FULLTEXT DEL 1 AV 4
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 ===== ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 2 ===== INNEHÅLL ÖVERSIKT Om Balder ................................................................................. 1 Händelser under 2023 .......................................................... 2 VD-ord ....................................................................................... 3 Balders affärsmodell ............................................................. 4 Finansiella mål ........................................................................ 5 Hållbarhetsmål........................................................................ 6 Aktuell intjäningsförmåga .................................................... 7 Balders aktie och ägare ........................................................ 8 Varför investera i Balder? ..................................................... 9 VERKSAMHET Ett diversifierat fastighetsbestånd ................................... 14 Balders geografiska marknader ........................................ 15 Utveckling 2023 .................................................................... 16 Värdeskapande förvaltning ................................................ 17 Ökad kundnöjdhet .......................................................... 18 Fastighetsutveckling ............................................................ 19 Från projekt till egen förvaltning .................................... 20 Intressebolag ......................................................................... 21 VÄRDERING Balders fastighetsbestånd ................................................ 24 Värdering ................................................................................ 25 FINANSIERING ................................................................... 27 HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Allmänna upplysningar ...................................................... 32 Balders arbete med FN:s globala hållbarhetsmål ....... 39 Miljömässig hållbarhet ........................................................ 41 Klimatförändringar ......................................................... 41 Vatten ................................................................................. 51 Biologisk mångfald ........................................................ 52 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ................ 53 EU-taxonomin ................................................................. 54 Social hållbarhet ................................................................. 60 Egna medarbetare ......................................................... 60 Arbetskraft i värdekedjan ............................................. 67 Lokal påverkan och områdesutveckling .................. 68 Styrning och ansvarsfullt företagande .......................... 70 Affärsetik och företagskultur ...................................... 70 GRI-index 2023 ..................................................................... 72 Revisorns yttrande ............................................................... 75 FINANSIELL INFORMATION Förvaltningsberättelse ....................................................... 77 Möjligheter och risker .......................................................... 81 Finansiella rapporter ........................................................... 85 Noter till de finansiella rapporterna ................................ 93 Revisionsberättelse ........................................................... 124 BOLAGSSTYRNING Styrelsens ordförande har ordet ................................... 128 Bolagsstyrningsrapport ................................................... 129 Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen ............................................................. 133 Inför årsstämman 2024 .............................................. 134 Revisors yttrande ............................................................... 134 Styrelse ................................................................................. 135 Ledning ................................................................................. 136 ÖVRIG INFORMATION Projektförteckning ............................................................. 138 Definitioner .......................................................................... 139 Årsstämma ........................................................................... 140 Kontaktuppgifter ................................................................ 140 Kalendarium ........................................................................ 140 Balders års- och hållbarhetsredovisning för 2023 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovis- ningen återfinns på sida 77–123. Hållbarhetsredovisningen finns på sida 30–74 och 81–84 och är upprättad i enlighet med Årsredo visnings lagen 6 kap. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 3 ===== OM BALDER Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastig- hetsvärde om 212 miljarder kronor och en diversi fierad portfö lj erbjuder Balder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktions projekt i huvu dstäder och andra större städer. Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden för människor att bo och göra goda affärer i. 211 749 6 135 Fastighetsbestånd, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr 1 150 96% Antal anställda Ekonomisk uthyrningsgrad 1 901 3 7, 9 % Antal fastigheter Soliditet 11 944 12,3 Hyresintäkter, Mkr ESG Risk Rating 0 200 000 50 000 100 000 150 000 250 000 20232021202220132014201520162017201820192020 Mkr 0 4 500 1 500 3 000 7 500 6 000 Mkr 20232021202220132014201520162017201820192020 Köpenhamn Green Hills Hyresrätter Färdigställt 2023 294 lgh FASTIGHETSBESTÅND FÖRVALTNINGSRESLUTAT 1) 1) Avser förvaltningsresultat hänförligt till moder bolagets aktieägare. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 1 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 4 ===== HÄNDELSER UNDER 2023 När Draken vaknar Mitt på Järntorget i Göteborg reser sig Hotel Draken och erbjuder utsikt över hela staden. Efter flera års arbete står ett magnifikt hotell med en ny kultur- scen och mötesplats färdig. Tillsam- mans med Strawberry invigde Balder den 1 oktober det 34 våningar höga hotellet som totalt inrymmer 474 rum. Draken har även 13 konferensrum, två restauranger, ett konditori och två barer. Under 2024 kommer hotellet kompletteras med ett urbant spa. Håll- barhetsaspekten har varit viktig i hotell- satsningen där dåtid har bundits sam- man med framtid. Arbetet har även inkluderat en varsam hantering av den K-märkta och ikoniska biografen Draken. Hotellet är certifierat enligt miljöcerti- fieringssystemet LEED, nivå Gold. Karlatornet i full höjd Under sommaren nådde Karlatornet i Göteborg sin fulla höjd på 246 meter. Med sina 74 våningar är tornet inte bara ett landmärke för staden utan även Nordens högsta byggnad. Totalt rymmer Karlatornet 611 lägenheter, från enrummare till penthouse-lägenheter med många rum. I slutet av augusti flyttade de första boende in och sommaren 2024 ska samtliga lägenhetsi nnehavare ha fl yttat in. Förutom bostäder kommer Karlatornet även inrymma ett hotell, en restaurang och kontor. Ny förvaltningsorganisation i Finland Balders ägande av fastigheter i Finland har ökat kontinuerligt under de senaste åren. För att skapa en sammanhållen och än mer effektiv förvaltning startade Balder under hösten en egen förvaltningsorganisation i Finland för kommersiella fastigheter inom segmenten handel, kontor och hotell. Positivt momentum i Balders ESG-rating Balders målinriktade arbete inom håll- barhetsområdet ger resultat. Sustain a- lytics uppdaterade i oktober Balders ESG risk rating till 12,3 från 13,8. Det innebär att Balder ligger stabilt inom ramen för låg risk. Årets analys visar att Balder fortsatt presterar bra i relation till jämförbara bolag när det gäller att minimera väsentliga ESG-risker. Balder och Geely i bolagsaffär för företags campus på Lindholmen Balder och Geely bildar ett gemensamt bolag för att utveckla, uppföra och för- valta den sjätte byggnaden på campuset Uni3 by Geely på Lindholmen i Göteborg. Campuset är ett nav för inno vatörer och visionärer som bland annat erbjuds konferenslokaler och coworking-ytor. Lindholmen är ett gammalt varvsom- råde som genomgår en spännande omvandling. Byggnaden B46 på 12 våningar och cirka 17 500 kvm kommer innehålla restaurang, butiker och utrym- men för utställningar och mässor. B46 utformas enligt miljöcertifieringen Miljöbyggnad Guld. Årets byggnadspris för natursköna Botanik i Växjö Balder har fått ta emot årets byggnads- pris för nyproduktionsprojektet Botanik av Växjö kommun. Nomineringen bygger på att Balder på ett lekfullt sätt har arbetat fram en god arkitektur genom detaljrikedom i panelen samt en spän- nande och tilltalande takutformning. Byggnationen är skapad för att andas framtid och hopp. Under sommaren har de nyproducerade lägenheterna fyllts med hyresgäster. Botanik rymmer 104 hyresrätter med balkonger och uteplatser som vetter mot innergård eller skogsbryn. Startskott för nyproducerade bostadsrätter i hjärtat av Göteborg I slutet av sommaren påbörjades pålning för Balders premiumbostäder i centrala Göteborg nära Heden. Kvarteret Bohusgatan kommer sammanlagt att omfatta närmare 320 bostads- rättslägenheter och bostadshusen färdigställs etappvis. Först ut är projekten Rubinen och Safiren på sju respektive 19 våningar som till- sammans kommer att rymma cirka 190 lägen- heter. Preliminär inflyttning sker löpande från våren 2026. I bottenplan blir det affärslokaler och under husen ett gemensamt garage. Avsikten är att bostadshusen ska certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Bohusgatans tredje och sista projekt Spinellen kommer att omfatta cirka 130 bostadsrättslägenheter. Tidpunkt för sälj- och byggstart är ännu inte bestämt. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 2 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 5 ===== 2023 har på många sätt varit likt 2022. Det är fortfarande oroligt i omvärlden vilket bidrar till en fortsatt global osäkerhet. Som bolag an passar vi oss hel a tiden till de förutsättningar som råder. Vi fokuserar på att effektivisera den dagliga verksamheten och ta hand om våra kunder, fastigheter och vår finansiering. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket mot- svarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). För Balder är det viktigaste ekonomiska målet att långsiktigt öka förvaltningsresultatet och intjäningsför- mågan per aktie. Detta kräver att vår befintliga portfölj utvecklas väl och att vi kan hitta nya investeringar med rimlig avkastning. Aktuell intjäningsförmåga har varit stabil under året tack vare att ökningar i driftsnetto och förvaltningsre- sultat från intressebolag kompenserat för ökade ränte- kostnader. Uthyrningsgraden håller sig på en fortsatt hög nivå, och vi ser än så länge inga tydliga tecken på en sättning i ekonomin i vår operativa verksamhet. Fortsatt trygg finansieringssituation Vi har en diversifierad finansieringsstruktur och en diversifierad fastighetsportfölj, vilket totalt sett minskar risken. Oron på de finansiella marknaderna har fortsatt under året och vi har bibehållit en hög likviditetsbuffert. Under slutet av året ökades räntebindningen när lång- räntorna sjönk. Vår starka intjäning och diversifierade fastighetsportfölj ger låg operativ risk vilket är positivt i finansieringssammanhang. Under året genomförde vi en placering av konvertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på 3,5%. Tack vare vår starka likviditetssituation har vi med goda resultat kunnat återköpa obligationer med förfall framförallt i närtid, men även med längre löptider. På detta sätt behåller vi en lång förfallostruktur för våra skulder, vilket ger trygghet och minskar påverkan på kassaflödet från fluktuationer i räntor och finansie- ringskostnader. Ökad takt i hållbarhetsarbetet Som en långsiktig fastighetsägare vill vi ta socialt, miljö mässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan på samhället, både lokalt och globalt. Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti- korrup tion. Vi har ocks å satt klimatmål i linje med Paris avtalet. Under året har vår ESG risk rating från Sustainalytics uppdaterats från 13,8 till 12,3 vilket placerar oss väl inom ramen för låg risk. Förflyttningen hänför sig fram- förallt till utveckling inom styrning och rapportering. Även Balders positiva utveckling inom klimatområdet kopplat till klimatmål, klimatberäkningar och klimatrisk- analyser lyfts fram. Det händer mycket inom hållbarhetsområdet, bland annat i form av nya lagkrav. Under året har vi genom- fört en dubbel väsentlighetsanalys utifrån principerna i ESRS/CSRD och vi arbetar med att förbereda oss för att i god tid kunna implementera nödvändiga föränd- ringar i verksamheten. Minskad takt i projekt och investeringar I likhet med marknaden i övrigt har vår aktivitet när det gäller köp och försäljningar varit på en låg nivå under året. För att anpassa oss till utmaningarna i omvärlden har vi pausat ett antal planerade byggstarter och foku- serar istället på förvaltningsverksamheten. Pågående projekt kommer att färdigställas och vi är fortsatt generellt avvaktande när det gäller nya byggstarter. Under året har vi med gott resultat fortsatt att färdig- ställa projekt för egen förvaltning och projekt för avytt- ring. Investeringsvolymen minskade under året och kommer att fortsätta minska successivt under 2024. Sannolikt kommer vi att se ett minskande utbud av nyproducerade bostäder de närmaste åren. Över tid tror jag dock att det fortsatt kommer finnas möjlighet att generera bra avkastning från vår projekt- och bygg- rättsportfölj. Vi har hittills gjort bedömningen att den bästa total- avkastningen för Balders aktieägare uppnås genom återinvestering av genererade resultat. Målsättningen är även framgent densamma och jag är optimistisk när det gäller möjligheten över tid att kunna fortsätta hitta investeringar med rimligt bra avkastning. Fokus framåt Vi följer noga utvecklingen för att säkerställa att vi har beredskap för olika scenarios och anpassar löpande verksamheten utifrån förändrade förutsättningar. Vi kommer att arbeta vidare med finansiering och ha längre framförhållning än normalt. Sannolikt kommer MOTSTÅNDSKRAFT I EN OROLIG OMVÄRLD det även kommande år vara en låg aktivitetsnivå avse- ende fastighetstransaktioner. Vårt fokus kommer även fortsatt att vara på befintlig portfölj och att slutföra pågående projekt samt att minska skuldsättningen. Jag vill också passa på att tacka alla engagerade medarbetare för era fantastiska insatser i den dagliga verksamheten! ERIK SELIN Verkställande direktör ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 3 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 6 ===== Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Affärsmodellen har sin utgångspunkt i Balders diversifierade fastighetsbestånd avseende geografi och fastighetstyp vilket minskar risken totalt sett och leder till bättre finansieringsvillkor. Genom kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd samt till- växt genom nya markanvisningar och förvärv driver Balder långsiktig stads- och fastighetsutveckling. Balder utvärderar löpande fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter och skapa värdetillväxt genom både förvärv och försäljningar. KOLLEKTIVT ENTREPRENÖRSKAP Med ett gemensamt intresse för fastigheter och affärer bidrar alla på Balder till en helhet. Entreprenören på Balder är lösningsorienterad, snabb- fotad och identifierar dagligen möjligheter utifrån skiftningar i omvärlden med i nställningen att allt är möjligt. I samarbete utformas möjligheter från idéer till ömsesidig nytta för alla bolagets intressenter. Tillsammans, som ett affärsdrivande kollektiv, skapas bestående värde. BALDERS AFFÄRSMODELL VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Förvaltning av egna fastigheter. Stor- drift i förvaltningen och långsiktighet i ägandet av fastigheterna säkerställer stabila kassaflöden, hög kostnads- effektivitet och kundnöjdhet. FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktionsprojekt och utvecklings- projekt i befintligt fastighetsbestånd i form av ett decentraliserat entreprenör- skap med egna anställda eller genom intresse bolag och joint ventures. TRANSAKTIONER Förvärv & avyttringar … eller med avsikt att avyttras För egen förvaltning … Förvaltningsresultat som skapar möjligheter för nya investeringar eNPS 2 KUNDER Långsiktigt relationsbyggande för ömsesidiga affärsmöjligheter. Aktiv områdesutveckling som skapar trygghet och trivsel såväl som möjligheter för hyresgästen att vara delaktig och ha inflytande samt göra hållbara val. ÄGARE OCH FINANSMARKNADEN Långsiktiga ekonomiska och hållbarhetsrelate- rade resultat samt värdeutveckling. Balansräk- ning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating genom en konjunkturcykel. MEDARBETARE Stark företagskultur med ett inkluderande och mångfaldsorienterat synsätt. En god arbetsmiljö med jämställda villkor och rättvis ersättning. Möjligheter till kompetensutveckling och en bra balans mellan arbete och fritid. SAMARBETSPARTNERS Fokus på affärsetik och ansvarsfull samverkan samt sociala och miljömässiga krav i leverantörs- kedjan. SAMHÄLLE Del av omställningen till ett hållbart samhälle genom närvarande förvaltning och långsiktig stadsutveckling. Utveckling och inverkan på stadsdelar och lokalsamhällen genom aktiv områdesutveckling och sociala investeringar. INTRESSENTER 1) eNPS, Employee Net Promotor Score, är ett övergripande mått för ambassadörskap som har stark korrelation med lojalitet, engagemang och medarbetarnöjdhet. Skala; <-20 = mycket lågt, <0=lågt, >0 = relativt högt, >20=Mycket högt. Genomsnitt för fastighetsbranschen är -6. Källa: Netigate. Läs mer på sida 61. NKI BOSTAD 69 NKI KOMMERSIELLT 71 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 4 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 7 ===== 11 14 12 13 15 2019 2020 2021 2022 2023 2 4 3 6 5 2019 2020 2021 2022 2023 40 50 45 60 55 2019 2020 2021 2022 2023 35 37,5 40 45 42,5 2019 2020 2021 2022 2023 > 40% < 50% > 2 ggr < 11 ggr 3 7, 9 % 50,0% 3,2 ggr 12,3 ggr FINANSIELLA MÅL MÅL MÅL MÅL MÅL SOLIDITET BELÅNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOSKULD/EBITDA UTFALL 2023 UTFALL 2023 UTFALL 2023 UTFALL 2023 Utöver att skapa aktieägarvärde genom att öka intjäningen per aktie, har Balder även ett antal finansiella mål som syftar till att ha ett konservativt och transparent riskramverk. Nya mål har införts under 2022–2023, för att tydligt styra mot en lägre skuldsättning, och därmed säkra att Balders investment grade rating ska stå stadigt oavsett konjunkturläge. SOLIDITET, % BELÅNINGSGRAD, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR NETTOSKULD/EBITDA, GGR Balders övergripande mål är att i kraft av vårt väldiversi- fierade fastighetsbestånd, vår affärsmodell och vår kompetens generera en högre riskjusterad avkastning än andra fastighetsbolag. Risknivån i upplåning och räntesäkring ska vara sådan att Balder med trygghet kan behålla en investment grade rating genom en kon- junkturcykel. Balder har under lång tid varit framgångs- rika i att bygga en fastighetsverksamhet med en storlek och diversifiering som lämpar sig väl för både obliga- tionsfinansiering och säkerställda banklån. Att ha en balansräkning som uppfyller kriterierna för en invest- ment grade rating och kontinuerlig tillgång till obliga- tionsfinansiering är inte bara en fråga om finansierings- strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Samtliga finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga mål- sättningen. Det inför 2023 införda målet avseende nettoskuld i relation till EBITDA har under året utvecklats från 13,4 till 12,3. Målet kommer att nås genom en kombination av minskad nettoskuld och ökade intäkter från bolagets befintliga fastighetsportfölj samt färdig- ställande av projekt. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 5 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 8 ===== HÅLLBARHETSMÅL Se hållbarhetsredovisning på sida 30–75 för mer information. MILJÖ SOCIALT STYRNING Mål Utfall 2023 Inga incidenter av korruption Inga incidenter Balder har inte fått några inrapporterade incidenter av korruption under räkenskapsåret 2023. Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden 754 st (64%) av medarbetare i koncernen har fått utbildning i uppförandekod under 2023 Av alla medarbetare i koncernen har 1 050 st (88%) fått information om uppförandekod och antikorruption. Mål Utfall 2023 Skapa arbetstillfällen i förvaltnings- organisationen för ungdomar 110 sommarjobbare och 33 praktikanter Balder Sverige och Finland har sysselsatt fler ungdomar och unga vuxna jämfört mot föregående år. Inga incidenter av diskriminering Inga incidenter Under räkenskapsåret 2023 har inga incidenter av diskriminering rapporterats in inom koncernen. Mål Utfall 2023 Halvering av utsläpp 2030 och nettonollutsläpp 2040 2% minskning i totala utsläpp Balder har minskat sina utsläpp (ton CO 2e) mellan 2022 och 2023. Under 2023 har bolaget påbörjat arbetet med en klimatfärdplan. Energieffektivisering 2% per kvm och år 6% ökning i energianvändning Balder har ökat sin energianvändning (kWh per kvadratmeter) mellan 2022 och 2023. Koncernens energianvändning har ökat i alla verksam- hetsländer, men främst i Sverige, Finland och Norge. Reducerad vattenanvändning med 2% per kvm och år 5% minskning i vattenanvändning Balder har minskat sin vattenanvändning (m 3 per kvadratmeter) mellan 2022 och 2023. Vattenkonsumtionen har minskat i högre takt än mängden uthyrbar yta har ökat. Miljöcertifiera all nyproduktion enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande Totalt 112 miljö certifierade byggnader 2023 Ungefär 619 500 kvm var miljöcertifierade i koncernen. Bland dessa miljöcertifieringar inkluderas BREEAM, DGNB, LEED och Miljöbyggnad Silver. Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheter Totalt 2 418 laddpunkter för av el- och hybridbilar Balder har under 2023 en installerad effekt på 9 MW för fordonsladdning. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 6 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 9 ===== Aktuell intjäningsförmåga I tabellen presenteras Balders intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteför- ändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsför- säljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyres- intäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Jönköpings Tändsticksfabrik 3 Hotel Match 229 rum AKTUELL INTJÄNINGSF ÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBA SIS Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Hyresintäkter 12 400 11 600 9 710 8 545 8 000 7 000 Fastighetskostnader –3 050 –2 735 –2 370 –2 225 –2 080 –1 885 Driftsöverskott 9 350 8 865 7 340 6 320 5 920 5 115 Överskottsgrad 75% 76% 76% 74% 74% 73% Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 035 –830 –675 –670 –595 Förvaltningsresultat från intressebolag 1 950 1 850 1 650 1 110 785 735 Rörelseresultat 10 200 9 680 8 160 6 755 6 035 5 255 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –4 000 –2 900 –1 750 –1 450 –1 330 –1 125 Avgår innehav utan bestämmande inflytande –400 –560 –630 –630 –675 –565 Förvaltningsresultat 1) 5 800 6 220 5 780 4 675 4 030 3 565 Skatt 2) –1 200 –1 305 –1 230 –970 –875 –750 Resultat efter skatt 4 600 4 915 4 550 3 705 3 155 2 815 Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,03 5,39 5,17 4,18 3,73 3,30 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande. I aktuell intjän ings för måga har följan de valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter: EUR: 11,10 DKK: 1,49 NOK: 0,99 GBP: 12,77. Mölndal Pekdonet 1 Kontor Färdigställt 2023 12 700 kvm ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 7 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 10 ===== Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Balders börsvärde per den 31 december uppgick till 82 534 Mkr (55 992). Kursen på Balders B-aktie var vid årsskiftet 71,52 kr (48,52), mot svarande en uppgång med 47% under året. BALDERS AKTIE OCH ÄGARE Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har under året utvecklats negativt och uppgick vid årsskiftet till 85,06 kr. BALDERAKTIENS UTVECKLING 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588 976 518 970 716 Årets resultat, kr –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06 4,83 3,02 Förvaltningsresultat, kr 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98 1,62 1,11 Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 034 382 974 382 Eget kapital, kr 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20 17,21 11,68 Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02 22,39 14,39 Börskurs per bokslutsdag, kr 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68 34,78 18,38 Börskurs förändring, % 47 –55 52 –1 72 15 19 –12 89 67 Utdelning, kr — — — — — — — — — — Börsvärde Börsvärde, Mkr 82 534 55 992 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371 39 099 21 404 Staffan Bülow ........................................................ Nordea Erik Granström .................................................. Carnegie Fredric Cyon ....................................................... Carnegie Markus Henriksson .................... ABG Sundal Collier Jan Ihrfelt .......................................... Kepler Cheuvreux Albin Sandberg .............................. Kepler Cheuvreux Aktiekapital Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr. Det totala antalet aktier uppgick per den 31 december 2023 till 1 154 000 000 aktier, varav 67 376 592 aktier av serie A och 1 086 623 408 aktier av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Johan Edberg ....................................... Handelsbanken Stefan Andersson .................................... Danske Bank Lars Norrby ..................................................................... SEB Emil Ekholm ............................................................... Pareto Viktor Hökenhammar ........................................... Pareto Niklas Wetterling ........................................................ DNB ANAL YTIKER SOM FÖLJER BALDER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 8 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 11 ===== VARFÖR INVESTERA I BALDER? Balder har sedan starten investerat i bostadsfastigheter, kommersiella fastigheter och projekt i huvudstäder och andra större städer som utvecklas positivt. Investe- ringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. HISTORISKT LYCKADE INVESTERINGAR Projektportföljen innehåller flera investeringar i stora stadsutvecklings projekt som ex empelvis Backaplan och Västra Frölunda i Göteborg samt Kungens Kurva i Stockholm. totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, % EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Bostäder, 55 Handel, 10 Övrigt, 12 Kontor, 17 Helsingfors, 22Helsingfors, 25 Göteborg, 20Göteborg, 19 Köpenhamn, 6Syd, 7 Norr, 14 Köpenhamn, 12 Syd, 8Norr, 9 Stockholm, 14Öst, 12 Industri/Logistik, 6 Öst, 15 Stockholm, 16 REDOVISAT VÄRDE PER REGION UTHYRNINGSBAR YTA PER REGION Göteborg Frölunda Park Brf-projekt Pågående 392 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 9 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 12 ===== FLERÅRSÖVERSIKT 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Hyresintäkter, Mkr 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373 2 711 2 525 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265 1 780 1 275 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932 3 388 3 050 Värdeförändringar derivat, Mkr –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114 227 –624 Årets resultat, Mkr1) –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474 4 916 3 128 Förvaltningsfastigheter, Mkr 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177 68 456 37 382 Exploateringsfastigheter, Mkr 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 — — — — Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 2 158 2 060 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583 1 508 1 325 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 064 1 982 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507 1 455 1 254 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96 96 95 96 95 Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 4 4 5 4 5 Överskottsgrad, % 75 74 75 76 74 73 71 68 72 70 Redovisat värde, kr/kvm 33 929 34 540 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473 18 622 17 172 Antal förvaltningsfastigheter 1 901 1 841 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220 1 177 486 Uthyrningsbar yta, tkvm 6 004 5 837 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806 3 430 2 177 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % –7,8 12,1 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6 32,3 29,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 4,7 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7 5,1 3,4 Soliditet, % 37,9 40,0 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1 34,1 35,5 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 1,6 1,6 Belåningsgrad, % 50,0 47,9 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8 54,6 54,6 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 13,4 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2 18,1 12,1 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. EN STARK BALANSRÄKNING OCH LÅGT FINANSIELLT RISKTAGAND E ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 10 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 13 ===== ÄGARFÖRTECKNING, 2023-12-31 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 34,1 47,8 Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,6 14,6 Swedbank Robur Fonder — 72 744 678 72 744 678 6,3 4,1 AMF - Försäkring och Fonder — 61 082 056 61 082 056 5,3 3,5 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB — 35 477 161 35 477 161 3,1 2,0 Lannebo Fonder — 22 170 378 22 170 378 1,9 1,3 SEB Investment Management — 22 004 723 22 004 723 1,9 1,2 Folksam — 16 950 433 16 950 433 1,5 1,0 Handelsbanken fonder — 15 529 601 15 529 601 1,3 0,9 Cliens Fonder — 13 772 789 13 772 789 1,2 0,8 Övriga 25 272 402 370 949 402 396 221 34,9 22,9 Totalt 67 376 592 1 086 623 408 1 154 000 000 100 100 Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig- heter AB som äger 34,1% av kapitalet och 47,8% av rösterna och Arvid Svensson Invest AB som äger 8,6% av kapitalet och 14,6% av rösterna, samt ett antal institu- tionella investerare. Vid utgången av 2023 uppgick det totala antalet aktieägare till cirka 29 000 (29 000) och 44% (44) av aktiekapitalet innehades av styrelse och ledning. LÅNGSIKTIGA OCH ENGAGERADE ÄGARE UTDELNINGSPOLICY Balders målsättning är att skapa den långsik- tigt bästa totalavkastningen för aktieägarna. Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås genom att återinvestera vinsterna i verksam- heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel- ningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren. Balder kommer istället fortsätta att förbättra viktiga finansiella nyckeltal, att investera i befintliga fastigheter och nybyggnation samt förvärv av nya fastigheter. Styrelsen föreslår till årsstämman att ingen utdelning på aktien ska lämnas för räkenskapsåret 2023. Uleåborg Oulun Hiillos Hyresrätter 84 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 11 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 14 ===== 0 60 45 30 15 120 90 75 105 0 4 2 3 5 1 8 6 7 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Börskurs Förvaltningsresultat Substansvärde (NAV) SEK/aktie SEK/aktie Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat % ggr Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat 0 120 40 20 60 100 80 160 140 0 24 4 16 12 8 20 32 28 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 AKTIENS UTVECKLING ÖVER TID Graferna visar börskursens utveckling i för hållande till s ubstans- värde och förvaltnings resultat. I den v änstra grafen visas börskurs per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen åskådliggörs utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. EU-taxonomin sätter ytterligare fokus på vikten av håll- barhetsarbete i fastighetsbeståndet i form av bland annat energieffektivisering, klimatanpassningsåtgärder och sociala hållbarhetsfrågor i leverantörsled. Balders målsättning är att öka andelen aktiviteter inom verksam- heten som kan klassas som förenliga med EU-taxonomin. Balder har sedan flera år grön finansiering i form av gröna lån och gröna obligationer. Alla fastigheter som byggs i egen regi ska miljöcertifieras enligt Miljöbygg- nad Silver eller motsvarande. Under 2023 ägde Balder 112 miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien, vilket motsvarar ungefär 619 500 miljöcertifierade kvadratmeter. Balder har också en ESG risk rating från Sustainalytics på 12,3, vilket placerar bolaget väl inom ramen för låg risk. HÅLLBAR FINANSIERING Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings- resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt- ningsresultatet ökat med i genomsnitt 12% per år och substansvärdet med i genomsnitt 13% per år. Under samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt 101% av substansvärdet och 16 gånger förvaltnings- resultatet. Utveckling under året Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till 71,33 kr (78,16) motsvarande en minskning om –9% (13) under året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under samma period minskat med –8% (10) till 85,06 kr (92,10). TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substansvärde återläggs derivat, nettot av upp- skjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran. Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet var per årsskiftet 84% (53). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket mot- svarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). Under året har 698 miljoner aktier omsatts (608), vilket motsvarar i genomsnitt cirka 2 780 000 aktier per handelsdag (2 405 000) eller 139 Mkr (165) baserat på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar en årlig omsättningshastighet om 60% (53) och om Erik Selin Fastig heter AB:s akt ier exkluderas uppgår års- omsättningen till cirka 92% (80) av utestående aktier. Andelen utlandsägda aktier uppgår till 24% (27). ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 12 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 15 ===== VERKSAMHET Hillerød Carlsbakken Hyresrätter 127 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 13 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 16 ===== ETT DIVERSIFIERAT FASTIGHETSBESTÅND Balder erbjuder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktionsprojekt i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Fokus ligger primärt på huvudstäder och andra större städer. Spridningen beträffande såväl geografi som inriktning begränsar beroendet av utvecklingen inom specifika segment, vilket i sin tur begränsar den totala risken i affären. Balders fastighetsbestånd präglas av både bredd och djup. Sammantaget erbjuds ett omfattande och brett utbud av bostäder och lokaler i olika lägen, utföranden, storlekar och till olika hyresnivåer. Bostadsfastigheterna är huvudsakligen belägna i storstads- eller tillväxtregioner i Sverige, Danmark, Finland och Norge. I beståndet finns lägenheter i såväl centrala lägen som i utkanten av städer, i nyproduce- rade fastigheter och i äldre fastigheter. Sammantaget hade Balder i slutet av 2023 cirka 47 900 bostads avtal fördelade på cirka 1 400 bostads fastigheter. Göteborg Hovås Höjd Brf-projekt Färdigställt 2023 148 lgh I Balders fastighetsbestånd finns en stor variation av kommersiella ytor innehållande allt från kontors-, butiks- och lagerytor till exempelvis ytor anpassade för restaurang- eller skolverksamhet. De kommersiella fastigheterna finns i huvudsak i storstädernas centrala delar i Norden samt i London och ett antal större städer i Tyskland. I Tyskland består portföljen av ett antal hotellfastigheter. I London består portföljen av fastig- heter för kontor och handel. totalt fastighetsbestånd, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION totalt fastighetsbestånd, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Stockholm, 16 Syd, 7 Göteborg, 19 Norr, 9 Helsingfors, 25 Öst, 12 Köpenhamn, 12 Övrigt, 12 Kontor. 17 Industri/Logistik, 6 Bostäder, 55 Handel, 10 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 14 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 17 ===== Sverige Danmark Finland Norge Balder etablerat sedan 2005 2012 2014 2016 Fokus Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt- utveckling, främst i Stockholm, Göteborg och Malmö. Bostäder, kommersiella fastig heter och projekt- utveckling, främst i Köpenhamns regionen. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt- utveckling, främst i Helsingfors, Tammer- fors och Åbo. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt- utveckling, främst i Osloregionen. Redovisat värde totalt fastighets bestånd, 2023-12-31 100 428 Mkr 25 010 Mkr 72 425 Mkr 11 404 Mkr Uthyrningsbar yta, 2023-12-31 3 040 384 kvm 398 284 kvm 2 018 463 kvm 478 673 kvm Hyresintäkter, 2023 5 270 Mkr 1 146 Mkr 4 612 Mkr 744 Mkr Balder äger och förvaltar även fastigheter i Tyskland och Storbritannien men då dessa marknader utgör en liten del av totalen redovisas de inte ovan. BALDERS GEOGRAFISKA MARKNADER Bostäder Kommersiella fastigheter Projekt Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. SVERIGENORGE DANMARK TYSKLAND STORBRITANNIEN FINLAND London Berlin Köpenhamn Oslo Malmö Göteborg Stockholm Helsingfors ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 15 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 18 ===== STIGANDE HYRESINTÄKTER OCH STABILT FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkterna ökade under 2023 med 14% till 11 944 Mkr (10 521), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 398 Mkr (258). Ökningen beror på förvärv och färdig- ställda projekt för egen förvaltning samt höjda bostadshyror och indexhöjning på kom- mersiella lokaler. I slutet av året uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 96% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 568 Mkr (458). Förvaltningsresul- tatet för 2023 uppgick till 6 549 Mkr (6 659), varav effekt av förändrade valuta kurser uppgick till 91 Mkr (111). TRANSAKTIONER Transaktioner, såväl förvärv som försäljningar, utgör en del av Balders affärsmodell. Investeringar görs framförallt i områden där Balder redan verkar. Tillväxttakten och inflyttningen i dessa stor- stadsregioner har över tid varit hög, vilket medfört en god och växande efterfrågan på såväl bostäder som lokaler. Fastighetsbeståndets utveckling 2023 Till följd av marknadsläget var antalet transaktioner under året be- gränsat. Sammantaget investerades 6 710 Mkr (14 171) i förvaltnings- fastigheter, varav 888 Mkr (5 160) avsåg förvärv och 5 822 Mkr (9 011) investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under året såldes förvaltningsfastigheter, ägarlägenheter och mark till ett försäljningsvärde om 681 Mkr (2 913). Realiserade värde- förändringar från försäljningarna uppgick till –14 Mkr (111). UTVECKLING 2023 HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR GOD RISKSPRIDNING I DET KOMMERSIELLA BESTÅNDET Balders kommersiella kontrakt hade i slutet av 2023 en genom- snittlig kontraktstid om 6,6 år (6,2). De tio största kontrakten svarade vid samma tid för 3,8% (3,5) av de totala hyresintäkterna, med en genomsnittlig kontraktstid på 12,8 år (10,1). Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av 2023 till 95%. Totalt hade Balder cirka 3 200 kommersi- ella kunder och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 2 978 tkvm. 20232021202220132014201520162017201820192020 0 7 000 5 000 8 000 3 000 2 000 4 000 12 000 Mkr 10 000 11 000 9 000 6 000 1 000 2023-12-31 Förfallo - tidpunkt Antal hyres- kontrakt Andel, % Kontrak- terad hyra, Mkr Andel, % 2024 1 673 35 513 4 2025 1 111 24 833 7 2026 699 15 685 6 2027 493 10 654 5 2028– 751 16 3 205 26 Summa 4 727 100 5 890 47 Bostad 1) 47 905 6 365 51 P-plats 1) 11 859 54 0 Garage 1) 6 358 91 1 Summa 70 849 12 400 100 1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader. HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT 2032–20312024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2032–20312024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0 1 000 400 200 600 1 800 1 400 1 200 1 600 800 Mkr FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL FÖRSÄLJNING per fastighetskategori, Mkr Kontor, 136 Bostäder, 336 Handel, 360 Övrigt, 18 Industri/Logistik, 38 FÖRVÄRV per fastighetskategori, Mkr Exploaterings fastigheter, 2 938 Förvaltningsfastigheter, 681 Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbola- gets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket motsvarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). Ökade kostnader för räntor har under året kompenserats med ökat driftnetto och stabilt förvaltningsresultat från intresse- bolag. I förvaltningsresultatet ingår intresse- bolag med 1 917 Mkr (1 929). HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING PER FASTIGHETSKATEGORI totalt fastighetsbestånd, Mkr Danmark, 1 146 Finland, 4 612 Tyskland, 63 Sverige, 5 270 Storbritannien, 109 Norge, 744 HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING PER LAND totalt fastighetsbestånd, Mkr Handel, 1 578 Kontor, 1 699 Projekt för egen förvaltning, 22 Bostäder, 6 428 Industri/Logistik, 887 Övrigt, 1 329 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 16 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 19 ===== VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Balder erbjuder ett stort utbud av bostäder och lokaler i olika lägen och till olika hyresnivåer. Kombinationen av Balders storlek och den lokala närvaron ger möjlig- het att både vara den stora trygga hyresvärden och samtidigt den lokala aktören med kunskap och vilja att utveckla sina områden. Genom en omsorgsfull, lång- siktig och ansvarstagande förvaltning vill Balder bidra till en positiv utveckling i lokalområdet. Därigenom möjliggörs i sin tur långa relationer med hyresgästerna, såväl som en positiv värdeutveckling för de enskilda fastigheterna. Vad gäller samtliga hyresgäster, privata såväl som kommersiella, strävar Balder efter långsiktiga relationer. För bostadskunderna är målet att de ska trivas i sina hem och i sitt bostadsområde och bo länge hos Balder. För de kommersiella kunderna är ambitionen att deras respektive verksamheter ska kunna utvecklas i Balders lokaler och att förändringar avseende både lokalstorlek och geografisk lokalisering ska kunna mötas. Balder genomför kontinuerligt omfattande insatser för att utveckla de områden där bolaget äger fastig- heter. Det handlar om att fånga upp och möta hyres- gästernas efterfrågan och behov både i dagsläget och i framtiden. Fastigheterna upprustas löpande både in- vändigt och utvändigt, inklusive gemensamma utrym- men och utemiljöer. Stor styrka i lokal närvaro I alla områden där Balder äger fastigheter finns bolagets egna medarbetare som ansvarar för förvaltning, uthyr- ning och drift. Den lokala närvaron medför en närhet till hyresgästerna och god kännedom om både områden och fastigheter. Hyresgästerna involveras löpande genom enkäter, samtal och möten om idéer och förslag kring utvecklingen av fastigheterna och hela områden. Utifrån detta rangordnas och prioriteras åtgärder för att på bästa sätt bidra till ökad kundnöjdhet. Exempel på händelser inom förvaltningen under 2023 Sverige Förvaltningsorganisationen i Sverige har under året präglats av kundvård, en hög kostnadsmedvetenhet och vidareutveckling av bolagets hållbarhetsarbete. Energibesparingar och energieffektivisering har stått högt upp på agendan såväl som arbetet med att ställa om till förnybara energikällor. Organisationen har också förstärkts inom energi- och driftsområdet samt inom brandskydd, både för att kunna höja servicen till kunderna och för att vara rustade för bolagets befintliga och kommande energiprojekt. Många driftprojekt har även genomförts framgångsrikt. Möjligheterna inom digitalisering av verksamheten har utforskats genom olika tester av digitala lösningar med målsättningar att kunna skapa mer kundnytta. Internutbildningar inom förvaltning och uthyrning har utvecklats. Även uthyrningsorganisationen har utveck- lats och förstärkts med nya mer renodlade roller. Under 2023 har nya hyresbostäder i Borås, Göteborg, Helsingborg, Karlstad, Kungsängen och Växjö tillkom- mit i förvaltningsorganisationen. Inom den kommersi- ella förvaltningen har efterfrågan på lokaler varit stark och många uthyrningar av olika storlekar har genom- förts. Ett antal nya köpcenter från ett tidigare dotter- bolag har tillkommit i fastighetsportföljen, vilket skapar nya intressanta möjligheter inom handel i Stockholm och Malmö. Danmark Fokus för den danska förvaltningsverksamheten har under året varit på kunder och medarbetare samt på implementering av hållbara åtgärder och processopti- mering. Olika mät- och kunddialoginsatser har skapat förutsättningar för ökad effektivitet, bättre kundupp- levelser och ett förbättrat fastighetsunderhåll. Under 2023 har fastighetsportföljen utökats genom färdigställandet av tre nya fastigheter: Green Hills i Solrød, Triumphbyen i Espergærde och Strandby Huse i Greve. Det innebär ett tillskott av 400 nya hyresgäster. Parallellt har planeringen av kommande byggprojekt EngByen, Köpenhamn, pågått. Projektet syftar till att skapa värde för Balders intressenter och bidra till håll- Sedan 2013 äger, förvaltar och utvecklar Balder bostadsområden i Bergsjön och Västra Frölunda i Göteborg. Under en tioårsperiod har Balder arbetat med att lyfta de befintliga fastighetsbestånden och att skapa fler bostäder i olika upplåtelseformer. Under sommaren 2023 firade Göteborg 400 år där delspåret Prototyp Göteborg arrange- rade panelsamtal och stadsvandringar i områdena. Baldermedarbetare medverkade i diskussioner om samverkan för social hållbarhet och samskapande mellan staden, fastighetsägare och boende. SAMVERKAN FÖR STADSDELSUTVECKLING bar stadsutveckling. Det finns en stark strävan efter att kontinuerligt integrera innovativa, gröna och säkra teknologier i utvecklingsprojekten för att i så stor ut- sträckning som möjligt minska miljöpåverkan och främja energieffektivitet. En viktig del av Balders själ och hjärta är att sköta förvaltningen i egen regi för att på ett bättre sätt möta hyresgästernas behov. Sharam Rahi, vice vd Balder Finland På den finska marknaden äger Balder 56,5% av SATO Oyj som är Finlands näst största bostadsfastighets- bolag. SATO utvecklar och förvaltar bostäder i stor- stadsregionerna Storhelsingfors, Tammerfors och Åbo. Balder äger även 75% av Joo Group Oy som utvecklar, äger och hyr ut lägenheter på tillväxtorter i Finland. Balder har även helägda kommersiella fastigheter och hösten 2023 startade bolaget en egen förvaltnings- organisation i Finland för att mer sammanhållet och effektivt kunna förvalta dessa fastigheter. Förvaltningen omfattar ett fastighetsbestånd som består av drygt 60 kommersiella fastigheter inom segmenten handel, kontor och hotell. Fokus för året har varit på kostnads- och processeffektivisering vilket den egna förvaltnings- organisationen är ett led i. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 17 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 20 ===== Balder arbetar brett inom både förvaltning och fastig- hetsutveckling vilket gör att bolaget möter sina kunder på många olika sätt och vid flera tillfällen. Kundresorna är olika och de mäts både i sin helhet och i delar för att kunna utveckla specifika möten och på så sätt förbättra upplevelsen av Balder som bolag. Målsättningen med arbetet är att öka kundnöjdheten på både kort och lång sikt. NKI Bostad 2023 Under hösten genomfördes en rikstäckande undersök- ning där rekordmånga kunder valde att delta och ge sina personliga tankar och svar. Den totala kundnöjd- heten mätt i NKI och NPS har avsevärt gått uppåt och Balder har aldrig tidigare haft så många nöjda bostads- hyresgäster som nu. Utöver en ökad total kundnöjdhet visar resultatet stora förbättringar i informationen till hyresgästerna, möjligheten att agera miljömedvetet i bostaden och att hyresgästerna får hjälp med sina felanmälningar inom rimlig tid. Resultatet visar också att Balders hyresgäster är måna om att bo hos en miljömedveten hyresvärd. NKI Bostad Nyproduktion 2023 Under 2023 har flera nyproduktionsprojekt inom bostad blivit klara för inflyttning. Med hjälp av standardiserade inflyttningsmätningar har en mängd svar för nyinflyt- tade kunder samlats in. Den ackumulerade datan har gett kunskaper och insikter som implementeras i både pågående och avslutade projekt. Resultaten visar på en ökad kundnöjdhet i Balders nyproducerade projekt och bostäder. NKI Kommersiellt 2023 Balder har även under året frågat bolagets kommersi- ella kunder hur de trivs i sina lokaler och med Balder som hyresvärd. Resultatet visar en fortsatt positiv ut- veckling av kundnöjdheten med bland annat förbätt- ringar i service och felhantering, trivsel i lokalen samt för trygghet i fastigheten. Balders kommersiella kunder upplever både att det är enklare att anmäla fel och att bemötandet vid varje kontakttillfälle har förbättrats från redan höga nivåer. Arbetet framåt fortsätter med att tydligt informera och återkoppla till hyresgästerna om vad som sker kring deras lokal och med deras en- skilda ärenden. Precis som i bostadsfastigheterna upplever de kom- mersiella kunderna att Balder bistår dem med förbätt- rade möjligheter att agera miljömedvetet. Resultatet i frågor gällande källsorteringsmöjligheter och städning av miljörummen har också förbättrats. För att säkerställa att uthyrningsprocessen för Balders kommersiella lokaler fungerar optimalt har bolaget under året inlett mätning av olika moment i uthyrnings- processen. Resultatet har bidragit till nya kunskaper och förbättrade processer. Trots det fina resultatet med fortsatt ökad kundnöjd- het inom både bostads- och lokalbeståndet fortsätter det kort- och långsiktiga arbetet för att bli en än mer attraktiv hyresvärd. Fokus framåt ligger på att arbeta närmre kunderna och ge en ännu bättre service. ÖKAD KUNDNÖJDHET Nöjda kunder är ett av Balders viktigaste mål. Balder driver ett långsiktigt och strukturerat arbete med att kontinuerligt ta reda på vad bolagets kunder tycker. Under 2023 har ett stort arbete genomförts för att öka tillgängligheten av resultatet och skapa bättre förutsättningar för sam- arbete. Balder har aldrig tidigare haft så många nöjda bostads hyres gäster som nu på de n svenska marknaden. NKI för Balders nyproducerade hyresrätter som färdigställts under 2023 uppgår till ett genomsnitt på 79, vilket motsvarar hög kundnöjdhet. NKI för Balders kommersiella kunder uppgår till ett genomsnitt på 71, vilket motsvarar en medelhög kundnöjdhet. Balder använder i huvudsak tre olika mått: NKI, NPS och Balderindex. NKI, Nöjd Kund Index, skapas från svaren på tre standardiserade frågor och mäts på en 100-gradig skala. NPS, Net Promoter Score, är en måttenhet för rekommendationsvilja och kundlojalitet. Balder index är uppbyg gt av frågor rörande service, bemötande och närvaro. För att skapa förutsättningar för den lokala förvaltningen att få rätt insikter och kunna fatta bra beslut har Balder tre heltidsanställda som mäter, analyserar och presenterar resultat i det löpande kund- nöjdhetsarbetet. NKI för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgår till ett genomsnitt på 69, vilket mot svarar en medel hög kundnöjdhet. NKI BOSTAD 69 NKI BOSTAD NYPRODUKTION 79 NKI KOMMERSIELLT 71 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 18 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 21 ===== Genom kontinuerlig förädling av det befintliga fastig- hetsbeståndet i kombination med tillväxt genom nya markanvisningar och förvärv strävar Balder efter att vara en aktiv, långsiktig och ansvarstagande aktör inom stads- och fastighetsutveckling. Färdigställda och pågående projekt 2023 Under året har pågående projekt genomförts i högt tempo och med goda resultat. Ombyggnationer och renoveringar har pågått kontinuerligt under året men med en viss återhållsamhet. Färdigställda projekt har genomförts enligt plan. De nyproducerade fastig- heterna certifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Nyproduktion för egen förvaltning Sammantaget under året färdigställdes cirka 3 130 hyresbostäder i Sverige, Danmark och Finland. Till de enskilt största projekten hörde bland andra Green Hills i Solrød och Triumphbyen Hovvej i Helsingör i Danmark, Bergsjö Höjd i Göteborg i Sverige samt Keimolanmäki i Vanda i Finland. Merparten av de större pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Sammantaget omfattar projekten cirka 1 250 lägenheter, varav cirka 900 lägenheter i Finland och cirka 340 lägenheter i Danmark. Till de större kommersiella pro- jekt som färdiställts under året hör bland annat bygg- andet av InMotions produktionsanläggning i Tyresö, Hedins huvudkontor i Mölndal samt Hotel Draken i Göteborg som invigdes i oktober 2023. Sammantaget uppgick vid årsskiftet investeringarna i pågående projekt för egen förvaltning till 3,2 Mdkr (11,3), varav 2,5 Mdkr (8,3) var nedlagt och 0,7 Mdkr (3,0) återstår att investera. FASTIGHETSUTVECKLING Inom ramen för Balders fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och större ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar. Större ombyggnadsprojekt Större ombyggnadsprojekt avseende bostäder under året var Långströmsallén i Göteborg samt lokaler för Swedbank i Göteborg och för Convendum i Spår- vagnshallarna i Stockholm. Nyproduktion för avyttring Bland projekten återfinns även exploateringsfastig- heter avsedda att avyttras efter utveckling eller förädling. Sammantaget under året avyttrades sex fastigheter. Under hösten påbörjades även byggnationen av bostäder på Bohusgatan i Göteborg. Investeringarna i pågående projekt avsedda för av- yttring uppgick vid årets slut till 3,0 Mdkr (3,0), varav 1,6 Mdkr (1,9) var nedlagt och 1,4 Mdkr (1,1) återstår att investera. Samtliga pågående projekt avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 860 lägenheter och avser i huvudsak cirka 720 bostads- rättslägenheter i Göteborg och cirka 140 bostadsrätts- lägenheter i Stockholm. Stor byggrättsportfölj Utöver pågående projekt har Balder en stor och intres- sant portfölj av byggrätter. Byggrättsportföljen om- fattar huvudsakligen byggrätter för produktion av bo städer men också kommersiella fastigheter. Port- följen är spridd över samtliga geografiska marknader men största andelen av byggrättsportföljen finns i Göteborg och Stockholm. BOVIERAN SVEDALA FÄRDIGSTÄLLD INVIGNING AV PRODUKTIONSANLÄGGNING HOVÅS HÖJD SLUTSÅLT Det officiella startskottet för byggnationen av Bovieran i Svedala gick i april 2022. Drygt ett år senare stod huset klart och bostadsrättsin- nehavarna har flyttat in. Byggnaden omfattar 54 lägenheter, inglasad vinterträdgård och utrymmen för gemenskap och aktivitet. Bostadskonceptet vänder sig till personer som fyllt 55 år och som vill bo i en unik miljö inspirerad av livet på Rivieran. Bovieran är ett helägt dotterbolag sedan 2015. Bovieran Svedala är den 28:e i sitt slag. I juni invigdes InMotions nya produktionsan- läggning i Stockholm efter att första spadtaget togs i februari 2022. InMotion har hyrt lokaler av Balder sedan 2005 och de tidigare lokalerna har nu kompletterats med en ny anläggning på cirka 6 000 kvm certifierad enligt Miljö- byggnad Silver. Expansionen dubblar InMotions produktionskapacitet och ökar svensk konkur- renskraft inom elektrifiering för fordons- industrin. Under 2023 påbörjades inflyttningen i natur- och havsnära Hovås Höjd och under hösten var projektet slutsålt. I juni 2021 gick start- skottet för projektet som omfattar närmare 150 bostadsrätter fördelat på fyra punkthus och tio townhouse samt ett gemensamhets- hus. Husen är uppförda enligt Miljöbyggnad Silver. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 19 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 22 ===== Med fascination har många följt hotellets uppbyggnad. Stundtals har byggnaden vuxit med mer än en våning per vecka. Med sin levande fasad och ett entrétak i plåt som efterliknar drakfjäll har hotellbyggnaden succes- sivt tagit plats och bidrar till en förnyelse av området. HOTEL DRAKEN – FRÅN PROJEKT TILL EGEN FÖRVALTNING Den 1 oktober 2023 invigdes hotellet. Med sina 34 våningar och 474 rum reser sig Draken majestätiskt över vattnet och inbjuder till en fängslande utsikt över Göteborgs inlopp. Balder står nu redo för en när varande och långsiktig förvaltning av det egenproducerade färdigställda projektet. Projekt Hotel Draken på Järntorget i Göteborg startade under 2017. Det är ett unikt och kom- plext projekt i ett mycket komplicerat läge där en stor hög byggnad har byggts på en väldigt trång yta med många kringliggande trafikleder. Storleken och placeringen av projektet har krävt mycket god planering och ett bra samarbete med Folkets Hus och hotelloperatören Strawberry. Hotel Draken är ett av de senaste tillskottet i Balders fastighetsportfölj. Med ett 60-tal hotellfastig heter i bestånd et är Balder en av Sveriges största hotellfastighetsägare. Ut över hotell i centrala Stockholm, Göteborg och Malmö består innehavet bland annat av hotellfastigheter i centrala Köpenhamn, Helsingfors och Berlin. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 20 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 23 ===== De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam- mans 581 förvaltningsfastigheter (591) samt projekt- fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick i slutet av 2023 till 49 953 Mkr (55 758), uthyrningsbar yta om cirka 1 335 tkvm (1 306) och ett hyresvärde upp gående till 2 776 Mkr (2 648). Förvaltningsresulta- tet för samtliga intressebolag, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 4 377 Mkr (4 686), varav Balders andel uppgick till 1 917 Mkr (1 929). Bolag ens resultat efter skatt uppgick till –5 783 Mkr (3 312), varav Balders andel uppgick till –2 236 Mkr (1 002). Utveckling 2023 Som grupp visar Balders intressebolag på samma utveckling som Balder i övrigt, det vill säga stabilt förvaltningsresultat med något sjunkande fastighets- värden på grund av höjda avkastningskrav. INTRESSEBOLAG Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projekt- utvecklande bolag samt i Norion Bank (tidigare Collector Bank). Gjuteriet blev 2023 års vinnare av Malmö stads stadsbyggnadspris tack vare de höga miljömäs- siga ambitionerna och graden av återbruk. Varvs- staden är ett stadsutvecklingsprojekt samägt av Balder och PEAB. I Varvsstaden finns Malmös hund- raåriga varvshistoria samlad och målet är att skapa en attraktiv stadsdel med en spännande mix av kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Stor vikt läggs på återbruk och hållbarhet samt att bevara områdets karaktär. Många av byggnaderna som finns kvar sedan Kockumstiden renoveras för ett nytt liv som kontor, handel, restaurang eller andra typer av verksamheter. Magasinet var en av de första bygg- naderna som färdigställdes och inrymmer numera kontor. Den största delen av Varvsstadens omkring 180 000 kvm stora yta kommer, när området står klart, att utgöras av bostadshus i olika upplåtelse- former. Totalt planeras för cirka 2 500 nya bostäder. Tre nya förbindelser över vattnet knyter samman området med Malmös stadskärna och ett nytt kollektivtrafikstråk löper genom området. Helt klart beräknas Varvsstaden stå cirka år 2035. STADSBYGGNADSPRIS TILL GJUTERIET I VARVSSTADEN Malmö Gjuteriet Varvsstaden Kontor 3 600 kvm Genom en rad tydliga och klokt avvägda grepp har Kockumsvarvets gamla gjuteri inte bara åter- brukats, utan också upphöjts som det för staden viktiga kulturarv det är. Den nya trä stommen som rymmer byggnadens innandöme och funktioner har delvis hängts upp i den gamla traversen, vilket ger den en ny funktion, skapar en äkthet och samtidigt håller husets bottenvåning öppen från bärande konstruktioner. JURYNS MOTIVERING ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 21 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 24 ===== BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖ RVALTANDE INTRESSEBOLA GS FASTIGHETSBES TÅND 1,2) 2023-12-31 Antal förvaltnings- fastigheter 3) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings - grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 127 180 697 392 2 169 367 94 6 931 14 Göteborg 108 257 848 355 1 376 344 97 4 949 10 Syd 162 156 551 258 1 649 250 97 3 958 8 Öst 67 118 428 171 1 440 166 98 2 484 5 Norr 45 186 915 378 2 021 362 96 6 389 13 Oslo 72 434 410 1 223 2 816 1 160 95 22 442 45 Totalt exklusive projekt 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 47 154 94 Projekt för egen förvaltning — — — — — — 2 799 6 Totalt fastighetsbestånd 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 49 953 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 144 204 375 404 1 977 390 97 7 962 16 Kontor 142 681 512 1 738 2 550 1 648 95 30 457 61 Handel 62 142 647 213 1 496 208 97 2 756 6 Övrigt 233 306 316 421 1 375 403 96 5 979 12 Totalt exklusive projekt 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 47 154 94 Projekt för egen förvaltning — — — — — — 2 799 6 Totalt fastighetsbestånd 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 49 953 100 1) Avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastig heter innefat tar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter. 2) Avser Balders ägarandel i Trenum AB, Fastighets AB Centur, Tulia AB, Sinoma Fastighets AB, Anthon Eiendom AS, Entra ASA, Tornet Bostadsproduktion AB, Brinova Fastigheter AB samt Stenhus Fastigheter i Norden AB. 3) Avser hela intressebolagsbeståndet. Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Fastigheter 49 953 55 758 Övriga tillgångar 2 139 2 441 Likvida medel 480 523 Summa tillgångar 52 572 58 723 Eget kapital och skulder Eget kapital/ägarlån 21 183 24 241 Uppskjuten skatteskuld 4 003 5 087 Räntebärande skulder 26 033 27 799 Övriga skulder 1 352 1 596 Summa eget kapital och skulder 52 572 58 723 Mkr 2023 2022 Hyresintäkter 2 602 2 358 Fastighetskostnader –364 –342 Driftsöverskott 2 238 2 016 intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETS KATEGORI Bostäder, 19 Kontor, 63 Övrigt, 12 Handel, 6 intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION Stockholm, 14 Göteborg, 11 Öst, 5 Oslo, 47 Norr, 13 Syd, 9 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 22 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 25 ===== VÄRDERING Stockholm Fabrique 46 Brf-projekt 138 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 23 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 26 ===== FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-12-31 1) Antal förvaltnings - fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyres intäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings- grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region 2) Helsingfors 771 1 326 890 3 560 2 683 3 390 95 52 039 25 Stockholm 93 828 954 1 990 2 400 1 867 94 33 113 16 Göteborg 202 1 194 368 2 274 1 904 2 181 96 38 922 18 Köpenhamn 27 387 147 1 131 2 920 1 122 99 23 364 11 Syd 91 478 579 902 1 885 857 95 13 558 6 Öst 459 926 278 1 753 1 893 1 695 97 23 875 11 Norr 258 861 907 1 349 1 565 1 278 95 18 845 9 Totalt exklusive projekt 1 901 6 004 123 12 958 2 158 12 390 96 203 715 96 Projekt för egen förvaltning 10 10 5 285 2 Totalt förvaltningsfastigheter 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 209 000 99 Exploateringsfastigheter 2 750 1 Totalt fastighetsbestånd 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 211 749 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 398 3 025 857 6 840 2 260 6 567 96 109 818 52 Kontor 108 708 112 2 010 2 838 1 862 93 34 963 17 Handel 143 1 000 541 1 714 1 713 1 652 96 21 363 10 Industri/Logistik 167 651 665 1 001 1 537 937 94 12 941 6 Övrigt 85 617 947 1 393 2 254 1 373 99 24 630 12 Totalt exklusive projekt 1 901 6 004 123 12 958 2 158 12 390 96 203 715 96 Projekt för egen förvaltning 10 10 5 285 2 Totalt förvaltningsfastigheter 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 209 000 99 Exploateringsfastigheter 2 750 1 Totalt fastighetsbestånd 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 211 749 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter. 2) Fastigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. BALDERS FASTIGHETSBESTÅND Köpenhamn Øresund Park Hyresrätter 437 lgh 24 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 27 ===== Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen för fastighetsbeståndet följa inflationen över tid. Kom- mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu- mentprisindex, KPI, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationsmålet. Det totala hyres- värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den 31 december till 12 968 Mkr. Värderingsmetoder Vid de interna värderingarna används två olika värde- ringsmetoder. Dessa är avkastningsmetoden och värdering till anskaffningskostnad. Fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaffningskostnad. Avkastningsmetoden Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa- flödet som nuvärdesberäknas med ett avkastningskrav. Ju mer förutsägbart det framtida kassaflödet är desto enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastig- heterna. Bostadsfastigheters kassaflöden är ofta väl- digt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor mängd kunder, vilket gör det enkelt att fastställa till vilken hyra en lägenhet kommer att hyras ut vid vakans. Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 6,6 år. De 10 största kontrakten svarar för 3,8% av de totala hyresintäkterna med en genom- snittlig kontraktstid om 12,8 år. Dessa omständigheter medför att en stor mängd av Balders framtida kassa- flöden som ligger till grund för marknadsvärdet är kända. De fastigheter där det framtida kassaflödet är minst förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala VÄRDERING delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest bero- ende av framtida uthyrningar och det är också där som det i värderingarna måste göras en bedömning av vilken hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant. Stor- städerna erbjuder en god transparens för jämförelse av hyresnivåer, vilket medför att hyresnivåer kan fastställas med stor säkerhet. Tidpunkten för vidareuthyrning är dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antag- ande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaffningskostnad. Värdering till anskaffningskostnad Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastig- heter med reglerade hyror i Finland. Inledningsvis vär- deras dessa fastigheter till anskaffningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till an- skaffningskostnad med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid värdering görs antaganden om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetal- ningar räknas årligen upp med inflationen. Direktavkastningskrav och kalkylränta De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0 5 1 2 3 4 8 7 6 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 900 1 700 1 100 1 300 1 500 2 300 2 100 1 900 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 900 1 700 1 100 1 300 1 500 2 300 2 100 1 900 HYRESVÄRDE BOSTAD, KR/KVM HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KR/KVM DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KR/AKTIE BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA FASTIGH ETER Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % Helsingfors 4,84 Stockholm 4,75 Göteborg 4,69 Köpenhamn 3,85 Syd 5,27 Öst 5,32 Norr 5,89 Balder äger cirka 1 900 förvaltningsfastigheter varav 1 400 är bostadsfastigheter. Vid utgången av 2023 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 209 000 Mkr. 25 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 28 ===== Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet på Balders exploateringsfastig heter till 2 750 Mkr (3 421). fastig hetens skick. Marknadsbedömningar av fastig- heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta- ganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa de interna värde- ringarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig- heter, vilket ger ytterligare vägledning. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 4,9% (4,6). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,4% (5,2) och för bostadsfastigheter till 4,4% (4,1). Stockholm Caprea Brf-projekt Färdigställt 2023 28 lgh Förvaltningsfastigheternas värdeförändring Balder har under 2023 förvärvat fastigheter för totalt 888 Mkr (5 160). Försäljningarna under året uppgick till 696 Mkr (2 802), vilket genererade ett resultat om –14 Mkr (111). Enligt Balders interna värderingar upp- gick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per årsskiftet, till 209 000 Mkr (213 932), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om –9 980 Mkr (5 419). Den största andelen av marknadsvärdet återfinns i region Stockholm, region Helsingfors och region Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig- hetsvärde om 124 074 Mkr exklusive projekt. Externa värderingar För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att extern- värdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Under året har 52% av beståndet varit föremål för bedömning av ex- terna värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har varit obetydliga. De externa värderingar na har under året genomförts av CBRE, Colliers, Cus hman & Wakefield, JLL och Newsec. Uleåborg Oulun Vista Hyresrätter 51 lgh 26 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 29 ===== FINANSIERING Köpenhamn Fælledkanten Hyresrätter 224 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 27 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 30 ===== FINANSIERING Med en diversifierad finansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar finansiering. FINANSIELLA NYCKELTAL 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 130 034 130 310 Hybridkapital, Mkr 4 435 4 942 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 17 653 25 771 Genomsnittlig kreditbindning, år 5,4 5,7 Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,5 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 13,4 Finansiella åtaganden Belåningsgrad < 65, % 50,0 47,9 Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr 3,2 4,7 Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 22,0 17,9 Kreditrating S&P BBB Negative outlook BBB Negative outlook FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % Lägst 40,0 37,9 Belåningsgrad, % Högst 50,0 50,0 Räntetäckningsgrad, ggr Lägst 2,0 3,2 Nettoskuld/EBITDA, ggr Högst 11,0 12,3 Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. För att minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar finan- siering har bolaget en väldiversifierad finansierings- struktur med obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal nordiska banker. Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken beak- tas bland annat fastigheternas läge och diversifieringen av fastighetsportföljen avseende geografi och tillgångs- slag. Balders tillgångar utgörs till största delen av bo- städer, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassa- flöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas högre än kommersiella fastigheter. Balders fastighetsbestånd består idag av 55% bo- stadsfastigheter och en stor del av dessa är belägna i Stockholm, Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majori- teten av Balders kommersiella fastigheter är belägna i de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och Malmö. Flera finansieringskällor Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro emitterade på den europeiska obligationsmark- naden under Balders EMTN-program, följt av banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certi- fikatprogram i euro och svenska kronor. Under 2023 har en förflyttning skett avseende ökning av bankfinan- siering beaktat rådande marknadsförhållande på kapitalmarknaden. På sikt är Balders närvaro i de svenska och internationella kapitalmarknaderna fort- satt strategiskt viktig. Icke säkerställda obligationer, 48 Säkerställda banklån, 42 Certifikat, 1 Icke säkerställda banklån, 10 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Icke säkerställda lån, 78 570 Säkerställda lån, 55 899 FÖRDELNING SÄKER - STÄLLD OCH ICKE SÄKER - STÄLLD FINANSIERING, MKR Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år. Hybridkapitalet är efterställt övriga finansiella skulder och betraktas därför som hälften eget kapital av kredit- värderingsinstituten i nyckeltalsberäkningen. Under året har hybriden med first call date i mars 2023 upp- gående till 320 MEUR återbetalats, Balder har även återköpt ytterligare 10% av utestående hybridkapital. Balder emitterade under året konvertibla skuldebrev om 480 MEUR, vilket medför att bolaget har diversifie- rat finansieringsstrukturen ytter ligare och for tsätter den proaktiva anpassningen av balansräkning inför kommande skuldförfall. Per den 31 december var 74% av lånen säkrade med ränteswappar och fast räntelån. 28 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 31 ===== FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR 2023-12-31 År Mkr Ränta, % Andel, % 2024 45 112 4,31) 34 2025 9 238 2,1 7 2026 13 257 2,7 10 2027 13 606 1,7 10 2028 18 992 2,8 14 2029 12 077 1,5 9 2030 8 706 2,0 6 2031 5 861 2,0 4 2032 2 804 2,5 2 2033 1 000 2,3 1 2034– 3 815 2,0 3 Summa 134 469 2,9 100 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 2023-12-31 År Mkr Andel, % 2024 12 363 9 2025 20 846 16 2026 24 769 18 2027 15 612 12 2028 16 737 12 2029 7 652 6 2030 8 537 6 2031 6 775 5 2032 368 0 2033 1 224 1 2034– 19 585 15 Summa 134 469 100 2018 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2019 2020 0 4 1 2 3 6 5 RÄNTEBINDNING, ÅR 58 40 46 52 70 64 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 58 40 46 52 70 64 BELÅNINGSGRAD, % 20232021 20222013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 3 5 6 4 7 KREDITBINDNING, ÅR 2034–20332031 20322024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 15 000 5 000 0 10 000 25 000 20 000 FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 2023-12-31, MKR Balder har ett grönt ramverk som ger möjlighet att emittera gröna obligationer, med syfte att finansiera framförallt gröna och energieffektiva byggnader, men också investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Balders gröna ramverk har utvecklats i linje med branschstandarden Green Bond Principles 2021. Ram- verket har genomgått en oberoende utvärdering av Cicero Shades of Green, och har tilldelats omdömet Medium Green. Det gröna ramverket finns publicerat på balder.se. Årligen publiceras även en Green Bond Impact Report med information om utestående gröna obligationer och en redovisning av hur medlen har använts. Samtliga villkor för de gröna obligationerna har uppfyllts under året. Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med svenska banker både inom Balderkoncernen och i in- tressebolag, liksom ett grönt låneavtal med Europeiska investeringsbanken (EIB) om 100 MEUR för utveckling av två bostadsprojekt i Köpenhamn med nearly zero- energy building (NZEB)-standarder. Balders MTN-program har en ram om 15 000 Mkr och EMTN-programmet har en ram om 6 000 MEUR, inga emissioner har gjorts under året. Vid årsskiftet var totalt 6 136 Mkr utestående inom MTN-programmet och 2 762 MEUR utestående inom EMTN-programmet. Oron på de finansiella marknaderna har fortsatt vilket medfört en förflyttning från kapitalmarknaden till bank. Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 17 653 Mkr (25 771), motsvarande 143% av Balders kommande förfall av ränte bärande skulder inom 12 månader. Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala tillgångar till 22,0%. Samtliga finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga målsättningen. Det inför 2023 införda målet avseende nettoskuld i relation till EBITDA har under året utvecklats från 13,4 till 12,3. Belåningsgraden uppgick till 50,0%, soliditeten till 37,9% och räntetäckningsgraden till 3,2 gånger. Kredit- bindningen uppgick vid årsskiftet till 5,4 år vilket är en hög nivå jämfört med andra fastighetsbolag. De finansiella åtaganden, covenanter, som Balder har gentemot sina finansiärer är belåningsgrad om 65%, räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%. Samt- liga åtaganden var med god marginal uppfyllda vid årsskiftet. Investment grade rating Balder har en investment grade rating från S&P o m BBB med negative outlook. Ratingen återspeglar bland annat att Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiver- sifierad både vad gäller fastighetstyper och geografi samt att Balder har stabila hyres intäkter, hög och stabil uthyrningsgrad och en solid ränt etäckningsförmåga. Genom en investment grade rating från S&P kan Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind- ning, bredda fundingbasen och därmed långsiktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Att ha en balansräkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating och kontinuerlig tillgång till obligationsfinansiering är inte bara en fråga om finansieringsstrategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Inför 2023 beslutade Balders styrelse att införa ytterligare ett finansiellt mål avseende Nettoskuld/EBITDA inför 2023. Nyckeltalet ska över tid inte överstiga 11 gånger. 29 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 32 ===== HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Göteborg Bergsjön Hyresrätter 175 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 33 ===== INNEHÅLL HÅLLBARHETSREDOVISNING ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ........................................ 32 Övergripande information om avgränsningar, under- liggande data, systemstöd, beräkningsmetoder, styr- ning och riskhantering. Här finns även information om den dubbla väsentlighetsanalys som ligger till grund för såväl hållbarhetsarbetet som rapporteringen. Redovisningsprinciper ....................................................... 32 Styrning .................................................................................. 34 Strategi ................................................................................... 35 Balders värdekedja .......................................................... 35 Viktiga intressentfrågor och dialogkanaler .............. 36 Påverkan, risker och möjligheter ..................................... 37 Dubbel väsentlighetsanalys .......................................... 37 BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL .......................................................... 39 Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala mål ska nås och har valt ut sex av de totalt 17 målen som bedömts vara mest relevanta för bolagets verksamhet och där bolaget har störst möjlighet att påverka. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET ....................................... 41 Balders arbete med att begränsa verksamhetens negativa miljö- och klimatpåverkan och samtidigt utveckla bolagets positiva bidrag. Klimatförändringar ............................................................... 41 Anpassning till klimatförändringar .............................. 42 Begränsning av klimatförändringar ............................ 45 Energi ................................................................................. 48 Vatten ....................................................................................... 51 Biologisk mångfald .............................................................. 52 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ...................... 53 EU-taxonomin ....................................................................... 54 E SOCIAL HÅLLBARHET .................................................... 60 Balders arbete med att säkerställa likabehandling, goda arbetsvillkor samt trygghet och trivsel. Egna medarbetare ............................................................... 60 Likabehandling och lika möjligheter för alla .............. 61 Arbetsvillkor ...................................................................... 64 Arbetskraft i värdekedjan .................................................. 67 Lokal påverkan och områdesutveckling ....................... 68 S STYRNING OCH ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE .................................................................. 70 Bolagets styrning och företagskultur som ska verka för affärsetiskt agerande. Affärsetik och företagskultur ............................................ 70 G GRI-INDEX ........................................................................... 72 Balders hållbarhetsredovisning är upprättad med referens till GRI Standards 2021. REVISORNS YTTRANDE ................................................. 75 Balder utvecklar städer och fastigheter där människor ska leva och verka under många år framöver. Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden där bolaget har störst möjlighet att påverka. Samtidigt prioriteras proaktiva aktiviteter som kan minska bolagets risker inom sociala, klimat- och miljömässiga samt ekonomiska hållbarhetsfrågor. Balders hållbarhetsredovisning för 2023 är upprättad i enlighet med årsredovisnings- lagen. Struktur och innehåll har vidareutveck- lats med inspiration av EU:s hållbarhetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och rapporteringsstandarden European Sustainability Reporting Standard (ESRS), vilka väntas träda i kraft under 2024 och med referens till GRI. GOVERNANCE SOCIAL ENVIRONMENT ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 31 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 34 ===== ALLMÄNNA UPPL YSNINGAR Balder har upprättat en hållbarhetsredovisning för koncernen i enlighet med årsredovisningslagen kapitel 6, EU:s taxonomiförordning och med referens till Global Reporting Initiative Standards 2021 (GRI). Rapporte- ringen tar även stöd av standarder som Taskforce on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Balder fokuserar på de hållbarhetsom råden som är mest väsentliga utifrån bolagets affärsmodell, värdekedja och intressenter. Det här är Balders sjunde hållbarhetsredovisning och den är upprättad med referens till GRI Standards 2021. Hållbarhetsredovisningen följer det finansiella räken- skapsåret och publiceras årligen. Balders hållbarhets- redovisning för 2023 publiceras i april 2024. Hållbar- hetsredovisningen består av sidorna 30–74 och 81–84. I tabellen på sida 33 framgår var specifika om råden i den lagstadgade hållbarhetsredovisningen för 2023 återfinns. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsredovisningen återfinns på sida 75. Kontakt person för Balde rs hållbarhets - redovisning är Klara Appelqvist, hållbarhetschef, klara.appelqvist@balder.se. Avgränsningar och konsolidering I hållbarhetsredovisningen ingår information från samtliga konsoliderade dotterbolag, vilket innebär att de är ägda till mer än 50% och Balder har en majoritet i röstandel, se not 27 för lista. Bolaget utgår från finansiell avgränsning och intressebolag eller joint ventures ingår därmed inte i hållbarhetsrapporteringen. Avsteg kan förekomma och förtydligas i de fall denna grund- princip frångås. Skillnad från finansiella rapporteringen I hållbarhetsredovisningen för räkenskapsåret 2023 sker rapporteringen utifrån de sex länder som Balder verkar i, vilket innefattar Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Den finansiella rapporteringen bygger huvudsakligen på en segments- rapportering baserad på sju segment, Helsingfors, Göteborg, Stockholm, Köpenhamn, Öst, Norr och Syd. För ytterligare information om segmentsuppdelning, se not 2 på sida 95. Balders verksamhet kan skilja sig åt i de olika länderna beroende på lokala förutsättningar och organisationers storlek. Se tabell till höger som redogör för hållbarhetsredovisningens regionsupp- delning. Sett till antal anställda använder den finansiella redo- visningen både antal anställda per sista räkenskapsdag samt medelantalet anställda. Båda dessa beräkningar exkluderar sommararbetare och praktikanter. Se not 4 på sida 97. Avgränsning mindre dotterbolag För de bolag Balder definierar som mindre dotterbolag har avgränsningar gjorts vid insamling och redovisning av hållbarhetsdata. Mindre dotterbolag inom Balder- koncernen avser helägda utländska dotterbolag som har färre än femton fastigheter och färre än fem med- arbetare anställda hos Fastighets AB Balder. Mindre dotterbolag har enbart rapporterat in miljömässig data såvida inget annat anges. Exempelvis har dotterbolagen i Tyskland och Storbritannien inga anställda hos Fastig- hets AB Balder, varför ingen data för social hållbarhet kopplat till medarbetare redovisas för räkenskapsåret. I hållbarhetsredovisningen för 2023 redovisas 22 an- ställda i Norge istället för 24 som redovisas i den finan- siella rapporteringen, vilket också leder till en total om 1 148 anställda istället för 1 150. Mindre dotterbolag rapporterar heller ingen data avseende styrning och affärsetik. REGIONSUPPDELNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien Region enligt finansiell rapport Göteborg, Norr, Stockholm, Syd och Öst Köpenhamn Helsingfors, Öst Norr Syd Syd Antal anställda 1) 614 100 412 22 0 0 Antal fastigheter 550 28 1 193 119 7 4 Area uthyrbar, kvm 3 051 521 387 147 2 018 463 478 673 49 592 18 726 1) Antal anställda avser antal personer anställda av Balder per 31 december 2023. Totalt anställda i Norge skiljer sig från finanisell redovisning, där totalt anställda uppgår till 24 personer. DATA OCH BERÄKNINGSMETODER Förändringar mot tidigare rapportering Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten under redovisningsperioden. Balderkoncernen är bland de första bolagen som kommer omfattas av EU:s nya hållbarhetsdirektiv CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Direk- tivet väntas bli antaget i svenska årsredovisningslagen (ÅRL) under mitten av 2024. CSRD innebär att Balder måste rapportera enligt standarden ESRS (European Sustainability Reporting Standard). Då det nya hållbar- hetsdirektivet och standarden innefattar stora föränd- ringar av Balderkoncernens hållbarhetsredovisning har Balder valt att påbörja omställningen i förväg, främst avseende hur rapporten är strukturerad samt i form av en mer omfattande insamling av hållbarhetsdata i både kvalitativ och kvantitativ form. Hållbarhetsredo- visningen för räkenskapsåret 2023 är därmed i viss utsträckning inspirerad av ESRS. På grund av anpass- ningen mot ESRS sker rapporteringen i år med refe- rens till ramverket GRI, istället för i enlighet med ram- verket likt tidigare år. Systemstöd Under hösten 2023 har Balder implementerat ett nytt kon- cerngemensamt digitalt rapporteringssystem för insam- ling av hållbarhetsdata, Position Green. Systemet gör det möjligt för Balder att samla in, mäta, spåra och visualisera hållbarhetsdata på koncern-, bolags- och fastighetsnivå. Rapportörer på koncernnivå och för Balders konsoli- derade svenska och utländska dotterbolag har utbildats i det nya rapporteringssystemet samt testrapporterat historiska data för 2022. Inför testperioden har hållbar- hetsavdelningen på Balder tillsammans med system- leverantören kvalitetssäkrat samtliga mätpunkter utifrån dess uppbyggnad, beräkningar och användar instruk- tioner. Vid behov har Balder även involverat hållbarhets- experter, exempelvis vid kvalitetssäkring av mätpunkter kopplat till klimatberäkningar. Liknande förfarande har gällt vid implementering av mätpunkter kopplat till den nya hållbarhetsstandarden ESRS i systemet. Osäkerheter i beräkning och rapportering av data Osäkerheter i hållbarhetsredovisningen kan innebära att data har rapporterats in på ett felaktigt sätt vilket leder till missvisande information eller att tillgången till direkt data är begränsad och datan behöver upp- skattas med hjälp av schabloner. Det kan även handla om antaganden eller tolkningar av nya direktiv och REDOVISNINGSPRINCIPER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 32 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 35 ===== Utelämnande av känslig information Kopplat till upplysningskrav inom mångfald och jämlik- het, har bolaget valt att inte samla in information gällande etnicitet, funktionsvariationer eller minoritets- tillhörighet, då det anses vara känslig information. Ingen hemligstämplad information kopplat till hållbar- hetsredovisningen har utelämnats för räkenskapsåret. Åtgärder för ökad datakvalitet Åtgärder för ökad datakvalitet är viktig för att kunna ge en representativ bild av hållbarhetsarbetet i Balder- koncernen. Bolagets ambition är att fortsätta utveckla processerna för insamling, kontroll och uppföljning av data. Det innebär bland annat att hållbarhetsdata för hela koncernen ska samlas in i den utsträckning det finns data samt att mängden uppskattad data ska reduceras, liksom användningen av schabloner. Schabloner används exempelvis i klimatberäkningar kopplat till de olika kategorierna inom scope 3 när exakt dataunderlag inte finns tillgängligt. Fyra beräk- ningsmetoder används i klimatberäkningarna: hybrid, kostnadsmetod, genomsnittsmetod och leverantörs- specifik. Hybrid avser att delar av den rapporterade datan är leverantörsspecifik. Kostnadsmetod avser rapportering genom ekonomisk data. Genomsnitts- metod avser beräkning med schablon. Leverantörs- specifik avser att information är inhämtad direkt från leverantör. I takt med att mer data samlas in kommer fokus ligga på att utveckla och systematisera den in- terna kontrollen och uppföljningen av hållbarhets- datan, bland annat med hjälp av det nya rapporterings- verktyget. Hållbarhetsrapportering framöver Balder har påbörjat och kommer framgent att utveckla en ännu mer strukturerad rapporteringsprocess för hela koncernen. Inom koncernen innebär det interna åtgärder så som löpande utbildningar för nya och be- fintliga rapportörer i rapporteringssystemet och regel- bundna informationsmöten om hållbarhetsrapportering och vad det innebär för alla involverade parter inom koncernen. På koncernnivå kommer hållbarhetsavdelningen fortsätta driva arbetet med omställningen till ESRS och olika interna projekt som syftar till att öka kvaliteten inom hållbarhetsrapporteringen. ramverk som reviderats. För att skapa transparens har Balder som målsättning att tydliggöra vilka beräknings- metoder och redovisningsprinciper som används eller om någon data exkluderats från sammanställning. Under året har Balder tagit fram en mer strukturerad process för att minska osäkerhet och risk för fel i inrap- porterad data. Det nya rapporteringssystemet har varit ett viktigt verktyg i att säkerställa att alla rapportörer inom koncernen får tillgång till samma information och att det är tydligt definierat vilken typ av data som ska rapporteras in. Vid inrapportering av hållbarhetsdata efterfrågas i första hand direkt data med underlag som styrker den. I flera fall finns alternativ att använda schabloner, där det är mest lämpligt eller där grund- data saknas och behöver estimeras. Den inrapporterade datan har därefter kvalitetsgranskats genom exempel- vis kontrollberäkningar, stickprov och kontroll av under- lag kopplat till mätpunkterna. Rättelse av tidigare rapportering I hållbarhetsredovisningen 2023 har Balder som mål- sättning att tillämpa koncernfokus där samtliga större konsoliderade dotterbolag ingår i redovisningen. Det finns skillnader från årsredovisningen 2022, då till exempel endast data från bolagen i Sverige och Danmark ingick i delar av datasammanställningen för energi och vatten. Rapporterad data från 2022 i rapporteringssystemet har jämförts mot rapporterad data som använts i till Balders årsredovisning 2022. Avvikelser i utfall av in- formation och data har systematiskt dokumenterats, kontrollerats och följts upp av Balders hållbarhetsav- delning. Noterade och korrigerade avvikelser vilka för- ändrat utfallet av datan för 2022 avser huvudsakligen; 1) Att fler konsoliderade dotterbolag har rapporterat in hållbarhetsdata. 2) Justeringar i mätpunkter eller kompletterande data som tillkommit för 2022. Justeringar kan exempelvis avse att viss information efterfrågas i ett annat format eller att ytterligare information efterfrågats. 3) Förändrade beräkningsmetoder sedan rapporte- ringen 2022. Område Exempel på Balders hållbarhetsarbete Sid hänvisning Väsentliga frågor Under 2023 har Balder genomfört en dubbel väsentlighets - analys i enlighet med de nya kraven inom CSRD och ESRS. Väsentlighetsanalysen kommer vara föremål för årlig översyn och det ska vara möjligt att följa utvecklingen vad gäller mått och mål. 37–38 Miljö Strukturerat arbete för att minimera användningen av energi, vatten och material, samt uppkomsten av avfall. Bolaget ska reducera utsläpp av växthusgaser. Ekonomiska aktiviteter för - enliga med EU-taxonomins miljömål följs upp och redovisas. 41–59 Sociala förhållanden Insatser för att skapa levande och trygga områden där hyres - gäster trivs och stannar kvar. Bolaget genomför kontinuerligt aktiveter för social områdesutveckling. 68–69 Personal Skapa goda arbetsvillkor för medarbetare, utveckla och behålla kompetenta medarbetare. Motverka alla former av diskriminering samt främja inkludering och likabehandling. 60–66 Mänskliga rättigheter Fortsatt arbete för ökad jämlikhet och mångfald i egen verk - samhet och i värdekedjan. Tydlig kravställning för att främja goda arbetsvillkor och arbetsrelaterade rättigheter i bolagets leverantörsled. 60–67 Anti- korruption Förebyggande arbete mot korruption och mutor. Fortsatt arbete med företagskultur, utbildning i uppförandekod och policyer, samt uppföljning av leverantörer och samarbets - partners. Visselblåsarfunktion och eventuella överträdelser följs upp. 70–71 Affärsmodell Processerna för förvaltning, fastighetsutveckling och transak - tioner förfinas kontinuerligt för att skapa ytterligare värde för bolagets intressenter. 35–36 Policyer Revidering av bolagets styrdokument och vidareutveckling av interna rutiner sker årligen. 34 Risker Kontinuerlig analys av risker och handlingsplaner för hantering av dessa. Klimatriskanalyser i enlighet med TCFD och EU-taxonomin utvecklas succesivt. 34, 42–44, 55 UPPLYSNINGAR ÅRSREDOVISNINGSLAGEN ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / REDOVISNINGSPRINCIPER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 33 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 36 ===== STYRNING Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i Balders dagliga verksamhet. Styrningen utgår från koncernöver- gripande styrdokument i form av till exempel hållbar- hetspolicyn och uppförandekoder. Fokus ligger på de prioriterade hållbarhetsområden som identifierats i Balders dubbla väsentlighetsanalys, se sida 37–38. I bolagets process för styrning och uppföljning ingår dels att identifiera och hantera såväl risker som möjlig- heter, dels att säkerställa progress mot de mål och åta- ganden som har antagits. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhets- arbetet följer Balders organisationsstruktur. Ansvar och befogenheter delegeras via ett internt lednings- system bestående av koncernövergripande policyer och hållbarhetsmål. Respektive dotterbolag ska där- efter utveckla riktlinjer och handlingsplaner i linje med koncernövergripande styrdokument. Utöver detta styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk och guidas av frivilliga åtaganden och ramverk som exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science Based Target initiative (SBTi). Styrelsens arbete med hållbarhetsfrågor Balders styrelse ansvarar ytterst för att bolaget förval- tas i linje med bolagets och aktieägarnas intresse. Detta arbete inkluderar även att säkerställa ett långsik- tigt hållbarhetsarbete. Styrelsen tillsammans med VD är även ytterst ansvarig för att Balders hållbarhetsredo- visning är upprättad i enlighet med årsredovisnings- lagen och kontinuerligt anpassas i linje med lagar och direktiv. Styrelsen antar årligen koncernövergripande styr- dokument kopplade till hållbarhetsarbetet, som exem- pelvis uppförandekoder och hållbarhetspolicy inklusive hållbarhetsmål. Hållbarhetspolicyn reglerar Balders ställningstagande och agerande när det gäller miljö- mässig, social och ekonomisk hållbarhet. Styrelsen följer regelbundet upp såväl utvecklingen gentemot uppsatta mål som bolagets risker och potentiella på- verkan relaterad till miljö, sociala aspekter och över- gripande styrning. Balders hållbarhetschef har till uppgift att kvartalsvis delge styrelsen information om bolagets hållbarhets- arbete. Rapporteringen sker vanligtvis i samband med ordinarie styrelsemöten. Inför dessa möten får styrelsen en rapport från hållbarhetschefen kring pågående projekt, utveckling av uppsatta mål samt utfall. Väsent- liga avvikelser och åtgärder kopplade till Balders håll- barhetspolicy och uppförandekod rapporteras till styrelsen när sådana inträffar. Genom ett kontinuerligt arbete strävar styrelsen efter att säkerställa dels en strategisk och resilient hållbarhetsstyrning, dels att hållbarhetsrapporteringen är transparent, relevant och tillförlitlig. I oktober 2023 tilldelades Anders Wennergren, styrelseledamot sedan 2009, särskilt ansvar för ESG- relaterade frågor i styrelsen. Anders Wennergren har det övergripande ansvaret för att leda styrelsens håll- barhetsstyrning och säkerställa att bolagets påverkan, risker och möjligheter reflekteras i policyer och rap- portering. Anders Wennergren är advokat och besitter därigenom omfattande juridisk erfarenhet som kommer väl till pass när lagkraven inom hållbarhetsredovisnigen utökas. Som ESG-ansvarig har Anders Wennergren genomgått utbildning i nya EU-direktivet CSRD och standarden ESRS. Styrelsen har under 2023 fått infor- mation av Balders hållbarhetschef om de nya kraven inom hållbarhetsrapportering och satt en plan för om- ställning efter de nya upplysningskraven. Balder betalar inte ut några rörliga ersättningar, och det finns följaktligen inga ekonomiska incitaments- program kopplade till hållbarhetsrelaterade mål eller andra nyckeltal. Koncernledningen Balders VD och ledning är ansvariga för att verksam- heten drivs på ett hållbart sätt, med en tydlig delege- ring till hållbarhetschefen att driva och utveckla håll- barhetsarbetet. VD och ledningsgrupp ska årligen revidera väsentlighetsanalysen när den uppdaterats, samt följa upp efterlevnaden av hållbarhetspolicyn och utvecklingen gentemot satta mål. Bolagets ledning är ansvarig för att implementera policyer och säkerställa att de efterlevs. Ledningen är även ansvarig för att bolagets verksamhet drivs på ett affärsetiskt sätt. Ledningen får kontinuerligt information om hur bola- gets hållbarhetsarbete fortlöper och underlag för att ta beslut om framtida utveckling. Balders hållbarhetschef har under 2023 exempelvis informerat ledningen om kommande EU-direktiv inom hållbarhetsrapportering och ledningen har godkänt en plan för omställning till nya upplysningskrav. Balders finanschef och ekonomi- chef, som ingår i ledningen, har under räkenskapsåret genomgått extern utbildning inom CSRD och ESRS. Både ekonomichef och finanschef är i sina respektive roller involverade i det löpande hållbarhetsarbetet samt hållbarhetsrapporteringen. Hållbarhetsavdelningen Genom delegering ansvarar Balders hållbarhetschef för att årligen uppdatera hållbarhetspolicyn och upp- förandekoden. Hållbarhetschefen ansvarar vidare för att regelbundet följa upp, redovisa och förbättra det koncernövergripande hållbarhetsarbetet med ambition att hållbarhetsmålen nås. Hållbarhetschefen ansvarar även för sammanställning och framtagande av den årliga hållbarhetsredovisningen. Hållbarhetschefen leder koncernfunktionen hållbar- het och rapporterar till bolagets finanschef. Under 2023 utökades funktionen med två nya medarbetare som fokuserar på hållbarhetssamordning respektive hållbarhetscontrolling. Implementering av hållbarhetsarbetet i organisationen De övergripande mål som fastställs i styrdokument ska utgöra övergripande ramar för den affärsutveckling som genomförs i koncernbolaget och dess dotter- bolag. Ansvariga inom förvaltnings- och fastighetsut- vecklingsorganisationerna ansvarar för att säkerställa att väsentliga miljömässiga aspekter beaktas i den dagliga verksamheten, liksom aspekter som rör social hållbarhet och styrning i bolagets områden. Policyer Alla Balders anställda omfattas av de policyer som an- tagits av styrelsen. Mer information om styrdokument och policyer kopplat till bolagets väsentliga hållbar- hetsområden finns att läsa under respektive kapitel i hållbarhetsredovisningen. Riskhantering och intern kontroll Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls- enliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löpande arbetet till ledningen som ansvarar för bland annat uppföljning och löpande utveckling av interna kontroller. Ledningen har även etablerat en särskild krisledningsfunktion. Läs mer om ansvarsfullt före- tagande och krisledningen på sida 70–71. På operativ nivå ansvarar hållbarhetsfunktionen för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter samt ge förslag på åtgärder för att hantera dessa. Detta görs i samverkan med avdelningen energi, miljö och teknik och ansvariga för förvaltning och fastig- hetsutveckling. HR-funktionen ansvarar, i nära samarbete med samt- liga chefer med personalansvar, för identifiering av sociala och arbetsplatsrelaterade risker. Bedömningen av risker sker utifrån olika tidshorison- ter. Dessa skiljer sig åt beroende på den aktuella riskens beskaffenhet. Mer information om risker och dess tidshorisonter ges i samband med redovisningen av respektive väsentligt hållbarhetsområde. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 34 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 37 ===== STRATEGI BALDERS VÄRDEKEDJA UTIFRÅN ETT HÅLLBARHETSPERSPEKTIV Balders övergripande affärsidé är att skapa värde gen- om att äga, förvalta och utveckla fastigheter belägna i storstäder eller större städer med positiv befolknings- tillväxt. Till följd av Balders diversifierade verksamhet har bolaget direkt och indirekt inverkan på ekonomiskt resultat, miljöpåverkan och samhällspåverkan i hela värdekedjan. Samtidigt påverkar faktorer i omvärlden bolaget, i form av såväl risker som möjlig heter. Påverkan i värdekedjan Via den egna verksamheten och bolagets värdekedja har Balder inverkan på, och påverkas av, sociala, miljö- mässiga och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. Bolaget är beroende av olika resurser, produkter och tjänster för att kunna bedriva sin verksamhet och skapa värde för sina kunder och ägare. Kopplat till miljö avser detta främst tillhandahållande av material vid renove- ringar, material- och markanvändning vid nyproduktion samt vatten-och energianvändning i den dagliga driften av fastigheter. Hur effektivt Balders verksamhet använder dessa resurser påverkar i senare led exem- pelvis klimatutsläpp, avfallsmängder och biologisk mångfald. Bolaget har även en social påverkan genom arbetsvillkor hos medarbetare och anställda i leveran- törskedjan, men också genom de aktiviteter som bedrivs för att medverka till positiv social områdesut- veckling samt trygghet och trivsel för de som bor och verkar i bolagets fastigheter. Hur bolaget styrs, genom exempelvis styrdokument, rutiner och leverantörskrav Balder ska i sitt hållbarhetsarbete och i hållbarhets- redovisningen beakta hela sin värdekedja. Det innebär att bolaget behöver se bortom sin egen verksamhet, och därmed även inkludera samarbetspartners, kunder samt andra intressenter som är involverade i produktion och distribution av produkter och tjänster verksamheten är beroende av. Genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter har Balder miljö-, samhälls- och ekonomisk påverkan på omvärlden. Samtidigt be- höver verksamheten vara resilient mot yttre påverkan och hållbarhetsrisker. Illustrationen redogör för väsentliga hållbarharhets- frågor inom miljö, socialt ansvar och styrning i Balders värdekedja. Miljömässiga (E), sociala (S) och styrnings- relaterade (G) hållbarhetsfrågor kan benämnas som ESG, vilket presenteras i form av tre parallella men samtidigt sammanvävda processer. Balder har direkt och indirekt påverkan i värdekedjan, vilket har behand- lats vid sammanställningen av den dubbla väsentlig- hetsanalysen. Värdekedjan har därför inte begränsats till organisationens direkta påverkan, direkta avtalsför- bindelser eller till operationell eller finansiell kontroll. 1. INPUT De väsentliga resurser, produkter och tjänster som behövs för att bedriva Balders verksamhet. 2. EGEN VERKSAMHET De värden Balders verksamhet skapar samt de faktorer som påverkar bolaget och den påverkan som bolaget har på omvärlden. 3. OUTPUT De avtryck och effekter som Balders verksamhet bidrar till. har inverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande. Balders verksamhet och dess värdekedja är förenade med risker och möjligheter, vilket utmanar bolaget och kräver anpassning av verksamheten för att skapa resiliens över tid. Balders väsentliga hållbarhetsfrågor har identifierats utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv som kort- fattat avser vilken påverkan Balder har på omvärlden och vilken påverkan omvärlden har på Balder, läs mer på sida 37–38. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 35 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 38 ===== KUNDER MEDARBETARE ÄGARE SAMARBETSPARTNERS SAMHÄLLE Viktiga frågor för olika intressenter • Trivsel och trygghet i bostaden/ lokalen och i närliggande område • Lokal- och bostadsanpassningar, inklusive frågor om exempelvis energianvändning och materialval • Dialog och inflytande vid utveckling av fastighet och område • Service, tillhandahållen av Balder men också av andra i närområdet • Möjlighet till hållbara val, exempelvis skapa förutsättningar för avfalls- sortering och hållbart resande • Arbetsvillkor, inklusive fysisk och psykisk arbetsmiljö • Mångfald, jämlikhet och lika möjligheter • Socialt engagemang, framförallt i bolagets egna områden • Trygga anställningar och utveck- lingsmöjligheter inom bolaget • Ekonomisk stabilitet och god utveckling av aktiekurs • Effektiv riskhantering • Affärsetik och förebyggande av korruption och mutor • Kartläggning av klimatrelaterade risker • Kundnöjdhet och fortsatt hög uthyrningsgrad • Hållbara finanser och nya interna- tionella hållbarhetskrav, exempelvis EU-taxonomin • Affärsmässiga och ansvarsfulla affärsrelationer • Efterlevnad av uppförandekod, internkontroll och uppföljning • Främja god företagskultur och affärsetik • Rättvis konkurrens vid inköp och upphandling • Goda arbetsvillkor och grund- läggande arbetsrelaterade rättigheter • Kravställan inom miljö och klimat • Långsiktig och hållbar stadsutveckling • Långsiktiga och affärsetiska relationer med omvärlden • Minskad miljöpåverkan, exempelvis från transporter, förbättrad avfallshantering • Transparens och rapportering av ansvarstagande Dialogkanaler • Kundnöjdhetsundersökningar • Bodialogmöten • Hyresgästföreningen • Löpande kontakter mellan kunder och medarbetare. • Medarbetarsamtal • Medarbetarundersökning • Förslagslåda • Intranät • Avstämningsmöten • Finansiella rapporter • Styrelsemöten • Hållbarhetsrapportering • Möten med analytiker och investerare • Avtals- och uppföljningsmöten • Upphandlingsprocesser • Uppföljning av uppförandekod • Stadsplaneringsprocesser • Dialogmöten • Webbplats och sociala medier VIKTIGA INTRESSENTFRÅGOR OCH DIALOGKANALER Intressenter och intressentdialog Att kartlägga och analysera intressenternas förvänt- ningar på verksamheten är en viktig del för att nå upp- satta mål och skapa långsiktigt värde. De huvudgrupper av intressenter som identifierats omfattar kunder, medarbetare, ägare, samarbetspartners i leverantörs- kedjan samt samhälle. I den sistnämnda ingår också fastighetsområdet och lokalsamhället på de platser där Balder har verksamhet, liksom exempelvis myndig- heter, kommuner och Hyresgästföreningen. Dialoger med intressentgrupperna sker i flera olika forum, se exempel i nedan tabell. Dialoger med kunder sker exempelvis både löpande och i samband med de årliga kundundersökningar som genomförs i flera bolag inom koncernen. Vilka frågor som är viktigast skiljer sig åt mellan olika intressentgrupper, och dessa olika frågor har vägts samman för att bidra till den väsentlighetsanalys som ligger till grund för Balders hållbarhetsarbete och denna rapport. För en sammanfattning av väsentliga frågor kopplade till Balders hållbarhetsarbete, se sida 38. URVAL AV MEDLEMSKAP OCH SAMARBETEN • Global Compact • Nasdaqs Green Bond Network • Västsvenska Handelskammaren • Fastighetsakademin Sverige AB • MERC Fastighetsnätverk AB • Green Building Council i Sverige, Danmark och Finland • Proptech Danmark • The Danish Property Federation • Finnish Association of Building Owners and Construction Clients (RAKLI) • FIBS network for corporate social responsibility • Asuntoreformiyhdistys ry (Finnish Housing Reform Association) • Helsinki Region Chamber of Commerce • Suomen Asuntoliitto ry (Finnish Housing Association) ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / STRATEGI ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 36 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 39 ===== PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS Balders hållbarhetsarbete ska utgå från de frågor där företaget har störst påverkan, positiv som negativ, och samtidigt hantera de hållbarhetsfrågor som har inverkan på bolaget. Balder genomförde under 2023 en dubbel väsentlig- hetsanalys tillsammans med en extern revisionsbyrå. Analysen är baserad på de krav som anges i EU:s håll- barhetsrapporteringsstandard (ESRS) som publicera- des i juli 2023. Utfallet av den dubbla väsentlighets- analysen fastslogs av Balders ledning och styrelse i oktober 2023. Eftersom EFRAG:s vägledning inte var tillgänglig vid denna tidpunkt kommer metoden ses över och vid behov dras för styrelsen igen för att säkerställa efter- levnad. Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identi- fiera hållbarhetsfrågor som har väsentliga, faktiska eller potentiella samt positiva eller negativa konsekven- ser för människor eller miljön på kort, medellång och lång sikt (konsekventiell väsentlighet). Konsekvenserna kan både kopplas till bolagets egen verksamhet och aktiviteter i värdekedjan. Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar också till att identifiera hållbarhetsfrågor som medför, eller rimligen kan förväntas medföra, väsentliga finansiella effekter för bolaget och därigenom generera risker eller möjlig- heter på kort, medellång och lång sikt (finansiell väsentlighet). Genomförande Till grund för väsentlighetsanalysen användes frågor från intressenter, tidigare genomförd väsentlighets- analys, analys av värdekedjan samt hållbarhetsfrågorna inkluderade i standarden ESRS. Processen för den dubbla väsentlighetsanalysen har delats in i fyra faser: 1) Analys av värdekedja och intressenter 2) Identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor 3) Bedömning av väsentlighet 4) Sammanställning Under processen har intressenters perspektiv och syn- punkter fångats upp genom involvering av interna in- tressenter och dialog med externa intressenter. Dess- utom har frågor från investerare och andra intressenter som inkommit till Balder inkluderats i analysen. Som ett första steg genomfördes en kartläggning av relevanta hållbarhetsfrågor. Därefter identifierades och specificerades hållbarhetsfrågorna mer i detalj för att fastställa var i värdekedjan konsekvensen, risken eller möjligheten uppstår, om konsekvensen är positiv/ negativ och faktisk/potentiell samt vilken tidsram som är aktuell. Slutligen genomfördes en bedömning av väsentlig- heten. Bedömningskriterierna har upprättats i enlighet med kraven i ESRS-standarden (ESRS 1) och bygger på FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. I bedömningen beaktades skala, omfattning och återställbarhet, liksom allvarlighetsgrad och sanno- likhet. Baserat på bedömningen av konsekvent iell väsentlighet och finansiell väsentlighet har ett tröskel- värde identifierats för gränsdragning av vilka frågor som ska anses vara väsentliga. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i efterföljande matris. De väsentliga håll- barhetsfrågorna summeras i nästkommande tabell. Mått och mål Balders hållbarhetsmål är satta mot bakgrund av det tidigare hållbarhetsramverk samt den föregående väsentlighetsanalys som bolaget tog fram utifrån GRI. Målen beslutas i enlighet med bolagets hållbarhets- policy av Balders styrelse årligen i februari och följs upp kontinuerligt. De koncernövergripande hållbarhets - målen kommer under 2024-2025 ses över och anpassas utifrån den uppdaterade väsentlighetsanalys som genomfördes hösten 2023. Mer information om bolagets hållbarhetsmål och dess utfall finns under respektive kapitel i hållbarhets- redovisningen. En sammanställning över Balders finan- siella mål och hållbarhetsmål finns även på sida 5–6. Köpenhamn Green Hills Hyresrätter Färdigställt 2023 294 lgh ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 37 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 40 ===== VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR # ESRS standard Hållbarhetsfrågor 1) Bedömning väsentlighet 1 ESRS E1 Anpassning till klimatförändringar Hög 2 ESRS E1 Begränsning av klimatförändringar Hög 3 ESRS E1 Energi Hög 4 ESRS E2 Förorening av luft Låg 5 ESRS E2 Förorening av vatten Låg 6 ESRS E2 Förorening av mark Medel 7 ESRS E2 Ämnen som inger betänkligheter Låg 8 ESRS E3 Vatten Hög 9 ESRS E4 Biologisk mångfald Hög 10 ESRS E5 Resursinflöden och resursanvändning Hög 11 ESRS E5 Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster Låg 12 ESRS E5 Avfall Hög 13 ESRS S1 Arbetsvillkor i egen verksamhet Hög 14 ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Hög 15 ESRS S2 Arbetsvillkor i värdekedjan Hög 16 ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Hög 17 ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Hög 18 ESRS S3 Lokal påverkan och områdesutveckling Hög 19 ESRS S3 Urfolks rättigheter Låg 20 ESRS S4 Informationsrelaterade konsekvenser för kunder Låg 21 ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder Medel 22 ESRS S4 Social inkludering för kunder Medel 23 ESRS G1 Företagskultur Hög 24 ESRS G1 Skydd för visselblåsare Låg 25 ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer Låg 26 ESRS G1 Korruption och mutor Hög 1) ESRS-benämningar i ovan tabell är justerade för följande tematiska standarder: ESRS E4 Direkta påverkansfaktorer som leder till förlust av bio- logisk mångfald; ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning; ESRS S1 Arbetsvillkor; ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2 Arbetsvillkor; ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter; ESRS S3 Sam- hällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter; ESRS S4 Informationsrelaterade konsekvenser för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsrutiner. Väsentliga hållbarhetsfrågor Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen är sum- merat i tabellen till vänster. Ordningsföljden visar res- pektive hållbarhetsområde och den ordning respektive ämne redovisas i hållbarhetsredovisningen, således inte någon specifik rangordning. Väsentligheten av varje hållbarhetsfråga förklaras av låg, medel eller hög finansiell väsentlighet på y-axeln samt låg, medel eller hög konsekventiell väsentlighet på x-axeln i ovan matris. Hållbarhetsfrågor med hög väsentlighet är prioriterade och rapporteras från och med räkenskapsåret 2023. Frågor revideras årligen ifall omständigheter leder till att frågornas väsentlighet ökar och därmed kräver rapportering. Hållbarhets- frågor med låg väsentlighet är noterade men inte prio- riterade, dock är de under uppsikt utifall eventuella förändringar sker framgent. Balders arbete, åtgärder och resurser kopplade till de väsentliga hållbarhetsfrågorna som identifieras beskrivs i respektive underkapitel, på sidorna 41-71. Där beskrivs även styrning inklusive policyer, strategi, åtgärder samt mål och mätetal kopplade till respektive väsentligt håll- barhetsområde. DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Konsekventiell väsentlighet Finansiell väsentlighet Låg Medel Hög Låg Medel Hög Rapportera Bevaka Notera ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 38 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 41 ===== 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen All el som köps in till fastigheterna i Sverige är grön el och Balder äger även flera vind- kraftverk i Sverige. I allt fler fastigheter instal- leras också solceller och laddstationer. 11.6 Minska städers miljöpåverkan Lösningar för ökad mobilitet, som närhet till kollektivtrafik, cykelvägar och elbilspooler prioriteras i utvecklingen av fastigheter och områden, liksom grönområden och yta för hälsa och rekreation. Balder arbetar också för att främja en effektiv avfallshantering och minskad nedskräpning genom att hålla rent och fint i områdena. 7.3 Fördubbla ökningen av energi- effektivitet Balder har ett starkt fokus på effektiv energi- användning och arbetar kontinuerligt med driftoptimering och effektivisering, bland 11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad Balder tar en aktiv roll i utvecklingen av hela områden och stadsdelar. Genom att bygga nya bostäder med blandade upplåtelse- former bidrar Balder till att utveckla bostads- områden och öka tryggheten. 8.6 Främja ungas anställning, utbildning och praktik Ett antal ungdomar som bor i bolagets om- råden anställs som sommarjobbare varje år. Balder erbjuder också möjlighet till arbets- livserfarenhet och praktik till studenter på fastighetsrelaterade utbildningar och inom ramen för olika lokala initiativ. 8.8 Skydda arbetstagarnas rättigheter och främja en trygg och säker arbetsmiljö för alla Balder strävar efter ökad mångfald och jäm- likhet och en god arbetsmiljö, där alla behand- las lika och erbjuds möjligheter till utveckling. I bolagets standardavtal finns uttryckliga krav på att leverantörer ska följa de interna- tionella konventioner som ligger till grund för Balders uppförandekod. 8.4 Förbättra resurseffektiviteten i konsumtion och produktion Balder strävar efter hållbara inköp, att följa upp leverantörer och att handla lokalt där så är möjligt. Bolaget arbetar kontinuerligt för att minska mängden avfall och öka åter- vinningen samt utveckla cirkulära flöden i byggprocessen. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering En blandning av arbetsplatser och bostäder ger fler arbetsmöjligheter i lokalmiljön och skapar nya mötesplatser. Balder arbetar sedan många år med särskilda insatser i bola- gets bostadsområden och har dedikerade områdesutvecklare på plats i flera fastighets- områden i Sverige. Agenda 2030 är vägledande i arbetet för att den globala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar. Näringslivet har en viktig roll att spela, inte minst bygg- och fastighetssektorn. Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala hållbarhetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta för bolagets verksamhet och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till bolagets verksamhet har även de underliggande delmålen analyserats, för att identifiera de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas. BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL 11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN 7. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA 8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT annat genom injustering eller byte av ventilations aggregat, by te av värmesystem, tilläggsisolering och liknande åtgärder. Balders målsättning är 2% energieffektivi- sering per kvadratmeter årligen. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 39 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 42 ===== 13.1 Stärka motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat relaterade katastrofer Balder utvecklar kontinuerligt kartläggning av klimatrelaterade risker och möjligheter i enlighet med rekommendationerna från Taskforce on Climate-related Financial Disclosures. Bolaget genomför även klimat- risk analyser på byggnadsnivå i linje med EU-taxonomins riktlinjer. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier och avfall Balder strävar efter att minimera mängden kemikalier och avfall, att använda mindre skadliga material samt beakta försiktighets- principen vid materialval och kemikalie- hantering. 12.5 Minska mängden avfall markant För att främja hållbar konsumtion och produk- tion, strävar Balder efter en varsam konsum- tion av material, med fokus på ökad åter- vinning. Hyresgäster uppmuntras också att 9.2 Främja inkluderande och hållbar industrialisering Balder stödjer hållbar industrialisering och innovation och arbetar kontinuerligt med effektivare resursanvändning. 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatförändringar En färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmål, som bolaget skickat till Science Based Target initiative för validering, har ut- arbetats under vintern 2023. Validering av färdplanen erhölls i mars 2024. Klimatfärd- planen tydliggör vilka klimatutsläppsredu- cerande åtgärder verksamheten behöver genomföra samt aktiviteter som krävs för att utvecklas i linje med Parisavtalet. I den fortsatta kart- läggningen av klimat relaterade ris ker och möjligheter har Balder som målsättning att bland annat utarbeta fler handlingsplaner på fastighetsnivå, i respektive bolag och utifrån regionala förutsättningar, samt att säkerställa att alla med arbetare har re levanta kunska- per inom området. 9.4 Uppgradera all industri och infra- struktur för ökad hållbarhet Balder strävar också efter att öka andelen återvunnet och återbrukat material både vid renovering och nybyggnation samt öka an- vändandet av ny teknik bland annat genom 9. HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR 12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDR INGARNA källsortera och på olika sätt öka återvinningen. Bolaget kommer även fortsättningsvis att öka nivån på åter- användning och återvinning exempelvis i renoverings- projekt för att bidra till en ökad cirkularitet samt arbeta för att öka graden av källsortering och återbruk. ökad digitalisering av fastigheter. Såväl i förvaltningen som vid nybyggnation är bolaget beroende av trans- porter, och det pågår ett ständigt arbete för att optimera dessa så mycket som möjligt för att minska miljöpå- verkan ytterligare. BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 40 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 43 ===== KLIMATFÖRÄNDRINGAR Balders verksamhet medför en faktisk negativ påverkan på klimatet genom direkta och indirekta växthusgasutsläpp. I den egna verksam- heten uppstår dessa exempelvis till följd av egen värmeproduktion och energianvändning, i samband med användning av företags fordon och till följd av företagsresor. Även i övriga värdekedjan, via samarbetspartners och kunder, uppstår växthusgasutsläpp genom exempelvis nyproduktion, ombyggnads- och renoveringsprojekt samt produktion av material till inköpta varor och tjänster. STRATEGI Resiliens i bolagets strategi och affärsmodell Klimatförändringar, inklusive verksamhetens energi- användning, medför risker på kort, medellång och lång sikt. Det kan exempelvis handla om ökade kostnader eller förändrade regelverk, beskattning för växthusgas- utsläpp, ökade krav på rapportering eller förändrad efterfrågan hos kunder. Det kan även innebära stigande kostnader för klimatanpassningar av byggnader, in- vesteringar i ny teknik samt ökade priser på material och energi. Detta kan leda till väsentlig finansiell påver- kan i form av minskade intäkter. Bolaget har därmed både omställningsrisker och klimatrelaterade fysiska risker. Balder är samtidigt ett entreprenörsdrivet bolag som har en vana att anpassa sig efter tillväxt och nya för- hållanden, vilket är viktiga egenskaper för att skapa robusthet och underlättar omställning. Läs mer om klimatanpassning på sida 42–43. Omställningsplan för begränsning av klimatförändringarna Balder har som målsättning att halvera utsläppen i den egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår, vilket innefattar 50% minskning av absoluta CO 2e- utsläpp i Scope 1 och Scope 2. Bolaget ska även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3). Mål- sättningen är att minska utsläppen med 55% per kva- dratmeter till 2030, samt uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Under vintern 2023 har Balder arbetat fram en klimatfärdplan som ska visa vägen mot utsläppsminskningar, i linje med Parisavtalet, och för att hålla globala klimatförändring- arna till högst 1,5 grader. I december 2023 hölls två workshopar med represen- tanter från olika delar av verksamheten, både från den svenska organisationen och från de internationella dotterbolagen. Målsättningen var att diskutera möjliga åtgärder som kan vidtas i verksamheten för att reducera utsläpp av växthusgaser. Då växthusgasutsläppen från energi och projektutveckling, vilket inkluderar både nyproduktion, renovering och driftprojekt, är stora poster enligt bolagets klimatbokslut hade dessa områ- den stort fokus. Se bolagets klimatberäkningar i tabell på sida 46–47. Arbetet med den framtagna klimatfärd- planen fortsätter under 2024 och planen ska sedan godkännas av styrelsen. För att nå målen kommer Balder bland annat öka takten i energieffektiviseringsprojekt, kontinuerligt minska mängden köpt energi, ställa om till förnybara energikällor och producera egen förnybar energi. Bolaget har även som ambition att succesivt ställa om till fossilfria fordon och arbetsredskap. Andra aktiviteter som sker inom bolaget för att minska indirekta utsläpp är ökad andel återbruk och återvinning samt klimat- smarta materialval inom nyproduktion och renovering. När det gäller projektutveckling sker snabba framsteg inom produktutvecklingen vid uppförande av nya bygg- nader, men det kommer fortsatt vara en koldioxid tung post för bolaget. Balders klimatbokslut belastas också av hög tillväxttakt i form av förvärv av nya fastigheter. E MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Genom sin verksamhet har Balder både en faktisk och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påver- kan förekommer såväl direkt, genom den egna verksamheten, som indirekt upp- och nedströms i värdekedjan. I alla led ska bolagets hållbarhets- arbete begränsa den negativa påverkan och maxi- mera den positiva. Störst möjlighet till kontroll finns inom den egna verksamheten. I syfte att maximera effekten av hållbarhetsarbetet fokuseras arbetet till de områden som bedömts som mest väsentliga. Dessa områden utgörs av klimatför- ändringar, energi- och vattenanvändning, biologisk mångfald, resursanvändning samt avfall. För mer information om Balders dubbla väsent- lighetsanalys, se sida 37–38. KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBARHETS ARBETE KOPPL AT TILL: • Klimatförändringar • Anpassning till klimatförändringar • Begränsning av klimatförändringar • Energi • Vatten • Biologisk mångfald • Resursanvändning och cirkulär ekonomi • EU-taxonomi STYRDOKUMENT OCH POLICYER • Hållbarhetspolicy • Transport- och resepolicy • Uppförandekod Samtliga policyer antas av Balders styrelse och är föremål för årlig revision. Balder arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av växthusgaser eller med klimatkompensering på en strukturell nivå. Bolaget har inte heller interna system för koldioxidprissättning. STYRNING Balders hållbarhetspolicy, som årligen revideras och antas av bolaget styrelse, innehåller bland annat ambi- tioner och mål kopplat till begräsning av klimatföränd- ringar, klimatanpassning, energieffektivisering och omställning till förnybara källor. Balder har som mål- sättning att fasa ut fossila bränslen i verksamheten och prioritera förnybara källor inom el, värme, arbetsmaski- ner och transporter. Parallellt ska bolaget även minska energianvändningen och öka mängden förnybar energi- produktion. Både Balders styrelse och ledning uppdateras löp- ande under året i hur bolagets klimatarbete fortskrider och ska kontinuerligt besluta om bolagets handlings- plan för att vidta åtgärder som går i linje med uppsatta mål. Varken styrelsens eller ledningens prestation beaktas i nuläget utifrån hur väl bolaget utvecklas i linje med klimatmål och ingen ekonomisk ersättning har knutits till hur utfall av klimatmål fortskrider. ENVIRONMENT ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 41 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 44 ===== ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR STRATEGI Balder utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå som en följd av klimatförändringar och analyserar sam- tidigt organisationens motståndskraft och förmåga att hantera dessa risker. Detta arbete har fördjupats i sam- band med EU-taxonomins miljömål för begränsning av klimatförändringar och anpassning till klimatföränd- ringar. Fokus i arbetet ligger på att säkerställa fastig- hetsbeståndets motståndskraft mot effekterna av klimat förändringar. Detta görs på både kort och lång sikt. Balder ser också möjligheter i fysisk klimatanpass- ning av fastigheter. Detta kan ske genom exempelvis att hårdytor konverteras till grönytor, öppen dagvatten- hantering och etablering av gröna tak. Sådana åtgärder kan också ge upphov till ökad kundnytta och trivsel. ÅTGÄRDER Klimatriskanalys av bolagets byggnader Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. Exempel på klimatrisker som kan påverka byggnader är översvämning från sky- fall, värmestress, kraftiga snöfall eller skred. Klimatan- passning syftar till att stärka verksamhetens och bygg- naders motståndskraft mot klimatförändringar. Arbetet omfattar bland annat klimatriskanalyser av Balder fastighetsbestånd. Dessa klimatriskanalyser följer den metod som fastställts i EU-taxonomin och utförs i tre steg: klimatriskscreening (steg A), sårbar hets- analys (steg B) och framtagande av åtgärdsplaner (steg C). Under 2023 har Balder fortsatt arbetet med att upp- rätta fullständiga klimatriskanalyser för byggnader i fastighetsportföljen. I tabellen på sida 43 redogörs i vilken utsträckning Balders fastighetsportfölj har genom- gått klimatriskanalyser 2022 eller 2023, och antalet som genomgått respektive steg i klimatriskanalysen. STEG B Sårbarhetsanalys För de byggnader som har en tillräckligt hög riskklassning, gentemot någon av de utvärderade klimatriskerna, genomförs också sårbarhetsana- lyser. En byggnad som inte har, eller har mycket låg, exponering mot de utvärderade klimatris- kerna genomgår inte sårbarhetsanalysen. Även om en byggnad enbart är exponerad gentemot en enda klimatrisk inkluderas den ändå i steg B. En sårbarhetsanalys innefattar att utvärdera hur sårbar en byggnad är gentemot de klimat- risker den är exponerad för. Sårbarheten gent- emot klimatrisker resulterar i en samlad bild av vilka åtgärder som kan behövas för att göra en byggnad mer motståndskraftig mot klimatrela- terade risker. Ett exempel på sårbarhet kan vara en byggnad som ligger lågt placerad i anslutning till ett vattendrag och att byggnaden inte är anpassad eller förberedd på en möjlig översvämning. Då finns en potentiell risk att byggnaden tar skada av den risk som den är exponerad för. Det kan då krävas omfattande reparationer för att återställa dess bruklighet. Fastigheternas sårbarhet utvärderas per klimat - risk de är exponerade för och sårbarheten har bedömts på en tregradig skala: ”låg sårbarhet”, ”medel sårbarhet” och ”hög sårbarhet”. För de fastigheter som bedöms ha en ”medel sårbar- het” eller ”hög sårbarhet” behöver en åtgärds- plan tas fram. Graden av sårbarhet styr också vilka åtgärder som ska ingå i åtgärdsplanen. Byggnader med ”låg sårbarhet” kräver inte att en åtgärdsplan ska upprättas. STEG A Screening och kategorisering av klimatrisker En klimatriskscreening innebär att en byggnad utvärderas utifrån sju klimatrisker som den kan vara exponerad för. Klimatriskscreeningen ge- nomförs med hjälp av geografisk data för en uppsättning av både kroniska och akuta klimat- risker, vilka definieras i EU-taxonomin. De risker som screenas för är översvämning i samband med skyfall, översvämning från sjöar och vatten- drag, översvämning vid havsnivåhöjning och högvattenhändelse i havet, värme, skred och ras, erosion och mark- och skogsbrand. De vanligaste klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker och ras och skred. Två scenarier (RCP, representative concentra- tion pathway) för utsläpp av växthusgaser an- vänds vid analysen: RCP 4,5 och RCP 8,5. RCP 4,5 motsvarar att utsläppen av växthusgaser ökar något för att sedan kulminera runt år 2040. RCP 8,5 motsvarar att framtida utsläpp kommer att likna dagens utsläpp. Klimatprojektionerna som används bör göras på minst 10–30 år för större investeringar, vilket efterlevs då beräknad livslängd hos byggnader överstiger 30 år. Vid bedömning delas exponering mot klimat- riskerna upp i olika skalor, vilket kan skilja sig beroende på datatillgång och geografisk plats. De byggnader som har tillräckligt hög risk ut- värderas även i steg B, sårbarhetsanalys. Om en enskild byggnad på en fastighet anses vara ex- ponerad mot en klimatrisk anses hela fastigheten vara exponerad för risken. Detta beror bland annat på att underlaget till analysen inte kan ute- sluta att fastigheter som ligger precis utanför riskområden också kan vara exponerade för risk. STEG C Åtgärdsplan Åtgärdsplaner upprättas för de fastigheter som klassats som exponerade för risk och som i nu- läget bedöms vara sårbara gentemot dessa klimat risker. Det strategiska arbetet bygger på planering och styrning, som sedan ligger till grund för att driva det operativa arbetet framåt. Det innebär bland annat planering av åtgärder som Balder behöver vidta och hur de kan genom- föras för att säkerställa klimatanpassning inom fastigheten. Åtgärdsplanerna innehåller åtgärder för att öka motståndskraften mot klimatförändringar på både lång, medellång och kort sikt. De inne- håller åtgärdsförslag som kan inkluderas i daglig verksamhet som en del av ronderingar samt åt- gärder som kräver större ingrepp i byggnaden. Exempel på åtgärder som kan genomföras är att täta källarfönster och källardörrar, leda bort vatten som kan nå garage för att undvika skador vid översvämningar och kraftig nederbörd, samt utöka mängden grönyta eller anlägga gröna tak. Arbetet är omfattande avseende tid och resur- ser och organisationen är i startgroparna för implementering de kommande åren. I dagsläget arbetar Balder med att utarbeta interna processer för dessa åtgärdsplaner. Under de kommande åren kommer Balder kontinuerligt implementera åtgärdsplaner för exponerade och sårbara byggnader för att möta kravet på implementering inom fem år efter planernas upprättande, i enlig- het med EU-taxonomin. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Balders verksamhet påverkas av effekter till följd av klimatförändringar och det krävs därför att bolaget genomför åtgärder för att anpassa sig till dessa omständigheter. Det arbetet omfattar bland annat genomförande av klimatrisk analyser för byg gnader för att skapa motståndskraft gentemot de risker som medföljer klimatförändringar. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 42 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 45 ===== MÅTT OCH MÅL ANTAL KLIMATRISKANALYSER AV BYGGNADER (FASTIGHETER) Sverige Danmark Finland Norge Total 1) 2) Klimatriskscreening steg A 1 648 (759) 3) 107 (22) 97 (75) 1 (1) 1 853 (857) Sårbarhetsanalys steg B 4) 200 (98) 107 (22) 97 (75) 1 (1) 405 (196) Åtgärdsplan steg C 5) 172 (91) 105 (21) 87 (65) 1 (1) 365 (178) 1) Klimatriskanalys genomförs per byggnad. Då det kan ingå flera byggnader i en fastighet presenteras här antal klimatriskanalyser både per byggnad, och per fastighet inom parentes. 2) Storbritannien och Tyskland ingår inte i sammanställningen då inga klimatriskanalyser genomförts. 3) Andelen fastigheter i Sverige skiljer sig från det totala antalet fastigheter i beståndet. Detta beror på att metoden för att ta fram analyserna inte är tillräckligt granulär för att ta med endast Balders fastigheter. Därmed kan fler fastigheter tas med i analysen av klimatrisker 4) De byggnader som ingår i steg B har också genomgått steg A. Observera att om en byggnad inte anses exponerad för klimatrisker så finns det inget behov att upprätta en sårbarhetsanalys eller åtgärdsplan. 5) De byggnader som ingår i steg C har också genomgått steg A och B. De fastigheter som är exponerade för klimatrisker, men inte sårbara är inte i behov av åtgärdsplaner. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Balder har som ambition att upprätta klimatrisk- screeningar (steg A) för större delen av byggnads- beståndet. För de fastigheter som är förenliga med EU- taxonomin prioriteras också att resterande steg (B och C) genomförs. Klimatriskanalyser Under 2022 genomfördes ungefär 100 klimatrisk- analyser i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Av dessa genomgick endast 54 en fullständig analys (steg A–C). Totalt visar tabellen nedan att för vardera steget har 1 853 screenats för klimatrisker (steg A), 405 genomgått en sårbarhetsanalys (steg B) och 365 har fått en åtgärdsplan upprättad (steg C). Arbetet med att genomföra fullständiga klimatriskanalyser för åter- stående del av beståndet fortsätter framgent. FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Balder har valt att prioritera en fullständig analys av de byggnader som också är linjerade med EU-taxonomin. Detta beror på att en fullständig klimatriskanalys (enligt steg A – C) är ett av de grundläggande kraven för att byggnader ska klassas som förenliga med EU-taxonomin. Klimatanpassning inom verksamheten Det är viktigt att minimera utsläpp i verksamheten, men också väsentligt att hantera de risker som följer klimatförändringar. Därför arbetar Balder proaktivt med klimatanpassning för att stärka verksamhetens motståndskraft. Exempel på åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av gröna tak, instal- lation av avstängningsbara golvbrunnar och bakvatten- stopp, men även förvaltningsarbete i form av ronde- ringar och skötsel av utemiljö. Genom arbete med klimatanpassning blir Balder som bolag och dess byggnader rustade för framtiden. Kännedom om klimatrisker som kan komma att på- verka fastighetsportföljen både i närtid och på lång sikt är värdeskapande för bolaget och erbjuder ökad trygghet för hyresgäster. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 43 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 46 ===== KLIMATRELATERADE RISKER ENLIGT TCFD För att utvärdera risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar har Balder officiellt tagit ställning för att stödja och följa rekommendationerna i Task- force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), och arbetar för att implementera rekommendatio- nerna inom de områden som ingår. Balder kommer att fortsätta arbetet med risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär framför allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig- hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje byggnad. För mer information om bolagets övriga risker och möjligheter, se sida 81–84. RISKER RCP 2,6 • Ökade energikostnader exempelvis som resultat av ökade utsläppsbegränsningar • Myndighetsbeslut, exempelvis ökade skatter och ökade krav på omställning • Ökade fastighetskostnader, exempelvis för att anpassa fastigheter efter hårdare regelverk kring energislag och utsläpp samt för att byta ut gammal teknik • Ökade krav på rapportering av utsläpp • Ökade kostnader för att byta ut fossila bränslen i driftsbilar RCP 8,5 • Fysiska effekter på fastigheter, exempelvis över - svämningar, höjning av havsnivåer, värmeböljor och annat extremt väde r • Ökade försäkringskostnader för fastigheter i risk- zoner • Osäkerhet kring marknadsutveckling och ökade krav eller förändrade preferenser från kunder • Risk att fastigheter blir obrukbara, vilket leder till intäktsbortfall • Ökade kostnader för sanering/renovering av fastigheter • Ökade kostnader för kyla MÖJLIGHETER • Mindre energianvändning i mer effektiva byggnader • Ökad användning av energikällor med lägre utsläpp • Ökad produktion av egen förnybar energi, exempelvis solceller • Mer effektiva transporter • Ökad återvinning • Högre värdering av certifierade fastigheter • Förmånligare finansiering av gröna tillgångar Identifierade risker och möjligheter I det arbete som hittills gjorts enligt TCFD:s rekommendationer har följande risker och möjligheter identifierats: RAPPORTERING ENLIGT TCFD Styrning Strategi Riskhantering Mål och mätetal Styrelsens överblick av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 34 Identifierade klimat relaterade ris ker och möjligheter på kort, medellång och lång sikt. Sida 42–44 Process för att identifiera, bedöma och åtgärda klimatrelaterade risker. Sida 40, 42–44, 55 Mätetal för att utvärdera klimatrelate rade risker och möjligheter. Sida 43, 84 Ledningens roll vid analys och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 34 Påverkan av klimatrelaterade risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Sida 42–44, 55 Organisationens process för att hantera klimatrelaterade risker. Sida 40, 42–44 Rapportering av Scope 1, Scope 2 och Scope 3, inklusive relaterade risker. Sida 46–47 Organisationens motståndskraft i relation till olika klimatrelaterade scenarion. Sida 42–44 Integrering av hantering av klimatrelaterade risker i organisationens övergripande risk- hantering. Sida 84 Mål och utfall för hantering av klimat- relaterade risker och möjligheter. Sida 42–43, 55 MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 44 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 47 ===== BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR STRATEGI Omställningsplan Under hösten 2023 påbörjade Balder utvecklingen av en färdplan för koncernen för att mildra bolagets på- verkan på klimatet. Färdplanen har grundats på basårs- beräkningarna från 2022 och beskriver vilka åtgärder som behöver vidtas fram till år 2030 och 2045 för att nå bolagets klimatmål. Fram till 2030 kommer det att krävas stora insatser inom omställning till förnybara källor och energieffekti- visering, både för egen fastighetsenergi och hyresgäs- ternas energianvändning. Fastighetsutveckling och förvärv av fastigheter utgör en stor del av bolagets klimatavtryck. Det innebär att bolaget kommer ha större fokus på att arbeta med dessa utsläpp framöver, med betoning på de material som används inom nyproduk- tion, ombyggnads- och renoveringsprojekt. Att minska utsläppen från stål och betong är en viktig del för att reducera klimatutsläppen från fastighetsutveckling. För att möjliggöra denna minskning behöver bolaget också arbeta med materialeffektivitet för att använda mindre material, öka andelen återvunna produkter samt successivt övergå från jungfruligt material med höga utsläpp till förnybara material med lägre klimat- påverkan. På sida 47 presenteras en tabell med utsläpp av växthusgaser samt utsläppsreduktion som krävs för att arbeta gentemot klimatmål 2030 och 2045. Klimatfärdplanen är det första steget mot att nå bola- gets klimatmål, och beskriver vilka övergripande åtgär- der som behöver utföras i ett bredare perspektiv. Arbetet med klimatfärdplanen fortsätter under 2024. Balder kommer framöver fokusera på att bryta ner färdplanen i mer detaljerade handlingsplaner inom respektive verksamhetsområde och anpassa den efter enskilda bolag i koncernen. ÅTGÄRDER Gröna bilagor kommersiella hyreskontrakt Energianvändning från hyresgäster är en betydande källa till Balders indirekta utsläpp i Scope 3. Hur bolagen inom Balderkoncernen jobbar med program för att uppmuntra hyresgäster att göra hållbara val och aktivi- teter skiljer sig åt. Gröna bilagor, även kallade gröna avtal, är kommersiella hyresavtal där hyresgäster för- binder sig att bidra till vatten- och energibesparing, avfallsminskning och ökad återvinning, hållbara trans- porter, användning av ofarliga rengöringsprodukter eller andra hållbara åtgärder. Sedan 2021 ska alla nya kommersiella hyresavtal i Sverige ha en grön bilaga. Hållbara och ansvarsfulla transporter Utöver Balders ambition att fasa ut fossila bränslen i den egna verksamheten, ska bolaget även verka för att ge hyresgäster som bor och arbetar i Balders fastig- heter goda förutsättningar till miljövänliga och fossil- fria transporter. Som fastighetsägare är det viktigt att skapa förutsättningar för att optimera resande och för hållbara transporter. Balder utvecklar såväl elbilspooler som cykelpooler och cykelverkstäder i nya fastig heter. Under året har Balder fortsatt att installera laddplatser för elbilar för att underlätta omställningen till fossilfria resor. Balders verksamhet och bolagets värdekedja medför utsläpp av växthusgaser som har negativ påverkan på klimatet. För att nå uppsatta klimatmål behöver bolaget prioritera åtgärder och utveckla delar inom verksamheten där utsläppsminskning kan genomföras. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Hållbara transporter Balder har under året ökat möjligheter för kunder och medarbetare att nyttja fossilfria transporter genom en ökning i antalet laddpunkter för laddning av el- och hybridbilar, vilket kan ses i tabellen på sida 46. Antalet laddpunkter 2023 uppgår totalt till ungefär 2 400, vilket är en tydlig ökning från föregående år. Växthusgasutsläpp Balder har som målsättning att halvera utsläppen i den egna verksamheten (Scope 1 och 2), med 2022 som basår, vilket innebär 50% minskning av absoluta CO 2e- utsläpp. Balder ska även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3). Målsättningen är att minska ut- släppen med 55% per kvadrameter till 2030, samt uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Balder har även som mål att möjliggöra fossilfria transporter vid bolagets fastigheter. Balder genomförde 2022 för första gången fullstän- diga klimatberäkningar i linje med GHG-protokollet för samtliga konsoliderade bolag i koncernen. Klimatut- släppen redovisas i linje med Science Based Target initiatives principer samt rekommendationerna från Fastighetsägarna. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE I tabeller på sida 46 och 47 redovisas Balders växt- husgasutsläpp, uttryckt i faktiska utsläpp och relativa intenstitetstal. Bolagets totala utsläpp har minskat med 2% sedan 2022, se tabell på sida 47. Detta beror delvis på att mängden fastighetsförvärv under 2023 har minskat. Det beror även på att leverantörsspecifika emissionsfaktorer för fjärrvärme har förändrats. Av de förändringar mellan 2022 och 2023 som sticker ut kan följande nämnas: utsläppen från köldmedieläckage har ökat, främst i Sverige; mängden inköpt kyla har ökat till följd av att mycket nyproduktion färdigställdes under 2023 och därmed räknas med i bolagets klimat- beräkningar; utsläppen från kategori 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter har ökat till följd av en högre energianvändning och förändrade emissions- faktorer; utsläppen från kategori 3.8 Uppströms hyrda tillgångar har också ökat till följd av att ytterligare kontors yta har behövts för dotterbolag i koncernen. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 45 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 48 ===== INTENSITET VÄXTHUSGASUTSLÄPP 2023 1) 2022 Förändring, % Intensitet per omsättning, kg CO 2e/SEK 2) Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (lokalbaserad metod) 0,018 0,022 –14 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,020 0,024 –17 Intensitet per kvadratmeter, kg CO 2e/ kvm 3) Scope 1 0,2 0,3 –10 Scope 2 4) 8 10 –21 Scope 3 30 30 0,5 Scope 3, exklusive nyproduktion 5) 12 12 1 Totalt, Scope 1, 2 och 3 38 41 –5 1) I beräkning av växthusgasutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen. 2) Omsättning syftar till de intäkter bolaget haft fått under redovisningsåret och anges i svenska kronor. 3) Kvm avser uthyrningsbar yta. 4) Avser lokalbaserad beräkningsmetod. Om marknadsbaserad beräkningsmetod används är utsläppen 10 kg CO2e/kvm (2022: 13 kg CO2e/kvm) i Scope 2, motsvarande 27% minskning, och 40 kg CO2e/kvm totalt (2022: 44 kg CO2e/kvm), motsvarande 8% minskning. 5) Fastighetsutveckling och förvärv av fastigheter där Balder är första ägare är exkluderat. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR HÅLLBARHETSMÅL Hållbara transporter 1) Utfall 2023 Utfall 2022 Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna 2 418 laddpunkter 2) och 8,6 installerad effekt (MW) 1 199 laddpunkter och 3,8 installerad effekt (MW) 3) 1) Uppgifterna i tabellen avser konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland och Norge. 2) Med laddpunkter avses uttag som möjliggör laddning av el- eller hybridfordon. En laddplats kan därför ha flera laddpunkter. 3) Alla konsoliderad bolag rapporterade inte data angående laddpunkter och installerad effekt 2022. Därför är skillnaden i utfall stor mellan åren. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 46 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 49 ===== UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER OCH KLIMATMÅL Retrospektivt (tillbakablickande) Milstolpar och målår (framåtblickande) Utsläppskategorier i GHG-protokollet, ton koldioxidekvivalenter (ton CO 2e) Utsläppskälla Basår 2022 1) 2023 Förändring, % Beräknings- metod 2) 2030 2045 Årligt mål, % Scope 1 Direkta utsläpp Egen värmeproduktion 793 415 –48 Genomsnittsmetod — — –13 Företagsfordon 3) 612 618 1 Genomsnittsmetod 430 193 –4 Köldmedieläckage 79 343 332 Leverantörspecifik 93 125 2 Totalt Scope 1 1 484 1 375 –7 136 64 –11 Scope 2 Indirekta utsläpp El 8 482 11 003 30 Hybrid 3 869 488 –7 Värme 50 103 36 602 –27 Hybrid 17 664 5 455 –8 Kyla 16 66 322 Hybrid 18 25 2 Totalt Scope 2 – Lokalbaserat (LB) 58 601 47 671 –19 21 899 5 767 –8 Totalt Scope 2 – Marknadsbaserat (MB) 77 037 57 641 –25 Utvärderas ej i klimatfärdplanen Scope 3 Övriga indirekta utsläpp 3.1 Inköpta varor och tjänster 4) 2 298 2 499 9 Genomsnittsmetod 1 750 906 –3 3.2 Kapitalvaror 117 267 116 317 –1 59 237 35 238 –6 Nyproduktion 58 679 102 641 75 Genomsnittsmetod 28 966 16 441 –6 Ombyggnads- och renoveringsprojekt 13 056 12 445 –5 Kostnadsmetod 7 571 5 522 –5 Fastighetsförvärv – första köpare 5) 45 532 1 232 –97 Genomsnittsmetod 22 476 12 757 –6 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 4 725 12 522 165 Genomsnittsmetod 1 637 488 –8 3.4 Uppströms transport och distribution 6) 4 621 8 083 75 Genomsnittsmetod 2 103 1 285 –7 3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 1 082 1 656 53 Genomsnittsmetod 824 341 –3 3.6 Tjänsteresor 225 333 48 Genomsnittsmetod 162 74 –3 3.7 Pendlingsresor 1 617 1 604 –1 Genomsnittsmetod 1 326 1 020 –2 3.8 Uppströms hyrda tillgångar 2 16 925 Genomsnittsmetod 2 2 2 3.9 Nedströms transport och distribution ET 7) ET ET ET ET 3.10 Bearbetning av såld produkt ET ET ET ET ET 3.11 Användning av såld produkt Framtida energianvändning i sålda fastigheter 5 484 4 231 –23 Genomsnittsmetod 2 790 1 176 –6 3.12 Avfallshantering av såld produkt 5) Framtida rivning av sålda fastigheter 979 755 –23 Genomsnittsmetod 636 263 –4 3.13 Nedströms hyrda tillgångar Hyresgästernas energianvändning 35 703 32 246 –7 Genomsnittsmetod 18 152 2 958 –6 3.14 Franschise ET ET ET ET ET 3.15 Investeringar 8) 2 356 2 099 –11 Kostnadsmetod 1 794 1 114 –3 Totalt Scope 3 176 357 182 361 3 91 801 45 741 –6 Växthusgasutsläpp, totalt (LB) 236 442 231 407 –2 115 468 53 519 –6 Växthusgasutsläpp, totalt (MB) 254 877 241 378 –5 Utvärderas ej i klimatfärdplanen 1) Klimatdata som rapporterades för basår 2022 har i samband med klimatberäkningarna för 2023 korrigerats dels utifrån bolagets basårspolicy, dels då underlag och emissionsfaktorer utvecklats. 2) Balder rapporterar enligt standard för Greenhouse Gas Protocol, i ton koldioxidekvivalenter (ton CO2e), och utifrån Fastighetsägarnas rekommendationer. Mer detaljerade beräkningsmetoder för utsläpp av växthusgaser beskrivs under metoder på sida 33 samt i redovisningsprinciperna till höger. 3) För Scope 1 - 3 har också biogena utsläpp beräknats. Biogena utsläpp (i ton CO2e) har beräknats för 2023 i Scope 1: 209 (2022: 173), Scope 2: 83 246 (2022: 80 020) och Scope 3: 17 555 (2022: 28 333) . 4) Avser varor och tjänster som inte inkluderas i andra GHG-kategorier, exempelvis inom IT, förvaltning och kontorsmaterial. 5) Inkluderar endast fastigheter där Balder är första ägare, i enlighet med rekommendationer från Fastighetsägarna. Utsläpp från avyttring och försäljning av fastigheter redovisas under kategori 11 och 12. 6) Kategori 4 avser transporter som görs i samband med kategori 3.2 Nyproduktion. Dessa utsläpp beräknas med schablon som en procentuell summa av utsläppen från kategori 3.2 Nyproduktion. 7) Med ET menas ej tillämpliga. Utsläppskategorier är inte aktuella utifrån bolagets verksamhetsområden. 8) Avser utsläpp från Scope 1 och Scope 2 i ej konsoliderade intressebolag och joint ventures. Redovisningsprinciper klimatberäkningar Balder rapporterar utsläppsdata för Scope 1, 2 och 3. Från 2022 inkluderas hela koncernen med fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien som kon- solideras av Fastighets AB Balder. Utsläppen rapporteras enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), metoden finansiell kontroll samt rekommendationer från Fastighets- ägarna. • Scope 1 består till största delen av utsläpp från egen värmeproduktion och förbruk- ning. Detta avser fastigheter som använder naturgas och/eller eldningsolja för upp- värmning. Här redovisas även direkta utsläpp från tjänstebilar samt utsläpp från köldmedie- läckage. Biogena utsläpp redo visas i fotnot 3. • Scope 2 består av utsläpp från köpt el, fjärr- värme och fjärrkyla. Utsläppen baseras till största delen på specifik emissionsdata för energiförbrukning, även om antaganden har gjorts baserat på kvadratmeter för vissa fastigheter. • Scope 3 redovisar indirekta utsläpp i värde- kedjan. Samtliga kategorier enligt GHG- protokollet har inkluderats, vilket innefattar beräkningar av fastighetsutveckling, bränsle- och energirelaterade aktiviteter, avfallshan- tering, pendling och tjänsteresor, hyres- gästernas elanvändning samt investeringar. Enligt Fastighetsägarnas rekommendationer redovisas endast förvärvade och sålda fastig- heter under året där Balder är första ägare. Utsläppen baseras på antalet kvadratmeter uthyrbar yta tillsammans med främst gene- rella emissionsfaktorer för energianvänd- ning. Beräkningar bygger till stor del på uppskattningar baserade på kostnadsanalys och branschspecifik data från Upphand- lingsmyndigheten, Naturvårds verket, Ene rgi- myndigheten, Trafikverket och Boverket. Specifik emissionsdata har använts från exempelvis klimat beräkningar i n yproduk- tion, rese- samt energidata. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 47 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 50 ===== ENERGI Inom EU står fastigheter för ungefär 40% av den totala energianvändningen och för 36% av de energirelaterade utsläppen av växthusgaser. Balders största direkta klimatpåverkan sker genom fastigheternas energianvändning. Det är en av de högst prioriterade frågorna ur miljö- synpunkt och Balder arbetar kontinuerligt för att förbättra uppföljningen och minska energibehovet. Att miljöcertifiera nya och befintliga byggnader är ett annat sätt för Balder att kvalitetssäkra miljöprestanda och ställa höga krav inom energianvändning. STRATEGI Energieffektivisering Balder har som målsättning att reducera användningen av el, värme och kyla med 2% per kvadratmeter och år. För att minska energianvändningen genomförs exem- pelvis fönsterbyten, tilläggsisolering av fasader, injus- tering eller byte av ventilationsaggregat och byte av värmesystem. Inom Balder pågår kontinuerligt installa- tion av smarta tekniska styrsystem som både förbättrar komfort och energianvändning. Ett aktuellt exempel är den kommersiella fastigheten Bivacken 2 i Sundbyberg där Balder har gjort energieffektiviseringar genom styr- och fläktbyte som ledde till 51% besparing av energi från år 2022 till 2023. Fastighetens genomsnittliga ener- gi användning gick från 125 kWh/m2 till 61 kWh/m2 2023. Vindkraft Totalt äger Balder fem vindkraftverk som årligen bidrar med förnybar energi motsvarande hushållsel för cirka 10 000 mindre lägenheter. 2022 köpte Balder vind- kraftverket Båtsman i Stenungssund, med installerad effekt på 2 000 kW och en förväntad genomsnittlig helårsproduktion på 5 000 MWh/år. Under 2023 avytt- rades sex vindkraftverk, med 660 kW installerad effekt vardera, som bolaget ägt under 13 år. Vindkraftverken var belägna i Ventosumparken utmed E6 i Falkenbergs kommun. Försäljningen ägde rum dels för att de två arrendeavtalen på 25 år löper ut 2024, dels för att underhållskostnaderna för vindkraftsverken med åren blivit betydande. ÅTGÄRDER Övergång till förnybara energikällor Balder äger och förvaltar fastigheter i sex länder med skilda förutsättningar avseende tillgång till förnybar el, värme och kyla. Bolaget har en mindre mängd fastig- Miljöcertifiering Utfall 2023 1) Utfall 2022 Antal miljöcertifierade byggnader 2) 112 35 Miljöcertifierad yta, m 2 619 454 383 770 1) Utfallet för 2023 inkluderar även data för de miljöcertifierade byggnader som rapporteras in 2022. 2) Bolaget har miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien. heter som innehar fossil uppvärmning i form av olja eller gas. Samtidigt har Balder, i sin hållbarhetspolicy, satt en ambition om att fasa ut fossila bränslen i verk- samheten och prioritera förnybara källor inom energi- användningen. Det handlar exempelpelvis om att utöka energiproduktionen från solceller. All el som köps in till fastigheterna i Sverige är producerad från förnybara källor. Miljöcertifiering av fastigheter Balder har som målsättning att öka andelen byggnader som är miljöcertifierade enligt minst Miljöbyggnad Silver, eller motsvarande, vilket exempelvis innebär BREEAM Very Good, LEED Gold eller Svanen. Certifie- ring sker antingen i anslutning till nyproduktion eller vid utveckling av befintliga byggnader. Miljöcertifiering- arna ställer höga krav på exempelvis innemiljö, material och energianvändning. Dessutom kan miljöcertifierade fastigheter skapa förutsättningar för mer förmånlig finansiering.Från 2022 till 2023 ökade bolagets miljö- certifierade byggnader i antal, från 35 till 112 byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien. Anledningen till ökning beror delvis på rapportering från fler konsoliderade bolag under 2023. Sammanställning av energideklarationer Balder har under 2023 gjort en sammanställning av hur bolagets fastighetsbestånd fördelar sig enligt energi- klass utifrån information hämtad från energideklaratio- ner. Utfallet av denna sammanställning kan ses i tabell på sida 50. Systemet med energideklarationer bygger på nationell lagstiftning och en direkt jämförelse mellan länder är därför svår att göra. Det är emellertid viktigt för Balder att ha en översikt för att kunna göra priorite- ringar inom projekt och fastighetsutveckling samt för att möta framtida lagkrav. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Energieffektivisering Till Balders koncernövergripande miljömål hör att minska energiförbrukning med 2% per kvadrat meter och år. Energianvändningen per kvadratmeter 2023 har ökat med 6% i jämförelse med före gående år. Denn a ökning är ett resultat av ökad energianvändning i främst Sverige, Finland och Norge. Den ökade energianvänd- ningen beror till stor del på en ökning i inköpt elektrici- tet. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen av energikonsumtionen på grund av svårighet att urskilja denna från fastihetselen. Det innebär att hyresgästernas energikonsumtion finns med i sammanställningen. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE HÅLLBARHETSMÅL Energi Utfall 2023 Utfall 2022 1) Energieffektivisering 2% per kvm/år 6% ökning — 1) Då 2022 var första året bolaget samlade in energidata för samtliga dotterbolag kan målutfall inte redovisas för 2022. I jämförelsen inkluderas alla konsoliderade bolag i koncernen. Energikonsumtion och förnybar energi Den totala energikonsumtionen i koncernen har ökat från 565 591 MWh under 2022 till 615 241 MWh under 2023. Detta beror bland annat på att tillgång på information om den inköpta energin som ingår i den totala mängden köpt energi är mer granulär. Därför förklaras ökning till viss del av att den insamlade datan är mer tillförlitlig. Sam- tidigt har andelen förnybar inköpt energi också ökat från 37% till 44%. Den totala ökningen i förnybar energi beror till stor del på att mängden förnybar inköpt el har ökat kraftigt mellan åren, från 49% år 2022 till 70% år 2023. Denna ökning ses främst i Norge och Sverige. Energiintensiteten har ökat per kvadratmeter, från 97 kWh/kvm 2022 till 103 kWh/kvm 2023. Avseende produktion av förnyelsebar energi har både energiproduktionen från bolagets vindkraftverk och solcellsanläggningar ökat under året. Anledningen till att energiproduktionen från solceller har ökat beror på att den totala installerade effekten har ökat kraftigt mellan 2022 och 2023 till följd av nyproduktion av fastigheter. Det beror också på rapportering från fler konsoliderade bolag. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 48 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 51 ===== ENERGIINTENSITET 2023 2022 Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 1) 103 97 Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,05 0,05 1) Inköpt energi per kvadrameter och inköpt energi per omsättning i tabellen inkluderar samtliga konsoliderade bolag. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR ENERGIKONSUMTION OCH ENERGIMIX 2023 2022 Inköpt energi totalt, MWh 1) 615 241 565 591 Varav förnybar, % 2) 44 37 Inköpt el, MWh 147 035 113 154 Varav förnybar, % 70 49 Inköpt värme, MWh 459 603 445 621 Varav förnybar, % 36 35 Inköpt fjärrkyla, MWh 8 603 6 816 Varav förnybar, % 0 0 1) Uppgifter i tabellen inkluderar samtliga konsoliderade bolag. Energikonsumtionen är inte normalårskorrigerad. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen på grund av svårighet att urskilja från fastighetsel. Balders energidata baseras främst på mätning med de huvudmätare som finns för respektive medieslag på fastigheterna. Dessa mätare redovisar faktisk energi som används i fastigheten. I de fall då hyresgästen själv står för samtliga fastighetstekniska installationer och inköp ingår detta inte i sammanställning av energikonsumtion. 2) Förnybar andel syftar till energi från sol-, vind- och vattenkraft, vilket inte inkluderades i föregående rapport. ENERGIPRODUKTION VINDKRAFT 2023 1) 2022 Total energiproduktion, MWh/år 20 108 19 704 Antal vindkraftverk 2), st 5 11 1) I juni 2023 avyttrades 6 vindkraftverk. Energiproduktionen från samtliga vindkraft har inkluderats under den tid av 2023 de ägdes av bolaget. 2) Balder äger endast vindkraftverk i Sverige. ENERGIPRODUKTION FRÅN SOLCELLER 2023 2022 Total installerad effekt 1), MW 3,8 0,98 Energiproduktion, MWh/år 1 656 529 1) Balder har solcellsanläggningar i Sverige, Danmark och Finland. Fler bolag har rapporterat in information under 2023, jämfört med 2022. Balder bedriver ingen tillståndspliktig verksam- het enligt Miljöbalken. Däremot föreligger anmälningsplikt för köldmedier. Bolaget äger vindkraftverk vilka klassas som anmälningspliktig verksamhet. Balders hyresgäster kan dock be- MILJÖLAGSTIFTNING OCH TILLSTÅND driva tillstånds- eller anmälningspliktiga verk- samheter. Under året har inga överträdelser mot miljölagstiftning eller regler registrerats som resulterat i böter. Köpenhamn Fælledkanten Hyresrätter 224 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 49 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 52 ===== Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien Energiklass % av PET 2) och kWh/kvm 3), år Antal byggnader och % av kvm 4) kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm E-nummer 5) kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm SAP Assess - ment-score 6) kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm A2020 B: 20 K: 25 81 st 54% A2015 B: 20 K: 25 9 st 11% A2010 B: < 52.5 + 1650/kvm K: < 71.3 + 1650/kvm 11 st 22% A ≤ 50% B: ≤ 37 K: ≤ 35 2 st 1% E-nummer ≤ 75 58 st 25% B: < 85 + 600/kvm K: < 95 + 800/kvm 92–100 < 50 1 st 24% B ≤ 75% B: 38–56 K: 36–52 24 st 6% B: < 70 + 2200/kvm K: < 95 + 2200/kvm 4 st 3% 76 ≤ E-nummer ≤ 100 72 st 32% B: < 95 + 1000/kvm K: < 120 + 1600/kvm 5 st 11% 81–91 < 75 1 st 10% C ≤ 100% B: 57–75 K: 53–70 110 st 24% B: < 110 + 3200/kvm K: < 135 + 3200/kvm 11 st 7% 101 ≤ E-nummer ≤ 130 59 st 29% B: < 110 + 1500/kvm K: < 145 + 2500/kvm 15 st 26% 69–80 < 100 1 st 12% D ≤ 135% B: 76–101 K: 71–94 337 st 12% B: < 150 + 4200/kvm K: < 175 + 4200/kvm 4 st 3% 131 ≤ E-nummer ≤ 160 13 st 7% B: < 135 + 2200/kvm K: < 175 + 4100/kvm 8 st 11% 55–68 < 130 1 st 54% E ≤ 180% B: 102–135 K: 95–126 218 st 27% B: < 190 + 5200/kvm K: < 215 + 5200/kvm 161 ≤ E-nummer ≤ 190 8 st 6% B: < 160 + 3000/kvm K: < 205 + 5800/kvm 16 st 28% 39–54 < 160 F ≤ 235% B: 136–176 K: 121–64 115 st 21% B: < 240 + 6500/kvm K: < 265 + 6500/kvm 191 ≤ E-nummer ≤ 240 1 st 1% B: < 200 + 4000/kvm K: < 250 + 8000/kvm 4 st 8% 21–38 < 200 G > 235% B: 177 ≤ K: 165 ≤ 92 st 9% B: > 240 + 6500/kvm K: > 265 + 6500/kvm 241 ≤ E-nummer 1 st 0% > F 15 st 16% 1–20 < 250 H > 250 Pågående 62 st 1 st 2 st 26 st 7 st Ingen deklaration 7) 2 st 6 st % i (A-C) area 31% 97% 86% 37% 0% 46% % i (G-H) area 9% 0% 0% 16% 0% 0% ENERGIKLASSER I FASTIGHETSBESTÅNDET Balder har sammanställt fördelning av energideklarationer inom bolagets byggnads- bestånd per energiklass och region, uppdelat på antal byggnader samt hur stor del av den uppvärmda ytan varje energiklass uppgör. Endast konsoliderade bolag är in- 1) Byggnadskategorin kommersiellt avser byggnader som inte används för bostadsändamål. Byggnadstyper i denna kategori kan skilja sig åt mellan länder men avser exempelvis kontor, handel, industri/logistik och hotell. 2) PET står för primärenergital, det vill säga den energiprestanda som finns beskriven på energideklarationen och som ligger till grund för energi- klassen. PET uttrycks i kWh/kvm Atemp och år. I Sverige utgår energiklassningssystemet från energiklass C, som motsvarar nybyggnadskravet. De övriga energiklasserna är beskrivna som procentdelar av nybyggnadskravet. Till exempel motsvarar energiklass A 50% eller lägre av nybyggnadskravet. 3) Kvadratmeter (kvm) i denna tabell avser m2 Atemp, det vill säga ytan av samtliga våningsplan, vindsplan och källarplan för temperaturreglerade utrymmen som avses värmas till mer än 10 ˚C. Anledningen till detta är att det är denna yta som används vid beräkning av energiprestanda och därmed bestämmande av energiklass. Detta skiljer sig från övrig rapportering som använder andra definitioner för kvadratmeter. 4) % av kvm avser hur stor del, procentuellt, av den totala uppvärmda ytan (Atemp) som representeras av vardera energiklassen. Antal avser antalet byggnader som representeras av vardera energiklassen. Balder har valt att inkludera båda måtten för att få en mer representativ jämförelse. 5) Beteckningen E-nummer för energiprestanda används i Finland istället för beteckningen primärenergital. 6) SAP Assessment Score (SAP = Standard Energy Procedure) är ett mått som delvis skiljer sig från hur resten av Europa (och EU) bestämmer en byggnads energiklass. SAP Assessment Score inbegriper både ett mått på energianvändning och ett mått på växthusgasutsläpp. Skalan är från 0 - 100. En hög SAP Assessment Score visar på låg energiförbrukning och därmed också låga växthusgasutsläpp. 7) Byggnader som är undantag från energideklarationer inkluderas inte i denna kategori. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR kluderade i sammanställning.Den presenterade informationen bygger på vad som har varit möjligt att utläsa från byggnadernas energideklarationer och mängden till- gänglig energideklarationer. Avrundningar av procentsatser förekommer i tabellen. B= Bostäder K= Kommersiellt 1) ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 50 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 53 =====