FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 ===== Fabege Kvartalsrapport 2025/Kv1 Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. ∑ ===== SIDA 2 ===== Fabege 2025/Kv 1 2 – Efter flera kvartal med negativ nettouthyrning fick vi detta kvartal en positiv nettouthyrningen som uppgick till 6 Mkr (-36). – Hyreskontrakt om 61 Mkr (25) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med 4,8 procent (0,9). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 89 Mkr (84) till oförändrade villkor. – Hyresintäkterna uppgick till 865 Mkr (867). I identiskt bestånd minskade intäkterna med -2,7 procent i jämförelse med föregående år (10). – Driftöverskottet minskade till 600 Mkr (619). I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med -5,5 procent (9). – Omsättning bostadsutveckling uppgick till 0 Mkr (141) med ett bruttoresultat om -6 Mkr (1). – Överskottsgraden uppgick till 69 procent (71). – Räntenettot uppgick till -242 Mkr (-240). – Förvaltningsresultatet uppgick till 285 Mkr (329). – Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -37 Mkr (3) och orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -565 Mkr (-1 381). – Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till 27 Mkr (213). – Periodens resultat före skatt uppgick till -292 Mkr (-836). – Periodens resultat efter skatt uppgick till -151 Mkr (-699) motsvarande -0:48 kr per aktie (-2:22). Sammandrag, Mkr Hyresintäkter (Mkr) 865 EPRA NRV / aktie 146 Belåningsgrad (%) 43 Nettouthyrning (Mkr) 6 2025/Kv1 Jan–mar 20251 2025 2024 2024 jan-mar jan-mar jan-dec Nettoomsättning 865 1 008 3 671 Bruttoresultat 594 620 2 532 Förvaltningsresultat 285 329 1 345 Resultat före skatt -292 -836 -89 Resultat efter skatt -151 -699 -213 Nettouthyrning 6 -36 -108 Överskottsgrad, % 69 71 74 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 Soliditet 46 47 46 EPRA NRV, kr per aktie 146 146 148 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-mar 2024 och för balansposter per 31 december 2024. För definitioner av nyckeltal se sidan 30. ===== SIDA 3 ===== Fabege 2025/Kv 1 3 Marknad Efter flera kvartal med negativ nettouthyrning fick vi detta kvartal en positiv nettouthyrningen som uppgick till 6 Mkr. Det är alltid roligt att redovisa positiva siffor även om marknaden fortfarande är avvaktade. Största uthyrningen under kvartalet var till SBAB som flyttar inom vårt bestånd från Solna Business Park till innerstaden. De minskar sin yta med ca 700 kvm men nettoeffekten blir mycket positiv för oss. Det är en styrka att vi har möjlighet att erbjuda våra kunder moderna kontor både i city och utanför tullarna vid en omlokalisering. Vi har tidigare framgångsrikt skapat möjligheter för flera av hyresgäster när deras verksamheter har utvecklats, Två större exempel är ICA och TietoEvry. I Arenastaden/Haga Norra hyrde vi i mars ut ca 3 200 kvm till Atea som flyttar från Kista till vårt projekt Ackordet 1, som färdigställs under året. Båda kunderna flyttar in i april nästa år. Vi har inte haft några större uppsägningar men ett par medelstora på mellan 1 000 – 1 500 kvm. - Uthyrningsgraden sjönk under kvartalet till 87 procent, en procentenhet lägre än vid årsskiftet som förväntat. Det är framför allt två större myndigheter som flyttat från innerstaden som påverkade vakansgraden negativt. Det är de ytorna som SBAB kommer ta över i första kvartalet 2026. Det visar på attraktiviteten för vår stora innerstads portfölj. Jag tyckte fram till för någon vecka sedan att konjunkturen hade ljusnat lite det senaste halvåret, även om det var för tidigt att säga att vi ser ljuset i tunneln. De senaste veckornas politiska turbulens bidrar åter till ökad osäkerhet, vilket aldrig är positivt. Blickar vi lite längre framåt tror vi att kontorssysselsättningen kommer att öka igen, med en starkare konjunktur. Stockholms kontorsbestånd förväntas inte växa nämnvärt de närmaste åren. - Trenden är att beläggning på kontoren ökar. Företag inser alltmer värdet av att ha en dynamisk arbetsplats där medarbetare kan mötas, samarbeta och utvecklas. Det blir allt tydligare att kontorets roll som mötes- och samlingspunkt är oerhört betydelsefull. Blir konjunkturcykeln åter någorlunda normal så har vi 2–3 år med gynnsam utveckling framför oss. Makro Läget i den internationella politiken och ekonomin gör dock att man behöver vara förberedd på att utvecklingen kanske inte blir normal. Sannolikheten för att osannolika saker ska hända har nog aldrig varit så hög som i dag. Listan på osäkerhetsfaktorer kan göra lång med allt från klimatproblem, cyberrisker, konflikter och politiska utspel. Makroutmaningar får aldrig bli en ursäkt för att vi inte ska fokusera på det vi kan påverka i mikron. Vi ska fortsätta att utveckla våra fastigheter och stadsdelar till att var de bästa på Stockholmsmarknaden. Förutsättningarna är bra, både i våra befintliga fastigheter och i de framtida projekt vi arbetar med att skapa för att ytterligare förstärka våra områden. Till exempel kommer T-banan till Arenastaden 2028 och till Hammarby Sjöstad 2030. Värdering och transaktion Vi fortsatte att externvärdera en stor andel av portföljen. Drygt 50 procent av portföljen under kvartalet vilket resulterade i en nedskrivning på cirka 0,7 procent motsvarande -565 Mkr. De negativa värdeförändringarna i förvaltningsportföljen berodde främst på att värderarna räknar med längre vakanstider och något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna. I Flemingsberg räknar vi nu med längre genomförandetid för kommande projektmöjligheter och har därmed omvärderat och skrivit ned värdena på de äldre fastigheterna inklusive befintliga byggrätter. Yielden rörde sig i stort sett sidledes och landade på 4,55 procent. Vd-ord ===== SIDA 4 ===== Fabege 2025/Kv 1 4 Jag tror att yielden kommer ligga runt dessa nivåer under året. Vi känner att transaktionsmarknaden har andats lite optimism och det finns flera potentiella köpare därute. De transaktioner som genomförts bekräftar även väl våra värderingar. Vi tecknade under kvartalet ett intentionsavtal med Solna stad om försäljning av fastigheten Solna Hörnan 1. Avsikten är att fastigheten ska bli Solnas nya stadshus. T elenor har haft sitt svenska huvudkontor i fastigheten sedan 2018 och vår ambition är att vi ska hitta en lösning som alla tre parter är nöjda med. Finansiering Bank- och kapitalmarknaden har varit stark under kvartalet med god tillgång till likviditet och marginalerna har utvecklats positivt. Vår snittränta sjönk med 7 punkter till 2,91 procent. Likviden från försäljningen Ynglingen 10 har använts för att återbetala skuld. Vi har även i samband med nya obligationsemissioner återköpt en del av de obligationer som förfaller under hösten. Fortsatt utveckling av Arenastaden I Arenastaden påbörjade utvecklingen av kvarteren Kairo och Farao. Projektet inleds med demontering av befintliga byggnader och omdragning av infrastruktur för att möjliggöra utvecklingen av Dalvägen. T otalt skall det skapa förutsättningar för den fortsatta utvecklingen av Arenastaden och det handlar om att på sikt tillföra ca 70 000 kvm kontor och ca 700 nya bostäder. Trots att Arenastaden är bästa kontorsområdet utanför innerstaden vill vi inte starta nya projekt på spekulation. Byggstart kommer troligen ske först efter vi tecknat hyresavtal med någon ankarhyresgäst. Sammanfattning Vi befinner oss i en tid av förändring och möjligheter. Kontorsmarknaden står inför en nystart där kvalitet, innovation och flexibilitet kommer att vara avgörande. Vi har fortsatt en stark finansiell ställning med en belåningsgrad på 43 procent och en soliditet på 46 procent. Vårt fokus under året är att ha en nära relation med våra hyresgäster för att arbeta med dem för utvecklingen av deras företag, att arbeta med uthyrningen för att öka uthyrningsgraden i befintligt bestånd, att skapa förutsättningar för framtida projekt, att fortsätta med värdeskapande transaktioner och att ha kostnadskontroll. Allt med målet att skapa långsiktigt tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie för att uppnå bästa totalavkastning i fastighetsportföljen bland de större noterade fastighetsbolagen. Stefan Dahlbo, VD Fler hyresgäster till Haga Norra Fabege och Atea har tecknat avtal om cirka 3 200 kvm i Ackordet 1. Avtalet löper på 10 år och med ett årligt hyresvärde om 13 Mkr. Inflyttning planeras till april 2026. Övriga kontorshyresgäster är JM, Coor, Randstad och SATS. Investeringsvolym Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel Utfall kv 1 2025: 447 Mkr Nettouthyrning Mål: 80 Mkr per år Utfall kv 1 2025: 6 Mkr Överskottsgrad Mål: 75% Utfall kv 1 2025:69% Uthyrningsgrad Mål: 95% till 2030 Utfall kv 1 2025:87% 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2021 2022 2023 2024 2024 Mkr -110 -50 10 70 130 190 2021 2022 2023 2023 2024 Mkr 50 55 60 65 70 75 80 2021 2022 2023 2024 2024 82 84 86 88 90 92 2021 2022 2023 2024 2024 ===== SIDA 5 ===== Fabege 2025/Kv 1 5 Periodens resultat efter skatt uppgick till -151 Mkr (-699) motsvarande -0:48 kr per aktie (-2:22). Resultatet före skatt uppgick till -292 Mkr (-836). Driftöverskottet minskade något medan räntekostnaderna var i linje med föregående år. Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen var negativa under perioden. Hyresintäkter och driftöverskott Hyresintäkterna uppgick till 865 Mkr (867) och driftsöverskottet uppgick till 600 Mkr (619). Inflyttningar i färdigställda projekt möttes av minskade intäkter avseende avyttrade fastigheter, netto +18,6 Mkr. I identiskt bestånd minskade intäkterna med -20,4 Mkr motsvarande cirka -2,7 procent (9) vilket främst var hänförligt till avflyttningar till följd av föregående års negativa nettouthyrning. Fastighetskostnaderna uppgick till -265 Mkr (-248). I beloppet ingick kostnader av engångskaraktär om -7 Mkr. Vidare innebar den nya fastighetstaxeringen att fastighetsskatten ökade med drygt 7 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med cirka 5,5 procent (ökning 9 procent). Överskottsgraden uppgick till 69 procent (71). Justerat för engångsposter uppgick överskottsgraden till 70 procent. Resultat bostadsutveckling Omsättning bostadsutveckling uppgick till 0 Mkr (141). Resultatavräkning sker först i samband med projektavslut. Då inga projekt färdigställts under perioden redovisades ingen omsättning. Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -6 Mkr (-140), varav administrativa kostnader -6 Mkr (-6). Bruttoresultatet uppgick därmed till -6 Mkr (1). Central administration Kostnader för central administration uppgick till -33 Mkr (-29). Beloppet inkluderar utbetalda rörliga ersättningar avseende föregående år samt reservering för full avsättning till Fabeges vinstandelsstiftelse. Finansnetto Räntenettot uppgick till -242 Mkr (-240). Snitträntan per 31 mars 2025 uppgick till 2,91 procent (2,98). En högre skuld i inledningen av året kompenserades delvis av lägre snittränta. T omträttsavgälder uppgick till -10 Mkr (-11). Resultatandelar i intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till -24 Mkr (-11) varav -24 Mkr (-11) avsåg Arenabolaget. Resultatandelar i Urban Services och delägda projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. Värdeförändringar fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet extern- värderas minst en gång per år. Till följd av mark- nadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste åren. Inför första kvartalet 2025 externvärderades drygt 50 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värde- ring. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 7 7, 8 Mdkr (78,9). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -565 Mkr (-1 381). Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 4,55 procent (4,54). De negativa värdeförändringarna i förvaltningsportföljen berodde främst på att värderarna räknar med längre vakanstider och något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna. I Flemingsberg räknar vi nu med längre genom- förandetid för kommande projektmöjligheter och har därmed omvärderat och skrivit ned värdena på de äldre fastigheterna inklusive befintliga bygg- rätter. Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 innebar en realiserad värdeförändring om -37 Mkr hänförlig till avdrag för latent skatt. Skatt Periodens skattekostnad uppgick till 141 Mkr (137) och avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av uppskjuten skatt om 128 Mkr. Ränteavdrags- begränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. Resultat jan–mar 20251 Finansiella mål Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål: – Belåningsgrad max 50 procent. – Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. – Skuldkvoten max 13,0 gånger. – Soliditet lägst 35 procent. Utfall 2025-03-31 – Belåningsgrad 43 procent – Räntetäckningsgrad 2,3 ggr – Skuldkvot 14,0 ggr – Soliditet 46 procent 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-mar 2024 och för balansposter per 31 december 2024. ===== SIDA 6 ===== Fabege 2025/Kv 1 6 Segmentsrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 570 Mkr (598) motsvarande 72 procents överskottsgrad (75). Uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (90). Förvaltningsresultatet uppgick till 313 Mkr (360). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -518 Mkr (-1 151). Segmentet Förädling genererade ett driftöver- skott om 26 Mkr (28) motsvarande en överskotts- grad på 50 procent (46). Förvaltningsresultatet uppgick till 8 Mkr (3). Orealiserade värdeföränd- ringar på fastigheter uppgick till -34 Mkr (-243). Segmentet Projekt redovisade orealiserade värdeförändringar om -13 Mkr (28). Projektvinster möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet på byggrätter. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat om -4 Mkr (4). Förvaltningsresultatet uppgick till -5 Mkr (2). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 0 Mkr (-15). Mer information om segments- fördelningen framgår av segmentsrapporten på sidan 12. Goodwill Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. Fastigheter Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvalt- ningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per kvartalsskiftet uppgick fastighetsvärdet till totalt 7 7, 8 Mdkr (78,9). Exploateringsfastigheter Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid kvartalsskiftet till 860 Mkr (754) varav pågående produktion 661 Mkr (550) och exploaterings- fastigheter för kommande utveckling 199 Mkr (204). Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 38 294 Mkr (38 445) och soliditeten till 46 procent (46). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 122 kr (122). EPRA NRV uppgick till 146 kr per aktie (148). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före för- ändring av rörelsekapital uppgick till 303 Mkr (317). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 107 Mkr (-129). Investerings- verksamheten påverkade kassaflödet med 492 Mkr (-651), och kassaflödet från finansierings- verksamheten uppgick till -909 Mkr (409). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av eventuella fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med -7 Mkr (-54) under perioden. Förändring fastighetsvärde, jan–mar 2025 Genomsnittligt avkastningskrav, 2025-03-31 Förändring av fastighetsvärde (Mkr) Ingående verkligt värde 2025-01-01 78 904 Fastighetsförvärv 0 Försäljning, utrangering och övrigt -960 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 447 Orealiserade värdeförändringar -565 Omklassificeringar -21 Utgående verkligt värde 2025-03-31 77 805 Område 2025-03-31 2024 Stockholms innerstad 4,15% 4,12% Solna 4,72% 4,73% Hammarby Sjöstad 4,77% 4,77% Flemingsberg 5,35% 5,37% Övriga marknader 5,42% 5,42% Genomsnittlig avkastning 4,55% 4,54% ===== SIDA 7 ===== Fabege 2025/Kv 1 7 Fabege har som mål att vara en attraktiv låntagare med syfte att stödja Fabeges långsiktiga strategiska utveckling. Finansieringen sker huvudsakligen med långfristiga kreditramar med fastställda villkor och kreditgivarna utgörs främst av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Våra finansieringskällor Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bank- marknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program låna max 6 Mdkr. Utveckling under perioden Lägre inflationstryck och svag konjunktur föranledde att Riksbanken sänkte styrräntan i slutet på januari vilket fick de korta marknadsräntorna att sjunka ytterligare. Efter det har förväntan på inflation och ekominsk utveckling blivit mer försiktig med mer stillastående korträntor som följd. Längre marknadsräntor har däremot stigit relativt kraftigt på grund av oro över effekter från handelskrig, geopolitik och stora upprustningsbehov. Med stabila korträntor och kraftigt stigande långräntor har Fabege valt att inte ingå i nya fasta ränteswappar. Samtidigt har en del lån refinansierats och ränteomsatts på nya nivåer vilket bidragit till att Fabeges snittränta fortsatt ned till 2,91 procent per kvartalsskiftet (2,98). Tillgången på kapital har varit mycket god, dock minskade Fabege skulden under kvartalet med 0,8 Mdkr främst drivet av försäljning av fastigheten Ynglingen 10. Återbetalning skedde av företagscertifikat och obligationer medan banklånen hölls intakta jämför med årsskiftet. Per kvartalsskiftet uppgick total lånevolym till 33,6 Mdkr varav 14,8 Mdkr via kapitalmarknaden och 18,8 Mdkr via bankmarknaden. Fördelning finansieringskällor * RCF=Revolverande kreditfaciliteter Moody’s Rating Baa2 stabila utsikter Bekräftad i december 2024 Kapitalförsörjning Säkerhetsfördelning Finansiering Finansiering, 2025-03-31 ¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,5 år (2,6) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 1 2 3 4 5 Ramar/program Utnyttjat 2025-03-31 1 RCF* & checkräkningskrediter 2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN 3 Obligationsfinansiering, SFF 4 Företagscertifikat Eget kapital, 46% Räntebärande skulder, 40% Övriga skulder, 14% Pantsatta tillgångar, 59% Ej pantsatta tillgångar, 41% 2025-03-31 2024-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 33 633 34 400 varav utestående MTN, Mkr 11 154 11 610 varav utestående SFF, Mkr 738 738 varav utestående certifikat, Mkr 2 975 3 215 Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 5 960 Kapitalbindning, år 3,3 3,5 Räntebindning, år ² 1,7 1,8 Räntebindning, andel av portföljen, % 52 52 Derivat marknadsvärde, Mkr 570 543 Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,91 2,98 Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,82 2,89 Ej pantsatta tillgångar, % 41 41 Belåningsgrad, % 43 43 ===== SIDA 8 ===== Fabege 2025/Kv 1 8 Finansiering 2025-03-31 Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick vid kvartalsskiftet till 6,0 Mdkr. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,3 år (3,5) och räntebindningstiden uppgick till 1,7 år (1,8). Den del av swapportföljen som bidrar direkt till räntebindningen, dvs den del som består av traditionella ränteswappar, uppgick vid periodens slut till totalt 15,0 Mdkr. Dessa swappar ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18 procent. De stängningsbara swapparna, som främst syftar till att förbättra kassaflödet, uppgick till totalt 7,0 Mdkr. Räntebindningen skulle justeras upp till 2,5 år (2,6) om man inkluderade de stängningsbara swapparnas beräknade löptid. I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 7 Mkr (10), vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 20 Mkr (23) avseende projektfastigheter aktiverats. Grön finansiering 99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the green bond principles med anpassning till EU- taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå. 99% Grön finansiering 31 mars 2025 *I enlighet med Fabeges gröna ramverk. Ränteförfallostruktur, 2025-03-31 * I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Låneförfallostruktur, 2025-03-31 Kreditramar Utestående lån och obligationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 154 11 154 Gröna SFF-obligationer, Mkr 738 738 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 975 2 975 Gröna lån, övriga, Mkr 24 311 18 351 Total grön finansiering, Mkr 39 178 33 218 Andel grön finansiering, % 99 99 Grönt låneutrymme*, Mkr 44 972 varav fritt utrymme, Mkr 13 229 Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 18 208 4,23 54 1-2 år 4 150 0,97 12 2-3 år 2 914 1,28 9 3-4 år 2 962 1,37 9 4-5 år 2 600 0,96 8 5-6 år 1 000 1,53 3 6-7 år 1 300 1,15 4 7-8 år 500 0,81 1 8-9 år 0 0,00 0 Totalt 33 633 2,82 100 Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad Certifikatprogram 2 975 - 2 975 < 1 år 5 356 604 3 242 1-2 år 14 916 5 316 5 150 2-3 år 4 215 1 915 2 300 3-4 år 5 390 4 390 1 000 4-5 år 200 0 200 5-10 år 6 541 6 541 0 Totalt 39 593 18 766 14 867 ===== SIDA 9 ===== Fabege 2025/Kv 1 9 Fastighetsbestånd och förvaltning Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 31 mars 2025 ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 7 7, 8 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr. Uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltnings- portföljen uppgick vid periodens slut till 87 procent (88). Förändringen under första kvartalet var till största delen hänförlig till sedan tidigare aviserade utflyttningar i fastigheterna Barnhusväderkvarn och Ormträsket. Andra större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park samt vakanser i Arenastaden efter att ICA och T elia frånträtt del av ytor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 125 tkvm varav 92 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 133 Mkr. De stora pågående projekten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 128 tkvm med ett hyresvärde om 361 Mkr. Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick till 91 procent (87). Nettouthyrning Under perioden tecknades 54 (30) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 88 Mkr (52) varav 100 pro- cent (95) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsäg- ningar uppgick till -82 Mkr (-88). Nettouthyrningen uppgick till 6 Mkr (-36). Hyreskontrakt om 89 Mkr (84) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 61 Mkr (25) med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -4,8 procent (-0,9). Återköpsgraden under perioden uppgick till 77 procent (56). Förändringar i fastighetsbeståndet Under kvartalet avyttrades och frånträddes fastigheten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick till 960 Mkr före avdrag för latent skatt. Projekt och investeringar Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings- portföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 447 Mkr (645) i befintliga fastigheter och projekt, varav 296 Mkr (455) avsåg investeringar i projekt- och förädlings- fastigheter. Investerat kapital i förvaltnings- portföljen uppgick till 151 Mkr (190) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar. Fullt uthyrda ger projekten ett årligt hyresvärde om 361 Mkr. Avslutade projekt Inga projekt har avslutats under perioden. Större pågående projekt Investeringen i Ackordet 1, Haga Norra, löper på. Flera av hyresgästerna har tillträtt sina lokaler och pågående arbeten avser anpassningar för tillkommande hyresgäster. Under kvartalet tecknades avtal med Atea med tillträde i april 2026. Uthyrningsgraden uppgår därmed till 71 procent. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, outstanding. Om- och tillbyggnaden av Påsen 1, Hammarby Sjöstad löper på med anpassningar för tillkommande hyresgäster. Flera hyresgäster har tillträtt sina lokaler och uthyrningsraden inklusive ej tillträdda lokaler uppgår till 71 procent. I Flemingsberg färdigställs projektet avseende Separatorn 1 inför Alfa Lavals tillträde den 30 april. Projektet omfattar 24 100 kvm uthyrningsbar yta exklusive garage. Uthyrningsgraden uppgår till 97 procent. Investeringen beräknas uppgå till drygt 1 Mdkr exklusive markförvärv. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, löper på enligt plan. Hela fastigheten förhyrs av Saab som tillträder delar av lokalerna den 1 september och hela fastigheten den 1 november 2025. Den beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-Use, med målsättningen outstanding. Planeringen inför kommande fasadbyte på Ormträsket 10 (Wennergren center) löper på. Höghusdelen tomställs under våren. I samband med fasadrenoveringen kommer även tekniska installationer i byggnaden att bytas ut eller uppgraderas. Arbeten påbörjas under våren och beräknas vara klara i oktober 2026. Investeringen beräknas uppgå till cirka 0,5 Mdkr. Byggrätter I november 2023 vann detaljplanen avseende fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1, Arena- staden laga kraft. Det kommande projektet inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 tkvm samt en bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt iordningställande av en ny väg längs med järnvägen. Projektet har inletts med demontering av de befintliga byggnaderna. Investeringen avseende demontering av befintliga byggnader och omläggning av infrastruktur bedöms uppgå till 225 Mkr och är en förutsättning för den kommande utvecklingen av bebyggelsen längs Dalvägen. Verksamheten jan–mar 20251 ===== SIDA 10 ===== Fabege 2025/Kv 1 10 Birger bostad Birger Bostads projektportfölj omfattar 16 projekt varav 5 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i pågående projekt uppgår till cirka 1,0 Mdkr inklusive markförvärv. Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. Byggnationen löper på enligt tidplan. Den första etappen, Brf Alma med 23 lägenheter, färdigställs för inflyttning i april 2025. Etapperna avseende hyresrätter och ägarlägenheter färdigställs från andra halvåret 2025. Brf Mathilda och Brf Ingetora färdigställs under 2026. Av Brf Almas 23 lägenheter är 19 sålda med förhandsavtal. Lägenheterna tillträds i april. Därutöver har 49 bostäder i Haga Norras kommande etapper bokats via bokningsavtal. Fastighetsbeståndet, 2025-03-31 Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter ¹ 62 967 63 341 3 571 87 Förädlingsfastigheter ¹ 13 167 5 289 330 Mark och projektfastigheter ¹ 24 101 9 175 167 Summa 99 1 235 77 805 4 068 Varav Innerstaden 25 302 28 366 1 555 88 Varav Solna 51 680 37 270 1 886 86 Varav Hammarby Sjöstad 10 131 7 958 447 84 Varav Flemingsberg 9 81 3 196 113 94 Varav Övriga 4 41 1 015 67 94 Summa 99 1 235 78 904 4 068 87 ¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 137 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2025) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. T otala investeringar, jan-mar 2025 Fastighetsförsäljning 2025 Fastighetsförvärv 2025 Inga förvärv under perioden. Totala investeringar, Mkr Investeringar i förvaltningsfastigheter 151 Investeringar i förädlingsfastigheter 13 Investeringar i projektfastigheter 283 Totala investeringar 447 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Kv 1 Yngligen 10 Östermalm Kontor 11 654 Totalt ===== SIDA 11 ===== Fabege 2025/Kv 1 11 Pågående projekt >100 Mkr, 2025-03-31 Birger bostad pågående projekt, 2025-03-31 Byggrätter, 2025-03-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde² Bokfört värde Mkr Beräknad investering Mkr Varav upp- arbetat Mkr Ackordet 1 Kontor Haga Norra Kv1-2025 27 000 71% 102 1 710 1 441 1 185 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Kv1-2025 11 500 71% 43 824 486 435 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Kv2-2025 24 100 97% 59 1 029 1 060 1 030 Nöten 4 Kontor Solna Strand Kv3-2025 66 000 100% 157 2 478 1 196 753 Summa 128 600 91% 361 6 041 4 183 3 403 Övriga Mark- och projektfastigheter 3 134 Övriga Förädlingsfastigheter 5 289 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 464 ¹ Operativ uhyrningsgrad per 2025-03-31. ² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 361 Mkr (fullt uthyrd) från 50 Mkr i löpande årshyra per 31 mars 2025. Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljningsgrad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upparbetat, Mkr Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Kv4-2025 97 123 83 Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 78 Kv4-2025 115 119 79 Haga Norra Brf Alma Solna 2 236 1 726 23 83 Kv2-2025 111 94 85 Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 10 Kv1-kv2 2026 223 325 131 Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 2 Kv2-kv3 2026 115 186 65 Summa Haga Norra 20 867 15 846 288 661 847 443 Summa 20 867 15 846 288 661 847 443 Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 31 200 55 14 700 Innerstaden 7 800 100 28 900 Solna 313 000 56 8 500 Solna 165 400 63 10 100 Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 16 100 Flemingsberg 288 800 23 4 500 Flemingsberg 244 600 0 4 900 Birger Bostad - - - Birger Bostad 81 000 95 6 400 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 702 000 45 6 700 Summa 523 400 37 7 600 Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter Förändringar i Pågående projekt Under kvartalet har flera hyresgäster tillträtt sina lokaler i projektfastigheterna Ackordet 1 och Påsen 1. Investeringar fortgår för kommande hyresgäster. Birger Bostad pågående projekt Delprojekten i Haga Norra har fördelats på de olika etapperna. Byggrätter förändringar under perioden Sedan ett markanvisningsavtal med Solna löpt har tidigare inkluderade byggrätter längs Mälarbanan exkluderats. Vidare har byggrätter i Flemingsberg omfördelats mellan bostäder och kommersiellt i enlighet med nu gällande detaljplan. Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar. ===== SIDA 12 ===== Fabege 2025/Kv 1 12 Segmentrapportering ¹ 2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024 jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 789 52 21 3 865 801 61 2 3 867 Omsättning bostadsuteckling - - - - 0 - - - 141 141 Summa nettoomsättning 789 52 21 3 865 801 61 2 144 1 008 Fastighetskostnader -219 -26 -19 -1 -265 -203 -33 -12 - -248 Kostnader bostadsutveckling - - - -6 -6 - - - -140 -140 Bruttoresultat 570 26 2 -4 594 598 28 -10 4 620 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 570 26 2 2 600 598 28 -10 3 619 Överskottsgrad, % 72% 50% 10% 86% 69% 75% 46% -500% 100% 71% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -6 -6 - - - 1 1 Central administration -27 -2 -4 - -33 -23 -3 -3 - -29 Räntenetto -196 -16 -29 -1 -242 -193 -22 -23 -2 -240 Tomträttsavgäld -10 - - - -10 -11 - - - -11 Resultatandelar i intressebolag -24 - - - -24 -11 - - - -11 Förvaltningsresultat 313 8 -31 -5 285 360 3 -36 2 329 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - 0 - - - - - Realiserade värdeförändr. fastigheter -37 - - - -37 3 - - - 3 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -518 -34 -13 - -565 -1 151 -243 28 -15 -1 381 Resultat före skatt per segment -242 -26 -44 -5 -317 -788 -240 -8 -13 -1 049 Värdeförändr. räntederivat & aktier 25 213 Resultat före skatt -292 -788 -240 -8 -13% -836 Marknadsvärde fastigheter 63 113 5 289 9 175 - 77 805 62 619 7 227 7 283 228 77 357 Exploateringsfastigheter - - - 860 860 - - - 395 395 Uthyrningsgrad, % 87 - - - - 90 - - - - ¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 28. Segmentsfördelning Segmenten presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på: – Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning. – Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt. – Projekt - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. – Bostad – utveckling och förvaltning av bostäder. Drivs av Birger Bostad. Förändringar under perioden Fastigheten Bocken 47 som tomställs och förbereds för ett renoveringsprojekt har under perioden överförts från segmentet förvaltning till projekt. ===== SIDA 13 ===== Fabege 2025/Kv 1 13 Fabeges hållbarhetsstrategi ska bidra till bolagets attraktivitet, skapa värde och långsiktig konkurrenskraft. Det handlar om att ansvarsfullt förvalta och utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter, lokaler och tjänster som i sin tur leder till ökad tillväxt. Ledning och styrning Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbar- hetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fast- ställer årligen policys, hållbarhetsmål och styrande dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har 2024 medverkat i framtagandet och godkännandet av en dubbel väsentlighetsanalys. Väsentliga hållbarhetsfrågor – Klimatförändringar – Resursanvändning och cirkulär ekonomi – Egna arbetskraften – Arbetstagare i värdekedjan – Ansvarsfullt företagande Våra fokusområden Stadsdelar Fabege arbetar för att på bästa sätt bidra till att skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som lockar både människor och företag. Områdena ska präglas av en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Nu påbörjas nästa stora satsning i Arenastaden i Solna där Dalvägen utvecklas till en levande stadsgata med tusentals nya arbetsplatser, bostäder, caféer, restauranger, och den nya tunnelbaneuppgången för Arenastaden. Projektet har inletts med en stor cirkulär insats där äldre befintliga hus demonteras och minst 80% av rivningsmaterialet ska återbrukas eller materialåtervinnas. Fastigheter Ambitionen är att skapa trivsamma arbetsmiljöer som får kunderna att längta till kontoret. För utfall hållbarhetsnyckeltal se tabell på sidan 14. Fabeges Science Based T argets initiative (SBTi) mål innebär att Fabege ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030 och mäta och minska scope 3- utsläpp jämfört med 2018 års nivåer. Fabeges egna klimatmål går längre än ovanstående SBTI-mål. Fabege strävar mot klimatneutral förvaltning år 2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en minskning i scope 1 och 2 med minst 90%. Under kvartalet har Fabege bland annat arbetat i enlighet med följande miljömål: – <70 kWh/kvm Atemp i energianvändning per år – 100% förnybar energi – 100% miljöcertifiering av förvaltningsfastigheter och nyproduktion – 20% cirkularitetsindex vid ombyggnation – 35% lägre CO2- avtryck vid nyproduktion jämfört med 2018 års nivå (scope 3) Medarbetare Engagerade och motiverande medarbetare är en viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en attraktiv arbetsplats. Organisationer med en stark identitet presterar ofta bättre än andra. Arbetsmiljön ska vara säker och utan risk för att Fabeges samtliga medarbetare, eller de som arbetar hos Fabege, skadas eller blir sjuka på arbetet. Alla medarbetare har genomgått en grundläggande arbetsmiljöutbildning och nyanställda erbjuds samma möjlighet. Under kvartalet har samtliga medarbetare erbjudits en utbildning i Första hjälpen och HLR. Alla chefer har genomgått en utbildning i Utvecklande Ledarskap (UL) och implementeringsprocessen i fler delar av organisationen fortgår under 2025. Leverantörskedja En hållbar leverantörskedja är avgörande för att skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka Fabeges varumärke. Fabege strävar efter att bedriva ett ansvarsfullt företagande, säkerställa mänskliga rättigheter i alla led samt minska klimatavtryck. Fabege stödjer flera internationella Fabeges hållbarhetsarbete Mål 2030 – Klimatneutral förvaltning. – Halverad klimatpåverkan i projektutveckling per BTA. Genomsnittlig energianvändning 2024 70kWh/kvm Fabeges högsta resultat någonsin i GRESB 2024 Med betyget 95 inom den bedömning som avser förvaltning och 98 inom projekt-utveckling får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor, och placeras som nummer 1 inom kontor, noterade bolag i Norra Europa och som nummer 2 inom kategorierna kontor i Europa och noterade bolag i Europa. Science based targets Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020. ===== SIDA 14 ===== Fabege 2025/Kv 1 14 riktlinjer såsom FN:s grundläggande konventioner till skydd för mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande principer och rättigheter på arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio principer. Fabeges uppförandekod för ramavtalade leverantörer omfattar dessa riktlinjer och de ska efterlevas i alla led. Just nu pågår flera omförhandlingar inom inköpsverksamheten. Under kvartalet har 5 nya ramavtalade leverantörer hållbarhetsgranskats vilket innebär att 88procent av alla ramavtalade leverantörer just nu är granskade. Finansiering Fabeges gröna finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Alla Fabeges finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering av miljöcertifierade energieffektiva fastigheter. Sedan november 2023 är Fabege noterad som grön aktie, så kallad Green Equity Designation. Fabege har tagit hänsyn till EU- taxonomin och har kartlagt tillämpliga kategorier till EU:s miljömål och till ekonomisk verksamhet. Fabege strävar efter att anpassa de kvalificerade gröna tillgångarna till EU-taxonomin efter bästa förmåga, inklusive kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) och miniskyddsåtgärder (minimum safeguard). Kunder Fabege arbetar med kunden i centrum. Goda relationer och samverkan med kunderna är en förutsättning för att Fabege ska kunna skapa hållbara kontor, tjänster och stadsmiljöer. Kontinuerliga dialoger med Fabeges 700 kunder säkerställer ett långsiktigt samarbete i och kring våra fastigheter. Grunden för det strategiska hållbarhetsarbetet ihop med kunderna är de gröna hyresavtalen. Fabege har även upprättat en vägledning för klimateffektiv hyresgästanpassning som kunderna kan beakta för att öka hållbarhetsprestandan i lokalerna samt bidra till fastighetens miljöcertifiering. Se tabell för nyckeltal. Affärsetik God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för Fabeges relationer med såväl medarbetare och kunder som leverantörer och långivare. Fabege tillämpar god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Uppförandekoden ligger till grund för samtliga medarbetares agerande. Uppförandekoden har uppdaterats och antagits av styrelsen. Under första kvartalet 2025 har samtliga medarbetare bekräftat koden. Om hållbarhetsrapporten Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning och tar därför inte upp vissa frågor. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet. EU-taxonomin Fabege omfattas av EU-direktivet om icke- finansiell rapportering. Rapportering av i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin framgår av Not 1 EU-taxonomin, sid 29. I årsredovisningen 2024 redovisas de fullständiga tabellerna i enlighet med EU- taxonomins mål 1 inklusive DNSH-kriterier och minimiskyddsåtgärder. Small Cap 30 ESG Responsible Index Fabege är inkluderat i OMX Sweden Small Cap 30 ESG Responsible Index (OMXSS30ESGGI) på Nasdaq Stockholm, vilket lyfter fram bolag som visar ledarskap inom miljö-, social- och bolags-styrningsfrågor (ESG) på den svenska aktiemarknaden. Exempel på initiativ inom social hållbarhet – Samverkan i Huddinge/BID Flemingsberg – T alangAkademin – Stiftelsen Läxhjälpen – Unga Operan / Unga Dramaten – Flemingsberg Science – Innovation Station – Stockholm T alent – Pep Parker – Street Gallery – Stadsmissionen Certifierade fastigheter* * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. ** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på BREEAM-SE. Hållbarhetsnyckeltal * Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. ** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM-In-Use 46 719 769 67% BREEAM-SE** 15 351 180 32% Miljöbyggnad 1 5 593 1% Totalt miljöcertifierade fastigheter 62 1 076 542 100% 2025. kv1 2024 2023 Mål Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 24 70 71 Max 70 kWh/kvm* Andel förnybar energi, % 90 90 90 100 Miljöcertifiering, antal fastigheter** 62 62 63 - Miljöcertifiering, andel av total yta, % 86 82 82 100 Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 98 96 100 Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 93 92 91 100 Grön finansiering, % 99 99 100 100 Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 88 2025 >88 GRESB, poäng n/a 95 93 >91 ===== SIDA 15 ===== Fabege 2025/Kv 1 15 Känslighetsanalys fastighetsvärde Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. Känslighetsanalys kassaflöde och resultat Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen. Personal Vid periodens slut var 228 personer (227) anställda i koncernen. Moderbolaget Omsättningen uppgick under perioden till 59 Mkr (81) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till -74 Mkr (41). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (1). Händelser efter balansdagen Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. Förfallostruktur hyresavtal Största kunderna Hyresvärde per kategori Värdeförändring % Resultat effekt efter skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, % +1 607 46,2% 43,0% 0 0 45,9% 43,2% -1 -607 45,6% 43,4% Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1% 34,6 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 32,0 Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,8 Fastighetskostnader 1% -9,0 Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -72 / + 146 864 847 861 865 845 867 883 884 400 500 600 700 800 900 1 000 Kv2-2024 Kv3-2024 Kv4-2024 Kv1-2025 Kv2-2025 Kv3-2025 Kv4-2025 Kv1-2026 Mkr Förfall, år Antal hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, % 2025¹ 496 362 11% 2026 368 596 18% 2027 219 536 16% 2028 149 300 9% 2029 74 365 11% 2030+ 130 983 30% Kommersiellt 1 436 3 142 95% Bostadsavtal 163 21 1% Garage- och parkering 512 137 4% Totalt 2 111 3 300 100% ¹Varav drygt 59 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut . Andel¹, % Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 7,0% 2037 Convendum Stockholm City AB 3,8% 2034 Ica Fastigheter AB 3,4% 2030 Telia Sverige AB 3,1% 2031 Carnegie Investment Bank AB 2,2% 2027 Svea Bank AB 1,8% 2029 Bilia AB 1,8% 2041 Tietoevry AB 1,3% 2029 The North Alliance Sverige AB 1,3% 2027 Telenor Sverige AB 1,2% 2028 Summa 27,0% ¹Andel av kontrakterad hyra. Kontor, 84% Butik, 4% Industri/logistik, 4% Övrigt, 8% Övrig finansiell information ===== SIDA 16 ===== Fabege 2025/Kv 1 16 Möjligheter och risker Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2024. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. Marknadsutsikter Kontorshyresmarknaden i Stockholm försvagades under föregående år. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till ökad osäkerhet på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med generellt sett stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har generellt sett ökat under det senaste året. Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering förbättrades väsentligt under föregående år med fortsatt god tillgång till kapital och lägre marginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens sänkningar av styrräntan men förväntas nu ligga kvar på nivå 2,25 procent under innevarande år. Cirka 52 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de närmaste åren. De senaste årens stigande räntor har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Riksbankens sänkningar av styrräntan medförde en vändning under andra halvåret 2024. Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har stabiliserats och till och med minskat något i de mest centrala delarna av Stockholm. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste årsredovisningen. Stockholm den 14 april 2025 Stefan Dahlbo, VD Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 17 ===== Fabege 2025/Kv 1 17 Ägare Den 31 mars 2025 hade Fabege totalt 43 945 kända aktieägare varav 60 svenskt ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 54 procent av kapitalet 57 procent av rösterna. Utdelning 2024 Styrelsen föreslår en utdelning om 2:00 kr/akt ie (1:80) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:50 kr/akt ie. Utdelningspolicy Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Förvärv och överlåtelse av egna aktier* Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 mars 2025 till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under perioden genomfördes inga återköp. Green Equity Designation Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. Aktiefördelning Landsfördelning 2025-03-31 Största ägare, 2025-03-31 * Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Omsättning & handel jan-mar 2025 2025-03-31 2024-03-31 Antal ägare 43 945 44 084 Utländska ägare, % 40,0 40,3 Fondägande, % 25,7 27,9 Utland 16,1 15,9 Sverige 60,0% Norge 18,6% USA 9,3% Nederländerna 3,0% Övriga 9,2% Antal aktier* Kapital, % Röster,% Geveran Trading Co 52 773 336 15,95 16,78 Backahill AB 52 608 718 15,90 16,72 BlackRock 10 454 057 3,16 3,32 Vanguard 10 213 706 3,09 3,25 Länsförsäkringar fonder 7 649 930 2,31 2,43 Nordea fonder 7 420 819 2,24 2,36 Folksam 7 334 425 2,22 2,33 E.N.A City Aktiebolag 7 200 000 2,18 2,29 Robur fonder 7 197 691 2,18 2,29 APG Asset Management 5 375 691 1,63 1,71 Norges bank 5 217 753 1,58 1,66 Handelsbanken fonder 4 987 036 1,51 1,59 Totalt 12 största aktieägare 178 433 162 53,95 56,73 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 - Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100 Högsta kurs, kr 88,3 Lägsta kurs, kr 77,7 VWAP, kr 82,8 Daglig snittomsättning, kr 57 814 145 Antal omsatta aktier, st 43 311 658 Snitt antal avslut. st 1 756 Antal avslut, st 108 864 Snittvärde per avslut,kr 32 926 Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,21 Fabegeaktien ===== SIDA 18 ===== Fabege 2025/Kv 1 18 Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 2025 2024 2024 Rullande 12 mån Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar Hyresintäkter ¹ 865 867 3 438 3 437 Omsättning bostadsutveckling 0 141 233 92 Nettoomsättning 865 1 008 3 671 3 529 Fastighetskostnader -265 -248 -885 -903 Kostnader bostadsutveckling -6 -140 -254 -119 Bruttoresultat 594 620 2 532 2 507 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 600 619 2 553 2 534 Överskottsgrad, % 69% 71% 74% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 1 -21 -27 Central administration -33 -29 -93 -97 Räntenetto -242 -240 -962 -964 Tomträttsavgäld -10 -11 -41 -41 Resultatandelar i intressebolag -24 -11 -91 -103 Förvaltningsresultat 285 329 1 345 1 302 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - -73 -73 Realiserade värdeförändringar fastigheter -37 3 3 -37 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -565 -1 381 -1 218 -403 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 27 213 -143 -329 Värdeförändringar aktier -2 - -3 -5 Resultat före skatt -292 -836 -89 455 Aktuell skatt - 0 - 0 Uppskjuten skatt 141 137 -124 -120 Periodens/Årets resultat -151 -699 -213 335 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - -19 -19 Periodens/Årets totalresultat -151 -699 -232 316 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -151 -699 -232 316 Resultat per aktie, kr ² -0:48 -2:22 -0:68 1:06 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 ¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 27 Mkr (28) för perioden jan-mar 2025. ² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt . Finansiella data ===== SIDA 19 ===== Fabege 2025/Kv 1 19 Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 2025 2024 2024 Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec Tillgångar Goodwill 205 205 205 Fastigheter 77 805 77 358 78 904 Nyttjanderättstillgång 1 371 949 1 371 Övriga materiella anläggningstillgångar 34 30 34 Derivatinstrument 697 1 029 702 Finansiella anläggningstillgångar 736 1 343 728 Exploateringsfastigheter 860 395 754 Övriga omsättningstillgångar 1 482 1 247 1 247 Kortfristiga placeringar 99 98 100 Likvida medel 57 31 64 Summa tillgångar 83 346 82 685 84 109 Eget kapital och skulder Eget kapital 38 294 38 545 38 445 Uppskjuten skatt 8 282 8 168 8 424 Övriga avsättningar 175 154 175 Räntebärande skulder¹ 33 633 33 579 34 400 Leasingskuld 1 371 949 1 371 Derivatinstrument 128 130 159 Ej räntebärande skulder 1 463 1 160 1 135 Summa eget kapital och skulder 83 346 82 685 84 109 ¹ Varav kortfristiga 3 846 Mkr (7 169). 2025 2024 2024 Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec Totalt eget kapital vid periodens början 38 445 39 244 39 244 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 38 445 39 244 39 244 Återköp av aktier - - - Beslutad ännu ej utbetald utdelning - -142 Kontantutdelning - -425 Periodens resultat -151 -699 -213 Övrigt totalresultat - -19 Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 38 294 38 545 38 445 ¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns ===== SIDA 20 ===== Fabege 2025/Kv 1 20 Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 2025 2024 2024 Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec Löpande verksamhet Bruttoresultat 594 620 2 532 Central administration -33 -29 -93 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 2 3 13 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0 3 0 Erhållen ränta 5 4 21 Erlagd ränta¹ -265 -284 -1 121 Betald inkomstskatt 0 0 0 Summa 303 317 1 352 Förändring av rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter -82 124 74 Förändring av kortfristiga fordringar -255 -251 473 Förändring av kortfristiga skulder 444 -2 -264 Summa förändring av rörelsekapital 107 -129 283 Kassaflöde från den löpande verksamheten 410 188 1 635 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -431 -620 -2 282 Förvärv av fastigheter - - - Avyttring av fastigheter 960 - Förvärv av andelar i intresseföretag - - Övriga finansiella anläggningstillgångar -37 -31 -179 Kassaflöde från investeringsverksamheten 492 -651 -2 461 Finansieringsverksamheten Utdelning till aktieägarna -142 -189 -613 Återköp egna aktier - - - Upptagna lån 4 904 6 509 24 759 Amortering av skuld -5 671 -5 911 -23 341 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -909 409 805 Periodens kassaflöde -7 -54 -21 Likvida medel vid periodens början 64 85 85 Likvida medel vid periodens slut 57 31 64 ¹ Varav övr finansiella kostnader -7 Mkr (-10). ===== SIDA 21 ===== Fabege 2025/Kv 1 21 Koncernen – Nyckeltal Koncernen – EPRA nyckeltal 2025 2024 2024 Finansiella ¹ jan-mar jan-mar jan-dec Avkastning på eget kapital, % -1,6 -7,2 -0,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,5 Soliditet, % 46 47 46 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 Skuldkvot, ggr 14,0 13,8 14,1 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 Aktierelaterade ¹ Resultat per aktie, kr ² -0,48 -2:22 -0:68 Eget kapital per aktie, kr 122 123 122 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:30 0:60 5:20 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 99 100 100 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 805 77 357 78 904 Uthyrbar yta, kvm 1 235 174 1 245 000 1 271 174 Exploateringsfastigheter, Mkr 860 395 754 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 90 88 Totalavkastning fastigheter, % 0,0 -1,0 1,7 Överskottsgrad, % 69 71 74 Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 4,7 4,4 4,8 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner. ² Definitionen enligt IFRS. 2025 2024 2024 jan-mar jan-mar jan-dec EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 285 300 1 227 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 0:84 0:95 3:90 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 007 45 814 46 468 EPRA NRV, kr/aktie 146 146 148 EPRA NTA (substansvärde), Mkr 43 071 42 874 43 514 EPRA NTA, kr/aktie 137 136 138 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 090 38 340 38 382 EPRA NDV, kr/aktie 121 122 122 EPRA Vakansgrad, % 14 10 12 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -3 9 5 EPRA Investeringar 447 645 2 376 ===== SIDA 22 ===== Fabege 2025/Kv 1 22 Koncernen – Uppskjuten skatt Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 2025 2024 2024 Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 mar 31 mar 31 dec Underskottsavdrag, Mkr -281 -307 -309 Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 457 8 312 8 632 Derivatinstrument, Mkr 117 185 112 Övrigt, Mkr -11 -22 -11 Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 282 8 168 8 424 2025 Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Hyresintäkter 865 861 847 864 867 827 854 855 Omsättning bostadsutveckling 0 3 88 0 141 67 177 122 Nettoomsättning 865 864 935 864 1 008 894 1 031 977 Fastighetskostnader -265 -233 -191 -214 -248 -203 -206 -213 Kostnader bostadsutveckling -6 -6 -100 -6 -140 -86 -182 -116 Bruttoresultat 594 625 644 644 620 605 643 648 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 600 628 656 650 619 624 659 642 Överskottsgrad 69% 73% 77% 75% 71% 76% 76% 75% varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 -3 -12 -6 1 -19 -5 6 Central administration -33 -13 -20 -31 -29 -16 -26 -29 Räntenetto -242 -235 -242 -245 -240 -237 -265 -239 Tomträttsavgäld -10 -10 -10 -10 -11 -10 -12 -12 Resultatandelar i intressebolag -24 -34 -19 -27 -11 3 59 -17 Förvaltningsresultat 285 333 353 331 329 345 399 351 Nedskrivning exploateringsfastigheter - -40 -34 - - - - - Realiserade värdeförändringar fastigheter -37 0 0 0 3 0 0 0 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -565 18 224 -80 -1 381 -2 415 -1 591 -1 715 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 27 301 -472 -184 213 -888 -15 117 Värdeförändringar aktier -2 -3 0 0 0 -3 -1 1 Resultat före skatt -292 609 71 67 -836 -2 961 -1 208 -1 246 Aktuell skatt 0 0 0 0 0 -1 0 0 Uppskjuten skatt 141 -154 -57 -50 137 971 205 294 Periodens resultat -151 455 14 17 -699 -1 991 -1 003 -952 2024 2023 ===== SIDA 23 ===== Fabege 2025/Kv 1 23 Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt Koncernen – Nyckeltal i sammandrag, kvartalsöversikt 2025 Belopp i Mkr Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Tillgångar Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205 Fastigheter 77 805 78 904 78 241 77 584 77 358 78 093 82 700 83 520 Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 371 1 371 949 949 949 949 1 243 1 243 Övriga materiella anläggningstillgångar 34 34 32 31 30 30 28 25 Derivatinstrument 697 702 551 881 1 029 925 1 574 1 589 Finansiella anläggningstillgångar 736 728 1 378 1 356 1 343 1 319 531 514 Exploateringsfastigheter 860 754 722 795 395 519 563 716 Övriga omsättningstillgångar 1 482 1 247 753 857 1 247 997 1 107 1 122 Kortfristiga placeringar 99 100 99 98 98 98 97 96 Likvida medel 57 64 31 10 31 85 58 76 Summa tillgångar 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685 83 220 88 106 89 106 Eget kapital och skulder Eget kapital 38 294 38 445 38 010 37 996 38 545 39 244 41 232 42 224 Uppskjuten skatt 8 282 8 424 8 275 8 218 8 168 8 305 9 303 9 508 Övriga avsättningar 175 175 155 153 154 158 155 156 Räntebärande skulder 33 633 34 400 33 696 33 715 33 579 32 982 34 563 33 846 Leasingskuld 1 371 1 371 949 949 949 949 1 243 1 243 Derivatinstrument 128 159 309 166 130 240 0 0 Ej räntebärande skulder 1 463 1 135 1 567 1 569 1 160 1 342 1 610 2 129 Summa eget kapital och skulder 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685 83 220 88 106 89 106 20232024 2025 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Finansiella¹ Avkastning på eget kapital, % -1,6 4,8 0,1 0,2 -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 Räntetäckningsgrad, ggr² 2,3 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 2,5 Soliditet, % 46 46 46 46 47 47 47 47 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 42 42 40 Skuldkvot, ggr 14 14,1 13,9 13,9 13,8 13,5 14,5 14,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8 Aktierelaterade¹ Periodens resultat per aktie, kr² -0:48 1:45 0:04 0:05 -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 Eget kapital per aktie, kr 122 122 121 121 123 125 131 134 Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1:30 0:53 2:0 2:07 0:60 1:15 0:60 1:80 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 88 90 90 91 91 91 Totalavkastning fastigheter, % 0,0 0,8 1,1 0,7 -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 Överskottsgrad, % 69 73 77 75 71 76 76 75 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS. 2024 2023 ===== SIDA 24 ===== Fabege 2025/Kv 1 24 Koncernen – Härledning av nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 2025 2024 2024 Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec Eget kapital, Mkr 38 294 38 545 38 445 Balansomslutning, Mkr 83 346 82 685 84 109 Soliditet, % 46 47 46 2025 2024 2024 Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 33 633 33 579 34 400 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 805 77 358 78 904 Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 860 395 754 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 2025 2024 2024 Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 507 2 528 2 532 Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr - 6 - Central administration, Mkr -97 -99 -93 Summa, Mkr 2 410 2 435 2 439 Räntebärande skulder, Mkr 33 633 33 579 34 400 Skuldkvot, ggr 14,0 13,8 14,1 2025 2024 2024 Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec Bruttoresultat, Mkr 594 620 2 532 Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr - - - Tomträttsavgäld, Mkr -10 -11 -41 Central administration, Mkr -33 -29 -93 Summa, Mkr 551 580 2 398 Räntenetto, Mkr -242 -240 -962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,5 ===== SIDA 25 ===== Fabege 2025/Kv 1 25 Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 2025 2024 2024 Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec Periodens resultat, Mkr -151 -699 -213 Genomsnittligt kapital, Mkr 38 370 38 895 38 845 Avkastning på eget kapital, % -1,6 -7,2 -0,5 2025 2024 2024 Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec Driftöverskott, Mkr 600 619 2 553 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -602 -1 381 -1 218 Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 854 78 735 80 118 Totalavkastning fastigheter, % 0,0 1.0 1,7 2025 2024 2024 Skuldsättningsgrad jan-mar jan-mar jan-dec Räntebärande skulder, Mkr 33 633 33 579 34 400 Eget kapital, Mkr 38 294 38 545 38 445 Skuldsättningsgrad 0,9 0,9 0,9 2025 2024 2024 Eget kapital per aktie jan-mar jan-mar jan-dec Eget kapital, Mkr 38 294 38 545 38 445 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 Eget kapital, kr per aktie 122 123 122 2025 2024 2024 Kassaflöde per aktie jan-mar jan-mar jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 410 188 1 635 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 1,3 0,6 5,2 ===== SIDA 26 ===== Fabege 2025/Kv 1 26 Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV Eget kapital, Mkr 38 294 38 294 38 294 38 545 38 545 38 545 38 445 38 445 38 445 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr - - - - - - 142 142 142 Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -569 -569 -569 -899 -899 -899 -543 -543 -543 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 282 8 282 8 282 8 168 8 168 8 168 8 424 8 424 8 424 Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 -205 -205 - -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 731 -2 731 - -2 735 -2 735 - -2 749 -2 749 Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 570 - 899 - 543 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 551 - - -5 433 - - -5 675 NAV, Mkr 46 007 43 071 38 090 45 814 42 874 38 340 46 468 43 514 38 382 Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 NAV, kr per aktie 146 137 121 146 136 122 148 138 122 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr Summa, Mkr Nominell skatt (20,6%), Mkr EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 266 Genomsnittligt antal aktier, miljoner EPRA EPS, kr per aktie 118 1 227 -193 92 2024 329 -190 139 jan-dec -770 jan-mar 29 1 345 575 2024 jan-mar 2024 jan-dec 2023 2025 jan-mar 2025 285 0:84 jan-mar 19 314,6 300 314,6 0:95 314,6 3:90 EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr EPRA Vakansgrad, % EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd Förändring, % Förändring, Mkr -20 385 Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 743 133 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 763 518 EPRA investeringar Förvärv, Mkr Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr Varav kapitaliserad ränta Totalt EPRA investeringar 296 645 2 376 2025 2024 23 93 455 1 606 190 770 2024 jan-mar 4,5 jan-dec 0 0 0 jan-mar 139 3 196 9,0 151 16 447 jan-dec 445 3 587 12 2024 3 057 74 262 866 254 791 992 2024 jan-dec 2024 jan-mar 2024 jan-mar 343 3 549 10 2025 jan-mar -1,7 2025 jan-mar 3 591 14 495 ===== SIDA 27 ===== Fabege 2025/Kv 1 27 Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 2025 2024 2024 Belopp i Mkr jan-mar jan-mar jan-dec Intäkter 59 81 428 Kostnader -136 -218 -462 Finansnetto -22 -35 1 569 Resultatandel intressebolag - - 0 Värdeförändringar räntederivat 27 213 -143 Värdeförändringar aktier -2 - -3 Bokslutsdisposition - - -6 Resultat före skatt -74 41 1 383 Aktuell skatt 0 - - Uppskjuten skatt 14 -10 29 Periodens resultat -60 31 1 412 2025 2024 2024 Belopp i Mkr 31 mar 31 mar 31 dec Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400 Övriga anläggningstillgångar 50 811 48 602 50 711 varav fordringar hos koncernföretag 50 076 47 519 49 992 Omsättningstillgångar 138 409 152 Likvida medel 3 1 43 Summa tillgångar 64 352 62 412 64 306 Eget kapital 12 296 11 540 12 355 Avsättningar 199 268 194 Långfristiga skulder 48 511 44 965 48 930 varav skulder till koncernföretag 18 060 17 383 17 619 Kortfristiga skulder 3 346 5 639 2 827 Summa eget kapital och skulder 64 352 62 412 64 306 ===== SIDA 28 ===== Fabege 2025/Kv 1 28 Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är CCM 7 .1 Uppförande av nya byggnader CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. Redovisning av omsättning: Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg samt den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Redovisning av driftsutgifter: Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter: Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna. Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens. Fabeges bedömning är att 71 procent av omsättningen, 54 procent av driftskostnaderna och 72 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende primärenergital är hämtat från gällande energideklaration. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7 .1. Samma tolkning har gjorts rörande den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna och omsättning hänförlig till bostadsutveckling att kunna klassas som förenliga med taxonomin. Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2024 på sidorna 88-92. Not 2 Verkligt värde finansiella instrument Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2 i balansräkningen. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Not 3 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 327 Mkr (327) och dotterbolag uppgående till 6 Mkr (6) samt övrigt 0 (0). Not 4 Segmentsrapportering Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. Not 5 Transaktioner med närstående Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 0,2 Mkr (0,2) köpts in. Under perioden har även konsulttjänster om 0,2 Mkr (0,7) från Born Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 38 Mkr (26) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 mars 2025 hade Fabege utestående obligationer om totalt 738 Mkr (738). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder. Noter Not 1 EU-T axonomin KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Omfattas ej av taxonimin, % Andel förenligt med taxonomin,% Omsättning 865 100 71 Driftutgifter 35 100 54 Kapitalutgifter 447 100 72 ===== SIDA 29 ===== Fabege 2025/Kv 1 29 Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid årsskiftet ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,8 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,5 Mdkr. Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 860 Mkr. Affärsidé Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Affärsmodell Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion. Strategi för tillväxt Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Moderna fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift och förvaltning med egen personal borgar för låg vakans och hög kostnadseffektivitet i förvaltningsbeståndet. Med samlade bestånd och en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till värdeskapande projektutveckling på egen mark. Värdedrivande faktorer Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång. Stockholmsmarknaden Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontorsverksamhet planat ut och generellt sett har vakanserna ökat under de senaste två åren. Förändrad efterfrågan Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. Ekonomisk utveckling Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Detta är Fabege Affärsmodell Förvaltning Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. Förädling Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov. Transaktion Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar. ===== SIDA 30 ===== Fabege 2025/Kv 1 30 Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen* Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad² Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period och hyresintäkter identiskt bestånd föregående period dividerat med hyres- intäkter identiskt bestånd föregående period. EPRA NDV – NET disposal value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balans-räkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NDV per aktie EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NRV – NET reinvestment value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning. EPRA NRV per aktie EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut EPRA NT A – NET tangible assets Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NT A per aktie EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Exploateringsfastigheter² Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Förvaltningsfastigheter ² Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter* Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Hyresvärde² Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Identiskt bestånd² De fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde² Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. Mark och projektfastigheter² Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Nettouthyrning² T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna uppsägningar för avflyttning. Resultat per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till ränte-nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. T otalavkastning fastigheter Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad² Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad² Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. ¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. ² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Definitioner1 ===== SIDA 31 ===== Fabege 2025/Kv 1 31 Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 www.fabege.se Kalender 2025-04-23 Årsstämma 2025 2025-07-07 Delårsrapport jan-jun 2025 2025-10-21 Delårsrapport jan-sep 2025 2026-02-05 Bokslutskommuniké 2025 Pressmeddelanden första kvartalet 2025 2025-03-26 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-mar 2025 2025-03-25 Kallelse till årsstämma i Fabege AB 2025-03-19 Fabege hyr ut 3 200 kvm till Atea i Haga Norra 2025-03-17 Fabege publicerar årsredovisningen för 2024 2025-02-24 Valberedningens förslag till styrelse och ordförande i Fabege AB (publ) 2025-02-13 Solna stad avser köpa sitt nya stadshus av Fabege 2025-02-06 Bokslutskommuniké 2024 2025-02-06 Fabeges vd Stefan Dahlbo går i pension 2025-02-05 SBAB Bank flyttar sitt Stockholmskontor inom Fabeges fastighetsbestånd 2025-01-21 Inbjudan till presentation av Fabeges bokslutskommuniké 2024 2025-01-10 Fabege säljer på Östermalm till Stadsrum På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 14 april 2025. Stefan Dahlbo, VD och koncernchef +46 (0) 8 555 148 10 stefan.dahlbo@fabege.se Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef +46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se