Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Kv1 
 
 
2024 
   
  
 
  
 
 
 
    Sammandrag, Mkr 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Jan-mar 20241 
 
• Hyresintäkterna ökade till  
867 Mkr (829). I identiskt 
bestånd ökade intäkterna 
med 10 procent i jämförelse 
med föregående år (8). 
• Driftöverskottet ökade till  
619 Mkr (598). I identiskt 
bestånd ökade driftöver-
skottet med 9 procent (8). 
• Överskottsgraden uppgick till 
71 procent (72). 
• Omsättning bostadsutveckling 
uppgick till 141 Mkr (187) och 
bruttoresultatet uppgick till  
1 Mkr (22). 
 
 
 
 
 
 
 
• Räntenettot uppgick till -240 Mkr 
(-221). 
• Förvaltningsresultatet minskade  
till 329 Mkr (351). 
• Realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till – 1 378 Mkr (-2 110)  
och på räntederivat till 213 Mkr  
(-217). 
• Periodens resultat före skatt  
uppgick till -836 Mkr (-1 977). 
• Periodens resultat efter skatt 
uppgick till -699 Mkr (-1 584) 
motsvarande -2:22 kr per aktie 
(-5:04). 
 
 
 
 
• Nettouthyrningen uppgick 
 till -36 Mkr (-12). 
• Hyreskontrakt om 25 Mkr (34) 
omförhandlades med en 
genomsnittlig minskning av 
hyresvärdet med 0,9 procent  
(-4). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 84 Mkr (179) 
till oförändrade villkor. 
• Soliditeten uppgick till 47 
procent (47).  
• Belåningsgraden uppgick till 43 
procent (42). 
 
 
 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal se sidan 26
 
  
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde 
för  perioden jan-mar i 2023 och för balansposter 
per 31 december 2023 
2024 2023 2023
jan-mar jan-mar jan-dec
Nettoomsättning 1 008 1016 3930
Bruttoresultat 620 620 2528
Förvaltningsresultat 329 351 1458
Resultat före skatt -836 -1977 -7380
Resultat efter skatt -699 -1584 -5518
Nettouthyrning -36 -12 165
Överskottsgrad, % 71 72 75
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
EPRA NRV, kr per aktie 146 166 150

===== SIDA 2 =====

FABEGE 2024/KV1  2 
 
Vd-ord 
 
 
Hyresintäkterna och driftöverskottet 
ökade jämfört med förra året. Vi har 
fortsatt fokus på uthyrning och 
omförhandlingar, på kostnadskontroll, 
och på vårt hållbarhetsarbete, inte minst 
när det gäller energieffektivisering, 
återbruk och sociala initiativ. 
Finansieringsmarknaden fungerar åter 
bra och vi närmar oss den första 
räntesänkningen.  Den geopolitiska oron i 
världen har dock inte avtagit utan snarare 
förstärks under årets första tre månader. 
Frågetecknen kring konjunkturen är 
många. Det saknas inte utmaningar, men 
Fabege står starkt.   
 
Trots ett mindre bestånd genom 
avyttringen av två fastigheter i höstas 
ökade hyresintäkterna, mycket tack vare 
indexökningen.  Jag är glad att, i dessa 
osäkra tider, kunna konstatera att vi har 
stabila kunder som är villiga att betala för 
moderna och flexibla lokaler. Men vi måste 
samtidigt vara realister och konstatera att 
med nästan 20 procent indexering av 
hyrorna de senaste två åren så kan vi inte 
tro på stora generella uppsidor i hyrorna 
under de närmaste åren. Därför ser vi nu att 
många avtal förlängs på oförändrade villkor. 
Det finns självklart några avtal som är båda 
över och under marknadshyran i portföljen. 
Hyresmarknaden är i grunden fortsatt stark. 
Dock ökar vakanserna något i Stockholm 
som helhet. Tendensen att förhandlingar tar 
längre tid och att det finns en tveksamhet 
att fatta beslut håller i sig. Den har inte ökat 
men vi ser heller ingen förbättring på kort 
sikt.  
 
Vi ser, för första gången på många år, ett 
vikande antal kontorsanställda i Stockholm. 
Många företag och myndigheter funderar 
över hur deras framtida kontor skall 
utformas. Jag upplever inte att de tvivlar på 
kontorets viktiga roll, men de funderar på 
hur skall det utnyttjas och se ut. Den 
ekonomiska utvecklingen påverkar självklart 
också diskussionerna. Från att många för 
fem år sedan planerade för expansion så 
har åren av pandemi och finansiell oro 
förändrat förutsättningarna. Vi ser 
hyresgäster som drar ner för att anpassa 
lokalerna till ett mer flexibelt arbetssätt. Vi 
ser hyresgäster som inte har expanderat 
som de hade hoppats och därför 
återlämnar ytor. Vi ser hyresgäster som varit 
sena i resan att reducera antal 
kvadratmeter per anställd och gör det nu. 
Detta har varit en trend under hela 2000-
talet. Många går från kontor med ”egna 
rum” till aktivitetsbaserade kontor. Men vi 
ser också hyresgäster som fortsätter växa 
och utökar sina lokaler. Gemensamt för alla 
är att kontoret spelar en viktig roll för 
organisationens utveckling, att innehållet på 
kontoren prioriteras, att läget är viktigt och 
att vi med vår kompetens kan vara 
värdefulla rådgivare. Uttrycket ”läget, läget 
och läget” är mer sant än någonsin. 
Närheten till bra kommunikationer är 
avgörande och flexibilitet står högt på 
agendan.  
 
Det är positivt att uthyrningsgraden i 
projekten ökade till 86 procent. Vi har till 
exempel fortsatt att hyra ut i projektet 
Påsen på Textiltorget i Hammarby Sjöstad, 
där inflyttningen beräknas påbörjas första 
halvåret 2025. Det kommande 16 
månaderna kommer flertalet av våra projekt 
färdigställas vilket i början av 2026 tillför 
ungefär 380 Mkr i hyresintäkter  
 
Nettouthyrningen kan svänga mellan 
kvartalen och landade under årets första 
kvartal på minus 36 Mkr. Orsaken var två 
myndigheter som efter många år valde att 
lämna en fastighet i Stockholms innerstad. 
Första kvartalet är generellt sett ett av de 
svagare kvartalen med få avslut. 
 
I början av året startade vi nästa 
bostadsetapp i Haga Norra genom att 
Birger Bostad börjat bygga 288 lägenheter, 
varav 78 hyresrätter. Vi ser ett fortsatt 
intresse för bostäder i bra lägen och 
kommer under hösten att påbörja 
försäljningen. Inflyttning beräknas kunna 
ske från andra halvåret 2025.  
 
Vi valde att externvärdera större delen av 
portföljen även detta kvartal. Det 
genomsnittliga avkastningskravet ökade 
med 0,08 procentenheter till 4,51 procent 
och nedskrivningarna av fastighetsvärdena 
uppgick till 1 381 Mkr. De ökade 
avkastningskraven var en följd av det högre 
ränteläget.  Vi har nu skrivit ner fastighets-
 
VERKSAMHETSMÅL 
• Nettouthyrning minst 80 Mkr 
per år. 
• Överskottsgrad 75 procent. 
• Investeringsvolym cirka 
2 500 Mkr per år. 
 
NETTOUTHYRNING 
 
 Mål: 80 Mkr per år 
 
ÖVERSKOTTSGRAD 
 
 Mål: 75% 
-50
0
50
100
150
200
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%

===== SIDA 3 =====

FABEGE 2024/KV1  3 
 
 
 
 
värdena sex kvartal i rad. Har vi då nu nått 
botten? Jag har inget säkert svar på den 
frågan, men jag kan konstatera att jag är 
komfortabel med vår värdering och att 
ränteprognosen nu ser ljusare ut än för ett 
år sedan. Även på transaktionsmarknaden 
ljusnar det. Om än fortsatt avvaktande 
bekräftas våra värderingar av de affärer 
som genomförts. 
 
Den framlidna entreprenören Jan Stenbeck 
sägs att myntat begrepp ”fat cats”. Att ett 
bolag aldrig får bli nöjda och bekväma med 
sin nuvarande marknadsposition. Jag håller 
med om det och ni som lyssnade på mitt 
anförande från vår årsstämma för tre 
veckor sedan vet att våra prioriteringar 
under 2024 är: 
 
1. Att öka uthyrningsgraden i  
förvaltningsbeståndet. . Uthyrningsgraden 
skall upp till 95 procent. Vi måste jobba 
stenhård i hela organisation för att uppnå 
detta. Alla våra medarbetare är 
ambassadörer för Fabege och viktiga för att 
stärka vårt varumärke och indirekt hjälpa 
vårt uthyrningsarbete. Vi har efter rapporten 
gjort en större uthyrning på 4 300 kvm i 
Solna Business Park vilket är positivt.  
2: Kostnadskontroll. Som alla bolag måste vi 
skilja på bra och dåliga kostnader i allt vi 
gör. ”Gnetet” i vardagen är viktigt. Ett litet 
exempel på en bra kostnad är en 
digitallösning vi kallar ”smart vatten”.   Där 
kan vi med hjälp av AI analysera 
vattenflöden hos våra kunder för att snabbt 
upptäcka vattenläckage, förhindra skador 
och dyra reparationer, samt minska 
förbrukningskostnaderna. 
Vi måste också våga tänka nytt och 
annorlunda för att få ner byggkostnaderna. 
Idag är det  svårt att räkna hem ett projekt 
bland annat på grund av för höga 
byggkostnader. Trots att råvarupriserna 
gått ner har inte insatsvarorna i våra projekt 
gått ner i pris i samma utsträckning.  Det 
beror till del på vår svaga valuta. Detta är 
inget specifikt Fabege problem utan ett 
problem för hela branschen.  
3: Möjliggöra framtida projekt. Vi fortsätter 
arbetet med planprocesserna och att 
utveckla de områden vi arbetar med. Det är 
idag svårt att starta ett uthyrningsarbete 
utan en godkänd detaljplan. Vi måste även 
fortsätta att marknadsföra och arbeta aktivt 
med alla våra områdens attraktivitet. På kort 
sikt kan det handla om att tillföra service. På 
längre sikt om att tillföra fler bostäder.  
4: Att refinansiera våra obligationsförfall och 
säkra tillgången på kapital. Att refinansiera 
våra obligationsförfall och säkra tillgången 
på kapital. Obligationsmarknaden har 
kommit tillbaka och erbjuder idag 
konkurrenskraftiga villkor. Bankerna är dock 
fortsatt viktiga för oss i vår strategi att 
fortsatt ha flera finansieringskällor. Jag 
känner mig idag trygg med vår finansiella 
kapacitet och situation. 
5: Att fortsätta ligga i framkant inom 
hållbarhet. Att ligga i framkant inom 
hållbarhet ligger i vårt DNA. Många ser det 
som en kostnad, vi ser det som en naturlig 
långsiktig investering. Ett fokus under året 
kommer vara att arbeta för att uppnå vårt 
cirkularitetsmål. Det innebär att minst 20 
procent av det byggmaterial som används i 
ett projekt ska vara återbrukat eller 
återvunnit material. Ett kvitto på vårt arbete 
är att vi i april inkluderades i Nasdaqs nya 
hållbarhetsindex OMX Sweden Small Cap 
30 ESG Responsible Index.  
Vi fortsätter också vårt viktiga arbete med 
att bidra till att skapa trygghet och trivsel på 
de platser vi har verksamhet. Det sker med 
fokus på meningsfull fritid, utbildning samt 
tillgång till praktik och arbete. Vi arbetar 
aktivt tillsammans kommuner och andra 
företag och aktörer för att skapa bra 
förutsättningar för en positiv utveckling. 
Vi måste vara ödmjuka inför framtiden men 
på marken i Stockholm ser det lite ljusare ut 
jämfört med för ett år sedan.  
 
Stefan Dahlbo, vd
 
INVESTERINGSERINGSVOLYM 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Styrelsen i Fabege har beslutat 
om följande finansiella mål: 
 
• Belåningsgrad max 
50 procent. 
• Räntetäckningsgrad lägst 
2,2 gånger. 
• Skuldkvoten max 
13,0 gånger. 
• Soliditet lägst 35 p rocent. 
 
Utfall 2024-03-31 
• Belåningsgrad 43 procent 
• Räntetäckningsgrad 2,4 ggr 
• Skuldkvot 13,8 ggr 
• Soliditet 47 p rocent 
FINANSIELLA MÅL 
 
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel

===== SIDA 4 =====

FABEGE 2024/KV1  4 
 
 
Resultat jan-mar 20241 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -699 Mkr (-1 584) motsva-
rande -2:22 kr per aktie (-5:04). Periodens resultat före skatt uppgick till  
-836 Mkr (-1 977). Driftöverskottet var i linje med föregående år medan 
räntekostnaderna ökade något. Lägre negativa värdeförändringar i 
fastighetsportföljen och derivatportföljen innebar att resultatet före 
skatt ökade i jämförelse med samma period föregående år. 
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT 
Hyresintäkterna ökade till 867 Mkr (829) 
och driftsöverskottet uppgick till 619 Mkr  
(598). I identiskt bestånd ökade intäkterna 
med cirka 10 procent (8). Intäktsökningen 
var främst hänförlig till indexhöjningen som 
trädde i kraft vid årsskiftet och ett positivt 
netto från inflyttningar. Intäktena 
inkluderade poster av engångskaraktär om 
12 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader 
avsåg främst ökade kostnader för värme 
och administration. Driftsöverskottet i 
identiskt bestånd ökade med cirka 9 
procent (8). Överskottsgraden uppgick till 71 
procent (72). 
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING 
Omsättning bostadsutveckling uppgick till 
141 Mkr (187). Kostnader för bostadsut-
veckling uppgick till -140 Mkr (-165), varav 
administrativa kostnader -6 Mkr (-5) och 
nedskrivning av byggrätter om 0 Mkr 
 (-81). Bruttoresultatet uppgick därmed 
till 1 Mkr (22).  Resultatavräkning sker i 
samband med etappvis inflyttning eller vid 
färdigställande. Under perioden har 1 projekt 
färdigställts och slutavräknats.  
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Kostnader för central administration 
uppgick till -29 Mkr (-26).  
 
FINANSNETTO 
Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-221). 
Snitträntan per 31 mars 2024 uppgick till 
3,29 procent (3,13 vid årsskiftet). Tomt-
rättsavgälder uppgick till -11 Mkr (-12). 
 
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG 
Resultatandelar i intressebolag uppgick  
till -11 Mkr (-10) och avsåg huvudsakligen 
tillskott till Arenabolaget. 
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer 
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per 
år. Till följd av marknadsläget har en större 
andel värderats externt de sex senaste 
kvartalen. Under första kvartalet 2024 
externvärderades cirka 70 procent av 
portföljen och resterande fastigheter 
värderades internt med utgångspunkt i 
senast externa värdering. Det samlade 
marknadsvärdet uppgick vid periodens slut 
till 77,4 Mdkr (78,1). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -1 381 Mk 
(-2 110). Det genomsnittliga avkastnings-
kravet ökade med 0,08 procentenheter till 
4,51 procent (4,43) vilket var en följd av det 
högre ränteläget. Realiserade värde-
förändringar om 3 Mkr avsåg tillkommande 
resultat från affären med Nrep 2023. 
SKATT 
Periodens skattekostnad uppgick till  
137 Mkr (393) och avsåg uppskjuten skatt. 
Skatt beräknades med 20,6 procent på 
löpande beskattningsbart resultat. Ränte- 
avdragsbegränsningarna bedöms inte få 
någon väsentlig effekt på betald skatt under 
de närmaste åren. 
 
SEGMENTSRAPPORTERING 
Segmentet Förvaltning genererade ett 
driftöverskott om 598 Mkr (570) motsva-
rande 75 procents överskottsgrad (74). Ut-
hyrningsgraden uppgick till 90 procent (90). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 360 Mkr 
(342). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -1 151 Mkr (-1 609).  
Segmentet Förädling genererade ett 
dr
iftsöverskott om 28 Mkr (30) 
motsvarande en överskottsgrad på 46 
procent (55). Förvaltningsresultatet uppgick 
till 3 Mkr (8). Orealiserade värdeförändringar 
på fastigheter uppgick till -243 Mkr (-269).  
Segmentet Projekt redovisade 
orealiserade värdeförändringar om  
28 Mkr (-224). Projektvinster möttes av 
nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av 
slutvärdet i projektfastigheterna.  
Segmentet Bostad genererade ett 
bruttoresultat avseende bostadsutveckling 
om 4 Mkr (24). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 2 Mkr (15). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -15 Mkr (-8). 
Mer information om segmentsfördelningen 
framgår av segmentsrapporten och av not 
3 på sidorna 10 och 24. 
FÖRSTA KVARTALET 2024 
I KORTHET 
• Nyuthyrningen uppgick till 
52 Mkr (48). 
• Nettouthyrningen uppgick till 
-36 Mkr (-12). 
• Hyresintäkterna uppgick till 
867 Mkr (829). 
• Överskottsgraden uppgick 
till 71 procent (72). 
• Omsättning bostads-
utveckling uppgick till 141 
Mkr (187) och bruttoresultat 
uppgick till 1 Mkr (22). 
• Räntenettot uppgick till -240 
Mkr (-221). 
• Förvaltningsresultatet upp-
gick till 329 Mkr (351). 
• Orealiserade värde- 
förändringar i fastighets-
portföljen uppgick till –1 381 
Mkr (-2 110). 
• Orealiserade värdeföränd-
ringar i derivatportföljen 
uppgick till 213 Mkr (-217). 
• Resultat efter skatt uppgick 
till  -699 Mkr (-1 584). 
 
 
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–mar 2023 och för balansposter per 31 december 2023.

===== SIDA 5 =====

FABEGE 2024/KV1  5 
 
 
GOODWILL 
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad 
AB. 
FASTIGHETER 
Redovisat fastighetsvärde avser 
Fabeges förvaltningsportfölj inklusive 
projekt- och markfastigheter. Per 31 
mars 2024 uppgick det totala 
fastighetsvärdet till 77,4 Mdkr (78,1). 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
Avser pågående projekt i egen regi samt 
exploateringsfastigheter för framtida 
produktion inom Birger Bostad. Värdet 
uppgick vid kvartalsskiftet till 395 Mkr 
(795) varav pågående produktion 87 
Mkr (466) och exploateringsfastigheter 
för kommande utveckling 308 Mkr 
(329). 
 
 
 
 
FINANSIELL STÄLLNING OCH 
SUBSTANSVÄRDE 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 
38 545 Mkr (39 244) och soliditeten till 47 
procent (48).  Eget kapital per aktie 
hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick till 123 kr (137). EPRA NRV uppgick 
till 146 kr per aktie (166). 
KASSAFLÖDE 
Kassaflöde från löpande verksamhet före 
förändring av rörelsekapital uppgick till  
317 Mkr (341). Förändring av rörelsekapitalet 
påverkade kassaflödet med -129 Mkr (112). 
Investeringsverksamheten påverkade 
kassaflödet med -651 Mkr (-778), och 
kassaflödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 409 Mkr (320). I investerings-
verksamheten drivs kassaflödet av 
fastighets-transaktioner samt av projekt. 
Sammantaget minskade likvida medel med 
-54 Mkr (-5) under perioden. 
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, 
JAN-MAR 2024 
 
  
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV,  
2024-03-31 
 
 
 
 
 
 
 
NYA BOSTÄDER I HAGA NORRA 
 
Fabeges helägda dotterbolag Birger  
Bostad har påbörjat uppförandet av  
285 bostäder i Haga Norra.  
 
I det nya bostadsprojektet om totalt 
210 bostadsrättslägenheter och 78 
hyresrättslägenheter har NCC upp- 
handlats som entreprenör. Det blir ett 
samman-hängande kvarter med  
gemensam inner-gård och garage.  
 
Projektetet kommer att återbruka tegel 
och använda klimatförbättrad betong. 
Lägenheterna kommer att 
Svanenmärkas.  
 
Säljstart börjar under tredje kvartalet med 
beräknad inflyttning från andra  
halvåret 2025.  
 
Område
Genomsnittligt 
avkastningskrav
Stockholms innerstad 4,11%
Solna 4,70%
Hammarby Sj
östad 4,77%
Flemingsberg 5,26%
Övriga marknader 5,40%
Genomsnittlig avkastning 4,51%
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093
Fastighetsförvärv 0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 645
Orealiserade värdeförändringar -1 381
Försäljning, utrangering och övrigt 0
Utgående verkligt värde 2024-03-31 77 357

===== SIDA 6 =====

FABEGE 2024/KV1  6 
 
 
Finansiering 
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. 
Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska 
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden har 
förbättras avsevärt sedan hösten 2023 både avseende tillgänglighet 
och villkor.  
FINANSIERING 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som 
bankmarknaden och långsiktiga relationer 
med de stora finansiärerna har hög prioritet. 
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med 
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett 
certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr. 
  Under årets första månader har korträntan 
forsatt varit stabil med förväntan om att 
Riksbanken sänker styrränten senare i år 
medan de längre räntorna har stigit något. 
Samtidigit har kapitalmarknaden fortatt 
utvecklats väl med en stabil efterfrågan från  
investesterare med lägre kreditmarginaler 
som följd. Fabege emitterade under årets 
första kvartal sin första obligation i publikt 
format på flera år och bedömer att 
marknaden fortsätter att vara mottaglig att 
investera i Fabegbe.  
  Räntebärande skulder har under kvartalet 
ökat något medan räntekostnaderna har 
hållits relativt stabila. Per kvartalsskiftet 
uppgick total lånevolym till 33,6 Mdkr varav 
12,1 Mdkr via kapitalmarknaden och 21,5 
Mdkr via bankmarknaden. Totalt sett ökade 
finansieringen via bankmarknaden med 
knappt 0,5 Mdkr och via kapitalmarknaden 
med drygt 0,1 Mdkr.  
 
 
FINANSIERING, 2024-03-31 
 
 
  
  Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, 
inklusive backupfaciliteten för certifikats-
programmet, uppgick per kvartalsskiftet till 
6,0 Mdkr, en minskning med 1,0 Mdkr efter 
att löften omvandlats till lån under kvartelet. 
  Per 2024-03-31 uppgick kapitalbind-
ningstiden till 4,0 år och räntebindningstiden  
till 1,9 år. Inklusive derivatportföljens 
stängningsbara swappars beräknade löptid 
uppgår den justerade räntebindningstiden 
till 2,8 år. Derivatportföljen bestod av 
traditionella ränteswappar om totalt 16,3 
Mdkr samt stängningsbara swappar om 
totalt 6,0 Mdkr. De traditionella swapparna 
ligger med förfall till och med 2032 och har 
en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30 
procent.  
I finansnettot ingick övriga finansiella 
kostnader om 10 Mkr, vilka huvudsakligen 
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för 
obligations- och certifikatsprogram. Under 
perioden har räntor om totalt 23 Mkr (7) av-
seende projektfastigheter aktiverats. 
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart 
samhälle och vill vara en aktiv part i dess 
omvandling mot ett större ansvarstagande. 
99 procent av låneportföljen klassas som 
grön. 
 
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 
 
 
99% 
Grön finansiering 
31 mars 2024 
 
 
Moody’s Rating 
Baa2 
negativ outlook 
Reviderat i november 2023 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2024-03-31
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,8 år (3,1) 
2024-03-31 2023-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 32 982
 varav utestående MTN, Mkr 9 348 9 570
 varav utestående SFF, Mkr 738 764
 varav utestående certifikat, Mkr 2 045 1 655
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 6 960
Kapitalbindning, år 4,0 4,1
Räntebindning, år ² 1,9 2,1
Räntebindning, andel av portföljen, % 56 60
Derivat marknadsvärde, Mkr 899 686
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,29 3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,20 3,04
Ej pantsatta tillgångar, % 37 41
Belåningsgrad, % 43 42

===== SIDA 7 =====

FABEGE 2024/KV1  7 
 
 
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-03-31
 
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även 
den rörliga delen av ränteswaparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan 
marginal.  
 
 
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-03-31 
 
 
  
 
GRÖN FINANSIERING, 2024-03-31
 
 
GRÖN FINANSIERING 
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats 
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the 
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition 
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, 
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till 
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. 
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna 
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre 
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.   
 
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering
, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 17 754 5,15 53
1-2 år 2 000 0,96 6
2-3 år 4 150 0,97 12
3-4 år 2 914 1,28 9
4-5 år 2 962 1,37 9
5-6 år 2 000 0,44 6
6-7 år 400 0,60 1
7-8 år 900 0,72 3
8-9 år 500 0,81 1
9-10 år 0 0,00 0
11 år 0 0,00 0
Totalt 33 579 3,20 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 2 045 2 045
< 1 år 5 548 5 538
1-2 år 8 693 5 193
2-3 år 11 400 8 950
3-4 år 415 415
4-5 år 3 706 3 706
5-10 år 4 070 4 070
10-15 år 3 663 3 663
15-20 år 0 0
Totalt 39 539 33 579
Kreditramar
Utestående lån och 
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 348 9 348
Gröna obligationer via SFF, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 045 2 045
Gröna lån, övriga, Mkr 27 408 21 448
Total grön finansiering, Mkr 39 539 33 579
Andel grön finansiering, % 99 99
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 45 927
 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 15 351
KAPITALFÖRSÖRJNING 
  
 
 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Eget kapital, 51%
Räntebärande skulder, 34%
Övriga skulder, 15%
Pantsatta tillgångar 63%
Ej pantsatta tillgångar 37%

===== SIDA 8 =====

FABEGE 2024/KV1  8 
 
 
Verksamheten  
jan-mar 20241  
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, 
dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden och fortsatt 
långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -36 Mkr (-12) 
medan uthyrningsgraden minskade till 90 procent (91). Projekten 
fortlöpte enligt plan.   
FASTIGHETSBESTÅND  
OCH FÖRVALTNING 
Fabeges verksamhet med förvaltning och 
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och 
kring Stockholm; Stockholms innerstad, 
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 31 mars 2024 ägde Fabege 100 
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 
4,0 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner 
kvm och ett bokfört värde om 77,4 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter  
14,5 Mdkr.  
 
UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förvaltningsportföljen uppgick vid periodens 
slut till 90 procent (91). Större vakanser 
avser främst tre fastigheter i Solna Business 
Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förädlingsfastigheterna mäts inte då 
merparten av dessa fastigheter tomställts 
eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i 
väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa 
motsvarar en yta om 234 tkvm varav 148 
tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 
262 Mkr. De stora pågående projekten 
omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 146 
tkvm med ett hyresvärde om 392 Mkr. 
Uthyrningsgraden i projektportföljen 
uppgick till 86 procent (84). 
NETTOUTHYRNING 
Under perioden tecknades 30 (8 ) nya avtal 
till ett samlat hyresvärde om 52 Mkr (48) 
varav 95 procent (100) av ytan avsåg gröna 
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -88 
Mkr (-60). Nettouthyrningen uppgick till -36 
Mkr (-12). Hyreskontrakt om 25 Mkr (34) 
omförhandlades med en genomsnittlig 
minskning av hyresvärdet med -0,9 procent 
(-4). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 84 
Mkr (179) till oförändrade villkor. Återköps-
graden under perioden uppgick till 56 
procent (76).   
FÖRÄNDRINGAR I 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Inga förändringar skedde i fastighets-
portföljen under perioden. 
 
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och 
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och 
därmed ökade kassaflöden och värden. 
Under perioden uppgick investeringarna till  
645 Mkr (699) i befintliga fastigheter och 
projekt, varav 455 Mkr (416) avsåg investe-
ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. 
Investerat kapital i förvaltningsportföljen 
uppgick till 190 Mkr (283) varav en större 
andel avsåg hyresgästanpassningar.  
AVSLUTADE PROJEKT 
Inga projekt avslutades under perioden. 
 
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 
Nybyggnation av lokaler för Operan och 
Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, 
Flemingsberg har slutbesiktats och 
färdigställs nu inför hyresgästens tillträde 
den 1 juni. Investeringen beräknas uppgå till 
465 Mkr. Fastigheten certifieras enligt 
BREEAM-SE, very good.  
Nybyggnation av kontorshuset på 
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på 
med inre arbeten avseende installationer 
och anpassningar för hyresgäster. 
Investeringen beräknas uppgå till drygt 1,4 
Mdkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66 
procent. Fastigheten certifieras enligt 
BREEAM-SE, outstanding.  
Investeringen i garagefastigheten i Haga 
Norra som inkluderar grund för kommande 
bostadskvarter löper på. Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 460 Mkr med 
planerat färdigställande under 2024. 
I Flemingsberg fortgår projektet i 
Se
paratorn 1 avseende kontor och 
laboratorier för Alfa Laval. Projektet omfattar 
cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta 
exklusive garage varav Alfa Laval hyr cirka 
91 procent. För närvarande pågår arbeten 
med stomkomplettering och 
inredningsarbeten. Investeringen beräknas 
uppgå till 1 060 Mkr exklusive markförvärv. 
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, 
excellent. Alfa Laval tillträder 30 april 2025.     
 
 
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 
2024-03-31,  MDKR 
  
  
 
 
   
 Click or tap here to enter text.  
 
 
37% 48% 10% 4% 1%
77.4
Totalt
43% 45% 10% 0% 2%
62,9
Förvaltnings-
fastigheter
0% 71% 10% 19% 0%
7,3
Projekt 
fastigheter
22% 40% 15% 23% 0%
7,2
Förädlings-
fastigheter
Innerstaden Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Övriga marknader

===== SIDA 9 =====

FABEGE 2024/KV1  9 
 
 
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand 
pågår med bashusinvesteringar och 
anpassning för Saab som tecknat avtal för 
att hyra hela fastigheten. Den beräknade 
investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr 
inklusive anpassningen för Saab.  
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-
Use, med målsättningen outstanding. 
Om- och tillbyggnationen av fastigheten 
Påsen 1, Hammarby Sjöstad löper på med 
inre arbeten och hyresgästanpassningar. 
Den beräknade investeringen har ökat till 
totalt 486 Mkr inklusive investeringar för 
hyresgästanpassningar. Samtidigt har 
hyresvärdet i tecknade avtal ökat. 
Fastigheten certifieras enligt BREEAM 
Bespoke, excellent. 
Birger Bostad 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 19 
projekt varav 5 (inklusive 4 etapper i Haga 
Norra) drivs i pågående produktion. 
Bedömd investeringsvolym i pågående 
projekt uppgår till ca 1,1 Mdkr inklusive 
markförvärv varav 111 Mkr avser ett BRF-
projekt i Upplands Väsby och drygt 1 Mdkr 
avser utvecklingen av nästkommane 
bostadskvarter i Haga Norra. Projektet i 
Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter 
varav 78 hyresrätter med möjlig inflyttning 
andra halvåret 2025. Arbeten med 
projektering pågår och stomresning har 
påbörjats. Fastigheten kommer via 
fastighetsbildning att överföras från 
Fabeges förvaltningsportfölj till 
exploateringsportföljen under andra 
kvartalet. 
  Under perioden färdigställdes och 
slutavräknades 1 projekt i Staffanstorp. 
Sedan årsskiftet har 3 bostäder sålts, 
därefter kvarstår 11 osålda bostäder i 
färdigställda och pågående projekt 
exklusive Haga Norra. Försäljning av 
lägenheterna i Haga Norra kommer att 
inledas under andra halvåret. 
BOSTADSUTVECKLING I  
JOINT VENTURES 
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i 
Haga Norra är avslutat, Samtliga 418 
lägenheter har sålts varav de sista två 
lägenheterna tillträds under andra 
kvartalet. 
TOTALA INVESTERINGAR, 
JAN-MAR 2024 
 
   
FASTIGHETSFÖRVÄRV,  
JAN-MAR 2024 
 
 
  
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING,  
JAN-MAR 2024 
 
 
 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsportföljen 190
Investeringar i förädlingsfastigheter 40
Investeringar i projektfastigheter 415
Totala investeringar 645
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Inga 
Totalt 
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Inga 
Totalt

===== SIDA 10 =====

FABEGE 2024/KV1  10 
 
 
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-03-31
 
 
BYGGRÄTTER, 2024-03-31 
 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar. 
 
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-03-31 
 
 
SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG 
 
 
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar 
yta kvm
Uthyrningsgrad % 
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört 
värde Mkr
Beräknad 
invest-
ering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 26 463 485 428
Acko
rdet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 101 1 424 1 441 976
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 673 486 289
Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 649 193 135
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 685 1 060 708
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 893 1 196 304
Summa 145 600 86% 392 5 787 4 861 2 840
Övriga Mark- och projektfastigheter 2 145
Övriga Förädlingsfastigheter 6 578
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 510
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-03-31.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 392 Mkr (fullt uthyrd) från 8 M kr i löpande årshyra per 31 mars  2024.
Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0
Solna 306 900 38 6 700 Solna 184 100 41 8 400
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900
Flemingsberg 268 900 6 4 800 Flemingsberg 264 500 0 5 200
Birger Bostad - - - Birger Bostad 106 400 80 7 200
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 677 200 29 5 800 Summa 583 200 28 6 900
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 61 947 62 847 3 560 90
Förädlingsfastigheter ¹ 19 234 7 227 468 -
Mark och
 projektfastigheter ¹ 20 64 7 283 5 -
Summa 100 1 245 77 357 4 033 -
Varav Innerstaden 26 312 28 843 1 573 92
Varav Solna 51 687 36 678 1 866 90
Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 864 449 87
Varav Flemingsberg 9 68 3 010 78 -
Varav Övriga 4 39 962 67 82
Summa 100 1 245 77 357 4 033 90
¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 129 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2024) ej avräknad. E konomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023
jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
g 
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
g 
Bostad Totalt
Hyresintäkter 801 61 2 3 867 770 53 3 3 829
Omsättning bostadsuteckling - - - 141 141 - - - 187 187
Övriga intäkter - - - - -  -  -  -  - -
Summa nettoomsättning 801 61 2 144 1 008 770 53 3 190 1 016
Fastighetskostnader -203 -33 -12 - -248 -200 -23 -7 -1 -231
Kostnader bostadsutveckling  - - - -140 -140 - - - -165 -165
Bruttoresultat 598 28 -10 4 620 570 30 -4 24 620
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 598 28 -10 3 619 570 30 - 2 598
Överskottsgrad, % 75% 46% -500% 100% 71% 74% 57% -133% 67% 72%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 1 1 - - - 22 22
Central administration -23 -3 -3 - -29 -22 -2 -2 - -26
Räntenetto -193 -22 -23 -2 -240 -184 -20 -8 -9 -221
Tomträttsavgäld -11 - - - -11 -12  -  - - -12
Resultatandelar i intressebolag -11 - - - -11 -10  -  - - -10
Förvaltningsresultat 360 3 -36 2 329 342 8 -14 15 351
Realiserade värdeförändr. fastigheter 3 - - - 3  -  -  -  - 0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 151 -243 28 -15 -1 381 -1 609 -269 -224 -8 -2 110
Resultat före skatt per segment -788 -240 -8 -13 -1 049 -1 267 -261 -238 7 -1 759
Värdeförändr. räntederivat & aktier 213 -218
Resultat före skatt -788 -240 -8 -13 -836 -1 977
Marknadsvärde fastigheter 62 619 7 227 7 283 228 77 357 70 423 7 707 6 609 255 84 994
Projekt & exploateringsfastigheter - - - 395 395  -  -  - 795 795
Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 90 - - - -
Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 23.

===== SIDA 11 =====

FABEGE 2024/KV1  11 
 
 
Fabeges 
hållbarhetsarbete 
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter 
och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets-
strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. 
Mål & strategi 
STADSUTVECKLING 
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för 
att stärka våra stadsdelar som 
upplevelsebaserade mötesplatser där 
trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får 
stort utrymme. Med inflytande över allt från 
energisystem till hållbart resande kan vi 
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck.  
Exempel på arbetsområden: 
• Balans mellan arbetande och boende 
• Platsidentitet och attraktivitet 
• Utemiljöer – mötesplatser, grönområden 
• Funktionsblandning 
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer 
• Klimatanpassning 
• Energisystemlösning 
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och 
orienterbarhet 
• Trygghetsskapande åtgärder 
• Delaktighet och dialog 
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT 
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål 
och den färdplan vi fastställt till stöd för 
Parisavtalet genom Sciences Based Targets 
initiative. Nyproduktion och större 
ombyggnationer som färdigställs efter 2030 
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i 
jämförelse med Fabeges baseline 2019. 
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med 
första delmålet på resan mot 2030: 
• Bygglov innan 2025, 20 procent lägre 
CO2-avtryck 
• Cirkularitetsindex 20 procent vid större 
ombyggnationer 
 
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och 
integrerat med att skapa mer hållbara fas-
tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål 
är att Fabeges förvaltning ska vara 
klimatneutral 2030 vilket mäts i kg  
 
 
 
 
 
 
CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha 
kontroll över alla de utsläpp som är kopp-
lade till vår verksamhet och att vi ska mini-
mera utsläppen i största möjliga utsträck-
ning med de medel som finns tillgängliga. 
De utsläpp vi inte kan påverka ska vi upp-
väga i form av klimatkompensation såsom 
att investera i additiv teknik som minskar 
koldioxidhalten i atmosfären.  
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL 
Fabeges genomsnittliga energianvändning 
2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik 
energi). Målsättningen är en genomsnittlig 
energianvändning på 70 kWh/kvm 2024.  
Under kvartalet har energianvändningen 
minskat med 0,3 % i förvaltningsbeståndet 
jämfört med första kvartalet 2023.  
 
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER 
Sedan 2019 är samtliga projekt- och 
förvaltningsfastigheter certifierade enligt 
BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny-
produktion certifieras enligt BREEAM-SE, 
ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings- 
fastigheterna enligt BREEAM In-Use, 
ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion 
av bostäder certifieras enligt Svanen. 
Under kvartalet har arbetet fortsatt med 
att, inom ramen för certifieringarna, driva 
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i 
förvaltning och drift. Under kvartalet har vi 
inlett omcertifieringar av 24 fastigheter inom 
förvaltningsbeståndet enligt BREEAM In-
Use. 
 
 
 
 
 
 
Mål 2030 
• Klimatneutral 
förvaltning. 
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA 
 
71 kWh/kvm 
Genomsnittlig  
energianvändning 2023 
 
 
 
   
TOPPLACERING I GRESB 2023 
Fabege fick 93 poäng av 100 i 
GRESBs årliga utvärdering av 
fastighetssektorn.  Medel- 
poängen var 75. Totalt 
utvärderades 2 084 bolag.  
 
SCIENCE BASED TARGETS 
   Vårt högt satta klimatmål är      
godkänt av SBTi sedan 2020.

===== SIDA 12 =====

FABEGE 2024/KV1  12 
 
 
 
 
 
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET 
Fabege samverkar med kunder, kommuner, 
myndigheter, andra fastighetsägare och 
föreningslivet för att skapa trygga och 
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera 
på social hållbarhet i stadsplanering och 
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i 
våra stadsdelar. Fabeges engagemang 
inriktar sig på nätverk och dialog samt 
utbildning, fritid, hälsa och arbete. 
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN 
Detta är en kvartalsvis uppföljning av 
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. 
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte 
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför 
inte upp vissa frågor.  
 
 
 
 
CSRD/ESRS 
Vi har påbörjat arbetet med att förbereda 
oss för hållbarhetsrapportering enligt nya 
direktivet CSRD (Corporate Sustainability 
Reporting Directive) och de europeiska 
hållbarhetsstandarderna ESRS (European 
sustainability reporting standards). Under 
hösten genomfördes en dubbel 
väsentlighetsanalys och en gapanalys som 
grund för det fortsatta arbete. 2026 ska 
Fabege som redan omfattas av direktivet 
om icke-finansiell rapportering rapportera 
avseende räkenskapsåret 2025.  
 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet 
publiceras en gång om året i 
hållbarhetsrapporten, läs mer på 
www.fabege.se/hallbarhet
. 
  
CERTIFIERADE FASTIGHETER* 
 
 
 
 
 
HÅLLBARHETSNYCKELTAL 
  
 
EU-TAXONOMIN 
Fabege omfattas av EU-direktivet 
om icke-finansiell rapportering. 
Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens 
verksamhet omfattas av och är 
förenlig med EU-taxonomin 
framgår av Not 4 EU-taxonomin, 
sid 24. 
 
I årsredovisningen 2023 redovisas 
de fullständiga tabellerna i enlighet 
med EU- taxonomins mål 1 
inklusive DNSH-kriterier och 
minimum safeguard. 
 
 
EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM   
SOCIAL HÅLLBARHET 
 
• Startat BID i Flemingsberg 
• Läxhjälp i Flemingsberg 
• Aktiv i Flemingsberg Science 
• TalangAkademin i Huddinge 
• Stöd till Stadsmissionen 
• Street Gallery, Solna Business 
Park 
• Stöd till lokala idrottsföreningar 
• Pep Parker i Solna 
• Vinnovaprojektet ”Social 
hållbarhet i den fysiska miljön” 
• Natur och miljöboken, läromedel 
för årkurs 4, 5 & 6 
 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 712 522 66%
BREEAM-SE 14 358 245 32%
BREEAM Bespoke 1 7 423 1%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 083 783 100%
2024, kv1 2023 2022 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp 25 73 77 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 94 94 95 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter 63 63 59 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 84 81 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 95 100 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 89 80 100
Grön finansiering, % 99 100 99 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% n/a 88 87 2024 >88
GRESB, poäng n/a 94 93 >90
*Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
 * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.

===== SIDA 13 =====

FABEGE 2024/KV1  13 
 
 
Övrig finansiell 
information 
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents 
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
 
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och 
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. 
 
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL 
 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i 
kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en 
prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per 
bokslutsdagen. 
 
PERSONAL 
Vid periodens slut var 227 personer (230) anställda i koncernen. 
MODERBOLAGET 
Omsättningen uppgick under perioden till 81 Mkr (124) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 41 Mkr  
(-363). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar 
uppgick till 1 Mkr (1).  
 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser efter balansdagen. 
 
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL 
 
 
STÖRSTA KUNDERNA 
 
 
 
 
HYRESVÄRDE PER KATEGORI 
 
 
  
Värdeförändring  %
Resultat effekt 
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 603 46,9% 43,2%
0 0 46,6% 43,4%
-1 -603 46,3% 43,6%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 34,7
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,0
Eko
nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,7
Fastighetskostnader 1% -8,7
Räntekostnader, rullande 12 månader 1%-enhet 139,0
Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 335,8
855 865
827
867 848 860 851 855
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
Mkr
Förfall, år Antal hyresavtal
Årshyra, 
Mkr Andel, %
2024¹ 453 418 13%
2025 359 559 17%
2026 286 596 18%
2027 175 520 16%
2028 65 198 6%
2029+ 95 886 27%
Kommersiellt 1 433 3 176 95%
Bostadsavtal 199 22 1%
Garage- och parkering 639 135 4%
Totalt 2 271 3 333 100%
 ¹Varav drygt 253 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,7% Q3-2037
Ica Fastigheter AB 3,9% Q4-2030
Convendum Stockholm City AB 3,7% Q2-2034
Telia Sverige AB 3,7% Q 1-2031
Tietoevry Tech Services AB 2,3% Q1-2029
Carnegie Investment Bank AB 2,1% Q3-2027
Bilia AB 1,7% Q1-2041
Svea Bank AB 1,7% Q4-2027
Statens Skolverk 1,5% Q3-2030
Telenor Sverige AB 1,3% Q3-2028
Summa 29%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 82%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 10%

===== SIDA 14 =====

FABEGE 2024/KV1  14 
 
 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den 
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i 
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas 
effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys 
samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram-
går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2023 (sidorna 50–60).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella 
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig 
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2023 (sidorna 50–60). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå 
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till 
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt  
50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 
gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker 
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av 
årsredovisningen 2023. 
SÄSONGSVARIATIONER 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis 
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma 
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på 
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. 
MARKNADSUTSIKTER 
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är 
mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer. 
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen 
från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid 
omförhandlingar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med 
väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och 
förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges 
låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre 
marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har 
påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre 
avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden. 
Även om affärsavsluten på transaktionsmarknaden är få så 
bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga 
investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i 
Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat 
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv 
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger 
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett 
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas 
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i 
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi 
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som 
marknaden erbjuder under det kommande året. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS 
Accounting Standards. Delårsrapporten har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas 
såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft 
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. 
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen 
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen. 
Stockholm den 25 april 2024 
 
Stefan Dahlbo
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer.

===== SIDA 15 =====

FABEGE 2024/KV1  15 
 
 
 
Fabegeaktien 
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i  
Large Cap-segmentet. 
ÄGARE* 
Den 31 mars 2024 hade Fabege totalt 44 086 kända aktieägare 
varav 59,7 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna 
kontrollerar 51,9 procent av kapitalet.  
 
UTDELNING 2023 
Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att 
utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie.  
UTDELNINGSPOLICY 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av 
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla 
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat 
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. 
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av 
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna 
aktier uppgick per 31 mars 2024 till 16 206 048. Återköpen har 
gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet 
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under 
perioden genomfördes inga återköp.  
 
GREEN EQUITY DESIGNATION
  
Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. 
Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 
procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre 
än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
 
 
 
 
 
 
STÖRSTA ÄGARE, 2024-03-31* 
 
 
 
OMSÄTTNING & HANDEL JAN-MAR 2024* 
 
 
 
AKTIEFÖRDELNING*  
 
 
LANDSFÖRDELNING 2024-03-31* 
 
 
Antal aktier*
Andel av 
kapital, %
Andel av 
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00
Nordea Fonder 12 838 131             3, 88 4,08
Vanguard 10 690 913 3,23 3,40
Länsförsäkringar Fonder 10 630 978 3,21 3,38
BlackRock 9 984 296 3,02 3,17
E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27
Folksam 7 118 583 2,15 2,26
Tredje AP-fonden 7 025 429 2,12 2,23
Norges Bank 6 283 523 1,90 2,00
APG Asset Management 5 179 041 1,57 1,65
AFA Försäkring 4 902 453 1,48 1,56
Totalt 12 största aktieägare 171 664 412 51,89 54,56
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90  -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 108,6
Lägsta kurs, kr 83,5
VWAP, kr 93,8
Daglig snittomsättning, kr 63 103 074
A
ntal omsatta aktier, st 42 380 546
Snitt antal avslut. st 1 560
Antal avslut, st 98 265
Snittvärde per avslut,kr 40 457
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,20
2024-03-31 2023-03-31
Antal ägare 44 086 45 120
Antal utländska ägare 992 995
Utländska ägande, % 40,3 35,8
F
ondägande, % 28,3 33,7
Insynsägande, % 15,9 15,9
Sverige 59,7%
Norge 14%
USA 9,4%
Finland, 4%
Resterande  12,9%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

===== SIDA 16 =====

FABEGE 2024/KV1  16 
 
 
Finansiella data 
Koncernen 
Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
 
 
Rapport över finansiell ställning i sammandrag 
  
2024 2023 2023 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter ¹ 867 829 3 366 3 404
Omsättning bostadsutveckling 141 187 553 508
Övriga intäkter ² - - 11 11
Nettoomsättning 1 008 1 016 3 930 3 923
Fastighetskostnader -248 -231 -853 -871
Kostnader bostadsutveckling -140 -165 -549 -524
Bruttoresultat 620 620 2 528 2 528
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 619 598 2 524 2 544
Överskottsgrad, % 71% 72% 75% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 1 22 4 -16
Central administration -29 -26 -97 -99
Räntenetto -240 -221 -962 -982
Tomträttsavgäld -11 -12 -45 -44
Resultatandelar i intressebolag -11 -10 34 34
Förvaltningsresultat 329 351 1 458 1 437
Realiserade värdeförändringar fastigheter 3 0 0 3
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1 381 -2 110 -7 831 -7 102
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 213 -217 -1 003 -573
Värdeförändringar aktier - -1 -4 -3
Resultat före skatt -836 -1 977 -7 380 -6 238
Aktuell skatt - 0 -1 -1
Uppskjuten skatt 137 393 1 863 1 607
Periodens/Årets resultat -699 -1 584 -5 518 -4 632
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - 0 3 -
Periodens/Årets totalresultat -699 -1 584 -5 515 -4 632
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -699 -1 584 -5 515 -4 632
Resultat per aktie, kr ³ -2:22 -5:04 -17:54 -14:73
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 28 Mkr (24) för perioden jan-mar 2024.
² Avser elstöd
³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 77 358 84 994 78 093
Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25 30
Derivatinstrument 1 029 1 472 925
Finansiella anläggningstillgångar 1 343 490 1 319
Projekt- och exploateringsfastigheter 395 795 519
Övriga omsättningstillgångar 1 247 1 333 997
Kortfristiga placeringar 98 96 98
Likvida medel 31 82 85
Summa tillgångar 82 685 90 735 83 220
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 
38 545 43 175 39 244
Uppskjuten skatt 8 168 9 802 8 305
Övriga avsättningar 154 157 158
Räntebärande skulder¹ 33 579 33 976 32 982
Leasingskuld 949 1 243 949
Derivatinstrument 130 0 240
Ej räntebärande skulder 1 160 2 382 1 342
Summa eget kapital och skulder 82 685 90 735 83 220
¹ Varav kortfristiga 5 538 Mkr (7 169).

===== SIDA 17 =====

FABEGE 2024/KV1  17 
 
 
Koncernen 
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
 
Rapport över kassaflödesanalyser 
 
 
 
  
Belopp i Mkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl 
årets resultat
Summa eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa eget 
kapital
Eget kapital 2023-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 400 45 514 0 4 5 514
Periodens resultat -5 518 -5 518 -5 518
Övrigt totalresultat 3 3 3
Summa totalresultat för perioden -5 515 -5 515 0 -5 515
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -189 -189 -189
Kontantutdelning -566 -566 -566
Summa transaktioner med ägare -755 -755 0 -755
Eget kapital 2023-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 31 130 39 244 0 3 9 244
Periodens resultat -699 -699 -699
Övrigt totalresultat 0 0 0
Summa totalresultat för perioden -699 -699 0 - 699
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning 0
Kontantutdelning 0
Summa transaktioner med ägare 0 0 0 0
Eget kapital 2024-03-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 30 431 38 545 0 38 545
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 620 620 2 528
Central administration -29 -26 -97
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3 2 11
Erhållen ränta 4 6 24
Erlagda finansiella kostnader -284 -261 -1 150
Betald inkomstskatt 0 0 0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 317 341 1 316
Förändring av rörelsekapital
Förändring projekt- och exploateringsfastigheter 124 98 373
Förändring av kortfristiga fordringar -251 -290 44
Förändring av kortfristiga skulder -2 304 -163
Summa förändring av rörelsekapital -129 112 254
Kassaflöde från den löpande verksamheten 188 453 1 570
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan
- 0  -
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -620 -673 -2 978
Förvärv av fastigheter -57 -78
Avyttring av fastigheter - 2 977
Övriga finansiella anläggningstillgångar -31 -48 -253
Kassaflöde från investeringsverksamheten -651 -778 -332
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna 
-189 -315 -881
Återköp egna aktier -  -  - 
Upptagna lån 6 509 7 765 22 275
Amortering av skuld -5 911 -7 130 -22 634
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 409 320 -1 240
Periodens kassaflöde -54 -5 -2
Likvida medel vid periodens början 85 87 87
Likvida medel vid periodens slut 31 82 85

===== SIDA 18 =====

FABEGE 2024/KV1  18 
 
 
Koncernen 
Nyckeltal 
  
 
EPRA nyckeltal 
 
 
Uppskjuten skatt 
  
 
 
  
2024 2023 2023
Finansiella ¹
jan-mar jan-mar jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -7,2 -14,3 -13,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
Soliditet, % 47 48 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
Skuldkvot, ggr 13,8 15,4 13,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -2:22 -5:04 -17:54
Eget kapital per aktie, kr 123 137 125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:60 1:44 4:99
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 
100 102 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 357 84 994 78 093
Uthyrbar yta, kvm 1 245 000 1 303 000 1 246 000
Projekt & exploateringsfastigheter, Mkr 395 795 519
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91
Totalavkastning fastigheter, % -1,0 -1,7 -6,2
Överskottsgrad, % 71 72 75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2024 2023 2023
jan-mar jan-mar jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 300 318 1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 0:95 1:01 4:18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 814 52 301 47 052
EPRA NRV, kr/aktie 146 166 150
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 874 48 722 44 177
EPRA NTA, kr/aktie 136 155 140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 340 43 725 39 228
EPRA NDV, kr/aktie 122 139 125
EPRA Vakansgrad, % 10 10 9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 9 8 11
2024 2023 2023
Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 mar 31 mar 31 dec
 - underskottsavdrag, Mkr -307 -486 -410
 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 312 10 005 8 596
 - derivatinstrument, Mkr 185 303 141
 - övrigt, Mkr -22 -20 -22
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 168 9 802 8 305

===== SIDA 19 =====

FABEGE 2024/KV1  19 
 
 
Koncernen kvartalsöversikt 
Resultaträkning i sammandrag 
 
 
Finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Nyckeltal 
 
2024
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Hyresintäkter 867 827 854 855 829 781 771 717
Omsättning bostadsutveckling 141 67 177 122 187 163 104 22
Övriga intäkter -  - 11 - - - - -
Nettoomsättning 1 008 894 1 042 977 1 016 944 875 739
Fastighetskostnader -248 -203 -206 -213 -231 -207 -186 -190
Kostnader bostadsutveckling -140 -86 -182 -116 -165 -252 -98 -10
Bruttoresultat 620 605 654 648 620 485 591 539
varav  bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 619 624 659 642 598 574 585 527
Överskottsgrad 71% 76% 76% 75% 72% 74% 76% 74%
varav  bruttoresultat  bostadsutveckling 1 -19 -5 6 22 -89 6 12
Central administration -29 -16 -26 -29 -26 -25 -22 -30
Räntenetto -240 -237 -265 -239 -221 -189 -159 -137
Tomträttsavgäld -11 -10 -12 -12 -12 -12 -11 -10
Resultatandelar i intressebolag -11 3 59 -17 -10 -24 9 -15
Förvaltningsresultat 329 345 410 351 351 235 408 347
Realiserade värdeförändringar fastigheter 3 0 0 0 0 0 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253 1 020
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 213 -888 -15 117 -217 -61 277 657
Värdeförändringar aktier 0 -3 -1 1 -1 -3 1 -1
Resultat före skatt -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939 2 023
Aktuell skatt 0 -1 0 0 0 -3 0 0
Uppskjuten skatt 137 971 205 294 393 768 -211 -428
Periodens resultat -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729 728 1 595
2023 2022
2024
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kv artal 2
Tillgångar
Goodwill 205 205 205               205             205             205                 205             205               
Fastigheter 77 358 78 093 82 700          83 520        84 994        86 348            89 373        88 480          
Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 1 243            1 243          1 243          1 243              1 090          1 091            
Övriga materiella anläggningstillgångar 30 30 28                 25               25               25                   18               19                 
Derivatinstrument 1 029 925 1 574            1 589          1 472          1 689              1 750          1 473            
Finansiella anläggningstillgångar 1 343 1 319 531               514             490             456                 450             757               
Projekt- och exploateringsfastigheter 395 519 563               716             795             892                 957             845               
Övriga omsättningstillgångar 1 247 997 1 107            1 122          1 333          1 042              1 250          1 157            
Kortfristiga placeringar 98 98 97                 96               96               96                   95               95                 
Likvida medel 31 85 58                 76               82               87                   114             185               
Summa tillgångar 82 685 83 220 88 106          89 106        90 735        92 083            95 302        94 307          
Eget kapital och skulder
Eget kapital 38 545
39 244 41 232          42 224        43 175        45 514            48 232        47 765          
Uppskjuten skatt 8 168 8 305 9 303            9 508          9 802          10 195            10 957        10 748          
Övriga avsättningar 154 158 155               156             157             157                 167             179               
Räntebärande skulder 33 579 32 982 34 563          33 846        33 976        33 341            32 882        32 046          
Leasingskuld 949 949 1 243            1 243          1 243          1 243              1 091          1 091            
Derivatinstrument 130 240 0 0 -               -                  -  -
Ej räntebärande skulder 1 160 1 342 1 610            2 129          2 382          1 633              1 974          2 478            
Summa eget kapital och skulder 82 685 83 220 88 106          89 106        90 735        92 083            95 302        94 307          
2023 2022
2024
Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1 13,6
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5 3,6
Soliditet, % 47 47 47 47 48 49 51 51
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 41 40 40 38 36 36
Skuldkvot, ggr 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4 15,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7 0,7
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30 5:01
Eget kapital per aktie, kr 123 125 131 134 137 145 153 151
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97 1:90
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 352
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102 318 175
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90
91 91 91 90 89 90 89
Totalavkastning fastigheter, % -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9 5,1
Överskottsgrad, % 71 76 76 76 72 73 74 73
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
2023 2022

===== SIDA 20 =====

FABEGE 2024/KV1  20 
 
 
Koncernen 
Härledning av nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
 
2024 2023 2023
Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec
Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244
Balansomslutning, Mkr 82 685 90 735 83 220
Soliditet 47% 48% 47%
2024 2023 2023
Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982
Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 358 84 994 78 093
Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter 395 795 519
Belåningsgrad fastigheter 43% 40% 42%
2024 2023 2023
Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 234 2 528
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 6
Central administration, Mkr -99 -103 -97
Summa, Mkr 2 435 2 212 2 437
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982
Skuldkvot, ggr 13,8 15,4 13,5
2024 2023 2023
Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 620 620 2 528
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter -  - 6
Tomträttsavgäld, Mkr -11 -12 -45
Central administration, Mkr -29 -26 -97
Summa, Mkr 580 582 2 392
Räntenetto, Mkr -240 -221 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
2024 2023 2023
Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec
Periodens resultat, Mkr -699 -1 584 -5 517
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 895 44 345 42 379
Avkastning på eget kapital -7,2% -14,3% -13,0%
2024 2023 2023
Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec
Driftöverskott, Mkr 619 598 2 524
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -1 381 -2 110 -7 831
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 735 87 104 85 924
Totalavkastning fastigheter -1,0% -1,7% -6,2%
2024 2023 2023
Skuldsättningsgrad jan-mar jan-mar jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982
Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244
Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,8
2024 2023 2023
Eget kapital per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 123 137 125
2024 2023 2023
Kassaflöde per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 188 453 1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 0,6 1,44 5,0

===== SIDA 21 =====

FABEGE 2024/KV1  21 
 
 
Koncernen 
Härledning av EPRA nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
  
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 38 545 3 8 545 38 545 43 175 43 175 43 175 39 244 45 514 39 244
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 755 755 755 189 314 189
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -899 -899 -899 -1 472 -1 472 -1 472 -686 -1 689 -686
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 168 8 168 8 168 9 802 9 082 9 802 8 305 10 195 8 305
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 -205 -205 -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 735 -2 735 - -3 374 -3 374  - -3 500 -2 670
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 899 - - 1 472  - - 686
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering                                                                     
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 433 -  - -6 428  - - -5 634
NAV, Mkr 45 814 42 874 38 340 5 2 260 48 681 43 725 47 052 50 629 39 229
utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 146 136 122 166 155 139 150 161 125
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell 
skatt),  Mkr 300
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  
EPRA
 Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr
Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 866 254
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 791 992
jan-dec
4:18
317 980
3 406 109
9%
2023
1458
700
144
1 314
314,6
2 881 527
58 415
816 044
757 629
jan-mar
8%
363
3 528
10%
2023
jan-dec
11%
320 936
3 202 463
jan-dec
-758
2023
jan-mar
318
314,6
1:01
2023
jan-mar
314,6
-190
139
2023
351
-192
159
33
74 262
2024
jan-mar
9%
2024
jan-mar
2024
2024
jan-mar
329
0:95
3 549
10%
343
jan-mar
29
2023
jan-mar
2023
jan-dec
2023

===== SIDA 22 =====

FABEGE 2024/KV1  22 
 
 
Moderbolaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
 
Balansräkning i sammandrag 
 
 
  
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
In
täkter 81 124 443
Kostnader -218 -211 -449
Finansnetto -35 -58 512
Resultatandel intressebolag - 0 0
Värdeförändringar räntederivat 213 -217 -1 003
Värdeförändringar aktier - -1 -8
Bokslutsdisposition - 0 196
Resultat före skatt 41 -363 -309
Aktuell skatt - 0  -
Uppskjuten skatt -10 73 169
Periodens resultat 31 -290 -140
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 48 602 46 912 47 244
varav fordringar hos koncernföretag 47 519 45 390 46 299
Omsättningstillgångar 409 88 472
Likvida medel 1 2 1
Summa tillgångar 62 412 60 402 61 117
Eget kapital 11 540 11 359 11 509
Avsättningar 268 345 220
Långfristiga skulder 44 965 45 137 42 591
varav skulder till koncernföretag 17 383 14 069 16 702
Kortfristiga skulder 5 639 3 561 6 797
Summa eget kapital och skulder 62 412 60 402 61 117

===== SIDA 23 =====

FABEGE 2024/KV1  23 
 
 
Noter 
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. 
Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid 
förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen. 
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag 
uppgående till 485 Mkr (514) samt övrigt 0 (0). 
NOT 3 SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN 
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet 
klassificeras enligt följande: 
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning 
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och 
driftsöverskottet påverkas väsentligt 
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
• Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment. 
 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till 
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från 
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader 
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
Inga omklassificeringar har gjorts under perioden. 
NOT 4 EU-TAXONOMIN 
 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)  
 
 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta 
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är 
 
CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader 
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 
  
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. 
 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter 
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.  
 
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. 
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte 
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. 
 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska 
aktiviteterna.  
 
 
 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning 867 100 59
Driftutgifter 43 100 39
Kapitalutgifter 645 100 16

===== SIDA 24 =====

FABEGE 2024/KV1  24 
 
 
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. 
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). 
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 59 procent av omsättningen, 39 procent av driftskostnaderna och en 16 procent av kapitalutgifterna är 
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders 
utfall till och med kvartal 1 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att 
Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav 
i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka 
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att 
kunna klassas som förenliga med taxonomin. 
 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens 
kring skattebelastning samt fri konkurrens. 
 
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86.

===== SIDA 25 =====

FABEGE 2024/KV1  25 
 
 
Detta är Fabege 
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus 
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna 
delmarknader i Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en 
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i 
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans 
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad 
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning 
och hög uthyrningsgrad. Den 31 mars 2024 ägde Fabege 100 
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,0 Mdkr, en uthyrbar 
yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,4 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr.  
 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst 
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, 
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande 
partner som med människan i centrum får företag, platser och 
vår stad att utvecklas. 
AFFÄRSMODELL 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: 
Förvaltning, Förädling samt Transaktion. 
STRATEGI FÖR TILLVÄXT 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla 
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner 
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest 
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och 
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till 
nytta för många av Fabeges kunder. 
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom 
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens 
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
STOCKHOLMSMARKNADEN 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer 
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i 
kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023. 
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på 
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda 
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre 
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till 
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller 
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat 
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med 
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda 
kommunikationer och miljöengagemang. 
 
Affärsmodell 
FÖRVALTNING 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan 
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges 
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, 
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
FÖRÄDLING 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att 
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att 
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika 
behov. 
TRANSAKTION 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets 
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa 
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.

===== SIDA 26 =====

FABEGE 2024/KV1  26 
 
 
Definitioner 
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att 
dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått 
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella 
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 
Periodens/årets resultat dividerat med 
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav 
utan bestämmande inflytande. Vid 
delårsbokslut omräknas avkastningen till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL 
I PROJEKTPORTFÖLJEN* 
Värdeförändring på projekt- och 
förädlingsfastigheter dividerat med investerat 
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och 
förädlingsfastigheter under perioden. 
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER 
Räntebärande skulder dividerat med 
fastigheternas bokförda värde vid periodens 
slut. 
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN 
Årets utdelning dividerat med börskursen 
vid årets slut. 
EGET KAPITAL PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av eget 
kapital enligt balansräkningen dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens slut. 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid 
periodens slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell 
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med 
skattepliktigt förvaltningsresultat avses 
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a 
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer. 
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE  
Eget kapital enligt balansräkningen. 
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. 
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. Justerat för 
verklig uppskjuten skatt istället för nominell 
uppskjuten skatt. 
 
EPRA VAKANSGRAD 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter med pågående eller planerad om- 
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar 
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet 
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför 
förestående förädling. 
 
IDENTISKT BESTÅND* 
De fastigheter som Fabege ägt under hela 
räkenskapsperioden samt under motsvarande 
räkenskapsperiod föregående år. 
HYRESVÄRDE* 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för 
outhyrda lokaler efter rimlig generell 
upprustningsinsats. 
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE  
VERKSAMHET PER AKTIE 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat 
med genomsnittligt antal utestående aktier. 
KONTRAKTSVÄRDE* 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt 
hyreskontrakt plus indexuppräkning och 
hyrestillägg. 
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* 
Mark och exploateringsfastigheter och 
fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
NETTOUTHYRNING* 
Tecknade nyuthyrningar under perioden 
minus uppsägningar för avflytt. 
RESULTAT PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av 
periodens resultat efter skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier i 
perioden. Definition enligt IFRS. 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus 
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). 
SKULDKVOT 
Räntebärande skulder dividerat med rullande 
tolv månaders bruttoresultat minus central 
administration. 
SKULDSÄTTNINGSGRAD 
Räntebärande skulder dividerat med eget 
kapital. 
SOLIDITET 
Eget kapital inklusive innehav utan 
bestämmande inflytande dividerat med 
balansomslutning. 
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade 
och realiserade värdeförändringar på 
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid 
periodens ingång plus periodens investeringar. 
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har 
beräknats till ca 4 procent baserat på en 
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har 
antagits att underskottsavdragen realiseras 
under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen 
baseras även på att fastighetsbeståndet 
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs 
direkt med en nominell skattesats om 20,6 
procent och resterande 90 procent säljs 
indirekt via bolag där nominell skattesats 
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av 
uppskjuten skatteskuld om 4 procent. 
ÅTERKÖPSGRAD* 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
ÖVERSKOTTSGRAD* 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

===== SIDA 27 =====

KALENDER 
 
2024-07-05     Delårsrapport jan-jun 2024 
2024-10-22      Delårsrapport jan-sep 2024 
2025-02-06     Bokslutskommuniké 2024 
 
 
 
 
 
 
PRESSMEDDELANDEN UNDER FÖRSTA KVARTALET 2024 
 
2024-01-17 Inbjudan till presentation av Fabeges bokslutskommuniké 2023 
2024-01-31       Det traditionella kontoret behöver uppgraderas –  
                           ny studie visar behov av en mångfacetterad arbetsplats 
2024-02-05     Bengt Dahlgren flyttar till Textiltorget i Hammarby Sjöstad 
2024-02-07     Bokslutskommuniké 2023 
2024-02-21      Studentstaden Flemingsberg växer sig starkare 
2024-03-07     Valberednings förslag till styrelse och ordförande i Fabege AB (publ) 
2024-03-08     Fabege publicerar års- och hållbarhetsredovisning för 2023 
2024-03-12      Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
FÖLJ OSS PÅ NÄTET, 
WWW.FABEGE.SE
 
På koncernens webbplats 
finns även en webbsänd 
presentation där Stefan 
Dahlbo och Åsa Bergström 
presenterar rapporten den  
25 april 2024. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
STEFAN DAHLBO
 
VD och Koncernchef 
 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÅSA BERGSTRÖM 
Vvd, Ekonomi- och finanschef 
 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se
 
 
 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se
 
 
Organisationsnummer: 
556049–1523 
www.fabege.se