Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q3
Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–september 2024
• Intäkterna ökade med 10 % till 493 miljoner kronor (446).
• Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 212 miljoner kronor 
(176). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 9 % till 1,71 
kronor per stamaktie (1,57). 
• Periodens resultat uppgick till 165 miljoner kronor (77), vilket 
motsvarar 1,26 kronor per stamaktie (0,50).
• Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 52 miljoner kronor (–43).
• Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet 
med –35 miljoner kronor (–14).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital ökade med 31 % och uppgick till 188 miljoner 
kronor (143).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 087 miljoner kronor, varav  
1 046 miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Kvartalet juli–september 2024
• Intäkterna ökade med 16 % till 173 miljoner kronor (149).
• Förvaltningsresultatet ökade med 25 % till 76 miljoner kronor 
(61). 
• Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 6 % till 0,58 
kronor per stamaktie (0,55).
• Periodens resultat uppgick till 13 miljoner kronor (41), vilket 
motsvarar 0,03 kronor per stamaktie (0,33).
• Värdejustering av förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 4 miljoner kronor (–3).
• Värdejustering av finansiella instrument påverkade resultatet 
med –55 miljoner kronor (–1).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital ökade med 34 % och uppgick till 67 miljoner 
kronor (50).
• Nettoinvesteringarna uppgick till 165 miljoner kronor, varav 156 
miljoner kronor var hänförligt till fastighetstransaktioner.
Jan–sep Jul–sep Rullande Helår
2024 2023 2024 2023 12 mån 2023
Fastighetsvärde, mkr 8 464 7 208 8 464 7 208 8 464 7 324
Intäkter, mkr 493 446 173 149 640 593
Driftsöverskott, mkr 397 356 143 125 511 471
Förvaltningsresultat, mkr 212 176 76 61 269 233
Periodens resultat, mkr 165 77 13 41 121 33
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital, mkr
188 143 67 50 240 196
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95
Återstående hyrestid, år 5,2 5,5 5,2 5,5 5,2 5,3
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,6 6,8 6,9 6,5 6,6
Avkastning på eget kapital, % 6 3 1 5 4 1
Nettobelåningsgrad, % 51 54 51 54 51 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3 2,1
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,1 9,1 8,1 8,2
Nyckeltal per stamaktie
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,71 1,57 0,58 0,55 2,19 2,05
Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 9 11 6 38 14 16
Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,26 0,50 0,03 0,33 0,77 -0,09
Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,26 0,50 0,03 0,33 0,75 -0,09
Eget kapital per stamaktie, kr 26,92 25,66 26,92 25,66 26,92 25,26
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 29,23 26,98 29,23 26,98 29,23 27,32
Nyckeltal i sammandrag
Förvaltningsresultat  
per stamaktie
+9 % 
Jan–sep 
2024
Kassaflöde 
+31 % 
Jan–sep 
2024
Väsentliga händelser under kvartalet 
• I september återköpte Emilshus utestående obligationer 
till ett belopp om 210 miljoner kronor genom förtida 
inlösen. Inlösen skedde i syfte att hantera kommande 
skuldförfall och förbättra Emilshus förvaltningsresultat.
• Tre fullt uthyrda fastigheter i Norrköping och Kalmar 
förvärvades för 156 miljoner kronor och tillträddes i 
september. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area 
om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt mark. Årligt hyres -
värde uppgår till 13 miljoner kronor med en genomsnittlig 
återstående hyrestid om 10 år.   
Oförändrad prognos för 2024 
• För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande 
fastighetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 
290 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avläm-
nandet av delårsrapport för januari–juni 2024.
Förvaltningsresultat  
+20 % 
Jan–sep 
2024
Förvaltningsresultat  
per stamaktie 
+14 % 
Rullande 
12 månader
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  2

===== SIDA 3 =====

Fortsatt lönsam tillväxt 
Under perioden januari–september 2024 ökade intäkterna med 
10 % till 493 miljoner kronor och förvaltningsresultatet steg med 
20 % till 212 miljoner kronor jämfört med motsvarande period 
föregående år. Kassaflödet från den löpande verksamheten 
ökade under perioden med 31 % till 188 miljoner kronor.
Under perioden uppgick tillväxten i förvaltningsresultat per 
stamaktie till 9 % och för rullande 12 månader var motsvarande 
tillväxt 14 %. Emilshus genomförde i maj månad en nyemission 
om 384 miljoner kronor som ännu inte fullt ut utnyttjats till fast -
ighetsförvärv och investeringar. Givet en nettobelåningsgrad om 
51 procent har Emilshus goda förutsättningar att agera när rätt 
affärer föreligger. 
Det prognostiserade förvaltningsresultatet för helåret 2024 
uppgår oförändrat till 290 miljoner kronor.
Fastighetsförvärv och stärkt finansiering
Emilshus tillväxt sker genom selektiva förvärv i kombination med 
ett kontinuerligt arbete med att optimera bolagets finansiering.
Under det tredje kvartalet förvärvades två fastigheter inom 
kategorin lätt industri i Norrköping och en fastighet inom kate -
gorin externhandel i Kalmar, samtliga fullt uthyrda. De förvär -
vade fastigheterna har ett sammantaget årligt hyresvärde om 13 
miljoner kronor och en genomsnittlig återstående hyrestid om 10 
år. Därtill stärker förvärven våra lokala förvaltningsenheter, vilket 
bidrar till ökad driftseffektivitet. 
I syfte att reducera våra finansiella kostnader genomfördes i 
september en förtida inlösen av obligationer om 210 miljoner kro -
nor, vilka löpte med en ränta om Stibor 3 månader + 7,25 % med 
förfall i september 2025. Genom en förtida inlösen förbättras 
bolagets förvaltningsresultat samtidigt som Emilshus skuldförfall 
hanteras proaktivt.  
 
Energieffektivisering fokus i förvaltningen
Inom förvaltningen fortsätter arbetet med att minska bolagets 
energianvändning och flera projekt pågår med att bland annat 
uppgradera ventilationsaggregat och att konvertera till LED-  
belysning. Inom kort påbörjas dessutom en större solcellsin -
vestering i Norrköping. Genom att se till varje enskild byggnads 
energimässiga förbättringspotential kan vi göra skillnad.
VD kommentar
Emilshus tillväxt sker genom selektiva förvärv i 
kombination med ett kontinuerligt arbete med att 
optimera bolagets finansiering.
En viktig del i Emilshus affärsfilosofi är att vara en lokal och när -
varande hyresvärd. Detta ställer krav på vår förvaltningsorganisa -
tion men underlättas samtidigt av att vår tillväxt sker fokuserat i 
de regioner där Emilshus redan finns eller där vi ser goda möjlig -
heter att etablera nya förvaltningsenheter. 
Vi såg en fortsatt stabil efterfrågan på Emilshus lokaler under 
kvartalet och redovisar en oförändrad uthyrningsgrad om 95 %.
Vår tillväxt syftar till att bygga ett finansiellt starkt och lönsamt 
lokalt närvarande fastighetsbolag med stabila kassaflöden från 
högavkastande fastigheter med hög uthyrningsgrad och långa 
hyresavtal. 
Så skapar vi ett robust fastighetsbolag med starka nyckeltal.
Växjö, oktober 2024
Jakob Fyrberg, VD
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  3

===== SIDA 4 =====

Emilshus i korthet
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i  
genomsnitt uppgå till minst 15 % per år.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
%
2020 2021 2022 2023 2024
Avkastning på eget kapital  Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2020 2021 2022 2023 2024
%
-20
0
20
40
60
80
kr
Finansiella mål
Utdelningspolicy
Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie -
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa 
ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar 
Ett fastighetsbolag med 
starka kassa flöden
Med utgångspunkt i småländsk företagskul -
tur förvärvar, utvecklar och förvaltar Emilshus 
högavkastande kommersiella fastigheter i södra 
 Sverige. Prioriterade fastighetskategorier är lätt 
industri, proffshandel/industriservice, extern -
handel och dagligvaruhandel.
Fokus är hög direktavkastning i kombination 
med långa hyresavtal och hyresgäster med 
god betalningsförmåga. Vi etablerar långsiktiga 
och nära relationer med hyresgästerna genom 
lokal närvaro och engagemang på de orter där 
bolaget verkar.
 
8 464 mkr
28 % Växjö
21 % Jönköping
17 % Värnamo
12 % Vetlanda
11 % Linköping
7 % Kalmar
3 % Halmstad
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Fastighetsvärde per förvaltningsområde 
Utfall finansiella mål
 
Rullande  
12 mån 
Genomsnitt per 
år 2020–2024
Tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie, %
14 18
Avkastning på eget kapital, % 4 16
Förvaltningsresultat per stamaktie Avkastning på eget kapital
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader
Mål för årlig tillväxt är minst 15 % 
Rullande 12 månader, %
Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod 
är minst 15 %
i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven 
utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske 
enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens 
bestämmelser. 
 
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  4

===== SIDA 5 =====

Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregå -
ende år. 
Intäkter
Intäkterna ökade med 10 % till 493 miljoner kronor (446). Till -
växten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även 
hyres justeringar samt ökade intäkter till följd av genomförda 
investeringar i befintliga fastigheter. Intäkter i jämförbart bestånd 
ökade med 3 % (13). Den lägre tillväxten i jämförbart bestånd för -
klaras främst av en vakans i fastigheten Fläkten 11 i Växjö. Under 
perioden har vakansen minskat då delar av fastigheten har hyrts 
ut till en ny hyresgäst.
Kontrakterad årshyra ökade med 22 % och uppgick vid 
utgången av perioden till 708 miljoner kronor (570). Den 
ekonomiska vakansen uppgick till 35 miljoner kronor (27) och 
den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (95). Av         
Emilshus hyresintäkter justeras 98 % årligen med en indexklau -
sul i hyresavtalen.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till 96 miljoner kronor (90). Fastig -
hetskostnaderna utgjordes av fastighetsskötsel och drift om 62 
miljoner kronor (67), reparationer och underhåll om 19 miljoner 
kronor (9) samt kostnader för fastighetsskatt om 15 miljoner 
kronor (14). Fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd minskade 
med –1 % (1).
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade med 11 % till 397 miljoner kronor (356). 
Överskottsgraden uppgick till 80 % (80). 
Överskottsgraden varierar under året beroende på de 
säsongsvariationer som föreligger inom fastighetsbranschen. 
Under vintermånaderna påverkas överskottsgraden av ökade 
kostnader för energi och snöröjning.
Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 4 % (15). 
Genomsnittlig direktavkastning under perioden uppgick till  
6,6 % (6,6).
Intäkter, kostnader och resultat  
Januari–september 2024
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 25 miljoner 
kronor (22), vilket motsvarade 5 % (5) av intäkterna.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –159 miljoner kronor (–158). Genom -
snittlig ränta inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid 
periodens utgång till 4,1 % (4,5). Räntetäckningsgraden uppgick 
till 2,3 ggr (2,1). 
Räntebindningstiden inklusive räntederivat uppgick vid peri -
odens utgång till 3,0 år (1,5) och kapitalbindningstiden uppgick 
till 1,9 år (2,2). Den räntebärande nettoskulden ökade till 4 305 
miljoner kronor (3 905).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 212 miljoner kronor 
(176). Ökningen förklaras av högre driftsöverskott i kombina -
tion med ett oförändrat finansnetto. Förvaltningsresultatet per 
stamaktie, efter avdrag för utdelning till preferensaktieägarna, 
ökade med 9 % till 1,71 kronor (1,57). För rullande 12 månader var 
ökningen 14 %.
Värdeförändring fastigheter och derivat
Emilshus erhåller varje kvartal externa värderingsutlåtanden i 
syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Orealiserade 
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkade resultatet 
med 52 miljoner kronor (–43) under perioden. Värdeförändring -
arna var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkast -
ningskrav om –40 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 
56 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter 
kopplade till förvärv om 36 miljoner kronor. Realiserad värdeför -
ändring påverkade resultatet med 1 miljon kronor (–). Samtliga 
fastigheter har per bokslutsdagen varit föremål för extern värde -
ring av Newsec. 
Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument upp -
gick till –22 miljoner kronor (–14). Värdeförändringen förklaras 
huvudsakligen av lägre swapräntor. Realiserad värdeförändring 
Jämförbart bestånd
30 sep
2024 2023 Förändring, %
Antal fastigheter 124 124 -
Värde fastigheter, mkr 7 086 7 067 0
Direktavkastning, % 6,7 6,4 5
Intäkter, mkr 446 432 3
Fastighetskostnader, mkr -90 -91 -1
Driftsöverskott, mkr 356 341 4
Driftsöverskott
0
30
60
90
120
150
180
2020 2021 2022 2023 2024
0
100
200
300
400
500
600
mkr mkr
Intäkter
0
30
60
90
120
150
180
210
2020 2021 2022 2023 2024
0
100
200
300
400
500
600
700
mkr mkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  5

===== SIDA 6 =====

på finansiella instrument uppgick till –12 miljoner kronor (–), vilket 
förklaras av kostnader relaterat till omstrukturering av ränteswap -
par och återköp av obligationer.
Skatt
Aktuell skattekostnad uppgick till 29 miljoner kronor (34) och 
uppskjuten skattekostnad uppgick till 35 miljoner kronor (8). 
Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt -
ningsfastigheter och derivat.  
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 165 miljoner kronor (77), 
vilket motsvarar 1,26 kronor per genomsnittligt antal stamaktier 
före utspädning (0,50) respektive 1,26 kronor efter utspädning 
(0,50).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelsekapital uppgick till 188 miljoner kronor (143), vilket är 
en ökning om 31 %. Tillväxten i kassaflöde förklaras av ett ökat 
förvaltningsresultat samt lägre skattekostnad i förhållande till 
resultat.
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade 
kassaflödet med –1 079 miljoner kronor (–103). Investeringar i 
befintliga fastigheter påverkade kassaflödet med –41 miljoner 
kronor (–36), vilket huvudsakligen avsåg hyresgästanpassningar 
och ombyggnationer. Under perioden genomfördes en avyttring 
av en förvaltningsfastighet via dotterbolag, vilket påverkade      
kassaflödet positivt med 33 miljoner kronor.
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 889 
miljoner kronor (–106) och förklaras till största del av nyupptagna 
banklån om 764 miljoner kronor (342) i samband med förvärv, 
återbetalning av obligationslån om 581 miljoner kronor, emission 
av en ny obligation om 396 miljoner kronor (–), nyemission av 
stam aktier om 416 miljoner kronor samt utdelning på preferens -
aktier om 31 miljoner kronor.
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 
31 miljoner kronor (–100), vilket vid periodens utgång innebar att 
Emilshus likvida medel uppgick till 243 miljoner kronor (124).
Tredje kvartalet 2024
Intäkterna ökade med 16 % till 173 miljoner kronor (149). Drifts -
överskottet uppgick till 143 miljoner kronor (125), vilket motsvarar 
en överskottsgrad om 83 % (83). 
Finansnettot uppgick till –59 miljoner kronor (–57). Förvalt -
ningsresultatet uppgick till 76 miljoner kronor (61), vilket motsva -
rar en ökning om 25 %. Det ökade förvaltningsresultatet jämfört 
med föregående år förklaras huvudsakligen av genomförda 
fastighetsförvärv och ett förstärkt driftsöverskott. 
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
påverkade resultatet med 4 miljoner kronor (–3) och orealiserade 
värdeförändringar på finansiella instrument bestående av derivat 
för räntesäkring uppgick till –44 miljoner kronor (–1). Realiserade 
värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till –11 miljo -
ner kronor (–).
Resultatet efter skatt uppgick till 13 miljoner kronor (41). 
Genomsnittlig direktavkastning under kvartalet uppgick till 6,8 %.
Moderbolagets resultat och ställning
Moderbolaget tillhandahåller koncernledande funktioner avseen -
de företagsledning, ekonomifunktion och fastighetsförvaltning. 
Moderbolagets intäkter består av vidarefakturerade kostnader till 
fastighetsägande dotterbolag. Moderbolagets kostnader har ökat 
jämfört med föregående år vilket förklaras av koncernens tillväxt. 
Ränteintäkterna utgörs av erhållen ränta på moderbolagets 
fordringar på dotterbolag. De ökade räntekostnaderna förklaras 
av högre räntebärande skuld. Periodens resultat uppgick till –39 
miljoner kronor (–35). 
Moderbolagets innehav avseende andelar i koncernföretag 
uppgick vid periodens utgång till 474 miljoner kronor (473). 
Moderbolagets fordringar på koncernföretag uppgick till 4 334 
miljoner kronor (4 073) och utgjordes huvudsakligen av revers -
fordringar, vilka etablerats i samband med förvärv av förvaltnings -
fastigheter genom bolag. Moderbolagets egna kapital uppgick till 
2 395 miljoner kronor (1 843) vid periodens utgång, vilket innebär 
en soliditet motsvarande 48 % (40).
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
100
2020 2021 2022 2023 2024
0
50
100
150
200
250
300
mkrmkr
Per kvartal (vänster skala)
Rullande 12 månader (höger skala)
Krokodilen 1, Kalmar
Kategori: Extern- och dagligvaruhandel
Uthyrningsbar area: 5 325 kvm
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  6

===== SIDA 7 =====

Oförändrad prognos för 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastig-
hetsbestånd samt tillkännagivna förvärv uppgå till 290 miljoner 
kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårsrapport 
för januari–juni 2024.
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga presenteras i samband med att delårs -
rapporter och bokslutskommuniké kommuniceras.
Intjäningsförmågan baseras på det fastighetsbestånd som var 
tillträtt per första dagen i nästföljande period. Aktuell intjäningsför-
måga är inte en prognos utan illustrerar Emilshus intjäningsförmåga 
på tolvmånadersbasis givet situationen vid nästkommande periods 
ingång och beaktar inte eventuella kommande förändringar av 
variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor och 
låneamortering med mera. Effekter av tillkännagivna, ännu ej till-
trädda, förvärv inkluderas således inte i intjäningsförmågan. 
Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis beak-
tat fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och hyresgarantier.
Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett 
Prognos och aktuell intjäningsförmåga 
Intjäningsförmåga  
 mkr
1 okt 
2024
1 jul 
2024
1 apr 
2024
1 jan 
2024
1 okt 
2023
1 jul 
2023
1 apr 
2023
1 jan 
2023
1 okt 
2022
1 jul 
2022
1 apr 
2022
1 jan 
2022
1 okt 
2021
Intäkter 708 694 631 616 578 580 570 566 516 453 364 350 304
Fastighetskostnader -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 -55
Driftsöverskott 566 553 502 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248
Central administration -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 -24
Finansnetto -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 -72
Förvaltningsresultat 342 293 274 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13
Förvaltningsfastigheter 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014
Eget kapital 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484
Räntebärande nettoskuld 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342
Överskottsgrad, % 80 80 80 80 79 79 80 80 81 80 81 82 82
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1
Skuldkvot, ggr 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4
Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2
1)  Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen.
normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostna -
derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt 
har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för 
central administration har baserats på nuvarande organisation 
och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränte -
läget vid periodens utgång samt de skulder och likvida tillgångar 
som förelåg vid samma tidpunkt. Vidare inkluderar finansnettot 
effekten av periodiserade uppläggningskostnader på lån.
Intjäningsförmåga per 1 oktober 2024 
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg per 1 oktober 
2024 uppgår intäkterna på tolvmånadersbasis till 708 miljoner 
kronor och fastighetskostnaderna till 142 miljoner kronor, vilket 
innebär ett driftsöverskott om 566 miljoner kronor. Överskotts -
graden uppgår till 80 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån 
fastighetsvärdet om 8 464 miljoner kronor. Baserat på nuvarande 
omfattning av organisation och verksamhet uppgår de centrala 
administrationskostnaderna till 34 miljoner kronor samt finans -
nettot till –190 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgår till 
342 miljoner kronor, vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per 
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga
0
50
100
150
200
250
300
350
2021 2022 2023 2024
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
mkr kr
stamaktie om 2,63 kronor. Vid beräkning av förvaltningsresultatet 
per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferens -
aktier avräknats.
Förvaltningsresultat (vänster skala)
Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala)
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  7

===== SIDA 8 =====

Fördelning fastighetsvärde 
per förvaltningsområde
Fastighetsbestånd
Den 30 september ägde Emilshus 160 (127) fastigheter med en 
total uthyrningsbar area om 898 tkvm (794) och ett fastighetsvär -
de om 8 464 miljoner kronor (7 208). Fastighetsvärdet inkluderar 
även värdet av pågående projekt. Fastighetsvärdet per kvadrat -
meter uppgick till 9 426 kronor (9 075).
Emilshus fastighetsbestånd präglas generellt av attraktiva loka -
ler, långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad. Den genomsnittliga 
hyresnivån uppgick till 828 kronor per kvadratmeter (752).
Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommer -
siella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industri -
service/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en 
prioriterad lokaltyp. Kategorin Övrigt består främst av kontor och 
samhällsfastigheter.
 
Våra fastigheter
Antal fastigheter
160
Ekonomisk uthyrningsgrad  
95 %
Hyresvärde/kvm  
828 kr
Fastighetsvärde/kvm  
9 426 kr
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 
8 464 mkr
51 % Lätt industri
22 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
11 % Övrigt
744 mkr
51 % Lätt industri
21 % Extern- och daglig -
varuhandel
15 %  Industriservice/  
Proffshandel
13 % Övrigt
898 tkvm
61 % Lätt industri
16 % Extern- och daglig -
varuhandel
16 %  Industriservice/  
Proffshandel
7 % Övrigt
Geografisk inriktning 
Emilshus strategi innebär ett fokus på tillväxtregioner i södra 
Sverige. Beståndet är idag koncentrerat till Småland, Östergöt -
land och Halland. Dessa områden är viktiga industriregioner i 
Sverige, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta 
avstånd mellan intressanta etableringsorter. Här finns flera större 
börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive 
segment samt välmående mindre industrier. I bolagets största 
förvaltningsområde Växjö med omnejd finns ett väl differentierat 
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag.  
I samtliga regioner finns universitet och högskolor som med sin 
närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Därtill erbjuder regio -
nerna några av Sveriges främsta lägen för lager och lätt industri.
Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori
21 %
Jönköping
17 %
Värnamo
28 %
Växjö3 %
Halmstad
7 %
Kalmar
12 %
Vetlanda
11 %
Linköping
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  8

===== SIDA 9 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag per 1 oktober 2024  
Område
Antal  
fastigheter
Uthyrbar area,  
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk uthyr -
ningsgrad, % 
Kontrakterad  
årshyra, mkr mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad 7 20 267 3 13 470 21 1 083 95 20
Jönköping 33 166 1 805 21 10 875 151 909 96 144
Kalmar 21 64 614 7 9 538 52 809 96 50
Linköping 20 91 919 11 10 142 80 883 97 78
Vetlanda 21 147 1 033 12 7 021 109 739 95 104
Värnamo 23 216 1 478 17 6 834 133 616 98 130
Växjö 35 194 2 349 28 12 115 198 1 019 92 182
Totalt 160 898 8 464 100 9 426 744 828 95 708
Område
Lätt industri,  
 tkvm 
Extern- och 
dagligvaruhandel,  
tkvm 
Industriservice/ 
proffshandel, 
tkvm  
Övrigt,  
 tkvm 
Totalt, 
tkvm 
Andel, 
 %
Halmstad 5 - 14 1 20 2
Jönköping 127 10 17 11 166 18
Kalmar 10 25 29 - 64 7
Linköping 64 5 22 - 91 10
Vetlanda 85 34 11 17 147 16
Värnamo 184 20 12 - 216 24
Växjö 76 53 33 32 194 22
Totalt 551 147 139 61 898 100
Andel, % 61 16 16 7 100
I februari tecknades avtal om förvärv av åtta fastigheter med 
lätt industri i Östergötland och Småland för 179 miljoner kronor. 
Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar totalt 15 000 kvm 
uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner 
kronor. Tillträde skedde under det första kvartalet 2024.
I mars tecknades avtal om förvärv av 16 fastigheter i Jönkö -
ping och två fastigheter i Linköping med lätt industri för 713 miljo -
ner kronor. Fastigheterna omfattar totalt 65 290 kvm uthyrnings -
bar area med ett totalt årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. 
Tillträde skedde under det andra kvartalet 2024.
I juni förvärvades två fastigheter i Linköping för 74 miljoner 
kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda med en total uthyrningsbar 
area om 7 842 kvm. Årligt hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. 
Tillträde skedde i början av det fjärde kvartalet 2024.
Efter färdigställande tillträddes i juni en nyproducerad industri -
fastighet i Linköping för 67 miljoner kronor. Förvärvet kommu -
nicerades den 26 maj 2023. Fastigheten har en uthyrningsbar 
area om 4 000 kvm med industrilokaler och är fullt uthyrd. Årligt 
hyresvärde uppgår till 5 miljoner kronor. 
I juni frånträddes en fastighet i Bankeryd, Jönköping för 34 
miljoner kronor, vilket överstiger bokfört värde med 7 %. Årligt 
hyresvärde uppgick till 2 miljoner kronor.
Under det tredje kvartalet tillträddes två fastigheter i Norr -
köping och en fastighet i Kalmar om totalt 156 miljoner kronor. 
Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 10 126 kvm och 
22 851 kvm friköpt mark med ett årligt hyresvärde om 13 miljoner 
kronor. Samtliga tre fastigheter är fullt uthyrda.
Fastighetstransaktioner
Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–sep 2024  
Fastighet Kommun
Uthyrbar area, 
tkvm
Förvärvade fastigheter
Budkaveln 18 Jönköping 8,4
Flahult 21:36 Jönköping 12,9
Ädelkorallen 10 Jönköping 0,4
Ädelkorallen 1 Jönköping 1,4
Ädelkorallen 17 Jönköping 2,1
Ädelmetallen 5 Jönköping 5,2
Äreporten 3 Jönköping 1,3
Öronlappen 7 Jönköping 3,2
Öronlappen 8 Jönköping 2,2
Öronskyddet 9 Jönköping 1,7
Överlappen 15 Jönköping 2,0
Överlappen 8 Jönköping 1,7
Ädelmetallen 14 Jönköping 2,6
Ädelmetallen 4 Jönköping 3,4
Öskaret 16 Jönköping 8,5
Ädelmetallen 12 Jönköping 2,0
Krokodilen 1 Kalmar 5,3
Ilos 1 Linköping 4,1
Gavotten 3 Linköping 1,0
Galjonen 9 Linköping 1,0
Grundet 4 Linköping 0,8
Grundet 8 Linköping 1,1
Gårdvaren 1 Linköping 3,7
Magneten 2 Linköping 2,5
Megafonen 4 Linköping 3,7
Fålehagen 1:5 Motala 0,9
Generatorn 3 Motala 1,3
Borraren 13 Norrköping 3,6
Manganet 5 Norrköping 0,6
Garaget 1 Norrköping 4,2
Lekatten 1 Växjö 1,5
Totalt 94,3
Avyttrade fastigheter
Attarp 2:553 Jönköping 1,9
Totalt 1,9
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  9

===== SIDA 10 =====

För Emilshus är projekt i form av om- och tillbyggnader, anpass -
ning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att möta 
hyresgästers behov. Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss 
anpassning av lokalerna och inte sällan även större förändringar, 
som en del av det hyresavtal som tecknas. Investeringar i loka -
lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för 
att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först 
när bindande hyresavtal har ingåtts.
Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genom -
föra projekt som minskar energianvändning och förbättrar miljön 
för hyresgästerna.
Pågående projekt
Större pågående projekten framgår av tabellen nedan. 
Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10-årigt 
hyresavtal med Griffel, ett it-företag, avseende 1 400 kvm i fast -
igheten Lågan 22 i centrala Växjö. Lokalerna som har genomgått 
en omfattande renovering färdigställdes och tillträddes under det 
första kvartalet 2024. 
I fastigheten Norra Delfin 4 i Vetlanda färdigställdes ett pro -
jekt för energieffektivisering under det tredje kvartalet.
Projekt
Större pågående och färdigställda projekt
Fastighet Fastighetskategori Projekttyp
Färdig-
ställande
Beräknad 
investering, 
mkr
Upparbetad inves -
tering vid periodens 
utgång, mkr
Förändrad 
årshyra, 
mkr
Förändring av 
hyresavtal
Pågående projekt
Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q4 2024 7 6 2 15-årigt avtal
Fläkten 11, Växjö Industriservice Lokalanpassning Q4 2024 8 8 2 10-årigt avtal
Övriga pågående projekt 1) 29 13
Totalt 44 27 4
Färdigställda projekt
Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 15 15 2 10-årigt avtal
Norra Delfin 4, Vetlanda Extern handel Energibesparing Q3 2024 4 4
Totalt 19 19 2
1)  Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt.
Lågan 22, Växjö
Kategori: Övrigt
Uthyrningsbar area: 2 112 kvm
Under det tredje kvartalet 2023 tecknades ett nytt 15-årigt 
hyresavtal med Clas Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten 
Kolmilan 1 i Vetlanda. Under det första kvartalet 2024 färdigställ -
des hyresgästanpassningar och lokalerna tillträddes. Ytterligare 
hyresavtal om 1 700 kvm i Kolmilan 1 tecknades under det första 
kvartalet med Hemtex och Thansen. Hyresgästerna tillträdde sina 
lokaler efter genomförda hyresgästanpassningar under det första 
respektive det tredje kvartalet 2024. 
I fastigheten Fläkten 11 i Växjö anpassades drygt 1 100 kvm för 
Securitas som har tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal. Securitas 
tillträdde sina lokaler i slutet av det tredje kvartalet 2024.
Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp -
gick vid periodens utgång till 44 miljoner kronor varav upparbe -
tade kostnader uppgick till 27 miljoner kronor. Projektverksam -
heten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga 
avtal i takt med att projekten färdigställs. Emilshus projekt 
värderas till verkligt värde beaktande nedlagda externa investe -
ringskostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostnader 
samt kostnader för projektledning.
 
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  10

===== SIDA 11 =====

Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting 
Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av för -
valtningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att 
fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus varje 
kvartal oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fast -
igheter. Värderingarna upprättas av Newsec. 
Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3.    
Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av 
en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad 
metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvalt -
ningsadministrationskostnader samt behov av investeringar.  
Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Kalkyl -
perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassaflö -
den utgår från befintliga hyresavtal där en marknadsanpassning 
av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång.
Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av 
fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i 
värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet  
6,5 % till 6,9 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering -
arna uppgick till 6,6 %.
Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen 
till 6,6 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjäningsför-
måga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkast-
ningskravet i marknadsvärderingarna. De orealiserade värdeför-
ändringarna påverkar inte kassaflödet. För mer utförlig beskrivning 
av värderingsprinciper, se Emilshus årsredovisning 2023.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens 
utgång till 8 464 miljoner kronor (7 208). Under perioden har 
fastigheter tillträtts till ett värde om 1 145 miljoner kronor. Vid 
periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i 
befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende 
till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 
46 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande 
motsvarande 17 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyres -
värde om 4 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastighetsbeståndets värdeförändring  
Jan–sep Helår
 mkr 2024 2023 2023
Vid periodens ingång 7 324 7 111 7 111
Förvärv av fastigheter 1 079 103 199
Investeringar i befintliga fastigheter 42 38 55
Försäljningar av fastigheter -32 - 0
Orealiserade värdeförändringar 52 -43 -43
Vid periodens utgång 8 464 7 208 7 324
Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen  
Jan–sep Helår
 mkr 2024 2023 2023
Direktavkastningskrav -40 -380 -462
Driftsöverskott 56 184 338
Övrigt 36 153 81
Orealiserad värdeförändring 52 -43 -43
Orealiserad värdeförändring, % 1 -1 -1
Realiserad värdeförändring 1 - -
Totala värdeförändringar 52 -43 -43
Totala värdeförändringar, % 1 -1 -1
Känslighetsanalys    
Resultateffekt före skatt
Jan–sep Helår
 mkr Förändring 2024 2023 2023
Direktavkast -
ningskrav
+/- 0,25 p.e. -305/+329 -273/+295 -259/+288
Intäkter +/- 50 kr/kvm +45/-45 +40/-40 +40/-40
Fastighets -
kostnader
+/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8 -8/+8
Vakansgrad +/- 1 p.e. -7/+7 -6/+6 -6/+6
 
Indata vid fastighetsvärdering  
Jan–sep Helår
Totalt vägt genomsnitt 2024 2023 2023
Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,6 6,7
- Lätt industri 6,9 6,8 6,8
- Extern- och dagligvaruhandel 6,6 6,4 6,5
- Industriservice/proffshandel 6,6 6,5 6,6
- Övrigt 6,5 6,4 6,4
Driftskostnader (kr/kvm) 93 85 90
- Lätt industri 65 59 62
- Extern- och dagligvaruhandel 98 85 104
- Industriservice/proffshandel 99 91 78
- Övrigt 323 289 304
Underhållskostnader (kr/kvm) 37 36 38
- Lätt industri 30 30 32
- Extern- och dagligvaruhandel 43 42 45
- Industriservice/proffshandel 39 36 36
- Övrigt 74 75 77
Långsiktig vakansgrad, % 6,7 7,0 6,7
- Lätt industri 8,1 8,7 8,1
- Extern- och dagligvaruhandel 5,0 5,2 5,1
- Industriservice/proffshandel 5,4 5,2 5,2
- Övrigt 5,9 5,9 6,3
Intäkter (kr/kvm) 827 765 804
- Lätt industri 692 624 654
- Extern- och dagligvaruhandel 1 068 1 002 1 077
- Industriservice/proffshandel 788 709 716
- Övrigt 1 685 1 638 1 694
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till  
52 miljoner kronor (–43) under perioden. Värdeförändringarna 
var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav 
om –40 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 56 miljoner 
kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till 
förvärv om 36 miljoner kronor.
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  11

===== SIDA 12 =====

Hyresgäster
Emilshus hade vid periodens utgång 592 hyresgäster (512) förde -
lade på 716 hyresavtal (605) och den genomsnittliga återstående 
hyrestiden uppgick till 5,2 år (5,5). De tio största hyresgästerna 
utgjorde 24 % (29) av intäkterna. En god diversifiering i hyres -
portföljen innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyres -
gäster är begränsad.
Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande 
del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att 
stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt 
Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god 
betalningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnittliga återstående kontraktstid och låga vakans-
grad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och 
vidareutveckling. 
Våra hyresgäster
underhåll och reparationer. Vid periodens utgång var 44 % (46) 
av total uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net- 
karaktär.
Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas 
årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) och 
en mindre andel med fast årlig indexering. Vid periodens utgång 
utgjorde dessa avtal 98 % av Emilshus kontrakterade årshyra och 
där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal 
med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt eller 
inte alls.
Lätt industri
Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri 
utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar  
lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna har, 
och genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner 
och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet 
och motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största 
hyresgästerna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom 
verkstadsindustrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten 
som är en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför 
Växjö. Investeringar i om- och tillbyggnader sker frekvent för 
hyresgäster inom denna kategori.
Industriservice/proffshandel
Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres -
gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst 
till industrier och andra företag. Den största hyresgästen inom 
Industriservice/proffshandel är Optimera som driver bygghandel 
för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyresgäster är vanligtvis 
större företag som är långsiktiga i sina verksamheter och där 
deras lokaler är belägna i noggrant utvalda, strategiska lägen. 
Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt 
industri, ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhand -
ling av hyresavtal.
Extern- och dagligvaruhandel
Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst 
inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel 
inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med 
goda kommunikationer. Dollarstore, Holmgrens Bil och Coop 
Väst är de största hyresgästerna inom denna kategori. 
Övrigt
Stora hyresgäster i övriga fastigheter är bland annat verksamma 
inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län. 
Emilshus 10 största hyresgäster  
Hyresgäster
Kon-
trakts-  
värde,
mkr
Kontrak-
terad 
årshyra,
mkr
Andel av 
kontrakte -
rad årshyra,
%
Åter-
stående 
hyrestid, 
år
Spaljisten AB 395 20 3 20,1
Trivselhus AB 85 20 3 4,3
Holmgrens Bil AB 104 19 3 5,4
Ahlberg Dollarstore AB 55 19 3 2,9
Hildning Anders Sweden AB 268 19 3 14,3
Optimera Svenska AB 25 16 2 1,6
ROL AB 100 15 2 6,5
Coop Väst AB 161 15 2 10,9
Proton Lighting AB 22 14 2 1,6
Bauhaus & Co KB 192 13 2 14,8
Övriga 2 263 539 76 4,2
Totalt 3 670 708 100 5,2
Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas 
andel av hyresvärdet
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2021 2022 2023 2024
%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
mkr
Hyresvärde, mkr
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  12

===== SIDA 13 =====

Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till –3 miljoner kronor (4) under perio -
den och i det tredje kvartalet uppgick nettouthyrningen till 0 mil -
joner kronor (0). Under perioden tecknade Emilshus 43 hyresavtal 
med ett ökat årligt hyresvärde om 15 miljoner kronor (14), varav 14 
miljoner kronor (12) avser hyresavtal med nya hyresgäster och 1 
miljon kronor (2) avser omförhandlade hyresavtal med befintliga 
hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 18 
miljoner kronor (10), inklusive konkurser med ett hyresvärde om 6 
miljoner kronor.
Konkurserna inträffade under andra kvartalet och bestod 
främst av två hyresgäster som bedrev padelverksamhet i Växjö 
och Jönköping. Emilshus har efter detta inga kvarstående hyres -
gäster verksamma inom padel.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 
95 % (95).
Förfallostruktur
Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer 
med hyresgästerna vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal 
med långa kontraktstider. Vid periodens utgång var den genom -
snittliga hyrestiden 5,2 år (5,5) och 69 % av kontraktsvärdet hade 
ett förfall 2030 eller senare.
Nettouthyrning
Jan–sep Helår
 mkr 2024 2023 2023
Nyuthyrningar 14 12 17
Omförhandlingar 1 2 2
Uppsägningar och konkurser -18 -10 -19
Nettouthyrning -3 4 0
Vakansförändringar
Jan–sep Helår
 mkr 2024 2023
Ingående vakansvärde 30 24
Inflyttningar -6 -8
Avflyttningar 7 13
Förändring hyresrabatter 1 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 3 -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -
Utgående vakansvärde 35 30
Förfallostruktur hyresavtal  
Förfalloår 
Antal
hyresavtal
Årshyra, 
mkr
Andel,  
%
Area, 
tkvm
Andel,  
%
2024 56 24 3 27 3
2025 315 106 15 133 16
2026 132 143 20 154 18
2027 87 79 11 76 9
2028 32 40 6 43 5
2029+ 94 316 45 423 49
Totalt 716 708 100 857 100
 
Hyreskontrakt och löptider  
Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, %
2024 4 0
2025 166 5
2026 266 7
2027 229 6
2028 148 4
2029 315 9
2030 293 8
2031 340 9
2032+ 1 909 52
Totalt 3 670 100
Nettouthyrning utveckling
Nyuthyrning
Uppsagt
Nettouthyrning
-16
-12
-8
-4
0
4
8
12
16
2020 2021 2022 20242023
mkr
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  13

===== SIDA 14 =====

Emilshus lokala närvaro och erfarna medarbetare ger bolaget 
goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastig -
hetsägande. 
Energieffektivisering
Att identifiera och utföra åtgärder syftande till energieffektivise -
ringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastig -
heter mer hållbara, ses som den enskilt viktigaste insatsen för att 
minska bolagets klimatpåverkan. Energianvändningen i fastighe -
terna är därtill en viktig kostnadspost som bolaget med ett struk -
turerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med 
hyresgästerna. Emilshus har som mål att minska energianvänd -
ningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i genomsnitt 
2 % per år från 2022 till 2030.
Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet baserar sig på den 
hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen, vilken utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt 
hushållande med begränsade resurser.
Hållbarhetsarbete
Uppföljning grönt finansiellt ramverk
I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som 
ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra 
finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast -
ighetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero 
Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med 
styrningsbetyg Bra. 
Per 30 september hade Emilshus gröna tillgångar till ett 
sammanlagt värde om 2 841 miljoner kronor med etablerad grön 
finansiering om 519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Out -
nyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick till  
2 322 miljoner kronor.
Byte av belysning och                  
ventilation i Värnamo 
Under kvartalet har ett antal energiprojekt 
påbörjats och arbetet med att identifiera 
nya sker löpande. På fastigheten Bagaren 3 i 
Värnamo genomför Emilshus en omfattande 
energirenovering där äldre lysrörsarmaturer 
byts till ny LED-belysning, vilket ger en bety -
dande energibesparing och samtidigt en bättre 
inomhusmiljö för hyresgästerna. Vidare kommer 
ventilationsaggregat att bytas ut och i samband 
med det kopplas installationerna upp för 
fjärrövervakning, optimering och larmhantering. 
Totalt beräknas projektet generera en total be -
sparing om 105 000 kWh årligen motsvarande 
12 % av fastighetens totala energianvändning.
Bagaren 3, Värnamo
Kategori: Lätt industri 
Uthyrningsbar area:  4 370 kvm
Nyckeltal1) 
Enhet
Rullande 
12 mån 2023 2022
Energianvändning, jämförbart bestånd 2)
Energiintensitet kWh/kvm 87 112 119
– Förändring jämfört med motsvarande period föregående år % -2 -6 -
Fossilfri el
Andel av inköpt el % 100 100 100
Växthusgasutsläpp 3)  
Scope 1 (direkta utsläpp från verksamheten) tCO2e 19 23 -
Scope 2 (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten) tCO2e 650 612 -
Totalt Scope 1 och 2 tCO2e 669 635 -
Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 2,3 2,4 -
1)  För information om beräkningsmetoder se Emilshus årsredovisning 2023.
2) Avser fastigheter som förvaltats under de senaste 12 månaderna.
3) Data om växthusgasutsläpp redovisas sedan 2023.
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  14

===== SIDA 15 =====

Kapitalstruktur
Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid periodens utgång av 43 % 
(41) eget kapital, 52 % (54) räntebärande skulder och 5 % (5) 
övriga poster.  
Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan-
sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en 
kompletterande finansieringskälla.
Eget kapital
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 3 733 miljoner 
kronor (3 043) vilket resulterade i en soliditet om 43 % (41). 
Eget kapital per stamaktie uppgick till 26,92 kronor (25,66) och 
långsiktigt substansvärde per stamaktie uppgick till 29,23 kronor 
(26,98).
 
Räntebärande skuld
Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 548 miljoner kronor 
(4 009) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 
243 miljoner kronor (124) uppgick nettoskulden till 4 305 miljoner 
kronor (3 905), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 51 % (54).
Av de räntebärande skulderna utgör 4 152 miljoner kronor  
(3 385) säkerställda banklån vilka motsvarar 91 % (84) av den 
totala räntebärande skulden.
Räntebärande obligationslån uppgick vid periodens utgång 
till 396 miljoner kronor (644), vilket motsvarar 9 % (16) av den 
totala räntebärande skulden. I juni och juli återköptes bolagets 
utestående icke-säkerställda gröna obligationer om totalt 376 
miljoner kronor med förfall i april 2025. I samband med återköpet 
emitterades nya seniora icke-säkerställda gröna obligationer till 
ett belopp om 400 miljoner kronor med en marginal om 3,10 % 
och en löptid om 3 år. I september återköptes utestående icke- 
säkerställda gröna obligationer om totalt 210 miljoner kronor med 
förfall i september 2025.
Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till drifts -
överskott med avdrag för centrala administrationskostnader 
enligt intjäningsförmåga uppgick på balansdagen till 8,1 ggr (9,1).
Likviditet och outnyttjade kreditlöften
Likvida medel uppgick till 243 miljoner kronor (124) jämte 
outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (60) 
samt outnyttjade revolverande kreditfaciliteter om 100 miljoner 
kronor (–).
Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 423 
miljoner kronor (184) vid periodens utgång.
Finansiering
Genomsnittlig  
låneränta 
    4,1 %
Genomsnittlig  
räntebindningstid  
3,0 år
Räntetäckningsgrad  
 
2,3 ggr
Nettobelåningsgrad  
 
   51 %
Finansieringskällor 
Nyckeltal finansiering  
30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023
Nettoskuld, mkr 4 305 3 905 3 772
Nettobelåningsgrad, % 51 54 52
Soliditet, % 43 41 42
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1
Räntesäkringsgrad, % 84 62 77
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 1,9 2,2 1,8
Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,0 1,4 3,1
Genomsnittlig låneränta, % 4,1 4,5 4,7
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande nettoskuld
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2020 2021 2022 2023 2024
mkr
43 % Eget kapital
47 % Banklån
5 % Gröna obligationslån
5 % Övrigt
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  15

===== SIDA 16 =====

Kapital- och räntebindning
Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var 
vid periodens utgång 1,9 år (2,2). De räntebärande skulder som 
förfaller under 2024 utgörs av ordinarie löpande amorteringar på 
säkerställda banklån om 31 miljoner kronor. 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 4,1 % (4,5). 
Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat 
uppgick vid periodens utgång till 3,0 år (1,4). Andelen av de rän -
tebärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 
84 % (62). Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäk -
ringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 590 miljoner 
kronor (2 170). 3 520 miljoner kronor avsåg aktiva ränteswappar 
med en genomsnittlig återstående löptid om 3,2 år, 770 miljoner 
kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnitt -
lig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 
3M+1,0 %) med en återstående löptid om 1,2 år. Derivaten begrän -
sar framtida ränteförändringars effekt på koncernens resultat.
Verkligt värde för derivaten uppgick vid periodens utgång till 
13 miljoner kronor (123).
Finansiella riskbegränsningar
Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverk -
samheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begrän -
sas. Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings -
verksamheten: 
• Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr.
Kapital- och räntebindning
Kapitalbindning Räntebindning
År
Banklån,  
mkr
Obligationer, 
mkr
Totala ränte  bärande  
skulder, mkr 1)
Andel,
%
Räntebindning,  
mkr2)
Snitt ränta,  
%
Andel, 
%
2024 31 - 31 1 746 5,3% 16
2025 1 506 - 1 506 33 270 2,7% 6
2026 972 - 972 21 1 100 3,0% 24
2027 1 264 400 1 664 36 450 5,0% 10
>2027 393 - 393 9 2 000 4,7% 44
Totalt 4 166 400 4 566 100 4 566 4,1% 100
1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och balansräkningen förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 
2) Inkluderar derivat.
Derivatportfölj
mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Verkligt 
värde
Ränteswappar 4 290 3,1 1,9 8
Räntetak 300 1,2 1,0 5
Totalt/genomsnitt 4 590 2,2 1,9 13
Obligationslån 
Förfalloår Volym, mkr Ränta, %
2027 jun 400 Stibor 3M+3,10
 
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2020 2021 2022 2023 2024
/g.alt/g.altr
Nettobelåningsgrad
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
%
2020 2021 2022 2023 2024
Finansiella riskbegränsningar  
30 sep 
2024
30 sep 
2023
31 dec 
2023
Nettobelåningsgrad, % < 60 51 54 52
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,3 2,1 2,1
Riskbegränsning Riskbegränsning
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  16

===== SIDA 17 =====

Aktier 
Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt 
noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. 
Sista betalkurs den 30 september 2024 var 46,70 kronor för 
stamaktien av serie B och 31,50 kronor för preferensaktien, mot-
svarande ett totalt marknadsvärde om 5 981 miljoner kronor. Den 
volymviktade genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick 
under perioden till 42,20 kronor. Emilshus aktiekurs hade utifrån 
stängningskursen för stamaktien av serie B på balansdagen en 
positiv kursutveckling om 47 % under perioden att jämföra med 
Nasdaqs fastighetsindex som under samma period hade en utveck-
ling om om 16 %.
Vid periodens utgång uppgick antalet aktier i Emilshus till  
11 527 890 stamaktier av serie A och 102 626 377 stamaktier av 
serie B samt 20 628 625 preferensaktier.
Aktieägare
Vid periodens utgång hade Emilshus 9 650 aktieägare (5 255). 
Av dessa utgjordes 98 % av svenska institutioner och privat -
personer. De tio största ägarna innehade sammantaget 68 % av 
kapitalet och 76 % av rösterna.
Aktien och aktieägare 
Ägarfördelning  
Ägare A-aktier  B-aktier
Totalt antal 
stamaktier
Preferens-
aktier Kapital, % Röster, %
AB Sagax 3 033 550 24 765 395 27 798 945 6 233 320 25,6 25,7
Aptare Holding AB 1) 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 18,5 27,2
Lannebo Kapitalförvaltning AB – 7 949 448 7 949 448 – 5,9 3,3
Länsförsäkringar Fonder – 6 351 684 6 351 684 – 4,7 2,7
ODIN Fonder – 4 175 797 4 175 797 – 3,1 1,8
Tredje AP-fonden – 3 068 595 3 068 595 – 2,3 1,3
NP3 Fastigheter AB 2 421 120 566 868 2 987 988 – 2,2 10,4
Fjärde AP-fonden – 259 674 259 674 2 682 689 2,2 1,2
Handelsbanken Fonder – 2 788 421 2 788 421 – 2,1 1,2
Danske Invest – 1 827 138 1 827 138 600 000 1,8 1,0
Övriga aktieägare 1 633 220 30 393 347 32 026 567 11 112 616 32,0 24,2
Total 11 527 890 102 626 377 114 154 267 20 628 625 100,0 100,0
1)  Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström.
Aktieinformation  
 
Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap
Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF
ISIN-kod B-aktier SE0016785786
ISIN-kod preferensaktier SE0016785794
Segment Real Estate
Totalt antal utestående stamaktier 114 154 267
Totalt antal noterade B-aktier 102 626 377
Totalt antal utestående och  
noterade preferensaktier
20 628 625
Stängningskurs EMIL B, kr 1) 46,70
Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 42,20
Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 31,50
Totalt marknadsvärde, mkr 1) 5 981
1)   Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien 
respektive preferensaktien den 30 september 2024.
Teckningsoptioner
Emilshus mottog under perioden anmälningar om teckning av 
aktier med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av 
teckningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälningarna ut -
nyttjande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660 
stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptio -
nerna tillfördes Emilshus 42 miljoner kronor, före kostnader i 
samband med utnyttjande av teckningsoptionerna. 
I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i 
bolaget som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 
000 teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar 
till nyteckning av en stamaktie av serie B under perioden den 15 
april till den 1 juni 2026.
Likviditetsgarant
I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment 
Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av 
serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym motsva -
rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % 
mellan köp- och säljkurs.
Kursutveckling stamaktie av serie B 
EMIL B
OMX Stockholm Real Estate PI
%
J J A S O N D J J A S J A SO N DJ F M J F MA M JA M
2022 20242023
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  17

===== SIDA 18 =====

Kvartalsöversikt
2024 2023 2022
Resultaträkning, mkr Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 
Intäkter 173 162 158 147 149 149 148 132 121
Fastighetskostnader -30 -30 -36 -32 -25 -30 -36 -28 -24
Driftsöverskott 143 132 122 114 125 119 112 103 97
Central administration -8 -9 -8 -10 -6 -8 -8 -12 -9
Finansnetto -59 -52 -49 -47 -57 -51 -50 -47 -41
Förvaltningsresultat 76 71 65 57 61 61 54 44 47
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 4 45 3 1 -3 -4 -37 -84 26
Värdeförändringar finansiella instrument -55 -8 29 -98 -1 13 -26 -3 23
Resultat före skatt 25 108 96 -40 58 70 -9 -43 96
Aktuell och uppskjuten skatt -12 -23 -29 -4 -17 -19 -6 0 -20
Kvartalets resultat 13 85 67 -44 41 51 -15 -42 76
2024 2023 2022
Balansräkning, mkr Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter  8 464  8 292  7 518  7 324  7 208  7 169  7 095  7 111  7 146 
Derivat  13  57  64  35  123  124  111  137  140 
Kortfristiga fordringar  45  38  47  51  59  48  46  52  54 
Likvida medel  243  906  163  212  124  193  239  224  565 
Summa tillgångar  8 765  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491  7 525  7 904 
Eget kapital och skulder
Eget kapital   3 733  3 678  3 261  3 194  3 043  3 003  2 992  3 007  3 050 
Skulder till kreditinstitut  4 152  4 192  3 491  3 408  3 365  3 389  3 374  3 397  3 398 
Obligationslån  396  899  577  576  644  643  642  642  951 
Aktuell- och uppskjuten skatteskuld 276  266  257  256  251  241  234  251  249 
Övriga skulder  207  257  206  189  212  259  248  228  257 
Summa eget kapital och skulder  8 765  9 293  7 791  7 621  7 514  7 534  7 491  7 525  7 904 
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  18

===== SIDA 19 =====

Nyckeltal per kvartal
2024 2023 2022
Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 160 157 139 130 127 126 125 125 124
Uthyrningsbar area, tkvm 898 888 820 805 794 791 786 786 783
Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 426 9 341 9 169 9 096 9 075 9 066 9 026 9 047 9 132
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 337 3 236 2 797 2 740 2 506 2 459 2 454 2 447 2 494
Hyresvärde, mkr 744 730 656 636 597 593 585 581 531
Hyresvärde, kr/kvm 828 823 800 790 752 750 745 739 678
Återstående hyrestid, år 5,2 5,1 5,2 5,3 5,5 5,6 5,7 5,8 5,8
Nettouthyrning, mkr 0 1 -4 -4 0 2 2 3 7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 95 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 95 96 97 96 97 97 97 99
Direktavkastning, % 6,8 6,8 6,6 6,3 6,9 6,7 6,3 6,9 6,8
Överskottsgrad, % 83 81 77 78 83 80 76 78 80
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 114 154 267 112 281 607 100 281 607 100 281 607 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199
Genomsnittligt antal stamaktier 113 779 735 104 948 274 100 281 607 96 495 598 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 874 199 92 469 563
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,58 0,58 0,54 0,48 0,55 0,54 0,47 0,37 0,39
Periodens resultat per stamaktie, kr 0,03 0,71 0,57 -0,57 0,33 0,44 -0,27 -0,57 0,71
Eget kapital per stamaktie, kr 26,92 26,88 25,93 25,26 25,66 25,22 25,11 25,27 25,73
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 29,23 28,82 27,89 27,32 26,98 26,48 26,42 26,34 26,85
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 0 11 9 -9 5 7 -4 -9 11
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 20 126 992
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  19

===== SIDA 20 =====

2024 2023 2022
Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 
Finansiella
Soliditet, % 43 40 42 42 41 40 40 40 39
Avkastning på eget kapital, % 1 10 8 -6 5 7 -2 -6 10
Nettobelåningsgrad, % 51 50 52 52 54 54 54 55 54
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 46 40 44 44 45 45 44 45 49
Belåningsgrad, % 54 61 54 54 56 57 58 58 62
Belåningsgrad fastigheter, % 49 51 46 47 47 48 48 49 48
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,1 4,9 4,7 4,7 4,5 5,0 4,7 4,6 4,1
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 1,9 2,0 1,9 1,8 2,2 2,4 2,6 2,9 2,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,3 2,3 2,1 2,1 2,1 2,1 2,3 2,4
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848
Skuldkvot, ggr 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelsekapital, mkr
67 65 55 53 50 49 44 37 38
Nyckeltal per kvartal
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  20

===== SIDA 21 =====

Koncernens rapport över totalresultatet
Jan–sep Jul–sep Rullande Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 12 mån 2023
Hyresintäkter 493 442 173 145 640 588
Övriga intäkter - 5 - 5 - 5
Intäkter 493 446 173 149 640 593
Fastighetskostnader -96 -90 -30 -25 -128 -123
Driftsöverskott 397 356 143 125 511 471
Central administration -25 -22 -8 -6 -35 -32
Finansnetto -159 -158 -59 -57 -207 -205
Förvaltningsresultat 212 176 76 61 269 233
Realiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
1 - - - 1 -
Orealiserade värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter
52 -43 4 -3 52 -43
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
-12 - -11 - -22 -10
Orealiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
-22 -14 -44 -1 -110 -102
Resultat före skatt 230 119 25 58 190 79
Aktuell skatt -29 -34 -10 -12 -37 -42
Uppskjuten skatt -35 -8 -2 -5 -31 -4
Periodens resultat 165 77 13 41 121 33
Övrigt totalresultat - - - - - -
Periodens totalresultat 165 77 13 41 121 33
Periodens resultat och totalresultat 
hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 165 77 13 41 121 33
Innehav utan bestämmande inflytande - - - - - -
Resultat per stamaktie före utspädning, kr 1,26 0,50 0,03 0,33 0,77 -0,09
Resultat per stamaktie efter utspäd -
ning, kr
1,26 0,50 0,03 0,33 0,75 -0,09
Genomsnittligt antal stamaktier 106 336 539 92 874 199 113 779 735 92 874 199 103 876 304 93 779 549
Antal stamaktier vid periodens utgång 114 154 267 92 874 199 114 154 267 92 874 199 114 154 267 100 281 607
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Antal preferensaktier vid periodens 
utgång
20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625
Koncernens rapport över finansiell ställning
30 sep 31 dec
mkr 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 464 7 208 7 324
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 13 123 35
Summa anläggningstillgångar 8 478 7 333 7 360
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 5 10 6
Skattefordran 10 - -
Övriga fordringar 2 16 20
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 32 24
Likvida medel 243 124 212
Summa omsättningstillgångar 286 182 262
SUMMA TILLGÅNGAR 8 765 7 514 7 621
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 270 227 242
Övrigt tillskjutet kapital 2 310 1 743 1 922
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 1 154 1 074 1 030
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 733 3 043 3 194
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 952 3 270 3 306
Obligationslån 396 644 576
Uppskjuten skatteskuld 276 246 241
Övriga skulder 1 1 1
Summa långfristiga skulder 3 625 4 160 4 125
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 200 95 101
Checkräkningskredit - 20 -
Leverantörsskulder 11 9 14
Skatteskulder - 5 15
Övriga skulder 46 41 34
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 148 141 139
Summa kortfristiga skulder 1 395 311 303
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 765 7 514 7 621
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  21

===== SIDA 22 =====

Koncernens rapport över kassaflödet
Jan–sep Jul–sep Rullande Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 12 mån 2023
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 212 176 76 61 269 233
Betald skatt -29 -34 -10 -12 -37 -42
Justering för poster som ej ingår i 
kassaflödet
5 0 0 1 8 4
Kassaflöde från den löpande verksam -
heten före förändring av rörelsekapital
188 143 67 50 240 196
Kassaflöde från förändringar av  
rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseford -
ringar
17 -18 4 -1 35 0
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskul -
der
24 20 -42 3 31 26
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten
229 144 29 52 306 222
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 079 -103 -156 -32 -1 175 -199
Investeringar i förvaltningsfastigheter -41 -36 -9 -10 -60 -55
Förvärv av inventarier 0 -0 0 0 0 -0
Avyttring av förvaltningsfastigheter 33 - - - 33 -
Kassaflöde från investerings -
verksamheten
-1 087 -139 -165 -41 -1 203 -255
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 764 342 - 19 812 390
Nyemission av stamkapital 416 0 42 - 611 195
Utdelning på preferensaktier -31 -31 -10 -10 -41 -41
Amortering på banklån -62 -354 -39 -24 -87 -379
Amortering på övriga lån - -65 - -65 - -65
Amortering på obligationslån -581 - -505 - -650 -69
Upptagna obligationslån 396 3 -4 1 393 -
Realiserade värdeförändringar  
finansiella instrument
-12 - -11 - -22 -10
Kassaflöde från finansierings -
verksamheten
889 -106 -527 -79 1 016 21
Periodens kassaflöde 31 -100 -663 -69 119 -12
Likvida medel vid periodens början 212 224 906 193 124 224
Likvida medel vid periodens slut 243 124 243 124 243 212
Koncernens rapport i sammandrag  
över förändring av eget kapital
mkr
Antal  
stamaktier 
Antal  
preferens -
aktier
Aktie -
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel  
inklusive 
periodens 
resultat 1)
Totalt 
eget 
kapital1)
Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 742 1 038 3 007
Nyemission stamaktier - - - 0 - 0
Utdelning preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total -
resultat jan-sep 2023
- - - - 77 77
Eget kapital 2023-09-30 92 874 199 20 628 625 227 1 742 1 074 3 043
Nyemission stamaktier 7 407 408 - 15 185 - 200
Nyemission av tecknings -
optioner
- - - 0 - 0
Kostnader nyemissioner - - - -6 - -6
Utdelning preferensaktier - - - - 0 0
Periodens resultat och total -
resultat okt-dec 2023
- - - - -44 -44
Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194
Nyemission stamaktier 13 872 660 - 28 399 - 426
Kostnader nyemissioner - - - -11 - -11
Utdelning på preferensaktier - - - - -41 -41
Periodens resultat och total -
resultat jan-sep 2024
- - - - 165 165
Eget kapital 2024-09-30 114 154 267 20 628 625 270 2 310 1 154 3 733
1)  Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  22

===== SIDA 23 =====

Moderbolagets resultaträkning
Jan–sep Jul–sep Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Intäkter
Nettoomsättning 17 16 6 5 21
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -45 -38 -15 -11 -53
Rörelseresultat -27 -22 -9 -6 -32
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 97 47 97 174
Räntekostnader och liknande resultatposter -162 -110 -63 -103 -193
Resultat efter finansiella poster -39 -35 -26 -12 -51
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - 39
Resultat före skatt -39 -35 -26 -12 -11
Uppskjuten skatt - 1 - 1 1
Aktuell skatt - -0 - -0 -0
Periodens resultat -39 -35 -26 -12 -11
Totalresultat för moderbolaget 
Jan–sep Jul–sep Helår
mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Periodens resultat enligt resultaträkningen
Övrigt totalresultat - - - - -
Periodens totalresultat -39 -35 -26 -12 -11
Moderbolagets balansräkning
30 sep 31 dec
mkr 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 1 1 1
Andelar i koncernföretag 474 473 474
Uppskjuten skattefordran 3 3 3
Summa anläggningstillgångar 479 479 479
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 4 334 4 073 4 013
Övriga fordringar 5 4 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 12 11
Kassa och bank 155 14 186
Summa omsättningstillgångar 4 501 4 103 4 214
SUMMA TILLGÅNGAR 4 980 4 582 4 693
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 270 227 242
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 310 1 743 1 922
Balanserad vinst eller förlust -145 -93 -93
Periodens resultat -39 -35 -11
Summa eget kapital 2 395 1 843 2 060
Långfristiga skulder
Obligationslån 396 644 576
Skulder till kreditinstitut 944 1 932 1 961
Summa långfristiga skulder 1 340 2 576 2 537
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 200 95 54
Checkräkningskredit - 20 -
Övriga skulder 35 33 24
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 16 19
Summa kortfristiga skulder 1 245 164 96
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 980 4 582 4 693
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  23

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal 
Jan–sep Helår
2024 2023 2023 2022 2021
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st 160 127 130 125 97
Uthyrningsbar area, tkvm 898 794 805 786 581
Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 464 7 208 7 324 7 111 4 827
Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 426 9 075 9 096 9 047 8 312
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 337 2 506 2 740 2 447 1 560
Hyresvärde, mkr 744 597 636 581 361
Hyresvärde, kr/kvm 828 752 790 739 621
Återstående hyrestid, år 5,2 6 5,3 5,8 6,5
Nettouthyrning, mkr -3 4 - 12 -3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 97 97 98
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,1 6,1
Överskottsgrad, % 80 80 79 80 81
Aktierelaterade, stamaktier
Antal stamaktier vid periodens slut 114 154 267 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Genomsnittligt antal stamaktier 106 336 539 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,71 1,57 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,26 0,50 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie, kr 26,92 25,66 25,26 25,27 21,09
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 29,23 26,98 27,32 26,34 23,48
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 6 3 0 14 37
Aktierelaterade, preferensaktier
Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Periodens utdelning per preferensaktie, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 0,90
Jan–sep Helår
2024 2023 2023 2022 2021
Finansiella
Soliditet, % 43 41 42 40 37
Avkastning på eget kapital, % 6 3 1 13 34
Avkastning på totalt kapital, % 2 1 0 4 9
Nettobelåningsgrad, % 51 54 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 46 45 44 45 46
Belåningsgrad fastigheter, % 49 47 47 49 48
Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,1 4,5 4,7 4,6 3,0
Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 1,9 2,2 1,8 2,9 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,3 2,8
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 305 3 905 3 772 3 879 2 747
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,2 9,2 10,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändring av rörelsekapital, mkr
188 143 196 151 110
Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare.
För avstämningar av nyckeltal, se sidan 29.
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  24

===== SIDA 25 =====

Övrig information 
Personal
Vid utgången av perioden uppgick antalet anställda till 24 perso -
ner (19).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att 
uppnå önskad riskprofil, utifrån av styrelsen fastställda policyer. 
Emilshus riskhantering beskrivs mer utförligt på sidan 36–38 i 
årsredovisningen för 2023. 
Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för 
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. 
Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets 
förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa 
en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt 
nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkas -
tande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad.
Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av 
principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse -
ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. 
I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa -
tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare 
undersökningar.
Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad 
process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, 
riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. 
Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och 
separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bola -
get. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier.
• Strategiska risker
• Operativa risker
• Finansiella risker
• Hållbarhetsrisker
• Omvärldsrisker
Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer.
Uppskattningar och bedömningar samt avrundningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed 
måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i 
övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redo -
visningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden 
som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheterna. 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna del -
årsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procent -
tal kan avvika från de exakta procenttalen.
Transaktioner med närstående
Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag 
under perioden fakturerat Emilshus konsultarvoden om 0,3 
miljoner kronor (0,4). Emilshus ledande befattningshavare har i 
samband med införandet av Emilshus teckningsoptionsprogram 
förvärvat teckningsoptioner.
Aktieinformation
Per 30 september 2024 finns det 134 782 892 aktier och 
238 533 902 röster i Emilshus fördelade enligt följande:
• Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster.
• Stamaktier av serie B: 102 626 377 aktier och 102 626 377 
röster.
• Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster.
Kvotvärdet per aktie uppgår till 2 kronor.
Vid årsstämman 25 april 2024 beslutades om en utdelning på 
preferensaktierna fram till nästkommande årsstämma, om totalt 
2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning vid fyra tillfällen 
om vardera 0,50 kronor per preferensaktie, med avstämningsda -
gar, i enlighet med vad som följer av bolagets bolagsordning. Års -
stämman beslutade att ingen utdelning skulle ske för stamaktier 
av serie A och B.
 
Teckningsoptionsprogram
Årsstämman i april 2023 beslutade om införande av ett teck -
ningsoptionsprogram 2023/2026 genom en emission av högst 
439 000 teckningsoptioner samt godkännande av överlåtelse av 
teckningsoptioner till deltagarna i teckningsoptionsprogrammet. 
Programmet riktar sig till bolagets personal. Ytterligare infor -
mation om villkoren för programmet finns på bolagets hemsida 
www.emilshus.com. 
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del -
årsrapportering och Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för 
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 
9 kapitel, Delårsrapport. Övriga upplysningar enligt IAS 34.16A 
lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. Jämförelser 
angivna inom parentes avser belopp för motsvarande kvartal 
respektive period föregående år. Övriga av IASB godkända och 
ändrade och nya IFRS redovisningsstandarder med ikraftträ -
dande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon 
väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella 
rapporter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas till verkligt 
värde i balansräkningen i enlighet med nivå 2 i värdehierarkin 
och övriga finansiella instrument till upplupet anskaffningsvärde. 
Skillnader mellan anskaffningsvärde och verkligt värde för övriga 
finansiella instrument har bedömts som ej väsentliga. Emilshus 
verksamhet består av ett rörelsesegment för vilket rapportering 
sker.
Omvärldsfaktorer 
Utvecklingen avseende marknadsräntor har en påverkan på 
Emilshus verksamhet. Emilshus har inte noterat någon väsent -
lig påverkan på bolagets verksamhet till följd av geopolitiska 
oroligheter. Det finns dock en risk för att eventuella prishöjningar, 
leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att 
påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt.
Årsstämma
Emilshus årsstämma 2025 kommer att hållas i Växjö den 29 april 
2025. 
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  25

===== SIDA 26 =====

Rapportens undertecknande
Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och 
verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av företa -
gets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.  
Växjö den 16 oktober 2024
Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat
Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot
Rutger Källén Elisabeth Thureson Ulrika Valassi
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Granskningsrapport
Till styrelsen i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org. nr 559164-8752
 
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag 
(delårsrapporten) för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) per den 30 september 2024 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören 
som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår 
översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engage -
ments ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda 
revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som 
är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att 
vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig 
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om 
alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den 
uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en 
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger 
oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsre -
dovisningslagen. 
Stockholm den 16 oktober 2024
KPMG AB 
Mattias Johansson 
Auktoriserad revisor 
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  26

===== SIDA 27 =====

Fastighetsbeståndet i sammandrag
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Halmstad
Lätt industri 1 5 57 21 11 920 5 950 100 5
Extern/Dagligvaru -
handel
- - - - - - - - -
Industriservice/
proffshandel
5 14 199 74 13 960 16 1 112 94 15
Övrigt 1 1 12 5 13 898 1 1 331 100 1
Totalt Halmstad 7 20 267 100 13 470 21 1 083 95 20
Jönköping
Lätt industri 22 127 1 351 75 10 616 111 871 95 105
Extern/Dagligvaru -
handel
4 10 137 8 13 942 11 1 162 99 11
Industriservice/
proffshandel
5 17 92 5 5 289 7 400 100 7
Övrigt 2 11 225 12 19 635 22 1 889 96 21
Totalt Jönköping 33 166 1 805 100 10 875 151 909 96 144
Kalmar
Lätt industri 2 10 81 13 8 280 9 883 89 8
Extern/Dagligvaru -
handel
11 25 292 48 11 663 23 935 99 23
Industriservice/
proffshandel
8 29 240 39 8 152 20 677 96 19
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Kalmar 21 64 614 100 9 538 52 809 96 50
Linköping
Lätt industri 12 64 610 66 9 485 54 845 95 52
Extern/Dagligvaru -
handel
1 5 74 8 15 734 6 1 275 100 6
Industriservice/
proffshandel
7 22 235 26 10 877 20 910 100 20
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Linköping 20 91 919 100 10 142 80 883 97 78
 
Antal 
fastig-
heter
Uthyrbar 
area, 
tkvm
Redovisat värde  Hyresvärde Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, %
Kontrakte -
rad års hyra, 
mkrmkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm
Vetlanda
Lätt industri 5 85 385 37 4 530 45 526 99 44
Extern/Dagligvaru -
handel
9 34 382 37 11 219 33 977 94 31
Industriservice/
proffshandel
2 11 72 7 6 514 6 556 100 6
Övrigt 5 17 195 19 11 368 25 1 441 89 22
Totalt Vetlanda 21 147 1 033 100 7 021 109 739 95 104
Värnamo
Lätt industri 17 184 1 229 83 6 687 106 578 100 106
Extern/Dagligvaru -
handel
3 20 174 12 8 677 22 1 088 88 19
Industriservice/
proffshandel
3 12 75 5 6 035 5 409 100 5
Övrigt - - - - - - - - -
Totalt Värnamo 23 216 1 478 100 6 834 133 616 98 130
Växjö
Lätt industri 8 76 616 26 8 143 51 678 100 51
Extern/Dagligvaru -
handel
9 53 844 36 15 811 61 1 147 99 60
Industriservice/
proffshandel
9 33 385 16 11 566 36 1 083 87 31
Övrigt 9 32 504 21 15 952 49 1 550 81 40
Totalt Växjö 35 194 2 349 100 12 115 198 1 019 92 182
Totalt Emilshus
Lätt industri 67 551 4 329 51 7 863 381 691 97 371
Extern/Dagligvaru -
handel
37 147 1 903 22 12 943 157 1 068 96 151
Industriservice/
proffshandel
39 139 1 297 15 9 307 110 787 94 103
Övrigt 17 61 936 11 15 329 96 1 580 87 83
Totalt 160 898 8 464 100 9 426 744 828 95 708
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  27

===== SIDA 28 =====

Definitioner  
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på eget kapital per 
stamaktie 
Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och 
resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av 
genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och 
innehav utan bestämmande inflytande.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till
verkligt värde på förvaltningsfastigheter. 
Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighets -
portföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. 
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastighetens värde.
Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvi -
dation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning.
Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräk -
ning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid 
periodens utgång.
Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings- och adminis -
trationskostnader samt finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med 
preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt 
genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat 
på balansdagen.
Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastig -
hetsskatt m.m.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet 
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av 
derivat och uppskjuten skatt.
Långsiktigt substansvärde per 
stamaktie 
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och
innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat 
och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid perio -
dens utgång.
Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvalt -
ningsfastigheter.
Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande 
till verkligt värde förvaltningsfastigheter.
Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omför -
handlade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning 
(inklusive konkurser) inom 24 månader.
Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferens -
aktie.
Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den 
årliga utdelningen per preferensaktie.
Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perio -
den, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.
Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto.
Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för kostna -
der avseende central administration enligt intjäningsförmågan. 
Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. 
Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. 
Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter.
För motivering till användning av respektive nyckeltal, se Emilshus Årsredovisning för 2023.
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  28

===== SIDA 29 =====

Avstämning av nyckeltal  
Jan–sep Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital, mkr 3 733 3 043 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -13 -123 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 276 246 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 337 2 506 2 740 2 447 1 560
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra, mkr 708 570 606 557 350
Hyresvärde, mkr 744 597 636 581 361
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97
Areamässig uthyrningsgrad
Total uthyrningsbar area kvm 897 981 794 329 805 124 786 100 580 732
Kontrakterad area, kvm 857 129 766 314 777 945 760 599 568 504
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 97 97 98
Överskottsgrad
Driftsöverskott, mkr 397 356 471 363 228
Intäkter, mkr 493 446 593 454 280
Överskottsgrad, % 80 80 79 80 81
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat, mkr 212 176 233 182 131
Utdelning till preferensaktier, mkr 31 31 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st 106 336 539 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,71 1,57 2,05 1,76 1,87
Periodens resultat per stamaktie
Periodens resultat, mkr 165 77 33 311 469
Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 31 31 41 41 10
Genomsnittligt antal stamaktier, st 106 336 539 92 874 199 93 779 549 80 559 130 64 936 235
Periodens resultat per stamaktie, kr 1,26 0,50 -0,09 3,36 7,07
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 733 3 043 3 194 3 007 1 848
Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Antal stamaktier vid periodens utgång, st 114 154 267 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Eget kapital per stamaktie, kr 26,92 25,66 25,26 25,27 21,09
Jan–sep Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Långsiktigt substansvärde per stamaktie
Eget kapital, mkr 3 733 3 043 3 194 3 007 1 848
Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -660 -446
Återläggning av derivat, mkr -13 -123 -35 -137 -12
Återläggning av uppskjuten skatt temporära  
skillnader, mkr
276 246 241 237 171
Långsiktigt substansvärde, mkr 3 337 2 506 2 740 2 447 1 560
Antal stamaktier vid periodens utgång, st 114 154 267 92 874 199 100 281 607 92 874 199 66 446 380
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 29,23 26,98 27,32 26,34 23,48
Soliditet
Eget kapital, mkr 3 733 3 043 3 194 3 007 1 848
Totala tillgångar, mkr 8 754 7 514 7 621 7 525 4 987
Soliditet, % 43 41 42 40 37
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, mkr 165 77 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 55 26 - - -
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 464 3 025 3 100 2 427 1 395
Avkastning på eget kapital, % 6 3 1 13 34
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, mkr 4 548 4 028 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -243 -124 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskulder, mkr 4 305 3 905 3 772 3 879 2 747
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 8 464 7 208 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad, % 51 54 52 55 57
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, mkr 4 548 4 028 3 984 4 103 2 839
Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -396 -644 -576 -707 -541
Likvida medel, mkr. -243 -124 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, 
mkr
3 910 3 261 3 196 3 173 2 206
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 8 464 7 208 7 324 7 111 4 827
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 46 45 44 45 46
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  29

===== SIDA 30 =====

Jan–sep Helår
mkr 2024 2023 2023 2022 2021
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, mkr 212 176 233 182 131
Finansnetto, mkr -159 -158 -205 -143 -74
Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 372 334 439 325 205
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 2,1 2,3 2,8
Skuldkvot
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 305 3 905 3 772 3 879 2 747
Driftsöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr 566 458 491 454 287
Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -34 -31 -31 -33 -29
Framåtriktat justerat driftsöverskott, mkr 532 427 460 421 259
Skuldkvot, ggr 8,1 9,1 8,2 9,2 10,6
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder, mkr 4 548 4 028 3 984 4 103 2 839
Likvida medel, mkr -243 -124 -212 -224 -93
Räntebärande nettoskuld, mkr 4 305 3 905 3 772 3 879 2 747
Avkastning på eget kapital per stamaktie
Periodens resultat, mkr 165 77 33 311 469
Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr 55 26
Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 41 10
Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 464 3 025 3 100 2 427 1 395
Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660 660 660 553 157
Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 6 3 0 14 37
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660 660 660 660 446
Antal utestående preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313
Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Direktavkastning
Driftsöverskott 397 356 471 363 228
Tillägg för omräkning till årsvärde 132 119 - - -
Justerat driftsöverskott 529 475 471 363 228
Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid 7 987 7 160 7 177 5 991 3 761
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,1 6,1
Emilshus  Delårsrapport januari–september 2024   –  30

===== SIDA 31 =====

Om Emilshus
Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags -
kultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter 
med  södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 30 
september 2024 till 898 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 160 fastigheter med 
tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaru -
handel.  Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
Organisationsnummer: 559164-8752
www.emilshus.com
Kalendarium 2024
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 december 2024
Bokslutskommuniké januari–december 2024 7 februari 2025
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare
Delårsrapport januari–mars 2025
Årsstämma 2025
Delårsrapport januari–juni 2025
Delårsrapport januari–september 2025
Bokslutskommuniké januari–december 2025
31 mars 2025
29 april 2025
29 april 2025
11 juli 2025
15 oktober 2025
6 februari 2026
Denna information är sådan information som Emilshus är skyldigt att offentlig -
göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades genom 
nedanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 16 oktober 2024 
klockan 07:30.
Kontaktuppgifter
Jakob Fyrberg, VD
070-593 95 96
jakob.fyrberg@emilshus.com
Emil Jansbo, CFO
072-243 30 88
emil.jansbo@emilshus.com