Årsredovisning 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIERING
200 Mkr. Därutöver har Genova löst in 
obligationer till ett belopp om totalt cirka 
1 300 Mkr varav 525 Mkr med förfall i 
september 2023 och 750 Mkr med förfall 
i september 2024. Genova har därmed 
under 2023 hanterat samtliga kortfristiga 
obligationsförfall vilket innebär att nästa 
förfall sker först i november 2026. 
Under året har Genova även sålt fast ­
igheter till ett underliggande fastighets ­
värde om cirka 550 Mkr vilket har frigjort 
likviditet om cirka 450 Mkr.
Genova har under 2024 förfall i kredit­
förfallostrukturen om cirka 400 Mkr. 
Hela beloppet avser finansiering i bank­
marknaden där Genova och det nu konso­
liderade bolaget Järngrinden kommer att 
refinansiera skulderna kopplade till sina 
befintliga förvaltningsfastigheter.
Likviditet och outnyttjade  
faciliteter
Koncernens likviditet inklusive bygg ­
nadskreditiv uppgår till 877 Mkr. I belop ­
pet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning 
om totalt 327 Mkr samt 266 Mkr av 
beviljade byggnadskreditiv som ännu ej 
är utnyttjade. 
Räntebindning
Genova har historiskt arbetat med kort 
räntebindning. Under året arbetade vi 
aktivt med att skapa bättre förutsägbar ­
het i våra kassaflöden genom räntebind ­
ning via derivat, vilket kommer ge en 
positiv påverkan i nuvarande räntemiljö.
Per 31 december 2023 har Genova 
5 ränteswapavtal om totalt 2 150 Mkr 
med en genomsnittlig fast ränta om 2,45 
procent. Efter årets utgång har Genova 
tecknat ytterligare en ränteswap om 500 
Mkr med en fast ränta om 2,58 procent 
som löper ut i januari 2030. Inkluderat 
ränteswappen som tecknades efter årets 
utgång uppgår total volym ränteswappar 
till 2 650 Mkr med en genomsnittlig fast 
ränta om 2,47 procent.
Utöver detta har Genova fasträntelån 
till ett belopp om 532 Mkr vilket innebär 
att 60 procent av kreditportföljen (exklu­
derat byggnadskreditiv) är räntesäkrad 
om ränteswappen som tecknades efter 
årets utgång beaktas. I tabellen för ränte ­ 
och kreditförfallostruktur ingår endast 
de fasträntelån och ränteswappar som 
var tecknade före årets utgång.
 
Finanspolicy 
Koncernen har en Finanspolicy med det 
övergripande syftet är att säkerställa 
kort­ och långsiktig kapitalförsörjning, 
en långsiktig och stabil kapitalstruktur 
samt med begränsad riskexponering. 
Finansiella transaktioner ska genom ­
föras utifrån en bedömning av kon ­
cernens samlade behov av likviditet, 
finansiering och ränterisk. Övergripande 
mål för finansieringsverksamheten i 
Genova är att minimera ränte ­ och upp­
låningsrisker samt att koncernens låne ­
finansiering ska ske med hjälp av flera 
olika banker. Policyn syftar även till att 
reglera ansvarsfördelning inom Genova 
avseende finansiell riskhantering och 
finansverksamheten. Finansverksam ­
heten inom Genova med dotterföretag 
är centraliserad till koncernens centrala 
ekonomifunktion. Ekonomifunktionen 
ansvarar för bolagets finansieringsverk ­
samhet på uppdrag av VD och styrelse 
och fastställer ramar för hur såväl 
koncernens kort­ respektive långfristiga 
kapitalförsörjning ska säkerställas samt 
vilka risker som ska tillåtas.
Koncernens soliditet ska enligt 
bolagets finansiella mål uppgå till lägst 
35 procent. Genova kan dock tillåta att 
soliditeten understiger 35 procent med 
beaktande av framtidsutsikterna på 
medellång sikt och verksamhetens aktu­
ella riskprofil i övrigt. 
Kreditvärdighet
Genova ska sträva efter 
att på lång sikt vara en 
koncern med en kredit-
värdering motsvarande 
”investment grade”, dels 
för att attrahera långivare, 
dels för att uppnå lägsta 
möjliga upplåningskost -
nad.
Diversifiering
Genova ska ha en diver -
sifierad låneportfölj och 
undvika beroende av såväl 
enskild finansieringskälla 
som motpart. Vidare ska 
förfall av olika typer av 
finansieringskällor och 
enskilda krediter fördelas 
över tid.
Styrka
Koncernens finansiella 
nyckeltal ska vara starka 
med en belåningsgrad 
om max 65 procent. Styr -
kan i fastighetsportföljen 
förstärks av kvaliteten 
i vårt kassaflöde samt 
skuld- och ränteportföl -
jens sammansättning.
Transparens
Genova ska uppmuntra 
långsiktiga relationer med 
såväl banker som andra 
kreditgivare/investerare 
och ha som målsättning 
att vara transparent i syfte 
att öka berörda parters 
förståelse för koncernens 
verksamhet och därmed 
sin kreditexponering.
Flexibilitet
Genova ska ha en flexibel 
finansiering i syfte att 
stödja verksamhetens 
utveckling avseende 
förvärv, försäljningar 
och projektutveckling. 
Genova ska bevaka och 
följa utvecklingen på de 
finansiella marknaderna. 
Allt i syfte att snabbt 
kunna agera och matcha 
verksamhetens behov vid 
rätt tidpunkt.
 FINANSIELL STRATEGI
Genova årsredovisning 2023
67

===== SIDA 68 =====

FINANSIELL UTVECKLING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under 
året till 503,0 Mkr (394,7). Ökningen 
motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om 
27 procent. Tillväxten i hyresintäkterna 
hänför sig främst till ett växande fastig­
hetsbestånd. Intäkterna från jämförbart 
bestånd är 23 Mkr högre jämfört med 
samma period föregående år, vilket främst 
är en följd av 2023 års inflationsjustering.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts ­ och 
underhållskostnader samt fastighets ­
skatt ökade under året till ­ 135,4 Mkr 
(­116,9), vilket motsvarar en ökning på 
cirka 16 procent. Ökningen i fastighets ­
kostnader förklaras främst av att Genova 
förvaltar ett större fastighetsbestånd 
i jämförelse med föregående år. Inom 
jämförbart bestånd har utbetalda elstöd 
och lägre elpriser minskat kostnaderna 
jämfört med föregående år.
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under året till 
367,6 Mkr (277,8), vilket motsvarar en 
ökning på 32 procent. Överskottsgraden 
för året uppgick till 73,1 procent, vilket är 
högre jämfört med föregående år då den 
uppgick till 70,4 procent. Den högre över ­
skottsgraden är en effekt av indexjus ­
teringen av hyresintäkter och lägre 
elkostnader inom jämförbart bestånd, 
samt tillväxt i förvaltningsportföljen via 
förvärv och nyproduktion. 
Finansiell utveckling
Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ), 
organisationsnummer 556864 ­8116, avger härmed årsredovisning för koncernen 
och moderbolaget för räkenskapsåret 2023. Genova Property Group AB benämns 
även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess 
helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen.
Central administration
Centrala administrationskostnader är 
fördelade på fastighetsförvaltning och 
projektutveckling. De totala centrala 
administrationskostnaderna uppgick 
under året till 57,3 Mkr ( ­51,5), vilket 
motsvarar en ökning om 11 procent. 
Ökningen är framför allt ett resultat av 
den växande verksamheten inklusive 
förvärvet av Järngrinden.
Resultat från andelar i joint 
 ventures och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av 
Genovas fastigheter som ägs via joint 
ventures. Resultat från andelar i joint 
ventures har under året uppgått till ­ 16,4 
Mkr (39,3) och avser resultat från den 
löpande driften och värdeförändringar 
samt avyttringen av GenovaFastator. 
Den negativa resultatförändringen jäm ­
fört med 2022 om cirka 56 Mkr är framför 
allt hänförlig till negativa värdeföränd ­
ringar på fastigheter samt en följd av att 
Järngrinden sedan 31 december 2022 
konsolideras som ett dotterföretag. Årets 
resultat från andelar i joint ventures och 
intresseföretag har påverkats av negativa 
värdeförändringar om ­ 27,3 Mkr.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till ­ 233,3 Mkr 
(­144,9). De räntekostnader som är hän ­
förliga till fastighetsförvaltningen är en 
löpande kostnad som belastar finansnet ­
tot. Finansieringen av projektverksam ­
heten är däremot en del av anskaffnings ­
kostnaden och aktiveras på respektive 
projekt och belastar inte resultatet.
Under året har 113 Mkr aktiverats hän ­
förligt till projektverksamheten. I nuläget 
är bedömningen att aktivering hänförlig 
till projektverksamheten även framgent 
kommer att uppgå till cirka 30 procent av 
koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen 
uppgick till 5,3 procent (4,5) (6,1 procent 
inklusive obligationslån och byggnads ­
kreditiv). Bland finansiella kostnader 
under året ingår ­ 21,4 Mkr (­14,6) som 
avser kostnader för upptagande av lån 
som periodiseras över lånens löptid. 
Räntetäckningsgraden för året uppgick 
till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgra ­
den har kostnader av engångskaraktär 
exkluderats.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under 
året till 60,6 Mkr (120,8), vilket är en 
minskning med 50 procent. Minsk ­
ningen är hänförlig till negativa värde ­
förändringar på fastigheter i joint ventu­
res och intresseföretag om ­ 27,3 Mkr samt 
ökade räntekostnader men kompensera ­
des delvis av ett högre driftöverskott.
Resultat från nyproduktion 
bostäder
I januari frånträddes ett av Järngrindens 
hyresrättsprojekt utanför Borås med 
en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet 
bestod av 92 nyproducerade hyresrät ­
ter. I juni färdigställdes och avyttrades 
Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året 
Genova årsredovisning 2023
68

===== SIDA 69 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIELL UTVECKLING
 Järngrindens bostadsrättsprojekt i 
Borås med en resultateffekt om 7,4 Mkr. 
Projektet bestod av 23 nyproducerade 
lägenheter.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgår till 
­530,3 Mkr (198,7). De negativa värdeför ­
ändringarna är främst en effekt av ökade 
avkastningskrav. Genovas portfölj av 
kommersiella hyresavtal har en hög grad 
av hyresavtal vars hyra indexregleras, 
vilket har reducerat effekten av de ökade 
avkastningskraven.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 62,7 Mkr 
(­68,3) och hänför sig i huvudsak till 
uppskjuten skatt på värdeförändringar. 
Både aktuell och uppskjuten skatt har 
beräknats utifrån en nominell skattesats 
om 20,6 procent. Kvarvarande under ­
skottsavdrag kan beräknas till cirka 382 
Mkr (390) samt obeskattade reserver om 
cirka 100 Mkr (79). Som uppskjutna skat ­
teskulder redovisas full nominell skatt 
om 20,6 procent av skillnaden mellan 
redovisat och skattemässigt värde med 
avdrag för den skatt som är hänförlig till 
tillgångsförvärv.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till ­ 416,0 Mkr 
(255,9). Jämfört med 2022 har driftsöver ­
skottet ökat och förvaltningsresultatet 
minskat. Värdeförändringarna om ­ 530,3 
Mkr medför att Genova redovisar ett 
resultat efter skatt för året som är lägre 
än motsvarande period 2022.
Väsentliga händelser efter  
räkenskapsårets utgång 
Efter räkenskapsårets utgång har Genova 
tecknat en ränteswap om 500 Mkr med 
en fast ränta om 2,58 procent som löper 
ut i januari 2030.
Genova har även genomfört en 
emission av konvertibler och därigenom 
tillförts cirka 200 Mkr. Konvertiblerna 
löper med en fast årlig ränta om 6,75 pro ­
cent med kvartalsvisa utbetalningar och 
förfaller till betalning i mars 2029.
Framtida utveckling
Koncernen kommer även fortsättnings ­
vis att arbeta enligt fastslagen affärs ­
modell inom prioriterade geografiska 
områden. Kriget i Ukraina bedömer bola ­
get ha en begränsad effekt på Genovas 
verksamhet med vissa leveransproblem 
till pågående projekt. Dock innebär 
omvärldssituationen en osäkerhet på de 
finansiella marknaderna med stigande 
priser, vilket medför sämre köpkraft, sti­
gande inflation och risk för ökade ränte ­
nivåer. Genova följer noga utvecklingen 
och kan med en stark balansräkning och 
god likviditet agera för att säkerställa en 
fortsatt långsiktig tillväxt.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören 
föreslår att till förfogande stående vinst ­
medel (heltal kronor):
Balanserad vinst 404 791 067
Årets förlust -163 886 965
240 904 102
Disponeras så att
i ny räkning överförs 240 904 102
240 904 102
Beträffande bolagets och koncernens 
resultat och ställning i övrigt hänvisas 
till efterföljande resultat ­ och balans ­
räkning samt kassaflödesanalys med 
tillhörande tilläggsupplysningar och 
bokslutskommentarer. Där inte annat 
anges är samtliga belopp i de efterföl­
jande räkningarna angivna i miljoner 
kronor (Mkr).
Organisation och medarbetare
Antalet anställda i organisationen upp ­
gick i slutet av året till 53, varav 26 kvin ­
nor. Medarbetarna har relevant och bred 
erfarenhet inom fastighetsförvaltning, 
projektledning, byggnation, ekonomi, 
juridik, marknadsföring och försäljning. 
För mer information om organisationen 
och ledande befattningshavare se not 10 
samt sidorna 62–63.
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam ­
het är viktig för att skapa en långsiktigt 
attraktiv och resurssnål fastighetportfölj 
som möter kraven från våra hyresgäster. 
Genovas mål är att bygga fastigheter som 
är energieffektiva, har god inomhusmiljö 
med sunda materialval som minimerar 
byggnadernas miljöpåverkan under hela 
dess livstid. Fastigheterna ska erbjuda en 
säker, trygg och hälsosam miljö för dem 
som bor och arbetar i lokaler och bostä ­
der, vilket i hög grad styrs av lagar och 
regler. Att arbeta med detta metodiskt 
och enligt goda rutiner är en central del 
i Genovas fastighetsutveckling och pro ­
duktion. Mer information om Genovas 
miljöarbete återfinns som en separat del 
i Genovas årsredovisning 2023 och utgör 
inte en del av de formella årsredovis ­
ningshandlingarna, se avsnittet Hållbar ­
het på sidorna 32–41 samt 121–127.
Organisation och hållbarhetsarbete
Genova årsredovisning 2023
69

===== SIDA 70 =====

FINANSIELL OCH  HÅLLBARHETSINFORMATION  
Genova årsredovisning 2023
70

===== SIDA 71 =====

FINANSIELL OCH  HÅLLBARHETSINFORMATION  
Finansiell och  
hållbarhets­ 
information
72 Nyckeltal
73 Koncernens rapport över totalresultat
74 Koncernens balansräkning
76 Koncernens rapport över förändring i eget kapital
77 Koncernens rapport över kassaflöden
78 Moderbolagets rapport över totalresultat
79 Moderbolagets balansräkning
80 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
81 Moderbolagets rapport över kassaflöden
82 Redovisningsprinciper samt noter
116 Revisionsberättelse
121 GRI-index
122 Hållbarhetsnoter
128 Definitioner
130 Information till aktieägare
Genova årsredovisning 2023
71

===== SIDA 72 =====

2023 2022 2021 2020 2019
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -9,3 6,2 19,4 19,1 39,2
Soliditet, % 37, 2 38,4 37,9 39,0 33,5
Belåningsgrad, % 51,8 50,7 50,9 43,5 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 61,8 55,2 61,0
Genomsnittlig räntenivå, % 5,3 4,5 2,0 2,1 2,2
Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 5,1 2,7 2,9 3,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 2,2 1,8 2,2 
Kapitalbindningstid, antal år 2,4 2,6 2,1 3,0 3,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående preferensaktier, tusental – – –  4 000  4 000 
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental – – 1 744  4 000  3 400 
Total utdelning preferensaktier, Mkr – – 23,8 42,0 26,2
Utdelning per preferensaktie, kr – – 5,95 10,50 7,87
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 41 977  39 577  30 722 
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 504 41 977 40 177  35 149  47 858 
Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,49 1,53 0,98 0,53 0,15 
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie före utdelning, % 97,7 174,4 60,0 101,7 173,1
Resultat per aktie, kr -11,73 3,98 13,66 10,69 7,89
Eget kapital, Mkr 4 303,3 4 595,5 3 665,9 2 647,8 1 726,2 
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 710,9 3 045,7 2 863,3 2 129,4 1 207,9 
Eget kapital per aktie, kr 59,43 72,56 68,21  53,80  39,32 
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 07 7,3 2 883,0 1 975,3 
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 274,7 2 364,6 1 475,3 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 70,59 85,38 78,01 59,75 47,4 3 
Nyckeltal
RÄKENSKAPER
72
Genova årsredovisning 202372

===== SIDA 73 =====

Koncernens rapport över totalresultat
Mkr Not
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Hyresintäkter 6 503,0 394,7
Driftskostnader 7 -98,0 -84,1
Underhållskostnader 7 -26,7 -23,7
Fastighetsskatt 7 -10,8 -9,1
Summa Fastighetskostnader -135,4 -116,9
Driftsöverskott 367,6 27 7,8
Central administration fastighetsförvaltning 8 -21,8 -23,2
Central administration projektutveckling 8 -35,5 -28,3
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 23 -16,4 39,3
   - varav värdeförändringar fastigheter -27,3 23,5
Finansnetto 11 -233,3 -144,9
Förvaltningsresultat 60,6 120,8
Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 –
Övriga intäkter 12 – 2,6
Övriga kostnader -11,2 –
Värdeförändringar fastigheter 13 -530,3 198,7
Värdeförändringar derivat -50,0 –
Valutakurseffekter fastigheter 12,3 2,2
Resultat före skatt -478,7 324,2
Inkomstskatt 14 62,7 -68,3
Årets resultat -416,0 255,9
Övrigt totalresultat för året – –
Summa totalresultat för året -416,0 255,9
Årets resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 31 -11,73 3,98
Antal aktier vid årets utgång, tusental 31 45 613 41 977
Genomsnittligt antal aktier, tusental 31 45 504 41 977
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
RÄKENSKAPER
73
Genova årsredovisning 202373

===== SIDA 74 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 15 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 16 7 679,9 8 183,2
Pågående nyanläggningar 17 878,0 860,5
Projekteringsfastigheter 18 1 298,0 1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar 19 13,7 18,9
Nyttjanderättstillgångar 20 14,3 32,6
Inventarier 21 5,9 4,7
Uppskjutna skattefordringar 14 79,4 81,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag 23 569,5 556,1
Derivat - 5,9
Övriga långfristiga fordringar 25 298,1 295,1
Summa anläggningstillgångar 11 039,7 11 264,2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt  42,6  197,0 
Hyresfordringar och kundfordringar 26 18,2 33,3
Övriga fordringar 27 103,5 186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 74,2 38,4
Likvida medel 29 284,5 257,7
Summa omsättningstillgångar 523,0 712,9
SUMMA TILLGÅNGAR 11 562,7 11 97 7,1
74
Genova årsredovisning 202374

===== SIDA 75 =====

RÄKENSKAPER
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL 31
Summa totalresultat för året
Aktiekapital 54,7 50,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5
Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 003,5 1 535,7
Hybridobligation 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 792,4 749,8
Summa eget kapital 4 303,3 4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 32,34 4 589,8 4 151,1
Obligationslån 33,34 492,5 742,0
Derivat 44,0 -
Leasingskuld 20 31,8 29,5
Övriga långfristiga skulder 35 65,6 63,0
Uppskjutna skatteskulder 14 544,4 619,5
Summa långfristiga skulder 5 768,0 5 605,2
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 32,34 1 177,6 897, 2
Obligationslån 33,34 – 525,0
Checkräkningskredit 14,0 –
Leverantörsskulder 84,9 93,9
Leasingskuld 20 9,5 4,8
Aktuella skatteskulder 14 8,8 11,2
Övriga skulder 36 69,1 130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 127,5 113,6
Summa kortfristiga skulder 1 491,4 1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 562,7 11 97 7,1
75
Genova årsredovisning 202375

===== SIDA 76 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie -
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 årets  
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav  
utan be -
stämmande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9
Totalresultat
Årets resultat 223,5 32,5 255,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande 19,4 614,7 634,1
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Valutakurseffekt -1,3 -1,3
Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Årets resultat -450,8 34,9 -416,0
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -450,8 34,9 -416,0
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 003,6 800,0 792,4 4 303,3
76
Genova årsredovisning 202376

===== SIDA 77 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 60,6 120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 46,1 -39,0
Övriga intäkter - 2,6
Övriga kostnader -11,2 -
Betald skatt -6,5 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 88,9 86,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 10,9 -9,9
Förändring övriga rörelsefordringar 55,3 -58,1
Förändring leverantörsskulder -9,1 35,1
Förändring övriga rörelseskulder -70,7 19,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 75,3 73,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -812,4 -1 095,7
Investeringar i inventarier -0,5 -1,4
Försäljning av fastigheter 705,9 228,5
Investeringar i dotterföretag -41,4 149,5
Utdelning från intresseföretag 37,3 -
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -8,0 -48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -119,2 -767,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 200,0 -
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -
Emission hybridobligation - 98,5
Upptagna lån 1 567,6 922,0
Amortering av lån -1 609,2 -327,9
Lämnad utdelning -85,2 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 70,7 636,1
Årets kassaflöde 26,8 -58,3
Likvida medel vid årets början 257,7 316,0
Likvida medel vid årets slut 284,5 257,7
*  Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 7, 2 7,5
Resultat från andelar i joint ventures 16,4 -39,3
Upplupen ränta 22,5 -7, 2
46,1 -39,0
Erhållen ränta 11 6,4 8,4
Betald ränta 11 -160,5 -155,3
77
Genova årsredovisning 202377

===== SIDA 78 =====

Moderbolagets rapport över totalresultat
Mkr Not
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Nettoomsättning 12 7,4 7,0
Summa rörelsens intäkter 7,4 7,0
Övriga externa kostnader 8 -37,0 -5,6
Personalkostnader 10 -9,5 -11,5
Summa rörelsens kostnader -46,5 -17,1
Rörelseresultat -39,1 -10,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag 22 -256,4 -83,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 248,2 136,9
Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -155,5 -87,0
Resultat från finansiella poster -163,6 -33,5
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 38,9 10,7
Resultat före skatt -163,9 -32,9
Skatt på årets resultat 14 – -0,1
Årets resultat -163,9 -33,0
Övrigt totalresultat för året – –
Summa totalresultat för året -163,9 -33,0
RÄKENSKAPER
78
Genova årsredovisning 202378

===== SIDA 79 =====

RÄKENSKAPER
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 14 22,4 22,4
Fordringar hos koncernföretag 24 1 743,6 1 845,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 584,2 2 686,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 52,1 40,7
Övriga fordringar 27 4,5 5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 1,2 1,3
57,8 47,3
Likvida medel 29 11,3 65,1
Summa omsättningstillgångar 17,0 71,7
SUMMA TILLGÅNGAR 2 653,3 2 798,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER 31
Summa totalresultat för året
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 50,4
Summa bundet eget kapital 54,7 50,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 811,7
Balanserat resultat -600,0 -485,1
Årets resultat -163,9 -33,0
Summa fritt eget kapital 240,9 293,6
Hybridobligation 800,0 800,0
Summa eget kapital 1 095,6 1 144,0
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 32 400,0 –
Obligationslån 33 492,5 742,0
Skulder till koncernföretag 24 592,3 285,4
Summa långfristiga skulder 1 484,8 1 027,4
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 14,0 –
Obligationslån 33 – 525,0
Skulder till koncernföretag 37,4 70,5
Leverantörsskulder 1,5 0,1
Aktuella skatteskulder 14 0,0 0,2
Övriga skulder 36 2,9 22,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 17,1 8,8
Summa kortfristiga skulder 72,9 627,1
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 653,3 2 798,5
79
Genova årsredovisning 202379

===== SIDA 80 =====

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2
Omföring i ny räkning -42,8 42,8 –
Årets resultat -33,0 -33,0
Summa totalresultat -33,0 -33,0
Transaktioner med ägare
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7
RÄKENSKAPER
80
Genova årsredovisning 202380

===== SIDA 81 =====

RÄKENSKAPER
Moderbolagets rapport över kassaflöden
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -39,1 -10,1
Erhållen ränta 112,0 136,9
Erlagd ränta -132,4 -74,6
Betald inkomstskatt -0,2 0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -59,8 52,4
Förändringar i rörelsekapital
Förändring övriga rörelsefordringar 1,3 1,6
Förändring övriga rörelseskulder -9,4 -19,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten -67,9 34,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i koncernföretag 0,0 -13,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten 0,0 -13,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Inlåning från koncernföretag 33,2 3,0
Utlåning till koncernföretag 226,8 -245,2
Nyemission stamaktier 200,0 -
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -
Emission hybridobligation - 98,5
Upptagna lån 906,5 -
Amortering av lån -1 267,0 -
Lämnad utdelning -82,8 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 14,1 -200,2
Årets kassaflöde -53,8 -178,9
Likvida medel vid årets början 65,1 244,1
Likvida medel vid årets slut 11,3 65,1
81
Genova årsredovisning 202381

===== SIDA 82 =====

Not 1  Allmän information
Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det 
svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations -
nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt 
”Genova” eller koncernen. 
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och 
har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är Små -
landsgatan 12, 111 46 Stockholm.
Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat 
anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år.
Styrelsen har den 27 mars 2024 godkänt denna årsredovisning 
och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta -
gande vid årsstämma den 2 maj 2024. 
Redovisningsprinciper samt noter
NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper
2.1  GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE
Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar 
från IFRIC sådana de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Koncern -
redovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt 
anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfastighe -
ter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.
Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver 
användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Utö -
ver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen 
av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som innefattar 
en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där antaganden 
och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för koncernen, 
har information lämnats om detta i not 4.
Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de 
fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer -
nen anges detta separat i slutet av denna not.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har til l-
lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncer -
nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. 
Nya standarder vilka träder i kraft 2023
Avsnittet om redovisningsprinciper har omarbetats till följd av imple -
menteringen av de nya reglerna om upplysningar om redovisnings -
principer i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Övriga av EU 
godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden 
från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte 
påverka Genovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfatt -
ning. Samma sak gäller svenska regelverk.
2.2  KONCERNREDOVISNING
Dotterföretag
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande 
inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för 
eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har 
möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa -
get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med 
den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De 
exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det 
bestämmande inflytandet upphör. 
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse -
förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av 
verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar 
sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som 
emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på 
alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse 
om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och 
övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verk -
liga värden på förvärvsdagen. 
Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. 
Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade 
vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine -
ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande 
fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer -
nens principer.
NOTER
82
Genova årsredovisning 202382

===== SIDA 83 =====

NOTER
Rörelseförvärv och tillgångsförvärv
Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv 
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings -
utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv 
av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av tillgångar om 
förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte 
innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva 
förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till -
gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten 
skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans -
räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas 
som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv.
Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt -
ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga 
om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas. 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 
(minoritetsaktieägare)
Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm -
mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. 
Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas 
skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade 
andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar 
i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan 
bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts -
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti -
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras 
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning 
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost -
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost -
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell 
ställning. 
I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt 
genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare 
tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova 
ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en 
intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och 
intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts 
med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak -
tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”. 
Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte 
följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna 
som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i 
segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst 
beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin -
cip som styrelse och ledning följer verksamheten.
2.3  SAMARBETSARRANGEMANG 
Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam -
mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm -
mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar -
rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet 
eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig -
heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har 
innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas 
enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto -
den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon -
cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet 
ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul -
tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten. 
Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture 
ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat.
2.4  INVENTARIER
Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack -
umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som 
direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. 
Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det 
beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs 
linjärt enligt följande:
Inventarier 5 år
Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans -
dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs 
omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade 
värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde.
Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse 
mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas 
i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat -
räkningen.
2.5  FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäk -
ter och värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera 
möjliga användningsområden och där alternativen är att generera 
hyres intäkter och värdestegringar eller användas för exploatering av 
bostadsrätter, klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastig -
het. 
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, 
inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader.
Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter 
till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på 
en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna 
överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av varandra och 
som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa 
fastigheternas verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av 
samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsbokslut. Föränd -
ringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redovisas som värde -
förändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet redovisas 
83
Genova årsredovisning 202383

===== SIDA 84 =====

NOTER
skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde enligt 
senast upprättad rapport, med avdrag för försäljningsomkostnader 
och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten som vär -
deförändring i resultaträkningen.
Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram -
tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att 
erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet 
samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny 
identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter 
resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och 
ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.
2.6  NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA ANLÄGGNINGS -
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar 
som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst 
händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovi -
sade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs 
med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger 
dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgång -
ens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess 
nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas 
tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara 
kassaflöden (kassagenererande enheter). För materiella och imma -
teriella anläggningstillgångar, som tidigare har skrivits ner, görs per 
varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.
2.7  FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en 
finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget 
kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som 
redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av 
onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga 
fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder 
och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru -
menten har klassificerats.
Redovisning och borttagande  
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen 
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. 
Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har 
skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp 
när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att 
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas 
upp när faktura mottagits.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt 
modifiering redovisas i resultatet.
Klassificering och värdering
Finansiella tillgångar
Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av 
tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden 
klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument.
Instrumenten klassificeras till:
•  upplupet anskaffningsvärde
•  verkligt värde via övrigt totalresultat, eller
•  verkligt värde via resultatet. 
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings -
värde. 
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings -
värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions -
kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu -
rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna 
enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet 
anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera 
avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp 
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas 
av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet 
med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val 
kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat 
utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen innehar 
aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med 
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans -
aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de 
till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till 
verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde -
ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv -
ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster 
enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när 
det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis -
ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla 
underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de 
nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående 
löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag 
och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän -
tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall 
som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara 
prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar, 
avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, 
i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade 
återstående löptid.  
84
Genova årsredovisning 202384

===== SIDA 85 =====

NOTER
Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de 
nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod 
beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har 
bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent -
lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund -
fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella 
garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har 
till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden. 
Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell 
genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska 
kreditförluster.  
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu -
pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlus -
treserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga 
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort -
fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten 
understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för -
lustreservering för förväntade kreditförluster.
Kundfordringar och övriga fordringar
För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för -
enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta 
innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående 
löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon -
cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska 
kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är 
en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt 
bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda 
fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran 
när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och 
då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren -
heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för 
bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal-
lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, 
eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. 
Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före -
ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om 
betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring 
av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment 
grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo-
visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument.
2.8  KASSAFLÖDE
I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort -
fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff -
ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning 
bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden 
i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden 
som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden. 
2.9  AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE
Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se 
vidare i not 31. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya 
aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. 
Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi -
talkategori Övrigt tillskjutet kapital.
Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i 
koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för 
utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under året. 
2.10  LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och 
därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses 
vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort. 
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
2.11  UPPLÅNING
Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans -
aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff -
ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter 
transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i 
resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av 
effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer -
nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins -
tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i 
resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta 
redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det 
fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen.
2.12  AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT 
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst -
skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion 
redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande 
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. 
Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte -
regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i 
Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk -
samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar 
regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende 
situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör, 
när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska 
betalas till skattemyndigheten.
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings -
metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det 
skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovi -
sade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo -
visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som 
utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är 
ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken 
påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst -
skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har 
beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla 
85
Genova årsredovisning 202385

===== SIDA 86 =====

när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp -
skjutna skatteskulden regleras.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro -
ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng -
liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten 
skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i 
dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära 
skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem -
porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid.
2.13  ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Kortfristiga ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört 
tjänster i utbyte mot ersättningen. 
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 7 maj 2021 beslutades om emission av högst 
400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till 
teckning av en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per 
stamaktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och 
med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 
teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova 
Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 400 000 teckningsoptioner till 
anställda i bolaget. Alla anställda har erbjudits att delta i incitaments -
programmet. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & 
Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner 
Skatt & Transaktion.
Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 
procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm -
man 2021).
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av 
högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar 
till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per 
stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med 
det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter.
400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 tecknings -
optioner till anställda och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) 
har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värde -
ringen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion.
Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 
procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm -
man 2023).
Pensionsförpliktelser
Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. 
2.14  AVSÄTTNINGAR
Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för -
pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde 
av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet 
har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram -
tida rörelseförluster.
2.15  INTÄKTSREDOVISNING
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor 
och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas 
när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget 
bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före -
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjäns -
ter. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas 
i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan 
under 2.16. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till 
bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om 
köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan 
byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt 
prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans -
aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har 
fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, 
varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att 
kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt, 
då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under 
en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd.     
2.16  LEASING
Koncernen som leasetagare
Leasingskulder
Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld 
motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid 
denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga 
skulder i balansräkningen.
Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio -
den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om 
Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning -
arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå -
ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav -
gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas 
betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar 
dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till -
gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är 
rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter 
som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i 
den period som de är hänförliga till.
NOTER
86
Genova årsredovisning 202386

===== SIDA 87 =====

NOTER
För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den implicita 
räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den mar -
ginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet 
av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på 
leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess -
utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för -
ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller 
förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Nyttjanderättstillgångar
Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid 
inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna 
redovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen. 
Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff -
ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi -
ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala 
direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller 
innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu -
ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter -
ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande -
rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade 
avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär -
deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra 
att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången 
vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin -
järt under leasingperioden. 
Tillämpning av lättnadsregler
Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och 
leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif -
ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt 
över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen.
Koncernen som leasegivare
Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea -
singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå -
ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova. 
Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres -
perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska 
fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som 
förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra 
under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon -
traktsperioden.
2.17  UTDELNINGAR
Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon -
cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns 
av moderbolagets aktieägare.
2.18  PROJEKTERINGSFASTIGHETER
Projekteringsfastigheter avser fastigheter som nyuppförs för 
bostadsändamål eller för kommersiella ändamål. Produktionskost -
nader innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta 
kostnader samt räntekostnader.  
2.19  MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER 
Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt 
väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning 
är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer 
och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till 
de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm -
pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis -
ning tillämpar angiven standard eller uttalande.
Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer -
nen i de fall som anges nedan.
Uppställningsform för resultat- och balansräkning
Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre -
dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation 
av eget kapital tillämpas.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag 
för eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostna -
der. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterbolag 
minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta 
lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar 
redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket 
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som 
bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital 
hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna 
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. 
Leasingavtal
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbola -
get. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt 
över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings -
kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering 
av ett leasingavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, 
ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period 
bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot 
ersättning.
87
Genova årsredovisning 202387

===== SIDA 88 =====

NOTER
3.1  FINANSIELLA RISKFAKTORER
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av 
finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och 
resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker 
som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att 
hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som 
närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer -
nen har.
Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag 
och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på 
koncernen som helhet.
Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD 
och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker.
3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter, 
finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost -
nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del 
av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bl.a. att 
projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att för -
dröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund 
av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall sådana 
omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut -
föras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms 
inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation uppstår, 
där Genova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till oför -
månliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncernens 
verksamhet, resultat och finansiella ställning kunna uppstå.
Per den 31 december 2023 har koncernen en likviditet om 374 
Mkr (348), inklusive en outnyttjad checkkredit om 76 Mkr (90). Kon -
cernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett 
antal finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal. 
De finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings -
grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och 
styrelsen tar del av resultatet. 
I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som 
kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, base -
rat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna. 
Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats 
genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna. 
Not 3  Finansiell riskhantering
Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år
Per 31 december 2023
Upplåning från kreditinstitut 419,0 1 610,0 3 556,9
Checkräkningskredit 14,0
Derivat 29,9 14,1
Obligationslån 664,6
Långfristiga skulder
Leasingskulder 8,1 3,9 0,6
Leverantörsskulder och övriga skulder
Totalt 441,1 1 643,7 4 236,3 -
Per 31 december 2022
Upplåning från kreditinstitut 727,4 261,0 3 894,1 -
Obligationslån 556,2 844,5 - -
Långfristiga skulder - 20,1 - 36,2
Leasingskulder 3,0 0,6 0,1 -
Leverantörsskulder och övriga skulder 84,0 - - -
Totalt 1 370,7 1 126,2 3 894,2 36,2
88
Genova årsredovisning 202388

===== SIDA 89 =====

NOTER
3.3 RÄNTERISK
Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till 
Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad 
mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå -
ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations -
lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för -
ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i 
kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat.
Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31 
december 2023 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med 
63 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31 
december 2023 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån 
om 532 Mkr samt Ränteswappar om 2 150 Mkr vilket tar ner effekten 
från 63 Mkr till 36 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade 
skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp -
skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor.
3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK
Koncernen är exponerad mot risken att inte få betalt för de bostä -
der eller fastigheter som Genova ingått avtal om försäljning av, för 
vilka fordringar finns gentemot köparna, samt aktuella hyres- och 
kundfordringar. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon 
väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella 
tillgångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida 
medel där motparten har kreditriskbetyget AAA.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän -
tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida 
medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova til l-
lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan 
känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av 
förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang 
som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om 
andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent -
lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga 
för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om 
betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm -
ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest -
ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak -
tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella 
instrument.
MODERBOLAGET
Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon -
cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga 
fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per 
balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern -
företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är 
väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.
3.5  KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA 
INSTRUMENT
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar 
och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, 
klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. 
Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att 
använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde 
framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts 
med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och 
med samma förfallodatum.
Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de 
redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit 
några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.
89
Genova årsredovisning 202389

===== SIDA 90 =====

NOTER
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar  
värderade till verkligt 
värde  via resultatet
Tillgångar värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2023-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Övriga långfristiga fordringar 298,1 298,1 298,1
Hyresfordringar och kundfordringar 18,2 18,2 18,2
Övriga fordringar 103,5 103,5 103,5
Upplupna intäkter 21,5 21,5 21,5
Likvida medel 284,5 284,5 284,5
Summa 725,7 725,7 725,7
Koncernen, Mkr
Finansiella skulder  
värderade till verkligt 
värde via resultatet
Skulder värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2023-12-31
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut 4 589,8 4 589,8 4 589,8
Derivat 44,0 - 44,0 44,0
Övriga långfristiga skulder 65,6 65,6 65,6
Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 177,6 1 177,6 1 177,6
Checkräkningskredit 14,0 14,0 14,0
Leverantörsskulder 84,9 84,9 84,9
Övriga skulder 69,1 69,1 69,1
Upplupna kostnader 65,5 65,5 65,5
Summa 44,0 6 066,4 6 110,4 6 110,4
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar  
värderade till verkligt 
värde  via resultatet
Tillgångar värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2022-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Derivat 5,9 - 5,9 5,9
Övriga långfristiga fordringar 295,1 295,1 295,1
Hyresfordringar och kundfordringar 33,3 33,3 33,3
Övriga fordringar 186,5 186,5 186,5
Upplupna intäkter 8,9 8,9 8,9
Likvida medel 257,7 257,7 257,7
Summa 5,9 781,5 787,5 787,5
Koncernen, Mkr
Finansiella skulder  
värderade till verkligt 
värde via resultatet
Skulder värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2022-12-31
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut 4 151,1 4 151,1 4 151,1
Övriga långfristiga skulder 63,0 63,0 63,0
Kortfristig upplåning från kreditinstitut 897, 2 897, 2 897, 2
Leverantörsskulder 93,9 93,9 93,9
Övriga skulder 130,7 130,7 130,7
Upplupna kostnader 48,4 48,4 48,4
Summa 5 384,4 5 384,4 5 384,4
90
Genova årsredovisning 202390

===== SIDA 91 =====

NOTER
Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras 
på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på 
framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN 
FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL
Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De 
uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa 
kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul -
tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande 
risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och 
skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag 
nedan.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast -
ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda 
verkliga värde. 
Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och 
antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. 
Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av 
byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler, 
vakansgrader, direktavkastningskrav, kalkylränta. Dessa antagan -
den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av 
marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar 
av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader 
är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av 
jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det 
faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden 
som gjorts under not 16 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller 
ett avsnitt om värdering till verkligt värde.
Uppskjuten skattefordran 
Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära 
skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av 
underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under -
skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida 
skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största 
underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns -
ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om 
underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se 
not 14. 
VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv
När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse 
eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om 
förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte 
innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva 
förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier 
som är uppfyllda. 
Not 4  Viktiga uppskattningar och bedömningar
91
Genova årsredovisning 202391

===== SIDA 92 =====

NOTER
Not 5  Segmentredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts -
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti -
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras 
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning 
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost -
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost -
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell 
ställning. 
Under året har 99 procent (99) av koncernens totala intäkter 
utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2023 är 100 
procent (99) av fastighetsbeståndet i Sverige. 
2023 2022
Tkr
Fastig -
hetsför -
valtning Övrigt Ej fördelat Totalt
Fastig -
hetsför -
valtning Övrigt Ej fördelat Totalt
Hyresintäkter 503,0 503,0 394,7 394,7
Summa intäkter 503,0 503,0 394,7 394,7
Fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9
Summa fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 367,6 367,6 27 7,8 27 7,8
Central administration -21,8 -35,5 -57,3 -23,2 -28,3 -51,5
Resultat från andelar i joint ventures -16,4 -16,4 39,3 39,3
Finansnetto -233,3 -233,3 -144,9 -144,9
Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 40,0 -
Övriga intäkter - 2,6 2,6
Övriga kostnader -11,2 -11,2 -
Värdeförändringar fastigheter -530,3 -530,3 198,7 198,7
Värdeförändringar derivat -50,0 -50,0 -
Valutakurseffekt fastighet 12,3 12,3 2,2 2,2
Resultat före skatt -472,0 -6,7 -478,7 349,9 -25,7 324,2
Inkomstskatt 62,7 62,7 -68,3 -68,3
Årets resultat -472,0 56,0 -416,0 349,9 -94,0 255,9
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 679,9 7 679,9 8 183,2 8 183,2
Pågående nyanläggningar 878,0 878,0 860,5 860,5
Projekteringsfastigheter 1 298,0 1 298,0 1 023,2 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 42,6 42,6 - -
Andelar i joint ventures 569,5 569,5 556,1 556,1
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 760,5 760,5 2 131,6 2 131,6
92
Genova årsredovisning 202392

===== SIDA 93 =====

NOTER
Not 6  Hyresintäkter
Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar:
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Bostäder 26,0 14,8
Livsmedel 35,7 31,2
Samhällsservice 251,5 192,2
Övrigt kommersiellt 189,8 156,5
Summa nettoomsättning per  
verksamhetsgren 503,0 394,7
Utveckling av intäkterna:
Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Föränd -
ring, %
Jämförbart bestånd 376,7 353,9 6
Förvärvade fastigheter 114,9 25,5 350
Sålda fastigheter 11,4 15,2 -25
Hyresintäkter 503,0 394,7 27
Komersiella fastigheter 235,8 173,3 36
Samhällsfastigheter 267, 2 221,4 21
Hyresintäkter 503,0 394,7 27
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen: 
Koncernen, Mkr
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak-
terad
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 151 29 36 7%
2025 114 69 108 21%
2026 74 57 88 17%
2027 50 30 48 9%
2028 17 22 36 7%
>2028 43 96 178 34%
Summa 449 303 494 95%
Hyresbostäder 240 13 24 5%
Totalt 689 316 518 100%
Vakant 46 37
Totalt 361 555
Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts -
tillfället:
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Förfaller till betalning inom ett år 485,5 47 7,1
Förfaller till betalning senare än ett år men 
inom fem år 1 180,5 1 201,4
Förfaller till betalning senare än fem år 776,2 876,1
Totalt 2 442,2 2 554,6
De tio största hyresgästerna står för totalt 33 procent av Genovas 
kontrakterade hyresintäkter och har en återstående genomsnittligt 
vägd löptid på 6,4 år.
Not 7  Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till -135,4 Mkr (-116,9) motsva -
rande -370 kr/kvm (-380). I dessa belopp ingår så väl direkta fastig -
hetskostnader såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld 
och fastighetsskatt. 
Driftskostnader
I driftskostnader ingår kostnader för bland annat värme, vatten, fast -
ighetsskötsel, renhållning och försäkring. Merparten av driftskostna -
derna vidaredebiteras hyresgästerna i form av hyrestillägg. Avseende 
lager- och industrifastigheter står i flertalet fall hyresgästerna själva 
direkt för merparten av driftskostnaderna. Vidare ingår Driftskostna -
derna till -98,0 Mkr (-84,1) vilket innebär -268 kr/kvm (-275). 
Underhållskostnader
Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt -
hålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet upp -
gick till -26,7 Mkr (-23,7), vilket innebär -73 kr/kvm (-77). 
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick till -10,8 Mkr (-9,1) motsvarande 
-29 kr/kvm (-30). Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fast -
igheternas taxeringsvärde Skattesatsen för 2023 var 1,0 procent på 
taxeringsvärdet för kontor och 0,5 procent för lager/industri. 
93
Genova årsredovisning 202393

===== SIDA 94 =====

NOTER
Utveckling av fastighetskostnader: 
Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Föränd -
ring, %
Jämförbart bestånd -101,6 -106,6 -5
Förvärvade fastigheter -28,1 -6,3 343
Sålda fastigheter -5,7 -3,7 58
Totalt -135,4 -116,6 16
Komersiella fastigheter -69,9 -57,9 21
Samhällsfastigheter -65,5 -58,7 12
Hyresintäkter -135,4 -116,6 16
Not 8  Central administration
Centrala administrationskostnader
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -9,1 -8,8
Personalkostnader -9,9 -11,4
Avskrivningar och leasing -2,7 -3,0
Totalt -21,8 -23,2
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -14,9 -10,8
Personalkostnader -16,2 -13,9
Avskrivningar och leasing -4,4 -3,6
Totalt -35,5 -28,3
Moderbolaget
Övriga externa kostnader i moderbolaget om -37,0 Mkr (-5,6) avser i 
huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost -
nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter.
Not 9  Ersättningar till revisorerna
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och 
bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt -
ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor 
att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt -
tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga 
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Ernst & Young AB
   Revisionsuppdrag -4,5 -4,7
   Övriga uppdrag - -
PwC
   Revisionsuppdrag -1,3 -
   Övriga uppdrag -0,7 -
Summa -6,5 -4,7
Moderbolaget
Moderbolaget har för 2023 eller 2022 inte haft några kostnader för 
revision eller andra tjänster levererade från vald revisor.
Not 10  Ersättningar till anställda
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Löner och ersättningar 45,6 36,3
Sociala avgifter 15,7 11,0
Pensionskostnader, avgiftsbestämda 
planer 6,4 4,6
Aktivering pågående projekt -43,4 -29,6
Summa 24,3 22,3
Moderbolaget, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Löner och ersättningar 8,1 8,8
Sociala avgifter 2,9 2,7
Summa 11,0 11,5
94
Genova årsredovisning 202394

===== SIDA 95 =====

NOTER
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Koncernen, Mkr
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer  
och andra ledande befattningshavare 17,7 2,4 18 18,6 1,0 13
varav tantiem 0,1 (1)
Övriga anställda 27,9 4,9 48 17,8 3,7 31
varav tantiem 0,4 (0,3)
Summa 45,6 7,3 66 36,4 4,7 44
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Moderbolaget, Mkr
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer  
och andra ledande befattningshavare 8,1 1,1 8 8,5 1,0 8
varav tantiem - - (0,5)
Summa 8,1 1,1 8 8,5 1,0 8
Av koncernens styrelseledamöter, verkställande direktör och andra ledande befattningshavare under året är 7 män (7) och 5 kvinnor (6). Ovan 
angivet antal personer avser totalt antal under året.
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Medelantalet 
anställda Varav män
Medelantalet 
anställda Varav män
Koncernen (Sverige) 52 28 35 14
Moderbolag (Sverige) 2 2 2 2
Summa 54 30 37 16
Mkr
Lön/Ersättning/
Styrelsearvode
Rörlig 
ersättning
Pensions-
kostnad
Övrig 
ersättning Summa
2023-12-31
Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,7 - - - 0,7
Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Maria Rankka 0,4 - - - 0,4
Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4
VD Michael Moschewitz 4,2 - 0,8 - 5,0
Andra ledande befattningshavare (5 personer) 7,8 - 0,9 - 8,7
Summa 14,4 0,0 1,8 0 16,1
Mkr
Grundlön/
Styrelsearvode
Rörlig 
ersättning
Pensions-
kostnad
Övrig 
ersättning Summa
2022-12-31
Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,7 - - - 0,7
Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Maria Rankka 0,4 - - - 0,4
Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4
VD Michael Moschewitz 4,0 - 0,7 0,1 4,8
Andra ledande befattningshavare (6 personer) 11,2 1,0 1,0 0,4 13,6
Summa 17,6 1,0 1,7 0,5 20,8
95
Genova årsredovisning 202395

===== SIDA 96 =====

NOTER
Ledande befattningshavare under 2023:
Michael Moschewitz, VD
Henrik Zetterström, CFO 
Henrik Raspe, Chef Projektutveckling
Henrik Sandström, Fastighetschef
Anna Molén, Chef Stadsutveckling
Anna-Karin Malmqvist, Chef Bostadsförvaltning 
 
Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare utgörs av 
en fast lön, övriga förmåner samt pension. Uppsägningstiden för VD 
är nio månader och för övriga ledande befattningshavare tre till sex 
månader. Det föreligger inga avtal om avgångsvederlag. Riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare finns presenterade på 
Genova hemsida www.genova.se/investerare/bolagsstyrning 
Not 11  Finansnetto
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Tillgångar och skulder värderade till  
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella 
tillgångar 42,2 3,2
Summa ränteintäkter enligt  
effektivräntemetoden 42,2 3,2
Räntekostnader lån -250,9 -131,9
Summa räntekostnader enligt  
effektivräntemetoden -250,9 -131,9
Övriga finansiella kostnader -22,9 -14,6
Räntekostnad leasing -1,7 -1,6
Summa -24,6 -16,2
Summa redovisat i resultatet -233,3 -144,9
Moderbolaget, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Tillgångar och skulder värderade till  
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella 
tillgångar 248,2 136,9
Summa ränteintäkter enligt  
effektivräntemetoden 248,2 136,9
Räntekostnader lån -128,8 -7 7, 2
Summa räntekostnader enligt  
effektivräntemetoden -128,8 -7 7, 2
Övriga finansiella kostnader -26,6 -9,7
Summa -26,6 -9,7
Summa redovisat i resultatet 92,7 49,9
Not 12  Övriga intäkter
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Fakturerade tjänster - 0,5
Övrigt - 2,1
Summa - 2,6
Moderbolaget 
Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner 
och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna 
tjänster.
Not 13  Värdeförändringar
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Förändring driftnetto -33,8 25,7
Pågående byggnation -33,8 156,7
Mark- och outnyttjade byggrätter -35,3 204,4
Förändring avkastningskrav -338,3 -217,3
Förvärv - 30,9
Försäljningar -89,1 -1,7
Summa -530,3 198,7
96
Genova årsredovisning 202396

===== SIDA 97 =====

NOTER
Not 14  Inkomstskatt
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Aktuell skatt för året -4,1 -3,4
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader 66,8 -64,9
Summa 62,7 -68,3
Moderbolaget, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader - -0,1
Summa 0,0 -0,1
Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skatte-
kostnad baserad på gällande skattesats är följande:
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före skatt -478,7 324,2
Inkomstskatt beräknad enligt koncernens 
gällande skattesats om 20,6 procent 98,6 -66,8
Ej skattepliktiga intäkter 32,1 23,7
Ej avdragsgilla kostnader -53,2 -14,8
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,9 -3,0
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 60,1 28,6
Ej avdragsgillt räntenetto - 67,7 -30,2
Återföring vid fastighetstransaktioner 0,0 1,1
Justering uppskjuten skatt avseende 
tidigare år -2,2 -3,1
Förändring i skattemässiga underskott 1,8 -
Övrigt -3,0 -3,8
Årets skatt enligt resultaträkningen 62,7 -68,3
Effektiv skatt 13% 21%
Samtliga dotterföretag i koncernen, förutom två, är svenska och har 
per balansdagen 20,6 procent (20,6) i inkomstskattesats, vilket är 
den vägda genomsnittliga skattesatsen inom koncernen för 2023. 
Även uppskjutna skatter är beräknade med 20,6 procent i inkomst -
skattesats.  
Uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar fördelar 
sig på följande slag av temporära skillnader:
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Temporära skillnader fastigheter -523,9 -603,2
Obeskattade reserver -20,5 -16,3
Summa uppskjutna skatteskulder -544,4 -619,5
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 78,6 80,5
Övrigt 0,8 0,6
Summa uppskjutna skattefordringar 79,4 81,1
Uppskjutna skatteskulder, netto -465,0 -538,4
Moderbolaget, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 22,4 22,4
Uppskjutna skatteskulder, netto 22,4 22,4
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskotts-
avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodo göras 
genom framtida beskattningsbara vinster. 
Per balansdagen 2023-12-31 finns följande underskottsavdrag, 
utan begränsning när i tiden dessa kan utnyttjas:
Koncernen, Mkr
Totala underskottsavdrag 381,7
- Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 381,7
Moderbolaget, Mkr
Totala underskottsavdrag 108,7
- Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 108,7
97
Genova årsredovisning 202397

===== SIDA 98 =====

NOTER
Not 15  Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järng -
rinden i december 2022. En nedskrivningsprövning av goodwill har 
genomförts per 31 december 2023. I nedskrivningsprövningen jämförs 
det bedömda återvinningsvärdet med dess redovisade värde. Åter -
vinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. 
Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfak -
tor om 7,6 procent före skatt och en prognos av förväntade framtida 
kassaflöden under de närmaste tio åren. Antagandet om tio års för -
väntade framtida kassaflöden har använts då det är över den tidperiod 
som Järngrindens planerade framtida projekt sträcker sig. Prognos för 
intäkter och rörelseresultat baseras på den budget som fastställs av 
ledningen. Den terminala tillväxträntan motsvarar 2%. Nedskrivnings -
prövningen visar att inget nedskrivningsbehov föreligger.
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 202,9 -
Förvärv - 202,9
Bokfört värde 202,9 202,9
Not 16  Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdeme -
toden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att 
erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa 
båda syften. Koncernen har inga innehav av rörelsefastigheter eller 
fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal. 
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 8 183,2 6 902,6
Förvärv - 56,8
Investeringar i befintliga fastigheter 101,1 1 055,3
Avyttringar -284,2 -228,5
Omklassificeringar 132,1 341,4
Värdeförändringar, orealiserade -452,3 55,7
Summa verkligt värde  
Förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som inne -
has per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värde -
förändringar fastigheter”.
Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. De 
externa värderingar som har utförts per 31 december 2023 av obe -
roende värderingsmän har omfattat Samtliga förvaltningsfastigheter. 
Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån 
känslighetsanalys skattat osäker  hetsintervall om +/-5,0 procent, vil -
ket innebär ett värdeintervall om 7 295,9–  8 063,9 Mkr, motsvarande 
+/-384,0 Mkr. Värdeförändringarna härrör främst till förändrade 
avkastningskrav, investeringar i fastigheter, nyuthyrningar, omför -
handlingar samt att det i ett antal fastigheter tillskapats byggrätter 
för bostadsändamål. De belopp som redovisas i koncernens rapport 
över totalresultatet avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 
5 ”Segmentsredovisning”. 
Begreppet marknadsvärde
Med marknadsvärdet avses här det mest sannolika priset vid en 
tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fast -
ighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid 
värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på 
ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknads -
föringstid.
Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att över -
låta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.
Värderingsmetod
Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda 
objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer -
nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa 
samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. 
Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till vär -
debärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (s.k. areame-
toden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/nettokapi-
taliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de, enligt 
Genovas tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn i vär-
deringsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda 
värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash-
flow method) som är att betrakta som en specialvariant av direktav -
kastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera 
för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar 
potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata 
till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser 
o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden 
som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktö -
rer bedömer det aktuella objektet.  Värdet härleds som summan av 
nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastighetens 
restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av det prognos -
tiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut i förhållande 
till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav.
Kalkylränta
Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i 
fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkylräntan 
räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn 
till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkylrän -
tan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig 
obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken 
är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den 
teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte direkt kan 
observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anled -
ning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss 
bedömda direktavkastningskravet.
98
Genova årsredovisning 202398

===== SIDA 99 =====

NOTER
Övriga upplysningar om verkligt värde
Verkligt värde per 2023-12-31 uppgår till 7 679,9 Mkr (8 183,2).
I verkligtvärdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, d.v.s. data 
för tillgången baserar sig på icke observerbara data.
Värderingsyield per kategori: 
2023-12-31 2022-12-31
Kommersiella fastigheter 1 6,3% 5,9%
Samhällsfastigheter 5,1% 4,8%
Totalt 5,6% 5,3%
1)  Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och 
konsoliderade förvaltningsfastigheter. Baseras på externa värderingar för förvaltnings -
fastigheter.
Känslighetsanalys värdeförändringar 1 
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 384 Mkr +/- 768 Mkr
Justerat fastighetsvärde 8 064/7 296 Mkr 8 448/6 912 Mkr
1)  Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
Fastighetsvärdet per region för 2023 är fördelat enligt följande:
Uppsala 26% (27)
Storstockholm 52% (49)
Väst 12% (12)
Övrigt 10% (12)
Not 17  Pågående nyanläggningar
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del 
av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads-
värdering. Pågående nyanläggningar per 2023-12-31 avser nya fastig -
heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till 
förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter.  
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 860,5 945,8
Nybyggnation/aktiveringar 463,7 622,6
Omklassificeringar -158,3 -864,5
Försäljningar -238,8 -
Värdeförändringar, orealiserade -49,1 156,7
Utgående balans 878,0 860,5
Not 18  Projekteringsfastigheter
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Exploateringsmark 1 298,0 1 023,2
Summa 1 298,0 1 023,2
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 1 023,2 114,1
Årets anskaffning 195,7 397,0
Omklassificeringar 50,4 523,0
Värdeförändringar, orealiserade 28,8 -10,9
Summa 1 298,0 1 023,2
Not 19
   Övriga materiella  
anläggningstillgångar
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 18,9 -
Inköp - 18,9
Utrangeringar/Avyttringar - -
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 18,9 18,9
Ingående avskrivningar - -
Utrangeringar/Avyttringar - -
Årets avskrivningar -5,2 -
Utgående ackumulerade avskrivningar -5,2 -
Utgående redovisat värde 13,7 18,9
99
Genova årsredovisning 202399

===== SIDA 100 =====

NOTER
Not 20  Leasingavtal
Genova delar in sina leasingavtal i två klasser av nyttjanderättstill -
gångar: Tomträtter och Övrigt. I klassen ”Övrigt” inkluderas koncer -
nens leasingavtal för bilar och lokal. I tabellen nedan presenteras 
Genovas utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och 
leasingskulder samt förändringarna under åren 2023 och 2022. 
Under året har tomträtterna omklassificerats och ingår per 31 decem -
ber 2023 i förvaltningsfastigheter.
Nyttjanderättstillgångar
Koncernen, Mkr
Tomt-
rätter Övrigt Totalt
Leasing -
skuld
Ingående balans 1 jan 2022 24,1 7,6 31,8 -32,0
Tillkommande avtal 1,8 1,8 -8,1
Avskrivningar på nyttjande -
rättstillgångar -5,4 -5,4
Avslutade avtal -0,2 -0,2 0,2
Räntekostnader på  
leasingskulder -1,5
Leasingavgifter 7, 2
Utgående balans 31 dec 
2022 24,1 3,8 28,0 -34,3
Ingående balans 1 jan 2023 24,1 3,8 28,0 -34,3
Tillkommande avtal 1,3 3,8 5,1 -3,7
Avskrivningar på nyttjande -
rättstillgångar -6,2 -6,2
Avslutade avtal -1,3 -0,2 -1,5 1,5
Omvärderingar av avtal 11,2 11,2 -11,2
Räntekostnader på  
leasingskulder 0,0 -1,5
Leasingavgifter 0,0 7,9
Utgående balans 31 dec 
2023 24,1 12,4 36,6 -41,3
Nedan presenteras de belopp hänförliga till leasingverksamheter 
som redovisats i resultaträkningen under året:
Koncernen, Mkr
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -6,2 -5,4
Räntekostnader på leasingskulder -1,5 -1,5
Totala kostnader hänförliga till  
leasingverksamheten -7,7 -6,9
Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå -
ende till 7,2 Mkr (5,9) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av kon -
cernens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingav -
tal eller leasingavtal till lågt värde. 
Not 21  Inventarier
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 14,4 14,2
Inköp 3,4 4,6
Utrangeringar/Avyttringar -2,9 -4,4
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 14,9 14,4
Ingående avskrivningar -9,7 -9,2
Utrangeringar/Avyttringar 2,7 3,3
Årets avskrivningar -2,0 -3,8
Utgående ackumulerade avskrivningar -9,0 -9,7
 
Utgående redovisat värde 5,9 4,7
I materiella anläggningstillgångar ingår konst med 1,9 Mkr (1,9), vilka 
inte skrivs av.
Not 22  Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1 073,0 393,2
Förvärv - 33,0
Omklassificeringar - 563,4
Aktieägartillskott 256,4 83,4
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 1 329,4 1 073,0
Ingående nedskrivningar -254,8 -171,4
Årets nedskrivning -256,4 -83,4
Utgående ackumulerade  
nedskrivningar -511,2 -254,8
Utgående redovisat värde 818,2 818,2
100
Genova årsredovisning 2023100

===== SIDA 101 =====

NOTER
Moderbolaget innehar, direkt och indirekt, andelar i följande dotterbolag:
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
Genova Fastigheter AB 556712-9324 Stockholm 100 13 025 13 025
   Genova Hold 1 AB 559076-1549 Stockholm 100 – –
     Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 80 – –
   Genova Fast 27 AB 559088-4101 Stockholm 100 – –
      Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 20 – –
   Genova Retail AB 556898-0444 Stockholm 100 – –
      Genova Sunnersta AB 556864-7928 Stockholm 100 – –
      Genova Almunge AB 556893-9036 Stockholm 100 – –
      Genova Flogsta AB 556864-7944 Stockholm 100 – –
   Genova Ribby AB 559248-8190 Stockholm 100 – –
   Genova Knivsta Fastighet AB 559025-1970 Stockholm 100 – –
   Genova Omsorg AB 556759-5482 Stockholm 100 – –
   Genova Tattby AB 559012-8988 Stockholm 100 – –
   Genova Björknäs AB 559012-8996 Stockholm 100 – –
   Genova Lillsätra 2 AB 556660-2743 Stockholm 100 – –
   Genova Viby AB 556948-7456 Stockholm 100 – –
      Genova Viby Holding AB 559213-0917 Stockholm 70 – –
          Genova Viby Fastighet AB 556708-3323 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Projekt AB 559386-3045 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 Stockholm 100 – –
    Genova Hold Kvarnholmen AB 559068-5276 Stockholm 100 – –
      Genova Kvarnholmen Fastighet AB 559076-3248 Stockholm 100 – –
    Genova NV 3 Holding AB 559088-4861 Stockholm 100 – –
    Genova Nytorpsvägen Fastighet AB 559088-4739 Stockholm 100 – –
    Genova Linne AB 559088-4127 Stockholm 100 – –
    Genova Hunnerup Fastighet AB 559088-4838 Stockholm 100 – –
101
Genova årsredovisning 2023101

===== SIDA 102 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
    Genova Odalmannen Fastighet AB 559129-9911 Stockholm 100 – –
   Genova Instrumentet Fastighet AB 559130-0057 Stockholm 100 – –
   Genova Fogden Fastighet AB 559130-7573 Stockholm 100 – –
   Genova Minnet Fastighet AB 559170-5040 Stockholm 100 – –
   Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB 559170-5057 Stockholm 100 – –
   Genova Vikdalen AB 559130-0008 Stockholm 100 – –
   Genova Drevern 1 AB 559170-6139 Stockholm 100 – –
   Genova Effektvägen AB 559220-1106 Stockholm 100 – –
   Genova Hold 22 AB 559191-4337 Stockholm 100 – –
       Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 80 – –
       Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – –
   Genova Hold 21 AB 559191-4311 Stockholm 100 – –
       Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 20 – –
       Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – –
       Genova Nynäs AB 559170-6097 Stockholm 100 – –
       Genova Bergsbrunnavägen AB 559191-5516 Stockholm 100 – –
       Fastighets AB Gålö 556951-1099 Stockholm 100 – –
   Genova Mältargatan AB 559219-9516 Stockholm 100 – –
   Genova Kungsängsesplanaden AB 559219-9276 Stockholm 100 – –
   Genova Ekeby Fastighet AB 559191-4345 Stockholm 100 – –
   Genova Trädgårdsmästaren AB 556637-7338 Stockholm 100 – –
   Genova Örnsberg Fastighet AB 559173-1558 Stockholm 100 – –
Genova Duvhöken Fastighet AB 559130-7581 Stockholm 100 – –
Genova Söderhällby Fastighet AB 559170-6089 Stockholm 100 – –
Genova Hus Holding 1 AB 559053-5232 Stockholm 100 50 50
   Korskryddan AB 559116-2499 Stockholm 100 – –
      Korsängen Mark AB 559003-9607 Stockholm 100 – –
      Kryddgården Mark AB 559017-6300 Stockholm 100 – –
   SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 – –
      Nackahusen Holding AB 559053-2783 Stockholm 100 – –
         Nacka 5 AB 559006-0900 Stockholm 100 – –
         Nacka 6 AB 559006-0884 Stockholm 100 – –
            Nacka dotter 14 AB 559258-1994 Stockholm 100 – –
         Nacka 8 AB 559006-0934 Stockholm 100 – –
         Nacka 9 AB 559006-0926 Stockholm 100 – –
         Nacka 11 AB 559006-0983 Stockholm 100 – –
    Genova Boländerna 9:11 AB 559014-3805 Stockholm 100 – –
    Genova Handelsmannen Holding AB 556898-0311 Stockholm 100 – –
      Genova Handelsmannen Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 100 – –
    Genova Runö Holding AB 556898-0303 Stockholm 100 – –
       Genova Runö AB 556867-9095 Stockholm 100 – –
    Genova Kryddgården Holding AB 559076-1523 Stockholm 100 – –
       Genova Kryddgården Fastighet AB 559076-2257 Stockholm 100 – –
    Genova Borås Holding AB 559076-1556 Stockholm 100 – –
       GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – –
           GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 100 – –
            GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 100 – –
    Genova Mackmyra Holding AB 559130-7557 Stockholm 100 – –
        Genova Mackmyra Fastighet AB 556723-4520 Stockholm 100 – –
102
Genova årsredovisning 2023102

===== SIDA 103 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
   SBBGenova Gåshaga Holdng AB 559191-4386 Stockholm 50 – –
      Genova Gåshaga AB 559018-9618 Stockholm 100 – –
Greenova AB 559349-7596 559349-7596 Stockholm 50 – –
    Green Veddesta 1:29 AB 559367-4350 Stockholm 100 – –
       Greenova Veddesta AB 556488-9656 Stockholm 100 – –
   Greenova Åleviken 2 AB 556687-5208 Stockholm 100 – –
   Genova Åleviken AB 559170-5065 Stockholm 100 – –
   Genova Tibble Fastighet AB 559130-7565 Stockholm 100 – –
Genova Byggnad Holding AB 559004-5059 Stockholm 100 50 50
   Genova Sicklaön Holding AB 556898-0436 Stockholm 100 – –
   Genova Baggensfjärden Holding AB 559064-1469 Stockholm 100 – –
   Genova Knivsta 21:1 Holding AB 559118-9468 Stockholm 100 – –
       GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 – –
           Knivsta Gredelby 21:1 AB 559120-3798 Stockholm 100 – –
           Knivsta Särsta 12:1 AB 556966-4450 Stockholm 100 – –
   Genova Mejerskan Fastighet AB 559130-7540 Stockholm 100 – –
   Genova Fuxen AB 556612-9259 Stockholm 100 – –
   Genova Kvarngärdet AB 556736-5951 Stockholm 100 – –
Genova Nyproduktion AB 556848-2813 Stockholm 100 50 50
   Genova Bostad Projektutveckling AB 556864-9098 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 1 AB 556948-7282 Stockholm 100 – –
      Genova Aromatic Holding AB 556948-7431 Stockholm 100 – –
      Genova Rosendal Holding 1 AB 559100-6746 Stockholm 100 – –
   Genova Bostad AB 556759-5680 Stockholm 100 – –
      Genova 10 AB 556864-8108 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 2 AB 559026-1912 Stockholm 100 – –
      Genova Knivsta Holding AB 559025-2986 Stockholm 100 – –
      Genova Fålhagen Holding 1 AB 559093-9624 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 3 AB 559130-2731 Stockholm 100 – –
Genova PLM AB 556898-0329 Stockholm 100 50 50
   Genova PMA Spain SL Palma 100 – –
Genova PLM 2 AB 559076-1515 Stockholm 100 62 62
   Genova Can Olivier SL Palma 100 – –
Genova Fast 43 AB 559220-2237 Stockholm 100 50 50
Genova Parkering & Service AB 559003-4137 Stockholm 100 50 50
Genova Hold 24 AB 559191-4378 Stockholm 100 50 50
   Genova Luthagen AB 556864-7936 Stockholm 100 – –
Genova Storvreta AB 556864-7951 Stockholm 100 – –
Genova Brynjan AB 559129-9895 Stockholm 100 – –
Genova Rivan AB 559088-4135 Stockholm 100 – –
Genova NV3 AB 559088-4119 Stockholm 100 – –
Genova Nickeln Fastighet AB 559089-0066 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 4 AB 559191-4188 Stockholm 100 – –
Genova Elverket 1 AB 559191-4287 Stockholm 100 – –
Genova Drevern 2 AB 559219-9441 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 2 AB 559004-1785 Stockholm 100 – –
Genova Baggensfjärden Fastighet AB 556898-0121 Stockholm 100 – –
103
Genova årsredovisning 2023103

===== SIDA 104 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
Genova Jungfrun 3 AB 556993-3434 Stockholm 100 – –
Genova Segersta Fastighet AB 556898-0105 Stockholm 100 – –
Genova Häraden AB 559212-1700 Stockholm 100 – –
Genova 14 AB 556948-7274 Stockholm 100 208 330 208 330
   Genova 99 AB 559204-9406 Stockholm 100 – –
   Genova 98 AB 559204-9422 Stockholm 100 – –
Järngrinden AB 556645-7221 Borås 51 596 437 596 437
  Järngrinden Fastighets AB 556872-7860 Borås 100 – –
      Järngrinden Vind 1 AB 556751-1513 Borås 100 – –
      Depå Viared i Borås AB 556740-0899 Borås 100 – –
      NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 – –
          Breared Projektutveckling 1 AB 559038-7550 Svenljunga 50 – –
     Lilla Bro i Borås Fastighet AB 556821-3689 Borås 100 – –
     Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 – –
     Pallastornet Fastighets AB 556982-1134 Borås 50 – –
     GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – –
         GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 50 – –
         GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 50 – –
     Hästhoven i Borås AB 559018-6432 Borås 100 – –
     Härryda Kullhöna 1:509 KB 969688-2977 Göteborg 100 – –
     JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 – –
         JärnSpiran Fastighetsutveckling AB 559170-2484 Borås 50 – –
     Rundgången Fastighet AB 556745-0332 Borås 96 – –
     Järngrinden Fastighets Holding AB 559383-3253 Borås 96 – –
         Järngrinden Fastighets Holding 1 AB 559389-0485 Borås 96 – –
         Fastighets AB Målerifabriken 556941-1886 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Överås 556292-0750 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Elfabriken 556963-1863 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Sandfabriken 556775-3271 Härryda 96 – –
         Järngrinden Fastighets Holding 2 AB 559389-0477 Borås 96 – –
         Fastighets AB Träfabriken 556932-6381 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Trollfabriken 556946-0016 Härryda 96 – –
        Orgelfabriken Fastighets AB 556867-6067 Härryda 96 – –
        Byttorpshörn 2 AB 556759-1697 Borås 96 – –
        Fjädern i Borås AB 556796-2799 Borås 96 – –
        Rotorn Fastigheter AB 559393-3285 Göteborg 96 – –
        Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB 559402-9588 Borås 96 – –
  Järngrinden Projektutveckling AB 556655-9281 Borås 100 – –
     J.G Fastighets AB 556655-7541 Borås 100 – –
     Projekthus 55 AB 556973-5581 Borås 96 – –
        Asklanda 2:178 Fastighets AB 559360-4290 Borås 96 – –
        Projekthus 70 AB 559346-1683 Borås 96 – –
        Fastighetsbolaget Bollebyggd M AB 559207-9155 Bollebygd 96 – –
        Sjöbolängan i Borås AB 559311-2120 Borås 96 – –
104
Genova årsredovisning 2023104

===== SIDA 105 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
        NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 – –
     Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB 556825-1937 Borås 96 – –
        Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 – –
     CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 – –
     Halmstad Tegelbruk Handel AB 559025-7068 Falkenberg 100 – –
     Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 – –
     Järngrinden Markutveckling Holding AB 556902-0414 Borås 100 – –
       Braconierska villan AB 559070-2147 Borås 100 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding AB 556755-3887 Borås 100 – –
       Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 – –
       Projekthus Funningen AB 559282-8940 Borås 50 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB 559150-9848 Borås 91 – –
       Mölndalstappen AB 559049-6146 Göteborg 91 – –
       Varbergsponden AB 559264-2150 Göteborg 73 – –
       Igladammen Förvaltning AB 559156-0015 Göteborg 73 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB 559374-7834 Borås 96 – –
      Nufast AB 556263-6125 Mark 96 – –
      Hagtornen 10 i Borås AB 556992-0829 Borås 96 – –
      Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB 559392-4631 Borås 96 – –
Laustea Intressenter AB 559396-6178 Stockholm 78 – –
Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 – –
Laustea Fastighets AB 559383-5761 Stockholm 39 – –
 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 – –
   JLB Produktion AB 559374-6851 Borås 50 – –
   JLB Fastigheter 1 AB 559364-9238 Borås 50 – –
   JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 – –
Summa anskaffningsvärde i moderföretaget 818 203 818 203
105
Genova årsredovisning 2023105

===== SIDA 106 =====

NOTER
Not 23  Innehav redovisade enligt  kapitalandelsmetoden
Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures framgår nedan. 
Koncernen äger aktier i 20 joint ventures och intresseföretag som redo-
visas som andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden. 
Redovisat värde
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
Andelar som innehas vid årets utgång
Genova Fastator Holding AB 559017-4057 Stockholm 50 - 22,0
GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 58,7 69,0
SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 112,7 114,0
SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 94,2 81,0
Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 6,2 11,0
Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 134,6 135,1
GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Borås 50 4,4 4,4
JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 12,6 10,7
Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Halmstad 48 31,2 31,2
NewCo Breared AB 559035-5102 Varberg 50 2,1 2,6
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Malmö 48 23,5 23,2
NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 25,7 40,5
AB Kvarteret Ankan 1 559282-9187 Helsingborg 32 - -
AB Kvarteret Ankan 2 559282-9179 Helsingborg 32 - -
Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 3,4 3,8
WBME Holding i Varberg AB 556734-6290 Borås 50 0,1 0,1
Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 0,1 0,1
Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Borås 50 7,6 7,4
CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 0,3 0,3
Laustea AB 41 52,3 -
569,5 556,1
106
Genova årsredovisning 2023106

===== SIDA 107 =====

NOTER
Resultat från andelarna
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2023-12-31 2022-12-31
Andelar som innehas vid årets utgång
Genova Fastator Holding AB 559017-4057 Stockholm 50 -21,3 -1,0
GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 - -
GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 -10,7 1,0
SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 -0,9 0,5
SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 0,5 0,3
Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 -4,5 10,7
Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 -0,5 -
GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Borås 50 - -
JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 1,7 -
Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Halmstad 48 0,0 -
NewCo Breared AB 559035-5102 Varberg 50 -0,5 -
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Malmö 48 -0,2 -
NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 22,5 -
AB Kvarteret Ankan 1 559282-9187 Helsingborg 32 -1,7 -
AB Kvarteret Ankan 2 559282-9179 Helsingborg 32 0,0 -
Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 -0,5 -
WBME Holding i Varberg AB 556734-6290 Borås 50 0,0 -
Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 0,0 -
Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Borås 50 0,1 -
CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 0,0 -
Laustea AB 559371-9932 Stockholm 41 -0,2 -
Järngrinden AB 556645-7221 Borås 50 - 14,4
-16,4 25,9
Utöver resultat från kapitalandelarna i Genovas joint ventures och intresseföretag ingår även 13,4 Mkr som en effekt av förvärvet av Järngrinden.
Not 24  Koncernmellanhavanden
Fordringar 
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 1 886,3 1 641,1
Årets förändring -90,6 245,2
Vid årets slut 1 795,7 1 886,3
Skulder 
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 355,9 258,9
Årets förändring 273,8 97,0
Vid årets slut 629,7 355,9
107
Genova årsredovisning 2023107

===== SIDA 108 =====

Not 25  Övriga långfristiga fordringar
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 301,1 256,5
Tillkommande poster 17,8 45,6
Avgående poster -20,8 -1,0
Summa långfristiga fordringar vid  
årets slut 298,1 301,1
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Reversfordran 235,9 235,1
Övrig långfristig fordran 57, 2 53,9
Investeringar åt hyresgäster, periodiseras 
över kontraktets löptid 1,6 2,7
Långfristiga värdepappersinnehav 2,0 7,9
Hyresdeposition 1,5 1,5
Summa långfristiga fordringar 298,1 301,1
Reversfordran om 88,9 mkr förfaller till betalning till 50 procent när 
det första bygglovet i projektet Viby erhålls. Resterande 50 procent 
förfaller till betalning fem år efter detta datum. Resterande revers -
fordran om 112,2 mkr avser avyttringen av fastigheten i Gåshaga till 
ett med SBB gemensamägt joint venture. Den reversen förfaller till 
betalning vid lagakraftvunnen detaljplan. 
Not 26  Hyresfordringar och Kundfordringar
Åldersfördelade hyres-  
och kundfordringar 2023-12-31 2022-12-31
- Ej förfallna 12,5 12,7
Förfalllna sedan:
- Mindre än två månader 0,1 8,3
- Mer än två men mindre än sex månader 1,2 6,6
-  Mer än sex månader men mindre  
än 12 månader 2,9 3,9
- Mer än 12 månader 4,3 3,1
Reserv förväntade kreditförluster -2,8 -1,3
Utgående redovisat värde 18,2 33,3
Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna 
bedöms vara god. Fordringar utgörs i huvudsak av hyres- och kund -
fordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto -
den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att 
förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken 
förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernen reser -
verar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditför -
luster samt framåtriktad information. Eventuella större enskilda ford -
ringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när 
det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då 
aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Not 27  Övriga fordringar
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Vid årets början 186,5 143,2
Tillkommmande poster 390,3 69,1
Avgående poster -473,3 -25,9
Summa övriga fordringar vid årets slut 103,5 186,5
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Fordringar i samband med fastighetstrans -
aktioner 14,0 53,4
Fordran på joint ventures 51,9 65,2
Fordran hyresgäster avseende anpass -
ningar 13,8 24,3
Övriga fordringar på hyresgäster 3,8 10,0
Mervärdesskatterelaterade fordringar 9,2 16,5
Skatterelaterade fordringar 8,4 10,0
Övriga fordringar 2,4 7,1
Utgående redovisat värde 103,5 186,5
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Fordran på bolag i koncernen redovisade 
som joint ventures 4,5 5,0
Skatterelaterade fordringar - 0,2
Summa övriga fordringar vid  
årets slut 4,5 5,2
NOTER
108
Genova årsredovisning 2023108

===== SIDA 109 =====

NOTER
Not 28
   Förutbetalda kostnader och  
upplupna intäkter
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Handpenning vid förvärv av pågående 
nyanläggning 0,0 1,0
Förutbetalda kostnader avseende drift och 
administration 24,7 23,9
Förutbetalda finansiella kostnader 27,3 2,7
Upplupna ränteintäkter 21,5 8,9
Upplupna intäkter - -
Övrigt 0,7 1,9
Summa förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 74,2 38,4
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Handpenning vid förvärv av pågående 
nyanläggningar - 1,0
Förutbetalda finansiella kostnader 0,5 -
Övrigt 0,7 0,3
Summa förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 1,2 1,3
Not 29  Likvida medel
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Banktillgodohavanden 284,5 257,7
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Banktillgodohavanden 11,3 65,1
Not 30  Rörelseförvärv
I november 2022 förvärvade Genova, som sedan tidigare äger 50 pro-
cent av aktierna i fastighets- och projektutvecklingsbolaget Järngrin -
den, ytterligare 1 procent av aktierna i bolaget. Järngrinden konsolide -
ras därmed som ett dotterföretag i Genovakoncernen från och med 
tillträdet den 31 december 2022.
Förvärvet klassificerades som ett rörelseförvärv enligt IFRS 3. 
Detta innebär att förvärvade tillgångar, skulder och eventualförplik -
telser värderades till verkligt värde på förvärvsdagen. 
Förvärvsanalys 
Förvärvade nettotillgångar, mkr 2022-12-31
Fastigheter och pågående bostadsprojekt 822,5
Övriga tillgångar 624,8
Uppskjuten skatteskuld -14,6
Räntebärande skulder -521,3
Övriga skulder -107,3
Förvärvade nettotillgångar 804,1
Köpeskilling 57 7,0
Övervärden fastigheter och pågående bostadsprojekt 300,0
Uppskjuten skatteskuld -61,8
Omvärderingseffekt verkligt värde 21,8
Innehav utan bestämmande inflytande -634,1
Total köpeskilling 202,9
Förvärvets påverkan på koncernens kassaflöde, mkr 2022-12-31
Kontant köpeskilling -13,0
Likvida medel i förvärvade bolag 162,5
Förvärvade nettotillgångar 149,5
109
Genova årsredovisning 2023109

===== SIDA 110 =====

NOTER
Not 31  Eget kapital och substansvärde
Aktiekapitalet i moderföretaget Genova Property Group AB uppgår 
till 54,7 Mkr (50,4) och fördelar sig på 45 613 329 stamaktier. I janu -
ari genomförde Genova en riktad nyemission av 3 636 363 nya sta -
maktier till en teckningskurs om 55 kronor per stamaktie.
Aktierna har ett kvotvärde på 1,20 kr per aktie. Varje stamaktie mot -
svaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt 
betalda.
Aktiekapitalets utveckling Antal aktier Kvotvärde/Aktie, kr Aktiekapital, kr
Stamaktier
Ingående balans 2022 41 976 966 1,20 50 372 359
Indragning - -
Fondemission - -
Nyemission - -
Utgående balans 2022 41 976 966 1,20 50 372 359
Indragning - -
Fondemission - -
Nyemission 3 636 363 4 363 636
Utgående balans 2023 45 613 329 1,20 54 735 995
Summa aktiekapital 45 613 329 54 735 995
   
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2023 har baserats på 
årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 
-450,8 Mkr (223,5). Resultat per hybridobligation har beräknats uti -
från utdelning till hybridobligationer om 82,8 Mkr fördelat på antalet 
hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del 
av årets resultat, -533,7 Mkr, har fördelats på genomsnittligt antal 
utestående stamaktier 45 503 741. 
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Årets resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare -450,8 223,5
Resultat per stamaktie, kronor -11,73 3,98
Resultat per hybridobligation, kronor 0,10 0,07
110
Genova årsredovisning 2023110

===== SIDA 111 =====

NOTER
Not 32  Upplåning från kreditinstitut
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Långfristiga
Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år:
Banklån 1 751,0 993,3
Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år:
Banklån 2 838,8 3 157,9
4 589,8 4 151,2
Kortfristiga
Banklån 1 177,6 897, 2
1 17 7,6 897, 2
Summa upplåning 5 767,4 5 048,4
Koncernens totala upplåning från kreditinstitut per den 31 december 
2023 är hänförlig till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringen 
av den befintliga fastighetsportföljen i koncernen samt finansiering 
av projekt. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garan -
tier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotterbolag att 
uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och ränte -
täckningsgrad. 
Under 2023 uppgick nettoupplåningen till 719,0 Mkr (1 086,0). I 
anslutning till upplåningen betalas en uppläggningsavgift, vilken perio-
diseras över lånets löptid enligt effektivräntemetoden. Den genomsnitt-
liga räntenivån uppgick till cirka 5,3 procent (4,5) per den 31 december 
2023 med en genomsnittlig kapitalbindningstid på 2,4 år (2,6).
Moderbolagets skulder till kreditinstitut förfaller inom 1-2 år.
Not 33  Obligationslån
Koncernen och moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Emitterat obligationslån 500,0 1 275,0
Avgifter att periodisera under lånets löptid -7,5 -8,0
Summa obligationslån 492,5 1 267,0
Obligationslån avser ett lån som är noterat på Nasdaq Stockholm.
Mkr Emitterat belopp Ränta Utestående belopp Förfall/Inlösen
2023 500,0 Stibor 3 mån +5,95 500,0 November 2026
111
Genova årsredovisning 2023111

===== SIDA 112 =====

NOTER
Not 34  Kredit­ och ränteförfallostruktur
Kredit- och ränteförfallostruktur per 31 december 2023
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid
Belopp,  
Mkr
Snitt ränta, 
%
Kredit- 
avtal
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Ränte derivat, 
Mkr
Fast ränte -
nivå, %
Rörlig ränta 2 2 614 7,14 - - - - -
2024 10 3,70 398 398 - - -
2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50
2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52
2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - -
2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38
Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45
Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266
Totalt 6,11 6 791 6 274 517
Lån exklusive Obligation och 
Byggnadskreditiv 5,33 5 047 4 796 251
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent.
Kredit- och ränteförfallostruktur per 31 december 2022
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid
Belopp,  
Mkr
Snitt ränta, 
%
Kredit- 
avtal
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Ränte derivat, 
Mkr
Fast ränte -
nivå, %
Rörlig ränta 2 5 445 5,18 - - - - -
2023 - - 1 321 1 221 100 - -
2024 - - 1 289 989 300 - -
2025 - - 795 795 - - -
2026 - - 1 032 1 032 - - -
2027 - - 1 579 1 408 171 - -
Totalt 5 445 5,18 6 016 5 445 571 - -
Byggnadskreditiv 4,70 1 561 889 672
Totalt 5,11 7 577 6 334 1 243
Lån exklusive Obligation och 
Byggnadskreditiv 4,51 4 741 4 170 571
1)  Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2)  525 Mkr avser obligation räntesats Stibor 3mån + 5,25 procent och 750 Mkr avser obligation räntesats Stibor 3mån + 4,50 procent.
112
Genova årsredovisning 2023112

===== SIDA 113 =====

NOTER
Not 35  Övriga långfristiga skulder
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Reversskulder 62,4 59,8
Hyresdepositioner 3,2 3,2
Summa övriga långfristiga skulder 65,6 63,0
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Reversskulder - -
Summa övriga långfristiga skulder - -
Not 36  Övriga skulder
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Avräkning pågående projekt 2,6 8,4
Reversskuld 43,6 33,2
Skulder i samband med fastighetstrans -
aktioner 12,9 70,3
Mervärdeskatt -2,5 8,2
Skulder till aktieägare utan bestämmande 
inflytande 1,0 1,7
Personalrelaterade skulder 2,2 3,3
Hyresgaranti - -
Förskott från kunder 6,6 2,9
Övrigt 2,8 2,6
Summa övriga skulder 69,1 130,7
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Reversskulder - 20,7
Personalrelaterade skulder 0,9 0,9
Momsskuld 1,3 -
Övrigt 0,7 0,8
Summa övriga skulder 2,9 22,4
Not 37
   Upplupna kostnader och  
förutbetalda intäkter
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Förutbetalda hyresintäkter 62,0 65,2
Upplupna kostnader avseende drift och 
administration 12,2 14,8
Upplupna semesterlöner 5,2 5,0
Upplupna kostnader pågående projekt 8,8 16,3
Upplupna räntor 39,3 12,2
Summa upplupna kostnader och förut -
betalda intäkter 127,5 113,6
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Personalrelaterade skulder 0,5 0,6
Upplupna räntor 16,6 8,2
Summa upplupna kostnader och förut -
betalda intäkter 17,1 8,8
Not 38
   Ställda säkerheter,  
eventualförpliktelser och åtaganden
Ställda säkerheter
Koncernen har ställt fastigheter som säkerhet för upplåning. Se not 
32 för beskrivning av koncernens upplåning. 
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
För egna skulder och avsättningar:
Fastighetsinteckningar 5 334,4 4 788,1
Summa övriga långfristiga skulder 5 334,4 4 788,1
Pantsatta aktier i koncernen uppgår till 1 513,2 Mkr (1 384,1).
Eventualförpliktelser
Koncernen har ställt ut borgensåtagande för andra företag uppgå -
ende till 739,7 Mkr (421,2). Vidare har koncernen ställt ut garantier för 
6,7 Mkr (6,7).
 
Moderföretaget 
Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag uppgående 
till 4 958,1 Mkr (4 559,5) och för övriga företag 608,0 Mkr (334,1), totalt 
5 566,1 Mkr (4 893,6). Pantsatta aktier uppgår till 597,8 Mkr (13,1).
113
Genova årsredovisning 2023113

===== SIDA 114 =====

NOTER
Not 39  Transaktioner med närstående
Konsultavtal med Cedest AB
Genova Bostad Projektutveckling AB ingick den 16 oktober 2016 ett 
konsultavtal med det av Henrik Raspe helägda bolaget Cedest AB. 
Enligt konsultavtalet ska Cedest AB tillhandahålla tjänster inom bl a 
projektutveckling och marknadsföring. Total ersättning under 2023 
uppgår till 2,6 Mkr (4,6) exklusive mervärdesskatt. 
Transaktioner med Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB
Genova har under 2023 anlitat Gernandt & Danielsson Advokatbyrå 
KB, där styrelsens ordförande Mikael Borg är partner, för rådgivning 
i samband med emission av obligationer samt för löpande frågor. 
Totalt fakturerad och utbetald ersättning under 2023 uppgår till 2,7 
Mkr (1,9) exklusive mervärdesskatt. 
Ersättning till ledande befattningshavare
Ersättning till ledande befattningshavare under 2023 framgår av not 10.
Inga inköp har gjorts eller ersättningar utbetalts till bolag ägda via 
joint ventures. 
Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässig grund.
Not 40  Händelser efter balansdagen
•   Efter räkenskapsårets utgång har Genova tecknat ytterligare en rän-
teswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent som löper 
ut i januari 2030.
•   Efter räkenskapsårets utgång har Genova genomfört en emission 
av konvertibler och därigenom tillförts cirka 200 Mkr. Konvertiblerna 
löper med en fast årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa utbe-
talningar och förfaller till betalning i mars 2029.
Not 41  Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stå -
ende vinstmedel (heltal kronor):
Balanserad vinst 404 791 067
Årets förlust -163 886 965
240 904 102
Disponeras så att
I ny räkning överförs 240 904 102
240 904 102
114
Genova årsredovisning 2023114

===== SIDA 115 =====

NOTER
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan -
darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av 
internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och 
moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande 
översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer  som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 27 mars 2024
Mikael Borg Anette Asklin Micael Bile
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld Erika Olsén Maria Rankka
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Michael Moschewitz
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 27 mars 2024
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
115
Genova årsredovisning 2023115

===== SIDA 116 =====

Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864 ­8116
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis -
ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2023. Bolagets 
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 10–11, 
43–49 och 64–115 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 
december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för 
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät -
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga 
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per 
den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kas -
saflöde för året enligt International Financial Reporting Standards 
(IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvalt -
ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernre -
dovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer rapport över 
totalresultat och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon -
cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande 
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i 
enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing 
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan -
darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende 
i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed 
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa 
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty -
gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens 
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i 
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före -
tag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som 
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för 
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den 
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi -
sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon -
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden 
om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom -
fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns 
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ -
den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att 
beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen 
och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk -
ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som 
framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. 
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
REVISIONSBERÄTTELSE
116
Genova årsredovisning 2023116

===== SIDA 117 =====

REVISIONSBERÄTTELSE
Värdering av förvaltningsfastigheter  
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell 
ställning och uppgick den 31 december 2023 till 7 680 Mkr, vilket utgör 66 % av koncer-
nens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde som baseras 
på externa värderingar. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet 
för varje enskild fastighet, genom användning av kassaflödesmetoden som baseras på 
antaganden och bedömningar av framtida hyresintäkter, driftskostnader och investe -
ringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. Avkastningskraven är specifika per 
fastighet och bestäms genom analys av genomförda transaktioner samt fastighetens 
marknadsposition.
Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en 
till synes mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna 
kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av anta-
ganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans 
med det faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastig -
heter är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
För beskrivning av bolagets värderingsprinciper för förvaltningsfastigheter se not 2 
Redovisningsprinciper samt noterna 4 och 16.
Vår revision omfattade bl.a. följande granskningsåtgärder:
-  Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig -
hetsspecifik finansiell information.
-  Vi har utvärderat objektivitet och kompetens hos de av 
bolaget anlitade externa värderingsföretagen.
-  Vi har granskat indata och beräkningar i den externa vär-
deringsmodellen för ett urval av fastigheter.
-  Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat 
rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastighe -
terna som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresin -
täkter och driftkostnader.
-  Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rappor -
terna.
Annan information än årsredovisningen och 
 koncernredovisningen 
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis -
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–9, 
12–42, 50–63 samt 121–131. Den andra informationen består även av 
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi -
sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis -
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande 
med bestyrkande avseende denna andra information. 
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre -
dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi -
fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning 
är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid 
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat 
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar 
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna 
information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller 
en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har 
inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att 
den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad 
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. 
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna 
kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo -
visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga 
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen 
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av 
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är 
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta 
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagan -
det om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande 
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten 
eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens 
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan -
siella rapportering.
117
Genova årsredovisning 2023117

===== SIDA 118 =====

Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis -
ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några 
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra 
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions -
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om 
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam -
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som 
användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis -
ningen.  
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt 
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela 
revisionen. Dessutom:
•   identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i 
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt -
gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe -
vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund 
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felak -
tighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felak -
tighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta 
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig 
information eller åsidosättande av intern kontroll.
•   skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll 
som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt -
gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men 
inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
•   utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används 
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp -
skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. 
•   drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande 
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet 
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en 
slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns 
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser 
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets 
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det 
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen 
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om 
den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är 
otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon -
cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis 
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan 
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre 
kan fortsätta verksamheten. 
•   utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och 
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland 
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis -
ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna 
på ett sätt som ger en rättvisande bild.
•   inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse -
ende den finansiella informationen för enheterna eller affärsak -
tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende 
koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och 
utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra 
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade 
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också 
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland 
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden -
tifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har 
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla 
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe -
roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi -
nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. 
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi 
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi -
sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de 
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som 
därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi 
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar 
eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
 
REVISIONSBERÄTTELSE
118
Genova årsredovisning 2023118

===== SIDA 119 =====

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar 
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till  
dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision 
av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Genova 
Property Group AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositio -
ner beträffande bolagets vinst eller förlust. 
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla -
get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och 
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar 
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är 
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god 
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner 
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne -
fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar -
lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam -
hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets 
och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och 
ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen 
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö -
pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och 
att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, 
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i 
övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören 
ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och 
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för 
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och 
för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
 
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt 
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med 
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot 
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
•   företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse 
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
•   på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo -
visningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola -
gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att 
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med 
aktiebolagslagen. 
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti 
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid 
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda 
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ -
der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk 
inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och 
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig 
främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk -
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning 
med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar 
granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är 
väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle 
ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prö -
var fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra för -
hållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som 
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner 
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är 
förenligt med aktiebolagslagen.
 
REVISIONSBERÄTTELSE
119
Genova årsredovisning 2023119

===== SIDA 120 =====

Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 
har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande 
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis -
ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering 
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap -
persmarknaden för Genova Property Group AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade 
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format 
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna 
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är 
oberoende i förhållande till Genova Property Group AB (publ) enligt 
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska 
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls -
enliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen 
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en 
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören 
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga 
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i 
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av 
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings -
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad 
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för 
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i 
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam -
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som 
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi -
sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan -
siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande 
tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hante -
rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avse -
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen 
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis 
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör 
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernre -
dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat 
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte -
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna 
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen 
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar 
fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända -
målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra 
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen 
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlighe -
ten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att 
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm -
ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års -
redovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida 
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde -
sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet 
med vad som följer av Esef-förordningen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Genova Property Group ABs revisor av bolagsstämman  
den 3 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 2011.
Stockholm den 27 mars 2024
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
REVISIONSBERÄTTELSE
120
Genova årsredovisning 2023120

===== SIDA 121 =====

GRI INDEX
GRI Index
Uttalande om användning
Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 med referens till GRI Standards.
GRI 1 som använts – GRI 1: Foundation 2021 
GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar
GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 8-9, 51
2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 122
2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 122
2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 122 Genova har inte gjort några omräkningar från tidigare redovisningar.
2-5 Extern granskning 122 Genova genomför inte externa granskningar av hållbarhetsrapporten.
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 8-9, 14-15, 39
2-7 Medarbetare 124
2-8 Arbetare som inte är anställda 124
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 33, 51-63
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 125
2-28 Medlemskap i organisationer 37, 39
2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 127
2-30 Kollektivavtal 124
GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 127
3-2 Lista av materiella områden 127
GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 125
GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 122
302-2 Energiförbrukning utanför organisationen 122
302-3 Energiintensitet 122
GRI 303: Vatten och avlopp 2018 303-3 Vattenuttag 122
GRI 304: Biologisk mångfald 2016 304-2 Väsentlig påverkan på biologisk mångfald från aktiviteter, 
produkter och tjänster 
37
GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 123
305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 123
305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 123
305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 123
GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 123
GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden 
utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling
124
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 124
GRI 406: Diskriminering 2016 406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder 124
GRI 418: Kundintegritet 2016 418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot  
kundintegritet och förluster av kunddata
125
Genova årsredovisning 2023
121

===== SIDA 122 =====

Hållbarhetsnoter
Om hållbarhetsredovisningen
Det här är Genovas femte årliga hållbarhetsredovisning som omfattar 
hela koncernen. Genova omfattas inte av årsredovisningslagens krav 
om hållbarhetsrapportering, men har ändå valt att upprätta en håll -
barhetsredovisning för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 utefter 
kraven i årsredovisningslagen. Den här redovisningen har upprättats 
med referens till GRI Standards.
Rapportens innehåll och de väsentliga hållbarhetsfrågornas 
omfattning har definierats utifrån resultatet av väsentlighetsanaly -
sen, se nedan. GRIs rapporteringsprinciper har applicerats genom 
hela processen för att upprätta hållbarhetsredovisningen. Vi har 
genomgående i hållbarhetsredovisningen beskrivit vår bild av hur 
branschen presterar inom våra väsentliga hållbarhetsområden som 
bakgrund till vår egen prestanda och hållbarhetsarbete. Den data 
som presenteras i hållbarhetsredovisningen har samlats in via leve -
rantörer, fakturor och vårt interna HR-system. Det är tredje året som 
vi samlar in hållbarhetsdata och inser utmaningen att kunna säker -
ställa korrekt data, en process som vi kommer vidareutveckla och 
systematisera under kommande år.
För frågor om hållbarhetsredovisningen, kontakta Henrik  
Zetterström, henrik.zetterstrom@genova.se.
Miljödata
302­1   Organisationens energiförbrukning 
Energiförbrukning (MWh) 2023 2022
Bränsle 244 15
varav förnyelsebart 0 2
varav icke-förnyelsebart 244 14
Elektricitet 1, 2 2 552 1 681
Fjärrvärme 23 252 19 714
Fjärrkyla 7 0
Ånga 0 0
Totalt 26 055 21 410
 
1)   Inkluderar endast fastighetsel. Hyresgästernas elförbrukning redovisas under 302-2 
Energiförbrukning utanför organisationen.
2)   Produktionen av egenproducerad solcellsel är exkluderad på grund av avsaknad data.
302­2   Energiförbrukning utanför organisationen
Energiförbrukning (MWh) 2023 2022
Inköpta produkter och tjänster 1 2 832 920
Nedstöms uthyrda tillgångar 2 18 426 10 539
Totalt 21 258 11 459
 
1) Inkluderar  energiförbrukningen från våra utvecklingsprojekt.
2) Inkluderar energiförbrukning från våra hyresgäster.
302­3   Energiintensitet
Energiintensitet (MWh) 2023
Energiförbrukning per kvm (kWh/kvm) 73,4
Energiförbrukning per MSEK omsättning (kWh/MSEK) 51 799,8
 
303­3   Vattenuttag 
Vattenuttag (megaliter) 1 2023 2022
Vattenuttag 133,1 107,0
varav ytvatten 0,0 0,0
varav grundvatten 0,0 0,0
varav sjövatten 0,0 0,0
varav producerat vatten 0,0 0,0
varav kommunalt vatten 133,1 107,0
Vattenuttag från områden med vattenbrist 2 0,0 0,0
varav ytvatten 0,0 0,0
varav grundvatten 0,0 0,0
varav sjövatten 0,0 0,0
varav producerat vatten 0,0 0,0
varav kommunalt vatten 0,0 0,0
Totalt 133,1 107,0
 
1)   Allt vatten som vi använder är sötvatten. Vi använder ingen annan typ av vatten såsom 
efterfrågat i GRI 303 (2018). 
2)   Vi saknar idag data på vattenkonsumtion för de fastigheter som ligger i områden med 
vattenbrist. 
HÅLLBARHETSNOTER
Genova årsredovisning 2023
122

===== SIDA 123 =====

HÅLLBARHETSNOTER
305­1    Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp
305­2   Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp
305­3   Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp
Utsläpp av växthusgaser, ton CO 2e1, 2 2023 2022 2021
Scope 1 3 81,9 4,0 0,0
Scope 2 location-based 4 1 499,7 976,0 1 069,5
Scope 3 906,7 259,0 347,6
varav inköpta produkter och tjänster 5 94,0 30,0 160,9
varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och Scope 2 197,9 118,0 -
varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2
varav nedströms uthyrda tillgångar 6 547,3 81,0 140,6
Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2
Biogena utsläpp av koldioxid 7 39,8 0,3 9,0
 
1)   Utsläpp av växthusgaser är beräknat enligt GHG protokollet. Källor för emissionsfakorer  
är DEFRA 2023, IEA 2023 och våra energileverantörer.
2)   2021 är basår för beräkningarna av växthusgasutsläppen. 
3)   Våra utsläpp i Scope 1 inkluderar leaseade företagsbilar samt värmepannor i våra fastigheter
4)   Våra utsläpp i Scope 2 market-based är 1 438 ton CO 2e. 
5)   Inkluderar utsläpp av växthusgaser från energiförbrukningen i våra utvecklingsprojekt.
6)   Inkluderar utsläpp av växthusgaser från våra hyresgäster. Ökningen beror på en uppdatering av emissionsfaktorer samt tillkomna fastigheter. 
7)   Inkluderar biogena utsläpp från bränslekonsumtion, ökningen beror primärt på en ökad användning av bränsle i en av våra fastigheter samt bättre datatillgänglighet.
305­4   Intenstitet av växthusgasutsläpp
Intensitet utsläpp av växthusgaser 2023
Utsläpp av växthusgaser (Scope 1 + Scope 2 + Scope 3)  
per kvadratmeter (kg CO 2e per kvm) 1 7,0
Utsläpp av växthusgaser (Scope 1 + Scope 2 + Scope 3)  
per Mkr (kg CO 2e per Mkr) 4 946,8
 
1)   Inkluderar Scope 1, Scope 2 location-based samt Scope 3.
306­3   Genererat avfall
Genererat avfall, ton 1 2023 2022
Icke-farligt avfall 3 597,4 2 841,0
Farligt avfall 1,7 0,6
Totalt 3 599,1 2 841,6
 
1)  Inkluderar avfall från fastighetsförvaltningen och utvecklingsprojekten.
Genova årsredovisning 2023
123

===== SIDA 124 =====

Social data
2­7   Medarbetare
2­8   Arbetare som inte är anställda
Anställningskontrakt 1, 2 Kvinnor Män Totalt
Tillsvidareanställda 25 25 50
Visstidsanställda 0
Totalt 25 25 50
Heltidsanställda 24 24 48
Deltidsanställda 1 1 2
Totalt 25 25 50
 
1)  Samtliga är anställda i Sverige
2)   Genova har även 3 behovsanställda, varav 1 kvinna och 2 män. Totalt antal anställda är 
därmed 53.
2­30    Kollektivavtal
Kollektivavtal %
Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 25
404­3     Procentandel av medarbetare som fått  
regelbunden utvärdering av sin prestation  
och karriärsutveckling
Anställningskategori %
Ledningsgruppen 83
Anställda 83
Totalt 83
405­1     Mångfald inom styrelse, ledningsgrupp och bland anställda
Anställningskategori Kvinnor Män <30 30-50 >50 Totalt
Styrelse, % 50 50 0 50 50 100
Ledningsgrupp, % 33 67 0 67 33 100
Anställda, % 51 49 9 66 26 100
Totalt, % 49 51 8 66 26 100
406­1   Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder
Anställningskategori 2023 2022
Totalt antal fall av diskriminering, trakassareier och 
kränkade särbehandling 0 0
varav fall som granskats av organisationen - -
varav fall där åtgärdsplan genomförs - -
varav fall där åtgärdsplan har genomförts - -
varav fall som inte längre är föremål för åtgärder - -
HÅLLBARHETSNOTER
Genova årsredovisning 2023
124

===== SIDA 125 =====

Styrningsdata 
2­27   Efterlevnad av lagar och regler
Bristande efterlevnad 2023 2022
Totalt antal betydande fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar under rapporteringsperioden 0 0
varav fall för vilka böter ådragits; - -
varav fall för vilka icke-monetära sanktioner ådragits; - -
Totala antalet och det monetära värdet av böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som betalats under 
rapportperioden 0 0
varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffade under den aktuella rapporteringsperioden; - -
varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffat under tidigare rapporteringsperioder; - -
205­3   Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder
Korruptionsfall 2023 2022
Totalt antal fall av korruption 0 0
Total antal bekräftade incidenter där medarbetare avskedades eller blev diciplinerade på grund av korruption 0 0
Totalt antal bekräftade incidenter där kontrakt med affärsparnters avslutades eller inte förnyades på grund av överträdelser 
relaterat till korrruption 0 0
Offentliga rättsfall angående korruption som väckts mot organisationen eller dess anställda under rapporteringsperioden 0 0
418­1    Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata
Klagomål och dataförluster rörande kundintegritet 2023 2022
Totalt antal dokumenterade klagomål som mottagits rörande brott mot kundintegritet 0 0
varav klagomål mottagna av utomstående parter och dokumenterade av organisationen 0 0
varav klagomål från reglerande organ 0 0
Totalt antal identiferade läckage eller förluster av kunddata 0 0
HÅLLBARHETSNOTER
Genova årsredovisning 2023
125

===== SIDA 126 =====

Indikatorer för negativa konsekvenser för hållbar utveckling
Negativa konsekvenser för hållbar utveckling 1
Indikatorer för negativa konsekvenser för hållbar utveckling 2023
Utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2,3 och sammanlagda utsläpp, ton CO 2) 2 488
Växthusgasintensitet (ton CO 2e per Mkr) 4,9
Är bolaget versamma inom sektorn för fossila bränslen Nej
Andel icke-förnybar energiförbrukning 13,7%
Energiförbrukningsintensitet (MWh per Mkr) 52 Mwh
Verksamhet som negativt påverkar områden med känslig biologisk mångfald Ingen data
Utsläpp till vatten (ton utsläpp) Ingen data
Farligt avfall och radioaktivt avfall (ton) 2
Antal brott mot FN:s globala överenskommelse och OECD:s riktlinjer för multinationella företag 0
Har Genova processer och efterlevandemekanismer för att övervaka efterlevnaden av FN:s globala överenskommelse och OECD:s 
riktlinjer för multinationella företag Nej
Ojusterad löneklyfta mellan könen 16,8%
Andel kvinnor i styrelsen 50%
1)   Engelska: Principle Adverse Impacts (Pai)  
HÅLLBARHETSNOTER
Hållbarhetsrisker
Genova har tillsammans med en extern part genomfört en riskana -
lys för att kartlägga våra hållbarhetsrisker. Syftet med riskanalysen, 
som inkluderar risker inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö, 
antikorruption och styrning i hela värdekedjan, är att komplettera 
analysen av affärsrisker med hållbarhetsrisker. Riskanalysen inklu -
derar även information om hur hållbarhetsriskerna påverkar Genova 
finansiellt, legalt och anseendemässigt. Utgångspunkten för håll -
barhetsriskanalysen har varit verksamhets- och branschspecifika 
risker, men hänsyn har även tagits till internationella riskrapporter 
och verktyg. Alla risker har rankats utifrån ett påverkans- och san -
nolikhetsperspektiv för att bedöma riskens allvarlighetsgrad och hur 
risken ska prioriteras. Resultatet av riskanalysen inkorporerades i vår 
bolagsövergripande riskanalys, se avsnittet Risker och riskhantering 
på sidorna 43–47. Genova kommer under 2024 uppdatera den håll -
barhetsrelaterade riskanalysen som en del av den dubbla väsentlig -
hetsanalysen.
Genova årsredovisning 2023
126

===== SIDA 127 =====

Väsentlighetsanalys
Under 2021 genomförde Genova en väsentlighetsanalys med syfte 
att identifiera och prioritera den hållbarhetspåverkan som vi bör 
arbeta med framöver inom ramen för vår hållbarhetsstrategi. Vår håll -
barhetspåverkan identifierades genom att undersöka vår värdekedja 
och våra affärsrelationer samt hur de relaterar till den påverkan som 
vår bransch vanligen förknippas med. Vi har undersökt faktisk och 
potentiell påverkan, positiv och negativ påverkan samt påverkan på 
ekonomin, miljön och människor, inklusive deras mänskliga rättig -
heter. Vi genomförde en intressentdialog inom ramen för väsentlig -
hetsanalysen där vi samlade in förslag på hållbarhetspåverkan som 
ansågs vara viktiga för oss att hantera enligt våra viktigaste intres -
senter. De viktigaste intressenterna identifierades baserat på deras 
inflytande över och intresse av vår verksamhet.
Under intressentdialogen fick våra viktigaste intressenter även 
prioritera vilken hållbarhetspåverkan som de tycket var viktigast för 
Genova att hantera. Intressenternas prioritering blev tillsammans 
med en påverkansanalys som genomfördes av managementkonsul -
ter specialiserade på hållbart företagande, Ethos, en bedömning av 
hur väsentlig vår påverkan är inom olika hållbarhetsfrågor. Påverkans -
analysen har utgått från det dubbla väsentlighetsperspektivet vilket 
innebär att vi har analyserat hur vår verksamhet påverkar hållbarhe -
ten i vår omgivning samt hur vår verksamhet påverkas av hållbarhet. 
Väsentlighetsanalysen färdigställdes av ledningsgruppen som under 
en workshop prioriterade vår identifierade hållbarhetspåverkan 
baserat på dess väsentlighet, se nedan för väsentlighetsmatrisen 
som blev resultatet av den workshopen. 
Genova kommer under 2024 uppdatera väsentlighetsanalysen 
till en dubbel väsentlighetsanalys enligt European Sustainability 
Reporting Standards för att förbereda bolaget inför kommande rap -
porteringskrav.
Områden att hantera och bevaka
1    Bibehålla engagemanget i lokalsamhället
2    Främja mångfald och jämställdhet med nolltolerans 
mot diskriminering
3    Kompetensutveckla våra medarbetare
4    Skydda personuppgifter och främja personlig 
integritet
5    Säkerställa en affärsetisk verksamhet och leverantör -
skedja med nolltolerans mot korruption
Utvecklingsområden
6    Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga 
fastigheter 
7    Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa 
arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter 
8    Bidra till att öka biologisk mångfald och skydda 
vattenresurser
9    Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursan -
vändning och minskat avfall
Fokusområden 
10    Begränsa klimatpåverkan i hela vår verksamhet 
och klimatanpassa i nyproduktion och befintliga 
fastigheter
Betydelse för intressenter
(interna och externa)
Påverkan
(Påverkan på och påverkan av Genova, positiv och negativ påverkan)
Sammanfattning
Miljöaspekterna som är mest väsentliga för Genova är: 
•   Begränsa klimatpåverkan i hela vår verksamhet och klimat -
anpassa i nyproduktion och befintliga fastigheter.
•   Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursanvändning och 
minskat avfall.
•   Bidra till att öka biologisk mångfald och skydda vattenresurser.
Den sociala aspekten som är mest väsentliga för Genova är: 
•   Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga verksamhet.
Styrningsaspekten som är mest väsentliga för Genova är: 
•   Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbets  villkor 
och respekt för mänskliga rättigheter
Områden att 
hantera och 
bevaka
Utvecklings-  
områden
Fokus-  
områden 
7
8
9
6
1
2 3 4
5
10
HÅLLBARHETSNOTER
Genova årsredovisning 2023
127

===== SIDA 128 =====

Definitioner
DEFINITIONER
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt eget 
kapital. Avkastning på eget kapital används 
för att belysa Genovas förmåga att generera 
vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas 
finansiella risk. 
Belåningsgrad fastigheter, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till marknadsvärdet på 
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg -
ningar, projekteringsfastigheter och pågå -
ende bostadsprojekt vid rapportperiodens 
slut. Belåningsgraden används för att belysa 
Genovas finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att centrala administrationskostnader, finan -
snetto samt orealiserade värdeförändringar 
beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av emit -
terade hybridobligationer och innehav utan 
bestämmande inflytande i förhållande till 
antalet utestående aktier per balansda -
gen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant för 
att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad 
i procent innebär en låg ekonomisk vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden utbetalad preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat 
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att 
belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktie -
ägare reducerat med under perioden utbe -
talad preferensaktieutdelning och betalning 
för hybridobligation i förhållande till det vägda 
genomsnittliga antalet utestående aktier 
under perioden. Justerat resultat efter skatt 
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat 
efter skatt per aktie. 
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur stor 
del av det långsiktiga substansvärdet som 
bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att 
andelen hänförligt till innehavare av hybrido -
bligationer och innehav utan bestämmande 
inflytande räknats bort. 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till 
aktieägare dividerat med antalet utestående 
aktier per balansdagen. Långsiktigt sub -
stansvärde per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga 
substansvärde hänförligt till aktieägarna per 
aktie. 
Nettouthyrning
Kontrakterad årshyra för periodens nyuthyr -
ningar minus kontrakterad årshyra för perio -
dens uppsägningar för avflytt.
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Genova årsredovisning 2023
128

===== SIDA 129 =====

DEFINITIONER
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden utbetald preferensaktieut -
delning och betalning för hybridobligation, 
i förhållande till det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
Resultat efter skatt per aktie används för att 
belysa aktieägarnas andel av bolagets resul -
tat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för cen -
trala administrationskostnader hänförliga 
till förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att 
mäta förvaltningens lönsamhet före det att 
finansiella intäkter och kostnader samt orea -
liserade värdeförändringar beaktats.
Genova årsredovisning 2023
129

===== SIDA 130 =====

Kallelse till årsstämma
Aktieägarna i Genova Property Group 
AB (publ), org.nr 556864 ­8116, kallas till 
årsstämma torsdagen den 2 maj 2024 
klockan 10.00 i Gernandt & Danielsson 
Advokatbyrås lokaler på Hamngatan 2, 
Stockholm. 
Styrelsen har beslutat att aktieägare 
ska kunna utöva sin rösträtt på års ­
stämman även genom poströstning i 
enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolagsla ­
gen och § 11.7 i bolagets bolagsordning. 
Aktieägarna kan därmed välja att utöva 
sin rätt vid årsstämman genom fysiskt 
deltagande, genom ombud eller genom 
poströstning.  
Utövande av rösträtt vid årsstämman
Aktieägare som önskar utöva sin rösträtt 
vid årsstämman ska:
•   vara införd i den av Euroclear Sweden 
AB förda aktieboken per tisdagen den 
23 april 2024, och 
•   ha anmält sig för deltagande på års ­
stämman senast torsdagen den 25 april 
2024 enligt anvisningarna under rub ­
riken ”Anmälan för fysiskt deltagande 
eller deltagande genom ombud” nedan, 
alternativt avgivit sin poströst enligt 
anvisningarna under rubriken ”Anvis ­
ningar för poströstning” nedan senast 
torsdagen den 25 april 2024. 
Förvaltarregistrerade aktier
Den som låtit förvaltarregistrera sina 
aktier måste, för att ha rätt att delta i 
årsstämman, förutom att anmäla sig, hos 
förvaltaren begära att föras in i aktiebo ­
ken hos Euroclear Sweden AB 
(rösträttsregistrering), så att veder ­
börande är registrerad i den av Euroc ­
lear Sweden AB förda aktieboken per 
torsdagen den 25 april 2024. Observera 
att förfarandet också gäller beträffande 
aktier som ligger på banks aktieägardepå 
och vissa investeringssparkonton (ISK). 
Registrering i enlighet med det föregå ­
ende kan vara tillfällig. 
Anmälan för fysiskt deltagande eller 
deltagande genom ombud
Anmälan görs per brev och ställs till 
Computershare AB, ”Genovas års ­
stämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm. 
Komplett formulär ska vara Compu­
tershare AB tillhanda senast torsdagen 
den 25 april 2024. Anmälan kan även 
göras per e ­mail till proxy@computers ­
hare.se. Fysiska aktieägare och ombud 
kan även anmäla sig elektroniskt på 
bolagets webbplats, www.genova.se 
eller per telefon +46(0)771 ­24 64 00. Vid 
anmälan ska namn, personnummer/
organisationsnummer samt registrerat 
aktieinnehav uppges. 
Aktieägare som inte är personligen 
närvarande vid årsstämman får utöva 
sin rätt vid årsstämman genom ombud 
med skriftlig, undertecknad och daterad 
fullmakt. Ett fullmaktsformulär finns 
tillgängligt på bolagets webbplats, www.
genova.se. Fullmaktsformuläret kan 
också erhållas hos bolaget. Om fullmak ­
ten utfärdats av juridisk person ska kopia 
av registreringsbevis eller motsvarande 
behörighetshandling för den juridiska 
personen bifogas. För att underlätta 
inpasseringen vid årsstämman bör 
fullmakter, registreringsbevis och andra 
behörighetshandlingar vara bolaget till­
handa på adressen [Computershare AB, 
”Genovas årsstämma”, Box 5267, 102 46 
Stockholm] i god tid före årsstämman och 
helst senast torsdagen den 25 april 2024.
Anvisningar för poströstning
För poströstning ska aktieägare använda 
det formulär för poströstning och följa 
bolagets anvisningar som finns tillgäng ­
liga på bolagets webbplats, www.genova.
se och på bolagets kontor, Smålands ­
gatan 12, 111 46, Stockholm. Ifyllt och 
undertecknat formulär för poströstning 
skickas med post till Computershare 
AB, ”Genovas årsstämma”, Box 5267, 
102 46 Stockholm. Komplett formulär 
ska vara Computershare AB tillhanda 
senast torsdagen den 25 april 2024. Ifyllt 
och undertecknat formulär får även 
inges elektroniskt och ska då skickas till 
proxy@computershare.se. Aktieägare 
kan även avge poströst elektroniskt 
med BankID via bolagets webbplats, 
www.genova.se. Om aktieägare avger 
poströst genom ombud ska en skriftlig 
och daterad fullmakt biläggas formulä ­
ret. Fullmaktsformulär tillhandahålls 
på begäran och finns även tillgängligt 
på bolagets webbplats, www.genova.se. 
Om aktieägaren är en juridisk person ska 
registreringsbevis eller annan behörig ­
hetshandling biläggas poströstnings­
formuläret. 
Aktieägaren får inte förse poströsten 
med särskilda instruktioner eller villkor. 
Om så sker är hela poströsten ogiltig. 
Ytterligare anvisningar och villkor finns i 
poströstningsformuläret. 
Den som önskar återkalla avgiven 
poströst och i stället utöva sin rösträtt 
genom att delta vid årsstämman fysiskt 
eller genom ombud måste meddela detta 
till årsstämmans sekretariat innan års ­
stämman öppnas.
Information till aktieägare
INFORMATION TILL AKTIEÄGARE
Genova årsredovisning 2023
130

===== SIDA 131 =====

INFORMATION TILL AKTIEÄGARE
Kontakt investor relations 
Michael Moschewitz, VD
e-post:  michael.moschewitz@genova.se 
mobil: 0707 13 69 39 
Henrik Zetterström, CFO
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se
mobil: 070 870 04 96
Finansiell kalender
Delårsrapport januari–mars 2024  2 maj 2024
Årsstämma 2024 2 maj 2024
Delårsrapport januari–juni 2024  14 augusti 2024
Delårsrapport januari–september 2024  25 oktober 2024
Bokslutskommuniké januari-december 2024  19 februari 2025
Kontakt 
Besöksadresser
Huvudkontor
Smålandsgatan 12 
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9 
753 11 Uppsala
www.genova.se
Genova årsredovisning 2023
131

===== SIDA 132 =====



===== SIDA 133 =====



===== SIDA 134 =====