FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 =====
Kv2
2024
Sammandrag, Mkr
Jan-jun 20241
• Hyresintäkterna ökade till
1 731 Mkr (1 685). I identiskt
bestånd ökade intäkterna
med 8 procent i jämförelse
med föregående år (12).
• Omsättning bostadsutveckling
uppgick till 142 Mkr (308).
• Driftöverskottet ökade till
1 269 Mkr (1 241). I identiskt
bestånd ökade driftöver-
skottet med 8 procent (13).
• Överskottsgraden uppgick till
73 procent (74).
• Bruttoresultat bostadsutveck-
ling uppgick till -5 Mkr (27).
• Räntenettot uppgick till -486 Mkr
(-460).
• Förvaltningsresultatet uppgick
till 659 Mkr (703).
• Realiserade och orealiserade
värdeförändringar på fastigheter
uppgick till –1 461 Mkr (-3 824)
och på räntederivat till 29 Mkr
(-100).
• Periodens resultat före skatt
uppgick till -769 Mkr (-3 222).
• Periodens resultat efter skatt
uppgick till -682 Mkr (-2 535)
motsvarande -2:17 kr per aktie
(-8:06).
• Nettouthyrningen uppgick
till -74 Mkr (22).
• Hyreskontrakt om 58 Mkr (73)
omförhandlades med en
genomsnittlig minskning av
hyresvärdet med -2,3 procent
(1,5). Därtill förlängdes
hyreskontrakt om 145 Mkr (241)
till oförändrade villkor.
• Soliditeten uppgick till 46
procent (47).
• Belåningsgraden uppgick till 43
procent (42).
För definitioner av nyckeltal se sidan 26
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde
för perioden jan-jun i 2023 och för balansposter
per 31 december 2023.
2024 2023 2024 2023
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun
Nettoomsättning 864 977 1 873 1 993
Bruttoresultat 644 648 1 264 1 268
Förvaltningsresultat 331 351 659 703
Resultat före skatt 67 -1 246 -769 -3 222
Resultat efter skatt 17 -952 -682 -2 535
Nettouthyrning -38 34 -74 22
Överskottsgrad, % 75 75 73 74
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40
EPRA NRV, kr per aktie 146 161
===== SIDA 2 =====
FABEGE 2024/KV2 2
Vd-ord
Hyresintäkterna fortsatte under det andra
kvartalet att öka och uppgick till 864 Mkr
(855), trots avyttringarna under 2023. I
jämförbart bestånd ökade hyres-
intäkterna med 8 procent (12).
Stockholmsmarknaden visar generellt
sett fortsatt stabila hyresnivåer, vi
upplever något bättre aktivitet på
hyresmarknaden, men fortsatt långa
ledtider till avslut.
Driftöverskottet ökade men möttes av
något högre räntekostnader.
Förvaltningsresultatet var lite ner, främst
beroende på intressebolagens negativa
utveckling. Totalt sett ett stabilt resultat i en
fortsatt turbulent omvärld.
Jag har normalt en god nattsömn, men jag
har under de senaste åren sagt att det som
kan få mig att sova sämre är den
geopolitiska utvecklingen. Tyvärr känner jag
mig, efter den senaste tidens utveckling,
inte lugnare. Det är val i många länder, inte
minst i många av de största ekonomierna.
Utfallen och ländernas framtida utveckling
är osäker. Risken för protektionism har ökat,
vilket riskerar få långtgående påverkningar
på vår ekonomi
och våra företag.
Förhoppningsvis är oron obefogad, men
osäkerheten är stor. Att hantera
lågkonjunktur, räntesvängningar och
prisförändringar är en del av vår verklighet.
Under de senaste åren har svängningarna
varit höga. Att hantera geopolitiska
händelser och risker är av ett helt annat
slag och skapar än mer osäkerhet, vilket
aldrig är bra för utvecklingen.
I den positiva vågskålen ligger att inflationen
i Sverige har fortsatt att närma sig
Riksbankens mål och de beslutade den 8
maj om den första räntesänkningen sedan
2016. Styrräntan sänktes med 0,25
procentenheter till 3,75 procent. Därefter
har ECB i juni sänkt räntan. Riksbanken
öppnade i juni för att styrräntan kan, om
inflationen fortsätter ner, sänkas ytterligare
två eller tre gånger under det andra
halvåret. ECB och den amerikanska
centralbanken förväntas sänka räntorna
under hösten.
I den negativa vågskålen ligger att BNP i
Sverige har stagnerat sedan 2022 och att
ekonomin är i en lågkonjunktur. Detta
tillsammans med all turbulens i omvärlden
skapar osäkerhet för företagen i Sverige att
planera och investera för framtiden. Det är
detta som även märks i de utdragna
beslutsprocesserna när det kommer till
deras kontor. Den svenska kronans volatila
utveckling förstärker detta ytterligare.
Vi valde att även i andra kvartalet
externvärdera en stor del av portföljen, 53
procent. Det genomsnittliga avkastnings-
kravet ökade med 0,03 procentenheter till
4,54 procent och nedskrivningarna av
fastighetsvärdena uppgick till 80 Mkr. Vi såg
flera affärer både inom CBD och i
ytterområdena med på avkastningskrav
som väl bekräftar våra värderingar. Flera
mindre objekt i CBD såldes på nivåer under
fyra procent. Bra fastigheter finner helt
enkelt nya ägare på bra nivåer.
Omförhandlingen med Telia är största
förklarning till att nettouthyrningen i
kvartalet landade på minus 38 Mkr. Vi
räknar med att uppgörelsen med Telia på
lite sikt skall ha en positiv inverkan på såväl
nettouthyrningen som fastighetens
lönsamhet. Lokalerna som ligger i bästa
läge i Arenastaden kan nu hyras ut till
marknadsmässig hyra.
Den negativa nettouthyrningen under de två
första kvartalen är en besvikelse. Vi ser
dock fortsatt bra intresse för lokaler i
centrala lägen med goda kommunikationer
medan det är trögare i ytterområden. Att
kontoret behövs är de flesta överens om,
men än större fokus är nu på hur de skall
utformas. Trenden med färre kvadratmeter
per anställd fortsätter. Framför allt blir vi
bättre på att utnyttja ytorna och hur de olika
arbetsplatserna används. Intresset för
kringservice fortsätter öka och vi har därför
tagit ytterligare steg för att kunna ligga i
framkant när det gäller att vara rådgivare till
våra nuvarande och potentiella hyresgäster.
Allt för att bidra till att skapa platser för
mänskliga möten, samtal, koncentration
och affärer.
VERKSAMHETSMÅL
• Nettouthyrning minst 80 Mkr
per år.
• Överskottsgrad 75 procent.
• Investeringsvolym cirka
2 500 Mkr per år.
NETTOUTHYRNING
Mål: 80 Mkr per år
ÖVERSKOTTSGRAD
Mål: 75%
-50
0
50
100
150
200
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
%
===== SIDA 3 =====
FABEGE 2024/KV2 3
Vi har ett mål att årligen komma upp till en
positiv nettouthyrning på 80 Mkr. Efter årets
början vågar jag inte riktigt tro att det lyckas
för 2024, men att året skall avslutas på ett
ackumulerat plus är mer troligt. Vi har flera
bra diskussioner igång, men tyvärr lyckades
vi få alltför få av dem i mål innan sommaren.
Den stora nyheten i Flemingsberg var att vi
färdigställde projektet åt Oparen/Dramaten
som har flyttat in i sina nya lokaler. En
milstolpe i utvecklingen och förverkligandet
av visionen för Flemingsberg.
I mitten på juni hade Taylor Swift tre
konserter på, det som fr o m den 12 juli
kommer heta, Strawberry Arena. Det slogs
publikrekord. Stockholm Stad har
presenterat en undersökning som visar på
positiva effekter på över 800 Mkr för staden
och näringslivet. Det kom över 130 000
turister, varav 67 000 från utlandet.
Stockholm och Arenastaden visade sig från
sin bästa sida. Jag tyckte att hela helgen
gav hopp. Hopp om vad som är möjligt och
att det går att skapa framtidstro. Hopp om
människors goda sidor. Alla besökare var
vänliga, glada, positiva och hänsynsfulla. Det
kändes som en bra motvikt till mycket annat
vi ser just nu.
Inom hållbarhet av vi ställt oss bakom
färdplanen för en fossilfri och klimatneutral
bygg- och anläggningsbransch. Fossilfritt
Sverige är ett initiativ av regeringen vars
uppdrag är att samla olika branscher för att
öka takten i klimatomställningen. Vi har
kommit lång och har idag 96 procent lägre
koldioxidutsläpp (scope 1 och 2) jämfört
med 2002 men det finns fortvarande
mycket kvar att göra. Återbruksparken i
Arenastaden är ett nytt initiativ som ska bli
en central hubb för återbrukade träd,
buskar och utomhusmaterial i väntan på att
omplaceras.
Vi har under kvartalet varit aktiva på
obligationsmarknaden och emitterat 1,2
Mdkr på bra villkor. Villkoren på
obligationsmarknaden har successivt
förbättrats och är nu konkurrenskraftiga
eller bättre än i bankfinansiering. Att
kapitalmarknaden kommit tillbaka så starkt
är positivt inte bara för oss utan för hela
branschen. I slutet av kvartalet bekräftade
Moody’s oförändrad investment grade
rating Baa2, negative outlook.
Vår genomsnittränta har ökat något till 3,17
procent. Att ökningen inte har varit större
beror främst på de långa räntesäkringarna,
som sedan flera år finns, samt vårt aktiva
arbete med derivatportföljen. De fallande
marginalerna påverkar nu också positivt.
Trots att arbetslösheten har fortsatt att öka
n
ågot så verkar hushållens framtidsutsikter
ljusnat och aktiviteten på
bostadsmarknaden har börjat hämta sig.
Fallande räntor är självklart positivt för
marknaden. Bostadsbyggandet har fallit
dramatiskt sedan toppen 2022 och
kommer troligen inte komma upp till de
nivåerna på många år. De kraftigt stigande
byggkostnaderna och de högre räntorna är
drivande för nedgången, men även den
svaga demografiska utvecklingen påverkar.
I vårt påbörjade projekt om 288 lägenheter i
Haga Norra kommer vi att påbörja
försäljningen under början av hösten. Det
intresse vi redan nu ser stärker oss i tron på
att det kommer bli ett bra projekt. Det är
helt enkelt bra bostäder i ett bra läge.
Att mycket på fastighets- och
finansmarknaden handlar om fokus på
kvalitet gynnar Fabege. På hyresmarknaden
är fokus på flexibla lokaler i centrala lägen
med goda kommunikationer. På
transaktionsmarknaden ser vi främst affärer
av fastigheter i bra och eftersökta lägen
och på finansieringsmarknaden har
marginalerna kommit ner för bolag med
välskött verksamhet och stabila finanser.
För 2024 är våra främsta må att:
• Öka uthyrningsgraden i
förvaltningsbeståndet. Målet på sikt är att
uthyrningsgraden skall upp till 95 procent
• Kostnadskontroll
• Möjliggöra framtida projekt
• Refinansiera våra obligationsförfall och
säkra tillgången på kapital
• Fortsätta ligga i framkant inom hållbarhet.
• Bidra till att skapa trygghet och trivsel på
de platser vi har verksamhet
Vi fortsätter därutöver vårt interna arbete
med fokus på den dagliga förvaltningen av
våra fastigheter, ”det dagliga gnetet”, och
att alltid ha kunden i fokus. Utmaningarna i
det korta perspektivet finns, men vi måste
också orka att se längre fram. Vi måste ha
mod att ta beslut som bygger framtiden.
Om inte det modet hade funnits för snart 20
år sedan hade inte Arenastaden funnits
idag och Taylor Swift hade inte haft en
publik på över 60 000 i Solna tre dagar i
rad.
Vi ser i vårt arbete till hela människan, hela
företaget och hela platsen. Det gör vi hela
tiden, varje dag året runt. Trevlig sommar!
Stefan Dahlbo, vd
INVESTERINGSERINGSVOLYM
Styrelsen i Fabege har beslutat
om följande finansiella mål:
• Belåningsgrad max
50 procent.
• Räntetäckningsgrad lägst
2,2 gånger.
• Skuldkvoten max
13,0 gånger.
• Soliditet lägst 35 procent.
Utfall 2024-06-30
• Belåningsgrad 43 procent
• Räntetäckningsgrad 2,4 ggr
• Skuldkvot 13,9 ggr
• Soliditet 46 procent
FINANSIELLA MÅL
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Mkr
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel
===== SIDA 4 =====
FABEGE 2024/KV2 4
Resultat jan-jun 20241
Periodens resultat efter skatt uppgick till -682 Mkr (-2 535) motsva-
rande -2:17 kr per aktie (-8:06). Periodens resultat före skatt uppgick till
-769 Mkr (-3 222). Driftöverskottet ökade något men möttes av högre
räntekostnader. Lägre negativa värdeförändringar i fastighetsportföljen
och derivatportföljen innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse
med samma period föregående år.
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT
Hyresintäkterna ökade till 1 731 Mkr (1 685)
och driftsöverskottet uppgick till 1 269 Mkr
(1 241). I identiskt bestånd ökade intäkterna
med cirka 8 procent (12). Intäktsökningen
var främst hänförlig till indexhöjningen som
trädde i kraft vid årsskiftet och ett positivt
netto från inflyttningar. Intäktena
inkluderade poster av engångskaraktär om
12 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader
avsåg främst ökade kostnader för värme
och administration. Driftsöverskottet i
identiskt bestånd ökade med cirka 8
procent (13). Överskottsgraden uppgick till
73 procent (74).
RESULTAT BOSTADSUTVECKLING
Omsättning bostadsutveckling uppgick till
142 Mkr (308). Kostnader för bostadsut-
veckling uppgick till -147 Mkr (-281), varav
administrativa kostnader -13 Mkr (-14).
Bruttoresultatet uppgick därmed till
-5 Mkr (27). Resultatavräkning sker i
samband med etappvis inflyttning eller vid
färdigställande. Under perioden har 1 projekt
färdigställts och slutavräknats.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnader för central administration
uppgick till -60 Mkr (-55).
FINANSNETTO
Räntenettot uppgick till -486 Mkr (-460).
Snitträntan per 30 juni 2024 uppgick till 3,17
procent (3,13 vid årsskiftet). Tomträtts-
avgälder uppgick till -21 Mkr (-23).
RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG
Resultatandelar i intressebolag uppgick
till -38 Mkr (-27) varav -49 Mkr avsåg
tillskott till Arenabolaget och 9 Mkr avsåg
resultat från JV-projektet i Haga Norra och
1 Mkr avsåg Urban Services.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värderingen av fastighetsbeståndet följer
en väl etablerad process. Hela fastighetsbe-
ståndet externvärderas minst en gång per
år. Till följd av marknadsläget har en större
andel värderats externt varje kvartal de
senaste två åren. Inför andra kvartalet 2024
externvärderades drygt 50 procent av
portföljen och resterande fastigheter
värderades internt med utgångspunkt i
senast externa värdering. Det samlade
marknadsvärdet uppgick vid periodens slut
till 77,6 Mdkr (78,1). Orealiserade
värdeförändringar uppgick till -1 461 Mkr
(-3 824). Det genomsnittliga avkastnings-
kravet ökade med ytterligare 0,03
procentenheter under andra kvartalet och
totalt 0,11 procentenheter sedan årsskiftet
till 4,54 procent (4,43). Realiserade värde-
förändringar om 4 Mkr avsåg tillkommande
resultat från affären med Nrep 2023.
SKATT
Periodens skattekostnad uppgick till
87 Mkr (687) och avsåg uppskjuten skatt.
Skatt beräknades med 20,6 procent på
löpande beskattningsbart resultat. Ränte-
avdragsbegränsningarna bedöms inte få
någon väsentlig effekt på betald skatt under
de närmaste åren.
SEGMENTSRAPPORTERING
Segmentet Förvaltning genererade ett
driftöverskott om 1 218 Mkr ( 1 185) motsva-
rande 76 procents överskottsgrad (76). Ut-
hyrningsgraden uppgick till 90 procent (91).
Förvaltningsresultatet uppgick till 714 Mkr
(697). Orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -1 124 Mkr (-2 789).
Segmentet Förädling genererade ett
dr
iftsöverskott om 65 Mkr (59) mot-
svarande en överskottsgrad på 52 procent
(54). Förvaltningsresultatet uppgick till 14
Mkr (12). Orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -400 Mkr (-370).
Segmentet Projekt redovisade
orealiserade värdeförändringar om
78 Mkr (-645). Projektvinster möttes delvis
av nedskrivning till följd av ökade
avkastningskrav vid bedömning av
slutvärdet i projektfastigheterna.
Segmentet Bostad genererade ett
bruttoresultat om -2 Mkr (27).
Förvaltningsresultatet uppgick till -6
Mkr (21). Orealiserade värdeförändringar
uppgick till -15 Mkr (-20). Mer information
om segmentsfördelningen framgår av
segmentsrapporten på sidan 11.
ANDRA KVARTALET 2024 I
KORTHET
• Nyuthyrningen uppgick till
31 Mkr (88).
• Nettouthyrningen uppgick till
-38 Mkr (34).
• Hyresintäkterna uppgick till
864 Mkr (855).
• Överskottsgraden uppgick
till 75 procent (75).
• Omsättning bostads-
utveckling uppgick till 0 Mkr
(122) och bruttoresultat
uppgick till -6 Mkr (6).
• Räntenettot uppgick till -245
Mkr (-239).
• Förvaltningsresultatet upp-
gick till 331 Mkr (351).
• Orealiserade värde-
förändringar i fastighets-
portföljen uppgick till –80
Mkr (-1 715).
• Orealiserade värdeföränd-
ringar i derivatportföljen
uppgick till -184 Mkr (117).
• Resultat efter skatt uppgick
till 17 Mkr (-952).
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan–jun 2023 och för balansposter per 31 december 2023.
===== SIDA 5 =====
FABEGE 2024/KV2 5
GOODWILL
Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad
AB.
FASTIGHETER
Redovisat fastighetsvärde avser
Fabeges förvaltningsportfölj inklusive
projekt- och markfastigheter. Per 30 juni
2024 uppgick det totala fastighetsvärdet
till 77,6 Mdkr (78,1).
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Redovisat värde avser pågående projekt
i egen regi samt exploateringsfastigheter
för framtida produktion inom Birger
Bostad. Under andra kvartalet intern-
förvärvades del av Kvinten 1, Haga Norra,
där projektet att uppföra ett nytt
bostadskvarter pågår. Värdet uppgick
vid kvartalsskiftet till 795 Mkr (519) varav
pågående produktion 494 Mkr (201) och
exploateringsfastigheter för kommande
utveckling 301 Mkr (318).
FINANSIELL STÄLLNING OCH
SUBSTANSVÄRDE
Eget kapital vid periodens slut uppgick till
37 996 Mkr (39 244) och soliditeten till 46
procent (47). Eget kapital per aktie
hänförligt till moderbolagets aktieägare
uppgick till 121 kr (125). EPRA NRV uppgick
till 146 kr per aktie (150).
KASSAFLÖDE
Kassaflöde från löpande verksamhet före
förändring av rörelsekapital uppgick till
660 Mkr (705). Förändring av rörelse-
kapitalet påverkade kassaflödet med 179
Mkr (324). Investeringsverksamheten
påverkade kassaflödet med - 1 317 Mkr
(-1 041), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till 403 Mkr (1). I
investeringsverksamheten drivs kassaflödet
av fastighetstransaktioner samt av projekt.
Sammantaget minskade likvida medel med
-75 Mkr (-11) under perioden.
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE,
JAN-JUN 2024
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV,
2024-06-30
BOSTADSUTVECKLING I HAGA NORRA
Fabeges helägda dotterbolag Birger
Bostad har internförvärvat del av
fastigheten Kvinten 1 för utveckling av
nästa bostadskvarter i Haga Norra.
Projektet omfattar 288 bostäder varav
190 bostadsrättslägenheter, 50
ägarlägenheter och 78
hyresrättslägenheter. NCC har upp-
handlats som entreprenör. Det blir ett
sammanhängande kvarter med
gemensam innergård och garage.
Projektetet kommer att återbruka tegel
och använda klimatförbättrad betong.
Lägenheterna kommer att
Svanenmärkas.
Säljstart börjar under tredje kvartalet
med beräknad inflyttning från andra
halvåret 2025.
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2024-01-01 78 093
Fastighetsförvärv 0
Försäljning, utrangering och övrigt 0
In
vesteringar i ny-, till- och ombyggnad 1 299
Orealiserade värdeförändringar -1 461
Omklassificeringar -347
Utgående verkligt värde 2024-06-30 77 584
Område
Genomsnittligt
avkastningskrav
Stockholms innerstad 4,11%
S
olna 4,73%
Hammarby Sjöstad 4,77%
Flemingsberg 5,39%
Övriga marknader 5,41%
Genomsnittlig avkastning 4,54%
===== SIDA 6 =====
FABEGE 2024/KV2 6
Finansiering
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor.
Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden har
fortsatt förbättras under första halvåret 2024 både avseende
tillgänglighet och villkor.
FINANSIERING
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika
finansieringsformer på såväl kapital- som
bankmarknaden och långsiktiga relationer
med de stora finansiärerna har hög prioritet.
Fabeges bankfaciliteter kompletteras med
ett MTN-program om 18 Mdkr, ett
certifikatprogram om 5 Mdkr samt
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-
program låna max 6 Mdkr.
Riksbanken sänkte styrräntan i början på
maj med lägre kortränta som följd.
Långräntorna har haft en lite mer volatil
utveckling men ligger ungefär på samma
nivå som vid årskiftet. Den positiva
utecklingen på kapitalmarknaden under
årets första kvartal fortsatte även under det
andra kvartalet och med det lägre
kreditmarginaler. Fabege drog nytta av
marknaden och emitterade obligationer
under det andra kvartalet om totalt 2,2 Mdkr,
varav 1,2 Mkdr gick till likvid efter
kvartalsskiftet, med huvudsyfte att amortera
bankfinansiering.
Räntebärande skulder har under perioden
ökat något medan räntekostnaderna har
hållits relativt stabila. Per kvartalsskiftet
uppgick total lånevolym till 33,7 Mdkr varav
12,5 Mdkr via kapitalmarknaden och 21,2
Mdkr via bankmarknaden. Totalt sett ökade
finansieringen via bankmarknaden med
knappt 0,2 Mdkr och via kapitalmarknaden
med drygt 0,5 Mdkr.
FINANSIERING, 2024-06-30
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter,
inklusive backupfaciliteten för certifikats-
programmet, uppgick per kvartalsskiftet till
7,2 Mdkr, en ökning med 1,2 Mdkr
motsvarande ännu ej utbetald
obligationslikvid.
Per 2024-06-30 uppgick kapitalbind-
ningstiden till 3,8 år och räntebindningstiden
till 1,8 år. Inklusive derivatportföljens
stängningsbara swappars beräknade löptid
uppgår den justerade räntebindningstiden
till 2,6 år. Derivatportföljen bestod av
traditionella ränteswappar om totalt 16,1
Mdkr samt stängningsbara swappar om
totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna
ligger med förfall till och med 2032 och har
en fast årlig ränta mellan -0,15 och 1,30
procent.
I finansnettot ingick övriga finansiella
kostnader om 20 Mkr, vilka huvudsakligen
avsåg periodiserade uppläggningskost-
nader för kreditavtal samt kostnader för
obligations- och certifikatsprogram. Under
perioden har räntor om totalt 47 Mkr (22)
avseende projektfastigheter aktiverats.
Fabege har en stark tilltro till finansmark-
nadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart
samhälle och vill vara en aktiv part i dess
omvandling mot ett större ansvarstagande.
99 procent av låneportföljen klassas som
grön.
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR
99%
Grön finansiering
30 juni 2024
Moody’s Rating
Baa2
negativ outlook
Bekräftad i juni 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat 2024-06-30
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
*RCF=Revolverande kreditfaciliteter
¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat
2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,6 år (3,1)
2024-06-30 2023-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 32 982
varav utestående MTN, Mkr 9 050 9 5 70
varav utestående SFF, Mkr 738 764
varav utestående certifikat, Mkr 2 750 1 655
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 7 160 6 960
Kapitalbindning, år 3, 8 4,1
Räntebindning, år ² 1,8 2,1
Räntebindning, andel av portföljen, % 55 60
Derivat marknadsvärde, Mkr 715 686
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 3,17 3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 3,08 3,04
Ej pantsatta tillgångar, % 38 41
Belåningsgrad, % 43 42
===== SIDA 7 =====
FABEGE 2024/KV2 7
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-06-30
* I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även
den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas
utan marginal.
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2024-06-30
GRÖN FINANSIERING, 2024-06-30
GRÖN FINANSIERING
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats
för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjeparts-
certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the
green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition
att bidra till målen enligt Agenda 2030. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet,
även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till
exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen.
Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna
villkoren samt excellent med avseende på styrning. Grön finansiering ger Fabege bättre
villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ.
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering
, där även
investerarrapporterna finns att tillgå.
Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,%
< 1 år 18 489 4,78 55
1-2 år 2 000 0,95 6
2-3 år 4 150 1,01 12
3-4 år 4 376 1,41 13
4-5 år 1 700 0,95 5
5-6 år 1 200 0,20 4
6-7 år 400 0,60 1
7-8 år 900 0,72 3
8-9 år 500 0,81 1
9-10 år 0 0,00 0
11 år 0 0,00 0
Totalt 33 715 3,08 100
Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram 2 750 2 750
< 1 år 5 503 4 293
1-2 år 1 0 868 6 068
2-3 år 9 900 8 750
3-4 år 2 041 2 041
4-5 år 2 080 2 080
5-10 år 6 546 6 546
10-15 år 1 186 1 186
15-20 år 0 0
Totalt 40 875 33 715
Kreditramar
Utestående lån och
obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 050 9 050
Gröna obligationer via SFF, Mkr 7 38 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 750 2 750
Gröna lån, övriga, Mkr 27 922 20 762
Total grön finansiering, Mkr 40 460 33 300
Andel grön finansiering, % 99 99
Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 188
varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 15 205
KAPITALFÖRSÖRJNING
SÄKERHETSFÖRDELNING
SÄKERHETSFÖRDELNING
Pantsatta tillgångar 62%
Ej pantsatta tillgångar 38%
Eget kapital, 51%
Räntebärande skulder, 34%
Övriga skulder, 15%
===== SIDA 8 =====
FABEGE 2024/KV2 8
Verksamheten
jan-jun 20241
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer,
dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden och fortsatt
långa ledtider till avslut. Nettouthyrningen uppgick till -74 Mkr (22)
medan uthyrningsgraden minskade till 90 procent (91). Projekten
fortlöpte enligt plan.
FASTIGHETSBESTÅND
OCH FÖRVALTNING
Fabeges verksamhet med förvaltning och
stads- och fastighetsutveckling är koncen-
trerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och
kring Stockholm; Stockholms innerstad,
Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg. Den 30 juni 2024 ägde Fabege 100
fastigheter med ett samlat hyresvärde om
4,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner
kvm och ett bokfört värde om 77,6 Mdkr
varav förädlings- och projektfastigheter
13,8 Mdkr.
UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden i
förvaltningsportföljen uppgick vid periodens
slut till 90 procent (91). Större vakanser
avser främst tre fastigheter i Solna Business
Park. Den ekonomiska uthyrningsgraden i
förädlingsfastigheterna mäts inte då
merparten av dessa fastigheter tomställts
eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i
väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa
motsvarar en yta om 228 tkvm varav 141
tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om
258 Mkr. De stora pågående projekten
omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 134
tkvm med ett hyresvärde om 366 Mkr.
Uthyrningsgraden i projektportföljen
uppgick till 85 procent (39).
NETTOUTHYRNING
Under perioden tecknades 60 (72) nya avtal
till ett samlat hyresvärde om 83 Mkr (136)
varav 94 procent (96) av ytan avsåg gröna
hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -157
Mkr (-114). Nettouthyrningen uppgick till -74
Mkr (22). Hyreskontrakt om 59 Mkr (73)
omförhandlades med en genomsnittlig
minskning av hyresvärdet med 2,3 procent
(1,5). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 145
Mkr (241) till oförändrade villkor. Återköps-
graden under perioden uppgick till 58
procent (76).
FÖRÄNDRINGAR I
FASTIGHETSBESTÅNDET
Under andra kvartalet avyttrades del av
fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till
Birger Bostad som driver ett bostads-
utvecklingsprojekt på fastigheten. I och med
överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från
förvaltningsfastighet till exploaterings-
fastighet.
PROJEKT OCH INVESTERINGAR
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och
högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och
därmed ökade kassaflöden och värden.
Under perioden uppgick investeringarna till
1 299 Mkr (1 402) i befintliga fastigheter och
projekt, varav 922 Mkr (884) avsåg investe-
ringar i projekt- och förädlingsfastigheter.
Investerat kapital i förvaltningsportföljen
uppgick till 377 Mkr (518) varav en större
andel avsåg hyresgästanpassningar.
AVSLUTADE PROJEKT
Under andra kvartalet färdigställdes
projektet för Operan och Dramaten på
fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg.
Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni
2024.
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT
Nybyggnation av kontorshuset på
fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på
med inre arbeten avseende installationer
och hyresgästanpassningar. Investeringen
beräknas uppgå till drygt 1,4 Mdkr.
Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent.
Första hyresgästen tillträder i augusti.
Därefter sker tillträden under hösten och i
mars. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-
SE, outstanding.
Byggnationen av garagefastigheten i Haga
Norra har slutbesiktats och garaget kommer
att öppnas upp för parkering bland annat för
Bilia från augusti. Investeringen uppgår till
453 Mkr.
I Flemingsberg fortgår projektet i Separatorn
1 a
vseende kontor och laboratorier för Alfa
Laval. Projektet omfattar cirka 23 400 kvm
uthyrningsbar yta exklusive garage varav
Alfa Laval hyr cirka 91 procent. För
närvarande pågår inre arbeten med
installationer och hyresgästanpassning.
Investeringen beräknas uppgå till 1 060 Mkr
exklusive markförvärv. Fastigheten
FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE,
2024-06-30, MDKR
38% 47% 10% 4% 1%
77,6
Totalt
43% 45% 10% 1% 1%
63,8
Förvaltnings-
fastigheter
24% 38% 15% 23% 0%
6,9
Förädlings-
fastigheter
0% 74% 11% 15% 0%
6,9
Projekt
fastigheter
Innerstaden Solna
Hammarby Sjöstad Flemingsberg
Övriga marknader
24% 38% 15% 23% 0%
6,9
Förädlings-
fastigheter
0% 74% 11% 15% 0%
6,9
Projekt
fastigheter
===== SIDA 9 =====
FABEGE 2024/KV2 9
certifieras enligt BREEAM-SE, excellent.
Alfa Laval tillträder 30 april 2025.
Ombyggnationen av del av Regulatorn 3,
Flemingsberg löper på. Investeringen
bedöms uppgå till 193 Mkr.
Uthyrningsgraden uppgår till 83 procent.
Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand,
pågår med bashusinvesteringar och
anpassning för Saab som tecknat avtal för
att hyra hela fastigheten. Den beräknade
investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr
inklusive anpassningen för Saab.
Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-
Use, med målsättningen outstanding.
Om- och tillbyggnationen av fastigheten
Påsen 1, Hammarby Sjöstad, löper på med
inre arbeten och hyresgästanpassningar.
Den beräknade investeringen uppgår till
totalt 486 Mkr inklusive investeringar för
hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden
uppgår till 47 procent. Fastigheten
certifieras enligt BREEAM Bespoke,
excellent.
BIRGER BOSTAD
Birger Bostads projektportfölj omfattar 19
projekt varav 6 (inklusive 5 etapper i Haga
Norra) drivs i pågående produktion.
Bedömd investeringsvolym i pågående
projekt uppgår till cirka 1,1 Mdkr inklusive
markförvärv varav 0,1 Mdkr avser ett BRF-
projekt i Upplands Väsby och drygt 1 Mdkr
avser utvecklingen av bostadskvarteret i
Haga Norra. Projektet i Upplands Väsby är
färdigställt, inflyttat och kommer att
resultatavräknas i tredje kvartalet.
Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288
lägenheter varav 78 hyresrätter med
möjlig inflyttning från andra halvåret 2025.
Projekteringen är klar, stomresning pågår
trappvis och första trapphuset får tätt tak
under sommaren. Under andra kvartalet
omklassificerades fastigheten från
förvaltningsfastighet till exploaterings-
fastighet.
Under första kvartalet färdigställdes och
slutavräknades 1 projekt i Staffanstorp.
Sedan årsskiftet har 7 bostäder sålts,
därefter kvarstår 7 osålda bostäder i
färdigställda och pågående projekt
exklusive Haga Norra. Försäljning av
lägenheterna i Haga Norra kommer att
inledas i början av hösten.
BOSTADSUTVECKLING I
JOINT VENTURES
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i
Haga Norra är avslutat. Samtliga 418
lägenheter har sålts varav den sista
lägenheten tillträds i juli.
TOTALA INVESTERINGAR,
JAN-JUN 2024
FASTIGHETSFÖRVÄRV,
JAN-JUN 2024
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING,
JAN-JUN 2024
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 377
Investeringar i förädlingsfastigheter 90
Investeringar i projektfastigheter 832
Totala investeringar 1 299
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Kv 1
Inga
Kv 2
Inga
Totalt
Fastighets-
namn Område Kategori
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Kv 1
Inga
Kv 2
Inga
Totalt
===== SIDA 10 =====
FABEGE 2024/KV2 10
FASTIGHETSBESTÅNDET, 2024-06-30
PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 2024-06-30
BIRGER BOSTAD PÅGÅENDE PROJEKT, 2024-06-30
BYGGRÄTTER, 2024-06-30
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalde markanvisningar.
Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 63 965 63 776 3 594 90
Förädlingsfastigheter ¹ 18 228 6 887 4 67
Mark och projektfastigheter ¹ 19 64 6 921 38
Summa 100 1 245 77 584 4 099
Varav Innerstaden 26 312 28 947 1 592 91
Varav Solna 51 687 36 631 1 846 91
Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 937 483 87
Varav Flemingsberg 9 80 3 095 110 -
Varav Övriga 4 39 974 68 82
Summa 100 1 258 77 584 4 099 90
¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 132 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 juni 2024) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
Fastighets-
beteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar
yta kvm
Uthyrningsgrad %
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört
värde Mkr
Beräknad
invest-
ering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3-2024 27 000 66% 101 1 517 1 441 1 062
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1-2025 11 500 47% 41 741 486 352
Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1-2025 5 800 83% 10 679 193 153
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 811 1 060 831
Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3-2025 66 000 100% 155 1 975 1 196 350
Summa 133 700 85% 366 5 723 4 376 2 748
Övriga Mark- och projektfastigheter 1 877
Övriga Förädlingsfastigheter 6 208
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 13 808
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-06-30.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 366 Mkr (fullt uthyrd) f rån 8 Mkr i löpande årshyra per 30 juni 2024.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm
Försäljnings-
grad, % Färdigställt
Bokfört
värde, Mkr
Beräknad
investering,
Mkr
Varav
upparbetat,
Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 - Q4-2025
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 0 Q4-2026
Haga Norra BRF Solna 14 516 11 263 160 0 Q2-2025 - Q3-2026
Summa Haga Norra 20 867 15 847 288 401 854 191
Fyrklövern, BRF Upplands Väsby 2 643 2 217 18 89 Q3-2024 93 105 86
Summa 23 510 18 064 306 89 494 959 277
Antal
bostäder
Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Område BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 32 400 13 8 300 Innerstaden 3 600 0 0
Solna 306 000 39 6 700 Solna 184 400 41 8 400
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 14 900
Flemingsberg 268 900 6 4 600 Flemingsberg 264 500 0 5 000
Birger Bostad - - - Birger Bostad 106 100 80 5 800
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 676 300 29 5 700 Summa 583 200 28 6 600
Kommersiella byggrätter Bostadsbyggrätter
===== SIDA 11 =====
FABEGE 2024/KV2 11
SEGMENTRAPPORERTING, 2024-06-30
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment Fabeges verksamhet
klassificeras enligt följande:
• Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning.
• Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och
driftsöverskottet påverkas väsentligt.
• Projekt - Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
• Bostad – Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment.
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till
fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från
fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader).
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader
hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad.
Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till Birger Bostad som driver ett
bostadsutvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till
exploateringsfastighet. Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4 och
fastigheten omklassificerades från projektfastighet till förvaltningsfastighet. Vidare omklassificerades fastigheten Stigbygeln 3 från
förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet. I övrigt har inga omklassificeringar gjorts under perioden.
2024 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2023
jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt
g
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
g
Bostad Totalt
Hyresintäkter 1 595 124 6 6 1 731 1 564 109 6 6 1 685
Omsättning bostadsuteckling - - - 142 142 - - - 308 308
Övriga intäkter - - - - - - - - - -
Summa nettoomsättning 1 595 124 6 148 1 873 1 564 109 6 314 1 993
Fastighetskostnader -377 -59 -23 -3 -462 -379 -50 -14 -1 -444
Kostnader bostadsutveckling - - - -147 -147 - - - -281 -281
Bruttoresultat 1 218 65 -17 -2 1 264 1 185 59 -8 32 1 268
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 218 65 -17 3 1 269 1 185 59 -8 5 1 241
Överskottsgrad, % 76% 52% -283% 50% 73% 76% 54% -133% 83% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - -5 -5 - - - 27 27
Central administration -48 -6 -6 - -60 -46 -5 -4 - -55
Räntenetto -393 -44 -45 -4 -486 -383 -42 -24 -11 -460
Tomträttsavgäld -21 - - - -21 -23 - - - -23
Resultatandelar i intressebolag -38 - - - -38 -36 - 9 - -27
Förvaltningsresultat 718 15 -68 -6 659 697 12 -27 21 703
Realiserade värdeförändr. fastigheter 4 - - - 4 - - - - 0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 124 -400 78 -15 -1 461 -2 789 -370 -645 -20 -3 824
Resultat före skatt per segment -402 -385 10 -21 -798 -2 092 -358 -672 1 -3 121
Värdeförändr. räntederivat & aktier 29 -101
Resultat före skatt -769 -3 222
Marknadsvärde fastigheter 63 548 6 887 6 921 228 77 584 69 477 7 662 6 138 243 83 520
Exploateringsfastigheter - - - 795 795 - - - 716 716
Uthyrningsgrad, % 90 - - - - 91 - - - -
===== SIDA 12 =====
FABEGE 2024/KV2 12
Fabeges
hållbarhetsarbete
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter
och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhets-
strategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur.
Mål & strategi
STADSUTVECKLING
Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för
att stärka våra stadsdelar som upplevelse-
baserade mötesplatser där trivsel,
bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort
utrymme. Med inflytande över allt från
energisystem till hållbart resande kan vi
samtidigt bidra till minskade klimatavtryck.
Exempel på arbetsområden:
• Balans mellan arbetande och boende
• Platsidentitet och attraktivitet
• Utemiljöer – mötesplatser, grönområden
• Funktionsblandning
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer
• Klimatanpassning
• Energisystemlösning
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och
orienterbarhet
• Trygghetsskapande åtgärder
• Delaktighet och dialog
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål
och den färdplan vi fastställt till stöd för
Parisavtalet genom Sciences Based Targets
initiative. Nyproduktion och större
ombyggnationer som färdigställs efter 2030
ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i
jämförelse med Fabeges baseline 2019.
Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med
första delmålet på resan mot 2030:
• Bygglov innan 2025, 20 % lägre CO2-
avtryck
• Cirkularitetsindex 20 % vid större
ombyggnationer
I maj tog vi ytterligare ett steg i vårt arbete
med cirkulära materialflöden, resurs-
effektivitet och minskade klimatutsläpp
genom att öppna Stockholms första
återbrukspark. Återbruksparken, som ligger i
Arenastaden, är en filial till vår återbruks-
hubb i Solna Business Park och
kompletterar den genom att fungera som
lagerhållning av återbrukade utomhus-
material och växter till skillnad från
Återbrukshubbens lagerhållning av
inomhusmaterial.
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och
integrerat med att skapa mer hållbara fas-
tigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål
är att Fabeges förvaltning ska vara klimat-
neutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm.
Med det menar vi att vi ska ha kontroll över
alla de utsläpp som är kopplade till vår
verksamhet och att vi ska minimera
utsläppen i största möjliga utsträckning med
de medel som finns tillgängliga. De utsläpp
vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av
klimatkompensation såsom att investera i
additiv teknik som minskar koldioxidhalten i
atmosfären.
ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL
Fabeges genomsnittliga energianvändning
2023 landade på 71 kWh/kvm (specifik
energi). Målsättningen är en genomsnittlig
energianvändning på 70 kWh/kvm 2024.
Den ackumulerade energianvändningen i
förvaltningsbeståndet vid andra kvartalets
slut ökade med 1,3 % jämfört med
motsvarande period föregående år, vilket i
huvudsak berodde på externa faktorer som
betydligt kallare respektive varmare
månader än normalt under första halvåret
2024.
MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER
Sedan 2019 är samtliga projekt- och
förvaltningsfastigheter certifierade enligt
BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Ny-
produktion certifieras enligt BREEAM-SE,
ambitionsnivå Excellent ochförvaltnings-
fastigheterna enligt BREEAM In-Use,
ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion
av bostäder certifieras enligt Svanen.
Under kvartalet har arbetet fortsatt med
att, inom ramen för certifieringarna, driva
hållbara förbättringar i såväl byggnad som i
förvaltning och drift, vilket har resulterat i att
vi har lyckats höja betyget på två fastigheter
i förvaltningsbeståndet som omcertifierats
enligt BREEAM In-Use.
Mål 2030
• Klimatneutral
förvaltning.
• Halverad klimat-
påverkan i projekt-
utveckling per BTA
71 kWh/kvm
Genomsnittlig
energianvändning 2023
OMX SWEDEN SMALL CAP 30
ESG RESPONSIBLE INDEX
Fabege har blivit inkluderat i
det nya OMX Sweden Small
Cap 30 ESG Responsible
Index (OMXSS30ESGGI) på
Nasdaq Stockholm, vilket lyfter
fram bolag som visar
ledarskap inom miljö-, social-
och bolagsstyrningsfrågor
(ESG) på den svenska
aktiemarknaden.
SCIENCE BASED TARGETS
Vårt högt satta klimatmål är
godkänt av SBTi sedan 2020.
===== SIDA 13 =====
FABEGE 2024/KV2 13
INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET
Fabege samverkar med kunder, kommuner,
myndigheter, andra fastighetsägare och
föreningslivet för att skapa trygga och
attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera
på social hållbarhet i stadsplanering och
projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i
våra stadsdelar. Fabeges engagemang
inriktar sig på nätverk och dialog samt
utbildning, fritid, hälsa och arbete.
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Detta är en kvartalsvis uppföljning av
Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor.
Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbar-
hetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte
upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför
inte upp vissa frågor.
CSRD/ESRS
Vi har påbörjat arbetet med att förbereda
oss för hållbarhetsrapportering enligt nya
direktivet CSRD (Corporate Sustainability
Reporting Directive) och de europeiska
hållbarhetsstandarderna ESRS (European
Sustainability Reporting Standards). Under
hösten 2023 genomfördes en dubbel
väsentlighetsanalys och en gapanalys som
grund för det fortsatta arbetet. 2026 ska
Fabege som redan omfattas av direktivet
om icke-finansiell rapportering rapportera
avseende räkenskapsåret 2025.
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet
publiceras en gång om året i
hållbarhetsrapporten, läs mer på
www.fabege.se/hallbarhet
.
CERTIFIERADE FASTIGHETER*
HÅLLBARHETSNYCKELTAL
HÅLLBARHETSNYCKELTAL
EU-TAXONOMIN
Fabege omfattas av EU-direktivet
om icke-finansiell rapportering.
Rapportering av i vilken
utsträckning koncernens
verksamhet omfattas av och är
förenlig med EU-taxonomin
framgår av Not 3 EU-taxonomin,
sid 24.
I årsredovisningen 2023 redovisas
de fullständiga tabellerna i enlighet
med EU- taxonomins mål 1
inklusive DNSH-kriterier och
minimum safeguard.
KVARTERET POOLEN VANN
SOLNA STADSMILJÖPRIS 2024
Solna stadsmiljöpris delas årligen
ut av byggnadsnämnden för en
byggnad, anläggning eller annan
åtgärd i Solna som på ett
bestående sätt förskönat
stadsbilden.
I år vann vår fastighet Poolen 1,
Arenastaden i Solna, en 3D-
byggnad som består av ett tio
våningar högt kontorshus och en
simhall. Byggnaden har
utmärkande drag med rundade
hörn, platsmurat tegel och
simhallen som tydligt lyfts fram i
gaturummet genom glaspartier i
fasaden.
EXEMPEL PÅ INITIATIV INOM
SOCIAL HÅLLBARHET
• Startat BID i Flemingsberg
• Läxhjälp i Flemingsberg
• Aktiv i Flemingsberg Science
• TalangAkademin i Huddinge
• Stöd till Stadsmissionen
• Street Gallery, Solna Business
Park
• Stöd till lokala
idrottsföreningar
• Pep Parker i Solna
• Vinnovaprojektet ”Social
hållbarhet i den fysiska miljön”
• Natur och miljöboken,
läromedel för årkurs 4, 5 & 6
2024, kv2 2023 2022 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 39,5 71 73 Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, % 90 90 94 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 63 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 82 82 84 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 94 96 100 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 91 91 89 100
Grön finansiering, % 99 99 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % n/a 88 87 2024 >88
GRESB, poäng n/a 93 94 >91
*Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar,
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte.
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 713 491 66%
BREEAM-SE** 15 365 185 34%
Miljöbyggnad 1 5 593 1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 084 269 100%
* De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger
på BREEAM-SE.
===== SIDA 14 =====
FABEGE 2024/KV2 14
Övrig finansiell
information
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade
värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents
värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–
och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Minskningen i
kvartal 4 2023 berodde på sålda, frånträdda fastigheter. Grafen utgör inte en
prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per
bokslutsdagen.
PERSONAL
Vid periodens slut var 225 personer (227) anställda i koncernen.
MODERBOLAGET
Omsättningen uppgick under perioden till 209 Mkr (229) och
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 1 569 Mkr
(445). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om
1 750 Mkr (750) Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och
andelar uppgick till 1 Mkr (2).
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
STÖRSTA KUNDERNA
HYRESVÄRDE PER KATEGORI
Värdeförändring %
Resultat effekt
efter skatt, Mkr Soliditet %
Belånings-
grad, %
+1 605 46,2% 43,2%
0 0 45,9% 43,5%
-1 -605 45,6% 43,7%
Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt 1% 34,6
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% 33,4
Eko
nomisk uthyrningsgrad 1%-enhet 35,8
Fastighetskostnader 1% -8,7
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ 1%-enhet 145,0
Räntekostnader längre perspektiv 1%-enhet 337,1
865
827
867 864 844 842 846 845
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
SEkm
Förfall, år Antal hyresavtal
Årshyra,
Mkr Andel, %
2024¹ 333 417 12%
2025¹ 407 569 17%
2026 294 581 17%
2027 212 499 15%
2028 79 209 6%
2029+ 113 923 28%
Kommersiellt 1 438 3 197 95%
Bostadsavtal 205 22 1%
Garage- och parkering 644 1 35 4%
Totalt 2 287 3 354 100%
¹Varav drygt 416 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,7% Q4-2037
Ica Fastigheter AB 3,9% Q2-2030
Convendum Stockholm City AB 3 ,7% Q2-2034
Telia Sverige AB 3,6% Q4-2031
Tietoevry AB 2,1% Q1-2029
Carnegie Investment Bank AB 1,7% Q3-2027
Bilia AB 1,6% Q1-2041
Svea Bank AB 1,5% Q4-2029
Statens Skolverk 1,3% Q3-2030
Telenor Sverige AB 1,3% Q3-2028
Summa 27%
¹Andel av kontrakterad hyra.
Kontor, 82%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 10%
===== SIDA 15 =====
FABEGE 2024/KV2 15
MÖJLIGHETER OCH RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den
löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i
hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas
effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys
samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter fram-
går av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för
2023 (sidorna 50–60).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeföränd-
ringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeföränd-
ringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad fram-
går också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighets-
analysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella
risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig
finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna be-
skrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för
2023 (sidorna 50–60).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå
till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till
minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt
50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13
gånger.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker
utöver ovanstående har skett efter publiceringen av
årsredovisningen 2023.
SÄSONGSVARIATIONER
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis
högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma
somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på
hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs-
avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto-
uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
MARKNADSUTSIKTER
Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är
mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer.
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men indexuppräkningen
från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid
omförhandlingar.
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats med
väsentligt lägre marginaler. Marknadsräntorna har toppat och
förväntas sjunka under 2024. Cirka 60 procent av Fabeges
låneportfölj är bunden vilket mildrar effekten av högre
marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har
påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna.
Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har
stabiliserats. Genomförda transaktioner på Fabeges
delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att
de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i
Stockholm.
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat
nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv
som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger
Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett
stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas
av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i
attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi
är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som
marknaden erbjuder under det kommande året.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS
Accounting Standards. Delårsrapporten har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas
såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft
någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2,
Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen
och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm den 5 juli 2024
Stefan Dahlbo
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av
bolagets revisorer.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av
moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 5 juli 2024
Jan Litborn
Styrelseordförande
Anette Asklin
Styrelseledamot
Mattias Johansson
Styrelseledamot
Märtha Josefsson
Styrelseledamot
Bent Oustad
Styrelseledamot
Lennart Mauritzson
Styrelseledamot
Sofia Watt
Styrelseledamot
===== SIDA 16 =====
FABEGE 2024/KV2 16
Fabegeaktien
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i
Large Cap-segmentet med ticker FABG.
ÄGARE*
Den 31 maj 2024 hade Fabege totalt 43 824 kända aktieägare
varav 59,1 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna
kontrollerar 51 procent av kapitalet 54 procent av rösterna.
UTDELNING 2023
Årsstämman beslutade om en utdelning om 1:80 kr/aktie att
utbetalas kvartalsvis om vardera 0:45 kr/aktie.
UTDELNINGSPOLICY
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla
verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar inne-
bär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50
procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat
resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER*
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa
årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av
högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10
procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna
aktier uppgick per 30 juni 2024 till 16 206 048. Återköpen har
gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under
perioden genomfördes inga återköp.
GREEN EQUITY DESIGNATION
Fabege aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation.
Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50
procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre
än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle.
STÖRSTA ÄGARE, 2024-05-31*
OMSÄTTNING & HANDEL JAN-MAJ 2024*
AKTIEFÖRDELNING*
LANDSFÖRDELNING 2024-05-31*
Antal aktier*
Andel av
kapital, %
Andel av
röster,%
Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56
Geveran Trading Co 38 202 835 11,55 12,14
Vanguard 10 741 212 3,25 3,41
BlackRock 10 411 691 3,15 3,31
Nordea Fonder 10 190 563 3,08 3,24
Länsförsäkringar 10 030 107 3,03 3,19
E.N.A City Aktiebolag 7 150 000 2,16 2,27
Folksam 7 067 983 2,14 2,25
Tredje AP-fonden 7 000 429 2,12 2,23
Norges Bank 6 283 523 1,90 2,00
APG Asset Management 4 977 702 1,50 1,58
AFA Försäkring 4 462 453 1,35 1,42
Totalt 12 största aktieägare 168 627 216 50,98 53,60
Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 -
Totalt antal registerade aktier 330 783 144 100 100
Högsta kurs, kr 108,6
Lägsta kurs, kr 80,0
VWAP, kr 91,7
Daglig snittomsättning, kr 64 955 053
Antal omsatta aktier, st 74 397 092
Snitt antal avslut. st 1 588
Antal avslut, st 166 781
Snittvärde per avslut,kr 40 894
Dagomsättning rel. börsvärde, % 0,21
2024-05-31 2023-05-31
Antal ägare 43 824 44 821
Antal utländska ägare 37,5 40,9
Fondägande, % 33,3 27,7
Insynsägande, % 15, 9 15,9
Sverige 59,1%
Norge 14,1%
USA 9,5%
Nederländerna 3,9%
Övriga 13,4%
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Uppgifter för
2024-06-30 var inte tillgängliga vid rapportens publicering.
===== SIDA 17 =====
FABEGE 2024/KV2 17
Finansiella data
Koncernen
Rapport över totalresultatet i sammandrag
Rapport över finansiell ställning i sammandrag
2024 2023 2024 2023 2023 Rullande 12 mån
Belopp i Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun
Hyresintäkter ¹ 864 855 1 731 1 685 3 366 3 412
Omsättning bostadsutveckling - 122 142 308 553 387
Övriga intäkter ² - - - - 11 11
Nettoomsättning 864 977 1 873 1 993 3 930 3 810
Fastighetskostnader -214 -213 -462 -444 -853 -871
Kostnader bostadsutveckling -6 -116 -147 -281 -549 -415
Bruttoresultat 644 648 1 264 1 268 2 528 2 524
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 650 642 1 269 1 241 2 524 2 552
Överskottsgrad, % 75% 75% 73% 74% 75% 75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 6 -5 27 4 -28
Central administration -31 -29 -60 -55 -97 -102
Räntenetto -245 -239 -486 -460 -962 -988
Tomträttsavgäld -10 -12 -21 -23 -45 -43
Resultatandelar i intressebolag -27 -17 -38 -27 34 23
Förvaltningsresultat 331 351 659 703 1 458 1 414
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 4 0 0 4
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -80 -1 715 -1 461 -3 824 -7 831 -5 467
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -184 117 29 -100 -1 003 -874
Värdeförändringar aktier - 1 0 -1 -4 -4
Resultat före skatt 67 -1 246 -769 -3 222 -7 380 -4 927
Aktuell skatt - 0 - - -1 -1
Uppskjuten skatt -50 294 87 687 1 863 1 263
Periodens/Årets resultat 17 -952 -682 -2 535 -5 518 -3 665
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - - 0 3 3
Periodens/Årets totalresultat 17 -952 -682 -2 535 -5 515 -3 662
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 -952 -682 -2 535 -5 515 -3 662
Resultat per aktie, kr ³ -0:05 -3:03 -2:17 -8:06 -17:54 -11:64
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 59 Mkr (58) för perioden jan-jun 2024.
² Avser elstöd
³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt .
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec
Tillgångar
Goodwill 205 205 205
Fastigheter 77 584 83 520 78 093
Nyttjanderättstillgång 949 1 243 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 31 25 30
Derivatinstrument 881 1 589 925
Finansiella anläggningstillgångar 1 356 514 1 319
Exploateringsfastigheter 795 716 519
Övriga omsättningstillgångar 857 1 122 997
Kortfristiga placeringar 98 96 98
Likvida medel 10 76 85
Summa tillgångar 82 766 89 106 83 220
Eget kapital och skulder
Eget kapital
37 996 42 224 39 244
Uppskjuten skatt 8 218 9 508 8 305
Övriga avsättningar 153 156 158
Räntebärande skulder¹ 33 715 33 846 32 982
Leasingskuld 949 1 243 949
Derivatinstrument 166 0 240
Ej räntebärande skulder 1 569 2 129 1 342
Summa eget kapital och skulder 82 766 89 106 83 220
¹ Varav kortfristiga 4 293 Mkr (7 169).
===== SIDA 18 =====
FABEGE 2024/KV2 18
Koncernen
Rapport över förändring eget kapital i sammandrag
Rapport över kassaflödesanalyser
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Totalt eget kapital vid periodens början 39 244 45 514 45 514
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 39 244 45 514 45 514
Återköp av aktier
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -425 -566 -189
Kontantutdelning -141 -189 -566
Periodens resultat -682 -2 535 -5 518
Övrigt totalresultat 3
Totalt eget kapital vid periodens slut ¹ 37 996 42 224 39 244
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 1 264 1 268 2 528
Central administration -60 -55 -97
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 5 4 -
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 4 - 11
Erhållen ränta 10 12 24
Erlagd ränta¹ -563 -524 -1 150
Betald inkomstskatt 0 0 0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 660 705 1 316
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter
72 177 373
Förändring av kortfristiga fordringar 140 -84 44
Förändring av kortfristiga skulder -33 231 -163
Summa förändring av rörelsekapital 179 324 254
Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 1 029 1 570
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan
- - -
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 251 -1 361 -2 978
Förvärv av fastigheter - -78 -78
Avyttring av fastigheter - 484 2 977
Övriga finansiella anläggningstillgångar -66 -86 -253
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 317 -1 041 -332
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna
-330 -503 -881
Återköp egna aktier - - -
Upptagna lån 11 967 10 807 22 275
Amortering av skuld -11 234 -10 303 -22 634
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 403 1 -1 240
Periodens kassaflöde -75 -11 -2
Likvida medel vid periodens början 85 87 87
Likvida medel vid periodens slut 10 76 85
¹ Varav övr finansiella kostnader - 20 Mkr (-39).
===== SIDA 19 =====
FABEGE 2024/KV2 19
Koncernen
Nyckeltal
EPRA nyckeltal
Uppskjuten skatt
2024 2023 2023
Finansiella ¹
jan-jun jan-jun jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -3,5 -11,6 -13,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
Soliditet, % 46 47 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
Skuldkvot, ggr 13,9 14,6 13,5
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Aktierelaterade ¹
Resultat per aktie, kr ² -2:17 -8:06 -17:54
Eget kapital per aktie, kr 121 134 125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:67 3:27 4:99
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter 100 102 100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 77 584 83 520 78 093
Uthyrbar yta, kvm 1 245 000 1 298 000 1 246 000
Exploateringsfastigheter, Mkr 795 716 519
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 91
Totalavkastning fastigheter, % -0,2 -3,0 -6,2
Överskottsgrad, % 73 74 75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.
² Definitionen enligt IFRS.
2024 2023 2023
jan-jun jan-jun jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 659 637 1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 1:91 2:03 4:18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 924 50 709 47 052
EPRA NRV, kr/aktie 146 161 150
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 42 922 47 325 44 177
EPRA NTA, kr/aktie 136 150 140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 216 42 585 39 228
EPRA NDV, kr/aktie 121 135 125
EPRA Vakansgrad, % 10 9 9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % 8 12 11
2024 2023 2023
Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 jun 30 jun 31 dec
- underskottsavdrag, Mkr -202 -399 -410
- skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter , Mkr 8 295 9 600 8 596
- derivatinstrument, Mkr 147 327 141
- övrigt, Mkr -22 -20 -22
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 218 9 508 8 305
===== SIDA 20 =====
FABEGE 2024/KV2 20
Koncernen kvartalsöversikt
Resultaträkning i sammandrag
Finansiell ställning i sammandrag
Nyckeltal
Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kv artal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Hyresintäkter 864 867 827 854 855 829 781 771
Omsättning bostadsutveckling 0 141 67 177 122 187 163 104
Övriga intäkter - - - 11 - - - -
Nettoomsättning 864 1 008 894 1 042 977 1 016 944 875
Fastighetskostnader -214 -248 -203 -206 -213 -231 -207 -186
Kostnader bostadsutveckling -6 -140 -86 -182 -116 -165 -252 -98
Bruttoresultat 644 620 605 654 648 620 485 591
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott 650 619 624 659 642 598 574 585
Överskottsgrad 75% 71% 76% 76% 75% 72% 74% 76%
varav bruttoresultat bostadsutveckling -6 1 -19 -5 6 22 -89 6
Central administration -31 -29 -16 -26 -29 -26 -25 -22
Räntenetto -245 -240 -237 -265 -239 -221 -189 -159
Tomträttsavgäld -10 -11 -10 -12 -12 -12 -12 -11
Resultatandelar i intressebolag -27 -11 3 59 -17 -10 -24 9
Förvaltningsresultat 331 329 345 410 351 351 235 408
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 3 0 0 0 0 0 0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -80 -1 381 -2 415 -1 591 -1 715 -2 110 -3 665 253
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -184 213 -888 -15 117 -217 -61 277
Värdeförändringar aktier 0 0 -3 -1 1 -1 -3 1
Resultat före skatt 67 -836 -2 961 -1 197 -1 246 -1 977 -3 494 939
Aktuell skatt 0 0 -1 0 0 0 -3 0
Uppskjuten skatt -50 137 971 205 294 393 768 -211
Periodens resultat 17 -699 -1 991 -992 -952 -1 584 -2 729 728
2024 2023 2022
Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Tillgångar
Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205
Fastigheter 77 584 77 358 78 093 82 700 83 520 84 994 86 348 89 373
Nyttjanderättstillgång tomträtt 949 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 090
Övriga materiella anläggningstillgångar 31 30 30 28 25 25 25 18
Derivatinstrument 881 1 029 925 1 574 1 589 1 472 1 689 1 750
Finansiella anläggningstillgångar 1 356 1 343 1 319 531 514 490 456 450
Exploateringsfastigheter 795 395 519 563 716 795 892 957
Övriga omsättningstillgångar 857 1 247 997 1 107 1 122 1 333 1 042 1 250
Kortfristiga placeringar 98 98 98 97 96 96 96 95
Likvida medel 10 31 85 58 76 82 87 114
Summa tillgångar 82 766 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302
Eget kapital och skulder
Eget kapital 37 996
38 545 39 244 41 232 42 224 43 175 45 514 48 232
Uppskjuten skatt 8 218 8 168 8 305 9 303 9 508 9 802 10 195 10 957
Övriga avsättningar 153 154 158 155 156 157 157 167
Räntebärande skulder 33 715 33 579 32 982 34 563 33 846 33 976 33 341 32 882
Leasingskuld 949 949 949 1 243 1 243 1 243 1 243 1 091
Derivatinstrument 166 130 240 0 0 - - -
Ej räntebärande skulder 1 569 1 160 1 342 1 610 2 129 2 382 1 633 1 974
Summa eget kapital och skulder 82 766 82 685 83 220 88 106 89 106 90 735 92 083 95 302
2024 2023 2022
Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % 0 ,2 -7,2 -19,8 -9,5 -8,9 -14,3 -23,3 6,1
Räntetäckningsgrad, ggr² 2,5 2,4 2,4 2,3 2,5 2,6 2,8 3,5
Soliditet, % 46 47 47 47 47 48 49 51
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 42 41 40 40 38 36
Skuldkvot, ggr 13,9 13,8 13,5 14,5 14,6 15,4 15,6 15,4
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8 0,7 0,7
Aktierelaterade¹
Periodens resultat per aktie, kr² 0:05 -2:22 -6:33 -3:15 -3:03 -5:04 -8:68 2:30
Eget kapital per aktie, kr 121 123 125 131 134 137 145 153
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:07 0:60 1:15 0:60 1:80 1:44 1:49 0:97
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 317 221 318 102
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91 91 91 90 89 90
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -1,0 -2,2 -1,1 -1,3 -1,7 -3,4 0,9
Överskottsgrad, % 75 71 76 76 75 72 73 74
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
202220232024
===== SIDA 21 =====
FABEGE 2024/KV2 21
Koncernen
Härledning av nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.
2024 2023 2023
Soliditet 30 jun 30 jun 31 dec
Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 39 244
Balansomslutning, Mkr 8 2 766 89 106 83 220
Soliditet, % 46 47 47
2024 2023 2023
Belåningsgrad fastigheter 30 jun 30 jun 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 32 982
Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr 77 584 83 520 78 093
Bokfört värde exploateringsfastigheter 795 716 519
Belåningsgrad fastigheter, % 43 40 42
2024 2023 2023
Skuldkvot 30 jun 30 jun 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 524 2 343 2 528
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter 6 81 6
Central administration, Mkr -102 -102 -97
Summa, Mkr 2 428 2 322 2 437
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 32 982
Skuldkvot, ggr 13,9 14,6 13,5
2024 2023 2023
Räntetäckningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 1 264 1 268 2 528
Återläggning nedskrivning exploateringsfastigheter - - 6
Tomträttsavgäld, Mkr -21 -23 -45
Central administration, Mkr -60 -55 -97
Summa, Mkr 1 183 1 190 2 392
Räntenetto, Mkr -486 -460 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 2,5
2024 2023 2024 2023 2023
Avkastning på eget kapital apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Periodens resultat, Mkr 1 7 -952 -682 -2 535 -5 517
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 271 42 700 38 620 43 869 42 379
Avkastning på eget kapital, % 0,2 -8,9 -3,5 -11,6 -13
2024 2023 2024 2023 2023
Totalavkastning fastigheter apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Driftöverskott, Mkr 650 642 1 269 1 241 2 524
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -80 -1 715 -1 457 -3 825 -7 831
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 77 663 85 235 79 041 87 345 85 924
Totalavkastning fastigheter, % 0,7 -1,3 -0,2 -3 -6,2
2024 2023 2024 2023 2023
Skuldsättningsgrad apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 33 715 33 846 33 715 33 846 32 982
Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 37 996 42 224 39 244
Skuldsättningsgrad 0,9 0,8 0,9 0,8 0,8
2024 2023 2024 2023 2023
Eget kapital per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Eget kapital, Mkr 37 996 42 224 37 996 42 224 39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 121 134 121 134 125
2024 2023 2024 2023 2023
Kassaflöde per aktie apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 651 577 839 1 029 1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 2,1 1,8 2,7 3,3 5,0
===== SIDA 22 =====
FABEGE 2024/KV2 22
Koncernen
Härledning av EPRA nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar.
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 37 996 37 996 37 996 42 224 42 224 42 224 39 244 39 244 39 244
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 425 425 425 566 566 566 189 189 189
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -715 -715 -715 -1 589 -1 589 -1 589 -686 -686 -686
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 218 8 218 8 218 9 508 9 508 9 508 8 305 8 305 8 305
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 - -205 -205 - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 797 -2 797 - -3 179 -3 179 - -2 670 -2 670
A
vdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - 715 - - 1 589 - - 686
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 421 - - -6 329 - - -5 634
NAV, Mkr 45 924 42 922 38 216 50 709 47 325 42 585 47 052 44 177 39 229
utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 146 136 121 161 150 135 150 140 125
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr
Summa, Mkr
Nominell skatt (20,6%), Mkr
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell
skatt), Mkr 601
Genomsnittligt antal aktier, miljoner
EPRA EPS, kr per aktie
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr
EPRA Vakansgrad, %
EPRA Hyrestillväxt idendisk bestånd
Förändring, %
Förändring, Mkr
Hyresintäkter identisk bestånd innevarande period, Mkr 1 730
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 1 608
jan-dec
4:18
318
3 406
9
2023
1458
700
144
1 314
314,6
2 882
184
1 657
1 473
jan-jun
12
319
3 563
9
2023
jan-dec
11
321
3 203
jan-dec
-758
2023
jan-jun
637
314,6
2:03
2023
jan-jun
314,6
-380
279
2023
703
-384
319
66
122
2024
jan-jun
8
2024
jan-jun
2024
2024
jan-jun
659
1:91
3 594
10
342
jan-jun
58
2023
jan-jun
2023
jan-dec
2023
===== SIDA 23 =====
FABEGE 2024/KV2 23
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag
Balansräkning i sammandrag
2024 2023 2023
Belopp i Mkr jan-jun jan-jun jan-dec
Intäkter 209 229 443
Kostnader - 357 -336 -449
Finansnetto 1 688 653 512
Resultatandel intressebolag - - 0
Värdeförändringar räntederivat 29 -100 -1 003
Värdeförändringar aktier - -1 -8
Bokslutsdisposition - - 196
Resultat före skatt 1 569 445 -309
Aktuell skatt - - -
Uppskjuten skatt 35 60 169
Periodens resultat 1 604 505 -140
2024 2023 2023
Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 50 394 49 490 47 244
varav fordringar hos koncernföretag 49 453 47 838 46 299
Omsättn
ingstillgångar 88 92 472
Likvida medel 0 3 1
Summa tillgångar 63 882 62 985 61 117
Eget kapital 12 547 12 155 11 509
Avsättningar 230 369 220
Långfristiga skulder 46 289 44 418 42 591
varav skulder till koncernföretag 17 082 16 026 16 702
Kortfristiga skulder 4 816 6 043 6 797
Summa eget kapital och skulder 63 882 62 985 61 117
===== SIDA 24 =====
FABEGE 2024/KV2 24
Noter
NOT 1 DERIVATINSTRUMENT
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden.
Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid
förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med
senaste årsredovisningen.
NOT 2 EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag och dotterbolag
uppgående till 484 Mkr (503) samt övrigt 0 (0).
NOT 3 EU-TAXONOMIN
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta
merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och de ekonomiska aktiviteterna som tillämpas är
CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella
nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter.
Redovisning av omsättning:
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter
inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.
Redovisning av driftsutgifter:
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning.
Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte
faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin.
Redovisning av kapitalutgifter:
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska
aktiviteterna.
Andel som är förenlig med taxonomin (alignment)
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna.
De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15
procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader).
Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.
Fabeges bedömning är att 59 procent av omsättningen, 39 procent av driftskostnaderna och en 16 procent av kapitalutgifterna är
förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet är baserat på rullande 12 månaders
utfall till och med kvartal 1 2024 för primärenergital. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att
Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav
i 7.1. Dessa redovisas som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka
efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna att
kunna klassas som förenliga med taxonomin.
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens
kring skattebelastning samt fri konkurrens.
De fullständiga tabellerna redovisas endast årsvis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86.
KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning 1 731 100 59
Driftutgifter 85 100 43
Kapitalutgifter 1 246 100 30
===== SIDA 25 =====
FABEGE 2024/KV2 25
Detta är Fabege
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna
delmarknader i Stockholmsregionen.
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en
tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i
kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighets-
utvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastig-
heter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans
stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stads-
delar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad
kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning
och hög uthyrningsgrad. Den 30 juni 2024 ägde Fabege 100
fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,1 Mdkr, en uthyrbar
yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,6 Mdkr
varav förädlings- och projektfastigheter 14,1 Mdkr. Värdet av
exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 0,8
Mdkr.
Affärsidé
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst
kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i
Stockholmsregionen.
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling,
projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande
partner som med människan i centrum får företag, platser och
vår stad att utvecklas.
AFFÄRSMODELL
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden:
Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
STRATEGI FÖR TILLVÄXT
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla
och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner
förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest
likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltnings-
beståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och
attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal när-
varo blir investeringar som höjer attraktionen för området till
nytta för många av Fabeges kunder.
VÄRDEDRIVANDE FAKTORER
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom
prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens
avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger
förutsättningar för bolagets framgång.
STOCKHOLMSMARKNADEN
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Väst-
europa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer
Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kom-
mande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i
kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023.
Förändrad efterfrågan
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på
flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda
kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre
grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Ekonomisk utveckling
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fas-
tighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till
BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i
marknadsräntor påverkar avkastningskraven.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller
enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat
intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energi-
sparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med
en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda
kommunikationer och miljöengagemang.
Affärsmodell
FÖRVALTNING
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan
säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges
verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete,
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar
förtroende och ömsesidig lojalitet.
FÖRÄDLING
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörn-
stenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att
driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att
attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika
behov.
TRANSAKTION
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärs-
modell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets
resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighets-
portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa
värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
===== SIDA 26 =====
FABEGE 2024/KV2 26
Definitioner
Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att
dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte
definierade enligt IFRS om inte annat anges.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Periodens/årets resultat dividerat med
genomsnittligt eget kapital inklusive innehav
utan bestämmande inflytande. Vid
delårsbokslut omräknas avkastningen till
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL
I PROJEKTPORTFÖLJEN*
Värdeförändring på projekt- och
förädlingsfastigheter dividerat med investerat
kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och
förädlingsfastigheter under perioden.
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER
Räntebärande skulder dividerat med
fastigheternas bokförda värde vid periodens
slut.
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN
Årets utdelning dividerat med börskursen
vid årets slut.
EGET KAPITAL PER AKTIE
Moderbolagets aktieägares andel av eget
kapital enligt balansräkningen dividerat med
antal utestående aktier vid periodens slut.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD*
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid
periodens slut.
EPRA EPS
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell
skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med
skattepliktigt förvaltningsresultat avses
förvaltningsresultat med avdrag för bl. a
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och
ombyggnationer.
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen.
EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt enligt balansräkningen.
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS
Eget kapital enligt balansräkningen med
återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt enligt balansräkningen. Justerat för
verklig uppskjuten skatt istället för nominell
uppskjuten skatt.
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela
fastighetsportföljen.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER*
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER*
Fastigheter med pågående eller planerad om-
eller tillbyggnad som väsentligt påverkar
fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför
förestående förädling.
IDENTISKT BESTÅND*
De fastigheter som Fabege ägt under hela
räkenskapsperioden samt under motsvarande
räkenskapsperiod föregående år.
HYRESVÄRDE*
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för
outhyrda lokaler efter rimlig generell
upprustningsinsats.
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE
VERKSAMHET PER AKTIE
Kassaflöde från den löpande verksamheten
(efter förändring av rörelsekapital) dividerat
med genomsnittligt antal utestående aktier.
KONTRAKTSVÄRDE*
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt
hyreskontrakt plus indexuppräkning och
hyrestillägg.
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER*
Mark och exploateringsfastigheter och
fastigheter med pågående
nyproduktion/totalombyggnad.
NETTOUTHYRNING*
Tecknade nyuthyrningar under perioden
minus uppsägningar för avflytt.
RESULTAT PER AKTIE
Moderbolagets aktieägares andel av
periodens resultat efter skatt dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier i
perioden. Definition enligt IFRS.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus
central administration i förhållande till ränte-
nettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
SKULDKVOT
Räntebärande skulder dividerat med rullande
tolv månaders bruttoresultat minus central
administration.
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder dividerat med eget
kapital.
SOLIDITET
Eget kapital inklusive innehav utan
bestämmande inflytande dividerat med
balansomslutning.
TOTALAVKASTNING FASTIGHETER
Periodens driftsöverskott plus orealiserade
och realiserade värdeförändringar på
fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid
periodens ingång plus periodens investeringar.
VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT
Bedömd verklig uppskjuten skatt har
beräknats till ca 4 procent baserat på en
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har
antagits att underskottsavdragen realiseras
under fyra år med en nominell skatt om 20,6
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen
baseras även på att fastighetsbeståndet
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs
direkt med en nominell skattesats om 20,6
procent och resterande 90 procent säljs
indirekt via bolag där nominell skattesats
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av
uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
ÅTERKÖPSGRAD*
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel
uppsägningsbara kontrakt.
ÖVERSKOTTSGRAD*
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
* Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
===== SIDA 27 =====
KALENDER
2024-10-22 Delårsrapport jan-sep 2024
2025-02-06 Bokslutskommuniké 2024
PRESSMEDDELANDEN UNDER ANDRA KVARTALET 2024
2024-04-09 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 9 april 2024
2024-04-24 BSH flyttar till Solna Busniness Park
2024-04-25 Delårsrapport jan-mar 2024
2024-06-05 Telia omförhandlar och förlänger med Telia i Arenastaden
2024-06-07 Fabege offentliggör uppdaterat prospekt för MTN
2024-06-19 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-jun 2024
2024-06-28 Moody´s bekräftar Fabege Baa2 rating, negative outlook
FÖLJ OSS PÅ NÄTET,
WWW.FABEGE.SE
På koncernens webbplats
finns även en webbsänd
presentation där Stefan
Dahlbo och Åsa Bergström
presenterar rapporten den
5 juli 2024.
STEFAN DAHLBO
VD och Koncernchef
+46 (0) 8 555 148 10
stefan.dahlbo@fabege.se
ÅSA BERGSTRÖM
Vvd, Ekonomi- och finanschef
+46 (0) 8 555 148 29
asa.bergstrom@fabege.se
Fabege AB (publ)
Box 730, SE-169 27 Solna
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr
169 70 Solna
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00
E-post: info@fabege.se
Organisationsnummer:
556049–1523
www.fabege.se