FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2023
Not 1 Redovisningsprinciper Grunder för redovisningen Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets tredje verksamhetsår 2023 0101–20231231. Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapportering RFR 1 ”Kompletterande redovisnings regler för koncerner”. Redovisningsprinciper för koncernen är oförändrade. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moder bolagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar års redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler Valuta Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings valuta är svenska kronor. Bedömningar och uppskattningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs och skuldposter samt intäkts och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår. Värdering av fastigheter Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast ningskrav vilka baseras på marknadsmässiga krav för jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts underhålls och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis. Klassificeringar Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen. Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs förvärv enligt IFRS 3. Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv primärt genom ett test, concentration test. Testet innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångs förvärv. Om testet inte är uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver fastigheten bland annat organisation och processer som krävs för att driva verksamheten. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verk ställande Beslutsfattaren. Den Högste Verkställande Besluts fattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket återspeglas i företagets interna organisation och rapportering. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom ut debiterad fastighetsskatt och värmekostnader med mera. För skottshyror redovisas som förskottsbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från försälj ning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Noter Emilshus årsredovisning 2023 – 61 NOTER ===== SIDA 62 ===== Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift, löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt. Central administration Kostnaderna för central administration består av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avseende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central administration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi, revisionsarvoden m.m. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultat förs i den period de avser. Skatter Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen uppskjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan uppskjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter förvärvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 %. Förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombina tion av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar, pågående ny till eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltningsfastighe terna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verk ligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid boksluts tillfället görs externa marknadsvärderingar av förvaltningsfastig heterna. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnads förs i den period de uppkommer. Finansiella instrument Generella principer Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar tillgångarna likvida medel, hyres och kundfordringar samt leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till kreditinstitut och andra låneskulder samt derivat. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier och indelade efter klassificeringskategori: Finansiella instrument värderade till verkligt värde Räntederivat Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderings hierakin. Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde Hyresfordringar Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaff ningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad reglerings tidpunkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra långfristiga fordringar. Om förväntad regleringstidpunkt under stiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar. Likvida medel Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms vara oväsentlig. 62 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 63 ===== Leverantörsskulder Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Skulder till kreditinstitut Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag för eventuella transaktionskostnader och redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen enligt effektivräntemetoden. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskriv ning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträf fade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat. Eget kapital De utestående preferensaktierna klassificeras som egetkapital instrument och inte som finansiell skuld. Detta eftersom ingen avtalsenlig förpliktelse föreligger att betala utdelning eller åter betala insatt kapital. En utbetalning är beroende av att ett beslut om detta fattas av bolagsstämman, vilket endast kan ske efter att styrelsen föreslagit stämman att utdelning ska ske. Det föreligger heller ingen skyldighet för bolaget att lösa in preferensaktierna. Emilshus stamaktier är också klassificerade som egetkapital instrument. Ändrade redovisningsprinciper Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av redovisnings principerna har därför koncentrerats till väsentliga principer och mer fokus på tillämpning av dessa principer. Om inget annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2023 förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas De nya och ändrade IFRS som IASB godkänt med tillämpning i framtida perioder bedöms inte komma att ha några väsentliga effekter på Emilshus. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redo visningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprin ciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Klassificering och uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget upp ställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot kon cernens rapporter i moderbolagets resultat och balansräkningar utgörs främst av redovisning av eget kapital. Koncernföretag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i koncernföretag. Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL. Koncernbidrag och aktieägartillskott Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bok slutsdisposition i enlighet med alternativregeln. Emilshus årsredovisning 2023 – 63 NOTER ===== SIDA 64 ===== Not 2 Hyresintäkter mkr 2023 2022 KONCERNEN Intäkter per intäktsslag Hyresintäkter från förvaltningsverksamheten 572,2 443,5 Övriga ersättningar från hyresgäster 16,2 10,5 Summa hyresintäkter 588,4 454,0 Intäkter per fastighetskategori Lätt industri 291,5 220,9 Industriservice/proffshandel 82,5 62,3 Extern och dagligvaruhandel 144,8 114,2 Övrigt 69,6 56,6 Summa hyresintäkter 588,4 454,0 Intäkter per förvaltningsområde Halmstad 12,0 8,3 Jönköping 88,2 68,5 Kalmar 42,3 37,2 Norrköping 43,3 20,9 Vetlanda 97,8 84,5 Värnamo 125,0 103,9 Växjö 179,9 130,7 Summa hyresintäkter 588,4 454,0 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasing avtal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis och kvartalsvis. Del av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras den första varje räkenskapsår. Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 år och I samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider. Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, mkr Andel, % Yta, tkvm Andel, % 2024 289 50 8 85 11 2025 96 113 19 129 16 2026 95 100 16 115 14 2027 45 56 9 54 7 2028 12 21 3 24 3 2029+ 72 267 44 399 50 Summa 609 606 100 805 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontrakts värde, mkr Andel av Total, % 2024 50 1,5 2025 191 5,9 2026 268 8,3 2027 199 6,1 2028 97 3,0 2029 339 10,5 2030 330 10,2 2031 389 12,0 2032+ 1 379 42,5 Summa 3 243 100,0 Not 3 Fastighetskostnader mkr 2023 2022 KONCERNEN Driftskostnader 90,0 57,3 Underhållskostnader 14,0 17,5 Fastighetskatt 19,0 16,6 Summa fastighetskostnader 123,0 91,4 Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader. 64 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 65 ===== Not 5 Centrala administrationskostnader mkr 2023 2022 KONCERNEN Administrationskostnader 2,1 8,9 Personalkostnader 29,1 28,4 31,2 37,3 MODERBOLAGET Administrationskostnader 24,0 21,1 Personalkostnader 29,1 28,4 53,1 49,5 I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt. mkr 2023 2022 Ersättningar till revisorer Revisionsuppdrag, KPMG 1,6 – Revisionsuppdrag, EY – 2,6 Övriga lagstadgade uppdrag 0,2 0,6 Övriga tjänster 0,1 0,6 1,9 3,8 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi sionen, det vill säga sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna avge revisionsberättelse. Not 4 Personalkostnader mkr 2023 2022 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Medelantalet anställda 21 19 Varav män, % 48 45 Varav kvinnor, % 52 55 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner, arvode och förmåner Styrelsearvode enligt specifikation 0,8 0,8 0,8 0,8 VD Grundlön 2,1 2,1 Rörlig ersättning 0,7 1,1 Förmåner 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 6,9 4,0 Rörlig ersättning – 1,1 Förmåner 0,5 0,3 Övriga anställda 8,3 8,5 Summa löner, arvoden och förmåner 19,4 18,0 Pensionskostnader VD 0,4 0,8 Övriga ledande befattningshavare 1,5 1,4 Övriga anställda 0,7 0,4 Summa 2,6 2,6 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt VD 1,0 1,3 Övriga ledande befattningshavare 2,6 2,2 Övriga anställda 3,2 3,1 Summa 6,8 6,6 Styrelsearvoden Arvode styrelseledamot Arvode utskott 2023 2022 2023 2022 Johan Ericsson 0,3 0,2 0,0 0,0 Liselotte Hjorth 0,1 0,1 0,0 0,0 Elisabeth Thuresson 0,1 0,1 0,0 0,0 Björn Garat 0,1 0,1 0,0 0,0 Lars Göran Bäckvall – 0,1 0,0 0,0 Rutger Källén 0,1 – 0,0 0,0 Summa 0,7 0,7 0,1 0,1 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av fem personer (6) varav en kvinna (2). Under 2023 har bolagets ledningsgrupp bestått av sex personer (5). I ledningsgruppen var fem män (4) och en kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncer nens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För 2023 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön. Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 månader vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid uppsägning från VD:s sida. Ingen uppgörelse om avgångsveder lag finns med VD. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig upp sägningstid om 6 månader. Pensioner VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redovisa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2 planer så redo visas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders och familje är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Emilshus årsredovisning 2023 – 65 NOTER ===== SIDA 66 ===== Not 6 Finansnetto mkr 2023 2022 KONCERNEN Finansiella intäkter 1,8 0,6 Finansiella kostnader 209,2 144,5 Avgår aktiverade räntekostnader 2,1 1,0 Finansnetto 205,3 142,9 MODERBOLAGET Finansiella intäkter 173,6 59,6 Finansiella kostnader 192,6 110,6 Avgår aktiverade räntekostnader – – Finansnetto 19,0 51,0 I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån genomsnittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid. Räntenivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för peri oden inklusive effekter av derivatsintrument såsom ränteswappar och räntetak. Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 2023 2022 mkr % mkr % mkr KONCERNEN Aktuell skatt Aktuell skatt för året 41,6 33,4 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter 24,8 38,5 Uppskjuten skatt hänförlig till finansiella instrument 20,9 -25,9 Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm 0,1 1,0 4,0 65,4 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen 45,6 98,8 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt 78,8 409,7 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 16,2 20,6 84,4 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader 0,6 0,5 – 0,1 Skatteeffekt av utnyttjade underskottsavdrag 0,0 – – 0,2 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 23,1 18,2 3,6 15,1 Skatteeffekt av utnyttjade carry forward ränteavdrag 0,3 0,2 0,2 0,8 Skatteeffekt av skatt hänförligt till föregående år 0,3 0,2 0,6 2,4 Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 1,5 1,2 2,7 11,2 Skatteeffekt av IFRS justeringar fastigheter uppskjuten skatt 15,2 12,0 1,8 7,2 Skatteeffekt av temporära skillnader skattemässigt värde 0,0 – 0,3 1,5 Övrigt 0,1 0,1 0,1 0,3 Redovisad effektiv skatt 58,2 45,8 24,1 98,8 2023 2022 mkr % mkr % mkr MODERBOLAGET Aktuell skatt Aktuell skatt för året – 11,2 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm 0,5 – Totalt redovisad skattekostnad i moderbolaget 0,5 11,2 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt 11,4 0,8 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 2,3 20,6 0,2 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader 2,6 0,3 12,5 0,1 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 8,9 1,0 1 312,5 10,5 Skatteeffekt av överföring av negativt räntenetto till koncernföretag 22,8 2,6 – – Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 11,3 1,3 – – Skatteeffekt för underskottsavdrag 2,5 0,3 – – Övrigt 4,3 0,5 50,0 0,4 Redovisad effektiv skatt 4,4 0,5 1 395,6 11,2 66 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 67 ===== Not 8 Förvaltningsfastigheter mkr 2023 2022 KONCERNEN Ingående värde 7 111,4 4 827,2 Förvärv av fastigheter 199,1 2 192,9 Investeringar i befintliga fastigheter 55,5 68,6 Försäljningar 0,0 76,6 Värdeförändring 42,6 99,3 Redovisat värde vid periodens slut 7 323,5 7 111,4 Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvalt ningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter. Värderingarna upprättas kvartalsvis av Newsec. Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts , underhålls och förvaltnings administrationskostnader samt behov av investeringar. Kalkyl perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads anpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång. Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 5,1 % till 7,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering arna uppgick till 6,6 %. Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjänings förmåga uppgår för den kommande perioden till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknads värderingarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens utgång till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under perioden har fastigheter tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 10 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 25 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 4 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till –43 miljoner kronor (99) under perioden. Värdeförändringarna är främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings krav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motverkades av förbättrade driftsöverskott som påver kade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor. Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga inne havs tid under perioden uppgick utfall för direktavkastningen under perioden till 6,6 % (6,1). Vid värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter har antaganden enligt nedanstående tabell använts. I samband med värderingen har beaktats att en stor del av hyresavtalen avseende Emilshus fastighetsbestånd baseras på avtal som är av så kallad triple netkaraktär eller liknande. Vid utgången av 2023 utgjorde 46 % av Emilshus hyresavtal triple net avtal. Indata vid fastighetsvärdering 20231231 Lätt industri Industriservice/ Proffshandel Detalj/ externhandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,5 6,4 6,7 Driftskostnader, kronor/kvm 62 78 104 304 90 Underhållskostnader, kronor/kvm 32 36 45 77 38 Långsiktig vakansgrad, % 8,1 5,2 5,1 6,3 6,7 Hyresintäkter, kronor/kvm 582 641 954 1 195 704 20221231 Lätt industri Industriservice/ Proffshandel Detalj/ externhandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Direktavkastning, % 6,6 6,1 5,8 5,5 6,3 Driftskostnader, kronor/kvm 54 98 99 175 82 Underhållskostnader, kronor/kvm 32 42 41 65 36 Långsiktig vakansgrad, % 9,0 5,4 3,7 6,2 6,8 Hyresintäkter, kronor/kvm 538 855 1 115 775 666 Värdebedömning av fastigheter innebär osäkerhet i viss omfatt ning. Värderingarna är utförda enligt vedertagna principer med vissa antaganden. Nedanstående tabell visar hur en förändring av olika antaganden skulle påverka Emilshus resultat före skatt. Känslighetsanalys fastighetsvärdering Resultateffekt före skatt, mkr Helår mkr Förändring 2023 2022 Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277 296 Intäkter +/– 50 kr/kvm 40 39 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8 Vakansgrad +/– 1 % 6 6 Emilshus årsredovisning 2023 – 67 NOTER ===== SIDA 68 ===== Fastighetsbeståndet i sammandrag den 1 januari 2024 mkr Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Redovisat värde, mkr Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrnings grad, % Kontrakterad årshyra, mkr Halmstad Lätt industri 1 5 55 4 – 100 4 Extern och dagligvaruhandel – – – – – – – Industriservice/proffshandel 5 14 202 16 1 141 94 15 Övrigt 1 1 12 1 – – 1 Totalt Halmstad 7 20 269 21 1 074 95 20 Jönköping Lätt industri 10 77 785 61 790 97 59 Extern och dagligvaruhandel 3 7 99 8 1 048 100 8 Industriservice/proffshandel 3 14 57 4 282 100 4 Övrigt 2 10 198 19 1 791 100 19 Totalt Jönköping 18 109 1 139 91 836 98 89 Kalmar Lätt industri 3 14 119 12 861 98 12 Extern och dagligvaruhandel 10 21 243 20 962 100 20 Industriservice/proffshandel 7 24 173 13 555 93 12 Övrigt – – – – – – – Totalt Kalmar 20 59 534 46 772 97 44 Norrköping Lätt industri 4 26 391 34 1 287 84 28 Extern och dagligvaruhandel 1 25 74 6 244 100 6 Industriservice/proffshandel 2 11 108 8 696 100 8 Övrigt – – – – – – – Totalt Norrköping 7 62 573 48 766 89 42 Vetlanda Lätt industri 5 85 382 42 495 100 42 Extern och dagligvaruhandel 7 26 328 27 1 028 96 26 Industriservice/proffshandel 4 19 110 11 605 95 11 Övrigt 5 17 199 24 1 439 90 22 Totalt Vetlanda 21 147 1 019 105 713 96 100 Värnamo Lätt industri 17 184 1 226 106 576 100 106 Extern och dagligvaruhandel 3 20 178 22 1 090 87 19 Industriservice/proffshandel 3 12 75 5 405 100 5 Övrigt – – – – – – – Totalt Värnamo 23 216 1 479 133 614 98 130 Växjö Lätt industri 7 72 560 48 656 100 47 Extern och dagligvaruhandel 10 65 956 72 1 113 98 71 Industriservice/proffshandel 8 22 305 26 1 164 98 26 Övrigt 9 32 491 47 1 470 77 37 Totalt Växjö 34 192 2 312 193 1 007 93 180 Totalt Emilshus Lätt industri 47 463 3 518 306 661 97 298 Extern och dagligvaruhandel 34 164 1 877 155 944 96 149 Industriservice/proffshandel 32 117 1 029 84 714 96 81 Övrigt 17 60 900 92 1 514 85 78 Totalt 130 805 7 324 636 790 95 606 68 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 69 ===== Not 9 Inventarier mkr 2023 2022 KONCERNEN Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3,6 3,2 Förvärv 0,2 0,4 3,8 3,6 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 2,2 1,8 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 0,5 0,4 2,7 2,2 Redovisat värde vid periodens slut 1,1 1,4 mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1,9 1,6 Förvärv 0,2 0,3 2,1 1,9 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 1,0 0,6 1,0 0,6 Redovisat värde vid periodens slut 1,1 1,3 Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2023 Område Lätt industri tkvm Extern och dagligvaruhandel tkvm Industriservice/ proffshandel tkvm Övrigt tkvm Totalt tkvm Andel, % Halmstad 5 – 14 1 20 2 Jönköping 77 7 14 10 109 14 Kalmar 14 21 24 – 59 7 Norrköping 26 25 11 – 62 8 Vetlanda 85 26 19 17 147 18 Värnamo 184 20 12 – 216 27 Växjö 72 65 22 32 192 24 Totalt 463 164 117 60 805 100 Andel, % 58 20 15 7 100 För ytterligare information om fastighetsbeståndet se sidorna 15–21. Emilshus årsredovisning 2023 – 69 NOTER ===== SIDA 70 ===== Not 10 Andelar i koncernföretag mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Vid årets början 473,3 473,3 Förvärv/aktieägartillskott 0,6 – Årets avyttringar – – Redovisat värde vid periodens slut 473,9 473,3 Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr EMILSHUS HOLDING 1 AB 559245 9919 Växjö 100 230,0 Cityfastigheter i Vetlanda AB 5569716599 Växjö 100 Emilshus Forsheda AB 5591143119 Växjö 100 Emilshus Slätvaren AB 5591143093 Växjö 100 Emilshus Stenfalkstorpet AB 5591143101 Växjö 100 Emilshus Gravörtorpet AB 5591158869 Växjö 100 Emilshus Stocken AB 5568051808 Växjö 100 Emilshus Lokal AB 5567051866 Växjö 100 Emilshus Trekanten 5 AB 5565331187 Växjö 100 Handelsstaden i Vetlanda AB 5565774360 Växjö 100 Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB 5568184476 Växjö 100 Handelsstaden Sävsjö AB 5590626353 Växjö 100 Vetlanda Invest AB 5565537346 Växjö 100 Emilshus Värnamo AB 5592059702 Växjö 100 Emilshus Häljaryd AB 5592059728 Växjö 100 Kommanditbolaget Emilshus Jönköping 9696688077 Växjö 100 Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB 5592377971 Växjö 100 Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB 5592907017 Växjö 100 Emilshus Sandseryd 2:17 AB 5593035776 Växjö 100 Emilshus Skomakaren 5 AB 5569233504 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:98 AB 5590780762 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 4:154 AB 5592850746 Växjö 100 Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB 5593205171 Växjö 100 Emilshus Västervik Spettet 5 AB 5593262529 Växjö 100 Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB 5593262552 Växjö 100 Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB 5593262537 Växjö 100 Emilshus Gislaved Slangen 7 AB 5593262545 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB 5593960569 Växjö 100 Emilshus Västervik Västerås 6 AB 5593960700 Växjö 100 Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB 5592876030 Växjö 100 Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB 5561674606 Växjö 100 Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB 5590769013 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 2 AB 559246 9927 Växjö 100 28,2 Emilshus Stödstorp 2:4 AB 5591821748 Växjö 100 Emilshus Tomasängen 1 AB 5591848899 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:106 AB 5591848881 Växjö 100 Emilshus Kalmar AB 5592205628 Växjö 100 Emilshus Borret 11 AB 5561229443 Växjö 100 Emilshus Svetsarna i Kalmar AB 5563130987 Växjö 100 70 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 71 ===== Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Horda Fastigheten 4:42 AB 5592615602 Växjö 100 Emilshus Hjortsjö AB 5592706864 Växjö 100 Emilshus Horda AB 5592706872 Växjö 100 Emilshus Åseda Släggan 2 AB 5567594550 Växjö 100 Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB 5591760086 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 3 AB 559246 9943 Växjö 100 215,0 Emilshus Ängsdal 9 AB 5590107289 Växjö 100 Emilshus Skruven 4 AB 5590230941 Växjö 100 Emilshus Trädet 3 AB 5590131545 Växjö 100 Emilshus Torslunda 4:27 AB 5592036635 Växjö 100 Raskens Fastigheter AB 5566792452 Växjö 100 Emilshus Jönköping KB 9697005099 Växjö 100 Emilshus Bårebo 1:17 AB 5592205636 Växjö 100 Emilshus Fiskmåsen 14 AB 5592268253 Växjö 100 Emilshus Traktorn 4 och 5 AB 5592268246 Växjö 100 Emilshus Sköldmön 9 AB 5592268220 Växjö 100 Emilshus Brädan 1 AB 5592268238 Växjö 100 Emilshus Sågen 5 AB 5592205644 Växjö 100 Emilshus Listen 10 AB 5592268212 Växjö 100 Emilshus Gravören 21 AB 5568848773 Växjö 100 Emilshus Gravören 9 AB 5569161978 Växjö 100 Emilshus Kronhjorten AB 5568681000 Växjö 100 Emilshus Lågan AB 5565739173 Växjö 100 Emilshus Ymer AB 5569232605 Växjö 100 Emilshus Tunnbindaren AB 5567249148 Växjö 100 Emilshus Vinga AB 5560696998 Växjö 100 Emilshus Saluten 1 AB 5567220073 Växjö 100 Emilshus Framnäs 1 AB 5592907736 Växjö 100 Emilshus Häljaryd 1:299 5592907827 Växjö 100 Emilshus Attarp 2:553 AB 5592907819 Växjö 100 Emilshus Gullvivan 6 AB 5592907843 Växjö 100 Emilshus Trumpeten 3 AB 5592907835 Växjö 100 Emilshus Hammaren 1 AB 5592907728 Växjö 100 Emilshus Muttern 3 AB 5592801434 Växjö 100 Emilshus Vetlanda AB 5592749815 Växjö 100 Emilshus Ljungadal 5 AB 5568983943 Växjö 100 Bankeryds Nyarp 1:267 AB 5592795768 Växjö 100 Emilshus Växjö Handlaren 2 AB 5590520366 Växjö 100 Emilshus Växjö Klostret 8 AB 5567757645 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjälan 5 AB 5591239388 Växjö 100 Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB 5591370100 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjölner 17 AB 5591421861 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB 5591610356 Växjö 100 Emilshus Växjö Rättaren 8 AB 5591610364 Växjö 100 Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB 5591610372 Växjö 100 Emilshus Växjö Deltat 4 AB 5592100191 Växjö 100 Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB 5591944243 Växjö 100 Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB 5590216080 Växjö 100 Emilshus Växjö Djäknen 1 AB 5590738752 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 12 AB 5590593793 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 11 AB 5593785206 Växjö 100 Emilshus årsredovisning 2023 – 71 NOTER ===== SIDA 72 ===== Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr 2023 2022 KONCERNEN Förutbetalda kostnader 17,6 21,1 Upplupna hyresintäkter 6,9 10,0 24,5 31,1 Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB 5593785214 Växjö 100 Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB 5593785172 Växjö 100 Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB 5593785198 Växjö 100 Emilshus Motala Vågen 8 AB 5593785180 Växjö 100 Emilshus Norrköping Katten 18 AB 5593785222 Växjö 100 Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB 5590286935 Växjö 100 Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB 5593785230 Växjö 100 Emilshus Värnamo Almen 9 AB 5593785289 Växjö 100 Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB 5593785271 Växjö 100 Emilshus Norrköping Plinten 4 AB 5593785255 Växjö 100 Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB 5593785297 Växjö 100 Emilshus Linköping Navhålet 2 AB 5593785263 Växjö 100 Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB 5593785248 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB 5590679485 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 5593893497 Växjö 100 Emilshus Ulvö Kommanditbolag 9696696500 Växjö 100 Emilshus Växjö Fabriken 1 AB 5593893463 Växjö 100 Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB 5591370092 Växjö 100 Emilshus Prisuppgiften 2 AB 5591746030 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 4 AB 559336 1149 Växjö 100 0,6 Emilshus Vetlanda Brudabäck AB 5593361156 Växjö 100 Österängen Fastighets AB 5560909219 Växjö 100 Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB 5569839896 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fanan AB 5590269675 Växjö 100 Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB 5568138191 Växjö 100 Emilshus Halmstad Konen 4 AB 5563133445 Växjö 100 EMILSHUS OPTION AB 559256 2523 Växjö 100 0,0 Summa andelar i koncernbolag 473,9 72 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 73 ===== Not 12 Uppskjuten skatt mkr % 2023 % 2022 KONCERNEN Vid årets början 237,0 170,4 Redovisat över resultaträkningen 4,0 65,4 Övrigt – 1,2 Redovisad skuld vid årets slut 241,0 237,0 2023 2022 Upp skjuten skatte fordran Upp skjuten skatte skuld Upp skjuten skatte fordran Upp skjuten skatte skuld Förvaltningsfastigheter – 234,8 – 210 Obeskattade reserver – 2,1 – 2,3 Derivat – 6,9 – 27,9 Underskottsavdrag och övrigt 2,8 – 3,2 – 2,8 243,8 3,2 240,2 Kvittning 2,8 2,8 3,2 3,2 Netto uppskjuten skatteskuld – 241,0 – 237,0 Netto uppskjuten skatteskuld Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till 13,6 miljoner kronor (15,6) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid periodens utgång. En skattefordran om 20,6 % därvid redovisats. Not 13 Räntebärande skulder mkr 2023 2022 KONCERNEN Vid årets början 4 103,3 2 839,2 Upptagna banklån 390,1 1 810,3 Upptagna ägarlån – – Upptagna övriga skulder – 65,0 Upptagna obligationslån – 641,5 Amortering på banklån 376,0 711,8 Amortering på ägarlån – 45,0 Amortering övriga skulder 65,0 – Amortering på obligationslån 68,8 495,9 Redovisat värde vid årets slut 3 983,7 4 103,3 Specifikation Banklån 3 407,6 3 396,8 Obligationslån 576,1 641,5 Ägarlån – – Reversskulder – 65,0 Checkkredit – – 3 983,7 4 103,3 Not 15 Checkräkningskredit mkr 2023 2022 KONCERNEN Beviljad kreditlimit 80,0 80,0 Outnyttjad del 80,0 80,0 Utnyttjat kreditbelopp – – MODERBOLAGET Beviljad kreditlimit 80,0 80,0 Outnyttjad del 80,0 80,0 Utnyttjat kreditbelopp – – Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut mkr 2023 2022 KONCERNEN Aktier i dotterbolag 915,8 866,3 Fastighetsinteckningar 3 791,3 3 714,0 4 707,1 4 580,3 MODERBOLAGET Borgen till förmån för koncernbolag 1 393,5 1 370,8 1 393,5 1 370,8 mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Vid årets början 2 732,5 1 579,6 Upptagna banklån 322,3 1 548,2 Upptagna obligationslån – 641,5 Värdeförändring obligationslån – – Upptagna övriga skulder – 65,0 Amortering på banklån 330,9 560,9 Amortering på ägarlån – 45,0 Amortering på obligationslån 68,8 495,9 Amortering övriga skulder 65,0 – Redovisat värde vid årets slut 2 590,2 2 732,5 Specifikation Banklån 2 014,1 2 026,0 Obligationslån 576,1 641,5 Ägarlån – – Reversskulder – 65,0 Checkkredit – – Summa 2 590,2 2 732,5 För ytterligare information avseende Emilshus finansiering, lånestruktur och derivat se sidorna 26–27. Emilshus årsredovisning 2023 – 73 NOTER ===== SIDA 74 ===== Not 16 Finansiella instrument mkr 2023 2022 Räntederivat Anskaffningsvärde vid årets ingång 2,7 2,7 Anskaffat under året – – Anskaffningsvärde vid årets utgång 2,7 2,7 Värdeförändring vid årets ingång 134,4 9,1 Årets värdeförändring 102,2 125,3 Värdeförändring vid årets utgång 32,2 134,4 Marknadsvärde vid årets utgång 34,9 137,1 Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor (1 850), varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770 miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar eventuella framtida ränte höjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Orealiserade värdeförändringar på finaniella instrument om –102,2 miljoner kronor (125,3) avser förändring av verkligt värde på derivatinstrument. Därtill har realiserade värdeförändringar på finansiella instrument om –9,8 (0) miljoner kronor redovisats i resultaträkningen under 2023. Det senare avser en realiserad förlust på en ränteswap samt återköpskostnad kopplat till en obligation. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023 1231 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade enligt enligt IFRS 9. 20231231 mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella till gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 5,6 5,6 Övriga fordringar – 19,7 19,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter – 24,5 24,5 Derivat 34,9 – 34,9 Likvida medel – 212,0 212,0 34,9 261,8 296,7 Finansiella skulder Obligationslån – 576,1 576,1 Skulder till kreditinstitut – 3 407,6 3 407,6 Reversskulder – – – Leverantörsskulder – 14,1 14,1 Upplupen ränta – 9,4 9,4 Upplupen aktieutdelning – 20,7 20,7 – 4 027,9 4 027,9 Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderings hierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderings hierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från prisnoteringar). Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). Beräkning av verkligt värde: Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderingshierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verk liga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara densamma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är note rad vid Nasdaq Stockholm. Dert redovisade värdet för obligatio nerna reflekterar verkligt värde. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indel ning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella instrument se not 1. Säkerheter redovisas i not 14 ”Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut”. 74 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 75 ===== Not 17 Eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferensaktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl årets res KONCERNEN Eget kapital 20231231 100 281 607 20 628 625 241,8 1 922,0 1 029,7 100 281 607 20 628 625 241,8 1 922,0 1 029,7 MODERBOLAGET Eget kapital 20231231 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 103,6 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 103,6 Aktiekapital I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december 2023 till 100 281 607 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Antalet stamaktier av serie A uppgick till 11 527 890 och antalet stamaktier av serie B uppgick till 88 753 717. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 20 628 625 och varje preferensaktie berättigar till en röst. Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner som innehas av AB Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter AB (624 220 teckningsoptioner). Dessa tecknings optioner berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna emitterades under det andra kvartalet 2021. Därtill finns 163 665 teckningsoptioner utestående som del i det teck ningsoptionsprogram som riktas till personalen och som imple menterades under 2023. Dessa teckningsoptioner berättigar till teckning av aktier av serie B och teckningskursen är beroende av aktiekursutvecklingen för Emilshus i relation till utvecklingen av fastighetsindex (SX35GI) fram till och med 31 mars 2026. Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i samband med genomförda ny och kvittningsemissioner. Balanserade vinstmedel Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr 2023 2022 KONCERNEN Upplupna fastighetskostnader 22,6 17,3 Upplupen ränta 14,4 9,3 Övriga upplupna kostnader 4,6 11,9 Förutbetalda hyresintäkter 97,6 80,2 139,2 118,7 MODERBOLAGET Upplupen ränta 10,5 7,1 Övriga upplupna kostnader 8,2 11,9 18,7 19,0 Not 19 Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,6 miljoner kronor (0,5). Not 20 Händelser efter räkenskapsårets utgång I februari förvärvades fastigheter med lätt industri, åtta i Öster götland och en i Småland, för 179 miljoner kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar 15 000 kvm uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. Tillträde beräk nas ske under första kvartalet 2024. Emilshus årsredovisning 2023 – 75 NOTER ===== SIDA 76 ===== Not 21 Finansiella risker Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och koncernen. Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för kon cernens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfat tar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens, bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa kort och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säker ställa att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk reduceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för riskhantering och intern kontroll. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av likvida medel och överskottslikviditet. Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott. Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassa flöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avseende koncer nens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneport följens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat. Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,7 % (4,6). Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är högre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnitt liga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 3,1 år (1,9). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emilshus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppfölj ning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en koncernkontostruktur som säkerställer dotterbolagens kredit behov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scenarion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden. Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal ning tidigast kan krävas. Löptidsanalys 20231231 < 6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Skulder till Kreditinstitut 50,7 50,7 3 306,5 – – 3 407,9 Obligationslån – – 576,1 – – 576,1 Reverslån – – – – – – Leverantörsskulder 14,1 – – – – 14,1 Övriga kortfristiga skulder 34,0 – – – – 34,0 Summa, mkr 98,0 50,7 3 882,6 – – 4 032,0 20221231 < 6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Skulder till Kreditinstitut 110,1 109,3 2 370,4 1 174,7 – 3 764,5 Obligationslån 22,3 28,3 705,5 – – 756,1 Reverslån 0,9 65,9 _ – – 66,8 Leverantörsskulder 17,6 – – – – 17,6 Övriga kortfristiga skulder 25,5 – – – – 25,5 Summa, mkr 176,4 203,5 3 075,9 1 174,7 – 4 630,5 76 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER ===== SIDA 77 ===== Not 22 Likvida medel mkr 2023 2022 KONCERNEN Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 212,0 224,3 Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs punkten att: • De har en obetydlig risk för värdefluktuationer. • De kan lätt omvandlas till kassamedel. • De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings tidpunkten. Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten. Förändringar i låneportföljen, mkr 2023 2022 Skulder vid årets ingång 4 103,3 2 839,2 Amortering 509,8 1 207,7 Kvittning av ägarlån vid emission av preferensaktier – 45,0 Nyupptagna lån 390,1 2 516,8 Skulder vid årets utgång 3 983,7 4 103,3 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget (kronor). kr 2023 31 dec Balanserade vinstmedel 92 486 031 Överkursfond 1 921 711 788 Årets resultat 10 895 250 Summa 1 818 330 507 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 1 777 073 257 Summa 1 818 330 507 Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål. Denna målsättning kan komma att justeras av bolaget till exempel vid en eventuell framtida börsnotering av bolagets stamaktier. Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2023 en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksamhetsåret. Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om 1 777 073 257 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att kostnaden för upplåningen ökar väsentligt. Kapitalhantering Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tid optimal tillgångs och kapitalstruktur som är anpassad till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital, vilket uppgår till 3 193,5 miljoner kronor (3 007,0). I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella låne villkor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvar talsvis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäck ningsgrad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Emilshus årsredovisning 2023 – 77 NOTER ===== SIDA 78 ===== Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Styrelsens försäkran Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Växjö den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Johan Ericsson Björn Garat Elisabeth Thuresson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Fyrberg Rutger Källén Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG Mattias Johansson Auktoriserad revisor 78 – Emilshus årsredovisning 2023 STYRELSENS OCH REVISORS UNDERSKRIFT ===== SIDA 79 ===== Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164 8752 Revisionsberättelse Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis ningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023 med undan tag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och hållbar hetsrapporten på sidorna 28–35. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 50–78 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan siella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalan den omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 28 35. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes etiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2022 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisions berättelse daterad den 30 mars 2023 med omodifierade uttalan den i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 61–62 samt 67–69 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 7 325,5 MSEK per den 31 december 2023. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situa tionen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig heterna som koncernen lämnar i not 1 och 8 i årsredovisningen Emilshus årsredovisning 2023 – 79 REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 80 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–40, 46–49 samt 83–88. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktig heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständig heterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, 80 – Emilshus årsredovisning 2023 REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 81 ===== däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk ställande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för enligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek tronisk rapportering (Esef rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esefrapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Emilshus årsredovisning 2023 – 81 REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 82 ===== Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten . Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esefrapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers marknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono miska beslut som användare fattar med grund i Esefrapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esefrapporten har upprättats i ett format som möjlig gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esefrapporten upprättats i ett giltigt XHTML format och en avstämning av att Esefrapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat , balans och egetkapitalräkningar, kassa flödesanalys samt noter i Esef rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 28–35 och för att den är upprättad i enlighet med års redovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 27 april 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 82 – Emilshus årsredovisning 2023 REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 83 ===== mkr 2023 2022 2021 2020 FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter, st 130 125 97 69 Uthyrningsbar area, tkvm 805,1 786,1 580,7 360,4 Fastigheternas verkliga värde, mkr 7 323,5 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 096 9 047 8 312 7 532 Långsiktigt substansvärde, mkr 2 739,5 2 446,7 2 006,5 1 002,9 Hyresvärde, mkr 636,4 580,7 360,7 234,6 Hyresvärde, kr/kvm 790 739 621 651 Återstående hyrestid, år 5,3 5,8 6,5 5,0 Nettouthyrning, mkr 0,0 12,0 2,9 0,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 95,9 97,1 96,9 Areamässig uthyrningsgrad, % 96,6 96,8 97,9 98,0 Direktavkastning, % 6,6 6,1 6,4 7,0 Överskottsgrad, % 79,3 79,9 81,5 81,2 AKTIERELATERADE, STAMAKTIER Antal stamaktier vid periodens slut 100 281 607 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Genomsnittligt antal stamaktier 93 779 549 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76 1,87 1,42 Periodens resultat per stamaktie, kr 0,09 3,36 7,07 2,91 Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27 21,09 15,00 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, kr 195,8 150,7 109,9 74,3 Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34 23,48 16,60 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 0,3% 12,8 37,1 20,9 AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 13 951 313 – Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 252 401 6 296 818 – Eget kapital per preferensaktie, kr 32,0 32,0 32,0 – Periodens resultat per preferensaktie, kr 2,0 2,0 0,9 – Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,0 2,0 0,9 – FINANSIELLA Soliditet, % 41,9 40,0 37,0 33,6 Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8 33,6 20,9 Nettobelåningsgrad, % 51,5 54,5 56,9 60,8 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 43,6 44,6 45,7 50,0 Belåningsgrad, % 54,4 57,7 48,5 63,8 Belåningsgrad fastigheter, % 46,5 48,7 47,6 52,9 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång,% 4,7 4,6 3,0 2,8 Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 1,8 2,9 2,6 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 2,8 2,9 Räntebärande nettoskuld, mkr 3 771,7 3 814,0 2 746,6 1 730,8 Skuldkvot, ggr 8,2 9,7 10,6 9,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 195,8 150,7 110,5 74,3 Nyckeltal Emilshus årsredovisning 2023 – 83 NYCKELTAL ===== SIDA 84 ===== Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden. Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferens aktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beak tande av preferensaktieägarnas rätt till utdelning. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på Emilshus skuldsättningsnivå Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde. Motivering: Visar på Emilshus skuld sättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighetens värde. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före finansiella kostnader och kostnader för central administra tion i relation till fastighetsportföljens marknadsvärde. Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Motivering: Visar på förvaltningens lönsamhet före kostnader för central administration och finansnetto. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning. Motivering: Visar preferensaktie ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Motivering: Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital. Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings och administrations kostnader samt finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar. Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genom snittligt antal stamaktier. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. Motivering: Visar på Emilshus genomsnittliga ränta och ger en bild av Emilshus ränterisk. Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Motivering: Visar på Emilshus risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Motivering: Visar på Emilshus intäktspotential utifrån aktuellt fastighetsinnehav. Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m. 84 – Emilshus årsredovisning 2023 DEFINITIONER ===== SIDA 85 ===== Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. Motivering: Visar på koncernens långsiktiga substansvärde och är ett etablerat mått som används av noterade fastighetsbolag på ett enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde per stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Motivering: Visar på hur stor del av Emilshus substansvärde som är hänförligt till stamaktieägarna efter att andelen hänförligt till preferens aktieägarna har avräknats. Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltnings fastigheter. Motivering: Visar på en typ av finansiell risk i Emilshus. Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på en typ av finansiell risk i Emilshus. Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omförhand lade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning (inklusive konkurser). Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Motivering: Visar eget kapital hänförligt till preferensaktieägarna. Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie. Motivering: Visar på preferensaktie ägarnas andel av resultatet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. Motivering: Visar på stamaktieägar nas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på preferens aktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Motivering: Visar på koncernens skuldsättning. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operative verksamheten. Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till 12 månaders framåtriktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende central administration. Motivering: Visar på en typ av finansiell risk i Emilshus. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Motivering: Visar på hur stor andel av Emilshus tillgångar som är finan sierade med eget kapital och belyser Emilshus finansiella stabilitet. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Motivering: Visar på den ekonomiska utnyttjandegraden för Emilshus förvaltningsfastigheter. Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. Motivering: Visar på den ytmässiga utnyttjandegraden för Emilshus förvaltningsfastigheter. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter. Motivering: Visar på förvaltnings verksamhetens lönsamhet. Emilshus årsredovisning 2023 – 85 DEFINITIONER ===== SIDA 86 ===== Årsstämma 2024 Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 25 april 2024, kl. 12.00 i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska: • dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 17 april 2024, • dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast den 19 april 2024. Anmälan ska ske antingen: • per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), Att: Årsstämma, c/o Born Advokater, Box 5244, 102 45 Stockholm, eller • per epost till bolagsstamma@emilshus.com. Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av full makter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i förekommande fall, stämmoprotokoll. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 17 april 2024. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträtts registreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 19 april 2024 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webbplats www.emilshus.com/sv/arsstamma 2024/. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. 86 – Emilshus årsredovisning 2023 INFORMATION OM ÅRSSTÄMMA ===== SIDA 87 ===== Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2023 till 805 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 130 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern och dagligvaru handel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Org. nr 559164 8752 www.emilshus.com Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2024 25 april 2024 Årsstämma 2024 25 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 11 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 16 oktober 2024 Bokslutskommuniké 12 februari 2025 januari–december 2024 Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg VD 070593 95 96 jakob.fyrberg@emilshus.com Emil Jansbo CFO 072243 30 88 emil.jansbo@emilshus.com ===== SIDA 88 =====