Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

2023
ÅRSREDOVISNING
FORTINOVA FASTIGHETER AB (PUBL)

===== SIDA 2 =====

32
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
INNEHÅLL
VD-ORD
8
FORTINOVAS KUNDTEAM
24
FINANSIERING
42
MEDARBETARE
20
INTRODUKTION
Välkommen till Fortinova ..........................................................................................................4
Året i korthet .......................................................................................................................... 6 
VD har ordet .....................................................................................................................................................8
Fortinovas aktie...................................................................................................................................... 10
VERKSAMHET
Om Fortinova ...............................................................................................................................................16
Organisation och verksamhet ......................................................................................20
Hållbarhet hos Fortinova .......................................................................................................36
Finansiering ...................................................................................................................................................42
FINANSIELL INFORMATION
Innehållsförteckning.......................................................................................................................45
Förvaltningsberättelse .............................................................................................................. 46
Finansiell utveckling och ställning ........................................................................48
Möjligheter och risker .................................................................................................................52
Finansiella rapporter ....................................................................................................................60
Redovisningsprinciper och noter ........................................................................... 68
BOLAGSSTYRNING
Styrelse ............................................................................................................................................................. 108
Företagsledning..................................................................................................................................109 
Bolagsstyrningsrapport ........................................................................................................110
Ersättning till ledande befattningshavare ............................................116
ÖVRIG INFORMATION
Fastighetsförteckning ............................................................................................................... 118
Definitioner nyckeltal ................................................................................................................122
Avstämningstabeller ...................................................................................................................123
Adresser och kalendarium .............................................................................................. 126

===== SIDA 3 =====

54
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
54
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar 
och förvaltar bostadsfastig- 
heter på tillväxtorter i  
västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i 
Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar 
bostadsfastigheter på några av västra Sveriges 
mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. 
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bi-
drar vi till att skapa levande och trygga samhällen. 
Vi förvaltar våra kunders hem och drömmar, och 
skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan 
växa med dem.

===== SIDA 4 =====

76
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ÅRET I KORTHET
HYRESINTÄKTER
+16%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD 
190%
NETTOBELÅNINGS -
GRAD 
53%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-11,5%
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER PERIODEN
JAN – MARS 2023
• Den 16 januari tillträdde 
Fortinova en bostads-
fastighet i Borås med 
ett bedömt hyresvärde 
om 8,4 Mkr fördelat på 
92 lägenheter.
• Den 1 februari 
tillträdde Fortinova en 
kommersiell fastighet 
i Lilla Edet. Bedömt 
hyresvärde uppgick 
till 9,0 Mkr fördelat på 
41 lägenheter samt en 
kommersiell yta om  
3 076 kvm.
Q1
APRIL– JUNI 2023
• Vid årsstämman den  
22 maj togs beslut om 
att anta ett långsiktigt 
incitamentsprogram 
riktat till ledande befatt-
ningshavare och övriga 
anställda i koncernen. 
Den 29 maj utbetalades 
årsstämmans beslutade 
utdelning om 37 Mkr, 
motsvarande 0,72 kr  
per aktie.
• Fortinova har under 
juni tillträtt och avyttrat 
en bostadsfastighet 
med 41 lägenheter i 
Trollhättan. Fastigheten 
har överlåtits till 
BRF Tändstiftet via 
säljrevers. Potentiell 
försäljningsvinst 
genereras i takt med 
att avtalsmässiga 
åtaganden fullföljs.
Q2
JULI– SEPT 2023
• Inga väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q3
OKT–DEC 2023
• I november fattade 
styrelsen beslut om 
justering av kon-
cernens finansiella 
målsättningar, att gälla 
från räkenskapsåret 
2024.
• Den 20 december 
tillträdde Fortinova 
två bostadsfastigheter 
i Borås. Tillträdet 
bedöms generera 
Fortinova 14,0 Mkr i 
hyresvärde, fördelat 
på 149 lägenheter. 
Q4
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61% 57% 60% 58% 55% 58% 54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
58,7%
71,1%
61,6%
44%
65% 67%
53%
FASTIGHETSVÄRDE
DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
73%
BOSTAD
• Efter räkenskapsårets utgång 
har Fortinova frånträtt två 
fastigheter med ett underliggan-
de fastighetsvärde om 15 Mkr. 
Försäljningarna har skett i linje 
med bokförda värden.
• Fortinova har den 1 januari 
2024 förvärvat 28 bostadsrätter 
från BRF Tändstiftet.
• För att säkerställa ambitionen 
om fortsatt tillväxt under 
lönsamhet beaktar styrelsen 
årligen framtida utveckling 
av finansiell ställning och 
kapitalstruktur samt inves-
teringsalternativ. Fortinova 
påverkas av utvecklingen på de 
finansiella marknaderna och 
har som ambition att åtnjuta 
de affärsmässiga möjligheter 
som uppstår. Till årsstämman 
2024 föreslår därför Fortinovas 
styrelse ingen utdelning för 
räkenskapsåret 2023.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – EFTER PERIODEN
2024

===== SIDA 5 =====

98
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VD HAR ORDET
Huruvida 2023 var ett speciellt år, eller inledningen på en längre period av vad som blir det 
nya normala, får tiden utvisa. De flesta bedömare tror att vi kommer att se lägre inflation 
och en lägre ränta under 2024. En sådan utveckling vore såklart välkommen, men jag tycker 
att det är för tidigt att säga att de senaste årens osäkerhet är över. 
Fortinova fortsätter att vara lyhörda för hur marknadsläget  
utvecklas. Händelser bortom vår kontroll har stora effekter 
på vår verksamhet och de kan ske utan förvarning. Vi måste 
därför säkerställa att vi kan hantera det oväntade, genom att 
anpassa verksamheten och tillse att vi är finansiellt uthålliga. 
Utöver att skapa trygghet i koncernen krävs det också att vi 
tar vara på de möjligheter som uppstår. Vi fortsätter att ha 
foten på bromsen men är redo att lägga över den på gasen. 
Genom att ligga i detta dragläge kan vi snabbt ställa om för 
att hantera ännu svårare tider, samtidigt som vi kan fortsätta 
göra bra affärer när möjligheterna kommer.  
VERKSAMHETEN
Förvärv har under räkenskapsåret förändrat portföljens 
fastighetsvärde med 574 Mkr. Efter justering av årets 
värdeförändringar innebär detta att fastighetsbeståndet 
värderas till 4 813 Mkr, en ökning med 7 procent. Per ba -
lansdagen hade Fortinova ett hyresvärde om 359 Mkr. 
Ökningen om 15 procent beror i huvudsak på ett växande 
fastighetsbestånd och hyreshöjningar. Driftsöverskottet har 
på årsbasis ökat med 23 procent och uppgick till 204 Mkr, 
vilket förutom ökade intäkter beror på god kostnadskon-
troll. Under 2023 uppgick vårt förvaltningsresultat till  
86 Mkr. På grund av högre finansieringskostnader, med en 
snittränta på 3,6 procent (2,5), minskar räkenskapsårets för -
valtningsresultat med 5 procent på årsbasis.
Samtidigt som vi ser fortsatt positiva kassaflöden från 
verksamheten noterar vi fortsatta nedskrivningar av våra 
tillgångar, vilket beror på ökade avkastningskrav. Under 2023 
har vi justerat ner fastighetsvärdet med 327 Mkr, en procen-
tuell nedskrivning om 6 procent. Sedan vi såg en vändning 
i marknaden under förra årets sista kvartal har vi skrivit 
ned våra fastighetsvärden med totalt 7 procent, 382 Mkr. 
Fortinova värderar samtliga fastigheter kvartalsvis med hjälp 
av Newsec. Dock försvåras värderingsarbetet på grund av att 
antalet referensaffärer är så få just nu. 
HYRESUTVECKLINGEN
Fortinova äger huvudsakligen bostadsfastigheter på tillväx -
torter i västra Sverige där det råder stor bostadsbrist. En 
viktig del för att skapa värden för koncernens intressenter 
är att utveckla hyresintäkten. Tyvärr har bostadshyrorna 
de senaste två åren släpat efter inflationen, samtidigt som 
andra boendeformer har fördyrats genom inflation och rän -
tehöjningar. Enligt min bedömning är orsaken att parterna 
på bostadsmarknaden inte kan komma överens. På kort sikt 
får vi en ohållbar diskrepans i marknaden. På längre sikt har 
det visat sig att hyresutvecklingen för bostäder hinner ifatt 
inflationen. Med den vetskapen ser jag positivt på hyresut -
vecklingen framgent.
VÅRA RISKER
Det senaste årens höjning av styrräntan har medfört att 
finansiell uthållighet ligger högt upp på agendan. Därför kän-
ner jag mig extra trygg i att Fortinova endast har belåning 
i våra nordiska affärsbanker och inga åtaganden gentemot 
exempelvis obligationsmarknaden. Med en av marknadens 
högsta uthyrningsgrader samt en återhållsam och okomplice-
rad skuldportfölj skapar vi positiva kassaflöden i koncernen. 
Vi är enkla, använder oss av sunt förnuft samt har närhet till 
våra kunder, bankpartners och aktieägare. 
Risker kommer alltid att finnas. De kända riskerna är 
hanterbara. De är riskerna associerade med det oväntade, de 
svarta svanarna, som vi möter med stabila kassaflöden och en 
skuldportfölj bestående av traditionella fastighetslån i nordis-
ka banker.  
FRAMTIDEN
Framtiden ser ljusare ut, men vi agerar fortsatt utefter att 
marknadsläget kan försämras och med vetskapen att det 
oväntade faktiskt sker. Vi drar lärdom av vad ett tuffare läge 
innebär och det är med stolthet som jag ser mina medarbetare 
inte bara hantera situationen utan även växla upp och utveckla 
verksamheten. Även om faktorer utanför vår kontroll dikterar 
utvecklingen för vår bransch är vi redo att möta framtiden.
Med en av marknadens högsta  
uthyrningsgrader samt en återhållsam  
och okomplicerad skuldportfölj skapar  
vi positiva kassaflöden i koncernen.
Anders Johansson, vd

===== SIDA 6 =====

1110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTINOVAS AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First 
North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att 
aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i 
förhållande till risk.
Den 31 december 2023 stängde Fortinovas aktiekurs 
på 27,0 kr, att jämföra med 26,5 kr den 31 december 2022. 
Börsvärdet uppgick till 1 386 Mkr beräknat på totalt antal 
registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 
41,7 kr (47,6). Periodens högsta betalkurs var 30,5 kr och den 
lägsta var 19,3 kr.
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
Fortinovas certified adviser är  
FNCA Sweden AB, som övervakar  
att tillämpliga regler efterföljs.
Jennie Karlsson, redovisningsansvarig och 
Ludvig Bergstedt, förvaltningskoordinator.
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2022
jan-juni 2022
jan-sep 2022
jan-dec 2022
jan-mars 2023
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
AKTIEKURS KR/AKTIE
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-01
2023-01-18
2023-12-31
Aktiekurs
kr
2023-09-07
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-01
2023-01-18
2023-12-31
Aktiekurs
kr
2023-09-07
HÖGST
30,5 KR
LÄGST
19,3 KR
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som före-
taget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, 
uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas 
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2023 till 
2 293 Mkr (2 584), vilket motsvarar 44,7 kr per aktie (50,3). 
En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det 
bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen  
bygger sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde på  
 
extern värdering. Den externa värderingen baseras på uppgif-
ter från Fortinova och branschnyckeltal. 
 Se not 10 för mer information.  
En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighets -
portföljen varieras med fem procent genererar ett sub -
stansvärdeintervall på aktien om 40,0–49,4 kr, motsvarande 
+/- 4,7 kr per aktie.
AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2023
Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31 
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 50,3 47,5
Eget kapital, kr/aktie  41,7 47,6 47,6 43,9
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 2,3 1,6
Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 4,1 6,6
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag 
vars utdelningspolicy är baserad på en ambition att 
överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. 
Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas 
investeringsalternativ, finansiella ställning och kapital -
struktur beaktas.  Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 
minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med 
schablonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 
maj 2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr.  
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under 
lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av 
finansiell ställning och kapitalstruktur samt investeringsal -
ternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella 
marknaderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmäs-
siga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår 
därför Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 
2023.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management 0 6 112 194 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 785 973 5,4% 3,7%
Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3%
Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3%
Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6%
Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 28 550 619 61,0% 73,7%
Övriga aktieägare 20 034 521 39,0% 26,3%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB

===== SIDA 7 =====

1312
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjänings -
förmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmåna -
dersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera 
att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas 
med en resultatprognos för de kommande 12 månader -
na. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som 
ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena  
exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som 
den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen be-
dömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar 
eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsför-
måga ska läsas tillsammans med övrig information i årsredo-
visningen.
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Mkr 2024.01.01 2023.01.01 2021.09.01
Hyresvärde 358,9 313,2 247,8
Vakanser och rabatter -3,6 -3,1 -2,5
Hyresintäkter 355,3 310,1 245,3
Fastighetskostnader -143,6 -127,3 -97,2
Driftsöverskott 211,7 182,8 148,1
Överskottsgrad, % 60% 59% 60%
Central administration -31,2 -24,2 -16,7
Räntenetto -100,2 -61,7 -23,4
Förvaltningsresultat 80,3 97,0 108,0
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 80,3 97,0 108,0
Kr per aktie 1,6 1,9 2,1
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastig-
heter som ägdes per 2024.01.01, vilket 
innebär att framtida värdehöjande 
investeringar eller annan fastighets-
utveckling inte är beaktad. Avtalade 
till- och frånträden är inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakte-
rade intäkter per 2024.01.01. Scha-
blonvakans beräknas med en procent 
av hyresvärdet, baserat på historiskt 
långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de 
senaste tolv månadernas utfall för fast-
igheter som ägts under hela perioden. 
Fastigheter som har förvärvats och 
tillträtts har räknats upp till årstakt. 
Fastighetsskatten baseras på fastighe-
ternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader av-
ser kostnader hänförliga till sedvanlig 
förvaltning och beaktar inte bedömda 
kostnader av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån 
aktuell räntebärande skuld per 
2024.01.01. Ränta på den räntebärande 
skulden har beräknats utifrån en 
genomsnittsränta på 3,6 procent. 
Intäktsränta på likvida medel beaktas 
inte. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen  
bedömning av hyres-, vakans- eller  
ränteförändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfast-
igheter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Vi är enkla, använder oss av  
sunt förnuft samt har närhet  
till våra kunder, bankpartners  
och aktieägare. 
STABILITET
– genom hög efterfrågan på 
bostäder och lokaler genereras ett 
stabilt kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt 
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova 
agera långsiktigt och utveckla koncernens 
fastigheter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en 
långsiktig samhällsaktör får vi engage-
mang och kunskap om vår marknad.

===== SIDA 8 =====

1514
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
1514
VERKSAMHET

===== SIDA 9 =====

1716
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag 
med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvalt -
ning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, 
utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med 
dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att 
generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende 
av marknadens utveckling. Tack vare goda relationer och lo -
kalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö 
och en positiv samhällsutveckling samt identifiera och agera 
snabbt på affärsmöjligheter. Fortinova uppnår långsiktig vär-
detillväxt genom att investera i orter där människor vill bo, 
arbeta och leva. 
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, ut -
veckling och egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande 
kommuner i västra Sverige genom att bibehålla starka 
relationer till kunder och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeska-
pande förbättringar såsom projektutveckling och andra 
värdehöjande åtgärder.
• Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verk -
samheten genom koncernens tre hörnstenar: miljömäs-
sig, social och ekonomisk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön -
samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid 
som ska upp fyllas är  att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent 
• Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 
procent
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 
10 procent.
JUSTERAD FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Koncernens styrelse har tagit beslut om justerade finansiella 
mål som gäller från och med räkenskapsåret 2024. Fortinovas  
ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god  
avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De 
justerade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt 
inte ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska 
långsiktigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska 
långsiktigt överstiga 180 procent.
FÖRVÄRV 
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA  
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG  
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE  
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA  
BESTÅNDET
OM FORTINOVA VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och  
egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning 
i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda 
kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra kunder genom lokal förank-
ring skapar vi god kännedom om orterna och 
kan identifiera kundernas önskemål. Detta 
bidrar både till nöjda kunder och långsiktig 
lönsamhet genom effektivitetsförbättringar 
samt minskade kostnader.
UTVECKLING
Genom utveckling lyckas koncernen höja vär-
det på fastigheterna samt generera hållbar 
lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. 
Utöver de ekonomiska fördelarna bibehål-
ler Fortinova befintliga kunder nöjda och 
attraherar nya kunder vilket bidrar till lägre 
vakansrisk.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova 
byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt 
potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA.  Fortinova har flera möjliga vägar för att 
realisera byggrätterna, antingen genom för-
säljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva 
fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.

===== SIDA 10 =====

1918
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
BOLLEB YGD
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
FALKÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 813 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 813 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
2023.12.31
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
16 714
Hyresvärde, Mkr 359
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99
Areamässig uthyrningsgrad, % 99
FORTINOVAFONDEN
Fortinovafonden har instiftats av Fortinova med syfte 
att utveckla och bevara Fortinovas grundläggande 
värderingar Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. Vär -
deringarna skall vägleda fondens engagemang för att 
främja Fortinovas kommersiella konkurrenskraft och 
en hållbar samhällsutveckling. Fonden delar varje år ut 
pengar till verksamheter som uppfattas som samhälls-  
nyttiga och utvecklande för orten där verksamheten 
finns. Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer 
som är verksamma inom ramen för de av Fortinova ut -
sedda områdena utbildning och entreprenörskap.  
Läs mer på fortinova.se
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS SOCIALA HÅLLBARHETSFOKUS

===== SIDA 11 =====

2120
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinovas organisation vilar tungt på vårt Förvaltningsben, 
där majoriteten av våra medarbetare är anställda. Inom För-
valtning bedrivs såväl uthyrningsverksamhet och kundtjänst, 
som drift och skötsel av våra fastigheter. Interna stödfunk -
tioner finns i form av Ekonomi & Finans, HR och Transaktion, 
medan externa aktörer anlitas för IT och kommunikations -
rådgivning.
FÖRVALTNING OCH KUNDSERVICE
Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen 
regi i tre regioner; Halland, Västra Götaland och Skaraborg. 
Med egen personal, i samarbete med externa leverantörer 
främst inom el och VVS på orterna där vi är verksamma, 
skapas närhet till våra fastigheter och kunder. Lokal närvaro 
gör att medarbetarna kan erbjuda personlig service till våra 
kunder samt har god kännedom om respektive marknad och 
tidigt kan reagera på både risker och affärsmöjligheter i re -
gionen. Idag finns våra förvaltningskontor i Varberg, Skövde, 
Lilla Edet och Uddevalla. 
Vår kundtjänst och uthyrning är centrala funktioner 
i förvaltningsverksamheten. Kunder når oss via telefon, 
e-post, digital serviceanmälan och web, där vi prioriterar den 
fortsatta utvecklingen inom områden för digitala tjänster 
och ”selfservice” för att möta marknadens behov, inte minst 
avseende tillgänglighet.
Under 2024 ersätter Fortinova nuvarande fastighetssys-
tem med ett större och marknadsledande, för att effektivi -
sera administrativa processer, säkerställa informationsflöden 
till andra system och främja datadrivna beslut inom förvalt -
ningsorganisationen.
 
VI LYSSNAR PÅ KUNDEN
Fortinovas ambition är att aktivt lyssna på kunderna och vi 
genomför vartannat år en mer omfattande kundmätning, 
Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av AktivBo. Sedan mätning-
en 2021 har Fortinova höjt sitt serviceindex till 80 (78) med en 
svarsfrekvens på 72 procent (62) svarande kunder. 
Det är framför allt inom kundbemötande, snabb service 
och trygghet som utfallet är högt, medan till exempel öns -
kemål om källsortering och trevligare utomhusmiljö i vissa 
områden drar ner totalbetyget. Vår målsättning är att nå 83 
i serviceindex. 
I en workshop har Fortinovas samtliga medarbetare tagit 
del av enkätens olika delresultat och tagit fram idéer för hur 
den upplevda kundnöjdheten skall kunna förbättras ytterli -
gare till nästa mätning. En givande övning, som förutom att 
leda till förbättringsåtgärder i vårt fastighetsbestånd även 
gett en ökad förståelse för alla medarbetares påverkan ge -
nom kundresan. 
NÖJDA MEDARBETARE
Fortinovas platta organisationsstruktur möjliggör för samtli-
ga medarbetare att komma nära verksamheten och genom 
sitt arbete bidra till företagets övergripande mål och fram -
ORGANISATION OCH VERKSAMHET 
FORTINOVAS VÄRDEGRUND
Fortinovas värdegrund utgår från våra 
fyra värdeord Enkelhet, Närhet, Hjärta 
och Mod. Värdegrunden är en viktig 
utgångspunkt för allt vårt arbete och 
för hur bemöter varandra, våra samar -
betspartners och våra kunder.
ENKELHET: 
 Vi är entreprenörsdrivna, 
har öppna dörrar och en platt organi-
sation med högt i tak. Alla medarbetare 
har del i Fortinovas framgång.
NÄRHET:  Till varandra, våra kunder, 
föreningslivet, näringslivet och till 
kommunerna. Fortinova ska ta vara på 
möjligheter att påverka för att bidra till 
en positiv samhällsutveckling.
HJÄRTA:  Vi ska vara ärliga och visa 
omtanke för att bygga långsiktiga 
förtroenden. Vi bryr oss om våra med-
människor och vi håller vad vi lovar.
MOD: 
 Vi vågar gå vår egen väg. Vi 
vet vad vi vill och vi ser till att det 
händer. Vi vågar ta för oss och drivs av 
ambitionen att bli bäst på det vi gör.
NÄRHET
HJÄRTA
ENKELHET
MOD

===== SIDA 12 =====

2322
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ANSTÄLLDA (41 % KVINNOR, 59 % MÄN)
LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN)
STYRELSEN (33 % KVINNOR, 67 % MÄN)
JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO
SJUKFRÅNVARO 6 %
FRISKNÄRVARO 94 %
Fortinovas verksamhet ska bedrivas med 
höga krav på etik och moral, både inom 
företaget och i förhållande till våra kunder, 
investerare, samarbetspartners, vår miljö 
och det samhälle vi lever och verkar i. Därför 
är det viktigt för oss att eventuella oegent -
ligheter, som allvarligt kan skada verksam -
heten eller våra anställda, uppmärksammas  
och utreds så tidigt som möjligt.
Den som har information om missförhål-
landen som strider mot gällande lagstiftning, 
etik, moral eller Fortinovas policys, kan  
använda vårt visselblåsarsystem. Rapporten 
tas emot och hanteras av en extern aktör och 
visselblåsaren är garanterad total anonymitet.
gångar. Organisationen består av 45 kollegor, både arbetare 
och tjänstemän där alla, med undantag för ett föräldravikariat, 
har en fast anställning hos oss. Överordnat gäller att vi skall 
erbjuda trygga anställningar i en sund och utvecklande arbets-
miljö med ett högt medarbetarengagemang. 
Årliga medarbetarundersökningar ger oss indikationer på 
hur personalen uppfattar sin arbetssituation, miljö och ledning 
– information som är viktig utifrån ett employer brand- och 
ledarskapsperspektiv. Många av våra medarbetare skulle 
rekommendera Fortinova som arbetsgivare, viket är ett bra 
kvitto på att vi gör många saker bra, något vi ska fortsätta med 
och utveckla framöver.  
FÖREBYGGANDE PERSONALVÅRD
I syfte att bidra till ett hållbart arbetsliv uppmuntrar vi vår 
personal att ta hand om sin hälsa, såväl den fysiska som psy-
kiska. Förutom att anordna gemensam fredagsfys på lunch-
timmen och erbjuda friskvårdsbidrag, möjliggör vi arbete 
hemifrån eller flexibla arbetstider vid tillfällen eller perioder 
när det behövs för att underlätta vardagslogistiken. Våra che-
fer bär ett ansvar för att medarbetare i så stor utsträckning 
det är möjligt undviker arbete på övertid eller obekväma tider 
och för att uppmuntra medarbetare till god återhämtning.
Omvärldsutvecklingen ställer stora krav på en hög in -
lärnings- eller omlärningstakt och vi lägger stor vikt vid att 
skapa de förutsättningar som krävs för att varje medarbetare 
skall känna att de har de kunskaper och resurser som krävs 
för att göra ett bra jobb och bidra till koncernens framgångar. 
I de årliga medarbetarsamtalen sätter vi individuella arbets- 
och utvecklingsmål och aktiviteter för att nå dem. 
VÅRA VERKTYG
Under året har vi börjat förfina våra on- och offboardingproces-
ser, och strategiskt arbeta med våra individuella mål- och ut-
vecklingsplaner. Vår värdegrund som utgår från fyra värdeord 
klär vi kontinuerligt med positiva beteendemönster för att upp-
fattas som en professionell och modig organisation med stort 
hjärta såväl internt som mot samarbetspartners och kunder.  
 Läs mer om vår värdegrund på sid 21.
För att skapa trygghet på våra arbetsplatser krävs en tydlig 
struktur för arbetssätt och rutiner. Det övergripande arbetet 
styrs av policys, riktlinjer och instruktioner samt av besluts- och 
attestordning som är kommunicerade inom organisationen. 
FORTINOVA UPPMUNTRAR VISSELBLÅSARE
5. ENGAGERA
4. UTVECKLA
6. AVSLUTA
2. INTRODUCERA
1. REKRYTERA
3. PRESTERA
Ett genomtänkt och löpande arbete med att  
stärka vårt arbetsgivarmärke ökar sannolikheten 
att vi får en hög grad av individuell nöjdhet  
bland våra medarbetare, vilket i förlängningen 
bidrar till organisatorisk och lönsamhetsmässig 
framgång för bolaget. Vi tror att ett högt enga-
gemang och vilja att bidra till verksamheten på 
både kort och lång sikt springer ur positiva upp-
levelser genom medarbetarresans sex steg.  
Genom att identifiera vad både befintliga och 
potentiella medarbetare möter och uppskattar 
under hela anställningscykeln kan vi aktivt 
arbeta för att förhöja den totala medarbetar- 
upplevelsen.
BYGGER FRAMGÅNG TILLSAMMANS

===== SIDA 13 =====

2524
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Vi i teamet har blivit tajtare. På vecko- 
mötena går vi igenom våra områden 
och man får en större inblick i vad som 
händer även på grönytorna. Vi hjälps åt 
med det mesta.
Stefan Sundqvist, fastighetstekniker
Det blir enklare och tryggare för kunderna. Samtidigt lär 
fastighetsskötare och tekniker känna hus och boende bättre 
och kan jobba effektivare. Fortinovas förvaltningschef Hans-
Emil Lundquist ser enbart fördelar med de nya kundteamen.
Kundteam gör det tryggt  
och enkelt för kunder  
att kontakta Fortinova
ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS 
När man stiger in genom entrédörren 
till någon av Fortinovas fastigheter 
möts man av ett anslag på informa-
tionstavlan i trapphuset med porträtt- 
fotografier och kontaktuppgifter till 
fastighetens kundteam.
När en kund ringer Fortnova, 
för att exempelvis göra en felanmälan, 
hamnar han eller hon fortfarande  
hos kundtjänst. Om man istället väljer 
att ta kontakt via webben går med-
delandet direkt till dem som har hand 
om och underhåller den aktuella fast-
igheten.
– Hela omorganisationen byg-
ger på att vi vill förenkla och ge trygg-
het för våra kunder, berättar förvalt-
ningschef Hans-Emil Lundquist och 
fortsätter:
– Det blir lite som det har varit 
traditionellt. Man vet vem fastighets-
skötaren är. Då blir det lätt att säga 
hej när man möter vår personal ute 
på gården. Kanske till och med hugga 
någon i farten!
TRYGGHETSSKAPANDE EFFEKT
Fortinovas förhoppning är att kund-
teamen även kommer att ge en större 
känsla av närhet till fastighetsägaren. 
Något som kan leda till att man väljer 
att bo kvar längre hos Fortinova.  
Eftersom omsättning på kunder inne-
bär en kostnad kan kundteamen i för-
längningen även leda till ekonomiska 
förbättringar.
Men viktigast av allt är alltså den 
trygghetsskapande effekten.
Nyordningen genomfördes i maj 
och satte sig under sommaren. Trots 
att man ännu är i uppstarten har 
Fortinova redan fått många positiva 
reaktioner på de nya kundteamen och 
deras arbete.

===== SIDA 14 =====

2726
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Stefans roll är att ta hand om värme, 
ventilation och annat inre underhåll, som 
att fixa grejer i lägenheterna när kunderna 
har gjort felanmälningar.
Uppemot halva sin arbetstid lägger 
Stefan på Fortinovas 72 lägenheter och 
de gemensamma ytorna på Morkullega-
tan i centrala stan. Men hans team har 
även hand om fastigheter på ytterligare 
sju adresser.
– Vi i teamet har blivit tajtare. På 
veckomötena går vi igenom våra områ-
den och man får en större inblick i vad 
som händer även på grönytorna. Vi hjälps 
åt med det mesta.
Tidigare gick en hel del arbetstid åt till 
körning. Numera slipper han det, utom 
vid jour och beredskap då hela Halland och 
även Göteborg tillhör Stefans arbetsom-
råde.
– Nu behöver jag nästan aldrig ut på 
motorvägen!
BEPRÖVAT ARBETSSÄTT
Upplägget med kundteam är beprövat 
även om inkörningsperioden hos Fortino-
va fortfarande pågår. En del andra bolag 
i fastighetsbranschen har redan använt 
sig av det här arbetssättet och Hans-Emil 
Lundquist tog med sig idén från en tidiga-
re arbetsgivare.
Det som skiljer från många andra är 
namnet. Fortinova har valt att kalla  
arbetslagen för kundteam istället för  
exempelvis fastighetsteam eftersom  
förändringen i första hand är gjord för 
kundernas skull.
– Alla de andra vinsterna – för  
medarbetarna, fastighetsunderhållet och 
Fortinova som bolag – är bieffekter,  
säger Hans-Emil Lundquist.
Man lär känna dem som bor i 
våra fastigheter lite bättre och 
får en mer personlig kontakt.
Stefan Sundqvist, fastighetstekniker
– Särskilt positivt är detta för våra 
äldre kunder, som är hemma på dagarna 
och släpper in vår personal i sina hem, sä-
ger Hans-Emil Lundquist.
8 TEAM ÖVER VÄSTSVERIGE
Varje kundteam består av minst en fast-
ighetsskötare och en fastighetstekniker. 
Det kan också vara fler personer i teamen. 
I Halland finns tre kundteam, i region Ska-
raborg och Västra Götaland finns två res-
pektive tre kundteam.
Tidigare reste fastighetsteknikerna 
och fastighetsskötarna runt och utförde 
arbete över hela regionerna. Att de nu 
kan hålla sig på en eller ett fåtal orter 
sparar både miljö och pengar.
– Det har blivit en hel del ineffektiv 
körtid. Nu behöver medarbetarna inte 
röra på sig lika mycket, konstaterar  
Hans-Emil Lundquist.
Varje anställd får dessutom större 
eget ansvar och möjlighet att fatta fler 
egna beslut och lägga upp arbetet på ett 
effektivt sätt.
– Så kundteamen är även ett sätt att 
lyfta medarbetarna och ge dem en roliga-
re vardag, säger Hans-Emil.
BÄTTRE ARBETSSITUATION
I kundundersökningarna, som Fortinova 
genomför med jämna mellanrum, är det 
meningen att den nya organisationen ska 
ge en större tydlighet kring vad kunderna  
uppskattar respektive är mindre nöjda 
med. NKI (NöjdKundIndex) blir nedbrutet 
på de enskilda kundteamen, och det blir 
mer konkret vad synpunkterna handlar 
om. Vid de regelbundna kundteamsmöte-
na får medarbetarna svart på vitt hur just 
deras kunder ser på Fortinova och arbe-
tet de utför.
Även om själva innehållet i jobbet är 
detsamma som tidigare påverkar omor-
ganisationen förstås medarbetarnas ar-
betssituation ganska mycket. De får en 
mindre men tajtare arbetsgrupp.
Fortinova sköter i hög utsträckning 
underhållet av både den yttre och den 
inre miljön i egen regi. Därmed kommer 
den nya organisationen med kundteam 
även ge genomslag på fastighetsunder-
hållet. Det är en effekt av att de enskilda 
medarbetarna ges ett större ansvar och 
lär känna sina fastigheter. 
LÄR KÄNNA KUNDERNA
Stefan Sundqvist har arbetat som fastig-
hetstekniker på Fortinova i sju år. Tillsam-
mans med ytterligare en fastighetstekni-
ker och en fastighetsskötare ingår han nu 
i ett kundteam i Varberg.
– Man lär känna dem som bor i våra 
fastigheter lite bättre och får en mer per-
sonlig kontakt, säger han och berättar att 
det särskilt gäller de äldre kunderna.
Hela omorganisationen bygger 
på att vi vill förenkla och ge 
trygghet för våra kunder.
Hans-Emil Lundquist, förvaltningschef

===== SIDA 15 =====

2928
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Identifiering av förvärv är en kontinuerlig process som pri -
märt sköts av Fortinovas transaktionsteam med hjälp av 
externa nätverk. Tack vare det breda lokala och regionala 
nätverket får Fortinova löpande in ett stort antal potentiella 
förvärvskandidater. Normalt utvärderas flera potentiella för-
värv parallellt vilket ökar sannolikheten för attraktiva förvärv. 
Värdering och analys sker mestadels med interna resurser 
lett av koncernens transaktionsteam. Den potentiella förvärv-
skandidaten utvärderas utefter hur väl den passar in i Fortino-
vas strategi och huruvida den uppvisar krav på lönsamhet, 
positivt kassaflöde, skick, energianvändning och en rad andra 
parametrar. 
Utvärdering och granskning (due dilligence) av affären sker 
efter att indikativt bud har accepterats av säljare och Fortinova 
har exklusivitet till affären. Fortinova arbetar efter en struk -
turerad process för att säkerställa att vi upptäcker eventuella 
brister. Fortinova granskar både fastigheten och bolaget samt 
andra omständigheter, såsom markföroreningar och över -
svämningsrisker, som kan påverka affären. Parallellt arbetar 
Fortinova med framtagande av överlåtelseavtal. 
Slutligen fattar styrelsen beslut kring om den potentiella 
affären ska genomföras eller ej. 
 
TVÅ TILLTRÄDEN I BORÅS 
Under året har Fortinova tillträtt två affärer i Borås. De båda 
affärerna köptes på "ritning" och totalt är det 92 lägenheter 
i Fristad och 149 lägenheter i Bergdalen som vi tillträdde un -
der 2023. Båda projekten är uppförda med investeringsstöd 
och med hög teknisk standard och tydlig hållbarhetsprofil. 
Fastigheterna ligger i attraktiva lägen vilket har avspeglat sig 
i arbetet med uthyrningen där båda fastigheter är fullt ut -
hyrda. Fristad tillträddes under januari och Bergdalen under 
december månad. Bergdalen var det sista av totalt tre projekt 
som Fortinova förvärvat från Järngrinden och Mjöbäcks, vil-
ket innebär att Fortinova inte har några ytterligare avtalade 
projekt att tillträda. 
UTÖKAT BESTÅND I LILLA EDET  
I februari tillträdde Fortinova en fastighet i Lilla Edet vilken 
omfattar 41 lägenheter och en ICA-butik. Fastigheten ligger 
granne med vårt befintliga bestånd i Lilla Edet precis intill vårt 
lokala förvaltningskontor. Affären gjordes upp ”off-market” 
vilket innebär att det var en direktaffär mellan köpare och säl-
jare utan mäklare involverad. Fortinova har under en längre 
tid tittat på tilläggsförvärv i Lilla Edet för att kunna dra nytta 
av befintlig förvaltning. Detta förvärv erbjuder en intressant 
mix av bostäder och livsmedelshandel som i kombination ger 
ett bra kassaflöde och som tål det högre ränteläget som vi nu 
befinner oss i.  
NYA FÖRUTSÄTTNINGAR PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN 
Räntan steg kraftigare under inledningen av 2023 än de flesta 
bedömare hade räknat med vilket skapade en stor osäkerhet. 
Samtidigt hade köpare och säljare svårt att enas om en ny 
nivå vilket resulterade i färre transaktioner. För 2024 är vår 
förhoppning att vi gått igenom det värsta och Riksbanken 
bedöms göra sina första räntesänkningar under året. Detta 
tror vi kan låsa upp en del knutar, vilket förhoppningsvis re -
sulterar i fler affärer under 2024 än under 2023, även om det 
är en bit kvar till de nivåer vi såg efter pandemin.
Kiden 3 och 4 i Bergdalen, BoråsFristads Prästgård 1:144, Borås
ÅRETS FÖRVÄRV
Förvärv är en viktig del i Fortinovas strategi. Genom nya 
förvärv skapas en betydande del av koncernens tillväxt. 
Fortinova förvärvar fastigheter i tillväxtregioner i västra Sve-
rige, vilket idag definieras som Halland och Västra Götaland. 
Utöver Fortinovas geografiska avgränsning är koncernens 
målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent 
bostäder. 
För att ett möjligt förvärv ska passera genom Fortinovas 
förvärvsprocess är det viktigt att varje enskild affär står på 
egna ben. Det innebär bland annat att affären ska uppfylla 
koncernens mål på lönsamhet och generera ett positivt kas -
saflöde. Samtidigt lägger Fortinova stor vikt vid fastigheternas 
mikroläge i staden och deras utvecklingspotential. Fortinova 
eftersträvar även att varje nytt förvärv ska kunna bidra med 
synergier i förvaltningen av koncernens befintliga bestånd.  
Styrkan i koncernens relativt smala geografi innebär att 
Fortinova har en väldigt god lokal marknadskännedom och ett 
upparbetat nätverk med andra företagare, fastighetsägare, 
rådgivare och fastighetsmäklare.  Detta har lett till att flera av 
Fortinovas förvärv har skett i bilaterala processer utan konkur-
rerande budgivare. 
1.
   IDENTIFIERING
2.
VÄRDERING  
OCH ANALYS
3.
GRANSKNING OCH
UTVÄRDERING
4.
BESLUT
FORTINOVA HAR EN TYDLIG FÖRVÄRVSPROCESS SOM BESTÅR AV FYRA STEG:
  
Tillträde 
Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Antal
 lägenheter
Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.01.16 Fristads  
Prästgård 1:144
Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0
2023.06.01 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
2023.12.20 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 22 027 323 36,7
TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

===== SIDA 16 =====

3130
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
PROJEKTUTVECKLING 
Utöver långsiktig förvaltning äger 
Fortinova byggrätter om cirka 20  300 
kvm BTA samt potentiella byggrätter 
om cirka 37 900 kvm BTA. Fortinova 
har flera möjliga vägar för att realisera 
byggrätterna, antingen genom försälj-
ning, egen utveckling alternativt att  
utveckla byggrätterna tillsammans med 
en partner.
LAGKRAFTVUNNA DETALJPLANER
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 20 300
DETALJPLANERING PÅGÅR
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd
Summa 4 200
ÖVRIGT
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 33 700
TOTALT 58 200
Tolken 11 i Varberg
Under året har Fortinova tillträtt två affärer i 
Borås. De båda affärerna köptes på "ritning" 
och totalt är det 92 lägenheter i Fristad och 
149 lägenheter i Bergdalen som vi tillträdde 
under 2023.

===== SIDA 17 =====

3332
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Det var ett djärvt och oprövat grepp för 
Fortinova att köpa en outhyrd verkstads- 
och kontorsfastighet i Kungsbacka. ABB 
hade flyttat ut och nu stod deras lokaler 
på Varlabergs industriområde tomma.
– Vi vågade köpa fastigheten 
eftersom den ligger ett stenkast från E6. 
Och för att vi gillar den förstås, säger 
Fortinovas kommersielle förvaltare 
Richard Jande.
När affären gått igenom våren 2022 
startade jakten på en kund. Samtidigt 
letade Keller Grundläggning  nya lokaler.
– I Lindome delade vi lokaler med 
Lambertsson. Det var väldigt trevligt 
men vi blev trångbodda, säger Frederice 
Bernhardt på Keller Grundläggning.
När hon fick kontakt med Richard Jan-
de och bjöds in att titta på fastigheten på 
Varlabergsområdet kändes det mesta rätt.
Frederice Bernhardt fick pausa mycket 
av sina vanliga sysslor som HR-ansvarig och 
vd-assistent för att leda allt runt flytten.
– Keller är som en stor familj. Det är 
kul att gå till jobbet varje dag. Nu fick jag 
dessutom träffa nya människor att sam-
arbeta med. Richard på Fortinova visade 
sig ha förmågan att oftare se lösningar 
än problem, säger hon.
FUNDERANDE OCH SERVETTSKISSER
Även Richard kan se tillbaka på en arbetsam 
men rolig period.
– Det tog ett halvår av visningar och 
många kalla samtal innan jag hittade rätt 
kund. Sedan satte vi oss tillsammans och 
tittade på vilka anpassningar som behöv-
de göras. Det blev mycket funderande 
och många servettskisser. Resultatet ligger 
långt från de första skisserna, konstaterar 
han. En hel del behov och önskemål till-
kom nämligen under byggtiden, då man 
höll byggmöte en gång varannan vecka.
Keller Grundläggning ingår i den glo-
bala koncernen Keller Group, som arbetar 
Det krävdes många och stora anpassningar när företaget Keller 
Grundläggning flyttade in i Fortinovas lokaler i Kungsbacka.  
– Vi ser framtiden här, säger Frederice Bernhardt, vd-assistent och 
projektledare för flytten.
Lyckat samarbete gav plats
åt Kellers jättelika maskiner
I Lindome fick vi in en maskin åt gången. Här 
kan vi ta in sju. Tack vare den nya verkstaden 
behöver vi inte lämna ifrån oss så många 
jobb, inte ens större reparationer.
Frederice Bernhardt. , HR-ansvarig och vd-assistent på Keller
”Här kan vi växa!” Frederice Bernhardt räknar 
med att Keller Grundläggning ska kunna 
stanna och utvecklas i många år framöver tack 
vare att Fortinovas skräddarsytt fastigheten 
efter deras behov.
FORTINOVA SÅG LÖSNINGARNA

===== SIDA 18 =====

3534
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
"Här kan vi växa!” Frederice Bernhardt räknar med att Keller Grundläggning ska kunna stanna och utvecklas i många 
år framöver tack vare att Fortinovas skräddarsytt fastigheten efter deras behov.
Nu kan vi göra nästan allt svetsarbete 
inhouse, berättar Frederice Bernhardt 
medan hon visar runt i de påfallande 
ljusa och rena lokalerna.
Den goda arbetsmiljön gör jobbet till 
en fröjd för mekanikerna, elektrikerna 
och de andra som jobbar här. Den är till 
stor del deras egen förtjänst.
– Verkstadspersonalens synpunkter 
har varit viktiga. De har själva varit med 
och designat det här.
Varför hämta kompetens utifrån när 
man har den i huset? Så resonerar man 
på Keller Grundläggning vad gäller det 
mesta.
På andra våningen huserar kontors- 
personalen i lika rymliga lokaler. Här har 
även getts plats för konferens- och utbild-
ningsutrymmen. Både svensk och inter -
nationell personal fortbildas kontinuerligt 
– numera nästan alltid i de egna lokalerna.
HISTORISKT STOR OMBYGGNATION
För Fortinovas del är ombyggnationen på 
Varlaberg en av de största man genom -
fört under de 13 år koncernen har sysslat 
med kommersiella fastigheter.
– Lokaler behöver ofta ställas om 
till något annat. Vi gör många typer av 
kundanpassningar men denna var väldigt 
specifik, säger Richard Jande.
I efterhand kan han konstatera att 
satsningen blev lyckad och ger mersmak 
– när konjunkturen och fastigheterna är 
de rätta.
Efter att ha förhandlat om vilken 
part som skulle ta vilka kostnader under 
ombyggnaden skrevs ett långt hyresavtal 
som löper på tio år.
– Men vi tror och hoppas att det bara 
är början på ett långt och fint samarbete 
och att Keller Grundläggning kommer att 
stanna längre än så, säger Richard Jande.
med markstabilisering. Det betyder att 
företaget ägnar sig åt jordförstärkning, 
bland annat genom att kalkcementpelare 
och block gjuts på plats nere i borrhål, 
och jetinjektering, där solida pelare ska-
pas på liknande sätt. Till de lösningar och 
tekniker man använder sig av hör även 
pålning och stödkonstruktioner.
Här i Sverige handlar det om miljard-
projekt som Västlänken i Göteborg och 
ombyggnaden av slussen i Södertälje.
Keller Grundläggning står även för 
stödkonstruktioner och grundförstärk-
ning när Norska Jernbaneverket bygger 
Follobanan från Oslo till Ski, med bland 
annat Nordens längsta järnvägstunnel. 
HUVUDKONTOR OCH VERKSTAD
Naturligtvis har man projektkontor på 
aktuella byggplatser men huvudkontoret 
ligger alltså numera i Kungsbacka. Det är 
också hit alla fordon, riggar, skyttlar och 
annan maskinell utrustning förs för repa-
rationer och service mellan uppdragen.
Tidplanen för anpassningarna av de 
3 500 kvadratmetrarna på Varlaberg var 
tajt. Kontraktet med Keller Grundläggning 
skrevs i december 2022. Bygglovet bevil-
jades i februari 2023 och arbetet sattes 
genast igång.
– Planen var att Keller skulle flytta 
in i juni men redan i april och maj kunde 
kontoren och möteslokalerna på andra 
våningen tas i bruk. Under försommaren 
rullade maskinerna in på rangergården 
och i verkstaden på bottenplanet, berättar 
Richard Jande.
Vad hade då gjorts? 2 000 kubikmeter 
berg var bortsprängt för att ge en funk -
tionell rangergård. Asfalten hade bytts ut 
mot stenläggning, en 27 meters tvätthall 
för rengöring av riggarna var uppförd och 
nya staket och grindar hade satts upp.
För att få in maskinerna i verkstaden 
behövde taket höjas och större portar 
installeras. Tyngden på allt från borrhu-
vuden till fordon krävde förstärkningar 
och för att kunna serva dem behövde 
åtskilliga traverser installeras i lokalen. 
Ny ventilation och el har också dragits.
– Vi har även fått ett helt nybyggt 
svetsrum med en belysning på 500 lux. 
De kommersiella fastigheterna 
står för ungefär en fjärdedel av 
vår portfölj.
Richard Jande, kommersiell förvaltare
2000 kubikmeter berg var bortsprängt för att ge en funktionell rangergård.
Planen var att 
Keller skulle 
flytta in i juni 2023, 
men redan i maj 
kunde kontoren och 
möteslokalerna på 
andra våning tas 
i bruk.

===== SIDA 19 =====

3736
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva 
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt håll bart sätt. 
Vårt huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler 
med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. 
 Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i 
västra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, 
miljöhänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla 
delar av organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår 
verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i 
affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som 
hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en 
positiv samhällsutveckling, bland annat genom Fortinovafon-
den och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt 
för alla att ha Fortinova som fastighetsägare i ett område. Allt 
arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på 
vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt inter -
nationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö 
som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer 
med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i 
verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och 
vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. 
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
Vi fortsätter vårt arbete med att anpassa 
organisationen till standarderna i ESRS en-
ligt lagkravet CSRD. Styrelse, ledning och 
nyckelpersoner i koncernen har genomfört 
utbildningar och under 2024 fortsätter  
arbetet med dubbel väsentlighetsanalys 
enligt CSRD.     
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Sedan 2022 upprättar Fortinova årligen 
klimatbokslut, där vi kartlägger och 
beräknar vårt klimatutsläpp.  Med kli-
matbokslutet har vi identifierat var i vår 
affärsmodell som den stora klimatpåver -
kan finns. 
Arbetet avseende klimatrelaterade 
risker och möjligheter som en följd av kli-
matförändringar har fortsatt att utveck -
las med fördjupade analyser med fokus 
på regionnivå under 2023. Vi arbetar med 
att kartlägga vårt fastighetsbestånd med 
avseende på vilka åtgärder som ska pri-
oriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för 
att medvetandegöra vår klimatpåverkan 
och gemensamt hjälpas åt för att minska 
vårt avtryck.
SOCIAL HÅLLBARHET
För ett hållbart arbetsliv och för att 
långsiktigt vara en attraktiv arbetsgivare 
arbetar Fortinova med att stärka med -
arbetarhälsan, erbjuda flexibla arbets -
former och skapa förutsättningar för en 
gynnsam arbetsmiljö där medarbetare 
vill vara och växa tillsammans. Att ta vara 
på människors olikheter, att jobba för 
lika rättigheter och möjligheter och att 
skapa en inkluderande arbetskultur är 
hållbarhetsfrågor som nu och fortsatt 
står i fokus. 
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden implementerat ett 
nytt beslutsstödssystem för löpande re-
sultatuppuppföljning vilket har medfört en  
effektivare analys av våra fastigheter 
samt en bättre kostnadskontroll. Vi har 
utvecklat vår uppföljning av resultatin -
dikatorer och investeringar som gynnar 
hållbarhetsaspekten prioriteras. 
Vi har påbörjat införandet av ett nytt 
fastighetssystem för att effektivisera vår 
fastighetsförvaltning samt kundupplevel-
sen för våra kunder.
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie-
rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen 
fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk -
turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det 
övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. 
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Miljö- och klimatrisker
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar 
utveckling syftar till att utrota fattigdom och 
hunger, förverkliga de mänskliga rättighe-
terna för alla samt säkerställa ett varaktigt 
skydd för planeten och dess naturresurser. 
Fortinova har prioriterat ovan globala mål. 
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att 
bidra till att målen nås.

===== SIDA 20 =====

3938
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FJÄRRVÄRME 59,0%
UPPSTRÖMS UTSLÄPP 
FÖR BRÄNSLE OCH 
ENERGIRELATERADE 
AKTIVITETER 
31,4%
TRANSPORT OCH
MASKINER 5,2%
STATIONÄR
FÖRBRÄNNING 4,2%
GRÖN EL, VIND- OCH 
VATTENKRAFT 0,2%
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP 
NETTO-NOLL  
KOLDIOXIDUTSLÄPP  
TILL 2050
15%  
ENERGIBESPARING  
PER KVM TILL 2030 
2% ÅRLIG  
VATTENBESPARING  
 PER M 3/KVM
ALLA NYPRODUCE -
RADE BYGGNADER  
I EGEN REGI SKA 
VARA MILJÖ-  
KLASSIFICERADE  
TILL 2025
FORTINOVA HAR FYRA ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL
ANALYS OCH KOMMENTARER
2023 är andra året vi upprättar klimatbokslut, och vi väljer att 
kartlägga och beräkna våra utsläpp inom Scope 1 och Scope 2. 
Under 2022 bytte vi ut en pellets- och oljepanna vid tre 
av våra fastigheter i Klosteräng, Lödöse, och ersatte med 
bergvärme. Det är med tillfredsställelse vi kan konstatera att 
vi tydligt minskar våra utsläpp inom stationär förbränning 
i Scope 1. Reduceringen påverkas också av en förändring i 
metoden för mätning av oljeförbrukning.  
All vår förbrukning av el kommer från förnyelsebara 
källor (vind, vatten och sol), där bränslemixen för året har 
förbättrats jämfört med föregående år. Det är glädjande att 
se att vårt utsläpp från elförbrukning motsvarar mindre än  
0,5 procent av våra totala koldioxidutsläpp. 
Nästan två tredjedelar av Fortinovas uppmätta utsläpp 
kommer från uppvärmning med fjärrvärme inom Scope 2, där 
ökningen med 8 procentenheter förklaras av förvärvade fast-
igheter. Utsläppet består dels av använd energimängd, dels av 
fjärrvärmeleverantörernas bränslemix. Det vi som fastighetsä-
gare främst kan påverka är förbrukningen, varför åtgärder för 
att reducera förbrukningen fortsatt kommer att prioriteras. 
VÅRT FORTSATTA ARBETE
I början av 2024 anställde vi en ny teknisk chef, en roll som 
kommer att fokusera på effektiviseringsåtgärder för att 
minska vår energiförbrukning. 
Ett exempel på effektiviseringsåtgärd är ett pilotprojekt 
avseende investering i batterier för frekvensbalansering, 
vilket bidrar till en hållbar omställning genom att öka möjlig -
heter till utbyggnad och sol- och vindkraft. 
Vår ambition är att under de närmast kommande åren börja 
mäta vårt avtryck inom Scope 3, där avfall och vattenförbrukning 
är en viktig del som vi kan påverka. En avgörande faktor för att 
lyckas här är ett gott och nära samarbete med våra leverantörer.
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra 
Sverige. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och 
har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och 
dagligt arbete. Vi ska hela tiden blir bättre, som hyresvärd, 
arbetsgivare och samhällsaktör. 
HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL
Klimatet är en av vår tids största utmaningar. Vi har som am-
bition att framöver reducera Fortinovas negativa avtryck på 
miljö och klimat.
Vår årsredovisning innehåller en integrerad hållbarhets -
rapport, trots att Fortinova ännu inte faller under lagkravet. I 
samband med identifieringen av våra väsentliga hållbarhets-
frågor inom miljö har vi också fastställt mål inom utsläpps -
minskning, energibesparing, vattenbesparing, miljöklassifice-
rade och miljödeklarerade byggnader samt biodiversitet.
VÅRT ARBETE UNDER 2023
Vårt arbete med att samla in, strukturera och analysera fast-
igheternas förbrukning av värme, el och vatten har fortgått 
och förfinats under året. Nya system och nya arbetssätt ger 
oss möjlighet att identifiera åtgärder för effektivare energian-
vändning och därmed till minskat klimatavtryck.
Arbetet avseende klimatrelaterade risker och möjligheter 
som en följd av klimatförändringar har fortsatt under 2023 
med analyser fokuserade på regionnivå.  
Vi har under hösten haft utbildning inom det nya regel-
verket CSRD, vilket väsentligen kommer att påverka och styra 
vårt hållbarhetsarbete framöver. CSRD syftar till en ökad 
transparens och jämförbarhet, vilket gynnar EUs förmåga att 
nå målsättningen om nettonollutsläpp till 2050.
Under 2023 har Fortinova tillträtt två nyuppförda bostads-
projekt, Fristad Prästskog och Bergdalsterrassen i Borås. Lägen-
heterna är uppförda med en tydlig hållbarhetsprofil avseende 
materialval och uppvärmningssystem och når energiklass B. 
 
KLIMATBOKSLUT
Klimatbokslutet är ett viktigt verktyg för att kartlägga Fortino-
vas klimatpåverkan och vidta rätt åtgärder. Vi får konkreta 
siffror på vårt klimatavtryck, vilket gör att vi kan jämföra oss 
med andra aktörer i vår egen men även i andra branscher, 
något som underlättar förståelsen för hur vi påverkar vår miljö.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Växthusgasutsläpp CO2e (ton) 2022
Absolut (ton)
2023
Absolut (ton)
Scope 1  137,29 75,77
Transport och maskiner  41,36 42,21
Företagsägda och leasade fordon  36,65 36,86
Utrustning och maskiner  4,71 5,35
Stationär förbränning  95,94 33,56
Uppvärmning, biogas  0,01  0,02 
Uppvärmning, naturgas  1,85 1,72
Uppvärmning, pellets  23,51 10,36
Uppvärmning, eldningsolja  70,57 21,47
Scope 2  453,41 479,01
Grön el, vind- och vattenkraft  5,22 1,69
Fjärrvärme  448,19 477,32
Scope 3  286,21 253,70
Uppströms utsläpp för bränsle och energirelaterade aktiviteter  286,21 253,70
Scope 1 –3 Totalt  876,92 808,48
CO2e (kg) per kvm 3,52 2,95
Biogena utsläpp (tGHG) 805,00 372,33
Platsbaserade usläpp Scope 2 (tCO2e) 495,00 530,32
3938
UPPKOPPLADE FASTIGHETER
Genom uppkoppling av ett antal fastigheters styr -
system har vi möjliggjort en bättre övervakning och 
kontroll av drift och energiförbrukning.
Utifrån energieffektivisering i kombination med 
krav på inomhuskomfort är det enkelt att få en över -
blick och kontroll av styrningen av exempelvis tempe-
ratur och ventilation.
Med digital övervakning och larmfunktion om 
driftstatus kan tekniska avvikelser upptäckas tidigt 
vilket innebär att åtgärder snabbt kan sättas in för att 
undvika störningar och onödiga kostnader. Detta har 
gjort oss mer flexibla och mindre sårbara.
FÖRDELNING MELLAN  
UTSLÄPPSKATEGORIER 2023
-16%
-16% KG CO 2 PER KVM
2023 VS 2022

===== SIDA 21 =====

4140
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTSÄTTA  
SOM VANLIGT  
(RCP 8,5)
Fysiska effekter (skador och renove-
ringsbehov) på fastigheter på grund 
av översvämningar, skred, värme-
böljor eller annat oförutsägbart 
extremväder.
Ökade försäkringskostnader för fast-
igheter i riskzoner såsom vattennära 
bestånd eller att fastigheter i risk-
områden inte går att försäkra alls. 
Osäkerhet kring marknadsutveckling 
och ökade krav eller förändrade 
preferenser från kunder.
Ökat resursbehov till Fortinovas 
förvaltning. 
Risk för obsoleta fastigheter på 
grund av att klimatanpassningsåt-
gärder överstiger fastighetens mark-
nadsvärde eller minskad efterfrågan 
på fastigheter i riskområden.
Ökade eller mer volatila energipri-
ser på grund av ökad elektrifiering 
i samhället och ett allmänt ökat 
energibehov vilket skapar brist på 
energikällor.
Risk för ökade finansieringskostnader.
POTENTIELL PÅVERKAN PÅ 
FORTINOVAS FINANSIELLA 
RESULTAT: 
Volatila eller minskade hyresintäkter. 
Ökade och mer volatila energikostna-
der, särskilt el, då behovet väntas öka.
Kraftigt ökade eller mer volatila 
kostnader och investeringar för 
hantering av klimatförändringar. 
Ökade kostnader för försäkrings-
premier.
Minskat värde på fastigheter som 
inte är klimatanpassade eller ligger i 
riskområden.
Ökade finansieringskostnader.
Klimatanpassade fastigheter och 
strategiska förvärv ur klimatsyn-
punkt, särskilt kopplat till fysiska ris-
ker, kan öka Fortinovas attraktions-
kraft och därmed leda till positiva 
effekter på finansiella resultatet.
MÖJLIGHETER I BÅDE  
VI NÅR PARISAVTALET OCH 
FORTSÄTTA SOM VANLIGT  
Effektivare resursanvändning och 
därmed minskat energibehov vilket 
möjliggör exempelvis minskade 
kostnader för Fortinova. 
Ökad användning av förnybar energi 
och installation av exempelvis solcel-
ler i fastighetsbeståndet för att både 
möjliggöra minskad klimatpåverkan 
och minskade kostnader. Minska 
Fortinovas beroende till en allt mer 
volatil marknad. 
Energieffektiviseringsåtgärder blir 
mer lönsamma att genomföra. 
Genom att inkludera analys av 
fysiska klimatrisker vid förvärvsana-
lys kan Fortinova i ett tidigt skede 
väga in potentiella risker och minska 
oförutsedda kostnader.
Via en ökad andel klimatanpassade 
fastigheter i hänseende till fysiska 
risker, kan Fortinova attrahera 
investerare, banker och kunder samt 
minska risken för ökade försäkrings-
premier. 
Genom att inkludera analys av 
energiprestanda vid förvärv kan 
Fortinova i ett tidigt skede väga in 
omställningspotential i fastigheten 
och minska risk för oförutsedda 
omställningsrelaterade kostnader.
Via ett aktivt klimatarbete kan 
Fortinova exempelvis få tillgång till 
grön finansiering samt tillgodose sig 
ökad andel gröna investeringar.
Strukturerat hållbarhetsarbete kan 
innebära fördelar vid kreditgivning 
från banken, exempelvis premierad 
ränta som följd av ett stärkt hållbar-
hetsarbete.
Via ett aktivt klimatarbete kan 
Fortinova öka dragningskraften och 
attrahera nya medarbetare, kunder 
och investerare.
VI NÅR  
PARISAVTALET  
(RCP 2,6) 
Ökade eller mer volatila driftskost-
nader såsom försäkringspremier, 
energipriser, byggtjänster, trans-
porter eller förvaltningskostnader 
för att möta ökad förväntansbild på 
Fortinovas arbete med minskad för-
brukning, rapportering och reglering. 
Ökat behov av resurser eller inves-
teringar hos Fortinova kopplat till 
klimat, såsom energieffektivisering 
av fastigheter, fastighetsförvalt-
ning, förvärv och uppföljning av 
leverantörer för att ställa krav inom 
exempelvis cirkulär renovering eller 
byggande. 
Ökade förväntningar på aktivt 
klimatarbetet hos Fortinova från 
finansmarknadsaktörer som innehar 
en egen klimatrisk i kreditgivning-
en samt lagstiftning som kräver 
klimatrapportering. 
Risk för ökade finansieringskostnader.
Fortinovas äldre fastigheter kan bli 
obsoleta.
POTENTIELL PÅVERKAN PÅ 
FORTINOVAS FINANSIELLA 
RESULTAT: 
Ökade kostnader och investeringar 
för klimatanpassning och energief-
fektivisering.  
Ökade driftskostnader. 
Minskat värde på fastigheter som 
ligger i riskområden för fysiska 
klimatrisker eller på fastigheter som 
inte är klimatanpassade. Klimatan-
passade fastigheter kan öka i värde 
och därmed påverka Fortinovas 
resultat positivt. 
Klimatanpassade fastigheter och 
strategiska förvärv ur klimatsyn-
punkt kan öka Fortinovas attrak-
tionskraft och därmed leda till 
positiva effekter på det finansiella 
resultatet. 
Ett hållbarhetsarbete som ej lever 
upp till förväntansbilden kan leda till 
ökade finansieringskostnader.
Klimatrelaterade finansiella  
möjligheter och risker  
Fortinovas nuläge avseende arbete med klimatrelaterade fi -
nansiella risker och möjligheter har identifierats med utgångs-
punkt i rekommendationerna i Taskforce on Climate-related Fi-
nancial Disclosures (TCFD). Fortinovas ambition är att fortsätta 
implementera rekommendationerna inom följande områden:  
Styrning, Strategi, Riskhantering samt Mål och mätetal.
STYRNING OCH STRATEGI
Styrning av riskprocessen sker på övergripande nivå av sty -
relsen och på operativ nivå av ledningsgrupp och övriga med-
arbetare. Hållbarhetsansvarig (inklusive energiansvariga) är 
ansvarig för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker 
och möjligheter samt ge förslag alternativt ta fram förslag på 
åtgärder för att hantera dessa (exempelvis energieffektivise-
ringsåtgärder). Detta sker i samverkan med finansfunktionen 
och ansvariga för fastighetsutveckling och förvaltning.
Styrelsen avhandlar klimatrelaterade frågor minst en 
gång per år, samt om något särskilt inträffar som kräver 
hantering utöver dessa tillfällen. Inför möten får styrelsen 
rapport från hållbarhetsansvarig kring klimatrelaterade frå-
gor och andra hållbarhetsfrågor.
RISKHANTERING
Vid nyproduktion hanteras risker för exempelvis översväm -
ningar redan i planprocessen, där kommuner och länsstyrel-
ser är involverade och ställer höga krav på utredningar och 
konsekvensanalyser. Inför investeringar i nyproduktion görs 
en värdering av klimatriskerna för en byggnad under dess 
tekniska livslängd, med tyngdpunkt på nederbörd, extremt 
väder och översvämningsrisk. För befintliga fastigheter be-
höver analyser utföras utifrån exempelvis geografiskt läge, 
typ av fastighet samt byggnadsår. Fortinova behöver vara 
motståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån ändra-
de klimatförhållanden.  
ANALYS AV RISKER OCH MÖJLIGHETER
Under 2022 genomfördes en analys för att värdera klimat -
påverkan utifrån två olika klimatscenarier (RCP-scenarier) 
kopplade till hur världen kan se ut 2050:  
• Vi når Parisavtalet (RCP 2,6) förutsätter att Parisavtalets 
mål om minskad klimatpåverkan uppnås, vilket kräver 
kraftfulla åtgärder från samtliga aktörer i samhället. 
• Fortsätta som vanligt (RCP 8,5) innebär att världen inte 
lyckats ställa om utan utsläppen av växthusgaser fortsät-
ter att öka i nuvarande takt.
Båda scenarierna innebär risker, men också möjligheter för 
Fortinova. I analysen har Fortinova använt klimatscenarier 
från SMHI och fokuserat på de områden där majoriteten av 
koncernens fastigheter är belägna. När det gäller klimatrisker 
bedöms både fysiska risker och omställningsrisker som kan 
följa av ett ändrat klimat.
FORTSATT ARBETE
Fortinova kommer att fortsätta arbetet med risker och möjlig-
heter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär 
framför allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig-
hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje fastighet.
Under de senaste två åren har Fortinova utvärderat risker och möjligheter som kan uppstå som 
en följd av klimatförändringar. Syftet är att säkerställa att både verksamheten och fastighets-
beståndet har förutsättningar att hantera klimatförändringar. Detta arbete kommer fortsätta 
att utvecklas framöver med fördjupade analyser för att tydliggöra vilka effekter klimatföränd-
ringar kan få på koncernen och verksamheten.
41

===== SIDA 22 =====

4342
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FINANSIERING
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer-
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
FINANSPOLICY 
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt 
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa risk-
hantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella 
riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Sty-
relsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. 
Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de fi -
nansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför 
av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och 
förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto 
eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom 
finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, 
kredit- och motpartsrisk samt administrativa och operationella 
risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för 
finansförvaltningen som exempelvis kapitalbindning, räntebind-
ning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. 
ÖVERGRIPANDE FINANSIERINGSSTRUKTUR
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebärande 
skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande 
skulder motsvarade 94 procent av Fortinovas finansiering vid 
periodens utgång. Per den 31 december 2023 uppgick Fortinovas 
tillgångar till 5 263 Mkr samtidigt som nettobelåningsgraden var 
53 procent. Räntetäckningsgraden uppgick till 190 procent och 
belåningsgraden uppgick till 58 procent. 
De finansiella kostnaderna uppgick till -95,2 Mkr  och utgjorde 
efter fastighetskostnader verksamhetens största kostnadspost. 
Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,7 år och ränte-
bindningen till 2,1 år. 
Övriga 
avsättningar 
och skulder
 6%
Eget kapital
41%
Räntebärande 
skulder 
53%
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad 
till tillväxtkommuner med hög efterfrågan 
på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling 
behöver människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i 
kassaflödet från bostadsfastigheter innebär 
att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt 
skapa avkastning till våra aktieägare. 
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare. För att erhålla låg  
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla enbart av  
traditionella banklån via nordiska banker. 
Fortinovas kreditavtal kompletteras med sedvanliga finansiella- 
och informationsåtaganden. Moderbolaget har lämnat borgenså-
tagande som säkerhet för dotterbolagen, de har i sin tur lämnat 
pant i fastigheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till 
förvärvslån. Samtliga åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
RÄNTEBINDNING
Fortinovas skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån 
baserade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa 
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i koncernens 
förvaltningsresultat används räntesäkringsinstrument i form 
av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig ränte -
bindningstid uppgick till 2,1 år. Vid årsskiftet var 62 procent 
av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan 
ett och tio år. Resterande del ligger räntebunden mot Stibor 
3 månader. Genomsnittlig ränta för koncernens räntebärande 
låneskulder uppgick till 3,6 procent vid årsskiftet.
Nyckeltal 2023.12.31 2022.12.31
Lånevolym, Mkr 2 784 2 466
Varav gröna lån, Mkr 598 251
Belåningsgrad LTV, % 58 55
Nettobelåningsgrad, % 53 43
Räntekänslighet 1 års sikt, +100bp, Mkr 8,0 7,8
Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5
Räntetäckningsgrad, % 190 279
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,1 2,4
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,7 2,7
Derivat i procent av skuld, % 62 61
Likvida medel, Mkr 227 515
4
4,5
%
3,5
JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
1,9
1,2
3,2
2,7
2,5
2,8
2,9
2,7
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
ÅrÅr
3,5
2,5
1,7
2,4
2,2 2,1
2,2
2,1
3
2,5
Q4
2019
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Q4
2019
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
KAPITALBINDNING
UTVECKLING STIBOR 3 MÅNADER UNDER 2023
RÄNTEBINDNING
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0-1 år 611 22
1-2 år 1 030 37
2-3 år 547 20
3-4 år 74 3
4-5 år 140 5
> 5 år 382 14
Summa 2 784 100
Räntebindningsstruktur Mkr %
0-1 år 1 110 40
1-2 år 484 17
2-3 år 350 13
3-4 år 371 13
4-5 år 219 8
> 5 år 250 9
Summa 2 784 100
I syfte att bekämpa inflationen har Riksbanken 
från början av 2022 höjt styrräntan, vilken 
den 31 december 2023 uppgick till 4,0 procent. 
Styrräntan har ökat dramatiskt under 2023 
vilket påverkat såväl branschen som Fortinovas 
korta- och långa finansieringskostnader.

===== SIDA 23 =====

4544
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
4544 45
INNEHÅLL
Förvaltningsberättelse ......................................................................................................................46
Resultaträkning för koncernen ..................................................................................................... 60
Totalresultat för koncernen ................................................................................................................ 60
Balansräkning för koncernen ............................................................................................................ 61
Förändringar i eget kapital för koncernen ..................................................................62
Kassaflöden för koncernen ..................................................................................................................63
Resultaträkning för moderbolaget ..........................................................................................64
Totalresultat för moderbolaget .....................................................................................................64
Balansräkning för moderbolaget ...............................................................................................65
Förändringar i eget kapital för moderbolaget ......................................................66
Kassaflöden för moderbolaget ...................................................................................................... 67
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Redovisningsprinciper och noter
 ........................................................................................68
Not 1  R edovisningsprinciper och noter  ......................................................................68
Not 2  R örelsesegmentsrapportering  ................................................................................71
Not 3  H yresintäkter  .................................................................................................................................... 72
Not 4  D rift-, förvaltnings- och administrationskostnader  .............73
Not 5  L öner och andra ersättningar  .................................................................................74
Not 6  R evision  ......................................................................................................................................................78
Not 7  Finansiella in täkter ..................................................................................................................78
Not 8  Finansiella k ostnader ........................................................................................................... 79
Not 9  I nkomstskatt  .....................................................................................................................................80
Not 10  F örvaltningsfastigheter  .....................................................................................................81
Not 11  Övrig a materiella anläggningstillgångar .............................................. 84
Not 12  L easingavtal  ........................................................................................................................................85
Not 13  Deriv atinstrument ....................................................................................................................85
Not 14  Övrig a fordringar ........................................................................................................................86
Not 15  F örutbetalda kostnader och upplupna intäkter  .......................86
Not 16  Likvida medel ....................................................................................................................................86
Not 17  E get kaptital  ........................................................................................................................................87
Not 18  Övrig a avsättningar ............................................................................................................... 88
Not 19  R äntebärande skulder  ........................................................................................................89
Not 20  U pplupna kostnader och förutbetalda intäkter  ....................... 90
Not 21  S tällda säkerheter, eventualförpliktelser  
 och e ventualtillgångar ....................................................................................................... 90
Not 22  Andelar  i koncernföretag ................................................................................................91
Not 23  F ordringar hos/skulder till koncernföretag  ......................................94 
Not 24  F örvärv av dotterbolag  .....................................................................................................94
Not 25  S kulder hänförliga till finansieringsverksamheten  ..............95
Not 26  V ärdering av finansiella tillgångar och skulder  
 till v erkligt värde samt kategoriindelning ...........................................96
Not 27  Kapitalhan tering och finansiella risker ....................................................98
Not 28  D isposition av företagets vinst  .........................................................................100
Not 29  N ärstående  ........................................................................................................................................ 101
Not 30  H ändelser av väsentlig betydelse efter  
 r äkenskapsårets slut .......................................................................................................... 101
Revisionsberättelse .......................................................................................................................................103
Bolagsstyrningsrapport ......................................................................................................................... 110
Ersättning till ledande befattningshavare .................................................................116
FINANSIELL INFORMATION

===== SIDA 24 =====

4746
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
föreskrifter samt internationella normer för mänskliga rättig-
heter, arbete och miljö som miniminivåer. Vi ska upprätthålla 
långsiktiga relationer med företagets intressenter och ha en 
hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form 
av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar 
våra värderingar. 
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fortinova Fastigheter 
AB (publ) på frivillig basis valt att upprätta den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten som en från legala årsredovisningen 
avskild rapport.  
 Fortinovas hållbarhetsrapport återfinns på sidan 36.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift -
ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för 
bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. 
 Koncernens bolagsstyrningsrapport redovisas på sidan 110.
ERSÄTTNING TILL VD OCH ANDRA LEDANDE  
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman i december 2021 beslutades det om riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna 
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas 
marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Er -
sättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, 
pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och 
avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 må-
nadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. 
Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt 
fall finns särskilda skäl för det. 
 Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare presenteras på sidan 116.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
Förvärv och försäljningar 
Under räkenskapsåret har koncernen via dotterbolag blivit 
lagfaren ägare till 5 fastigheter (20) med ett sammanlagt 
åsatt fastighetsvärde om 671 Mkr (794). Under räkenskaps -
året har antalet lägenheter ökat till 2 839 (2 562) och den 
kommersiella ytan har ökat från 99 420 kvm till 105 606 kvm. 
 Se not 10 och 22 för mer information.  
Teckningsoptioner
Under 2023 erbjöd Fortinova ett incitamentprogram med 
teckningsoptioner till övriga anställda och ledande befatt -
ningshavare. Vid full nyteckning kan 490 000 nya B-aktier 
ges ut, vilket motsvarar en utspädning om 1 procent av antalet 
aktier. Programmet löper till maj 2026 med ett lösenpris om 
26,85 kronor per B-aktie. Teckningsoptionerna har erhållits 
genom vederlag, vilket vid tidpunkten utgjorde marknadsvär-
de beräknat enligt Black & Scholes. Syftet med incitaments -
programmen är att uppmuntra till ett brett aktieägande 
bland Fortinovas anställda, rekrytera och behålla kompetenta 
och talangfulla medarbetare samt öka intressegemenskapen 
mellan medarbetarnas och koncernens målsättning.
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE FRAMTIDA UTVECKLING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande 
inflation, höjda räntor, stigande energipriser och en inbrom -
sande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapital-
marknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus på 
riskhantering utifrån dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt 
är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad 
av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva 
i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att 
investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta 
och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi 
ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade 
medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är 
verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande 
möjligheter när marknadens förutsättningar förändras till det 
bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, 
god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg 
vakans i kommuner med god befolkningstillväxt.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 737 735 833
Årets resultat -76 110 424
Summa 1 661 625 409
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel 
disponeras enligt följande: 
Balanseras i ny räkning 1 661 625 409
Summa 1 661 625 409
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredo-
visning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2023 (12 månader). Uppgifter inom paren-
tes avser föregående räkenskapsår (16 månader). 
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett expansivt börsnoterat 
fastighetsbolag med säte i Varberg. 
Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig 
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom för-
värv, utveckling och förvaltning. Vår vision är att vara västra 
Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag. 
Grunden till Fortinovas affärsidé bygger på förutsägbar -
het, långsiktig lönsamhet och tillväxt oavsett konjunktur. 
Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera 
i kommuner med god befolkningstillväxt där människor vill 
bo, arbeta och leva. Vi förvaltar våra kunders hem och dröm-
mar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa 
med dem.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i väs-
tra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Göta-
land. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncer-
nens målsättning att fastighetsvärdet över tid ska utgöras av  
80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad 
avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett 
ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. 
Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva kas -
saflöden. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar 
vi till att skapa levande och trygga samhällen.
Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan 
Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv 
samhällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på 
förvärvsmöjligheter. Fortinova utvärderar kontinuerligt 
möjliga förvärv i nuvarande och nya kommuner. För att 
uppnå långsiktig lönsamhet ingår även utveckling i befintligt 
fastighetsbestånd i syfte att förbättra kassaflödet och öka 
fastigheternas värde.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön -
samhet och positiva kassaflöden. Under 2023 var de finan -
siella mål som över tid skulle uppfyllas: 
• Räntetäckningsgraden: minst 250 procent 
• Nettobelåningsgraden: 55–65 procent
• Avkastning på eget kapital: minst 10 procent
 
JUSTERAD FINANSIELL MÅLSÄTTNING 
Koncernens styrelse har tagit beslut om justerade finansiella 
mål som gäller från och med räkenskapsåret 2024. Fortinovas 
ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god 
avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De 
justerade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt 
inte ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska 
långsiktigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska 
långsiktigt överstiga 180 procent.
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Den 31 december 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde 
till 4 813 Mkr med en uthyrningsbar yta om 287 974 kvm. 
Koncernens totala hyresvärde uppgick till 359 Mkr med en 
ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 99 procent. Fastig-
hetsvärdet bestod av 73 procent bostäder fördelat på 2 839 
lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på samhälls- 
och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot 
koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska 
utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin 
vara uppfylld.
HÅLLBARHET 
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva 
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. 
Vårt huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler 
med hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region.
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i 
västra Sverige och ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, 
arbetsgivare samt samhällsaktör. Hållbart företagande 
innebär att lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang 
förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan påverka 
framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet 
som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. 
Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling, bland annat 
genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang. På så 
sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighets -
ägare i ett område. 
Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa på -
verkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och

===== SIDA 25 =====

4948
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTINOVAS RESULTATRÄKNING 
Hyresintäkter 
Koncernens hyresintäkter för 2023 uppgick till 332,1 Mkr 
(369,0). På helårsbasis har koncernens hyresintäkter ökat, 
främst beroende på förvärv samt hyreshöjningar från index-
uppräkningar och hyresförhandlingar. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under räken-
skapsåret till 98,9 procent (98,1). Hyresvärdet i jämförbart 
fastighetsbestånd har ökat med fyra procent. På årsbasis 
bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt uppgå till 
358,9 Mkr (313,2) 
 Se aktuell intjäningsförmåga på sidan 12. 
Fastighetskostnader och driftsöverskott
Fastighetskostnaderna uppgick till -127,7 Mkr (-158,7). Sä -
songsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och drifts-
kostnaderna varierar normalt med årstiderna. På helårsbasis 
har fastighetskostnaderna ökat vilket främst beror på högre 
driftskostnader för värme, el och vatten under perioden samt 
högre fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Ökningen 
beror också på fastighetsförvärv samt en hög andel av bo -
stadsfastigheter som präglas av en högre kostnadsbas och 
underhållsbehov än samhällsfastigheter och kommersiella 
fastigheter. Koncernen har erhållit ett elstöd om 2,7 Mkr vil -
ket minskat årets fastighetskostnader.
Årets driftsöverskott uppgick till 204,4 Mkr (210,3). På 
helårsbasis har koncernens driftsöverskott förbättrats. Hyre-
sintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med fem procent 
samtidigt som fastighetskostnaderna ligger kvar i samma 
nivå. Det beror främst på god kostnadskontroll samt koncer-
nens fastighetsförvärv.
Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader uppgick till -29,0 Mkr 
(-34,0). I de centrala administrationskostnaderna ingår kost -
nader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveck-
ling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även 
engångskostnader hänförligt till utveckling inom hållbarhets-
redovisning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt.
Räntenetto 
Finansiella kostnader ökade under räkenskapsåret till  
–95,2 Mkr (-58,9). Koncernens räntekostnader har ökat i takt 
med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld 
samt stigande korta- och långa marknadsräntor.  Vidare upp-
gick räntekostnader för leasingavtal till -0,5 Mkr (-0,7) varav 
tomträttsavgäld -0,5 Mkr (-0,7). Finansiella intäkter uppgick 
till 6,2 Mkr (1,5), vilket främst avser ränteintäkter från bank.
Förvaltningsresultat
Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 85,9 Mkr (118,2). 
På grund av högre finansieringskostnader, med en snittränta 
på 3,6 procent (2,5), minskar räkenskapsårets förvaltningsre-
sultat.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar upp-
gick till -326,6 Mkr (58,7). Realiserade värdeförändringar uppgick 
till –3,1 Mkr (-0,1). Av total värdeförändring var -217,4 Mkr (103,0) 
hänförligt till befintligt fastighetsbestånd. Det genomsnittliga 
direktavkastningskravet i den oberoende värderingen per 
den 31 december uppgick till 5,2 procent (4,6). Under 2023 
har direktavkastningskravet höjts med i cirka 50 punkter på 
portföljnivå med sänkta värden som följd. De högre avkast -
ningskraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde 
främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av 
bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassa-
flöde, dock påverkas värderingen i nuvarande marknad.
Värdeförändringar räntederivat
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
räkenskapsåret minskat vilket genererar en negativ effekt på 
resultatet om -59,5 Mkr (100,8). Det är främst utvecklingen av 
långa räntor i förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner 
som driver periodens utveckling av värdet i koncernens derivat-
instrument.  Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kas-
saflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens 
löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall.
 
2023.01.01- 
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
2019.09.01-
2020.08.31
(12 mån)
Flerårsöversikt
Hyresintäkter, Mkr 332,1 369,0 197,1 135,4
Driftsöverskott, Mkr 204,4 210,3 114,3 76,8
Förvaltningsresultat, Mkr 85,9 118,2 75,1 44,0
Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr -329,7 58,6 298,9 47,7
Årets totalresultat, Mkr -262,9 212,0 311,2 86,4
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 813,1 4 515,5 3 631,4 2 261,2
Likvida medel, Mkr 227,3 515,0 278,1 161,4
Eget kapital, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 252,8 1 193,3
Räntebärande skulder, Mkr 2 783,9 2 466,2 1 478,0 1 090,8
Balansomslutning, Mkr 5 262,6 5 251,9 3 974,2 2 442,7
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 18,1 9,1
Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 1,6 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,0 2 583,7 2 438,0 1 308,0
Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 33,0 41,1
Belåningsgrad, % 57,8 54,6 40,7 48,2
Räntebindningstid, år 2,1 2,4 1,7 2,5
Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 462,8 321,1
Överskottsgrad, % 61,5 57,0 58,0 56,7
Förvaltningsmarginal, % 25,9 32,0 38,1 32,5
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr 
per kvm uthyrningsbar yta
16 714 16 815 15 998 15 394
Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 247,8 164,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 99,4 99,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,5 99,3
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 44,7 50,3 47,5 39,5
Eget kapital, kr per aktie  41,7 47,6 43,9 36,0
Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,7 2,3 1,6 1,8
Årets resultat, kr per aktie -5,1 4,1 6,6 3,6
Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för alternativa 
nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal.
FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING 
Räkenskapsåret omfattar 1 januari – 31 december 
2023 (12 månader). Uppgifter inom parentes avser 
föregående räkenskapsår (16 månader).

===== SIDA 26 =====

5150
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Räntebärande skulder
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som 
medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för 
att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade 
expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig in -
verkan på koncernens förmåga att på ett lönsamt sätt driva 
verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk.
Fortinovas upplåning sker i nordiska banker med sed -
vanliga säkerheter. De räntebärande skulderna är hänförliga 
till lån som upptagits vid förvärv och refinansiering av den 
befintliga portföljen. 
Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till  
2 784 Mkr (2 466), varav 598 Mkr (251) utgörs av gröna bank-
lån. Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande 
skulder uppgick till 3 061 Mkr (2 654). I samband med att kon-
cernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moder -
bolaget ingått borgensåtagande om totalt 1 508 Mkr (1 309). 
Under året har koncernen sedvanligt förnyat samt förlängt 
ingångna derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte att 
uppfylla koncernens finanspolicy. 
Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 de -
cember 2023, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, 
uppgick till 2,1 år (2,4). Den genomsnittliga kreditbindningsti-
den uppgick till 2,7 år (2,7). 
FORTINOVAS KASSAFLÖDE
Koncernens likvida medel uppgick den 31 december till 227,3 Mkr 
(515,0).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 
127,8 Mkr (111,9). Ökningen var i första hand driven av koncer-
nens förbättrade driftsöverskott. 
Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med 
-471,4 Mkr (-614,1). Koncernen har investerat -44,9 Mkr (-57,3) 
i befintligt bestånd och förvärv av dotterbolag har belastat 
likvida medel med -442,9 Mkr (-470,9). Koncernen har erhållit 
33,6 Mkr (-0,1) vid avyttring av dotterbolag. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
55,9 Mkr (739,1), Koncernen har amorterat -56,9 Mkr (-46,0) och 
räkenskapsårets upptagna banklån uppgick till 149,1 Mkr (808,7). 
Utbetald utdelning påverkade kassaflödet med -37,0 Mkr (-23,6) 
och koncernen har erhållit en likvid från utställda teckningsop-
tioner om 0,7 Mkr (0).
Fortinova arbetar för att klimat-
anpassa och energieffektivisera 
sitt befintliga fastighetsbestånd.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till 40,4 Mkr (-65,6), varav 
aktuell skatt uppgick till -9,0 (-11,3). Uppskjuten skatt uppgick 
till 49,4 Mkr (-54,3) och har beräknats utifrån skattemässigt 
underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat 
samt temporära skillnader mellan redovisade värden och 
skattemässiga värden på fastigheter.
FORTINOVAS BALANSRÄKNING  
Fastighetsbestånd 
Fortinovas värde på förvaltningsfastigheter har ökat med sju pro-
cent och uppgick vid räkenskapsårets slut till 4 813,1 Mkr (4 515,5). 
Förvärv och investeringar har ökat portföljens fastighetsvärde 
med 624,2 Mkr medan värdeförändringar minskat värdet med 
-326,6 Mkr.
Pågående och beslutade investeringar
Fortinova utför värdehöjande förbättringar och underhålls- 
åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet. Långsiktig lön -
samhet och hållbarhet går hand i hand i koncernens investe-
ringsbeslut och Fortinova arbetar för att klimatanpassa och 
energieffektivisera sitt befintliga fastighetsbestånd.
Eget kapital
Fortinovas B-aktie noterades den 19 november 2020 på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Aktiens långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 31 december till 44,7 kronor per aktie 
(50,3). Aktiekapitalet uppgick till 51 335 140 kronor fördelat 
på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kro -
na. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och  
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till  
10 röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. 
Fortinova har den 31 december cirka 3 200 aktieägare införda 
i aktieboken. 
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats 
till ledande befattningshavare och övriga anställda inom kon-
cernen. Programmet omfattar 490  000 teckningsoptioner 
motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående 
aktier och röster.
Utdelning 
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag och kon-
cernens utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra 
löpande förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens 
storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställ-
ning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt 
uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat 
med schablonskatt. 
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under 
lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av 
finansiell ställning och kapitalstruktur samt investeringsalterna-
tiv. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finansiella mark-
naderna och har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga 
möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför 
Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2023.
51

===== SIDA 27 =====

5352
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
STRATEGISKA
Fastighetsportföljen RISKER
Fastighetsportföljen kan påverkas genom felaktig 
geografisk fördelning eller att fastighetsbeståndet 
inte är framtidssäkrat utifrån teknisk skuld, 
kundpreferenser, mikroläge etc. Det medför risk 
för ökade vakanser och värdenedgång som följd – 
alternativt stora investeringsåtaganden. Att bli för 
stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra 
att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på 
Fortinova – t ex krav på ekonomiskt helhetsansvar 
för ett område i form av infrastruktur m.m.
MÖJLIGHETER
Hög och stabil efterfrågan på våra lokaler och 
bostäder. För Fortinova, ett företag med tillväxtam-
bitioner, ökar sannolikheten att finna investerings-
möjligheter i lägre värderade fastigheter.
• Makrobevakning (följa hyresutveckling, vara nära 
kunden för att förstå framtidens behov, bevaka 
infrastrukturprojekt, trendspana)
• Löpande investera, uppgradera eller sälja fastig -
heter som inte bedöms passa Fortinovas portfölj 
• Löpande översyn avseende geografisk spridning 
och fastighetstyp 
• Årlig genomgång av affärsplan och strategi 
• Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys 
av klimatrisker vid investeringsbeslut
• Årlig genomgång av kommande treårsperiod för 
att se vilka tillväxtförutsättningar som finns
Investeringar – nya förvärv 
och projektutveckling av 
såväl nyproduktion som i 
befintligt bestånd
RISKER
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga 
att verkställa vald investeringsstrategi eller 
oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt. 
Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- 
och ombyggnation eller genom förvärv. Oförut-
sedda fördyringar i byggnationsfasen. Förvärv 
av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt 
som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. 
Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form 
av portföljer avseende region eller kategori av 
fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, 
d v s uppköp av befintlig organisation. Strategiska 
förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, 
men kan också medföra risker såsom svårighet 
att integrera verksamhet och medarbetare, risk 
för att ledningens uppmärksamhet flyttas från 
andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny 
marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen 
erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller 
potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade 
företaget samt ett för dyrt förvärv. I en marknad 
med generellt minskad efterfrågan finns risk 
kopplat till försäljning av projekt eller objekt. Risken 
kan innebära olönsamma investeringar alternativt 
nedskrivningar i räkenskaperna.
MÖJLIGHETER
Hög och stabil efterfrågan på våra lokaler och 
bostäder. För Fortinova, ett företag med tillväxtam-
bitioner, ökar sannolikheten att finna investerings-
möjligheter i lägre värderade fastigheter.
• Investeringsbeslut kopplade till strategi 
• Uppföljning av genomförda förvärv 
• Due Diligence
• God planering och strukturerade processer för att 
införliva nytt företag 
• I god tid identifiera vilken kompetens och mark -
nadskännedom som behövs
• I god tid identifiera nyckelpersoner
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare
• Uppföljning av riktlinjer 
• Bred tratt, leda parallella investeringsdiskussioner
• Klar beslutsprocess
• Uppföljning av genomförda projekt 
• Vid projektutveckling via extern entreprenad sker 
noggranna utvärderingar av potentiella externa 
entreprenörer samt tydligt utformade avtal för 
att minimera riskerna 
MÖJLIGHETER OCH RISKER
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ   –  LÅG       MELLAN      HÖG    
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OMVÄRLD
Makroekonomiska risker  
eller kriser
RISKER
Makroekonomiska risker avser risker kopplade till 
generellt minskad efterfrågan i ekonomin, föränd-
rad inflation alternativt deflation eller generella 
svårigheter (såsom terroristattacker, cyberattacker, 
extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt 
informationsläckage eller negativ publicitet). Vidare 
kan makroekonomiska risker eller kriser påverka 
möjligheten att erhålla finansiering, alternativt 
finansiering till högre kreditmarginaler. 
MÖJLIGHETER
Positiv värdeutveckling på våra fastigheter.
Ökad tillgång till investeringsmöjligheter då andra 
aktörer inte har samma långsiktiga möjligheter för 
investeringar under sämre konjunktur.
• Omvärldsbevakning
• Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtkommuner 
• Stark balansräkning med belåningsgrad inom 
finansiell målsättning 
• Inflationsskydd i hyresavtal 
• Väldiversifierad hyresportfölj  
• Naturligt skydd i hyressättningsystemet (tidsför -
skjutet) samt räntesäkringar 
• Flera finansieringskällor  
• Backupfunktioner för ledande befattningshavare 
• Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa 
förståelse och insikt hos användare att informa -
tion är en tillgång som ska hanteras varsamt
• Utöka kunskapen om klimatförändringars påver -
kan på verksamheten 
• Fullvärdesförsäkring
Regelverk RISKER
Förändring i regelverk eller förordningar, såväl na-
tionella som internationella, kan påverka Fortinova 
(såsom förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk 
för banker, hantering av planprocesser). 
MÖJLIGHETER
Förändring av lagar och regler som leder till 
minskade kostnader och minskad administration. 
Affärsmöjligheter 
Anseende och rykte
• Aktivt följa förändringar samt anpassa och förbe-
reda verksamheten 
• Delta i samhället och den allmänna debatten
• Bredda antal finansieringskällor (banker och aktie-
ägare)
• Omförhandla kreditavtal löpande  
• Företagskultur som bygger på höga etiska ideal 
• Extern Whistleblower-funktion
• Intern kontroll
• Rätt medarbetare
• Följa utvecklingen av lagar och regler 
• Öppen kultur för att skapa förtroende att infor -
mera om eventuella missförhållanden eller risker 
i tidigt skede 
• Regelbunden internutbildning i relevanta regelverk

===== SIDA 28 =====

5554
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
STRATEGISKA
Negativ värdeutveckling RISKER
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd 
av makroekonomiska orsaker, strategiska orsaker 
(typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller 
fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödes-
relaterad). Utöver detta finns risken att enstaka 
fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak 
påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen 
som finansiell ställning samt belåningsgrad. Stora 
negativa värdeförändringar kan ytterst medföra 
att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal 
bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta 
fall, att krediterna förfaller till betalning. Värdet 
på fastigheterna kan också påverkas negativt om 
de tekniska hindren för utveckling, exempelvis 
omställning för att minska utsläpp och hantera 
klimatförändringar, är för höga och kostsamma. 
• Stort antal fastigheter med geografisk spridning 
och stor variation i kontraktssammansättning 
• Kvartalsvis översyn och externvärdering av  
100 procent av fastighetsportföljen ger tidiga 
signaler
• Eftersträva stark balansräkning som kan generera 
god intjäning
• Intern god kontroll och kunskap
OPERATIVA
Hyresintäkter RISKER
Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, 
såväl externa som interna. Externa faktorer kan 
vara omvärldsorienterade, uteblivna indexuppräk-
ningar och konkurser (se makroekonomiska risker) 
medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda 
kunder, onödiga vakanser etc.
MÖJLIGHETER
Hög och stabil efterfrågan på våra lokaler och 
bostäder. 
God ekonomi genom en hög uthyrningsgrad
• Fastigheter i tillväxtkommuner
• Hög andel bostäder
• Närhet till kunden
• Erfaren och kompetent förvaltning
• Återkommande och regelbunden kundundersökning
• Processer för hyresförhandling, uppgraderingar, 
bevakning av avtal, extern kompetent inkasso -
verksamhet och  kundprocess vid nytt avtal 
Fastighetskostnader RISKER
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom 
kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. 
Omfattande reparationsbehov kan påverka 
resultatet negativt. Driftskostnader är huvudsak-
ligen taxebundna kostnader för el, renhållning, 
vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster 
kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka 
priset. Regulatoriska faktorer såsom ökade krav 
på utsläppsminskningar och övergång till fossilfria 
energislag kan också påverka kostnader för energi. 
Andra konsekvenser av klimatförändringar, såsom 
ökad risk för översvämningar och extrema väder-
förhållanden, kan också innebära ökade kostnader 
för försäkringar av fastigheter i riskområden. 
Kostnadshöjningar som inte kompenseras genom 
reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom 
omförhandling kan påverka resultatet negativt. 
• Kontinuerlig optimering och energieffektivisering 
• Gränsdragningslista
• Hög kvalitet på avtal 
• Långsiktig underhållsplanering
• Förebyggande av kundförluster genom att vara 
snabba i beslut och åtgärd
• Strukturerad elhandel
• Uppföljning och mätning av förbrukning
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA
Regelverk RISKER
Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska 
förluster, tillsynssanktioner, bristande anseende och 
i värsta fall en avnotering. 
MÖJLIGHETER
Förändring av lagar och regler som leder till 
minskade kostnader och minskad administration. 
Rykte/ökat anseende i marknaden
Affärsmöjligheter
• Aktivt följa förändringar samt anpassa och förbe-
reda verksamheten. 
• Delta i samhället och den allmänna debatten.
• Bredda antal finansieringskällor (banker och aktie-
ägare).
• Omförhandla kreditavtal löpande.  
• Företagskultur som bygger på höga etiska ideal. 
• Extern Whistleblower-funktion
• Uppförandekod
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare
• Intern kontroll
• Rätt medarbetare
• Följa utvecklingen av lagar och regler. 
• Öppen kultur för att skapa förtroende att infor -
mera om eventuella missförhållanden eller risker 
i tidigt skede.
• Regelbunden internutbildning i relevanta regel-
verk. 
• Öppet yrkande avseende inkomstdeklarationer 
som krav
Informationssäkerhet & 
digitalisering  
RISKER
Den digitala utvecklingen går snabbt och skapar 
nya förutsättningar för fastighetsbranschen. Nya 
digitala eller innovativa lösningar ersätter gammal 
teknik och gamla arbetssätt, möjliggör för nya 
tjänster och förändrar kundernas efterfrågan. 
Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst 
om att digitalisera själva fastigheterna  för att 
exempelvis förbättra uppföljning av energiför-
brukning och liknande och om att bygga smarta 
hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande 
digitala tjänster. Bristande informationssäkerhet 
kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av 
förstörd eller förlorad data, läckt konfidentiell 
information etc. Det finns också en viss risk för brott 
mot lagstadgade bestämmelser om hantering av 
personuppgifter.
MÖJLIGHETER
Ett väl fungerande och ändamålsenligt IT-skydd 
för vår verksamhet samt att information hanteras 
säkert. 
Ökad administrativ effektivitet som följer av rutiner 
för ett IT-säkert arbetssätt.
• Omvärldsbevakning 
• Outsourcad IT-verksamhet och support 
• Utbildning  
• Moderna system som innehar funktioner för att 
stödja informationssäkerhet, såväl internt som 
externt 
• Genomgång av IT-säkerheten av extern part
Miljömässig hållbarhet – 
operativa miljörisker
RISKER 
Miljörisker direkt relaterade till Fortinovas 
verksamhet kan innefatta den fysiska miljön 
som påverkar människor och fastigheter.  Vid 
ny-, till- och ombyggnation finns risk att material 
och metoder används som senare kan visa sig 
orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt 
den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor 
påverka Fortinova. Ett bristfälligt arbete kan 
påverka Fortinova varumärke, lagefterlevnad samt 
direkta kostnader. 
MÖJLIGHETER
God ekonomi och miljöprestanda
• Projektuveckling präglas av miljömedvetenhet
• Prioritera miljöaspekter
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ   –  LÅG       MELLAN      HÖG

===== SIDA 29 =====

5756
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ   –  LÅG       MELLAN      HÖG    
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA
Miljömässig hållbarhet – 
klimatförändringar 
RISKER 
Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsk-
ligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolags-
perspektiv innebär klimatförändringarna risk för 
skador på egendom orsakade av över tid ändrade 
väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den 
fysiska miljön som påverkar fastigheter. Fortinova 
bedömer dessa risker som potentiellt ökande på 
lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av 
investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta 
områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta. 
Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Fortinova, 
inte minst i form av ökade skatter eller nödvän-
diga investeringar. Ett bristfälligt arbete med att 
analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda 
omfattande kostnader för Fortinova i form av akuta 
åtgärder eller obsoleta fastigheter. 
MÖJLIGHETER
Säkerställer att våra fastigheter är relevanta i 
framtiden. 
Säkerställer god tillgång till finansiering och ger 
långsiktig trygghet och kontroll över finansierings-
kostnader. 
Ger förutsättning för långsiktig lönsamhet genom 
att undvika volatila hyresintäkter, driftskostnader, 
energipriser samt underhållskostnader. 
• Samtliga investeringsärenden granskas ur ett 
klimatperspektiv för att bedöma fastighetens 
känslighet för klimatförändringar. 
• All nyproduktion i egen regi hållbarhetscertifieras.
• Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verk -
samheten.
• Följa utvecklingen inom lagar och förordningar.
• Miljöinventering i befintligt bestånd och i sam -
band med förvärv av fastigheter för att identifiera 
och åtgärda miljö- och hälsorisker.
• Klimatscenarioanalyser upprättades 2022 och 
ses över årligen för att ge verktyg och kunskap 
om hur klimatförändringar kan påverka Fortino -
vas verksamhet.
• Särskild investeringsstrategi mot befintligt bestånd 
för att minska påverkan av utsläpp och förbrukning 
i Fortinovas bestånd
Hållbarhet – ägande RISKER 
Allt ägande medför ansvar. För Fortinovas del 
kan fastigheterna komma att förstöras av brand, 
vattenskada, stöld eller annan åverkan. Fortinova 
kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada 
på person eller annans egendom samt orsaka 
miljöskador för vilka Fortinova blir ansvarigt.
MÖJLIGHETER
Möjliggöra försäkringsbara fastigheter
Ger förutsättning för att undvika väsentligt ökade 
eller volatila försäkringskostnader
• Förebyggande arbete för att minimera risken att 
skador uppstår på egendom, person eller miljö
• Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter
• Extern försäkringskonsult/partner 
• Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhets-
skador
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA
Social hållbarhet –  
medarbetare
RISKER 
För ett bolag med stora tillväxtmål finns utmaningar 
avseende framtida kompetensförsörjning, att 
attrahera och behålla talanger men också att 
dra nytta av koncerngemensamma resurser och 
utveckla traditionella arbetssätt. Ett bolag i tillväxt 
befinner sig i förändringsprocess som ställer krav 
på tydlig riktning och anpassat ledarskap för att 
minska risken att tappa talang och kompetens. 
Verksamhet på flera orter och stor bredd bland 
yrkeskategorier bidrar till utmaningar att skapa 
delaktighet i det löpande värdegrundsarbetet för 
att uppnå en företagskultur där alla kan och vill 
göra ett bra arbete mot de övergripande målen. 
MÖJLIGHETER
Att rekrytera, utveckla och behålla engagerade 
medarbetare är avgörande för Fortinovas 
långsiktiga framgång.
Att uppfattas som en attraktiv arbetsgivare för 
såväl befintlig personal som rätt målgrupp för 
potentiell rekrytering. 
Att nå en hög grad av engagemang hos våra 
medarbetare som blir starka ambassadörer för vårt 
varumärke och värdegrund. 
• Värdegrundsarbete
• Förändringsledning
• Ledarskapsutveckling
• Medarbetarresan / Talent Management
• Utbildningsplaner
• Kompetensförsörjning
• Tydlig lönestruktur
• Successionsplan för nyckelpersoner 
   
Social hållbarhet –
 medarbetare
RISKER
Oavsett yrkeskategori finns såväl fysiska som 
psykosociala risker i vår arbetsmiljö som vi behöver 
identifiera och följa upp för att minimera allvarliga 
konsekvenser.  Arbetsgivare och arbetstagare bär 
ett gemensamt ansvar för ett hållbart arbetsliv och 
vi behöver gemensamt skapa de bästa förutsätt-
ningarna för alla att ha en sund balans mellan 
arbete och privatliv utan att tumma på koncernens 
produktivitet och effektivitet. 
MÖJLIGHETER
Säker arbetsmiljö utan risk för skada eller 
ohälsa oavsett verksamhetsort, yrkeskategori eller 
arbetssituation.
• Systematiskt arbetsmiljöarbete inkl. undersök -
ningsmetoder som: 
•  medarbetarundersökningmål- och utvecklingssamtal
•  skyddsronder
•  mötesstruktur m.m.
• Arbetsuppgiftsfördelning
• Årlig medarbetarundersökning
   
Ansvarsfullt företagande – 
etik och anti-korruption
RISKER
För fastighetsbolag är exempelvis processer inom 
uthyrning och val av leverantörer särskilt viktiga.
MÖJLIGHETER
Bra samarbeten, långsiktig planering, god ekonomi 
och hög kvalitet. 
Säkra och effektiva processer för inköp och 
tecknande av kontrakt. 
God affärsetik och goda arbetsförhållanden hos 
leverantörer och samarbetspartners. 
God kontroll av affärsverksamheten, stark 
trovärdighet för samarbetspartners samt trygghet 
för medarbetare med tydlighet kring regler och 
rutiner.
• Uppförandekod
• Visselblåsarfunktion
• Policys för jämlikhet

===== SIDA 30 =====

5958
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ   –  LÅG       MELLAN      HÖG    
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
FINANSIELL
Finansiering RISKER
Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av 
finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken 
att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast 
till kraftigt ökade kostnader. Räntekostnaden är 
Fortinovas enskilt största kostnadspost. Rän-
tekostnader påverkas främst  av nivån på aktuella 
marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler 
samt av vilken strategi  Fortinova väljer för bind-
ningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär 
högre räntekostnad men den sammanfaller också 
ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. 
Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas 
motparter, exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina 
finansiella åtaganden mot koncernen. Kreditrisk 
inom finansverksamheten uppstår bland annat vid 
placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av 
ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal.
MÖJLIGHETER
En stark likviditet ger handlingsfrihet att genomföra 
beslutade investeringar och fullgöra förpliktelser.
Långsiktig trygghet och kontroll över finansierings-
kostnader.
• Finanspolicy som fastställer riskmandat
• Likviditetsreserver, flera finansieringsmotparter i 
olika geografiska marknader (bank, kapitalmarknad)
• Flera långivare, dessutom enbart motparter med 
hög rating
• Fortlöpande omförhandling av kreditavtal
• Säkerställande via fastighetsinteckningar
• Stark balansräkning
• Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över 
olika löptider
• Långfristiga krediter med fastställda marginaler
• Vedertagna beräkningsformler
• Avstämning mellan intern och extern värdering
• God rapportering till styrelsen
   
Rapportering RISKER
Risken att en officiell rapport i form av delårsrap-
port eller årsredovisningen inte ger en sann och 
rättvisande bild av Fortinovas verksamhet, resultat 
och finansiella ställning
MÖJLIGHETER
Affärsmöjligheter
Transparent och korrekt rapportering ger Fortinova 
ökat anseende hos investerare och banker
• En företagskultur som bygger på höga etiska ideal 
samt ordning och reda
• God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led
• Kompetent och erfaren personal
• Följa utveckling i regelverk för att hinna imple -
mentera nyheter i god tid
• Extern revision i enlighet med intressenters krav-
ställning
Värdeförändringar – 
derivat
RISKER
Värdeförändringar i Fortinovas räntederivat  
uppstår vid förändringar av marknadsräntan.
MÖJLIGHETER
Långsiktig trygghet och kontroll över finansierings-
kostnader.
• Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstru-
ment som får nyttjas vid räntebindning.
• Vedertagna beräkningsformler
• Avstämning mellan intern och extern värdering
• Enbart omsättningsbara instrument på markna -
den används, varför noterade priser kan användas.

===== SIDA 31 =====

6160
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2023.01.01- 2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter 2,3 332,1 369,0
Fastighetskostnader 4,5 -127,7 -158,7
Driftsöverskott 204,4 210,3
Centrala administrationskostnader 5,6 -29,0 -34,0
Räntenetto
Finansiella intäkter 7 6,2 1,5
Finansiella kostnader 8 -95,2 -58,9
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld 8 -0,5 -0,7
Räntenetto -89,5 -58,1
Förvaltningsresultat 85,9 118,2
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 -326,6 58,7
Förvaltningsfastigheter, realiserade -3,1 -0,1
Räntederivat, orealiserade 13 -59,5 100,8
Värdeförändringar -389,2 159,4
Resultat före skatt -303,3 277,6
Skatt 9 40,4 -65,6
Årets resultat -262,9 212,0
Hänförligt till moderbolagets aktieägare -262,9 212,0
Mkr 2023.01.01- 2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 2022.12.31
(16 mån)
Årets resultat enligt resultaträkningen -262,9 212,0
Totalresultat -262,9 212,0
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,7 2,3
Årets resultat efter skatt, kr -5,1 4,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resul-
taträkningen.
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Mkr Not 2023.12.31 2022.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 4 813,1 4 515,5
Övriga materiella anläggningstillgångar 11 2,3 2,4
Leasingavtal, nyttjanderätt 12,26 3,2 4,4
Summa materiella anläggningstillgångar 4 818,6 4 522,3
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument 13,26,27 27,9 86,0
Långfristiga reversfordringar 26 30,2 -
Andra långfristiga fordringar 26 0,7 0,7
Summa finansiella anläggningstillgångar 58,8 86,7
Summa anläggningstillgångar 4 877,4 4 609,0
Omsättningstillgångar
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 26 10,0 -
Kundfordringar 26 58,2 50,5
Övriga fordringar 14,26 67,1 52,8
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15,26 22,6 24,6
Likvida medel 16,26 227,3 515,0
Summa omsättningstillgångar 385,2 642,9
SUMMA TILLGÅNGAR 5 262,6 5 251,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER 17
Eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Övrigt tillskjutet kapital 1 599,6 1 598,9
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 491,1 791,0
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 142,0 2 441,2
Summa eget kapital 2 142,0 2 441,2
Skulder
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 9 178,9 228,5
Övriga avsättningar 18 19,5 -
Långfristiga räntebärande skulder 19,26,27 2 172,5 2 288,8
Leasingskuld 12,26 3,2 4,4
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3
Summa långfristiga skulder 2 374,4 2 522,0
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 19,26,27 611,4 177,4
Leverantörsskulder 14,4 14,3
Aktuell skatteskuld 9 6,6 -
Övriga skulder 16,3 9,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20,26 97,5 87,3
Summa kortfristiga skulder 746,2 288,7
Summa skulder 3 120,6
2 810,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 262,6 5 251,9
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN

===== SIDA 32 =====

6362
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl. 
årets resultat
Eget kapital hänf. 
till moderbolagets 
ägare
Summa  
eget kapital
2021.09.01–2022.12.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
2023.01.01–2023.12.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 2 142,0
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN
Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 204,4 210,3
Centrala administrationskostnader -29,0 -34,0
Finansiella intäkter och kostnader -95,3 -58,5
Betald inkomstskatt -10,5 -4,7
Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 69,6 113,1
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 44,1 -46,8
Förändring av rörelseskulder 14,1 45,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 127,8 111,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -44,9 -57,3
Förvärv av dotterbolag 24 -442,9 -470,9
Avyttring av dotterbolag 33,6 -0,1
Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark -17,2 -85,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -471,4 -614,1
Finansieringsverksamheten
Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 -
Utbetald utdelning -37,0 -23,6
Upptagna banklån 149,1 808,7
Amortering av banklån -56,9 -46,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 55,9 739,1
Årets kassaflöde -287,7 236,9
Likvida medel vid årets början 515,0 278,1
Likvida medel vid årets slut 16 227,3 515,0
KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN

===== SIDA 33 =====

6564
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Nettoomsättning - -
Övriga rörelsekostnader 5,6 -15,6 -16,6
Rörelseresultat -15,6 -16,6
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 22 -76,7 85,1
Finansiella intäkter 7 5,1 9,3
Finansiella kostnader 8 -4,7 -10,5
Summa finansiella poster -76,3 83,9
Resultat efter finansiella poster -91,9 67,3
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 16,0 28,6
Resultat före skatt -75,9 95,9
Skatt 9 -0,2 -2,2
Årets resultat -76,1 93,7
Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Årets resultat enligt resultaträkningen -76,1 93,7
Totalresultat -76,1 93,7
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET
Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt 
resultaträkningen.
Mkr Not 2023.12.31 2022.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 1 529,5 1 896,8
Fordringar hos koncernföretag 23,26 60,2 51,6
Långfristiga reversfordringar 26 30,2 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 619,9 1 948,4
Summa anläggningstillgångar 1 619,9 1 948,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 14,26 66,2 27,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15,26 8,7 1,3
Summa kortfristiga fordringar 74,9 28,6
Kassa och bank 16,26 99,6 285,5
Summa omsättningstillgångar 174,5 314,1
SUMMA TILLGÅNGAR 1 794,4 2 262,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 653,8 1 653,1
Balanserat resultat 83,9 27,2
Årets resultat -76,1 93,7
Summa eget kapital 1 712,9 1 825,3
Avsättningar
Övriga avsättningar 18 19,5 -
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 23,26 51,9 432,0
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 3,7 2,5
Aktuella skatteskulder 1,9 1,6
Övriga skulder 1,0 0,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20,26 3,5 0,8
Summa kortfristiga skulder 10,1 5,2
Summa skulder 62,0 437,2
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 794,4 2 262,5
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 34 =====

6766
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Överkurs-
fond
Balanserade 
vinstmedel inkl. 
årets resultat
Totalt eget kapital
2021.09.01–2022.12.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1653,1 50,8 1 755,2
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 93,7 93,7
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 653,1 120,9 1 825,3
2023.01.01–2023.12.31 (Mkr)
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 653,1 120,9 1 825,3
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -76,1 -76,1
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31 
(16 mån)
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -15,6 -16,6
Finansiella intäkter och kostnader -5,5 -1,2
Betald inkomstskatt 0,1 -
Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital -21,0 -17,8
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -6,0 -0,8
Förändring av rörelseskulder 8,5 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten -18,5 -16,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -274,4 -48,6
Försäljning av dotterbolag 32,4 -
Lämnade/återbetalade aktieägartillskott 128,9 -94,2
Lån och amorteringar till dotterföretag 23 -18,0 300,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -131,1 158,0
Finansieringsverksamheten
Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 -
Utbetald utdelning -37,0 -23,6
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 -36,3 -23,6
Årets kassaflöde -185,9 118,3
Likvida medel vid årets början 285,5 167,2
Likvida medel vid årets slut 16 99,6 285,5
KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 35 =====

6968
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett 
privat publikt fastighetsaktiebolag med säte i Varberg, Sve -
rige. Adressen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 
Varberg, Sverige. 
Koncern- och årsredovisningen för Fortinova Fastighe -
ter AB (publ.), per den 31 december 2023, har godkänts av 
styrelsen och verkställande direktörn den 22 april 2024 och 
kommer att föreläggas på årsstämman den 8 maj 2024 för 
fastställande.
Föregående räkenskapsår var förlängt varför jämförelse-
talen innefattar 16 månader.
Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbola -
get och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen. 
Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. 
Nedan följer generella redovisningsprinciper och information 
om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna, be -
dömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter 
mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad 
förståelse för respektive redovisningsområde. Redovisnings-
principer har konsekvent tillämpats av koncernens företag.
Redovisningsprincip markeras med  
 och avslutas med 
Uppskattningar och bedömningar markeras med   och 
avslutas med 
Risker markeras med    och avslutas med 
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med In -
ternational Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de 
antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings 
rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler 
för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen förutom de undantag 
och tillägg som anges i avsnittet ”Moderbolagets redovis -
ningsprinciper”.
Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller  
ändrade IFRS 2023
Nedan beskrivs vilka ändrade redovisningsprinciper som kon-
cernen tillämpar från och med 1 januari 2023. Övriga ändring-
ar av IFRS med tillämpning från och med 1 januari 2023 har 
inte haft någon väsentlig effekt på koncernens redovisning.
Ändringar av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter
Ändringen innebär att företag ska lämna upplysningar om 
väsentliga redovisningsprinciper och inte betydande. 
Ändringar av IAS 12 Inkomstskatter  
Ändringen innebär att uppskjuten skatt ska redovisas för 
transaktioner som initialt ger upphov till en lika stor upp -
skjuten skattefordran som uppskjuten skatteskuld, t ex vid 
redovisning av en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld 
enligt IFRS 16.
 
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas 
De nya standarder och tolkningar som gäller from 1 januari 
2024 har inte förtidstillämpats. De bedöms inte heller få någon 
väsentlig effekt på koncernens finansiella rapport.
Väsentliga redovisningsprinciper
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som 
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för 
koncernen. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrun -
dade till närmaste miljontal (Mkr).
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär -
den förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument 
som är värderade till verkligt värde.
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i 
denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal 
kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska 
uppgifterna.
Koncernredovisning och rörelseförvärv
Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla bolag 
som moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande in-
flytande över.  Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. 
Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas 
som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar 
dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. I förvärv-
sanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av 
förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder 
samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. 
Transaktionsutgifter som uppkommer redovisas och inklude-
ras i anskaffningsvärdet vid tillgångsförvärv. Koncerninterna 
fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealise -
rade vinster eller förluster som uppkommer från koncernin -
terna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin 
helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Förvärv 
av fastigheter genomförs ofta i form av bolagsförvärv. När 
ett sådant förvärv görs övervägs om förvärvet avser ett 
rörelseförvärv. Ett bolagsförvärv är ett rörelseförvärv om 
förvärvet förutom fastigheten även avser andra resurser 
och processer. När bolagsförvärvet inte bedöms vara ett 
rörelseförvärv redovisas det som ett förvärv av tillgångar 
och skulder och anskaffningsvärdet fördelas på tillgångarna 
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
och skulderna baserat på deras verkliga värden. Den initialt 
fråndragna uppskjutna skatten påverkar inte värderingen vid 
efterföljande bokslut.
Bedömningar och uppskattningar
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS 
kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar 
och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovis -
ningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, 
skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan 
avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Upp -
skattningarna och antagandena ses över regelbundet. 
Företagsledningen diskuterar löpande utvecklingen, valet, 
upplysningarna samt tillämpningen avseende koncernens 
viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar. Ändringar 
av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om 
ändringen endast påverkat denna period, eller i den period 
ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar 
både aktuell period och framtida perioder. 
Bedömningar och uppskattningar gjorda av företags -
ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en väsentlig 
inverkan på de finansiella rapporterna som kan medföra 
väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rap -
porter beskrivs nedan:
Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar
De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan 
avser sådana som innebär en signifikant risk för att tillgång -
ars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i 
väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret.
Värdering av tillgång eller skuld till verkligt värde
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas 
använder Fortinova observerbara data i så stor utsträckning 
som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en 
”verkligt värde hierarki” baserat på vilka indata som används 
i värderingstekniken enligt följande:
Nivå 1:  Enligt priser  noterade på en aktiv marknad för  
 iden tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifr ån direkt eller indirekt observerbar marknads-  
 da ta som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifr ån indata som inte är observerbara på   
 marknaden.
 Ytterligare information om antaganden som gjorts vid 
värdering till verkligt värde framgår av följande noter: 
Not 10 Förvaltningsfastigheter (hamnar i Nivå 3) 
Not 13 Derivatinstrument (hamnar i Nivå 2)
Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag 
för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. 
IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar 
än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39, förvalt -
ningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 
och uppskjutna skattefordringar redovisade enligt IAS 12. För 
undantagna tillgångar enligt ovan bedöms det redovisade 
värdet enligt respektive standard.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns 
objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av till -
gångar är i behov av nedskrivning. 
Företaget klassificerar kundfordringar som osäkra efter 
en individuell bedömning. Fordringarnas nedskrivningsbehov 
fastställs utifrån historiska erfarenheter av kundförluster på 
liknande fordringar. Kundfordringar med nedskrivningsbehov 
redovisas till nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden. 
Fordringar med kort löptid diskonteras dock inte.
Återföring av nedskrivningar
En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämp -
ningsområde reverseras om det både finns indikation på att 
nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett 
en förändring i de antaganden som låg till grund för beräk -
ningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast 
i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter 
återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha 
redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om 
ingen nedskrivning gjorts.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om de tidi-
gare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att 
full betalning från kunden förväntas erhållas. 
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Års -
redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap -
porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska 
personer. Även Rådet för finansiell rapporterings utgivna 
uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2 
innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska 
personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och utta-
landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovis -
ningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet 
mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen 
anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras.

===== SIDA 36 =====

7170
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovis -
ningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis -
ningsprinciper framgår nedan och har tillämpats konsekvent 
på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan-
siella rapporter. 
Klassificering och uppställningsformer
Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är 
uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, medan 
rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar 
i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Ut -
formning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport 
över kassaflöden. 
De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gäl -
lande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs 
främst av redovisning av driftsöverskott, förvaltningsresultat 
samt eget kapital.
Andelar i koncernföretag
Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget enligt 
anskaffningsvärdemetoden. 
Skatter
Obeskattade reserver redovisas i moderbolagets balansräkning 
utan uppdelning på eget kapital och uppskjuten skatteskuld, till 
skillnad mot i koncernen. I moderbolagets resultaträkning görs 
på motsvarande sätt ingen fördelning av del av bokslutsdispo-
sitioner till uppskjuten skattekostnad.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i en-
lighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägar-
tillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och som 
aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag redovisas som 
bokslutsdispositioner i resultaträkningen.
NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras 
per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra 
Götaland. Intäkter och fastighetskostnader som redovisas 
för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsva-
rande gäller tillgångar och skulder i notens tabell. Kostnader  
 
 
 
såsom central administration, räntenetto, leasingkostnad/  
tomträttsavgäld, värdeförändring i derivat och skatt allokeras 
till central koncernfunktion. 
Rörelsesegmentsrapporteringen överensstämmer med 
den interna rapportering som lämnas till koncernens vd.
Segmentsredovisning
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Mkr Halland V.Göta-
land
Skara-
borg
Centralt Totalt Halland V.Göta-
land
Skara-
borg
Centralt Totalt
Hyresintäkter 139,4 142,2 50,5 - 332,1 160,6 145,9 62,5 - 369,0
Fastighetskostnader -47,1 -57,0 -23,6 - -127,7 -61,7 -67,2 -29,8 - -158,7
Driftsöverskott 92,3 85,2 26,9 - 204,4 98,9 78,7 32,7 - 210,3
Centrala admin.kostnader - - - -29,0 -29,0 - - - -34,0 -34,0
Räntenetto - - - -89,0 -89,0 - - - -57,4 -57,4
Leasingkostnad / Tomt- 
rättsavgäld
- - - -0,5 -0,5 - - - -0,7 -0,7
Förvaltningsresultat 92,3 85,2 26,9 -118,5 85,9 98,9 78,7 32,7 -92,1 118,2
Förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
-125,5 -164,9 -36,2 - -326,6 50,2 -8,4 16,9 - 58,7
Förvaltningsfastigheter, 
realiserade
- -3,1 - - -3,1 -0,7 0,6 - - -0,1
Räntederivat, orealiserade - - - -59,5 -59,5 - - -
100,8 100,8
Skatt - - - 40,4 40,4 - - - -65,6 -65,6
Årets resultat -33,2 -82,8 -9,3 -137,6 -262,9 148,4 70,9 49,6 -56,9 212,0
Förvaltningsfastigheter 1 958,9 2 276,6 577,6 - 4 813,1 2 060,5 1 845,2 609,8 - 4 515,5

===== SIDA 37 =====

7372
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 3 HYRESINTÄKTER
 
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon -
cernen är leasegivare. Samtliga nuvarande hyreskontrakt 
hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är klassifi-
cerade som operationella leasingavtal. 
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt 
i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet och  inne-
fattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas. Hy-
resintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hyresavtal 
och redovisas i den period som uthyrningen avser. I hyresintäk-
ter ingår även tillägg och serviceintäkter såsom fastighetsskatt 
samt övriga tilläggsdebiteringar (värme, vatten, el etc.).
Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyre-
sintäkter. 
Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder. 
Bostadskontrakten har en uppsägningstid om 3 månader vilket  
gör att hyresintäkterna till största del består av korta avtal. 
Bland lokalkontrakten har merparten en kontraktstid upp till 
3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har längre 
kontraktstid. 
Intäkt från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga ris -
ker och förmåner övergått till köparen, normalt på kontrakts- 
eller tillträdesdagen. 
  KREDITRISK     
Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast-
ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning, 
vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna. 
Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög 
efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende. 
Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största 
kunden svarar för ca 4 procent (4) av koncernens totala hy -
resvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot enskild 
kunds kreditrisk är mycket låg. 
Hyresintäkter
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2021.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter 324,4 362,4 - -
varav hänförligt till bostäder 221,5 257,0 - -
Serviceintäkter 4,2 4,0 - -
Övriga intäkter 3,5 2,6 - -
Summa 332,1 369,0 - -
Löptidsanalys av leasingavgifter, Mkr
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.12.31 2022.12.31 2023.12.31 2022.12.31
0-1 år 165,2 147,9 - -
1-2 år 81,0 81,9 - -
2-3 år 72,6 57,5 - -
3-4 år 61,8 48,6 - -
4-5 år 51,5 41,9 - -
> 5 år 158,6 137,9 - -
Summa 590,7 515,7 - -
Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter 
balansdagen.
Koncernens kundfordringar uppgick till 58,2 Mkr (50,5) med avdrag för befarade kundförluster om -2,2 Mkr (-1,3).
Mkr Koncernen Moderbolaget
Fastighetskostnader 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Driftkostnader -47,6 -60,3 - -
Reparation och underhåll -34,9 -49,0 - -
Fastighetsskatt -7,4 -6,7 - -
Fastighetsskötsel -18,2 -20,5 - -
Övriga fastighetskostnader -5,2 -3,1 - -
Fastighetsadministration -14,4 -19,1 - -
Summa -127,7 -158,7 - -
NOT 4 DRIFT-, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER 
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som 
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten be-
står av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning, media),
reparation och underhåll, fastighetsskatt, fastighetsskötsel, 
försäkring samt fastighetsadministration.
Fastighetsadministrationskostnader består av bland an -
nat personalkostnader relaterat till uthyrning, kundtjänst och 
teknisk administration, IT-kostnader samt liknande poster. 
Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte gene-
rerat intäkter för perioden är marginella.
Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader uppgick till -29,0 Mkr 
(-34,0). I de centrala administrationskostnaderna ingår kost -
nader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveck-
ling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även 
engångskostnader hänförligt till utveckling inom hållbarhets-
redovisning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt.

===== SIDA 38 =====

7574
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Ersättning till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda utgörs av lön, sociala 
avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och 
bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad 
och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse 
att betala ut en ersättning.
Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare
Bolagsledningen erbjuds marknadsmässig lön och anställ -
ningsvillkor. Ersättning utgår i form i form av fast lön, rörlig 
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. 
Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte 
överstiga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara 
högst sex månader. 
 Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare presenteras på sidan 116. 
Pension
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen 
avgifter till offentligt eller privat administrerade pensions -
försäkringar på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. 
Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när 
avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personal-
kostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter 
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant 
återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan 
komma koncernen tillgodo.
Aktierelaterade ersättningar
Den 15 juni 2023 startade koncernen ett aktieoptionsprogram 
som ger ledande befattningshavare och övriga anställda rätt 
att förvärva aktier i företaget. Ledande befattningshavare 
erhöll 340 000 optioner och övriga anställda tilldelades  
150 000 optioner.
Enligt programmet ger varje option innehavaren rätt att 
teckna en (1) ny B-aktie i Fortinova Fastigheter AB (publ) till 
förutbestämt lösenpris om 26,85 kr. Optionerna tecknades 
av dotterbolaget Fortinova AB som i sin tur har överlåtit 
optionerna till anställda i koncernen mot marknadsmässig 
ersättning. Av sammanlagt 490 000 optioner som teckna -
des av dotterbolaget har samtliga överlåtits till anställda. 
Samtliga optioner har tecknats mot kontant betalning. Rätt 
att utnyttja optionen förutsätter att innehavaren kvarstår i 
anställning under de tre kommande åren från tilldelnings -
tillfället. Optionens löptid uppgår till tre år. Teckningskursen 
uppgick till marknadsvärde beräknat enligt Black & Scholes 
värderingsmodell. Inga övriga villkor för tilldelning finns. 
Samtliga aktieoptioner regleras genom fysisk leverans av 
aktier enligt nedanstående förteckning. 
Löner, arvoden och förmåner
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Styrelse och ledande befattningshavare -6,9 -8,4 -5,5 -5,8
Övriga anställda -17,3 -22,0 - -
Summa -24,2 -30,4 -5,5 -5,8
Sociala kostnader -8,3 -10,2 -2,0 -2,1
Pensionskostnader -2,5 -2,5 -1,0 -1,0
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.01.01- 2023.12.31 
(12 mån)
2021.09.01- 2022.12.31  
(16 mån)
2023.01.01- 2023.12.31 
(12 mån)
2021.09.01- 2022.12.31  
(16 mån)
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Styrelseordförande
  Ole Salsten -0,3 - -0,3 - -0,3 - -0,3 -
Övriga styrelseledamöter
  Fredrik Bergmann -0,1 - -0,2 - -0,1 - -0,2 -
  Helena Örnstedt -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 -
  Carl-Johan Carlsson -0,1 - -0,2 - -0,1 - -0,2 -
  Anna Weiner Jiffer -0,1 - -0,2 - -0,1 - -0,2 -
  Anders Valdemarsson - - - - - - - -
Verkställande direktör -1,5 -0,3 -2,0 -0,4 -1,5 -0,3 -2,0 -0,4
Vice Verkställande direktör -1,4 -0,3 -1,8 -0,4 - - - -
Övriga ledande befattningshavare -3,2 -0,7 -3,5 -0,6 -3,2 -0,7 -2,7 -0,6
Övriga anställda -17,3 -1,2 -22,0 -1,1 - - - -
Summa -24,2 -2,5 -30,4 -2,5 -5,5 -1,0 -5,8 -1,0
Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Medelantalet anställda (Sverige)
Män 27 27 3 3
Kvinnor 19 17 1 1
Summa 46 44 4 4
Styrelseledamöter
Män 4 4 4 4
Kvinnor 2 2 2 2
Summa 6 6 6 6
Övriga ledande befattningshavare
Män 4 4 3 3
Kvinnor 1 2 1 1
Summa 5 6 4 4

===== SIDA 39 =====

7776
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
2023.01.01-2023.12.31
Egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Lösenpris
Moderbolaget
Teckning av dotterbolaget Fortinova AB 490 000 26,85
Totalt antal egetkapitalreglerade optioner 490 000
Koncernen
Tilldelning av aktieoptioner till ledande befattningshavare 340 000 26,85
Tilldelning av aktieoptioner till övriga anställda 150 000 26,85
Totalt antal egetkapitalreglerade optioner 490 000
Koncernen 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser 
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början - - - -
Tilldelade under perioden 490 000 26,85 - -
Förverkade under perioden - - - -
Inlösta under perioden - - - -
Förfallna under perioden - - - -
Utestående vid årets utgång 490 000 26,85 - -
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Indatan som anges i ovanstående tabeller avser den grund 
på vilken värderingen av egetkapitalreglerade optioner gjorts 
vid tilldelningstidpunkten. Den förväntade volatiliteten är ba-
serad på bedömd volatilitet (beräknad baserad på den vägda 
genomsnittliga återstående löptiden av aktieoptionerna), 
justerad för eventuella förväntade förändringar i framtida 
volatilitet till följd av officiellt tillgänglig information. Den 
förväntade löptiden på tilldelade optioner 2023 uppgår till tre 
år, vilket är i enlighet med villkoren för optionsprogrammet.   
Moderbolaget 2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser 
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början - - - -
Tilldelade under perioden 490 000 26,85 - -
Förverkade under perioden - - - -
Inlösta under perioden - - - -
Förfallna under perioden - - - -
Utestående vid årets utgång 490 000 26,85 - -
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Den 31 december 2023 har utestående egetkapitalreglerade optioner ett genomsnittligt lösenpris på 26,85 SEK och en genomsnittlig 
återstående avtalsenlig löptid på 30 månader.
Koncernen Moderbolaget
Verkligt värde och antaganden avseende egetkapitalreglerade 
optioner tilldelade under räkenskapsåret
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Verkligt värde 2023.12.31, kr 1,50 - - -
Aktiepris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) 20,17 - - -
Lösenpris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) 26,85 - - -
Förväntad volatillitet (uttryckt som vägd genomsnittlig 
volatillitet)
25% - - -
Optionernas löptid (uttryckt som vägd genomsnittlig löptid) 3 år - - -
Förväntad utdelning, kr 1,60 - - -
Riskfri ränta (baserad på stadsobligationer) 2,87% - - -

===== SIDA 40 =====

7978
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 6 REVISION
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och 
koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och 
verkställande direktörens förvaltning samt revision och an-
nan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller 
avtal. Revisionsuppdraget inkluderar även övriga arbetsupp- 
 
 
gifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt 
rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser 
vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga 
arbetsuppgifter.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
KPMG AB
Revisionsuppdraget -0,8 -0,9 -0,4 -0,3
Revisionsverks. utöver rev.uppdraget -0,6 -0,7 -0,6 -0,6
Summa -1,4 -1,6 -1,0 -0,9
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Ränteintäkter 6,2 1,5 4,5 2,2
Ränteintäkter, dotterbolag - - 0,6 7,1
Summa 6,2 1,5 5,1 9,3
Varav erhållen ränta 0,0 0,5 3,1 4,7
Varav:
Ränteintäkter för finansiella fordringar som 
inte värderats till verkligt värde via resultatet 6,2 1,5 5,1 9,3
NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade 
medel samt vinst vid värdeförändring på finansiella tillgång -
ar värderade till verkligt värde via resultatet. Ränteintäkter  
 
 
 
på finansiella instrument redovisas enligt effektivränte-  
metoden. 
NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och 
andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning 
samt förlust vid värdeförändring på finansiella tillgångar vär-
derade till verkligt värde via resultatet. Räntenettot påverkas 
inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka redo-
visas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. 
Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. 
Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står 
på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyres-
avtal vilket innebär att nyttjanderätten till marken redovisas 
som en leasingtillgång och som en leasingskuld. 
Mkr Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Räntekostnader, banklån -125,9 -52,4 - -
Räntekostnader, derivat -0,1 -6,5 19,3 -3,5
Ränteintäkter, derivat 30,8 - - -
Räntekostnader, dotterbolag - - -24,0 -7,0
Leasing/tomträttsavgäld -0,5 -0,7 - -
Summa -95,7 -59,6 -4,7 -10,5
Varav betald ränta -93,5 -59,2 -8,4 -4,2
Varav:
Räntekostnader för finansiella skulder som 
inte värderats till verkligt värde via resultatet -95,7 -59,6 -4,7 -10,5

===== SIDA 41 =====

8180
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 9 INKOMSTSKATT
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och av uppskjuten 
skatt vilka beräknas med tillämpning av beslutade skattesat-
ser och skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen 
för aktiebolag 20,6 procent år 2023. 
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse-
ende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell 
skatt från tidigare perioder. 
Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som 
framgent ska betalas. För fastigheter sker detta vid en 
direktförsäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans -
räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader  
mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar  
och skulder. I Fortinova föreligger temporära skillnader som 
utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt i förvalt -
ningsfastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag.
Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur  
 
 
 
underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade  
eller reglerade. 
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem-
porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i 
den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt-
jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det 
inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig good-
will och inte heller för skillnad som uppkommit vid första re -
dovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseför -
värv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar 
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas 
inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i kon -
cernföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig 
framtid. 
Redovisad skatt i resultaträkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
2023.01.01-2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-2022.12.31
(16 mån)
Aktuell skatt -9,0 -11,3 -0,2 -2,2
Uppskjuten skatt:
- Underskottsavdrag 0,5 -0,4 - -
- Temporära skillnader på förv.fastigheter 36,9 -32,9 - -
- Temporära skillnader på derivatinstrument 12,0 -21,0 - -
Summa 40,4 -65,6 -0,2 -2,2
Skattesats
Gällande skattesats 20,6% 20,6% 20,6% 20,6%
Avstämning av effektiv skatt (Mkr)
Resultat före skatt -303,3 277,6 -75,9 95,9
Skatt enligt gällande skattesats 62,5 -57,2 15,6 -19,8
Skatteeffekten av:
- Ej avdragsgilla kostnader -9,9 -4,5 -0,7 -
- Ej skattepliktiga intäkter 0,1 - - -
- Ej skattepliktig utdelning - - 6,0 17,5
- Ej avdragsgill nedskrivning aktier, koncern - - -21,1
- Avdragsgill kostnad, ej bokförd i resultatet 2,5 - -
- Uppskjuten skatt kopplat till temporära 
skillnader på fastigheter
-16,9 -5,4 - -
- Underskottsavdrag 0,1 0,6 - -
- Hänförligt till föregående år 2,0 0,9 - 0,1
Summa 40,4 -65,6 -0,2 -2,2
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att 
erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kom -
bination av dessa. Även fastigheter under uppförande som 
avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena 
är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. 
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaff -
ningsvärde, vilket även inkluderar direkt hänförbara utgifter 
till förvärvet. Förvaltningsfastigheter värderas därefter till 
verkligt värde i koncernens balansräkning. Värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Verkliga värden baseras på 
marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle 
erhållas i en transaktion vid värderingstidpunkten mellan 
kunniga parter som är oberoende av varandra och som har 
möjlighet och ett intresse av att transaktionen genomförs 
efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha 
agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast 
om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som 
är förknippade med tillgången kommer att komma företaget 
till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt 
sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad 
i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs 
till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identi-
fierade komponenter eller delar därav. Även i de fall en ny 
komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. 
Reparationer kostnadsförs löpande. 
  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde ba -
seras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar 
samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta 
och ett riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således be-
dömningar av framtiden och är som sådana osäkra.
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på 
fastigheterna på extern värdering, vilken utförs av New -
sec Advisory Sweden AB. Den externa värderingen utförs 
kvartalsvis och baseras på indata från Fortinova samt 
branschnyckeltal. Obebyggd mark och potentiella byggrätter 
utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående 
redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport 
baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 
december 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde och per 
bokslutsdatum.
Kassaflödesanalysen bygger på en nuvärdesberäkning av 
driftnettona under en bestämd kalkylperiod och nuvärdesbe-
räkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet 
beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal- 
 
 
 
kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav.  
Kalkylräntan för diskontering av driftnetton och restvärde 
motsvarar marknadens krav på total avkastning och kan sägas 
bestå av en riskfri realränta, en kompensation för inflations -
förväntningar samt en kompensation för fastighetsrelaterad 
risk som varierar med exempelvis läge, fastighetstyp, etc. Till 
grund för kassaflödeskalkylen läggs specifika förutsättningar 
och antaganden. Fastställande av verkliga värden stöds av 
faktiska transaktioner på marknaden. Nedan presenteras 
översiktligt de antaganden som använts i värderingarna: 
Hyresinbetalningar 
Hyresutvecklingen bedöms följa inflation med hänsyn tagen 
till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. 
Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontrakten 
anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken 
bedöms huruvida objektet kan bli vakant. Vakanser bedöms 
utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpass -
ning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till 
objektets individuella förutsättningar. Avseende hyresinbe-
talningar har följande antaganden använts: 
- Bostäder:  H yresutveckling för 2024, 2025 och 2026 upp-  
 g år till 4,5 procent, 3,5 procent respektive  
 2,5 pr ocent, därefter i enlighet med inflationsan-  
 tag ande om 2 procent. 
- Lokaler:  Årlig h yresutveckling för lokaler under kontrakts- 
 perioden enligt villkor i respektive Hyresavtal,  
 där efter anpassning till marknadsmässiga nivåer. 
Drifts- och underhållsutbetalningar 
Vid bedömning av fastighetens framtida fastighetskostnader 
har utfalls – och prognosmaterial samt beräknade norma -
liserade kostnader använts. I posten ingår drifts- och taxe -
bundna kostnader, löpande och periodiskt underhåll samt 
fastighetsskatt. Avseende drifts- och underhållsutbetalningar 
har följande antaganden använts: 
• Intäkter anges exklusive moms, kostnader anges exklu- 
sive moms för de lokaler där det bedrivs momspliktig  
verksamhet och inklusive moms för övriga lokaler och  
bostäder
• Årlig ökning av drift/underhåll 100 procent av KPI
• Periodiserat underhåll utifrån respektive fastighets förut- 
sättningar och beskaffenhet
 
Direktavkastning 
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i 
kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastig -
hetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav

===== SIDA 42 =====

8382
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Koncernen
2023.12.31 2022.12.31
Verkligt värde vid räkenskapsårets början 4 515,5 3 631,4
Fastighetsförvärv 667,4 781,1
Fastighetsförsäljning -93,5 -
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 50,3 44,3
Värdeförändringar redovisade i resultatet -326,6 58,7
Verkligt värde vid räkenskapsårets slut 4 813,1 4 515,5
är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Obser-
veras skall att prognoser avseende betalningsströmmar och 
värderingsobjektets långsiktiga värdeförändringar endast 
ingår som en del i värdebedömningen och inte till någon del
kan tas som en utfästelse om framtida utfall.  
Fortinovas samtliga fastigheter klassificeras som förvalt -
ningsfastigheter och består av 180 hyresfastigheter som 
hyrs ut till externa kunder. Hyreskontrakt avseende bostä -
der upprättas normalt med tre månaders uppsägningstid. 
Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor upprättas initialt 
på en hyrestid som normalt omfattar 3-5 år. Före avtalsti -
dens utgång sker omförhandling med kunden med avseende 
på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om avtalet inte är 
uppsagt till upphörande. Samtliga förvaltningsfastigheter har 
genererat hyresintäkter under räkenskapsåret. 
Den 31 december uppgick det redovisade värdet för 
fastighetsbeståndet till 4 813 Mkr (4 516), en ökning med  
7 procent. 
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Kalkylräntekrav för  
diskontering av framtida 
kassaflöden, %
Vägt direktavkastningskrav 
för bedömning  
av restvärde, %
Medelvärde av direktavkast-
ningskrav för bedömning av 
restvärde, %
Halland 5,0-10,1 3,1-7,9 5,1
  Bostadsfastigheter 5,0-8,0 3,1-5,9 4,5
  Kommersiella fastigheter  
  och samhällsfastigheter
6,9-10,1 4,8-7,9 6,2
Västra Götaland 6,1-11,2 4,0-9,0 5,2
  Bostadsfastigheter 6,1-8,4 4,0-6,3 4,8
  Kommersiella fastigheter  
  och samhällsfastigheter
8,3-11,2 6,2-9,0 6,7
Skaraborg 6,2-9,7 4,1-7,5 6,2
  Bostadsfastigheter 6,2-8,8 4,1-6,7 5,9
  Kommersiella fastigheter  
  och samhällsfastigheter
8,5-9,7 6,4-7,5 6,9
Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor:
Tabell över förvaltningsfastigheternas värdeförändring: 
Koncernen har under räkenskapsåret tillträtt tre bostadsfast-
igheter i Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. För -
värven bedöms generera koncernen 31,4 Mkr i hyresvärde, 
fördelat på 282 lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar 
yta om 3 076 kvm.
Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 
lägenheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten 
till BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är 
mer fördelaktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till 
privatmarknaden. Överlåtelsen har genomförts via säljarre -
vers, därmed redovisas en finansiell långsiktig fordran samt 
kortfristig fordran per den 31 december 2023. Då avtals -
mässiga åtaganden föreligger redovisas en övrig avsättning 
motsvarande en potentiell realiserad värdeförändring. I takt 
med att bostadsrättsföreningen säljer lägenheter sker amor-
tering av fordran, vilket i kassaflödesanalysen redovisas som 
avyttring av dotterbolag. Under perioden har nio bostads -
rätter sålts externt av bostadsrättsföreningen. Fortinova har 
under räkenskapsåret förvärvat fyra bostadsrätter från BRF 
Tändstiftet. Överlåtelsen har genomförts genom amortering 
av fordran utan effekt på koncernens likviditet. Resterande 
28 bostadsrätter förvärvas av Fortinova den 1 januari 2024. 
Från och med Q1 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in i kon-
cernens räkenskaper.
Under perioden har Fortinova tecknat avtal om att sälja 
två fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om  
15 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden 
vilket verifierar Fortinovas interna och externa värderingar. 
Frånträdet skedde 1 februari 2024. 
Geografi Fastigheter
(antal)
Lägenheter
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde 
(Mkr)
Verkligt värde  
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 91 859 125 577 145,8 1 958,9 15 599 41%
Västra Götaland 58 1 551 118 801 161,8 2 276,6 19 163 47%
Skaraborg 31 429 43 596 51,3 577,6 13 249 12%
Summa 180 2 839 287 974 358,9 4 813,1 16 714 100%
 Mer information om förvaltningsfastigheter per region redovisas i not 2 Rörelsesegmentsrapportering. 
Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal  
lägenheter
Bedömt  
hyresvärde (Mkr)
2023.01.16 Fristads 
Prästgård 1:144
Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0
2023.06.01 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
2023.12.20 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 22 027 323 36,7
Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal  
lägenheter
Bedömt  
hyresvärde (Mkr)
2023.06.30 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Summa 2 527 41 5,3
Tabell över tillträdda förvaltningsfastigheter:
Beskrivning av fastighetsbeståndet per region 2023.12.31:
Tabell över sålda förvaltningsfastigheter:

===== SIDA 43 =====