FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2024
har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Omvärldsfaktorer Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssituatio - nen. En fortsatt hög inflation som mattats av under året påver - kade bolaget genom ökade kostnader men även ökade intäkter genom årlig inflationsjustering av merparten av bolagets hyror. Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt. Utvecklingen av marknadsräntorna med lägre nivåer som följd har haft positiv påverkan på bolagets intjäning under året. Hållbarhet Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet grundar sig i den hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energi effektiviseringar i sina byggnader och lokaler och använda effektiva systemstöd. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam - heten som är särskilt viktiga; • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners. Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september uppdaterades Emilshus gröna finansiella ramverk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig - hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS. Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde om 3 037 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ram verket uppgick till 2 518 miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög avkastande kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland och Halland. Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse- ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök- ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, risk- bedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se även Not 21. Finansiering Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 % (42) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (52) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster. Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan - sieringen består av säkerställda seniora banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. Eget kapital Soliditeten uppgick till 42 % (42) och eget kapital uppgick till 3 856 miljoner kronor (3 194) vid periodens utgång. Eget kapital per stamaktie uppgick till 27,99 kronor (25,26) och långsiktigt substans värde per stamaktie uppgick till 30,60 kronor (27,32). Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 717 miljoner kronor (3 984) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 100 miljoner kronor (212) uppgick nettoskulden till 4 617 miljoner kronor (3 772), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (52). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank om 4 308 miljoner kronor (3 408), vilka utgjorde 91 % (86) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 396 miljoner kronor (576) och utgjorde 8 % (14) av de ränte- bärande skulderna. Checkräkningskredit uppgick till 13 miljoner kronor (–). Skuldkvoten beräknad som netto skuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader enligt intjäningsförmåga uppgick på balans dagen till 8,2 ggr (8,2). Likviditet och outnyttjade kreditlöften Likvida medel uppgick till 100 miljoner kronor (212) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 67 miljoner kronor (80) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 21 miljoner kronor (–). Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 188 miljoner kronor (292) vid periodens utgång. Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 2,7 år (1,8). Under perioden omförhand - lade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån. Därtill har banklån med förfall under 2025 refinansierats efter periodens utgång med längre löptid och förbättrade finansieringsvillkor som följd. Därefter föreligger inte några förfall av räntebärande skulder under 2025, bortsett från ordinarie löpande amorteringar. Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat uppgick vid periodens utgång till 4,0 % (4,7). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid periodens slut till 2,3 år (3,1) och andelen av de räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick till 81 % (77). Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 4 590 mil- joner kronor (3 840), varav 3 520 miljoner kronor (2 770) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år (3,5), 770 miljoner (770) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 0,9 år (1,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på koncernens resultat. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 48 ===== SIDA 49 ===== Derivatens verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 10 mil - joner kronor (35). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultat räkningen. Väsentliga händelser efter balansdagen Den 24 januari meddelades att Emilshus förvärvat två fastigheter i Ljungby respektive Marks kommun med en total uthyrningsbar area om 14 859 kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid om 13 år. Årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor. Den 12 februari meddelades att bolaget förvärvat åtta fast - igheter i Halmstad med en total uthyrningsbar area om 47 300 kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid om 3,5 år. Årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor. Den 18 februari meddelades att Emilshus emitterat seniora icke säkerställda obligationer med en volym om 400 miljoner kronor, före emissionskostnader. Obligationerna har en löptid om 3,25 år och en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %. Likviden kommer att användas i enlighet med bolagets gröna ramverk. I mars beslutades om en riktad nyemission av 9,4 miljoner pre - ferensaktier under förutsättning av efterföljande godkännande vid en extra bolagsstämma som kommer att hållas den 31 mars 2025. Genom emissionen tillförs Emilshus totalt 267 miljoner kronor. Ett antal svenska och internationella professionella investerare, bland annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i Emissionen. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt uppgick till –20 miljoner kronor (–11) och soliditeten var 47 % (44). Förslag till vinstdisposition Till årsstämman förfogande stående medel. avseende räken - skapsåret 2024. kr 2024 31 dec Balanserat resultat -144 626 609 Överkursfond 2 309 459 955 Årets resultat -19 808 058 Summa 2 145 025 288 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 2 103 768 038 Summa 2 145 025 288 Aktien och aktieägarna Per 31 december 2024 finns det 134 782 892 aktier och 238 533 902 röster i Emilshus fördelade enligt följande: • Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster. • Stamaktier av serie B: 102 626 377 aktier och 102 626 377 röster. • Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster. Styrelsen har den 5 mars 2025 beslutat om nyemission av högst 9 371 375 preferensaktier, under förutsättning av godkännande från extra bolagsstämma som äger rum den 31 mars 2025. För det fall den extra bolagsstämman beslutar att godkänna nyemis - sionen kommer det totala antalet preferensaktier per dagen för årsstämman att uppgå till högst 30 000 000. Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktieägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding AB, 27,2 % röster, AB Sagax, 25,7 % röster, och NP3 Fastigheter AB (publ), 10,3 % röster. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr 559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut - delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvartal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel före - slås att 41 257 250 kronor utdelas till innehavare av preferens - aktier och, under förutsättning att extra bolagsstämman beslutar om nyemissionen, att ytterligare 18 742 750 kronor utdelas till innehavare av preferensaktier, innebärandes en utdelning om totalt 60 000 000 kronor, och att återstoden balanseras i ny räk - ning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalning - arna bestäms i enlighet med bolagsordningen. Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande avstämningsdagar: – 30 juni 2025 (0,50 kronor) – 30 september 2025 (0,50 kronor) – 30 december 2025 (0,50 kronor) – 31 mars 2026 (0,50 kronor) Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek - tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av serie A eller B. Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beak- tar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Den föreslagna vinstutdelningen, med antagande om att extra bolagsstämman beslutar om nyemissionen, utgör cirka 1,17 % av moderbolagets egna kapital och cirka 0,66 % av koncernens egna kapital. Efter vinstutdelningen har bolaget och koncernen fortfarande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar de krav som för närvarande kan uppställas för fastig - hetsbranschen. Bolaget och koncernen bedöms efter vinstutdel - ningen ha en tillfredsställande likviditet och ett konsoliderings- behov som kan anses tillgodosett. Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form av både korta och långfristiga krediter. Inte heller antas den föreslagna vinstutdelningen påverka bola - gets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets och koncernens eko - nomiska förhållanden anser styrelsen att ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna vinstutdelningen inte framstår som försvarlig. Styrelsens förslag till bemyndigande Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande att besluta om nyemission ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor föreligger vid den första avstäm- ningsdag enligt ovan som infaller efter införande i aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 28 830 852 kronor att delas ut, under anta - gande om att extra bolagsstämma den 31 mars 2025 beslutar om nyemission av 9 371 375 preferensaktier, innebärandes att det totala antalet aktier i Bolaget per dagen för årsstämman kommer uppgå till 144 154 267. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 49 ===== SIDA 50 ===== Koncernens rapport över totalresultatet Jan–dec mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 2 674 588 Övriga intäkter – 5 Intäkter 674 593 Fastighetskostnader 3 -132 -123 Driftsöverskott 542 471 Central administration 4, 5 -34 -32 Finansnetto 6 -211 -205 Förvaltningsresultat 297 233 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 3 – Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 124 -43 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument -12 -10 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -25 -102 Resultat före skatt 387 79 Aktuell skatt 7 -34 -42 Uppskjuten skatt 7 -65 -4 Årets resultat 288 33 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 288 33 Årets resultat och totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 288 33 Innehav utan bestämmande inflytande – – Resultat per stamaktie före utspädning, kr 2,28 -0,09 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 2,27 -0,09 Genomsnittligt antal stamaktier 108 290 971 93 779 549 Antal stamaktier vid periodens utgång 114 154 267 100 281 607 Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 Koncernens rapport över finansiell ställning 31 dec mkr Not 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 8 940 7 324 Övriga anläggningstillgångar 9 1 1 Derivat 16 10 35 Summa anläggningstillgångar 8 951 7 360 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 6 6 Skattefordran 17 – Övriga fordringar 0 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 19 24 Likvida medel 22 100 212 Summa omsättningstillgångar 143 262 SUMMA TILLGÅNGAR 9 094 7 621 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 270 242 Övrigt tillskjutet kapital 2 310 1 922 Balanserat resultat inkl. årets resultat 1 277 1 030 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 856 3 194 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13, 15 3 643 3 306 Obligationslån 396 576 Uppskjuten skatteskuld 307 241 Övriga skulder 1 1 Summa långfristiga skulder 4 347 4 125 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 665 101 Checkräkningskredit 13, 15 13 – Leverantörsskulder 14 14 Skatteskulder 0 15 Övriga skulder 34 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 165 139 Summa kortfristiga skulder 892 303 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 094 7 621 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 50 ===== SIDA 51 ===== Koncernens rapport i sammandrag över förändring av eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferens - aktier Aktie - kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat 1) Totalt eget kapital1) Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 742 1 038 3 007 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 15 185 – 200 Nyemission av teckningsoptioner – – – 0 – 0 Kostnader nyemissioner – – – -6 – -6 Utdelning preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat 2023 – – – – 33 33 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194 Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194 Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426 Kostnader nyemissioner – – – -11 – -11 Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat 2024 – – – – 288 288 Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 3 856 1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över kassaflödet Jan–dec mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 297 233 Betald skatt -34 -42 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 7 4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 270 196 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar 7 0 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 53 26 Kassaflöde från den löpande verksamheten 329 222 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 -1 469 -199 Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 -63 -55 Förvärv av inventarier -0 -0 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 44 – Kassaflöde från investerings verksamheten -1 489 -255 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 13, 23 965 390 Nyemission av stamaktier 416 195 Utdelning på preferensaktier -41 -41 Amortering på banklån 13, 23 -94 -379 Amortering på obligationslån 13, 23 -581 -69 Amortering på övriga lån 13, 23 – -65 Upptagna obligationslån 13, 23 396 – Realiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -12 -10 Kassaflöde från finansierings verksamheten 1 048 21 Periodens kassaflöde -112 -12 Likvida medel vid periodens början 212 224 Likvida medel vid periodens slut 100 212 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 51 ===== SIDA 52 ===== Moderbolagets resultaträkning Jan–dec mkr Not 2024 2023 Intäkter Nettoomsättning 23 21 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4, 5 -64 -53 Rörelseresultat -41 -32 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 183 174 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -200 -193 Resultat efter finansiella poster -58 -51 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 39 39 Resultat före skatt -20 -11 Aktuell skatt 7 – – Uppskjuten skatt 7 0 1 Årets resultat -20 -11 Totalresultat för moderbolaget Jan–dec mkr Not 2024 2023 Årets resultat enligt resultaträkningen -20 -11 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat -20 -11 Moderbolagets balansräkning 31 dec mkr Not 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier 9 1 1 Derivat 1 1 Andelar i koncernföretag 10 479 474 Uppskjuten skattefordran 3 3 Summa anläggningstillgångar 484 479 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 4 629 4 013 Övriga fordringar 6 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 11 Kassa och bank 27 186 Summa omsättningstillgångar 4 664 4 214 SUMMA TILLGÅNGAR 5 149 4 693 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 270 242 Fritt eget kapital Överkursfond 2 309 1 922 Balanserad vinst eller förlust -145 -93 Årets resultat -20 -11 Summa eget kapital 2 415 2 060 Långfristiga skulder Obligationslån 396 576 Skulder till kreditinstitut 13, 15 1 614 1 961 Summa långfristiga skulder 2 010 2 537 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 665 54 Checkräkningskredit 15 13 – Övriga skulder 25 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 21 19 Summa kortfristiga skulder 724 96 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 149 4 693 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 52 ===== SIDA 53 ===== Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferens - aktier Aktie - kapital Över- kursfond Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital1 Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 743 -51 1 918 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 15 185 – 200 Nyemission preferensaktier Nyemission teckningsoptioner – _ _ 0 – 0 Kostnader nyemissioner – – – -6 – -6 Utdelning preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – -11 -11 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0 – -0 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060 Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060 Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426 Nyemission teckningsoptioner – – – - – - Kostnader nyemission – – – -11 – -11 Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat och totalresultat 2024 – – – – -20 -20 Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415 Moderbolagets rapport över kassaflödet Jan–dec mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -58 -51 Betald inkomstskatt – -0 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 9 7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -49 -44 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar 5 3 Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder 44 42 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -616 112 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 300 310 Nyemission av stamkapital 416 195 Utdelning på preferensaktier -41 -41 Amortering på banklån -34 -331 Amortering på obligationslån -581 -69 Amortering på övriga lån – -65 Upptagna obligationslån 396 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 456 2 Periodens kassaflöde -160 114 Likvida medel vid periodens början 186 72 Likvida medel vid periodens slut 27 186 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 53 ===== SIDA 54 ===== Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Fastighetsbolaget Emilshus AB, org.nr. 559164-8752, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Växjö. Verksamheten beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisningen och kon - cernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 28 mars 2025 och kommer att föreläggas på årsstämman den 29 april 2025 för fastställande. Bolagets aktie är sedan den 13 juni 2022 noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Grunder för redovisningen Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig - hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets femte verksamhetsår 2024-01-01–2024-12-31. Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har upprättats enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovis - ningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering RFR 1 ”Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner”. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moder - bolagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar års - redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler. Valuta Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings - valuta är svenska kronor. Bedömningar och uppskattningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags - ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår. Värdering av fastigheter Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings - fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast - ningskrav vilka baseras på erfarenhetsmässiga antaganden för jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts- underhålls- och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värde - ringsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis. Se även not 8 där mer information framgår. Klassificeringar Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna - der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen. Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam - hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs - förvärv enligt IFRS 3. Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv primärt genom ett test, concentration test. Testet innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångs förvärv. Om testet inte är uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver fastigheten bland annat organisation och processer som krävs för att driva verksamheten. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verk - ställande Beslutsfattaren. Den Högste Verkställande Besluts - fattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket återspeglas i företagets interna organisation och rapportering. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utdebi terad fastighetsskatt och värmekostnader med mera. Förskottshyror redovisas som förskottbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från för- säljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift, löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt. Central administration Kostnaderna för central administration består av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avseende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central admi - nistration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi, revisionsarvoden mm. Noter Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 54 ===== SIDA 55 ===== Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte - derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultat förs i den period de avser. Skatter Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen upp - skjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan upp - skjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter för - värvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 %. Förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny-till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltnings - fastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid boksluts tillfället görs externa marknadsvärderingar av förvalt - ningsfastigheterna. Såväl orealiserade som realiserade värde - förändringar redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings - värdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Finansiella instrument Generella principer Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklude - rar tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till kreditinstitut och andra låneskulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier och indelade efter klassificerings kategori: Finansiella instrument värderade till verkligt värde Räntederivat Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskonteringsränta av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balans - dagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderingshierakin. Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde Hyresfordringar Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Vid behov görs avsättning till en reserv för förväntade kreditförluster. Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad reglerings- tidpunkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra långfristiga fordringar. Om förväntar regleringstidpunkt under - stiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar. Likvida medel Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms vara oväsentlig. Leverantörsskulder Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Skulder till kreditinstitut Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag för eventuella transaktionskostnader. Redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen enligt effektivräntemetoden. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser - vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna - dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals - brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskrivning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om ned - skrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minsk - ningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat. Ändrade redovisningsprinciper Det bedöms inte finnas några ändringar 2024 som kommer att innebära någon väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rap - porter "management-defines performance measures" (MPM) samt förbättrad aggregering och disaggregering av information i de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 55 ===== SIDA 56 ===== delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprinci - perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Klassificering och uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot koncernens rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av eget kapital. Koncernföretag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff - ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i koncernföretag. Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt - ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL. Koncernbidrag Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts disposition i enlighet med alternativregeln. Not 2 Hyresintäkter mkr 2024 2023 KONCERNEN Hyresintäkter per intäktsslag Hyresintäkter 661 572 Övriga ersättningar från hyresgäster 14 16 Totalt 674 588 Intäkter per fastighetskategori Lätt industri 325 291 Industriservice/proffshandel 114 83 Detalj-/externhandel 152 145 Övrigt 84 70 Totalt 674 588 Intäkter per förvaltningsområde Halmstad 24 12 Jönköping 120 88 Kalmar 46 42 Linköping 68 43 Vetlanda 102 98 Värnamo 133 125 Växjö 181 180 Totalt 674 588 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasing - avtal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis och kvartalsvis. Del av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras den första varje räkenskapsår. Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 år och i samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk - tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider. Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, mkr Andel, % Yta, tkvm Andel, % 2025 363 106 14 115 13 2026 163 166 22 188 21 2027 106 89 12 83 9 2028 51 52 7 55 6 2029 27 73 10 85 10 ≥2030 77 262 35 353 40 Totalt 787 747 100 879 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontrakts- värde, mkr Andel av Total, % 2025 143 4 2026 271 7 2027 236 6 2028 180 5 2029 327 9 2030 308 8 2031 316 8 2032 229 6 ≥2033 1 731 46 Totalt 3 740 100 Not 3 Fastighetskostnader mkr 2024 2023 KONCERNEN Driftskostnader 91 90 Underhållskostnader 21 14 Fastighetsskatt 21 19 Totalt 132 123 Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 56 ===== SIDA 57 ===== Not 5 Centrala administrationskostnader mkr 2024 2023 KONCERNEN Administrationskostnader 4 2 Personalkostnader 31 29 34 32 MODERBOLAGET Administrationskostnader 30 24 Personalkostnader 34 29 Totalt 64 53 I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern - ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt. mkr 2024 2023 Ersättningar till revisorer Revisionsuppdrag 2 2 Övriga lagstadgade uppdrag 0 0 Skatterådgivning 0 0 Totalt 2 2 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi - sionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna avge revisionsberättelse. Not 4 Personalkostnader mkr 2024 2023 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Medelantalet anställda 24 21 Varav män, % 62 48 Varav kvinnor, % 38 52 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner, arvode och förmåner Styrelsearvode enligt specifikation 1 1 Totalt 1 1 VD Grundlön 3 2 Rörlig ersättning 1 1 Förmåner 0 0 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 7 7 Rörlig ersättning 1 – Förmåner 1 1 Övriga anställda 9 8 Totalt 21 19 Pensionskostnader VD 1 0 Övriga ledande befattningshavare 2 2 Övriga anställda 1 1 Totalt 4 3 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt VD 1 1 Övriga ledande befattningshavare 3 3 Övriga anställda 3 3 Totalt 8 7 Styrelsearvoden Arvode styrelseledamot Arvode utskottsarbete 2024 2023 2024 2023 Johan Ericsson 0,30 0,26 0,02 0,01 Björn Garat 0,15 0,13 0,04 0,03 Liselotte Hjorth – 0,13 – – Rutger Källén 0,15 0,13 0,04 0,03 Elisabeth Thuresson 0,15 0,13 0,02 0,01 Ulrika Valassi 0,09 – 0,04 – Totalt 0,81 0,78 0,15 0,08 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2024 bestod styrelsen i moderbolaget av sex personer (5) varav två kvinnor (1). Under 2024 har bolagets led - ningsgrupp bestått av sex personer (6). I ledningsgruppen är fem män (5) och en kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncernens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För 2024 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt - ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön. Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 måna - der vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid uppsägning av VD. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns med VD. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsäg - ningstid om 6 månader. Pensioner VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redo - visa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redovisas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns - bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 57 ===== SIDA 58 ===== Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter mkr 2024 2023 KONCERNEN Finansiella intäkter 10 2 Finansiella kostnader -223 -209 Avgår aktiverade räntekostnader 2 2 Finansnetto -211 -205 MODERBOLAGET Finansiella intäkter 183 174 Finansiella kostnader -200 -193 Avgår aktiverade räntekostnader – – Finansnetto -18 -19 I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån genom - snittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid. Ränte - nivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för året. Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 2024 2023 mkr % mkr % mkr KONCERNEN Aktuell skatt Aktuell skatt för året -34 -42 Totalt -34 -42 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter -71 -25 Uppskjuten skatt hänförlig till finansiella instrument 5 21 Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjade underskottsavdrag mm 1 -0 Totalt -65 -4 Total redovisad skattekostnad i koncernen -99 -46 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt 387 79 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 -80 -20,6 -16 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -0,2 -1 0,6 -1 Skatteeffekt av ej avdragsgillt räntenetto -3,7 -14 -23,1 -18 Skatteeffekt av utnyttjande av carry forward ränteavdrag 0,1 0 0,3 0 Skatteeffekt av skatt hänförligt till föregående år 0,2 1 -0,3 0 Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 0,0 0 1,5 1 Skatteeffekt av begränsningsregler för temporära skillnader -0,3 -1 -15,2 -12 Skatteeffekt av justeringar uppskjuten skatt ingående balans -1,5 -6 0,0 0 Övrigt 0,4 2 -0,1 0 Redovisad effektiv skatt -25,6 -99 -58,2 -46 2024 2023 mkr % mkr % mkr MODERBOLAGET Aktuell skatt Aktuell skatt för året – – Totalt – – Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm 0 1 Totalt 0 1 Total redovisad skattekostnad i moderbolaget 0 1 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt -20 -11 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 4 -20,6 2 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -15,6 -3 -2,6 -0 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 0,0 0 -8,9 -1 Skatteeffekt av överföring av negativt räntenetto till/från koncernföretag -5,0 -1 -22,8 -3 Skatteeffekt av ej bokförda kostnader 0,0 0 11,3 1 Skatteeffekt för underskottsavdrag 0,0 0 2,5 0 Övrigt 0,0 0 4,3 1 Redovisad effektiv skatt 0,0 0 4,4 1 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 58 ===== SIDA 59 ===== Not 8 Förvaltningsfastigheter mkr 2024 2023 KONCERNEN Ingående värde 7 324 7 111 Förvärv av fastigheter 1 469 199 Investeringar i befintliga fastigheter 63 56 Försäljningar1) -40 – Värdeförändring 124 -43 Redovisat värde vid periodens slut 8 940 7 324 1) Avser bokfört värde av avyttrade förvaltningsfastigheter. Avyttringarna medförde en realiserad värdeförändring med 3 mkr. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvalt - ningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter. Värderingarna upprättas kvartalsvis av Newsec. Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltnings - administrationskostnader samt behov av investeringar. Kalkyl - perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads - anpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång. Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,6 % till 6,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering - arna uppgick till 6,6 %. Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings - förmåga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Under perioden har fastigheter tillträtts till ett värde om 1 469 miljoner kronor. Vid periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 11 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 73 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyres - värde om 5 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 124 miljoner kronor (–43) under perioden. Värdeförändringarna var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 42 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 32 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 51 miljoner kronor. Vid värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter har anta - ganden enligt nedanstående tabell använts. I samband med värderingen har beaktats att en stor del av hyresavtalen avseende Emilshus fastighetsbestånd baseras på avtal som är av så kallad triple net-karaktär eller liknande. Värdebedömning av fastigheter innebär osäkerhet i viss omfattning. Värderingarna är utförda enligt vedertagna principer med vissa antaganden. Nedanstående tabell Resultateffekt före skatt visar hur en förändring av olika antaganden skulle påverka Emilshus resultat före skatt. Indata vid fastighetsvärdering 31 dec 2024 Lätt industri Extern- och dagligvaruhandel Industriservice/ Proffshandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Vägt genomsnitt direktavkastningskrav, % 6,8 6,6 6,6 6,6 6,7 Intervall direktavkastningskrav, % 5,8–8,0 5,8–7,8 5,6–7,5 5,2–7,6 5,2–8,0 Driftskostnader 67 108 102 324 97 Underhållskostnader 31 44 40 74 38 Långsiktig vakansgrad 7,5 5,0 5,5 6,0 6,4 Hyresintäkter 704 1 109 806 1 666 842 31 dec 2023 Lätt industri Extern- och dagligvaruhandel Industriservice/ Proffshandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Vägt genomsnitt direktavkastningskrav, % 6,7 6,6 6,5 6,4 6,7 Intervall direktavkastningskrav, % 5,7–7,8 5,6–7,4 5,7–7,8 5,1–7,5 5,1–7,8 Driftskostnader 62 78 104 304 90 Underhållskostnader 32 36 45 77 38 Långsiktig vakansgrad 8,1 5,2 5,1 6,3 6,7 Hyresintäkter 654 716 1 077 1 694 804 Resultateffekt före skatt 31 dec mkr Förändring 2024 2023 Direktavkastningskrav +/- 0,25 p.e. -324/+349 -259/+288 Intäkter +/- 50 kr/kvm +46/-46 +40/-40 Fastighetskostnader +/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8 Vakansgrad +/- 1 p.e. -8/+8 -6/+6 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 59 ===== SIDA 60 ===== Fastighetsbeståndet per 1 januari 2025 Antal fastig- heter Uthyrbar area, tkvm Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontrakte - rad års hyra, mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm Halmstad Lätt industri 5 10 126 24 12 147 10 1 000 100 10 Extern/ Dagligvaruhandel 1 6 49 9 8 475 5 935 98 5 Industriservice/ proffshandel 7 22 308 59 13 767 25 1 129 96 24 Övrigt 2 3 34 7 9 879 4 1 146 83 3 Totalt Halmstad 15 42 517 100 12 316 45 1 072 96 43 Jönköping Lätt industri 15 91 1 018 58 11 142 82 900 97 79 Extern/ Dagligvaruhandel 5 12 179 10 14 846 16 1 320 94 15 Industriservice/ proffshandel 9 33 249 14 7 640 23 701 88 20 Övrigt 4 24 306 17 12 496 31 1 256 97 30 Totalt Jönköping 33 160 1 752 100 10 915 152 945 95 144 Kalmar Lätt industri 2 10 88 14 8 932 9 895 89 8 Extern/ Dagligvaruhandel 10 22 281 45 12 807 23 1 035 99 23 Industriservice/ proffshandel 9 33 259 41 7 949 21 651 95 20 Övrigt – – – – – – – – – Totalt Kalmar 21 64 628 100 9 754 53 819 96 51 Linköping Lätt industri 13 72 741 65 10 361 61 852 95 58 Extern/Dagligvaru - handel 3 8 146 13 17 742 12 1 456 100 12 Industriservice/ proffshandel 8 22 254 22 11 421 21 963 100 21 Övrigt – – – – – – – – – Totalt Linköping 24 102 1 141 100 11 186 94 925 97 91 Antal fastig- heter Uthyrbar area, tkvm Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontrakte - rad års hyra, mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm Vetlanda Lätt industri 5 85 391 38 4 603 45 533 99 45 Extern/ Dagligvaruhandel 8 33 375 36 11 419 33 1 018 94 31 Industriservice/ proffshandel 3 13 76 7 6 090 7 523 100 7 Övrigt 5 17 196 19 11 444 25 1 463 89 22 Totalt Vetlanda 21 147 1 038 100 7 042 110 748 95 105 Värnamo Lätt industri 17 184 1 254 84 6 823 108 587 95 103 Extern/ Dagligvaruhandel 3 20 173 12 8 642 22 1 103 86 19 Industriservice/ proffshandel 3 12 75 5 6 035 5 413 100 5 Övrigt – – – – – – – – – Totalt Värnamo 23 216 1 502 100 6 947 135 624 94 127 Växjö Lätt industri 8 76 629 27 8 320 52 688 100 52 Extern/ Dagligvaruhandel 10 66 958 41 14 545 74 1 131 95 70 Industriservice/ proffshandel 8 21 275 12 13 215 24 1 178 95 23 Övrigt 9 32 500 21 15 829 50 1 568 81 40 Totalt Växjö 35 194 2 362 100 12 184 201 1 034 92 185 Totalt Emilshus Lätt industri 65 528 4 248 48 8 052 367 697 97 355 Extern/Dagligvaru - handel 40 167 2 161 24 12 960 186 1 115 94 176 Industriservice/ proffshandel 47 155 1 495 17 9 620 127 816 95 121 Övrigt 20 77 1 036 12 13 516 109 1 426 87 95 Totalt 172 926 8 940 100 9 651 790 852 95 747 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 60 ===== SIDA 61 ===== Not 9 Inventarier mkr 2024 2023 KONCERNEN Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 4 4 Förvärv 0 0 Totalt 4 4 Ackumulerade avskriv - ningar enligt plan Vid årets början -3 -2 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 0 -1 Totalt -3 -3 Redovisat värde vid periodens slut 1 1 mkr 2024 2023 MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 2 Förvärv 0 0 Totalt 1 2 Ackumulerade avskriv - ningar enligt plan Årets avskrining enligt plan på anskaffningsvärden 0 -1 Totalt 0 -1 Redovisat värde vid periodens slut 1 1 Not 10 Andelar i koncernföretag mkr 2024 2023 MODERBOLAGET Vid årets början 474 473 Förvärv/aktieägartillskott 5 1 Årets avyttringar – – Redovisat värde vid periodens slut 479 474 Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i koncernföretag Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr EMILSHUS HOLDING 1 AB 559245-9919 Växjö 100 230 Cityfastigheter i Vetlanda AB 556971-6599 Växjö 100 Emilshus Forsheda AB 559114-3119 Växjö 100 Emilshus Slätvaren AB 559114-3093 Växjö 100 Emilshus Stenfalkstorpet AB 559114-3101 Växjö 100 Emilshus Gravörtorpet AB 559115-8869 Växjö 100 Emilshus Stocken AB 556805-1808 Växjö 100 Emilshus Lokal AB 556705-1866 Växjö 100 Emilshus Trekanten 5 AB 556533-1187 Växjö 100 Handelsstaden i Vetlanda AB 556577-4360 Växjö 100 Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB 556818-4476 Växjö 100 Handelsstaden Sävsjö AB 559062-6353 Växjö 100 Vetlanda Invest AB 556553-7346 Växjö 100 Emilshus Värnamo AB 559205-9702 Växjö 100 Emilshus Häljaryd AB 559205-9728 Växjö 100 Kommanditbolaget Emilshus Jönköping 969668-8077 Växjö 100 Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB 559237-7971 Växjö 100 Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB 559290-7017 Växjö 100 Emilshus Sandseryd 2:17 AB 559303-5776 Växjö 100 Emilshus Skomakaren 5 AB 556923-3504 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:98 AB 559078-0762 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 4:154 AB 559285-0746 Växjö 100 Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB 559320-5171 Växjö 100 Emilshus Västervik Spettet 5 AB 559326-2529 Växjö 100 Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB 559326-2552 Växjö 100 Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB 559326-2537 Växjö 100 Emilshus Gislaved Slangen 7 AB 559326-2545 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB 559396-0569 Växjö 100 Emilshus Västervik Västerås 6 AB 559396-0700 Växjö 100 Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB 559287-6030 Växjö 100 Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB 556167-4606 Växjö 100 Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB 559076-9013 Växjö 100 Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2025 Område Lätt industri, tkvm Extern- och dagligvaru- handel, tkvm Industriservice/ proffshandel, tkvm Övrigt, tkvm Totalt, tkvm Andel, % Halmstad 10 6 22 3 42 5 Jönköping 91 12 33 24 160 17 Kalmar 10 22 33 – 64 7 Linköping 72 8 22 – 102 11 Vetlanda 85 33 13 17 147 16 Värnamo 184 20 12 – 216 23 Växjö 76 66 21 32 194 21 Totalt 528 167 155 77 926 100 Andel, % 57 18 17 8 100 För ytterligare information om fastighetsbeståndet se sidorna 13–19. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 61 ===== SIDA 62 ===== Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Linköping Gavotten 9 AB 556805-1394 Växjö 100 Emilshus Liköping Glasflaskan 2 AB 556902-9811 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 2 AB 559246-9927 Växjö 100 28 Emilshus Stödstorp 2:4 AB 559182-1748 Växjö 100 Emilshus Tomasängen 1 AB 559184-8899 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:106 AB 559184-8881 Växjö 100 Emilshus Kalmar AB 559220-5628 Växjö 100 Emilshus Borret 11 AB 556122-9443 Växjö 100 Emilshus Svetsarna i Kalmar AB 556313-0987 Växjö 100 Horda Fastigheten 4:42 AB 559261-5602 Växjö 100 Emilshus Hjortsjö AB 559270-6864 Växjö 100 Emilshus Horda AB 559270-6872 Växjö 100 Emilshus Åseda Släggan 2 AB 556759-4550 Växjö 100 Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB 559176-0086 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 3 AB 559246-9943 Växjö 100 215 Emilshus Ängsdal 9 AB 559010-7289 Växjö 100 Emilshus Skruven 4 AB 559023-0941 Växjö 100 Emilshus Trädet 3 AB 559013-1545 Växjö 100 Emilshus Torslunda 4:27 AB 559203-6635 Växjö 100 Raskens Fastigheter AB 556679-2452 Växjö 100 Emilshus Jönköping KB 969700-5099 Växjö 100 Emilshus Bårebo 1:17 AB 559220-5636 Växjö 100 Emilshus Fiskmåsen 14 AB 559226-8253 Växjö 100 Emilshus Traktorn 4 och 5 AB 559226-8246 Växjö 100 Emilshus Sköldmön 9 AB 559226-8220 Växjö 100 Emilshus Brädan 1 AB 559226-8238 Växjö 100 Emilshus Sågen 5 AB 559220-5644 Växjö 100 Emilshus Listen 10 AB 559226-8212 Växjö 100 Emilshus Gravören 21 AB 556884-8773 Växjö 100 Emilshus Gravören 9 AB 556916-1978 Växjö 100 Emilshus Kronhjorten AB 556868-1000 Växjö 100 Emilshus Lågan AB 556573-9173 Växjö 100 Emilshus Ymer AB 556923-2605 Växjö 100 Emilshus Tunnbindaren AB 556724-9148 Växjö 100 Emilshus Vinga AB 556069-6998 Växjö 100 Emilshus Saluten 1 AB 556722-0073 Växjö 100 Emilshus Framnäs 1 AB 559290-7736 Växjö 100 Emilshus Häljaryd 1:299 559290-7827 Växjö 100 Emilshus Attarp 2:553 AB 559290-7819 Växjö 100 Emilshus Gullvivan 6 AB 559290-7843 Växjö 100 Emilshus Trumpeten 3 AB 559290-7835 Växjö 100 Emilshus Hammaren 1 AB 559290-7728 Växjö 100 Emilshus Muttern 3 AB 559280-1434 Växjö 100 Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Vetlanda AB 559274-9815 Växjö 100 Emilshus Ljungadal 5 AB 556898-3943 Växjö 100 Bankeryds Nyarp 1:267 AB 559279-5768 Växjö 100 Emilshus Växjö Handlaren 2 AB 559052-0366 Växjö 100 Emilshus Växjö Klostret 8 AB 556775-7645 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjälan 5 AB 559123-9388 Växjö 100 Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB 559137-0100 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjölner 17 AB 559142-1861 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB 559161-0356 Växjö 100 Emilshus Växjö Rättaren 8 AB 559161-0364 Växjö 100 Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB 559161-0372 Växjö 100 Emilshus Växjö Deltat 4 AB 559210-0191 Växjö 100 Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB 559194-4243 Växjö 100 Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB 559021-6080 Växjö 100 Emilshus Växjö Djäknen 1 AB 559073-8752 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 12 AB 559059-3793 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 11 AB 559378-5206 Växjö 100 Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB 559378-5214 Växjö 100 Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB 559378-5172 Växjö 100 Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB 559378-5198 Växjö 100 Emilshus Motala Vågen 8 AB 559378-5180 Växjö 100 Emilshus Norrköping Katten 18 AB 559378-5222 Växjö 100 Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB 559028-6935 Växjö 100 Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB 559378-5230 Växjö 100 Emilshus Värnamo Almen 9 AB 559378-5289 Växjö 100 Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB 559378-5271 Växjö 100 Emilshus Norrköping Plinten 4 AB 559378-5255 Växjö 100 Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB 559378-5297 Växjö 100 Emilshus Linköping Navhålet 2 AB 559378-5263 Växjö 100 Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB 559378-5248 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB 559067-9485 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 559389-3497 Växjö 100 Emilshus Ulvö Kommanditbolag 969669-6500 Växjö 100 Emilshus Växjö Fabriken 1 AB 559389-3463 Växjö 100 Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB 559137-0092 Växjö 100 Emilshus Prisuppgiften 2 AB 559174-6030 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 1 AB 559221-3101 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 4 AB 559336-1149 Växjö 100 4 Emilshus Vetlanda Brudabäck AB 559336-1156 Växjö 100 Österängen Fastighets AB 556090-9219 Växjö 100 Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB 556983-9896 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fanan AB 559026-9675 Växjö 100 Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB 556813-8191 Växjö 100 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 62 ===== SIDA 63 ===== Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Halmstad Konen 4 AB 556313-3445 Växjö 100 Emilshus Linköping Gavotten 3 AB 556965-2588 Växjö 100 Emilshus Jarl Birger Fastigheter AB 556808-6077 Växjö 100 Emilshus Jönköping Budkaveln 18 AB 556723-7770 Växjö 100 Emilshus Jönköping Flahult 21:36 AB 556482-7854 Växjö 100 Emilshus Ljungarum AB 556796-2807 Växjö 100 Emilshus Linköping Magneten 2 och Megafonen 4 AB 559446-9214 Växjö 100 Emilshus Jönköping Ädelmetallen 14 AB 556823-5211 Växjö 100 Emilshus Jönköping Ädelmetallen 4 AB 556758-9154 Växjö 100 Emilshus Jönköping Öskaret 16 AB 556702-9524 Växjö 100 Emilshus Linköping Ilos 1 AB 559370-4330 Växjö 100 Emilshus Linköping Gavotten AB 556785-8294 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 5 AB 559492-0091 Växjö 100 2 Emilshus Norrköping Manganet 5 AB 556785-8294 Växjö 100 Emilshus Jönköping Flahult 21:38 AB 559075-0096 Växjö 100 Emilshus Mark Melltorp 2:28 AB 559500-6056 Växjö 100 Emilshus Vilhelmsfält AB 559495-1385 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 4 AB 556713-5941 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 5 AB 556717-3470 Växjö 100 Emilshus Halmstad Finsmeden 6 AB 556736-2321 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 1 AB 556148-2372 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fräsaren 15 AB 559067-1318 Växjö 100 Emilshus Halmstad Slagan 2 AB 556699-1765 Växjö 100 Emilshus Halmstad Finsmeden 3 AB 556752-1082 Växjö 100 Emilshus Fusion 8 AB 559500-5884 Växjö 100 Emilshus Fusion 9 AB 559500-5876 Växjö 100 Emilshus Fusion 10 AB 559500-5868 Växjö 100 Emilshus Fusion11 AB 559500-5926 Växjö 100 Emilshus Fusion 12 AB 559500-5918 Växjö 100 Emilshus Fusion 13 AB 559500-5900 Växjö 100 Emilshus Fusion 14 AB 559500-5892 Växjö 100 Emilshus Fusion 15 AB 559500-5967 Växjö 100 Emilshus Fusion 16 AB 559500-5959 Växjö 100 Emilshus Fusion 17 AB 559500-5942 Växjö 100 Emilshus Linköping Idrottspriset 1 AB 556849-3166 Växjö 100 Emilshus Linköping Himna 11:226 AB 556945-1825 Växjö 100 EMILSHUS OPTION AB 559256-2523 Växjö 100 Summa andelar i koncernbolag 479 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr 2024 2023 KONCERNEN Förutbetalda kostnader 11 18 Upplupna hyresintäkter 8 7 Totalt 19 25 Not 12 Uppskjuten skatt mkr 2024 2023 KONCERNEN Vid årets början 241 237 Redovisat över resultaträkningen 65 4 Övrigt – – Redovisad skuld vid årets slut 307 241 2024 2023 Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatte skuld Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatte skuld Förvaltningsfastigheter – 290 – 235 Obeskattade reserver – 18 – 2 Derivat – 2 – 7 Underskottsavdrag och övrigt 3 - 3 – Totalt 3 310 3 240 Kvittning -3 -3 -3 -3 Netto uppskjuten skatteskuld – 307 – 237 Netto uppskjuten skatteskuld Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till 10 miljoner kronor (14) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid periodens utgång. En skattefordran om 20,6 % därvid redovisats. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 63 ===== SIDA 64 ===== Not 13 Räntebärande skulder mkr 2024 2023 KONCERNEN Vid årets början 3 984 4 103 Upptagna banklån 994 390 Upptagna obligationslån 396 – Upptagna övriga skulder 13 – Amortering på banklån -94 -376 Amortering på obligationslån -576 -69 Amortering på övriga skulder – -65 Totalt 4 717 3 984 Specifikation Banklån 4 308 3 408 Obligationslån 396 576 Checkkredit 13 – Totalt 4 717 3 984 mkr 2024 2023 MODERBOLAGET Vid årets början 2 590 2 733 Upptagna banklån 285 322 Upptagna obligationslån 396 – Upptagna övriga skulder 13 – Amortering på banklån -34 -331 Amortering på obligationslån -576 -69 Amortering på övriga skulder – -65 Totalt 2 675 2 590 Specifikation Banklån 2 279 2 014 Obligationslån 396 576 Totalt 2 675 2 590 För ytterligare information avseende Emilshus finansiering, lånestruktur och derivat, se sidorna 24–25. Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut mkr 2024 2023 KONCERNEN Aktier i dotterbolag 997 916 Fastighetsinteckningar 4 675 3 791 Totalt 5 672 4 707 MODERBOLAGET Borgen till förmån för koncernbolag 2 033 1 394 Totalt 2 033 1 394 Not 15 Checkräkningskredit mkr 2024 2023 KONCERNEN Beviljad kreditlimit 80 80 Outnyttjad del 67 80 Utnyttjat kreditbelopp 13 – MODERBOLAGET Beviljad kreditlimit 80 80 Outnyttjad del 67 80 Utnyttjat kreditbelopp 13 – Not 16 Finansiella instrument mkr 2024 2023 Räntederivat Anskaffningsvärde vid årets ingång 3 3 Anskaffat under året – – Anskaffningsvärde vid årets utgång 3 3 Värdeförändring vid årets ingång 32 134 Årets värdeförändring -25 -102 Värdeförändring vid årets utgång 7 32 Marknadsvärde vid årets utgång 10 35 Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 4 590 miljoner kronor (3 840), varav 3 520 miljoner kronor (2 770) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år (3,5), 770 miljoner (770) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,9 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M+1,0 %) med en återstående löptid om 0,9 år (1,9). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjning - ars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 31 dec 2024 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade enligt enligt IFRS 9. 31 dec 2024 mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Summa redovisat värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 6 6 Övriga fordringar – 18 18 Upplupna intäkter – 19 19 Derivat 10 – 10 Likvida medel – 100 100 Totalt 10 143 153 31 dec 2024 mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Summa redovisat värde Finansiella skulder Obligationslån – 396 396 Skulder till kreditinstitut – 4 321 4 321 Reversskulder – – – Leverantörsskulder – 14 14 Upplupen ränta – 17 17 Upplupen aktieutdelning – 21 21 Totalt – 4 769 4 769 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 64 ===== SIDA 65 ===== Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderings - hierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderings - hierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från prisnoteringar). Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). Beräkning av verkligt värde: Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderingshierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verkliga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan mot - svarar aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara densamma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är noterad vid Nasdaq Stockholm. Dert redovisade värdet för obligationerna reflekterar verkligt värde. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indel- ning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella instrument se not 1. Säkerheter redovisas i not 14 "Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut". Not 17 Eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferensaktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl årets resultat KONCERNEN Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 MODERBOLAGET Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 Teckningsoptioner, antal 2024 Utestående vid periodens ingång 350 931 Tilldelade optioner under perioden – Förverkade under perioden – Inlösta under perioden 187 266 Förfallna under perioden – Utestående vid periodens utgång 163 665 Inlösenbara vid periodens utgång 163 665 Aktiekapital I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december 2024 till 114 154 267 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Antalet stamaktier av serie A uppgick till 11 527 890 och antalet stamaktier av serie B uppgick till 102 626 377. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 20 628 625 och varje preferensaktie berättigar till en röst. Emilshus mottog under perioden anmälningar om teckning av aktier med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av teckningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälning - arna utnyttjande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660 stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptioner tillfördes Emilshus 42 miljoner kronor, före kostnader i samband med utnyttjandet av teckningsoptioner. I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bolaget som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000 teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under perioden 15 april till den 1 juni 2026. Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Teckningskursen per stamaktie utgörs av stamaktiens volym - viktade genomsnittskurs för den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) ett belopp motsvarande stamakties genomsnittskurs vid emissionstidpunkten multiplicerat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindex - värde för stamaktien från och med den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, b) reducerat med utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholm från och med den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, och (ii) noll kronor. Under perioden inlöstes 187 266 teckningsoptioner till lösenkurs 22,60 kronor per aktie. Dagen för inlösen uppgick den genomsnittliga aktiekursen för stamaktien till 40,60 kronor per aktie. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i samband med genomförda ny- och kvittningsemissioner. Balanserade vinstmedel Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 65 ===== SIDA 66 ===== Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr 2024 2023 KONCERNEN Upplupna fastighetskostnader 25 23 Upplupen ränta 17 14 Övriga upplupna kostnader 1 5 Förutbetalda hyresintäkter 122 98 Totalt 165 139 MODERBOLAGET Upplupen ränta 8 11 Övriga upplupna kostnader 13 8 Totalt 21 19 Not 19 Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,4 mkr (0,6). Se även not 4. Not 20 Händelser efter räkenskapsårets utgång I januari meddelades att två fastigheter inom kategorin lätt industri i Ljungby respektive Marks kommun har förvärvats för 271 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 14 859 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks kommun med en yta om 6 500 kvm tillträddes under det fjärde kvartalet 2024 medan fastigheten i Ljungby tillträds under det första kvartalet 2025. I februari förvärvades åtta fastigheter i Halmstad främst inom kategorin lätt industri för 520 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 47 300 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor. Tillträde genomfördes i februari. I februari emitterade Emilshus seniora icke-säkerställda obliga- tioner om 400 miljoner kronor. Obligationerna har en löptid om 3,25 år och en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %. I mars beslutades om en riktad nyemission av 9,4 miljoner pre - ferensaktier under förutsättning av efterföljande godkännande vid en extra bolagsstämma som kommer att hållas den 31 mars 2025. Genom emissionen tillförs Emilshus totalt 267 miljoner kronor. Ett antal svenska och internationella professionella investerare, bland annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i Emissionen. Not 21 Finansiella risker Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings- och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och koncernen. Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för koncer - nens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfattar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm - ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens, bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säkerställa att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk redu - ceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för riskhantering och intern kontroll. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru - ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av likvida medel och överskottslikviditet. Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres - avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott. Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassa - flöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av föränd - ringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränte - risken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avseende koncernens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneport följens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat. Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,0 % (4,7). Den huvudsakliga förklaringen till den lägre räntenivån är lägre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnitt - liga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,3 år (3,1). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emilshus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppfölj - ning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en koncernkontostruktur som säkerställer dotterbolagens kredit - behov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scenarion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden. Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal - ning tidigast kan krävas. Löptidsanalys 31 dec 2024 mkr <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 64 599 2 510 1 135 – 4 308 Obligationslån – – 396 – – 396 Checkräkningskredit 13 – – – – 13 Leverantörsskulder 14 – – – – 14 Övriga kortfristiga skulder 34 – – – – 34 Totalt 125 599 2 906 1 135 – 4 765 31 dec 2023 mkr <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Skulder till kreditin - stitut 51 51 3 307 – – 3 408 Obligationslån – – 576 – – 576 Checkräkningskredit – – – – – – Leverantörsskulder 14 – – – – 14 Övriga kortfristiga skulder 34 – – – – 34 Totalt 98 51 3 883 – – 4 032 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 66 ===== SIDA 67 ===== Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan - sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd låne förfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att kostnaden för upplåningen ökar väsentligt. Kapitalhantering Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital, vilket uppgår till 3 856 miljoner kronor (3 194). I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella låne - villkor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvartals - vis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäcknings - grad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Not 22 Likvida medel mkr 2024 2023 KONCERNEN Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 100 212 Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs - punkten att: • De har en obetydlig risk för värdefluktuationer • De kan lätt omvandlas till kassamedel • De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings - tidpunkten Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten. KONCERNEN 2024 2023 Skulder vid årets ingång 3 984 4 103 Amortering -675 -513 Nyupptagna lån 1 361 390 Övriga poster 47 4 Skulder vid årets utgång 4 717 3 984 MODERBOLAGET 2024 2023 Skulder vid årets ingång 2 590 2 667 Amortering -615 -396 Nyupptagna lån 696 310 Övriga poster 18 9 Skulder vid årets utgång 2 689 2 590 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget (kronor). kr 31 dec 2024 Balanserat resultat -144 626 609 Överkursfond 2 309 459 955 Årets resultat -19 808 058 Totalt 2 145 025 288 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 2 103 768 038 Totalt 2 145 025 288 Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst - medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam - heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål. Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2024 en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksamhetsåret. Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om 2 103 768 038 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 67 ===== SIDA 68 ===== Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Styrelsens försäkran Växjö den 28 mars 2025 Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Rutger Källén Ulrika Valassi Elisabeth Thuresson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 28 mars 2025 KPMG Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 68 ===== SIDA 69 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164-8752 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo - visningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 26–33. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 46–68 i detta doku - ment. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis - ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan - siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings - standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 26–33. Förvaltnings - berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo - visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet - terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions - utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 54–55 samt 59–61 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 8 940 MSEK per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar. utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvikande uppfattning beaktas den interna värderingen. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastig - heter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av meto - der som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämför - bara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdrags - avtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att identifiera felaktigheter i de externa fastighets - värderingarna. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknads - data från externa källor, särskilt antaganden om direkt - avkastnings krav, diskonteringsräntor och hyresnivåer. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt - ningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 8 i årsredovisningen. god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi - sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo - visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 69 ===== SIDA 70 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo - visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–38 samt 73–78. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo - visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo - visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings - standarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern - redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo - visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö - ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel - sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig - heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk - ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions - bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhets - faktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets - faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon - cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende kon - cernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern - revisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane - rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu - sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 70 ===== SIDA 71 ===== Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl - lande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för - slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe - hov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt - ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt - ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse - ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören - ligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan - den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek - tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända - målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig - heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings - åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 71 ===== SIDA 72 ===== Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon - cernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss - tag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings - åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet - erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl - lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa - flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio - nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis - ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 25–33 och för att den är upprättad i enlighet med års - redovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets - bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 25 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Stockholm den 28 mars 2025 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 72 ===== SIDA 73 ===== Jan–dec 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter, st 172 130 125 97 Uthyrningsbar area, tkvm 926 805 786 581 Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 940 7 324 7 111 4 827 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 651 9 096 9 047 8 312 Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560 Hyresvärde, mkr 790 636 581 361 Hyresvärde, kr/kvm 852 790 739 621 Återstående hyrestid, år 5,0 5,3 5,8 6,5 Nettouthyrning, mkr 2 0 12 -3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 97 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 98 Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,1 6,1 Överskottsgrad, % 80 79 80 81 Aktierelaterade, stamaktier Antal stamaktier vid periodens slut 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Genomsnittligt antal stamaktier 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 1,76 1,87 Periodens resultat per stamaktie, kr 2,28 -0,09 3,36 7,07 Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 25,27 21,09 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 26,34 23,48 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 0 14 37 Aktierelaterade, preferensaktier Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313 Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323 Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,00 2,00 2,00 0,90 Jan–dec 2024 2023 2022 2021 Finansiella Soliditet, % 42 42 40 37 Avkastning på eget kapital, % 8 1 13 34 Avkastning på totalt kapital, % 3 0 4 9 Nettobelåningsgrad, % 52 52 55 57 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 47 44 45 46 Belåningsgrad fastigheter, % 48 47 49 48 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,0 4,7 4,6 3,0 Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 2,7 1,8 2,9 2,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,3 2,8 Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 9,2 10,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 270 196 151 110 Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare. För avstämningar av nyckeltal, se sidorna 75–76. Nyckeltal Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 73 ===== SIDA 74 ===== Nyckeltal Förklaring Motivering Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhål - lande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden. Avkastning på eget kapital per stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, redu - cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdel - ning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beaktande av preferensaktie - ägarnas rätt till utdelning. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i för - hållande till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Visar skuldsättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkast - ningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighetens värde. Visar lönsamhet före finansiella kostnader och kostnader för central administration i relation till fastig - hetsportföljens marknadsvärde. Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Visar förvaltningens lönsamhet före kostnader för central adminis - tration och finansnetto. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferens - aktie) jämte upplupen utdelning. Visar preferensaktieägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital. Förvaltnings - resultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försälj - nings- och administrationskostnader samt finansnetto. Visar lönsamhet före värde - förändringar Förvaltnings - resultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Visar lönsamhet före värdeför - ändringar med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. Visar genomsnittlig ränta och ger en bild av bolagets ränterisk. Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Visar risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter perio - dens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Visar intäktspotential utifrån aktuellt fastighetsinnehav. Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m. Visar totala intäkter från verksamheten. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. Visar långsiktigt substansvärde och är ett etablerat mått som används av noterade fastighetsbolag på ett enhetligt sätt. Nyckeltal Förklaring Motivering Långsiktigt substansvärde per stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och upp - skjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Visar hur stor del av substansvärdet som är hänförligt till stamaktie- ägarna efter att andelen hänför- ligt till preferensaktieägarna har avräknats. Nettobelånings - grad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Visar en typ av finansiell risk. Nettobelånings - grad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Visar en typ av finansiell risk. Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omförhandlade hyresavtal, reducerat med upp - sägningar för avflyttning (inklusive konkurser) inom 24 månader. Visar intäktspotential från uthyrningsverksamheten. Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Visar eget kapital hänförligt till preferensaktieägarna. Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie. Visar preferensaktieägarnas andel av resultatet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas före - trädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. Visar stamaktieägarnas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Visar koncernens skuldsättning. Räntetäcknings - grad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Visar förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operativa verksamheten. Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende central administration enligt intjäningsförmågan. Visar en typ av finansiell risk. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital och belyser den finansiella stabiliteten. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Visar den ekonomiska utnyttjande - graden för förvaltningsfastigheter. Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. Visar den ytmässiga utnyttjande - graden för förvaltningsfastigheter. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter. Visar förvaltningsverksamhetens lönsamhet. Definitioner Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 74 ===== SIDA 75 ===== Jan–dec mkr 2024 2023 2022 2021 Långsiktigt substansvärde Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446 Återläggning av derivat, mkr -10 -35 -137 -12 Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 307 241 237 171 Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr 747 606 557 350 Hyresvärde, mkr 790 636 581 361 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 97 Areamässig uthyrningsgrad Total uthyrningsbar area kvm 926 319 805 124 786 100 580 732 Kontrakterad area, kvm 879 374 777 945 760 599 568 504 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 98 Överskottsgrad Driftsöverskott, mkr 542 471 363 228 Intäkter, mkr 674 593 454 280 Överskottsgrad, % 80 79 80 81 Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat, mkr 297 233 182 131 Utdelning till preferensaktier, mkr 41 41 41 10 Genomsnittligt antal stamaktier, st 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 1,76 1,87 Periodens resultat per stamaktie Periodens resultat, mkr 288 33 311 469 Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 41 41 41 10 Genomsnittligt antal stamaktier, st 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Periodens resultat per stamaktie, kr 2,28 -0,09 3,36 7,07 Eget kapital per stamaktie Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446 Antal stamaktier vid periodens utgång, st 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 25,27 21,09 Jan–dec mkr 2024 2023 2022 2021 Långsiktigt substansvärde per stamaktie Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446 Återläggning av derivat, mkr -10 -35 -137 -12 Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader, mkr 307 241 237 171 Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560 Antal stamaktier vid periodens utgång, st 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 26,34 23,48 Soliditet Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Totala tillgångar, mkr 9 094 7 621 7 525 4 987 Soliditet, % 42 42 40 37 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, mkr 288 33 311 469 Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 525 3 100 2 427 1 395 Avkastning på eget kapital, % 8 1 13 34 Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839 Likvida medel, mkr -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskulder, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 8 940 7 324 7 111 4 827 Nettobelåningsgrad, % 52 52 55 57 Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839 Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -396 -576 -707 -541 Likvida medel, mkr. -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, mkr 4 221 3 196 3 173 2 206 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 8 940 7 324 7 111 4 827 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 47 44 45 46 Avstämning av nyckeltal Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 75 ===== SIDA 76 ===== Jan–dec mkr 2024 2023 2022 2021 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, mkr 297 233 182 131 Finansnetto, mkr -211 -205 -143 -74 Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 508 439 325 205 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,3 2,8 Skuldkvot Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Driftsöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr 595 491 454 287 Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -35 -31 -33 -29 Justerat driftsöverskott, mkr 560 460 421 259 Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 9,2 10,6 Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839 Likvida medel, mkr -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Avkastning på eget kapital per stamaktie Periodens resultat, mkr 288 33 311 469 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr – – – – Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 10 Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 525 3 100 2 427 1 395 Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660 660 553 157 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 0 14 37 Eget kapital per preferensaktie Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660 660 660 446 Antal utestående preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313 Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 Direktavkastning Driftsöverskott 542 471 363 228 Tillägg för omräkning till årsvärde – – – – Justerat driftsöverskott 542 471 363 228 Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid 8 135 7 177 5 991 3 761 Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,1 6,1 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 76 ===== SIDA 77 ===== Årsstämma 2025 Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 29 april 2025, kl. 12.00 i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska: • dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 17 april 2025, • dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast den 23 april 2025. Anmälan ska ske antingen: • per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Att: Årsstämma, c/o Born Advokater Box 5244, 102 45 Stockholm, eller • per e-post till bolagsstamma@emilshus.com. Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av fullmakter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i före - kommande fall, stämmoprotokoll. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stäm - man, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 17 april 2025. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 23 april 2025 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings - bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webb - plats http://www.emilshus.com/sv/arsstamma-2025/. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 77 ===== SIDA 78 ===== Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags kultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 31 december 2024 till 926 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 172 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Organisationsnummer: 559164-8752 www.emilshus.com Kalendarium Delårsrapport januari–mars 2025 Årsstämma 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 Delårsrapport januari–september 2025 Bokslutskommuniké januari–december 2025 29 april 2025 29 april 2025 11 juli 2025 15 oktober 2025 6 februari 2026 Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg, VD 070-593 95 96 jakob.fyrberg@emilshus.com Emil Jansbo, CFO 072-243 30 88 emil.jansbo@emilshus.com