Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Vi har effektiviserat vår förvaltning, 
upprätthållit en hög uthyrningsgrad 
och ett starkt driftsnetto. 
Q1 DELÅRSRAPPORT
JANUARI–MARS 2024

===== SIDA 2 =====

2
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. 
Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter på 
några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta 
och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar 
vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra 
kunders hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att 
växa, så att vi kan växa med dem.
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar 
och förvaltar bostadsfastig- 
heter på tillväxtorter i  
västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 3 =====

3
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
INTRODUKTION
Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 
VD har ordet .....................................................................................................................................................................................................6
Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................ 7
VERKSAMHET
Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................ 11
Värdeskapande åtgärder ..................................................................................................................................................................13
Hållbarhet hos Fortinova .................................................................................................................................................................15
Finansiering.....................................................................................................................................................................................................17
FINANSIELL INFORMATION
Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 18
Resultatanalys januari – mars 2024 .................................................................................................................................. 19
Balansräkning för koncernen i sammandrag .............................................................................................................21
Förändring eget kapital i sammandrag ...........................................................................................................................22
Finansiell ställning per 31 mars 2024 ................................................................................................................................23
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................26
Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................27
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag .....................................................................................................28
Moderbolagets balansräkning i sammandrag ........................................................................................................28
ÖVRIG INFORMATION
Övriga upplysningar .............................................................................................................................................................................29
Undertecknande ...................................................................................................................................................................................... 30
Definitioner nyckeltal ...........................................................................................................................................................................31
Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal ........................................................................................................32
Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................35
INNEHÅLL

===== SIDA 4 =====

4
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
PERIODEN  
I KORTHET
Nyckeltal 2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2023.04.01-
2024.03.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Hyresintäkter, Mkr 89 80 342 332
Driftsöverskott, Mkr 51 43 212 204
Förvaltningsresultat, Mkr 16 16 86 86
Värdeförändringar för- 
valtningsfastigheter, Mkr 9 -101 -220 -330
Periodens totalresultat, Mkr 24 -81 -158 -263
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 810 4 679 4 810 4 679
Likvida medel, Mkr 238 366 238 366
Eget kapital, Mkr 2 182 2 360 2 182 2 360
Räntebärande skulder, Mkr 2 768 2 569 2 768 2 569
Balansomslutning, Mkr 5 211 5 233 5 211 5 233
Hyresvärde, Mkr 368 333 368 359
Uthyrningsbar yta, kvm 286 921 279 598 286 921 287 974
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,2 98,8 98,9
Avkastning på eget kapital, % -7,0 0,5 -7,0 -11,5
Belåningsgrad, % 57,6 54,9 57,6 57,8
Nettobelåningsgrad, % 52,6 47,1 52,6 53,1
Räntetäckningsgrad, % 184,1 235,9 184,1 190,2
Långsiktigt substansvärde, 
kr/aktie 45,1 48,6 45,1 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,2 46,0 42,2 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,3 0,3 1,7 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 0,5 -1,6 -3,1 -5,1
HYRESINTÄKTER
+12%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD 
184% 58%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-7,0%
• Intäkterna för perioden uppgick till 
89,4 Mkr (79,7), motsvarande en 
ökning med 12 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades 
med 18 procent och uppgick till  
51,1 Mkr (43,2), motsvarande  
57 procent (54) i överskottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet ökade med 
en procent och uppgick till 15,7 Mkr 
(15,6), motsvarande 0,3 kr per aktie 
(0,3) samt 18 procent (20) i förvalt-
ningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till 8,8 Mkr (-100,8), varav 
1,1 Mkr (0,0) avser realiserade vär-
deförändringar.
• Värdeförändringar på derivat upp-
gick till 13,4 Mkr (-11,6). 
• Periodens resultat efter skatt upp-
gick till 23,5 Mkr (-81,4), motsva-
rande 0,5 kr per aktie (-1,6).
• Långsiktigt substansvärde per  
aktie uppgick till 45,1 kr (44,7).
JANUARI – MARS 2024
BELÅNINGSGRAD

===== SIDA 5 =====

5
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN
JAN – MARS 2024
• Fortinova har den  
1 januari 2024 förvärvat 
28 bostadsrätter från 
BRF Tändstiftet. Från 
och med första kvarta-
let 2024 konsolideras 
BRF Tändstiftet i 
Fortinovas koncernre-
dovisning. 
• Fortinova har under  
perioden implemente-
rat ett nytt fastighets-
system för att effektivi-
sera administrativa 
processer, säkerställa 
informationsflöden till 
andra system och främja 
datadrivna beslut inom 
förvaltningsorganisa- 
tionen.
Q1
APRIL– JUNI 2024
• Fortinovas årsstämma 
äger rum den 8 maj  
kl 10.00 på Varbergs 
Stadshotell.
• I april har koncernen  
refinansierat banklån 
motsvarande 354 Mkr  
till bibehållna eller  
förbättrade villkor samt 
genomfört extra amor-
tering av banklån  
motsvarande 25 Mkr. 
Q2
JULI– SEPT 2024
• Inga planerade  
väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q3
OKT–DEC 2024
• Inga planerade  
väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q4
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
mars 2024
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61% 57% 60% 58% 58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
59%
71%
62% 57%
44%
65%
67%
53% 55%
73%
FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
BOSTAD

===== SIDA 6 =====

6
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VD HAR ORDET
När vi reflekterar över det första kvartalet av 2024 ser vi flera positiva signaler på marknaden. 
Trots att framstegen är små, spelar de en betydelsefull roll i att skapa en växande optimism 
som varit frånvarande under stora delar av det gångna året. 
Vi observerar tecken på avtagande inflation och en potentiell 
topp i räntekurvan, samt en styrka i transaktionsmarknaden som 
är lovande. Med dessa positiva indikationer är Fortinova väl posi-
tionerat för att ta vara på möjligheter som kan uppkomma när 
marknaden stabiliserar sig ytterligare.
STARK KÄRNVERKSAMHET SKAPAR STABILITET
Vår affärsmodell, som fokuserar på att hyra ut bostäder och  
lokaler på orter där människor vill leva, arbeta och bo, bevisar sin 
styrka särskilt under osäkra tider. Vår förmåga att bibehålla en 
uthyrningsgrad på 99 procent speglar inte bara vår närvaro och 
kunskap om de marknader vi verkar i utan också den utbredda 
bostadsbristen i dessa områden. Med en hög och stabil uthyr -
ningsgrad åtnjuter vi stabilitet i våra kassaflöden från hyresintäk-
ter. Årets hyresförhandlingar, som i stort sett är avslutade, har 
resulterat i en ökning av hyrorna med över 5 procent. Per den 
senaste balansdagen hade hyresvärdet stigit till 368 Mkr, vilket 
är en ökning med 11 procent jämfört med föregående år. Även 
driftöverskottet har ökat med 18 procent till 51,1 Mkr kronor  
vilket visar på vår förmåga att effektivt förvalta under en period 
av hög inflation.
FASTIGHETSVÄRDERINGAR
Vi ser ett trendbrott i våra fastighetsvärderingar. I kvartalet juste-
rade vi upp fastighetsvärdet med 7,7 Mkr kronor vilket är en pro-
centuell uppskrivning om 0,2 procent. Det är såklart en minimal 
justering men ändå en viktig signal om att marknaden kanske har 
bottnat. Detta beror huvudsakligen på att hyreshöjningarna börjar 
kompensera för ökade avkastningskrav, vilket har en positiv effekt 
på värderingarna. Trots stora nedskrinvingar under 2022 och 
2023 har tidigare värdeförändringar och förvärv ökat fastighets-
värdet i portföljen med 131 Mkr jämfört med motsvarande period 
föregående år. Detta innebär att fastighetsbeståndet per balans-
dagen värderas till 4 810 Mkr, vilket är en ökning med tre procent 
jämfört med motsvarande period föregående år.
FRAMTIDSUTSIKTER
Med obesvarade geopolitiska och makroekonomiska frågor blir 
det allt svårare att förutse framtiden. Trots dessa utmaningar har 
Fortinova gjort betydande framsteg. Vi har effektiviserat vår 
förvaltning, upprätthållit en hög uthyrningsgrad och ett starkt 
driftsnetto. Vår framtid är beroende av externa faktorer och jag 
delar bedömningen att räntesänkningar är troliga när inflationen 
minskar. Fastighetsägarna har goda skäl att förvänta sig en fort-
satt stark hyresutveckling, vilket är avgörande både för att möta 
intressenters förväntningar och för att upprätthålla bostadsför -
sörjningen i samhället. Med stigande hyror och fallande räntor 
ser vi en återhämtning av lönsamheten, vilket är avgörande för 
att få i gång transaktionsmarknaden igen. Vi ser ljusare  
tider framför oss men förblir ödmjuka inför utmaningarna 2024, 
samtidigt som vi förbereder oss för fortsatt tillväxt när möjlighe-
terna presenterar sig.
Anders Johansson, vd

===== SIDA 7 =====

7
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FORTINOVAS  
AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål -
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkurrens-
kraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 31 mars 2024 stängde Fortinovas aktiekurs 
på 25,0 kr, att jämföra med 27,0 kr den 31 december 
2023. Börsvärdet uppgick till 1 283 Mkr beräknat på 
totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital 
per aktie uppgick till 42,2 kr (41,7). Periodens högsta 
betalkurs var 28,2 kr och den lägsta var 21,5 kr.
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2023
jan-mars 2024
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
John Wennevid, CFO
10
15
20
25
30
2024.01.01
2024.01.04
2024.03.31
35
Aktiekurs
kr
2024.01.04
HÖGST
28,2 KR
LÄGST
21,5 KR

===== SIDA 8 =====

8
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten 
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 31 mars 2024 till 2 315 Mkr (2 293), vilket 
motsvarar 45,1 kr per aktie (44,7). En väsentlig komponent i sub-
stansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på  
 
fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av fastighe-
ternas marknadsvärde på extern värdering. Den externa värde -
ringen baseras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. 
En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen 
varieras med fem procent genererar ett substansvärdeintervall på 
aktien om 40,4–49,8 kr, motsvarande +/- 4,7 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2024.01.01-2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-2023.03.31 
(3 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 45,1 48,6 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,2 46,0 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,3 0,3 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 0,5 -1,6 -5,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars  
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande 
förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelning-
ens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella 
ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt 
uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat 
med schablonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 
2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. 
 
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet 
beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning 
och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortinova påverkas 
av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har som ambi-
tion att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till års-
stämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning 
för räkenskapsåret 2023.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management 0 6 102 378 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,1%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 863 481 5,6% 3,8%
Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3%
Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3%
Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6%
Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 28 618 311 61,1% 73,8%
Övriga aktieägare 19 966 829 38,9% 26,2%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 31 MARS 2024

===== SIDA 9 =====

9
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig  
förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä-
ningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de 
kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom 
att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassa-
flödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen 
som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen  
bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska 
läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2024.04.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar 
eller annan fastighetsutveckling inte är  
beaktad. Avtalade till- och frånträden är 
inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2024.04.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2024.04.01. Ränta 
på den räntebärande skulden har beräk-
nats utifrån en genomsnittsränta på  
3,8 procent. Intäktsränta på likvida medel 
beaktas inte. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränteför-
ändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2024.04.01 2023.04.01 2023.12.31
Hyresvärde 367,8 332,8 358,9
Vakanser och rabatter -3,7 -3,3 -3,6
Hyresintäkter 364,2 329,5 355,3
Fastighetskostnader -141,0 -131,8 -143,6
Driftsöverskott 223,2 197,7 211,7
Överskottsgrad, % 61% 60% 60%
Central administration -31,2 -24,4 -31,2
Räntenetto -105,2 -66,8 -100,2
Förvaltningsresultat 86,7 106,5 80,3
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 86,7 106,5 80,3
Kr per aktie 1,7 2,1 1,6
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Vi ser flera positiva signaler på 
marknaden.

===== SIDA 10 =====

10
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Med en hög och stabil uthyrnings-
grad åtnjuter vi stabilitet i våra 
kassaflöden från hyresintäkter.

===== SIDA 11 =====

11
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag 
med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning 
av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling 
och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade 
positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög 
riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens  
utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan 
Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsut-
veckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter. 
Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i 
orter där människor vill bo, arbeta och leva. 
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling 
och egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner 
i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyres-
gäster och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande 
förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande 
åtgärder.
• Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten 
genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och 
ekonomisk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsamhet 
och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent 
FÖRVÄRV 
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA  
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG  
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE  
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA  
BESTÅNDET
OM FORTINOVA

===== SIDA 12 =====

UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 810 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 810 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 810 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 810 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 mars 2024 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 810 Mkr 
med en uthyrningsbar yta om 286 921 kvm. Koncernens totala 
hyresvärde uppgick till 368 Mkr med en ekonomisk uthyrnings -
grad uppgående till 99 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra 
Sverige, vilka definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver 
Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsätt -
ning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder 
för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av 
marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med  
dokumenterade positiva kassaflöden. Den 31 mars 2024 består 
portföljvärdet till 73 procent av bostäder fördelat på 2 827 lägen-
heter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- och kom-
mersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncernens 
strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent 
förekomma. Sett över tid bedöms strategin vara uppfylld.
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastigheter 
på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvars-
full fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och 
inkluderande samhällen.
12
2024.03.31 2023.03.31 2023.12.31
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
16 765 16 735 16 714
Hyresvärde, Mkr 367,8 332,8 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,2 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,1
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 13 =====

13
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och  
egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning 
i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda 
kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra kunder genom lokal förankring 
skapar vi god kännedom om orterna och 
kan identifiera kundernas önskemål. Detta 
bidrar både till nöjda kunder och långsiktig 
lönsamhet genom effektivitetsförbättringar 
samt minskade kostnader.
UTVECKLING
Genom utveckling lyckas koncernen höja värdet 
på fastigheterna samt generera hållbar lön-
samhet och öka förvaltningsresultatet. Utöver 
de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova 
befintliga kunder nöjda och attraherar nya 
kunder vilket bidrar till lägre vakansrisk.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova 
byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt 
potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att 
realisera byggrätterna, antingen genom för-
säljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva 
fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
13

===== SIDA 14 =====

14
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 20 300
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 DP pausad i avvaktan på VA
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 33 700
Totalt 58 200
PROJEKTUTVECKLING
14
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt att  
utveckla byggrätterna tillsammans med en partner.
Fortinova är väl positionerat  för att 
ta tillvara på möjligheter som kan 
komma när marknaden stabiliserar 
sig ytterligare.
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 15 =====

15
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt hu -
vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll-
bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region.
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra 
Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn 
och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisa-
tionen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har 
därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt 
arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare 
och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, 
bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang. 
Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår 
omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi-
niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa-
gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi 
tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att 
våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten 
för räkenskapsåret 2023 presenteras i sin helhet i Fortinovas 
Årsredovisning som finns publicerad på Fortinovas hemsida.
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
15
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
Vi fortsätter vårt arbete med att anpassa 
organisationen till standarderna i ESRS  
enligt lagkravet CSRD. Styrelse, ledning och 
nyckelpersoner i koncernen har genomfört 
utbildningar och under 2024 fortsätter  
arbetet med dubbel väsentlighetsanalys 
enligt CSRD. 
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Arbetet avseende klimatrelaterade risker 
och möjligheter som en följd av klimatför -
ändringar har fortsatt att utvecklas med 
fördjupade analyser med fokus på region- 
och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar 
med att kartlägga vårt fastighetsbestånd 
med avseende på vilka åtgärder som ska 
prioriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för att 
medvetandegöra vår klimatpåverkan och 
gemensamt hjälpas åt för att minska vårt 
avtryck. 2023 var andra året som Fortinova 
upprättade klimatbokslut, där vi har beräk -
nat våra utsläpp inom Scope 1 och 2. Bokslu-
tet visar att vi minskat våra utsläpp (Co2 per 
kvm) med 16% mot 2022, vilket främst för -
klaras av utbyte av fossila värmekällor till 
förnyelsebar el.
SOCIAL HÅLLBARHET
För ett hållbart arbetsliv och för att långsik-
tigt vara en attraktiv arbetsgivare arbetar 
Fortinova med att stärka medarbetarhälsan, 
erbjuda flexibla arbetsformer och skapa för- 
utsättningar för en gynnsam arbetsmiljö där 
medarbetare vill vara och växa tillsammans. 
Under perioden har vi fortsatt förfina våra 
on- och offboardingprocesser och strategiskt 
jobbat med våra individuella mål- och utveck-
lingsplaner. 
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden infört ett nytt fastig -
hetssystem för att effektivisera vår fastig -
hetsförvaltning samt förbättra kundupple -
velsen.
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 16 =====

16
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat 
och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen funge-
rar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och 
integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande an-
svaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. 
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Miljö- och klimatrisker
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar 
utveckling syftar till att utrota fattigdom och 
hunger, förverkliga de mänskliga rättighe-
terna för alla samt säkerställa ett varaktigt 
skydd för planeten och dess naturresurser. 
Fortinova har prioriterat ovan globala mål. 
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att 
bidra till att målen nås.

===== SIDA 17 =====

17
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FINANSIERING
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt 
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan-
tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna 
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen ge -
nomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i 
hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För fi -
nansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja af-
färsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att 
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till 
fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings -
risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt ad -
ministrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen 
definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis 
kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebärande 
skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande 
skulder motsvarade 95 procent (94) av Fortinovas finansiering 
vid periodens utgång. 
Per den 31 mars 2024 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 211 Mkr 
(5 263) samtidigt som belåningsgraden var 58 procent (58) och 
räntetäckningsgraden uppgick till 184 procent (190). Nettobelå -
ningsgraden uppgick till 53 procent (53). 
De finansiella kostnaderna uppgick till -27,7 Mkr (-20,6) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,5 år 
(2,7) och räntebindningen till 2,0 år (2,1). Refinansieringsrisken på 
kort sikt är under kontroll. Andelen kapital som förfaller inom 12 
månader uppgår till 41 procent.
Efter periodens utgång har 354 Mkr refinansierats med bibe-
hållna eller förbättrade villkor.
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till 
tillväxtkommuner med hög efterfrågan på bo-
städer. Oavsett ekonomisk utveckling behöver 
människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas-
saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi 
kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa 
avkastning till våra aktieägare. 
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med 
sina kreditgivare. För att erhålla låg  
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla enbart av  
traditionella banklån via nordiska banker. 
Övriga 
avsättningar 
och skulder
 5%
Eget kapital
42%
Räntebärande 
skulder 
53%

===== SIDA 18 =====

18
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Mkr 2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31 
(3 mån)
2023.04.01-
2024.03.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Hyresintäkter Not 2 89,4 79,7 341,8 332,1
Fastighetskostnader -38,3 -36,5 -129,5 -127,7
Driftsöverskott Not 3 51,1 43,2 212,3 204,4
Centrala administrationskostnader Not 4 -8,9 -8,0 -30,0 -29,0
Räntenetto Not 5 -26,4 -19,5 -95,8 -89,0
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,1 -0,1 -0,5 -0,5
Förvaltningsresultat Not 1 15,7 15,6 86,0 85,9
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
Not 6 7,7 -100,8 -218,1 -326,6
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
realiserade
Not 6 1,1 - -2,0 -3,1
Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 13,4 -11,6 -34,5 -59,5
Resultat före skatt 37,9 -96,8 -168,6 -303,3
Skatt Not 7 -14,4 15,4 10,5 40,4
Periodens resultat 23,5 -81,4 -158,1 -262,9
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 23,5 -81,4 -158,1 -262,9
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31 
(3 mån)
2023.04.01-
2024.03.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen 23,5 -81,4 -158,1 -262,9
Periodens totalresultat 23,5 -81,4 -158,1 -262,9
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 0,3 0,3 1,7 1,7
Periodens resultat efter skatt, kr 0,5 -1,6 -3,1 -5,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 19 =====

19
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – MARS 2024
NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 15,7 Mkr 
(15,6), motsvarande 0,3 kr per aktie (0,3) samt 18 pro -
cent (20) i förvaltningsmarginal. Trots högre finansie -
ringskostnader, med en snittränta på 3,8 procent (2,6), 
är koncernens förvaltningsresultat i nivå med motsva -
rande period föregående år.
2024.01.01-2024.03.31 2023.01.01-2023.03.31
Mkr Halland Västra 
Götaland
Skara-
borg
Centralt Totalt Halland Västra 
Götaland
Skara-
borg
Centralt Totalt
Hyresintäkter 36,6 40,0 12,8 - 89,4 33,9 33,5 12,3 - 79,7
Fastighetskostnader -13,4 -17,6 -7,3 - -38,3 -13,1 -16,5 -6,9 - -36,5
Driftsöverskott 23,2 22,4 5,5 - 51,1 20,8 17,0 5,4 - 43,2
Centrala adm.kostnader - - - -8,9 -8,9 - - - -8,0 -8,0
Räntenetto - - - -26,4 -26,4 - - - -19,5 -19,5
Leasingkostnad /  
Tomträttsavgäld - - - -0,1 -0,1 - - - -0,1 -0,1
Förvaltningsresultat 23,2 22,4 5,5 -35,4 15,7 20,8 17,0 5,4 -27,6 15,6
Värdeförändringar förvalt-
ningsfast., orealiserade 3,2 -1,5 6,0 - 7,7 -38,7 -50,5 -11,6 - -100,8
Värdeförändringar 
förvaltningsfast., realiserade - 1,1 - - 1,1 - - - - -
Värdeförändringar ränte- 
derivat, orealiserade - - - 13,4 13,4 - - - -11,6 -11,6
Resultat före skatt 26,4 22,0 11,5 -22,0 37,9 -17,9 -33,5 -6,2 -39,2 -96,8
Skatt - - - -14,4 -14,4 - - - 15,4 15,4
Periodens resultat 26,4 22,0 11,5 -36,4 23,5 -17,9 -33,5 -6,2 -23,8 -81,4
Förvaltningsfastigheter 1 952,8 2 273,6 583,7 - 4 810,1 2 021,9 2 055,3 601,8 - 4 679,0
SEGMENTSREDOVISNING
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
FÖRVALTNINGSRESULTAT
18%
FÖRVALTNINGS-  
MARGINAL

===== SIDA 20 =====

20
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter ökade med 12 procent och uppgick till 
89,4 Mkr (79,7). Ökningen är primärt driven av fastighetsförvärv. 
Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med sju pro-
cent vilket främst beror på indexuppräkningar samt hyresförhand-
lingar, där de bostadshyresförhandlingar som var klara vid perio-
dens utgång innebar en hyreshöjning om fem procent.
På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskon -
trakt uppgå till 368 Mkr (333), se aktuell intjäningsförmåga på 
sidan nio. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under peri-
oden till 98,9 procent (98,2).
NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 51,1 Mkr (43,2), vilket 
motsvarar en ökning med 18 procent. Överskottsgraden för peri-
oden uppgick till 57 procent (54). Under perioden ökar hyresin -
täkterna i jämförbart bestånd med  sex procent samtidigt som 
fastighetskostnaderna ligger kvar i samma nivå. Det beror främst 
på fastighetsförvärv samt hög kostnadskontroll.
Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och 
driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av 
fastighetskostnaderna beror på fastighetsförvärv samt en hög 
andel av bostadsfastigheter som präglas av en högre kostnads -
bas och underhållsbehov än samhällsfastigheter och kommersi -
ella fastigheter. Kostnader för hyresadministration uppgick till 
–2,0 Mkr (-1,9), motsvarande 27 kr/kvm (28). 
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –8,9 Mkr 
(-8,0), motsvarande 124 kr/kvm (116). I de centrala administra -
tionskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration,  
affärs- och fastighetsutveckling, revision samt finanshantering. 
Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveck -
ling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och  
utvecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –26,4 Mkr (–19,5), varav räntekostnader 
uppgick till –27,7 Mkr (-20,6). Koncernens räntekostnader har ökat 
i takt med ett växande fastighetsbestånd, högre genomsnittlig 
skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. Den genom-
snittliga räntenivån uppgick till 3,8 procent (2,6). Vidare uppgick 
räntekostnader för leasingavtal till -0,1 Mkr (-0,1) varav tomträtts-
avgäld -0,1 Mkr (-0,1). Finansiella intäkter uppgick till 1,3 Mkr (1,1), 
vilket främst avser ränteintäkter från bank.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar upp-
gick till 7,7 Mkr (-100,8). Realiserade värdeförändringar uppgick 
till 1,1 Mkr (0,0). Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den 
oberoende värderingen per den 31 mars uppgick till 5,3 procent 
(5,2). Under kvartalet har direktavkastning höjts med i genom -
snitt tio punkter för majoriteten av koncernens fastigheter. De 
högre avkastningskraven motverkas av förbättrat kassaflöde 
främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostads-
fastigheter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, dock 
påverkas värderingen i nuvarande marknad.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till -14,4 Mkr (15,4), varav aktuell 
skatt uppgick till –3,0 Mkr (-2,9). Uppskjuten skatt uppgick till 
-11,4 Mkr (18,3) och har beräknats utifrån skattemässigt under -
skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt tempo-
rära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga  
värden på fastigheter.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mars 2024
HYRESINTÄKTER

===== SIDA 21 =====

21
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr
TILLGÅNGAR 2024.03.31 2023.03.31 2023.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 810,1 4 679,0 4 813,1
Övriga materiella anläggningstillgångar 10,0 2,3 2,3
Leasingavtal, nyttjanderätt 3,0 3,9 3,2
Derivatinstrument Not 12 41,3 75,8 27,9
Långfristiga reversfordringar - - 30,2
Andra långfristiga fordringar 0,7 0,7 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - 10,0
Exploateringsfastigheter Not 13 97,0 - -
Kortfristiga fordringar 10,0 106,0 147,9
Likvida medel Not 9 238,4 365,5 227,3
Summa tillgångar 5 210,5 5 233,2 5 262,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 181,7 2 359,8 2 142,0
Uppskjuten skatteskuld 190,3 210,1 178,9
Övriga avsättningar Not 11 - - 19,5
Räntebärande skulder Not 5/12 2 768,4 2 568,8 2 783,9
Leasingskuld 3,0 3,9 3,2
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 66,9 90,3 134,8
Summa eget kapital och skulder 5 210,5 5 233,2 5 262,6
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 3 053,8 2 842,0 3 061,0
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 84,2 75,4 75,1
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - -
Eventualförpliktelser - - -
Summa 3 138,0 2 917,4 3 136,1

===== SIDA 22 =====

22
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl  
årets/periodens 
resultat 
Summa Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa
eget 
kapital
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 - 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 - -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 - -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan 
bestämmande inflytande
- - - - 16,2 16,2
Periodens resultat / 
Periodens totalresultat
- - 23,5 23,5 - 23,5
Utgående eget kapital 2024.03.31 51,3 1 599,6 514,6 2 165,5 16,2 2 181,7
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare

===== SIDA 23 =====

23
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu-
ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
Den 31 mars uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 810 Mkr 
(4 813), en minskning med 3 Mkr. Koncernens totala uthyrningsba-
ra yta är 286 921 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 16 765 kr 
per kvm (16 714). Portföljvärdet består till 73 procent av bostäder 
fördelat på 2 827 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig 
på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter.
Fortinova har under perioden frånträtt två bostadsfastighe -
ter i Varberg och en kommersiell fastighet i Bollebygd med ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 17,8 Mkr. Försäljningarna 
har skett i linje med bokförda värden vilket verifierar Fortinovas 
interna och externa värderingar.
Efter periodens utgång har Fortinova frånträtt en fastighet i 
Trollhättan med ett åsatt fastighetsvärde om 6,7 Mkr. Försälj -
ningen har skett till bokfört värde.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2024.03.31
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde 
andel (%)
Halland 89 849 124 976 148,3 1 952,8 15 625 41%
Varberg 52 655 99 740 115,9 1 502,0 15 059 32%
Kungsbacka 13 97 14 401 20,9 299,1 20 769 6%
Falkenberg 24 97 10 835 11,5 151,7 14 001 3%
Västra Götaland 57 1 549 118 349 166,2 2 273,6 19 211 47%
Lilla Edet 16 484 38 377 53,3 584,3 15 225 12%
Borås 4 310 17 600 30,2 540,0 30 682 11%
Göteborg 8 286 28 790 37,6 524,4 18 215 11%
Uddevalla 16 307 18 926 26,7 380,2 20 089 8%
Trollhättan 11 137 13 023 15,6 199,6 15 327 4%
Övriga 2 25 1 633 2,8 45,1 27 618 1%
Skaraborg 31 429 43 596 53,3 583,7 13 389 12%
Skövde 11 190 14 130 19,0 265,1 18 762 6%
Götene 14 171 20 344 23,5 213,1 10 475 4%
Övriga 6 68 9 122 10,8 105,5 11 565 2%
Summa 177 2 827 286 921 367,8 4 810,1 16 765 100%
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2024.01.01 4 813,1 180
Fastighetsförvärv -0,2
Fastighetsförsäljning -17,8 -3
Investeringar i befintliga  
fastigheter och projekt
7,3
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet 7,7
Fastighetsbestånd 2024.03.31 4 810,1 177
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 31 MARS 2024

===== SIDA 24 =====

24
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN 
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2024.02.01 Flässjum 1:88 Kommersiell fastighet Bollebygd 452 2 0,6
2024.02.01 Ekorren 11 Bostadsfastighet Varberg 391 7 0,6
2024.03.27 Fastarp 2:95 Bostadsfastighet Varberg 210 3 0,3
Summa 1 053 12 1,5
Extern värdering 
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe-
terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory 
Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och base-
ras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd 
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat 
något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär-
det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter 
utförd den 31 mars 2024. Nya förvärv värderas vid tillträde.
 
 
 
 
Känslighetsanalys
Per 31 mars 2024 uppgick fastigheternas bedömda marknads -
värde till cirka 4 810 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent 
motsvarar cirka +/- 241 Mkr. En generell förändring av fastighe-
ternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar 
cirka -54,9/ +57,3 Mkr, medan en generell förändring av kostnad för 
drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,1/+21,1 Mkr. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende 
värderingen per den 31 mars uppgick till 5,3 procent.

===== SIDA 25 =====

25
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av mars 2024 till 
238,4 Mkr (227,3).  
NOT 10 EGET KAPITAL 
Den 31 mars 2024 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140 
kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 
en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier 
och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio 
röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova 
har den 31 mars cirka 3 100 aktieägare införda i aktieboken.
Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av eget 
kapital i ett dotterbolag som är hänförlig till andelar ägda av  
någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernre-
dovisningen.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till le-
dande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncernen. 
Programmet omfattar 490 000 teckningsoptioner motsvarande 
en utspädning om cirka 1 procent av utestående  aktier och röster.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden 
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 31 mars 2024 
till 0,0 Mkr (19,5). Förändringen beror på att BRF Tändstiftet har 
konsoliderats i Fortinovas koncernredovisning. 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer -
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Fortinovas upplåning sker i nordiska banker med sedvanliga 
säkerheter. De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som 
upptagits vid förvärv och refinansiering av den befintliga portföljen.
Nyckeltal 2024.03.31 2023.12.31
Belåningsgrad, % 57,6 57,8
Nettobelåningsgrad, % 52,6 53,1
Genomsnittlig ränta, % 3,8 3,6
Räntetäckningsgrad, % 184,1 190,2
Räntebindningstid, år 2,0 2,1
Kapitalbindning, år 2,5 2,7
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 62,0 61,4
Den 31 mars uppgick skulder till kreditinstitut till 2 768 Mkr  
(2 784) vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 58 procent 
(58). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings-
graden till 53 procent (53). Av totala skulden utgörs 595 Mkr av 
gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,8 procent (3,6). 
En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar 
cirka +8,2/-8,2 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. 
Under perioden har Fortinova sedvanligt öppnat, förnyat och 
förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte 
att uppfylla koncernens finanspolicy. Den genomsnittliga ränte -
bindningstiden per den 31 mars 2024, inklusive i effekter av in -
gångna derivatavtal, uppgick till 2,0 år (2,1). Den genomsnittliga 
kreditbindningstiden uppgick till 2,5 år (2,7).
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder upp-
gick den 31 mars till 3 054 Mkr (3 061). Pantsatta aktier i dotterbo-
lag uppgick i koncernen till 84 Mkr (75). I samband med att koncer-
nens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget 
ingått borgensåtagande om totalt 1 499 Mkr (1 508). Pantsatta 
aktier i dotterbolag uppgick i moderbolaget till 57 Mkr (57).
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 072 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
 
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1 144 41%
1–2 år 781 28%
2–3 år 294 11%
3–4 år 41 1%
4–5 år 129 5%
> 5 år 379 14%
Summa 2 768 100%
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1113 40%
1–2 år 536 19%
2–3 år 379 14%
3–4 år 277 10%
4–5 år 281 10%
> 5 år 182 7%
Summa 2 768 100%
NOT 13 EXPLOATERINGSFASTIGHETER 
Fortinova har under perioden förvärvat 28 bostadsrätter från BRF 
Tändstiftet. Överlåtelsen har genomförts genom amortering av 
reversfordran utan effekt på koncernens likviditet. Vid periodens 
utgång äger Fortinova 31 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet.
Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in 
i koncernens räkenskaper. Fastigheten i bostadsrättsföreningen 
utgör varulager och klassificeras som exploateringsfastighet. 
Den 31 mars uppgick koncernens värde på exploateringsfastighe-
ter till 97,0 Mkr (0).

===== SIDA 26 =====

26
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 51,1 43,2 204,4
Centrala administrationskostnader -8,9 -8,0 -29,0
Finansiella intäkter och kostnader -41,4 -18,7 -95,3
Betald inkomstskatt -7,8 -1,2 -10,5
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital -7,0 15,3 69,6
Förändring av rörelsefordringar 80,7 26,2 44,1
Förändring av rörelseskulder -58,4 -24,8 14,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 15,3 16,7 127,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -8,2 -8,6 -44,9
Förvärv av dotterföretag - -214,1 -442,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter 2,9 - -
Avyttring av dotterföretag 16,6 - 33,6
Förvärv av förvaltningsfastigheter oh mark - - -17,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten 11,3 -222,7 -471,4
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning - - -37,0
Likvid från utställda teckningsoptioner - - 0,7
Upptagna banklån - 70,0 149,1
Amortering av banklån -15,5 -13,5 -56,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -15,5 56,5 55,9
Periodens kassaflöde 11,1 -149,5 -287,7
Likvida medel vid periodens början 227,3 515,0 515,0
Likvida medel vid periodens slut 238,4 365,5 227,3
Koncernens likvida medel uppgick den 31 mars till 238,4 Mkr (365,5).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till  
15,3 Mkr (16,7). Minskningen beror främst på högre räntebetalningar 
samt betald inkomstskatt. Investeringsverksamheten har påverkat 
kassaflödet med 11,3 Mkr (-222,7). Fortinova har investerat  
-8,2 Mkr (-8,6) i befintligt bestånd och koncernen har erhållit 19,5 
Mkr (0) vid avyttring av dotterbolag och förvaltningsfastigheter. Inga 
förvärv av dotterbolag under perioden (-214,1). Kassaflödet från fi-
nansieringsverksamheten uppgick till -15,5 Mkr (56,5) och avser pe-
riodens amortering av banklån. Inga nya lån har upptagits (70,0).

===== SIDA 27 =====

27
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31 
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 765 16 735 16 714
Hyresvärde, Mkr 367,8 332,8 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,2 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -7,0 0,5 -11,5
Genomsnittlig ränta, % 3,8 2,6 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 314,5 2 494,1 2 293,0
Nettobelåningsgrad, % 52,6 47,1 53,1
Belåningsgrad, % 57,6 54,9 57,8
Räntebindningstid, år 2,0 2,2 2,1
Räntetäckningsgrad, % 184,1 235,9 190,2
Överskottsgrad, % 57,2 54,2 61,5
Förvaltningsmarginal, % 17,6 19,6 25,9
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 45,1 48,6 44,7
Eget kapital, kr/aktie  42,2 46,0 41,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,3 0,3 1,7
Periodens resultat, kr/aktie 0,5 -1,6 -5,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och  
bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets presta-
tion. Definitioner presenteras på sida 31.
KONCERNENS NYCKELTAL
Vår affärsmodell, som fokuserar på att 
hyra ut bostäder och lokaler på orter där 
människor vill leva, arbeta och bo, bevisar 
sin styrka särskilt under osäkra tider.

===== SIDA 28 =====

28
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31 
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Nettoomsättning - - -
Övriga rörelsekostnader -4,2 -3,1 -15,6
Rörelseresultat -4,2 -3,1 -15,6
Resultat från andelar i koncernföretag 0,9 - -76,7
Finansnetto 0,9 1,0 0,4
Resultat efter finansiella poster -2,4 -2,1 -91,9
Bokslutsdispositioner 1,6 - 16,0
Skatt 0,4 0,5 -0,2
Periodens resultat -0,4 -1,6 -76,1
Mkr 2024.03.31 2023.03.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 591,4 1 951,8 1 529,5
Fordringar hos koncernföretag 57,2 150,6 60,2
Uppskjuten skattefordran 0,4 0,5 -
Långfristiga reversfordringar 30,2 - 30,2
Övriga fordringar 4,2 31,3 74,9
Kassa och bank 106,9 131,4 99,6
Summa tillgångar 1 790,3 2 265,6 1 794,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1 712,6 1 823,7 1 712,9
Övriga avsättningar 19,5 - 19,5
Skulder till koncernföretag 55,8 433,3 51,9
Övriga skulder 2,4 8,6 10,1
Summa eget kapital och skulder 1 790,3 2 265,6 1 794,4
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 55,6 56,8 55,6
Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 499,4 1 289,9 1 507,7
Summa 1 555,0 1 346,7 1 563,3

===== SIDA 29 =====

29
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot -
terbolag. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Fortinovas risker, osäkerhetsfaktorer samt riskhantering presen-
teras i koncernens årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Inga 
väsentliga förändringar har skett under 2024.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla -
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti -
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd -
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell 
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter 
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt.  
  
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 44 medarbetare (46), fördelat 
på 18 kvinnor och 26 män.  
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
Från och med 1 januari 2024, i enlighet med IFRS 10 koncern-
redovisning, konsoliderar Fortinova BRF Tändstiftet fram tills 
slutliga bostadsköpare tillträder sina bostäder. Fortinova innehar 
31 av föreningens 41 bostadsrätter. Konsolideringen medför att 
innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernens 
egna kapital. Jämförelsetal i denna rapport har inte räknats om. 
För mer information, se not 13.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 
Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseledamö-
ter och företagsledning. Fortinovas styrelse erhåller arvode i en-
lighet med årsstämmans beslut. Inga löner eller andra ersätt -
ningar har under perioden utgått. Styrelseledamot Anders 
Valdemarsson är anställd i Fortinova AB och den verkställande 
direktören Anders Johansson är anställd i Fortinova Fastigheter 
AB (publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson äger 
vardera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova 
uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga när -
ståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med 
något närstående bolag eller privatperson under perioden. Mo -
derbolagets närståndetransaktioner avser endast transaktioner 
med närstående bolag inom koncernen.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 30 =====

30
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 7 maj 2024
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot

===== SIDA 31 =====

31
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho-
rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al-
ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul -
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsled ningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär -
defull infor mation.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid periodens 
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Kontrakterade hyror vid periodens slut 
plus bedömd marknadshyra för ej 
uthyrda ytor på årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens slut  
i förhållande till hyresvärdet vid 
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader i 
relation till genomsnittligt eget kapital 
hänförligt till moderbolagets ägare. 
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital hänförligt till 
moderbolagets ägare enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. 
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader. 
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i procent 
av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid periodens 
slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i relation till antal 
utestående aktier vid periodens slut. 
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.

===== SIDA 32 =====

32
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 810,1 4 679,0 4 813,1 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 286 921 279 598 287 974 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 765 16 735 16 714 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 363,3 326,8 354,9 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,5 6,0 4,0 
A + B Hyresvärde, Mkr 367,8 332,8 358,9 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 363,3 326,8 354,9 
B Periodens hyresvärde, Mkr 367,8 332,8 358,9 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,2 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 283 796 274 149 285 363 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 3 125 5 449 2 611 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,1
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 33 =====

33
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -158,1 12,7 -262,9
B Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens början, Mkr 2 359,8 2 347,2 2 441,2
C Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 2 165,5 2 359,8 2 142,0
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -7,0 0,5 -11,5
Räntebärande skulder, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 1 628,7 2 368,1 2 172,5
B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 1 139,7 200,7 611,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 768,4 2 568,8 2 783,9 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -102,3 -64,0 -95,2
B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2 568,8 2 270,3 2 466,2
C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 768,4 2 568,8 2 783,9
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,8 2,6 3,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 2 165,5 2 359,8 2 142,0
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -41,3 -75,8 -27,9
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 190,3 210,1 178,9
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 314,5 2 494,1 2 293,0 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 768,4 2 568,8 2 783,9
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 238,4 365,5 227,3
C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 810,1 4 679,0 4 813,1
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 52,6 47,1 53,1
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 768,4 2 568,8 2 783,9
B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 810,1 4 679,0 4 813,1
A/B Belåningsgrad, % 57,6 54,9 57,8
Räntebindningstid, år 2,0 2,2 2,1
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 86,0 87,0 85,9
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -102,3 -64,0 -95,2
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 184,1 235,9 190,2
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 51,1 43,2 204,4
B Periodens hyresintäkter, Mkr 89,4 79,7 332,1
A / B Överskottsgrad, % 57,2 54,2 61,5
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 15,7 15,6 85,9
B Periodens hyresintäkter, Mkr 89,4 79,7 332,1
A / B Förvaltningsmarginal, % 17,6 19,6 25,9
FINANSIELLA NYCKELTAL

===== SIDA 34 =====

34
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2024.01.01-
2024.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.03.31
(3 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 314,5 2 494,1 2 293,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 45,1 48,6 44,7 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 2 165,5 2 359,8 2 142,0
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 42,2 46,0 41,7 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 15,7 15,6 85,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 0,3 0,3 1,7 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr 23,5 -81,4 -262,9
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie 0,5 -1,6 -5,1

===== SIDA 35 =====

35
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels 
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av 
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller 
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
REVISOR 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för 
översiktlig granskning av koncernens revisor.
FINANSIELL KALENDER 
2024.08.21 
Delårsrapport Q2, januari-juni 2024
2024.11.06 
Delårsrapport Q3, januari-september 2024
2025.02.19 
Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024
FORTINOVA.SE

===== SIDA 36 =====

36
INTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se