FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
Kv1
2024
Sammandrag, Mkr
Jan-mar 20241
• Hyresintäkterna ökade till
867 Mkr (829). I identiskt
bestånd ökade intäkterna
med 10 procent i jämförelse
med föregående år (8).
• Driftöverskottet ökade till
619 Mkr (598). I identiskt
bestånd ökade driftöver-
skottet med 9 procent (8).
• Överskottsgraden uppgick till
71 procent (72).
• Omsättning bostadsutveckling
uppgick till 141 Mkr (187) och
bruttoresultatet uppgick till
1 Mkr (22).
• Räntenettot uppgick till -240 Mkr
(-221).
• Förvaltningsresultatet minskade
till 329 Mkr (351).
• Realiserade och orealiserade
värdeförändringar på fastigheter
uppgick till – 1 378 Mkr (-2 110)
och på räntederivat till 213 Mkr
(-217).
• Periodens resultat före skatt
uppgick till -836 Mkr (-1 977).
• Periodens resultat efter skatt
uppgick till -699 Mkr (-1 584)
motsvarande -2:22 kr per aktie
(-5:04).
• Nettouthyrningen uppgick
till -36 Mkr (-12).
• Hyreskontrakt om 25 Mkr (34)
omförhandlades med en
genomsnittlig minskning av
hyresvärdet med 0,9 procent
(-4). Därtill förlängdes
hyreskontrakt om 84 Mkr (179)
till oförändrade villkor.
• Soliditeten uppgick till 47
procent (47).
• Belåningsgraden uppgick till 43
procent (42).
För definitioner av nyckeltal se sidan 26
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde
för perioden jan-mar i 2023 och för balansposter
per 31 december 2023
2024 2023 2023
jan-mar jan-mar jan-dec
Nettoomsättning 1 008 1016 3930
Bruttoresultat 620 620 2528
Förvaltningsresultat 329 351 1458
Resultat före skatt -836 -1977 -7380
Resultat efter skatt -699 -1584 -5518
Nettouthyrning -36 -12 165
Överskottsgrad, % 71 72 75
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
EPRA NRV, kr per aktie 146 166 150
===== SIDA 2 =====
FABEGE 2024/KV1 2
Vd-ord
Hyresintäkterna och driftöverskottet
ökade jämfört med förra året. Vi har
fortsatt fokus på uthyrning och
omförhandlingar, på kostnadskontroll,
och på vårt hållbarhetsarbete, inte minst
när det gäller energieffektivisering,
återbruk och sociala initiativ.
Finansieringsmarknaden fungerar åter
bra och vi närmar oss den första
räntesänkningen. Den geopolitiska oron i
världen har dock inte avtagit utan snarare
förstärks under årets första tre månader.
Frågetecknen kring konjunkturen är
många. Det saknas inte utmaningar, men
Fabege står starkt.
Trots ett mindre bestånd genom
avyttringen av två fastigheter i höstas
ökade hyresintäkterna, mycket tack vare
indexökningen. Jag är glad att, i dessa
osäkra tider, kunna konstatera att vi har
stabila kunder som är villiga att betala för
moderna och flexibla lokaler. Men vi måste
samtidigt vara realister och konstatera att
med nästan 20 procent indexering av
hyrorna de senaste två åren så kan vi inte
tro på stora generella uppsidor i hyrorna
under de närmaste åren. Därför ser vi nu att
många avtal förlängs på oförändrade villkor.
Det finns självklart några avtal som är båda
över och under marknadshyran i portföljen.
Hyresmarknaden är i grunden fortsatt stark.
Dock ökar vakanserna något i Stockholm
som helhet. Tendensen att förhandlingar tar
längre tid och att det finns en tveksamhet
att fatta beslut håller i sig. Den har inte ökat
men vi ser heller ingen förbättring på kort
sikt.
Vi ser, för första gången på många år, ett
vikande antal kontorsanställda i Stockholm.
Många företag och myndigheter funderar
över hur deras framtida kontor skall
utformas. Jag upplever inte att de tvivlar på
kontorets viktiga roll, men de funderar på
hur skall det utnyttjas och se ut. Den
ekonomiska utvecklingen påverkar självklart
också diskussionerna. Från att många för
fem år sedan planerade för expansion så
har åren av pandemi och finansiell oro
förändrat förutsättningarna. Vi ser
hyresgäster som drar ner för att anpassa
lokalerna till ett mer flexibelt arbetssätt. Vi
ser hyresgäster som inte har expanderat
som de hade hoppats och därför
återlämnar ytor. Vi ser hyresgäster som varit
sena i resan att reducera antal
kvadratmeter per anställd och gör det nu.
Detta har varit en trend under hela 2000-
talet. Många går från kontor med ”egna
rum” till aktivitetsbaserade kontor. Men vi
ser också hyresgäster som fortsätter växa
och utökar sina lokaler. Gemensamt för alla
är att kontoret spelar en viktig roll för
organisationens utveckling, att innehållet på
kontoren prioriteras, att läget är viktigt och
att vi med vår kompetens kan vara
värdefulla rådgivare. Uttrycket ”läget, läget
och läget” är mer sant än någonsin.
Närheten till bra kommunikationer är
avgörande och flexibilitet står högt på
agendan.
Det är positivt att uthyrningsgraden i
projekten ökade till 86 procent. Vi har till
exempel fortsatt att hyra ut i projektet
Påsen på Textiltorget i Hammarby Sjöstad,
där inflyttningen beräknas påbörjas första
halvåret 2025. Det kommande 16
månaderna kommer flertalet av våra projekt
färdigställas vilket i början av 2026 tillför
ungefär 380 Mkr i hyresintäkter
Nettouthyrningen kan svänga mellan
kvartalen och landade under årets första
kvartal på minus 36 Mkr. Orsaken var två
myndigheter som efter många år valde att
lämna en fastighet i Stockholms innerstad.
Första kvartalet är generellt sett ett av de
svagare kvartalen med få avslut.
I början av året startade vi nästa
bostadsetapp i Haga Norra genom att
Birger Bostad börjat bygga 288 lägenheter,
varav 78 hyresrätter. Vi ser ett fortsatt
intresse för bostäder i bra lägen och
kommer under hösten att påbörja
försäljningen. Inflyttning beräknas kunna
ske från andra halvåret 2025.
Vi valde att externvärdera större delen av
portföljen även detta kvartal. Det
genomsnittliga avkastningskravet ökade
med 0,08 procentenheter till 4,51 procent
och nedskrivningarna av fastighetsvärdena
uppgick till 1 381 Mkr. De ökade
avkastningskraven var en följd av det högre
ränteläget. Vi har nu skrivit ner fastighets-
VERKSAMHETSMÅL
• Nettouthyrning minst 80 Mkr
per år.
• Överskottsgrad 75 procent.
• Investeringsvolym cirka
2 500 Mkr per år.
NETTOUTHYRNING
Mål: 80 Mkr per år
ÖVERSKOTTSGRAD
Mål: 75%
-50
0
50
100
150
200
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%
===== SIDA 3 =====
FABEGE 2024/KV1 3
värdena sex kvartal i rad. Har vi då nu nått
botten? Jag har inget säkert svar på den
frågan, men jag kan konstatera att jag är
komfortabel med vår värdering och att
ränteprognosen nu ser ljusare ut än för ett
år sedan. Även på transaktionsmarknaden
ljusnar det. Om än fortsatt avvaktande
bekräftas våra värderingar av de affärer
som genomförts.
Den framlidna entreprenören Jan Stenbeck
sägs att myntat begrepp ”fat cats”. Att ett
bolag aldrig får bli nöjda och bekväma med
sin nuvarande marknadsposition. Jag håller
med om det och ni som lyssnade på mitt
anförande från vår årsstämma för tre
veckor sedan vet att våra prioriteringar
under 2024 är:
1. Att öka uthyrningsgraden i
förvaltningsbeståndet. . Uthyrningsgraden
skall upp till 95 procent. Vi måste jobba
stenhård i hela organisation för att uppnå
detta. Alla våra medarbetare är
ambassadörer för Fabege och viktiga för att
stärka vårt varumärke och indirekt hjälpa
vårt uthyrningsarbete. Vi har efter rapporten
gjort en större uthyrning på 4 300 kvm i
Solna Business Park vilket är positivt.
2: Kostnadskontroll. Som alla bolag måste vi
skilja på bra och dåliga kostnader i allt vi
gör. ”Gnetet” i vardagen är viktigt. Ett litet
exempel på en bra kostnad är en
digitallösning vi kallar ”smart vatten”. Där
kan vi med hjälp av AI analysera
vattenflöden hos våra kunder för att snabbt
upptäcka vattenläckage, förhindra skador
och dyra reparationer, samt minska
förbrukningskostnaderna.
Vi måste också våga tänka nytt och
annorlunda för att få ner byggkostnaderna.
Idag är det svårt att räkna hem ett projekt
bland annat på grund av för höga
byggkostnader. Trots att råvarupriserna
gått ner har inte insatsvarorna i våra projekt
gått ner i pris i samma utsträckning. Det
beror till del på vår svaga valuta. Detta är
inget specifikt Fabege problem utan ett
problem för hela branschen.
3: Möjliggöra framtida projekt. Vi fortsätter
arbetet med planprocesserna och att
utveckla de områden vi arbetar med. Det är
idag svårt att starta ett uthyrningsarbete
utan en godkänd detaljplan. Vi måste även
fortsätta att marknadsföra och arbeta aktivt
med alla våra områdens attraktivitet. På kort
sikt kan det handla om att tillföra service. På
längre sikt om att tillföra fler bostäder.
4: Att refinansiera våra obligationsförfall och
säkra tillgången på kapital. Att refinansiera
våra obligationsförfall och säkra tillgången
på kapital. Obligationsmarknaden har
kommit tillbaka och erbjuder idag
konkurrenskraftiga villkor. Bankerna är dock
fortsatt viktiga för oss i vår strategi att
fortsatt ha flera finansieringskällor. Jag
känner mig idag trygg med vår finansiella
kapacitet och situation.
5: Att fortsätta ligga i framkant inom
hållbarhet. Att ligga i framkant inom
hållbarhet ligger i vårt DNA. Många ser det
som en kostnad, vi ser det som en naturlig
långsiktig investering. Ett fokus under året
kommer vara att arbeta för att uppnå vårt
cirkularitetsmål. Det innebär att minst 20
procent av det byggmaterial som används i
ett projekt ska vara återbrukat eller
återvunnit material. Ett kvitto på vårt arbete
är att vi i april inkluderades i Nasdaqs nya
hållbarhetsindex OMX Sweden Small Cap
30 ESG Responsible Index.
Vi fortsätter också vårt viktiga arbete med
att bidra till att skapa trygghet och trivsel på
de platser vi har verksamhet. Det sker med
fokus på meningsfull fritid, utbildning samt
tillgång till praktik och arbete. Vi arbetar
aktivt tillsammans kommuner och andra
företag och aktörer för att skapa bra
förutsättningar för en positiv utveckling.
Vi måste vara ödmjuka inför framtiden men
på marken i Stockholm ser det lite ljusare ut
jämfört med för ett år sedan.
Stefan Dahlbo, vd
INVESTERINGSERINGSVOLYM
Styrelsen i Fabege har beslutat
om följande finansiella mål:
• Belåningsgrad max
50 procent.
• Räntetäckningsgrad lägst
2,2 gånger.
• Skuldkvoten max
13,0 gånger.
• Soliditet lägst 35 p rocent.
Utfall 2024-03-31
• Belåningsgrad 43 procent
• Räntetäckningsgrad 2,4 ggr
• Skuldkvot 13,8 ggr
• Soliditet 47 p rocent
FINANSIELLA MÅL
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel
===== SIDA 4 =====
FABEGE 2024/KV1 4
Resultat jan-mar 20241
Periodens resultat efter skatt uppgick till -699 Mkr (-1 584) motsva-
rande -2:22 kr per aktie (-5:04). Periodens resultat före skatt uppgick till
-836 Mkr (-1 977). Driftöverskottet var i linje med föregående år medan
räntekostnaderna ökade något. Lägre negativa värdeförändringar i
fastighetsportföljen och derivatportföljen innebar att resultatet före
skatt ökade i jämförelse med samma period föregående år.
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT
Hyresintäkterna ökade till 867 Mkr (829)
och driftsöverskottet uppgick till 619 Mkr
(598). I identiskt bestånd ökade intäkterna
med cirka 10 procent (8). Intäktsökningen
var främst hänförlig till indexhöjningen som
trädde i kraft vid årsskiftet och ett positivt
netto från inflyttningar. Intäktena
inkluderade poster av engångskaraktär om
12 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader
avsåg främst ökade kostnader för värme
och administration. Driftsöverskottet i
identiskt bestånd ökade med cirka 9
procent (8). Överskottsgraden uppgick till 71
procent (72).
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING
Omsättning bostadsutveckling uppgick till
141 Mkr (187). Kostnader för bostadsut-
veckling uppgick till -140 Mkr (-165), varav
administrativa kostnader -6 Mkr (-5) och
nedskrivning av byggrätter om 0 Mkr
(-81). Bruttoresultatet uppgick därmed
till 1 Mkr (22). Resultatavräkning sker i
samband med etappvis inflyttning eller vid
färdigställande. Under perioden har 1 projekt
färdigställts och slutavräknats.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnader för central administration
uppgick till -29 Mkr (-26).
FINANSNETTO
Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-221).
Snitträntan per 31 mars 2024 uppgick till
3,29 procent (3,13 vid årsskiftet). Tomt-
rättsavgälder uppgick till -11 Mkr (-12).
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG
Resultatandelar i intressebolag uppgick
till -11 Mkr (-10) och avsåg huvudsakligen
tillskott till Arenabolaget.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värderingen av fastighetsbeståndet följer
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per
år. Till följd av marknadsläget har en större
andel värderats externt de sex senaste
kvartalen. Under första kvartalet 2024
externvärderades cirka 70 procent av
portföljen och resterande fastigheter
värderades internt med utgångspunkt i
senast externa värdering. Det samlade
marknadsvärdet uppgick vid periodens slut
till 77,4 Mdkr (78,1). Orealiserade
värdeförändringar uppgick till -1 381 Mk
(-2 110). Det genomsnittliga avkastnings-
kravet ökade med 0,08 procentenheter till
4,51 procent (4,43) vilket var en följd av det
högre ränteläget. Realiserade värde-
förändringar om 3 Mkr avsåg tillkommande
resultat från affären med Nrep 2023.
SKATT
Periodens skattekostnad uppgick till
137 Mkr (393) och avsåg uppskjuten skatt.
Skatt beräknades med 20,6 procent på
löpande beskattningsbart resultat. Ränte-
avdragsbegränsningarna bedöms inte få
någon väsentlig effekt på betald skatt under
de närmaste åren.
SEGMENTSRAPPORTERING
Segmentet Förvaltning genererade ett
driftöverskott om 598 Mkr (570) motsva-
rande 75 procents överskottsgrad (74). Ut-
hyrningsgraden uppgick till 90 procent (90).
Förvaltningsresultatet uppgick till 360 Mkr
(342). Orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -1 151 Mkr (-1 609).
Segmentet Förädling genererade ett
dr
iftsöverskott om 28 Mkr (30)
motsvarande en överskottsgrad på 46
procent (55). Förvaltningsresultatet uppgick
till 3 Mkr (8). Orealiserade värdeförändringar
på fastigheter uppgick till -243 Mkr (-269).
Segmentet Projekt redovisade
orealiserade värdeförändringar om
28 Mkr (-224). Projektvinster möttes av
nedskrivning till följd av ökade
avkastningskrav vid bedömning av
slutvärdet i projektfastigheterna.
Segmentet Bostad genererade ett
bruttoresultat avseende bostadsutveckling
om 4 Mkr (24). Förvaltningsresultatet
uppgick till 2 Mkr (15). Orealiserade
värdeförändringar uppgick till -15 Mkr (-8).
Mer information om segmentsfördelningen
framgår av segmentsrapporten och av not
3 på sidorna 10 och 24.
FÖRSTA KVARTALET 2024
I KORTHET
• Nyuthyrningen uppgick till
52 Mkr (48).
• Nettouthyrningen uppgick till
-36 Mkr (-12).
• Hyresintäkterna uppgick till
867 Mkr (829).
• Överskottsgraden uppgick
till 71 procent (72).
• Omsättning bostads-
utveckling uppgick till 141
Mkr (187) och bruttoresultat
uppgick till 1 Mkr (22).
• Räntenettot uppgick till -240
Mkr (-221).
• Förvaltningsresultatet upp-
gick till 329 Mkr (351).
• Orealiserade värde-
förändringar i fastighets-
portföljen uppgick till –1 381
Mkr (-2 110).
• Orealiserade värdeföränd-
ringar i derivatportföljen
uppgick till 213 Mkr (-217).
• Resultat efter skatt uppgick
till -699 Mkr (-1 584).
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–mar 2023 och för balansposter per 31 december 2023.
===== SIDA 5 =====
FABEGE 2024/KV1 5
GOODWILL
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad
AB.
FASTIGHETER
Redovisat fastighetsvärde avser
Fabeges förvaltningsportfölj inklusive
projekt- och markfastigheter. Per 31
mars 2024 uppgick det totala
fastighetsvärdet till 77,4 Mdkr (78,1).
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Avser pågående projekt i egen regi samt
exploateringsfastigheter för framtida
produktion inom Birger Bostad. Värdet
uppgick vid kvartalsskiftet till 395 Mkr
(795) varav pågående produktion 87
Mkr (466) och exploateringsfastigheter
för kommande utveckling 308 Mkr
(329).
FINANSIELL STÄLLNING OCH
SUBSTANSVÄRDE
Eget kapital vid periodens slut uppgick till
38 545 Mkr (39 244) och soliditeten till 47
procent (48). Eget kapital per aktie
hänförligt till moderbolagets aktieägare
uppgick till 123 kr (137). EPRA NRV uppgick
till 146 kr per aktie (166).
KASSAFLÖDE
Kassaflöde från löpande verksamhet före
förändring av rörelsekapital uppgick till
317 Mkr (341). Förändring av rörelsekapitalet
påverkade kassaflödet med -129 Mkr (112).
Investeringsverksamheten påverkade
kassaflödet med -651 Mkr (-778), och
kassaflödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 409 Mkr (320). I investerings-
verksamheten drivs kassaflödet av
fastighets-transaktioner samt av projekt.
Sammantaget minskade likvida medel med
-54 Mkr (-5) under perioden.
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE,
JAN-MAR 2024
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV,
2024-03-31
NYA BOSTÄDER I HAGA NORRA
Fabeges helägda dotterbolag Birger
Bostad har påbörjat uppförandet av
285 bostäder i Haga Norra.
I det nya bostadsprojektet om totalt
210 bostadsrättslägenheter och 78
hyresrättslägenheter har NCC upp-
handlats som entreprenör. Det blir ett
samman-hängande kvarter med
gemensam inner-gård och garage.
Projektetet kommer att återbruka tegel
och använda klimatförbättrad betong.
Lägenheterna kommer att
Svanenmärkas.
Säljstart börjar under tredje kvartalet med
beräknad inflyttning från andra
halvåret 2025.
Område
Genomsnittligt
avkastningskrav
Stockholms innerstad 4,11%
Solna 4,70%
Hammarby Sj
östad 4,77%
Flemingsberg 5,26%
Övriga marknader 5,40%
Genomsnittlig avkastning 4,51%
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093
Fastighetsförvärv 0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 645
Orealiserade värdeförändringar -1 381
Försäljning, utrangering och övrigt 0
Utgående verkligt värde 2024-03-31 77 357
===== SIDA 6 =====
FABEGE 2024/KV1 6
Finansiering
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor.
Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden har
förbättras avsevärt sedan hösten 2023 både avseende tillgänglighet
och villkor.
FINANSIERING
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika
finansieringsformer på såväl kapital- som
bankmarknaden och långsiktiga relationer
med de stora finansiärerna har hög prioritet.
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett
certifikatprogram om 5 Mdkr samt
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr.
Under årets första månader har korträntan
forsatt varit stabil med förväntan om att
Riksbanken sänker styrränten senare i år
medan de längre räntorna har stigit något.
Samtidigit har kapitalmarknaden fortatt
utvecklats väl med en stabil efterfrågan från
investesterare med lägre kreditmarginaler
som följd. Fabege emitterade under årets
första kvartal sin första obligation i publikt
format på flera år och bedömer att
marknaden fortsätter att vara mottaglig att
investera i Fabegbe.
Räntebärande skulder har under kvartalet
ökat något medan räntekostnaderna har
hållits relativt stabila. Per kvartalsskiftet
uppgick total lånevolym till 33,6 Mdkr varav
12,1 Mdkr via kapitalmarknaden och 21,5
Mdkr via bankmarknaden. Totalt sett ökade
finansieringen via bankmarknaden med
knappt 0,5 Mdkr och via kapitalmarknaden
med drygt 0,1 Mdkr.
FINANSIERING, 2024-03-31
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter,
inklusive backupfaciliteten för certifikats-
programmet, uppgick per kvartalsskiftet till
6,0 Mdkr, en minskning med 1,0 Mdkr efter
att löften omvandlats till lån under kvartelet.
Per 2024-03-31 uppgick kapitalbind-
ningstiden till 4,0 år och räntebindningstiden
till 1,9 år. Inklusive derivatportföljens
stängningsbara swappars beräknade löptid
uppgår den justerade räntebindningstiden
till 2,8 år. Derivatportföljen bestod av
traditionella ränteswappar om totalt 16,3
Mdkr samt stängningsbara swappar om
totalt 6,0 Mdkr. De traditionella swapparna
ligger med förfall till och med 2032 och har
en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30
procent.
I finansnettot ingick övriga finansiella
kostnader om 10 Mkr, vilka huvudsakligen
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för
obligations- och certifikatsprogram. Under
perioden har räntor om totalt 23 Mkr (7) av-
seende projektfastigheter aktiverats.
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart
samhälle och vill vara en aktiv part i dess
omvandling mot ett större ansvarstagande.
99 procent av låneportföljen klassas som
grön.
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR
99%
Grön finansiering
31 mars 2024
Moody’s Rating
Baa2
negativ outlook
Reviderat i november 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2024-03-31
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat
2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,8 år (3,1)
2024-03-31 2023-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 32 982
varav utestående MTN, Mkr 9 348 9 570
varav utestående SFF, Mkr 738 764
varav utestående certifikat, Mkr 2 045 1 655
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 6 960
Kapitalbindning, år 4,0 4,1
Räntebindning, år ² 1,9 2,1
Räntebindning, andel av portföljen, % 56 60
Derivat marknadsvärde, Mkr 899 686
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,29 3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,20 3,04
Ej pantsatta tillgångar, % 37 41
Belåningsgrad, % 43 42
===== SIDA 7 =====
FABEGE 2024/KV1 7
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-03-31
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även
den rörliga delen av ränteswaparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan
marginal.
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-03-31
GRÖN FINANSIERING, 2024-03-31
GRÖN FINANSIERING
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet,
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen.
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering
, där även
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 17 754 5,15 53
1-2 år 2 000 0,96 6
2-3 år 4 150 0,97 12
3-4 år 2 914 1,28 9
4-5 år 2 962 1,37 9
5-6 år 2 000 0,44 6
6-7 år 400 0,60 1
7-8 år 900 0,72 3
8-9 år 500 0,81 1
9-10 år 0 0,00 0
11 år 0 0,00 0
Totalt 33 579 3,20 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 2 045 2 045
< 1 år 5 548 5 538
1-2 år 8 693 5 193
2-3 år 11 400 8 950
3-4 år 415 415
4-5 år 3 706 3 706
5-10 år 4 070 4 070
10-15 år 3 663 3 663
15-20 år 0 0
Totalt 39 539 33 579
Kreditramar
Utestående lån och
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 348 9 348
Gröna obligationer via SFF, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 045 2 045
Gröna lån, övriga, Mkr 27 408 21 448
Total grön finansiering, Mkr 39 539 33 579
Andel grön finansiering, % 99 99
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 45 927
varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 15 351
KAPITALFÖRSÖRJNING
SÄKERHETSFÖRDELNING
SÄKERHETSFÖRDELNING
Eget kapital, 51%
Räntebärande skulder, 34%
Övriga skulder, 15%
Pantsatta tillgångar 63%
Ej pantsatta tillgångar 37%
===== SIDA 8 =====
FABEGE 2024/KV1 8
Verksamheten
jan-mar 20241
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer,
dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden och fortsatt
långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -36 Mkr (-12)
medan uthyrningsgraden minskade till 90 procent (91). Projekten
fortlöpte enligt plan.
FASTIGHETSBESTÅND
OCH FÖRVALTNING
Fabeges verksamhet med förvaltning och
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och
kring Stockholm; Stockholms innerstad,
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 31 mars 2024 ägde Fabege 100
fastigheter med ett samlat hyresvärde om
4,0 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner
kvm och ett bokfört värde om 77,4 Mdkr
varav förädlings- och projektfastigheter
14,5 Mdkr.
UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden i
förvaltningsportföljen uppgick vid periodens
slut till 90 procent (91). Större vakanser
avser främst tre fastigheter i Solna Business
Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i
förädlingsfastigheterna mäts inte då
merparten av dessa fastigheter tomställts
eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i
väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa
motsvarar en yta om 234 tkvm varav 148
tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om
262 Mkr. De stora pågående projekten
omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 146
tkvm med ett hyresvärde om 392 Mkr.
Uthyrningsgraden i projektportföljen
uppgick till 86 procent (84).
NETTOUTHYRNING
Under perioden tecknades 30 (8 ) nya avtal
till ett samlat hyresvärde om 52 Mkr (48)
varav 95 procent (100) av ytan avsåg gröna
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -88
Mkr (-60). Nettouthyrningen uppgick till -36
Mkr (-12). Hyreskontrakt om 25 Mkr (34)
omförhandlades med en genomsnittlig
minskning av hyresvärdet med -0,9 procent
(-4). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 84
Mkr (179) till oförändrade villkor. Återköps-
graden under perioden uppgick till 56
procent (76).
FÖRÄNDRINGAR I
FASTIGHETSBESTÅNDET
Inga förändringar skedde i fastighets-
portföljen under perioden.
PROJEKT OCH INVESTERINGAR
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och
därmed ökade kassaflöden och värden.
Under perioden uppgick investeringarna till
645 Mkr (699) i befintliga fastigheter och
projekt, varav 455 Mkr (416) avsåg investe-
ringar i projekt- och förädlingsfastigheter.
Investerat kapital i förvaltningsportföljen
uppgick till 190 Mkr (283) varav en större
andel avsåg hyresgästanpassningar.
AVSLUTADE PROJEKT
Inga projekt avslutades under perioden.
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT
Nybyggnation av lokaler för Operan och
Dramaten på fastigheten Regulatorn 4,
Flemingsberg har slutbesiktats och
färdigställs nu inför hyresgästens tillträde
den 1 juni. Investeringen beräknas uppgå till
465 Mkr. Fastigheten certifieras enligt
BREEAM-SE, very good.
Nybyggnation av kontorshuset på
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på
med inre arbeten avseende installationer
och anpassningar för hyresgäster.
Investeringen beräknas uppgå till drygt 1,4
Mdkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66
procent. Fastigheten certifieras enligt
BREEAM-SE, outstanding.
Investeringen i garagefastigheten i Haga
Norra som inkluderar grund för kommande
bostadskvarter löper på. Investeringen
beräknas uppgå till cirka 460 Mkr med
planerat färdigställande under 2024.
I Flemingsberg fortgår projektet i
Se
paratorn 1 avseende kontor och
laboratorier för Alfa Laval. Projektet omfattar
cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta
exklusive garage varav Alfa Laval hyr cirka
91 procent. För närvarande pågår arbeten
med stomkomplettering och
inredningsarbeten. Investeringen beräknas
uppgå till 1 060 Mkr exklusive markförvärv.
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE,
excellent. Alfa Laval tillträder 30 april 2025.
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE,
2024-03-31, MDKR
Click or tap here to enter text.
37% 48% 10% 4% 1%
77.4
Totalt
43% 45% 10% 0% 2%
62,9
Förvaltnings-
fastigheter
0% 71% 10% 19% 0%
7,3
Projekt
fastigheter
22% 40% 15% 23% 0%
7,2
Förädlings-
fastigheter
Innerstaden Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Övriga marknader
===== SIDA 9 =====
FABEGE 2024/KV1 9
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand
pågår med bashusinvesteringar och
anpassning för Saab som tecknat avtal för
att hyra hela fastigheten. Den beräknade
investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr
inklusive anpassningen för Saab.
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-
Use, med målsättningen outstanding.
Om- och tillbyggnationen av fastigheten
Påsen 1, Hammarby Sjöstad löper på med
inre arbeten och hyresgästanpassningar.
Den beräknade investeringen har ökat till
totalt 486 Mkr inklusive investeringar för
hyresgästanpassningar. Samtidigt har
hyresvärdet i tecknade avtal ökat.
Fastigheten certifieras enligt BREEAM
Bespoke, excellent.
Birger Bostad
Birger Bostads projektportfölj omfattar 19
projekt varav 5 (inklusive 4 etapper i Haga
Norra) drivs i pågående produktion.
Bedömd investeringsvolym i pågående
projekt uppgår till ca 1,1 Mdkr inklusive
markförvärv varav 111 Mkr avser ett BRF-
projekt i Upplands Väsby och drygt 1 Mdkr
avser utvecklingen av nästkommane
bostadskvarter i Haga Norra. Projektet i
Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter
varav 78 hyresrätter med möjlig inflyttning
andra halvåret 2025. Arbeten med
projektering pågår och stomresning har
påbörjats. Fastigheten kommer via
fastighetsbildning att överföras från
Fabeges förvaltningsportfölj till
exploateringsportföljen under andra
kvartalet.
Under perioden färdigställdes och
slutavräknades 1 projekt i Staffanstorp.
Sedan årsskiftet har 3 bostäder sålts,
därefter kvarstår 11 osålda bostäder i
färdigställda och pågående projekt
exklusive Haga Norra. Försäljning av
lägenheterna i Haga Norra kommer att
inledas under andra halvåret.
BOSTADSUTVECKLING I
JOINT VENTURES
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i
Haga Norra är avslutat, Samtliga 418
lägenheter har sålts varav de sista två
lägenheterna tillträds under andra
kvartalet.
TOTALA INVESTERINGAR,
JAN-MAR 2024
FASTIGHETSFÖRVÄRV,
JAN-MAR 2024
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING,
JAN-MAR 2024
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsportföljen 190
Investeringar i förädlingsfastigheter 40
Investeringar i projektfastigheter 415
Totala investeringar 645
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Kv 1
Inga
Totalt
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Kv 1
Inga
Totalt
===== SIDA 10 =====
FABEGE 2024/KV1 10
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-03-31
BYGGRÄTTER, 2024-03-31
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar.
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-03-31
SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar
yta kvm
Uthyrningsgrad %
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört
värde Mkr
Beräknad
invest-
ering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 26 463 485 428
Acko
rdet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 101 1 424 1 441 976
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 673 486 289
Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 649 193 135
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 685 1 060 708
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 893 1 196 304
Summa 145 600 86% 392 5 787 4 861 2 840
Övriga Mark- och projektfastigheter 2 145
Övriga Förädlingsfastigheter 6 578
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 510
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-03-31.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 392 Mkr (fullt uthyrd) från 8 M kr i löpande årshyra per 31 mars 2024.
Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0
Solna 306 900 38 6 700 Solna 184 100 41 8 400
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900
Flemingsberg 268 900 6 4 800 Flemingsberg 264 500 0 5 200
Birger Bostad - - - Birger Bostad 106 400 80 7 200
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 677 200 29 5 800 Summa 583 200 28 6 900
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 61 947 62 847 3 560 90
Förädlingsfastigheter ¹ 19 234 7 227 468 -
Mark och
projektfastigheter ¹ 20 64 7 283 5 -
Summa 100 1 245 77 357 4 033 -
Varav Innerstaden 26 312 28 843 1 573 92
Varav Solna 51 687 36 678 1 866 90
Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 864 449 87
Varav Flemingsberg 9 68 3 010 78 -
Varav Övriga 4 39 962 67 82
Summa 100 1 245 77 357 4 033 90
¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 129 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2024) ej avräknad. E konomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023
jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
g
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
g
Bostad Totalt
Hyresintäkter 801 61 2 3 867 770 53 3 3 829
Omsättning bostadsuteckling - - - 141 141 - - - 187 187
Övriga intäkter - - - - - - - - - -
Summa nettoomsättning 801 61 2 144 1 008 770 53 3 190 1 016
Fastighetskostnader -203 -33 -12 - -248 -200 -23 -7 -1 -231
Kostnader bostadsutveckling - - - -140 -140 - - - -165 -165
Bruttoresultat 598 28 -10 4 620 570 30 -4 24 620
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 598 28 -10 3 619 570 30 - 2 598
Överskottsgrad, % 75% 46% -500% 100% 71% 74% 57% -133% 67% 72%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 1 1 - - - 22 22
Central administration -23 -3 -3 - -29 -22 -2 -2 - -26
Räntenetto -193 -22 -23 -2 -240 -184 -20 -8 -9 -221
Tomträttsavgäld -11 - - - -11 -12 - - - -12
Resultatandelar i intressebolag -11 - - - -11 -10 - - - -10
Förvaltningsresultat 360 3 -36 2 329 342 8 -14 15 351
Realiserade värdeförändr. fastigheter 3 - - - 3 - - - - 0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 151 -243 28 -15 -1 381 -1 609 -269 -224 -8 -2 110
Resultat före skatt per segment -788 -240 -8 -13 -1 049 -1 267 -261 -238 7 -1 759
Värdeförändr. räntederivat & aktier 213 -218
Resultat före skatt -788 -240 -8 -13 -836 -1 977
Marknadsvärde fastigheter 62 619 7 227 7 283 228 77 357 70 423 7 707 6 609 255 84 994
Projekt & exploateringsfastigheter - - - 395 395 - - - 795 795
Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 90 - - - -
Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 23.
===== SIDA 11 =====
FABEGE 2024/KV1 11
Fabeges
hållbarhetsarbete
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter
och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets-
strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur.
Mål & strategi
STADSUTVECKLING
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för
att stärka våra stadsdelar som
upplevelsebaserade mötesplatser där
trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får
stort utrymme. Med inflytande över allt från
energisystem till hållbart resande kan vi
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck.
Exempel på arbetsområden:
• Balans mellan arbetande och boende
• Platsidentitet och attraktivitet
• Utemiljöer – mötesplatser, grönområden
• Funktionsblandning
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer
• Klimatanpassning
• Energisystemlösning
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och
orienterbarhet
• Trygghetsskapande åtgärder
• Delaktighet och dialog
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål
och den färdplan vi fastställt till stöd för
Parisavtalet genom Sciences Based Targets
initiative. Nyproduktion och större
ombyggnationer som färdigställs efter 2030
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i
jämförelse med Fabeges baseline 2019.
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med
första delmålet på resan mot 2030:
• Bygglov innan 2025, 20 procent lägre
CO2-avtryck
• Cirkularitetsindex 20 procent vid större
ombyggnationer
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och
integrerat med att skapa mer hållbara fas-
tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål
är att Fabeges förvaltning ska vara
klimatneutral 2030 vilket mäts i kg
CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha
kontroll över alla de utsläpp som är kopp-
lade till vår verksamhet och att vi ska mini-
mera utsläppen i största möjliga utsträck-
ning med de medel som finns tillgängliga.
De utsläpp vi inte kan påverka ska vi upp-
väga i form av klimatkompensation såsom
att investera i additiv teknik som minskar
koldioxidhalten i atmosfären.
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL
Fabeges genomsnittliga energianvändning
2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik
energi). Målsättningen är en genomsnittlig
energianvändning på 70 kWh/kvm 2024.
Under kvartalet har energianvändningen
minskat med 0,3 % i förvaltningsbeståndet
jämfört med första kvartalet 2023.
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER
Sedan 2019 är samtliga projekt- och
förvaltningsfastigheter certifierade enligt
BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny-
produktion certifieras enligt BREEAM-SE,
ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings-
fastigheterna enligt BREEAM In-Use,
ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion
av bostäder certifieras enligt Svanen.
Under kvartalet har arbetet fortsatt med
att, inom ramen för certifieringarna, driva
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i
förvaltning och drift. Under kvartalet har vi
inlett omcertifieringar av 24 fastigheter inom
förvaltningsbeståndet enligt BREEAM In-
Use.
Mål 2030
• Klimatneutral
förvaltning.
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA
71 kWh/kvm
Genomsnittlig
energianvändning 2023
TOPPLACERING I GRESB 2023
Fabege fick 93 poäng av 100 i
GRESBs årliga utvärdering av
fastighetssektorn. Medel-
poängen var 75. Totalt
utvärderades 2 084 bolag.
SCIENCE BASED TARGETS
Vårt högt satta klimatmål är
godkänt av SBTi sedan 2020.
===== SIDA 12 =====
FABEGE 2024/KV1 12
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET
Fabege samverkar med kunder, kommuner,
myndigheter, andra fastighetsägare och
föreningslivet för att skapa trygga och
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera
på social hållbarhet i stadsplanering och
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i
våra stadsdelar. Fabeges engagemang
inriktar sig på nätverk och dialog samt
utbildning, fritid, hälsa och arbete.
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Detta är en kvartalsvis uppföljning av
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor.
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför
inte upp vissa frågor.
CSRD/ESRS
Vi har påbörjat arbetet med att förbereda
oss för hållbarhetsrapportering enligt nya
direktivet CSRD (Corporate Sustainability
Reporting Directive) och de europeiska
hållbarhetsstandarderna ESRS (European
sustainability reporting standards). Under
hösten genomfördes en dubbel
väsentlighetsanalys och en gapanalys som
grund för det fortsatta arbete. 2026 ska
Fabege som redan omfattas av direktivet
om icke-finansiell rapportering rapportera
avseende räkenskapsåret 2025.
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet
publiceras en gång om året i
hållbarhetsrapporten, läs mer på
www.fabege.se/hallbarhet
.
CERTIFIERADE FASTIGHETER*
HÅLLBARHETSNYCKELTAL
EU-TAXONOMIN
Fabege omfattas av EU-direktivet
om icke-finansiell rapportering.
Rapportering av i vilken
utsträckning koncernens
verksamhet omfattas av och är
förenlig med EU-taxonomin
framgår av Not 4 EU-taxonomin,
sid 24.
I årsredovisningen 2023 redovisas
de fullständiga tabellerna i enlighet
med EU- taxonomins mål 1
inklusive DNSH-kriterier och
minimum safeguard.
EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM
SOCIAL HÅLLBARHET
• Startat BID i Flemingsberg
• Läxhjälp i Flemingsberg
• Aktiv i Flemingsberg Science
• TalangAkademin i Huddinge
• Stöd till Stadsmissionen
• Street Gallery, Solna Business
Park
• Stöd till lokala idrottsföreningar
• Pep Parker i Solna
• Vinnovaprojektet ”Social
hållbarhet i den fysiska miljön”
• Natur och miljöboken, läromedel
för årkurs 4, 5 & 6
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 712 522 66%
BREEAM-SE 14 358 245 32%
BREEAM Bespoke 1 7 423 1%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 083 783 100%
2024, kv1 2023 2022 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp 25 73 77 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 94 94 95 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter 63 63 59 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 84 81 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 95 100 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 89 80 100
Grön finansiering, % 99 100 99 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% n/a 88 87 2024 >88
GRESB, poäng n/a 94 93 >90
*Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar,
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte.
* De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
===== SIDA 13 =====
FABEGE 2024/KV1 13
Övrig finansiell
information
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i
kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en
prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per
bokslutsdagen.
PERSONAL
Vid periodens slut var 227 personer (230) anställda i koncernen.
MODERBOLAGET
Omsättningen uppgick under perioden till 81 Mkr (124) och
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 41 Mkr
(-363). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar
uppgick till 1 Mkr (1).
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
STÖRSTA KUNDERNA
HYRESVÄRDE PER KATEGORI
Värdeförändring %
Resultat effekt
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 603 46,9% 43,2%
0 0 46,6% 43,4%
-1 -603 46,3% 43,6%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 34,7
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,0
Eko
nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,7
Fastighetskostnader 1% -8,7
Räntekostnader, rullande 12 månader 1%-enhet 139,0
Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 335,8
855 865
827
867 848 860 851 855
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
Mkr
Förfall, år Antal hyresavtal
Årshyra,
Mkr Andel, %
2024¹ 453 418 13%
2025 359 559 17%
2026 286 596 18%
2027 175 520 16%
2028 65 198 6%
2029+ 95 886 27%
Kommersiellt 1 433 3 176 95%
Bostadsavtal 199 22 1%
Garage- och parkering 639 135 4%
Totalt 2 271 3 333 100%
¹Varav drygt 253 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,7% Q3-2037
Ica Fastigheter AB 3,9% Q4-2030
Convendum Stockholm City AB 3,7% Q2-2034
Telia Sverige AB 3,7% Q 1-2031
Tietoevry Tech Services AB 2,3% Q1-2029
Carnegie Investment Bank AB 2,1% Q3-2027
Bilia AB 1,7% Q1-2041
Svea Bank AB 1,7% Q4-2027
Statens Skolverk 1,5% Q3-2030
Telenor Sverige AB 1,3% Q3-2028
Summa 29%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 82%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 10%
===== SIDA 14 =====
FABEGE 2024/KV1 14
MÖJLIGHETER OCH RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas
effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys
samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram-
går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för
2023 (sidorna 50–60).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för
2023 (sidorna 50–60).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt
50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13
gånger.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av
årsredovisningen 2023.
SÄSONGSVARIATIONER
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
MARKNADSUTSIKTER
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är
mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer.
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen
från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid
omförhandlingar.
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med
väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och
förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges
låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre
marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har
påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre
avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden.
Även om affärsavsluten på transaktionsmarknaden är få så
bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga
investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i
Stockholm.
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som
marknaden erbjuder under det kommande året.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS
Accounting Standards. Delårsrapporten har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas
såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2,
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm den 25 april 2024
Stefan Dahlbo
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av
bolagets revisorer.
===== SIDA 15 =====
FABEGE 2024/KV1 15
Fabegeaktien
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i
Large Cap-segmentet.
ÄGARE*
Den 31 mars 2024 hade Fabege totalt 44 086 kända aktieägare
varav 59,7 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna
kontrollerar 51,9 procent av kapitalet.
UTDELNING 2023
Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att
utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie.
UTDELNINGSPOLICY
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER*
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna
aktier uppgick per 31 mars 2024 till 16 206 048. Återköpen har
gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under
perioden genomfördes inga återköp.
GREEN EQUITY DESIGNATION
Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation.
Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50
procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre
än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle.
STÖRSTA ÄGARE, 2024-03-31*
OMSÄTTNING & HANDEL JAN-MAR 2024*
AKTIEFÖRDELNING*
LANDSFÖRDELNING 2024-03-31*
Antal aktier*
Andel av
kapital, %
Andel av
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00
Nordea Fonder 12 838 131 3, 88 4,08
Vanguard 10 690 913 3,23 3,40
Länsförsäkringar Fonder 10 630 978 3,21 3,38
BlackRock 9 984 296 3,02 3,17
E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27
Folksam 7 118 583 2,15 2,26
Tredje AP-fonden 7 025 429 2,12 2,23
Norges Bank 6 283 523 1,90 2,00
APG Asset Management 5 179 041 1,57 1,65
AFA Försäkring 4 902 453 1,48 1,56
Totalt 12 största aktieägare 171 664 412 51,89 54,56
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 108,6
Lägsta kurs, kr 83,5
VWAP, kr 93,8
Daglig snittomsättning, kr 63 103 074
A
ntal omsatta aktier, st 42 380 546
Snitt antal avslut. st 1 560
Antal avslut, st 98 265
Snittvärde per avslut,kr 40 457
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,20
2024-03-31 2023-03-31
Antal ägare 44 086 45 120
Antal utländska ägare 992 995
Utländska ägande, % 40,3 35,8
F
ondägande, % 28,3 33,7
Insynsägande, % 15,9 15,9
Sverige 59,7%
Norge 14%
USA 9,4%
Finland, 4%
Resterande 12,9%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
===== SIDA 16 =====
FABEGE 2024/KV1 16
Finansiella data
Koncernen
Rapport över totalresultatet i sammandrag
Rapport över finansiell ställning i sammandrag
2024 2023 2023 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter ¹ 867 829 3 366 3 404
Omsättning bostadsutveckling 141 187 553 508
Övriga intäkter ² - - 11 11
Nettoomsättning 1 008 1 016 3 930 3 923
Fastighetskostnader -248 -231 -853 -871
Kostnader bostadsutveckling -140 -165 -549 -524
Bruttoresultat 620 620 2 528 2 528
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 619 598 2 524 2 544
Överskottsgrad, % 71% 72% 75% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 1 22 4 -16
Central administration -29 -26 -97 -99
Räntenetto -240 -221 -962 -982
Tomträttsavgäld -11 -12 -45 -44
Resultatandelar i intressebolag -11 -10 34 34
Förvaltningsresultat 329 351 1 458 1 437
Realiserade värdeförändringar fastigheter 3 0 0 3
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1 381 -2 110 -7 831 -7 102
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 213 -217 -1 003 -573
Värdeförändringar aktier - -1 -4 -3
Resultat före skatt -836 -1 977 -7 380 -6 238
Aktuell skatt - 0 -1 -1
Uppskjuten skatt 137 393 1 863 1 607
Periodens/Årets resultat -699 -1 584 -5 518 -4 632
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - 0 3 -
Periodens/Årets totalresultat -699 -1 584 -5 515 -4 632
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -699 -1 584 -5 515 -4 632
Resultat per aktie, kr ³ -2:22 -5:04 -17:54 -14:73
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 28 Mkr (24) för perioden jan-mar 2024.
² Avser elstöd
³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Tillgångar
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 77 358 84 994 78 093
Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25 30
Derivatinstrument 1 029 1 472 925
Finansiella anläggningstillgångar 1 343 490 1 319
Projekt- och exploateringsfastigheter 395 795 519
Övriga omsättningstillgångar 1 247 1 333 997
Kortfristiga placeringar 98 96 98
Likvida medel 31 82 85
Summa tillgångar 82 685 90 735 83 220
Eget kapital och skulder
Eget kapital
38 545 43 175 39 244
Uppskjuten skatt 8 168 9 802 8 305
Övriga avsättningar 154 157 158
Räntebärande skulder¹ 33 579 33 976 32 982
Leasingskuld 949 1 243 949
Derivatinstrument 130 0 240
Ej räntebärande skulder 1 160 2 382 1 342
Summa eget kapital och skulder 82 685 90 735 83 220
¹ Varav kortfristiga 5 538 Mkr (7 169).
===== SIDA 17 =====
FABEGE 2024/KV1 17
Koncernen
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag
Rapport över kassaflödesanalyser
Belopp i Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl
årets resultat
Summa eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Summa eget
kapital
Eget kapital 2023-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 37 400 45 514 0 4 5 514
Periodens resultat -5 518 -5 518 -5 518
Övrigt totalresultat 3 3 3
Summa totalresultat för perioden -5 515 -5 515 0 -5 515
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -189 -189 -189
Kontantutdelning -566 -566 -566
Summa transaktioner med ägare -755 -755 0 -755
Eget kapital 2023-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 31 130 39 244 0 3 9 244
Periodens resultat -699 -699 -699
Övrigt totalresultat 0 0 0
Summa totalresultat för perioden -699 -699 0 - 699
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier - - -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning 0
Kontantutdelning 0
Summa transaktioner med ägare 0 0 0 0
Eget kapital 2024-03-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning 5 097 3 017 30 431 38 545 0 38 545
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 620 620 2 528
Central administration -29 -26 -97
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3 2 11
Erhållen ränta 4 6 24
Erlagda finansiella kostnader -284 -261 -1 150
Betald inkomstskatt 0 0 0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 317 341 1 316
Förändring av rörelsekapital
Förändring projekt- och exploateringsfastigheter 124 98 373
Förändring av kortfristiga fordringar -251 -290 44
Förändring av kortfristiga skulder -2 304 -163
Summa förändring av rörelsekapital -129 112 254
Kassaflöde från den löpande verksamheten 188 453 1 570
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan
- 0 -
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -620 -673 -2 978
Förvärv av fastigheter -57 -78
Avyttring av fastigheter - 2 977
Övriga finansiella anläggningstillgångar -31 -48 -253
Kassaflöde från investeringsverksamheten -651 -778 -332
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna
-189 -315 -881
Återköp egna aktier - - -
Upptagna lån 6 509 7 765 22 275
Amortering av skuld -5 911 -7 130 -22 634
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 409 320 -1 240
Periodens kassaflöde -54 -5 -2
Likvida medel vid periodens början 85 87 87
Likvida medel vid periodens slut 31 82 85
===== SIDA 18 =====
FABEGE 2024/KV1 18
Koncernen
Nyckeltal
EPRA nyckeltal
Uppskjuten skatt
2024 2023 2023
Finansiella ¹
jan-mar jan-mar jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -7,2 -14,3 -13,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
Soliditet, % 47 48 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
Skuldkvot, ggr 13,8 15,4 13,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Aktierelaterade ¹
Resultat per aktie, kr ² -2:22 -5:04 -17:54
Eget kapital per aktie, kr 123 137 125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:60 1:44 4:99
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter
100 102 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 357 84 994 78 093
Uthyrbar yta, kvm 1 245 000 1 303 000 1 246 000
Projekt & exploateringsfastigheter, Mkr 395 795 519
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91
Totalavkastning fastigheter, % -1,0 -1,7 -6,2
Överskottsgrad, % 71 72 75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2024 2023 2023
jan-mar jan-mar jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 300 318 1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 0:95 1:01 4:18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 814 52 301 47 052
EPRA NRV, kr/aktie 146 166 150
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 874 48 722 44 177
EPRA NTA, kr/aktie 136 155 140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 340 43 725 39 228
EPRA NDV, kr/aktie 122 139 125
EPRA Vakansgrad, % 10 10 9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 9 8 11
2024 2023 2023
Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 mar 31 mar 31 dec
- underskottsavdrag, Mkr -307 -486 -410
- skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 312 10 005 8 596
- derivatinstrument, Mkr 185 303 141
- övrigt, Mkr -22 -20 -22
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 168 9 802 8 305
===== SIDA 19 =====
FABEGE 2024/KV1 19
Koncernen kvartalsöversikt
Resultaträkning i sammandrag
Finansiell ställning i sammandrag
Nyckeltal
2024
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Hyresintäkter 867 827 854 855 829 781 771 717
Omsättning bostadsutveckling 141 67 177 122 187 163 104 22
Övriga intäkter - - 11 - - - - -
Nettoomsättning 1 008 894 1 042 977 1 016 944 875 739
Fastighetskostnader -248 -203 -206 -213 -231 -207 -186 -190
Kostnader bostadsutveckling -140 -86 -182 -116 -165 -252 -98 -10
Bruttoresultat 620 605 654 648 620 485 591 539
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 619 624 659 642 598 574 585 527
Överskottsgrad 71% 76% 76% 75% 72% 74% 76% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 1 -19 -5 6 22 -89 6 12
Central administration -29 -16 -26 -29 -26 -25 -22 -30
Räntenetto -240 -237 -265 -239 -221 -189 -159 -137
Tomträttsavgäld -11 -10 -12 -12 -12 -12 -11 -10
Resultatandelar i intressebolag -11 3 59 -17 -10 -24 9 -15
Förvaltningsresultat 329 345 410 351 351 235 408 347
Realiserade värdeförändringar fastigheter 3 0 0 0 0 0 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253 1 020
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 213 -888 -15 117 -217 -61 277 657
Värdeförändringar aktier 0 -3 -1 1 -1 -3 1 -1
Resultat före skatt -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939 2 023
Aktuell skatt 0 -1 0 0 0 -3 0 0
Uppskjuten skatt 137 971 205 294 393 768 -211 -428
Periodens resultat -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729 728 1 595
2023 2022
2024
Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kv artal 2
Tillgångar
Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205
Fastigheter 77 358 78 093 82 700 83 520 84 994 86 348 89 373 88 480
Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 090 1 091
Övriga materiella anläggningstillgångar 30 30 28 25 25 25 18 19
Derivatinstrument 1 029 925 1 574 1 589 1 472 1 689 1 750 1 473
Finansiella anläggningstillgångar 1 343 1 319 531 514 490 456 450 757
Projekt- och exploateringsfastigheter 395 519 563 716 795 892 957 845
Övriga omsättningstillgångar 1 247 997 1 107 1 122 1 333 1 042 1 250 1 157
Kortfristiga placeringar 98 98 97 96 96 96 95 95
Likvida medel 31 85 58 76 82 87 114 185
Summa tillgångar 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307
Eget kapital och skulder
Eget kapital 38 545
39 244 41 232 42 224 43 175 45 514 48 232 47 765
Uppskjuten skatt 8 168 8 305 9 303 9 508 9 802 10 195 10 957 10 748
Övriga avsättningar 154 158 155 156 157 157 167 179
Räntebärande skulder 33 579 32 982 34 563 33 846 33 976 33 341 32 882 32 046
Leasingskuld 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 091 1 091
Derivatinstrument 130 240 0 0 - - - -
Ej räntebärande skulder 1 160 1 342 1 610 2 129 2 382 1 633 1 974 2 478
Summa eget kapital och skulder 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302 94 307
2023 2022
2024
Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1 13,6
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5 3,6
Soliditet, % 47 47 47 47 48 49 51 51
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 41 40 40 38 36 36
Skuldkvot, ggr 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4 15,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7 0,7
Aktierelaterade¹
Periodens resultat per aktie, kr² -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30 5:01
Eget kapital per aktie, kr 123 125 131 134 137 145 153 151
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97 1:90
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 352
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102 318 175
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90
91 91 91 90 89 90 89
Totalavkastning fastigheter, % -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9 5,1
Överskottsgrad, % 71 76 76 76 72 73 74 73
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
2023 2022
===== SIDA 20 =====
FABEGE 2024/KV1 20
Koncernen
Härledning av nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.
2024 2023 2023
Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec
Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244
Balansomslutning, Mkr 82 685 90 735 83 220
Soliditet 47% 48% 47%
2024 2023 2023
Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982
Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 358 84 994 78 093
Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter 395 795 519
Belåningsgrad fastigheter 43% 40% 42%
2024 2023 2023
Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 528 2 234 2 528
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 6
Central administration, Mkr -99 -103 -97
Summa, Mkr 2 435 2 212 2 437
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982
Skuldkvot, ggr 13,8 15,4 13,5
2024 2023 2023
Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 620 620 2 528
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter - - 6
Tomträttsavgäld, Mkr -11 -12 -45
Central administration, Mkr -29 -26 -97
Summa, Mkr 580 582 2 392
Räntenetto, Mkr -240 -221 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
2024 2023 2023
Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec
Periodens resultat, Mkr -699 -1 584 -5 517
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 895 44 345 42 379
Avkastning på eget kapital -7,2% -14,3% -13,0%
2024 2023 2023
Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec
Driftöverskott, Mkr 619 598 2 524
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -1 381 -2 110 -7 831
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 735 87 104 85 924
Totalavkastning fastigheter -1,0% -1,7% -6,2%
2024 2023 2023
Skuldsättningsgrad jan-mar jan-mar jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 579 33 976 32 982
Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244
Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,8
2024 2023 2023
Eget kapital per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Eget kapital, Mkr 38 545 43 175 39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 123 137 125
2024 2023 2023
Kassaflöde per aktie jan-mar jan-mar jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 188 453 1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 0,6 1,44 5,0
===== SIDA 21 =====
FABEGE 2024/KV1 21
Koncernen
Härledning av EPRA nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar.
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 38 545 3 8 545 38 545 43 175 43 175 43 175 39 244 45 514 39 244
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 755 755 755 189 314 189
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -899 -899 -899 -1 472 -1 472 -1 472 -686 -1 689 -686
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 168 8 168 8 168 9 802 9 082 9 802 8 305 10 195 8 305
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 -205 -205 -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 735 -2 735 - -3 374 -3 374 - -3 500 -2 670
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 899 - - 1 472 - - 686
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 433 - - -6 428 - - -5 634
NAV, Mkr 45 814 42 874 38 340 5 2 260 48 681 43 725 47 052 50 629 39 229
utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 146 136 122 166 155 139 150 161 125
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell
skatt), Mkr 300
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr
EPRA
Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr
Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 866 254
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 791 992
jan-dec
4:18
317 980
3 406 109
9%
2023
1458
700
144
1 314
314,6
2 881 527
58 415
816 044
757 629
jan-mar
8%
363
3 528
10%
2023
jan-dec
11%
320 936
3 202 463
jan-dec
-758
2023
jan-mar
318
314,6
1:01
2023
jan-mar
314,6
-190
139
2023
351
-192
159
33
74 262
2024
jan-mar
9%
2024
jan-mar
2024
2024
jan-mar
329
0:95
3 549
10%
343
jan-mar
29
2023
jan-mar
2023
jan-dec
2023
===== SIDA 22 =====
FABEGE 2024/KV1 22
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag
Balansräkning i sammandrag
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec
In
täkter 81 124 443
Kostnader -218 -211 -449
Finansnetto -35 -58 512
Resultatandel intressebolag - 0 0
Värdeförändringar räntederivat 213 -217 -1 003
Värdeförändringar aktier - -1 -8
Bokslutsdisposition - 0 196
Resultat före skatt 41 -363 -309
Aktuell skatt - 0 -
Uppskjuten skatt -10 73 169
Periodens resultat 31 -290 -140
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 48 602 46 912 47 244
varav fordringar hos koncernföretag 47 519 45 390 46 299
Omsättningstillgångar 409 88 472
Likvida medel 1 2 1
Summa tillgångar 62 412 60 402 61 117
Eget kapital 11 540 11 359 11 509
Avsättningar 268 345 220
Långfristiga skulder 44 965 45 137 42 591
varav skulder till koncernföretag 17 383 14 069 16 702
Kortfristiga skulder 5 639 3 561 6 797
Summa eget kapital och skulder 62 412 60 402 61 117
===== SIDA 23 =====
FABEGE 2024/KV1 23
Noter
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden.
Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid
förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med
senaste årsredovisningen.
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag
uppgående till 485 Mkr (514) samt övrigt 0 (0).
NOT 3 SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet
klassificeras enligt följande:
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och
driftsöverskottet påverkas väsentligt
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
• Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment.
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader).
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad.
Inga omklassificeringar har gjorts under perioden.
NOT 4 EU-TAXONOMIN
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är
CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter.
Redovisning av omsättning:
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.
Redovisning av driftsutgifter:
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning.
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin.
Redovisning av kapitalutgifter:
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska
aktiviteterna.
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning 867 100 59
Driftutgifter 43 100 39
Kapitalutgifter 645 100 16
===== SIDA 24 =====
FABEGE 2024/KV1 24
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment)
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna.
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader).
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.
Fabeges bedömning är att 59 procent av omsättningen, 39 procent av driftskostnaderna och en 16 procent av kapitalutgifterna är
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders
utfall till och med kvartal 1 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att
Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav
i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att
kunna klassas som förenliga med taxonomin.
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens
kring skattebelastning samt fri konkurrens.
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86.
===== SIDA 25 =====
FABEGE 2024/KV1 25
Detta är Fabege
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna
delmarknader i Stockholmsregionen.
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning
och hög uthyrningsgrad. Den 31 mars 2024 ägde Fabege 100
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,0 Mdkr, en uthyrbar
yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,4 Mdkr
varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr.
Affärsidé
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i
Stockholmsregionen.
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling,
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande
partner som med människan i centrum får företag, platser och
vår stad att utvecklas.
AFFÄRSMODELL
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden:
Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
STRATEGI FÖR TILLVÄXT
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till
nytta för många av Fabeges kunder.
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger
förutsättningar för bolagets framgång.
STOCKHOLMSMARKNADEN
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i
kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023.
Förändrad efterfrågan
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Ekonomisk utveckling
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i
marknadsräntor påverkar avkastningskraven.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda
kommunikationer och miljöengagemang.
Affärsmodell
FÖRVALTNING
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete,
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar
förtroende och ömsesidig lojalitet.
FÖRÄDLING
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika
behov.
TRANSAKTION
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
===== SIDA 26 =====
FABEGE 2024/KV1 26
Definitioner
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att
dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte
definierade enligt IFRS om inte annat anges.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Periodens/årets resultat dividerat med
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav
utan bestämmande inflytande. Vid
delårsbokslut omräknas avkastningen till
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL
I PROJEKTPORTFÖLJEN*
Värdeförändring på projekt- och
förädlingsfastigheter dividerat med investerat
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och
förädlingsfastigheter under perioden.
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER
Räntebärande skulder dividerat med
fastigheternas bokförda värde vid periodens
slut.
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN
Årets utdelning dividerat med börskursen
vid årets slut.
EGET KAPITAL PER AKTIE
Moderbolagets aktieägares andel av eget
kapital enligt balansräkningen dividerat med
antal utestående aktier vid periodens slut.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD*
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid
periodens slut.
EPRA EPS
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med
skattepliktigt förvaltningsresultat avses
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och
ombyggnationer.
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen.
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt enligt balansräkningen.
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS
Eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt enligt balansräkningen. Justerat för
verklig uppskjuten skatt istället för nominell
uppskjuten skatt.
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela
fastighetsportföljen.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER*
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER*
Fastigheter med pågående eller planerad om-
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför
förestående förädling.
IDENTISKT BESTÅND*
De fastigheter som Fabege ägt under hela
räkenskapsperioden samt under motsvarande
räkenskapsperiod föregående år.
HYRESVÄRDE*
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för
outhyrda lokaler efter rimlig generell
upprustningsinsats.
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE
VERKSAMHET PER AKTIE
Kassaflöde från den löpande verksamheten
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat
med genomsnittligt antal utestående aktier.
KONTRAKTSVÄRDE*
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt
hyreskontrakt plus indexuppräkning och
hyrestillägg.
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER*
Mark och exploateringsfastigheter och
fastigheter med pågående
nyproduktion/totalombyggnad.
NETTOUTHYRNING*
Tecknade nyuthyrningar under perioden
minus uppsägningar för avflytt.
RESULTAT PER AKTIE
Moderbolagets aktieägares andel av
periodens resultat efter skatt dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier i
perioden. Definition enligt IFRS.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
SKULDKVOT
Räntebärande skulder dividerat med rullande
tolv månaders bruttoresultat minus central
administration.
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder dividerat med eget
kapital.
SOLIDITET
Eget kapital inklusive innehav utan
bestämmande inflytande dividerat med
balansomslutning.
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER
Periodens driftsöverskott plus orealiserade
och realiserade värdeförändringar på
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid
periodens ingång plus periodens investeringar.
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT
Bedömd verklig uppskjuten skatt har
beräknats till ca 4 procent baserat på en
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har
antagits att underskottsavdragen realiseras
under fyra år med en nominell skatt om 20,6
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen
baseras även på att fastighetsbeståndet
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs
direkt med en nominell skattesats om 20,6
procent och resterande 90 procent säljs
indirekt via bolag där nominell skattesats
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av
uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
ÅTERKÖPSGRAD*
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel
uppsägningsbara kontrakt.
ÖVERSKOTTSGRAD*
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
===== SIDA 27 =====
KALENDER
2024-07-05 Delårsrapport jan-jun 2024
2024-10-22 Delårsrapport jan-sep 2024
2025-02-06 Bokslutskommuniké 2024
PRESSMEDDELANDEN UNDER FÖRSTA KVARTALET 2024
2024-01-17 Inbjudan till presentation av Fabeges bokslutskommuniké 2023
2024-01-31 Det traditionella kontoret behöver uppgraderas –
ny studie visar behov av en mångfacetterad arbetsplats
2024-02-05 Bengt Dahlgren flyttar till Textiltorget i Hammarby Sjöstad
2024-02-07 Bokslutskommuniké 2023
2024-02-21 Studentstaden Flemingsberg växer sig starkare
2024-03-07 Valberednings förslag till styrelse och ordförande i Fabege AB (publ)
2024-03-08 Fabege publicerar års- och hållbarhetsredovisning för 2023
2024-03-12 Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ)
FÖLJ OSS PÅ NÄTET,
WWW.FABEGE.SE
På koncernens webbplats
finns även en webbsänd
presentation där Stefan
Dahlbo och Åsa Bergström
presenterar rapporten den
25 april 2024.
STEFAN DAHLBO
VD och Koncernchef
+46 (0) 8 555 148 10
stefan.dahlbo@fabege.se
ÅSA BERGSTRÖM
Vvd, Ekonomi- och finanschef
+46 (0) 8 555 148 29
asa.bergstrom@fabege.se
Fabege AB (publ)
Box 730, SE-169 27 Solna
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr
169 70 Solna
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00
E-post: info@fabege.se
Organisationsnummer:
556049–1523
www.fabege.se