Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Kv2 
 
 
2024 
   
  
 
  
 
 
 
    Sammandrag, Mkr 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Jan-jun 20241 
 
• Hyresintäkterna ökade till  
1 731 Mkr (1 685). I identiskt 
bestånd ökade intäkterna 
med 8 procent i jämförelse 
med föregående år (12). 
• Omsättning bostadsutveckling 
uppgick till 142 Mkr (308). 
• Driftöverskottet ökade till  
1 269 Mkr (1 241). I identiskt 
bestånd ökade driftöver-
skottet med 8 procent (13). 
• Överskottsgraden uppgick till 
73 procent (74). 
• Bruttoresultat bostadsutveck-
ling uppgick till -5 Mkr (27). 
 
 
 
 
 
 
 
• Räntenettot uppgick till -486 Mkr 
(-460). 
• Förvaltningsresultatet uppgick  
till 659 Mkr (703). 
• Realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till –1 461 Mkr (-3 824)  
och på räntederivat till 29 Mkr  
(-100). 
• Periodens resultat före skatt  
uppgick till -769 Mkr (-3 222). 
• Periodens resultat efter skatt 
uppgick till -682 Mkr (-2 535) 
motsvarande -2:17 kr per aktie 
(-8:06). 
 
 
 
 
• Nettouthyrningen uppgick 
 till -74 Mkr (22). 
• Hyreskontrakt om 58 Mkr (73) 
omförhandlades med en 
genomsnittlig minskning av 
hyresvärdet med -2,3 procent  
(1,5). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 145 Mkr (241) 
till oförändrade villkor. 
• Soliditeten uppgick till 46 
procent (47).  
• Belåningsgraden uppgick till 43 
procent (42). 
 
 
 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal se sidan 26
 
  
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde 
för  perioden jan-jun i 2023 och för balansposter 
per 31 december 2023. 
2024 2023 2024 2023
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun
Nettoomsättning 864 977 1 873 1 993
Bruttoresultat 644 648 1 264 1 268
Förvaltningsresultat 331 351 659 703
Resultat före skatt 67 -1 246 -769 -3 222
Resultat efter skatt 17 -952 -682 -2 535
Nettouthyrning -38 34 -74 22
Överskottsgrad, % 75 75 73 74
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40
EPRA NRV, kr per aktie 146 161

===== SIDA 2 =====

FABEGE 2024/KV2  2 
 
Vd-ord 
 
 
Hyresintäkterna fortsatte under det andra 
kvartalet att öka och uppgick till 864 Mkr 
(855), trots avyttringarna under 2023. I 
jämförbart bestånd ökade hyres-
intäkterna med 8 procent (12).  
Stockholmsmarknaden visar generellt 
sett fortsatt stabila hyresnivåer, vi 
upplever något bättre aktivitet på 
hyresmarknaden, men fortsatt långa 
ledtider till avslut.  
 
Driftöverskottet ökade men möttes av 
något högre räntekostnader. 
Förvaltningsresultatet var lite ner, främst 
beroende på intressebolagens negativa 
utveckling.  Totalt sett ett stabilt resultat i en 
fortsatt turbulent omvärld. 
 
Jag har normalt en god nattsömn, men jag 
har under de senaste åren sagt att det som 
kan få mig att sova sämre är den 
geopolitiska utvecklingen. Tyvärr känner jag 
mig, efter den senaste tidens utveckling, 
inte lugnare. Det är val i många länder, inte 
minst i många av de största ekonomierna. 
Utfallen och ländernas framtida utveckling 
är osäker. Risken för protektionism har ökat, 
vilket riskerar få långtgående påverkningar 
på vår ekonomi 
och våra företag. 
Förhoppningsvis är oron obefogad, men 
osäkerheten är stor. Att hantera 
lågkonjunktur, räntesvängningar och 
prisförändringar är en del av vår verklighet. 
Under de senaste åren har svängningarna 
varit höga. Att hantera geopolitiska 
händelser och risker är av ett helt annat 
slag och skapar än mer osäkerhet, vilket 
aldrig är bra för utvecklingen. 
 
I den positiva vågskålen ligger att inflationen 
i Sverige har fortsatt att närma sig 
Riksbankens mål och de beslutade den 8 
maj om den första räntesänkningen sedan 
2016. Styrräntan sänktes med 0,25 
procentenheter till 3,75 procent. Därefter 
har ECB i juni sänkt räntan. Riksbanken 
öppnade i juni för att styrräntan kan, om 
inflationen fortsätter ner, sänkas ytterligare 
två eller tre gånger under det andra 
halvåret. ECB och den amerikanska 
centralbanken förväntas sänka räntorna 
under hösten. 
 
I den negativa vågskålen ligger att BNP i 
Sverige har stagnerat sedan 2022 och att 
ekonomin är i en lågkonjunktur. Detta 
tillsammans med all turbulens i omvärlden 
skapar osäkerhet för företagen i Sverige att 
planera och investera för framtiden. Det är 
detta som även märks i de utdragna 
beslutsprocesserna när det kommer till 
deras kontor. Den svenska kronans volatila 
utveckling förstärker detta ytterligare. 
 
Vi valde att även i andra kvartalet 
externvärdera en stor del av portföljen, 53 
procent. Det genomsnittliga avkastnings-
kravet ökade med 0,03 procentenheter till 
4,54 procent och nedskrivningarna av 
fastighetsvärdena uppgick till 80 Mkr. Vi såg 
flera affärer både inom CBD och i 
ytterområdena med på avkastningskrav 
som väl bekräftar våra värderingar. Flera 
mindre objekt i CBD såldes på nivåer under 
fyra procent. Bra fastigheter finner helt 
enkelt nya ägare på bra nivåer. 
 
Omförhandlingen med Telia är största 
förklarning till att nettouthyrningen i 
kvartalet landade på minus 38 Mkr. Vi 
räknar med att uppgörelsen med Telia på 
lite sikt skall ha en positiv inverkan på såväl 
nettouthyrningen som fastighetens 
lönsamhet. Lokalerna som ligger i bästa 
läge i Arenastaden kan nu hyras ut till 
marknadsmässig hyra. 
 
Den negativa nettouthyrningen under de två 
första kvartalen är en besvikelse. Vi ser 
dock fortsatt bra intresse för lokaler i 
centrala lägen med goda kommunikationer 
medan det är trögare i ytterområden. Att 
kontoret behövs är de flesta överens om, 
men än större fokus är nu på hur de skall 
utformas. Trenden med färre kvadratmeter 
per anställd fortsätter. Framför allt blir vi 
bättre på att utnyttja ytorna och hur de olika 
arbetsplatserna används. Intresset för 
kringservice fortsätter öka och vi har därför 
tagit ytterligare steg för att kunna ligga i 
framkant när det gäller att vara rådgivare till 
våra nuvarande och potentiella hyresgäster. 
Allt för att bidra till att skapa platser för 
mänskliga möten, samtal, koncentration 
och affärer. 
 
 
 
VERKSAMHETSMÅL 
• Nettouthyrning minst 80 Mkr 
per år. 
• Överskottsgrad 75 procent. 
• Investeringsvolym cirka 
2 500 Mkr per år. 
 
NETTOUTHYRNING 
 
 Mål: 80 Mkr per år 
 
ÖVERSKOTTSGRAD 
 
 Mål: 75% 
-50
0
50
100
150
200
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%

===== SIDA 3 =====

FABEGE 2024/KV2  3 
 
 
 
 
Vi har ett mål att årligen komma upp till en 
positiv nettouthyrning på 80 Mkr. Efter årets 
början vågar jag inte riktigt tro att det lyckas 
för 2024, men att året skall avslutas på ett 
ackumulerat plus är mer troligt. Vi har flera 
bra diskussioner igång, men tyvärr lyckades 
vi få alltför få av dem i mål innan sommaren. 
 
Den stora nyheten i Flemingsberg var att vi 
färdigställde projektet åt Oparen/Dramaten 
som har flyttat in i sina nya lokaler. En 
milstolpe i utvecklingen och förverkligandet 
av visionen för Flemingsberg. 
 
I mitten på juni hade Taylor Swift tre 
konserter på, det som fr o m den 12 juli 
kommer heta, Strawberry Arena. Det slogs 
publikrekord. Stockholm Stad har 
presenterat en undersökning som visar på 
positiva effekter på över 800 Mkr för staden 
och näringslivet.  Det kom över 130 000 
turister, varav 67 000 från utlandet. 
Stockholm och Arenastaden visade sig från 
sin bästa sida. Jag tyckte att hela helgen 
gav hopp. Hopp om vad som är möjligt och 
att det går att skapa framtidstro. Hopp om 
människors goda sidor. Alla besökare var 
vänliga, glada, positiva och hänsynsfulla. Det 
kändes som en bra motvikt till mycket annat 
vi ser just nu. 
 
Inom hållbarhet av vi ställt oss bakom 
färdplanen för en fossilfri och klimatneutral 
bygg- och anläggningsbransch. Fossilfritt 
Sverige är ett initiativ av regeringen vars 
uppdrag är att samla olika branscher för att 
öka takten i klimatomställningen. Vi har 
kommit lång och har idag 96 procent lägre 
koldioxidutsläpp (scope 1 och 2) jämfört 
med 2002 men det finns fortvarande 
mycket kvar att göra. Återbruksparken i 
Arenastaden är ett nytt initiativ som ska bli 
en central hubb för återbrukade träd, 
buskar och utomhusmaterial i väntan på att 
omplaceras.  
Vi har under kvartalet varit aktiva på 
obligationsmarknaden och emitterat 1,2 
Mdkr på bra villkor. Villkoren på 
obligationsmarknaden har successivt 
förbättrats och är nu konkurrenskraftiga 
eller bättre än i bankfinansiering. Att 
kapitalmarknaden kommit tillbaka så starkt 
är positivt inte bara för oss utan för hela 
branschen. I slutet av kvartalet bekräftade 
Moody’s oförändrad investment grade 
rating Baa2, negative outlook.  
Vår genomsnittränta har ökat något till 3,17 
procent. Att ökningen inte har varit större 
beror främst på de långa räntesäkringarna, 
som sedan flera år finns, samt  vårt aktiva 
arbete med derivatportföljen. De fallande 
marginalerna påverkar nu också positivt. 
Trots att arbetslösheten har fortsatt att öka 
n
ågot så verkar hushållens framtidsutsikter 
ljusnat och aktiviteten på 
bostadsmarknaden har börjat hämta sig. 
Fallande räntor är självklart positivt för 
marknaden. Bostadsbyggandet har fallit 
dramatiskt sedan toppen 2022 och 
kommer troligen inte komma upp till de 
nivåerna på många år. De kraftigt stigande 
byggkostnaderna och de högre räntorna är 
drivande för nedgången, men även den 
svaga demografiska utvecklingen påverkar. 
I vårt påbörjade projekt om 288 lägenheter i 
Haga Norra kommer vi att påbörja 
försäljningen under början av hösten. Det 
intresse vi redan nu ser stärker oss i tron på 
att det kommer bli ett bra projekt. Det är 
helt enkelt bra bostäder i ett bra läge. 
 
Att mycket på fastighets- och 
finansmarknaden handlar om fokus på 
kvalitet gynnar Fabege. På hyresmarknaden 
är fokus på flexibla lokaler i centrala lägen 
med goda kommunikationer. På 
transaktionsmarknaden ser vi främst affärer 
av fastigheter i bra och eftersökta lägen 
och på finansieringsmarknaden har 
marginalerna kommit ner för bolag med 
välskött verksamhet och stabila finanser. 
 
För 2024 är våra främsta må att: 
• Öka uthyrningsgraden i 
förvaltningsbeståndet. Målet på sikt är att 
uthyrningsgraden skall upp till 95 procent 
• Kostnadskontroll 
• Möjliggöra framtida projekt 
• Refinansiera våra obligationsförfall och 
säkra tillgången på kapital 
• Fortsätta ligga i framkant inom hållbarhet. 
• Bidra till att skapa trygghet och trivsel på 
de platser vi har verksamhet 
Vi fortsätter därutöver vårt interna arbete 
med fokus på den dagliga förvaltningen av 
våra fastigheter, ”det dagliga gnetet”, och 
att alltid ha kunden i fokus. Utmaningarna i 
det korta perspektivet finns, men vi måste 
också orka att se längre fram. Vi måste ha 
mod att ta beslut som bygger framtiden. 
Om inte det modet hade funnits för snart 20 
år sedan hade inte Arenastaden funnits 
idag och Taylor Swift hade inte haft en 
publik på över 60 000 i Solna tre dagar i 
rad. 
 
Vi ser i vårt arbete till hela människan, hela 
företaget och hela platsen. Det gör vi hela 
tiden, varje dag året runt. Trevlig sommar! 
 
Stefan Dahlbo, vd
 
INVESTERINGSERINGSVOLYM 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Styrelsen i Fabege har beslutat 
om följande finansiella mål: 
 
• Belåningsgrad max 
50 procent. 
• Räntetäckningsgrad lägst 
2,2 gånger. 
• Skuldkvoten max 
13,0 gånger. 
• Soliditet lägst 35 procent. 
 
Utfall 2024-06-30 
• Belåningsgrad 43 procent 
• Räntetäckningsgrad 2,4 ggr 
• Skuldkvot 13,9 ggr 
• Soliditet 46 procent 
FINANSIELLA MÅL 
 
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel

===== SIDA 4 =====

FABEGE 2024/KV2  4 
 
 
Resultat jan-jun 20241 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -682 Mkr (-2 535) motsva-
rande -2:17 kr per aktie (-8:06). Periodens resultat före skatt uppgick till  
-769 Mkr (-3 222). Driftöverskottet ökade något men möttes av högre 
räntekostnader. Lägre negativa värdeförändringar i fastighetsportföljen 
och derivatportföljen innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse 
med samma period föregående år. 
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT 
Hyresintäkterna ökade till 1 731 Mkr (1 685) 
och driftsöverskottet uppgick till 1 269 Mkr  
(1 241). I identiskt bestånd ökade intäkterna 
med cirka 8 procent (12). Intäktsökningen 
var främst hänförlig till indexhöjningen som 
trädde i kraft vid årsskiftet och ett positivt 
netto från inflyttningar. Intäktena 
inkluderade poster av engångskaraktär om 
12 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader 
avsåg främst ökade kostnader för värme 
och administration. Driftsöverskottet i 
identiskt bestånd ökade med cirka 8 
procent (13). Överskottsgraden uppgick till 
73 procent (74). 
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING 
Omsättning bostadsutveckling uppgick till 
142 Mkr (308). Kostnader för bostadsut-
veckling uppgick till -147 Mkr (-281), varav 
administrativa kostnader -13 Mkr (-14). 
Bruttoresultatet uppgick därmed till  
-5 Mkr (27).  Resultatavräkning sker i 
samband med etappvis inflyttning eller vid 
färdigställande. Under perioden har 1 projekt 
färdigställts och slutavräknats.  
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Kostnader för central administration 
uppgick till -60 Mkr (-55).  
 
FINANSNETTO 
Räntenettot uppgick till -486 Mkr (-460). 
Snitträntan per 30 juni 2024 uppgick till 3,17 
procent (3,13 vid årsskiftet). Tomträtts-
avgälder uppgick till -21 Mkr (-23). 
 
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG 
Resultatandelar i intressebolag uppgick  
till -38 Mkr (-27) varav -49 Mkr avsåg 
tillskott till Arenabolaget och 9 Mkr avsåg 
resultat från JV-projektet i Haga Norra och  
1 Mkr avsåg Urban Services. 
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer 
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per 
år. Till följd av marknadsläget har en större 
andel värderats externt varje kvartal de 
senaste två åren. Inför andra kvartalet 2024 
externvärderades drygt 50 procent av 
portföljen och resterande fastigheter 
värderades internt med utgångspunkt i 
senast externa värdering. Det samlade 
marknadsvärdet uppgick vid periodens slut 
till 77,6 Mdkr (78,1). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -1 461 Mkr 
(-3 824). Det genomsnittliga avkastnings-
kravet ökade med ytterligare 0,03 
procentenheter under andra kvartalet och 
totalt 0,11 procentenheter sedan årsskiftet 
till 4,54 procent (4,43). Realiserade värde-
förändringar om 4 Mkr avsåg tillkommande 
resultat från affären med Nrep 2023. 
SKATT 
Periodens skattekostnad uppgick till  
87 Mkr (687) och avsåg uppskjuten skatt. 
Skatt beräknades med 20,6 procent på 
löpande beskattningsbart resultat. Ränte- 
avdragsbegränsningarna bedöms inte få 
någon väsentlig effekt på betald skatt under 
de närmaste åren. 
 
SEGMENTSRAPPORTERING 
Segmentet Förvaltning genererade ett 
driftöverskott om 1 218 Mkr ( 1 185) motsva-
rande 76 procents överskottsgrad (76). Ut-
hyrningsgraden uppgick till 90 procent (91). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 714 Mkr 
(697). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -1 124 Mkr (-2 789).  
Segmentet Förädling genererade ett 
dr
iftsöverskott om 65 Mkr (59) mot-
svarande en överskottsgrad på 52 procent 
(54). Förvaltningsresultatet uppgick till 14 
Mkr (12). Orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -400 Mkr (-370).  
Segmentet Projekt redovisade 
orealiserade värdeförändringar om  
78 Mkr (-645). Projektvinster möttes delvis 
av nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av 
slutvärdet i projektfastigheterna.  
Segmentet Bostad genererade ett 
bruttoresultat om -2 Mkr (27). 
Förvaltningsresultatet uppgick till -6 
Mkr (21). Orealiserade värdeförändringar 
uppgick till -15 Mkr (-20). Mer information 
om segmentsfördelningen framgår av 
segmentsrapporten på sidan 11. 
ANDRA KVARTALET 2024 I 
KORTHET 
• Nyuthyrningen uppgick till 
31 Mkr (88). 
• Nettouthyrningen uppgick till 
-38 Mkr (34). 
• Hyresintäkterna uppgick till 
864 Mkr (855). 
• Överskottsgraden uppgick 
till 75 procent (75). 
• Omsättning bostads-
utveckling uppgick till 0 Mkr 
(122) och bruttoresultat 
uppgick till -6 Mkr (6). 
• Räntenettot uppgick till -245 
Mkr (-239). 
• Förvaltningsresultatet upp-
gick till 331 Mkr (351). 
• Orealiserade värde- 
förändringar i fastighets-
portföljen uppgick till –80 
Mkr (-1 715). 
• Orealiserade värdeföränd-
ringar i derivatportföljen 
uppgick till -184 Mkr (117). 
• Resultat efter skatt uppgick 
till 17 Mkr (-952). 
 
 
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–jun 2023 och för balansposter per 31 december 2023.

===== SIDA 5 =====

FABEGE 2024/KV2  5 
 
 
GOODWILL 
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad 
AB. 
FASTIGHETER 
Redovisat fastighetsvärde avser 
Fabeges förvaltningsportfölj inklusive 
projekt- och markfastigheter. Per 30 juni 
2024 uppgick det totala fastighetsvärdet 
till 77,6 Mdkr (78,1). 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
Redovisat värde avser pågående projekt 
i egen regi samt exploateringsfastigheter 
för framtida produktion inom Birger 
Bostad. Under andra kvartalet intern-
förvärvades del av Kvinten 1, Haga Norra, 
där projektet att uppföra ett nytt 
bostadskvarter pågår. Värdet uppgick 
vid kvartalsskiftet till 795 Mkr (519) varav 
pågående produktion 494 Mkr (201) och 
exploateringsfastigheter för kommande 
utveckling 301 Mkr (318). 
 
 
 
 
FINANSIELL STÄLLNING OCH 
SUBSTANSVÄRDE 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 
37 996 Mkr (39 244) och soliditeten till 46 
procent (47).  Eget kapital per aktie 
hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick till 121 kr (125). EPRA NRV uppgick 
till 146 kr per aktie (150). 
KASSAFLÖDE 
Kassaflöde från löpande verksamhet före 
förändring av rörelsekapital uppgick till  
660 Mkr (705). Förändring av rörelse-
kapitalet påverkade kassaflödet med 179 
Mkr (324). Investeringsverksamheten 
påverkade kassaflödet med - 1 317 Mkr  
(-1 041), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till 403 Mkr (1). I 
investeringsverksamheten drivs kassaflödet 
av fastighetstransaktioner samt av projekt. 
Sammantaget minskade likvida medel med 
-75 Mkr (-11) under perioden. 
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, 
JAN-JUN 2024 
 
 
 
 
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV,  
2024-06-30 
 
 
 
 
 
 
 
BOSTADSUTVECKLING I HAGA NORRA 
 
Fabeges helägda dotterbolag Birger  
Bostad har internförvärvat del av 
fastigheten Kvinten 1 för utveckling av 
nästa bostadskvarter i Haga Norra.  
 
Projektet omfattar 288 bostäder varav 
190 bostadsrättslägenheter, 50 
ägarlägenheter och 78 
hyresrättslägenheter. NCC har upp- 
handlats som entreprenör. Det blir ett 
sammanhängande kvarter med  
gemensam innergård och garage.  
 
Projektetet kommer att återbruka tegel 
och använda klimatförbättrad betong. 
Lägenheterna kommer att 
Svanenmärkas.  
 
Säljstart börjar under tredje kvartalet  
med beräknad inflyttning från andra  
halvåret 2025.  
 
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093
Fastighetsförvärv 0
Försäljning, utrangering och övrigt 0
In
vesteringar i ny-, till- och ombyggnad 1 299
Orealiserade värdeförändringar -1 461
Omklassificeringar -347
Utgående verkligt värde 2024-06-30 77 584
Område
Genomsnittligt 
avkastningskrav
Stockholms innerstad 4,11%
S
olna 4,73%
Hammarby Sjöstad 4,77%
Flemingsberg 5,39%
Övriga marknader 5,41%
Genomsnittlig avkastning 4,54%

===== SIDA 6 =====

FABEGE 2024/KV2  6 
 
 
Finansiering 
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. 
Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska 
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden har 
fortsatt förbättras under första halvåret 2024 både avseende 
tillgänglighet och villkor.  
FINANSIERING 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som 
bankmarknaden och långsiktiga relationer 
med de stora finansiärerna har hög prioritet. 
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med 
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett 
certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr. 
  Riksbanken sänkte styrräntan i början på 
maj med lägre kortränta som följd. 
Långräntorna har haft en lite mer volatil 
utveckling men ligger ungefär på samma 
nivå som vid årskiftet. Den positiva 
utecklingen på kapitalmarknaden under 
årets första kvartal fortsatte även under det 
andra kvartalet och med det lägre 
kreditmarginaler. Fabege drog nytta av 
marknaden och emitterade obligationer 
under det andra kvartalet om totalt 2,2 Mdkr, 
varav 1,2 Mkdr gick till likvid efter 
kvartalsskiftet, med huvudsyfte att amortera 
bankfinansiering.  
  Räntebärande skulder har under perioden   
ökat något medan räntekostnaderna har 
hållits relativt stabila. Per kvartalsskiftet 
uppgick total lånevolym till 33,7 Mdkr varav 
12,5 Mdkr via kapitalmarknaden och 21,2 
Mdkr via bankmarknaden. Totalt sett ökade 
finansieringen via bankmarknaden med 
knappt 0,2 Mdkr och via kapitalmarknaden 
med drygt 0,5 Mdkr.  
 
 
FINANSIERING, 2024-06-30 
 
 
  
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, 
inklusive backupfaciliteten för certifikats-
programmet, uppgick per kvartalsskiftet till 
7,2 Mdkr, en ökning med 1,2 Mdkr 
motsvarande ännu ej utbetald 
obligationslikvid. 
  Per 2024-06-30 uppgick kapitalbind-
ningstiden till 3,8 år och räntebindningstiden  
till 1,8 år. Inklusive derivatportföljens 
stängningsbara swappars beräknade löptid 
uppgår den justerade räntebindningstiden 
till 2,6 år. Derivatportföljen bestod av 
traditionella ränteswappar om totalt 16,1 
Mdkr samt stängningsbara swappar om 
totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna 
ligger med förfall till och med 2032 och har 
en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30 
procent.  
I finansnettot ingick övriga finansiella 
kostnader om 20 Mkr, vilka huvudsakligen 
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för 
obligations- och certifikatsprogram. Under 
perioden har räntor om totalt 47 Mkr (22) 
avseende projektfastigheter aktiverats. 
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart 
samhälle och vill vara en aktiv part i dess 
omvandling mot ett större ansvarstagande. 
99 procent av låneportföljen klassas som 
grön. 
 
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR 
 
 
99% 
Grön finansiering 
30 juni 2024 
 
 
Moody’s Rating 
Baa2 
negativ outlook 
Bekräftad i juni 2024 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2024-06-30
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,6 år (3,1) 
2024-06-30 2023-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 32 982
 varav utestående MTN, Mkr 9 050 9 5 70
 varav utestående SFF, Mkr 738 764
 varav utestående certifikat, Mkr 2 750 1 655
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 7 160 6 960
Kapitalbindning, år 3, 8 4,1
Räntebindning, år ² 1,8 2,1
Räntebindning, andel av portföljen, % 55 60
Derivat marknadsvärde, Mkr 715 686
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,17 3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,08 3,04
Ej pantsatta tillgångar, % 38 41
Belåningsgrad, % 43 42

===== SIDA 7 =====

FABEGE 2024/KV2  7 
 
 
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-06-30
 
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även 
den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas 
utan marginal.  
 
 
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-06-30 
 
   
 
GRÖN FINANSIERING, 2024-06-30
 
 
GRÖN FINANSIERING 
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats 
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the 
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition 
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, 
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till 
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. 
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna 
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre 
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.   
 
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering
, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 18 489 4,78 55
1-2 år 2 000 0,95 6
2-3 år 4 150 1,01 12
3-4 år 4 376 1,41 13
4-5 år 1 700 0,95 5
5-6 år 1 200 0,20 4
6-7 år 400 0,60 1
7-8 år 900 0,72 3
8-9 år 500 0,81 1
9-10 år 0 0,00 0
11 år 0 0,00 0
Totalt 33 715 3,08 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 2 750 2 750
< 1 år 5 503 4 293
1-2 år 1 0 868 6 068
2-3 år 9 900 8 750
3-4 år 2 041 2 041
4-5 år 2 080 2 080
5-10 år 6 546 6 546
10-15 år 1 186 1 186
15-20 år 0 0
Totalt 40 875 33 715
Kreditramar
Utestående lån och 
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 050 9 050
Gröna obligationer via SFF, Mkr 7 38 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 750 2 750
Gröna lån, övriga, Mkr 27 922 20 762
Total grön finansiering, Mkr 40 460 33 300
Andel grön finansiering, % 99 99
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 188
 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 15 205
KAPITALFÖRSÖRJNING 
   
 
 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
SÄKERHETSFÖRDELNING 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Pantsatta tillgångar 62%
Ej pantsatta tillgångar 38%
Eget kapital, 51%
Räntebärande skulder, 34%
Övriga skulder, 15%

===== SIDA 8 =====

FABEGE 2024/KV2  8 
 
 
Verksamheten  
jan-jun 20241  
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, 
dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden och fortsatt 
långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -74 Mkr (22) 
medan uthyrningsgraden minskade till 90 procent (91). Projekten 
fortlöpte enligt plan.   
FASTIGHETSBESTÅND  
OCH FÖRVALTNING 
Fabeges verksamhet med förvaltning och 
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och 
kring Stockholm; Stockholms innerstad, 
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 30 juni 2024 ägde Fabege 100 
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 
4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner 
kvm och ett bokfört värde om 77,6 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter  
13,8 Mdkr.  
 
UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förvaltningsportföljen uppgick vid periodens 
slut till 90 procent (91). Större vakanser 
avser främst tre fastigheter i Solna Business 
Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förädlingsfastigheterna mäts inte då 
merparten av dessa fastigheter tomställts 
eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i 
väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa 
motsvarar en yta om 228 tkvm varav 141 
tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 
258 Mkr. De stora pågående projekten 
omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 134 
tkvm med ett hyresvärde om 366 Mkr. 
Uthyrningsgraden i projektportföljen 
uppgick till 85 procent (39). 
NETTOUTHYRNING 
Under perioden tecknades 60 (72) nya avtal 
till ett samlat hyresvärde om 83 Mkr (136) 
varav 94 procent (96) av ytan avsåg gröna 
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -157 
Mkr (-114). Nettouthyrningen uppgick till -74 
Mkr (22). Hyreskontrakt om 59 Mkr (73) 
omförhandlades med en genomsnittlig 
minskning av hyresvärdet med 2,3 procent 
(1,5). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 145 
Mkr (241) till oförändrade villkor. Återköps-
graden under perioden uppgick till 58 
procent (76).   
FÖRÄNDRINGAR I 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Under andra kvartalet avyttrades del av 
fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till 
Birger Bostad som driver ett bostads-
utvecklingsprojekt på fastigheten. I och med 
överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från 
förvaltningsfastighet till exploaterings-
fastighet. 
 
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och 
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och 
därmed ökade kassaflöden och värden. 
Under perioden uppgick investeringarna till  
1 299 Mkr (1 402) i befintliga fastigheter och 
projekt, varav 922 Mkr (884) avsåg investe-
ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. 
Investerat kapital i förvaltningsportföljen 
uppgick till 377 Mkr (518) varav en större 
andel avsåg hyresgästanpassningar.  
AVSLUTADE PROJEKT 
Under andra kvartalet färdigställdes 
projektet för Operan och Dramaten på 
fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg. 
Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni 
2024. 
 
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 
Nybyggnation av kontorshuset på 
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på 
med inre arbeten avseende installationer 
och hyresgästanpassningar. Investeringen 
beräknas uppgå till drygt 1,4 Mdkr. 
Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent. 
Första hyresgästen tillträder i augusti. 
Därefter sker tillträden under hösten och i 
mars. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-
SE, outstanding.  
Byggnationen av garagefastigheten i Haga 
Norra har slutbesiktats och garaget kommer 
att öppnas upp för parkering bland annat för 
Bilia från augusti. Investeringen uppgår till 
453 Mkr. 
I Flemingsberg fortgår projektet i Separatorn 
1 a
vseende kontor och laboratorier för Alfa 
Laval. Projektet omfattar cirka 23 400 kvm 
uthyrningsbar yta exklusive garage varav 
Alfa Laval hyr cirka 91 procent. För 
närvarande pågår inre arbeten med 
installationer och hyresgästanpassning. 
Investeringen beräknas uppgå till 1 060 Mkr 
exklusive markförvärv. Fastigheten 
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 
2024-06-30, MDKR 
  
  
 
 
   
 
  
 
 
38% 47% 10% 4% 1%
77,6
Totalt
43% 45% 10% 1% 1%
63,8
Förvaltnings-
fastigheter
24% 38% 15% 23% 0%
6,9
Förädlings-
fastigheter
0% 74% 11% 15% 0%
6,9
Projekt 
fastigheter
Innerstaden Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Övriga marknader
24% 38% 15% 23% 0%
6,9
Förädlings-
fastigheter
0% 74% 11% 15% 0%
6,9
Projekt 
fastigheter

===== SIDA 9 =====

FABEGE 2024/KV2  9 
 
 
certifieras enligt BREEAM-SE, excellent. 
Alfa Laval tillträder 30 april 2025.     
Ombyggnationen av del av Regulatorn 3, 
Flemingsberg löper på. Investeringen 
bedöms uppgå till 193 Mkr. 
Uthyrningsgraden uppgår till 83 procent. 
  Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, 
pågår med bashusinvesteringar och 
anpassning för Saab som tecknat avtal för 
att hyra hela fastigheten. Den beräknade 
investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr 
inklusive anpassningen för Saab.  
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-
Use, med målsättningen outstanding. 
Om- och tillbyggnationen av fastigheten 
Påsen 1, Hammarby Sjöstad, löper på med 
inre arbeten och hyresgästanpassningar. 
Den beräknade investeringen uppgår till 
totalt 486 Mkr inklusive investeringar för 
hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden 
uppgår till 47 procent. Fastigheten 
certifieras enligt BREEAM Bespoke, 
excellent. 
BIRGER BOSTAD 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 19 
projekt varav 6 (inklusive 5 etapper i Haga 
Norra) drivs i pågående produktion. 
Bedömd investeringsvolym i pågående 
projekt uppgår till cirka 1,1 Mdkr inklusive 
markförvärv varav 0,1 Mdkr avser ett BRF-
projekt i Upplands Väsby och drygt 1 Mdkr 
avser utvecklingen av bostadskvarteret i 
Haga Norra. Projektet i Upplands Väsby är 
färdigställt, inflyttat och kommer att 
resultatavräknas i tredje kvartalet. 
Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 
lägenheter varav 78 hyresrätter med 
möjlig inflyttning från andra halvåret 2025. 
Projekteringen är klar, stomresning pågår 
trappvis och första trapphuset får tätt tak 
under sommaren. Under andra kvartalet 
omklassificerades fastigheten från 
förvaltningsfastighet till exploaterings-
fastighet. 
  Under första kvartalet färdigställdes och 
slutavräknades 1 projekt i Staffanstorp. 
Sedan årsskiftet har 7 bostäder sålts, 
därefter kvarstår 7 osålda bostäder i 
färdigställda och pågående projekt 
exklusive Haga Norra. Försäljning av 
lägenheterna i Haga Norra kommer att 
inledas i början av hösten. 
BOSTADSUTVECKLING I  
JOINT VENTURES 
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i 
Haga Norra är avslutat. Samtliga 418 
lägenheter har sålts varav den sista 
lägenheten tillträds i juli. 
TOTALA INVESTERINGAR, 
JAN-JUN 2024 
 
 
  
FASTIGHETSFÖRVÄRV,  
JAN-JUN 2024 
 
 
  
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING,  
JAN-JUN 2024 
 
 
 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 377
Investeringar i förädlingsfastigheter 90
Investeringar i projektfastigheter 832
Totala investeringar 1 299
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Inga 
Kv 2
Inga
Totalt 
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Inga
Kv 2
Inga
Totalt

===== SIDA 10 =====

FABEGE 2024/KV2  10 
 
 
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-06-30 
 
 
 
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-06-30 
 
 
 
BIRGER BOSTAD PÅGÅENDE PROJEKT, 2024-06-30 
 
 
 
BYGGRÄTTER, 2024-06-30 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 63 965 63 776 3 594 90
Förädlingsfastigheter ¹ 18 228 6 887 4 67
Mark och projektfastigheter ¹ 19 64 6 921 38
Summa 100 1 245 77 584 4 099
Varav Innerstaden 26 312 28 947 1 592 91
Varav Solna 51 687 36 631 1 846 91
Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 937 483 87
Varav Flemingsberg 9 80 3 095 110 -
Varav Övriga 4 39 974 68 82
Summa 100 1 258 77 584 4 099 90
¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 132 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 juni 2024) ej  avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar 
yta kvm
Uthyrningsgrad % 
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört 
värde Mkr
Beräknad 
invest-
ering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 101 1 517 1 441 1  062
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 741 486 352
Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 679 193 153
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 811 1 060 831
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 975 1 196 350
Summa 133 700 85% 366 5 723 4 376 2 748
Övriga Mark- och projektfastigheter 1 877
Övriga Förädlingsfastigheter 6 208
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 13 808
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-06-30.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 366 Mkr (fullt uthyrd) f rån 8 Mkr i löpande årshyra per 30 juni  2024.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm
Försäljnings-
grad, % Färdigställt
Bokfört 
värde, Mkr
Beräknad 
investering, 
Mkr
Varav 
upparbetat, 
Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Q4-2025
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 0 Q4-2026
Haga Norra BRF Solna 14 516 11 263 160 0 Q2-2025 - Q3-2026
Summa Haga Norra 20 867 15 847 288 401 854 191
Fyrklövern, BRF Upplands Väsby 2 643 2 217 18 89 Q3-2024 93 105 86
Summa 23 510 18 064 306 89 494 959 277
Antal 
bostäder
Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0
Solna 306 000 39 6 700 Solna 184 400 41 8 400
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 14 900
Flemingsberg 268 900 6 4 600 Flemingsberg 264 500 0 5 000
Birger Bostad - - - Birger Bostad 106 100 80 5 800
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 676 300 29 5 700 Summa 583 200 28 6 600
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter

===== SIDA 11 =====

FABEGE 2024/KV2  11 
 
 
 
SEGMENTRAPPORERTING, 2024-06-30 
 
 
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet 
klassificeras enligt följande: 
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning. 
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och 
driftsöverskottet påverkas väsentligt. 
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
• Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment. 
 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till 
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från 
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader 
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad. 
 
Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till Birger Bostad som driver ett 
bostadsutvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till 
exploateringsfastighet. Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4 och 
fastigheten omklassificerades från projektfastighet till förvaltningsfastighet.  Vidare omklassificerades fastigheten Stigbygeln 3 från 
förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet. I övrigt har inga omklassificeringar gjorts under perioden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023
jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
g 
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
g 
Bostad Totalt
Hyresintäkter 1 595 124 6 6 1 731 1 564 109 6 6 1 685
Omsättning bostadsuteckling - - - 142 142 - - - 308 308
Övriga intäkter - - - - -  -  -  -  - -
Summa nettoomsättning 1 595 124 6 148 1 873 1 564 109 6 314 1 993
Fastighetskostnader -377 -59 -23 -3 -462 -379 -50 -14 -1 -444
Kostnader bostadsutveckling  - - - -147 -147 - - - -281 -281
Bruttoresultat 1 218 65 -17 -2 1 264 1 185 59 -8 32 1 268
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 218 65 -17 3 1 269 1 185 59 -8 5 1 241
Överskottsgrad, % 76% 52% -283% 50% 73% 76% 54% -133% 83% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -5 -5 - - - 27 27
Central administration -48 -6 -6 - -60 -46 -5 -4 - -55
Räntenetto -393 -44 -45 -4 -486 -383 -42 -24 -11 -460
Tomträttsavgäld -21 - - - -21 -23  -  - - -23
Resultatandelar i intressebolag -38 - - - -38 -36  - 9 - -27
Förvaltningsresultat 718 15 -68 -6 659 697 12 -27 21 703
Realiserade värdeförändr. fastigheter 4 - - - 4  -  -  -  - 0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 124 -400 78 -15 -1 461 -2 789 -370 -645 -20 -3 824
Resultat före skatt per segment -402 -385 10 -21 -798 -2 092 -358 -672 1 -3 121
Värdeförändr. räntederivat & aktier 29 -101
Resultat före skatt -769 -3 222
Marknadsvärde fastigheter 63 548 6 887 6 921 228 77 584 69 477 7 662 6 138 243 83 520
Exploateringsfastigheter - - - 795 795  -  -  - 716 716
Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 91 - - - -

===== SIDA 12 =====

FABEGE 2024/KV2  12 
 
 
Fabeges 
hållbarhetsarbete 
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter 
och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets-
strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur. 
Mål & strategi 
STADSUTVECKLING 
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för 
att stärka våra stadsdelar som upplevelse-
baserade mötesplatser där trivsel, 
bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort 
utrymme. Med inflytande över allt från 
energisystem till hållbart resande kan vi 
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. 
Exempel på arbetsområden: 
• Balans mellan arbetande och boende 
• Platsidentitet och attraktivitet 
• Utemiljöer – mötesplatser, grönområden 
• Funktionsblandning 
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer 
• Klimatanpassning 
• Energisystemlösning 
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och 
orienterbarhet 
• Trygghetsskapande åtgärder 
• Delaktighet och dialog 
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT 
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål 
och den färdplan vi fastställt till stöd för 
Parisavtalet genom Sciences Based Targets 
initiative. Nyproduktion och större 
ombyggnationer som färdigställs efter 2030 
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i 
jämförelse med Fabeges baseline 2019. 
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med 
första delmålet på resan mot 2030: 
• Bygglov innan 2025, 20 % lägre CO2-
avtryck 
• Cirkularitetsindex 20 % vid större 
ombyggnationer 
 
I maj tog vi ytterligare ett steg i vårt arbete 
med cirkulära materialflöden, resurs-
effektivitet och minskade klimatutsläpp 
genom att öppna Stockholms första 
återbrukspark. Återbruksparken, som ligger i 
Arenastaden, är en filial till vår återbruks-
hubb i Solna Business Park och 
kompletterar den genom att fungera som 
lagerhållning av återbrukade utomhus-
material och växter till skillnad från 
Återbrukshubbens lagerhållning av 
inomhusmaterial. 
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och 
integrerat med att skapa mer hållbara fas-
tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål 
är att Fabeges förvaltning ska vara klimat-
neutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. 
Med det menar vi att vi ska ha kontroll över 
alla de utsläpp som är kopplade till vår 
verksamhet och att vi ska minimera 
utsläppen i största möjliga utsträckning med 
de medel som finns tillgängliga. De utsläpp 
vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av 
klimatkompensation såsom att investera i 
additiv teknik som minskar koldioxidhalten i 
atmosfären. 
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL 
Fabeges genomsnittliga energianvändning 
2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik 
energi). Målsättningen är en genomsnittlig 
energianvändning på 70 kWh/kvm 2024. 
Den ackumulerade energianvändningen i 
förvaltningsbeståndet vid andra kvartalets 
slut ökade med 1,3 % jämfört med 
motsvarande period föregående år, vilket i 
huvudsak berodde på externa faktorer som 
betydligt kallare respektive varmare 
månader än normalt under första halvåret 
2024. 
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER 
Sedan 2019 är samtliga projekt- och 
förvaltningsfastigheter certifierade enligt 
BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny-
produktion certifieras enligt BREEAM-SE, 
ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings- 
fastigheterna enligt BREEAM In-Use, 
ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion 
av bostäder certifieras enligt Svanen. 
Under kvartalet har arbetet fortsatt med 
att, inom ramen för certifieringarna, driva 
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i 
förvaltning och drift, vilket har resulterat i att 
vi har lyckats höja betyget på två fastigheter 
i förvaltningsbeståndet som omcertifierats 
enligt BREEAM In-Use. 
 
 
Mål 2030 
• Klimatneutral 
förvaltning. 
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA 
 
71 kWh/kvm 
Genomsnittlig  
energianvändning 2023 
 
 
 
   
OMX SWEDEN SMALL CAP 30 
ESG RESPONSIBLE INDEX 
Fabege har blivit inkluderat i 
det nya OMX Sweden Small 
Cap 30 ESG Responsible 
Index (OMXSS30ESGGI) på 
Nasdaq Stockholm, vilket lyfter 
fram bolag som visar 
ledarskap inom miljö-, social- 
och bolagsstyrningsfrågor 
(ESG) på den svenska 
aktiemarknaden.  
 
SCIENCE BASED TARGETS 
   Vårt högt satta klimatmål är      
godkänt av SBTi sedan 2020.

===== SIDA 13 =====

FABEGE 2024/KV2  13 
 
 
 
 
 
 
 
 
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET 
Fabege samverkar med kunder, kommuner, 
myndigheter, andra fastighetsägare och 
föreningslivet för att skapa trygga och 
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera 
på social hållbarhet i stadsplanering och 
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i 
våra stadsdelar. Fabeges engagemang 
inriktar sig på nätverk och dialog samt 
utbildning, fritid, hälsa och arbete. 
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN 
Detta är en kvartalsvis uppföljning av 
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. 
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte 
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför 
inte upp vissa frågor.  
 
 
 
 
 
 
 
 
CSRD/ESRS 
Vi har påbörjat arbetet med att förbereda 
oss för hållbarhetsrapportering enligt nya 
direktivet CSRD (Corporate Sustainability 
Reporting Directive) och de europeiska 
hållbarhetsstandarderna ESRS (European 
Sustainability Reporting Standards). Under 
hösten 2023 genomfördes en dubbel 
väsentlighetsanalys och en gapanalys som 
grund för det fortsatta arbetet. 2026 ska 
Fabege som redan omfattas av direktivet 
om icke-finansiell rapportering rapportera 
avseende räkenskapsåret 2025. 
 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet 
publiceras en gång om året i 
hållbarhetsrapporten, läs mer på 
www.fabege.se/hallbarhet
. 
  
CERTIFIERADE FASTIGHETER* 
 
 
 
 
 
 
 
HÅLLBARHETSNYCKELTAL 
 
HÅLLBARHETSNYCKELTAL 
 
 
EU-TAXONOMIN 
Fabege omfattas av EU-direktivet 
om icke-finansiell rapportering. 
Rapportering av i vilken 
utsträckning koncernens 
verksamhet omfattas av och är 
förenlig med EU-taxonomin 
framgår av Not 3 EU-taxonomin, 
sid 24. 
 
I årsredovisningen 2023 redovisas 
de fullständiga tabellerna i enlighet 
med EU- taxonomins mål 1 
inklusive DNSH-kriterier och 
minimum safeguard. 
 
 
KVARTERET POOLEN VANN 
SOLNA STADSMILJÖPRIS 2024 
Solna stadsmiljöpris delas årligen 
ut av byggnadsnämnden för en 
byggnad, anläggning eller annan 
åtgärd i Solna som på ett 
bestående sätt förskönat 
stadsbilden.  
 
I år vann vår fastighet Poolen 1,  
Arenastaden i Solna, en 3D-
byggnad som består av ett tio 
våningar högt kontorshus och en 
simhall. Byggnaden har 
utmärkande drag med rundade 
hörn, platsmurat tegel och 
simhallen som tydligt lyfts fram i 
gaturummet genom glaspartier i 
fasaden. 
 
EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM 
SOCIAL HÅLLBARHET 
 
• Startat BID i Flemingsberg 
• Läxhjälp i Flemingsberg 
• Aktiv i Flemingsberg Science 
• TalangAkademin i Huddinge 
• Stöd till Stadsmissionen 
• Street Gallery, Solna Business 
Park 
• Stöd till lokala 
idrottsföreningar 
• Pep Parker i Solna 
• Vinnovaprojektet ”Social 
hållbarhet i den fysiska miljön” 
• Natur och miljöboken, 
läromedel för årkurs 4, 5 & 6 
 
2024, kv2 2023 2022 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 39,5 71 73 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 90 90 94 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 63 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 82 84 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 94 96 100 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 91 89 100
Grön finansiering, % 99 99 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 87 2024 >88
GRESB, poäng n/a 93 94 >91
*Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 713 491 66%
BREEAM-SE** 15 365 185 34%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 269 100%
 * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
**  BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger 
på BREEAM-SE.

===== SIDA 14 =====

FABEGE 2024/KV2  14 
 
 
Övrig finansiell 
information 
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents 
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
 
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och 
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. 
 
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL 
 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i 
kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en 
prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per 
bokslutsdagen. 
 
PERSONAL 
Vid periodens slut var 225 personer (227) anställda i koncernen. 
MODERBOLAGET 
Omsättningen uppgick under perioden till 209 Mkr (229) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 1 569 Mkr  
(445). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 
1 750 Mkr (750) Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och 
andelar uppgick till 1 Mkr (2).  
 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser efter balansdagen. 
 
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL 
 
 
STÖRSTA KUNDERNA 
 
 
 
 
HYRESVÄRDE PER KATEGORI 
 
 
  
Värdeförändring  %
Resultat effekt 
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 605 46,2% 43,2%
0 0 45,9% 43,5%
-1 -605 45,6% 43,7%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 34,6
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 33,4
Eko
nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,8
Fastighetskostnader 1% -8,7
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ 1%-enhet 145,0
Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 337,1
865
827
867 864 844 842 846 845
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
SEkm
Förfall, år Antal hyresavtal
Årshyra, 
Mkr Andel, %
2024¹ 333 417 12%
2025¹ 407 569 17%
2026 294 581 17%
2027 212 499 15%
2028 79 209 6%
2029+ 113 923 28%
Kommersiellt 1 438 3 197 95%
Bostadsavtal 205 22 1%
Garage- och parkering 644 1 35 4%
Totalt 2 287 3 354 100%
 ¹Varav drygt 416 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,7% Q4-2037
Ica Fastigheter AB 3,9% Q2-2030
Convendum Stockholm City AB 3 ,7% Q2-2034
Telia Sverige AB 3,6% Q4-2031
Tietoevry AB 2,1% Q1-2029
Carnegie Investment Bank AB 1,7% Q3-2027
Bilia AB 1,6% Q1-2041
Svea Bank AB 1,5% Q4-2029
Statens Skolverk 1,3% Q3-2030
Telenor Sverige AB 1,3% Q3-2028
Summa 27%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 82%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 10%

===== SIDA 15 =====

FABEGE 2024/KV2  15 
 
 
MÖJLIGHETER OCH RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den 
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i 
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas 
effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys 
samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram-
går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2023 (sidorna 50–60).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella 
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig 
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 
2023 (sidorna 50–60). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå 
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till 
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt  
50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 
gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker 
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av 
årsredovisningen 2023. 
SÄSONGSVARIATIONER 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis 
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma 
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på 
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. 
MARKNADSUTSIKTER 
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är 
mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer. 
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen 
från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid 
omförhandlingar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med 
väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och 
förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges 
låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre 
marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har 
påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. 
Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har 
stabiliserats. Genomförda transaktioner på Fabeges 
delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att 
de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i 
Stockholm.  
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat 
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv 
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger 
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett 
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas 
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i 
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi 
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som 
marknaden erbjuder under det kommande året. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS 
Accounting Standards. Delårsrapporten har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas 
såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft 
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. 
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen 
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen. 
Stockholm den 5 juli 2024 
 
Stefan Dahlbo
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer. 
 
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE 
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av 
moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
 
Stockholm den 5 juli 2024 
 
Jan Litborn 
Styrelseordförande 
Anette Asklin 
Styrelseledamot 
Mattias Johansson 
Styrelseledamot 
Märtha Josefsson 
Styrelseledamot 
Bent Oustad 
Styrelseledamot 
Lennart Mauritzson 
Styrelseledamot 
 Sofia Watt 
              Styrelseledamot

===== SIDA 16 =====

FABEGE 2024/KV2  16 
 
 
 
Fabegeaktien 
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i  
Large Cap-segmentet med ticker FABG.  
ÄGARE* 
Den 31  maj 2024 hade Fabege totalt 43 824 kända aktieägare 
varav 59,1 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna 
kontrollerar 51 procent av kapitalet 54 procent av rösterna. 
 
UTDELNING 2023 
Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att 
utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie.  
UTDELNINGSPOLICY 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av 
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla 
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat 
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. 
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER* 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av 
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna 
aktier uppgick per 30 juni 2024 till 16 206 048. Återköpen har 
gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet 
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under 
perioden genomfördes inga återköp.  
 
GREEN EQUITY DESIGNATION
  
Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. 
Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 
procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre 
än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
 
 
 
 
 
 
STÖRSTA ÄGARE, 2024-05-31* 
 
 
 
OMSÄTTNING & HANDEL JAN-MAJ 2024* 
 
 
 
AKTIEFÖRDELNING*  
 
 
LANDSFÖRDELNING 2024-05-31* 
 
 
 
Antal aktier*
Andel av 
kapital, %
Andel av 
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
Geveran Trading Co 38 202 835 11,55 12,14
Vanguard 10 741 212          3,25 3,41
BlackRock  10 411 691 3,15 3,31
Nordea Fonder 10 190 563 3,08 3,24
Länsförsäkringar 10 030 107 3,03 3,19
E.N.A City Aktiebolag 7 150 000 2,16 2,27
Folksam 7 067 983 2,14 2,25
Tredje AP-fonden 7 000 429 2,12 2,23
Norges Bank 6 283 523 1,90 2,00
APG Asset Management 4 977 702 1,50 1,58
AFA Försäkring 4 462 453 1,35 1,42
Totalt 12 största aktieägare 168 627 216 50,98 53,60
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90  -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 108,6
Lägsta kurs, kr 80,0
VWAP, kr 91,7
Daglig snittomsättning, kr 64 955 053
Antal omsatta aktier, st 74 397 092
Snitt antal avslut. st 1 588
Antal avslut, st 166 781
Snittvärde per avslut,kr 40 894
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,21
2024-05-31 2023-05-31
Antal ägare 43 824 44 821
Antal utländska ägare 37,5 40,9
Fondägande, % 33,3 27,7
Insynsägande, % 15, 9 15,9
Sverige 59,1%
Norge 14,1%
USA 9,5%
Nederländerna  3,9%
Övriga 13,4%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Uppgifter för  
2024-06-30 var inte tillgängliga vid rapportens publicering.

===== SIDA 17 =====

FABEGE 2024/KV2  17 
 
 
Finansiella data 
Koncernen 
Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
 
 
Rapport över finansiell ställning i sammandrag 
  
2024 2023 2024 2023 2023 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun
Hyresintäkter ¹ 864 855 1 731 1 685 3 366 3 412
Omsättning bostadsutveckling - 122 142 308 553 387
Övriga intäkter ² - - - - 11 11
Nettoomsättning 864 977 1 873 1 993 3 930 3 810
Fastighetskostnader -214 -213 -462 -444 -853 -871
Kostnader bostadsutveckling -6 -116 -147 -281 -549 -415
Bruttoresultat 644 648 1 264 1 268 2 528 2 524
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 650 642 1 269 1 241 2 524 2 552
Överskottsgrad, % 75% 75% 73% 74% 75% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 6 -5 27 4 -28
Central administration -31 -29 -60 -55 -97 -102
Räntenetto -245 -239 -486 -460 -962 -988
Tomträttsavgäld -10 -12 -21 -23 -45 -43
Resultatandelar i intressebolag -27 -17 -38 -27 34 23
Förvaltningsresultat 331 351 659 703 1 458 1 414
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 4 0 0 4
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -80 -1 715 -1 461 -3 824 -7 831 -5 467
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -184 117 29 -100 -1 003 -874
Värdeförändringar aktier - 1 0 -1 -4 -4
Resultat före skatt 67 -1 246 -769 -3 222 -7 380 -4 927
Aktuell skatt - 0 - - -1 -1
Uppskjuten skatt -50 294 87 687 1 863 1 263
Periodens/Årets resultat 17 -952 -682 -2 535 -5 518 -3 665
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet 
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - - 0 3 3
Periodens/Årets totalresultat 17 -952 -682 -2 535 -5 515 -3 662
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 -952 -682 -2 535 -5 515 -3 662
Resultat per aktie, kr ³ -0:05 -3:03 -2:17 -8:06 -17:54 -11:64
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 59 Mkr (58) för perioden jan-jun 2024.
² Avser elstöd
³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 77 584 83 520 78 093
Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 31 25 30
Derivatinstrument 881 1 589 925
Finansiella anläggningstillgångar 1 356 514 1 319
Exploateringsfastigheter 795 716 519
Övriga omsättningstillgångar 857 1 122 997
Kortfristiga placeringar 98 96 98
Likvida medel 10 76 85
Summa tillgångar 82 766 89 106 83 220
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 
37 996 42 224 39 244
Uppskjuten skatt 8 218 9 508 8 305
Övriga avsättningar 153 156 158
Räntebärande skulder¹ 33 715 33 846 32 982
Leasingskuld 949 1 243 949
Derivatinstrument 166 0 240
Ej räntebärande skulder 1 569 2 129 1 342
Summa eget kapital och skulder 82 766 89 106 83 220
¹ Varav kortfristiga 4 293 Mkr (7 169).

===== SIDA 18 =====

FABEGE 2024/KV2  18 
 
 
Koncernen 
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
 
 
Rapport över kassaflödesanalyser 
 
 
 
  
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Totalt eget kapital vid periodens början 39 244 45 514 45 514
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 39 244 45 514 45 514
Återköp av aktier
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -425 -566 -189
Kontantutdelning -141 -189 -566
Periodens resultat -682 -2 535 -5 518
Övrigt totalresultat 3
Totalt eget kapital vid periodens slut ¹ 37 996 42 224 39 244
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 1 264 1 268 2 528
Central administration -60 -55 -97
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 5 4 -
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 4 - 11
Erhållen ränta 10 12 24
Erlagd ränta¹ -563 -524 -1 150
Betald inkomstskatt 0 0 0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 660 705 1 316
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter
72 177 373
Förändring av kortfristiga fordringar 140 -84 44
Förändring av kortfristiga skulder -33 231 -163
Summa förändring av rörelsekapital 179 324 254
Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 1 029 1 570
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan
- -  -
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 251 -1 361 -2 978
Förvärv av fastigheter - -78 -78
Avyttring av fastigheter - 484 2 977
Övriga finansiella anläggningstillgångar -66 -86 -253
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 317 -1 041 -332
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna 
-330 -503 -881
Återköp egna aktier - -  - 
Upptagna lån 11 967 10 807 22 275
Amortering av skuld -11 234 -10 303 -22 634
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 403 1 -1 240
Periodens kassaflöde -75 -11 -2
Likvida medel vid periodens början 85 87 87
Likvida medel vid periodens slut 10 76 85
¹ Varav övr finansiella kostnader - 20 Mkr (-39).

===== SIDA 19 =====

FABEGE 2024/KV2  19 
 
 
Koncernen 
Nyckeltal 
  
 
EPRA nyckeltal 
 
 
Uppskjuten skatt 
  
 
 
  
2024 2023 2023
Finansiella ¹
jan-jun jan-jun jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -3,5 -11,6 -13,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
Soliditet, % 46 47 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
Skuldkvot, ggr 13,9 14,6 13,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -2:17 -8:06 -17:54
Eget kapital per aktie, kr 121 134 125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:67 3:27 4:99
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 100 102 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 584 83 520 78 093
Uthyrbar yta, kvm 1 245 000 1 298 000 1 246 000
Exploateringsfastigheter, Mkr 795 716 519
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 91
Totalavkastning fastigheter, % -0,2 -3,0 -6,2
Överskottsgrad, % 73 74 75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2024 2023 2023
jan-jun jan-jun jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 659 637 1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 1:91 2:03 4:18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 924 50 709 47 052
EPRA NRV, kr/aktie 146 161 150
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 42 922 47 325 44 177
EPRA NTA, kr/aktie 136 150 140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 216 42 585 39 228
EPRA NDV, kr/aktie 121 135 125
EPRA Vakansgrad, % 10 9 9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 8 12 11
2024 2023 2023
Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 jun 30 jun 31 dec
 - underskottsavdrag, Mkr -202 -399 -410
 - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 295 9 600 8 596
 - derivatinstrument, Mkr 147 327 141
 - övrigt, Mkr -22 -20 -22
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 218 9 508 8 305

===== SIDA 20 =====

FABEGE 2024/KV2  20 
 
 
Koncernen kvartalsöversikt 
Resultaträkning i sammandrag 
 
 
Finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Nyckeltal 
  
 
Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kv artal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Hyresintäkter 864 867 827 854 855 829 781 771
Omsättning bostadsutveckling 0 141 67 177 122 187 163 104
Övriga intäkter - -  - 11 - - - -
Nettoomsättning 864 1 008 894 1 042 977 1 016 944 875
Fastighetskostnader -214 -248 -203 -206 -213 -231 -207 -186
Kostnader bostadsutveckling -6 -140 -86 -182 -116 -165 -252 -98
Bruttoresultat 644 620 605 654 648 620 485 591
varav  bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 650 619 624 659 642 598 574 585
Överskottsgrad 75% 71% 76% 76% 75% 72% 74% 76%
varav  bruttoresultat  bostadsutveckling -6 1 -19 -5 6 22 -89 6
Central administration -31 -29 -16 -26 -29 -26 -25 -22
Räntenetto -245 -240 -237 -265 -239 -221 -189 -159
Tomträttsavgäld -10 -11 -10 -12 -12 -12 -12 -11
Resultatandelar i intressebolag -27 -11 3 59 -17 -10 -24 9
Förvaltningsresultat 331 329 345 410 351 351 235 408
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 3 0 0 0 0 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -80 -1 381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -184 213 -888 -15 117 -217 -61 277
Värdeförändringar aktier 0 0 -3 -1 1 -1 -3 1
Resultat före skatt 67 -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939
Aktuell skatt 0 0 -1 0 0 0 -3 0
Uppskjuten skatt -50 137 971 205 294 393 768 -211
Periodens resultat 17 -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729 728
2024 2023 2022
Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Tillgångar
Goodwill 205 205 205               205             205             205                 205             205               
Fastigheter 77 584 77 358 78 093          82 700        83 520        84 994            86 348        89 373          
Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 949               1 243          1 243          1 243              1 243          1 090            
Övriga materiella anläggningstillgångar 31 30 30                 28               25               25                   25               18                 
Derivatinstrument 881 1 029 925               1 574          1 589          1 472              1 689          1 750            
Finansiella anläggningstillgångar 1 356 1 343 1 319            531             514             490                 456             450               
Exploateringsfastigheter 795 395 519               563             716             795                 892             957               
Övriga omsättningstillgångar 857 1 247 997               1 107          1 122          1 333              1 042          1 250            
Kortfristiga placeringar 98 98 98                 97               96               96                   96               95                 
Likvida medel 10 31 85                 58               76               82                   87               114               
Summa tillgångar 82 766 82 685 83 220          88 106        89 106        90 735            92 083        95 302          
Eget kapital och skulder
Eget kapital 37 996
38 545 39 244          41 232        42 224        43 175            45 514        48 232          
Uppskjuten skatt 8 218 8 168 8 305            9 303          9 508          9 802              10 195        10 957          
Övriga avsättningar 153 154 158               155             156             157                 157             167               
Räntebärande skulder 33 715 33 579 32 982          34 563        33 846        33 976            33 341        32 882          
Leasingskuld 949 949 949               1 243          1 243          1 243              1 243          1 091            
Derivatinstrument 166 130 240 0 0 -                  -              -
Ej räntebärande skulder 1 569 1 160 1 342            1 610          2 129          2 382              1 633          1 974            
Summa eget kapital och skulder 82 766 82 685 83 220          88 106        89 106        90 735            92 083        95 302          
2024 2023 2022
Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % 0 ,2 -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,5 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5
Soliditet, % 46 47 47 47 47 48 49 51
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 42 41 40 40 38 36
Skuldkvot, ggr 13,9 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² 0:05 -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30
Eget kapital per aktie, kr 121 123 125 131 134 137 145 153
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:07 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91 91 91 90 89 90
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9
Överskottsgrad, % 75 71 76 76 75 72 73 74
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
202220232024

===== SIDA 21 =====

FABEGE 2024/KV2  21 
 
 
Koncernen 
Härledning av nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
 
 
 
2024 2023 2023
Soliditet 30 jun 30 jun 31 dec
Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 39 244
Balansomslutning, Mkr 8 2 766 89 106 83 220
Soliditet, % 46 47 47
2024 2023 2023
Belåningsgrad fastigheter 30 jun 30 jun 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 32 982
Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 584 83 520 78 093
Bokfört värde exploateringsfastigheter 795 716 519
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
2024 2023 2023
Skuldkvot 30 jun 30 jun 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 524 2 343 2 528
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter 6 81 6
Central administration, Mkr -102 -102 -97
Summa, Mkr 2 428 2 322 2 437
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 32 982
Skuldkvot, ggr 13,9 14,6 13,5
2024 2023 2023
Räntetäckningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 1 264 1 268 2 528
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter -  - 6
Tomträttsavgäld, Mkr -21 -23 -45
Central administration, Mkr -60 -55 -97
Summa, Mkr 1 183 1 190 2 392
Räntenetto, Mkr -486 -460 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
2024 2023 2024 2023 2023
Avkastning på eget kapital apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Periodens resultat, Mkr 1 7 -952 -682 -2 535 -5 517
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 271 42 700 38 620 43 869 42 379
Avkastning på eget kapital, % 0,2 -8,9 -3,5 -11,6 -13
2024 2023 2024 2023 2023
Totalavkastning fastigheter apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Driftöverskott, Mkr 650 642 1 269 1 241 2 524
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -80 -1 715 -1 457 -3 825 -7 831
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 77 663 85 235 79 041 87 345 85 924
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -1,3 -0,2 -3 -6,2
2024 2023 2024 2023 2023
Skuldsättningsgrad apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 33 715 33 846 32 982
Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 37 996 42 224 39 244
Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,9 0,8 0,8
2024 2023 2024 2023 2023
Eget kapital per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 37 996 42 224 39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 121 134 121 134 125
2024 2023 2024 2023 2023
Kassaflöde per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 651 577 839 1 029 1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 2,1 1,8 2,7 3,3 5,0

===== SIDA 22 =====

FABEGE 2024/KV2  22 
 
 
Koncernen 
Härledning av EPRA nyckeltal 
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar. 
 
 
  
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 37 996 37 996 37 996 42 224 42 224 42 224 39 244 39 244 39 244
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 425 425 425 566 566 566 189 189 189
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -715 -715 -715 -1 589 -1 589 -1 589 -686 -686 -686
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 218 8 218 8 218 9 508 9 508 9 508 8 305 8 305 8 305
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 - -205 -205  - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 797 -2 797 - -3 179 -3 179  - -2 670 -2 670
A
vdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 715 - - 1 589  - - 686
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering                                                                     
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 421 -  - -6 329  -  - -5 634
NAV, Mkr 45 924 42 922 38 216 50 709 47 325 42 585 47 052 44 177 39 229
utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 146 136 121 161 150 135 150 140 125
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell 
skatt),  Mkr 601
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  
EPRA Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr
Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 1 730
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 1 608
jan-dec
4:18
318
3 406
9
2023
1458
700
144
1 314
314,6
2 882
184
1 657
1 473
jan-jun
12
319
3 563
9
2023
jan-dec
11
321
3 203
jan-dec
-758
2023
jan-jun
637
314,6
2:03
2023
jan-jun
314,6
-380
279
2023
703
-384
319
66
122
2024
jan-jun
8
2024
jan-jun
2024
2024
jan-jun
659
1:91
3 594
10
342
jan-jun
58
2023
jan-jun
2023
jan-dec
2023

===== SIDA 23 =====

FABEGE 2024/KV2  23 
 
 
Moderbolaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
Balansräkning i sammandrag 
 
 
  
 
  
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Intäkter 209 229 443
Kostnader - 357 -336 -449
Finansnetto 1 688 653 512
Resultatandel intressebolag - - 0
Värdeförändringar räntederivat 29 -100 -1 003
Värdeförändringar aktier - -1 -8
Bokslutsdisposition - - 196
Resultat före skatt 1 569 445 -309
Aktuell skatt - -  -
Uppskjuten skatt 35 60 169
Periodens resultat 1 604 505 -140
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 50 394 49 490 47 244
varav fordringar hos koncernföretag 49 453 47 838 46 299
Omsättn
ingstillgångar 88 92 472
Likvida medel 0 3 1
Summa tillgångar 63 882 62 985 61 117
Eget kapital 12 547 12 155 11 509
Avsättningar 230 369 220
Långfristiga skulder 46 289 44 418 42 591
varav skulder till koncernföretag 17 082 16 026 16 702
Kortfristiga skulder 4 816 6 043 6 797
Summa eget kapital och skulder 63 882 62 985 61 117

===== SIDA 24 =====

FABEGE 2024/KV2  24 
 
 
Noter 
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. 
Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid 
förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen. 
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag 
uppgående till 484 Mkr (503) samt övrigt 0 (0). 
 
NOT 3 EU-TAXONOMIN 
 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)  
 
 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta 
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är 
 
CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader 
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 
  
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella 
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. 
 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter 
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.  
 
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. 
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte 
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. 
 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska 
aktiviteterna.  
 
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. 
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). 
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 59 procent av omsättningen, 39 procent av driftskostnaderna och en 16 procent av kapitalutgifterna är 
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders 
utfall till och med kvartal 1 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att 
Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav 
i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka 
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att 
kunna klassas som förenliga med taxonomin. 
 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens 
kring skattebelastning samt fri konkurrens. 
 
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86. 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning 1 731 100 59
Driftutgifter 85 100 43
Kapitalutgifter 1 246 100 30

===== SIDA 25 =====

FABEGE 2024/KV2  25 
 
 
Detta är Fabege 
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus 
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna 
delmarknader i Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en 
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i 
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans 
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad 
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning 
och hög uthyrningsgrad. Den 30 juni 2024 ägde Fabege 100 
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar 
yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,6 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter 14,1 Mdkr. Värdet av 
exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 0,8 
Mdkr. 
 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst 
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, 
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande 
partner som med människan i centrum får företag, platser och 
vår stad att utvecklas. 
AFFÄRSMODELL 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: 
Förvaltning, Förädling samt Transaktion. 
STRATEGI FÖR TILLVÄXT 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla 
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner 
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest 
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och 
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till 
nytta för många av Fabeges kunder. 
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom 
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens 
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
STOCKHOLMSMARKNADEN 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer 
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i 
kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023. 
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på 
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda 
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre 
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till 
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller 
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat 
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med 
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda 
kommunikationer och miljöengagemang. 
 
Affärsmodell 
FÖRVALTNING 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan 
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges 
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, 
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
FÖRÄDLING 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att 
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att 
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika 
behov. 
TRANSAKTION 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets 
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa 
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.

===== SIDA 26 =====

FABEGE 2024/KV2  26 
 
 
Definitioner 
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att 
dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått 
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella 
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 
Periodens/årets resultat dividerat med 
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav 
utan bestämmande inflytande. Vid 
delårsbokslut omräknas avkastningen till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL 
I PROJEKTPORTFÖLJEN* 
Värdeförändring på projekt- och 
förädlingsfastigheter dividerat med investerat 
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och 
förädlingsfastigheter under perioden. 
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER 
Räntebärande skulder dividerat med 
fastigheternas bokförda värde vid periodens 
slut. 
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN 
Årets utdelning dividerat med börskursen 
vid årets slut. 
EGET KAPITAL PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av eget 
kapital enligt balansräkningen dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens slut. 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD* 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid 
periodens slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell 
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med 
skattepliktigt förvaltningsresultat avses 
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a 
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer. 
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE  
Eget kapital enligt balansräkningen. 
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. 
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS 
Eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat och uppskjuten 
skatt enligt balansräkningen. Justerat för 
verklig uppskjuten skatt istället för nominell 
uppskjuten skatt. 
 
EPRA VAKANSGRAD 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER* 
Fastigheter med pågående eller planerad om- 
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar 
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet 
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför 
förestående förädling. 
 
IDENTISKT BESTÅND* 
De fastigheter som Fabege ägt under hela 
räkenskapsperioden samt under motsvarande 
räkenskapsperiod föregående år. 
HYRESVÄRDE* 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för 
outhyrda lokaler efter rimlig generell 
upprustningsinsats. 
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE  
VERKSAMHET PER AKTIE 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat 
med genomsnittligt antal utestående aktier. 
KONTRAKTSVÄRDE* 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt 
hyreskontrakt plus indexuppräkning och 
hyrestillägg. 
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER* 
Mark och exploateringsfastigheter och 
fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
NETTOUTHYRNING* 
Tecknade nyuthyrningar under perioden 
minus uppsägningar för avflytt. 
RESULTAT PER AKTIE 
Moderbolagets aktieägares andel av 
periodens resultat efter skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier i 
perioden. Definition enligt IFRS. 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus 
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). 
SKULDKVOT 
Räntebärande skulder dividerat med rullande 
tolv månaders bruttoresultat minus central 
administration. 
SKULDSÄTTNINGSGRAD 
Räntebärande skulder dividerat med eget 
kapital. 
SOLIDITET 
Eget kapital inklusive innehav utan 
bestämmande inflytande dividerat med 
balansomslutning. 
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade 
och realiserade värdeförändringar på 
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid 
periodens ingång plus periodens investeringar. 
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har 
beräknats till ca 4 procent baserat på en 
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har 
antagits att underskottsavdragen realiseras 
under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen 
baseras även på att fastighetsbeståndet 
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs 
direkt med en nominell skattesats om 20,6 
procent och resterande 90 procent säljs 
indirekt via bolag där nominell skattesats 
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av 
uppskjuten skatteskuld om 4 procent. 
ÅTERKÖPSGRAD* 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
ÖVERSKOTTSGRAD* 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

===== SIDA 27 =====

KALENDER 
 
2024-10-22      Delårsrapport jan-sep 2024 
2025-02-06     Bokslutskommuniké 2024 
 
 
 
 
 
 
 
PRESSMEDDELANDEN UNDER ANDRA KVARTALET 2024 
 
2024-04-09 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 9 april 2024 
2024-04-24     BSH flyttar till Solna Busniness Park 
2024-04-25     Delårsrapport jan-mar 2024 
2024-06-05     Telia omförhandlar och förlänger med Telia i Arenastaden 
2024-06-07     Fabege offentliggör uppdaterat prospekt för MTN 
2024-06-19      Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-jun 2024 
2024-06-28     Moody´s bekräftar Fabege Baa2 rating, negative outlook 
 
 
 
 
 
 
 
FÖLJ OSS PÅ NÄTET, 
WWW.FABEGE.SE
 
På koncernens webbplats 
finns även en webbsänd 
presentation där Stefan 
Dahlbo och Åsa Bergström 
presenterar rapporten den  
5 juli 2024. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
STEFAN DAHLBO
 
VD och Koncernchef 
 
+46 (0) 8 555 148 10 
stefan.dahlbo@fabege.se
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÅSA BERGSTRÖM 
Vvd, Ekonomi- och finanschef 
 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se
 
 
 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 
556049–1523 
www.fabege.se