Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q1
Delårsrapport januari–mars 2025

===== SIDA 2 =====

Januari–mars 2025
• Intäkterna ökade med 29 % till 202 miljoner kronor (158).
• Förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 93 miljoner kronor 
(65). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 33 % till 0,72 
kronor per stamaktie (0,54). 
• Periodens resultat uppgick till 133 miljoner kronor (67), vilket 
motsvarar 1,07 kronor per stamaktie (0,56).
• Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 62 miljoner kronor (3).
• Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet 
med 9 miljoner kronor (29).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital ökade med 55 % och uppgick till 85 miljoner 
kronor (55).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 065 miljoner kronor, varav  
1 047 miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Jan–mar Rullande Jan–dec
2025 2024 12 mån 2024
Fastighetsvärde, mkr 10 066 7 518 10 066 8 940
Intäkter, mkr 202 158 719 674
Driftnetto, mkr 159 122 579 542
Förvaltningsresultat, mkr 93 65 325 297
Periodens resultat, mkr 133 67 354 288
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 85 55 300 270
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95
Återstående hyrestid, år 5,3 5,2 5,3 5,0
Fastigheternas direktavkastning, % 6,7 6,6 6,7 6,7
Avkastning på eget kapital, % 13 8 9 8
Belåningsgrad, % 55 52 55 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,3 2,5 2,4
Skuldkvot, ggr 8,8 8,3 8,8 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,72 0,54 2,54 2,36
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 33 15 20 15
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,07 0,57 2,80 2,28
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,07 0,56 2,77 2,27
Eget kapital per stamaktie, kr 28,83 25,93 28,83 27,99
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 31,55 27,89 31,55 30,60
Nyckeltal i sammandrag
Förvaltningsresultat  
+43 %
Jan–mar 
2025
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 
+20 %
Rullande  
12 månader 
Väsentliga händelser under kvartalet 
• I januari meddelades att två fastigheter inom kategorin lätt 
industri i Ljungby respektive Marks kommun förvärvats för  
271 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 14 859 kvm 
och årligt hyresvärde är 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks 
kommun tillträddes under det fjärde kvartalet 2024 och fastig -
heten i Ljungby tillträddes under det första kvartalet 2025. 
• I februari förvärvades åtta fastigheter inom kategorin lätt indu -
stri i Halmstad för 520 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area 
är 47 400 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kro -
nor. Fastigheterna tillträddes under det första kvartalet 2025.
• Emilshus genomförde en riktad nyemission av 9,4 miljoner 
preferensaktier efter beslut vid en extra bolagsstämma den 31 
mars 2025. Emissionen tillförde bolaget 267 miljoner kronor i 
början av april.
 
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 
+33 %
Jan–mar 
2025
Kassaflöde  
 
+55 %
Jan–mar 
2025
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• I april förvärvades 35 fastigheter främst inom kategorin lätt 
industri för 1 400 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area 
uppgår till 124 000 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 124 
miljoner kronor. Tillträde sker den 1 september 2025. Portföljen 
inkluderar tre projektfastigheter som tillträds efter färdigstäl -
lande, vilket beräknas ske vid årsskiftet 2025/2026. Genom -
förande av transaktionen är villkorat av beslut på säljarens 
årsstämma den 6 maj 2025.
• Emilshus har anställt Peder Karlén till tjänsten som fastighetschef 
med ansvar för bolagets förvaltningsverksamhet. Han kommer att 
ingå i bolagets ledningsgrupp och tillträder i augusti 2025.
Justerad prognos för 2025 
• För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastig-
hetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 375 miljoner 
kronor exklusive effekten av förvärvet i Skåne, vilket är villkorat 
av beslut av säljarens årsstämma. Tidigare lämnad prognos upp-
gick till 365 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av 
bokslutskommunikén 2024.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  2

===== SIDA 3 =====

Fortsatt expansion med ökad lönsamhet
Emilshus tillväxtsresa fortsatte under det första kvartalet 2025. 
Intäkterna ökade med 29 % till 202 miljoner kronor och förvaltnings-
resultatet steg med 43 % till 93 miljoner kronor jämfört med motsva-
rande period föregående år. Per aktie ökade förvaltningsresultatet 
med 33 % för perioden och med 20 % för rullande 12 månader, väl 
över våra finansiella mål. Kassaflödet från den löpande verksam-
heten ökade under perioden med 55 % till 85 miljoner kronor. 
Fortsatt tillväxt
Sedan noteringen 2022 har vårt fastighetsbestånd dubblerats från 
5 till 10 miljarder kronor. Under årets första kvartal kommunicer -
ades förvärv för 791 miljoner kronor i tre separata transaktioner 
parallellt med att fastigheter tillträddes för 1 068 miljoner kronor.
Efter periodens utgång tog vi ett viktigt steg i bolagets expan -
sion genom ett förvärv av 35 fastigheter i västra Skåne för 1 400 
miljoner kronor. De förvärvade fastigheterna är till övervägande 
del inom vår prioriterade kategori lätt industri samtidigt som 
portföljens nyckeltal matchar Emilshus kvalitetskrav. Formellt är 
affären villkorad av godkännande på säljarens årsstämma den 6 
maj men säljarens samtliga större delägare har deklarerat att de 
kommer att rösta för ett fullföljande av affären. Tillträde planeras 
till den 1 september 2025.
För Emilshus är detta en strategiskt viktig affär som ger oss en 
plattform för fortsatt tillväxt i den expansiva Öresundsregionen. 
Vi kommer nu att etablera ett förvaltningskontor i regionen och 
vår ambition är att fortsätta växa genom förvärv av högavkas -
tande fastigheter i Skåne. 
Finansiering
I februari emitterade Emilshus en icke-säkerställd obligation om 
400 miljoner kronor med en löptid om 3,25 år och en rörlig ränta 
om Stibor 3M+250 baspunkter. I mars genomfördes, efter beslut 
på en extra bolagsstämma, en riktad nyemission av 9,4 miljoner 
preferensaktier, vilket tillförde bolaget 267 miljoner kronor före 
emissionskostnader under början av det andra kvartalet. Sam -
mantaget ger dessa emissioner Emilshus erforderliga medel för 
att finansiera ovanstående affärer.
Under det första kvartalet har banklån om totalt 400 miljoner 
kronor med förfall i december 2025 refinansierats i förtid med 
längre löptid, högre belåningsgrad och väsentligt förbättrade 
kreditvillkor som följd. 
VD kommentar
En strategiskt viktig affär som ger oss en 
plattform för fortsatt tillväxt i den expansiva 
Öresundsregionen.
Förvaltning nära hyresgästerna
Vi har noterat en viss förbättring på uthyrningsmarknaden under 
årets inledning och som en effekt kan vi rapportera en positiv 
nettouthyrning om drygt 2 miljoner kronor under det första kvar -
talet 2025. Under perioden utökade och förlängde en av Emilshus 
större hyresgäster, Orkla/Bubs Godis, sitt hyresavtal, vilket nu 
löper till 2050. Uthyrningsgraden ligger oförändrad på 95 %.
Prognos för 2025
Det prognostiserade förvaltningsresultatet för helåret 2025 
uppgår till 375 miljoner kronor, exklusive effekten av förvärvet i 
Skåne, vilket är villkorat av beslut av säljarens årsstämma den  
6 maj och med planerat tillträde den 1 september 2025.
Framåtblick 
Efter tillträde av de förvärvade fastigheterna i Skåne kommer 
Emilshus nå ett fastighetsvärde om 11,5 miljarder kronor. Med 
den volymen skapas synergier och förbättrade möjligheter för 
ytterligare tillväxt framåt. Arbetet med att bygga ett finansiellt 
starkt, lönsamt och lokalt förankrat fastighetsbolag fortsätter i 
oförminskad takt.
Växjö, april 2025
Jakob Fyrberg, VD
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  3

===== SIDA 4 =====

Emilshus i korthet
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i  
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
Avkastning på eget kapital  
2020 2021 2022 2023 20252024
Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
2020 2021 2022 2023 20252024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
-20
0
20
40
60
80
100
kr
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
  
Ett fastighetsbolag med 
starka kassa flöden
Med utgångspunkt i småländsk företagskul -
tur förvärvar, utvecklar och förvaltar Emilshus 
högavkastande kommersiella fastigheter i södra 
 Sverige. Prioriterade fastighetskategorier är lätt 
industri, proffshandel/industriservice, extern -
handel och dagligvaruhandel.
Fokus är hög direktavkastning i kombination 
med långa hyresavtal och hyresgäster med god 
betalningsförmåga. Emilshus etablerar lång -
siktiga och nära relationer med hyresgästerna 
genom lokal närvaro och engagemang på de 
orter där bolaget verkar.
 
10 066  mkr
26 % Växjö
18 % Jönköping
15 % Värnamo
14 % Linköping
11 % Halmstad
10 % Vetlanda
6 % Kalmar
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Utfall finansiella mål
 
Rullande 
12 mån 
Femårigt  
genomsnitt
Tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie, %
20 20
Avkastning på eget kapital, % 9 15
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod 
är minst 15 %
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser.
 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  4

===== SIDA 5 =====

Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregå -
ende år. 
Intäkter
Intäkterna ökade med 29 % till 202 miljoner kronor (158). Till -
växten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även 
hyres justeringar samt ökade intäkter till följd av genomförda 
investeringar i befintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd 
ökade med 1 % (2) och förklaras huvudsakligen av indexering 
enligt avtal. 
Kontrakterad årshyra ökade med 34 % och uppgick vid 
utgången av perioden till 844 miljoner kronor (631). Den 
ekonomiska vakansen uppgick till 49 miljoner kronor (35) och 
den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95). Av 
 Emilshus hyresintäkter justeras 98 % årligen med en index -
klausul i hyresavtalen.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till 44 miljoner kronor (36). Fastig -
hetskostnaderna utgjordes av fastighetsskötsel och drift om 34 
miljoner kronor (27), reparationer och underhåll om 4 miljoner 
kronor (4) samt kostnader för fastighetsskatt om 6 miljoner 
kronor (5). Fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd minskade 
med 2 % (2). De lägre kostnaderna förklaras huvudsakligen av 
energieffektivisering.
Driftnetto
Driftnettot ökade med 30 % till 159 miljoner kronor (122). Över -
skottsgraden uppgick till 78 % (77). 
Överskottsgraden varierar under året beroende på de 
säsongsvariationer som föreligger inom fastighetsbranschen. 
Under vintermånaderna påverkas överskottsgraden av ökade 
kostnader för energi och snöröjning.
Driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 2 % (2). 
Genomsnittlig direktavkastning under perioden uppgick till 
6,7 % (6,6).
Intäkter, kostnader och resultat  
Januari–mars 2025
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 10 miljoner 
kronor (8), vilket motsvarade 5 % (5) av intäkterna.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –56 miljoner kronor (–49). Genomsnittlig 
ränta inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens 
utgång till 4,2 % (4,7). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,7 ggr 
(2,3) och på rullande 12 månader till 2,5 ggr. 
Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid peri -
odens utgång till 2,6 år (2,9) och kapitalbindningstiden uppgick 
till 2,8 år (1,6). Den räntebärande nettoskulden ökade till 5 577 
miljoner kronor (3 906), vilket huvudsakligen förklaras av förvärv.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 93 miljoner kronor 
(65). Ökningen förklaras i huvudsak av ett högre driftnetto. 
Förvaltningsresultatet per stamaktie, efter avdrag för utdelning till 
preferensaktieägarna, ökade med 33 % till 0,72 kronor (0,54).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Emilshus erhåller varje kvartal externa värderingsutlåtanden i 
syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Orealiserade 
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 62 miljoner kronor (3) under perioden. Värdeförändringarna 
var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav 
om 6 miljoner kronor, justerat driftnetto om 35 miljoner kronor 
samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till för -
värv om 22 miljoner kronor. Inga realiserade värdeförändringar 
påverkade resultatet under perioden. Samtliga fastigheter har per 
bokslutsdagen varit föremål för extern värdering av Newsec.
Värdeförändringar finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick 
till 9 miljoner kronor (29). Värdeförändringen förklaras huvudsak -
ligen av högre marknadsräntor. Inga realiserade värdeförändring -
ar på finansiella instrument påverkade resultatet under perioden.
Jämförbart bestånd
31 mar
2025 2024 Förändring, %
Antal fastigheter 126 126 -
Fastighetsvärde, mkr 7 422 7 335 1
Direktavkastning, % 6,6 6,5 2
Intäkter, mkr 157 155 1
Fastighetskostnader, mkr -34 -35 -2
Driftnetto, mkr 122 120 2
Driftnetto
0
30
60
90
120
150
180
2020 2021 2022 2023 20252024
0
100
200
300
400
500
600
mkr mkr
Intäkter
2020 2021 2022 2023 20252024
0
30
60
90
120
150
180
210
240
0
100
200
300
400
500
600
700
800
mkr mkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  5

===== SIDA 6 =====

Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 9 miljoner kronor (11) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 22 miljoner kronor (19). 
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt -
ningsfastigheter och finansiella instrument.  
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 133 miljoner kronor (67), 
vilket motsvarar 1,07 kronor per stamaktie före utspädning (0,57) 
respektive 1,07 kronor efter utspädning (0,56).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital uppgick till 85 miljoner kronor (55), vilket är en 
ökning om 55 %. Tillväxten i kassaflöde förklaras av ett ökat 
förvaltningsresultat samt lägre skattekostnad i förhållande till 
förvaltningsresultatet.
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade 
kassaflödet med –1 047 miljoner kronor (–172). Investeringar i 
befintliga fastigheter påverkade kassaflödet med –18 miljoner 
kronor (–19), vilket huvudsakligen avsåg hyresgästanpassningar 
och ombyggnationer.
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 1 144 
miljoner kronor (73) och förklaras till största del av nyupptagna 
banklån om 780 miljoner kronor (98) i samband med förvärv och 
refinansieringar, emission av en ny obligation om 394 miljo -
ner kronor (–), inbetald del av den pågående nyemissionen av 
preferens aktier om 19 miljoner kronor (–) samt utdelning på prefe -
rensaktier om 10 miljoner kronor (10).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 
175 miljoner kronor (–50), vilket vid periodens utgång innebar att 
Emilshus kassa uppgick till 276 miljoner kronor (163).
Moderbolagets resultat och ställning
Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseen -
de företagsledning, ekonomi- och finansfunktion samt fastighets -
förvaltning. Moderbolagets intäkter består av vidarefakturerade 
kostnader till fastighetsägande dotterbolag. Moderbolagets 
kostnader har ökat jämfört med föregående år vilket förklaras av 
koncernens tillväxt. Ränteintäkterna utgörs av erhållen ränta på 
moderbolagets fordringar på dotterbolag samt inlåningsränta på 
likvida medel. Periodens resultat uppgick till –11 miljoner kronor 
(–8).
Moderbolagets innehav avseende andelar i koncernföretag 
uppgick vid periodens utgång till 479 miljoner kronor (474). 
Moderbolagets fordringar på koncernföretag uppgick till 4 930 
miljoner kronor (4 078) och utgjordes huvudsakligen av revers -
fordringar, vilka etablerats i samband med förvärv av förvaltnings -
fastigheter genom bolag. Moderbolagets egna kapital uppgick till 
2 667 miljoner kronor (2 053) vid periodens utgång, vilket innebär 
en soliditet om 46 % (44).
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
100
120
2020 2021 2022 2023 20252024
50
100
150
200
250
300
350
mkrmkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Halmstad 2:25 & 2:28, Halmstad
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 18 631 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  6

===== SIDA 7 =====

Justerad prognos för 2025
Förvaltningsresultatet med nuvarande fastighetsbestånd samt 
tillkännagivna förvärv beräknas uppgå till 375 miljoner kronor 
exklusive effekten av förvärvet i Skåne, vilket är villkorat av beslut 
av säljarens årsstämma. Tidigare lämnad prognos uppgick till 365 
miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskom-
munikén 2024.
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga baseras på det fastighetsbestånd som 
var tillträtt per första dagen i nästkommande kvartal och utgör en 
tolvmånadersillustration av Emilshus intjäningskapacitet vid denna 
tidpunkt. Den är inte en prognos och beaktar inte framtida föränd-
ringar i exempelvis hyror, vakanser, kostnader eller räntor. Förvärv 
som ännu inte tillträtts inkluderas inte.
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter justerade för 
fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och garantier. Fastig-
hetskostnaderna bygger på erfarenhetsbaserade normalårsvärden 
och inkluderar fastighetsadministration. Fastighetsskatten grundas 
Prognos och aktuell intjäningsförmåga 
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 apr 
2025
1 jan 
2025
1 okt 
2024
1 jul 
2024
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
1 apr 
2022
Intäkter 844 747 708 694 631 616 578 580 570 566 516 453 364
Fastighetskostnader -173 -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69
Driftnetto 671 595 566 553 502 491 458 458 454 454 416 364 296
Central administration -38 -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30
Finansnetto -248 -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90
Förvaltningsresultat 385 362 342 293 274 268 234 221 228 230 205 195 176
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,85 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07
Fastighetsvärde 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103
Eget kapital 4 251 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159
Räntebärande nettoskuld 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753
Överskottsgrad, % 80 80 80 80 80 80 79 79 80 80 81 80 81
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0
Skuldkvot, ggr 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmågaDirektavkastning och låneränta enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2021 2022 2023 20252024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
mkr kr
0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
2021 2022 2023 20252024
%
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Direktavkastning, %
Genomsnittlig låneränta, %
på aktuella taxeringsvärden. Kostnad för central administration 
utgår från nuvarande organisation och finansnettot speglar ränte-
läget samt bolagets skuld- och derivatportfölj och likvida medel vid 
periodens slut.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  7

===== SIDA 8 =====

Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
Fastighetsbestånd
Den 31 mars ägde Emilshus 183 (139) fastigheter med en total ut -
hyrningsbar area om 1 010 tkvm (820) och ett fastighetsvärde om 
10 066 miljoner kronor (7 518). Fastighetsvärdet inkluderar även 
värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per kvm uppgick till 
9 963 kronor (9 169).
Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av långa hyres -
avtal och hög uthyrningsgrad. Det genomsnittliga hyresvärdet 
uppgick till 884 kronor per kvm (800).
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommer -
siella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri -
service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en 
prioriterad kategori. Kategorin Övrigt består främst av kontor och 
samhällsfastigheter.
Våra fastigheter
Antal fastigheter
183
Hyresvärde/kvm  
884 kr
Ekonomisk uthyrningsgrad  
95 %
Fastighetsvärde/kvm  
9 963 kr
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 
10 066 mkr
50 % Lätt industri
25 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
10 % Övrigt
893 mkr
49 % Lätt industri
25 % Extern- och daglig -
varuhandel
14 %  Industriservice/  
Proffshandel
12 % Övrigt
1 010 tkvm
57 % Lätt industri
20 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
8 % Övrigt
Geografisk inriktning 
Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra 
Sverige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergöt -
land och Halland. Dessa områden är viktiga industriregioner i 
Sverige, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta 
avstånd mellan intressanta etableringsorter. Här finns flera större 
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive 
segment samt välmående mindre industrier. I bolagets största 
förvaltningsområde Växjö med omnejd finns ett väl differentierat 
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag.  
I samtliga regioner finns universitet och högskolor som med sin 
närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder regio -
nerna några av Sveriges främsta lägen för lager och lätt industri.
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
18 %
Jönköping
15 %
Värnamo
26 %
Växjö
11 %
Halmstad
6 %
Kalmar
10 %
Vetlanda
14 %
Linköping
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  8

===== SIDA 9 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 april 2025  
Område
Antal  
fastigheter
Uthyrbar area,  
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk uthyr -
ningsgrad, % 
Kontrakterad  
årshyra, mkr mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad 23 89 1 062 11 11 910 100 1 117 94 94
Jönköping 33 160 1 816 18 11 319 152 947 96 146
Kalmar 21 65 631 6 9 765 53 821 96 51
Linköping 26 130 1 389 14 10 663 126 970 97 123
Vetlanda 21 147 1 046 10 7 096 110 748 93 102
Värnamo 23 216 1 503 15 6 950 135 624 94 127
Växjö 36 202 2 619 26 12 952 217 1 072 93 201
Totalt 183 1 010 10 066 100 9 963 893 884 95 844
Område
Lätt industri,  
 tkvm 
Extern- och 
dagligvaruhandel,  
tkvm 
Industriservice/ 
proffshandel, 
tkvm  
Övrigt,  
 tkvm 
Totalt, 
tkvm 
Andel, 
 %
Halmstad 54 9 22 3 89 9
Jönköping 91 12 33 24 160 16
Kalmar 10 22 33 - 65 6
Linköping 72 37 22 - 130 13
Vetlanda 85 33 13 17 147 15
Värnamo 184 20 12 - 216 21
Växjö 84 66 21 32 202 20
Totalt 580 199 155 77 1 010 100
Andel, % 57 20 15 8 100
Genomförda fastighetstransaktioner
Under perioden kommunicerades förvärv av totalt 10 fastigheter i 
tre transaktioner om sammanlagt 791 miljoner kronor och med ett 
totalt hyresvärde om 72 miljoner kronor. 
Efter periodens slut tecknades avtal om förvärv av 35 fastig-
heter i Skåne till ett värde om 1 400 miljoner kronor och med ett 
hyresvärde om 124 miljoner kronor. Tillträde för majoriteten av 
portföljen är planerat att genomföras i september 2025.
Tillträdda och frånträdda fastigheter
Totalt tillträddes under perioden fastigheter motsvarande ett värde 
om 1 068 miljoner kronor (179). Under perioden genomfördes inga 
frånträden.
Fastighetstransaktioner
Tillträdda fastigheter, jan–mar 2025  
Fastighet
Förvaltnings -
område Fastighetskategori
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Eketånga 24:37 Halmstad Lätt industri 1,7
Eketånga 24:49 Halmstad Lätt industri 5,3
Eketånga 5:417 Halmstad Lätt industri 3,6
Fregatten 7 Halmstad Lätt industri 1,5
Halmstad 2:25 & 
2:28
Halmstad Lätt industri 18,6
Ostkupan 3 Halmstad Lätt industri 12,8
Slåttern 2 Halmstad Extern- och 
dagligvaruhandel
3,6
Glaskulan 5 Linköping Extern- och 
dagligvaruhandel
12,1
Gumsen 48 Linköping Industriservice/
proffshandel
16,2
Yxan 1 Växjö Lätt industri 8,4
Totalt 83,8
Fastighetstransaktioner under och efter perioden  
Datum
Förvaltnings-  
område
Fastighets -
värde, 
mkr
Årligt 
hyresvärde,  
mkr
Uthyrbar 
area, tkvm
Förvärv 
24 januari Växjö/Halmstad 271 19 14,9
12 februari Halmstad 520 53 47,3
4 april Skåne 1 400 124 124,0
Summa 2 191 196 186,2
Mården 7, Landskrona
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area: 2 692 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  9

===== SIDA 10 =====

Projekt i form av om- och tillbyggnader, anpassning av befintliga 
lokaler och nyproduktion är ett sätt att möta hyresgästers behov. 
Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss anpassning av 
lokalerna och inte sällan även större förändringar, som en del av 
det hyresavtal som tecknas. Investeringar i lokalerna genomförs 
till en attraktiv riskjusterad avkastning. För att minimera risken i 
projektverksamheten påbörjas projekt efter att bindande hyres -
avtal har ingåtts.
Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genom -
föra projekt som minskar energianvändning och förbättrar miljön 
för hyresgästerna.
Pågående projekt
Under det fjärde kvartalet 2024 förvärvades fastigheten Melltorp 
2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm. Nu genomgår fast -
igheten en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa 
Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
Projekt
Större pågående projekt 
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetad inves -
tering vid periodens 
utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q3 2025 28 1 2 10-årigt avtal
Armaturen 1, Värnamo Lätt industri Lokalanpassning Q4 2025 16 1 1 10-årigt avtal
Krokodilen 4, Kalmar Extern handel Lokalanpassning Q4 2025 29 1 3 12-årigt avtal
Flahult 21:36, Jönköping Lätt industri Lokalanpassning Q1 2026 43 0 3 25-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 28 9 -
Totalt 144 11 9
1)  Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
En lokalanpassning genomförs på Armaturen 1 i Värnamo i 
samband med att Proton Lighting AB tecknat ett nytt 10-årigt 
hyresavtal.  
 I Kalmar genomförs en om- och tillbyggnad av Krokodilen 4 till 
Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat 
ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm.
Under det första kvartalet 2025 tecknades ett nytt 25-årigt 
hyresavtal om 14 710 kvm med Orkla Confectionary & Snacks 
Sverige AB (Bubs Godis) med start under det första kvartalet 
2026. Fram tills tillträdet kommer fastigheten genomgå en lokal -
anpassning och tillbyggnad som utökar produktionskapaciteten.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp -
gick vid periodens utgång till 144 miljoner kronor varav uppar -
betade kostnader uppgick till 11 miljoner kronor. Projektverksam -
heten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga 
avtal i takt med att projekten färdigställs. 
Hyresgäst utvidgar sin  
produktion i Jönköping  
 
Under andra kvartalet 2025 påbörjar Emilshus 
en utbyggnad och hyresgästanpassning av fast-
igheten Flahult 21:36 i industriområdet Torsvik 
utanför Jönköping. Det är Orkla via  bolaget 
Bubs Godis som utvidgar sin produktion av 
godis med ytterligare en produktionslinje och 
i samband med investeringen utvidgar och 
förlänger sitt hyresavtal till 2050. Emilshus för -
värvade denna fastighet för ett år sedan samt 
en tomställd grannfastighet under hösten 2024. 
Därmed skapades förutsättningar för det aktu -
ella projektet, där fastigheten utöver att anpas -
sas till utvidgad produktion även moderniseras 
och energieffektiviseras. Om- och tillbyggnaden 
planeras färdigställas till årsskiftet 2025/2026.
 
Flahult 21:36, Jönköping
Kategori: Lätt industri
Uthyrningsbar area:  12 878 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  10

===== SIDA 11 =====

Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting 
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av för -
valtningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att 
fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje 
kvartal oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fast -
igheter. Värderingarna upprättas av Newsec. 
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.    
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av 
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad 
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvalt -
ningsadministrationskostnader samt behov av investeringar.  
Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkyl -
perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassaflö -
den utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsanpassning 
av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet för värdering av fastighets -
beståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värdering -
arna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,5 % till  
6,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värderingarna upp -
gick i genomsnitt till 6,6 %.
Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen 
till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning 
av värderingsprinciper, se Emilshus årsredovisning 2024.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens 
utgång till 10 066 miljoner kronor (7 518). Under perioden har 
fastigheter tillträtts till ett värde om 1 107 miljoner kronor. Vid 
periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i 
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende  
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om  
11 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande 
motsvarande 133 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat 
hyresvärde om 9 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
Jan–mar Jan–dec
 mkr 2025 2024 2024
Vid periodens ingång 8 940 7 324 7 324
Förvärv av fastigheter 1 047 172 1 469
Investeringar i befintliga fastigheter 17 19 63
Försäljningar av fastigheter - - -40
Orealiserade värdeförändringar 62 3 124
Vid periodens utgång 10 066 7 518 8 940
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen  
Jan–mar Jan–dec
 mkr 2025 2024 2024
Direktavkastningskrav 6 -54 42
Driftnetto 35 4 32
Övrigt 22 53 51
Orealiserad värdeförändring 62 3 124
Orealiserad värdeförändring, % 1 0 2
Realiserad värdeförändring - - 3
Totala värdeförändringar 62 3 127
Totala värdeförändringar, % 1 0 2
Känslighetsanalys    
Resultateffekt före skatt
31 mar 31 dec
 mkr Förändring 2025 2024 2024
Direktavkast -
ningskrav
+/– 0,25% -364/+392 -271/+292 -324/+349
Intäkter +/– 50 kr/kvm +51 / -51 +41 / -41 +46 / -46
Fastighets -
kostnader
+/– 10 kr/kvm -10 / +10 -8 / +8 -9 / +9
Vakansgrad +/– 1 % -9 / +9 -7 / +7 -8 / +8
 
Indata vid fastighetsvärdering  
31 mar 31 dec
Vägt genomsnitt 2025 2024 2024
Direktavkastningskrav, % 6,7 6,7 6,7
- Lätt industri 6,8 6,9 6,8
- Extern- och dagligvaruhandel 6,5 6,5 6,6
- Industriservice/proffshandel 6,6 6,6 6,6
- Övrigt 6,6 6,5 6,6
Driftskostnader, kr/kvm 103 91 97
- Lätt industri 76 58 67
- Extern- och dagligvaruhandel 115 112 108
- Industriservice/proffshandel 109 84 102
- Övrigt 327 326 324
Underhållskostnader, kr/kvm 38 36 38
- Lätt industri 32 28 31
- Extern- och dagligvaruhandel 45 44 44
- Industriservice/proffshandel 40 37 40
- Övrigt 75 74 74
Långsiktig vakansgrad, % 6,4 6,7 6,4
- Lätt industri 7,3 8,3 7,5
- Extern- och dagligvaruhandel 5,2 4,8 5,0
- Industriservice/proffshandel 5,5 5,2 5,5
- Övrigt 6,0 6,0 6,0
Intäkter, kr/kvm 886 766 842
- Lätt industri 766 632 704
- Extern- och dagligvaruhandel 1 164 1 013 1 109
- Industriservice/proffshandel 806 727 806
- Övrigt 1 687 1 338 1 666
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 62 
miljoner kronor (3) under perioden. Värdeförändringarna var 
hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 
6 miljoner kronor, justerat driftnetto om 35 miljoner kronor samt 
övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 
22 miljoner kronor.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  11

===== SIDA 12 =====

Hyresgäster
Emilshus hade vid periodens utgång 744 hyresgäster (537) förde -
lade på 894 hyresavtal (638) och den genomsnittliga återstående 
hyrestiden uppgick till 5,3 år (5,2). De tio största hyresgästerna 
utgjorde 21 % (28) av intäkterna. En god diversifiering i hyres -
portföljen innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyres -
gäster är begränsad. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 2 % 
av bolagets totalt hyresintäkter.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och 
bedömd god betalningsförmåga. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyres-  
gästernas lokalförsörjning och vidare utveckling.
Våra hyresgäster
för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt under-
håll och reparationer. Vid periodens utgång var 40 % (45) av total 
uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net- karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas 
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) 
och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens 
utgång utgjorde dessa avtal 98 % av Emilshus kontrakterade 
årshyra och där övriga hyresavtal bland annat avser parkerings -
ytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på 
annat sätt eller inte alls.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri 
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar loka -
lerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, och 
genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och 
annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och 
motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar 
kopplat till om- och tillbyggnader sker frekvent inom denna kate -
gori. Den största hyresgästen inom lätt industri är Spaljisten, en 
underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Andra 
stora aktörer inkluderar godistillverkaren Bubs Godis, ROL som 
tillverkar butiks- och kontorsinredning, verkstadsindustribolaget 
Bufab samt trucktillverkaren Kalmar Solutions.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom 
Industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmate -
rial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus 
hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i 
sina verksamheter och där deras lokaler är belägna i noggrant 
utvalda, strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader 
sker, likt inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i 
samband med omförhandling och förlängning av hyresavtalen.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor inklusive bilhandel i välbe -
sökta externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop 
Väst, Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största 
hyresgästerna inom denna kategori.
Övrigt
Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av 
kontor där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhälls -
service där en av de största hyresgästerna är Region Jönköpings 
län. Andra stora hyresgäster inom kategorin är IT-tjänstebolaget 
Griffel och säkerhetsföretaget Securitas.
Emilshus 10 största hyresgäster  
Hyresgäster
Kontrak-
terad 
årshyra, 
mkr
Antal   
hyres-
kontrakt
Andel av 
kontrakte -
rad årshyra, 
%
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Spaljisten AB 20 1 2 19,6
Trivselhus AB 20 1 2 3,8
Holmgrens Bil AB 20 6 2 9,6
Ahlberg Dollarstore AB 19 5 2 2,4
Hilding Anders Sweden AB 19 1 2 13,8
Optimera Svenska AB 16 9 2 1,4
Kalmar Solutions AB 16 1 2 13,6
HMS Industrial Networks AB 16 2 2 5,8
ROL AB 16 1 2 6,0
Coop Väst AB 15 7 2 10,4
Övriga 667 860 79 4,4
Totalt 844 894 100 5,3
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet
0
200
400
600
800
1000
%
2021 2022 2023 20252024
0
20
40
60
80
100
mkr
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  12

===== SIDA 13 =====

Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till 2 miljoner kronor (–4) under peri -
oden. Emilshus tecknade 16 hyresavtal med ett ökat årligt hyres -
värde om 16 miljoner kronor (5), varav 9 miljoner kronor (4) avser 
hyresavtal med nya hyresgäster och 8 miljoner kronor (1) avser 
omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster. Erhållna 
uppsägningar av hyresavtal uppgick till 14 miljoner kronor (8), 
inklusive konkurser med ett hyresvärde om 0 miljoner kronor.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 
95 % (95).
Förfallostruktur
Vid periodens utgång var den genomsnittliga hyrestiden 5,3 år 
(5,2) och 73 % av kontraktsvärdet hade ett förfall 2030 eller 
senare.
Nettouthyrning
Jan–mar Jan–dec
 mkr 2025 2024 2024
Nyuthyrningar 9 4 26
Omförhandlingar 8 1 1
Uppsägningar -14 -2 -18
Konkurser 0 -6 -6
Nettouthyrning 2 -4 2
Vakansförändringar
Jan–mar Jan–dec
 mkr 2025 2024
Ingående vakansvärde 43 30
Inflyttningar -3 -12
Avflyttningar 4 17
Förändring hyresrabatter 1 2
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 4 6
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Utgående vakansvärde 49 43
Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2025 339 89 11 101 11
2026 227 169 20 180 19
2027 129 107 13 102 11
2028 77 83 10 79 8
2029 32 77 9 90 9
≥2030 90 320 38 406 42
Totalt 894 844 100 958 100
 
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2025 107 2
2026 228 5
2027 256 6
2028 272 6
2029 326 7
2030 429 10
2031 369 8
2032 196 4
≥2033 2 281 51
Totalt 4 464 100Nettouthyrning utveckling per kvartal
Nyuthyrningar och omförhandlingar
Uppsägningar och konkurser
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 20242023
mkr
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  13

===== SIDA 14 =====

Emilshus lokala närvaro och erfarna medarbetare ger bolaget 
goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastig -
hetsägande. 
Energieffektivisering
Att identifiera och utföra åtgärder syftande till energieffekti -
viseringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga 
fastigheter mer hållbara, ses som den enskilt viktigaste insatsen 
för att minska bolagets klimatpåverkan. Energianvändningen 
i fastigheterna är därtill en viktig kostnadspost som bolaget 
med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära 
samarbete med hyresgästerna. Emilshus har som mål att minska 
energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med 
i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. Under de senaste 
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet baserar sig på den 
hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen, vilken utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt 
hushållande med begränsade resurser.
Hållbarhetsarbete
12 månaderna minskade Emilshus energianvändning per kvm i 
jämförbart bestånd med 6 %, jämfört med motsvarande period 
föregående år.
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2024 uppdaterades Emilshus gröna finansiella ram -
verk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationer 
och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och 
fastighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS. 
Per 31 mars hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt 
värde om 4 060 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 
919 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom 
det gröna finansiella ramverket uppgick till 3 141 miljoner kronor.
Lokalt samhällsengagemang
 
Inför Allsvenskan 2025 har Emilshus utvecklat 
samarbetet med Östers IF och blivit klubbens 
huvudpartner. För Emilshus är det viktigt med 
lokal närvaro och lokalt engagemang på de 
orter där bolaget är verksamt och Östers IF:s 
breda verksamhet i Växjöområdet passar väl in 
i denna strategi. 
Klubben bedriver utöver elitfotboll en omfat -
tande verksamhet inom akademi och ungdoms -
fotboll med 600 aktiva spelare och ledare. 
Inom ramen för satsningen ”Öster i samhället” 
bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på 
att skapa meningsfull verksamhet för barn och 
unga.
Nyckeltal1) 
Rullande Jan–dec
Enhet 12 mån 2024 2023 2022
Energianvändning, jämförbart bestånd 2)
Energiintensitet kWh/kvm 79 106 109 119
– Förändring jämfört med motsvarande period föregående år % -6 -6 -6 -
Fossilfri el
Andel av inköpt el % 100 100 100 100
Växthusgasutsläpp 3)  
Scope 1 (direkta utsläpp från verksamheten) tCO2e 25 23 23 -
Scope 2 (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten) tCO2e 818 737 612 -
Totalt Scope 1 och 2 tCO2e 843 760 635 -
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 2,8 2,3 2,4 -
1)  För information om beräkningsmetoder se Emilshus årsredovisning 2024.
2) Avser normalårskorrigerad data för fastigheter som förvaltats under de senaste 12 månaderna.
3) Data om växthusgasutsläpp redovisas sedan 2023.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  14

===== SIDA 15 =====

Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid periodens utgång av  
40 % (42) eget kapital, 55 % (53) räntebärande skulder och 5 % 
(6) övriga poster.  
Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan-
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 4 251 miljoner 
kronor (3 261), vilket resulterade i en soliditet om 40 % (42). 
Eget kapital per stamaktie uppgick till 28,83 kronor (25,93) och 
långsiktigt substansvärde per stamaktie uppgick till 31,55 kronor 
(27,89).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 5 853 miljoner kronor 
(4 068) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 
276 miljoner kronor (163) uppgick nettoskulden till 5 577 miljoner 
kronor (3 906), vilket innebär en belåningsgrad om 55 % (52).
Av de räntebärande skulderna utgör 5 063 miljoner kronor  
(3 491) säkerställda banklån vilka motsvarar 86 % (86) av den 
totala räntebärande skulden. Under perioden har banklån till ett 
värde om 398 miljoner kronor refinansierats med längre löptid, 
högre lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd.
Räntebärande obligationslån uppgick vid periodens utgång till 
791 miljoner kronor (577), vilket motsvarar 14 % (14) av den totala 
räntebärande skulden. I februari emitterades nya seniora icke-  
säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljoner 
kronor med en marginal om 2,50 % och en löptid om 3,25 år.
Skuldkvoten, beräknad som nettoskuld i förhållande till drift -
netto med avdrag för centrala administrationskostnader enligt 
intjäningsförmåga, uppgick på balansdagen till 8,8 ggr (8,3).
Disponibel likviditet
Likvida medel uppgick till 276 miljoner kronor (163) jämte outnytt -
jade checkräkningskrediter om 130 miljoner kronor (80) samt out -
nyttjade revolverande kreditfaciliteter om 28 miljoner kronor (–).
Bolagets disponibla likviditet uppgick därmed till 434 miljoner 
kronor (243) vid periodens utgång.
Finansiering
Genomsnittlig  
låneränta 
4,2 %
Genomsnittlig  
räntebindningstid  
2,6 år
Räntetäckningsgrad  
Rullande 12 månader  
2,5 ggr
Belåningsgrad 
 
55 %
Finansieringskällor 
Nyckeltal finansiering  
31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 577 3 906 4 617
Soliditet, % 40 42 42
Belåningsgrad, % 55 52 52
Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr 2,5 2,2 2,4
Räntesäkringsgrad, % 71 75 81
Skuldkvot, ggr 8,8 8,3 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,8 1,6 2,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 2,9 2,3
Genomsnittlig låneränta, % 4,2 4,7 4,0
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2020 2021 2022 2023 20252024
mkr
40 % Eget kapital
47 % Banklån
7 % Gröna obligationslån
5 % Övrigt
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  15

===== SIDA 16 =====

Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid 
periodens utgång 2,8 år (1,6). Räntebärande skulder som förfal -
ler under 2025 om totalt 154 miljoner kronor utgörs av ordinarie 
löpande amorteringar på säkerställda banklån samt två mindre 
kreditfaciliteter med förfall i december. 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 4,2 % (4,7). 
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 2,6 år (2,9). Andelen av de 
räntebärande skulderna som räntesäkrats genom derivat upp -
gick till 71 % (75). Vid periodens utgång hade koncernen ingått 
räntesäkringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 570 
miljoner kronor (3 840). Av dessa avsåg 4 170 miljoner kronor 
aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 
3,0 år, 400 miljoner kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar 
med en genomsnittlig löptid om 4,5 år och 300 miljoner kronor 
avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 
0,7 år. Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på 
koncernens resultat.
Derivatens verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 19 
miljoner kronor (64).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverk -
samheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begrän -
sas. Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings -
verksamheten: 
• Belåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationer, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr2)
Genomsnittlig 
låneränta,  
%3)
Andel, 
%
2025 154 - 154 3 1 613 9,3 27
2026 1 009 - 1 009 17 1 100 1,2 19
2027 1 287 400 1 687 29 450 2,8 8
2028 543 400 943 16 800 2,5 14
≥2029 2 091 - 2 091 36 1 920 2,6 33
Totalt 5 083 800 5 883 100 5 883 4,2 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och koncernens balansräkning förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 
2) Inkluderar derivat.
3) I snitträntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i sin helhet.
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 4 270 3,5 2,1 16
Räntetak 300 0,7 1,0 3
Totalt/genomsnitt 4 570 2,1 2,1 19
Obligationslån 
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 400 Stibor 3M+3,10
2028 400 Stibor 3M+2,50
 
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
Räntetäckningsgrad
2020 2021 2022 2023 20252024
/g.alt/g.altr
Belåningsgrad
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 20252024
Finansiella riskbegränsningar  
31 mar 
2025
31 mar
2024
31 dec 
2024
Belåningsgrad, % < 60 55 52 52
Räntetäckningsgrad rullande 
12 mån, ggr
> 2,0 2,5 2,2 2,4
Riskbegränsning Rullande 12 månader, ggr
Riskbegränsning
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  16

===== SIDA 17 =====

Aktier 
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. 
Sista betalkurs den 31 mars 2025 var 43,50 kronor för stam-
aktien av serie B och 29,30 kronor för preferensaktien, motsva-
rande ett totalt marknadsvärde om 5 845 miljoner kronor. Den 
volymviktade genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick 
under perioden till 46,35 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat 
på stängningskursen för stamaktien av serie B på balansdagen en 
oförändrad kursutveckling under perioden att jämföra med Nasdaq 
Stockholms fastighetsindex som under samma period hade en 
negativ utveckling om –10 %.
Vid periodens utgång uppgick antalet aktier i Emilshus till  
11 527 890 stamaktier av serie A och 102 626 377 stamaktier av 
serie B samt 30 000 000 preferensaktier.
Aktieägare
Vid periodens utgång hade Emilshus 9 157 aktieägare (5 329). 
Av dessa utgjordes 98 % av svenska institutioner och privat -
personer. De tio största ägarna innehade sammantaget 68 % av 
kapitalet och 78 % av rösterna.
Aktien och aktieägare 
Ägarfördelning  
Ägare A-aktier  B-aktier
Totalt antal 
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, % 
AB Sagax 3 033 550 24 765 395 27 798 945 6 233 320 25,2 25,7
Aptare Holding AB 1) 4 440 000 20 480 010 24 920 010 - 18,5 27,2
Lannebo Kapitalförvaltning AB - 8 698 053 8 698 053 - 6,5 3,6
Länsförsäkringar Fonder - 6 125 132 6 125 132 - 4,5 2,6
ODIN Fonder - 4 064 447 4 064 447 - 3,0 1,7
Tredje AP-fonden - 3 068 595 3 068 595 - 2,3 1,3
Fjärde AP-fonden - 918 159 918 159 2 036 983 2,2 1,2
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 293 349 2 714 469 - 2,0 10,3
Danske Invest - 1 981 138 1 981 138 600 000 1,9 1,1
Castar Europe AB 2) 500 000 1 605 980 2 105 980 160 000 1,7 2,8
Övriga aktieägare 1 133 220 30 626 119 31 759 339 20 969 697 32,2 22,5
Total 11 527 890 102 626 377 114 154 267 30 000 000 100,0 100,0
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
2)  Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus.
Aktieinformation  
 
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 114 154 267
Totalt antal noterade B-aktier 102 626 377
Totalt antal utestående och  
noterade preferensaktier
30 000 000
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 43,50
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 46,35
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 29,30
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 5 845
1)   Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 31 mars 2025.
Teckningsoptioner
Det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda som inför -
des under det andra kvartalet 2023 omfattar maximalt 439 000 
teckningsoptioner, varav 163 665 hade tecknats av anställda per 
periodens utgång. En teckningsoption berättigar till nyteckning  
av en stamaktie av serie B under perioden den 15 april till den  
1 juni 2026 till en kurs som beror av Emilshus aktiekursutveckling 
relativt underliggande jämförelseindex OMX Stockholm Real 
Estate PI.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment 
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av 
serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsva -
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % 
mellan köp- och säljkurs.
Kursutveckling stamaktie av serie B 
EMIL B
OMX Stockholm Real Estate PI
%
J J A S O N D J J A S J A SO N D O N DJ F M J F M J F MA M JA M
2022 2024 20252023
-40
-20
0
20
40
60
80
100
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  17

===== SIDA 18 =====

Kvartalsöversikt
2025 2024 2023
Resultaträkning, mkr Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Intäkter 202 181 173 162 158 147 149 149 148
Fastighetskostnader -44 -36 -30 -30 -36 -32 -25 -30 -36
Driftnetto 159 145 143 132 122 114 125 119 112
Central administration -10 -9 -8 -9 -8 -10 -6 -8 -8
Finansnetto -56 -51 -59 -52 -49 -47 -57 -51 -50
Förvaltningsresultat 93 85 76 71 65 57 61 61 54
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 62 75 4 45 3 1 -3 -4 -37
Värdeförändringar finansiella instrument 9 -3 -55 -8 29 -98 -1 13 -26
Resultat före skatt 164 157 25 108 96 -40 58 70 -9
Aktuell och uppskjuten skatt -31 -35 -12 -23 -29 -4 -17 -19 -6
Kvartalets resultat 133 122 13 85 67 -44 41 51 -15
2025 2024 2023
Balansräkning, mkr Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter  10 066  8 940  8 464  8 292  7 518  7 324  7 208  7 169  7 095 
Derivat  19  10  13  57  64  35  123  124  111 
Kortfristiga fordringar  316  44  45  38  47  51  59  48  46 
Likvida medel  276  100  243  906  163  212  124  193  239 
Summa tillgångar  10 678  9 094  8 765  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491 
Eget kapital och skulder
Eget kapital   4 251  3 856  3 733  3 678  3 261  3 194  3 043  3 003  2 992 
Skulder till kreditinstitut  5 063  4 308  4 152  4 192  3 491  3 408  3 365  3 389  3 374 
Obligationslån  791  396  396  899  577  576  644  643  642 
Aktuell- och uppskjuten skatteskuld  329  307 276  266  257  256  251  241  234 
Övriga skulder  243  228  207  257  206  189  212  259  248 
Summa eget kapital och skulder  10 678  9 094  8 765  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  18

===== SIDA 19 =====

Nyckeltal per kvartal
2025 2024 2023
Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 183 172 160 157 139 130 127 126 125
Uthyrningsbar area, tkvm 1 010 926 898 888 820 805 794 791 786
Fastigheternas verkliga värde, mkr 10 066 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 963 9 651 9 426 9 341 9 169 9 096 9 075 9 066 9 026
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 602 3 493 3 337 3 236 2 797 2 740 2 506 2 459 2 454
Hyresvärde, mkr 893 790 744 730 656 636 597 593 585
Hyresvärde, kr/kvm 884 852 828 823 800 790 752 750 745
Återstående hyrestid, år 5,3 5,0 5,2 5,1 5,2 5,3 5,5 5,6 5,7
Nettouthyrning, mkr 2 5 0 1 -4 -4 0 2 2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95 95 95 95
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,8 6,8 6,6 6,3 6,9 6,7 6,3
Överskottsgrad, % 78 80 83 81 77 78 83 80 76
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 114 154 267 114 154 267 114 154 267 112 281 607 100 281 607 100 281 607 92 874 199 92 874 199 92 874 199
Genomsnittligt antal stamaktier 114 154 267 114 154 267 113 779 735 104 948 274 100 281 607 96 495 598 92 874 199 92 874 199 92 874 199
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,72 0,65 0,58 0,58 0,54 0,48 0,55 0,54 0,47
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,07 0,98 0,03 0,71 0,57 -0,57 0,33 0,44 -0,27
Eget kapital per stamaktie, kr 28,83 27,99 26,92 26,88 25,93 25,26 25,66 25,22 25,11
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 31,55 30,60 29,23 28,82 27,89 27,32 26,98 26,48 26,42
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 15 14 0 11 9 -9 5 7 -4
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 732 751 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  19

===== SIDA 20 =====

2025 2024 2023
Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 
Finansiella
Soliditet, % 40 42 43 40 42 42 41 40 40
Avkastning på eget kapital, % 13 13 1 10 8 -6 5 7 -2
Belåningsgrad, % 55 52 51 50 52 52 54 54 54
Belåningsgrad fastigheter, % 48 47 46 40 44 44 45 45 44
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,2 4,0 4,1 4,9 4,7 4,7 4,5 5,0 4,7
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,8 2,7 1,9 2,0 1,6 1,8 2,2 2,4 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 2,3 2,3 2,3 2,1 2,1 2,1 2,1
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 577 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843
Skuldkvot, ggr 8,8 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelsekapital, mkr
85 82 67 65 55 53 50 49 44
Nyckeltal per kvartal
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  20

===== SIDA 21 =====

Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–mar Rullande Jan–dec
mkr 2025 2024 12 mån 2024
Hyresintäkter 202 158 719 674
Intäkter 202 158 719 674
Fastighetskostnader -44 -36 -140 -132
Driftnetto 159 122 579 542
Central administration -10 -8 -36 -34
Finansnetto -56 -49 -218 -211
Förvaltningsresultat 93 65 325 297
Realiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
- - 3 3
Orealiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
62 3 184 124
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
- - -12 -12
Orealiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
9 29 -45 -25
Resultat före skatt 164 96 454 387
Aktuell skatt -9 -11 -33 -34
Uppskjuten skatt -22 -19 -68 -65
Periodens resultat 1) 133 67 354 288
Resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,07 0,57 2,80 2,28
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,07 0,56 2,77 2,27
Genomsnittligt antal stamaktier 114 154 267 100 281 607 111 759 136 108 290 971
Antal stamaktier vid periodens utgång 114 154 267 100 281 607 114 154 267 114 154 267
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 732 751 20 628 625 20 654 657 20 628 625
Antal preferensaktier vid periodens utgång 30 000 000 20 628 625 30 000 000 20 628 625
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. Periodens resultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över finansiell ställning
31 mar 31 dec
mkr 2025 2024 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 066 7 518 8 940
Övriga anläggningstillgångar 2 1 1
Derivat 19 64 10
Summa anläggningstillgångar 10 087 7 583 8 951
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 10 8 6
Skattefordran 23 - 17
Övriga fordringar 1) 254 14 0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 24 19
Likvida medel 276 163 100
Summa omsättningstillgångar 591 208 143
SUMMA TILLGÅNGAR 10 678 7 791 9 094
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 288 242 270
Övrigt tillskjutet kapital 2 553 1 922 2 310
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 1 410 1 097 1 277
Summa eget kapital 4 251 3 261 3 856
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 4 634 3 387 3 643
Obligationslån 791 577 396
Uppskjuten skatteskuld 329 260 307
Övriga skulder 1 1 1
Summa långfristiga skulder 5 755 4 225 4 347
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 429 104 665
Checkräkningskredit - - 13
Leverantörsskulder 20 12 14
Skatteskulder - -4 0
Övriga skulder 25 25 34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 197 168 165
Summa kortfristiga skulder 671 306 892
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 678 7 791 9 094
1) Inkluderar fordran på teckningsdeltagare om 243 miljoner kronor avseende pågående nyemission.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  21

===== SIDA 22 =====

Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–mar Rullande Jan–dec
mkr 2025 2024 12 mån 2024
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 93 65 325 297
Betald inkomstskatt -9 -11 -33 -34
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 2 1 8 7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital
85 55 300 270
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar -28 4 -26 7
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder 39 10 82 53
Kassaflöde från den löpande verksamheten 97 69 357 329
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 047 -172 -2 344 -1 469
Investeringar i förvaltningsfastigheter -18 -19 -62 -63
Förvärv av inventarier -0 -0 -0 -0
Avyttring av förvaltningsfastigheter - - 44 44
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 065 -192 -2 362 -1 489
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 780 98 1 647 965
Nyemission av stamkapital - - 416 416
Nyemission av preferenskapital 1) 19 - 19 -
Utdelning på preferensaktier -10 -10 -41 -41
Amortering på banklån -26 -15 -105 -94
Amortering på övriga lån -13 - -13 -
Amortering på obligationslån - - -581 -581
Upptagna obligationslån 394 - 790 396
Realiserade värdeförändringar fin instrument - - -12 -12
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 144 73 2 119 1 048
Periodens kassaflöde 176 -50 114 -112
Likvida medel vid periodens början 100 212 163 212
Likvida medel vid periodens slut 276 163 276 100
1)   Per den 31 mars hade 19 miljoner kronor av total emissisonslikvid om 262 miljoner kronor erhållits likviditetsmässigt.  
Resterande del om 243 miljoner kronor var redovisat som en fordran på teckningsdeltagare vilken reglerades i början av april.
Koncernens rapport i sammandrag  
över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier 
Antal  
preferens -
aktier 1)
Aktie -
kapital2)
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive 
periodens 
resultat 3)
Totalt 
eget 
kapital3)
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Periodens resultat och total -
resultat jan-mar 2024
- - - - 67 67
Övriga förändringar av eget 
kapital
- - - - - -
Eget kapital 2024-03-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 097 3 261
Nyemission stamaktier 13 872 660 - 28 399 - 426
Kostnader nyemissioner - - - -11 - -11
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total -
resultat apr-dec 2024
- - - - 288 288
Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 277 3 856
Eget kapital 2025-01-01 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 277 3 856
Nyemission av preferensaktier - 9 371 375 - - - -
Pågående nyemission av  
preferensaktier
- - 19 248 - 267
Kostnader nyemissioner - - - -5 - -5
Periodens resultat och total-  
resultat jan-mar 2025
- - - - 133 133
Eget kapital 2025-03-31 114 154 267 30 000 000 288 2 553 1 409 4 251
1)  Antal preferensaktier inkluderar 9 371 375 ännu ej registrerade aktier kopplat till pågående nyemission.  
2)  Aktiekapital inkluderar per 31 mars 2025 19 miljoner kronor övrigt bundet kapital kopplat till pågående nyemission.
3)  Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
      
      
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  22

===== SIDA 23 =====

Moderbolagets resultaträkning
Jan–mar Jan–dec
mkr 2025 2024 2024
Intäkter
Nettoomsättning 7 6 23
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -18 -14 -64
Rörelseresultat -10 -8 -41
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 36 48 183
Räntekostnader och liknande resultatposter -36 -48 -200
Resultat efter finansiella poster -11 -8 -58
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - 39
Resultat före skatt -11 -8 -20
Aktuell skatt - - -
Uppskjuten skatt - - 0
Periodens resultat 1) -11 -8 -20
1)  Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. 
Moderbolagets balansräkning
31 mar 31 dec
mkr 2025 2024 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriell anläggningstillgång 1 1 1
Derivat 1 1 1
Andelar i koncernföretag 479 474 479
Uppskjuten skattefordran 3 3 3
Summa anläggningstillgångar 484 479 484
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 930 4 078 4 629
Övriga fordringar 1) 248 4 6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 10 3
Kassa och bank 179 123 27
Summa omsättningstillgångar 5 369 4 214 4 664
SUMMA TILLGÅNGAR 5 854 4 694 5 149
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 288 242 270
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 535 1 922 2 309
Balanserad vinst eller förlust -146 -103 -145
Periodens resultat -11 -8 -20
Summa eget kapital 2 667 2 053 2 415
Långfristiga skulder
Obligationslån 796 577 396
Skulder till kreditinstitut 1 928 1 906 1 614
Summa långfristiga skulder 2 723 2 483 2 010
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 429 104 665
Checkräkningskredit - - 13
Övriga skulder 14 14 25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 40 21
Summa kortfristiga skulder 463 158 724
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 854 4 694 5 149
1)  Inkluderar fordran på teckningsdeltagare om 243 miljoner kronor avseende pågående nyemission. 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  23

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal 
Jan–mar Jan–dec
2025 2024 2024 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 183 139 172 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 1 010 820 926 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 10 066 7 518 8 940 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 963 9 169 9 651 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 602 2 797 3 493 2 740 2 447 1 560
Hyresvärde, mkr 893 656 790 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 884 800 852 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,3 5,2 5,0 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr 2 -4 2 0 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 96 97
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 78 77 80 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 114 154 267 100 281 607 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 114 154 267 100 281 607 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,72 0,54 2,36 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,07 0,57 2,28 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 28,83 25,93 27,99 25,26 25,27 21,09
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, 
kr
31,55 27,89 30,60 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, 
%
14 9 9 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens 
utgång
30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 732 751 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 0,90
Jan–mar Jan–dec
2025 2024 2024 2023 2022 2021
 
Finansiella
Soliditet, % 40 42 42 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 13 8 8 1 13 34
Belåningsgrad, % 55 52 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter, % 48 44 47 44 45 46
Genomsnittlig låneränta vid periodens 
utgång, %
4,2 4,7 4,0 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens 
utgång, år
2,8 1,6 2,7 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,3 2,4 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 577 3 906 4 617 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,8 8,3 8,2 8,2 9,2 10,6
Kassaflöde från den löpande verksam -
heten före förändring av rörelsekapital, 
mkr
85 55 270 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.  
För avstämningar av nyckeltal, se sidan 29.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  24

===== SIDA 25 =====

Övrig information 
Personal
Vid utgången av periodens uppgick antalet anställda till 26 per -
soner (21).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att 
uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. 
Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 42 i årsre -
dovisningen för 2024. 
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för 
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. 
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets 
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa 
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt 
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas -
tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse -
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. 
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar.
Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad 
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, 
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. 
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och 
separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bola -
get. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed 
måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i 
övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redo -
visningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna. 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna del -
årsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procent -
tal kan avvika från de exakta procenttalen.
Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag 
under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,3 miljo -
ner kronor (0,1). 
Aktieinformation
Per 31 mars 2025 finns det 144 154 267 aktier och 
247 905 277 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 102 626 377 aktier och 102 626 377 röster.
• Preferensaktier: 30 000 000 aktier och 30 000 000 röster.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.
Vid årsstämman 25 april 2024 beslutades om en utdelning på 
preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt 
2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen 
om vardera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämnings -
dagar, i enlighet med vad som följer av bolagets bolagsordning. 
Årsstämman beslutade att ingen utdelning skulle ske för sta -
maktier av serie A och B.
 
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrap-
portering och Årsredovisningslagen. För koncernen och moder-
bolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder 
tillämpats som i den senaste koncernredovisningen och årsredo-
visningen. 
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen 9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar 
enligt IAS 34.16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. 
Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande 
kvartal respektive period föregående år. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt 
värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin och 
övriga finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. Skill-
nader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga finan-
siella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus verksam-
het består av ett rörelsesegment för vilket rapportering sker.
Omvärldsfaktorer 
Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på 
Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsent -
lig påverkan på bolagets verksamhet till följd av geopolitiska 
oroligheter. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, 
leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att 
påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Förslag till vinstutdelning
Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinstme -
del, som inte beslutas delas ut till preferensaktieägare, i verk -
samheten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå 
Emilshus finansiella och operationella mål. 
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kronor per preferens -
aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferens -
aktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas 
för verksamhetsåret. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emils -
hus utdelningspolicy.
Extra bolagsstämma
Den 31 mars 2025 hölls en extra bolagsstämma som beslutade att 
godkänna styrelsens beslut från den 5 mars 2025 om nyemission 
av preferensaktier.
Årsstämma
Emilshus årsstämma 2025 kommer att hållas i Växjö den 29 april 
2025. 
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  25

===== SIDA 26 =====

Delårsrapportens undertecknande
tillväxt
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en  
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt 
beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som  
ingår i koncernen står inför.  
Växjö den 29 april 2025
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot
Rutger Källén Elisabeth Thureson Ulrika Valassi
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  26

===== SIDA 27 =====

Fastighetsbeståndet per 1 april 2025
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad
Lätt industri 12 54 620 58 11 500 60 1 116 96 58
Extern/Dagligvaru -
handel
2 9 92 9 9 736 10 1 045 84 8
Industriservice/
proffshandel
7 22 314 30 14 035 26 1 145 96 25
Övrigt 2 3 36 3 10 484 4 1 143 80 3
Totalt Halmstad 23 89 1 062 100 11 910 100 1 117 94 94
Jönköping
Lätt industri 15 91 1 071 59 11 729 82 902 98 81
Extern/Dagligvaru -
handel
5 12 178 10 14 813 16 1 320 94 15
Industriservice/
proffshandel
9 33 262 14 8 023 23 702 89 20
Övrigt 4 24 305 17 12 457 31 1 255 97 30
Totalt Jönköping 33 160 1 816 100 11 319 152 947 96 146
Kalmar
Lätt industri 2 10 88 14 8 702 9 906 94 9
Extern/Dagligvaru -
handel
10 22 284 45 12 935 23 1 035 99 23
Industriservice/
proffshandel
9 33 260 41 7 964 21 650 94 20
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Kalmar 21 65 631 100 9 765 53 821 96 51
Linköping
Lätt industri 13 72 682 49 9 541 63 878 95 60
Extern/Dagligvaru -
handel
5 37 453 33 12 396 42 1 158 99 42
Industriservice/
proffshandel
8 22 254 18 11 425 21 957 100 21
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Linköping 26 130 1 389 100 10 663 126 970 97 123
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Vetlanda
Lätt industri 5 85 396 38 4 657 45 531 98 44
Extern/Dagligvaru -
handel
8 33 379 36 11 517 34 1 021 85 29
Industriservice/
proffshandel
3 13 76 7 6 098 7 523 100 7
Övrigt 5 17 196 19 11 444 25 1 464 90 22
Totalt Vetlanda 21 147 1 046 100 7 096 110 748 93 102
Värnamo
Lätt industri 17 184 1 256 84 6 830 108 587 95 103
Extern/Dagligvaru -
handel
3 20 173 11 8 613 22 1 103 86 19
Industriservice/
proffshandel
3 12 75 5 6 043 5 413 100 5
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Värnamo 23 216 1 503 100 6 950 135 624 94 127
Växjö
Lätt industri 9 84 874 33 10 408 68 812 100 68
Extern/Dagligvaru -
handel
10 66 964 37 14 628 74 1 131 95 70
Industriservice/
proffshandel
8 21 275 10 13 225 24 1 178 95 23
Övrigt 9 32 507 19 16 038 50 1 572 80 40
Totalt Växjö 36 202 2 619 100 12 952 217 1 072 93 201
Totalt Emilshus
Lätt industri 73 580 4 987 50 8 603 436 752 97 422
Extern/Dagligvaru -
handel
43 199 2 521 25 12 690 221 1 112 93 206
Industriservice/
proffshandel
47 155 1 515 15 9 745 127 818 95 121
Övrigt 20 77 1 044 10 13 617 109 1 427 87 95
Totalt 183 1 010 10 066 100 9 963 893 884 95 844
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  27

===== SIDA 28 =====

Definitioner  
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på eget kapital per 
stamaktie 
Periodens resultat omräknat till 12 månader, reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och 
resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av 
genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och 
innehav utan bestämmande inflytande.
Belåningsgrad Räntebärande skulder, med avdrag för likvida medel, i förhållande 
till fastigheternas verkliga värde.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter i förhållande till 
verkligt värde på förvaltningsfastigheter. 
Direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid perio -
dens utgång justerat för innehavstid.
Disponibel likviditet Likvida medel, outnyttjade kontokrediter samt outnyttjade revolve -
rande kreditfaciliteter.
Driftnetto Periodens intäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvi -
dation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräk -
ning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid 
periodens utgång.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. 
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och administra -
tionskostnader samt finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt 
genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat 
på balansdagen.
Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastig -
hetsskatt m.m.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet 
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av 
derivat och uppskjuten skatt.
Långsiktigt substansvärde per 
stamaktie 
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat 
och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid perio -
dens utgång.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omför -
handlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning 
(inklusive konkurser) inom 24 månader.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferens -
aktie.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den 
årliga utdelningen per preferensaktie.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perio -
den, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.
Revolverande kreditfacilitet Revolverande kreditfaciliteter kan utnyttjas efter pantsättning av 
fastigheter mot säkerhet i befintliga fastigheter.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.
Skuldkvot Räntebärande nettoskuld i förhållande till driftnetto med avdrag för 
kostnader avseende central administration enligt intjäningsförmåga. 
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Uthyrningsbar area Den lokalarea av fastigheterna som per första dagen i nästkom -
mande rapportperiod är möjlig att hyra ut.
Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till intäkter.
För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus årsredovisning för 2024.
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  28

===== SIDA 29 =====

Avstämning av nyckeltal  
Jan–mar Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 133 67 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 399 201 - - - -
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 054 3 227 3 525 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 13 8 8 1 13 34
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 133 67 288 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 399 201 - - - -
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 4 054 3 227 3 525 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 663 660 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, 
%
14 9 9 0 14 37
Belåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 5 853 4 068 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -276 -163 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 577 3 906 4 617 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 10 066 7 518 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad, % 55 52 52 52 55 57
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 5 853 4 068 4 717 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i 
fastigheter, mkr
-791 -577 -396 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr -276 -163 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i 
fastigheter, mkr
4 787 3 329 4 221 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 10 066 7 518 8 940 7 324 7 111 4 827
Belåningsgrad fastigheter, % 48 44 47 44 45 46
Direktavkastning
Driftnetto, mkr 159 122 542 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde 476 365 -
Justerat driftnetto, mkr 634 486 542 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för 
innehavstid, mkr
9 506 7 400 8 135 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,7 6,6 6,1 6,1
Jan–mar Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid 
likvidation, mkr
960 660 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier 30 000 000 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 4 251 3 261 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, 
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång 114 154 267 100 281 607 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 28,83 25,93 27,99 25,26 25,27 21,09
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 844 621 747 606 557 350
Hyresvärde, mkr 893 656 790 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 96 97
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 93 65 297 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 10 10 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier 114 154 267 100 281 607 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,72 0,54 2,36 2,05 1,76 1,87
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital, mkr 4 251 3 261 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, 
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -19 -64 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 329 260 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 602 2 797 3 493 2 740 2 447 1 560
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  29

===== SIDA 30 =====

Jan–mar Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 4 251 3 261 3 856 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, 
mkr
-960 -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -19 -64 -10 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt         
temporära skillnader, mkr
329 260 307 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 602 2 797 3 493 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång 114 154 267 100 281 607 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, 
kr
31,55 27,89 30,60 27,32 26,34 23,48
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 133 67 288 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 10 10 41 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier 114 154 267 100 281 607 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,07 0,57 2,28 -0,09 3,36 7,07
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 5 853 4 068 4 717 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -276 -163 -100 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 577 3 906 4 617 3 772 3 879 2 747
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 93 65 297 233 182 131
Finansnetto, mkr -56 -49 -211 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 148 114 508 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,3 2,4 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 5 577 3 906 4 617 3 772 3 879 2 747
Driftnetto enligt intjäningsförmåga, mkr 671 502 595 491 454 287
Central administration enligt                       
intjäningsförmåga, mkr
-38 -31 -35 -31 -33 -29
Justerat driftnetto, mkr 633 471 560 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,8 8,3 8,2 8,2 9,2 10,6
Soliditet
Eget kapital, mkr 4 251 3 261 3 856 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 10 678 7 791 9 094 7 621 7 525 4 987
Soliditet, % 40 42 42 42 40 37
Jan–mar Jan–dec
mkr 2025 2024 2024 2023 2022 2021
Överskottsgrad
Driftnetto, mkr 159 122 542 471 363 228
Intäkter, mkr 202 158 674 593 454 280
Överskottsgrad, % 78 77 80 79 80 81
Emilshus  Delårsrapport januari–mars  2025   –  30

===== SIDA 31 =====

Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags  kultur 
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med 
 södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 31 mars 
2025 till 1 010 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 183 fastigheter med tyngdpunkt 
på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. 
 Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium
Årsstämma 2025
Delårsrapport januari–juni 2025
Delårsrapport januari–september 2025
Bokslutskommuniké januari–december 2025
29 april 2025
11 juli 2025
15 oktober 2025
6 februari 2026
Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentlig -
göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades genom 
nedanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 29 april 2025 
klockan 07:30.
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com