Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning
2024

===== SIDA 2 =====

Innehåll
Om Emilshus 3
Året i korthet 4
Händelser 2024 5
VD-ord 6
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy 8
Strategi 9
Verksamheten
Intjäningsförmåga 10
Transaktioner 11
Våra fastigheter 13
Våra marknader 15
– Växjö 16
– Jönköping 16
– Värnamo 17
– Vetlanda 17
– Linköping 18
– Kalmar 18
– Halmstad 19
Våra hyresgäster 20
Projekt 22
Finansiering 24
Med lönsam  
tillväxt bygger vi 
ett robust bolag.
tillväxt
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus 27
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
29
Fokusområden 29
Risker och riskhantering 34
Aktien och ägare 37
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 39
Styrelse och ledning 44
Finansiell information 46
Förvaltningsberättelse 47
Finansiella rapporter koncernen 50
Finansiella rapporter moderbolaget 52
Noter och redovisningsprinciper 54
Styrelsens och revisors underskrift 68
Revisionsberättelse 69
Nyckeltal och definitioner 73
Information om årsstämma 77
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  2

===== SIDA 3 =====

Nyckeltal i sammandrag
2024 2023
Fastighetsvärde, mkr 8 940 7 324
Intäkter, mkr 674 593
Driftsöverskott, mkr 542 471
Förvaltningsresultat, mkr 297 233
Periodens resultat, mkr 288 33
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 270 196
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95
Återstående hyrestid, år 5,0 5,3
Fastigheternas direktavkastning, % 6,7 6,6
Avkastning på eget kapital, % 8 1
Nettobelåningsgrad, % 52 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1
Skuldkvot, ggr 8,2 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 15 16
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 2,28 -0,09
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 2,27 -0,09
Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
20212020
kr
2022 2023 2024
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar högav kastande kom-
mersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden 
i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med  bedömd god betalningsförmåga.
Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden
Under 2024 fortsatte  
Emilshus att växa med  
god lönsamhet.
0
50
100
150
200
250
300
20212020
mkr
2022 2023 2024
0
50
100
150
200
250
300
20212020
mkr
2022 2023 2024
+27 %
Förvaltningsresultat  
2024
+15 %
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 2024
+38 %
Kassaflöde från den  
löpande verksamheten 2024
Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
20 %
Jönköping
17 %
Värnamo
26 %
Växjö
6 %
Halmstad
7 %
Kalmar
12 %
Vetlanda
13 %
Linköping
Årsredovisning 2024
Introduktion
  Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  3

===== SIDA 4 =====

Året i korthet
Q1
•   I februari tecknades avtal om förvärv av 
åtta fastigheter inom kategorin lätt industri 
i  Östergötland och en fastighet i Småland 
till ett överenskommet fastighetsvärde om 
179 miljoner kronor. De fullt uthyrda fastig -
heterna omfattar 15 000 kvm och har ett 
årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. 
•   I mars tecknades avtal om förvärv av 16 
fastigheter inom kategorin lätt industri i 
Jönköping samt två fastigheter i Linköping 
till ett överenskommet fastighetsvärde om 
713 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 
65 290 kvm och har ett årligt hyresvärde om 
65 miljoner kronor. 
Q2
•   I maj genomfördes en riktad nyemission 
av 12 miljoner stamaktier av serie B som 
tillförde bolaget 384 miljoner kronor före 
emissionskostnader. 
•   I juni återköptes nominellt 76 miljoner kronor 
av bolagets utestående icke-säkerställda 
gröna obligationer med förfall i april 2025. 
Kvarstående utestående volym om 295 mil -
joner kronor förtidsinlöstes per 15 juli 2024. 
•   I juni emitterades nya seniora icke-säker -
ställda gröna obligationer till ett belopp om 
400 miljoner kronor med en löptid om tre år 
och en ränta om Stibor 3M+3,10 %. 
•   I juni tecknades avtal om förvärv av två  
fullt uthyrda fastigheter inom kategorin lätt 
industri i Linköping till ett överenskommet 
fastighetsvärde om 74 miljoner kronor. Total 
uthyrningsbar area är 7 842 kvm och årligt 
hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. 
•   I juni meddelades att nyttjande av samt -
liga teckningsoptioner av serie 2021:1 har 
genomförts, varvid Emilshus tillfördes 
42 miljoner kronor.
Q3
•   I september återköpte Emilshus utestående 
obligationer till ett belopp om 210 miljoner 
kronor genom förtida inlösen. Inlösen skedde 
i syfte att hantera kommande skuldförfall och 
förbättra Emilshus förvaltningsresultat. 
•   Under det tredje kvartalet tillträddes tre fullt 
uthyrda fastigheter i Norrköping och Kalmar 
till ett överenskommet fastighetsvärde om 
156 miljoner kronor inom kategorierna lätt 
industri och extern- och dagligvaruhandel. 
Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar 
area om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt 
mark. Årligt hyresvärde uppgår till 13 miljoner 
kronor.
Q4
•   I november tecknades avtal om förvärv av 
sju fastigheter inom kategorin lätt industri 
i Halmstad till ett överenskommet fastig -
hetsvärde om 235 miljoner kronor. Total 
uthyrningsbar area är 22 170 kvm och årligt 
hyresvärde uppgår till 23 miljoner kronor.
•   I december tecknades avtal om förvärv 
av fyra fastigheter inom kategorierna lätt 
industri samt extern- och dagligvaruhandel 
i Linköping till ett överenskommet fastig -
hetsvärde om 377 miljoner kronor. Total 
uthyrningsbar area är 31 737 kvm och årligt 
hyresvärde uppgår till 37 miljoner kronor.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
  Året i korthet
Händelser 2024
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  4Emilshus  Årsredovisning 2024   –  4

===== SIDA 5 =====

Starka varumärken  
fyller fastighet i Vetlanda
UNDER 2024 TILLTRÄDDE  flera hyresgäster med starka  varumärken 
sina lokaler i Nydala handelsområde i Vetlanda och Emilshus fastig­
het Kolmilan 1 är nu fullt uthyrd. Det är Clas Ohlson, Hemtex och 
Thansen som flyttar in efter hyresgästanpassningar under början av 
året. För kedjan Thansen skedde därutöver en utbyggnad om 200 
kvm intill befintliga lokaler. 
Sedan tidigare finns bland annat Jysk och Intersport som hyres ­
gäster i fastigheten och Emilshus för kontinuerligt dialoger med 
ytterligare handelsaktörer som vill etablera sig i området.
Strategiskt förvärv i Jönköping och  Linköping
JÖNKÖPING är Emilshus näst största förvaltningsområde, 
och genom ett strategiskt förvärv av 16 fastigheter i regi ­
onen förstärkte bolaget sin position ytterligare under året. 
Förvärvet omfattade även två fastigheter i Linköping, en 
av Emilshus nyetablerade marknader där bolagets fastig ­
hetsvärde nära fördubblades under 2024. 
Fastigheterna i Jönköping är väl samlade i områden 
som Ljungarum, Torsvik och Gamla flygfältet, och är 
strategiskt belägna i bra mikrolägen. De två fastigheterna 
i Linköping ligger i Torvinge industriområde intill E4:an.
Ambitionen är att fortsätta investera i välavkastande 
fastigheter i strategiska lägen i dessa expansiva regioner.
Händelser 2024
Kolmilan 1, Vetlanda
Riktad nyemission möjlig-
gör fortsatta investeringar 
I MAJ 2024 genomförde Emilshus en riktad 
nyemission av stamaktier av serie B om 384 miljo ­
ner kronor före emissionskostnader, med stöd av 
det bemyndigande som erhölls på årsstämman i 
april 2024. 
Kapitaltillskottet möjliggör för Emilshus att 
utnyttja attraktiva investeringsmöjligheter på den 
nuvarande marknaden och samtidigt upprätthålla 
en flexibel och balanserad kapitalstruktur, med 
syfte att stärka förvaltningsresultatet per stam -
aktie.
Genom nyemissionen stärktes Emilshus aktie -
ägarbas och ett antal svenska och internationella 
institutionella investerare deltog. De befintliga 
aktieägarna AB Sagax, Lannebo Fonder, Länsför -
säkringar Fondförvaltning och Handelsbanken 
Fonder deltog i emissionen.
Flahult 21:36, Jönköping
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
  Händelser 2024
VD­ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  5

===== SIDA 6 =====

Stabil och lönsam tillväxt  
genom målmedvetet arbete
Emilshus fokus och arbetsformer är desamma nu som när bolaget 
bildades och det jag skrev i VD-kommentaren i årsredovisningen 
för 2019 gäller fortfarande. Emilshus affärsidé med fokus på 
högavkastande kommersiella fastigheter i kombination med 
långa hyresavtal och stabila hyresgäster är oförändrad. Bolaget 
grundades utifrån vetskapen att fastighetsägande fungerar bäst 
när det sker med en stark lokal förankring. Kännedom om orten, 
hyresgästerna och de lokala villkoren skapar bäst förutsättningar 
att tillhandahålla bra lokallösningar. På så sätt utvecklas ett sunt 
och hållbart fastighetsbolag.
Samma målformuleringar och arbetssätt gäller för Emilshus 
fortsatta tillväxt, nu med utgångspunkt i ett fastighetsvärde om 
9 miljarder kronor och en verksamhet som utökats geografiskt i 
södra Sverige. Vi är förvissade om att framgång grundas i hän -
givet dagligt arbete och att det finns effektivitetsvinster i samlade 
fastighetsbestånd med egen närvaro på orter med ett starkt och 
växande näringsliv.
Ett starkt 2024
Verksamhetsåret 2024 var starkt för Emilshus med lönsam 
tillväxt genom flera fastighetsförvärv, en effektiv förvaltning 
och intäktsgivande projektverksamhet. Därtill riktade vi under 
året extra fokus på att stärka bolagets finansiering inom ramen 
för givna riskbegränsningar. Sammantaget gav detta en till -
växt i  förvaltningsresultat per stamaktie om 15 % jämfört med 
före gående år, vilket motsvarar vårt finansiella mål om en årlig 
tillväxt om just 15 %.
Positiv nettouthyrning
En positiv nettouthyrning under årets sista kvartal om 5 miljoner 
kronor med flera nytecknade och fleråriga hyresavtal innebar att 
Emilshus för helåret 2024 rapporterade en positiv nettouthyrning 
om 2 miljoner kronor. Parallellt med en framgångsrik uthyrnings -
verksamhet har förvaltningsorganisationen under året arbetat 
med kostnadseffektiviseringar, vilket är en av förklaringarna till 
ökningen av driftsöverskottet med 15 %.
VD kommentar
2024 var ett starkt 
år för Emilshus med 
lönsam tillväxt genom 
flera fastighetsförvärv, 
en effektiv förvaltning.
Med rötter i småländskt företagande grundades Emilshus hösten 2018.  Utvecklingen 
av Emilshus under de stundtals utmanande åren sedan dess har kännetecknats av  
en kontinuerlig tillväxt i såväl storlek som lönsamhet. Med utgångspunkt i den  starka 
 utvecklingen under 2024 ska vi fortsätta att växa och hålla ett högt tempo i våra 
 affärer, alltid med lönsamhet och stabilitet i första rummet. 
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
  VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  6

===== SIDA 7 =====

Ökad efterfrågan på om- och tillbyggnationer
Genom investeringar i våra fastigheter kan Emilshus både möta 
hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten 
och samtidigt skapa värde genom omförhandling av hyror och 
förlängning av hyresavtal. Det är glädjande att vi ser en större 
efterfrågan på om- och tillbyggnationer från befintliga hyresgäs -
ter, vilket inneburit att Emilshus projektportfölj vuxit under året. 
Vi har idag 15 pågående projekt med fokus på ombyggnation och 
energieffektiviserande åtgärder. Energiprojekten under året ledde 
till en minskning i energianvändning per kvm med 6 % i jämför -
bart fastighetsbestånd.
Hög förvärvstakt
Under 2024 genomförde Emilshus totalt 14 affärer med ett sam -
manlagt fastighetsvärde om 1,8 miljarder kronor. Förvärvstakten 
är ett resultat av ett kontinuerligt arbete för att hitta nya affärer 
samt en god intern kapacitet att hantera och integrera förvärvade 
fastigheter. 
I tillägg till att förvärvade fastigheter ska möta Emilshus kvali -
tetskrav gäller också att de passar in i vår strategi att bygga sam -
manhållna bestånd på utvalda orter. Efter Småland definierade vi 
Östergötland som nästa marknadsområde att expandera till. Vi 
har nu systematiskt byggt en stark lokal närvaro där med drygt 
100 000 kvm uthyrningsbar area fokuserad främst till  Linköping 
och Norrköping. Därefter har vi inriktat oss på Halland som vi 
bearbetar aktivt för att nå en större volym, senast genom ett 
förvärv av åtta välbelägna fastigheter i Halmstad för 520 miljoner 
kronor. Samtidigt fortsätter Emilshus att växa i Småland och under 
året genomfördes bland annat ett förvärv av 16 industrifastigheter 
i Jönköping för 713 miljoner kronor. Vår tydliga inriktning är att vi 
ska fortsätta att växa genom förvärv, vilket kan ske i nya tillväxt -
regioner i södra Sverige när vi ser rätt möjligheter för det. 
Aktivt arbete med finansiering 
Emilshus genomförde under 2024 flera aktiviteter på kapital -
marknaden för att finansiera bolagets tillväxt och för att 
förbättra våra finansieringsvillkor. Under det andra kvartalet 
genomfördes en riktad nyemission av stamaktier av serie B till 
ett värde om 384 miljoner kronor samtidigt som en grön obliga -
tion om 400 miljoner kronor emitterades. Vidare förtidsinlöstes 
bolagets befintliga obligationer med förfall i april respektive 
september 2025. Under året refinansierades även befintliga 
banklån om totalt 2,8 miljarder kronor. Härigenom finansierades 
bolagets expansion samtidigt som obligations- och skuldförfall 
hanterades i god tid, vilket givit Emilshus såväl en förlängd kapi -
talbindning som förbättrade finansieringsvillkor, allt inom ramen 
för bolagets finansiella riskbegränsningar. 
Under inledningen av 2025 har vi fortsatt vara aktiva på 
kapitalmarknaden och genomförde i februari en emission av 
gröna obligationer till en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %, en 
nivå vi ser som ett styrke  besked i nuvarande marknad. Därtill 
genomförde vi i mars 2025 en nyemission av preferensaktier 
som möttes av god efterfrågan. Bolaget tillförs därmed 267 
miljoner kronor, givet att en extra bolagsstämma beslutar enligt 
styrelsens förslag, vilket stärker våra möjligheter att agera på 
affärsmöjligheter framåt. 
Framåtblick 2025 och prognos
Emilshus står såväl operativt som finansiellt väl rustade inför 
2025, vilket bland annat illustreras av att Emilshus förvaltnings -
resultat för helåret 2025 prognosticeras att uppgå till 365 miljo -
ner kronor. Vi är idag ett betydligt större bolag än vid note -
ringen på Nasdaq Stockholm sommaren 2022 – fastighetsvärdet 
har ökat med 42 % sedan dess. Nu gör vi oss redo att fortsätta 
vår tillväxt, utan att släppa fokus på lönsamhet och finansiell 
stabilitet.
Sist men inte minst, ett stort tack till mina medarbetare för allt 
gediget arbete under 2024. Emilshus är ett bolag som vi  bygger 
tillsammans. Tack även till Emilshus aktieägare som tror på 
 bolaget och följer oss i vår tillväxt.
Växjö i mars 2025
Jakob Fyrberg, VD
Vi är idag ett betydligt större bolag än vid 
noteringen på Nasdaq Stockholm sommaren 2022  
– fastighetsvärdet har ökat med 42 % sedan dess. 
Årsredovisning 2024
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2024
  VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  7

===== SIDA 8 =====

Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka  
med minst 15 % per år.
Utfall 2024: 15 %.
Femårigt genomsnitt: 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod  
i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
Utfall 2024: 8 %.
Femårigt genomsnitt: 15 %.
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser.
Mål och utdelningspolicy
Hållbarhetsmål
Fastigheter
•   Den el som köps ska vara fossilfri och så långt som möjligt 
vara förnybar, ursprungsmärkt och närproducerad.¹
•   Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets-
bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030.
 Medarbetare
•   Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela 
 organisationen. 
•   Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt 
vid tjänsteresor.
•   Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade 
 lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
Hyresgäster
•   En årlig uppföljning ska genomföras med alla hyresgäster 
med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•   100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om 
minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal.
Externa samarbetspartner
•   Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets -
branschens uppförandekod för leverantörer.
•   Material ska väljas med hänsyn till människorna som vistas 
i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter 
i stort. 
•   Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha 
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets 
Byggregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A 
eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•   Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och 
inredning i stora projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där 
det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, material -
återvinning och deponering).
Mer information återfinns i hållbarhetsredovisningen  
på sid 26–33.
1)  Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste 12 månaderna och där Emilshus 
ansvarar för elavtalet.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2020 2021 2022 2023 2024
%
-20
0
20
40
60
80
kr
  Rullande 12 månader, kr
  Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
  Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Avkastning på eget kapital
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 2024
  Rullande 12 månader, %
   Mål för avkastning i genomsnitt per år under  
en femårsperiod är minst 15 %
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
  Mål och utdelningspolicy 
Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  8Emilshus  Årsredovisning 2024   –  8

===== SIDA 9 =====

Strategi
Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina 
hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på 
de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten 
präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam 
tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen 
i Småland och expanderar i Östergötland och Halland. 
Ambitionen är fortsatt tillväxt med lönsamhet och att 
utveckla fastighetsbeståndet i södra Sverige. 
Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden
Förvärva, utveckla och  förvalta 
 hög avkastande  kommersiella fastigheter  
i södra Sverige.
Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i 
södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv 
befolknings utveckling. 
Etablera långsiktiga och nära relationer med 
 bolagets  hyresgäster genom lokal närvaro och 
lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar.
Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyres -
gästerna skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och 
en effektiv förvaltning.
Fokusera på lätt  industri, proffshandel/ 
industriservice,  externhandel och 
 daglig varu handel.
Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder 
möjligheter att erhålla hög direktavkastning till  
begränsad risk.
Säkerställa en stabil och förutsägbar  finansiering.
Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera finansie -
ringen av befinliga fastigheter, projekt och förvärv i syfte att 
säkerställa förutsägbara och starka kassaflöden i bolagets 
verksamhet. 
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy 
  Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  9Emilshus  Årsredovisning 2024   –  9

===== SIDA 10 =====

Intjäningsförmåga 
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
2021 2022 2023 2024
mkr kr
  Förvaltningsresultat (vänster skala)
  Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Intjäningsförmågan baseras på det fastighetsbestånd som var 
tillträtt per första dagen i nästföljande rapportperiod. Aktuell 
intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar Emilshus 
intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis givet situationen vid 
nästkommande rapportperiods ingång och beaktar inte even-
tuella kommande förändringar av variabler såsom hyror,  vakanser, 
fastighetskostnader, räntor och låneamortering med mera. 
 Effekter av tillkännagivna, ännu ej tillträdda, förvärv inkluderas 
således inte i intjäningsförmågan. 
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis 
 beaktat fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och hyres -
garantier. Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal 
utifrån ett normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. 
I driftskostnaderna ingår kostnad för fastighetsadministration. 
Fastighetsskatt har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. 
Kostnaden för central administration har baserats på nuvarande 
organisation och omfattning av verksamheten. Finansnettot 
baseras på ränteläget vid periodens utgång samt de skulder 
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 jan 
2025
1 okt 
2024
1 jul 
2024
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
1 apr 
2022
1 jan 
2022
Intäkter 747 708 694 631 616 578 580 570 566 516 453 364 350
Fastighetskostnader -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63
Driftsöverskott 595 566 553 502 491 458 458 454 454 416 364 296 287
Central administration -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29
Finansnetto -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89
Förvaltningsresultat 362 342 293 274 268 234 221 228 230 205 195 176 170
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13
Förvaltningsfastigheter 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827
Eget kapital 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848
Räntebärande nettoskuld 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747
Överskottsgrad, % 80 80 80 80 80 79 79 80 80 81 80 81 82
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9
Skuldkvot, ggr 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
och likvida tillgångar som förelåg vid samma tidpunkt. Vidare 
inkluderar finansnettot effekten av periodiserade uppläggnings -
kostnader på lån.
Intjäningsförmåga per 1 januari 2025 
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg per 1 januari 2025 
uppgår intäkterna på tolvmånadersbasis till 747 miljoner kronor 
och fastighetskostnaderna till 152 miljoner kronor, vilket innebär 
ett driftsöverskott om 595 miljoner kronor. Överskottsgraden 
uppgår till 80 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastig -
hetsvärdet om 8 940 miljoner kronor. Baserat på nuvarande 
omfattning av organisation och verksamhet uppgår de centrala 
administrationskostnaderna till 35 miljoner kronor samt finans -
nettot till –198 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgår till 
362 miljoner kronor, vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per 
stamaktie om 2,81 kronor. Vid beräkning av förvaltningsresultatet 
per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferens -
aktier avräknats.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
  Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  10

===== SIDA 11 =====

Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och 
starka kassaflöden där förvärv utgör en central del i bola-
gets tillväxtstrategi. Under 2024 genomfördes ett antal för-
värv som kompletterar bolagets fastighetsbestånd. Totalt 
tillträddes fastigheter till ett värde om 1,5 miljarder kronor, 
vilket bidrog till en ökning av fastighetsvärdet med totalt  
22 % under året. Ambitionen är att fortsätta växa organiskt 
och genom förvärv på bolagets prioriterade marknader i 
södra Sverige.
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastigheter 
med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förank -
ring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att 
genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att 
identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings -
processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci -
tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra 
förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. 
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila 
kassa flöden i form av befintliga hyreskontrakt med bedömda 
säkra hyresflöden. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa -
flöden med låg risk för vakanser och uteblivna hyresbetalningar 
skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid 
sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsättningar 
för finansiering av ytterligare förvärv.
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv 
av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för 
att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed 
uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar 
fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt 
etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa 
förutsättningar för en rationell lokal förvaltning.  
Fastighetstransaktioner 2024 
Under det första kvartalet tillträddes åtta fastigheter inom katego-
rin lätt industri i Östergötland och Småland för 179 miljoner kronor. 
Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar totalt 15 000 kvm uthyr-
ningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. 
Transaktioner 
Under det andra kvartalet tillträddes 16 fastigheter i Jönköping 
och två fastigheter i Linköping inom kategorin lätt industri till ett 
överenskommet fastighetsvärde om 713 miljoner kronor. Fastig -
heterna omfattar totalt 65 290 kvm uthyrningsbar area med ett 
totalt årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. 
I juni förvärvades två fastigheter i Linköping till ett överens -
kommet fastighetsvärde om 74 miljoner kronor. Fastigheterna är 
fullt uthyrda med en total uthyrningsbar area om 7 842 kvm. Årligt 
hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. Tillträde genomfördes 
under det fjärde kvartalet 2024. 
Efter färdigställande tillträddes i juni en nyproducerad 
industri fastighet i Linköping till ett överenskommet fastighets -
värde om 67 miljoner kronor. Förvärvet kommunicerades 
den 26 maj 2023. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 
4 000 kvm med industrilokaler och är fullt uthyrd. Årligt hyres -
värde uppgår till 5 miljoner kronor. 
I juni frånträddes en fastighet i Bankeryd, Jönköping till ett 
överenskommet fastighetsvärde om 34  miljoner kronor, vilket 
översteg bokfört värde med 7 %. Årligt hyresvärde uppgick till 
2 miljoner kronor. 
Under det tredje kvartalet tillträddes två fastigheter i Norr -
köping och en fastighet i Kalmar till ett överenskommet fastig -
hetsvärde om 156 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en 
uthyrningsbar area om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt 
mark med ett årligt hyresvärde om 13 miljoner kronor. Samtliga 
 fastigheter är fullt uthyrda. 
Under det fjärde kvartalet tillträddes sju fastigheter inom 
kategorin lätt industri i Halmstad till ett överenskommet fastig -
hetsvärde om 235 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en 
uthyrningsbar area om 22 170 kvm med ett årligt hyresvärde 
uppgående till 23 miljoner kronor. 
I november frånträddes en fastighet i Nässjö till ett överens -
kommet fastighetsvärde om 11 miljoner kronor, vilket översteg 
bokfört värde med 38 %. Årligt hyresvärde uppgick till 3 miljoner 
kronor. 
I december förvärvades fyra fastigheter inom kategorierna 
externhandel och lätt industri i Linköping till ett överenskommet 
fastighetsvärde om 377 miljoner kronor. Uthyrningsbar area är 
31 737 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 37 miljoner kronor. 
Tillträde av två fastigheter genomfördes i december och reste -
rande fastig heter tillträds under det första kvartalet 2025. 
Under det fjärde kvartalet tillträddes en industrifastighet i 
Marks kommun om 6 500 kvm med ett tioårigt hyresavtal.
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–dec 2024  
Fastighet Kommun
Uthyrbar area, 
tkvm
Förvärvade fastigheter
Filen 1 Halmstad 6,6
Filen 4 Halmstad 5,8
Filen 5 Halmstad 2,5
Finsmeden 3 Halmstad 1,3
Finsmeden 6 Halmstad 2,6
Fräsaren 15 Halmstad 1,5
Slagan 2 Halmstad 1,8
Budkaveln 18 Jönköping 8,4
Flahult 21:36 Jönköping 12,9
Ädelkorallen 1 Jönköping 1,4
Ädelkorallen 10 Jönköping 0,4
Ädelkorallen 17 Jönköping 2,1
Ädelmetallen 12 Jönköping 2,0
Ädelmetallen 14 Jönköping 2,6
Ädelmetallen 4 Jönköping 3,4
Ädelmetallen 5 Jönköping 5,2
Äreporten 3 Jönköping 1,3
Öronlappen 7 Jönköping 3,2
Öronlappen 8 Jönköping 2,2
Öronskyddet 9 Jönköping 1,7
Öskaret 16 Jönköping 8,5
Överlappen 15 Jönköping 2,0
Överlappen 8 Jönköping 1,7
Flahult 21:38 Jönköping 1,4
Krokodilen 1 Kalmar 5,3
Galjonen 9 Linköping 1,0
Gavotten 3 Linköping 1,0
Grundet 4 Linköping 0,8
Grundet 8 Linköping 1,1
Gårdvaren 1 Linköping 3,7
Magneten 2 Linköping 2,5
Megafonen 4 Linköping 3,9
Ilos 1 Linköping 4,1
Gavotten 9 Linköping 1,7
Glasflaskan 2 Linköping 6,1
Himna 11:226 Linköping 2,4
Idrottspriset 1 Linköping 1,1
Melltorp 2:28 Mark 6,5
Fålehagen 1:5 Motala 0,9
Generatorn 3 Motala 1,3
Borraren 13 Norrköping 3,6
Manganet 5 Norrköping 0,6
Garaget 1 Norrköping 4,2
Lekatten 1 Växjö 1,5
Totalt 135,9
Avyttrade fastigheter
Attarp 2:553 Jönköping 1,9
Svedjan 2 Nässjö 6,9
Totalt 8,8
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
  Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  11

===== SIDA 12 =====

Externhandel och lätt industri  
i Linköping för 377 mkr
Fastigheter:  2 fastigheter med externhandel och lätt 
industri samt två fastigheter med dagligvaruhandel.
Årligt hyresvärde:  37 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid:  3,2 år.
Uthyrningsbar area:  31 737 kvm.
Lätt industri i Jönköping  
och  Linköping för 713 mkr
Fastigheter:  16 i Jönköping, 2 i Linköping.
Årligt hyresvärde:  65 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid:  5,1 år.
Uthyrningsbar area:  65 290 kvm.
Lätt industri i Halmstad  
för 235 mkr
Fastigheter:  7 fastigheter med lätt industri.
Årligt hyresvärde:  23 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid:  2,1 år.
Uthyrningsbar area:  22 170 kvm.
Lätt industri i Östergötland 
och Småland för 179 mkr
Fastigheter:  5 i Linköping, 1 i Norrköping,  
2 i Motala, 1 i Växjö.
Årligt hyresvärde:  17 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid:  2,9 år.
Uthyrningsbar area:  15 000 kvm.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
  Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  12

===== SIDA 13 =====

Emilshus äger och förvaltar ett diversifierat fastighets-
bestånd med kommersiella lokaler där tyngdpunkten ligger 
på lätt industri och industriservice/proffshandel. Även 
extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp. 
Fastighetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen 
med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal 
och hög uthyrningsgrad.
 
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt indu -
stri utgörs framförallt av tillverkande företag som disponerar 
 lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna 
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och 
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och 
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar i 
samband med om- och tillbyggnader genomförs löpande inom 
denna kategori. Den största hyresgästen inom lätt industri är 
Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför 
Växjö. Andra stora aktörer inkluderar godistillverkaren Bubs 
Godis, kontorsinredningstillverkaren ROL, verkstadsindustri -
bolaget Bufab samt sängtillverkaren Hilding Anders.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
172
Ekonomisk uthyrningsgrad
95 %
Hyresvärde/kvm
852 kr
Fastighetsvärde/kvm
9 651 kr
Brudabäck 2, Vetlanda
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area:  20 150 kvm.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom 
industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmate -
rial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus 
hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina 
verksamheter och med lokaler i strategiska lägen. Investeringar 
i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt industri,  
ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhandling och 
förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel 
inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med 
goda kommunikationer. Coop Väst, Dollarstore, Bauhaus samt 
Holmgrens Bil är de största hyresgästerna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av loka -
ler där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhälls  service 
där en av de största hyresgästerna är Region Jönköping. Andra 
stora hyresgäster inom kategorin är IT-tjänstebolaget Griffel och 
säkerhetsföretaget Securitas.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
  Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  13Emilshus  Årsredovisning 2024    –  13

===== SIDA 14 =====

Fastighetsbeståndets 
 marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets
utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Under 2024 har
fastigheter tillträtts till ett värde om 1 469 miljoner kronor. Vid
årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 
11 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande 
motsvarande 73 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat 
 hyresvärde om 5 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick under 
året till 124 miljoner kronor (–43). Värdeförändringarna var 
hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav 
om 42 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 32 miljoner 
kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till 
förvärv om 51 miljoner kronor. De orealiserade värdeförändring -
arna påverkar inte kassaflödet.
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av 
fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i 
värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 
6,6 % till 6,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering -
arna uppgick i genomsnitt till 6,6 %.
Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen 
till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings -
förmåga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda 
avkastningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig 
beskrivning av värderingsprinciper, se not 8.
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
Jan–dec
 mkr 2024 2023
Vid årets ingång 7 324 7 111
Förvärv av fastigheter 1 469 199
Investeringar i befintliga fastigheter 63 55
Försäljningar av fastigheter -40 -
Orealiserade värdeförändringar 124 -43
Vid årets utgång 8 940 7 324
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen  
Jan–dec
 mkr 2024 2023
Direktavkastningskrav 42 -462
Driftsöverskott 32 338
Övrigt 51 81
Orealiserad värdeförändring 124 -43
Orealiserad värdeförändring, % 2 -1
Realiserad värdeförändring 3 -
Totala värdeförändringar 127 -43
Totala värdeförändringar, % 2 -1
Känslighetsanalys    
Resultateffekt före skatt
31 dec
 mkr Förändring 2024 2023
Direktavkastningskrav +/- 0,25 p.e. -324/+349 -259/+288
Intäkter +/- 50 kr/kvm +46/-46 +40/-40
Fastighets  kostnader +/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8
Vakansgrad +/- 1 p.e. -8/+8 -6/+6
Indata vid fastighetsvärdering  
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2024 2023
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,7
Driftskostnader (kr/kvm) 97 90
Underhållskostnader (kr/kvm) 38 38
Långsiktig vakansgrad, % 6,4 6,7
Intäkter (kr/kvm) 842 804
Fastighetsvärde  
per kategori
Hyresvärde  
per kategori
8 940 mkr
48 % Lätt industri
24 % Extern- och 
daglig varuhandel
17 %  Industriservice/ 
Proffshandel
12 % Övrigt
790 mkr
47 % Lätt industri
24 % Extern- och 
daglig varuhandel
16 %  Industriservice/ 
Proffshandel
14 % Övrigt
Fastighetsvärde  
per förvaltningsområde
Hyresvärde 
per förvaltningsområde
8 940 mkr
26 % Växjö
20 % Jönköping
17 % Värnamo
13 % Linköping
12 % Vetlanda
7 % Kalmar
6 % Halmstad
790 mkr
25 % Växjö
19 % Jönköping
17 % Värnamo
14 % Vetlanda
12 % Linköping
7 % Kalmar
6 % Halmstad
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
  Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  14

===== SIDA 15 =====

Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla, och förvalta 
kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra  Sverige. 
Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland och 
Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar 
av större regionala marknader och viktiga industriregioner, 
kända för aktivt och framgångsrikt företagande. 
 
Industritäta regioner
Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som 
har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition 
vilket bidragit till god tillväxt i regionerna. Här finns flera större 
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive 
segment samt välmående småindustrier. I bolagets största för -
valtningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differen -
tierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva 
företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I 
samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin 
närvaro gynnar näringsliv och tillväxt. 
Goda kommunikationsmöjligheter
Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, Göte -
borg och Malmö samt med närhet till E4:an innebär goda kommu -
nikationsmöjligheter, vilket gör Emilshus marknader attraktiva för 
industriföretag. Det gynnsamma geografiska läget i kombination 
med ett gott näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god 
efterfrågan på moderna industri- och lagerlokaler samt kontors -
fastigheter i centrala lägen.
 
Marknaden 2024
Fastighetsmarknaden i Sverige stabiliserades successivt under 
året efter en period av lägre transaktionsvolymer. Den totala 
transaktionsvolymen av fastigheter (affärer över 40 miljoner 
kronor) för 2024 överträffade 2023 och var det första året som 
visade tillväxt sedan 2021. Denna utveckling gäller till stor del 
även Emilshus förvaltningsområden. Industri- och logistikfastighe -
ter, som utgör prioriterade fastighetskategorier för Emilshus, stod 
för 18 % av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2024.
Emilshus marknader Småland, Östergötland och Halland 
visade relativt stabil aktivitet under året, med en total transak -
tionsvolym om drygt 10 miljarder kronor 1), vilket motsvarar 7 % 
av den totala transaktionsvolymen i landet. Avkastningskraven 
avseende industri- och externhandelsfastigheter i Sverige var 
oförändrade under 2024 jämfört med föregående år.
Våra marknader i södra Sverige
Vy över Halmstad där Emilshus har 
vuxit sitt bestånd under 2024.
Förvaltning nära  
våra hyresgäster
Emilshus har för närvarande sju förvaltnings -
områden som utgörs av Växjö, Jönköping, 
Värnamo, Linköping, Vetlanda, Kalmar och 
Halmstad, nämnda i storleksordning baserat på 
fastighetsvärde. 
Förvaltningen sker från förvaltningskontor på 
orter med större koncentration av fastigheter, 
för närvarande i Växjö, Jönköping, Vetlanda 
och Kalmar. Från dessa hanteras förvaltningen 
av hela fastighetsbeståndet. Fler förvaltnings -
kontor kan komma att öppnas på orter där 
fastighetsbeståndet uppnår en volym som gör 
detta effektivt.
1)  Volymen inkluderar enbart transaktioner över 40 mkr och exkluderar större portfölj -
transaktioner som sträcker sig utanför orten samt strukturaffärer
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  15Emilshus  Årsredovisning 2024   –  15

===== SIDA 16 =====

1 januari 
Nyckeltal Jönköping 2025 2024
Antal fastigheter 33 18
Uthyrningsbar area, tkvm 160 109
Redovisat värde, mkr 1 752 1 139
Hyresvärde, mkr 152 91
Hyresvärde kr/kvm 945 836
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 98
Kontrakterad årshyra, mkr 144 89
Jönköpingsområdet med de kring -
liggande orterna Aneby, Huskvarna, 
Nässjö och Tranås utgör Emilshus 
näst största geografiska marknad med 
20 % av det totala fastighetsvärdet och 
19 % av hyresvärdet. Vid årets utgång 
ägde Emilshus totalt 33 fastigheter 
med 160 tkvm uthyrningsbar area i 
Jönköpings området, med tyngdpunkt på 
lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster 
utgörs av ROL, Bubs Godis och Region 
Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak 
belägna i företags- och handels  områden 
i attraktiva lägen. Emilshus har ett för -
valtningskontor i Jönköping.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus förvärv 
av totalt 17 fastigheter med lätt industri 
samt två avyttringar i Jönköping. Det 
totala fastighetsvärdet för förvaltnings -
området uppgick vid årets slut till  
1 752 miljoner kronor. Emilshus har som 
ambition att fortsätta växa i Jönköpings -
området för att nå en större volym och 
ytterligare synergier i förvaltningen.
Jönköping
152 mkr
54 % Lätt industri
10 % Extern- och  
dagligvaruhandel
15 %  Industriservice/ 
Proffshandel
20 % Övrigt
160 tkvm
57 % Lätt industri
8 % Extern- och  
dagligvaruhandel
20 %  Industriservice/ 
Proffshandel
15 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Växjö 2025 2024
Antal fastigheter 35 34
Uthyrningsbar area, tkvm 194 192
Redovisat värde, mkr 2 362 2 312
Hyresvärde, mkr 201 193
Hyresvärde kr/kvm 1 034 1 007
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93
Kontrakterad årshyra, mkr 185 180
Växjöområdet med närliggande kom -
munen Ljungby utgör Emilshus största 
geografiska marknad med 26 % av det 
totala fastighetsvärdet och 25 % av 
hyresvärdet. Emilshus är den största 
fastighetsägaren av kommersiella lokaler 
i Växjö och ägde vid årets utgång totalt 
35 fastigheter fördelat på 194 tkvm 
uthyrningsbar area med tyngdpunkt på 
lokaler för lätt industri samt extern- och 
dagligvaruhandel. Fastigheterna är fram -
för allt belägna i Växjös mest etablerade 
företags- och externhandelsområden. 
Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, 
Bauhaus och Balco. Emilshus huvud -
kontor är beläget i Växjö.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus förvärv 
av en fullt uthyrd fastighet med lätt indu -
stri samt investerade i ett antal projekt 
med lokalanpassningar och ombyggna -
tioner för befintliga och nya hyresgäster, 
vilket lett till förlängda hyresavtal. Vid 
årets utgång uppgick fastighetsvärdet för 
förvaltningsområdet till 2 362 miljoner 
kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta 
komplettera fastighetsbeståndet i Växjö 
genom förvärv av såväl portföljer som 
styckvisa fastigheter. 
Växjö
201 mkr
26 % Lätt industri
37 % Extern- och  
dagligvaruhandel
12 %  Industriservice/ 
Proffshandel
25 % Övrigt
194 tkvm
39 % Lätt industri
34 % Extern- och  
dagligvaruhandel
11 %  Industriservice/ 
Proffshandel
16 % Övrigt
Yxan 1, Ljungby Sandseryd 2:17, Jönköping
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  16

===== SIDA 17 =====

Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda 
och är ortens största fastighetsägare av 
kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsam -
mans med de kringliggande kommunerna 
Eksjö och Sävsjö, bolagets femte största 
geografiska marknad med 12 % av det 
totala fastighetsvärdet och 14 % av 
hyresvärdet. Vid årets utgång ägde kon -
cernen totalt 21 fastigheter med 147 tkvm 
uthyrningsbar area i Vetlandaområdet, 
med tyngdpunkt på lokaler för lätt indu -
stri samt extern- och dagligvaruhandel. 
Stora hyresgäster utgörs av Trivselhus, 
T-Emballage och Optimera. Fastigheterna 
är belägna i centrumnära företags- och 
handelsområden samt i stadskärnan. 
Emilshus har ett förvaltningskontor i 
Vetlanda.
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus ett 
antal projekt i Vetlandaområdet, bland 
annat hyresgästanpassningar av handels -
lokaler i samband med nyuthyrningar 
samt energibesparingsprojekt. Fastig -
hetsvärdet för området uppgick vid årets 
utgång till 1 038 miljoner kronor. Emilshus 
avser att fortsätta växa i Vetlanda -
området med selektiva förvärv.
Vetlanda
Värnamoområdet, omfattande Värnamo, 
Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, står för 
17 % av det totala fastighetsvärdet och  
17 % av hyresvärdet. Vid årets utgång 
ägde bolaget totalt 23 fastigheter med 
216 tkvm uthyrningsbar area med över -
vägande del lokaler för lätt industri. Stora 
hyresgäster utgörs av Bufab, Hilding 
Anders Sweden och Proton Lighting. 
Fastigheterna i förvaltningsområde 
 Värnamo är i huvudsak belägna i etable -
rade industri- och handelsområden. 
Utveckling 2024
I Värnamoområdet investerade Emils -
hus under året i ett antal energiprojekt 
med betydande energibesparingar. Vid 
årets utgång uppgick fastighetsvärdet 
för området till 1 502 miljoner kronor. 
Emilshus vill fortsätta att växa i samtliga 
kommuner i Värnamoområdet med sär -
skilt intresse för områden med närhet till 
E4:an och andra attraktiva logistiklägen.
Värnamo
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
135 mkr
80 % Lätt industri
16 % Extern- och  
dagligvaruhandel
4 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
216 tkvm
85 % Lätt industri
9 % Extern- och  
dagligvaruhandel
6 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Värnamo 2025 2024
Antal fastigheter 23 23
Uthyrningsbar area, tkvm 216 216
Redovisat värde, mkr 1 502 1 479
Hyresvärde, mkr 135 133
Hyresvärde kr/kvm 624 614
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 98
Kontrakterad årshyra, mkr 127 130
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
110 mkr
41 % Lätt industri
30 % Extern- och  
dagligvaruhandel
6 %  Industriservice/ 
Proffshandel
23 % Övrigt
147 tkvm
58 % Lätt industri
22 % Extern- och  
dagligvaruhandel
8 %  Industriservice/ 
Proffshandel
12 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Vetlanda 2025 2024
Antal fastigheter 21 21
Uthyrningsbar area, tkvm 147 147
Redovisat värde, mkr 1 038 1 019
Hyresvärde, mkr 110 105
Hyresvärde kr/kvm 748 713
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96
Kontrakterad årshyra, mkr 105 100
Slätvaren 1, Värnamo Brudabäck 2, Vetlanda
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  17

===== SIDA 18 =====

Hyresvärde per kategori Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Linköping och Norrköping 
samt i Motala utgör 13 % av Emilshus 
totala fastighetsvärde och 12 % av hyres -
värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus 
totalt 24 fastigheter med 102 tkvm 
uthyrningsbar area i Östergötland, med 
tyngdpunkt på lokaler för lätt industri 
och lager. Stora hyresgäster utgörs av 
Soffadirekt, Dollarstore och Ramirent. 
Fastigheterna är i huvudsak belägna i 
industriområden i attraktiva lägen. 
Utveckling 2024
Emilshus växte väsentligt i Östergötland 
under året genom förvärv av totalt 17 
fastigheter med främst lätt industri, varpå 
fastighetsvärdet för området vid årets 
utgång uppgick till 1 141 miljoner kronor. 
Emilshus har som ambition att fortsätta 
att växa i framför allt Linköping och 
Norrköping för att nå en större volym och 
synergier i förvaltningen. 
Fastigheter i Kalmar och  kommunerna 
Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, 
 Vimmerby och Västervik utgör 7 % av 
Emilshus totala fastighetsvärde och 
7 % av hyresvärdet. Vid årets utgång 
ägde Emilshus totalt 21 fastigheter med 
64 tkvm uthyrningsbar area i Kalmar -
området, med tyngdpunkt på lokaler 
för extern- och dagligvaruhandel samt 
industriservice/proffshandel. Stora 
hyresgäster utgörs av Småländska Bil, 
Beijer Byggmaterial och Holmgrens 
Bil. Fastigheterna är generellt belägna 
i  centrumnära företags- och handels -
områden samt i stadens centrala delar. 
 Emilshus har ett förvaltningskontor i 
Kalmar. 
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus ett 
förvärv i Kalmar av en centralt belägen 
och fullt uthyrd bilhandelsfastighet. 
Fastighetsvärdet i området uppgick vid 
årets utgång till 628 miljoner kronor. 
Emilshus avsikt är att fortsätta att växa 
med selektiva förvärv i Kalmarområdet 
för att nå en större volym och synergier 
i förvaltningen.
KalmarLinköping
94 mkr
65 % Lätt industri
13 % Extern- och  
dagligvaruhandel
23 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
53 mkr
17 % Lätt industri
43 % Extern- och  
dagligvaruhandel
40 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
102 tkvm
70 % Lätt industri
8 % Extern- och  
dagligvaruhandel
22 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
64 tkvm
15 % Lätt industri
34 % Extern- och  
dagligvaruhandel
51 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Linköping 2025 2024
Antal fastigheter 24 7
Uthyrningsbar area, tkvm 102 62
Redovisat värde, mkr 1 141 573
Hyresvärde, mkr 94 48
Hyresvärde kr/kvm 925 766
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 89
Kontrakterad årshyra, mkr 91 42
1 januari 
Nyckeltal Kalmar 2025 2024
Antal fastigheter 21 20
Uthyrningsbar area, tkvm 64 59
Redovisat värde, mkr 628 534
Hyresvärde, mkr 53 46
Hyresvärde kr/kvm 819 772
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97
Kontrakterad årshyra, mkr 51 44
Glasflaskan 2, Linköping Babianen 5, Kalmar
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  18

===== SIDA 19 =====

Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Halland utgör 6 % av 
 Emilshus totala fastighetsvärde och 
6 % av hyresvärdet. Vid årets utgång 
ägde Emilshus totalt 15 fastigheter med 
42 tkvm uthyrningsbar area i Halmstad 
och Falkenberg med lokaler för lätt 
industri, lager och externhandel. Stora 
hyresgäster utgörs av Ahlsell, Swedol 
och IMAB Hallands Industrimaterial. 
Fastigheterna är i huvudsak belägna 
i industri- och externhandelsområden 
i attraktiva lägen. 
Utveckling 2024
Under året genomförde Emilshus förvärv 
av sju centralt belägna fastigheter 
med lätt industri i Halmstad i området 
Vilhelmsfält vid stadens nya södra infart. 
Fastighetsvärdet i Halmstad uppgick 
vid årets utgång till 517 miljoner kronor. 
Emilshus har som ambition att fortsätta 
att växa i regionen för att nå en större 
volym och synergier i förvaltningen. 
Efter årets utgång tecknades avtal om 
förvärv av åtta fastigheter inom kategorin 
lätt industri för 520 miljoner kronor. Fast -
igheterna är belägna i direkt närhet till 
centrala Halmstad och centralstationen.
Halmstad
45 mkr
23 % Lätt industri
12 % Extern- och  
dagligvaruhandel
56 %  Industriservice/ 
Proffshandel
9 % Övrigt
42 tkvm
25 % Lätt industri
14 % Extern- och  
dagligvaruhandel
53 %  Industriservice/ 
Proffshandel
8 % Övrigt
Förvaltningsområde 
Jönköping
Under året genomförde Emilshus 
förvärv av totalt 17 fastigheter i 
 Jönköping och har som ambition att 
fortsätta växa i Jönköpingsområdet 
för att nå en större volym och ytterli -
gare synergier i förvaltningen.
1 januari 
Nyckeltal Halmstad 2025 2024
Antal fastigheter 15 7
Uthyrningsbar area, tkvm 42 20
Redovisat värde, mkr 517 269
Hyresvärde, mkr 45 21
Hyresvärde kr/kvm 1 072 1 074
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95
Kontrakterad årshyra, mkr 43 20
Konen 4, Halmstad
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  19

===== SIDA 20 =====

Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större,  stabila 
 bolag med långsiktighet i sina verksamheter och bedömd 
god betalningsförmåga. Med sin lokala inriktning är Emilshus 
en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning 
och vidare utveckling. 
Hyresgäster
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer 
med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för 
hyresavtal med långa kontraktstider. Med totalt 649 hyresgäster 
fördelade på 787 hyresavtal är Emilshus exponering mot enskilda 
hyresgäster begränsad. Emilshus förvaltning präglas av nära och 
långsiktiga relationer med hyresgästerna vilket avspeglas i en 
hög andel hyresavtal med långa kontraktstider. Vid årets utgång 
var den genomsnittliga hyrestiden 5,0 år och 68 % av kontrakts -
värdet hade ett förfall 2030 eller senare. Den ekonomiska uthyr -
ningsgraden var oförändrad och uppgick vid årets slut till 95 %.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att 
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt 
underhåll och reparationer. Vid årets utgång var 43 % (46) av 
total uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net- 
karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräk -
nas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) 
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid årets utgång 
utgjorde dessa avtal 98 % av Emilshus kontrakterade årshyra och 
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal 
med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt eller 
inte alls. 
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var positiv och uppgick under året till 
2 miljoner kronor. Under året tecknade Emilshus hyresavtal med 
ett årligt hyresvärde om 27 miljoner kronor, varav 26 miljoner 
kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och 1 miljon kronor 
avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster.  
Våra hyresgäster
Emilshus 10 största hyresgäster 
Hyresgäster
Kon-
trakts- 
värde,
mkr
Kontrak-
terad 
årshyra,
mkr
Andel av 
kontrak-
terad 
årshyra,
%
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Spaljisten AB 396 20 3 19,8
Trivselhus AB 92 20 3 4,6
Holmgrens Bil AB 124 20 3 6,3
Ahlberg Dollarstore AB 51 19 3 2,6
Hilding Anders Sweden AB 267 19 3 14,0
Optimera Svenska AB 27 16 2 1,7
ROL AB 97 16 2 6,3
Coop Väst AB 160 15 2 10,6
Proton Lighting AB 22 14 2 1,6
Bauhaus & Co KB 191 13 2 14,6
Övriga 2 314 575 77 4,0
Totalt 3 740 747 100 5,0
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2021 2022 2023 2024
%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
mkr
  Hyresvärde, mkr
  De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Lodjuret 3, Växjö
Kategori: Extern- och dagligvaruhandel. 
Uthyrningsbar area:  13 422 kvm.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
  Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  20Emilshus  Årsredovisning 2024    –  20

===== SIDA 21 =====

Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 25 miljoner kro -
nor,  inklusive konkurser med ett hyresvärde om 6 miljoner kronor.
Konkurserna inträffade under andra kvartalet och bestod 
främst av två hyresgäster som bedrev padelverksamhet i Växjö 
och Jönköping. Emilshus har efter detta inga kvarstående 
 hyresgäster verksamma inom padel.
 
Förvaltning
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en 
trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Med egen 
förvaltningsorganisation säkerställs en hög servicegrad och ett 
nära samarbete med hyresgästerna.
Emilshus förvaltningsstrategi bygger på utveckling av bola -
gets fastigheter och lokaler i nära dialog med hyresgästerna. 
Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgästerna, 
vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Det 
täta samarbetet resulterar regelbundet i att Emilshus genomför 
värde höjande investeringar i om- och tillbyggnationer. Ytterligare 
en viktig del i förvaltningen är att optimera driften med syfte att 
minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att till -
sammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus har förvaltningskontor på orter med större  koncentration 
av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och 
Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler 
förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets -
beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. 
Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvalt -
ningsorganisation. Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande 
om den lokala fastighetsmarknaden där bolaget är verksamt. Ett 
brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och är 
en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet.
Nettouthyrning utveckling
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 20242023
mkr
  Nyuthyrning
  Uppsagt
  Nettouthyrning
Nettouthyrning
Jan–dec
 mkr 2024 2023
Nyuthyrningar 26 17
Omförhandlingar 1 2
Uppsägningar och konkurser -25 -19
Nettouthyrning 2 0
Vakansförändringar
Jan–dec
 mkr 2024 2023
Ingående vakansvärde 30 24
Inflyttningar -12 -8
Avflyttningar 17 13
Förändring hyresrabatter 2 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Utgående vakansvärde 43 30
Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2025 363 106 14 115 13
2026 163 166 22 188 21
2027 106 89 12 83 9
2028 51 52 7 55 6
2029 27 73 10 85 10
≥2030 77 262 35 353 40
Totalt 787 747 100 879 100
 
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2025 143 4
2026 271 7
2027 236 6
2028 180 5
2029 327 9
2030 308 8
2031 316 8
2032 229 6
≥2033 1 731 46
Totalt 3 740 100
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
  Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  21

===== SIDA 22 =====

För Emilshus är investeringar i fastigheter en viktig del i 
att möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar 
i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omför-
handling av hyror och förlängning av hyresavtal.
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggnatio -
ner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss 
anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som 
en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i loka -
lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för 
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först 
när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt 
med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi -
användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna. 
Projektverksamheten bidrar till ökade hyresintäkter i form 
av tillägg till befintliga avtal i takt med att projekten färdigställs. 
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda 
externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga 
räntekostnader samt kostnader för projektledning.
Pågående och färdigställda projekt 2024
Ett nytt 10-årigt hyresavtal tecknades under 2023 med IT-före- 
taget Griffel avseende 1 400 kvm i fastigheten Lågan 22 i centrala 
Projekt
Större pågående och färdigställda projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetad investe -
ring vid årets utgång, 
mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Krokodilen 4, Kalmar Extern handel Lokalanpassning Q4 2025 29 0 3 12-årigt avtal
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q2 2025 28 0 2 10-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 27 11 -
Totalt 84 11 5
Färdigställda projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 15 15 2 10-årigt avtal
Norra Delfin 4, Vetlanda Extern handel Energibesparing Q3 2024 4 4
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q4 2024 7 6 2 15-årigt avtal
Fläkten 11, Växjö Industriservice Lokalanpassning Q4 2024 8 8 2 10-årigt avtal
Totalt 34 33 6
1)  Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
Hedenstorp 1:99, Jönköping
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area:  4 033 kvm.
Växjö. Lokalerna som har genomgått en omfattande renovering 
färdigställdes och tillträddes under det första kvartalet 2024.
I fastigheten Norra Delfin 4 i Vetlanda färdigställdes ett 
 projekt för energieffektivisering under det tredje kvartalet 2024.
Ett nytt 15-årigt hyresavtal tecknades under 2023 med Clas 
Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda. 
Under det första kvartalet 2024 färdigställdes hyresgästanpass- 
ningar och lokalerna tillträddes. Ytterligare hyresavtal i Kolmilan 1 
om 1 700 kvm tecknades under det första kvartalet med Hemtex 
och Thansen. Hyresgästerna tillträdde sina lokaler efter genom- 
förda hyresgästanpassningar under det första respektive det 
tredje kvartalet 2024.
I fastigheten Fläkten 11 i Växjö anpassades drygt 1 100 kvm för 
Securitas som har tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal. Lokalerna 
tillträddes i slutet av det tredje kvartalet 2024.
I Kalmar genomförs en om- och tillbyggnad av Krokodilen 4 till 
Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat 
ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Melltorp 
2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm. Fastig  heten genom-
går nu en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa 
Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal som träder i kraft vid 
färdigställandet.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
  Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  22Emilshus  Årsredovisning 2024    –  22

===== SIDA 23 =====

Lätt industri utgör Emilshus största fastighetskategori 
och är tillsammans med industriservice/proffshandel 
och extern- och dagligvaruhandel bolagets huvudsakliga 
fokus. I industriregionerna i södra Sverige är efterfrågan 
på industrilokaler generellt stabil och hyresgästerna ofta 
långsiktiga. Ett exempel på detta är Emilshus uthyrning i en 
nyförvärvad fastighet till skogsmaskintillverkaren Malwa 
Forest på ett 10-årigt hyresavtal. Lokalerna genomgår nu en 
omfattande renovering och anpassning för hyresgästen. 
Emilshus förvärvade under det fjärde kvartalet 2024 den tom -
ställda industrifastigheten Melltorp 2:28 i Marks kommun i Väster -
götland från en lokal fastighetsägare. I samband med förvärvet 
hade Emilshus kommit i kontakt med Malwa Forest som sökte nya 
moderna produktionslokaler med tillhörande markytor utomhus 
för testkörning av de skogsmaskiner som bolaget tillverkar. Detta 
resulterade i att ett hyresavtal omfattande 6 500 kvm över tio år 
tecknades och en ombyggnation kunde planeras. 
”Fastigheten i Mark illustrerar hur Emilshus lokala förankring 
leder till affärer och nya hyresgäster. Vi är mycket glada att få bli 
partner till Malwa Forest i deras långsiktiga satsning på modern 
produktion i södra Sverige”, säger Pierre Folkesson, projektchef 
på Emilshus. 
Med växande verksamhet investerar skogmaskintillverkaren 
nu i större och moderna produktionsytor, kontor och personal -
utrymmen i Emilshus lokaler. Ombyggnationen driver Emilshus i 
nära samarbete med hyresgästen för att möta bolagets specifika 
behov. Första spadtaget i ombyggnationen togs i mars 2025 
och projektet kommer att färdigställas sommaren 2025, varefter 
hyresgästen flyttar in.
”Hyresgästen, verksamheten och det långa hyresavtalet – alla 
delar i detta projekt är helt i linje med Emilshus inriktning och 
strategi”, konstaterar Pierre Folkesson.
Värdeskapande projekt 
”Emilshus har stor erfarenhet av att driva projekt för utveckling av 
effektiva industrilokaler, ett arbete som ofta kräver ett omfattande 
planeringsarbete tillsammans med hyresgästen. Investeringar i 
projekt med om- och tillbyggnationer är ett sätt att möta hyres -
gästernas behov och samtidigt skapa värde för Emilshus genom 
förlängda hyresavtal, ökade hyresnivåer och ökat fastighets -
värde”, kommenterar Pierre Folkesson.
Att skapa energieffektiva lokaler med moderna installationer 
är en central del i alla Emilshus ombyggnationer. Därtill drivs det 
löpande energiprojekt i syfte att minska energianvändningen 
i fastigheterna och därmed också minska klimatavtryck och 
kostnader. Som en del i ombyggnationen av fastigheten i Mark 
utrustas byggnaderna med nya system för uppvärmning och 
ventilation som både innebär hög komfort i lokalerna och låg 
energianvändning. Installation av modern LED-belysning bidrar 
också till att minimera energianvändningen. 
Emilshus har ett antal pågående projekt för befintliga hyres -
gäster med vilka bolaget förlängt och omförhandlat hyresavtal 
med. Ett exempel är fastigheten Krokodilen 4 i Kalmar där det 
sker en om- och tillbyggnation för Toyotahandlaren Bil och Motor 
i Sydost AB som samtidigt tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om 
totalt 2 800 kvm.
Melltorp 2:28, Mark
Fastighetskategori:  Lätt industri
Projekttyp:  Lokalanpassning
Area: 6 500 kvm
Färdigställande:  Sommaren 2025
Förändring av hyresavtal:  Nytt 10-  årigt hyresavtal
Nytt långt hyresavtal efter omfattande renovering
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
  Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  23

===== SIDA 24 =====

Emilshus finansieras med eget kapital och  säkerställda 
banklån samt med obligationer emitterade på den 
 svenska kapitalmarknaden som utgör en kompletterande 
 finansieringskälla.
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 42 % (42) 
eget kapital, 52 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga 
poster.
Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan -
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid årets utgång uppgick eget kapital till 3 856 miljoner kronor 
(3 194), vilket resulterade i en soliditet om 42 % (42). Eget kapital 
per stamaktie uppgick till 27,99 kronor (25,26) och långsiktigt 
substansvärde per stamaktie uppgick till 30,60 kronor (27,32).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 717 miljoner kronor 
(3 984) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 100 mil-
joner kronor (212) uppgick nettoskulden till 4 617 miljoner kronor 
(3 772), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (52).
Av de räntebärande skulderna utgör 4 321 miljoner kronor  
(3 408) säkerställda banklån vilka motsvarar 92 % (86) av den 
totala räntebärande skulden. Under året har banklån till ett värde 
om 2 838 miljoner kronor refinansierats med längre löptid, högre 
lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till 
396 miljoner kronor (576), vilket motsvarar 8 % (14) av den totala 
räntebärande skulden. I juni och juli återköptes bolagets  utestående 
icke-säkerställda gröna obligationer om totalt 376 miljoner kronor 
med förfall i april 2025. I samband med återköpen emitterades 
nya seniora icke-säkerställda gröna obligationer till ett belopp  
om 400 miljoner kronor med en marginal om 3,10 % och en löptid 
om 3 år. I september återköptes utestående icke- säkerställda 
gröna obligationer om totalt 210 miljoner kronor med förfall i 
september 2025. 
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till drifts -
överskott med avdrag för centrala administrationskostnader 
enligt intjäningsförmåga uppgick på balansdagen till 8,2 ggr (8,2).
Finansiering
Nyckeltal finansiering  
mkr
31 dec 
2024
31 dec 
2023
Nettoskuld 4 617 3 772
Soliditet, % 42 42
Nettobelåningsgrad, % 52 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1
Räntesäkringsgrad, % 81 77
Skuldkvot, ggr 8,2 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,7 1,8
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,3 3,1
Genomsnittlig låneränta, % 4,0 4,7
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
42 % Eget kapital
48 % Banklån
4 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Finansieringskällor 
Förändring i eget kapital
3 000
3 200
3 400
3 600
3 800
4 000
mkr
Eget kapital
1 jan 2024 
Eget kapital
31 dec 2024 
Nyemission
s t a m a k t i e r
Kostnader
nyemissioner
Utdelning på 
preferens-
aktier Årets 
resultat och
totalresultat
2024
426
288 3 856
3 194
–11 –41
Genomsnittlig  
låneränta 
    4,0 %
Genomsnittlig  
räntebindningstid  
2,3 år
Räntetäckningsgrad  
 
2,4 ggr
Nettobelåningsgrad  
 
   52 %
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
  Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  24Emilshus  Årsredovisning 2024   –  24

===== SIDA 25 =====

Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2020 2021 2022 2023 2024
/g.alt/g.altr
Likviditet och outnyttjade kreditlöften
Disponibel likviditet uppgick till 188 miljoner kronor (292) vid 
årets utgång. 
Likvida medel uppgick till 100 miljoner kronor (212) jämte outnytt-
jade checkräkningskrediter om 67 miljoner kronor (80) samt 
outnyttjade revolverande kreditfaciliteter om 21 miljoner kronor (–).
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid  
årets utgång 2,7 år (1,8). Av de räntebärande skulder som  förfaller 
under 2025 utgörs 130 miljoner kronor av ordinarie löpande 
 amor teringar på säkerställda banklån, 79 miljoner kronor av 
 revolverande kreditfaciliteter och 398 miljoner kronor avser ordi -
narie banklån. Banklånen med förfall 2025 har efter årets utgång 
refinansierats med längre löptid och förbättrade finansieringsvill -
kor som följd. Därtill innebär refinansieringen att Emilshus tillfördes 
480 miljoner kronor i ökad tillgänglig likviditet efter årets slut. 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid årets utgång till 4,0 % (4,7). 
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid årets utgång till 2,3 år (3,1). Andelen av de räntebärande 
skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 81 % (77). 
Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar med ett 
sammanlagt nominellt belopp om 4 590 miljoner kronor (3 840). 
Av dessa avsåg 3 520 miljoner kronor aktiva ränteswappar med 
en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år, 770 miljoner kronor 
avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid 
om 2,7 år och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M+1,0 %) 
med en återstående löptid om 0,9 år. Derivaten begränsar framtida 
ränteförändringars effekt på koncernens finansiella kostnader.
Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till 10 miljo -
ner kronor (35).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksam -
heten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. 
Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings -
verksamheten: 
• Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Grönt finansiellt ramverk
Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar enligt bolagets 
gröna finansiella ramverk till ett sammanlagt värde om 3 037 
miljoner kronor med etablerad grön finansiering om motsvarande 
519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom 
det gröna finansiella ramverket uppgick därmed till 2 518 miljoner 
kronor. Mer information finns i Hållbarhetsrapporten på sidan 29.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationer, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr2)
Snitt ränta,  
%
Andel, 
%
2025 678 - 678 14 919 4,7 19
2026 851 - 851 18 1 370 2,6 29
2027 1 296 400 1 696 36 450 5,0 9
2028 373 - 373 8 800 4,7 17
≥2029 1 140 - 1 140 24 1 200 4,7 25
Totalt 4 339 400 4 739 100 4 739 4,0 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och balansräkningen förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 
2) Inkluderar derivat.
Obligationslån
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 jun 400 Stibor 3M+3,10%
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 4 290 2,9 1,9 6
Räntetak 300 0,9 1,0 4
Totalt/genomsnitt 4 590 1,9 1,9 10
Finansiella riskbegränsningar  
31 dec 
2024
31 dec 
2023
Nettobelåningsgrad, % < 60 52 52
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,4 2,1
Nettobelåningsgrad
Riskbegränsning
Räntetäckningsgrad
Riskbegränsning
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 2024
Emilshus arbetar kontinuerligt 
med att optimera bolagets 
finansiering.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Våra hyresgäster
Projekt
  Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  25

===== SIDA 26 =====

VD-kommentar
För Emilshus innebär en hållbar verksamhet att ta miljö- 
och samhällsansvar men det är också en fråga om sunt 
och lönsamt företagande som ligger mycket nära våra 
grundvärden. Det linjerar också med den långsiktighet 
som Emilshus verksamhet präglas av. Vår förvaltning 
fokuserar på lokal närvaro och ett nära samarbete med 
hyresgästerna för att skapa värde och bidra till minskad 
klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en aktiv part 
i näringslivet och utvecklingen på de orter vi är verksamma. 
Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av håll -
barhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör 
Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras 
vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala 
mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s 
Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter, 
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är 
sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthål -
lig avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid.
Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder 
som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet 
ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att 
minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvändningen i 
våra fastigheter är också en viktig kostnadspost som vi 
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker 
i nära samarbete med våra hyresgäster. Under 2024 
minskade bolagets energianvändning per kvm med 6 % i 
jämförbart bestånd. Under året påbörjade vi rapportering 
av koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 i enlighet med 
Greenhouse Gas Protocol. 
Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och 
gröna finansiella ramverk, både med processer och opti -
mering av driften av husen. Därtill kommer en rad andra 
initiativ i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva 
upp till bolagets hållbarhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Hållbarhet 
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  26Emilshus  Årsredovisning 2024    –  26

===== SIDA 27 =====

Hållbarhetsarbete i Emilshus
Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhetsstrategi 
som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att 
förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och sam-
tidigt framtidssäkra verksamheten både ur ett ekonomiskt 
och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala 
närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare, 
gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte 
bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart. 
 
 
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög -
avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är 
hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och 
hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvalt -
ning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete 
med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala 
näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är samman -
taget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning 
och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förut -
sättningar för en hållbar utveckling genereras även värden för 
ägare, medar betare, hyresgäster, leverantörer, lokalsamhället och 
övriga  intressenter. 
Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en 
stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och intjä -
ning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö och 
människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön och 
företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus 
på att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet, där ett 
aktivt arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning 
av smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis 
på ett systematiskt sätt för att utvärdera de energieffektivise -
rande åtgärder som genomförts. 
En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar -
bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Därutöver 
krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage -
rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare 
och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage -
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten 
och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs -
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik 
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl 
internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet 
är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres -
gäster och leverantörer.
En översyn av Emilshus hållbarhetsstrategi kommer att ske 
under 2025.
Styrning
Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att 
bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Styrelsen har det 
yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar Emilshus 
påverkan på miljö och människor samt arbete med områden där 
bolaget kan bidra med en positiv förändring. Koncernledningen 
har det operativa ansvaret för hållbarhetsarbetet samt för att 
det ska vara relevant för den verksamhet som bedrivs och den 
omvärld bolaget verkar i. Vidare ansvarar koncernledningen för 
implementering och uppföljning av Emilshus hållbarhetsmål. En 
teknik- och hållbarhetsansvarig driver hållbarhetsarbetet i fastig -
hetsförvaltningen, med stöd av bolagets operativa chef. CFO 
ansvarar för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet 
med befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på 
att engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den 
antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets 
befintliga policydokument.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN 
 Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att 
följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de 
mänskliga rättig heterna, ILO:s grundläggande konventioner om 
de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt 
FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsramverket 
som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, hand -
lingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och 
leverantörer. Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs 
inom bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och 
uppdateras efter behov och antas av styrelsen årligen.
Betydande energibesparing 
med ny belysning 
 
I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping har ett 
 nyligen genomfört belysningsprojekt lett till 
en betydande energibesparing. Äldre  armatur 
 byttes ut mot smart LED-belysning som med 
närvarostyrning optimerades för hyresgästens 
lagerverksamhet. Det nya belysningssystemet 
beräknas innebära en årlig energibesparing om 
58 000 kWh, motsvarande en besparing om 
90 % jämfört med tidigare installation.  Emilshus 
genomför löpande belysningsprojekt i fastig-
hetsbeståndet, åtgärder som till begränsade 
kostnader har materiell påverkan på bolagets 
energianvändning. 
Öskaret 16, Jönköping
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  8 545 kvm
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
  Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  27

===== SIDA 28 =====

Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus 
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt 
viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan 
och har möjlighet bidra med en positiv förändring. 
•   Fastigheter
•   Medarbetare 
•   Hyresgäster 
•   Externa samarbetspartners
Intressentdialog
Emilshus genomförde under andra halvåret 2024 en dubbel 
 materialitetsanalys för att identifiera väsentliga hållbarhetsom -
råden samt inverkningar, risker och möjligheter i verksamheten. 
Analysens resultat kommer att färdigställas under 2025. En 
tidigare intressentdialog genomfördes 2021, vilken har legat till 
grund för bolagets arbete med årlig uppföljning för att säker -
ställa att Emilshus hållbarhetsarbete linjerar med intressenternas 
synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den dagliga 
verksamheten och i möten med hyresgäster, leverantörer och 
investerare för Emilshus en löpande dialog för att fortsatt få insik -
ter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intressent -
grupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhetsområdet 
förankras och utvecklas i verksamheten. Nöjd Kund Index- 
undersökningar genomförs årligen för att få en ökad förståelse 
för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd. 
Motsvarande undersökning genomförs med bolagets medar -
betare för att skapa en djupare förståelse för hur de upplever 
 Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att 
bolaget fokuserar på framåt. 
Affärsetik och antikorruption
Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga 
riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i 
frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har 
en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse -
rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om 
bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta 
chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas 
konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig 
trygga med att deras anonymitet bevaras. Inga anmälningar har 
inkommit under året.
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och 
värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. 
Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre 
risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är 
införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det 
genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underleve -
rantörer och affärspartners för att minska risken för att brott eller 
andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta krä -
ver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska underteckna 
Fastighetsbranschens uppförandekod, för att säkerhetsställa 
att leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar 
som finns på dem. Detta innebär att stora delar av bolagets totala 
inköp omfattas av Fastighetsbranschens uppförandekod.
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som 
bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla 
medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö 
där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets -
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn köns -
fördelning eftersträvas i hela organisationen. Emilshus 
ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och 
kan genom sin förvaltning arbeta för mer energieffektiva 
fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimat -
påverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv 
resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av för -
valtningen där bolaget tillsammans med hyresgästerna 
arbetar för att minska det totala avfallet.
Följande policydokument och riktlinjer, antagna av Emilshus styrelse och ledning, tillämpas.
•  Affärsetik och antikorruptionspolicy
•  Hållbarhets- och arbetsmiljöpolicy
•   Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•  IT-policy
•  Riktlinjer för inköp
•  VD-instruktion 
•  Miljö- och hållbarhetspolicy
•  Personalhandbok
•  Riktlinjer för behandling av personuppgifter
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
  Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024    –  28

===== SIDA 29 =====

Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och 
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar 
Emilshus bland annat med att se över äldre värme- och ventila -
tionsaggregat i byggnaderna. Genom att investera i nya aggregat 
kan betydande minskning i energianvändning uppnås, vilket även 
innebär minskade kostnader för både Emilshus och  hyresgästen. 
Emilshus arbetar löpande med att genomföra energiprojekt i 
fastig hetsbeståndet och identifiera lämpliga insatser. Nedan 
beskrivs projekt som genomfördes under det gångna året. 
Under årets första kvartal genomfördes optimering av 
 styrsystemen för ventilation och värme i fastigheten Lunden 
13 i Vetlanda, vilket resulterade i ett bättre inomhusklimat för 
hyresgästerna och en minskad energianvändning om 60 000 kWh 
under det andra kvartalet, motsvarande en besparing om 25 %.  
Optimering av system leder även till större kännedom om bygg -
naden, vilket ger bra beslutsunderlag för kommande planerade 
energiprojekt i fastigheten. Emilshus genomförde  motsvarande 
översyn och optimering av styrning för värme och kyla i 
stora delar av beståndet under våren, en tid då temperaturen 
svänger stort vilket gör det enklare att identifiera var det finns 
förbättrings potential. 
På fastigheten Bagaren 3 i Värnamo genomför Emilshus en 
omfattande energirenovering där äldre lysrörsarmaturer byts 
till ny LED-belysning, vilket ger en betydande energibesparing 
och samtidigt bättre ljusförhållanden för hyresgästerna. Vidare 
byttes ventilationsaggregat ut och i samband med det kopplades 
installationerna upp för fjärrövervakning, optimering och larm -
hantering. Totalt beräknas projektet generera en total besparing 
om 105 000 kWh årligen, motsvarande 12 % av fastighetens totala 
energianvändning.
I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping genomfördes ett belys -
ningsprojekt som lett till en betydande energibesparing. Läs mer 
om projektet på sidan 27. 
Lokalt samhällsengagemang 
Emilshus var under 2024 fortsatt partner till fotbollsföreningen 
Östers IF i Växjö. Klubben bedriver elitfotbollsverksamhet med ett 
A-lag som spelar i Allsvenskan och har en omfattande verksam -
het inom akademi och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva 
spelare och ledare. Inom ramen för satsningen  
”Öster i samhället” bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på 
att skapa meningsfull verksamhet för barn och unga. Ett exem -
pel är en rad kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan under 
sommarlovet. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs på 
kvällar i Tipshallen och som lockar hundratals deltagare. Därut -
över bedrivs läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i 
mellanstadiet på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit 
stor och för att tillgängliggöra projektet för så många som möjligt 
erbjuds även digitala lästips inför barnens läslov under hösten. 
Gröna tillgångar
Emilshus uppdaterade under 2024 sitt gröna finansiella ramverk 
som bolaget tillämpat sedan 2021. Ramverket gör det möjligt för 
Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella 
instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus 
gröna ramverk har granskats av oberoende tredje part, ISS, som 
ställer krav på årlig uppföljning, rapportering och styrning av data 
avseende bland annat energianvändning, energieffektivitet och 
minskning av koldioxidutsläpp. Ramverket och granskningen finns 
tillgängliga på bolagets webbsida. 
Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom 
bolagets fyra fokusområden och satt upp mätbara 
mål och mätområden. Mål och mätområden följs 
upp årligen och utvärderas löpande för att fortsatt 
vara relevanta för den verksamhet som Emilshus 
bedriver. Bolagets arbete fortsätter att utvecklas 
och en översyn av hållbarhetsstrategin kommer att 
ske under 2025.
 
fokusområden 
4 Med- 
arbetare
Fastigheter 
Hyresgäster
Externa  
samarbets- 
partners
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
   Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  29

===== SIDA 30 =====

El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande 
del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt 
för att minska energianvändningen genom  energieffektivisering 
i fastighetsbeståndet. Det är insatser som resulterar både i 
minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets 
fastigheter. Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn 
och utifrån ett livscykelperspektiv i de fall där detta är möjligt och 
ekonomiskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det 
områden som materialval och återvinning, vilka är nära  kopplade 
till fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna 
genomförs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till 
att främja insatser för energieffektivitet inom de områden som 
Emilshus inte direkt styr över och till att gemensamt driva utveck -
lingsprojekt. 
Energieffektiviseringsprojekt
Under 2024 fortsatte Emilshus arbetet med en bred kartläggning 
av energianvändningen i beståndet. Resultaten visar på stora 
möjligheter till fortsatt optimering av befintliga installationer och 
ett flertal energieffektiviseringsprojekt utfördes under året. Dessa 
avser främst temperaturstyrning av värme och ventilation som i 
kombination genererar betydande minskning i energianvändning 
samtidigt som det ökar komforten för hyresgästerna. 
Emilshus har under året arbetat med uppkoppling av fastig -
heternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhantering 
och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta 
är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kostnader för 
Emilshus. Andra viktiga områden är belysnings- och ventilations -
projekt som leder till minskad energianvändning. Arbetet med 
energieffektivisering kommer drivas vidare med samma inriktning 
under 2025.
Energianvändning
Emilshus energianvändning minskade under 2024 med 6 % i jäm -
förbart fastighetsbestånd, jämfört med föregående år. Det visar 
att de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året 
har givit resultat. Emilshus totala energianvändning för 2024 upp -
gick till 26 GWh1. Av den el som köps in utgörs 100 % av fossilfri 
energi. Efter årets utgång har avtal tecknats om inköp av el från 
förnyelsebara energikällor för hela fastighetsbeståndet. 
Koldioxidutsläpp
Efter en kartläggning 2023 av bolagets koldioxidutsläpp i enlighet 
med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), påbörjades 
kvartalsvis rapportering av utsläpp under 2024. Scope 1 inklu -
derar direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av 
bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplade till tjänsteresor 
som görs med tjänstebil. Under 2024 påbörjades arbetet med 
att förbereda redovisning av utsläpp från köldmedier. Scope 2 
omfattar indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall 
utgörs av el och fjärrvärme. 
Mål
•   Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som 
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1).
•   Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart 
fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 
2030.
1)  Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus 
ansvarar för elavtalet. 
Energianvändning
Enhet 2024 2023 2022
El GWh 9  10 6
Fjärrvärme GWh 17  17 10
Energianvändning total 1) GWh 26  27 16
Energiintensitet el kWh/kvm 33 34 37
Energiintensitet fjärrvärme kWh/kvm 73 75 84
Energiintensitet totalt kWh/kvm 106 109 119
– Förändring jämfört med mot -
svarande period föregående år
% -6 -6
Andel fossilfri el 
Enhet 2024 2023 2022
Andel av inköpt el % 100 100 100
varav från förnybara 
 energikällor
% 19  63 67
varav från kärnkraft % 81  37 33
Växthusgasutsläpp 
Enhet 2024 2023
Scope 1 utsläpp (direkta utsläpp  
från verksamheten)
tCO2e 23  23 
Scope 2 utsläpp (indirekta utsläpp 
orsakat av verksamheten)
tCO2e
El (market based) 2) tCO2e -  - 
El (location-based) 3) tCO2e 79  75 
Fjärrvärme 4) tCO2e 658  537 
Scope 1 och 2 total 760  635 
Utsläppsintensitet i Scope 1 kgCO2e/kvm -  - 
Utsläppsintensitet i Scope 2 kgCO2e/kvm 2,3  2,4 
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 2,3  2,4 
1)  Avser fastighetsenergi LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed 
har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån 
temperatur.
2) Vid redovisning enligt market-based metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh.
3)  Vid redovisning enligt location  based metoden, det vill säga vid avsaknad om avtal om 
förnybar ursprungsmärkt el är utsläppen 79 ton CO2e. Emissionsfaktor inhämtas från 
energibolagen.
4) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.
Fastigheter
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  30

===== SIDA 31 =====

Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas 
inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och 
trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet 
i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel -
bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en 
hälsosam livsstil och arbetsmiljö. 
Medarbetarundersökning
En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes 
under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det 
tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbets-
plats och är nöjda med det ledarskap och den organisation som 
finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att 
vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner. Utöver det genom-
förs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef. 
Jämställdhet och likabehandling
Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus 
verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kom -
petens och färdigheter. Det är också något som återspeglades i 
årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever  Emilshus som 
en jämställd och respektfull arbetsplats. Det långsiktiga målet är 
att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättigheter och utveck -
lingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung. 
På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och 
ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk 
tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bola -
get arbetar aktivt för att underlätta för medarbetarna att förena 
föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande 
och jämställd arbetsmiljö.
Transporter
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta 
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genom  fördes 
under året en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den 
totala fordonsflottan är 85 % (92) hybridbilar och 15 % (8) elbilar. 
Mål
•   Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela 
 organisationen.
•   Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler 
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•   Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av 
 transportsätt vid tjänsteresor.
Sjukfrånvaro
2024 2023 2022
Sjukfrånvaro, % 0,4 0,6 1,0
Andel miljöklassade tjänstebilar
2024 2023 2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 15 8 11
Hybridbilar, % 85 92 89
Fossildrivna bilar, % 0 0 0
Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen 
Procentuell fördelning
Ledning Antal 2024 2024 2023 2022
Män 5 83 83 80 
Kvinnor 1 17 17 20 
Totalt 6 100 100 100
Procentuell fördelning
Styrelse Antal 2024 2024 2023 2022
Män 4 67 80 67
Kvinnor 2 33 20 33 
Totalt 6 100 100 100
Hela  
organisationen
Procentuell fördelning
Antal 2024 2024 2023 2022
Män 9 38 50 47
Kvinnor 15 62 50 53
Totalt 24 100 100 100
Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2024.
Medarbetare
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  31

===== SIDA 32 =====

Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus 
på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade 
i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets 
hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska 
känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en 
arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. 
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och 
möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förut -
sättningar för deras verksamheter. 
Hyresgästdialog
För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har 
Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars 
synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Upp -
följning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion 
och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med 
hyresgästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) genom -
förs årligen för att utvärdera och följa upp hur hyresgästerna upp -
lever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en lokalarea 
överstigande 100 kvm bjöds in att delta. Emilshus kan utifrån detta 
arbete fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta områden. 
Gröna hyresavtal
För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett 
hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal ökar 
medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en mins -
kad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus. 
Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker 
samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder 
Fastighetsägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens 
standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyres -
gäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom 
energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv 
och korrekt avfallshantering. Under 2024 tecknades 11 (13) gröna 
hyresavtal med en lokalarea om 14 400 kvm (15 900).
Mål
•   Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres -
gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet.
•   100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 
500 kvm ska vara gröna hyresavtal. 
Andel gröna hyresavtal av nytecknade avtal1
2024 2023 2022
Andel, antal, % 85 100 75
Andel, area, % 79 100 86
1) Avser lokaler större än 500 kvm.
Hyresgäster
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  32

===== SIDA 33 =====

I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där 
ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bola -
get alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet 
med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med 
trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och 
behandlar samarbetspartners och motparter med respekt. 
Uppförandekod
Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och 
genomför regelbunden utvärdering av bolagets leverantörer. 
Uppförandekoden innefattar krav inom områden som miljö, 
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt 
efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har underteck -
nat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket 
förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner 
leverantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller 
vid behov. 
Materialanvändning
Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och 
föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När 
möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä -
var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig 
inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs 
krav på leverantörerna gällande att demontering och bortforsling 
av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor 
ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar 
andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning 
och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa 
projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljö -
data nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process 
försäkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av 
material och avfall genomförts i alla byggprojekt. 
Energianvändning i nybyggnation
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna -
tion eller tillbyggnad har det under 2024 inte genomförts några 
projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att 
en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas 
av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri -
fastigheter. Ambitionen är att under 2025 påbörja en kartlägg -
ning av energianvändningen i nybyggnation och tillbyggnad samt 
en utvärdering av miljöcertifiering för de fastighetstyper som 
Emilshus äger.
Mål
•   Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets -
branschens uppförandekod för leverantörer.
•   Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som 
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter 
i stort.
•   Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha 
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets 
Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B 
 alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•   Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och 
inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det 
är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning 
och deponering).
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer 
som uppfyllt  Fastighetsbranschens 
uppförandekod 2024 2023 2022
Andel, % 100 100 100
Externa samarbetspartners
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2024
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  33

===== SIDA 34 =====

Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett 
 antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera, 
 bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer 
finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företags-
övergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy 
för riskhantering och internkontroll. Risker  hanteras i 
en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är 
 operativt ansvarig och där bedömning och  prioriteringar 
av åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys, 
kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet.  
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en 
definierad process, inkluderande följande fem områden: risk -
identifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och 
rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppfölj -
ningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika 
nivåer i bolaget. 
Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal 
väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har  analyserats, 
klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. 
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och 
styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•  Strategiska risker
•  Operativa risker
•  Finansiella risker
•  Hållbarhetsrisker
•  Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus 
har identifierat.
Risker och riskhantering
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband 
med fastighetstransaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten 
inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det 
finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer 
i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då 
 förvärv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till 
bolaget, till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapacitet att analysera ett stort antal 
 potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. 
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att 
säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. 
Fastighetsvärden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan 
på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror 
dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling 
av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastigheternas 
marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar utbud och efterfrå -
gan på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom 
kategorier med generellt god efterfrågan. 
Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt 
efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa 
värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende 
fastighetsvärdering.
Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en 
flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra 
intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas 
vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt 
kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och 
andra intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisationens kompetensutveckling och 
personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom 
organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärs  utvecklingen ges förutsättningar för 
bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  34

===== SIDA 35 =====

Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna 
och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer 
och vakansgrad påverkas i hög grad av den  allmänna tillväxten i den 
svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader. 
Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en 
hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket. 
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvalt -
ningsorganisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av kostnader för el, vatten, värme 
och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av 
dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en 
eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana 
produkter. 
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppföljning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom 
energi kostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens 
elkostnader.
IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/ IT-system för sin verksam -
het. Ökad digitalisering innebär ett större beroende av dessa system 
och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell 
säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för data  intrång och 
Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller 
intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem 
kan få betydande  konsekvenser för bolaget och hyresgästerna.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/IT-system. Huvudleverantören är en 
etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk 
och operativ planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy. 
Finansiella risker Finansierings- och 
refinansieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal 
faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten 
och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen 
garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en rimlig 
kostnad. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga 
villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att 
finansiera sina kapital  investeringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig 
negativ effekt på  Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och 
Emilshus  konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade 
kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapital -
anskaffningar på kapitalmarknaden. 
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och 
finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från 
kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är 
en av Emilshus största kostnadsposter. Ökade räntekostnader kan leda 
till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en 
väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning.
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 81 % av koncernens räntebärande 
skulder per 31 december 2024. 
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplånings -
kostnad. 
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att 
betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster. 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina 
verksamheter och god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en 
egen lokal förvaltnings  organisation har bolaget god marknadskännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete 
med Creditsafe.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  35

===== SIDA 36 =====

Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhetsrisker Miljö påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidi -
gare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad 
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på 
de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver 
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger 
130 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand -
ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter 
på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken, 
vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är 
i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig 
negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och risk  analys av fastigheter och hyresgäster 
för att  säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Klimat påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande 
årtionden. Klimatförändringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, 
varmare temperaturer eller ökade grundvattennivåer innebär risk för 
stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt 
ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för 
att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat. 
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess. 
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder. 
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av 
scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom 
medarbetare, entreprenörer eller hyresgäster/tredje part skadas i Emils -
hus projekt och fastigheter. 
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som 
bolaget berörs av. 
Vid upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighets -
branschens uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter. 
Omvärldsrisker Regel efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler  påverkar Emilshus dagliga 
 verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till 
 ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer. 
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring 
eller åtgärder. 
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de 
globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få 
väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. 
Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering.
Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för  hantering av störningar i IT- och 
 driftssystem.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  36

===== SIDA 37 =====

Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier. 
Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 
13 juni 2022. Preferensaktierna var dessförinnan upptagna till 
handel på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs 
den 30 december 2024 var 43,50 kronor för stamaktien av serie 
B och 29,80 kronor för preferensaktien, motsvarande ett totalt 
marknadsvärde om 5 580 miljoner kronor. Den volymviktade 
genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick under året 
till 36,74 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat på stängnings -
kursen för stamaktien av serie B på balansdagen en positiv 
kursutveckling om 37 % under året att jämföra med Nasdaqs 
fastighetsindex som under samma period hade en utveckling om 
om –2 %.
Per 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier i 
Emilshus till 134 782 892, varav 11 527 890 aktier utgjordes av 
stamaktier av serie A, 102 626 377 aktier utgjordes av stamaktier 
av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier. 
Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie 
av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar 
till en röst på bolagsstämman. 
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna 
till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar -
talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm -
ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i 
mars, juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, 
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens -
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje 
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplupen 
del av preferensutdelning.
Aktieägare 
Vid årets utgång hade Emilshus 9 351 aktieägare (5 281). Svenska 
institutioner och privatpersoner stod för 90 % av kapitalet och  
93 % av rösterna, utländskt ägande stod för 10 % av kapitalet och 
7 % av rösterna. De tio största ägarna innehade sammantaget  
68 % av kapitalet och 76 % av rösterna.
Nyemission 2024
I maj 2024 genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner 
stamaktier av serie B till en teckningskurs om 32 kronor per aktie. 
Genom nyemissionen tillfördes Emilshus 384 miljoner kronor före 
transaktionsrelaterade kostnader. Ett antal svenska och interna -
tionella institutionella investerare, bland annat de befintliga aktie -
ägarna AB Sagax, Lannebo Fonder, Länsförsäkringar Fondförvalt -
ning och Handelsbanken Fonder, deltog i emissionen.
Teckningsoptioner
Emilshus mottog under året anmälningar om teckning av aktier 
med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av teck -
ningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälningarna utnytt -
jande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660 
stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptio -
nerna tillfördes Emilshus 42 miljoner kronor, före kostnader i 
samband med utnyttjande av teckningsoptionerna. 
I teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bola -
get som infördes under det andra kvartalet 2023 har 439 000 
teckningsoptioner emitterats varav 163 665 har tecknats. En 
teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie 
B under perioden den 15 april till den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant 
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment 
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie 
av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär 
att likviditetsgaranten kvoterar köp respektive säljvolym motsva -
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % 
mellan köp- och säljkurs.
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser. 
Aktier och ägare
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 114 154 267
Totalt antal noterade B-aktier 102 626 377
Totalt antal utestående och 
 noterade preferensaktier 20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 43,50
Volymviktad genomsnittskurs  
EMIL B, kr 36,74
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 29,80
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 5 580
1)  Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 30 december 2024.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  37

===== SIDA 38 =====

Kursutveckling stamaktie av serie B
%
J J A S O N D J J A S J A SO N D O N DJ F M J F MA M JA M
2022 20242023
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
   EMIL B              OMX Stockholm Real Estate PI
Kursutveckling preferensaktie
%
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
O N D J F M A A S O N DM J J J F M A A S O N DM J J J F M A A S O N DM J J
2021 202420232022
   EMIL PREF
Ägarfördelning per den 31 december 2024
Ägare A-aktier  B-aktier
Totalt antal 
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, % 
AB Sagax 3 033 550 24 765 395 27 798 945 6 233 320 25,2 25,7
Aptare Holding AB 1) 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 18,5 27,2
Lannebo Kapitalförvaltning AB – 8 268 595 8 268 595 – 6,1 3,5
Länsförsäkringar Fonder – 6 351 684 6 351 684 – 4,7 2,7
ODIN Fonder – 4 084 003 4 084 003 – 3,0 1,7
Tredje AP-fonden – 3 068 595 3 068 595 – 2,3 1,3
Fjärde AP-fonden – 259 674 259 674 2 556 160 2,1 1,2
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 361 893 2 783 013 – 2,1 10,3
Handelsbanken Fonder – 2 635 704 2 635 704 – 2,0 1,1
Danske Invest – 1 827 138 1 827 138 600 000 1,8 1,0
Övriga aktieägare 1 633 220 30 523 686 32 156 906 11 239 145 32,2 24,4
Total 11 527 890 102 626 377 114 154 267 20 628 625 100,0 100,0
1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i  
antalet aktier
Totalt antal 
A-aktier
Totalt antal 
B-aktier
Totalt antal 
preferensaktier
Förändring i  
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital 
(kr)
Kvotvärde 
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemission i  Erbjudandet 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2
2024 Nyemission 10 343 335 11 527 890 99 097 052 20 628 625 20 686 670 262 507 134 2
2024 Nyemission övertilldelning 1 656 665 11 527 890 100 753 717 20 628 625 3 313 330 265 820 464 2
2024 Inlösen av teckningsoptioner 1 872 660 11 527 890 102 626 377 20 628 625 3 745 320 269 565 784 2
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  38

===== SIDA 39 =====

Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar 
och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har 
upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med 
årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt 
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe -
ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet 
med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och 
transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina 
intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför -
delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom 
bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr -
ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för 
Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus 
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk 
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av 
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr -
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning 
och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, 
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt 
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. 
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars stamaktier av 
serie B (kortnamn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på 
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn 
EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stock -
holm First North Growth Market. I samband med noteringen av 
bolagets stamaktier av serie B på huvudlistan Nasdaq Stockholm 
flyttades även preferensaktierna till huvudlistan Nasdaq Stock -
holm Mid Cap. Emilshus har därutöver gröna obligationslån som 
är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till 
handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på  
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för 
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas 
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör 
för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2024.
Efterlevnad av Koden
Emilshus har i alla avseenden följt Koden, fastställd av Kollegiet 
för svensk bolagsstyrning. 
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman 
den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. 
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska 
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed 
förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun, 
 Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och 
högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda 
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda -
möter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den 
rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut 
om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre 
rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt 
om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman 
företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag 
föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det 
är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut 
rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland 
annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 
14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en 
aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus 
bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast 
den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare 
än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till 
bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola -
gets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. 
Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska 
Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i 
Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom 
sex månader från räkenskapsårets utgång. 
Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna och i 
förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll från bolagets 
tidigare bolagsstämmor finns publicerade på www.emilshus.com.
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till 
och med den 31 december.
Bolagsstyrningsrapport
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
•  Aktieägare (via bolagsstämma)
• Styrelse
•  VD och koncernledning
• Revisorer
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighets ägande  
bolag
Fastighets ägande  
bolag
Fastighets ägande  
bolag
Fastighets ägande  
bolag
Fastighets ägande  
bolag
Emilshus  
Holding 1 AB
Emilshus  
Holding 2 AB
Emilshus  
Holding 3 AB
Emilshus  
Holding 4 AB
Emilshus  
Holding 5 AB
Emilshus  
Option AB
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  39

===== SIDA 40 =====

Årsstämma 2024
Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av 
aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags -
ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den 
25 april 2024.
Beslut fattades om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller 
flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller 
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om 
nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teck -
ningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konver -
tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska 
kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest för -
enas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana 
nyemissioner ska rymmas inom aktiekapitalets gränser vid var tid 
gällande bolagsordning, och får motsvara sammanlagt högst tio 
(10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten 
för årsstämman 2024. 
Årsstämma 2025
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2024 äger rum den 29 
april 2025. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter 
finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com. Emilshus efter -
strävar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och 
revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares 
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning 
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som 
anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar 
före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker 
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt 
annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse 
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att 
 kallelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per den 31 decem -
ber 2024 till 134 782 892 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna 
utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 102 626 377 
stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier. 
Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas 
till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur 
till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartals -
vis utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. I maj 
2024 genomförde Emilshus en riktad nyemission av 12 miljoner 
stamaktier av serie B, och i juli 2024 emitterades ytterligare 
1 872 660 stamaktier av serie B med anledning av att innehavare 
av teckningsoptioner valt att utnyttja sin rätt att med stöd av 
teckningsoptionerna teckna aktier i bolaget.
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie. 
Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en 
röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 269 565 784,00 
kronor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor. 
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre -
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i 
bolaget per den 31 december 2024. 
Aktieägare Kapital, % Röster, %
AB Sagax 25,2 25,7
Aptare Holding AB 18,5 27,2
NP3 Fastigheter AB 2,1 10,3
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 37–38 Aktier 
och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruktioner 
för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå av styrel -
sens ordförande samt tre representanter utsedda av de tre röst -
mässigt största aktieägarna i bolaget på grundval av aktieägar -
statistik från Euroclear Sweden AB per den 30 september varje 
år. Namnen på valberedningens ledamöter ska offentliggöras så 
snart valberedningen utsetts, dock senast sex månader före näst -
kommande årsstämma. Valberedningen ska sammanträda minst 
en gång årligen och så ofta som erfordras för att valberedningen 
ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt instruktionerna har 
valberedningen till uppgift att bereda och till årsstämman lämna 
förslag till antal styrelseledamöter och revisorer samt, i förekom -
mande fall, revisorssuppleanter, förslag till stämmoordförande, 
förslag till styrelse, förslag till styrelseordförande, förslag till 
styrelsearvoden med uppdelningen mellan ordförande och övriga 
ledamöter i styrelsen samt ersättning for utskottsarbete, förslag 
till revisorer och, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag 
till arvodering av revisor och förslag till ändringar i gällande 
instruktion för valberedningen om så anses behövligt. Vid förslag 
till val av styrelseledamöter ska valberedningen tillämpa punkt 4.1 
i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta 
att Emilshus ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamål -
senlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och 
bestå av personer med de kompetenser och erfarenheter som 
behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och 
utvecklingsskede.
Valberedning inför årsstämman 2025 
Emilshus valberedning inför årsstämman 2025 består av advokat 
Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), 
Tobias Kaj (Lannebo Kapitalförvaltning) och Johan Ericsson 
 (styrelseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ord -
förande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 
2025 haft 2 protokollförda möten samt kontakt via telefon och 
e-post. Valberedningens förslag inför årsstämman 2025 presen -
teras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om val -
beredningens arbete presenteras i valberedningens motiverade 
yttrande inför årsstämman 2025, och kommer finnas tillgängligt 
på Emilshus hemsida, www.emilshus.com. 
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre 
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm -
man den 25 april 2024 beslutades att antalet styrelseledamöter 
skulle öka från fem till sex. På årsstämman omvaldes Johan 
Ericsson, Jakob Fyrberg, Björn Garat, Rutger Källén och Elisabeth 
Thuresson till styrelseledamöter i bolaget. Ulrika Valassi nyvaldes 
till styrelseledamot. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordfö -
rande. Några suppleanter till styrelsens ledamöter har inte utsetts 
och ska ej utses enligt Koden.
För information om styrelseledamöterna och deras upp -
drag utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se 
avsnittet ”Styrelse och ledning” nedan. Styrelsen ska långsiktigt 
tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansva -
ret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets 
angelägenheter. Styrelsen har fastställt en arbetsordning för 
styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen 
också fastställt ett antal övergripande policys, riktlinjer och 
instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, 
informations policy, insiderpolicy, policy för riskhantering och 
internkontroll samt policy för affärsetik. Samtliga dessa interna 
styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras därtill 
löpande för att följa tillämpliga regler och lagar eller när behov 
annars  föreligger.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse -
ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och 
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  40

===== SIDA 41 =====

bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i 
förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har 
bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmo -
valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och 
bolagsledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, 
och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts inte vara 
 oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Fyra 
av sex ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i 
 förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i 
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete 
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att 
styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordfö -
randen ska se till att styrelsen erhåller den information och det 
underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. 
Vid årsstämman den 25 april 2024 omvaldes Johan Ericsson till 
styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2024
Bolagets styrelse har under 2024 haft elva (11) möten, varav 
ett konstituerande möte. Respektive ledamots närvaro fram -
går av tabellen nedan. På dagordningen inför varje ordinarie 
styrelse möte finns ett antal stående punkter: VD:s genomgång 
av  verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, orga -
nisation och organisationsutveckling samt finansiell rapporte -
ring. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera förvärv, 
investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen 
har  dessutom vid ett tillfälle under 2024 beslutat, med stöd 
av bemyndigande från årsstämman den 25 april 2024, om 
 nyemission av stamaktier av serie B.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet 
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens 
arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2024 har utförts så 
att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därut -
över har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med 
leda möterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om 
styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och 
vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivi -
sera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om 
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme 
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet 
och kompetens i styrelsen. 
Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:ns arbete utvär -
deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av 
VD:n behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare 
inte närvara.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen 
av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens 
instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och 
styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen 
upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens 
ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga lednings -
gruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, Emil Jansbo, 
Pierre Folkesson, Jakob Paljak, Helen Arvidsson och Martin 
Lindström.
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå 
med 300 000 kronor till styrelsens ordförande och 150 000 kro -
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda 
i bolaget. Det beslutades vidare att 40 000 kronor ska utgå till 
varje ledamot i styrelsens revisionsutskott, och att 15 000 kronor 
ska utgå till varje ledamot i övriga utskott.
På Emilshus årsstämma 2024 antogs riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått 
för 2024 framgår av not 4. Information om nuvarande tecknings -
optionsprogram återfinns på bolagets webbplats.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions -
utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en bere -
dande och handläggande roll. De frågor som har behandlats 
vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa 
 styrelsemöte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och 
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering 
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. 
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen 
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också 
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet 
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra 
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag 
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara 
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst 
en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till 
bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelse- 
ledamöterna Björn Garat, Rutger Källén och Ulrika Valassi, vilka 
uppfyller kraven för oberoende enligt Koden.
Revisionsutskottet har sammanträtt vid fyra (4) tillfällen 
under 2024.
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande  
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande  
till större ägare
Närvaro vid  
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 11 av 11
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 11 av 11
Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 10 av 11
Rutger Källén 2023 1972 Ja Ja 11 av 11
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 11 av 11
Ulrika Valassi 1 2024 1967 Ja Ja 7 av 11
1)   Nyvaldes som ledamot den 25 april 2024.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  41

===== SIDA 42 =====

Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättningsprinci ­
per, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande 
befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvudsakliga upp ­
gifter hör även att följa upp och utvärdera tillämpningen av de 
riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattningshavare, 
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersätt ­
ningsutskottets uppgifter innefattar således beredning av frågor 
avseende förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning; 
sambandet mellan prestation och ersättning; huvudsakliga villkor 
för eventuell bonus och teckningsoptionsprogram; huvudsak ­
liga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och 
avgångsvederlag. Baserat på förslag från ersättningsutskottet 
fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. 
Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i 
ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara 
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth 
Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden. 
Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre (3) tillfällen 
under 2024.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt 
styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och 
revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 25 april 
2024 omvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till 
revisor, med den auktoriserade revisorn Mattias Johansson som 
huvudansvarig revisor, för perioden fram till årsstämman 2025. 
Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens års ­
redovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning 
av bolaget och koncernen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsent ­
liga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revi ­
sorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband 
med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om 
sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedöm ­
ning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid 
årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver 
granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisions ­
uppdraget har KPMG AB under 2024 anlitats för ytterligare 
tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG AB 
tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana 
tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning 
som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes­
etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. 
Bolagets ansvarige revisor har vid ett (1) tillfälle varit närvarande 
vid styrelsemöte under 2024. Arvode till revisorerna utgår enligt 
godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy 
som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn 
vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus 
verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelanden,  
delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, pre ­
sentationsmaterial och Emilshus hemsida. Pressmeddelanden 
offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och 
insider policy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Pressmed ­
delanden offentliggörs via en etablerad informationsdistributör 
och publiceras simultant på Emilshus hemsida, www.emilshus.com,  
för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. Informa­
tionen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant och 
tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy 
 uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. 
Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den 
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll 
avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlighet 
med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och 
 regelverk, processer och rutiner. 
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i 
vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. 
Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter 
och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala 
 tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av 
externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam ­
heten sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning, 
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning 
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
• Styrelsens arbetsordning
• VD­instruktion
• Finanspolicy
• Informations­ och insiderpolicy
• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid 
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller 
noteringskrav och när behov annars föreligger.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång 
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering 
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs 
för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte 
för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De 
väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i 
redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie ­
ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, 
förlust eller förskingring av tillgångar.
Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 34–36.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella 
 rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol ­
lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och 
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser 
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och 
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen 
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans ­
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundfordringar, 
granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data 
avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor 
vikt vid analys av väsentliga balans och resultatposter. Kontroller 
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga 
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker 
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje 
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. 
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god 
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand 
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende 
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar 
också information och kommunikation avseende den finansiella 
rapporteringen.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  42

===== SIDA 43 =====

Uppföljning
Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande 
rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i 
Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs kontinu -
erligt på olika nivåer i koncernen där riskägare ansvarar för risk -
hantering inom sitt respektive område genom att löpande analy -
sera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen 
ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper 
insamlande av material, analysering av tillgänglig information och 
rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå 
och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen.
Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog -
noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och 
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare 
och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning -
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. 
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom 
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga 
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl -
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads -
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Samman -
taget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild 
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom 
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare 
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus 
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör 
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hanteras 
av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för 
att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Interna regelverk och policyer som fastställts  
av Emilshus styrelse den 14 november 2024:
•   Styrelsens arbetsordning 
•   VD-instruktion
•   Instruktion revisionsutskott
•   Instruktion ersättningsutskott
•   Delegationsordning
•   Instruktion för hantering av offentliga 
 uppköpserbjudanden
•   Finanspolicy
•   Utdelningspolicy
•   Hållbarhetspolicy
•   Policy om affärsetik och antikorruption
•   Närståendepolicy
•   Informations- och insiderpolicy
•   IT-policy
•   Riktlinjer om inköp
•   Riktlinjer om värdering
•   Riktlinjer för behandling av personuppgifter
•   IT- och DRP-policy
•   Attestinstruktion
•   Kris- och kontinuitetsplan
•   Ekonomihandbok
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  43

===== SIDA 44 =====

Johan Ericsson
Styrelseordförande  
sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning: Civilekonomexamen, 
Handelshögskolan i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen:  
Styrelse  ordförande i Prinsessan 
Estelles Kulturstiftelse,  Konstmässan 
Market AB och Torekov Kultur -
stiftelse. Styrelseledamot i Brinova 
Fastigheter AB, Borudan Ett AB, 
Båstadtennis & Hotell AB och 
 Torekov By AB.
Bakgrund:  Tidigare koncernchef 
för Catella AB, styrelseordförande 
i Nyfosa AB samt ett flertal andra sty -
relseuppdrag inom fastighetssektorn. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  500 000 stamaktier av 
serie A och 1 605 980 stamaktier av 
serie B samt 180 000 preferensaktier 
(genom bolag).
Oberoende:  Inte oberoende i 
förhållande till bolaget och bolags -
ledningen eftersom Johan arbetar 
som konsult för bolaget.  Oberoende 
i förhållande bolagets större 
 aktieägare.
Jakob Fyrberg
VD sedan april 2019 
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, 
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, 
styrelseledamot och verkställande 
direktör i Rerum Fastigheter AB. 
Delägare och styrelseordförande 
i Aptare Holding AB. Styrelseord -
förande i Aptare Förvaltning AB, 
Bostaden Västra Götaland Intres -
senter Fastigheter AB och Aptare 
Entreprenad AB.
Bakgrund:  Grundare av Aptare Fast -
igheter. Tidigare VD för Heimstaden 
Projektutveckling AB, affärsutveck -
lingsansvarig på Ikano Bostad och 
under 15 år senior partner på Catella 
AB inom fastighetsrådgivning. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  43 500 stamaktier av  
serie B (genom bolag). Jakob är 
delägare och styrelseordförande i 
Aptare Holding AB som innehar  
4 440 000 stamaktier av serie A och 
20 480 010 stamaktier av serie B. 
30 000 teckningsoptioner avseende 
stamaktier av serie B.
Oberoende:  Inte oberoende i förhål -
lande till bolaget, bolagsledningen 
eller bolagets större aktieägare efter -
som Jakob är bolagets verkställande 
direktör och styrelseordförande i 
Aptare Holding AB som kontrollerar 
över 10 % av aktierna och rösterna i 
bolaget.
Björn Garat
Styrelseledamot  
sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella ekonom -
programmet vid Linköpings Univer -
sitet.
Uppdrag utanför koncernen: 
Finanschef och vice verkställande 
direktör för AB Sagax (samt upp -
drag i dotterbolag till AB Sagax), 
styrelseledamot i Volati AB, Vassvik 
Förvaltning Aktiebolag och Paco 
Holding AB samt styrelsesuppleant i 
Manolo Holding AB.
Bakgrund:  Partner och chef för 
 Corporate Finance på Remium Nordic 
AB och finansanalytiker. Finanschef 
och vice verkställande direktör på AB 
Sagax sedan 2012. 
Innehav av aktier och optioner 
i Emilshus:  Inget. Björn Garat är 
ledande befattningshavare och  
aktieägare i AB Sagax som innehar  
3 033 550 stamaktier av serie A,  
24 765 395 stamaktier av serie B 
samt 6 233 320 preferensaktier.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget och bolagsledningen. Inte 
oberoende i förhållande till bolagets 
större aktieägare eftersom Björn 
Garat är ledande befattningshavare i 
AB Sagax som kontrollerar över 10 % 
av aktierna och rösterna i bolaget.
Rutger Källén
Styrelseledamot  
sedan januari 2023
Född: 1972.
Utbildning:  Ekonomistudier, Uppsala 
universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  Vice VD 
och CFO i Hemsö Fastighets AB, sty -
relseledamot i Fastighets AB Regio.
Bakgrund: Head of Real Estate 
Finance, Handelsbanken Debt Capital 
Market, Nordic Head of Real Estate 
på Credit Agricole och finanschef på 
Kungsleden Fastighets AB.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  117 002 stamaktier av 
serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare. 
Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot  
sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning:  Högre ekonomisk 
special kurs, Hvitfeldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen:  Del -
ägare och styrelseledamot i Thureda 
Gruppen AB, Östra Härads Fastighets 
AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet 
AB, et al invest AB och Papegoj -
tulpanen AB. Styrelseledamot i 
Friluftsfrämjandet lokalavdelning 
i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen i 
Jönköpings Län. Styrelsesuppleant i 
AB Boken Vetlanda.
Bakgrund:  Tidigare verksam som 
revisor. Mångårigt engagemang i 
T-Emballage AB och Innovexa AB 
som ekonomi och personalchef, 
ägare och styrelseledamot. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  Inget. Elisabeth är deläg -
are och styrelseledamot i Thureda 
Gruppen AB som innehar 412 020 
stamaktier av Serie A och 1 854 070 
stamaktier av serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare.
Ulrika Valassi
Styrelseledamot  
sedan april 2024
Född: 1967.
Utbildning:  BBA i Business adminis -
tration, Uppsala universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  
Styrelse  ledamot i Ålandsbanken Abp, 
Sparbanken Sjuhärad, Swedencare, 
Pamica Group, Insatt Group. Advisor 
för Wellstreet, Niam Credits.
Bakgrund:  Chefsbefattningar inom 
SEB, Landshypotek, DBT Capital, 
Konsultverksamhet inom egen 
verksamhet Au Management AB. 
Tidigare styrelseledamot i Hemfosa 
Fastig heter, Qliro, Intrum Justitia, 
Hypoteket samt Dreams Securities.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus: 1 500 stamaktier av serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare. 
Styrelse
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2024.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
   Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  44

===== SIDA 45 =====

Ledning
Jakob Fyrberg
VD  
sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning:  Civilekonomexamen, 
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, 
styrelseledamot och verkställande 
direktör i Rerum Fastigheter AB. 
Delägare och styrelseordförande 
i Aptare Holding AB. Styrelseord -
förande i Aptare Förvaltning AB, 
Bostaden Västra Götaland Intres -
senter Fastigheter AB och Aptare 
Entreprenad AB.
Bakgrund:  Grundare av Aptare 
 Fastigheter. Tidigare VD för Heim -
staden Projektutveckling AB, affärs -
utvecklingsansvarig på Ikano Bostad 
och under 15 år senior partner på 
Catella AB inom fastighetsrådgivning. 
Innehav av aktier och optioner i 
Emilshus:  43 500 stamaktier av  
serie B (genom bolag). Jakob är 
delägare och styrelseordförande i 
Aptare Holding AB som innehar  
4 440 000 stamaktier av serie A och 
20 480 010 stamaktier av serie B. 
30 000 teckningsoptioner avseende 
stamaktier av serie B.
Emil Jansbo
CFO  
sedan oktober 2023
Född: 1980.
Utbildning:  Civilekonomexamen, 
Linköpings universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  –
Bakgrund:  CFO för Intea Fastigheter 
AB (publ), CFO för Randviken Fastig -
heter AB (publ), Head of Finance på 
Savills Investment Management, samt 
avdelningschef inom PwC Corporate 
Finance.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  200 000 köpoptioner 
avseende stamaktier av serie B.
Helen Arvidsson
Ekonomichef  
sedan september 2021
Född: 1976.
Utbildning:  Civilekonomexamen, 
Linnéuniversitetet i Växjö.
Uppdrag utanför koncernen:  –
Bakgrund:  Vice VD och ansvarig för 
finans, HR, IT och säljstöd på Abena 
AB, Group CFO på APP Rockstar 
Equity AB samt Finans och IT-chef på 
KF Göta.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  7 000 stamaktier av serie 
B samt 12 000 teckningsoptioner 
avseende stamaktier av serie B.
Pierre Folkesson
Projektchef  
sedan juli 2018
Född: 1971.
Utbildning:  –
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, 
styrelseledamot och verkställande 
direktör i Nästagård Fastigheter AB. 
Ägare och styrelseledamot i Pierre 
Folkesson Invest AB., Backseda Fast -
ighets AB, Aptare Förvaltning AB, 
Aptare Holding AB, Aptare Entrepre -
nad AB, Bostaden Västra Götaland 
Intressenter Fastigheter AB, Byggbo 
Hus AB och Byggbo i Vetlanda AB. 
Delägare och styrelsesuppleant i 
Granbackens Fastighets AB och 
 Fastighets AB Kiosken i Vimmerby.
Bakgrund:  Verksam i fastighets -
branschen i över 20 år inom förvalt -
ning och förvärv på Aptare Fastig -
heter, som VD på Carlfo Fastighets 
AB i Vetlanda samt på Bostaden AB 
som projektledare och byggherre för 
en rad olika projekt.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  43 500 stamaktier av  
serie B (genom bolag). Pierre är del -
ägare och styrelseledamot i Aptare 
Holding AB som innehar 4 440 000 
stamaktier av serie A och 20 480 010 
stamaktier av serie B. 24 181 teck -
ningsoptioner avseende stamaktier 
av serie B.
Martin Lindström
Transaktionsansvarig  
sedan september 2023
Född: 1980.
Utbildning:  Civilingenjör Väg- och 
Vattenbyggnad, Chalmers Tekniska 
Högskola. Civilekonom, Göteborgs 
Universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare 
och styrelseledamot i Martin Lind -
ström Förvaltning AB. Delägare och 
VD i Loggen Invest AB. 
Bakgrund:  Arbetat med transaktioner 
för Emilshus sedan 2019. Region -
ansvarig projektutvecklare på SHH 
Bostad. Konsultverksamhet inom 
projektutveckling och transaktioner. 
Uppdragsansvarig konstruktör på 
NCC Teknik. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  8 000 stamaktier av  
serie B. Martin är delägare och VD 
i Loggen Invest AB som innehar 
880 000 stamaktier av serie B. 
10 000 teckningsoptioner avseende 
stamaktier av serie B.
Jakob Paljak
Operativ chef  
sedan september 2022
Född: 1987.
Utbildning:  Civilingenjör inom 
 Samhällsbyggnad från Kungliga 
Tekniska Högskolan.
Uppdrag utanför koncernen:  –
Bakgrund:  Operativ chef på Rand -
viken Fastigheter med ansvar för 
bolagets fastighets och projektut -
veckling. Dessförinnan Sverigechef 
för brittiska fastighetsinvesteraren 
Round Hill Capital samt projekt och 
fastighetsutvecklare vid Unibail -
Rodamco. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  22 000 stamaktier av 
serie B.
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2024.
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
   Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  45

===== SIDA 46 =====

Finansiellt 
Finansiell information
Förvaltningsberättelse 47
Finansiella rapporter 50
Noter och redovisningsprinciper
Not 1 Redovisningsprinciper 54
Not 2 Hyresintäkter 56
Not 3 Fastighetskostnader 56
Not 4 Personalkostnader 57
Not 5 Centrala administrations  kostnader 57
Not 6 Räntekostnader och  liknande resultatposter 58
Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 58
Not 8 Förvaltningsfastigheter 59
Not 9 Inventarier 61
Not 10 Andelar i koncernföretag 61
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 63
Not 12 Uppskjuten skatt 63
Not 13 Räntebärande skulder 64
Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 64
Not 15 Checkräkningskredit 64
Not 16 Finansiella instrument 64
Not 17 Eget kapital 65
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 65
Not 19 Transaktioner med närstående 65
Not 20 Händelser efter räkenskaps  årets utgång 66
Not 21 Finansiella risker 66
Not 22 Likvida medel 67
Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 67
Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 67
Styrelsens och revisors underskrift 68
Revisionsberättelse 69
Nyckeltal 73
Definitioner 74
Avstämning av nyckeltal 75
Information om årsstämma 77
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter  
koncernen 
Finansiella rapporter  
moderbolaget 
Noter och redovisningsprinciper 
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner 
Information om årsstämma
Årsredovisning 2024
Emilshus  Årsredovisning 2024    –  46

===== SIDA 47 =====

Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) 
org nr 559164-8752, avger härmed årsredovisning och 
koncernredovisning för verksamhetsåret 2024. Bolaget har 
sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö. Årsredo-
visningen och koncernredovisningen omfattar perioden 
1 januari 2024 till den 31 december 2024.
 
Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med 
ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etable  rades 
2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med små -
ländskt kapital skapade ett antal företagare ett fastighetsbolag 
som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med 
ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighets -
bolag inom kommersiella lokaler i södra Sverige. Per 31 december 
2024 ägde och förvaltade Emilshus 172 kommersiella fastigheter 
med ett totalt fastighetsvärde om 8 940 miljoner kronor.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. 
Under 2024 ökade förvaltningsresultatet per stamaktie med 
15 %, det vill säga i linje med bolagets mål. Genomsnittlig årlig 
ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden 
2020–2024 uppgick till 16 %. 
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genom -
snitt uppgå till minst 15 % per år.
Under 2024 uppgick avkastningen på eget kapital till 8 %. 
Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden
2020–2024 uppgick till 15 %.
Finansiella riskbegränsningar
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. 
Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,4 ggr.
Kommentarer resultatutveckling 
Intäkter, fastighetskostnader och driftsöverskott
Intäkterna uppgick till 674 miljoner kronor (593), vilket innebar 
ökning om 14 %. Tillväxten var huvudsakligen hänförlig till fastig -
hetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäkter till 
följd av genomförda investeringar i befintliga  fastigheter.
Fastighetskostnaderna ökade med 7 % till 132 miljoner 
 kronor (123). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större 
 fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig -
hets skötsel och drift om 91 miljoner kronor (90), reparationer och 
underhåll om 21 miljoner kronor (14) samt kostnader för fastig -
hetsskatt om 21 miljoner kronor (19).
Driftsöverskottet ökade med 15 % till 542 miljoner  kronor (471). 
Överskottsgraden uppgick till 80 % (79).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 34 miljoner 
kronor (32) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner 
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning 
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som 
andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –211 miljoner kronor (–205). Förändringen av 
finansnettot var främst hänförlig till högre genomsnittlig skuldvolym 
under perioden. Genomsnittlig ränta på de ränte bärande skulderna 
inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 
4,0 % (4,7). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 ggr (2,1).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 27 % till 297 miljoner kronor 
(233) under perioden.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver -
kade resultatet med 124 miljoner kronor (–43). Värdeförändringen 
förklaras av lägre direktavkastningskrav som påverkade värdet 
med 42 miljoner kronor, förbättrat driftsöverskott som påverkade 
värdet med 32 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda 
skatte rabatter kopplade till förvärv om 51 miljoner kronor.
Realiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter påver -
kade resultatet med 3 miljoner kronor (–).
Värdeförändringar finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument hänför 
sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –25 miljoner 
kronor (–102). Värdeförändringen förklaras av nya derivat som 
ingåtts under perioden samt lägre marknadsräntor. Därtill upp -
gick realiserade värdeförändringar på finansiella instrument till 
–12 miljoner kronor (–10), vilket förklaras av kostnader relaterat till 
omstrukturering av ränteswappar och återköp av obligationer.
Skatt 
Aktuell skattekostnad uppgick till 34 miljoner kronor (42) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 65 miljoner kronor (4). 
Den relativt sett lägre aktuella skattekostnaden i förhållande till 
förvaltningsresultat jämfört med föregående år förklaras av att 
bolaget blivit mer effektivt i att utnyttja skattemässiga värde -
minskningsavdrag på byggnader och inventarier. Kostnaden för 
uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mel -
lan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter 
och finansiella instrument.
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till 288 miljoner kronor (33), 
vilket motsvarar 2,28 kronor per genomsnittligt antal stamaktier 
före utspädning (–0,09) respektive 2,27 kronor efter utspädning 
(–0,09).
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten. 
44 förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om 
totalt 1 469 miljoner kronor. Två avyttringar skedde under året 
om totalt 44 miljoner kronor. Under året genomförde Emilshus 
ett antal kapitalmarknadsaktiviteter. I maj genomfördes en riktad 
nyemission av stamaktier av serie B om 384 miljoner kronor, med 
stöd av det bemyndigande som erhölls på årsstämman 2024. 
Under året förtidsinlöstes bolagets obligationer från april respek -
tive september 2022. I samband med återköpet emitterades nya 
seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 
400 miljoner kronor, före emissionskostnader, med löptid om 3 år.
Fastigheternas marknadsvärde
Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt 
värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet 
Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2024
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
   Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter  
koncernen 
 Finansiella rapporter  
moderbolaget 
Noter och redovisningsprinciper 
Revisionsberättelse
Nyckeltal och definitioner 
Information om årsstämma
Emilshus  Årsredovisning 2024   –  47

===== SIDA 48 =====