Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

2023
Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

Innehåll
Om Emilshus 4
Året i korthet 6
VD har ordet 8
Stratgi och mål 10
Intjäningsförmåga 12
Transaktioner 13
Våra fastigheter 15
Vår marknad 17
Förvaltningsområden 18
- Växjö 18
- Värnamo 18
- Jönköping 19
- Vetlanda 19
- Kalmar 20
- Norrköping 20
- Halmstad 21
Våra hyresgäster 22
Projekt 24
Finansiering 26
Hållbarhetsarbete 28
Risker och riskhantering 36
Aktier och ägare 39
Bolagsstyrningsrapport 41
Styrelse och ledning 46
Finansiell information 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiella rapporter 54
Noter och redovisningsprinciper 61
Styrelsens och revisors underskrift 78
Revisionsberättelse 79
Nyckeltal 83
Definitioner 84
Information om årsstämma 86
lokala

===== SIDA 3 =====

Emilshus står stadigt  
även i oroliga tider.
lokala
Emilshus årsredovisning 2023    –  3

===== SIDA 4 =====

4   –  Emilshus årsredovisning 2023
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar 
och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter i 
södra Sverige. Fokus är hög  direktavkastning och starka 
kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och 
 hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga.
Under 2023 visade 
 Emilshus en fortsatt god  
utveckling med stärkt 
förvaltnings resultat  
och kassaflöde.
Ett fastighetsbolag med 
starka kassaflöden
4   –  Emilshus årsredovisning 2023
OM EMILSHUS

===== SIDA 5 =====

+30 % 
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten 2023
0
50
100
150
200
20202019
mkr
2021 2022 2023
+16 %
Förvaltningsresultat per stamaktie 2023
+31 % 
Intäkter 2023
0
100
200
300
400
500
600
20202019
mkr
2021 2022 2023
Fördelning fastighetsbeståndets 
värde per 31 december 2023
16 %
Jönköping
20 %
Värnamo
32 %
Växjö
7 %
Kalmar
14 %
Vetlanda
8 %
Norrköping
4 %
Halmstad
Nyckeltal
mkr 2023 2022
Fastighetsvärde 7 324 7 111
Intäkter 593 454
Driftsöverskott 471 363
Förvaltningsresultat 233 182
Periodens resultat 33 311
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
 förändring av rörelsekapital
196 151
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr -0,09 3,36
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr -0,09 3,35
Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27
Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34
Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8
Nettobelåningsgrad, % 52 55
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3
Skuldkvot, ggr 8,2 9,2
Soliditet, % 42 40
På sidorna 84–85 i årsredovisningen återfinns definitioner av nyckeltal.
0
50
100
150
200
250
20202019
mkr
2021 2022 2023
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
20202019
mkr kr
2021 2022 2023
   Förvaltningsresultat, mkr              
  Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
OM EMILSHUS
Emilshus årsredovisning 2023   –  5

===== SIDA 6 =====

Q1
•   Styrelsen beslutar att uppdatera Emilshus finansiella 
mål och riskbegränsningar i syfte att tydliggöra bolagets 
 inriktning på värdeskapande för aktieägarna.
•   Ingår avtal med likviditetsgarant för att främja aktiens 
likviditet.
•   Nytecknar och förlänger hyresavtal i Växjö om totalt  
6 200 kvm med ett årligt hyresvärde om 7,5 miljoner kronor.
•   Tecknar avtal om förvärv av fastighet med lågprishandel  
i Linköping för 72 miljoner kronor. Årligt hyresvärde upp -
går till 5,7 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean 
uppgår till 4 700 kvm.
Q3
•   Tecknar hyresavtal med två nya hyresgäster i Norrköping 
och Jönköping om totalt 4 800 kvm med ett årligt hyres-
värde om 2,9 miljoner kronor.
•   Stärker Nydala handelsområde i Vetlanda genom nyteck-
ning av hyresavtal med Clas Ohlson samt förlängning av 
 hyres avtal med befintliga hyresgäster. Totalt omfattar hyres-
avtalen 3 700 kvm med ett årligt hyresvärde om 3,2 miljoner 
kronor.  
Q2
•   Tecknar avtal om förvärv av en fastighet under nyproduk -
tion i Linköping med lokaler för lätt industri för 67 miljoner 
kronor. Tillträde beräknas ske halvårsskiftet 2024.
•   Tecknar avtal om förvärv av en fastighet med proffshandel 
i Vaggeryd för 32 miljoner kronor. Årligt hyresvärde upp -
går till 2,7 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean 
uppgår till 3 300 kvm. 
Q4
•    Förvärvar och tillträder två fastigheter med proffshandel 
och lager i Halmstad för 56 miljoner kronor.  Fastigheterna 
omfattar 5 600 kvm uthyrningsbar area med ett årligt 
hyresvärde om 5,6 miljoner kronor.    
•    Emil Jansbo tillträder som CFO för bolaget.
•    Genomför en riktad nyemission av stamaktier av serie B 
om 200 miljoner kronor. Bland de professionella och insti -
tutionella investerare som tecknade emissionen återfinns 
AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-  fonden och 
Nordea Fonder.
•    Förvärvar och tillträder en fastighet med externhandel och 
lager i Falkenberg för 48 miljoner kronor med ett årligt 
hyresvärde om 4,2 miljoner kronor. Den uthyrningsbara 
arean uppgår till 4 900 kvm.
Året i korthet
6   –  Emilshus årsredovisning 2023
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 7 =====

Emilshus stärker Nydala 
 handelsområde i Vetlanda 
EMILSHUS ARBETAR  aktivt för att vidareutveckla Nydala handels­
område. Som ett led i det arbetet tecknades i september ett nytt 
hyresavtal med Clas Ohlson för butikslokaler i fastigheten Kolmilan 1, 
vilket stärker butiksmixen med en attraktiv aktör. 
I början av 2024 kunde ytterligare två nya hyresgäster, Hemtex och 
Thansen, hälsas välkomna till Emilshus fastighet i handelsområdet. 
Emilshus för dialoger med fler handelsaktörer som vill etablera sig 
i området.
Växer med  förvärv  
i Halland
HALLAND ÄR en av Emilshus nyare mark­
nader. Under 2022 förvärvades de första 
fastigheterna i denna region med aktivt 
näringsliv och goda kommunikationer.  
Med sitt läge intill bolagets största mark ­
nad Småland var det en naturlig region för 
Emilshus att expandera till. 
Under 2023 förvärvades ytterligare tre 
fastigheter i Halland för totalt 104 miljoner 
kronor, två fullt uthyrda fastigheter i Halm ­
stad med lokaler för proffshandel och lager 
i industriområdet Vilhelmsfält samt en fullt 
uthyrd fastighet i Falkenberg med extern ­
handel och lager, belägen utmed E6:an
Ambitionen är att fortsätta växa i Halland 
med välavkastande fastigheter i utvalda 
lägen. 
Riktad nyemission  
för fortsatta investeringar 
I NOVEMBER  genomförde Emilshus en riktad nyemission av stamaktier av serie B 
om 200 miljoner kronor före emissionskostnader, med stöd av det bemyndigande 
som erhölls på årsstämman i april 2023. 
Med kapitaltillskottet kan Emilshus tillvarata de värdeskapande investerings -
möjligheter som bedöms finnas i rådande marknad och samtidigt upprätthålla 
bolagets balanserade finansiella riskprofil. Nyemissionen skapar förutsättningar att 
finansiera fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighets  bestånd i syfte 
att skapa värde för Emilshus aktieägare. 
Genom nyemissionen diversifieras och stärks Emilshus aktieägarbas. Emissionen 
tecknades av svenska och internationella professionella och institutionella investe -
rare, däribland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea 
Fonder.
Fanan 12, Halmstad
Emilshus årsredovisning 2023   –  7
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 8 =====

Trots en utmanande och orolig omvärld klarar sig Emilshus väl till 
följd av en sund affärsmodell med fokus på stabila kassaflöden, 
baserad på högavkastande fastigheter, hög uthyrningsgrad och 
långa hyresavtal.
Under 2023 ökade hyresintäkterna med 31 % till 593 miljoner 
kronor samtidigt som förvaltningsresultatet steg med 28 % till 
233 miljoner kronor. Per stamaktie motsvarar det en ökning av 
förvaltningsresultatet om 16 %. Samtidigt stärktes kassa  flödet 
från den löpande verksamheten med 30 % till 196 miljoner 
kronor. 
En orsak till stabiliteten i verksamheten är att 97% av hyres­
intäkterna indexregleras årligen i linje med förändring i KPI. Efter 
den senaste indexjusteringen om 6,5 % per 1 januari 2024 har 
hyrorna inkommit enligt avtal. 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila 
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betal ­
ningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnitt ­
liga återstående kontraktstid om 5,3 år och höga ekonomiska 
uthyrningsgrad som uppgår till 95 %. Vi arbetar kontinuerligt 
och strukturerat med att hitta nya stabila hyresgäster att skapa 
långsiktiga relationer med och gjorde under året nyuthyrningar 
inom alla våra fastighetskategorier, däribland Clas Ohlson, 
Hemtex och Thansen som är nya hyresgäster i Nydala handels ­
område i Vetlanda. 
Finansiering med god kontroll
Viktigt för stabiliteten i fastighetsbolag är att finansiering och 
räntekostnader är under kontroll. Emilshus skuldkvot om 8,2 ggr 
är låg och de räntebärande skulderna är räntesäkrade till 77 % 
med en kvarvarande räntebindningstid om 3,1 år, vilket gör att vi 
har god kontroll på våra finansiella kostnader. Av bolagets totala 
räntebärande skulder utgörs 14 % av obligationer, motsvarande 
576 miljoner kronor efter återköp om 70 miljoner kronor under 
det fjärde kvartalet. Obligationerna har en löptid till april res ­
pektive september 2025 och vi avser att i god tid hantera dessa 
förfall. 
Förutsättningar för tillväxt
Emilshus ska fortsätta vara ett tillväxtbolag. I tider då många 
andra fastighetsbolag tvingas hantera problem och arbeta 
defensivt uppstår löpande möjligheter till fastighetsförvärv till 
attraktiva villkor. Emilshus stabilitet och styrka innebär att vi 
kontinuerligt arbetar med att identifiera kompletterande förvärv 
av kvalitetsfastigheter i syfte att växa ytterligare.
För att kunna växa utan att öka den finansiella risken behövs 
tillgång till kapital och av det skälet genomförde Emilshus en 
riktad emission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor 
under det fjärde kvartalet. Emissionen stärkte vår ägarbild 
med flera institutionella investerare som nya aktieägare. Större 
aktieposter tecknades av AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, 
Tredje AP­fonden och Nordea Fonder.
Med stöd av kapitaltillskottet genomförde Emilshus förvärv i 
Falkenberg och Halmstad under det fjärde kvartalet 2023 och 
förvärv av åtta fastigheter i Östergötland och en fastighet i Små­
land under det första kvartalet 2024.
Emilshus har ett bra 
 utgångsläge inför  
2024, både operativt 
och finansiellt.
tillväxt
VD har ordet
För Emilshus präglades det gångna året av stabilitet i verksamheten med 
stigande förvaltningsresultat och ökat kassaflöde. Vi står väl rustade, både 
operativt och finansiellt, för fortsatt tillväxt. För helåret 2024 prognostiserar 
vi ett förvaltningsresultat om 270 miljoner kronor, en prognos som framgent 
kommer att följas upp kvartalsvis.
8   –  Emilshus årsredovisning 2023
VD HAR ORDET

===== SIDA 9 =====

Emilshus tillväxtresa 
fortsätter, alltid med 
lönsamhet i fokus.
Målmedvetet hållbarhetsarbete
Flera energieffektiviserande projekt har genomförts under det 
gångna året som en del av Emilshus hållbarhetsarbete, vilket 
resulterat i att bolagets energianvändning minskat med 6 % i 
jämförbart bestånd, motsvarande en besparing om 998 000 kWh. 
Under det fjärde kvartalet förstärktes organisationen med en ny 
tjänst med fokus på hållbarhet som stödjer vårt fortsatta arbete 
inom området. Ett målmedvetet hållbarhetsarbete bidrar till 
lönsamheten.
Väl rustade för 2024
Bolaget har ett bra utgångsläge inför 2024, både operativt och 
finansiellt. Vi har kapacitet och vilja att fortsätta att växa genom 
effektiviseringar och förbättringar av vårt befintliga fastighetsbe­
stånd samt genom fastighetsförvärv som möter Emilshus kvalitets­
krav. Emilshus tillväxtresa fortsätter, alltid med lönsamhet i fokus.
För att tydliggöra Emilshus utveckling kommer en prognos 
avseende förvaltningsresultatet på helårsbasis att kommuniceras 
kvartalsvis. För 2024 beräknas förvaltningsresultatet uppgå till 
270 miljoner kronor.
NP3 Fastigheter, en av våra större ägare, har till sin årsstämma 
föreslagit en utdelning av B ­aktier i Emilshus till sina aktieägare. 
För Emilshus skulle detta innebära en breddad ägarbas som 
gynnar likviditeten i aktien och vi ser fram emot att hälsa nya 
aktieägare välkomna. 
Sist men inte minst, ett stort tack till mina kollegor på Emilshus 
för allt arbete under året som bidragit stort till Emilshus fina 
utveckling. Tack även till Emilshus aktieägare som möjliggör vår 
tillväxtresa.
Vetlanda i mars 2024
Jakob Fyrberg VD
tillväxt
Emilshus årsredovisning 2023   –  9
VD HAR ORDET

===== SIDA 10 =====

Förvärva, utveckla och för ­
valta högavkastande kom ­
mersiella fastigheter i södra 
Sverige.
•   Emilshus inriktar sin närvaro 
på attraktiva regioner i 
södra Sverige med ett starkt 
näringsliv och positiv befolk­
ningsutveckling. 
Fokusera på lätt industri, 
proffshandel/industriservice, 
externhandel och daglig­
varuhandel.
•   Emilshus prioriterade 
 fastighetskategorier erbjuder 
 möjligheter att erhålla 
hög direktavkastning till 
 begränsad risk. 
Etablera långsiktiga och nära 
relationer med bolagets hyres ­
gäster genom lokal närvaro 
och lokalt engagemang på de 
orter där bolaget verkar.
•   Emilshus lokala närvaro 
och nära samarbete med 
hyresgästerna skapar för­
utsättningar för långsiktiga 
relationer och en effektiv 
förvaltning.
Säkerställa en stabil 
 finansiering av bolagets 
 verksamhet.
•   Emilshus arbetar löpande 
för att säkerställa en optimal 
finansiering för att säker ­
ställa stabila och starka 
kassaflöden i bolagets 
verksamhet. 
Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal  närvaro 
och engagemang på de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av 
långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus är ett av de ledande 
 fastighetsbolagen i Småland och expanderar i Östergötland och Halland. Ambitionen är 
fortsatt tillväxt med lönsamhet och att utveckla fastighetsbeståndet i södra Sverige. 
Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden
Strategi och mål
Kronhjorten 6, Växjö
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  9 252 kvm
STRATEGI OCH MÅL

===== SIDA 11 =====

Mål, riskbegränsningar och utdelningspolicy
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie  
ska öka med minst 15 % per år.
Utfall 2023: 16 %.
Femårigt genomsnitt:  16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under 
en femårsperiod i genomsnitt uppgå till 
minst 15 % per år.
Utfall 2023: 1,1 %.
Femårigt genomsnitt:  17 %.
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019
kr
2020 2021 2022 2023
0
20
40
60
2019
%
2020 2021 2022 2023
Finansiella riskbegränsningar Utdelningspolicy
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte 
överstiga 60 %. 
Utfall 31 december 2023:  52 %. 
Räntetäckningsgrad  
Räntetäckningsgraden ska överstiga  
2,0 ggr.
Utfall 2023: 2,1 ggr. 
Det övergripande målet är att skapa 
värde för bolagets aktieägare. Under de 
närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i 
verksamheten för att skapa ytterligare 
tillväxt genom förvärv av fastigheter 
och investeringar i befintliga fastigheter 
vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på 
preferensaktier ska ske enligt beslut av 
bolagsstämman och enligt bolagsord ­
ningens bestämmelser.
0
20
40
60
80
2019
%
2020 2021 2022 2023
0
1
2
3
4
5
2019
/g.alt/g.altr
2020 2021 2022 2023
Hållbarhetsmål
Fastigheter
•   Den el som köps ska vara fossilfri och 
så långt som möjligt vara förnybar, 
ursprungsmärkt och närproducerad.¹
•   Minska energianvändningen per kvm 
i jämförbart fastighetsbestånd med i 
genomsnitt 2 % per år från 2022 till 
2030.
 
Medarbetare
•   Emilshus eftersträvar en jämn köns­
fördelning i hela organisationen. 
•   Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val 
av transportsätt vid tjänsteresor.
•   Emilshus kontor ska finnas i verksam ­
hetsanpassade lokaler med fokus på 
medarbetarnas hälsa och trivsel.  
Hyresgäster
•   En årlig uppföljning ska genomföras 
med alla hyresgäster med fokus på 
trivsel, utveckling och hållbarhet.
•   100 % av nytecknade hyresavtal 
 avseende lokaler om minst 500 kvm 
ska vara gröna hyresavtal.
Externa samarbetspartner
•   Alla externa tekniska förvaltare ska 
uppfylla Fastighetsbranschens upp­
förandekod för leverantörer.
•   Material ska väljas med hänsyn till 
människorna som vistas i bolagets 
fastigheter samt med hänsyn till 
 miljöaspekter i stort. 
•   Nybyggnation och tillbyggnader ska, 
där det är möjligt, ha minst 30 % lägre 
energianvändning än kraven i Boverkets 
Byggregler (BBR), uppnå kraven för 
Energideklaration A eller B alternativt 
kvalificera för miljöcertifiering.
•   Hantering av demonterat och bortfört 
byggmaterial och inredning i stora 
projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där 
det är möjligt, dokumenteras (åter ­
användning, materialåtervinning och 
deponering).
Mer information återfinns i hållbarhets ­
redovisningen på sid 28–35.
1.  Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste  
12 månaderna och där Emilshus ansvarar för elavtalet. 
Emilshus årsredovisning 2023   –  11
STRATEGI OCH MÅL

===== SIDA 12 =====

mkr
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
1 apr 
2022
1 jan 
2022
1 okt 
2021
1 jul 
2021
1 apr 
2021
Intäkter 616 578 580 570 566 515 453 364 350 304 294 237
Fastighetskostnader ­125 ­120 ­122 ­117 ­112 ­99 ­89 ­69 ­63 ­55 ­55 ­46
Driftsöverskott 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248 240 191
Central administration ­31 ­31 ­31 ­33 ­33 ­34 ­32 ­30 ­29 ­24 ­21 ­20
Finansnetto ­192 ­194 ­207 ­193 ­191 ­178 ­137 ­90 ­89 ­72 ­69 ­59
Förvaltningsresultat 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153 149 113
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr1) 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13 2,24 1,69
Förvaltningsfastigheter 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014 3 706 2 798
Eget kapital 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484 1 296 1 059
Räntebärande nettoskuld 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342 2 248 1 699
Överskottsgrad, % 79,6 79,4 79,0 79,5 80,2 80,7 80,3 81,2 82,0 81,8 81,4 80,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1 3,1 2,9
Skuldkvot, ggr 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4 10,3 9,9
Direktavkastning, % 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2 6,5 6,8
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Emilshus intjäningsförmåga baseras på det fastighets­
bestånd som tillträtts vid periodens ingång för en 
 kommande period om tolv månader.
 
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis 
beaktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier. 
Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett 
normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostna ­
derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt 
har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för 
central administration har baserats på nuvarande organisation 
och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränte ­
läget vid periodens utgång samt den skuldsättning som förelåg 
vid samma tidpunkt.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar 
Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar 
inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror, 
vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera.
Intjäningsförmåga 1 januari 2024
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens 
utgång uppgår intäkterna för den kommande tolvmånadersperi ­
oden till 616 miljoner kronor och fastighetskostnaderna bedöms 
uppgå till 125 miljoner kronor, vilket innebär ett driftsöverskott 
om 491 miljoner kronor. Överskottsgraden bedöms uppgå till 
79,6 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån  fastighetsvärdet 
om 7 324 miljoner kronor. Utifrån nuvarande omfattning av orga­
nisation och verksamhet bedöms de centrala administrations­
kostnaderna uppgå till 31 miljoner kronor samt finansnettot till 
192 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till  
268 miljoner kronor. 
Emilshus förvaltningsresultat beräknas till 2,26 kronor per 
stamaktie. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie 
har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats.
 
Intjäningsförmåga
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
mkr
2021 2022 2023
12    –  Emilshus årsredovisning 2023
INTJÄNINGSFÖRMÅGA

===== SIDA 13 =====

Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet 
och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del 
i  bolagets tillväxtstrategi. Under 2023 genomfördes 
ett  antal förvärv som kompletterar bolagets fastighets­
bestånd. Totalt tillträddes fastigheter till ett värde om 199 
miljoner kronor, vilket bidrog till en ökning av fastighets ­
värdet med totalt 3 % under året. Ambitionen är att fort ­
sätta att växa organiskt och genom förvärv på bolagets 
prioriterade marknader.
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastig ­
heter med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala 
förankring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer 
för att genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs pro­
aktivt för att identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför 
budgivningsprocesser. I sin organisation har Emilshus kompe ­
tens och kapacitet att analysera ett stort antal potentiella affärer 
och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka 
fastigheter. 
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila 
kassaflöden i form av befintliga hyreskontrakt med långa åter­
stående avtalstider. Genom att säkra långsiktiga och stabila 
kassa flöden med låga risker för vakanser och uteblivna betal ­
ningar skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft 
vid sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsätt ­
ningar för finansiering av ytterligare förvärv.
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera  
förvärv av fastigheter i närheten av det befintliga fastighets­
beståndet för att nyttja den befintliga förvaltningsorganisa­
tionen och därmed uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det 
fall Emilshus förvärvar fastigheter i nya geografiska områden 
är ambitionen att på sikt etablera ett större fastighetsbestånd 
i regionen för att skapa förutsättningar för en rationell lokal 
förvaltning. 
Transaktioner
Förvärv 2023
Proffshandel och lager i Halmstad
Förvärv: 56 miljoner kronor
Area: 5 600 kvm
Beskrivning: Två fastigheter i industriområdet Vilhelmsfält 
i Halmstad med ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner 
kronor. 
Proffshandel i Vaggeryd 
Förvärv: 32 miljoner kronor
Area: 3 300 kvm
Beskrivning: Nyuppförd byggnad fullt uthyrd med ett årligt 
hyresvärde om 3 miljoner kronor. 
Emilshus årsredovisning 2023   –  13
TRANSAKTIONER

===== SIDA 14 =====

Förvärv 2023
Lätt industri i Linköping 
Förvärv: 67 miljoner kronor
Area: 4 000 kvm
Beskrivning: Lokaler för lätt industri med ett årligt hyres ­
värde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigstäl­
lande, beräknat till halvårsskiftet 2024.
Externhandel och lager i Falkenberg
Förvärv: 48 miljoner kronor
Area: 4 900 kvm
Beskrivning: Lokaler för externhandel och lager med ett 
årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor. 
Fastighetstransaktioner 2023
I mars tecknades ett avtal om förvärv av en fastighet i Linköping 
inom fastighetskategorin extern ­ och dagligvaruhandel för 72 
miljoner kronor med ett årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor. 
Fastigheten tillträdes den 3 april 2023.
I maj tecknades avtal om förvärv av en fastighet i nyproduk­
tion belägen i Lambohov i Linköping för 67 miljoner kronor. 
Fastigheten består av lokaler för lätt industri med ett årligt hyres ­
värde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigställande, 
beräknat till halvårsskiftet 2024.
I juni tecknades avtal om förvärv av en fastighet med proffs ­
handel i Vaggeryd, söder om Jönköping för 32 miljoner kronor. 
Den fullt uthyrda fastigheten har ett årligt hyresvärde om 3 miljo ­
ner kronor. Tillträdet genomfördes i början av juli 2023.
l november tillträddes två fastigheter med proffshandel och 
lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. De fullt uthyrda fastig ­
heterna omfattar har ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner 
kronor. 
I december tillträddes en fastighet i Falkenberg, Fastigheten som 
är fullt uthyrd har ett årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor.
Ingen avyttring av fastigheter genomfördes under året.
Genomförda transaktioner 2023
Fastighet Kommun
Uthyrnings­
bar area, 
tkvm
Förvärvade fastigheter
Prisuppgiften 2 Linköping 5
Hovtången 11 Vaggeryd 3
Formen 2 Halmstad 5
Formen 4 Halmstad 1
Tröinge 6:96 Falkenberg 5
Totalt 19
14    –  Emilshus årsredovisning 2023
TRANSAKTIONER

===== SIDA 15 =====

Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med 
kommersiella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt 
industri och industriservice/proffshandel. Även extern ­ 
och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp. Fastig ­
hetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen med 
stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal och 
hög uthyrningsgrad.  
 
Fastighetskategorier
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri 
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar loka­
lerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna genomför 
kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och annan 
utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och moti ­
verar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största hyresgäs ­
terna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom verkstads ­
industrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten som är en 
underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Investe ­
ringar i om­ och tillbyggnader sker löpande för hyresgäster inom 
denna kategori. En betydande andel av hyresavtalen inom lätt 
industri utgörs av så kallade triple net ­ avtal där hyresgäster står 
för merparten av drifts ­ och underhållskostnaderna för lokalerna, 
vilket bidrar till jämna, stabila och förutsägbara kassaflöden med 
en hög överskottsgrad. 
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres­
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till 
industrier och andra företag. Emilshus hyresgäster är vanligtvis 
större företag som är långsiktiga med sina verksamheter och 
där deras lokaler är belägna i utvalda strategiska lägen. Inves ­
teringar i om­ och tillbyggnader sker ofta för dessa hyresgäster 
i samband med omförhandlingar av hyresavtal. Emilshus största 
hyresgäst i denna kategori är Optimera som driver bygghandel 
för yrkeskunder nationellt. 
Extern ­ och dagligvaruhandel
Inom extern­ och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel, 
inklusive bilhandel, i välbesökta externhandelsområden med 
goda kommunikationer. Dollarstore, Coop Väst och   Holmgrens Bil 
är de största hyresgästerna inom denna kategori. 
Övrigt
Stora hyresgäster inom övriga fastigheter är verksamma bland 
annat inom samhällsservice, till exempel Region  Jönköpings Län. 
Fastigheter som inte ingår i Emilshus prioriterade kategorier har 
ingått som mindre delar i portföljförvärv som bolaget genomfört. 
Dessa kan behållas i beståndet om de motsvarar Emilshus avkast ­
ningskriterier eller avyttras om detta bedöms fördelaktigt. 
Våra fastigheter
636 mkr  
 Hyresvärde
95 %  
Ekonomisk uthyrningsgrad
790 kr  
Hyresvärde/kvm
7 324 mkr  
Fastighetsvärde
Lekatten 1, Växjö
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  1 500 kvm
Emilshus årsredovisning 2023   –  15
VÅRA FASTIGHETER

===== SIDA 16 =====

Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång 
till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under 2023 har fastigheter 
tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid årets utgång 
hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastig­
heter genom hyresgästanpassningar avseende till ­ och ombygg­
nadsprojekt med upparbetade kostnader i pågående projekt 
om 10 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande 
motsvarande 25 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat 
hyresvärde om 4 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till  
–43 miljoner kronor (99) under året. Värdeförändringarna är 
främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings­
krav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka 
motverkades av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet 
med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med  
81 miljoner kronor.
Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga innehavs­
tid under perioden uppgick direktavkastningen under 2023 till 6,6 
% (6,1).   
 
Indata vid fastighetsvärdering 
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2023 2022
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,3
Driftskostnader (kr/kvm) 90 82
Underhållskostnader (kr/kvm) 38 36
Långsiktig vakansgrad, % 6,7 6,8
Intäkter (kr/kvm) 704 666
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Helår
mkr 2023 2022
Vid periodens ingång 7 111 4 827
Förvärv 199 2 193
Investeringar 55 69
Försäljningar 0 ­77
Orealiserad värdeförändring ­43 99
Vid periodens utgång 7 324 7 111
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Resultateffekt före skatt, mkr
Helår
Förändring 2023 2022
Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277 296
Intäkter +/– 50 kr/kvm 40 39
Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8
Vakansgrad +/– 1 % 6 6
Fastighetsbestånd
Fastighetsvärde  
per kategori
Hyresvärde  
per kategori
Fastighetsvärde  
per förvaltningsområde
Hyresvärde 
per förvaltningsområde
   48 %  Lätt industri
    26 %  Extern ­ och  
dagligvaruhandel
    14 %  Industriservice/  
Proffshandel
   12 %  Övrigt
   48 %  Lätt industri
    25 %  Extern ­ och  
dagligvaruhandel
    13 %  Industriservice/  
Proffshandel
   14 %  Övrigt
   32 %  Växjö
   20 %  Värnamo
   16 %  Jönköping
   14 %  Vetlanda
   8 %  Norrköping
   7 %  Kalmar
   4 %  Halmstad
   30 %  Växjö
   21 %  Värnamo
   17 %  Vetlanda
   14 %  Jönköping
   8 %  Norrköping
   7 %  Kalmar
   3 %  Halmstad
7 324   
mkr
636 
mkr
7 324   
mkr
636 
mkr
16    –  Emilshus årsredovisning 2023
VÅRA FASTIGHETER

===== SIDA 17 =====

Emilshus årsredovisning 2023   –  17
Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla, och förvalta 
kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra Sverige. 
Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland och 
Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör 
delar av större regionala marknader och viktiga industri ­
regioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande. 
 
Industritäta regioner
Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda 
som har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell 
tradition vilket bidragit till god tillväxt kring regionerna. Här finns 
flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina 
respektive segment samt välmående småindustrier. I bolagets 
största förvaltningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett 
väl differentierat näringsliv med högteknologiska och kunskaps­
intensiva företag och kommunen är en av de mest IT ­företagstäta 
i landet. I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor 
som med sin närvaro gynnar näringsliv och tillväxt. 
Goda kommunikationsmöjligheter
Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, 
Göteborg och Malmö och med närheten till E4:an innebär goda 
kommunikationsmöjligheter. Detta gör Emilshus marknader väl 
anpassade för lokalisering av industriföretag. Det gynnsamma 
geografiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat 
skapar förutsättningar för en god efterfrågan på moderna indu ­
stri­ och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i centrala lägen.
 
Konkurrenssituation
Fastighetsmarknaden i Sverige kännetecknas generellt av hög 
konkurrens och hög transaktionsvolym som dock uppvisade en 
avmattning under 2023. Denna utveckling gäller till stor del även 
Småland, Östergötland och Halland. På dess marknader möter 
Emilshus konkurrenter i form av både rikstäckande och lokala 
börsnoterade bolag samt mindre privatägda fastighetsbolag. 
Bland de börsnoterade konkurrenterna som utvecklar och för ­
valtar fastigheter inom samma kategorier som Emilshus återfinns 
Castellum, Corem, Nyfosa, Nivika och SLP. 
Förvaltningsområden
Emilshus har för närvarande sju förvaltningsområden som utgörs 
av Växjö, Värnamo, Jönköping, Vetlanda, Norrköping, Kalmar och 
Halmstad, nämnda i storleksordning baserat på fastighetsvärde. 
Förvaltningen av Emilshus sker från förvaltningskontor på 
orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande 
i Växjö, Jönköping, Kalmar och Vetlanda. Från dessa hanteras 
förvaltningen av hela fastighetsbeståndet. Fler förvaltningskontor 
kan komma att öppnas på orter där fastighetsbeståndet uppnår 
en volym som gör detta effektivt.
Våra marknader
Stora noterade bolag med småländskt ursprung
Börsvärde xx månad 2023 mdkr
Nibe
Husqvarna
Fortnox
Hexpol
New Wave
Bufab
OEM
Troax
Fagerhult
Inwido 
Garo
0 25 50 75 100 125
Börsvärde 29 februari 2024 mdkr
Vy över Växjö som är Emilshus största marknad.
Bufab och Garo  
är Emilshus  
hyresgäster.
Andra stora 
bolag verk ­
samma på  Emils ­
hus marknader
Ikea, Södra, 
Visma, Vida och 
Hydro (Sapa)
VÅR MARKNAD

===== SIDA 18 =====

Nyckeltal Växjö 1 januari 2024
Antal fastigheter 34
Uthyrningsbar area, tkvm 192
Redovisat värde, mkr 2 312
Hyresvärde, mkr 193
Hyresvärde kr/kvm 1 007
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 93
Kontrakterad årshyra, mkr 180
Hyresvärde per kategori
193  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
192  
tkvm
   25 %  Lätt industri
   37 %   Extern ­ och 
 dagligvaruhandel
   13 %    Industriservice/  
Proffshandel
   24 %  Övrigt
Nyckeltal Värnamo 1 januari 2024
Antal fastigheter 23
Uthyrningsbar area, tkvm 216
Redovisat värde, mkr 1 479
Hyresvärde, mkr 133
Hyresvärde kr/kvm 614
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 130
Hyresvärde per kategori
133  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
216  
tkvm
   80 %  Lätt industri
   17 %    Extern ­ och 
 dagligvaruhandel
   4 %     Industriservice/  
Proffshandel
   85 %  Lätt industri
   9 %     Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   6 %     Industriservice/  
Proffshandel
   38 %  Lätt industri
   34 %   Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   12 %    Industriservice/  
Proffshandel
   17 %   Övrigt
Värnamoområdet utgör Emilshus näst största geografiska marknad med 20 % av 
det totala fastighetsvärdet och 21 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget 
totalt 23 fastigheter med 216 tkvm uthyrningsbar area i Värnamo, Gislaved, Gnosjö 
och Vaggeryd, med övervägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster 
utgörs av Bufab, Garo och Proton Lightning. Fastigheterna i förvaltningsområde 
Värnamo är i huvudsak belägna i etablerade industri ­ och handelsområden. 
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus förvärv av en fastighet med en nyuppförd bygg ­
nad fullt uthyrd med främst proffshandel. Vid årets utgång uppgick fastighets­
värdet för området till 1 479 miljoner kronor. Emilshus vill fortsätta att växa i samt ­
liga kommuner i Värnamoområdet med särskilt intresse för områden med närhet 
till E4:an och andra attraktiva logistiklägen.
Växjöområdet med närliggande kommunen Ljungby utgör Emilshus största geogra­
fiska marknad med 32 % av det totala fastighetsvärdet och 30 % av hyresvärdet. 
Vid årets utgång ägde bolaget totalt 34 fastigheter med 192 tkvm uthyrningsbar 
area i Växjöomådet med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern och 
dagligvaruhandel. Fastigheterna är framför allt belägna i Växjös mest etablerade 
företags­ och externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, 
 Bauhaus och Balco. Emilshus huvudkontor är beläget i Växjö.
Utveckling 2023
Emilshus är den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler i Växjö. Under 
året investerade Emilshus i ett antal projekt med lokalanpassningar och ombygg ­
nationer för befintliga och nya hyresgäster, vilket lett till ökad uthyrningsgrad och 
förlängda hyresavtal. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltnings­
området till 2 312 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta komplettera fastig ­
hetsbeståndet i Växjö genom förvärv av såväl portföljer som styckvisa fastigheter.
Värnamo
Växjö
18    –  Emilshus årsredovisning 2023
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN

===== SIDA 19 =====

Nyckeltal Jönköping 1 januari 2024
Antal fastigheter 18
Uthyrningsbar area, tkvm 109
Redovisat värde, mkr 1 139
Hyresvärde, mkr 91
Hyresvärde kr/kvm 836
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98
Kontrakterad årshyra, mkr 89
Hyresvärde per kategori
91  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
109  
tkvm
   67 %  Lätt industri
   8 %      Extern ­ och 
 dagligvaruhandel
   4 %      Industriservice/  
Proffshandel
   21 %  Övrigt
Hyresvärde per kategori
105  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
147  
tkvm
   40 %  Lätt industri
   26 %   Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   11 %    Industriservice/  
Proffshandel
   23 %  Övrigt
   58 %  Lätt industri
   18 %    Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   13 %    Industriservice/  
Proffshandel
   12 %   Övrigt
   71 %  Lätt industri
   7 %    Extern­ och  
dagligvaruhandel
   13 %   Industriservice/  
Proffshandel
   10 %  Övrigt
Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största fastighetsägare av 
 kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans med de kringliggande kommunerna 
Eksjö och Sävsjö, bolagets fjärde största geografiska marknad med 14 % av det 
totala fastighetsvärdet och 17 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde  koncernen 
totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyrningsbar area i Vetlandaområdet, med 
tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern ­ och dagligvaruhandel. Stora 
hyresgäster utgörs av Trivselhus, Orwak och T ­Emballage. Fastigheterna är 
belägna i centrumnära företags ­ och handelsområden samt i stadens centrum. 
Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda.
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus ett antal projekt i Vetlandaområdet, bland annat 
investering i energieffektivisering av handelslokaler. Fastighetsvärdet för området 
uppgick vid årets utgång till 1 019 miljoner kronor. Emilshus avser att fortsätta växa 
i Vetlandaområdet med selektiva förvärv.
Fastigheter i Jönköping och de kringliggande kommunerna Aneby, Nässjö och 
Tranås utgör 16 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 14 % av hyresvärdet. Vid 
årets utgång ägde Emilshus totalt 18 fastigheter med 109 tkvm uthyrningsbar area 
i Jönköpingsområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri. Stora hyres­
gäster utgörs av ROL, Region Jönköping och Theofils. Fastigheterna är i huvudsak 
belägna i företags­ och handelsområden i attraktiva lägen. Emilshus har ett förvalt ­
ningskontor i Jönköping.
Utveckling 2023
Under året slutförde Emilshus ett större om ­ och tillbyggnadsprojekt för en befintlig 
kund i Bankeryd, Jönköping. Emilshus har som ambition att fortsätta växa i Jön­
köpingsområdet för att nå en större volym och ytterligare synergier i förvaltningen. 
Vetlanda
Jönköping
Nyckeltal Vetlanda 1 januari 2024
Antal fastigheter 21
Uthyrningsbar area, tkvm 147
Redovisat värde, mkr 1 019
Hyresvärde, mkr 105
Hyresvärde kr/kvm 713
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 96
Kontrakterad årshyra, mkr 100
Emilshus årsredovisning 2023   –  19
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN

===== SIDA 20 =====

Nyckeltal Kalmar 1 januari 2024
Antal fastigheter 20
Uthyrningsbar area, tkvm 59
Redovisat värde, mkr 534
Hyresvärde, mkr 46
Hyresvärde kr/kvm 772
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 97
Kontrakterad årshyra, mkr 44
Hyresvärde per kategori
46  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
59  
tkvm
   27 %  Lätt industri
   44 %   Extern ­ och 
 dagligvaruhandel
   29 %   Industriservice/  
Proffshandel
   24 %  Lätt industri
   36 %   Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   41 %    Industriservice/  
Proffshandel
Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmerby 
och Västervik utgör 7 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 7 % av hyresvärdet. 
Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 20 fastigheter med 59 tkvm uthyrningsbar  
area i Kalmarområdet, med tyngdpunkt på lokaler för extern och dagligvaruhandel 
samt industriservice/proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av Beijer  Byggmaterial, 
Holmgrens Bil och Dollarstore. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära 
företags­ och handelsområden samt i stadens centrala delar. Emilshus har ett 
förvaltningskontor i Kalmar. 
Utveckling 2023
Fastighetsvärdet i området uppgick vid årets utgång till 534 miljoner kronor. 
 Emilshus avsikt är att fortsätta att växa med selektiva förvärv i Kalmarområdet för 
att nå en större volym och synergier i förvaltningen. 
Kalmar
Hyresvärde per kategori
48  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
62  
tkvm
   71 %  Lätt industri
   13 %   Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   17 %   Industriservice/  
Proffshandel
   42 %  Lätt industri
   40 %   Extern ­ och  
dagligvaruhandel
   18 %    Industriservice/  
Proffshandel
Fastigheter i Norrköping och närliggande Linköping samt i Motala utgör 8 % av 
Emilshus totala fastighetsvärde och 8 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde 
Emilshus totalt 7 fastigheter med 62 tkvm uthyrningsbar area i Norrköpings­
området, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora hyresgäster 
utgörs av Dollarstore, Soffadirekt och Optimera. Fastigheterna är i huvudsak 
belägna i industriområden i attraktiva lägen. 
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus två förvärv av fastigheter i Linköping, varpå 
fastighetsvärdet för området vid årets utgång uppgick till 573 miljoner kronor. 
Förvärven omfattade en fastighet i Mörtlösa handelsområde i nordöstra Linköping 
samt en fastighet i nyproduktion belägen i Lambohov i Linköping där tillträde sker 
efter färdigställande. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i framför allt 
Norrköping och Linköping för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. 
Norrköping
Nyckeltal Norrköping 1 januari 2024
Antal fastigheter 7
Uthyrningsbar area, tkvm 62
Redovisat värde, mkr 573
Hyresvärde, mkr 48
Hyresvärde kr/kvm 766
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 89
Kontrakterad årshyra, mkr 42
20    –  Emilshus årsredovisning 2023
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN

===== SIDA 21 =====

Nyckeltal Halmstad 1 januari 2024
Antal fastigheter 7
Uthyrningsbar area, tkvm 20
Redovisat värde, mkr 269
Hyresvärde, mkr 21
Hyresvärde kr/kvm 1 074
Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 95
Kontrakterad årshyra, mkr 20
Hyresvärde per kategori
21  
mkr
Uthyrningsbar area per kategori
20  
tkvm
   19 %  Lätt industri
   76 %   Industriservice/  
Proffshandel
   5 %    Övrigt
   25 %  Lätt industri
   70 %   Industriservice/  
Proffshandel
   5 %    Övrigt
Fastigheter i Halland utgör 4 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 3 % av 
hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 7 fastigheter med 20 tkvm 
uthyrningsbar area i Halmstad och Falkenberg med lokaler för lätt industri, lager 
och externhandel. Stora hyresgäster utgörs av Ahlsell och Samhall. Fastigheterna 
är i huvudsak belägna industri ­ och externhandelsområden i attraktiva lägen. 
Utveckling 2023
Under året genomförde Emilshus två förvärv i Halland. I Halmstad förvärvades två 
fastigheter med lokaler med proffshandel och lager i industriområdet Vilhelmsfält. 
I Falkenberg förvärvades en fastighet med externhandel och lager belägen utmed 
E6:an. Fastighetsvärdet i Halland uppgick vid årets utgång till 269 miljoner kronor. 
Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i regionen för att nå en större 
volym och synergier i förvaltningen. 
Halmstad
Förvaltningsområde Halmstad
Under året genomförde Emilshus två förvärv i Halland och ambitionen 
är att fortsätta växa i regionen med selektiva förvärv.  
Emilshus årsredovisning 2023   –  21
FÖRVALTNINGSOMRÅDEN

===== SIDA 22 =====

Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila 
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god 
betalningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa 
genomsnittliga återstående kontraktstid och låga vakans ­
grad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör 
och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och vidare 
utveckling. 
Hyresgäster
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer 
med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för 
hyresavtal med långa kontraktstider. 519 hyresgäster fördelade 
på 609 hyresavtal i kombination med lång återstående hyrestid 
innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är 
begränsad.
Emilshus har ingått så kallade triple net­avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att 
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt 
underhåll och reparationer. Vid årets utgång utgjorde 46 % (47), 
motsvarande 370 tkvm, hyresavtal med triple net ­karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas 
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) 
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid årets utgång 
utgjorde dessa avtal 97 % av Emilshus kontrakterade årshyra och 
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal 
med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt eller 
inte alls.
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var under året oförändrad och uppgick 
till 0 miljoner kronor (12). Under året tecknade Emilshus hyres­
avtal med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor, varav  
17 miljoner kronor (32) avser hyresavtal med nya hyresgäster och  
2 miljoner kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga 
hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till  
19 miljoner kronor (21), inklusive konkurser med ett hyresvärde 
om 1 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick 
vid årets utgång till 95 % (96). 
Våra hyresgäster
Brudabäck 2, Vetlanda
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  20 150 kvm
22    –  Emilshus årsredovisning 2023
VÅRA HYRESGÄSTER

===== SIDA 23 =====

Förvaltning
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter 
en trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Det 
innebär en hög servicegrad och ett nära samarbete med hyres­
gästerna i en egen förvaltningsorganisation. 
Emilshus förvaltningsstrategi bygger på utveckling av bolagets 
fastigheter och lokaler i nära dialog med hyresgästerna. Den 
starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgästerna, 
vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Det 
täta samarbetet resulterar regelbundet i att Emilshus genomför 
värde höjande investeringar i om ­ och tillbyggnationer. En viktig 
del i förvaltningen är att arbeta för att optimera driften med syfte 
att minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att 
 till sammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus har förvaltningskontor på orter med större  koncentration 
av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och 
Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler 
förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets ­
beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har 
en kompetent och väl fungerande intern förvaltningsorganisation. 
Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande om den lokala 
fastighetsmarknaden i Småland och närliggande regioner. Ett 
brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och  
är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet. 
Förfallostruktur hyresavtal 
Förfalloår
Antal  
hyresavtal
Årshyra,  
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2024 289  50 8  85 11
2025 96  113 19  129 16
2026 95  100 16  115 14
2027 45  56 9  54 7
2028 12  21 3  24 3
2029+ 72  267 44  399 50
Summa 609  606 100  805 100
Hyreskontrakt och löptider
Förfalloår
Kontrakts­
värde, mkr
Ande av 
Total, %
2024  50 2
2025  191 6
2026  268 8
2027  199 6
2028  97 3
2029  339 11
2030  330 10
2031  389 12
2032+  1 379 43
Summa  3 243 100
Nettouthyrning
mkr
2020 2021 2022 2023
-16
-8
0
8
16
-16
-8
0
8
16
    Nyuthyrning               Uppsagt            Nettouthyrning
Emilshus 10 största hyresgäster
Hyresgäster
Kontrakts­
värde, mkr
Kontrakterad  
årshyra, mkr
Genomsnittlig 
kontrakts ­
längd, år
Bufab Sweden AB  106  20 5,3
Spaljisten AB  409  20 20,8
Ahlberg Dollarstore AB  69  19 3,6
Hilding Anders Sweden AB  282  19 15,0
Holmgrens Bil AB  112  18 6,2
Trivselhus AB  90  18 5,2
Coop Väst AB  64  17 3,8
Optimera Svenska AB  37  16 2,3
ROL AB  111  15 7,3
Proton Lighting AB 28 14 2,0
Delsumma tio största: 1 309 175 7,5
Övriga  1 934  430 4,5
Totalt:  3 243  606 5,3
Nettouthyrning
mkr 2023 2022
Nyuthyrningar 17 32
Omförhandlingar 2 1
Uppsägningar ­19 ­21
Nettouthyrning 0 12
Emilshus årsredovisning 2023   –  23
VÅRA HYRESGÄSTERVÅRA HYRESGÄSTER

===== SIDA 24 =====

Emilshus genomför regelbundet investeringar för att 
 utöka eller anpassa befintliga lokaler. Därmed kan bolaget 
möta hyresgästernas behov vid tillväxt och förändringar  
i verksamheten och samtidigt skapa värde genom 
 omförhandling av hyror och förlängning av hyresavtal.
 
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om ­ och tillbyggna­
tioner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en 
viss anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar 
som en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar 
i lokalerna görs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för 
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först 
när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt 
med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi­
användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna.  
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda 
externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga 
räntekostnader samt kostnader för projektledning. 
Projekt 2023
Pågående projekt och projekt som avslutats under 2023 framgår 
av tabellen nedan. 
Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10 ­årigt 
hyresavtal med Griffel, ett it ­företag, avseende 1 400 kvm i 
 centrala Växjö. Fastigheten genomgår en helrenovering med start 
under det tredje kvartalet 2023 och färdigställande samt tillträde 
under det första kvartalet 2024. Under det första kvartalet teck ­
nades även ett nytt hyresavtal med bolagets befintliga hyresgäst 
kraftteknikbolaget KraftPowercon, avseende ytterligare 2 500 
kvm lokaler i fastigheten Rättaren 8 i Växjö där hyresgästanpass­
ningar färdigställdes under 2023. I fastigheten Norra Delfin i 
 Vetlanda genomförs ett projekt för energieffektivisering. Under 
det tredje kvartalet färdigställdes en utbyggnad om 2 000 kvm 
för hyresgästen Addbrand i Bankeryd utanför Jönköping. Under 
det tredje kvartalet tecknades ett nytt 15 ­årigt hyresavtal med 
Clas Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda 
där hyresgästanpassning pågår och tillträde planeras till det 
första kvartalet 2024.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp ­
går till 35 miljoner kronor varav upparbetade kostnader vid årets 
utgång uppgick till 10 miljoner kronor. Den tillkommande årshyran 
för tecknade tillägg till befintliga hyresavtal till följd av genom ­
förda investeringar uppgår till 4 miljoner kronor.
Projekt
Projekt
Fastighet Fastighets  kategori Projekttyp
Färdig­
ställande
 Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetade 
kostnader vid 
periodens 
utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, mkr
Förändring  
av hyresavtal
Pågående projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 24,0 9,0 2,3 10­årigt avtal
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q1 2024 7,5 0,1 2,0 15­årigt avtal 
Norra Delfin 4, Vetlanda Övrigt Energibesparing Q1 2024 3,2 1,3
Totalt 34,7 10,4 4,3
Avslutade projekt
Skomakaren 5, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 7,0 6,7 0,3 5­årigt avtal 
Stödstorp 2:4, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,0 1,5 0,2 5­årigt avtal 
Brudabäck 6, Vetlanda Industriservice/
proffshandel
Lokalanpassning Q1 2023 2,5 2,6 0,3 7­årigt avtal
Hillerstorp 2:106, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 11,0 11,6 1,5 8­årigt avtal
Hammaren 1, Gislaved Lätt industri Tillbyggnad Q1 2023 12,0 11,6 0,9 Tilläggsavtal 
Kronhjorten 3, Växjö Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,5 2,4 0,5 Tilläggsavtal 
Fabriken 1, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 5,4 5,0 1,2 Tilläggsavtal 
Bankeryds ­Nyarp 1:267, 
Jönköping
Lätt industri Tillbyggnad, Q3 2023 19,6 18,8 1,6 Tilläggsavtal 
Tråden 11, Norrköping Lätt industri Ombyggnation Q2 2023 6,8 6,3 1,4 10­årigt avtal
Rättaren 8, Växjö Lätt industri Lokalanpassning Q4 2023 3,4 3,4 0,9 8­årigt avtal
Totalt 72,2 69,9 8,8
24    –  Emilshus årsredovisning 2023
PROJEKT

===== SIDA 25 =====

Lågan 22, Växjö 
Fastighetskategori:  Kontor 
Projekttyp:  Lokalanpassning
Area: Totalt 2 112 kvm, 1 400 
kvm uthyrt 
Färdigställande: Första kvar­
talet 2024
Förändring av hyresavtal:  Nytt 
10­årigt hyresavtal
Varsam renovering i Växjö
På Linnégatan i centrala Växjö ligger det som för många 
Växjöbor är känt som Riksbankshuset. En gedigen 
byggnad från 80­talet i ett förstklassigt läge som genom 
Emilshus renovering nu har moderniserats med varsam 
hand. I mars 2024 flyttade en ny hyresgäst in i 1 400 kvm 
flexibla och attraktiva kontorslokaler i fastigheten som 
Emilshus förvärvade 2019.
Det tidigare Riksbankshuset är byggt i gedigna material, med 
omsorgsfulla detaljer och en konsekvent stil. För den dåvarande 
verksamheten försågs byggnaden med bankvalv och hög säker ­
hetsklass.  
”Vår utgångspunkt var att bevara det som bevaras kan. 
 Exteriören har en tidstypisk stil från 80 ­talet som man kanske 
inte hade valt i dag. Men när man tittar närmare innehåller 
byggnaden fantastiskt fina och hållbara material som tegel, sten, 
koppar och svenskt kakel som vi har lagt stor kraft på att bevara, 
putsa upp och renovera vid behov”, berättar Pierre Folkesson, 
Projektchef hos Emilshus.
Fasader och trapphus är därmed i hög grad intakta i den 
renoverade byggnaden. Även byggnadens fönster i kärnfuru har 
kunnat renoveras. 
”Det är så här vi vill och måste arbeta allt mer i framtiden, för 
att spara resurser och skapa långsiktigt hållbara byggnader, vilket 
även bidrar till lägre kostnader”, kommenterar Pierre Folkesson.
Kontor för nya arbetssätt 
Insidan behövde däremot anpassas till en ny tid och till nya 
arbetssätt. Ursprungligen utgjordes lokalerna av korridorer och 
många små cellkontor. Efter omvandlingen erbjuds ett öppet 
landskap med ett mindre antal kontorsrum. Fokus ligger på 
naturliga flöden av människor och gemensamma arbetsytor som 
passar hyresgästen IT­bolaget Griffel.
”Vår hyresgäst har varit väldigt involverad i renoveringen. Det är 
ett arbetssätt vi uppskattar och som vi anser bidrar till ett bra 
resultat. Det är också positivt att Griffel delade vår syn på att 
bevara så mycket som möjligt av byggnadens ursprung och att 
skapa energieffektiva lokaler, säger Pierre Folkesson.
Vid större renoveringar ersätts vanligtvis befintliga system 
med nya för ventilation, värme och kyla, med bättre verknings ­
grad. För fastigheten Lågan 22 beräknas det nya systemet, som 
ersätter ett flertal äldre, leda till en minskad energianvändning 
motsvarande 40 %. 
Upprustning av kringmiljön 
Även om fasaden är sig lik efter renoveringen kommer Växjö ­
borna få se en förändring av ytorna intill byggnaden. Emilshus 
har förvärvat en remsa av Linnégatan som del av fastigheten och 
planerar att skapa ett välkomnande och generöst mindre gatu ­
torg utanför entrén, med en ny trädplantering och sittmöjligheter. 
Pierre Folkesson tror att det kommer att bli ett mervärde och ett 
trevligt tillskott till staden. Utvändigt kommer även ytterligare 
laddstationer för elbilar och elcyklar att monteras.
Växa med hyresgästerna
För Emilshus är projekt i form av om ­ och tillbyggnader, anpass ­
ning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att 
möta hyresgästers behov och samtidigt skapa värde för bolaget. 
”När våra hyresgästers behov förändras ska Emilshus vara 
en lyhörd partner som kan bistå med anpassade lokaler som 
fungerar väl för deras verksamheter. Vår lokala profil med nära 
och långsiktiga samarbeten med hyresgästerna är en bra grund 
för det”, kommenterar Pierre Folkesson. 
Under 2023 genomförde Emilshus ett tiotal projekt som ledde 
till en ökad årshyra om 9 miljoner kronor efter investeringar om 
70 miljoner kronor. 
Emilshus årsredovisning 2023   –  25

===== SIDA 26 =====

Emilshus finansieras med eget kapital, banklån hos fyra 
nordiska banker samt med obligationer  emitterade på 
den svenska kapitalmarknaden.
Kapitalstruktur  
Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 42 % (40) 
av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (54) 
med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster.
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där 
finansieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån 
utgör en kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till  
3 194 miljoner kronor (3 007) vid årets utgång. Eget kapital per 
stamaktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substansvärdet 
per stamaktie uppgick till 27,32 kronor (26,34).
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor 
(4 103) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om  
212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner 
kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % 
(55). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank 
om 3 408 miljoner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av 
de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån 
uppgick till 576 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av 
de räntebärande skulderna.
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till 
framåtriktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader 
avseende central administration uppgick på balansdagen till  
8,2 ggr (9,2).
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid 
årets utgång 1,8 år (2,9). Under föregående år omförhandlade 
och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter det, bort ­
sett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger några 
förfall av räntebärande skulder under 2024.
Likviditet
Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte 
 outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (0). 
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till  
292 miljoner kronor (224) vid årets utgång. 
Genomsnittlig ränta och räntebindning
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid årets utgång till 4,7 % (4,6).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid årets slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de ränte­
bärande skulderna som hade räntesäkrats genom  derivat uppgick 
till 77 % (45). Vid årets utgång hade koncernen ingått ränte­
säkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840  miljoner kronor 
(1 850). 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar 
med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9),  770 
miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränte  swappar med en 
genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) 
avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid 
om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars 
effekt på koncernens resultat. 
Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång 
till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt 
värde och värdeförändringen har redovisats över resultat­
räkningen.
Räntekänslighet
Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på 
förvaltningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus 
hyresavtal har indexklausuler. Den negativa resultateffekten av 
högre marknadsräntor för Emilshus förväntas på längre sikt att 
kompenseras av den hyresjustering som erhålls genom index­
justering.
Påverkan förvaltningsresultat, mkr 2025 2026 2027
KPI, % 2,0 2,0 2,0
Stibor 3M, %
3,50 25,9 12,5 12,2
3,75 22,9 7,7 6,8
4,00 20,0 2,9 1,4
4,25 17,0 ­1,9 ­4,0
Vid ett antagande om Stibor 3M till 3,50/3,75/4,00/4,25 % 
samtidigt som ett antagande om en uppräkning av hyresnivån till 
följd av indexklausuler om 2,0/2,0/2,0 % genomförs under åren 
2025–2026 beräknas en förändring av Emilshus förvaltnings­
resultat enligt tabellen ovan. Beräkningen baseras på aktuellt för ­
valtningsresultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga per 1 januari 
2024 och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de 
derivat som Emilshus har ingått vilka begränsar framtida ränte ­
förändringars effekt på förvaltningsresultatet. Vidare har även 
en uppräkning av Emilshus fastighetskostnader genomförts med 
Finansiering
4,7 %  
Genomsnittlig låneränta
3,1 år   
Genomsnittlig   räntebindningstid
2,1 ggr  
Räntetäckningsgrad
52 %
Nettobelåningsgrad
26    –  Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIERING

===== SIDA 27 =====

Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
2024 101 3
2025 2 863 72
2026 1 020 26
2027 – –
>2027 – –
Totalt 3 984 100
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Snittränta, % Andel, %
2024 144 6,8 4
2025 1 435 3,0 36
2026 705 3,1 18
2027 300 5,5 8
>2027 1 400 5,4 35
Totalt 3 984 4,7 100
motsvarande antagande om prisutveckling. Beräkningen är inte 
en prognos utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus 
förvaltningsresultat vid givna antaganden.
Grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som 
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra 
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig­
hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero 
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) 
med styrningsbetyg Bra. 
Per 31 december 2023 hade Emilshus gröna tillgångar till 
ett sammanlagt värde om 2 183 miljoner kronor med etablerad 
grön finansiering om 769 miljoner kronor i befintliga fastigheter. 
Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick 
till 1 414 miljoner kronor.
Obligationslån, mkr
Förfalloår Volym Ränta, %
2025 apr 369 Stibor 3M+5,25
2025 sep 208 Stibor 3M+7,25
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte 
överstiga 60 %. 
Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntebärande skulder
mkr 
31 dec 
2023
31 dec
2022
Koncernen
Banklån 3 408 3 397
Checkräkningskredit – –
Säljarreverser – 65
Obligationslån 576 642
Totalt 3 984 4 103
Finansieringskällor
Totalt 7 621,5 mkr
Förändring i eget kapital, mkr
Eget kapital  
1 jan 2023
Eget kapital  
31 dec 2023
3 007,0
200,0 0,2
­5,6 ­41,3
33,2 3 193,5
Nyemission 
stamaktier
Nyemission  
av tecknings­ 
optioner
Kostnader  
nyemissioner
Utdelning på 
preferensaktier
Årets resultat 
och total­
resultat 2023
   42 %  Eget kapital
   44 %  Banklån
   8 %    Gröna obligationslån
   6 %    Övriga skulder
Emilshus årsredovisning 2023   –  27
FINANSIERING

===== SIDA 28 =====

Hållbarhet 
VD-kommentar
En hållbar verksamhet inne ­
bär ett miljö­ och samhälls­
ansvar men är också en 
fråga om sunt och lönsamt 
företagande som ligger 
mycket nära de grund­
värden som Emilshus värnar 
om. Det linjerar också med 
den långsiktighet som vår 
verksamhet präglas av. 
Emilshus förvaltning fokuse ­
rar på lokal närvaro och vi 
har ett nära samarbete med 
hyresgästerna för att skapa 
värde och bidra till minskad klimatpåverkan. Därtill strävar 
vi efter att vara en delaktig part i ortens näringsliv och dess 
utveckling. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består 
av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som 
berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras 
vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala 
mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s 
Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter, 
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är 
sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig 
avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid.
Emilshus fastighetsbestånd besitter potential till förbätt ­
ringar inom miljöområdet. Att arbeta aktivt med att identifiera 
och utföra åtgärder som syftar till energieffektiviseringar i 
fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastigheter 
mer hållbara, ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan 
göra för att minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvänd­
ningen i våra fastigheter är en viktig kostnadspost som vi 
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i 
nära samarbete med våra hyresgäster. Under 2023 minskade 
bolagets energianvändning med 5,8 % i jämförbart bestånd, 
motsvarande en besparing om 998 000 kWh.
Vidare påbörjade vi under året en kartläggning av våra 
koldioxid utsläpp och rapporterar för första året på scope 1 
och 2 i enlighet med Greenhouse Gas Protocol. Det är ett för­
sta steg i att skapa en ökad förståelse för var i vår verksamhet 
de största utsläppen uppstår och hur vi kan arbeta för att 
minimera vår klimatpåverkan ytterligare. 
Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och 
gröna finansiella ramverk, både med processer och optime ­
ring av driften av husen. Därtill kommer en rad andra initiativ 
i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva upp till 
bolagets hållbarhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Ett målmedvetet 
 hållbarhetsarbete  
bidrar till  
lönsamheten.
28    –  Emilshus årsredovisning 2023

===== SIDA 29 =====

Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhets­
strategi som antagits av styrelsen. Strategin grundas i 
behovet av att förvalta jordens begränsade resurser på 
ett ansvarsfullt sätt och samtidigt framtidssäkra verk­
samheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt 
perspektiv. Emilshus, med sin lokala närvaro och med 
dedikerade och kompetenta medarbetare, skapar gynn ­
samma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte 
bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart.  
 
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög­
avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är 
hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och 
hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvalt ­
ning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete 
med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala 
näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är samman­
taget utformade för att generera långsiktigt uthållig  avkastning 
och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar för ­
utsättningar för en hållbar utveckling genereras även värden 
för ägare, medarbetare, hyresgäster, lokalsamhället och övriga 
intressenter. 
Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en 
stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och 
intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö 
och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön 
och företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete har Emilshus 
fokus på energianvändning i fastighetsbeståndet, där ett aktivt 
arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning av 
smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på 
ett systematiskt sätt för att utvärdera de energieffektiviserande 
åtgärder som genomförts under året. 
En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar ­
bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Utöver det 
krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage ­
rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare 
och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage ­
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten 
och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs ­
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik 
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl 
internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet 
är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres­
gäster och leverantörer.
Styrning
Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att 
bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Det är styrelsen 
som har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket 
inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor och arbete 
med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring. 
Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhets­
arbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet som 
bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Utöver det ansvarar 
koncernledningen även för implementering och uppföljning av 
de hållbarhetsmål som antogs 2021. Emilshus har under året 
anställt en person som är ansvarig för att driva hållbarhets­
arbetet, med stöd av bolagets operativa chef. CFO ansvarar 
för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet med 
befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på att 
engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den 
antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets 
befintliga policy  dokument.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN 
 Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att 
följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de 
mänskliga rättig  heterna, ILO:s grundläggande konventioner om 
de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt 
FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsram­
verket som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, 
handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare 
och leverantörer. 
Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom 
 bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och upp ­
dateras efter behov och antas av styrelsen årligen.
Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus 
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt 
 viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan 
och har möjlighet bidra med en positiv förändring. 
•   Fastigheter
•   Medarbetare 
•   Hyresgäster 
•   Externa samarbetspartners
Intressentdialog
Emilshus genomförde en intressentdialog 2021 som ligger till 
grund för bolagets arbete och som följs upp årligen för att säker ­
ställa att Emilshus fokus i hållbarhetsarbetet fortsatt linjerar med 
intressenternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I 
den dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leveran ­
törer och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fort ­
satt få insikter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med 
intressentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhets ­
området förankras och utvecklas i verksamheten. Under 2023 
genomfördes en Nöjd Kund Index ­undersökning för att få en 
ökad förståelse för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus 
som hyresvärd. Motsvarande undersökning genomfördes med 
bolagets medarbetare för att skapa en djupare förståelse för hur 
de upplever Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för 
dem att bolaget fokuserar på framåt. 
Affärsetik och antikorruption
I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga 
riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i 
frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har 
en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse ­
rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om 
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Ett målmedvetet 
 hållbarhetsarbete  
bidrar till  
lönsamheten.
Emilshus årsredovisning 2023   –  29
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 30 =====

bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta 
chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas 
konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig 
trygga med att deras anonymitet bevaras. Inga anmälningar har 
inkommit under året.
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och 
värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. 
Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre 
risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är 
införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det 
genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, under­
leverantörer och affärspartners för att minska risken för att brott 
eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta 
kräver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska under ­
teckna Fastighetsbranschens uppförandekod, vilket täcker in 
stora delar av bolagets totala inköp. Allt för att säkerhetsställa att 
leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar som 
finns på dem.
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha 
störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en trygg och 
säker arbetsmiljö där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets -
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn könsfördelning efter -
strävas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el 
till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energi -
smarta fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimatpåverkan. I 
de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering 
vara en naturlig del av förvaltningen där bolaget tillsammans med hyres -
gästerna arbetar för att minska det totala avfallet.
Positronen 1, Jönköping
Kategori: Kontor
Årlig energibesparing:  158 000 kWh
30    –  Emilshus årsredovisning 2023
HÅLLBARHETSARBETE
Följande policyer och styrdokument,  
antagna av Emilshus styrelse, tillämpas.
•  Affärsetik och antikorruptionspolicy
•  Arbetsmiljöpolicy
•  Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•  IT-policy
•  Inköpspolicy
•  Miljö- och hållbarhetspolicy
•  Sponsringspolicy 
•  Tjänstebilspolicy
•  Personalhandbok
•  Policy för behandling av personuppgifter

===== SIDA 31 =====

Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2023
Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och 
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar 
Emilshus bland annat med att se över äldre ventilationsaggregat 
i fastigheterna. Genom att investera i nya ventilationsaggregat 
kan betydande energibesparingar uppnås, vilket även innebär 
minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. 
I fastigheten Norra Delfin i Vetlanda har det under året bytts 
ut två äldre aggregat mot ett nytt som genererar effektivare 
värmeåtervinning och ventilation. Utöver det installerades ett 
nytt styrsystem i övriga ventilationsaggregat och värmesystem 
i fastigheten, vilket möjliggör övervakning och effektivare larm ­
hantering. Totalt förväntas projektet generera en energibesparing 
om 392 000 kWh årligen, där det under 2023 har resulterat i 
energibesparingar om 179 000 kWh. 
Även i kontorsfastigheten Positronen 1, med en uthyrbar area 
om 9 200 kvm, har insatser gjorts för att optimera energianvänd ­
ningen. Fastigheten kopplades upp till ett överordnat styrsystem 
med ventilation, kyla och värme samt smart rumsstyrning vilket 
har resulterat i en årlig energibesparing totalt 158 000 kWh, 
motsvarande 11 % av den totala energianvändningen. Arbetet 
underlättar även framtida insatser för förbättrat inomhusklimat 
och energieffektiviserande projekt genom uppföljning av inom ­
husklimat, energi användning och larmhantering
Implementering av energisnål LED ­belysning är ytterligare en 
energieffektiviserande åtgärd som generar stora energibespa ­
ringar. Under året har belysning bytts ut och uppgraderats i ett 
flertal fastigheter. Ett exempel är fastigheten Backen 9:29, som i 
samband med att den nya hyresgästen flyttade in fick ny belys ­
ning installerad och totalt 200 gamla lysrörsarmaturer har bytts 
ut, vilket inneburit nöjda  hyresgäster och en energibesparing 
om 65 000 kWh årligen. Ett annat exempel är logistikfastigheten 
Stödstorp 2:4 där ett LED ­projekt med närvarostyrning utfördes 
under året.
Lokalt samhällsengagemang 
Emilshus har under 2023 fortsatt vara en partner till fotbolls­
föreningen Östers IF i Växjö för att stödja den verksamhet som 
bedrivs. Östers IF bedriver elitfotbollsverksamhet där föreningens 
A­lag spelar i Superettan och har en omfattande verksamhet inom 
akademi och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva spelare 
och ledare. Inom ramen för ”Öster i samhället” har Östers verk ­
samhet fortsatt utvecklas under året. Exempelvis har det under 
sommaren 2023 erbjudits en rad olika kostnadsfria aktiviteter 5–6 
dagar i veckan för Växjös barn och ungdomar. Ett annat initiativ är 
Nattfotbollen som bedrivs i Tipshallen och som vecka efter vecka 
lockar hundratals deltagare. Utöver det bedrivs även läsprojektet 
Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet på skolorna i 
Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att tillgängliggöra 
projektet för så många som möjligt erbjöds även digitala lästips 
inför barnens läslov under hösten. 
Gröna tillgångar
Emilshus har under 2023 fortsatt tillämpa det gröna finansiella 
ramverk som upprättades under 2021. Det gör det möjligt för 
Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella 
instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus 
gröna ramverk har granskats av klimatforskningsinstitutet Cicero 
Shades of Green som avgivit en bedömning där Emilshus gröna 
finansiella ramverk klassi  ficerades som Ljusgrön (stark) med 
styrningsbetyg Bra. Det gröna ramverket ställer krav på regel ­
bunden uppföljning, rapportering och styrning av data avseende 
bland annat energianvändning, energieffektivitet och minskning 
av koldioxidutsläpp. 
Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bola ­
gets fyra fokusområden och satt upp mätbara mål och 
mät områden. Mål och mätområden följs upp årligen och 
utvärderas löpande för att fortsatt vara relevanta för 
den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets  arbete 
fortsätter att utvecklas och anpassas successivt till 
kommande regelverk i form av EU direktivet Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD).
Fokusområden
 
fokusområden  
Fastigheter 
Med­ 
arbetare
Externa  
samarbets­ 
partners
Hyresgäster
44
Emilshus årsredovisning 2023   –  31
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 32 =====

Fastigheter
El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande 
del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt 
för att minska energibehovet på marknaden genom att kontinuer ­
ligt se över valet av energikällor och effektivisering av fastighets ­
beståndet. Denna insats resulterar i minskad klimatpåverkan och 
sänkta driftskostnader för bolagets fastigheter. Emilshus förvaltar 
sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån ett livscykelper ­
spektiv i de fall där detta är möjligt och ekonomiskt försvarbart. 
Utöver energianvändning inkluderar det områden som materialval 
och återvinning, vilka är nära kopplade till fastighetens livslängd. 
Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genomförs i nära samarbete 
med hyresgästerna och syftar till att främja insatser för energi­
effektivitet inom de områden som Emilshus inte direkt styr över 
och till att gemensamt driva utvecklingsprojekt. 
Energieffektiviseringsprojekt
Under 2023 påbörjades en kartläggning av energianvändning i 
beståndet, med fokus på förvaltningsområde norr vilket primärt 
består av Jönköping och Vetlanda med omnejd. Resultaten från 
kartläggningen visade på stora möjligheter till fortsatt opti ­
mering av befintliga installationer och utfördes löpande under 
året. Framför allt handlar det om temperaturstyrning av värme 
och ventilation där det finns en stor fördel i att få en samverkan 
mellan de båda eftersom de genererar en betydande energi ­
besparing samtidigt som de ökar komforten för hyresgästerna. 
Totalt har insatserna som genomförts under året genererat en 
besparing på 691 000 kWh.
Emilshus har under året även arbetat med uppkopplingar av 
fastigheternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhan ­
tering och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. 
Detta är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kost ­
nader för Emilshus. Arbetet kommer under 2024 fortsätta med 
ett ännu större fokus för att minska Emilshus miljöpåverkan.
Energianvändning
Energianvändningen minskade under 2023 med 5,8 % i jäm­
förelse mot föregående år och jämförbart bestånd. Det visar att 
de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året 
har gett resultat. Emilshus totala energianvändning för 2023 
uppgick till 15,1 GWh2). Av den el som köps in i dagsläget utgörs 
100 % av fossilfri energi och 63 % är förnybar, ursprungsmärkt 
eller närproducerad. 
Koldioxidutsläpp
Under 2023 påbörjade Emilshus en kartläggning av sina koldioxid­
utsläpp i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG ­proto­
kollet). Scope 1 inkluderar direkta utsläpp från källor som ägs eller 
kontrolleras av bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplat 
till de tjänsteresor som görs med tjänstebil. Emilshus avser att 
under 2024 redovisa utsläpp från köldmedier. Scope 2 omfattar 
indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall utgörs av 
el och fjärrvärme. 
Mål
•   Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som 
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1).
•   Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart 
fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 
2030.
1)  Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12 ­månaderspersioden och där Emilshus 
ansvarar för elavtalet. 
Utfall
Energianvändning
Total 
användning,  
GWh
Jämförbart 
bestånd, 
kWh per kvm
2023 2023 2022 Förändring, %
Fastighetsenergi 2) i LOA 15,1 112 119 ­5,8
Varav el 5,7 33 37 ­9,0
Varav fjärrvärme 9,4 79 82 ­4,4
2)   Avser fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över  
energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur.
Andel fossilfri el
2023 2022
Andel av inköpt el 100 100
Varav från förnybara energikällor, % 63 67
Varav från kärnkraft, % 37 33
Koldioxidutsläpp
CO2 
Faktiskt 
utfall, ton
2023 
Per kvm,          
kg 
2023
Scope 1
– Tjänsteresor 23,0 0,0
Scope 2
– El (market­based3)) 0,0 0,0
– El (location ­based4)) 74,8 0,2 
– Fjärrvärme 5) 537,2 2,2
Totalt 638,6 2,4
Källa: Fjärrvärme: fjärrvärmens lokala miljövärden 2022, energiföretagen med utsläpp för 
respektive ort. El Vattenfall: EPD (miljödeklaration), El Bixia: Certifikat om förnybar el.
3)  Vid redovisning enligt market ­based metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh.
4)   Vid redovisning enligt location ­based metoden, det vill säga vid avsaknad om avtal om 
förnybar ursprungsmärkt el är utsläppen 74,8 ton CO 2. Emissionsfaktor inhämtas från 
energibolagen. 
5)  Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.
32    –  Emilshus årsredovisning 2023
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 33 =====

Medarbetare
Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas 
inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och 
trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet 
i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel ­
bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja 
en hälsosam livsstil och arbetsmiljö. Under 2023 tecknades avtal 
avseende hälsoundersökningar för samtliga medarbetare. 
Medarbetarundersökning
En Nöjd Medarbetar Index ­undersökning (NMI) genomfördes 
under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det 
tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin 
arbetsplats och är nöjda med det ledarskap och den organisa­
tion som finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och 
behov för att vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner 
för att förbättra arbetsmiljön och utveckla ledarskapet inom 
organisationen. Utöver det genomförs årliga medarbetarsamtal 
tillsammans med närmsta chef. 
Jämställdhet och likabehandling
Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus 
verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas 
kompetens och färdigheter. Det är också något som återspeg­
lades i årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever 
Emilshus som en jämställd och respektfull arbetsplats. Det lång ­
siktiga målet är att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättig­
heter och utvecklingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön 
eller ursprung. På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med 
 respekt och ingen form av kränkning, diskriminering på grund 
av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder 
accepteras. Bolaget arbetar aktivt för att underlätta för medarbe ­
tarna att förena föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en 
inkluderande och jämställd arbetsmiljö.
Transporter
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta 
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genomfördes 
en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordons­
flottan är 92 % (89) hybridbilar och 8 % (11) elbilar. Vid årets slut 
fanns inga fossildrivna bilar, vilket innebär att alla bilar i fordons ­
flottan är klassade som miljöbilar. 
Mål
•   Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisa­
tionen.
•   Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler 
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•   Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transport ­
sätt vid tjänsteresor.   
Utfall
Sjukfrånvaro
2023 2022
Sjukfrånvaro, % 0,6 1,0
Andel miljöklassade tjänstebilar
2023 2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 8 11
Hybridbilar, % 92 89
Fossildrivna bilar, % 0 0
Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen 
Procentuell fördelning
Ledning Antal 2023 2023 2022
Män 5 83 % 80 %
Kvinnor 1 17 % 20 %
Totalt 6
Procentuell fördelning
Styrelse Antal 2023 2023 2022
Män 4 80 % 67 %
Kvinnor 1 20 % 33 %
Totalt 5
Procentuell fördelning
Hela organisationen Antal 2023 2023 2022
Män 10 50 % 47 %
Kvinnor 10 50 % 53 %
Totalt 20
Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2023.
Emilshus årsredovisning 2023   –  33
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 34 =====

Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus 
på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade 
i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets 
hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska 
känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en 
arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. 
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande 
och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma 
förutsättningar för deras verksamheter. 
Hyresgästdialog
För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har 
Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars 
synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Upp ­
följning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion 
och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med 
hyres gästerna. En Nöjd Kund Index ­undersökning (NKI) genom ­
fördes under året för att utvärdera och följa upp hur hyres­
gästerna upplever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med 
en lokalarea över 100 kvm bjöds in till att delta. Emilshus kan 
utifrån detta arbete fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta 
områden. 
Gröna hyresavtal
För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett 
hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal  
ökar med vetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till  
en  minskad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus.   
Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker 
samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder 
Fastighetsägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens 
standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyres ­
gäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljö  påverkan inom 
energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv 
och korrekt avfallshantering. Under 2023 har 13 (12) gröna hyres ­
avtal med en lokalarea om 15 900 kvm (45 400) ingåtts med 
hyresgäster. 
Mål
•   Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres ­
gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•   100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 
500 kvm ska vara gröna hyresavtal. 
Utfall
Andel gröna hyresavtal 
Andel av nytecknade hyresavtal  
avseende lokaler om 500 kvm 2023 2022
Andel, antal, % 100 75
Andel, area, % 100 86
Hyresgäster
34    –  Emilshus årsredovisning 2023
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 35 =====

Externa samarbetspartners
Emilshus strävar efter att leverera en god avkastning samtidigt 
som skarpa hållbarhetskrav ställs på samarbetspartners och 
leverantörer. I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig 
partner där ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det 
innebär att bolaget alltid håller fast vid dess åtaganden och 
levererar i enlighet med de överenskommelser som ingåtts. 
Emilshus agerar med trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina 
affärsrelationer och behandlar samarbetspartners och motparter 
med respekt. 
Uppförandekod
Det framgår tydligt vilka förväntningar som Emilshus har på 
samarbetspartners och vilka hållbarhetskrav som ställs när de 
ingår avtal med bolaget, inklusive hur dessa följs upp. Emilshus 
tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och genomför 
regelbundna utvärderingar av bolagets leverantörer. Uppförande­
koden innefattar krav inom områden som miljö, arbetsmiljö, 
mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad 
och uppföljning. Efter att en leverantör har undertecknat avtal 
förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket förnyas 
minst en gång per år. Genom denna process godkänner leve ­
rantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller vid 
behov. Alla externa tekniska förvaltare har under 2023 tagit del 
av Fastighets branschens uppförandekod och bekräftat att de är 
införstådda med de förväntningar som Emilshus har på dem.
Materialanvändning
Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och 
föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När 
möjlighet finns i ombyggnads ­ och hyresanpassningsprojekt strä­
var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig 
inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs 
krav på leverantörerna gällande att demontering och bort  forsling 
av  material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor 
ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar 
andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning 
och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa 
projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljödata 
nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process för ­
säkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av 
material och avfall genomförts i alla byggprojekt. 
Energianvändning i nybyggnation
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna­
tion eller tillbyggnad har det under 2023 inte genomförts några 
projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta 
är att en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte 
omfattas av kravet för energiklassning eftersom de klassas som 
industri fastigheter. Ambitionen är att under 2024 påbörja en 
 kartläggning av energianvändningen i nybyggnation och tillbygg ­
nad samt en utvärdering av miljöcertifiering för de fastighets­
typer som Emilshus äger. 
Mål
•   Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets­
branschens uppförandekod för leverantörer.
•   Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som 
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter 
i stort.
•   Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha 
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i  Boverkets 
Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B alter ­
nativt kvalificera för miljöcertifiering.
•   Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och 
 inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det 
är  möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning 
och deponering).
Utfall
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt 
 Fastighetsbranschens uppförandekod 2023 2022
Andel, % 100 100
Emilshus årsredovisning 2023   –  35
HÅLLBARHETSARBETE

===== SIDA 36 =====

Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett 
 antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identi ­
fiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhets ­
faktorer finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På 
företagsövergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt 
en policy för riskhantering och internkontroll. Risker 
 hanteras i en strukturerad process där Emilshus lednings ­ 
grupp är operativt ansvarig och där bedömning och 
 prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys, 
kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.  
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa­
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer 
en definierad process, inkluderande följande fem områden: 
riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering 
och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. 
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på 
olika nivåer i bolaget. 
Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal 
väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har  analyserats, 
klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. 
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och 
styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•  Strategiska risker
•  Operativa risker
•  Finansiella risker
•  Hållbarhetsrisker
•  Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus 
har identifierat.
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska 
risker
Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus 
tillväxtstrategi. I samband med fastighets ­
transaktioner finns en risk att den förvärvade 
fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller 
den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk 
för oväntade vakanser eller kostnader som upp ­
kommer i fastigheten efter förvärvet och som 
inte är reglerade i avtalet. Då förvärv vanligtvis 
sker via aktiebolag finns även risker kopplade 
till bolaget, till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapa ­
citet att analysera ett stort antal potentiella affärer 
och genomföra förvärv av både större portföljer och 
enstaka fastigheter. 
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i 
genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av 
fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att 
dessa motsvarar bolagets krav. 
Fastighets ­
värden
Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter 
ger en direkt påverkan på såväl resultat som 
nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir 
beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom 
förändring och förädling av fastigheter samt 
avtals och hyresgäststruktur, höja fastigheter ­
nas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som 
påverkar efterfrågan och utbudet på den fastig ­
hetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med 
fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med 
generellt god efterfrågan. 
Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional 
tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt efterfrågan 
på industri­ och lagerlokaler samt kontorsfastigheter 
på Emilshus marknader.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter 
Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar 
av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med 
Newsec avseende fastighetsvärdering.
Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess 
personal. Idag krävs en flexibel och lärande 
organisation för att möta hyresgästernas och 
andra intressenters förväntningar. Det finns 
en risk att Emilshus inte lyckas vidareutveckla 
organisationen och attrahera, behålla och 
utveckla rätt kompetens som matchar de behov 
som hyresgäster, medarbetare och andra 
intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisa ­
tionens kompetensutveckling och personalförsörjning 
i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få 
växa inom organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärs­
utvecklingen ges förutsättningar för bättre resultat 
och ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Risker och riskhantering
36    –  Emilshus årsredovisning 2023
RISKER OCH RISKHANTERING

===== SIDA 37 =====

Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa 
risker
Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande 
med hyresnivåerna och vakansgraden i 
Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer 
och vakansgrad påverkas i hög grad av den 
 allmänna tillväxten i den svenska ekonomin, 
men även av tillväxten på Emilshus marknader. 
Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt 
näringsliv med många företag och en hög tillväxt i 
bruttoregionalprodukt jämfört med riket. 
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga 
hyror. Med en egen lokal förvaltningsorganisation har 
bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighets ­
kostnader
Fastighetskostnaderna består främst av kost ­
nader för el, vatten, värme och snöröjning samt 
underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera 
av dessa kostnader avser varor och tjänster 
som endast kan köpas från en eller ett fåtal 
motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden 
för sådana produkter. 
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppfölj ­
ning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att 
minska energianvändning och därigenom energi­
kostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd 
strategi delar av koncernens elkostnader.
IT­säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/ 
IT­system för sin verksamhet. Ökad digitali ­
sering innebär ett större beroende av dessa 
system och en ökad mängd känsliga data i 
alla system som medför en potentiell säker ­
hetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk 
för data intrång och Emilshus är lika utsatt för 
IT­attacker som andra företag. Haverier eller 
intrång såväl i interna verksamhetssystem som 
i fastigheters styrsystem kan få betydande 
 konsekvenser för bolaget och hyresgästerna.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/
IT­system. Huvudleverantören är en etablerad aktör 
med dokumenterad kompetens med inriktning på 
industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har 
möten med leverantören för strategisk och operativ 
planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT ­säkerhetspolicy samt 
dess IT­policy. 
Finansiella 
risker
Finansierings ­ 
och refinan ­
sieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet 
är beroende av ett antal faktorer, såsom 
marknadsförhållanden, kassaflöden från 
verksamheten och tillgång till ytterligare skuld 
och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti 
för att sådan finansiering kommer att vara 
tillgänglig till en kommersiellt rimlig kostnad, 
eller överhuvud  taget. Ett misslyckande att 
erhålla tillräcklig finansiering på skäliga villkor 
kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus 
möjligheter att finansiera sina kapitalinveste ­
ringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig negativ 
effekt på  Emilshus framtidsutsikter och framtida 
intäkter och Emilshus konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin 
finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med 
flera banker för bankfinansiering och har löpande 
genomfört kapitalanskaffningar på kapitalmarknaden. 
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och 
bred erfarenhet inom finans och finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen 
med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra 
kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna 
är en av Emilshus största kostnadsposter. Ränte­
förändringar kan leda till förändringar i fastig­
heters marknadsvärden och kan därmed ha en 
väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella 
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 
77 % av koncernens räntebärande skulder per 31 
december 2023. 
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökning ­
ars effekt på Emilshus upplåningskostnad. 
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster 
innebär att förmågan att betala hyran bedöms 
innebära en låg risk för större hyresförluster. 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större sta ­
bila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och 
god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv 
och löpande i förvaltningen. Med en egen lokal 
förvaltnings  organisation har bolaget god marknads ­
kännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens 
hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe.
Emilshus årsredovisning 2023   –  37
RISKER OCH RISKHANTERING

===== SIDA 38 =====

Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhets ­
risker
Miljö­
påverkan
Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den 
nuvarande eller tidigare verksamhetsutövaren 
är ansvarig för saneringen av en förorenad 
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha 
funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs 
direkt eller indirekt av koncernen som bedriver 
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. 
Eftersom Emilshus äger 130 fastigheter finns det 
en risk att krav på sanering eller efterbehand ­
ling kan komma att riktas mot koncernen under 
vissa omständigheter på grund av förekomst 
av, eller misstanke om, föroreningar i marken, 
vattenområden eller grundvatten, i syfte att 
säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick 
som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en 
väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader 
och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och 
risk analys av fastigheter och hyresgäster för att 
 säkerställa att dessa motsvarar 
Klimat­
påverkan
Klimatet kommer förändras i någon utsträckning 
under kommande årtionden. Klimatföränd ­
ringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, 
varmare temperaturer eller ökade grundvatten ­
nivåer innebär risk för stigande kostnader för 
fukt och skadereglering och försäkringar samt 
ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt 
också investeringarna för att anpassa Emilshus 
fastigheter till ett förändrat klimat. 
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i 
Emilshus förvärvsprocess. 
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet 
för att utröna behov av åtgärder. 
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser 
att stärka arbetet med analys av scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma 
incidenter varigenom medarbetare, entrepre ­
nörer eller hyresgäster/tredje part skadas i 
Emilshus projekt och fastigheter. 
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och 
andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av. 
Vid större upphandlingar av teknisk förvaltning och 
inom projektverksamheten ska Fastighetsbranschens 
uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för 
anställda och externa parter. 
Omvärlds­
risker
Regel­
efterlevnad
Lagar, förordningar och andra regler  påverkar 
Emilshus dagliga verksamhet. Bristande 
efterlevnad av dessa regelverk kan leda till 
ekonomiska sanktioner och skadat förtroende 
för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som 
består av handlingsplaner och policyer. 
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande 
för att utröna behov av förändring eller åtgärder. 
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende 
av stabilitet inom de globala handels ­ och 
finansmarknaderna. Omfattande störningar kan 
få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och 
ställning. 
Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning 
avseende marknad och finansiering.
Bolaget har en IT­säkerhetsstrategi som stöd för 
 hantering av störningar i IT ­ och driftssystem.
38    –  Emilshus årsredovisning 2023
RISKER OCH RISKHANTERING

===== SIDA 39 =====

Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
stamaktier av serie B och preferensaktier som är noterade på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferens ­
aktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First 
North Growth Market. Sista betalkurs den 29 december 2023 var 
31,80 kronor för stamaktier av serie B och 26,10 kronor för pre ­
ferensaktierna, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 3  727 
miljoner kronor. Det volymviktade medelpriset i stamaktie av serie 
B uppgick under helåret till 26,10 kronor.
Emilshus stamaktie av serie B hade under 2023 en positiv 
kursutveckling om 15 % att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex 
som under samma period hade en utveckling motsvarande 13 %.
Per 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier i 
Emilshus till 120 910 232, varav 11 527 890 aktier utgjordes av 
stamaktier av serie A, 88 753 717 aktier utgjordes av stamaktier 
av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier. 
Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie 
av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar 
till en röst på bolagsstämman. 
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna 
till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar ­
talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm ­
ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i 
mars, juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, 
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens ­
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje 
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upp­
lupen del av preferensutdelning.
Aktieägare 
Vid årets utgång hade Emilshus 5 281 aktieägare. Av dessa 
utgjordes 97 % av svenska institutioner och privatägare. De tio 
största ägarna innehade tillsammans 74% av kapitalet och 83 % 
av utestående röster.
Nyemissioner
I november 2023 genomfördes en riktad nyemission av 7 407 408 
stamaktier av serie B till en teckningskurs om 27 kronor per aktie. 
Genom nyemissionen tillfördes Emilshus 200 miljoner kronor 
före emissionskostnader. Emissionen tecknades av svenska och 
internationella professionella och institutionella investerare, 
däribland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP ­fonden 
och Nordea Fonder.
Teckningsoptioner
I samband med emission av preferensaktier under 2021 genom ­
fördes en emission av 1 872 660 teckningsoptioner. En tecknings­
option berättigar till teckning av en stamaktie av serie B i bolaget 
för 22,60 kronor per stamaktie under en period som löper till den 
30 juni 2024. Emissionen av teckningsoptioner  riktades till Sagax 
(1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter (624 220 
teckningsoptioner).
I teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bolaget 
som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000 
teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till 
nyteckning av en stamaktie av serie B tidigast den 15 april 2026 
och senast den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant 
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie  Investment 
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie 
av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär 
att likviditetsgaranten kvoterar köp ­ respektive säljvolym mot ­
svarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % 
mellan köp­ och säljkurs.
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktie­
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser.
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN­kod B­aktier SE0016785786
ISIN­kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående  stamaktier 100 281 607
Totalt antal utestående och noterade B ­aktier                          88 753 717
Totalt antal utestående och noterade preferensaktier             20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr 1 31,80
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1 26,10
Totalt marknadsvärde, mkr 1 3 727
1)  Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B ­aktien 
respektive preferensaktien den 31 december 2023.
Aktier och ägare
Emilshus årsredovisning 2023   –  39
AKTIER OCH ÄGARE

===== SIDA 40 =====

Ägarfördelning per den 31 december 2023
Aktieägare A­aktier  B­aktier
Totalt antal 
 stamaktier
Preferens ­ 
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 033 550 18 130 980 21 164 530 5 633 320 22,2 24,1
Aptare Holding AB 1 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 20,6 28,9
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 13 456 350 15 877 470 – 13,1 16,7
Länsförsäkringar Fonder – 5 432 348 5 432 348 – 4,5 2,4
Tredje AP­fonden – 4 491 400 4 491 400 – 3,7 2,0
ODIN Fonder – 3 328 000 3 328 000 – 2,8 1,5
Fjärde AP­fonden – – – 2 393 749 2,0 1,1
Castar Europe AB 2 380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 1,9 2,6
Thureda Gruppen AB 3 412 020 1 854 070 2 266 090 – 1,9 2,7
Lannebo Fonder – 2 075 203 2 075 203 – 1,7 0,9
Övriga aktieägare 841 200 17 779 376 18 620 576 12 376 556 25,6 17,2
Total 11 527 890 88 753 717 100 281 607 20 628 625 100,0 100,0
 
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
2) Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus.
3) Bolag ägt av Elisabeth Thuresson, styrelseledamot i Emilshus, med familj.
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i  
antalet aktier
Totalt antal 
A­aktier
Totalt antal 
B­aktier
Totalt antal 
preferensaktier
Förändring i  
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital 
(kr)
Kvotvärde 
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemission i 
 Erbjudandet
24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission  
övertilldelning  
2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2
Kursutveckling stamaktie av serie B Kursutveckling preferensaktie
%
-30
-20
-10
0
10
20
30
OktJulAprJan 
2023
OktJun 
2022
%
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
OktJulAprJan
2023
Okt Jul Apr Jan 
2022
Okt 
2021
   EMIL B              SX35PI    EMIL PREF            
40    –  Emilshus årsredovisning 2023
AKTIER OCH ÄGARE

===== SIDA 41 =====

Bolagsstyrningsrapport
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar 
och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har 
upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med 
årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt 
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättig­
heter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i 
enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv 
och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda 
sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvars ­
fördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt 
inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolags­
styrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör 
för Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus 
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk 
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av 
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr ­
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning 
och VD­instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, 
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt 
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. 
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars B ­aktier (kort­
namn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn EMIL 
PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm First 
North Growth Market. Genom noteringen av B ­aktien på huvud­
listan Nasdaq Stockholm har även preferensaktien flyttats till 
huvudlistan Nasdaq Stockholm Mid Cap. Emilshus har även emit ­
terat gröna obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm, 
Sustainable Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna 
till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på 
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för 
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas 
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för 
Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2023.
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Emilshus, i alla avseenden följt 
Koden. 
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman 
den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. 
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska 
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed 
förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun, 
 Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och 
högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda 
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda ­
möter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den 
rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut 
om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre 
rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt 
om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman 
företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag 
föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det 
är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut 
rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland 
annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 
14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en 
aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus 
bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast 
den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare 
än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till 
bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola­
gets webbplats samt annonseras i Post ­ och Inrikes Tidningar. 
Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska 
Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i 
Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom 
sex månader från räkenskapsårets utgång. 
Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna 
och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll  
från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på  
www.emilshus.com.
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till 
och med den 31 december.
Årsstämma 2023
Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av 
aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags ­
ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma 
den 27 april 2023.
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
•  Aktieägare (via 
bolagsstämma)
• Styrelse
•  VD och koncern-
ledning
• Revisorer 
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget 
Emilshus AB
Fastighets-
ägande  
bolag
Fastighets-
ägande  
bolag
Fastighets-
ägande  
bolag
Fastighets-
ägande  
bolag
Emilshus  
Holding 1 AB
Emilshus  
Holding 2 AB
Emilshus  
Holding 3 AB
Emilshus  
Holding 4 AB
Emilshus  
Option AB
Emilshus årsredovisning 2023   –  41
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 42 =====

i)   beslut om införande av ett teckningsoptionsprogram för 
anställda genom en riktad nyemission av högst 439 000 
tecknings optioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet 
med 878 000 kronor vid fullt utnyttjande. Rätt att teckna 
aktierna tillkom, med avvikelse från aktieägarnas företrädes­
rätt, ett av Emilshus helägda dotterbolag. Dotterbolaget 
har rätt och skyldighet att överlåta teckningsoptionerna till 
anställda inom Emilshus. Överteckning var inte möjlig. Skälet 
till avvikelsen från aktie  ägarnas företrädesrätt är att införa 
ett teckningsoptionsprogram för anställda inom Emilshus och 
därigenom ett konkurrerenskraftigt belöningssystem som 
möjliggör för deltagarna att ta del i bolagets framgångar, vilket 
förväntas medföra ökat engagemang för bolagets verksamhet 
och långsiktiga resultatutveckling samt att deltagarnas incita­
ment ytterligare sammanlänkas med aktieägarnas intressen.
ii)   beslut om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera till fällen 
under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse 
från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av 
stamaktier av serie B, preferensaktier samt teckningsoptioner 
och/eller konvertibler med rätt att teckna respektive konver ­
tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning 
ska kunna ske kontant genom apport, genom kvittning eller 
annars förenas med villkor. Det totala antalet aktier som kan 
omfattas av sådana nyemissioner ska rymmas inom aktie­
kapitalets gränser vid var tid gällande bolagsordning och får 
motsvara sammanlagt högst tio (10) procent av det totala 
antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2023.
Årsstämma 2024
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2023 äger rum den  
25 april 2024. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid 
årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast 
åtta veckor innan stämman. Begäran ska ställas till styrelsen. 
Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com. 
Emilshus eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, val­
beredningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares 
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning 
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som 
anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar 
före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker 
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt 
annonseras i Post­ och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse 
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att 
kallelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per den 31 decem ­
ber 2023 till 120 910 232 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna 
utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 88 753 717 
stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier. 
Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas 
till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur 
till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis 
utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. 
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie. 
Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en 
röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 241 822 464 kro ­
nor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor. 
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre ­
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i 
bolaget per den 31 december 2023. 
Aktieägare Kapital, % Röster, %
Aptare Holding AB 20,6 28,9
AB Sagax 22,2 24,1
NP3 Fastigheter AB 13,1 16,7
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 39–40 
Aktier och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruk ­
tioner för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå 
av styrelsens ordförande samt tre representanter utsedda av 
de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget på grundval 
av aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per den 30 
september varje år. Namnen på valberedningens ledamöter ska 
offentliggöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex 
månader före nästkommande årsstämma. Valberedningen ska 
sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras 
för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt 
instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och 
till årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter och 
revisorer samt, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag 
till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelse­
ordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan 
ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning 
for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekommande 
fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och 
förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om 
så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska 
valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, 
varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet 
ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad 
av mångsidighet och bredd, och bestå av personer med de kom ­
petenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn 
tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede.
Valberedning inför årsstämman 2024
Emilshus valberedning inför årsstämman 2024 består av advokat 
Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), 
Andreas Wahlén (NP3 Fastigheter AB) och Johan Ericsson (sty ­
relseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ordförande i 
valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2024 haft 
två protokollförda möten samt kontakt via telefon och e ­post. 
Valberedningens förslag inför årsstämman 2024 presenteras i 
kallelsen till årsstämman. Vidare information om valberedningens 
arbete presenteras i valberedningens yttrande inför årsstämman 
2024, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus hemsida,  
www.emilshus.com. 
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre 
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm ­
man den 27 april 2023 beslutades att antalet styrelseledamöter 
skulle minskas från sex till fem. Styrelseledamoten Liselotte Hjort 
valde att inte ställa upp för omval. Styrelseledamoten Lars Göran 
Bäckvall avled den 26 mars 2023. Emilshus är mycket tacksamma 
för det fina arbete Liselotte Hjort och framlidne Lars Göran 
Bäckvall har gjort för Emilshus. På årsstämman omvaldes Johan 
Ericsson, Björn Garat, Jakob Fyrberg och Elisabeth Thuresson till 
styrelse ledamöter i bolaget. Rutger Källén nyvaldes till styrelse­
ledamot. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några 
suppleanter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej 
utses enligt Koden.
42    –  Emilshus årsredovisning 2023
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 43 =====

För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag 
utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se  avsnittet 
”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska 
långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta 
ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av  bolagets 
angelägenheter. Styrelsen har fastställt en arbetsordning för 
styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen 
också fastställt ett antal övergripande policys, riktlinjer och 
instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, 
informationspolicy, insiderpolicy, policy för riskhantering och 
internkontroll, policy för affärsetik samt instruktioner för finansiell 
rapportering. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas 
minst årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämp ­
liga regler och lagar eller när behov annars föreligger.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse­
ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och 
bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende 
i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse 
har bedömts uppfylla kraven på oberoende då tre av de fem 
stämmo valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bola­
get och bolagsledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan 
Ericsson, och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts inte 
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 
Tre av fem ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende 
i förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i 
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete 
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att 
styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföran­
den ska se till att styrelsen erhåller den information och det 
underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. 
Vid årsstämman den 27 april 2023 omvaldes Johan Ericsson till 
styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2023
Bolagets styrelse har under 2023 haft 17 möten, varav ett konsti ­
tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen 
nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns 
ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten, 
förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisa ­
tionsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 
2023 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar 
och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid ett tillfälle under 
2023 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 
27 april 2023, om emission av stamaktier av serie B.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet 
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens 
arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2023 har utförts så 
att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär.  Därutöver 
har styrelse  ordföranden haft vissa enskilda kontakter med 
leda möterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om 
styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och 
vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivi ­
sera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om 
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme 
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet 
och kompetens i styrelsen. 
Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:ns arbete utvär ­
deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av 
VD:n behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare 
inte närvara.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen 
av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med  styrelsens 
instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD 
och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av 
styrelsen upprättad VD ­instruktion. VD fungerar som lednings ­
gruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga 
ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, 
Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Jakob Paljak, Helen Arvidsson 
och Martin Lindström.
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå 
med 260 000 kronor till styrelsens ordförande och 130 000 kro ­
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda 
i bolaget. Det beslutades vidare att 80 000 kronor ska utgå till 
styrelsens utskott, att fritt fördelas av styrelsen.
På Emilshus årsstämma 2023 antogs riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått 
för 2023 framgår av not 4. Information om nuvarande tecknings­
optionsprogram återfinns på bolagets webbplats.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions ­
utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en  beredande 
och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid 
utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa 
 styrelsemöte.
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande  
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande  
till större ägare
Närvaro vid  
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 17 av 17
Liselotte Hjort 1 2019 1957 Ja Ja 6 av 17
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 17 av 17
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 17 av 17
Lars Göran Bäckvall 2 2019 1946 Ja Nej 4 av 17
Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 17 av 17
Rutger Källén 3 2023 1972 Ja Ja 9 av 17
1)   Avgick som ledamot den 27 april 2023.
2) Avled den 25 mars 2023.
3) Nyvaldes som ledamot den 27 april 2023.
Emilshus årsredovisning 2023   –  43
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 44 =====

Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och 
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering 
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. 
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen 
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också 
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet 
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra 
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag 
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara 
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst 
en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till 
bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelseleda ­
möterna Björn Garat och Rutger Källén, vilka uppfyller kraven för 
oberoende enligt Koden.
Revisionsutskottet har sammanträtt vid sex tillfällen under 2023.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättnings ­
principer, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets 
ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvud ­
sakliga uppgifter hör även att följa upp och utvärdera tillämp ­
ningen av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande 
befattningshavare, samt gällande ersättningsstrukturer och 
ersättningsnivåer. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar 
således beredning av frågor avseende förhållandet mellan fast 
och eventuell rörlig ersättning; sambandet mellan prestation 
och ersättning; huvudsakliga villkor för eventuell bonus och 
teckningsoptionsprogram; huvudsakliga villkor för ickemonetära 
förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat 
på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i 
ersättningsfrågor. 
Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i 
ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara 
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth 
Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden. 
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre tillfällen under 
2023.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt 
styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och 
revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 27 april 2023 
nyvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG Aktiebolag 
till revisorer för perioden fram till årsstämman 2024. Till huvud ­
ansvarig revisor från KPMG Aktiebolag har utsetts den auktori ­
serade revisorn Mattias Johansson. Revisorernas uppgift är att 
granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring 
samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. 
Fram till årsstämman den 27 april 2023 var Ernst & Young Aktie ­
bolag valt revisions  bolag med huvudansvarige auktoriserade 
revisorn Mikael Ikonen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om 
väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentlig ­
heter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt 
i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse 
rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget 
och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna 
deltar också vid årsstämman för att föredra  revisionsberättelsen 
som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. 
Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young Aktiebolag samt 
KPMG Aktiebolag under 2023 anlitats för ytterligare tjänster, 
främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG Aktiebolag 
tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana 
tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning 
som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes­
etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. 
Bolagets ansvarige revisor har vid ett tillfälle varit närvarande 
vid styrelsemöte under 2023. Arvode till revisorerna utgår enligt 
godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy 
som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn 
vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus 
verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelan ­
den, delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, 
presentationsmaterial och Emilshus hemsida. Pressmeddelanden 
offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och 
insider policy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Press ­
meddelanden publiceras på Emilshus hemsida, www.emilshus.com, 
för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga 
händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. 
Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant 
och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy 
uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. 
Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den 
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll 
avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlig ­
het med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och regel ­
verk, processer och rutiner. 
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i 
vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. 
Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter 
och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala 
tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av 
externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam ­
heten sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning, 
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning 
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
•  Styrelsens arbetsordning och VD ­instruktion
•  Finanspolicy
•  Informationspolicy
•  Insiderpolicy
•  Värderingspolicy 
•   Övriga interna styrdokument (till exempel instruktion för den 
finansiella rapporteringen och ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid 
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller 
noteringskrav och när behov annars föreligger.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång 
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering 
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs 
för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte 
för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De 
44    –  Emilshus årsredovisning 2023
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 45 =====

väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i 
redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie ­
ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, 
förlust eller förskingring av tillgångar.
Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 36–38.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella 
rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol ­
lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och 
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser 
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och 
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen 
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans ­
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundford ­
ringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning 
av data avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor 
vikt vid analys av väsentliga balans och resultatposter. Kontroller 
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga 
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker 
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje 
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. 
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god 
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand 
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende 
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar 
också information och kommunikation avseende den finansiella 
rapporteringen.
Uppföljning
Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande 
rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i 
Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs konti­
nuerligt på olika nivåer i koncernen där riskägare wansvarar för 
riskhantering inom sitt respektive område genom att löpande ana­
lysera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen 
ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper 
insamlande av material, analysering av tillgänglig information och 
rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå 
och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen.
Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog ­
noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets ­ och 
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare 
och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning ­
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. 
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom 
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga 
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl ­
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads ­
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Samman­
taget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild 
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom 
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare 
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus 
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör 
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hante ­
ras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig 
för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Interna regelverk och policyer som fastställts av 
 Emilshus styrelse den 27 april 2023
•   Hållbarhetsstrategi
•   Miljö- och hållbarhets -
policy
•   Styrelsens arbetsord -
ning och VD-instruktion
•   Beslutsordning
•   Arbetsmiljöpolicy
•   Informationspolicy
•   Insiderpolicy
•   Instruktion ersättnings -
utskott
•   Instruktion för den finan-
siella rapporteringen
•   Instruktion revisions -
utskott
•   Närståendepolicy
•   Sponsringspolicy
•   Värderingspolicy
•   Finanspolicy
•   Inköpspolicy
•   Personuppgiftspolicy
•   Policy om affärsetik och 
antikorruption
•   Policy och riskhantering 
och intern kontroll
•   IT-policy
•   DRP-policy
•   Kris- och kontinuitets -
plan
•   Ekonomihandbok
Emilshus årsredovisning 2023   –  45
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 46 =====

Johan Ericsson
Styrelseordförande sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan 
i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen:  Styrelseordförande 
i Nyfosa AB, Prinsessan Estelles Kulturstiftelse, 
Konstmässan Market AB och Torekov Kultur­
stiftelse. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB, 
Borudan Ett AB, Båstadtennis & Hotell AB  och 
Torekov By AB.
Bakgrund:  Tidigare koncernchef för Catella AB och 
ett flertal styrelseuppdrag inom fastighetssektorn. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 380 000 
stamaktier av serie A och 1 725 980 stamaktier 
av serie B samt 225 000 preferensaktier (genom 
bolag).
Oberoende:  Inte oberoende i förhållande till bola ­
get och bolagsledningen eftersom Johan arbetar 
som konsult för bolaget. Oberoende i förhållande 
bolagets större aktieägare.
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, styrelseleda ­
mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter 
AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare 
Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt ­
ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter 
Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB.
Bakgrund:  Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare 
VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut ­
vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år 
senior partner på Catella AB inom fastighetsråd ­
givning. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 
stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är 
delägare och styrelseordförande i Aptare Holding 
AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A 
och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teck ­
ningsoptioner avseende stamaktier av serie B.
Oberoende:  Inte oberoende i förhållande till 
bolaget, bolagsledningen eller bolagets större 
aktieägare eftersom Jakob är bolagets verkstäl ­
lande direktör och styrelseordförande i Aptare 
Holding AB som kontrollerar över 10 % av aktierna 
och rösterna i bolaget.
Björn Garat
Styrelseledamot sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid 
Linköpings Universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  Finanschef och vice 
verkställande direktör för AB Sagax (samt uppdrag 
i dotterbolag till AB Sagax), styrelseledamot i 
Volati AB, Vassvik Förvaltning Aktiebolag och 
Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo 
Holding AB.
Bakgrund:  Partner och chef för Corporate Finance 
på Remium Nordic AB och finansanalytiker. 
Finanschef och vice verkställande direktör på AB 
Sagax sedan 2012. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. 
Björn Garat är ledande befattningshavare och 
aktieägare i AB Sagax som innehar 3 033 550 
stamaktier av serie A, 18 130 980 stamaktier av 
serie B, 5 633 320 preferensaktier och 1 248 440 
teckningsoptioner av serie 2021:1.
Oberoende:  Oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande 
till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat 
är ledande befattningshavare i AB Sagax som 
kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i 
bolaget.
Styrelse
Lars Göran Bäckvall avled den 25 mars 2023.
46    –  Emilshus årsredovisning 2023
STYRELSE OCH LEDNING

===== SIDA 47 =====

Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning:  Högre ekonomisk specialkurs, Hvit ­
feldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen:  Delägare och styrelse­
ledamot i Thureda Gruppen AB, Östra Härads 
Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet 
AB,  et al invest AB och Papegojtulpanen AB. 
Styrelseledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning 
i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen i Jönköpings Län. 
Styrelsesuppleant i AB Boken Vetlanda.
Bakgrund:  Tidigare verksam som revisor. Mångårigt 
engagemang i T­Emballage AB and Innovexa AB 
som ekonomi och personalchef, ägare och styrel ­
seledamot. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. 
Elisabeth är delägare och styrelseledamot i Thureda 
Gruppen AB som innehar 412 020 stamaktier av 
Serie A och 1 854 070 stamaktier av serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande till bolaget, 
bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
Rutger Källén
Styrelseledamot sedan januari 2023
Född: 1972.
Utbildning:  Ekonomistudier, Uppsala universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  Vice VD och CFO på 
Hemsö Fastighets AB.
Bakgrund: Head of Real Estate Finance, Handels­
banken Debt Capital Market, Nordic Head of 
Real Estate på Credit Agricole och finanschef på 
 Kungsleden Fastighets AB.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 55 746 
stamaktier av serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande till bolaget, 
bolagsledningen och bolagets större aktieägare. 
Styrelse
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2023.
Emilshus årsredovisning 2023   –  47
STYRELSE OCH LEDNING

===== SIDA 48 =====

Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning:  Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, styrelseleda ­
mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter 
AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare 
Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt ­
ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter 
Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB.
Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare 
VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut ­
vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år 
senior partner på Catella AB inom fastighetsråd ­
givning. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 
stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är 
delägare och styrelseordförande i Aptare Holding 
AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A 
och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teck ­
ningsoptioner avseende stamaktier av serie B.
Emil Jansbo
CFO sedan oktober 2023
Född: 1980.
Utbildning:  Civilekonomexamen, Linköpings 
universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  –
Bakgrund:  CFO för Intea Fastigheter AB (publ), 
CFO för Randviken Fastigheter AB (publ), Head of 
Finance på Savills Investment Management, samt 
avdelningschef inom PwC Corporate finance.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 200 000 
köpoptioner avseende stamaktier av serie B.
 
Helen Arvidsson
Redovisningschef sedan september 2021
Född: 1976.
Utbildning:  Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet 
i Växjö.
Uppdrag utanför koncernen:  –
Bakgrund:  Vice VD och ansvarig för finans, HR,  
IT och säljstöd på Abena AB, Group CFO på  
APP Rockstar Equity AB samt Finans och IT ­chef 
på KF Göta.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 7 000 
stamaktier av serie B samt 12 000 tecknings­
optioner avseende stamaktier av serie B.
Ledning
48    –  Emilshus årsredovisning 2023
STYRELSE OCH LEDNING

===== SIDA 49 =====

Jakob Paljak
Operativ chef sedan september 2022
Född: 1987.
Utbildning:  Civilingenjör inom Samhällsbyggnad 
från Kungliga Tekniska Högskolan.
Uppdrag utanför koncernen:  –
Bakgrund:  Operativ chef på Randviken Fastigheter 
med ansvar för bolagets fastighets och projekt­
utveckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska 
fastighetsinvesteraren Round Hill Capital samt pro ­
jekt och fastighetsutvecklare vid UnibailRodamco. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 11 000 
stamaktier av serie B.
Martin Lindström
Transaktionsansvarig sedan september 2023
Född: 1980.
Utbildning:  Civilingenjör Väg ­ och Vattenbyggnad, 
Chalmers Tekniska Högskola. Civilekonom, Göte ­
borgs Universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare och styrelse­
ledamot i Martin Lindström Förvaltning AB. 
 Delägare och VD i Loggen Invest AB. 
Bakgrund:  Arbetat med transaktioner för Emilshus 
sedan 2019. Regionansvarig projektutvecklare på 
SHH Bostad. Konsultverksamhet inom projekt­
utveckling och transaktioner. Uppdragsansvarig 
konstruktör på NCC Teknik. 
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 8 000 
stamaktier av serie B. Martin är delägare och VD i 
Loggen Invest AB som innehar 880 000 stamaktier 
av serie B. 10 000 teckningsoptioner avseende 
stamaktier av serie B.
Pierre Folkesson
Projektchef sedan juli 2018
Född: 1971.
Utbildning:  –
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, styrelse ­
ledamot och verkställande direktör i Nästagård 
Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre 
Folkesson Invest AB., Backseda Fastighets AB, 
Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare 
Entreprenad AB, Bostaden Västra Götaland Intres ­
senter Fastigheter AB, Byggbo Hus AB och Byggbo 
i Vetlanda AB. Delägare och styrelsesuppleant i 
Granbackens Fastighets AB och Fastighets AB 
Kiosken i Vimmerby.
Bakgrund:  Verksam i fastighetsbranschen i över  
20 år inom förvaltning och förvärv på Aptare 
Fastig heter, som VD på Carlfo Fastighets AB i 
 Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare 
och byggherre för en rad olika projekt.
Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 
500 stamaktier av serie B (genom bolag). Pierre 
är delägare och styrelseledamot i Aptare Holding 
AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A 
och 20 480 010 stamaktier av serie B. 24 181 teck ­
ningsoptioner avseende stamaktier av serie B.
Ledning
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2023.
Emilshus årsredovisning 2023   –  49
STYRELSE OCH LEDNING

===== SIDA 50 =====

Finansiellt
Finansiell information
Förvaltningsberättelse 51
Finansiella rapporter 54
Noter och redovisningsprinciper
Not 1 Redovisningsprinciper 61
Not 2 Hyresintäkter 64
Not 3 Fastighetskostnader 64
Not 4 Personalkostnader 65
Not 5 Centrala administrations  kostnader 65
Not 6 Räntekostnader och  liknande resultatposter 66
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 66
Not 8  Förvaltningsfastigheter 67
Not 9 Inventarier 69
Not 10 Andelar i koncernföretag 70
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 72
Not 12 Uppskjuten skatt 73
Not 13 Räntebärande skulder 73
Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 73
Not 15 Checkräkningskredit 73
Not 16 Finansiella instrument 74
Not 17 Eget kapital 75
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75
Not 19 Transaktioner med närstående 75
Not 20 Händelser efter räkenskaps  årets utgång 75
Not 21 Finansiella risker 76
Not 22 Likvida medel 77
Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 77
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 77
Styrelsens och revisors underskrift 78
Revisionsberättelse 79
Nyckeltal 83 
Definitioner 84
Information om årsstämma 86
50    –  Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELL INFORMATION

===== SIDA 51 =====

Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB 
(publ) org nr 559164­8752, avger härmed årsredovisning 
och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023. Bola ­
get har sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö. 
Årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar 
perioden 1 januari 2023 till den 31 december 2023.  
 
Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag 
med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som 
etablerades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 
2018. Med småländskt kapital skapade ett antal företagare ett 
fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter 
i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli 
ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra 
Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 130 kommersiella fast ­
igheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 324 miljoner kronor.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst  
15 % per år. 
Genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stam ­
aktie under perioden 2019–2023 uppgick till 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i 
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden
2019–2023 uppgick till 17 %.
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. 
Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,1 ggr.
Kommentarer resultatutveckling 
Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto
Intäkterna uppgick till 593 miljoner kronor (454), vilket innebar 
ökning om 31 %. Tillväxten är huvudsakligen hänförlig  
till fastighetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäk ­
ter till följd av genomförda investeringar i befintliga  fastigheter.
Fastighetskostnaderna ökade med 34 % till 123 miljoner 
 kronor (91). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större 
 fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig­
hets skötsel och drift 90 miljoner kronor (57), reparationer och 
underhåll 14 miljoner kronor (18) samt kostnader för fastighets ­
skatt om 19 miljoner kronor (17).  
Driftsöverskottet ökade med 30 % till 471 miljoner  kronor (363). 
Överskottsgraden uppgick till 79,3 % (79,9). Under jämförelse­
perioden föregående år erhöll Emilshus en frånträdes  ersättning 
om motsvarande 8 miljoner kronor, vilket påverkade överskotts­
graden positivt.
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 32 miljoner 
kronor (37) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner 
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning 
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration 
som andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (8).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –205 miljoner kronor (–143). Föränd ­
ringen av finansnettot var främst hänförlig till högre marknads ­
ränta och högre genomsnittlig skuld under perioden. Genom ­
snittlig ränta på de räntebärande skulderna inklusive kostnader 
för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6). 
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 ggr (2,3). 
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet som utgörs av verksamhetens resultat före 
värdeförändringar och skatt ökade med 28 % till 233 miljoner 
kronor (182).
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver ­
kade resultatet med –43 miljoner kronor (99). Värdejusteringen 
förklaras huvudsakligen av högre direktavkastningskrav som påver­
kade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motverka­
des av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet med 338 
miljoner kronor och övrigt som påverkade med  81 miljoner kronor. 
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument 
hänför sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –102 
miljoner kronor (125). Värdeförändringen förklaras av nya derivat 
som ingåtts under perioden samt lägre marknadsräntor. Därtill 
uppgick realiserade värdeförändringar på finansiella instrument 
till –10 miljoner kronor, varav –9 miljoner kronor var hänförligt 
till en omstrukturering av en ränteswap och –1 miljon kronor var 
hänförligt till förvärv av egna obligationer.
Skatt 
Aktuell skattekostnad uppgick till 42 miljoner kronor (33) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 4 miljoner kronor (65). 
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt ­
ningsfastigheter och derivat. Gällande ränteavdragsbegräns ­
ningar hade en negativ påverkan på koncernens effektiva skatt.  
Periodens resultat efter skatt uppgick till 33 miljoner kronor 
(311), vilket motsvarar –0,09 kronor per genomsnittligt antal 
stamaktier före utspädning (3,36) respektive –0,09 kronor efter 
utspädning (3,35).
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten. 
Fem förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om 
totalt 199 miljoner kronor. Inga avyttringar skedde under året. 
Förvaltningsberättelse
Emilshus årsredovisning 2023   –  51
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 52 =====

Under året genomförde Emilshus ett antal kapitalmarknads ­
aktiviteter. I november genomfördes en riktad nyemission av 
stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor, med stöd av det 
bemyndigande som erhölls på årsstämman 2023.
Fastigheternas marknadsvärde
Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt 
värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet 
har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i 
samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget 
Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång 
till 7 324 miljoner kronor (7 111).
Omvärldsfaktorer
Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt  påverkan 
på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssitua­
tionen. En fortsatt hög inflation påverkade bolaget under året 
genom ökade kostnader men även ökade intäkter genom årlig 
inflationsjustering av merparten av bolagets hyror. Det finns en 
risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en för ­
sämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets 
hyresgäster negativt. Även utvecklingen avseende marknads­
räntan har en påverkan på Emilshus verksamhet.
Hållbarhet
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Håll ­
barhetsarbetet grundar sig i hållbarhetsstrategin som antagits av 
styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvars ­
fullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala 
närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger 
bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart 
fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt 
med energieffektiviseringar i sina byggnader och lokaler och 
använda effektiva systemstöd. 
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av 
hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa 
ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam ­
heten som är särskilt viktiga; 
•   Fastigheter 
•   Medarbetare
•   Hyresgäster 
•   Externa samarbetspartners. 
Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot 
FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling 
(Agenda 2030). 
Uppföljning grönt finansiellt ramverk 
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som 
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra 
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig­
hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero 
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) 
med styrningsbetyg Bra. Per 31 december hade Emilshus gröna 
tillgångar till ett sammanlagt värde om 2 183 miljoner kronor med 
etablerad grön finansiering om 769 miljoner kronor i  befintliga 
fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ram­
verket uppgick till 1 414 miljoner kronor. 
Risker och osäkerhetsfaktorer
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för 
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. 
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets 
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa 
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt 
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög­
avkastande kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland och 
Halland. 
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse ­
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. 
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa­
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer 
en definierad process, inkluderande följande fem områden: 
riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering 
och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. 
Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på 
olika nivåer i bolaget.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•  Strategiska risker
•  Operativa risker
•  Finansiella risker
•  Hållbarhetsrisker
•  Omvärldsrisker
 
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se 
även Not 21.
Finansiering
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 % 
(40) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % 
(54) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster. 
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan ­
sieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla. 
Eget kapital
Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till 
3 194 miljoner kronor (3 007) vid periodens utgång. Eget kapital 
per stamaktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substans­
värdet per stamaktie uppgick till 27,32 kronor (26,34).
Räntebärande skulder
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor 
(4 103) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 
212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner 
kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % 
(55). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank 
om 3 408 miljoner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av 
de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån 
uppgick till 576 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av 
de räntebärande skulderna. Skuldkvoten beräknad som netto­
skuld i förhållande till framåtriktat justerat driftsöverskott med 
avdrag för kostnader avseende central administration uppgick på 
balansdagen till 8,3 ggr (9,2).
Räntebärande skulder
mkr
2023
31 dec
2022 
31 dec
KONCERNEN
Skulder till kreditinstitut 3 408 3 397
Checkräkningskredit – –
Reversskulder – 65
Obligationslån 576 642
Totalt 3 984 4 103
52    –  Emilshus årsredovisning 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 53 =====

Likviditet
Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte 
 outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (80). 
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 
292 miljoner kronor (224) vid periodens utgång.
Kapitalbindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder uppgick 
vid periodens utgång till 1,8 år (2,9). Under föregående år omför ­
handlade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter 
det, bortsett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger 
några förfall av räntebärande skulder under 2024.
Genomsnittlig ränta och räntebindning 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6). 
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid periodens slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de 
räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat 
uppgick till 77 % (45). Vid periodens utgång hade koncernen 
ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 
miljoner kronor (1 850), varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg 
aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid 
om 3,5 år (4,9), 770 miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade 
ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 
miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en 
återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida 
ränteförändringars effekt på koncernens resultat.
Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång 
till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt 
värde och värdeförändringen har redovisats över resultat­
räkningen.
Väsentliga händelser efter balansdagen
Den 7 februari meddelades att Emilshus förvärvat åtta fastigheter 
i Östergötland och en fastighet i Småland med en total uthyr ­
ningsbar area om 15 000 kvm och en genomsnittlig återstående 
hyrestid om 2,9 år. Årligt hyresvärde uppgår till 16,5 miljoner 
kronor.
Moderbolaget 
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och 
förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala 
funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt 
uppgick till ­11,4 miljoner kronor (0,7) och soliditeten var 44 % (41).
Förslag till resultatdisposition
Styrelsens förslag på resultatdisposition i årsredovisningen för 
räkenskapsår 2023 i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ).
Förslag till vinstdisposition 
Till årsstämman förfogande stående medel.
kr
2023 
31 dec
Balanserade vinstmedel ­92 486 031
Överkursfond 1 921 711 788
Årets resultat ­10 895 250
Summa 1 818 330 507
Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250
Balanseras i ny räkning 1 777 073 257
Summa 1 818 330 507
Aktien och aktieägarna
Per 31 december 2023 finns det 120 910 232 aktier och 
224 661 242 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
•  Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
•  Stamaktier av serie B: 88 753 717 aktier och 88 753 717 röster.
•  Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier 
är noterade vid Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktie­
ägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare 
Holding AB, 28,9 % röster, AB Sagax (publ), 24,1 % röster, och 
NP3 Fastigheter AB (publ), 16,7 % röster.
Styrelsens yttrande angående vinstdisposition  
Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr 
559164­8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinst­
utdelning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och 
kvartal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden 
intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående 
medel föreslås således att 41 257 250 kronor utdelas till inne­
havare av befintliga preferensaktier och att återstoden balanseras 
i ny räkning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa 
utbetalningarna bestäms i enlighet med bolagsordningen. 
Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande 
 avstämningsdagar:
– 28 juni 2024 (0,50 kronor)
– 30 september 2024 (0,50 kronor)
– 30 december 2024 (0,50 kronor)
– 31 mars 2025 (0,50 kronor)
Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek ­
tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje 
bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår 
årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av 
serie A eller B.
Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och 
konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning 
är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 § 
andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Den föreslagna 
utdelningen påverkar inte väsentligen koncernens eller moder ­
bolagets soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar 
de krav som för närvarande kan uppställas för den bransch 
inom vilket bolagets är verksamt. Styrelsens bedömning är att 
vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra 
sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller antas den före ­
slagna utdelningen påverka bolagets förmåga at göra eventuellt 
nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets 
ekonomiska förhållanden anser styrelsen inga hinder föreligga 
för att genomföra vinstutdelningen till aktieägarna.
Styrelsens förslag till bemyndigande
Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier,  
12 091 023 stycken, som kan komma att emitteras med stöd av 
stämmans bemyndigande ska medföra rätt till utdelning första 
gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller när ­
mast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket 
och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. 
Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor före­
ligger vid den första avstämningsdag enligt ovan som infaller 
efter införande i aktieboken. 
Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen 
att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande 
aktier om maximalt 24 182 046 kronor att delas ut.
Emilshus årsredovisning 2023   –  53
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 54 =====

Koncernens rapport över totalresultatet
mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 2 588,4 454,0
Övriga intäkter 4,6 –
Intäkter 593,1 454,0
Fastighetskostnader 3 ­122,5 ­91,4
Driftsöverskott 470,5 362,6
Central administration 4,5 ­31,8 ­37,4
Finansnetto 6 ­205,3 ­142,9
Förvaltningsresultat 233,4 182,4
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 – 2,7
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 ­42,6 99,3
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument ­9,8 –
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 ­102,2 125,3
Resultat före skatt 78,9 409,7
Aktuell skatt 7 ­41,6 ­33,4
Uppskjuten skatt 7 ­4,0 ­65,4
Periodens resultat 33,2 310,9
Övrigt totalresultat – –
Periodens totalresultat 33,2 310,9
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 33,2 310,9
Innehav utan bestämmande inflytande – –
33,2 310,9
Resultat per stamaktie före utspädning, kr1) ­0,09 3,36
Genomsnittligt antal stamaktier 93 779 549 80 559 130
Antal stamaktier vid periodens utgång 100 281 607 92 874 199
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 252 401
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625
Beräkning av resultat per stamaktie:
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 33,2 310,9
Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året ­41,3 ­40,5
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 93 779 549 80 559 130
Resultat per stamaktie, kr ­0,09 3,36
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr ­0,09 3,35
Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner 94 058 756 80 559 130
1) Reducerat med preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Finansiella rapporter
54    –  Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 55 =====

Koncernens rapport över finansiell ställning
mkr Not 2023­12­31 2022­12­31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 7 323,5 7 111,4
Balanserade utgifter för IT system 0,1 0,2
Inventarier 9 1,1 1,4
Derivat 16 34,9 137,1
Summa anläggningstillgångar 7 359,7 7 250,1
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 5,6 1,8
Övriga fordringar 19,7 17,2
Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 11 24,5 31,1
Likvida medel 22 212,0 224,3
Summa omsättningstillgångar 261,8 274,4
SUMMA TILLGÅNGAR 7 621,5 7 524,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Aktiekapital 241,8 227,0
Tillskjutet kapital 1 922,0 1 742,2
Balanserat resultat inkl årets resultat 1 029,7 1 037,8
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 193,5 3 007,0
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13,15 3 306,3 3 308,9
Obligationslån 576,1 641,5
Uppskjuten skatteskuld 241,0 237,0
Övriga skulder 1,3 1,0
Summa långfristiga skulder 4 124,7 4 188,5
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 101,3 87,8
Obligationslån 13 – –
Reversskulder 13 – 65,0
Checkräkningskredit 13,15 – –
Leverantörsskulder 14,1 17,6
Skatteskulder 14,6 14,4
Övriga skulder 34,0 25,5
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 139,2 118,7
Summa kortfristiga skulder 303,3 329,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 621,5 7 524,5
Emilshus årsredovisning 2023   –  55
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 56 =====

Koncernens rapport över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier
Antal 
preferens­
aktier Aktie kapital Överkursfond
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive årets 
resultat
Totalt eget 
kapital1
Eget kapital 2022­01­01  66 446 380  13 951 313  160,8  916,1  770,7  1 847,6 
Nyemission stamaktier  26 427 819  –  52,9  687,7 –  740,6 
Nyemission av preferensaktier –  6 677 312  13,4  182,3 –  195,6 
Kostnader nyemissioner –  – – ­54,5 – ­54,5 
Skatteeffekt kostnader nyemission – – –  11,2 –  11,2 
Utdelning preferensaktier – – – – ­43,8 ­43,8 
Årets resultat och totalresultat 2022 – – – –  310,9  353,4 
Övriga förändringar av eget kapital – – – ­0,6 – ­0,6
Eget kapital 2022­ 12­31  92 874 199  20 628 625  227,0  1 742,2  1 037,7  3 007,0 
Eget kapital 2023­01­01  92 874 199  20 628 625  227,0  1 742,2  1 037,7  3 007,0 
Nyemission stamaktier  7 407 408 –  14,8  185,2 –  200,0 
Nyemission av teckningsoptioner – – –  0,2 –  0,2 
Kostnader nyemissioner – – – ­5,6 – ­5,6 
Utdelning på preferensaktier – – – – ­41,3 ­41,3 
Årets resultat och totalresultat 2023  –  –  –  –  33,2  33,2 
Eget kapital 2023­12­31  100 281 607  20 628 625  241,8  1 922,0  1 029,7  3 193,5 
1. Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare
56    –  Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 57 =====

Koncernens rapport över kassaflödet
mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 233,4 182,4
Betald inkomstskatt ­41,6 ­33,4
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 4,0 1,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 195,8 150,7
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning (­)/Minskning (+) av rörelsefordringar 0,4 4,0
Ökning (+)/Minskning (­) av rörelseskulder 25,7 47,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 221,9 202,0
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 ­199,1 ­2 192,9
Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 ­55,5 ­68,6
Förvärv av inventarier ­0,3 ­0,4
Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 – 76,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten ­254,8 ­2 185,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 13, 23 390,1 1 810,3
Upptagna övriga lån 23 – 65,0
Nyemission av stamkapital 194,6 699,5
Nyemission av preferenskapital – 147,6
Utdelning på preferensaktier ­41,3 ­41,3
Amortering på banklån 13, 23 ­379,3 ­711,8
Amortering på övriga lån 13, 23 ­65,0 –
Amortering på obligationslån 13, 23 ­68,8 ­495,9
Upptagna obligationslån 13, 23 – 641,5
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 ­9,8 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 20,6 2 115,0
Årets kassaflöde ­12,3 131,7
Likvida medel vid årets början 224,3 92,6
Livida medel vid årets slut 212,0 224,3
Emilshus årsredovisning 2023   –  57
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 58 =====

Moderbolagets resultaträkning
mkr Not 2023 2022
Intäkter
Verksamhetsintäkter 21,4 11,7
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 4,5 ­53,1 ­49,4
Rörelseresultat ­31,7 ­37,7
Resultat från från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 173,6 59,6
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 ­192,6 ­110,6
Resultat efter finansiella poster ­50,8 ­88,7
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 39,4 89,5
Resultat före skatt ­11,4 0,8
Uppskjuten skatt 7 0,5 –
Aktuell skatt 7 – ­11,2
Periodens resultat ­10,9 ­10,4
Totalresultat för moderbolaget
mkr 2023 2022
Årets resultat enligt resultaträkningen ­10,9 ­10,4
Övrigt totalresultat – –
Periodens totalresultat ­10,9 ­10,4
58    –  Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 59 =====

Moderbolagets balansräkning
mkr Not 2023­12­31 2022­12­31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för IT­system 0,1 0,2
Inventarier 9 1,1 1,3
Derivat 1,2 1,5
Andelar i koncernföretag 10 473,9 473,3
Uppskjuten skattefordran 3,2 2,7
Summa anläggningstillgångar 479,5 479,0
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 012,8 4 124,7
Skattefordran 3,3 –
Övriga fordringar – 7,1
Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 11,1 10,1
Kassa bank 186,3 71,9
Summa omsättningstillgångar 4 213,5 4 213,9
SUMMA TILLGÅNGAR 4 693,0 4 692,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 241,8 227,0
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 921,9 1 742,5
Balanserad vinst eller förlust ­92,7 ­40,9
Årets resultat ­10,9 ­10,4
Summa eget kapital 2 060,2 1 918,1
Långfristiga skulder
Obligationslån 576,1 641,5
Reversskulder – –
Skulder till kreditinstitut 13,15 1 960,6 1 983,3
Summa långfristiga skulder 2 536,7 2 624,7
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 53,5 42,7
Checkräkningskredit 15 – –
Obligationslån 13 – –
Reversskulder 13 – 65,0
Leverantörsskulder 2,1 1,6
Övriga skulder 21,9 21,7
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 18,7 19,1
Summa kortfristiga skulder 96,1 150,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 693,0 4 692,9
Emilshus årsredovisning 2023   –  59
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 60 =====

Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier
Antal 
preferens­
aktier Aktie kapital Överkursfond
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive årets 
resultat
Totalt eget 
kapital1
Eget kapital 2022­01­01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0
Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,7 – 740,6
Nyemission preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6
Kostnader nyemissioner – – – ­54,5 – ­54,5
Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2
Utdelning preferensaktier – – – – ­43,8 ­43,8
Årets resultat och totalresultat 2022 – – – – ­10,4 ­10,4
Övriga förändringar av eget kapital – – – ­0,6 – ­0,6
Eget kapital 2022­12­31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 ­51,4 1 918,1
Eget kapital 2023­01­01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 ­51,4 1 918,1
Nyemission stamaktier 7 407 408 – 14,8 185,2 – 200,0
Nyemission teckningsoptioner – – – 0,2 – 0,2
Kostnader nyemission – – – ­5,7 – ­5,6
Utdelning på preferensaktier – – – – ­41,3 ­41,3
Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – ­10,9 ­10,9
Övriga förändringar av eget kapital – – – ­0,3 – ­0,3
Eget kapital 2023­12­31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 ­103,6 2 060,2
1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare
60    –  Emilshus årsredovisning 2023
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 61 =====