Årsredovisning 2022

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

2021/2022
ÅRSREDOVISNING
Fortinova Fastigheter AB (publ)

===== SIDA 2 =====

3
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
INNEHÅLL
VERKSAMHET VERKSAMHETFINANSIELL INFORMATION FINANSIELL INFORMATIONBOLAGSSTYRNING BOLAGSSTYRNINGÖVRIG INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION INTRODUKTION
VD-ORD
8
ÅRETS FÖRVÄRV
20
KLIMATBOKSLUT
32
MEDARBETARE
36
Sandra Lannemar Karlsson, 
uthyrningsansvarig bostad  
Leena Puranen Skogman,  
bostadsuthyrare och  
Ludvig Bergstedt,  
förvaltningskoordinator.
INTRODUKTION
Välkommen till Fortinova .............................................................................................................................................................................................5
Året i korthet ...............................................................................................................................................................................................6 
VD har ordet .......................................................................................................................................................................................................................................8
Fortinovas aktie.........................................................................................................................................................................................................................10
VERKSAMHET
Om Fortinova ..................................................................................................................................................................................................................................12
Organisation och verksamhet ..........................................................................................................................................................................16
Värdeskapande åtgärder ..........................................................................................................................................................................................18
Årets förvärv .................................................................................................................................................................................................................................20
Projektuteckling ....................................................................................................................................................................................................................... 24
Hållbarhet hos Fortinova .........................................................................................................................................................................................26
Klimatbokslut .........................................................................................................................................................................................................................32 
Klimatrelaterade finansiella möjligheter och risker .......................................................................................................34 
Medarbetare ..........................................................................................................................................................................................................................36 
Fortinovafonden ...............................................................................................................................................................................................................38
Finansiering............................................................................................................................................................................................... 42
FINANSIELL INFORMATION
Innehållsförteckning......................................................................................................................................................................................................... 47
Förvaltningsberättelse .................................................................................................................................................................................................48
Finansiell utveckling och ställning ...........................................................................................................................................................50
Möjligheter och risker ...................................................................................................................................................................................................54
Finansiella rapporter .......................................................................................................................................................................................................58
Redovisningsprinciper och noter ..............................................................................................................................................................66
BOLAGSSTYRNING
Styrelse ................................................................................................................................................................................................................................................104
Företagsledning.....................................................................................................................................................................................................................105 
Bolagsstyrningsrapport .........................................................................................................................................................................................106
Ersättning till ledande befattningshavare ..............................................................................................................................112
ÖVRIG INFORMATION
Övrig hållbarhet .....................................................................................................................................................................................................................114
Fastighetsförteckning ..................................................................................................................................................................................................118
Definitioner nyckeltal .................................................................................................................................................................................................. 122
Avstämningstabeller .....................................................................................................................................................................................................123
Adresser och kalendarium .................................................................................................................................................................................126

===== SIDA 3 =====

54
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
4
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte 
i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostads-
fastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser 
att bo, arbeta och leva på. 
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att 
skapa levande och trygga samhällen. 
Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar 
utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem.

===== SIDA 4 =====

76
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ÅRET I KORTHET
NYCKELTAL 2021/2022
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRETVISION OCH AFFÄRSIDÉ
MARS 2022  
– MAJ 2022  
• Fortinova tillträdde i mars 
sex kommersiella fastigheter 
i Kungsbacka, Göteborg och 
Trollhättan med ett åsatt 
fastighetsvärde om 321 Mkr. 
Bedömt hyresvärde uppgick 
till 21,3 Mkr, med en uthyr-
ningsbar yta om 20 406 kvm.
• I april tillträdde Fortinova två 
bostadsfastigheter belägna i 
Göteborg. Förvärvet bedöms 
generera koncernen 2,4 Mkr  
i hyresvärde,fördelat på  
24 lägenheter. Åsatt fastig-
hetsvärde uppgick till 44 Mkr.
• Koncernen tillträdde i maj  
två bostadsfastigheter och  
en samhällsfastighet i Kungs-
backa och Varberg. Bedömt 
fastighetsvärde uppgick till  
123 Mkr med ett hyresvärde 
om 7,0 Mkr fördelat på  
45 lägenheter och samhälls-
fastighetens uthyrningsbara 
yta om 2 286 kvm. 
JUNI 2022  
– AUGUSTI 2022
• Den 1 juli tillträdde Fortinova 
en kommersiell fastighet i 
Falkenberg med ett åsatt 
fastighetsvärde om 30 
Mkr. Bedömt hyresvärde 
uppgick till 2,4 Mkr, med en 
uthyrningsbar yta om  
2 995 kvm. 
• Fortinova tillträdde även 
en bostadsfastighet i Borås 
den 6 juli. Åsatt fastighets-
värde uppgår till 149 Mkr 
med ett bedömt hyresvär-
de om 6,8 Mkr fördelat på 
69 lägenheter.
• På en extra bolagsstämma 
i augusti  beslutades det 
i enlighet med styrelsens 
förslag att ändra Fortino-
vas räkenskapsår från 
brutet räkenskapsår till  
kalenderår. Därmed 
förlängs koncernens 
innevarande räkenskapsår 
fram till 31 december 2022.
SEPTEMBER 2022  
– DECEMBER 2022
• I en föränderlig omvärld 
har Fortinova medvetet 
valt att fokusera på sin 
interna verksamhet under 
räkenskapsårets sista 
månader. Fortinova arbetar 
långsiktigt och proaktivt 
för att möta klimatföränd-
ringar, nya regelverk och 
fastighetsmarknadens 
utmaningar. Ett stort 
fokusområde är miljö-
mässig hållbarhet såsom 
möjligheten att möta 
framtida rapporteringskrav 
kring mätbarhet och 
klimatrelaterade risker. 
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
DECEMBER 2021  
– FEBRUARI 2022
• På Fortinovas årsstämma i 
december utsågs Anna Weiner 
Jiffer till ny styrelseledamot i 
Fortinova.
• Fortinova tillträdde i februari 
fem bostadsfastigheter i Fal-
kenberg och Trollhättan. Åsatt 
fastighetsvärde för förvärven 
uppgick till 86,6 Mkr och 
bedöms generera koncernen 
5,0 Mkr i hyresvärde, fördelat 
på 73 lägenheter.  
SEPTEMBER 2021  
– NOVEMBER 2021
• Fortinova tillträdde två  
bostadsfastigheter i Falköping 
och Trollhättan. Åsatt fastig-
hetsvärde för förvärven  
uppgick till 41,2 Mkr och 
bedöms generera koncernen 
2,8 Mkr i hyresvärde, fördelat 
på 38 lägenheter. 
76
369 212210 4 516118 50
HYRESINTÄKTER ÅRETS RESULTATDRIFTSÖVERSKOTT FASTIGHETSVÄRDEFÖRV.RESULTAT SUB.VÄRDE/AKTIE
MKR MKRMKR MKRMKR KR
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
Mkr
Aug 2018
Aug 2019
Aug 2020
Aug 2021
Dec 2022
40
20
60
80
100
120
Aug 2018
Aug 2019
Aug 2020
Aug 2021
Dec 2022
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
Mkr
Aug 2018
Aug 2019
Aug 2020
Aug 2021
Dec 2022
40
20
60
80
100
120
Aug 2018
Aug 2019
Aug 2020
Aug 2021
Dec 2022
73% 32%
FÖRVALTNINGSMARGINAL      BOSTAD
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar 
och förvaltar bostadsfastig- 
heter på tillväxtorter i  
Västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
Västra Sveriges mest 
framstående  
bostadsfastighetsbolag
FASTIGHETSVÄRDE FÖRVALTNINGSRESULTAT

===== SIDA 5 =====

98
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VD HAR ORDET
När vi grundade Fortinova för drygt tolv år sedan var vår övertygelse att bostadsfastigheter 
på tillväxtorter i västra Sverige skulle vara en trygg och över tid lönsam placering. Under de 
utmaningar som 2022 har inneburit så har den övertygelsen både prövats och stärkts. 
Fortinovas enkla affärsmodell bygger på att erbjuda hållbart 
boende på tillväxtorter i västra Sverige där bostadsbristen 
fortsätter att vara stor. Genom att investera i rätt objekt på 
rätt orter har vi bibehållit en stabil uthyrningsgrad om drygt 
98 procent. Låga vakanser är viktigt för att ge en stabil grund 
i vår verksamhet. Jag tror även att utvecklingen av bostads -
hyrorna över tid kommer gynna oss då vi ser att bostadshy -
rorna ökade mer än inflationen det senaste decenniet. 
Vi har idag ingen marknadsfinansiering, t.ex. obligationer, 
utan bedriver verksamheten med låg finansiell risk och finan-
sierar oss med traditionella banklån hos nordiska affärsbanker. 
Där har vi långsiktiga och goda relationer. I vår värdering 
genererar vår fastighetsportfölj en direktavkastning om 
4,6 procent. Det tillsammans med en nettobelåningsgrad 
om 43 procent skapar en marginal mot allt högre räntor. 
Fortinovas räntebindningstid uppgår till 2,4 år vilket gör oss 
motståndskraftiga mot kraftigt stigande korträntor. Vår höga 
uthyrningsgrad, tillväxt i hyrorna och sunda finanser gör att 
jag fortsatt tror på Fortinovas förmåga att generera positiva 
kassaflöden. Vår finansiella ställning är stark, därför föreslår 
styrelsen nu en utdelning i enlighet med vår utdelningspolicy. 
Hyresvärdet uppgår per balansdagen till 313 Mkr (248) och 
förvaltningsresultatet har ökat till 118 Mkr (75).
Marknaden har historiskt sett premierat tillväxt. Vår syn 
på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på 
bekostnad av lönsamhet. Vi skall fortsätta växa, men om 
finansieringskostnaderna ökar och fastighetspriserna ligger 
stilla så bromsar vår investeringstakt in. Trots inbromsningen 
fortsätter vi att agera när vi ser att vi kan göra goda affärer. 
Värdeförändringar och förvärv har ökat fastighetsvärdet i 
portföljen med 884 Mkr under räkenskapsåret Detta innebär 
att fastighetsbeståndet per balansdagen värderas till 4 516 
Mkr, vilket är en ökning med 24 procent jämfört med motsva-
rande period föregående år. Under inledningen av 2023 har vi 
tillträtt 92 nyproducerade lägenheter med investeringsstöd i 
Borås samt en fastighet i Lilla Edet med 41 lägenheter och en 
ICA-butik. Under året ska vi också tillträda 149 nyproducerade 
lägenheter i Borås. Det underliggande fastighetsvärdet i till -
trädda och planerade affärer uppgår till 577 Mkr. 
Per balansdagen förfogar vi över 515 miljoner i likvida medel, 
vilket innebär att vi har goda förutsättningar att hantera våra 
åtaganden och agera på nya möjligheter som uppstår. 
Vi har haft många goda år tillsammans med våra ägare, kol -
legor, kunder och andra samarbetspartners. Trots att mark -
naden för tillfället är orolig känner jag mig trygg med den 
strategi som Fortinova haft och som vi har att tacka för vart 
vi är idag. Fortinova har sedan starten byggts av och med en-
treprenörer. Jag känner mig stolt när jag ser mina engagerade 
och nyfikna kollegor anpassa sig till miljön vi nu befinner oss i. 
Framför oss har vi en ny spelplan, med en del utmaningar och 
möjligheter, som jag ser fram emot att förvalta. 
Vi skapar trygghet i  
en orolig tid
Anders Johansson, vd

===== SIDA 6 =====

1110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
0
10
20
30
40
50
60
70
2021-09-01
2021-12-01
2022-12-31
Aktiekurs
kronor
2022-10-10
FORTINOVAS AKTIE 
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskju-
ten skatteskuld samt derivatinstrument. Aktiens långsiktiga 
substansvärde uppgick den 31 december 2022 till 2 584 Mkr  
(2 438), vilket motsvarar 50,3 kronor per aktie (47,5). En väsentlig 
komponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på 
fastighetsportföljen vilket baseras på externa värderingar. En 
känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen va-
rieras med fem procent genererar ett substansvärdesintervall på 
aktien om 46,0–54,7 kronor, motsvarande +/-4,4 kronor per aktie.
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First 
North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att 
aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i 
förhållande till risk.
Den 31 december 2022 stängde Fortinovas aktiekurs på 26,5 
kr att jämföra med 55,5 kr den 31 augusti 2021. Börsvärdet 
uppgick till 1 360 Mkr beräknat på totalt antal registrerade 
A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 47,6 kr. 
Räkenskapsårets högsta betalkurs var 64,0 kr och den lägsta 
var 18,8 kr.
Vår finansiella ställ-
ning är stark, därför  
föreslår styrelsen  
en utdelning.
Aktierelaterade nyckeltal 2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31 
(12 mån)
2019.09.01- 
2020.08.31
(12 mån)
2018.09.01-
2019.08.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 50,3 47,5 39,5 39,8
Eget kapital, kr per aktie  47,6 43,9 36,0 34,5
Förvaltningsresultat, kr per aktie 2,3 1,6 1,8 2,1
Årets resultat, kr per aktie 4,1 6,6 3,6 4,0
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management - 6 089 625 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom - 3 465 302 6,8% 4,6%
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension - 2 655 344 5,2% 3,5%
Pension, Danica - 1 732 395 3,4% 2,3%
State Street Bank And Trust Co, W9 - 1 608 458 3,1% 2,1%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 1 500 000 2,9% 2,0%
Per-Ola Berggren - 1 250 000 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 27 397 282 58,7% 72,2%
Övriga aktieägare - 21 187 858 41,3% 27,8%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars 
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra  
lö pande förvaltningsresultat till aktieägare. Utdelningen ska 
långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet 
belastat med scha blonskatt. Senaste utdelningen genomför-
des den 22 december 2021 och uppgick till 0,46 kronor per aktie,  
 
totalt 23,6 Mkr. Styrelsen föreslår stämman en utdelning på  
0,72 kr per aktie (0,46) för verksamhetsåret 2021/2022, vilket 
är i enlighet med policy. 
AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2022
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning 
av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Fortinovas resultat 
på verkas dessutom av värdeförändringar på förvaltnings -
fastigheterna och derivaten. Resultatet påverkas också av 
skatt. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella in -
tjäningsförmågan. Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter vid årets utgång. Fastig hetskostnaderna speglar de 
senaste tolv månadernas utfall för fastigheter som ägts un -
der hela räkenskapsåret. Fastigheter som har förvärvats och 
tillträtts har räknats upp till årstakt. Centrala administrations-
kostnader avser kostnader hänförliga till sedvanlig förvaltning 
och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. 
Ränte nettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande net -
toskuld. Ränta på den räntebärande skulden har beräknats 
utifrån genomsnittsräntan vid årets utgång. Intäktsränta på 
likvida medel beaktas inte.
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga 
av seende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på 
befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella 
intjäningsför mågan inte ska jämställas med en resultatprog -
nos för de kom mande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är 
därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova 
bedömer att kassa flödena exklusive amorteringar bör kunna 
utvecklas för portföl jen som den ser ut per rapporteringsda -
tum och inte för framtida värdehöjande investeringar eller 
annan fastighetsutveckling.
Mkr 2023.01.01 2021.09.01 2020.09.01
Hyresvärde 313,2 247,8 164,5
Vakanser och rabatter -3,1 -2,5 -1,6
Hyresintäkter 310,1 245,3 162,9
Fastighetskostnader -127,3 -97,2 -61,8
Driftsöverskott 182,8 148,1 101,1
Överskottsgrad, % 58% 60% 61%
Central administration -24,2 -16,7 -13,4
Räntenetto -61,7 -23,4 -21,2
Förvaltningsresultat 97,0 108,0 66,5
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 97,0 108,0 66,5
Kronor per aktie 1,9 2,1 2,0
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS 
HÖGST
64,0
LÄGST
18,8
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.

===== SIDA 7 =====

1312
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
12
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat 
fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är 
långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige 
genom förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på 
tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med 
målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning 
över tid oberoende av marknadens utveckling. Tack vare goda 
relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en 
bra boendemiljö och en positiv samhällsutveckling samt iden-
tifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter.
OM FORTINOVA
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveck-
ling och egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kom-
muner i västra Sverige genom att bibehålla starka relatio-
ner till hyres gäster och lokala organisationer. 
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande 
förbättringar såsom projektutveckling och Pluslägenheter. 
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksam-
heten genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, 
social och ekonomisk hållbarhet. 
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2022 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till  
4 516 Mkr med en uthyrningsbar yta om 268 543 kvm. Koncer-
nens totala hyresvärde uppgick till 313 Mkr med en ekonomisk 
uthyrningsgrad uppgående till 98 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner i 
västra Sverige och investerar i bostadsfastigheter i kommu -
ner med god befolkningstillväxt. Fortinova uppnår långsiktig 
värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, 
arbeta och leva. 
Fortinovas bostadsfastigheter ska över tid utgöra 80 
procent av portföljens totala fastighetsvärde för att erhålla 
en hög riskjusterad avkastning. Den 31 december 2022 består 
portföljvärdet till  73 procent av bostäder fördelat på 2 562 
lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- 
och kommersiella fastigheter.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön -
samhet och positiva kassaflöden. De finansiella målen som 
ska uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent. 
• Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 pro-
cent.
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 
10 procent.
13
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FÖRVÄRV 
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA  
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG  
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE  
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA  
BESTÅNDET
Räntetäckningsgrad
Nettobelåningsgrad
Avkastning på eget kapital 
Andel bostäder
73% Mål: 80%
Mål: >250%
Mål: 55–65%
Mål: >10%
280%
43%
6%
Leena Puranen Skogman, bostadsuthyrare och Sandra 
Lannemar Karlsson, uthyrningsansvarig bostad.

===== SIDA 8 =====

1514
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 516 Mkr
Samhälls-
fastigheter
3%
Kommersiella
fastigheter
24%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  5 4 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 6 %     V äs t r a  G öt a l a n d  5 4 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 6 %     
Varberg 36%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 10%
Uddevalla 9%
Göteborg 12%
Skövde 6%
Götene 5%Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 3%
4 516 Mkr
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 516 Mkr
Samhälls-
fastigheter
3%
Kommersiella
fastigheter
24%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  5 4 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 6 %     V äs t r a  G öt a l a n d  5 4 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 6 %     
Varberg 36%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 10%
Uddevalla 9%
Göteborg 12%
Skövde 6%
Götene 5%Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 3%
4 516 Mkr
UDDEVALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBACKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
LILLA EDET
TROLLHÄTTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
FORTINOVAS 
FASTIGHETER
GEOGRAFISKT 
FOKUS
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31 
(12 mån)
2019.09.01- 
2020.08.31
(12 mån)
2018.09.01-
2019.08.31
(12 mån)
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr  
per kvm uthyrningsbar yta
16 815 15 998 15 394 14 117
Hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 99,4 99,1 99,0
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,3 99,5 99,3 98,9
Vår filosofi är enkel. Fortinova investerar 
i bostadsfastigheter belägna i västra 
Sverige med positiva kassaflöden och 
goda möjligheter till värdetillväxt.
15
NÄRHET
HJÄRTA
ENKELHET
MOD
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTINOVAS VÄRDEGRUND
Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord, Enkel-
het, Närhet, Hjärta och Mod. Värdegrunden är en viktig ut -
gångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra, 
våra samarbetspartners och våra kunder.
ENKELHET:  Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar och 
en platt organisation med högt i tak. Alla medarbetare har 
del i Fortinovas framgång.
NÄRHET:  Till varandra, våra hyresgäster, föreningslivet, när- 
ingslivet och till kommunerna. Fortinova ska ta vara på möjlig-
heter att påverka för att bidra till en positiv samhällsutveckling.
 
HJÄRTA:  Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att bygga 
långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra medmänniskor 
och vi håller vad vi lovar.
MOD:  Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi ser till 
att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av ambitionen 
att bli bäst på det vi gör.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Richard Jande, kommersiell förvaltare

===== SIDA 9 =====

1716
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ORGANISATION OCH VERKSAMHET 
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinovas organisation består av en förvaltningsorganisation 
om bedrivs via enheter i Varberg, Göteborg, Lilla Edet, Udde-
valla och Skövde. Till stöd för verksamheten finns bolagsge -
mensamma funktioner såsom finans, ekonomi, hyres- och 
bolagsadministration samt HR, vilka bedrivs från huvudkon -
toret i Varberg. För IT och kommunikationsrådgivning anlitas 
externa aktörer. Ledningen anser att Fortinovas organisation 
är skalbar och väl anpassad för att bedriva en effektiv för -
valtning. Fortsatt utveckling sker inom området för digitala 
tjänster och ”selfservice” för att möta kundernas behov.  
 
CENTRAL KUNDSERVICE VIA KUNDTJÄNST  
OCH UTHYRNING
Fortinovas kundtjänst och uthyrning är belägen i Varberg. Det 
är en central funktion där våra kunder kan nå oss med sina 
ärenden via telefon, e-post, digital serviceanmälan och webb.
Under 2022 har öppettiderna och möjligheterna för kontakt 
utökats ytterligare för att tillmötesgå önskemål i den årliga 
kundundersökningen. Uppföljning och förbättrade rutiner 
hjälper oss i vår målsättning att göra Fortinovas kunder mer 
nöjda. 
LOKAL NÄRVARO OCH FASTIGHETSSKÖTSEL 
Fortinova bedriver fastighetsförvaltning i eget regi på att -
raktiva tillväxtorter i västra Sverige. Med egen personal på 
orterna där vi är verksamma skapas närhet till våra fastighe-
ter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna har god 
kännedom om respektive marknad och kan därmed erbjuda 
god personlig service till våra kunder samt reagera på risker 
och affärsmöjligheter. Den lokala närvaron skapar engage -
mang på orten och i samhället.
Vi bedriver vår verksamhet inom två regioner: Halland 
och Västra Götaland. Inom regionen bedrivs fastighetsskötsel 
i egen regi och i samarbete med externa leverantörer, fram -
förallt inom el och VVS.  
VI LYSSNAR PÅ KUNDEN
Fortinovas ambition är att aktivt lyssna på kunderna och 
koncernen genomför regelbundet kundundersökningar. 
Vartannat år genomförs en mer omfattande kundmätning, 
Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av AktivBo. I 2021 års 
undersökning fick Fortinova 76 (71) i NKI-resultat av drygt  
62 procent svarande hyresgäster. Fortinova mottog pris i 
kategorin Största Lyft Serviceindex i Kundkristallen 2021. 
Motivering vid prisutdelningen löd enligt följande: 
"Fortinova tar hem sin första Kundkristall med ett impone -
rande lyft på serviceindex. Kunderna ger högre betyg på 
samtliga delindex och framförallt otroliga lyft på Tar kunden 
på allvar och Hjälp när det behövs. Stora förändringar på 
frågor kring information, bemötande och felanmälanspro -
cessen bidrar till det stora lyftet."
VD
FörvaltningschefVVD & Transaktionschef HRCFO
Ekonomi Transaktion Uthyrning 
Kundtjänst
Driftledare 
Projektledare
IT / Affärsstöd
Fastighetstekniker
Fastighetsskötare 
Hållbarhet
Finans
Försäkrning
Marknad / kommunikation
Regionchef
FORTINOVAS
ORGANISATION
16

===== SIDA 10 =====

1918
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. 
Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
18
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi 
på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig 
framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäs-
ter genom lokal förankring skapar vi god kännedom 
om orterna och kan identifiera hyresgästernas 
önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och 
långsiktig lönsamhet genom effektivitetsförbätt -
ringar samt minskade kostnader.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter 
på tillväxtorter i västra Sverige.
UTVECKLING
Fortinova utför värdehöjande förbättringar i det 
befintliga fastighetsbeståndet. Genom utveckling 
lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt 
generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsre-
sultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehål-
ler Fortinova befintliga kunder nöjda och attraherar 
nya hyresgäster vilket bidrar till lägre vakansrisk.
Pluslägenhet
Till utvecklingen av Fortinovas bestånd hör ett 
koncept som kallas för Pluslägenheter. Konceptet 
innebär att bostaden uppgraderas och anpassas till 
nybyggnadsstandard. Genom total modernisering av 
befintliga bostäder öppnas dörren till framtidens bo-
ende. Konceptet genererar långsiktig lönsamhet, ökat 
fastighetsvärde samt nöjda hyresgäster.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova bygg -
rätter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella 
byggrätter om cirka 41 100 kvm BTA.  Fortinova har 
flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, an-
tingen genom försäljning, egen utveckling alternativt 
utveckla byggrätterna tillsammans med en partner.
Lokal närvaro gör att våra medarbetare har 
god kännedom om respektive marknad och 
kan därmed erbjuda god personlig service 
till våra kunder och reagera på risker samt 
affärsmöjligheter. Den lokala närvaron 
skapar engagemang i orten och samhället.
Niklas Andersson, fastighetstekniker Skaraborg

===== SIDA 11 =====

2120
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ÅRETS FÖRVÄRV
Förvärv är en viktig del i Fortinovas strategi. Genom nya för-
värv skapas en betydande del av koncernens tillväxt. Fortinova 
förvärvar fastigheter i tillväxtkommuner i västra Sverige, vil-
ket idag definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver 
Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsätt-
ning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder. 
För att ett möjligt förvärv ska passera genom Fortinovas 
förvärvsprocess är det viktigt att varje enskild affär står på 
egna ben. Det innebär bland annat att affären ska uppfylla 
Fortinovas mål på lönsamhet och generera ett positivt kassa-
flöde. Samtidigt lägger Fortinova stor vikt vid fastigheternas 
mikroläge i staden och deras utvecklingspotential. Fortinova 
eftersträvar även att varje nytt förvärv ska kunna bidra med 
synergier i förvaltningen av koncernens befintliga bestånd. 
Styrkan i koncernens relativt smala geografi innebär att 
Fortinova har en väldigt god lokal marknadskännedom och 
ett upparbetat nätverk med andra företagare, fastighetsä -
gare, rådgivare och fastighetsmäklare.  Detta har lett till att 
flera av Fortinovas förvärv har skett i bilaterala processer 
utan konkurrerande budgivare. 
1.
   IDENTIFIERING
2.
VÄRDERING  
OCH ANALYS
3.
GRANSKNING OCH
UTVÄRDERING
4.
BESLUT
FORTINOVA HAR EN 
TYDLIG FÖRVÄRVS -
PROCESS SOM BESTÅR 
AV FYRA STEG:
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
20 21
Krister Howding, transaktion

===== SIDA 12 =====

2322
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
  
Tillträde 
Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Antal
 lägenheter
Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2021.11.01 Vidar 4 Bostadsfastighet Falköping 2 035 30 2,4
2021.11.01 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 490 8 0,4
2022.02.01 Fågeln 7 Bostadsfastighet Trollhättan 924 17 0,9
2022.02.01 Hortensian 2 Bostadsfastighet Trollhättan 664 8 0,6
2022.02.01 Tulpanen 1 Bostadsfastighet Trollhättan 552 18 0,6
2022.02.01 Tulpanen 8 Bostadsfastighet Trollhättan 1 013 8 1,1
2022.02.01 Vinkeln 7 Bostadsfastighet Falkenberg 1 677 22 1,8
2022.03.01 Högsbo 6:8 Kommersiell fastighet Göteborg 8 478 - 8,6
2022.03.01 Högsbo 7:5 Kommersiell fastighet Göteborg 320 - 0,4
2022.03.01 Varla 2:391 Kommersiell fastighet Kungsbacka 3 261 - 4,4
2022.03.01 Hjulet 2 Kommersiell fastighet Trollhättan 3 133 - 3,7
2022.03.01 Hjulet 6 Kommersiell fastighet Trollhättan 1 710 - 1,2
2022.03.01 Kungsbacka 2:25 Kommersiell fastighet Kungsbacka 3 504 - 3,0
2022.04.01 Olofstorp 3:45 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2
2022.04.01 Olofstorp 3:59 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2
2022.05.02 Tolken 10 Samhällsfastighet Varberg 2 286 - 3,2
2022.05.03 Lärkan 14 Bostadsfastighet Kungsbacka 345 - 0,3
2022.05.03 Lärkan 15 Bostadsfastighet Kungsbacka 3 211 45 3,5
2022.07.01 Tröinge 6:93 Kommersiell fastighet Falkenberg 2 995 - 2,4
2022.07.06 Hästhoven 2 Bostadsfastighet Borås 4 156 69 6,8
Summa 42 386 249 47,7
Identifiering av förvärv är en kontinuerlig process som pri -
märt sköts av Fortinovas transaktionsenhet med hjälp av  
koncernens nätverk. Tack vare bolagets breda lokala och regio-
nala nätverk får Fortinova löpande in ett stort antal potentiella 
förvärvskandidater. Normalt utvärderas flera potentiella för-
värv parallellt vilket ökar sannolikheten för attraktiva förvärv. 
Värdering och analys sker mestadels med interna resurser 
lett av Fortinovas transaktionsenhet. Den potentiella förvärv-
skandidaten utvärderas utefter hur väl den passar in i Fortino-
vas strategi och huruvida den uppvisar krav på lönsamhet, 
positivt kassaflöde, skick, energianvändning och en rad andra 
parametrar. 
Utvärdering och granskning (due dilligence) av affären 
sker efter att indikativt bud har accepterats av säljare och 
Fortinova har exklusivitet till affären. Fortinova arbetar efter 
en strukturerad process för att säkerställa att vi upptäcker 
eventuella brister. Fortinova granskar både fastigheten och 
bolaget samt andra omständigheter så som markföroreningar 
och risk för översvämningar som kan påverka affären. Paral-
lellt arbetar Fortinova med framtagande av överlåtelseavtal. 
Slutligen fattar styrelsen beslut om den potentiella affären 
ska genomföras eller ej. Styrelsen fattar beslut för affärer över 
50 mkr och affärer under 50 mkr beslutats av VD och Vice VD. 
BORÅS HAR UNDER ÅRET BLIVIT EN NY MARKNAD FÖR  
FORTINOVA, HUR KOMMER DET SIG ATT DET BLEV BORÅS? 
Fortinova har under flera års tid haft ett öga på Borås som 
är den näst största staden i vår region efter Göteborg. Borås 
har ett starkt och entreprenöriellt näringsliv och flera av 
Fortinovas tidiga aktieägare är företagare från Borås med 
omnejd. Det har dock varit svårt att hitta rätt affär. När 
möjligheten att förvärva en portfölj med tre nyproduktions -
projekt dök upp slog vi till. Totalt 310 lägenheter på attraktiva 
lägen i Borås med investeringsstöd tilltalade oss. Under 2022 
tillträdde Fortinova det första projektet Enedalshöjden med 
69 lägenheter och under inledningen och 2023 tillträdde vi 
92 lägenheter i Fristad. Det tredje projektet uppförs just nu 
och kommer vara färdigställt i slutet av 2023. Då tillträder 
Fortinova det sista av de tre projekten med 149 lägenheter.
ANDELEN BOSTÄDER HAR UNDER 2022  
MINSKAT OCH ANDELEN LOKALER ÖKAT,  
VAD ÄR BAKGRUNDEN TILL DETTA? 
Den största förklaringen ligger i ett förvärv av en portfölj med 
fem kommersiella fastigheter i Kungsbacka, Göteborg och 
Trollhättan som Fortinova tillträde i början av 2022. Säljaren 
var en familj som under generationer förvaltat och utvecklat 
fastigheterna. Det vi tyckte om var att fastigheterna ligger 
på orter där Fortinova sedan tidigare har fastigheter och ett 
upparbetat nätverk. Samtidigt var fastigheterna uthyrda till 
starka hyresgäster inom olika segment på längre hyresavtal, 
vilket kommer att generera ett starkt kassaflöde och bidra 
till vårt förvaltningsresultat över lång tid till en i våra ögon 
låg risk. 
UNDER 2022 HAR NI GENOMFÖRT ATT ANTAL  
”OFF-MARKET” AFFÄRER, KAN NI BERÄTTA  
NÅGOT MER OM DESSA AFFÄRER? 
Det stämmer, för att lyckas göra ”off-market” affärer krävs 
uthållighet, lyhördhet, tillit och mycket tålamod. När det 
inte finns en mäklare inkopplad som driver på, strukturerar 
affären och ger trygghet till säljaren så måste vi skapa detta 
själva. I Kungsbacka förvärvade vi två fastigheter från en pri-
vatperson där Fortinova har träffat eller varit i kontakt med 
säljaren i över ett decennium och efter det att säljaren be -
stämt sig för att sälja tog det nästan ytterligare ett år innan vi 
var i mål med affären. Fastigheterna ligger i direkt anslutning 
till en befintlig förvaltningsenhet och enbart ett stenkast från 
Kungsmässan och en kort promenad till torget och Kungs -
backa station. Vi har flera spännande utvecklingstankar för 
fastigheterna men dessa får vi återkomma med.   
Hästhoven 2 i BoråsHögsbo 6:8 och 7:5 i Göteborg Vinkeln 7 i FalkenbergLärkan 15 och 14 i Kungsbacka

===== SIDA 13 =====

2524
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 33 585 kvm BTA samt poten-
tiella byggrätter om cirka 41 100 kvm BTA.  Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera 
byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna 
tillsammans med en partner.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
24
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 DP vunnit laga kraft 1 feb 2023
Summa 33 585
Detaljplanering pågår
Varberg Ekorren 11 1 200 Har varit på granskning
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Samråd
Summa 5 400
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 35 700
Totalt 74 685
*Markanvisning där tilldelning skett, kompletta bygglovshandlingar inlämnats och köpekontrakt har ingåtts. Tillträde planeras i höst. Entreprenad 
ska därefter upphandlas. Kommer utvecklas tillsammans med en JV-partner.
PROJEKTUTVECKLING
På attraktiva Bergdalen i Borås byggs ett nytt bostadsområde med ca 150 lägenheter som beräknas 
stå färdigt för inflyttning i slutet av 2023. 
I Trädgårdsstadens etapp 2, Skövde, kommer Fortinova, tillsammans med Jättadalen, samarbeta för 
att bygga flerbostadshus och verksamhetslokaler på fastigheterna Markisen 3 och Uterummet 1. 
Lagakraftvunnet bygglov finns för 182 lägenheter och ca 800 kvm lokaler. Byggnation bedöms kunna 
påbörjas under 2023.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
25

===== SIDA 14 =====

2726
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
26
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
Agenda 2030 med 17 globala mål för 
hållbar utveckling syftar till att utrota fattig-
dom och hunger, förverkliga de mänskliga 
rättigheterna för alla samt säkerställa 
ett varaktigt skydd för planeten och dess 
naturresurser. Fortinova har prioriterat tio 
globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika 
sätt för att bidra till att målen nås.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie-
rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen 
fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk -
turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det 
övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. För 
mer information se sidan 114.
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Biodiversitet
• Miljö- och klimatrisker
OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva 
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. 
Därför är beskrivningen av hållbarhetsarbetet integrerad i 
årsredovisningen, trots att Fortinova ännu inte faller under 
lagkravet för hållbarhetsrapportering. Hållbarhetsrapporten 
för verksamhetsåret 2021/2022 är alltså upprättad enligt 
Årsredovisningslagens krav på hållbarhetsrapportering. 
FORTINOVAS HÅLLBARHETSARBETE 
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden 
i västra Sverige. Vi kan påverka framtiden genom vår 
verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del 
i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, 
som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör. 
Vi har tagit ytterligare steg under året för att arbeta 
strukturerat och integrerat med hållbarhet, genom miljö -
mässigt, ekonomiskt och socialt värdeskapande, som en del 
av det affärsmässiga ledarskapet och förankrat genom hela 
organisationen. 
Fortinovas huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder 
och lokaler med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i 
vår region. Vi vill också bidra till en positiv samhällsutveckling, 
bland annat genom sponsring och andra lokala engagemang. 
På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fast -
ighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta 
möjliga negativa påverkan på vår omgivning. 
Under räkenskapsåret har vi genomfört en inledande 
analys av klimatrelaterade risker och möjligheter samt möj -
liggjort mätning av Fortinovas koldioxidavtryck.
HÅLLBARHET HOS FORTINOVA
Stina Alminger och Lisette Skattberg, fastighetsskötare Halland

===== SIDA 15 =====

2928
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Renoveringar och upprustningar är stora investeringar som 
måste övervägas noggrant av en fastighetsägare, men när det 
kom till Klosteräng i Lödöse krävdes inte lång betänketid hos 
Fortinova. Originalfönstren i de sex husen från 1970 byttes ut 
mot moderna treglas lågenergifönster redan runt förra års -
skiftet, något som direkt har gett stora positiva effekter med 
mindre upplevt drag, jämnare inomhustemperatur – även 
sommartid – och dessutom en tystare boendemiljö. Under 
samma period togs beslutet att den opålitliga pelletspannan 
ska pensioneras till förmån för moderna bergvärmeanlägg -
ningar. Boverket har beviljat energieffektiviseringsstöd till 
projektet. 
– Nu har hyresgästerna fått en bättre inomhusmiljö, bland 
annat tack vare att vi kommit ifrån de oplanerade driftstoppen 
som den gamla pelletspannan orsakade. Störningar som dess-
utom har varit kostsamma för Fortinova, säger Tony Larsson, 
projektledare teknisk förvaltning på Fortinova.
Även om bergvärmeprojektet mestadels gick enligt plan 
Insatserna i området Klosteräng  
i Lödöse är bra för klimatet,  
hyresgästerna och Fortinova
Nya treglas lågenergifönster och moderna bergvärmeanläggningar – Fortinova har genomfört 
stora insatser i bostadsområdet Klosteräng i Lödöse under året. Investeringarna kommer att 
generera ekonomiska, sociala och miljömässiga fördelar under många år. 
har det förstås hänt saker på vägen. Ett exempel är prisök -
ningen på de 36 borrhålen ur vilka värmen hämtas upp. Lag -
ret med lera, som ligger ovanpå berggrunden, visade sig vara 
tjockare än vad som först uppskattats. Det betyder 30–40 
meter djupare borrhål, samtliga över 300 meter, som kläs 
invändigt med stålrör. 
– När vi gjorde upphandlingen fanns det heller ingen som 
förutsåg den kraftiga inflationen. 
Eftersom husen står på historisk mark krävdes också 
extra fingertoppskänsla så snart en spade skulle sättas i 
marken. 
– Vi befinner oss i ett fornminnesområde. För att minska 
risken att orsaka skador i området har vi funnit tekniska lös-
ningar för att lämna ett så litet negativt avtryck som möjligt. 
Arkeologen från museet i Lödöse har övervakat och vi har 
fått rapportera arbetet till Länsstyrelsen. 
Som projektledare tycker Tony Larsson att utmaningarna 
på det stora hela har varit intressanta och lärorika. Bergvär -
men kördes igång i slutet av 2022 för att ge hyresgästerna 
en mer komfortabel inomhusmiljö under årets kalla månader. 
Och vinsterna är fler än så.
– Vid förbränning blir det alltid koldioxidutsläpp, både av 
pellets och olja, som vi ibland har toppat upp pannan med. 
Det slipper vi när vi har bergvärme och använder fossilfri el till 
värmepumparna. Kombinationen nya treglas lågenergiföns -
ter och ny värmeanläggning gör också att vi sparar 30 till 40 
procent av mängden energi för uppvärmning och varmvatten 
i framtiden. 
En annan fördel är att fastighetsskötarna nu kan lägga 
mindre resurser på att sköta pelletspannan, något som inte 
minst Magnus Gustafsson sett fram emot. Han är regionans-
varig och tidigare fastighetstekniker, och har hittills fått dra 
ett stort lass när det kommer till felsökning.
 
– Nu har hyresgästerna fått en bättre inomhusmiljö, 
bland annat tack vare att vi kommit ifrån de opla-
nerade driftstoppen som den gamla pelletspannan 
orsakade.
Tony Larsson, projektledare teknisk förvaltning på Fortinova
Den gamla anläggningen behövde inte 
stå stilla särskilt länge innan det märktes  
i lägenheterna när det var kallt ute.
Magnus Gustafsson, regionansvarig  
Västra Götaland på Fortinova
ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS

===== SIDA 16 =====

3130
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
– Pelletspannan har hela tiden varit på gränsen för att räcka 
till att värma fastigheten, så de här driftsstoppen har skapat 
en del oro och stress. Anläggningen behövde inte stå stilla 
särskilt länge innan det märktes i lägenheterna när det var 
kallt ute. Bergvärmen känns klart pålitligare, säger han.
Det håller Tony Larsson med om. På grund av risken för 
kylslagna driftstopp har många hyresgäster i Klosteräng på 
eget bevåg köpt och satt upp extra el-element. Hushållsel 
ingår i hyran i områdets cirka 165 lägenheter. Elementen har 
inneburit en negativ påverkan på både miljö och ekonomi.
– Med nya toppmoderna bergvärmeanläggningar får 
vi bra kontroll över hur vi värmer husen. Vi har placerat ut 
rumsgivare i vissa lägenheter, termometrar som berättar 
om inomhusklimatet. Extraelement kommer inte behövas i 
framtiden, säger han.
Att ta hand om och utveckla befintliga och äldre byggnader  
är viktigt för Fortinova som ansvarstagande fastighetsägare. 
Tack vare investeringarna i Klosteräng kommer husen att er- 
bjuda bra boende till konkurrenskraftiga hyror under många 
år framöver, samtidigt som energiåtgången minskar. Detta 
ligger helt i linje med Fortinovas hållbarhetsarbete och bi -
drar till vår vision att bli västra Sveriges mest framstående 
bostadsfastighetsbolag. 
Miljön i pannrummet har blivit betydligt mycket bättre när bergvär-
men kopplats in.
Den gamla pelletspannan har plockats ut ur pannrummet i Klosteräng 
i Lödöse.
KLOSTERÄNG I LÖDÖSE
Tre fastigheter med åtta hyreshus, som hittills värmts 
av en pelletsanläggning.
Byggår 1970 samt 2015 (trygghetsboende). 
Fortinova förvärvade fastigheterna år 2018.
I Fortinovas fastighetsbestånd i Lödöse ingår dess- 
utom 64 lägenheter i området Fornäng, vars tre hus 
i dagsläget också värms av pellets.
Att ta hand om och utveckla befintliga och 
äldre byggnader är viktigt för Fortinova 
som ansvarstagande fastighetsägare.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
31

===== SIDA 17 =====

3332
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Under 2022 har Fortinova för första gången upprättat klimat -
bokslut. I klimatbokslutet har vi kartlagt och beräknat vårt 
klimatutsläpp och på så sätt identifierat var i vår affärsmodell 
som den stora klimatpåverkan finns. 
HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL
Klimatet är en av vår tids största utmaningar. Vi har som ambition 
att väsentligt reducera Fortinovas negativa avtryck på miljö och 
klimat framöver, i linje med Parisavtalet. I samband med iden -
tifieringen av våra väsentliga hållbarhetsfrågor inom miljö har 
vi också fastställt mål utifrån FN:s globala hållbarhetsmål inom 
utsläppsminskning, energibesparing, vattenbesparing, miljöklas-
sificerade och miljödeklarerade byggnader samt biodiversitet. 
Klimatbokslut
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
32
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP 
VÅRT ARBETE UNDER 2022
För att ytterligare anpassa verksamheten till förändrade för-
utsättningar i vår omvärld har Fortinova under hösten 2022 
utfört en analys för att kartlägga klimatrelaterade risker och 
möjligheter. Analysen av risker har tagit stöd i TCFDs rekom-
mendationer samt EU-taxonomins krav. För mer information, 
se sidan 34.
Vi har under året investerat i system och medarbetare för 
att kunna samla in, strukturera och analysera fastigheternas 
förbrukning av värme, el och vatten. Detta ger oss möjlighet 
att identifiera åtgärder för effektivare energianvändning och 
därmed till minskat klimatavtryck.
Ett projekt under 2022 som vi är stolta över är utbytet av 
pelletspanna till bergvärme samt nya fönster i 3 fastigheter 
i Klosteräng i Lödöse. Vid förbränning blir det alltid koldi -
oxidutsläpp, något som vi slipper när vi har bergvärme och 
använder fossilfri el till värmepumparna. Kombinationen av 
nya fönster och ny värmeanläggning gör också att vi sparar 
30 till 40 procent av mängden energi för uppvärmning och 
varmvatten i framtiden.  För mer information se sidan 28-31.
KLIMATBOKSLUT
Klimatbokslutet är ett viktigt verktyg för att kartlägga koncer-
nens klimatpåverkan och vidta rätt åtgärder. Vi får konkreta 
siffror på vårt klimatavtryck, vilket gör att vi kan jämföra oss 
med andra aktörer i vår egen men även i andra branscher, nå-
got som underlättar förståelsen för hur vi påverkar vår miljö.
ANALYS OCH KOMMENTARER
2022 är första året vi upprättar klimatbokslut, och vi har då 
valt att kartlägga och beräkna våra utsläpp inom Scope 1 och 
Scope 2. 
Mer än hälften av Fortinovas uppmätta utsläpp kommer 
från uppvärmning med fjärrvärme inom Scope 2. Dessa 
utsläpp består dels av använd energimängd, dels av fjärrvär-
meleverantörernas bränslemix. Det vi som fastighetsägare 
kan påverka är förbrukningen, varför åtgärder för att reduce-
ra förbrukningen kommer att prioriteras. 
All vår förbrukning av el kommer från förnyelsebara käl -
lor (vind, vatten och sol). Det är då glädjande att se att vårt 
utsläpp från elförbrukning motsvarar mindre än 1 procent av 
våra totala utsläpp. 
Vi har inte samlat in och beräknat några aktiviteter inom 
Scope 3. Det utsläpp som redovisas i Scope 3 avser uppströms 
utsläpp för de bränsle- och energirelaterade aktiviteter som 
vi redovisar i Scope 1 och 2.
VÅRT FORTSATTA ARBETE
Arbetet avseende klimatrelaterade risker och möjligheter 
som en följd av klimatförändringar kommer att fortsätta att 
utvecklas med fördjupade analyser med fokus på region- och 
fastighetsnivå. Vi kommer här att kartlägga vårt fastighets -
bestånd med avseende på vilka åtgärder som ska prioriteras. 
Slutligen fortsätter det viktiga arbetet med utbildning 
internt för att medvetandegöra vår klimatpåverkan och ge -
mensamt hjälpas åt för att minska vårt avtryck. 
Växthusgasutsläpp CO2e (ton) 2022
Absolut
2022
CO2e kg/kvm
Scope 1  137,29  0,55 
Transport och maskiner  41,36  0,17 
Företagsägda och leasade fordon  36,65  0,15 
Utrustning och maskiner  4,71  0,02 
Stationär förbränning  95,94  0,39 
Uppvärmning, biogas  0,01  0,00 
Uppvärmning, naturgas  1,85  0,01 
Uppvärmning, pellets  23,51  0,09 
Uppvärmning, eldningsolja  70,57  0,28 
Scope 2  453,41  1,82 
Grön el, vind- och vattenkraft  5,22  0,02 
Fjärrvärme  448,19  1,80 
Scope 3  286,21  1,15 
Uppströms utsläpp för bränsle och
energirelaterade aktiviteter
 286,21  1,15 
Scope 1 –3 Totalt  876,92  3,52 
33
Uppströms utsläpp 
för bränsle och 
energirelaterade aktiviteter 
32,6%
Fjärrvärme 51,1%
Stationär 
förbränning 
11,0%
Transport och
maskiner 4,7%
Grön el, vind- och 
vattenkraft 0,6%
FÖRDELNING MELLAN  
UTSLÄPPSKATEGORIER 2022
NETTO-NOLL  
KOLDIOXIDUTSLÄPP  
TILL 2050
15%  
ENERGIBESPARING  
PER KVM TILL 2030 
2% ÅRLIG  
VATTENBESPARING  
 PER M 3/KVM
ALLA NYPRODUCE -
RADE BYGGNADER  
I EGEN REGI SKA 
VARA MILJÖ-  
KLASSIFICERADE  
TILL 2025
ALLA FASTIGHETER 
I BESTÅNDET SKA 
HA PROJEKT OCH 
AKTIVITETER 
KOPPLAT TILL 
BIODIVERSITET 
TILL 2025
FORTINOVA HAR  
FEM ÖVERGRIPANDE 
MILJÖMÅL
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP

===== SIDA 18 =====

3534
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Klimatrelaterade finansiella  
möjligheter och risker 
Fortinovas nuläge avseende arbete med klimatrelaterade fi -
nansiella risker och möjligheter har identifierats med utgångs-
punkt i rekommendationerna i Taskforce on Climate-related Fi-
nancial Disclosures (TCFD). Fortinovas ambition är att fortsätta 
implementera rekommendationerna inom följande områden:  
Styrning, Strategi, Riskhantering samt Mål och mätetal.
STYRNING OCH STRATEGI
Styrning av riskprocessen sker på övergripande nivå av sty -
relsen och på operativ nivå av ledningsgrupp och övriga med-
arbetare. Hållbarhetsansvarig (inklusive energiansvariga) är 
ansvarig för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker 
och möjligheter samt ge förslag alternativt ta fram förslag på 
åtgärder för att hantera dessa (exempelvis energieffektivise-
ringsåtgärder). Detta sker i samverkan med finansfunktionen 
och ansvariga för fastighetsutveckling och förvaltning.
Styrelsen avhandlar klimatrelaterade frågor minst en 
gång per år, samt om något särskilt inträffar som kräver 
hantering utöver dessa tillfällen. Inför möten får styrelsen 
rapport från hållbarhetsansvarig kring klimatrelaterade frå -
gor och andra hållbarhetsfrågor.
RISKHANTERING
Vid nyproduktion hanteras risker för exempelvis översväm -
ningar redan i planprocessen, där kommuner och länsstyrel -
ser är involverade och ställer höga krav på utredningar och 
konsekvensanalyser. Inför investeringar i nyproduktion görs 
en värdering av klimatriskerna för en byggnad under dess 
tekniska livslängd, med tyngdpunkt på nederbörd, extremt 
väder och översvämningsrisk. För befintliga fastigheter be -
höver analyser utföras utifrån exempelvis geografiskt läge, 
typ av fastighet samt byggnadsår. Fortinova behöver vara 
motståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån ändra-
de klimatförhållanden.  
ANALYS AV RISKER OCH MÖJLIGHETER
Under 2022 genomfördes en analys för att värdera klimat -
påverkan utifrån två olika klimatscenarier kopplade till hur 
världen kan se ut 2050:  
• Vi når Parisavtalet (RCP 2,6) förutsätter att Parisavtalets 
mål om minskad klimatpåverkan uppnås, vilket kräver 
kraftfulla åtgärder från samtliga aktörer i samhället. 
• Fortsätta som vanligt (RCP 8,5) innebär att världen inte 
lyckats ställa om utan utsläppen av växthusgaser fortsät-
ter att öka i nuvarande takt.
Båda scenarierna innebär risker, men också möjligheter för 
Fortinova. I analysen har Fortinova använt klimatscenarier 
från SMHI och fokuserat på de områden där majoriteten av 
koncernens fastigheter är belägna. När det gäller klimatrisker 
bedöms både fysiska risker och omställningsrisker som kan 
följa av ett ändrat klimat.
FORTSATT ARBETE
Fortinova kommer att fortsätta arbetet med risker och möjlig-
heter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär 
framför allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig-
hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje fastighet.
Fortinova har för första året utvärderat risker och möjligheter som kan uppstå som en följd av 
klimatförändringar. Syftet är att säkerställa att både verksamheten och fastighetsbeståndet 
har förutsättningar att hantera klimatförändringar. Detta arbete kommer fortsätta att utveck-
las framöver med fördjupade analyser för att tydliggöra vilka effekter klimatförändringar kan få 
på koncernen och verksamheten.
FORTSÄTTA  
SOM VANLIGT  
(RCP 8,5)
Fysiska effekter (skador och renove-
ringsbehov) på fastigheter på grund 
av översvämningar, skred, värme-
böljor eller annat oförutsägbart 
extremväder.
Ökade försäkringskostnader för fast-
igheter i riskzoner såsom vattennära 
bestånd eller att fastigheter i risk-
områden inte går att försäkra alls. 
Osäkerhet kring marknadsutveckling 
och ökade krav eller förändrade 
preferenser från kunder.
Ökat resursbehov till Fortinovas 
förvaltning. 
Risk för obsoleta fastigheter på 
grund av att klimatanpassningsåt-
gärder överstiger fastighetens mark-
nadsvärde eller minskad efterfrågan 
på fastigheter i riskområden.
Ökade eller mer volatila energipri-
ser på grund av ökad elektrifiering 
i samhället och ett allmänt ökat 
energibehov vilket skapar brist på 
energikällor.
Risk för ökade finansieringskostnader.
POTENTIELL PÅVERKAN PÅ 
FORTINOVAS FINANSIELLA 
RESULTAT: 
Volatila eller minskade hyresintäkter. 
Ökade och mer volatila energikostna-
der, särskilt el, då behovet väntas öka.
Kraftigt ökade eller mer volatila 
kostnader och investeringar för 
hantering av klimatförändringar. 
Ökade kostnader för försäkrings-
premier.
Minskat värde på fastigheter som 
inte är klimatanpassade eller ligger i 
riskområden.
Ökade finansieringskostnader.
Klimatanpassade fastigheter och 
strategiska förvärv ur klimatsyn-
punkt, särskilt kopplat till fysiska ris-
ker, kan öka Fortinovas attraktions-
kraft och därmed leda till positiva 
effekter på finansiella resultatet.
MÖJLIGHETER I BÅDE  
VI NÅR PARISAVTALET OCH 
FORTSÄTTA SOM VANLIGT  
Effektivare resursanvändning och 
därmed minskat energibehov vilket 
möjliggör exempelvis minskade 
kostnader för Fortinova. 
Ökad användning av förnybar energi 
och installation av exempelvis solcel-
ler i fastighetsbeståndet för att både 
möjliggöra minskad klimatpåverkan 
och minskade kostnader. Minska 
Fortinovas beroende till en allt mer 
volatil marknad. 
Energieffektiviseringsåtgärder blir 
mer lönsamma att genomföra. 
Genom att inkludera analys av 
fysiska klimatrisker vid förvärvsana-
lys kan Fortinova i ett tidigt skede 
väga in potentiella risker och minska 
oförutsedda kostnader.
Via en ökad andel klimatanpassade 
fastigheter i hänseende till fysiska 
risker, kan Fortinova attrahera inves-
terare, banker och hyresgäster samt 
minska risken för ökade försäkrings-
premier. 
Genom att inkludera analys av 
energiprestanda vid förvärv kan 
Fortinova i ett tidigt skede väga in 
omställningspotential i fastigheten 
och minska risk för oförutsedda 
omställningsrelaterade kostnader.
Via ett aktivt klimatarbete kan 
Fortinova exempelvis få tillgång till 
grön finansiering samt tillgodose sig 
ökad andel gröna investeringar.
Strukturerat hållbarhetsarbete kan 
innebära fördelar vid kreditgivning 
från banken, exempelvis premierad 
ränta som följd av ett stärkt hållbar-
hetsarbete.
Via ett aktivt klimatarbete kan 
Fortinova öka dragningskraften och 
attrahera nya medarbetare, hyres-
gäster och investerare.
VI NÅR  
PARISAVTALET  
(RCP 2,6) 
Ökade eller mer volatila driftskost-
nader såsom försäkringspremier, 
energipriser, byggtjänster, trans-
porter eller förvaltningskostnader 
för att möta ökad förväntansbild på 
Fortinovas arbete med minskad för-
brukning, rapportering och reglering. 
Ökat behov av resurser eller inves-
teringar hos Fortinova kopplat till 
klimat, såsom energieffektivisering 
av fastigheter, fastighetsförvalt-
ning, förvärv och uppföljning av 
leverantörer för att ställa krav inom 
exempelvis cirkulär renovering eller 
byggande. 
Ökade förväntningar på aktivt 
klimatarbetet hos Fortinova från 
finansmarknadsaktörer som innehar 
en egen klimatrisk i kreditgivning-
en samt lagstiftning som kräver 
klimatrapportering. 
Risk för ökade finansieringskostnader.
Fortinovas äldre fastigheter kan bli 
obsoleta.
POTENTIELL PÅVERKAN PÅ 
FORTINOVAS FINANSIELLA 
RESULTAT: 
Ökade kostnader och investeringar 
för klimatanpassning och energief-
fektivisering.  
Ökade driftskostnader. 
Minskat värde på fastigheter som 
ligger i riskområden för fysiska 
klimatrisker eller på fastigheter som 
inte är klimatanpassade. Klimatan-
passade fastigheter kan öka i värde 
och därmed påverka Fortinovas 
resultat positivt. 
Klimatanpassade fastigheter och 
strategiska förvärv ur klimatsyn-
punkt kan öka Fortinovas attrak-
tionskraft och därmed leda till 
positiva effekter på det finansiella 
resultatet. 
Ett hållbarhetsarbete som ej lever 
upp till förväntansbilden kan leda till 
ökade finansieringskostnader.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
35

===== SIDA 19 =====

3736
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
MEDARBETARELYSSNAR GENOM SAMTAL OCH UNDERSÖKNINGAR 
För att attrahera, och framförallt behålla, Fortinovas med -
arbetare arbetar vi strukturerat med medarbetarsamtal där 
trivsel och trygghet, arbetsbelastning samt kunskapsutveck-
ling är centrala frågor. Med syfte att fokusera på frisknärvaro 
har samtliga chefer under 2022 genomfört utbildning inom 
arbetsmiljörätt samt medarbetarsamtal.
För att bli en mer attraktiv arbetsgivare lyssnar vi på 
våra medarbetare genom att årligen utföra en anonym 
medarbetarundersökning (NMI). I undersökningen belyses en 
bredd av faktorer, bl a arbetsmiljö och hälsa, likabehandling 
och jämställdhet, synen på Fortinovas ledning och chefer, 
kommunikation samt möjligheter för utveckling. Utmärkande 
i undersökningen är att en hög andel av medarbetarna skulle 
rekommendera Fortinova som arbetsgivare. 
STÄRKER MEDARBETAREN PROAKTIVT
Fortinova värnar om sina medarbetare och arbetar proaktivt 
för att stärka personalens hälsa. Målet är att alla medarbetare 
alltid ska må bra och vara trygga på sin arbetsplats. Samtliga 
medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och har under hösten 
2022 genomgått en hälsokontroll i syfte att stärka den enskil-
de såväl fysiskt som psykiskt. Fortinova har också infört ett 
koncept med gemensam träning som kallas för ”fredagsfys 
före fredagsmys”. 
Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord, En-
kelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Värdegrunden är en viktig ut-
gångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra, 
våra samarbetspartners och våra kunder. Läs mer om våra 
kärnvärden på sidan 15. Det är utöver nämnda viktigt med 
struktur för att känna trygghet på sin arbetsplats. Det över -
gripande arbetet styrs av policys, riktlinjer och instruktioner 
samt av besluts- och attestordning. Det definierar arbetssätt 
för hela organisationen.  
Fortinova har en platt organisation där varje enskild medarbetare bidrar till koncernens fram-
gångar. Vår ambition är att attrahera och behålla de bästa personerna inom respektive område 
för att gemensamt kunna nå de högt uppsatta mål som koncernen har. Tillsammans bygger vi 
framtidens samhällen där människor ska leva, bo och må bra. 
Medarbetare
KONCERNEN (39 % KVINNOR, 61 % MÄN)
LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN)
STYRELSEN (33 % KVINNOR, 67 % MÄN)
FORTINOVA UPPMUNTRAR  
VISSELBLÅSARE
Fortinovas verksamhet ska bedrivas med 
höga krav på etik och moral, både inom före-
taget och i förhållande till våra hyresgäster, 
investerare, samarbetspartners, vår miljö 
och det samhälle vi lever och verkar i. Därför 
är det viktigt för oss att eventuella oegent -
ligheter, som allvarligt kan skada verksam -
heten eller våra anställda, uppmärksammas 
och utreds så tidigt som möjligt.
Den som har information om missförhål-
landen som strider mot gällande lagstiftning, 
etik, moral eller Fortinovas policys, kan an -
vända vårt visselblåsarsystem. Rapporten 
tas emot och hanteras av en extern aktör 
och visselblåsaren är garanterad total ano -
nymitet.
JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO
37
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
SJUKFRÅNVARO 4 %
FRISKNÄRVARO 96 %

===== SIDA 20 =====

3938
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinovafonden
Hösten 2021 gick Fortinova in som huvud-
sponsor till Varbergs Sim under tre år. När 
denna intervju görs har avtalet nått halvtid 
och från föreningens sida är man mycket tack-
sam över det ekonomiska stödet. ”Guld värt”, 
säger Pierre J Hilbert, verksamhetsansvarig 
Varbergs Sim.
Simning för livet – att erbjuda träning för alla, från babysim till 
senior, från nybörjare till elit, är grundtanken med Varbergs 
Sim. Målet är att bli stadens största förening samt ledande 
både på distriktsnivå och nationell nivå. Siktet är högt ställt, 
men inte orealistiskt, tack var engagerade medlemmar och 
trogna sponsorer.
– Varbergs Sim är en breddförening som satsar mot elit. 
Alla i vår förening ska få möjlighet att utvecklas efter sina 
egna förutsättningar. Alla ska får vara med. Det jobbar vi med 
dagligen, förklarar Pierre J Hilbert, som är verksamhetsan -
svarig i föreningen.
Varbergs Sims övergripande mål är att alla barn i kommu-
nen ska lära sig simma. Ju fler barn som lär sig simma, desto 
fler fortsätter i föreningens ungdomsgrupper och vuxensims-
grupper, och kanske även vidare till tävlingsgrupperna. 
– Vår målsättning inom tävlingsverksamheten är att tillhöra 
topp 20 av Sveriges cirka 400 simföreningar. Vi vill fostra 
landslagssimmare, säger Pierre J Hilbert.
I dag är Varbergs Sim, med sina cirka 1 300 medlemmar, 
närmare 30 ideella ledare och tre heltidsanställda, en av 
kommunens största ideella föreningar och som sådan finns 
det alltid stora ekonomiska hål att fylla. Att Fortinova hösten 
2021 gick in som huvudsponsor är därför väldigt värdefullt. En 
stor del av medlen används till tävlingsidrotten för ungdomar, 
som är relativt kostsamt. En annan viktig del är utbildning av 
ledare, för att kunna fortsätta utveckla verksamheten. I fram-
tiden hoppas man bland annat kunna utveckla paraidrotten 
och att anställa mer personal.
– Fortinova är en av våra största sponsorer och vi som 
förening är oerhört tacksamma för företagets generösa stöd. 
Det är guld värt, säger Pierre J Hilbert.
Fortinovas vd Anders Johansson är också positiv till sam-
arbetet.
– Även om simkunnigheten i Sverige är hög jämfört med 
många andra länder visar färsk statistik att fler än vart tredje 
barn mellan 4 och 17 år inte kan simma. Det finns med andra 
ord mycket kvar att göra och jag är glad över att vi kan stötta 
Varbergs Sim i deras viktiga arbete.
Fortinovafonden har instiftats av Fortinova med syfte att 
utveckla och bevara Fortinovas grundläggande värderingar 
hjärta, närhet, enkelhet och mod. Värderingarna skall vägleda 
fondens engagemang för att främja Fortinovas kommersiella 
konkurrenskraft och en hållbar samhällsutveckling.
VILKA FÅR ANSÖKA?
Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer som är verksamma inom 
ramen för de av Fortinova utsedda områdena Utbildning och entreprenörskap, 
Motion och hälsa samt Kultur. Fortinovafonden prioriterar ansökningar från 
ideell verksamhet och projekt som bidrar till hållbar och långsiktig nytta för lo -
kalsamhället. Föreningarna och organisationernas verksamhet ska finnas på de 
orter där Fortinova är etablerade.
Vanligtvis beviljas inte bidrag till verksamheter som är tydligt religiösa eller 
politiska, riktar sig mot enskild privatperson eller näringsverksamhet. Fortinova-
fonden stöder inte heller föreningar, organisationer eller andra sammanslutning-
ar genom medlemskap.
ANSÖKAN OM BIDRAG
Fortinovafonden delar varje år ut pengar till verksamheter som uppfattas som 
samhällsnyttiga och utvecklande för orten där verksamheten finns. Ansökan 
kommer att behandlas av Fortinovafondens beslutande kommitté som består 
av personer från ledning och personal på Fortinova. Inom 3 månader från an -
sökningsdagen kommer ett besked om eventuellt bidrag eller avslag. Beslutet 
kan inte överklagas. Motivering till beviljande av bidrag eller avslag lämnas inte. 
Bidraget ska användas till det ändamål som angivits i ansökan. Fortinovafonden 
förbehåller sig rätten att i sin kommunikation använda beviljade bidrag som 
marknadsföring av fonden.
Läs artiklarna om våra senaste beviljade projekt på webben och följande sidor:  
”ALLA BARN SKA LÄRA SIG ATT SIMMA”  
”FORTINOVA STÖTTAR UNGDOMSVERKSAMHET I BOHUSLÄN”
”ENKELHET, NÄRHET, HJÄRTA OCH MOD I TIMMERSDALA MOTION”
38
ST
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Alla barn ska lära sig att simma
TRE GODA EXEMPEL PÅ FORTINOVAFONDENS ENGAGEMANG
Varbergs Sim är en breddförening som 
satsar mot elit. Alla i vår förening ska få 
möjlighet att utvecklas efter sina egna 
förutsättningar. Alla ska får vara med.  
Pierre J Hilbert, verksamhetsansvarig Varbergs Sim

===== SIDA 21 =====

4140
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Enkelhet, närhet, hjärta  
och mod i Timmersdala motion
Timmersdalas folkmängd anges till 943 personer (2020). Tim-
mersdala motions medlemsantal uppgår till ungefär 500. Är 
varannan invånare verkligen medlem?
– Nej, vi lockar till oss medlemmar från ett större område 
än bara här i byn. Vi är en breddförening som vill erbjuda 
något för alla, från barn till senior. Det finns ett stort engage-
mang i bygden som gör oss jätteglada, säger Mona Axelsson.
Men faktum är att trots dryga 40 år på nacken – Tim -
mersdala motion startade redan 1979 – fortsätter klubben 
att utvecklas och locka nya medlemmar, inte minst bland de 
många barnfamiljer som flyttar till trakten. 
Innebandy, Tabata och barngymnastik är exempel på 
träningsformer som Timmersdala motion erbjuder inomhus. 
Utomhus erbjuds bland annat enkel terränglöpning i grupp 
för barn. Nära elljusspåret finns också klubbens mountain -
bikebana, Dessutom sköter man om en spontanidrottsplats 
med tennisbana samt en pulkabacke med belysning vintertid. 
– Vi har en egen klubblokal med omklädningsrum och 
bastu, och vi hyr in oss i skolans gympasal när det behövs. 
Fortinova sponsrar Timmersdala motion sedan våren 
2022, då man förvärvade några fastigheter på orten. Mona 
Axelsson berättar att hon besökte Fortinovas hemsida, kika -
de på värdegrunden och tyckte att den stämmer väl överens 
med hur motionsklubben vill verka. Särskilt när det kommer 
till värdeorden, Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. 
– Jag tog kontakt och på den vägen är det. Fortinovas 
bidrag är mycket värdefullt för oss. Det används direkt in i 
verksamheten och gör att vi kan fortsätta vårt goda arbete. 
En dröm vi har är att kunna utveckla mountainbikebanan 
med en sorts hinderbana för cykel, berättar Mona Axelsson.
Anders Johansson, Fortinovas vd, är imponerad av enga-
gemanget i Timmersdala motion.
– Detta är ett exempel social hållbarhet i sin renaste form. 
Vi är väldigt glada över att kunna vara med och sponsra för -
eningen, säger han.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Vi är en breddförening som vill erbjuda 
något för alla, från barn till senior. Det 
finns ett stort engagemang i bygden.
Mona Axelsson, kassör i Timmersdala motion
En levande landsbygd kan betyda många olika saker. I Timmersdala, två mil nordväst om Skövde, 
driver invånarna en populär idrottsförening, Timmersdala motion. ”Man ska inte behöva åka 
in till stan för att gå på aktiviteter”, säger Mona Axelsson, kassör i Timmersdala motion.
Fotboll för alla – det är en grundtanke i IK Oddevold.
Fortinova stöttar  
ungdomsverksamhet i Bohuslän
Fotboll för alla – det är en grundtanke i IK Oddevold. Från att 
ha varit en traditionellt utpräglad pojkförening, som faktiskt 
firade 90 år nyligen, tillkom ett Grundenlag för ungdomar med 
funktionsvariationer för 20 år sedan. Sedan några år har man 
också startat flicklag i föreningen.
Att driva en stor fotbollsförening kostar pengar och Odde-
volds övergripande målsättning är högt ställd – att ha Bohusläns 
bästa ungdomsverksamhet. Inte minst vill man stärka sats -
ningen på 16-åringar och uppåt. För att kunna erbjuda träning 
av riktigt bra kvalitet har föreningen vissa arvoderade tränare, 
utöver det ideella engagemanget. 
Peter Bjurström säger att Fortinovas sponsring är jätteviktig.
– Fortinova är en uttalad ungdomspartner. Tack vare våra 
sponsorer kan vi hålla den här höga kvaliteten. 
Även om akademin och ungdomsverksamheten är grunden 
för Oddevold finns förstås också ett A-lag med höga ambitioner. I 
dag spelar laget i division 1, men siktet är ställt på superettan. 
– Vi värderar väldigt mycket att spelarna ska komma från 
närområdet. Uddevallapubliken vill ha lokala spelare. När vi 
åkte ned en division ökade faktiskt intresset för föreningen, 
eftersom vi fyllde på med killar från trakten, säger Peter 
Bjurström.
– Oddevold speglar samhället. Hos oss möts över 500 
Uddevallakillar och tjejer som bor över hela stan. När föräldrar 
med olika bakgrund engagerar sig till exempel runt en cup 
skapas många intressanta möten. Det är integration på riktigt.
Anders Johansson, Fortinovas vd, är glad över samarbetet 
med Oddevold. 
– Den samhällsnytta som ett bra föreningsliv innebär går 
inte att mäta i kronor och ören. Fortinova växer i Uddevalla. 
För oss är det väldigt positivt att vara med och stötta Odde -
vold, säger han.
Den lokala förankringen är viktig för fotbollsföreningen IK Oddevold i Uddevalla. Medlemmarna 
speglar lokalsamhället och det är också i närområdet man söker morgondagens A-lagsspelare.
41

===== SIDA 22 =====

4342
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTIONVERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FINANSIERING
ÖVERGRIPANDE FINANSIERINGSSTRUKTUR
Fortinova har sedan starten eftersträvat låg finansiell risk, vil-
ket idag uttrycks som att nettobelåningsgraden över tid ska 
uppgå till 55-65 procent och att räntetäckningsgraden över 
tid ska uppgå till minst 250 procent. Per den 31 december 
2022 uppgick Fortinovas tillgångar till 5,3 Mdkr samtidigt som 
nettobelåningsgraden var 43 procent, medan räntetäcknings-
graden under året uppgick till 280 procent.
Verksamheten finansieras genom en kombination av eget 
kapital, räntebärande skulder i bank och övriga skulder. Eget 
kapital och räntebärande skulder motsvarade 93 procent (94) 
av Fortinovas finansiering vid årsskiftet. Koncernens kreditav-
tal kompletteras med sedvanliga finansiella- och informations-
åtaganden. Moderbolaget har lämnat borgensåtagande som 
säkerhet för dotterbolagen, de har i sin tur lämnat pant i fast-
igheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån. 
Samtliga åtaganden var vid räkenskapsårets utgång uppfyllda.
De finansiella kostnaderna uppgick till -58,9 Mkr (-20,7) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största 
kostnadsslag. Räntetäckningsgraden uppgick till 280 procent 
(463) och belåningsgraden till 54,6 procent (40,7). Dessa nyck-
eltal visar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanse -
rade finansiella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och 
skapande av avkastning till sina aktieägare. Under räken -
skapsåret förändrades kapitalbindningen från 3,2 till 2,7 år 
och räntebindningen från 1,7 till 2,4 år. Refinansieringsrisken 
är under kontroll samtidigt som den ökade räntebindningen 
reducerade räntekänsligheten. En förändring av marknads -
räntan med +/- 100 punkter motsvarar cirka +7,9/-7,8 Mkr i 
förändrat räntenetto på helårsbasis.
 
Eget kapital
Räntebärande skulder
Uppskjuten skatt
Övriga skulder
Nyckeltal Dec 2022 Aug 2021
Lånevolym, Mkr 2 466 1 478
Varav gröna lån, Mkr 251 252
Belåningsgrad LTV, % 55 41
Nettobelåningsgrad, % 43 33
Räntekänslighet 1 års sikt, +100bp, Mkr 7,8 7,6
Genomsnittlig ränta, % 2,5 1,6
Räntetäckningsgrad, % 280 463
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,4 1,7
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,7 3,2
Derivat i procent av skuld, % 61 39
Likvida medel, Mkr 515 278
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0-1 år 178 7
1-2 år 607 25
2-3 år 1050 43
3-4 år 198 8
4-5 år 71 3
> 5 år 362 15
Summa 2 466 100
Räntebindningsstruktur Mkr %
0-1 år 972 39
1-2 år 42 2
2-3 år 445 18
3-4 år 350 14
4-5 år 371 15
> 5 år 286 12
Summa 2 466 100
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som 
medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för 
att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade 
expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig in -
verkan på koncernens förmåga att på ett lönsamt sätt driva 
verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk.
FINANSPOLICY 
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet 
med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska 
bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig 
finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finans -
policyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella 
risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och 
uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras 
kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en över-
syn av finanspolicyn.
Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de 
finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det där-
för av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och 
förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt ränte -
netto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskman-
dat inom finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk, 
ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt administrativa och 
operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat 
ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapital-
bindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- och 
räntetäckningsgrad. 
• Låg risk på tillgångssidan genom 
hög andel bostäder i portföljen
• Låg risk på skuldsidan genom eget 
kapital via stamaktier
• Låg risk via bank som utgör 
Fortinovas enda räntebärande 
finansieringskälla 
• Fortinova värdesätter långsiktiga 
relationer med sina kreditgivare och 
samarbetar med ett antal svenska 
och nordiska banker.
• Fortinovas tillgångar utgörs till 
största delen av bostäder, vilka 
kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden eftersom risken är 
utspridd på ett stort antal kunder. 
Den långsiktiga tryggheten i 
kassaflödet från bostadsfastigheter 
innebär att vi kan fortsätta utveckla 
koncernen samt skapa avkastning till 
våra aktieägare.
4342
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
John Wennevid, CFO

===== SIDA 23 =====

45
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
44
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
45
Under 2023 skall 178 Mkr, varav 53 Mkr avser amortering, refi-
nansieras vilket motsvarar 7 procent (9) av totala räntebärande 
skulder per den 31 december 2022. Fortinova är därmed utsatt 
för en låg refinansieringsrisk under kommande 12 månader. 
Fortinovas skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga 
lån baserade på förändringar i STIBOR 3 månader. För att 
begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i 
koncernen förvaltningsresultat används räntesäkringsin -
strument i form av ränteswappar för att binda räntan. 
Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 2,4 år (1,7). Vid 
årsskiftet var 61 procent (39)  av låneportföljen räntesäkrad 
med en förfallostruktur mellan ett och tio år. Resterande del 
ligger räntebunden mot STIBOR tre månader. Genomsnittlig 
ränta för koncernens räntebärande låneskulder uppgick till 
2,5 procent (1,6) vid räkenskapsårets utgång. 
2% 
1% 
JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
1,9
1,2
3,2
3,0
2,8
2,9
2,7 2,7
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5 3,5
2,5
1,7
1,5
2,1
2,2
1,9
2,4
0% 
-1%
AUG
2019
AUG
2020
AUG
2021
NOV
2021
FEB
2022
MAJ
2022
AUG
2022
DEC
2022
AUG
2019
AUG
2020
AUG
2021
NOV
2021
FEB
2022
MAJ
2022
AUG
2022
DEC
2022
KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING
UTVECKLING STIBOR 3 MÅN (2022)
Fortinova är utifrån sitt kassaflöde och 
balanserade finansiella risk väl positionerat 
för fortsatt tillväxt och skapande av 
avkastning till sina aktieägare.
Ränteutveckling – I syfte att bekämpa 
inflationen har Riksbanken från början 
av 2022 höjt styrräntan för att den 31 
december 2022 uppgå till 2,7 procent. 
Styrräntan har ökat dramatiskt under 
2022 vilket påverkat såväl branschen 
som Fortinovas korta- och långa 
finansieringskostnader.

===== SIDA 24 =====

4746
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
INNEHÅLL
46 47
Förvaltningsberättelse .....................................................................................................................48
Finansiell utveckling och ställning ............................................................................................50
Möjligheter och risker ...................................................................................................................................54
Resultaträkning för koncernen ......................................................................................................58
Totalresultat för koncernen .................................................................................................................58
Balansräkning för koncernen ...........................................................................................................59
Förändringar i eget kapital för koncernen .................................................................60
Kassaflöden för koncernen ...................................................................................................................61
Resultaträkning för moderbolaget ..........................................................................................62
Totalresultat för moderbolaget .....................................................................................................62
Balansräkning för moderbolaget ...............................................................................................63
Förändringar i eget kapital för moderbolaget ......................................................64
Kassaflöden för moderbolaget ......................................................................................................65
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Redovisningsprinciper och noter ........................................................................................66
Not 1  Redovisningsprinciper ........................................................................................................66
Not 2  Rörelsesegmentsrapportering ..............................................................................70
Not 3  Hyresintäkter ......................................................................................................................................71
Not 4  Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader ............72
Not 5  Löner och andra ersättningar .................................................................................73
Not 6  Revision .......................................................................................................................................................75
Not 7  Finansiella intäkter ...................................................................................................................75
Not 8  Finansiella kostnader ...........................................................................................................76
Not 9  Inkomstskatt ...................................................................................................................................... 76
Not 10  Förvaltningsfastigheter ....................................................................................................78
Not 11  Övriga materiella anläggningstillgångar ................................................81
Not 12  Leasingavtal ........................................................................................................................................82
Not 13  Derivatinstrument ....................................................................................................................83
Not 14  Kundfordringar .............................................................................................................................84
Not 15  Övriga fordringar .......................................................................................................................84
Not 16  Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ......................84
Not 17  Likvida medel ...................................................................................................................................84
Not 18  Eget kapital ..........................................................................................................................................85
Not 19  Räntebärande skulder ........................................................................................................87
Not 20  Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .......................88
Not 21  Ställda säkerheter, eventualförpliktelser  
 och eventualtillgångar ....................................................................................................... 88
Not 22  Andelar i koncernföretag ...............................................................................................89
Not 23  Fordringar hos/skulder till koncernföretag .......................................91
Not 24  Förvärv av dotterföretag ................................................................................................91
Not 25  Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten ..............92
Not 26  Värdering av finansiella tillgångar och skulder  
 till verkligt värde samt kategoriindelning ...........................................93 
Not 27  Kapitalhantering och finansiella risker ....................................................95
Not 28  Disposition av företagets vinst .............................................................................97
Not 29  Närstående ...........................................................................................................................................97
Not 30  Händelser av väsentlig betydelse efter  
 räkenskapsårets slut............................................................................................................. 97
Styrelsens intygande .....................................................................................................................................98
Revisionsberättelse ..........................................................................................................................................99
FINANSIELL INFORMATION
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Anders Valdermarsson, transaktionschef/vVD och John Wennevid, CFO

===== SIDA 25 =====

4948
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed års- och koncernredovisning för 
räkenskapsåret 1 september 2021 – 31 december 2022 (16 månader). Uppgifter inom parentes 
avser föregående räkenskapsår (12 månader).
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat 
fastighetsbolag med säte i Varberg. 
Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig 
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom 
förvärv, utveckling och förvaltning. Vår vision är att bli västra 
Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner 
i västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra 
Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är 
koncernens målsättning att portföljen över tid ska utgöras 
av 80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad 
avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett 
ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att 
bo. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva 
kassaflöden.
Grunden till Fortinovas affärsidé bygger på förutsägbar -
het, långsiktig lönsamhet och tillväxt oavsett konjunktur. 
Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera 
i kommuner med god befolkningstillväxt i västra Sverige. Tack 
vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova 
bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsutveck -
ling samt identifiera och agera snabbt på förvärvsmöjligheter. 
Fortinova utvärderar kontinuerligt möjliga förvärv i nuvaran-
de och nya kommuner. För att uppnå långsiktig lönsamhet 
ingår även utveckling i befintligt fastighetsbestånd i syfte att 
förbättra kassaflödet och öka fastigheternas värde.
FINANSIELLA MÅL
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön -
samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål som ska 
uppfyllas över tid är att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent
• Nettobelåningsgraden ska uppgå till 55–65 procent
• Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent
 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Den 31 december 2022 uppgick Fortinovas fastighetsvärde 
till 4 516 Mkr med en uthyrningsbar yta om 268 543 kvm. 
Koncernens totala hyresvärde uppgick till 313 Mkr med en 
ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 98 procent.
Den 31 december 2022 består portföljvärdet till 73 pro -
cent av bostäder fördelat på 2 562 lägenheter. Resterande 27 
procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastighe-
ter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att 
bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekom -
ma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld.
HÅLLBARHET 
Fortinovas huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder 
och lokaler, med hållbara hyresnivåer. Hållbart företagande 
innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang 
förenas. Hållbarhet ska vara förankrat i hela organisationen 
som en integrerad del i det affärsmässiga ledarskapet och 
Geografi Fastigheter 
(antal)
Lägenheter  
(antal) 
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde 
(Mkr)
Verkligt värde 
(Mkr) 
Verkligt värde 
(kr/kvm) 
Verkligt värde 
andel (%)
Halland 91 864 125 577 138,5 2 060,6 16 409 46
Västra Götaland 85 1698 142 966 174,7 2 454,9 17 171 54
Summa 176 2 562 268 543 313,2 4 515,5 16 815 100
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2022.12.31
dagliga arbetet. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyres -
marknaden i västra Sverige och ska hela tiden bli bättre som 
hyresvärd, arbetsgivare samt samhällsaktör. 
Genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang 
har vi dessutom möjlighet att påverka hela samhällsutveck -
lingen positivt i de områden där vi verkar. På så sätt blir det 
positivt för alla när Fortinova är fastighetsägare på orten. Allt 
Fortinovas arbete ska utföras med minsta möjliga negativa 
påverkan på omgivningen. Vi betraktar tillämpliga lagar och 
föreskrifter samt internationella normer för mänskliga rättig-
heter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla 
långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en 
hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form 
av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar 
våra värderingar.
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fortinova Fastigheter 
AB (publ) på frivillig basis valt att upprätta den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten som en från legala årsredovisningen 
avskild rapport. Hållbarhetsrapporten avseende affärsmo -
dell, miljömässiga frågor, sociala förhållanden, respekt för 
mänskliga rättigheter och antikorruption samt mångfald i 
styrelsen återfinns på sidorna 26-41 samt 114-117.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift -
ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för 
bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Fortinovas 
bolagsstyrningsrapport redovisas på sidorna 106-110.
Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare
Vid årsstämman i december 2021 beslutades det om riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna 
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas 
marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Er -
sättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, 
pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och 
avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 må -
nadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. 
Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt 
fall finns särskilda skäl för det. För mer information se riktlin-
jer för ersättning till ledande befattningshavare på sidan 112.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
Förvärv och försäljningar 
Under räkenskapsåret har koncernen via dotterbolag blivit 
lagfaren ägare till 20 fastigheter (37) med ett sammanlagt 
åsatt fastighetsvärde om 794 Mkr (1 081). Under räkenskaps-
året har antalet lägenheter ökat till 2 562 (2 313) och den 
kommersiella ytan har ökat till 99 420 kvm (77 474). Se not 10 
och 22 för mer information.  
Nytt räkenskapsår 
Den 15 augusti hölls Fortinovas extra bolagsstämma och 
det beslutades i enlighet med styrelsens förslag att ändra 
koncernens räkenskapsår från brutet räkenskapsår till kalen-
derår. Därmed förlängs koncernens innevarande räkenskaps-
år fram till 31 december 2022. Totalt innefattar avlämnad 
årsredovisning 16 månader och avser   1 september 2021 till 
31 december 2022. Jämförelseåret innefattar 12 månader och 
avser 1 september 2020 till 31 augusti 2021.
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA 
UTVECKLINGEN
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande 
inflation, höjda räntor, stigande energipriser och en inbrom -
sande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapital -
marknaden berör oss alla, även Fortinova. Vår syn på tillväxt 
är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad 
av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva 
i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att 
investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta 
och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi 
ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade 
medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är 
verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande 
möjligheter när marknadens förutsättningar förändras till det 
bättre igen.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 680 305 191
Årets resultat 93 656 942
Summa 1 773 962 133
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel 
disponeras enligt följande: 
Balanseras i ny räkning 1 737 000 832
Utdelning 36 961 301
Summa 1 773 962 133

===== SIDA 26 =====

5150
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01-
2020.08.31
(12 mån)
2018.09.01-
2019.08.31
(12 mån)
Flerårsöversikt
Hyresintäkter, Mkr 369,0 197,1 135,4 125,3
Driftsöverskott, Mkr 210,3 114,3 76,8 71,0
Förvaltningsresultat, Mkr 118,2 75,1 44,0 39,8
Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr 58,6 298,9 47,7 77,4
Årets totalresultat, Mkr 212,0 311,2 86,4 76,5
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 515,5 3 631,4 2 261,2 1 724,6
Likvida medel, Mkr 515,0 278,1 161,4 49,5
Eget kapital, Mkr 2 441,2 2 252,8 1 193,3 706,0
Räntebärande skulder, Mkr 2 466,2 1 478,0 1 090,8 938,5
Balansomslutning, Mkr 5 251,9 3 974,2 2 442,7 1 778,4
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 6,3 18,1 9,1 12,2
Genomsnittlig ränta, % 2,5 1,6 2,0 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 583,7 2 438,0 1 308,0 813,6
Nettobelåningsgrad, % 43,2 33,0 41,1 51,5
Belåningsgrad, % 54,6 40,7 48,2 54,4
Räntebindningstid, år 2,4 1,7 2,5 3,5
Räntetäckningsgrad, % 279,6 462,8 321,1 308,4
Överskottsgrad, % 57,0 58,0 56,7 56,7
Förvaltningsmarginal, % 32,0 38,1 32,5 31,8
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr 
per kvm uthyrningsbar yta
16 815 15 998 15 394 14 117
Hyresvärde, Mkr 313,2 247,8 164,5 130,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,1 99,4 99,1 99,0
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,3 99,5 99,3 98,9
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 50,3 47,5 39,5 39,8
Eget kapital, kr per aktie  47,6 43,9 36,0 34,5
Förvaltningsresultat, kr per aktie 2,3 1,6 1,8 2,1
Årets resultat, kr per aktie 4,1 6,6 3,6 4,0
Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för alternativa 
nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal. 
FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING 
FORTINOVAS RESULTATRÄKNING 
Hyresintäkter 
Koncernens hyresintäkter ökade till 369,0 Mkr (197,1). Föränd-
ringen var främst driven av fastighetsförvärv. Under räken -
skapsåret har hyresvärdet i jämförbara fastigheter ökat med 
fyra procent.
Fastighetskostnader och driftsöverskott
Fastighetskostnaderna uppgick till -158,7 Mkr (-82,8). Ökning-
en av fastighetskostnader beror främst på högre driftskost -
nader för värme, el och vatten samt högre fastighetsskatt ef-
ter nya taxeringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd 
leder också till att kostnaderna är högre. Driftsöverskottet 
uppgick till 210,3 Mkr (114,3). 
Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader uppgick till -34,0 Mkr 
(-18,2). I de centrala administrationskostnaderna ingår kost -
nader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveck-
ling samt finanshantering. I posten ingår även övriga externa 
kostnader såsom revision, bankavgifter samt engångskostna-
der likt extern rådgivning.
Räntenetto 
Koncernens räntenetto uppgick till -58,1 Mkr (-21,0). Finan -
siella kostnader ökade under räkenskapsåret till –58,9 Mkr 
(-20,7). Koncernens räntekostnader har ökat i takt med större 
fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande 
korta- och långa marknadsräntor. Finansiella intäkter uppgick 
till 1,5 Mkr (0,2). Leasingkostnad/tomträttsavgäld uppgick till 
-0,7 Mkr (-0,5).
Förvaltningsresultat
Trots koncernens kraftigt ökade finansieringskostnader har 
förvaltningsresultatet förbättrats och uppgick till 118,2 Mkr 
(75,1). Det beror huvudsakligen på ett förbättrat driftsöver -
skott, lägre administrativa kostnader i förhållande till hyresin-
täkter samt fortsatt låg genomsnittlig belåningsgrad.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter 
uppgick till 58,7 Mkr (286,2). Realiserade värdeförändringar 
uppgick till –0,1 Mkr (12,7). Det genomsnittliga direktavkast -
ningskravet i den oberoende värderingen per den 31 decem -
ber uppgick till 4,6 procent. Under sista kvartalet har direkt -
avkastning höjts för majoriteten av koncernens fastigheter 
med sänkta värden som följd. De högre avkastningskraven 
motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat 
till inflationen. 
Värdeförändringar räntederivat
Det positiva marknadsvärdet för finansiella derivatinstru -
ment har under räkenskapsåret ökat vilket genererar en 
positiv effekt på resultatet om 100,8 Mkr (5,5). Det är främst 
utvecklingen av långa räntor, i förhållande till Fortinovas fasta 
räntepositioner, som driver årets utveckling av värdet i koncer-
nens derivatinstrument. Värdeförändringarna i räntederivaten 
är inte kassaflödespåverkande och kommer lösas upp under 
derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall.
 
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till –65,6 Mkr (-68,3), varav 
aktuell skatt uppgick till –11,3 Mkr (-3,6). Uppskjuten skatt 
uppgick till –54,3 Mkr (-64,7) och har beräknats utifrån skat -
temässigt underskott, värdeförändringar på fastigheter och 
derivat samt temporära skillnader mellan redovisade värden 
och skattemässiga värden på fastigheter.
Årets resultat 
Årets resultat uppgick till 212,0 Mkr (311,2).
FORTINOVAS BALANSRÄKNING  
Fastighetsbestånd 
Under räkenskapsåret har Fortinovas sammanlagda värde av 
förvaltningsfastighetsbeståndet ökat med 24 procent, till 4 515,5 
Mkr (3 631,4). Värdeökningen var främst hänförbar till förvärv.

===== SIDA 27 =====

5352
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Pågående och beslutade investeringar
Fortinova utför värdehöjande förbättringar i det befintliga 
fastighetsbeståndet. Långsiktig lönsamhet och hållbarhet går 
hand i hand i koncernens investeringsbeslut och Fortinova 
arbetar för att klimatanpassa och energieffektivisera sitt 
befintliga fastighetsbestånd.
Koncernen har ingått avtal om förvärv av bostads-  
fastigheter med ett åsatt fastighetsvärde om cirka 671 Mkr. 
Förvärvet bedöms generera 36,7 Mkr i hyresvärde, fördelat 
på 323 lägenheter. Majoriteten av de förvärvade bostadsfast-
igheterna kommer att tillträdas under räkenskapsåret 2023.  
Eget Kapital
Fortinovas B-aktie noterades den 19 november 2020 på Nas-
daq First North Premier Growth Market. Aktiens långsiktiga 
substansvärde uppgick den 31 december till 50,3 kronor per 
aktie (47,5). Aktiekapitalet uppgick till 51 335 140 kronor för -
delat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 
1 krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier 
och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar 
till 10 röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. 
Fortinova har den 31 december cirka 3 400 aktieägare inför-
da i aktieboken. 
Utdelning 
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag och 
koncernens utdelningspolicy är baserad på en ambition att 
överföra löpande förvaltningsresultat. Vid bedömning av 
utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, 
finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen 
ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltnings -
resultatet belastat med schablonskatt. Styrelsen och verk -
ställande direktören föreslår att totalt cirka 37,0 Mkr (23,6) 
utdelas, vilket motsvarar 40 procent av förvaltningsresultatet 
minskat med schablonskatt.
Räntebärande skulder
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som 
medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för 
att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade 
expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig in -
verkan på koncernens förmåga att på ett lönsamt sätt driva 
verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk.
Fortinovas upplåning sker i bank med pantbrev som sä -
kerhet och med borgen från moderbolaget. Lånen är hänförli-
ga till lån som upptagits vid förvärv och refinansiering av den 
befintliga portföljen. Koncernen hade per den 31 december 
2022 skulder till kreditinstitut om 2 466 Mkr. Summan av 
uttagna pantbrev i Fortinovas fastighetsbestånd uppgick till 
2 654 Mkr (1 823). I moderbolaget uppgick pantsatta aktier 
i dotterföretag till 57 Mkr (0) och borgen för koncernföretag 
uppgick till 1 309 Mkr (0). Av totala skulden utgörs 251 Mkr av 
grön finansiering, i form av gröna banklån.
Under räkenskapsåret har koncernen sedvanligt förnyat 
samt förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna 
lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. 
Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 dec-  
ember 2022, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, 
uppgick till 2,4 år. Den genomsnittliga kreditbindningstiden 
uppgick till 2,7 år. 
FORTINOVAS KASSAFLÖDE
Koncernens likvida medel ökade under räkenskapsåret med 
236,9 Mkr till 515,0 Mkr (278,1).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 
111,9 Mkr (64,7). Förbättringen var i första hand driven av kon-
cernens förbättrade driftsöverskott, lägre administrativa kost-
nader i förhållande till hyresintäkter samt låg belåningsgrad. 
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -614,1 
Mkr (-622,6). Kassaflödet från finansieringsverksamheten upp-
gick vid räkenskapsårets slut till 739,1 Mkr (674,6), Koncernen 
har amorterat 46,0 Mkr och utbetald utdelning uppgick under 
räkenskapsåret till 23,6 Mkr.
53
Malin Lund, financial controller, och Göran Lundell, driftledare

===== SIDA 28 =====

5554
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OMVÄRLD
Makroekonomiska risker  
eller kriser
Makroekonomiska risker avser risker kopplade till gene-
rellt minskad efterfrågan i ekonomin, förändrad inflation 
alternativt deflation eller generella svårigheter (såsom 
terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändel-
ser och miljökatastrofer samt informationsläckage eller 
negativ publicitet). Vidare kan makroekonomiska risker 
eller kriser påverka möjligheten att erhålla finansiering, 
alternativt finansiering till högre kreditmarginaler. 
• Omvärldsbevakning
• Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtkommuner 
• Stark balansräkning med belåningsgrad inom
       finansiell målsättning 
• Inflationsskydd i hyresavtal 
• Väldeversifierad hyresportfölj  
• Naturligt skydd i hyressättningsystemet 
       (tidsförskjutet) samt räntesäkringar 
• Flera finansieringskällor  
• Kris- och kontinuitetsplan IT 
• Backupfunktioner för ledande befattningshavare 
• Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa 
       förståelse och insikt hos användare för att informa-
       tion är en tillgång och ska hanteras varsamt
• Utöka kunskapen om klimatförändringars påverkan
       på verksamheten 
• Fullvärdesförsäkring
Regelverk Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella 
som internationella, kan påverka Fortinova (såsom 
förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, 
hantering av planprocesser). Bristande regelefterlevnad 
kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, 
bristande anseende och i värsta fall en avnotering. 
• Aktivt följa förändringar samt anpassa och förbereda
       verksamheten 
• Delta i samhället och den allmänna debatten
• Bredda antal finansieringskällor (banker och
       aktieägare)
• Omförhandla kreditavtal löpande  
• Företagskultur som bygger på höga etiska ideal 
• Visselblåsarfunktion
• Uppförandekod
• Intern kontroll
• Rätt medarbetare
• Följa utvecklingen av lagar och regler 
• Öppen kultur för att skapa förtroende att informera 
       om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt
       skede Regelbunden internutbildning i relevanta   
       regelverk 
STRATEGISKA
Fastighetsportföljen Fastighetsportföljen kan påverkas genom felaktig 
geografisk fördelning eller att fastighetsbeståndet inte 
är framtidssäkrat utifrån teknisk skuld, kundpreferenser, 
mikroläge etc. Det medför risk för ökade vakanser och 
värdenedgång som följd – alternativt stora investe-
ringsåtaganden. Att bli för stor på en delmarknad eller 
i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden 
ställer högre krav på Fortinova – t ex måste koncernen 
ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form 
av infrastruktur m m.
• Makrobevakning (följa hyresutveckling, vara nära 
      hyresgästen för att förstå framtidens behov, bevaka 
      infrastrukturprojekt, trendspana)
• Löpande investera, uppgradera eller sälja fastigheter 
      som inte bedöms passa Fortinovas portfölj 
• Löpande översyn avseende geografisk spridning och 
     fastighetstyp 
• Årlig genomgång av affärsplan och strategi 
• Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys av 
     klimatrisker vid investeringsbeslut
• Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se    
      vilka tillväxtförutsättningar som finns
MÖJLIGHETER OCH RISKER
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ:  LÅG     MELLAN     HÖG    
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
STRATEGISKA
Investeringar - nya förvärv 
och projektutveckling av såväl 
nyproduktion som i befintligt 
bestånd.
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att 
verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att 
finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan 
ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller 
genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske 
antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bo-
lagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen 
i form av portföljer avseende region eller kategori av 
fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v 
s uppköp av befintlig organisation. Strategiska förvärv 
kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan 
också medföra risker såsom svårighet att integrera 
verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens 
uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, 
risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har 
begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella 
okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det 
förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.
• Investeringsbeslut kopplade till strategi 
• Uppföljning av genomförda förvärv 
• Due Diligence
• God planering och strukturerade processer för att  
       införliva nytt företag 
• I god tid identifiera vilken kompetens och marknads-
       kännedom som behövs
• I god tid identifiera nyckelpersoner
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare
• Uppföljning av riktlinjer 
• Bred tratt, leda parallella investeringsdiskussioner
• Klar beslutsprocess
• Uppföljning av genomförda projekt 
• Vid projektutveckling via extern entreprenad
       görs noggranna utvärderingar av potentiella externa
       entreprenörer samt tydligt utformade avtal för att
       minimera riskerna  
Värdeförändringar Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av 
makroekonomiska orsaker, strategiska orsaker (typiskt 
sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighets-
specifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver 
detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt 
värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar 
såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt 
belåningsgrad. Stora negativa värdeförändringar kan 
ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i 
kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller 
i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning. Värdet 
på fastigheterna kan också påverkas negativt om de 
tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning 
för att minska utsläpp och  hantera klimatförändringar, 
är för höga och kostsamma. 
• Stort antal fastigheter med geografisk spridning och
       stor variation i kontraktssammansättning 
• Kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering
       ger tidiga signaler
• Stark balansräkning 
• Intern god kontroll och kunskap
• Externvärdering av hela fastighetsportföljen
OPERATIVA
Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, 
såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara 
omvärldsorienterade, uteblivna indexuppräkningar och 
konkurser (se makroekonomiska risker) medan dålig 
förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga 
vakanser etc
• Fastigheter i tillväxtkommuner
• Hög andel bostäder
• Närhet till hyresgästen
• Erfaren och kompetent förvaltning
• Årlig hyresgästundersökning 
• Processer för hyresförhandling, uppgraderingar, 
       bevakning av avtal, extern kompetent inkassoverk- 
       samhet och  kundprocess vid nytt avtal 
Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom 
kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. 
Omfattande reparationsbehov kan påverka resultatet 
negativt. Driftskostnader är huvudsakligen taxebundna 
kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av 
dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, 
vilket kan påverka priset. Regulatoriska faktorer såsom 
ökade krav på utsläppsminskningar och övergång till 
fossilfria energislag kan också påverka kostnader för 
energi. Andra konsekvenser av klimatförändringar, 
såsom ökad risk för översvämningar och extrema 
väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader 
för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kost-
nadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i 
hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling 
kan påverka resultatet negativt. 
• Kontinuerlig optimering och energieffektivisering 
• Gränsdragningslista
• Hög kvalité på avtal 
• Långsiktig underhållsplanering
• Förebyggande av kundförluster genom att vara
       snabba i beslut och åtgärd
Skatt Att Fortinova inte följer gällande regelverk eller anpas-
sar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt 
och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i 
kalkylsammanhang.
• God intern kontroll och stickprov av 
       inkomstdeklarationer
• Öppet yrkande som krav
• Löpande utbildning
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare
• Följer regelförändringar

===== SIDA 29 =====

5756
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA
Informationssäkerhet & 
digitalisering  
Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om 
att digitalisera själva fastigheterna  för att exempelvis 
förbättra uppföljning av förbrukning och styrning 
samt och om att bygga smarta hem och erbjuda 
lokalkunderna affärsdrivande digitala tjänster. Bristande 
informationssäkerhet kan få stora konsekvenser, 
exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt 
konfidentiell information etc. Det finns också en viss risk 
för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering 
av personuppgifter.
• Omvärldsbevakning 
• Outsourcad IT-verksamhet och support 
• Utbildning  
• Moderna system som innehar funktioner för att stödja                        
      informationssäkerhet, såväl internt som externt 
• Genomgång av IT-säkerheten av extern part
Hållbarhet - operativa 
miljörisker
Miljörisker direkt relaterade till Fortinovas verksamhet 
kan innefatta den fysiska miljön som påverkar 
människor och fastigheter.  Vid ny-, till- och ombyggna-
tion finns risk att material och metoder används som 
senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska 
beslut samt den allmänna opinionen inom specifika 
miljöfrågor påverka Fortinova. Ett bristfälligt arbete 
kan påverka Fortinova varumärke, lagefterlevnad samt 
direkta kostnader. 
• Projektuveckling präglas av miljömedvetenhet
• Prioriterar miljöaspekter
Hållbarhet - klimatföränd-
ringar 
Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsklig-
heten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolagsperspektiv 
innebär klimatförändringarna risk för skador på 
egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållan-
den, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som 
påverkar fastigheter. Fortinova bedömer dessa risker 
som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära 
ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade 
i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli 
obrukliga. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka 
Fortinova, inte minst i form av ökade skatter eller 
nödvändiga investeringar. Ett bristfälligt arbete med 
att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda 
omfattande kostnader för Fortinova i form av akuta 
åtgärder eller obrukbara fastigheter.
• Samtliga investeringsärenden granskas ur ett 
     klimatperspektiv för att bedöma fastighetens 
     känslighet för klimatförändringar 
• All nyproduktion i egen regi hållbarhetscertifieras
• Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av 
      verksamheten
• Följa utvecklingen inom lagar och  förordningar
• Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband        
      med förvärv av fastigheter för att  identifiera och     
     åtgärda miljö- och hälsorisker
• Klimatscenarioanalyser upprättades 2022 och ses 
     över årligen för att ge verktyg och kunskap om hur 
     klimatförändringar kan påverka Fortinovas 
     verksamhet
• Särskild investeringsstrategi mot befintligt bestånd 
     för att minska påverkan av utsläpp och förbrukning i 
     Fortinovas bestånd
Hållbarhet - ägande Allt ägande medför ansvar. För Fortinovas del 
kan fastigheterna komma att förstöras av brand, 
vattenskada, stöld eller annan åverkan. Fortinova kan 
därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person 
eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka 
koncernen blir ansvarigt.
• Förebyggande arbete för att minimera risken att 
     skador uppstår på egendom, person eller miljö
• Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter
• Extern försäkringskonsult/partner 
• Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhets 
      skador
Hållbarhet - medarbetare Då Fortinova vuxit, både geografiskt och sett till antal 
kollegor finns utmaningar, bland annat när det gäller att 
rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, hitta 
och dra nytta av koncerngemensamma resurser samt 
utveckla gemensamma arbetssätt. En annan utmaning 
med  koncernens kraftiga tillväxt är att få varje kollega 
att känna sig delaktig i Fortinovas företagskultur. 
Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar – deras 
beslut och agerande driver verksamheten. Att rekrytera, 
utveckla och behålla motiverade och engagerade 
medarbetare är avgörande för Fortinovas långsiktiga 
framgång.
• Gemensam värdegrund
• Öppet arbetsklimat
• Ständig utveckling
• Marknadsmässig ersättning
• Medarbetarundersökning
• Successionsplan för nyckelpersoner 
• Personalhandbok inklusive jämställdhets-  
      och drogpolicy 
• Strukturerat arbete för arbetsmiljö 
• Årliga medarbetarsamtal
• Proaktivt friskvårdsarbete
Hållbarhet - etik och 
anti-korruption
För fastighetsbolag är exempelvis processer inom 
uthyrning och val av leverantörer  särskilt viktiga.
• Uppförandekod
• Visselblåsarfunktion
• Policys för jämlikhet
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ:  LÅG     MELLAN     HÖG    
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
FINANSIELL
Finansiering Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av 
finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att 
finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt 
ökade kostnader. Räntekostnaden är Fortinovas enskilt 
största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst  
av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitu-
tens marginaler samt av vilken strategi  Fortinova väljer 
för bindningstid av räntorna. Högre marknadsränta 
innebär högre räntekostnad men den sammanfaller 
också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. 
Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas mot-
parter, exempelvis hyresgäster, inte kan uppfylla sina 
finansiella åtaganden mot koncernen. Kreditrisk inom 
finansverksamheten uppstår bland annat vid placering 
av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal 
samt vid utställda kreditavtal.
• Finanspolicy som fastställer riskmandat
• Likviditetsreserver 
• Flera finansieringsmotparter i olika geografiska 
     marknader (bank, kapitalmarknad)
• Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög  
      rating
• Fortlöpande omförhandling av kreditavtal
• Säkerställande via fastighetsinteckningar
• Stark balansräkning
• Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över olika   
      löptider
• Långfristiga krediter med fastställda marginaler
• Vedertagna beräkningsformler
• Avstämning mellan intern och extern värdering
• God rapportering till styrelsen  
Rapportering Risken att en officiell rapport i form av delårsrapport 
eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande 
bild av Fortinovas verksamhet, resultat och finansiella 
ställning
• En företagskultur som bygger på höga etiska ideal 
      samt ordning och reda
• God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led
• Kompetent och erfaren personal
• Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera 
     nyheter i god tid
• Extern revision helår och halvår
Värdeförändringar - derivat Värdeförändringar i Fortinovas räntederivat eller 
valutaderivat uppstår vid förändringar av marknadsrän-
tan eller växelkurser.
• Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstrument      
      som får nyttjas vid räntebindning
• Vedertagna beräkningsformler
• Avstämning mellan intern och extern värdering
• Enbart omsättningsbara instrument på marknaden 
     används, varför noterade priser kan användas

===== SIDA 30 =====

5958
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2021.09.01- 2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 2021.08.31
(12 mån)
Hyresintäkter 2,3 369,0 197,1
Fastighetskostnader 4,5 -158,7 -82,8
Driftsöverskott 210,3 114,3
Centrala administrationskostnader 5,6 -34,0 -18,2
Räntenetto
Finansiella intäkter 7 1,5 0,2
Finansiella kostnader 8 -58,9 -20,7
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld 8 -0,7 -0,5
Räntenetto -58,1 -21,0
Förvaltningsresultat 118,2 75,1
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 58,7 286,2
Förvaltningsfastigheter, realiserade -0,1 12,7
Räntederivat, orealiserade 13 100,8 5,5
Värdeförändringar 159,4 304,4
Resultat före skatt 277,6 379,5
Skatt 9 -65,6 -68,3
Årets resultat 212,0 311,2
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 212,0 311,2
Mkr 2021.09.01- 2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 2021.08.31
(12 mån)
Årets resultat enligt resultaträkningen 212,0 311,2
Totalresultat 212,0 311,2
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 47 364
Förvaltningsresultat före skatt, kr 2,3 1,6
Årets resultat efter skatt, kr 4,1 6,6
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resul-
taträkningen.
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Mkr Not 2022.12.31 2021.08.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 4 515,5 3 631,4
Övriga materiella anläggningstillgångar 11 2,4 -
Leasingavtal, nyttjanderätt 12 4,4 4,2
Summa materiella anläggningstillgångar 4 522,3 3 635,6
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument 13,27 86,0 -
Övriga långfristiga fordringar 0,7 0,7
Summa finansiella anläggningstillgångar 86,7 0,7
Summa anläggningstillgångar 4 609,0 3 636,3
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 14 50,5 13,2
Övriga fordringar 15 52,8 43,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 24,6 3,2
Likvida medel 17 515,0 278,1
Summa omsättningstillgångar 642,9 337,9
SUMMA TILLGÅNGAR 5 251,9 3 974,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER 18
Eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Övrigt tillskjutet kapital 1 598,9 1 598,9
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 791,0 602,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 441,2 2 252,8
Summa eget kapital 2 441,2 2 252,8
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 19,27 2 288,8 1 343,6
Derivatinstrument 13,27 - 14,8
Uppskjuten skatteskuld 9 228,5 170,4
Leasingskuld 12 4,4 4,2
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3
Summa långfristiga skulder 2 522,0 1 533,3
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 19,27 177,4 134,4
Leverantörsskulder 14,3 7,2
Övriga skulder 9,7 6,8
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 87,3 39,7
Summa kortfristiga skulder 288,7 188,1
Summa skulder 2 810,7 1 721,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 251,9 3 974,2
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN

===== SIDA 31 =====

6160
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl. 
årets resultat
Eget kapital hänf. 
till moderbolagets 
ägare
Summa  
eget kapital
2020.09.01–2021.08.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2020.09.01 31,0 857,0 305,3 1 193,3 1 193,3
Nyemission 18,2 782,6 - 800,8 800,8
Registrerad nyemission 2,1 -2,1 - - -
Utgifter i samband med kapitalan-
skaffning
- -38,6 - -38,6 -38,6
Lämnade utdelningar - - -13,9 -13,9 -13,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - 311,2 311,2 311,2
Utgående eget kapital 2021.08.31 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
2021.09.01–2022.12.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN
Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2019.09.01-2020.08.31
(12 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 210,3 114,3
Centrala administrationskostnader -34,0 -18,2
Finansiella intäkter och kostnader -58,5 -21,9
Betald inkomstskatt -4,7 -3,0
Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 113,1 71,2
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -46,8 -0,8
Förändring av rörelseskulder 45,6 -5,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 111,9 64,7
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -57,3 -33,9
Förvärv av dotterföretag 24 -470,9 -620,3
Avyttring av dotterföretag -0,1 29,4
Förvärv av förvaltningsfastigheter -85,8 -
Avyttring finansiella anläggningstillgångar - 2,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -614,1 -622,6
Finansieringsverksamheten
Nyemission efter utgifter i samband med kapitalanskaffning - 762,2
Utbetald utdelning -23,6 -13,9
Upptagna banklån 808,7 34,7
Amortering av banklån -46,0 -108,4
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 739,1 674,6
Årets kassaflöde 236,9 116,7
Likvida medel vid årets början 278,1 161,4
Likvida medel vid årets slut 17 515,0 278,1
KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN

===== SIDA 32 =====

6362
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Nettoomsättning - -
Övriga rörelsekostnader 5,6 -16,6 -8,4
Rörelseresultat -16,6 -8,4
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 22 85,1 25,0
Finansiella intäkter 7 9,3 0,1
Finansiella kostnader 8 -10,5 -
Summa finansiella poster 83,9 25,1
Resultat efter finansiella poster 67,3 16,7
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 28,6 43,4
Resultat före skatt 95,9 60,1
Skatt 9 -2,2 0,8
Årets resultat 93,7 60,9
Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Årets resultat enligt resultaträkningen 93,7 60,9
Totalresultat 93,7 60,9
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET
Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt 
resultaträkningen.
Mkr Not 2022.12.31 2021.08.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 1 896,8 1 463,0
Fordringar på koncernföretag 23 51,6 90,3
Uppskjuten skattefordran 9 - 0,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 948,4 1 554,1
Summa anläggningstillgångar 1 948,4 1 554,1
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 15 27,3 34,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 1,3 0,4
Summa kortfristiga fordringar 28,6 35,3
Kassa och bank 17 285,5 167,2
Summa omsättningstillgångar 314,1 202,5
SUMMA TILLGÅNGAR 2 262,5 1 756,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Bundet eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 653,1 1 653,1
Balanserat resultat 27,2 -10,1
Årets resultat 93,7 60,9
Summa eget kapital 1 825,3 1 755,2
Skulder
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 2,5 0,3
Skulder till koncernföretag 23 432,0 -
Skatteskulder 1,6 0,1
Övriga kortfristiga skulder 0,3 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 0,8 0,6
Summa kortfristiga skulder 437,2 1,4
Summa skulder 437,2 1,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 262,5 1 756,6
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 33 =====

6564
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Pågående 
nyemission
Överkurs-
fond
Balanserade 
vinstmedel inkl. 
årets resultat
Totalt eget 
kapital
2020.09.01–2021.08.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2020.09.01 31,0 2,1 870,5 42,4 946,0
Nyemission 18,2 - 782,6 - 800,8
Registrerad nyemission 2,1 -2,1 - - -
Utgifter i samband med kapitalanskaffning - - - -38,6 -38,6
Lämnade utdelningar - - - -13,9 -13,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - - 60,9 60,9
Utgående eget kapital 2021.08.31 51,3 - 1 653,1 50,8 1 755,2
2021.09.01–2022.12.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 - 1 653,1 50,8 1 755,2
Lämnade utdelningar - - - -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - - 93,7 93,7
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 - 1 653,1 120,9 1 825,3
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31 
(12 mån)
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -16,6 -8,4
Finansiella intäkter och kostnader -1,2 0,1
Betald inkomstskatt - -
Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital -17,8 -8,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -0,8 -28,6
Förändring av rörelseskulder 2,5 -12,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten -16,1 -49,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag -48,6 -143,2
Lämnade aktieägartillskott -94,2 -234,0
Lån och amorteringar till dotterföretag 23 300,8 -255,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten 158,0 -632,5
Finansieringsverksamheten
Nyemission efter utgifter i samband med kapitalanskaffning 762,2
Utbetald utdelning -23,6 -13,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 -23,6 748,3
Årets kassaflöde 118,3 66,7
Likvida medel vid årets början 167,2 100,5
Likvida medel vid årets slut 17 285,5 167,2
KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 34 =====

6766
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett 
svenskregistrerat privat publikt aktiebolag med säte i Var -
berg, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 
432 41 Varberg.
Koncernredovisningen för år 2021/2022 består av mo -
derbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnda 
koncernen. Koncern- och årsredovisningen för Fortinova 
Fastigheter AB (publ.), per den 31 december 2022, har god -
känts av styrelse och verkställande direktör den 24 april 2023 
och kommer att föreläggas på årsstämman den 22 maj 2023 
för fastställande. Koncernens verksamhet beskrivs i förvalt -
ningsberättelsen.
Koncernredovisningen för år 2021/2022 avser 16 måna -
der eftersom koncernens räkenskapsår förlängts. Jämförel -
sesåret innefattar 12 månader.
Nedan följer generella redovisningsprinciper och informa-
tion om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna, be-
dömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter 
mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad 
förståelse för respektive redovisningsområde.
Redovisningsprincip markeras med   och avslutas med 
Uppskattningar och bedömningar markeras med   och 
avslutas med 
Risker markeras med    och avslutas med 
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av 
International Accounting Standards Board (IASB) sådana de 
antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings 
rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler 
för koncerner tillämpats.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper 
som koncernen förutom de undantag och tillägg som anges  
 
 
i avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. 
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas
De nya standarder och tolkningar som gäller from 1 januari 
2023 har inte förtidstillämpats. De bedöms inte heller få nå -
gon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapport.
Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller  
ändrade IFRS
Nedan beskrivs vilka ändrade redovisningsprinciper som 
koncernen tillämpar från och med 1 september 2021. Övriga 
ändringar av IFRS med tillämpning från och med 1 september 
2021 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens re -
dovisning. 
Ändring av IFRS 16 leasingavtal Covid-19  
Ändringen av IFRS 16 på grund av coronaviruset är hänförd 
till leasetagare och har därmed inte fått någon inverkan på 
koncernens redovisning. 
 
Ändring av IFRS 3 
IASB har genomfört tre ändringar av IFRS 3 som har sin grund 
i den uppdatering som skett av ”Conceptual Framework”.
• Uppdatering har skett avseende hänvisning till den upp-
daterade versionen av ”Conceptual Framework”.
• Ett tillägg har införts i IFRS 3 som innebär att skulder och 
eventualförpliktelser, som omfattas av IAS 37  och IFRIC 
21, ska redovisas med tillämpning av IAS 37 och IFRIC 21 
istället för ”Conceptual Framework”.
• IFRS 3 tillåter inte att eventualtillgångar redovisas, vilket 
framgår av Basis for Conclusion till IFRS 3. För att undvika 
oklarheter kopplat till ”Conceptual Framework” har IFRS 3 
kompletterats så att det explicit framgår av standarden 
att en förvärvare inte ska redovisa eventualtillgångar i ett 
rörelseförvärv.
 
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Ändring av IAS 16 materiella anläggningstillgångar
Ändringen innebär att intäkter som erhålls innan tillgången 
bringats i bruk och i skick att användas inte får redovisas mot 
tillgångens anskaffningsvärde utan ska redovisas som en intäkt.
Ändring av IAS 37, avsättningar, eventualförpliktelser och 
eventualtillgångar
Ändringarna förtydligar vilka kostnader som ska inkluderas 
vid redovisning av förlustkontrakt. IASB har utvärderat två 
alternativ för urval av kostnader, ”Incremental cost approach”, 
kostnader som inte skulle uppstå om man inte hade kontrak-
tet, och ”directly related cost approach” som omfattar både 
”incremental costs” och en allokering av andra kostnader för 
aktiviteter som krävs för att fullfölja kontraktet.
Bedömningar och uppskattningar
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS 
kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar 
och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovis -
ningsprinciperna samt de redovisade beloppen av tillgångar, 
skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan avvi-
ka från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbun -
det. Företagsledningen diskuterar löpande utvecklingen, va -
let, upplysningarna samt tillämpningen avseende koncernens 
viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar. Ändringar 
av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om 
ändringen endast påverkat denna period, eller i den period 
ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar 
både aktuell period och framtida perioder. 
Bedömningar och uppskattningar gjorda av företags -
ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande 
inverkan på de finansiella rapporterna och som kan medföra 
väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rap -
porter beskrivs nedan:
Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar
De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan 
avser sådana som innebär en signifikant risk för att tillgång -
ars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i 
väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret.
Värdering av tillgång eller skuld till verkligt värde
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas 
använder Fortinova observerbara data i så stor utsträckning 
som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en 
verkligt värde-hierarki baserat på vilka indata som används i 
värderingstekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för  
 identiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på   
 marknaden.
Ytterligare information om antaganden som gjorts vid värde-
ring till verkligt värde framgår av följande noter: 
Not 10 Förvaltningsfastigheter (hamnar i Nivå 3) 
Not 13 Derivatinstrument (hamnar i Nivå 2)
Väsentliga redovisningsprinciper
De nedan angivna redovisningsprinciperna har, med de un -
dantag som närmare beskrivs, tillämpats i koncernens finan-
siella rapporter. Redovisningsprinciper har vidare konsekvent 
tillämpats av koncernens företag.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som 
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för 
koncernen. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrun -
dade till närmaste miljontal (Mkr).
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär -
den förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument 
som är värderade till verkligt värde. 
Avrundningar 
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i 
denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal 
kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska 
uppgifterna.
Koncernredovisning och rörelseförvärv
Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla bolag 
som moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande 
inflytande över. Bestämmande inflytande föreligger om

===== SIDA 35 =====

6968
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) har inflytande över investe -
ringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkast-
ning från sitt engagemang samt kan använda sitt inflytande 
över investeringen till att påverka avkastningen. Vid bedöm -
ningen om ett bestämmande inflytande föreligger, beaktas 
potentiella röstberättigade aktier samt om verkligt inflytande 
föreligger.
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Meto -
den innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som 
en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dot -
terföretagets tillgångar och övertar dess skulder. I förvärv -
sanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av 
förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder 
samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. 
Transaktionsutgifter som uppkommer redovisas och inklude-
ras i anskaffningsvärdet vid tillgångsförvärv.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kost-
nader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer 
från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, 
elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovis -
ningen.
Förvärv av fastigheter genomförs ofta i form av bolags -
förvärv. När ett sådant förvärv görs övervägs om förvärvet 
avser ett rörelseförvärv. Ett bolagsförvärv är ett rörelseför -
värv om förvärvet förutom fastigheten även avser andra re -
surser och processer. När bolagsförvärvet inte bedöms vara 
ett rörelseförvärv redovisas det som ett förvärv av tillgångar 
och skulder och anskaffningsvärdet fördelas på tillgångarna 
och skulderna baserat på deras verkliga värden. Den initialt 
fråndragna uppskjutna skatten påverkar inte värderingen vid 
efterföljande bokslut.
Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag 
för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. 
IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar 
än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39, förvalt -
ningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 
och uppskjutna skattefordringar redovisade enligt IAS 12. För 
undantagna tillgångar enligt ovan bedöms det redovisade 
värdet enligt respektive standard.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns 
objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av till -
gångar är i behov av nedskrivning. 
Företaget klassificerar kundfordringar som osäkra efter 
en individuell bedömning. Fordringarnas nedskrivningsbehov 
fastställs utifrån historiska erfarenheter av kundförluster på 
liknande fordringar. Kundfordringar med nedskrivningsbehov 
redovisas till nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden. 
Fordringar med kort löptid diskonteras dock inte.
Återföring av nedskrivningar
En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämp -
ningsområde reverseras om det både finns indikation på att 
nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett 
en förändring i de antaganden som låg till grund för beräk -
ningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast 
i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter 
återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha 
redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om 
ingen nedskrivning gjorts.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om de tidi-
gare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att 
full betalning från kunden förväntas erhållas. 
Avsättningar
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det 
råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek 
för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i ba -
lansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell 
förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det 
är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att 
krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig upp -
skattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det 
belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för 
att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Där 
effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas 
avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida 
kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar ak -
tuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om 
det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års -
redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap -
porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska 
personer. Även Rådet för finansiell rapporterings utgivna 
uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2 
innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska 
personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och utta-
landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovis -
ningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet 
mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen 
anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. 
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovis -
ningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis -
ningsprinciper framgår nedan och har tillämpats konsekvent 
på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan-
siella rapporter. 
Klassificering och uppställningsformer
Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är 
uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, medan 
rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar 
i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Ut -
formning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport 
över kassaflöden. 
De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gäl -
lande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs 
främst av redovisning av driftsöverskott, förvaltningsresultat 
samt eget kapital.
Andelar i koncernföretag
Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget enligt 
anskaffningsvärdesmetoden. 
Skatter
Obeskattade reserver redovisas i moderbolagets balans -
räkning utan uppdelning på eget kapital och uppskjuten 
skatteskuld, till skillnad mot i koncernen. I moderbolagets 
resultaträkning görs på motsvarande sätt ingen fördelning 
av del av bokslutsdispositioner till uppskjuten skattekostnad.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i en-
lighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägar-
tillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och som 
aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag redovisas som 
bokslutsdispositioner i resultaträkningen.

===== SIDA 36 =====

7170
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver 
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar 
sig kostnader samt för vilka det finns fristående finansiell in-
formation tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare 
upp av företagets högste verkställande beslutsfattare för att 
utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser till 
rörelsesegmentet. 
Rörelsesegmentsrapporteringen överensstämmer med den 
interna rapportering som lämnas till koncernens högste 
verkställande beslutsfattare. Fortinovas verksamhet orga-  
niseras, styrs och rapporteras per de geografiska områdena  
 
 
 
Halland och Västra Götaland. Rörelsesegment konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Hyresin-
täkter som redovisas i respektive rörelsesegment  innefattar 
den intäkt som koncernen erhållit och fastighetskostnader är 
koncernens faktiska kostnader. Tabellens redovisade värde 
på förvaltningsfastigheter är koncernens verkliga värde per 
segment. Orealiserade och realiserade värdeförändringar 
på fastigheter är faktiska värdeförändringar per segment. 
Kostnader såsom central administration, räntenetto, leasing-
kostnad/tomträttsavgäld, värdeförändring i derivat och skatt 
allokeras till central bolagsfunktion.
NOT 3 HYRESINTÄKTER
 
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon -
cernen är leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla 
risker och förmåner förknippade med ägandet faller på 
leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. 
Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens 
förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, 
att betrakta som operationella leasingavtal.
Hyresintäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som 
erhållits i koncernens löpande verksamhet. I hyresintäkter in-
går även tillägg och serviceintäkter såsom fastighetsskatt samt 
övriga tilläggsdebiteringar (värme, vatten, el etc.) då dessa inte 
bedömts som väsentliga att särredovisas.
Hyresintäkterna nettoredovisas med avdrag för rabatter. 
Hyresintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hy -
resavtal och redovisas i den period som uthyrningen avser. 
Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyres -
intäkter. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas 
linjärt i årets resultat baserat på villkoren i hyresavtalen. Den 
sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som 
en minskning av hyresintäkterna linjärt över hyresavtalens 
löptid.
Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder, 
cirka 66 procent av det totala hyresvärdet. Bostadskontrakten 
har en uppsägningstid om tre månader vilket gör att hyresin- 
 
 
 
 
täkterna till största del består av korta avtal. Bland lokalkon-
trakten har merparten en kontraktstid upp till 3 år, endast en 
mindre andel av lokalkontrakten har längre kontraktstid. 
Intäkt från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga 
risker och förmåner övergått till köparen, normalt på kon -
trakts- eller tillträdesdagen. Vid bedömning av intäktsredo -
visningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna 
beträffande risker och förmåner samt engagemang i den 
löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter 
som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför sälja -
rens och/eller köparens kontroll. 
  KREDITRISK     
Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast-
ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning, 
vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna. 
Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög 
efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende. 
Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största 
hyresgästen svarar för ca 4 procent (5) av koncernens totala 
hyresvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot en-
skild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. 
Segmentsredovisning
2021.09.01-2022.12.31 (16 mån) 2020.09.01-2021.08.31 (12 mån)
Mkr Halland V.Götaland Centralt Totalt Halland V.Götaland Centralt Totalt
Hyresintäkter 160,6 208,4 - 369,0 91,8 105,3 - 197,1
Fastighetskostnader -61,7 -97,0 - -158,7 -35,4 -47,4 - -82,8
Driftsöverskott 98,9 111,4 - 210,3 56,4 57,9 - 114,3
Centrala admin.kostnader - - -34,0 -34,0 - - -18,2 -18,2
Räntenetto - - -57,4 -57,4 - - -20,5 -20,5
Leasingkostnad / Tomt- 
rättsavgäld
- - -0,7 -0,7 - - -0,5 -0,5
Förvaltningsresultat 98,9 111,4 -92,1 118,2 56,4 57,9 -39,2 75,1
Orealiserade värdeförändr., 
fastigheter
50,2 8,5 - 58,7 118,5 167,7 - 286,2
Realiserade värdeförändr., 
fastigheter
-0,7 0,6 - -0,1 12,7 - - 12,7
Räntederivat, orealiserade - - 100,8 100,8 - - 5,5 5,5
Skatt - - -65,6 -65,6 - - -68,3 -68,3
Årets resultat 148,4 120,5 -56,9 212,0 187,6 225,6 -102,0 311,2
Förvaltningsfastigheter 2 060,5 2 455,0 - 4 515,5 1 705,2 1 926,2 - 3 631,4
Hyresintäkter
Mkr Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Hyresintäkter 362,4 191,1 - -
varav hänförligt till bostäder 257,0 140,3 - -
Serviceintäkter 4,0 4,1 - -
Övriga intäkter 2,6 1,9 - -
Summa 369,0 197,1 - -
Löptidsanalys av leasingavgifter, Mkr
Mkr Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
0-1 år 147,9 111,3 - -
1-2 år 81,9 56,5 - -
2-3 år 57,5 46,1 - -
3-4 år 48,6 29,4 - -
4-5 år 41,9 22,3 - -
> 5 år 137,9 102,6 - -
Summa 515,7 368,2 - -
Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter 
balansdagen.

===== SIDA 37 =====

7372
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader 
Mkr Koncernen Moderbolaget
Fastighetskostnader 2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Driftkostnader -60,3 -28,7 - -
Reparation och underhåll -49,0 -29,8 - -
Fastighetsskatt -6,7 -5,7 - -
Fastighetsskötsel -20,5 -8,8 - -
Övriga fastighetskostnader -3,1 -2,4 - -
Hyres- och fastighetsadministration -19,1 -7,4 - -
Summa -158,7 -82,8 - -
NOT 4 DRIFT-, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER 
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som 
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten be-
står av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning, media) 
samt hyres- och fastighetsadministration, fastighetsskötsel, 
försäkring, fastighetsskatt samt reparation och underhåll.
Koncernens fastighetskostnader uppgår till -158,7 (-82,8). 
Ökningen beror primärt på fastighetsförvärv, samt en högre 
andel av bostadsfastigheter som präglas av en högre kost -
nadsbas och underhållsbehov än samhällsfastigheter och 
kommersiella fastigheter, vilket reflekteras främst i drift -
kostnader. Ökningen av fastighetskostnader beror även på 
högre driftskostnader för värme, el och vatten samt högre 
fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. 
 
 
 
Hyres- och fastighetsadministrationskostnader består av 
bland annat administrativa personalkostnader, IT-kostnader 
och liknande poster. Utvecklingen i hyres- och fastighetsadmi-
nistrationskostnader är primärt driven av fastighetsförvärv. 
 
Centrala administrationskostnader
Koncernens centrala administrationskostnader uppgick till 
-34,0 Mkr (-18,2). I de centrala administrationskostnaderna 
ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fast -
ighetsutveckling samt finanshantering. I posten ingår även 
kostnader såsom revision samt engångskostnader likt extern 
rådgivning.
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Ersättning till anställda
Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av lön, sociala 
avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och 
bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad 
och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse 
att betala ut en ersättning.
Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare
Bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner 
och andra anställningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av 
fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och 
andra förmåner. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska 
sammantaget inte överstiga 12 månadslöner och uppsäg-  
ningstiden ska vara högst sex månader. För mer information  
 
 
 
se Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare på 
sidan 112.
Pension
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen 
avgifter till offentligt eller privat administrerade pensions -
försäkringar på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. 
Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när 
avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personal-
kostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter 
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant 
återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan 
komma koncernen tillgodo. 
Mkr Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Löner, arvoden och förmåner
Styrelse och ledande befattningshavare -8,4 -5,8 -5,8 -3,7
Övriga anställda -22,0 -8,8 - -
Summa -30,4 -14,6 -5,8 -3,7
Sociala kostnader -10,2 -4,9 -2,1 -1,3
Pensionskostnader -2,5 -1,2 -1,0 -0,5
Mkr Koncernen
2021.09.01- 2022.12.31 
(16 mån)
2020.09.01- 2021.08.31  
(12 mån)
Löner, arvoden och 
förmåner
Pensionskostnader Löner, arvoden och 
förmåner
Pensionskostnader
Styrelseordförande
  Ole Salsten -0,3 - -0,2 -
Övriga styrelseledamöter
  Fredrik Bergmann -0,2 - -0,1 -
  Helena Örnstedt -0,2 - -0,1 -
  Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,1 -
  Anna Weiner Jiffer -0,2 - - -
  Anders Valdemarsson - - - -
Verkställande direktör -2,0 -0,4 -1,5 -0,3
Vice Verkställande direktör -1,8 -0,4 -1,4 -0,3
Övriga ledande befattningshavare -3,5 -0,6 -2,5 -0,3
Övriga anställda -22,0 -1,1 -8,8 -0,3
Summa -30,4 -2,5 -14,6 -1,2

===== SIDA 38 =====

7574
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
Mkr Moderbolaget
2021.09.01- 2022.12.31 
(16 mån)
2020.09.01- 2021.08.31  
(12 mån)
Löner, arvoden och 
förmåner
Pensionskostnader Löner, arvoden och 
förmåner
Pensionskostnader
Styrelseordförande
  Ole Salsten -0,3 - -0,2 -
Övriga styrelseledamöter
  Fredrik Bergmann -0,2 - -0,1 -
  Helena Örnstedt -0,2 - -0,1 -
  Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,1 -
  Anna Weiner Jiffer -0,2 - - -
  Anders Valdemarsson - - - -
Verkställande direktör -2,0 -0,4 -1,3 -0,2
Vice Verkställande direktör - - - -
Övriga ledande befattningshavare -2,7 -0,6 -1,9 -0,3
Övriga anställda - - - -
Summa -5,8 -1,0 -3,7 -0,5
Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Medelantalet anställda (Sverige)
Män 27 24 3 2
Kvinnor 17 11 1 1
Summa 44 35 4 3
Styrelseledamöter
Män 4 4 - -
Kvinnor 2 1 - -
Summa 6 5 - -
Övriga ledande befattningshavare
Män 4 4 3 2
Kvinnor 2 1 1 1
Summa 6 5 4 3
NOT 6 REVISION
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och 
koncernredovisningen samt bokföringen, styrelsens och 
verkställande direktörens förvaltning samt revision och an -
nan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller 
avtal. Revisionsuppdraget inkluderar även övriga arbetsupp- 
 
 
gifter som det ankommer på koncernens revisor att utföra 
samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iaktta -
gelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana 
övriga arbetsuppgifter.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
KPMG AB
Revisionsuppdraget -0,9 -0,7 -0,3 -0,1
Revisionsverks. utöver rev.uppdraget -0,7 -0,8 -0,6 -0,8
Summa -1,6 -1,5 -0,9 -0,9
Mkr Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Ränteintäkter 1,5 0,2 2,2 0,1
Ränteintäkter, dotterbolag - - 7,1 -
Summa 1,5 0,2 9,3 0,1
Varav erhållen ränta 0,5 0,3 4,7 0,1
Varav:
Ränteintäkter för finansiella fordringar som 
inte värderats till verkligt värde via resultatet 1,5 0,2 9,3 0,1
NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade 
medel samt vinst vid värdeförändring på finansiella tillgång -
ar värderade till verkligt värde via resultatet. Ränteintäkter  
 
 
 
på finansiella instrument redovisas enligt effektivränteme -
toden. 

===== SIDA 39 =====

7776
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och 
andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning 
samt förlust vid värdeförändring på finansiella tillgångar vär-
derade till verkligt värde via resultatet. Räntenettot påverkas 
inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka redo-
visas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. 
Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. 
Finansiella kostnader som är hänförbara till uppförandet 
av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del 
av tillgångens anskaffningsvärde. En kvalificerad tillgång är  
 
 
 
en tillgång som med nödvändighet tar en betydande tid i 
anspråk att färdigställa. Aktivering av finansiella kostnader 
är för koncernen främst aktuellt vid större ny-, till- eller om -
byggnader av förvaltningsfastigheter.
Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står 
på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyres-
avtal vilket innebär att nyttjanderätten till marken redovisas 
som en leasingtillgång och som en leasingskuld. 
Mkr Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Räntekostnader, banklån -52,4 -15,0 - -
Räntekostnader, derivat -6,5 -5,7 -3,5 -
Räntekostnader, dotterbolag - - -7,0 -
Leasing/tomträttsavgäld -0,7 -0,5 - -
Summa -59,6 -21,2 -10,5 -
Varav betald ränta -59,2 -22,2 -4,2 -
Varav:
Räntekostnader för finansiella skulder som 
inte värderats till verkligt värde via resultatet -59,6 -21,2 -10,5 -
Redovisad skatt i resultaträkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
2021.09.01-2022-12-31
(16 mån)
2020.09.01-2021.08.31
(12 mån)
Aktuell skatt -11,3 -3,6 -2,2 -
Uppskjuten skatt avseende:
- Underskott -0,4 - - 0,8
- Temporära skillnader på förv.fastigheter -32,9 -63,6 - -
- Temporära skillnader på derivatinstrument -21,0 -1,1 - -
Summa -65,6 -68,3 -2,2 0,8
Skattesats
Gällande skattesats 20,6% 21,4% 20,6% 21,4%
Avstämning av effektiv skatt (Mkr)
Resultat före skatt 277,6 379,5 95,9 60,1
Skatt enligt gällande skattesats -57,2 -81,2 -19,8 -12,9
Skatteeffekten av:
- Ej avdragsgilla kostnader -4,5 -1,4 - -
- Ej skattepliktiga intäkter - 2,7 - -
- Ej skattepliktig utdelning - - 17,5 5,4
- Avdragsgill kostn., ej bokförd i resultatet - 8,3 - 8,3
- Uppskjuten skatt kopplat till temporära 
skillnader på fastigheter och derivat -5,4 2,5 - -
- Underskottsavdrag 0,6 0,8 - -
- Hänförande till föregående år 0,9 0,1 - -
Summa -65,6 -68,3 -2,2 0,8
NOT 9 INKOMSTSKATT
NOT 9 INKOMSTSKATT
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och av uppskjuten 
skatt vilka beräknas med tillämpning av beslutade skattesat-
ser och skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen 
för aktiebolag 20,6 procent år 2022. 
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas 
avseende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av 
aktuell skatt från tidigare perioder. Aktuell skatt beräknas på 
koncernens skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från det 
redovisade resultatet. Detta beror främst på möjlighet att 
nyttja skattemässiga avskrivningar, koncernens befintliga 
underskott samt återföring av ej avdragsgilla kostnader och 
skattefria intäkter.
Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som 
framgent ska betalas. För fastigheter sker detta vid en 
direktförsäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans -
räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader 
mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar  
 
 
 
 
och skulder. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmäs-
sig goodwill och inte heller för skillnad som uppkommit vid 
första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är 
rörelseförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen inte 
påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare 
beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till ande -
lar i koncernföretag som inte förväntas bli återförda inom 
överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar 
sig på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli 
realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt på underskotts-
avdrag tas enbart upp som tillgång då det bedöms att un -
derskottet kommer att kunna nyttjas mot framtida överskott.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem -
porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i 
den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt-
jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det 
inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. 
Uppskjuten skatt i balansräkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget
2022.12.31 2021.08.31 2022.12.31 2021.08.31
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader på:
- Underskottsavdrag 1,0 1,5 - 0,8
- Förvaltningsfastigheter - - - -
- Derivatinstrument - 3,3 - -
Uppskjuten skattefordran 1,0 4,8 - 0,8
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader på:
- Förvaltningsfastigheter -211,8 -175,2 - -
- Derivatinstrument -17,7 - - -
Uppskjuten skatteskuld -229,5 -175,2 - -
Redovisat värde i balansräkningen -228,5 -170,4 - 0,8

===== SIDA 40 =====

7978
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att 
erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kom -
bination av dessa. Även fastigheter under uppförande som 
avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena 
är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. 
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-
värde, vilket även inkluderar direkt hänförbara utgifter till för-
värvet. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen 
till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträk -
ningen. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är 
det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion 
vid värderingstidpunkten mellan kunniga parter som är obe -
roende av varandra och som har möjlighet och ett intresse av 
att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring 
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och 
utan tvång.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast 
om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som 
är förknippade med tillgången kommer att komma företaget 
till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt 
sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad 
i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs 
till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identi -
fierade komponenter eller delar därav. Även i de fall en ny 
komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. 
Reparationer kostnadsföres löpande. 
  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde ba -
seras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar 
samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta 
och ett riskpåslag. Dessa faktorer utgör således bedömningar 
av framtiden och är som sådana osäkra.
Verkligt värde av förvaltningsfastigheterna har bedömts 
av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, 
professionella kvalifikationer och med erfarenhet av området 
samt kategorierna av fastigheter som värderats. Värderingen 
utförs av Newsec Advice AB som bedömer det verkliga vär -
det av koncernens portfölj av förvaltningsfastigheter en gång 
per kvartal. Normalt i samband med upprättande av del -
årsbokslut. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan 
detaljplan har inte betingat något värde i utgående redovisat 
fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras 
på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 december 
2022. Nya förvärv värderas vid tillträde.
Kassaflödesanalysen bygger på en nuvärdesberäkning av 
driftnettona under en bestämd kalkylperiod och nuvärdesbe- 
 
 
 
räkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet 
beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal-
kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. 
Kalkylräntan för diskontering av driftnetton och restvärde 
motsvarar marknadens krav på total avkastning och kan sägas 
bestå av en riskfri realränta, en kompensation för inflations -
förväntningar samt en kompensation för fastighetsrelaterad 
risk som varierar med exempelvis läge, fastighetstyp, etc. Till 
grund för kassaflödeskalkylen läggs specifika förutsättningar 
och antaganden. Fastställande av verkliga värden stöds av 
faktiska transaktioner på marknaden. Nedan presenteras 
översiktligt de antaganden som använts i värderingarna: 
 
Hyresinbetalningar 
Hyresutvecklingen bedöms följa inflation med hänsyn tagen 
till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. 
Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontrakten 
anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken 
bedöms huruvida objektet kan bli vakant. Vakanser bedöms 
utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpass -
ning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till 
objektets individuella förutsättningar. Avseende hyresinbe -
talningar har följande antaganden använts: 
- Bostäder:  Inflation 4,0 procent år 2023,  
 därefter 2,0 procent årligen
- Bostäder:  Hyresutveckling för bostäder antas uppgå till  
 3,5 procent år 2023, därefter 2 procent årligen
- Lokaler:  Årlig hyresutveckling för lokaler under kontrakts- 
 perioden enligt villkor i respektive hyresavtal,  
 därefter anpassning till marknadsmässiga nivåer
Drifts- och underhållsutbetalningar 
Vid bedömning av fastighetens framtida fastighetskostnader 
har utfalls – och prognosmaterial samt beräknade normalise-
rade kostnader använts. I posten ingår drift- och taxebundna 
kostnader, löpande och periodiskt underhåll samt fastig -
hetsskatt. Avseende drifts- och underhållsutbetalningar har 
följande antaganden använts: 
• Intäkter anges exklusive moms, kostnader anges exklu- 
sive moms för de lokaler där det bedrivs momspliktig  
verksamhet och inklusive moms för övriga lokaler och  
bostäder
• Årlig ökning av drift/underhåll 100 procent av KPI
• Periodiserat underhåll utifrån respektive fastighets förut- 
sättningar och beskaffenhet
Direktavkastning 
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i 
kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastig -
hetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav 
Mkr Koncernen
2022.12.31 2021.08.31
Verkligt värde vid räkenskapsårets början 3631,4 2261,2
Fastighetsförvärv 781,1 1081,9
Fastighetsförsäljning - -31,8
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 44,3 33,9
Värdeförändringar redovisade i resultatet 58,7 286,2
Verkligt värde vid räkenskapsårets slut 4515,5 3631,4
är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Obser-
veras skall att prognoser avseende betalningsströmmar och 
värderingsobjektets långsiktiga värdeförändringar endast 
ingår som en del i värdebedömningen och inte till någon del
kan tas som en utfästelse om framtida utfall.  
Fortinovas förvaltningsfastigheterna består av 176 hyresfast-
igheter som hyrs ut till externa hyresgäster. Hyreskontrakt 
avseende bostäder upprättas normalt med tre månaders 
uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor 
upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 3-5 år. 
Före avtalstidens utgång sker omförhandling med hyresgäs-
ten med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, 
om avtalet inte är uppsagt till upphörande. 
Den 31 december uppgick det redovisade värdet för 
fastighetsbeståndet till 4 516 Mkr (3 631), en ökning med 24 
procent. Koncernen har under räkenskapsåret tillträtt 20 
fastigheter i Falköping, Trollhättan, Falkenberg, Göteborg, 
Kungsbacka, Varberg och Borås. Åsatt fastighetsvärde för 
förvärven uppgår till 794 Mkr och bedöms tillföra koncernen 
47,7 Mkr i hyresvärde fördelat på 249 lägenheter samt en 
kommersiell yta om 25 687 kvm. Värdeförändringar hänför -
liga till befintligt fastighetsbestånd uppgår till 103 Mkr (320). 
Uppgifter om förvaltningsfastigheter per segment redovisas i 
Not 2 Rörelsesegmentsrapportering. 
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Kalkylräntekrav för  
diskontering av framtida 
kassaflöden, %
Vägt direktavkastningskrav 
för bedömning  
av restvärde, %
Medelvärde av direktavkast-
ningskrav för bedömning av 
restvärde, %
Halland 4,8-9,7 2,6-7,4 4,6
  Bostadsfastigheter 4,8-7,9 2,6-5,6 4,0
  Kommersiella fastigheter  
  och samhällsfastigheter
6,6-9,7 4,3-7,4 5,7
Västra Götaland 5,7-10,7 3,5-8,4 5,0
  Bostadsfastigheter 5,7-8,8 3,5-6,1 4,6
  Kommersiella fastigheter  
  och samhällsfastigheter
8,0-10,7 5,7-8,4 6,1
Bedömt tillträde
(kalenderår)
Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Antal  
lägenheter
Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
Kvartal 1 2023 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
Kvartal 1 2023 Järnboden 1 Kommersiell 
fastighet
Lilla Edet 6 074 41 9,0
Kvartal 2 2023 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 22 027 323 36,7
Tabell över förvärvade ej tillträdda fastigheter:
Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor:

===== SIDA 41 =====

8180
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal  
lägenheter
Bedömt  
hyresvärde (Mkr)
2021.11.01 Vidar 4 Bostadsfastighet Falköping 2 035 30 2,4
2021.11.01 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 490 8 0,4
2022.02.01 Fågeln 7 Bostadsfastighet Trollhättan 924 17 0,9
2022.02.01 Hortensian 2 Bostadsfastighet Trollhättan 664 8 0,6
2022.02.01 Tulpanen 1 Bostadsfastighet Trollhättan 552 18 0,6
2022.02.01 Tulpanen 8 Bostadsfastighet Trollhättan 1 013 8 1,1
2022.02.01 Vinkeln 7 Bostadsfastighet Falkenberg 1 677 22 1,8
2022.03.01 Högsbo 6:8 Kommersiell 
fastighet
Göteborg 8 478 - 8,6
2022.03.01 Högsbo 7:5 Kommersiell 
fastighet
Göteborg 320 - 0,4
2022.03.01 Varla 2:391 Kommersiell 
fastighet
Kungsbacka 3 261 - 4,4
2022.03.01 Hjulet 2 Kommersiell 
fastighet
Trollhättan 3 133 - 3,7
2022.03.01 Hjulet 6 Kommersiell 
fastighet
Trollhättan 1 710 - 1,2
2022.03.01 Kungsbacka 2:25 Kommersiell 
fastighet
Kungsbacka 3 504 - 3,0
2022.04.01 Olofstorp 3:45 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2
2022.04.01 Olofstorp 3:59 Bostadsfastighet Göteborg 816 12 1,2
2022.05.02 Tolken 10 Samhällsfastighet Varberg 2 286 - 3,2
2022.05.03 Lärkan 14 Bostadsfastighet Kungsbacka 345 - 0,3
2022.05.03 Lärkan 15 Bostadsfastighet Kungsbacka 3 211 45 3,5
2022.07.01 Tröinge 6:93 Kommersiell 
fastighet
Falkenberg 2 995 - 2,4
2022.07.06 Hästhoven 2 Bostadsfastighet Borås 4 156 69 6,8
Summa 42 386 249 47,7
Tabell över tillträdda förvaltningsfastigheter:
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys 
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den 
säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt 
vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdein -
tervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i 
en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10 procent ska ses 
som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden 
och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet 
vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall 
om +/- 5 procent ett värdeintervall om 4 290 – 4 742 Mkr 
motsvarande +/- 226 Mkr.
Vid förändrade antaganden för nedanstående parametrar 
skulle det bedömda verkliga värdet, redovisas på aggregerad 
nivå, förändras på följande sätt (Mkr):
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förändring, % Resultateffekt före skatt, Mkr
Bedömd marknadshyra* +/- 1 procent 14,5 / -14,5
Långsiktig vakansnivå +/- 1 procentenheter -43,1 / +38,6
Bedömt drift och underhåll +/- 1 procent -20,6 / +20,6
Direktavkastningskrav +/- 0,1 procentenheter -64,1 / +67,4
*Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart 
kommersiella intäkter. 
NOT 11 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Övriga materiella tillgångar redovisas till anskaffningsvärde 
med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt eventuel -
la nedskrivningar. Nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och 
restvärde bedöms löpande. Avskrivningar görs planenligt över  
 
 
 
nyttjandeperioden som är fem år på koncernens inventarier. 
På konst sker ingen avskrivning. Övriga materiella tillgångar 
omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36, enligt de 
principer som framgår i not 1. 
Mkr Koncernen
Inventarier 2022.12.31 2021.08.31
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden - -
Inköp 2,5 -
Omklassificeringar 2,2 -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4,7 -
Ingående ackumulerade avskrivningar - -
Omklassificeringar -1,9
Årets avskrivningar -0,4 -
Utgående ackumulerade avskrivningar -2,3 -
Utgående redovisat värde på inventarier 2,4 -

===== SIDA 42 =====