Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
Fortinova har en konservativ och  
okomplicerad balansräkning, en stabil och 
hög uthyrningsgrad samt god likviditet.  
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – JUNI 2023Q2

===== SIDA 2 =====

2
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett expansivt börsnoterat fastighetsbolag med säte 
i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostads-
fastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser 
att bo, arbeta och leva på. 
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att 
skapa levande och trygga samhällen. 
Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar 
utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem.
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar 
och förvaltar bostadsfastig- 
heter på tillväxtorter i  
västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 3 =====

3
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
INTRODUKTION
Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 
VD har ordet .....................................................................................................................................................................................................6
Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................ 7
VERKSAMHET
Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................ 11
Värdeskapande åtgärder ..................................................................................................................................................................13
Hållbarhet hos Fortinova .................................................................................................................................................................15
Finansiering.....................................................................................................................................................................................................17
FINANSIELL INFORMATION
Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 18
Resultatanalys januari – juni 2023 .......................................................................................................................................19
Balansräkning för koncernen i sammandrag .............................................................................................................21
Förändring eget kapital i sammandrag ............................................................................................................................21
Finansiell ställning per 30 juni 2023 ...................................................................................................................................22
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................25
Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag ......................................................................................................27
Moderbolagets balansräkning i sammandrag .........................................................................................................27
ÖVRIG INFORMATION
Övriga upplysningar ............................................................................................................................................................................28
Undertecknande .......................................................................................................................................................................................29
Definitioner nyckeltal .........................................................................................................................................................................30
Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal .........................................................................................................31
Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................34
INNEHÅLL

===== SIDA 4 =====

4
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
PERIODEN  
I KORTHET
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Nyckeltal 23.01.01-
23.06.30
(6 mån)
22.01.01-
22.06.30
(6 mån)
23.04.01- 
23.06.30
(3 mån)
22.04.01-
22.06.30
(3 mån)
22.07.01- 
23.06.30
(12 mån)
21.09.01-
22.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter, Mkr 162 136 82 71 313 369
Driftsöverskott, Mkr 92 73 48 40 186 210
Förvaltningsresultat, Mkr 35 42 20 23 84 118
Värdeförändring 
förvaltningsfastighet, Mkr
-147 79 -46 64 -210 59
Periodens totalresultat, Mkr -92 156 -11 100 -98 212
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 648 4 389 4 648 4 389 4 648 4 516
Likvida medel, Mkr 287 529 287 529 287 515
Eget kapital, Mkr 2 313 2 448 2 313 2 448 2 313 2 441
Räntebärande skulder, Mkr 2 619 2 335 2 619 2 335 2 619 2 466
Balansomslutning, Mkr 5 285 5 099 5 285 5 099 5 285 5 252
Hyresvärde, Mkr 338 293 338 293 338 313
Uthyrningsbar yta, kvm 279 478 261 546 279  478 261 546 279 478 268 543
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,1 98,4 98,1 98,4 98,1
Avkastning på eget kapital, % -4,1 11,8 -4,1 11,8 -4,1 6,3
Nettobelåningsgrad, % 50,2 41,1 50,2 41,1 50,2 43,2
Räntetäckningsgrad, % 209,3 394,8 209,3 394,8 209,3 279,6
Långsiktigt substansvärde,  
kr per aktie
47,3 50,7 47,3 50,7 47,3 50,3
Eget kapital, kr/aktie  45,1 47,7 45,1 47,7 45,1 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 1,6 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 -1,9 4,1
HYRESINTÄKTER
+19%
UTHYRNINGSGRAD
98%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD 
209%
NETTOBELÅNINGS -
GRAD 
50%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-4,1%
• Intäkterna för perioden uppgick till 
162,1 Mkr (135,8), motsvarande en 
ökning med 19 procent.
• Driftsöverskott förbättrades med 
26 procent och uppgick till 91,7 Mkr 
(72,5), motsvarande 57 procent (53) 
i överskottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet minskade med 
16 procent och uppgick till 35,3 Mkr 
(42,2), motsvarande 0,7 kr per aktie 
(0,8) samt 22 procent (31) i förvalt -
ningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till -147,3 Mkr (79,0), varav 
0,0 Mkr (-0,8) avser realiserade 
värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat upp-
gick till 3,7 Mkr (68,8). 
• Periodens resultat efter skatt upp-
gick till -91,9 Mkr (156,0), motsva-
rande -1,8 kr per aktie (3,0).
• Långsiktigt substansvärde per ak -
tie uppgick till 47,3 kr (50,3).
JANUARI – JUNI 2023

===== SIDA 5 =====

5
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
20
10
30
40
50
60
Mkr
61%
57%
53%
60% 58%
55%
65% 67%
58% 54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
59%
44%
72%
BOSTAD
FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN
JAN – MARS 2023
• Den 16 januari tillträdde 
Fortinova en bostads-
fastighet i Borås med 
ett bedömt hyresvärde 
om 8,4 Mkr fördelat på 
92 lägenheter.
• Den 1 februari tillträdde 
Fortinova en kommersi-
ell fastighet i Lilla Edet. 
Förvärvet bedöms  
generera koncernen 9,0 
Mkr i hyresvärde förde-
lat på 41 lägenheter 
samt en kommersiell 
yta om 3 076 kvm.
Q1
APRIL– JUNI 2023
• Vid årsstämman den  
22 maj togs beslut om att 
anta ett långsiktigt incita-
mentsprogram riktat till 
ledande befattningshava-
re och nyckelpersoner i 
koncernen. Den 29 maj 
utbetalades årsstäm-
mans beslutade utdel-
ning om 37 Mkr, motsva-
rande 0,72 kr per aktie.
• Fortinova har under juni 
tillträtt och avyttrat en 
bostadsfastighet med  
41 lägenheter i Trollhät-
tan. Fastigheten har 
överlåtits till BRF 
Tändstiftet via sälj-
revers. En potenti-
ell försäljnings-
vinst genereras  
i takt med att avtals-
mässiga åtaganden  
fullföljs.
Q2
JULI– SEPT 2023
• Inga planerade  
väsentliga händelser 
under perioden.
Q3
OKT – DEC 2023
• Under räkenskapsårets 
sista kvartal bedöms 
koncernen tillträda yt-
terligare en bostads-
fastighet i Borås. Till-
trädet bedöms 
generera Fortinova 
14,0 Mkr i hyresvärde, 
fördelat på 149 lägen-
heter.
Q4

===== SIDA 6 =====

6
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VD HAR ORDET
När vi summerar första halvan av 2023 kan vi konstatera att den präglats av fortsatt oro och 
osäkerhet. Makrofaktorer påverkar vår bransch där skuldtyngda fastighetsbolag får det allt 
svårare att finansiera sig. 
En del bolag lättar sina balansräkningar i jakt på bättre likviditet 
för att klara av sina åtaganden. Vi ser fastighetsvärden som sjun-
ker, marginaler som krymper och en nyproduktion som bromsar 
in. Vart skall detta sluta kan man undra? Sanningen är väl att 
ingen riktigt vet men jag tror inte att det finns ett samlat bransch-
överskridande svar. Vissa aktörer kommer att klara sig bättre än 
andra. Fortinova har en konservativ och okomplicerad balansräk-
ning, en stabil och hög uthyrningsgrad samt god likviditet. Med 
dessa förutsättningar är Fortinova inte bara väl riggat för att 
hantera nuvarande och kommande utmaningar utan har en stark 
position för att ta vara på de möjligheter som kommer ur en tur-
bulent marknad.  
EN KONSERVATIV OCH  
OKOMPLICERAD BALANSRÄKNING
Fortinova har alltid värnat om en förhållandevis konservativ och 
okomplicerad balansräkning. En av målsättningarna när vi grunda-
de bolaget var att vi skulle kunna sova gott om natten och samti-
digt få en god avkastning på vårt kapital över tid. Vi tar inte några 
onödiga risker utan bygger en balansräkning med låg risk på både 
tillgångs- och skuldsidan. Vi förvärvar bostäder på bra geografier 
med trygga kassaflöden och är noga med att ha enkel och konser-
vativ finansiering från våra bankpartners där vi värnar om våra 
goda kontakter. Vi har aldrig närmat oss marknadsfinansiering el-
ler skapat några andra kredit- eller hybridinstrument. Det finns 
helt enkelt bara banklån i vår skuldportfölj, där ingen enskild kre-
ditgivare står för mer än en tredjedel av volymen. Vår nettobelå-
ningsgrad är 50 procent vilket jag anser vara rimligt givet vår höga 
andel bostad (72 procent). Per den sista juni så förfogar vi över  
287 Mkr i likvida medel. Med andra ord har vi trygga kassaflöden 
från våra tillgångar, en konservativ syn på skuld och god likviditet, 
vilket ger oss både arbetsro och handlingskraft. 
STABIL HYRESBAS MED ÖKANDE INTÄKTER
Per balansdagen uppgår hyresvärdet till 338 Mkr, en ökning med 
15 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Vår 
höga andel bostäder ger oss stabila intäkter över tid vilket är 
grundläggande för att kunna bedriva en långsiktigt hållbar verk-
samhet. I takt med den höga inflationen har våra hyror ökat mer 
än normalt. Våra kommersiella kontrakt har ökat helt i linje med 
inflationen men bostadshyrorna släpar. Att bostadshyrorna slä-
par något är förväntat. Jag tror dock på en fortsatt god hyresut-
veckling gällande bostadshyrorna då dessa har vuxit i takt med 
inflationen det senaste decenniet. Uthyrningsgraden per balans-
dagen var 98 procent vilket vittnar om tryggheten i vår intäkt och 
effektiviteten i vår uthyrning. Den 4 juli, 2023 tecknade Fortinova 
ett 8-årigt hyresavtal med Recycling Partner RP i Göteborg AB. 
Det betyder att den enda vakanta ytan av materiell betydelse nu 
är uthyrd med inflyttning 1 mars, 2024. I korthet har vi en hög 
efterfrågan på våra bostäder och lokaler, en effektiv uthyrning 
och i princip inga vakanser. 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Vi ser fortsatta nedskrivningar i portföljen. I kvartalet justerade 
vi ner fastighetsvärdet med 46 Mkr vilket är en procentuell ned-
skrivning om en procent. Att vi skriver ner våra värden beror på 
att avkastningskraven på fastigheter i marknaden ökar. Per ba-
lansdagen värderas fastighetsbeståndet till 4 648 Mkr vilket är 
en ökning med sex procent jämfört med motsvarande period fö-
regående år. Trots nedskrivningarna vi nu ser har tidigare värde-
förändringar och förvärv ökat fastighetsvärdet i portföljen med 
259 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år. 
FRAMTIDEN
Framtiden är fortsatt oviss men jag är försiktigt optimistisk. Vår 
syn på risk, vår enkla affärsmodell och goda likviditet gör att vi 
kan hantera de utmaningar som branschen ställs inför samtidigt 
som vi kan agera på de möjligheter som kommer ur turbulensen. 
I skrivande stund är det svårt att göra några som helst transak -
tioner och vi väljer därför att lägga fokus på att förbereda bolaget 
inför nästa tillväxtfas. För att skapa värden gör vi investeringar i 
befintligt bestånd, utvecklar och effektiviserar förvaltningen och 
tillser att vi har de kompetenser vi behöver för att kunna utveck-
la Fortinova i linje med våra högt satta ambitioner. Som bolag 
måste vi vara sanna i våra värderingar och värna om det som 
skapat Fortinovas framgångar. Vi skall inte ta några onödiga ris-
ker men samtidigt måste vi vara flexibla och nyfikna nog för att 
anpassa oss till det nya normala och ta vara på de möjligheter 
som jag är övertygad kommer att presentera sig.
Slutligen vill jag passa på att önska alla en fortsatt fin avslut-
ning på sommaren. 
Anders Johansson, vd

===== SIDA 7 =====

7
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-02
2023-01-18
2023-06-30
Aktiekurs
kr
2023-05-31
FORTINOVAS  
AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål-
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur -
renskraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 30 juni 2023 stängde Fortinovas aktiekurs 
på 20,5 kr att jämföra med 26,5 kr den 31 december 
2022. Börsvärdet uppgick till 1 052 Mkr beräknat på 
totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital 
per aktie uppgick till 45,1 kr (47,6). Periodens högsta 
betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,7 kr.
LÄGST
19,7 KR
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
2,5
sep-nov 2020/21
sep-feb 2020/21 
sep-maj 2020/21 
sep-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
sep-feb 2021/22
sep-maj 2021/22
sep-aug 2021/22
sep-sep 2021/22 
sep-dec 2021/22
jan-mars 2023
jan-juni 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
HÖGST
30,5 KR
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
Anders Valdemarsson, transaktionschef/vVD

===== SIDA 8 =====

8
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten 
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub-
stansvärde uppgick den 30 juni 2023 till 2 429 Mkr (2 584), vilket 
motsvarar 47,3 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent i  
 
värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsport-
följen vilket baseras på externa värderingar. En känslighetsanalys 
där bedömt värde på fastighetsportföljen varieras med fem pro-
cent genererar ett substansvärdesintervall på aktien om 42,8–
51,8 kr, motsvarande +/- 4,5 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30 
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 50,3
Eget kapital, kr/aktie  45,1 47,7 45,1 47,7 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 4,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut -
delningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande 
förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens storlek ska 
Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapi- 
 
talstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 
40 procent av förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt.  
Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 2023 och uppgick 
till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. 
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management 6 107 007 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 831 433 7,5% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 2 806 359 5,5% 3,7%
Cliens Kapitalförvaltning AB 2 500 000 4,9% 3,3%
Pension, Danica 1 732 395 3,4% 2,3%
Kastellporten AB 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola 1 250 000 2,4% 1,6%
Lannebo Fonder 1 242 466 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 28 565 818 61,0% 73,7%
Övriga aktieägare 20 019 322 39,0% 26,3%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 30 JUNI 2023

===== SIDA 9 =====

9
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig 
portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå-
gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 
12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta 
som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena ex-
klusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den 
ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av 
kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul-
tatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som finns i 
befintliga hyreskontrakt. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till-
sammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2023.07.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar 
eller annan fastighetsutveckling inte är  
beaktad. Avtalade tillträden är inte inklu-
derade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2023.07.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2023.07.01. Ränta 
på den räntebärande skulden har beräk-
nats utifrån en genomsnittsränta på  
3,1 procent. Intäktsränta på likvida medel 
beaktas inte.
• Intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränteför-
ändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2023.07.01 2023.01.01 2021.09.01
Hyresvärde 337,7 313,2 247,8
Vakanser och rabatter -3,4 -3,1 -2,5
Hyresintäkter 334,3 310,1 245,3
Fastighetskostnader -131,8 -127,3 -97,2
Driftsöverskott 202,5 182,8 148,1
Överskottsgrad, % 61% 59% 60%
Central administration -25,4 -24,2 -16,7
Räntenetto -81,2 -61,7 -23,4
Förvaltningsresultat 96,0 97,0 108,0
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 96,0 97,0 108,0
Kr per aktie 1,9 1,9 2,1
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Vi har en hög efterfrågan på 
våra bostäder och lokaler, en 
effektiv uthyrning och i princip 
inga vakanser.

===== SIDA 10 =====

10
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
XX
Vår syn på risk, vår enkla 
affärsmodell och goda 
likviditet gör att vi kan 
hantera de utmaningar 
som branschen ställs inför 
samtidigt som vi kan agera 
på de möjligheter som 
kommer ur turbulensen.

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett börsnoterat bostadsfastig-
hetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig 
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, 
utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med doku-
menterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera 
en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av markna-
dens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang 
kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv sam-
hällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöj-
ligheter. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att in-
vestera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. 
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling och 
egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner i 
västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyresgäs-
ter och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande för-
bättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande åt-
gärder.
• Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten 
genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och ekono-
misk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam-
het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent 
• Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst  
10 procent.
FÖRVÄRV 
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA  
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG  
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE  
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA  
BESTÅNDET
OM FORTINOVA

===== SIDA 12 =====

12
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEVALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBACKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
BOLLEBYGD
TROLLHÄTTAN VARA
GÖTENE
SKÖVDE
FALKÖPING
TIBRO
LILLA EDET
FORTINOVAS 
FASTIGHETER
GEOGRAFISKT 
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 648 Mkr
V
ä
s
t
r
a
 
G
ö
t
a
l
a
n
d
 
5
4
%
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
H
a
l
l
a
n
d
 
4
6
%
 
 
 
 
V äs t r a  G öt a l a n d  5 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 3 %     
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 12%
Uddevalla 9%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 5%Trollhättan 5%
Övriga 3%
Borås 6%
4 648 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
72%
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 648 Mkr
V
ä
s
t
r
a
 
G
ö
t
a
l
a
n
d
 
5
4
%
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
H
a
l
l
a
n
d
 
4
6
%
 
 
 
 
V äs t r a  G öt a l a n d  5 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 3 %     
Varberg 33%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 12%
Uddevalla 9%
Göteborg 11%
Skövde 6%
Götene 5%Trollhättan 5%
Övriga 3%
Borås 6%
4 648 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
26%
Bostadsfastigheter
72%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 30 juni 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 648 Mkr 
med en uthyrningsbar yta om 279 478 kvm. Koncernens totala 
hyresvärde uppgick till 338 Mkr med en ekonomisk uthyrnings -
grad uppgående till 98 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtkommuner i 
västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Göta-
land. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncer -
nens målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 pro-
cent bostäder för att erhålla en hög riskjusterad avkastning 
oberoende av marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk ut -
veckling behöver människor någonstans att bo. Fokus ligger på 
tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden. Den 30 juni 
2023 består portföljvärdet till 72 procent av bostäder fördelat på 
2 690 lägenheter. Resterande 28 procent fördelar sig på sam-
hälls- och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot 
koncernens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 
80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld.
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe-
ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en 
ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, 
trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION

===== SIDA 13 =====

13
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. 
Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi 
på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig 
framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäster 
genom lokal förankring skapar vi god kännedom om 
orterna och kan identifiera hyresgästernas önskemål. 
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig 
lönsamhet genom effektivitetsförbättringar samt 
minskade kostnader.
UTVECKLING
Genom utveckling lyckas koncernen höja värdet på 
fastigheterna samt generera hållbar lönsamhet och 
öka förvaltningsresultatet. Utöver de ekonomiska 
fördelarna bibehåller Fortinova befintliga kunder 
nöjda och attraherar nya hyresgäster vilket bidrar till 
lägre vakansrisk.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrät-
ter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella bygg-
rätter om cirka 39 900 kvm BTA. Fortinova har flera 
möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen 
genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter 
på tillväxtorter i västra Sverige.
För att skapa värden gör vi investeringar i 
befintligt bestånd, utvecklar och effektiviserar 
förvaltningen och tillser att vi har de  
kompetenser vi behöver för att kunna utveckla 
Fortinova i linje med våra högt satta ambitioner.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
13

===== SIDA 14 =====

14
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 33 585
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 35 700
Totalt 73 485
PROJEKTUTVECKLING
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
14

===== SIDA 15 =====

15
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Vårt hu-
vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll-
bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. 
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i väs -
tra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljö-
hänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av 
organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet 
och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och 
dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets-
givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut -
veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala 
engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova 
som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med 
minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi-
niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa-
gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi 
tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att 
våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten 
presenteras i sin helhet i Årsredovisningen för räkenskapsåret 
2021/2022. 
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Under 2022 upprättade Fortinova ett kli-
matbokslut, som presenteras i årsredovis -
ningen för 2021/2022. I klimatbokslutet har 
vi kartlagt och beräknat vårt klimatutsläpp 
och på så sätt identifierat var i vår affärsmo-
dell som den stora klimatpåverkan finns. 
Arbetet avseende klimatrelaterade ris -
ker och möjligheter som en följd av klimat -
förändringar fortsätter att utvecklas med 
fördjupade analyser med fokus på region- 
och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar 
med att kartlägga vårt fastighetsbestånd 
med avseende på vilka åtgärder som ska 
prioriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för att 
medvetandegöra vår klimatpåverkan och 
gemensamt hjälpas åt för att minska vårt 
avtryck.
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova värnar om sina medarbetare och 
arbetar proaktivt för att stärka personalens 
hälsa. Målet är att alla medarbetare alltid ska 
må bra och vara trygga på sin arbetsplats. 
Fortinovas medarbetarfokus är en del av 
koncernens värdegrund att fortsätta vara en 
långsiktig attraktiv arbetsgivare. Under peri-
oden har Fortinovas anställda arbetat med 
vår årliga medarbetarundersökning. Det 
övergripande resultatet visade en förbättring 
inom majoriteten av våra fokusområden.
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden påbörjat implemente-
ring av ett nytt systemstöd för att stödja 
våra resultatindikatorer och följa upp dem 
löpande. Fastigheterna analyseras och in-
vesteringar som gynnar hållbarhetsaspek -
ten prioriteras. I takt med att volatila energi-
priser skapar oro i samhället blir Fortinovas 
organisation mer trygg i att långsiktig lön-
samhet och hållbarhet går hand i hand i 
koncernens investeringsbeslut.
15
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP 
Som bolag måste vi 
vara sanna i våra 
värderingar och 
värna om det som 
skapat Fortinovas 
framgångar.

===== SIDA 16 =====

16
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
Agenda 2030 med 17 globala mål för 
hållbar utveckling syftar till att utrota 
fattigdom och hunger, förverkliga de 
mänskliga rättigheterna för alla samt 
säkerställa ett varaktigt skydd för 
planeten och dess naturresurser. 
Fortinova har prioriterat tio globala mål. 
Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att 
bidra till att målen nås.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat 
och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen funge-
rar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och 
integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande an-
svaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. 
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Biodiversitet
• Miljö- och klimatrisker
LÄS MER 
OM FORTINOVAS  
HÅLLBARHETSARBETE 
PÅ FORTINOVA.SE/OM-
OSS/HALLBARHET

===== SIDA 17 =====

17
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt 
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan-
tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna 
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen ge-
nomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i 
hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För fi-
nansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja af-
färsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att 
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till 
fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings -
risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt ad-
ministrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen 
definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis 
kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebäran-
de skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebä-
rande skulder motsvarade 93 procent (93) av Fortinovas balans-
omslutning vid periodens utgång. 
Per den 30 juni 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 285 
Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var 50 procent 
(43), och räntetäckningsgraden uppgick till 209 procent (280). 
Belåningsgraden uppgick till 56 procent (55). Dessa nyckeltal vi-
sar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanserade finan-
siella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapande av 
avkastning till sina aktieägare.
De finansiella kostnaderna uppgick till -44,3 Mkr (-18,2) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Under perioden förändrades kapitalbindningen från 
2,7 till 2,8 år och räntebindningen från 2,4 till 2,1 år. Refinansie-
ringsrisken på kort sikt är under kontroll. Andelen kapital som 
förfaller inom 12 månader uppgår till 21 procent. 
FINANSIERING
• Låg risk på tillgångssidan genom hög  
andel bostäder i portföljen.
• Låg risk på skuldsidan genom eget 
 kapital via stamaktier.
• Låg risk via bank som utgör Fortinovas 
enda räntebärande finansieringskälla. 
• Fortinova värdesätter långsiktiga  
relationer med sina kreditgivare och 
samarbetar med ett antal svenska och 
nordiska banker.
• Fortinovas tillgångar utgörs till största 
delen av bostäder, vilka kännetecknas av 
långsiktigt stabila kassaflöden eftersom 
risken är utspridd på ett stort antal kun-
der. Den långsiktiga tryggheten i kassaflö-
det från bostadsfastigheter innebär att vi 
kan fortsätta utveckla koncernen samt 
skapa avkastning till våra aktieägare.
John Wennevid, CFO
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital
43,8%
Räntebärande skulder 
49,6%
Övriga avsättningar 
och skulder
 6,6%
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR

===== SIDA 18 =====

18
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Mkr 2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2022.07.01-
2023.06.30
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter Not 2 162,1 135,8 82,4 70,8 313,1 369,0
Fastighetskostnader -70,4 -63,3 -34,0 -30,5 -127,3 -158,7
Driftsöverskott Not 3 91,7 72,5 48,4 40,3 185,8 210,3
Centrala administrationskostnader Not 4 -14,5 -11,9 -6,5 -6,2 -28,9 -34,0
Räntenetto Not 5 -41,6 -18,1 -22,2 -11,1 -72,6 -57,4
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,3 -0,3 -0,1 -0,1 -0,5 -0,7
Förvaltningsresultat Not 1 35,3 42,2 19,6 22,9 83,8 118,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
Not 6 -147,3 79,8 -46,4 64,1 -210,5 58,7
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
realiserade
Not 6 - -0,8 - - 0,6 -0,1
Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 3,7 68,8 15,3 37,4 26,8 100,8
Resultat före skatt -108,3 190,0 -11,5 124,4 -99,3 277,6
Skatt Not 7 16,4 -34,0 1,0 -24,3 1,4 -65,6
Periodens resultat -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0
Hänförligt till moderbolagets aktieägare -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2022.07.01- 
2023.06.30
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0
Periodens totalresultat -91,9 156,0 -10,5 100,1 -97,9 212,0
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 0,7 0,8 0,4 0,4 1,6 2,3
Periodens resultat efter skatt, kr -1,8 3,0 -0,2 1,9 -1,9 4,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. 
    
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 19 =====

19
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – JUNI 2023
NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 35,3 Mkr (42,2), 
motsvarande 0,7 kr per aktie (0,8) samt 22 procent (31) i 
förvaltningsmarginal. 
Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst 
på en ökning av koncernens finansiella kostnader. Rän-
tekostnaderna har ökat i takt med större fastighetsbe-
stånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta  
och långa marknadsräntor.
2023.01.01-2023.06.30 2022.01.01-2022.06.30
Mkr Halland V. Götaland Centralt Totalt Halland V. Götaland Centralt Totalt
Hyresintäkter 68,1 94,0 - 162,1 59,0 76,8 - 135,8
Fastighetskostnader -26,2 -44,2 - -70,4 -24,1 -39,2 - -63,3
Driftsöverskott 41,9 49,8 - 91,7 34,9 37,6 - 72,5
Centrala adm.kostnader - - -14,5 -14,5 - - -11,9 -11,9
Räntenetto - - -41,6 -41,6 - - -18,1 -18,1
Leasingkostnad / 
Tomträttsavgäld - - -0,3 -0,3 - - -0,3 -0,3
Förvaltningsresultat 41,9 49,8 -56,4 35,3 34,9 37,6 -30,3 42,2
Orealiserade värdeförändr., 
fastigheter -62,0 -85,3 - -147,3 60,8 19,0 - 79,8
Realiserade värdeförändr., 
fastigheter - - - - -0,8 - - -0,8
Orealiserade värdeförändr., 
derivat
- - 3,7 3,7 - - 68,8 68,8
Skatt - - 16,4 16,4 - - -34,0 -34,0
Periodens resultat -20,1 -35,5 36,3 -91,9 94,9 56,6 4,5 156,0
Förvaltningsfastigheter 2 011,2 2 636,7 - 4 647,9 2 054,0 2 335,3 - 4 389,3
SEGMENTSREDOVISNING
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT
24%
FÖRVALT -
NINGS-  
MARGINAL

===== SIDA 20 =====

20
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter uppgick till 162,1 Mkr (135,8), vilket 
motsvarar en ökning med 19 procent. Förändringen är primärt 
driven av fastighetsförvärv. Hyresvärdet i jämförbart fastighets-
bestånd har ökat med drygt sex procent vilket främst beror på 
hyreshöjningar från indexuppräkningar och hyresförhandlingar.
NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 91,7 Mkr (72,5), vilket 
motsvarar en ökning med 26 procent. Överskottsgraden för peri-
oden uppgick till 57 procent (53). Kostnader för hyresadministra-
tion uppgick till –4,4 Mkr (-4,0), motsvarande 31 kr/kvm (31). 
Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och 
driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av 
fastighetskostnader beror främst på högre driftskostnader för 
värme, el och vatten under perioden samt högre fastighetsskatt 
efter nya taxeringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd 
leder också till att kostnaderna är högre.
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –14,5 
Mkr (-11,9), motsvarande 104 kr/kvm (92). I de centrala adminis -
trationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, 
affärs- och fastighetsutveckling, revision samt finanshantering. 
Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveck -
ling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och ut -
vecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –41,6 Mkr (–18,1), varav räntekostnader 
uppgick till –44,3 Mkr (-18,2). Koncernens räntekostnader har 
ökat i takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig 
skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. Den ge-
nomsnittliga räntenivån uppgick till 3,1 procent (1,6). Vidare upp-
gick räntekostnader för leasingavtal till -0,3 Mkr (-0,3) varav 
tomträttsavgäld -0,3 Mkr (-0,3). För mer information se not 11.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRING 
Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter upp-
gick till -147,3 Mkr (79,8). Det genomsnittliga direktavkastnings -
kravet i den oberoende värderingen per den 30 juni uppgick till 
4,9 procent. Under sista kvartalet har direktavkastning höjts med 
i genomsnitt tio punkter för majoriteten av koncernens fastighe-
ter med sänkta värden som följd. De högre avkastningskraven 
motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat till 
inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastigheter ger ett 
tryggt och återkommande kassaflöde, dock påverkas värdering-
en i nuvarande marknad.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
perioden ökat vilket genererar en positiv effekt på resultatet om 
3,7 Mkr (68,8). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i för -
hållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver perio-
dens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument. Värde-
förändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåverkande 
och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa 
inte avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till 16,4 Mkr (-34,0), varav aktuell 
skatt uppgick till –5,3 Mkr (-5,7). Uppskjuten skatt uppgick till 21,7 
Mkr (-28,3) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott, 
värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära 
skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden 
på fastigheter.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2019/20 
dec-feb 2019/20
mars-maj 2019/20
juni-aug 2019/20
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
HYRESINTÄKTER

===== SIDA 21 =====

21
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
TILLGÅNGAR 2023.06.30 2022.06.30 2022.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 647,9 4 389,3 4 515,5
Övriga materiella anläggningstillgångar 2,3 2,5 2,4
Leasingavtal, nyttjanderätt 3,7 3,9 4,4
Derivatinstrument Not 12 91,1 62,8 86,0
Andra långfristiga fordringar Not 8 116,6 0,7 0,7
Kortfristiga fordringar 135,8 110,7 127,9
Likvida medel Not 9 287,2 528,8 515,0
Summa tillgångar 5 284,6 5 098,6 5 251,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 313,0 2 448,3 2 441,2
Uppskjuten skatteskuld 206,7 215,2 228,5
Övriga avsättningar Not 8/11 20,2 - -
Räntebärande skulder Not 5/12 2 619,2 2 334,7 2 466,2
Leasingskuld 3,7 3,9 4,4
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 121,5 96,3 111,3
Summa eget kapital och skulder 5 284,6 5 098,6 5 251,9
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 2 784,0 2 431,3 2 654,1
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - -
Eventualförpliktelser - - -
Summa 2 784,0 2 431,3 2 654,1
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl 
årets/periodens 
resultat 
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
ägare
Summa
eget kapital
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0
Periodens resultat / Periodens totalresultat - - -91,9 -91,9 -91,9
Utgående eget kapital 2023.06.30 51,3 1 599,6 662,1 2 313,0 2 313,0

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommuner 
i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
Den 30 juni uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 648 Mkr 
(4 516), en ökning med 259 Mkr. Koncernens totala uthyrningsba-
ra yta är 279 478 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 16 631 
per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 72 procent av bostäder 
fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 28 procent fördelar sig 
på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter. I perioder 
kan avvikelse mot koncernens strategi om att bostadsfastigheter 
över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms 
strategin vara uppfylld.
Fortinova har under perioden tillträtt en bostadsfastighet i 
Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Förvärven be-
döms generera koncernen 17,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 133 
lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. 
Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 lä-
genheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till BRF 
Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer fördel-
aktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privatmarkna-
den. Överlåtelsen har genomförts via säljarrevers, därmed redovi-
sas en finansiell långsiktig fordran per den 30 juni 2023. Då 
avtalsmässiga åtaganden föreligger redovisas en övrig avsättning 
motsvarande en potentiell realiserad värdeförändring.
Fortinova har ingått avtal om förvärv, med framtida tillträden 
under 2023, i enlighet med koncernens strategi om tillväxt i väs-
tra Sverige. Bedömt hyresvärde uppgår till 14,0 Mkr, fördelat på 
149 lägenheter.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.06.30
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde 
andel (%)
Halland 91 859 125 564 141,4 2 011,2 16 017 43%
Varberg 54 665 100 328 110,9 1 549,1 15 440 33%
Kungsbacka 13 97 14 401 19,6 313,4 21 762 7%
Falkenberg 24 97 10 835 10,9 148,7 13 724 3%
Västra Götaland 87 1 831 153 914 196,3 2 636,7 17 131 57%
Lilla Edet 16 484 38 406 50,7 560,7 14 599 12%
Göteborg 8 286 28 790 35,6 529,2 18 381 11%
Uddevalla 16 307 18 927 25,5 395,4 20 891 9%
Borås 2 161 9 148 15,9 295,0 32 247 6%
Skövde 11 190 14 130 18,0 270,3 19 130 6%
Götene 14 171 20 344 22,2 217,2 10 676 5%
Trollhättan 11 137 12 963 14,9 208,7 16 100 5%
Övriga 9 95 11 206 13,5 160,2 14 296 3%
Summa 178 2 690 279 478 337,7 4 647,9 16 631 100%
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176
Fastighetsförvärv 355,6 3
Fastighetsförsäljning -93,4 -1
Investeringar i fastigheterna 
befintliga fastigheter och projekt
17,5
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet -147,3
Fastighetsbestånd 2023.06.30 4 647,9 178
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 30 JUNI 2023
Traversen – BRF Tändstiftet i Innovatumområdet, Trollhättan

===== SIDA 23 =====

23
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN  
 Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0
2023.06.01 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Summa 13 593 174 22,7
TABELL ÖVER FÖRVÄRVADE EJ TILLTRÄDDA FASTIGHETER
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN 
Bedömt tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde
(Mkr)
Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 8 434 149 14,0
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.06.30 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Summa 2 527 41 5,3
Extern värdering 
Verkligt värde av förvaltningsfastigheterna har bedömts av ex -
terna och oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, profes-
sionella kvalifikationer och med erfarenhet av området samt ka-
tegorierna av fastigheter som värderats. Värderingen utförs av 
Newsec Advice AB som bedömer det verkliga värdet av koncer -
nens portfölj av förvaltningsfastigheter en gång per kvartal, nor-
malt i samband med upprättande av delårsbokslut. Obebyggd 
mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat 
något värde i utgående redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvär-
det i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter 
utförd den 30 juni 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde.
Känslighetsanalys
Per 30 juni 2023 uppgick fastigheternas bedömda marknadsvär-
de till cirka 4 648 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent 
motsvarar cirka +/- 232 Mkr. En generell förändring av fastighe-
ternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar 
cirka -61,8/ +64,7 Mkr, medan en generell förändring av drift och 
underhåll med 1 procent motsvarar cirka -20,9/+20,9 Mkr. Det 
genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoende värde-
ringen per den 30 juni uppgick till 4,9 procent. Sedan 2022-12-31 
har avkastningskraven ökat med mellan 20–35 punkter beroen-
de på fastighet vilket beror på efterfrågan, högre inflation samt 
ökade finansieringskostnader.

===== SIDA 24 =====

24
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av juni 2023 till 
287,2 Mkr (515,0).  
NOT 10 EGET KAPITAL 
Den 30 juni 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140 kr 
fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en 
krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster 
och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 
30 juni cirka 3 300 aktieägare införda i aktieboken.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden 
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 30 juni 2023 
till 20,2 Mkr (0,0). 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer -
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Nyckeltal 2023.06.30 2022.12.31
Nettobelåningsgrad, % 50,2 43,2
Genomsnittlig ränta, % 3,1 2,5
Räntetäckningsgrad, % 209,3 279,6
Räntebindningstid, år 2,1 2,4
Kapitalbindning, år 2,8 2,7
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 58,8 61,4
Den 30 juni uppgick skulder till kreditinstitut till 2 619 Mkr (2 466), 
vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 56 procent (55). Med 
hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelåningsgraden till 
50 procent (43). Av totala skulden utgörs 248 Mkr av grön finan-
siering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 
3,1 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan med +/- 100 
punkter motsvarar cirka +10,9/-10,9 Mkr i förändrat räntenetto 
på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvanligt öppnat, 
förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinansierat förfallna 
lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy.
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder 
uppgick den 30 juni till 2 784 Mkr (2 654). I samband med att 
koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moder -
bolaget ingått borgensåtagande om totalt 1 329 Mkr (1 309). 
Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick till 66 Mkr (57).
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 078 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1 086 41%
1–2 år 503 19%
2–3 år 256 10%
3–4 år 367 14%
4–5 år 127 5%
> 5 år 280 11%
Summa 2 619 100%
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 548 21%
1–2 år 811 31%
2–3 år 567 22%
3–4 år 222 8%
4–5 år 55 2%
> 5 år 416 16%
Summa 2 619 100%
Efter periodens utgång har koncernen ökat räntebärande skul-
der med 28 Mkr i syfte att slutfinansiera tidigare tillträdda fastig-
heter. Finansiering har skett med banklån.

===== SIDA 25 =====

25
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2023.01.01-
2023.06.30
(6 mån)
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 91,7 210,3
Centrala administrationskostnader -14,5 -34,0
Finansiella intäkter och kostnader -39,8 -58,5
Betald inkomstskatt -4,2 -4,7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 33,2 113,1
Förändring av rörelsefordringar -3,0 -46,8
Förändring av rörelseskulder 4,6 45,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 34,8 111,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -29,8 -57,3
Förvärv av dotterföretag -303,5 -470,9
Avyttring av dotterföretag - -0,1
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -333,3 -614,1
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning -37,0 -23,6
Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 -
Upptagna banklån 135,6 808,7
Amortering av banklån -28,6 -46,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 70,7 739,1
Periodens kassaflöde -227,8 236,9
Likvida medel vid periodens början 515,0 278,1
Likvida medel vid periodens slut 287,2 515,0
Vi har trygga kassaflöden från våra 
tillgångar, en konservativ syn på skuld 
och god likviditet, vilket ger oss både 
arbetsro och handlingskraft.

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 631 16 782 16 631 16 782 16 815
Hyresvärde, Mkr 337,7 292,5 337,7 292,5 313,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,1 98,4 98,1 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 98,1 97,9 98,1 97,9 98,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -4,1 11,8 -4,1 11,8 6,3
Genomsnittlig ränta, % 3,1 1,6 3,1 1,6 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 428,6 2 600,7 2 428,6 2 600,7 2 583,7
Nettobelåningsgrad, % 50,2 41,1 50,2 41,1 43,2
Belåningsgrad, % 56,4 53,2 56,4 53,2 54,6
Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4
Räntetäckningsgrad, % 209,3 394,8 209,3 394,8 279,6
Överskottsgrad, % 56,6 53,4 58,7 56,9 57,0
Förvaltningsmarginal, % 21,8 31,1 23,8 32,3 32,0
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 50,3
Eget kapital, kr/aktie  45,1 47,7 45,1 47,7 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 4,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och bola-
gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
Definitioner presenteras på sida 29.
KONCERNENS NYCKELTAL
Vi tar inte några onödiga risker utan bygger 
en balansräkning med låg risk på både 
tillgångs- och skuldsidan.

===== SIDA 27 =====

27
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Nettoomsättning 
Övriga rörelsekostnader -7,0 -5,6 -3,9 -3,0 -16,6
Rörelseresultat -7,0 -5,6 -3,9 -3,0 -16,6
Resultat från andelar i koncernföretag - 69,5 - - 85,1
Finansnetto -1,4 -1,3 -2,4 -1,0 -1,2
Resultat efter finansiella poster -8,4 62,6 -6,3 -4,0 67,3
Bokslutsdispositioner 8,9 - 8,9 - 28,6
Skatt -0,4 1,4 -0,9 0,8 -2,2
Periodens resultat 0,1 64,0 1,7 -3,2 93,7
Mkr 2023.06.30 2022.06.30 2022.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 601,6 1 618,1 1 896,8
Fordringar på koncernföretag 16,5 396,3 51,6
Uppskjuten skattefordran - 2,2 -
Övriga fordringar 135,1 35,9 28,6
Kassa och bank 105,6 321,0 285,5
Summa tillgångar 1 858,8 2 373,5 2 262,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1 789,2 1 792,5 1 825,3
Övriga avsättningar 20,6 - -
Skulder till koncernföretag 34,2 578,2 432,0
Övriga skulder 14,8 2,8 5,2
Summa eget kapital och skulder 1 858,8 2 373,5 2 262,5
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 66,1 165,9 56,8
Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 329,3 625,0 1 308,7
Summa 1 395,4 790,9 1 365,5

===== SIDA 28 =====

28
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot -
terbolag.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Risker och osäkerhetsfaktorer i koncernens verksamhet, finan-
siella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och 
osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovis -
ningen 2021/2022, se mer på fortinova.se.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla-
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti-
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd-
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell 
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter 
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. Sam-
mantaget anser bolaget att nämnda faktorer leder till låg risk.
 
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 52 medarbetare (51), fördelat 
på 22 kvinnor och 30 män. 
INCITAMENTSPROGRAM
Vid årsstämman den 22 maj 2023 beslutades det att anta ett 
långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befattningsha-
vare och nyckelpersoner i koncernen. Motiven bakom incita-
mentsprogrammet är bland annat att bidra till högre motivation 
och engagemang hos de anställda samt att kunna bibehålla 
medarbetare. Programmet omfattar 500 000 teckningsoptioner 
motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående 
aktier och röster i bolaget. För att möjliggöra incitamentspro-
grammet beslutade även årsstämman om emission av 500 000 
teckningsoptioner till ett dotterbolag samt att godkänna att 
dotterbolaget överlåter dessa teckningsoptioner till deltagare i 
programmet till ett marknadsvärde om 1,50 kr per teckningsop-
tion. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny 
aktie av serie B i bolaget till en antagen teckningskurs om 26,85 
kr per aktie under perioden 15 juni 2026 till och med den 15 juli 
2026. Den oberoende värderingen har utförts av KPMG AB, Cor-
porate Finance i enlighet med Black & Scholes värderingsmodell.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit 
oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 29 =====

29
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 24 augusti 2023
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot

===== SIDA 30 =====

30
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho-
rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al-
ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul-
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär -
defull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Fortinovas 
nyckeltal. 
NYCKELTAL DEFINITION SYFTE
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, 
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkning-
en vid periodens utgång, fördelat på uthyrningsbar yta.
Nyckeltalet visar på fastighetsbeståndets värdeutveckling.
Hyresvärde Periodens hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för 
ej uthyrda ytor på årsbasis.
Hyresvärde används för att visa Koncernens intäktspotential.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid 
periodens utgång. Används för att belysa Fortinovas 
effektivitet i användningen av förvaltningsfastigheterna.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i 
koncernens fastigheter samt ett effektivitetsmått för 
uthyrningen.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
total uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar hur stor del av beståndet som är uthyrt.
Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. Nyckeltalet visar på den totala area i Fortinovas fastighetsbe-
stånd som är möjlig att hyra ut.
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande 
till genomsnittligt eget kapital.
Nyckeltalet belyser koncernens förmåga att generera 
avkastning på ägarnas kapital.
Genomsnittlig ränta Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen inklusive räntederivat.
Nyckeltalet visar Koncernens ränterisk relaterad till 
räntebärande skulder.
Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin 
helhet.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett 
långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkning-
en som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat 
och uppskjutna skatter är exkluderade. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i 
procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastighe-
ternas verkliga värde vid periodens slut.
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid 
för räntebärande skulder och derivat. 
Nyckeltalet visar ränterisken för Fortinovas räntebärande 
skulder.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella 
kostnader i relation till finansiella kostnader. 
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova 
får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över 
tid men också mellan fastighetsbolag.
Förvaltningsmarginal Förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Fortinova 
får behålla efter centrala administrationskostnader och ränte- 
netto och är ett effektivitetsmått som är jämförbar över tid men 
också mellan fastighetsbolag.
Aktierelaterade nyckeltal 
Långsiktigt substansvärde per aktie Substansvärde i relation till antal aktier vid periodens 
utgång.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett 
långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen 
som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och 
uppskjutna skatter är exkluderade. Nyckeltalet är ett etablerat 
mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser 
och jämförelser.
Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till 
antal utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar Fortinovas egna kapital per aktie.
Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittli-
ga utestående stamaktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av förvaltningsresultatet med 
hänsyn till utestående aktier.
Årets resultat per aktie Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga 
utestående stamaktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat med hänsyn 
till utestående aktier.

===== SIDA 31 =====

31
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 647,9 4 389,3 4 647,9 4 389,3 4 515,5 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 279 478 261 546 279 478 261 546 268 543 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 631 16 782 16 631 16 782 16 815 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 332,4 286,8 332,4 286,8 307,1 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 5,3 5,7 5,3 5,7 6,1 
A + B Hyresvärde, Mkr 337,7 292,5 337,7 292,5 313,2 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 332,4 286,8 332,4 286,8 307,1 
B Periodens hyresvärde, Mkr 337,7 292,5 337,7 292,5 313,2 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,1 98,4 98,1 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 274 086 256 150 274 086 256 150 264 061 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 5 392 5 396 5 392 5 396 4 482 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,1 97,9 98,1 97,9 98,3
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 32 =====

32
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -97,9 288,0 -97,9 288,0 150,2
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2448,3 2452,9 2448,3 2452,9 2291,2
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2313,0 2448,3 2313,0 2448,3 2441,2
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -4,1 11,8 -4,1 11,8 6,3
Räntebärande skulder, vid periodens slut, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2071,7 2238,7 2071,7 2238,7 2288,8
B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 547,5 96,0 547,5 96,0 177,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 619,2 2 334,7 2 619,2 2 334,7 2 466,2 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -76,7 -31,0 -76,7 -31,0 -50,5
B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2334,7 1465,6 2334,7 1465,6 1587,8
C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2619,2 2334,7 2619,2 2334,7 2466,2
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,1 1,6 3,1 1,6 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2313,0 2448,3 2313,0 2448,3 2441,2
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -91,1 -62,8 -91,1 -62,8 -86,0
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 206,7 215,2 206,7 215,2 228,5
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 428,6 2 600,7 2 428,6 2 600,7 2 583,7 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2619,2 2334,7 2619,2 2334,7 2466,2
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 287,2 528,8 287,2 528,8 515,0
C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4647,9 4389,3 4647,9 4389,3 4515,5
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,2 41,1 50,2 41,1 43,2
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2619,2 2334,7 2619,2 2334,7 2466,2
B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4647,9 4389,3 4647,9 4389,3 4515,5
A/B Belåningsgrad, % 56,4 53,2 56,4 53,2 54,6
Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv, Mkr 83,8 91,4 83,8 91,4 90,7
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -76,7 -31,0 -76,7 -31,0 -50,5
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 209,3 394,8 209,3 394,8 279,6
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 91,7 72,5 48,4 40,3 210,3
B Periodens hyresintäkter, Mkr 162,1 135,8 82,4 70,8 369,0
A / B Överskottsgrad, % 56,6 53,4 58,7 56,9 57,0
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 35,3 42,2 19,6 22,9 118,2
B Periodens hyresintäkter, Mkr 162,1 135,8 82,4 70,8 369,0
A / B Förvaltningsmarginal, % 21,8 31,1 23,8 32,3 32,0
FINANSIELLA NYCKELTAL

===== SIDA 33 =====

33
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2023.01.01-
2023.06.30 
(6 mån)
2022.01.01-
2022.06.30
(6 mån)
2023.04.01-
2023.06.30
(3 mån)
2022.04.01-
2022.06.30
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 428,6 2 600,7 2 428,6 2 600,7 2 583,7
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 47,3 50,7 47,3 50,7 50,3 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 313,0 2 448,3 2 313,0 2 448,3 2 441,2
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 45,1 47,7 45,1 47,7 47,6 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 35,3 42,2 19,6 22,9 118,2
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 0,7 0,8 0,4 0,4 2,3 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr -91,9 156,0 -10,5 101,1 212,0
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -1,8 3,0 -0,2 1,9 4,1

===== SIDA 34 =====

34
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels 
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av 
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller 
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
REVISOR 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål 
för översiktlig granskning av bolagets revisor.
FINANSIELL KALENDER 
2023.11.08  
Delårsrapport Q3, januari–september 2023
2024.02.14  
Bokslutskommuniké 2023, januari–december
FORTINOVA.SE

===== SIDA 35 =====

35
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se