Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
Med en av marknadens högsta  
uthyrningsgrader samt en återhållsam  
och okomplicerad skuldportfölj skapar  
vi positiva kassaflöden i koncernen.
Q4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI–DECEMBER 2023

===== SIDA 2 =====

2
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett börsnoterat fastighetsbolag med säte i Varberg. 
Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter 
på några av västra Sveriges mest attraktiva platser att bo, arbeta 
och leva på. 
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till att 
skapa levande och trygga samhällen. 
Vi förvaltar våra hyresgästers hem och drömmar, och skapar 
utrymme för dem att växa, så att vi kan växa med dem.
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar, utvecklar 
och förvaltar bostadsfastig- 
heter på tillväxtorter i  
västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 3 =====

3
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
INTRODUKTION
Perioden i korthet ......................................................................................................................................................................................4 
VD har ordet ..................................................................................................................................................................................................... 7
Fortinovas aktie ............................................................................................................................................................................................8
VERKSAMHET
Om Fortinova ................................................................................................................................................................................................12
Värdeskapande åtgärder .................................................................................................................................................................14
Hållbarhet hos Fortinova ................................................................................................................................................................16
Finansiering.................................................................................................................................................................................................... 18
FINANSIELL INFORMATION
Resultaträkning för koncernen i sammandrag........................................................................................................ 19
Resultatanalys januari – december 2023 ....................................................................................................................20
Balansräkning för koncernen i sammandrag ............................................................................................................22
Förändring eget kapital i sammandrag ...........................................................................................................................22
Finansiell ställning per 31 december 2023 ...................................................................................................................23
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag ................................................................................................26
Koncernens nyckeltal ..........................................................................................................................................................................27
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag .....................................................................................................28
Moderbolagets balansräkning i sammandrag ........................................................................................................28
ÖVRIG INFORMATION
Övriga upplysningar .............................................................................................................................................................................29
Undertecknande ...................................................................................................................................................................................... 30
Definitioner nyckeltal ...........................................................................................................................................................................31
Avstämningstabeller för alternativa nyckeltal ........................................................................................................32
Adresser och kalendarium .............................................................................................................................................................35
INNEHÅLL

===== SIDA 4 =====

4
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
PERIODEN  
I KORTHET
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Nyckeltal 23.01.01-
23.12.31
(12 mån)
22.01.01-
22.12.31
(12 mån)
23.10.01-
23.12.31
(3 mån)
22.10.01-
22.12.31
(3 mån)
21.09.01- 
22.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter, Mkr 332 287 86 76 369
Driftsöverskott, Mkr 204 167 53 44 210
Förvaltningsresultat, Mkr 86 91 22 19 118
Värdeförändringar för- 
valtningsfastigheter, Mkr -330 17 -90 -55 59
Periodens totalresultat, Mkr -263 150 -119 -40 212
Förvaltningsfastigheter, Mkr 4 813 4 516 4 813 4 516 4 516
Likvida medel, Mkr 227 515 227 515 515
Eget kapital, Mkr 2 142 2 441 2 142 2 441 2 441
Räntebärande skulder, Mkr 2 784 2 466 2 784 2 466 2 466
Balansomslutning, Mkr 5 263 5 252 5 263 5 252 5 252
Hyresvärde, Mkr 359 313 359 313 313
Uthyrningsbar yta, kvm 287 974 268 543 287 974 268 543 268 543
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 98,1
Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 -11,5 6,3 6,3
Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 53,1 43,2 43,2
Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 190,2 279,1 279,1
Långsiktigt substansvärde, 
kr/aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3
Eget kapital, kr/aktie  41,7 47,6 41,7 47,6 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1
HYRESINTÄKTER
+16%
UTHYRNINGSGRAD
99%
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD 
190%
NETTOBELÅNINGS -
GRAD 
53%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL 
-11,5%
• Intäkterna för perioden uppgick till 
332,1 Mkr (286,8), motsvarande en 
ökning med 16 procent.
• Driftsöverskottet förbättrades 
med 23 procent och uppgick till 
204,4 Mkr (166,5), motsvarande  
62 procent (58) i överskottsgrad.  
• Förvaltningsresultatet minskade med 
fem procent och uppgick till 85,9 Mkr 
(90,6), motsvarande 1,7 kr per aktie 
(1,8) samt 26 procent (32) i förvalt-
ningsmarginal.
• Värdeförändringar på fastigheter 
uppgick till –329,7 Mkr (16,5), varav 
-3,1 Mkr (-0,1) avser realiserade 
värdeförändringar.
• Värdeförändringar på derivat upp-
gick till -59,5 Mkr (91,9).  
• Periodens resultat efter skatt upp-
gick till –262,9 Mkr (150,0), mot-
svarande –5,1 kr per aktie (2,9).
• Långsiktigt substansvärde per  
aktie uppgick till 44,7 kr (50,3).
JANUARI – DECEMBER 2023

===== SIDA 5 =====

5
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – UNDER PERIODEN
JAN – MARS 2023
• Den 16 januari tillträdde 
Fortinova en bostads-
fastighet i Borås med 
ett bedömt hyresvärde 
om 8,4 Mkr fördelat på 
92 lägenheter.
• Den 1 februari tillträdde 
Fortinova en kommersi-
ell fastighet i Lilla Edet. 
Bedömt hyresvärde 
uppgick till 9,0 Mkr för-
delat på 41 lägenheter 
samt en kommersiell 
yta om 3 076 kvm.
Q1
APRIL– JUNI 2023
• Vid årsstämman den  
22 maj togs beslut om 
att anta ett långsiktigt 
incitamentsprogram rik-
tat till ledande befatt-
ningshavare och nyckel-
personer i koncernen. 
Den 29 maj utbetalades 
årsstämmans beslutade 
utdelning om 37 Mkr, 
motsvarande 0,72 kr  
per aktie.
• Fortinova har under juni 
tillträtt och avyttrat en 
bostadsfastighet med 41 
lägenheter i Trollhättan. 
Fastigheten har över-
låtits till BRF Tänd-
stiftet via säljre-
vers. Potentiell 
försäljningsvinst 
genereras i takt med 
att avtalsmässiga åtag-
anden fullföljs.
Q2
JULI– SEPT 2023
• Inga väsentliga  
händelser under  
perioden.
Q3
OKT–DEC 2023
• I november fattade 
styrelsen beslut om 
justering av koncer-
nens finansiella mål-
sättningar, att gälla 
från räkenskapsåret 
2024.
• Den 20 december till-
trädde Fortinova två 
bostadsfastigheter i 
Borås. Tillträdet be-
döms generera 
Fortinova 14,0 Mkr i 
hyresvärde, fördelat 
på 149 lägenheter. 
Q4
1000
2000
3000
4000
5000
Mkr
aug 2019
aug 2020
aug 2021
nov 2021
feb 2022
maj 2022
aug 2022
sep 2022
dec 2022
mars 2023
juni 2023
sep 2023
dec 2023
20
10
30
40
50
60
70
Mkr
61%
57% 60% 58% 55% 58%
54%
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
58,7%
71,1%
61,6%
44%
65% 67%
53%
73%
FASTIGHETSVÄRDE DRIFTSÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
BOSTAD

===== SIDA 6 =====

6
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
I december 2023 tillträdde Fortinova fastigheterna Kiden 3 och 4 i Borås.
• Efter räkenskapsårets utgång har Fortinova frånträtt två fastig-
heter med ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr.  
Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden.
• Fortinova har den 1 januari 2024 förvärvat 28 bostadsrätter från 
BRF Tändstiftet.
• För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsamhet 
beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell ställning 
och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortinova påverkas 
av utvecklingen på de finansiella marknaderna och har som ambi-
tion att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som uppstår. Till års-
stämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse ingen utdelning 
för räkenskapsåret 2023.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER – EFTER PERIODEN
2024

===== SIDA 7 =====

7
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
VD HAR ORDET
Huruvida 2023 var ett speciellt år, eller inledningen på en längre period av vad som blir det 
nya normala, får tiden utvisa. De flesta bedömare tror att vi kommer att se lägre inflation 
och en lägre ränta under 2024. En sådan utveckling vore såklart välkommen, men jag tycker 
att det är för tidigt att säga att de senaste årens osäkerhet är över. 
Fortinova fortsätter att vara lyhörda för hur marknadsläget  
utvecklas. Händelser bortom vår kontroll har stora effekter på 
vår verksamhet och de kan ske utan förvarning. Vi måste därför 
säkerställa att vi kan hantera det oväntade, genom att anpassa 
verksamheten och tillse att vi är finansiellt uthålliga. Utöver att 
skapa trygghet i bolaget krävs det också att vi tar vara på de 
möjligheter som uppstår. Vi fortsätter att ha foten på bromsen 
men är redo att lägga över den på gasen. Genom att ligga i detta 
dragläge kan vi snabbt ställa om för att hantera ännu svårare ti-
der, samtidigt som vi kan fortsätta göra bra affärer när möjlighe-
terna kommer.  
VERKSAMHETEN
Förvärv har under räkenskapsåret förändrat portföljens fastig -
hetsvärde med 574 Mkr. Efter justering av årets värdeförändring-
ar innebär detta att fastighetsbeståndet värderas till 4 813 Mkr, 
en ökning med 7 procent. Per balansdagen hade Fortinova ett 
hyresvärde om 359 Mkr. Ökningen om 15 procent beror i huvud-
sak på ett växande fastighetsbestånd och hyreshöjningar. Räken-
skapsårets driftsöverskott har ökat med 23 procent och uppgick 
till 204 Mkr, vilket förutom ökade intäkter beror på god kost -
nadskontroll. Under 2023 uppgick vårt förvaltningsresultat till  
86 Mkr. På grund av högre finansieringskostnader, med en 
snittränta på 3,6 procent (2,5), minskar räkenskapsårets förvalt-
ningsresultat med 5 procent.
Samtidigt som vi ser fortsatt positiva kassaflöden från verk-
samheten noterar vi fortsatta nedskrivningar av våra tillgångar, 
vilket beror på ökade avkastningskrav. Under 2023 har vi justerat 
ner fastighetsvärdet med 327 Mkr, en procentuell nedskrivning 
om 6 procent. Sedan vi såg en vändning i marknaden under förra 
årets sista kvartal har vi skrivit ned våra fastighetsvärden med 
totalt 7 procent, 382 Mkr. Fortinova värderar samtliga fastigheter 
kvartalsvis med hjälp av Newsec. Dock försvåras värderingsarbe-
tet på grund av att antalet referensaffärer är så få just nu. 
HYRESUTVECKLINGEN
Fortinova äger huvudsakligen bostadsfastigheter på tillväxtorter 
i västra Sverige där det råder stor bostadsbrist. En viktig del för 
att skapa värden för bolagets intressenter är att utveckla hyres-
intäkten. Tyvärr har bostadshyrorna de senaste två åren släpat 
efter inflationen, samtidigt som andra boendeformer har fördy -
rats genom inflation och räntehöjningar. Enligt min bedömning är 
orsaken att parterna på bostadsmarknaden inte kan komma 
överens. På kort sikt får vi en ohållbar diskrepans i marknaden. 
På längre sikt har det visat sig att hyresutvecklingen för bostäder 
hinner ifatt inflationen. Med den vetskapen ser jag positivt på 
hyresutvecklingen framgent.
VÅRA RISKER
Det senaste årens höjning av styrräntan har medfört att finan -
siell uthållighet ligger högt upp på agendan. Därför känner jag 
mig extra trygg i att Fortinova endast har belåning i våra nordiska 
affärsbanker och inga åtaganden gentemot exempelvis obliga -
tionsmarknaden. Med en av marknadens högsta uthyrningsgrader 
samt en återhållsam och okomplicerad skuldportfölj skapar vi 
positiva kassaflöden i koncernen. Vi är enkla, använder oss av 
sunt förnuft samt har närhet till våra kunder, bankpartners och 
aktieägare. 
Risker kommer alltid att finnas. De kända riskerna är hanter-
bara. De är riskerna associerade med det oväntade, de svarta 
svanarna, som vi möter med stabila kassaflöden och en skuldport-
följ bestående av traditionella fastighetslån i nordiska banker.  
FRAMTIDEN
Framtiden ser ljusare ut, men vi agerar fortsatt utefter att mark-
nadsläget kan försämras och med vetskapen att det oväntade 
faktiskt sker. Vi drar lärdom av vad ett tuffare läge innebär och det 
är med stolthet som jag ser mina medarbetare inte bara hantera 
situationen utan även växla upp och utveckla verksamheten. Även 
om faktorer utanför vår kontroll dikterar utvecklingen för vår 
bransch är vi redo att möta framtiden.
Anders Johansson, vd

===== SIDA 8 =====

8
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
FORTINOVAS  
AKTIE 
Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
First North Premier Growth Market. Fortinovas mål -
sättning är att aktien långsiktigt ska ge en konkur -
renskraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 31 december 2023 stängde Fortinovas aktie-
kurs på 27,0 kr, att jämföra med 26,5 kr den 31 de -
cember 2022. Börsvärdet uppgick till 1 386 Mkr beräk-
nat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget 
kapital per aktie uppgick till 41,7 kr (47,6). Periodens 
högsta betalkurs var 30,5 kr och den lägsta var 19,3 kr.
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
jan-mars 2022
jan-juni 2022
jan-sep 2022
jan-dec 2022
jan-mars 2023
jan-juni 2023
jan-sep 2023
jan-dec 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT KR/AKTIE
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
FORTINOVAS CERTIFIED ADVISER 
ÄR FNCA SWEDEN AB, SOM 
ÖVERVAKAR ATT TILLÄMPLIGA  
REGLER EFTERFÖLJS.
AKTIEKURS KR/AKTIE
John Wennevid, CFO
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-01
2023-01-18
2023-12-31
Aktiekurs
kr
2023-09-07
0
5
10
15
20
25
30
35
2023-01-01
2023-01-18
2023-12-31
Aktiekurs
kr
2023-09-07
HÖGST
30,5 KR
LÄGST
19,3 KR

===== SIDA 9 =====

9
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet är det skapade samlade värde som företaget 
förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, uppskjuten 
skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas långsiktiga sub -
stansvärde uppgick den 31 december 2023 till 2 294 Mkr (2 584), 
vilket motsvarar 44,7 kr per aktie (50,3). En väsentlig komponent 
i substansvärdeberäkningen är det bedömda marknadsvärdet på 
fastighetsportföljen. Styrelsen bygger sin bedömning av mark -
nadsvärdet på fastigheterna på extern värdering. Den externa 
värderingen baseras på indata från Fortinova och branschnyckel-
tal. En känslighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen 
varieras med fem procent genererar ett substansvärdeintervall 
på aktien om 40,0–49,4 kr, motsvarande +/- 4,7 kr per aktie.
Aktierelaterade nyckeltal 2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31 
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3
Eget kapital, kr/aktie  41,7 47,6 41,7 47,6 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1
UTDELNING
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars ut -
delningspolicy är baserad på en ambition att överföra löpande 
förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning av utdelning-
ens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, finansiella 
ställning och kapitalstruktur beaktas.  Utdelningen ska långsiktigt 
uppgå till minst 40 procent av förvaltningsresultatet belastat 
med schablonskatt. Senaste utdelningen utbetalades den 29 maj 
2023 och uppgick till 0,72 kr per aktie, totalt 37,0 Mkr. 
För att säkerställa ambitionen om fortsatt tillväxt under lönsam-
het beaktar styrelsen årligen framtida utveckling av finansiell 
ställning och kapitalstruktur samt investeringsalternativ. Fortino-
va påverkas av utvecklingen på de finansiella marknaderna och 
har som ambition att åtnjuta de affärsmässiga möjligheter som 
uppstår. Till årsstämman 2024 föreslår därför Fortinovas styrelse 
ingen utdelning för räkenskapsåret 2023.
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Investment Management 0 6 112 194 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder 0 5 655 500 11,0% 7,4%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 0 3 831 433 7,5% 5,0%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 2 785 973 5,4% 3,7%
Cliens Kapitalförvaltning AB 0 2 500 000 4,9% 3,3%
Pension, Danica 0 1 732 395 3,4% 2,3%
Kastellporten AB 0 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola 0 1 250 000 2,4% 1,6%
Lannebo Fonder 0 1 242 466 2,4% 1,6%
Delsumma 2 750 000 28 550 619 61,0% 73,7%
Övriga aktieägare 20 034 521 39,0% 26,3%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
AKTIEÄGARE DEN 31 DECEMBER 2023

===== SIDA 10 =====

10
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avse-
ende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig 
portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmå-
gan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 
12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta 
som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena  
exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den 
ser ut per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av 
kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resul-
tatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas till -
sammans med övrig information i delårsrapporten.
Information som utgör grund för den 
aktuella intjäningsförmågan
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter 
som ägdes per 2024.01.01, vilket innebär 
att framtida värdehöjande investeringar 
eller annan fastighetsutveckling inte är  
beaktad. Avtalade till- och frånträden är 
inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade 
intäkter per 2024.01.01. Schablonvakans 
beräknas med en procent av hyresvärdet, 
baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste 
tolv månadernas utfall för fastigheter som 
ägts under hela perioden. Fastigheter som 
har förvärvats och tillträtts har räknats 
upp till årstakt. Fastighetsskatten baseras 
på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser 
kostnader hänförliga till sedvanlig förvalt-
ning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell 
räntebärande skuld per 2024.01.01. Ränta 
på den räntebärande skulden har beräk-
nats utifrån en genomsnittsränta på  
3,6 procent. Intäktsränta på likvida medel 
beaktas inte. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen  
bedömning av hyres-, vakans- eller  
ränteförändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter och derivat beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Mkr 2024.01.01 2023.01.01 2021.09.01
Hyresvärde 358,9 313,2 247,8
Vakanser och rabatter -3,6 -3,1 -2,5
Hyresintäkter 355,3 310,1 245,3
Fastighetskostnader -143,6 -127,3 -97,2
Driftsöverskott 211,7 182,8 148,1
Överskottsgrad, % 60% 59% 60%
Central administration -31,2 -24,2 -16,7
Räntenetto -100,2 -61,7 -23,4
Förvaltningsresultat 80,3 97,0 108,0
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 80,3 97,0 108,0
Kr per aktie 1,6 1,9 2,1
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 
Vi är enkla, använder oss av  
sunt förnuft samt har närhet  
till våra kunder, bankpartners  
och aktieägare.

===== SIDA 11 =====

11
FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION VERKSAMHET
Fortinova äger huvudsakligen 
bostadsfastigheter på tillväxt- 
orter i västra Sverige där det 
råder stor bostadsbrist.

===== SIDA 12 =====

12
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett börsnoterat bostadsfastig-
hetsbolag med säte i Varberg. Fortinovas strategi är långsiktig 
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom förvärv, 
utveckling och förvaltning. Fokus ligger på tillgångar med doku -
menterade positiva kassaflöden med målsättningen att generera 
en hög riskjusterad avkastning över tid oberoende av marknadens 
utveckling. Tack vare goda relationer och lokalt engagemang kan 
Fortinova bidra till en bra boendemiljö och en positiv samhällsut-
veckling samt identifiera och agera snabbt på affärsmöjligheter. 
Fortinova uppnår långsiktig värdetillväxt genom att investera i 
orter där människor vill bo, arbeta och leva. 
FORTINOVAS STRATEGI BESTÅR AV FÖLJANDE:
• Långsiktig förvaltning av bostäder genom förvärv, utveckling 
och egen förvaltning.
• Fortsatt utveckling av bostadsfastigheter i växande kommuner 
i västra Sverige genom att bibehålla starka relationer till hyres-
gäster och lokala organisationer.
• Utveckla befintlig fastighetsportfölj genom värdeskapande 
förbättringar såsom projektutveckling och andra värdehöjande 
åtgärder.
• Förvärva fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
• Fortsatt ha hållbarhet som en integrerad del av verksamheten 
genom koncernens tre hörnstenar: miljömässig, social och 
ekonomisk hållbarhet.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING 2023
Koncernens målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lönsam-
het och positiva kassaflöden. De finansiella mål över tid som ska 
upp fyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 250 procent 
• Nettobelåningsgraden ska över tid uppgå till 55–65 procent
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10 
procent.
JUSTERAD FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Koncernens styrelse har tagit beslut om justerade finansiella mål 
som gäller från och med räkenskapsåret 2024. Fortinovas  
ambition är, precis som tidigare, att ge aktieägarna en god  
avkastning till väl avvägd risk med fokus på kassaflöden. De jus -
terade finansiella målen är att belåningsgraden långsiktigt inte 
ska överstiga 55 procent, avkastning på eget kapital ska långsik-
tigt överstiga 10 procent och räntetäckningsgrad ska långsiktigt 
överstiga 180 procent.
FÖRVÄRV 
I TILLVÄXTKOMMUNER
I VÄSTRA SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING
POTENTIELLA  
BYGGRÄTTER
FÖRVALTNING
LÅNGSIKTIG  
FÖRVALTNING
UTVECKLING
VÄRDEHÖJANDE  
FÖRBÄTTRINGAR
I DET BEFINTLIGA  
BESTÅNDET
OM FORTINOVA

===== SIDA 13 =====

VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
BOLLEB YGD
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 813 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
4 813 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
V äs t r a  G öt a l a n d  4 7 %                                                                                                                                                                                                                                                                     H a l l a n d  4 1 %     
S k a r a b o r g  1 2 %                                                                                                                                                                                                                                                                    
4 813 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 6%
Göteborg 11%
Borås 11%
Lilla Edet 12%
Varberg 32%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
KORT OM FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2023 uppgick Fortinovas fastighetsvärde till  
4 813 Mkr med en uthyrningsbar yta om 287 974 kvm. Koncer -
nens totala hyresvärde uppgick till 359 Mkr med en ekonomisk 
uthyrningsgrad uppgående till 99 procent.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i västra 
Sverige, vilka definieras som Halland och Västra Götaland. Utöver 
Fortinovas geografiska avgränsning så är koncernens målsättning 
att portföljen över tid ska utgöras av 80 procent bostäder för att 
erhålla en hög riskjusterad avkastning oberoende av marknadens 
utveckling. Oavsett ekonomisk utveckling behöver människor nå-
gonstans att bo. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade  
positiva kassaflöden. Den 31 december 2023 består portföljvärdet  
till 73 procent av bostäder fördelat på 2 839 lägenheter. Resteran-
de 27 procent fördelar sig på samhälls- och kommersiella fastig-
heter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att 
bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. 
Över tid bedöms strategin vara uppfylld.
FRAMTIDEN
Fortinova ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastighe -
ter på befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Vi är en 
ansvarsfull fastighetsägare, som bidrar till att bygga starka, 
trygga och inkluderande samhällen där vi är verksamma.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
13

===== SIDA 14 =====

14
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄRDESKAPANDE ÅTGÄRDER
Till Fortinovas strategi hör långsiktig förvaltning genom förvärv, utveckling och  
egen förvaltning. Utöver detta bedrivs utvecklingsprojekt med nybyggnation.
FÖRVALTNING
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning 
i egen regi på samtliga fastigheter. Nöjda 
kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra hyresgäster genom lokal för-
ankring skapar vi god kännedom om orterna 
och kan identifiera hyresgästernas önskemål. 
Detta bidrar både till nöjda kunder och lång-
siktig lönsamhet genom effektivitetsförbätt-
ringar samt minskade kostnader.
UTVECKLING
Genom utveckling lyckas koncernen höja vär-
det på fastigheterna samt generera hållbar 
lönsamhet och öka förvaltningsresultatet. 
Utöver de ekonomiska fördelarna bibehåller 
Fortinova befintliga kunder nöjda och attra-
herar nya hyresgäster vilket bidrar till lägre 
vakansrisk.
PROJEKTUTVECKLING
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova 
byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt 
potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA.  Fortinova har flera möjliga vägar för att 
realisera byggrätterna, antingen genom för-
säljning, egen utveckling alternativt utveckla 
byggrätterna tillsammans med en partner.
FÖRVÄRV
Fortinova expanderar genom att förvärva 
fastigheter på tillväxtorter i västra Sverige.
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
14

===== SIDA 15 =====

15
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Kommun Fastighet Uppskattad BTA Status
Lagkraftvunna detaljplaner
Lilla Edet Vävaren 10 3 000 Byggrätt
Skövde Värsås 8:94 1 000 Byggrätt
Varberg Bälgen 1 12 000 Byggrätt
Varberg Trönninge 11:6 4 300 Byggrätt
Summa 20 300
Detaljplanering pågår
Varberg Munkagård 1:59,1:83 4 200 Har varit på samråd
Summa 4 200
Övrigt
Kungsbacka Lärkan 14 1 900 Positivt planbesked
Varberg Katten 7 1 800 Potentiell förtätning
Varberg Tolken 10 & 11 30 000 Positivt planbesked
Summa 33 700
Totalt 58 200
PROJEKTUTVECKLING
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
15
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 20 300 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 kvm 
BTA.  Fortinova har flera möjliga vägar för att realisera byggrätterna, antingen genom försäljning, egen utveckling alternativt att  
utveckla byggrätterna tillsammans med en partner.
Framtiden ser ljusare 
ut och vi är redo att 
möta den.

===== SIDA 16 =====

16
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
 VISION
 NETTO-NOLL KOLDIOXIDUTSLÄPP  
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att driva och 
utveckla verksamheten på ett långsiktigt håll bart sätt. Vårt hu -
vuduppdrag är att erbjuda sunda bostäder och lokaler med håll-
bara hyresnivåer på efterfrågade orter i vår region. 
 Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i väs-
tra Sverige. Hållbart företagande innebär att lönsamhet, miljö -
hänsyn och socialt engagemang förenas och berör alla delar av 
organisationen. Vi kan påverka framtiden genom vår verksamhet 
och har därför hållbarhet som en integrerad del i affärstänk och 
dagligt arbete. Vi ska hela tiden bli bättre, som hyresvärd, arbets-
givare och samhällsaktör. Vi vill bidra till en positiv samhällsut -
veckling, bland annat genom Fortinovafonden och andra lokala 
engagemang. På så sätt blir det positivt för alla att ha Fortinova 
som fastighetsägare i ett område. Allt arbete ska utföras med 
minsta möjliga negativa påverkan på vår omgivning.
Vi betraktar tillämpliga lagar och föreskrifter samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö som mi-
niminivåer. Vi ska upprätthålla långsiktiga relationer med företa-
gets intressenter och ha en hög affärsmoral i verksamheten. Vi 
tar avstånd från all form av korruption och vi förväntar oss att 
våra leverantörer delar våra värderingar. Hållbarhetsrapporten 
för räkenskapsåret 2023 presenteras i sin helhet i Fortinovas 
Årsredovisning som publiceras i april 2024.
HÅLLBARHET  
HOS FORTINOVA
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
16
UTVALDA AKTIVITETER  
UNDER PERIODEN
Vi fortsätter vårt arbete med att anpassa 
organisationen till standarderna i ESRS en -
ligt lagkravet CSRD. Styrelse, ledning och 
nyckelpersoner i koncernen har genomfört 
utbildningar och under 2024 fortsätter  
arbetet med dubbel väsentlighetsanalys 
enligt CSRD.     
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Sedan 2022 upprättar Fortinova årligen kli -
matbokslut, där vi kartlägger och beräknar 
vårt klimatutsläpp.  Med klimatbokslutet 
har vi identifierat var i vår affärsmodell som 
den stora klimatpåverkan finns. 
Arbetet avseende klimatrelaterade ris -
ker och möjligheter som en följd av klimat -
förändringar har fortsatt att utvecklas med 
fördjupade analyser med fokus på region- 
och fastighetsnivå under 2023. Vi arbetar 
med att kartlägga vårt fastighetsbestånd 
med avseende på vilka åtgärder som ska 
prioriteras. Fortinova har även fortsatt det 
viktiga arbetet med utbildning internt för att 
medvetandegöra vår klimatpåverkan och 
gemensamt hjälpas åt för att minska vårt 
avtryck.
SOCIAL HÅLLBARHET
För ett hållbart arbetsliv och för att långsik-
tigt vara en attraktiv arbetsgivare arbetar 
Fortinova med att stärka medarbetarhälsan, 
erbjuda flexibla arbetsformer och skapa 
förutsättningar för en gynnsam arbetsmiljö 
där medarbetare vill vara och växa tillsam -
mans. Att ta vara på människors olikheter, 
att jobba för lika rättigheter och möjligheter 
och att skapa en inkluderande arbetskultur 
är hållbarhetsfrågor som nu och fortsatt 
står i fokus. 
EKONOMISK HÅLLBARHET
Vi har under perioden implementerat ett 
nytt beslutsstödssystem för löpande resul -
tatuppuppföljning vilket har medfört en  
effektivare analys av våra fastigheter samt 
en bättre kostnadskontroll. Vi har utvecklat 
vår uppföljning av resultatindikatorer och 
investeringar som gynnar hållbarhetsaspek-
ten prioriteras. 
Vi har påbörjat införandet av ett nytt 
fastighetssystem för att effektivisera vår 
fastighetsförvaltning samt hyresgästupple -
velsen för våra kunder.

===== SIDA 17 =====

17
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
GLOBALA 
HÅLLBARHETSMÅL
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
Agenda 2030 med 17 globala mål för 
hållbar utveckling syftar till att utrota 
fattigdom och hunger, förverkliga de 
mänskliga rättigheterna för alla samt 
säkerställa ett varaktigt skydd för 
planeten och dess naturresurser. 
Fortinova har prioriterat ovan globala  
mål. Inom dessa arbetar vi på olika sätt  
för att bidra till att målen nås.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR 
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifierat 
och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen fungerar 
som grund för utvecklingen av ett ännu mer strukturerat och inte-
grerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det övergripande ansvaret 
för hållbarhetsfrågor hos Fortinova.
 
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Biodiversitet
• Miljö- och klimatrisker
LÄS MER 
OM FORTINOVAS  
HÅLLBARHETSARBETE 
PÅ FORTINOVA.SE/OM-
OSS/HALLBARHET

===== SIDA 18 =====

18
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på 
sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt 
likviditet säkerställs. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen 
styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhan-
tering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna 
följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen  
genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påver -
kas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För  
finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja 
affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är att 
ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till 
fastställda riskmandat inom finansierings- och refinansierings -
risk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk samt  
administrativa och operationella risker. Inom riskerna har styrelsen 
definierat ett antal mål för finansförvaltningen som exempelvis 
kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som belånings- 
och räntetäckningsgrad.
Verksamheten finansieras genom en kombination av trygga 
kassaflöden från långsiktig förvaltning, eget kapital, räntebärande 
skulder i bank samt övriga skulder. Eget kapital och räntebärande 
skulder motsvarade 94 procent (93) av Fortinovas finansiering 
vid periodens utgång. 
Per den 31 december 2023 uppgick Fortinovas tillgångar till  
5 263 Mkr (5 252) samtidigt som nettobelåningsgraden var  
53 procent (43), och räntetäckningsgraden uppgick till 190 procent 
(279). Belåningsgraden uppgick till 58 procent (55). 
De finansiella kostnaderna uppgick till -95,2 Mkr (-50,6) och 
utgjorde efter fastighetskostnader verksamhetens största kost -
nadspost. Under perioden uppgick kapitalbindningen till 2,7 år 
(2,7) och räntebindningen till 2,1 år (2,4). Andelen kapital som 
förfaller inom 12 månader uppgår till 22 procent.
FINANSIERING
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad 
till tillväxtkommuner med hög efterfrågan  
på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling  
behöver människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kas-
saflödet från bostadsfastigheter innebär att vi 
kan fortsätta utveckla koncernen samt skapa 
avkastning till våra aktieägare. 
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare. För att erhålla låg  
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla enbart av  
traditionella banklån via nordiska banker. 
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Övriga 
avsättningar 
och skulder
 6%
Eget kapital
41%
Räntebärande 
skulder 
53%
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR

===== SIDA 19 =====

19
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Mkr 2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31 
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Hyresintäkter Not 2 332,1 286,8 85,5 75,9 369,0
Fastighetskostnader -127,7 -120,3 -32,8 -32,2 -158,7
Driftsöverskott Not 3 204,4 166,5 52,7 43,7 210,3
Centrala administrationskostnader Not 4 -29,0 -26,3 -7,5 -8,6 -34,0
Räntenetto Not 5 -89,0 -49,1 -23,5 -16,4 -57,4
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld Not 5 -0,5 -0,5 -0,1 -0,1 -0,7
Förvaltningsresultat Not 1 85,9 90,6 21,6 18,6 118,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
Not 6 -326,6 16,6 -86,4 -55,1 58,7
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
realiserade
Not 6 -3,1 -0,1 -3,1 0,6 -0,1
Värdeförändringar räntederivat, orealiserade Not 6 -59,5 91,9 -62,2 2,0 100,8
Resultat före skatt -303,3 199,0 -130,1 -33,9 277,6
Skatt Not 7 40,4 -49,0 11,2 -6,1 -65,6
Periodens resultat -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0
Hänförligt till moderbolagets aktieägare -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
Mkr 2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31 
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
20223.12.31
(16 mån)
Periodens resultat enligt resultaträkningen -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0
Periodens totalresultat -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0
Data per aktie
(inga utspädningseffekter förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335 51 335
Förvaltningsresultat före skatt, kr 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3
Periodens resultat efter skatt, kr -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1
Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med årets resultat enligt resultaträkningen.
TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

===== SIDA 20 =====

20
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
RESULTATANALYS  
JANUARI – DECEMBER 2023
NOT 1 FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 85,9 Mkr (90,6), 
motsvarande 1,7 kr per aktie (1,8) samt 26 procent (32) i 
förvaltningsmarginal.  
Minskningen av förvaltningsresultatet beror främst 
på en ökning av koncernens finansiella kostnader.  
Räntekostnaderna har ökat i takt med en högre genom-
snittlig skuld samt stigande korta och långa marknads-
räntor.
2023.01.01-2023.12.31 2022.01.01-2022.12.31
Mkr Halland Västra 
Götaland
Skara-
borg
Centralt Totalt Halland Västra 
Götaland
Skara-
borg
Centralt Totalt
Hyresintäkter 139,4 142,2 50,5 - 332,1 124,8 114,6 47,4 - 286,8
Fastighetskostnader -47,1 -57,0 -23,6 - -127,7 -45,7 -51,1 -23,5 - -120,3
Driftsöverskott 92,3 85,2 26,9 - 204,4 79,1 63,5 23,9 - 166,5
Centrala adm.kostnader - - - -29,0 -29,0 - - - -26,3 -26,3
Räntenetto - - - -89,0 -89,0 - - - -49,1 -49,1
Leasingkostnad /  
Tomträttsavgäld - - - -0,5 -0,5 - - - -0,5 -0,5
Förvaltningsresultat 92,3 85,2 26,9 -118,5 85,9 79,1 63,5 23,9 -75,9 90,6
Värdeförändringar förvalt-
ningsfast., orealiserade -125,5 -164,9 -36,2 - -326,6 30,4 -23,6 9,8 - 16,6
Värdeförändringar 
förvaltningsfast., realiserade - - -3,1 - -3,1 -0,7 0,6 - - -0,1
Värdeförändringar ränte- 
derivat, orealiserade - - - -59,5 -59,5 - - - 91,9 91,9
Resultat före skatt -33,2 -79,7 -12,4 -178,0 -303,3 108,8 40,5 33,7 16,0 199,0
Skatt - - - 40,4 40,4 - - - -49,0 -49,0
Periodens resultat -33,2 -79,7 -12,4 -137,6 -262,9 108,8 40,5 33,7 -33,0 150,0
Förvaltningsfastigheter 1 958,9 2 276,6 577,6 - 4 813,1 2 060,5 1 845,2 609,8 - 4 515,5
SEGMENTSREDOVISNING
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april- juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
FÖRVALTNINGSRESULTAT
25%
FÖRVALTNINGS-  
MARGINAL

===== SIDA 21 =====

21
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 2 HYRESINTÄKTER
Koncernens hyresintäkter ökade med 16 procent och uppgick till 
332,1 Mkr (286,8). Ökningen är primärt driven av fastighetsför -
värv. Hyresvärdet i jämförbart fastighetsbestånd har ökat med 
drygt fyra procent vilket främst beror på hyreshöjningar från  
indexuppräkningar samt hyresförhandlingar.
På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskon -
trakt uppgå till 358,9 Mkr (313,2), se aktuell intjäningsförmåga på 
sid. 10. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under  
perioden till 98,9 procent (98,1).
NOT 3 DRIFTSÖVERSKOTT 
Driftsöverskottet för perioden uppgick till 204,4 Mkr (166,5), vil -
ket motsvarar en ökning med 23 procent. Överskottsgraden för 
perioden uppgick till 62 procent (58). Ökningen av driftsöverskot-
tet beror främst på koncernens fastighetsförvärv samt på hög 
kostnadskontroll. Under 2023 ökar hyresintäkterna i jämförbart 
bestånd med 5 procent samtidigt som fastighetskostnaderna 
ligger kvar i samma nivå.
Säsongsvariation påverkar driftsöverskottet kraftigt och drifts-
kostnaderna varierar normalt med årstiderna. Ökningen av fastig-
hetskostnader beror främst på högre driftskostnader för värme, el 
och vatten samt högre fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut. 
Koncernens ökade fastighetsbestånd leder också till att kostnader-
na är högre. Koncernen har erhållit ett elstöd om 2,7 Mkr vilket 
minskat periodens fastighetskostnader. Kostnader för hyresadmi-
nistration uppgick till –8,9 Mkr (-7,4), motsvarande 32 kr/kvm (30). 
NOT 4 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER    
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till  
–29,0 Mkr (-26,3), motsvarande 104 kr/kvm (106). I de centrala 
administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadminis -
tration, affärs- och fastighetsutveckling, revison samt finanshan-
tering. Posten inkluderar även engångskostnader hänförligt till 
utveckling inom hållbarhetsredovisning, informationssäkerhet 
och utvecklingsprojekt.
NOT 5 RÄNTENETTO 
Räntenettot uppgick till –89,0 Mkr (–49,1), varav räntekostnader 
uppgick till –95,2 Mkr (-50,6). Koncernens räntekostnader har ökat 
i takt med en högre genomsnittlig skuld samt stigande korta- och 
långa marknadsräntor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 
3,6 procent (2,5). Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 
-0,5 Mkr (-0,5) varav tomträttsavgäld -0,5 Mkr (-0,5). För mer infor-
mation se not 12.
NOT 6 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Orealiserade värdeförändringen för förvaltningsfastigheter  
uppgick till -326,6 Mkr (16,6). Det genomsnittliga direktavkast -
ningskravet i den oberoende värderingen per den 31 december 
uppgick till 5,2 procent. Under sista kvartalet har direktavkast -
ning höjts med i genomsnitt 10-15 punkter för majoriteten av 
koncernens fastigheter med sänkta värden som följd. De högre 
avkastningskraven motverkas till viss del av förbättrat kassaflöde 
främst kopplat till inflationen. Koncernens höga andel av  
bostadsfastigheter ger ett tryggt och återkommande kassaflöde, 
dock påverkas värderingen i nuvarande marknad.
Fortinova har under perioden sålt mark med byggrätter i 
Skövde. Försäljningen medförde en realiserad värdeförändring 
om -3,1 Mkr och ett likvidtillskott om 14,3 Mkr.
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
perioden minskat vilket genererar en negativ effekt på resultatet 
om -59,5 Mkr (91,9). Det är främst utvecklingen av långa räntor, i 
förhållande till Fortinovas fasta räntepositioner, som driver peri-
odens utveckling av värdet i koncernens derivatinstrument.  
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespåver -
kande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet att 
dessa inte avyttras innan förfall.
NOT 7 SKATT
Koncernens totala skatt uppgick till 40,4 Mkr (-49,0), varav aktuell 
skatt uppgick till –8,6 Mkr (-8,0). Uppskjuten skatt uppgick till  
49,0 Mkr (-41,0) och har beräknats utifrån skattemässigt under-
skott, värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära 
skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på 
fastigheter.
0
20
40
60
80
100
Mkr
sep-nov 2019/20 
dec-feb 2019/20
mars-maj 2019/20
juni-aug 2019/20
sep-nov 2020/21
dec-feb 2020/21
mars-maj 2020/21
juni-aug 2020/21
sep-nov 2021/22
dec-feb 2021/22
mars-maj 2021/22
juni-aug 2021/22
juli-sep 2021/22
okt-dec 2021/22
jan-mars 2023
april-juni 2023
juli-sep 2023
okt-dec 2023
HYRESINTÄKTER

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN  
I SAMMANDRAG 
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN  
Mkr
TILLGÅNGAR 2023.12.31 2022.12.31
Förvaltningsfastigheter Not 8 4 813,1 4 515,5
Övriga materiella anläggningstillgångar 2,3 2,4
Leasingavtal, nyttjanderätt 3,2 4,4
Derivatinstrument Not 12 27,9 86,0
Andra långfristiga fordringar 30,9 0,7
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Not 8 10,0 -
Kortfristiga fordringar 147,9 127,9
Likvida medel Not 9 227,3 515,0
Summa tillgångar 5 262,6 5 251,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital Not 10 2 142,0 2 441,2
Uppskjuten skatteskuld 179,4 228,5
Övriga avsättningar Not 11 19,5 -
Räntebärande skulder Not 5/12 2 783,9 2 466,2
Leasingskuld 3,2 4,4
Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3
Ej räntebärande skulder 134,3 111,3
Summa eget kapital och skulder 5 262,6 5 251,9
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 3 022,6 2 654,1
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 75,1 62,5
Ställda säkerheter (företagsinteckningar) - -
Eventualförpliktelser - -
Summa 3 097,7 2 716,6
Mkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel inkl  
årets resultat 
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
ägare
Summa
eget kapital
Ingående eget kapital 2021.09.01 51,3 1 598,9 602,6 2 252,8 2 252,8
Lämnade utdelningar - - -23,6 -23,6 -23,6
Årets resultat / Årets totalresultat - - 212,0 212,0 212,0
Utgående eget kapital 2022.12.31 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Ingående eget kapital 2023.01.01 51,3 1 598,9 791,0 2 441,2 2 441,2
Utställda teckningsoptioner - 0,7 - 0,7 0,7
Lämnade utdelningar - - -37,0 -37,0 -37,0
Årets resultat / Årets totalresultat - - -262,9 -262,9 -262,9
Utgående eget kapital 2023.12.31 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 2 142,0

===== SIDA 23 =====

23
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fortinovas fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxtkommu-
ner i västra Sverige, i enlighet med koncernens strategi. 
Den 31 december uppgick koncernens fastighetsvärde till  
4 813 Mkr (4 516), en ökning med 297 Mkr. Koncernens totala ut-
hyrningsbara yta är 287 974 kvm, vilket ger ett fastighetsvärde 
om 16 714 kr per kvm (16 815). Portföljvärdet består till 73 procent 
av bostäder fördelat på 2 839 lägenheter. Resterande 27 procent 
fördelar sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastighe -
ter. I perioder kan avvikelse mot koncernens strategi om att bo -
stadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent förekomma. Över 
tid bedöms strategin vara uppfylld.
Fortinova har under perioden tillträtt tre bostadsfastigheter i 
Borås och en kommersiell fastighet i Lilla Edet. Förvärven be -
döms generera koncernen 31,4 Mkr i hyresvärde, fördelat på 282 
lägenheter och en kommersiell uthyrningsbar yta om 3 076 kvm. 
Den 1 juni tillträdde Fortinova en bostadsfastighet med 41 
lägenheter i Trollhättan. Den 30 juni avyttrades fastigheten till 
BRF Tändstiftet då Fortinova gjort bedömningen att det är mer 
fördelaktigt att sälja lägenheterna som bostadsrätter till privat -
marknaden. Överlåtelsen har genomförts via säljarrevers, där -
med redovisas en finansiell långsiktig fordran samt kortfristig 
fordran per den 31 december 2023.  Då avtalsmässiga åtaganden 
föreligger redovisas en övrig avsättning motsvarande en potenti-
ell realiserad värdeförändring. I takt med att bostadsrättsfören -
ingen säljer lägenheter sker amortering av fordran, vilket i kassa-
flödesanalysen redovisas som avyttring av dotterbolag. Under 
perioden har nio bostadsrätter sålts externt av bostadsrättsför -
eningen.
Fortinova har under räkenskapsåret förvärvat fyra bostads-
rätter från BRF Tändstiftet. Överlåtelsen har genomförts genom 
amortering av fordran utan effekt på koncernens likviditet. Reste-
rande 28 bostadsrätter förvärvas av Fortinova den 1 januari 2024.
Under perioden har Fortinova tecknat avtal om att sälja två 
fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 15 Mkr. 
Försäljningarna har skett i linje med bokförda värden vilket veri-
fierar Fortinovas interna och externa värderingar. Frånträdet 
skedde 1 februari 2024.
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023.12.31
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde 
andel (%)
Halland 91 859 125 577 145,8 1 958,9 15 599 41%
Varberg 54 665 100 341 113,7 1 511,1 15 060 32%
Kungsbacka 13 97 14 401 20,9 300,9 20 894 6%
Falkenberg 24 97 10 835 11,2 146,9 13 558 3%
Västra Götaland 58 1 551 118 801 161,8 2 276,6 19 163 47%
Lilla Edet 16 484 38 377 51,4 579,0 15 087 12%
Borås 4 310 17 600 29,9 543,0 30 852 11%
Göteborg 8 286 28 790 36,5 521,1 18 100 11%
Uddevalla 16 307 18 926 25,6 381,1 20 136 8%
Trollhättan 11 137 13 023 15,1 201,0 15 434 4%
Övriga 3 27 2 085 3,3 51,4 24 652 1%
Skaraborg 31 429 43 596 51,3 577,6 13 249 12%
Skövde 11 190 14 130 18,1 262,9 18 606 6%
Götene 14 171 20 344 22,8 210,4 10 342 4%
Övriga 6 68 9 122 10,4 104,3 11 434 2%
Summa 180 2 839 287 974 358,9 4 813,1 16 714 100%
Verkligt 
värde, Mkr
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd 2023.01.01 4 515,5 176
Fastighetsförvärv 667,4 5
Fastighetsförsäljning -93,5 -1
Investeringar i befintliga  
fastigheter och projekt
50,3
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet -326,6
Fastighetsbestånd 2023.12.31 4 813,1 180
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
FINANSIELL STÄLLNING  
PER 31 DECEMBER 2023

===== SIDA 24 =====

24
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
TABELL ÖVER TILLTRÄDDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN  
 Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.01.16 Prästgård 1:144 Bostadsfastighet Borås 4 992 92 8,4
2023.02.01 Järnboden 1 Kommersiell fastighet Lilla Edet 6 074 41 9,0
2023.06.01 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
2023.12.20 Kiden 3 & 4 Bostadsfastighet Borås 8 434 149 14,0
Summa 22 027 323 36,7
TABELL ÖVER SÅLDA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER I PERIODEN 
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal lägenheter Bedömt hyresvärde 
(Mkr)
2023.06.30 Traversen 4 Bostadsfastighet Trollhättan 2 527 41 5,3
Summa 2 527 41 5,3
Extern värdering 
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastighe-
terna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advice AB. Den 
externa värderingen utförs kvartalsvis och baseras på indata från 
Fortinova samt branschnyckeltal. Obebyggd mark och potentiella 
byggrätter utan detaljplan har inte betingat något värde i utgåen-
de redovisat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport 
baseras på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 decem-
ber 2023. Nya förvärv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum.
 
 
 
 
Känslighetsanalys
Per 31 december 2023 uppgick fastigheternas bedömda mark -
nadsvärde till cirka 4 813 Mkr, där en värdeförändring på  
+/- 5 procent motsvarar cirka +/- 241 Mkr. En generell förändring 
av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,1 procentenheter 
motsvarar cirka -55,9/ +58,4 Mkr, medan en generell förändring av 
kostnad för drift och underhåll med 1 procent motsvarar cirka 
-21,6/+21,6 Mkr. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i 
den oberoende värderingen per den 31 december uppgick till  
5,2 procent. Under 2023 har det genomsnittliga avkastningskra-
vet på portföljnivå ökat med cirka 60 punkter, vilket beror på 
lägre efterfrågan, högre inflation samt ökade finansieringskost -
nader.

===== SIDA 25 =====

25
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
NOT 9 LIKVIDA MEDEL 
Koncernens likvida medel uppgick vid utgången av december 
2023 till 227,3 Mkr (515,0). 
NOT 10 EGET KAPITAL 
Den 31 december 2023 uppgick Fortinovas aktiekapital till  
51 335 140 kr fördelat på 51 335 140 aktier. Varje aktie har ett 
kvotvärde om en krona. Totalt antal aktier fördelar sig på  
2 750 000 A-aktier och 48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie 
A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till 
en röst. Fortinova har den 31 december cirka 3 200 aktieägare 
införda i aktieboken.
NOT 11 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 
Övriga avsättningar är hänförliga till avtalsmässiga åtaganden 
kopplad till försäljning av fastighet och uppgick den 31 december 
2023 till 19,5 Mkr (0,0). 
NOT 12 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför 
att Fortinova använder sig av extern finansiering för att utveckla 
fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. 
Kapitalstrukturen får därmed en väsentlig inverkan på koncer -
nens förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en 
vägd nivå av finansiell risk.
Nyckeltal 2023.12.31 2022.12.31
Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2
Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5
Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1
Räntebindningstid, år 2,1 2,4
Kapitalbindning, år 2,7 2,7
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 61,7 61,4
Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 784 Mkr 
(2 466), vilket motsvarar en belåningsgrad (LTV) om 58 procent 
(55). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgick nettobelånings-
graden till 53 procent (43). Av totala skulden utgörs 598 Mkr av 
grön finansiering, i form av gröna banklån. Genomsnittlig ränta 
uppgick till 3,6 procent (2,5). En förändring av marknadsräntan 
med +/- 100 punkter motsvarar cirka +8,0/-8,0 Mkr i förändrat 
räntenetto på helårsbasis. Under perioden har Fortinova sedvan-
ligt öppnat, förnyat och förlängt ingångna derivat samt refinan -
sierat förfallna lån i syfte att uppfylla koncernens finanspolicy.
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder upp-
gick den 31 december till 3 023 Mkr (2 654). Pantsatta aktier i  
dotterbolag uppgick i koncernen till 75 Mkr (63). I samband med att 
koncernens fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbo-
laget ingått borgensåtagande om totalt 1 508 Mkr (1 309). Pantsatta 
aktier i dotterbolag uppgick i moderbolaget till 66 Mkr (57).
Räntebindningsstruktur och derivat
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Räntebasen i låneportföljen är i 
huvudsak Stibor 3M. Totalt är 1 069 Mkr bundna till Stibor 3M. 
Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat med 
räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt sammanställning 
nedan:
 
Räntebindningsstruktur Mkr %
0–1 år 1 110 40%
1–2 år 484 17%
2–3 år 350 13%
3–4 år 371 13%
4–5 år 219 8%
> 5 år 250 9%
Summa 2 784 100%
Kapitalbindningsstruktur Mkr %
0–1 år 611 22%
1–2 år 1030 37%
2–3 år 547 20%
3–4 år 74 3%
4–5 år 140 5%
> 5 år 382 14%
Summa 2 784 100%

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN 
I SAMMANDRAG
 Mkr 2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Den löpande verksamheten 
Driftsöverskott 204,4 166,5 210,3
Centrala administrationskostnader -29,0 -26,3 -34,0
Finansiella intäkter och kostnader -90,5 -51,6 -58,5
Betald inkomstskatt -10,5 -7,3 -4,7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 74,4 81,3 113,1
Förändring av rörelsefordringar 45,3 -10,8 -46,8
Förändring av rörelseskulder 15,7 15,5 45,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 135,4 86,0 111,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -44,7 -33,8 -57,3
Förvärv av dotterföretag -442,9 -446,1 -470,9
Avyttring av dotterföretag 8,6 -0,1 -0,1
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -85,8 -85,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -479,0 -565,8 -614,1
Finansieringsverksamheten 
Utbetald utdelning -37,0 - -23,6
Likvid från utställda teckningsoptioner 0,7 - -
Upptagna banklån 149,1 701,8 808,7
Amortering av banklån -56,9 -34,5 -46,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 55,9 667,3 739,1
Periodens kassaflöde -287,7 187,5 236,9
Likvida medel vid periodens början 515,0 327,5 278,1
Likvida medel vid periodens slut 227,3 515,0 515,0
Vi möter framtiden med stabila kassaflöden  
och en balanserad skuldportfölj.

===== SIDA 27 =====

27
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
KONCERNENS NYCKELTAL 
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31 
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 16 714 16 815 16 815
Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 358,9 313,2 313,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,1 98,3 98,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 -11,5 6,3 6,3
Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 3,6 2,5 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,5 2 583,7 2 293,5 2 583,7 2 583,7
Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 53,1 43,2 43,2
Belåningsgrad, % 57,8 54,6 57,8 54,6 54,6
Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4
Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 190,2 279,1 279,1
Överskottsgrad, % 61,5 58,1 61,6 57,6 57,0
Förvaltningsmarginal, % 25,9 31,6 25,3 24,5 32,0
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3
Eget kapital, kr/aktie  41,7 47,6 41,7 47,6 47,6
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3
Periodens resultat, kr/aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1
Koncernen presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten 
som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull kompletterande information till investerare och  
bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets presta-
tion. Definitioner presenteras på sida 31.
KONCERNENS NYCKELTAL
Vi har endast belåning i nordiska  
affärsbanker och inga åtaganden  
mot obligationsmarknaden.

===== SIDA 28 =====

28
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG
Mkr 2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31 
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Nettoomsättning - - - - -
Övriga rörelsekostnader -15,6 -13,3 -4,6 -4,5 -16,6
Rörelseresultat -15,6 -13,3 -4,6 -4,5 -16,6
Resultat från andelar i koncernföretag -76,7 85,1 -76,7 15,6 85,1
Finansnetto 0,4 -1,2 0,7 -1,2 -1,2
Resultat efter finansiella poster -91,6 70,6 -80,6 9,9 67,3
Bokslutsdispositioner 16,0 28,6 4,1 28,6 28,6
Skatt -0,2 -2,9 0,2 -2,1 -2,2
Periodens resultat -76,1 96,3 -76,3 36,4 93,7
Mkr 2023.12.31 2022.12.31
TILLGÅNGAR 
Andelar i koncernföretag 1 529,5 1 896,8
Fordringar på koncernföretag 60,2 51,6
Övriga fordringar 105,1 28,6
Kassa och bank 99,6 285,5
Summa tillgångar 1 794,4 2 262,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 1 713,0 1 825,3
Övriga avsättningar 19,5 -
Skulder till koncernföretag 51,9 432,0
Övriga skulder 10,0 5,2
Summa eget kapital och skulder 1 794,4 2 262,5
Ställda säkerheter (pantsatta aktier i dotterbolag) 66,1 56,8
Eventualförpliktelser (borgen för koncernföretag) 1 507,7 1 308,7
Summa 1 573,8 1 365,5

===== SIDA 29 =====

29
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 
MODERBOLAGET 
Moderbolagets verksamhet består främst av att utföra koncern-
gemensam ledning av verksamheten samt äga och förvalta  
dotterbolag. Moderbolaget har under räkenskapsåret skrivit ner 
andelar i koncernföretag med totalt -102,6 Mkr. Nedskrivningen 
redovisas i moderbolagets resultaträkning som resultat från an-
delar i koncernföretag. Posten inkluderar även erhållen utdelning 
om 29,0 Mkr (85,1 Mkr) samt försäljning av dotterbolag om  
-3,1 Mkr (0).
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Risker och osäkerheter i koncernens verksamhet, finansiella ställ-
ning och resultat kan påverkas av ett antal olika faktorer. Dessa 
beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2021/2022, se mer på 
fortinova.se.
VÄSENTLIG BEDÖMNING
Fastighetsmarknaden har påverkats kraftigt av stigande infla -
tion, höjda räntor, stigande energipriser och en inbromsande 
konjunktur. Turbulensen i omvärlden och på kapitalmarknaden 
berör alla och Fortinova lägger stort fokus på riskhantering uti -
från dessa utmaningar. Vår syn på tillväxt är positiv men hos 
Fortinova får den inte ske på bekostnad av lönsamhet. Därför har 
vi aktivt valt att vara mer selektiva i våra förvärv. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i hyresfastigheter på 
platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förutsättningar 
för fortsatt framgång. Vi ser inga större vakansrisker, har goda 
finanser, engagerade medarbetare och bra lokal förankring på de 
platser där vi är verksamma. Därför står vi redo att agera på nya 
spännande möjligheter när marknadens förutsättningar föränd -
ras till det bättre igen. Fortinova anser sig ha en stabil finansiell 
ställning, god likviditet och exponering mot bostadsfastigheter 
med låg vakans i kommuner med god befolkningstillväxt. 
  
MEDARBETARE 
Vid periodens slut hade Fortinova 44 medarbetare (44), fördelat 
på 19 kvinnor och 25 män. 
INCITAMENTSPROGRAM
Vid årsstämman den 22 maj 2023 beslutades det att anta ett 
långsiktigt incitamentsprogram riktat till ledande befattningsha-
vare och nyckelpersoner i koncernen. Motiven bakom incita -
mentsprogrammet är bland annat att bidra till högre motivation 
och engagemang hos de anställda samt att kunna bibehålla 
medarbetare. Programmet omfattar 500 000 teckningsoptioner 
motsvarande en utspädning om cirka 1 procent av utestående 
aktier och röster i bolaget. För att möjliggöra incitamentspro -
grammet beslutade även årsstämman om emission av 500 000 
teckningsoptioner till ett dotterbolag samt att godkänna att 
dotterbolaget överlåter dessa teckningsoptioner till deltagare i 
programmet till ett marknadsvärde om 1,50 kr per teckningsop -
tion. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny 
aktie av serie B i bolaget till en antagen teckningskurs om 26,85 
kr per aktie under perioden 15 juni 2026 till och med den 15 juli 
2026. En oberoende värdering av optionerna har utförts i enlig -
het med Black-Scholes värderingsmodell.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Fortinova följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna 
delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrappor -
tering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. 
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit 
oförändrade jämfört med senast publicerad årsredovisning.
Föregående räkenskapsår var förlängt och omfattade 16 
månader. I koncernredovisningen för år 2023 avser jämförelseta-
len för resultatposter tolv månader och inte ackumulerade vär -
den från förra räkenskapsårets början. Jämförelsetalen för ba -
lansposter avser tidpunkten 2022-12-31.
VÄRDERING AV TILLGÅNG ELLER  
SKULD TILL VERKLIGT VÄRDE
När verkligt värde för en tillgång eller skuld ska fastställas använ-
der koncernen observerbara data i så stor utsträckning som 
möjligt. Verkliga värden kategoriseras i olika nivåer i en ”verkligt 
värde hierarki” baserat på vilka indata som används i värderings-
tekniken enligt följande: 
Nivå 1:  Enligt priser noterade på en aktiv marknad för iden- 
 tiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Utifrån direkt eller indirekt observerbar marknads- 
 data som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:  Utifrån indata som inte är observerbara på mark-
 naden.
Derivatinstrument hamnar i Nivå 2. Förvaltningsfastigheter ham-
nar i Nivå 3.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siffror presenterade i denna 
rapport i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika 
för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna.

===== SIDA 30 =====

30
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och säkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.  
Varberg den 13 februari 2024
Ole Salsten
Styrelseordförande
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot

===== SIDA 31 =====

31
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova tillämpar de av European Securities and Market Autho-
rity (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med al-
ternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resul -
tat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering, i Fortinovas fall IFRS. Utgångs-
punkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsled ningen för att bedöma den finansiella utvecklingen 
och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter vär -
defull infor mation.
FASTIGHETSRELATERADE  
NYCKELTAL
 
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr per kvm uthyrningsbar yta
Redovisat förvaltningsfastighetsvärde 
enligt balansräkningen vid periodens 
slut, fördelat på uthyrningsbar yta.
Hyresvärde
Periodens hyresintäkter plus bedömd 
marknadshyra för ej uthyrda ytor på 
årsbasis.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror vid periodens slut  
i förhållande till hyresvärdet vid 
periodens slut.
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens slut i 
förhållande till total uthyrningsbar area 
vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total area som är möjlig att hyra ut.
 
 
FINANSIELLA  
NYCKELTAL
 
Avkastning på eget kapital
Resultat för rullande tolv månader i 
relation till genomsnittligt eget kapital.
Genomsnittlig ränta
Räntekostnad för rullande tolv månader 
i relation till genomsnittlig räntebärande 
skuld.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital enligt balansräk-
ningen med återläggning av räntederi-
vat samt uppskjuten skatt i sin helhet.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för 
likvida medel, i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av 
förvaltningsfastigheternas verkliga 
värde vid periodens slut.
Räntebindningstid
Per balansdagen viktad återstående 
räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat för rullande tolv 
månader efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader. 
Överskottsgrad
Periodens driftsöverskott i procent av 
hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal
Periodens förvaltningsresultat i procent 
av hyresintäkter.
AKTIERELATERADE  
NYCKELTAL 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till 
antal utestående aktier vid periodens 
slut.
Eget kapital per aktie
Eget kapital till aktieägarna i relation  
till antal utestående aktier vid perio-
dens slut.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.
Periodens resultat per aktie
Periodens resultat i relation till vägt 
antal genomsnittliga utestående 
stamaktier under perioden.

===== SIDA 32 =====

32
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 4 813,1 4 515,5 4 515,5 
B Uthyrningsbar yta vid periodens slut, kvm 287 974 268 543 287 974 268 543 268 543 
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr per kvm uthyrningsbar yta 16 714 16 815 16 714 16 815 16 815 
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 354,9 307,1 354,9 307,1 307,1 
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,0 6,1 4,0 6,1 6,1 
A + B Hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 358,9 313,2 313,2 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 354,9 307,1 354,9 307,1 307,1 
B Periodens hyresvärde, Mkr 358,9 313,2 358,9 313,2 313,2 
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 98,1 98,9 98,1 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid periodens slut, kvm 285 363 264 061 285 363 264 061 264 061 
B Icke uthyrd yta vid periodens slut, kvm 2 611 4 482 2 611 4 482 4 482 
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 99,1 98,3 99,1 98,3 98,3
AVSTÄMNINGSTABELLER  
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

===== SIDA 33 =====

33
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader, Mkr -262,9 150,0 -262,9 150,0 150,0
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 2 441,2 2 291,2 2 441,2 2 291,2 2 291,2
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 142,0 2 441,2 2 441,2
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -11,5 6,3 -11,5 6,3 6,3
Räntebärande skulder, Mkr 
A Långfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 172,5 2 288,8 2 172,5 2 288,8 2 288,8
B Kortfristiga räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 611,4 177,4 611,4 177,4 177,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2 
Genomsnittlig ränta, % 
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -95,2 -50,6 -50,6
B Räntebärande skulder vid periodens början, Mkr 2 466,2 1 587,8 2 466,2 1 587,8 1 587,8
C Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2
A / ((B + C) / 2) Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,5 3,6 2,5 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 142,0 2 441,2 2 441,2
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -27,9 -86,0 -27,9 -86,0 -86,0
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 179,4 228,5 179,4 228,5 228,5
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 293,5 2 583,7 2 293,5 2 583,7 2 583,7 
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 227,3 515,0 227,3 515,0 515,0
C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 4 813,1 4 515,5 4 515,5
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,1 43,2 53,1 43,2 43,2
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 2 783,9 2 466,2 2 783,9 2 466,2 2 466,2
B Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 4 813,1 4 515,5 4 813,1 4 515,5 4 515,5
A/B Belåningsgrad, % 57,8 54,6 57,8 54,6 54,6
Räntebindningstid, år 2,1 2,4 2,1 2,4 2,4
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 85,9 90,6 85,9 90,6 90,6
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,2 -50,6 -95,2 -50,6 -50,6
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 190,2 279,1 190,2 279,1 279,1
Överskottsgrad, %
A Periodens driftöverskott, Mkr 204,4 166,5 52,7 43,7 210,3
B Periodens hyresintäkter, Mkr 332,1 286,8 85,5 75,9 369,0
A / B Överskottsgrad, % 61,5 58,1 61,6 57,6 57,0
Förvaltningsmarginal, %
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 85,9 90,6 21,6 18,6 118,2
B Periodens hyresintäkter, Mkr 332,1 286,8 85,5 75,9 369,0
A / B Förvaltningsmarginal, % 25,9 31,6 25,3 24,5 32,0
FINANSIELLA NYCKELTAL

===== SIDA 34 =====

34
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2022.01.01-
2022.12.31
(12 mån)
2023.10.01-
2023.12.31
(3 mån)
2022.10.01-
2022.12.31
(3 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie
A Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 2 293,5 2 583,7 2 293,5 2 583,7 2 583,7
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr per aktie 44,7 50,3 44,7 50,3 50,3 
Eget kapital per aktie, kr per aktie
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 2 142,0 2 441,2 2 142,0 2 441,2 2 441,2
B Utestående antal aktier vid periodens slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr per aktie 41,7 47,6 41,7 47,6 47,6 
Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 85,9 90,6 21,6 18,6 118,2
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 1,7 1,8 0,4 0,4 2,3 
Periodens resultat per aktie, kr per aktie
A Periodens resultat, Mkr -262,9 150,0 -118,9 -40,0 212,0
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Periodens resultat per aktie, kr per aktie -5,1 2,9 -2,3 -0,8 4,1

===== SIDA 35 =====

35
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
ADRESSER OCH KALENDARIUM
ADRESSER 
Fortinova Fastigheter AB (publ) 
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
 
FORTINOVA.SE 
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels 
prenumerera på pressmeddelanden och delårsrap-
porter. Ytterligare information kan erhållas av 
Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller 
John Wennevid, CFO och IR-ansvarig, Fortinova 
Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
REVISOR 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för 
översiktlig granskning av koncernens revisor.
FINANSIELL KALENDER 
2024.05.08 
Delårsrapport Q1, januari-mars 2024
2024.05.08 
Årsstämma 2024, Varberg
2024.08.21 
Delårsrapport Q2, januari-juni 2024
2024.11.06 
Delårsrapport Q3, januari-september 2024
2024.02.19 
Bokslutskommuniké 2024, januari-december 2024
FORTINOVA.SE

===== SIDA 36 =====

36
VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION FINANSIELL INFORMATION
Fortinova Fastigheter AB (publ), Norrgatan 10, 432 41 Varberg  |  0340-59 25 50  |  ekonomi@fortinova.se  |  fortinova.se