FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 ===== 1 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET I oroliga tider lutar vi oss mot vår starka kärnverksamhet. DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023Q3 ===== SIDA 2 ===== 2 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VÄLKOMMEN TILL FORTINOVA Fortinova är ett börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem. AFFÄRSIDÉ Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastig- heter på tillväxtorter i västra Sverige VISION Fortinova ska vara västra Sveriges mest framstående bostadsfastighetsbolag ===== SIDA 3 ===== 3 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET INTRODUKTION Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 VD har ordet .....................................................................................................................................................................................................6 Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................ 7 VERKSAMHET Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................ 11 Värdeskapande åtgärder ..................................................................................................................................................................13 Hållbarhet hos Fortinova .................................................................................................................................................................15 Finansiering.....................................................................................................................................................................................................17 FINANSIELL INFORMATION Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 18 Resultatanalys januari – september 2023 ...................................................................................................................19 Balansräkning för koncernen i sammandrag .............................................................................................................21 Förändring eget kapital i sammandrag ............................................................................................................................21 Finansiell ställning per 30 september 2023 ...............................................................................................................22 Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................25 Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................26 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag ......................................................................................................27 Moderbolagets balansräkning i sammandrag .........................................................................................................27 ÖVRIG INFORMATION Övriga upplysningar ............................................................................................................................................................................28 Undertecknande .......................................................................................................................................................................................29 Definitioner nyckeltal .........................................................................................................................................................................30 Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal .........................................................................................................31 Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................34 INNEHÅLL ===== SIDA 4 ===== 4 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET PERIODEN I KORTHET VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Nyckeltal 23.01.01- 23.09.30 (9 mån) 22.01.01- 22.09.30 (9 mån) 23.07.01- 23.09.30 (3 mån) 22.07.01- 22.09.30 (3 mån) 22.10.01- 23.09.30 (12 mån) 21.09.01- 22.12.31 (16 mån) Hyresintäkter, Mkr 247 211 84 75 323 369 Driftsöverskott, Mkr 152 123 60 50 195 210 Förvaltningsresultat, Mkr 64 72 29 30 83 118 Värdeförändringar för- valtningsfastigheter, Mkr -240 71 -93 -8 -295 59 Periodens totalresultat, Mkr -144 190 -52 34 -184 212 Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 578 4 565 4 578 4 565 4 578 4 516 Likvida medel, Mkr 330 500 330 500 330 515 Eget kapital, Mkr 2 261 2 481 2 261 2 481 2 261 2 441 Räntebärande skulder, Mkr 2 636 2 445 2 636 2 445 2 636 2 466 Balansomslutning, Mkr 5 238 5 257 5 238 5 257 5 238 5 252 Hyresvärde, Mkr 339 302 339 302 339 313 Uthyrningsbar yta, kvm 279 501 268 837 279 501 268 837 279 501 268 543 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 99,4 98,6 99,4 98,6 98,1 Avkastning på eget kapital, % -7,8 10,1 -7,8 10,1 -7,8 6,3 Nettobelåningsgrad, % 50,4 42,6 50,4 42,6 50,4 43,2 Räntetäckningsgrad, % 195,0 331,6 195,0 331,6 195,0 279,6 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 46,0 50,3 Eget kapital, kr/aktie 44,0 48,3 44,0 48,3 44,0 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 1,6 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 -3,6 4,1 HYRESINTÄKTER +17% UTHYRNINGSGRAD 99% RÄNTETÄCKNINGS - GRAD 195% NETTOBELÅNINGS - GRAD 50% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL -7,8% • Intäkterna för perioden uppgick till 246,6 Mkr (210,9), motsvarande en ökning med 17 procent. • Driftsöverskottet förbättrades med 24 procent och uppgick till 151,7 Mkr (122,8), motsvarande 62 procent (58) i överskottsgrad. • Förvaltningsresultatet minskade med 11 procent och uppgick till 64,4 Mkr (72,1), motsvarande 1,3 kr per aktie (1,4) samt 26 procent (34) i förvalt- ningsmarginal. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –240,2 Mkr (70,8), varav 0,0 Mkr (-0,8) avser rea- liserade värdeförändringar. • Värdeförändringar på derivat uppgick till 2,7 Mkr (90,0). • Periodens resultat efter skatt uppgick till –144,0 Mkr (190,0), mot- svarande –2,8 kr per aktie (3,7). • Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 46,0 kr (50,3). JANUARI – SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 5 ===== 5 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET 1000 2000 3000 4000 5000 Mkr aug 2019 aug 2020 aug 2021 nov 2021 feb 2022 maj 2022 aug 2022 sep 2022 dec 2022 mars 2023 juni 2023 sep 2023 20 10 30 40 50 60 70 Mkr 61% 57% 53% 60% 58% 55% 65% 67% 58% 54% sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 juli-sep 2023 58,7% 71,1% 44% 71 % BOSTAD FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER OCH EFTER PERIODEN JAN – MARS 2023 • Den 16 januari tillträdde Fortinova en bostads- fastighet i Borås med ett bedömt hyresvärde om 8,4 Mkr fördelat på 92 lägenheter. • Den 1 februari tillträdde Fortinova en kommersi- ell fastighet i Lilla Edet. Förvärvet bedöms ge- nerera koncernen 9,0 Mkr i hyresvärde förde- lat på 41 lägenheter samt en kommersiell yta om 3 076 kvm. Q1 APRIL– JUNI 2023 • Vid årsstämman den 22 maj togs beslut om att anta ett långsiktigt incitamentsprogram rik- tat till ledande befatt- ningshavare och nyckel- personer i koncernen. Den 29 maj utbetalades årsstämmans beslutade utdelning om 37 Mkr, motsvarande 0,72 kr per aktie. • Fortinova har under juni tillträtt och avyttrat en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhättan. Fastigheten har över- låtits till BRF Tänd- stiftet via säljre- vers. En potentiell försäljningsvinst genereras i takt med att avtalsmässiga åtag- anden fullföljs. Q2 JULI– SEPT 2023 • Inga väsentliga händelser under perioden. Q3 UNDER DEC 2023 • I november tog styrelsen beslut och justerade koncernens finansiella målsätt- ningar, gäller från och med räkenskaps- året 2024. • I december bedöms koncernen tillträda ytterligare en bostads- fastighet i Borås. Tillträdet bedöms generera Fortinova 14,0 Mkr i hyres- värde, fördelat på 149 lägenheter. Q4 ===== SIDA 6 ===== 6 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET VD HAR ORDET När vi lägger årets tredje kvartal bakom oss kan vi konstatera att osäkerheten i marknaden fortsätter. Enligt många prognosmakare befinner vi oss på räntekurvans topp. Ovissheten handlar mycket om när och på vilka nivåer vi ska landa i någonting som blir det nya normala. Det är klart att man kan bli orolig över att det som vi tidigare ansåg vara normalt, avseende fred, frihet och välstånd, för tillfäl- let är förpassat till historien. Någon kan tycka att jag är onödigt pessimistisk, men vi har nu haft en period av många svarta sva - nar som ger stora effekter på den värld vi lever och arbetar i. Först hade vi pandemin och nu ser vi en alltmer utdragen konflikt i Ukraina. Samtidigt eskalerar krisen i Mellanöstern. Förhopp - ningsvis kommer människan återigen till sans så att dessa oros - härdar inte sprider sig. Vi önskar alla att världen stabiliseras, men som bolag måste vi säkerställa att vi kan hantera situationen även om den skulle bli ännu värre än vad den redan är. Parallellt arbetar vi med att förbereda bolaget för en ljusare morgondag, där vi kan börja tala om tillväxt igen. FOKUS PÅ KASSAFLÖDET Fortinova har alltid haft stort fokus på att verksamheten skall generera positiva kassaflöden. I vår bransch påverkas balans- och resultaträkningen mycket av värdeförändringar. Givetvis ska vi skapa värden, men jag tror på att en sund hållbar ekonomisk modell förutsätter god likviditet och positiva kassaflöden. Med den övertygelsen måste vi anpassa oss efter rådande omständigheter. Därav har styrelsen beslutat om justerade fi - nansiella mål som ska gälla från räkenskapsåret 2024. Bolagets ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god av - kastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De juste - rade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt överstiga 180 procent. Justeringen innebär en tydlig signal till hela vår organisation om var fokus ligger den närmaste tiden – i effek- tivisering, god finansiering och fortsatt positionering av koncernen inför vidare tillväxt när läget är rätt. EN STARK KÄRNVERKSAMHET Vår affärsmodell är enkel. Vi skall hyra ut bostäder och lokaler på orter där människor vill leva, arbeta och bo. Det kan låta klichéar- tat, men det är i oroliga tider vi lutar oss mot en stark kärnverk - samhet som erbjuder boende och lokaler på marknader där ef - terfrågan är stor. Med en uthyrningsgrad på nästan 99 procent kan vi åtnjuta en stabilitet i de flöden som kommer från våra hyresintäkter. Per balansdagen uppgår hyresvärdet till 339 Mkr, en ökning med 37 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Under perioden har driftsöverskottet ökat med 24 procent och uppgick till 152 Mkr. Vår förvaltning visar på effektivitet trots inflationen vi sett det senaste året. VÄRDERINGAR Vi ser fortsatta nedskrivningar i portföljen. I kvartalet justerade vi ned fastighetsvärdet med 93 Mkr kronor vilket är en procentu- ell nedskrivning om två procent. Att vi skriver ned våra värden beror på att avkastningskraven på fastigheter i marknaden ökar. Trots nedskrivningarna vi nu ser har tidigare värdeförändringar och förvärv i perioden ökat fastighetsvärdet i portföljen med 13 Mkr, jämfört med motsvarande period föregående år. Detta innebär att fastighetsbeståndet per balansdagen värderas till 4 578 Mkr. FRAMTIDEN Som sagt är framtiden allt svårare att förutse. Det finns geopoli- tiska och makroekonomiska frågor som förblir obesvarade. Av den anledningen väljer vi för tillfället att inte ta ut några stora svängar i verksamheten. På så sätt kan vi bättre hantera större svängningar i marknaden. Det är med ett fokuserat lugn som vi antar marknadens ut - maningar. Vi står på en stark grund med en stark balansräkning, en tillförlitlig kärnverksamhet och ett team fullt av kollegor som knappt kan vänta på att få släppa tyglarna när morgondagen ljusnar. Anders Johansson, vd ===== SIDA 7 ===== 7 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-02 2023-01-18 2023-09-30 Aktiekurs kr 2023-09-07 0 5 10 15 20 25 30 35 2023-01-02 2023-01-18 2023-09-30 Aktiekurs kr 2023-09-07 FORTINOVAS AKTIE Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market. Fortinovas mål - sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur - renskraftig avkastning i förhållande till risk. Den 30 september 2023 stängde Fortinovas aktie- kurs på 20,0 kr att jämföra med 26,5 kr den 31 decem- ber 2022. Börsvärdet uppgick till 1 027 Mkr beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapi- tal per aktie uppgick till 44,0 kr (47,6). Periodens högsta betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,3 kr. LÄGST 19,3 KR Kr 1,0 0,5 1,5 2,0 2,5 sep-nov 2020/21 sep-feb 2020/21 sep-maj 2020/21 sep-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 sep-feb 2021/22 sep-maj 2021/22 sep-aug 2021/22 sep-sep 2021/22 sep-dec 2021/22 jan-mars 2023 jan-juni 2023 juli-sep 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE HÖGST 30,5 KR KORTNAMN: FNOVA B. ISIN-KOD: SE0014608915 FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA REGLER EFTERFÖLJS. AKTIEKURS KR/AKTIE John Wennevid, CFO ===== SIDA 8 ===== 8 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub - stansvärde uppgick den 30 september 2023 till 2 361 Mkr (2 584), vilket motsvarar 46,0 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av mark - nadsvärdet på fastigheterna på extern värdering. Den externa värderingen baseras på indata från Fortinova och branschnyckel- tal. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföl- jen varieras med fem procent genererar ett substansvärdeinter- vall på aktien om 41,5–50,4 kr, motsvarande +/- 4,5 kr per aktie. Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 50,3 Eget kapital, kr/aktie 44,0 48,3 44,0 48,3 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 4,1 UTDELNING Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut - delningspolicy är baserad på en ambition att överföra lö pande förvaltningsresultat. Vid bedömning av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella ställning och kapi- talstruktur beaktas. Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat med scha blonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde SEB Investment Management 0 6 098 633 11,9% 8,0% Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4% A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7% Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,0% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 794 057 5,4% 3,7% Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3% Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3% Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0% Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6% Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6% Delsumma 2 750 000 28 545 142 61,0% 73,7% Övriga aktieägare 20 039 998 39,0% 26,3% Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100% Källa: Euroclear Sweden AB AKTIEÄGARE DEN 30 SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 9 ===== 9 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse- ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå- gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul- tatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till - sammans med övrig information i delårsrapporten. Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan • Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes per 2023.10.01, vilket innebär att framtida värdehöjande investeringar el- ler annan fastighetsutveckling inte är beak- tad. Avtalade tillträden är inte inkluderade. • Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per 2023.10.01. Schablonvakans beräknas med en procent av hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall. • Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall för fastigheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras på fastigheternas aktuella taxeringsvärde. • Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt- ning och beaktar inte bedömda kostnader av engångskaraktär. • Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande skuld per 2023.10.01. Ränta på den räntebärande skulden har beräk- nats utifrån en genomsnittsränta på 3,4 procent. Intäktsränta på likvida medel be- aktas inte. • Intjäningsförmågan innehåller ingen be- dömning av hyres-, vakans- eller ränte- förändringar. • Värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter och derivat beaktas inte. • Skatt inkluderas inte. Mkr 2023.10.01 2023.01.01 2021.09.01 Hyresvärde 338,5 313,2 247,8 Vakanser och rabatter -3,4 -3,1 -2,5 Hyresintäkter 335,1 310,1 245,3 Fastighetskostnader -132,4 -127,3 -97,2 Driftsöverskott 202,7 182,8 148,1 Överskottsgrad, % 60% 59% 60% Central administration -26,1 -24,2 -16,7 Räntenetto -89,6 -61,7 -23,4 Förvaltningsresultat 87,0 97,0 108,0 Hänförligt till: Moderbolagets ägare 87,0 97,0 108,0 Kr per aktie 1,7 1,9 2,1 Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis Med en uthyrningsgrad på nästan 99 procent kan vi åtnjuta en stabilitet i de flöden som kommer från våra hyresintäkter. ===== SIDA 10 ===== 10 FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET Vi erbjuder boende och lokaler på marknader där efterfrågan är stor. ===== SIDA 11 ===== 11 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett börsnoterat bostadsfastig- hetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med doku - menterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av markna - dens utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv sam - hällsutveckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöj - ligheter. Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att in - vestera i orter där människor vill bo, arbeta och leva. FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE: • Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. • Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyres- gäster och lokala organisationer. • Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande åtgärder. • Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. • Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023 Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam- het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska upp fyllas är att: • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent • Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent • Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 procent. FÖRVÄRV I TILLVÄXTKOMMUNER I VÄSTRA SVERIGE PROJEKTUTVECKLING POTENTIELLA BYGGRÄTTER FÖRVALTNING LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING UTVECKLING VÄRDEHÖJANDE FÖRBÄTTRINGAR I DET BEFINTLIGA BESTÅNDET OM FORTINOVA ===== SIDA 12 ===== 12 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION UDDEVALLA TJÖRN GÖTEBORG KUNGSBACKA VARBERG FALKENBERG BORÅS BOLLEBYGD TROLLHÄTTAN VARA GÖTENE SKÖVDE FALKÖPING TIBRO LILLA EDET FORTINOVAS FASTIGHETER GEOGRAFISKT FOKUS Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 578 Mkr V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 % Varberg 33% Kungsbacka 7% Falkenberg 3% Lilla Edet 13% Uddevalla 8% Göteborg 11% Skövde 6% Götene 5% Trollhättan 5% Övriga 3% Borås 6% 4 578 Mkr Samhälls- fastigheter 3% Kommersiella fastigheter 26% Bostadsfastigheter 71% Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp 4 578 Mkr V äs t r a G öt a l a n d 5 7 % H a l l a n d 4 3 % Varberg 33% Kungsbacka 7% Falkenberg 3% Lilla Edet 13% Uddevalla 8% Göteborg 11% Skövde 6% Götene 5% Trollhättan 5% Övriga 3% Borås 6% 4 578 Mkr Samhälls- fastigheter 3% Kommersiella fastigheter 26% Bostadsfastigheter 71% FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP FASTIGHETSVÄRDE PER REGION KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET Den 30 september 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till 4 578 Mkr med en uthyrningsbar yta om 279 501 kvm. Koncer - nens totala hyresvärde uppgick till 339 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 99 procent. Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsättning att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bo- städer för att erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med do- kumenterade positiva kassaflöden. Den 30 september 2023 be - står portföljvärdet till 71 procent av bostäder fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 29 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastigheter. I perioder kan avvikelse mot koncer - nens strategi om att bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. FRAMTIDEN Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe - ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION ===== SIDA 13 ===== 13 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation. FÖRVALTNING Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med närhet till våra hyresgäster genom lokal för- ankring skapar vi god kännedom om orterna och kan identifiera hyresgästernas önskemål. Detta bidrar både till nöjda kunder och lång- siktig lönsamhet genom effektivitetsförbätt- ringar samt minskade kostnader. UTVECKLING Genom utveckling lyckas koncernen höja vär- det på fastigheterna samt generera hållbar lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova befintliga kunder nöjda och attra- herar nya hyresgäster vilket bidrar till lägre vakansrisk. PROJEKTUTVECKLING Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 39 900 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom för- säljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. FÖRVÄRV Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 13 ===== SIDA 14 ===== 14 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status Lagkraftvunna detaljplaner Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt Skövde Markisen 3/Uterummet 1 13 285 Byggrätt Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt Summa 33 585 Detaljplanering pågår Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd Summa 4 200 Övrigt Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked Bollebygd Flässjum 1:88 2 000 Positivt planbesked Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked Summa 35 700 Totalt 73 485 PROJEKTUTVECKLING VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 14 Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 33 585 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 41 100 kvm BTA. Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt utveckla byggrätterna tillsammans med en partner. Vår affärsmodell är enkel. Vi skall hyra ut bostäder och lokaler på orter där människor vill leva, arbeta och bo. ===== SIDA 15 ===== 15 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VISION NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten på ett långsiktigt håll bart sätt. Vårt hu - vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll- bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i väs- tra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljö - hänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets- givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut - veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning. Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio- nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi- niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa- gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten presenteras i sin helhet i Årsredovisningen för räkenskapsåret 2021/2022. HÅLLBARHET HOS FORTINOVA VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION 15 Fortinova förbereder verksamheten för att möta CSRD:s ökade krav på rapporteringsprocesser kring hållbarhet. UTVALDA AKTIVITETER UNDER PERIODEN Under perioden har vi påbörjat arbetet med att anpassa organisationen till standarderna i ESRS enligt lagkravet CSRD. Styrelse, led - ning och nyckelpersoner i koncernen har genomfört utbildningar och i november på - börjas arbetet med dubbel väsentlighets- analys enligt CSRD. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Under 2022 upprättade Fortinova ett kli - matbokslut, som presenteras i årsredovis - ningen för 2021/2022. I klimatbokslutet har vi kartlagt och beräknat vårt klimatutsläpp och på så sätt identifierat var i vår affärsmo- dell som den stora klimatpåverkan finns. Arbetet avseende klimatrelaterade ris - ker och möjligheter som en följd av klimat - förändringar fortsätter att utvecklas med fördjupade analyser med fokus på region- och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar med att kartlägga vårt fastighetsbestånd med avseende på vilka åtgärder som ska prioriteras. Fortinova har även fortsatt det viktiga arbetet med utbildning internt för att medvetandegöra vår klimatpåverkan och gemensamt hjälpas åt för att minska vårt avtryck. SOCIAL HÅLLBARHET Fortinova värnar om sina medarbetare och arbetar proaktivt för att stärka personalens hälsa. Målet är att alla medarbetare alltid ska må bra och vara trygga på sin arbetsplats. Fortinovas medarbetarfokus är en del av koncernens värdegrund att fortsätta vara en långsiktig attraktiv arbetsgivare. Under peri- oden har Fortinovas anställda arbetat med vår årliga medarbetarundersökning. Det övergripande resultatet visade en förbättring inom majoriteten av våra fokusområden. EKONOMISK HÅLLBARHET Vi har under perioden påbörjat implemente- ring av ett nytt systemstöd för att stödja våra resultatindikatorer och följa upp dem löpande. Fastigheterna analyseras och in - vesteringar som gynnar hållbarhetsaspek - ten prioriteras. I takt med att volatila energi- priser skapar oro i samhället blir Fortinovas organisation mer trygg i att långsiktig lön - samhet och hållbarhet går hand i hand i koncernens investeringsbeslut. ===== SIDA 16 ===== 16 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET SOCIAL HÅLLBARHET EKONOMISK HÅLLBARHET • Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter • Jämställdhet och mångfald • Leverantörsuppföljning • Arbetsmiljö • Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd Agenda 2030 med 17 globala mål för hållbar utveckling syftar till att utrota fattigdom och hunger, förverkliga de mänskliga rättigheterna för alla samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Fortinova har prioriterat tio globala mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt för att bidra till att målen nås. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och inte- grerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova. FORTINOVAS HÅLLBARHETSFOKUS FÖR FORTINOVA VÄSENTLIGA FRÅGOR • Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut • Affärsetik och antikorruption • Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete • Koldioxidutsläpp • Energi, vatten och avfall • Materialval och resurshantering • Biodiversitet • Miljö- och klimatrisker LÄS MER OM FORTINOVAS HÅLLBARHETSARBETE PÅ FORTINOVA.SE/OM- OSS/HALLBARHET ===== SIDA 17 ===== 17 VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan- tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen ge - nomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För fi - nansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja af- färsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings - risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt ad - ministrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebäran- de skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebä - rande skulder motsvarade 93 procent (93) av Fortinovas finansie- ring vid periodens utgång. Per den 30 september 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till 5 238 Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var 50 procent (43), och räntetäckningsgraden uppgick till 195 procent (280). Belåningsgraden uppgick till 58 procent (55). Dessa nyckel- tal visar att koncernen utifrån sitt kassaflöde och balanserade finansiella risk är väl positionerat för fortsatt tillväxt och skapan- de av avkastning till sina aktieägare. De finansiella kostnaderna uppgick till -69,7 Mkr (-33,0) och utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost - nadspost. Under perioden förändrades kapitalbindningen från 2,7 till 2,9 år och räntebindningen från 2,4 till 2,2 år. Refinansie - ringsrisken på kort sikt är under kontroll. Andelen kapital som förfaller inom 12 månader uppgår till 22 procent. FINANSIERING HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad till tillväxtkommuner med hög efterfrågan på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden genom riskspridning på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas- saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa avkastning till våra aktieägare. ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING. Fortinova värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare. För att erhålla låg finansieringsrisk består Fortinovas ränte- bärande finansieringskälla enbart av traditionella banklån via nordiska banker. VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION Eget kapital 43% Räntebärande skulder 50% Övriga avsättningar och skulder 7% FINANSIERINGS- STRUKTUR ===== SIDA 18 ===== 18 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION Mkr 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2022.10.01- 2023.09.30 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Hyresintäkter Not 2 246,6 210,9 84,4 75,1 322,5 369,0 Fastighetskostnader -94,9 -88,1 -24,4 -24,8 -127,1 -158,7 Driftsöverskott Not 3 151,7 122,8 60,0 50,3 195,4 210,3 Centrala administrationskostnader Not 4 -21,4 -17,6 -7,0 -5,8 -30,1 -34,0 Räntenetto Not 5 -65,5 -32,7 -23,8 -14,5 -81,9 -57,4 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,4 -0,4 -0,1 -0,1 -0,5 -0,7 Förvaltningsresultat Not 1 64,4 72,1 29,1 29,9 82,9 118,2 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade Not 6 -240,2 71,6 -93,0 -8,2 -295,2 58,7 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade Not 6 - -0,8 - - 0,6 -0,1 Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 2,7 90,0 -0,9 21,2 4,7 100,8 Resultat före skatt -173,1 232,9 -64,8 42,9 -207,0 277,6 Skatt Not 7 29,1 -42,9 12,7 -9,0 23,0 -65,6 Periodens resultat -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0 Hänförligt till moderbolagets aktieägare -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0 RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2022.10.01- 2023.09.30 (12 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Periodens resultat enligt resultaträkningen -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0 Periodens totalresultat -144,0 190,0 -52,1 33,9 -184,0 212,0 Data per aktie (inga utspädningseffekter förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335 Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,3 1,4 0,6 0,6 1,6 2,3 Periodens resultat efter skatt, kr -2,8 3,7 -1,0 0,7 -3,6 4,1 Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen. TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN ===== SIDA 19 ===== 19 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION RESULTATANALYS JANUARI – SEPTEMBER 2023 NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens förvaltningsresultat uppgick till 64,4 Mkr (72,1), motsvarande 1,3 kr per aktie (1,4) samt 26 procent (34) i förvaltningsmarginal. Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst på en ökning av koncernens finansiella kostnader. Rän- tekostnaderna har ökat i takt med större fastighetsbe- stånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta och långa marknadsräntor. 2023.01.01-2023.09.30 2022.01.01-2022.09.30 Mkr Halland V. Götaland Centralt Totalt Halland V. Götaland Centralt Totalt Hyresintäkter 103,7 142,9 - 246,6 92,1 118,8 - 210,9 Fastighetskostnader -35,4 -59,5 - -94,9 -33,3 -54,8 - -88,1 Driftsöverskott 68,3 83,4 - 151,7 58,8 64,0 - 122,8 Centrala adm.kostnader - - -21,4 -21,4 - - -17,6 -17,6 Räntenetto - - -65,5 -65,5 - - -32,7 -32,7 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld - - -0,4 -0,4 - - -0,4 -0,4 Förvaltningsresultat 68,3 83,4 -87,3 64,4 58,8 64,0 -50,7 72,1 Värdeförändringar förvaltnings- fastigheter, orealiserade -109,6 -130,6 - -240,2 54,0 17,6 - 71,6 Värdeförändringar förvaltnings- fastigheter, realiserade - - - - -0,8 - - -0,8 Värdeförändringar ränte- derivat, orealiserade - - 2,7 2,7 - - 90,0 90,0 Resultat före skatt -41,3 -47,2 -84,6 -173,1 112,0 81,6 39,3 232,9 Skatt - - 29,1 29,1 - - -42,9 -42,9 Periodens resultat -41,3 -47,2 -55,5 -144,0 112,0 81,6 -3,6 190,0 Förvaltningsfastigheter 1 972,6 2 605,7 - 4 578,3 2 081,2 2 484,1 - 4 565,3 SEGMENTSREDOVISNING Mkr 10 5 15 20 25 30 35 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april- juni 2023 juli-sep 2023 FÖRVALTNINGSRESULTAT 35% FÖRVALTNINGS- MARGINAL ===== SIDA 20 ===== 20 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 2 HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter ökade med 17 % och uppgick till 246,6 Mkr (210,9). Ökningen är primärt driven av fastighetsförvärv. Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med drygt sex procent vilket främst beror på hyreshöjningar från indexupp- räkningar samt hyresförhandlingar. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskon - trakt uppgå till 338,5 Mkr (302,3), se aktuell intjäningsförmåga på sidan nio. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under peri- oden till 98,6 procent (99,4). NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT Driftsöverskottet för perioden uppgick till 151,7 Mkr (122,8), vilket motsvarar en ökning med 24 procent. Överskottsgraden för peri- oden uppgick till 62 procent (58). Kostnader för hyresadministra- tion uppgick till –6,6 Mkr (-5,4), motsvarande 32 kr/kvm (27). Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av fastighetskostnader beror främst på högre driftskostnader för värme, el och vatten samt högre fastighetsskatt efter nya taxe - ringsbeslut. Koncernens ökade fastighetsbestånd leder också till att kostnaderna är högre. Koncernen har erhållit ett elstöd om 2,7 Mkr vilket minskat periodens fastighetskostnader. NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER Periodens centrala administrationskostnader uppgick till –21,4 Mkr (-17,6), motsvarande 104 kr/kvm (89). I de centrala adminis- trationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling, revison samt finanshantering. Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till utveck - ling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet och ut - vecklingsprojekt. NOT 5 RÄNTENETTO Räntenettot uppgick till –65,5 Mkr (–32,7), varav räntekostnader uppgick till –69,7 Mkr (-33,0). Koncernens räntekostnader har ökat i takt med större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig skuld samt stigande korta- och långa marknadsräntor. Den ge - nomsnittliga räntenivån uppgick till 3,4 procent (2,0). Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till -0,4 Mkr (-0,4) varav tomträttsavgäld -0,4 Mkr (-0,4). För mer information se not 12. NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter upp- gick till -240,2 Mkr (71,6). Det genomsnittliga direktavkastnings - kravet i den oberoende värderingen per den 30 september upp- gick till 5,0 procent. Under sista kvartalet har direktavkastning höjts med i genomsnitt tio punkter för majoriteten av koncernens fastigheter, med sänkta värden som följd. De högre avkastnings- kraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av bostadsfastig- heter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, dock påver - kas värderingen i nuvarande marknad. Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under perioden ökat vilket genererar en positiv effekt på resultatet om 2,7 Mkr (90,0). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i för - hållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver perio - dens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument. Värde- förändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåverkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att dessa inte avyttras innan förfall. NOT 7 SKATT Koncernens totala skatt uppgick till 29,1 Mkr (-42,9), varav aktuell skatt uppgick till –9,1 Mkr (-10,2). Uppskjuten skatt uppgick till 38,2 Mkr (-32,7) och har beräknats utifrån skattemässigt under - skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt tempo- rära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga vär- den på fastigheter. 0 20 40 60 80 100 Mkr sep-nov 2019/20 dec-feb 2019/20 mars-maj 2019/20 juni-aug 2019/20 sep-nov 2020/21 dec-feb 2020/21 mars-maj 2020/21 juni-aug 2020/21 sep-nov 2021/22 dec-feb 2021/22 mars-maj 2021/22 juni-aug 2021/22 juli-sep 2021/22 okt-dec 2021/22 jan-mars 2023 april-juni 2023 juli-sep 2023 HYRESINTÄKTER ===== SIDA 21 ===== 21 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Mkr TILLGÅNGAR 2023.09.30 2022.09.30 2022.12.31 Förvaltningsfastigheter Not 8 4 578,3 4 565,3 4 515,5 Övriga materiella anläggningstillgångar 2,4 2,5 2,4 Leasingavtal, nyttjanderätt 3,1 3,9 4,4 Derivatinstrument Not 12 90,1 84,0 86,0 Andra långfristiga fordringar 110,1 0,7 0,7 Kortfristiga fordringar 123,8 100,4 127,9 Likvida medel Not 9 330,4 500,4 515,0 Summa tillgångar 5 238,2 5 257,2 5 251,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 10 2 260,9 2 481,2 2 441,2 Uppskjuten skatteskuld 190,1 220,2 228,5 Övriga avsättningar Not 11 20,0 - - Räntebärande skulder Not 5/12 2 636,4 2 444,8 2 466,2 Leasingskuld 3,1 3,9 4,4 Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 0,3 Ej räntebärande skulder 127,4 106,8 111,3 Summa eget kapital och skulder 5 238,2 5 257,2 5 251,9 Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 2 812,6 2 603,4 2 654,1 Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 74,6 62,3 62,5 Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - - - Eventualförpliktelser - - - Summa 2 887,2 2 665,7 2 716,3 Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets/periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Summa eget kapital Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8 Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6 Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0 Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2 Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7 Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0 Periodens resultat / Periodens totalresultat - - -144,0 -144,0 -144,0 Utgående eget kapital 2023.09.30 51,3 1 599,6 610,0 2 260,9 2 260,9 ===== SIDA 22 ===== 22 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu- ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. Den 30 september uppgick koncernens fastighetsvärde till 4 578 Mkr (4 516), en ökning med 63 Mkr. Koncernens totala uthyr - ningsbara yta är 279 501 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde om 16 380 kr per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 71 procent av bostäder fördelat på 2 690 lägenheter. Resterande 29 procent fördelar sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastighe - ter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bo - stadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över tid bedöms strategin vara uppfylld. Fortinova har under perioden tillträtt en bostadsfastighet i Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Förvärven be - döms generera koncernen 17,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 133 lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 lägenheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer fördelaktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privat - marknaden. Överlåtelsen har genomförts via säljarrevers, där - med redovisas en finansiell långsiktig fordran per den 30 sep - tember 2023. Då avtalsmässiga åtaganden föreligger redovisas en övrig avsättning motsvarande en potentiell realiserad värde - förändring. I takt med att bostadsrättsföreningen säljer lägenhe- ter sker amortering av fordran, vilket i kassaflödesanalysen redo- visas som avyttring av dotterbolag. Fortinova har ingått avtal om förvärv, med framtida tillträ - den under 2023, i enlighet med koncernens strategi om tillväxt i västra Sverige. Bedömt hyresvärde uppgår till 14,0 Mkr, fördelat på 149 lägenheter. BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.09.30 Geografi Fastigheter (antal) Lägenheter (antal) Uthyrningbar yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Verkligt värde (Mkr) Verkligt värde (kr/kvm) Verkligt värde andel (%) Halland 91 859 125 578 142,0 1 972,6 15 708 43% Varberg 54 665 100 342 110,8 1 520,9 15 157 33% Kungsbacka 13 97 14 401 20,2 304,6 21 151 7% Falkenberg 24 97 10 835 11,0 147,1 13 576 3% Västra Götaland 87 1 831 153 923 196,5 2 605,7 16 929 57% Lilla Edet 16 484 38 356 50,6 576,0 15 017 13% Göteborg 8 286 28 790 35,9 522,7 18 156 11% Uddevalla 16 307 18 926 25,5 385,6 20 374 8% Borås 2 161 9 148 15,9 287,0 31 373 6% Skövde 11 190 14 129 18,0 263,5 18 650 6% Götene 14 171 20 344 22,2 211,1 10 377 5% Trollhättan 11 137 13 023 14,9 204,0 15 665 5% Övriga 9 95 11 207 13,5 155,8 13 902 3% Summa 178 2 690 279 501 338,5 4 578,3 16 380 100% Verkligt värde, Mkr Antal fastigheter Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176 Fastighetsförvärv 355,3 3 Fastighetsförsäljning -93,4 -1 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 41,1 Värdeförändringar redovisade i resultatet -240,2 Fastighetsbestånd 2023.09.30 4 578,3 178 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING FINANSIELL STÄLLNING PER 30 SEPTEMBER 2023 För tillfället är vi selektiva i våra förvärv men förbere- der koncernen för en ljusare morgondag, där vi kan börja tala om tillväxt igen. ===== SIDA 23 ===== 23 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4 2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0 2023.06.01 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Summa 13 593 174 22,7 TABELL ÖVER FÖRVÄRVADE EJ TILLTRÄDDA FASTIGHETER TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN Bedömt tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) Kvartal 4 2023 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0 Summa 8 434 149 14,0 Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta (kvm) Antal lägenheter Bedömt hyresvärde (Mkr) 2023.06.30 Traversen 2 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3 Summa 2 527 41 5,3 Extern värdering Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe- terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advice AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och baseras på indata från Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd mark och potentiella byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgåen- de redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 30 sep- tember 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde. Känslighetsanalys Per 30 september 2023 uppgick fastigheternas bedömda mark- nadsvärde till cirka 4 578 Mkr, där en värdeförändring på +/- 5 procent motsvarar cirka +/- 229 Mkr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter motsvarar cirka -59,3/ +62,1 Mkr, medan en generell förändring av drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka -21,4/+21,4 Mkr. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den oberoen- de värderingen per den 30 september uppgick till 5,0 procent. Sedan 2022-12-31 har avkastningskraven ökat med mellan 20-35 punkter beroende på fastighet vilket beror på efterfrågan, högre inflation samt ökade finansieringskostnader. ===== SIDA 24 ===== 24 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION NOT 9 LIKVIDA MEDEL Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av september 2023 till 330,4 Mkr (515,0). NOT 10 EGET KAPITAL Den 30 september 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till 51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova har den 30 september cirka 3 200 aktieägare införda i aktieboken. NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 30 septem - ber 2023 till 20,0 Mkr (0,0). NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer - nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Nyckeltal 2023.09.30 2022.12.31 Nettobelåningsgrad, % 50,4 43,2 Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,5 Räntetäckningsgrad, % 195,0 279,6 Räntebindningstid, år 2,2 2,4 Kapitalbindning, år 2,9 2,7 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 62,2 61,4 Den 30 september uppgick skulder till kreditinstitut till 2 636 Mkr (2 466), vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 58 procent (55). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings- graden till 50 procent (43). Av totala skulden utgörs 247 Mkr av grön finansiering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,4 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan med +/- 100 punkter motsvarar cirka +7,9/-7,9 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvan- ligt öppnat, förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinan - sierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy. Ställda säkerheter och borgensåtaganden Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder uppgick den 30 september till 2 813 Mkr (2 654). Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick i koncernen till 75 Mkr (63). I samband med att koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget ingått borgensåtagande om to - talt 1 306 Mkr (1 309). Pantsatta aktier i dotterbolag uppgick i moderbolaget till 59 Mkr (57). Räntebindningsstruktur och derivat I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i huvudsak Stibor 3M. Totalt är 996 Mkr bundna till Stibor 3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning nedan: Räntebindningsstruktur Mkr % 0–1 år 1 030 39% 1–2 år 489 19% 2–3 år 360 14% 3–4 år 250 9% 4–5 år 140 5% > 5 år 367 14% Summa 2 636 100% Kapitalbindningsstruktur Mkr % 0–1 år 584 22% 1–2 år 1056 40% 2–3 år 431 16% 3–4 år 70 3% 4–5 år 111 4% > 5 år 384 15% Summa 2 636 100% Efter periodens utgång har ytterligare 203 Mkr av koncernens räntebärande skulder omklassificerats till gröna lån. ===== SIDA 25 ===== 25 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) Den löpande verksamheten Driftsöverskott 151,7 122,8 Centrala administrationskostnader -21,4 -17,6 Finansiella intäkter och kostnader -75,3 -35,1 Betald inkomstskatt -9,9 -10,1 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 45,1 60,0 Förändring av rörelsefordringar -5,4 16,3 Förändring av rörelseskulder 22,0 8,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 61,7 84,9 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -37,3 -27,8 Förvärv av dotterföretag -303,5 -443,3 Avyttring av dotterföretag 6,6 -0,8 Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -334,2 -557,7 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -37,0 - Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 - Upptagna banklån 163,6 677,7 Amortering av banklån -39,4 -32,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 87,9 645,7 Periodens kassaflöde -184,6 172,9 Likvida medel vid periodens början 515,0 327,5 Likvida medel vid periodens slut 330,4 500,4 Närmast fokuserar vi på effektivisering, god finansiering och positiva kassaflöden. ===== SIDA 26 ===== 26 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION KONCERNENS NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Fastighetsrelaterade nyckeltal Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 380 16 982 16 380 16 982 16 815 Hyresvärde, Mkr 338,5 302,3 338,5 302,3 313,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 99,4 98,6 99,4 98,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 98,8 97,9 98,8 97,9 98,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -7,8 10,1 -7,8 10,1 6,3 Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,0 3,4 2,0 2,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 360,9 2 617,4 2 360,9 2 617,4 2 583,7 Nettobelåningsgrad, % 50,4 42,6 50,4 42,6 43,2 Belåningsgrad, % 57,6 53,6 57,6 53,6 54,6 Räntebindningstid, år 2,2 1,9 2,2 1,9 2,4 Räntetäckningsgrad, % 195,0 331,6 195,0 331,6 279,6 Överskottsgrad, % 61,5 58,2 71,1 67,0 57,0 Förvaltningsmarginal, % 26,1 34,2 34,5 39,8 32,0 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 50,3 Eget kapital, kr/aktie 44,0 48,3 44,0 48,3 47,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 2,3 Periodens resultat, kr/aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 4,1 Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bola - gets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Definitioner presenteras på sida 30. KONCERNENS NYCKELTAL Vår förvaltning visar på effektivitet trots inflationen vi sett det senaste året. ===== SIDA 27 ===== 27 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Nettoomsättning - - - - - Övriga rörelsekostnader -11,0 -8,8 -4,0 -3,2 -16,6 Rörelseresultat -11,0 -8,8 -4,0 -3,2 -16,6 Resultat från andelar i koncernföretag - 69,5 - - 85,1 Finansnetto -0,3 - 1,1 - -1,2 Resultat efter finansiella poster -11,3 60,7 -2,9 -3,2 67,3 Bokslutsdispositioner 11,9 - 3,0 - 28,6 Skatt -0,4 1,8 - 0,7 -2,2 Periodens resultat 0,2 62,5 0,1 -2,5 93,7 Mkr 2023.09.30 2022.09.30 2022.12.31 TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 1 596,0 1 780,8 1 896,8 Fordringar på koncernföretag 27,0 - 51,6 Uppskjuten skattefordran - 3,3 - Övriga fordringar 132,0 27,9 28,6 Kassa och bank 115,2 318,5 285,5 Summa tillgångar 1 870,2 2 130,5 2 262,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 789,3 1 791,5 1 825,3 Övriga avsättningar 20,0 - - Skulder till koncernföretag 47,4 336,1 432,0 Övriga skulder 13,5 2,9 5,2 Summa eget kapital och skulder 1 870,2 2 130,5 2 262,5 Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 59,1 158,5 56,8 Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 306,1 637,0 1 308,7 Summa 1 365,2 795,5 1 365,5 ===== SIDA 28 ===== 28 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGA UPPLYSNINGAR MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern- gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta dot - terbolag. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Risker och osäkerhetsfaktorer i koncernens verksamhet, finan - siella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovis - ningen 2021/2022, se mer på fortinova.se. VÄSENTLIG BEDÖMNING Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla - tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti - från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd - ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. MEDARBETARE Vid periodens slut hade Fortinova 47 medarbetare (49), fördelat på 19 kvinnor och 28 män. INCITAMENTSPROGRAM Vid årsstämman den 22 maj 2023 beslutades det att anta ett långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befattningsha- vare och nyckelpersoner i koncernen. Motiven bakom incita - mentsprogrammet är bland annat att bidra till högre motivation och engagemang hos de anställda samt att kunna bibehålla medarbetare. Programmet omfattar 500 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående aktier och röster i bolaget. För att möjliggöra incitamentspro - grammet beslutade även årsstämman om emission av 500 000 teckningsoptioner till ett dotterbolag samt att godkänna att dotterbolaget överlåter dessa teckningsoptioner till deltagare i programmet till ett marknadsvärde om 1,50 kr per teckningsop - tion. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny aktie av serie B i bolaget till en antagen teckningskurs om 26,85 kr per aktie under perioden 15 juni 2026 till och med den 15 juli 2026. En oberoende värdering av optionerna har utförts i enlig - het med Black-Scholes värderingsmodell. REDOVISNINGSPRINCIPER Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor - tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning. Jämförelsetalen för resultatposter avser nio månader och inte ackumulerade värden från förra räkenskapsårets början. Jämförelsetalen för balansposter avser tidpunkten 2022-12-31. VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ- der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings- tekniken enligt följande: Nivå 1: Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- tiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- data som inte inkluderas i nivå 1. Nivå 3: Utifrån indata som inte är observerbara på mark- naden. Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham- nar i Nivå 3. AVRUNDNINGAR Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. ===== SIDA 29 ===== 29 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION UNDERTECKNANDE GRANSKNINGSRAPPORT Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför. Varberg den 7 november 2023 Ole Salsten Styrelseordförande Fredrik Bergmann Styrelseledamot Anders Valdemarsson Styrelseledamot Anna Weiner Jiffer Styrelseledamot Anders Johansson Verkställande direktör Carl-Johan Carlsson Styrelseledamot Helena Örnstedt Styrelseledamot Till styrelsen i Fortinova Fastigheter AB (publ) Org. nr 556826-6943 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsin- formationen i sammandrag (delårsrapporten) för Fortinova Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2023 och den ni - omånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna - tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra för - frågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finan- siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk - ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsat - sen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den sä- kerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs- rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moder - bolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg 7 november 2023 KPMG AB Fredrik Waern Auktoriserad revisor ===== SIDA 30 ===== 30 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION DEFINITIONER NYCKELTAL Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho- rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al- ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul - tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs- punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsled ningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär - defull infor mation. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta Redovisat förvaltningsfastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens slut, fördelat på uthyrningsbar yta. Hyresvärde Periodens hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterade hyror vid periodens slut i förhållande till hyresvärdet vid periodens slut. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens slut i förhållande till total uthyrningsbar area vid periodens slut. Uthyrningsbar yta Total area som är möjlig att hyra ut. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Resultat för rullande tolv månader i relation till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittlig ränta Räntekostnad för rullande tolv månader i relation till genomsnittlig räntebärande skuld. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräk- ningen med återläggning av räntederi- vat samt uppskjuten skatt i sin helhet. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av förvaltnings- fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat för rullande tolv månader efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Överskottsgrad Periodens driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Förvaltningsmarginal Periodens förvaltningsresultat i procent av hyresintäkter. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens slut. Eget kapital per aktie Eget kapital till aktieägarna i relation till antal utestående aktier vid perio- dens slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. Periodens resultat per aktie Periodens resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående stamaktier under perioden. ===== SIDA 31 ===== 31 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 578,3 4 565,3 4 578,3 4 565,3 4 515,5 B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 279 501 268 837 279 501 268 837 268 543 A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 380 16 982 16 380 16 982 16 815 Hyresvärde, Mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 333,9 297,1 333,9 297,1 307,1 B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,6 5,2 4,6 5,2 6,1 A + B Hyresvärde, Mkr 338,5 302,3 338,5 302,3 313,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 333,9 246,2 333,9 246,2 307,1 B Periodens hyresvärde, Mkr 338,5 247,8 338,5 247,8 313,2 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,6 99,4 98,6 99,4 98,1 Areamässig uthyrningsgrad, % A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 276 047 263 302 276 047 263 302 264 061 B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 3 454 5 535 3 454 5 535 4 482 A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,8 97,9 98,8 97,9 98,3 AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL ===== SIDA 32 ===== 32 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Avkastning på eget kapital, % A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -184,0 240,8 -184,0 240,8 150,2 B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2481,2 2264,0 2481,2 2264,0 2291,2 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2260,9 2481,2 2260,9 2481,2 2441,2 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -7,8 10,1 -7,8 10,1 6,3 Räntebärande skulder, Mkr A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2052,5 2306,5 2052,5 2306,5 2288,8 B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 583,9 138,3 583,9 138,3 177,4 A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 636,4 2 444,8 2 636,4 2 444,8 2 466,2 Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -87,3 -39,2 -87,3 -39,2 -50,5 B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2444,8 1473,7 2444,8 1473,7 1587,8 C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2636,4 2444,8 2636,4 2444,8 2466,2 A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,0 3,4 2,0 2,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2260,9 2481,2 2260,9 2481,2 2441,2 B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -90,1 -84,0 -90,1 -84,0 -86,0 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 190,1 220,2 190,1 220,2 228,5 A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 360,9 2 617,4 2 360,9 2 617,4 2 583,7 Nettobelåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2636,4 2444,8 2636,4 2444,8 2466,2 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 330,4 500,4 330,4 500,4 515,0 C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4578,3 4565,3 4578,3 4565,3 4515,5 (A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,4 42,6 50,4 42,6 43,2 Belåningsgrad, % A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2636,4 2444,8 2636,4 2444,8 2466,2 B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4578,3 4565,3 4578,3 4565,3 4515,5 A/B Belåningsgrad, % 57,6 53,6 57,6 53,6 54,6 Räntebindningstid, år 2,2 1,9 2,2 1,9 2,4 Räntetäckningsgrad, % A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 82,9 90,8 82,9 90,8 90,7 B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -87,3 -39,2 -87,3 -39,2 -50,5 (A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 195,0 331,6 195,0 331,6 279,6 Överskottsgrad, % A Periodens driftöverskott, Mkr 151,7 122,8 60,0 50,3 210,3 B Periodens hyresintäkter, Mkr 246,6 210,9 84,4 75,1 369,0 A / B Överskottsgrad, % 61,5 58,2 71,1 67,0 57,0 Förvaltningsmarginal, % A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 64,4 72,1 29,1 29,9 118,2 B Periodens hyresintäkter, Mkr 246,6 210,9 84,4 75,1 369,0 A / B Förvaltningsmarginal, % 26,1 34,2 34,5 39,8 32,0 FINANSIELLA NYCKELTAL ===== SIDA 33 ===== 33 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2023.01.01- 2023.09.30 (9 mån) 2022.01.01- 2022.09.30 (9 mån) 2023.07.01- 2023.09.30 (3 mån) 2022.07.01- 2022.09.30 (3 mån) 2021.09.01- 2022.12.31 (16 mån) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 360,9 2 617,4 2 360,9 2 617,4 2 583,7 B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 46,0 51,0 46,0 51,0 50,3 Eget kapital per aktie, kr per aktie A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 260,9 2 481,2 2 260,9 2 481,2 2 441,2 B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 44,0 48,3 44,0 48,3 47,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 64,4 72,1 29,1 29,9 118,2 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,3 1,4 0,6 0,6 2,3 Periodens resultat per aktie, kr per aktie A Periodens resultat, Mkr -144,0 190,0 -52,1 33,9 212,0 B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -2,8 3,7 -1,0 0,7 4,1 ===== SIDA 34 ===== 34 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION ADRESSER OCH KALENDARIUM ADRESSER Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10 432 41 Varberg Tel: 0340-59 25 50 E-post: ekonomi@fortinova.se Org.nr. 556826-6943 FORTINOVA.SE På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap- porter. Ytterligare information kan erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59. FINANSIELL KALENDER 2024.02.14 Bokslutskommuniké 2023, januari–december 2023 FORTINOVA.SE ===== SIDA 35 ===== 35 VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se