FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 ===== Fabege Delårsrapport 2026/Kv2 Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi förvaltar, äger och utvecklar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. ∑ ===== SIDA 2 ===== Fabege 2026/Kv2 2 – Nettouthyrning för kvartalet uppgick till -86 Mkr (-12). – Hyreskontrakt om 73 Mkr (52) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -4,4 procent (-3,1). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 56 Mkr (72) till oförändrade villkor. – Hyresintäkterna uppgick till 902 Mkr (852). – Driftöverskottet uppgick till 671 Mkr (633). – Omsättning bostadsutveckling uppgick till 220 Mkr (128) med ett bruttoresultat om 39 Mkr (29). – Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74). – Räntenettot uppgick till -252 Mkr (-240). – Förvaltningsresultatet uppgick till 403 Mkr (372). – Realiserade och orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 120 Mkr (-85). – Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till -216 Mkr (-356). – Kvartalets resultat före skatt uppgick till 309 Mkr (-91). – Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 387 Mkr (-117) motsvarande 1:23 kr per aktie (-0:37). – Nettouthyrning för perioden uppgick till -62 Mkr (-6). – Hyreskontrakt om 109 Mkr (103) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -3,3 procent (-3,1). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 121 Mkr (161) till oförändrade villkor. – Hyresintäkterna uppgick till 1 794 Mkr (1 717). I identiskt bestånd minskade intäkterna med -1,1 procent i jämförelse med föregående år (-3,3). – Driftöverskottet uppgick till 1 310 Mkr (1 233). I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med -2,6 procent i jämförelse med föregående år (-5,7). – Omsättning bostadsutveckling uppgick till 392 Mkr (128) med ett bruttoresultat om 79 Mkr (23). – Överskottsgraden uppgick till 73 procent (72). – Räntenettot uppgick till -495 Mkr (-482). – Förvaltningsresultatet uppgick till 773 Mkr (657). – Realiserade och orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -139 Mkr (-687). – Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till -115 Mkr (-329). – Periodens resultat före skatt uppgick till 521 Mkr (-383). – Periodens resultat efter skatt uppgick till 512 Mkr (-267) motsvarande 1:63 kr per aktie (-0:85). 2026/Kv2 Apr–jun 20261 Jan-jun 2026 Sammandrag Hyresintäkter (Mkr) (jan-jun) 1 794 EPRA NRV / aktie (30 jun 2026) 144 Belåningsgrad (%) (30 jun 2026) 43 Nettouthyrning (Mkr) (jan-jun) -62 2026 2025 2026 2025 Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Hyresintäkter, Mkr 902 852 1 794 1 717 Omsättning bostadsutveckling, Mkr 220 128 392 128 Nettoomsättning, totalt, Mkr 1 122 980 2 186 1 845 Bruttoresultat, totalt, Mkr 710 662 1 389 1 256 varav driftöverskott förvaltning, Mkr 671 633 1 310 1 233 varav bruttoresultat bostadsutveckling, Mkr 39 29 79 23 Förvaltningsresultat, Mkr 403 372 773 657 Resultat före skatt, Mkr 309 -91 521 -383 Resultat efter skatt, Mkr 387 -117 512 -267 Resultat efter skatt, kr/aktie 1:23 -0:37 1:63 -0:85 Nettouthyrning, Mkr -86 -12 -62 -6 Överskottsgrad, % 74 74 73 72 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 Soliditet, % 45 45 EPRA NRV, kr/aktie 144 147 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-jun 2025 och för balansposter per 31 december 2025. För definitioner av nyckeltal se sidan 31. ===== SIDA 3 ===== Fabege 2026/Kv2 3 Det första halvåret 2026 bekräftar att Fabege rör sig i rätt riktning finansiellt, dock att den kommersiella hyresmarknaden fortsatt kräver tålamod, precision och disciplinerat genomförande. Samtidigt ser vi att vår bostadsaffär utvecklas vidare och levererar ett bra resultat för Fabege med en effektiv operativ organisation och få medarbetare. Hyresintäkterna ökade till 1 794 Mkr, jämfört med 1 717 Mkr under första halvåret 2025, och driftsöverskottet ökade till 1 310 Mkr, jämfört med 1 233 Mkr. Förvaltningsresultatet steg till 773 Mkr, jämfört med 657 Mkr. Förbättringen speglar bidraget från färdigställda projekt, ett starkare bidrag från bostadsutvecklingen och fortsatt operativt fokus. Resultatet före skatt förbättrades till 521 Mkr, jämfört med -383 Mkr under motsvarande period föregående år, hjälpt av betydligt lägre negativa värdeförändringar än föregående år. Räntenettot är fortsatt i motvind jämfört med föregående år, vilket gör kassaflöde, uthyrning och kapitaldisciplin viktiga och till vårt kärnfokus. Marknaden har blivit mer konstruktiv än för ett år sedan, men är fortfarande selektiv. Företag är aktiva och utvärderar framtida arbetsplats- lösningar, men beslutsprocesserna är fortsatt långa. Efterfrågan är starkast på lokaler som kombinerar läge, kommunikationer, högteknisk kvalitet, flexibilitet, service och hållbarhet. Sammanfattningsvis kallar vi det inspirerande arbetsplatser. Detta skapar goda möjligheter för våra lägen, men innebär också att äldre eller mindre väl positionerade lokaler kan fortsätta att vara under press. Vår uppgift är att fortsätta stärka attraktiviteten i våra fastigheter och områden och att omvandla kundintresse till tecknade hyresavtal för både arbetsplatser och bostäder. Uthyrningsaktiviteten var fortsatt god under första halvåret. Nytecknade bruttohyror uppgick till cirka 132 Mkr hittills under året. Nettouthyrningen var negativ och uppgick till -62 Mkr, då andra kvartalet belastades av ett fåtal större uppsägningar och minskningar. Som kommunicerades i samband med Q1 förväntade vi oss en uppsägning i CBD från Max Mathiessen. Denna inkom under Q2 och vi har nu även mottagit uppsägningen från T elenor AB i Solna. T elenor flyttar ut under Q3 2028, om mer än två år, och några diskussioner har redan inletts med potentiella nya kunder. Uppsägningarna är inkluderade i nettouthyrningen. Utvecklingen speglar både den försiktighet som råder bland kunderna och vikten av mixen: kvadratmeterbalansen var positiv för första halvåret, men den yta som frånträddes hade en högre hyra per kvadratmeter än den yta som hyrdes ut. Detta är inte förvånande med tanke på den stora uppsägningen från Max Mathiessen, men det är en viktig nyans. Det visar att marknaden är aktiv, men också att minskad vakans, skyddat kassaflöde och styrning av hyresnivåer fastighet för fastighet är våra främsta kommersiella prioriteringar under andra halvåret. Bilden skiljer sig också mellan delmarknader. Solna Business Park utvecklades positivt under perioden, medan City och Arenastaden påverkades av större minskningar och avflyttningar. Vi kommer att fortsätta arbeta nära våra kunder, med flexibla lösningar och starka lokala team, samtidigt som vi har en disciplinerad syn på var vi investerar, var vi anpassar ytor och var vi behöver ha tålamod. Portföljen fortsatte att utvecklas under kvartalet. Färdigställda projekt bidrog positivt till hyresintäkterna och bostadsutvecklingen i Haga Norra gav ett starkare bidrag än föregående år. Fastighetsportföljens värde uppgick till 79,0 Mdkr vid periodens slut. Investeringarna uppgick till 876 VD-ord Ett starkare första halvår på en selektiv marknad ===== SIDA 4 ===== Fabege 2026/Kv2 4 Mkr, medan orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -139 Mkr, en betydligt mindre negativ påverkan än under första halvåret 2025, och med svagt positiva värderevideringar separat under Q2. Detta stödjer vår uppfattning att högkvalitativa tillgångar i välbelägna lägen fortsatt är attraktiva En viktig händelse efter första kvartalet var vårt tillträde till Gadden 1 vid Sveaplan. Sveaplan är ett intressant stadsutvecklingsprojekt i en av Stockholms mest spännande tillväxtkorridorer, där innerstaden, Solna, akademi och kunskapsintensiva verksamheter möts. Området i närheten av Sveaplan och Hagastaden har fått märkbart ökat intresse efter att Ericsson beslutat att flytta cirka 100 000 kvadratmeter av sin verksamhet till området. Vårt kommande projekt Gadden 1 tillför moderna arbetsplatser med höga hållbarhetsambitioner och stärker vårt erbjudande i ett område där vi redan har en stark plattform. Den här typen av projekt visar hur vi skapar värde över tid: genom att utveckla mötesplatser på ett kostnadseffektivt sätt. Vi äger och förvaltar redan nära 80 000 kvm bruttoarea i fem närliggande byggnader och kan enkelt lägga till en ny byggnad i vår förvaltningsportfölj utan extra personalkostnader. Vår finansiella ställning är fortsatt stark. Soliditeten uppgick till 45 procent, belåningsgraden till 43 procent och räntetäckningsgraden till 2,6 gånger. Skuldkvoten förbättrades till 12,9 gånger från 14,1 gånger ett år tidigare. Finansieringsmarknaderna har blivit ännu mer tillgängliga för kvalitetslåntagare, men räntenivåer och volatilitet kräver fortsatt försiktighet. Vi kommer därför att fortsätta prioritera kassaflöde, balansräkningsstyrka och projekt med tydlig efterfrågan och värdeskapande. Vi är inte nöjda med negativ nettouthyrning och är fullt medvetna om att vakanser kostar pengar. Samtidigt visar det finansiella utfallet för första halvåret, bidraget från färdigställda projekt och den fortsatta kundaktiviteten styrkan i vår plattform. Vårt fokus för återstoden av 2026 är tydligt: öka uthyrningsgraden, slutföra pågående kunddialoger, skydda kassaflödet och fortsätta utveckla hållbara, attraktiva mötes- och arbetsplatser i Stockholmsregionen. Jag går in i årets andra halvår med realism, disciplin och tillförsikt kring Fabeges långsiktiga position. Hoppas vi ses i Båstad under sommaren! Vd, Bent Oustad Projekt Sveaplan Den 15 juni tillträddes fastigheten Gadden 1, som marknadsförs under konceptnamnet Sveaplan. Projektet omfattar totalt 8 800 kvm BTA som kan vara inflyttningsklart 2029. Köpeskillingen uppgick till 202 Mkr. Investeringsvolym, förvaltningsportföljen, Mkr Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel Utfall: Ackumulerat Kv2 2026 876 Mkr Nettouthyrning, Mkr Mål: 50 Mkr per år i förvaltningsportföljen. Utfall: Ackumulerat Kv2 2026 -62 Mkr Överskottsgrad, % Mål: 75 procent Utfall: Kv2 2026 73 procent Uthyrningsgrad, % Mål: 95 procent till 2030 Utfall: Kv2 2026 87 procent 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2022 2023 2024 2025 2026, kv2 -110 -50 10 70 130 190 2022 2023 2024 2025 2026, kv2 50 55 60 65 70 75 80 2022 2023 2024 2025 2026, kv2 80 85 90 95 2022 2023 2024 2025 2026, Kv2 ===== SIDA 5 ===== Fabege 2026/Kv2 5 Periodens resultat efter skatt uppgick till 512 Mkr (-267) motsvarande 1:63 kr per aktie (-0:85). Resultatet före skatt uppgick till 521 Mkr (-383). Driftöverskott, bruttoresultat bostads- utveckling och förvaltnings- resultatet ökade i jämförelse med föregående år. Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen uppgick till -139 Mkr (-650). Hyresintäkter och driftöverskott Hyresintäkterna uppgick till 1 794 Mkr (1 717) och driftöverskottet uppgick till 1 310 Mkr (1 233). I identiskt bestånd minskade intäkterna med 17 Mkr motsvarande cirka -1,1 procent (-3,0) vilket främst var hänförligt till avflyttningar till följd av föregående års negativa nettouthyrning. Vidare ökade intäkterna med 100 Mkr hänförligt till färdigställda projektfastigheter. Föregående års avyttring av Ynglingen 10 innebar en minskad intäkt om 7 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till -484 Mkr (-484). Lägre fastighetsskatt möttes av högre kostnader för fastighetsadministration. Driftöverskottet ökade till 1 310 Mkr (1 233). I identiskt bestånd minskade driftöverskottet med 2,6 procent (-5,7). Överskottsgraden uppgick till 73 procent (72). Resultat bostadsutveckling Resultatavräkning sker i samband med projektavslut. Under perioden avräknades 44 sålda och tillträdda ägarlägenheter samt 42 färdigställda och tillträdda bostadsrätter i Brf Mathilda vilket resulterade i att omsättning bostadsutveckling uppgick till 392 Mkr (128). Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -313 Mkr (-105). Bruttoresultatet uppgick till 79 Mkr (23). Central administration Kostnader för central administration uppgick till -58 Mkr (-59). Beloppet inkluderar utbetalda rörliga ersättningar avseende föregående år samt reservering för full avsättning till Fabeges vinstandelsstiftelse. Finansnetto Räntenettot uppgick till -495 Mkr (-482). Snitträntan per 30 juni 2026 uppgick till 2,88 procent (2,83). T omträttsavgälder uppgick till -21 Mkr (-21). Resultatandelar i intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till -42 Mkr (-37) varav -41 Mkr (-38) avsåg Arenabolaget. Resultatandelar i Urban Services och delägda projekt i Birger Bostad uppgick till mindre belopp. Värdeförändringar fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste åren. I andra kvartalet 2026 externvärderades drygt 43 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 79,0 Mdkr (78,5). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -139 Mkr (-650), varav + 120 Mkr i andra kvartalet. Negativa värdeförändringar var främst hänförliga till ökade avkastningskrav i fastigheter med något högre vakans. För beståndet i City och bostadsbeståndet var värdeförändringen totalt sett positiv. Det genomsnittliga avkastningskravet i portföljen minskade till 4,57 procent (4,59). Värdeförändringar derivat Övervärdet i derivatportföljen minskade under perioden med 115 Mkr (-329) till följd av lägre långräntor. Skatt Periodens skattekostnad uppgick till -9 Mkr (116) varav -8 (116) avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Försäljningen av Paradiset 31 innebar återföring av uppskjuten skatt om 24 Mkr. Vidare har underskottsavdrag om drygt 550 Mkr tagits upp till värdering vilket medförde en positiv skatteeffekt om 113 Mkr. Finansiella mål Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål: – Belåningsgrad max 50 procent. – Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. – Skuldkvoten max 13,0 gånger. – Soliditet lägst 35 procent. Utfall 2026-06-30 – Belåningsgrad 43 procent – Räntetäckningsgrad 2,6 ggr – Skuldkvot 12,9 ggr – Soliditet 45 procent Resultat jan–jun 20261 ===== SIDA 6 ===== Fabege 2026/Kv2 6 Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. Segmentsrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 1 259 Mkr (1 162) motsvarande 74 procents överskottsgrad (74). Uthyrningsgraden uppgick till 87 procent (87). Förvaltningsresultatet uppgick till 709 Mkr (653). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -81 Mkr (-601). Segmentet Förädling genererade ett driftöverskott om 30 Mkr (57) motsvarande en överskottsgrad på 50 procent (55). Förvaltningsresultatet uppgick till 2 Mkr (25). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -31 Mkr (-62). Segmentet Projekt redovisade orealiserade värdeförändringar om -46 Mkr (13). Projektvinster möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet på byggrätter. Segmentet Birger Bostad genererade ett bruttoresultat om 88 Mkr (29) varav 9 Mkr (6) avsåg driftöverskott och 79 Mkr (23) avsåg resultat från bostadsutveckling. Förvaltningsresultatet uppgick till 82 Mkr (27). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 19 Mkr (0). Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten på sidan 12. Goodwill Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. Förvaltningsfastigheter Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per kvartalsskiftet uppgick fastighetsvärdet till totalt 79,0 Mdkr (78,5). Exploateringsfastigheter Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Under andra kvartalet omklassificerades 199 Mkr avseende bostadsbyggrätter i Haga Norra till exploateringsfastigheter. Värdet uppgick vid kvartalsskiftet till 925 Mkr (933) varav pågående produktion 533 Mkr (743) och exploaterings- fastigheter för kommande utveckling 392 Mkr (190). Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 295 Mkr (37 475) och soliditeten till 45 procent (45). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 119 kr (119). EPRA NRV uppgick till 144 kr per aktie (145). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 815 Mkr (673). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 452 Mkr (-93). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -954 Mkr (-126), och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -315 Mkr (-496). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Under perioden uppgick investeringar i ny-, till- och ombyggnationer till -870 Mkr (-1 018), 190 Mkr avsåg försäljningen och frånträdet av Paradiset 31 och -202 Mkr avsåg förvärvet av Gadden 1. Sammantaget minskade likvida medel med -2 Mkr (-42) under perioden. Förändring fastighetsvärde, jan–jun 2026 Genomsnittligt avkastningskrav, 2026-06-30 Förändring av fastighetsvärde (Mkr) Ingående verkligt värde 2026-01-01 78 460 Fastighetsförvärv 211 Försäljning, utrangering -190 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 876 Orealiserade värdeförändringar -139 Omklassificeringar -199 Utgående verkligt värde 2026-06-30 79 019 Område 2026-06-30 2025-12-31 Stockholms innerstad 4,09% 4,13% Solna 4,82% 4,84% Hammarby Sjöstad 4,81% 4,80% Flemingsberg 5,29% 5,30% Övriga marknader 5,44% 5,41% Genomsnittligt avkastningskrav 4,57% 4,59% ===== SIDA 7 ===== Fabege 2026/Kv2 7 Fabege har som mål att vara en attraktiv låntagare med syfte att stödja Fabeges långsiktiga strategiska utveckling. Finansieringen sker huvudsakligen med långfristiga kreditramar med fastställda villkor och kreditgivarna utgörs främst av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Våra finansieringskällor Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bank- marknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program låna max 6 Mdkr. I juni 2025 lanserades ett uppdaterat grönt ramverk som är en del i det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Utveckling under perioden Under det andra kvartalet fortsatte ekonomin att återhämta sig. En gradvis förbättrad tillväxt om än i långsammare takt än väntat på grund av en osäkrare världsekonomi, volatila energipriser och kriget i mellanöstern. Korträntorna höll sig stabila medan långa räntor steg kraftigt i början på Irankrisen för att sedan falla tillbaka i takt med förbättrade fredsutsikter. Den korta 3 månaders Stibor höll sig kring 2,0 procent medan den 5-åriga swapräntan fallit tillbaka till nivåerna kring årsskiftet, runt 2,5 procent. Bank- och kapitalmarknaden i Sverige har generellt sett varit motståndskraftiga till osäkerheterna i omvärlden. Förbättrade fredsutsikter har ändå ökat riskaptiten hos investerare med förbättrade kreditmarginaler som följd. Fabege har under perioden valt att aktivt prefinansiera en del av höstens förfall. Under perioden minskade bankskulden något med 0,1 Mdkr medan obligationsskulden ökade med 0,8 Mdkr och den korta skulden via företagscertifikat minskade med 0,6 Mdkr. Sammantaget uppgick total lånevolym till 34,4 Mdkr varav 15,3 Mdkr via kapitalmarknaden och 19,1 Mdkr via bankmarknaden. Snitträntan ökade under perioden till 2,88 procent. Fördelning finansieringskällor * RCF=Revolverande kreditfaciliteter Moody’s Rating Baa2 stabila utsikter Bekräftad i november 2025 Kapitalförsörjning Säkerhetsfördelning Finansiering Finansiering, 2026-06-30 ¹ Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,1 år (2,1) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 1 2 3 4 5 Ramar/program Utnyttjat, 2025-06-30 1 RCF* & checkräkningskrediter 2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN 3 Obligationsfinansiering, SFF 4 Företagscertifikat 5 Banklån (inkl. EIB & NIB) Eget kapital, 45% Räntebärandeskulder, 41% Övriga skulder, 14% Pantsatta tillgångar, 59% Ej pantsatta tillgångar, 41% 2026-06-30 2025-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 34 439 34 424 varav utestående MTN, Mkr 12 498 11 800 varav utestående SFF, Mkr 672 574 varav utestående certifikat, Mkr 2 163 2 795 Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 950 5 960 Kapitalbindning, år 3,1 3,0 Räntebindning, år ² 1,4 1,5 Räntebindning, andel av portföljen, % 47 47 Derivat marknadsvärde, Mkr 262 377 Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,88 2,82 Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,81 2,74 Ej pantsatta tillgångar, % 41 42 Belåningsgrad, % 43 43 ===== SIDA 8 ===== Fabege 2026/Kv2 8 Finansiering 2026-06-30 Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick vid kvartalsskiftet till 6,0 Mdkr. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,1 år (3,0) och räntebindningstiden uppgick till 1,4 år (1,5). De traditionella ränteswapparna, vars syfte är primärt att bidra till räntebindningen, uppgick vid periodens slut till totalt 13,6 Mdkr. Dessa swappar ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,58 procent. Utöver de traditionella swapparna ingår det även i derivatportföljen både stängningsbara och förlängningsbara swappar, som främst syftar till att förbättra kassaflödet och till viss del även räntebindningen. T otalt uppgick dessa swappar till 7 ,5 Mdkr. Räntebindningen skulle justeras upp till 2,1 år (2,1) om effekten av de stängningsbara swapparnas beräknade löptid inkluderades. I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 12 Mkr (15), vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 16 Mkr (35) avseende projektfastigheter aktiverats. Grön finansiering 99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2025. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på Green Bond Principles med anpassning till EU- taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. S&P har utfärdat ett andra utlåtande med betyget medium green avseende de gröna villkoren. Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/finansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå. 99% Grön finansiering 30 juni 2026 Ränteförfallostruktur, 2026-06-30 Låneförfallostruktur, 2026-06-30 * I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Snitträntan är exklusive kostnad för kreditlöften. SEKm Kredit- ramar Utestående lån och obli- gationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 12 498 12 498 Gröna SFF-obligationer, Mkr 672 672 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 163 2 163 Gröna lån, övriga, Mkr 24 641 18 797 Total grön finansiering, Mkr 39 974 34 130 Andel grön finansiering, % 99 99 Grönt låneutrymme*, Mkr 51 578 varav fritt utrymme, Mkr 17 827 Mkr Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 20 463 3,76 59 1-2 år 4 776 1,24 14 2-3 år 1 700 0,95 5 3-4 år 2 050 1,34 6 4-5 år 3 650 2,09 11 5-6 år 1 300 1,15 4 6-7 år 500 0,81 1 7-8 år - - - 8-9 år - - - Totalt 34 439 2,81 100 Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad Certifikatprogram 2 163 - 2 163 < 1 år 6 142 894 4 598 1-2 år 12 163 4 141 4 522 2-3 år 8 180 3 780 2 600 3-4 år 4 200 2 750 1 450 4-5 år - - - 5-10 år 7 541 7 541 - Totalt 40 389 19 106 15 333 *I enlighet med Fabeges gröna ramverk ===== SIDA 9 ===== Fabege 2026/Kv2 9 Fastighetsbestånd och förvaltning Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 30 juni 2026 ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett redovisat värde om 79,0 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 8,9 Mdkr. Uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick vid periodens slut till 87 procent (87) vilket är en förbättring jämfört med föregående kvartal. Inflyttningar under kvartalet bidrog till förbättringen. Större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park samt vakanser i Arenastaden efter att ICA och T elia frånträtt del av ytor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlings- fastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller om- byggnation. Dessa motsvarar en yta om 127 tkvm varav 71 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 169 Mkr. Nettouthyrning Under perioden tecknades 224 (93) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 132 Mkr (124) varav 98 procent (100) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -194 Mkr (-130). Netto- uthyrningen uppgick till -62 Mkr (-6). Uppsägningar inkluderar 40 Mkr avseende T elenors aviserade uppsägning. Avtalet löper dock till 31 augusti 2028. Hyreskontrakt om 121 Mkr (161) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 109 Mkr (103) med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -3,3 procent (-3,1). Återköpsgraden under perioden uppgick till 55 procent (74). Förändringar i fastighetsbeståndet I maj frånträddes bostadsbyggrätten Paradiset 31. Köpeskillingen uppgick till 200 Mkr. I juni tillträddes Gadden 1, en kommersiell markanvisning vid Sveaplan. Köpeskillingen uppgick till 202 Mkr. Vidare omklassificerades bostadsbyggrätterna Kvinten 3 och 9, Haga Norra, från förvaltnings- till exploaterings- fastigheter. Projekt och investeringar Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 876 Mkr (1 044) i befintliga fastigheter och projekt, varav 527 Mkr (636) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen uppgick till 349 Mkr (408) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar samt eftersläpande investeringar i tidigare projektfastigheter som i samband med färdigställandet överförts till förvaltningsportföljen. Större pågående projekt Investeringen avseende fasadbyte och uppgradering av tekniska installationer på Ormträsket 10 (Wenner-Gren Center) löper på. Pågående arbeten avser montering av ny fasad samt inre arbeten med installationer med mera. Investeringen beräknas uppgå till cirka 609 Mkr. Arbetena beräknas vara klara under första kvartalet 2027 . Flera av de hyresgäster som evakuerats har tecknat avtal för återflytt. Uthyrningsgraden i höghusdelen uppgick per kvartalsskiftet till 30 procent. Fullt uthyrt tillkommer ett hyresvärde om 58 Mkr. Ombyggnationen av Mimer 5 pågår med etapp 1 som löper fram till sommaren. Fastigheten är uthyrd till Academedia som bedriver skola men tomställs delvis under ombyggnationen. Etapp 2 påbörjas under hösten med planerat färdigställande sommaren 2027 . Den totala investeringen beräknas uppgå till knappt 220 Mkr. Förberedande utveckling västra Arenastaden I november 2023 vann detaljplanen avseende fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1 laga kraft. Det kommande projektet inkluderar en kommersiell byggrätt om 77 tkvm och en bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt iordning- ställande av en ny väg längs med järnvägen. Projektet har inletts med demontering av de befintliga byggnaderna samt omläggning av infrastruktur vilket är en förutsättning för den kommande utvecklingen av bebyggelsen längs Dalvägen. I december 2025 fattades beslut avseende nästkommande fas vilken omfattar mark- och grundläggningsarbeten, ledningsomläggning, framtagande av bygghandlingar samt uppförande av byggnad upp till marknivå. T otalt uppgår beslutad investering till drygt 600 Mkr. Byggrätter Markanvisningsavtalet i Flemingsberg löpte ut vid årsskiftet och byggrätterna hänförliga till avtalet exkluderades i byggrättstabellen i fjärde kvartalet 2025. Efter en genomgång av genomförbarheten i byggrätter på egen mark i Flemingsberg har volymen ytterligare reducerats vilket reflekterats i tabellen sedan första kvartalet 2026. Verksamheten jan–jun 20261 T otalt fastighetsvärde; Mdkr Förvaltningsfastigheter, Mdkr Projektfastigheter, Mdkr Förädlingsfastigheter, Mdkr Innerstaden, 37% Solna, 48% Hammarby Sjöstad, 10% Flemingsberg, 4% Övriga marknader, 1% 79,0 Innerstaden, 37% Solna, 48% Hammarby Sjöstad, 10% Flemingsberg, 4% Övriga marknader, 1% 70,2 Innerstaden, 29% Solna, 66% Hammarby Sjöstad, 1% Flemingsberg, 3% Övriga marknader, 1% 4,6 Innerstaden, 51% Solna, 35% Hammarby Sjöstad, 13% Flemingsberg, 1% Övriga marknader, 0% 4,2 1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-jun 2025 och för balansposter per 31 december 2025. ===== SIDA 10 ===== Fabege 2026/Kv2 10 Birger Bostad Birger Bostads projektportfölj omfattar 2 projekt i pågående produktion avseende de två sista etapperna i Haga Norra kvarter 5. Därutöver tillkommer ett flertal framtida projektmöjligheter, bland annat nästkommande etapper i utvecklingen av Haga Norra. Investeringar under perioden uppgick till 307 Mkr. Intäkter från sålda lägenheter uppgick till 392 Mkr. Haga Norra kvarter 5 Projektet omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. De första etapperna, Brf Alma med 23 lägenheter och 78 hyresrätter färdigställdes och slutavräknades under 2025. Under första halvåret färdigställdes 50 ägarlägenheter varav 44 lägenheter som sålts och tillträtts ingår i slutavräkningen under perioden. Ytterligare 3 ägarlägenheter är sålda men ej tillträdda. Vidare har 42 av 94 lägenheter i BRF Mathilda tillträtts och slutavräknats. Bedömd investeringsvolym i de två pågående etapperna, Brf Mathilda med 52 återstående lägenheter och Brf Ingetora med 43 lägenheter, uppgår till cirka 426 Mkr exklusive markförvärv, varav 362 Mkr upparbetats. Byggnationen löper på enligt plan med beräknat färdigställande under tredje och fjärde kvartalet 2026. Av totalt 210 lägenheter i projektet (brf och ägarlägenheter) har 151 sålts. T otalt uppgår försäljningsgraden därmed till 72 procent. Haga Norra kvarter 4 I december fattades beslut att utveckla nästkommande etapper i Haga Norra och under andra kvartalet överfördes fastigheterna Kvinten 3 och Kvinten 9 till exploateringsportföljen. Projektet omfattar totalt 132 BRF-lägenheter. För närvarande pågår projektering och produktion påbörjas under hösten. Investeringen bedöms uppgå till 357 Mkr. Projektet färdigställs för inflyttning under 2028. Haga Norra kvarter 3 I december fattades också beslut att utveckla kvarter 3 som omfattar äldreboende, hyresrätter och förskola. Investeringen beräknas uppgå till cirka 860 Mkr. Projekten kommer att inledas under hösten 2026. Ett hyresavtal har tecknats med Stockholm Sjukhem avseende driften av äldreboendet. Fastighetsbeståndet, 2026-06-30 Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter ¹ 68 1 135 70 152 4 041 87 Förädlingsfastigheter ¹ 11 99 4 252 237 Mark och projektfastigheter ¹ 20 28 4 615 110 Summa 99 1 262 79 019 4 388 Varav Innerstaden 26 291 29 370 1 550 92 Varav Solna 50 688 37 807 2 110 85 Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 818 483 80 Varav Flemingsberg 9 104 3 053 179 94 Varav Övriga 4 39 971 66 92 Summa 99 1 262 79 019 4 388 87 ¹ Se vidare under definitioner. ² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 269 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 juni) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. T otala investeringar, jan–jun 2026 Förändring värde exploateringsfastigheter jan-jun 2026 Fastighetsförsäljning, jan–jun 2026 Fastighetsförvärv, jan-jun 2026 Totala investeringar, Mkr Förvaltningsfastigheter 349 Förädlingsfastigheter 252 Projektfastigheter 275 Exploateringsfastigheter 307 Totala investeringar 1183 Mkr Ingående värde 2026-01-01 933 Omklassificeringar 199 Försäljning -6 Projektinvesteringar 108 Resultatavräknade projekt -309 Utgående värde 2026-06-30 925 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Kv 1 Inga Kv 2 Paradiset 31 Stadshagen Mark - Totalt - Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Q1 Inga Kv 2 Gadden 1 Innerstaden Mark - Totalt - ===== SIDA 11 ===== Fabege 2026/Kv2 11 Pågående projekt >100 Mkr, 2026-06-30 Birger Bostad pågående projekt, 2026-06-30 Byggrätter, 2026-06-30 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad % yta ¹ Hyresvärde² Bokfört värde Mkr Beräknad investering Mkr Varav upp- arbetat Mkr Farao 15-16, Kairo 1 Kontor/Bostäder Arenastaden - - - 1 541 613 357 Ormträsket 10 (del av) Kontor/Bostäder Sveaplan Kv1-2027 11 900 30% 58 703 609 295 Mimer 5 Skola Norrmalm Kv3-2027 12 000 100% 49 927 217 70 Summa 23 900 65% 107 3 171 1 439 722 Övriga mark- och projektfastigheter 3 074 Övriga Förädlingsfastigheter 2 622 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 8 867 ¹ Operativ uhyrningsgrad per 2026-06-30. ² Hyresvärde inklusive tillägg. För de pågående projekten kan årshyran öka till 107 Mkr (fullt uthyrd) från 20 Mkr i löpande årshyra per 30 Juni 2026. Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljningsgrad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upparbetat, Mkr Haga Norra Brf Mathilda Solna 4 787 3 339 52 40 Kv2-Kv3 2026 282 209 192 Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 47 Kv3-Kv4 2026 222 217 170 Summa 9 317 6 839 95 504 426 362 Kommersiella BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostadsbyggrätter BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 29 900 78 19 200 Innerstaden - - - Solna 299 700 60 9 300 Solna 155 600 62 9 800 Hammarby Sjöstad 37 500 100 3 700 Hammarby Sjöstad 20 700 21 17 000 Flemingsberg 112 800 60 5 300 Flemingsberg 175 000 - 4 800 Birger Bostad - - Birger Bostad 83 800 95 8 300 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 499 900 65 8 200 Summa 435 100 41 7 800 Förändringar i Pågående projekt Tillkommande projekt under perioden avser ombyggnationen av Mimer 5. Projektet genomförs i två etapper varav den första löper på under första halvåret 2026. Birger Bostad pågående projekt Under första halvåret färdigställdes och slutavräknades 44 av totalt 50 ägarlägenheter. BRF Mathilda omfattar 94 lägenheter varav 42 tillträdda lägenheter slutavräknats under kvartalet. T abellen visar återstående 52 lägenheter i Brf Mathilda. De två pågående brf- etapperna beräknas färdigställas under andra halvåret 2026. Byggrätter förändringar under perioden Efter en genomgång av genomförbarheten i byggrätter på egen mark i Flemingsberg har volymen reducerats med cirka 100 000 kvm vilket reflekterats i tabellen. Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar. ===== SIDA 12 ===== Fabege 2026/Kv2 12 Segmentsrapportering apr-jun 2026¹ 2026 2026 2026 2026 2026 2025 2025 2025 2025 2025 Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Apr-jun Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 854 30 12 6 902 776 51 21 4 852 Omsättning bostadsuteckling - - - 220 220 - - - 128 128 Summa nettoomsättning 854 30 12 226 1 122 776 51 21 132 980 Fastighetskostnader -215 -11 -4 -1 -231 -183 -20 -15 -1 -219 Kostnader bostadsutveckling - - - -181 -181 - - - -99 -99 Bruttoresultat 639 19 8 44 710 593 31 6 32 662 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 639 19 8 5 671 593 31 6 3 633 Överskottsgrad, % 75% 63% 67% 83% 74% 76% 61% 29% 75% 74% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 39 39 - - - 29 29 Central administration -21 -1 -1 - -23 -23 -1 -2 - -26 Räntenetto -220 -13 -15 -4 -252 -205 -13 -21 -1 -240 Tomträttsavgäld -11 - - - -11 -10 - - - -10 Resultatandelar i intressebolag -21 - - - -21 -14 0 0 0 -14 Förvaltningsresultat 366 5 -8 40 403 341 17 -17 31 372 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - - - - - - -21 -21 Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - - - - - - 0 Orealiserade värdeförändr. fastigheter 129 5 -14 - 120 -83 -28 26 - -85 Resultat före skatt per segment 495 10 -22 40 523 258 -11 9 10 266 Värdeförändr. räntederivat & aktier -214 -357 Resultat före skatt 309 -91 Marknadsvärde fastigheter 69 727 4 252 4 615 425 79 019 66 877 4 309 6 900 231 78 317 Exploateringsfastigheter - - - 925 925 - - - 935 935 Uthyrningsgrad, % 87 87 ¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 29. Segmentsfördelning Segmenten presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på: – Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig förvaltning. – Förädling – fastigheter som står inför ombyggnation- eller tillbyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt. – Projekt - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. – Birger Bostad – utveckling och förvaltning av bostäder. Omklassificeringar under perioden – Under perioden har två fastigheter med förlängd förvaltningshorisont klassificerats om från förädlingsfastigheter till förvaltningsfastigheter. Fastigheten Mimer 5 som genomgår en större ombyggnation har klassificerats om från förvaltnings- till förädlingsfastighet. Vidare har bostadsbyggrätterna Kvinten 3 och 9, Haga Norra, klassificerats om från förvaltnings- till exploateringsfastigheter. ===== SIDA 13 ===== Fabege 2026/Kv2 13 Segmentsrapportering jan-jun 2026¹ 2026 2026 2026 2026 2026 2025 2025 2025 2025 2025 Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Jan-jun Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 1 700 60 23 11 1 794 1 565 103 42 7 1 717 Omsättning bostadsuteckling - - - 392 392 - - - 128 128 Summa nettoomsättning 1 700 60 23 403 2 186 1 565 103 42 135 1 845 Fastighetskostnader -441 -30 -11 -2 -484 -403 -46 -34 -1 -484 Kostnader bostadsutveckling - - - -313 -313 - - - -105 -105 Bruttoresultat 1 259 30 12 88 1 389 1 162 57 8 29 1 256 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 1 259 30 12 9 1 310 1 162 57 8 6 1 233 Överskottsgrad, % 74% 50% 52% 82% 73% 74% 55% 19% 86% 72% varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 79 79 - - - 23 23 Central administration -52 -3 -3 - -58 -50 -3 -6 - -59 Räntenetto -435 -25 -29 -6 -495 -401 -29 -50 -2 -482 Tomträttsavgäld -21 - - - -21 -21 - - - -21 Resultatandelar i intressebolag -42 - - - -42 -37 - - - -37 Förvaltningsresultat 709 2 -20 82 773 653 25 -48 27 657 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - - - - - -21 -21 Realiserade värdeförändr. fastigheter - - - - - -37 - - - -37 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -81 -31 -46 19 -139 -601 -62 13 - -650 Resultat före skatt per segment 628 -29 -66 101 634 15 -37 -35 6 -51 Värdeförändr. räntederivat & aktier -113 -332 Resultat före skatt 521 -383 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 69 727 4 252 4 615 425 79 019 66 877 4 309 6 900 231 78 317 Exploateringsfastigheter - - - 925 925 - - - 935 935 Uthyrningsgrad, % 87 87 - ¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 29. ===== SIDA 14 ===== Fabege 2026/Kv2 14 Fabeges hållbarhetsstrategi ska bidra till bolagets attraktivitet, skapa värde och långsiktig konkurrenskraft. Det handlar om att ansvarsfullt förvalta och utveckla stadsdelar, fastigheter, lokaler och tjänster som i sin tur leder till ökad tillväxt. Ledning och styrning Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbarhetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fastställer årligen policyer, hållbarhets- mål och styrande dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har medverkat i framtagandet och godkännandet av en dubbel väsentlighetsanalys. Väsentliga hållbarhetsfrågor – Klimatförändringar – Resursanvändning och cirkulär ekonomi – Den egna arbetskraften – Arbetstagare i värdekedjan – Ansvarsfullt företagande Klimatförändringar Fabege arbetar för att bidra till hållbara och attraktiva städer och kvarter. Områdena ska erbjuda en väl avvägd mix av kontor, handel, service och bostäder, med goda kommunikationer och ett tydligt miljöfokus. En central del i hållbar- hetsarbetet tillsammans med kunderna är de gröna hyresavtalen, som syftar till att minska miljöpåverkan. För att minska vår klimatpåverkan arbetar vi med: – Att implementera och verkställa Net Zero- åtaganden samt klimatmål i enlighet med Science Based T argets initiative (SBTi). – Energieffektivisering och effektbegränsning. – Köp av förnyelsebar energi. – Lokal produktion av förnybar energi och energilagring. – Ökat fokus på cirkularitet och bevarande/ återanvändning av resurser och material. – Klimatkrav för större och mindre projekt. – Klimatanpassning i enlighet med EU- taxonomin. Grön finansiering av miljöcertifierade energi- effektiva fastigheter är en integrerad del av Fabeges hållbarhetsarbete och erbjuds av bolagets finansiärer på såväl bank- som kapitalmarknaden. Sedan november 2023 är Fabege noterad som grön aktie (Green Equity Designation). Fabege har beaktat EU-taxonomin och kartlagt relevanta miljömål och ekonomiska aktiviteter. Ambitionen är att i största möjliga utsträckning anpassa de kvalificerade gröna tillgångarna till taxonomin, inklusive kriterier för att inte orsaka betydande skada (DNSH) och minimiskyddsåtgärder (minimum safeguards). Utfallet för hållbarhetsnyckeltal redovisas i tabellen på sidan 15. Resursanvändning och cirkulär ekonomi I april tog vi nästa steg i arbetet med cirkulärt byggande genom att överlåta återbrukshubben i Solna Business Park till Ragn-Sells. Överlåtelsen syftar till att möjliggöra större volymer och ett effektivare resursutnyttjande i takt med ökande efterfrågan på cirkulära lösningar. I samband med övertagandet anslöt Fabege som medlem i Ragn- Sells Reboost, ett initiativ för storskaligt bygg- återbruk. Under andra kvartalet uppmärksammades återbrukshubben ytterligare genom att vinna Solna Stads miljöpris 2026. Priset uppmärksammar verksamheter och initiativ som bidrar till en mer hållbar utveckling i Solna. Juryn lyfte särskilt återbrukshubbens betydelse för att driva bygg- branschen mot mer cirkulära arbetssätt. Den egna arbetskraften Engagerade och motiverande medarbetare är en viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en attraktiv arbetsplats. Arbetsmiljön ska vara säker och utan risk för att Fabeges samtliga medarbetare, eller de som arbetar hos Fabege, skadas eller blir sjuka på arbetet. Alla medarbetare har genomgått en grundläggande arbetsmiljöutbildning och nyanställda erbjuds samma möjlighet. Under kvartalet publicerades resultatet från vår årliga medarbetarundersökning Great Place to Work. Fabege rankas återigen som en av Sveriges Bästa Arbetsplatser™. Rankingen bygger på anställdas egna upplevelser och mäter faktorer som påverkar trivsel, innovation och långsiktig framgång. I årets ranking går Fabege från plats 11 till plats 9 i kategorin medelstora organisationer. Fabeges Trust Index ligger kvar på en hög nivå, 88, i linje med föregående år. Samtidigt uppger 95 procent av medarbetarna att de skulle rekommen- dera Fabege som arbetsgivare. Fabeges hållbarhetsarbete Mål 2030 – Klimatneutral förvaltning. – Halverad klimatpåverkan i projektutveckling per BTA. – Energianvändning 62 kWh/kvm. Fabeges aktie – grön sedan 2023 Nasdaqs klassificering grön aktie redovisar transparent bolagets klimatpåverkan och syftet är att skapa ökad synlighet för investerare som söker hållbara investeringar. Sedan november 2023 är Fabege noterad som grön aktie, så kallad Green Equity Designation. Det senaste resultatet som ligger till grund för bedömningen visar att 86 procent av omsätt- ningen och 85 procent av Fabeges investeringar klassificeras som gröna. Science based targets Vårt klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020. ===== SIDA 15 ===== Fabege 2026/Kv2 15 Arbetstagare i värdekedjan En hållbar leverantörskedja är avgörande för att skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka Fabeges varumärke. Det omfattar ansvarsfulla inköp, uppförandekod, minskad klimatpåverkan, mänskliga rättigheter och etiskt affärsagerande. Fabege stödjer flera internationella riktlinjer såsom FN:s grundläggande konventioner till skydd för mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande principer och rättigheter på arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio principer. Fabeges upp- förandekod för ramavtalade leverantörer omfattar dessa riktlinjer och de ska efterlevas i alla led. Fabege har som mål att hållbarhetsgranska samtliga ramavtalade leverantörer samt stärka risk- hanteringen och arbetet med social inkludering. Under kvartalet uppgick andelen hållbarhets- granskade och godkända leverantörer till 95 procent och 100 procent hade undertecknat uppförandekoden för leverantörer. Påverkade samhällen Fabege arbetar med kunden i centrum för att skapa attraktiva lokaler med god arbetsmiljö och service som stärker deras anställda, verksamhet och affär. Kontinuerliga dialoger med Fabeges cirka 700 kunder säkerställer ett långsiktigt samarbete i och kring våra fastigheter. I Haga Norra utvecklar vi en stadsdel med bostäder, arbetsplatser, service och mötesplatser med goda kommunikationer och närhet till stora grönområden. Nu ska vi genom vårt dotterbolag Birger Bostad även bygga ca 5 200 kvadratmeter äldreboende åt Stockholms Sjukhem, bestående av 80 lägenheter vid Mathildatorget. Projektet på- börjas i slutet av året och i maj 2030 beräknar vi kunna välkomna de första boende att flytta in. Ansvarsfullt företagande God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för Fabeges relationer med såväl medarbetare och kunder som leverantörer och lån- givare. Fabege tillämpar god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättig- heter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Uppförande- koden ligger till grund för samtliga medarbetares agerande och har undertecknats av alla anställda. Om hållbarhetsrapporten Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning och tar därför inte upp vissa frågor. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer på fabege.se/hallbarhet. Certifierade fastigheter* * De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. ** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på BREEAM-SE. Hållbarhetsnyckeltal * Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. ** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. EU-taxonomin Fabege redovisar frivilligt på EU-direktivet om icke-finansiell rapportering. Rapportering av i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin framgår av Not 1 EU-taxonomin, sidan 29. I vår Års- och hållbarhetsredovisning 2025 redovisas de fullständiga tabellerna i enlighet med EU-taxonomins mål 1 inklusive DNSH- kriterier och minimiskyddsåtgärder. Starkt resultat i senaste NKI-mätningen Vi följer upp vårt arbete med kunderna och genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat år för att kunna förbättra oss. NKI 2025 blev 83, vilket är en ökning från föregå- ende mätning då vi nådde 81. Den över- gripande kundnöjdheten stärks ytterligare och kundlojaliteten är fortsatt mycket hög. Vi ser en positiv utveckling över tid och en stabilt stark nivå i samtliga marknadsområden. Exempel på initiativ inom social hållbarhet – Samverkan i Huddinge/BID Flemingsberg – T alangAkademin – Stiftelsen Läxhjälpen – Unga Operan / Unga Dramaten – Flemingsberg Science – Innovation Station – Stockholm T alent – Pep Parker – Street Gallery – Stadsmissionen System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM-In-Use 47 743 660 68% BREEAM-SE** 15 347 970 32% Miljöbyggnad 1 3 705 0% Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 095 335 100% 2026, kv2 2025 2024 Mål Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 34 65 70 Max 68 * Andel förnybar energi, % 93 93 90 100 Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 63 62 - Miljöcertifiering, andel av total yta, % 87 87 82 100 Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 98 100 98 100 Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 95 93 92 100 Grön finansiering, % 99 99 99 100 Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % 88 88 88 90 GRESB, poäng n/a 94 95 >91 ===== SIDA 16 ===== Fabege 2026/Kv2 16 Känslighetsanalys fastighetsvärde Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. Känslighetsanalys kassaflöde och resultat Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per balansdagen. Personal Vid periodens slut var 218 personer (224) anställda i koncernen. Moderbolaget, jan-jun 2026 Omsättningen uppgick under perioden till 244 Mkr (202) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 1 928 Mkr (569). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 2 110 Mkr (1005). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0,5). Händelser efter balansdagen Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. Hyresvärde per kategori Förfallostruktur hyresavtal Största kunderna Värdeförändring, % Resultat effekt efter skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, % +1 627 44,83% 43,37% 0 - 44,50% 43,58% -1 -627 44,17% 43,80% Mkr Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1% +/- 36,1 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1% +/- 29,9 Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet +/- 40,4 Fastighetskostnader 1% +/- 9,0 Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -103 / +161 864 898 892 902 889 890 892 896 400 500 600 700 800 900 1 000 Q3-2025 Q4-2025 Q1-2026 Q2-2026 Q3-2026 Q4-2026 Q1-2027 Q2-2027 Mkr Kontor, 84% Butik, 4% Industri/logistik, 3% Hotell, 4% Övrigt, 5% Hyresavtal Årshyra, Mkr Andel, % 2026¹ 395 190 5% 2027¹ 408 650 18% 2028 209 400 11% 2029 240 567 15% 2030 102 455 12% 2031+ 146 1 254 34% Kommersiellt 1 500 3 516 96% Bostadsavtal 240 30 1% Garage- och parkering 455 132 4% Totalt 2 195 3 678 100% ¹Varav drygt 156 Mkr redan är omförhandlade då de gällande avtalen löper ut . Percentage¹, % Year of expiry Skandinaviska Enskilda Banken AB 6.5% Kv4-2037 Saab AB 4.9% Kv4-2045 Convendum Stockholm City AB 3.6% Kv4-2034 Ica Fastigheter AB 3.1% Kv4-2030 Telia Sverige AB 2.7% Kv1-2032 DNB Carnegie Investment Bank AB 2.2% Kv3-2027 Svea Bank AB 1.7% Kv4-2029 Bilia AB 1.7% Kv1-2041 Alfa Laval Technologies AB 1.7% Kv2-2047 Tieto AB 0.8% Kv2-2033 Total 29.1% ¹Percentage of contracted rent. Övrig finansiell information ===== SIDA 17 ===== Fabege 2026/Kv2 17 Möjligheter och risker Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2025 (sidorna 76–85). Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2025. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2025 (sidorna 76–85). Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2025. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. Marknadsutsikter Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet på Stockholms hyresmarknad och uthyrningsprocesserna tar fortsatt tid. Vakanserna har generellt sett ökat under det senaste året. Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm förbättrades under senhösten och i inledningen av året, dock tar processerna fortsatt lång tid. Hyresnivåerna i centrala lägen är generellt sett stabila och uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer. I andra lägen har hyresnivåerna till följd av inflationen i vissa fall nått över rådande marknadsmässig hyra. Osäkerheten kring den framtida utvecklingen har dock ökat sedan konflikten i Mellanöstern startade. Finansmarknaden är stark och vi ser fortsatt god tillgång till kapital både via obligationsmarknaden och bankernas egen utlåning. Marknadsräntorna, både korta och långa, har stigit och är mot bakgrund av oron i omvärlden också mer volatila. Cirka 47 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket ger en relativt god förutsägbarhet för de närmaste åren. De senaste årens stigande marknadsräntor har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Sedan årsskiftet har dock avkastningskraven i centrala Stockholm åter minskat något medan de i stort är oförändrade på Fabeges övriga delmarknader. Värderingarna påverkas nu mer av förväntad vakanstid och antagande om marknadsmässiga hyresnivåer. Fortsatt finns ett stort intresse från långsiktiga investerare som är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2026 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste årsredovisningen. Stockholm den 6 juli 2026 Bent Oustad, vd Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 6 juli 2026 Lennart Mauritzson Styrelseordförande Anette Asklin Styrelseledamot Mattias Johansson Styrelseledamot Mikael Lundström Styrelseledamot Erik Sällström Styrelseledamot Sofia Watt Styrelseledamot ===== SIDA 18 ===== Fabege 2026/Kv2 18 Ägare* Den 31 maj 2026 hade Fabege totalt 40 656 kända aktieägare varav 58 procent svenskt ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 60,2 procent av kapitalet. Aktiekapital 2026-06-30 Aktiekapitalet uppgick till 5 099 Mkr fördelat på 314 577 096 aktier. Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 16:21 kr/aktie. Utdelningspolicy Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2026 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolaget har efter beslut om indrag av återköpta aktier vid årsstämman 2026 inget innehav av egna aktier. Under perioden genomfördes inga återköp. Green Equity Designation Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. Aktiefördelning, 2026-05-31* Landsfördelning 2026-05-31* Största ägare*, 2026-05-31 * Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Uppgifter för 2026-06-30 var inte tillgängliga vid rapportens publicering. 2026-05-31 2025-12-31 Antal ägare, st 40 656 42 376 Antal utländska ägare, st 1 050 1 100 Utländska ägare, % 41,9 44,0 Fondägande, % 22,5 24,6 Antal aktier Kapital & röster, % Norwegian Property ASA 71 973 181 22,9 Backahill AB 52 608 718 16,7 Vanguard 8 763 931 2,8 Swedbank Robur Fonder 8 309 776 2,6 Folksam 8 138 234 2,6 BlackRock 7 611 549 2,4 Länsförsäkringar Fonder 6 463 814 2,1 Nordea Fonder 5 862 595 1,9 Alcur Fonder 5 733 760 1,8 E.N.A City Aktiebolag 5 526 380 1,8 Handelsbanken Fonder 4 349 859 1,4 Norges Bank Investment Management 3 900 696 1,2 Totalt 12 största aktieägare 189 242 493 60,2 Totalt antal registerade aktier 314 577 096 Fabegeaktien Sverige, 58% Norge, 25% USA, 8% Finland, 2% Övriga, 7% ===== SIDA 19 ===== Fabege 2026/Kv2 19 Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 2026 2025 2026 2025 2025 R12 mon Belopp i Mkr Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Jul-jun Hyresintäkter ¹ 902 852 1 794 1 717 3 480 3 557 Omsättning bostadsutveckling 220 128 392 128 280 544 Nettoomsättning 1 122 980 2 186 1 845 3 760 4 101 Fastighetskostnader -231 -219 -484 -484 -897 -897 Kostnader bostadsutveckling -181 -99 -313 -105 -225 -433 Bruttoresultat 710 662 1 389 1 256 2 638 2 771 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 671 633 1 310 1 233 2 583 2 660 Överskottsgrad, % 74% 74% 73% 72% 74% 75% varav bruttoresultat bostadsutveckling 39 29 79 23 55 111 Central administration -23 -26 -58 -59 -106 -105 Räntenetto -252 -240 -495 -482 -940 -953 Tomträttsavgäld -11 -10 -21 -21 -41 -41 Resultatandelar i intressebolag -21 -14 -42 -37 -130 -135 Förvaltningsresultat 403 372 773 657 1 421 1 537 Nedskrivning exploateringsfastigheter - -21 - -21 -24 -3 Realiserade värdeförändringar fastigheter - - - -37 -36 1 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 120 -85 -139 -650 -1 700 -1 189 Orealiserade värdeförändringar räntederivat -216 -356 -115 -329 -166 48 Värdeförändringar aktier 2 -1 2 -3 -3 2 Resultat före skatt 309 -91 521 -383 -508 396 Aktuell skatt - - -1 - - -1 Uppskjuten skatt 78 -26 -8 116 160 36 Periodens/Årets resultat 387 -117 512 -267 -348 431 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - - - Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - - - 7 7 Periodens/Årets totalresultat 387 -117 512 -267 -341 438 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 387 -117 512 -267 -341 438 Resultat per aktie, kr ² 1:23 -0:37 1:63 -0:85 -1:11 1:37 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Finansiella data ¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 66 Mkr (63) för perioden jan-jun 2026. ² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt. ===== SIDA 20 ===== Fabege 2026/Kv2 20 Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 2026 2025 2025 Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec Tillgångar Goodwill 205 205 205 Förvaltningsfastigheter 79 019 78 317 78 460 Nyttjanderättstillgång 1 584 1 371 1 584 Övriga materiella anläggningstillgångar 31 35 32 Derivatinstrument 385 442 487 Finansiella anläggningstillgångar 736 748 709 Exploateringsfastigheter 925 935 933 Övriga omsättningstillgångar 789 1 461 548 Kortfristiga placeringar 101 100 101 Likvida medel 28 22 30 Summa tillgångar 83 803 83 636 83 089 Eget kapital och skulder Eget kapital 37 295 37 548 37 475 Uppskjuten skatt 8 272 8 308 8 265 Övriga avsättningar 171 173 163 Räntebärande skulder¹ 34 439 34 203 34 424 Leasingskuld 1 584 1 371 1 584 Derivatinstrument 123 228 109 Ej räntebärande skulder 1 919 1 805 1 069 Summa eget kapital och skulder 83 803 83 636 83 089 ¹ Varav kortfristiga 5 492 Mkr (9 117). 2026 2025 2025 Belopp i Mkr 30 jun 30 jun 31 dec Totalt eget kapital vid periodens början 37 475 38 445 38 455 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 37 475 38 455 38 445 Återköp av aktier - - - Beslutad ännu ej utbetald utdelning -519 -472 -157 Kontantutdelning -173 -158 -472 Periodens resultat 512 -267 -348 Övrigt totalresultat - - 7 Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 37 295 37 548 37 475 ¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns Årsstämman 2026 beslutade om indragning av 16 206 048 egna aktier genom minskning av aktiekapitalet samt en efterföljande fondemission. Transaktionerna medförde ingen förändring av koncernens totala egna kapital. ===== SIDA 21 ===== Fabege 2026/Kv2 21 Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 2026 2025 2025 Belopp i Mkr Jan-jun Jan-jun Jan-dec Löpande verksamhet Bruttoresultat 1 389 1 256 2 638 Central administration -58 -59 -106 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 6 5 11 Ej kassaflödespåverkande poster - - -52 Erhållen ränta 9 9 79 Erlagd ränta¹ -531 -538 -1 067 Betald inkomstskatt - - - Summa 815 673 1 503 Förändring av rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter 216 -171 -339 Förändring av kortfristiga fordringar -241 -229 659 Förändring av kortfristiga skulder 477 307 -79 Summa förändring av rörelsekapital 452 -93 241 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 267 580 1 744 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -870 -1 018 -2 024 Förvärv av fastigheter -202 - - Avyttring av fastigheter via bolag 190 960 960 Investeringar materiella anläggningstillgångar -5 - -11 Investeringar finansiella anläggningstillgångar -67 -68 -114 Kassaflöde från investeringsverksamheten -954 -126 -1 189 Finansieringsverksamheten Utdelning till aktieägarna -330 -299 -613 Återköp egna aktier - - - Upptagna lån 13 611 10 746 19 785 Amortering av skuld -13 596 -10 943 -19 761 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -315 -496 -589 Periodens kassaflöde -2 -42 -34 Likvida medel vid periodens början 30 64 64 Likvida medel vid periodens slut 28 22 30 ¹ Varav övr finansiella kostnader -12 Mkr (-15). ===== SIDA 22 ===== Fabege 2026/Kv2 22 Koncernen – Nyckeltal Koncernen – EPRA nyckeltal 2026 2025 2025 Finansiella ¹ Jan-jun Jan-jun Jan-dec Avkastning på eget kapital, % 2,7 -1,4 -0,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,6 Soliditet, % 45 45 45 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 Skuldkvot, ggr 12,9 14,1 13,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 Aktierelaterade ¹ Resultat/aktie, kr ² 1:63 -0:85 -1:11 Eget kapital/aktie, kr 119 119 119 Kassaflöde från löpande verksamhet/aktie, kr 4:02 1:84 5:54 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 99 99 100 Förvaltningsfastigheter, Mkr 79 019 78 317 78 460 Uthyrbar yta, kvm 1 262 000 1 265 000 1 271 000 Exploateringsfastigheter, Mkr 925 935 933 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 87 86 Totalavkastning fastigheter, % 1,5 0,7 1,1 Överskottsgrad, % 73 72 74 Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 5,5 4,8 5,3 ² Definitionen enligt IFRS redovisningsstandarder ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder, se vidare under definitioner. 2026 2025 2025 EPRA Nyckeltal Jan-jun Jan-jun Jan-dec EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 696 657 1 293 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 2:21 1:91 4:11 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 305 46 114 45 520 EPRA NRV, kr/aktie 144 147 145 EPRA NTA (substansvärde), Mkr 42 496 43 191 42 627 EPRA NTA, kr/aktie 135 137 135 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 090 37 815 37 427 EPRA NDV, kr/aktie 118 120 119 EPRA Vakansgrad, % 13 13 14 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -1,1 -3,0 -3,2 EPRA Investeringar 1 087 1 044 2 061 ===== SIDA 23 ===== Fabege 2026/Kv2 23 Koncernen – Uppskjuten skatt* Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 2026 2025 2025 Uppskjuten skatt hänförbar till: 30 jun 30 jun 31 dec Underskottsavdrag, Mkr -398 -235 -312 Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 612 8 511 8 494 Derivatinstrument, Mkr 54 44 78 Övrigt, Mkr 4 -12 5 Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 272 8 308 8 265 Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Hyresintäkter 902 892 899 864 852 865 861 847 Omsättning bostadsutveckling 220 172 152 - 128 - 3 88 Nettoomsättning 1 122 1 064 1 051 864 980 865 864 935 Fastighetskostnader -231 -253 -222 -191 -219 -265 -233 -191 Kostnader bostadsutveckling -181 -132 -117 -3 -99 -6 -6 -100 Bruttoresultat 710 679 712 670 662 594 625 644 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 671 639 677 673 633 600 628 656 Överskottsgrad 74% 72% 75% 78% 74% 69% 73% 77% varav bruttoresultat bostadsutveckling 39 40 35 -3 29 -6 -3 -12 Central administration -23 -35 -28 -19 -26 -33 -13 -20 Räntenetto -252 -243 -222 -236 -240 -242 -235 -242 Tomträttsavgäld -11 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 Resultatandelar i intressebolag -21 -21 -81 -12 -14 -24 -34 -19 Förvaltningsresultat 403 370 371 393 372 285 333 353 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - -3 - -21 - -40 -34 Realiserade värdeförändringar fastigheter - - 1 - - -37 - - Orealiserade värdeförändringar fastigheter 120 -259 -712 -338 -85 -565 18 224 Orealiserade värdeförändringar räntederivat -216 101 50 113 -356 27 301 -472 Värdeförändringar aktier 2 - - - -1 -2 -3 - Resultat före skatt 309 212 -293 168 -91 -292 609 71 Aktuell skatt - -1 -0 0 - - - - Uppskjuten skatt 78 -86 113 -69 -26 141 -154 -57 Periodens resultat 387 125 -180 99 -117 -151 455 14 202420252026 *Koncernens samlade underskott uppgick per 2026-06-30 till 2 882 Mkr varav 1 932 Mkr tagits upp till värdering. Efter ett avgörande i Kammarrätten har underskott om drygt 550 Mkr tillförts koncernen. Dessa ingår i beloppet som har tagits upp till värdering. ===== SIDA 24 ===== Fabege 2026/Kv2 24 Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt Koncernen – Nyckeltal, kvartalsöversikt Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Tillgångar Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205 Förvaltningsfastigheter 79 019 78 600 78 460 78 450 78 317 77 805 78 904 78 241 Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 584 1 584 1 584 1 371 1 371 1 371 1 371 949 Övriga materiella anläggningstillgångar 31 31 32 35 35 34 34 32 Derivatinstrument 385 562 487 472 442 697 702 551 Finansiella anläggningstillgångar 736 723 709 763 748 736 728 1 378 Exploateringsfastigheter 925 888 933 1 009 935 860 754 722 Övriga omsättningstillgångar 789 785 548 1 361 1 461 1 482 1 247 753 Kortfristiga placeringar 101 101 101 100 100 99 100 99 Likvida medel 28 22 30 15 22 57 64 31 Summa tillgångar 83 803 83 501 83 089 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 Eget kapital och skulder Eget kapital 37 295 37 600 37 475 37 648 37 548 38 294 38 445 38 010 Uppskjuten skatt 8 272 8 351 8 265 8 376 8 308 8 282 8 424 8 275 Övriga avsättningar 171 163 163 172 173 175 175 155 Räntebärande skulder 34 439 34 272 34 424 34 542 34 203 33 633 34 400 33 696 Leasingskuld 1 584 1 584 1 584 1 371 1 371 1 371 1 371 949 Derivatinstrument 123 84 109 145 228 128 159 309 Ej räntebärande skulder 1 919 1 447 1 069 1 527 1 805 1 463 1 135 1 567 Summa eget kapital och skulder 83 803 83 501 83 089 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 2026 2025 2024 Belopp i Mkr Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Finansiella¹ Avkastning på eget kapital, % 4,1 1,3 -1,9 1,1 -1,2 -1,6 4,8 0,1 Räntetäckningsgrad, ggr² 2,7 2,6 3,0 2,7 2,6 2,3 2,6 2,5 Soliditet, % 45 45 45 45 45 46 46 46 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 43 43 43 Skuldkvot, ggr 12,9 13,1 13,6 14,0 14,1 14,0 14,1 13,9 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 Aktierelaterade¹ Periodens resultat/aktie, kr² 1:23 0:40 -0:57 0:32 -0:37 -0:48 1:45 0:04 Eget kapital/aktie, kr 119 120 119 120 119 122 122 121 Kassaflöde från löpande verksamhet/aktie, kr 1:69 2:33 2:78 0:96 0:54 1:30 0:53 2:00 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 86 86 87 87 87 88 88 Totalavkastning fastigheter, % 1,0 0,5 - 1,1 0,7 - 0,8 1,1 Överskottsgrad, % 74 72 75 78 74 69 73 77 2026 2025 2024 ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS redovisningsstandarder. ===== SIDA 25 ===== Fabege 2026/Kv2 25 Koncernen – Härledning av nyckeltal Nedan visas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar. 2026 2025 2025 Soliditet 30 jun 30 jun 31 dec Eget kapital, Mkr 37 295 37 548 37 475 Balansomslutning, Mkr 83 803 83 636 83 089 Soliditet, % 45 45 45 2026 2025 2025 Belåningsgrad fastigheter 30 jun 30 jun 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 34 439 34 203 34 424 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 79 019 78 317 78 460 Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 925 935 933 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 2026 2025 2025 Skuldkvot 30 jun 30 jun 31 dec Bruttoresultat, Mkr 2 771 2 524 2 638 Central administration, Mkr -105 -92 -106 Summa, Mkr 2 666 2 432 2 532 Räntebärande skulder, Mkr 34 439 34 203 34 424 Skuldkvot, ggr 12,9 14,1 14,0 2026 2025 2025 Räntetäckningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec Bruttoresultat, Mkr 1 389 1 256 2 638 Tomträttsavgäld, Mkr -21 -21 -41 Central administration, Mkr -58 -59 -106 Summa, Mkr 1 310 1 176 2 491 Räntenetto, Mkr -495 -482 -940 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,6 ===== SIDA 26 ===== Fabege 2026/Kv2 26 Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 2026 2025 2026 2025 2025 Avkastning på eget kapital Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Periodens resultat, Mkr 387 -117 512 -267 -348 Genomsnittligt kapital, Mkr 37 448 37 921 37 385 37 997 37 960 Avkastning på eget kapital, % 4,1 -1,2 2,7 -1,4 -0,9 2026 2025 2026 2025 2025 Totalavkastning fastigheter Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Driftöverskott, Mkr 671 633 1 310 1 233 2 583 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 120 -85 -139 -687 -1 736 Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 78 421 79 446 78 281 80 048 82 257 Totalavkastning fastigheter, % 1,0 0,7 1,5 0,7 1,1 2026 2025 2026 2025 2025 Skuldsättningsgrad Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Räntebärande skulder, Mkr 34 439 34 203 34 439 34 203 34 424 Eget kapital, Mkr 37 295 37 548 37 295 37 548 37 475 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 2026 2025 2026 2025 2025 Eget kapital per aktie Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Eget kapital, Mkr 37 295 37 548 37 295 37 548 37 475 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315 315 Eget kapital, kr per aktie 119 119 119 119 119 2026 2025 2026 2025 2025 Kassaflöde per aktie Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 533 170 1 267 580 1 744 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 1:69 0:50 4:02 1:80 5:54 ===== SIDA 27 ===== Fabege 2026/Kv2 27 Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV Eget kapital, Mkr 37 295 37 295 37 295 37 584 37 548 37 548 37 475 37 475 37 475 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr - - - 472 472 472 157 157 157 Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -262 -262 -262 -214 -214 -214 -377 -377 -377 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 272 8 272 8 272 8 308 8 308 8 308 8 265 8 265 8 265 Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205 - -205 -205 - -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 604 -2 604 - -2 718 -2 718 - -2 688 -2 688 Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 262 - - 214 - - 377 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr - - -5 668 - - -5 590 - - -5 577 NAV, Mkr 45 305 42 496 37 090 46 114 43 191 37 815 45 520 42 627 37 427 Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 NAV, kr per aktie 144 135 118 147 137 120 145 135 119 Jan-jun 2025 Jan-jun 2026 Jan-dec 2025 2026 2025 2025 EPRA EPS Jan-jun Jan-jun Jan-dec Förvaltningsresultat, Mkr 773 657 1 421 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -400 -385 -800 Summa, Mkr 373 272 621 Nominell skatt (20,6%), Mkr 77 56 128 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 696 601 1 293 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 EPRA EPS, kr per aktie 2:21 1:91 4:11 2026 2025 2025 EPRA Vakansgrad Jan-jun Jan-jun Jan-dec Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr 523 498 556 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr 4 041 3 707 3 922 EPRA Vakansgrad, % 14 13 14 2026 2025 2025 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd Jan-jun Jan-jun Jan-dec Förändring, % -1,1 -3,3 -3,2 Förändring, Mkr -17 -53 -99 Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 1 565 1 558 3 044 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 1 581 1 661 3 143 2026 2025 2025 EPRA investeringar Jan-jun Jan-jun Jan-dec Förvärv, Mkr 211 - - Investering i förädling-och projektfastigheter, Mkr 527 636 1 427 Investering i förvaltningsfastigheter, Mkr 349 408 634 Varav kapitaliserad ränta 7 26 37 Totalt EPRA investeringar 1 087 1 044 2 061 ===== SIDA 28 ===== Fabege 2026/Kv2 28 Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 2026 2025 2026 2025 2025 Belopp i Mkr Apr-jun Apr-jun Jan-jun Jan-jun Jan-dec Intäkter 126 143 244 202 396 Kostnader -131 -119 -270 -255 -475 Finansnetto 2 083 976 2 067 954 600 Resultatandel intressebolag - - - - - Värdeförändringar räntederivat -216 -356 -115 -329 -167 Värdeförändringar aktier 2 -1 2 -3 -3 Bokslutsdisposition - - - - 58 Resultat före skatt 1 864 643 1 928 569 409 Aktuell skatt - - - - - Uppskjuten skatt 49 4 35 18 34 Periodens resultat 1 913 647 1 963 587 443 2026 2025 2025 Belopp i Mkr 30 jun 30 jun Jan-dec Andelar i koncernföretag 13 400 13 400 13 400 Övriga anläggningstillgångar 50 616 51 412 51 211 varav fordringar hos koncernföretag 50 203 51 004 50 710 Omsättningstillgångar 152 149 125 Likvida medel 2 9 - Summa tillgångar 64 170 64 970 64 736 Eget kapital 13 441 12 313 12 169 Avsättningar 133 124 157 Långfristiga skulder 44 311 46 882 43 508 varav skulder till koncernföretag 15 382 17 601 18 091 Kortfristiga skulder 6 285 5 651 8 902 Summa eget kapital och skulder 64 170 64 970 64 736 ===== SIDA 29 ===== Fabege 2026/Kv2 29 Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholms- området. Den absoluta merparten av fastighets- beståndet faller inom ramen för taxonomin och den ekonomiska aktiviteten som tillämpas är CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader. Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomi- förordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. Redovisning av omsättning: Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg samt den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identi- fierats. Redovisning av driftsutgifter: Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighets- skötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter: Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna. Andel som är förenlig med taxonomin (alignment) Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet "Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harm-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Byggnader byggda efter 2020-12-31 har en primärenergianvändning som är minst 10 procent under NZEB. Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens. Fabeges bedömning är att 64 procent av omsättningen, 67 procent av driftskostnaderna och 58 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende primärenergital är hämtat från gällande energideklaration. Fabege uppfyller även taxonomins krav kring ”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. För mer information se Fabeges kommande Års- och hållbarhetsredovisning 2025. Not 2 Verkligt värde finansiella instrument Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2 i balansräkningen. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Not 3 Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden som moderbolaget ställt till förmån för intresseföretag uppgående till 325 Mkr (324) och som dotterbolag ställt till förmån för annat koncernbolag uppgående till 13 Mkr (13) samt övrigt 0 (0). Not 4 Segmentsrapportering Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighets- tillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Birger Bostad. Not 5 Transaktioner med närstående Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 0,5 Mkr (0,5) köpts in. Tillskott och lån om 72 Mkr (68) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 30 juni 2026 hade Fabege utestående obligationer om totalt 672 Mkr (574). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder. Noter Not 1 EU-T axonomin KPI Totalt, Mkr Omfattas av taxonomi, % Omfattas ej av taxonomi (eligibility), % Andel förenligt med taxonomin,% Omsättning 2 186 100 64 Driftutgifter 67 99 67 Kapitalutgifter 877 100 58 ===== SIDA 30 ===== Fabege 2026/Kv2 30 Detta är Fabege Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid kvartals- skiftet ägde Fabege 99 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 79,0 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 8,9 Mdkr. Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 0,9 Mdkr. Affärsidé Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Affärsmodell Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion. Strategi för tillväxt Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Moderna fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift och förvaltning med egen personal borgar för låg vakans och hög kostnadseffektivitet i förvaltnings- beståndet. Med samlade bestånd och en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till värdeskapande projektutveckling på egen mark. Värdedrivande faktorer Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång. Stockholmsmarknaden Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontors- verksamhet planat ut och generellt sett har vakanserna ökat under de senaste två åren. Förändrad efterfrågan Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. Ekonomisk utveckling Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang. Affärsmodell Förvaltning Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. Förädling Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov. Transaktion Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar. ===== SIDA 31 ===== Fabege 2026/Kv2 31 Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen² Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad² Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period och hyresintäkter identiskt bestånd föregående period dividerat med hyresintäkter identiskt bestånd föregående period. EPRA NDV – NET disposal value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NDV per aktie EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NRV – NET reinstatement value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning. EPRA NRV per aktie EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NT A – NET tangible assets Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NT A per aktie EPRA NT A dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Exploateringsfastigheter² Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter ² Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter² Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Mark och projektfastigheter² Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Genomsnittlig ränta² Vägd genomsnittlig gällande ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Hyresvärde² Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Identiskt bestånd² De fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde² Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. Nettouthyrning² T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna uppsägningar för avflyttning. Resultat per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till ränte-nettot (räntekostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. T otalavkastning fastigheter Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad² Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad² Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. ¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. ² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Definitioner1 ===== SIDA 32 ===== Fabege 2026/Kv2 32 Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 www.fabege.se På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Bent Oustad och Åsa Bergström presenterar rapporten den 6 juli 2026. Kalender 2026-10-21 Delårsrapport jan-sep 2026 2027-02-05 Bokslutskommuniké 2026 Pressmeddelanden andra kvartalet 2026 2026-06-15 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-jun 2026 2026-06-04 Fabege offentliggör uppdaterat prospekt för MTN 2026-06-01 Ändring av antal aktier i Fabege AB (publ) 2026-04-23 Delårsrapport jan-mar 2026 2026-04-16 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 16 april 2026 2026-04-07 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport jan-mar 2026 Bent Oustad, VD och koncernchef +46 (0) 8 555 148 10 bent.oustad@fabege.se Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef +46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se Peter Kangert, IR +46 (0) 8 555 148 40 peter.kangert@fabege.se