Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

FASTIGHETS AB BALDER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-SEPTEMBER 2024
•   F örvaltningsresultatet uppgick till 4 838 Mkr  
(5 009). Förvaltningsresultatet hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 4 486 Mkr (4 683), 
vilket motsvarar en minskning per aktie med 5% 
till 3,84 kr (4,06).
•   L ångsiktigt substansvärde uppgick till 85,60 kr 
per aktie (89,74).
•   H yresintäkterna uppgick till 9 543 Mkr (8 855).
•   R esultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets 
aktie ä gare uppgick till –117 Mkr (–1 978) 
motsvarande –0,10 kr per aktie (–1,71).
FASTIGHETS AB BALDER är ett börs n oterat 
fastighetsbolag som med lokal förankring 
ska möta olika kundgruppers behov av 
bostäder och lokaler. Balders fastighets-
bestånd hade den 3O september 2024 ett 
värde om 215,3 Mdkr (218,6). Balderaktien är 
noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
GÖTEBORG
ANTIKHALLARNA  
KOMMERSIELLT

===== SIDA 2 =====

INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Perioden i korthet 3 
VD har ordet 4
Aktuell intjäningsförmåga  5
Intäkter, kostnader och resultat  6 -7
Fastighetsbestånd  8
Fastighetsbeståndets förändring  9
Fastighetsutveckling  10
Kunder 11
Finansiering 12-13
Hållbarhet 14-15
Intressebolag 16
Övriga upplysningar  1 7
Revisorns granskningsrapport  1 8
Totalresultat 19
Finansiell ställning  2 0
Kassaflöden  21
Segmentsinformation  22
Nyckeltal 23
Moderbolaget  2 4
Aktien och ägarna  2 5 
Härledning av nyckeltal 2 6-29
Definitioner 30
Kontaktuppgifter och kalendarium  3 1
GÖTEBORG
ANTIKHALLARNA
2 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 3 =====

PERIODEN I KORTHET
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år.
2024 
jan-sep
2023 
jan-sep
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
2017
jan-dec
Hyresintäkter, Mkr 9 543 8 855 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915
Förvaltningsresultat, Mkr 1) 4 486 4 683 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –820 –5 990 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336
Värdeförändringar derivat, Mkr –1 677 212 –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144
Resultat efter skatt, Mkr 1) –117 –1 978 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118
Förvaltningsfastigheter, Mkr 213 442 215 060 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360
Exploateringsfastigheter, Mkr 1 824 3 567 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 –
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 168 453 1 154 000 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000
Resultat efter skatt per aktie, kr –0,10 –1,71 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45
Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,84 4,06 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46
Utestående antal aktier, tusental 1 172 000 1 154 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000
Eget kapital per aktie, kr 71,05 76,22 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 85,60 89,74 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 89,22 49,30 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
JULI-SEPTEMBER 2024
• Hyresintäkterna uppgick till 3 228 Mkr (3 017), varav effekten av  
förändrade valutakurser uppgick till –14 Mkr (107).
• Driftsöverskottet uppgick till 2 503 Mkr (2 341), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –11 Mkr (77).
• Överskottsgraden uppgick till 78% (78).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare  
ökade till 1 589 Mkr (1 584), vilket motsvarar en marginell minskning 
per aktie till 1,36 kr (1,37).
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick  
till 74 Mkr (–1 749). Det genomsnittliga direktavkastningskravet  
uppgick till 4,9% (4,8).
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till –1 445 Mkr (107).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till –190 Mkr (–1 067).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie- 
ägare uppgick till –294 Mkr (–1 060) vilket motsvarar –0,25 kr per 
aktie (–0,92).
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 85,60 kr per aktie (89,74).
JANUARI-SEPTEMBER 2024
• Hyresintäkterna uppgick till 9 543 Mkr (8 855), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –41 Mkr (338).
• Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 96% (96).
• Driftsöverskottet uppgick till 7 158 Mkr (6 640), varav effekten  
av förändrade valutakurser uppgick till –33 Mkr (241).
• Överskottsgraden uppgick till 75% (75).
• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
minskade med 4% till 4 486 Mkr (4 683), vilket motsvarar en  
minskning per aktie med 5% till 3,84 kr (4,06).
• Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick  
till –825 Mkr (–5 995). Det genomsnittliga direktavkastningskravet 
uppgick till 4,9% (4,8).
• Värdeförändringar räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till –1 677 Mkr (212).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 192 Mkr (–2 486).
• Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick till –117 Mkr (–1 978) vilket motsvarar –0,10 kr per aktie (–1,71).
• En riktad nyemission om 18 000 000 aktier av serie B till ett totalt 
värde om 1 167 Mkr efter emissionskostnader har genomförts.
3 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 4 =====

Kära aktieägare,
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare 
minskade med 5% till 3,84 kr jämfört med första nio månaderna förra 
året, främst drivet av högre finansieringskostnader. Vi fortsätter att se 
en hälsosam utveckling av hyresintäkter och driftsöverskott, där båda 
ökat med 8% jämfört med samma period förra året. Detta trots en margi -
nell motvind från valutakurser. Samtidigt gör en god kostnadskontroll att 
våra förvaltnings- och administrationskostnader bara stigit med 1% samti -
digt som fler fastigheter och ytterligare uthyrbar yta har tillkommit. Det är 
också glädjande att se att förvaltningsresultatet från våra intressebolag 
har ökat med 7%.
Aktuell intjäning 
Vi ser en ökning av förvaltningsresultatet i aktuell intjäning för fjärde 
kvartalet i rad, till 6 050 Mkr. Efter en period med högre räntor, ett stort 
utbud av nya hyresrätter i Finland, en inflation som kortsiktigt drivit ner 
lönsamheten i vår svenska bostadsportfölj, en mer avvaktande hyres -
marknad för kontor, minskande fastighetsvärden och en defensiv kapital-
allokering känns det som att vi kan se fram emot mer positiv utveckling 
kommande år. När värderingsyielderna stabiliseras, ger vårt starka kassa -
flöde oss möjlighet att kombinera en fortsatt minskning av skuldsättning 
med utrymme till relativt betydande investeringar när sådana möjligheter 
dyker upp. 
Finansiering 
Under året har vi utökat vår närvaro på den svenska obligationsmarknaden, 
vilket fått ett fint mottagande i marknaden och i september gjorde vårt fin-
ska dotterbolag SATO en obligationsemission om 250 MEUR. Det har sam -
tidigt varit svårt att hitta möjligheter att återköpa obligationer till attraktiva 
priser, vilket har gjort att vår likviditet har varit något högre i kvartalet. 
Vi ser en stabilisering av räntorna och har sedan sommaren arbetat 
aktivt med vår räntehedging då swapräntor har kommit ned väsentligt. 
Jag har goda förhoppningar om en förbättring av finansnettot för helår 
2025, givet att inget oförutsett inträffar. 
VD HAR ORDET
"VI FORTSÄTTER ATT SE EN HÄLSOSAM UTVECKLING A V 
HYRESINTÄKTER OCH DRIFTSÖVERSKOTT, DÄR BÅDA ÖKAT 
MED 8% JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD FÖRRA ÅRET. DETTA 
TROTS EN MARGINELL MOTVIND FRÅN VALUTAKURSER."
Tack! 
Den stabila ökningen av Balders intjäningskapacitet är en följd av vår 
diversifiering och förmåga att skapa mervärde genom kapitalallokering, 
vilket är en viktig hörnsten i bolagets strategi. Men i tider som dessa, där 
vissa segment är lite mer utmanande och vikten av kostnadskontroll är  
väldigt hög, gör också våra dedikerade medarbetare verkligen skillnad.  
Det tycker jag syns i hur vi presterar gentemot marknaden i stort. 
Stort tack till alla mina kollegor för ert dagliga engagemang! 
Erik Selin
Verkställande direktör
4 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 5 =====

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmånaders- 
basis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska 
jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjänings -
förmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, 
valuta- eller ränteförändring.
Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastig- 
hetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighets -
försäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar 
avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjänings -
förmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade 
hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt 
kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är 
beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. 
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Mkr
2024
30 sep
2024
30 jun
2024
31 mar
2023
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
Hyresintäkter 13 000 12 800 12 700 12 400 12 100 12 000 11 650 11 600 10 750 10 350 10 135
Fastighetskostnader –3 200 –3 150 –3 100 –3 050 –2 950 –2 925 –2 800 –2 735 –2 565 –2 470 –2 445
Driftsöverskott 9 800 9 650 9 600 9 350 9 150 9 075 8 850 8 865 8 185 7 880 7 690
Överskottsgrad, % 75% 75% 76% 75% 76% 76% 76% 76% 76% 76% 76%
Förvaltnings- och  
administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 100 –1 050 –1 035 –1 000 –990 –980
Förvaltningsresultat från  
intressebolag 2 000 2 000 1 950 1 950 1 950 1 850 1 850 1 850 1 800 1 780 1 760
Rörelseresultat 10 700 10 550 10 450 10 200 10 000 9 825 9 650 9 680 8 985 8 670 8 470
Finansnetto,  
inkl tomträttsavgäld –4 200 –4 200 –4 200 –4 000 –3 900 –3 600 –3 300 –2 900 –2 550 –2 220 –2 020
Avgår innehav utan 
bestämmande inflytande –450 –450 –400 –400 –400 –410 –410 –560 –550 –580 –630
Förvaltningsresultat 1) 6 050 5 900 5 850 5 800 5 700 5 815 5 940 6 220 5 885 5 870 5 820
Skatt2) –1 250 –1 200 –1 210 –1 200 –1 190 –1 200 –1 230 –1 305 –1 240 –1 250 –1 240
Resultat efter skatt 4 800 4 700 4 640 4 600 4 510 4 615 4 710 4 915 4 645 4 620 4 580
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,16 5,03 4,99 5,03 4,94 5,04 5,15 5,39 5,26 5,25 5,20
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjäningsförmåga per 30 september 2024 har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter.
EUR: 11,30
DKK: 1,52
NOK: 0,96
GBP: 13,53
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS
5 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 6 =====

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 4 838 Mkr (5 009), varav effekt 
av förändrade valutakurser uppgick till –16 Mkr (88). Förvaltningsresultatet 
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 486 Mkr (4 683), 
vilket motsvarar en minskning per aktie med 5% till 3,84 kr (4,06). I för -
valtningsresultatet ingår intressebolag med 1 524 Mkr (1 425). 
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till 192 Mkr (–2 486). Resultat efter 
skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –117 Mkr (–1 978), 
motsvarande –0,10 kr per aktie (–1,71). Resultatet före skatt har påverkats 
av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 
–825 Mkr (–5 995), realiserade värdeförändringar avseende förvaltnings -
fastigheter med 5 Mkr (6), resultat från försäljning av exploateringsfastig -
heter med 51 Mkr (337), värdeförändringar avseende räntederivat och options- 
komponent konvertibel med –1 677 Mkr (212) varav optionskomponent 
konvertibel uppgick till –966 Mkr (65) samt resultat från andelar i intresse -
bolag om –132 Mkr (–989). 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 8% till 9 543 Mkr (8 855), varav effekten av 
förändrade valuta  k urser uppgick till –41 Mkr (338). Ökningen beror på 
förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning 
på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. 
Kontraktsportföljens hyresvärde per 30 september uppgick till 13 592 Mkr 
(12 659). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet 
uppgick till 2 222 kr per kvm (2 116) exklusive projektfastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 3,6% (5,2) efter  
justering för valutakursförändring. 
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, 
branscher och lägen. Per den 30 september uppgick den ekonomiska 
uthyrningsgraden till 96% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor 
vid periodens slut uppgick till 592 Mkr (559).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –2 385 Mkr (–2 215) under perioden, 
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 8 Mkr (–97).
Driftsöverskottet har ökat med 8% till 7 158 Mkr (6 640), vilket innebär en 
överskottsgrad om 75% (75).
Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår 
har första och fjärde kvartalet högre kostnader i jämförelse med de övriga 
kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden  
till –797 Mkr (–790), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick  
till 4 Mkr (–40).
KÖPENHAMN
STRANDBY HUSE  
48 HYRESRÄTTER
FÄRDIGSTÄLLT 2024
6 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 7 =====

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT
Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures
Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, 
se not 14 i års- och hållbarhetsredovisningen för 2023.
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures uppgick under 
perioden till –132 Mkr (–989) och Balders andel av intressebolagens för -
valtningsresultat uppgick till 1 524 Mkr (1 425). 
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar 
avseende fastigheter och räntederivat med –1 520 Mkr (–2 477). Periodens 
skatt uppgick till –136 Mkr (63).
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot uppgick till –3 035 Mkr (–2 264), varav effekten av förändrade 
valutakurser uppgick till 13 Mkr (–112). 
Värdeförändringar på räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till –1 677 Mkr (212) varav optionskomponent konvertibel uppgick 
till –966 Mkr (65). Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödes-
påverkande. Genomsnittlig ränta för finansnettot var per den 30 septem-
ber 3,0% (2,8).
Per den 30 september var den tillgängliga likviditeten inklusive 
bekräftade lånelöften 20 060 Mkr (18 535).
Nettoskuld/EBITDA uppgick under perioden till 12,1 ggr (12,7). 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har den 30 september genomfört en individuell intern värdering 
av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Periodens orealiserade 
värdeförändringar uppgick till –825 Mkr (–5 995). Realiserade värdeför -
ändringar uppgick till 5 Mkr (6). Det genomsnittliga direktavkastningskravet 
per den 30 september uppgick till 4,9% (4,8). Periodens värdeförändring 
är hänförligt till något högre avkastningskrav.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband 
med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas 
även marknadsförings- och försäljningsomkostnader om –21 Mkr (–21) vilka 
kostnadsförs löpande under perioden. 
Två projekt (4) har resultatavräknats under perioden. Periodens försälj -
ningsresultat uppgick till 51 Mkr (337) efter avdrag för marknadsförings- och 
försäljningsomkostnader och omfattar försäljning av exploateringsprojekten 
Brf Fabrique 46 i Stockholm och Brf Ostrea i Göteborg. 
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till –544 Mkr (360), varav effekten av 
förändrade valutakurser uppgick till 2 Mkr (22). Aktuell skattekostnad för 
perioden uppgick till –166 Mkr (–165). Aktuell skattekostnad hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till –144 Mkr (–125).
Uppskjuten skattekostnad för perioden uppgick till –377 Mkr (525). 
Skatt har beräknats med gällande skattesats i respektive land. 
Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av 
skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade 
värden och dess skattemässiga värden avseende i huvudsak fastigheter 
och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 16 692 Mkr (17 407). 
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital uppgick till 3 327 Mkr (3 216). Investeringsverksamheten har belastat 
kassaflödet med netto –3 824 Mkr (–5 412). Kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till netto 4 105 Mkr (–806).
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 3 314 Mkr (–1 572). 
Kursdifferens i likvida medel uppgick till 11 Mkr (48). 
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 10 701 Mkr (12 479) uppgick 
koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad check- 
kredit per den 30 september till 9 359 Mkr (6 056). Tillgänglig likviditet 
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 20 060 Mkr (18 535).
Tredje kvartalet 2024
Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet 2024 uppgick till 1 715 Mkr (1 707). 
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för tredje 
kvartalet 2024 ökade till 1 589 Mkr (1 584) vilket motsvarar 1,36 kr per 
aktie (1,37). I förvaltningsresultatet ingick intressebolag med 523 Mkr (496). 
Hyresintäkterna uppgick till 3 228 Mkr (3 017) och fastighetskostnaderna 
till –726 Mkr (–676), vilket medför att driftsöverskottet har ökat med 7% till 
2 503 Mkr (2 341), varav effekt av förändrade valutakurser har påverkat 
driftöverskottet med –11 Mkr (77). Överskottsgraden uppgick till 78% (78).
Periodens resultat efter skatt uppgick till –190 Mkr (–1 067). Resultat 
efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –294 Mkr 
(–1 060) motsvarande –0,25 kr per aktie (–0,92). Resultatet har påverkats 
av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 
74 Mkr (–1 749), realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfas -
tigheter med 2 Mkr (–21), resultat från försäljning av exploateringsfastig -
heter med 6 Mkr (115), värdeförändringar avseende räntederivat och 
optionskomponent konvertibel med –1 445 Mkr (107) samt resultat från 
andelar i intressebolag om 135 Mkr (–773). Koncernens totala skatt uppgick 
till –154 Mkr (43). Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –14 Mkr 
(–57). Uppskjuten skattekostnad för perioden uppgick till –140 Mkr (100). 
Den uppskjutna skatten har påverkats av positiva valutakursdifferenser 
som uppstått vid omräkning av moderbolagets euroobligationer under kvar-
talet. I koncernen används dessa för säkring av nettoinvesteringar i 
utlandet och omföres till Övrigt totalresultat.
Personal och organisation
Antalet medarbetare per den 30 september uppgick till 1 092 personer  
(1 145), varav 448 kvinnor (479). Balder är verksamt i sex länder och indelat 
i sju regioner. Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är 
placerat i Göteborg.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncern -
gemensamma tjänster men en betydande del avser även försäljning av 
tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget 
uppgick under perioden till 382 Mkr (382).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 389 Mkr (1 829). Resultat från 
andelar i dotterbolag ingick med 1 598 Mkr (178), övrigt finansnetto uppgick 
till 153 Mkr (1 599) varav valutakursdifferenser uppgick till –1 751 Mkr (–4), 
värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel 
uppgick till –1 633 Mkr (265).
Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av 
bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för 
säkring av nettoinvesteringar i utlandet. Från och med 30 april tillämpar 
även moderbolaget säkring av nettoinvesteringar i utlandet avseende 
bolagets euroobligationer.
7 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 8 =====

Balder ägde den 30 september 1 928 förvaltningsfastigheter (1 882) med 
en uthyrningsbar yta om 6 112 tkvm (5 971) till ett värde om 213 442 Mkr 
(215 060). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till  
13 578 Mkr (12 637). 
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter 
till ett anskaffningsvärde om 1 824 Mkr (3 567). Värdet för det totala 
fastighetsbeståndet uppgick till 215 266 Mkr (218 626). 
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas 
centrala delar och bostadsfastigheterna är belägna i storstadsregioner 
samt på orter som växer och utvecklas positivt i respektive land. Balders 
ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.
FASTIGHETSBESTÅND
BALDERS FASTIGHETSBESTÅND PER 2024-09-30 1)
Antal 
förvaltnings -
fastig  heter
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter, 
Mkr
Ekonomisk 
uthyrnings -
grad, %
Redovisat 
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Helsingfors 779 1 338 529 3 682 2 751 3 517 96 53 532 25
Stockholm 94 840 718 2 062 2 452 1 943 94 33 029 15
Göteborg 207 1 229 802 2 441 1 985 2 324 95 40 401 19
Köpenhamn 28 390 308 1 164 2 981 1 158 100 24 141 11
Syd 93 494 565 949 1 919 892 94 13 958 6
Öst 466 950 409 1 888 1 987 1 832 97 25 096 12
Norr 261 867 410 1 393 1 606 1 321 95 18 581 9
Totalt exklusive projekt 1 928 6 111 741 13 578 2 222 12 986 96 208 738 97
Projekt för egen förvaltning 14 14 4 703 2
Totalt förvaltningsfastigheter 1 928 6 111 741 13 592 2 222 13 000 96 213 442 99
Exploateringsfastigheter 1 824 1
Totalt fastighetsbestånd 1 928 6 111 741 13 592 2 222 13 000 96 215 266 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 411 3 064 818 7 167 2 339 6 909 96 113 460 53
Kontor 111 702 768 2 066 2 940 1 871 91 34 482 16
Handel 147 1 032 904 1 818 1 761 1 763 97 22 172 10
Industri/Logistik 171 666 295 1 029 1 544 968 94 13 035 6
Övrigt 88 644 957 1 498 2 322 1 475 99 25 589 12
Totalt exklusive projekt 1 928 6 111 741 13 578 2 222 12 986 96 208 738 97
Projekt för egen förvaltning 14 14 4 703 2
Totalt förvaltningsfastigheter 1 928 6 111 741 13 592 2 222 13 000 96 213 442 99
Exploateringsfastigheter 1 824 1
Totalt fastighetsbestånd 1 928 6 111 741 13 592 2 222 13 000 96 215 266 100
1)  T abellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  f örvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.  
Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter.
Helsingfors, 25
Göteborg, 19
Öst, 13
Köpenhamn, 12
Norr, 9
Syd, 7 
Stockholm, 16
REDOVISAT VÄRDE PER REGION,
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, 
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
Bostäder, 55 
Kontor, 16 
Handel, 10
Övrigt, 12
Industri/Logistik, 6
8 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 9 =====

Förvaltningsfastigheter
Balders förvaltningsfastigheter redovisas utifrån interna värderingar. 
Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Stor- 
britannien värderas med avkastnings  me toden. 
I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till 
anskaffningsvärde.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning 
värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadkostnad 
samt projektrisk. 
Per den 30 september uppgick Balders genomsnittliga direktavkast -
ningskrav till 4,9% (4,8) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter uppgick 
till 4,4% (4,3) och för kommersiella fastigheter till 5,5% (5,3). För att kvali -
tetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värde -
ringsfirmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa 
parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Avvikelserna mellan 
externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga.
Orealiserade värdeförändringar förvaltnings  f astigheter
Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter 
uppgick den 30 september till 213 442 Mkr (215 060). Den orealiserade 
värdeförändringen under perioden uppgick till –825 Mkr (–5 995).
Periodens värdeförändring är hänförligt till något högre 
avkastningskrav.
Investeringar, förvärv och försäljningar
Under perioden har totalt 3 431 Mkr (4 923) investerats avseende förvalt -
ningsfastigheter, varav 1 785 Mkr (418) avser förvärv och 1 645 Mkr (4 505) 
avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. 
Under perioden har förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark 
sålts till ett försäljningsvärde om 277 Mkr (650). Realiserade värdeföränd -
ringar från försäljningarna uppgick till 5 Mkr (6). 
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2024 2023
Mkr Antal1) Mkr Antal1)
Förvaltningsfastigheter 1 januari 209 000 1 901 213 932 1 841
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 1 645 4 505
Förvärv 1 785 11 418 2
Avyttringar –272 –644 –12
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade –825 –5 995
Valutaförändring 1 588 2 843
Omklassificering 521 16 – 51
Förvaltningsfastigheter 30 september 213 442 1 928 215 060 1 882
Exploateringsfastigheter 1 januari 2 750 3 421
Upparbetade projektkostnader 383 1 376
Försäljning –789 –1 230
Omklassificering –521 –
Exploateringsfastigheter 30 september 1 824 3 567
Totalt fastighetsbestånd 30 september 215 266 218 626
1) Antal förvaltningsfastigheter.
9 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 10 =====

Inom ramen för fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och 
ombyggnadsprojekt av bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt 
i områden där bolaget redan verkar med tyngdpunkt på storstadsregionerna 
Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Byggrättsportföljen 
omfattar huvudsakligen byggrätter för produktion av såväl hyres- som 
bostadsrätter men också kommersiella fastigheter.
Projektfastigheter för egen förvaltning 
Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd total 
investering om 2,3 Mdkr (4,0), varav 2,0 Mdkr (2,8) är nedlagt och 0,3 Mdkr 
(1,2) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser 
bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 
1 000 lägenheter (1 600) och avser i huvudsak projekt i Finland och Danmark. 
Exploateringsfastigheter för avyttring 
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med 
avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till 
anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, 
sålts och lämnats över till köparen. 
Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total 
investering om 1,3 Mdkr (4,0), varav 0,6 Mdkr (2,4) är nedlagt och 0,7 Mdkr 
(1,6) återstår att investera. Samtliga projekt avser bostadsprojekt som 
säljs till slutkund. 
Anskaffningskostnaden inklusive marknadsförings- och försäljnings -
kostnader för periodens samtliga avyttrade projekt uppgick till –810 Mkr 
(–1 251). Resultatet från försäljningarna uppgick till 72 Mkr (358), exklu -
sive periodens marknadsförings- och försäljningskostnader om –21 Mkr 
(–21) avseende samtliga exploateringsfastigheter.
FASTIGHETSUTVECKLING
GÖTEBORG 
FRÖLUNDA PARK
HYRES- OCH BOSTADSRÄTTER
FÄRDIGSTÄLLT Q3 2024
392 LÄGENHETER
10 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 11 =====

0
4 000
3 000
1 000
2 000
9 000
Mkr
6 000
8 000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
2023/2024 okt-sep
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
5 000
7 000
10 000
13 000
12 000
11 000
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad 
uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med 
bolagets befintliga kunder. 
Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan 
bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter som den geografiska 
fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en 
jämn och god uthyrningsgrad. 
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 
6,6 år (6,6). Balders tio största kontrakt svarar för 4,0% (3,8) av de totala 
hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 13,3 år (13,1). 
Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av 
perioden till 95%.
KUNDER
Kundnöjdhet
Nöjda kunder är ett av Balders viktigaste mål. Balder driver ett långsiktigt 
och strukturerat arbete med att kontinuerligt ta reda på vad bolagets kunder 
tycker. Hösten 2023 genomfördes en rikstäckande undersökning där den 
totala kundnöjdheten mäts i form av NKI-index. Utfallet av undersökningen 
visade att Balder aldrig tidigare haft så många nöjda bostadshyresgäster 
på den svenska marknaden. NKI-utfallet för Balders befintliga bostadshyres- 
gäster uppgick till ett genomsnitt på 69. Motsvarande utfall avseende 
bostadshyresgäster i Balders nyproducerade hyresrätter uppgick till 79. 
För Balders kommersiella kunder uppgick utfallet till ett genomsnitt av 71.
NKI-undersökningarna för 2024 pågår och kommer att presenteras i 
bokslutskommunikén 2024. 
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 2024-09-30
Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra, %
2024 951 205 2
2025 1 198 679 5
2026 854 726 6
2027 713 765 6
2028– 1 087 3 797 29
Summa kommersiellt 4 803 6 171 47
Bostad1) 49 228 6 680 51
P-plats1) 11 334 55 0
Garageplats 1) 6 526 94 1
Summa 71 891 13 000 100
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
0
600
200
400
1 200
1 400
1 600
2 000
1 800
Mkr
800
1 000
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032-
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
11 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 12 =====

FINANSIELLA NYCKELTAL
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 138 102 137 324 134 469
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 20 060 18 535 17 653
Genomsnittlig kreditbindning, år 5,1 5,5 5,4
Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 3,2 3,2
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,1 12,7 12,3
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 49,6 49,1 50,0
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 2,7 3,5 3,2
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 23,4 20,9 22,0
Kreditrating S&P
BBB Negative 
outlook 
BBB Negative 
outlook 
BBB Negative 
outlook 
FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 
Soliditet, % lägst 40,0 37,0
Belåningsgrad, % högst 50,0 49,6
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 2,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,2
Icke säkerställda obligationer, 47
Säkerställda banklån, 44
Icke säkerställda banklån, 8
FINANSIERINGSKÄLLOR, %
Certi/f.shortikat, 1
Icke säkerställda lån, 77 257
 Säkerställda lån, 60 845
FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH 
ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och 
Storbritannien vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. 
Balder har därför en väldiversifierad finansieringsstruktur med obligationer 
och bankfinansiering i flera valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare vilka huvudsakligen utgörs av de större nordiska 
bankerna och investerare på kapitalmarknaden. 
Balders finansieringskällor består av obligationer emitterade på den 
europeiska obligationsmarknaden i euro under Balders EMTN-program, 
banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatsprogram 
i SEK och EUR. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat 
hybridkapital som har en ursprunglig löptid om 60 år och som historiskt 
betraktats till hälften som eget kapital av kreditvärderingsinstituten. 
Under första kvartalet 2024 återköptes ytterligare del av hybridkapitalet, 
vilket medfört att hela hybridkapitalet efter återköpet betraktas som ränte- 
bärande skuld. 
Balder kan vid olika tillfällen vidta åtgärder för att avsluta eller återköpa 
utestående skuld genom köp på den öppna marknaden, privat förhand -
lade transaktioner, anbudserbjudanden, byteserbjudanden eller andra 
uppgörelser. Sådana återköp, om de förekommer, kommer att bero på 
marknadsförhållanden, likviditetskrav, avtalsmässiga restriktioner och 
andra faktorer. De belopp som är föremål för sådana återköp kan vara 
väsentliga. 
Under tredje kvartalet har räntebärande skulder ökat med cirka 2 Mdkr 
vilket till största del beror på nyupptagen obligationsfinansiering. Det har 
samtidigt varit svårt att hitta möjlighet till obligationsåterköp till attraktiva 
priser. Balders närvaro i de svenska och internationella kapitalmarknaderna 
är strategiskt viktig. Per den 30 september var den tillgängliga likviditeten 
inklusive bekräftade lånelöften 20 Mdkr (19) motsvarande cirka 1,3 gånger 
Balders kommande förfall av räntebärande skulder inom 12 månader. 
Den tillgängliga likviditeten kan fluktuera något mellan kvartalen, beroende 
på timingen av bankförhandlingar, valutarörelser och förfall. 
Balders räntebindningstid uppgick per den 30 september till 3,3 år 
och kreditbindningen till 5,1 år. Under kvartalet har ytterligare ränte-  
derivat tagits upp då swapräntor sjunkit och varit på attraktiva nivåer, 
majoriteten av dessa har tagits upp under andra halvan av kvartalet vil -
ket gör att endast delar av effekten syns i kvartalet. Per den 30 sep -
tember var 78% av lånen säkrade med ränteswappar och fasträntelån.  
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, 
så kallade covenanter. Per kvartalsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda.
FINANSIERING
12 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 13 =====

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2024-09-30
År Mkr Ränta, % Andel, %
2024 23 635 4,61) 17
2025 18 051 2,7 13
2026 16 229 2,7 12
2027 14 973 1,8 11
2028 18 757 2,9 14
2029 17 639 2,0 13
2030 12 863 2,3 9
2031 5 647 2,0 4
2032 2 805 2,5 2
2033 1 000 2,3 1
2034- 6 504 2,9 5
Summa 138 102 3,0 100
1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av 
    skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2024-09-30
År Mkr Andel, %
2024 2 759 2
2025 19 456 14
2026 28 074 20
2027 22 423 16
2028 16 495 12
2029 9 599 7
2030 10 589 8
2031 6 204 4
2032 169 0
2033 1 288 1
2034- 21 046 15
Summa 138 102 100
FINANSIERING
0
4
2
1
3
6
År
5
2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2022
GENOMSNITTLIG  RÄNTEBINDNING 
2017 2023 2024
0
5 000
15 000
Mkr
10 000
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034-
FÖRFALLOSTRUKTUR  RÄNTEBÄRANDE  SKULDER 
20 000
25 000
Certi/f.shortikatBanklån Obligationer
40
58
46
52
70
%
64
BELÅNINGSGRAD
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2023 20242022
3
4
5
7
År
6
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
GENOMSNITTLIG  LÖPTID  RÄNTEBÄRANDE  SKULDER
13 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 14 =====

Balders hållbarhetsarbete
Som en långsiktig fastighetsägare strävar Balder efter att ta socialt, miljö- 
mässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera verk-  
samhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan på 
samhället, både lokalt och globalt.
Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer 
riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö 
och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala hållbar -
hetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest 
relevanta och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare 
koppla dessa till verksamheten har även underliggande delmål identifieras 
inom de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen  
ska uppfyllas.
Klimatmål
Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med 
Parisavtalet. Det innefattar att mer än halvera utsläppen i den egna verk- 
samheten (Scope 1 och 2) till 2030, med 2022 som basår, samt mäta och 
minska utsläppen i värdekedjan. Bolaget har även satt som mål att uppnå 
nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Klimatmålen 
validerades av Science Based Targets initiative i mars 2024. Bolaget har 
påbörjat en klimatfärdplan som specificerar vilka åtgärder som krävs i 
verksamheten för att nå klimatmålen. 
BALDERS  
HÅLLBARHETS- 
RAMVERK VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR MÅL
FASTIGHETER
• Energieffektivisering och förnybara energikällor
• Utsläpp av växthusgaser och klimatanpassning
• Miljöcertifierade fastigheter
• Minimera avfall och öka sorteringsgrad
• Energieffektivisering 2% per kvm och år 
• Reducerad vattenanvändning 2 % per kvm och år 
• 55 % utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 
och nå nettonollutsläpp i värdekedjan till 2045
• Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst 
Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifiering
• Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders 
befintliga fastighetsbestånd
OMRÅDEN
• Hyresgästers trygghet och trivsel 
• Områdesutveckling för social hållbarhet
• Ansvarsfulla och fossilfria transporter
• Skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen för 
ungdomar
• Genomföra insatser för hållbart resande till och från 
fastigheterna
SAMARBETEN • Affärsetik och ansvarsfull samverkan
• Sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan
• Inga incidenter av korruption 
• Inga incidenter av diskriminering
MEDARBETARE • God arbetsmiljö med nöjda medarbetare
• Mångfald och jämlikhet
• Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden
• Verka för miljövänliga resor
FINANSER • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet
• Grön finansiering • Öka andelen grön finansiering
2045
NETTONOLL - 
UTSLÄPP
2030
HALVERADE 
UTSLÄPP
HÅLLBARHET
14 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 15 =====

I MSCI:s senaste rapport har Fastighets AB Balder återfått betyget BBB. Detta efter ett år med ratingen BB. Uppgraderingen anges främst vara ett resultat  
av Balders arbete inom miljömässig hållbarhet, däribland gröna hyreskontrakt och miljöcertifierade byggnader. Balder delar betyget BBB med cirka 30%  
av de betygsatta bolagen inom sitt segment. Samtidigt har Sustainalytics justerat Balders ESG risk rating till 14,9 från 12,3. Trots förflyttningen ligger  
Balder fortsatt stabilt inom ramen för låg risk, tillsammans med merparten av bolagen i branschen. Balder bedömer att förflyttningen framförallt beror 
på förändrad metodik och rapporteringsindikatorer hos Sustainalytics.
"Hållbarhet är en viktig fråga för oss. Vi har kommit en bit på vägen och har idag en tydlig etablering av hållbarhetsfrågorna i organisationen. Under 
senaste året har vi påbörjat omställningen till CSRD och arbetar för att möta de nya kraven inom hållbarhetsrapportering", säger Balders hållbarhetschef 
Klara Appelqvist.
Sustainalytics och MSCI:s ESG rating mäter ett företags exponering för branschspecifika väsentliga ESG-risker och hur väl företaget hanterar dessa. 
Båda bedömer de tre dimensionerna miljö, socialt och bolagsstyrning men använder olika metodik och betygsskalor. Medan MSCI rangordnar analyserade 
bolag på en skala mellan AAA och CCC använder Sustainalytics en sifferskala mellan 0 och 40+, där så låg siffra som möjligt eftersträvas.
BALDER UPPGRADERAT TILL BBB
COPYRIGHT ©2024 SUSTAINALYTICS, A MORNINGSTAR COMPANY. ALL RIGHTS RESERVED. THIS PUBLICATION INCLUDES INFORMATION AND DATA PROVIDED BY SUSTAINALYTICS AND/OR ITS CONTENT 
PROVIDERS. INFORMATION PROVIDED BY SUSTAINALYTICS IS NOT DIRECTED TO OR INTENDED FOR USE OR DISTRIBUTION TO INDIA-BASED CLIENTS OR USERS AND ITS DISTRIBUTION TO INDIAN RESIDENT 
INDIVIDUALS OR ENTITIES IS NOT PERMITTED. MORNINGSTAR/SUSTAINALYTICS ACCEPTS NO RESPONSIBILITY OR LIABILITY WHATSOEVER FOR THE ACTIONS OF THIRD PARTIES IN THIS RESPECT. USE OF 
SUCH DATA IS SUBJECT TO CONDITIONS AVAILABLE AT HTTPS://WWW.SUSTAINALYTICS.COM/LEGAL-DISCLAIMERS/
THE USE BY FASTIGHETS AB BALDER OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT 
CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF FASTIGHETS AB BALDER BY MSCI.   MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION 
PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY.   MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI.  
ESG 
RATINGS
KÖPENHAMN
FÆLLEDKANTEN
HYRESRÄTTER
15 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 16 =====

BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS BALANSRÄKNINGAR
Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Tillgångar
Fastigheter 47 721 52 239 49 953
Övriga tillgångar 1 986 2 863 2 139
Likvida medel 549 351 480
Summa tillgångar 50 256 55 454 52 572
Eget kapital och skulder
Eget kapital/räntebärande ägarlån 20 952 22 842 21 183
Uppskjuten skatteskuld 3 609 4 425 4 003
Räntebärande skulder 24 365 26 678 26 033
Övriga skulder 1 330 1 508 1 352
Summa eget kapital och skulder 50 256 55 454 52 572
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektut -
vecklande bolag samt i Norion Bank AB1). För vidare information om Balders 
intressebolag, se sida 21-22 och 108-110 i Balders års- och hållbarhets-
redovisning 2023. Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen 
enligt kapitalandelsmetoden. Intressebolag och joint ventures benämns 
av förenklingsskäl endast ”intressebolag”.
Balder har under perioden investerat 1 262 Mkr i intressebolag. 
I tabellerna nedan redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande  
intressebolag. Bolag som ingår i tabellerna är Anthon Eiendom AS 60 % (60), 
Fastighets AB Centur 50 % (50), Sinoma Fastighets AB 50 % (49), Tre- 
num AB 50 % (50), Tulia AB 50 % (50), Tornet Bostadsproduktion AB 49 % (33), 
Entra ASA
2) knappt 40 % (40), Stenhus Fastigheter i Norden AB 3) 20 % (20) 
samt Brinova Fastigheter AB 4) 19 % (19).
BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND PER 2024-09-30 5) 
Antal 
förvaltnings­
fastig  heter6)
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter, 
Mkr
Ekonomisk 
 uthyrnings ­
 grad, %
Redovisat 
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 126 186 790 413 2 213 388 94 7 101 15
Göteborg 115 283 095 426 1 505 412 97 6 025 13
Syd 159 161 789 280 1 730 270 96 4 288 9
Öst 64 123 479 187 1 516 183 98 2 623 5
Norr 29 106 245 199 1 869 191 96 3 472 7
Oslo 70 438 423 1 199 2 734 1 130 94 21 482 45
Totalt exklusive projekt 563 1 299 820 2 703 2 080 2 574 95 44 990 94
Projekt för egen förvaltning 3 3 2 731 6
Totalt fastighetsbestånd 563 1 299 820 2 706 2 080 2 577 95 47 721 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 149 232 428 490 2 109 475 97 9 251 19
Kontor 129 606 183 1 553 2 561 1 462 94 26 881 56
Handel 63 168 231 249 1 478 242 97 3 172 7
Övrigt 222 292 978 412 1 406 396 96 5 687 12
Totalt exklusive projekt 563 1 299 820 2 703 2 080 2 574 95 44 990 94
Projekt för egen förvaltning 3 3 2 731 6
Totalt fastighetsbestånd 563 1 299 820 2 706 2 080 2 577 95 47 721 100
1)   B alders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 30 september 2024 uppgick till 3 751 Mkr. Balder klassificerar innehavet i Norion som ett intressebolag.  
Innehavet är långsiktigt och påvisar inget nedskrivningsbehov.
2)  B alders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 30 september 2024 uppgick till 9 302  Mkr. Balders andel av Entras substansvärde per 30 september 2024 (EPRA NRV) 
påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 
3)  B alders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 september 2024 uppgick till 950 Mkr. Balders andel av Stenhus substansvärde  
(EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
4)  B alders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 30 september 2024 uppgick till 496 Mkr. Balders andel av Brinovas substansvärde (EPRA NRV)  
påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4 %.
5)  T abellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  f örvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. 
Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
6) Avser hela intressebolagsbeståndet.
INTRESSEBOLAG
Kontor, 59
Bostäder, 23
Handel, 7
Övrigt, 12
REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, 
TOTALT FASTIGHETSBESTÅND, %
Oslo, 47
Stockholm, 15
Syd, 10
Göteborg, 14
REDOVISAT VÄRDE PER REGION, 
TOTAL T FASTIGHETSBESTÅND, %
Norr, 8
Öst, 6
16 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 17 =====

Händelser efter periodens utgång
Det finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders 
ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Närståendetransaktioner
Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB 
för fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 
87 Mkr (72) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. 
Under perioden har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om 0 Mkr 
(19). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett 
antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i års- och hållbarhetsredo- 
visningen för 2023, på sida 81–84. I övrigt har inga väsentliga förändringar 
noterats.
Redovisningsprinciper
Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska 
Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och 
tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt 
IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i 
årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. 
Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de 
som redovisades i års- och hållbarhetsredovisningen 2023.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per  
1 januari 2024 eller senare har ej haft någon väsentlig påverkan på  
koncernens finansiella rapporter.
Valberedning
Vid årsstämman den 3 maj 2024 beslutades att valberedningen ska bestå 
av en representant för envar av de fyra största aktieägarna eller 
ägarkonstellationerna. Valberedningens ledamöter ska offentliggöras 
senast sex månader före årsstämman 2025 och baseras på det kända 
ägandet omedelbart före offentliggörandet. I enlighet med beslutet har 
följande valberedning bildats, baserad på ägandet per 30 september 
2024 och kända förändringar därefter:
• J esper Mårtensson, företrädande Erik Selin Fastigheter AB
• R ikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB
• M arianne Nilsson, företrädande Swedbank Robur Fonder AB
• P atricia Hedelius, företrädande AMF Tjänstepension och Fonder
 
Årsstämman kommer att hållas i Göteborg torsdagen den 8 maj 2025. 
Aktieägare som önskar komma i kontakt med valberedningen kan göra 
detta via e-post till info@balder.se.
Göteborg den 25 oktober 2024
Erik Selin
Verkställande direktör
ÖVRIGA UPPL YSNINGAR
17 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 18 =====

REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT
Revisorns granskningsrapport
Fastighets AB Balder (publ), org nr 556525-6905.
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs- 
informationen i sammandrag (delårsrapport) för Fastighets AB Balder 
(publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade 
per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation 
i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala 
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International 
Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En över-
siktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till perso -
ner som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att 
utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransknings -
åtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betyd -
ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgär -
der som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss 
att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omstän-
digheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför 
inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några 
omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, 
i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Göteborg den 25 oktober 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Konstantin Belogorcev  U lrika Ramsvik
Auktoriserad revisor   A uktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
18 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 19 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mkr
2024
jul­s ep
2023
jul­s ep
2024
jan­sep
2023
jan­sep
2023/2024
okt­s ep
2023
jan­d ec
Hyresintäkter 3 228 3 017 9 543 8 855 12 632 11 944
Fastighetskostnader –726 –676 –2 385 –2 215 –3 200 –3 030
Driftsöverskott 2 503 2 341 7 158 6 640 9 432 8 914
Förvaltnings- och administrationskostnader –237 –250 –797 –790 –1 087 –1 080
Andel i resultat från intressebolag och joint ventures 135 –773 –132 –989 –1 380 –2 236
– varav förvaltningsresultat 523 496 1 524 1 425 2 015 1 917
– varav värdeförändringar –323 –1 403 –1 520 –2 477 –3 600 –4 557
– varav skatt –65 134 –136 63 205 404
Övriga intäkter/kostnader 3 1 –11 –2 –24 –16
Finansnetto –1 078 –881 –3 035 –2 264 –3 957 –3 186
– varav leasingkostnad/tomträttsavgäld –24 –23 –76 –63 –96 –83
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag 1 327 438 3 182 2 595 2 984 2 396
– varav Förvaltningsresultat 1 715 1 707 4 838 5 009 6 378 6 549
Värdeförändringar
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 2 –21 5 6 –16 –14
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 74 –1 749 –825 –5 995 –4 810 –9 980
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 330 697 861 1 588 2 211 2 938
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter –323 –582 –810 –1 251 –1 953 –2 394
Värdeförändringar derivat –1 445 107 –1 677 212 –3 788 –1 899
Värdeförändringar totalt –1 363 –1 547 –2 446 –5 441 –8 355 –11 350
Resultat före skatt –36 –1 109 736 –2 846 –5 371 –8 954
Inkomstskatt –154 43 –544 360 351 1 254
Periodens/årets resultat –190 –1 067 192 –2 486 –5 021 –7 699
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –294 –1 060 –117 –1 978 –4 885 –6 746
Innehav utan bestämmande inflytande 105 –7 309 –508 –136 –953
–190 –1 067 192 –2 486 –5 021 –7 699
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att  
omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet   
(netto efter säkringsredovisning) –153 –554 325 699 –450 –76
Kassaflödessäkringar efter skatt –81 –4 –58 63 –177 –56
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures –449 141 –178 –578 –630 –1 030
Periodens/årets totalresultat –872 –1 485 282 –2 302 –6 278 –8 862
Periodens/årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –873 –1 156 –206 –2 234 –5 852 –7 880
Innehav utan bestämmande inflytande 1 –328 487 –68 –426 –982
–872 –1 485 282 –2 302 –6 278 –8 862
Förvaltningsresultat 1 715 1 707 4 838 5 009 6 378 6 549
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –126 –123 –353 –325 –441 –414
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 589 1 584 4 486 4 683 5 937 6 135
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,36 1,37 3,84 4,06 5,10 5,32
Resultat efter skatt per aktie, kr –0,25 –0,92 –0,10 –1,71 –4,19 –5,85
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,25 –0,92 –0,10 –1,71 –4,19 –5,85
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
19 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 20 =====

Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 213 442 215 060 209 000
Exploateringsfastigheter 1 824 3 567 2 750
Leasingavtal; nyttjanderätt 2 130 1 922 2 102
Övriga materiella anläggningstillgångar 351 278 387
Andelar i intressebolag och joint ventures 28 084 29 824 28 288
Derivat – 1 407 421
Fordringar 5 707 6 069 5 351
Likvida medel och finansiella placeringar 8 949 5 646 5 449
Summa tillgångar 260 487 263 772 253 748
Eget kapital och skulder
Eget kapital1) 96 322 100 563 93 987
Uppskjuten skatteskuld 16 692 17 407 16 272
Räntebärande skulder 138 102 137 324 134 469
Derivat 2 451 – 1 444
Leasingskuld 2 130 1 922 2 108
Övriga skulder 4 789 6 555 5 469
Summa eget kapital och skulder 260 487 263 772 253 748
1) Varav Innehav utan bestämmande inflytande. 13 048 12 600 11 674
Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Ingående eget kapital 93 987 102 909 102 909
Periodens/årets totalresultat 282 –2 302 –8 862
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –60 –3 –20
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –12 –41 –40
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – – 0
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid nyemission i dotterföretag 959 – –
Nyemission, efter emissionskostnader 1 167 – –
Utgående eget kapital 96 322 100 563 93 987
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
20 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 21 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Mkr
2024
jul­s ep
2023
jul­s ep
2024
jan­sep
2023
jan­sep
2023
jan­d ec
Driftsöverskott 2 503 2 341 7 158 6 640 8 914
Övriga intäkter/kostnader 3 1 –11 –2 –16
Förvaltnings- och administrationskostnader –237 –250 –797 –790 –1 080
Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –7 –7 –21 –21 –28
Återläggning av avskrivningar 24 17 72 52 71
Betalt finansnetto –864 –716 –2 918 –2 224 –3 085
Betald/erhållen skatt –52 –86 –156 –438 –555
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 370 1 300 3 327 3 216 4 221
Förändring rörelsefordringar 550 –276 198 –348 –11
Förändring rörelseskulder –530 541 –492 1 778 647
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 390 1 565 3 033 4 646 4 857
Förvärv av förvaltningsfastigheter –359 1 –1 785 –418 –888
Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar –10 –15 –36 –58 –187
Förvärv av finansiella placeringar –912 – –1 466 –897 –897
Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures –679 –252 –1 875 –1 035 –1 167
Investering i befintliga fastigheter och projekt –631 –1 358 –2 029 –5 881 –7 517
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – – –60 –3 –20
Försäljning av förvaltningsfastigheter 28 –19 277 650 681
Försäljning av exploateringsfastigheter 330 697 861 1 588 2 938
Försäljning av finansiella placeringar 485 117 1 174 126 264
Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures 0 – 0 239 269
Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures – – 1 115 278 315
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 748 –829 –3 824 –5 412 –6 209
Nyemission, efter emissionskostnader – – 1 167 – –
Nyemission i dotterföretag, innehav utan bestämmande inflytandes del i nyemissionen – – 959 – –
Amortering av leasingskuld –6 –6 –25 –23 –21
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande – – – – 0
Utbetald utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande – –2 –12 –42 –42
Upptagna lån 4 539 586 13 661 19 802 25 006
Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter/förändring checkräkningskredit –1 805 –2 293 –11 645 –20 543 –25 155
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 727 –1 715 4 105 –806 –212
Periodens/årets kassaflöde 2 369 –979 3 314 –1 572 –1 564
Likvida medel vid periodens/årets början 3 368 3 476 2 402 3 977 3 977
Kursdifferens i likvida medel –10 –43 11 48 –12
Likvida medel vid periodens/årets slut 5 727 2 453 5 727 2 453 2 402
Tillgänglig likviditet, Mkr
Likvida medel 5 727 2 453 5 727 2 453 2 402
Outnyttjade checkkrediter 410 410 410 410 410
Outnyttjade kreditfaciliteter 10 701 12 479 10 701 12 479 11 794
Finansiella placeringar 3 222 3 192 3 222 3 192 3 047
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 20 060 18 535 20 060 18 535 17 653
21 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 22 =====

Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Fastighetsbestånd
Helsingfors 53 532 55 130 52 039
Stockholm 33 029 33 442 33 113
Göteborg 40 401 38 754 38 922
Köpenhamn 24 141 25 435 23 364
Syd 13 958 13 497 13 558
Öst 25 096 23 773 23 875
Norr 18 581 19 183 18 845
Totalt exklusive projekt 208 738 209 214 203 715
Projekt för egen förvaltning 4 703 5 846 5 285
Totalt förvaltningsfastigheter 213 442 215 060 209 000
Exploateringsfastigheter 1 824 3 567 2 750
Totalt fastighetsbestånd 215 266 218 626 211 749
SEGMENTSINFORMATION
Fastigheternas redovisade värde har under året förändrats beroende på 
investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och 
valuta, med 1 492 Mkr i region Helsingfors, –84 Mkr i region Stockholm,  
1 479 Mkr i region Göteborg, 777 Mkr i region Köpenhamn, 401 Mkr i 
region Syd, 1 221 Mkr i region Öst samt med –264 Mkr i region Norr. 
Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –582 Mkr och  
Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående 
segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat drifts-
överskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 7 158 Mkr 
(6 640) och resultat före skatt 736 Mkr (–2 846) består av värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter –820 Mkr (–5 990), resultat från försäljning av 
koncernens exploaterings  f astigheter har minskat med –926 Mkr. Fastig -
heterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Fastigheterna i 
Finland fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinne -
haven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland 
och Storbritannien under region Syd.
exploateringsfastigheter 51 Mkr (337), övriga intäkter/kostnader  
–11 Mkr (–2), förvaltnings- och administrationskostnader –797 Mkr (–790), 
andel i resultat från intressebolag och joint ventures –132 Mkr (–989), 
finansnetto –3 035 Mkr ( –2 264) samt värdeförändringar derivat  
–1 677 Mkr (212).
Mkr
2024
jul­s ep
2023
jul­s ep
2024
jan­sep
2023
jan­sep
2023/2024
okt­s ep
2023
jan­d ec
Hyresintäkter
Helsingfors 762 740 2 253 2 126 2 986 2 859
Stockholm 487 446 1 464 1 336 1 923 1 795
Göteborg 577 492 1 674 1 487 2 228 2 041
Köpenhamn 302 295 887 852 1 181 1 146
Syd 227 201 663 595 877 809
Öst 549 521 1 626 1 516 2 157 2 047
Norr 324 322 975 943 1 279 1 247
Totalt 3 228 3 017 9 543 8 855 12 632 11 944
Driftsöverskott
Helsingfors 561 523 1 574 1 432 2 060 1 919
Stockholm 383 356 1 114 1 028 1 461 1 375
Göteborg 460 397 1 299 1 163 1 746 1 610
Köpenhamn 231 228 668 654 856 841
Syd 173 160 500 446 664 610
Öst 432 413 1 238 1 168 1 635 1 564
Norr 263 264 765 749 1 010 994
Totalt 2 503 2 341 7 158 6 640 9 432 8 914
22 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 23 =====

2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Aktierelaterade nyckeltal
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 172 000 1 154 000 1 168 453 1 154 000 1 164 849 1 154 000
Resultat efter skatt per aktie, kr –0,25 –0,92 –0,10 –1,71 –4,19 –5,85
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –0,25 –0,92 –0,10 –1,71 –4,19 –5,85
Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar per aktie , kr 0,90 1,10 2,66 3,31 3,71 4,36
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,36 1,37 3,84 4,06 5,10 5,32
Driftsöverskott per aktie, kr 1,87 1,77 5,37 5,04 7,10 6,77
Utestående antal aktier, tusental 1 172 000 1 154 000 1 172 000 1 154 000 1 172 000 1 154 000
Eget kapital per aktie, kr 71,05 76,22 71,05 76,22 71,05 71,33
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 85,60 89,74 85,60 89,74 85,60 85,06
Börskurs per bokslutsdagen per aktie, kr 89,22 49,30 89,22 49,30 89,22 71,52
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 222 2 116 2 222 2 116 2 222 2 158
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 125 2 023 2 125 2 023 2 125 2 064
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96
Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 4
Överskottsgrad, % 78 78 75 75 75 75
Redovisat värde, kr/kvm 34 154 35 037 34 154 35 037 34 154 33 929
Antal förvaltningsfastigheter 1 928 1 882 1 928
1 882 1 928 1 901
Uthyrningsbar yta, tkvm 6 112 5 971 6 112 5 971 6 112 6 004
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 1 589 1 584 4 486 4 683 5 937 6 135
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 3,4 2,8 1,1 –0,9 –5,7 –7,8
Avkastning totalt kapital, % 3,6 3,0 2,5 0,7 –0,5 –2,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,2 2,7 3,4 2,7 3,2
Soliditet, % 37,0 39,0 37,0 39,0 37,0 37,9
Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,4 1,3 1,4 1,4
Belåningsgrad, % 49,6 49,1 49,6 49,1 49,6 50,0
Nettoskuld/EBITDA, ggr 11,5 12,5 12,1 12,7 12,2 12,3
1) Konvertibla skuldebrev medför utspädningseffekter i de fall en konvertering till stamaktier skulle medföra ett försämrat resultat per aktie.
NYCKELTAL
23 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 24 =====

Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar 23 27 26
Finansiella anläggningstillgångar 28 806 30 563 29 111
Fordringar på koncernbolag 92 752 90 590 86 864
Derivat – 1 145 181
Kortfristiga fordringar 365 439 421
Likvida medel och finansiella placeringar 4 248 2 153 2 097
Summa tillgångar 126 193 124 918 118 700
Eget kapital och skulder
Eget kapital 27 948 30 522 26 556
Räntebärande skulder 57 216 54 241 50 100
Skulder till koncernbolag 38 001 39 401 39 934
Derivat 2 575 – 1 114
Övriga skulder 453 754 996
Summa eget kapital och skulder 126 193 124 918 118 700
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Mkr
2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Nettoomsättning 114 114 382 382 530 529
Administrationskostnader –115 –112 –382 –380 –530 –527
Rörelseresultat –0 2 –0 2 –0 2
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i dotterbolag – – 1 598 178 1 598 178
Övrigt finansnetto 849 2 039 153 1 599 95 1 541
– varav valutakursdifferenser 189 1 480 –1 751 –4 –423 1 324
Värdeförändringar derivat –1 381 110 –1 633 265 –3 719 –1 821
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –532 2 150 117 2 044 –2 027 –100
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag – – – – –2 457 –2 457
Kommittentresultat 1) – – – – 215 215
Resultat före skatt –532 2 150 117 2 044 –4 269 –2 342
Inkomstskatt 34 –422 271 –215 692 206
Periodens/årets resultat 2) –499 1 729 389 1 829 –3 577 –2 136
1) Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår från och med april  
    2023 i en mervärdesskattegrupp.
2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat.
24 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 25 =====

0 0
24
12
8
4
20
28
32
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
BÖRSKURS/slash.ucSUBSTANSVÄRDE & 
BÖRSKURS/slash.ucFÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV), % Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr
16
60
20
40
80
100
120
140
160
20162015
Börskurs, Substansvärde (NAV), SEK/aktie Förvaltningsresultat, SEK/aktie
0
105
75
30
15
90
120
0
2
1
6
3
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
UTVECKLING BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE 
OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Börskurs Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
4
7
8
45
60
5
AKTIEN OCH ÄGARNA
ÄGARFÖRTECKNING PER 2024-09-30
Ägare  A-aktier B-aktier
Totalt antal 
aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 33,5 47,3
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 73 799 819 91 295 171 7,8 14,0
Swedbank Robur Fonder – 76 479 866 76 479 866 6,5 4,3
AMF Fonder & Pension – 59 698 389 59 698 389 5,1 3,4
Länsförsäkringar Fondförvaltning – 34 623 549 34 623 549 3,0 1,9
Lannebo Kapitalförvaltning – 22 092 826 22 092 826 1,9 1,2
SEB Investment Management – 21 746 082 21 746 082 1,9 1,2
Handelsbanken Fonder – 21 490 577 21 490 577 1,8 1,2
Folksam – 17 312 047 17 312 047 1,5 1,0
Cliens Kapitalförvaltning – 13 837 789 13 837 789 1,2 0,8
Övriga 25 272 420 277 064 420 302 336 35,9 23,6
Totalt 67 376 592 1 104 623 408 1 172 000 000 100 100
Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets 
börsvärde per den 30 september uppgick till 104 566 Mkr (56 892). 
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som 
äger 33,5% (34,1) av kapitalet och 47,3% (47,8) av rösterna. Det utländska 
ägandet uppgår till cirka 27% (22) av utestående aktier.
Aktien
Balder hade vid periodens utgång cirka 30 700 aktieägare (31 000). 
Under perioden omsattes cirka 323 miljoner aktier (541) vilket motsvarar i 
genomsnitt cirka 1 712 000 aktier per handelsdag (2 879 000). Den årliga 
omsättningshastigheten uppgick under perioden till 37% (63). Kursen på 
aktien var den 30 september 89,22 kr (49,30) och motsvarar en uppgång 
med 25% sedan årsskiftet.
Aktiekapital
Under februari genomförde Balder en riktad nyemission om 18 000 000 
aktier av serie B, vilket inbringade 1 167 Mkr efter emissionskostnader. 
Per den 30 september uppgick aktiekapitalet i Balder till 195 333 333 kr 
fördelat på 1 172 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, 
varav 67 376 592 av serie A och 1 104 623 408 av serie B. Totalt antal ute- 
stående aktier per den 30 september uppgick till 1 172 000 000. Varje aktie 
av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en 
tiondels röst. 
Under perioden har inga aktier återköpts.
25 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 26 =====

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Resultat efter skatt per aktie, kr
A  P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –294 –1 060 –117 –1 978 –4 885 –6 746
B  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 172 1 154 1 168 1 154 1 165 1 154
A/B Resultat efter skatt per aktie, kr –0,25 –0,92 –0,10 –1,71 –4,19 –5,85
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr
A  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –294 –1 060 –117 –1 978 –4 885 –6 746
B Resultatpåverkande effekt av konvertibel, Mkr –662 –214 –1 125 –62 –2 057 –994
C  Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden efter utspädning 
av konvertibel, miljoner 1 247 1 229 1 243 1 214 1 240 1 218
(A-B)/C Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr –0,25
1) –0,921) –0,101) –1,711) –4,191) –5,851)
Resultat efter skatt exklusive orealiserade  vä rdeförändringar per aktie, kr
A  P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –294 –1 060 –117 –1 978 –4 885 –6 746
B  V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter,  or ealiserade under perioden 
enligt resultat  r äkningen, Mkr 74 –1 749 –825 –5 995 –4 810 –9 980
C  V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 445 107 –1 677 212 –3 788 –1 899
D  I nnehav utan bestämmande inflytandes del av orealiserade värdeföränd -
ringar under  p erioden, Mkr 9 –117 42 –958 –601 –1 600
E  V ärdeförändringar i andel i resultat från  i ntressebolag och joint ventures 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –323 –1 403 –1 520 –2 477 –3 600 –4 557
F  S katteeffekt på orealiserade värdeför  ä ndringar, Mkr 351 603 837 1 504 2 389 3 056
G  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 172 1 154 1 168 1 154 1 165 1 154
(A-B-C+D-E-F)/G Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeför -
ändringar per aktie, kr 0,90 1,10 2,66 3,31 3,71 4,36
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A  F örvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under  
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 589 1 584 4 486 4 683 5 937 6 135
B  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 172 1 154 1 168 1 154 1 165 1 154
A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,36 1,37 3,84 4,06 5,10 5,32
Driftsöverskott per aktie, kr
A  D riftsöverskott hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, Mkr 2 186 2 039 6 271 5 812 8 273 7 815
B  G enomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 1 172 1 154 1 168 1 154 1 165 1 154
A/B Driftsöverskott per aktie, kr 1,87 1,77 5,37 5,04 7,10 6,77
Eget kapital per aktie, kr
A  E get kapital hänförligt till moderbolagets  a ktieägare vid periodens slut 
enligt balans  rä kningen, Mkr 83 274 87 963 83 274 87 963 83 274 82 313
B  A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 172 1 154 1 172 1 154 1 172 1 154
A/B Eget kapital per aktie, kr 71,05 76,22 71,05 76,22 71,05 71,33
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr
A  E get kapital hänförligt till moderbolagets  a ktieägare vid periodens slut 
enligt balans  rä kningen, Mkr 83 274 87 963 83 274 87 963 83 274 82 313
B Uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 16 692 17 407 16 692 17 407 16 692 16 272
C Räntederivat, Mkr 361 –1 808 361 –1 808 361 –421
D  A ntal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 1 172 1 154 1 172 1 154 1 172 1 154
(A+B+C)/D Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 85,60 89,74 85,60 89,74 85,60 85,06
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie, kr.
ANTAL AKTIER 2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier 1 172 000 000 1 154 000 000 1 168 452 555 1 154 000 000 1 164 849 315 1 154 000 000
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning  
av konvertibel 1 246 659 366 1 228 659 366 1 243 111 921 1 213 891 579 1 239 508 681 1 217 613 871
Utestående antal aktier 1 172 000 000 1 154 000 000 1 172 000 000 1 154 000 000 1 172 000 000 1 154 000 000
Utestående antal aktier efter utspädning  
av konvertibel 1 246 659 366 1 228 659 366 1 246 659 366 1 228 659 366 1 246 659 366 1 228 659 366
26 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 27 =====

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Hyresvärde helår, kr/kvm
A  H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 13 578 12 637 13 578 12 637 13 578 12 958
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 112 5 971 6 112 5 971 6 112 6 004
A/B x 1 000 Hyresvärde helår, kr/kvm 2 222 2 116 2 222 2 116 2 222 2 158
Hyresintäkter helår, kr/kvm
A  H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 986 12 078 12 986 12 078 12 986 12 390
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 112 5 971 6 112 5 971 6 112 6 004
A/B x 1 000 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 125 2 023 2 125 2 023 2 125 2 064
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A  H yresintäkter på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 12 986 12 078 12 986 12 078 12 986 12 390
B  H yresvärde på årsbasis vid periodens utgång, Mkr 13 578 12 637 13 578 12 637 13 578 12 958
A/B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96% 96% 96% 96% 96% 96%
Överskottsgrad, %
A  D riftsöverskott under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 2 503 2 341 7 158 6 640 9 432 8 914
B  H yresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 3 228 3 017 9 543 8 855 12 632 11 944
A/B Överskottsgrad, % 78% 78% 75% 75% 75% 75%
Redovisat värde, kr/kvm
A  R edovisat värde förvaltningsfastigheter  e xklusive projekt, Mkr 208 738 209 214 208 738 209 214 208 738 203 715
B Uthyrningsbar yta, tkvm 6 112 5 971 6 112 5 971 6 112 6 004
A/B x 1 000 Redovisat värde, kr/kvm 34 154 35 037 34 154 35 037 34 154 33 929
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
27 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 28 =====

FINANSIELLA NYCKELTAL 2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Avkastning eget kapital, %
A  P eriodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –294 –1 060 –117 –1 978 –4 885 –6 746
B  V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 76 –1 770 –820 –5 990 –4 825 –9 995
C  R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 6 115 51 337 258 544
D  V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 445 107 –1 677 212 –3 788 –1 899
E  V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures  
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –323 –1 403 –1 520 –2 477 –3 600 –4 557
F  I nnehav utan bestämmande inflytandes andel av värdeförändringar, Mkr 10 –126 37 –972 –613 –1 622
G  S katteeffekt på värdeförändringar 20,6%, Mkr 349 582 825 1 431 2 336 2 943
A-B-C-D-E+F-G  S umma justerat resultat för perioden, Mkr 1 052 1 183 3 061 3 536 4 120 4 595
H  S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 4 210 4 730 4 082 4 715 4 120 4 595
I  V ärdeförändringar för moderbolagets aktieägare, Mkr (B+C+D+E-F) –1 696 –2 824 –4 003 –6 945 –11 342 –14 284
J  S katteeffekt värdeförändringar, Mkr (G) 349 582 825 1 431 2 336 2 943
K  B eräknat årsresultat, Mkr (H+I+J) 2 863 2 488 903 –800 –4 885 –6 746
L  E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av 
perioden enligt balansräkningen, Mkr 83 274 87 963 83 274 87 963 83 274 82 313
M  E get kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid ingången av 
perioden enligt balansräkningen, Mkr 84 148 89 120 82 313 90 194 87 963 90 194
N  G enomsnittligt Eget kapital, Mkr (L+M)/2 83 711 88 542 82 794 89 079 85 619 86 254
K/N Avkastning eget kapital, % 3,4% 2,8% 1,1% –0,9% –5,7% –7,8%
Avkastning totalt kapital, %
A  P eriodens resultat före skatt under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –36 –1 109 736 –2 846 –5 371 –8 954
B  F inansnetto under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 078 –881 –3 035 –2 264 –3 957 –3 186
C  V ärdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade och orealiserade 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 76 –1 770 –820 –5 990 –4 825 –9 995
D  R esultat exploateringsfastigheter under perioden enligt resultat-  
räkningen, Mkr 6 115 51 337 258 544
E  V ärdeförändringar derivat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –1 445 107 –1 677 212 –3 788 –1 899
F  V ärdeförändringar i andel i resultat från intressebolag och joint ventures 
under perioden enligt resultaträkningen, Mkr –323 –1 403 –1 520 –2 477 –3 600 –4 557
A-B-C-D-E-F  S umma justerat resultat för perioden, Mkr 2 728 2 722 7 737 7 335 10 541 10 139
G  S umma justerat resultat uppräknat till årsresultat, Mkr 10 911 10 889 10 317 9 780 10 541 10 139
H  V ärdeförändringar, Mkr (C+D+E+F) –1 686 –2 950 –3 966 –7 918 –11 955 –15 906
I  B eräknat årsresultat, Mkr (G+H) 9 225 7 939 6 350 1 862 –1 414 –5 768
J  B alansomslutning vid utgången av perioden, Mkr 260 487 263 772 260 487 263 772 260 487 253 748
K  B alansomslutning vid ingången av perioden, Mkr 258 763 269 244 253 748 263 775 263 772 263 775
L  G enomsnittlig Balansomslutning, Mkr (J+K)/2 259 625 266 508 257 118 263 773 262 129 258 762
I/L Avkastning totalt kapital, % 3,6% 3,0% 2,5% 0,7% –0,5% –2,2%
Räntetäckningsgrad, ggr
A  R esultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag under 
perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 327 438 3 182 2 595 2 984 2 396
B  F inansnetto under perioden enligt resultat  r äkningen, Mkr –1 078 –881 –3 035 –2 264 –3 957 –3 186
C  L easingkostnad/tomträttsavgäld under perioden enligt resultat-  
räkningen, Mkr –24 –23 –76 –63 –96 –83
D  V ärdeförändringar på finansiella placeringar under perioden, Mkr –25 –93 –117 –155 –124 –162
E  V ärdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag och joint 
ventures under  p erioden enligt resultaträkningen, Mkr –388 –1 269 –1 656 –2 414 –3 395 –4 153
(A-(B-C)+D-E)/-(B-C-D) Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,2 2,7 3,4 2,7 3,2
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
28 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 29 =====

FORTS. FINANSIELLA NYCKELTAL 2024
jul-sep
2023
jul-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023/2024
okt-sep
2023
jan-dec
Soliditet, %
A  E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid  
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 96 322 100 563 96 322 100 563 96 322 93 987
B  5 0% av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr – 2 297 – 2 297 – 2 217
C  S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt  
balansräkningen, Mkr 260 487 263 772 260 487 263 772 260 487 253 748
(A+B)/C Soliditet, % 37,0% 39,0% 37,0% 39,0% 37,0% 37,9%
Skuldsättningsgrad, ggr
A  Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 138 102 137 324 138 102 137 324 138 102 134 469
B  5 0% av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr – 2 297 – 2 297 – 2 217
C  E get kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande vid  
periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 96 322 100 563 96 322 100 563 96 322 93 987
(A-B)/C Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,4 1,3 1,4 1,4
Nettoskuld, Mkr
A  Rä ntebärande skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, Mkr 138 102 137 324 138 102 137 324 138 102 134 469
B  5 0% av Hybridkapital enligt balansräkningen, Mkr – 2 297 – 2 297 – 2 217
C  L ikvida medel och finansiella placeringar vid periodens utgång enligt  
balansräkningen, Mkr 8 949 5 646 8 949 5 646 8 949 5 449
A-B-C Nettoskuld, Mkr 129 153 129 382 129 153 129 382 129 153 126 802
EBITDA, Mkr
A  F örvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, Mkr 1 715 1 707 4 838 5 009 6 378 6 549
B  R esultat från försäljning av exploaterings  f astigheter under perioden 
enligt resultat  r äkningen, Mkr 6 115 51 337 258 544
C  F inansnetto under perioden enligt resultat  r äkningen, Mkr –1 078 –881 –3 035 –2 264 –3 957 –3 186
A+B-C EBITDA, Mkr 2 799 2 703 7 925 7 609 10 594 10 279
EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 11 176 10 467 10 549 10 033 10 594 10 279
Belåningsgrad, %
A Nettoskuld, Mkr 129 153 129 382 129 153 129 382 129 153 126 802
B  S umma eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt  
balansräkningen, Mkr 260 487 263 772 260 487 263 772 260 487 253 748
A/B Belåningsgrad, % 49,6% 49,1% 49,6% 49,1% 49,6% 50,0%
Nettoskuld/EBITDA, ggr
A Genomsnittlig nettoskuld, Mkr 129 059 130 776 127 977 127 805 129 267 126 515
B EBITDA, Mkr omräknat till helårsbasis 11 176 10 467 10 549 10 033 10 594 10 279
A/B Nettoskuld/EBITDA, ggr 11,5 12,5 12,1 12,7 12,2 12,3
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
29 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 30 =====

AKTIERELATERADE
Eget kapital per aktie, kr 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till 
 antalet ute s tående aktier vid  p eriodens slut. 
 
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i  
förhållande till genomsnittligt antal  u testående aktier.
 
Genomsnittligt antal aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier 
som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit 
ute s tående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
 
Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter  -
läggning av räntederivat och upp  s kjuten skatt enligt balansräkning.
 
Resultat efter skatt per aktie, kr
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till  
genomsnittligt antal aktier.
FASTIGHETSRELATERADE
Direktavkastning, %
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas  
verkliga värde vid periodens slut. 
 
Driftsöverskott, Mkr
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
1)
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande 
till hyresvärde.
 
Exploateringsfastigheter
Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande.
 
Fastighetsbestånd
Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter.
 
Fastighetskategori
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs 
på  k ontor, handel, bostäder, industri/logistik samt övriga fastigheter. 
Övriga fastigheter inne  f attar hotell, utbildning, vård, lager samt bland -
fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen 
avgör fastighetskategori.
 
Fastighetskostnader, Mkr
I posten ingår direkta fastighets  k ostnader, såsom kostnader för drift, 
media, underhåll och fastighetsskatt. 
 
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller 
värdestegring eller en kombination av dessa.
 
Hyresvärde, Mkr  1)
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
 
Överskottsgrad, %
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor -
mance Measures ” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra 
intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets 
finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid 
jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett 
komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar 
dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa 
i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur 
Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas.
1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
DEFINITIONER
FINANSIELLA
Avkastning eget kapital, % 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid  
delårsbokslut har resultatet omräknats till  h elårsbasis, med undantag  
för värde f örändringar, utan hänsyn till säsongs  v ariationer som normalt  
uppstår i  v erksamheten.  
Avkastning totalt kapital, %
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig 
balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårs -
basis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs- 
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
 
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
 
EBITDA
Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försäljning av exploate -
ringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har 
EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj -
ning av exploateringsfastigheter.
 
Förvaltningsresultat, Mkr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intresse- 
bolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets 
aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan 
bestämmande inflytandes andel.
Hybridkapital
En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte - 
bärande skuld men har historiskt betraktats av ratinginstituten till 50% 
som eget kapital. Från och med Q1 2024 betraktas hela hybridkapitalet 
som räntebärande skuld.
 
Nettoskuld, Mkr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel och finansiella place -
ringar.
Nettoskuld/ EBITDA, ggr
Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA.
 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag med åter -
läggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar 
på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat 
från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträttsavgäld 
och värdeförändringar på finansiella placeringar.
Skuldsättningsgrad, ggr 
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan 
bestämmande inflytande.
Soliditet, %
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande, i förhållande 
till balansomslutningen vid periodens slut.
ÖVRIGT
Intressebolag och joint ventures
Upplysningar i löptext om transaktioner kopplade till intressebolag och 
joint ventures benämns av förenklingsskäl endast ”intressebolag”. Rapporten 
avser både innehav som utgör intressebolag och joint ventures.30 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024

===== SIDA 31 =====

HUVUDKONTOR  Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg 
 Tel: 031-10 95 70
UTHYRNING  Tel: 020-151 151  
KUNDSERVICE  Tel: 0774-49 49 49
 
REGION
GÖTEBORG  Parkgatan 49 · Box 53 121 · 400 15  Göteborg · Tel: 031-10 95 70 
 Timmervägen 9 A · 541 64  Skövde · Tel: 0500-47 88 50
HELSINGFORS  P anuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000  
NORR  Forskarvägen 27 · 804 23  Gävle · Tel: 026-54 55 80
 Sandbäcksgatan 5 · 653 40  Karlstad · Tel: 054-14 81 80
 Affärsgatan 4 D · 862 31  Kvissleby · Tel: 060-52 45 50  
STOCKHOLM  Tulegatan 2A · 113 58  Stockholm · Tel: 08-735 37 70
 Vårby Allé 18 · 143 40  Vårby · Tel: 08-735 37 70
SYD Kalendegatan 26 · 211 35  Malmö · Tel: 040-600 96 50  
 Esplanaden 15 ·  265 34  Åstorp · Tel: 042-569 40
 Bryggaregatan 7 · 252 27  Helsingborg · Tel: 042-17 21 30
KÖPENHAMN  Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51  
ÖST Hospitalsgatan 11 · 602 27  Norrköping · Tel: 011-15 88 90
 Stenbygatan 6 · 721 36 Västerås · Tel: 021-10 98 90
FASTIGHETS AB BALDER (PUBL) BALDER.SE · INFO@BALDER.SE · ORG.NR: 556525-6905
KONTAKT
För ytterligare information, kontakta: 
VD Erik Selin, telefon 031-10 95 92 
Finanschef Ewa Wassberg, telefon 031-351 83 99 
IR Jonas Erikson, 076-765 50 88 
EKONOMISK INFORMATION
På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om 
verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering 
samt pressreleaser.
KALENDARIUM
Bokslutskommuniké 2024  7  februari 2025
Årsstämma   8 m aj 2025
Delårsrapport jan-mar 2025  8 m aj 2025
Delårsrapport jan-jun 2025  1 5 juli 2025
Delårsrapport jan-sep 2025  2 8 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025  6  februari 2026
GÖTEBORG
KARLATORNET OCH CLARION
HOTEL KARLATORNET
BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLT
31 FASTIGHETS AB BALDER  DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2024