Årsredovisning 2024

8988
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Andelar i koncernföretag, årets förändring Moderbolaget
Mkr 2024.12.31 2023.12.31
Ingående anskaffningsvärde 1 632,1 1 896,8
Lämnade och återbetalda aktieägartillskott 89,4 -454,6
Koncernintern avyttring - -0,1
Justering slutlig köpeskilling -0,3 -
Förvärv - 301,7
Försäljning -5,8 -111,7
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1 715,4 1 632,1
Ingående nedskrivningar -102,6 -
Årets nedskrivningar -8,3 -102,6
Årets återförda nedskrivningar 39,5 -
Utgående ackumulerade nedskrivningar -71,4 -102,6
Redovisat värde andelar i dotterföretag 1 644,0 1 529,5
NOT 23 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt 
anskaffningsvärdemetoden. För andelar i handelsbo-
lag justeras redovisat värde årligen med rapportera-
de bolags andel av dotterbolagets nettoresultat samt  
räkenskapsårets uttag och insättningar. Aktieägartill-
skott redovisas som en ökning av andelarnas bokförda 
värde hos givaren och hos mottagaren som en ökning  
 
 
av fritt eget kapital. Det bokförda värdet på andelar i kon- 
ernföretag prövas fortlöpande mot dotterbolagens kon-
cernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger 
koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar 
resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är 
motiverad sker en återföring.
Samtliga förvärv av dotterbolag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. 
Resultat från andelar i koncernföretag i moderbolagets resultaträkning uppgick till 51,5 Mkr (-76,7). Posten avser utdelning 
från dotterbolag 0,0 Mkr (29,0), resultat från försäljning av dotterbolag 20,5 Mkr (-3,1), nedskrivning av aktier och andelar -8,3 
Mkr (-102,6) samt återföring av nedskrivning 39,5 Mkr (0,0). Nedskrivning och återföring av nedskrivning är ett resultat av 
förändrade fastighetsvärden drivet av parametrar som redogörs för i not 10.
Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen på nästa sida. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden 
framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. 
Dotterbolag Organisations- 
nummer
Säte Andel (%) Antal andelar Redovisat 
värde (Mkr)  
2024.12.31
Redovisat 
värde (Mkr)  
2023.12.31  
Verksamhet
Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 1 000 14,1 14,1 Servicebolag
Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Varberg 100 250 5,2 7,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Varberg 100 250 31,4 35,0 Fastighetsbolag
Fortinova Borås Hästhoven 2 AB 559018-6457 Varberg 100 250 27,1 28,2 Fastighetsbolag
   Fortinova Borås Hästhoven 2 Parkerings AB 559326-1497 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 1 AB 556826-6943 Varberg 100 100 20,7 20,7 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 1 000 23,2 23,2 Fastighetsbolag
  Fortinova Holdingbolaget 3 AB 559478-9918 Varberg - - - - Holdingbolag
Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 500 88,8 88,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 3 000 19,6 19,6 Fastighetsbolag
  Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - - - - Vilande
Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 100 000 4,1 4,1 Fastighetsbolag
  HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 1 000 8,7 8,7 Fastighetsbolag
  HB Fortinova Fastigheter i Kungsbacka 969651-5528 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 500 28,8 29,3 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 500 10,0 10,0 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 13 AB 559023-7581 Varberg - - - 5,8 Sålt 2024.02.01
Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 1 000 8,9 8,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 500 14,9 15,0 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 500 21,5 21,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 500 12,0 12,4 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 50 000 26,1 25,4 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 1 000 58,3 44,8 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 1 000 60,2 58,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 250 90,1 95,1 Holdingbolag
  Fortinova Bostäder 40 AB 556539-7659 Varberg - - - - Fastighetsbolag
     HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 250 128,5 115,6 Holdingbolag
   Handelsbolaget Fortinova Fastigheter    
   i Falköping
916901-0890 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   Handelsbolaget Fortinova Varla 2391 916836-1013 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 10 000 180,1 171,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 500 156,5 146,9 Fastighetsbolag
  Fortinova Bostäder 114 AB 559107-8075 Varberg - - - - Fastighetsbolag
  HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 500 50,8 43,0 Holdingbolag
  Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Varberg - - - - Fastighetsbolag
  Strömmen Holding i Lilla Edet AB    559147-3573 Varberg - - - - Holdingbolag
    HB Fortinova Fastigheter i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - - - - Fastighetsbolag
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag
NOT 23 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

===== SIDA 46 =====

9190
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag, forts.
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Andel (%) Antal andelar Redovisat 
värde (Mkr)  
2024.12.31
Redovisat 
värde (Mkr)  
2023.12.31  
Verksamhet
Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 500 21,1 21,3 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 106 AB 556688-3087 Varberg 100 500 23,5 23,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder Fristad AB 559070-2154 Varberg 100 500 58,9 55,9 Fastighetsbolag
Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 250 61,7 0,1 Fastighetsbolag
    BRF Tändstiftet 769641-7653 Trollhättan - - - - Minoritetsandel
Fortinova Holdingbolaget 4 AB 559506-6522 Varberg 100 500 0,1 - Holdingbolag
Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 500 27,2 28,2 Fastighetsbolag
  HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - - - - Fastighetsbolag
  Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 500 0,6 0,6 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 500 9,0 9,0 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 100 46,9 46,3 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg 100 50 000 9,3 9,3 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 1 020 31,5 31,5 Fastighetsbolag
   Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:5 AB 559343-3583 Varberg 100 1 000 12,5 16,3 Fastighetsbolag
Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6568 Varberg 100 500 34,2 34,2 Fastighetsbolag
   Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6576 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 500 83,2 86,5 Fastighetsbolag
Bergdalsterassen i Borås AB 556842-4229 Varberg 100 500 134,7 111,9 Fastighetsbolag
   Bergdalsterassen Parkerings AB 559326-1703 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Andelar i koncernföretag 1 644,0 1 529,5
Fordringar hos koncernföretag (Mkr) Moderbolaget
2024.12.31 2023.12.31
Ingående anskaffningsvärde 60,2 51,6
Tillkommande fordringar 61,3 57,0
Amorteringar, avgående fordringar -77,3 -48,4
Utgående anskaffningsvärde/redovisat värde 44,2 60,2
NOT 24 FORDRINGAR HOS / SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG   
Fortinovas koncernmellanhavanden är långfristiga och för -
väntas fortlöpa för att hantera koncernens likviditetflöde. 
Moderbolaget har upptagit ränteswappar för dotterbolagens  
 
räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos 
dotterbolag uppgår till 3,5 procent (4,0).
NOT 25 TILLGÅNGSFÖRVÄRV 
Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder (Mkr) Koncernen
2024.12.31 2023.12.31
Förvaltningsfastigheter - 511,0
Rörelsefordringar - 7,1
Likvida medel 0,1 8,4
Summa tillgångar 0,1 526,5
Eget kapital 0,1 80,8
Räntebärande skulder - 225,5
Kortfristiga rörelseskulder - 220,2
Summa eget kapital och skulder 0,1 526,5
Köpeskilling 0,1 238,5
- varav utbetald 0,1 238,5
Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna -0,1 -8,4
Tillkommer: reglering av interna skulder - 212,8
Påverkan likvida medel - 442,9
NOT 23 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

===== SIDA 47 =====

9392
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen 2024.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början 2 783,9 2 142,0 4 925,9
Kassaflöde
Amortering av banklån -84,2 - -84,2
Icke kassaflödespåverkande
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande - 26,7 26,7
Årets totalresultat - 113,7 113,7
Vid årets slut 2 699,7 2 282,4 4 982,1
   
Koncernen 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början 2 466,2 2 441,2 4907,4
Kassaflöde
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 0,7
Utbetald utdelning - -37,0 -37,0
Upptagna banklån 149,1 - 149,1
Amortering av banklån -56,9 - -56,9
Icke kassaflödespåverkande
Förvärv av dotterbolag 225,5 - 225,5
Årets totalresultat - -262,9 -262,9
Vid årets slut 2 783,9 2 142,0 4 925,9
   
Moderbolaget 2024.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början - 1 712,9 1 712,9
Kassaflöde - - -
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - 51,2 51,2
Vid årets slut - 1 764,1 1 764,1
    
Moderbolaget 2023.12.31 (Mkr) Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början - 1825,3 1825,3
Kassaflöde
Likvid från utställda teckningsoptioner - 0,7 0,7
Utbetald utdelning - -37,0 -37,0
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - -76,1 -76,1
Vid årets slut - 1 712,9 1 712,9
   
NOT 26 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN NOT 27 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER SAMT KATEGORIINDELNING
  REDOVISNINGSPRINCIP    
Koncernens finansiella tillgångar och skulder värderas till 
upplupet anskaffningsvärden förutom derivatinstrument
som är värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Finansiella instrument värderade till verkligt värde via  
resultaträkningen
Till denna kategori hör koncernens derivatinstrument. Deri-
vaten redovisas initialt till anskaffningsvärde och omvärderas 
därefter till verkligt värde utifrån IFRS värderingshierarki nivå 
2. Verkliga värden baseras på framtida diskonterade kassa-
flöden. Värdeförändringar på derivat redovisas i resultaträk-
ningen i posten räntederivat, orealiserade och räntekupongen 
redovisas i posten finansiella kostnader.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
I denna kategori återfinns finansiella tillgångar som inte är 
derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och 
som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på till-
gångar i denna kategori är reversfordringar, andra långfristiga 
fordringar, andelar, kund-och hyresfordringar, övriga fordring-
ar samt likvida medel. Dessa tillgångar värderas till upplupet 
anskaffningsvärde utifrån den effektivränta som beräknades 
vid anskaffningstidpunkten. Kundfordringar utgörs i huvudsak 
av hyresfordringar vilka redovisas till det belopp som beräknas 
inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. 
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande skulder från banker, leverantörsskulder och 
övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Skulder med en löptid över tolv månader redovisas som lång-
fristiga och övriga som kortfristiga skulder.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk-
ningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtals -
mässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när 
faktura har skickats. 
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig 
skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte  
mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. 
  UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Klassificering och värdering
Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av derivatin-
strument, de hamnar därmed i kategorin innehav för handel. 
Derivatinstrument värderas till verkligt värde exklusive 
transaktionskostnader och redovisas i årets resultat. Övriga 
finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde 
motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för 
transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras 
vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte in-
strumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finan-
siella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället 
såsom beskrivs nedan.
Derivatens verkliga värden baseras på framtida diskontera-
de kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs 
ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjust-
ment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte 
är väsentlig.
Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående 
med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att 
redovisat värde motsvarar verkligt värde. För kundfordringar 
och leverantörsskulder med en kvarvarande livslängd på mindre 
än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt 
värde. Kundfordringar och leverantörsskulder med en livslängd 
överstigande sex månader diskonteras i samband med att verk-
ligt värde fastställs. Verkligt värde på finansiella tillgångar och 
skulder bedöms motsvara redovisat värde. Samtliga koncernens 
räntebärande skulder löper med rörlig ränta.

===== SIDA 48 =====

9594
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen (Mkr) Finansiella tillgångar, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella tillgångar, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella tillgångar 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Derivatinstrument 13,3 27,9 - - 13,3 27,9 2
Reversfordringar - - - 30,2 - 30,2
Andra långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. - - - 10,0 - 10,0
Kundfordringar - - 2,1 58,2 2,1 58,2
Övriga fordringar - - 1,2 67,1 1,2 67,1
Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 8,7 22,6 8,7 22,6
Likvida medel - - 239,0 227,3 239,0 227,3
Summa 13,3 27,9 251,7 416,1 265,0 444,0
Koncernen (Mkr) Finansiella skulder, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella skulder, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella skulder 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Långfristiga räntebärande skulder - - 1 625,2 2 172,5 1625,2 2172,5
Leasingskuld - - 2,7 3,2 2,7 3,2
Övriga långfristiga skulder - - 0,3 0,3 0,3 0,3
Kortfristiga räntebärande skulder - - 1 074,5 611,4 1074,5 611,4
Leverantörsskulder - - 15,1 14,4 15,1 14,4
Aktuell skatteskuld - - 5,5 6,6 5,5 6,6
Övriga skulder - - 6,3 16,3 6,3 16,3
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter - - 43,8 97,5 43,8 97,5
Summa - - 2 773,4 2 922,2 2 773,4 2 922,2
Moderbolaget (Mkr) Finansiella tillgångar, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella tillgångar, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella tillgångar 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Andelar i koncernföretag - - 1 644,0 1 529,5 1644,0 1529,5
Fordringar på koncernföretag - - 44,2 60,2 44,2 60,2
Reversfordringar - - 30,0 30,2 30,0 30,2
Övriga fordringar - - 1,6 66,2 1,6 66,2
Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter - - 3,7 8,7 3,7 8,7
Kassa och Bank - - 92,0 99,6 92,0 99,6
Summa - - 1815,5 1794,4 1815,5 1794,4
Moderbolaget (Mkr) Finansiella skulder, 
värderade till verkligt 
värde
Finansiella skulder, 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa redovisat värde Nivå
Finansiella skulder 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31
Leverantörsskulder - - 0,5 3,7 0,5 3,7
Skulder till koncernföretag - - 49,1 54,4 49,1 54,4
Skatteskulder - - 0,6 1,9 0,6 1,9
Övriga skulder - - 0,4 1,0 0,4 1,0
Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter - - 1,2 1,0 1,2 1,0
Summa - - 51,8 62,0 51,8 62,0
NOT 28 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER
Kapitalhantering
Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital och 
traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säker -
het. Hanteringen av kapital berör bankfinansieringen.
Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapitalhante-
ring. Koncernens verksamhet innebär investeringar i enskilda 
fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför varje förvärv 
upprättas en affärsplan för investeringen som inkluderar 
finansiering och prognoser. Inför varje investering eller avytt-
ring analyseras även hur denna påverkar koncernens totala 
kapitalstruktur och finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen 
styrs och följs upp löpande genom årliga uppdateringar av 
planer, budgetar samt kvartalsvisa utfallsrapporter.
  RISKER      
Finansiella risker
Finansiella risker som Fortinova är exponerade för är kreditrisk, 
ränterisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och koncentrationsrisk 
vilka uppstår i koncernens finansiella instrument. Fortinova 
arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk bland annat 
genom långsiktigt samarbete med nordiska banker. För att 
minimera risker arbetar Fortinova enligt den finanspolicy 
som årligen prövas och fastställs av styrelsen.
Kreditrisk
Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas motparter, 
exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina finansiella åtag -
anden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten 
uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid 
tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. 
Kreditrisken avseende koncernens banktillgodohavanden 
begränsas genom att endast använda reglerade nordiska 
banker. Koncernens likvida medel står på bankkonto hos 
nationella sparbanker, Swedbank, Nordea, Skandinaviska 
Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S Sverige filial och 
Handelsbanken. Kreditrisken avseende övriga motparter på
vilka koncernen har fordringar hanteras genom kreditbedöm-
ningar före investeringar genomförs och hyres- och andra 
avtal tecknas. Vid räkenskapsårets utgång fanns förfallna 
fordringar inom kommersiella avtal om ett värde av 2,1 Mkr 
(0,2). När så bedöms vara lämpligt och möjligt bevakas mot -
parternas finansiella ställning löpande.
Ränterisk 
Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar 
koncernens resultat och kassaflöde från den löpande verk -
samheten. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i  
dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindnings -
tid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring 
i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både 
kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova  
 
 
valt att teckna kreditavtal med olika löptid samt använda sig 
av derivatinstrument (ränteswappar). Dock kommer föränd-
ringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över 
tid att få genomslag i räntenettot. 
En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter 
motsvarar cirka +6,8/-6,8 Mkr i förändrat räntenetto på hel-
årsbasis.
Känslighetsanalysen grundar sig på ett räntescenario 
som företagsledningen anser rimligt möjligt under de kom-
mande 12 månaderna samt att alla andra faktorer förblir 
oförändrade.
 För mer information om koncernens räntesäkringar, se not  
13 Derivat och not 20 Räntebärande skulder 
 
Refinansieringsrisk 
Fortinovas största finansiella risk är avsaknad av finansiering. 
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte 
alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. 
Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i 
förhållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa 
möjliga räntenetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer 
löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen 
har ett långsiktigt samarbete med nordiska banker. Målet är 
att ha finansiering från flertalet motparter och en låneport -
följ med spridda förfall och en relevant löptid i förhållande 
till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom 
att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinan-
sieringsomförhandlingar. 
 För koncernens relationer och förfallostruktur hänvisas till 
not 13 respektive not 20. 
Likviditetsrisk
En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för 
betalning av åtaganden inte kan säkerställas. Koncernen 
hanterar sin likviditets- och kapitalanskaffningsrisk genom 
att löpande göra likviditetsprognoser och tillse att det finns 
tillgång till tillräckligt med likvida medel för kommande betal-
ningar. Likviditetshantering innefattar att inneha tillräckligt 
med likvida medel, att ha tillgång till kreditlöften och kunder-
nas förmåga att betala sina skulder inom överenskommen tid.
Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens  
externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i
dessa. För att reducera likviditetsrisken använder koncernen 
finansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast 
ränta och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida 
kassaflöden. 73 procent (62) av koncernens rörliga lån är 
säkrade via ränteswappar. Fastighetsmarknaden är en illikvid 
marknad vilket innebär att koncernens möjligheter att snabbt 
sälja fastigheter är begränsad. Om ett behov att snabbt av -
yttra fastigheter uppstår kan det leda till att ett lägre pris än 
marknadsvärdet erhålls.
NOT 27 VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER SAMT KATEGORIINDELNING

===== SIDA 49 =====

9796
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Följande tabell utvisar koncernens likviditetsanalys för sina 
finansiella skulder. Tabellen är upprättad baserad på ej  
diskonterade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt 
att samtliga lån refinansieras vid förfall. 
Koncernen 2024.12.31 (Mkr) Redovisat belopp Nominellt belopp < 1 mån 1-3 mån 3 mån–1 år 1-5 år
Räntebärande skulder 2 699,7 2 699,7 186,2 372,5 515,8 1 252,1
Leasingskuld 2,7 2,7 0,1 0,2 0,3 2,1
Leverantörsskulder 15,1 15,1 15,1 - - -
Aktuella skatteskulder 5,5 5,5 - - 5,5 -
Övriga skulder 6,3 6,3 - 5,9 - 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter 43,8 43,8 34,3 9,5 - -
Summa 2 773,1 2 773,1 235,8 388,0 521,6 1 254,6
Koncernen 2023.12.31 (Mkr)   
Räntebärande skulder 2 783,9 2 783,9 11,5 22,9 577,0 1 790,4
Leasingskuld 3,2 3,2 0,1 0,2 0,3 2,6
Leverantörsskulder 14,4 14,4 14,4 - - -
Aktuella skatteskulder 6,6 6,6 - - 6,6 -
Övriga skulder 16,3 16,3 - 15,9 - 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter 97,5 97,5 32,0 65,5 - -
Summa 2 921,9 2 921,9 57,9 104,6 583,9 1 793,4
NOT 29 DISPOSITION AV FÖRETAGETS VINST
 
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 661 595 409
Årets resultat 51 222 887
Summa 1 712 818 296
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande: 
Balanseras i ny räkning 1 712 818 296
Summa 1 712 818 296
Samtliga aktier är utdelningsberättigade. Summan av ovan 
föreslagna utdelning kan komma att ändras om antalet aktier 
förändras innan avstämningsdag för utdelning. Vad beträffar kon-
cernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas 
till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande noter.
NOT 31 HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
 
• Den 7 mars 2025 offentliggjorde Fortinova avsikten att  
genomföra ett listbyte från Nasdaq First North Growth  
Market Premier till Nasdaq Stockholm, preliminärt under 
fjärde kvartalet 2025.
• Den 1 april 2025 tillträdde Fortinova två kommersiella 
fastigheter i Varberg med ett åsatt fastighetsvärde om  
82 Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 441 kvm. Förvär-
vet bedöms generera koncernen 7,9 Mkr i hyresvärde. 
 
• Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova refinansie-
rat banklån motsvarande 752 Mkr till bibehållna eller 
förbättrade villkor.
• Fortinova påverkas av utvecklingen i vår omvärld och 
har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjlig -
heter som uppstår. Till årsstämman 2025 föreslår därför 
Fortinovas styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 
2024.
NOT 30 NÄRSTÅENDE
 
Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseleda-
möter, företagsledning. Fortinovas styrelse erhåller arvode 
i enlighet med årsstämmans beslut. Inga löner eller andra 
ersättningar har under året utgått förutom att styrelseleda-
mot Anna Weiner Jiffers bolag Hållbar Tillväxt AB fakturerat 
koncernen 0,6 Mkr (0,1) för stöd i koncernens arbete med 
standarderna i ESRS enligt lagkravet CSRD. Styrelseleda-
mot Anders Valdemarsson är anställd i Fortinova AB och 
den verkställande direktören Anders Johansson är anställd 
i Fortinova Fastigheter AB (publ). Anders Valdemarsson och  
Anders Johansson äger vardera 50 procent av A2F Fastigheter  
 
 
AB vars innehav i Fortinova uppgår till 2 750 000 A-aktier 
och 1 936 650 B-aktier. Inga närståendetransaktioner utöver 
dessa ersättningar har skett med något närstående bolag 
eller privatperson under året. Moderbolagets närstående-
transaktioner avser endast transaktioner med närstående 
bolag inom koncernen.
 Koncernens dotterbolag och koncernmellanhavanden 
framgår av not 23 och 24.
 För information om ersättningar till ledande befattnings -
havare, se not 5.
NOT 28 KAPITALHANTERING OCH FINANSIELLA RISKER

===== SIDA 50 =====

9998
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STYRELSENS INTYGANDE
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 april 2025. Koncernens och 
moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2025. 
Fredrik Waern
Auktoriserad revisor, KPMG AB
Ole Salsten
Styrelseordförande
Catharina Lagerstam 
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ),  
org. nr 556826-6943 
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH 
KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för år 2024 
med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 106-
111. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på 
sidorna 48-97 i detta dokument. 
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i 
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent -
liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella 
ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella 
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla-
gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 
31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kas -
saflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de 
antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden 
omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 106-111. 
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens 
och koncernredovisningens övriga delar. 
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul-
taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för 
koncernen.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on 
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en-
ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och 
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-
ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS 
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har an-
svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen 
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis-
ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS 
Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen 
och verkställande direktören ansvarar även för den interna 
kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en 
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåll-
er några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören 
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att 
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, 
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta 
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. 
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel-
sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, 
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt 
alternativ till att göra något av detta.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida 
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte 
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en 
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision 
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid 
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan 
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller 
REVISIONSBERÄTTELSE
Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 april 2025       
Varberg den 25 april 2025

===== SIDA 51 =====

101100
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska 
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen 
och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning 
under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak-
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, 
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, 
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat 
utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är 
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund 
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä-
sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än 
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter-
som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, 
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa-
tion eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in-
terna kontroll som har betydelse för vår revision för 
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med 
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss 
om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper 
som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl-
lande direktörens uppskattningar i redovisningen och 
tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och 
verkställande direktören använder antagandet om 
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och 
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med 
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida 
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser 
sådana händelser eller förhållanden som kan leda till 
betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga 
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att 
det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i re-
visionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys -
ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen 
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana 
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut -
satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram 
till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida 
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en 
koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, 
strukturen och innehållet i årsredovisningen och kon-
cernredovisningen, däribland upplysningarna, och om 
årsredovisningen och koncernredovisningen återger de 
underliggande transaktionerna och händelserna på ett 
sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta 
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende 
den finansiella informationen för företag eller affärsen-
heter inom koncernen som grund för att göra ett utta-
lande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för 
styrning, övervakning och genomgång av det revisions -
arbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är 
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla-
nerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi 
måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under 
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den 
interna kontrollen som vi identifierat.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR 
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och 
verkställande direktörens förvaltning för Fortinova Fastighe-
ter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner 
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter 
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt 
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och 
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-
ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS 
ANSVAR 
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till 
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om 
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola-
gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker 
ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna 
kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland 
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens 
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation 
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och 
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på 
ett betryggande sätt. 
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt -
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland 
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets 
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för 
att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
 
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed 
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe-
vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om 
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något 
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon 
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet 
mot bolaget, eller 
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, 
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi-
tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalan-
de om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om 
förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed 
i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum-
melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, 
eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller 
förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige 
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt 
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av 
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst 
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska-
perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs 
baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt 
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk -
ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är 
väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel-
ser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går 
igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna 
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt 
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande 
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets 
vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt 
med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGS -
RAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-
ten på sidorna 106-111 och för att den är upprättad i enlighet 
med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation 
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. 
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrappor -
ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre om-
fattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och god 
revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger 
oss tillräcklig grund för våra uttalanden. 
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar 
i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre-
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är 
förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens 
övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis -
ningslagen.
Göteborg den 25 april 2025.
KPMG AB 
   
 
Fredrik Waern
Auktoriserad revisor

===== SIDA 52 =====

103102
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 53 =====

105104
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STYRELSE
OLE SALSTEN, F. 1962, ORDFÖRANDE SEDAN 2015
Examen som Godkänd Revisor samt flertal kurser. Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB. Styrelseledamot 
i Fjordkongen AS, In Unda AB, Magine Holding AB, Nordstenen AB, Norra Orust Vatten & Avlopp AB, 
Salstenen AB, Sappa Holding AB, Södra Strömstad Fiber Ek.för, Utbildia AB och Älvsåker Bredband AB . 
Tidigare styrelseledamot i Pamica AB samt Absortech Group AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 600 000 B-aktier, genom bolag.
FREDRIK BERGMANN, F. 1970, LEDAMOT SEDAN 2011
Entreprenör med många års erfarenhet i ledande befattningar. Tidigare delägare Ekotvätt Bergmanngruppen 
AB. Flertalet bolagsengagemang.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 818 000 B-aktier, genom bolag.
CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974 LEDAMOT SEDAN 2019
Utbildad jurist, LLM Lunds Universitet med studier på Universität Heidelberg och Handelshögskolan i Stockholm. 
50%-ägare och styrelseordförande i Sönerna Carlsson Family Office AB, 50%-ägare och vd i Carlsson Rådgivning 
i Göteborg AB. Styrelseledamot i Hälsoresurs i Sverige AB, Hälsoresurs i Sverige Holding AB, Healthmakers Tech-
nologies AB, Carapax Marine Group AB, Sönerna Carlsson Family Office AB, Carlsson Rådgivning I Göteborg AB 
och Skogsallén Holding AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 87 832 B-aktier, genom bolag.
ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977 LEDAMOT SEDAN 2011, VICE VD
Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Grundade Fortinova 2010 och är vVD samt ansvarig för 
bolagets transaktionsverksamhet. Styrelseordförande i A2F Fastigheter AB. Styrelseledamot i AFV Fastigheter AB, 
A2F Holding AB, Buslådan AB samt Fortinova AB. Styrelsesuppleant och/eller extern firmatecknare i flertalet av 
Fortinova Fastigheter AB:s helägda dotterbolag. Tidigare uppdrag i ett stort antal av Fortinovas helägda dotterbolag 
samt bostadsrättsföreningar.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 786 650 B-aktier, genom bolag.
ANNA WEINER JIFFER, F. 1971 LEDAMOT SEDAN 2021
Utbildad civilingenjör, CTH. Ägare till Hållbar Tillväxt AB, verksamt inom hållbar affärsutveckling och bolagsstyrning. 
Styrelseuppdrag i Fortinova Fastigheter AB, Fortinova AB, Polynova AB (ordförande), White Pearl Technology Group 
AB samt Serendipity AB. Tidigare styrelseledamot i Kungsleden AB, Revisionsutskottets ordförande i Railcare AB. 
Förflutet som vd i mindre och medelstora bolag. Global affärsområdeschef på Ikea.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: Inget innehav.
HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970 LEDAMOT SEDAN 2019
Utbildad i ekonomi vid Högskolan i Halmstad. CFO på PAMN Red Holding AB samt dess dotterbolag Nilson 
Group AB. Koncernens verksamhet är skohandel, kapitalförvaltning samt fastighetsförvaltning. Har även 
erfarenhet av fastighetstransaktioner, fastighetsförvaltning och värdepappersplaceringar.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 6 016 B-aktier.
CATHARINA LAGERSTAM, F. 1962 LEDAMOT SEDAN 2024
Utbildad civilekonom, civilingenjör och doktorsexamen från Handelshögskolan i Stockholm. Professionell sty-
relseledamot, oberoende rådgivare och privatinvesterare. Ledamot i ICA Försäkring, ledamot i Image Systems, 
Styrelseordförande i Glycolink AB och Quaestus AB. Tidigare vice ordförande Franska Skolan och Franska 
Skolans fastighetsstiftelse, ordförande Aktiespararna Östermalm/Djurgården, ordförande EMPE Diagnostics, 
ordförande VOC Diagnostics, ordförande Apirays Bioscience, ledamot i Phoenix Biopower.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: Inget innehav.
FÖRETAGSLEDNING
ANDERS JOHANSSON, VD
Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för den löpande förvaltningen. Civilekonom med 
examen i både finansiering och redovisning från University of Illinois Urbana-Champaign. Har tidigare arbetat 
på hedgefond i New York. Flera års erfarenhet från fastigheter och kapitalförvaltning. 
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier, genom bolag, samt  
75 000 optioner.
ANDERS VALDEMARSSON, VICE VD
Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för relationen till bolagets delägare och lett 
bolagets transaktionsverksamhet. Civilekonom och ingenjör från Högskolan i Jönköping. Anders har många års 
erfarenhet från B2B försäljning, fastigheter och kapitalförvaltning.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 786 650 B-aktier, genom bolag.
LENA LEFFLER, HR BUSINESS PARTNER SEDAN 2023
Tidigare 14 år i olika HR-roller inom Riverty-koncernen, en global aktör inom finansiering, betallösningar och 
inkasso. Civilekonom, inriktning Service Management, vid Handels- högskolan Göteborg, 
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2024.12.31: 40 000 optioner.
JOHN WENNEVID, CFO SEDAN 2016
Över 10 års erfarenhet av fastighetsbranschen samt ledarskap. Tidigare arbetat med bland annat finansiell skuld- 
och tillgångsförvaltning, revision och rekrytering hos PwC. Kandidat- och magisterexamen inom redovisning och 
beskattning vid Karlstad Universitet. Styrelseledamot i WhyJohn AB samt i flertalet av Fortinova Fastigheter AB:s 
helägda dotterbolag. Extern firmatecknare i Fortinova Fastigheter AB och Fortinova AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 19 822 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner.
HANS-EMIL LUNDQUIST, FÖRVALTNINGSCHEF
Förvaltningschef sedan juli 2022. Över 20 års erfarenhet av fastighetsförvaltning och ledarskap från olika 
svenska fastighetsaktörer, bland annat Castellum, Varbergs Bostad och Riksbyggen. Hans-Emils kompetens 
omfattar både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. 
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2024.12.31: 75 000 optioner.

===== SIDA 54 =====

107106
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt 
publikt bolag med säte i Varberg. Bolagets B-aktier är sedan 
19 november 2020 noterade på Nasdaq First North Premier 
Growth Market.
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret 
tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt vd 
och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger 
bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive vd- 
instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska 
aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och 
regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bolagsstyr-
ning (Koden) som finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.
se. Fortinova följer Koden med undantag för bestämmelser 
om valberedning och kravet på särskild granskningsfunktion  
(internrevision). Denna avvikelse förklaras mer utförligt nedan.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till 2 921 
aktieägare. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter 
AB, SEB Investment Management AB, Fastighets AB Balder 
och Odin Fonder som tillsammans innehar 41 procent av  
kapitalet och 60 procent av rösterna. Bolagets grundare, vice 
vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och vd Anders 
Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9 procent av ka-
pitalet och 39 procent av rösterna. De tio största aktieägarna 
stod för motsvarande cirka 65 procent av kapitalet och cirka 
76 procent av rösterna. 
Fortinova har ett pågående långsiktigt incitamentspro-
gram riktat till ledande befattningshavare och nyckelperso-
ner inom koncernen. Programmet omfattar 470 000 teck -
ningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent 
av utestående aktier och röster i bolaget. Optionsinnehavare 
har rätt att under tiden 15 juni–15 juli 2026 påkalla teckning 
motsvarande en teckningskurs om 26,85 kronor per aktie. 
Det förekommer inga konvertibler eller motsvarande värde-
papper utöver nämnda teckningsoptioner som kan leda till 
ytterligare aktier i bolaget. 
Fortinovas aktiekapital uppgick per den 31 december 
2024 till 51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000 A-aktier (tio röster 
per aktie) och 48 585 140 B-aktier (en röst per aktie). Det 
finns inga begränsningar avseende hur många röster varje 
aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har 
lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Fortinovas 
börsvärde uppgick vid årets slut till 1,3 Mdkr. 
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag 
och Bolagets utdelningspolicy är baserad på en ambition att 
överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid be-
dömning av utdelningens storlek ska Bolagets investerings -
alternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. 
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av 
förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt. 
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ 
varvid aktieägarna i Fortinova utövar sin rätt att besluta om 
bolagets angelägenheter vid årsstämman eller, om så erford-
ras, vid en extra bolagsstämma. Ordinarie bolagsstämma 
(årsstämma) hålls i Varberg inom sex månader efter räken-
skapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstäm-
man – personligen eller via ombud eller poströstning – om 
aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstäm-
ningsdagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till 
bolaget inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För 
att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare 
vars aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera 
sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga sty -
relseledamöter samt bolagets revisorer. Till årsstämmans 
uppgifter hör också att fastställa bolagets och koncernens 
balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition 
av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelsele-
damöter och vd, riktlinjer för ersättningar till ledande befatt-
ningshavare och inrättande av valberedning.
Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- 
och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse 
har skett ska också annonseras i rikstäckande dagstidning. 
Av kallelsen framgår bland annat dagordning samt styrelsens 
och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar 
få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara till-
gänglig hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman. 
Vid Fortinovas årsstämma den 8 maj 2024 represente-
rades cirka 38 procent av kapitalet och 58 procent av totala 
antalet röster i Bolaget. Årsstämman genomfördes fysiskt 
med möjlighet till förhandsröstning (poströstning) med stöd 
av bestämmelser i gällande bolagsordning. Information om 
de vid årsstämman fattade besluten offentliggjordes samma 
dag som stämman så snart utfallet av röstningen var slutligt 
sammanställt. Ett anförande av verkställande direktören ge-
nomfördes på plats. 
Följande beslut fattades av årsstämman den 8 maj 2024:
• Fastställande av koncernens och moderbolagets resul-
tat- och balansräkningar för räkenskapsåret 2023.
• Balanserade vinstmedel ska överföras i ny räkning.
• Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att 
arvode till styrelsen utgår med 320 000 kronor till sty -
relseordförande och med 150 000 kronor till övriga sty-
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 
relseledamöter som inte är anställda inom koncernen. 
Vidare beslutades att ersättning till ordförande i risk, 
regel och revisionsutskottet ska utgå med 60 000 kro-
nor samt 25 000 kronor vardera till övriga ledamöter. 
Inget arvode ska utgå för arbete i ersättningsutskottet. 
• Ansvarsfrihet för vd och styrelse.
• Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik 
Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna 
Weiner Jiffer samt Anders Valdemarsson. Ole Salsten 
omvaldes till styrelsens ordförande. Till ny ledamot val-
des Catharina Lagerstam.
• Omval av KPMG AB som revisor med Fredrik Waern som 
huvudansvarig revisor.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission 
av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre-
rade aktiekapitalet.
Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns på 
Fortinovas hemsida.
VALBEREDNING
Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe-
redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland 
annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av 
revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrågor. 
Inför årsstämman den 8 maj 2024 bestod valberedningen i 
Fortinova av: 
• Patrik Jönsson (SEB Investment Management, valbered-
ningens ordförande)
• Anders Johansson (A2F Fastigheter AB)
• Nils Hast (Odin Fonder)
Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse 
från Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen.  
Anledningen till avvikelsen är att vd även är största aktieäga-
re i bolaget och således ingår vd i valberedningen i egenskap 
av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga 
övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intres-
sekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Fortinovas 
valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till 
valberedningen under adress som framgår på Fortinovas 
hemsida. Valberedningens förslag till årsstämman offent -
liggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver 
lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende 
föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valbered-
ningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i 
sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätt-
hållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet 
och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. 
Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mång -
faldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid fram-
tagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter. 
Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fem 
protokollförda möten där samtliga frågor som åligger valbe-
redningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valbered-
ningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens 
storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda 
inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag 
till val av revisor. 
STYRELSEN
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Sty -
relsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens 
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av 
bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhål-
landen i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen 
att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och 
att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets 
ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk 
rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och 
förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i 
strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, 
affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrel-
sen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter 
och bolag, större investeringar i underhåll- och reparations -
åtgärder samt finansieringsfrågor.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst 
fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga 
bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledi-
gande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsord-
ningen. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för 
tiden intill slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter 
får en genomgång av bolaget och dess verksamhet samt 
deltar i Nasdaq Stockholms utbildning för styrelseledamöter i 
börsbolag. 
Från och med årsstämma den 8 maj 2024 har Fortinovas 
styrelse bestått av sju stämmovalda ledamöter utan supple-
anter. Vid årsstämman 2024 omvaldes Ole Salsten, Fredrik 
Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna 
Weiner Jiffer och Anders Valdemarsson. Nyval skedde av  
Catharina Lagerstam. En närmare presentation av ledamöterna 
finns på Fortinovas hemsida. Fortinovas styrelse har således 
från och med den 8 maj 2024 bestått av sju ledamöter vilket 
är i enlighet med bolagsordningen. Vd ingår inte i styrelsen.
STYRELSENS ARBETE
Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs 
årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen 
innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördelning -
en inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens  
arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet 
och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden 
följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter 
med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får 
den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna 
utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att

===== SIDA 55 =====

109108
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Den 
senaste årliga utvärderingen skedde i juli 2024. Styrelsen 
utför även en mindre utvärdering efter varje styrelsemöte. 
Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de 
närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det  
totala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har 
ordföranden utslagsröst. 
STYRELSENS ÅRSPLANERING 
Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och informa-
tion från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys och 
löpande förvaltning har under året följande frågor hanterats:  
• Konstituerande styrelsemöte
• Hållbarhetsfrågor
• Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké
• Ersättningsfrågor
• Förberedelser inför årsstämma
• Revisionsfrågor
• Utvärdering av risker och intern styrning och kontroll
• Utdelningsförslag
• Strategi och planer
• Affärsplan för 2025 och budget 2025
• Informationssäkerhet 
• Policys
• Utvärdering av vd:s arbete
• Utvärdering av styrelsens arbete
• Närståendefrågor och intressekonflikter
MÖTEN UNDER 2024 
Under 2024 har styrelsen haft 13 protokollförda möten, varav 
ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten har 
styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra frå-
gor av väsentlig betydelse för bolaget. Styrelsearbetet under 
året har särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- 
och finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrågor 
samt investeringar. Vd och bolagets tjänstemän är föredra-
gande på styrelsemötena. 
Bolagets revisorer har under året, utöver närvaro i Revi-
sionsutskottet, närvarat vid styrelsemöte som hölls i februari. 
Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 
2024. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrel-
sens ordförande i form av en digital och anonym plattform. 
Valberedningen kommer att ta del av resultatet från utvär -
deringen inför kommande årsstämma. Styrelsen har också 
utvärderat vd utan att denne närvarade. 
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
Bolagets ersättningsutskott består av styrelsen för Bolaget. 
Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersätt -
ningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för 
Bolagets ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet 
har också i uppdrag att följa och utvärdera Bolagets pågå-
ende och under året avslutade program för rörlig ersättning 
till ledande befattningshavare samt tillämpningen av de 
riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som 
bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande er -
sättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget.
REVISIONSUTSKOTT
Bolaget har ett revisionsutskott som består av Helena 
Örnstedt (utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och 
Ole Salsten. Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess 
instruktion vilken fastställs årligen.
Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens 
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam-
heten vid identifiering och hantering av sådana risker som 
skulle kunna äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet av 
målen i enlighet med bolagets strategi. Utskottet ska hålla 
sig informerad om Bolagets finansiella rapportering, effekti-
viteten i Bolagets interna styrning och kontroll, riskhantering 
samt hanteringen av närståendetransaktioner genom att 
delta i, och följa upp, planeringen av revisionen av Bolagets 
finansiella rapporter och interna kontroll. Vidare innebär upp-
giften att övervaka revisorns opartiskhet och självständighet 
och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahål-
ler Bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda 
vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster samt i 
samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval.
I syfte att säkerställa god intern styrning och kontroll 
har Bolaget tagit fram ett antal policys. Revisionsutskottet 
ansvarar för en årlig genomgång med ledning och revisor för 
att säkerställa att rutinerna kring bolagets policys fungerar, 
samt föreslå eventuella förändringar och löpande följa upp 
relevanta granskningsområden. 
Under 2024 har revisionsutskottet sammanträtt nio 
gånger för att behandla bland annat ovanstående frågor. Vid 
fyra av dessa tillfällen har bolagets revisor deltagit, bland 
annat för planering av granskningsarbete och redogörelse av 
genomförda granskningar. 
VD OCH KONCERNLEDNING
Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning och leder  
bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och 
anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion. 
Det åligger vd att ta fram ett komplett informations- och 
beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt 
motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller även 
styrelsen löpande informerad om bolagets och koncernens 
utveckling genom periodvisa informationsbrev. Fortinovas vd 
Anders Johansson är, tillsammans med vice vd Anders Valde-
marsson, största aktieägare i bolaget. Det är en stor fördel 
för Fortinova att ha en operativ ledning med ett långsiktigt 
intresse i bolaget. Det innebär förutom kontinuitet även 
snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en 
konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga arbete leder vd kon-
cernledningen. I Fortinovas koncernledning ingår vd, vice vd 
tillika Transaktionschef, CFO tillika IR-ansvarig, Förvaltnings-
chef och HR Business Partner. Fortinovas koncernledning 
presenteras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och 
övriga medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga 
möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resul-
tat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera aktuella 
frågor. Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvar-
talsvis av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte 
årliga utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns 
på nyckelpositioner.
ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING
Riktlinjer för lön och annan ersättning till bolagets ledande 
befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin-
jer, som omfattar vd och andra personer i bolagets ledning,  
beslutades av årsstämman 2021. En oförändrad version kom-
mer framläggas till årsstämman 2025. 
• Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är 
konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på 
den anställdes ansvarsområde och prestation.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs-
siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase-
rade pensionsavtal.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga 
icke-monetära förmåner som underlättar utförandet av 
arbetet. 
• Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut -
bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas. 
Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt 
värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska 
utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent 
av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare 
under ifrågavarande år.
• För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp-
sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, 
inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga 
24 månadslöner.
• Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett 
enskilt fall finns särskilda skäl för detta.
ORGANISATION 
Bolaget befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket innebär 
att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut 
uppgick antalet medarbetare till 42 personer, fördelat på 19 
kvinnor och 23 män.
Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings -
områdena Halland, Västra Götaland och Skaraborg med 
ansvariga för respektive region. 
EXTERNA REVISORER
Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid 
årsstämman 2024 omvaldes KPMG AB till revisor med 
Fredrik Waern som huvudansvarig revisor till och med  
utgången av årsstämman 2025. Revisorn granskar styrelsens 
och vd:s förvaltning av bolaget och kvaliteten i bolagets  
redovisning. Revisorn rapporterar resultatet av sin gransk -
ning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken fram-
läggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn detaljerade  
redogörelser till revisionsutskottet som huvudregel minst tre 
gånger per år. Styrelsen träffar bolagets revisor utan närvaro 
av koncernledningen en gång per år. Utöver revisionen utför 
KPMG AB vissa revisionsnära tjänster för Fortinova. Dessa 
tjänster avser huvudsakligen redovisnings-, skatte- och  
aktiebolagsrättsliga frågor och Fortinova bedömer att utföran-
det av dessa tjänster inte äventyrar KPMG AB:s oberoende. 
Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i 
separat not i årsredovisningen. 
INTERN STYRNING OCH KONTROLL AVSEENDE 
FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har 
ett tillfredställande system för intern styrning och kontroll 
av den finansiella rapporteringen. Detta system utformas i 
samverkan mellan styrelsen, koncernledningen och bolagets 
personal i syfte att säkerställa följande:
• att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering
• att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisa-
tion för den finansiella rapporteringen
• att bolaget efterlever tillämpliga lagar, god redovisnings-
sed och andra tillämpliga bestämmelser avseende den 
finansiella rapporteringen. 
Nedan beskrivs Fortinovas system för riskutvärdering 
och intern kontroll, främst i samband med den finansiella  
rapporteringen. Beskrivningen följer det internationellt  
erkända COSO-ramverket.
Namn Funktion Ledamot sedan Ersättning Närvaro, styrelsemöten Närvaro, revisionsutskott Oberoende*
Ole Salsten Ordförande 2015 345 500 13 av 13 9 av 9 Ja
Fredrik Bergmann Ledamot 2011 150 000 12 av 13 Ja
Helena Örnstedt Ledamot 2019 210 000 13 av 13 9 av 9 Ja
Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 150 000 13 av 13 Ja
Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 175 000 13 av 13 9 av 9 Ja
Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 13 av 13 Nej
Catharina Lagerstam Ledamot 2024 150 000 10 av 10* Ja 
*Invald i styrelsen från och med årsstämma den 8 maj 2024.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING

===== SIDA 56 =====

111110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Kontrollmiljö 
För att säkerställa den interna styrningen och kontrollen av 
den finansiella rapporteringen utgår Fortinovas kontrollmiljö 
ifrån en tydlig ansvars- och arbetsfördelning, dels mellan 
styrelse och vd, dels inom den operativa verksamheten inom 
bolaget. Styrelsens arbetsordning och vd-instruktion syftar 
till att säkerställa en sådan tydlig roll och ansvarsfördelning 
till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. 
På motsvarande sätt finns även besluts och attestordning 
som omfattar hela koncernens verksamhet i syfte att bland 
annat säkerställa god ordning och för att förebygga eller i tid 
upptäcka oavsiktliga fel, oegentligheter/bedrägerier som kan 
ha en väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering.
Av styrelsen antagna policys, såsom exempelvis uppföran-
depolicy (Code of Conduct) och finanspolicy, är också av bety-
delse för arbetet med den interna styrningen och kontrollen. 
Vidare finns fastställda riktlinjer för bolagets medarbetare för 
att de ska förstå betydelsen av sina respektive roller för upp-
rätthållandet av god intern styrning och kontroll. Riktlinjerna 
för den finansiella rapporteringen uppdateras vid ändring av 
lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstandarder. 
Riskbedömning 
Fortinovas koncernledning utvärderar och identifierar löpan-
de risken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen 
baserat på diskussioner och möten inom organisationen.Sty-
relsen, i egenskap av revisionsutskott, går igenom bolagets 
väsentliga risker med bolagets revisorer och styrelsen fast -
ställer vid behov nödvändiga åtgärder som behöver vidtas. 
Områden med högre risk har identifierats vara:
• Bedömning vid beslut om förvärv eller projektutvärdering 
av förvaltningsfastighet
• Värdering av förvaltningsfastigheter
• Finansiering av förvaltningsfastigheter
• Klimatförändringar påverkar verksamheten på lång sikt
Kontrollaktiviteter 
Kontrollaktiviteter utformas för att både förebygga och upp-
täcka brister inom de identifierade riskområdena ovan liksom 
att säkerställa att eventuella felaktigheter i den finansiella 
rapporteringen blir rättade. Kontrollaktiviteter finns även för 
att säkerställa att rapportering sker i enlighet med gällande 
redovisningsregler och standards. Kontroller finns bland  
annat genom olika systemstöd, inbyggda i antagna rutiner 
och arbetsfördelningar såsom kvartalsvis rapportering till 
ledningsgrupp samt genom principen om att alla dokument 
ska granskas och godkännas av minst två personer. Bolaget 
har HR-funktion dit anställda kan vända sig för vägledning 
samt en extern visselblåsarfunktion där misstänkta oegent -
ligheter kan rapporteras. Styrelsen granskar delårs och 
årsbokslut före publicering. Instruktioner, rutiner och manu-
aler upprättas, uppdateras och kommuniceras kontinuerligt 
till berörda medarbetare i syfte att se till att de har aktuell 
kunskap. Medarbetare genomgår även utbildning för att sä-
kerställa erforderlig kompetens.
Information och kommunikation 
Såväl den interna informationen inom Fortinova som den 
externa kommunikationen styrs på en övergripande nivå 
av koncernens riktlinjer för informationsgivning. Koncern-
ledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare 
om deras ansvar för att upprätthålla god intern styrning 
och kontroll, i syfte att säkerställa en effektiv och korrekt 
informationsgivning av den finansiella rapporteringen. Detta 
sker bland annat genom regelbundna informationsmöten. Via 
Fortinovas intranät hålls medarbetarna vidare uppdaterade 
om antagna policys, riktlinjer, instruktioner och manualer.
IR-ansvarig ansvarar för den externa informationsgivningen 
avseende den finansiella rapporteringen. Arbetet bedrivs efter 
principen om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet 
med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
UPPFÖLJNING AV INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Fortinovas koncernledning utvärderar löpande att den 
interna styrningen och kontrollen av den finansiella rap-
porteringen fungerar på avsett sätt. Detta sker bland annat 
genom självutvärdering och analyser samt genom att ta del 
av ekonomiavdelningens arbete i syfte att fånga upp behov 
av åtgärder eller förslag på förbättringar. Avrapportering sker 
till revisionsutskott. Styrelsen erhåller därefter kommentarer 
till verksamheten och den interna styrningen och kontrollen. 
Bolagets revisorer medverkar som huvudregel vid möte 
med revisionsutskottet tre gånger per år och informerar 
då om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och 
kontrollsystem. Revisionsutskottets ledamöter har då även 
tillfälle att ställa frågor till de externa revisorerna. Det åligger 
därefter styrelsen att säkerställa att åtgärder vidtas rörande 
eventuella brister och förslag till åtgärder som framkommit 
såväl i koncernledningens rapportering som i revisionen och i 
informationen från revisorerna.
Utöver ovan avser bland annat den interna styrningen 
och kontrollen:
• Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet 
vid styrelsemöten, vilket möjliggör för styrelsen att följa 
upp aktuella frågor och bedömningar direkt med led-
ningspersoner. 
• Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe-
gränsningar kopplade till funktion och roll. Miljön om-
fattar även systemstöd med bedömd utbildning för att 
säkerställa rätt kompetens.  
UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SÄRSKILD  
GRANSKNINGSFUNKTION (INTERNREVISION)
Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och 
dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet. Det 
har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet 
inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot bakgrund 
av detta beslutat att inte inrätta någon särskild gransknings-
funktion. Styrelsen omprövar årligen detta beslut.
Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning 
finns tillgängliga på Fortinovas hemsida. 
Fortinovas fastighetsbestånd ska 
över tid bestå av minst 80 procent  
bostadshyresfastigheter.
ÖVERTRÄDELSER
Under 2024 har inga överträdelser skett gällande regelverket 
vid den börs Fortinovas aktier är upptagna till handel vid eller 
av god sed på aktiemarknaden enligt beslut av börsens disci-
plinnämnd eller uttalande av Aktiemarknadsnämnden. Denna 
rapport är inte en del av den formella årsredovisningen.
Varberg den 25 april 2025 
Ole Salsten, Styrelseordförande 
Fredrik Bergmann, Styrelseledamot
Helena Örnstedt, Styrelseledamot 
Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot
Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot
Anders Valdemarsson, Styrelseledamot
Catharina Lagerstam, Styrelseledamot

===== SIDA 57 =====

113112
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befatt-
ningshavare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB 
(publ) och dess dotterbolag.
OMFATTNING
Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova 
Fastigheter AB (publ) (”Fortinova”) samt koncernens styrel-
seledamöter i den mån andra ersättningar än sådana som 
beslutats av årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med 
bolagsledning avses verkställande direktör, vice verkstäl-
lande direktör och andra personer i bolagsledningen. Med 
andra personer i bolagsledningen avses personer som ingår 
i ledningsgruppen och chefer som är direkt underställda den 
verkställande direktören. Chefer direkt underställda den 
verkställande direktören är i Fortinovas fall ekonomichefen 
och förvaltningschefen.
Riktlinjerna är framåtblickande och ska tillämpas på er -
sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan 
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av 
årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersätt -
ningar som beslutas av bolagsstämman.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under 
andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för 
att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid 
dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska 
tillgodoses.
FRÄMJANDE AV FORTINOVAS AFFÄRSSTRATEGI, 
LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET
Koncernens vision är att vara Västra Sveriges mest framstå-
ende fastighetsbolag på bostadsfastighetsmarknaden.
Fortinova ska vara ett fastighetsbolag som förvärvar, 
utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige 
med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetill-
växt. Fortinova investerar i bostadsfastigheter i kommuner 
med god befolkningstillväxt i Västra Sverige. Fortinova upp-
når långsiktig värdetillväxt genom att investera i orter där 
människor vill bo, arbeta och leva. Koncernens strategi är vi-
dare att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent av 
portföljens totala förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla 
en hög riskjusterad avkastning.
Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande 
av koncernens affärsstrategi förutsätter att Fortinova kan 
rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta 
krävs att koncernen kan erbjuda konkurrenskraftig ersätt -
ning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare 
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga 
kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska 
även de syfta till att främja koncernens affärsstrategi och 
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, 
pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan 
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om ex-
empelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars-
områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen.
Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av 
den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon-
tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till 
att främja Fortinovas affärsstrategi och långsiktiga intressen, 
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig 
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens 
långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal-
ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en 
period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till 
förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte 
att främja Fortinovas långsiktiga värdeskapande. När mät -
perioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig 
kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i 
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar 
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till 
verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning 
till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö-
ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande. 
Finansiella mål ska bedömas baserat på den av koncernen 
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Pension
För verkställande direktören och övriga ledande befattnings-
havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen-
sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå 
till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig 
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL  
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk -
vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte 
utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen.
Kontant ersättning
Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära 
omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang -
emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå 
antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, 
eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver 
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska 
vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens 
fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. 
Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen.
Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju-
dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller 
aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram. 
Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags -
stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m.
Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda 
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi-
nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig 
rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett 
år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan-
titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig 
som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att de 
främjar koncernens affärsstrategi och långsiktiga intressen, 
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig 
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens 
långsiktiga utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal-
ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken 
utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den 
bedömningen.
Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på 
den av Fortinova senast offentliggjorda finansiella informa-
tionen.
Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med 
de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva 
rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder.
ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER
Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty -
relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har 
enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av 
bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock 
utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller 
Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt 
utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt 
uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara 
marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god-
känns av styrelsen.
ANSTÄLLNINGSVILLKOR
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings -
riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Fortinovas anställ-
da beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersätt -
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning 
och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens be-
slutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna 
och de begränsningar som följer av dessa.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Fortinovas sida får uppsägningstiden för 
verkställande direktören och övriga ledande befattningsha-
vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande 
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 
sex månader.
Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan 
komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att 
kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för 
verkställande direktören och övriga ledande befattnings -
havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga 
kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för 
uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst 
som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den 
genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå 
under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning 
gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens 
upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag.
BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH AVVIKELSER, ETC.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra 
riktlinjerna
Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för 
dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut -
skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för-
slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. 
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone 
vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm-
man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits 
av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera 
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp-
ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha-
vare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings -
nivåer i koncernen. Styrelsen är oberoende i förhållande till 
Fortinova och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av 
och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verk -
ställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i 
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller 
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett 
avsteg är nödvändigt för att tillgodose koncernens långsiktiga 
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa 
Fortinovas ekonomiska bärkraft.

===== SIDA 58 =====

115114
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falkenberg Morup 20:21 86 1
Falkenberg Morup 20:22 86 1
Falkenberg Morup 20:24 86 1
Falkenberg Morup 20:25 86 1
Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1
Falkenberg Morup 20:34 72 1
Falkenberg Morup 20:35 72 1
Falkenberg Morup 20:36 86 1
Falkenberg Morup 20:37 86 1
Falkenberg Morup 20:6 288 4
Falkenberg Morup 20:7 172 2
Falkenberg Morup 20:8 288 4
Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8
Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4
Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4
Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2
Falkenberg Svärdet 3 1 857 20
Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 -
Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22
Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2
Kungsbacka Kolla 3:38 330 4
Kungsbacka Kolla 3:4 813 -
Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 -
Kungsbacka Lärkan 14 - -
Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45
Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2
Kungsbacka Svalan 12 1 916 32
Kungsbacka Varla 2:391 3 261 -
Varberg Bälgen 1 25 248 -
Varberg Cylindern 12 982 -
Varberg Fastarp 2:12 862 12
Varberg Fastarp 2:215 735 8
Varberg Fastarp 3:82 499 8
Varberg Flaket 1 2 963 -
Varberg Färgaren 10 2 710 -
Varberg Galten 5 964 12
Varberg Gösen 11 306 6
Varberg Gösen 12 357 7
Varberg Gösen 4 478 8
Varberg Haren 3 263 5
Varberg Kalkstenen 1 650 12
Varberg Kalkstenen 2 1 977 33
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Varberg Katten 7 719 7
Varberg Kommerserådet 8 1 996 5
Varberg Kopparslagaren 2 520 5
Varberg Lagmannen 21 2 091 18
Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36
Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24
Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12
Varberg Marmorn 3 1 481 28
Varberg Marmorn 5 5 817 110
Varberg Mimer 1 4 526 61
Varberg Munkagård 1:197 1 008 16
Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 167 -
Varberg Rolfstorp 20:40 678 10
Varberg Siken 16 450 9
Varberg Siken 17 482 10
Varberg Tolken 10 2 286 -
Varberg Tolken 11 3 240 -
Varberg Trädlyckan 41 300 5
Varberg Trönninge 11:6 890 10
Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 10
Varberg Uttern 2 712 8
Varberg Vabränna 1:47 376 8
Varberg Vabränna 10:12 645 12
Varberg Vabränna 10:13 911 16
Varberg Vabränna 10:14 1 031 15
Varberg Valen 2 8 230 -
Varberg Valen 4 3 530 -
Varberg Valen 5 2 750 -
Varberg Valinge 3:31 382 6
Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31
Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10
Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - -
Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 979 14
Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21
Varberg Värö-Backa 8:54 815 11
Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16
Summa Halland 124 973 849
Forts. Fastighetsförteckning

===== SIDA 59 =====

117116
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetsförteckning per segment
Skaraborg Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falköping Vidar 4 2 044 30
Götene Abborren 14 1 821 26
Götene Blåbäret 21 104 1
Götene Eken 2 1 459 6
Götene Furan 1 2 662 -
Götene Linden 1 1 408 10
Götene Linden 10 2 444 6
Götene Linden 2 583 5
Götene Linden 4 618 -
Götene Linden 5 2 294 23
Götene Lönnen 13 1 695 23
Götene Staren 4 2 351 31
Götene Storken 1 901 12
Götene Uttern 2 971 15
Götene Älgen 11 883 13
Skövde Frostaliden 1 5 902 80
Skövde Kajan 2 324 5
Skövde St. Väring 11:78 1 168 16
Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18
Skövde Säter 5:4 2 290 27
Skövde Timmersdala 1:36 550 8
Skövde Timmersdala 26:22 190 8
Skövde Timmersdala 26:28 579 2
Skövde Timmersdala 3:18 381 6
Skövde Tulpanen 24 536 8
Skövde Värsås 8:94 814 12
Tibro Boken 8 590 8
Tibro Näckrosen 3 351 4
Tibro Pollux 3 556 8
Tibro Vitsippan 18 1 287 18
Vara Vakteln 4 4 283 -
Summa Skaraborg 43 434 429
Forts. Fastighetsförteckning
Borås Fristads Prästgård 1:144 4992 92
Borås Hästhoven 2 4 156 69
Borås Kiden 3 och Kiden 4 8 452 149
Göteborg Bergsjön 15:1 0 0
Göteborg Bergsjön 15:4 4 408 64
Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66
Göteborg Bergsjön 15:7 8 772 132
Göteborg Bergsjön 767:213 - -
Göteborg Högsbo 6:8 8 478 -
Göteborg Högsbo 7:5 320 -
Göteborg Olofstorp 3:45 816 12
Göteborg Olofstorp 3:59 816 12
Göteborg Sävenäs 40:38 720 -
Lilla Edet Hägern 2 3 275 36
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Forts. Fastighetsförteckning
Lilla Edet Hägern 4 990 16
Lilla Edet Hägern 5 3 141 50
Lilla Edet Hägern 6 1 964 24
Lilla Edet Järnboden 1 5970 41
Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17
Lilla Edet Klostret 6:2 4 641 78
Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70
Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22
Lilla Edet Kroken 15:1 943 17
Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24
Lilla Edet Ström 1:62 665 10
Lilla Edet Ström 1:63 605 9
Lilla Edet Ström 2:5 440 6
Lilla Edet Vävaren 10 66 -
Lilla Edet Vävaren 3 6 444 64
Tjörn Skår 1:11 773 11
Tjörn Skår 1:82 860 14
Trollhättan Fågeln 7 914 17
Trollhättan Hackspetten 3 3 064 48
Trollhättan Hjulet 2 3 133 -
Trollhättan Hjulet 6 1 710 -
Trollhättan Hortensian 2 664 8
Trollhättan Rödhaken 4 495 10
Trollhättan Rödhaken 5 495 10
Trollhättan Rödhaken 6 495 10
Trollhättan Tulpanen 1 552 18
Trollhättan Tulpanen 8 1 013 8
Uddevalla Banmästaren 12 975 19
Uddevalla Fisketången 3 2 171 32
Uddevalla Fullriggaren 1 2 194 34
Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32
Uddevalla Galeasen 2 442 8
Uddevalla Galeasen 3 430 8
Uddevalla Galeasen 7 913 14
Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20
Uddevalla Skärhagen 2 574 11
Uddevalla Skärhagen 3 571 11
Uddevalla Skärhagen 4 546 12
Uddevalla Skärhagen 5 570 10
Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20
Uddevalla Söndagen 1 2 650 36
Uddevalla Venus 1 817 16
Uddevalla Venus 6 1 420 24
Summa Västra Götaland 117 695 1 541

===== SIDA 60 =====

119118
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Au-
thority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med 
alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul-
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter 
värdefull information.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid årets slut, 
fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Kontrakterade hyror vid årets slut plus 
bedömd marknadshyra för ej uthyrda 
ytor på årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid årets slut  
i förhållande till hyresvärdet vid årets 
slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid årets slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid årets slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader i 
relation till genomsnittligt eget kapital
hänförligt till moderbolagets ägare.
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital hänförligt till 
moderbolagets ägare enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. 
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid årets 
slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid årets slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av finan-
siella kostnader i relation till finansiella 
kostnader. 
Överskottsgrad
Årets driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Årets förvaltningsresultat i procent av 
hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid årets slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbo-
lagets aktieägare i relation till antal 
utestående aktier vid årets slut. 
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till 
vägt antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under året.
Årets resultat per aktie
Årets resultat hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i relation till vägt antal 
genomsnittliga utestående stamaktier 
under året.
2024.01.01- 
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01- 
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31
(12 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 515,5 3 631,4 
B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 286 102 287 974 268 543 226 997 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 17 098 16 714 16 815 15 998 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 371,3 354,9 307,1 246,2 
B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 4,0 4,0 6,1 1,6 
A + B Hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 313,2 247,8 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 371,3 354,9 307,1 246,2 
B Årets hyresvärde, Mkr 375,3 358,9 313,2 247,8 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,9 98,1 99,4
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 283 472 285 363 264 061 225 871 
B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 2 630 2 611 4 482 1 126 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 99,1 98,3 99,5
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 61 =====

121120
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2024.01.01- 
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01- 
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31
(12 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr 113,7 -262,9 150,0 311,2
B Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 2 197,4 2 291,6 2366,2 1 723,1
A / B Avkastning på eget kapital, % 5,2 -11,5 6,3 18,1
Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 1 625,2 2 172,5 2 288,8 1 343,6
B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 1 074,5 611,4 177,4 134,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 466,2 1 478,0
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -105,6 -95,2 -50,6 -20,7
B Genomsnittlig räntebärande skuld, Mkr 2 741,8 2 625,1 2 027,0 1 284,4
A / B Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,6 2,5 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets slut, Mkr 2 252,7 2 142,0 2 441,2 2 252,8
B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -13,3 -27,9 -86,0 14,8
C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 212,3 178,9 228,5 170,4
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 451,7 2 293,0 2 583,7 2 438,0
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 466,2 1 478,0
B Likvida medel vid årets slut, Mkr 239,0 227,3 515,0 278,1
C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 515,5 3 631,4
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,3 53,1 43,2 33,0
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 699,7 2 783,9 2 466,2 1 478,0
B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 4 891,8 4 813,1 4 515,5 3 631,4
A/B Belåningsgrad, % 55,2 57,8 54,6 40,7
Räntebindningstid, år 2,7 2,1 2,4 1,7
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 90,4 85,9 90,6 75,1
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -105,6 -95,2 -50,6 -20,7
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 185,6 190,2 279,1 462,8
Överskottsgrad, %
A Årets driftöverskott, Mkr 224,9 204,4 210,3 114,3
B Årets hyresintäkter, Mkr 367,2 332,1 369,0 197,1
A / B Överskottsgrad, % 61,2 61,5 57,0 58,0
Förvaltningsmarginal, %
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 90,4 85,9 118,2 75,1
B Årets hyresintäkter, Mkr 367,2 332,1 369,0 197,1
A / B Förvaltningsmarginal, % 24,6 25,9 32,0 38,1
FINANSIELLA NYCKELTAL AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2024.01.01- 
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01- 
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
2020.09.01- 
2021.08.31
(12 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 451,7 2 293,0 2 583,7 2 438,0
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 47,8 44,7 50,3 47,5 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets slut, Mkr 2 252,7 2 142,0 2 441,2 2 252,8
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 43,9 41,7 47,6 43,9 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 90,4 85,9 118,2 75,1
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 51 335 140 47 364 231
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,8 1,7 2,3 1,6 
Årets resultat per aktie, kr per aktie
A Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 113,6 -262,9 212,0 311,2
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 51 335 140 47 364 230
A / B Årets resultat per aktie, kr per aktie 2,2 -5,1 4,1 6,6

===== SIDA 62 =====

123123122122
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på 
pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan 
erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fast-
igheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och 
IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
 
 
 
 
 
 
 
 
FINANSIELL KALENDER 
2025.05.13  
Delårsrapport Q1, januari – mars 2025
2025.05.14  
Årsstämma 2025, Varberg
2025.08.20  
Delårsrapport Q2, januari – juni 2025
2025.10.29  
Delårsrapport Q3, januari – september 2025
2026.02.19  
Bokslutskommuniké 2025, januari – december 2025
FORTINOVA.SE

===== SIDA 63 =====

124
Fortinova Fastigheter AB (publ)  Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se