FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2023
8584
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den
säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt
vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdein-
tervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i
en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10 procent ska ses
som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden
och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet
vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall
om +/- 5 procent ett värdeintervall om 4 572 – 5 054 Mkr
motsvarande +/- 241 Mkr.
Vid förändrade antaganden för nedanstående parametrar
skulle det bedömda verkliga värdet, redovisas på aggregerad
nivå, förändras på följande sätt (Mkr):
Förändring, % Resultateffekt före skatt, Mkr
Bedömd marknadshyra* +/- 1 procent 14,0 / -14,0
Långsiktig vakansnivå +/- 1 procentenheter -42,4 / +38,5
Bedömt drift och underhåll +/- 1 procent -21,6 / +21,6
Direktavkastningskrav +/- 0,1 procentenheter -55,9 / +58,4
*Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart
kommersiella intäkter.
NOT 11 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Övriga materiella tillgångar redovisas till anskaffningsvärde
med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt eventuel -
la nedskrivningar. Nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och
restvärde bedöms löpande. Avskrivningar görs planenligt
över nyttjandeperioden som är 5 år. På konst sker ingen
avskrivning. Övriga materiella tillgångar omfattas av ned -
skrivningsprövning enligt IAS 36, enligt de principer som
framgår i not 1.
Mkr Koncernen
Inventarier 2023.12.31 2022.12.31
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 4,7 -
Inköp 0,8 2,5
Försäljning/utrangering -0,4 -
Omklassificeringar - 2,2
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5,1 4,7
Ingående ackumulerade avskrivningar -2,3 -
Försäljning/utrangering 0,1 -
Omklassificeringar - -1,9
Årets avskrivningar -0,6 -0,4
Utgående ackumulerade avskrivningar -2,8 -2,3
Utgående redovisat värde på inventarier 2,3 2,4
NOT 12 LEASINGAVTAL
REDOVISNINGSPRINCIP
Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning,
där Fortinova är leasetagare. Tomträttsavgäld betalas där
Fortinovas byggnader står på leasad mark eller där mark ar-
renderas för andra ändamål. Tomträttsavtalen betraktas som
eviga hyresavtal vilket innebär att hela gälden redovisas som
finansiell kostnad i resultaträkningen.
Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs
i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och betrak -
tas som ränta. Tomträttsavtalen har värderats till nuvärdet
av framtida minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en
diskonteringsränta om 2-4 procent använts. Räntesatsen
har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalat för en
finansiering genom lån under motsvarande period och med
motsvarande säkerhet. För leasingavtal som har en leasing -
period på 12 månader eller mindre eller med en underliggande
tillgång av lågt värde redovisas inte någon nyttjanderättstill-
gång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal
redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.
Räkenskapsårets finansiella kostnad för tomträttsavgäld
uppgick –0,5 Mkr (–0,7). Skuld för nyttjanderätten för tom -
trätter och markarrenden uppgår på balansdagen till 3,2 Mkr
(4,4).
NOT 13 DERIVATINSTRUMENT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad
räntebindningsstruktur, vilket innebär att det över tiden
uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värde -
förändringarna uppkommer främst till följd av förändrade
marknadsräntor. I balansräkningen redovisas derivatinstru-
ment till verkligt värde enligt nivå 2 och klassificeras som
anläggningstillgång alternativt långfristig skuld eftersom be -
loppet inte kommer att regleras i kontanter. Den orealiserade
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Verkligt värde vid årets början 86,0 -14,8 - -
Omklassificeringar 1,4 - - -
Värdeförändringar redovisade i resultatet -59,5 100,8 - -
Verkligt värde vid räkenskapsårets utgång 27,9 86,0 - -
Derivatinstrument (Mkr)
Typ/ Slutdatum Nominellt belopp Redovisat belopp Framtida likviditetsflöde, netto Genomsnittlig ränta, %
Swap (rörlig -> fast)
2024 41,7 1,0 -0,3 0,8
2025 484,0 14,1 -8,5 1,3
2026 352,0 13,7 -9,9 1,1
2027 371,0 11,2 -21,5 1,7
2028 218,5 -3,4 -29,3 2,7
2029 68,0 4,8 -3,3 0,9
2030-2033 182,0 -13,5 -50,4 3,2
Summa/medel 1 717,2 27,9 -123,2 1,7
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominel -
la belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen samt
genomsnittlig effektiv ränta. Räntederivatinstrument med
optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment de-
rivatet som längst kan göras gällande och i samma segment
som före antagen ränteförändring.
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
===== SIDA 44 =====
8786
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Erhållet saldo skattekonto - 8,7 - -
Erlagd handpenning, fastighetsförvärv - 41,6 - 27,3
Kortfristig del av reversfordringar 65,6 - 66,2 -
Övriga fordringar 1,5 2,5 - -
Summa 67,1 52,8 66,2 27,3
NOT 14 ÖVRIGA FORDRINGAR
NOT 16 LIKVIDA MEDEL / KASS A OCH BANK
Likvida medel i koncernen samt kassa och bank i moderbolaget avser banktillgodohavanden. Vid räkenskapsårets utgång
uppgick koncernens likvida medel till 227,3 Mkr (515,0). Moderbolagets kassa och bank uppgick till 99,6 Mkr (285,5).
NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Förutbetalda hyreskostnader 1,0 0,5 - -
Förutbetalda försäkringspremier 1,5 1,3 1,4 -
Förutbetalda övriga kostnader 2,0 1,6 0,7 0,3
Upplupna ränteintäkter 7,7 1,0 6,6 1,0
Pågående projekt 10,4 20,2 - -
Summa 22,6 24,6 8,7 1,3
NOT 17 EGET KAPITAL
REDOVISNINGSPRINCIP
Fördelning aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel
A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1%
B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9%
Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100%
Aktiekapitalets utveckling Tidpunkt Förändring
antal aktier
Totalt
antal aktier
Kvotvärde
per aktie, kr
Totalt
aktiekapital, kr
Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000
Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000
Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500
Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000
Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000
Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500
Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500
Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000
Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400
Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750
Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750
Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750
Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750
Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750
Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000
Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000
Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450
Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450
Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950
Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950
Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950
Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850
Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100
Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100
Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600
Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450
Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450
Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100
Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000
Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000
Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000
Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665
Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165
Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140
Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595
Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140
Aktiekapitalet i koncernen motsvarar moderbolagets aktie -
kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital
från aktieägarna utöver aktiekapital. Andra reserver omfattar
sådana belopp som enligt reglerna i IFRS ska redovisas i öv -
rigt totalresultat. Balanserat resultat utgörs av ackumulerade
resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat
med avdrag för utdelning till aktieägarna samt tillägg av
likvid från utställda teckningsoptioner. Utdelningar redovisas
som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.
===== SIDA 45 =====
8988
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Utdelning
Utdelning har under räkenskapsåret skett med 37,0 Mkr
(23,6).
Substansvärde
Substansvärdet innefattar eget kapital, uppskjuten skat -
teskuld samt derivatinstrument. Aktiens långsiktiga sub-
stansvärde uppgår den 31 december 2023 till 2 293 Mkr
(2 584), vilket motsvarar 44,7 kronor per aktie (50,3). En
väsentlig komponent i värderingen är det bedömda mark-
nadsvärdet på fastighetsportföljen vilket baseras på externa
värderingar. En känslighetsanalys där bedömt värde på
fastighetsportföljen varieras med fem procent genererar ett
substansvärdeintervall på aktien om 40,0 – 49,4 kronor, mot-
svarande +/- 4,7 kronor per aktie. Koncernens fastigheter ge-
nererar fortsatt goda förvaltningsresultat och det existerar i
dagsläget inga nedskrivningsbehov på koncernens fastigheter.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats till
ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom koncer-
nen. Programmet omfattar 490 000 teckningsoptioner mot-
svarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående
aktier och röster. Koncernen har under räkenskapsåret erhållit
en likvid från utställda teckningsoptioner om 0,7 Mkr (0).
En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en
befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en in-
träffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska
resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en
tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den
31 december 2023 till 19,5 Mkr (0,0).
Substansvärde 2023.12.31 2022.12.31
Eget kapital enligt balansräkning, Mkr 2 142,0 2 441,2
Återföring uppskjuten skatt, Mkr 178,9 228,5
Återföring derivat, Mkr -27,9 -86,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,0 2 583,7
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 %, Mkr +/- 240,7 +/- 225,8
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3
Eget kapital, kr/aktie 41,7 47,6
NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Banklån 2 172,5 2 288,8 - -
Summa långfristiga räntebärande skulder 2 172,5 2 288,8 - -
Banklån 611,4 177,4 - -
Summa kortfristiga räntebärande skulder 611,4 177,4 - -
Summa 2 783,9 2 466,2 - -
För information om koncernens och moderbolagets exponering för ränterisk hänvisas till not 13 och 27.
Villkor och återbetalningstider
Villkor avseende koncernens banklån och övriga lån presenteras i tabell nedan. Säkerheter för banklånen är ställda med ett
belopp om 3 061 Mkr (2 654) genom pantbrev i koncernens förvaltningsfastigheter. Kortfristiga räntebärande skulder avser
förfall eller ändrade villkor inom 12 månader efter räkenskapsårets utgång.
Förfallostruktur
År, förfall Kapitalbind-
ningsstruktur
(Mkr)
% Räntebindnings-
struktur
(Mkr)
% Utgående
snittränta, %
0-1 år 611,4 22 1 110,2 40 5,2
1-2 år 1 029,8 37 484,5 17 2,6
2-3 år 546,5 20 349,7 13 2,3
3-4 år 74,1 3 371,0 13 3,0
4-5 år 140,0 5 218,5 8 4,3
> 5 år 382,1 14 250,0 9 3,8
Summa/medel 2 783,9 100 2 783,9 100 3,9
Koncernens räntebärande skulder utgörs av traditionella banklån till nordiska banker. I följande tabell framgår information om
koncernens och moderbolagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder.
NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER NOT 17 EGET KAPITAL
===== SIDA 46 =====
9190
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Förutbetalda hyresintäkter 85,4 76,3 - -
Upplupna räntekostnader, derivat och lån 4,2 2,5 2,6 -
Övriga upplupna kostnader 7,9 8,5 0,9 0,8
Summa 97,5 87,3 3,5 0,8
NOT 21 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i
form av pantbrev i fastigheter.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj -
ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars
förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida
händelser. Eventualförpliktelse redovisas också när det finns
ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning
på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser
kommer att krävas.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 3 061,0 2 654,1 - -
Pantsatta aktier i dotterbolag 75,1 62,5 55,6 56,8
Summa 3 136,1 2 716,6 55,6 56,8
Eventualförpliktelser
Borgen för koncernföretag - - 1 507,7 1 308,7
Summa - - 1 507,7 1 308,7
Mkr Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31
Ingående anskaffningsvärde 1 896,8 1 463,0
Lämnade och återbetalda aktieägartillskott -454,6 501,5
Koncernintern avyttring -0,1 -123,8
Förvärv 301,7 56,1
Försäljning -111,7 -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1 632,1 1 896,8
Ingående nedskrivningar - -
Årets nedskrivning -102,6 -
Utgående ackumulerade nedskrivningar -102,6 -
Redovisat värde andelar i koncernföretag 1 529,5 1 896,8
NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget till anskaff -
ningsvärde. För andelar i handelsbolag justeras redovisat vär-
de årligen med rapporterade bolags andel av dotterbolagets
nettoresultat samt räkenskapsårets uttag och insättningar.
Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av
aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning
av fritt eget kapital.
Det bokförda värdet på andelar i koncernföretag prövas fort-
löpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I
de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker
nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare
nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av den-
na mot eget kapital.
Samtliga förvärv av dotterbolag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. Moderbolaget har erhållit utdelning från dotterbo-
lag uppgående till 29,0 Mkr (85,1). Nedskrivning av andelar i koncernföretag har skett med -102,6 Mkr (0).
Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden framgår
av respektive dotterbolags årsredovisning.
===== SIDA 47 =====
9392
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2023.12.31
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel
(kapital och
röster) i %
Redovisat
värde (Mkr)
Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 14,1
Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Kungsbacka 100 7,9
Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Trollhättan 100 35,0
Fortinova Borås Hästhoven 2 AB 559018-6457 Borås 100 28,2
Fortinova Borås Hästhoven 2 Parkerings AB 559326-1497 Borås - -
Fortinova Bostäder 1 AB 556826-6943 Varberg 100 20,7
Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 23,2
Fortinova Holdingbolaget 2 AB 559386-6402 Varberg - -
Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 88,9
Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 19,6
Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - -
Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 4,1
HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - -
Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 8,7
HB Fortinova Fastigheter i Kungsbacka 969651-5528 Varberg - -
Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 29,3
Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 10,0
Fortinova Bostäder 13 AB 559023-7581 Varberg 100 5,8
Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 8,9
Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 15,0
Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 21,5
Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 12,4
Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 25,4
Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 44,8
Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 58,9
Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 95,1
Fortinova Bostäder 40 AB 556539-7659 Varberg - -
HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - -
Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 115,6
Handelsbolaget Fortinova Fastigheter
i Falköping
916901-0890 Falköping - -
HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Trollhättan - -
HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Trollhättan - -
HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Trollhättan - -
Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Göteborg - -
Handelsbolaget Fortinova Varla 2391 916836-1013 Kungsbacka - -
Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 171,9
Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 146,9
Fortinova Bostäder 114 AB 559107-8075 Varberg - -
HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - -
Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 43,0
Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Lilla Edet - -
Strömmen Holding i Lilla Edet AB 559147-3573 Lilla Edet - -
HB Strömmen Förvaltning i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - -
Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 21,3
Fortinova Bostäder 106 AB 556688-3087 Varberg 100 23,5
* = dotterbolag som tillträtts under räkenskapsåret
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag
2023-12-31
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel
(kapital och
röster) i %
Redovisat
värde (Mkr)
Fortinova Bostäder Fristad AB 559070-2154 Borås 100 55,9 2023.01.16*
Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 0,1
Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 28,2
HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - -
Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - -
Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 0,6
Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 9,0
Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 46,3
Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg 100 9,3
Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 31,5
Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - -
Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:5 AB 559343-3583 Göteborg 100 16,3
Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6568 Kungsbacka 100 34,2
Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6576 Kungsbacka - -
Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 86,5
Bergdalsterassen i Borås AB 556842-4229 Borås 100 111,9 2023.12.20*
Bergdalsterassen Parkerings AB 559326-1703 Borås - -
Andelar i koncernföretag 1 529,5
* = dotterbolag som tillträtts under räkenskapsåret
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag, forts.
Bolag som tillträtts och fusionerats under räkenskapsåret
Bolag som tillträtts och sålts under räkenskapsåret
Bolag som sålts under räkenskapsåret
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel
(kapital och
röster) i %
Fortinova Lilla Edet J1 AB 556827-1117 Lilla Edet 100
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel
(kapital och
röster) i %
Trollhättan Traversen 4 AB 559265-8016 Trollhättan 100
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Ägarandel
(kapital och
röster) i %
Fortinova Holdingbolaget 2 AB 559326-1497 Varberg 100
Fortinova Bolag 7 AB 559380-7349 Skövde 100
Fortinova Skövde M3 AB 559383-5803 Skövde -
Fortinova Uterummet 1 AB 559383-2222 Skövde -
NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
===== SIDA 48 =====
9594
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fordringar hos koncernföretag (Mkr) Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31
Ingående anskaffningsvärde 51,6 129,0
Tillkommande fordringar 57,0 47,5
Amorteringar, avgående fordringar -48,4 -124,9
Utgående anskaffningsvärde/redovisat värde 60,2 51,6
NOT 23 FORDRINGAR HOS / SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
Fortinovas koncernmellanhavanden är långfristiga och för -
väntas fortlöpa för att hantera koncernens likviditetflöde.
Moderbolaget har upptagit ränteswappar för dotterbolagens
räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos
dotterbolag uppgår till 4,0 procent (2,0).
NOT 24 FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG
Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder (Mkr) Koncernen
2023.12.31 2022.12.31
Förvaltningsfastigheter 511,0 290,6
Rörelsefordringar 7,1 3,1
Likvida medel 8,4 36,8
Summa tillgångar 526,5 330,5
Eget kapital 80,8 11,7
Räntebärande skulder 225,5 225,5
Kortfristiga rörelseskulder 220,2 93,3
Summa eget kapital och skulder 526,5 330,5
Köpeskilling 238,5 413,0
- varav utbetald 238,5 413,0
Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna -8,4 -36,8
Tillkommer: reglering av interna skulder 212,8 80,5
Påverkan likvida medel 442,9 456,7
Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början 2 466,2 2 441,2 4 907,4
Kassaflöde 92,2 -36,3 55,9
Icke kassaflödespåverkande
Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5
Övrigt totalresultat - -262,9 -262,9
Vid årets slut 2 783,9 2 142,0 4 925,9
Koncernen 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början 1 478,0 2 252,8 3730,8
Kassaflöde 762,7 -23,6 739,1
Icke kassaflödespåverkande
Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5
Övrigt totalresultat - 212,0 212,0
Vid årets slut 2 466,2 2 441,2 4 907,4
Moderbolaget 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början - 1 825,3 1 825,3
Kassaflöde - -36,3 -36,3
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - -76,1 -76,1
Vid årets slut - 1 712,9 1 712,9
Moderbolaget 2022.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början - 1755,2 1755,2
Kassaflöde - -23,6 -23,6
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - 93,7 93,7
Vid årets slut - 1 825,3 1 825,3
NOT 25 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
===== SIDA 49 =====
9796
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 26 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE SAMT KATEGORIINDELNING
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernens finansiella tillgångar och skulder värderas till
upplupet anskaffningsvärden förutom derivatinstrument
som är värderade till verkligt värde.
Finansiella instrument värderade till verkligt värde via
resultaträkningen
Till denna kategori hör koncernens derivatinstrument. Deri -
vaten redovisas initialt till anskaffningsvärde och omvärderas
därefter till verkligt värde. Verkliga värden baseras på framtida
diskonterade kassaflöden. Värdeförändringar på derivat redo-
visas i resultaträkningen i posten räntederivat, orealiserade
och räntekupongen redovisas i posten finansiella kostnader.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
I denna kategori återfinns finansiella tillgångar som inte är
derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och
som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på till -
gångar i denna kategori är reversfordringar, andra långfristiga
fordringar, andelar, kund-och hyresfordringar, övriga fordring-
ar samt likvida medel. Dessa tillgångar värderas till upplupet
anskaffningsvärde utifrån den effektivränta som beräknades
vid anskaffningstidpunkten. Kundfordringar utgörs i huvudsak
av hyresfordringar vilka redovisas till det belopp som beräknas
inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Koncer-
nens reversfordringar är hänförliga till fastighetsaffärer.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande skulder från banker, leverantörsskulder och
övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Skulder med en löptid över tolv månader redovisas som lång-
fristiga, övriga som kortfristiga skulder.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk-
ningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtals
mässiga villkor. En fordran tas upp när koncernen presterat
och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att be-
tala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas
upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller koncernen
förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en
finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräk -
ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt
utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och
redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när
det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det
föreligger en avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp
eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Klassificering och värdering
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt vä-
sentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter
mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstill-
gångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp
som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räk-
nat från balansdagen.
Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av derivatin-
strument, de hamnar därmed i kategorin innehav för handel.
Derivatinstrument värderas till verkligt värde exklusive transak-
tionskostnader och redovisas i årets resultat. Övriga finansiella
instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande
instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostna-
der. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisning-
en bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades.
Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas
efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan.
Derivatens verkliga värden baseras på framtida diskontera-
de kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs
ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjust-
ment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte
är väsentlig.
Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående
med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att
redovisat värde motsvarar verkligt värde.
För kundfordringar och leverantörsskulder med en kvarva-
rande livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade
värdet reflektera verkligt värde. Kundfordringar och leveran-
törsskulder med en livslängd överstigande sex månader diskon-
teras i samband med att verkligt värde fastställs. Verkligt värde
för övriga kortfristiga skulder och fordringar anses motsvara
redovisat värde.
Verkligt värde på långfristiga fordringar anses motsvara det
redovisade värdet.
Verkligt värde av räntebärande skulder med en rörlig ränta
uppskattas motsvara redovisat värde. Samtliga koncernens
räntebärande skulder löper med rörlig ränta.
Koncernen (Mkr) Finansiella tillgångar,
värderade till verkligt
värde
Finansiella tillgångar,
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella tillgångar 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Derivatinstrument 27,9 86,0 - - 27,9 86,0 2
Reversfordringar - - 30,2 - 30,2 -
Andra långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - 10,0 - 10,0 -
Kundfordringar - - 58,2 50,5 58,2 50,5
Övriga fordringar - - 67,1 52,8 67,1 52,8
Förutbetalda kostnader / upplupna intäkter - - 22,6 24,6 22,6 24,6
Likvida medel - - 227,3 515,0 227,3 515,0
Summa 27,9 86,0 416,1 643,6 444,0 729,6
Koncernen (Mkr) Finansiella skulder,
värderade till verkligt
värde
Finansiella skulder,
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella skulder 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Långfristiga räntebärande skulder - - 2 172,5 2 288,8 2 172,5 2 288,8
Leasinskuld - - 3,2 4,4 3,2 4,4
Övriga långfristiga skulder - - 0,3 0,3 0,3 0,3
Kortfristiga räntebärande skulder - - 611,4 177,4 611,4 177,4
Leverantörsskulder - - 14,4 14,3 14,4 14,3
Aktuella skatteskulder - - 6,6 - 6,6 -
Övriga skulder - - 16,3 9,7 16,3 9,7
Upplupna kostnader /förutbetalda intäkter - - 97,5 87,3 97,5 87,3
Summa - - 2 922,2 2 582,2 2 922,2 2 582,2
Moderbolaget (Mkr) Finansiella tillgångar,
värderade till verkligt
värde
Finansiella tillgångar,
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella tillgångar 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Andelar i koncernföretag - - 1 529,5 1 896,8 1 529,5 1 896,8
Fordringar på koncernföretag - - 60,2 51,6 60,2 51,6
Reversfordringar - - 30,2 - 30,2 -
Övriga fodringar - - 66,2 27,3 66,2 27,3
Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 8,7 1,3 8,7 1,3
Kassa och bank - - 99,6 285,5 99,6 285,5
Summa - - 1 794,4 2 262,5 1 794,4 2 262,5
Moderbolaget (Mkr) Finansiella skulder,
värderade till verkligt
värde
Finansiella skulder,
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella skulder 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
Skulder till koncernföretag - - 51,9 432,0 51,9 432,0
Leverantörsskulder - - 3,7 2,5 3,7 2,5
Aktuella skatteskulder - - 1,9 1,6 1,9 1,6
Övriga skulder - - 1,0 0,3 1,0 0,3
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter - - 3,5 0,8 3,5 0,8
Summa - - 62,0 437,2 62,0 437,2
===== SIDA 50 =====
9998
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER
Kapitalhantering
Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital och
traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säker -
het. Hanteringen av kapital berör bankfinansieringen.
Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapital -
hantering. Koncernens verksamhet innebär investeringar
i enskilda fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför
varje förvärv upprättas en affärsplan för investeringen som
inkluderar finansiering och prognoser för de finansiella nyck-
eltalen med hänsyn till hur de uppfyller intern och externa
krav. Inför varje investering eller avyttring analyseras även
hur denna påverkar koncernens totala kapitalstruktur och
finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen styrs och följs upp
löpande genom årliga uppdateringar av planer, budgetar
samt kvartalsvisa utfallsrapporter.
Koncernenen har en målsättning om att generera tillväxt
med krav på lönsamhet och positiva kassaflöden. Under 2023
var de finansiella målen att räntetäckningsgraden skulle upp-
gå till minst 250 procent, nettobelåningsgraden skulle över
tid uppgå till 55 - 65 procent och avkastning på eget kapital
skulle över tid uppgå till minst 10 procent.
Från och med räkenskapsåret 2024 justeras koncernens
finansiella mål. Fortinovas ambition är, precis som tidigare,
att ge aktieägarna en god avkastning till väl avvägd risk med
fokus på kassaflöden. De justerade finansiella målen är att
belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 55 procent, av-
kastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent
och räntetäckningsgrad ska långsiktigt överstiga 180 procent.
Fortinova innehar per 31 december 2023 en räntetäck -
ningsgrad om 190 procent (279), en nettobelåningsgrad som
uppgick till 53 procent (43) samt avkastning på eget kapital
om -12 procent (6). Styrelsen bedömer att koncernen över tid
uppfyller de finansiella målsättningarna.
RISKER
Fortinovas verksamhet, att äga, utveckla och förvalta fastig -
heter, innebär en mängd risker, såväl direkta som indirekta,
samt osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens för -
måga att uppnå det övergripande tillväxtmålet. Fortinova
arbetar på ett regelbundet och strukturerat sätt med att
identifiera och aktivt övervaka finansiella och icke finansiella
risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens
riskhantering sker i en ordnad process för att skapa en effek-
tiv balansgång mellan att begränsa risk och att skapa tillväxt
med aktieägarvärde. Koncernledningen har identifierat, ut -
värderat, hanterat och rapporterat de väsentliga risker som
bedöms föreligga.
Finansiella risker
Finansiella risker som Fortinova är exponerade för är kredi-
trisk, ränterisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och koncentra-
tionsrisk vilka uppstår i koncernens finansiella instrument.
Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk
bland annat genom långsiktigt samarbete med nordiska
banker. För att minimera risker arbetar Fortinova enligt den
finanspolicy som årligen prövas och fastställs av styrelsen.
Kreditrisk
Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas motparter,
exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina finansiella åtag -
anden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten
uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid
tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal.
Kreditrisken avseende koncernens banktillgodohavanden
begränsas genom att endast använda reglerade nordiska
banker. Koncernens likvida medel står på bankkonto hos
nationella sparbanker, Swedbank, Nordea, Skandinaviska
Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S Sverige filial och
Handelsbanken. Kreditrisken avseende övriga motparter på
vilka koncernen har fordringar hanteras genom kreditbedöm-
ningar före investeringar genomförs och hyres- och andra
avtal tecknas. Vid räkenskapsårets utgång fanns förfallna
fordringar inom kommersiella avtal om ett värde av 0,2 Mkr
(0,2). När så bedöms vara lämpligt och möjligt bevakas mot -
parternas finansiella ställning löpande.
Ränterisk
Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar
koncernens resultat och kassaflöde från den löpande verk -
samheten. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i
dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindnings -
tid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring
i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både
kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova
valt att teckna kreditavtal med olika löptid samt använda sig
av derivatinstrument (ränteswappar). Dock kommer föränd -
ringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över
tid att få genomslag i räntenettot.
Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskri-
ver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar
i räntenettot. För 2023 uppgick räntetäckningsgraden till
190 procent (279). Den genomsnittliga räntebindningstiden
uppgick till 2,1 år (2,4) och den genomsnittliga räntan för året
3,6 procent (2,5). Marginaler och avgifter på kreditavtal är
fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (2,7).
För mer information om koncernens räntesäkringar, se not 13.
Räntekänslighet
Känslighetsanalysen nedan baseras på koncernens expo-
nering för förändringar i marknadsräntenivåer och utvisar
effekten på koncernens räntekostnader till följd av sådana
förändringar. Genomslaget på räntekostnader vid en ränte -
uppgång/- nedgång på 100 punkter givet de räntebärande
skulder samt derivatinstrument som finns på balansdagen:
Koncernen 2023.12.31
Förändring av
marknadsränta
Förändring av
räntenetto 2023 (Mkr)
Räntebärande
skulder och derivat
+/- 1% 8,0 / - 8,0
Känslighetsanalysen grundar sig på ett räntescenario som
företagsledningen anser rimligt möjligt under de kommande
12 månaderna samt att alla andra faktorer förblir oförändrade.
Refinansieringsrisk
Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga
att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tid -
punkt. Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansierings-
risk i förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga
bästa möjliga räntenetto inom givna riskramar. Styrelsen
fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen.
Koncernen har ett långsiktigt samarbete med nordiska ban -
ker. Målet är att ha finansiering från flertalet motparter och
en låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i för-
hållande till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas
genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid
refinansieringsomförhandlingar.
För koncernens relationer och förfallostruktur hänvisas till
not 13 respektive not 19.
Likviditetsrisk
En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för
betalning av åtaganden inte kan säkerställas.
Koncernen hanterar sin likviditets- och kapitalanskaff -
ningsrisk genom att löpande göra likviditetsprognoser och
tillse att det finns tillgång till tillräckligt med likvida medel i
koncernen för kommande betalningar. Likviditetshantering
innefattar att inneha tillräckligt med likvida medel, att ha till-
gång till kreditlöften och kundernas förmåga att betala sina
skulder inom överenskommen tid.
Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens
externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i
dessa. För att reducera likviditetsrisken använder koncernen
finansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast
ränta och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida
kassaflöden.
Fortinova innehar inga fasträntelån och 62 procent (61) av
koncernens rörliga lån är säkrade via ränteswappar.
Fastighetsmarknaden är en illikvid marknad vilket inne -
bär att koncernens möjligheter att snabbt sälja fastigheter
är begränsad. Om ett behov att snabbt avyttra fastigheter
uppstår kan det leda till att ett lägre pris än marknadsvärdet
erhålls.
Marknadsrisk
Risk relaterad till fastighetsinvesteringar
Investeringar i fastigheter är utsatta för olika typer av risk. De
huvudsakliga faktorer som påverkar värdet på en fastighet
är följande:
i) f örändringar i den allmänna ekonomiska utvecklingen,
ii) lokala marknadsf örhållanden såsom överutbud eller
minskad efterfr ågan,
iii) f örändringar i kundernas kreditvärdighet,
iv) k onkurrens från andra fastigheter/fastighetsägare och
v) f örändringar i lagar och regler, till exempel avseende
detaljplaner , miljö och skatter.
Förändringar i ovanstående faktorer kan påverka värdet på
koncernens tillgångar och därmed även koncernens resultat.
Koncentrationsrisk
Alla fastigheter är belägna i västra Sverige och koncernen
är därigenom exponerad mot förändringar i den svenska
ekonomin. Koncernens hyresvärde fördelar sig på 68 procent
bostad, 8 procent samhällsfinansierad verksamhet och livs -
medel, 25 procent på kommersiell yta (kontor, butik, logistik
etc.) samt 1 procent mot restaurang. Koncernens största kund
står vid årsskiftet för 4 procent (4) av hyresintäkterna.
===== SIDA 51 =====
101100
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Redovisat belopp Nominellt belopp < 1 mån 1-3 mån 3 mån–1 år 1-5 år
Räntebärande skulder 2 783,9 2 783,9 11,5 22,9 577,0 1 790,4
Leasingskuld 3,2 3,2 0,1 0,2 0,3 2,6
Leverantörsskulder 14,4 14,4 14,4 - - -
Aktuella skatteskulder 6,6 6,6 - - 6,6 -
Övriga skulder 16,3 16,3 - 15,9 - 0,4
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 97,5 97,5 32,0 65,5 - -
Summa 2 921,9 2 921,9 57,9 104,6 583,9 1 793,4
Koncernen 2022.12.31 (Mkr)
Räntebärande skulder 2 466,2 2 466,2 4,5 9,1 163,9 1 925,8
Leasingskuld 4,4 4,4 0,1 0,1 0,4 3,8
Leverantörsskulder 14,3 14,3 14,3 - - -
Övriga skulder 9,7 9,7 - 9,3 - 0,4
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 87,3 87,3 33,9 53,4 - -
Summa 2 581,9 2 581,9 52,9 71,8 164,3 1 930,0
Följande tabell utvisar koncernens likviditetsanalys för sina finansiella skulder. Tabellen är upprättad baserad på ej diskonte-
rade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt att samtliga lån refinansieras vid förfall.
NOT 28 DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST
NOT 30 HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
• Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter
från BRF Tändstiftet.
• I februari 2024 har Fortinova frånträtt två fastigheter med
ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr. Försäljningar-
na har skett i linje med bokförda värden.
• För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lön-
samhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finan-
siell ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ.
Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella mark -
naderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga
möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför
Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023.
NOT 29 NÄRSTÅENDE
Fortinovas styrelse erhåller arvode i enlighet med årsstäm -
mans beslut. Inga löner eller andra ersättningar utgår förut -
om att styrelseledamot att Anna Weiner Jiffers bolag Hållbar
Tillväxt AB fakturerat koncernen 0,1 Mkr (0,2) för uppdatering
av policy och riktlinjer inom hållbarhet och hållbarhetspolicy.
Styrelseledamot Anders Valdemarsson är anställd i Fortinova
AB och den verkställande direktören Anders Johansson är
per rapportperiodens slut anställd i Fortinova Fastigheter AB
(publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson ägare var-
dera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i Fortinova
uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier. Inga
närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett
med något närstående bolag eller privatperson. Moderbo -
lagets närsteåndetransaktioner avser endast transaktioner
med närstående bolag inom koncernen. Moderbolaget har
under året förändring avseende in- och utlåning till dotterbo-
lag om 388,7 Mkr (-393,3).
Koncernens dotterbolag och koncernmellanhavanden
framgår av not 22 och 23.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 737 735 833
Årets resultat -76 110 424
Summa 1 661 625 409
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 1 661 625 409
Summa 1 661 625 409
Samtliga aktier är utdelningsberättigade. Summan av ovan
föreslagna utdelning kan komma att ändras om antalet aktier
förändras innan avstämningsdag för utdelning. Vad beträffar kon-
cernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas
till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande noter.
NOT 27 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER
===== SIDA 52 =====
103102
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STYRELSENS INTYGANDE
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den dag som framgår av digitala
underskrifter. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den
8 maj 2024.
Fredrik Waern
Auktoriserad revisor, KPMG AB
Varberg 22 april 2024
Vår revisionsberättelse har lämnats den 22 april 2024
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ),
org. nr 556826-6943
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre -
dovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på
sidorna 46-101 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent -
liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre -
dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi-
sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 de-
cember 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul -
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en-
ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än års -
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 2-45. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa -
tion som identifieras ovan och överväga om informationen
i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi
även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt
bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent -
liga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har an -
svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis-
ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen
och verkställande direktören ansvarar även för den interna
kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåll -
er några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören
REVISIONSBERÄTTELSE
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
===== SIDA 53 =====
105104
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel -
sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio -
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak-
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat
utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä -
sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter-
som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa-
tion eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in -
terna kontroll som har betydelse för vår revision för
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss
om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper
som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl -
lande direktörens uppskattningar i redovisningen och
tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser
sådana händelser eller förhållanden som kan leda till
betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att
det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i re -
visionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys -
ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut -
satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram
till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en
koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon -
cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om
årsredovisningen och koncernredovisningen återger de
underliggande transaktionerna och händelserna på ett
sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions -
bevis avseende den finansiella informationen för en -
heterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för
att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.
Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande
av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla-
nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi
måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisning-
en har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Fortinova Fastigheter AB (publ) för
år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-
ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi -
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola -
gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker
ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna
kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på
ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt -
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för
att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe-
vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om försla -
get är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum -
melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,
eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller
förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska -
perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs
baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk -
ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är
väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel-
ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går
igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade ytt -
rande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Göteborg den 22 april 2024
KPMG AB
Fredrik Waern
Auktoriserad revisor
===== SIDA 54 =====
107106
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 55 =====
109108
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OLE SALSTEN, F. 1962
ORDFÖRANDE
Styrelseordförande i Fortinova sedan 2015.
Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB.
Grundare av vård- och behandlingskedjan
Baggium och friskolekoncernen Praktiska.
Styrelseledamot i globala Magine TV. Tidigare
styrelseledamot i Eksta Bostads AB samt
Kungsbackabostäder AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen och
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 1 030 000 B-aktier,
genom bolag.
FREDRIK BERGMANN, F. 1970
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011.
Entreprenör med många års erfarenhet
i ledande befattningar. Tidigare delägare
Ekotvätt Bergmanngruppen AB. Flertalet
bolagsengagemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen och
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 818 000 B-aktier,
genom bolag.
ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977
LEDAMOT, VICE VD
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2011.
Grundade Fortinova 2010 och är ansvarig
för relationen till bolagets delägare och
lett bolagets transaktionsverksamhet.
Civilekonom och ingenjör från Högskolan i
Jönköping. Anders har många års erfaren-
het från B2B försäljning, fastigheter och
kapitalförvaltning.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen och
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 2 750 000 A-aktier
och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt
75 000 optioner.
HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019.
CFO på PAMN Red Holding AB och på
dotterbolaget Nilson Group AB. Har
även erfarenhet av fastighetstrans-
aktioner, fastighetsförvaltning och
värdepappersplaceringar.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen och
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 6 016 B-aktier.
CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2019.
Utbildad jurist med bakgrund inom In-
vestment Banking och corporate finance
på HSBC i London. Medgrundare av och
tidigare VD på, Eyer Fondkommission.
Numera verksam inom fastighetsutveckling
och kapitalförvaltning på Sönerna Carlsson
Family Office samt ett antal styrelseenga-
gemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen och
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: 87 832 B-aktier,
genom bolag.
ANNA WEINER JIFFER, F. 1971
LEDAMOT
Styrelseledamot i Fortinova sedan 2021.
Utbildad civilingenjör, Väg och vatten vid
Chalmers Tekniska Högskola samt har
en master i Innovation management and
entrepreneurship. Förflutet som vd i mindre
och medelstora start-ups, från patent till
internationell försäljning. Global affärsområ-
deschef på Ikea, Hållbarhetsansvarig på Ikea
med ansvar för hela leverantörskedjan inom
textil. Numera verksam inom affärsutveck-
ling och bolagsstyrning på HållbarTillväxt AB
samt har ett antal styrelseengagemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i
förhållande till bolaget, bolagsledningen och
större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova: Inget innehav.
STYRELSE
ANDERS JOHANSSON,
VD
Grundade Fortinova 2010 och har sedan
starten varit ansvarig för den löpande för-
valtningen. Civilekonom med examen i både
finansiering och redovisning från University
of Illinois – Urbana Champaign. Har tidigare
arbetat som analytiker på hedgefond i New
York. Flera års erfarenhet från fastigheter
och kapitalförvaltning.
Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier
och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt
75 000 optioner.
ANDERS VALDEMARSSON,
VICE VD
Grundade Fortinova 2010 och har sedan
starten varit ansvarig för relationen till
bolagets delägare och lett bolagets transak-
tionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör
från Högskolan i Jönköping. Anders har
många års erfarenhet från B2B försäljning,
fastigheter och kapitalförvaltning.
Aktieinnehav i Fortinova: 2 750 000 A-aktier
och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt
75 000 optioner.
JOHN WENNEVID,
CFO
CFO/ekonomichef på Fortinova sedan
2016. Kandidatexamen i redovisning samt
magisterprogram i ekonomi och beskattning
vid Karlstad universitet. Har tidigare arbetat
med bland annat finansiell skuld- och till-
gångsförvaltning, revision och rekrytering.
Aktieinnehav i Fortinova: 19 822 B-aktier,
genom bolag, samt 75 000 optioner.
HANS-EMIL LUNDQUIST,
FÖRVALTNINGSCHEF
Förvaltningschef sedan juli 2022. Över 20
års erfarenhet av fastighetsförvaltning och
ledarskap från olika svenska fastighetsak-
törer, bland annat Riksbyggen och Varbergs
Bostad. Hans kompetens omfattar både
kommersiella fastigheter och bostadsfastig-
heter. Närmast kommer han från Castellum
och en tjänst som affärsområdeschef för
västra Sverige.
Aktieinnehav i Fortinova: 75 000 optioner.
LENA LEFFLER
HR BUSINESS PARTNER
HR Business Partner sedan maj 2023. Med
närmare 15 års erfarenhet av HR-ansvar och
ledarskap från olika svenska och internatio-
nella organisationer. Närmast kommer Lena
från Riverty.
Aktieägande i Fortinova: 40 000 optioner.
FÖRETAGSLEDNING
===== SIDA 56 =====
111110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt
publikt bolag med säte i Varberg. Bolagets B-aktier är sedan
19 november 2020 noterade på Nasdaq First North Premier
Growth Market.
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret
tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt vd
och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger
bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive vd-in -
struktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska
aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar
och regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bo -
lagsstyrning (Koden). Fortinova följer Koden med undantag
för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förkla -
ras mer utförligt nedan.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till 3 171
aktieägare. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter
AB, SEB Investment Management AB, Fastighets AB Balder
och Odin Fonder som tillsammans innehar 39,5 procent av
kapitalet och 59,2 procent av rösterna. Bolagets grundare,
vice vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och vd An-
ders Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9,1 procent av
kapitalet och 38,7 procent av rösterna. De tio största aktieä-
garna stod för motsvarande cirka 74 procent av kapitalet och
cirka 82 procent av rösterna. Under 2023 har ett långsiktigt
incitamentsprogram riktats till ledande befattningshavare
och nyckelpersoner inom koncernen. Programmet omfattar
490 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning
om cirka 1 procent av utestående aktier och röster i bolaget.
Det förekommer inga konvertibler eller motsvarande värde -
papper utöver nämnda teckningsoptioner som kan leda till
ytterligare aktier i bolaget. Fortinovas aktiekapital uppgick
per den 31 december 2023 till 51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000
A-aktier (tio röster per aktie) och 48 585 140 B-aktier (en röst
per aktie). Det finns inga begränsningar avseende hur många
röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga
aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat.
Fortinovas börsvärde uppgick vid årets slut till 1 386 Mkr.
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag
och Bolagets utdelningspolicy är baserad på en ambition att
överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid be-
dömning av utdelningens storlek ska Bolagets investerings -
alternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas.
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av
förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ och
där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som
rör bolaget. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i
Varberg inom sex månader efter räkenskapsårets utgång.
Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen
eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd
i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen samt har
anmält sitt deltagande vid stämman till bolaget inom den
tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva
rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är
förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget
namn enligt vad som följer av kallelsen.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga sty -
relseledamöter samt bolagets revisorer. Till årsstämmans
uppgifter hör också att fastställa bolagets och koncernens
balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition
av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelsele -
damöter och vd, riktlinjer för ersättningar till ledande befatt-
ningshavare och inrättande av valberedning.
Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post-
och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse
har skett ska också annonseras i rikstäckande dagstidning.
Av kallelsen framgår bland annat dagordning samt styrelsens
och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar
få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara till-
gänglig hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Vid Fortinovas årsstämma den 22 maj 2023 representerades
cirka 43 procent av kapitalet och 62 procent av totala anta-
let röster i Bolaget. Årsstämman genomfördes fysiskt med
möjlighet till förhandsröstning (poströstning) med stöd av
bestämmelser i gällande bolagsordning. Information om de
vid årsstämman fattade besluten offentliggjordes samma
dag som stämman så snart utfallet av röstningen var slutligt
sammanställt. Ett anförande av verkställande direktören ge -
nomfördes på plats.
Följande beslut fattades av årsstämman den 22 maj 2023:
• Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat-
och balansräkningar för räkenskapsåret 2021/2022.
• Utdelning om 0,72 kr per aktie, med utbetalning den 29 maj
2023.
• Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att
arvode till styrelsen utgår med 250 000 kronor till
styrelseordförande och med 120 000 kronor till övriga
styrelseledamöter som inte är anställda inom koncernen.
Vidare beslutades att ersättning till ordförande i risk, re-
gel och revisionsutskottet ska utgå med 40 000 kronor
samt 17 500 kronor vardera till övriga ledamöter. Inget
arvode ska utgå för arbete i ersättningsutskottet.
• Ansvarsfrihet för vd och styrelse.
• Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik
Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna
Weiner Jiffer samt Anders Valdemarsson. Ole Salsten
omvaldes till styrelsens ordförande.
• Omval av KPMG AB som revisor med Fredrik Waern som
huvudansvarig revisor.
• Antagande av långsiktigt incitamentsprogram riktat till
befattningshavare och nyckelpersoner i koncernen.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission
av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre-
rade aktiekapitalet.
• Beslut om att anta principer för utseende av valbered -
nings ledamöter och instruktion för valberedningen.
Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns på
Fortinovas hemsida.
VALBEREDNING
Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe -
redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland
annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val
av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrå-
gor. Inför årsstämman den 22 maj 2023 bestod valberedning-
en i Fortinova av:
• Patrik Jönsson (SEB Investment Management, valbered-
ningens ordförande)
• Ole Salsten (styrelseordförande i Fortinova Fastigheter
AB (publ))
• Anders Johansson (A2F Fastigheter AB)
• Nils Hast (Odin Fonder)
Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från
Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. Anled-
ningen till avvikelsen är att vd även är största aktieägare i
bolaget och således ingår vd i valberedningen i egenskap
av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga
övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intres-
sekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Fortinovas
valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till
valberedningen under adress som framgår på Fortinovas
hemsida. Valberedningens förslag till årsstämman offent -
liggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver
lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende
föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valbered -
ningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i
sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätt-
hållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet
och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund.
Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mång -
faldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid fram-
tagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter.
Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fyra
protokollförda möten där samtliga frågor som åligger valbe -
redningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valbered -
ningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens
storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda
inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag
till val av revisor.
STYRELSEN
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Sty -
relsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av
bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhål -
landen i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen
att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och
att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets
ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk
rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och
förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i
strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer,
affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrel-
sen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter
och bolag, större investeringar i underhåll- och reparations -
åtgärder samt finansieringsfrågor.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst
fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga
bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledigan-
de av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen.
Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill
slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter får en ge-
nomgång av bolaget och dess verksamhet samt deltar i Nasdaq
===== SIDA 57 =====
113112
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Namn Funktion Ledamot sedan Ersättning Närvaro, styrelsemöten Närvaro, revisionsutskott Oberoende*
Ole Salsten Ordförande 2015 267 500 14 av 14 8 av 8 Ja
Fredrik Bergmann Ledamot 2011 120 000 12 av 14 Ja
Helena Örnstedt Ledamot 2019 160 000 14 av 14 8 av 8 Ja
Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 120 000 14 av 14 Ja
Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 137 500 14 av 14 8 av 8 Ja
Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 14 av 14 Nej
Stockholms utbildning för styrelseledamöter i börsbolag.
Från och med årsstämma den 22 maj 2023 har Fortinovas
styrelse bestått av sex stämmovalda ledamöter utan supp -
leanter. Vid årsstämman 2022 omvaldes Ole Salsten, Fredrik
Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna Weiner
Jiffer och Anders Valdemarsson. En närmare presentation av le-
damöterna finns på Fortinovas hemsida. Fortinovas styrelse har
således från och med den 22 maj 2023 bestått av sex ledamöter
vilket är i enlighet med bolagsordningen. Vd ingår inte i styrelsen.
STYRELSENS ARBETE
Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs
årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordning-
en innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördel-
ningen inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens
arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet
och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden
följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter
med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får
den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna
utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att
utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Den
senaste årliga utvärderingen skedde i juni 2023. Styrelsen
utför även en mindre utvärdering efter varje styrelsemöte.
Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de
närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det to -
tala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har
ordföranden utslagsröst.
STYRELSENS ÅRSPLANERING
Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och infor -
mation från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys
och löpande förvaltning har under året följande frågor han -
terats:
• Konstituerande styrelsemöte
• Hållbarhetsfrågor
• Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké
• Ersättningsfrågor
• Förberedelser inför årsstämma
• Revisionsfrågor
• Utvärdering av internrevision
• Utdelningsförslag
• Strategi och planer
• Affärsplan för 2023-2025 och budget 2024
• Informationssäkerhet
• Policys
• Utvärdering av vd:s arbete
• Utvärdering av styrelsens arbete
• Närståendefrågor och intressekonflikter
MÖTEN UNDER 2023
Under 2023 har styrelsen haft 14 protokollförda möten, varav
ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten har
styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra frå -
gor av väsentlig betydelse för bolaget. Styrelsearbetet under
året har särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur-
och finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor
samt investeringar. Vd och bolagets tjänstemän är föredra -
gande på styrelsemötena.
Bolagets revisorer har under året, utöver närvaro i Revi -
sionsutskottet, närvarat vid styrelsemöte som hölls i mars.
Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under
2023. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrel -
sens ordförande i form av en digital och anonym plattform.
Valberedningen kommer att ta del av resultatet från utvär -
deringen inför kommande årsstämma. Styrelsen har också
utvärderat vd utan att denne närvarade.
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
Bolagets ersättningsutskott består av styrelsen för Bolaget.
Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersätt -
ningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
Bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet
har också i uppdrag att följa och utvärdera Bolagets pågå -
ende och under året avslutade program för rörlig ersättning
till ledande befattningshavare samt tillämpningen av de
riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som
bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande er -
sättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget.
REVISIONSUTSKOTT
Bolaget har ett revisionsutskott som består av Helena Örnstedt
(utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och Ole Salsten.
Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess instruktion
vilken fastställs årligen.
Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam -
heten vid identifiering och hantering av sådana risker som
skulle kunna äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet
av målen i enlighet med bolagets strategi. Utskottet ska
hålla sig informerad om Bolagets finansiella rapportering,
effektiviteten i Bolagets interna kontroll, riskhantering samt
hanteringen av närståendetransaktioner genom att delta i,
och följa upp, planeringen av revisionen av Bolagets finansiel-
la rapporter och interna kontroll. Vidare innebär uppgiften
att övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och
därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller
Bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid
förberedelse av upphandling av revisorstjänster samt i sam -
band med bolagsstämmans beslut om revisorsval.
I syfte att säkerställa god intern kontroll har Bolaget
tagit fram ett antal policys. Revisionsutskott ansvarar för en
årlig genomgång med ledning och revisor för att säkerställa
att rutinerna kring bolagets policys fungerar, samt föreslå
eventuella förändringar och löpande följa upp relevanta
granskningsområden.
Under 2023 har revisionsutskott sammanträtt åtta gång-
er för att behandla bland annat ovanstående frågor. Vid sex
av dessa tillfällen har bolagets revisor deltagit, bland annat
för planering av granskningsarbete och redogörelse av ge -
nomförda granskningar.
VD OCH KONCERNLEDNING
Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning och leder bo-
lagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och
anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion.
Det åligger vd att ta fram ett komplett informations- och
beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt
motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller även
styrelsen löpande informerad om bolagets och koncernens
utveckling genom periodvisa informationsbrev. Fortinovas vd
Anders Johansson är, tillsammans med vice vd Anders Valde-
marsson, största aktieägare i bolaget. Det är en stor fördel
för Fortinova att ha en operativ ledning med ett långsiktigt
intresse i bolaget. Det innebär förutom kontinuitet även
snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en
konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga arbete leder vd kon -
cernledningen. I Fortinovas koncernledning ingår vd, vice vd
tillika Transaktionschef, CFO tillika IR-ansvarig, Förvaltnings-
chef och HR Business Partner. Fortinovas koncernledning
presenteras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och
övriga medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga
möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resul-
tat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera aktuella
frågor. Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvar-
talsvis av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte
årliga utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns
på nyckelpositioner.
ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING
Riktlinjer för lön och annan ersättning till bolagets ledande
befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin -
jer, som omfattar vd och andra personer i bolagets ledning,
beslutades av årsstämman 2021.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är
konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på
den anställdes ansvarsområde och prestation.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs-
siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase-
rade pensionsavtal.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-
monetära förmåner som underlättar utförandet av arbetet.
• Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut -
bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas.
Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt
värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska
utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent
av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare
under ifrågavarande år.
• För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp-
sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag,
inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga
24 månadslöner.
• Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett
enskilt fall finns särskilda skäl för detta.
ORGANISATION
Bolaget befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket innebär
att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut
uppgick antalet medarbetare till 46 personer, fördelat på 19
kvinnor och 27 män.
Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings -
områdena Halland, Västra Götaland och Skaraborg med
ansvariga för respektive region.
EXTERNA REVISORER
Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid års -
stämman 2023 omvaldes KPMG AB till revisor med Fredrik
Waern som huvudansvarig revisor till och med utgången av
årsstämman 2024. Revisorn granskar styrelsens och vd:s
förvaltning av bolaget och kvaliteten i bolagets redovis -
ning. Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till
aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs
på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn detaljerade re -
dogörelser till revisionsutskottet som huvudregel minst två
gånger per år. Styrelsen träffar bolagets revisor utan närvaro
av koncernledningen en gång per år. Utöver revisionen utför
KPMG AB vissa revisionsnära tjänster för Fortinova. Dessa
tjänster avser huvudsakligen redovisnings-, skatte- och ak -
tiebolagsrättsliga frågor och Fortinova bedömer att utföran-
det av dessa tjänster inte äventyrar KPMG AB:s oberoende.
Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i
separat not i årsredovisningen.
===== SIDA 58 =====
115114
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
INTERN KONTROLL AVSEENDE FINANSIELLA
RAPPORTERINGEN
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har
ett tillfredställande system för intern kontroll av den finan -
siella rapporteringen. Detta system utformas i samverkan
mellan styrelsen, koncernledningen och bolagets personal i
syfte att säkerställa följande:
• att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering
• att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisa -
tion för den finansiella rapporteringen
• att bolaget efterlever tillämpliga lagar, god redovisnings-
sed och andra tillämpliga bestämmelser avseende den
finansiella rapporteringen.
För att säkerställa den interna kontrollen har styrelsen uti -
från ett övergripande perspektiv fastställt policydokument,
vilka revideras och fastslås årligen. Utifrån dessa ansvarar
verkställande direktören att utforma interna processer och
instruktioner. Styrelsen har under året reviderat eller fastsla-
git följande policyer:
• Riskhanteringspolicy med tillhörande riskidentifiering
och -bedömning
• Finanspolicy
• Attestpolicy
• Investeringspolicy
• Insiderpolicy
• Informationspolicy
• Försäkringspolicy
• Personalpolicy inkluderande uppförandekod, alkohol-
och drogpolicy samt jämställdhetspolicy
• Arbetsmiljöpolicy
• Extern- och intern integritetspolicy
• IT-policy
• Hållbarhetspolicy
• Krishanteringspolicy
• Närståendepolicy
Under året har styrelsen även fastställt och reviderat ar -
betsordning för styrelsen inkluderande VD-instruktion,
instruktion för finansiell rapportering samt instruktion för
Revisionsutskottet. Arbetet syftar till att säkerställa en sådan
tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv
hantering av verksamhetens risker. På motsvarande sätt
finns även besluts- och attestordning som omfattar hela kon-
cernens verksamhet i syfte att bland annat säkerställa god
ordning och för att förebygga eller i tid upptäcka oegentlighe-
ter som kan ha en väsentlig påverkan på bolagets finansiella
rapportering. Som komplement till besluts- och attestordning
har ett begränsat antal personer firmateckningsrätt. Antagna
policys, såsom Code of conduct och finanspolicy, är också av
betydelse för arbetet med den interna kontrollen. Riktlinjer
för den finansiella rapporteringen uppdateras vid ändring av
lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstandarder.
Fortinovas ledning utvärderar och identifierar löpande ris-
ken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen baserat
på diskussioner och möten inom organisationen. Styrelsen, i
egenskap av revisionsutskott, går igenom bolagets väsentliga
risker med bolagets revisorer och styrelsen fastställer vid
behov nödvändiga åtgärder som behöver vidtas. Områden
med högre risk har bland annat identifierats vara värdering
av förvaltningsfastigheter och fastighetstransaktioner.
Utöver ovan avser bland annat den interna kontrollen:
• Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet
vid styrelsemöten, vilket möjliggör för styrelsen att följa
upp aktuella frågor och bedömningar direkt med led-
ningspersoner.
• Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe -
gränsningar kopplade till funktion och roll. Miljön omfattar
även systemstöd med bedömd utbildning för att säker-
ställa rätt kompetens.
• Styrelsen granskar delårs- och årsbokslut före publicering.
• Kvartalsvis rapportering från affärsområden.
• En löpande och öppen dialog med medarbetare, vilket
möjliggör rapportering om missförhållanden inom bolaget.
Som komplement finns även en extern whistleblower-
funktion via Fortinovas hemsida.
INTERNREVISION
Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och
dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet.
Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsys-
temet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot
bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon internrevi-
sionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.
Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning
finns tillgängliga på Fortinovas webbplats.
ÖVERTRÄDELSER
Under 2023 har inga överträdelser skett gällande regelverket
vid den börs Fortinovas aktier är upptagna till handel vid eller
av god sed på aktiemarknaden enligt beslut av börsens disci-
plinnämnd eller uttalande av Aktiemarknadsnämnden. Denna
rapport är inte en del av den formella årsredovisningen.
Varberg den 22 april 2024
Ole Salsten, Styrelseordförande
Fredrik Bergmann, Styrelseledamot
Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot
Helena Örnstedt, Styrelseledamot
Anders Valdemarsson, Styrelseledamot
Fortinovas fastighetsbestånd ska
över tid bestå av minst 80 procent
bostadshyresfastigheter.
===== SIDA 59 =====
117116
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befatt-
ningshavare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB
(publ) och dess dotterbolag.
OMFATTNING
Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova
Fastigheter AB (publ) (”Fortinova”) samt koncernens styrel-
seledamöter i den mån andra ersättningar än sådana som
beslutats av årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med
bolagsledning avses verkställande direktör, vice verkstäl -
lande direktör och andra personer i bolagsledningen. Med
andra personer i bolagsledningen avses personer som ingår
i ledningsgruppen och chefer som är direkt underställda den
verkställande direktören. Chefer direkt underställda den
verkställande direktören är i Fortinovas fall ekonomichefen
och förvaltningschefen.
Riktlinjerna är framåtblickande och ska tillämpas på er -
sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av
årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersätt -
ningar som beslutas av bolagsstämman.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under
andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för
att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid
dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska
tillgodoses.
FRÄMJANDE AV FORTINOVAS AFFÄRSSTRATEGI,
LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET
Koncernens vision är att vara Västra Sveriges mest framstå-
ende fastighetsbolag på bostadsfastighetsmarknaden.
Fortinova ska vara ett fastighetsbolag som förvärvar,
utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige
med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetill -
växt. Fortinova investerar i bostadsfastigheter i kommuner
med god befolkningstillväxt i Västra Sverige. Fortinova upp -
når långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där
människor vill bo, arbeta och leva. Koncernens strategi är vi-
dare att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent av
portföljens totala förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla
en hög riskjusterad avkastning.
Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande
av koncernens affärsstrategi förutsätter att Fortinova kan
rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta
krävs att koncernen kan erbjuda konkurrenskraftig ersätt -
ning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga
kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska
även de syfta till att främja koncernens affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl -
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om ex-
empelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars-
områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen.
Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av
den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon-
tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till
att främja Fortinovas affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens
långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal -
ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en
period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till
förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte
att främja Fortinovas långsiktiga värdeskapande. När mät -
perioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig
kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till
verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning
till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö-
ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande.
Finansiella mål ska bedömas baserat på den av koncernen
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Pension
För verkställande direktören och övriga ledande befattnings-
havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen -
sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå
till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk -
vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte
utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen.
Kontant ersättning
Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära
omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang -
emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå
antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare,
eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska
vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens
fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ.
Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen.
Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju-
dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller
aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram.
Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags -
stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m.
Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi -
nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig
rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett
år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan-
titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig
som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att de
främjar koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens
långsiktiga utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal -
ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken
utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den
bedömningen.
Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på
den av Fortinova senast offentliggjorda finansiella informa -
tionen.
Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med
de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva
rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder.
ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER
Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty -
relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har
enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av
bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock
utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller
Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt
utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt
uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara
marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god -
känns av styrelsen.
ANSTÄLLNINGSVILLKOR
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings -
riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Fortinovas anställ-
da beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersätt -
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning
och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens be-
slutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna
och de begränsningar som följer av dessa.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Fortinovas sida får uppsägningstiden för
verkställande direktören och övriga ledande befattningsha-
vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst
sex månader.
Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan
komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att
kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för
verkställande direktören och övriga ledande befattnings -
havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga
kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för
uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst
som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den
genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå
under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning
gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens
upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag.
BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH AVVIKELSER, ETC.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för
dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut -
skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för-
slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone
vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm-
man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits
av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp-
ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha -
vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings -
nivåer i koncernen. Styrelsen är oberoende i förhållande till
Fortinova och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av
och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verk -
ställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett
avsteg är nödvändigt för att tillgodose koncernens långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
Fortinovas ekonomiska bärkraft.
===== SIDA 60 =====
119118
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falkenberg Morup 20:21 86 1
Falkenberg Morup 20:22 86 1
Falkenberg Morup 20:24 86 1
Falkenberg Morup 20:25 86 1
Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1
Falkenberg Morup 20:34 72 1
Falkenberg Morup 20:35 72 1
Falkenberg Morup 20:36 86 1
Falkenberg Morup 20:37 86 1
Falkenberg Morup 20:6 288 4
Falkenberg Morup 20:7 172 2
Falkenberg Morup 20:8 288 4
Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8
Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4
Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4
Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2
Falkenberg Svärdet 3 1 860 20
Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 -
Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22
Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2
Kungsbacka Kolla 3:38 330 4
Kungsbacka Kolla 3:4 813 -
Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 -
Kungsbacka Lärkan 14 - -
Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45
Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2
Kungsbacka Svalan 12 1 916 32
Kungsbacka Varla 2:391 3 261 -
Varberg Bälgen 1 25 248 -
Varberg Cylindern 12 982 -
Varberg Ekorren 11 391 7
Varberg Fastarp 2:12 862 12
Varberg Fastarp 2:215 735 8
Varberg Fastarp 2:95 210 3
Varberg Fastarp 3:82 499 8
Varberg Flaket 1 2 963 -
Varberg Färgaren 10 2 710 -
Varberg Galten 5 964 12
Varberg Gösen 11 306 6
Varberg Gösen 12 357 7
Varberg Gösen 4 478 8
Varberg Haren 3 263 5
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Varberg Kalkstenen 1 650 12
Varberg Kalkstenen 2 1 977 33
Varberg Katten 7 719 7
Varberg Kommerserådet 8 1 996 5
Varberg Kopparslagaren 2 520 5
Varberg Lagmannen 21 2 091 18
Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36
Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24
Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12
Varberg Marmorn 3 1 481 28
Varberg Marmorn 5 5 817 110
Varberg Mimer 1 4 526 61
Varberg Munkagård 1:197 1 008 16
Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 167 -
Varberg Rolfstorp 20:40 678 10
Varberg Siken 16 450 9
Varberg Siken 17 482 10
Varberg Tolken 10 2 286 -
Varberg Tolken 11 3 240 -
Varberg Trädlyckan 41 300 5
Varberg Trönninge 11:6 890 10
Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 10
Varberg Uttern 2 712 8
Varberg Vabränna 1:47 376 8
Varberg Vabränna 10:12 645 12
Varberg Vabränna 10:13 911 16
Varberg Vabränna 10:14 1 031 15
Varberg Valen 2 8 230 -
Varberg Valen 4 3 530 -
Varberg Valen 5 2 750 -
Varberg Valinge 3:31 382 6
Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31
Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10
Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - -
Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 979 14
Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21
Varberg Värö-Backa 8:54 815 11
Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16
Summa Halland 125 577 859
Forts. Fastighetsförteckning
===== SIDA 61 =====
121120
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetsförteckning per segment
Skaraborg Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falköping Vidar 4 2 035 30
Götene Abborren 14 1 821 26
Götene Blåbäret 21 104 1
Götene Eken 2 1 465 6
Götene Furan 1 2 662 -
Götene Linden 1 1 488 10
Götene Linden 10 2 444 6
Götene Linden 2 583 5
Götene Linden 4 618 -
Götene Linden 5 2 294 23
Götene Lönnen 13 1 695 23
Götene Staren 4 2 416 16
Götene Storken 1 901 12
Götene Uttern 2 971 15
Götene Älgen 11 883 13
Skövde Frostaliden 1 5 902 80
Skövde Kajan 2 324 5
Skövde St. Väring 11:78 1 168 31
Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18
Skövde Säter 5:4 2 290 27
Skövde Timmersdala 1:36 550 8
Skövde Timmersdala 26:22 190 8
Skövde Timmersdala 26:28 579 2
Skövde Timmersdala 3:18 381 6
Skövde Tulpanen 24 536 8
Skövde Värsås 8:94 814 12
Tibro Boken 8 590 8
Tibro Näckrosen 3 351 4
Tibro Pollux 3 556 8
Tibro Vitsippan 18 1 287 18
Vara Vakteln 4 4 303 -
Summa Skaraborg 43 596 429
Forts. Fastighetsförteckning
Bollebygd Flässjum 1:88 452 2
Borås Fristads Prästgård 1:144 4992 92
Borås Hästhoven 2 4 156 69
Borås Kiden 3 och Kiden 4 8 452 149
Göteborg Bergsjön 15:1 0 0
Göteborg Bergsjön 15:4 4 429 64
Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66
Göteborg Bergsjön 15:7 8 754 132
Göteborg Bergsjön 767:213 - -
Göteborg Högsbo 6:8 8 478 -
Göteborg Högsbo 7:5 320 -
Göteborg Olofstorp 3:45 816 12
Göteborg Olofstorp 3:59 816 12
Göteborg Sävenäs 40:38 720 -
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Forts. Fastighetsförteckning
Lilla Edet Hägern 2 3 275 36
Lilla Edet Hägern 4 990 16
Lilla Edet Hägern 5 3 141 50
Lilla Edet Hägern 6 1 964 24
Lilla Edet Järnboden 1 6076 41
Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17
Lilla Edet Klostret 6:2 4 641 78
Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70
Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22
Lilla Edet Kroken 15:1 943 17
Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24
Lilla Edet Ström 1:62 665 10
Lilla Edet Ström 1:63 605 9
Lilla Edet Ström 2:5 440 6
Lilla Edet Vävaren 10 66 -
Lilla Edet Vävaren 3 6 444 64
Tjörn Skår 1:11 773 11
Tjörn Skår 1:82 860 14
Trollhättan Frigga 1 488 8
Trollhättan Fågeln 7 914 17
Trollhättan Hackspetten 3 3 064 48
Trollhättan Hjulet 2 3 133 -
Trollhättan Hjulet 6 1 710 -
Trollhättan Hortensian 2 664 8
Trollhättan Rödhaken 4 495 10
Trollhättan Rödhaken 5 495 10
Trollhättan Rödhaken 6 495 10
Trollhättan Tulpanen 1 552 18
Trollhättan Tulpanen 8 1 013 8
Uddevalla Banmästaren 12 976 19
Uddevalla Fisketången 3 2 171 32
Uddevalla Fullriggaren 1 2 250 34
Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32
Uddevalla Galeasen 2 442 8
Uddevalla Galeasen 3 430 8
Uddevalla Galeasen 7 913 14
Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20
Uddevalla Skärhagen 2 574 11
Uddevalla Skärhagen 3 571 11
Uddevalla Skärhagen 4 546 12
Uddevalla Skärhagen 5 570 10
Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20
Uddevalla Söndagen 1 2 650 36
Uddevalla Venus 1 817 16
Uddevalla Venus 6 1 420 24
Summa Västra Götaland 118 801 1 551
===== SIDA 62 =====
123122
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Au-
thority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal.
Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk
eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansi-
ellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges
i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas
fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal
är att de används av företagsled ning en för att bedöma den
finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna
och andra intressenter värdefull infor ma tion.
FASTIGHETSRELATERADE
NYCKELTAL
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde
enligt balansräkningen vid periodens
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Periodens hyresintäkter plus bedömd
marknadshyra för ej uthyrda ytor på
årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens
slut i förhållande till hyresvärdet vid
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut
i förhållande till total uthyrningsbar
area vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
FINANSIELLA
NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader
i relation till genomsnittligt eget
kapital.
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv
månader i relation till genomsnittlig
räntebärande skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital enligt ba-
lansräkningen med återläggning av
räntederivat samt uppskjuten skatt i
sin helhet.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag
för likvida medel, i procent av förvalt-
ningsfastigheternas verkliga värde
vid periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av
förvaltningsfastigheternas verkliga
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående
räntebindningstid för räntebärande
skulder och derivat.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande
tolv månader efter återläggning av
finansiella kostnader i relation till
finansiella kostnader.
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent
av hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i pro-
cent av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE
NYCKELTAL
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation
till antal utestående aktier vid perio-
dens slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital till aktieägarna i relation
till antal utestående aktier vid
periodens slut.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till
vägt antal genomsnittliga utestående
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat i relation till vägt
antal genomsnittliga utestående
stamaktier under perioden.
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01-
2020.08.31
(12 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2
B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 287 974 268 543 226 997 146 887
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 15 998 15 394
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 354,9 307,1 246,2 163,1
B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 4,0 6,1 1,6 1,4
A + B Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 247,8 164,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 354,9 307,1 246,2 163,1
B Årets hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 247,8 164,5
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,4 99,1
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 285 363 264 061 225 871 145 800
B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 2 611 4 482 1 126 1 087
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,5 99,3
AVSTÄMNINGSTABELLER
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
===== SIDA 63 =====
125124
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01-
2020.08.31
(12 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -262,9 150,0 311,2 86,4
B Eget kapital vid årets början, Mkr 2 441,2 2 291,2 1 193,3 706,0
C Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 18,1 9,1
Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr
A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2 172,5 2 288,8 1 343,6 409,5
B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 611,4 177,4 134,4 681,3
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8
Genomsnittlig ränta, %
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -20,7 -19,9
B Räntebärande skulder vid årets början, Mkr 2 466,2 1 587,8 1 090,8 938,5
C Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 1,6 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3
B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -27,9 -86,0 14,8 20,3
C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 178,9 228,5 170,4 94,4
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,0 2 583,7 2 438,0 1 308,0
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8
B Likvida medel vid årets slut, Mkr 227,3 515,0 278,1 161,4
C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 33,0 41,1
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8
B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2
A/B Belåningsgrad, % 57,8 54,6 40,7 48,2
Räntebindningstid, år 2,1 2,4 1,7 2,5
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 85,9 90,6 75,1 44,0
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -20,7 -19,9
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 462,8 321,1
Överskottsgrad, %
A Årets driftöverskott, Mkr 204,4 210,3 114,3 76,8
B Årets hyresintäkter, Mkr 332,1 369,0 197,1 135,4
A / B Överskottsgrad, % 61,5 57,0 58,0 56,7
Förvaltningsmarginal, %
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 85,9 118,2 75,1 44,0
B Årets hyresintäkter, Mkr 332,1 369,0 197,1 135,4
A / B Förvaltningsmarginal, % 25,9 32,0 38,1 32,5
FINANSIELLA NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01-
2020.08.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 293,0 2 583,7 2 438,0 1 308,0
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 33 135 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 44,7 50,3 47,5 39,5
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital vid årets slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 33 135 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 41,7 47,6 43,9 36,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 85,9 118,2 75,1 44,0
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 47 364 231 23 985 858
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,7 2,3 1,6 1,8
Årets resultat per aktie, kr per aktie
A Årets resultat, Mkr -262,9 212,0 311,2 86,4
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 47 364 230 23 985 858
A / B Årets resultat per aktie, kr per aktie -5,1 4,1 6,6 3,6
===== SIDA 64 =====
126 127127126
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER
Fortinova Fastigheter AB (publ)
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
FORTINOVA.SE
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta,
dels prenumerera på pressmeddelanden och
delårsrapporter. Ytterligare information kan
erhållas av Anders Johansson, verkställande
direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon
0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och
IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ),
telefon 0340-59 25 59.
FINANSIELL KALENDER
2024.05.08
Delårsrapport Q1, januari-mars 2024
2024.05.08
Årsstämma 2024, Varberg
2024.08.21
Delårsrapport Q2, januari-juni 2024
2024.11.06
Delårsrapport Q3, januari-september 2024
2025.02.19
Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024
FORTINOVA.SE
===== SIDA 65 =====
128
Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se