FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 =====
ÅRSREDOVISNING
2O23
Fabege är ett fastighetsbolag och stadsutvecklare som
genom lösningar för ständigt skiftande behov tar hand om helheten.
Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden.
===== SIDA 2 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Fabege årsredovisning 2023
Hållbarhet
Fabeges hållbarhetsarbete.. ................. 22
Hållbarhetsåret .......................................... 23
Väg framåt för den hållbara staden ... 24
Våra fokusområden ................................. 25
Stadsdelar ................................................ 26
Fastighe
ter ............................................... 29
Medarbet
are ............................................ 33
Le
verantörskedja .................................... 35
Finansiering .............................................. 37
Kunder ....................................................... 39
Aff
ärsetik ................................................... 40
Hållbarhetsmål ........................................... 41
Övrig information
Fastighetsbestånd ................................... 119
Projekt ......................................................... 123
Fastighetsförteckning ............................ 124
Femårsöversikt ......................................... 130
Härledning av nyckeltal .......................... 131
Definitioner ................................................ 133
Årsstämma och anmälan ..................... 134
Om Fabege
Det här är Fabege ....................................... 3
2023 i korthet ............................................... 4
VD-ord ............................................................ 5
Strategi för hållbar tillväxt ......................... 8
Mål som styr verksamheten .................... 9
Stockholms fastighetsmarknad ........... 10
Stadsutveckling ......................................... 13
Våra stadsdelar .......................................... 14
Intervju med Fabeges CFO .................... 18
Varför investera i Fabege ........................ 19
Fabegeaktien ............................................. 20
Förvaltningsberättelse
Verksamhetens resultat ......................... 44
Finansiering ................................................ 47
Risker och riskhantering ........................ 50
Bolagsstyrningsrapport ........................... 61
Ordför
ande har ordet ............................. 61
Fabeges styr
else .................................... 69
Konc
ernledningen ................................... 71
Hållbarhetsnoter ....................................... 73
Ekonomisk redovisning
Koncernen .................................................. 92
Moderbolaget ............................................ 96
Noter ........................................................... 100
Årsredovisningens
undertecknande ....................................... 116
Revisionsberättelse .................................. 117
Om denna rapport
Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 43–116.
Den av revisorer granskade hållbarhetsrapporten
omfattar sidorna 73–89. Årsredovisningen publiceras
på svenska och engelska. Den svenska versionen är
originalversion.
Omslagsbild: Ackordet 1, Haga Norra.
2
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 3 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Det här är Fabege
Vi är en stor ägare med hög affärskännedom på vår marknad
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm med en fastighetsportfölj fördelad på utvalda stadsdelar
som alla kännetecknas av goda möjligheter att pendla spårbundet. Genom ett samlat bestånd i kluster och
förvaltning i egen regi har vi god marknadskännedom. Det skapar goda förutsättningar för effektiv förvaltning
och hög uthyrningsgrad.
Läs mer på sidorna 13-17
Vi är drivande i utvecklingen av en hållbar stad
Tack vare vårt stora ägande i våra stadsdelar kan vi ta ett helhetsansvar för att det finns tillgång till grön-
områden, re
stauranger och service. Hållbarhet är prioriterat och vi arbetar aktivt för minskade klimatavtryck,
energieffektivitet och främjandet av god hälsa i våra stadsdelar. Alla våra förvaltningsfastigheter och projekt
miljöcertifieras enligt BREEAM-SE eller BREEAM In-Use.
Läs mer på sidorna 22-42
Hyresintäkter och överskottsgrad
Vi utvecklar trygga, attraktiva och hållbara stadsdelar i Stockholm. Med fokus på kommersiella fastigheter i ett antal
välbelägna delmarknader skapar vi kontor, arbetsplatser och miljöer där människor mår bra och presterar bättre.
Via dotterbolaget Birger Bostad tar vi ett ännu större grepp om helheten med bostadsutveckling i våra stadsdelar.
Fabege vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och staden att utvecklas.
Värdeskapande sker genom förvaltning och förädling av befintliga fastigheter, projektutveckling och transaktioner.
Hyresvärde
per lokaltyp
Fastighetsvärde
per område Kontor: 82 %
Butik/restaurang: 4 %
Industri / logistik: 4 %
Övrigt: 10 %
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
Mkr %
80
78
76
74
72
70
Hyresintäkter, Mkr
Översko/t_t.ligasgrad, %
2022202120202019 2023
Fastigheter
100
Medarbetare
228
Miljöcertifierade
fastigheter, yta
82 %
Fastighetsvärde
78,1 Mdkr
Vision
Framgångsfaktorn för en ny tid
Vi ska vara en närvarande partner med
människan i centrum. Genom nytänkande,
ansvar och fle
xibilitet skapar vi förut sätt ningar
för för
etag, platser och vår stad att utvecklas.
Mission
Vi gör verklighet av visioner
Vi hjälper människor och företag att trivas
och nå sina mål. Vi hjälper platser att få liv.
Ingen dröm är för stor eller för liten för oss.
Solna: 47 %
Innerstaden: 38 %
Hammarby Sjöstad: 10 %
Flemingsberg: 4 %
Övriga marknader: 1 %
Totalt
78,1 Mdkr
3
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 4 =====
Fabege Årsredovisning 2023
2023 i korthet
Poolen utsedd till årets
bygge
Kvarteret Poolen är en innovativ
byggnad med badanläggning och
kontorshus och är resultatet av
ett
framgångsrikt samarbete mellan
Solna stad och Fabege. Årets Byg-
ge är byggbranschens mest pre-
stigefyllda tävling som lyfter
alla aspekter och aktörer i ett
fram gångs rikt
byggprojekt.
Fabege är en av Sveriges
bästa arbetsplatser 2023
Vi avancerade till plats 20 bland
Sveriges Bästa Arbetsplatser™ för
medelstora organisationer i Great
Place to Works årliga medarbetar-
undersökning med ett Trust Index
på 88.
Grön aktie
Vi erhöll märkningen
Nasdaq Green Equity
Designation. Den gröna
aktien redovisar trans-
parent bolagets klimat-
påverkan och syftet är att skapa
ökad synlighet för investerare som
söker hållbara investeringar.
Återbrukshubb i
Solna Business Park
På cirka 2 000 kvm i Solna Busines s
Park samlas byggmaterial, installa-
tioner, utrustning och möbler som
ska återbrukas och allt dokumen-
teras på en digital marknadsplats.
Återbrukshubben är en viktig hörn-
sten i Fabeges återbruksstrategi
och bidrar till att halverar CO
2-ut-
släppen i byggprojekt till 2030.
JM flyttar sitt huvudkontor
till Haga Norra
JM har tecknat avtal på 6 500 kvm
för sitt huvudkontor i fastigheten
Ackordet 1 med inflyttning av sitt
huvud
kontor under 2025. Vi sålde
även byggrätter i Huvudsta till JM
om knappt 42 500 kvm, motsva-
rande cirka 450 bostäder.
NKI-index på 81
Vi överträffade vårt mål och ökade
från 79 i sen
as te undersökningen
som gjor
des 2021. 95 procent av
kunderna svarar att det är troligt att
de skulle rekommendera Fabege
som hyresvärd. Alla våra marknads
-
områden förbättr
ade sina resultat.
Nyckeltal
2023 2022
Eget kapital, kr per aktie 125 145
EPRA NRV, kr per aktie 150 173
Totalavkastning fastigheter, % –6,2 2,4
Överskottsgrad, % 75 74
Soliditet, % 47 49
Belåningsgrad, % 42 38
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4
Skuldkvot, ggr 13,5 15,6
Hyresintäkter
3 366 Mkr
2022: 3 032 Mkr
Substansvärde/aktie
(EPRA NRV/aktie)
150 kr/aktie
2022: 173 kr/aktie
Förvaltningsresultat
1 458 Mkr
2022: 1 373 Mkr
Andel grön finansiering
100 %
2022: 100 %
Affär med Nrep om
3,4 Mdkr
Vi tecknade avtal med Nrep om
försäljning av fastigheterna Orgeln
7, i Sundbyberg och Glädjen 12, i
Stadshagen i en affär om 3,4 Mdkr.
Fortsatt topplacering
i GRESB
Vi uppnådde 93 poäng
i förvaltningsportföljen
och 98 poäng i projekt-
portföljen av 100 möjliga
för respektive del. Det
gav oss det högsta
betyget, 5 stjärnor, och
placerade oss på första plats inom
sektorn kontor bland börs
noter
ade
fastighetsbolag i norra Europa.
Sveriges största uthyrning
Vi tecknade ett avtal med Saab AB
på cirka 66 000 kvm i fastigheten
Nöten 4 i Solna Strand med inflytt-
ning under hösten 2025. Avtalet
löper fram till 2045 med ett hyres-
värde som uppgår till 155 Mkr per
år exklusive tillägg.
4
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 5 =====
Fabege Årsredovisning 2023
1 2 3
Att öka uthyrningsgraden i
förvaltningsdbeståndet.
Att refiinansiera våra obli-
gations förfall och säkra
tillgången på kapital.
Att fortsätta ligga i framkant
inom hållbarhet
Tre prioriteringar inför 2024
Väl rustade för framtiden
efter ett år präglat av oro
När vi nu går in i 2024 så lägger vi
ännu ett år präglat av stor oro och
osäkerhet bakom oss. Vi har under
2023 varit tvungna att navigera i en
tillvaro med krig i vårt närområde,
fortsatt ökad geopolitisk osäkerhet
och ökad otrygghet och våld i vårt
samhälle.
Samtidigt har konjunkturen försämrats, rän-
torna har åkt berg- och dalbana, bostads-
marknaden har varit och är nervös och den
svensk
a kronan har fortsatt att försvagas. I
tider med så mycket osäkerhet och oro blir
självfallet beslutsfattande också mer osäkert.
Detta märks, inte minst, i investeringsbeslut.
Mot slutet av året kunde vi se tecken på att
kronan stärktes något, inflationen började
sjunka, precis som räntorna och börsen blev
på bättre humör.
Vi har haft många år med otroligt bra
för-
utsättningar för vår bransch. Bra ekonomi och
låga,
till och med galet låga, räntor har dopat
fastighetsmarknaden. Med dagens marknad
är det inte lika enkelt längre utan vi är tillbaka
till en verklighet som kräver balanserade
finanser, minskat risktagande och inte minst
god kostnadskontroll. De stigande räntorna
slår igenom på stigande avkastningskrav vil-
ket syns i siffrorna, då vårt resultat efter vär-
deförändringar blev negativt för 2023. Hyres-
marknaden är svagare, våra projekt kämpar
med lönsamheten, b
yggkostnaderna har inte
sjunkit, yielderna går upp och kapitalmarkna-
den är utmanande. Våra kunder påverkas
självklart av marknadsläge
t och osäkerhet,
därför är det viktigare än någonsin att vi alltid
finns nära dem.
Mycket positivt att se tillbaka på
Givet denna långa lista på oro och utmanan-
de omvärldsförutsättningar tycker jag att vi
har tagit os
s igenom året på ett bra sätt.
Vi har fått slita med viktiga frågor, men har
också kunnat f
ortsätta vårt interna arbete
med fokus på den dagliga förvaltningen av
våra fastigheter, utvecklingen av våra stora
projekt, vår lönsamhet och inte minst håll-
barhet, e
tt område där vi kan känna en stor
stolthet. Det vi kan arbeta med – och påver-
ka – utvecklades i rätt riktning. Vi har gjort
några av år
ets största uthyrningar och net-
touthyrningen uppgick till 165 miljoner kronor,
vilket är en a
v de högsta någonsin. Hyresin-
täkterna ökade i identiskt bestånd med 11
procent m
ycket pådrivet av den indexökning
som trädde i kraft vid ingången till 2023.
Överskottsgraden ökade till 75 procent sam-
tidigt som förvaltningsresultatet, trots ränte-
uppgången, var i stort sett oförändrat mot
föregående år
. Vår vakansgrad sjönk till 9
procent. Vi har stärkt och utvecklat organisa-
tionen och blev utsedda till en av Sveriges
bästa arbetsgiv
are av Great Place to Work
(GPTW). Vi har gjort några större försäljningar
och har en i grunden stark balansräkning.
Listan av positiva händelser och styrkor är lång.
”Det är bra att
vara optimist, men
samtidigt viktigt
att vara realist.”
STEFAN DAHLBO
5
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 6 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Årets största uthyrning i Sverige
Under det fjärde kvartalet kunde vi genom-
föra en av våra största hyresaffärer någonsin
när vi tecknade ett kontrakt med Saab.
Bolaget hyr nu hela fastigheten Nöten 4,
totalt 66 000 kvadratmeter till en årshyra om
155 miljoner kronor exklusive tillägg. Inflytt-
ningen planeras till hösten 2025. Denna
uthyrning är både väldigt rolig och betydel-
sefull, för oss i allmänhet, men för Solna
Strand i synnerhet.
Transaktionsmarknaden avvaktande
Totalt sett var transaktionsmarknaden kraf-
tigt ner från tidigare rekordnivåer. De trans-
aktioner som genomförts i våra marknader
har dock skett till bra nivåer, men markna-
den är splittrad och det kan skilja stort kvar-
ter för kvarter eller stadsdel för stadsdel. I
centrala Stockholm tillhör merparten av fast-
igheterna långsiktiga institutionella ägare och
där lyser stressade säljare med sin frånvaro.
Vi avyttrade två kontorsfastigheter utanför
våra prioriterade stadsdelar till ett bokfört
värde om totalt 3,4 miljarder kronor, plus mark
för ytt
erligare drygt 400 miljoner. Allt i linje
med vår långsiktiga strategi för att skapa
investeringsutrymme.
Med tanke på marknadsläget och de få
transaktioner vi sett på marknaden har vi,
sedan slutet av 2022 och under 2023, vär-
derat en större andel än normalt av våra
fastigheter externt. Under årets fjärde kvartal
externvärderade vi 70 procent av vår portfölj,
medan övriga fastigheter värderades internt
i dialog med externa parter. Sedan det tredje
kvartalet 2022 har vi skrivit ner våra värden
med cirka 13 procent. Ett högre avkastnings-
krav har till viss del uppvägts av högre hyror.
minskat under flera kvartal. Den trenden
motverkas samtidigt, till viss del, av att utbu-
det av nya kontor kommer att vara väldigt
lågt, både i år och 2025
. Efter pandemin har
det varit många diskussioner om kontorens
utveckling. Det vi kallar kontor har en central
funktion i mångas liv. Kontoren är viktiga för
att skapa gemenskap, tillhörighet och enga-
gemang. Det är dock viktigt för oss alla att
vara lyhör
da och öppna för utveckling, inte
minst med tanke på ny teknik. Jag upplever
att intresset för utformningen av kontoren
och deras funktion är större än någonsin. Vi
har därför också utvecklat nya tjänster för att
kunna ligga i framkant när det gäller att vara
rådgivare till våra nuvarande och potentiella
hyresgäster. Allt för att bidra till att skapa
platser för mänskliga möten, samtal, koncen-
tration samt utveckling av individer och före-
tag. Vi har under året också satsat mer på
våra fle
xibla koncept, NOW, CoW, RUM,
WAW och VOV. Att skapa flexibla lösningar
med olika kontraktstider och serviceinnehåll
är en viktig del av vårt erbjudande. Även
samarbeten med andra aktörer, till exempel
specialister på coworking, är viktiga.
Tyvärr har kommunikationer och trans-
porter kommit ytterligare i fokus under året,
och då inte i positiv mening. I Stockholm har
trafiken under året drabbats av stora stör-
ningar. Vi har påtalat för beslutsfattare på
regional och riksdagsnivå vilka problem det-
ta skapar för privatpersoner och företag,
men det är dessvärre ett återkommande
tema. För den långsiktiga utvecklingen av
Stockholm krävs det ett ordentligt omtag på
detta område och därutöver måste investe-
ringarna i ny infrastruktur prioriteras.
”The secret of change is to focus all
of your energy, not on fighting the
old, but on building the new.”
SOCRATES
Vår strategi är en styrka
Även om det är tuffare förutsättningar och
villkor är vi liksom merparten av de stora
fastighetsbolagen rustade med hanterbara
risker och relativt låg belåning. Jag har under
året vänt mig mot att det alltför ofta talas om
fastighetsbolagen och fastighetsmarknaden
i alltför generella termer. Fastighetsmarkna-
den är diversifierad liksom bolagens finan-
siella exponering. För att förstå de olika bola-
gens och marknadernas utmaningar och
möjligheter måste frågorna delas upp bolag
för bolag, segment för segment och del-
marknad för delmarknad. Här är vår strategi
med fokus på Stockholm och ett par del-
marknader i regionen en styrka. Vi kan våra
områden, vi är på plats dagligen. Vi känner
de lokala näringsidkarna och arbetar nära
kommunerna.
Förutsättningarna förändras
Vi måste dock förhålla oss till de nya förut-
sättningarna på ett klokt och ansvarsfullt sätt
samtidigt som vi måste se till att v
åra kunder
och medarbetare trivs. Vi har varit bra på att
hantera utmaningar samtidigt som vi lyckats
ta vara på möjligheter. Det är generellt en tuf-
fare uthyrningsmarknad och beslut tar längre
tid. För för
sta gången på många år har vi sett
att antalet kontorsanställda i Stockholm har
”Det är inte lika enkelt längre.
Vi är tillbaka till verkligheten,
men vi har lyckats navigera
rätt bra. ”
STEFAN DAHLBO
Nöten 4,
Solna Strand.
Kvarter 5, Haga Norra.
6
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 7 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Under 2023 sålde vi i vårt Joint Venture (JV)
med Brabo, de sista lägenheterna i Arenas-
taden/Haga Norras första etapp. Det betyder
att samtliga 418 lägenheter nu är sålda. I slu-
tet av året beslutade vi att fortsätta vår
utveckling av området och började då byg-
ga ytterligare 285 lägenheter, varav 75
hyresrätter. De planeras vara klara för inflytt-
ning under 2025. Den underliggande efter-
frågan på bostäder i Solna är fortsatt god,
samtidigt som utbudet av nya bostäder är
lågt. Birger Bostad har även haft bra försälj-
ning i sina mindre projekt.
Den oro för möjligheterna till finansiering
som fanns i marknaden sent 2022 och
under 2023 känns idag ganska obefogad,
åtminstone när det gäller Fabege. Vi har,
tack vare långa uppbyggda relationer, ett
stort förtroende hos våra banker och på
finansmarknaden. Likviditeten i obligations-
marknaden är åter bra och marginalerna har
utvecklats i rätt riktning. Vi har utnyttjat detta
och sedan i höstas åter emitterat obligatio-
ner som en del av vår finansiering. Ränteut-
vecklingen är självfallet den främsta orsaken
till att ränte
kostnaderna har stigit kr
aftigt.
Under åren har vi arbetat aktivt med ränte-
derivat för att hantera ränterisken på ett
klokt sätt.
Med kunden i centrum
Stadsdelsutveckling är en väsentlig del av
vår affär och har skapat ramarna för hur vi
bedriver vår verksamhet med fokus på den
miljö vi lever och verkar i – vår livsmiljö. Vi har
kunden i centrum och det är viktigt för oss
är att vara nära och ha kontinuerliga samtal
med våra kunder för att kunna vidareutveck-
la våra fastigheter så att det passar kunden.
Utfallet för Nöjd Kund Index (NKI) för året var
höga 81, upp från 78, vilket bekräftar vårt
engagemang i våra kunder.
Totalt uppgick projektinvesteringar till
1 902 mkr för helåret. Tyvärr är kostnadsut-
vecklingen för projekt fortsatt utmanande.
Som marknaden ser ut nu med höga kost-
nader och nuvarande ränteläge så har vi
även valt att senarelägga några planerade
projekt. I Flemingsberg pågår arbetet med
Operan/Dramatens nya hus och inflyttning
ska ske i juni. Alfa Lavals nya kontor är också
under utveckling och inflyttning beräknas till
2025. Under 2025 kommer även inflyttning-
ar i Ackordet 1 och Påsen 1, vilket kommer
påverka hyresintäkter och kassaflöde positivt.
Fortsatt fokus på hållbarhet
Hållbarhet har länge genomsyrat allt vi gör
och är viktigt för att driva utvecklingen av
verksamheten. Jag är väldigt stolt över arbe-
tet vi gör och har gjort inom alla delar av
hållbarhetsområdet. Det betyder mycket att
alla anställda på ett eller annat sätt är delak-
tiga och det är ett väldigt viktigt arbete för
att bygga ett starkt och lönsamt bolag.
Sedan 2019 är samtliga våra projekt- och
förvaltningsfastigheter BREEAM-certifierade.
I år vann även vår fastighet Ackordet 1 i Haga
Norra, utmärk
elsen Årets BREEAM-byggnad
2023. Priset ges till fastigheter som leder
vägen inom hållbarhet. Fastigheten är i dag
Sveriges största projekt med återbrukat
tegel. Just återbruk är något som ligger oss
varmt om hjärtat och Fabege lanserade
under året en återbrukshubb inom ramen för
vår återbruksstrategi. Vid större ombyggna-
tioner ska cirkularitetsindex vara 20 procent,
det är ett vik
tigt steg för att vi ska kunna nå
vårt mål att vara klimatneutrala 2030. Vi har
fått mycket värdefull och positiv respons för
vårt arbete med hållbarhetshuset och åter-
brukshubben.
Ett annat kvitto på vårt gedigna arbete
inom bland annat klimatpåverkan, miljöcerti-
fieringar, energieffektivisering och grön finan-
siering är den gröna märkningen Nasdaq
Green Equity De
signation (grön aktie) som vi
erhöll i slutet av 2023. Syftet är att skapa ökad
synlighet för investerare som söker hållbara
investeringar
För att skapa attraktiva stadsdelar är det
viktigt att vi satsar på trivsel och trygghet. Vi
jobbar bland annat mycket med trygghets-
skapande åtgärder, övergripande livsmiljö
och utemiljöer. För mig är det en självklarhet
att vi som bransch bidrar positivt till sam-
hällsutvecklingen i områden där vi är aktiva.
Både med platsutveckling och den fysiska
miljön, men också genom sociala engage-
mang i samarbete med andra intressenter
och aktörer. Det leder i slutänden till bättre
och mer attraktiva områden, lägre kostnader
och högre intäkter. Vi har ett stort antal soci-
ala engagemang som vi genomför och som
vi satsar på som syftar till att skapa bättre
förutsättningar för utbildning, fritid, hälsa och
arbete. Utgångspunkten är samarbete och
samverkan i våra stadsdelar. Vi måste till
exempel prata med
– och inte om – de som
bor och verkar i de olika områdena.
”Förvänta dig alltid det
oväntade.”
JAMES PATTERSON
Ödmjuk syn på framtiden
Jag hyser hoppfullhet inför 2024, inte minst
tack vare lägre räntor, men är ödmjuk inför
att det tar tid innan vi ser en återhämtning.
Konflikter och krig i världen, oroshärdar och
geopolitisk oro lägger sordin. Vi måste ock-
så vara förberedda på att det kan dyka upp
nya svarta svanar.
Möjligheterna är många. Det gäller att ta
till vara på dem med kunskap, passion, nyfi-
kenhet och driv, så att vi gör Fabege till en
framgångsfaktor för framtiden. Vi ska, helt
enkelt, göra verklighet av visionerna. Samti-
digt fortsätter vi, som alltid, att ta hand om
våra kunder, medarbetare, partners, fastig-
heter och stadsdelar.
Stefan Dahlbo
VD och koncernchef
”Vi är inte bara här för att försörja oss.
Vi är här för att berika världen.”
WOODROW WILSON
”Vår balanserade finansiella
strategi har gett oss fortsatt
utrymme att satsa. ”
STEFAN DAHLBO
Hållbarhetshuset, Haga Norra.
Karen Froede och Stefan Dahlbo
framför ett av Karens verk i Street
Gallery-utställningen Launch of RE.
7
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 8 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Strategi för hållbar tillväxt
Vi är en av de ledande fastighetsägarna i Stockholm. Vår närhet till våra kunder skapar förutsättningar för att
behålla och fortsätta att stärka denna position då vi kontinuerligt utvecklas för att tillgodose förändrade
behov och arbetssätt hos våra kunder. Vi följer utvecklingen på marknaden nära, anpassar vårt erbjudande
samt tar vara på de affärsmöjligheter som uppstår. Tillsammans med kommuner och andra intressenter är vi
med och styr den långsiktiga planeringen av gatumiljön. Högt upp på agendan står en fortsatt utveckling av
våra stadsdelar till mer hållbara och klimatsmarta platser för alla som vistas i dem. Vi arbetar utifrån ett antal
strategiska initiativ där vi kan dra fördel av vår ledande position i våra stadsdelar samtidigt som vi ser till
helheten i samverkan med våra samarbetspartners.
Utvalda delmarknader
Vi investerar i utvalda delmarknader i
Storstockholm med hög tillgänglighet
och goda tillväxtmöjligheter.
Vi har en egen förvaltnings- och service -
organisation för att kunna erbjuda en
hög servicegrad. Vår decentraliserade
organisation skapar förutsättningar för
flexibilitet och kundnärhet.
Helhetsperspektiv
Vi tar ansvar för helheten – boende,
service samt livet mellan husen med ett
så litet klimatavtryck som möjligt. Vi
strävar efter att öka energieffektiviteten,
minska miljöpå
verkan samt u
töka vårt
sociala ansvar.
Kommersiella fastigheter
Vi fokuserar främst på kommersiella
fastigheter men utvecklar även
bostadsbyggrätter inom vårt befintliga
bestånd.
Ambitionen är att skapa attraktiva
stadsdelar där boende samsas med
arbetsplatser och övrig service.
Utveckling och förädling
Vi utvecklar och förädlar vårt fastig hets-
be
stånd för att öka potentialen i fastig-
hetsportföljen.
Genom transaktioner och projekt-
utveckling kan vi optimera beståndet,
öka flexibilit
eten och anpassa
fastigheterna allt eftersom kundens
behov för
ändras.
8
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 9 =====
Vår målsättning är att ge våra
aktieägare en totalavkastning
som är den bästa bland
fastig
hetsbolagen på börsen
samt att bidr
a till en hållbar
utveckling av Stockholm.
Med vår fastighetsportfölj,
strategi, affärsmodell och
kom
petens sk
a vi skapa och
reali sera
värden.
Vi följer ett antal strategiska
mål och nyckeltal som är
styrande för vår verksamhet.
Klimatneutral förvaltning
(scope 1 och 2) år 2030
Mål
Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år
2030.
Avkastning på eget kapital
Mål
Att uthålligt vara bland de främsta
börsnoterade fastighetsbolagen.
Belåningsgrad
Mål
Belåningsgrad max 50 %.
Räntetäckningsgrad
Mål
Lägst 2,2 gånger.
Soliditet
Mål
Lägst 35 %.
Skuldkvot
Mål
Lägst 13,0 gånger.
Miljöcertifiering befintligt
bestånd, andel av total yta
Mål
Alla projektfastigheter certifieras enligt
BREEAM-SE nivå Excellent och samtliga
förv
altningsfastigheter ska miljöcertifieras
enligtBREEAM In-Use nivå Very good.
Energiprestanda i våra
fastigheter, kWh/kvm 1)
Mål
Energieffektivisering med mål om snitt
70 kWh/kvm Atemp till 2025.
Nöjda medarbetare
(GPTW)
Mål
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbets
platser enligt Great Place to Work med
ett långsiktigt mål om 90 i Trust Index.
Mål som styr verksamheten
Resultat 2023
1 711 ton CO₂e
2019 2020 2021 2022 2023
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Ton CO/uni2082e
Resultat 2023
–13 %
2019 2020 2021 2022 2023
15
7,5
0
–7,5
–15
%
Resultat 2023
42 %
2019 2020 2021 2022 2023
44
42
40
38
36
34
%
Resultat 2023
47%
2019 2020 2021 2022 2023
55
52
49
46
43
40
%
Resultat 2023
2,5 ggr
2019 2020 2021 2022 2023
5
4
3
2
1
0
Ggr
Resultat 2023
13,5 ggr
2019 2020 2021 2022 2023
20
16
12
8
4
0
Ggr
Resultat 2023
82 %
2019 2020 2021 2022 2023
85
84
83
82
81
80
%
Resultat 2023
71 kWh/kvm 1)
2019 2020 2021 2022 2023
85
80
75
70
65
60
kWh/kvm 1)
Resultat 2023
88 index
2019 2020 2021 2022 2023
90
85
80
75
70
65
Index
1) kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive
vå
ningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C.
9
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 10 =====
Stockholms fastighetsmarknad
Hyresutveckling de senaste 10 åren 1)
Tillskott av kontorsyta i Stockholm, netto 1)
Antal kontorssysselsatta i Stockholms län 1)
Vakanser de senaste 10 åren 1)
Stockholms fastighetsmarknad drivs i hög grad av en inflyttning till regionen och ökad syssel sättning. Under 2023 var utv ecklingen
avvaktande med en minskning av antal sysselsatta inom kontorsintensiva branscher. Detta påverkade kontors efter
frågan negativt och
ledde till en något ökad vakansgrad jämfört med 2022 förutom i CBD-lägen (Central Business District). Den stigande inflationen med
högre räntor som följd har även påverkat antalet transaktioner liksom investeringar i nyproduktion. Inledningen av 2024 har varit fortsatt
avvaktande men vi bedömer att det kommer vara god efterfrågan även fortsättningsvis på kontor i attraktiva lägen.
Fabeges kontraktsportfölj
i korthet
5 år
Genomsnittlig kontraktstid
är cirka 5 år.
11 %
Hyresutvecklingen i befintlig
portfölj var 11
% under 2023.
91 %
Uthyrningsgraden i förvaltnings-
portf
öljen uppgick till 91%. På sikt är
målet 95 %.
700 kunder
Cirka 700 kunder varav de
25 största står för drygt 40
%
av
hyres intäk
terna.
7 500
6 000
4 500
3 000
1 500
0
Kr/Kvm
202220212020201920182017201620152014 2023
CBD
Norrort 1
Innerstaden
Söderort 1&2 650
600
550
500
450
400
Tusental
202220212020201920182017201620152014 2023
2022 2023 2024
(E)
2025
(E)
2026
(E)
20212020201920182017201620152014
50
40
30
20
10
0
Tkvm
202220212020201920182017201620152014 2023
20
16
12
8
4
0
% CBD
Norrort 1
Innerstaden
Söderort 1&2
Stockholm
1) Källa: Citimark
10
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 11 =====
Fabege Årsredovisning 2023
NOW c/o Fabege är inflyttningsklara
kontorslokaler. Här erbjuds all tänk-
bar service så som inredning, lås,
larm, wifi, städning med mera till en
fast månadskostnad och med tre
månaders uppsägningstid.
CoW c/o Fabege är coworking med
flexibla arbetsplatser, eget skrivbord
eller eget kontor. Här erbjuds ett
sammanhang med ergonomiska
arbetsplatser, loungeytor, mötesrum
med mera.
Rum c/o Fabege erbjuder hel- eller
halvdagsbokning av mötesrum upp
till 30 personer.
WAW c/o Fabege är en exklusiv för-
mån för våra kunder som ger dem
tillgång till tre extra arbetsplatser
runt om i Stockholm, utan extra
kostnad.
VOV c/o Fabege erbjuder hund-
dagis, i samarbet
e med Dog Care
Stockholm. Här erbjuds plats såväl
månadsvis som via drop-in. Som
hyresgäst hos Fabege har man för-
tur vid lediga platser.
Flexibla kontorslösningar
Kontorsmarknaden har traditionellt präglats av långa
kontraktstider och varit relativt trögrörlig. Under senare
år och framför allt under 2023 har inslag av ökad flexi-
bilitet tilltagit vilket lett till något minskade avtalstider.
Det finns en önskan bland k
under att kunna ha bättre
möjlighet att minska eller öka ytan efter behov utan att
behöva byta kontor. Uthyrningarna tar därtill lite längre
tid än tidigare samtidigt som kraven på arbetsplatsen
ökat. Generellt gynnas fastighetsägare som kan erbju-
da attraktiva lägen med flexibla ytor.
Det som efterfrågas mest är moderna och centralt
belägna kontorslokaler som går att anpassa och som
lämpar sig för aktivitetsbaserat arbete. Både kreativitet,
produktivitet och engagemang ökar om medarbetarna
möts regelbundet på kontoret. Många arbetsgivare
månar därför om att tillhandahålla en attraktiv arbets-
miljö där innehåll och kvalitet är viktigare än antalet kva-
dratmeter per anställd. ”Bättre än hemma” devisen blir
avgörande för dessa kontor.
Fortsatt god efterfrågan i innerstaden
Efterfrågan på kontor som var stark under 2022 var mer
avvaktande under 2023 och vakansgraden uppgick till
12 procent under 2023 för hela Stockholm. Det är stor
spridning på vakansgraderna mellan olika områden, från
Kista på cirka 20 procent till CBD Stockholm på ungefär
5 procent. Även inom områden finns det stora variatio-
ner på A och B-lägen. En god arbetsmarknad för
kontors
intensiva yrk
en har under flera år bidragit positivt,
sam tidigt som den eft
erfrågade ytan per anställd mins-
kat. Omsättningen på hyresmarknaden som ökade efter
pandemin har under 2023 planat ut.
Generellt har andelen uthyrningar som är relaterade till
coworking och andra mer flexibla kontorslösningar ökat
och förväntas stå för 20 till 30 procent av kontorsmark-
naden 2030 jämfört med dagens cirka 10 procent.
Avvaktande transaktionsmarknad
Den totala transaktionsvolymen för kontor i Stockholm
var lägre än tidigare år och det är en trend som väntas
bestå under 2024. Detta beror delvis på att Stockholm
har ett stort och långsiktigt institutionellt ägande framför
allt i innerstaden.
Den ekonomiska utvecklingen utmanar oss
Högre marknadsräntor, hög inflation och lägre tillväxt
ställer allt högre krav på fastighetsbolagen. Indexerade
hyresintäkter kompenserar inte fullt ut effekten av högre
byggkostnader och räntekostnader.
Med ökade finansieringskostnader är stabila finanser
och måttlig belåningsgrad därför viktigt för att skapa
förtr
oende hos såväl långivare som hyresgäster. Det blir
samtidigt alltmer betydande att tänka cirkulärt och foku-
sera på kostnads- och energieffektivitet. Detta gäller dels
ur ett rent ek
onomiskt perspektiv, dels då efterfrågan på
miljöcertifierade fastigheter ökar när fler och fler av våra
hyresgäster arbetar aktivt med att minimera sina klima-
tavtryck.
Nya koncept med kunden i fokus
Vi arbetar nära våra kunder för att erbjuda lösningar som
skapar värde. Den ökande efterfrågan på flexibilitet står i
centrum för våra c/o Fabege-koncept som ger möjlighet
att snabbt anpassa tillgång till lokaler och service efter
behov. De nya koncepten står för en relativt liten av del
av omsättningen men adderar mervärde och är en viktig
komponent av vårt
helhetserbjudande.
Vi erbjuder ett antal flexibla lösningar för att underlätta våra kunders vardag
Stockholms fastighetsmarknad forts.
11
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 12 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Det sägs ibland att tre faktorer avgör värdet
på en fastighet: läget, läget och läget. Sällan
blir detta tydligare än när man besöker
Convendums n
ya kontor.
– Här sitter vi på Stockholms par
adgata num-
mer ett. Det ger en otrolig exponering och ett
helt nytt surr runt varumärket. Vi ser det näs-
tan som ett före och ett efter Kungsgatan för
oss. Detta har blivit vårt självklara flaggskepp,
säger Oscar Limbäck, COO på Convendum.
–
Detta är v
årt största projekt i city på tio år,
berättar Oskar Sköld, marknadsområdeschef
på Fabege. En fastighet med så stor yta och
så många våningsplan passar förstås inte alla.
Men för Convendum, som hyr ut premium-
kontor med öppna coworkingytor till andra
företag, var storleken bara en fördel. Avtalet
med Convendum löper till 2034.
–
Vårt mål är att k
ontoret ska vara en interna-
tionell mötesplats för alla. En plats där olika
aktörer, nya och etablerade företag, får till-
gång till olika typer av nätverk. Allt vi gör ska
bidra till framgång och kännas genomtänkt
och professionellt – från inredning och konst
till akustik och service. Helheten måste sitta
ihop. Och det blev väldigt bra, konstaterar
Oscar Limbäck.
Convendum Kungsgatan
Mitt på Kungsgatan i Stockholms CBD har vi skapat Convendums nya flaggskepp för coworking.
På en yta om 8 500 kvm möts hist
oriska detaljer, toppmodern inredning och ett kafé som är öppet
för allmänheten.
12
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 13 =====
Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med ett bestånd
som knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg
i söder. Alla våra stadsdelar är och kommer att vara viktiga knut-
punkter för spårbundentrafik och övrig kollektivtrafik. Det möjliggör
för våra kunder att vara en del av hela den regionala arbetsmark
-
naden samt minska pendlingstid och öka liv
skvaliteten för deras
medarbetare.
Vi är nummer ett på kontorsmarknaden i våra stadsdelar och en
av de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad. Det skapar
möjligheter att erbjuda e
tt bra serviceutbud.
Vår strategi är att genom hållbar utveckling av såväl befintliga fastig-
heter som b
yggrätter, både kommersiella och bostäder, skapa värde
och stärka stadsdelarnas attraktivitet och varumärken. Vi ser till
helheten. Hela området. Hela människan. Hela tiden.
Fastighetsvärde, % Antal fastigheter, % Uthyrningsbar yta, %
Stadsutveckling
Hammarby sjöstad
Stockholm
Fastighetsvärde 8,0 Md kr
Antal fastigheter 10 st
Ut
hyrningsbar yta 139 Tkv
m
Flemingsberg
Huddinge
Fastighetsvärde 2,9 Md kr
Antal fastigheter 9 st
Ut
hyrningsbar yta 68 Tkvm
Stockholms innerstad
Stockholm
Fastighetsvärde 29,2 M dkr
Antal fastigheter 26 st
Uth
yrningsbar yta 312 Tkv
m
Arenastaden / Haga Norra
Soln
a
Fastighetsvärde 23,8 M dkr
Antal fastigheter 32 st
Uth
yrningsbar yta 351
Tkvm
Solna Business Park
Solna
Fastighetsvärde 8,8 Md kr
Antal fastigheter 10 st
Ut
hyrningsbar yta 366 Tkv
m
Flemingsberg
Solna Business Park
Hammarby
sjöstad
Stockholms innerstad
Arenastaden /
Haga Norra
Arenastaden / Haga Norra Solna Business Park Stockholms innerstad
Hammarby sjöstad Flemingsberg
13
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 14 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Solna Business Park
Solna
Arenastaden / Haga Norra
Stoc
kholm
Våra stadsdelar
Fastighetsvärde
23,8 Mdkr
Uthyrningsbar yta
351 Tkvm
Antal fastigheter
32 St
Kommersiella byggrätter
108 900 Kvm
Fastighetsvärde
8,8 Mdkr
Uthyrningsbar yta
366 Tkvm
Antal fastigheter
10 St
Kommersiella byggrätter
137 700 Kvm
Arenastaden har blivit en av Stockholms mest
dynamiska stadsdelar
, med såväl nationalarenan
för fotboll och Nordens största shoppingcenter,
Mall of Scandinavia. Här ligger huvudkontoren för
Telia, ICA, Tieto Evry samt SEB som har sitt största
kontor i stadsdelen. Kommunikationerna är redan
väl utbyggda och kommer att kompletteras med
tunnelbana 2028.
En ny detaljplan blev antagen under året, vilket
skapar förutsättningar för 15 000 kvadratmeter nya
bostäder och 76 000 kvadratmeter kontor.
I Haga Norra kommer det första kontorskvarteret,
om cirka 26 000 kvadratmeter, stå klart för inflytt-
ning i slutet av 2024. Vi kommer även under 2024
att påbörja nästa fas i utvecklingen av 285 bostäder
med förväntad inflyttning 2025/2026.
Fabege är den största fastighetsägaren i Solna
Business Park. Detta ger oss goda möjligheter att
vara drivande i utvecklingen av stadsdelen och att
göra verklighet av vår vision för området med för-
dubblade kontorsytor och utveckling av fler bostäder.
Ett redan bra kontorsområde är på väg att
omvandlas till en modern stadsmiljö med ett ökande
utbud av restauranger och service i en dynamisk
mix av företag och myndigheter. I december 2023
invigdes Scenen konferens, som drivs av Coor, med
konferensrum för upp till 150 deltagare samt mindre
rum för möten och en lounge.
Solna Business Park har närhet till både tunnel
-
bana, tvärbana, pendeltåg och Br
omma flygplats
vilket ger st
adsdelen en stor konkurrensfördel
jämfört med många andr
a stadsdelar.
” Med nya detaljplanen är vi redo
för näst
a fas i utveklingen av
Arenastaden.”
HENRIK EGNELL
MARKNADSOMRÅDESCHEF, ARENASTADEN / HAGA
NORRA
” Stadsdelens utmärkta kommu-
nikationer gör Solna Busines
s
Park till en vinnare på sikt.”
SUSANNA ELVSÉN
MARKNADSOMRÅDESCHEF, SOLNA BUSINESS PARK
14
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 15 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Hammarby Sjöstad
Stockholm
Stockholms innerstad
Stockholm
Det är en självklarhet för oss med vårt Stockholms-
fokus att vara en del av fastighetsmarknaden i
innerstaden. St
ockholms innerstad domineras av
långsiktiga stabila ägare som försäkringsbolag,
pensionsfonder och statliga bolag. Hyr
esnivåerna
är höga och var stabila under 2023, vakanserna är
få och efterfrågan på lokaler i innerstaden är fortsatt
stark. De flesta av våra fastigheter i innerstaden är
moderna kontor och butiker i områden runt Kungs-
gatan och Drottninggatan, men vi äger också fastig-
heter i Hagastaden, ett av Stockholms mest spän-
nande och expansiva områden, och på Västra
Kungsholmen.
Vårt bestånd i innerstaden svarar för ungefär 37
procent av vårt fastighetsvärde och utgörs primärt
av kommersiella lokaler. Men vi har även inslag av
bostäder, hotell, butiker och restauranger.
Allt fler företag söker sig till Hammarby Sjöstad
för den dynamiska miljön, närheten till både inner-
staden och naturområden samt goda kommunika-
tioner. Med ett serviceutbud av innerstadskvalitet
och sitt vackra läge präglas området av entreprenör-
sanda, hållbarhet och kreativitet.
Kombinationen av helt nya hus och förädlade
äldre industribyggnader skapar en alldeles egen
atmosfär och lock
ar arkitektfirmor, dataspels-
utvecklar
e, reklambyråer, och app-utvecklare som
inspireras av såväl läget som varandra.
Det går redan idag snabbt och enkelt att ta sig
från innerstaden till Hammarby Sjöstad. När arbetet
med att förlänga tunnelbanans blå linje till Nacka är
klart, kommer stadsdelens attraktivitet öka ytterligare
då det även blir betydligt smidigare att förflytta sig till
Stockholms södra och östra delar.
” Vi känner marknaden i innerstaden
väl – de
t är här som trender föds
och det ställer höga krav på oss
att anpassa och vidareutveckla
vårt erbjudande.”
OSKAR SKÖLD
MARKNADSOMRÅDESCHEF, STOCKHOLMS INNERSTAD
” Närheten till innerstaden, natur -
områden, vattne
t och goda
kommunikationer skapar en
attraktiv stadsdel.”
PER TYRÉN
MARKNADSOMRÅDESCHEF, HAMMARBY SJÖSTAD
Fastighetsvärde
29,2 Mdkr
Uthyrningsbar yta
312 Tkvm
Antal fastigheter
26 St
Kommersiella byggrätter
32 400 Kvm
Fastighetsvärde
8,0 Mkr
Uthyrningsbar yta
139 Tkvm
Antal fastigheter
10 St
Kommersiella byggrätter
49 000 Kvm
Våra stadsdelar forts.
15
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 16 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Flemingsberg
Huddinge
1. Planbesked
För ett område som kräver en ny eller ändringar av
befintlig detaljplan måste en ansökan till kommunen
göras för att avgöra om planarbetet får påbörjas
eller inte.
2. Eventuellt program
Innan planarbetet påbörjas avgör kommunen om
det behövs ett program för att beskriva lämpligt
behov av infrastruktur och konsekvenser av en ny
detaljplan. I programskedet sker ett första program-
samråd med alla berörda parter. Inkomna synpunk-
ter ligger då till grund för det formella planförslaget
som arbetas fram inför nästa samråd.
3. Samråd för detaljplan
Det formella planförslaget tas fram av kommunen i
samarbete med fastighetsägaren. Ett första planför-
slag sänds sedan ut till berörda sakägare och myn-
digheter för synpunkter. Efter samrådet bearbetas
förslaget, och alla inkomna synpunkter redovisas i en
samrådsredogörelse. Den berörda nämnden beslu-
tar om ett slutligt planförslag.
4. Granskning av detaljplan
När samrådet är klart kungörs förslaget till detaljplan,
och de som är berörda får möjlighet att under minst
två veckor granska och lämna synpunkter på planen.
Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om
inkomna synpunkter föranleder det. Inkomna
synpunkt
er och kommentarer till dessa samlas i
ett granskningsutlåtande. Därefter godkänns
detalj planen av berör
d nämnd.
5. Antagande
Efter godkännandet går planen vidare till kommun-
fullmäktige för antagande (eller av delegation utsedd
politisk instans).
6. Överklagande
Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till
Mark- och miljödomstolen inom tre veckor, förutsatt
att den som överklagar är direkt berörd av förslaget
och senast under granskningen lämnade in skriftliga
synpunkter.
7. Laga kraft
Om detaljplanen inte överklagas, eller om över-
klagandet av
slås, vinner planen laga kraft och kan
genomföras.
8. Byggstart
Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och att bygglov
och startbesked erhållits av kommunen kan bygg-
start ske.
En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får
användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. Vi jobbar
aktivt tillsammans med kommunerna i arbetet med att få fram detaljplaner,
ett arbete som tar cirka 4 år i snitt.
Planprocessen i Sverige
Flemingsberg är för oss en relativt ny och outveck-
lad stadsdel och är en viktig del i region Stockholms
fortsatta utveckling. Stadsdelen har utmärkta kom-
munikationer med både regional- och pendeltåg.
Med ett växande näringslivskluster, utökad service
och fler bostäder har området goda förutsättningar
att jämna ut den regionala obalansen som finns
mellan Stockholms norra och södr
a delar.
Flemingsberg har redan närmare 18 000 boende
och är idag Sveriges åttonde största Campus med
fem högskolor och universitet och Karolinska univer-
sitetssjukhuset som bedriver vård och forskning.
Under 2024 färdigställer vi vårt projekt åt Kung liga
Dramatiska T
eatern och Kungliga Operan på 12 000
kvadratmeter och byggnationen av Alfa Lavals kontor
och laboratorium fortgår med inflyttning i våren 2025.
” 2024 blir en milstolpe när Operan
och Dramat
en flyttar in i sina
nya lokaler.”
THERESE FRIEDMAN
MARKNADSOMRÅDESCHEF, FLEMINGSBERG
Våra stadsdelar forts.
Fastighetsvärde
2,9 Mdkr
Uthyrningsbar yta
68 Tkvm
Antal fastigheter
9 St
Kommersiella byggrätter
268 700 Kvm
16
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 17 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Birger Bostad
Kvarter 5, Haga Norra.
” Nu startar vi nästa fas i
Haga Norra med u
tveckling
av 285 bostäder med
inflyttning under 2025.”
FREDRIK ALVARSSON
VD, BIRGER BOSTAD
Birger Bostad är vårt helägda dotterbolag som
driver bostadsutveckling. Med Birger Bostad kan vi
ta ett mer långtgående ansvar som stadsutvecklare.
Genom att driva bostadsprojekten internt blir den
värdeskapande effekten högre.
Birger Bostad är ett rikstäckande fastighets -
utv
ecklings bolag men majoriteten av bostads -
byg
grätterna om cirka 620 000 kvadratmeter
finns i Storstockholm och framför allt i Solna och
Flemingsberg.
Under det senaste året, med en skakig omvärld
och en tuffare marknad som följd, har byggstarten
för flera bostadsprojekt flyttats fram i tiden. Det
betyder dock inte att de har satts på halt, bered-
ningsarbetet fortsätter för att kunna starta byg-
gandet så fort marknaden är mogen. Under 2024
påbörjas nästa etapp i Haga Norra om 285 lägen-
heter med inflytt under 2025/2026.
Våra projekt utanför Storstockholm är belägna
i starkt växande regionstäder i Sverige.
Bostäder i produktion
318 St
Pågående projekt
2 St
Bostadsbyggrätter
620 100 Kvm
17
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 18 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Intervju med Fabeges CFO
I ett turbulent makroekonomiskt klimat med högre marknadsräntor, hög inflation och lägre
tillväxt ställs det ökade krav på kommunikationen med kapitalmarknaden och långivare.
Åsa Bergström reflekterar över ett år som trots utmaningar bekräftar Fabeges val av strategi.
2023 har inneburit utmaningar för många fastighets -
bolag, vilka har varit F
abeges prioriteringar för
att kunna fortsätta fokusera på hållbar långsiktig
tillväxt?
Vår främsta prioritet under 2023 har varit att fokusera på
uthyrningen i den löpande verksamheten för att stärka
kassaflödet. Redan förra året stärkte vi upp uthyrnings-
avdelningen så vi är väl positionerade. Årets nettout
-
hyrning är bland de bästa och vi är sär
skilt glada över
avtalet med Saab som flyttar till vår fastighet i Solna
Strand hösten 2025.
Därutöver har självklart finansiering hög prioritet, vilket
har tagit en hel del tid i anspråk under året.
Hur har ni agerat för att säkerställa den långsiktiga
finansieringen, vad ligger belåningsgraden på för
närvarande?
Vi har sedan länge goda relationer med våra banker
vilket har v
arit en styrka när läget på kapitalmarknaden
varit tuffare. Vi har under året skiftat till en större andel
bankfinansiering och vi upplever att bankerna även fort-
satt har utrymme att öka sin utlåning till Fabege. I dags-
läget utgör banklån cirka 60 procent av vår upplåning.
Under hösten förbättrades dock villkoren på obligations-
marknaden och vi har varit mer aktiva igen med flera
emissioner. Belåningsgraden ligger på 42 procent, väl
under vårt maxtak på 50 procent.
Har ni känt att det funnits förtroende hos kapital
-
marknaden att ni ska kunna nå er
a långsiktiga
finansiella mål trots pr
essat marknadsläge?
Vi känner att det som en följd av vår fokuserade affärs-
modell och vår finansieringsstrategi finns ett starkt för-
troende för oss. Vi är transparenta och har inte nu eller
historiskt tagit hög risk.
Har turbulensen i marknaden lett till att ni varit
tvungna att göra några avsteg från nuvarande
strategi?
Vår konservativa strategi har visat sig vara rätt val. Vi är
i dag välkonsoliderade med en stark balansräkning.
Våra planer för våra utvecklingsprojekt ligger fast och vi
har utrymme att fortsätta investeringarna i våra projekt.
Men självklart har vi en mer försiktig hållning till nya
investeringar i dagens marknad.
Hur beroende är ni av kreditratinginstitutens rating
av Fabege?
Vår rating från Moody´s är viktig, framför allt för tillgång-
en till bra villkor på obligationsmarknaden. Vi är glada
över att Moody´s i november bekräftade oförändrad
rating, det vill säga Baa2 med negativa utsikter.
Känner ni er komfortabla med befintlig belånings
-
grad, och vilke
t utrymme finns det för högre
marknadsräntor?
När det gäller belåningsgraden står vi starka. Sedan
marknaden toppade så har vi skrivit ner värdena med
cirka 10 procent och vi har utrymme för ytterligare ned-
skrivning med cirka 15 procent om det skulle bli aktuellt
utan att slå i taket på våra interna målsättningar. Och i
förhållande till bankernas kovenanter har vi än mer
utrymme. Ungefär 60 procent av låneportföljen är bunden
varav 40 procent löper på tre år och framåt. Det gör oss
mer motståndskraftiga mot högre marknadsräntor.
I och med förvärvet av Birger Bostad ökade er
exponering mot bostadsmarknaden. Är det en
satsning ni kan behöva omvärdera givet det
nuvarande marknadsläget?
Birger Bostad utgör en strategiskt viktig del av Fabege
och bidrar med kompetens inom bostadsutveckling och
försäljning av bostäder.
Ni har ett mål om en uthyrningsgrad på 95 procent,
finns det anledning att se över era mål givet de
förändringar vi sett på marknaden med krav på ökad
flexibilitet och ökade vakanser?
I dagsläget ligger uthyrningsgraden på 91 procent och
målet är fortsatt 95 procent. Att realisera den potential vi
har i förbättrat kassaflöde genom att hyra ut vakanserna
är fortsatt högt prioriterat. En viktig del i det är att säker-
ställa att våra stadsdelar är attraktiva genom olika inves-
teringar mellan husen och genom att se till att stads
-
delarna innehåller den service som v
åra hyresgäster
efterfrågar. Flexibla kontor fyller ett behov på marknaden
och är ett komplement till mer sedvanliga hyresavtal.
Generellt så leder inte flexibla avtal till ökad vakans och
än så länge så utgör flexibla kontor en liten del av mark-
naden.
Nu med högre räntor, ökade avkastningskrav och
minskad tillgänglighet till finansiering hur ser ni
på utvecklingen av portföljen. Är det mer fokus på
utveckling än investeringar eller kan vi vänta oss
ökat antal transaktioner?
Vi upplever inte tillgången till finansiering som en
begränsning. Däremot innebär högre byggkostnader
och marknadsräntor att det blivit svårare att få ihop
kalkylerna. Vi är framför allt fokuserade på att investera
och skapa värde i den befintliga portföljen. Men man kan
aldrig utesluta transaktioner, vi är lyhörda för möjligheter
både när det gäller förvärv och försäljningar.
Vad tror du kommer vara de främsta drivkrafterna
på fastighetsmarknaden 2024?
Konjunkturutvecklingen kommer att vara mycket viktig.
Än så länge har vi inte sett så stora effekter av nuvarande
läge men det finns risk för viss avmattning vilket kan
påverka efterfrågan på kontorslokaler. Vi ska fortsätta att
bygga förtroende, utveckla stadsdelarna och säkerställa
goda relationer med både befintliga och nya kunder.
Även finansiering och bibehållna goda relationer med
våra finansiärer kommer fortsatt vara i fokus.
Åsa Bergström, CFO
” Vi är trygga med att
kunna mö
ta kommande
refinan sieringar under
202
4 med tillgängliga
faciliteter.”
18
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 19 =====
Geografisk koncentration i en tillväxtregion
Vi driver stadsutveckling på ett begränsat antal delmarknader
i Stockholmsområdet. Vårt främsta fokus är kommersiella
fastigheter kompletterat med bostads
utveckling. V
årt bestånd
återfinns i strategiskt valda stads delar med hög tillgänglighet
och eft
erfrågan och utrymme för hållbar utveckling.
Stockholmsregionen är motorn i den svenska ekonomin.
Det medför en större efterfrågan på kontorslokaler, i attrak-
tiva lägen. Tack vare vårt fokus, goda marknadskännedom
och lokala förvaltnings- och service
organisation är vi väl
rustade för att vi mö
ta efterfrågan.
Attraktiv byggrättsportfölj ger stor potential
Utöver ett stort bestånd av attraktiva kommersiella fastigheter
har vi en omfattande byggrättsportfölj. Bland våra byggrätter
återfinns både kontor och bostäder. Kombinationen av bostä-
der och kommersiella lokaler ger oss större möjlighet att
påverk
a utvecklingen i våra stadsdelar och skapa hållbara,
levande och attraktiva områden för våra kunder.
Tack vare låga ingångsvärden på våra byggrätter finns
det en stor potential för att över tid skapa värde i både vår
nyproduktion och i våra ombyggnadsprojekt.
Stabil och hållbar tillväxt
Hållbarhet är integrerat i vår affärsmodell och strategi och
är en central del för att skapa lönsam tillväxt. Samtliga våra
projektfastigheter och förvaltningsfastigheter är hållbarhets
-
certifier
ade och hela vår låneportfölj är klassad som grön.
Vi har i dag en stabil finansiell position med upplåning från
primärt lokala banker. Våra nyckeltal är starka och vi är väl
posi
tionerade för att f
ortsätta leverera på vår strategi.
Vår målsättning är att genom effektiv förvaltning och ut veck-
ling av be
fintliga fastigheter och byggrätter skapa lång siktig
hållbar tillv
äxt i förvaltningsresultat och utdelningskapacitet.
1. 2. 3.
Varför investera i Fabege
Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med geografisk koncentration till utvalda stadsdelar
med hög efterfrågan i Stockholmsområdet. Genom god marknadskännedom, effektiv förvaltning
med egen personal, hög service och flexibilitet och en stabil finansiell position har vi förutsättning
att skapa värde för våra ägare och övriga intressenter.
19
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 20 =====
Fabege Årsredovisning 2023
Största ägare
Största ägare 1), 2023-12-31 Antal aktier
Andel av
kapitalet, %
Andel av
röster, %
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00
Nordea Fonder 13 625 496 4,12 4,33
Länsförsäkringar Fonder 12 748 388 3,85 4,05
Vanguard 10 347 668 3,13 3,29
BlackRock 9 742 504 2,95 3,10
Handelsbanken Fonder 8 050 086 2,43 2,56
Tredje AP-fonden 7 875 429 2,38 2,50
E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27
Folksam 6 949 420 2,10 2,21
Norges Bank 6 466 230 1,95 2,06
APG Asset Management 5 292 663 1,60 1,68
AFA Försäkring 5 250 753 1,59 1,67
BNP Paribas Asset Management 3 982 474 1,20 1,27
Cardano Asset Management 3 003 692 0,91 0,95
Totalt 15 största aktieägare 190 345 868 57,54 60,51
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 —
Totalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 100
1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bea rbetad data från bland annat Eur oclear, Morningstar, Finans ins pek tionen och Nas daq.
Fabegeaktien
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet. Den 31 december
2023 hade Fabege totalt 44 061 kända aktieägare varav 61,2 procent svenskt ägande. De 15 största
ägarna kontrollerar 57,5 procent av kapitalet i bolaget.
Aktiehistorik
År
Förändringar
antal aktier
Totalt
antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde
2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41
2011–2017 — 165 391 572 5 097 368 249 30,82
2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82
2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,10
2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,10
Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248
2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,50
Konvertering av förlagslån 25 763
Inlösenerbjudande Klövern AB –5 948 205
Indragning av återköpta aktier –5 441 100
2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50
Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376
2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50
Utdelningspolicy
Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller
utveckla verksamheten. Med nuvarande marknads
-
för utsättningar innebär dett
a att utdelningen varaktigt
bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från
löpande förvaltning och realiserat resultat från fastig-
hetsförsäljningar efter skatt.
Utdelning 2023
Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning 1,80 kr/aktie
att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera
0,45 kr/aktie.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier
Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill
nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får
ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot-
svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året
genomförde
s inga återköp. Bolagets innehav av egna
aktier uppgick per 31 december till 16 206 048. Innehavet
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier.
Snittkursen på egna innehavet är 120,23 kr per aktie.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet uppgick vid slutet av året till 5 097 Mkr
(5 097) fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier
ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital.
Kvotvärdet uppgår till 15,41 kronor/aktie.
Fabege – en grön aktie
Fabege är sedan november 2023 noterad som en grön
aktie, så
kallad Green E
quity Designation. För att uppfyl-
la Nasdaqs kriterier för den gr öna märkningen ska
minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av
investeringarna anses vara grön och mindre än 5 pro-
cent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle.
Noteringen baser
as på en detaljerad analys och utvär-
dering av Fabege genomförd av S&P Global Ratings.
Result
atet visade att 70 procent av hyresintäkterna, 62
procent av driftkostnaderna och 67 procent av investe-
ringarna på Fabege klassificeras som gröna. Fastighe-
terna erhöll rating Medium och bolagsstyrningen Excel-
lent.
20
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 21 =====
Innehåll
Fabeges hållbarhetsarbete ................................................ 22
Hållbarhetsåret ....................................................................... 23
Vår väg framåt för den hållbara staden ......................... 24
Våra fokusområden .............................................................. 25
Stadsdelar ............................................................................. 26
Fastighe
ter ............................................................................ 29
Medarbet
are ......................................................................... 33
Le
verantörskedja ................................................................. 35
Finansiering ............................................................................ 37
Kunder .................................................................................... 39
Aff
ärsetik ................................................................................ 40
Hållbarhetsmål ........................................................................ 41
Hållbarhet
Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberättelseHållbarhetOm FabegeInnehåll
Fabege Årsredovisning 2023
21
===== SIDA 22 =====
Fabeges hållbarhetsarbete
Hållbarhet har länge varit integrerat i vår affärsmodell och övergripande strategi.
Tack vare vårt fokus på fastig heter i v
äl avgränsade stadsdelar har vårt håll bar hets
arbete präglats av ett helhetsperspektiv. Vi samverkar med våra partners i ett tidigt
skede för att stödja utvecklingen av en trygg och trivsam stad där också hållbart
byggande med minskade klimatavtryck, energieffektivitet och främjande av god
hälsa står i fokus.
Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma
och verkar för att skapa en attraktiv och hållbar stads-
miljö för alla våra intressenter. Vi har under 2023 arbetat
i enlighet med vår hållbarhetsstrategi samtidigt som vi
börjat förbereda oss för nya regler för hållbarhetsrappor-
tering. Vi har påbörjat en väsentlighetsanalys med dub-
bel materialitet enligt nya EU-direktivet CSRD och rap-
porteringsstandarden ESRS som vi omfattas av från och
med räkenskapsåret 1 jan 2025. Våra övergripande mål
att nå en klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) och
halvera vårt indirekta klimatavtryck (scope 3) per BTA till
år 2030 ligger fast.
I slutet av året invigde vi vår nya återbrukshubb i Solna
vilket är en hörnsten i vårt arbete med cirkulära material-
flöden, resurseffektivitet och minskade klimatutsläpp.
Vårt arbete med energieffektivisering har under året
avancerat vilket bland annat resulterade i att vi sänkte
elanvändningen med 10 procent vintern 2022/2023.
För en byggnad i stadsdelen Haga Norra har vi lyckats
sänka klimatavtrycket med 25 procent, nått den högsta
BREEAM-certifieringen Outstanding, erhållit utmärkelsen
Årets BREEAM-byggnad 2023 samt tilldelats kvalitets-
priset PQi – Utmärkt Projektkvalitet.
”Vi är väl rustade att fort sätta
driva
vår hållbar hets strat
egi
framåt, leva upp till ökade
förv
äntningar, nya regelverk
och nå våra mål.”
MIA HÄGGSTRÖM, HÅLLBARHETSCHEF
Långsiktigt arbete med hållbarhet
• Science Based Target sedan 2020
• 100 % grön finansiering
• GRESB – högsta bety
get bland
noterade bolag i Norra Europa 2023
• 100 % miljöcertifierad förvaltnings port följ
• Återbrukshubb invigd 2023
• Godkänd grön ak
tie på Nasdaq
– Green Equity Designation 2023
Ett viktigt arbete i våra stadsdelar är våra sociala färd-
planer som vi tar fram tillsammans med våra samarbets-
partners med fokus på trygghet och trivsel, sysselsätt-
ning, hälsa och välbefinnande. Under året vann Fabege
Solna stads CSR-pris 2023 med mo
tiveringen ”Ett företag
som genom ett socialt ansvarstagande gjort en värdefull
insats för arbetssökande Solnabor”. I slutet av året ansök-
te och erhöll vi den gröna märkningen Nasdaq Green
Equity Designation. Den gr
öna aktien redovisar transpa-
rent bolagets klimatpåverkan och syftet är att skapa ökad
synlighet f
ör investerare som söker hållbara investeringar.
22
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 23 =====
2010–2023
• Vi stödjer FN:s Global Compact sedan 2010.
• Certifiering enligt BREEAM-
SE och BREEAM
In-Use på alla förvaltningsfastigheter.
• Uppför
andekod införs för leverantörer.
• 100 % eldrivna servicebilar sedan 2017
.
• 96 % minskad klimatpåv
erkan sedan 2002
(scope 1 och 2).
• Klimatmål validerat a
v Science Based Targets
initiative (SBTi) 2020.
• Först
a svenska fastighetsbolag med 100 %
grön finansiering.
• Först i Nor
den med taxonomianpassade lån.
• Gröna hyr
esavtal lanseras 2011 och under 2023
uppnådde vi 96 % på nyt
ecknad yta och 91 %
på to
tal yta.
• Minskning av energian
vändning från
166 kWh/kvm Atemp (2010) till 71 kWh/
kvm Atemp (2023).
• Stadigt m
ycket hög ranking av GRESB.
Återbrukshubb i
Solna Business Park
Återbrukshubben är en viktig
hörn sten i Fabege
s återbruks-
strategi och bidr
ar till att vi
halv erar
CO2-utsläppen i bygg-
projekt per B
TA till 2030.
Fabege är en av Sveriges
bästa arbetsplatser
Vi är oerhört stolta över att vi avan-
cerar till plats 20 bland Sveriges
Bästa Arbetsplatser™ för medel-
stora organisationer i Great Place
to Works årliga medarbetarunder-
sökning med ett Trust Index på 88.
Årets CSR-företag
enligt Solna stad
CSR-priset delas ut till företag som
genom ett socialt ansvarstagande
gjort en värdefull insats för arbets-
sökande Solnabor.
Ackordet 1 i Haga Norra
utsedd till Årets BREEAM-
byggnad på Sweden
Green Building Awards
Det vinnande projektet har arbetat
aktivt med att minska koldioxid-
avtr
ycket, minska byggnadens
energianvändning, innovation kring
återbruk samt att välja cirkulära
och klimatsmarta material.
Fabege har Sveriges
snyggaste kontor
Tidningen Fastighetssverige korade
vårt lokalkontor i Solna till Sveriges
Snyggaste Kontor 2023. Bland 85
kontor och 48 300 röster vann vi
med ett banbrytande koncept som
genomsyras av återbruk, kreativitet
och innovation.
Tack vare tidiga, modiga inriktningsbeslut ligger vi i framkant i branschen.
Vi var först av alla svenska fastighetsbolag att nå 100 procent grön finans
iering och att teckna Nordens första taxonomianpassade lån. Vi har högt
ställda mål för år 2030 – och med fortsatta framåtriktade åtgärder är vi
övertygade om att vi kommer att nå dem.
Hållbarhetsåret
2023
• Energiprestanda 71 kWh/kvm 1)
• Miljöcertifiering 100 %
• Cirkularite
tsindex 13 % 2)
Mål 2025
• Minskat klimat avtr yck med 20 % per kvm BT A
jämfört med 2019 (scope 3).
• Åtgär
der från genomförda klimatresiliens analyser
implementer
ade på samtliga fastigheter.
Mål 2030
• Minskat klimat avtr yck med 50 % per kvm BT A
jämfört med 2019 (scope 3).
• Klimatneutral f
örvaltning (scope 1 och 2).
Fortsatt topplacering
i GRESB
Med 93 poäng i
förvaltningsportföljen
och 98 poäng i pro-
jektportföljen fick vi
högsta betyg, 5 stjär-
nor, och placerades
på första plats inom
sektorn kontor bland
börs
noter
ade fastighetsbolag i
norra Europa.
Grön aktie
Vi erhöll märkningen
Nasdaq Green Equity
Designation. Den gröna
aktien redovisar trans-
parent bolagets klimat-
påverkan och syftet är att skapa
ökad synlighet för investerare som
söker hållbara investeringar.
1) kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för resp. vånings-, vinds- och källarplan som värms till mer än 10°C.
2) Andel återbrukat byggmaterial av total mängd tillfört byggmaterial i 27 projekt som klimatberäknats.
23
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 24 =====
Vår väg framåt för den hållbara staden
Vi tar ett betydande ansvar för helheten. Vi arbetar brett med klimat frågan och medverk ar till ökad
hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Genom att koppla grön finansiering till hållbarhets
certifierade byggnader och investeringar gör vi verklighet av vår strategi och skapar långsiktig
hållbar tillväxt. Samtidigt vill vi tillföra
intres
santa och oväntade inslag i vardagen som skapar liv
mellan husen, ta en aktiv roll och se till hela platsen. Hela tiden.
1. Byggande
Den största miljöpåverkan i detta skede sker vid tillverk-
ning av byggmaterial. Cementproduktion släpper ut
mycket CO₂ och tillhörande kalk
brytning på
verkar eko-
system och vattentillgång. Vår indirekta och faktiska
påverkan minimeras med cirkulära materialflöden och
genom att välja material med lägre klimatpåverkan. Soci-
alt motverkar vi en potentiellt negativ påverkan genom
vår granskning av leverantörer gällande trygga arbets
-
villkor och mänskliga rättighe
ter.
2. Användning
Driftsenergi för lokaler står för en stor del av Sveriges
klimatpåverkan. Vi minskar vår direkta och faktiska
påverkan genom energieffektivi
sering, lokalt produc
erad
förnyelsebar energi och en fossilfri servicebilsflotta. Våra
byggnader är kundernas arbetsmiljö och här har vi en
påverkan på hälsa, mobilitet och energi
användning som
är både dir
ekt och indirekt.
3. Stadsutveckling
Våra byggnader är en del av stadens fysiska och
sociala miljö. Via aktivt arbete med andra aktörer kan vi
indirekt bidra till en trygg stads
miljö och ett balanserat
ener
gisystem. Genom vår stadsutveckling påverkar vi
samhälls utveck lingen, där vårt engagemang f
örutom
byggnader omfattar platsen, innehållet, miljön och
människan.
4. Slutskede och återbruk
I en byggnads slutskede har hanteringen av rivning
och byggnadsdelar en miljöpåverkan. Vi arbetar för att
minimera vår direkta och faktiska påverkan genom åter-
användning och återvinning.
1 2
3
4
24
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 25 =====
Våra fokusområden
Stadsdelar
• Energisystem
• Livsbe
tingelser i lokal samhället
• Jämlikhet
• Utbildning
• Meningsfull fritid
• Tr
ygghet
Fastigheter
• Energianvändning
• Klimatutsläpp
• Av
fall
Medarbetare
• God hälsa
• Säkerhet
• Mångfald och jämst
älldhet
• Klimatutsläpp
Leverantörskedja
• Granskning av leverantörers
håll barhet, inklusiv
e miljö och
mänskliga rättigheter.
Finansiering
• Grön finansiering
Kunder
• God hälsa
• Säkerhe
t
• Inomhusmiljö
• Energian
vändning
• Klimatutsläpp
• Hållbarhetspr
ogram för varje
stadsdelspr
ojekt.
• Fokus på social hållbarhe
t i
utveckling a
v stadsdelsmiljö.
• Platssamv
erkan med andra
intre
ssenter.
• 100 % köpt f
örnybar energi.
• Klimatneutral f
örvaltning (scope 1
och 2) samt halvering av indirekta
utsläpp (scope 3) per BTA till 2030.
•
100 % miljöcertifier
at fastighets-
bestånd.
• Energipre
standa under 70 kWh/kvm
Atemp till 2025.
• Cirkularite
tsindex 20 % vid större
omb
yggnationer.
• Låg sjukfrånvaro.
• Förtr
oendeindex > 90 %.
• Arbetsmiljöutbildningar f
ör
chefer och medarbetare.
• 100 % hållbarhetsgranskning a v
ramavtalade leverantörer.
• Syst
em för uppföljning av
upp för
andekoden.
• Värna om mänskliga rättighe
ter
och miljö via arbetsplatskontroller
vid projekt.
•
100 % grön finansiering.
• Hållbarhetslänkade lån och
obligationer
.
• 100 % gröna hyr esavtal.
• NKI på minst 80.
• Över 150 för
djupade kunddialoger.
• Hälsocertifier
ade arbetsplatser.
Väsentliga
frågor
Agenda
2030
Exempel
på mål och
aktiviteter
Affärsetik
Väsentliga frågor
• Antikorruption
• Skatt
E xempel på mål och aktiviteter
• Årlig utbildning i vår upp
förandekod.
• Samtliga ramav
talade leverantörer och entre-
prenörer under
tecknar vår uppförandekod för
leverantörer.
• Visselblåsarfunk
tion där såväl externa som interna parter
anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende.
• Transpar
ent och öppen redovisning av koncernens totala
skattebelastning.
Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kreditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt kommuner där vi är verksamma.
Genom kontinuerlig dialog med våra intressenter och med utgångspunkt från FNs 17 globala hållbarhetsmål (SDG:er) har vi definierat de
mest betydande frågorna för vår verksamhet utifrån vår påverkan på miljön och samhället inom sju fokusområden. Vårt arbete har
inverk
an på samtliga hållbarhetsmål, men vi ser att det finns starka synergier mellan målen och sätter därför ett större fokus på sex mål
där de mest väsentliga utmaningarna för vår verksamhet finns; mål 3, 7, 9, 10, 11 och 12. Vårt ambitiösa hållbarhetsarbete har lett fram till
att aktiviteter kopplade till flera globala mål numera är integrerade i våra verksamhetsprocesser.
25
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 26 =====
Fokusområde – Stadsdelar
Stadsdelsutveckling är en väsentlig del av vår affär
Vi vill vara drivande i utvecklingen av en hållbar stad och ta ett långtgående ansvar för
utvecklingen i de stadsdelar där vi har ett stort ägande.
Stadsdelsutveckling för oss innebär att vi tar ansvar för
helheten, från arbetet med förvärv och detaljplaner till
förbättringsåtgärder i den fysiska miljön och även socia-
la initiativ. Tack vare en tydlig hållbar strategi för vår fast-
ighetsportfölj, med ett bestånd samlat i kluster, kan vi
vara med och påverka utvecklingen. Genom långsiktig
planering och samverkan med kunder, kommuner,
näringsliv, entreprenörer och kollektivtrafiken är vi aktivt
med och utvecklar Stockholmsregionen.
Styrning och ansvar
Till grund för vårt arbete med utvecklingen av stads
-
delarna ligger vår hållbarhets
- och miljöpolicy och de
hållbarhetsmål vi har satt på såväl kort som lång sikt.
Därtill utgör vår uppförandekod, upphandlings- och
inköps
policy samt säkerhe
tspolicy viktiga styrdokument
i vårt arbete.
Stadsdelsstrategi och social hållbarhet
Vårt arbete i stadsdelarna bedrivs inom ramen för vår
stadslivsstrategi där också en social hållbarhetsplan är
integrerad. Vi fokuserar främst på certifiering, klimat, livet
mellan husen (parker, biodiversitet) och gatuplan (servi-
ce, handel och restauranger).
För att säkerställa långsiktig värdetillväxt i våra stads-
delar har vi kopplat social hållbarhet till affärsverksam-
heten. Vi genomför sociala platsanalyser och tar fram
en social färdplan. Vårt fokus är dialog och samverkan,
fysisk stadsplanering samt sociala engagemang.
Syftet är att uppnå trygghet och trivsel, sysselsättning,
hälsa och välbefinnande och tillgängligt boende. Merpar-
ten av våra aktiviteter riktar sig mot barn och ungdomar.
Minskat klimatavtryck driver mobilitet
Idag väljer en mycket stor andel av våra kunder att åka
kollektivt och våra val av stadsdel styrs också av närhe-
ten till kollektivtrafik.
Vi arbetar med processverktyget CERO där syftet är
att minska klimatavtrycket vid resor till och från våra
fastigheter. Enligt den senaste resevaneundersökningen
bland medarbetarna i Solna Business Park reser hela
91 procent hållbart till och från sin arbetsplats. I Arena
-
staden är mots
varande resultat 80 procent. Tillsammans
med företagen i Arenastaden, kommunen, Keolis och
MTR har vi ett nätverk som nu tagit fram en ny hand-
lingsplan för att öka andelen hållbart resande ytterligare.
Planerade åtgärder är utöver utbyggnad av platser för
att ladda elfordon, förbättrade cykelvägar, nya och/eller
förbättrade kollektivtrafikförbindelser samt ett breddat
utbud av delningstjänster för elbilar, el-mopeder och
el-cyklar.
Vi har sett en ökad efterfrågan på såväl parkeringsytor
som möjlighet att ladda sin elbil. För att underlätta för
I korthet
Väsentliga frågor
• Energisystem
• Livsbetingelser i lokalsamhället
• Jämlikhet
• Utbildning
• Meningsfull fritid
• Try
gghet
Mål
• Bidra till att hålla den globala uppvärmningen under
1,5 gr
ader.
• Fokuser
a på miljö, klimat och social hållbarhet när vi
utv
ecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar.
• Göra skillnad i de stads delar där vi är verksamma och
v
årt fokus ska vila på barn och unga.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
” I stadskvarteren Haga Norra välkomnas
med arbetar
e, kunder och besökare till
ett sammanhang som ger lika mycket
inspiration och upplevelser utanför
kontorets väggar som innanför.”
Ackordet 1 i Haga Norra till höger i bild.
26
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 27 =====
våra kunders medarbetare att resa mer hållbart installe-
rar vi kontinuerligt nya platser för att ladda elbilar i både
fastigheter och gatumiljöer. Under 2023 har vi byggt ut
antalet platser och kan idag erbjuda 2 400 laddpunkter.
Vi är också med och driver utvecklingen av så kallade
mobilitetshubbar med delningstjänster för såväl bilar och
cyklar som kemtvätt, matleveranser och liknande tjänster.
Framtidsäkrad elförsörjning
Under senare år har elbehovet ökat kraftigt, inte minst i
Stockholmsregionen, och det kommer att fortsätta öka i
framtiden. Stark tillväxt och stora exploateringar har till-
sammans med en ökad elektrifiering i spåren av omställ-
ningen till ett fossilfritt samhälle lett till en allt större
belastning på elnäten. Det finns därmed ett behov av att
säkerställa elproduktionskapaciteten samt efterfråge-
flexibilitet för att undvika effektbrist och säkerställa att
investeringar i elsystemet nyttjas på ett effektivt sätt. Vi
på Fabege kan vara med och bidra till att minska belast-
ningen och på så sätt framtidssäkra elsystemet. Att opti-
mera vårt effektuttag är sedan flera år ett prioriterat
område för oss, dels utifrån ett kostnadsperspektiv, men
fram
för allt sett till v
årt mål om minskad koldioxidpåver-
kan. Därför är vi bland annat anslutna till Sthlmflex, ett
forskningsprojekt där Svenska kraftnät och nätägarna
Ellevio och Vattenfall gått samman för att testa en flexibi-
litetsmarknad i Stockholm. Enkelt uttryckt innebär det att
elanvändare, elproducenter, företag och hushåll genom
en mer flexibel användning hjälper till att minimera risken
för flaskhalsar i elnäten under perioder av stor efterfrågan.
Utöver vårt arbete med eleffekt har vi under lång tid
arbetat med effektuttagen för våra övriga energikällor.
Ett område där vi kommit långt i vårt arbete är begräns-
ningen av kyleffekten i alla våra fastigheter för att jämna ut
kylbehovet. Vi balanserar behoven även på värmesidan.
Trygghetsskapande åtgärder
En viktig fråga för oss är att det ska upplevas tryggt att
vistas i våra områden och vi arbetar strukturerat med
trygghets- och säkerhetsfrågor. Den fysiska miljöns
utformning har stor påverkan på hur vi lever våra liv och
stadsdelarnas skötsel samt aktiviteter dag- och kvällstid
bidrar till trygghet. Därför vill vi skapa förutsättningar för
bra och blandat utbud av bostäder, arbetsplatser, servi-
ce, kultur och rekreation inom stadsdelen.
Även belysning, ljus och ljussättning har betydelse för
hur en plats eller ett område uppfattas och på vår agen-
da finns allt från kollektivtrafik till offentlig utsmyckning.
Ambitionen är att våra stadsdelar ska präglas och utfor-
mas efter tre principer:
1.
Attrak
tiva gatumiljöer som stärker känslan av gemen-
skap, tillhörighet och trygghet.
Samverkan för att skapa trygga och attraktiva områden
med fokus på utbildning, fritid, hälsa och arbete
Exempel på initiativ
•
BID Flemingsberg (Busines
s Improvement District)
• Lokala idr
ottsföreningar såsom H.A.N.G
• Pep Park
er
• Samarbete med Changer
’s Hub
• Stadsmissionen
• Stiftelsen Läxhjälpen
• Street Galler
y
• TalangAkademin i Huddinge
” Genom Urban Service s
samtransporterar vi
fossilfritt och tyst varor
och avfall in och ut ur
Arenastaden.”
Hållbara resor och transporter i
Solna Business Park.
Fokusområde – Stadsdelar forts.
27
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 28 =====
2. En levande stadsdel även på kvällar och helger.
3. Varierad och lekfullt ge
staltad belysning och
ljus sättning.
Då säkerhe
t och trygghet är av största vikt kan vår
drifts central t
a emot och agera på felanmälningar och
larm genom jour dygnet runt. Detta är en service som
successivt byggts ut då allt fler fastigheter är direkt-
uppkopplade med skalsk
yddslarm, brandlarm samt
ibland kameror.
Sociala och kulturella värden prioriteras
Vår satsning ”Livet mellan husen” är ett sätt att skapa en
attraktiv gatumiljö genom offentlig konst och kultur där
såväl etablerade konstnärer som skolbarn är med och
skapar. Ett exempel är konstutställningen Street Gallery i
Solna Business Park där lovande konstnärer får möjlighet
att visa upp sina verk i gatumiljön liksom Solna Live Park,
en scen för både etablerade och debuterande artister.
När Operans och Dramatens ateljéer i Flemingsberg
står klar
a 2024 kommer vi tillsammans att arbeta med
skolor i närområdet genom Operans verksamhet för
barn och unga (Unga på Operan) för att bidra till att fler
barn och unga får uppleva Operans konstformer.
En inkluderande hälsosam stad
Vi vill bidra till att alla som vistas i våra stadsdelar har för-
utsättningar till god hälsa och välbefinnande. Stadsde-
larna ska uppmuntra till aktivitet och förutom att anlägga
cykelbanor och planera för gångvägar vill vi möjliggöra
för gym och träningsanläggningar att etablera sig. Dess-
utom skapar vi grönområden och andra mötesplatser
som kan bidra till en förbättrad folkhälsa och ett mer att-
raktivt stadsrum med mindre biltrafik. Ett exempel på
inkluderande gatumiljöer som främjar mångfalden och
uppmuntrar till fysisk rörelse är konceptet Pep Parker.
Det är aktivitetsparker som är anpassade för alla åldrar
och som utvecklas i samarbete mellan Fabege, Gene
-
ration Pep och Solna st
ad.
Framväxten av Flemingsberg som en attraktiv stads-
del är viktig för utbyggnaden av region Stockholm. Inom
ramen för BID Flemingsberg (Business Improvement
District), som är en metodik för samverkan med fokus på
skola, fritid och jobbskapande aktiviteter, har det bland
annat skapats kostnadsfria fritidsaktiviteter för barn och
unga, byggts pulkabacke, anlagts nya övergångsställen,
installerats bättre belysning, nattvandrats och möjlig-
gjorts för unga att nyttja Flemingsbergshallen mer. Vi har
även arrangerat en musikfestival för att engagera unga i
området.
Tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns
Högskola driver vi också projektet Flemingsberg: inklu-
derande och sammanhållen stadsmiljö. Projektet, som
lanserades 2021, finansieras av Vinnova och fokuserar
på att skapa en inkluderande stadsmiljö där de som bor
och verkar i området involveras i den framtida stads
-
utvecklingen.
V
ärdeskapande platssamverkan
Genom framgångsrik samverkan kan vi skapa helt nya
möjligheter för oss själva och våra kunder. Samverkan
mellan näringsliv, kommuner, utbildningsväsende, fören-
ings- och kulturliv och medborgare är av största vikt. Vi
vill göra skillnad i våra stadsdelar och bidra till en positiv
samhällsutveckling genom samarbeten. Utöver Genera-
tion Pep arbetar vi även med Childhood Foundation,
som arbetar för barns rätt till sin barndom, samt idrotts-
föreningarna AIS Friidrott och AIK med inriktning framför
allt mot ungdomar Huddinge.
För att stötta fler barns skolgång i Flemingsberg är vi
sedan 2021 huvudsponsor för stiftelsen Läxhjälpen.
Målet är att bidra till att fler elever i Flemingsberg uppnår
gymnasiebehörighet och knyter personliga kontakter
med universitetsstudenter.
Sedan 2020 har vi ett samarbete med TalangAkade-
min i syfte att skapa fler praktikplatser och jobb. Via en
social klausul i våra ramavtal har ett 20-tal leverantörer
hittills skrivit under och flera har tagit emot praktikanter.
Medborgardialog
Att ha en kontinuerlig dialog med medborgarna i
de stadsdelar där vi är verksamma är viktigt,
både inom stadsplanering generellt, men särskilt
inom ramen för detaljplaneprocessen. När vi
ansökt och fått ett besked tar kommunen fram
ett planförslag och då finns det utrymme för
berörda parter att lämna synpunkter. Samrådet
omfattar både oss som fastighetsägare, och till
exempel länsstyrelse och kommunala myndig-
heter liksom hyresgäster. Vanligen kallar kom-
munen till ett samrådsmöte och de kan, om det
finns skäl, ändra planförslaget med hänsyn till de
synpunkter som kommer fram. Därefter ställs
planförslaget ut för granskning och då finns det
ytterligare ett tillfälle för hyresgäster och andra
berörda att tycka till om förslaget.
Unga satte färg på bropelarna under
Regulatorbron i samarbete med konst-
närskollektivet Streetcorner under
Flemingsberg Block Par
ty.
” Genom medskapande
konst uppnås identit
ets-
byggande miljöer och
trivsel.”
Fokusområde – Stadsdelar forts.
28
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 29 =====
Vi arbetar målmedvetet och långsiktigt för att minska vår
klimatpåverkan och reducera energiförbrukningen. Det
handlar om allt från resursoptimering, klimatsmarta
materialval och hållbarhetscertifiering av byggnader till
digitalisering och hälsa. Vi fokuserar både på våra fastig-
heter under förvaltning samt på våra byggprojekt som
omfattar såväl lokaler som bostäder.
Minskad påverkan på klimatet och lägre energianvänd-
ning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Enligt
Naturvårdsverket står bostäder och lokaler för mer än en
tredjedel av Sveriges totala slutliga energianvändning.
Detta i kombination med en ansträngd energimarknad
har lett till att vi intensifierat vårt arbete med energieffek-
tivisering med särskilt fokus på digitalisering och våra
interna processer för att kunna arbeta smartare och mer
datadrivet.
Vi miljöcertifierar alla förvaltningsfastigheter enligt BRE-
EAM In-Use med ambitionen nivå Very good och nybygg-
nadsprojekt enligt BREEAM-SE med målsättningen att nå
nivå Exc
ellent. Vårt nybyggnadsprojekt Ackordet 1 i Haga
Norra tilldelades utmärkelsen Årets BREEAM-byggnad
2023 – ett pris som hyllar fastigheter som inspirerar och
leder vägen inom hållbarhet – och har erhållit BREEAMs
högsta betygsnivå Outstanding. Fastigheten är för närva-
rande Sveriges största projekt med återbrukat tegel.
Det kommer att krävas en stor omställning för att nå
våra klimat- och energimål och vi är ödmjuka inför det
arbete som ligger framför oss. Men vi ser möjligheter att
i nära samarbete med branschen, partners och kunder
hitta de mest effektiva lösningarna och driva innovation
inom allt från materialval och återbruk till elektrifiering
och energieffektivisering. Vi har undertecknat Fossilfritt
Sveriges färdplaner både för uppvärmningssektorn och
för bygg- och anläggningssektorn.
Styrning och uppföljning
Till grund för vårt hållbarhetsarbete ligger vår hållbarhets-
och miljöpolicy samt de hållbarhetsmål vi satt upp för
klimat och energianvändning. Dessa är i sin tur linjerade
med FNs 17 globala mål för hållbar utveckling (SDG).
Målen stöds av vår köldmediapolicy, energistrategi samt
riktlinjer för CO
2-beräkning. Vi följer kontinuerligt upp
resurs- och energianvändning, certifieringar samt klimat-
beräkningar.
Hållbarhetschefen, som från 2024 är medlem i kon-
cernledningen, leder hållbarhetsarbetet i organisationen.
Arbetet drivs via avdelningen för hållbar utveckling och
ett tvärfunktionellt hållbarhetsteam som täcker områden
som miljöpåverkan, socialt ansvar, energistrategi, hållbar
fastighets- och stadsutveckling, hållbar försörjningsked-
ja och efterlevnadsfrågor. Ansvaret för genomförandet
vilar på linje
organisationen. Hållbarhetsche
fen ansvarar
även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas håll-
barhetsprogram.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhets-
strategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. VD
och koncernledning har det övergripande ansvaret för
genomförandet av hållbarhetsstrategin. Övergripande
mål godkänns av koncernledningen och fastställs på
styrelsenivå. Hållbarhetschefen rapporterar årligen till
styrelsen.
Minskad klimatpåverkan
Vägen mot en klimatneutral förvaltning
Med viljan att ställa om verksamheten för att bidra till att
nå 1,5-gradersmålet enligt Parisavtalet ansökte vi 2019 till
Science Based Targets initiative (SBTi) och tog fram ett
klimatmål, enligt dåtidens ramverk, som också validera-
des. Målet enligt SBTi innebär att vi med 2018 som basår
ska halver
a utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030,
samt ett åtagande att mäta och minska våra scope
3-utsläpp. Men vårt högt satta klimatmål går längre än så
samt innefattar även en halvering av scope 3 per BTA. Det
övergripande målet är en klimatneutral förvaltning år
2030. Det innebär att vi ska minska utsläppen i scope 1
och 2 med minst 90 procent. För att vi ska nå detta krävs
att vi har kontroll över alla utsläpp som är kopplade till vår
verksamhet. Dessutom måste den negativa klimat- och
miljöpåverkan minimeras. För att nå klimatneutralitet i
befintliga fastigheter krävs nu samarbete med energileve-
rantörerna som 2023 stod för alla utsläpp i scope 1 och 2.
Våra koldioxidutsläpp (scope 1 och 2) har minskat
med cirka 96 procent sedan 2002, från cirka 40 000 till
cirka 1 711 ton exklusive klimatkompensation från fjärr
-
värmelev
erantören. Vi har tecknat avtal med Stockholm
Exergi avseende infångning av biogen koldioxid kallat
bio-CCS och framtida köp av minusutsläpp för att mins-
ka klimatavtrycket framöver. Den främsta utmaningen
inom energiförsörjningen ligger i tillgången till förnybara
bränslen och tryggad elförsörjning med utbyggnad av
elnäten för högre effekt.
Ett delmål är att varje år investera i solceller om minst
320 MWh i nya och befintliga fastigheter och år 2030
ska våra solceller producera 2,5 kWh/kvm Atemp per år.
För nyproduktion är målet det dubbla, 5,0 kWh/kvm, och
solceller ingår alltid i planeringen av nya fastigheter.
Utfallet för 2023 på 1,7 kWh/kvm Atemp visar att vi är på
god väg mot vårt mål.
Vårt goda resultat kopplat till energiprestanda har
uppnåtts genom ett systematiskt energiarbete med
starkt fokus på att bygga arbetssätt och kompetens
inom organisationen. Vi har dessutom effektiviserat våra
energilösningar genom utveckling av fastighetsautoma-
tion och digitalisering, förbättrad återvinning av både
värme och kyla, e
ffektbesparande åtgärder och kli-
matskalsåtgärder. Vi arbetar aktivt i enlighet med vår
köldmediapolicy vilk
et innebär att välja köldmedia med
så låg klimatpåverkan som möjligt samt minimera läcka-
ge från befintliga maskiner.
Sedan den 1 januari 2022 måste samtliga nybyggnads-
projekt enligt lag upprätta en klimatdeklaration. Fabeges
riktlinje för CO
2-beräkning är mer ambitiös jämfört med
lagkravet och innefattar fler byggdelar och livscykelske-
den samt även ombyggnationer över 20 miljoner. Vi gör
klimatberäkningar via verk
tyget Plant vid både större och
Fokusområde – Fastigheter
Klimatet i fokus
Vi är en ledande fastighetsförvaltare i Stockholmsregionen med våra 100 fastigheter.
Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade och vi strävar efter en klimatneutral
förvaltning och halverad klimatpåverkan i våra byggprojekt.
I korthet
Väsentliga frågor
• Energianvändning
• Klimatutsläpp
• Avf
all
Mål
• Hälso- och miljöcertifierade lokaler, byggnader och
stadsdelar som ger k
under goda möjligheter att välja
och agera klimatsmart.
• Vår för
valtning (scope 1 och 2) ska vara koldioxidneu
tral
2030 mätt i CO2e/m².
• År 2030 ska vi ha minsk
at utsläppen från vår
nyproduk
tion med hälften jämfört med 2019.
• Energipre
standa under 70 kWh/kvm Atemp till 2025.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
Vi kombinerar estetik med håll-
barhet och funktionalitet för att
minska klimatpåverkan och öka
trivseln.
29
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 30 =====
Förbränning i egna
fordon, anläggningar
och fastigheter
•
Läckage a
v köldmedia
• Egna och leasade
for
don
Användning av
köpt energi
• Fjärrvärme
• Fjärrkyla
• Fastighetsel
Utsläpp relaterade
till kundens lokal-
användning
• Hyresgäst
ers egna
elabonnemang
• Hyresgäst
ers och leve-
rantörers avfall och
pendlingsresor
Uppströms
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
i vär
dekedjan.
Uppströms
Scope 2
Indirekta utsläpp från
egna processer (köpt
energi).
Fabege
Scope 1
Direkta utsläpp från
egna
proc
esser.
Nedströms
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
i värdekedjan.
Utsläpp från inköp av
varor och tjänster
• Byggmat
erial och bräns-
le-/energianvändning på
våra byggarbetsplatser
• Transporter till och
från v
åra byggarbets-
platser och fastigheter
• Våra pendlings-
och
tjänster
esor
• Avf
allshantering
Växthusgasutsläpp, (ton CO₂e)
Utsläpp Utsläppskälla 2023 2022 Method for calculation
Scope 1 Totalt 0 54 Fuel-based
Köldmedialäckage 0 53 Fuel-based
Servicebilar 1) 0 1 Fuel-based
Scope 2 Totalt (Market- ba
sed) 1 711 1 866 Fuel-based
Värme 1 711 1 866 Fuel-based
Kyla 0 0 Fuel-based
Elektricitet 0 0 Fuel-based
Totalt (Location-based) 3 451 3 851 Fuel-based
Värme 1 711 1 866 Fuel-based
Kyla 0 0 Fuel-based
Elektricitet ²
)
1 740 1 985 Fuel-based
Scope 3 Totalt 13 258 28 796
Avfallshantering 67 105 Spend-based
Leasingbilar och pers
onalens bilar i tjänst 5 3 Distance-based
Flygresor 10 14 Distance-based
Fastighetsutveckling ³
)
11 999 27 455 Average-based
Fastighetsenergi 670 627 Fuel-based
Pendlingsresor 98 98 Average-based
Elförbrukning hyresgäster 409 494 Average-based
Summa 14 970 30 716
Klimatkompensation av fjärrvärme lever
antör –1 658 –1 817
Nettoutsläpp efter kl
imat kom
pensation 13 312 28 899
1) Tre elhybrider som temporära poolbilar i drift 2022.
2) Emissionsfaktor för Nordisk elmix med hänsyn till import och export, IVL 2021.
3) Innefattar nyproduktion och hyresgästanpassningar. Likt föregående år ingår inte köpta och sålda fastigheter i år i enlighet med
Fas
tighetsägarnas rapp
ort ”Rapportering av utsläpp i scope 3 för fastighetsägare”.
Fokusområde – Fastigheter forts.
Våra klimatutsläpp uppdelade enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet)
30
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 31 =====
mindre projekt. Plant har även utvecklat moduler för att
göra enklare beräkning av hyresgästanpassningar samt
förenklade beräkningar i tidigt skede vilket vi tror kan vara
till stor hjälp för att påbörja beräkningar tidigt och få med
oss hyresgästerna i arbetet för att minska CO
2-avtrycket.
Halverat klimatavtryck inom våra byggprojekt
För att minska vårt CO₂-avtryck i våra byggprojekt har
vi upprättat riktlinjer som går steget längre än vad lag-
kravet på klimatdeklarationer anger. Både nyproduktio-
ner och ombyggnader över 20 Mkr ska beräknas och
fler livscykelskeden liksom byggnadsdelar omfattas av
beräkningen. Våra CO₂-beräkningar ska vara linjerade
med EU-taxonomins kriterier och även uppfylla kriterier
enligt BREEAM.
Cirkularitet och resurseffektivitet
Avfallshantering – beräkningsmetoder och resultat
För vår del uppkommer avfall dels i samband med bygg-
projekt och hyresgästanpassningar, dels genom det
avfall som hyresgäster och vi själva genererar i driften.
Det senare beräknas med hjälp av uppgifter från våra
huvudentreprenörer för avfall och utifrån mängd, typ och
vikt. Idag har vi tillgång till statistik för 63 av våra fastig-
heter, en mindre del hamnar utanför då våra kunder har
möjlighet att välja en annan avfallsentreprenör än den vi
rekommenderar. Vi strävar efter god resurshållning och
uppmuntrar alla kunder att källsortera sitt avfall i minst
fem fraktioner.
Byggnadsavfall från våra projekt hanteras av respekti-
ve
entreprenör och under 2020 skärpte vi våra avtal gäl-
lande inrapportering av avfallsstatistik. För fastigheter
som är BREEAM-cer
tifierade gäller dessutom särskilda
regler för hur återvinning och avfallshantering ska skötas.
Medvetna materialval och återbruk
Klimatpåverkan från produktion av byggmaterial är hög,
därför arbetar vi för att i allt större utsträckning tillvarata
det material som kan återanvändas. För att minska mil-
jöpåverkan både på kort och lång sikt säkerställer vi i
tidigt skede att våra projekt väljer rätt material och
använder rätt metoder. Vår målsättning är att 100 pro-
cent av våra byggmaterial ska vara miljösäkra i enlighet
med Byggvarubedömningen. Vi är anslutna till färdpla-
nen för bygg- och anläggningssektorn samt Klimatarena
Stockholm för att bidra till snabbare klimatomställning i
Stockholm. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt byggan-
de som är en arena där branschens aktörer möts och
samverkar kring återbruk och cirkulära materialflöden
vid byggande, rivning och förvaltning.
Det är viktigt för oss att skapa förutsättningar för
cirkulära mat
erialflöden, att det finns möjlighet till
demonterbarhet, återbruk och återvinning. Vi försöker
att välja rätt material och använda rätt monteringsmeto-
der liksom att ta tillvara material från våra ombyggnatio-
ner. Vi inventerar möjligheten att återbruka i merparten
av vår
a tomställda fastigheter liksom byggnader som
ska utrymmas.
I utvecklingsplanerna för Haga Norra ingår flera stor-
skaliga projekt för att arbeta med återbrukat tegel. Till-
sammans med 14 samverkansparter deltog vi i projektet
Återhus – att bygga hus av hus som utvecklade meto-
der, processer och verktyg för återbruk av tunga bygg-
nadsdelar såsom stommar och fasader av stål och
betong. I samarbete med entreprenören Zengun upp
-
förde vi Hållbarhe
tshuset i Solna. Huset består av cirka 70
procent återbrukat material och den höga återbruksnivån
medförde ett minskat klimatavtryck med 105 ton CO
2. Det
cirka 1 000 kvm stora huset inrymmer kontor, mötesytor
samt showroom och har därmed en funktion både som
etableringskontor och som mötesplats för att skapa
kunskap kring projektet och återbruk.
Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring
BREEAM
Det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är det
mest spridda av de internationella systemen i Europa.
Systemet omfattar projektledning, byggnadens ener-
gianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning,
avf
allshantering samt markanvändning och påverkan
på närmiljön. BREEAM-SE har tagits fram för att kun-
na certifiera nybyggnationer enligt svenska regler och
BREEAM In-Use används f
ör befintliga byggnader.
FITWEL
Det internationella certifieringssystemet Fitwel skiljer
sig från andra certifieringssystem genom att fokuse-
ra på människans välmående i byggnaden. Certifie-
ringen syftar till att öka social hållbarhet och jäm-
ställdhet, välbefinnande, fysisk aktivitet och säkerhet
samt reducera sjukdom och sjukfrånvaro. Systemet
är designat för att kunna appliceras på alla byggna-
der oavsett budget, byggnadens storlek eller ålder.
CITYLAB ACTION
Citylab Action är ett vägledande forum för delad
kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av
Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden
och effektmål är fastställda av SGBC, medan pro-
jektmål och åtgärder är specifika för de enskilda
projekten. För ett certifierat hållbarhetsarbete ska
även ett antal certifieringskrav uppfyllas.
SVANENMÄRKNING
Svanen är ett miljöcertifieringssystem för nybyggna-
tion av flerbostadshus, småhus, förskolor och äldre-
boenden. Att en byggnad är Svanen-certifierad
innebär att den har en låg energianvändning, god
innemiljö, hållbara materialval, inga farliga kemikalier
och att byggprocessen har en minimerad miljöpå-
verkan. I jämförelse med övriga certifieringssystem
som idag finns på marknaden sticker Svanen ut
hakan när det gäller krav på innehåll och material.
Fokusområde – Fastigheter forts.
Fullskalig återbrukshubb i Solna Business Park
På cirka 2 000 kvm i Solna Business Park samlas
byggmaterial, installationer, utrustning och möbler
som ska återbrukas och allt dokumenteras på en
digital marknadsplats. Målet är att skapa en funge-
rande återbruksmarknad och minskade klimatutsläpp
för fastighetsbranschen.
Återbrukshubben är en viktig
hörnsten i återbruks strategin och en förutsättning
för att skala upp åter bruks arbete
t och bidra till att vi
halverar CO2-utsläppen i byggprojekt per BTA till
2030.
Hållbarhetssamordnare Sönke
Leve samordnar återbruket i
Återbrukshubben.
31
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 32 =====
Under 2022 utformade vi en återbruksstrategi för att
skala upp arbetet med återbruk och satte ett nytt mål,
cirkularitetsindex, med målet att 20 procent av mängden
material som tillförs i ett ombyggnadsprojekt ska vara
cirkulära. Strategin beskriver mål för återbruket samt
rutiner och arbetssätt för hur vi ska nå målen. En del i
återbruksstrategin är vår fullskaliga återbrukshubb i
Solna Business P
ark. Målet är att skapa en fungerande
återbruksmarknad och minskade klimatutsläpp.
Läs mer om Återbrukshubben på sidan 31.
Minskat energibehov
Energieffektivisering i verksamheten
Vår energistrategi innebär att vi tar ett helhetsgrepp om
energifrågan i våra fastigheter, projekt och stadsdelar. Vi
har högt ställda miljökrav vid inköp av energi och behovs-
styrning med hjälp av digitalisering vilket spelar en viktig
roll i vår
t arbete att minska energiförbrukningen. Vi beva-
kar och analyserar energianvändningen på timnivå för att
tidigt identifiera a
vvikelser i prestandan och effektuttaget.
På byggnads- och bolagsnivå sker dessutom en omfat-
tande kontroll via vårt energiuppföljningssystem som
läser in och bearbetar alla uppmätt
a förbrukningsvärden.
Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg används
enbart fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stockholms
innerstad och Flemingsberg köper vi klimatneutral värme.
Vi har ett nära samarbete med våra hyresgäster för att
stötta dem i arbetet med att minska energianvändning-
en, bland annat genom gröna hyresavtal, läs mer på
sidan 39.
Våra energieffektiviseringsmål
Vårt energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper.
Redan 2019 nådde vi den första etappen genom att
halvera vår energianvändning jämfört med 2005. Vårt
långsiktiga mål är en genomsnittlig specifik energian-
vändning om 70 kWh/kvm Atemp år 2025. Vårt utfall
2023 med samma mått uppgick till 71 kWh/kvm Atemp.
Vårt utfall 2023 mätt som primärenergital uppgick till 67
kWh/kvm Atemp. Detta betyder att vår energiprestanda i
snitt ligger under nybyggnadskraven trots att vårt bestånd
till den allra största delen är äldre än 30 år.
Vårt vattenförbrukningsmål
Vårt mål är att varje år minska vår vattenförbrukning
med två procent. En lägre vattenförbrukning innebär
förutom en minskad belastning på jordens resurser
också att vi förbereder verksamheten för en framtid
med en sjunkande grundvattenyta och reducerad till-
gång på färskvatten. Utfallet 2023 blev 364 l/kvm vilket
är 11 procent högr
e än 2022, detta beror primärt på att
2022 års vattenförbrukning var kraftigt sänkt under bör-
jan av året på grund av låg aktivitet under pandemin.
Klimatanpassning för att framtidssäkra fastigheterna
Framtida risker
Parallellt med vårt arbete för en minskad klimatpåverkan
behöver vi hantera de fysiska risker som ett förändrat kli-
mat innebär. Vi har genomfört klimatriskanalyser på samt-
liga förvaltningsfastigheter. Analysen identifierade ökad
nederbörd och öv
ersvämningar som en av de största
framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågåen-
de och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändi-
ga åtgärder vidtas för att hantera identifierade klimatrisker.
Hälsa – certifierade fastigheter och hyresgästernas
välmående
Smarta fastigheter
Digital teknik möjliggör nya beteenden och att funktioner
kan automatiseras. Genom våra digitala lösningar får vi
tillgång till data i realtid som gör det enklare att till exem-
pel optimera energianvändningen. Med uppkopplade
byggnader f
år vi också möjlighet att utveckla behovsan-
passade fastigheter och lokaler där människan står i cen-
trum. Tack vare dessa kan vi visualisera inomhusklimatet
och utveckla lok
aler utifrån hälsa och välbefinnande. Vi
kan enklare få en bild av hur våra fastigheter används,
snabbt få information om felanmälningar, förstärka säker-
heten i husen och på så sätt sköta förvaltningen mer
proaktiv
t. Alla våra fastigheter är uppkopplade till ett
digitalt fibernätverk som möjliggör integrering i den smarta
staden, vilk e
t bidrar till ett mer hållbart och effektivt
resursanvändande.
Hälsa i husen
En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar om mer
än den fysiska omgivningen med belysning, ljudnivåer,
ventilation och inredning. De psykosociala faktorerna är
minst lika viktiga för medarbetarnas välmående, för att
de ska prestera väl och inte minst vilja komma tillbaka till
kontoret.
Vårt bidrag handlar framför allt om att underlätta för
våra kunder att göra rätt. Det kan vara sådant som att
placera attraktiva trapphus centralt för att på så sätt
uppmuntra till att ta trapporna i stället för hissen, men
också om att erbjuda kringtjänster, möjlighet till träning
och kultur i eller kring våra fastigheter. Ett annat exempel
är vårt arbete tillsammans med kunderna för att utveckla
hälsocertifierade arbetsplatser. Det är ett strategiskt initi-
ativ med avsikt att förbereda fastigheterna inför kunders
önskemål om hälsocertifiering. Vi använder oss av certi-
fieringen Fitwel. SEB:s kontor i Arenastaden liksom vårt
eget kontor i Solna är två exempel på fastigheter som är
Fitwel-certifierade.
Certifieringar 1)
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM In-Use 47 713 454 66
BREEAM-SE 13 346 080 32
BREEAM Bespoke 2 19 284 1,5
Miljöbyggnad 1 5 480 0,5
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 297 100
1) De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
” Nytt rekord i vårt arbete
med energiop
timering –
71 kWh/kvm Atemp.”
Fokusområde – Fastigheter forts.
Kontoret påverkar hälsan och
ska vara en plats som får oss
att må bättre.
32
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 33 =====
Vår gemensamma värdegrund SPEAK, som står för
Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässig-
het och Kundnärhet, har skapat en stark företagskultur
som genomsyrar hela v
år verksamhet. Genom att se och
värna om varje enskild medarbetare och dess unika för-
mågor kan vi tillsammans skapa en stark helhet där vi ska
vara de
t självklara valet för duktiga och drivna personer
inom fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att stärka
vår attraktionskraft som arbetsgivare med målsättning att
vara en av Sveriges mest uppskattade arbetsplatser.
Styrning och ansvar
Värdegrunden är tillsammans med vår uppförandekod
basen för alla våra medarbetares agerande. Klimat såväl
som arbetsmiljö är centralt hos oss och styrs genom vår
arbetsmiljöpolicy samt hållbarhets- och miljöpolicy. Vi ska
vara ett företag för alla och bland annat vår policy för lika
-
behandling sätter ramarna f
ör vårt jämställdhetsarbete.
Vi genomför årligen medarbetarundersökningar för att
följa upp vårt arbete och övriga viktiga frågor.
Medarbetarna delaktiga i utvecklingen
Varje år genomför vi medarbetarundersökningen Great
Place to Work. Vårt mål för 2023 var att nå ett Trust
Index om 85 vilket överträffades då vi uppnådde hela
88. Vår långsiktiga målsättning är ett Trust Index på 90.
Resultatet från medarbetarundersökningen ligger till
grund för ett strukturerat och målmedvetet arbete där
varje avdelning identifierar sina fokusområden och spe-
cifika utmaningar. Åtgärder och aktiviteter baserade på
resultatet integreras sedan i
planer och målsättning för
det k
ommande året.
Hållbart arbetsliv
Vi har en bred ansats kring den hållbara medarbetaren
och arbetsmiljöfrågor. Vi ska inte bara ha en säker
arbetsmiljö utan våra medarbetare ska känna att de
även har ett hållbart arbetsliv. Vi erbjuder alla anställda
regelbundna hälsoundersökningar, genomför friskvårds-
satsningar och skapar möjlighet till fysisk aktivitet på
våra kontor. Vi arbetar medvetet med att minska arbets-
relaterad stress, samtliga chefer förväntas föra en löpan-
de dialog med sina medarbetare för att säkerställa
balansen mellan arbetslivet och fritid. Arbetsmiljön hos
oss ska vara säker och utan risk för att våra medarbeta-
re, eller att de som arbetar hos oss, skadas eller blir sju-
ka på arbetet.
Säker arbetsplats
Utgångspunkten för en säker arbetsplats är vårt syste-
matiska arbetsmiljöarbete som innefattar riskbedöm-
ningar utifrån genomförda undersökningar, så som
utförda skyddsronder, avvikelser och medarbetarsamtal.
Bedömningarna värderas och prioriteras och handlings-
planer sätts upp för hur risk
erna ska hanter
as. Det finns
rutiner och utbildningar om säkerhet vid riskfyllda
moment som till exempel höghöjdsarbeten och andra
arbetsuppgifter med fallrisk där rekommenderad
skyddsutrustning ska användas. Inhyrd personal går
under samma premisser som våra fastighetstekniker.
På vårt intranät kan alla medarbetare rapportera fak-
tiska och potentiella incidenter. Dessa gås igenom av
arbetsmiljöansvarig och följs upp av arbetsmiljökommittén.
Det genomförs alltid en analys för att undersöka orsaken
till incidenten och hur den kan undvikas i framtiden. Ett
omfattande utvärderingsarbete sker kontinuerligt för att
förbättra hälso- och säkerhetsarbetet.
Fokusområde – Medarbetare
Tillsammans är vi Fabege
Engagerade och motiverande medarbetare är en viktig framgångsfaktor. Organisationer med en
stark identitet presterar ofta bättre än andra. Vi investerar därför tid och kraft i att utveckla vår
värdegrund, företagskultur och våra medarbetare som alla är viktiga för vår framgång.
I korthet
Väsentliga frågor
• God hälsa
• Säkerhet
• Mångfald och jämst
älldhet
• Klimatutsläpp
Mål
• Erbjuda medarbetar e ett hållbart arbetsliv.
• Nå minst 90 Trust Index i Gr
eat Place to Work.
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Goda prestationer
Engagerade med ar
betare
som har balans i livet
bidrar till långsiktiga och
goda prestationer.
Hälsa och välbefinnande
Vi vill öka våra medarbeta-
res kunskap inom ett brett
spe
ktrum av hälsofrågor
– för långsiktigt välbefin-
nande och motivation,
vilke
t skapar drivkraft
och engagemang.
Eng
agerade
och motiverade
medarbetare
För
etagskultur
Hos oss är varje med -
arbetares bidrag viktigt
för h
elheten. Vi är ett lag
med gemensamma spel -
regler och tydliga ramar
för
framgång. Vi kallar det
SPEAK och vi investerar
gemensam tid och kraft i
att utveckla oss och vår
värdegrund.
Arbetsmiljö
Kost
Relationer
Fysisk
aktivitet
Vila och
återhämtning
Vår värdegrund:
SPEAK
Snabbhet
Prestigelöshet
Entreprenörskap
Affärsmässighet
Kundnärhet
Ledarskap
Vårt ledarskap syftar
till att utveckla våra
medarbetare till att på
bästa sätt kunna möta
nutida och framtida
utmaningar.
Med medarbetaren i fokus
33
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 34 =====
Arbetsskador rapporteras till Arbetsmiljöverket i enlighet
med Arbetsmiljölagen.
Vår arbetsmiljökommitté samverkar kring, följer upp
och är ett bollplank i utvecklingen av arbetsmiljöfrågor.
Fokus på utveckling och utbildning
Individuell kompetensutveckling är viktigt för att vara en
attraktiv arbetsgivare. Det sätts upp en individuell ut veck-
lingsplan för samtliga medarbetare som regelbundet följs
upp via medarbetarsamtal liksom genom att sätta upp
nya mål med utgångspunkt från verksamhetens mål och
medarbetarens roll. Under året genomfördes medarbe-
tarsamtal med alla våra medarbetare. Alla nya chefer
genomgår en introduktion för att säkerställa kvaliteten
påsamtalen. Samtliga anställda erbjuds även en arbets-
miljöutbildning med bland annat fokus på hållbart
arbetsliv.
En viktig funktion inom företaget är vår tekniska drift.
I takt med ökad digitalisering och teknisk utveckling har
det funnits behov att höja u
tbildningsnivån. Det har lett
till att vi sett ett behov att genomföra direkta utbildnings-
insatser utö
ver kontinuerlig fortbildning.
Vår syn på lika värde
Vi har en grundsyn om alla människors lika värde och att
alla medarbetare ska ha samma möjligheter, rättigheter
och skyldigheter. Hos oss ska ingen diskrimineras på
grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck,
etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning,
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder.
Vi har ett övergripande jämställdhetsmål där jämn köns-
fördelning på alla nivåer inom bolaget eftersträvas.
Medarbetare och miljö
Alla våra kontor är miljöcertifierade enligt BREEAM
In-Use. Huvudkontoret är sedan 2022 även hälsocertifierat
genom Fitwel. Läs mer om Fitwel på sidan 31. Medarbe-
tarnas bidrag till Fabeges totala klimat
utsläpp är relativ
t
litet, men målet är ändå ett fossilfritt tjänsteresande. Det-
ta för att bidra till Fabeges mål om klimatneutral förvalt-
ning för att transporter är den sektor i Sverige som har
de största fossila utsläppen och den största använd-
ningen av fossila energikällor. Vi har de senaste åren
dragit ner på resandet och uppmuntrar till hållbart
resande. De bilar som används i tjänsten är sedan 2017
elbilar och vår förmånsbilspolicy tillåter endast miljöbilar.
Vår vinstandelsstiftelse
Varje enskild medarbetare är viktig för vår utveckling.
Alla medarbetare omfattas av vår vinstandelsstiftelse
och summan som avsätts är lika för alla. Avsättningen
sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till ett antal
uppsatta mål. Aktierna är bundna i fem år efter avsätt-
ningen och uppgår till max två prisbasbelopp per
anställd och år. För 2023 beslutade styrelsen att avsätt-
ningen skulle uppgå till 0,5 prisbasbelopp per heltids
-
anställd vilke
t motsvarar ett värde av 28 650 kr.
Könsfördelning
” Engagerade, kompetenta
och motiv
erade medarbetare
– vår viktigaste tillgång.”
Fokusområde – Medarbetare forts.
Great Place to Work
Varje år genomför vi Great Place to Works
undersökning för att få veta vad våra medarbe-
tare tycker om oss som arbetsgivare. Vårt mål
var att nå Trust Index 85, vilket överträffades
med årets resultat på 88.
88 index
Styrelse
Koncernledning
Fabege totalt
Män: 43 %
Kvinnor: 57 %
Män: 50 %
Kvinnor: 50 %
Män: 64 %
Kvinnor: 36 %
34
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 35 =====
Vi strävar efter att bedriva ett ansvarsfullt företagande,
minska vårt klimatavtryck och säkerställa mänskliga
rättighet
er i alla led. Inom ramen för vårt arbete med
leverantörskedjan är ett av våra mest prioriterade områ-
den att begränsa utsläpp som innefattar material, trans-
porter, byggenergi och avfall. Dessa klimatutsläpp som
genereras indirekt i båda leden av värdekedjan benämns
som scope 3-utsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol
(GHG-protokollet) och utgör den absoluta merparten av
vårt totala utsläpp. Vidare verkar vi för att säkerställa att
FN Global Compacts tio principer för män
sk liga rättighe-
t
er, arbetsrätt, miljö och antikorruption efterlevs.
Styrning och löpande granskningar
Till grund för vårt samarbete med leverantörer ligger vår
uppförandekod för leverantörer. Utöver den är vår hållbar-
hets- och miljöpolicy, upphandlings- och inköpspolicy
samt Allmänna villkor viktiga styrdokument för att
sätta
ramarna f
ör våra förväntningar. Vi har i dag 330 leveran-
törer med ramavtal och cirka 1 500 aktiva leverantörer.
Alla nya leverantörer måste leva upp till våra
kriterier för
att bli godk
ända och samtliga befintliga leverantörer
granskas löpande. Uppföljningen är en viktig del i vårt
inköpsarbete för att säkerställa hög etik, respekt för
mänskliga rättigheter, affärsmässighet, sund konkurrens,
objektivitet och likabehandling.
Under 2023 har vi även gjort platsbesök ute på bygg-
arbetsplatser i utvalda projekt med våra entreprenörer
med vilka vi har ramavtal. Vid platsbesöken har de håll-
barhetskrav som vi ställer i ramavtalen följts upp. Plats-
besöken har främst haft som syfte att öka kunskapsut-
bytet mellan avdelningen för hållbar utveckling, projekt-
avdelningen och respektive entreprenörer.
Hög målsättning
Vi har sedan 2013 hållbarhetsgranskat utvalda strateg
-
iska samarbetspar
tners med målsättningen att alla
lever
antörer med vilka vi har ramavtal ska genomgå
granskning och under 2023 gjorde vi framsteg med ett
resultat på 96.
Därtill riskklassificerar vi våra kategorier av leverantö-
rer och genomför utökade bakgrundskontroller av leve-
rantörer där det enligt vår riskbedömning behövs och
kontrollerna genomförs innan avtalet signeras. Vi för en
kontinuerlig dialog med våra leverantörer och stöttar
dem i deras arbete med att förbättra sina rutiner. De
brister som eventuellt uppdagas via våra granskningar
ska leda till att de aktuella bolagen upprättar en åtgärds-
plan som sedan ska genomföras. Om ingen förbättring
sker kan vi avbryta samarbetet.
Utvecklande samarbeten
I våra förfrågningsunderlag vid upphandling uppmuntrar
vi leverantörerna att under avtalstiden ta emot prakti -
kanter från TalangAkademin. Hittills har ett 20-tal
lev
erantörer skrivit under och flera har tagit emot prakti-
kanter. Läs mer om våra planer för social hållbarhet på
sidan 28.
Kvalitetsgranskning av tjänster
För att säkerställa kvaliteten i leveransen genomför vi
även löpande granskningar av leverantörer som anses
vara särskilt betydelsefulla för våra kunders upplevelse i
vardagen. För oss är det viktigt att vi snabbt identifierar
eventuella avvikelser mot avtalen och kontinuerligt för-
bättrar kvaliteten.
Trygga arbetsplatser
En trygg och säker arbetsplats, fri från korruption och
ojämlikhet, där risker förebyggs och minimeras är en
mänsklig rättighet och en utmaning för hela byggbran-
schen. Personalliggare gör det möjligt att få statistik
avseende villkor för alla som arbetar i större projekt.
Fokusområde – Leverantörskedja
Nära samarbete en förutsättning för hållbarhet
Våra leverantörer är viktiga samarbetspartners, då en hållbar leverantörskedja är avgörande för
att skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka vårt varu märke. Måle
t är att hållbarhets
granska alla våra partners med vilka vi har ramavtal.
I korthet
Väsentliga frågor
• Granskning av leverantörers hållbarhet, inkl. miljö och
mänskliga rättighe
ter.
Mål
• 100 % av våra leverantörer med ramavtal ska granskas
utifr
ån vår uppförandekod för leverantörer, policyer och
internationella kon ventioner
.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
” Genom samverk an
skapas nya möjligheter
för oss, våra kunder och
samhället i stort.”
35
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 36 =====
Det genomförs riskanalyser och inventeringar i varje
skede av byggprocessen och dessa ska också följas
upp. Detta är för närvarande entreprenörens huvudan-
svar. På arbetsplatserna finns byggarbetsmiljösamord-
nare, BasP och BasU, som ansvarar för säkerheten
genom hela projektet.
Det är entreprenörerna som har arbetsgivaransvaret
samt det yttersta ansvaret för arbetsmiljön under bygg-
projekt och detta regleras i våra avtal. Vi har en god
samverkan med entreprenörerna där vi spelar en aktiv
roll i att förebygga tillbud och kontrollera att alla säker-
hetsrutiner följs samt att riskerna på arbetsplatsen mini-
meras. Detta säkerställs genom systematiskt arbets
-
miljöarbete med digit
ala och fysiska skyddsronder där
fel och brister måste åtgärdas och dokumenteras i vår
databas.
För att alla på en byggarbetsplats ska förstå och upp-
märksammas på risker sätts det upp bilder på farliga
moment med informationstexter på olika språk. Entre-
prenörens skyddsombud säkerställer att projektet
genomförs på ett säkert sätt och för dessutom byggar-
betarnas talan så att alla risker uppmärksammas och
arbetsförhållandena är goda. Vi följer alltid upp avvikel-
ser gentemot entreprenörer och de som drabbats.
Vi uppmuntrar leverantörerna och dess anställda att
rapportera identifierade risker och informerar även om
vår visselblåsarfunktion som kan användas av alla exter-
na parter.
Vid en incident eller ett tillbud på byggarbetsplatser
genomförs alltid en analys av orsaken och hur detta kan
undvikas i framtiden. Analysen skickas till Arbetsmiljö-
verket för uppföljning och dokumentation.
Olyckor och tillbud
De vanligaste olyckorna på byggarbetsplatser är skärs-
kador, fall från låga höjder och mindre snubbelolyckor.
När allvarligare olyckor inträffar är det oftast fallolyckor
eller snubbel
olyck
or.
Leverantörer 2023
Olycksfallsfrekvens, entreprenör (LTAR) 1) 2
1) Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig
då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i
IA-systemet. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplats -
olyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per
200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar.
Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch
Fastighetsbranschen är enig om att en
hållbar byggbransch inte är en konkur-
rensfråga utan något som gynnar alla
aktör
er. Vi har tillsammans med kolle-
gor inom branschen, arbetat fram ett
digitalt verk
tyg för granskning av fast-
ighetsbranschens leverantörskatego-
rier. Syftet är att undvika dubbelarbete
för lev
erantörer genom att de slipper
svara på liknande frågor i samband
med upphandlingar från olika fastig-
hets bolag samt att möjliggöra att fler
lev
erantörer granskas. Därmed kan
branschen sätta en ny standard. Vi har
tillsammans med sex fastighetsbolag
med stora kontorsfastighetsbestånd i
Stockholms
regionen tagit fr
am
gemensamma leverantörskrav inom
hållbarhet.
Process för styrning och kontroll av leverantörer
Upphandling/förfrågan
Samtliga leverantörer som
lämnar anbud för avtals
teck
nande hållbarhe
ts
granskas. En frågeenkät
måste besvaras baserad
på vår Uppföran
dekod
Le
veran törer vilk
en inne
fattar miljö, affärsetik,
arbets
villkor, mänskliga r
ät
tigheter, arbetsmiljö och
säkerhet. Kraven gäller
även för anlitade under
leverantörer.
Resultat av hållbarets-
granskning/revision:
Utan anmärkning:
Samarbetet fortsätter.
Vid mindre anmärkningar:
Gemensam åtgärdsplan
tas fram.
Vid allvarliga anmärkningar:
Samarbetet avslutas och
ny upphandling påbörjas,
om inte acceptabla förkla-
ringar kan presenteras.
Vid kontrakts tecknande
Uppförande koden är en
bilaga till av
talen som sig-
neras av samtliga
samarbets partner
s.
Avvikelse hantering
Det går att kontakta avtals-
ansvarig och rapportera
avvikelser. Det finns även
en visselblåsartjänst för
såväl externa som interna
parter.
Löpande under
avtals tiden
Samtliga avtalsleveran törer
ska hållbarhetsgr
anskas.
Granskningen får inte vara
äldre än fyra år. Gransk-
ningarna kan genomföras
både internt eller via exter-
na
re
visorer.
1 2 3 4 5
Kategoriansvarig säkerställer processen, som genomförs av
kategoriteam bestående av representanter från verksamheten.
Fokusområde – Leverantörskedja forts.
36
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 37 =====
Styrning och ansvar
Vår finansiering utgörs i dag av gröna banklån och gröna
obligationer. Vi har löpande hållbarhetsdialoger och
rapport
ering gentemot våra finansiärer och deltar i
diskussioner avseende utveckling av gröna låneprodukter.
Utöver vårt ramverk för grön finansiering ligger framför
allt vår hållbarhets- och miljöpolicy, finanspolicy,
skatte -
policy och kreditpolic
y till grund för vårt arbete.
Vårt gröna ramverk/utökade finansieringskällor
Vårt ramverk för grön finansiering utvecklas kontinuerligt
liksom de mål vi sätter. Den uppdatering som gjordes
2022 innebär bland annat att ramverket nu baseras på
”the green bond principles” med anpassning till EU-tax-
onomin och med koppling till vår ambition att bidra till
målen enligt Agenda 2030, vilket är en halvering av CO
2
till 2030. Till ramverket hör dessutom vårt gröna certifi-
katprogram, under vilket vi emitterar gröna certifikat
avsedda att användas för att finansiera tillgångar som är
godkända enligt ramverket. Även backupfaciliteten för
certifikatprogrammet är knuten till ramverket och där-
med grön. Vi har även kopplat ett grönt MTN-program
(Medium Term Notes) som etablerades 2016 och som
innehåller särskilda villkor för hållbarhet och miljö.
Vi har därtill en allokeringspolicy som innebär att
investerare med hållbara strategier prioriteras vid obli-
gationsemissioner. Det oberoende analysinstitutet
Cicero har gr
anskat det gröna ramverket för att säker-
ställa att det uppfyller de högt ställda hållbarhetskra-
ven. De har utfärdat en second opinion med betyget
”medium green” f
ör de gröna villkoren och ”excellent”
gällande styrning.
Vår rapportering enligt EU-taxonomiförordningen
De ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin
är enligt vår analys våra nybyggnadsprojekt, större reno-
veringar samt fastigheterna i vår förvaltning. Vi bedriver
både byggnation (via byggentreprenörer) och förvaltning
av byggnader vilket gör att hela verksamheten faller
inom ramen för taxonomin. Vi har sedan 2021 fortsatt att
utveckla vår verksamhet för att linjera med taxonomin då
det är en förutsättning för grön finansiering.
De projekt vi bland annat arbetat med är hur vi efter-
lever t
axonomin i våra nystartade större byggprojekt.
Vi uppskattar att vi efterlever målområde 1,2,3 och 6,
men att vi inte är helt i mål med målområde 4 och 5
,
dels på grund av otillräckliga förtydliganden och tolk-
ningar av kriterierna, dels för att branschen inte är till-
räckligt mogen.
Vi visar att vi bidrar väsentligt till ett av Taxonomiförord-
ningens sex miljömål, mål 1 Begränsning av klimat förändr-
ingar (CCM), då det är de
t mål som är mest relevant för
Fokusområde – Finansiering
Grön finansiering för långsiktig lönsamhet
Ett medvetet och strukturerat arbete med hållbarhetsfrågor har lagt grunden för
det ramverk som möjliggjort vår gröna finansiering. Ramverket är utformat så att
det ger oss en bred möjlighet till olika gröna finansierings
alternativ och by
gger på
tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiprestanda.
I korthet
Väsentliga frågor
• Grön finansiering.
Mål
• Vår finansiering ska fortsatt vara 100 % hållbar och grön.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
Fabeges arbete med grön finansiering
100 procent grön finansiering
Grön finansiering ger oss bättre villkor och därmed
lägre kostnader både hos banker och på kapital-
marknaden samt tillgång till fler finansieringsalterna-
tiv. Den gröna finansieringen kompletterades i juni
2021 med lån som är anpassade till taxonomin och
som uppfyller EU-taxonomins kriterier för grön finan-
siering. Målet om 100 procent grön finansiering upp-
nåddes strax före årsskiftet 2020/2021. I samband
med förvärvet av Birger Bostad under 2021 minska-
de andelen till 99 procent. Under 2022 nådde vi
återigen 100 procent när Birger Bostads lån
omvandlades till gröna.
Exempel på vårt arbete relaterat till
EU-taxonomin
Under 2023 har vi fortsatt med våra analyser avse-
ende klimatresiliens, ett arbete som påbörjades
under 2021 i flera av våra stadsdelar. I detta arbete
bedömer vi de framtida fysiska klimatriskerna och
vilka klimatanpassningar vi bör göra för att minska
de långsiktiga riskerna.
Ett annat viktigt kriterie i taxonomin är energieffek-
tiva fastigheter, ett område där vi ligger långt fram
och löpande arbetar med. Vårt genomsnittliga
primär
energital ligger på 6
7 kWh/kvm Atemp. Så
mycket som 66 procent av ytan i vårt bestånd som
vi för
valtar ligger inom t
opp 15 procent energipre-
standa (definitionen i Fastighetsägarnas utredning
visar att topp 15 procent inom kontorsbyggnader i
Sverige motsvarar byggnader med ett primärenergi-
tal under 80 kWh/kvm Atemp).
Andel förenlig med EU-taxonomin 2023
För 2023 bedömer vi att 66 procent av omsättning-
en, 53 procent av driftutgifterna och 23 procent av
kapitalutgifterna ligger i linje med EU-taxonomin och
mål 1, och kan därmed klassas som miljömässigt
hållbara. För mer information se vår fullständiga
taxonomir
edovisning på sidorna 82–86.
”Vårt gröna fastighets-
bestånd möjliggör 100 %
grön finansiering.”
Förenlighet med EU-taxonomins krav
1
Vi bidrar väsentligt till
miljömål 1, Begränsning
av klimatförändringar.
För de övriga fem
miljömålen uppfyller vi
krit
erierna för att inte
orsaka betydande
skada
(DNSH).
Vi uppfyller taxono -
mins krav kring mini -
mi sky
ddsåtgärder.
2 3
KPI Total, Mkr
Omfattas av
taxonomin, %
Omfattas ej av
taxonomin, %
Andel förenlig
med taxonomin
2023, %
Andel förenlig
med taxonomin
2022, %
Omsättning 3 377 100 0 66 62
Driftsutgifter 156 100 0 53 53
Kapitalutgifter 3 116 100 0 23 18
37
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 38 =====
vår verksamhet. De aktiviteter som huvuddelen av vår
verksamhet beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägan-
de av byggnad samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggna-
der, men även andra aktiviteter kan vara aktuella att
använda i mindr
e omfattning. Övriga fem miljömål hamnar
under kriterierna för att inte orsaka betydande skada
(DNSH) för vår verksamhet. Fabege skulle för kapitalutgif-
ter kunna bidra till mål 2 och 4, men samtliga väsentliga
kapitalu
tgifter fångas av mål 1 och Fabege redovisar där-
för enbart mot mål 1. Vi uppfyller även taxonomins krav
kring minimiskyddsåt
gärder kopplat till mänskliga rättig-
heter, antikorruption, transparens kring skattebelastning
samt fri konkurr
ens.
Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje med vårt håll-
barhetsarbete. Därför bedömer vi att vi möter taxonomins
krav, se modell på sidan 37. Se vår fullständiga taxono-
miredovisning på sidorna 82–86.
Principer för ekonomisk redovisning enligt
EU-taxonomin
Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt
hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via
tre finansiella nyckeltal som visar andel av omsättning,
driftsutgifter och kapitalutgifter som är förenliga med
taxonomin.
Redovisning av omsättning
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som
ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser
hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga
intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsättning
3 377 Mkr motsvarar total nettoomsättning enligt resul-
taträkningen 2023.
Redovisning av driftsutgifter
Driftsutgifter inkluderar följande driftsutgifter; kostnader
för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll
samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads
produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs
som driftkostnader, men finns inte upptagna här då de
inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxo-
nomin.
Redovisning av kapitalutgifter
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investe-
ringskostnader som kopplas till de fastigheter som ingår
i ekonomiska aktiviteter. Kapitalutgifter 3 101 Mkr mot-
svarar samtliga utgifter för förvärv och investeringar i för-
valtningsfastigheter och exploateringsfastigheter 2023.
Ytterligare 15 Mkr är kopplat till investeringar i inventarier.
För mer information se not 17 och 19 på sidan 109 res-
pektive 111.
Fokusområde – Finansiering forts.
Hotel Kung Carl, Sparven 18
i Stockholms innerstad.
Grön aktie på Nasdaq
Sedan november
2023 är Fabege
noterad som grön
aktie, så kallad
Green Equity
Designation.
”Fabege driver
sedan länge ett
dedikerat hållbarhetsarbete för att minska bran-
schens klimatavtryck. Den gröna aktien är ytterli-
gare ett bevis på att vi tar vårt hållbarhetsarbete
på största allvar. Det underlättar för investerare
att göra medvetna och hållbara val.”
Åsa Bergström
Vice VD, Ekonomi- och finanschef
38
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 39 =====
Styrning och ansvar
Ramverket för samverkan med våra kunder utgörs av vår
uppförandekod, hållbarhets- och miljöpolicy och säker-
hetspolicy. Viktigt är även de rutiner som är satta för hur
vi samverkar med våra kunder inom alla nivåer i företaget.
Här utgör vår decentraliserade drifts- och serviceorga-
nisation, analys av v
åra dialoger samt våra hållbarhets-
mål viktiga delar som gör att vi kan möta kundernas krav
på hållbara miljöer.
Samarbete för långsiktig hållbarhet
Att ha en bra och nära relation till våra kunder är ovärder-
ligt för att vi ska kunna vara delaktiga i att stärka deras
konkurrenskraft som arbetsgivare genom att skapa
hållbara stadsmiljöer f
ör såväl boende och arbetande
som besökare. Centrala verktyg är trygghetsskapande
åtgärder, Fitwel- och BREEAM-certifieringar samt olika
lokala samarbeten. Hållbarhetsnätverket i Arenastaden
är ett exempel på ett sådant tillsammansarbete. Här har
vi och ytterligare ett tiotal större företag arbetat fram en
handlingsplan kopplad till resvanor för att på så sätt
bidra till klimatmålen om halverade utsläpp av växthus-
gaser till 2030. Ytterligare ett exempel är samarbetet
med Unga på Operan, en av Kungliga Operans tre
konstnärliga ben som skapar förutsättningar för barn
och unga att utöva kultur, ute i skolorna i Flemingsberg.
Projektet riktar sig till fyra grundskolor med förskoleklass
till årskurs 3. Aktiviteterna kan bestå av mim, teater,
musik eller något närmare produktionen/hantverket.
Gröna hyresavtal
Att teckna gröna hyresavtal är numera kutym och
Fastighetsägarnas gröna bilaga är en standardiserad
bilaga för minskad miljöpåverkan från lokaler. Det innebär
att båda avt
alsparter enas om en gemensam miljöagen-
da för en lokal genom effektiv resursanvändning och
hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen kan till exempel
omfatta åt
gärder för att bibehålla eller förbättra BREEAM-
klassificering av byggnaden, energioptimering och inom-
husmiljö samt materialval och källsortering av avfall.
Vi har även upprättat en vägledning kring vad kunden
kan beakta i samband med hyresgästanpassningar för
att öka hållbarhetsprestandan i projektet och bidra till
att höja eller bibehålla fastighetens nivå avseende miljö-
certifiering. 2023 var 96 procent av total nytecknad yta
ovan mark gröna avtal.
Flexibla lösningar med kunden i centrum
Vi är i dag hyresvärd åt cirka 700 företag, myndigheter
och organisationer och fler än 100 000 personer vistas
dagligen i våra lokaler. Tack vare vår erfarenhet kan vi
möta ett allt större behov av flexibilitet och vi strävar
efter att vara lösningsorienterade och lyhörda för våra
kunders önskemål. Vi utforskar kontinuerligt nya möjlig-
heter kopplat till delningsekonomin för en ökad flexi
bilitet
i så
väl avtal som erbjudanden och arbetssätt. Läs mer
om våra flexibla koncept på sidan 11.
Fördjupad relation tack vare närhet och kontinuitet
Vi är närvarande i våra kunders vardag genom egna kon-
tor i alla våra stadsdelar och har egen personal, oavsett
om det handlar om för
valtning eller driften av fastigheter-
na. Det gör att vi kan ha en nära dialog med våra kunder
vilket sk
apar kontinuitet och förtroende samt att vi
snabbt kan fånga upp olika önskemål. Med hjälp av vår
serviceanmälan blir vi även uppmärksammade på om
något behöver åtgärdas eller rättas till och vi kan snabbt
undanröja eventuell risk för skada. Varje eller vartannat år
genomför vi ett fördjupat kundmöte som ger oss en ännu
bättre förståelse för våra kunders behov.
Vi har även regelbundna frukostmöten där vi bjuder in
våra kunder i respektive stadsdel. Det är en uppskattad
aktivitet för informationsutbyte och uppdatering om vad
som är på gång i våra stadsdelar. Under 2023 genom-
förde vi 150 dialoger med våra kunder. För att följa upp
genomför vi NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat
år. Vid vår mätning 2023, nådde vi ett index på 81 för
den övergripande kundnöjdheten där vårt mål var 80.
Hela 95 procent angav det som troligt att de skulle
rekommendera oss som hyresvärd och 88 procent att
de skulle vända sig till oss i första hand för ett lokalbyte.
Fokusområde – Kunder
Våra kunder är våra samarbetspartners
Goda relationer och samverkan med våra kunder är en förutsättning för att vi ska kunna skapa
hållbara samarbets och stadsmiljöer
. Kontinuerliga dialoger med våra 700 kunder lägger
grunden för långsiktigt samarbete och arbetet med att utveckla våra stadsdelar.
I korthet
Väsentliga frågor
• God hälsa
• Säkerhet
• Inomhusmiljö
• Energianv
ändning
• Klimatutsläpp
Mål
• Nöjd Kund Index (NKI) 2023: 81 % (mål: 80 %).
• Gröna hyr
esavtal, andel nytecknad yta 2023: 96%
(mål lång sikt: 100 %).
• Gröna hyr
esavtal, andel total yta 2023: 91 %
(mål lång sikt: 100 %).
Serviceanmälan och synpunkter
Det är viktigt att få återkoppling på hur vi hante-
rar vårt uppdrag. Alla som lämnat en service-
anmälan uppmanas att ge sina synpunkt
er på
själva åtgärden. Återkopplingen görs digitalt
genom ett enkelt knapptryck på den symbol
som bäst beskriver upplevelsen. Om en hyres-
gäst är missnöjd med hanteringen öppnas auto-
matiskt ett nytt ärende och vi gör en uppföljning
för att få veta vad som inte har fungerat och hur
vi hade kunnat agera annorlunda. De synpunkter
som har kommit in hittills har lett till ett flertal för-
bättringar. Idag är 95 procent av våra kunder
nöjda med hur vi agerar på en serviceanmälan,
målsättningen är 100 procent.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
2019 2020 2021 2022 2023
100
75
50
25
0
%
Andelen gröna hyresavtal 1)
1) Yta ovan mark exklusive bostäder.
” 95% av kunderna skulle
rek
ommendera oss som
hyresvärd enligt NKI-
mätningen.”
39
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 40 =====
Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och
följer vårt ramverk för styrning och uppföljning. Vårt
åtagande gällande ansvarsfullt företagande är väl för-
ankrat hos såväl styrelsen, koncernledningen som övriga
medarbetare. Våra åtaganden genomsyrar hela verk-
samheten, affärsrelationer samt hur vi agerar gentemot
våra övriga intressenter.
Vi har tagit fram processer och metoder för att säker-
ställa att vi dokumenterar och följer upp hur vi samver-
kar med våra medarbetare, kunder, medborgare i våra
stads
delar och övriga intre
ssenter. Läs mer under
Stadsdelar på sidorna 26-28 och Kunder på sidan 39.
Uppförandekod utgör basen
Vår värdegrund SPEAK och vår uppförandekod ligger
till grund för samtliga medarbetares agerande. Alla
chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa
att vår uppförandekod är känd och efterlevs inom res-
pektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och
koncernledning har e
tt särskilt ansvar att verka för till-
lämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras
och följs upp
årligen. Uppför
andekoden tydliggör vår ställning i frågor som
rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik
och kommunikation. Alla medarbetare ska regelbundet
genomgå utbildning i vår uppförandekod liksom närings
-
liv
ets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och
andra föreskrifter. Detsamma gäller god affärssed och
praxis samt internationella normer för mänskliga rättig-
heter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact
och ILO:s grundläggande kon
ventioner om mänskliga
rättigheter i arbetslivet. Som stöd i det dagliga arbetet
finns vår etikgrupp med representanter från olika avdel-
ningar som har regelbundna möten. Gruppen som rap-
porterar till koncernledningen har till uppgift att leda
och driva arbet
et med etikfrågor samt bevaka relevanta
omvärldsfrågor.
Övriga policyer och riktlinjer
Utöver uppförandekoden så utgör vår skattepolicy, in si-
derpolicy, riktlinjer mot korruption samt vår policy för
visselblåsarfunk
tion ett viktigt ramverk för vår styrning
och uppföljning. Se sidan 76 för styrning och uppföljning.
Vår ambition är att verksamheten ska präglas av hög
affärsetik och ansvarstagande samt hållbar och rättvis
konkurrens och vår visselblåsarfunktion är ett viktigt
verktyg för uppföljning.
Samråd och rapportering av incidenter
Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare
och externa intressenter känner sig trygga med möjlig-
heten att kunna fånga upp eventuella missförhållanden i
organisationen, antingen via dialog eller anonyma rap-
porteringssystem. Våra medarbetare hålls uppdaterade
om styrande policyer och riktlinjer via intranätet, informa-
tionsmöten och löpande informationsbrev.
Det är bolagsledningens ansvar att informera berörda
medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla en
god intern kontroll. För att underlätta rapportering av
eventuella incidenter erbjuder vi en visselblåsartjänst
som är tillgänglig både internt och externt. Den är viktig
för att minska risker och främja hög affärsetik och där-
med upprätthålla kundernas och allmänhetens förtroen-
de för vår verksamhet. Både anmälan och den efterföl-
jande dialogen är anonymiserad för den som önskar.
Samtliga anmälningar följs omgående upp av en arbets-
grupp bestående av HR chef, hållbarhetschef och
bolagsjurist och de ansvarar för att lämpliga åtgärder
vidtas. Under 2023 rapporterades inga incidenter via
visselblåsartjänsten.
Transparens kring skattebetalningar
Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveckling och i
det ingår att bidra till samhället genom att betala skatt.
Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige, alla medarbeta-
re är anställda av svenska bolag och vi betalar 100
procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy
ger riktlinjer för bolage
ts skattehantering. Där slås
bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk
som gäller på skatteområdet och där regelverket är
otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet.
Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad
skattehantering och helt avstå från aggressiv eller
avancerad skatteplanering. Vi bedriver inte politiskt
påverkans
ar bete kring sk
attelagstiftning. Vår skatte-
policy finns i sin helhet på v
år hemsida.
Fokusområde – Affärsetik
Hög etik, en förutsättning för en hållbar affär
God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för våra relationer med såväl medarbetare
och kunder som leverantörer och långivare. Att arbeta ansvarsfullt är en förutsättning för långsiktig lönsamhet
och bidrar till en hållbar samhällsutveckling i våra stadsdelar med människan i centrum.
I korthet
Väsentliga frågor
• Antikorruption
• Skatt
Mål
• Årlig utbildning av medarbetare i uppförandekod: 100 %.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Ramverk
• Uppförandekod
• Policy f
ör vissel-
blåsarfunktion
• Skattepolic
y
• Insiderpolicy
• Riktlinjer mot
k
orruption
• Sponsringspolicy
Företagskultur
Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för
helheten. Vi är ett lag med gemensamma spel-
regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar
det SPEAK och vi investerar gemensam tid och
kraft i att utveckla oss och vår värdegrund.
” Alla medarbetar e genom-
går regelbundet u
tbildning
i vår uppförande kod
liksom näringsliv
ets kod
mot korruption.”
40
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 41 =====
” Hållbarhet är ett till sam-
mansarbete och jag
är st
olt över vad vi har
åstadkommit hittills.”
MIA HÄGGSTRÖM, HÅLLBARHETSCHEF
Hållbarhetsmål
Stadsdelar
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Andel förnybar energi, % 90 94 100 % ene rgi från förnybara källor
Fastigheter
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Energiprestanda totalenergi, kWh/kvm Atemp 71 73 70 kWh/kvm Atemp 2025
Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp 1,7 1,5 Producerad energi från solceller 2,5 kWh/kvm Atemp 2030
Materialåtervinning, % 1) 99 54 90 % mat erial- och energiåtervinning
Vattenanvändning, l/kvm Atemp 364 327 Minska vattenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per å
r jämfört med 2019
Miljöcertifiering, antal förvaltnings fas
tigheter 63 65
Miljöcertifiering nyproduktion, andel av total yta, % 100 100 100 % av ny
produktion, enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent
Miljöcertifiering förvaltningsbestånd, andel av total yta, % 100 100
Samtliga förvaltningsfastigheter (exkl. framtida förädlingsfastigheter) ska
mil
jöcertifieras enligt BREEAM In-Use med ambitionen nivå Very good
Andel miljöklassade bilar – servicebilar och tjänstebilar, % 98 982) 100 %
Kol
dioxidutsläpp, ton CO₂e Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030. Indirekta utsläpp (scope 3)
ska halveras per BTA till år 2030 jämfört med 2019.
Scope 1 0 54
Scope 2 1 711 1 866
Scope 3 13 258 28 796
Totalt scope 1–3 14 970 30 716
Klimatkompensation av fjärrvärmeleverantör –1 658 –1 817
Nettoutsläpp efter klimatkompensation 13 312 28 899
1) Från 2022 ingår även avfallsstatistik från hyresgästanpassningar.
2) Korrigerad siffra på grund av felskrivning 2022.
41
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 42 =====
Medarbetare
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Nöjda medarbetare, GPTW Trust Index 88 87 GPTW Trust Index på minst 90
Rekom
mendera Fabege som arbets giv
are, % 95 95 Över 95 % av me darbetarna ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare
Låg sjukfrånvaro, % 2,9 3,12 Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med h jälp av löpande hälsoundersökningar
och fortsatta friskvårdssatsningar
Jämställdhet ledning, % kvinnor 50 50 Jämn fördelning eftersträvas
Jämställdhet chefer, % kvinnor 38 47 Jämn fördelning eftersträvas
Jämställdhet medarbetare, % kvinnor 36 38 Jämn fördelning eftersträvas
Leverantörskedja
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Granskning av ramavtalade leverantörer, % 96 90 Samtliga ramavtalade partners ska vara hållbarhetsgranskade och godkända
Finansiering
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Grön finansiering, % 100 100 100 % grö n finansiering
Kunder
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Nöjd Kund Index 81 — 1) NKI ska nå 80
Gröna hyresavtal ²
)
, andel nytecknad yta, % 96 100 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av ny tecknad yta
Gröna hyresavtal²
)
, andel total yta, % 91 89 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av to tal yta
1) Nöjd Kund Indexmätningar genomförs vartannat år.
2) Yta ovan mark exklusive bostäder.
Affärsetik
Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt
Årlig utbildning i vår uppförandekod 01) 100 Att hålla dialogen kring etiska frågor levande inom hela företaget genom
aktiviteter och forum
1) Under 2023 utfördes ingen utbildning.
” Jag är övertygad om att
det är v
åra medarbetare
som var och en – men
framför allt tillsammans
– är nyckeln till vår
framgång.”
GUNILLA CORNELL, CHEF HR
Hållbarhetsmål forts.
42
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 43 =====
Förvaltningsberättelse 2023
Innehåll
Förvaltningsberättelse
Verksamhetens resultat ...................................................... 44
Finansiering .............................................................................. 47
Risker och möjligheter ......................................................... 50
Bolagsstyrningsrapport
Ordförande har ordet
............................................................ 61
Styrningsstruktur .................................................................. 62
Policyer och riktlinjer ............................................................ 64
Bolagsstyrningen 2023 ....................................................... 65
Rapport om intern kontroll ................................................. 67
Styrelse och revisorer .......................................................... 69
Koncernledningen .................................................................. 71
Hållbarhetsnoter
Hållbarhetsnoter
.................................................................... 73
Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor ....................... 75
Våra intressenter och påverkan......................................... 77
TCFD-rapport ......................................................................... 78
Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA .................................. 80
EU-taxonomin......................................................................... 82
GRI-index ................................................................................. 87
Översiktlig granskning av
hållbarhetsredovisning ........................................................ 90
43
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 44 =====
Verksamhetens resultat
Verksamheten
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbeläg-
na delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de
största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig
strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastig-
hetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och sam-
hällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter
har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blan-
dad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade
fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsam-
mans med en mycket god marknadskännedom ger det
goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög
uthyrningsgrad.
Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stock-
holms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg fortsatte genom de affärer och investeringar som
genomfördes under 2023. Den 31 december 2023 ägde
vi 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,9
Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört
värde om 78,1 Mdkr (86,3) varav förädlings- och projekt-
fastigheter 14,3 Mdkr (14,4). Av hyresvärdet avsåg 84
procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekono-
miska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till
91 procent (89).
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt
stabila hyresnivåer, dock upplever vi något lägre aktivitet
på hyresmarknaden. Under perioden tecknades 155
(152) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 382 Mkr
(276) varav 96 procent (100) av ytan avsåg gröna hyres-
avtal. Uppsägningar uppgick till –217 Mkr (–190). Netto
-
uthyrningen uppgick till 165 Mkr (86). Hyr
eskontrakt om
151 Mkr (174) omförhandlades med en genomsnittlig
minskning av hyresvärdet med –3,2 procent (7). Minsk-
ningen var hänförlig till omförhandling med en specifik
kund. Därtill förlängdes hyreskontrakt om 340 Mkr (341)
Mkr till oförändrade villkor. Återköpsgraden under året
uppgick till 69 procent (77).
Affärsidé
Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna
delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande
sker genom förvaltning, förädling, utveckling och
transaktioner och vårt mål är att vara en närvarande
partner som med människan i centrum får företag,
platser och vår stad att utvecklas.
Ansvarsfullt företagande
Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global
Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upp-
rättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i
enlighet med årsr
edovisningslagens sjätte kapitel samt i
vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och
investeringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrap-
porten redovisas sammantaget på sidorna 22–42 samt
73–90. V
år strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt
företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksam-
heten och involverar idag på olika sätt våra medarbetare.
Fokus ligger på hållbar st
adsutveckling, energi och miljö,
ansvarsfulla relationer med intressenter och omvärld, nöj-
da kunder samt medarbetarnas arbetsmiljö, hälsa, trivsel
och utvecklingsmöjlighe
ter. Som stadsutvecklare är det
viktigt för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj
och våra investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt
hållbart. Genom att tillse att det byggs såväl kontor som
bostäder, service och rekreation med närhet till kommuni-
kationer skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt mil-
jöfokus innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifie-
ras, att kunderna erbjuds gröna hyresavtal och att Fabege
har en ambitiös målsättning f
ör minskad energianvänd-
ning och minskat totalt klimatavtryck. Nöjda medarbetare
är en nyck
elfaktor för vår framgång och vårt förtroende-
index visar et
t högt resultat. Att upprätthålla en sund
före
tagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att
respektera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp
att våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod.
EU-taxonomin
Fabeges rapportering i enlighet med EU-taxonomin
framgår av sidorna 82-86.
Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org. nr 556049-1523,
får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2023.
Förvaltning
Låg risk med stabilt kassaflöde
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov
och sedan säkerställa att kunden trivs i loka-
len och närmiljön är en hörnsten i vår affärs-
modell. Det sker genom ett långsiktigt arbete
baserat på en nära dialog med kunden, vilket
skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Förädling
Skapar värden
– ökar kvaliteten i portföljen
Fastighetsförädling och nyproduktion är den
andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår
målsättning är att attrahera långsiktiga hyres-
gäster till icke färdigutvecklade fastigheter
som förädlas utifrån kundens specifika behov.
Transaktion
Finansierar projekt
– ökar potentialen i portföljen
Fastighetsaffärer är också en hörnsten och
naturlig del av vår affärsmodell. Vi analyserar
kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara
på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom
både förvärv och försäljningar.
Förvaltning Förädling
Transaktion
KUND
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023 2022 2021
Antal fastigheter 100 102 94
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 246 1 290 1 247
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 89 90
Hyresvärde, Mkr 3 872 3 724 3 359
Nettouthyrning, Mkr 165 86 162
Överskottsgrad, % 75 74 76
Vår förvaltningsstrategi
44Förvaltningsberättelse
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 45 =====
Förvärv och försäljningar
I februari förvärvades andra hälften av delägda Klacken 1,
en garagefastighet i Råsunda. I april frånträddes bostads-
byggrätter i Huvudsta i en affär med JM om 484 Mkr. I juni
förvärvades en mindre fastighet, Anoden 4, i Flemings-
berg. I oktober frånträddes fastigheterna Orgeln 7 och
Glädjen 12 till Nrep. Köpeskillingarna för de avyttrade
fastigheterna uppgick till 3,9 Mdkr före avdrag för latent
skatt.
Investeringar i befintliga fastigheter och
pågående projekt
Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska
leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastig
-
hets bestånde
t och därmed ökade kassaflöden och vär-
den. Under 2023 fattades beslut om större projektinves-
teringar avseende Nöten 4, Solna Strand i samband med
att hyresavtal tecknades med Saab. Vidare fattades
beslut om byggnation av nästkommande bostadsetapp i
Haga Norra.
Hyresgästanpassningen för Convendum i Hägern Min-
dre 7, Drottninggatan, färdigställdes under sommaren
och hyre
sgästen har tillträtt lokalerna. Den sammantagna
projektvolymen i de stora pågående nybyggnationerna
uppgick per årsskiftet till cirka 4,8 Mdkr med en uthyr-
ningsbar yta om 145 tusen kvadratmeter. Uthyrningsgra-
den i de stora projektfastigheterna uppgick per årsskiftet
till 84 procent
. Samtliga projekt löper på enligt plan, dock
med vissa kostnadsökningar då byggpriserna som ökat
till följd av oron i omvärlden ligger kvar på en hög nivå.
Årets investeringar i vår fastighetsportfölj uppgick till
3 101 Mkr (2 257) varav 2 094 Mkr (1 427) avsåg investe-
ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapi-
tal i förvaltnings portföljen som uppgick till 1 007 Mkr
(830), och avsåg fr
ämst hyresgästanpassningar.
Intäkter och driftöverskott
Hyresintäkterna uppgick till 3 366 Mkr (3 032) och drifts-
överskottet uppgick till 2 524 Mkr (2 240). Övriga intäkter
om 11 Mkr avsåg elst
öd. I identiskt bestånd ökade intäk-
terna med cirka 11 procent (5). Intäktsökningen var främst
hänförlig till indexhöjningen som tr
ädde i kraft vid årsskif-
tet, högre parkeringsintäkter och ett positivt netto från
inflyttningar under perioden v
arav Convendums inflytt-
ning i Bocken 39 var den största. Detta möttes delvis av
en negativ eff
ekt efter Skatteverkets avflyttning från
Nöten 4 den 31 mars 2022. Ökningen av fastighetskost-
nader avsåg främst ökade vinterkostnader i inledningen
av åre
t. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med
cirka 14 procent (3). Överskottsgraden uppgick till 75 pro-
cent (74).
Resultat från bostadsutveckling
Omsättning bostadsutveckling uppgick till 553 Mkr (295).
Kostnader för bostadsutveckling uppgick till –549 Mkr
(–374), varav administrativa kostnader –26 Mkr (–34) och
nedskrivning av byggrätter med –6 Mkr (–81). Brutto
-
result
atet uppgick därmed till 4 Mkr (–79). Därutöver till-
kommer resultat från andelar i intresseföretag om 9 Mkr
(–1). Resultatavräkning sker i samband med att projekt
färdigställs. Under 2023 har sju projekt färdigställts och
slutavräknats varav ett delägt projekt. Det senare redovi-
sas på raden för resultatandelar i intressebolag.
Central administration
Kostnader för central administration uppgick till –97 Mkr
(–102).
Finansnetto
Räntenettot uppgick till –962 Mkr (–612). Snitträntan
ökade successivt under året i takt med att Riksbankens
höjning av styrräntan fått effekt på marknadsräntan, det
vill säga Stibor. Snitträntan per 31 december uppgick till
3,13 procent (2,39). Tomträttsavgälder uppgick till –45
Mkr (–42).
Resultat från intressebolag
Resultatandelar i intressebolag uppgick till 34 Mkr (–32)
varav –80 Mkr (–54) avsåg tillskott till Arenabolaget, 103
Mkr avsåg resultatavräkning avseende JV-projektet i
Haga Norra, 9 Mkr avsåg bidrag från delägda projekt i
Birger Bostad och 1 Mkr avsåg Urban Services.
Värdeförändring fastigheter
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etable-
rad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas
minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en
större andel värderats externt de senaste fem kvartalen.
Under fjärde kvartalet externvärderades cirka 70 procent
av portföljen och resterande fastigheter internvärdera-
des med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det
samlade marknadsvärdet uppgick vid årets slut till 78,1
Mdkr (86,3). Orealiserade värdeförändringar uppgick till
–7 831 Mkr (–233). Det genomsnittliga avkastningskravet
ökade med 0,44 procentenheter till 4,43 procent (3,99).
De ökade avkastningskraven var en följd av det högre
ränteläget. I värderingarna motverkades det delvis av
ökade hyresnivåer till följd av högre inflationsantaganden.
Skatt
Årets skatteintäkt/kostnad uppgick till 1 862 Mkr (–588)
och avsåg uppskjuten skatt, varav 477 Mkr avsåg åter-
förd uppskjuten skatt vid fastighetsförsäljningar. Skatt
beräknades med 20,6 procent på löpande beskattnings
-
bart re
sultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms
inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de
närmaste åren.
Aktuell skatt
De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdra-
gen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt,
beräknas uppgå till cirka 2,0 Mdkr (2,8). Vidare senare-
läggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga
avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsför-
säljningar realiseras ett skattemässigt resultat motsva-
rande skillnaden mellan försäljningspriset och det skat-
temässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter
avyttras genom bolagsförsäljning kan denna effekt
minskas. Sammantaget görs bedömningen att den
aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg.
Uppskjuten skatteskuld/skattefordran
Per 31 december 2023 uppgick skillnaden mellan
fastigheternas bokförda värde och skattemässiga
restvärde till cirka 49,4 Mdkr (58,3). Netto uppskjutna
skatteskulder uppgick till 8,3 Mkr (10,2).
Uppskjuten skatt
Mkr 2023 2022
Underskottsavdrag –410 –573
Skillnad bokfört värde och skatte -
mäs
sigt värde avseende fastigheter 8 596 10 439
Derivatinstrument 141 348
Övrigt –22 –19
Nettoskuld uppskjuten skatt 8 305 10 195
Betald skatt
Mkr 2023 2022
Inkomstskatt 0 0
Fastighetsskatt 274 262
Mervärdesskatt 12 15
Stämpelskatt 77 25
Energiskatt 21 20
Summa 385 322
Segmentrapportering
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott
om 2 363 Mkr (2 128) motsvarande 77 procents
överskottsgrad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 91
procent (89). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 454 Mkr
(1 418). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
uppgick till –6 228 Mkr (–157).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott
om 126 Mkr (84) motsvarande en överskottsgrad på 56
procent (44). Förvaltningsresultatet uppgick till 29 Mkr
(15). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter upp-
gick till –731 Mkr (–94).
I segmentet Projekt redovisades orealiserade värde-
förändringar om –852 Mkr (12). Projektvinster möttes av
nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid
bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna.
Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat
avseende bostadsutveckling om 24 Mkr (–71) och ett
driftöverskott om 20 Mkr (8). Förvaltningsresultatet upp-
gick till 33 Mkr (–83). Orealiserade värdeförändringar
uppgick till –20 Mkr (6). Mer information om segments-
fördelningen framgår av segmentsrapporten i not 5 på
sidan 105.
Goodwill
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt hänförlig till för-
värvet av Birger Bostad.
Fastigheter
Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj
inklusive projekt- och markfastigheter. Vid årsskiftet
uppgick det totala fastighetsvärdet till 78,1 Mdkr (86,3).
Exploateringsfastigheter
Avser pågående projekt i egen regi samt exploaterings-
fastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad.
Verksamhetens resultat forts.
45Förvaltningsberättelse
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 46 =====
Värdet uppgick per årsskiftet till 519 Mkr (892) varav
pågående produktion 201 Mkr (573) och exploaterings-
fastigheter för kommande utveckling 318 Mkr (319).
Finansiell ställning och substansvärde
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 39 244 Mkr
(45 514) och soliditeten till 47 procent (49). Beslutad ej
utbetald utdelning om 189 Mkr har minskat eget kapital.
Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktie
-
ägare uppgick till 125 kr (145). EPRA NR
V uppgick till
150 kr per aktie (173).
Kassaflöde
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av
rörelsekapital uppgick till 1 316 Mkr (1 489). Förändring av
rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 252 Mkr
(503). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet
med –330 Mkr (–3 232), samtidigt som kassaflödet från
finansieringsverksamheten uppgick till –1 240 Mkr
(1 196). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av
fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget
minskade likvida medel med 2 Mkr (44) under året.
Moderbolaget
Omsättningen uppgick till 443 Mkr (352) och resultatet
före skatt till –309 Mkr (3 111). Finansnettot inkluderar
utdelning från dotterbolag om 750 Mkr (1 200). Nettoin-
vesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick
till 6 Mkr (0).
Styrelsens arbete
En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61–72.
Personal
Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året
till 217 personer (206), varav 83 kvinnor (72). Medeltal
anställda beräknas på individniv
å och motsvarar antal
heltidstjänster. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till
228 (231), varav 83 (88) kvinnor. Av samtliga anställda var
206 (207) anställda i moderbolaget och 22 (24) anställda
i helägda dotterbolaget Birger Bostad. Se vidare i not 6
på sidan 106. Se även not 6 för information kring riktlinjer
avseende ersättning till ledande befattningshavare.
Hyresintäkter och driftsöverskott
Hyresintäkter
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
Dri/f_t.ligasöversko/t_t.liga
2019 2020 2021 2022 2023
Investeringar
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023
Mål minst 2 500 Mkr per år
över en konjunkturcykel
Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel.
Verksamhetens resultat forts.
Läraren 13, Stockholms
innerstad.
46Förvaltningsberättelse
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 47 =====
Finansiering
Kapitalstruktur
Vi förvaltar vårt kapital med målet att långsiktigt ge en
avkastning till ägarna som är den bästa bland fastig-
hetsbolagen på Nasdaq Stockholm.
Finansiering 2023
Oron på de finansiella marknaderna har medfört en för-
flyttning från kapitalmarknad till bank. Totalt sett åter
-
betalade vi 2,
7 Mdkr obligationer i samband med förfall
under året. Vi har målsättningen att vara en aktiv aktör
på obligationsmarknaden och till följd av förbättrade
villkor under höst
en emitterade vi 1,8 Mdkr via vårt eget
MTN-program och via SFF. Bankfaciliteter refinansieras
löpande i god tid, normalt sett tolv månader före förfall.
Vidare tecknade vi nya bankfaciliteter om totalt 1,7 Mdkr.
Samtliga nya faciliteter tecknades med befintliga långi-
vare, det vill säga de nordiska bankerna. Certifikatmark-
naden fungerade bra under större delen av året. Ute
-
stående cer
tifikat och obligationer uppgick per årsskiftet
till 12 Mdkr. Vi garanterar, liksom tidigare, att det vid varje
givet tillfälle finns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för
att täcka samtliga utestående certifikat. Inklusive back-
up-faciliteten för certifikatsprogrammet uppgick de out-
nyttjade kreditfaciliteterna per årsskiftet till 7,0 Mdkr (7,3).
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 37
Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade upplägg-
ningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obli-
gations- och certifikatsprogram. Under perioden har
räntor om totalt 63 Mkr (21) avseende projektfastigheter
aktiverats.
Finansiella mål per 2023-12-31
Mål Utfall
Avkastning på eget kapital, %
Soliditet, % > 35 47
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,2 2,5
Belåningsgrad, % Max 50 42
Skuldkvot, ggr Max 13,0 13,5
Finansiering per 2023-12-31
2023 2022
Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341
var
av utestående MTN, Mkr 9 570 10 700
var
av utestående SFF, Mkr 764 600
var
av utestående certifikat, Mkr 1 655 2 767
Outnyttjande kreditlöften, Mkr 6 960 7 260
Kapitalbindning, år 4,1 4,7
Räntebindning, år 2,1 2,7
Räntebindning, andel av portföljen, % 60 65
Derivat marknadsvärde, Mkr 686 1 689
Genomsnittlig räntekostnad inkl.
löften, % 3,13 2,39
Genomsnittlig räntekostnad exkl.
löften, % 3,04 2,31
Ej pantsatta tillgångar, % 40,6 45,2
Belåningsgrad, % 42 38
Grön finansiering per 2023-12-31
Kredit -
ramar
U
testående
lån och
obliga-
tioner
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 570 9 570
Gröna obligationer via SFF, Mkr 764 764
Gröna företagscertifikat, Mkr 1 655 1 655
Gröna lån, övriga, Mkr 27 953 20 993
Total grön finansiering, Mkr 39 942 32 982
Andel grön finansiering, % 100 100
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 518
var
av fritt grönt låneutrymme, Mkr 17 110
Skuldförvaltning
Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom
upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande
säkerställa att bolaget har en stabil, väl avvägd och kost-
nadseffektiv finansiering. Vi strävar efter en jämvikt mel-
lan olika finansieringsformer på såväl kapital som bank-
marknaden och långsiktiga relationer med de stora
finansiärerna har hög prioritet. Vi har valt att ha en
väsentlig andel av belåningen i form av bankfinansiering
och vill fortsätta att vårda våra långa relationer med de
nordiska bankerna.
Utdelningspolicy
Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller
utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförut-
sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt
bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från
löpande förvaltning och realiserat resultat från fastig-
hetsförsäljningar efter skatt.
Räntebärande skulder
Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största
vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det
viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kre-
ditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska
bankerna samt inv
esterare på den svenska kapitalmark-
naden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlig-
het att låna pengar efter behov, inom på förhand upp-
ställda ramar och villkor. Vår målsättning är att refinansiera
banklån i god tid, minst ett år f
öre förfall. Det finns även
en strävan efter så långa löptider som möjligt, till rimliga
kostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick
per årsskiftet till 4,1 år (4,7).
Hållbar finansiering
Vi vill bedriva ett ansvarsfullt företagande på alla plan.
Vi ser det som en förutsättning för långsiktig lönsamhet.
Det påverkar såväl vår möjlighet att attrahera kunder
som kompetent personal, det påverkar värdet av våra
fastigheter och stoltheten bland våra medarbetare, det
påverkar våra möjligheter att hantera kommande klimat-
förändringar och det påverkar bedömningen av oss hos
såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön
finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbar-
hetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger
oss en mer ansvarsfull finansiering, en bredare invester-
arbas och förtroendefulla relationer med våra finansiärer.
Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad,
erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljö-
certifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre
villkor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång
till fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 100 procent
(100) av utestående lån och kreditramar gröna.
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i
juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en
bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tred-
jepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för
energiförbrukning. Ramverket baseras på the green
bond principles med anpassning till EU-taxonomin och
koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt
Agenda 2030. Cicero har utfärdat en second opinion
med betyget medium green avseende de gröna villkoren
samt excellent med avseende på styrning. Till ramverket
kopplas såväl vårt MTN-program, certifikatsprogram och
en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets
ram uppgår till 18 000 Mkr och ramen för certifikatspro-
grammet är 5 000 Mkr.
Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt års-
vis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar
till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering
med mera på fabege.se/finansiering.
Säkerheter
Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säker-
ställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även
aktier i fastighetsägande dotterbolag. Upplåningen på
kapitalmarknaden via vårt MTN-program och certifikat-
program är inte säkerställd vilket innebär att vissa fastig-
heter är obelånade. Per årsskiftet uppgick andelen obe-
lånade fastigheter till 41 procent (45) av det totala
fastighetsvärdet.
Covenanter
Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika
kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soli-
ditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om
minst 1,5 gånger. Huvuddelen a
vseende belåningsgrad
anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 60 och 70
procent, beroende på typ av fastighet och finansiering.
Räntebindning
Räntebindning görs med hjälp av ränteswappar. Per års-
skiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden
till 2,1 år (2,7) e
xklusive stängningsbara derivat. Justerad
räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick
till 3,1 år. Derivatportföljen bestod av traditionella ränte
-
swapar om t
otalt 16,6 Mdkr samt stängningsbara swap-
par om totalt 6 Mdkr. De traditionella swapparna ligger
med förf
all till och med 2032 och har en fast årlig ränta
mellan –0,15 och –1,30 procent. De stängningsbara
47Förvaltningsberättelse
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 48 =====
swapparna ligger med förfall upp till tio år men kan
stängas av banken efter en period om 3-9 månader.
Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen
redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervär-
det i portföljen uppgick per 31 december 2023 till 686
Mkr (1 689). Värde
förändringen är av redovisningskarak-
tär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten
är derivatens marknads
värde alltid noll. Läs mer om rän-
tederivaten samt värderingen av dessa i not 3 på sidorna
100-104.
Aktier och aktiekapital
Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr
(5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144).
Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bola-
gets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr per aktie.
Följande ägare innehar
, indirekt eller direkt, aktier som
representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samt-
liga aktier i bolaget:
Innehav 2023-12-31
Andel av röstetalet, %
Backahill AB 16,6
Geveran 12,0
Anställda ägde per årsskiftet via Fabeges vinstandelsstiftelse
och Wihlborgs vinstandelsstiftelse totalt 1 357 157 aktier motsva-
rande 0,42 procent (0,42) i bolaget.
Förvärv och avyttring av egna aktier
Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill
nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får
ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot-
svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Fabeges
innehav av egna ak
tier uppgick per årsskiftet till
16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om
120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,89 procent av
antalet registrerade aktier. Under 2023 genomfördes
inga återköp.
Finanspolicy
Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fast-
ställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga
uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil,
väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Räntebind-
ningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet
tillfälle. Eventuella valuta-exponeringar ska minimeras.
Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får
använda sig av och reglerar befogenheter och ansvars-
fördelning för organisationen.
Likviditet
Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över
året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan
driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden.
Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan
utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade
för verksamheten och gör det möjligt att undvika över-
skottslikviditet.
Finansiering
Kapitalbindning, år
Räntebindning, år
Genomsni/t_t.ligalig ränta, %
8
7
6
5
4
3
2
1
0
År
8
7
6
5
4
3
2
1
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
Fördelning finansieringskällor
Ram/program 25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
Utny/t_t.ligajat
Företags certifikat
RCFs & Check-
räkningskrediter
Banklån
(inkl. EIB & NIB)
Obligation
(SFF)
Grönt MTN (Fabege)
Kapitalförsörjning
Grön finansiering
2019 2020 2021 2022 2023
100
80
60
40
20
0
%
Mål: 100%
Säkerhetsfördelning
Eget kapital: 51 %
Räntebärande skulder: 34 %
Övriga skulder: 15 %
Pantsatta tillgångar: 59 %
Ej pantsatta tillgångar: 41 %
Finansiering forts.
48Förvaltningsberättelse
Fabege Årsredovisning 2023
Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 49 =====