Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q2
Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–juni 2024
• Intäkterna ökade med 8 % till 320 miljoner kronor (297).
• Förvaltningsresultatet ökade med 18 % till 136 miljoner kronor 
(115). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 10 % till 1,12 
kronor per stamaktie (1,02).
• Periodens resultat uppgick till 152 miljoner kronor (37), vilket 
motsvarar 1,28 kronor per stamaktie (0,17).
• Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 48 miljoner kronor (–40).
• Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet 
med 21 miljoner kronor (–14).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital ökade med 29 % och uppgick till 120 miljoner 
kronor (93).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 922 miljoner kronor, varav 891 
miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Kvartalet april–juni 2024
• Intäkterna ökade med 9 % till 162 miljoner kronor (149).
• Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 71 miljoner kronor 
(61). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 7 % till 0,58 
kronor per stamaktie (0,54).
• Periodens resultat uppgick till 85 miljoner kronor (51), vilket 
motsvarar 0,71 kronor per stamaktie (0,44).
• Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 45 miljoner kronor (–4).
• Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet 
med –8 miljoner kronor (13).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital ökade med 32 % och uppgick till 65 miljoner 
kronor (49).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 730 miljoner kronor, varav 718 
miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Jan–jun Apr–jun Helår
2024 2023 2024 2023 2023
Fastighetsvärde, mkr 8 292 7 169 8 292 7 169 7 324
Intäkter, mkr 320 297 162 149 593
Driftsöverskott, mkr 253 232 132 119 471
Förvaltningsresultat, mkr 136 115 71 61 233
Periodens resultat, mkr 152 37 85 51 33
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelsekapital, mkr
120 93 65 49 196
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95
Återstående hyrestid, år 5,1 5,6 5,1 5,6 5,3
Fastigheternas direktavkastning, % 6,7 6,5 6,8 6,7 6,6
Avkastning på eget kapital, % 9 2 10 7 1
Nettobelåningsgrad, % 50 54 50 54 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,4 2,2 2,1
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,0 9,1 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,12 1,02 0,58 0,54 2,05
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,28 0,17 0,71 0,44 -0,09
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,27 0,17 0,70 0,44 -0,09
Eget kapital per stamaktie, kr 26,88 25,22 26,88 25,22 25,26
Substansvärde per stamaktie, kr 28,82 26,48 28,82 26,48 27,32
Nyckeltal i sammandrag
Förvaltningsresultat  
per stamaktie
+10 % 
till 1,12 kr/aktie
(1,02)
Förvaltningsresultat  
+18 % 
till 136 mkr
(115)
Väsentliga händelser under kvartalet 
• I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner 
stamaktier av serie B som tillförde bolaget 384 miljoner 
kronor före emissionskostnader.  
• I juni återköptes nominellt 76 miljoner kronor av bolagets 
utestående icke-säkerställda gröna obligationer med 
förfall i april 2025. Kvarstående utestående volym om 295 
miljoner kronor kommer att förtidsinlösas per 15 juli 2024.
• I juni emitterades nya seniora icke-säkerställda gröna 
obligationer till ett belopp om 400 miljoner kronor med 
en löptid om tre år och en ränta om Stibor 3M+3,10 %.  
• I juni förvärvades två fullt uthyrda fastigheter i Linköping 
för 74 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 7 842 
kvm och årligt hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. 
Tillträde beräknas ske under det fjärde kvartalet 2024.
• I juni meddelades att nyttjande av samtliga tecknings -
optioner av serie 2021:1 har genomförts, varvid Emilshus 
kommer tillföras 42 miljoner kronor.
Justerad prognos för 2024 
• För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande 
fastighetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 
290 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 
280 miljoner kronor.
Intäkter 
+8 % 
till 320 mkr
(297)
Kassaflöde från  
löpande verksamhet 
+29 % 
till 120 mkr
(93)
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  2

===== SIDA 3 =====

Fortsatt tillväxt med stärkt lönsamhet,  
ökad kapitalbas och fler aktieägare 
Under det första halvåret 2024 ökade vi intäkterna med 8 % till 
320 miljoner kronor och förvaltningsresultatet ökade med 18 % 
till 136 miljoner kronor jämfört med motsvarande period föregå -
ende år. Per stamaktie motsvarar det en ökning av förvaltnings -
resultatet om 10 %. Kassaflödet från den löpande verksamheten 
förstärktes samtidigt med 29 % till 120 miljoner kronor. Under 
det andra kvartalet ökade förvaltningsresultatet med 17 % till 71 
miljoner kronor, motsvarande en ökning per stamaktie om 9 %. 
Kassa flödet från den löpande verksamheten förstärktes med  
32 % under samma period.
Tillväxt på viktiga marknader
Arbetet med att bygga ett starkt Emilshus fortsätter. Detta sker 
genom selektiva förvärv av fastigheter inom våra marknads -
områden i södra Sverige. Under första halvåret genomfördes 
strategiskt viktiga fastighetsaffärer för netto 891 miljoner kronor, 
vilket stärkte vår närvaro på delmarknaderna Linköping och Jön -
köping. De förvärvade fastigheterna är välavkastande, belägna 
i bra mikrolägen och har en lång återstående hyrestid – affärer i 
linje med Emilshus strategi. 
Positiv nettouthyrning
Efterfrågan på Emilshus lokaler inom kategorierna lätt industri/lager 
och handel är god och våra hyresgäster mår generellt bra. Givet ett 
antal uthyrningar kan vi rapportera en positiv netto uthyrning om 1 
miljon kronor under det andra kvartalet. 
I vår förvaltning fortsätter arbetet med energieffektiviseringar 
och vi minskar löpande våra och hyresgästernas driftskostnader. 
Under maj 2024 bidrog detta till en minskning i energianvändning 
med cirka 220 000 kWh, motsvarande 12 % för hela fastighets -
beståndet jämfört med föregående år. Konkret och fokuserat 
hållbarhetsarbete är lönsamt.
Stärkt finansiell kapitalbas
Vi bygger ett finansiellt starkare bolag med syfte att fortsätta 
Emilshus expansion. Under det andra kvartalet stärktes Emilshus 
kapitalbas genom en riktad nyemission av stamaktier av serie B 
till ett värde om 384 miljoner kronor till en emissionskurs översti -
gande substansvärdet per aktie. Nyemissionen, som tecknades 
av främst nordiska institutionella investerare, koordinerades med 
att NP3 samtidigt avyttrade 6,3 miljoner stamaktier av serie B i 
Emilshus till ett värde om 201 miljoner kronor. Därtill genomförde 
NP3 en sakutdelning till sina aktieägare av stamaktier av serie B 
i Emilshus. Detta innebär att Emilshus erhållit ett stort antal nya 
aktieägare. Därutöver kommer Emilshus tillföras 42 miljoner kro -
nor genom att tidigare emitterade teckningsoptioner nyttjats.
Efter dessa kapitalmarknadstransaktioner har vi flera stora 
institutionella investerare som nya delägare samtidigt som 
vår ägarbas breddats med flera aktieägare. Effekten av dessa 
åtgärder märks bland annat i en ökad likviditet i handeln med 
 Emilshusaktien vilket stärker vår position på kapitalmarknaden. 
Emilshus har under det andra kvartalet även emitterat en ny 
icke säkerställd obligation om 400 miljoner kronor med förfall 
i juni 2027 samtidigt som vi förtidsinlöser en obligation med 
ursprungligt förfall i april 2025. Den nya obligationen löper med 
en marginal utöver Stibor 3M om 3,10 % att jämföra med 5,25 
% för den förtidsinlösta obligationen, vilket innebär en väsentlig 
förbättring av finansnettot.
Kapacitet för fortsatt lönsam tillväxt 
Aktie- och obligationsemissionerna genomfördes i syfte att skapa 
kapacitet för fortsatt lönsam tillväxt. 
Emilshus fastighetsportfölj har under de senaste 12 måna -
derna vuxit med 16 % till 8 292 miljoner kronor. All tillväxt syftar 
till ökad lönsamhet, vilket manifesteras i att vi i denna rapport 
höjer vårt prognosticerade förvaltningsresultat för helåret 2024 
till 290 miljoner kronor.
Växjö, juli 2024
Jakob Fyrberg, VD
Vi fortsätter att bygga ett lönsamt och finansiellt starkt fastighetsbolag. Vårt fokus är tillväxt i definierade mark-
nadsområden med lönsamhet, starka kassaflöden och finansiell stabilitet som ledord. 
VD kommentar
All tillväxt syftar 
till ökad lönsamhet.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  3

===== SIDA 4 =====

Emilshus i korthet
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i  
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 2024
Avkastning på eget kapital  Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
kr
2020 2021 2022 2023 2024
%
-20
0
20
40
60
80
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
Ett fastighetsbolag med 
starka kassa flöden
Med utgångspunkt i småländsk företagskul -
tur förvärvar, utvecklar och förvaltar Emilshus 
högavkastande kommersiella fastigheter i södra 
 Sverige. Prioriterade fastighetskategorier är lätt 
industri, proffshandel/industriservice, extern -
handel och dagligvaruhandel.
Fokus är hög direktavkastning i kombination 
med långa hyresavtal och hyresgäster med 
god betalningsförmåga. Vi etablerar långsiktiga 
och nära relationer med hyresgästerna genom 
lokal närvaro och engagemang på de orter där 
bolaget verkar.
 
8 292 mkr
28 % Växjö
23 % Jönköping
18  % Värnamo
12 % Vetlanda
10 % Linköping
6 % Kalmar
3 % Halmstad
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Utfall finansiella mål
 
Rullande  
12 mån 
Genomsnitt per 
år 2020–2024
Tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie, %
21 19
Avkastning på eget kapital, % 4 16
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod 
är minst 15 %
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser. 
 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  4

===== SIDA 5 =====

Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregå -
ende år. 
Intäkter
Intäkterna ökade med 8 % till 320 miljoner kronor (297). Tillväx -
ten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även 
hyres justeringar samt ökade intäkter till följd av genomförda 
investeringar i befintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd 
ökade med 2 % (12). Den lägre tillväxten i jämförbart bestånd för -
klaras främst av en vakans i fastigheten Fläkten 11 i Växjö. Under 
perioden har vakansen minskat då delar av fastigheten har hyrts 
ut till en ny hyresgäst.
Kontrakterad årshyra ökade med 23 % och uppgick vid 
utgången av perioden till 694 miljoner kronor (566). Den eko -
nomiska vakansen uppgick till 37 miljoner kronor (27) och den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95). 99 % av 
Emilshus hyresintäkter justeras årligen med en indexklausul i 
hyresavtalen.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna var oförändrade mot föregående år och 
uppgick till 66 miljoner kronor (66). Fastighetskostnaderna 
utgjordes av fastighetsskötsel och drift om 46 miljoner kronor 
(51), reparationer och underhåll om 10 miljoner kronor (6) samt 
kostnader för fastighetsskatt om 10 miljoner kronor (9). Fastig -
hetskostnaderna i jämförbart bestånd minskade med –4 % (9).
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade med 9 % till 253 miljoner kronor (232). 
Överskottsgraden uppgick till 79 % (78). 
Överskottsgraden varierar under året beroende på de 
säsongsvariationer som föreligger inom fastighetsbranschen. 
Under vintermånaderna påverkas överskottsgraden av ökade 
kostnader för energi och snöröjning. 
Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 4 % (12). 
Genomsnittlig direktavkastning under perioden uppgick till 
6,7 % (6,5).
Intäkter, kostnader och resultat  
Januari–juni 2024
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 17 miljoner 
kronor (16) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner 
såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning 
och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som 
andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –101 miljoner kronor (–101). Genomsnitt -
lig ränta på de räntebärande skulderna inklusive kostnader för 
räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 4,9 % (5,0). Ränte -
täckningsgraden uppgick till 2,3 ggr (2,1). 
Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid peri -
odens utgång till 2,3 år (1,5) och kapitalbindningstiden uppgick 
till 2,0 år (2,4). Den räntebärande nettoskulden ökade till 4 185 
miljoner kronor (3 905).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, som utgörs av verksamhetens resultat före 
värdeförändringar och skatt, ökade med 18 % till 136 miljoner 
kronor (115). Ökningen förklaras av högre driftsöverskott i kom -
bination med ett oförändrat finansnetto. Förvaltningsresultatet 
per stamaktie efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna 
ökade med 10 % till 1,12 kronor (1,02). För rullande 12 månader var 
ökningen 21 %.
Värdeförändring fastigheter och derivat
Emilshus erhåller varje kvartal externa värderingsutlåtanden för 
att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Orealiserade värde -
förändringar på förvaltningsfastigheter påverkade resultatet med 
47 miljoner kronor (–40) under perioden. Värdeförändringarna 
var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav 
om –36 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 45 miljoner 
kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till 
förvärv om 37 miljoner kronor. Realiserad värdeförändring påver -
kade resultatet med 1 miljon kronor (–). Samtliga fastigheter har 
per bokslutsdagen varit föremål för extern värdering av Newsec. 
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument 
uppgick till 22 miljoner kronor (–14). Värdeförändringen förklaras 
huvudsakligen av högre swapräntor. Realiserad värdeförändring 
på finansiella instrument uppgick till –1 miljon kronor (–).
Jämförbart bestånd
30 jun
2024 2023 Förändring, %
Antal fastigheter 124 124 -
Värde fastigheter, mkr 7 076 7 095 0
Direktavkastning, % 6,6 6,4 3
Intäkter, mkr 298 293 2
Fastighetskostnader, mkr -64 -66 -4
Driftsöverskott, mkr 235 226 4
Driftsöverskott
0
30
60
90
120
150
180
mkr mkr
2020 2021 2022 2023 2024
0
100
200
300
400
500
600
Intäkter
0
30
60
90
120
150
180
210
mkr
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  5

===== SIDA 6 =====

Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 20 miljoner kronor (22) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 33 miljoner kronor (3). 
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt -
ningsfastigheter och derivat.  
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 152 miljoner kronor (37),  
vilket motsvarar 1,28 kronor per genomsnittligt antal stamaktier 
före utspädning (0,17) respektive 1,27 kronor efter utspädning 
(0,17).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital uppgick till 120 miljoner kronor (93), vilket är en 
förbättring med 29 %. Tillväxten i kassaflöde förklaras av ett ökat 
förvaltningsresultat samt lägre skattekostnad i förhållande till 
resultat.
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade 
kassaflödet med –923 miljoner kronor (–71). Investeringar i befint -
liga fastigheter påverkade kassaflödet med –32 miljoner kronor 
(–26), vilket huvudsakligen avsåg hyresgästanpassningar och 
ombyggnationer. I perioden genomfördes också en avyttring av 
en förvaltningsfastighet via dotterbolag, vilket påverkade kassa -
flödet positivt med 33 miljoner kronor.
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 1 417 
miljoner kronor (–26) och förklaras till största del av nyupptagna 
banklån om 764 miljoner kronor (323) kopplat till förvärv, emis -
sion av en ny obligation om 400 miljoner kronor (–), nyemission 
av stamaktier om 384 miljoner kronor före emissionskostnader 
samt utdelning på preferensaktier om 21 miljoner kronor.
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 
694 miljoner kronor (–31), vilket vid periodens utgång innebar att 
Emilshus likvida medel uppgick till 906 miljoner kronor (193).
Andra kvartalet 2024
Intäkterna ökade med 9 % till 162 miljoner kronor (149). Drifts -
överskottet uppgick till 132 miljoner kronor (119), vilket motsvarar 
en överskottsgrad om 81 % (80). 
Finansnettot uppgick till –52 miljoner kronor (–51). Förvalt -
ningsresultatet uppgick till 71 miljoner kronor (61), vilket innebar 
en ökning om 17 %. Det ökade förvaltningsresultatet jämfört med 
föregående år förklaras huvudsakligen av ett förstärkt driftsöver -
skott. 
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
påverkade resultatet med 45 miljoner kronor (–4) och orealise -
rade värdeförändringar på finansiella instrument bestående av 
derivat för räntesäkring uppgick till –7 miljoner kronor (12). Rea -
liserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 
1 miljon kronor (–) och realiserad värdeförändring på finansiella 
instrument uppgick till –1 miljon kronor (–).
Resultatet efter skatt uppgick till 85 miljoner kronor (51). 
Genomsnittlig direktavkastning under kvartalet uppgick till 6,8 %.
Moderbolagets resultat och ställning
Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseen -
de företagsledning, ekonomifunktion och fastighetsförvaltning. 
Moderbolagets intäkter består av vidarefakturerade kostnader till 
fastighetsägande dotterbolag. Moderbolagets kostnader har ökat 
jämfört med föregående år vilket förklaras av koncernens tillväxt. 
Ränteintäkterna utgörs av erhållen ränta på moderbolagets 
fordringar på dotterbolag. De ökade räntekostnaderna förklaras 
av ökningen avseende upptagna banklån. Periodens resultat 
uppgick till –14 miljoner kronor (–23). 
Moderbolagets innehav avseende andelar i koncernföretag 
uppgick vid periodens utgång till 474 miljoner kronor (473). 
Moderbolagets fordringar på koncernföretag uppgick till 4 223 
miljoner kronor (4 136) och utgjordes huvudsakligen av revers -
fordringar, vilka etablerats i samband med förvärv av förvaltnings -
fastigheter genom bolag. Moderbolagets egna kapital uppgick till 
2 379 miljoner kronor (1 854) vid periodens utgång, vilket innebär 
en soliditet motsvarande 43 % (40).
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
100
mkr
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
0
50
100
150
200
250
300
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Ädelkorallen 1, Jönköping
Kategori: Proffshandel 
Uthyrningsbar area:  1 350 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  6

===== SIDA 7 =====

Justerad prognos för 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastig -
hetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 290 miljoner 
kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 280 miljoner kronor.
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga presenteras i samband med att delårs -
rapporter och bokslutskommuniké kommuniceras.
Intjäningsförmågan baseras på det fastighetsbestånd som 
var tillträtt per den första dagen i nästföljande period. Aktuell 
intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar Emilshus 
intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis givet situationen vid 
nästkommande periods ingång och beaktar inte eventuella kom-
mande förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastig-
hetskostnader, räntor och låneamortering med mera. Effekter av 
tillkännagivna, ännu ej tillträdda, förvärv inkluderas således inte i 
intjäningsförmågan. 
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis 
beaktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga 
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 jul 
2024
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
1 apr 
2022
1 jan 
2022
1 okt 
2021
1 jul 
2021
Intäkter 694 631 616 578 580 570 566 516 453 364 350 304 294
Fastighetskostnader -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 -55 -55
Driftsöverskott 553 502 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248 240
Central administration -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 -24 -22
Finansnetto -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 -72 -69
Förvaltningsresultat 293 274 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153 149
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13 2,24
Förvaltningsfastigheter 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014 3 706
Eget kapital 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484 1 296
Räntebärande nettoskuld 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342 2 248
Överskottsgrad, % 80 80 80 79 79 80 80 81 80 81 82 82 81
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1 3,1
Skuldkvot, ggr 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4 10,3
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2 6,5
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett 
normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostna -
derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt 
har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för 
central administration har baserats på nuvarande organisation 
och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränte -
läget vid periodens utgång samt de skulder och likvida tillgångar 
som förelåg vid samma tidpunkt. Vidare inkluderar finansnettot 
effekten av periodiserade uppläggningskostnader på lån.
Intjäningsförmåga per 1 juli 2024 
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg per 1 juli 2024 upp -
går intäkterna på tolvmånadersbasis till 694 miljoner kronor och 
fastighetskostnaderna till 141 miljoner kronor, vilket innebär ett 
driftsöverskott om 553 miljoner kronor. Överskottsgraden uppgår 
till 80 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastighetsvärdet 
om 8 292 miljoner kronor. Baserat på nuvarande omfattning av 
organisation och verksamhet uppgår de centrala administrations -
kostnaderna till 33 miljoner kronor samt finansnettot till –227 
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
mkr kr
2021 2022 2023 2024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgår till 293 miljoner 
kronor, vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per stamaktie om 
2,24 kronor. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie 
har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats.
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  7

===== SIDA 8 =====

Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
Fastighetsbestånd
Den 30 juni ägde Emilshus 157 (126) fastigheter med en total 
uthyrningsbar area om 888 tkvm (791) och ett fastighetsvärde om 
8 292 miljoner kronor (7 169). Fastighetsvärdet inkluderar även 
värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per kvadratmeter 
uppgick till 9 341 kronor (9 066).
Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av attraktiva 
lokaler, långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad. Den genom -
snittliga hyresnivån uppgick till 823 kronor per kvadratmeter 
(750).
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommer -
siella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri -
service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en 
prioriterad lokaltyp. Kategorin Övrigt består främst av kontor och 
samhällsfastigheter.
 
Våra fastigheter
Antal fastigheter
157
Ekonomisk uthyrningsgrad  
95 %
Hyresvärde/kvm  
823 kr
Fastighetsvärde/kvm  
9 341 kr
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 
8 292 mkr
51 % Lätt industri
22 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 %  Industriservice/  
Proffshandel
11 % Övrigt
730 mkr
51 % Lätt industri
21 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
13 % Övrigt
888 tkvm
61 % Lätt industri
16 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 %  Industriservice/  
Proffshandel
7 % Övrigt
Geografisk inriktning 
Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra 
Sverige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergöt -
land och Halland. Dessa områden är viktiga industriregioner i 
Sverige, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta 
avstånd mellan intressanta etableringsorter. Här finns flera större 
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive 
segment samt välmående mindre industrier. I bolagets största 
förvaltningsområde Växjö med omnejd finns ett väl differentierat 
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag.  
I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med 
sin närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder 
regionerna några av Sveriges främsta logistiklägen.
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
23 %
Jönköping
18 %
Värnamo
28 %
Växjö3 %
Halmstad
6 %
Kalmar
12 %
Vetlanda
10 %
Linköping
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  8

===== SIDA 9 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 juli 2024  
Område
Antal  
fastigheter
Uthyrbar area,  
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk uthyr -
ningsgrad, % 
Kontrakterad  
årshyra, mkr mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad 7 20 267 3 13 470 21 1 078 95 20
Jönköping 33 166 1 804 22 10 868 151 910 96 145
Kalmar 20 59 532 6 9 017 46 780 96 44
Linköping 18 86 839 10 9 771 74 862 97 72
Vetlanda 21 147 1 032 12 7 021 108 737 95 102
Värnamo 23 216 1 479 18 6 839 133 616 97 130
Växjö 35 194 2 340 28 12 067 196 1 013 92 180
Totalt 157 888 8 292 100 9 341 730 823 95 694
Område
Lätt industri,  
 tkvm 
Extern- och 
dagligvaruhandel,  
tkvm 
Industriservice/ 
proffshandel, 
tkvm  
Övrigt,  
 tkvm 
Totalt, 
tkvm 
Andel, 
 %
Halmstad 5 - 14 1 20 2
Jönköping 127 10 17 11 166 19
Kalmar 10 20 29 - 59 7
Linköping 59 5 22 - 86 10
Vetlanda 85 34 11 17 147 17
Värnamo 184 20 12 - 216 24
Växjö 76 53 33 32 194 22
Totalt 546 141 139 61 888 100
Andel, % 61 16 16 7 100
I februari tecknades avtal om förvärv av åtta fastigheter med 
lätt industri i Östergötland och Småland för 179 miljoner kronor. 
Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar totalt 15 000 kvm 
uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner 
kronor. Tillträde skedde under det första kvartalet 2024.
I mars tecknades avtal om förvärv av 16 fastigheter i Jönkö -
ping och två fastigheter i Linköping med lätt industri för 713 miljo -
ner kronor. Fastigheterna omfattar totalt 65 290 kvm uthyrnings -
bar area med ett totalt årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. 
Tillträde skedde under det andra kvartalet 2024.
I juni förvärvades två fastigheter i Linköping för 74 miljoner 
kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda med en total uthyrningsbar 
area om 7 842 kvm. Årligt hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. 
Tillträde beräknas ske under det fjärde kvartalet 2024.
Efter färdigställande tillträddes i juni en nyproducerad indus -
trifastighet i Linköping för 67 miljoner kronor. Förvärvet kommu -
nicerades den 26 maj 2023. Fastigheten har en uthyrningsbar 
area om 4 000 kvm med industrilokaler och är fullt uthyrd på ett 
10-årigt avtal till Ionbond, ett bolag inom globala IHI Group med 
högteknologisk produktion. Årligt hyresvärde uppgår till  
5 miljoner kronor. 
I juni frånträddes en fastighet i Bankeryd, Jönköping för 34 
miljoner kronor, vilket överstiger bokfört värde med 7 %. Årligt 
hyresvärde uppgick till 2 miljoner kronor.
Fastighetstransaktioner
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–jun 2024  
Fastighet Kommun
Uthyrbar yta, 
tkvm
Förvärvade fastigheter
Budkaveln 18 Jönköping 8,4
Flahult 21:36 Jönköping 12,9
Ädelkorallen 10 Jönköping 0,4
Ädelkorallen 1 Jönköping 1,4
Ädelkorallen 17 Jönköping 2,1
Ädelmetallen 5 Jönköping 5,2
Äreporten 3 Jönköping 1,3
Öronlappen 7 Jönköping 3,2
Öronlappen 8 Jönköping 2,2
Öronskyddet 9 Jönköping 1,7
Överlappen 15 Jönköping 2,0
Överlappen 8 Jönköping 1,7
Ädelmetallen 14 Jönköping 2,6
Ädelmetallen 4 Jönköping 3,4
Öskaret 16 Jönköping 8,5
Ädelmetallen 12 Jönköping 2,0
Ilos 1 Linköping 4,1
Gavotten 3 Linköping 1,0
Galjonen 9 Linköping 1,0
Grundet 4 Linköping 0,8
Grundet 8 Linköping 1,1
Gårdvaren 1 Linköping 3,7
Magneten 2 Linköping 2,5
Megafonen 4 Linköping 3,7
Fålehagen 1:5 Motala 0,9
Generatorn 3 Motala 1,3
Borraren 13 Norrköping 3,6
Lekatten 1 Växjö 1,5
Totalt 84,2
Avyttrade fastigheter
Attarp 2:553 Jönköping 1,9
Totalt 1,9
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  9

===== SIDA 10 =====

För Emilshus är projekt i form av om- och tillbyggnader, anpass -
ning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att möta 
hyresgästers behov. Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss 
anpassning av lokalerna och inte sällan även större förändringar, 
som en del av det nya hyresavtal som tecknas. Investeringar i 
lokalerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och 
för att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt 
först när bindande hyresavtal har ingåtts.
Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genom -
föra projekt som minskar energianvändning och förbättrar inom -
husmiljön för hyresgästerna.
Pågående projekt
Större pågående projekten framgår av tabellen nedan. 
Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10-årigt 
hyresavtal med Griffel, ett it-företag, avseende 1 400 kvm i fast -
igheten Lågan 22 i centrala Växjö. Lokalerna som har genomgått 
en helrenovering färdigställdes och tillträddes under det första 
kvartalet 2024. 
I fastigheten Norra Delfin 4 i Vetlanda genomförs ett projekt 
för energieffektivisering. 
Projekt
Större pågående och färdigställda projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetade kost -
nader vid periodens 
utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q3 2024 7 6 2 15-årigt avtal
Norra Delfin 4, Vetlanda Extern handel Energibesparing Q3 2024 3 4
Fläkten 11, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q3 2024 8 2 2 10-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 30 11
Totalt 48 22
Färdigställda projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 15 15 2 10-årigt avtal
Totalt 15 15 2
1)  Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
Lokaler anpassas för ny 
hyresgäst i Växjö
I fastigheten Fläkten 11 i Växjö anpassas just 
nu drygt 1 100 kvm för Emilshus nya hyresgäst 
Securitas som har tecknat ett 10-årigt hyres -
avtal. De tidigare vakanta lokalerna byggs 
om för att skapa moderna och välanpassade 
ytor. Ombyggnationen berör såväl personalut -
rymmen som kontor samt parkeringsplatser 
som utrustas med elbilsladdare. I fastigheten 
hyr sedan tidigare Vida Building och arbete 
pågår för att hyra ut återstående ytor i denna 
välbelägna fastighet mellan Växjö centrum 
och Linné universitetet. Securitas tillträder sina 
lokaler i september 2024.
Fläkten 11, Växjö
Kategori: Övrigt
Uthyrningsbar area: 8 200 kvm
Under det tredje kvartalet 2023 tecknades ett nytt 15-årigt 
hyresavtal med Clas Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten 
Kolmilan 1 i Vetlanda. Under det första kvartalet 2024 färdigställ -
des hyresgästanpassningar och lokalerna tillträddes. Ytterligare 
hyresavtal om 1 700 kvm i Kolmilan 1 tecknades under det första 
kvartalet med Hemtex och Thansen. Hyresgästerna tillträder sina 
lokaler efter genomförda hyresgästanpassningar under det första 
respektive det tredje kvartalet 2024. För Thansen sker även en 
tillbyggnad till befintliga lokaler.
I fastigheten Fläkten 11 i Växjö anpassas drygt 1 100 kvm för 
Securitas som har tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal. Securitas 
tillträder sina lokaler i september 2024.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp -
gick vid periodens utgång till 48 miljoner kronor varav upparbe -
tade kostnader uppgick till 22 miljoner kronor. Projektverksam -
heten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga 
avtal i takt med att projekten färdigställs. Emilshus projekt 
värderas till verkligt värde beaktande nedlagda externa investe -
ringskostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostnader 
samt kostnader för projektledning.
 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  10

===== SIDA 11 =====

Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting 
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av för -
valtningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att 
fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje 
kvartal oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fast -
igheter. Värderingarna upprättas av Newsec. 
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.    
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av 
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad 
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvalt -
ningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Vär -
det av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkylperi -
oden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassaflöden 
utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsanpassning av 
antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av 
fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i 
värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet  
6,5 % till 6,9 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering -
arna uppgick till 6,6 %. 
Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen 
till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. De orealiserade värdeför-
ändringarna påverkar inte kassaflödet. För mer utförlig beskrivning 
av värderingsprinciper, se Emilshus årsredovisning 2023.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens 
utgång till 8 292 miljoner kronor (7 169). Under perioden har fast -
igheter tillträtts till ett värde om 981 miljoner kronor. Vid perio -
dens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befint -
liga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och 
ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 37 miljoner 
kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 
26 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 6 
miljoner kronor.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
Jan–jun Helår
 mkr 2024 2023 2023
Vid periodens ingång 7 324 7 111 7 111
Förvärv av fastigheter 923 71 199
Investeringar i befintliga fastigheter 29 28 55
Försäljningar av fastigheter -32 - 0,3
Orealiserade värdeförändringar 47 -40 -43
Vid periodens utgång 8 292 7 169 7 324
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen  
Jan–jun Helår
 mkr 2024 2023 2023
Avkastningskrav -36 -293 -462
Driftsöverskott 46 173 338
Övrigt 37 80 81
Orealiserad värdeförändring 47 -40 -43
Orealiserad värdeförändring, % 1 -1 -1
Realiserad värdeförändring 1 - -
Totala värdeförändringar 48 -40 -43
Totala värdeförändringar, % 1 -1 -1
Känslighetsanalys fastighetsvärdering    
Resultateffekt före skatt
Jan–jun Helår
 mkr Förändring 2024 2023 2023
Direktavkast -
ningskrav
+/- 0,25% -300/+323 -276/+284 -259/+288
Intäkter +/- 50 kr/kvm +44/-44 +40/-40 +40/-40
Fastighets -
kostnader
+/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8 -8/+8
Vakansgrad +/- 1 % -7/+7 -6/+6 -6/+6
 
Indata vid fastighetsvärdering  
Jan–jun Helår
Totalt vägt genomsnitt 2024 2023 2023
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,5 6,7
- Lätt industri 6,9 6,7 6,8
- Extern- och dagligvaruhandel 6,5 6,4 6,5
- Industriservice/proffshandel 6,6 6,4 6,6
- Övrigt 6,5 6,3 6,4
Driftskostnader (kr/kvm) 94 86 90
- Lätt industri 65 61 62
- Extern- och dagligvaruhandel 101 84 104
- Industriservice/proffshandel 98 88 78
- Övrigt 325 286 304
Underhållskostnader (kr/kvm) 37 36 38
- Lätt industri 30 30 32
- Extern- och dagligvaruhandel 43 43 45
- Industriservice/proffshandel 39 36 36
- Övrigt 73 75 77
Långsiktig vakansgrad, % 6,7 6,9 6,7
- Lätt industri 8,1 8,5 8,1
- Extern- och dagligvaruhandel 5,0 5,2 5,1
- Industriservice/proffshandel 5,3 5,1 5,2
- Övrigt 5,9 6,0 6,3
Intäkter (kr/kvm) 776 728 704
- Lätt industri 661 599 582
- Extern- och dagligvaruhandel 1 012 968 954
- Industriservice/proffshandel 735 688 641
- Övrigt 1 355 1 284 1 195
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till  
47 miljoner kronor (–40) under perioden. Värdeförändringarna 
var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav 
om –36 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 45 miljoner 
kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till 
förvärv om 37 miljoner kronor. 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  11

===== SIDA 12 =====

Hyresgäster
Emilshus hade vid periodens utgång 581 hyresgäster (517) förde -
lade på 705 hyresavtal (610) och den genomsnittliga återstående 
hyrestiden uppgick till 5,1 år (5,6). De tio största hyresgästerna 
utgjorde 25 % (30) av intäkterna. En hög diversifiering i hyres -
portföljen innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyres -
gäster är begränsad.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att 
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god 
betalningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnittliga återstående kontraktstid och låga vakans-
grad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och 
vidareutveckling. 
Våra hyresgäster
underhåll och reparationer. Vid periodens utgång var 44 % (47) 
av total uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net- 
karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas 
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) och 
en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens utgång 
utgjorde dessa avtal 99 % av Emilshus kontrakterade årshyra och 
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal 
med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt eller 
inte alls.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri 
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar  
lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, 
och genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner 
och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet 
och motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största 
hyresgästerna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom 
verkstadsindustrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten 
som är en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför 
Växjö. Investeringar i om- och tillbyggnader sker frekvent för 
hyresgäster inom denna kategori.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. Den största hyresgästen inom 
Industriservice/proffshandel är Optimera som driver bygghandel 
för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyresgäster är vanligtvis 
större företag som är långsiktiga i sina verksamheter och där 
deras lokaler är belägna i noggrant utvalda, strategiska lägen. 
Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt 
industri, ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhand -
ling av hyresavtal.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel 
inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med 
goda kommunikationer. Dollarstore, Holmgrens Bil och Coop 
Väst är de största hyresgästerna inom denna kategori. 
Övrigt
Stora hyresgäster i övriga fastigheter är bland annat verksamma 
inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län. 
Emilshus 10 största hyresgäster  
Hyresgäster
Kon-
trakts-  
värde,
mkr
Kontrak-
terad 
årshyra,
mkr
Andel av 
kontrakte -
rad årshyra,
%
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Bufab Sweden AB 96 20 3 4,8
Spaljisten AB 400 20 3 20,3
Trivselhus AB 91 20 3 4,6
Holmgrens Bil AB 109 19 3 5,7
Ahlberg Dollarstore AB 60 19 3 3,1
Hilding Anders Sweden AB 273 19 3 14,5
Optimera Svenska AB 29 16 2 1,8
ROL AB 103 15 2 6,8
Coop Väst AB 52 15 2 3,5
Proton Lighting AB 22 14 2 1,6
Övriga 2 282 517 75 4,4
Totalt 3 517 694 100 5,1
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet
0
100
200
300
400
500
600
700
800
mkr
2021 2022 2023 2024
%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  12

===== SIDA 13 =====

Nettouthyrning
Emilshus nettouthyrning uppgick under perioden till –3 miljoner 
kronor (4) medan nettouthyrningen under kvartalet var positiv 
och uppgick till 1 miljon kronor (2). Under perioden tecknade 
Emilshus 28 hyresavtal med ett ökat årligt hyresvärde om 11 
miljoner kronor (8), varav 10 miljoner kronor (7) avser hyresavtal 
med nya hyresgäster och 1 miljon kronor (1) avser omförhandlade 
hyresavtal med befintliga hyresgäster. Erhållna uppsägningar av 
hyresavtal uppgick till 13 miljoner kronor (4), inklusive konkurser 
med ett hyresvärde om 6 miljoner kronor.
Konkurserna bestod främst av två hyresgäster som bedrev 
padelverksamhet i Växjö och Jönköping. Emilshus har efter detta 
inga kvarstående hyresgäster verksamma inom padel.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 
95 % (95). 
Förfallostruktur
Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer 
med hyresgästerna vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal 
med långa kontraktstider. Vid periodens utgång var den genom -
snittliga hyrestiden 5,1 år (5,6) och 66 % av kontraktsvärdet hade 
ett förfall 2030 eller senare.
Nettouthyrning
Jan–jun Helår
 mkr 2024 2023 2023
Nyuthyrningar 10 7 17
Omförhandlingar 1 1 2
Uppsägningar och konkurser -13 -4 -19
Nettouthyrning -3 4 0
Vakansförändringar
Jan–jun Helår
 mkr 2024 2023
Ingående vakansvärde 30 24
Inflyttningar -3 -8
Avflyttningar 6 13
Förändring hyresrabatter 1 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 3 -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Utgående vakansvärde 37 30
Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2024 249 39 6 40 5
2025 153 114 16 141 17
2026 123 144 21 160 19
2027 82 74 11 73 9
2028 18 33 5 35 4
2029+ 80 289 42 395 47
Totalt 705 694 100 844 100
 
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2024 11 0
2025 208 6
2026 301 9
2027 231 7
2028 129 4
2029 302 9
2030 300 9
2031 353 10
2032+ 1 681 48
Totalt 3 517 100
Nettouthyrning utveckling
Nyuthyrning
Uppsagt
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
mkr
2020 2021 2022 20242023
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  13

===== SIDA 14 =====

Emilshus lokala närvaro och erfarna medarbetare ger bolaget 
goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastig -
hetsägande. 
Energieffektivisering
Att identifiera och utföra åtgärder syftande till energieffektivise -
ringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastig -
heter mer hållbara, ses som den enskilt viktigaste insatsen för att 
minska bolagets klimatpåverkan. Energianvändningen i fastighe -
terna är därtill en viktig kostnadspost som bolaget med ett struk -
turerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med 
hyresgästerna. Emilshus har som mål att minska energianvänd -
ningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i genomsnitt 
2 % per år från 2022 till 2030.
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet baserar sig på den hållbar -
hetsstrategi som antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande 
med begränsade resurser.
Hållbarhetsarbete
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som 
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra 
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast -
ighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero 
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med 
styrningsbetyg Bra. 
Per 30 juni hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt 
värde om 3 273 miljoner kronor med etablerad grön finansie -
ring om 1 020 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat 
belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 2 253 
miljoner kronor.
Energibesparing genom          
optimering av styrsystem 
Fastigheten Lunden 13 inrymmer välplanerade 
lokaler nära Vetlandas stadskärna. Under 
årets första kvartal genomfördes optimering 
av styrsystemen för ventilation och värme, 
vilket resulterade i ett bättre inomhusklimat för 
hyresgästerna och inte minst en minskad ener-
gianvändning om cirka 60 000 kWh under det 
andra kvartalet, motsvarande en besparing om 
cirka 25 %. Optimering av system leder även 
till större kännedom om byggnaden, vilket ger 
bra beslutsunderlag för kommande planerade 
energiprojekt i fastigheten.
Emilshus genomförde motsvarande översyn 
och optimering av styrning för värme och kyla i 
stora delar av beståndet under våren, en tid då 
temperaturen svänger stort vilket gör det enklare 
att identifiera var det finns förbättringspotential. 
Totalt bidrog detta till en minskning i energian-
vändning under maj månad med cirka 220 000 
kWh, motsvarande 12 % över hela beståndet. 
Lunden 13, Vetlanda
Kategori: Extern handel och Övrigt
Uthyrningsbar area:  4 732 kvm
Nyckeltal1) 
Enhet R12 2023 2022
Energianvändning
Energianvändning total GWh 25 15 16
Energiintensitet kWh/kvm 88 112 119
– Förändring jämfört med motsvarande period föregående år % –4 –6
Fossilfri el
Andel av inköpt el % 100 100 100
Växthusgasutsläpp 2)  
Scope 1 (direkta utsläpp från verksamheten) tCO2e 23 23 -
Scope 2 (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten) tCO2e 623 612 -
Totalt Scope 1 och 2 tCO2e 646 635 -
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 1,5 2,4 -
1)  För information om beräkningsmetoder se Emilshus årsredovisning 2023.
2) Data om växthusgasutsläpp redovisas sedan 2023.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  14

===== SIDA 15 =====

Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid periodens utgång av 40 % 
(40) eget kapital, 55 % (54) räntebärande skulder och 6 % (6) 
övriga poster.  
Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan-
sieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 3 678 miljoner 
kronor (3 003) vilket resulterade i en soliditet om 40 % (40). Eget 
kapital per stamaktie uppgick till 26,88 kronor (25,22) och sub -
stansvärdet per stamaktie uppgick till 28,82 kronor (26,48).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 5 091 miljoner kronor 
(4 097) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 
906 miljoner kronor (193) uppgick nettoskulden till 4 185 miljoner 
kronor (3 905), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 50 % (54).
Av de räntebärande skulderna utgörs 4 192 miljoner kronor  
(3 389) av säkerställda banklån vilket motsvarar 82 % (84) av den 
totala räntebärande skulden.
Räntebärande obligationslån uppgick vid periodens utgång 
till 899 miljoner kronor (643), vilket motsvarar 18 % (16) av 
den totala räntebärande skulden. I juni återköptes nominellt 76 
miljoner kronor av bolagets utestående icke-säkerställda gröna 
obligationer med förfall i april 2025. Kvarstående utestående 
lånebelopp om 295 miljoner kronor kommer att förtidsinlösas per 
15 juli 2024. Kombinerat med återköpet emitterades nya seniora 
icke-säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljo -
ner kronor med en löptid om 3 år och med en marginal om 3,10 %.
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till drifts -
överskott med avdrag för centrala administrationskostnader 
enligt intjäningsförmåga uppgick på balansdagen till 8,1 ggr (9,1)
Likviditet och outnyttjade kreditlöften
Likvida medel uppgick till 906 miljoner kronor (193) jämte 
outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (80) 
samt outnyttjade revolverande kreditfaciliteter om 100 miljoner 
kronor (0).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 
1 086 miljoner kronor (273) vid periodens utgång.
Finansiering
Genomsnittlig  
låneränta 
    4,9 %
Genomsnittlig  
räntebindningstid  
2,3 år
Räntetäckningsgrad  
 
2,3 ggr
Nettobelåningsgrad  
 
   50 %
Finansieringskällor 
Nyckeltal finansiering  
30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
Nettoskuld, mkr 4 185 3 905 3 772
Nettobelåningsgrad, % 50 54 52
Soliditet, % 40 40 42
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1
Räntesäkringsgrad, % 63 60 77
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,0 2,4 1,8
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,3 1,5 3,1
Genomsnittlig låneränta, % 4,9 5,0 4,7
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
mkr
2020 2021 2022 2023 2024
40 % Eget kapital
45 % Banklån
10 % Gröna obligationslån
6 % Övrigt
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  15

===== SIDA 16 =====

Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid 
periodens utgång 2,0 år (2,4). De räntebärande skulder som för -
faller under 2024 utgörs av ovan nämnda obligationslån om 295 
miljoner kronor, vilka kommer att förtidsinlösas per 15 juli 2024, 
samt ordinarie löpande amorteringar på säkerställda banklån om 
49 miljoner kronor. 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 4,9 % (5,0). Justerat för de 
obligationer som kommer att förtidsinlösas per 15 juli uppgår 
genomsnittlig låneränta vid periodens utgång till 4,6%.
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 2,3 år (1,5) och andelen av de 
räntebärande skulderna räntesäkrade genom derivat uppgick till 
63 % (60). Vid periodens utgång hade koncernen ingått ränte -
säkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 990 miljoner kronor 
(2 170), varav 3 220 miljoner kronor avsåg aktiva ränteswappar 
med en genomsnittlig återstående löptid om 3,0 år, 770 miljoner 
kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnitt -
lig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 
3M+1,0 %) med en återstående löptid om 1,4 år. Derivaten begrän -
sar framtida ränteförändringars effekt på koncernens resultat.
Verkligt värde för derivaten uppgick vid periodens utgång till 
57 miljoner kronor (124). 
Förvaltningsresultatets räntekänslighet
Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på för -
valtningsresultatet begränsas av de räntesäkringar som ingåtts. 
Då det finns ett tydligt samband mellan inflationstakten och 
ränteläget begränsas även förvaltningsresultatets känslighet för 
högre marknadsräntor av det faktum att en hög andel av hyres -
intäkterna, via indexklausuler i avtalen, justeras upp i takt med 
inflationen.  
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverk -
samheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begrän -
sas. Emilshus har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: 
• Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationer, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr2)
Snitt ränta,  
%
Andel, 
%
2024 49 295 344 7 1 121 6,3 22
2025 1 505 210 1 715 34 1 440 2,9 28
2026 977 - 977 19 700 3,0 14
2027 1 275 400 1 675 33 450 5,4 9
>2027 400 - 400 8 1 400 5,3 27
Totalt 4 206 905 5 111 100 5 111 4,9 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och balansräkningen förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 
2) Inkluderar derivat.
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 3 690 3,0 1,8 47
Räntetak 300 1,4 1,0 9
Totalt/genomsnitt 3 990 2,2 1,7 57
Obligationslån 
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2025 apr1) 295 Stibor 3M+5,25
2025 sep 210 Stibor 3M+7,25
2027 jun 400 Stibor 3M+3,10
 
1) Kommer att förtidsinlösas per 15 juli 2024.  
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
/g.alt/g.altr
2020 2021 2022 2023 2024
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 2024
Finansiella riskbegränsningar  
30 jun 
2024
30 jun 
2023
31 dec 
2023
Nettobelåningsgrad, % < 60 50 54 52
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,3 2,1 2,1
Riskbegränsning Riskbegränsning
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  16

===== SIDA 17 =====

Aktier 
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. 
Sista betalkurs den 28 juni 2024 var 36,60 kronor för stamaktier 
av serie B och 28,80 kronor för preferensaktierna, motsvarande ett 
totalt marknadsvärde om 4 704 miljoner kronor. Den volymviktade 
genomsnittskursen i B-aktien uppgick under perioden till 33,11 kro-
nor. Emilshus aktiekurs hade utifrån stängningskursen för B-aktien 
på balansdagen en positiv kursutveckling om 15 % under perioden 
att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period 
hade en utveckling om motsvarande 1 %.
Vid periodens utgång uppgick antalet aktier i Emilshus till  
11 527 890 stamaktier av serie A och 100 753 717 stamaktier av 
serie B samt 20 628 625 preferensaktier.
Aktieägare
Vid periodens utgång hade Emilshus 9 671 aktieägare (5 399). Av 
dessa utgjordes 98 % av svenska institutioner och privatägare. 
De tio största ägarna innehade tillsammans 68 % av kapitalet och 
78 % av utestående röster.
Aktien och aktieägare 
Ägarfördelning  
Ägare A-aktier  B-aktier
Totalt antal 
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 033 550 23 516 955 26 550 505 6 233 320 24,7 25,4
Aptare Holding AB 1) 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 18,7 27,4
Lannebo Fonder – 7 649 448 7 649 448 – 5,8 3,2
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 6 682 521 6 682 521 – 5,0 2,8
Odin Förvaltning – 3 777 555 3 777 555 – 2,8 1,6
Tredje AP-fonden – 3 068 595 3 068 595 – 2,3 1,3
Fjärde AP-fonden – 259 674 259 674 2 682 689 2,2 1,2
Handelsbanken Fonder – 2 463 198 2 463 198 – 1,9 1,0
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 – 2 421 120 – 1,8 10,2
Castar Europe AB 2) 500 000 1 605 980 2 105 980 225 000 1,8 2,9
Övriga aktieägare 1 133 220 31 249 781 32 383 001 11 487 616 33,0 22,8
Total 11 527 890 100 753 717 112 281 607 20 628 625 100,0 100,0
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
2)  Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus. 
Aktieinformation  
 
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 112 281 607
Totalt antal noterade B-aktier 100 753 717
Totalt antal utestående och  
noterade preferensaktier
20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 36,60
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 33,11
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 28,80
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 4 704
1)   Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 30 juni 2024.
Teckningsoptioner
Emilshus mottog under perioden anmälningar om teckning av 
aktier med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av 
teckningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälningarna ut -
nyttjande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660 
stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptioner -
na kommer Emilshus tillföras 42 miljoner kronor, före kostnader i 
samband med utnyttjande av teckningsoptionerna. 
I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i 
bolaget som infördes under det andra kvartalet, har 439 000 
teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till 
nyteckning av en stamaktie av serie B tidigast den 15 april 2026 
och senast den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment 
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av 
serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsva -
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % 
mellan köp- och säljkurs.
Kursutveckling stamaktie av serie B 
EMIL B
SX35PI
%
J J A S O N D J J A S O N DJ F M J F MA M JA M
2022 20242023
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  17

===== SIDA 18 =====

Kvartalsöversikt
2024 2023 2022
Resultaträkning, mkr Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Intäkter 162 158 147 149 149 148 132 121 101
Fastighetskostnader -30 -36 -32 -25 -30 -36 -28 -24 -20
Driftsöverskott 132 122 114 125 119 112 103 97 82
Central administration -9 -8 -10 -6 -8 -8 -12 -9 -7
Finansnetto -52 -49 -47 -57 -51 -50 -47 -41 -31
Förvaltningsresultat 71 65 57 61 61 54 44 47 43
Realiserade och orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 45 3 1 -3 -4 -37 -84 26 61
Realiserade och orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -8 29 -98 -1 13 -26 -3 23 42
Resultat före skatt 108 96 -40 58 70 -9 -43 96 146
Aktuell och uppskjuten skatt -23 -29 -4 -17 -19 -6 0 -20 -35
Kvartalets resultat 85 67 -44 41 51 -15 -42 76 111
2024 2023 2022
Balansräkning, mkr Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter  8 292  7 518  7 324  7 208  7 169  7 095  7 111  7 146  6 303 
Derivat  57  64  35  123  124  111  137  140  116 
Kortfristiga fordringar  37  47  51  59  48  46  52  54  54 
Likvida medel  906  163  212  124  193  239  224  565  726 
Summa tillgångar  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491  7 525  7 904  7 199 
Eget kapital och skulder
Eget kapital   3 678  3 261  3 194  3 043  3 003  2 992  3 007  3 050  2 909 
Skulder till kreditinstitut  4 192  3 491  3 408  3 365  3 389  3 374  3 397  3 398  2 960 
Obligationslån  899  577  576  644  643  642  642  951  892 
Uppskjuten skatteskuld  266  257  256  251  241  234  251  249  238 
Övriga skulder  257  206  189  212  259  248  228  257  199 
Summa eget kapital och skulder  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491  7 524  7 904  7 199 
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  18

===== SIDA 19 =====

Nyckeltal per kvartal
2024 2023 2022
Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 157 139 130 127 126 125 125 124 117
Uthyrningsbar area, tkvm 888 820 805 794 791 786 786 783 725
Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 341 9 169 9 096 9 075 9 066 9 026 9 047 9 132 8 696
Substansvärde, mkr 3 236 2 797 2 740 2 506 2 459 2 454 2 447 2 494 2 365
Hyresvärde, mkr 730 656 636 597 593 585 581 531 475
Hyresvärde, kr/kvm 823 800 790 752 750 745 739 678 656
Återstående hyrestid, år 5,1 5,2 5,3 5,5 5,6 5,7 5,8 5,8 5,8
Nettouthyrning, mkr 1 -4 -4 0 2 2 3 7 0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95 96 97 95
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 97 96 97 97 97 99 97
Direktavkastning, % 6,8 6,6 6,6 6,6 6,5 6,3 6,1 6,1 6,2
Överskottsgrad, % 81 77 79 80 78 76 80 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 112 281 607 100 281 607 100 281 607 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 90 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 104 948 274 100 281 607 96 495 598 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 469 563 70 446 380
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,58 0,54 0,48 0,55 0,54 0,47 0,37 0,39 0,47
Periodens resultat per stamaktie, kr 0,71 0,57 -0,57 0,33 0,44 -0,27 -0,57 0,71 1,43
Eget kapital per stamaktie, kr 26,88 25,93 25,26 25,66 25,22 25,11 25,27 25,73 24,86
Substansvärde per stamaktie, kr 28,82 27,89 27,32 26,98 26,48 26,42 26,34 26,85 26,15
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 11 9 -9 5 7 -4 -9 11 21
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 20 126 992 19 123 727
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  19

===== SIDA 20 =====

2024 2023 2022
Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 
Finansiella
Soliditet, % 40 42 42 41 40 40 40 39 40
Avkastning på eget kapital, % 10 8 -6 5 7 -2 -6 10 18
Nettobelåningsgrad, % 50 52 52 54 54 54 55 54 50
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 40 44 44 45 45 44 45 49 35
Belåningsgrad, % 61 54 54 56 57 58 58 62 61
Belåningsgrad fastigheter, % 51 46 47 47 48 48 49 48 47
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,9 4,7 4,7 4,5 5,0 4,7 4,6 4,1 3,6
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,0 2,0 1,8 2,2 2,4 2,6 2,9 2,9 3,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,3 2,1 2,1 2,1 2,1 2,3 2,4 2,7
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126
Skuldkvot, ggr 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelsekapital, mkr
65 55 53 50 49 44 37 38 35
Nyckeltal per kvartal
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  20

===== SIDA 21 =====

Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–jun Apr–jun Rullande Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 12 mån 2023
Hyresintäkter 320 297 162 149 611 588
Övriga intäkter - - - - 5 5
Intäkter 320 297 162 149 616 593
Fastighetskostnader -66 -66 -30 -30 -123 -123
Driftsöverskott 253 232 132 119 492 471
Central administration -17 -16 -9 -8 -33 -32
Finansnetto -101 -101 -52 -51 -206 -205
Förvaltningsresultat 136 115 71 61 254 233
Realiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
1 - 1 - 1 -
Orealiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
47 -40 45 -4 45 -43
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
-1 - -1 - -11 -10
Orealiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
22 -14 -7 13 -67 -102
Resultat före skatt 205 61 108 70 222 79
Aktuell skatt -20 -22 -9 -11 -40 -42
Uppskjuten skatt -33 -3 -14 -7 -34 -4
Periodens resultat 152 37 85 51 149 33
Övrigt totalresultat - - - - - -
Periodens totalresultat 152 37 85 51 149 33
Periodens resultat och totalresultat 
hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 152 37 85 51 149 33
Innehav utan bestämmande inflytande - - - - - -
Resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,28 0,17 0,71 0,44 1,09 -0,09
Resultat per stamaktie efter utspäd -
ning, kr
1,27 0,17 0,70 0,44 1,07 -0,09
Genomsnittligt antal stamaktier 102 614 940 92 874 199 104 948 274 92 874 199 98 649 920 93 779 549
Antal stamaktier vid periodens utgång 112 281 607 92 874 199 112 281 607 92 874 199 112 281 607 100 281 607
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Antal preferensaktier vid periodens 
utgång
20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Koncernens rapport över finansiell ställning
30 jun 31 dec
mkr 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 292 7 169 7 324
Övriga anläggningstillgångar 1 2 1
Derivat 57 124 35
Summa anläggningstillgångar 8 349 7 294 7 360
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 7 7 6
Övriga fordringar 5 7 20
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 33 24
Likvida medel 906 193 212
Summa omsättningstillgångar 943 240 262
SUMMA TILLGÅNGAR 9 293 7 534 7 621
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 266 227 242
Övrigt tillskjutet kapital 2 271 1 742 1 922
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 1 141 1 033 1 030
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 678 3 003 3 194
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 331 3 294 3 306
Obligationslån 604 643 576
Uppskjuten skatteskuld 274 240 241
Övriga skulder 1 1 1
Summa långfristiga skulder 4 211 4 178 4 125
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 861 96 101
Obligationslån 295 - -
Reversskulder - 65 -
Leverantörsskulder 24 9 14
Skatteskulder -8 1 15
Övriga skulder 64 49 34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 168 135 139
Summa kortfristiga skulder 1 404 354 303
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 293 7 534 7 621
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  21

===== SIDA 22 =====

Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–jun Apr–jun Rullande Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 12 mån 2023
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 136 115 71 61 254 233
Betald skatt -20 -22 -9 -11 -40 -42
Justering för poster som ej ingår i 
kassaflödet
4 -1 3 -0 9 4
Kassaflöde från den löpande verksam -
heten före förändring av rörelsekapital
120 93 65 49 223 196
Kassaflöde från förändringar av  
rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseford -
ringar
13 -17 8 -34 30 0
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskul -
der
67 17 57 10 75 26
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten
200 93 131 26 329 222
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -923 -71 -751 -70 -1 051 -199
Investeringar i förvaltningsfastigheter -32 -26 -12 -8 -61 -55
Förvärv av inventarier -0 -1 0 - 0 -0
Avyttring av förvaltningsfastigheter 33 - 33 - 33 -
Kassaflöde från investerings -
verksamheten
-922 -98 -730 -78 -1 079 -255
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 764 323 665 323 831 390
Nyemission av stamkapital 374 0 374 0 568 195
Utdelning på preferensaktier -21 -21 -10 -10 -41 -41
Amortering på banklån -23 -331 -8 -308 -72 -379
Amortering på övriga lån - - - - -65 -65
Amortering på obligationslån -76 - -76 - -145 -69
Upptagna obligationslån 400 2 400 1 398 -
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
-1 - -1 - -11 -10
Kassaflöde från finansierings -
verksamheten
1 417 -26 1 344 6 1 464 21
Periodens kassaflöde 694 -31 744 -46 713 -12
Likvida medel vid periodens början 212 224 163 239 193 224
Likvida medel vid periodens slut 906 193 906 193 906 212
Koncernens rapport i sammandrag  
över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier 
Antal  
preferens -
aktier
Aktie -
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive 
periodens 
resultat 1)
Totalt 
eget 
kapital1)
Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 742 1 038 3 007
Nyemission stamaktier - - - 0 - 0
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total-  
resultat jan-jun 2023
- - - - 37 37
Eget kapital 2023-06-30 92 874 199 20 628 625 227 1 742 1 033 3 003
Nyemission stamaktier 7 407 408 - 15 185 - 200
Nyemission av tecknings-  
optioner
- - - 0 - 0
Kostnader nyemissioner - - - -6 - -6
Utdelning preferensaktier - - - - 0 0,0
Periodens resultat och total -
resultat jul-dec 2023
- - - - -3 -3
Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Nyemission stamaktier 12 000 000 - 24 360 - 384
Kostnader nyemissioner - - - -10 - -10
Utdelning på preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total-  
resultat jan-jun 2024
- - - - 152 152
Eget kapital 2024-06-30 112 281 607 20 628 625 266 2 271 1 141 3 678
1)  Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  22

===== SIDA 23 =====

Moderbolagets resultaträkning
Jan–jun Apr–jun Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Intäkter
Nettoomsättning 11 11 6 5 21
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -30 -26 -16 -13 -53
Rörelseresultat -18 -16 -10 -7 -32
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 103 - 55 0 174
Räntekostnader och liknande resultatposter -99 -7 -52 -4 -193
Resultat efter finansiella poster -14 -23 -6 -11 -51
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - 0 39
Resultat före skatt -14 -23 -6 -11 -11
Uppskjuten skatt - - - 0 1
Aktuell skatt - - - 0 -0
Periodens resultat -14 -23 -6 -11 -11
Totalresultat för moderbolaget 
Jan–jun Apr–jun Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Periodens resultat enligt resultaträkningen -14 -23 -6 -11 -11
Övrigt totalresultat - - - - -
Periodens totalresultat -14 -23 -6 -11 -11
Moderbolagets balansräkning
30 jun 31 dec
mkr 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 1 1 1
Andelar i koncernföretag 474 473 474
Uppskjuten skattefordran 3 3 3
Summa anläggningstillgångar 479 479 479
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 223 4 136 4 013
Övriga fordringar 5 5 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 14 11
Kassa och bank 837 33 186
Summa omsättningstillgångar 5 076 4 188 4 214
SUMMA TILLGÅNGAR 5 556 4 666 4 693
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 266 227 242
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 271 1 743 1 922
Balanserad vinst eller förlust -145 -92 -93
Periodens resultat -14 -23 -11
Summa eget kapital 2 379 1 854 2 060
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 020 1 998 1 961
Obligationslån 604 643 576
Summa långfristiga skulder 1 624 2 641 2 537
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 156 43 54
Obligationslån 295 - -
Reversskulder - 65 -
Övriga skulder 66 45 24
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 18 19
Summa kortfristiga skulder 1 553 171 96
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 556 4 666 4 693
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  23

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal 
Jan–jun Helår
2024 2023 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 157 126 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 888 791 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 292 7 169 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 341 9 066 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 236 2 459 2 740 2 447 1 346
Hyresvärde, mkr 730 593 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 823 750 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,1 5,6 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr -3 4 - 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 97 98
Direktavkastning, % 6,7 6,5 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 79 78 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 112 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 102 614 940 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,12 1,02 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,28 0,17 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 26,88 25,22 25,26 25,27 21,09
Substansvärde per stamaktie, kr 28,82 26,48 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 1 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 0,90
Jan–jun Helår
2024 2023 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 40 40 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 9 2 1 13 34
Avkastning på totalt kapital, % 2 0 0 4 9
Nettobelåningsgrad, % 50 54 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 40 45 44 45 46
Belåningsgrad fastigheter, % 51 48 47 49 48
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,9 5,0 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 2,0 2,4 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 185 3 905 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,2 9,2 10,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändring av rörelsekapital, mkr
120 93 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.
För avstämningar av nyckeltal, se sidan 29.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  24

===== SIDA 25 =====

Övrig information 
Personal
Vid utgången av perioden uppgick antalet anställda till 21 perso -
ner (20).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att 
uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. 
Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 36–38 i 
årsredovisningen för 2023. 
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för 
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. 
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets 
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa 
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt 
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas -
tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse -
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. 
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar.
Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad 
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, 
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. 
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och 
separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bola -
get. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed 
måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i 
övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redo -
visningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna. 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
bokslutskommuniké i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag 
under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,1 
miljoner kronor (0,3). Emilshus ledande befattningshavare har i 
samband med införandet av Emilshus teckningsoptionsprogram 
förvärvat teckningsoptioner.
Aktieinformation
Per 30 juni 2024 finns det 132 910 232 aktier och 
236 661 242 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 100 753 717 aktier och 100 753 717 
röster.
• Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.
Vid årsstämman 25 april 2024 beslutades om en utdelning på 
preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt 
2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen 
om vardera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämningsda -
gar, i enlighet med vad som följer av Bolagets bolagsordning. Års -
stämman beslutade att ingen utdelning skulle ske för stamaktier 
av serie A och B.
Emilshus hade vid periodens utgång 1 872 660 utestående 
teckningsoptioner av serie 2021:1 som innehades av AB Sagax 
(1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter AB (624 
220 teckningsoptioner). Dessa teckningsoptioner berättigar till 
teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor fram till den 
30 juni 2024. Under perioden mottog Emilshus anmälningar om 
teckning av aktier med stöd av dessa teckningsoptioner från 
samtliga innehavare.
 
Teckningsoptionsprogram
Årsstämman i april 2023 beslutade om införande av ett teck -
ningsoptionsprogram 2023/2026 genom en emission av högst 
439 000 teckningsoptioner samt godkännande av överlåtelse av 
teckningsoptioner till deltagarna i teckningsoptionsprogrammet. 
Programmet riktar sig till bolagets personal. Ytterligare infor -
mation om villkoren för programmet finns på bolagets hemsida 
www.emilshus.com. 
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del -
årsrapportering och Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för 
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 
9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar enligt IAS 34.16A 
lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. Jämförelser 
angivna inom parentes avser belopp för det andra kvartalet 2023 
respektive utgången av 2023. Övriga av IASB godkända och änd -
rade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller 
kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på 
koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt 
värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin 
och övriga finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. 
Skillnader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga 
finansiella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus 
verksamhet består av ett rörelsesegment för vilket rapportering 
sker.
Omvärldsfaktorer 
Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på 
Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsent -
lig påverkan på bolagets verksamhet till följd av geopolitiska 
oroligheter. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, 
leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att 
påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Årsstämma
Emilshus årsstämma 2024 hölls i Växjö den 25 april 2024. För 
mer information om besluten som fattades på årsstämman, besök 
www.emilshus.com.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  25

===== SIDA 26 =====

Rapportens undertecknande
tillväxt
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande över -
sikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.  
Växjö den 11 juli 2024
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot
Rutger Källén Elisabeth Thureson Ulrika Valassi
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  26

===== SIDA 27 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad
Lätt industri 1 5 57 21 11 920 5 950 100 5
Extern/Dagligvaru -
handel
- - - - - - - - -
Industriservice/
proffshandel
5 14 199 74 13 960 16 1 105 94 15
Övrigt 1 1 12 5 13 898 1 1 331 100 1
Totalt Halmstad 7 20 267 100 13 470 21 1 078 95 20
Jönköping
Lätt industri 22 127 1 351 75 10 616 111 873 95 106
Extern/Dagligvaru -
handel
4 10 136 8 13 881 11 1 161 99 11
Industriservice/
proffshandel
5 17 92 5 5 254 7 394 100 7
Övrigt 2 11 225 12 19 635 22 1 889 96 21
Totalt Jönköping 33 166 1 804 100 10 868 151 910 96 145
Kalmar
Lätt industri 2 10 81 15 8 280 9 902 92 8
Extern/Dagligvaru -
handel
10 20 210 39 10 653 17 875 99 17
Industriservice/
proffshandel
8 29 241 45 8 169 20 676 96 19
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Kalmar 20 59 532 100 9 017 46 780 96 44
Linköping
Lätt industri 10 59 529 63 8 891 48 809 95 46
Extern/Dagligvaru -
handel
1 5 74 9 15 734 6 1 275 100 6
Industriservice/
proffshandel
7 22 236 28 10 891 20 915 100 20
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Linköping 18 86 839 100 9 771 74 862 97 72
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Vetlanda
Lätt industri 5 85 385 37 4 530 45 526 99 44
Extern/Dagligvaru -
handel
9 34 378 37 11 178 33 972 91 30
Industriservice/
proffshandel
2 11 72 7 6 514 6 556 100 6
Övrigt 5 17 197 19 11 494 25 1 436 90 22
Totalt Vetlanda 21 147 1 032 100 7 021 108 737 95 102
Värnamo
Lätt industri 17 184 1 229 83 6 685 106 578 100 106
Extern/Dagligvaru -
handel
3 20 175 12 8 727 22 1 097 86 19
Industriservice/
proffshandel
3 12 75 5 6 067 5 409 100 5
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Värnamo 23 216 1 479 100 6 839 133 616 97 130
Växjö
Lätt industri 8 76 614 26 8 119 51 678 99 51
Extern/Dagligvaru -
handel
9 53 844 36 15 811 61 1 147 100 61
Industriservice/
proffshandel
9 33 384 16 11 542 36 1 083 87 31
Övrigt 9 32 497 21 15 743 48 1 516 78 37
Totalt Växjö 35 194 2 340 100 12 067 196 1 013 92 180
Totalt Emilshus
Lätt industri 65 546 4 245 51 7 779 375 687 97 365
Extern/Dagligvaru -
handel
36 141 1 817 22 12 846 151 1 066 96 144
Industriservice/
proffshandel
39 139 1 297 16 9 306 110 786 94 103
Övrigt 17 61 932 11 15 255 95 1 561 85 81
Totalt 157 888 8 292 100 9 341 730 823 95 694
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  27

===== SIDA 28 =====

Definitioner  
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och 
resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av 
genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och 
innehav utan bestämmande inflytande.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde på förvaltningsfastigheter. 
Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighets -
portföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. 
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastighetens värde.
Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital per preferens-aktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvi -
dation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräk -
ning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid 
periodens utgång.
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings- och adminis -
trationskostnader samt finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt 
genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat 
på balansdagen.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastig -
hetsskatt m.m.
Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet 
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av 
derivat och uppskjuten skatt.
Långsiktigt substansvärde per 
stamaktie 
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat 
och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid perio -
dens utgång.
Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvalt -
ningsfastigheter.
Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande 
till verkligt värde förvaltningsfastigheter.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omför -
handlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning 
(inklusive konkurser).
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferens -
aktie.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den 
årliga utdelningen per preferensaktie.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perio -
den, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.
Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för kostna -
der avseende central administration enligt intjäningsförmågan. 
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. 
Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. 
Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter.
För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus Årsredovisning för 2023.
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  28

===== SIDA 29 =====

Avstämning av nyckeltal  
Jan–jun Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Substansvärde
Eget kapital, mkr 3 678 3 003 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -57 -124 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 274 240 241 237 171
Substansvärde, mkr 3 236 2 459 2 740 2 447 1 560
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 694 566 606 557 350
Hyresvärde, mkr 730 593 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad
Total uthyrningsbar area kvm 887 669 790 788 805 124 786 100 580 732
Kontrakterad area, kvm 843 972 766 045 777 945 760 599 568 504
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 97 98
Överskottsgrad
Driftsöverskott, mkr 253 232 471 363 228
Intäkter, mkr 320 297 593 454 280
Överskottsgrad, % 79 78 79 80 81
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 136 115 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 21 21 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st 102 614 940 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,12 1,02 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 152 37 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 21 21 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st 102 614 940 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,28 0,17 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 678 3 003 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång, st 112 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 26,88 25,22 25,26 25,27 21,09
Jan–jun Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 678 3 003 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -57 -124 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt temporära 
skillnader, mkr
274 240 241 237 171
Substansvärde, mkr 3 236 2 459 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång, st 112 281 607 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Substansvärde per stamaktie, kr 28,82 26,48 27,32 26,34 23,48
Soliditet
Eget kapital, mkr 3 678 3 003 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 9 293 7 534 7 621 7 525 4 987
Soliditet % 40 40 42 40 37
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 152 37 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 152 37
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 436 3 005 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 9 2 1 13 34
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 5 091 4 097 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -906 -193 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskulder, mkr 4 185 3 905 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 8 292 7 169 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad, % 50 54 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 5 091 4 097 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -899 -708 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr. -906 -193 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, 
mkr
3 286 3 196 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 8 292 7 169 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 40 45 44 45 46
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  29

===== SIDA 30 =====

Jan–jun Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 136 115 233 182 131
Finansnetto, mkr -101 -101 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 237 216 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 185 3 905 3 772 3 879 2 747
Driftsöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr 553 458 491 454 287
Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -33 -31 -31 -33 -29
Framåtriktat justerat driftsöverskott, mkr 520 428 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,2 9,2 10,6
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 5 091 4 097 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -906 -193 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 185 3 905 3 772 3 879 2 747
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 152 37 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 152 37
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 436 3 005 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 1 0 14 37
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Direktavkastning
Driftsöverskott, mkr 253 232 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 253 232
Justerat driftsöverskott, mkr 507 463 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för  
innehavstid, mkr
7 593 7 132 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,7 6,5 6,6 6,1 6,1
Emilshus  Delårsrapport januari–juni 2024   –  30

===== SIDA 31 =====

Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur 
förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med 
 södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 30 juni 
2024 till 888 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 157 fastigheter med tyngdpunkt 
på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. 
 Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium 2024
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 september 2024
Delårsrapport januari-september 2024 16 oktober 2024
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 december 2024
Bokslutskommuniké januari-december 2024 12 februari 2025
Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg för offent -
liggörande den 11 juli 2024 klockan 07.30.
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com