Kvartalsrapport Q4 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Fabege 
Bokslutskommuniké 
2025/Kv4 
Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag.  
Vi förvaltar, äger och utvecklar kommersiella fastigheter 
i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. 
∑

===== SIDA 2 =====

Fabege 2025/Kv4 2 
– Nettouthyrning för kvartalet uppgick till  
33 Mkr (-23). 
– Hyreskontrakt om 86 Mkr (22) omförhandlades 
med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet 
med -1,9 procent (-9,0). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 108 Mkr (54) till oförändrade 
villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 899 Mkr (861).  
– Driftöverskottet uppgick till 677 Mkr (628).  
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 152 Mkr 
(3) med ett bruttoresultat om 35 Mkr (-3). 
– Överskottsgraden uppgick till 75 procent (73). 
– Räntenettot uppgick till -222 Mkr (-235). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 371 Mkr (333). 
– Realiserade och orealiserade värdeförändringar 
fastigheter uppgick till -711 Mkr (18). 
– Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick 
till -3 Mkr (-40). 
– Orealiserade värdeförändringar räntederivat 
uppgick till 50 Mkr (301). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till  
-293 Mkr (609). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till  
-180 Mkr (455) motsvarande -0:57 kr per aktie 
(1:45). 
 
– Nettouthyrning för perioden uppgick till  
36 Mkr (-108). 
– Hyreskontrakt om 277 Mkr (86) omförhandlades 
med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet 
med -0,7 procent (-5,0). Därtill förlängdes 
hyreskontrakt om 341 Mkr (329) till oförändrade 
villkor. 
– Hyresintäkterna uppgick till 3 480 Mkr  
(3 438). I identiskt bestånd minskade intäkterna 
med -3,2 procent i jämförelse med föregående år 
(4,5). 
– Driftöverskottet uppgick till 2 583 Mkr  
(2 553). I identiskt bestånd minskade 
driftöverskottet med -2,2 procent (4,9). 
– Omsättning bostadsutveckling uppgick till 280  
Mkr (233) med ett bruttoresultat om 55 Mkr (-21). 
– Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74). 
– Räntenettot uppgick till -940 Mkr (-962). 
– Förvaltningsresultatet uppgick till 1 421 Mkr 
(1 345). 
– Realiserade och orealiserade värde-förändringar 
fastigheter uppgick till -1 736 Mkr (-1 215).  
– Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick 
till -24 Mkr (-73). 
– Orealiserade värdeförändringar räntederivat 
uppgick till -166 Mkr (-143). 
– Periodens resultat före skatt uppgick till  
-508 Mkr (-89). 
– Periodens resultat efter skatt uppgick till  
-348 Mkr (-213) motsvarande -1:11 kr per aktie 
 (-0:68) 
– Styrelsen föreslår en utdelning om 2:20 kr/aktie 
(2:00) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:55 
kr/aktie. 
2025/Kv4 
 
Okt–dec 20251 
  
Jan-dec 2025 
Sammandrag, Mkr  
 
 
Hyresintäkter (Mkr) 
(jan-dec) 
3 480 
 EPRA NRV / aktie 
(31 dec 2025) 
145 
 Belåningsgrad (%) 
(31 dec 2025) 
43 
 Nettouthyrning (Mkr) 
(jan-dec) 
+36 
2025 2024 2025 2024
Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Hyresintäkter 899 861 3 480 3 438
Omsättning bostadsutveckling 152 3 280 233
Nettoomsättning, totalt 1 051 864 3 760 3 671
Driftöverskott förvaltning 677 628 2 583 2 553
Bruttoresultat bostadsutveckling 35 -3 55 -21
Bruttoresultat, totalt 712 625 2 638 2 532
Förvaltningsresultat 371 333 1 421 1 345
Resultat före skatt -293 609 -508 -89
Resultat efter skatt -180 455 -348 -213
Nettouthyrning 33 -23 36 -108
Överskottsgrad, % 75 73 74 74
Belåningsgrad fastigheter, %  43 43
Soliditet % 45 46
EPRA NRV, kr per aktie  145 148
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden okt-dec respektive jan-dec 2024 och för balansposter per 31 december 2024. För 
definitioner av nyckeltal se sidan 31.

===== SIDA 3 =====

Fabege 2025/Kv4 3 
Jag har nu kommit på plats som ny vd i Fabege 
och tar mig an uppdraget med stor ödmjukhet. De 
första två månaderna har varit händelserika. Jag 
har träffat flera av våra största hyresgäster, med 
fler möten inbokade framöver. Jag har också haft 
möjligheten att möta majoriteten av våra 
medarbetare och deltagit i flera av affärs-
områdenas kickoffer inför 2026. Det står redan 
klart för mig att vi har ett engagerat team som 
brinner för våra kunder, är tillgängliga och fast 
beslutna att erbjuda Stockholms bästa lägen för 
arbetsplatser. 
Fjärde kvartalet 
Kvartalet speglar den konjunktur som råder på vår 
marknad. Fjärde kvartalet 2025 resulterade i en 
positiv nettouthyrning om 33 Mkr, även om inga 
större nyteckningar genomfördes. Det är resultatet 
av hårt arbete och ett tydligt fokus på små och 
medelstora hyresgäster. Vi har också flera större 
förhandlingar i gång. Som vi har konstaterat under 
flera kvartal tar besluten längre tid – men de 
kommer. De flesta av våra omförhandlingar 
förlängs på oförändrade villkor. Under 2025 
omförhandlade vi avtal motsvarande 618 Mkr, med 
en genomsnittlig förändring om –0,3 procent, vilket 
innebär en framtida årshyra om 616 Mkr. Aktiviteten 
i vår förvaltning har varit god, och i Q4 uppgick 
förändringen i omförhandlade avtal till –0,7 
procent. 
Året som gått 
2025 blev också året då bostadsleveranserna från 
Birger Bostad tog fart. Under kvartalet färdigställdes 
78 hyresrätter i Haga Norra. T otalt planerar vi att 
producera cirka 1 000 bostäder i området, 
fördelade på bostadsrätter, hyresrätter och 
ägarlägenheter. Mixen i Haga Norra är precis den 
vi vill ha – attraktiva arbetsplatser kombinerat med 
restauranger, bostäder, förskola och handel. Det är 
Fabeges DNA samlat på en plats. Vi är stolta över 
utvecklingen och ser fram emot fortsatt produktion 
av bostäder i Haga Norra. 
 
Året avslutades med ett ovanligt regnigt kvartal. 
Snön kom först i januari, vilket gav lägre 
driftskostnader i Q4. Över tid jämnar detta ut sig. 
Kvartalet visar att våra driftsintäkter ökade till 899 
Mkr och att driftsöverskottet steg till 677 Mkr. Vi fick 
ett positivt bidrag från Birger Bostad. Modellen 
fungerar väl för oss, och framöver kommer vi att ge 
separat guidning kring förväntade 
bostadsleveranser. Bostadsmarknaden är förstås en 
osäkerhetsfaktor, men de senaste månaderna har 
visat en ljusning och försäljningen utvecklas väl. 
Bostäder handlar i hög grad om läge – och det har 
vi i Haga Norra, Arenastaden och Solna. 
Projekt 
Vår projektportfölj är fortsatt omfattande och 
central för vår långsiktiga utveckling. Under 
kvartalet fick vi detaljplanen godkänd för 
markanvisningen vid Sveaplan i Stockholms 
innerstad. Det gör att vi kan börja planera för 8 800 
kvm BTA med butik, restaurang och arbetsplatser i 
ett av våra kärnområden. Planerad inflyttning är 
2028–2029, beroende på myndighetsprocesser och 
hyresgäster. Parallellt fortsätter utvecklingen av 
Ormträsket 10 (Wenner-Gren Center), där tekniska 
uppgraderingar och investeringar i service och 
innehåll pågår. Arbetena beräknas vara klara första 
kvartalet 2027 , och flera evakuerade hyresgäster 
har redan tecknat avtal för återflytt. Ett mer 
omfattande uthyrningsarbete startar mot slutet av 
Q2 2026. 
 
Fokus på uthyrning och 
långsiktigt värdeskapande

===== SIDA 4 =====

Fabege 2025/Kv4 4 
Transaktion 
Transaktionsmarknaden för attraktiva 
kontorsfastigheter i Stockholm fortsätter att 
stabiliseras, med stöd av bättre konjunkturutsikter 
och goda finansieringsvillkor. Utbudet var 
begränsat, men de CBD fastigheter som kom ut var 
attraktiva och prissatta därefter. För oss är det 
tydligt att läget trumfar det mesta. Vi ser samma 
mönster i vårt innerstadsbestånd, där efterfrågan är 
starkast i centrala lägen med effektiva ytor. Det 
genomförs färre affärer än tidigare år, och 
börsbolagens värderingar gör det svårare att köpa 
fullt prissatta objekt. Jag bedömer att vi behöver se 
en generell vakansförbättring eller ytterligare 
stigande hyror innan efterfrågan ökar markant. 
Kapital finns – det är inte där begränsningen ligger. 
Värderingar 
Värderingarna visade däremot en nedgång i 
kvartalet. Värderarna har justerat ned 
marknadshyrorna i vissa områden och höjt 
avkastningskraven något, vilket resulterade i en 
total nedskrivning om 712 Mkr i Q4. Vi 
externvärderade drygt 50 procent av portföljen. En 
tredjedel av nedskrivningen avser byggrätter i 
Flemingsberg. Resterande del beror främst på 
förväntat längre tid att sänka vakanser i Hammarby 
Sjöstad och Solna samt något högre 
avkastningskrav. I innerstaden ökade värdena 
något, främst tack vare lägre avkastningskrav och 
flera nya hyresavtal i Q4. Nu är det upp till oss att 
fortsätta minska vakanserna och visa värderarna att 
vi kan prestera bättre än deras antaganden. Lyckas 
vi med det förbättras både värden och kassaflöde 
Finansiering 
Vi var aktiva på finansieringsmarknaden och 
emitterade 350 Mkr under kvartalet. Efter årsskiftet 
har vi emitterat ytterligare 850 Mkr. Vi har även 
kreditbeslut och term sheets klara för de 
bankfaciliteter som ska refinansieras under året. 
Tillgången på kapital, både i bank- och 
obligationsmarknaden, ser god ut inför 2026. 
 
 
 
Sammanfattning 
Vi har lämnat 2025 bakom oss och går in i 2026 
med en tydlig riktning. Inga genvägar, inga stora  
ord – bara ett konsekvent fokus på uthyrning, på 
våra kunder och på våra områden. Det är samma 
långsiktighet som burit Fabege genom tidigare 
cykler, men nu med fullt fokus på nästa steg. Vi har 
en stark fastighetsportfölj i rätt lägen, fantastiska 
hyresgäster, stabil finansiering och engagerade 
medarbetare. Förutsättningarna för att leverera god 
avkastning till våra aktieägare är på plats. Snart går 
startskottet för OS i Italien – och vi i Fabege är 
redan igång med både sprint och maraton. Vi ser 
fram emot 2026. Fokus! 
 
Bent Oustad, vd 
 
 
  
 Nöten 4 fullt uthyrd 
Försvarskoncernen Saab hyr hela 
fastigheten som nu är fullt uthyrd sedan 
Saab tillträtt sina lokaler i två 
omgångar den 1 september respektive 
den 1 november. Avtalet är ett s.k. triple 
net avtal som löper till 2045.  
Investeringsvolym 
 
Mål: 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel 
Utfall 2025: 2 061 Mkr 
Nettouthyrning 
 
 
 
Överskottsgrad, % 
 
 
 
Uthyrningsgrad, % 
 
 
0
1 000
2 000
3 000
4 000
2021 2022 2023 2024 2025
Mkr
-110
-50
10
70
130
190
2021 2022 2023 2024 2025
Mkr
50
55
60
65
70
75
80
2021 2022 2023 2024 2025
80
85
90
95
2021 2022 2023 2024 2025
Mål: 75% 
Utfall 2025:74% 
Mål: 95% till 2030 
Utfall 2025:86% 
 
Mål: 80 Mkr per år 
Utfall 2025: 36 Mkr

===== SIDA 5 =====

Fabege 2025/Kv4 5 
Årets resultat efter skatt 
uppgick till -348 Mkr (-213) 
motsvarande -1:11 kr per aktie 
(-0:68). Resultatet före skatt 
uppgick till -508 Mkr  
(-89). Driftöverskottet ökade 
något och bostadsutveck-
lingen bidrog positivt vilket 
innebar att bruttoresultatet 
ökade med drygt 4 procent. 
Räntekostnaderna var något 
lägre än föregående år. 
Orealiserade värde-
förändringar i 
fastighetsportföljen uppgick 
till -1 700 Mkr.  
Hyresintäkter och driftöverskott 
Hyresintäkterna uppgick till 3 480 Mkr (3 438) och 
driftsöverskottet uppgick till 2 583 Mkr (2 553). I 
identiskt bestånd minskade intäkterna med 99 Mkr 
motsvarande cirka -3,2 procent (+4,5) vilket främst 
var hänförligt till avflyttningar till följd av 
föregående års negativa nettouthyrning. Detta 
möttes av ökade intäkter avseende inflyttningar i 
färdigställda projektfastigheter med 177 Mkr och 
minskade intäkter till följd av sålda fastigheter med  
-36 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till -897 
Mkr (-885). Den nya fastighetstaxeringen innebar 
att fastighetsskatten ökade med cirka 23 Mkr. 
Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med  
-2,2 procent (+4,9). Överskottsgraden uppgick till 
74 procent (74).  
Resultat bostadsutveckling 
Resultatavräkning sker i samband med 
projektavslut. Under första och tredje kvartalen 
redovisades ingen omsättning. Under andra 
kvartalet färdigställdes den första etappen i Haga 
Norra omfattande 23 lägenheter och under fjärde 
kvartalet färdigställdes 78 hyresrätter vilket 
resulterade i att omsättning bostadsutveckling 
uppgick till 280 Mkr (233). Kostnader för 
bostadsutveckling uppgick till -225 Mkr (-254). 
Bruttoresultatet uppgick till 55 Mkr (-21).   
Central administration 
Kostnader för central administration uppgick till  
-106 Mkr (-93). 
Finansnetto 
Räntenettot uppgick till -940 Mkr (-962). Snitträntan 
per 31 december 2025 uppgick till 2,82 procent 
(2,98). T omträttsavgälder uppgick till -41 Mkr (-41). 
Resultatandelar i intressebolag 
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -130 Mkr 
(-91) varav -132 Mkr (-102) avsåg Arenabolaget. I 
beloppet ingår nedskrivning av andelsvärdet med  
-63 Mkr. Resultatandelar i Urban Services och 
delägda projekt i Birger Bostad uppgick till mindre 
belopp. 
Värdeförändringar fastigheter 
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl 
etablerad process. Hela fastighetsbeståndet extern-
värderas minst en gång per år. Till följd av 
marknadsläget har en större andel värderats 
externt varje kvartal de senaste åren. Inför fjärde 
kvartalet 2025 externvärderades drygt 50 procent 
av portföljen och resterande fastigheter värderades 
internt med utgångspunkt i senast externa värde-
ring.  
Det samlade marknadsvärdet uppgick vid 
periodens slut till 78,5 Mdkr (78,9). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -1 700 Mkr (-1 218). 
Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick till 
4,59 procent (4,54). Under första halvåret berodde 
de negativa värdeförändringarna främst på att 
värderarna räknat med längre vakanstider och 
något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna samt 
att vi i Flemingsberg räknat med längre 
genomförandetid för kommande projektmöjligheter. 
Värdeförändringar under andra halvåret 
påverkades främst av högre avkastningskrav i 
områdena utanför innerstaden samt ytterligare 
nedskrivning av byggrättsvärdet i Flemingsberg 
sedan markanvisningsavtalet löpt ut vid årsskiftet. 
Försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10 
innebar en realiserad värdeförändring om -36 Mkr 
hänförlig till avdrag för latent skatt i affären. 
     Nedskrivning av exploateringsfastigheter 
uppgick till -24 Mkr (-73), och hänfördes till framtida 
projektmöjligheter inom Birger Bostad. 
 
Finansiella mål 
Styrelsen i Fabege har beslutat om  
följande finansiella mål: 
– Belåningsgrad max 50 procent. 
– Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger. 
– Skuldkvoten max 13,0 gånger. 
– Soliditet lägst 35 procent. 
Utfall 2025-12-31 
– Belåningsgrad 43 procent 
– Räntetäckningsgrad 2,6 ggr 
– Skuldkvot 13,6 ggr 
– Soliditet 45 procent 
Resultat jan–dec 20251 
1  Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-dec 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 6 =====

Fabege 2025/Kv4 6 
Värdeförändringar derivat 
Övervärdet i derivatportföljen minskade under året 
med -166 Mkr (-143) till följd av högre långräntor. 
Skatt 
Årets skattekostnad uppgick till 160 Mkr (-124) och 
avsåg uppskjuten skatt. Skatt beräknades med 20,6 
procent på löpande beskattningsbart resultat. 
Försäljningen av Ynglingen 10 innebar återföring av 
uppskjuten skatt om 128 Mkr. Ränteavdrags-
begränsningarna bedöms inte få någon väsentlig 
effekt på betald skatt under de närmaste åren. 
Segmentsrapportering 
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott 
om 2 409 Mkr (2 423) motsvarande 76 procents 
överskotts grad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 
86 procent (88). Förvaltningsresultatet uppgick till  
1 362 Mkr (1 438). Orealiserade värdeförändringar 
på fastigheter uppgick till -1 232 Mkr (-1 217).  
Segmentet Förädling genererade ett driftöver-
skott om 118 Mkr (140) motsvarande en överskotts-
grad på 56 procent (57). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 53 Mkr (46). Orealiserade värdeföränd-
ringar på fastigheter uppgick till -487 Mkr (-155).  
Segmentet Projekt redovisade orealiserade 
värdeförändringar om 19 Mkr (169). Projektvinster 
möttes delvis av nedskrivning till följd av ökade 
avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i 
projektfastigheterna samt nedskrivning av värdet 
på byggrätter.  
Segmentet Birger Bostad genererade ett 
bruttoresultat om 67 Mkr (-15) varav 12 Mkr (6) 
avsåg driftöverskott och 55 Mkr (-21) avsåg resultat 
från bostadsutveckling. Förvaltningsresultatet 
uppgick till 56 Mkr (-23). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till 0 Mkr (-15). 
Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick 
till -24 Mkr (-73). Mer information om segments-
fördelningen framgår av segmentsrapporten på 
sidorna 12-13. 
Goodwill 
Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt 
hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB. 
Förvaltningsfastigheter 
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges 
förvaltningsportfölj inklusive projekt- och 
markfastigheter. Per kvartalsskiftet uppgick 
fastighetsvärdet till totalt 78,5 Mdkr (78,9). 
Exploateringsfastigheter 
Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi 
samt exploateringsfastigheter för framtida 
produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid 
kvartalsskiftet till 933 Mkr (754) varav pågående 
produktion 743 Mkr (550) och exploaterings-
fastigheter för kommande utveckling 190 Mkr (204).  
Finansiell ställning och substansvärde 
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 37 475 
Mkr (38 445) och soliditeten till 45 procent (46). 
Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets  
aktieägare uppgick till 119 kr (122). EPRA NRV 
uppgick till 145 kr per aktie (148). 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före för-
ändring av rörelsekapital uppgick till 1 503 Mkr 
(1 352). Förändring av rörelsekapitalet påverkade 
kassaflödet med 241 Mkr (283). Investerings-
verksamheten påverkade kassaflödet med -1 189 
Mkr (-2 461), och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till -589 Mkr (805). I 
investeringsverksamheten drivs kassaflödet av 
fastighetstransaktioner samt av projekt. Under året 
uppgick investeringar i ny-till och ombyggnationer 
till -2 024 Mkr (-2 282) och 960 Mkr avsåg 
försäljningen och frånträdet av Ynglingen 10. 
Sammantaget minskade likvida medel med -34 Mkr 
(-21) under året. 
 
Förändring fastighetsvärde, jan–dec 2025 
 
Genomsnittligt avkastningskrav, 2025-12-31 
 
 
Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2025-01-01 78 904
Fastighetsförvärv -
Försäljning, utrangering -960
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 061
Orealiserade värdeförändringar -1 700
Omklassificeringar 155
Utgående verkligt värde 2025-12-31 78 460
Område 2025 2024
Stockholms innerstad 4,13% 4,12%
Solna 4,84% 4,73%
Hammarby Sjöstad 4,80% 4,77%
Flemingsberg 5,30% 5,37%
Övriga marknader 5,41% 5,42%
Genomsnittlig avkastning 4,59% 4,54%

===== SIDA 7 =====

Fabege 2025/Kv4 7 
Fabege har som mål att vara 
en attraktiv låntagare med 
syfte att stödja Fabeges 
långsiktiga strategiska 
utveckling. Finansieringen 
sker huvudsakligen med 
långfristiga kreditramar med 
fastställda villkor och 
kreditgivarna utgörs främst 
av de större nordiska 
bankerna och investerare på 
kapitalmarknaden.  
Våra finansieringskällor 
Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika 
finansieringsformer på såväl kapital- som bank-
marknaden och långsiktiga relationer med de stora 
finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bank- 
faciliteter kompletteras med ett MTN-program om 
18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt 
möjligheten att via SFF:s säkerställda MTN-program 
låna max 6 Mdkr. I början på juni lanserades ett 
nytt grönt ramverk för att bidra till att utveckla det 
hållbarhetsarbete som bedrivs i hela 
organisationen. 
Utveckling under året 
Årets sista kvartal visade en måttlig tillväxt i 
ekonomin men med relativt ljusa utsikter för 2026, 
vilket i sin tur tros få en positiv påverkan på 
sysselsättningen. Inflationstakten föll tillbaka och 
Riksbanken signalerade en stabilisering av 
inflationen kring målet och därmed en förväntan att 
styrräntan hålls på en oförändrad nivå under en 
längre tid. Till följd av detta har de korta 
marknadsräntorna legat ganska stabilt medan 
långa marknadsräntor stigit med förbättrade 
tillväxtutsikter och tro på ökad statlig upplåning. 
Effekten på bank- och kapitalmarknad har varit 
måttlig vilket innebär att tillgången till kapital har 
fortsatt varit god med stabila kreditmarginaler. 
Under året har Fabege refinansierat och ökat 
bankskulden med 0,4 Mdkr, refinansierat 
obligationer om 2,7 Mdkr samt minskat utestående 
företagscertifikat med 0,4 Mdkr. Sammantaget 
uppgick total lånevolym till 34,4 Mdkr varav 15,2 
Mdkr via kapitalmarknaden och 19,2 Mdkr via 
bankmarknaden. Snitträntan har under perioden 
fortsatt ned och uppgick vid årsskiftet till 2,82 
procent. 
 
Fördelning finansieringskällor 
 
 
*  RCF=Revolverande kreditfaciliteter 
Moody’s Rating 
Baa2 
stabila utsikter  
Bekräftad i november 2025 
Kapitalförsörjning 
   
Säkerhetsfördelning 
 
Finansiering 
Finansiering, 2025-12-31 
 
 
¹  Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat 
2  Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,1 år (2,6) 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
1 2 3 4 5
Ramar/program
Utnyttjat, 2025-12-31
1 RCF* & checkräkningskrediter
2 Obligationsfinansiering, Grönt MTN
3 Obligationsfinansiering, SFF
4 Företagscertifikat
5 Banklån (inkl. EIB & NIB)
Eget kapital,  45%
Räntebärande, skulder, 41%
Övriga skulder, 14%
Pantsatta tillgångar, 58%
Ej pantsatta tillgångar, 42%
2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400
 varav utestående MTN, Mkr 11 800 11 610
 varav utestående SFF, Mkr 574 738
 varav utestående certifikat, Mkr 2 795 3 215
Outnyttjande kreditlöften, Mkr ¹ 5 960 5 960
Kapitalbindning, år 3,0 3,5
Räntebindning, år ² 1,5 1,8
Räntebindning, andel av portföljen, % 47 52
Derivat marknadsvärde, Mkr 377 543
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % 2,82 2,98
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % 2,74 2,89
Ej pantsatta tillgångar, % 42 41
Belåningsgrad, % 43 43

===== SIDA 8 =====

Fabege 2025/Kv4 8 
Finansiering 2025-12-31 
Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive 
backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick 
vid årsskiftet till 6,0 Mdkr. 
Kapitalbindningstiden uppgick till 3,0 år (3,5) och 
räntebindningstiden uppgick till 1,5 år (1,8). De 
traditionella ränteswapparna, vars syfte är primärt 
att bidra till räntebindningen, uppgick vid periodens 
slut till totalt 13,7 Mdkr. Dessa swappar ligger med 
förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta 
mellan 0,11 och 2,20 procent.  Utöver de traditionella 
swapparna ingår det även i derivatportföljen både 
stängningsbara och förlängningsbara swappar, 
som främst syftar till att förbättra kassaflödet men 
även räntebindningen. T otalt uppgick dessa 
swappar till 7 ,5 Mdkr. Räntebindningen skulle 
justeras upp till 2,1 år (2,6) om effekten av de 
stängningsbara swapparnas beräknade löptid 
inkluderades  
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader 
om 28 Mkr (37), vilka huvudsakligen avsåg 
periodiserade uppläggningskostnader för 
kreditavtal samt kostnader för obligations- och 
certifikatsprogram. Under året har räntor om totalt 
57 Mkr (93) avseende projektfastigheter aktiverats. 
Grön finansiering 
99 procent av Fabeges låneportfölj klassas som 
grön. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor och 
tillgång till fler finansieringsalternativ. Fabeges 
gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 
2025. Ramverket har utformats för att ge Fabege en 
bred möjlighet till grön finansiering och bygger på 
tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa  
mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på 
the green bond principles med anpassning till EU-
taxonomin och koppling till Fabeges ambition att 
bidra till målen enligt Agenda 2030. S&P har 
utfärdat en second opinion med betyget medium 
green avseende de gröna villkoren.   
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på 
www.fabege.se/finansiering, där även 
investerarrapporterna finns att tillgå. 
99%  
Grön finansiering  
31 december 2025 
 
 
 
 
Ränteförfallostruktur, 2025-12-31 
 
 
 
 
Låneförfallostruktur, 2025-12-31 
 
 
 
*  I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna  
vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Snitträntan är exklusive kostnad för kreditlöften. 
 
SEKm
Kredit-
ramar 
Utestående
lån och obli-
gationer 
Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 800 11 800
Gröna SFF-obligationer, Mkr 574 574
Gröna företagscertifikat, Mkr 2 795 2 795
Gröna lån, övriga, Mkr 24 800 18 840
Total grön finansiering, Mkr 39 969 34 009
Andel grön finansiering, % 99 99
Grönt låneutrymme*, Mkr 42 175
varav fritt utrymme, Mkr 10 206
Mkr Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% 
< 1 år 21 348 3,66 62
1-2 år 3 250 1,13 9
2-3 år 3 276 1,57 10
3-4 år 2 600 1,09 8
4-5 år 2 150 1,31 6
5-6 år 1 300 1,15 4
6-7 år 500 0,81 1
7-8 år - - -
8-9 år - - -
Totalt 34 424 2,74 100
Mkr Kreditavtal Utestående bank Utestående kapitalmarknad 
Certifikatprogram 2 795 - 2 795
< 1 år 13 077 4 493 4 624
1-2 år 7 650 3 100 4 050
2-3 år 6 791 3 041 2 250
3-4 år 2 530 1 080 1 450
4-5 år - - -
5-10 år 7 541 7 541 -
Totalt 40 384 19 255 15 169
*I enlighet med Fabeges gröna ramverk

===== SIDA 9 =====

Fabege 2025/Kv4 9 
Fastighetsbestånd och förvaltning 
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- 
och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett 
fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; 
Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad 
och Flemingsberg. Den 31 december 2025 ägde 
Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde 
om 4,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm 
och ett redovisat värde om 78,5 Mdkr varav 
förädlings- och projektfastigheter 9,4 Mdkr.  
Uthyrningsgrad 
Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltnings-
portföljen uppgick vid årets slut till 86 procent 
(88). Förändringen var till största delen hänförlig 
till sedan tidigare aviserade utflyttningar i 
fastigheterna Barnhusväderkvarn och Ormträsket. 
Andra större vakanser avser främst tre fastigheter 
i Solna Business Park samt vakanser i Arenastaden 
efter att ICA och T elia frånträtt del av ytor. 
Vakanta ytor kvarstår även i de tidigare 
projektfastigheterna Ackordet 1 och Påsen 1 som 
efter att de färdigställts övergått i förvaltning.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden i 
förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av 
dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på 
korttidskontrakt i väntan på rivning eller om-
byggnation. Dessa motsvarar en yta om 156 tkvm 
varav 127 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra 
om 236 Mkr.  
Nettouthyrning 
Under året tecknades 194 (134) nya avtal till ett 
samlat hyresvärde om 236 Mkr (184) varav 100 
procent (98) av ytan avsåg gröna hyresavtal. 
Uppsägningar uppgick till -200 Mkr (-292). Netto-
uthyrningen uppgick till 36 Mkr (-108). 
Hyreskontrakt om 341 Mkr (329) förlängdes till 
oförändrade villkor. Därtill omförhandlades 
hyreskontrakt om 277 Mkr (86) med en 
genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -0,7 
procent (-5,0). Återköpsgraden under perioden 
uppgick till 80 procent (57). 
Förändringar i fastighetsbeståndet 
I början av året avyttrades och frånträddes 
fastigheten Ynglingen 10. Köpeskillingen uppgick 
till 960 Mkr före avdrag för latent skatt.  Vidare 
har bostadsbyggrätten på Paradiset 31 avyttrats 
för 200 Mkr med planerat frånträde i maj 2026. 
Hyresrättsfastigheten Kvinten 8 har klassificerats 
om från exploateringsfastighet till förvaltnings-
fastighet sedan projektet färdigställts under fjärde 
kvartalet. 
Projekt och investeringar 
Fabeges projektinvesteringar i förvaltnings-
portföljen ska leda till minskad vakans och högre 
hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed 
ökade kassaflöden och värden. Under året 
uppgick investeringarna till 2 061 Mkr (2 376) i 
befintliga fastigheter och projekt, varav 1 427 Mkr 
(1 606) avsåg investeringar i projekt- och 
förädlingsfastigheter. Investerat kapital i 
förvaltningsportföljen uppgick till 634 Mkr  
(770) varav en större andel avsåg hyres-
gästanpassningar.  
Avslutade projekt 
Projektet avseende Separatorn 1, Flemingsberg 
färdigställdes och Alfa Laval tillträdde som 
planerat sina lokaler den 30 april. Vidare har 
projekten i Påsen 1, Hammarby Sjöstad och 
Ackordet 1, Haga Norra färdigställts. Vissa 
investeringar för hyresgästanpassningar kvarstår. 
Under fjärde kvartalet färdigställdes projektet 
avseende Nöten 4 som är fullt uthyrd till Saab. 
Större pågående projekt 
Investeringen avseende fasadbyte och 
uppgradering av tekniska installationer på 
Ormträsket 10 (Wennergren center) löper på. 
Höghusdelen tomställdes under våren och 
pågående arbeten avser montering av ny fasad 
samt inre arbeten med installationer med mera. 
Investeringen beräknas uppgå till cirka 609 Mkr. 
Arbetena beräknas vara klara under första 
kvartalet 2027. Flera av de hyresgäster som 
evakuerats har tecknat avtal för återflytt. 
Uthyrningsgraden i höghusdelen uppgick per 
årsskiftet till 20 procent. Fullt uthyrt tillkommer ett 
hyresvärde om 58 Mkr. 
Mimer 5 kommer att byggas om i två etapper 
under 1,5 år för Academedia som bedriver skola i 
fastigheten. Den totala investeringen beräknas 
uppgå till knappt 220 Mkr. Fastigheten kommer 
delvis att tomställas under ombyggnadstiden. 
Projektet inleds i januari 2026. 
Förberedande utveckling västra Arenastaden 
I november 2023 vann detaljplanen avseende 
fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1 laga 
kraft. Det kommande projektet inkluderar en 
kommersiell byggrätt om 77 tkvm och en 
bostadsbyggrätt om 15 tkvm samt iordning-
ställande av en ny väg längs med järnvägen. 
Projektet har inletts med demontering av de 
befintliga byggnaderna samt omläggning av 
infrastruktur vilket är en förutsättning för den 
kommande utvecklingen av bebyggelsen längs 
Dalvägen. I december fattades beslut avseende 
nästkommande fas vilken omfattar mark- och 
grundläggningsarbeten, ledningsomläggning, 
framtagande av bygghandlingar samt 
uppförande av byggnad upp till marknivå. T otalt 
uppgår beslutad investering till drygt 600 Mkr. 
Byggrätter 
Markanvisningsavtalet i Flemingsberg löpte ut vid 
årsskiftet och byggrätterna hänförliga till avtalet 
har exkluderats i byggrättstabellen. Förhandling 
med Huddinge kommun avseende ett nytt avtal 
pågår.  
Verksamheten jan–dec 20251 
T otalt fastighetsvärde; Mdkr 
 
 
Förvaltningsfastigheter, Mdkr 
 
 
Projektfastigheter, Mdkr 
 
 
Förädlingsfastigheter, Mdkr 
 
Innerstaden, 37%
Solna, 48%
Hammarby Sjöstad, 10%
Flemingsberg, 4%
Övriga marknader, 1%
78,5
Innerstaden, 38%
Solna, 48%
Hammarby Sjöstad, 10%
Flemingsberg, 3%
Övriga marknader, 1%
69,1
Innerstaden, 25%
Solna, 70%
Hammarby Sjöstad, 1%
Flemingsberg, 3%
Övriga marknader, 0%
4,4
Innerstaden, 38%
Solna, 30%
Hammarby Sjöstad, 19%
Flemingsberg, 13%
Övriga marknader, 0%
5,0
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden jan-dec 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 10 =====

Fabege 2025/Kv4 10 
Birger Bostad 
Birger Bostads projektportfölj omfattar 12 projekt 
varav 3 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i 
pågående produktion. Bedömd investeringsvolym 
i pågående projekt uppgår till knappt 690 Mkr 
exklusive markförvärv, varav 546 Mkr 
upparbetats. Projektet i Haga Norra omfattar 
totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. 
Byggnationen löper på enligt tidplan. De första 
etapperna, Brf Alma med 23 lägenheter och 
hyresrätterna färdigställdes och slutavräknades 
under andra respektive fjärde kvartalet 2025.  
 
Ägarlägenheterna färdigställs för inflyttning under 
första kvartalet 2026. Brf Mathilda och Brf 
Ingetora färdigställs under 2026. Av Brf Almas 23 
lägenheter har 20 sålts och tillträtts. Därutöver har 
74 bostäder i de övriga etapperna sålts via 
bindande förhandsavtal och ytterligare 4 
lägenheter via icke bindande bokningsavtal. 
 
 
I december fattades beslut att utveckla 
nästkommande två etapper i Haga Norra som 
omfattar 132 brf-lägenheter (kvarter 4) samt 
äldreboende, hyresrätter och förskola (kvarter 3). 
Investeringarna för de båda kvarteren beräknas 
uppgå till cirka 312 Mkr respektive 860 Mkr. 
Projekten kommer att inledas under 2026. 
 
 
 
 
Fastighetsbeståndet, 2025-12-31 
 
Fastighetsbeteckning Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr Hyresvärde² Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹ 66 1 087 69 066 3 949 86
Förädlingsfastigheter ¹ 14 156 5 021 267
Mark och projektfastigheter ¹ 20 28 4 373 115
Summa 100 1 271 78 460 4 331
Varav Innerstaden 26 298 28 797 1 529 88
Varav Solna 51 689 37 759 2 072 85
Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 867 484 80
Varav Flemingsberg 9 104 3 051 179 93
Varav Övriga 4 40 986 67 95
Summa 100 1 271 78 460 4 331 86
¹ Se vidare under definitioner. 
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 225 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.
T otala investeringar, jan-dec 2025 
 
 
 
 
Fastighetsförsäljning 2025 
  
 
 
 
 
Fastighetsförvärv 2025 
Inga förvärv under året. 
Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter 634
Investeringar i förädlingsfastigheter 189
Investeringar i projektfastigheter 1 238
Totala investeringar 2 061
Fastighetsnamn Område Kategori
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Kv 1
Ynglingen 10 Östermalm Kontor 11 654
Kv 2
Inga
Kv3
Inga
Kv4
Inga
Totalt 11 654

===== SIDA 11 =====

Fabege 2025/Kv4 11 
Pågående projekt >100 Mkr, 2025-12-31 
 
 
Birger Bostad pågående projekt, 2025-12-31 
 
 
Byggrätter, 2025-12-31 
 
 
Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrningsbar 
yta kvm
Uthyrningsgrad % 
yta ¹ Hyresvärde²
Bokfört värde 
Mkr
Beräknad
investering Mkr
Varav upp-
arbetat Mkr
Farao 15-16, Kairo 1 Kontor/Bostäder Arenastaden - - - 1 359 613 170
Ormträsket 10 (del av) Kontor Sveaplan Q1-2027 9 800 20% 58 540 609 107
Summa 9 800 20% 58 1 899 1 222 277
Övriga mark- och projektfastigheter 3 014
Övriga Förädlingsfastigheter 4 481
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 9 394
¹ Operativ uhyrningsgrad per 2025-12-31.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de pågående projekten kan årshyran öka till 58 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december  2025.
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder
Försäljningsgrad, 
% Färdigställt
Bokfört värde, 
Mkr
Beräknad 
investering, Mkr
Varav 
upparbetat, Mkr
Haga Norra ägarlägenheter Solna 3 124 2 246 50 86 Q1-2026 176 133 130
Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 33 Q1-Q2 2026 381 349 287
Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 9 Q2-Q3 2026 186 208 129
Summa 15 404 11 782 187 743 690 546
Kommersiella BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder BTA, kvm Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden 30 200 78 15 500 Innerstaden 7 800 100 25 800
Solna 301 000 60 8 700 Solna 164 200 64 10 500
Hammarby Sjöstad 37 400 99 3 600 Hammarby Sjöstad 20 700 21 16 700
Flemingsberg 162 800 41 3 800 Flemingsberg 224 800 - 4 100
Birger Bostad - - Birger Bostad 82 300 95 6 100
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - -
Summa 551 400 59 7 000 Summa 499 800 37 7 400
Förändringar i Pågående projekt 
Under andra kvartalet färdigställdes projekten 
avseende Ackordet 1, Påsen 1 och Separatorn 1. 
Under fjärde kvartalet färdigställdes projektet i 
Nöten 4.  
 
Tillkommande projekt avser ombyggnationen 
av del av Ormträsket 10 samt projektet 
avseende infrastruktur, mark- och 
grundläggningsarbeten på fastigheterna 
Farao/Kairo i Arenastaden. 
 
 
 
 
 
Birger Bostad pågående projekt 
Delprojekten i Haga Norra har fördelats på de 
olika etapperna. Under andra kvartalet 
färdigställdes och slutavräknades den första 
deletappen BRF Alma som omfattar 23 
lägenheter. Under fjärde kvartalet färdigställdes 
Kvinten 8 omfattande 78 hyresrätter. 
 
 
 
 
 
Byggrätter förändringar under perioden 
Sedan ett markanvisningsavtal med Solna löpt 
har tidigare inkluderade byggrätter längs 
Mälarbanan exkluderats. 
Markanvisningsavtalet med Huddinge 
avseende byggrätter i Flemingsberg löpte ut vid 
årsskiftet och även dessa byggrätter har 
därmed exkluderats i sammanställningen.  
 
 
 
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten 
syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats. Bokfört värde inkluderar även kommande, ej erlagda, köpeskillingar för avtalade markanvisningar.

===== SIDA 12 =====

Fabege 2025/Kv4 12 
Segmentrappotering jan-dec 2025¹ 
 
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec Jan-dec
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 3 164 212 90 14 3 480 3 153 247 26 12 3 438
Omsättning bostadsuteckling - - - 280 280 - - - 233 233
Övriga intäkter - - - - - - - - - -
Summa nettoomsättning 3 164 212 90 294 3 760 3 153 247 26 245 3 671
Fastighetskostnader -755 -94 -46 -2 -897 -730 -107 -42 -6 -885
Kostnader bostadsutveckling  - - - -225 -225 - - - -254 -254
Bruttoresultat 2 409 118 44 67 2 638 2 423 140 -16 -15 2 532
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 409 118 44 12 2 583 2 423 140 -16 6 2 553
Överskottsgrad, % 76% 56% 49% 86% 74% 77% 57% -62% 50% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 55 55 - - - -21 -21
Central administration -91 -6 -9 - -106 -76 -8 -9 - -93
Räntenetto -785 -59 -85 -11 -940 -780 -82 -93 -7 -962
Tomträttsavgäld -41 - - - -41 -41 - - - -41
Resultatandelar i intressebolag -130 - - - -130 -88 -4 2 -1 -91
Förvaltningsresultat 1 362 53 -50 56 1 421 1 438 46 -116 -23 1 345
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -24 -24 - - - -73 -73
Realiserade värdeförändr. fastigheter -36 - - - -36 3 - - - 3
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -1 232 -487 19 - -1 700 -1 217 -155 169 -15 -1 218
Resultat före skatt per segment 94 -434 -31 32 -339 224 -109 53 -111 57
Värdeförändr. räntederivat & aktier -169 -146
Resultat före skatt -508 -89
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 68 835 5 021 4 373 231 78 460 64 546 5 310 8 820 228 78 904
Exploateringsfastigheter - - - 933 933  -  -  - 754 754
Uthyrningsgrad, % 86 - - - - 88 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 29.
Segmentsfördelning 
Segmenten presenteras med 
företagsledningens synsätt uppdelat på: 
– Förvaltning – fastigheter i löpande långsiktig 
förvaltning. 
– Förädling – fastigheter som står inför 
ombyggnation- eller tillbyggnation där den 
löpande förvaltningen och driftsöverskottet 
påverkas väsentligt. 
– Projekt - mark och fastigheter med pågående 
nyproduktion/totalombyggnad. 
– Birger Bostad – utveckling och förvaltning av 
bostäder. 
 
Omklassificeringar under perioden 
Fastigheten Bocken 47 som tomställts för 
renovering överfördes från segmentet 
förvaltning till projekt. Vidare överfördes 
Paradiset 27 från förädling till projekt och 
Ormträsket 10 som genomgår en större 
renovering klassades om från förvaltnings- till 
förädlingsfastighet. 
De tidigare projektfastigheterna Ackordet 1, 
Påsen 1, Separatorn 1 och Nöten 4 överfördes 
under året i samband med färdigställande från 
segmentet projekt till förvaltning. Vidare har 
Kvinten 8 klassificerats om från exploaterings-
fastighet till förvaltningsfastighet.

===== SIDA 13 =====

Fabege 2025/Kv4 13 
Segmentrapportering okt-dec 2025¹ 
 
 
2025 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2024
Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec Okt-dec
Belopp i Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt
Hyresintäkter 820 57 18 4 899 788 56 14 3 861
Omsättning bostadsuteckling - - - 152 152 - - - 3 3
Summa nettoomsättning 820 57 18 156 1 051 788 56 14 6 864
Fastighetskostnader -184 -30 -7 -1 -222 -195 -22 -13 -3 -233
Kostnader bostadsutveckling  - - - -117 -117 - - - -6 -6
Bruttoresultat 636 27 11 38 712 593 34 1 -3 625
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 593 27 11 3 677 593 34 1 - 628
Överskottsgrad, % 75% 47% 61% 75% 75% 75% 61% 7% 0% 73%
varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 35 35 - - - -3 -3
Central administration -25 -2 -1 - -28 -12 - -1 - -13
Räntenetto -187 -14 -13 -8 -222 -192 -16 -26 -1 -235
Tomträttsavgäld -10 - - - -10 -10 - - - -10
Resultatandelar i intressebolag -81 - - - -81 -29 -4 - -1 -34
Förvaltningsresultat 333 11 -3 30 371 350 14 -26 -5 333
Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -3 -3 - - - -40 -40
Realiserade värdeförändr. fastigheter 1 - - - 1 - - - - -
Orealiserade värdeförändr. fastigheter -307 -375 -30 - -712 -256 229 45 - 18
Resultat före skatt per segment 27 -364 -33 27 -343 94 243 19 -45 311
Värdeförändr. räntederivat & aktier 50 298
Resultat före skatt -293 609
Marknadsvärde fastigheter 68 835 5 021 4 373 231 78 460 64 546 5 310 8 820 288 78 904
Exploateringsfastigheter - - - 933 933  -  -  - 754 754
Uthyrningsgrad, % 86 - - - - 88 - - - -
¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 29.

===== SIDA 14 =====

Fabege 2025/Kv4 14 
Fabeges hållbarhetsstrategi 
ska bidra till bolagets 
attraktivitet, skapa värde och 
långsiktig konkurrenskraft. 
Det handlar om att 
ansvarsfullt förvalta och 
utveckla stadsdelar, 
fastigheter, lokaler och 
tjänster som i sin tur leder till 
ökad tillväxt. 
Ledning och styrning 
Hållbarhetsfrågor är en integrerad del av Fabeges 
affärsidé, affärsmodell och företagskultur. Hållbar-
hetsdata och sociala aspekter spelar en central roll i 
beslutsfattandet på ledningsnivå. Ledningen fast-
ställer årligen policys, hållbarhetsmål och styrande 
dokument. Ledningsgruppen och styrelsen har 
medverkat i framtagandet och godkännandet av en 
dubbel väsentlighetsanalys. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor 
– Klimatförändringar 
– Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
– Egna arbetskraften 
– Arbetstagare i värdekedjan  
– Ansvarsfullt företagande 
Våra fokusområden 
Stadsdelar 
Fabege arbetar för att på bästa sätt bidra till att 
skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som 
lockar både människor och företag. Områdena ska 
präglas av en bra mix av kontor, handel, service och 
bostäder, samt goda kommunikationer och 
miljöengagemang. 
Inflyttning i Fabeges nya bostadskvarter i Haga 
Norra har pågått under 2025. Det nyproducerade 
området ska erbjuda en blandning av bostadsrätter, 
ägarlägenheter och hyresrätter. Det rör sig idag om 
totalt 288 lägenheter i aktuella projekt, innefattande 
både bostadsrätter (Brf Alma och Brf Mathilda) och 
ägarlägenheter (Albertina). 
Fastigheter 
Ambitionen är att skapa trivsamma arbetsmiljöer 
som får kunderna att längta till kontoret. För utfall 
hållbarhetsnyckeltal se tabell på sidan 15. Fabeges 
Science Based T argets initiative (SBTi) mål innebär 
att Fabege ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 
till senast 2030 och mäta och minska scope 3-
utsläpp jämfört med 2018 års nivåer. Fabeges egna 
klimatmål går längre än ovanstående SBTI-mål. 
Fabege strävar mot klimatneutral förvaltning år 
2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en 
minskning i scope 1 och 2 med minst 90 procent. 
Under kvartalet har Fabege bland annat arbetat 
i enlighet med följande miljömål: 
– <70 kWh/kvm Atemp i energianvändning per år 
– 100% förnybar energi 
– 100% miljöcertifiering av förvaltningsfastigheter 
och nyproduktion 
– 20% cirkularitetsindex vid ombyggnation 
– 35% lägre CO2-avtryck vid nyproduktion 
jämfört med 2018 års nivå (scope 3) 
Saab tillträdde i november sina nya lokaler i 
fastigheten Nöten 4 i Solna Strand. Fastigheten, 
som ursprungligen byggdes 1971, har erhållit 
certifieringen BREEAM In-Use Outstanding (högsta 
nivå).  
Medarbetare 
Engagerade och motiverande medarbetare är en 
viktig framgångsfaktor och Fabege vill vara en 
attraktiv arbetsplats. Arbetsmiljön ska vara säker 
och utan risk för att Fabeges samtliga medarbetare, 
eller de som arbetar hos Fabege, skadas eller blir 
sjuka på arbetet. Alla medarbetare har genomgått 
en grundläggande arbetsmiljöutbildning och 
nyanställda erbjuds samma möjlighet.  
Under kvartalet fick vi resultatet i vår årliga 
medarbetarundersökning Great Place T o Work. 
Målet 2025 var att nå Trust Index 89. Utfallet blev 
även i år 88. 
Leverantörskedja 
En hållbar leverantörskedja är avgörande för att 
skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka 
Fabeges varumärke. Det omfattar ansvarsfulla 
inköp, uppförandekod, minskad klimatpåverkan, 
mänskliga rättigheter och etiskt affärsagerande. 
Fabege stödjer flera internationella riktlinjer såsom 
FN:s grundläggande konventioner till skydd för 
mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande 
principer och rättigheter på arbetsplatsen och FN:s 
Global Compacts tio principer. Fabeges 
uppförandekod för ramavtalade leverantörer 
omfattar dessa riktlinjer och de ska efterlevas i alla 
led. 
Fabege hade 2025 som mål att 
hållbarhetsgranska samtliga ramavtalade 
leverantörer, stärka riskhanteringen och fortsätta 
arbetet med social inkludering. Utfallet visar att 94 
% av leverantörerna nu är hållbarhetsgranskade 
och godkända. 
  
Fabeges hållbarhetsarbete 
Mål 2030 
– Klimatneutral förvaltning. 
– Halverad klimatpåverkan i projektutveckling 
per BTA. 
Genomsnittlig energianvändning 2025 
65 kWh/kvm 
Fabeges aktie behåller Nasdaqs gröna 
klassificering för tredje året i rad 
 
Fabege går in i sitt tredje  
år som grön aktie på Nasdaq Stockholm, efter 
att S&P Global Ratings genomfört sin årliga och 
oberoende analys av bolagets 
hållbarhetsarbete. 
Resultatet som ligger till 
grund för bedömningen 
visar att 86 procent av 
omsättningen och 85 
procent av investeringarna 
på Fabege klassificeras 
som gröna. 
 
Science based targets 
 
Vårt klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020.

===== SIDA 15 =====

Fabege 2025/Kv4 15 
Finansiering 
Fabeges gröna finansiering är en naturlig 
fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i 
hela organisationen. Alla Fabeges finansiärer, såväl 
banker som kapitalmarknad, erbjuder grön 
finansiering av miljöcertifierade energieffektiva 
fastigheter. Sedan november 2023 är Fabege 
noterad som grön aktie, så kallad Green Equity 
Designation. Fabege har tagit hänsyn till EU-
taxonomin och har kartlagt tillämpliga kategorier till 
EU:s miljömål och till ekonomisk verksamhet. Fabege 
strävar efter att anpassa de kvalificerade gröna 
tillgångarna till EU-taxonomin efter bästa förmåga, 
inklusive kriterierna för att inte orsaka betydande 
skada (DNSH) och minimiskyddsåtgärder 
(minimum safeguard). 
Under året lanserades ett nytt grönt ramverk som 
bidrar till att utveckla det hållbarhetsarbete som 
bedrivs i hela organisationen. 
Kunder 
Fabege arbetar med kunden i centrum för att skapa 
attraktiva lokaler med god arbetsmiljö och service 
som stärker deras anställda, verksamhet och affär. 
Kontinuerliga dialoger med Fabeges cirka 700 
kunder säkerställer ett långsiktigt samarbete i och 
kring våra fastigheter.  
Grunden för det strategiska hållbarhetsarbetet 
ihop med kunderna är bland annat de gröna 
hyresavtalen med syfte att minimera negativ 
miljöpåverkan. I fokus är även beredskapsplaner, 
energieffektiva byggnader, taxonomilinjerade och 
miljöcertifierade fastigheter samt trivsamma och 
trygga fastigheter och närområden. 
Vi följer upp vårt arbete med kunderna och 
genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) 
vartannat år för att kunna förbättra oss. NKI 2025 
blev 83. 
Affärsetik 
God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är 
grundläggande för Fabeges relationer med såväl 
medarbetare och kunder som leverantörer och 
långivare. Fabege tillämpar god affärssed och 
praxis samt internationella normer för mänskliga 
rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global 
Compact och ILO:s grundläggande konventioner 
om mänskliga rättigheter i arbetslivet. 
Uppförandekoden ligger till grund för samtliga 
medarbetares agerande och har undertecknats av 
alla anställda.   
Om hållbarhetsrapporten 
Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt samma 
riktlinjer som Fabeges årliga hållbarhetsredovisning 
och tar därför inte upp vissa frågor. 
En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras 
en gång om året i hållbarhetsredovisningen, läs mer 
på www.fabege.se/hallbarhet. 
 
Certifierade fastigheter* 
  
* De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
** BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på 
BREEAM-SE. 
 
Hållbarhetsnyckeltal 
 
 
* Atemp summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. Area som upptas av innerväggar, 
öppningar för trappa, schakt och dylikt, inräknas. Area för garage, inom byggnaden, i bostadshus eller annan lokalbyggnad än garage, inräknas inte. 
** De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 
EU-taxonomin 
 
Fabege redovisar frivilligt på EU-direktivet om 
icke-finansiell rapportering. Rapportering av i 
vilken utsträckning koncernens verksamhet 
omfattas av och är förenlig med EU-taxonomin 
framgår av Not 1 EU-taxonomin, sid 29. 
I kommande Års- och hållbarhetsredovisning 
2025 redovisas de fullständiga tabellerna i 
enlighet med EU-taxonomins mål 1 inklusive 
DNSH-kriterier och minimiskyddsåtgärder. 
 
Starkt resultat i årets NKI-mätning 
 
Vi landade på ett NKI-index på 83, vilket är en 
ökning från föregående mätning då vi nådde 
81. Den övergripande kundnöjdheten stärks 
ytterligare och kundlojaliteten är fortsatt mycket 
hög. Vi ser en positiv utveckling över tid och en 
stabilt stark nivå i samtliga marknadsområden. 
 
Exempel på initiativ inom social hållbarhet 
 
– Samverkan i Huddinge/BID Flemingsberg 
– T alangAkademin 
– Stiftelsen Läxhjälpen  
– Unga Operan / Unga Dramaten 
– Flemingsberg Science  
– Innovation Station  
– Stockholm T alent 
– Pep Parker  
– Street Gallery 
– Stadsmissionen 
System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use 47 749 788 68%
BREEAM-SE** 15 348 033 32%
Miljöbyggnad 1 5 482 0%
Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1 103 303 100%
2025 2024 2023 Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp* 65 70 71 Max 70 *
Andel förnybar energi, % 93 90 90 100
Miljöcertifiering, antal fastigheter** 63 62 63 -
Miljöcertifiering, andel av total yta, % 87 82 82 100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % 100 98 96 100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, % 93 92 91 100
Grön finansiering, % 99 99 100 100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % 88 88 88 2025 >88
GRESB, poäng 94 95 93 >91

===== SIDA 16 =====

Fabege 2025/Kv4 16 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I 
tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt. 
Känslighetsanalys kassaflöde och resultat 
 
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt 
genomslag av var och en av parametrarna. 
 
Hyresintäkter – utveckling kommande fyra kvartal 
 
 
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in–och avflyttningar 
och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör inte en prognos utan syftar till att 
visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per balansdagen. 
Personal 
Vid årets slut var 229 personer (229) anställda i koncernen. 
Moderbolaget 
Omsättningen uppgick under perioden till 396 Mkr (428) och 
resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 409 Mkr (1 383). 
Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 005 Mkr 
(1 750) samt nedskrivning av andelar i koncernföretag om -375 Mkr  
(-120). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar 
uppgick till 1 Mkr (2).  
Händelser efter balansdagen 
Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. 
 
Hyresvärde per kategori 
 
 
 
 
Förfallostruktur hyresavtal 
 
Största kunderna 
 
  
Värdeförändring, %
Resultat effekt efter 
skatt, Mkr Soliditet % Belåningsgrad, %
+1 623 45,42% 43,66%
0 - 45,10% 43,87%
-1 -623 44,78% 44,10%
Mkr Förändring Effekt, Mkr 
Hyresintäkter, totalt 1%  +/- 36,0
Hyresnivå, kommersiella intäkter 1%  +/- 34,9
Ekonomisk uthyrningsgrad 1%-enhet  +/- 39,2
Fastighetskostnader 1%   +/- 9,0
Räntekostnader, rullande 12 månader ±1%-enhet -104 /  +162
865 852 864
899 887 901 894 895
400
500
600
700
800
900
1 000
Kv1-2025 Kv2-2025 Kv3-2025 Kv4-2025 Kv1-2026 Kv2-2026 Kv3-2026 Kv4-2026
Mkr
Kontor, 84%
Butik, 4%
Industri/logistik, 4%
Övrigt, 8%
Hyresavtal 
Årshyra, 
Mkr Andel, % 
2026¹ 603 599 17%
2027 274 561 16%
2028 203 390 11%
2029 168 501 14%
2030 86 376 11%
2031+ 97 974 27%
Kommersiellt 1 431 3 402 96%
Bostadsavtal 200 23 1%
Garage- och parkering 450 135 4%
Totalt 2 081 3 559 100%
 ¹Varav drygt 316 Mkr redan är omförhandlade då de gällande avtalen löper ut .
Andel¹, % Löper till år 
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8% 2037
Saab AB 4,7% 2045
Convendum Stockholm City AB 3,7% 2034
Ica Fastigheter AB 3,3% 2030
Telia Sverige AB 3,0% 2031
DNB Carnegie Investment Bank AB 2,3% 2027
Svea Bank AB 1,8% 2029
Alfa Laval Technologies AB 1,8% 2047
Bilia AB 1,7% 2041
Tietoevry AB 1,2% 2029
Summa 30,4%
¹Andel av kontrakterad hyra. 
Övrig finansiell information

===== SIDA 17 =====

Fabege 2025/Kv4 17 
Möjligheter och risker 
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande 
verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, 
vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är 
kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på 
koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig 
beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och 
möjligheter i årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65).  
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på 
koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av 
avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i 
årsredovisningen för 2024. Även den finansiella risken, det vill säga 
risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och 
Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i 
årsredovisningen för 2024 (sidorna 56–65). 
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till 
minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 
gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. 
Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver 
ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. 
Säsongsvariationer 
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för 
säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre 
kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär 
högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är 
säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och 
fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal 
ofta är högre. 
Marknadsutsikter 
Oro i omvärlden och en sämre konjunktur har lett till ökad osäkerhet på 
Stockholms hyresmarknad. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen 
överväger sina alternativ. Vakanserna har generellt sett ökat under det 
senaste året. Vi upplever dock att aktiviteten på hyresmarknaden i 
Stockholm förbättrades under senhösten och att hyresnivåerna 
generellt sett är stabila. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men de 
senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida 
potentialen vid omförhandlingar.  
På finansmarknaden ser vi god tillgång till kapital både via 
obligationsmarknaden och bankernas egen utlåning. 
Lånemarginalerna har pressats ned under året och marknadsräntorna 
har sjunkit i takt med Riksbankens sänkningar av styrräntan som efter 
sänkningen i september ligger på 1,75 procent. Cirka 47 procent av 
Fabeges låneportfölj är bunden vilket ger en god förutsägbarhet för de 
närmaste åren.  
De senaste årens stigande räntor har påverkat avkastningskraven i 
fastighetsvärderingarna. Avkastningskraven har fortsatt ökat något i 
Stockholms närförorter medan vi noterat stabila eller något lägre 
avkastningskrav i de mest centrala delarna av Stockholm. Fortsatt 
finns ett stort intresse från långsiktiga investerare som är villiga att 
betala bra för kvalité i Stockholm.  
Fabege har en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda 
möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts 
under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 
tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar 
bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna 
fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade 
medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och 
möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. 
Redovisningsprinciper 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i 
noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och 
värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.  
Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC 
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2025 har inte haft någon 
nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget 
upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma 
redovisningsprinciper och värderings-metoder som i den senaste 
årsredovisningen. 
 
Stockholm den 5 februari 2026 
 
Bent Oustad, vd 
 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer

===== SIDA 18 =====

Fabege 2025/Kv4 18 
Ägare 
Den 31 december 2025 hade Fabege totalt 42 376 
kända aktieägare varav 56 procent svenskt 
ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 60,5 
procent av kapitalet. 
Aktiekapital 2025-12-31 
Aktiekapital uppgick till 5 097 Mkr fördelat på 
330 783 144 aktier. Samtliga aktier ger samma 
rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet 
uppgår till 15:41 kr/aktie.  
Utdelning 2025 
Styrelsen föreslår en utdelning om 2:20 kr/aktie 
(2:00) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:55 
kr/aktie  
Utdelningspolicy 
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna 
den del av bolagets vinst som inte behövs för att 
konsolidera eller utveckla verksamheten. Med 
nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta  
att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 
procent av resultatet från löpande förvaltning och 
realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter 
skatt.  
Förvärv och överlåtelse av egna aktier 
Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst 
intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. 
Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid 
varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt 
utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per 31 december 2025 till 16 206 048. 
Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per 
aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet 
registrerade aktier. Under perioden genomfördes 
inga återköp.  
 
Green Equity Designation  
Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity 
Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av 
omsättningen och 50 procent av investeringarna 
ska anses vara grön och mindre än 5 procent av 
omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. 
 
 
 
 
Aktiefördelning 
 
 
Största ägare, 2025-12-31 
 
Landsfördelning, 2025-12-31 
 
2025-12-31 2024-12-31
Antal ägare, st 42 376 43 809
Antal utländska ägare, st 1 100 1 011
Utländska ägare, % 44,0 43,4
Fondägande, % 24,6 25,9
Antal aktier * Kapital & röster, %
Norwegian Property ASA 71 973 181 22,9
Backahill AB 52 608 718 16,7
Vanguard 8 724 756 2,8
Folksam 7 975 174 2,5
Nordea Fonder 7 428 870 2,4
Swedbank Robur Fonder 7 414 205 2,4
BlackRock 7 190 957 2,3
E.N.A City AB 6 944 270 2,2
Alcur Fonder 6 770 952 2,2
Länsförsäkringar Fonder 4 573 169 1,5
Norges Bank Investment Management 4 449 222 1,4
Handelsbanken Fonder 3 824 540 1,2
Totalt 12 största aktieägare 189 878 014 60,5
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,9
Totalt antal utestående aktier 314 577 096
Totalt antal registerade aktier 330 783 144
Sverige, 56%
Norge, 26%
USA, 9%
Finland, 2%
Other, 7%
Fabegeaktien 
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

===== SIDA 19 =====

Fabege 2025/Kv4 19 
Koncernen – Rapport över totalresultatet i sammandrag 
 
2025 2024 2025 2024
Belopp i Mkr Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Hyresintäkter ¹ 899 861 3 480 3 438
Omsättning bostadsutveckling 152 3 280 233
Nettoomsättning 1 051 864 3 760 3 671
Fastighetskostnader -222 -233 -897 -885
Kostnader bostadsutveckling -117 -6 -225 -254
Bruttoresultat 712 625 2 638 2 532
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott 677 628 2 583 2 553
Överskottsgrad, % 75% 73% 74% 74%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 35 -3 55 -21
Central administration -28 -13 -106 -93
Räntenetto -222 -235 -940 -962
Tomträttsavgäld -10 -10 -41 -41
Resultatandelar i intressebolag -81 -34 -130 -91
Förvaltningsresultat 371 333 1 421 1 345
Nedskrivning exploateringsfastigheter -3 -40 -24 -73
Realiserade värdeförändringar fastigheter 1 - -36 3
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -712 18 -1 700 -1 218
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 50 301 -166 -143
Värdeförändringar aktier - -3 -3 -3
Resultat före skatt -293 609 -508 -89
Aktuell skatt -0 - - -
Uppskjuten skatt 113 -154 160 -124
Periodens/Årets resultat -180 455 -348 -213
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet - - - -
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 7 -19 7 -19
Periodens/Årets totalresultat -173 436 -341 -232
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - -
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -173 436 -341 -232
Resultat per aktie, kr ² -0:57 1:45 -1:11 -0:68
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 557 314 577 314 557 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 557 314 577 314 557 314 577
Finansiella data 
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 102 Mkr (100) för perioden jan-dec 2025 och 32 Mkr (31) för perioden okt-dec 2025. ² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt.

===== SIDA 20 =====

Fabege 2025/Kv4 20 
Koncernen – Rapport över finansiell ställning i sammandrag   
 
Koncernen – Rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
2025 2024
Belopp i Mkr 31 dec 31 dec
Tillgångar 
Goodwill 205 205
Förvaltningsfastigheter 78 460 78 904
Nyttjanderättstillgång 1 584 1 371
Övriga materiella anläggningstillgångar 32 34
Derivatinstrument 487 702
Finansiella anläggningstillgångar 709 728
Exploateringsfastigheter 933 754
Övriga omsättningstillgångar 548 1 247
Kortfristiga placeringar 101 100
Likvida medel 30 64
Summa tillgångar 83 089 84 109
Eget kapital och skulder 
Eget kapital 37 475 38 445
Uppskjuten skatt 8 265 8 424
Övriga avsättningar 163 175
Räntebärande skulder¹ 34 424 34 400
Leasingskuld 1 584 1 371
Derivatinstrument 109 159
Ej räntebärande skulder 1 069 1 135
Summa eget kapital och skulder 83 089 84 109
¹ Varav kortfristiga 9 117 Mkr (2 674).
2025 2024
Belopp i Mkr 31 dec 31 dec
Totalt eget kapital vid periodens början 38 445 39 244
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 38 445 39 244
Återköp av aktier -  -
Beslutad ännu ej utbetald utdelning -157 -142
Kontantutdelning -472 -425
Periodens resultat -348 -213
Övrigt totalresultat 7 -19
Totalt eget kapital vid periodens slut¹ 37 475 38 445
¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns

===== SIDA 21 =====

Fabege 2025/Kv4 21 
Koncernen – Rapport över kassaflödesanalyser 
 
  
2025 2024
Belopp i Mkr Jan-dec Jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat 2 638 2 532
Central administration -106 -93
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 13
Ej kassaflödespåverkande poster -52 -
Erhållen ränta 79 21
Erlagd ränta¹ -1 067 -1 121
Betald inkomstskatt - -
Summa  1 503 1 352
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter -339 74
Förändring av kortfristiga fordringar 659 473
Förändring av kortfristiga skulder -79 -264
Summa förändring av rörelsekapital 241 283
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 744 1 635
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -2 024 -2 282
Förvärv av fastigheter - -
Avyttring av fastigheter via bolag 960 -
Investeringar materiella anläggningstillgångar -11 -17
Investeringar finansiella anläggningstillgångar -114 -162
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 189 -2 461
-
Finansieringsverksamheten -
Utdelning till aktieägarna -613 -613
Återköp egna aktier - -
Upptagna lån 19 785 24 759
Amortering av skuld -19 761 -23 341
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -589 805
Periodens kassaflöde -34 -21
Likvida medel vid periodens början 64 85
Likvida medel vid periodens slut 30 64
¹ Varav övr finansiella kostnader 28 Mkr (37).

===== SIDA 22 =====

Fabege 2025/Kv4 22 
Koncernen – Nyckeltal 
 
Koncernen – EPRA nyckeltal 
 
2025 2024
Finansiella ¹ Jan-dec Jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -0,9 -0,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5
Soliditet, % 45 46
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43
Skuldkvot, ggr 13,6 14,1
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9
Aktierelaterade ¹ 
Resultat per aktie, kr ² -1:11 -0:68
Eget kapital per aktie, kr 119 122
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 5:54 5:20
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade 
Antal fastigheter 100 100
Förvaltningsfastigheter, Mkr 78 460 78 904
Uthyrbar yta, kvm 1 271 000 1 271 174
Exploateringsfastigheter, Mkr 933 754
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88
Totalavkastning fastigheter, % 1,1 1,7
Överskottsgrad, % 74 74
Genomsnittlig återstående kontraktstid (förvaltningsfastigheter), år 5,3 4,8
² Definitionen enligt IFRS redovisningsstandarder
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder, se vidare under definitioner.
2025 2024
EPRA Nyckeltal Jan-dec Jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr 1 293 1 227
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4:11 3:90
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 520 46 468
EPRA NRV, kr/aktie 145 148
EPRA NTA (substansvärde), Mkr 42 627 43 514
EPRA NTA, kr/aktie 135 138
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 427 38 382
EPRA NDV, kr/aktie 119 122
EPRA Vakansgrad, % 14 12
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, % -3,2 4,5
EPRA Investeringar 2 061 2 376

===== SIDA 23 =====

Fabege 2025/Kv4 23 
Koncernen – Uppskjuten skatt* 
 
 
 
 
 
Koncernen – Resultaträkning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
  
2025 2024
Uppskjuten skatt hänförbar till: 31 dec 31 dec
Underskottsavdrag, Mkr -312 -309
Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr 8 494 8 632
Derivatinstrument, Mkr 78 112
Övrigt, Mkr 5 -11
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr 8 265 8 424
Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Hyresintäkter 899 864 852 865 861 847 864 867
Omsättning bostadsutveckling 152  - 128 - 3 88 - 141
Nettoomsättning 1 051 864 980 865 864 935 864 1 008
Fastighetskostnader -222 -191 -219 -265 -233 -191 -214 -248
Kostnader bostadsutveckling -117 -3 -99 -6 -6 -100 -6 -140
Bruttoresultat 712 670 662 594 625 644 644 620
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott 677 673 633 600 628 656 650 619
Överskottsgrad 75% 78% 74% 69% 73% 77% 75% 71%
varav bruttoresultat bostadsutveckling 35 -3 29 -6 -3 -12 -6 1
Central administration -28 -19 -26 -33 -13 -20 -31 -29
Räntenetto -222 -236 -240 -242 -235 -242 -245 -240
Tomträttsavgäld -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -11
Resultatandelar i intressebolag -81 -12 -14 -24 -34 -19 -27 -11
Förvaltningsresultat 371 393 372 285 333 353 331 329
Nedskrivning exploateringsfastigheter -3  - -21  - -40 -34  -  -
Realiserade värdeförändringar fastigheter 1  - - -37 - - - 3
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -712 -338 -85 -565 18 224 -80 -1 381
Orealiserade värdeförändringar räntederivat 50 113 -356 27 301 -472 -184 213
Värdeförändringar aktier -  - -1 -2 -3 - - -
Resultat före skatt -293 168 -91 -292 609 71 67 -836
Aktuell skatt 0 - - - - - - -
Uppskjuten skatt 113 -69 -26 141 -154 -57 -50 137
Periodens resultat -180 99 -117 -151 455 14 17 -699
20242025
*Koncernens samlade underskott uppgick per 2025-12-31 till 2 464 Mkr varav 1 514 Mkr tagits upp till värdering.

===== SIDA 24 =====

Fabege 2025/Kv4 24 
Koncernen – Finansiell ställning i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
Koncernen – Nyckeltal i sammandrag, kvartalsöversikt 
 
Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Tillgångar
Goodwill 205 205 205 205 205 205 205 205
Förvaltningsfastigheter 78 460 78 450 78 317 77 805 78 904 78 241 77 584 77 358
Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 584 1 371 1 371 1 371 1 371 949 949 949
Övriga materiella anläggningstillgångar 32 35 35 34 34 32 31 30
Derivatinstrument 487 472 442 697 702 551 881 1 029
Finansiella anläggningstillgångar 709 763 748 736 728 1 378 1 356 1 343
Exploateringsfastigheter 933 1 009 935 860 754 722 795 395
Övriga omsättningstillgångar 548 1 361 1 461 1 482 1 247 753 857 1 247
Kortfristiga placeringar 101 100 100 99 100 99 98 98
Likvida medel 30 15 22 57 64 31 10 31
Summa tillgångar 83 089 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685
Eget kapital och skulder
Eget kapital 37 475 37 648 37 548 38 294 38 445 38 010 37 996 38 545
Uppskjuten skatt 8 265 8 376 8 308 8 282 8 424 8 275 8 218 8 168
Övriga avsättningar 163 172 173 175 175 155 153 154
Räntebärande skulder 34 424 34 542 34 203 33 633 34 400 33 696 33 715 33 579
Leasingskuld 1 584 1 371 1 371 1 371 1 371 949 949 949
Derivatinstrument 109 145 228 128 159 309 166 130
Ej räntebärande skulder 1 069 1 527 1 805 1 463 1 135 1 567 1 569 1 160
Summa eget kapital och skulder 83 089 83 781 83 636 83 346 84 109 82 961 82 766 82 685
2025 2024
Belopp i Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, % -1,9 1,1 -1,2 -1,6 4,8 0,1 0,2 -7,2
Räntetäckningsgrad, ggr² 3,0 2,7 2,6 2,3 2,6 2,5 2,5 2,4
Soliditet, % 45 45 45 46 46 46 46 47
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 43 43 43 43 43 43
Skuldkvot, ggr 13,6 14,0 14,1 14,0 14,1 13,9 13,9 13,8
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9
Aktierelaterade¹ 
Periodens resultat per aktie, kr² -0:57 0:32 -0:37 -0:48 1:45 0:04 0:05 -2:22
Eget kapital per aktie, kr 119 120 119 122 122 121 121 123
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2:78 0:96 0:54 1:30 0:53 2:00 2:07 0:60
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577 314 577
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 87 87 87 88 88 90 90
Totalavkastning fastigheter, % 0,0 1,1 0,7 0,0 0,8 1,1 0,7 -1,0
Överskottsgrad, % 75 78 74 69 73 77 75 71
2025 2024
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS redovisningsstandarder. Se vidare under definitioner. ² Definition enligt IFRS redovisningsstandarder.

===== SIDA 25 =====

Fabege 2025/Kv4 25 
Koncernen – Härledning av nyckeltal 
Nedan visas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.  
 
 
 
 
  
2025 2024
Soliditet 31 dec 31 dec
Eget kapital, Mkr 37 475 38 445
Balansomslutning, Mkr 83 089 84 109
Soliditet, % 45 46
2025 2024
Belåningsgrad fastigheter 31 dec 31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 78 460 78 904
Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr 933 754
Belåningsgrad fastigheter, % 43 43
2025 2024
Skuldkvot 31 dec 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532
Central administration, Mkr -106 -93
Summa, Mkr 2 532 2 439
Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400
Skuldkvot, ggr 14 14
2025 2024
Räntetäckningsgrad 31 dec 31 dec
Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532
Tomträttsavgäld, Mkr -41 -41
Central administration, Mkr -106 -93
Summa, Mkr 2 491 2 398
Räntenetto, Mkr -940 -962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5

===== SIDA 26 =====

Fabege 2025/Kv4 26 
Koncernen – Härledning av nyckeltal forts. 
 
 
 
 
 
 
2025 2024 2025 2024
Avkastning på eget kapital Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Periodens resultat, Mkr -720 1 820 -348 -213
Genomsnittligt kapital, Mkr 37 561 38 228 37 960 38 845
Avkastning på eget kapital, % -1,9 4,8 -0,9 -0,5
2025 2024 2025 2024
Totalavkastning fastigheter Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Driftöverskott, Mkr 677 630 2 583 2 553
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -711 19 -1 736 -1 218
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr 79 717 78 885 82 257 80 118
Totalavkastning fastigheter, % 0,0 0,8 1,1 1,7
2025 2024 2025 2024
Skuldsättningsgrad Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 34 424 34 400
Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 37 475 38 445
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 0,9 0,9
2025 2024 2025 2024
Eget kapital per aktie Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 37 475 38 455
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 315 315
Eget kapital, kr per aktie 119 122 119 122
2025 2024 2025 2024
Kassaflöde per aktie Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 875 168 1 744 1 635
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 2:78 0:5 5:54 5:2

===== SIDA 27 =====

Fabege 2025/Kv4 27 
 
 
Koncernen – Härledning av EPRA nyckeltal 
 
 
 
 
 
  
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Eget kapital, Mkr 37 475 37 475 37 475 38 445 38 445 38 445
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 157 157 157 142 142 142
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr -377 -377 -377 -543 -543 -543
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 8 265 8 265 8 265 8 424 8 424 8 424
Återläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr - -205 -205  - -205 -205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr - -2 688 -2 688  - -2 749 -2 749
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr - - 377  - 543
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt , Mkr - - -5 577  -  - -5 675
NAV, Mkr 45 520 42 627 37 427 46 468 43 514 38 382
Utestående antal aktier, miljoner 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6 314,6
NAV, kr per aktie 145 135 119 148 138 122
Jan-dec
2024
Jan-dec
2025
2025 2024
EPRA EPS Jan-dec Jan-dec
Förvaltningsresultat, Mkr 1 421 1 345
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -800 -770
Summa, Mkr 621 575
Nominell skatt (20,6%), Mkr 128 118
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt),  Mkr 1 293 1 227
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 314,6
EPRA EPS, kr per aktie 4:11 3:90
2025 2024
EPRA Vakansgrad Jan-dec Jan-dec
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr 556 445
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr  3 922 3 587
EPRA Vakansgrad, % 14 12
2025 2024
EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd Jan-dec Jan-dec
Förändring, % -3,2 4,5
Förändring, Mkr -99 139
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 3 044 3 196
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 3 143 3 057
2025 2024
EPRA investeringar Jan-dec Jan-dec
Förvärv, Mkr - -
Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr 1 427 1 606
Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 634 770
Varav kapitaliserad ränta 37 93
Totalt EPRA investeringar 2 061 2 376

===== SIDA 28 =====

Fabege 2025/Kv4 28 
Moderbolaget – Resultaträkning i sammandrag 
 
Moderbolaget – Balansräkning i sammandrag 
 
 
2025 2024
Belopp i Mkr Jan-dec Jan-dec
Intäkter 396 428
Kostnader -475 -462
Finansnetto 600 1 569
Resultatandel intressebolag - -
Värdeförändringar räntederivat -167 -143
Värdeförändringar aktier -3 -3
Bokslutsdisposition 58 -6
Resultat före skatt 409 1 383
Aktuell skatt - -
Uppskjuten skatt 34 29
Periodens resultat 443 1 412
2025 2024
Belopp i Mkr 31 dec 31 dec
Andelar i koncernföretag 13 400 13 400
Övriga anläggningstillgångar 51 211 50 711
varav fordringar hos koncernföretag 50 710 49 992
Omsättningstillgångar 125 152
Likvida medel - 43
Summa tillgångar 64 736 64 306
Eget kapital 12 169 12 355
Avsättningar 157 194
Långfristiga skulder 43 508 48 930
varav skulder till koncernföretag 18 091 17 619
Kortfristiga skulder 8 902 2 827
Summa eget kapital och skulder 64 736 64 306

===== SIDA 29 =====

Fabege 2025/Kv4 29 
Andel som omfattas av taxonomin (eligibility) 
Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning 
främst på kommersiella fastigheter i Stockholms-
området. Den absoluta merparten av fastighets-
beståndet faller inom ramen för taxonomin och den 
ekonomiska aktiviteten som tillämpas är 
 
CCM 7 .7 Förvärv och ägande av byggnader. 
 
Andelen miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomi-
förordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; 
omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter. 
Redovisning av omsättning:  
Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som 
ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. 
Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg 
samt den omsättning som är hänförlig till Birger 
Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga 
väsentliga intäkter som bör exkluderas har identi-
fierats.  
Redovisning av driftsutgifter:  
Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighets-
skötsel, löpande reparationer, underhåll samt 
kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads 
produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs 
som driftkostnader men finns inte upptagna här då 
de inte faller inom definitionen för driftsutgifter 
enligt taxonomin. 
Redovisning av kapitalutgifter:  
Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade 
investeringskostnader som kopplas till fastigheter 
som ingår i de ekonomiska aktiviteterna.  
Andel som är förenlig med taxonomin 
(alignment) 
Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatmålet 
"Begränsning av klimatförändringar" inklusive Do 
No Significant Harm-kriterierna. De befintliga 
fastigheter som enligt bedömningen är förenliga 
med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A 
eller utgör topp 15 procent avseende 
primärenergianvändning i Sverige (i enlighet med 
fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga 
byggnader). Byggnader byggda efter 2020-12-31 
har en primärenergianvändning som är minst 10% 
under NZEB. Fastigheterna har analyserats med 
avseende på klimatresiliens.  
Fabeges bedömning är att 70 procent av 
omsättningen, 64 procent av driftskostnaderna och 
82 procent av kapitalutgifterna är förenlig med 
taxonomin baserat på uppfyllelse av mål 1 (CCM) 
inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende 
primärenergital är hämtat från gällande 
energideklaration. 
Fabege uppfyller även taxonomins krav kring 
”Minimum safeguards” kopplat till mänskliga 
rättigheter, antikorruption, transparens kring 
skattebelastning samt fri konkurrens. 
För mer information se Fabeges kommande Års- 
och hållbarhetsredovisning 2025. 
Not 2 Verkligt värde finansiella instrument 
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt 
värde enligt nivå 2 i balansräkningen. 
Derivatportföljen värderas till nuvärdet av 
kommande kassaflöden. Värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är 
av redovisningskaraktär och påverkar inte 
kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens 
marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena 
har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med 
senaste årsredovisningen.  För samtliga övriga 
finansiella tillgångar och skulder anses det 
redovisade värdet vara en god approximation av 
det verkliga värdet. 
Not 3 Eventualförpliktelser 
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av 
borgensförbindelser och åtaganden som 
moderbolaget ställt till förmån för intresseföretag 
uppgående till 324 Mkr (327) och som dotterbolag 
ställt till förmån för annat koncernbolag uppgående 
till 13 Mkr (6) samt övrigt 0 (0). 
Not 4 Segmentsrapportering 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt 
realiserade och orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i 
respektive segment (direkta intäkter och kostnader). 
I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår 
resultatet från fastigheten i respektive segment för 
den tid som fastigheten legat i segmentet. Central 
administration och poster i finansnetto har 
schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet 
med dess andel av det totala fastighetsvärdet 
(indirekta intäkter och kostnader). Fastighets-
tillgången är direkt hänförlig till respektive segment 
och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter 
och kostnader hänförliga till Birger Bostads 
verksamhet redovisas inom segmentet Birger 
Bostad. 
Not 5 Transaktioner med närstående 
Backahill AB har ett bestämmande inflytande över 
Hansan AB. Under perioden har konsulttjänster om 
1,0 Mkr (1,0) köpts in. Under perioden har även 
konsulttjänster om 0,9 Mkr (1,4) från Born 
Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan 
Litborn är delägare. Tillskott och lån om 127 Mkr 
(160) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya 
Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett 
finansbolag med ett säkerställt MTN-program. 
Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, 
Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och 
Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. 
Obligationerna är säkerställda med pantbrev i 
fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 
12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december 2025 
hade Fabege utestående obligationer om totalt 574 
Mkr (738). Samtliga transaktioner sker på 
marknadsmässiga grunder. 
  
Noter 
Not 1 EU-T axonomin 
 
 
KPI Totalt, Mkr Omfattas av 
taxonomi, %
Omfattas ejav taxonomi 
(eligibility), %
Andel förenligt med 
taxonomin,%
Omsättning 3 760 100 70
Driftutgifter 125 100 64
Kapitalutgifter 2 072 99 82

===== SIDA 30 =====

Fabege 2025/Kv4 30 
Fabege är ett av Sveriges 
ledande fastighetsbolag. Vi 
utvecklar attraktiva och 
hållbara stadsdelar med 
fokus främst på kommersiella 
fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i 
Stockholmsregionen. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm 
och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen 
med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen 
ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag 
med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. 
Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi 
tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad 
bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade 
fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och 
tillsammans med en mycket god marknads-
kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv 
förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid kvartals-
skiftet ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat 
hyresvärde om 4,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 
miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,5 Mdkr 
varav förädlings- och projektfastigheter 9,4 Mdkr. 
Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger 
Bostad uppgick till 0,9 Mdkr. 
Affärsidé 
Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på 
främst kommersiella fastigheter på ett antal 
välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. 
Värdeskapande sker genom förvaltning, 
förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill 
vara en närvarande partner som med människan i 
centrum får företag, platser och vår stad att 
utvecklas. 
Affärsmodell 
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre 
affärsområden: Förvaltning, Förädling samt 
Transaktion. 
Strategi för tillväxt 
Fabeges strategi är att skapa värden genom att 
förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet 
samt att genom transaktioner förvärva och avyttra 
fastigheter i syfte att öka potentialen i 
fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på 
Sveriges mest likvida marknad. Moderna 
fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift 
och förvaltning med egen personal borgar för låg 
vakans och hög kostnadseffektivitet i förvaltnings- 
beståndet. Med samlade bestånd och en stor 
byggrättsportfölj ges möjlighet till värdeskapande 
projektutveckling på egen mark. 
Värdedrivande faktorer 
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre 
faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på 
lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav 
och förändringar i marknadsräntor vilka ger 
förutsättningar för bolagets framgång. 
Stockholmsmarknaden 
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden 
i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt 
prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt 
befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. 
Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontors-
verksamhet planat ut och generellt sett har 
vakanserna ökat under de senaste två åren.  
Förändrad efterfrågan 
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad 
efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra 
lägen. Kringservice och goda kommunikationer i 
form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, 
liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal. 
Ekonomisk utveckling 
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi 
påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på 
lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och 
företagens behov av lokaler. Förändringar i 
marknadsräntor påverkar avkastningskraven. 
Hållbar stadsutveckling 
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när 
det gäller enskilda fastigheter och hela områden. 
Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende 
såväl materialval som energisparande åtgärder. 
Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra 
mix av kontor, handel, service och bostäder, samt 
goda kommunikationer och miljöengagemang. 
 
Detta är Fabege 
Affärsmodell 
Förvaltning 
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov 
och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen 
är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker 
genom ett långsiktigt arbete, baserat på en 
nära dialog med kunden, vilket skapar 
förtroende och ömsesidig lojalitet. 
Förädling 
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra 
viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har 
lång erfarenhet av att driva omfattande 
förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera 
långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade 
fastigheter som kan förädlas utifrån kundens 
specifika behov. 
Transaktion 
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges 
affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till 
bolagets resultat. Bolaget analyserar 
kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara 
på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom 
förvärv och avyttringar.

===== SIDA 31 =====

Fabege 2025/Kv4 31 
Avkastning på eget kapital 
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen 
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. 
Avkastning på investerat kapital i projektportföljen² 
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter 
dividerat med investerat kapital (exklusive 
ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter 
under perioden. 
Belåningsgrad, fastigheter 
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas 
bokförda värde vid periodens slut. 
Direktavkastning, aktien 
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. 
Eget kapital per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 
enligt balansräkningen dividerat med antal utestående 
aktier vid periodens slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad² 
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens 
slut. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt 
hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt 
förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med 
avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer. 
EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd 
Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd 
innevarande period och hyresintäkter identiskt bestånd 
föregående period dividerat med hyresintäkter 
identiskt bestånd föregående period. 
EPRA NDV – NET disposal value  
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NDV per aktie  
EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens 
slut. 
EPRA NRV – NET reinstatement value 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald 
utdelning. 
EPRA NRV per aktie 
EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut 
EPRA NT A – NET tangible assets 
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning 
av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt 
balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt 
istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning. 
EPRA NT A per aktie 
EPRA NT A dividerat med antal aktier vid periodens slut. 
EPRA vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat 
med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen. 
Exploateringsfastigheter² 
Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra 
bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och 
samhällsfastigheter. 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter ² 
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
Förädlingsfastigheter² 
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller 
tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens 
driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av 
uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. 
Mark och projektfastigheter² 
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med 
pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
Hyresvärde² 
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade 
lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. 
Identiskt bestånd² 
De fastigheter som inte varit klassificerade som 
projektfastigheter och som Fabege ägt under hela 
räkenskapsperioden samt under motsvarande 
räkenskapsperiod föregående år. 
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie 
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter 
förändring av rörelsekapital) dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier. 
Kontraktsvärde² 
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt 
plus indexuppräkning och hyrestillägg. 
Nettouthyrning² 
T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna 
uppsägningar för avflyttning. 
Resultat per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av periodens 
resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. 
Räntetäckningsgrad 
Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central 
administration i förhållande till ränte-nettot 
(räntekostnader minus ränteintäkter). 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv 
månaders bruttoresultat minus central administration. 
Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. 
Soliditet 
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande 
inflytande dividerat med balansomslutning. 
T otalavkastning fastigheter 
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och 
realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat 
med marknadsvärdet vid periodens ingång plus 
periodens investeringar. 
Verklig uppskjuten skatt 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 
procent baserat på en diskonteringsränta om 3 
procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen 
realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 
procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras 
även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år 
och där 10 procent säljs direkt med en nominell 
skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent 
säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår 
till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skatteskuld om 4 procent. 
Återköpsgrad² 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt. 
Överskottsgrad² 
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 
 
 
¹ Fabege presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått 
ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets 
ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets 
presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på 
samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av 
andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en 
ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte 
definierade enligt IFRS om inte annat anges. 
² Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal 
enligt ESMAs riktlinjer. 
 
Definitioner1

===== SIDA 32 =====

Fabege 2025/Kv4 32 
Fabege AB (publ) 
Box 730, SE-169 27 Solna 
Besök: Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna 
 
T elefon: +46 (0) 8 555 148 00 
E-post: info@fabege.se 
 
Organisationsnummer: 556049–1523 
 
www.fabege.se 
På koncernens webbplats finns även en 
webbsänd presentation där Bent Oustad och Åsa 
Bergström presenterar rapporten den 5 februari 
2026. 
 Kalender 
2026-04-16     Årsstämma 2026 
2026-04-23    Delårsrapport jan-mar 2026 
2026-07-06    Delårsrapport jan-jun 2026 
2026-10-21      Delårsrapport jan-sep 2026 
2027-02-05    Bokslutskommuniké 2026 
 Pressmeddelanden fjärde kvartalet 2025 
2025-12-11  Fabeges aktie behåller Nasdaqs gröna 
klassificering för tredje året i rad 
2025-11-21  Inbjudan till webcast och telekonferens med 
Fabeges nytillträdda vd Bent Oustad 
2025-11-11 Moody´s bekräftar Fabege rating Baa2, stabila 
utsikter 
2025-11-06 Ny vd och koncernchef i Fabege 
2025-10-21 Delårsrapport jan-sep 2025 
2025-10-06 Inbjudan till presentation av Fabeges delårsrapport 
jan-okt 2025 
2025-10-02 Fabeges valberedning inför årsstämman 2026 
2025-10-01 Fabege behåller topplacering i Gresb 
 
 
 
Bent Oustad, VD och koncernchef 
+46 (0) 8 555 148 10 
bent.oustad@fabege.se  
  
Åsa Bergström, vVD, ekonomi- och finanschef 
+46 (0) 8 555 148 29 
asa.bergstrom@fabege.se 
  
Peter Kangert, IR 
+46 (0) 8 555 148 40 
peter.kangert@fabege.se