FULLTEXT DEL 3 AV 3
Årsredovisning 2023
Belopp i Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 28 5 097 3 017 37 060 45 174 0 45 174 Årets resultat 2 376 2 376 0 2 376 Övrigt totalresultat 25 25 0 25 Summa totalresultat för perioden 2 401 2 401 0 2 401 Transaktioner med ägare Kontantutdelning –951 –951 –951 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –314 –314 –314 Återköp aktier –796 –796 –796 Summa transaktioner med ägare –2 061 –2 061 –2061 Utgående balans per 31 december 2022 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514 Ingående balans per 1 januari 2023 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514 Årets resultat –5 518 –5 518 –5 518 Övrigt totalresultat 3 3 3 Summa totalresultat för perioden –5 515 –5 515 0 –5 515 Transaktioner med ägare Kontantutdelning –566 –566 –566 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –189 –189 –189 Återköp aktier — — — Summa transaktioner med ägare –755 –755 0 –755 Utgående balans per 31 december 2023 5 097 3 017 31 130 39 244 0 39 244 Koncernen Rapport över förändring i eget kapital Fabege Årsredovisning 2023 94 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 95 ===== Belopp i Mkr Not 2023 2022 Löpande verksamheten Bruttoresultat 2 528 2 161 Central administration –97 –102 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 88 Erhållen ränta 24 16 Erlagd ränta 36 –1 150 –674 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 316 1 489 Förändring av rörelsekapital Förändring projekt och exploateringsfastigheter 373 –152 Förändring av kortfristiga fordringar 44 646 Förändring av kortfristiga skulder –163 9 Summa förändring av rörelsekapital 37 254 503 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 570 1 992 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan — 26 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –2 978 –2 214 Förvärv av fastigheter –78 –1 068 Avyttring av fastigheter 2 977 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar –253 24 Kassaflöde från investeringsverksamheten –332 –3 232 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna –881 –951 Återköp aktier – –796 Upptagna lån 22 275 26 095 Amortering av skulder 1) –22 634 –23 152 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 240 1 196 Årets kassaflöde –2 –44 Likvida medel vid årets början 39 87 131 Likvida medel vid årets slut 39 85 87 1) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Detta påverkar dock enbart bruttobeloppen men inte det totala kassaflödet från finansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga over night-upplåning bruttoredovisas inte och är alltid noll vid årsskiften. Avseende väsentliga förändringar i bolagets finansiering hänvisas till sid 55 i förvaltningsberättelsen. Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser Fabege Årsredovisning 2023 95 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 96 ===== Belopp i Mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 43 443 352 Rörelsens kostnader 44 –449 –422 Rörelseresultat 1–3, 6, 19 , 46 –6 –70 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 45 685 1 125 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13, 15 –8 –3 Värdeförändringar, räntederivat 3, 31 –1 003 1 753 Ränteintäkter 14 902 554 Räntekostnader 14 –1 075 –646 Bokslutsdisposition 45 196 398 Resultat före skatt –309 3 111 Aktuell skatt 16 0 0 Uppskjuten skatt 16 169 –428 Årets resultat –140 2 683 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt total - resu ltat. Moderbolaget Resultaträkning Fabege Årsredovisning 2023 96 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 97 ===== Belopp i Mkr Not 2023 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillångar Inventarier 19 11 8 Summa materiella anläggningstillgångar 11 8 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 45 13 400 13 400 Andelar i intresseföretag 20 — — Fordringar hos intresseföretag 21 — — Fordringar hos koncernföretag 27 46 299 44 629 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 9 15 Derivatinstrument 31 925 1 689 Uppskjuten skattefordran 32 0 0 Summa finansiella anläggningstillgångar 60 633 59 733 Summa anläggningstillgångar 60 644 59 741 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 7 9 Övriga fordringar 330 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 136 121 Summa kortfristiga fordringar 472 133 Likvida medel 39 1 24 Summa omsättningstillgångar 473 157 Summa tillgångar 61 117 59 898 Moderbolaget Balansräkning Belopp i Mkr Not 2023 2022 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 5 097 5 097 Reservfond/Överkursfond 3 166 3 166 Fritt eget kapital Balanserat resultat 3 386 1 458 Årets resultat –140 2 683 Summa eget kapital 28 11 509 12 404 Avsättningar Avsatt till pensioner 33 86 79 Uppskjuten skatteskuld 134 303 Summa avsättningar 220 382 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 25 649 30 173 Derivatinstrument 31 240 0 Skulder till koncernföretag 27 16 702 13 972 Summa långfristiga skulder 42 591 44 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 6 390 2 400 Leverantörsskulder 5 6 Övriga skulder 13 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 389 547 Summa kortfristiga skulder 6 797 2 967 Summa eget kapital och skulder 61 117 59 898 Fabege Årsredovisning 2023 97 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 98 ===== Belopp i Mkr Not Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital 31 december 2021 28 5 097 3 166 3 519 11 782 Årets resultat 2 683 2 683 Kontantutdelning –951 –951 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –314 –314 Återköp egna aktier –796 –796 Eget kapital 31 december 2022 5 097 3 166 4 141 12 404 Årets resultat –140 –140 Kontantutdelning –566 –566 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –189 –189 Återköp egna aktier — — Eget kapital 31 december 2023 5 097 3 166 3 246 11 509 Moderbolaget Förändring i eget kapital Fabege Årsredovisning 2023 98 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 99 ===== Belopp i Mkr Not 2023 2022 Löpande verksamheten Rörelseresultat exkl avskrivningar –4 –68 Erhållen ränta 902 554 Erlagd ränta –1 075 –646 Betald inkomstskatt — — Kassaflöden före förändring av rörelsekapital –177 –160 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar –339 –20 Kortfristiga skulder –27 49 Summa förändring av rörelsekapital 37 –366 29 Kassaflöde från den löpande verksamheten –542 –131 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag — — Förvärv materialla anläggningstillgångar –7 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 941 –2 010 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 934 –2 010 Finansieringsverksamheten 3 Lämnad utdelning –881 –951 Erhållna och lämnade koncernbidrag 0 0 Upptagna lån 22 066 26 095 Amortering av skulder –22 601 –22 185 Återköp egna aktier — –796 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 415 2 163 Förändring likvida medel –23 22 Likvida medel vid årets början 39 24 2 Likvida medel vid årets slut 39 1 24 Moderbolaget Kassaflödesanalyser Fabege Årsredovisning 2023 99 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 100 ===== Not 1. Allmän information Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enligt not 45. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Gårdsvägen 6. Vi är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, med verk - samheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksam - heten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler. Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2023 och framåt Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värde - ringsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Erhållet elstöd under 2023 är redovisad som en övrig intäkt, reducerat med hyresgästers andel. Redovisningsprinciper är omarbeta- de i enlighet med reviderad IAS 1. Övriga nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Årsredovisningen är upp - märkt i enlighet med ESEF-förordningen. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på vår redovisning. Moderföretagets redovisningsprinciper Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderföretagets finansiella rapporter 2023. Noter Not 3. Finansiella instrument oc h finansiell riskhantering Kapitalförsörjning Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäck- ningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 39 244 Mkr (45 514), räntebärande skulder till 32 982 Mkr (33 341) och övriga skulder till 10 995 Mkr (13 228). Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belåningsgrad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 60 och 70 pro- cent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Finansiella mål Långsiktiga mål Utfall 2023-12-31 Utfall 2022-12-31 Avkastning på eget kapital, % 1) –13,0 5,2 Soliditet, % lägst 35 47 49 Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 2,5 3,4 Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 13,5 15,6 Belåningsgrad, % högst 50 42 38 1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta bör snoterade fastighetsbolagen. Principer för finansiering och finansiell riskhantering Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella ris ker. Framför allt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskexponering ligger hos finansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Vår finanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de finan - siella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar finansfunktio- nen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och , så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av place- ringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor sam t affärspartners. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebe - hov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebeho- vet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning , fördelat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på Not 2. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredo - visningslagen, de av EU godkända International Financial Rep orting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Års - redovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredo - visningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommenda - tion RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden frå n Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets redovis - ning överensstämmer med koncernens principer med undan - tag av vad som framgår nedan under avsnittet ”Avvikelser mel- lan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper”. I års redovisningen har värdering av poster skett till anskaff- ningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltnings - fastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt vär de. Nedan beskrivs väsentlig information om redovisnings - princ iper som har tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljon. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redo - vis ning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets resultat- och balans - räkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbolagets finansiella rapporter inkl eventuella transak - tionsutgifter. Koncernbidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultaträkningen som en bokslutsdisposition. förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Våra huvudsakliga finansiärer är de nordiska affärsbankerna samt kapitalmark - naden. Upplåningen i bank är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. Tabellen nedan visar koncernens förfallostruktur för finan - siella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade nominella förfall för samtliga lånelöften respektive faktiska utestående lån. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskif - tet till 42 procent (38). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid årets slut till 1 655 Mkr (2 767). Vi har tillgängliga långfristiga kreditfacilite- ter som vid varje tillfälle täcker samtliga uteståendecertifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 6 960 Mkr inklusive faciliteter avsett för utestående certifi- kat. 2016 etablerade vi ett MTN-program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, och programmet uppgår idag till 18 Mdkr. Låneförfallostruktur per 31 december 2023 År, förfall Lånelöfte belopp, Mkr Utnyttjat belopp, Mkr Certifikatprogram 1 655 1 655 < 1 år 7 1 79 7 169 1–2 år 7 419 3 919 2–3 år 11 500 8 050 3–4 år 750 750 4–5 år 2 626 2 626 5–10 år 5 150 5 150 10–15 år 2 477 2 477 15–20 år 1 186 1 186 Totalt 39 942 32 982 Löptidsfördelning Tabellen på nästa sida (sid 101) visar finansiella skulders löp - tidsfördelning (exkl derivat) samt leverantörsskulder och övri- ga kortfristiga skulder. Av denna information framgår att skul- der med både kort och lång löptid har ökat minskat under 2023 med en marginellt ändrad kapitalbindning som följd. Beloppen i dessa tabeller är odiskonterade nominella värden, dvs exklusive räntebetalningar. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellen på nästa sida. Fabege Årsredovisning 2023 100 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 101 ===== Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påver - kar koncernens upp låningskostnad. Räntekostnaden utgör koncer nens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteut - veckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av fin ansiella instrument, i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid och snittränta. Av känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen framgår hur en fö rändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 32 982 Mkr (33 341) med en medelränta om 3,04 procent (2,3 1) exklusive lånelöften och 3,13 procent (2,39) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 1 655 Mkr (2 767) av utestående certifikat. Under året har rän tor om totalt 63 Mkr (21) avseende projektfastigheter ak tiverats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,1 år (4,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 2,1 år (2,7), inklusive effekter av traditionella ränte- derivat. Om derivatportföljens stängningsbara swappar inklude- ras uppgår den beräknade räntebindningstiden till 3,1 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 90 dagar. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswapar om totalt 16,6 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 6,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan –0,15 och 1,30 procent före margi- nal. Total andel räntebundna lån uppgick till 60 procent. Derivat- portföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervärdet, netto, i portföljen uppgick per 31 december till 686 Mkr (1 689). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeföränd- ringen är av redovisnings- karaktär och påverkar inte kassaflö- det. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till –1 003 Mkr (1 754). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av ma rknadsräntan. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade vär - det vara en god approximation av det verkliga värdet. I finans- nettot ingår övriga finansiella kostnader om 37 Mkr (30), huv udsakligen avseende periodiserade uppläggningskostna - der för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifi - katsprogram. Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller til l betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder förfaller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Ränteförfallostruktur per 31 december 2023 År, förfall Mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % < 1 år 1) 16 556 5,07 50 1–2 år 2 600 0,97 8 2–3 år 3 100 0,93 9 3–4 år 3 250 1,04 10 4–5 år 3 276 1,57 10 5–6 år 2 000 0,60 6 6–7 år 800 0,39 2 7–8 år 900 0,72 3 8–9 år 500 0,81 2 9–10 år 0 0,00 0 11 år 0 0,00 0 Summa 32 982 3,04 100 1) I snitträntan för perioden < 1 år in går marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av rän- teswappar, vilka handlas utan marginal. Likvidflöden År Mkr Beräknade per 2023-12-31 Beräknade per 2022-12-31 Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2023 –6 180 –897 223 –6 854 2024 –8 824 –1 503 556 –9 771 –9 358 –778 202 –9 935 2025 –3 919 –1 125 415 –4 629 –1 965 –564 148 –2 381 2026 –8 050 –869 333 –8 586 –5 050 –452 115 –5 387 2027 –791 –571 257 –1 105 –791 –347 87 –1 051 2028 –2 708 –522 166 –3 065 –2 708 –279 57 –2 931 2029 –1 162 –416 112 –1 466 –1 162 –201 40 –1 324 2030 –82 –397 62 –417 –82 –187 22 –247 2031 –82 –393 40 –436 –82 –184 13 –253 2032 –2 299 –376 19 –2 656 –2 299 –150 7 –2 442 2033 –1 400 –281 0 –1 681 0 –124 0 –124 2034 –2 477 –204 0 –2 681 –2 477 –83 0 –2 560 2035–38 0 –271 0 –271 0 –169 0 –169 2039 –1 186 –68 0 –1 254 –1 186 –11 0 –1 197 Totalt –32 982 –6 997 1 960 –38 019 –33 341 –4 425 913 –36 854 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har anta - gits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respekti- ve kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ova n har vi tomträttsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 45 Mkr (42). Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resul- tat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den end a valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår haneras den med hjälp av valutasäkring - ar. Inga valutarisker är utestående. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföl - jer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn ang er att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiel - la transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begrän - sas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal och dels genom en spri dning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit - ris ken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intres - sebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga fin ansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuva- rande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Not 3 forts. Löptidsfördelning 2023-12-31 2022-12-31 Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år Totalt Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 152 3 247 8 781 8 813 20 993 0 1 9 234 10 039 19 274 Skulder till kapital- marknaden 3 005 2 420 6 564 — 11 989 3 747 1 420 8 900 0 14 067 Leverantörsskulder 185 — — — 185 144 — — — 144 Övriga kortfristiga skulder 245 — — — 245 361 — — — 361 Totalt 3 587 5 667 15 345 8 813 33 412 4 252 1 421 18 134 10 039 33 846 Fabege Årsredovisning 2023 101 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 102 ===== Kvittningsnot Belopp redovisade i balansräkningen Säkerheter Finansiella avtal Netto Tillgångar Derivatinstrument 925 0 –240 685 Skulder Derivatinstrument –240 0 240 0 Summa 686 0 0 685 Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på mark - nadsmässiga villkor. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) Kas saflöde från finansierings - verk samheten Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2022 Förändring i verkligt värde UB 2023 Räntebärande skulder, långfristiga 30 929 –5 116 25 813 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 413 4 757 7 169 Ränteswappar, verklig värdesäkring –1 689 1 003 –686 Summa skulder hän för liga till finansieringsverksamhet 31 653 –359 1 003 32 296 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) Kas saflöde från finansierings - verk samheten Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2022 Förändring i verkligt värde UB 2023 Räntebärande skulder, långfristiga 30 173 –4 524 25 649 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 400 3 990 6 390 Upptagna lån Amortering av skuld Ränteswappar, verklig värdesäkring –1 689 1 003 –686 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 30 884 –534 1 003 31 352 Not 3 forts. Fabege Årsredovisning 2023 102 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 103 ===== Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. 2023 2022 Finansiella tillgångar värde - rade till upplupet anskaff - ning svärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat räk ningen (Other) Finansiella skulder vär derade till upplupet an skaffningsvärde Redovisat värde Finansiella tillgångar värde - rade till upplupet anskaff - ning svärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat räk ningen (Other) Finansiella skulder vär derade till upplupet an skaffningsvärde Redovisat värde Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansnetto Ränteintäkter 24 902 24 902 15 554 15 554 Räntekostnader –1 011 –1 075 –1 011 –1 075 –619 –646 –619 –646 Värdeförändringar, derivat –1 003 –1 003 –1 003 –1 003 1 753 1 753 1 753 1 753 Värdeförändringar, aktier –4 –8 –4 –8 –3 –3 –3 –3 Summa 24 902 –1 007 –1 011 –1 011 –1 075 –1 994 –1 184 15 554 1 750 1 750 –619 –646 1 146 1 658 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella tillgångar värde - rade till upplupet anskaff - ning svärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Finansiella tillgångar värde - rade till upplupet anskaff - ning svärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet an skaffningsvärde Redovisat värde Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag 46 299 0 46 299 44 629 0 44 629 Fordringar hos intresseföretag 443 443 0 478 478 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 9 9 9 9 12 15 12 15 Andra långfristiga fordringar 703 703 0 85 85 0 Kundfordringar 83 83 0 70 70 0 Derivatinstrument 925 925 925 925 1 689 1 689 1 689 1 689 Övriga fordringar 354 330 354 330 242 4 242 4 Upplupna intäkter 81 0 81 60 0 60 Kortfristiga placeringar 98 98 0 96 96 0 Likvida medel 85 1 85 1 87 24 87 24 Summa 1 668 46 711 1 032 934 0 0 2 700 47 645 962 44 717 1 797 1 704 0 0 2 759 46 421 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 16 702 0 16 702 13 972 0 13 972 Räntebärande skulder 32 982 32 039 32 982 32 039 33 341 32 573 33 341 32 573 Derivatinstrument 240 240 240 240 0 0 Leverantörsskulder 185 5 185 5 144 6 144 6 Övriga kortfristiga skulder 226 226 0 309 309 0 Upplupna kostnader 343 338 343 338 461 459 461 459 Summa 0 0 240 240 33 736 49 084 33 976 49 324 0 0 0 0 34 255 47 010 34 255 47 010 Not 3 forts. Fabege Årsredovisning 2023 103 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 104 ===== Redovisningsprincip Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk - ningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balans - räkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tilläm - pas likviddagsredovisning. Klassificering och värdering Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga fordringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via rapporten över totalresultat. Aktieinnehav värderas löpande till verkligt värde med värde- förändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värde- ras till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser för innehav som är noterade och för övriga gör en bedömning av verkligt värde. För samtliga finan- siella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verk - liga värdet. Nedskrivningar Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar, reversfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kredit - förluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För samtliga finansiella tillgångar redovisas en förlustre - serv. För tillgångar där det har skett betydande ökningar av kredit-risken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löptid (den generella modellen). Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhetsvägt belopp som bestäms genom att utvär- dera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimli- ga verifierbara uppgifter om nuvarande förhållande och prog - noser för framtida ekonomiska förutsättningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. För kundfordringar (fordringar relaterade till hyresfakture - ring) och avtalstillgångar tillämpar koncernen den förenklade modellen som innebär att koncernen direkt redovisar förvän - tade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstillgångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betal - ningen är 90 dagar sen om det inte föreligger sär-skilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Not 4. Viktiga uppskattningar och b edömningar för redo- visningsändamål Viktiga bedömningar tillämpning redovisningsprinciper Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighets - förvaltning/ administration klassificeras i normalfallet som till - gångsförvärv. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisnings - ändamål Förv altningsfastigheternas värdering till verkligt värde inklu - derar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Information om vär - deringsantaganden och känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på värderingen presenteras i not 17. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda under - skott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. För finansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intres - sebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas inflyta. Not 3 forts. Fabege Årsredovisning 2023 104 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 105 ===== Not 5. Segmentsredovisning 2023 2022 Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 3 081 227 35 23 3 366 2 780 189 53 10 3 032 Omsättning bostadsuteckling — — — 553 553 — — — 295 295 Övriga intäkter 8 2 1 0 11 — — — — — Summa nettoomsättning 3 089 229 36 576 3 930 2 780 189 53 305 3 327 Fastighetskostnader –726 –103 –21 –3 –853 –652 –105 –33 –2 –792 Kostnader bostadsutveckling — — — –549 –549 — — — –374 –374 Bruttoresultat 2 363 126 15 24 2 528 2 128 84 20 –71 2 161 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 363 126 15 20 2 524 2 128 84 20 8 2 240 Överskottsgrad, % 77 56 43 87 75 77 44 38 80 74 Varav bruttoresultat bostadsutveckling — — — 4 4 — — — –79 –79 Central administration –82 –8 –7 — –97 –85 –10 –7 — –102 Räntenetto –806 –89 –66 –1 –962 –510 –57 –33 –12 –612 Tomträttsavgäld –45 — — — –45 –40 –1 –1 — –42 Resultatandelar i intressebolag 24 — — 10 34 –75 –1 44 — –32 Förvaltningsresultat 1 454 29 –58 33 1 458 1 418 15 23 –83 1 373 Realiserade värdeförändr. fastigheter — — — — 0 — — 74 — 74 Orealiserade värdeförändr. fastigheter –6 228 –731 –852 –20 –7 831 –157 –94 12 6 –233 Resultat före skatt per segment –4 774 –702 –910 13 –6 373 1 261 –79 109 –77 1 214 Värdeförändr. räntederivat & aktier –1 007 1 750 Resultat före skatt –7 380 2 964 Marknadsvärde fastigheter 63 580 7 431 6 839 243 78 093 70 941 7 948 7 196 263 86 348 Projekt & exploateringsfastigheter — — — 519 519 — — — 892 892 Uthyrningsgrad, % 91 — — — — 89 — — — — Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfat - tare. Koncernen har identifierat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporte - ringen som används av VD för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den seg - mentinformation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 pre - senteras segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i segmenten Förvaltning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. Hyresintäkter och fastighetskost - nader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive seg- ment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastigheter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlings- fastigheter avser fastigheter med planerade ny- till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens drifts - överskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegräns - ning ar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastighe - ter ingår i detta segment. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt oreali- serade värdeförändringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respek - tive segment och redovisas per balansdagen. Under första kvartalet förvärvades resterande 50 % av fa st- igheten Klacken 2 i området Solna och kategoriseras som för - valtningsfastighet. Under andra kvartalet förvärvades fastig - heten Anoden 4 i området Fleminingsberg och fastigheten kategoriseras som förädlingsfastighet. Utöver detta såldes fastigheten Huvudsta 3:1 i Solna och fastigheten kategorise- rades som projektfastighet. Under tredje kvartalet ägde inga fastighetstransaktioner rum och ingen fastighet ändrade seg mentskategori. Under fjärde kvartalet såldes fastigheterna Glädjen 12 (Inner - staden) och Orgeln 7 (Solna). Båda fastigheterna kategorise- rades som förvaltningsfastigheter. Övriga intäkter avser elstöd. Fabege Årsredovisning 2023 105 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 106 ===== Ersättning till styrelse Tkr 2023 2022 Arvode, styrelse - leda mot Arvode, revisions - utsk ott Arvode, ersättnings - utsk ott Summa Arvode, styrelse - leda mot Arvode, revisions - utsk ott Arvode, ersättnings - utsk ott Summa Jan Litborn (ordförande) 600 55 80 735 575 52 75 702 Anette Asklin 255 110 — 365 250 106 — 356 Matthias Johansson 255 — 48 303 250 — 45 295 Märtha Josefsson 255 55 — 310 250 52 — 302 Stina Lindh Hök 255 — — 255 250 — — 250 Lennart Mauritzon 255 — 48 303 250 — 45 295 Anne Årneby 255 — — 255 250 — — 250 Summa 2 130 220 176 2 525 2 075 210 165 2 450 2023 2022 Mkr Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Moderbolaget 162 99 150 102 varav pensionskostnader 36 40 Dotterbolagen 18 11 20 11 var av pensionskostnader 4 4 Koncernen totalt 180 110 170 113 vara v pensionskostnader totalt 40 44 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2023 2022 Styrelse Ledande befattnings - hava re Styrelse Ledande befattnings - hava re Män 3 4 3 4 Kvinnor 4 4 4 4 Totalt 7 8 7 8 Ersättning till ledande befattningshavare Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som tillsammans med VD och vice VD utgjort koncernledning- en under 2023. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD tillika Ekonomi- och finanschef, samt affärsutveck- lingschef, chef projekt och förädling, chef teknisk drift, chef förvaltning, chef HR samt chef stads- och fastighetsutveck- ling. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på mark- nadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. Ersättning till ledande befattnings hav are betalas ut från moderbolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 71-72. Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2023 har avsätt - ning gjorts med cirka 6,0 Mkr (11,6) motsvarande 0,5 (1,1) pris- basbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga förmåner avs er tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare 2023 2022 Koncernleding, tkr Lön/Arvode Övriga förmåner Pension Summa Lön/Arvode Övriga förmåner Pension Summa VD 11 118 67 3 131 14 316 11 740 63 2 918 14 721 Vice VD, Ekonomi- och finanschef 4 567 123 710 5 400 4 695 117 992 5 804 Andra ledande befattningshavare 13 745 531 3 434 17 710 12 226 457 3 955 16 638 befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år. Avgångsvederlag VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägnings - tid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avg ångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar. Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställ- ningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anst ällningsvillkor till andra ledande befattningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2023 uppgick arvodet till totalt 2 525 tkr (2 450). Därav har styrelsens ordförande erhållit 735 tkr (702), och övriga ledamöter 1 790 tkr (1 748). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Ledande befattningshavare Rörlig ersättning har utgått med 3 317 tkr (3 938) till VD, 1 327 tkr (1 575) till vice VD samt 2 813 tkr (2 199) till sex (sex) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan ersättning till koncernledningen. Not 6. Anställda och lönekostnader m.m. Medelantalet anställda 2023 Varav kvinnor 2022 Varav kvinnor Moderbolaget 196 68 184 58 Dotterbolagen 21 14 23 14 Koncernen totalt 217 82 207 72 Personalomsättning och sjukfrånvaro, % 2023 2022 Personalomsättning 11,00 9,00 Total sjukfrånvaro 3,90 3,00 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män Ålder –29 1) 4,11 Ålder 30–49 4,83 3,1 Ålder 50– 1,03 1,47 1) Redovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften ka n härledas till enskild person. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses dern verkställande direktören och övri- ga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Fabege Årsredovisning 2023 106 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 107 ===== Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inrikt - ning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl- belägna delmarknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden gen om förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastig- hetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna port- följ, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kund - orien terat bolag: • med engagerade medarbet are • med nöjda kunder • som är det naturliga vale t för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden • som bidrar till Stockholms hållbar a utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och till- varatagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, för utsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medar- betare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersä ttning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningsha - vare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl- jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsätt - ning till bolagets vinstandelsstiftelse. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalenderår). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta år liga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska mot svara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begrän - sad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra för - måner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställ - da. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsäg- ningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångs - veder lag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbe - stämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utforma- de så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattnings- havarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda presta - tio ner som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen. Mål Andel, % Kriterier/mål Verksamhetsmål 70 Bruttoresultat: 2 506 Mkr Överskottsgrad: 74% Resultat före skatt: >10 kr/aktie Budgeterad nettouthyrning: 113 Mkr Gresb: index min 90 Medarbetarindex GPTW: min 87 NKI index: min 80 Energiförbrukning: max 72 kWh/kvm Totalavkastning fastighe tsportföljen 10 Topp 2 av Fabege, Atrium Lj ungberg, Ca stellum, Hufvudstaden och Wihlborgs Utveckling aktiekurs 10 Överträffa index OMX Stockholm Real Estate GI 1/1-31/12 Övrigt 10 Diskretionärt att beslutas av st yrelsen För uppföljning av utfall se Ersättningsrapporten som publicer - as med kallelsen till årsstämman. Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalenderår. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska Ersätt- ningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna upp - fyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön för - binder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera min st 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bola- get. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att l edande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bola - get om sammanlagt cirka 16 Mkr (exklusive sociala avgifter), ber äknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings - riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskott - ets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skä- ligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befatt - ningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgif- ter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersä ttning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättnings - utskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersä ttningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersätt - ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings - utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bol agsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra perso - ner i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller del vis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett av steg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga in tressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bola - gets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersätt- ningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersätt - ning s frå gor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2022. Kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning har förtydligats. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinst - andels stiftelse, anställningsvillkor etcetera. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgifts - bes tämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmåns - bes tämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgifts - bestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmåns - bes tämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktu - ariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalre - sultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbe- stämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytter - ligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka admi- nistrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har förmånsbe- stämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstill - gångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestäm - da ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och för - väntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 10 Mkr (2021: 11 Mkr). Koncernens andel av de sam - manlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,04495 respektive 0,02377 procent (2021: 0,04205 respektive 0,02268 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av mark - nadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringså - tagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsoli- deringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av Not 6 forts. Fabege Årsredovisning 2023 107 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 108 ===== Not 7. Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresin - täk ter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Mkr Koncernen 2023 2022 Förfall: Inom 1 år 552 475 Mellan 1 till 5 år 1 723 1 676 Senare än 5 år 874 856 Bostäder, garage/parkering 167 166 Summa 3 316 3 173 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2023 och intäkter enligt redovisningen 2023 beror på köpta/sålda fast - igheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgra - den under 2023. Kontrakt avseende bostäder och garage/par - keringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyr esintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 112 Mkr (121), motsvarande 3,3 procent (4,0) av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2023. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltnings - fastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respek- tive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombygg- nation eller i samband med succesiv inflyttning, redovisas i den period de avser. Not 8. Omsättning bostadsutveckling Fördelning typ av intäkt: Koncernen 2023 2022 Intäkter försäljning bostadsprojekt 553 295 Summa 553 295 Fördelning tidpunkt intäktsredovisning: Över tid — — Vid en tidpunkt 553 295 Summa 553 295 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (Birger Bostad) utvecklar och säljer bostadsrättslägen - heter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostnader i tillgångsslaget Projekt- och exploateringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvarande en specifik lägenhet. Vår affärsmodell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäk - ter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9. Fastighetskostnader Mkr Koncernen 2023 2022 Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar –336 –321 Fastighetsskatt –274 –261 Momskostnad –10 –10 Fastighets-/Projektadm. och uthyrning –233 –200 Summa –853 –792 Not 10. Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 549 Mkr (374) varav 26 Mkr (34) avser administrativa kostnader och ned - skrivning av byggrätter med 6 Mkr (81). Not 11. Central administration och m arknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som samman- hänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. Not 12. Realiserade och or ealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter Mkr Koncernen 2023 2022 Realiserade värdeförändringar: Försäljningsintäkter 3 859 74 Bokfört värde och omkostnader –3 859 — 0 74 Orealiserade värdeförändringar: Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2023-12-31 respektive 2022-12-31 –7 357 –233 Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter –474 0 –7 831 –233 Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar –7 831 –159 Fördelning mellan positiva och negativa resultat: Positiva 197 2 048 Negativa –8 028 –2 207 Summa –7 831 –159 Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisningsprincipen redovisas hela beloppet på tillträ- desdagen. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskil - da villkor i köpekontraktet. Not 13. Resultat från övriga vä rdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter, konc ernbolag 0 0 902 554 Ränteintäkter, reverser 20 14 — — Resultat från övriga vär depapper –4 –3 –8 –3 Summa 15 11 894 551 Not 14. Ränteintäkter och rän tekostnader Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 4 2 0 0 Räntekostnader –986 –628 –1 075 –647 Summa –982 –626 –1 075 –647 Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar vär - derade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt rän - tekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekost - nader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjande karaktär. Vid beräk - ning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvaran- de den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Not 15. Värdeförändringar, aktier Resultatet om –4 Mkr (–3) avser främst värdeförändring för innehav i aktier i Accessy AB och AIK Fotboll AB. befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolide - ringsnivån till 172 procent (2021: 172 procent). Not 6 forts. Fabege Årsredovisning 2023 108 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 109 ===== Not 16. Skatt på årets resultat Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt –1 –3 0 0 Uppskjuten skatt 1 863 –585 169 –428 Summa skatt 1 862 –588 169 –428 Nominell skatt på resultat efter finansiella poster 1 520 –610 64 –641 Skatteeffekter justeringsposter Underskott och temporära skillnader från föregående år –130 22 –25 –11 Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag — –1 –15 –15 Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar 477 0 — — Ej skattepliktiga intäkter 7 15 — — Ej avdragsgilla kostnader –12 –13 –8 –8 Ej skattepliktig utdelningsintäkt — — 155 –247 Övrigt — — — — S umma skatt 1 862 –588 169 –428 Redovisningsprincip Inkomstskatter Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräk - nas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovi- sas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga tempo - rära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skat- tepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och redu - cer as till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skattemäs - siga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över totalresultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. Not 17. Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikatio- ner. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2023 värderades fas tigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wake- field. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastig - heter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2020–2023. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid stör - re investeringar eller vid andra förändringar som påverkar vär det i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: • Förv altningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas. • Pro jektfastigheter som genomgår omfattande ombyggna - tion eller nybyggnation och som har kontrakterade hyres - gäster kassaflödesvärderas. • Övr iga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortsprismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighetsportfölj uppgår till 6,5 procent (6,2) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyres - gästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktavkast - ningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,4 procent (4,0). Res tvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvär - det utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkyl - periodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade drift - nettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflö - deskalkylerna efter hyreskontraktets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, inves - teringar, vakanser med mera görs av externa värderare med stöd av information från bolaget. Drift- och underhållskostna- der baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och sta- tistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighets - taxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftko stnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffek- ter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värde- ringsunderlag: • Kva litetssäkrad information från bolaget om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträtts avt al, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. • Aktuel la bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgra - der och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhållskostnad. • Upp gifter från offentliga källor om fastigheternas mark - are al, samt detaljplaner för obebyggd mark och exploate - ringsfastigheter. • Besi ktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syf- tet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Fabege Årsredovisning 2023 109 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 110 ===== Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2023 Marknadssegment Hyresintervall Stockholms innerstad 3 700 – 10 00 0 kr/kvm Solna 2 000 – 4 700 k r/kvm Hammarby Sjöstad 2 250 – 4 500 k r/kvm Flemingsberg 900 – 2 8 00 kr/kvm Övriga marknader 1 850 – 2 900 k r/kvm Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värderingsantaganden 2023 2022 Årlig inflation, % 2,0 2,2 Viktad kalkylränta, % 6,5 6,2 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4,4 4,0 Genomsnittlig långsiktig vakans; % 4,5 4,7 Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 368 330 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastig - heterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografiskt koncentrerade. Marknadsvärden 31 december 2023 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förä ndring, % Stockholms innerstad 29 176 4,05 –8,4 Solna 36 930 4,61 –9,8 Hammarby Sjöstad 8 045 4,62 –6,6 Flemingsberg 2 923 5,13 –15,4 Övriga marknader 1 019 5,12 –7,0 Totalt 78 093 4,43 –9,1 Marknadsvärden 31 december 2022 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förä ndring, % Stockholms innerstad 31 988 3,65 1,5 Solna 42 555 4,16 –1,7 Hammarby Sjöstad 8 327 4,13 1,5 Flemingsberg 2 391 4,93 –2,3 Övriga marknader 1 087 4,88 –15,1 Totalt 86 348 3,99 –0,3 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till –7 831 Mkr (–233). Värdeförändringen motsvarar en värdenedgång med cirka –9,1 procent (–0,3). Värdeförändringen berodde på sjunkande hyresnivåer och ökande direktavkastningskrav i förvaltningsbeståndet samt på förädlingsvinster i projektverk - samheten. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2023 uppgick till 78,1 Mkr (86,3). Mkr Koncernen 2023 2022 Ingående verkligt värde 86 348 83 257 Fastighetsförvärv 78 1 068 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad — 2 256 Värdeförändringar, befintligt fastighets- bestånd –7 831 –233 Värdeförändringar avseende under året sålda fastigheter 3 101 0 Försäljningar, utrangeringar och övrigt –3 603 0 Utgående verkligt värde 78 093 86 348 Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område Kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 211 Bocken 39 Norrmalm 20 459 Nationalarenan 8 Arenastaden 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 298 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 387 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 964 Signalen 3 Arenastaden 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 177 Smeden 1 Solna Business Park 44 543 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring före skatt, % Resultat- effekt, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 620 47,5% 42,0% 0 0 47,2% 42,2% –1 –620 46,9% 42,4% Känslighetsanalys värdeförändring Antagande Värde - påv erkan, Mdkr Hyresnivå +/– 10% 7,1 Driftskostnad +/– 50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav +/– 0,25% 4,4 Långsiktig vakansgrad +/– 2% 1,5 Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Verkligt värde och orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 1–4 uppstår utöver orealiserad vär deförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastig - heter när de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet för - valtningsfastigheter ingår byggnader, mark och mark - anlä ggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter. Förvaltningsfastighe - ter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastig - heters verkliga värde redovisas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar förvalt - ningsfastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller för - lust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvalt - ningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovi- sas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värde - förändringar förvaltningsfastigheter. Projekt för ombyggnad/ underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värdering - en. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Not 18. Goodwill Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Birger Bostad (tidigare SHH Bostad). Goodwil- len representerar de värden som förvärvet tillför Fabegekon - cernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling. Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifier- bara kassaflöde (kassagenererande enhet) vilken för Fabegekoncernen är Birger Bostad (tidigare SHH Bostad). I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda återvinnings - värdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjande - värdet har baserats på en diskonteringsfaktor om 6,7 procent och en prognos av kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassaflödesprog- noser bortom den period som täcks av de senast gjorda bud - getarna/prognoserna uppgår till 2%. Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov. Gjord känslighetsanalys visar att en ändring av diskonteringsfaktor om 0,7 procentenheter skulle påvisa ett nedskrivningsbehov. Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående balans 205 205 Förvärv — — Utgående balans 205 205 Not 17 forts. Fabege Årsredovisning 2023 110 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 111 ===== Not 19. Inventarier Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 51 40 19 19 Investeringar 15 11 6 0 Försäljningar och utrangeringar — — — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 51 25 19 Ingående avskrivningar –26 –19 –11 –10 Försäljningar och utrangeringar — — — 0 Årets avskrivningar –11 –7 –3 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –37 –26 –14 –11 Bokfört värde 30 25 11 8 Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala mark- nadsmässiga villkor. Not 20. Andelar i intresseföretag Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående redovisat värde 149 167 — 0 Tillskott 100 56 — — Tillkommande via förvärv — — — — Nedskrivningar — –4 — — Resultatandel –70 –57 — — Utdelningar 1 –13 — — Omklassificeringar — 0 — — Utgående redovisat värde 179 149 — — Bokfört värde 179 149 — — Namn/Org nr Säte Kapital- andel i %1) Redovisat värde 2023, Mkr Redovisat värde 2022, Mkr Urban Services Sweden AB, 559108-8397 Stockholm 50,0 2 2 Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 Stockholm 50,0 0 0 Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50,0 10 10 Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759 Stockholm 50,0 0 0 Värtan Fastigheter KB 969601-0793 Stockholm 50,0 1 2 Arenabolaget i Solna KB1) 969733-4580 Stockholm 66,7 131 111 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50,0 0 0 SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50,0 0 0 SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50,0 34 24 Summa 179 149 1) Arenabolaget äger och förvaltar Friends Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Friends Arena). Vidare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas inne - havet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag. I följande tabell presenteras finansiell information avseende intresseföretagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) Mkr Koncernen 2023 2022 Resultaträkningen Hyresintäkter 169 59 Driftsöverskott 12 –19 Årets resultat –100 –127 Balansräkningen Anläggningstillgångar 3 281 3 330 Omsättningstillgångar 6 418 200 Summa tillgångar 9 699 3 530 Eget kapital 2 407 1 729 Övriga skulder 7 292 1 801 Summa eget kapital och skulder 9 699 3 530 Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag 1 478 1 142 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedri - ver finansiell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fas tighetsfinansiering AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapital - marknaden samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kont antlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansie - ring med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastighets - Fin ansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationer - na är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 decem ber hade vi utestående obligationer om totalt 764 Mkr (600) via SFF. Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiel - la styrningen. Ett Joint Venture är ett samarbetsarrangemang genom vi lket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ven - tures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för f örändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värde- minskningar i verkligt värde på individuella andelar. Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrang - emang genom vilket de parter som har gemensamt bestäm - mande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande inflytande är Fabege Årsredovisning 2023 111 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 112 ===== Not 21. Fordringar hos in tresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabola - get i Solna AB om 270 Mkr (210), Haga Norra 0 Mkr (74), samt SB Bostad i Stockholm AB om 173 Mkr (194). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kredi- trisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kre- ditvärdiga mot parter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3. Not 22. Andra långfristiga vä rdepappersinnehav Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 12 12 15 15 Omklassificering — — — — Värdeförändringar –4 –3 –8 –3 Tillskott 1 3 1 3 Utgående värde 9 12 9 15 Bokfört värde 9 12 9 15 Innehav Bokfört värde, Mkr Accessy AB 559184-9749 2 AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt antal aktier till 4 042 649 stycken 7 AIK Hockey – kapitalandel 3,6% 0 Summa 9 Not 23. Andra långfristiga fo rdringar Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år efter balansdagen 703 85 0 0 Senare än 5 år från balansdagen 0 0 0 0 Summa 703 85 0 0 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Not 24. Projekt och exploaterings- fas tigheter Mkr 2023 2022 Ingående värde 821 821 Tillkommande via förvärv — — Anskaffningar och avyttingar –373 152 Nedskrivning — –81 Utgående balans 519 821 Den utgående balansen består av 317 Mkr (319) i exploatrings- fastigheter och 201 Mkr (573) i pågående projekt. Redovisningsprincip Projekt och exploateringsfastigheter innehas i syfte att ut - vec kla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostads - rät ter och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Not 25. Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar Mkr Koncernen 2023 2022 0–30 dagar 1 36 31–60 dagar 3 2 61–90 dagar 3 0 > 90 dagar 51 44 V arav reserverat –12 –12 Summa 46 70 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster Mkr 2023-12-31 Ingående balans 12 Nya reserveringar 2 Återföringar –14 Bortskrivningar 10 Utökade fordringar 2 Minskade fordringar 0 Förändring i riskfaktorer — Utgående balans 12 Redovisningsprincip Kundfordringar Koncernens kundfordringar värderas till upplupet anskaff - ningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och ränta. Förlustreserv redovisas för kundford - ringar. Se vidare not 3 för ytterligare beskrivning av redovis- ningsprinciperna. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundford - ringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. Not 27. Fordringar hos ko ncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och transaktionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 28. Eget kapital Utestående aktier Registrerade aktier Antal aktier vid årets ingång 314 577 096 330 783 144 Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144 Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kr. Föreslagen utdelning per aktie, 1:80 kr. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moder - bolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balan- serade vinstmedel, till dess aktierna avyttras eller annulleras. Om de ssa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst . Not 26. Övriga fordringar I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom ett år om 5 Mkr (6). Momsfordringar uppgår till 87 Mkr (38). 12 Mkr (228) avser fordran på en bostadsrätts- förening där inflyttning har skett. Övriga poster uppgår till totalt 10 Mkr (8). Därtill ingår också spärrade medel om 327 Mkr (0). Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Värdering sker till upplupet anskaffningsvärde. reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de par- ter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt vår andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen. Not 20 forts. Fabege Årsredovisning 2023 112 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 113 ===== Not 29. Checkräkningskrediter Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Beviljad kreditlimit 660 660 660 660 Utnyttjad del –108 0 –108 0 Outnyttjad del 552 660 552 660 Not 30. Skulder fördelade på för fallotidpunkter Räntebärande skulder, Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 7 169 2 413 6 390 2 400 Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balans - dagen 17 000 2 0 890 16 836 20 134 Förfallotidpunkt senare än 5 årfrån balansdagen 8 813 10 039 8 813 10 039 Summa 32 982 33 341 32 039 32 573 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en för - väntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Not 32. Uppskjuten s katteskuld/fordran Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Uppskjuten skatt har beräknats på: Underskottsavdrag –410 –573 — — Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 8 596 10 439 — — Derivatinstrument 141 348 141 348 Övrigt –22 –19 –7 –45 Netto, uppskjuten skattefordran/skuld 8 305 10 195 134 303 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen upp går till cirka 2,0 Mdkr (2,8), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatte - sku lder är –293 Mkr (–289) hänförligt till förbrukning av löpan- de för valtningsresultat och 1 613 Mkr (48) avser värdeföränd- ring på fastigheter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent. Not 33. Avsättningar Av totala avsättningar om 158 Mkr (157) avser 101 Mkr avsätt- ningar till pensioner (106). Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 34 Mkr (38) samt avsättning för bostadsprojekt 23 Mkr (13). Mkr Övrigt Avsatt till pension Total Per 2023-01-01 51 106 157 Tillkommande via förvärv — — — Årets avsättningar 10 — 10 Årets aktuariella antaganden — –5 –5 Utnyttjats/betalats under året –4 — –4 Per 2023-12-31 57 101 158 Avsättningar består av: Långfristig del 57 101 158 Kortfristig del — — — Summa 57 101 158 Avsatt till pension För information avseende avsättningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Not 34. Upplupna kostnader och fö rutbetalda intäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förskottsbetalda hyror 425 521 0 — Upplupna räntekostnader 155 149 150 144 Övrigt 321 442 240 433 Summa 901 1 112 389 577 Not 35. Ställda säkerheter och e ventualförpliktelser Ställda säkerheter, Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 22 368 20 430 — — Nettotillgångar dotterbolag 19 314 16 186 — — Reverser — — 16 517 15 929 Summa 41 681 36 616 16 517 15 929 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser tff dotterbolag 145 174 844 859 Borgensförbindelser och åtaganden tff intresse- företag 345 342 345 362 Summa 490 516 1 189 1 221 Koncernen har pensionsutfästelser om 14 Mkr (16) som tryg - gas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftel - sen uppgår till 191 procent (168). Avsättning har inte skett efter - som pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar. Not 36. Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 1 150 Mkr (674), varav 63 Mkr (21) har aktiverats i investeringsverksam- heten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett. Not 37. Förändringar av röre lsekapital Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förändring enl. balansräkning 1 24 568 –498 336 Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader, aktuell skat t samt ej reglerade köpeskillingar avseende sålda fastig - heter 13 0 –65 132 –307 Summa 254 503 –366 29 Not 31. Derivatinstrument Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Långfristigt övervärde 879 1 659 879 1 659 Kortfristigt övervärde 47 30 47 30 Summa övervärde 925 1 689 925 1 689 Kortfristigt undervärde 0 0 0 0 Långfristigt undervärde –240 0 –240 0 Summa undervärde –240 0 –240 0 Totalt 686 1 689 686 1 689 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finan- siella instrument” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstru - ment klassificeras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Fabege Årsredovisning 2023 113 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 114 ===== Not 38. Leasingskulder Tomträtter Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst betydelse. Leasingskuldern uppgår per den 31 decem - ber till 948 Mkr (1 242). En mots varande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Leasingskulden är framräknad genom en värdering i form av budgeterad tomträttsavgäld för året dividerat med direktavkastningskrav om 4 procent (som är ett viktat snitt för avkastningskraven för tomt rätterna). Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 december uppgår både leasingskuld och nyttjanderätts - til lgång till 1 Mkr (1). Not 40. Transaktioner med nä rstående Familjen Paulsson har via Backahill AB ett bestämmande infly- tande över Hansan AB. Under 2023 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2023 har även konsulttjänster om 5 Mkr (2) från Born Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är delägare. Inköp från Bravida, där Mattias Johansson är VD och koncernchef, har under året uppgått till 3 Mkr (5). Tillskott om 60 Mkr (55) har lämnats till Arenabola- get i Solna KB. Nya Svensk FastighetsFinansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastighe- ter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastig - heter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr Not 41. Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 1,80 kr/aktie (2,40) att utbe- talas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,45 kr per aktie. Tot alt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 566 238 773 kro - nor. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2 023-12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 39. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens out - nyt tjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 552 Mkr (660). Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löp - tid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluk- tuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp. Not 42. Fastställande av år sredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 8 mars 2024. Årsstämma hålls den 9 april 2024. Not 43. Nettoomsättning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fa kturering. Not 44. Rörelsens kostnader Mkr Moderbolaget 2023 2022 Personalkostnader –281 –277 Administrations- och driftskostnader –168 –145 Summa –449 –422 (12 000). Per den 31 december hade Fabege utestående obli- gationer om totalt 764 Mkr (600). Alla villkor är på marknads - mässiga grunder. Direktägda dotterbolag Namn/Org nr Säte Kapital- andel i %1) Bokfört värde, Mkr Birger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883 Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726 LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790 Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0 Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0 Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0 Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0 Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0 Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0 Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1 Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0 Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 24 7 koncernbolag (249). Redovisningsprincip Dotterföretag Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämman- de inflytande. Bestämmande inflytande uppnås när moder - bol aget har inflytande över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträt - ter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, bea ktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpe ski ll- ingen f ör rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid för - värvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga vär dena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, upp - komna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapital - andelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppk ommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskil - lingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och ver kligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav över sti ger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifier - bara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goo dwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden. Not 45. Aktier och andelar i koncernföretag Mkr Moderbolaget 2023 2022 Nedskrivning av aktier i dotterbolag –65 –75 Koncernbidrag 196 398 Utdelning 750 1 200 Summa 881 1 523 Mkr Moderbolaget 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 16 452 16 377 Förvärv och tillskott 65 75 Försäljning — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 517 16 452 Ingående nedskrivningar –3 052 –2 977 Nedskrivning –65 –75 Utgående ackumulerade nedskrivningar –3 117 –3 052 Bokfört värde 13 400 13 400 Fabege Årsredovisning 2023 114 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 115 ===== Not 46. Arvode och er sättningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått: Arvode och kostnadsersättning tkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Deloitte: Revisionsuppdrag1) 3 680 3 407 3 680 3 407 Annan revisions- verksamhe t 350 150 350 150 Skatterådgivning — — — — Övriga tjänster 53 53 53 53 Summa 4 083 3 610 4 083 3 610 Pwc: Revisionsuppdrag 872 880 — — Summa 872 880 — — 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokfö - ri ngen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt råd - givning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan gransk- ning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 47. Händelser ef ter balansdagen Inga väsentliga händelser efter balansdagen. Not 48. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 385 588 009 Årets resultat –139 855 426 Summa 3 245 732 583 Styrelsen och VD föreslår att beloppet disponeras enligt föl jande: Kr Till aktieägarna utdelas 1:80 kr per aktie 566 238 773 I ny räkning balanseras 2 679 493 810 Summa 3 245 732 583 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2023, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Hotel Kung Carl, Sparven 18 i Stockholms innerstad. Fabege Årsredovisning 2023 115 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 116 ===== Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: • årsredo visningen har upprättats i enlighet med års redovisningslagen samt RFR 2 • årsredo visningen ger en rättvisande bild av före tagets st ällning och resultat samt • förv altningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och re sultat samt • beskriver v äsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: • koncernr edovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av inter nationella r edovisningsstandarder • koncernr edovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt • förv altningsberättelsen för koncernen ger en rätt- visande över sikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de före tag som ingår i koncernen står inför. Anette Asklin Styrelseledamot Stina Lindh Hök Styrelseledamot Märtha Josefsson Styrelseledamot Anne Årneby Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2024 Deloitte AB Stockholm den 7 mars 2024 Jan Litborn Ordförande Mattias Johansson Styrelseledamot Lennart Mauritzson Styrelseledamot Stefan Dahlbo Verkställande direktör Peter Ekberg Auktoriserad revisor Årsredovisningens undertecknande Fabege Årsredovisning 2023 116 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 117 ===== Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo - visningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01- 01 - 2023-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61-72. Bolagets årsredovisning och koncernredo - visning ingår på sidorna 43-116 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ - ning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resul- tat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Kon - cernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis - ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra utta- landen omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis - ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul - tat räkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapp orten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom - pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audi- ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta inne- fattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest bety - delsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern - redo visningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ - ningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisning - en som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dess a områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av risk Fabege redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet per den 31 december 2023 är uppta - get till 78 093 Mkr. Under räkenskapsåret har samtliga fastig- heter i förvaltningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedöm - ning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och mark- nadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastig- hetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare infor - mation hänvisas till risker och riskhantering på sidorna 50-60 samt not 4 och 17 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning och bedömning av F abeges rutin för framtagande av indata till såväl interna som externa värderingar samt granskning av konsekvent tillämpning av rutinerna och att integrite t föreligger i processerna. • Granskning av indat a i värderingsmodellen för ett urval av fastighet erna för bedömning av fullständighet och värdering • Utv ärdering av rimligheten i de antaganden som ligger till grund för bolagets värdering genom att jämföra med exter - na datakällor samt tidigare års antaganden med faktiskt utfall. • Utv ärdering av kompetens och objektivitet hos de externa värderarna. • Gra nskning av relevanta noter till de finansiella rapporterna. Redovisning av projekt Beskrivning av risk Fabege har under 2023 investerat 3 101 Mkr i ny- till- och ombyggnad av fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till den senaste värderingen. Övr iga utgifter kostnadsförs direkt. Projektfastigheter som genomgår omfattande om- eller nybyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas, övriga pro - jektfastigheter värderas enligt ortsprismetoden. Värderingen av pågående projekt baseras på bedömningar och antagan- den vilka kan ha en betydande påverkan på koncernens resul- tat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvi- sas till avsnittet risker och riskhantering på sidorna 50-60 och not 17 i årsredo vis ningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning av F abeges rutiner för utveckling och förädling av fastigheter, däribland processen för investeringsbeslut, attest- instruktioner och uppföljning av projektutfall. • Gra nskning av redovisning av projektvinster i pågående pro jekt. • Gra nskning av ett urval av aktiverade utgifter i projekt Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än års - redo visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 61-72. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre - dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra informa - tion. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö - mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel - aktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informatio - nen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rap- portera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva - ret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upp - rättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direk- tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis - ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort - sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om för- hållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksam - heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagan- det om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar sty- relsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions - berä ttelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio - nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning und er hela revisionen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredo - visningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. revisorsinspektionen.se/revisornsansvar . Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl - ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felak - tigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt bety - delsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions - berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhin - drar upplysning om frågan. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 Fabege Årsredovisning 2023 117 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 118 ===== Revisionsberättelse forts. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2023-01-01 - 2023-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdel - ning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdel- ningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt - ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens eko - nomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bola- gets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis - ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan f öranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på nå got annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel - ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förl ust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Rev - isor sinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/ revisornsansvar . Denna beskrivning är en del av revisionsbe- rättelsen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 - 2023-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva - ret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk- ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fat tar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese - tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den inter- na kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl - lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-formatoch en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru - vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor - ten på sidorna 61-72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jäm- fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo - visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis - ningslagen. Deloitte AB, utsågs till Fabege AB (publ) revisor av bolags- stämman 2023-03-29 och har varit bolagets revisor sedan 2002-04-04. Stockholm den 7 mars 2024 Deloitte AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor Fabege Årsredovisning 2023 118 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ===== SIDA 119 ===== Fabege Årsredovisning 2023 119 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd Fastighetsförädling och nyproduktion är viktiga hörnstenar i vår verksamhet. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke-färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens specifika behov. Nedan är några av våra projekt vid utgången av året. Påsen 1 Hammarby Sjöstad Fastigheten Påsen 1 ligger i Hammarby Sjöstad med adress Textil gatan 43. Byggnaden uppfördes 1955 och ligger cirka 700 meter från Gullmarsplan samt 200 meter från Mårtensdals tvärbanestation. Här finns gott om trevliga restauranger och annan service, till exempel butiker, träningsanläggningar, vård central, apo tek och bank. Det är också nära till Hammarby kaj, där du kan njuta av båtlivet med en kaffe i handen eller ta en härlig promenad på lunchen. Regulatorn 4 Flemingsberg Nationalscenerna Dramaten och Kungliga Operan flyttar gemensamt sina verkstäder, ateljéer, repetitionssalar och arkiv till Flemingsberg. Dramaten och Operan är väldigt viktiga pusselbitar när den nya stads delen i Flemingsberg utvecklas. Då flera olika typer av aktiviteter kom mer pågå samtidigt i byggnaden ställs höga ljudkrav på avskiljande väggar. Det gäller även krav på fungerande logistik inom byggnaden då dekorateljén tillverkar scenografi för föreställningar som kommer att transporteras såväl inom, som till och från, fastigheten. Färdigställt: 2024 kvartal 2 Uthyrningsbar yta: 11 900 kvm Beräknad investering: 464 Mkr Hyresgäster: Kungl. Operan och Kungl. Dramatiska Teatern Miljöklass: BREEAM-SE, Very Good Färdigställt: 2025 kvartal 1 Uthyrningsbar yta: 11 000 kvm Beräknad investering: 416 Mkr Största hyresgäst: Bengt Dahlgren Stockholm AB Miljöklass: BREEAM-SE, Bespoke, Excellent Värdeförändringar på fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år och minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna vid behov. Den externa värderingen utförs av Cushman & Wake field, Newsec och Svaills. Fastighetsvärde 2009–2023 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Mdkr ===== SIDA 120 ===== Fabege Årsredovisning 2023 120 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Separatorn 1 Flemingsberg Identitet, tekniska innovationer och hållbara lösningar har varit ledord i Alfa Lavals jakt på rätt plats för sina 700 medarbetare. Projektet arbe tet aktivt med att minska klimatpåverkan samt säkerställa att husets klimatavtryck under dess livslängd blir så låg som möjligt, bland annat genom att nyttja förnybara energislag så som till exempel solel samt installera energieffektiv teknik och säkerställa en hög grad av energi återvinning. Avtalet med Alfa Laval är till 2047. Nöten 4 Solna Strand Saab AB har tecknat ett hyresavtal om omfattar fastighetens samtliga ytor till 2045. Fastigheten på Solna Strandväg 22 uppfördes 1971 för Skatteverket. Den är robust och mångsidigt användbar och ligger nära allmänna kommunikationer. Fastigheten kommer nu att anpassas för att möta Saabs behov. Det är i huvudsak Saabs verksamhet i Järfälla med 1 800 medarbetar e som berörs. Hyresgästanpassningen genom förs med stor hänsyn till miljön, bland annat genom att mini mera kli mata vtrycket med hjälp av cirkularitet och återbruk samt att uppnå en god energiprestanda. Fastighetsbestånd forts. Färdigställt: 2025 kvartal 3 Uthyrningsbar yta: 66 000 kvm Beräknad investering: 1 196 Mkr Hyresgäst: Saab Miljöklass: BREEAM In-Use, Excellent Färdigställt: 2025 kvartal 2 Uthyrningsbar yta: 23 400 kvm Beräknad investering: 1 060 Mkr Största hyresgäst: Alfa Laval Miljöklass: BRREAM-SE, Excellent Ackordet 1 Arenastaden / Ha ga Norra Haga Norra är Arenastadens nya stora satsning, ett nytt stadskvarter med en härlig blandning av caféer, restauranger, kontor och bostäder och stort fokus på mötesplatser. Den hållbara arkitekturen präglas av klassiska kvaliteter, men med siktet mot framtiden. Med endast sju minuter till City och med Hagaparken runt hörnet, blir det en tillgäng lig och inbjudande plats för medarbetare, boende och besökare. Färdigställt: 2024 kvartal 3 Uthyrningsbar yta: 27 000 kvm Beräknad investering: 1 441 Mkr Största hyresgäster: JM & Coor Miljöklass: BREEAM-SE, Outstanding ===== SIDA 121 ===== Fabege Årsredovisning 2023 121 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsrelaterade nyckeltal År 2023 2022 2021 2020 2019 Antal fastigheter 100 102 94 94 87 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 246 1 290 1 247 1 245 1 255 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 89 90 91 94 Hyresvärde, Mkr 3 872 3 724 3 359 3 242 3 195 Överskottsgrad, % 75 74 76 75 75 Genomsnittligt avkastningskrav per område, % Stockholms innerstad 4,05 Solna 4,61 Hammarby Sjöstad 4,62 Flemingsberg 5,13 Övriga marknader 5,12 Genomsnittlig avkastning 4,43 Fastighetsförvärv År Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Klacken 2 (50 %) Rå sunda Garage 0 Anoden 4 Flemingsberg Kontor 992 Totalt 992 Fastighetsförsäljningar Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Kvartal 1: Ingen försäljning Kvartal 2: Huvudsta 3:1 Huvudsta Mark 0 Kvartal 3: Ingen försäljning Kvartal 4: Glädjen 12 Orgeln 7 Sunbyberg Kontor 12 683 39 207 Totalt 51 890 Största kunder Kund Andel, % 1) Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,6 2037 Ica Fastigheter AB 3,8 2030 Convendum Stockholm City AB 3,6 2034 Telia Sverige AB 3,6 2031 Tieto Sweden AB 2,7 2029 Carnegie Investment Bank AB 2,1 2027 Bilia AB 1,7 2041 Statens Skolverk 1,5 2024 Svea Bank AB 1,5 2027 Telenor Sverige AB 1,3 2028 Summa 28 1) Andel av total kontrakterad hyra. 15 högst värderade fastigheter 31 december 2023 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, kvm Pyramiden 4 Arenastaden Kontor 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm Kontor 28 211 Bocken 39 Norrmalm Kontor 20 456 Nationalarenan 8 Arenastaden Kontor 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm Kontor 14 298 Luma 1 Hammarby Sjöstad Kontor 38 387 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm Kontor 25 964 Signalen 3 Arenastaden Kontor 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park Kontor 39 177 Smeden 1 Solna Business Park Kontor 44 543 Nöten 4 Solna strand Kontor 52 179 Poolen 1 Arenastaden Kontor 28 143 Fräsaren 12 Solna Business Park Kontor 37 370 Uarda 1 (Hus A) Arenastaden Kontor 24 359 Hägern Mindre 7 Norrmalm Kontor 13 882 Hyresavtalens genomsnittliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2023 Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, År Stockholms innerstad 26 594 3,69 Solna 51 405 5,96 Hammarby Sjöstad 10 272 2,66 Flemingsberg 9 78 2,79 Övriga marknader 1) 4 60 1,96 Totalt/genomsnitt 100 1 409 4,53 1) Två bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 2024¹ 579 552 17 2025 308 516 16 2026 287 580 17 2027 134 457 14 2028 59 170 5 2029+ 80 874 26 Kommersiellt 1 447 3 149 95 Bostadsavtal 199 33 1 Garage och p arkering 639 134 4 Totalt 2 285 3 316 100 1) Varav drygt 192 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Förändringar i fastighetsvärde Marknadsvärde, Mkr Ingående värde per 2023 0101 86 3 48 + Förvärv 78 + Investeringar i ny , til l oc h ombyggnad 3 101 – Försäljningar –3 603 +/– Orealiserade värdeförändringar –7 831 Utgående värde 2023-12-31 78 093 Fastighetsbestånd forts. ===== SIDA 122 ===== Fabege Årsredovisning 2023 122 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2023 Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage Totalt Stockholms innerstad 223 650 19 814 19 537 9 347 7 436 32 687 312 471 Solna 514 414 28 520 32 680 35 964 903 74 660 687 141 Hammarby Sjöstad 100 723 7 817 20 584 0 691 8 770 138 585 Flemingsberg 13 542 1 774 51 755 0 0 1 149 68 220 Övriga marknader 20 890 485 2 075 0 4 989 11 663 40 102 Totalt 873 219 58 410 126 631 45 311 14 019 128 929 1 246 519 Fastighetstabell Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde 2, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter 1 61 948 63 823 3 406 91 Förädlingsfastigheter 1 19 234 7 431 460 — Mark och p rojektfastigheter 1 20 64 6 839 6 — Summa 100 1 246 78 093 3 872 — Varav Stockholms innerstad 26 312 29 176 1 512 91 Varav Solna 51 687 36 930 1 772 91 Varav Hammarby Sjöstad 10 139 8 045 431 91 Varav Flemingsberg 9 68 2 923 73 — Varav Övriga 4 40 1 019 84 73 Summa 100 1 246 78 093 3 872 91 Hyresvärde per kategori Kontor: 82 % Butiker: 4 % Industri/lager: 4 % Övrigt: 10 % Totalt 3,9 Mdkr Totalavkastning fastighetsportföljen, %Uthyrningsbar yta per kategori Kontor: 70 % Butiker: 5 % Industri/lager: 10 % Övrigt: 15 % Totalt 1 246 kvm Solna: 47 % Innerstaden: 38 % Hammarby Sjöstad: 10 % Flemingsberg: 4 % Övriga marknader: 1 % Fastighetsvärde per område Totalt 78,1 Mdkr 2019 2020 2021 2022 2023 15 10 5 0 –5 –10 % Fastighetsbestånd forts. Alfa Lavals nya kontor i Flemingsberg, klart hösten 2025. ===== SIDA 123 ===== Fabege Årsredovisning 2023 123 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Projekt Pågående projekt >50 Mkr, 2023-12-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta 1) Hyresvärde, Mkr 2) Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2 2024 11 900 100 24 426 465 393 Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3 2024 27 000 66 98 1 300 1 441 880 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1 2025 11 000 18 38 585 416 252 Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1 2025 5 800 83 10 650 193 105 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2 2025 23 400 91 59 618 1 060 620 Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3 2025 66 000 100 155 1 826 1 196 284 Summa 145 100 84 384 5 405 4 771 2 534 Övriga mark och p rojektfastigheter 2 084 Övriga förädlingsfastigheter 6 781 Totalt projekt-, mark- och för ädlingsfastigheter 14 270 1) Operativ uhyrningsgrad per 2023 1231. 2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 384 Mkr (fullt uthyrd) från 8 Mkr i löpande årshyra per 31 dec 2023. Byggrätter 2023-12-31 Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Stockholms innerstad 32 400 13 9 000 Stockholms innerstad 3 600 0 0 Solna 307 800 21 7 000 Solna 209 900 44 9 400 Hammarby Sjöstad 49 000 75 6 000 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900 Flemingsberg 268 700 6 4 700 Flemingsberg 264 500 0 5 200 Birger Bostad — — — Birger Bostad 117 500 82 5 300 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga — — — Summa 677 900 21 5 900 Summa 620 100 31 7 000 Investeringar 2019 2020 2021 2022 2023 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr ===== SIDA 124 ===== Fabege Årsredovisning 2023 124Fastighetsförteckning Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsförteckning Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings - bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 ● 1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13 1902/2002 25 180 680 1 366 0 0 985 28 211 1 186 000 ● 2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61–65 1963 13 807 1 156 2 375 0 0 8 626 25 964 678 000 ● 3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22–24 1951 14 607 127 194 0 0 0 14 928 1 298 000 ● 4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 1931 16 846 2 095 1 459 0 0 56 20 456 1 151 376 ● 5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 6 Bocken 47 Norrmalm Lästmakarg 8 1929 531 665 0 0 0 0 1 196 67 000 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14 16 145 0 0 2 2 13 0 0 2 358 163 200 ● 8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 370 0 249 0 0 0 6 619 243 000 ● 9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 504 48 198 0 0 0 3 750 137 886 ● 10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 090 839 2 830 0 0 2 415 17 174 409 000 ● 11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143–147 1953 8 340 2 505 940 0 0 1 123 12 908 284 000 ● 12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 405 2 502 4 577 0 0 5 001 25 485 434 000 ● 13 Hägern Mindre 7 Norrmalm Drottninggatan 27–29 1971 9 651 1 319 745 0 0 2 167 13 882 658 426 ● 14 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11–13 1904 8 243 0 12 0 0 255 8 510 280 148 ● 15 Läraren 13 Norrmalm Torsgatan 4 1904/1929 6 839 0 1 0 0 0 6 840 292 000 ● 16 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 18 0 0 5 11 772 0 ● 17 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5–7 1881 6 345 0 216 0 0 526 7 087 423 000 ● 18 Ormträsket 10 Vasastan Sveavägen 166–170, 186 1962/1967 15 402 1 837 763 0 0 2 071 20 073 511 000 ● 19 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 6 694 0 231 0 0 3 320 10 245 352 000 20 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 822 0 3 2 947 158 094 ● 21 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53–57 1944 10 292 89 650 0 0 2 808 13 839 260 000 22 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59–65 1959 19 312 2 961 1 844 0 0 2 229 26 346 538 000 ● 23 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 124 160 ● 24 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27–29, Vasag 38 1988 4 610 598 229 0 3 542 571 9 550 601 000 ● 25 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 1929 1 626 1 142 49 0 5 805 0 8 622 550 000 ● 26 Ynglingen 10 Östermalm Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60 1929 7 075 1 252 400 2 401 0 526 11 654 449 000 Summa Stockholms innerstad 223 650 19 814 19 537 7 436 9 347 32 687 312 470 11 248 290 ● Certifierad / Registr erad för certifiering. Stockholms innerstad per 31 december 2023 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 125 ===== Fabege Årsredovisning 2023 125Fastighetsförteckning Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information l4 l6 l7 Essinge leden Västerbron Norr Mälarstrand Scheelegatan Fleminggatan Kungsholms gatan Munk GAMLA STANbro leden Slo/t_t.ligaet Skeppsbron Sveavägen Dro/t_t.liganinggatan Olof Palmes gata Vasagatan NORRMALM Sergels Torg Hamngatan Kungs- träd- gården STURE- PLAN Birger Jarlsgatan Nybroviken Karla- plan Valhallavägen Lidingövägen Linnégatan Narvavägen Karlavägen Tegnér- lunden Gamla stan Norrmalm Östermalm Djurgården Södermalm Långholmen Kungsholmen Vasastaden Riddarfjärden Vasadjupet Nybroviken B ir g e r J a r lsga ta n S v e a v äg en G ötg a ta n V a lha l l a v äg e n D r o /t_t.liga n i ng h olmsv . K u n gs g at a n R i n g v äg e n S öd ert äljevä g e n Norrmalms torg 9 20 3 - 7 13 21 22 14 8 16 2 1 17 25 26 23 15 1210 18 11 S öd e r M äl a r s t r a n d N orr M äl a r st r a n d 24 19 - Innerstaden Lilla Ekhagen Koloniområde parken Bock- Freskati Ålkistan Bellevue Montebello holmen Sveaplan Bellevue- Torphagen Sundbyberg Brunnsviken Råstasjön Lötsjön Bällstaviken S o l na väg e n R ås und a v äg e n A r mé g a t a n St or g at a n Sve t s a r v äg e n Upps alavägen B e r g s h a m r a v äg e n Fr ös u nd a le de n E k e n b e r g s v . En k öp in g s v äge n Huv u ds t a le den Huvudsta Solna station Solna Centrum Råsunda Näckrosen Hallonbergen Frösunda Frösundavik Lilla Alby Västra skogen Hagalund Gårdsvägen D a l v äg e n Friends Arena 53 29 28 27 32 30 31 35 36 37 33 51 24 12 21 6 2 3 4 20 19 181 5 48 10 11 22 179 15 34 47 25 14 16 13 50 4443 45 26 23 46 7 49 8 38 - 42 Solna Arenastaden Solna Business Park Apotekaren 22, Stockholms innerstad. Bocken 39, Stockholms innerstad. Smeden 1, Solna Business Park.Pyramiden 4, Arenastaden. ===== SIDA 126 ===== Fabege Årsredovisning 2023 126Fastighetsförteckning Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna per 31 december 2023 Solna, Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings - bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 76 330 2 Farao 15 1) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 6 427 723 1 001 0 0 1 020 9 171 74 200 3 Farao 16 1) Arenastaden Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 1973 2 792 1 297 1 722 0 0 0 5 811 47 041 4 Farao 17 1) Arenastaden Dalvägen 2, Pyramidvägen 1975 3 180 786 2 861 0 0 365 7 192 47 600 5 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 6 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 290 0 166 0 0 375 7 831 208 000 ● 7 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 347 0 0 0 6 186 142 000 8 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 822 9 Kairo 1 1) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 10 741 0 0 0 0 0 10 741 84 200 ● 10 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 574 000 11 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 74 000 ● 12 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C, Evenemangsgatan 2C 2018 45 744 0 0 0 0 0 45 744 1 134 000 ● 13 Poolen 1 Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 109 912 122 0 0 0 28 143 489 000 ● 14 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3–5, Pyramidvägen 4–22, Magasinsvägen 6–12, Råsta strandväg 5–9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 081 000 15 Semaforen 1 Arenastaden Gustav III:s boulevard 0 0 0 0 0 159 159 0 ● 16 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 31 116 0 376 0 0 0 31 492 704 000 ● 17 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 646 95 326 0 0 349 8 416 163 000 ● 18 Stigbygeln 3 1) Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 608 0 0 0 5 917 97 026 ● 19 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 794 0 50 0 0 570 7 414 143 000 ● 20 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12–18 2001 8 980 581 372 0 0 0 9 933 248 000 ● 21 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13–21 2001 2 437 0 0 0 0 5 290 7 727 131 599 ● 22 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2–4 1952 3 083 0 1 320 0 2 630 7 033 27 543 23 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0 ● 24 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31, Vintervägen 33 1987 22 601 1 248 480 0 0 30 24 359 655 000 ● 25 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14–16 1992 6 529 0 1 333 0 0 0 7 862 143 198 Summa Solna, Arenastaden 278 077 5 904 11 084 0 16 677 38 898 350 640 7 344 559 ● Certifierad / Registr erad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 127 ===== Fabege Årsredovisning 2023 127Fastighetsförteckning Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 26 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 4105 0 5610 0 0 0 9 715 20 449 ● 27 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 224 4 241 138 0 0 9 11 612 191 000 ● 28 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2 4, Sv etsarvägen 4–10 1962 33 144 255 924 0 1 840 3 014 39 177 672 000 ● 29 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A 1964 19 403 10 163 964 0 0 6 840 37 370 652 000 30 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 1963 362 0 3 032 0 0 1 388 4 782 23 000 ● 31 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 1964 17 437 344 704 0 0 3 315 21 800 261 287 ● 32 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7, Svetsarv 5–17 1967 34 338 4 159 1 770 467 0 3 809 44 543 728 447 ● 33 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 410 742 588 0 0 2 430 16 170 191 000 34 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Enlundavägen 9–13 15 212 329 1 979 436 2 491 3 660 24 107 293 997 35 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2–8 1982 2 584 0 3 356 0 0 1 470 7 410 39 000 Summa Solna Business Park 146 219 20 233 19 065 903 4 331 25 935 216 685 3 072 180 Solna, Haga Norra Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 ● 36 Ackordet 1 2) 0 0 0 0 0 0 0 368 040 37 Ackordet 2 2) 0 0 0 0 0 0 0 181 300 38 Kvarten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 366 165 39 Kvinten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 485 548 40 Tersen 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 90 103 41 Hagalund 2:16 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 42 Hagalund 2:11 Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 284 800 Summa Solna, Haga Norra 15 017 158 180 0 0 0 15 355 1 775 956 Solna, Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 43 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 18 900 ● 44 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43–55 2016 10 500 539 0 0 0 0 11 039 162 200 45 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57–59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 41 762 ● 46 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1–3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 17 7 550 76 000 ● 47 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31 –35, Garvis Carlssons gata 1–9 2018 15 698 730 32 0 0 0 16 460 487 000 ● 48 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 423 0 7 423 239 000 49 Klacken 2 Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 14 000 50 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37, Idrottsgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 51 Nöten 4 2) Solna Strand Solna strandväg 2–60 1971 48 903 956 2 320 0 0 0 52 179 979 000 Summa Solna, Övrigt 75 102 2 225 2 352 0 14 956 9 827 104 462 2 017 862 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 514 414 28 520 32 681 903 35 964 74 660 687 142 14 210 557 ● Certifierad / Registr erad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 128 ===== Fabege Årsredovisning 2023 128Fastighetsförteckning Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hammarby Sjöstad per 31 december 2023 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings - bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 ● 1 Fartygstrafiken 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 711 1 840 165 0 0 9 8 725 191 000 ● 2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14–18 1937 16 099 276 457 0 0 1 230 18 062 521 000 ● 3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24–26 1949 8 473 575 3 875 0 0 1 244 14 167 185 400 4 Korphoppet 5 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37–39 1968 0 0 0 0 0 0 0 8 400 ● 5 Korphoppet 6 Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 95 000 ● 6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1–17, 2–26, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3 1930 30 089 2 394 1 365 691 0 3 848 38 387 605 696 ● 7 Påsen 1 2) Hammarby Sjöstad Textilgatan 41–43 8 425 0 3 051 0 0 384 11 860 108 073 8 Trikåfabriken 12 1) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27, Virkesvägen 8–10 1942 4 632 891 4 291 0 0 978 10 792 158 504 ● 9 Trikåfabriken 8 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1–3 1930 11 623 1 037 2 649 0 0 12 15 321 251 000 ● 10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2–4 1928 14 671 375 477 0 0 1 065 16 588 548 000 Summa Hammarby Sjöstad 100 723 7 816 20 584 691 0 8 770 138 584 2 672 073 ● Certifierad / Registr erad för certifiering. Hammarby sjö Sickla kanal Skanstull Gullmarsplan Lumaparken Hammarbyleden Hammarby Fabriksväg sjöstad Hammarby 2 10 8 9 5 4 3 1 6 7 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Luma 1, Hammarby Sjöstad. ===== SIDA 129 ===== Fabege Årsredovisning 2023 129Fastighetsförteckning Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Flemingsberg per 31 december 2023 Övriga per 31 december 2023 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings - bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 1 Anoden 4 1) Flemingsberg 0 0 1 000 0 0 0 1 000 12 314 2 Batteriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 5 728 3 Batteriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 3 604 4 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Regulatorn 3 1) Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 9 675 1 774 11 938 0 0 0 23 387 111 138 7 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 3 867 0 38 017 0 0 1 149 43 033 173 508 ● 8 Regulatorn 4 2) Flemingsberg Elektronvägen 0 0 0 0 0 0 0 13 500 ● 9 Separatorn 1 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 29 369 Summa Flemingsberg 13 542 1 774 51 755 0 0 1 149 68 220 349 161 Sollentuna och Borås Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings - bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 1 Tekniken 1 2) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 126 2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6–14 mfl 1996 19 115 485 2 075 0 11 663 33 338 251 000 3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A–D, 6 A–F 2021 1 775 0 0 3 705 0 0 5 480 106 520 4 Solrosen 16 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 1 284 1 284 36 600 Summa Övriga 20 890 485 2 075 4 989 0 11 663 40 102 394 246 ● Certifierad / Registr erad för certifiering. Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2023. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastig het, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om ell er tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöver skott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings beg ränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvär vade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fa stigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. K a tri ne b er g s vä g e n F l e m i ngsb e r g s led e n D i a gno svä ge n O r t o p edv T erapivä ge n B j ör n ku l l a v äg en Hud d in g evägen A lf re d N ob els al lé H äl sovägen R ön t g e n v äg e n V ärm e s li n g a n A m b ul a n s v äg e n M a rsv T e l l u s v äg e n J on väg en R e g u l a t o r v äge n E le k tr o n vä g e n K v a rnän gsv äg en S ågs t u v äg e n Vi s ät t r a v äg e n Flemingsbergs- parken Novums forsknings- park Annersta- skolan Kästa skola Flemingsbergs station Visä/t_t.ligara- hallen Visä/t_t.ligara idro/t_t.ligasplats Tingsrä/t_t.liga Visä/t_t.ligara- skolan Södertörns högskola Tandläkar- högskolan Huddinge Universitetssjukhus Rä/t_t.ligaspsykiatrisk klinik Infektions- klinik Flemingsbergs kyrka IT-Gymnasiet FLEMINGSBERG VISÄTTRA E bb a B ååts v äg Vå rdar v Me dic inv R e g ulato r vägen L ogope d v ägen Hörselsli n ga n P arkvägen 226 5 2 1 6 4 3 7 8 Separatorn 1, Flemingsberg. ===== SIDA 130 ===== Fabege Årsredovisning 2023 130 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Femårsöversikt 2023 2022 2021 2020 2019 Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 3 366 3 032 2 889 2 806 2 856 Bruttoresultat 2 528 2 161 2 176 2 112 2 144 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning- driftsöverskott 2 524 2 240 2 185 2 112 2 144 varav bruttoresultat bostadsutveckling 4 –79 –9 — — Realiserad värdeförändring/Resultat fa stighetsförsäljningar 0 74 56 49 0 Orealiserad värdeförändring, fastigheter –7 831 –233 4 585 2 715 5 743 Förvaltningsresultat 1 458 1 373 1 537 1 474 1 532 Resultat före skatt –7 380 2 964 6 712 4 007 7 034 Resultat efter skatt –5 518 2 376 5 400 3 167 6 006 Balansräkningar, Mkr Goodwill 205 205 205 — — Fastigheter 78 093 86 348 83 257 76 648 74 250 Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 1 243 1 092 897 942 Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25 22 15 6 Derivatinstrument 925 1 689 121 20 58 Finansiella anläggningstillgångar 1 319 456 832 1 108 810 Projekt och e xploateringsfastigheter 519 892 821 — — Övriga omsättningstillgångar 997 1 042 1 411 350 318 Kortfristiga placeringar 98 96 96 108 134 Likvida medel 85 87 131 20 24 Eget kapital 39 244 45 514 45 174 41 542 40 068 Avsättningar 8 305 10 195 9 603 8 288 7 613 Räntebärande skulder 32 982 33 341 30 399 26 669 26 414 Leasingskuld 949 1 243 1 093 897 942 Derivatinstrument 240 0 186 617 426 Ej räntebärande skulder 1 342 1 633 1 336 970 1 079 Balansomslutning 83 220 92 083 87 988 79 166 76 542 2023 2022 2021 2020 2019 Nyckeltal 1) Överskottsgrad, % 75 74 76 75 75 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 4,1 4,3 4,4 Soliditet, % 47 49 51 52 52 Skuldkvot, ggr 13,5 15,6 14,7 13,2 12,8 Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,7 0,7 0,6 0,7 Belåningsgrad fastigheter, % 42 38 36 35 36 Avkastning på eget kapital, % –13,0 5,2 12,5 7,8 16 Genomsnittlig ränta på räntebärande sku lder, % 3,13 2,31 1,62 1,67 1,72 Totalavkastning fastigheter –6,2 2,4 8,7 6,6 11,5 Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga fastigheter, Mkr 3 101 3 325 2 626 1 854 2 556 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr 3 859 — — 3 541 1 701 Medelantal anställda 217 206 196 180 172 Data per aktie, kr1 Resultat –17,54 7,49 16,73 9,65 18,16 Eget kapital 125 145 141 127 121 Kassaflöde från löpande verksamhet 4,99 6,29 4,7 4,11 6,1 Utdelning 2) 1,80 2,40 4,00 3,60 3,20 Direktavkastning, % 1,7 2,7 2,6 2,8 2 Börskurs vid årets slut 3) 108,20 88,7 151,55 129,35 159,8 Antal utestående aktier vid årets slut före utspädnings eff ekt, miljoner 314,6 314,6 321,3 326,2 330,8 Antal utestående aktier vid årets slut efter utspädnings eff ekt, miljoner 314,6 314,6 321,3 326,2 330,8 1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsn itt. Justering efter split 2:1. 2) Kontantutdelning 2023 enligt förslag att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,45 kr/aktie. 3) Senast betalt. ===== SIDA 131 ===== Fabege Årsredovisning 2023 131 Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Härledning av nyckeltal 2023 2022 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr –5 518 2 376 Genomsnittligt kapital, Mkr 42 379 45 344 Avkastning på eget kapital, % –13,0 5,2 Soliditet Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 Balansomslutning, Mkr 83 220 92 083 Soliditet, % 47 49 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Bokfört värde fastigheter, Mkr 78 093 86 348 Bokfört värde projekt & ex ploateringsfastigheter 519 892 Belåningsgrad fastigheter, % 42 38 Skuldkvot Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 161 Återläggning nedskrivning projekt och exploateringsfastigheter 6 81 Central administration, Mkr –97 –102 Summa, Mkr 2 437 2 140 Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Skuldkvot, ggr 13,5 15,6 2023 2022 Räntetäckningsgrad Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 161 Återläggning nedskrivning projekt och exploateringsfastigheter 6 81 Tomträttsavgäld, Mkr –45 –42 Central administration, Mkr –97 –102 Summa, Mkr 2 392 2 098 Räntenetto, Mkr –962 –612 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Eget Kapital, Mkr 39 244 45 514 Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,7 Totalavkastning fastigheter Driftöverskott, Mkr 2 524 2 240 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fas tigheter, Mkr –7 831 –159 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 85 924 86 507 Totalavkastning fastigheter, % –6,2 2,4 De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intres senter och investerare. Finansiella mål Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: • Soliditeten ska vara lägst 35 procent • Belåningsgraden ska int e överstiga 50 procent • Skuldkv oten ska högst vara 13 gånger • Ränte täckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger ===== SIDA 132 ===== Fabege Årsredovisning 2023 132Härledning av nyckeltal Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 2023 2022 EPRA nyckeltal EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr 1 314 1 248 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4,18 3,93 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 47 052 54 334 EPRA NRV, kr/aktie 150 173 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 44 177 50 629 EPRA NTA, kr/aktie 140 173 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 39 228 45 623 EPRA NDV, kr/aktie 125 145 EPRA Vakansgrad, % 9 11 EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd, % 11 5 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 458 1 373 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr –758 –767 Summa, Mkr 700 606 Nominell skatt, Mkr 144 125 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 314 1 248 Antal aktier, miljoner 314,6 317,2 EPRA EPS, kr/aktie 4,18 3,93 2023 2022 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 189 314 Återläggning räntederivat, Mkr –686 –1 689 Återläggning av uppskjuten skatt 8 305 10 195 enligt balansräkningen, Mkr EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 47 052 54 334 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 150 173 Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr –205 –205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr –2 670 3 500 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 44 177 50 629 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 140 161 Avdrag av räntederivat –686 1 689 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr –5 634 –6 695 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 39 229 45 623 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/aktie 125 145 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 318 363 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 406 3 313 EPRA Vakansgrad, % 9 11 EPRA investeringar 1 Förvärv, Mkr 78 1 068 Investering i Förädling oc h projektfastigheter, Mkr 2 094 1 427 Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 007 830 Övrigt, Mkr — — EPRA Investeringar totalt, Mkr 3 179 3 325 Härledning av nyckeltal forts. ===== SIDA 133 ===== Fabege Årsredovisning 2023 133Härledning av nyckeltal Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner Vi presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av vår verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delår sbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan häns yn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen 1) Värdeförändring på projekt och för ädlings fastighet er dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt och förädlingsf astigheter under perioden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda v ärde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdel ning dividerat med börs kursen vid år ets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktie ägares andel a v eget kapital enlig t balansräkningen dividerat med ant al aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Kontrakts värde dividerat med hyresvärde vid periodens slut . EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till f örvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skatte pliktigt f örvalt ningsresultat avses förvaltnings result at med avdrag för bland annat skatte mässigt a vdragsgilla avskrivningar och ombygg nationer. EPR A NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av ränte derivat och uppskju ten skatt enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med åter läggning av r änte derivat och uppskju ten skatt enligt balansräk ningen. Justerat för verklig upp skjuten sk att istället för nominell upp skjuten sk att. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyres värde t på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Identiskt bestånd De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Förvaltningsfastigheter 1) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter 1) Fastigheter med pågående eller planerad om eller till byggnad som v äsentligt påverkar fastighetens drifts öv erskott. Drifts över skottet påverkas antingen direkt av projekt et eller av ut hyrningsbegränsningar inf ör för estående förädling. Hyresvärde 1) Kontraktsvärde samt bedömd årshyr a för outhyrda lokaler eft er rimlig generell upprustningsinsats. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter för ändring av rörelse kapital) divider at med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde 1) Anges som årsvärde. Grund hyra enlig t hyres kontrak t plus index uppräkning och hyr estillägg. Mark- och projektfastigheter 1) Mark och exploat eringsfastigheter och fastigheter med pågående n yprod uktion/ totalombyggnad. Nettouthyrning 1) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsäg ningar för avflytt. Resultat/vinst per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt ant al ute stående aktier i perioden. De finition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat minus central administration i förhållande till ränte netto (r änte kostnader minus r änteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv måna ders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande infly tande dividerat med balansomslutning. Totalavkastning fastigheter Periodens driftöverskott plus orealiserade och realise rade värdeförändringar på fastig heter divider at med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till cirka 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 pro cent. Vidare har antagits att underskottsavdragen reali seras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 pro cent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fast ighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 pro cent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad 1) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägnings bara kontr akt. Överskottsgrad 1) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal en ligt ESMA:s riktlinjer. ===== SIDA 134 ===== Fabege Årsredovisning 2023 134Härledning av nyckeltal Om FabegeInnehåll Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Årsstämma och anmälan Årsstämman hålls i Filmstaden Scandinavia, Mall of Scandinavia, Råsta Strandväg 19 A Solna, tisdagen den 9 april 2024 klockan 15.00. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 14.15. Årsstämman kommer att sändas live och aktieägare kommer att kunna ställa frågor digitalt genom chattfunktion. Möjlighet att poströsta i förväg finns. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktie boken t orsdagen den 28 mars 2024, dels anmäla sitt och eventuella biträdens delt agande senast klockan 16.00 onsdagen den 3 april 2024. Anmälan om deltagande i års stämman sk er på något av följande sätt: • Per po st: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm • Per t elefon: 08-402 90 68 • Per mejl: gener almeetingservice@euroclear.com • Via Eur oclears webbplats: anmalan.vpc.se/euroclearproxy Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktie- innehav samt eventuella biträden. Aktieägare som för- valtarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att del- ta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast torsdagen den 3 april 2024. För att detta ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registre- ringsbevis eller andra behörighetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska ett särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/ ar sstamma. Där finns också ytterligare information om röstnings- för farandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast den 3 april 2024. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär att aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt att deltaga i stämman och att om akti- erna är förvaltarregistrerade ha tillsett att aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktieägaren är en juridisk person ska förekomman- de registreringsbevis eller andra behörighets handlingar insändas i samband med anmälan om postr östning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege.se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi års - redo visning per post. Alla finansiella rapporter och press meddelanden finns tillgängliga på sv enska och engelska på vår hemsida. Vi tillhandahåller även information via en prenumera- tionstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktu- ell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvar- talspresentationer i samband med varje kvartalsrapport. Mia Häggström Hållbarhetschef 08-555 148 54, mia.haggstrom@fabege.se Peter Kangert IR-ansvarig 08-555 148 40, peter.kangert@fabege.se Kalender 2024 Viktiga datum Årsstämma 2024 9 april 2024 Delårsrapport jan – m ar 2024 25 april 2024 Delårsrapport jan – j uni 2024 5 juli 2024 Delårsrapport jan – s ep 2024 22 oktober 2024 Kontaktinformation ===== SIDA 135 ===== Form och produktion: Sthlm Kommunikation & IR