Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bokslutskommuniké 
Januari–december 2024 
 
 
 
 
Förvaltningsresultatet för både kvartalet och året uppnådde rekordnivå, per aktie var 
ökningen 32 respektive 24 procent. Huvudorsaker till resultatökningen var två stora 
fastighetsförvärv i Polen, vilka kommer att få fullt genomslag på resultatet under 
2025. Nettouthyrningen var positiv och uthyrningsgraden steg till 96 procent.
Januari–december 2024 
• Hyresintäkterna ökade med 15 procent och uppgick 
till 41 523 TEUR (36 166).  
• Driftnettot ökade med 15 procent till 38 553 TEUR 
(33 631), motsvarande en överskottsgrad om 92,8 
procent (93,0). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 25 procent till 
22 193 TEUR (17 698), motsvarande 0,25 EUR per 
aktie (0,20). Ökningen förklaras huvudsakligen av 
förvärvet av fastigheterna Nowy Rynek E i juni och 
Warsaw Unit i slutet av november samt ränteintäkter.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -9 693 
TEUR (-42 452). Av förändringarna hänförs -4 260 
TEUR (-34 685) till fastigheter och -5 433 TEUR  
(-7 767) till derivat. Realiserade värdeförändringar 
uppgick till 93 TEUR (-49 870). 
• Årets resultat uppgick till 5 908 TEUR (-72 048), 
motsvarande 0,07 EUR per aktie före och efter 
utspädning (-0,81). 
• Nettouthyrningen uppgick till 581 TEUR (-270). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 96,1 procent (93,1).  
• Fastighetsvärdet ökade med 63 procent till 935 MEUR 
(574). 
Viktiga händelser under fjärde kvartalet  
• Eastnine förvärvade kontorsfastigheten Warsaw Unit i 
Warszawa, inrymmande ca 60 000 kvm, för 280 MEUR. 
I samband med förvärvet genomfördes en kvittnings-
emission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine i nivå med 
det långsiktiga substansvärdet. 
• Eastnine erhöll fem stjärnor i GRESB:s årliga 
jämförelse av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. 
• Vilnius kommun har tecknat ett tioårigt hyresavtal om 
cirka 1 900 kvm i fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius och 
IBM har tecknat ett femårigt hyresavtal om cirka 1 500 
kvm i fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. Inflyttning är 
beräknad till mars respektive april 2025. 
Viktiga händelser efter årets slut 
• Styrelsen föreslår en ökning av utdelningen till 1,20 
SEK/aktie (1,16) att utbetalas kvartalsvis om vardera 
0,30 SEK/aktie. Utdelningen utgör 50 procent av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
• Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltnings-
resultat per aktie och har identifierat många 
intressanta investeringsmöjligheter. Styrelsen har 
därför beslutat att ändra policyn avseende utdelning, 
från och med räkenskapsåret 2025. Eastnine har 
ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
• Louise Richnau har föreslagits till ny styrelse-
ordförande i Eastnine AB. Nuvarande styrelse-
ordförande Liselotte Hjorth har avböjt omval. 
 
Nyckeltal i urval 
2024 
jan-dec 
2023  
jan-dec 
Förändring, 
% 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
Förändring,  
% 
Hyresintäkter, TEUR 41 523 36 166 15 12 412 8 967 38 
Förvaltningsresultat, TEUR 22 193 17 698 25 6 155 4 483 37 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,25 0,20 24 0,07 0,05 32 
Årets resultat, TEUR 5 908 -72 048  -240 172  
Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR 0,07 -0,81  0,00 0,00  
Avkastning på eget kapital, % 1,2 -16,3  -0,5 0,9  
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3  2,4 2,2  
      
Nyckeltal i urval 
  2024 
31 dec 
2023 
31 dec 
Belåningsgrad, %    50 27 
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK   54,10 51,67 
Aktiekurs, SEK   46,80 43,00 
1 EUR = 11,49 SEK den 31 december 2024. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–december 2023 och för 
balansposter 2023-12-31. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i enlighet med IAS 33.

===== SIDA 2 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 2
   
 
Mötesplatser för kreativa idéer  
och framgångsrika affärer  
För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas 
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara 
intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också 
vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. 
Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna 
förvänta sig högkvalitativ service.

===== SIDA 3 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 3
   
 
Detta är Eastnine 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar i premiumkontor i 
förstklassiga lägen och med hög direktavkastning i Polen och Baltikum. Eastnines 
utvalda marknader har högre långsiktig tillväxt än EU.  
 
 
Finansiella mål och limiter 
Status  
31 december 2024 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. 
11,6 % (1 år) 
10,6 % (snitt 5 år) 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 63 % (1 år) 
222 % (5 år) 
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. 1,2 % (1 år) 
8,8 % (snitt 5 år) 
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. + 24 % (jan-dec 2024 jmf.  
med jan-dec 2023) 
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag 
för aktuell skatt (avser 2024). 50 %1 
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. 
Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 50 % 
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,5 ggr (jan-dec 2024) 
1 Förslag till årsstämman 2025, EUR/SEK 11.44. 
 
11,6 % 
(1 år) 
 
 
63 % 
(1 år) 
 
 
Totalavkastning  
i aktien 
Tillväxt i  
fastighetsportföljen 
 
Ökning av förvaltningsresultatet 
per aktie 
24 % 
(1 år)

===== SIDA 4 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 4
   
 
Förvärv ger kraftig ökning av  
förvaltningsresultatet per aktie 
År 2024 markerar en viktig milstolpe för Eastnine. Vi har genom två stora förvärv i 
Polen investerat kapitalet från MFG-försäljningen och därigenom bytt goda ränte-
intäkter mot ännu högre fastighetsavkastning. Detta får till följd att Eastnines 
förvaltningsresultat per aktie ökar kraftigt. Framtiden ser ljus ut, förvärven ger fullt 
resultatgenomslag 2025 och på våra marknader ökar efterfrågan på premiumkontor.
Polen – vår största marknad  
Under det fjärde kvartalet genomförde vi en av de mest 
tongivande transaktionerna i Bolagets historia. Förvärvet av 
Warsaw Unit i Warszawa för 280 MEUR innebar inte bara vår 
entré i Polens huvudstad, det var också vårt enskilt största 
förvärv någonsin och Europas största kontorstransaktion 
under 2024. I ett steg ökade vårt fastighetsvärde med mer 
än 40 procent. Inkluderas även förvärvet av Nowy Rynek E i 
Poznan i juni har fastighetsvärdet under loppet av ett år 
ökat med mer än 60 procent till 935 MEUR, motsvarande 
10,7 miljarder SEK. Polen blev i och med förvärvet 
Eastnines största marknad.  
 
Resultat på rekordnivå 
De båda förvärven ökar vår lönsamhet markant. 
Förvaltningsresultatet per aktie steg med 24 procent till 
0,25 EUR per aktie under 2024. Nowy Rynek E bidrar till 
resultatet från mitten av juni och Warsaw Unit från slutet av 
november, vilket innebär att det blir full 
resultateffekt först från helåret 2025. Av 
vår aktuella intjäningsförmåga per sista 
december 2024 framgår att förvaltnings-
resultatet per aktie ökar med 21 procent 
till 0,32 EUR, motsvarande 3,73 SEK. 
Totalavkastningen för Eastnines aktie 
uppgår till 11,6 procent under 2024, att 
jämföra med -2,0 procent för OMX 
Stockholm Real Estate GI. 
 
Positiv nettouthyrning 
Vi gjorde två större uthyrningar i Vilnius om sammanlagt 
drygt 3 400 kvm under fjärde kvartalet, båda med 
inflyttning våren 2025. Nettouthyrningen blev positiv både 
under fjärde kvartalet samt året och uthyrningsgraden steg 
till 96,1 procent, huvudsakligen efter förvärvet i Warszawa. 
 
Finansiering 
Eastnine har under fjärde kvartalet både förlängt befintliga 
lån i SEB samt tagit upp nya lån från tyska respektive 
österrikiska bankerna Helaba och Erste i samband med 
förvärvet av Warsaw Unit, och nytt lån från estniska LHV 
Pensionsfonder. De nya lånen innebär en breddad 
finansieringsbas och därmed minskad risk. Belåningsgraden 
uppgår till 50 procent, en nivå som vi 
tidigare kommunicerat att vi långsiktigt 
eftersträvar vid nuvarande direkt-
avkastningsnivå. Räntetäckningsgraden har 
under året förbättrats från 2,3 till 2,5 ggr 
och den genomsnittliga räntenivån för vår 
räntebärande skuld har vänt nedåt under 
hösten för att ligga på 4,5 procent vid 
årsskiftet. 
 
Positiva signaler 
Trots fortsatt geopolitisk oro finns det många signaler som 
ser positiva ut. Efterfrågan på våra kontorslokaler är god 
och vi har en hög uthyrningsgrad samtidigt som allt fler 
bolag förespråkar ökad, och i vissa fall full, återgång till 
arbete från kontor. Värdenedgången för fastigheter tycks 
ha avstannat och räntenivåerna prognostiseras fortsätta 
ned något. Vi får full effekt av våra förvärv under 2025, 
vilket påverkar såväl kassaflöde som intjäning. Sist, men 
inte minst, vill jag tacka alla medarbetare, samarbets-
partners och ägare för ett otroligt år. Vi ser fram mot 2025! 
 
Kestutis Sasnauskas, vd 
 Av vår aktuella 
intjäningsförmåga per sista 
december 2024 framgår 
att förvaltningsresultatet 
per aktie ökar till 0,32 EUR, 
motsvarande 3,73 SEK.

===== SIDA 5 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 5
   
 
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
EUR/kvm/
mån
Riga Vilnius Poznan Warszawa
Marknad 
Hyresmarknaden är stabil i Eastnines städer med en ökande efterfrågan på 
premiumkontor i takt med att bolag växer, i kombination med signaler om ökad andel 
kontorsarbete. Flera kontorstransaktioner har ägt rum i Polen under fjärde kvartalet, 
men i Baltikum är det endast inom detaljhandelssegmentet som transaktioner 
genomförts.  
 
Marknadsutveckling 
Litauens BNP-tillväxt förväntas ha ökat till 2,4 procent 
2024 enligt Swedbank. Lettlands ekonomi har utvecklats 
sämre och BNP-tillväxten har enligt preliminära siffror 
sjunkit till -0,2 procent 2024. Den polska ekonomin tog fart 
under 2024 och preliminära siffror visar en tillväxt med 
nästan 3 procent. Polens ekonomi förväntas enligt 
Swedbank växa i samma takt även på medellång sikt och 
hålla en högre tillväxttakt än de största länderna i 
euroområdet. Inflationen i euroområdet har fortsatt att 
sjunka och väntas landa på 2,4 procent för 2024. I 
december 2024 samt januari 2025 sänkte ECB inlånings-
räntan med 0,25 procentenheter. Inflationen väntas ligga 
runt inflationsmålet på 2 procent för 2025 och 2026. De 
tyska tioåriga obligationsräntorna och femåriga swap-
räntorna i EUR steg från slutet av december driven av 
obligationsförsäljningar i USA samt oro för ett ökat 
inflationstryck från tullar, men har nu stabiliserats.   
 
Hyresmarknad 
Efterfrågan på kontorslokaler är god på Eastnines 
marknader. Trots lägre kontorsutnyttjande jämfört med 
före pandemin, vill många företag behålla och snarare 
expandera än krympa nuvarande ytor, drivet av tillväxt i 
antal anställda. Företag signalerar också att hybridarbete 
ska minska. I Warszawa, med totalt 6,3 miljoner kvm 
kontorsyta, har utvecklingsaktiviteten minskat och 
efterfrågan på lokaler stärkts. 47 000 kvm hyrdes ut i 
pågående projekt under andra halvåret, jämfört med 
endast 4 000 kvm under första halvåret, enligt Savills. Här 
ingår Santander Bank som hyrt 24 500 kvm för sitt 
huvudkontor i fastigheten The Bridge som utvecklas av 
Ghelamco. 
Vakansgrader uppgick vid årsskiftet till 11 procent i 
Warszawa, 14 procent i Poznan, 18 procent i Riga och 8 
procent i Vilnius. Hyresnivåerna är stabila till stigande för 
kontorsfastigheter av god kvalitet i efterfrågade lägen, med 
topphyresnivåer på 16,75 EUR i Poznan, 18,50 EUR i Riga, 
22,0 EUR i Vilnius och 28,00 EUR i Warszawa.     
 
Transaktionsmarknad 
Transaktionsaktiviteten på Eastnines marknader 
accelererade ytterligare under det fjärde kvartalet. Efter 
större förvärv av Eastnine i Poznan och Stena Fastigheter i 
Warszawa tidigare under året annonserades flera större 
kontorstransaktioner i Polen i slutet av året. Estniska 
Summus Capital förvärvade både Lakeside i Warszawa från 
Atenor och React i Lodz från Echo Investment för totalt 
närmare 100 MEUR. Tjeckiska Investika, tillsammans med 
Bud Holdings, förvärvade P180 i Warszawa från Skanska för 
100 MEUR. I särklass störst var Eastnines förvärv av Warsaw 
Unit i Warszawa från Ghelamco för 280 MEUR i slutet av 
november. Totalt landade transaktionsvolymen för polska 
kontorsfastigheter på 1 621 MEUR för 2024, vilket är en 
tredubbling jämfört med 2023 som var ett bottenår och 
kan jämföras med omkring 2 000 MEUR årligen den senaste 
tioårsperioden. Även i Baltikum återhämtade sig 
transaktionsvolymen, men endast drivet av större 
transaktioner i detaljhandelssegmentet.  
Direktavkastningskrav för högkvalitativa kontors-
fastigheter i centrala lägen bedöms oförändrade runt 6,50 
procent i Vilnius och 6,75 procent i Riga, enligt Colliers. I 
Poznan är Eastnines förvärv av Nowy Rynek E på 7,50 
procent riktgivande för prissättningen. I Warszawa förblev 
det bedömda direktavkastningskravet oförändrat på 6,0 
procent under kvartalet, trots Eastnines förvärv av Warsaw 
Unit till en direktavkastning på 6,4 procent.  
 
 
    
 
 
Källa: Colliers, JLL, Swedbank, SEB, Savills  
Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor

===== SIDA 6 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 6
   
 
Hållbarhet
Eastnine arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt och skapa 
positiv utveckling där Bolaget är etablerat. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra 
fastigheterna samt minska klimatavtrycket och samtidigt tillhandahålla hög 
servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnine har som ambition att vara en ledande aktör inom hållbarhet i våra 
regioner och arbetar målmedvetet för att uppnå följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet. 
• Klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och minskade utsläpp från 
nybyggnation och hyresgästanpassningar. 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB. 
 
Nyckeltal och händelser 2024 
• Energiförbrukningen uppgick till 131 kWh per kvm 
inklusive hyresgästernas el och 96 kWh per kvm 
exklusive hyresgästernas el under 2024, vilket 
motsvarar en minskning med 10 respektive 12 procent 
under året. 
• 100 procent av fastighetsbeståndet, baserat på 
bruttoarea, är hållbarhetscertifierat. Av detta uppnår 
97 procent de högsta nivåerna – LEED Platinum eller 
BREEAM Outstanding – genom certifiering för 
nybyggnation, drift eller båda, medan resterande 3 
procent är certifierat på LEED Gold-nivå. 
• I 2024 års internationella hållbarhetsrankning av 
fastighetssektorn, som genomförs av GRESB (Global 
Real Estate Sustainability Benchmark), erhöll Eastnine 
92 av 100 poäng och belönades med fem, av maximalt 
fem, stjärnor. Det placerade Eastnine på en tionde 
plats av 105 börsnoterade europeiska fastighetsbolag.  
• Eastnine är bland de tio högst placerade bolagen på 
den gröna listan i stiftelsen Allbrights årliga 
granskning, som mäter jämställdhet i ledning och 
styrelse för börsnoterade bolag i Sverige. 
• 76 procent av räntebärande skulder kategoriseras som 
grön finansiering.  
• 45 procent av hyresavtalen är kategoriserade som 
gröna avtal, en minskning på grund av fastighets-
förvärv med avsaknad av gröna hyresavtal. Arbetet 
med att identifiera möjligheter för lansering av gröna 
avtal i Polen kommer att påbörjas under 2025.  
Nyckeltal1 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Förändring, 
% Kommentar 
Fastighetsenergi, kWh/m2  96 109 -12 Normalårskorrigerad 
Total energianvändning, kWh/m2  131 145 -10 Normalårskorrigerad 
     
 
2024 
31 dec 
2023 
31 dec 
%-enheter 
/antal  
Andel gröna avtal, %  45 68 -23 Av bruttoarean 
Certifierad yta (kvm), %  100 94 +6  
– varav LEED, antal  11 10 +1 Platinum: 10 fastigheter, Gold: 1 fastighet 
– varav BREEAM, antal 4 3 +1 
Outstanding (In-Use) och Excellent (New Construction):  
4 fastigheter  
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal är normalårskorrigerade och avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7- fastigheterna. 
100 %  
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.

===== SIDA 7 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 7
   
 
  
Kontorsfastigheten Warsaw Unit, som förvärvades i november, ligger vid 
rondellen Daszynskiego i hjärtat av Warszawas snabbt växande stadskärna. 
Fastigheten är av högsta tekniska kvalitet och hållbarhetscertifierad med 
bland annat BREEAM Outstanding och WELL Core v2 Platinum. 
 
Nowy Rynek D och Nowy Rynek E förvärvades av Eastnine 2022 
respektive 2024. De ligger i Poznans centrala affärsdistrikt, med 
tågstationen i bakgrunden, spårbunden kollektivtrafik utanför 
dörren och gångavstånd till grönområden, Gamla stan, 
shoppingcentrum och restauranger.

===== SIDA 8 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 8
   
 
Januari–december 2024 
Förvaltningsresultatet ökade med 25 procent under 2024. Resultatökningen är 
huvudsakligen hänförlig till förvärv av två fastigheter i Polen under året och till viss del 
av högre ränteintäkter. Räntekostnaderna ökade på grund av nyupptagna lån i 
samband med förvärven samt högre genomsnittlig räntenivå under året. 
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna ökade med 15 procent under året och 
uppgick till 41 523 TEUR (36 166). Förvärvet av Warsaw 
Unit bidrog till de ökade hyresintäkterna och resultatet 
under en månad och Nowy Rynek E från juni. Hyresintäkter i 
jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. Genom-
snittlig hyresnivå har under året ökat till 218 EUR per kvm 
och år (193), huvudsakligen i samband med förvärv. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 17 procent till -2 970 
TEUR (-2 535), till följd av bland annat högre genomsnittlig 
vakans samt högre personalkostnader. Fastighetskostnader 
inkluderar bland annat kostnader för egen personal, vilka 
inte debiteras hyresgästerna, och kostnader hänförliga till 
vakanta ytor samt även vissa kostnader för underhåll. 
Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras till 
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med 15 procent och uppgick till 38 553 
TEUR (33 631) och överskottsgraden uppgick till 93 procent 
(93). 
Centrala administrationskostnader ökade till -4 330 
TEUR (-3 679), inkluderande engångskostnader om cirka 
300 TEUR. Hälften av engångsposterna avser kostnader i 
samband med personalförändringar och resten avser extra 
bonus till vd kopplad till försäljningen av MFG 2023. 
Ränteintäkter, till största del relaterat till avkastning på 
likvida medel i moderbolaget efter försäljningen av 
investeringen i MFG i augusti 2023, uppgick till 3 084 TEUR 
(2 040). Räntekostnaderna ökade till -14 795 TEUR 
(-13 586), på grund av nyupptagna lån, huvudsakligen i 
samband med förvärv, samt högre genomsnittlig räntenivå 
under året. Förvaltningsresultatet ökade med 25 procent 
till 22 193 TEUR (17 698) och förvaltningsresultatet per 
aktie med 24 procent till 0,25 EUR (0,20) per aktie. 
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -9 693 TEUR  
(-42 452). Av förändringarna hänförs -4 260 TEUR (-34 685) 
till fastigheter och -5 433 TEUR (-7 767) till derivat. 
Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till 
93 TEUR (-49 870), vilket inkluderar realiserad värde-
förändring från valutaterminer om 41 TEUR (-) samt 
slutbetalning från East Capital Baltic Property Fund II 
om 52 TEUR (298).
Skatt 
Årets skatt uppgick till -6 685 TEUR (2 576), varav aktuell 
skatt var -1 520 TEUR (-449) och uppskjuten skatt var  
-5 165 TEUR (3 025). Av den aktuella skatten hänförs 53 
procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, medan 
47 procent avser fastighetsverksamheten i Polen. I Lettland 
och Estland uppkommer aktuell skatt primärt endast vid 
utdelning av eget kapital och i Polen samt Litauen kan 
skattemässiga avskrivningar nyttjas mot skattepliktigt 
resultat. Uppskjuten skatt (endast relaterat till Litauen, 
Polen och Sverige) uppkommer på temporära skillnader 
främst hänförliga till fastigheternas skattemässiga värden 
och skattemässiga underskott. Uppskjuten skatteskuld i 
Litauen har omräknats i enlighet med beslutad ändring av 
bolagsskatt och har därmed ökat med 1 231 TEUR.  
 
Resultat 
Årets resultat uppgick till 5 908 TEUR (-72 048) och årets 
totalresultat till 4 957 TEUR (-71 658).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 
8 746 TEUR (5 542) och årets resultat blev 5 709 TEUR  
(-635). För Fastigheter i Litauen uppgick förvaltnings-
resultatet till 14 037 TEUR (16 452) och årets resultat till 
9 756 TEUR (-10 159). Fastigheter i Lettland genererade ett 
förvaltningsresultat om 1 017 TEUR (1 709) och årets 
resultat uppgick till -5 859 TEUR (-6 542). Årets resultat, ej 
hänförligt till segment, uppgick till -3 698 TEUR (-4 842). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat

===== SIDA 9 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 9
   
 
Resultat och finansiell ställning i sammandrag 
TEUR 
2024  
jan-dec 
2023  
jan-dec 
Hyresintäkter 41 523 36 166 
Fastighetskostnader -2 970 -2 535 
Driftnetto 38 553 33 631 
Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 
Räntenetto -11 712 -11 545 
Andra finansiella intäkter och kostnader -318 -709 
Förvaltningsresultat 22 193 17 698 
Orealiserade värdeförändringar  -9 693 -42 452 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 93 -49 870 
Aktuell/uppskjuten skatt  -6 685 2 576 
Årets resultat 5 908 -72 048 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -950 391 
Årets totalresultat 4 957 -71 658 
 
TEUR 
2024  
31 dec 
2023  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 935 374 573 771 
Derivatinstrument 1 728 3 254 
Övriga tillgångar 14 350 7 476 
Likvida medel 31 185 128 620 
SUMMA TILLGÅNGAR 982 637 713 121 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   437 257 400 176 
Räntebärande skulder 495 388 284 323 
Derivatinstrument 3 907 - 
Uppskjuten skatteskuld 20 935 15 768 
Övriga skulder 25 150 12 855 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 982 637 713 121 
 
Resultat fördelat per segment i sammandrag
TEUR 
2024  
jan-dec 
2023  
jan-dec 
Fastigheter i Polen   
Förvaltningsresultat 8 746 5 542 
Orealiserade värdeförändringar  -1 851 -6 322 
Aktuell skatt -719 -447 
Uppskjuten skatt -468 592 
Resultat Fastigheter i Polen 5 709 -635 
Fastigheter i Litauen   
Förvaltningsresultat 14 037 16 452 
Orealiserade värdeförändringar  -999 -27 881 
Uppskjuten skatt -3 282 1 270 
Resultat Fastigheter i Litauen 9 756 -10 159 
Fastigheter i Lettland   
Förvaltningsresultat 1 017 1 709 
Orealiserade värdeförändringar  -6 872 -8 249 
Aktuell skatt -3 -2 
Resultat Fastigheter i Lettland -5 859 -6 452 
Övriga investeringar   
Realiserade värdeförändringar och utdelningar  - -49 870 
Resultat Övriga investeringar - -49 870 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -4 282 -3 679 
Ej allokerat finansnetto 2 675 -2 327 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 29 - 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 93 - 
Aktuell skatt -798 - 
Uppskjuten skatt -1 415 1 163 
Resultat Ofördelat -3 698 -4 842 
Årets resultat 5 908 -72 048

===== SIDA 10 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 10
   
 
1Inklusive amortering.  
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
0
25
50
75
100
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
%
Belåningsgrad Soliditet
41
74
116
26
238
77
26 43
107
26
216
3M rörlig
ränta
2025 2026 2027 2028 2029
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Berlin Hyp
22%
SEB
20%
Helaba
17%
Erste
17%
Swedbank
17%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Belåningsgraden uppgick till 50 
procent (27) vid årets slut. Soliditeten uppgick till 44 
procent (56). Eget kapital uppgick till 437 257 TEUR 
(400 176) och räntebärande skulder till 495 388 TEUR 
(284 323). Under året har lån om 85 363 TEUR löpt ut och 
refinansierats samt 217 727 TEUR i nya lån upptagits. 
Merparten av ny finansiering är relaterad till förvärvet av 
fastigheterna Nowy Rynek E samt Warsaw Unit.  
Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 84 procent 
(72), varav 98 procent med ränteswappar och 2 procent 
genom fasträntelån. Grön finansiering utgjorde 76 procent 
(60) av total räntebärande skuld. Genomsnittlig räntenivå 
uppgick vid årets slut till 4,5 procent (4,0), genomsnittlig 
räntebindningstid till 3,1 år (1,7) och den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden till 3,4 år (2,1). Räntetäckningsgraden 
under året uppgick till 2,5 ggr (2,3). Samtliga räntebärande 
skulder löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M 
alternativt 6M.  
Under året har skulderna, exklusive refinansierade 
låneförfall, amorterats med 6 661 TEUR (8 079). Den årliga 
amorteringstakten enligt avtal uppgick till 8 267 TEUR 
(7 486) vid årets slut, motsvarande 1,7 procent (2,6) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 408 494 TEUR (204 836). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -2 208 TEUR 
(3 254). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna 
tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad 
utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på 
ränteswapparna alltid noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid årets slut var det långsiktiga substansvärdet per aktie 
4,71 EUR (4,64), motsvarande 54,10 SEK per aktie (51,67). 
Eget kapital per aktie var 4,47 EUR (4,50), motsvarande 
51,39 SEK per aktie (50,10). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 20 231 TEUR (17 715) under 
året. Förändringar i rörelsekapitalet var 4 604 TEUR  
(-984). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -324 884 TEUR (141 328) och från finansieringsverksam-
heten till 202 586 TEUR (-49 274). Årets kassaflöde uppgick 
till -97 463 TEUR (108 785). Likvida medel vid årets slut var 
31 185 TEUR (128 620). 
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
  
  
 
   
  
 
 
Kapitalbindning1 och räntebindning
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 11 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 11
   
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade med 63 procent under året till 935 MEUR (574), huvudsakligen 
på grund av förvärv av två fastigheter för drygt 359 MEUR. Orealiserade värde-
förändringar var negativa under året samt kvartalet och uppgick till -4 MEUR 
respektive -2 MEUR. 
 
Fastighetsportfölj 
Vid årets slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16 
fastigheter, varav 15 moderna kontorsfastigheter och en 
projektfastighet. Totalt antal kvm uppgår till 271 600 och 
värdet per kvm till 3 409 EUR. Marknadsvärdet för samtliga 
fastigheter summerades till 935,4 MEUR (573,8), varav 
utvecklings-projekt uppgick till 9,6 MEUR (12,7). 
Projektfastigheten utgör merparten av utvecklings-
projektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,1 
procent (93,1). Hyresvärdet ökade till 63,6 MEUR (37,8). 
Överskottsgraden uppgick till 92,8 procent (93,0).  
 Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder baserat på 
kvm uppgick till 7,3 år (8,3).  
 
Polen 
Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en i Warszawa 
och två i Poznan som är en av Polens större regionstäder. I 
Warszawas snabbt växande stadskärna, vid rondellen 
Daszynskiego, ligger nyligen förvärvade Warsaw Unit. 
Eastnines fastigheter Nowy Rynek D samt Nowy Rynek E 
finns i Poznans centrala affärsområde, på gångavstånd från 
både centralstationen och Gamla stan. Vid årets slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Polen till 128 200 
kvm, varav 60 100 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i 
Poznan, vilket bedöms motsvara en procent av kontors-
marknaden i Warszawa respektive 10 procent i Poznan. 
Hyresvärdet uppgick till 32,6 MEUR (8,3) och det totala 
fastighetsvärdet uppgick till 480,1 MEUR (117,1) vid årets 
slut. 
 
Litauen 
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära 
centralstationen. Vid årets slut uppgick Eastnines samman-
lagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under året 
ökat till 26,2 MEUR (24,8). Vid årets slut var fastighets-
värdet 386,6 MEUR (382,6), varav värdering av utvecklings-
projekt uppgick till 0,4 MEUR (0,4). 
 
Lettland 
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt 
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett 
antal mikrolägen. Eastnines samtliga fastigheter är belägna 
centralt, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa 
Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. 
Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till 
drygt 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 3 procent 
av kontorsmarknaden i staden. Vid årets slut uppgick 
hyresvärdet till 4,7 MEUR (4,7). Fastighetsvärdet inklusive 
utvecklingsprojekten uppgick till 68,8 MEUR (74,1), varav 
värdet på utvecklingsprojekt uppgick till 9,2 MEUR (12,3).
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 
 
 
 
 Uthyrningsbar yta, kvm   
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Polen  123 016 2 933 2 204 128 153   - 100,0 32,6 480,1 51 
Litauen 117 401 3 246 284 120 931   7 097 94,5 26,2 386,6 41 
Lettland  19 758 2 744 13 22 516   5 189 77,7 4,7 68,8 8 
Totalt 260 175 8 923 2 501 271 600   12 286 96,1 63,6 935,4 100

===== SIDA 12 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 12
   
 
51%
41%
8%
Polen
Litauen
Lettland
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, samtliga på 
planeringsstadiet. Projektet The Pine i Riga som planeras 
att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på 
fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 
kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av 
mark och en del historiska byggnader i centrala Riga, 
bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På 
befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala 
affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny 
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta 
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade under året med 361,6 MEUR till 
935,4 MEUR (573,8). Förvärv bidrog med 361,5 MEUR, 
investeringar i befintliga fastigheter med 4,4 MEUR och 
orealiserade värdeförändringar med -4,3 MEUR. Bedömning 
av framtida kassaflöde och avkastningskrav har väsentlig 
påverkan på fastigheternas värde. Hyresindexering har haft 
en positiv inverkan på kassaflödet samtidigt som högre 
avkastningskrav, till följd av höga räntor och en osäker 
marknad, haft motsatt effekt. Det vägda avkastningskravet 
har ökat från 6,4 procent den sista december 2023 till 6,7 
procent i det andra och tredje kvartalet för att i det fjärde 
kvartalet sjunka till 6,6 procent. 
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
Eastnine har förvärvat två kontorsfastigheter, båda i Polen. 
I november förvärvades Warsaw Unit i centrala Warszawa 
för 280 MEUR. I juni förvärvades Nowy Rynek E i Poznan för 
79 MEUR, exklusive förvärvsomkostnader. Båda 
fastigheterna tillträddes i samband med respektive förvärv.  
Investeringar i befintliga fastigheter har avsett 
fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 573 771 606 222 
Fastighetsförvärv 361 499 - 
Investeringar i befintliga fastigheter 4 364 2 234 
Orealiserade värdeförändringar -4 260 -34 685 
Fastighetsvärde vid årets slut  935 374 573 771 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment
 
 
Lokalkategori 
IBM har tecknat ett femårigt hyresavtal om cirka 
1 500 kvm i fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. 
Inflyttning är beräknad till april 2025.

===== SIDA 13 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 13
   
 
0
20
40
60
80
100
200
400
600
800
1 000
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
21%
28%14%
37% ICT
Finans
E-handel
Övrigt
89
90
91
92
93
94
95
96
97
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
Hyresavtal och årshyror 
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan 
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att 
avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 61,1 MEUR (35,2) vid 
årets slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 50 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga 
hyresavtal uppgick till 4,1 år, vilket gäller även för de tio 
största hyresgästerna. Genomsnittlig återstående löptid till 
break-option uppgick till 3,7 år och motsvarande för de tio 
största hyresgästerna var 3,5 år. 
Vid årets slut uppgick Eastnines genomsnittliga årshyra 
för lokaler till 218 EUR per kvm (193). I Polen uppgick den 
till 239 EUR (201), i Litauen till 201 EUR (193) och i 
Lettland till 183 EUR (181). Eastnine tillämpar månads-
hyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller 
Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i 
deposition alternativt en bankgaranti i samband med 
tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under året, dvs. tecknade avtal minus 
uppsagda avtal, uppgick till 3 002 kvm, motsvarande 
årshyror om 581 TEUR, varav i fjärde kvartalet 1 176 kvm 
respektive 183 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för 
nytecknade avtal under året uppgick till 209 EUR per kvm. 
Totalt 24 560 kvm, motsvarande årshyror om 4 640 TEUR, 
har förlängts under året. Merparten, cirka 14 500 kvm, avser 
hyresgästen Danske Bank i fastigheten S7-3 i Vilnius. 
Omförhandling av hyresavtal har skett till genomsnittlig 
årshyra om 189 EUR per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod 
vid årets slut, 3 428 kvm för inflyttning och 1 406 kvm för 
avflyttning. 
 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.   
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Andel av  
kontrakterad årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 8 
Telia 5 
Vinted 3 
McKinsey 3 
Swedbank 3 
CBRE 2 
Rockwool 2 
Moderna 2 
Totalt 50

===== SIDA 14 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 14
   
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året 
utförts av Avison Young, Colliers International Advisor och 
Newsec. 
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt 
kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den 
interna värderingsmodellen. Under fjärde kvartalet 2024 
värderades fyra fastigheter externt, varav en utgjordes av 
utvecklingsprojektet Kimmel (marknadsvärde om 141,0 
MEUR). Marknadsvärdet ökade till 935,4 MEUR (573,8) vid 
årets slut, huvudsakligen efter förvärv. 
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av 
nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i 
reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av 
nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan 
nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. För mer 
information om värderingsmodell, antaganden och 
fastighetsvärden se även årsredovisningen för 2023, not 10 
Förvaltningsfastigheter. För utvecklingsprojekt, där 
osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida 
hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av 
nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger 
vid värderingstidpunkten som indikerar ett lägre värde. 
Projektet Kimmel har värderats i enlighet med 
externvärdering vid årets slut.   
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,6 procent (6,4) och antagen marknads-
hyra uppgick till i genomsnitt 18,7 EUR per kvm och månad 
(16,5). I värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen 
för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 procent 
(1,6) och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,0 
procent (8,1). 
 Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. 
Normaliserad årlig avsättning uppgick i värderingarna till 
2,6 procent (1,9). 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Avtalade årliga 
hyresintäkter, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 260 175 55,0 57,2 220 96,2 
Handel och service 8 923 1,6 1,8 200 87,7 
Parkering - 3,8 3,9 - 97,7 
Övrigt1 2 502 0,7 0,7 138 100,0 
Summa 271 600 61,1 63,6 219 96,1 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler, parkering och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service. 
Värderingsantaganden      
Antaganden Lettland Litauen Polen 
Genomsnitt 
31 dec 2024 
Genomsnitt  
31 dec 2023 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 15,2 17,2 20,7 18,7 16,5 
Capex år 1/Capex normaliserad årlig 
avsättning, % av hyresintäkter  49,8/2,9 12,5/3,3 3,2/2,0 18,0/2,6 3,9/1,9 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 6,9 6,6 6,4 
Vägd kalkylränta, % 8,4 8,2 7,7 8,0 8,1 
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 15
   
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 december 2024. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos, utan 
är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan 
generera under givna förutsättningar under en 
tolvmånadersperiod. Den grundar sig på det 
fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen. 
Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal, men 
innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling 
av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar 
av fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra 
resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter, 
omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån, 
med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. 
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Förvärvet av Warsaw Unit under sista kvartalet har 
kraftigt ökat hyresintäkter, driftnetto och 
förvaltningsresultat.   
• Centrala administrationskostnader motsvaras av utfall 
de senaste tolv månaderna och har ökat som en effekt 
av att kostnaderna var högre i Q1 2024 än Q4 2023. 
• Nya lån i samband med förvärvet har ökat 
räntekostnaderna. 
• Ränteintäkterna har sjunkit efter förvärvet. 
• Förvaltningsresultat per aktie ökar med 0,05 EUR, 
motsvarande 21 procent efter förvärvet. 
• Överskottsgraden har stigit, huvudsakligen på grund 
av förvärv. 
• Räntetäckningsgraden har sjunkit och nettoskuld-
kvoten har ökat som en följd av ökade räntekostnader 
samt lägre ränteintäkter på grund av ökad upplåning 
och minskad inlåning efter förvärv. 
• Genomsnittlig räntenivå har sjunkit efter refinansiering 
av lån samt sjunkande marknadsräntor. 
 
 
 
 
 
 
Nyckeltal 
2024  
31 dec 
2024  
30 sep 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,32 0,27 +0,05 
Överskottsgrad, % 95,1 93,3 +1,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 -0,2 
Nettoskuldkvot, ggr 8,6 6,4 +2,2 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,6 -0,1 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,3 6,3 0,0 
Direktavkastning, % 6,2 6,1 +0,1 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 654 124 281 250 
TEUR 
2024  
31 dec 
2024  
30 sep Förändring, % 
Hyresintäkter 61 061 43 023 +42 
Fastighetskostnader -2 970 -2 874 +3 
Driftnetto 58 091 40 149 +45 
Centrala administrationskostnader -4 330 -4 155 +4 
Ränteintäkter 394 2 673 -85 
Räntekostnader -22 447 -14 719 +53 
Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -39 +13 
Förvaltningsresultat 31 664 23 909 +32

===== SIDA 16 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 16
   
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade 
Eastnine-koncernen 22 (22) heltidsanställda, varav tio (9) 
var anställda på huvudkontoret i Stockholm, sju (8) i Vilnius 
och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
bokslutskommuniké omfattar perioden januari–december 
2024. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även 
omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag 
ekonomisk konjunktur samt negativa värdeförändringar på 
fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Fortsatt 
svag konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar att 
påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings-
förmåga samt efterfrågan på kontor. Lägre inflation och 
räntenivåer jämfört med tidigare år innebär minskad risk för 
stigande finansieringskostnader. I takt med att fastighets-
branschen, i likhet med de flesta branscher, blir allt mer 
digitaliserad ökar sårbarheten för cyberattacker, 
dataintrång och bedrägerier. 
 
En redogörelse för Eastnines största risker finns i 
Bolagets årsredovisning för 2023 på s. 57–64. Aktuell 
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.  
 
Moderbolaget 
Årets resultat uppgick till 2 747 TEUR (-44 894). Resultatet 
för föregående år är huvudsakligen relaterat till 
försäljningen av innehavet i MFG. För moderbolagets 
resultat- och balansräkning, se s. 27. 
 
Aktiesplit, nyemission och utdelning 
Årsstämman 2024 beslutade om en s.k. aktiesplit i Bolaget 
genom att dela upp varje aktie på fyra aktier, uppdelningen 
genomfördes 14 maj 2024. Efter aktiesplit uppgick totalt 
antal aktier och röster till 89 481 044. 
Eastnine emitterade i november 8 760 684 nya aktier, 
till substansvärdet per aktie per 30 september 2024, som 
en delbetalning vid förvärv av Warsaw Unit. Efter 
emissionen uppgick antalet aktier och röster till 
98 241 728.  
Årsstämman 2024 beslutade om en utdelning för 
verksamhetsår 2023 om 1,16 SEK/aktie (0,85) att utbetalas 
kvartalsvis om vardera 0,29 SEK/aktie. Utdelningen 
utgjorde 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt för verksamhetsåret 2023. Beslutade, men ej 
utbetalda, utdelningar har under 2024 valutasäkrats med 
valutaterminer. Se viktiga händelser efter årets slut för 
styrelsens förslag till utdelning avseende räkenskapsåret 
2024.     
  
Vilnius kommun har tecknat ett tioårigt hyresavtal 
om cirka 1 900 kvm i fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. 
Inflyttning är beräknad till mars 2025.

===== SIDA 17 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 17
   
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
(kompletterande redovisningsregler för koncerner) 
tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats 
konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna 
avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2023. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC® 
Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
Betalning av förvärvet av fastigheten Warsaw Unit 
under året har delvis skett genom en kvittningsemission till 
värdering i enlighet med IFRS 2, motsvarande tillgångens 
verkliga värde. Investerings- och finansieringsverksamheten 
i kassaflödesanalysen har justerats för genomförd 
kvittningsemission, vilken inte påverkat in- och 
utbetalningar. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande 
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på 
följande segment: Fastigheter i Polen, Fastigheter i Litauen 
och Fastigheter i Lettland.  
Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet 
Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon 
resultatpåverkan och kommer utgå ur rapporteringen när 
jämförelseperioden upphör.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2023, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
årets slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. 
 
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021 
Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens 
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
50,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2024 och 
totalt tilldelades deltagarna 54 888 aktier. 
 
Viktiga händelser efter årets slut 
Styrelsen föreslår en ökning av utdelningen till 1,20 
SEK/aktie (1,16) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,30 
SEK/aktie. Utdelningen motsvarar en ökning om 3 procent 
och utgör 501 procent av förvaltningsresultatet efter 
aktuell skatt. 
Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltnings-
resultat per aktie och har identifierat många intressanta 
investeringsmöjligheter. Styrelsen har därför beslutat att 
ändra policyn avseende utdelning, från och med 
räkenskapsåret 2025. Eastnine har ambitionen att årligen 
öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en 
tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt 
tidigare policy skulle utdelningen utgöra minst 50 procent 
av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt, över 
tid.  
Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i 
Eastnine AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval. 
 
 
1 EUR/SEK 11,44

===== SIDA 18 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 18
   
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och koncernen står inför.  
 
Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 5 februari 2025 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 19 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 19
   
 
 
Granskningsrapport 
Till styrelsen i Eastnine AB (publ) 
Org. nr 556693-7404 
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine 
AB (publ) per den 31 december 2024 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om 
en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har. 
 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
 
Stockholm den 5 februari 2025 
 
KPMG AB 
 
 
Peter Dahllöf 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 20 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 20
   
 
Aktien  
Eastnines aktiekurs steg med 9 procent under 2024 och totalavkastningen var 12 
procent. Samtidigt minskade OMX Stockholm Real Estate GI index med 2 procent. Det 
långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK har ökat med 5 procent under året.
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 46,80 SEK (43,00) vid årets 
slut, efter en uppgång med 8,8 procent under året. Årets 
högsta stängningskurs på 49,49 SEK uppmättes den 3 
december. Den lägsta stängningskursen på 39,65 SEK 
noterades den 7 mars. Bolagets börsvärde uppgick vid årets 
slut till 4,6 miljarder SEK (3,8). 
Eastnines totalavkastning för året uppgick till 11,6 
procent, att jämföra med -2,0 procent för OMX Stockholm 
Real Estate GI. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och 
uppgick vid årets slut till 54,10 SEK (51,67) respektive 4,71 
EUR (4,64). Eget kapital per aktie uppgick till 51,39 SEK 
(50,10) respektive 4,47 EUR (4,50). 
Den långsiktiga substansrabatten minskade till 13 
procent (17).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har 
ökat till 66 656 aktier (38 099) under perioden januari–
december och på samtliga marknadsplatser1 till 111 693 
aktier (46 526). Free float2 uppgick vid årets slut till 41,8 
procent (40,6). 
 
 
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, London Stock Exchange, Cboe, Aquis 
Stock Exchange, ITG Posit, Instinet Blockmatch Europe och Sigma x. 
2 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free 
Float. Källa: Modular Finance. 
 
 
Aktiekurs 
 Totalavkastning 
 
 
Nyckeltal per aktie 
 
 
Substansvärde och aktiekurs 
 
 
 
 
 
Procent 1 år 5 år 
Snitt per 
år 
Totalavkastning Eastnine 11,6  53,1 10,6 
Totalavkastning OMX 
Stockholm Real Estate GI -2,0 
 
-6,7 -1,3 
Data per aktie 
2024 
31 dec 
2023 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,47 4,50 
Långsiktigt substansvärde, EUR 4,71 4,64 
Aktiekurs, EUR 4,07 3,86 
Eget kapital, SEK 51,39 50,10 
Långsiktigt substansvärde, SEK 54,10 51,67 
Aktiekurs, SEK 46,80 43,00 
36
38
40
42
44
46
48
50
52
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK

===== SIDA 21 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 21
   
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Eastnine har under året genomfört en 
aktiesplit om 4:1, genom att dela upp varje aktie i fyra 
aktier. Bolaget har även emitterat 8 760 684 nya aktier, till 
substansvärdet per aktie per den 30 september 2024, som 
en delbetalning vid förvärvet av Warsaw Unit. Det totala 
antalet aktier i Eastnine AB (publ) har ökat till följd av 
aktiesplit samt emission och uppgick vid årets slut till 
98 241 728 (22 370 261). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 739 604  
(22 231 008). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 
december till 83,6 procent (84,7).  
Antalet kända aktieägare har ökat under året och 
uppgick den 31 december till 5 942 (5 603). Två ägare, 
Peter Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter Invest hade 
vardera minst 10 procent av totalt antal aktier i Bolaget. 
 
Återköp 
Vid årets slut hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i eget 
förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. 
Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines 
långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädnings-
effekten av LTIP redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. 
Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att 
besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att 
Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 
10 procent av samtliga aktier i Bolaget.  
 
 
 
Största aktieägare per 31 december 2024 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 
andel 2024,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 25 411 064 25,9 -0,3 
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 -1,5 
Arbona AB (publ) 9 035 000 9,2 -1,0 
Kestutis Sasnauskas1 4 361 394 4,4 0,0 
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 -0,3 
Avanza Pension 2 284 872 2,3 0,0 
Nordnet Pensionsförsäkring 1 720 639 1,8 -0,3 
Warsaw Unit NV 1 649 573 1,7 1,7 
Karine Hirn 1 645 152 1,7 -0,2 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 1,6 
Dimensional Fund Advisors 1 300 529 1,3 -0,1 
Staffan Malmer 1 096 210 1,1 -0,2 
Martin Olof Brage Larsén 910 713 0,9 0,9 
Gustaf Hermelin1 905 000 0,9 0,1 
Albin Rosengren1 821 892 0,8 -0,1 
15 största aktieägarna 71 582 361 72,9 -0,3 
Eastnine AB (återköpta aktier) 502 124 0,5 -0,1 
Övriga 26 157 243 26,6 +0,4 
Totalt 98 241 728 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.

===== SIDA 22 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2024 22
   
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag 
 
 
 
 
 
Inte bara Eastnine har en positiv syn på Warszawa och Polen. Det svenska 
företaget Klarna etablerar sig i Warszawa. Klarnas vd och medgrundare, 
Sebastian Siemiatkowski uttalade i ett pressmeddelande den 25 november 
2024 att Polen är Europas nya ”tech powerhouse” och att Warszawas 
enastående ingenjörstalanger, blomstrande startup-scen och strategiska 
läge gör det till det perfekta valet för Klarnas nya tech-nav.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
23
Koncernens rapport över totalresultat 
2024 2023 2024 2023
TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Hyresintäkter 41 523 36 166 12 412 8 967
Fastighetskostnader -2 970 -2 535 -842 -747
Driftnetto 38 553 33 631 11 570 8 220
Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 -1 079 -904
Ränteintäkter 3 084 2 040 421 1 208
Räntekostnader -14 795 -13 586 -4 462 -3 758
Andra finansiella intäkter och kostnader -318 -709 -294 -282
Förvaltningsresultat 22 193 17 698 6 155 4 483
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -4 260 -34 685 -1 987 21
Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 433 -7 767 -1 276 -5 330
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 93 -49 870 49 -
Resultat före skatt 12 593 -74 625 2 941 -826
Aktuell skatt -1 520 -449 -562 -171
Uppskjuten skatt -5 165 3 025 -2 620 1 169
Årets/periodens resultat1 5 908 -72 048 -240 172
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -950 391 -255 688
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet - - - 8
Årets/periodens totalresultat1 4 957 -71 658 -496 860
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 97 740 88 924 97 740 88 924
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 89 807 88 868 92 407 88 924
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 89 841 88 868 92 407 89 069
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,07 -0,81 0,00 0,00
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,07 -0,81 0,00 0,00
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2024 2023
TEUR 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 935 374 573 771
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 5 610 2 131
Derivatinstrument 1 377 3 004
Övriga anläggningstillgångar 213 260
Summa anläggningstillgångar 942 574 579 166
Övriga omsättningstillgångar 8 527 5 086
Derivatinstrument 351 250
Likvida medel 31 185 128 620
Summa omsättningstillgångar 40 063 133 955
SUMMA TILLGÅNGAR 982 637 713 121
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 437 257 400 176
Räntebärande skulder 454 854 193 138
Derivatinstrument 3 907 -
Uppskjuten skatteskuld 20 935 15 768
Leasingskuld 5 610 2 112
Övriga långfristiga skulder 4 556 2 833
Summa långfristiga skulder 489 863 213 850
Räntebärande skulder 40 534 91 185
Övriga kortfristiga skulder 14 984 7 910
Summa kortfristiga skulder 55 518 99 095
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 982 637 713 121
1 Årets/periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
24
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-31 december - - - -72 048 -72 048
Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - 391 - 391
Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673
Långsiktiga incitamentsprogram - -1 - - -1
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-31 december - - - 5 908 5 908
Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - -950 - -950
Kvittningsemission 358 40 642 - - 41 000
Utdelning till aktieägarna - -9 044 - - -9 044
Långsiktiga incitamentsprogram - 168 - - 168
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Koncernens rapport över kassaflöden
2024 2023 2024 2023
TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 12 593 -74 625 2 941 -826
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 9 158 92 788 3 129 5 965
Betald inkomstskatt -1 520 -449 -562 -171
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 20 231 17 715 5 508 4 968
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -3 437 -573 -1 492 1 007
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 8 041 -411 5 450 -1 065
Kassaflöde från den löpande verksamheten 24 835 16 731 9 466 4 910
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -4 364 -2 234 -1 311 -668
Förvärv av fastigheter1 -320 499 - -240 926 -
Förvärv av inventarier -21 -30 -2 -16
Försäljning av övriga finansiella tillgångar - 143 592 - -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -324 884 141 328 -242 239 -684
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation - -45 000 - -45 000
Upptagna lån 253 230 10 519 178 000 -
Amortering av lån -42 164 -8 079 -2 206 -2 125
Amortering av leasingskuld -190 -115 -95 -31
Utdelning till aktieägarna -8 290 -6 599 -2 207 -1 669
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 202 586 -49 274 173 492 -48 825
Periodens/årets kassaflöde -97 463 108 785 -59 282 -44 599
Likvida medel, ingående balans 128 620 19 820 90 454 173 210
Valutakursdifferenser i likvida medel 28 15 13 9
Likvida medel, utgående balans 31 185 128 620 31 185 128 620
Nyckeltal
2024 2023 2024 2023
jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Överskottsgrad, % 92,8 93,0 93,2 91,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,2
Avkastning på eget kapital, % 1,2 -16,3 -0,5 0,9
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,28 0,19 0,10 0,06
Kassaflöde per aktie, EUR1 -1,09 1,22 -0,64 -0,50
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,25 0,20 0,07 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,07 -0,81 0,00 0,00
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,07 -0,81 0,00 0,00
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.

===== SIDA 25 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
25
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–31 dec 2024 Polen Litauen Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 13 695 24 255 3 572 - 41 523
Fastighetskostnader -245 -1 691 -1 033 - -2 970
Driftnetto 13 450 22 564 2 539 - 38 553
Centrala administrationskostnader -48 - - -4 282 -4 330
Ränteintäkter 1 206 25 2 853 3 084
Räntekostnader -4 429 -8 715 -1 553 -99 -14 795
Andra finansiella intäkter och kostnader -228 -18 6 -79 -318
Förvaltningsresultat 8 746 14 037 1 017 -1 607 22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 528 869 -6 657 - -4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat -3 378 -1 869 -215 29 -5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 93 93
Resultat före skatt 6 896 13 038 -5 856 -1 485 12 593
Aktuell skatt -719 - -3 -798 -1 520
Uppskjuten skatt -468 -3 282 - -1 415 -5 165
Årets resultat 5 709 9 756 -5 859 -3 698 5 908
Förvaltningsfastigheter 480 052 386 553 68 769 - 935 374
varav årets investeringar/förvärv 361 414 3 138 1 311 - 365 863
Räntebärande skulder 275 834 179 686 29 869 10 000 495 388
TEUR
1 jan–31 dec 2023 Polen Litauen Lettland
Hyresintäkter 8 446 23 695 4 025 - - 36 166
Fastighetskostnader -149 -1 533 -854 - - -2 535
Driftnetto 8 297 22 162 3 172 - - 33 631
Centrala administrationskostnader - - - - -3 679 -3 679
Ränteintäkter - 111 6 - 1 924 2 040
Räntekostnader -2 507 -5 795 -1 468 - -3 815 -13 586
Andra finansiella intäkter och kostnader -248 -27 - - -435 -709
Förvaltningsresultat 5 542 16 452 1 709 - -6 005 17 698
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 -22 849 -7 981 - - -34 685
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 -5 032 -268 - - -7 767
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - -49 870 - -49 870
Resultat före skatt -780 -11 429 -6 541 -49 870 -6 005 -74 625
Aktuell skatt -447 - -2 - - -449
Uppskjuten skatt 592 1 270 - - 1 163 3 025
Årets resultat -635 -10 159 -6 542 -49 870 -4 842 -72 048
Förvaltningsfastigheter 117 110 382 546 74 115 - - 573 771
varav årets investeringar/förvärv 59 1 693 482 - - 2 234
Räntebärande skulder 70 110 183 428 30 785 - - 284 323
Ofördelat
Övriga 
investeringar Summa
Fastigheter
Fastigheter
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Polen, Fastigheter i Litauen och Fastigheter i Lettland. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga
investeringar.

===== SIDA 26 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
26
Värderingsantaganden
2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023
Förvaltningsfastigheter 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 6,0
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 18,7 16,8 16,7 16,6 16,5 16,3 16,0 15,9
Vägd kalkylränta, %2 8,0 8,3 8,1 8,0 8,1 8,1 8,0 7,9
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,3 2,2 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Känslighetsanalys
31 december 2024
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 18 084 -18 081 13 281 -13 181 2 190 -2 165 33 555 -33 427
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -3 585 4 673 -4 651 738 -824 5 411 -9 060
+/- 0,25 -10 773 11 598 -8 416 9 221 -1 573 1 698 -20 762 22 517
+/- 0,50 -20 807 24 117 -16 176 19 139 -3 034 3 532 -40 017 46 788
+/- 1,00 -38 949 52 407 -30 289 41 720 -5 669 7 694 -74 907 101 821
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2024 2023 2024 2023
resultat och kapital Förändring, % 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 23 239 5 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -390/+390 -403/+403
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -780/+780 -806/+806
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +156/-156 +643/-643
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +312/-312+1 286/-1 286
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2024 2023
Likvida medel och skulder 31 dec 31 dec
Valuta i SEK 77 116
Valuta i PLN 4 547 888
Leasingskuld i SEK - 190
Eastnine
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med Q2 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum. 
Litauen
Kassaflöde och intjäning
LettlandPolen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter

===== SIDA 27 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
27
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2024 2023 2024 2023
TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Övriga intäkter 2 172 1 740 833 260
Centrala administrationskostnader -4 121 -3 427 -1 079 -851
-1 949 -1 687 -247 -591
Orealiserade värdeförändringar i derivat 29 - -101 -
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 40 -50 168 -3 -
Finansiella intäkter och kostnader 6 840 5 798 1 145 1 684
4 961 -46 057 794 1 092
Aktuell skatt -798 - -401 -
Uppskjuten skatt -1 415 1 163 -221 1 163
2 747 -44 894 172 2 255
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2024 2023
TEUR 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 300 448 126 276
Lån till koncernföretag 73 877 78 777
Övriga tillgångar 3 256 5 398
Likvida medel 10 546 112 258
SUMMA TILLGÅNGAR 388 127 322 709
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 354 705 319 834
Räntebärande skulder 10 000 -
Lån från koncernföretag 18 712 -
Övriga skulder 4 711 2 875
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 388 127 322 709
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Årets/periodens resultat

===== SIDA 28 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
28
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023
Hyresintäkter 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051
Fastighetskostnader -842 -755 -667 -705 -747 -576 -537 -676
Driftnetto 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376
Centrala administrationskostnader -1 079 -1 074 -978 -1 198 -904 -851 -1 015 -908
Ränteintäkter 421 584 938 1 140 1 208 786 27 19
Räntekostnader -4 462 -3 787 -3 464 -3 083 -3 758 -3 643 -3 290 -2 895
Andra finansiella intäkter och kostnader -294 -125 -8 108 -282 -209 -175 -43
Förvaltningsresultat 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -1 987 1 179 -4 986 1 534 21 -10 004 -7 891 -16 811
Investeringar - - - - - - -31 296 -
Derivat -1 276 -5 223 349 716 -5 330 -1 264 131 -1 304
49 43 - - - -18 913 -106 444
Resultat före skatt 2 941 1 545 530 7 577 -826 -25 617 -35 060 -13 122
Skatt -3 182 -743 -215 -2 545 998 -27 192 1 414
Periodens resultat -240 801 315 5 032 172 -25 644 -34 867 -11 708
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -255 -330 -38 -327 688 -629 110 222
Periodens totalresultat -496 471 276 4 705 860 -26 274 -34 757 -11 486
Balansposter i sammandrag
2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023
TEUR 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar
Förvaltningsfastigheter 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922
Övriga tillgångar 16 078 11 918 32 396 12 135 10 730 17 091 18 062 17 482
Likvida medel 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - - - - - - 162 059 193 355
SUMMA TILLGÅNGAR 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499
Eget kapital 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042
Långfristiga räntebärande skulder 454 854 291 580 292 866 247 525 193 138 278 961 325 580 261 847
Kortfristiga räntebärande skulder 40 534 28 015 28 166 35 299 91 185 52 486 7 486 62 707
Övriga skulder 49 992 39 933 38 137 28 691 28 623 32 558 33 176 27 904
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 29 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
29
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,6 211,6 211,6 182,8 182,8 182,8 183,0 183,0
Antal fastigheter 16 15 15 14 14 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922
Överskottsgrad, % 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6 94,1 92,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 94,4 93,6 92,7 93,1 95,3 96,3 96,6
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,2 16,6 16,6 16,7 16,1 16,2 16,1 16,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 218 199 199 200 193 194 193 193
WAULT, år 4,1 3,9 4,2 4,1 3,8 3,9 4,1 4,2
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 94 94 94 94
Finansiella Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023
Hyresintäkter, TEUR 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051
Driftnetto, TEUR 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376
Förvaltningsresultat, TEUR 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549
Nettoskuld, TEUR 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237 303 778 305 815
Belåningsgrad, % 50 35 38 27 27 28 52 52
3,4 2,7 2,9 2,9 2,1 2,0 2,4 2,1
3,1 2,1 2,2 2,0 1,7 1,3 1,5 1,7
Skuldkvot, ggr 15,2 10,3 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4
Nettoskuldkvot, ggr 14,3 7,4 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6
Soliditet, % 44 52 52 57 56 52 54 57
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6
Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,6 4,7 4,7 4,0 4,2 4,0 3,8
Avkastning på eget kapital, % -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7
Aktierelaterade Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023
Eget kapital, TEUR 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042
460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611
Börsvärde, TEUR 398 183 349 215 345 981 342 667 343 475 303 049 209 936 197 122
Börsvärde, TSEK 4 573 725 3 950 664 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481
97 740 88 979 88 924 88 924 88 924 88 924 88 831 88 831
92 407 88 953 88 924 88 924 88 924 88 885 88 831 88 831
0,10 0,27 -0,13 0,04 0,06 0,05 0,05 0,03
Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,64 0,21 -0,64 0,00 -0,50 1,62 0,12 -0,01
0,07 0,06 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13
Eget kapital per aktie, EUR1 4,47 4,46 4,46 4,55 4,50 4,49 4,79 5,26
Eget kapital per aktie, SEK1 51,39 50,47 50,60 52,57 50,10 51,66 56,47 59,23
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,71 4,68 4,61 4,71 4,64 4,59 4,87 5,34
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 54,10 52,93 52,35 54,39 51,67 52,74 57,42 60,19
Aktiekurs, EUR1 4,07 3,92 3,89 3,85 3,86 3,41 2,36 2,22
Aktiekurs, SEK1 46,80 44,40 44,16 44,50 43,00 39,20 27,85 25,00
Övrigt Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023
EUR/SEK 11,49 11,31 11,35 11,55 11,13 11,50 11,78 11,27
EUR/PLN 4,27 4,28 4,31 4,30 4,35 4,64 4,43 4,68
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1

===== SIDA 30 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2024
30
Härledning av nyckeltal
Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023
Hyresintäkter 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051
Driftnetto 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376
Överskottsgrad, % 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6 94,1 92,5
Förvaltningsfastigheter 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922
Räntebärande skulder 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554
Likvida medel 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739
Belåningsgrad, % 50 35 38 27 27 28 52 52
Eget kapital 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042
Återläggning derivat 2 179 1 033 -4 075 -3 971 -3 254 -8 584 -9 849 -9 718
Återläggning uppskjuten skatt 20 935 18 315 17 813 17 952 15 768 16 949 17 034 17 288
Långsiktigt substansvärde, TEUR 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611
Driftnetto 36 826 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368 30 366
Centrala administrationskostnader -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056 -4 115
Summa 32 496 31 048 29 806 29 645 29 952 29 307 28 312 26 251
Räntebärande skulder 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554
Skuldkvot, ggr 15,2 10,3 10,8 9,5 9,5 11,3 11,8 12,4
Driftnetto 36 826 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368 30 366
Centrala administrationskostnader -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056 -4 115
Summa 32 496 31 048 30 337 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251
Räntebärande skulder 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554
Likvida medel 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739
Nettoskuld, TEUR 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237 303 778 305 815
Nettoskuldkvot, ggr 14,3 7,4 8,2 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6
Förvaltningsresultat 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549
Räntekostnader 4 462 3 787 3 464 3 083 3 758 3 643 3 290 2 895
Resultat före räntekostnader 10 617 9 332 8 631 8 409 8 241 8 207 7 392 7 444
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6
-1 982 1 885 1 106 18 821 3 438 -105 094 -139 029 -45 945
Genomsnittligt eget kapital 417 113 396 794 400 487 401 730 399 777 412 513 446 345 472 775
-0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 31 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december2024  31
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut.

===== SIDA 32 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december2024  32
 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 33 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december2024  32
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Årsredovisning 2024   v. 13 2025 
Delårsrapport januari-mars 2025  28 april 2025 
Årsstämma 2025    29 april 2025 
Delårsrapport januari-juni 2025  7 juli 2025 
Delårsrapport januari-september 2025  23 oktober 2025 
Bokslutskommuniké 2025   5 februari 2026 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Vision 
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik 
affärsverksamhet utvecklas. 
 
Affärsidé 
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda 
marknader i Polen och Baltikum. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Eastnines fastighet Uptown Park i 
Vilnius, där bland annat Vinted har 
kontor.