Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning
2025

===== SIDA 2 =====

Innehåll
Om Emilshus 3
Året i korthet 4
Händelser 2025 5
VD-ord 6
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy 8
Strategi 9
Verksamheten
Intjäningsförmåga 10
Transaktioner 11
Våra fastigheter 15
Våra marknader 17
– Växjö 18
– Jönköping 18
– Linköping 19
– Värnamo 19
– Halmstad 20
– Vetlanda 20
– Helsingborg 21
– Kalmar 21
– Malmö 22
Förvaltning 23
Våra hyresgäster 24
Projekt 26
Finansiering 28
Emilshus växer  
med högavkastande 
kommersiella fastig­
heter i södra Sverige.
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus 31
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
33
Fokusområden 34
Risker och riskhantering 39
Aktien och ägare 42
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 44
Styrelse och ledning 49
Finansiell information 51
Förvaltningsberättelse 52
Finansiella rapporter koncernen 55
Finansiella rapporter moderbolaget 57
Noter och redovisningsprinciper 59
Styrelsens och revisors underskrift 74
Revisionsberättelse 75
Nyckeltal och definitioner 79
Information om årsstämma 83
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  2

===== SIDA 3 =====

Finansiell översikt
2025 2024
Fastighetsvärde, mkr 12 307 8 940
Intäkter, mkr 896 674
Driftnetto, mkr 713 542
Förvaltningsresultat, mkr 414 297
Årets resultat, mkr 524 288
Operativt kassaflöde, mkr 379 270
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95
Återstående hyrestid, år 5,1 5,0
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,7
Avkastning på eget kapital, % 12 8
Belåningsgrad, % 53 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4
Skuldkvot, ggr 8,6 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,95 2,36
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 25 15
Årets resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,86 2,28
Årets resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,84 2,27
Eget kapital per stamaktie, kr 32,93 27,99
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 36,22 30,60
14 %
Linköping
16 %
Jönköping
21 %
Växjö
12 %
Värnamo
10 %
Halmstad
5 % 
Malmö
5 % 
Kalmar
9 %
Vetlanda
6 % 
Helsingborg
Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
En stabil bas för långsiktig och lönsam tillväxt 
med fortsatt högt tempo i våra affärer. 
Ett expansivt fastighetsbolag  
i södra  Sverige
Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar 
och förvaltar högavkastande kommersiella  fastigheter, 
med lokal närvaro och engagemang på de orter där 
 bolaget verkar. Fokus är hög direktavkastning och  starka 
kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och 
hyresgäster med god betalningsförmåga. 
0
100
200
300
400
500
20222021
mkr
2023 2024 2025
+39 %
Förvaltningsresultat  
2025
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
20222021
kr
2023 2024 2025
+25 %
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 2025
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20222021
mkr
2023 2024 2025
+38 %
Fastighetsbeståndets  
utveckling 2025
Årsredovisning 2025
Introduktion
  Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  3

===== SIDA 4 =====

Året i korthet
Q1
Förvärv av två fastigheter  
i Ljungby och Marks kommun
Två fastigheter inom kategorin lätt industri för -
värvades i Ljungby respektive Marks kommun 
för 271 miljoner kronor. Total uthyrningsbar 
area är 14 859 kvm med ett årligt hyresvärde 
om 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks 
kommun tillträddes under det fjärde kvartalet 
2024 och fastigheten i Ljungby tillträddes 
under det första kvartalet 2025.
Förvärv av åtta fastigheter i Halmstad
Åtta fastigheter inom kategorin lätt industri 
förvärvades i Halmstad för 520 miljoner kronor. 
Total uthyrningsbar area är 47 400 kvm och 
årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor. 
Fastigheterna tillträddes under det första 
 kvartalet 2025.
Nyemission av preferensaktier
En riktad nyemission av 9,4 miljoner preferens -
aktier genomfördes och tillförde bolaget 
267 miljoner kronor.
Q2
Förvärv av 14 fastigheter i nio transaktioner
Emilshus förvärvade 14 fastigheter inom ka -
tegorin lätt industri lokaliserade på ett flertal 
orter för 397 miljoner kronor. Total uthyrnings -
bar area är 32 890 kvm och årligt hyresvärde 
uppgår till 36 miljoner kronor. Samtliga fastig -
heter hade tillträtts per 1 juli 2025.
Nyemission av stamaktier
En riktad nyemission om 12 miljoner stamaktier 
av serie B genomfördes och tillförde Emilshus 
546 miljoner kronor. 
Q3
Tillträde av fastighetsportfölj  
om 1,4 miljarder kronor i Skåne
I september tillträddes det förvärv som kom -
municerades i april om 35 fastigheter i Skåne 
främst inom kategorin lätt industri om 1 400 
miljoner kronor. Under 2025 tillträddes 33 
fastigheter.
Ny fastighetschef på Emilshus
Peder Karlén tillträdde tjänsten som fastighets -
chef med ansvar för bolagets förvaltningsverk -
samhet. Peder ingår i bolagets ledningsgrupp. 
Q4
Förvärv av fem fastigheter i Norrköping
Fem fastigheter inom kategorin lätt industri för -
värvades i Norrköping för 240 miljoner kronor. 
Total uthyrningsbar area är 16 600 kvm och 
årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor. 
Fastigheterna tillträddes under det fjärde kvar -
talet 2025.
Förvärv av 14 fastigheter i åtta transaktioner 
Emilshus förvärvade 14 fastigheter inom ka -
tegorin lätt industri lokaliserade på ett flertal 
orter för 379 miljoner kronor. Total uthyrnings -
bar area är 28 800 kvm och årligt hyresvärde 
uppgår till 33 miljoner kronor. Två fastigheter 
till träddes under det fjärde kvartalet.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
  Året i korthet
Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  4Emilshus  Årsredovisning 2025   –  4

===== SIDA 5 =====

Expansion till Öresundsregionen 
 stärker Emilshus position
2025 PRÄGLADES AV en fortsatt hög transaktionsaktivitet, där både eta -
bleringen på bolagets nya marknad Öresundsregionen samt expansion på 
befintliga prioriterade marknader har varit centrala inslag. I mars genom -
fördes ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter främst inom kategorin lätt 
industri i västra Skåne, till ett värde om 1,4 miljarder kronor. Detta förvärv 
markerade Emilshus första steg i Öresundsregionen, och bolaget etable -
rade sig med ett nytt lokalt förvaltningskontor i Malmö. 
Därtill har Emilshus under året fortsatt expandera på etablerade mark -
nader. Totalt genomfördes fastighetsförvärv under året till ett värde om  
3,2 miljarder kronor. Årets transaktioner speglar bolagets tillväxtstrategi 
och visar på en fortsatt styrka i organisationen, där förvärv och investe -
ringar skapar grund för långsiktig utveckling.
Goda finansiella förutsättningar möjliggör fortsatta 
 kapitalmarknadsaktiviteter och expansion
UNDER 2025 GENOMFÖRDE  Emilshus en riktad 
nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B, vil -
ket tillförde bolaget 546 miljoner kronor före trans-
aktionsrelaterade kostnader. Emissionen breddade 
ägarstrukturen med deltagande från svenska och 
internationella institutionella investerare, däribland 
AB Sagax, Clearance Capital, Länsförsäkringar 
Fondförvaltning samt Fjärde AP-fonden. 
Ytterligare kapitalmarknadsaktiviteter genom -
fördes under året så som en riktad nyemission av 
9,4 miljoner preferensaktier, vilket tillförde bolaget 
267 miljoner kronor före transaktionsrelaterade 
kostnader samt en nyemission av gröna obligations -
lån till ett belopp om 400 miljoner kronor. 
Dessa aktiviteter speglar Emilshus förmåga att 
upprätthålla god tillgång till kapitalmarknaden och 
möjliggör fortsatt expansion och investeringar. 
Händelser 2025    
Trucken 2, Trelleborg
Nytecknade hyresavtal bidrar till långsiktig stabilitet 
UNDER 2025 PÅBÖRJADE  Emilshus en 
utbyggnad och hyresgästanpassning i Torsvik 
utanför Jönköping där Orklaägda Bubs Godis 
utökat sin produktion med en ny produktions -
linje och tecknade samtidigt ett 25-årigt 
hyresavtal.
Emilshus ägde sedan tidigare fastigheterna 
 Flahult 21:36 och 21:38, vilka nu har slagits 
samman till en enhet om 14 260 kvm och hyrs 
ut i sin helhet till Bubs. I samband med projektet 
moderniserades och energieffektiviserades 
anläggningen. Om- och tillbyggnaden stod klar 
under det första kvartalet 2026.
Halmstad 2:25, Halmstad
Flahult 21:36, Jönköping
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
  Händelser 2025
VD-ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  5

===== SIDA 6 =====

Utvecklingen under 2025 
utmärker sig med hög 
transaktionsaktivitet och 
en betydande tillväxt  
i fastighetsvärde.
Förutsättningar för långsiktig och lönsam tillväxt
VD kommentar 2025
Emilshus ska växa med högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige, med starka kassa­
flöden och god lönsamhet. Det är en inriktning vi arbetar målmedvetet och framgångsrikt med sedan 
bolaget grundades 2018. Under det gångna året förstärkte Emilshus sin marknadsposition ytterligare. 
Det skedde genom strategiska fastighetsförvärv, en utbyggd organisation, aktiv fastighetsförvaltning 
och ett målmedvetet finansieringsarbete. Sammantaget gav det en stark resultattillväxt och en stabil 
bas för oss att fortsätta växa långsiktigt och lönsamt under 2026.
Strategiska förvärv i södra Sverige
Utvecklingen under 2025 utmärker sig med hög transaktions -
aktivitet och en betydande tillväxt i fastighetsvärde. Vi kom -
municerade förvärv för totalt 3,2 miljarder kronor, omfattande 
78 fastigheter. Dessa investeringar har breddat vår geografiska 
närvaro och stärkt vår kassaflödesbas. Ett viktigt steg i  Emilshus 
utveckling var portföljförvärvet i Öresundsregionen om 35 fast -
igheter, vilket tillsammans med kompletterande förvärv gör att 
Emilshus nu har ett fastighetsvärde om 1,4 miljarder kronor i Hel -
singborg, Landskrona, Malmö och Trelleborg. Med ett nyetablerat 
förvaltningskontor i Malmö med erfaren lokal personal stärker vi 
förutsättningarna för fortsatt tillväxt i den expansiva Öresunds -
regionen. Även i Östergötland och Halland genomfördes flera 
viktiga förvärv under året, vilket resulterade i en tillräcklig volym i 
regionerna för att etablera förvaltningskontor i Linköping respek -
tive Halmstad.
Vid utgången av 2025 uppgick Emilshus fastighetsvärde till 
12,3 miljarder kronor efter en ökning med 38 procent under året. 
Den stora transaktionsvolymen är ett bevis på vår organisations 
goda förmåga att identifiera och genomföra förvärv, säkra kon -
kurrenskraftig finansiering och överta förvaltningen av ett stort 
antal nya fastigheter. För att säkerställa en fortsatt hög kvalitet 
och effektivitet i alla delar av verksamheten även framåt har vi 
byggt ut organisationen successivt under året. 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
  VD­ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  6

===== SIDA 7 =====

Fokus på aktiv förvaltning
I Emilshus affärsmodell ligger ett starkt fokus på egen lokal 
 förvaltning. Vår grundtanke är enkel; det är inte fastigheterna 
som skapar företagets intäkter, det är våra hyresgäster. Därför 
arbetar vi i nära kontakt med våra hyresgäster med egen  
lokal  personal.
Ett bevis på att Emilshus har en dedikerad och närvarande 
förvaltningsorganisation är att vi för 2025 redovisar en positiv 
nettouthyrning. Den ekonomiska uthyrningsgraden låg stabilt 
på höga 95 % under året. Det ligger ett proaktivt och ihärdigt 
uthyrningsarbete bakom de fina siffrorna. Samtidigt har vi ett 
diversifierat fastighetsbestånd med attraktiva lägen som skapar 
goda förutsättningar för förvaltningsorganisationen. En bit in  
i 2026 ser vi också tecken på en fortsatt stabil efterfrågan på  
våra lokaler.
Den lokala förvaltningsorganisationen ger också bättre 
möjligheter till kostnadsoptimerande åtgärder till gagn för såväl 
hyresgäster som för Emilshus som fastighetsägare. Ett exempel är 
att vi under de senaste tre åren har minskat vår energianvändning 
per kvadratmeter med 6 % per år i jämförbart bestånd genom en 
rad investeringar i energieffektiviseringar. Som ett led i att ytter -
ligare systematisera arbetet med att minska energianvändningen 
i fastighetsbeståndet införde vi under året ett nytt mål om att för -
bättra energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande 
byggnaderna per år till och med 2033. 
En ytterligare aspekt av vår lokala förvaltning är att vi tidigt känner 
av våra hyresgästers förändrade behov. Detta skapar  möjligheter 
för Emilshus att genomföra lönsamma lokalanpassnings- och 
utbyggnadsprojekt som möter hyresgästens efterfrågan på nya 
lokallösningar. Ett exempel är den utbyggnad och hyresgästanpass-
ning vi genomför i industriområdet Torsvik utanför Jönköping. 
Det är Orklaägda bolaget Bubs Godis som utvidgar sin moderna 
tillverkning av godis med ytterligare en produktionslinje i en ny 
byggnad och i samband med investeringen utökar och förlänger 
sitt hyresavtal till 2050. 
Stärkt finansiell position och god resultatutveckling
Under året fortsatte vi att driva ett aktivt arbete med Emilshus 
finansiering för att förbättra finansieringsvillkor och möjliggöra till-
växt. Kapitalbasen stärktes genom nyemissioner av både stam- och 
preferensaktier. Vidare har refinansieringar och en nyemission av 
obligationer genomförts, båda till bättre villkor jämfört med tidigare 
samtidigt som ytterligare utrymme skapats för fortsatt expansion.
Kombinationen av välavkastande fastighetsförvärv, aktiv fastig -
hetsförvaltning och ett målmedvetet finansieringsarbete stärkte 
Emilshus lönsamhet. Förvaltningsresultatet för helåret steg med 
39 % till 414 miljoner kronor. Per stamaktie ökade förvaltnings -
resultatet med 25 %, väl över vårt mål om en tillväxt på 15 % per 
år. För 2026 har vi lämnat en prognos för helåret om ett förvalt -
ningsresultat om 480 miljoner kronor.
Framåtblick
Emilshus har ett väldiversifierat fastighetsbestånd med närmare 
1,2 miljoner kvm uthyrningsbar area och nära 900 hyresgäster, 
baserat på en välfungerande affärsmodell och förvaltning. Med 
det som utgångspunkt skapar vi värde för hyresgästerna och 
förutsättningar för god intjäning och starka kassaflöden för 
 Emilshus. Sammantaget utgör detta en stabil bas för långsiktig 
och lönsam tillväxt med fortsatt högt tempo i våra affärer. 
Slutligen vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare för 
ert stora engagemang och hårda arbete som möjliggjorde den 
fina utvecklingen under året. Arbetet fortsätter med att bygga ett 
robust bolag tillsammans och nära våra hyresgäster. Tack även 
till Emilshus aktieägare för ert förtroende. 
Växjö i mars 2026
Jakob Fyrberg, VD
I Emilshus affärsmodell ligger ett starkt fokus på egen lokal 
förvaltning. Vår grundtanke är enkel; det är inte fastigheterna  
som skapar företagets intäkter, det är våra hyresgäster.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Om Emilshus
Året i korthet
Händelser 2025
  VD­ord
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  7

===== SIDA 8 =====

Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka  
med minst 15 % per år.
Utfall 2025:  25 %.
Femårigt genomsnitt: 16 %.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod  
i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
Utfall 2025:  12 %.
Femårigt genomsnitt: 13 %.
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser.
Mål och utdelningspolicy
Hållbarhetsmål
Energianvändning
Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets-
bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030.
Utfall 2025: 6 %.
Minskning i energianvändning 
0
2
4
6
8
%
2023 20252024
  Minskning i jämförbart bestånd, %
   Mål för årlig minskning i jämförbart bestånd
Energiklasser
 Förbättra energiklassen för minst 5 av de sämst energ  i -  
p resterande byggnaderna per år till och med 2033. 
Utfall 2025: 5 fastigheter.
Samtliga hållbarhetsmål återfinns i hållbarhetsredovisningen  
på sid 30–38.
Förvaltningsresultat per stamaktie
2020 2021 2022 2023 20252024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
-20
0
20
40
60
80
100
kr
  Rullande 12 månader, kr
  Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
  Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Avkastning på eget kapital
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 20252024
  Rullande 12 månader, %
   Mål för avkastning i genomsnitt per år under  
en femårsperiod är minst 15 %
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
  Mål och utdelningspolicy 
Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  8Emilshus  Årsredovisning 2025   –  8

===== SIDA 9 =====

Strategi
Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina 
hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på 
de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten 
präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam 
tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen i 
södra Sverige och är idag etablerat i Småland, Östergöt­
land, Skåne och Halland. Ambitionen är fortsatt tillväxt 
med lönsamhet och att utveckla fastighets beståndet. 
Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden
Förvärva, utveckla och förvalta 
 högavkastande kommersiella fastigheter  
i södra Sverige.
Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i 
södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv befolk-
ningsutveckling. 
Etablera långsiktiga och nära relationer med 
 bolagets hyresgäster genom lokal närvaro och 
lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar.
Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyresgäs -
terna skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och en 
effektiv förvaltning.
Fokusera på lätt industri, proffshandel/ 
industriservice, externhandel och 
 dagligvaruhandel.
Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder 
 möjligheter att erhålla hög direktavkastning till 
 begränsad risk.
Säkerställa en stabil och  
förutsägbar finansiering.
Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera finansie -
ringen av befintliga fastigheter, projekt och förvärv i syfte att 
säkerställa förutsägbara och starka kassaflöden i bolagets 
verksamhet. 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Mål och utdelningspolicy 
  Strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  9Emilshus  Årsredovisning 2025   –  9

===== SIDA 10 =====

Intjäningsförmåga 
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
100
200
300
400
500
2021 2022 2023 20252024
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
mkr kr
  Förvaltningsresultat (vänster skala)
  Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som 
ägdes vid periodens utgång och utgör en tolvmånadersillustration 
av Emilshus intjäningskapacitet vid denna tidpunkt. Den är inte en 
prognos och beaktar inte framtida förändringar i exempelvis hyror, 
vakanser, kostnader eller räntor. Förvärv och avyttringar som ännu 
inte tillträtts eller frånträtts inkluderas inte.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter justerade för 
fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och garantier per första 
dagen i nästkommande kvartal. Fastighetskostnaderna bygger på 
erfarenhetsbaserade normalårsvärden och inkluderar fastighets -
administration. Fastighetsskatten baseras på aktuella taxerings -
värden. Kostnad för central administration utgår från nuvarande 
 organisation och finansnettot speglar ränteläget samt bolagets  
skuld- och  derivatportfölj och likvida medel vid periodens utgång.
Direktavkastning och låneränta enligt intjäningsförmåga
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2021 2022 2023 20252024
%
  Direktavkastning, %
  Genomsnittlig låneränta, %
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 jan 
2026
1 okt 
2025
1 jul 
2025
1 apr 
2025
1 jan 
2025
1 okt 
2024
1 jul 
2024
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
Intäkter 1 022 979 867 844 747 708 694 631 616 578 580 570 566
Fastighetskostnader -216 -203 -177 -173 -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112
Driftnetto 806 777 690 671 595 566 553 502 491 458 458 454 454
Central administration -45 -42 -39 -38 -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33
Finansnetto -288 -275 -239 -248 -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191
Förvaltningsresultat 473 460 412 385 362 342 293 274 268 234 221 228 230
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 3,27 3,16 2,79 2,85 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03
Fastighetsvärde 12 307 11 852 10 512 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111
Eget kapital 5 114 4 969 4 802 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007
Räntebärande nettoskuld 6 553 6 241 5 092 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879
Överskottsgrad, % 79 79 80 80 80 80 80 80 80 79 79 80 80
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,7 2,6 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2
Skuldkvot, ggr 8,6 8,5 7,8 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
  Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  10

===== SIDA 11 =====

Björnen 23, Landskrona
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  2 559 kvm
Fastighetstransaktioner under och efter året  
Datum för  
offentliggörande Förvaltningsområde Fastighets värde, mkr Årligt hyresvärde, mkr Uthyrbar area, tkvm
Under året
24 januari Växjö, Halmstad 271 19 15
12 februari Halmstad 520 53 47
4 april Malmö, Helsingborg 1 400 124 124
27 juni Halmstad, Malmö, Linköping, Jönköping 397 36 33
13 oktober Linköping 240 19 17
23 december Linköping, Malmö, Jönköping,  
Helsingborg
379 33 29
Totalt 3 207 284 265
Efter årets utgång
30 januari Helsingborg, Linköping 336 25 16
Totalt 336 25 16
Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet 
och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del 
i bolagets tillväxtstrategi. Under 2025 genomfördes ett 
antal förvärv som kompletterar bolagets fastighetsbestånd, 
däribland ett större portföljförvärv i Skåne, vilket också 
markerade inträdet på en ny marknad. Totalt tillträddes 
fastigheter till ett värde om 3 miljarder kronor, vilket bidrog 
till en ökning av fastighetsvärdet med 38 % under året. 
 Ambitionen är att fortsätta växa organiskt och genom för­
värv på bolagets prioriterade marknader i södra Sverige.
Förvärvsstrategi
Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastigheter 
med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förank -
ring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att 
genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att 
identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings -
processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci -
tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra 
förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. 
Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila 
kassa flöden i form av befintliga hyreskontrakt med bedömda 
säkra hyresflöden. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa -
flöden med låg risk för vakanser och uteblivna hyresbetalningar 
skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid 
sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsättningar 
för finansiering av ytterligare förvärv.
Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv 
av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för 
att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed 
uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar 
fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt 
etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa 
förutsättningar för en effektiv lokal förvaltning. 
Fastighetstransaktioner 2025 
Under året kommunicerades förvärv av totalt 78 fastigheter i 
23 transaktioner om sammanlagt 3 207 miljoner kronor med ett 
totalt hyresvärde om 284 miljoner kronor.
Transaktioner 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
  Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025    –  11

===== SIDA 12 =====

I januari kommunicerades förvärv av två fastigheter inom kate -
gorin lätt industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 271 
miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar 
area om 14 859 kvm med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner 
kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgick till 
13 år. Tillträde skedde under det fjärde kvartalet 2024 respektive 
första kvartalet 2025.
I februari förvärvades åtta fastigheter inom kategorin lätt 
industri i Halmstad till ett överenskommet fastighetsvärde om 
520 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrnings -
bar area om 47 300 kvm med ett årligt hyresvärde om 53 miljoner 
kronor. Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 
3,5 år. Tillträde skedde under det första kvartalet 2025.
I april genomfördes ett strategiskt förvärv av 35 fastigheter i 
Skåne, huvudsakligen inom kategorierna lätt industri och lager, 
till ett överenskommet fastighetsvärde om 1 400 miljoner kronor. 
Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 124 000 
kvm med ett årligt hyresvärde om 124 miljoner kronor. Den 
genomsnittliga återstående hyrestiden är 4,7 år. 33 fastigheter 
tillträddes under 2025 och en fastighet tillträddes i februari 2026. 
Tillträde av den resterande fastigheten förväntas inte ske då de 
villkor för tillträde som avtalats enligt bolagets bedömning inte 
kommer uppfyllas inom föreskriven tid.
I juni förvärvades 14 fastigheter i nio separata transaktioner, 
huvudsakligen inom kategorin lätt industri, till ett överenskommet 
fastighetsvärde om 397 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 
en total uthyrningsbar area om 32 890 kvm med ett årligt hyres -
värde om 36 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående 
hyrestiden uppgår till 6,1 år. Samtliga fastigheter hade tillträtts per 
1 juli 2025.
I oktober förvärvades fem fastigheter, varav en avser en 
byggrätt, huvudsakligen inom kategorin lätt industri till ett över -
enskommet fastighetsvärde om 240 miljoner kronor. Fastighe -
terna omfattar en total uthyrningsbar area om 16 600 kvm med 
ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor. Den genomsnittliga 
återstående hyrestiden uppgår till 3,9 år. Samtliga fastigheter 
tillträddes under det fjärde kvartalet 2025.
I december förvärvades 14 fastigheter inom kategorin lätt 
industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 379 miljoner 
kronor. Fastigheterna omfattar en total uthyrningsbar area om 
28 800 kvm med ett årligt hyresvärde om 33 miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgår till 4,2 år. Två 
fastigheter tillträddes under det fjärde kvartalet, 10 fastigheter 
tillträddes under det första kvartalet 2026 och resterande två 
fastigheter kommer att tillträdas under det andra kvartalet 2026.
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–dec 2025  
 
Fastighet
Förvaltnings-
område
Fastighets-  
kategori
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Tillträdda fastigheter
Eketånga 24:37 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:49 Halmstad Lätt industri 5
Eketånga 5:417 Halmstad Lätt industri 4
Fregatten 7 Halmstad Lätt industri 2
Halmstad 2:25 Halmstad Lätt industri 19
Ostkupan 3 Halmstad Lätt industri 13
Slåttern 2 Halmstad Extern- och dag -
ligvaruhandel
4
Flamman 7 Halmstad Lätt industri 2
Tapeten 2 Halmstad Lätt industri 3
Formen 3 Halmstad Lätt industri 2
Eketånga 24:58 Halmstad Extern- och dag -
ligvaruhandel
2
Flaket 1 Halmstad Lätt industri 8
Bössan 4 Helsingborg Lätt industri 1
Östra Spång 6:7 Helsingborg Extern- och dag -
ligvaruhandel
-
Jaguaren 1 Helsingborg Industriservice/  
Proffshandel
1
Björnen 13 Helsingborg Lätt industri 1
Motellet 6 Helsingborg Lätt industri 2
Morganiten 2 Helsingborg Industriservice/  
Proffshandel
2
Kavalleristen 11 Helsingborg Övrigt 2
Björnen 23 Helsingborg Övrigt 3
Mården 7 Helsingborg Lätt industri 3
Bulten 6 Helsingborg Lätt industri 3
Vevstaken 2 Helsingborg Lätt industri 3
Opalen 4 Helsingborg Lätt industri 4
Stenen 9 Helsingborg Lätt industri 4
Lamellen 1 Helsingborg Lätt industri 5
Förgasaren 1 Helsingborg Lätt industri 6
Olympiaden 15 Helsingborg Lätt industri 8
Förrådet 12 Helsingborg Lätt industri 16
Pukslagaren Västra 4 Helsingborg Extern- och dag -
ligvaruhandel
2
Backen 1:132 Jönköping Lätt industri 3
Stora Kärr 8:507 Jönköping Lätt industri 2
Drivkraften 1 Jönköping Lätt industri 6
Glaskulan 5 Linköping Extern- och dag -
ligvaruhandel
12
Gumsen 48 Linköping Industriservice/  
Proffshandel
16
Glasbiten 5 Linköping Industriservice/  
Proffshandel
1
Fastighet
Förvaltnings-
område
Fastighets-  
kategori
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Glaset 3 Linköping Industriservice/  
Proffshandel
1
Stansaren 12 Linköping Industriservice/  
Proffshandel
2
Tråden 12 Linköping Lätt industri -
Tråden 4 Linköping Industriservice/
Proffshandel
2
Leran 3 Linköping Lätt industri 3
Argonet 1 Linköping Lätt industri 5
Spolaren 6 Linköping Lätt industri 6
Gånggriften 2 Malmö Lätt industri 2
Gånggriften 4 Malmö Övrigt 3
Svavlet 3 Malmö Lätt industri 1
Trucken 4 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
1
Trucken 2 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
1
Utklippan 3 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
1
Batteriet 4 Malmö Lätt industri 1
Flintkärnan 9 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
1
Borggård 1:549 Malmö Lätt industri 2
Topplocket 4 Malmö Lätt industri 2
Kamaxeln 5 Malmö Lätt industri 2
Trävaran 3 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
2
Sunnanå 11:2 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
3
Borggård 1:482 Malmö Lätt industri 3
Verkstaden 10 Malmö Lätt industri 4
Borggård 1:385 Malmö Lätt industri 5
Snickeriet 4 Malmö Industriservice/  
Proffshandel
6
Borggård 1:372 Malmö Lätt industri 7
Orion 7 Malmö Lätt industri 12
Kamaxeln 2 Malmö Lätt industri 1
Yxan 1 Växjö Lätt industri 8
Totalt 256
Frånträdda fastigheter
Häljaryd 1:299 Jönköping Extern- och dag -
ligvaruhandel
1
Babianen 5 Kalmar Industriservice/  
Proffshandel
1
Totalt 2
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
  Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  12

===== SIDA 13 =====

Under 2025 tog Emilshus ytterligare ett steg i sin 
 geo grafiska expansion genom ett strategiskt förvärv av 
35  fastigheter i västra Skåne. Med ett fastighetsvärde om 
1,4 miljarder kronor markerar förvärvet bolagets inträde i 
den dynamiska Öresundsregionen. Förvärvet omfattade 
 totalt 124 000 kvadratmeter med ett totalt årligt hyres­
värde om 124 miljoner kronor.
 
“Affären har sina rötter i en dialog mellan Emilshus och säljaren 
som hade pågått under en längre tid och där båda parter såg 
potentialen att genomföra transaktionen när rätt tidpunkt kom”, 
kommenterar Martin Lindström, Transaktionsansvarig på   Emilshus.
En affär i enlighet med Emilshus långsiktiga strategi
Den förvärvade portföljen består främst av fastigheter inom 
kategorin lätt industri, vilket passar väl med Emilshus strategiska 
inriktning och befintliga bestånd. För Emilshus innebär förvärvet 
en möjlighet att på kort tid skapa en lokal närvaro i Skåne och 
bygga en förvaltningsorganisation som kan stödja fortsatt tillväxt 
i området.
“Portföljen reflekterar i stort vårt befintliga bestånd och är 
därför en utmärkt instegsaffär för oss i regionen”, kommenterar 
Jakob Fyrberg, VD på Emilshus. 
Från affär till förvaltning
Västra Skåne och Öresundsregionen kännetecknas av god 
 infrastruktur och en bred etablering av verksamheter inom  industri, 
lager och logistik. De förvärvade fastigheterna är huvudsakligen 
belägna i och omkring Malmö, Landskrona och Helsingborg i 
 attraktiva lägen och med generellt väletablerade hyresgäster.
För att säkerställa en god förvaltning har Emilshus etablerat 
ett lokalt förvaltningskontor i Malmö, vilket har gjort att bolaget 
snabbt kunnat etablera en stark närvaro i regionen och börja 
arbetet med de nya fastigheterna. Förvaltningen och hyresgästre -
lationerna är centrala delar i arbetet för att säkerställa att affären 
blir långsiktigt framgångsrik.
Fortsatt tillväxt i Skåne
Förvärvet i Skåne ger bolaget en stark position på en växande 
marknad och öppnar upp för nya affärsmöjligheter, vilket också 
har manifesterats under året genom ytterligare affärer i regionen. 
Emilshus har en stabil position på kapitalmarknaden, väletablerade 
bankkontakter samt en stark likviditet, vilket skapar flexibilitet att 
snabbt kunna agera när affärsmöjligheter uppstår. 
Vid årets slut hade Emilshus ett fastighetsvärde i Skåne om 1,4 
miljarder kronor, motsvarande drygt 11 procent av bolagets totala 
fastighetsvärde. Med fokus på stabila kassaflöden och fortsatt 
expansion är Emilshus ambition att fortsätta växa i Öresundsre -
gionen.
Strategiskt förvärv i Öresundsregionen – en ny fas i Emilshus tillväxtresa
Förvärvet i korthet
Fastighetsvärde:  1,4 mdkr
Årligt hyresvärde:  124 mkr
Uthyrningsbar area:  124 000 kvm
Antal fastigheter:  35
Kategori: Huvudsakligen lätt industri
Ekonomisk uthyrningsgrad:  95 %
Genomsnittlig återstående hyrestid:  4,7 år
Mården 7 i Landskrona, en av fastigheterna som ingick i förvärvet.
Helsingborg
Örkelljunga
Höganäs
Landskrona
Staffanstorp
Malmö
Trelleborg
Totalt 35 fastigheter  
förvärvades i  
Öresundsregionen.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
  Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  13

===== SIDA 14 =====

Ytterligare steg in i Skåne – förvärv av 
fastigheter på flera orter för 397 mkr   
Fastigheter: 14 fastigheter.
Årligt hyresvärde:  36 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid:  6,1 år.
Uthyrningsbar area:  32 890 kvm.
Välavkastande  fastigheter i bra  
mikrolägen i Halmstad för 520 mkr
Fastigheter:  8 fastigheter. 
Årligt hyresvärde:  53 mkr. 
Genomsnittlig återstående hyrestid:  3,5 år. 
Uthyrningsbar area:  47 300 kvm.
Lätt industri för 271 mkr – stabila 
hyresgäster på långa avtalstider
Fastigheter:  1 i Ljungby, 1 i Marks kommun.
Årligt hyresvärde:  19 mkr.
Genomsnittlig återstående hyrestid:  13 år.
Uthyrningsbar area:  14 859 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
  Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  14

===== SIDA 15 =====

Emilshus äger och förvaltar ett diversifierat fastighets­
bestånd med kommersiella fastigheter i södra Sverige med 
tyngdpunkt på lätt industri och industriservice/proffs­
handel. Även extern­ och dagligvaruhandel är en priori­
terad kategori. Fastighetsbeståndet präglas av lokaler i 
attraktiva lägen med stabila och långsiktiga hyresgäster, 
långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad.
 
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt indu -
stri utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar 
lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna 
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och 
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och 
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar 
kopplat till om- och tillbyggnader sker frekvent inom denna kate -
gori. Exempel på stora hyresgäster inom kategorin lätt industri är 
Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför 
Växjö, godistillverkaren Bubs Godis med produktion i Jönköping, 
ROL som tillverkar butiks- och kontorsinredning, trucktillverkaren 
Kalmar Solutions, Hitachi Energy Sweden samt HMS Solutions 
som är verksamma inom industriteknik.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
233
Ekonomisk uthyrningsgrad
95 %
Hyresvärde/kvm
910 kr
Fastighetsvärde/kvm
10 363 kr
Garaget 1, Norrköping
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area:  4 200 kvm.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom 
Industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmaterial 
som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyres -
gäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina verk -
samheter och där deras lokaler är belägna i noggrant utvalda, 
strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt 
inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i samband 
med omförhandling och förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor inklusive bilhandel i välbesökta 
externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop Väst, 
Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största hyresgäs -
terna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av kontor 
där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhällsservice där 
en av de största hyresgästerna är Region Jönköping. Andra stora 
hyresgäster inom kategorin är säkerhetsföretaget Securitas samt 
ADB Safegate som tillhandahåller lösningar inom flygindustrin.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
  Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  15Emilshus  Årsredovisning 2025    –  15

===== SIDA 16 =====

Fastighetsbeståndets 
 marknadsvärde
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång 
till 12 307 miljoner kronor (8 940). Under året har fastigheter 
tillträtts till ett värde om 2 983 miljoner kronor. Vid årets utgång 
hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter 
genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnads -
projekt med upparbetade kostnader om 74 miljoner kronor och 
ett återstående investeringsåtagande motsvarande 52 miljoner 
kronor. Projekten förväntas vid färdigställande bidra till ett ökat 
hyresvärde om 10 miljoner kronor.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till  
262 miljoner kronor (124) under året. Värdeförändringarna var 
hän förliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 
113 miljoner kronor, förväntade driftnettoförändringar om  
75 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter 
kopplade till förvärv om 74 miljoner kronor.
Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets -
beståndet uppgick till 6,6 % där avkastningskraven i värdering -
arna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,4 % till  
6,6 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna upp -
gick i genomsnitt till 6,4 %.
Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen till  
6,6 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,6 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning 
av värderingsprinciper, se not 8.
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
mkr 2025 2024
Vid årets ingång 8 940 7 324
Tillträdda fastigheter 2 983 1 469
Investeringar i befintliga fastigheter 146 63
Försäljningar av fastigheter -24 -40
Orealiserade värdeförändringar 262 124
Vid årets utgång 12 307 8 940
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen 
mkr 2025 2024
Direktavkastningskrav 113 42
Driftnetto 75 32
Övrigt 74 51
Orealiserad värdeförändring 262 124
Orealiserad värdeförändring, % 3 2
Realiserad värdeförändring 8 3
Totala värdeförändringar 270 127
Totala värdeförändringar, % 3 2
Känslighetsanalys
Resultateffekt före skatt
31 dec
mkr Förändring 2025 2024
Direktavkastningskrav +/– 0,25% -452 / +488 -324 / +349
Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm +59 / -59 +46 / -46
Fastighets  kostnader +/– 10 kr/kvm -12 / +12 -9 / +9
Vakansgrad +/– 1 % -11 / +11 -8 / +8
Indata vid fastighetsvärdering  
31 dec
Totalt vägt genomsnitt 2025 2024
Direktavkastningskrav, % 6,6 6,7
Driftskostnader (kr/kvm) 114 97
Underhållskostnader (kr/kvm) 40 38
Långsiktig vakansgrad, % 6,5 6,4
Intäkter (kr/kvm) 910 842
Fastighetsvärde  
per kategori
Hyresvärde  
per kategori
12 307 mkr
53 % Lätt industri
22 % Extern- och 
daglig varuhandel
16 %  Industriservice/ 
Proffshandel
9 % Övrigt
1 081 mkr
54 % Lätt industri
20 % Extern- och 
daglig varuhandel
16 %  Industriservice/ 
Proffshandel
11 % Övrigt
Fastighetsvärde  
per förvaltningsområde
Hyresvärde 
per förvaltningsområde
12 307 mkr
21 % Växjö
16 % Jönköping
14 % Linköping
12 % Värnamo
10 % Halmstad
9 % Vetlanda
6 % Helsingborg
5 % Kalmar
5 % Malmö
1 081 mkr
20 % Växjö
15 % Jönköping
15 % Linköping
12 % Värnamo
11 % Halmstad
10 % Vetlanda
6 % Helsingborg
6 % Malmö
5 % Kalmar
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
  Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  16

===== SIDA 17 =====

Förvaltning nära  
våra hyresgäster
Emilshus har för närvarande nio för -
valtningsområden som utgörs av Växjö, 
Jönköping, Linköping, Värnamo, Halm -
stad, Vetlanda, Helsingborg, Kalmar 
och Malmö, nämnda i  storleksordning 
baserat på fastighetsvärde. 
Förvaltningen sker från förvaltningskon -
tor på orter med större koncentration av 
fastigheter, för närvarande i Halmstad, 
Jönköping, Kalmar, Linköping, Malmö, 
Vetlanda och Växjö. Från dessa hanteras 
förvaltningen av hela fastighetsbestån -
det. Fler förvaltningskontor kan komma 
att öppnas på orter där fastighetsbe -
ståndet uppnår en volym som bidrar till 
en effektiv förvaltning.
Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla och förvalta 
högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. 
Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland, Skåne och 
Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar 
av större regionala marknader och viktiga industri regioner, 
kända för aktivt och framgångsrikt  företagande. 
 
I hjärtat av södra Sveriges industriregioner
Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som 
har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition 
vilket bidragit till god tillväxt i regionerna. Här finns flera större 
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive 
segment samt välmående småindustrier. I bolagets största förvalt -
ningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differentierat 
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag 
och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samt -
liga fyra regioner finns universitet och högskolor som med sin 
närvaro gynnar näringsliv och tillväxt. 
Goda kommunikationsmöjligheter
Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, 
Göteborg och Malmö samt med närhet till E4:an innebär goda 
kommunikationsmöjligheter, vilket gör Emilshus marknader 
attraktiva inte minst för industriföretag men även för andra verk -
samheter som söker moderna och strategiskt belägna fastighe -
ter. Det gynnsamma geografiska läget i kombination med ett gott 
näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god efterfrågan 
på moderna lokaler för lätt industri, proffshandel/industriservice, 
extern- och dagligvaruhandel.
Marknaden 20251
Fastighetsmarknaden i Sverige fortsatte att återhämta sig under 
2025. Transaktionsvolymen ökade för andra året i rad och intres -
set från utländska investerare var starkt. Volymen från utländska 
investerare nådde sin högsta nivå sedan rekordåret 2021. Den 
totala transaktionsvolymen för fastigheter, affärer över 40 miljo -
ner kronor, uppgick under 2025 till 166 miljarder kronor. Utveck -
lingen avspeglades även i Emilshus förvaltningsområden. Industri 
och logistik, som är prioriterade fastighetskategorier för Emilshus, 
stod för cirka 22 procent av den totala transaktionsvolymen i 
Sverige under 2025.
På Emilshus marknader i Småland, Östergötland, Skåne 
och Halland var transaktionsvolymen den högsta sedan 2022. 
Den sammanlagda transaktionsvolymen uppgick till drygt 24 
miljarder kronor, motsvarande cirka 15 procent av den totala 
transaktions  volymen i Sverige. Avkastningskraven för industri-
fastigheter minskade något under 2025, medan avkastnings -
kraven för extern  handelsfastigheter i stort sett var oförändrade 
jämfört med föregående år. Under 2026 väntas avkastnings -
kraven sjunka inom båda segmenten.
Våra marknader i södra Sverige
Vy över Helsingborg, 
där Emilshus etable -
rade närvaro 2025.
1) Uppgifter från Newsec.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  17Emilshus  Årsredovisning 2025   –  17

===== SIDA 18 =====

1 januari 
Nyckeltal Jönköping 2026 2025
Antal fastigheter 34 33
Uthyrningsbar area, tkvm 171 160
Redovisat värde, mkr 1 992 1 752
Hyresvärde, mkr 159 152
Hyresvärde, kr/kvm 934 945
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95
Kontrakterad årshyra, mkr 154 144
Jönköpingsområdet med de kring -
liggande orterna Aneby, Huskvarna, 
Nässjö och Tranås utgör Emilshus näst 
största geografiska marknad med 16 % 
av det totala fastighetsvärdet och 15 % 
av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde 
Emilshus totalt 34 fastigheter med 171 
tkvm uthyrningsbar area i Jönköpings -
området, med tyngdpunkt på lokaler för 
lätt industri. Stora hyresgäster utgörs 
av ROL, Orkla Confectionary & Snacks 
Sverige AB (Bubs Godis) och Region 
Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak 
belägna i företags- och handelsområ -
den i attraktiva lägen. Emilshus har ett 
förvaltningskontor i Jönköping.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus förvärv 
av tre fastigheter inom kategorin lätt 
industri samt avyttrade en fastighet inom 
kategorin extern- och dagligvaruhan -
del i Jönköping. Det totala fastighets -
värdet för förvaltningsområdet uppgick 
vid årets slut till 1 992 miljoner kronor. 
Emilshus har som ambition att fortsätta 
växa i Jönköpingsområdet för att nå en 
större volym och ytterligare synergier i 
förvaltningen.
Jönköping
159 mkr
75 % Lätt industri
6 % Extern- och  
dagligvaruhandel
5 %  Industriservice/ 
Proffshandel
14 % Övrigt
171 tkvm
78 % Lätt industri
5 % Extern- och  
dagligvaruhandel
10 %  Industriservice/ 
Proffshandel
7 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Växjö 2026 2025
Antal fastigheter 36 35
Uthyrningsbar area, tkvm 202 194
Redovisat värde, mkr 2 614 2 362
Hyresvärde, mkr 213 201
Hyresvärde, kr/kvm 1 051 1 034
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92
Kontrakterad årshyra, mkr 199 185
Växjöområdet med närliggande kom -
munen Ljungby utgör Emilshus största 
geografiska marknad med 21 % av det 
totala fastighetsvärdet och 20 % av 
hyresvärdet. Emilshus är den största 
fastighets ägaren av kommersiella lokaler 
i Växjö och ägde vid årets utgång totalt 
36 fastigheter fördelat på 202 tkvm 
uthyrningsbar area med tyngdpunkt på 
lokaler för lätt industri samt extern- och 
dagligvaruhandel. Fastigheterna är fram -
för allt belägna i Växjös mest etablerade 
industri- och externhandelsområden. 
Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, 
Kalmar Solutions AB och Bauhaus. Emils -
hus huvudkontor är beläget i Växjö.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus förvärv 
av en fullt uthyrd industrifastighet i 
Ljungby samt investerade i ett antal pro -
jekt med lokalanpassningar och ombygg -
nationer för befintliga och nya hyresgäs -
ter, vilket lett till förlängda hyresavtal. Vid 
årets utgång uppgick fastighetsvärdet 
för förvaltningsområdet till 2 614 miljoner 
kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta 
komplettera fastighetsbeståndet i Växjö 
genom förvärv av såväl portföljer som 
styckvisa fastigheter. 
Växjö
213 mkr
33 % Lätt industri
29 % Extern- och  
dagligvaruhandel
17 %  Industriservice/ 
Proffshandel
21 % Övrigt
202 tkvm
42 % Lätt industri
26 % Extern- och  
dagligvaruhandel
16 %  Industriservice/ 
Proffshandel
16 % Övrigt
Hedenstorp 2:41, Jönköping
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Pressaren 1, Växjö
21 %
av totalt  
fastighetsvärde
16 %
av totalt  
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  18

===== SIDA 19 =====

Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Linköping och Norrköping 
samt i Motala utgör 14 % av Emilshus 
totala fastighetsvärde och 15 % av hyres -
värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus 
totalt 34 fastigheter med 152 tkvm uthyr -
ningsbar area i Östergötland, med tyngd -
punkt på lokaler för lätt industri. Stora 
hyresgäster utgörs av Ionbond, Casall, 
Ramirent och Dollarstore. Fastigheterna 
är i huvudsak belägna i industriområden i 
attraktiva lägen. Emilshus har ett förvalt -
ningskontor i Linköping.
Utveckling 2025
Emilshus växte väsentligt i Östergöt -
land under året genom förvärv av totalt 
10 fastigheter främst inom kategorin 
lätt industri, varpå fastighetsvärdet för 
området vid årets utgång uppgick till 
1 770 miljoner kronor. Emilshus har som 
ambition att fortsätta att växa i framför 
allt Linköping och Norrköping för att  
nå en större volym och synergier i 
 förvaltningen. 
Linköping
157 mkr
52 % Lätt industri
19 % Extern- och  
dagligvaruhandel
29 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
152 tkvm
56 % Lätt industri
13 % Extern- och  
dagligvaruhandel
31 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Linköping 2026 2025
Antal fastigheter 34 24
Uthyrningsbar area, tkvm 152 102
Redovisat värde, mkr 1 770 1 141
Hyresvärde, mkr 157 94
Hyresvärde, kr/kvm 1 037 925
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97
Kontrakterad årshyra, mkr 151 91
Ilos 1, Linköping
Värnamoområdet, omfattande Värnamo, 
Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, står för 
12 % av det totala fastighetsvärdet och 
12 % av hyresvärdet. Vid årets utgång 
ägde bolaget totalt 23 fastigheter med 
216 tkvm uthyrningsbar area med över -
vägande del lokaler för lätt industri. Stora 
hyresgäster utgörs av Bufab, Hilding 
Anders Sweden och Proton Lighting. 
Fastigheterna i förvaltningsområde 
 Värnamo är i huvudsak belägna i etable -
rade industri- och handelsområden. 
Utveckling 2025
I Värnamoområdet investerade Emilshus 
under året i ett antal lokalanpassningar 
samt energiprojekt med betydande 
energi besparingar. Vid årets utgång 
uppgick fastighetsvärdet för området 
till 1 524 miljoner kronor. Emilshus vill 
fortsätta att växa i samtliga kommuner i 
Värnamoområdet med särskilt intresse 
för områden med närhet till E4:an och 
andra attraktiva logistiklägen.
Värnamo
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
135 mkr
80 % Lätt industri
16 % Extern- och  
dagligvaruhandel
4 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
216 tkvm
85 % Lätt industri
9 % Extern- och  
dagligvaruhandel
6 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Värnamo 2026 2025
Antal fastigheter 23 23
Uthyrningsbar area, tkvm 216 216
Redovisat värde, mkr 1 524 1 502
Hyresvärde, mkr 135 135
Hyresvärde, kr/kvm 625 624
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94
Kontrakterad årshyra, mkr 124 127
Stenfalken 1, Värnamo 
14 %
av totalt  
fastighetsvärde
12 %
av totalt  
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  19

===== SIDA 20 =====

Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och 
är ortens största fastighetsägare av kom -
mersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans 
med de kringliggande kommunerna Eksjö 
och Sävsjö, bolagets sjätte största geo -
grafiska marknad med 9 % av det totala 
fastighetsvärdet och 10 % av hyresvär -
det. Vid årets utgång ägde koncernen 
totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyr -
ningsbar area i Vetlandaområdet, med 
tyngdpunkt på lokaler för lätt industri 
samt extern- och dagligvaruhandel. Stora 
hyresgäster utgörs av Salix, Optimera 
och Trivselhus. Fastigheterna är belägna 
i centrumnära industri- och handelsom -
råden samt i stadskärnorna. Emilshus har 
ett förvaltningskontor i Vetlanda.
Utveckling 2025
Under året genomfördes ett antal 
nyuthyr ningar och projekt i Vetlanda -
området, bland annat ett energieffek -
tivi seringsprojekt för att installera 
LED-belysning i fastigheterna Brudabäck 
2 och Brudabäck 6. Fastighetsvärdet 
för området uppgick vid årets utgång till 
1 061 miljoner  kronor. Emilshus avser att 
fortsätta växa i Vetlanda  området med 
selektiva förvärv.
Vetlanda
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
110 mkr
41 % Lätt industri
30 % Extern- och  
dagligvaruhandel
6 %  Industriservice/ 
Proffshandel
23 % Övrigt
147 tkvm
58 % Lätt industri
22 % Extern- och  
dagligvaruhandel
9 %  Industriservice/ 
Proffshandel
11 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Vetlanda 2026 2025
Antal fastigheter 21 21
Uthyrningsbar area, tkvm 147 147
Redovisat värde, mkr 1 061 1 038
Hyresvärde, mkr 110 110
Hyresvärde, kr/kvm 747 748
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 95
Kontrakterad årshyra, mkr 101 105
Brädan 1, Eksjö
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Halland utgör 10 % av 
Emilshus totala fastighetsvärde och 11 % 
av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde 
Emilshus totalt 27 fastigheter med 112 
tkvm uthyrningsbar area i Halmstad och 
Falkenberg med lokaler för lätt industri, 
lager och externhandel. Stora hyresgäs -
ter utgörs av HMS Industrial Networks, 
Försäkringskassan och Ahlsell. Fastig -
heterna är i huvudsak belägna i industri- 
och externhandelsområden i attraktiva 
lägen. Emilshus har ett förvaltningskontor 
i Halmstad.
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus förvärv 
av 12 fastigheter främst inom kategorin 
lätt industri där merparten är belägna 
i direkt närhet till centrala Halmstad 
och centralstationen. Fastighetsvärdet 
i Halmstad uppgick vid årets utgång till 
1 290 miljoner kronor. Emilshus har som 
ambition att fortsätta att växa i regionen 
för att nå en större volym och synergier 
i förvaltningen. 
Halmstad
122 mkr
65 % Lätt industri
5 % Extern- och  
dagligvaruhandel
27 %  Industriservice/ 
Proffshandel
3 % Övrigt
112 tkvm
68 % Lätt industri
4 % Extern- och  
dagligvaruhandel
25 %  Industriservice/ 
Proffshandel
3 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Halmstad 2026 2025
Antal fastigheter 27 15
Uthyrningsbar area, tkvm 112 42
Redovisat värde, mkr 1 290 517
Hyresvärde, mkr 122 45
Hyresvärde, kr/kvm 1 083 1 072
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96
Kontrakterad årshyra, mkr 115 43
Halmstad 2:25, Halmstad
10 %
av totalt  
fastighetsvärde
9 %
av totalt  
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  20

===== SIDA 21 =====

Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Fastigheter i Kalmar och  kommunerna 
Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmer -
 by och Västervik utgör 5 % av Emilshus 
totala fastighetsvärde och 5 % av hyres -
värdet. Vid årets utgång ägde  Emilshus 
totalt 20 fastigheter med 64 tkvm 
uthyrningsbar area i Kalmarområdet, med 
tyngdpunkt på lokaler för extern- och 
dagligvaruhandel samt industriservice/
proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av 
Trelleborg, Beijer Byggmaterial samt Bil 
och Motor i Sydost AB. Fastigheterna är 
generellt belägna i centrumnära företags- 
och handelsområden samt i stadens 
centrala delar. Emilshus har ett förvalt -
ningskontor i Kalmar. 
Utveckling 2025
Under året genomförde Emilshus en 
avyttring av en fastighet inom kategorin 
industriservice/proffshandel i Kalmar. 
Fastighetsvärdet i området uppgick vid 
årets utgång till 661 miljoner kronor. 
Emilshus avsikt är att fortsätta att växa 
med selektiva förvärv i Kalmarområdet 
för att nå en större volym och synergier 
i förvaltningen.
Kalmar
53 mkr
17 % Lätt industri
52 % Extern- och  
dagligvaruhandel
31 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
64 tkvm
16 % Lätt industri
41 % Extern- och  
dagligvaruhandel
43 %  Industriservice/ 
Proffshandel
0 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Kalmar 2026 2025
Antal fastigheter 20 21
Uthyrningsbar area, tkvm 64 64
Redovisat värde, mkr 661 628
Hyresvärde, mkr 53 53
Hyresvärde, kr/kvm 826 819
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96
Kontrakterad årshyra, mkr 51 51
Borret 11, Kalmar
Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Helsingborgsområdet, omfattande 
Helsingborg, Landskrona, Höganäs och 
Örkelljunga, står för 6 % av det totala 
fastighetsvärdet och 6 % av hyresvärdet. 
Vid årets utgång ägde bolaget totalt 18 
fastigheter med 65 tkvm uthyrningsbar 
area med övervägande del lokaler för 
lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av 
Hitachi Energy Sweden, SWEP Internatio -
nal och Freudenberg Technologies. Fast -
igheterna i förvaltningsområdet Helsing -
borg är i huvudsak belägna i etablerade 
industri- och handelsområden.
Utveckling 2025
Helsingborgsområdet etablerades som 
ett nytt förvaltningsområde under året i 
samband med att Emilshus tillträdde ett 
flertal fastigheter i september. Förvärven 
omfattade ett sammanhållet bestånd av 
fastigheter med tyngdpunkt på lätt indu -
stri i strategiska verksamhetslägen. Efter 
tillträdet har fokus legat på integration i 
förvaltningsorganisationen samt rekry -
tering, inledande hyresgästdialoger och 
tekniska genomgångar. Vid årets utgång 
uppgick fastighetsvärdet för förvaltnings -
området till 780 miljoner kronor. Emilshus 
ser goda möjligheter till fortsatt tillväxt i 
regionen.
Helsingborg
67 mkr
69 % Lätt industri
9 % Extern- och  
dagligvaruhandel
4 %  Industriservice/ 
Proffshandel
18 % Övrigt
65 tkvm
85 % Lätt industri
3 % Extern- och  
dagligvaruhandel
4 %  Industriservice/ 
Proffshandel
8 % Övrigt
1 januari 
Nyckeltal Helsingborg 2026 2025
Antal fastigheter 18 -
Uthyrningsbar area, tkvm 65 -
Redovisat värde, mkr 780 -
Hyresvärde, mkr 67 -
Hyresvärde, kr/kvm 1 027 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 -
Kontrakterad årshyra, mkr 64 -
Björnen 13, Landskrona
6 %
av totalt  
fastighetsvärde
5 %
av totalt  
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  21

===== SIDA 22 =====

Hyresvärde per kategori
Uthyrningsbar area per kategori
Malmöområdet, omfattande Malmö, Trelle -
borg och Staffanstorp, står för 5 % av det 
totala fastighetsvärdet och 6 % av hyresvär-
det. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 20 
fastigheter med 58 tkvm uthyrningsbar area 
med övervägande del lokaler för lätt indu -
stri. Stora hyresgäster utgörs av Flint Group, 
Trelleborg  Kommun och Nefab Packaging 
Sweden. Fastig heterna i förvaltningsområde 
Malmö är i huvudsak belägna i etablerade 
industri- och handels områden. Emilshus har 
ett förvaltningskontor i Malmö.
Utveckling 2025
Malmöområdet tillkom som nytt förvalt-
ningsområde under året i samband med 
att Emilshus tillträdde ett flertal fastigheter 
i Skåne i september. Förvärven avsåg ett 
koncentrerat bestånd av fastigheter med 
inriktning på lätt industri i attraktiva lägen i 
Malmö, Trelleborg och Staffanstorp. Under 
årets sista månader har arbetet främst foku-
serat på att etablera en lokal förvaltnings-
struktur samt säkerställa en smidig övergång 
för hyresgästerna. Vid årets utgång uppgick 
fastighetsvärdet för förvaltningsområdet till 
616 miljoner kronor. Emilshus ambition är 
att successivt bygga vidare på beståndet 
i regionen för att uppnå skalfördelar och 
 långsiktigt stärka närvaron i södra Sverige.
Malmö
65 mkr
61 % Lätt industri
0 % Extern- och  
dagligvaruhandel
31 %  Industriservice/ 
Proffshandel
8 % Övrigt
58 tkvm
70 % Lätt industri
0 % Extern- och  
dagligvaruhandel
25 %  Industriservice/ 
Proffshandel
5 % Övrigt
Öresundsregionen
Under året genomförde Emilshus ett strategiskt förvärv i 
Skåne av 35 fastigheter främst inom kategorin lätt industri 
för totalt 1,4 miljarder kronor. Genom förvärvet skapades 
en stark plattform för fortsatt tillväxt i Öresundsregionen 
– något som manifesterats genom ytterligare transaktio -
ner i regionen under året. Beståndet i Skåne kompletterar 
Emilshus övriga bestånd i Småland, Östergötland och 
Halland. Öresundsregionen har en stark utveckling och 
Emilshus ambition är att fortsätta växa genom förvärv av 
högavkastande fastigheter i närområdet.
1 januari 
Nyckeltal Malmö 2026 2025
Antal fastigheter 20 -
Uthyrningsbar area, tkvm 58 -
Redovisat värde, mkr 616 -
Hyresvärde, mkr 65 -
Hyresvärde, kr/kvm 1 111 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 -
Kontrakterad årshyra, mkr 64 -
Kamaxeln 5, Malmö
5 %
av totalt  
fastighetsvärde
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
  Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  22

===== SIDA 23 =====

Emilshus förvaltning bygger på närhet till hyresgäster och 
fastigheter, lokal marknadskännedom med engagemang och 
egen personal i alla förvaltningsroller. Fastighetsförvaltning­
ens affärsförmåga är av avgörande betydelse för bolagets 
värdeskapande och central för den fortsatta tillväxten.  
Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en 
trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Med egen 
förvaltningsorganisation säkerställs en hög servicegrad och ett 
nära samarbete med hyresgästerna. Den lokala förankringen och 
ett brett kontaktnät på de orter bolaget är verksamt bidrar till 
affärsmöjligheter och är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet.
Förvaltningsstrategi
Emilshus förvaltningsstrategi bygger på förvaltning och utveck -
ling av bolagets fastigheter och lokaler i nära dialog med 
Förvaltning
hyresgästerna. Utgångspunkten är att genom aktiv och effektiv 
förvaltning skapa långsiktigt värde för Emilshus, liksom för hyres -
gäster och lokalsamhället. Hyresgästerna ska känna sig trygga 
i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas lokaler med rätt 
förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. 
Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgäs -
terna, vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. 
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande 
och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma 
förutsättningar för deras verksamheter. Det täta samarbetet 
och proaktiv förvaltning resulterar regelbundet i att Emilshus 
genomför värdehöjande investeringar i om- och tillbyggnationer. 
Ytterligare en viktig del i förvaltningen är att optimera driften 
med syfte att, genom bland annat energieffektiviseringar, minska 
miljö påverkan och sänka driftskostnader samt att tillsammans 
med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar.
Förvaltningsorganisation
Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentra -
tion av fastigheter, för närvarande i Jönköping, Kalmar, Vetlanda 
och Växjö samt nyetablerade kontor i Halmstad, Linköping och 
Malmö. Från dessa hanteras förvaltningen av kringliggande orter. 
Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastig -
hetsbeståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. 
Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvalt -
ningsorganisation som breddades ytterligare under året med 
fler medarbetare och förstärkt ledningsfunktion i takt med ett 
växande fastighetsbestånd. En viktig del i Emilshus förvaltnings -
organisation är medarbetarnas djupa kunnande om den lokala 
fastighetsmarknaden där bolaget är verksamt samt ett brett 
kontaktnät. 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
  Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025    –  23

===== SIDA 24 =====

Nettouthyrning
mkr 2025 2024
Nyuthyrningar 33 26
Omförhandlingar 8 1
Uppsägningar -35 -18
Konkurser -4 -6
Nettouthyrning 2 2
Vakansförändringar
mkr 2025 2024
Ingående vakans respektive år 43 30
Inflyttningar -13 -12
Avflyttningar 18 17
Förändring hyresrabatter 3 2
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8 6
Vakansvärde, sålda fastigheter -1 -
Utgående vakansvärde 58 43
Nettouthyrning utveckling per kvartal
  Nyuthyrningar och omförhandlingar
  Uppsägningar och konkurser
  Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 202520242023
mkr
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila 
bolag med långsiktighet i sina verksamheter och bedömd 
god betalningsförmåga. Med en lokal inriktning är Emilshus 
en trygg aktör och partner avseende hyresgästernas lokal­
försörjning och utveckling på respektive ort.
Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer med 
hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för hyres -
avtal med långa kontraktstider. Med totalt 889 hyresgäster för -
delade på 1 018 hyresavtal är Emilshus exponering mot enskilda 
hyresgäster begränsad. Ingen enskild hyresgäst står för mer än  
2 % av bolagets totala hyresintäkter.
Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer 
med hyresgästerna, vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal 
med långa kontraktstider. Vid årets utgång var den genomsnitt -
liga hyrestiden 5,1 år och 78 % av kontraktsvärdet hade ett förfall 
2030 eller senare. Den ekonomiska uthyrningsgraden var oför -
ändrad och uppgick vid årets slut till 95 %.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att 
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt 
underhåll och reparationer. Vid årets utgång var 35 % (43) av 
total uthyrningsbar area hänförlig till hyresavtal av triple  
net-karaktär.
Andelen hyresavtal som årligen uppräknas med en nivå mot -
svarande konsumentprisindex (KPI) uppgick vid årets utgång till  
99 % (98). En mindre andel övriga hyresavtal avser bland annat 
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år och upp -
räknas på annat sätt eller inte alls. 
Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning var positiv och uppgick under året till 
2 miljoner kronor. Under året tecknade Emilshus 83 hyres  avtal 
med ett ökat årligt hyresvärde om 41 miljoner kronor, varav 
33 miljoner kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och 
8 miljoner kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga 
hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 
39 miljoner kronor, inklusive konkurser med ett hyresvärde om 
4 miljoner kronor.
Våra hyresgäster
Emilshus 10 största hyresgäster 
Hyresgäster
Kontrak-
terad 
årshyra, 
mkr
Antal   
hyres-
avtal
Andel av 
kontrak-
terad års -
hyra, %
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Holmgrens Bil AB 20 6 2 9
Spaljisten AB 20 1 2 19
Dollarstore AB 20 5 2 7
Hilding Anders Sweden AB 19 1 2 13
Optimera Svenska AB 17 9 2 1
Kalmar Solutions AB 16 1 2 13
HMS Industrial  
Networks AB
16 2 2 5
Trivselhus AB 16 1 2 4
ROL AB 16 1 2 5
Coop Väst AB 14 6 1 9
Övriga 848 985 83 4
Totalt 1 022 1 018 100 5
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
0
200
400
600
800
1 000
1 200
%
2021 2022 2023 20252024
0
10
20
30
40
50
60
mkr
  Hyresvärde, mkr
  De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
  Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  24Emilshus  Årsredovisning 2025   –  24

===== SIDA 25 =====

Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Kontrak-
terad 
årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2026 445 156 15 158 14
2027 190 153 15 163 15
2028 131 123 12 111 10
2029 97 131 13 138 12
2030 53 138 13 158 14
2031+ 102 321 31 383 34
Totalt 1 018 1 022 100 1 112 100
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2026 106 2
2027 243 5
2028 321 6
2029 457 9
2030 635 12
2031 459 9
2032 232 4
2033 147 3
2034+ 2 594 50
Totalt 5 193 100
  
Kronhjorten 6, Växjö
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area:  9 252 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
  Våra hyresgäster
Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025    –  25

===== SIDA 26 =====

För Emilshus är investeringar i fastigheter en viktig del i 
att möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar 
i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omför­
handling av hyror och förlängning av hyresavtal.
Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggnatio -
ner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss 
anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som 
en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i loka -
lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för 
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först 
när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt 
med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi -
användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna. 
Projektverksamheten bidrar till ökade hyresintäkter i form 
av tillägg till befintliga avtal i takt med att projekten färdigställs. 
Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda 
externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga 
räntekostnader samt kostnader för projektledning.
Projektverksamheten 2025
Vid årets utgång uppgick total beräknad investeringsvolym för 
pågående projekt till 126 miljoner kronor, varav upparbetade 
kostnader uppgick till 74 miljoner kronor. Vid årets utgång hade 
Projekt
Större pågående projekt 
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetad investe -
ring vid årets 
 utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Krokodilen 4, Kalmar Extern- och  
dagligvaruhandel
Lokalanpassning Q1 2026 29 24 3 12-årigt avtal
Flahult 21:36, Jönköping Lätt industri Lokalanpassning Q1 2026 43 32 3 25-årigt avtal
Armaturen 1, Värnamo Lätt industri Lokalanpassning Q2 2026 16 10 1 10-årigt avtal
Slåttern 2, Halmstad Extern- och  
dagligvaruhandel
Lokalanpassning Q4 2026 12 - 1 8-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 26 8 2
Totalt 126 74 10
Avslutade projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q4 2025 10 10 1 5 & 7-årigt avtal
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 28 28 2 10-årigt avtal
Totalt 38 38 3
1)  Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
Armaturen 1, Värnamo 
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area:  18 370 kvm.
även projekt färdigställts till ett värde om 38 miljoner kronor med 
nytecknade långa hyresavtal och ökade årliga hyresintäkter om 
3 miljoner kronor.
Pågående projekt
En lokalanpassning genomförs på Armaturen 1 i Värnamo i samband 
med att Proton Lighting AB tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal.
En om- och tillbyggnation genomförs av Krokodilen 4 i Kalmar 
till Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt 
tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
En lokalanpassning och tillbyggnad genomförs av Flahult 21:36 
i Jönköping till Orkla Confectionary & Snacks Sverige AB (Bubs 
Godis) som samtidigt tecknat ett nytt 25-årigt hyresavtal om 
totalt 14 260 kvm.
En lokalanpassning genomförs på Slåttern 2 i Halmstad till 
Phoniro AB som samtidigt tecknat ett 8-årigt hyresavtal om totalt 
1 940 kvm.
Färdigställda projekt
Fastigheten Melltorp 2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm 
har genomgått en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren
Malwa Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
En lokalanpassning har genomförts i fastigheten Lågan 22 i 
Växjö som numera är fullt uthyrd efter att nya hyresavtal tecknats 
och hyresgästerna tillträtt sina lokaler under året.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
  Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  26Emilshus  Årsredovisning 2025    –  26

===== SIDA 27 =====

Genom att köpa grannfastigheten i industriområdet Torsvik 
utanför Jönköping kunde Emilshus möta hyresgästens 
behov av utökad produktionskapacitet. Efter en omfattande 
lokalanpassning och utbyggnation tillträdde Orklaägda 
Bubs Godis lokalerna under det första kvartalet 2026 efter 
att ha tecknat ett nytt 25­årigt hyresavtal. Projektet illus­
trerar hur Emilshus arbetar nära och långsiktigt med sina 
hyresgäster för att skapa värde för alla parter. 
Emilshus förvärvade under 2024 industrifastigheten Flahult 21:36 
som en del i en större portföljaffär. Det växande Jönköpingsföre -
taget Bubs Godis som bedrev produktionsverksamhet i lokalerna 
hade då planer på att expandera sin produktion. 
”När en tomställd grannfastighet i Torsvik blev till salu såg 
vi en möjlighet att erbjuda vår hyresgäst lokaler för utvidgad verk -
samhet, vilket föll väl ut”, berättar Pierre Folkesson, projektchef 
på Emilshus.
Emilshus köpte fastigheten och tecknade ett nytt hyresavtal med 
hyresgästen till år 2050. Därmed skapades förutsättningar för det 
aktuella projektet, där fastigheten utöver att anpassas till utvid -
gad produktion även moderniseras och energieffektiviseras.
Tätt samarbete i komplext projekt
Efter en ändring i detaljplanen, vilket sammanslagningen av fast -
igheterna och tillbyggnationen krävde, påbörjades arbetet under 
det andra kvartalet 2025. Projektet drevs av en extern projektle -
dare med övergripande ansvar för byggprocessen avseende såväl 
byggnaden som produktionslösningar och andra installationer.
”Vi har haft ett mycket tätt samarbete med Bubs Godis i detta 
projekt där vi lagt stor vikt vid noggrann planering för ett effektivt 
flöde och minimerad risk för flaskhalsar i hyresgästens produk -
tion. Det är ett komplext arbete med höga krav då det avser 
livsmedelsproduktion”, säger Pierre Folkesson.
Enligt Bubs Godis bedrivs tillverkningen i en av Nordens 
modernaste godisfabriker med avancerad och automatiserad 
utrustning samt produktion dygnet runt. Investeringar i solceller 
och pelletsbrännare bidrar till att minska bolagets utsläpp av 
växthusgaser.  
Projektet i Torsvik, som var Emilshus största investering i det 
befintliga beståndet under året, är ett typiskt exempel på hur 
bolaget vill driva sin förvaltning. 
”Vi ska arbeta nära våra hyresgäster för att snabbt känna av 
deras behov och erbjuda kreativa lösningar som bidrar med värde 
för både hyresgäst och Emilshus som fastighetsägare”, beskriver 
Pierre Folkesson. 
Emilshus har ett antal pågående projekt för befintliga hyres -
gäster med vilka bolaget förlängt och omförhandlat hyresavtal. 
Sammantaget uppgick beräknade investeringar till 126 miljoner 
kronor vid utgången av året. Ett exempel är fastigheten Slåttern 2 
i Halmstad där det sker en hyresgästanpassning under 2026 för 
ett internationellt företag som kommer att flytta sin verksamhet 
till 2 000 kvm stora lager- och kontorsytor på ett nytt 8-årigt 
hyreskontrakt. 
Flahult 21:36, Jönköping
Kategori: Lätt industri
Projekttyp:  Lokalanpassning och utbyggnad
Uthyrningsbar area:  14 260 kvm
Färdigställande:  Första kvartalet 2026
Förändring av hyresavtal:  Nytt 25-årigt hyresavtal
Nytt långt hyresavtal för modern godisproduktion 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
  Projekt
Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  27

===== SIDA 28 =====

Emilshus finansieras med eget kapital och säkerställda 
banklån från fem nordiska banker samt med obligationer 
emitterade på den svenska kapitalmarknaden som utgör 
en kompletterande finansieringskälla.
Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 40 % (42) 
eget kapital, 54 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga 
poster.  
Eget kapital
Vid årets utgång uppgick eget kapital till 5 114 miljoner kronor  
(3 856), vilket resulterade i en soliditet om 40 % (42). Eget kapital 
per stamaktie uppgick till 32,93 kronor (27,99) och långsiktigt 
substansvärde per stamaktie uppgick till 36,22 kronor (30,60).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 6 813 miljoner kronor  
(4 717) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 260 
miljoner kronor (100) uppgick den räntebärande nettoskulden till 
6 553 miljoner kronor (4 617), vilket innebär en belåningsgrad om 
53 % (52).
Av de räntebärande skulderna utgör 6 020 miljoner kronor  
(4 321) säkerställda banklån vilka motsvarar 88 % (92) av den 
totala räntebärande skulden. Under året refinansierades banklån 
till ett belopp om 1 540 miljoner kronor med längre löptid, högre 
lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till 
793 miljoner kronor (396), vilket motsvarar 12 % (8) av den totala 
räntebärande skulden. I februari emitterades nya seniora icke-  
säkerställda gröna obligationslån till ett belopp om 400 miljoner 
kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år.
Skuldkvoten, beräknad som räntebärande nettoskuld i för -
hållande till driftnetto med avdrag för centrala administrations -
kostnader enligt intjäningsförmåga, uppgick på balansdagen till  
8,6 ggr (8,2).
Finansiering
Nyckeltal finansiering  
mkr
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 553 4 617
Soliditet, % 40 42
Belåningsgrad, % 53 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr 2,6 2,4
Räntesäkringsgrad, % 68 81
Skuldkvot, ggr 8,6 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,8 2,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,0 2,3
Genomsnittlig låneränta, % 4,1 4,0
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2020 2021 2022 2023 20252024
mkr
40 % Eget kapital
48 % Banklån
6 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Finansieringskällor 
Förändring i eget kapital
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
mkr
Eget kapital
1 jan 2025 
Eget kapital
31 dec 2025
Nyemission
s t a m a k t i e r
Nyemission
teckningsoptioner
Nyemission
preferens-
aktier
Utdelning på 
preferens-
aktier
Årets 
resultat och
totalresultat
jan–dec 
2025
Kostnader
nyemissioner 
546
267
–20 –60 524
5 114
3 856 1
Genomsnittlig  
låneränta 
    4,1 %
Genomsnittlig  
räntebindningstid  
2,0 år
Räntetäckningsgrad  
2025 
2,6 ggr
Nettobelåningsgrad  
 
   53 %
Eget kapital  
1 jan 2025
Eget kapital  
31 dec 2025
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
  Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  28

===== SIDA 29 =====

Disponibel likviditet
Likvida medel uppgick vid årets utgång till 260 miljoner kronor 
(100). Därutöver har Emilshus outnyttjade checkräknings krediter 
om 210 miljoner kronor (67) samt outnyttjade revolverande kredit-
faciliteter om 200 miljoner kronor (21).
Bolagets disponibla likviditet uppgick till 670 miljoner kronor 
(188) vid årets utgång.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid 
årets utgång 2,8 år (2,7). Av de räntebärande skulder om 559 mil -
joner kronor som förfaller under 2026 utgörs 127 miljoner kronor 
av ordinarie löpande amorteringar. 
Genomsnittlig låneränta på räntebärande skulder inklusive 
derivat uppgick vid årets utgång till 4,1 % (4,0).
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid årets utgång till 2,0 år (2,3). Andelen av de ränte -
bärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 
68 % (81). Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar 
med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 668 miljoner kronor 
(4 590). Av dessa avsåg 4 368 miljoner kronor aktiva ränte -
swappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år och 
300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M till 2,5 %) med en 
återstående löptid om 1,0 år. Derivaten begränsar framtida ränte -
förändringars effekt på koncernens resultat.
Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till  
–19 miljoner kronor (10).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksam -
heten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. 
Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings -
verksamheten: 
• Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationslån, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr2)
Genomsnittlig 
låneränta, % 3)
Andel, 
%
2026 559 - 559 8 3 177 5,8 46
2027 766 400 1 166 17 962 2,4 14
2028 1 593 400 1 993 29 800 2,5 12
2029 2 171 - 2 171 32 470 2,6 7
≥2030 958 - 958 14 1 436 2,6 21
Totalt 6 045 800 6 845 100 6 845 4,1 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och koncernens balansräkning förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 
2) Inkluderar derivat.
3) I genomsnittlig låneränta för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i sin helhet.
Obligationslån
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 400 STIBOR 3M+3,10
2028 400 STIBOR 3M+2,50
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 4 368 2,9 2,2 -19
Räntetak 300 1,0 2,5 -
Totalt/genomsnitt 4 668 2,8 2,2 -19
Finansiella riskbegränsningar  
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Belåningsgrad, % < 60 53 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr > 2,0 2,6 2,4
Nettobelåningsgrad
  Riskbegränsning
   Rullande 12 månader, ggr
  Riskbegränsning
Räntetäckningsgrad
Kapitalbasen stärktes under året 
genom  nyemissioner av både 
stam­ och preferensaktier samt 
 refinansieringar och nyemission  
av obligationer.
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2020 2021 2022 2023 20252024
/g.alt/g.altr
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 20252024
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Intjäningsförmåga
Transaktioner
Våra fastigheter
Våra marknader
Förvaltning
Våra hyresgäster
Projekt
  Finansiering
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  29

===== SIDA 30 =====

VD-kommentar
För Emilshus innebär en hållbar verksamhet att ta miljö- och 
samhällsansvar men det är också en fråga om sunt och lönsamt 
företagande som ligger mycket nära vår värdegrund. Det linjerar 
också med den långsiktighet som Emilshus verksamhet präglas 
av. Vår förvaltning fokuserar på lokal närvaro och ett nära 
samarbete med hyresgästerna för att skapa värde och bidra till 
minskad klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en aktiv 
part i näringslivet och utvecklingen på de orter vi är verksamma. 
Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbar -
hetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus 
medarbetare och leverantörer. Vidare baseras vårt hållbar -
hetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala mål för hållbar 
utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s Global Compacts 
tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och 
antikorruption. Emilshus strategier är sammantaget utformade 
för att generera långsiktigt uthållig avkastning och att säkra en 
lönsam verksamhet över tid.
Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder 
som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ser 
vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att minska 
Emilshus klimatpåverkan. Energianvändningen i våra fastigheter 
är också en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat 
arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra 
hyresgäster. Under de senaste tre åren har vi minskat bolagets 
energianvändning per kvm med 6 % i jämförbart bestånd per år, 
väl över vårt mål om en genomsnittlig minskning om 2 % per år. 
Som ett led i att ytterligare systematisera arbetet med att minska 
energi användningen i fastighetsbeståndet införde vi under året 
ett nytt mål om att förbättra energiklassen för minst fem av de 
sämst energipresterande byggna-
derna per år till och med 2033. 
Vi fortsätter att arbeta steg för 
steg mot våra mål och gröna finan-
siella ramverk, både med processer 
och optimering av driften av husen. 
Därtill kommer en rad andra initiativ 
i syfte att både möta hyresgästerna 
krav och leva upp till bolagets håll-
barhetsstrategi.
Jakob Fyrberg, VD
Hållbarhet 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025    –  30

===== SIDA 31 =====

:
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhetsstrategi 
som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att 
förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och sam­
tidigt framtidssäkra verksamheten både ur ett ekonomiskt 
och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala 
närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare, 
gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte 
bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart. 
 
 
Hållbarhetsstrategi
Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högav -
kastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög 
direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och hyres -
gäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvaltning 
fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete med 
hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala näringslivet 
och dess utveckling. Emilshus strategier är sammantaget utfor -
made för att generera långsiktigt uthållig avkastning och starka 
kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förutsättningar för 
en hållbar utveckling genereras även värden för ägare, medarbe -
tare, hyresgäster, leverantörer, lokalsamhället och övriga  intres-
senter. 
Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en 
stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och 
intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö 
och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön 
och företagets omvärld i stort, underbyggt av styrdokument, mål 
och strategier. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus på att minska 
energianvändningen i fastighetsbeståndet, där ett aktivt arbete 
bedrivs gällande effektiviseringar och användning av smarta 
systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på ett sys -
tematiskt sätt för att utvärdera de energieffektiviserande åtgärder 
som genomförts. Emilshus nya mål om att genom åtgärder för -
bättra energiklassificeringen i fastighetsbeståndet bidrar till att 
ytterligare stärka och styra arbetet med energieffektiviseringar.
En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar -
bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Därutöver 
krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage -
rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare 
och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage -
mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten 
och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs -
mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik 
och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl 
internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet 
är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres -
gäster och leverantörer.
Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med 
att bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Under 2025 
gjordes en översyn av Emilshus hållbarhetsstrategi och ett nytt 
hållbarhetsmål sattes om att förbättra energiklassen för minst 
fem av bolagets sämst presterande byggnader varje år till och 
med år 2033. 
Styrning
Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket 
inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor samt arbete 
med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring. 
Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhets -
arbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet 
som bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Vidare ansvarar 
koncernledningen för implementering och uppföljning av Emils -
hus hållbarhetsmål. En teknik- och hållbarhetsansvarig driver 
hållbarhetsarbetet i fastighetsförvaltningen, med stöd av bola -
gets fastighetschef. CFO ansvarar för att bolaget upprättar en 
hållbarhetsrapport i enlighet med befintliga lagar och regelverk. 
Hållbarhetsarbetet bygger på att engagerade och kompetenta 
medarbetare arbetar utifrån den antagna strategin och att alla är 
väl införstådda med bolagets befintliga policydokument.
Ramverk
Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN Glo -
bal Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Genom 
att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att följa de tio 
principerna baserade på FN:s deklaration om de mänskliga rät -
tigheterna, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga 
rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt FN:s konvention 
mot korruption. Det interna hållbarhetsramverket som bolaget 
arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner 
samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. 
Belysningsprojekt i samarbete 
med hyresgäster
 
I Vetlanda genomförde Emilshus under året ett 
projekt för att installera LED-belysning i fastig-
heterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6.  Samtliga 
armaturer i lager- och handelslokalerna  byttes 
ut mot energisnål belysning med betydande 
energieffektivisering som följd. Projektet i Vet-
landa drevs, liksom i många av Emilshus energi-
effektiviseringsarbeten, i nära samarbete med 
hyresgästen och effekten är positiv för båda 
parter. Att identifiera och utföra åtgärder för 
energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ses 
som Emilshus viktigaste insatser för att minska 
bolagets klimatpåverkan, vilket även innebär 
kostnadsbesparingar.  
 
Brudabäck 2 och 6
Kategori: Lätt industri.
Uthyrningsbar area: 26 335 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
  Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  31

===== SIDA 32 =====

Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom bolagets 
arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och uppdateras 
efter behov och antas av styrelsen årligen.
Emilshus fokusområden
Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus 
identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt 
viktiga. Inom dessa områden anses bolaget ha störst påverkan 
och har möjlighet att bidra med en positiv förändring. 
•   Fastigheter
•   Medarbetare 
•   Hyresgäster 
•   Externa samarbetspartners
Intressentdialog och väsentlighetsanalys
Emilshus genomförde under andra halvåret 2024 en dubbel 
materialitetsanalys för att identifiera väsentliga hållbarhetsområ -
den samt inverkningar, risker och möjligheter i verksamheten och 
analysens resultat färdigställdes under 2025. Analysen komplet -
terar en tidigare genomförd intressentdialog från 2021, vilken 
legat till grund för bolagets arbete med årlig uppföljning för att 
säkerställa att Emilshus hållbarhetsarbete linjerar med intressen -
ternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den 
dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leverantörer 
och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fortsatt få 
insikter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intres -
sentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhetsområdet 
förankras och utvecklas i verksamheten. Nöjd Kund Index-under -
sökningar genomförs årligen för att få en ökad förståelse för hur 
bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd. Motsva -
rande undersökning genomförs med bolagets medarbetare för 
att skapa en djupare förståelse för hur de upplever Emilshus som 
arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att bolaget fokuserar 
på framåt. 
Affärsetik och antikorruption
I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga 
riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i 
frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har 
en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse -
rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om 
bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta 
chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas 
konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig 
trygga med att deras anonymitet bevaras. 
För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och 
värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. 
Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre 
risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är 
införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det 
genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underle -
verantörer och affärspartners för att minska risken för att brott 
eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver 
detta kräver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska 
underteckna Fastighetsbranschens uppförandekod, för att 
säkerhetsställa att leverantörerna är införstådda med de krav 
och förväntningar som finns på dem. Detta innebär att stora 
delar av bolagets totala inköp omfattas av Fastighetsbranschens 
uppförandekod. 
Globala mål
Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som 
bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla 
medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö 
där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets -
arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn köns -
fördelning eftersträvas i hela organisationen. Emilshus 
ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och 
kan genom sin förvaltning arbeta för mer energieffektiva 
fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimat -
påverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv 
resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av för -
valtningen där bolaget tillsammans med hyresgästerna 
arbetar för att minska det totala avfallet.
Följande policydokument och riktlinjer, antagna av Emilshus styrelse och ledning, tillämpas.
•  Affärsetik och antikorruptionspolicy
•  Hållbarhets- och arbetsmiljöpolicy
•  Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer
•  IT-policy
•  Riktlinjer för inköp
•  VD-instruktion 
•  Miljö- och hållbarhetspolicy
•  Personalhandbok
•  Riktlinjer för behandling av personuppgifter
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
  Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025    –  32

===== SIDA 33 =====

:
Energieffektiviserande åtgärder
För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och 
samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar 
Emilshus bland annat med att se över äldre värme- och ventila -
tionsaggregat i byggnaderna. Genom att investera i nya aggregat 
kan betydande minskning i energianvändning uppnås, vilket även 
innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. 
Emilshus arbetar löpande med att genomföra energiprojekt i 
fastighetsbeståndet och identifiera lämpliga insatser, åtgärder 
som till begränsade kostnader har materiell påverkan på bolagets 
energianvändning. Nedan beskrivs projekt som genomfördes 
under det gångna året. 
I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genomförde Emilshus 
ett energiprojekt där äldre ventilationsaggregat byttes ut till en 
ny effektiv anläggning i syfte att sänka energianvändningen. 
Sammantaget beräknas projektet leda till en total årlig minsk -
ning i energianvändning om 107 000 kWh, vilket motsvarar en 
besparing om cirka 65 %. I andra projekt optimeras befintliga 
styrsystem för ventilation, värme och kyla för att minska energian -
vändningen och skapa bättre inomhusklimat. Detta leder även till 
större kännedom om byggnaden, vilket ger bra beslutsunderlag 
för framtida energiprojekt i fastigheten. 
I Vetlanda genomfördes ett projekt för att installera LED- 
belysning i fastigheterna Brudabäck 2 och Brudabäck 6. Samtliga 
armaturer i lager- och handelslokalerna byttes ut mot energisnål 
belysning med betydande energieffektivisering som följd. Liksom i 
många av Emilshus energieffektiviseringsarbeten drevs projekten 
i Vetlanda i nära samarbete med hyresgästerna och effekten är 
positiv för båda parter. 
I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping genomfördes ytterligare 
ett belysningsprojekt som ledde till en betydande energibespa -
ring. Äldre armatur byttes ut mot smart LED-belysning som med 
närvarostyrning optimerades för hyresgästens lagerverksamhet. 
Det nya belysningssystemet beräknas innebära en årlig energi -
besparing om 58 000 kWh, motsvarande en besparing om 90 % 
jämfört med tidigare installation. 
I Halmstad genomförde Emilshus under det fjärde kvartalet ett 
projekt för energieffektivisering i fastigheten Eketånga 24:49 som 
inrymmer lokaler för lätt industri. Ett äldre ventilationsaggregat 
byttes ut till ett nytt för att både minska energianvändningen och 
förbättra inomhusklimatet. Den totala årliga besparingen av åtgär -
den är beräknad till 85 000 kWh.
Lokalt samhällsengagemang 
Under 2025 utvecklade Emilshus samarbetet med Östers IF och 
blev klubbens huvudpartner. För Emilshus är det viktigt med 
lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget är 
verksamt och Östers IF:s breda verksamhet i Växjöområdet pas -
sar väl in i denna strategi. Klubben bedriver utöver elitfotboll en 
omfattande verksamhet inom akademi och ungdomsfotboll med 
cirka 600 aktiva spelare och ledare. Inom ramen för satsningen 
”Öster i samhället” bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på 
att skapa meningsfull verksamhet för barn och unga. Ett  exempel 
är en rad kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan under 
sommarlovet. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs på 
kvällar och som lockar hundratals deltagare. Därutöver bedrivs 
läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet 
på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att 
tillgängliggöra projektet för så många som möjligt erbjuds även 
digitala lästips inför barnens läslov under hösten.
Gröna tillgångar
Emilshus tillämpar ett grönt finansiellt ramverk sedan 2021 med 
uppdatering 2024. Ramverket gör det möjligt för Emilshus att 
emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för 
finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus gröna ramverk har 
granskats av oberoende tredje part, ISS, som ställer krav på årlig 
uppföljning, rapportering och styrning av data avseende bland 
annat energianvändning, energieffektivitet och minskning av 
koldioxidutsläpp. Ramverket och granskningen finns tillgängliga 
på bolagets webbsida. 
Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2025
Betydande energibesparing 
med ny ventilationsanläggning
 
I fastigheten Borraren 13 i Norrköping genom-
förde Emilshus under året ett energiprojekt 
där äldre ventilationsaggregat byttes ut till en 
ny effektiv anläggning i syfte att sänka energi-
användningen.
 
Borraren 13, Norrköping
Kategori: Industriservice/Proffshandel.
Uthyrningsbar area: 3 639 kvm.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
   Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  33

===== SIDA 34 =====

Fokusområden
Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bolagets fyra fokus områden 
och satt upp mätbara mål och mätområden. Mål och mät områden följs upp 
per kvartal alternativt årligen och utvärderas för att fortsatt vara relevanta 
för den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets arbete fortsätter 
att utvecklas och bland annat genomfördes en översyn av håll-
barhetsstrategin under 2025 och ett nytt mål sattes avseende 
 förbättring av byggnaders energiklassning.
 
fokusområden 
4 Med- 
arbetare
Fastigheter 
Hyresgäster
Externa  
samarbets- 
partners
El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande 
del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt 
för att minska energianvändningen genom energieffektivise -
ring i fastighetsbeståndet. Det är insatser som resulterar både i 
minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets 
fastigheter vilket gynnar både bolaget och dess hyresgäster. 
Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån 
ett livscykelperspektiv i de fall där detta är möjligt och ekono -
miskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det områ -
den som materialval och återvinning, vilka är nära kopplade till 
fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genom -
förs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till att främja 
insatser för energieffektivitet inom de områden som Emilshus inte 
direkt styr över och till att gemensamt driva  utvecklingsprojekt. 
Energieffektiviseringsprojekt
Under 2025 fortsatte bolaget att kartlägga energianvändningen i 
beståndet. Därutöver upprättas energideklarationer för samtliga 
av bolagets fastigheter. Resultaten visar på goda möjligheter 
till fortsatt optimering av befintliga installationer och ett flertal 
energi effektiviseringsprojekt utfördes under året. Dessa avser 
främst temperaturstyrning av värme och ventilation som i kom -
bination genererar betydande minskning i energianvändning 
samtidigt som det ökar komforten för hyresgästerna.
Emilshus arbetade under året med uppkoppling av fastighe -
ternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhantering 
och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta 
är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kostnader 
för Emilshus. Andra viktiga områden är belysnings- och ventila -
tionsprojekt som leder till minskad energianvändning. Arbetet 
med energieffektivisering kommer drivas vidare med samma 
inriktning under 2026.
Energiklasser
Emilshus beslutade under året om ett nytt hållbarhetsmål om att 
genom åtgärder förbättra energiklassificeringen i fastighetsbe -
ståndet och därmed ytterligare stärka och styra bolagets arbete 
med energieffektiviseringar. Enligt målet ska Emilshus förbättra 
energiklassen för minst fem av de sämst energipresterande 
byggnaderna per år till och med 2033. Under 2025 uppnåddes 
en förbättrad energiklass för totalt 5 fastigheter. 
Energianvändning
Energiintensiteten (energianvändning per kvm) minskade under 
2025 med 6 % i jämförbart fastighetsbestånd. Det visar att de 
energieffektiviserande åtgärder som genomförs under året har 
givit resultat. Emilshus totala energianvändning för 2025 upp -
gick till 36 GWh. Av den el som köps in utgörs 100 % av fossilfri 
energi. Efter årets utgång har avtal tecknats om inköp av el från 
förnyelsebara energikällor för hela fastighetsbeståndet.
Fastigheter
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  34

===== SIDA 35 =====

Energianvändning, normalårskorrigerad i jämförbart bestånd
2025 2024 2023 2022
El, GWh 13 9 10  6
Fjärrvärme, GWh 22 17 17  10
Energianvändning total 1), GWh 36 26  27 16
Energiintensitet el, kWh/kvm 33 33 34 37
Energiintensitet fjärrvärme, kWh/kvm 66 73 75 84
Energiintensitet total 1), kWh/kvm 99 106 109 119
Energiintensitet jämförelseperiod kWh/kvm 106 113 116 -
– Förändring, % -6 -6 -6 -
Andel fossilfri el 
2025 2024 2023 2022
Andel av inköpt el, % 100 100 100 100
varav från förnybara  energikällor, % 14 19  63 67
varav från kärnkraft, % 86 81  37 33
Växthusgasutsläpp 
2025 2024 2023
Scope 1 utsläpp (direkta utsläpp från verksamheten), tCO2e 32 23  23 
Scope 2 utsläpp (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten), tCO2e 927 737 612
El (market-based) 2), tCO2e - -  - 
El (location-based) 3), tCO2e 91 79  75 
Fjärrvärme 4), tCO2e 836 658  537 
Totalt Scope 1 och 2 959 760  635 
Utsläppsintensitet i Scope 1, kgCO2e/kvm - -  - 
Utsläppsintensitet i Scope 2, kgCO2e/kvm 1,9 2,3  2,4 
Utsläppsintensitet Scope 1 och scope 2, kgCO2e/kvm 1,9 2,3  2,4 
1)  Avser fastighetsenergi LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur.
2) Vid redovisning enligt market-based-metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh.
3)  Location-based-metoden tar inte hänsyn till avtal om förnybar ursprungsmärkt el. Emissionsfaktor inhämtas från energibolagen.
4) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör.
Koldioxidutsläpp
Emilshus rapporterar växthusgasutsläpp sedan 2024 efter en 
kartläggning 2023 av bolagets koldioxidutsläpp i enlighet med 
Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Scope 1 inkluderar 
direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av bolaget, 
vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplade till tjänsteresor som görs 
med tjänstebil. Scope 2 omfattar indirekta utsläpp från inköpt 
energi, vilket i Emilshus fall utgörs av el och fjärrvärme. 
Biologisk mångfald
Markanvändning och nybyggnation är bidragande orsaker till 
förlust av biologisk mångfald. Emilshus har därför analyserat hur 
bolagets fastighetsportfölj och verksamhet påverkar biologisk 
mångfald och ekosystem.
Företagets direkta påverkan bedöms som begränsad, då verk -
samheten huvudsakligen fokuserar på att förvärva och utveckla 
befintliga fastigheter snarare än att exploatera obebyggd mark. 
Emilshus äger inga fastigheter inom skyddade eller särskilt 
 känsliga områden med avseende på biologisk mångfald eller 
hotade arter. 
I analysen har Emilshus även låtit genomföra en kartläggning 
för att identifiera fastigheter som ligger i närheten av känsliga 
områden, varav fem fastigheter har identifierats. För fastigheter 
som gränsar till skyddade eller biologiskt känsliga områden utvär -
derar Emilshus potentiella effekter och tar fram en plan för att vid 
behov vidta åtgärder för att mildra dessa. Hänsyn till biologisk 
mångfald är även integrerad i företagets förvärvsprocess.
 
Mål
•   Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart 
fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 
2030.
•   Emilshus ska förbättra energiklassen för minst fem av de sämst 
energipresterande byggnaderna per år till och med 2033.
•   Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som 
möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1.
1)  Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus 
ansvarar för elavtalet. 
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  35

===== SIDA 36 =====

Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas 
inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och 
trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet 
i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel -
bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en 
hälsosam livsstil och arbetsmiljö. 
Medarbetarundersökning
En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes 
under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det 
tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbets-
plats och är nöjda med det ledarskap och den organisation som 
finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att 
vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner. Utöver det genom-
förs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef. 
Jämställdhet och likabehandling
Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus 
verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kom -
petens och färdigheter. Det är också något som återspeglades i 
årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever Emilshus som 
en jämställd och respektfull arbetsplats. Det långsiktiga målet är 
att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättigheter och utveck -
lingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung. 
På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och 
ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk 
tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bola -
get arbetar aktivt för att underlätta för medarbetarna att förena 
föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande 
och jämställd arbetsmiljö. 
Transporter
I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta 
miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genom  fördes 
under året en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den 
totala fordonsflottan är 85 % (85) hybridbilar och 15 % (15) 
elbilar. 
Mål
•   Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela 
 organisationen.
•   Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler 
med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel.
•   Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av 
 transportsätt vid tjänsteresor.
Sjukfrånvaro
2025 2024 2023 2022
Sjukfrånvaro, % 1,4 0,4 0,6 1,0
Andel miljöklassade tjänstebilar
2025 2024 2023 2022
Andel av fordonsflottan
Elbilar, % 15 15 8 11
Hybridbilar, % 85 85 92 89
Fossildrivna bilar, % 0 0 0 0
Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen 
Procentuell fördelning
Ledning Antal 2025 2025 2024 2023 2022
Män 6 100 83 83 80 
Kvinnor 0 0 17 17 20 
Totalt 6 100 100 100 100
Procentuell fördelning
Styrelse Antal 2025 2025 2024 2023 2022
Män 4 67 67 80 67
Kvinnor 2 33 33 20 33 
Totalt 6 100 100 100 100
Hela  
organisationen
Procentuell fördelning
Antal 2025 2025 2024 2023 2022
Män 22 67 62 50 47
Kvinnor 11 33 38 50 53
Totalt 33 100 100 100 100
Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2025.
Medarbetare
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  36

===== SIDA 37 =====

Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus 
på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade 
i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets 
hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska 
känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en 
arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. 
Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och 
möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förut -
sättningar för deras verksamheter. 
Hyresgästdialog
För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har 
Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, 
vars synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. 
Uppföljning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funk -
tion och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten 
med hyresgästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) 
genomförs årligen för att utvärdera och följa upp hur hyresgäs -
terna upplever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en 
lokalarea överstigande 100 kvm bjuds in att delta. Emilshus kan 
utifrån resultaten fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta 
områden. 
Gröna hyresavtal
För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett 
hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal 
ökar medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en 
minskad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus. Det skapar 
en gemensam plattform för samverkan och stärker samarbetet 
mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighets -
ägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall. 
I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyresgäst och Emilshus 
att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom energi, förbättrad 
inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och korrekt avfalls -
hantering. Under 2025 tecknades 10 (11) gröna hyresavtal med en 
lokalarea om 11 575 kvm (14 400).
Mål
•   Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med hyresgäster 
med en lokalarea överstigande 100 kvm, med fokus på trivsel, 
utveckling och hållbarhet.
•   100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 
500 kvm ska vara gröna hyresavtal. 
Andel gröna hyresavtal av nytecknade avtal1
2025 2024 2023 2022
Andel, antal, % 71 85 100 75
Andel, area, % 43 79 100 86
1) Avser lokaler större än 500 kvm.
Hyresgäster
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  37

===== SIDA 38 =====

I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där 
ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bola -
get alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet 
med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med 
trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och 
behandlar samarbetspartners och motparter med respekt. 
Uppförandekod
Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och 
genomför regelbunden utvärdering av bolagets leverantörer. 
Uppförandekoden innefattar krav inom områden som miljö, 
arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt 
efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har underteck -
nat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket 
förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner 
leverantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller 
vid behov. 
Materialanvändning
Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och 
föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När 
möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä -
var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig 
inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs 
krav på leverantörerna gällande att demontering och bortforsling 
av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor 
ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar 
andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning 
och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa 
projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljö -
data nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process 
försäkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av 
material och avfall genomförts i byggprojekt. 
Energianvändning i nybyggnation
Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna -
tion eller tillbyggnad har det under 2025 inte genomförts några 
projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att 
en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas 
av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri -
fastigheter. Under 2025 genomfördes en kartläggning av energi -
användningen i nybyggnation och tillbyggnad.
Mål
•   Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets -
branschens uppförandekod för leverantörer.
•   Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som 
vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter 
i stort.
•   Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha 
minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets 
Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B 
 alternativt kvalificera för miljöcertifiering.
•   Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och 
inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det 
är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning 
och deponering).
Uppförandekod leverantörer
Andel av externa driftoperatörer  
som uppfyllt Fastighets -
branschens  uppförandekod 2025 2024 2023 2022
Andel, % 100 100 100 100
Externa samarbetspartners
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Hållbarhetsarbete i Emilshus
Väsentliga händelser  
i hållbarhetsarbetet 2025
   Fokusområden
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  38

===== SIDA 39 =====

Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett 
antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera, 
 bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer 
finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företags ­
övergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy 
för riskhantering och internkontroll. Risker hanteras i 
en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är 
operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar 
av  åtgärder för riskhantering genomförs.
Riskhantering
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys, 
kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I 
arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en 
definierad process, inkluderande följande fem områden: risk-  
identifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och 
rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppfölj -
ningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika 
nivåer i bolaget. 
Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett  
antal väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyse -
rats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. 
Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp  
och styrelse.
Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
•  Strategiska risker
•  Operativa risker
•  Finansiella risker
•  Hållbarhetsrisker
•  Omvärldsrisker
Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus 
har identifierat.
Risker och riskhantering
Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband 
med fastighetstransaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten 
inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det 
finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer 
i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då för -
värv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till bolaget, 
till exempel moms och skatter.
I sin organisation har Emilshus kompetens och kapacitet att analysera ett stort antal poten -
tiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter.
Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner.
Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att 
säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Fastighetsvärden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan 
på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror 
dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling 
av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastigheternas 
marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar utbud och efter -
frågan på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam.
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom 
kategorier med generellt god efterfrågan.
Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt 
efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader.
För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa 
värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende 
fastighetsvärdering.
Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en 
flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra 
intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas 
vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt 
kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och 
andra intressenter har.
Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisationens kompetensutveckling och 
personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom 
organisationen med successivt ökat ansvar.
Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärsutvecklingen ges förutsättningar för 
bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  39

===== SIDA 40 =====

Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna 
och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer 
och vakansgrad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den 
svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader.
Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en 
hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket.
Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvaltnings -
organisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser.
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av kostnader för el, vatten, värme 
och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av 
dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en 
eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana 
produkter.
Analys av bolagets fastighetskostnader och uppföljning sker löpande.
Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom 
energikostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens 
elkostnader.
IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/IT-system för sin verksam- 
het. Ökad digitalisering innebär ett större beroende av dessa system 
och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell 
säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för dataintrång och 
Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller 
intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem 
kan få betydande konsekvenser för bolaget och hyresgästerna.
Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/IT-system. Huvudleverantören är en 
etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet.
Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk 
och operativ planering och uppföljning.
Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy.
Finansiella risker Finansierings- och 
refinansieringsrisk
Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal 
faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten 
och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen 
garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en rimlig 
kostnad. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga 
villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att 
finansiera sina kapitalinvesteringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig 
negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och 
Emilshus konsoliderade resultat.
Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade 
kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapital- 
anskaffningar på kapitalmarknaden.
Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och 
finansiering.
Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från 
kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är 
en av Emilshus största kostnadsposter. Ökade räntekostnader kan leda 
till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en 
väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning.
Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 68 % av koncernens räntebärande 
skulder per 31 december 2025.
Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplånings- 
kostnad.
Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att 
betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster.
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina 
verksamheter och god betatalningsförmåga.
Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en 
egen lokal förvaltningsorganisation har bolaget god marknadskännedom.
Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete 
med Creditsafe.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  40

===== SIDA 41 =====

Riskområde Risk Beskrivning Hantering
Hållbarhetsrisker Miljö påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidi- 
gare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad 
fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på 
de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver 
tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger 
233 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand- 
ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter 
på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken, 
vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är 
i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig 
negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat.
Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och riskanalys av fastigheter och hyresgäster 
för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav.
Klimat påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande 
årtionden. Klimatförändringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, 
varmare temperaturer eller ökade grundvattennivåer innebär risk för 
stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt 
ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för 
att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat.
Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess.
Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder.
Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av 
scenarier.
Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom 
medarbetare, entreprenörer eller hyresgäster/tredje part skadas i 
 Emilshus projekt och fastigheter.
Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som 
bolaget berörs av.
Vid upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighets -
branschens uppförandekod för leverantörer tillämpas.
Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter.
Omvärldsrisker Regel efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påverkar Emilshus dagliga 
 verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till 
 ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus.
Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer.
Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring 
eller åtgärder.
Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de 
globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få 
väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning.
Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering.
Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för hantering av störningar i IT- och drifts -
system.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  41

===== SIDA 42 =====

Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferens-
aktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First 
North Growth Market. Sista betalkurs den 30 december 2025 
var 54,00 kronor för stamaktien av serie B och 30,80 kronor för 
preferensaktien, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 7 736 
miljoner kronor. Den volymviktade genomsnittskursen för stam-
aktie av serie B uppgick under året till 48,84 kronor. Emilshus 
aktiekurs hade baserat på stängningskursen för stamaktien av serie 
B på balansdagen en positiv kursutveckling om 24 % under året att 
jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period 
hade en negativ utveckling om 10 %.
Per 31 december 2025 uppgick det totala antalet aktier i 
Emilshus till 156 154 267, varav 10 706 770 aktier utgjordes av 
stamaktier av serie A, 115 447 497 aktier utgjordes av stamaktier 
av serie B och 30 000 000 aktier utgjordes av preferensaktier. 
Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie 
av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar 
till en röst på bolagsstämman. 
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna 
till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar -
talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm -
ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i 
mars, juni, september och december.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, 
kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens -
aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje 
inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplupen 
del av preferensutdelning.
Aktieägare 
Vid årets utgång hade Emilshus 10 191 aktieägare (9 351). Svenska 
institutioner och privatpersoner stod för 88 % av kapitalet och 
91 % av rösterna. De tio största ägarna innehade sammantaget 
68 % av kapitalet och 75 % av rösterna.
Nyemissioner 2025
I mars 2025 genomfördes en riktad nyemission av cirka 9,4 miljo -
ner preferensaktier till en teckningskurs om 28,50 kronor. Genom 
nyemissionen tillfördes Emilshus totalt 267 miljoner kronor före 
transaktionsrelaterade kostnader. Ett antal svenska och inter -
nationella professionella investerare, bland annat den befintliga 
aktieägaren AB Sagax, deltog i emissionen.
I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner B-aktier 
till en teckningskurs om 45,50 kronor. Genom nyemissionen 
tillfördes Emilshus totalt 546 miljoner kronor före transaktions -
relaterade kostnader. Ett antal svenska och internationella 
institutionella investerare, däribland AB Sagax, Clearance Capital 
Limited, Länsförsäkringar Fondförvaltning samt Fjärde AP-  
fonden, deltog i emissionen.
Teckningsoptioner
Under det andra kvartalet 2025 infördes ett teckningsoptions-  
program 2025/2028 för anställda som omfattar maximalt  
615 000 teckningsoptioner, varav 318 847 hade tecknats av 
anställda per årets utgång. En teckningsoption berättigar till 
nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckorspe -
riod från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets 
delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2028, till en kurs 
som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande 
jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda som 
infördes under det andra kvartalet 2023 omfattar maximalt 
439 000 teckningsoptioner, varav 163 665 hade tecknats av 
anställda per årets utgång. En teckningsoption berättigar till 
nyteckning av en stamaktie av serie B under en tvåveckors -
period från och med dagen efter offentliggörandet av bolagets 
delårsrapport för perioden 1 januari–31 mars 2026, till en kurs 
som beror av Emilshus aktiekursutveckling relativt underliggande 
jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI.
Likviditetsgarant 
Sedan februari 2023 har Emilshus ett avtal med Carnegie 
Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus 
stamaktie av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet 
innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp respektive säljvolym 
motsvarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 
2 % mellan köp- och säljkurs.
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie ägare. 
Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att 
återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare 
tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga 
fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på 
stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av 
bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser. 
Aktier och ägare
Aktieinformation
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 126 154 267
Totalt antal utestående och  
noterade B-aktier
115 447 497
Totalt antal utestående och  
noterade preferensaktier
30 000 000
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 54,00
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 48,84
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 30,80
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 7 736
1)   Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 30 december 2025.
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  42

===== SIDA 43 =====

Kursutveckling stamaktie av serie B
%
2022 2024 20252023
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
  EMIL B
  OMX Stockholm Real Estate PI
Kursutveckling preferensaktie
%
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
2021 2024 202520232022
   EMIL PREF
Ägarfördelning per den 31 december 2025
Ägare A-aktier  B-aktier Totalt antal stamaktier Preferensaktier Kapital, % Röster, % 
AB Sagax 3 733 550 27 125 395 30 858 945 8 983 320 25,5 29,1
Aptare Holding AB 1) 5 592 020 19 327 990 24 920 010 – 16,0 29,8
Lannebo Kapitalförvaltning – 11 292 601 11 292 601 – 7,2 4,5
Fjärde AP-fonden – 6 064 325 6 064 325  717 319 4,3 2,7
Länsförsäkringar Fonder – 5 935 712 5 935 712 – 3,8 2,4
Danske Invest – 3 232 966 3 232 966  900 000 2,6 1,6
ODIN Fonder – 3 579 940 3 579 940 – 2,3 1,4
Tredje AP-fonden – 3 367 595 3 367 595 – 2,2 1,3
Handelsbanken Fonder – 3 337 719 3 337 719 – 2,1 1,3
Nordea Funds – 2 605 338 2 605 338 – 1,7 1,0
Övriga aktieägare 1 381 200 29 577 916 30 959 116 19 399 361 32,2 24,9
Total 10 706 770 115 447 497 126 154 267 30 000 000 100,0 100,0
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktiekapitalets utveckling
År Händelse
Förändring i  
antalet aktier
Totalt antal 
A-aktier
Totalt antal 
B-aktier
Totalt antal 
preferensaktier
Förändring i  
aktiekapitalet (kr)
Aktiekapital 
(kr)
Kvotvärde 
(kr)
2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1
2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20
2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20
2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20
2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20
2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20
2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20
2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20
2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20
2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20
2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20
2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20
2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20
2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20
2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20
2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2
2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2
2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2
2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2
2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2
2022 Nyemission börsintroduktion 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2
2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2
2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2
2024 Nyemission 10 343 335 11 527 890 99 097 052 20 628 625 20 686 670 262 507 134 2
2024 Nyemission övertilldelning 1 656 665 11 527 890 100 753 717 20 628 625 3 313 330 265 820 464 2
2024 Inlösen av teckningsoptioner 1 872 660 11 527 890 102 626 377 20 628 625 3 745 320 269 565 784 2
2025 Nyemission 9 371 375 11 527 890 102 626 377 30 000 000 18 742 750 288 308 534 2
2025 Nyemission 12 000 000 11 527 890 114 626 377 30 000 000 24 000 000 312 308 534 2
2025 Omvandling – 10 706 770 115 447 497 30 000 000 – 312 308 534 2
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Finansiell information
Årsredovisning 2025
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  43

===== SIDA 44 =====

Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar 
och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har 
upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med 
årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt 
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Bolagsstyrning inom Emilshus
Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe -
ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet 
med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och 
transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina 
intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför -
delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom 
bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr -
ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för 
Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus 
är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk 
för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av 
räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr -
ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning 
och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, 
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt 
rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. 
Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars stamaktier av 
serie B (kortnamn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på 
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn 
EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq  Stockholm 
First North Growth Market. I samband med noteringen av bola -
gets stamaktier av serie B på huvudlistan Nasdaq Stockholm 
flyttades även preferensaktierna till huvudlistan Nasdaq Stock -
holm Mid Cap. Emilshus har därutöver gröna obligationslån som 
är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt.
Svensk kod för bolagsstyrning
Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till 
handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på  
www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för 
bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas 
i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för 
Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2025.
Efterlevnad av Koden
Emilshus har i alla avseenden följt Koden, fastställd av Kollegiet 
för svensk bolagsstyrning. 
Bolagsordning
Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman 
den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. 
Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska 
äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed 
förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun, 
 Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och 
högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda 
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda -
möter. Beslut om ändring av bolagsordningen, vilket påverkar den 
rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut 
om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre 
rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt 
om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman 
företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag 
föreskriver högre majoritet.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det är 
vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande 
bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktie-
bolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 14–16 och 20. 
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt 
att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att 
föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges 
i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan 
allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton 
och inte infalla tidigare än femte vardagen före bolagsstämman. 
Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgäng-
lig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes 
Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning 
i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska 
hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas 
inom sex månader från räkenskapsårets utgång. 
Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna 
och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll  
från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på  
www.emilshus.com.
Bolagsstyrningsrapport
Legal struktur
Emilshus styrningsstruktur
Förberedelse
• Valberedning
• Ersättningsutskott
• Aktieägare (via bolagsstämma)
• Styrelse
• VD och koncernledning
• Revisorer
• Revisionsutskott
• Internkontroll
Beslut Kontroll
Fastighetsbolaget Emilshus AB
Fastighets - 
ägande bolag
Fastighets - 
ägande bolag
Fastighets - 
ägande bolag
Fastighets - 
ägande bolag
Fastighets - 
ägande bolag
Fastighets - 
ägande bolag
Emilshus  
Holding 1 AB
Emilshus  
Holding 2 AB
Emilshus  
Holding 3 AB
Emilshus  
Holding 4 AB
Emilshus  
Holding 5 AB
Emilshus  
Holding 6 AB
Emilshus  
Option AB
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  44

===== SIDA 45 =====

Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och 
med den 31 december.
Årsstämma 2025
Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av 
aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags -
ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den 
29 april 2025.
Beslut fattades om att införa ett incitamentsprogram (LTIP 
2025) för anställda i bolaget, innefattande riktad emission av 
högst 615 000 teckningsoptioner samt godkännande av över -
låtelse av teckningsoptioner till deltagarna i incitamentsprogram -
met. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan bolagets 
aktiekapital komma att öka med högst 1 230 000 kronor. Varje 
teckningsoption berättigar till nyteckning av en (1) stamaktie av 
serie B i bolaget.
Beslut fattades om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller 
flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller 
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om 
nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teck -
ningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konver -
tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska 
kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest för -
enas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana 
nyemissioner ska rymmas inom aktiekapitalets gränser vid var tid 
gällande bolagsordning, och får motsvara sammanlagt högst tio 
(10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten 
för årsstämman 2025. 
Årsstämma 2026
Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2025 äger rum den 21 
april 2026. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter 
finns på bolagets webbplats, www.emilshus.com. Emilshus efter -
strävar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och 
revisorn ska vara närvarande vid årsstämman.
Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares 
rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning 
att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som 
anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar 
före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker 
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt 
annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse 
sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kal -
lelse har skett.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per 31 december 
2025 till 156 154 267 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör 
10 706 770 stycken stamaktier av serie A, 115 447 497 stycken 
stamaktier av serie B och 30 000 000 preferensaktier. Stamaktie 
av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie 
av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om 
2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis utbetalning samt 
omfattas av inlösenbestämmelse. 
I mars 2025 genomförde Emilshus en riktad nyemission av 
cirka 9,4 miljoner preferensaktier, och i maj 2025 genomfördes 
en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B. I okto -
ber emitterades 821 120 stamaktier av serie B, som ett resultat 
av att Emilshus, efter begäran från aktieägare och i enlighet med 
bolagsordningen, omvandlat motsvarande antal stamaktier av 
serie A till serie B.
Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie.  
Stamaktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en 
röst per aktie. Aktiekapitalet var 269 565 784 kronor per den 
1 januari 2025 och 312 308 534 kronor vid årets utgång . Kvot- 
värdet uppgick till 2 kronor. 
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre -
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i 
bolaget per den 31 december 2025. 
Aktieägare Kapital, % Röster, %
AB Sagax 25,5 29,1
Aptare Holding AB 16,0 29,8
Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 42–43 Aktier 
och ägande.
Valberedning
Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruktioner 
för valberedningens arbete. Dessa instruktioner justerades vid 
årsstämman 2025 för att valberedningen i första hand ska bestå 
av en representant för envar av de tre största aktieägarna per 
den 31 augusti varje år, i stället för den 30 september, enligt den 
av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Namnen på valbered -
ningens ledamöter ska offentliggöras så snart valberedningen 
utsetts, dock senast sex månader före nästkommande årsstämma. 
Valberedningen ska sammanträda minst en gång årligen och så 
ofta som erfordras för att valberedningen ska kunna fullgöra sina 
uppgifter. Enligt instruktionerna har valberedningen till uppgift 
att bereda och till årsstämman lämna förslag till antal styrelse -
ledamöter och revisorer samt, i förekommande fall, revisorssupp -
leanter, förslag till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag 
till styrelseordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdel-
ningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt 
ersättning for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekom -
mande fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor 
och förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen 
om så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska 
valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, 
varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet 
ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad 
av mångsidighet och bredd avseende kön, ålder, utbildning och 
yrkesbakgrund, och bestå av personer med de kompetenser och 
erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bola -
gets verksamhet och utvecklingsskede. Emilshus styrelse bestod 
den 31 december 2025 av sex ledamöter, varav två kvinnor och 
fyra män, med varierande ålder och bred sammansättning avse -
ende utbildning och yrkesbakgrund. Valberedningen meddelade 
inför årsstämman 2025 tillämpningen av punkt 4.1 i Koden, och 
att nuvarande styrelsesammansättning är ett resultat av valbered -
ningens arbete inför den bolagsstämman.
Valberedning inför årsstämman 2026 
Emilshus valberedning inför årsstämman 2026 består av Erik 
Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), Tobias 
Kaj (Lannebo Kapitalförvaltning) och Johan Ericsson (styrelse -
ordförande i Fastighetsbolaget Emilshus AB). Erik Borgblad är 
ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstäm -
man 2026 haft ett protokollfört möte samt annan löpande kon -
takt. Valberedningens förslag inför årsstämman 2026 presenteras 
i kallelsen till årsstämman. Vidare information om valberedning -
ens arbete presenteras i valberedningens motiverade yttrande 
inför årsstämman 2026, och kommer finnas tillgängligt på  
Emilshus webbplats, www.emilshus.com. 
Styrelse
Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre 
och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm -
man den 29 april 2025 beslutades att antalet styrelseledamöter 
skulle bestå av sex (6) personer. På årsstämman omvaldes Johan 
Ericsson, Jakob Fyrberg, Björn Garat, Rutger Källén, Elisabeth 
 Thuresson samt Ulrika Valassi till styrelseledamöter i bolaget. 
Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några supple -
anter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej utses 
enligt Koden.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  45

===== SIDA 46 =====

För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag 
utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnittet 
”Styrelse och ledning” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose 
aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansvaret för bolagets 
organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Sty ­
relsen har fastställt en arbetsordning för styrelsen och en instruk ­
tion för VD. Därutöver har styrelsen också fastställt ett antal 
övergripande policyer, riktlinjer och instruktioner för bolagets 
verksamhet, däribland finanspolicy, informationspolicy, insider ­
policy, policy för riskhantering och internkontroll samt policy för 
affärsetik. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas minst 
årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämpliga 
regler och lagar eller när behov annars föreligger.
Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse­
ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets 
ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande 
till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts 
uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmo  valda 
ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolags ­
ledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, och 
styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts vara ej oberoende 
i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Fyra av sex leda ­
möter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i förhållande till 
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i 
styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete 
bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att 
styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordfö ­
randen ska se till att styrelsen erhåller den information och det 
underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. 
Vid årsstämman den 29 april 2025 omvaldes Johan Ericsson till 
styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2025
Bolagets styrelse har under 2025 haft 17 möten, varav ett konsti ­
tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen 
nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelse  möte finns 
ett antal stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, 
förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisa ­
tionsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 
2025 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar 
och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid två tillfällen 
under 2025 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstäm ­
man den 29 april 2025, om nyemission av stamaktier av serie B 
samt preferensaktier.
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet 
med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens 
arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2025 har utförts så att 
varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har 
styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamö ­
terna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelse ­
ledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka 
potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivisera 
styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken 
typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på 
vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och 
kompetens i styrelsen. 
Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:s arbete utvär ­
deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av 
VD behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare inte 
närvara.
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt ­
ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med 
styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen 
mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning 
samt av styrelsen upprättad VD ­instruktion. VD fungerar som 
2025
               JAN   FEB   M
AR                   APR   MAJ   JUN                       JUL   AUG   SEP                     OKT   NOV   DEC Q1
Q3
Q4
Q2
JANUARI–FEBRUARI
Förvärv
Utvärdering kapitalstruktur
Nyemission 
Prognos
Bokslutskommuniké
Avrapportering revisionsutskott
Avrapportering revisor
Utdelning
OKTOBER
Förvärv
Prognos
Delårsrapport Q3
Avrapportering revisionsutskott
MAJ
Likviditetsprognos
Affärssimulering
Förvärv
JULI
Prognos
Delårsrapport Q2
Avrapportering revisionsutskott
MARS–APRIL
Förvärv
Transaktionsuppdatering
Investeringsbeslut projekt
Kallelse årsstämma
Årsredovisning
Avrapportering revisionsutskott
Prognos
Delårsrapport Q1
Avrapportering revisionsutskott
Antagande av styrdokument
DECEMBER
VD­rapport
Finansiell kalender
Justeringar till nästkommande  
års delårsrapporter
JUNI
VD­rapport
SEPTEMBER
Strategigenomgång
Finansiell kalender
Förvärv
Styrelsens arbete under året
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025    –  46

===== SIDA 47 =====

ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med 
den övriga ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob 
Fyrberg, Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Peder Karlén, Martin 
Lindström och Jakob Paljak.
Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå 
med 300 000 kronor till styrelsens ordförande och 170 000 kro -
nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda 
i bolaget. Det beslutades vidare att 50 000 kronor ska utgå till 
varje ledamot i styrelsens revisionsutskott, och att 15 000 kronor 
ska utgå till varje ledamot i övriga utskott. På Emilshus årsstämma 
2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattnings -
havare. Storleken på ersättningar som utgått för 2025 framgår 
av not 4. Information om nuvarande teckningsoptionsprogram 
återfinns på bolagets webbplats.
Styrelseutskott
Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions -
utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en bere -
dande och handläggande roll. De frågor som har behandlats 
vid  utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa 
styrelse  möte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och 
har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering 
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. 
Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen 
av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också 
granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet 
och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra 
tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag 
till årsstämmans beslut om revisorsval.
Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara 
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst 
en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till 
bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelse -
ledamöterna Björn Garat, Rutger Källén och Ulrika Valassi, vilka 
uppfyller kraven för oberoende enligt Koden.
Revisionsutskottet har haft protokollförda sammanträden vid 
fyra (4) tillfällen under 2025, och därtill annan löpande kontakt.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättnings -
principer, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets 
ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvudsak -
liga uppgifter hör även att följa upp och utvärdera tillämpningen 
av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattnings -
havare, samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings -
nivåer. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar således bered -
ning av frågor avseende förhållandet mellan fast och eventuell 
rörlig ersättning; sambandet mellan prestation och ersättning; 
huvudsakliga villkor för eventuell bonus och teckningsoptions -
program; huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pen -
sion, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från 
ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. 
Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i 
ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara 
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth 
Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden. 
Ersättningsutskottet har haft protokollförda sammanträden 
vid tre (3) tillfällen under 2025, och därutöver haft annan löpande 
kontakt.
Revision
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt 
styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och 
revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 29 april 
2025 omvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till 
revisor, med den auktoriserade revisorn Mattias Johansson som 
huvudansvarig revisor, för perioden fram till årsstämman 2026. 
Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens års -
redovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning 
av bolaget och koncernen.
Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga 
fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revi -
sorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband 
med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om 
sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedöm -
ning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid 
årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver 
granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisions -
uppdraget har KPMG AB under 2025 anlitats för ytterligare 
tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG AB 
tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana 
tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning 
som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes -
etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. 
Bolagets ansvarige revisor har vid ett (1) tillfälle varit närvarande 
vid styrelsemöte under 2025. Arvode till revisorerna utgår enligt 
godkänd räkning.
Information till aktiemarknaden
Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy 
som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn 
vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus 
verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelanden, 
delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, pre -
sentationsmaterial och Emilshus webbplats. Pressmeddelanden 
offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och insi -
derpolicy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Pressmed -
delanden offentliggörs via en etablerad informationsdistributör 
och publiceras simultant på Emilshus webbplats, www.emilshus.
com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. 
Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant 
och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy 
uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. 
Namn Invald år Född år
Oberoende i förhållande  
till ledningen och bolaget
Oberoende i förhållande  
till större ägare
Närvaro vid  
styrelsemöten
Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 17 av 17
Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 17 av 17
Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 17 av 17
Rutger Källén 2023 1972 Ja Ja 16 av 17
Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 15 av 17
Ulrika Valassi 2024 1967 Ja Ja 17 av 17
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  47

===== SIDA 48 =====

Intern kontroll och riskhantering
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den 
interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll 
avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlighet 
med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policyer och regel -
verk, processer och rutiner. 
Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i vissa 
fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Ekono -
misk administration såsom bokföring, hantering av skatter och 
bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala tjäns -
ter i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av externa 
parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksamheten 
sköts från Emilshus respektive kontor.
Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning, 
avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning 
som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Finanspolicy
• Informations- och insiderpolicy
• Övriga interna styrdokument 
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid 
ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller 
noteringskrav och när behov annars föreligger.
Riskbedömning och riskhantering
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång 
om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering 
görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs 
för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte 
för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De 
väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i 
redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie -
ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, 
förlust eller förskingring av tillgångar.
Närmare information om Emilshus riskhantering framgår av 
sidorna 39–41.
Kontrollaktiviteter
De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella rap -
porteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol -
lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och 
avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser 
såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och 
försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen 
och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans -
räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundfordringar, 
granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data 
avseende ägda fastigheter etc.
När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor 
vikt vid analys av väsentliga balans- och resultatposter. Kontroller 
och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga 
väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker 
löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje 
fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. 
Information och kommunikation
Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god 
intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand 
avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende 
den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar 
också information och kommunikation avseende den finansiella 
rapporteringen.
Uppföljning
Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande 
rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i 
Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs kontinu -
erligt på olika nivåer i koncernen där riskägare ansvarar för risk -
hantering inom sitt respektive område genom att löpande analy -
sera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen 
ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper 
insamlande av material, analysering av tillgänglig information och 
rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå 
och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen.
Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog -
noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och 
koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare 
och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning -
arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. 
Avrapportering sker till styrelse och VD.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom 
Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga 
strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl -
Interna regelverk och policyer som fastställts  
av Emilshus styrelse den 29 april 2025:
•   Styrelsens arbetsordning 
•  VD-instruktion
•  Instruktion revisionsutskott
•  Instruktion ersättningsutskott
•  Delegationsordning
•   Instruktion för hantering av  
offentliga uppköpserbjudanden
•  Finanspolicy
•  Utdelningspolicy
•  Hållbarhetspolicy
•  Policy om affärsetik och antikorruption
•  Närståendepolicy
•  Informations- och insiderpolicy
•  IT-policy
•  Riktlinjer om inköp
•  Riktlinjer om värdering
•  Riktlinjer för behandling av personuppgifter
•  IT- och DRP-policy
•  Attestinstruktion
•  Kris- och kontinuitetsplan
lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads -
vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Sammanta -
get medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild 
enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen.
Visselblåsarfunktion
Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Genom 
en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare 
som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus 
affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör 
och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hanteras 
av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för 
att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
   Bolagsstyrningsrapport
Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  48

===== SIDA 49 =====

Johan Ericsson
Styrelseordförande  
sedan september 2018
Född: 1951.
Utbildning:  Civilekonomexamen, 
Handelshögskolan i Stockholm.
Uppdrag utanför koncernen:  
Styrelse  ordförande i Prinsessan 
Estelles Kulturstiftelse,  Konstmässan 
Market AB och Torekov Kultur -
stiftelse. Styrelseledamot i Brinova 
Fastigheter AB, Borudan Ett AB, 
Båstadtennis & Hotell AB och 
 Torekov By AB.
Bakgrund:  Tidigare koncernchef 
för Catella AB, styrelseordförande 
i Nyfosa AB samt ett flertal andra sty -
relseuppdrag inom fastighetssektorn. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  500 000 stamaktier av 
serie A och 1 605 980 stamaktier av 
serie B samt 180 000 preferensaktier 
(genom bolag).
Oberoende:  Inte oberoende i 
förhållande till bolaget och bolags -
ledningen eftersom Johan arbetar 
som konsult för bolaget. Obero -
ende i förhållande bolagets större 
aktieägare.
Jakob Fyrberg
VD  
sedan april 2019
Född: 1974.
Utbildning: Civilekonomexamen, 
Högskolan i Gävle.
Uppdrag utanför koncernen:  Ägare, 
styrelseledamot och verkställande 
direktör i Rerum Fastigheter AB. 
Delägare och styrelseordförande 
i Aptare Holding AB. Styrelseord -
förande i Aptare Förvaltning AB, 
Bostaden Västra Götaland Intres -
senter Fastigheter AB och Aptare 
Entreprenad AB.
Bakgrund:  Grundare av Aptare Fast -
igheter. Tidigare VD för Heimstaden 
Projektutveckling AB, affärsutveck -
lingsansvarig på Ikano Bostad och 
under 15 år senior partner på Catella 
AB inom fastighetsrådgivning. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie 
B (genom bolag). Jakob är delägare 
och styrelseordförande i Aptare 
Holding AB som innehar 5 592 020 
stamaktier av serie A och 19 327 990 
stamaktier av serie B. 30 000 teck -
ningsoptioner (LTIP 2023) respektive 
30 000 teckningsoptioner (LTIP 
2025) avseende stamaktier av serie B.
Oberoende:  Inte oberoende i förhål -
lande till bolaget, bolagsledningen 
eller bolagets större aktieägare efter -
som Jakob är bolagets verkställande 
direktör och styrelseordförande i 
Aptare Holding AB som kontrollerar 
över 10 % av aktierna och rösterna i 
bolaget.
Björn Garat
Styrelseledamot  
sedan februari 2022
Född: 1975.
Utbildning: Internationella eko -
nomprogrammet vid Linköpings 
Universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  
Finanschef och vice verkställande 
direktör för AB Sagax (samt uppdrag 
i dotterbolag till AB Sagax), styrelse -
ledamot i Vasakronan AB och  
Volati AB.
Bakgrund: Partner och chef för 
 Corporate Finance på Remium 
Nordic AB och finansanalytiker. 
Finanschef och vice verkställande 
direktör på AB Sagax sedan 2012. 
Innehav av aktier och optioner 
i Emilshus:  Inget. Björn Garat är 
ledande befattningshavare och 
aktieägare i AB Sagax som innehar 
3 733 550 stamaktier av serie A, 
27 125 315 stamaktier av serie B samt 
8 983 320 preferensaktier.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget och bolagsledningen. Inte 
oberoende i förhållande till bolagets 
större aktieägare eftersom Björn 
Garat är ledande befattningshavare i 
AB Sagax som kontrollerar över 10 % 
av aktierna och rösterna i bolaget.
Rutger Källén
Styrelseledamot  
sedan januari 2023
Född: 1972.
Utbildning:  Ekonomistudier, Uppsala 
universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  Vice VD 
och CFO i Hemsö Fastighets AB, sty -
relseledamot i Fastighets AB Regio.
Bakgrund:  Head of Real Estate 
Finance, Handelsbanken Debt Capital 
Market, Nordic Head of Real Estate 
på Credit Agricole och finanschef på 
Kungsleden Fastighets AB.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  138 002 stamaktier av 
serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare. 
Elisabeth Thuresson
Styrelseledamot  
sedan januari 2019
Född: 1961.
Utbildning:  Högre ekonomisk special -
kurs, Hvitfeldtska gymnasiet.
Uppdrag utanför koncernen:  Del-
ägare och styrelseledamot i Thureda 
Gruppen AB, Östra Härads Fastighets 
AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet 
AB, et al invest AB och Östra Härads 
lager i Vetlanda AB. Styrelseledamot 
i Friluftsfrämjandet lokalavdelning 
i Vetlanda. Styrelsesuppleant i AB 
Boken Vetlanda.
Bakgrund:  Tidigare verksam som 
revisor. Mångårigt engagemang i 
T-Emballage AB och Innovexa AB 
som ekonomi och personalchef, 
ägare och styrelseledamot. 
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  Inget. Elisabeth är del -
ägare och styrelseledamot i Thureda 
Gruppen AB som innehar 1 774 833 
stamaktier av serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare.
Ulrika Valassi
Styrelseledamot  
sedan april 2024
Född: 1967.
Utbildning:  BBA i Business adminis -
tration, Uppsala universitet.
Uppdrag utanför koncernen:  
 Styrelseledamot i Ålandsbanken Abp, 
Sparbanken Sjuhärad, Swedencare, 
Pamica Group, Insatt Group.
Bakgrund: Chefsbefattningar inom 
SEB, Landshypotek, DBT Capital, 
Konsultverksamhet inom egen 
verksamhet Au Management AB. 
Tidigare styrelseledamot i Hemfosa 
Fastig heter, Qliro, Intrum Justitia, 
Hypoteket samt Dreams Securities.
Innehav av aktier och optioner  
i Emilshus:  1 500 stamaktier av  
serie B.
Oberoende:  Oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare.
Styrelse
Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2025.
Årsredovisning 2025
Introduktion
Mål och strategi
Verksamheten
Hållbarhet
Risker och riskhantering
Aktien och ägare
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport
   Styrelse och ledning
Finansiell information
Emilshus  Årsredovisning 2025   –  49

===== SIDA 50 =====