Årsredovisning 2022

8382
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 12 LEASINGAVTAL
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Ett leasingavtal innebär att rätten att under en viss period 
bestämma över användningen av en identifierad tillgång i 
utbyte mot ersättning överlåtes. När ett avtal ingås bedömer 
koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal.
Vid leasingavtalets början eller vid omprövning av ett 
leasingavtal som innehåller flera komponenter – leasing och 
icke-leasingkomponenter – fördelar koncernen ersättningen 
enligt avtalet till varje komponent baserat på det fristående 
priset. För leasing av byggnader och mark där koncernen är 
leasetagare har koncernen emellertid valt att inte skilja på 
icke-leasingkomponenter och redovisar leasing- och icke-lea-
singkomponenter som erläggs med fasta belopp som en enda 
leasingkomponent.
Hyreskontrakt hänförliga till Fortinovas förvaltningsfast-
igheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Läs 
mer om leasingavtal där koncernen är leasegivare i not 3, 
Leasingavtal där koncernen är leasegivare
Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en lea -
singskuld vid leasingavtalets inledningsdatum.
Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaff -
ningsvärde, vilket består av leasingskuldens initiala värde 
med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller före 
inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter. 
Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatu-
met till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod 
och leasingperiodens slut, vilket i normalfallet för koncernen 
är leasingperiodens slut. I de mer sällsynta fall då anskaff -
ningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar att koncernen 
kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande 
tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut. Le-
asingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del 
– värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter 
under den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs 
av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare pe- 
 
 
 
rioder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som 
rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas.
Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med koncer-
nens marginella upplåningsränta, vilken utöver koncernens/
företagets kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingpe-
riod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt 
säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan 
fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar 
av koncernens leasar av fordon. Leasingskulden omfattar 
nuvärdet av fasta avgifter under bedömd leasingperiod. Skul-
dens värde ökas med räntekostnaden för respektive period 
och reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden 
beräknas som skuldens värde gånger diskonteringsräntan.
Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som 
indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respek-
tive rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden 
med motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens 
redovisade värde. På motsvarande sätt justeras skuldens 
och tillgångens värde i samband med att ombedömning sker 
utav leasingperioden. Detta sker i samband med att sista 
uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för 
lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla 
händelser inträffar eller omständigheterna på ett betydande 
sätt förändras på ett sätt som är inom koncernens kontroll 
och påverkar den gällande bedömningen av leasingperioden.
Koncernen presenterar nyttjanderättstillgångar, som 
inte uppfyller definitionen för förvaltningsfastigheter, och 
leasingskulder som egna poster i rapporten över finansiell 
ställning.
För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader 
eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, 
understigande 50 tkr, redovisas inte någon nyttjanderättstill-
gång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal 
redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. 
NOT 13 DERIVATINSTRUMENT
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Derivatinstrument redovisas enligt de principer som beskri -
vits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till 
verkligt värde samt kategoriindelning.
Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad 
räntebindningsstruktur, vilket innebär att det över tiden 
uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värde -
förändringarna uppkommer främst till följd av förändrade  
 
 
 
marknadsräntor. I balansräkningen redovisas derivatinstru -
ment till verkligt värde enligt nivå 2 och klassificeras som 
en finansiell anläggningstillgång alternativt långfristig skuld 
eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Den 
orealiserade värdeförändringen redovisas i resultaträkning -
en. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. 
Mkr Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Verkligt värde vid räkenskapsårets början -14,8 -20,3 - -
Värdeförändringar 100,8 5,5 - -
Verkligt värde vid räkenskapsårets utgång 86,0 -14,8 - -
Derivatinstrument (Mkr)
Typ/ Slutdatum Nominellt belopp Redovisat belopp Framtida likviditetsflöde, netto Genomsnittlig ränta, %
Swap (rörlig -> fast)
2023 19,0 0,1 -0,2 2,1
2024 41,7 1,8 -0,6 0,8
2025 444,0 21,4 -13,6 1,3
2026 352,0 25,0 -13,9 1,1
2027 371,0 24,0 -27,7 1,7
2028 218,5 5,1 -35,3 2,7
2029 68,0 8,6 -4,0 0,9
Summa/medel 1514,2 86,0 -95,3 1,5
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominel -
la belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen samt 
genomsnittlig effektiv ränta. Räntederivatinstrument med 
optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment de-
rivatet som längst kan göras gällande och i samma segment 
som före antagen ränteförändring.

===== SIDA 43 =====

8584
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR  
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt 
värde samt kategoriindelning. 
Mkr Koncernen    Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Erhållet saldo skattekonto 8,7 4,8 - -
Erlagd handpenning, fastighetsförvärv 41,6 34,7 27,3 34,9
Övriga fordringar 2,5 3,9 - -
Summa 52,8 43,4 27,3 34,9
NOT 14 KUNDFORDRINGAR 
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt 
värde samt kategoriindelning. 
Koncernen
Koncernens kundfordringar uppgick till 50,5 Mkr (13,2).  Kund-
fordringar är upptagna till anskaffningsvärde med avdrag för 
befarade kundförluster om -0,9 Mkr (-0,5).
Moderbolaget
Kundfordringar är upptagna till anskaffningsvärde. Det finns 
inga befarade kundförluster.
NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER  
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella 
tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning. 
Mkr Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Hyra 0,5 0,2 - -
Försäkring 1,3 - - -
Ränteintäkter 1,0 - 1,0 -
Projekt 20,2 1,9 - -
Övriga poster 1,6 1,1 0,3 0,4
Summa 24,6 3,2 1,3 0,4
NOT 17 LIKVIDA MEDEL / KASSA OCH BANK  
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder till verkligt 
värde samt kategoriindelning. 
  
Vid räkenskapsårets utgick uppgår koncernens likvida medel till 515,0 Mkr (278,1). Moderbolagets kassa och bank uppgick till 
285,5 Mkr (167,2).
Fördelning aktieslag
Aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel
A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1%
B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9%
Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100%
Aktiekapital 
Händelse Tidpunkt Förändring antal 
akter
Totalt antal aktier Kvotvärde per aktie, 
kr
Totalt aktiekapital, kr
Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000
Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000
Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500
Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000
Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000
Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500
Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500
Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000
Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400
Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750
Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750
Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750
Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750
Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750
Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000
Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000
Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450
Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450
Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950
Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950
Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950
Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850
Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100
Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100
Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600
Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450
Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450
Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100
Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000
Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000
Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000
Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665
Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165
Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140
Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595
Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140
NOT 18 EGET KAPITAL  
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Koncernens aktiekapital motsvarar moderbolagets aktie-  
kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital från 
aktieägarna utöver aktiekapital. Andra reserver omfattar såda-
na belopp som enligt reglerna i IFRS ska redovisas i övrigt total- 
resultat. Balanserade vinstmedel utgörs av ackumulerade  
 
 
resultat  från koncernens verksamhet samt årets resultat med 
avdrag för utdelning till aktieägarna.
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman 
godkänt utdelningen. 

===== SIDA 44 =====

8786
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 18 EGET KAPITAL
   
 
Utdelning
Utdelning har under räkenskapsåret skett med 23,6 Mkr 
(13,9). 
Substansvärde
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, upp -
skjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Utifrån detta 
kapital vill Fortinova skapa avkastning och tillväxt under lågt 
risktagande. Aktiens långsiktiga substansvärde uppgår den 
31 december 2022 till 2 584 Mkr (2 438), vilket motsvarar 50,3 
 
kronor per aktie (47,5). En väsentlig komponent i värderingen 
är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen 
vilket baseras på externa värderingar. En känslighetsanalys 
där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem 
procent genererar ett substansvärdesintervall på aktien om 
45,9 – 54,7 kronor, motsvarande +/- 4,4 kronor per aktie. 
Koncernens fastigheter genererar fortsatt goda förvaltnings-
resultat och det existerar i dagsläget inga nedskrivningsbe -
hov på koncernens fastigheter.
Substansvärde 2022.12.31 2021.08.31
Eget kapital enligt balansräkning 2441,2 2252,8
Återföring uppskjuten skatt 228,5 170,4
Återföring derivat -86,0 14,8
Långsiktigt substansvärde 2583,7 2438,0
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 % +/- 225,8 +/- 181,6
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde per aktie 50,3 47,5
Eget kapital per aktie 47,6 43,9
Mkr Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Banklån 2288,8 1343,6 - -
Finansieringskostnader - - - -
Banklån netto 2288,8 1343,6 - -
Summa långfristiga räntebärande skulder 2288,8 1343,6 - -
Banklån 177,4 134,4 - -
Summa kortfristiga räntebärande skulder 177,4 134,4 - -
Summa 2466,2 1478,0 - -
Villkor och återbetalningstider
Villkor avseende koncernens banklån och övriga lån framgår av tabell nedan. Säkerheter för banklånen är ställda med ett 
belopp om 2 654,1 Mkr (1 822,7) genom pantbrev i koncernens förvaltningsfastigheter. Kortfristiga räntebärande skulder avser 
förfall eller ändrade villkor inom 12 månader efter räkenskapsårets utgång.
Förfallostruktur
År, förfall Kapitalbind-
ningsstruktur 
(Mkr)
% Räntebindnings- 
struktur  
(Mkr)
% Utgående 
snittränta, % 
0-1 år 177,4 7 972,4 39 4,0
1-2 år 607,5 25 42,2 2 2,1
2-3 år 1049,5 43 444,5 18 2,6
3-4 år 198,1 8 349,6 14 2,4
4-5 år 70,7 3 371,0 15 2,9
> 5 år 363,0 15 286,5 12 4,0
Summa/medel 2466,2 100 2 466,2 100 3,2
NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER
   
Koncernens räntebärande skulder utgörs av traditionella 
banklån till nordiska storbanker. I följande tabell framgår in -
formation om koncernens och moderbolagets avtalsmässiga  
 
 
villkor avseende räntebärande skulder. För mer information 
om koncernens och moderbolagets exponering för ränterisk 
se not 13.

===== SIDA 45 =====

8988
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
 
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter redovisas enligt de principer som beskrivits i not 26 Värdering av finansiella 
tillgångar och skulder till verkligt värde samt kategoriindelning. 
NOT 21 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR
 
  REDOVISNINGSPRINCIP    
För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i 
form av pantbrev i fastigheter.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj -
ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars 
förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida 
händelser. Eventualförpliktelse redovisas också när det finns 
ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning 
på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser 
kommer att krävas. 
      
 
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skul -
der uppgick den 31 december till 2 654 Mkr (1 823). För att 
optimera villkoren i låneportföljen har moderbolaget under 
räkenskapsåret ingått borgensåtagande i samband med att 
fastighetsägande bolag är kredittagare uppgående till 1 309 
Mkr (0). Moderbolagets pantsatta aktier i dotterföretag upp-
gick till 57 Mkr (0). 
Mkr Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Förutbetalda hyresintäkter 76,3 29,0 - -
Upplupna räntekostnader, derivat och lån 2,5 2,1 - -
Övriga upplupna kostnader 8,5 8,6 0,8 0,6
Summa 87,3 39,7 0,8 0,6
Mkr Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 2 654,1 1 822,7 - -
Pantsatta aktier i dotterföretag 56,8
Summa 2 654,1 1 822,7 56,8 -
Eventualförpliktelser
Borgen för koncernföretag - - 1 308,7 -
Summa - - 1 308,7 -
Mkr Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31
Ingående anskaffningsvärde 1463,0 865,5
Lämnat aktieägartillskott 501,5 454,2
Koncernintern avyttring -123,8 -
Förvärv 56,1 143,3
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1896,8 1463,0
Redovisat värde andelar i dotterföretag 1896,8 1463,0
NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget till anskaff-
ningsvärde. För andelar i handelsbolag justeras redovisat värde 
årligen med rapporterade bolags andel av dotterföretagets  
nettoresultat samt räkenskapsårets uttag och insättningar.  
 
 
Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av 
aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av 
fritt eget kapital. 
Samtliga förvärv av dotterföretag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. Moderbolag har erhållit utdelning från dotterbo-
lag uppgående till 85,1 Mkr (25,0). 
Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden framgår 
av respektive dotterbolags årsredovisning. 
2022-12-31
Dotterföretag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel  
(kapital och  
röster) i %
Redovisat  
värde (Mkr)
Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 14,1
Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Kungsbacka 100 27,6 2021-12-22*
Fortinova Bolag 3 AB 559356-0427 Varberg 100 0,1 2021-12-22*
   Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg - -
Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Trollhättan 100 27,5 2021-12-21*
Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6568 Kungsbacka 100 68,0 2022-05-01*
   Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6576 Kungsbacka - - 2022-05-01*
Fortinova Bolag 7 AB 559380-7349 Skövde 100 9,7 2022-05-20*
  Fortinova Skövde M3 AB 559383-5803 Skövde - - 2022-06-01*
  Fortinova Uterummet 1 AB 559383-2222 Skövde - - 2022-06-01*
Fortinova Bostäder 1 AB 556826-6943 Varberg 100 23,7
Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 22,2
Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 88,9
Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 18,6
  Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - -
Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 4,1
  HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - -
Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 34,0
  HB Buster 969651-5528 Varberg - -
Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 26,7
Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 10,0
Fortinova Bostäder 13 AB 559023-7581 Varberg 100 5,8
Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 8,9
* = dotterföretag som tillträtts under räkenskapsåret
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterföretag

===== SIDA 46 =====

9190
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2022-12-31
Dotterföretag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel  
(kapital och  
röster) i %
Redovisat  
värde (Mkr)
Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 14,9
Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 21,4
Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 12,4
Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 22,6
Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 49,8
Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 22,4
  Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Lilla Edet - -
  Badhuset Holding i Lilla Edet AB 559147-3607 Lilla Edet - -
    HB Badhuset Fastighetsbolag 916894-9569 Lilla Edet - -
  Strömmen Holding i Lilla Edet AB    559147-3573 Lilla Edet - -
    HB Strömmen Förvaltning i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - -
Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 307,0
  Kepler AB 556539-7659 Varberg - -
     HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - -
Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 112,5
   Handelsbolaget Fortinova Fastigheter                          
...i Falköping
916901-0890 Falköping - - 2022-11-01*
   HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Trollhättan - - 2022-02-01*
   HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Trollhättan - - 2022-02-01*
   HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Trollhättan - - 2022-02-01*
   Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Göteborg - - 2022-03-01*
   Handelsbolaget Fortinova Varla 2391 916836-1013 Kungsbacka - - 2022-03-01*
Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 227,6
Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 149,9
  Uddevalla Fisketången 3 AB 559107-8075 Varberg - -
  HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - -
Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 46,6
Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 21,3
Fortinova Bostäder 106 AB 556688-3087 Varberg 100 42,0
Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 0,1 2022-05-30*
Fortinova Holdingbolaget 2 AB 559386-6402 Varberg 100 0,1 2022-05-30*
Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 167,3
  HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - -
  Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - 2022-05-02*
Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 2,6
Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 13,0
Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 56,8
Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 45,1
   Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - -
Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:5 AB 559343-3583 Göteborg 100 24,8 2022-04-01*
Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 91,3
Projekthus Myntkatten i Borås AB 559018-6457 Borås 100 55,4 2022-07-06*
   Myntkatten Parkerings AB 559326-1497 Borås - - 2022-07-06*
* = dotterföretag som tillträtts under räkenskapsåret
Dotterföretag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel  
(kapital och  
röster) i %
Redovisat  
värde (Mkr)
Fortinova Bolag 2 AB 559355-9080 Göteborg - - 2021-12-22
Fortinova Bolag 4 AB 559360-0041 Kungsbacka - - 2021-12-22
Fortinova Bolag 5 AB 559360-0033 Göteborg - - 2021-12-22
Fastigheten Frigga i Trollhättan AB 559135-2892 Trollhättan - - 2022-11-01
Falkenberg Vinkeln 7 AB 559324-7108 Falkenberg - - 2022-02-01
Trollhättan Hjulet 6 AB 559160-0134 Trollhättan - - 2022-03-01
NDF Förvaltning AB 556690-7167 Falkenberg - - 2022-07-01
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterföretag, forts
NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
   
Bolag som tillträtts och fusionerats under räkenskapsåret
NOT 23 FORDRINGAR HOS/SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG  
   
Fordringar hos/skulder till koncernföretag är långfristiga och 
förväntas fortlöpa för att hantera likviditetsflödet i koncer -
nen. Moderbolaget har upptagit ränteswappar för koncern-  
 
 
bolagens räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på ford- 
ringar hos/skulder till dotterbolag uppgår till 2,0 procent (0,0). 
Mkr Moderbolaget
2022-12-31 2021.08.31
Ingående redovisat värde 90,3 -13,1
Förändring utlåning/inlåning dotterföretag -470,7 103,4
Utgående redovisat värde -380,4 90,3
NOT 24 FÖRVÄRV AV DOTTERFÖRETAG 
Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder (Mkr) Koncernen
2022.12.31 2021.08.31
Förvaltningsfastigheter 290,6 680,9
Finansiella fordringar - 2,2
Rörelsefordringar 3,1 11,8
Likvida medel 36,8 35,9
Summa tillgångar 330,5 730,8
Förvärvat eget kapital 11,7 44,1
Räntebärande skulder 225,5 475,7
Kortfristiga rörelseskulder 93,3 211,0
Summa eget kapital och skulder 330,5 730,8
Köpeskilling 413,0 433,3
- varav utbetald 413,0 433,3
Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna -36,8 -35,9
Tillkommer: reglering av interna skulder 80,5 187,7
Påverkan likvida medel 456,7 585,1
  
I koncernens kassaflödesanalys redovisas 470,9 Mkr som påverkan av likvida medel avseende förvärv av dotterföretag. Skill-
naden om 14,2 Mkr hänför sig i all väsentlighet till utbetald handpenning avseende tillträden av fastighetsägande bolag efter 
räkenskapsårets utgång.

===== SIDA 47 =====

9392
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid räkenskapsårets början 1 478,0 2 252,8 3 730,8
Kassaflöde 762,7 -23,6 739,1
Icke kassaflödespåverkande
Övrigt totalresultat - 212,0 212,0
Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5
Vid räkenskapsårets slut 2 466,2 2 441,2 4 907,4
   
Koncernen 2021.08.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid räkenskapsårets början 1090,8 1193,3 2284,1
Kassaflöde -88,5 748,3 659,8
Icke kassaflödespåverkande
Övrigt totalresultat - 311,2 311,2
Förvärv av dotterbolag 475,7 - 475,7
Vid räkenskapsårets slut 1 478,0 2 252,8 3 730,8
   
Moderbolaget 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid räkenskapsårets början - 1755,2 1755,2
Kassaflöde - -23,6 -23,6
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - 93,7 93,7
Vid räkenskapsårets slut - 1 825,3 1 825,3
    
Moderbolaget 2021.08.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid räkenskapsårets början - 946,0 946,0
Kassaflöde - 748,3 748,3
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - 60,9 60,9
Vid räkenskapsårets slut - 1755,2 1755,2
   
NOT 25 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN NOT 26 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE SAMT KATEGORIINDELNING
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen in -
kluderar på tillgångssidan likvida medel, derivatinstrument, 
lånefordringar samt kundfordringar. På skuldsidan återfinns 
leverantörsskulder och låneskulder.
Likvida medel
Likvida medel består av tillgodohavanden hos banker.
Lånefordringar och hyres-/kundfordringar
Lånefordringar och hyres-/kundfordringar är finansiella 
tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fast -
ställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv 
marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaff -
ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den 
effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. 
Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, 
det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Kundfordring-
ar utgörs i huvudsak av hyresfordringar.
Finansiella skulder
I denna kategori ingår lån till banker samt övriga finansiella 
skulder såsom leverantörsskulder etc. Skulderna värderas till 
upplupet anskaffningsvärde. 
Derivatinstrument 
Koncernen använder räntederivat för att hantera sin ränte -
risk. Derivaten redovisas initialt till anskaffningsvärde och 
omvärderas därefter till verkligt värde. Värdeförändringar på 
derivat redovisas i resultaträkningen i posten räntederivat, 
orealiserade och räntekupongen redovisas i posten finansiel-
la kostnader.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk-
ningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtals -
mässiga villkor. En fordran tas upp när koncernen presterat 
och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att be-
tala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar 
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas 
upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet 
föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. 
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när 
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller koncernen 
förlorar kontrollen över den. Detsamma gäller för del av en 
finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräk-  
 
 
ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt  
utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. 
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och 
redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när 
det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det 
föreligger en avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp 
eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. 
  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Klassificering och värdering
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt 
väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas 
efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsätt-
ningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt 
av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv 
månader räknat från balansdagen.
Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av deri -
vatinstrument, de hamnar därmed i kategorin innehav för 
handel.  Derivatinstrument värderas till verkligt värde ex -
klusive transaktionskostnader och redovisas i årets resultat.
Derivatens verkliga värden baseras på framtida diskonterade 
kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs 
ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjust-
ment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden 
inte är väsentlig.
Övriga finansiella instrument redovisas initialt till anskaff-
ningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med 
tillägg för transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument 
klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i 
vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör 
hur det finansiella instrumentet värderas efter första redo -
visningstillfället såsom beskrivs nedan.
Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående 
med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att 
redovisat värde motsvarar verkligt värde.
För kundfordringar och leverantörsskulder med en kvar -
varande livslängd på mindre än sex månader anses det re -
dovisade värdet reflektera verkligt värde. Kundfordringar och 
leverantörsskulder med en livslängd överstigande sex måna-
der diskonteras i samband med att verkligt värde fastställs. 
Verkligt värde för övriga kortfristiga skulder och fordringar 
anses motsvara redovisat värde. 
Verkligt värde på långfristiga fordringar anses motsvara 
det redovisade värdet.
Verkligt värde av räntebärande skulder med en rörlig 
ränta uppskattas motsvara redovisat värde. Samtliga koncer-
nens räntebärande skulder löper med rörlig ränta. 

===== SIDA 48 =====

9594
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 26 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE SAMT KATEGORIINDELNING
Följande sammanfattar de metoder och antaganden som främst använts för att fastställa verkligt värde på de finansiella 
instrument som redovisas i tabellen nedan:
Koncernen (Mkr) Finansiella tillgångar, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella tillgångar, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella tillgångar 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Derivatinstrument 86,0 - - - 86,0 - 2
Övriga långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7
Kundfordringar - - 50,5 13,2 50,5 13,2
Övriga fordringar - - 52,8 43,4 52,8 43,4
Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 24,6 3,2 24,6 3,2
Likvida medel - - 515,0 278,1 515,0 278,1
Summa 86,0 - 643,6 338,6 729,6 338,6
Koncernen (Mkr) Finansiella skulder, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella skulder, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella skulder 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Långfristiga räntebärande skulder - - 2 288,8 1 343,6 2288,8 1343,6
Derivatinstrument - 14,8 - - - 14,8 2
Leasingskuld - - 4,4 4,2 4,4 4,2
Övriga långfristiga skulder - - 0,3 134,4 0,3 134,4
Kortfristiga räntebärande skulder - - 177,4 7,2 177,4 7,2
Leverantörsskulder - - 14,3 - 14,3 -
Övriga skulder - - 9,7 6,8 9,7 6,8
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
- - 87,3 39,7 87,3 39,7
Summa - 14,8 2 582,2 1 535,9 2 582,2 1 550,7
Moderbolaget (Mkr) Finansiella tillgångar, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella tillgångar, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella tillgångar 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Andelar i koncernföretag - - 1 896,8 1463,0 1896,8 1463,0
Fordringar på koncernföretag - - 51,6 90,3 51,6 90,3
Uppskjuten skattefordran - - - 0,8 - 0,8
Övriga fodringar - - 27,3 34,9 27,3 34,9
Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 1,3 0,4 1,3 0,4
Likvida medel - - 285,5 167,2 285,5 167,2
Summa - - 2262,5 1756,6 2262,5 1756,6
Moderbolaget (Mkr) Finansiella skulder, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella skulder, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella skulder 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Leverantörsskulder - - 2,5 0,3 2,5 0,3
Skulder till koncernföretag - - 432,0 - 432,0 -
Skatteskulder - - 1,6 0,1 1,6 0,1
Övriga skulder - - 0,3 0,4 0,3 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
- - 0,8 0,6 0,8 0,6
Summa - - 437,2 1,4 437,2 1,4
NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER
Kapitalhantering
Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital och 
traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säker -
het. Hanteringen av kapital berör bankfinansieringen. 
Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapital -
hantering. Koncernens verksamhet innebär investeringar 
i enskilda fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför 
varje förvärv upprättas en affärsplan för investeringen som 
inkluderar finansiering och prognoser för de finansiella nyck-
eltalen med hänsyn till hur de uppfyller intern och externa 
krav. Inför varje investering eller avyttring analyseras även 
hur denna påverkar koncernens totala kapitalstruktur och 
finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen styrs och följs upp 
löpande genom årliga uppdateringar av planer, budgetar 
samt kvartalsvisa utfallsrapporter. 
Koncernen har en målsättning om att generera tillväxt 
med krav på lönsamhet och positiva kassaflöden. De finan -
siella mål som ska uppfyllas över tid är att räntetäckningsgra-
den ska uppgå till minst 250 procent, nettobelåningsgraden 
ska över tid uppgå till 55 - 65 procent och avkastning på eget 
kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. Individuella 
investeringar kan ha en belåning upp till maximalt 75 procent 
av fastighetsvärdet.
Fortinova innehar per 31 december 2022 en räntetäck -
ningsgrad om 280 procent (463), en nettobelåningsgrad som 
uppgick till 43 procent (33) samt avkastning på eget kapital 
om 6 procent (18). Styrelsen bedömer att koncernen över tid 
uppfyller de finansiella målsättningarna. 
 
  RISKER      
Finansiella risker
Fortinova är exponerad för ett antal finansiella risker inklu -
derande kreditrisk, ränterisk, likviditetsrisk, marknadsrisk 
och koncentrationsrisk vilka uppstår i koncernens finansiella 
instrument som beskrivs i not 26. För att minimera risker 
arbetar Fortinova enligt den finanspolicy som årligen prövas 
och fastställs av styrelsen. Läs mer under avsnitt bolagsstyr-
ningsrapport. Fortinova arbetar också aktivt för att nå en låg 
finansieringsrisk bland annat genom långsiktigt samarbete 
med nordiska storbanker.
Kreditrisk
Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla 
sina avtalsenliga förpliktelser och därigenom förorsakar en 
förlust för koncernen. Kreditrisken avseende koncernens 
banktillgodohavanden begränsas genom att endast använda 
reglerade nationella banker. Koncernens likvida medel står 
på bankkonto hos nordiska sparbanker, Swedbank, Nordea, 
Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S  
Sverige filial och Handelsbanken. Kreditrisken avseende  
övriga motparter på vilka koncernen har fordringar hanteras  
 
 
genom kreditbedömningar före investeringar genomförs och 
hyres- och andra avtal tecknas. Vid räkenskapsårets utgång 
fanns förfallna fordringar inom kommersiella avtal om ett 
värde av 0,4 Mkr (0,5). När så bedöms vara lämpligt och möj-
ligt bevakas motparternas finansiella ställning löpande. 
Ränterisk 
Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar 
räntenettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i 
dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindnings -
tid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring 
i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både 
kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova 
valt att teckna kreditavtal med olika löptid. Dock kommer 
förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler 
alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäck -
ningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags 
risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. 
För 2021/2022 uppgick koncernens räntetäckningsgrad till 
280 procent (463). Den genomsnittliga räntebindningstiden 
uppgick till 2,4 år (1,7) och den genomsnittliga räntan uppgick 
till  2,5 procent (1,6). Marginaler och avgifter på kreditavtal är 
fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (3,2). För 
vidare läsning om koncernens räntesäkringar, se not 13.  
Räntekänslighet
Känslighetsanalysen nedan baseras på koncernens expo -
nering för förändringar i marknadsräntenivåer och utvisar 
effekten på koncernens räntekostnader till följd av sådana 
förändringar. Tabellen nedan visar koncernens kassaflödes -
mässiga resultateffekt nästkommande 12 månader vid en 
förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter.  
Koncernen 2022.12.31 
Mkr Förändring av 
marknadsränta
Förändring av 
räntenetto 2021/2022
Räntebärande  
skulder och derivat
+/- 1%  7,9 / - 7,8
  
Känslighetsanalysen grundar sig på ett räntescenario som fö-
retagsledningen anser rimligt möjligt under de kommande 12 
månaderna samt att alla andra faktorer förblir oförändrade. 
 
Refinansieringsrisk 
Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga 
att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tid -
punkt. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansierings-
risk i förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga 
bästa möjliga räntenetto inom givna riskramar. Styrelsen 
fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. 
Koncernen har ett långsiktigt samarbete med de stora nord -
iska affärsbankerna. Målet är att ha finansiering från flertalet

===== SIDA 49 =====

9796
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Redovisat belopp Nominellt belopp < 1 mån 1-3 mån 3 mån–1 år 1-5 år
Räntebärande skulder 2 466,2 2 466,2 4,5 9,1 163,9 1 925,8
Leasingskuld 4,4 4,4 0,1 0,1 0,4 3,8
Leverantörsskulder 14,3 14,3 14,3 - - -
Övriga skulder 9,7 9,7 - 9,3 - 0,4
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 87,3 87,3 33,9 53,4 - -
Summa 2 581,9 2 581,9 52,9 71,8 164,3 1 930,0
Koncernen 2021.08.31 (Mkr)   
Räntebärande skulder 1 478,0 1 478,0 42,1 - 63,4 1 339,9
Leasingskuld 4,2 4,2 0,1 0,1 0,4 3,6
Leverantörsskulder 7,2 7,2 7,2 - - -
Övriga skulder 6,8 6,8 - 6,8 - -
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 39,7 39,7 37,6 2,1 - -
Summa 1 535,9 1 535,9 87,0 9,0 63,8 1 343,5
av de stora affärsbankerna och en låneportfölj med spridda 
förfall och en relevant löptid i förhållande till prissättning. Re-
finansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid 
ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandling-
ar. För koncernens relationer och förfallostruktur hänvisas till 
not 13 och 19.
Likviditetsrisk
En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för 
betalning av åtaganden inte kan säkerställas.
Koncernen hanterar sin likviditets- och kapitalanskaff -
ningsrisk genom att löpande göra likviditetsprognoser och 
tillse att det finns tillgång till tillräckligt med likvida medel i 
koncernen för kommande betalningar. Likviditetshantering 
innefattar att inneha tillräckligt med likvida medel, att ha till-
gång till kreditlöften och kundernas förmåga att betala sina 
skulder inom överenskommen tid. 
Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens 
externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i 
dessa. För att reducera likviditetsrisken använder koncernen 
finansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast 
ränta och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida 
kassaflöden.
Fortinova innehar inga fasträntelån och 61 procent (39) av 
koncernens rörliga lån är säkrade via ränteswappar, se not 13.
Fastighetsmarknaden är en illikvid marknad vilket inne -
bär att koncernens möjligheter att snabbt sälja fastigheter 
är begränsad. Om ett behov att snabbt avyttra fastigheter 
uppstår kan det leda till att ett lägre pris än marknadsvärdet 
erhålls. 
Följande tabell utvisar koncernens likviditetsanalys för 
sina finansiella skulder. Tabellen är upprättad baserad på ej 
diskonterade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt 
att samtliga lån refinansieras vid förfall. 
Marknadsrisk
Risk relaterad till fastighetsinvesteringar
Investeringar i fastigheter är utsatta för olika typer av risk. De 
huvudsakliga faktorer som påverkar värdet på en fastighet 
är följande:
i)  förändringar i den allmänna ekonomiska utvecklingen,
ii) lokala marknadsförhållanden såsom överutbud eller  
 minskad efterfrågan,
iii)  förändringar i hyresgästernas kreditvärdighet,
iv)  konkurrens från andra fastigheter/fastighetsägare och 
v)  förändringar i lagar och regler, till exempel avseende  
 detaljplaner, miljö och skatter.
Förändringar i ovanstående faktorer kan påverka värdet på 
koncernens tillgångar och därmed även koncernens resultat.
Koncentrationsrisk
Alla fastigheter är belägna i västra Sverige och koncernen 
är därigenom exponerad mot förändringar i den svenska 
ekonomin. Koncernens hyresvärde fördelar sig på 66 pro -
cent bostad, 8 procent samhällsfinansierad verksamhet 
och livsmedel, 25 procent på kommersiell yta (kontor, butik, 
logistik etc) samt 1 procent mot restaurang. Koncernens 
största hyresgäst står vid årsskiftet för 4 procent (5) av 
hyresintäkterna. 
NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER NOT 28 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
NOT 30 HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
 
 
Den 16 januari 2023 tillträdde Fortinova en bostadsfastighet 
i Borås med ett bedömt hyresvärde om 8,4 Mkr fördelat på 
92 lägenheter. 
Den 1 februari 2023 tillträdde Fortinova även en fastighet i 
Lilla Edet. Förvärvet bedöms generera koncernen 9,0 Mkr i 
hyresvärde fördelat på 41 lägenheter samt en kommersiell 
yta om 3 076 kvm.
NOT 29 NÄRSTÅENDE
 
Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet med års -
stämmans beslut. Inga löner eller andra ersättningar utgår 
förutom att styrelseledamot att Anna Weiner Jiffers bo -
lag Hållbar Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,2 Mkr för 
uppdatering av policy och riktlinjer inom hållbarhet och 
hållbarhetspolicy. Styrelseledamot Anders Valdemarsson 
är anställd i Fortinova AB och den verkställande direktören 
Anders Johansson är anställd i Fortinova Fastigheter AB.  
Anders Valdemarsson och Anders Johansson äger vardera  
 
 
50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova 
uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. 
Inga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar 
har skett med något närstående bolag eller privatperson. 
Moderbolagets närståendetransaktioner avser endast trans-
aktioner med närstående bolag inom koncernen. Koncernens 
dotterföretag framgår av not 22. Moderbolaget har under 
räkenskapsåret förändring avseende in- och utlåning till dot-
terföretag om -470,7 Mkr (103,4), se not 23.  
 
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 680 305 191
Årets resultat 93 656 942
Summa 1 773 962 133
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande: 
Balanseras i ny räkning 1 737 000 832
Utdelning 36 961 301
Summa 1 773 962 133
Samtliga aktier är utdelningsberättigade. Summan av ovan 
föreslagna utdelning kan komma att ändras om antalet aktier 
förändras innan avstämningsdag för utdelning. Vad beträffar 
koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt 
hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhöran-
de noter.

===== SIDA 50 =====

9998
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STYRELSENS INTYGANDE
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den dag som framgår av digitala un -
derskrifter. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 22 
maj 2023. 
Henrik Blom
Auktoriserad revisor, KPMG AB
Ole Salsten
Styrelseordförande
Varberg 24 april 2023
Anders Johansson
Verkställande direktör
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer 
Styrelseledamot
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 26 april 2023         
Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ),  
org. nr 556826-6943 
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH 
KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för räkenskaps-
året 2021-09-01—2022-12-31. Bolagets årsredovisning och 
koncernredovisning ingår på sidorna 48-98 i detta dokument. 
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i 
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga 
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ-
ning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat 
och kassaflöde för räkenskapsåret enligt årsredovisningslagen. 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-
visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisan-
de bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 
2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för räken-
skapsåret enligt International Financial Reporting Standards 
(IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. 
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och 
koncernredovisningens övriga delar. 
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul -
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för 
koncernen.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on 
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en-
ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och 
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-
ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS 
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas 
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen 
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de 
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansva-
rar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig 
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning 
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig 
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo -
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören 
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att 
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, 
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta 
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. 
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel -
sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, 
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt 
alternativ till att göra något av detta..
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida 
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte 
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en 
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision 
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid 
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan 
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller 
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska 
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen 
och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio -
REVISIONSBERÄTTELSE

===== SIDA 51 =====

101100
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning 
under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak-
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat
utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä -
sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter-
som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa-
tion eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in -
terna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss 
om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper
som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl -
lande direktörens uppskattningar i redovisningen och
tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser
sådana händelser eller förhållanden som kan leda till
betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att
det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i re -
visionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys -
ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut -
satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram
till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en
koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon -
cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om 
årsredovisningen och koncernredovisningen återger de 
underliggande transaktionerna och händelserna på ett 
sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions -
bevis avseende den finansiella informationen för en -
heterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för
att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.
Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande
av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla-
nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi 
måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under 
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den 
interna kontrollen som vi identifierat.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR 
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk -
ställande direktörens förvaltning för Fortinova Fastigheter 
AB (publ) för räkenskapsåret 2021-09-01—2022-12-31 samt 
av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller 
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt 
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens 
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för 
räkenskapsåret. 
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt 
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och 
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-
ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS 
ANSVAR 
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi -
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till 
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om 
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola -
gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker 
ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna 
kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland 
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens 
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation 
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och 
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på 
ett betryggande sätt. 
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt -
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland 
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets 
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för 
att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed 
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe-
vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om 
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något 
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller 
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om 
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om försla -
get är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed 
i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum -
melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, 
eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller 
förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige 
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt 
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av 
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst 
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska -
perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs 
baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt 
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk -
ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är 
väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel-
ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går 
igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna 
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt 
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande 
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets 
vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade ytt -
rande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna 
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.  
Göteborg den 26 april 2023 
KPMG AB 
Henrik Blom 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 52 =====

103102
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt 
genom att investera i orter där människor 
vill bo, arbeta och leva.
Eftersom alla behöver någonstans att 
bo håller Fortinovas affärsidé även i 
oroliga tider.
Stina Alminger, fastighetsskötare Halland

===== SIDA 53 =====

105104
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OLE SALSTEN, F. 1962  
ORDFÖRANDE
Styrelseordförande i Fortinova sedan 2015.
Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB. 
Grundare av vård- och behandlingskedjan 
Baggium och friskolekoncernen Praktiska. 
Styrelseledamot i globala Magine TV. Tidigare 
styrelseledamot i Eksta Bostads AB samt 
Kungsbackabostäder AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen och 
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 1 025 000 B-aktier, 
genom bolag.
ANDERS JOHANSSON,  
VD
Grundade Fortinova 2010 och har sedan 
starten varit ansvarig för den löpande för-
valtningen. Civilekonom med examen i både 
finansiering och redovisning från University 
of Illinois – Urbana Champaign. Har tidigare 
arbetat som analytiker på hedgefond i New 
York. Flera års erfarenhet från fastigheter 
och kapitalförvaltning.
Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier 
och 1 936 650 B-aktier, genom bolag.
FREDRIK BERGMANN, F. 1970 
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011.
Entreprenör med många års erfarenhet 
i ledande befattningar. Tidigare delägare 
Ekotvätt Bergmanngruppen AB. Flertalet 
bolagsengagemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen och 
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 818 000 B-aktier, 
genom bolag.
ANDERS VALDEMARSSON,  
VICE VD
Grundade Fortinova 2010 och har sedan 
starten varit ansvarig för relationen till 
bolagets delägare och lett bolagets transak-
tionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör 
från Högskolan i Jönköping. Anders har 
många års erfarenhet från B2B försäljning, 
fastigheter och kapitalförvaltning.
Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier 
och 1 936 650 B-aktier, genom bolag.
ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977 
LEDAMOT, VICE VD
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011.
Grundade Fortinova 2010 och är ansvarig 
för relationen till bolagets delägare och 
lett bolagets transaktionsverksamhet. 
Civilekonom och ingenjör från Högskolan i 
Jönköping. Anders har många års erfaren-
het från B2B försäljning, fastigheter och 
kapitalförvaltning.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen och 
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 2 750 000 A-aktier 
och 1 936 650 B-aktier, genom bolag.
HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970 
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019.
CFO på PAMN Red Holding AB och på 
dotterbolaget Nilson Group AB. Har 
även  erfarenhet av fastighetstrans-
aktioner, fastighetsförvaltning och 
värdepappersplaceringar.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen och 
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 6 016 B-aktier.
JOHN WENNEVID,  
CFO
CFO/ekonomichef på Fortinova sedan 
2016. Kandidatexamen i redovisning samt 
magisterprogram i ekonomi och beskattning 
vid Karlstad universitet. Har tidigare arbetat 
med bland annat finansiell skuld- och till-
gångsförvaltning, revision och rekrytering.
Aktieinnehav i Fortinova: 19 822 B-aktier, 
genom bolag.
CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974 
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019.
Utbildad jurist med bakgrund inom In-
vestment Banking och corporate finance 
på HSBC i London. Medgrundare av och 
tidigare VD på, Eyer Fondkommission. 
Numera verksam inom fastighetsutveckling 
och kapitalförvaltning på Sönerna Carlsson 
Family Office samt ett antal styrelseenga-
gemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen och 
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 87 832 B-aktier, 
genom bolag.
HANS-EMIL LUNDQUIST,  
FÖRVALTNINGSCHEF
Förvaltningschef sedan juli 2022. Över 20 
års erfarenhet av fastighetsförvaltning och 
ledarskap från olika svenska fastighetsak-
törer, bland annat Riksbyggen och Varbergs 
Bostad. Hans kompetens omfattar både 
kommersiella fastigheter och bostadsfastig-
heter. Närmast kommer han från Castellum 
och en tjänst som affärsområdeschef för 
västra Sverige.
Aktieinnehav i Fortinova: Inget innehav.
ANNA WEINER JIFFER, F. 1971 
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2021.
Utbildad civilingenjör, Väg och vatten vid 
Chalmers Tekniska Högskola samt har 
en master i Innovation management and 
entrepreneurship. Förflutet som vd i mindre 
och medelstora start-ups, från patent till 
internationell försäljning. Global affärsområ-
deschef på Ikea, Hållbarhetsansvarig på Ikea 
med ansvar för hela leverantörskedjan inom 
textil. Numera verksam inom affärsutveck-
ling och bolagsstyrning på HållbarTillväxt AB 
samt har ett antal styrelseengagemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen och 
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: Inget innehav.
LENA LEFFLER
HR BUSINESS PARTNER
HR Business Partner sedan maj 2023. Med 
närmare 15 års erfarenhet av HR-ansvar och 
ledarskap från olika svenska och internatio-
nella organisationer. Närmast kommer Lena 
från Riverty.
Aktieägande i Fortinova: Inget innehav.
STYRELSE FÖRETAGSLEDNING

===== SIDA 54 =====

107106
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt 
publikt bolag med säte i Varberg. Fortinovas B-aktier är sedan 
19 november 2020 noterade på Nasdaq First North Premier 
Growth Market.
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
För att säkerställa en god styrning av koncernen är an -
svaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse 
samt vd och ledning. Till grund för styrningen av koncernen 
ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive  
vd-instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svens-
ka aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar 
och regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bo -
lagsstyrning (Koden). Fortinova följer Koden med undantag 
för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förkla -
ras mer utförligt nedan.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till  
3 365 stycken. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter 
AB, SEB Investment Management AB, Fastighets AB Balder 
och Odin Fonder som tillsammans innehar 38,8 procent av 
kapitalet och 58,7 procent av rösterna. Fortinovas grund -
are, vice vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och 
vd Anders Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9,1 
procent av kapitalet och 38,7 procent av rösterna. De tio 
största aktieägarna stod för motsvarande cirka 55 procent 
av kapitalet och cirka 70 procent av rösterna. Det förekom -
mer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande 
värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i Fortinova. 
Fortinovas aktiekapital uppgick per den 31 december 2022 till 
51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) 
och 48 585 140 B-aktier (en röst per aktie). Det finns inga 
begränsningar avseende hur många röster varje aktieägare 
kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har lika rätt till 
andel i koncernens tillgångar och resultat. Fortinovas börsvär-
de uppgick vid årets slut till 1 360 Mkr. 
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag 
vars utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra 
löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning 
av utdelningens storlek ska koncernens investeringsal -
ternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. 
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av 
förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. 
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ och 
där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som 
rör koncernen. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls 
i Varberg inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. 
Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen 
eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd 
i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen samt har 
anmält sitt deltagande vid stämman till Fortinova inom den 
tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva 
rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är 
förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget 
namn enligt vad som följer av kallelsen.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga sty -
relseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans upp gifter 
hör också att fastställa moderbolagets och koncernens ba -
lans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition 
av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelsele -
damöter och vd, riktlinjer för ersättningar till ledande befatt-
ningshavare och inrättande av valberedning.
Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- 
och Inrikes Tidningar (PoIT) samt på Fortinovas webbplats. 
Att kallelse har skett ska också annonseras i rikstäckande 
dagstidning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning 
samt styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Ak -
tieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman 
ska normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veckor 
före bolagsstämman. 
Vid Fortinovas årsstämma den 15 december 2021 repre -
senterades cirka 40 procent av kapitalet och 60 procent av 
totala antalet röster. Fortinova värnar om sina aktieägares 
och anställdas hälsa och välbefinnande. Mot bakgrund av 
den extraordinära situation som råder till följd av Covid-19 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 
genomfördes årsstämman fysiskt med möjlighet till för -
handsröstning (poströstning) med stöd av tillfälliga lagreg -
ler. Information om de vid årsstämman fattade besluten 
offentliggjordes samma dag som stämman så snart utfallet 
av röstningen var slutligt sammanställt. Ett anförande av 
verkställande direktören genomfördes på plats. 
Följande beslut fattades av årsstämman den 15 december 
2021:
• Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat- 
och balansräkningar för räkenskapsåret 2020/2021.
• Utdelning om 0,46 kr per aktie, med utbetalning den 22 
december 2021.
• Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att 
arvode till styrelsen utgår med 240 000 kronor till styrel-
seordförande och med 115 000 kronor till övriga styrelse-
ledamöter som inte är anställda inom koncernen. Vidare 
beslutades att ersättning till ordförande i risk, regel och 
revisionsutskottet ska utgå med 35 000 kronor samt 15 
000 kronor vardera till övriga ledamöter. Inget arvode 
ska utgå för arbete i ersättningsutskottet. 
• Ansvarsfrihet för vd och styrelse.
• Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik Berg-
mann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson samt Anders 
Valdemarsson. Ole Salsten omvaldes till styrelsens ordfö-
rande. Anna Weiner Jiffer valdes till ny styrelseledamot. 
• Omval av KPMG AB som revisor med Henrik Blom som 
huvudansvarig revisor.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission 
av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre-
rade aktiekapitalet.
• Beslut om att anta principer för utseende av valbered -
nings ledamöter.
Vid Fortinovas extra bolagsstämma den 15 augusti 2022 re -
presenterades cirka 31 procent av kapitalet och 53 procent av 
totala antalet röster. Den extra bolagsstämman genomfördes 
enbart genom förhandsröstning (poströstning) med stöd av 
tillfälliga lagregler. Information om de vid extra bolagsstäm -
man fattade besluten offentliggjordes samma dag som stäm-
man så snart utfallet av röstningen var slutligt sammanställt.
Följande beslut fattades av extra bolagsstämman den 15 au -
gusti 2022:
• Beslutades i enlighet med styrelsens förslag att ändra 
Fortinovas räkenskapsår från brutet räkenskapsår till 
kalenderår och att Fortinovas innevarande räkenskapsår 
därmed förlängs fram till 31 december 2022.
• Beslutades i enlighet med styrelsens förslag att införa 
en möjlighet i bolagsordningen för styrelsen att samla in 
fullmakter i enlighet med den ordning som föreskrivs i 7 
kap. 4 § aktiebolagslagen och tillåta att aktieägare utövar 
sin rösträtt genom att rösta per post före bolagsstämman 
i enlighet med den ordning som föreskrivs i 7 kap. 4a § 
aktiebolagslagen.
• Beslutades i enlighet med styrelsens förslag att ändra 
principerna för utseende av valberedningens ledamöter 
som fastställdes vid årsstämma 15 december 2021 så att 
valberedningen tillsätts baserat på aktieboken per den 
sista bankdagen i september månad, istället för per sista 
bankdagen i maj månad.
•  Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att 
justera arvodet till styrelsen. Arvode till icke av Fortinova 
anställda styrelseledamöter ska utgå med 153 300 kronor 
vardera samt 320 000 kronor till styrelsens ordförande. 
Vidare ska ordförande i risk, regel och revisionsutskot -
tet arvoderas med 47 000 kronor och 20 000 kronor 
vardera till övriga ledamöter. Inget arvode ska utgå för 
arbete i ersättningsutskottet. Förändringen innebär 
ingen ökning av arvodet på årsbasis utan sker enbart 
på grund av att det förlängda räkenskapsåret medför en 
förlängd mandattid fram till och med årsstämman 2023. 
Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns 
på www.fortinova.se/finansiell-information/bolagsstyrning.
VALBEREDNING
Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe -
redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland 
annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, 
val av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvo -
desfrågor. Inför årsstämman den 15 december 2021 bestod 
valberedningen i Fortinova av: 
• Kristofer Flack (SEB Investment Management, valbered-
ningens ordförande)
• Ole Salsten (styrelseordförande i Fortinova Fastigheter 
AB (publ)
• Anders Johansson (A2F Fastigheter AB)
• Nils Hast (Odin Fonder)
Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från 
Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. An -
ledningen till avvikelsen är att vd även är största aktieägare 
i Fortinova och således ingår vd i valberedningen i egenskap 
av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga 
övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intres-
sekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Fortinovas 
valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till 
valberedningen under adress som framgår på Fortinovas 
hemsida. Valberedningens förslag till årsstämman offent -
liggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver 
lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende 
föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valbered -
ningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i 
sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätt-
hållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet 
och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. 
Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mång -
faldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid fram-
tagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter. 
Valberedningen har inför årsstämman 2021 hållit ett pro-
tokollfört möte där samtliga frågor som åligger valberedning-
en att behandla enligt Koden diskuterats. Valberedningen har

===== SIDA 55 =====

109108
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Namn Funktion Ledamot sedan Ersättning Närvaro, styrelsemöten Närvaro, revisionsutskott Oberoende*
Ole Salsten Ordförande 2015 340 000 17 av 17 9 av 9 Ja
Fredrik Bergmann Ledamot 2011 153 300 16 av 17 Ja
Helena Örnstedt Ledamot 2019 200 300 17 av 17 9 av 9 Ja
Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 153 300 11 av 12 Ja
Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 173 300 17 av 17 9 av 9 Ja
Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 17 av 17 Nej
*inbegriper ersättningen beslutad under årsstämma den 15 december 2021 och extra bolagsstämma den 15 augusti 2022. Ersättningen inbegriper därmed 16 
månader. 
bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka 
kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, 
arvode till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor. 
STYRELSEN
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Styrel-
sens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens orga-
nisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, 
medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är 
betryggande. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns 
fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller er-
forderlig information om koncernens ställning, resultat, finan-
siering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att 
svara för Fortinovas organisation och förvaltning är styrelsens 
viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom 
fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål 
samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv 
och försäljningar av fastigheter och bolag, större investeringar 
i byggnation samt finansieringsfrågor.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst 
fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga 
bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledi-
gande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsord -
ningen. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för 
tiden intill slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter 
får en genomgång av Fortinova och dess verksamhet samt 
deltar i Nasdaq Stockholms utbildning för styrelseledamöter 
i börsbolag. 
Från och med årsstämma den 15 december 2021 har 
Fortinovas styrelse bestått av sex stämmovalda ledamöter 
utan suppleanter. Vid årsstämman 2021 omvaldes Ole Sal -
sten, Fredrik Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carls -
son och Anders Valdemarsson. Till ny styrelseledamot valdes 
Anna Weiner Jiffer. En närmare presentation av ledamöterna 
finns på fortinova.se/styrelse. Fortinovas styrelse har således 
från och med den 15 december 2021 bestått av sex ledamö -
ter vilket är i enlighet med bolagsordningen. Vd ingår inte i 
styrelsen.
STYRELSENS ARBETE
Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs 
årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordning-
en innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördel -
ningen inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens 
arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet 
och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden 
följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter 
med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får 
den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna 
utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att 
utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Den 
senaste årliga utvärderingen skedde i juni 2022. Styrelsen 
utför även en mindre utvärderingen efter varje styrelsemöte. 
Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de 
närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det to -
tala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har 
ordföranden utslagsröst. 
STYRELSENS ÅRSPLANERING 
Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och infor -
mation från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys 
och löpande förvaltning har under året följande frågor han -
terats: 
• Konstituerande styrelsemöte
• Hållbarhetsfrågor
• Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké
• Ersättningsfrågor
• Förberedelser inför årsstämma
• Revisionsfrågor
• Utvärdering av internrevision
• Utdelningsförslag
• Strategi och planer
• Affärsplan för 2023-2025
• Informationssäkerhet 
• Policys
• Utvärdering av vd:s arbete
• Utvärdering av styrelsens arbete
• Närståendefrågor och intressekonflikter
MÖTEN UNDER 2021/2022 
Under 2021/2022 har styrelsen haft 17 protokollförda möten, 
varav ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten 
har styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra 
frågor av väsentlig betydelse för Fortinova. Styrelsearbetet 
under året har särskilt inriktats på strategidiskussioner, kon-
junktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och complian -
cefrågor samt investeringar. Vd och koncernens tjänstemän 
är föredragande på styrelsemötena. 
 Fortinovas revisorer har under året närvarat vid sty -
relsemötena som hölls i juni och november. Styrelsen har 
genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2021/2022. 
Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens 
ordförande i form av en digital och anonym plattform. Valbe-
redningen kommer att ta del av resultatet från utvärderingen 
inför kommande årsstämma. Styrelsen har också utvärderat 
vd utan att denne närvarade. 
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
Koncernens ersättningsutskott består av styrelsen för 
Fortinova. Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende 
ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvill -
kor för koncernens ledande befattningshavare.  Ersättnings -
utskottet har också i uppdrag att följa och utvärdera Fortino-
vas pågående och under året avslutade program för rörliga 
ersättning till ledande befattningshavare samt tillämpningen 
av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare 
som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Fortinova.
REVISIONSUTSKOTT
Fortinova har ett revisionsutskott, av Fortinova benämnt 
”Risk- regel- och revisionsutskott”. Utskottet består av Helena 
Örnstedt (utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och 
Ole Salsten. Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess 
instruktion vilken fastställs årligen.
Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens 
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam -
heten i identifiering och hantering av sådana risker som 
äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet av målen i 
enlighet med koncernens strategi. Utskottet ska hålla sig 
informerad om koncernens finansiella rapportering, effektivi-
teten i Fortinovas interna kontroll, riskhantering, hanteringen 
av närståendetransaktioner genom att delta i, och följa upp, 
planeringen av revisionen av koncernens finansiella rapporter 
och interna kontroll. Vidare innebär uppgiften att övervaka 
revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt 
uppmärksamma om revisorn tillhandahåller Fortinova andra 
tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av 
upphandling av revisorstjänster samt i samband med bolags-
stämmans beslut om revisorsval.
I syfte att säkerställa god intern kontroll har Fortinova 
tagit fram ett antal policys. Risk- regel- och revisionsutskott 
ansvarar för en årlig genomgång med ledning och revisor för 
att säkerställa att rutinerna kring koncernens policys fung -
erar, samt föreslå eventuella förändringar och löpande följa 
upp relevanta granskningsområden. 
Under 2021/2022 har styrelsen i egenskap av revisions -
utskott sammanträtt nio gånger för att behandla bland annat 
ovanstående frågor. 
VD OCH KONCERNLEDNING
Vd ansvarar för koncernens löpande förvaltning och leder 
Fortinovas verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer 
och anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion. 
Det åligger vd att ta fram ett komplett informations- och 
beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden 
samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller 
även styrelsen löpande informerad om moderbolagets och 
koncernens utveckling genom periodvisa informationsbrev. 
Fortinovas vd Anders Johansson är, tillsammans med vice 
vd Anders Valdemarsson, största aktieägare i bolaget. Det är 
en stor fördel för Fortinova att ha en operativ ledning med 
ett långsiktigt intresse i verksamheten. Det innebär förutom 
kontinuitet även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen 
visat sig vara en konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga ar -
bete leder vd koncernledningen. I Fortinovas koncernledning 
ingår vd, vice vd tillika Transaktionschef, CFO och IR-ansvarig 
samt Förvaltningschef. Fortinovas koncernledning presente -
ras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och övriga 
medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga möten för 
att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, upp -
datera prognoser och planer samt diskutera aktuella frågor. 
Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvartalsvis 
av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte årliga 
utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns på 
nyckelpositioner.
ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING
Riktlinjer för lön och annan ersättning till Fortinovas ledande 
befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin -
jer, som omfattar vd och andra personer i koncernens ledning, 
beslutades av årsstämman 2021.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är 
konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på 
den anställdes ansvarsområde och prestation.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs-
siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase-
rade pensionsavtal.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga 
icke-monetära förmåner som underlättar utförandet av 
arbetet. 
• Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut -
bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas. 
Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt 
värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska 
utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent 
av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare 
under ifrågavarande år.
• För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp -
sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, 
inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga 
24 månadslöner.
• Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett 
enskilt fall finns särskilda skäl för detta.
ORGANISATION 
Fortinova befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket innebär 
att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut upp-
gick antalet medarbetare till 44 personer, varav 17 kvinnor.

===== SIDA 56 =====

111110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinovas fastighetsbestånd ska 
över tid bestå av minst 80 procent  
bostadshyresfastigheter.
Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings -
områdena Halland och Västra Götaland med ansvariga för 
respektive region. 
EXTERNA REVISORER
Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid årsstäm-
man 2021 omvaldes KPMG AB till revisor med den tidigare di-
rektvalda revisorn Henrik Blom som huvudansvarig revisor till 
och med utgången av årsstämman 2022. Revisorn granskar 
styrelsens och vd:s förvaltning av koncernen och kvaliteten i 
koncernens redovisning. Revisorn rapporterar resultatet av 
sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, 
vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn 
detaljerade redogörelser till styrelsen på styrelsemöten som 
huvudregel minst två gånger per år. Styrelsen träffar Fortino-
vas revisor utan närvaro av koncernledningen en gång per år. 
Utöver revisionen utför KPMG AB vissa revisionsnära tjänster 
för Fortinova. Dessa tjänster avser huvudsakligen redovis -
nings-, skatte- och aktiebolagsrättsliga frågor och Fortinova 
bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrar 
KPMG AB:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning 
till revisorerna finns i separat not i årsredovisningen. 
INTERN KONTROLL AVSEENDE FINANSIELLA  
RAPPORTERINGEN
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har 
ett tillfredsställande system för intern kontroll av den finan -
siella rapporteringen. Detta system utformas i samverkan 
mellan styrelsen, koncernledningen och Fortinovas personal i 
syfte att säkerställa följande:
• att koncernen har en tillförlitlig finansiell rapportering
• att koncernen har en ändamålsenlig och effektiv organi-
sation för den finansiella rapporteringen
• att koncernen efterlever tillämpliga lagar, god redovis -
ningssed och andra tillämpliga bestämmelser avseende 
den finansiella rapporteringen. 
För att säkerställa den interna kontrollen har styrelsen uti -
från ett övergripande perspektiv fastställt policydokument, 
vilka revideras och fastslås årligen. Utifrån dessa ansvarar 
verkställande direktören att utforma interna processer och 
instruktioner. Styrelsen har under året reviderat eller fastsla-
git följande policyer: 
• Riskhanteringspolicy med tillhörande riskidentifiering 
och -bedömning
• Finanspolicy 
• Attestpolicy 
• Investeringspolicy 
• Insiderpolicy 
• Informationspolicy 
• Försäkringspolicy 
• Personalpolicy inkluderande uppförandekod, alkohol- 
och drogpolicy samt jämställdhetspolicy
• Arbetsmiljöpolicy
• Extern- och intern integritetspolicy 
• IT-policy
• Hållbarhetspolicy 
• Krishanteringspolicy
Under året har styrelsen även fastställt och reviderat arbets-
ordning för styrelsen inkluderande VD-instruktion, instruk -
tion för finansiell rapportering samt instruktion för Risk-, 
regel- och revisionsutskottet.  
Den interna kontrollen avser bland annat:
• Attestinstruktioner som följer organisationsstrukturen 
med tydlig delegering av ansvar samt delade attesträtter. 
• Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe -
gränsningar kopplade till funktion och roll. 
• Planering, styrning och kontroll per fastighet med kvar-
talsvisa rapporter av avvikelser.
• Uppdaterad riskidentifiering med tillhörande bedömning. 
• Styrelsebeslut krävs för varje betydande beslut samt vid 
väsentliga transaktioner eller investeringar.
• Styrelsebeslut vid undertecknande av större hyresavtal 
med väsentliga hyresgästanpassningar.  
• En öppen dialog med medarbetare, vilket möjliggör 
rapportering om missförhållanden inom koncernen. En 
anonym webbaserad Visselblåsarfunktion via Fortino -
vas hemsida. 
• Intern kommunikation med samtliga medarbetare löpan-
de under året.
INTERNREVISION
Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och 
dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet. 
Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsys-
temet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot 
bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon internrevi -
sionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.
Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning 
finns tillgängliga på Fortinovas webbplats. 
ÖVERTRÄDELSER
Under 2021/2022 har inga överträdelser skett gällande 
regelverket vid den börs Fortinovas aktier är upptagna till 
handel vid eller av god sed på aktiemarknaden enligt beslut 
av börsens disciplinnämnd eller uttalande av Aktiemark -
nadsnämnden. Denna rapport är inte en del av den formella 
årsredovisningen.
Varberg den 24 april 2023 
Ole Salsten, Styrelseordförande 
Fredrik Bergmann, Styrelseledamot 
Helena Örnstedt, Styrelseledamot 
Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot
Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot 
Anders Valdemarsson, Styrelseledamot

===== SIDA 57 =====

113112
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befatt-
ningshavare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB 
(publ) och dess dotterbolag.
OMFATTNING
Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova 
Fastigheter AB (publ) (”Fortinova”) samt koncernens styrel -
seledamöter i den mån andra ersättningar än sådana som 
beslutats av årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med 
bolagsledning avses verkställande direktör, vice verkstäl -
lande direktör och andra personer i bolagsledningen. Med 
andra personer i bolagsledningen avses personer som ingår 
i ledningsgruppen och chefer som är direkt underställda den 
verkställande direktören. Chefer direkt underställda den 
verkställande direktören är i Fortinovas fall ekonomichefen 
och förvaltningschefen.
Riktlinjerna är framåtblickande och ska tillämpas på er -
sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan 
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av 
årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersätt -
ningar som beslutas av bolagsstämman.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under 
andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för 
att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid 
dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska 
tillgodoses.
FRÄMJANDE AV FORTINOVAS AFFÄRSSTRATEGI, 
LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET
Koncernens vision är att vara Västra Sveriges mest framstå -
ende fastighetsbolag på bostadsfastighetsmarknaden.
Fortinova ska vara ett fastighetsbolag som förvärvar, 
utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige 
med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetill -
växt. Fortinova investerar i bostadsfastigheter i kommuner 
med god befolkningstillväxt i Västra Sverige. Fortinova upp -
når långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där 
människor vill bo, arbeta och leva. Koncernens strategi är vi-
dare att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent av 
portföljens totala förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla 
en hög riskjusterad avkastning.
Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande 
av koncernens affärsstrategi förutsätter att Fortinova kan 
rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta 
krävs att koncernen kan erbjuda konkurrenskraftig ersätt -
ning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare 
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga 
kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska 
även de syfta till att främja koncernens affärsstrategi och 
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl -
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, 
pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan 
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om ex-
empelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars-
områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen.
Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av 
den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon-
tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till 
att främja Fortinovas affärsstrategi och långsiktiga intressen, 
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig 
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens 
långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal -
ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en 
period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till 
förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte 
att främja Fortinovas långsiktiga värdeskapande. När mät -
perioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig 
kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i 
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar 
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till 
verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning 
till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö -
ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande. 
Finansiella mål ska bedömas baserat på den av koncernen 
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Pension
För verkställande direktören och övriga ledande befattnings-
havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen -
sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå 
till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig 
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL  
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk -
vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte 
utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen.
Kontant ersättning
Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära 
omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang -
emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå 
antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, 
eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver 
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska 
vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens 
fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. 
Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen.
Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju -
dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller 
aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram. 
Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags -
stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m.
Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda 
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi -
nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig 
rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett 
år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan -
titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig 
som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att de 
främjar koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, 
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig 
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens 
långsiktiga utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal -
ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken 
utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den 
bedömningen.
Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på 
den av Fortinova senast offentliggjorda finansiella informa -
tionen.
Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med 
de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva 
rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder.
ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER
Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty -
relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har 
enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av 
bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock 
utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller 
Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt 
utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt 
uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara 
marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god -
känns av styrelsen.
ANSTÄLLNINGSVILLKOR
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings -
riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Fortinovas anställ-
da beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersätt -
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning 
och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens be -
slutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna 
och de begränsningar som följer av dessa.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Fortinovas sida får uppsägningstiden för 
verkställande direktören och övriga ledande befattningsha -
vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande 
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 
sex månader.
Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan 
komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att 
kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för 
verkställande direktören och övriga ledande befattnings -
havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga 
kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för 
uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst 
som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den 
genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå 
under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning 
gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens 
upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag.
BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH AVVIKELSER, ETC.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra 
riktlinjerna
Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för 
dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut -
skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för-
slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. 
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone 
vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm-
man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits 
av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera 
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp-
ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha -
vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings -
nivåer i koncernen. Styrelsen är oberoende i förhållande till 
Fortinova och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av 
och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verk -
ställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i 
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller 
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett 
avsteg är nödvändigt för att tillgodose koncernens långsiktiga 
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa 
Fortinovas ekonomiska bärkraft.

===== SIDA 58 =====

115114
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
114
Klimatet är en av vår tids största utmaningar. Vi har som am-
bition att väsentligt reducera Fortinovas negativa avtryck på 
miljö och klimat framöver, i linje med Parisavtalet. Samtidigt 
påverkas vi som fastighetsägare och förvaltare av miljö- och 
klimatrisker. Detta kan du läsa mer om i våra möjligheter och 
risker i förvaltningsberättelsen. Vill du ta del hur det påverkar 
Fortinovas finansiella rapporter sker en redogörelse av de 
klimatrelaterade riskerna och möjligheterna på sidan 34. 
STYRNING AV VERKSAMHETEN 
Fortinovas arbete med hållbarhet inom miljö styrs av hållbar-
hetspolicyn. Den antogs av styrelsen i september 2022. Poli-
cyn är tänkt att användas aktivt i verksamheten, för att öka 
våra anställdas förståelse för miljöfrågorna och för att kon -
tinuerligt utveckla och förbättra det praktiska hållbarhetsar-
betet. Arbetet med miljöfrågor hos Fortinova leds av CFO och 
Förvaltningschef, med operativt stöd från Business Controller, 
tekniska drifts- och projektledare samt fastighetsskötarna. 
ÅRET SOM GÅTT 
Under året har Fortinova tagit nya steg för att bedriva ett 
strukturerat och integrerat miljöarbete i verksamheten. Med-
arbetarna har engagerats i att identifiera våra mest väsentli-
ga miljöfrågor, med målet att ta arbetet vidare i den dagliga 
verksamheten. 
Vi har även tagit väsentliga steg mot att presentera mät-
punkter och resultatindikatorer inom miljö, framförallt där vi 
avseende 2022 kan samla in data och redovisa vårt klimatav-
tryck. Detta tar du del av på sidan 33.  
Fortinova har genomfört stora insatser i bostadsområdet 
Klosteräng i Lödöse under året. Nya lågenergifönster och 
moderna bergvärmeanläggningar skapar en lägre förbruk -
ning och möjliggör att vi kan upphandla förnyelsebar energi. 
Investeringen kommer att generera ekonomiska, sociala och 
miljömässiga fördelar under många år. 
Fortinova har en väl inarbetad rutin att i första hand upp-
handla förnyelsebar energi (vind, vatten och sol) vilken fortsatt 
och förstärkt under 2022. Vi avser att följa upp våra leveran-
törer utifrån fler hållbarhetsaspekter framöver. Ett första steg 
blir att utforma en uppförandekod för leverantörer. 
Mål för verksamheten har satts inom utsläppsminskning, 
energibesparing, vattenbesparing, miljöklassificerade och 
miljödeklarerade byggnader, samt biodiversitet. Under 2022 
har vi möjliggjort mätning och skapat ett basår för att mäta, 
analysera och skapa både miljömässigt och ekonomiskt vär -
de framåt. 
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Följande globala miljömässiga hållbarhetsmål, som hör 
samman med Fortinovas målsättning, har identifierats:
• 6.4 Effektivisera vattenanvändning och säker vattenförsörjning
• 7.3 Fördubbla ökningen av energieffektivitet
• 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser
• 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatföränd-
ringar
• 15.5 Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer
POLICYS
• Hållbarhetspolicy
MÅL
• Netto-noll koldioxidutsläpp till 2050 (basår 2022) 
• 15 procent energibesparing per kvm till 2030 (basår 2022)
• 2 procent årlig vattenbesparing per m3/kvm 
• Alla nyproducerade byggnader i egen regi ska vara miljöklassificerade 
till 2025
•  Alla fastigheter i beståndet ska ha projekt och aktiviteter kopplat till 
biodiversitet till 2025
NYCKELTAL
• Utsläpp av CO2-ekvivalenter i ton CO2/kvm per år (direkta och indirekta 
utsläpp i Scope 1 och 2)
• Total energianvändning (el, värme och fjärrkyla) i relation till kvadrat-
meter (MWh/kvm)
• Vattenanvändning per yta 
• Antal miljöklassificerade nyproducerade byggnader i egen regi (antal 
miljöklassificerade/totalt antal byggnader i ägo)
• Antal fastigheter i beståndet som har projekt kopplat till biodiversitet 
Miljöfrågor är en naturlig del av Fortinovas affär och verksamhet. Vi 
ställer höga krav på vår fastighetsförvaltning och tar fullt ansvar om 
skada på miljö eller samhälle skulle ske på grund av vår verksamhet. Vi 
tar också hänsyn till miljöfrågor vid fastighetsförvärv, vid nyproduktion 
och vid renovering av befintliga fastigheter. 
FORTINOVAS PÅVERKAN PÅ ASPEKTHÖG
HÖG PÅVERKAN PÅ INTRESSENTER
MYCKET HÖG
MYCKET HÖG
KOMMUNICERA BESLUT OCH ÖVERVAKA UTVECKLING
ÖVERVAKA UTVECKLING OCH ÖVERVÄG SYSTEMATISERING
KOMMUNICERA AKTIVT, TYDLIG STYRNING OCH UPPFÖLJNING
AKTIV STYRNING OCH INFORMERA VID BEHOV
Materialval och
resurshantering
Leverantörsuppföljning
Arbetsmiljö
Jämställdhet 
och mångfald
Trygghet och trivsel i
koncernens fastighetsbeståndHållbara hyresnivåer och 
rättvist fördelade lägenheter
Styrelse och ledning  
är engagerade i  
hållbarhetsarbete
Affärsetik och 
anti-korruption
Långsiktig lönsamhet  
och hållbarhet i  
investeringsbeslut
Biodiversitet
Miljö- och klimatrisker
Energi, vatten och avfall
Koldioxidutsläpp
Under året har vi genomfört en väsentlighetsanalys 
för att kartlägga våra viktigaste hållbarhetsfrågor.
ÖVRIG HÅLLBARHET
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Läs mer om  
Fortinovas håll- 
barhetsarbete på  
sidan 26-41.

===== SIDA 59 =====

117116
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
I Fortinovas olika roller, som fastighetsägare, hyresvärd och 
arbetsgivare, är frågor kring social hållbarhet naturliga i vår 
dagliga verksamhet. Vi har ett genuint engagemang för de 
människor som vi har kontakt med: våra kunder, anställda, 
samarbetspartners och leverantörer. Den övergripande mål-
sättningen är att Fortinovas närvaro ska vara positiv för alla 
invånare på de orter där vi är verksamma. 
Vi bidrar till den sociala hållbarheten genom att erbjuda 
hållbara hyresnivåer, sunda och trygga lägenheter och 
bostadsområden, samt genom att tillämpa rättvis fördel -
ning vid uthyrning. Det är också viktigt att våra anställda 
har trygga arbetsförhållanden och en bra arbetsmiljö. Vi 
är övertygade om att detta inte bara ger nöjda medar -
betare, utan även är en framgångsfaktor för koncernen.  
 
STYRNING AV VERKSAMHETEN 
Fortinovas arbete med social hållbarhet styrs främst av 
hållbarhetspolicyn, personalpolicy, arbetsmiljöpolicy och 
uppförandekod. Arbetet med sociala hållbarhetsfrågor 
leds av Fortinovas CFO och HR Business Leader, med stöd 
från övriga ledningsgruppen samt chefer i organisationen.  
  
ÅRET SOM GÅTT 
Under det gångna räkenskapsåret har Fortinova fortsatt 
utveckla det praktiska arbetet med social hållbarhet. Medar-
betarna har engagerats i att identifiera våra mest väsentliga 
frågor inom social hållbarhet via medarbetarundersökning, 
med målet att ta arbetet vidare i den dagliga verksamheten. 
Under året tillträdde Fortinova flera nybyggnadsprojekt 
finansierade med investeringsstöd, där vi kan erbjuda boen -
de med jämförelsevis låga hyror samt trygghetsboende för 
seniorer. 
Att erbjuda prisvärda hyreslägenheter är ett hållbarhets-
arbete i sig, men Fortinova vill bidra ytterligare till starka, 
trygga och sunda lokalsamhällen. Under 2022 har vi lanserat 
Fortinovafonden, som delar ut en del av koncerens vinst till 
föreningar och organisationer i västra Sverige. Läs mer om 
Fortinovafonden på sidan 38.  
Näst i tur för att stärka Fortinovas sociala hållbarhetsar-  
bete blir att utformningen av en uppförandekod för leveran-
törer. Flera områden inom social hållbarhet kommer att om -
fattas, bland annat efterlevnad av de mänskliga rättigheterna 
och andra arbetsrättsliga aspekter. Vi på Fortinova ställer 
höga krav på vår verksamhet och betraktar tillämpliga lagar, 
föreskrifter och internationella normer som miniminivåer. 
Uppförandekoden kommer att användas för att säkerhetsstäl-
la att även våra leverantörer och externa parter har samma 
värderingar och höga standarder. Efterlevnaden av uppfö -
randekoden kommer att följas upp på ett strukturerat sätt. 
SOCIAL HÅLLBARHET
Följande globala sociala hållbarhetsmål, som hör samman 
med Fortinovas målsättning, har identifierats:
• 5.5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och 
beslutsfattning
• 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön 
för alla
• 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och 
säker arbetsmiljö för alla
• 10.2 Främja social, ekonomisk och politisk inkludering
• 1.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad
• 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering
• 11.7 Skapa säkra och inkluderande grönområden för alla
• 12.6 Uppmuntra företag att tillämpa hållbara metoder och 
hållbarhetsredovisning
Fortinovas verksamhet ska bedrivas lönsamt. Hållbarhetsas-
pekterna ska alltid vägas in vid investeringsbeslut, eftersom 
vi anser att de är nycklar till en långsiktigt stabil ekonomisk 
utveckling. 
Nöjda kunder är en annan viktig framgångsfaktor. Vi har 
haft stort fokus på att leverera prisvärt boende och service 
med hög kvalitet, och vi har en hög affärsmoral i verksam -
heten, med nolltolerans mot all form av korruption genom 
hela värdekedjan. 
För att säkerställa ett seriöst, genomgripande och pro -
gressivt hållbarhetsarbete i organisationen är styrelse och 
ledning är tydligt involverade och frågorna tar plats högt på 
deras agendor. På så sätt ges de bästa möjligheterna för ett 
strukturerat och fördjupat arbete inom ekonomisk hållbarhet 
framöver. 
STYRNING AV VERKSAMHETEN 
Inom våra väsentliga ekonomiska hållbarhetsfrågor tillämpas 
i första hand hållbarhetspolicyn och finanspolicyn som sty -
rande dokument. Under 2022 har vi tydligare implementerat 
dessa i verksamheten, ett arbete som leds av CFO.
 
ÅRET SOM GÅTT 
Under året har Fortinova analyserat och integrerat hållbar -
hetsfrågorna inom ekonomi, framför allt vid investerings -
beslut genom ett strukturerat arbetsprocess. Fastigheterna 
analyseras och investeringar som gynnar hållbarhetsaspek -
ter prioriteras. Vi tar också hänsyn till hållbarhetsrisker i 
våra finansiella riskanalyser. Arbetet kommer att fortsätta 
utvecklas framöver. 
Framåt kommer hållbarhetspolicy integreras i verk -
samheten på ett alltmer tydligt sätt, framför allt vad gäller 
leverantörsuppföljning, hållbarhet i investeringsbeslut, samt 
ledningens och styrelsens engagemang. Systemstöden kom-
mer stödja våra resultatindikatorer och följas upp löpande, 
allt för att vi ska kunna integrera hållbarhetsaspekterna på 
ett ännu bättre sätt i investeringsbesluten. 
Verksamhetsförankrade mål har satts inom områdena 
långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut, af -
färsetik och anti-korruption, samt styrelsens och ledningens 
engagemang. Konkreta resultatindikatorer och mål som följs 
upp av ledningen och styrelse. 
RISKER OCH RISKHANTERING
Fortinova hänvisar till sidan 34 samt sidan 54  i förvaltnings-
berättelsen för redovisning av risker och riskhantering inom 
hållbarhet, där berörs risker och dess hantering inom miljö, 
socialt, personal, mänskliga rättigheter och anti-korruption.
POLICYS
• Hållbarhetspolicy
• Finanspolicy
MÅL
Utöver Fortinovas långsiktiga finansiella målsättning ska följande mål 
uppnås:
• Minst 10 procent av investeringar ska riktas mot väsentliga hållbar-
hetsfrågor, därmed investeringar som möjliggör att Fortinovas hållbar-
hetsmål uppfylls
• Inga bekräftade fall av oegentligheter
• Kvartalsvisa ledningsmöten avseende måluppföljning ska genomföras 
där samtliga hållbarhetsmål berörs
NYCKELTAL
• Nettobelåningsgrad
• Räntetäckningsgrad 
• Avkastning på eget kapital 
• Hållbara investeringar i SEK/Total omsättning i  
SEK < 10 procent
• Totalt antal rapporterade, bekräftade och åtgärdade fall av 
oegentligheter
• Totalt antal genomförda möten
Följande globala ekonomiska hållbarhetsmål, som hör 
samman med Fortinovas målsättning, har identifierats:
• 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt
• 8.2 Främja ekonomisk produktivitet genom diversifiering, 
teknisk innovation och uppgradering
• 16.5 Bekämpa korruption och mutor
POLICYS
• Hållbarhetspolicy
• Personalhandbok inkl uppförandekod och jämställdhetspolicy
MÅL
• Fortinova ska verka för en jämn könsfördelning i samtliga kategorier till 
2025
• NMI som inkluderar upplevd likabehandling, jämställdhet och arbets-
miljö ska följas upp årsvis
• Kontinuerlig förbättring av NMI och NKI till 2025
• >98 procent frisknärvaro
NYCKELTAL
• Andel män och kvinnor i de olika kategorierna styrelse, ledning och 
medarbetare
• Resultat från medarbetarundersökningar utifrån upplevd arbetsmiljö, 
likabehandling och jämställdhet hos medarbetare
• Resultat från hyresgästundersökning utifrån andel hyresgäster som 
anger att de är nöjda med sitt boende (trygghet är en viktigt ledord)  
• Frisknärvaro, mäts årligen i procent
EKONOMISK HÅLLBARHET

===== SIDA 60 =====

119118
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falkenberg Morup 20:21 86 1
Falkenberg Morup 20:22 86 1
Falkenberg Morup 20:24 86 1
Falkenberg Morup 20:25 86 1
Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1
Falkenberg Morup 20:34 72 1
Falkenberg Morup 20:35 72 1
Falkenberg Morup 20:36 86 1
Falkenberg Morup 20:37 86 1
Falkenberg Morup 20:6 288 4
Falkenberg Morup 20:7 172 2
Falkenberg Morup 20:8 288 4
Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8
Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4
Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4
Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2
Falkenberg Svärdet 3 1 860 20
Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 -
Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22
Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2
Kungsbacka Kolla 3:38 330 4
Kungsbacka Kolla 3:4 813 -
Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 -
Kungsbacka Lärkan 14 - -
Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45
Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2
Kungsbacka Svalan 12 1 916 32
Kungsbacka Varla 2:391 3 261 -
Varberg Bälgen 1 25 248 -
Varberg Cylindern 12 982 -
Varberg Ekorren 11 391 7
Varberg Fastarp 2:12 862 12
Varberg Fastarp 2:215 735 8
Varberg Fastarp 2:95 210 3
Varberg Fastarp 3:82 499 8
Varberg Flaket 1 2 950 -
Varberg Färgaren 10 2 710 -
Varberg Galten 5 964 12
Varberg Gösen 11 306 6
Varberg Gösen 12 357 7
Varberg Gösen 4 478 8
Varberg Haren 3 263 6
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Varberg Kalkstenen 1 650 12
Varberg Kalkstenen 2 1 977 33
Varberg Katten 7 719 7
Varberg Kommerserådet 8 1 996 5
Varberg Kopparslagaren 2 520 5
Varberg Lagmannen 21 2 091 18
Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36
Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24
Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12
Varberg Marmorn 3 1 481 28
Varberg Marmorn 5 5 817 110
Varberg Mimer 1 4 526 61
Varberg Munkagård 1:197 1 008 16
Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 177 -
Varberg Rolfstorp 20:40 678 10
Varberg Siken 16 450 9
Varberg Siken 17 482 10
Varberg Tolken 10 2 286 -
Varberg Tolken 11 3 240 -
Varberg Trädlyckan 41 300 5
Varberg Trönninge 11:6 890 10
Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 14
Varberg Uttern 2 712 8
Varberg Vabränna 1:47 376 8
Varberg Vabränna 10:12 645 12
Varberg Vabränna 10:13 911 16
Varberg Vabränna 10:14 1 031 15
Varberg Valen 2 8 230 -
Varberg Valen 4 3 530 -
Varberg Valen 5 2 750 -
Varberg Valinge 3:31 382 6
Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31
Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10
Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - -
Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 982 14
Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21
Varberg Värö-Backa 8:54 815 11
Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16
Summa Halland 125 577 864
Forts. Fastighetsförteckning

===== SIDA 61 =====

121120
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Bollebygd Flässjum 1:88 452 2
Borås Hästhoven 2 4 156 69
Falköping Vidar 4 2 035 30
Göteborg Bergsjön 15:1 0 0
Göteborg Bergsjön 15:4 4 429 64
Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66
Göteborg Bergsjön 15:7 8 755 132
Göteborg Bergsjön 767:213 - -
Göteborg Högsbo 6:8 8 478 -
Göteborg Högsbo 7:5 320 -
Göteborg Olofstorp 3:45 816 12
Göteborg Olofstorp 3:59 816 12
Göteborg Sävenäs 40:38 720 -
Götene Abborren 14 1 821 26
Götene Blåbäret 21 104 1
Götene Eken 2 1 465 6
Götene Furan 1 2 661 -
Götene Linden 1 1 488 10
Götene Linden 10 2 444 6
Götene Linden 2 583 5
Götene Linden 4 618 -
Götene Linden 5 2 294 23
Götene Lönnen 13 1 695 23
Götene Staren 4 2 416 16
Götene Storken 1 901 12
Götene Uttern 2 971 15
Götene Älgen 11 883 13
Lilla Edet Hägern 2 3 275 36
Lilla Edet Hägern 4 990 16
Lilla Edet Hägern 5 3 191 50
Lilla Edet Hägern 6 1 964 24
Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17
Lilla Edet Klostret 6:2 4 620 78
Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70
Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22
Lilla Edet Kroken 15:1 943 17
Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24
Lilla Edet Ström 1:62 665 10
Lilla Edet Ström 1:63 605 9
Lilla Edet Ström 2:5 440 6
Lilla Edet Vävaren 10 66 -
Lilla Edet Vävaren 3 6 444 64
Skövde Frostaliden 1 5 902 80
Skövde Kajan 2 324 5
Skövde St. Väring 11:78 1 168 31
Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18
Skövde Säter 5:4 2 291 27
Skövde Timmersdala 1:36 550 8
Skövde Timmersdala 26:22 190 8
Forts. Fastighetsförteckning
Skövde Timmersdala 26:28 579 2
Skövde Timmersdala 3:18 381 6
Skövde Tulpanen 24 536 8
Skövde Värsås 8:94 814 12
Tibro Boken 8 590 8
Tibro Näckrosen 3 351 4
Tibro Pollux 3 556 8
Tibro Vitsippan 18 1 287 18
Tjörn Skår 1:11 774 11
Tjörn Skår 1:82 859 14
Trollhättan Frigga 1 488 8
Trollhättan Fågeln 7 914 17
Trollhättan Hackspetten 3 3 125 48
Trollhättan Hjulet 2 3 132 -
Trollhättan Hjulet 6 1 710 -
Trollhättan Hortensian 2 664 8
Trollhättan Rödhaken 4 495 10
Trollhättan Rödhaken 5 495 10
Trollhättan Rödhaken 6 495 10
Trollhättan Tulpanen 1 552 18
Trollhättan Tulpanen 8 1 013 8
Uddevalla Banmästaren 12 976 19
Uddevalla Fisketången 3 2 171 32
Uddevalla Fullriggaren 1 2 249 34
Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32
Uddevalla Galeasen 2 442 8
Uddevalla Galeasen 3 430 8
Uddevalla Galeasen 7 913 14
Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20
Uddevalla Skärhagen 2 574 11
Uddevalla Skärhagen 3 571 11
Uddevalla Skärhagen 4 546 12
Uddevalla Skärhagen 5 570 10
Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20
Uddevalla Söndagen 1 2 649 36
Uddevalla Venus 1 817 16
Uddevalla Venus 6 1 421 24
Vara Vakteln 4 4 303 -
Summa Västra Götaland 142 966 1 698
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Forts. Fastighetsförteckning

===== SIDA 62 =====

123122
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market  
Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. 
Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk 
eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansi -
ellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges 
i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas 
fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal 
är att de används av företagsledningen för att bedöma den 
finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna 
och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Fortinovas 
nyckeltal. 
NYCKELTAL DEFINITION SYFTE
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, 
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkning-
en vid årets utgång, fördelat på uthyrningsbar yta.
Nyckeltalet visar på fastighetsbeståndets värdeutveckling.
Hyresvärde Årets hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej 
uthyrda ytor på årsbasis.
Hyresvärde används för att visa koncernens intäktspotential.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid 
årets utgång. 
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden 
i koncernens fastigheter samt ett effektivitetsmått för 
uthyrningen. Används för att belysa Fortinovas effektivitet i 
användningen av förvaltningsfastigheterna.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid årets utgång i förhållande till total 
uthyrningsbar area vid årets utgång.
Nyckeltalet visar hur stor del av beståndet som är uthyrt.
Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet visar på den totala area i Fortinovas fastighetsbe-
stånd som är möjlig att hyra ut.
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande 
till genomsnittligt eget kapital.
Nyckeltalet belyser koncernens förmåga att generera 
avkastning på ägarnas kapital.
Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta för samtliga krediter i skuldportföl-
jen inklusive räntederivat.
Nyckeltalet visar koncernens ränterisk relaterad till 
räntebärande skulder.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin 
helhet.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett 
långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkning-
en som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat 
och uppskjutna skatter är exkluderade. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i 
procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid 
årets slut.
Nyckeltalet belyser koncernens finansiella risk.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastighe-
ternas verkliga värde vid årets slut.
Nyckeltalet belyser koncernens finansiella risk.
Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid 
för räntebärande skulder och derivat. 
Nyckeltalet visar ränterisken för Fortinovas räntebärande 
skulder.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella 
kostnader i relation till finansiella kostnader. 
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova 
får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över 
tid men också mellan fastighetsbolag.
Förvaltningsmarginal Förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova 
får behålla efter centrala administrationskostnader och ränte- 
netto och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men 
också mellan fastighetsbolag.
Aktierelaterade nyckeltal 
Långsiktigt substansvärde per aktie Substansvärde i relation till antal aktier vid årets utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett 
långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen 
som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och 
uppskjutna skatter är exkluderade. Nyckeltalet är ett etablerat 
mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser 
och jämförelser.
Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till 
antal utestående aktier vid årets slut.
Nyckeltalet visar Fortinovas egna kapital per aktie.
Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittli-
ga utestående stamaktier under året.
Nyckeltalet visar utvecklingen av förvaltningsresultatet med 
hänsyn till utestående aktier.
Årets resultat per aktie Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga 
utestående stamaktier under året.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat med hänsyn 
till utestående aktier.
2021.09.01- 
2022.12.31 
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01- 
2020.08.31
(12 mån)
2018.09.01-
2019.08.31
(12 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 515,5 3 631,4 2 261,2 1 724,6 
B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 268 543 226 997 146 887 122 165 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 815 15 998 15 394 14 117 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 307,1 246,2 163,1 129,5 
B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 6,1 1,6 1,4 1,3 
A + B Hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 307,1 246,2 163,1 129,5 
B Årets hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 99,4 99,1 99,0
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 264 061 225 871 145 800 120 859 
B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 4 482 1 126 1 087 1 306 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,3 99,5 99,3 98,9
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 63 =====

125124
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2021.09.01- 
2022.12.31 
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01- 
2020.08.31
(12 mån)
2018.09.01-
2019.08.31
(12 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr 150,2 311,2 86,4 76,5
B Eget kapital vid årets början, Mkr 2291,2 1193,3 706,0 551,8
C Eget kapital vid årets slut, Mkr 2441,2 2252,8 1193,3 706,0
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 6,3 18,1 9,1 12,2
Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2288,8 1343,6 409,5 733,2
B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 177,4 134,4 681,3 205,3
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 466,2 1 478,0 1 090,8 938,5 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -50,5 -20,7 -19,9 -19,1
B Räntebärande skulder vid årets början, Mkr 1587,8 1090,8 938,5 944,5
C Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2466,2 1478,0 1090,8 938,5
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 2,5 1,6 2,0 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2441,2 2252,8 1193,3 706,0
B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -86,0 14,8 20,3 31,8
C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 228,5 170,4 94,4 75,8
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 583,7 2 438,0 1 308,0 813,6 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2466,2 1478,0 1090,8 938,5
B Likvida medel vid årets slut, Mkr 515,0 278,1 161,4 49,5
C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4515,5 3631,4 2261,2 1724,6
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 43,2 33,0 41,1 51,5
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2466,2 1478,0 1090,8 938,5
B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4515,5 3631,4 2261,2 1724,6
A/B Belåningsgrad, % 54,6 40,7 48,2 54,4
Räntebindningstid, år 2,4 1,7 2,5 3,5
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 90,7 75,1 44,0 39,8
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -50,5 -20,7 -19,9 -19,1
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 279,6 462,8 321,1 308,4
Överskottsgrad, %
A Årets driftöverskott, Mkr 210,3 114,3 76,8 71,0
B Årets hyresintäkter, Mkr 369,0 197,1 135,4 125,3
A / B Överskottsgrad, % 57,0 58,0 56,7 56,7
Förvaltningsmarginal, %
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 118,2 75,1 44,0 39,8
B Årets hyresintäkter, Mkr 369,0 197,1 135,4 125,3
A / B Förvaltningsmarginal, % 32,0 38,1 32,5 31,8
FINANSIELLA NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2021.09.01- 
2022.12.31 
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01- 
2020.08.31
(12 mån)
2018.09.01-
2019.08.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 583,7 2 438,0 1 308,0 813,6
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 33 135 140 20 445 600
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 50,3 47,5 39,5 39,8 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 441,2 2 252,8 1 193,3 706,0
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 33 135 140 20 445 600
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 47,6 43,9 36,0 34,5 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 118,2 75,1 44,0 39,8
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 47 364 231 23 985 858 19 171 900
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 2,3 1,6 1,8 2,1 
Årets resultat per aktie, kr per aktie
A Årets resultat, Mkr 212,0 311,2 86,4 76,5
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 47 364 230 23 985 858 19 171 900
A / B Årets resultat per aktie, kr per aktie 4,1 6,6 3,6 4,0

===== SIDA 64 =====

127126
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, 
dels prenumerera på pressmeddelanden och 
delårsrapporter. Ytterligare information kan 
erhållas av Anders Johansson, verkställande 
direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 
0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och 
IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), 
telefon 0340-59 25 59.
FINANSIELL KALENDER 
2023.05.10  
Delårsrapport Q1, januari–mars 2023
2023.05.22  
Årsstämma 2023, Varberg
2023.08.25  
Delårsrapport Q2, januari–juni 2023
2023.11.08  
Delårsrapport Q3, januari–september 2023
2024.02.14  
Bokslutskommuniké 2023, januari–december
Carolin Olofsson, kundtjänst
FORTINOVA.SE

===== SIDA 65 =====

128
Fortinova Fastigheter AB (publ)  Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se