FULLTEXT DEL 1 AV 2
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
2024
ÅRSREDOVISNING
FORTINOVA FASTIGHETER AB (PUBL)
===== SIDA 2 =====
32
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
INNEHÅLL
INTRODUKTION
Välkommen till Fortinova ..........................................................................................................4
Året i korthet ..........................................................................................................................6
Vd har ordet ......................................................................................................................................................8
Fortinovas aktie...................................................................................................................................... 10
VERKSAMHET
Om Fortinova ...............................................................................................................................................16
Organisation och verksamhet ......................................................................................20
Hållbarhet hos Fortinova .......................................................................................................32
Finansiering ..................................................................................................................................................44
FINANSIELL INFORMATION
Innehållsförteckning.......................................................................................................................47
Förvaltningsberättelse ..............................................................................................................48
Finansiell utveckling och ställning ........................................................................50
Möjligheter och risker .................................................................................................................54
Finansiella rapporter .....................................................................................................................57
Redovisningsprinciper och noter ...........................................................................66
BOLAGSSTYRNING
Styrelse ..............................................................................................................................................................104
Företagsledning..................................................................................................................................105
Bolagsstyrningsrapport .......................................................................................................106
Ersättning till ledande befattningshavare ............................................112
ÖVRIG INFORMATION
Fastighetsförteckning ...............................................................................................................114
Definitioner nyckeltal ................................................................................................................ 118
Avstämningstabeller ....................................................................................................................119
Adresser och kalendarium ...............................................................................................122
VD-ORD
8
FASTIGHETSBESTÅND
PER REGION
21
VÄSTRA SVERIGE
VÄXER
18
MODERN TEKNIK BAKOM
DEN NYA TIDENS FÖRVALTNING
38
===== SIDA 3 =====
54
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
54
VÄLKOMMEN
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i
Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar
bostadsfastigheter på några av västra Sveriges
mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på.
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler
bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen.
Vi förvaltar våra kunders hem och drömmar, och
skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan
växa med dem.
===== SIDA 4 =====
76
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61%
57% 60% 58% 58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
april-juni 2024
juli-sep 2024
okt - dec 2024
jan-mars 2024
59%
71%
62% 63%
68%
57% 57%
44%
65% 67%
53%
55%
INKLUSIVE ERHÅLLET
ELSTÖD OM 2,7 MKR
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
mars 2024
sep 2024
dec 2024
juni 2024
ÅRET I KORTHET
HYRESINTÄKTER
+11%
EKONOMISK
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD
186%
BELÅNINGSGRAD
55%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
5,2%
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER RÄKENSKAPSÅRET
JAN – MARS 2024
• Fortinova har den
1 januari 2024 förvärvat
28 bostadsrätter
från BRF Tändstiftet.
Från och med
första kvartalet 2024
konsolideras BRF
Tändstiftet i Fortinovas
koncernredovisning.
• Fortinova har under
kvartalet implementerat
ett nytt fastighetssystem
för att effektivisera
administrativa processer,
säkerställa informa-
tionsflöden till andra
system och främja
datadrivna beslut inom
förvaltningsorganisa-
tionen.
Q1
APRIL– JUNI 2024
• I april har koncernen
refinansierat banklån
motsvarande 354 Mkr
till bibehållna eller för-
bättrade villkor. Utöver
planenlig amortering av
banklån har Fortinova
genomfört en extra
amortering om 25 Mkr.
• Fortinovas årsstämma
ägde rum den 8 maj på
Varbergs Stadshotell.
Q2
JULI– SEPT 2024
• Under kvartalet har
Fortinova utvärderat
både förvärvs- och
försäljningsmöjligheter
för att optimera
koncernens fastig-
hetsportfölj.
Q3
OKT–DEC 2024
• Fortinova har
fortsatt utvärderat
förvärvsmöjligheter
vilket har bidragit
till förvärv efter
balansdagens utgång.
Under kvartalet har
Fortinova fortsatt
arbetet med att
anpassa och förbereda
organisationen inför
CSRD med fokus på
dubbel väsentlighets-
analys samt arbete
med taxonomi.
Q4
FASTIGHETSVÄRDE
DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
73%
BOSTAD
• Efter räkenskapsårets utgång har
Fortinova refinansierat banklån mot-
svarande 752 Mkr till bibehållna eller
förbättrade villkor.
• Den 7 mars 2025 offentliggjorde
Fortinova avsikten att genomföra ett
listbyte från Nasdaq First North Growth
Market Premier till Nasdaq Stockholm,
preliminärt under fjärde kvartalet 2025.
• Den 1 april 2025 tillträdde Fortinova två
kommersiella fastigheter i Varberg med
ett åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och
en uthyrningsbar yta om 6 441 kvm.
Förvärvet bedöms generera koncernen
7,9 Mkr i hyresvärde.
• Fortinova påverkas av utvecklingen i
omvärlden och har som ambition att
åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som
uppstår. Till årsstämman 2025 föreslår
därför Fortinovas styrelse ingen utdelning
för räkenskapsåret 2024.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
– EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
2025
===== SIDA 5 =====
98
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
TRYGGHET I VÅR AFFÄRSMODELL
Vår affärsmodell att hyra ut bostäder i västra Sverige har visat
sig framgångsrik oavsett konjunktur. Genom att fokusera på
områden där människor vill leva, arbeta och bo, har vi säker-
ställt en hög uthyrningsgrad som var 99 procent per balans -
dagen. Stabila intäkter underlättar arbetet med att skapa ett
starkt driftsresultat, vilket ger oss positiva kassaflöden även i
mindre gynnsamma tider. Dessa kassaflöden gör det inte bara
möjligt att uppfylla våra åtaganden utan ger oss även utrymme
att fortsätta utveckla Fortinova. Under året har vi amorterat på
vår räntebärande skuld samt gjort flera värdeskapande inves-
teringar i vårt fastighetsbestånd, verksamhet och organisation.
REKORDHÖGT FÖRVALTNINGSRESULTAT OCH
POSITIVA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Under året steg hyresvärdet till 375 Mkr, en ökning med 5
procent jämfört med föregående år. Driftsöverskottet ökade
samtidigt med 10 procent till 225 Mkr. Genom ökningen av
driftöverskottet, kombinerat med en minskning av skulden och
förbättrade finansieringsvillkor, kunde vi under 2024 redovisa
ett förvaltningsresultat om 90 Mkr, det högsta i Fortinovas
historia. Detta motsvarade en ökning med 5 procent jämfört
med föregående år.
Efter justering av årets värdeförändringar uppgår fastig-
hetsportföljens värde till 4 892 Mkr, en ökning med 2 procent
sedan föregående år. Under året bröt vi trenden av fallande
fastighetsvärden till att återigen se värdeökningar på våra
fastigheter. En fortsatt trend av stabiliserade avkastnings -
krav och ökade intäkter stärker vår position och får mig att se
positivt på framtida utveckling.
FOKUS PÅ HÅLLBARHET OCH EFFEKTIVISERING
Med en avvaktande transaktionsmarknad under året har vi
valt att rikta fokus mot att effektivisera vår förvaltning och
stärka vårt hållbarhetsarbete. Många av våra åtgärder har
haft en omedelbar positiv inverkan på driftnettot, medan
andra skapar långsiktiga värden som stärker bolaget på sikt.
Vi har gjort ansvarsfulla investeringar i gröna projekt, som
energieffektiviseringar, uppgradering av värmesystem och
förbättringar av klimatskal. Dessa insatser har inte bara sänkt
våra driftskostnader och ökat fastigheternas värde, utan även
bidragit till en mer hållbar framtid.
Parallellt har vi genomfört organisatoriska förändringar
och implementerat nya digitala system för fastighetsförvalt-
ning. Dessa initiativ har förbättrat våra beslutsunderlag, ef -
fektiviserat våra arbetsprocesser och ökat kundnöjdheten. En
stark kundupplevelse är en av våra högsta prioriteringar, och
vi är stolta över att kunna leverera en service som överträffar
förväntningarna.
FRAMTIDEN SER LJUS UT
Vi går in i 2025 med optimism och förväntningar om fortsatt
återhämtning på marknaden. Samtidigt fortsätter vi att noga
följa marknadens utveckling och agerar med försiktighet,
samtidigt som vi är redo att agera på uppkomna möjligheter.
Med en tilltagande transaktionsmarknad, goda utsikter för
hyreshöjningar och bättre finansieringsvillkor vågar vi tro att
vi kan fortsätta skapa tillväxt. Genom att säkerställa stabila
kassaflöden och en solid finansiell grund är vi rustade för både
det förväntade och det oväntade.
Ett stort tack till våra ägare, medarbetare, kunder och
samarbetspartners för ert ovärderliga bidrag under det gångna
året. Tillsammans har vi inte bara nått lönsamhetsrekord,
utan även lagt en ännu starkare grund för framtiden. Vi ser
fram emot att fortsätta denna resa tillsammans med er.
2024 var ett utmanande år för fastighetsbranschen, men Fortinova har fortsatt att stå stadigt
tack vare vår beprövade affärsmodell. Trots en osäker transaktions- och räntemarknad har vi
lyckats leverera det starkaste förvaltningsresultatet någonsin i bolagets historia. Under årets
sista två kvartal fick vi en mer gynnsam finansiering och en återhämtning i fastighetsvärdet.
Anders Johansson, vd
ETT UTMANANDE MEN FRAMGÅNGSRIKT ÅR
VD HAR ORDET
Vi har gjort ansvarsfulla investeringar i gröna projekt, som
energieffektiviseringar, uppgradering av värmesystem och
förbättringar av klimatskal. Dessa insatser har inte bara
sänkt våra driftskostnader och ökat fastigheternas värde,
utan även bidragit till en mer hållbar framtid.
===== SIDA 6 =====
1110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTINOVAS AKTIE
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First
North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är att
aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i
förhållande till risk.
En investering i Fortinova är en investering i bostadsfast-
igheter i attraktiva tillväxtkommuner i västra Sverige. Oavsett
ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo.
För investerare betyder detta säkerhet, förutsägbarhet och
bra utvecklingsmöjligheter.
Den 31 december 2024 stängde Fortinovas aktiekurs
på 27,4 kr, att jämföra med 27,0 kr den 31 december 2023.
Börsvärdet uppgick till 1 407 Mkr (1 386) beräknat på totalt
antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie upp-
gick till 43,9 kr (41,7). Årets högsta betalkurs var 30,8 kr och
den lägsta var 21,5 kr.
KORTNAMN: FNOVA B.
ISIN-KOD: SE0014608915
Fortinovas certified adviser är
FNCA Sweden AB, som övervakar
att tillämpliga regler efterföljs.
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
AKTIEKURS KR/AKTIE
SUBSTANSVÄRDE
Substansvärdet är det skapade samlade värde som
företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital,
uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2024 till
2 452 Mkr (2 293), vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7).
En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det
bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen
bygger sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde på
extern värdering, utförd av Newsec Advisory Sweden AB.
Den externa värderingen baseras på uppgifter från Fortinova
samt branschnyckeltal. En känslighetsanalys där bedömt
värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent ge-
nererar ett substansvärdeintervall på aktien om 43,5–53,0 kr,
motsvarande +/- 4,8 kr per aktie.
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra
löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning
av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ,
finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen
ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltnings-
resultat belastat med schablonskatt.
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under
lönsamhet beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av
finansiell ställning och kapitalstruktur samt investerings-
alternativ. Fortinova påverkas av utvecklingen på de finan-
siella marknaderna och har som ambition att åtnjuta de af -
färsmässiga möjligheter som uppstår. Till årsstämman 2025
föreslås därför ingen utdelning för räkenskapsåret 2024.
20
25
2024.01.01
2024.03.06
30
Kr
2024.10.14
2024.12.31
HÖGST
30,8 KR
LÄGST
21,5 KR
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2023
jan-mars 2024
jan-juni 2024
jan-sep 2024
jan-dec 2024
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
Aktierelaterade nyckeltal 2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,8 44,7 50,3 47,5
Eget kapital, kr/aktie 43,9 41,7 47,6 43,9
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,8 1,7 2,3 1,6
Årets resultat, kr/aktie 2,2 -5,1 4,1 6,6
AKTIEUTVECKLING
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, t k r F o r t i n o v a F a s t i g h e t e r, index
F i r s t N o r t h A l l - S h a r e S E K, index N Re a l E s t a t e EUR P I, index
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, t k r F o r t i n o v a F a s t i g h e t e r, index
F i r s t N o r t h A l l - S h a r e S E K, index N Re a l E s t a t e EUR P I, index
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, t k r F o r t i n o v a F a s t i g h e t e r, index
F i r s t N o r t h A l l - S h a r e S E K, index N Re a l E s t a t e EUR P I, index
===== SIDA 7 =====
1312
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga
avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis
på befintlig förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera
att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas
med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna.
Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett
scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklu-
sive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som
den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen
bedömning av kommande period vad gäller utveckling av
hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför -
ändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell
intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig infor -
mation i årsredovisningen.
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes
per 2025.01.01, vilket innebär att framtida värdehö-
jande investeringar eller annan fastighetsutveckling
inte är beaktad. Avtalade till- och frånträden är inte
inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per
2025.01.01. Schablonvakans beräknas med en procent
av hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv
månadernas utfall för fastigheter som ägts under hela
perioden. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts
har räknats upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser kostnader
hänförliga till sedvanlig förvaltning och beaktar inte
bedömda kostnader av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande
skuld per 2025.01.01. Kostnaderna för de räntebärande
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga
räntenivå, inklusive effekt av derivatinstrument, utifrån
avtalade finansieringsvillkor. Intäktsränta på likvida
medel samt kostnader av engångskaraktär beaktas ej.
• Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av
hyres-, vakans- eller ränteförändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och
derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan
Mkr 2025.01.01 2024.01.01 2023.01.01
Hyresvärde 375,3 358,9 313,2
Vakanser och rabatter -3,8 -3,6 -3,1
Hyresintäkter 371,5 355,3 310,1
Fastighetskostnader -145,0 -143,6 -127,3
Driftsöverskott 226,5 211,7 182,8
Överskottsgrad, % 61% 60% 59%
Central administration -31,5 -31,2 -24,2
Räntenetto -91,8 -100,2 -61,7
Förvaltningsresultat 103,2 80,3 96,9
Hänförligt till:
Moderbolagets ägare 103,2 80,3 96,9
Kr per aktie 2,0 1,6 1,9
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
STABILITET
– genom hög efterfrågan på
bostäder och lokaler genereras ett
stabilt kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova
agera långsiktigt och utveckla koncernens
fastigheter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en
långsiktig samhällsaktör får vi engage-
mang och kunskap om vår marknad.
AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2024
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde
SEB Investment Management - 6 781 895 13,2% 8,9%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Odin Fonder - 3 750 445 7,4% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 2 940 126 5,7% 3,9%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 2 720 000 5,3% 3,6%
Pension, Danica - 2 232 395 4,4% 2,9%
Lannebo Kapitalförvaltning - 1 761 825 3,4% 2,3%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 30 532 844 64,8% 76,3%
Övriga aktieägare - 18 052 296 35,2% 23,7%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
===== SIDA 8 =====
1514
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
14 15
VERKSAMHET
===== SIDA 9 =====
1716
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag
med säte i Varberg. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt
genom att förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter
på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, ar-
beta och leva på. Fortinova har som affärsidé och övergripan-
de mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt
hållbart sätt.
FORTINOVAS STRATEGI
Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastig-
heter genom förvärv, utveckling, och egen fastighetsförvalt -
ning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggna-
tion. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva
kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjuste-
rad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling.
Förvärv
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxt-
orter i västra Sverige.
Utveckling
Fortinova utvecklar befintlig fastighetsportfölj genom värdeska-
pande förbättringar och hållbara investeringar. Genom hållbar
utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt
generera stärkt lönsamhet och ökat förvaltningsresultat. Utöver
de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova starka relationer till
kunder och lokala organisationer vilket bidrar till lägre vakansrisk.
Projektutveckling
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om
cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka
37 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att reali-
sera byggrätterna.
Förvaltning
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga
fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med
närhet till våra kunder genom lokal förankring skapar vi god
kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål.
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet
genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader.
OM FORTINOVA
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar,
utvecklar och förvaltar
bostadsfastigheter
på tillväxtorter
i västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara
västra Sveriges mest
framstående
bostadsfastighetsbolag
UDDEV ALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBA CKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA EDET
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 892 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
Västra Götaland 48% Halland 40%
Skaraborg 12%
4 892 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 12%
Varberg 31%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 892 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
Västra Götaland 48% Halland 40%
Skaraborg 12%
4 892 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 12%
Varberg 31%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
FORTINOVAS ORTER
2024.12.31 2023.12.31
Verkligt förvaltningsfast.värde,
kr per kvm uthyrningsbar yta
17 098 16 714
Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1
===== SIDA 10 =====
1918
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
städerna och de mindre samhällena i
regionen ytterligare.
När Västlänken är färdigbyggd, med
sex kilometer tågtunnel under Göteborg
och tre nya stationer, kommer resandet
att underlättas i hela Västsverige. Väst-
länken kommer att knyta ihop Bohus-
banan, Norge/Vänerbanan och Västra
stambanan norrifrån med Västkustba-
nan och Kust-till-kustbanan söderifrån.
Tillsammans med det pågående
bygget av Fehmarn Bält-tunneln inne-
bär Västlänken att drömmen om en
transportkorridor från Oslo till norra
Tyskland förverkligas.
– Det kommer ge fantastiska för -
utsättningar för den region Fortinova
är en del av, säger Anders Johansson.
PENDLING UTAN PROPPAR
Redan i år invigs den nya stationen och
dubbelspåret i tunneln under Varberg.
En ny tågstation planeras också i Värö-
backa, utmed Västkustbanan norr om
staden. Bättre pendlingsmöjligheter
blir även resultatet när en ny järnväg
byggs mellan Göteborg och Borås.
STADSUTVECKLINGEN BLOMSTRAR
Samtidigt ger infrastrukturprojekten
plats för omfattande stadsutveckling
på flera håll. I Borås och Varberg växer
helt nya stadsdelar, Gässlösa respek -
tive Västerport, fram. I Varberg byggs
en ny, modern hamn och tvärs genom
Borås anläggs den fem kilometer långa
Viskans Park.
I Trollhättan satsar man i stället på
att göra det gamla industriområdet
Stallbacka till ett modernt nav för
näringslivet, dit nya företag ska lockas
och där etablerade verksamheter ska
kunna växa. Som sagt var; det är drag i
västra Sverige!
Fortinova verkar i en tillväxtregion med stark framtidstro och
ett stort behov av bostäder. Inflyttning, innovationskraft och
infrastruktursatsningar präglar vårt geografiska område.
Västra Sverige växer
LEVANDE OCH TRYGGA SAMHÄLLEN I VÄSTSVERIGE
Göteborg med omnejd har stark till-
växt när det gäller jobb och ekonomi.
Själva Göteborg har dessutom landets
största befolkningsökning och i dag
bor det över en miljon människor i
stor-Göteborg.
SMÅ SOM STORA VÄXER
Även de övriga västsvenska naven
finns med på framgångståget. Regio-
nens näst största stad, Borås, har haft
en stabil befolkningstillväxt under hela
2000-talet. Bland de mindre orterna i
Västra Götaland hör Lilla Edet till en av
de som växer mest, procentuellt sett.
De mellanstora städerna Udde-
valla, Skövde, Trollhättan och Varberg
visar alla en positiv trend. I synnerhet
gäller det Varberg, som har haft en
mycket stark befolkningsutveckling
i flera årtionden. Halland som helhet
har den fjärde högsta befolkningsök -
ningen i landet.
– Det är på dessa blomstrande orter
och andra tillväxtkommuner i västra
Sverige vi är och vill vara, konstaterar
Fortinovas vd, Anders Johansson.
EN MEDSPELARE I SAMHÄLLS -
BYGGET
Efterfrågan på det Fortinova har att
erbjuda – ett bra boende – är alltså hög
i hela området.
– Befolkningstillväxten i kombina-
tion med att det redan i dag råder bo-
stadsbrist gör att arbetsgivarna kan
få svårt att locka kompetent personal.
Där kan Fortinova spela en viktig roll
som samhällsaktör samtidigt som vi
vill erbjuda människor ett bra boende
genom hela livet på de platser där de
vill bo, arbeta och leva, säger Anders
Johansson.
VÄSTSVERIGE KNYTS SAMMAN
De orter där Fortinova investerar
delar inte enbart det faktum att de
växer så det knakar, utan även en
västsvensk identitet. En rad stora
infrastruktursatsningar knyter nu ihop
Västlänken är en viktig
del i att drömmen om en
transportkorridor från Oslo
till norra Tyskland inom kort
kommer att förverkligas.
===== SIDA 11 =====
20
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV ALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBA CKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA EDET
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
I Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen
regi i tre regioner; Halland, Västra Götaland och Skaraborg.
Med egen personal, i samarbete med externa leverantörer
på orterna där vi är verksamma, skapas närhet till våra
fastigheter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna
kan erbjuda personlig service till våra kunder samt har god
kännedom om respektive marknad och tidigt kan reagera på
både risker och affärsmöjligheter i regionen.
Den växande regionen Halland är Fortnovas största region
sett till uthyrningsbar yta. 44 procent av Fortinovas totala
yta finns här. Hallands attraktiva läge skapar goda förutsätt-
ningar för både boende och företag. Inte minst märks detta
i regionens höga uthyrningsgrad, den högsta av Fortinovas
tre regioner.
I regionen finns Fortinovas största förvaltningsort, Var -
berg, sett till både antal lägenheter och till uthyrningsbar yta.
I Varberg är även förvaltningskontoret beläget, vilket inklu-
derar service mot fastigheter i Falkenberg och Kungsbacka.
Fastigheterna i regionen består framför allt av bostadsfast -
igheter, även om majoriteten av Fortinovas kommersiella
fastigheter finns i Halland. 65 procent av Fortinovas totala
kommersiella yta återfinns i regionen. Här bedrivs verksam-
heter inom lager- och logistiklösningar, butiker och kontor.
Bland beståndets kommersiella kunder återfinns framförallt
NilsonGroup , Hedin Bil, Keller Grundläggning, Varbergs kom-
mun och Kungsbacka kommun. I Halland finns merparten av
Fortinovas samhällsfastigheter, där det bedrivs verksamhe-
ter såsom skolor, förskolor och vård.
ORGANISATION OCH
VERKSAMHET
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2024.12.31
HALLAND
HYRESVÄRDE
Geografi
Fastigheter
(antal)
Lägenheter
(antal)
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 89 849 124 973 150,7 1 988,8 15 914* 40,7%
Varberg 52 655 99 740 117,0 1 539,3 15 433 31,5%
Kungsbacka 13 97 14 401 22,1 295,7 20 533 6,0%
Falkenberg 24 97 10 832 11,6 153,8 14 199 3,1%
Västra Götaland 56 1 541 117 695 169,2 2 315,4 19 673* 47,3%
Lilla Edet 16 484 38 271 53,7 588,7 15 382 12,0%
Borås 4 310 17 600 31,0 567,0 32 216 11,6%
Göteborg 8 286 28 786 39,7 532,0 18 481 10,9%
Uddevalla 16 307 18 870 26,8 389,5 20 641 8,0%
Trollhättan 10 129 12 535 15,2 194,4 15 509 4,0%
Övriga 2 25 1 633 2,8 43,8 26 822 0,9%
Skaraborg 31 429 43 434 55,4 587,6 13 529* 12,0%
Skövde 11 190 14 130 19,9 267,8 18 953 5,5%
Götene 14 171 20 193 24,3 212,6 10 528 4,3%
Övriga 6 68 9 111 11,2 107,2 11 766 2,2%
Summa 176 2 819 286 102 375,3 4 891,8 17 098* 100,0%
*genomsnitt
Västra Götaland 2 315 Mkr Halland 1 989 Mkr
Skaraborg 588 Mkr
4 892 Mkr
Udd
eva
lla 8%
Tr
ollhätt
an 4%
Göt
ene 4%Sk
öv
de 5%
Göteborg 11
%
Borås 12%
Lilla Edet 12
%
Varberg 31%
Kungsbacka 6%
Falk
enberg 3%
40%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
Nyckeltal, Halland 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 125
varav bostad, tkvm 56
Totalt hyresvärde, mkr 151
varav bostad, mkr 79
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,3
Fastighetsvärde, mkr 1 989
Överskottsgrad, % 65
50
0
100
150
200
Mkr
Bostad Kommersiellt Samhäll
2020
77
110
2021
138
2022
146
2023
151
2024
21
===== SIDA 12 =====
UDDEV ALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBA CKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA EDET
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
UDDEV ALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBA CKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA EDET
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
2322
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Hos Fortinova beskrivs regionen som den sydvästliga delen
av Västra Götalands län. Fortinovas fastigheter är främst be-
lägna i orter som Göteborg, Borås, Uddevalla och Lilla Edet.
Hela regionen präglas av, och finner sin tillväxt, i sin starka
industriella bas.
På senare år har Fortinovas bestånd i Västra Götaland
stärkts av närvaro i Borås. Med 310 nyproducerade lägenhe-
ter skapas det möjlighet för att leva och bo med närhet till en
attraktiv arbetsmarknad.
Beståndet i regionen består främst av bostadsfastigheter,
strax över hälften av Fortinovas totala bostadsyta. Förutom
att dryga 80 procent av regionens hyresintäkter genereras
från bostadslägenheter, bedrivs även kommersiella verksam-
heter inom vård, lager och butik. Här återfinns långsiktiga
kommersiella hyresgäster som Region Västra Götaland, ICA
Sverige, Swedol och lokala kommunala verksamheter.
45%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
Nyckeltal, Västra Götaland 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 118
varav bostad, tkvm 97
Totalt hyresvärde, mkr 169
varav bostad, mkr 142
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6
Fastighetsvärde, mkr 2 315
Överskottsgrad, % 59
50
0
100
150
200
Mkr
Bostad Kommersiellt Samhäll
126
2022
162
2023
169
2024
94
20212020
88
Skaraborg är Fortinovas minsta region, sett till både hyres -
värde samt uthyrningsbar yta. 15 procent av Fortinovas totala
yta finns i Skaraborg. Regionen präglas av en balans mellan
stora arbetsgivare och små entreprenörer vilket skapar en
dynamisk och robust ekonomi.
Majoriteten av Fortinovas uthyrningsbara yta i Skaraborg
är belägen i Skövde och Götene. Förvaltningen präglas av när-
varo i det lokala samhället, med dess fördelar såsom närhet
till näringsliv och kännedom om mikrolägen.
Förvaltningskontoret är beläget i Skövde, där 190 av
regionens dryga 400 lägenheter återfinns. Totalt sett står
bostadsfastigheter för 64 procent av regionens totala yta.
I de kommersiella fastigheterna återfinns starka arbets-
givare såsom Sparbanken Skaraborg, Götene kommun och
Vara kommun.
15%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
Nyckeltal, Skaraborg 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 43
varav bostad, tkvm 28
Totalt hyresvärde, mkr 55
varav bostad, mkr 36
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,0
Fastighetsvärde, mkr 588
Överskottsgrad, % 56
20
0
40
60
Mkr
Bostad Kommersiellt
2020
44
2021
48
2022
51
2023
55
2024
HYRESVÄRDE
HYRESVÄRDE
VÄSTRA GÖTALAND SKARABORG
===== SIDA 13 =====
2524
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTINOVAFONDEN
Fortinovafonden har instiftats av Fortinova med
syfte att utveckla och bevara Fortinovas grund-
läggande värderingar Enkelhet, Närhet, Hjärta
och Mod. Värderingarna skall vägleda fondens
engagemang för att främja Fortinovas kom-
mersiella konkurrenskraft och en hållbar sam-
hällsutveckling. Fonden delar varje år ut pengar
till verksamheter som uppfattas som samhälls-
nyttiga och utvecklande för orten där verksam-
heten finns. Bidrag kan sökas av föreningar och
organisationer som är verksamma inom ramen
för de av Fortinova utsedda områdena utbild-
ning och entreprenörskap.
Läs mer på fortinova.se
EXEMPEL PÅ FORTINOVAS SOCIALA HÅLLBARHETSFOKUS
LJUV MUSIK I
SOMMARKVÄLLEN
Varbergs Visfestival har under två år varit ett uppskattat
arrangemang i sommarstaden Varberg. Fortinova har, liksom
ett antal andra företag, gått in och stöttat eventet.
Medfinansieringen av scenbygge, ljud, ljus, säkerhetsar -
rangemang och gage åt artisterna gör att arrangören DHR
Västervåg kan utveckla sin verksamhet, som riktar sig till per-
soner med funktionsvariationer. Det går i linje med Fortinova-
fondens syfte: att stötta samhällsnyttiga verksamheter som
utvecklar orten där Fortinova finns.
– Det betyder jättemycket och känns härligt att näringslivet
vill vara med och hjälpa till. Utan det hade vi inte kunnat
genomföra festivalen, säger föreningens ordförande Dennis
Bengtsson.
I somras fick Fortinovas hyresgäster chansen att lyssna
på Lisa Nilsson, Tomas Andersson Wij och Amanda Ginsburg
med flera till rabatterat pris.
UNGA ENTREPRENÖRER FIXAR
LÄXLÄSNING OCH MELLANMÅL
Fyra elever på ekonomiprogrammet på Peder
Skrivares skola i Varberg har som en del av sitt
examensarbete startat företaget Plugg och Tugg
UF genom organisationen Ung Företagsamhet.
Affärsidén är att erbjuda grundskoleelever kom-
binationen läxhjälp och mellanmål efter skolan.
– Vi ville erbjuda en tjänst och vi ville göra
nytta. Nu är vi på Bockstensskolan varje torsdag,
bjuder på svinnfika och hjälper en grupp andra-
klassare och en grupp tredjeklassare med läxorna,
berättar Ebba Halén och fortsätter:
– Eftersom vi också är lite yngre och fortfa-
rande går i skolan kan vi bli förebilder för barnen
och visa att det är viktigt och roligt att plugga och
lära sig saker.
FORTINOVAFONDEN STÖTTAR
Samtidigt som gymnasieeleverna bidrar med
samhällsnytta får de själva erfarenhet av att
driva företag och utvecklar sin entreprenörsanda.
– Forskning visar att elever som har drivit
UF-företag har bättre möjligheter efter skoltiden.
De får oftare jobb, har färre arbetslöshetsdagar
och startar oftare egna företag som anställer fler,
säger Ida Thorén Olsson, regionchef för Ung Före-
tagsamhet Halland.
Detta är ett initiativ som stämmer med
Fortinovafondens syfte. Därför har Fortinovas
vd Anders Johansson och CFO John Wennevid
engagerat sig som rådgivare till de företagsamma
gymnasieeleverna. De har stöttat i arbetet med
att undersöka marknaden, ta fram en affärsplan
och granska affärsidén.
SKAPAR POSITIV CIRKEL
Det är något Ida Thorén Olsson och Plugg och
Tugg-företagarna uppskattar mycket.
– Fortinovas stöd skapar en positiv cirkel av
utbildning, entreprenörskap och hållbar utveck -
ling. Det gagnar både ungdomarna och samhället
i stort, säger Ida.
– Och så är det verkligen jätteroligt! lägger
Ebba Halén till.Moa Sjöstrand, Nellie Holmgren, Ebba Halén och Diego
Alfonsi lär sig mycket av att driva ett UF-företag på
samma gång som de gör nytta i samhället.
Plugg
Tugg&
Plugg
Tugg&
PluggTugg
PluggTugg&
&
Plugg
T ugg
&
===== SIDA 14 =====
2726
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FORTINOVAS VÄRDEGRUND
Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod.
Värdegrunden är en viktig utgångspunkt för allt vårt arbete och för hur bemöter varandra,
våra samarbetspartners och våra kunder.
ENKELHET: Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar och
en platt organisation med högt i tak. Alla medarbetare har del
i Fortinovas framgång.
NÄRHET: Till varandra, våra kunder, föreningslivet, näringsli-
vet och till kommunerna. Fortinova ska ta vara på möjligheter
att påverka för att bidra till en positiv samhällsutveckling.
HJÄRTA: Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att bygga
långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra medmänniskor
och vi håller vad vi lovar.
MOD: Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi ser till
att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av ambitionen att
bli bäst på det vi gör.
NÄRHET
HJÄRTA
ENKELHET
MOD
I den nyinstiftade ”Chefens hörna” träffas alla i ledande
positioner på Fortinova för att utbyta erfarenheter och
få ökad kunskap om HR-området.
Ett starkt och sunt ledarskap
gynnar trivsel och produktivitet
Fortinova är en platt och förhållandevis
liten organisation. Av åtta personer i
chefsroller sitter fem i ledningsgrup-
pen. Sju leder medarbetare.
– När jag tillträdde 2023 märkte
jag snabbt att det fanns en stor sprid-
ning vad gäller kunskaper om och
erfarenhet av ledarskapsfrågor. Det
var därför jag instiftade ett chefsforum.
Det döptes till Chefens hörna, berättar
HR-chef Lena Leffler och fortsätter:
– Målet är att ha en gemensam syn
på ledarskap och att ingen ska känna
sig ensam i sin roll som chef.
GER EN GOD ARBETSMILJÖ
Var sjätte vecka träffas deltagarna för
ett möte där Lena sätter agendan och
ger en teoretisk bakgrund. Det handlar
om allmänna ledarskapsfrågor, aldrig
om personärenden. Cheferna äger
fortfarande sina personalärenden och
får vid behov enskild support av HR.
Ämnet för en träff är ofta en
specifik HR-process och vilka krav och
förväntningar ledarna har på sig i den.
Det kan till exempel handla om hur
Fortinova ska arbeta med resultatet
av medarbetarundersökningen eller
hur en lönerevisionsprocess går till.
– Ett starkt och sunt ledarskap,
byggt på engagemang och kunskap,
är grunden till en god arbetsmiljö
och en positiv företagskultur. Det ger
trygga, produktiva team, som kan job-
ba mot våra gemensamma mål, säger
Lena Leffler.
LEDARSKAP I FOKUS
Under det kommande året ska fokuset
på ledarskapsutveckling bli ännu star-
kare i Fortinova.
– Vi är alltid måna om att låta
medarbetare växa i organisationen,
vare sig de vill vara specialister eller
visar intresse av att axla ett ledarskap,
säger Lena Leffler.
Förutom Chefens hörna kommer
specifika ledarskapsutbildningar att
erbjudas. Tanken är att satsningen
med tiden ska landa i ett eget ledar -
skapsprogram för Fortinova.
Vi är alltid måna om att
låta medarbetare växa i
organisationen, vare sig de
vill vara specialister eller
visar intresse av att axla
ett ledarskap.
Lena Leffler, HR-chef
TRYGGA, PRODUKTIVA TEAM JOBBAR MOT GEMENSAMMA MÅL
===== SIDA 15 =====
2928
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
5. ENGAGERA
4. UTVECKLA
6. AVSLUTA
2. INTRODUCERA
1. REKRYTERA
3. PRESTERA
Ett genomtänkt och löpande arbete med att
stärka vårt arbetsgivarmärke ökar sannolikheten
att vi får en hög grad av individuell nöjdhet
bland våra medarbetare, vilket i förlängningen
bidrar till organisatorisk och lönsamhetsmässig
framgång för bolaget. Vi tror att ett högt enga-
gemang och vilja att bidra till verksamheten på
både kort och lång sikt springer ur positiva upp-
levelser genom medarbetarresans sex steg.
Genom att identifiera vad både befintliga och
potentiella medarbetare möter och uppskattar
under hela anställningscykeln kan vi aktivt
arbeta för att förhöja den totala medarbetar-
upplevelsen.
BYGGER FRAMGÅNG TILLSAMMANS
ANSTÄLLDA (45 % KVINNOR, 55 % MÄN)
LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN)
STYRELSEN (43 % KVINNOR, 57 % MÄN)
JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO
SJUKFRÅNVARO 6 %
FRISKNÄRVARO 94 %Fortinovas verksamhet ska bedrivas med
höga krav på etik och moral, både inom
företaget och i förhållande till våra kunder,
investerare, samarbetspartners, vår miljö
och det samhälle vi lever och verkar i. Därför
är det viktigt för oss att eventuella oegent -
ligheter, som allvarligt kan skada verksam-
heten eller våra anställda, uppmärksammas
och utreds så tidigt som möjligt.
Den som har information om missförhål-
landen som strider mot gällande lagstiftning,
etik, moral eller Fortinovas policys, kan
använda vårt visselblåsarsystem. Rapporten
tas emot och hanteras av en extern aktör och
visselblåsaren är garanterad total anonymitet.
FORTINOVA UPPMUNTRAR VISSELBLÅSARE
===== SIDA 16 =====
3130
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Hos Göteborgsföretaget RP finns all in-
redning som behövs för att möblera ett
modernt, ergonomiskt, tyst, väldesignat
och inbjudande kontor med. Konferens -
möblerna, elskrivborden, kontorsstolarna,
väntrumssofforna och de andra möblerna
av välkända tillverkare i showroomet ser
vid en första anblick helt nya ut. Men alla
är återanvända. Vill man inte köpa kan
man hyra.
– Ändå är vi inte möbelhandlare i
första hand. Vi vill vara en affärspartner
och bygga långsiktiga relationer med
våra kunder, säger verksamhetsansvarige
Andreas Grengman och förklarar hur man
kan hjälpa företag och organisationer
med spridd verksamhet att inventera och
hålla koll på vad de har i förråden med
hjälp av en möbeldatabas.
SÅ FÖDDES IDÉN
Idén väcktes i Stockholm redan 2004
när återbrukstrenden började växa fram.
Grundarna visste att de ville bygga en cir-
kulär affärsmodell – men inte inom vilket
område.
– Så gick de förbi kontoret på en stat-
lig myndighet, där kontorsinredningen
kastades ut i containrar med vakter på
gatan, berättar Andreas Grengman.
Det gav idén till vad RP skulle syssla med.
Konceptet fungerar och i dag finns RP på
sju orter och har kunder som Telia, SEB,
Västra Götalandsregionen, Göteborgs
Stad och en lång rad andra kommuner –
samt en och annan privatkund, som har
upptäckt ett sätt att köpa ikonisk formgiv-
ning och hög kvalitet till ett bra pris.
INGET GÅR TILL SPILLO
Svårsålda möbler skänks till exempel-
vis Reningsborgs second hand, sociala
företag och samarbetspartners i östra
Europa. Tyger från skärmar tas tillvara och
används för att klä om stolsitsar och rygg-
stöd. I Remake-avdelningen kan kunderna
välja slitna möbler, som lackas, kläs eller
byggs om efter beställarens önskemål.
CENTRALT OCH LÄTTILLGÄNGLIGT
Andreas Grengman startade upp verksam-
heten i Göteborg för fem år sedan. Fram till
flytten till Fortinovas lokal i Högsbo bedrevs
verksamheten i en mindre lokal intill E6 i
Balltorp. Det var långt från kunderna och
transporterna blev också onödigt långa.
Att hitta stora, prisvärda lokaler närmare
stan var dock inte det lättaste. Mötet med
Fortinova blev en lyckoträff. I dag har RP
2650 kvadratmeter verkstads- och lager-
Med hållbarhet som ledstjärna är RP, Recycling Partner, ett
företag i tiden. I de nya lokalerna i Fortinovas fastighet i Högsbo
får begagnade kontorsmöbler nytt liv. Här kan RP fortsätta växa i
många år framöver.
Med cirkulär ekonomi
som passion och affärsidé
FORTINOVA + RECYCLING PARTNER
ytor och 350 kvadratmeter showroom
och kontor på Högsbo industriområde,
fyra kilometer från Linnéplatsen.
HYRESGÄST I FORTINOVAS SMAK
Redan när Fortinova tog över fastigheten
var det känt att lokalen skulle bli ledig och
jakten på en lämplig hyresgäst kunde börja.
– De tog över lokalen i befintligt skick
och har gjort vissa anpassningar själva.
Det är en stor lokal, där de kan växa de
kommande åren. Det ska bli roligt att
följa RP:s spännande verksamhet. Den
rimmar väldigt väl med hur vi vill arbeta,
säger Fortinovas kommersielle förvaltare
Richard Jande.
Mötet med Fortinova blev en lyckoträff. I dag har RP 2650 m²
verkstads- och lagerytor och 350 m² showroom och kontor på
Högsbo industriområde, fyra kilometer från Linnéplatsen.
===== SIDA 17 =====
3332
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinovas affärsidé och övergripande mål är att driva och ut-
veckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Fortinova
ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige
där vårt huvuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och
lokaler till hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter.
Att driva verksamheten med fokus på hållbart företagan-
de innebär att miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet
förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan vara
med och påverka framtiden genom vår verksamhet och har
därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt
arbete. Vi vill ständigt utveckla oss; som hyresvärd, arbetsgivare
och samhällsaktör, och därför har vi identifierat väsentliga frå-
gor och mål på kort och lång sikt inom respektive hållbarhets-
område, där vi har störst chans att göra skillnad.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Sedan 2022 upprättar Fortinova årliga klimatbokslut. Detta
för att kunna kvantifiera och kartlägga våra utsläpp och ska-
pa möjligheter att identifiera var vår största klimatpåverkan
finns. Klimatbokslutet ger oss värdefulla insikter och vägled-
ning i hållbarhetsarbetet.
Under året har vi fortsatt arbetet med implementeringen
av CSRD. Fokus har främst legat på att göra en översyn och
komplettera den dubbla väsentlighetsanalysen samt att an-
passa verksamheten till de kommande CSRD-kraven. Vi har
sedan tidigare utformat övergripande miljömål för att arbe-
tet i verksamheten ska utföras med minsta möjliga negativa
påverkan på vår omgivning och för att vi ständigt ska sträva
efter ökad energieffektivitet.
Genom att påbörja en kartläggning av vårt fastighetsbestånd
vill vi identifiera långsiktiga och kortsiktiga åtgärder och
prioriteringar samt utforma detaljerade handlingsplaner per
fastighet för att nå våra uppsatta mål.
Exempelvis ska energibesparing ske genom energiopti-
merande insatser, kommunikation och samarbete med hy -
resgäster samt övervakning och analys av våra uppkopplade
fastigheter.
Det är glädjande att se att vi med hjälp av ovan nämnda
energieffektiviseringsåtgärder följer vår plan mot att minska
vår energiförbrukning med 15 procent till år 2030.
Se diagram på sidan 39.
HÅLLBARHET HOS FORTINOVA
VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP
NETTO-NOLL
KOLDIOXIDUTSLÄPP
TILL 2050
15%
ENERGIBESPARING
PER KVM TILL 2030
2% ÅRLIG
VATTENBESPARING
PER M 3/KVM
ALLA NYPRODUCE -
RADE BYGGNADER
I EGEN REGI SKA
VARA MILJÖ-
KLASSIFICERADE
TILL 2025
FORTINOVA HAR FYRA ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL
===== SIDA 18 =====
34
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
35
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
SOCIAL
HÅLLBARHET
EKONOMISK
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie-
rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen
fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk -
turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det
övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova.
FORTINOVAS
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Miljö- och klimatrisker
GLOBALA
HÅLLBARHETSMÅL
Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar
utveckling syftar till att utrota fattigdom och
hunger, förverkliga de mänskliga rättighe-
terna för alla samt säkerställa ett varaktigt
skydd för planeten och dess naturresurser.
Fortinova har prioriterat ovan globala mål.
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att
bidra till att målen nås.
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen regi
och vi arbetar aktivt med att skapa trivsel och trygghet för alla
kunder. Den personliga närvaron gör att vår personal får god
kännedom om respektive område och fastighet och kan erbju-
da personlig service till kunder och hyresgäster. Vi vill vara ly-
hörda och lyssna på våra kunder och genomför regelbundet en
omfattande kundmätning, Nöjd Kund Index (NKI), och kopplar
interna målsättningar till resultatet från den.
För ett hållbart arbetsliv och för att långsiktigt vara en
attraktiv arbetsgivare arbetar Fortinova med att stärka
medarbetarhälsan och skapa förutsättningar för en gynnsam
arbetsmiljö som tillåter medarbetare att utvecklas och växa
tillsammans.
Vi tror på delaktighet och inkludering och den årliga med-
arbetarundersökningen ger oss vägledning kring vad som
upplevs bra men också områden för utveckling. Under 2024
lades extra fokus på ledarskap och vi instiftade bland annat
forumet ”Chefens Hörna” för internt kunskapsutbyte och
fyllde på med utbildningsinsatser inom Psykologisk trygghet
och Feedback. Vidare initierade vi ett arbete med hälsoinspi-
ration och arbetade vidare med forum och kanaler för intern
kommunikation.
Fortinova tar sin roll som samhällsaktör på stort allvar. Vi
vet att vi kan vara med och forma framtidens samhällen och vill
uppmuntra lokala hållbarhetsinitiativ på de orter där vi verkar.
Fortinovafonden har kommit till för att ekonomiskt stötta sam-
hällsnyttiga verksamheter inom idrott, kultur och utbildning.
Nytt för året är att Fortinova har blivit ett så kallat SKAL-
företag (SKolaArbetsLiv). Fortinovafonden stöttar samarbe-
tet mellan skola och arbetsliv som bygger på årligen återkom-
mande aktiviteter som ska stärka elevers valkompetens för
vidare studier och yrkesliv. Det är ett långsiktigt projekt och
innebär att vi varje år genomför aktiviteter med årskurs 2, 5
och 7 på Påskbergsskolan i Varberg.
EKONOMISK HÅLLBARHET
För att långsiktigt skapa ekonomiskt värde är det av
yttersta vikt att ha beslutsstödsystem som hjälper oss att
ta datadrivna beslut, på bolags-, regions- och fastighetsnivå.
Detta skapar bättre förutsättningar för arbetet med priori-
tering av åtgärder och investeringar som främjar ett hållbart
värdeskapande och möjligheterna att uppnå våra finansiella
och icke-finansiella målsättningar.
För att ytterligare främja en långsiktig utveckling foku-
serar Fortinova på en hållbar finansieringsstrategi. Närmare
en tredjedel av Fortinovas låneportfölj är s k “gröna lån” eller
innehar hållbarhetslänkade villkor.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt inter -
nationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö
som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer
med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i allt vi
gör. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar
oss att våra leverantörer delar dessa värderingar.
===== SIDA 19 =====
3736
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova vill vara ett framstående bostadsfastighetsbolag
som ska agera långsiktigt. Allt vi gör; förvärv, utveckling och
förvaltning av fastigheter, ska präglas av ett hållbarhetstänk
som ska genomsyra hela organisationen.
HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL
Lönsamhet, miljöhänsyn och socialt engagemang är förutsätt-
ningar för ett hållbart företagande. Vi har identifierat viktiga
hållbarhetsfrågor och genom att fastställa mål inom respektive
område kan vi bryta ner det övergripande hållbarhetsarbetet
till att vara en del av det dagliga arbetet.
VÅRT ARBETE UNDER 2024
Under året har vi fortsatt arbetet med införandet av CSRD
och utökat insamlingen av klimatdata inom Scope 3. Arbetet
har lett till uppdaterade arbetssätt och processer, allt för att
identifiera prioriterade områden och åtgärder.
Vi har även utvecklat arbetet med energieffektiviseringar
och med hjälp av våra uppkopplade fastigheter samlas för -
brukningsdata in i realtid. Genom mer datadrivna beslut vill vi
få viktiga insikter och uppnå så optimal energieffektivitet som
möjligt.
KLIMATBOKSLUT
Utsläpp CO2e (ton) 2022
Absolut (ton)
2023
Absolut (ton)
2024
Absolut (ton)
Scope 1 137,3 75,8 51,4
Företagsägda och leasade fordon 36,6 36,9 28,1
Utrustning och maskiner 4,7 5,3 4,3
Stationära bränslen 95,9 33,6 18,9
Scope 2 (marknadsbaserade utsläpp) 453,4 479,0 529,6
Elektricitet 5,2 1,7 1,7
Fjärrvärme 448,2 477,3 528,0
Scope 3 286,2 253,7 260,1
Uppströms utsläpp för bränsle och
energirelaterade aktiviteter
286,2 253,7 230,5
Avfall - - 4,2
Vatten - - 25,4
Totala utsläpp (marknadsbaserade utsläpp) 877 808 841
CO2e (kg) per kvm 3,52 2,95 2,93
Biogena utsläpp (tGHG) 805 372 281
Platsbaserade usläpp Scope 2 (tCO2e) 495 530 584
36
-17%
-17% KG CO 2 PER KVM
2024 VS 2022
KLIMATBOKSLUTET
2024 är tredje året som Fortinova upprättar klimatbokslut.
Trots en utökad rapportering inom Scope 3 ser vi att det totala
klimatavtrycket minskar.
Arbetet med energieffektiva värmesystem har fortsatt och
konvertering från pelletspanna till bergvärme har skett för två
fastigheter. Konverteringen till mer energieffektiva system är bi-
dragande till att utsläppen inom stationär förbränning minskar.
Sett över två år har vi mer än halverat utsläppen inom Scope 1.
Likt tidigare år kommer all förbrukning av el från förnyelse-
bara källor. Detta gör att utsläppen från elförbrukning endast
står för 0,2 procent av de totala utsläppen.
Fjärrvärme står fortfarande för merparten av utsläppen.
Det är med tillfredställelse vi ser att den faktiska förbrukningen
har minskat. Detta ger oss ett kvitto på att vi är på rätt väg med
våra uppkopplade fastigheter och automatiserade system.
Dock har vissa emissionsfaktorer för fjärrvärme försämrats
vilket får en negativ inverkan på det faktiska klimatavtrycket.
Under 2024 mäter vi även klimatavtrycket från våra boendes
avfall och vattenförbrukning. För att minska detta avtryck blir
det viktigt att, via dialog och kommunikation, påverka våra
hyresgästers vardag.
VÅRT FORTSATTA HÅLLBARHETSARBETE
Under 2025 kommer vi fortsätta att fokusera på energi-
effektiviseringar. Vi projekterar bl.a. för konvertering från gas till
fjärrvärme i en fastighet men arbetar även med energiprojekt
som fönsterbyte, konvertering till LED-belysning samt upp-
koppling för extern övervakning av ventilation- och värme-
system. Dialog och samarbete med våra hyresgäster kommer
även framöver vara av största vikt. Allt för att fortsätta minska
Fortinovas negativa klimatavtryck.
37
UPPKOPPLADE FASTIGHETER
Genom uppkoppling av ett antal fastigheters styr -
system har vi möjliggjort en bättre övervakning och
kontroll av drift och energiförbrukning.
Utifrån energieffektivisering i kombination med
krav på inomhuskomfort är det enkelt att få en över -
blick och kontroll av styrningen av exempelvis tempe-
ratur och ventilation.
Med digital övervakning och larmfunktion om
driftstatus kan tekniska avvikelser upptäckas tidigt
vilket innebär att åtgärder snabbt kan sättas in för att
undvika störningar och onödiga kostnader. Detta har
gjort oss mer flexibla och mindre sårbara.
Läs mer om vårt arbete med att koppla
upp våra fastigheter i artikeln på sidan 38.
FÖRDELNING MELLAN
UTSLÄPPSKATEGORIER 2024
FJÄRRVÄRME 62,8%
UPPSTRÖMS UTSLÄPP
FÖR BRÄNSLE OCH
ENERGIRELATERADE
AKTIVITETER
27,4%
TRANSPORT OCH
MASKINER 3,9%
STATIONÄR
FÖRBRÄNNING 2,3%
GRÖN EL, VIND- OCH
VATTENKRAFT 0,2%
VATTEN (BOENDES
FÖRBRUKNING) 3,0%
AVFALL (BOENDES
FÖRBRUKNING) 0,5%
CO2e kg/kvm
1,0
1,5
2,0
0,5
2,5
3,0
3,5
4,0
20242022
3,52
2,95 2,93
2023
Sett över två år har vi mer än
halverat utsläppen inom Scope 1.
===== SIDA 20 =====
3938
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Energiförbrukning (kWh/kvm)
Energiförbrukning per kvadratmeter
76
78
80
74
72
82
84
86
2024 20252022
Faktisk förbrukning Mål 2030Normalårsjusterad förbrukning
2023
MÅL
2030
Fastighet för fastighet kopplas upp. Övergripande digitala
system för energiuppföljning och förvaltning är redan på
plats. Nu kan framtiden börja.
Modern teknik bakom den
nya tidens förvaltning
ETT EXEMPEL PÅ FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS
Ett hållbart företagande ligger i
Fortinovas strategi och övergripande
mål. Det gäller lönsamhet men också
socialt engagemang och miljöhänsyn.
Att sätta upp mål för fastigheterna,
exempelvis minskad energiförbruk -
ning, är ett konkret sätt att arbeta
med hållbarheten. Att väga in hållbar-
hetsaspekterna i samtliga beslut som
fattas i företaget, är ett annat. Båda
delarna ingår i Fortinovas strategi.
INVESTERINGAR FÖR FRAMTIDEN
Men hur kan man veta att man är på
rätt väg, att man satsar på verknings-
fulla åtgärder och gör förbättringarna
i rätt ordning?
En del av lösningen är uppkopp-
lade fastigheter och automatiserade
system. Det ger en bra kartläggning
och analys av företagets miljö- och kli-
matpåverkan, underlag för kloka
beslut och energieffektivitet utan
handpåläggning.
Fortinova har därför valt att göra
flera stora investeringar i digitala
verktyg – och det har gett resultat,
både i pengar och miljövinster.
– Att kunna göra prioriteringar
utifrån var de ger störst energivinster
resulterar även i en ekonomisk nytta.
Den smarta tekniken medför ett för-
ändrat arbetssätt. I stället för att vara
reaktiva blir vi proaktiva, säger för-
valtningschef Hans-Emil Lundquist.
SNABBARE UPPTÄCKT
Samtliga fastigheter i Fortinovas
bestånd är sedan ett år tillbaka an-
slutna till energiuppföljningssystemet
Momentum Energi.
Genom detta kan driftsledare och
fastighetstekniker få en detaljerad
bild av varje fastighets vatten- och
energiförbrukning. Det gäller oavsett
om huset värms med el, fjärrvärme
eller gas. Dessutom räknar systemet
om utsläppen till koldioxidekvivalenter,
så att de blir jämförbara från fastig-
het till fastighet.
Den insamlade datan följs upp och
vägleder vid prioriteringsordning och
val av energibesparande insatser.
– En fastighet som sticker ut och
förbrukar mycket energi eller vat-
ten är lätt att upptäcka. Det är alltså
===== SIDA 21 =====
4140
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ett enkelt sätt för oss att hitta höga för-
brukningar och göra något åt dem, säger
driftsledare Göran Lundell.
AVSLÖJAR ENERGITJUVAR
Fastighetsteknikerna i samtliga områden
har också tillgång till systemet.
– De kan på det viset följa ”sina” fastig-
heter och se hur de mår, berättar Göran
Lundell.
Därmed kan medarbetare i kundtea-
met snabbt vara på plats och avhjälpa
fel och brister som uppstått. Exempel på
sådana energitjuvar, som har avslöjats
med hjälp av Momentum Energi, är en
läckande kulvert, ett olovligen inkopplat
uttag för att ladda elbilen och en avfuk -
tare som stod och gick dygnet om i ett
torkrum vare sig det användes eller inte.
STABILARE INOMHUSMILJÖ
Uppkopplingen av styrsystem i Fortinovas
fastigheter har pågått i flera år och är
något Fortinova fortsätter att arbeta
med, fastighet för fastighet. Att integre-
ra ny teknologi i äldre fastigheter är en
utmaning och Fortinova har en stor
åldersspridning i sitt fastighetsbestånd.
Automatisk övervakning och styrning
av exempelvis temperatur och ventila-
tion har fler poänger än att de innebär
en energieffektivisering. Det ger också
en stabilare temperatur i lägenheter och
lokaler och en bättre inomhuskomfort för
hyresgästerna.
GENOMSYRAR ALL FÖRVALTNING
Att så många av medarbetarna är insatta
i och arbetar med den smarta, energibe-
sparande tekniken ökar medvetenheten
om att miljöhänsyn är en röd tråd i
Fortinovas verksamhet. Det gäller i alla
delar av organisationen och bolaget som
helhet.
– Det här är inte något tidsbegränsat
projekt utan en del av vår vardag. All
Fortinovas förvaltning genomsyras numera
av ett aktivt miljö- och klimatarbete med
de digitala systemen som hjälpmedel,
säger Hans-Emil Lundquist.
GER HYRESGÄSTERNA ÖVERBLICK
Förbättrad kommunikation med kun-
derna är ett annat prioriterat område.
För att uppnå det har det webbaserade
fastighetssystemet Momentum Fastighet
installerats under året. Lanseringen sked-
de i april.
Med Momentum Fastighet får den
som hyr en lägenhet av Fortinova enkelt
en överblick över sitt boende. Efter att
ha loggat in på Mina sidor kan kunden
ställa sig i bostads- eller garagekö, lägga
in bevakningar, anmäla intresse för en
All Fortinovas förvaltning genom-
syras numera av ett aktivt miljö-
och klimatarbete med de digitala
systemen som hjälpmedel.
Hans-Emil Lundquist, förvaltningschef
lägenhet, signera och se sina avtal, göra
serviceanmälningar, följa varje ärende och
kommunicera med kundtjänst.
Kunder, som betalar separat för el
och vatten, kan även följa sin förbrukning
månadsvis genom att Momentum Fastig -
het och Momentum Energi har kopplats
samman.
VINST FÖR MEDARBETARNA
Förvaltningsverktyget Momentum Fast -
ighet gynnar inte enbart hyresgästerna.
Även för medarbetarna innebär det på-
tagliga förbättringar. Kommunikationen
med kunderna underlättas och det blir
enklare för uthyrningen att lägga in och
beskriva lediga objekt.
– Momentum Fastighet har förenklat
mycket i hyresadministrationen. Tidigare
har vi behövt arbeta i flera olika system
för att sköta allt, säger kund- och hyreschef
Ann Marie Derengowski, som har projekt-
lett införandet.
De första månaderna, innan medar -
betarna hade lärt sig alla funktioner och
systemet anpassats för just Fortinovas
behov, var tuffa.
– Nu behärskar vi det viktigaste och
kan gå från införandefasen till nyttjande-
fasen. Jag är glad och jättestolt för att vi
tog oss tiden och gjorde den här investe-
ringen, säger Ann Marie Derengowski.
Det stora steget in i den nya tidens för -
valtning är taget av Fortinova.
Förvaltningsverktyget Momentum Fastighet
innebär påtagliga förbättringar för både
hyresgäster och medarbetare. Kommunika-
tionen med kunderna underlättas och det
blir enklare för uthyrningen att lägga in och
beskriva lediga objekt.
Ann Marie Derengowski, kund- och hyreschef.
===== SIDA 22 =====
4342
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fönsterbyte är en framtidsinvestering i fastighetsbeståndet,
som Fortinova satsar på. Ett exempel är Hackspetten i
Trollhättan, där byte från äldre tvåglasfönster till nya,
energieffektiva treglasfönster genomförs i början av 2025.
Nya fönster
är bra för
komfort, miljö
och ekonomi
Flera fastigheter står på tur, närmast i
Uddevalla, Varberg och Tvååker. Även i
Trollhättan ska fönsterbyte ske i ytter-
ligare fastigheter under året.
Att byta till moderna fönster på ett
äldre hus har flera fördelar:
• Klimatskalet förstärks, vilket ger lägre
uppvärmningskostnader och miljö-
belastning då mindre värme läcker
ut samtidigt som nedkylningen
bromsas när utomhustemperaturen
faller. Väder- och dygnsvariationer
påverkar inte värmeförbrukningen
lika mycket som tidigare efter ett
fönsterbyte.
• Det är en underhållsåtgärd som får
fastighetens attraktivitet, långsik -
tiga hållbarhet, livslängd och värde
att öka.
• Komforten för hyresgästerna ökar.
Bostäderna blir fria från drag och
får ett stabilare klimat; de blir sva-
lare på sommaren och varmare på
vintern. Vädring och fönsterputs
förenklas. Inomhusmiljön blir dess -
utom tystare tack vare de nya fönst-
rens goda ljudisolering. I ett område
som Hackspetten, beläget intill en
vältrafikerad väg och järnväg, är det
en stor förbättring.
Inför ett fönsterbyte tillfrågas hyres -
gästerna om sin inställning. 83 procent
av de boende i kvarteret Hackspetten
var positiva till detta.
Fönsterbyten är en uppskattad
åtgärd bland hyresgästerna. Det visar
de kundundersökningar Fortinova har
genomfört under tidigare år.
– Hyresgäster ringer ofta och
berättar vilken stor skillnad det har
gjort – eller ber oss att komma ännu
snabbare för att göra ett aviserat
fönsterbytet, säger kund- och
hyreschef Ann Marie Derengowski.
LEVANDE OCH TRYGGA SAMHÄLLEN I VÄSTSVERIGE
En första lägenhet för unga. Ett bekvämt boende efter villa-
livet. Moderna lägenheter med goda pendlingsmöjligheter
för hemvändande barnfamiljer. Fortinovas nybyggda område
Prästhöjden i Fristad attraherar hyresgäster av olika slag.
Natur och närhet till allt
för hyresgästerna i Fristad
2023 tillträdde Fortinova det nybygg -
da bostadsområdet Prästhöjden i lilla
Fristad, en mil utanför Borås. Sedan
dess har det visat sig att kombina-
tionen hyresrätt och boende på en
mindre ort passar flera, vitt skilda hus-
hållstyper. Här finns 92 välutrustade
och toppmoderna ettor, tvåor och tre-
or. Alla lägenheter har parkettgolv i ek,
tvättmaskin, torktumlare och balkong
eller uteplats – och nära till naturen!
Husen omges av susande björkar,
tallar och ekar. De övre våningarna har
en magnifik utsikt över nejden. Insjöar
med sandstränder, naturreservat med
vandringsleder och en kulturbygd med
ängar, gärdesgårdar och promenad-
vägar runt samhället ger ett rofylld
boende med möjlighet till ett aktivt liv.
FRÅN VILLA TILL LÄGENHET
Samtidigt ligger Fristads centrum med
skola, förskola, vårdcentral, tandlä-
kare, bibliotek, gym, livsmedelsaffär
samt flera restauranger och butiker
på promenadavstånd. 500 meter från
Prästhöjden går tåget från Fristads
station till Borås och Uddevalla eller
Herrljunga och därifrån vidare till
Göteborg och Stockholm.
– Många av hyresgästerna har
anknytning till orten sedan tidigare.
Bland annat ett antal äldre som har
flyttat från villan till ett mer bekym-
mersfritt boende, säger förvaltnings-
chef Hans-Emil Lundquist.
PÅ LANDET OCH I STAN
Husen är uppförda med investe-
ringsstöd, vilket har gjort det möjligt
att bygga energi- och klimatsmart
samtidigt som boendekostnaden blir
rimlig. Det är en förutsättning för att
genomföra en såpass stor investering i
ett samhälle utanför centralorten.
– Prästhöjden ingick i en portfölj
med ytterligare två nybyggda fastig -
heter i Boråsområdet. De andra två
ligger inne i stan, på Enedalshöjden
och Bergdalsterrassen, säger Hans-
Emil Lundquist och fortsätter:
– Fortinova fanns inte etablerade i
Borås sedan tidigare. Detta innebär en
ny geografi för oss. Vi tror mycket på
att det finns goda förutsättningar för
att växa i detta område.
Bakom investeringen ligger förstås
Boråsområdets goda befolkningsut -
veckling under hela 2000-talet. Att
ge människor möjlighet att välja en
naturnära bostad på en mindre ort
med goda pendlingsmöjligheter ligger
också i linje med Fortinovas ambition
att satsa där människor vill bo, arbeta
och leva.
===== SIDA 23 =====
4544
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FINANSIERING
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen.
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer-
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en
vägd nivå av finansiell risk.
FINANSPOLICY
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med
den finanspolicy som koncernens styrelse fastställt. Finansie-
ringsverksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av
lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med
stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina
finansiella risker på ett strukturerat sätt. De finansiella riskerna
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen
genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påver-
kas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För
finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja
affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen
till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansie-
ringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt
administrativa och operationella risker. Inom riskerna har
styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som
exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som
belånings- och räntetäckningsgrad.
ÖVERGRIPANDE FINANSIERINGSSTRUKTUR
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, ränte-
bärande skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och
räntebärande skulder motsvarade 95 procent (94) av Fortinovas
finansiering vid årets utgång. Fortinovas upplåning sker i
nordiska banker med sedvanliga säkerheter. De räntebäran-
de skulderna är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv
och refinansiering av den befintliga portföljen. Per den
31 december 2024 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 268 Mkr
(5 263) samtidigt som belåningsgraden var 55 procent (58)
och räntetäckningsgraden uppgick till 186 procent (190).
Nettobelåningsgraden uppgick till 50 procent (53).
FINANSIERINGS-
STRUKTUR
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN.
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad
till tillväxtkommuner med hög efterfrågan
på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling
behöver människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila
kassaflöden genom riskspridning på ett stort
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i
kassaflödet från bostadsfastigheter innebär
att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt
skapa avkastning till våra aktieägare.
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer
med sina kreditgivare. För att erhålla låg
finansieringsrisk består Fortinovas ränte-
bärande finansieringskälla enbart av
traditionella banklån via nordiska banker.
Övriga
avsättningar
och skulder
6%
Eget kapital
43%
Räntebärande
skulder
51%
De finansiella kostnaderna uppgick till -106 Mkr (-95) och utgjorde
efter fastighetskostnader verksamhetens största kostnadspost.
Kapitalbindningen uppgick till 2,2 år (2,7). Andelen kapital som
förfaller inom 12 månader uppgår till 40 procent. Efter räken-
skapsårets utgång har 752 Mkr refinansierats.
RÄNTEBINDNING
Fortinovas skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån
baserade på förändringar i STIBOR 3 månader. För att begränsa
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets för-
valtningsresultat används räntesäkringsinstrument i form av
ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig räntebind-
ningstid uppgick till 2,7 år (2,1). Vid årsskiftet var 73 procent (62)
av låneportföljen räntesäkrad med en förfallostruktur mellan
ett och tio år. Resterande del ligger räntebunden mot Stibor
tre månader. Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande
låneskulder uppgick till 3,4 procent (3,9) vid årsskiftet.
Nyckeltal 2024.12.31 2023.12.31
Lånevolym, Mkr 2 700 2 784
Varav gröna lån, Mkr 730 598
Belåningsgrad LTV, % 55 58
Nettobelåningsgrad, % 50 53
Räntekänslighet 1 års sikt, +100bp, Mkr 6,8 8,0
Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6
Genomsnittlig ränta, utgående avtalade
villkor, %
3,4 3,9
Räntetäckningsgrad, % 186 190
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,7 2,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 2,7
Derivat i procent av skuld, % 73 62
Likvida medel, Mkr 239 227
3
4
%
2
JAN FEB MARS APR MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC JAN FEB MARS APR MAJ
20242023
JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
1,2
3,2
2,7 2,7
2,2
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
ÅrÅr
2,5
1,7
2,4
2,1
2,7
1
0
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q4
2023
Q4
2024
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q4
2023
Q4
2024
KAPITALBINDNING
UTVECKLING STIBOR 3 MÅNADER
RÄNTEBINDNING
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0-1 år 1 075 40
1-2 år 837 31
2-3 år 260 10
3-4 år 140 5
4-5 år 15 1
> 5 år 373 14
Summa 2 700 100
Räntebindningsstruktur Mkr %
0-1 år 861 32
1-2 år 350 13
2-3 år 378 14
3-4 år 369 14
4-5 år 302 11
> 5 år 440 16
Summa 2 700 100
I syfte att bekämpa inflationen har Riksbanken
från början av 2022 höjt styrräntan för att den
31 december 2023 uppgick till 4,0 procent.
Styrräntan ökade dramatiskt under 2023 för att
2024 sänkas i samma omfattning. Rörelserna
påverkar såväl branschen som Fortinovas korta-
och långa finansieringskostnader.
===== SIDA 24 =====
4746
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
46
FINANSIELL INFORMATION
4747
INNEHÅLL
Förvaltningsberättelse .....................................................................................................................48
Resultaträkning för koncernen .......................................................................................................57
Totalresultat för koncernen ..................................................................................................................57
Balansräkning för koncernen ...........................................................................................................58
Förändringar i eget kapital för koncernen .................................................................60
Kassaflödesanalys för koncernen ...............................................................................................61
Resultaträkning för moderbolaget ..........................................................................................62
Totalresultat för moderbolaget .....................................................................................................62
Balansräkning för moderbolaget ...............................................................................................63
Förändringar i eget kapital för moderbolaget ......................................................64
Kassaflödesanalys för moderbolaget..................................................................................65
Redovisningsprinciper och noter ........................................................................................66
Not 1 Redovisningsprinciper och noter ......................................................................66
Not 2 Rörelsesegmentsrapportering ..............................................................................68
Not 3 Hyresintäkter ....................................................................................................................................69
Not 4 Drift-, förvaltnings- och administrationskostnader ............70
Not 5 Löner och andra ersättningar ................................................................................70
Not 6 Revision .......................................................................................................................................................74
Not 7 Finansiella intäkter ...................................................................................................................74
Not 8 Finansiella kostnader ............................................................................................................75
Not 9 Inkomstskatt ...................................................................................................................................... 76
Not 10 Förvaltningsfastigheter ....................................................................................................78
Not 11 Materiella anläggningstillgångar ........................................................................81
Not 12 Leasingavtal ........................................................................................................................................82
Not 13 Derivatinstrument ....................................................................................................................82
Not 14 Exploateringsfastigheter ...............................................................................................83
Not 15 Övriga fordringar ........................................................................................................................83
Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .......................83
Not 17 Likvida medel / Kassa och bank.........................................................................83
Not 18 Eget kaptital .......................................................................................................................................84
Not 19 Övriga avsättningar ................................................................................................................85
Not 20 Räntebärande skulder ........................................................................................................86
Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ........................87
Not 22 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser
och eventualtillgångar ........................................................................................................87
Not 23 Andelar i koncernföretag ..............................................................................................88
Not 24 Fordringar hos/skulder till koncernföretag .......................................91
Not 25 Tillgångsförvärv .............................................................................................................................91
Not 26 Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten ..............92
Not 27 Värdering av finansiella tillgångar och skulder
till verkligt värde samt kategoriindelning ...........................................93
Not 28 Kapitalhantering och finansiella risker ....................................................95
Not 29 Disposition av företagets vinst .............................................................................96
Not 30 Närstående ...........................................................................................................................................97
Not 31 Händelser av väsentlig betydelse efter
räkenskapsårets slut............................................................................................................. 97
Revisionsberättelse ..........................................................................................................................................99
Bolagsstyrningsrapport ........................................................................................................................106
Ersättning till ledande befattningshavare .................................................................112
===== SIDA 25 =====
4948
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredo-
visning för räkenskapsåret 1 januari–31 december 2024. Uppgifter inom parentes avser före-
gående räkenskapsår.
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbolag
med säte i Varberg.
Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig för -
valtning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv,
utveckling och förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklings -
projekt med nybyggnation. Fokus ligger på tillgångar med
dokumenterade positiva kassaflöden med målsättningen att
generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende
av marknadens utveckling.
Fortinovas vision är att vara västra Sveriges mest fram-
stående bostadsfastighetsbolag. Fortinova uppnår långsiktig
värdetillväxt genom att förvärva, utveckla och förvalta bo-
stadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva
platser att bo, arbeta och leva på. Fortinova har som affärsidé
och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten
på ett långsiktigt hållbart sätt.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i
västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra
Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är
koncernens målsättning att fastighetsvärdet över tid ska
utgöras av 80 procent bostäder för att erhålla en hög riskjus-
terad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oav-
sett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att
bo. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till
att skapa levande och trygga samhällen.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön-
samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål som över
tid ska uppfyllas är:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga
10 procent
FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2024 uppgick Fortinovas fastighetsvärde
till 4 892 Mkr med en uthyrningsbar yta om 286 102 kvm.
Koncernens totala hyresvärde uppgick till 375 Mkr med en
ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 99 procent.
Fastighetsvärdet bestod av 73 procent bostäder fördelat på
2 819 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar sig på sam-
hälls- och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse
mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid
ska utgöra 80 procent förekomma. Sett över tid bedöms
strategin vara uppfylld.
FORTINOVAS AKTIE
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First
North Premier Growth Market. Fortinovas målsättning är
att aktien långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkast -
ning i förhållande till risk. Fortinovas aktiekapital uppgår till
51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har
ett kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på
2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av
serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B
berättigar till en röst. Fortinova har den 31 december cirka
2 900 aktieägare införda i aktieboken.
Den 31 december 2024 stängde Fortinovas aktiekurs på
27,4 kr, att jämföra med 27,0 kr den 31 december 2023. Börs-
värdet uppgick till 1 407 Mkr (1 386) beräknat på totalt antal
registrerade A- och B-aktier. Fortinovas långsiktiga substans-
värde uppgick den 31 december 2024 till 2 452 Mkr (2 293),
vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7). Eget kapital per aktie
uppgick till 43,9 kr (41,7).
HÅLLBARHET
Hållbarhetsarbete är en självklar del i Fortinovas arbete
och genomsyrar allt vi gör. Fortinova har som affärsidé och
övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett
långsiktigt hållbart sätt. Fortinova ska vara en trygg aktör på
hyresmarknaden i västra Sverige. Vårt uppdrag är att erbjuda
sunda bostäder och lokaler med hållbara hyresnivåer på
efterfrågade orter i vår region.
Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljöhänsyn
och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisa-
tionen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har
därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt
arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbetsgivare
och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsutveckling,
bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engage-
mang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som
fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta
möjliga negativa påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt inter -
nationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö
som miniminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer
med företagets intressenter och ha en hög affärsmoral i
verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och
vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar.
Fortinovas hållbarhetsrapport upprättas på frivillig basis
och presenteras som en från legala årsredovisningen avskild
rapport.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift -
ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för
bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer.
Koncernens bolagsstyrningsrapport redovisas på sidan 106.
ERSÄTTNING TILL VD OCH ANDRA LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman i december 2021 beslutades det om riktlin-
jer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tilläm-
pas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor.
Ersättning ska utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön och av-
gångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 månadslöner
och uppsägningstiden ska vara högst sex månader. Styrelsen ska
äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda
skäl för det. En oförändrad version kommer att framläggas till
årsstämman 2025.
Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare presenteras på sidan 112.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
Förvärv och försäljningar
Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter
från BRF Tändstiftet. Från och med första kvartalet 2024
konsolideras BRF Tändstiftet i Fortinovas koncernredovisning
utan effekt i föregående år.
Se not 14 för mer information.
Fortinova har under året frånträtt tre bostadsfastigheter i
Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i Bolle-
bygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 25 Mkr.
Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket
verifierar Fortinovas interna och externa värderingar.
Se not 10 och 23 för mer information.
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE FRAMTIDA UTVECKLING
Fastighetsmarknaden har tidigare påverkats kraftigt av sti-
gande inflation, höjda räntor, stigande energipriser och en
inbromsande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på
kapitalmarknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus
på riskhantering utifrån dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt
är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad
av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i
våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att in-
vestera i bostadsfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta
och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi
ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade
medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är
verksamma. Vi fortsätter att vara lyhörda för marknadens
utveckling och agerar med försiktighet, samtidigt som vi är
redo att agera på uppkomna möjligheter. Med en tilltagande
transaktionsmarknad, goda utsikter för hyreshöjningar och
fallande räntor vågar vi tro att vi snart kan skapa tillväxt igen.
Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god likvidi-
tet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans i
kommuner med god befolkningstillväxt.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 661 595 409
Årets resultat 51 222 887
Summa 1 712 818 296
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 1 712 818 296
Summa 1 712 818 296
===== SIDA 26 =====
5150
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01-
2021.08.31
(12 mån)
Flerårsöversikt
Hyresintäkter, Mkr 367 332 369 197
Driftsöverskott, Mkr 225 204 210 114
Förvaltningsresultat, Mkr 90 86 118 75
Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr 83 -330 59 299
Årets totalresultat, Mkr 114 -263 212 311
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 892 4 813 4 516 3 631
Likvida medel, Mkr 239 227 515 278
Eget kapital, Mkr 2 282 2 142 2 441 2 253
Räntebärande skulder, Mkr 2 700 2 784 2 466 1 478
Balansomslutning, Mkr 5 268 5 263 5 252 3 974
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 6,3 18,1
Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 2,5 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 452 2 293 2 584 2 438
Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 43,2 33,0
Belåningsgrad, % 55,2 57,8 54,6 40,7
Räntebindningstid, år 2,7 2,1 2,4 1,7
Räntetäckningsgrad, % 186 190 279 463
Överskottsgrad, % 61,2 61,5 57,0 58,0
Förvaltningsmarginal, % 24,6 25,9 32,0 38,1
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr
per kvm uthyrningsbar yta
17 098 16 714 16 815 15 998
Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 313,2 247,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,1 99,4
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 98,3 99,5
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 47,8 44,7 50,3 47,5
Eget kapital, kr per aktie 43,9 41,7 47,6 43,9
Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,8 1,7 2,3 1,6
Årets resultat, kr per aktie 2,2 -5,1 4,1 6,6
Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för
alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal.
FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING
FORTINOVAS RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter ökade med 11 procent och uppgick
till 367 Mkr (332). Ökningen är primärt driven av fastighetsför-
värv samt hyreshöjningar i jämförbart bestånd om 5 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under räken-
skapsåret till 98,9 procent (98,9). Hyresvärdet i jämförbart
fastighetsbestånd har ökat med 5 procent vilket främst beror
på indexuppräkningar samt hyresförhandlingar. På årsbasis
bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt uppgå till
375 Mkr (359).
Se aktuell intjäningsförmåga på sidan 12.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till -142 Mkr (-128). Ökningen
beror främst på högre driftskostnader för värme och vatten
samt högre kostnader för fastighetsskötsel och reparation
och underhåll. Ökningen beror också på fastighetsförvärv
samt en hög andel av bostadsfastigheter som präglas av en
högre kostnadsbas och underhållsbehov än samhällsfastighe-
ter och kommersiella fastigheter. Föregående räkenskapsår
erhölls ett elstöd om 2,7 Mkr vilket minskat jämförelseårets
fastighetskostnader.
Driftsöverskott
Årets driftsöverskott uppgick till 225 Mkr (204), en ökning
med 10 procent. Det förbättrade driftsöverskottet är ett re-
sultat av fastighetsförvärv som skedde i slutet av 2023 samt
ökade hyresintäkterna. Överskottsgraden för året uppgick till
61 procent (62).
Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader uppgick till -34 Mkr (-29).
I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för
bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling, revison
samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostna-
der om -2,7 Mkr hänförligt till utveckling inom hållbarhetsredo-
visning, informationssäkerhet och utvecklingsprojekt.
Räntenetto
Finansiella kostnader ökade under räkenskapsåret till –106 Mkr
(-95). Koncernens räntekostnader har höjts i takt med ett
växande fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt
stigande marknadsräntor. Årets genomsnittliga räntenivå
uppgick till 3,9 procent (3,6). Genomsnittlig avtalad ränta vid
räkenskapsårets utgång uppgick till 3,4 procent (3,9). Vidare
uppgick kostnader för tomträttsavgäld till -0,6 Mkr (-0,5).
Finansiella intäkter uppgick till 6 Mkr (6), vilket främst avser
ränteintäkter från bank.
Förvaltningsresultat
Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 90 Mkr (86)
motsvarande 1,8 kr per aktie (1,7) samt 25 procent (26) i
förvaltningsmarginal. Trots högre finansieringskostnader är
förvaltningsresultatet i paritet med föregående år.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar
uppgick till 83 Mkr (-327). Realiserade värdeförändringar upp-
gick till 0,2 Mkr (-3,1). Av total värdeförändring var 83 Mkr (-217)
hänförligt till befintligt fastighetsbestånd. Det genomsnittliga
direktavkastningskravet uppgick till 5,2 procent (5,2). Under året
har direktavkastningen i all väsentlighet varit oförändrad för ma-
joriteten av koncernens fastigheter. Det är främst förbättrade
kassaflöden i form av förändrade antaganden avseende framti-
da hyreshöjningar som driver utvecklingen på fastighetsvärdet.
Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett tryggt och
återkommande kassaflöde.
Värdeförändringar räntederivat
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under
räkenskapsåret minskat vilket genererar en negativ effekt på re-
sultatet om -15 Mkr (-60). Det är främst utveckling i långa räntor
och STB90 i förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner som
påverkat utvecklingen av värdet i koncernens derivatinstrument.
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåver-
kande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att
dessa inte avyttras innan förfall.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till -45 Mkr (40), varav
aktuell skatt uppgick till -11 Mkr (-9). Uppskjuten skatt upp-
gick till -34 Mkr (49) och har beräknats utifrån skattemässigt
underskott, värdeförändringar på fastigheter och derivat
samt temporära skillnader mellan redovisade värden och
skattemässiga värden på fastigheter.
===== SIDA 27 =====
5352
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
53
FORTINOVAS BALANSRÄKNING
Fastighetsbestånd
Fortinovas värde på förvaltningsfastigheter har ökat med
79 Mkr och uppgick vid räkenskapsårets slut till 4 892 Mkr
(4 813). Investeringar i befintligt bestånd har ökat portföljens
fastighetsvärde med 23 Mkr (50) och värdeförändringar har
ökat värdet med 83 Mkr (-327). Fortinova har under året från-
trätt tre bostadsfastigheter i Varberg och Trollhättan samt
en kommersiell fastighet i Bollebygd vilket påverkat fastig -
hetsvärdet med -25 Mkr (-94). Koncernen har inte förvärvat
någon fastighet under räkenskapsåret (667).
Exploateringsfastigheter
I januari 2024 förvärvade Fortinova 28 bostadsrätter från
BRF Tändstiftet. Överlåtelsen genomfördes genom amortering
av reversfordran utan effekt på koncernens likviditet. Under
räkenskapsåret har 8 bostadsrätter sålts och Fortinova
innehar vid räkenskapsårets slut 24 av 41 bostadsrätter i
BRF Tändstiftet. Från och med 1 januari 2024 konsolideras
BRF Tändstiftet in i koncernens räkenskaper utan påverkan
på föregående år. Fastigheten i bostadsrättsföreningen utgör
varulager och klassificeras som exploateringsfastighet. Den
31 december uppgick koncernens bokförda värde på exploa-
teringsfastigheter till 96 Mkr (0).
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till totalt 2 282 Mkr (2 142), varav
2 253 Mkr (2 142) är hänförligt till moderbolagets ägare. Eget
kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
uppgick till 30 Mkr (0). Eget kapital per aktie uppgick till
43,9 kr (41,7).
Räntebärande skulder
Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 700 Mkr
(2 784), varav 730 Mkr (598) utgörs av gröna banklån. Kon-
cernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder
uppgick till 3 052 Mkr (3 061). I samband med att koncernens
fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget
ingått borgensåtagande om totalt 1 902 Mkr (1 508). Under
året har koncernen sedvanligt förnyat samt förlängt ingång -
na derivat samt refinansierat förfallna lån i syfte att uppfylla
koncernens finanspolicy.
Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 decem-
ber 2024, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, uppgick
till 2,7 år (2,1). Den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick
till 2,2 år (2,7).
FORTINOVAS KASSAFLÖDE
Koncernens likvida medel uppgick den 31 december till
239 Mkr (227).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till
96 Mkr (128). Investeringsverksamheten har påverkat kassa-
flödet med -0,2 Mkr (-471). Fortinova har investerat -25 Mkr
(-45) i befintligt bestånd och koncernen har erhållit 25 Mkr (34)
vid avyttring av dotterbolag och förvaltningsfastigheter. Inga
förvärv av dotterbolag eller förvaltningsfastigheter under året
(-460). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
-84 Mkr (56) och avser amortering av banklån. Inga nya lån har
upptagits (149).
Fortinova arbetar för att klimat-
anpassa och energieffektivisera
sitt befintliga fastighetsbestånd.
Förvaltning och utveckling av fastigheter är, precis som all
affärsverksamhet, förenad med risker och dessa måste han-
teras ansvarsfullt och kontrollerat. Fortinova arbetar löpande
med att identifiera och minska de risker som kan påverka
verksamheten. Rätt hanterade kan risker medföra möjlighe-
ter och vara värdeskapande.
Fortinovas riskhantering är en integrerad del av verksam-
heten där alla medarbetare är delaktiga. God intern kontroll,
granskning från revisorer samt väl fungerande administrativa sys-
tem och policyer är grundläggande för att hantera och minimera
riskerna. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att upprätta
effektiva system för riskhantering och intern kontroll. I den lö-
pande verksamheten är det vd som är ansvarig. Utvärdering sker
kontinuerligt i revisionsutskottet som ansvarar för att övervaka
effektiviteten av den interna kontrollen och riskhanteringen.
Koncernledningen har identifierat, utvärderat, hanterat
och rapporterat de väsentliga risker som bedöms föreligga.
Fortinovas verksamhetsrisker är uppdelade i följande kategorier:
• Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av
externa faktorer, i huvudsak utom Fortinovas kontroll
och till vilka Fortinova har att förhålla sig. Dessa kan
delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade
regelverk.
• Strategiska risker avser risker förknippade med Fortino-
vas anseende eller ägandet av Fortinovas fastighetsport-
följ, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fast -
ighetsportföljens sammansättning, investeringar, förvärv
samt värdeförändringar på fastigheter.
• Operativa risker avser risker förknippade med den
löpande förvaltningen av Fortinovas fastighetsinnehav,
vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet.
Dessa kan delas in i hyresintäkter, fastighetskostnader,
skatt samt hållbarhetsrisker som är direkt eller indirekt
förknippade med miljörisker, klimatförändring, uppfö-
randekod och ansvarsrisker.
• Finansiella risker avser risken att inte ha tillgång till finan-
siering, vilket är en av riskerna som påverkar Fortinovas
långsiktiga verksamhet mest. Förutsättningarna och
spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt
vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som
möjlighet att erhålla och förlänga krediter. Riskerna kan
delas in i finansieringsrisk, rapportering och värdeföränd-
ringar i derivat.
RISKER OCH RISKHANTERING
PÅVERKAN
Allvarlig
Betydande
Måttlig
Försumbar
Osannolikt Sannolikt Medelhög
sannolikhet
Mycket
sannolikt SANNOLIKHET
C K
D G H J
A B F M
Q R E
I N
O S
L P T U
ÖVERSIKT RISKANALYS FÖRE RISKHANTERING
Omvärldsrisker
A Makroekonomiska risker och
ekonomisk konjunktur
B Kriser
C Regelverk
Strategiska risker
D Fastighetsportföljens sammansättning
E Förvärv och investeringar
F Negativ värdeutveckling på fastigheter
G Riskhantering
Operativa risker
H Hyresintäkter
I Fastighetskostnader
J Regelefterlevnad
K Informationssäkerhet och
digitalisering
L Kontinuitetsplanering och
processrisk
M Miljömässig hållbarhet
N Hållbart ägande
O Social hållbarhet
P Ansvarsfullt företagande
– etik och antikorruption
Finansiella risker
Q Refinansiering
R Ränterisk
S Kreditrisk
T Finansiell rapportering
U Värdeförändring i derivat
===== SIDA 28 =====
5554
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
MÖJLIGHETER OCH RISKER
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OMVÄRLD
Risk för att Fortinova
påverkas negativt av
nedgång i ekonomisk
konjunktur
Ekonomiska konjunkturer består av cykler med
perioder av expansion, högkonjunktur, kontraktion
och lågkonjunktur. Dessa cykler påverkar fastighets-
marknaden på flera sätt:
• Efterfrågan på bostäder/lokaler: Under en hög-
konjunktur ökar ofta efterfrågan på bostäder/
lokaler, vilket kan leda till lägre vakansgrader
och högre hyresintäkter. Under en lågkonjunk -
tur kan efterfrågan minska, vilket kan resultera
i högre vakansgrader och lägre hyresintäkter.
• Fastighetsvärderingar: Fastighetsvärden ten-
derar att stiga under ekonomisk högkonjunktur
och sjunka under lågkonjunkturer. Detta påver-
kar bolagets balansräkning och dess förmåga
att låna kapital.
• Finansieringskostnader: Räntor är ofta lägre
under lågkonjunkturer för att stimulera ekono-
min, vilket kan minska finansieringskostnaderna
för fastighetsbolag. Under högkonjunkturer kan
räntorna stiga, vilket ökar kostnaderna för lån.
• Diversifiering av fastighets- och låneportföljen:
Genom att diversifiera fastighetsportföljen över
olika geografiska områden och fastighetstyper
kan bolaget minska risken för att en enskild
marknad påverkar hela verksamheten negativt.
Genom att diversifiera låneportföljen, framförallt
olika motparter, minskar likviditets- och refinan-
sieringsrisken.
• Flexibel hyrespolicy: Att erbjuda flexibel hyrespo-
licy kan hjälpa till att behålla hyresgäster under
ekonomiska nedgångar. Detta kan inkludera
kortare hyresperioder eller hyresrabatter under
svåra tider. Vidare är KPI-skyddade avtal ett
skydd mot kraftiga inflationsförändringar, vilket
ger ett tryggt flöde.
• Kostnadskontroll och effektivisering: Genom att
kontinuerligt övervaka och optimera driftskost -
nader kan bolaget förbättra sin lönsamhet även
under ekonomiska nedgångar. Detta kan inklu-
dera energieffektiviseringar, trygg handel med
energipriser och automatisering av processer.
• Starka finansiella reserver: Att upprätthålla star-
ka finansiella reserver kan ge bolaget en buffert
under lågkonjunkturer. Detta kan innebära att ha
tillräckligt med likvida medel för att täcka drifts -
kostnader och ränte- och amorteringsbetalningar
under en längre period. En finansiell reserv är
vidare ett skydd mot oförutsedda investerings -
behov, projekt eller sedan tidigare ingångna avtal.
• Proaktiv förvaltning: Att ha en proaktiv förvalt -
ningsstrategi som inkluderar regelbunden mark -
nadsanalys och riskbedömning kan hjälpa bolaget
att snabbt anpassa sig till förändrade ekonomiska
förhållanden. Vidare inbegriper hanteringen en
tydlig strategi avseende ränterisk.
Risk att bolaget utsätts för
kriser
Risk att bolaget utsätts för cyberattack, miljökata-
strof, informationsläckage eller negativ publicitet.
Dålig hantering av kriser kan skapa missnöjda
kunder och anställda samt ge dålig publicitet.
Följderna kan skapa ekonomiska förluster, förlust
av konkurrensfördelar med potentiella rättsliga
följder.
• Omvärldsbevakning
• Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa
förståelse och insikt hos användare för att infor -
mation är en tillgång och ska hanteras varsamt
• Utöka kunskapen inom attacker riktade mot
individnivå
• Utöka kunskapen om klimatförändringars påver -
kan på verksamheten
• Kris- och kontinuitetsplan IT
BEDÖMNING AV RISKNIVÅ – MYCKET LÅG LÅG HÖG MYCKET HÖG
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
STRATEGISKA
Risk för felaktig bedömning
vid beslut om förvärv eller
projektutveckling
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga
att verkställa vald investeringsstrategi eller
oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt.
Investeringar kan ske antingen i form av ny-,
till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv
av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt
som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform.
Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form
av portföljer avseende region eller kategori av
fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv,
d v s uppköp av befintlig organisation. Strategiska
förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar,
men kan också medföra risker såsom svårighet
att integrera verksamhet och medarbetare, risk
för att ledningens uppmärksamhet flyttas från
andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny
marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen
erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller
potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade
företaget samt ett för dyrt förvärv. I en marknad
med generellt minskad efterfrågan finns risk
kopplat till försäljning av projekt eller objekt. Risken
kan innebära olönsamma investeringar alternativt
nedskrivningar i räkenskaperna samt oförutsedda
fördyringar i byggnationsfasen.
• Investeringsbeslut kopplade till strategi
• Uppföljning av genomförda förvärv
• Due Diligence
• God planering och strukturerade processer för att
införliva nytt företag
• I god tid identifiera vilken kompetens och mark -
nadskännedom som behövs
• I god tid identifiera nyckelpersoner
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare
• Uppföljning av riktlinjer
• Bred tratt med flera parallella investeringsdiskus-
sioner
• Klar beslutsprocess
• Uppföljning av genomförda projekt
• Vid projektutveckling via extern entreprenad görs
noggranna utvärderingar av potentiella externa
entreprenörer samt tydligt utformade avtal för
att minimera riskerna
Risk för negativ värdeut-
veckling på fastigheterna
orsakat av omvärldsrisker
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd
av makroekonomiska orsaker, strategiska orsaker
(typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller
fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödes-
relaterad). Utöver detta finns risken att enstaka
fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak
påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen
som finansiell ställning samt belåningsgrad.
• Stort antal fastigheter med geografisk spridning
och stor variation i kontraktssammansättning
• Kvartalsvis externvärdering av hela fastighets -
portföljen ger tidiga signaler av felvärdering samt
negativa värdeförändringar
• Eftersträva stark balansräkning som kan generera
god intjäning
• Intern god kontroll och kunskap
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA
Risk för klimatförändringar
påverkar verksamheten på
lång sikt
Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänsk-
ligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolag-
sperspektiv innebär klimatförändringarna risk för
skador på egendom orsakade av över tid ändrade
väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den
fysiska miljön som påverkar fastigheter. Fortinova
bedömer dessa risker som potentiellt ökande på
lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av
investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta
områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta.
Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Fortinova,
inte minst i form av ökade skatter eller nödvän-
diga investeringar. Ett bristfälligt arbete med att
analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda
omfattande kostnader för Fortinova i form av akuta
åtgärder eller obsoleta fastigheter.
• Säkerställer att våra fastigheter är relevanta i
framtiden
• Säkerställer god tillgång till finansiering och ger
långsiktig trygghet och kontroll över finansie-
ringskostnader
• Ger förutsättning för långsiktig lönsamhet genom
att undvika volatila hyresintäkter, driftskostna-
der, energipriser samt underhållskostnader
I riskmatrisen ovan redogörs för Fortinovas riskuniversum. För att få en fördjupad förståelse av styrelsens
fokusområden redogörs här för de risker och möjligheter som bedöms ha en högre bedömning av risknivå.
===== SIDA 29 =====
5756
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
FINANSIELL
Likviditet och refinansie-
ringsrisk
Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av
finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken
att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till
kraftigt ökade kostnader.
• Finanspolicy som fastställer riskmandat
• Likviditetsreserver, Flera finansieringsmotparter i
olika geografiska marknader (bank, kapitalmark -
nad)
• Flera långivare, dessutom enbart motparter med
hög rating
• Fortlöpande omförhandling av kreditavtal
• Säkerställande via fastighetsinteckningar
• Stark balansräkning
• Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över
olika löptider
• Långfristiga krediter med fastställda marginaler
• Vedertagna beräkningsformler
• Avstämning mellan intern och extern värdering.
• God rapportering till styrelsen
Finansieringskostnad och
ränterisk
Räntekostnaden är Fortinovas enskilt största
kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst
av nivån på aktuella marknadsräntor och
kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi
Fortinova väljer för bindningstid av räntorna. Högre
marknadsränta innebär högre räntekostnad men
den sammanfaller också ofta med högre inflation
och ekonomisk tillväxt.
• Finanspolicy som fastställer riskmandat
• Flera långivare, dessutom enbart motparter med
hög rating
• Fortlöpande omförhandling av kreditavtal
• Säkerställande via fastighetsinteckningar
• Stark balansräkning
• Ränte- och kapitalförfallostruktur fördelad över
olika löptider
• Långfristiga krediter med fastställda marginaler
• Vedertagna beräkningsformler
• Avstämning mellan intern och extern värdering
• God rapportering till styrelsen
Mkr Not 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31
Hyresintäkter 2,3 367,2 332,1
Fastighetskostnader 4,5 -142,3 -127,7
Driftsöverskott 224,9 204,4
Centrala administrationskostnader 5,6 -34,1 -29,0
Finansiella intäkter 7 5,8 6,2
Finansiella kostnader 8 -105,6 -95,2
Tomträttsavgälder 8 -0,6 -0,5
Förvaltningsresultat 90,4 85,9
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 82,5 -326,6
Förvaltningsfastigheter, realiserade 0,2 -3,1
Räntederivat, orealiserade 13 -14,6 -59,5
Resultat före skatt 158,5 -303,3
Skatt 9 -44,8 40,4
Årets resultat 113,7 -262,9
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 113,6 -262,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,1 -
Årets resultat 113,7 -262,9
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335
Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,8 1,7
Årets resultat, kr per aktie före och efter
utspädningseffekt
2,2 -5,1
Mkr 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31
Årets resultat enligt resultaträkningen 113,7 -262,9
Årets totalresultat 113,7 -262,9
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 113,6 -262,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,1 -
Årets totalresultat 113,7 -262,9
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt
resultaträkningen.
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
===== SIDA 30 =====
5958
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2024.12.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 4 891,8 4 813,1
Materiella anläggningstillgångar 11 12,2 2,3
Nyttjanderättstillgångar 12,27 2,7 3,2
Derivatinstrument 13,27,28 13,3 27,9
Långfristiga reversfordringar 27 - 30,2
Andra långfristiga fordringar 27 0,7 0,7
Summa anläggningstillgångar 4 920,7 4 877,4
Omsättningstillgångar
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 27 - 10,0
Exploateringsfastigheter 14 96,4 -
Kundfordringar 27 2,1 58,2
Övriga fordringar 15,27 1,2 67,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16,27 8,7 22,6
Likvida medel 17,27 239,0 227,3
Summa omsättningstillgångar 347,4 385,2
SUMMA TILLGÅNGAR 5 268,1 5 262,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Aktiekapital 51,3 51,3
Övrigt tillskjutet kapital 1 599,6 1 599,6
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 601,8 491,1
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 252,7 2 142,0
Summa eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 29,7 -
Summa eget kapital 2 282,4 2 142,0
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 9 212,3 178,9
Övriga avsättningar 19 - 19,5
Långfristiga räntebärande skulder 20,27,28 1 625,2 2 172,5
Leasingskuld 12,27 2,7 3,2
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3
Summa långfristiga skulder 1 840,5 2 374,4
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 20,27,28 1 074,5 611,4
Leverantörsskulder 15,1 14,4
Aktuell skatteskuld 9 5,5 6,6
Övriga skulder 6,3 16,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21,27 43,8 97,5
Summa kortfristiga skulder 1 145,2 746,2
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 268,1 5 262,6
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN
===== SIDA 31 =====
6160
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade vinstmedel
inkl årets resultat
Summa Innehav utan
bestämmande
inflytande
Summa
eget kapital
Mkr
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 - 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 - -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 - -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan
bestämmande inflytande
- - -2,9 -2,9 29,6 26,7
Årets resultat / Årets totalresultat - - 113,6 113,6 0,1 113,7
Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
FÖR KONCERNEN
Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 224,9 204,4
Centrala administrationskostnader -34,1 -29,0
Finansiella intäkter och kostnader -95,5 -95,3
Betald inkomstskatt -12,3 -10,5
Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 83,0 69,6
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring av exploateringsfastighet 12,7 -
Förändring av rörelsefordringar 64,1 44,1
Förändring av rörelseskulder -63,7 14,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,1 127,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -24,7 -44,9
Förvärv av dotterbolag 25 - -442,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter 3,8 -
Avyttring av dotterbolag 20,7 33,6
Förvärv av förvaltningsfastigheter och mark - -17,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 -471,4
Finansieringsverksamheten
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7
Utbetald utdelning - -37,0
Upptagna banklån - 149,1
Amortering av banklån -84,2 -56,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 -84,2 55,9
Årets kassaflöde 11,7 -287,7
Likvida medel vid årets början 227,3 515,0
Likvida medel vid årets slut 17 239,0 227,3
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN
===== SIDA 32 =====
6362
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Nettoomsättning - -
Övriga rörelsekostnader 5,6 -17,5 -15,6
Rörelseresultat -17,5 -15,6
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 23 51,5 -76,7
Finansiella intäkter 7 4,5 5,1
Finansiella kostnader 8 -1,1 -4,7
Summa finansiella poster 54,9 -76,3
Resultat efter finansiella poster 37,4 -91,9
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 13,8 16,0
Resultat före skatt 51,2 -75,9
Skatt 9 - -0,2
Årets resultat 51,2 -76,1
Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Årets resultat enligt resultaträkningen 51,2 -76,1
Årets totalresultat 51,2 -76,1
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET
Moderbolaget har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt
resultaträkningen.
Mkr Not 2024.12.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 23 1644,0 1529,5
Fordringar hos koncernföretag 24,27 44,2 60,2
Långfristiga reversfordringar 27 30,0 30,2
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 718,2 1 619,9
Summa anläggningstillgångar 1 718,2 1 619,9
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 0,3 -
Övriga fordringar 15,27 1,6 66,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16,27 3,7 8,7
Kassa och bank 17,27 92,0 99,6
Summa omsättningstillgångar 97,6 174,5
SUMMA TILLGÅNGAR 1 815,8 1 794,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Bundet eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 653,8 1 653,8
Balanserat resultat 7,8 83,9
Årets resultat 51,2 -76,1
Summa eget kapital 1 764,1 1 712,9
Avsättningar
Övriga avsättningar 19 - 19,5
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 24,27 49,1 54,4
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 0,5 3,7
Aktuella skatteskulder 0,6 1,9
Övriga skulder 0,4 1,0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21,27 1,2 1,0
Summa kortfristiga skulder 3,0 7,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 815,8 1 794,4
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
===== SIDA 33 =====
6564
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Överkurs-
fond
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Totalt eget kapital
Mkr
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 653,1 120,9 1 825,3
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -76,1 -76,1
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - 51,2 51,2
Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 653,8 59,0 1 764,1
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -17,5 -15,6
Finansiella intäkter och kostnader 10,4 -5,5
Betald inkomstskatt -1,4 0,1
Kassaflöde från den löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital -8,5 -21,0
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 62,9 -6,0
Förändring av rörelseskulder -4,1 8,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 50,3 -18,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag 0,2 -274,4
Avyttring av dotterbolag 6,9 32,4
Lämnade/återbetalade aktieägartillskott -86,6 128,9
Lån och amorteringar till dotterföretag 24 21,6 -18,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -57,9 -131,1
Finansieringsverksamheten
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7
Utbetald utdelning - -37,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 - -36,3
Årets kassaflöde -7,6 -185,9
Likvida medel vid årets början 99,6 285,5
Likvida medel vid årets slut 17 92,0 99,6
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET
===== SIDA 34 =====
6766
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett privat
publikt fastighetsaktiebolag med säte i Varberg, Sverige. Adres-
sen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 Varberg, Sverige.
Koncern- och årsredovisningen för Fortinova Fastigheter AB
(publ.), per den 31 december 2024, har godkänts av styrelsen
och verkställande direktörn den 25 april 2025 och kommer att
föreläggas på årsstämman den 14 maj 2025 för fastställande.
Nedan följer generella redovisningsprinciper och infor -
mation om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna,
bedömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter
mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad
förståelse för respektive redovisningsområde. Redovisnings-
principer har konsekvent tillämpats av koncernens företag.
• Redovisningsprincip markeras med och avslutas med
• Uppskattningar och bedömningar markeras med och
avslutas med
• Risker markeras med och avslutas med
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Koncernredovisningen har upprättats enligt IFRS Redovis -
ningsstandarder samt Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings -
principer som koncernen förutom de undantag och tillägg som
anges i avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
Nya standarder och tolkningar som trädde i kraft 2024
Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft
från 1 januari 2024 bedöms inte ha någon väsentlig påverkan
på Fortinovas finansiella rapporter.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats
av koncernen
Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2025
har inte tillämpats i förtid. IASB har utfärdat IFRS 18 som är
en ny standard för presentation och upplysningar i finansiella
rapporter som ersätter IAS 1. IFRS 18 träder i kraft för
räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 och bedöms ha
en väsentlig påverkan på utformning av Fortinovas rapporter.
Koncernen har påbörjat utvärdering av effekter av IFRS 18.
Inga övriga förändringar bedöms få någon väsentlig effekt på
koncernens finansiella rapporter.
Väsentliga redovisningsprinciper
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för
koncernen. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrun-
dade till närmaste miljontal (Mkr).
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär -
den förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument
som är värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff -
ningsvärde och bedömt nettoförsäljningsvärde.
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i
denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal
kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska
uppgifterna.
Koncernredovisning
Koncernens resultat- och balansräkning omfattar moderbola-
get samt alla bolag som moderbolaget har direkt eller indirekt
bestämmande inflytande över per den 31 december 2024. Kon-
cernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket
innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet elimine-
rats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del
av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.
Dotterbolag inkluderas i koncernredovisningen från och
med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till kon-
cernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med
den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostna-
der samt orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Bedömningar och uppskattningar
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS
kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar
och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovis -
ningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan
avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Upp-
skattningarna och antagandena ses över regelbundet.
Företagsledningen diskuterar löpande utvecklingen, valet,
upplysningarna samt tillämpningen avseende koncernens
viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar. Ändringar
av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om
ändringen endast påverkat denna period, eller i den period
ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar
både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar och uppskattningar gjorda av företags -
ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en väsentlig
inverkan på de finansiella rapporterna som kan medföra
väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rap-
porter beskrivs nedan:
Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar
De källor till osäkerheter i uppskattningar som anges nedan
avser sådana som innebär en signifikant risk för att tillgång -
ars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i
väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret.
Värdering av tillgång eller skuld till verkligt värde
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas
använder Fortinova observerbara data i så stor utsträckning
som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer inom
verkligt värdehierarkin i enlighet med IFRS 13:
Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för
identiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads-
data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på
marknaden.
Ytterligare information om antaganden som gjorts vid
värdering till verkligt värde framgår av följande noter:
Not 10 Förvaltningsfastigheter (hamnar i Nivå 3)
Not 13 Derivatinstrument (hamnar i Nivå 2)
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsre-
dovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och
finansiell rapportering. Även Rådet för finansiell rapporte-
rings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tilläm-
pas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för
den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för
Årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som
ska göras.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis -
ningsprinciper framgår nedan och har tillämpats konsekvent
på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan-
siella rapporter.
Klassificering och uppställningsformer
Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är
uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, medan
rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar
i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Ut -
formning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport
över kassaflöden.
De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gäl-
lande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs
främst av redovisning av driftsöverskott, förvaltningsresultat
samt eget kapital.
Andelar i koncernföretag
Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i en-
lighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägar-
tillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och som
aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag redovisas som
bokslutsdispositioner i resultaträkningen.
===== SIDA 35 =====
6968
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporte-
ras per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och
Västra Götaland. Kostnader såsom central administration,
räntenetto, tomträttsavgälder, värdeförändring i derivat och
skatt allokeras till central koncernfunktion.
Rörelsesegmentsrapporteringen överensstämmer med
den interna rapportering som lämnas till koncernens högste
verkställande beslutsfattare. Vd och ledningsgrupp följer
primärt upp rörelsesegmenten på deras driftsöverskott.
Segmentsredovisning
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Mkr Halland V.Göta-
land
Skara-
borg
Centralt Totalt Halland V.Göta-
land
Skara-
borg
Centralt Totalt
Hyresintäkter 149,3 164,9 53,0 - 367,2 139,4 142,2 50,5 - 332,1
Fastighetskostnader -51,0 -67,4 -23,9 - -142,3 -47,1 -57,0 -23,6 - -127,7
Driftsöverskott 98,3 97,5 29,1 - 224,9 92,3 85,2 26,9 - 204,4
Centrala admin.kostnader - - - -34,1 -34,1 - - - -29,0 -29,0
Räntenetto - - - -99,8 -99,8 - - - -89,0 -89,0
Tomträttsavgälder - - - -0,6 -0,6 - - - -0,5 -0,5
Förvaltningsresultat 98,3 97,5 29,1 -134,5 90,4 92,3 85,2 26,9 -118,5 85,9
Förvaltningsfastigheter,
orealiserade
36,8 37,4 8,3 - 82,5 -125,5 -164,9 -36,2 - -326,6
Förvaltningsfastigheter,
realiserade
1,0 -0,8 - - 0,2 - -3,1 - - -3,1
Räntederivat, orealiserade - - - -14,6 -14,6 - - - -59,5 -59,5
Skatt - - - -44,8 -44,8 - - - 40,4 40,4
Årets resultat 136,1 134,1 37,4 -193,9 113,7 -33,2 -82,8 -9,3 -137,6 -262,9
Förvaltningsfastigheter 1 988,8 2 315,4 587,6 - 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 - 4 813,1
NOT 3 HYRESINTÄKTER
REDOVISNINGSPRINCIP
Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon-
cernen är leasegivare. Samtliga hyresavtal klassificerade som
operationella leasingavtal. Med hyresintäkter avses avtalade
hyror, hyrestillägg och vidaredebiterade kostnader för bland
annat värme, el och fastighetsskatt.
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt
i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet och inne-
fattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas. Hy-
resintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hyresavtal
och redovisas i den period som uthyrningen avser.
Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda hyresin-
täkter.
Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder.
Bostadskontrakten har en uppsägningstid om 3 månader
vilket gör att hyresintäkterna till största del består av korta
avtal. Bland lokalkontrakten har merparten en kontraktstid
upp till 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har
längre kontraktstid.
Intäkt från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga ris -
ker och förmåner övergått till köparen, normalt på kontrakts-
eller tillträdesdagen.
KREDITRISK
Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast-
ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning,
vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna.
Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög
efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende.
Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största
kunden svarar för ca 4 procent (4) av koncernens totala
hyresvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot
enskild kunds kreditrisk är mycket låg
Hyresintäkter
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Hyresintäkter bostäder 249,0 221,5 - -
Hyresintäkter lokaler 110,9 102,9 - -
Serviceintäkter 4,9 4,2 - -
Övriga intäkter 2,4 3,5 - -
Summa 367,2 332,1 - -
Löptidsanalys av leasingavgifter, Mkr
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
0-1 år 170,8 165,2 - -
1-2 år 102,0 81,0 - -
2-3 år 90,0 72,6 - -
3-4 år 64,1 61,8 - -
4-5 år 52,7 51,5 - -
> 5 år 114,1 158,6 - -
Summa 593,7 590,7 - -
Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter
balansdagen.
Koncernens kundfordringar uppgick till 2,0 Mkr (58,2) med avdrag för befarade kundförluster om -3,6 Mkr (-2,2).
===== SIDA 36 =====
7170
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Koncernen Moderbolaget
Fastighetskostnader 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Driftkostnader -53,4 -47,6 - -
Reparation och underhåll -41,2 -34,9 - -
Fastighetsskatt -7,6 -7,4 - -
Fastighetsskötsel -21,3 -18,2 - -
Övriga fastighetskostnader -4,9 -5,2 - -
Fastighetsadministration -13,9 -14,4 - -
Summa -142,3 -127,7 - -
NOT 4 DRIFT-, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten
består av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning,
media, försäkring), reparation och underhåll, fastighetsskatt,
fastighetsskötsel samt fastighetsadministration. Kostnader
för fastighetsadministration består av bland annat perso-
nalkostnader relaterat till uthyrning, kundtjänst och teknisk
administration, IT-kostnader samt liknande poster. Direkta
kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat
intäkter är marginella.
Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader uppgick till -34,1 Mkr
(-29,0). I de centrala administrationskostnaderna ingår
kostnader för bolagsadministration, affärs- och fastighets -
utveckling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar
även engångskostnader om -2,7 Mkr hänförligt till utveckling
inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och ut -
vecklingsprojekt.
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättning till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda utgörs av lön, sociala
avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och
bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad
och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse
att betala ut en ersättning.
Ersättning till vd och andra ledande befattningshavare
Bolagsledningen erbjuds marknadsmässig lön och anställ-
ningsvillkor. Ersättning utgår i form i form av fast lön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte
överstiga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara
högst sex månader.
Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare presenteras på sidan 112.
Pension
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen
avgifter till offentligt eller privat administrerade pensions -
försäkringar på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis.
Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när
avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personal-
kostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant
återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan
komma koncernen tillgodo.
Aktierelaterade ersättningar
Den 15 juni 2023 startade koncernen ett aktieoptionsprogram
som ger ledande befattningshavare och övriga anställda rätt
att förvärva aktier i företaget. Ledande befattningshavare
erhöll 340 000 optioner och övriga anställda tilldelades
150 000 optioner.
Enligt programmet ger varje option innehavaren rätt att
teckna en (1) ny B-aktie i Fortinova Fastigheter AB (publ) till
förutbestämt lösenpris om 26,85 kr. Optionerna tecknades
av dotterbolaget Fortinova AB som i sin tur har överlåtit
optionerna till anställda i koncernen mot marknadsmässig
ersättning. Av sammanlagt 490 000 optioner som teckna-
des av dotterbolaget har samtliga överlåtits till anställda.
Samtliga optioner har tecknats mot kontant betalning. Rätt
att utnyttja optionen förutsätter att innehavaren kvarstår i
anställning under de tre kommande åren från tilldelnings -
tillfället. Optionens löptid uppgår till tre år. Teckningskursen
uppgick till marknadsvärde beräknat enligt Black & Scholes
värderingsmodell. Inga övriga villkor för tilldelning finns.
Under 2024 har 20 000 teckningsoptioner återköpts och
makulerats. Programmet omfattar därmed vid årets utgång
470 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om
cirka 1 procent av utestående aktier och röster.
Löner, arvoden och förmåner
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Styrelse och ledande befattningshavare -7,7 -6,9 -6,1 -5,5
Övriga anställda -16,9 -17,3 - -
Summa -24,6 -24,2 -6,1 -5,5
Sociala kostnader -8,5 -8,3 -2,3 -2,0
Pensionskostnader -2,7 -2,5 -1,3 -1,0
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 2023.01.01- 2023.12.31
Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnader
Styrelseordförande
Ole Salsten -0,3 - -0,3 - -0,3 - -0,3 -
Övriga styrelseledamöter
Fredrik Bergmann -0,1 - -0,1 - -0,1 - -0,1 -
Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 -
Catharina Lagerstam -0,1 - - - -0,1 - - -
Anna Weiner Jiffer -0,1 - -0,1 - -0,1 - -0,1 -
Anders Valdemarsson - - - - - - - -
Helena Örnstedt -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 -
Verkställande direktör -1,6 -0,4 -1,5 -0,3 -1,6 -0,4 -1,5 -0,3
Vice verkställande direktör -1,6 -0,3 -1,4 -0,3 - - - -
Övriga ledande befattningshavare -3,5 -0,9 -3,2 -0,7 -3,5 -0,9 -3,2 -0,7
Övriga anställda -16,9 -1,1 -17,3 -1,2 - - - -
Summa -24,6 -2,7 -24,2 -2,5 -6,1 -1,3 -5,5 -1,0
===== SIDA 37 =====
7372
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Medelantalet anställda (Sverige)
Män 23 27 3 3
Kvinnor 19 19 1 1
Summa 42 46 4 4
Styrelseledamöter
Män 4 4 4 4
Kvinnor 3 2 3 2
Summa 7 6 7 6
Övriga ledande befattningshavare
Män 4 4 3 3
Kvinnor 1 1 1 1
Summa 5 5 4 4
NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR NOT 5 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Egetkapitalreglerade optioner Antal optioner Lösenpris Antal optioner Lösenpris
Moderbolaget
Teckning av dotterbolaget Fortinova AB - - 490 000 26,85
Totalt antal egetkapitalreglerade optioner - 490 000
Koncernen
Tilldelning av aktieoptioner till ledande befattningshavare - - 340 000 26,85
Tilldelning av aktieoptioner till övriga anställda - - 150 000 26,85
Totalt antal egetkapitalreglerade optioner - 490 000
Koncernen 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början 490 000 26,85 - -
Tilldelade under året - - 490 000 26,85
Förverkade under året - - - -
Inlösta under året -20 000 - - -
Förfallna under året - - - -
Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 490 000 26,85
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Moderbolaget 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början 490 000 26,85 - -
Tilldelade under året - - 490 000 26,85
Förverkade under året - - - -
Inlösta under året -20 000 - - -
Förfallna under året - - - -
Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 490 000 26,85
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Den 31 december 2024 har utestående egetkapitalreglerade optioner ett genomsnittligt lösenpris på 26,85 SEK och en genomsnittlig
återstående avtalsenlig löptid på 18 månader.
Indatan som anges i ovanstående tabeller avser den grund
på vilken värderingen av egetkapitalreglerade optioner gjorts
vid tilldelningstidpunkten. Den förväntade volatiliteten är
baserad på bedömd volatilitet (beräknad baserad på den väg-
da genomsnittliga återstående löptiden av aktieoptionerna),
justerad för eventuella förväntade förändringar i framtida
volatilitet till följd av officiellt tillgänglig information. Den
förväntade löptiden på tilldelade optioner 2023 uppgår till tre
år, vilket är i enlighet med villkoren för optionsprogrammet.
Koncernen Moderbolaget
Verkligt värde och antaganden avseende egetkapitalreglerade
optioner tilldelade under räkenskapsåret
2024.01.01-
2024.12.31
2023.01.01-
2023.12.31
2024.01.01-
2024.12.31
2023.01.01-
2023.12.31
Verkligt värde, kr - 1,50 - -
Aktiepris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) - 20,17 - -
Lösenpris, kr (uttryckt som vägt genomsnittligt aktiepris) - 26,85 - -
Förväntad volatillitet (uttryckt som vägd genomsnittlig
volatillitet)
- 25% - -
Optionernas löptid (uttryckt som vägd genomsnittlig löptid) - 3 år - -
Förväntad utdelning, kr - 1,60 - -
Riskfri ränta (baserad på stadsobligationer) - 2,87% - -
===== SIDA 38 =====
7574
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 6 REVISION
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och
koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning samt revision och an-
nan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller
avtal. Revisionsuppdraget inkluderar även övriga arbetsupp-
gifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt
rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser
vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga
arbetsuppgifter.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
KPMG AB
Revisionsuppdraget -2,6 -0,8 -1,6 -0,4
Revisionsverks. utöver rev.uppdraget -0,1 -0,6 -0,1 -0,6
Summa -2,7 -1,4 -1,7 -1,0
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Ränteintäkter 5,8 6,2 3,7 4,5
Ränteintäkter, dotterbolag - - 0,8 0,6
Summa 5,8 6,2 4,5 5,1
Varav erhållen ränta 9,9 - 7,4 3,1
NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade
medel. Samtliga ränteintäkter är hänförliga till finansiella
instrument som redovisats till upplupet anskaffningsvärde.
Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt
effektivräntemetoden.
NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och
andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning
samt ränteeffekt från räntederivatavtal. Räntenettot påver -
kas inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka
redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkning-
en. Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden.
Tomträttsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på
leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyres -
avtal vilket innebär att nyttjanderätten till marken redovisas
som en leasingtillgång och som en leasingskuld.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Räntekostnader, banklån -139,1 -125,9 - -
Räntekostnader, derivat -0,1 -0,1 - -0,2
Ränteintäkter, derivat 34,0 30,8 21,9 19,5
Räntekostnader, dotterbolag - - -22,8 -24,0
Räntekostnader, övrigt -0,4 - -0,2 -
Tomträttsavgälder -0,6 -0,5 - -
Summa -106,2 -95,7 -1,1 -4,7
Varav betald ränta -106,2 -93,5 0,8 -8,4
Varav:
Räntekostnader för finansiella skulder som
inte värderats till verkligt värde via resultatet -106,2 -95,7 -1,1 -4,7
===== SIDA 39 =====
7776
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 9 INKOMSTSKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och av uppskjuten
skatt vilka beräknas med tillämpning av beslutade skattesat-
ser och skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen
för aktiebolag 20,6 procent år 2024.
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse-
ende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell
skatt från tidigare perioder.
Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som
realiseras framgent. För fastigheter sker detta vid en direkt -
försäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräknings-
metoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan re-
dovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.
I Fortinova föreligger temporära skillnader som utgör grund
för redovisning av uppskjuten skatt i förvaltningsfastigheter,
derivatinstrument och underskottsavdrag.
Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underlig-
gande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller
reglerade.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem-
porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i
den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt-
jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det
inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig good-
will och inte heller för skillnad som uppkommit vid första redo-
visningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv
och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig
redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller
temporära skillnader hänförliga till andelar i koncernföretag
som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.
Redovisad skatt i resultaträkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Aktuell skatt -11,3 -9,0 - -0,2
Uppskjuten skatt:
- Underskottsavdrag 1,1 1,3 - -
- Temporära skillnader på förv.fastigheter -37,6 36,1 - -
- Temporära skillnader på derivatinstrument 3,0 12,0 - -
Summa -44,8 40,4 - -0,2
Skattesats
Gällande skattesats 20,6% 20,6% 20,6% 20,6%
Avstämning av effektiv skatt (Mkr)
Resultat före skatt 158,5 -303,3 51,2 -75,9
Skatt enligt gällande skattesats -32,7 62,5 -10,5 15,6
Skatteeffekten av:
-Ej avdragsgill ränta -9,1 -8,8 - -
- Ej avdragsgilla övriga kostnader -0,5 -1,1 -0,1 -0,7
- Ej skattepliktiga intäkter - 0,1 - -
- Ej skattepliktig utdelning - - - 6,0
- Ej avdragsgill nedskrivning av andelar - - -1,7 -21,1
- Ej skattepliktig återföring nedskrivning av
andelar
- - 8,1 -
- Skatteeffekt avyttrade fastigheter och
andelar -0,1 - 4,2 -
- Avdragsgill kostnad, ej bokförd i resultatet 1,5 2,5 - -
- Uppskjuten skatt kopplat till temporära
skillnader på fastigheter
-5,8 -16,9 - -
- Underskottsavdrag 1,4 0,1 - -
-Övriga skattemässiga justeringar 0,3 - - -
- Hänförligt till föregående år - 2,0 - -
Summa -44,8 40,4 - -0,2
NOT 9 INKOMSTSKATT
Uppskjuten skatt i balansräkningen (Mkr) Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på:
- Underskottsavdrag 2,2 1,5 - -
- Förvaltningsfastigheter - - - -
- Derivatinstrument - - - -
Uppskjuten skattefordran 2,2 1,5 - -
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på:
- Förvaltningsfastigheter -211,8 -174,6 - -
- Derivatinstrument -2,7 -5,8 - -
Uppskjuten skatteskuld -214,5 -180,4 - -
Vid årets utgång i balansräkningen -212,3 -178,9 - -
===== SIDA 40 =====
7978
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att
erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kom-
bination av dessa.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-
värde, vilket även inkluderar direkt hänförbara utgifter till för-
värvet. Förvaltningsfastigheter värderas därefter till verkligt
värde i koncernens balansräkning och förändringen redovisas
som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen.
Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshie-
rarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket mot -
svarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas
mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs.
Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta
för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt,
aktiveras. Utgifter för reparationer och löpande underhåll
redovisas i resultaträkningen och ingår i driftöverskottet.
Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i samband
med att kontrollen övergår från säljaren till köparen, vilket
normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vinst eller förlust
som uppkommer vid avyttring av förvaltningsfastigheter
utgörs av skillnaden mellan försäljningspris efter avdrag för
försäljningsomkostnader samt redovisat verkligt värde från
koncernens senaste värderingstidpunkt med tillägg för inves-
teringar. Mellanskillnaden redovisas som realiserad värdeför-
ändring i resultaträkningen.
Vid bolagsförvärv görs en bedömning om förvärvet är
ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Om det primära
syftet med anskaffningen är att förvärva bolagets fastighet
så klassificeras det som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv
redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsför-
värvet, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens
anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna
kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande
värdering.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde
bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga där
dess driftsnetto sätts i relation till ett direktavkastningskrav.
Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och
utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en
riskfri ränta och ett riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör
således bedömningar av framtiden och är som sådana osäkra.
Värderingen har gjorts enligt kassaflödesmetoden och
bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettona under en
bestämd kalkylperiod samt nuvärdesberäkning av ett restvärde
vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas genom att
ett normaliserat driftnetto året efter kalkylperiodens slut
divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för
diskontering av driftnetton och restvärde motsvarar mark -
nadens krav på total avkastning och kan sägas bestå av en
riskfri realränta, en kompensation för inflationsförväntningar
samt en kompensation för fastighetsrelaterad risk som
varierar med exempelvis läge, fastighetstyp, etc. Till grund för
kassaflödeskalkylen läggs specifika förutsättningar och anta-
ganden. Fastställande av verkliga värden stöds av faktiska
transaktioner på marknaden enligt ortprismetoden.
Nedan presenteras översiktligt de antaganden som
använts i värderingarna:
Hyresinbetalningar
Hyresutvecklingen bedöms följa inflation med hänsyn tagen
till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider.
Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontrakten
anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt om det
finns risk att objektet kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån
gällande vakanssituation med en successiv anpassning till
bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets
individuella förutsättningar. Avseende hyresinbetalningar har
följande antaganden använts:
- Bostäder: Hyresutveckling för 2025, 2026 och 2027 uppgår
till 4,5 procent, 3 procent respektive 2 procent.
Efter år 2027 antas den långsiktiga inflationen
vara 2 procent årligen. Avseende vakans används
normalt 0,5 procent. Avvikande bedömning kan
ske utifrån ex standard, mikroläge eller hyresnivå.
Intervallet uppgick till mellan 0,25-1,00 procent.
- Lokaler: Årlig hyresutveckling för lokaler under kontrakts-
perioden enligt villkor i respektive hyresavtal,
därefter anpassning till marknadsmässiga nivåer.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Vid bedömning av fastighetens framtida fastighetskost-
nader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade
normaliserade kostnader använts. I posten ingår drifts- och
taxebundna kostnader, löpande och periodiskt underhåll
samt fastighetsskatt. Avseende drifts- och underhållsutbet-
alningar har följande antaganden använts:
• Kostnader anges exklusive moms för de lokaler där det
bedrivs momspliktig verksamhet och inklusive moms för
övriga lokaler och bostäder
• Årlig inflationsökning om 2 procent av drift/underhåll
• Periodiserat underhåll utifrån respektive fastighets förut-
sättningar och beskaffenhet
Förändring i verkligt värde
per segment
2024.01.01-2024.12.31 2023.01.01-2023.12.31
Mkr Halland V. Götaland Skaraborg Totalt Halland V. Götaland Skaraborg Totalt
Ingående verkligt värde 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1 2 060,5 1 845,2 609,8 4 515,5
Fastighetsförvärv, justering av
preliminär köpeskilling
- -1,2 - -1,2 - 667,4 - 667,4
Fastighetsförsäljning -11,6 -13,5 - -25,1 - -93,5 - -93,5
Investeringar i befintliga fastigheter
och projekt
4,7 16,1 1,7 22,5 23,8 22,2 4,3 50,3
Värdeförändringar redovisade i
resultatet
36,8 37,4 8,3 82,5 -125,4 -164,7 -36,5 -326,6
Utgående verkligt värde 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1
Direktavkastning
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i
kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fast -
ighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntnings-
krav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick.
Fortinovas genomsnittliga avkastningskrav uppgick den
31 december 2024 till 5,2 procent (5,2).
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på
fastigheterna på extern värdering, vilken utförs av Newsec
Advisory Sweden AB. Den externa värderingen utförs
kvartalsvis och baseras på uppgifter från Fortinova samt
branschnyckeltal. Varje förvaltningsfastighet värderas indi-
viduellt utan hänsyn till eventuell portföljpremie. Obebyggd
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte
betingat något värde i utgående redovisat fastighetsvärde.
Fastighetsvärdet i denna rapport baseras på värdering av
samtliga fastigheter utförd den 31 december 2024. Nya för -
värv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum.
Fortinovas samtliga fastigheter klassificeras som för -
valtningsfastigheter, med undantag för koncernens explo-
ateringsfastighet. Förvaltningsfastigheterna består av 176
hyresfastigheter som hyrs ut till externa kunder. Hyreskon-
trakt avseende bostäder upprättas normalt med tre månaders
uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor
upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 3-5 år.
Före avtalstidens utgång sker omförhandling med kunden med
avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om avtalet
inte är uppsagt till upphörande. Samtliga förvaltningsfastighe-
ter har genererat hyresintäkter under räkenskapsåret.
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Vägt kalkylräntekrav för diskontering av
framtida kassaflöden, %
Vägt direktavkastningskrav för
bedömning av restvärde, %
Vägt medelvärde av direktavkastnings-
krav för bedömning av restvärde, %
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Halland 5,1-10,0 5,0-10,1 3,2-8,0 3,1-7,9 5,2 5,1
Bostadsfastigheter 5,1-8,0 5,0-8,0 3,2-6,0 3,1-5,9 4,6 4,5
Kommersiella fastigheter
och samhällsfastigheter
6,8-10,0 6,9-10,1 4,8-8,0 4,8-7,9 6,2 6,2
Västra Götaland 6,1-10,0 6,1-11,2 4,2-7,9 4,0-9,0 5,2 5,2
Bostadsfastigheter 6,1-8,3 6,1-8,4 4,2-6,3 4,0-6,3 4,9 4,8
Kommersiella fastigheter
och samhällsfastigheter
8,3-10,0 8,3-11,2 6,2-7,9 6,2-9,0 6,6 6,7
Skaraborg 6,2-9,6 6,2-9,7 4,2-7,6 4,1-7,5 6,2 6,2
Bostadsfastigheter 6,2-8,8 6,2-8,8 4,2-6,8 4,1-6,7 6,0 5,9
Kommersiella fastigheter
och samhällsfastigheter
8,5-9,6 8,5-9,7 6,5-7,6 6,4-7,5 7,0 6,9
Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor:
Tabell över förvaltningsfastigheternas värdeförändring:
===== SIDA 41 =====
8180
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova har under året frånträtt tre bostadsfastigheter
i Varberg och Trollhättan samt en kommersiell fastighet i
Bollebygd med ett underliggande fastighetsvärde om totalt
24,5 Mkr. Försäljningarna har skett i linje med bokförda
värden vilket verifierar Fortinovas interna och externa vär -
deringar.
Geografi Fastigheter
(antal)
Lägenheter
(antal)
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 89 849 124 973 150,7 1 988,8 15 914 41%
Västra Götaland 56 1 541 117 695 169,2 2 315,4 19 673 47%
Skaraborg 31 429 43 434 55,4 587,6 13 529 12%
Summa 176 2 819 286 102 375,3 4 891,8 17 098 100%
Mer information om förvaltningsfastigheter per region redovisas i not 2 Rörelsesegmentsrapportering.
Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta
(kvm)
Antal
lägenheter
Bedömt
hyresvärde (Mkr)
2024.02.01 Flässjum 1:88 Kommersiell fastighet Bollebygd 452 2 0,6
2024.02.01 Ekorren 11 Bostadsfastighet Varberg 391 7 0,6
2024.03.27 Fastarp 2:95 Bostadsfastighet Varberg 210 3 0,3
2024.04.29 Frigga 1 Bostadsfastighet Trollhättan 488 8 0,6
Summa 1 541 20 2,1
Beskrivning av fastighetsbeståndet per region 2024.12.31:
Tabell över sålda förvaltningsfastigheter:
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den
säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt
vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdein-
tervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i
en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10 procent ska ses
som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden
och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet
vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall
om +/- 5 procent ett värdeintervall om 4 647 – 5 136 Mkr
motsvarande +/- 245 Mkr.
Vid förändrade antaganden för nedanstående parametrar
skulle det bedömda verkliga värdet, redovisas på aggregerad
nivå, förändras på följande sätt (Mkr):
Förändring Halland Västra Götaland Skaraborg Totalt
Bedömd marknadshyra* +/- 1 procent +8/-8 +5/-5 +2/-2 +15 / -15
Långsiktig vakansnivå +/- 1 procentenheter -18/+17 -20/+19 -5/+5 -43 / +41
Bedömt drift och underhåll +/- 1 procent -8/+8 -11/+11 -3/+3 -22 / +22
Direktavkastningskrav +/- 0,1 procentenheter -24/+25 -26/+27 -6/+6 -56 / +58
*Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart kommersiella intäkter.
NOT 11 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för
ackumulerade avskrivningar samt eventuella nedskrivningar. Av-
skrivningar görs planenligt över nyttjandeperioden som är 5 år.
Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt
hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är
värdehöjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen
i förhållande till senaste värderingen samt kan beräknas på
ett tillförlitligt sätt. Pågående projekt värderas initialt till ned-
lagda kostnader.
Mkr Koncernen
Inventarier 2024.12.31 2023.12.31
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 5,1 4,7
Inköp 0,4 0,8
Försäljning/utrangering - -0,4
Omklassificeringar 0,6 -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6,1 5,1
Ingående ackumulerade avskrivningar -2,8 -2,3
Försäljning/utrangering - 0,1
Omklassificeringar - -
Årets avskrivningar -0,8 -0,6
Utgående ackumulerade avskrivningar -3,6 -2,8
Utgående redovisat värde på inventarier 2,5 2,3
Mkr Koncernen
Projekt 2024.12.31 2023.12.31
Ingående redovisat värde på projekt - -
Inköp 19,9 -
Försäljning/utrangering -1,6
Färdigställda projekt -16,9 -
Omklassificering 8,3 -
Utgående redovisat värde på projekt 9,7 -
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Känslighetsanalys segment, värdepåverkan, Mkr
===== SIDA 42 =====
8382
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 12 LEASINGAVTAL
REDOVISNINGSPRINCIP
Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning,
där Fortinova är leasetagare. Tomträttsavgäld betalas där
Fortinovas byggnader står på leasad mark eller där mark ar-
renderas för andra ändamål. Tomträttsavtalen betraktas som
eviga hyresavtal vilket innebär att hela gälden redovisas som
finansiell kostnad i resultaträkningen.
Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs
i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och betrak -
tas som ränta. Tomträttsavtalen har värderats till nuvärdet
av framtida minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en
diskonteringsränta om 4 procent använts. Räntesatsen har
beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalat för en
finansiering genom lån under motsvarande period och med
motsvarande säkerhet. För leasingavtal som har en leasing -
period på 12 månader eller mindre eller med en underliggande
tillgång av lågt värde redovisas inte någon nyttjanderättstill-
gång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal
redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.
NOT 13 DERIVATINSTRUMENT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad ränte-
bindningsstruktur, vilket innebär att det över tiden uppstår vär-
deförändringar i räntederivatportföljen. Värdeförändringarna
uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor. Den
orealiserade värdeförändringen redovisas i resultaträkningen.
Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
I balansräkningen redovisas derivatinstrument till verkligt
värde enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki och klassificeras
som anläggningstillgång alternativt långfristig skuld eftersom
beloppet inte kommer att regleras i kontanter.
Verkligt värde bedöms utifrån nuvärde av framtida betal-
ningar.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Verkligt värde vid årets början 27,9 86,0 - -
Omklassificeringar - 1,4 - -
Värdeförändringar redovisade i resultatet -14,6 -59,5 - -
Verkligt värde vid årets slut 13,3 27,9 - -
Derivatinstrument (Mkr)
Typ/ Slutdatum Nominellt belopp Verkligt värde Framtida likviditetsflöde Genomsnittlig ränta, %
Swap (rörlig -> fast)
2025 134,0 1,0 -0,4 1,1
2026 352,0 6,3 -5,9 1,1
2027 371,0 6,5 -15,4 1,7
2028 368,5 -2,4 -35,5 2,6
2029 304,0 6,2 -26,3 1,9
2030 182,0 -0,7 -26,9 2,6
2031-2033 258,0 -3,6 -53,4 0,8
Summa/medel 1 969,5 13,3 -163,8 2,0
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella nettobelopp, verkliga värde, framtida likviditetsflöde samt genom-
snittlig effektiv ränta.
Räkenskapsårets finansiella kostnad för tomträttsavgäld
uppgick –0,6 Mkr (–0,5). Skuld för nyttjanderätten för tomt-
rätter och markarrenden uppgår på balansdagen till 2,7 Mkr
(3,2).
Vid räkenskapsårets utgång innehar Fortinova 24 (10) av 41
bostadsrätter i BRF Tändstiftet. Per 2024.12.31 har inget ned-
skrivningsbehov identifierats. Koncernens bokförda värde på
exploateringsfastigheter uppgick den 31 december till 96 Mkr (0).
NOT 14 EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Från och med 1 januari 2024 konsolideras BRF Tändstiftet in
i koncernens räkenskaper utan effekt på föregående år. Fast-
igheten i bostadsrättsföreningen utgör varulager och klassi-
ficeras som exploateringsfastighet. Exploateringsfastigheter
redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och bedömt
nettoförsäljningsvärde.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvartalsvis.
NOT 17 LIKVIDA MEDEL / KASSA OCH BANK
Likvida medel i koncernen samt kassa och bank i moderbola-
get avser banktillgodohavanden. Vid räkenskapsårets utgång
uppgick koncernens likvida medel till 239,0 Mkr (227,3). Moder-
bolagets kassa och bank uppgick till 92,0 Mkr (99,6).
NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Kortfristig del av reversfordringar - 65,6 - 66,2
Övriga fordringar 1,2 1,5 1,6 -
Summa 1,2 67,1 1,6 66,2
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Förutbetalda hyreskostnader 0,6 1,0 - -
Förutbetalda försäkringspremier - 1,5 - 1,4
Förutbetalda övriga kostnader 1,7 2,0 0,7 0,6
Upplupna ränteintäkter 3,6 7,7 3,0 6,7
Projektutveckling 2,8 2,1
Pågående projekt - 8,3 - -
Summa 8,7 22,6 3,7 8,7
===== SIDA 43 =====
8584
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 18 EGET KAPITAL
REDOVISNINGSPRINCIP
Fördelning aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel
A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1%
B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9%
Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100%
Aktiekapitalets utveckling Tidpunkt Förändring
antal aktier
Totalt
antal aktier
Kvotvärde
per aktie, kr
Totalt
aktiekapital, kr
Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000
Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000
Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500
Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000
Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000
Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500
Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500
Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000
Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400
Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750
Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750
Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750
Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750
Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750
Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000
Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000
Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450
Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450
Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950
Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950
Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950
Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850
Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100
Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100
Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600
Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450
Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450
Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100
Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000
Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000
Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000
Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665
Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165
Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140
Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595
Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140
Aktiekapitalet i koncernen motsvarar moderbolagets aktie-
kapital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital
från aktieägarna utöver aktiekapital. Andra reserver omfat -
tar sådana belopp som enligt reglerna i IFRS ska redovisas i
övrigt totalresultat. Balanserat resultat utgörs av ackumule-
rade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat
med avdrag för utdelning till aktieägarna samt tillägg av likvid
från utställda teckningsoptioner. Utdelningar redovisas som
skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.
Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av eget
kapital som är hänförlig till andelar ägda av någon annan än de
koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen.
Det egna kapitalet uppgick den 31 december 2024 till totalt
2 282 Mkr (2 142), varav 2 253 Mkr (2 142) är hänförligt till
moderbolagets ägare. Eget kapital hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande uppgick till 30 Mkr (0).
Utdelning
Ingen utdelning har skett under räkenskapsåret (37,0 Mkr).
Substansvärde
Substansvärdet är det skapade samlade värde som före-
taget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital,
uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2024 till
2 452 Mkr (2 293), vilket motsvarar 47,8 kr per aktie (44,7).
En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det
bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen
bygger sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde på
extern värdering, utförd av Newsec Advisory Sweden AB.
Den externa värderingen baseras på uppgifter från Fortinova
samt branschnyckeltal. En känslighetsanalys där bedömt
värde på fastighetsportföljen varieras med fem procent ge-
nererar ett substansvärdeintervall på aktien om 43,5–53,0 kr,
motsvarande +/- 4,8 kr per aktie.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats
till ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom
koncernen. Per 2024.12.31 omfattar programmet 470 000
teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka
1 procent av utestående aktier och röster. Under 2024 har
20 000 teckningsoptioner återköpts och makulerats.
För mer information, se not 5.
En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en
befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en
inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekono-
miska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen
samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtag -
anden kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den
31 december till 0,0 Mkr (19,5). Under räkenskapsåret har BRF
Tändstiftet konsoliderats i Fortinovas koncernredovisning
utan effekt i föregående år. Återföringen av avsättningen
redovisas som resultat från andelar i koncernföretag i
moderbolagets resultaträkning.
2024.12.31 2023.12.31
Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 252,7 43,9 2 142,0 41,7
Återföring uppskjuten skatt 212,3 4,1 178,9 3,5
Återföring derivat -13,3 -0,3 -27,9 -0,5
Långsiktigt substansvärde 2 451,7 47,8 2 293,0 44,7
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 %, Mkr 244,6 240,7
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
NOT 19 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
NOT 18 EGET KAPITAL
===== SIDA 44 =====
8786
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen
är i huvudsak Stibor 3M. Totalt är 727 Mkr bundna till Stibor 3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat
med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning nedan:
Koncernens förfallostruktur per 2024.12.31
År, förfall Kapitalbind-
ningsstruktur
(Mkr)
% Räntebindnings-
struktur
(Mkr)
% Utgående
snittränta, %
0-1 år 1 074,5 40 860,7 32 3,6
1-2 år 836,8 31 350,3 13 2,4
2-3 år 260,4 10 377,7 14 2,9
3-4 år 140,0 5 369,0 14 3,8
4-5 år 14,9 1 302,0 11 3,2
> 5 år 373,1 14 440,0 16 3,9
Summa/medel 2 699,7 100 2 699,7 100 3,4
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive i effekter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,7 år (2,1). Den genomsnitt-
liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,7). Efter räkenskapsårets utgång har 752 Mkr refinansierats.
För mer information, se not 13 Derivat, not 22 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillångar samt
not 28 Kapitalhantering och finansiella risker.
Koncernens räntebärande skulder utgörs av traditionella
banklån till nordiska banker. Vid räkenskapsårets utgång
uppgick koncernens räntebärande skulder till 2 699,7 Mkr
(2 783,9). I balansräkningen redovisas skulder till kredit -
institut med förfallotidpunkt inom ett år som kortfristiga.
Av totala skulden utgörs 730 Mkr (598) av gröna banklån.
Årets genomsnittliga räntenivå uppgick till 3,9 procent (3,6)
och genomsnittligt avtalad ränta uppgick vid årets slut till
3,4 procent (3,9).
Upptagna lån är säkerställda med pantbrev i koncernens
förvaltningsfastigheter och med moderbolagsborgen då
fastighetsägande bolag är kredittagare. I avtalen med kredit-
givare finns i vissa fall covenanter i form av gränsvärden för
räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Vid årets utgång var
alla gränsvärden uppnådda.
NOT 20 RÄNTEBÄRANDE SKULDER NOT 21 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Förutbetalda hyresintäkter 30,7 85,4 - -
Upplupna räntekostnader, derivat och lån 4,9 4,2 - -
Upplupna övriga kostnader 8,2 7,9 1,2 1,0
Summa 43,8 97,5 1,2 1,0
NOT 22 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i
form av pantbrev i fastigheter.
Moderbolagets eventualförpliktelser består av borgen-
såtaganden till förmån för fastighetsägande dotterbolag.
Eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag är finan-
siellt garantiavtal och redovisas inte som en avsättning utan
i stället lämnas upplysning. I normalfallet är moderbolaget
kredittagare, men då upplåning sker direkt mot fastighetsä-
gande bolag ställer moderbolaget borgen.
Mkr Koncernen Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 3 051,7 3 061,0 - -
Pantsatta aktier i dotterbolag 75,9 75,1 56,2 55,6
Summa 3 127,6 3 136,1 56,2 55,6
Eventualförpliktelser
Borgen för koncernföretag - - 1 901,5 1 507,7
Summa - - 1 901,5 1 507,7
===== SIDA 45 =====