Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning  /
2023

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Genova
– ett personligt fastighetsbolag
Genova årsredovisning 2023
3

===== SIDA 4 =====



===== SIDA 5 =====

Innehåll
6 VD har ordet
8 Året och Genova i korthet
10 Viktiga händelser 2023
12 Mål och utfall, utdelningspolicy
14 Affärsmodell och värdeskapande
16 Värdekapande projekt i Skarpnäck
20 Förvaltningsfastigheter
25 Intjäningsförmåga 
26 Projektutveckling
32 Hållbarhetsrapport
43 Risker och riskhantering
48 Aktier och ägare
51 Bolagsstyrningsrapport
60 Styrelse och ledning
64 Finansiering
68 Finansiell utveckling
71 Finansiell och hållbarhetsinformation
82 Redovisningsprinciper och noter
116 Revisionsberättelse
121 GRI-index och Hållbarhetsnoter
128 Definitioner
130 Information till aktieägare
131 Kalendarium
Reviderad årsredovisning och koncernredovisning 
för Genova Property Group AB (publ) utgörs av 
sidorna 10–11, 43–49 och 64–115.
Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Viktiga 
händelser 2023, Risker och riskhantering, Aktier 
och ägare, Finansiering samt Finansiell utveckling. 
Genova årsredovisning 2023
5

===== SIDA 6 =====

VD har ordet
2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt med ett starkt opera ­
tivt arbete inom såväl vår fastighetsförvaltning som projektutveckling. Vi hade ett tydligt 
fokus på att säkerställa god likviditet, hantera obligationsförfall samt minska finansiella 
kostnader. Inför 2024 finns det anledning att vara försiktigt optimistisk. Vi växer organiskt 
genom färdigställandet av cirka 400 miljöcertifierade hyresbostäder för egen förvaltning 
under 2024 samtidigt som både styrräntan och inflationen sannolikt har passerat toppen.
” 2023 var ett utmanande år 
som Genova tog sig igenom 
på ett bra sätt.”
VD-ORD
Hyresintäkterna ökade under helåret 
med 27 procent och driftnettot med 32 
procent, främst som en effekt av ett större 
fastighetsbestånd och färdigställda 
projekt. Förvaltningsresultatet tyngdes 
av negativa värdeförändringar i intresse­
företag samt högre räntekostnader och 
sjönk till 61 Mkr. Rensat för värdeföränd ­
ringar i joint ventures och intresseföretag 
uppgick förvaltningsresultatet till 88 
Mkr jämfört med 97 Mkr föregående år. 
Vi redovisar negativa värdeförändringar 
från förvaltningsfastigheterna om –530 
Mkr, framför allt som en följd av ökade 
avkastningskrav i värderingarna. Sub ­
stansvärdet per aktie minskade med 10 
procent till 70,59 kr per aktie.
Finansiering
Vi genomförde under 2023 ett flertal 
åtgärder för att minska skuldsättningen, 
sänka finansieringskostnaderna och 
stärka likviditeten. Under året reste vi 
nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt 
genomförde försäljningar av fastigheter 
för cirka 550 Mkr, vilket sammantaget 
frigjorde cirka 450 Mkr i likviditet. Efter 
hantering av årets obligationsförfall sker 
nästa obligationsförfall först i november 
2026. Totala obligationsskulden har 
minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr 
med positiv effekt både på finansnetto 
och intjäning. Vid årets uppgick belå ­
ningsgraden till 52 procent. 
Genova har historiskt haft kort ränte ­
bindning. Under året har vi, för att skapa 
bättre förutsägbarhet i våra kassaflöden, 
ökat andelen fast ränta via derivat, vilket 
kommer ge en positiv påverkan i rådande 
räntemiljö. Under 2023 och i inledningen 
av 2024 räntesäkrade vi 2 650 Mkr till en 
genomsnittlig ränta om cirka 2,5 procent 
med en återstående löptid om cirka 4 år.
Vi fortsätter att arbeta med vår 
finansiering under 2024. I mars i år 
genomförde vi en övertecknad emission 
av konvertibler om cirka 200 Mkr. Med 
likviden kan vi förbättra kapitalstruktu­
ren samtidigt som den möjliggör värde ­
skapande investeringar framåt.
Förvaltning
Förvaltningsportföljen utvecklades väl 
under året med ett antal bra nyuthyr ­
ningar och en fortsatt hög uthyrnings ­
grad. Under 2024 stärks intjäningen 
ytterligare dels på grund av indexjus ­
tering av hyror från och med januari 
2024 om närmare 30 Mkr, dels genom 
färdigställda hyresbostäder för egen 
förvaltning med en årshyra om cirka 46 
Mkr. Under det kommande året är det 
viktigt att ligga nära våra hyresgäster för 
att förstå deras behov, framför allt mot 
bakgrund av en utmanande konjunktur. 
I det sammanhanget ger Genovas stabila 
fastighetsportfölj med tonvikt på Stor ­
stockholm och Uppsalaregionen förut ­
sättningar för att behålla hyresgäster och 
genomföra nyuthyrningar. Den positiva 
nettouthyrningen 2023 på 16 Mkr är ett 
kvitto på detta. Vid utgången av 2023 
hade vi en ekonomisk uthyrningsgrad 
om 93,4 procent med långa hyresavtal, i 
genomsnitt 5,0 år i återstående hyrestid. 
Över 60 procent av intäkterna kommer 
från samhällsfastigheter, bostäder och 
dagligvaruhandel med en relativt låg 
snitthyra om cirka 1 500 kr per kvm. 
Hållbarhetsarbete
Under året har vi intensifierat vårt håll­
barhetsarbete, inte minst genom att sty ­
relsen beslutade om klimatmål. Målet är 
att minska bolagets utsläpp av växthus ­
gaser med 42 procent till 2030 från 2021 
års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt 
att mäta och minska utsläpp i scope 3.
I förvaltningen fortsatte insatserna 
för att skapa ett mer hållbart fastighets ­
bestånd, i både smått och stort. Vi arbe ­
tar med energieffektiviseringsåtgärder 
Genova årsredovisning 2023
6

===== SIDA 7 =====

VD-ORD
i vårt befintliga fastighetsbestånd och 
påbörjade under året ett återbruksprojekt 
för att minska negativ klimatpåverkan 
vid ombyggnation. Arbetet med miljö­
certifiering av befintliga fastigheter 
fortsätter och all vår nyproduktion miljö­
certifieras. Under 2024 kommer vi att 
intensifiera hållbarhetsarbetet inom vårt 
dotterföretag Järngrinden och linjera det 
med övriga koncernens. Det sociala håll­
barhetsarbetet är fortsatt en central del 
i våra projekt där utgångspunkten är att 
utveckla stadsdelar och byggnader som 
är trygga, inkluderande och trivsamma, 
något som skapar värde för våra hyres ­
gäster, samhället och Genova som bolag. 
Investeringar
Vi fortsatte under året att investera i 
hållbar nyproduktion för att driva lön ­
sam framtida tillväxt. På våra huvud ­
marknader finns en stark underliggande 
efterfrågan på hyresbostäder, inte minst 
mot bakgrund av det kraftigt minskade 
bostadsbyggandet. Vår bedömning är 
att den situationen kommer att bestå. Vi 
kommer fortsätta att prioritera arbete 
med detaljplaner i Genovas byggrätts ­
portfölj, vilket kommer att skapa bety ­
dande värden för Genova som vi avser att 
realisera antingen genom egen framtida 
projektutveckling eller via avyttringar av 
byggrätter.
Våra pågående projekt utvecklas 
enligt plan. Under 2024 färdigställer vi 
närmare 400 hyresbostäder för egen 
långsiktig förvaltning samtliga med 
planerad miljöcertifiering enligt Svanen. 
I Viby i Upplands­Bro driver vi ett större 
stadsutvecklingsprojekt under 2024 och 
framåt. Efter årets utgång har detaljplan 
för projektet Ekeby i Uppsala för närmare 
90 lägenheter vunnit laga kraft. 
Vårt dotterföretag Järngrinden hade 
en fin utveckling under året som bidragit 
positivt till Genovas intjäning. Ett 
antal bostadsprojekt färdigställdes och 
frånträddes och byggnation av Apoteas 
nya centrallager i Varberg påbörjades, 
en byggnad som kommer utrustas med 
solcellsanläggning och miljöcertifieras 
enligt Miljöbyggnad Silver.
Framåtblick
Vi verkar fortsatt i en osäker makro ­
miljö men med en ökad intjäning och en 
förväntad sänkning av styrräntan 2024, 
finns det förutsättningar för ett förbätt ­
rat förvaltningsresultat för Genova. Vi 
kommer att fortsätta investera i lönsam 
projektutveckling utifrån våra byggrätter 
med låga ingångsvärden och i geogra ­
fiska lägen med stor efterfrågan. När 
intresset för bostadsbyggande vänder 
uppåt igen ser vi även möjligheter till 
avyttring av byggrätter för att stärka 
likviditeten. Sammantaget har Genova 
en stadig position när vi går in i 2024, 
med möjligheter att agera på värdeska ­
pande möjligheter som uppstår. Vi är 
långsiktiga och fast beslutna att komma 
ut starka när marknadsförutsättning ­
arna ljusnar.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort 
tack till mina medarbetare för deras 
stora engagemang och dedikerade arbete 
under året och till våra aktieägare som 
tror på och möjliggör Genovas fortsatta 
utveckling.
Michael Moschewitz, VD
Genova årsredovisning 2023
7

===== SIDA 8 =====

GENOVA I KORTHET
Genova i korthet
Genovas affärsidé är att kombinera stabila 
kassaflöden från förvaltningsportföljen 
med kostnadseffektiv projektutveckling av 
främst hyresbostäder och samhällsfastig ­
heter för egen långsiktig förvaltning. 
Genova är ett personligt fastighetsbolag 
som äger, förvaltar och utvecklar fastig ­
heter långsiktigt, hållbart och med stort 
engagemang. Den stora portföljen av 
egna byggrätter säkerställer koncernens 
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil 
utveckling av fastighetsbeståndet. 
Genovas huvudmarknader är tillväxt­
regionerna Storstockholm och Uppsala. 
Bolaget äger fastigheter även på andra 
tillväxtorter och genom dotterföretaget 
Järngrinden är vi verksamma i Västsverige.
Fastighetsvärde1)
9 899 Mkr
31 december 2023
Bostadsbyggrätter
8 756 st
31 december 2023
Belåningsgrad fastigheter
60,5 %
31 december 2023
Belåningsgrad
51,8 %
31 december 2023
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 219 Mkr.
2023 2022
Hyresintäkter, Mkr 503,0 394,7
Driftsöverskott, Mkr 367,6 27 7,8
Förvaltningsresultat, Mkr 60,6 120,8
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
per aktie, kr -0,49 1,53
Bostäder under byggnation, antal 625 1 006
Färdigställda bostäder, antal 289 179
Nettoinvestering, Mkr 118,3 7 17, 2
Belåningsgrad, % 51,8 50,7
Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1
Soliditet, % 37, 2 38,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,6 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt  
till aktieägarna, Mkr 3 219,8 3 584,1
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977
Långsiktigt substanvärde hänförligt till  
aktieägarna per aktie, kr 70,59 85,38
 
1) Exklusive kostnader av engångskaraktär.
Nyckeltal i sammandrag
Genova årsredovisning 2023
8

===== SIDA 9 =====

Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
Pågående projekt och  
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 219 Mkr
69% 
Hyresbostäder
5% 
Kommersiella  
fastigheter22% 
Bostadsrätter
4% 
Samhälls-   
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 566 Tkvm
66% 
Hyresbostäder
3% 
Kommersiella  
fastigheter
25% 
Bostadsrätter
6% 
Samhälls-   
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,36
7,96
10,26 9,90
4,42
2,601,83
2017 2019 2020 2021 2022 2023
33,9 15,7
40,8
60,8
99,2
2018
120,8
60,6
Förvaltningsfastigheter 
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Fastighetsvärde
Totalt 7 680 Mkr
43%  
Kommersiella  
fastigheter
57% 
Samhälls -
fastigheter 1
1)  Varav 240 hyresbostäder
Genova årsredovisning 2023
9

===== SIDA 10 =====

Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under året
och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Vi fortsatte vårt 
metodiska arbete med att stärka likviditeten och sänka räntekostnaderna, bland annat 
genom avyttring av icke strategiska tillgångar och minskad andel obligationslån.
Viktiga händelser 2023
VIKTIGA HÄNDELSER 2023    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2023
10

===== SIDA 11 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    VIKTIGA HÄNDELSER 2023
Q1
Nyemission av stamaktier
I januari genomförde Genova en riktad 
nyemission av cirka 3,6 miljoner nya stam -
aktier till en teckningskurs om 55 kronor  
per stamaktie och tillfördes därmed cirka 
200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade 
till nyemissionen.
Frånträde av hyresrättsprojekt
I januari frånträddes ett av Järngrindens 
hyresrättsprojekt utanför Borås. Frånträdet 
hade positiv påverkan på Genovas finan -
siella nyckeltal samt en resultateffekt om 
cirka 30 Mkr.
Ränteswap tecknas
I januari tecknade Genova en femårig ränte -
swap om totalt 800 Mkr.
Nya operativa mål
Styrelsen fattade beslut om att uppdatera 
bolagets operativa mål avseende pågående 
byggnation och andel av hyresintäkter från 
bostads- och samhällsfastigheter.
Q2
Färdigställda bostäder i Norrtälje 
Under kvartalet färdigställdes 66 hyres -
bostäder i projekt Tryckeriet i Norrtälje med 
ett årligt hyresvärde om 6,0 Mkr.
Obligationer återköpts
I maj återköpte Genova obligationer till ett 
belopp om 115 Mkr av obligationslån med 
förfall den 30 september 2023.
Nya klimatmål 
I maj satte Genova klimatmål som är vali -
derade och publicerade av Science Based 
Target initiative. Målet är att minska bolagets 
utsläpp av växthusgaser med 42 procent till 
2030 från 2021 års nivåer inom scope 1 och 
scope 2, samt att mäta och minska utsläpp 
i scope 3.
Försäljning i Knivsta
Avtal tecknades om försäljning av fastig -
heten Gredelby 7:89 i centrala Knivsta. 
Försäljningen skedde till ett underliggande 
fastighetsvärde om 85 Mkr. Årligt hyresvärde 
uppgick till 6,0 Mkr och återstående avtalstid 
var 4,5 år.
Emission av teckningsoptioner 
Årsstämman beslutade att införa ett lång -
siktigt incitamentsprogram genom en riktad 
emission av teckningsoptioner med efter -
följande överlåtelse till deltagarna.
Q3
Hyresavtal tecknas i Uppsala
I september tecknades ett 15-årigt hyres -
avtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala 
om 5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om 
9 Mkr. Uthyrningen medför en hyresgästan -
passning där Genovas totala investerings -
åtagande bedöms uppgå till 40 Mkr. Hyres -
gästen tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024 
och resterande ytor under 2025.
Q4
Avvyttring i Uppsala
I oktober avyttrades en fastighet i Uppsala 
till ett underliggande fastighetsvärde om 50 
Mkr, vilket är i linje med bokfört värde.
Avyttring i Palma
I oktober slutfördes avyttring av två fullt 
uthyrda hotellfastigheter i Palma. Fastighe -
terna avyttrades för cirka 35 MEUR, mot -
svarande cirka 410 Mkr.  Avyttringen tillförde 
Genova betydande likviditet och stärkte 
balansräkningen.
Slutgiltig inlösen av obligationer
I oktober skedde en slutgiltig avbetalning av 
bolagets utestående obligation 2019/2023 
med förfall den 30 september 2023. 
Emission av gröna obligationer
I november emitterades seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr. 
Obligationerna löper med en rörlig ränta på 
3m Stibor + 595 räntepunkter och förfaller i 
november 2026. 
Förtida inlösen av obligationer
I november genomfördes förtida inlösen  
av bolagets utestående obligationer 
2020/2024. Totala obligationsskulden har 
minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med 
positiv effekt på finansnetto och intjäning.
Refinasieringar om 450 Mkr
Under fjärde kvartalet refinansierades bank -
lån om cirka 450 Mkr med en genomsnittlig 
kapitalbindningstid om 1,8 år. 
Ränteswappar om 850 Mkr
Ränteswappar om 850 Mkr som löper med 
en genomsnittlig fast ränta om cirka 2,50 
procent samt löptid om 3,6 år tecknades 
under kvartalet.
Väsentliga händelser 
efter räkenskapsårets 
utgång
Ränteswap om 500 Mkr
Efter räkenskapsårets utgång har Genova 
tecknat en ränteswap om 500 Mkr med en 
fast ränta om 2,58 procent som löper ut i 
januari 2030.
 
Konvertibelemission 
Genova har även genomfört en emission 
av konvertibler och därigenom tillförts cirka 
200 Mkr. Konvertiblerna löper med en fast 
årlig ränta om 6,75 procent med kvartalsvisa 
utbetalningar och förfaller till betalning i 
mars 2029.
” 2023 präglades av god operativ 
utveckling och fokus på att  
minska finansiella kostnader.”
Genova årsredovisning 2023
11

===== SIDA 12 =====

MÅL
Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktie-
ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom 
att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytter-
ligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation och befintliga 
fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket kan medföra en låg 
eller utebliven utdelning på aktier. Långsiktigt ska utdelningen på 
aktierna uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet hänförligt 
till aktieägarna. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad fastigheter
Belåningsgrad fastigheter  
ska över tid understiga  
65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat 
per aktie, Kr
Belåningsgrad  
 fastigheter, %
Belåningsgrad, %
Kr
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Kr
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
Mål
Begränsning
44 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-2023
37,2 %
31 dec 2023
1,6 ggr
Jan–dec 2023
98 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-2023
51,8 %
31 dec 2023  
Belåningsgrad
60,5 %
31 dec 2023 
Belåningsgrad  
 fastigheter
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2023
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Genova årsredovisning 2023
12

===== SIDA 13 =====

MÅL
Pågående byggnation
Pågående byggnation av egen -
producerade bostäder ska  
uppgå till minst 1 000 bostäder  
per år vid utgången av år 2024. 
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska  
vid utgången av år 2025 uppgå  
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade 
bostäder, antal
Fastighetsvärde på 
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och sam -
hällsfastigheter ska uppgå till minst 55 
procent av Genovas totala hyresintäkter 
vid utgången av år 2023.
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2023
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
Mål
Mål
55 %
31 dec 2023
625
31 dec 2023
9,9 Mdkr
31 dec 2023
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2023
Genova årsredovisning 2023
13

===== SIDA 14 =====

Affärsmodell för långsiktigt  
värdeskapande
Genovas affärsmodell innebär att utveckla och skapa värde i fastighetsbeståndet med 
ett långsiktigt och hållbart perspektiv. Det gör vi genom förädling av befintliga fast ­
igheter, utveckling av byggrätter, investering i lönsam projektutveckling i attraktiva 
lägen, samt genom strategiska transaktioner. Stabil intjäning från befintlig fastighets ­
portfölj bidrar till flexibilitet och en balanserad finansiell riskprofil.
AFFÄRSMODELL    
Affärsidé
Att med långsiktighet, 
hållbarhet och enga-
gemang som kompass 
förvärva, förvalta och 
utveckla moderna och 
attraktiva bostäder och 
lokaler. 
skapar förutsättningar att utveckla verk­
samheten vidare genom investeringar 
i förvärv och projektutveckling när det 
bedöms värdeskapande.  
Lönsam projektutveckling  
där efterfrågan finns 
Med god likviditet och kostnadseffektiv 
nyproduktion är det möjligt att genom ­
föra projektutveckling från egna byggrät ­
ter i egen takt och anpassat till efterfrå ­
gan på marknaden. Genovas inriktning 
är utveckling av främst hyresbostäder 
och samhällsfastigheter för egen långsik ­
tig förvaltning, vilket motiverar långsik ­
tiga investeringar och skapar utrymme 
för en socialt hållbar stadsutveckling. 
På huvudmarknaderna Storstockholm 
och Uppsalaregionen samt i Västsverige 
finns en stark underliggande efterfrågan 
på hyresbostäder, inte minst mot bak ­
grund av det kraftigt minskade bostads ­
byggandet. Därför är Genovas arbete 
med pågående detaljplaner viktigt för 
att kunna starta nybyggnation där det 
bedöms som långsiktigt värdeskapande.
Affärsmodellen kan beskrivas i fem 
möjliga steg som illustrerar utvecklingen 
från förvärv till slutlig förvaltning, se 
även nästa sida.
•  Förvärv av fastighet
•  Fastighetsutveckling
•  Utveckling av byggrätter
•  Byggnation
•  Långsiktig förvaltning
Vi utvecklar fastigheternas  
potential
Att identifiera utvecklingspotentialen för 
varje enskild fastighet utifrån dess unika 
förutsättningar är ett viktigt inslag i 
Genovas affärsmodell. Vi arbetar struk ­
turerat för att exempelvis öka uthyr ­
ningsgrad, ändra hyresgästsamman ­
sättning och investera i renovering av 
lokaler och förbättring av utomhusmiljön 
för att öka fastigheternas attraktivitet. 
Likaså utvärderas alltid möjligheten 
för utveckling av byggrätter. Bolagets 
byggrätter utvecklas därmed primärt på 
egen hand av utifrån befintliga uthyrda 
förvaltningsfastigheter. Egenutvecklade 
bostadsbyggrätter skapar förutsätt ­
ningar för bättre marginaler och lägre 
risk än vid köp av byggrätter och mar ­
kanvisningar. Därtill bidrar en uthyrd 
förvaltningsfastighet till kassaflödes ­
generering under detaljplaneprocessen 
ända fram till byggstart.
Aktiva i hela kedjan av  
fastighetsinvesteringar 
Genova bedriver en kombinerad verk ­
samhet med fastighetsförvaltning och 
projekt­ och stadsutveckling för långsik ­
tigt ägande. Strategin innebär ett aktivt 
engagemang i hela kedjan av fastighets ­
investeringar – från förvärv till förvalt ­
ning och projektutveckling. En central 
del i strategin är att skapa byggrätter, 
där Genova vid förverkligad byggnation 
adderar värde till befintliga fastigheter. 
Stabil intjäning skapar flexibilitet 
Genova förvärvar och utvecklar fastighe ­
ter samt bygger nya bostäder och lokaler 
baserat på efterfrågan hos hyresgäster 
och samhälle. Fastigheterna utvecklas 
och förvaltas på ett långsiktigt, lönsamt 
och socialt hållbart sätt med syfte att 
skapa värdetillväxt. Stabila kassaflöden 
från befintliga förvaltningsfastigheter 
Genova årsredovisning 2023
14

===== SIDA 15 =====

AFFÄRSMODELL
Förvärv av  
fastigheter
Genova arbetar proaktivt 
med att identifiera 
intressanta fastigheter 
att komplettera fast -
ighetsbeståndet med. 
Utgångspunkten är 
att fastigheten ska ge 
möjlighet till någon form 
av värdeutveckling. 
Fastighets­
utveckling
Fastighetsutvecklingen 
drivs alltid utifrån res -
pektive fastighets unika 
förutsättningar med fokus 
på att öka kassaflöde och 
hållbarhet. En specifik 
affärsplan bereds utifrån 
respektive fastighet och 
dess möjligheter. 
Utveckling av 
byggrätter 
Genova utvecklar bygg-
rätter från befintliga fast-
igheter och arbetar aktivt 
med kommuner för att 
kunna utveckla kommer-
siell yta till bostäder i nya 
detaljplaner. Detta innebär 
låga anskaffningskostan-
der och löpande kassaflö-
de från uthyrning fram till 
byggstart. 
Byggnation
Vid nyproduktion fokuse -
rar Genova på kostnads -
effektivitet, korta 
byggtider, hållbarhet och 
långsiktig kvalitet kombi -
nerat med god arkitektur 
och design. All nybyggna -
tion miljöcertifieras.
Långsiktig  
förvaltning 
Genova har ett långsiktigt 
perspektiv i sitt ägande 
med inriktning på en 
trygg, kostnadseffektiv 
och värdeskapande 
fastighetsförvaltning. 
Kassaflöden från förvalt -
ningsfastigheterna bidrar 
till finansiering av ytterli -
gare investeringar.
Veddesta 1:29 Hunnerup 1 Journalisten 1Drevern 1, 2 och  
Dvärgspetsen 1
Luthagen 13:2
Förvärv av  
fastighet
Fastighetsutveckling
Byggnation
Långsiktig  
förvaltning
Utveckling av  
byggrätter
Värde­ 
skapande
Genova årsredovisning 2023
15

===== SIDA 16 =====

PROJEKT I  
SKARPNÄCK  
SKAP AR VÄRDE
AFFÄRSMODELL
Strax söder om centrala Stockholm och med natur runt knuten ligger 
Skarpnäck där Genova driver ett av sina stadsutvecklingsprojekt. En 
asfalterad parkeringsyta och några äldre verksamhetsbyggnader ska ge 
plats för nya bostäder, mötesplatser och handel, något som efterfrågas när 
huvudstaden växer. För Genova är det ett sätt att skapa långsiktigt värde 
både för platsen och bolaget. 
En central del i Genovas affärsmodell 
är att förvärva fastigheter med uthyrda 
lokaler som också erbjuder potential för 
projektutveckling. I princip samtliga av 
bolagets befintliga byggrätter har skapats 
genom nya detaljplaner på egna fastighe­
ter. Det innebär hyresintäkter idag och ett 
ökat värde i framtiden. Genovas projekt 
i Skarpnäck, med planering av bostäder 
och lokaler för egen långsiktig förvalt­
ning, är ett typiskt exempel på detta. 
Fastigheter med potential
2018 förvärvade Genova de två fastighe ­
terna Drevern 1 och Dvärgspetsen 1 med 
en Hemköpsbutik och tillhörande mark ­
parkering samt ett antal verksamhets ­
lokaler. Läget direkt invid korsningen 
Gamla Tyresövägen och Tyresövägen gör 
att platsen har ett strategiskt läge och en 
viktig roll för att binda ihop bebyggelsen 
runt omkring. 
”Vid förvärvsmöjligheter inventerar 
vi alltid vilka utvecklingsmöjligheter 
fastigheten har. Här bedömde vi att läget 
mellan bostadsområden i Skarpnäck och 
Sköndal och med närhet till kommuni­
kationer och naturområden, hade alla 
förutsättningar för bostäder och service. 
Vi konstaterade också att området var 
utpekat av Stockholm stad för framtida 
bebyggelse. Det blev affär”, berättar 
Michael Moschewitz, VD för Genova.
Efter en tid färvärvade Genova ytterli­
gare en intilliggande fastighet för att kunna 
ta ett större helhetgrepp kring utvecklingen 
av platsen. Det var även avgörande för att få 
i gång planarbetet för omdrådet tillsam­
mans med Stockholm stad.
 
Planprocessen pågår 
I området finns idag en välbesökt 
Hemköpsbutik i en handelslokal från 
70­talet och några närliggande verksam ­
hetslokaler. Platsen har karaktären av 
ett mindre externhandelsområde med 
stora hårdgjorda asfaltsytor för parke ­
ring och biltrafik. Det centrala läget med 
infarter till kringliggande bebyggelse gör 
området till ett nav som passar mycket 
väl för att utvecklas, inte minst för att 
skapa en bättre helhet mer anpassad för 
människor än bilar.  
”Stockholm växer så det knakar och 
det finns behov av mer bostäder. Då är det 
naturligt att hitta platser i bra lägen som 
idag är ganska outnyttjade och som har 
potential för både boende och en trygg, 
grön och lättillgänglig stadsmiljö. På det 
viset används dessutom mark som redan 
är förberedd för bebyggelse i stället för att 
exploatera orörd natur”, säger Anna Molén, 
chef för stadsutveckling på Genova. 
Processen för en ny detaljplan är i 
full gång med att revidera och anpassa 
bebyggelseförslaget efter samråd. Arbe ­
tet inleddes med flera workshops till­
sammans med handläggare och experter 
på Stadsbyggnadskontoret och Explo ­
ateringskontoret i Stockholm och med 
experter inom landskap, stadsplanering, 
buller, risk och trafik som Genova anlitat. 
Genova årsredovisning 2023
16

===== SIDA 17 =====

AFFÄRSMODELL
Uppdraget var att identifiera knäckfrågor 
och ta fram robusta och långsiktiga mål 
för platsen och dess utveckling.  
Arbetet mynnade ut i en vision och 
övergripande projektmål som både 
Genova och Stockholm stad utgår från i 
det fortsatta arbetet, bland annat att skapa 
naturvärden, god gestaltad miljö, ökad 
trygghet, genomtänkta gång­ och cykelvä­
gar och en effektiv markanvändning. 
”Jag tror att detta breda angrepps ­
sätt från start lade en stabil grund för 
de utmaningar som komplexa projekt 
innebär. Vi jobbar tillsammans mot mål 
och visoner som Genova och staden tagit 
fram gemensamt. Det gör att vi alltid kan 
komma tillbaka till dessa när vi stöter på 
frågor som behöver lösas”, kommenterar 
Anna Molén.
En ny entré till Skarpnäck
På ritbordet tar nu en ny entré till Skar ­
päck form. Genova tar ett helhetsgrepp 
om utvecklingen som innebär nya stads ­
kvarter som omfattar 400–450 hyres ­
bostäder med lokaler i bottenvåningarna 
i gårdskvarter med parkering i suterräng ­
plan. Den befintliga dagligvaruhandeln 
får nya anpassade lokaler med ett mycket 
bättre läge ut mot Gamla Tyresövägen. 
Ambitionen är att stärka området som 
lokalt centrum och naturlig mötesplats 
genom att skapa trygga gång ­ och cykel­
stråk och vackra miljöer för människor 
snarare än en plats anpassad för bilar. 
Grönytorna får ta stor plats i den nya 
stadsdelen där bostadsgårdarna blir ljusa 
och rymliga och kan möta flera olika 
behov för våra nya boende. 
En ny park planeras intill bebyggel­
sen. Parken kommer vara tillgänglig för 
alla och fungera som en offentlig mötes ­
plats för både befintliga och nya grannar 
såväl som besökare. Parkens syfte är 
även att omhänderta skyfallsvatten vid 
översvämningar kopplat till den ökade 
frekvensen av kraftig nederbörd. 
”Genova har som strategi att bygga och 
förvalta för framtidens miljö och klimat 
för att vi tror att det gynnar både miljön 
och oss som bolag. Med det långsiktigt 
ägandeperspektiv som Genova har blir 
det helt naturligt att bidra till hantering 
av klimatrisker i planeringsarbetet”, 
berättar Anna Molén vidare.
Hållbarhet i flera dimensioner
Minst lika central som miljö ­ och klima­
taspekten är social hållbarhet i Genovas 
stadsutvecklingsprojekt. 
”När man som Genova är en fastighets­
ägare med evighetsperspektiv på ägandet 
ger det oss möjlighet och incitament att 
arbeta med och påverka många dimensio­
ner av hållbarhetsfrågan. Vi arbetar alltid 
med ett socialt hållbarhetsperspektiv i våra 
projekt där ambitionen är att planera och 
utveckla stadsdelar och byggnader som är 
trygga, inkluderande och trivsamma, inte 
bara vid inflyttning utan under lång tid 
framåt”, berättar Anna Molén.
Genova årsredovisning 2023
17

===== SIDA 18 =====

AFFÄRSMODELL
I planförslaget för Skarpnäck finns 
flera åtgärder för att bidra till en trygg 
miljö även för kringliggande boende. 
Bland annat ett bättre nät av upplysta 
gång­ och cykelvägar som bidrar till mer 
närvaro och möten i området och enklare 
tillgång närliggande naturområde och 
park. Mer tillgängliga vägar för gående 
och cyklister uppmuntrar även till mer 
rörelse vilket förstärker områdets som 
ett levande centrum. Samtidigt innebär 
läget med närhet till kollektivtrafik goda 
möjligheter att röra sig utan bil, något 
som är viktigt även ur ett jämställdhets ­
perspektiv. 
”Ett mer befolkat centrum och 
sammanhängande gaturum med fler 
mötesplatser bidrar till en ökad känsla av 
trygghet i det offentliga rummet bland 
boende och besökare, och inte minst 
för ungdomar och barn. Det är en viktig 
komponent för att skapa trygga miljöer 
där alla trivs”, kommenterar Anna 
Molén.
Utveckling som skapar värde
Genovas projekt i Skarpnäck har många 
steg på vägen till en färdigbyggd 
stadsdel, från planbesked till antagen 
detaljplan och byggnation. Men det är en 
process som är väl värd att investera i. 
Eftersom de egenskapade byggrätterna 
från befintliga fastigheter har ett lågt 
ingångspris jämfört med köp av färdiga 
byggrätter, blir värdeökningen bety ­
dande för Genova när byggnaderna står 
färdiga och inflyttade. Genom att säker ­
ställa uthyrning av befintliga lokaler 
under planeringstiden bidrar fastigheten 
därtill med löpande intjäning.
”Projektet speglar tydligt Genovas 
förmåga att utveckla byggrätter för 
byggnation av hållbara bostäder och 
samhällsfastigheter för egen långsiktig 
förvaltning. Det är viktigt för att skapa 
lönsam tillväxt och värde”, kommenterar 
Michael Moschewitz, VD för Genova.
Genova planerar att fortsätta investera 
i lönsam projektutveckling utifrån egna 
byggrätter med låga ingångsvärden och i 
lägen där det finns stor efterfrågan för att 
växa och för att skapa värde. När intresset 
för bostadsbyggande vänder uppåt igen 
ser man även möjligheter till avyttring av 
byggrätter för att realisera värden.
Genova årsredovisning 2023
18

===== SIDA 19 =====

AFFÄRSMODELL
Projekt Skarpnäck
Byggnation 
Bostäder, livsmedelsbutik och verksam-
hetslokaler. Kringmiljö med park och 
gång- och cykelstråk
Antal planerade bostäder
400–450
Planerad byggstart
2026–2027
Planerat färdigställande
2029 Etapp 1
Planerad miljöcertifiering
Ja
Arkitekt
Arrhov Frick och LAND  
Landskapsarkitekter
Nästa steg
Under våren 2024 är struktur och funk ­
tioner för projektets kvarter och bebyg ­
gelse satta. I nästa skede ska förslaget till 
detaljplan granskas och antagande av ny 
detaljplan är planerat till första kvartalet 
2025. För närvarande pågår ett intensivt 
arbete tillsammans med arkitekter och 
landskapsarkitekter och experter inom 
miljö, risk, trafik med flera för att mer i 
detalj fastställa utformning av hus, gator 
och park. Enligt nuvarande plan beräk ­
nas byggstart till 2026–2027 med första 
färdigställda byggnader 2028. 
”Som i alla projekt ser vi mycket fram 
emot att förverkliga det som vi idag har 
på ritbordet. Det ska bli spännande att se 
de nya kvarteren i Skarpnäck växa fram”, 
avslutar Anna Molén.
För närvarande driver Genova pågående 
byggnation i Norrtälje, Knivsta, Enkö ­
ping och Upplands ­Bro samt projekt i 
dotterföretaget Järngrinden. Under 2024 
kommer närmare 400 hyresbostäder fär ­
digställs för egen långsiktig förvaltning, 
samtliga med planerad miljöcertifiering 
enligt Svanen. Utöver Skarpnäck som är 
ett pågende planarbete driver Genova 
cirka 30 detaljplaner i tolv kommuner. 
Genova årsredovisning 2023
19

===== SIDA 20 =====

Förvaltningsfastigheter 
Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och bidrar genom löpande 
förädling och utveckling av byggrätter till att säkerställa bolagets långsiktiga tillväxt. Under 
året växte Genova organiskt genom färdigställda projekt med hyresbostäder och kommersiella 
lokaler.  
7 680  Mkr
Fastighetsvärde  
förvaltningsfastigheter
361 tkvm
Uthyrbar yta
555 Mkr
Hyresvärde
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Genova årsredovisning 2023
20

===== SIDA 21 =====

Förvärvsstrategi 
Genovas förvaltningsfastigheter genere ­
rar stabila kassaflöden som med löpande 
förädling och utveckling av befintliga 
byggrätter säkerställer bolagets långsik ­
tiga tillväxt. 
Genova arbetar löpande med att iden ­
tifiera fastigheter som bidrar till att upp ­
fylla de finansiella och operativa målen, 
utan begränsning till specifik kategori. 
Kännetecknande för Genovas förvärvs ­
objekt är att de genererar hyresintäkter 
och samtidigt innehåller potential för 
värdeutveckling. Möjliga förvärvsobjekt 
omfattar både kassaflödesgenererande 
fastigheter, helt eller delvis uthyrda, 
och tomma byggnader med potential för 
uthyrning, omförhandlingar, inves ­
teringar eller långsiktig förvaltning. 
Genovas ambition är att fastigheter 
som förvärvas även ska ge möjlighet att 
på sikt skapa byggrätter för framtida 
nybyggnadsprojekt. 
Ofta finns de kategorier av fastigheter vi 
söker i växande områden utanför citykär ­
norna i bra lägen avseende kommuni­
kationer. Genom upprustning och med 
aktiv förvaltning kan fastigheterna på så 
sätt utvecklas till attraktiva lokaler för 
fler eller nya hyresgäster samt på sikt till 
nya byggrätter. 
Utveckling 2023 
Vid årets utgång hade Genova ett helägt 
fastighetsbestånd bestående av 80 
förvaltningsfastigheter till ett marknads ­
värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka 
361,4 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med 
hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, 
pågående nyanläggningar samt joint 
ventures uppgår till cirka 11 Mdkr. Cirka 
67 procent av fastighetsvärdet och cirka 
61 procent av den totala uthyrbara ytan 
är hänförlig till förvaltningsfastigheter i 
Storstockholm och Uppsalaregionen. 
Transaktioner
Ett antal avyttringar genomfördes som 
stärkte balansräkningen och minskade 
räntekostnaderna.  
Två hotellfastigheter i Palma, 
 Mallorca, avyttrades för cirka 35 MEUR, 
motsvarande cirka 410 Mkr. Genova 
förvärvade fastigheterna med tomställda 
lokaler 2016 och har sedan dess utveck ­
lat dessa till fullt uthyrda lokaler med 
hotellverksamhet. Fastigheterna, som 
inte utgjorde ett strategiskt innehav för 
bolaget, var lågt belånade vilket innebar 
att försäljningen gav ett tillskott av bety ­
dande nettolikviditet om cirka 350 Mkr 
som användes för att ytterligare minska 
bolagets skuldsättning. 
Därtill avyttrades en handelsfastighet 
i Knivsta och i Uppsala en fastighet med 
lager och lättindustri.
 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter per geografi
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 555 Mkr
Hyresvärde
Totalt 555 Mkr
47%  
Kommersiella 
fastigheter
53% 
Samhälls -
fastigheter 1
Uthyrbar yta
Totalt 361,4 Tkvm
Uthyrbar yta
Totalt 361,4 Tkvm
54%  
Kommersiella 
fastigheter
46 % 
Samhälls -
fastigheter 1
10% 
Övrigt
47% 
Storstockholm
21% 
Uppsala
Fastighetsvärde
Totalt 7 680 Mkr
Fastighetsvärde
Totalt 7 680 Mkr
43%  
Kommersiella 
fastigheter
57% 
Samhälls -
fastigheter 1
10% 
Övrigt
52% 
Storstockholm
26% 
Uppsala
12% 
Väst
22% 
Väst
15% 
Väst
11% 
Övrigt
50% 
Storstockholm
24% 
Uppsala
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
Genova årsredovisning 2023
21

===== SIDA 22 =====

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Hyresavtal
Genova tecknade flera nya hyresavtal 
och förlängde hyresavtal under året.
Under första kvartalet tecknades ett 
femårigt hyresavtal med ett årligt hyres­
värde på cirka 4,4 Mkr med en befintlig 
hyresgäst i Hunnerup i Lund, med start 
från augusti 2023. Under andra kvartalet 
färdigställdes ytterligare 66 hyresbostäder 
i projekt Tryckeriet i Norrtälje med ett 
hyresvärde om cirka 6,0 Mkr. Under tredje 
kvartalet tecknade Genova ett femtonårigt 
hyresavtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i 
Uppsala om cirka 5 000 kvm med ett årligt 
hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen 
kommer att tillträda 4 000 kvm i april 
2024 och resterande ytor under 2025. 
Under det fjärde kvartalet har ett hyres­
avtal i fastigheten Trädgårdsmästaren 14 
i Stockholm omförhandlats och förlängts 
med fem år. Avtalet har ett årligt hyres­
värde på 10 Mkr.
Årets nettouthyrning uppgick till 16,0 
Mkr (4,1).
Genovas förvaltning 
Genovas förvaltning präglas av ett nära 
samarbete med hyresgästerna. För att vara 
en framgångsrik fastighetsägare är det 
centralt att bedriva en aktiv förvaltning 
och förstå vår kunds affär, de boendes 
behov och fastigheternas roll i helheten. 
För Genova är det viktigt att bygga lång ­
siktiga relationer med hyresgästerna och 
vi vill att de ska uppleva att deras lokaler 
och bostäder, och därigenom relationen 
med oss som hyresvärd, bidrar till trygg ­
het och värde. För hyresgäster i kommer ­
siella lokaler och samhällsfastigheter är 
det centralt att vi agerar affärsmässigt, 
lyssnar in kundens behov och erbjuder 
en produkt som är anpassad därefter. En 
viktig del i förvaltningen är att bidra till 
att utveckla lokaler och även kringmiljön 
för att skapa bästa möjliga förutsätt ­
ningar för kundernas verksamheter. 
Genovas ambition är att skänka värden 
till de platser där vi förvaltar fastigheter 
eller har för avsikt att bygga nytt. Vi vet 
att vi kommer att befinna oss på platsen 
under längre tid, och ser på insatser och 
investeringar med det perspektivet. 
Värde förvaltningsfastigheter 
31 december 2023
Hyresintäkter per kvartal 
31 december 2023
Mkr
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Mkr
20
40
60
80
100
120
140
2021 2022 20232020201920182017
Förfallostruktur hyresavtal
31 december 2023
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 151 29 36 7
2025 114 69 108 21
2026 74 57 88 17
2027 50 30 48 9
2028 17 22 36 7
>2028 43 96 178 34
Summa 449 303 494 95
Hyresbostäder 240 13 24 5
Totalt 689 316 518 100
Vakant 45 37
Totalt 361 555
Fördelning hyresintäkter
31 december 2023
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 259 50
Bostäder 1 26 5
Livsmedel 37 7
Övrigt kommersiellt 196 38
Summa hyresintäkter 518 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
6,4 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
5,0 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
Nettouthyrning
31 december 2023
Mkr 2023 2022
Nya hyreskontrakt 41,1 24,8
Uppsagda hyreskontrakt -25,1 -20,7
Nettouthyrning 16,0 4,1
Genova årsredovisning 2023
22

===== SIDA 23 =====

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Hyresgäster och hyresavtals­
struktur
Genovas fastighetsbestånd präglas 
generellt av hyresgäster med långsiktig 
horisont för sin verksamhet i lokalerna. 
En stor andel av våra hyresgäster verkar 
i den offentliga sektorn samt inom 
dagligvaruhandeln. Bland hyresgästerna 
finns både privata företag och verksam ­
heter inom offentlig sektor: kommunala 
omsorgsbolag, myndigheter, fackför ­
bund, regioner, företag inom försvars ­
industrin, handelsföretag och skolor. 
Sedan 2020 har Genova privatpersoner 
som hyresgäster i hyresbostäder. I takt 
med att pågående nybyggnadsprojekt 
färdigställs kommer Genova ha en större 
andel hyresgäster i hyresbostäder. 
Vid årets utgång hade Genova cirka 450 
hyresavtal med en genomsnittlig återstå­
ende avtalslängd på 5 år samt 240 avtal 
för hyresbostäder. Av totala kontrakterade 
hyresintäkter uppgick andelen från bostä­
der och offentligt finansierade hyresgäster 
till cirka 55 procent. Om även dagligvaru­
handel inkluderas uppgick andelen till 
cirka 62 procent av kontrakterade hyresin­
täkter. En stor andel av Genovas hyresav­
tal för lokaler är indexreglerade. 
Inflationsuppräkningen för 2024 års 
hyresnivåer är medräknade i tabellen för 
fastighetsbeståndet nedan och har ökat 
hyresvärdet med cirka 27 Mkr. Hyreshöj­
ningarna har kunnat genomföras under 
första kvartalet 2024 och bedöms generellt 
hanteras väl av hyresgästerna. Genom­
snittshyran per kvadratmeter i Genovas 
fastighetsbestånd understiger 1 500 kr per 
kvadratmeter. Den ekonomiska uthyr­
ningsgraden vid årets utgång uppgick till 
93 procent (94). Den något lägre uthyr­
ningsgraden är en effekt av försäljning av 
fullt uthyrda fastigheter.
Fastighetsbeståndet
31 december 2023
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 50 196,3 3 308 16 852 261 1 328 90,3 235 -64 -325 171 873
Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 372 26 477 295 1 785 96,1 283 -63 -382 220 1 333
Summa per fastighets -
kategori
80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083
Per geografi
Storstockholm 34 169,1 4 014 23 735 277 1 640 95,9 266 -61 -361 205 1 211
Uppsala 16 76,7 1 986 25 891 132 1 717 92,6 122 -33 -431 89 1 158
Väst 23 78,9 948 12 018 84 1 068 90,3 76 -18 -228 58 736
Övrigt 7 36,7 731 19 937 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083
Summa per geografi 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083
Varav Järngrinden 21 63,3 704 11 126 65 1 028 87,4 57 -13 -202 44 696
Pågående byggnation 921
Planerade projekt 1 298
Totalt enligt balansräkning 9 898
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 2 21,0 257 46 2 190 100 46 -8 -375 38 1 815
Totalt 82 382,4 10 156 601 1 573 93,9 565 -135 -353 430 1 124
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 982
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 4 Mkr.
3) Inklusive 240 hyresbostäder som finns fördelade i åtta fastigheter.
4)  Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 december  
är motsvarande 743 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda  
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Genova årsredovisning 2023
23

===== SIDA 24 =====

Genova årsredovisning 2023
24

===== SIDA 25 =====

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Intjäningsförmågan utgår från förvalt ­
ningsobjektens status vid periodens slut 
samt intjäningsförmågan från byggstar ­
tade pågående projekt i produktion efter 
att dessa färdigställts och inflyttning 
har skett. Det är viktigt att notera att 
den aktuella intjäningsförmågan inte 
ska jämställas med en prognos för de 
kommande tolv månaderna. Intjänings ­
förmågan innehåller exempelvis ingen 
bedömning av hyres ­, vakans ­ eller 
ränteförändringar. Hyresintäkterna är 
angivna i 2024 års hyresnivå. 
Hyresintäkter baseras på hyresvärde 
på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. 
Fastighetskostnader är bedömningar av 
normaliserade kostnader på helårsbasis. 
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäning för förvaltningsverk ­
samheten presenteras bedömd aktuell intjäningsförmåga på 12 ­månadersbasis. 
Intjäningsförmågan baseras på de förvaltningsfastigheter som Genova tillträtt vid 
årets utgång och hyresavtal per den 1 januari 2024, samt pågående byggnation.
Hyresvärdet för respektive förvaltnings ­
objekt och pågående projekt i produktion 
som inkluderas i aktuell intjäning fram ­
går av avsnitten ”Förvaltningsfastighe ­
ter” och ”Projektutveckling. I pågående 
produktion ingår även ett hyresavtal i 
Söderhällby med ett hyresvärde på 9 Mkr 
där inflyttning sker 1 april 2024. Under 
2024 kommer även projekten Handels ­
mannen och Korsängen successivt att 
färdigställas, vilket kommer att förstärka 
intjäningen från förvaltningsfastigheter 
med ytterligare cirka 46 Mkr. 
Centrala administrationskostnader 
avser kostnader hänförliga till fastighets ­
förvaltningen och baseras på bedömda 
kostnader för kommande tolvmånaders­
period, rensat för eventuella kostnader 
av engångskaraktär. Finansnettot har 
beräknats utifrån aktuell räntebärande 
nettoskuld. Ränta på likvida medel 
erhålls ej och ränta på den räntebärande 
skulden har beräknats utifrån genom ­
snittsräntan vid årets utgång.
Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2023
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter  
Genova
Förvaltnings-  
fastigheter  
Järngrinden
Summa  
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 490 65 555 96 651
Vakans -29 -8 -37 - -37
Hyresintäkter 461 57 518 96 613
Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139
Driftsöverskott 347 44 392 84 474
Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 - -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20
Finansnetto -192 -22 -214 -49 -262
Förvaltningsresultat 150 22 173 39 211
Genova årsredovisning 2023
25

===== SIDA 26 =====

Projektutveckling
Genova utvecklar fastigheter för egen långsiktig för ­
valtning. Syftet är att  att skapa en lönsam och hållbar 
tillväxt i bolaget och samtidigt bidra till en hållbar 
stadsutveckling. Nybyggnadsprojekten utgår till över ­
vägande del från byggrätter skapade från Genovas 
förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde och 
omfattar främst utveckling av hyresbostäder, sam ­
hällsverksamheter och kommersiella lokaler. 
8 756  
Antal bostadsbyggrätter
566 tkvm
Uthyrningsbar yta
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
PROJEKTUTVECKLING
Genova årsredovisning 2023
26

===== SIDA 27 =====

PROJEKTUTVECKLING
Långsiktig och hållbar 
 projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder samt 
lokaler för samhällsservice och kommer ­
siella verksamheter. Vi uppför byggnader 
för långsiktigt ägande och förvaltning 
som en del av en lönsam organisk tillväxt. 
Genovas projektutveckling kan även 
omfatta byggnation av bostadsrätter då 
det anses gynnsamt. 
Vi är därmed aktiva i hela kedjan av 
fastighetsinvesteringar – från förvärv 
till förvaltning, projektutveckling och 
byggnation där projekten ofta inklude ­
rar att bidra kring utvecklingen av nya 
stadsdelar. 
För Genova är hållbarhet en kärnfråga 
och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar 
som fastighetsägare och stadsutvecklare. 
Vårt långsiktiga mål är att miljöcertifiera 
samtliga nyproducerade fastigheter i 
beståndet för att möta kundkrav, minska 
klimatpåverkan och risker, öka värdet 
och få bättre lånevillkor. Läs mer om 
Genovas hållbarhetsarbete på sidorna 
32–41 och 121–127.
Byggrättsportföljen med 
 egenutvecklade byggrätter
Genovas projektportfölj hänför sig i 
huvudsak till egenutvecklade byggrätter 
tillskapade från egna förvaltningsfast ­
igheter med befintligt kassaflöde. Vi 
arbetar tillsammans med kommuner för 
att möjliggöra utveckling av dessa fast ­
igheter från i huvudsak kommersiell yta 
till bostäder eller samhällsverksamheter, 
bland annat genom ett aktivt arbete för 
att ta fram nya detaljplaner. Per den 31 
december 2023 omfattade Genovas pro ­
jektportfölj cirka 566 000 kvm uthyrbar 
yta fördelat på 8 756 bostadsbyggrätter, 
varav cirka 72 procent utgörs av hyres ­
bostäder och samhällsfastigheter som 
Genova avser utveckla för egen långsik ­
tig förvaltning, samt cirka 28 procent 
bostadsrätter och kommersiella fastig ­
heter.
Genova har under året fortsatt lägga 
stort fokus på att driva fram detaljplaner 
inom det befintliga fastighetsbeståndet 
för utveckling av framtida hyresbostäder 
i kombination med samhällsfastighe ­
ter. Den samlade uthyrbara arean för 
Genovas planerade projekt oberoende 
av planskede uppgår till cirka 523 Tkvm. 
Drygt en tredjedel av de planerade pro ­
jekten är under samråd och har geogra ­
fisk tyngdpunkt i Storstockholm. Under 
Projektutveckling per geografi
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Projektutveckling per fastighetskategori
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 1 009 Mkr
Hyresvärde
Totalt 1 009 Mkr
88% 
Hyresbostäder
4% 
Kommersiella  
fastigheter
8% 
Samhälls-  
fastigheter
40% 
Storstockholm
Uthyrbar yta
Totalt 566 Tkvm
66% 
Hyresbostäder
25% 
Bostadsrätter
3% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
fastigheter
Uthyrbar yta
Totalt 566 Tkvm
5% 
Övrigt
43% 
Storstockholm
22% 
Uppsala
30% 
Väst
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 28 304 Mkr
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 28 304 Mkr
62% 
Hyresbostäder
30% 
Bostadsrätter
2% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
 fastigheter
48% 
Storstockholm
4% 
Övrigt
20% 
Uppsala
28% 
Väst
6% 
Övrigt
26% 
Uppsala
28% 
Väst
Genova årsredovisning 2023
27

===== SIDA 28 =====

2024 kommer Genova lägga stor energi 
på det fortsatta arbetet med att skapa 
byggrätter för framtida nybyggnadspro ­
jekt. CBRE:s marknadsvärdering per 31 
december av de framtida byggrätterna 
uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga 
byggnader på dessa fastigheter, som 
i förekommande fall kommer behöva 
rivas i samband med exploatering, samt 
upparbetad investering för planerade 
projekt har per 31 december ett bokfört 
värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att 
övervärdet i koncernens byggrättsport ­
följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning. 
Järngrindens byggrätter har inte extern ­
värderats och är exkluderade ur det 
övervärde som Genova bedömer finns 
utöver balansräkningen. Planen är att 
Järngrindens byggrätter ska externvär ­
deras för att även illustrera Järngrindens 
övervärde som en del av Genovakoncer ­
nen långsiktigt.
Pågående byggnation
Den 31 december 2023 hade Genova 
pågående byggnationer till ett bokfört 
värde om 921 Mkr.
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö ­
ping och Upplands ­Bro.
Järngrindens pågående projekt utgörs av 
bostadsrätter i Mark. Färdigställda pro ­
jekt på bolagets kärnmarknader kommer 
ägas och förvaltas av Genova.
I Norrtälje är det första kvarteret fär ­
digställt och inflyttat. Det andra kvarte ­
ret, som är i produktion, innehåller 246 
hyresbostäder.
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tågsta ­
tionen. Projektet genomförs i ett joint 
venture med Redito och under året 
har det första kvarteret färdigställts 
och hyresgästerna har flyttat in. Det 
andra kvarteret, som är i produktion, 
innehåller 151 lägenheter. 
PROJEKTUTVECKLING
Information om pågående byggnation och planerade projekt i 
årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt -
ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och 
färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om 
framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost -
nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående 
byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och 
bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar 
förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp -
handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en 
osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 december 2023
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4 
2024
246 12 752 - 601 47 130 26 2 004 548 429 469
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025 75 4 743 224 234 47 111 12 2 505 225 90 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q2/Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 495 396 272 274
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 36 91
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 17 44
Järngrinden 5 BRF6 13 959 - 39 40 909 - - 36 43 43
Summa pågående byggnatioer 625 35 213 7 831 2 057 47 789 99 2 363 1 809 886 921
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel.
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 
6) Avser projekt Ejdern som är färdigställt men ännu inte fullt överlämnat till bostadsrättsföreningen. Projektet inkluderas under pågående bostadsprojekt i balansräkningen. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.  
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Genova årsredovisning 2023
28

===== SIDA 29 =====

PROJEKTUTVECKLING
Planerade projekt
31 december 2023
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 913 338 129 - 15 993 47 297 808 2 388 13 472 663 707
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 315 43 584 71 2 339 1 155 51 51
Kommersiella fastigheter - - 15 574 528 33 879 31 2 002 500 94 96
Bostadsrätter 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444
Summa per kategori 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298
Per geografiskt område - Egen förvaltning
Storstockholm 2 028 114 739 17 292 6 676 50 564 341 2 579 5 475 340 381
Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 231 2 344 3 808 163 164
Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 282 2 183 4 915 226 226
Övrigt 525 24 255 - 1 060 43 683 56 2 316 929 78 83
Summa per geografi 6 098 352 544 31 325 17 835 46 461 909 2 369 15 126 808 854
Per geografiskt område - Bostadsrätter
Storstockholm 1 171 82 873 - 5 395 65 097 - - 4 342 234 272
Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 477 19 19
Väst 603 41 647 - 2 238 53 742 - - 1 838 149 149
Övrigt 40 3 800 - 188 49 500 - - 162 4 4
Summa per geografi 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 199 197 612 17 292 12 071 56 168 341 2 579 9 817 574 653
Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 231 2 344 4 285 183 183
Väst 2 558 168 702 1 968 7 904 46 309 282 2 183 6 752 375 375
Övrigt 565 28 055 - 1 248 44 471 56 2 316 1 090 82 87
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298
Varav Järngrinden 2 085 129 532 1 038 6 244 47 818 189 2 130 5 239 375 375
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.  
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
31 december 2023
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
Genova årsredovisning 2023
29

===== SIDA 30 =====

PROJEKTUTVECKLING
Projektet Korsängen i centrala Enköping 
ligger i direkt anslutning till Genovas 
förvaltningsfastigheter Kryddgården 6:3 
och Kryddgården 6:5. Genova bygger 160 
hyresbostäder som kommer färdigställas 
under 2024. 
Den första etappen av Genovas 
stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i 
centrala Brunna i Upplands ­Bro, omfat­
tar 131 bostäder, en livsmedelsbutik och 
en grundskola F ­9. Genova har tecknat 
avsiktsförklaringar med Axfood och 
Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä ­
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
Järngrinden har under året frånträtt 
två hyresrättsprojekt innehållandes 
164 hyresbostäder samt färdigställt tre 
bostadsrättsprojekt med 47 bostadsrät ­
ter, samtliga belägna i Borås. Järngrin ­
dens pågående projekt i Mark omfattar 13 
bostadsrätter och kommer att färdigstäl­
las och frånträdas under 2024. 
Joint ventures 
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och intres ­
seföretag för att på så sätt få tillgång till 
fler attraktiva kassaflödesgenererande 
förvaltningsfastigheter med möjlighet till 
projektutveckling av hyresbostäder, sam ­
hällsservice och kommersiella lokaler.
Per den 31 december 2023 ägde Genova 
andelar i fyra joint ventures samt ägde 
indirekt andelar i ett antal intresseföre ­
tag via ägandet i Järngrinden. De gemen ­
samt ägda bolagen innehar totalt 18 
kassaflödesgenererande fastigheter med 
ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 
2,0 Mdkr varav Genovas andel uppgår till 
cirka 1,0 Mdkr.
Genovas andel av antalet bostads ­
byggrätter uppgår till cirka 1 400 stycken 
fördelat på cirka 120 Tkvm.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 december 2023
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens  
intressebolag
49 298 Västsverige 5 258 463 52
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 94 Stockholm 4 231 192 12
GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5
Greenova 50 6 Stockholm 5 92 285 24
570 18 982 1 401 116
Genova årsredovisning 2023
30

===== SIDA 31 =====

Korsängen, Enköping 
Fastighet:  Korsängen 20:2 & 20:3, Enköping.
Kategori:  Hyresbostäder.
Bakgrund:  Genova förvärvade projektfastigheten i Enköping under 2020 
och där byggnationen påbörjades i början av 2021. Projektet Korsängen i 
Enköping omfattar 185 hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om drygt 
8 000 kvm. Korsängen ligger i direkt anslutning till Genovas förvaltnings -
fastigheter Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5, vilket innebär att det 
färdigställda projektet ökar storleken på förvaltat bestånd i Enköping. 
Utveckling: 160 hyresbostäder.
Inflyttning: Från och med andra kvartalet 2024.
Miljöcertifiering:  Svanenmärkning.
Segerdal, Knivsta
Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1 / Särsta 12:1.
Kategori:  Hyresbostäder, kommersiella fastigheter.
Bakgrund:  Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito 
gemensamt fastigheterna till underliggande fastighetsvärden om 62 Mkr. 
De två fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning 
till tågstationen. Under planprocessen kunde fastigheten generera 
kassaflöden från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och 
Swedbank.
Utveckling:  Cirka 75 hyresbostäder samt kommersiella lokaler. Projektet 
inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst.
Inflyttning:  Från 2023 till 2025.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Viby, Upplands­Bro
Fastighet:  Viby 19:3.
Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder, kommersiella lokaler.
Bakgrund: 2014 förvärvade Genova fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro. 
Den totala ytan omfattar cirka 110 000 kvm och planen är att skapa en 
ny hållbar stadsdel med skola, butiker, service och bostäder. Projektet 
delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A.
Utveckling: Cirka 850 bostäder, dagligvaruhandel, övrig handel, skola, 
förskola. Den första etappen omfattar 131 bostäder, en livsmedelsbutik 
och en grundskola. Genova har tecknat avsiktsförklaringar med Axfood 
och Raoul Wallenbergskolan om långa avtal för att driva verksamhet i 
lokalerna.
Inflyttning:  Från och med andra kvartalet 2026.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Handelsmannen 1, Norrtälje
Fastighet: Norrtälje Handelsmannen 1 /Journalisten 1.
Kategori:  Samhällsfastigheter, hyresbostäder.
Bakgrund:  Under 2016 förvärvade Genova Handelsmannen 1 till ett 
underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr. Den stora tomtytan om cirka 
16 000 kvm gav en stor projektvolym som Genova utvecklat till cirka 
30 000 kvm bostäder. Det låga ingångsvärdet skapade goda förutsätt-
ningar till att utveckla bostäder och samhällsfastigheter med hög kvalitet 
och genomarbetade detaljer.
Utveckling: Ett äldreboende, bestående av 80 äldrebostäder, en förskola 
med 125 platser samt totakt cirka 400 hyresbostäder. Genova har tecknat 
ett 15-årigt avtal med Norlandia som driver äldreboendet och förskolan. 
Första etappen flyttades in under 2022.
Inflyttning: Från 2022 till 2024.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Projekt i pågående byggnation
PROJEKTUTVECKLING
Genova årsredovisning 2023
31

===== SIDA 32 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Hållbarhet för Genova 
Genova driver verksamheten med hållbarhet som kompass och vi tar ansvar som fastig ­
hetsägare och stadsutvecklare med ett långsiktigt perspektiv. Vi utgår från vår vision att 
skapa och långsiktigt förvalta attraktiva och hållbara miljöer. Viktiga komponenter är 
energieffektiviseringar, miljöcertifiering av fastigheter, grön finansiering och social håll ­
barhet. Under 2023 arbetade vi vidare med att utveckla Genovas hållbarhetsarbete och att 
linjera dotterföretaget Järngrindens hållbarhetsarbetet med  koncernens.
Genova årsredovisning 2023
32

===== SIDA 33 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genovas styrelse bär det strategiska 
ansvaret för att utveckla, godkänna och 
uppdatera Genovas hållbarhetsstra ­
tegi, policyer och målsättningar. VD, 
med stöd av ledningsgruppen, bär det 
operativa ansvaret för att säkerställa att 
hållbarhetsstrategin, policyer och mål­
sättningar efterlevs i verksamheten. 
Uppföljning av hållbarhetsarbetet sker 
varje år och rapporteras till koncernled ­
ning och styrelse inför att hållbarhets ­
rapporten ska godkännas av desamma. 
Informationen redovisas sedan externt i 
årsredovisning och på hemsidan.
En av hörnstenarna i Genovas håll­
barhetsarbete är bolagets uppförandekod 
som fungerar som ett övergripande ram ­
Genovas hållbarhetsstrategi och över ­
gripande vision är att skapa och förvalta 
attraktiva och hållbara miljöer långsik ­
tigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i 
tre övergripande områden; att bygga och 
förvalta för framtidens miljö och klimat, 
långsiktig stadsutveckling samt att 
bedriva en hållbar affärsverksamhet. 
Genovas hållbarhetsarbete grun ­
dar sig i den väsentlighetsanalys som 
genomfördes under 2021. Under 2024 
kommer Genova att genomföra en dubbel 
väsentlighetsanalys för att anpassa håll­
barhetsrapporteringen efter kommande 
regleringskrav samt sätta nya hållbar ­
hetsmål för koncernen. 
Händelser under året
Genova har satt klimatmål som valide ­
rades och publicerades av Science Based 
Target initative under året. Målet är att 
minska bolagets utsläpp av växthusgaser 
med 42 procent till 2030 från 2021 års 
nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att 
mäta och minska utsläpp i scope 3. Under 
verk för policyer och har godkänts av sty ­
relsen. Uppförandekoden gäller för alla 
affärsrelationer och hela verksamheten. 
Den innehåller regler och riktlinjer för 
hur Genova ska agera professionellt och 
etiskt i kontakter med kunder, leveran ­
törer, entreprenörer och andra aktörer. 
Uppförandekoden bygger på FN Global 
Compacts tio principer och inkluderar 
att vi följer försiktighetsprincipen och 
respekterar mänskliga rättigheter. Alla 
medarbetare utbildas löpande i uppfö ­
randekoden och samtliga medarbetare 
har skrivit under uppförandekoden. 
Genova har även en uppförandekod 
för leverantörer som inkluderas i nya och 
uppdaterade leverantörsavtal. Vi arbetar 
2023 ökade våra utsläpp främst som en 
följd av integreringen av Järngrinden 
samt uppdaterade emissionsfaktorer. 
I och med förvärvet av Järngrinden 
kommer Genova se över målen för hela 
koncernen under 2024.
För att minska Genovas klimatavtryck 
har ett återbruksprojekt, som innebär att 
man utvärderar möjligheten att ställa om 
från kontor till skola i befintlig bygg ­
nad, utan att riva och bygga nytt genom 
planläggning, påbörjats. Andra exem ­
pel är att Genova, i och med förvärvet 
av  Järngrinden, äger ett vindkraftverk 
utanför Kalmar som har kapacitet att 
förse hela Järngrindens verksamhet 
med förnybar el. Energieffektiviserande 
åtgärder som vidtagits i övrigt innefattar 
installation av rörelsestyrda belysnings ­
system, solceller på tak, övergång till 
grön el och fjärrvärme samt bergvärme.
Under året har vi fortsatt att stötta 
organisationen Maskrosbarn och vi 
är samarbetspartner med Stiftelsen 
Läxhjälpen. Även Järngrinden stöttar 
med att utveckla strategiska partnerskap 
med leverantörer och andra intressenter 
kring hållbarhet för att på ett effektivt 
sätt kunna nå upp till våra kunders och 
investerares krav och förväntningar 
inom hållbarhet. 
sedan tidigare flertalet olika initiativ 
såsom idrottsföreningars engagemang i 
samhället, Destination Gymnasiet, Bio ­
familjen samt konstmuseum. Initiativen 
har alla till syfte att bidra till en hållbar 
samhällsutveckling.
Under 2023 fortsatte Genovas arbete 
med miljöcertifieringar med samman ­
lagt 16 fastigheter som certifierades. 
Genova har sedan 2022 arbetat fokuserat 
med certifieringsprocesser men på grund 
av längre anpassnings ­ och utvärde ­
ringstider än beräknat har Genova 
inte uppnått det satta målet om att alla 
förvaltningsfastigheter som ägs och 
förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) 
ska miljöcertifieras fram till utgången av 
år 2023. Detta har som följdeffekt att inte 
heller målet om 85 procent grön finan ­
siering till 2023 för nyproduktion och 
förvaltningsfastigheter har uppnåtts. 
Arbetet med miljöcertifiering fortsätter 
under 2024.
Hållbarhetsstyrning
Genovas hållbarhetsarbete
Genova årsredovisning 2023
33

===== SIDA 34 =====

FN:s globala mål för hållbar utveckling
Genova har identifierat fem av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till.
Ekologiskt: 
Ekosystem och  
ekologisk mångfald 
Ekonomiskt: 
Anständiga arbetsvillkor och 
ekonomisk tillväxt
Hållbar konsumtion  
och produktion
Socialt: 
God hälsa och  
välbefinnande
Hållbara städer  
och samhällen 
Genovas hållbarhetsstrategi
Vi skapar och förvaltar attraktiva och hållbara miljöer långsiktigt
Bygga och förvalta  
för framtidens  
miljö och klimat
1.  Minimera våra utsläpp och 
anpassa samhället för ett 
förändrat klimat 
2.  Miljöcertifiera nyproduce -
rade och befintliga fastig -
heter
3.  Öka cirkulariteten vid nypro -
duktion och förvaltning av 
våra fastigheter
4.  Bidra till att öka den bio -
logiska mångfalden där vi 
verkar
Långsiktig  
stadsutveckling
1.  Planera och utveckla stads -
delar och byggnader som 
är trygga, inkluderande och 
trivsamma
2.  Bygga och förvalta bostäder 
tillgängliga för många och för 
livets olika skeden
3.  Vara aktiva i lokalsamhället 
i samarbete med ideella 
organisationer
Bedriva en hållbar 
affärsverksamhet
1.  Ställa krav och följa upp 
hållbarheten i vår leverantör -
skedja
2.  Motarbeta korruption i 
verksamheten och i våra 
affärsrelationer
3.  Bidra till medarbetarnas pro -
fessionella och personliga 
utveckling
4.  Säkerställa en jämställd och 
inkluderande arbetsplats
Vision
Fokus-
områden
Globala mål
HÅLLBARHETSRAPPORT    
Genova årsredovisning 202334

===== SIDA 35 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Miljöcertifiering
All nyproduktion ska vara mil -
jöcertifierad. Därutöver ska alla 
förvaltningsfastigheter som ägs 
och förvaltas långsiktigt (exkl. 
Järngrindens) miljöcertifieras 
fram till utgången av år 2023.
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering
Certifie -
rade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt
Pågåen -
de
Svanen 3 3 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad iDrift
     Silver 16 11 27
     Brons 1 1
Certifieras ej 27 27
Summa 22 11 0 27 60 3
 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter har inletts under 2023.
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser ska 
minska med 42 procent till 2030 
från 2021 års nivåer inom scope 
1 och scope 2.  Utsläpp i scope 3 
ska mätas och minskas. 
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och  
hybridobligation, %
28% 
Gröna hybrid-  
obligationer
54% 
Gröna banklån
18% 
Gröna  
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 20232021
26% 23%
11%
31%
10%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassif -
icering.
Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021
Scope 1 81,9 4,0 0,0
Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5
Scope 3 906,7 259,0 347,6
varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9
varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och 
Scope 2 197,9 118,0 -
varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2
varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6
Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2
Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0
 
35Genova årsredovisning 2023

===== SIDA 36 =====

Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat 
Genovas strategi att vara aktiva i hela 
kedjan av fastighetsinvesteringar 
innebär att vi har en särskild möjlighet 
att ta ett ansvar för hållbarhetsarbetet 
genom hela värdekedjan – från stads ­ och 
projektutveckling till fastighetsförvalt ­
ning. Vi är måna om att de fastigheter vi 
utvecklar byggs på ett hållbart sätt och 
att förvaltningen bedrivs effektivt för 
att bidra till att minska koldioxidbelast ­
ningen. Som ett led i sitt hållbarhetsar ­
bete satte Genova under 2023 klimatmål 
som validerades och publicerades av 
Science Based Targets initiative. 
Begränsa klimatförändringen 
och minska energiförbrukningen 
Bygg­ och fastighetsbranschen har en 
stor påverkan på klimatet och Genova 
har både ett ansvar och en möjlighet 
att minska klimatavtrycket från hela 
värdekedjan. Vår affärsmodell tillåter oss 
att ta ett helhetsgrepp över klimatfrågan 
där stads ­ och projektutveckling tidigt 
kan samarbeta med förvaltningen för 
att säkerställa minskad klimatpåverkan 
genom hela ledet. Genova har sedan 2023 
klimatmål validerade av Science Based 
Targets initative vilka innebär att vi ska 
minska bolagets utsläpp av växthusgaser 
med 42 procent till 2030 från 2021 års 
nivåer inom scope 1 och scope 2, samt 
att mäta och minska utsläpp i scope 3. I 
och med konsolidering av Järngrinden 
kommer Genova se över målen för hela 
koncernen under 2024.
Efter en minskning 2022 ökade våra 
utsläpp under 2023, vilket till delar beror 
på ett större fastighetsbestånd efter inte ­
grering av dotterföretaget  Järngrinden. 
Inom Scope 1 beror ökningen på att vi 
i en fastighet nyttjar en oljepanna för 
uppvärmning, vilken planeras att bytas 
ut. Inom scope 2 och scope 3 har vi dels 
fått en större energianvändning från 
våra hyresgäster, dels uppdaterat våra 
emissionsfaktorer för att förbättra beräk ­
ningarna.
I vår förvaltning bedrivs ett arbete för att 
minska fastigheternas energianvändning 
i syfte att minska både klimatavtryck och 
kostnader. I Genovas blandade fastig ­
hetsbestånd, med varierande ålder och 
byggnadsår, skiljer sig energiförbruk ­
ningen åt mellan fastigheter. Genova har 
därför ett fokus på att analysera energi­
data för att identifiera lämpliga projekt 
för energieffektivisering och enklare 
anpassning av våra befintliga fastighe ­
ter för att minska den totala energiför ­
brukningen. Åtgärder som vidtagits är 
installation av rörelsestyrda belysnings ­
system, solceller på tak, övergång till 
grön el och fjärrvärme samt bergvärme. 
Genova köper idag in förnybar el till 
samtliga av våra fastigheter och kommer 
under 2024 även att se över Järngrindens 
fastighetsbestånd. Järngrinden äger 
sedan 2014 ett vindkraftverk i Mortorp 
strax utanför Kalmar som under året har 
genomgått ett reparationsarbete med en 
planerad återstart under 2024. Vind ­
kraftverket har kapacitet att förse hela 
Järngrindens verksamhet med förnybar 
el. Planerade initiativ framåt inkluderar 
samarbete med fjärrvärmeleverantörer 
för att minska utsläppen från fjärrvär ­
mekonsumtion. 
I vår projektutveckling arbetar vi 
aktivt med att testa och utvärdera olika 
typer av byggmaterial för att uppnå 
de mest klimat­ och kostnadseffektiva 
lösningarna för utvecklingsprojekten. 
Fokus ligger även på samarbete med och 
krav på entreprenörer, avfallshantering, 
återbruk, större energieffektiviserings ­
projekt av befintliga fastigheter och 
miljöcertifiering av fastigheter. 
Vi ser en ökad vilja och ambition hos 
våra hyresgäster att i samverkan arbeta 
för att förbättra fastigheternas miljöpre ­
standa. Genom gemensamma insatser 
och åtgärder kan vi påverka fastighets ­
förvaltningen och utnyttjandet av fastig ­
heterna i en mer hållbar riktning för att 
på så sätt bidra till att skapa förändring. 
Som ett led i detta arbete erbjuder vi 
bland annat gröna hyresavtal, installerar 
laddstolpar och smart laddinfrastruktur 
för elbilar. 
Klimatanpassning 
Konsekvenserna av klimatförändring ­
arna är synliga redan idag och Genova 
behöver därför börja vidta åtgärder för 
att minska risker relaterade till fastighe ­
ter och verksamhet. Klimatanpassning 
har även lyfts som en viktig fråga från 
intressenter, där särskilt kommunerna 
anser att detta är en av de viktigaste håll­
barhetsaspekterna för Genova att beakta 
i hållbarhetsarbetet framöver. 
Idag initieras arbetet med klimatan ­
passning redan under detaljplanearbetet 
så att Genova kan uppföra och förvalta 
fastigheter som tar hänsyn till ett för ­
ändrat klimat för det aktuella området. 
Det innebär att vi analyserar förändrade 
nederbördsmönster och framtida havs­
nivåhöjning när vi bygger i kustnära 
områden samt tittar på mikroklimatet 
som till exempel vind, sol och värme. 
Genova avser att se över hur det befint ­
liga fastighetsbeståndet kan påverkas av 
ett förändrat klimat och att vidta åtgär ­
der för att minska våra klimat  relaterade 
risker. 
Miljöcertifiering av fastigheter
All Genovas nyproduktion miljöcertifie ­
ras för att möta kund ­ och investerarkrav, 
minska vår klimatpåverkan, öka värdet 
av fastigheten och möjliggöra bättre 
lånevillkor.
Våra nyproducerade bostäder ska cer ­
tifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver 
eller Svanen. Avseende nyproduktion av 
kommersiella fastigheter har vi valt att 
arbeta enligt den internationella stan ­
darden BREEAM och LEED. Vår målsätt ­
ning är även att befintliga fastigheter ska 
miljöcertifieras i enlighet med standar ­
den Miljöbyggnad iDrift. Certifieringen 
utgör en kvalitetsstämpel och omfattar 
HÅLLBARHETSRAPPORT     
Genova årsredovisning 2023
36

===== SIDA 37 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
fem områden: inomhusmiljö, hälsa, kli­
matpåverkan, resurser och skick. 
I början av 2021 beslutades att alla 
långsiktigt förvaltade fastigheter skulle 
vara miljöcertifierade före slutet av 2023. 
Genova har sedan dess arbetat hårt och 
fokuserat med certifieringsprocesser 
men på grund av längre anpassnings ­ 
och utvärderingstider än beräknat har vi 
inte uppnått det satta målet utan låg på 
en certifieringsgrad om 67 procent (exkl. 
Järngrinden) vid årets utgång. Vi kom ­
mer under 2024 se över möjligheterna 
för nya mål på hållbarhetsområdet som 
inkluderar Järngrinden.  
Genova är medlem i Sweden Green 
Building Council som är en medlemsor ­
ganisation för hållbart samhällsbyg ­
gande och erbjuder verktyg och utbild ­
ning i miljöcertifieringar av byggnader, 
stadsdelar och anläggningsprojekt.
Cirkulär ekonomi 
Den mest materialkrävande och avfalls ­
genererade aktiviteten som relaterar till 
Genovas verksamhet är utvecklingspro ­
jekten som vi är beställare av. Både riv ­
ning och renovering av befintliga bygg ­
nader genererar byggavfall som även kan 
inkludera farligt avfall. Rivningsavfallet 
hanteras av en tredje part specialiserad 
på rivnings ­ och byggavfall. Uppföran ­
det av nya byggnader både kräver nytt 
byggmaterial samt genererar byggavfall, 
främst i form av spillmaterial. Genova 
ser i nuläget över sorteringen av material 
med en ökad målsättning att identifiera 
vilka komponenter som ger värde att 
återbruka och att se till att dessa når rätt 
marknad. 
I förvaltningen är det primärt våra 
hyresgäster som genererar hushållsavfall 
från sina verksamheter, där vi i vissa fall 
ansvarar för bortskaffande av avfallet 
beroende på hyresavtalet. Bortskaffan ­
det och avfallshanteringen sker ofta av 
kommunala avfallsbolag eller större 
avfallsentreprenörer. Vid renovering av 
befintliga fastigheter genereras byggav ­
fall och spillmaterial som hanteras av 
byggentreprenören. 
Genova arbetar för att öka andelen 
ingående material som är återanvänt och 
återvunnet, samt minska, återanvända 
och återvinna mer av vårt avfall. Vi har 
under de senaste två åren samlat in data 
på avfall som genereras i våra fastigheter 
samt våra utvecklingsprojekt. Det är i 
dagsläget svårt att samla in avfallsdata 
med god kvalitet, vilket har gjort det 
utmanade att arbeta för att minska avfal­
let. Vi kommer framåt fortsätta arbeta för 
att öka kvaliteten och tillförlitligheten på 
vår avfallsdata.
Biologisk mångfald
Byggnation och förvaltning av fastighe ­
ter kan påverka den biologiska mång ­
falden både direkt och indirekt och för 
Genova är det viktigt att beakta och inte 
försämra den biologiska mångfalden i de 
områden som påverkas av bolagets verk ­
samhet och av vår värdekedja. Genovas 
inställning är att fokusera på initiativ 
som gör störst skillnad vilket innebär att 
vi framför allt utvärderar våra materi­
alval och dess spårbarhet och påverkan 
på biologisk mångfald. Genova utveck ­
lar nya projekt på redan exploaterade 
fastigheter som domineras av hårdgjorda 
ytor. När markanvändningen föränd ­
ras så minskar vi hårdgjordheten och 
ersätter med hållbart uppförda byggna ­
der samt gröna och mjukgjorda ytor som 
främjar biologisk mångfald och hanterar 
dagvatten.  
Genova behöver framgent fortsätta 
utvärdera påverkan på den biologiska 
mångfalden i vår leverantörskedja och 
identifiera metoder för att mäta vår 
potentiella positiva påverkan på den 
biologiska mångfalden där vi bygger på 
redan exploaterad mark.
Vattenresurser
Genovas vattenförbrukning består 
främst av det vatten som hyresgäster 
använder i våra byggnader. Då dessa 
skiljer sig åt mellan fastigheterna jobbar 
Genova aktivt med att hitta lösningar 
som leder till en övergripande minskad 
vattenförbrukning. Detta genom instal­
lation av blandare med sensorer men 
även genom pilotprojekt med Smartwater 
som förser vattenberedaren med mätare 
som kan identifiera läckage. Eftersom 
vi bygger och förvaltar i tätbebyggda 
områden så är alla våra fastigheter upp ­
kopplade på det kommunala vatten ­ och 
avloppsnätet, med ett undantag där en 
fastighet har egen brunn. Vattenuttag 
sker även vid markarbeten inför nybygg ­
nation, där grundvatten kan behöva 
pumpas bort och släppas ut i det kommu­
nala dagvattensystemet. 
Det är viktigt att vi arbetar med 
vattenförsörjningen i de områden där vi 
verkar och tar hänsyn till hur situationen 
ser ut i respektive kommun avseende vat ­
tenbrist, då detta kan skilja sig åt. På alla 
platser där vi verkar finns det reglering 
kring kvaliteten på vattenutsläppen från 
fastigheter som vi efterlever.  
” Som ett producerande och 
förvaltande fastighetsbolag 
har Genova både ett ansvar 
och en möjlighet att bidra till 
minskad klimatpåverkan.”
Michael Moschewitz, VD.
Genova årsredovisning 2023
37

===== SIDA 38 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT    
BREEAM
BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) är ett miljöcertifierings -
system från Storbritannien, som har funnits sedan 1990. Sedan 2013 hante -
rar Sweden Green Building Council den svenska versionen, BREEAM-SE.
BREEAM-SE används för att certifiera nyproducerade byggnader och bygg -
nadens miljöprestanda bedöms inom ett antal olika områden. Till exempel 
bedöms och poängsätts byggandens energianvändning, inomhusklimat, 
vattenhushållning och avfallshantering. Även projektledningen, byggna -
dens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av 
byggnadsmaterial och de föroreningar byggnaden kan ge upphov till ingår i 
bedömningen. Extrapoäng kan uppnås för hur innovativ byggnaden är i sina 
tekniska lösningar.
LEED
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) är ett internationellt 
system för miljöcertifiering för byggnader. Certifieringen riktar in sig på 
minskad användning av resurser så som mark, vatten, energi och byggnads -
material. Utvecklat och administrerat av den icke-vinstdrivande föreningen 
U.S. Green Building council. Den första versionen kom ut 1999. Sweden 
Green Building council är officiell samarbetspartner för USGBc sedan 2013.
Svanenmärkning
Svanenmärkningen finns till för att hjälpa konsumenter göra bra val för 
miljön. Miljömärkning Sverige AB har på uppdrag av regeringen det övergri -
pande ansvaret för miljömärket Svanen i Sverige och ägs till 100 procent av 
svenska staten. Verksamheten har inget ekonomiskt vinstsyfte och finan -
sieras dels genom en avgift från de företag som har miljömärkningslicenser, 
dels genom ett statligt bidrag.
Svanen ställer krav på energianvändning, kemiska produkter, byggproduk -
ter/- varor och en rad innemiljöfaktorer som är relevanta för människors 
hälsa och för miljön. Dessutom ställer Svanen krav på kvalitetsstyrning i 
byggprocessen och på överlämnandet av byggnaden till de boende och 
förvaltning/drift.
Miljöbyggnad
Miljöcertifiering av en byggnad innebär att miljöarbetet och byggnadens 
miljöprestanda granskas av tredje part. Systemet ägs och utvecklas av 
Sweden Green Building Council, som även genomför certifieringarna.
Miljöbyggnad mäter totalt sexton olika värden som sedan granskas av 
oberoende tredje part innan certifiering ges ut. Inom tre år återkommer de 
till nya byggnader och ombyggnationer och gör en uppföljande kontroll, för 
att säkerställa att allt fortfarande är som det ska.
Genova årsredovisning 2023
38

===== SIDA 39 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Hållbara, trygga och attraktiva stadsmil­
jöer ska växa fram där Genova utvecklar 
och investerar. Vi utvecklar de platser 
där vi är verksamma utifrån en helhets ­
syn för att skapa både tillväxtmöjligheter 
och stadsmässiga kvaliteter.
Hållbar stadsutveckling där vi 
bygger för många 
Genovas målsättning är att planera och 
utveckla stadsdelar och byggnader som 
är trygga, inkluderande och trivsamma 
samt att bygga och förvalta bostäder som 
är tillgängliga för många och för livets 
olika skeden. Lika viktigt som själva 
byggnaderna är närmiljön mellan husen, 
och att skapa hållbara och attraktiva 
miljöer där människor vill bo och arbeta 
med närhet till kollektiva kommunika ­
tionsmedel och andra typer av tjänster. 
En stor del av Genovas arbete inom stads ­
utveckling för social hållbarhet är vårt 
fokus på trygghet. Genom att skapa ytor 
och bostäder som är aktiva och levande 
kan vi bidra till ökad trygghet där ytor 
som endast använts under dagtid, så 
som kontor, nu förtätas och innehåller 
bostäder, arbetsplatser, skolor, förskolor 
och övrig service.
För att fånga grannarnas och allmän ­
hetens kunskap om platsen och perspek ­
tiv på våra utvecklingsprojekt så för vi 
tidigt dialog med berörda grannar där 
man får ge sin syn på projektet och dess 
påverkan på stadsdelen. Här arbetar vi 
tätt med berörd kommun och expertis.
Ett sätt att omhänderta miljöerna 
mellan husen är att samarbeta med 
andra fastighetsägare. På det viset kan 
vi gemensamt bidra för att få större 
genomslag. Ett led i detta är att Genova 
är medlem i hållbarhetsforumet Hållbart 
Stockholm 2030 (HS30) vars syfte är att 
minska branschens ekologiska avtryck 
och sätta större fokus på frågor om social 
hållbarhet. Genom att tillsammans med 
andra bostadsutvecklare dela kunskap 
och erfarenheter på ett transparent sätt 
är målet att kunna bidra till en mer håll­
bar bostadsbransch och skapa gemen ­
samma standarder för ökad jämförbar ­
het. HS30 innefattar även utbildningar 
med ledande experter inom hållbarhets ­
områden så som social hållbarhet, biolo ­
gisk mångfald och klimatberäkningar. 
Uppföljning av hållbar stadsut ­
veckling sker på olika sätt, till exempel 
mäter vi Nöjd Kund Index (NKI) och för 
dialoger med boende och andra viktiga 
intressenter inför byggstart. 
Aktiva i lokalsamhället 
Genova vill vara en långsiktig aktör i de 
stadsdelar där vi verkar. Vi vill förbättra 
de boendes möjligheter och livsvillkor 
och har därför som målsättning att vara 
aktiva i lokalsamhället i samarbete med 
ideella organisationer. Som ett led i detta 
stöttar vi sedan ett flertal år tillbaka 
organisationen Maskrosbarn, vi är sam ­
arbetspartner med Stiftelsen Läxhjälpen 
och stöttar stiftelsen Expos arbete. Även 
Järngrinden stöttar sedan tidigare flerta ­
let olika initiativ så som idrottsförening ­
ars engagemang i samhället, Destination 
Gymnasiet, Biofamiljen samt konstmu­
seum. Initiativen har alla till syfte att 
bidra till en hållbar samhällsutveckling. 
 
Långsiktig stadsutveckling  
” För att vara långsiktigt fram ­
gångsrika behöver vi se till 
den sociala hållbarheten i allt 
vi skapar och förvaltar,”
Michael Moschewitz, VD.
Genova årsredovisning 2023
39

===== SIDA 40 =====

Genovas övergripande målsättning är att 
på ett långsiktigt hållbart sätt generera 
tillväxt och god avkastning. Att vara en 
finansiellt stabil affärspartner främjar 
relationen med kunder, hyresgäster, leve ­
rantörer och kreditgivare samtidigt som 
en stark finansiell ställning är avgörande 
för att lyckas behålla samt attrahera 
kompetenta medarbetare.
Hållbarhet i leverantörskedjan 
Många av våra hållbarhetsrelaterade 
risker och vår påverkan på miljö och 
människor ligger i vår leverantörskedja. 
Framför allt i utvecklingsprojekten kan 
potentiell negativ påverkan på mänsk ­
liga rättigheter, arbetsrätt och miljö vara 
allvarlig. 
Genova använder system och IT ­lös­
ningar för att säkerställa säkerheten på 
byggarbetsplatser och motverka risken 
för svartarbete. Vi gör även regelbundna 
platsbesök för att tidigt kunna upptäcka 
potentiella brister och identifiera vilka 
åtgärder som behövs. 
Vår leverantörskedja består primärt 
av två olika delar, byggentreprenörer som 
bedriver våra utvecklingsprojekt och 
förvaltare som sköter den tekniska för ­
valtningen av våra befintliga fastigheter. 
Vi samarbetar idag med ett mindre antal 
nyckelleverantörer som vi har en god 
dialog med. Inga incidenter i leverantörs­
kedjan rörande hållbarhet har kommit 
till vår kännedom under 2023 och vi har 
inte gjort någon väsentlig förändring i 
vår leverantörskedja. 
Genova tillämpar en uppförandekod 
som innehåller regler och riktlinjer för 
hur bolaget ska agera professionellt och 
etiskt i kontakter med leverantörer och 
entreprenörer. Under 2023 har vi börjat 
inkludera vår uppförandekod för leveran ­
törer i avtal med nya leverantörer av kon ­
sult­ och servicetjänster. Vi har även bör ­
jat ställa högre krav på våra leverantörer 
att arbeta efter våra krav på hållbarhet 
där vi löpande undersöker möjligheterna 
att använda konstruktioner med lägre 
klimatpåverkan, så som miljöbetong och 
stommar i trä. Leverantörerna ska även 
förse oss med hållbarhetsdata relate ­
rat till de tjänster som de utför för oss. 
Arbetet med att stärka hållbarheten i vår 
leverantörskedja kommer att fortsätta 
under 2024.
Antikorruption  
Vi arbetar aktivt för att motverka 
korruption i verksamheten och i våra 
affärsrelationer. Vi för dialog med våra 
leverantörer och ser för närvarande över 
hur vi ställer krav mot både leverantörer 
och entreprenörer. Vår uppförandekod 
beskriver våra principer för och förvänt ­
ningar på våra medarbetare, samt på 
oss som arbetsgivare, affärspartner och 
samhällsaktör. Vi genomför regelbundet 
utbildningar i uppförandekoden med 
samtliga medarbetare på Genova för att 
säkerställa god kännedom om uppfö ­
randekodens principer och riktlinjer i 
hela verksamheten. Samtliga medar ­
betare har även skrivit under uppfö ­
randekoden. 
Genova samarbetar även med Svenska 
Bankföreningens initiativ för en Hållbar 
byggbransch som ställer krav på oss och 
bland annat innefattar ett arbete för att 
aktivt stävja korruption.
Vår närvaro på byggarbetsplatserna 
och en tät dialog med leverantörer och 
entreprenörer utgör en del av vårt före ­
byggande arbete mot korruption. Genova 
har en visselblåsarfunktion vilken möj ­
liggör för medarbetare och tredje part att 
anonymt rapportera potentiella oegent ­
ligheter som begåtts inom Genova. 
Genovas visselblåsarfunktion finns 
tillgänglig på bolagets hemsida. Under 
2023 har inte några fall av korruption i 
verksamheten rapporterats.
Bedriva en hållbar affärsverksamhet 
” Genovas övergripande mål­
sättning är att på ett lång ­
siktigt hållbart sätt generera 
tillväxt och god avkastning”
Michael Moschewitz, VD.
Genova årsredovisning 2023
40
HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 41 =====

Jämställdhet, mångfald och 
inkludering 
Jämställdhet, mångfald och inkludering 
är områden som vi behöver adressera och 
prioritera för att inte riskera att förlora 
eller gå miste om framtida talanger, 
expertis eller kunskap. På Genova är 
medarbetarna vår viktigaste tillgång och 
detta ska återspeglas både i den dagliga 
verksamheten samt vid rekryteringar, där 
vi strävar efter att nå en jämn könsfördel­
ning och en större mångfald. Idag är 33 
procent kvinnor i ledningsgruppen samt 
51 procent av våra medarbetare är kvinnor. 
Det är viktigt för oss att vår verksam ­
het ska präglas av att alla har och ska 
tillförsäkras lika värde och möjligheter 
oavsett kön, könsöverskridande identitet 
eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion 
eller annan trosuppfattning, funktions ­
nedsättning, ålder eller sexuell läggning. 
Samtliga medarbetare ska kunna känna 
sig trygga i vår arbetsmiljö, som ska 
främja jämlikhet, värdighet och respekt 
för alla. Vi tolererar inte diskriminering, 
trakasserier, kränkande särbehandling 
eller mobbning, vilket framgår av vår 
uppförandekod som omfattar samtliga 
medarbetare på Genova. Under 2023 har 
inga fall av diskriminering rapporterats.
Kundintegritet 
Kundintegritet och skydd av personupp ­
gifter är viktigt för alla verksamheter 
som hanterar personuppgifter. Genova 
kan ha en påverkan på våra kunders 
integritet om vi hanterar deras person ­
uppgifter på fel sätt så att de hamnar i 
obehörigas händer. Vi har väl etablerade 
processer för att skydda våra kunders 
integritet. Idag hanterar vi inte person ­
uppgifter i någon stor utsträckning, 
men omfattningen av personuppgifter 
kommer öka allt eftersom Genova ökar 
beståndet med hyresrätter de kommande 
åren. Därför kommer vi att fortsätta 
prioritera arbetet med kundintegritet för 
att säkerställa att vi uppfyller alla krav 
och arbetar enligt gällande bästa praxis. 
Under 2023 har inga brister i hanteringen 
eller förlust av kunddata identifierats.
 
2020 utformade Genova ett grönt 
ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital Mar ­
ket Association). Detta dokument styr 
villkoren för hur likviden från gröna 
obligationer, gröna lån och andra typer 
av skuldebrev får användas. 
Genovas gröna ramverk omfattar idag 
kategorierna Gröna och Energieffektiva 
byggnader, Energieffektivisering och 
Grön transport. Genovas gröna ramverk 
har en extern granskning från Cicero 
Shades of Green med betyg Medium. 
Sedan Genova utvecklade det gröna 
ramverket har principerna för gröna obli­
gationer uppdaterats och definitionerna 
för gröna fastigheter utvecklats. För att 
säkerställa att Genova fortsatt erbjuder 
obligationsinvesterare en attraktiv grön 
möjlighet kommer Genova se över det 
gröna ramverket under 2024. Mer infor ­
mation om det gröna ramverk återfinns 
på Genovas webbplats www.genova.se. 
Andelen grön finansiering av total 
finansiering uppgick vid årets slut till 31 
procent och utestående volym var cirka 
2,2 Mdr. Årets återrapportering för gröna 
obligationer kommer presenteras i en 
separat Green Bond Report som kommer 
att finnas tillgänglig på Genovas webb ­
plats www.genova.se. 
Grön finansiering
Genova årsredovisning 2023
41
  HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 42 =====

Genova årsredovisning 202342

===== SIDA 43 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida 
utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest 
väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker,  
finansiella risker och hållbarhetsrisker.
Riskområde Risk
Omvärldsrisker  Makroekonomiska förändringar 
Geopolitiska förändringar
Minskad efterfrågan
Politiska beslut
Verksamhetsrelaterade risker Felaktig värdering av fastighetsbestånd
Projektrisker
Avtalsbrott av entreprenör
Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut
Transaktionsrelaterade risker
Brist i underhåll och fel i fastigheter
Personberoende och kompetensförsörjning 
Finansiella risker Finansieringsrisk
Likviditetsrisk
Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker
Genova är som fastighetsägare och 
bostadsutvecklare beroende av att kunna 
erhålla finansiering till rimliga villkor, 
att hyresgäster kan betala hyror och att 
andra motparter fullgör sina plikter. 
Samtidigt påverkas bolaget av eventuella 
värdeförändringar på bolagets fastig ­
heter. Verksamhet i fastighetssektorn 
är även i hög grad påverkad av makro­
ekonomiska faktorer såsom allmän kon ­
junkturutveckling, regionalekonomisk 
utveckling, sysselsättningsutveckling, 
produktionstakt för nya bostäder och 
lokaler, förändringar i infrastruktur, 
befolkningstillväxt, befolkningsstruktur, 
inflation, räntenivåer med mera. 
I Genovas affärsprocess analyseras 
samtliga väsentliga transaktions ­ och 
projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhan ­
tering är en integrerad del av beslutsfat­
tande inom Genova. 
Genova årsredovisning 2023
43

===== SIDA 44 =====

Omvärldsrisker 
Makroekonomiska förändringar
Beskrivning  Hantering
Det finns risk för ofördelaktiga makroekonomiska förändringar avse -
ende inflation och räntenivåer, allmän konjunkturutveckling, regional-
ekonomisk utveckling och sysselsättningsutveckling. 
Konsekvenser kan vara dyrare finansiering/ökade räntekostnader, 
ökade avkastningskrav samt nedgång i värdering av fastighetsbe -
stånd.
Genova följer den makroekonomiska utvecklingen genom regel -
bunden, framåtblickande omvärldsanalys och bedömer att bolaget 
genom sin affärsmodell och en flexibel och snabbfotad organisa -
tion har goda möjligheter att anpassa sin verksamhet till eventuella 
förändringar på marknaden. 
Med både kassaflödesgenererande fastighetsförvaltning och 
bostadsproduktion kan Genova vid en svagare bostadsmarknad 
välja att avvakta med bostadsprojekt eller anpassa planerade pro -
jekt till förändrade förutsättningar. 
Bolaget har en dokumenterad process för finansiering, inklusive 
förhandling av ränta samt uppföljning av befintliga avtal.
Geopolitiska förändringar
Beskrivning  Hantering
Geopolitiska förändringar från politiska beslut, makroekonomiska 
händelser eller händelser globalt eller i närregionen kan leda till 
brist på eller ökade kostnader för insatsvaror och energi eller till ett 
försämrat säkerhetsläge som påverkar bolagets verksamhet eller 
marknader. Konsekvenser kan vara försenade eller inställda fast -
ighetsprojekt, ökade kostnader i fastighetsprojekt/fastigheter eller 
rättsliga processer.
Genova bedriver bevakning av utvecklingen i de områden där 
bolaget har verksamhet genom regelbunden framåtblickande 
omvärldsanalys gällande den geopolitiska utvecklingen och dess 
konsekvenser. 
Samarbete sker med definierade entreprenörer, vilka är kända för 
verksamheten och det finns en dokumenterad upphandlingsrutin 
av projekt och för projektkalkyler.
Alternativa planer finns identifierade och dokumenterade för plane-
rade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade förutsätt-
ningar.
Minskad efterfrågan
Beskrivning  Hantering
Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till 
ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv -
krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och 
sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och 
inflation. Konsekvenser kan vara minskade intäkter, ökade kost -
nader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och 
renoveringar.
Efterfrågan på lokaler och bostäder är hög på Genovas huvud -
marknader och Genova bedömer att det finns många faktorer som 
talar för att en fortsatt god efterfrågan. Bolaget bevakar utveck -
lingen i de områden där verksamhet bedrivs eller ska påbörjas, 
genom en regelbunden omvärldsanalys.
Hyresgästerna analyseras noga i uthyrningsprocessen och följs 
upp löpande och förutsättningarna till nyuthyrning om en hyres -
gäst lämnar bedöms som generellt goda. Det sker en regelbun -
den dialog med kommersiella hyresgäster för att upptäcka even -
tuella finansiella svårigheter för att proaktivt hitta nya hyresgäster 
vid behov. Genova har ett flertal hyresgäster inom olika sektorer 
med en hög grad av skattefinansierade samhällsverksamheter 
vilka bedöms ha hög kreditvärdighet och för vissa större hyres -
gäster finns ett flertal olika hyresavtal med olika löptider.
RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2023
44

===== SIDA 45 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Politiska beslut
Beskrivning  Hantering
Genovas verksamhet kan påverkas av politiska beslut hos myndig -
heter och i kommuner. Besluten kan fattas mot bakgrund av externa 
faktorer som konjunktur, politisk sammansättning och allmän opi -
nion. Konsekvenser från politiska beslut kan vara att planerade pro -
jekt inte blir av, att det krävs tids- och kostnadskrävande ändringar 
av detalj- och projektplaner och leda till minskade bidrag eller ökade 
kostnader.
Genova bevakar löpande utvecklingen i de områden där Genova 
har verksamhet genom regelbunden dialog med beslutsfattare 
inom berörda kommuner, inklusive tjänstemän och politiker. 
Genova har en diversifiering i projektportföljen för att minska bero -
endet av enskilda projekt. Bolaget har även identifierade och doku-
menterade alternativa planer för planerade projekt för att möjlig -
göra omställning vid förändrade förutsättningar.
Verksamhetsrelaterade risker  
Felaktig värdering av fastighetsbestånd
Beskrivning  Hantering
Genovas förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till 
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. 
Det finns risk för att befintligt fastighetsbestånd är felaktigt värderat 
som en följd av att otillräcklig/felaktig information och data ligger till 
grund för värdering, såsom vakansnivåer, hyresvillkor och driftkost -
nader.
Genovas förvaltningsfastigheter (exklusive dotterbolaget 
 Järngrinden) marknadsvärderas kvartalsvis av externa, obero -
ende fastighetsvärderare och det görs rimlighetsbedömning av 
tredje parts beräkningar. 
Det sker kontroller avseende finansiell rapportering för att säkerställa 
att bakomliggande information och data är korrekt i affärssystem.
Projektrisker
Beskrivning  Hantering
En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro -
jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med 
ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att 
bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla 
nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena -
der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor 
samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller 
oförutsedda kostnader i projekten.
Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga -
nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och 
ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners, 
vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering. 
Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro -
jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla 
fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag.
Avtalsbrott av entreprenör
Beskrivning  Hantering
I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenö -
rer inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tid och kvalitet. 
Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga entrepre -
nörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en kon -
sekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otydliga 
avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt kan 
vara bristfällig. Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade 
fastighetsprojekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga 
processer eller skadat varumärke.
Genova arbetar med att minska riskerna för avtalsbrott genom att 
samarbeta med ett fåtal utvalda entreprenörer, vilka är kända för 
verksamheten. 
Dokumenterade kontroller av entreprenörer genomförs och möten 
hålls löpande under projektens gång liksom uppföljning av budget 
månadsvis. 
Samtliga fastigheter och projekt drivs som separata bolag för att 
undvika eventuell negativ påverkan på koncernen.
Genova årsredovisning 2023
45

===== SIDA 46 =====

Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut
Beskrivning  Hantering
Genovas verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika 
lagar och regelverk såväl som olika processer och beslut relaterade 
till dessa regelverk. Det finns risk för bristande efterlevnad av tillämp-
liga lagar, regler och policys såsom relevanta branschstandards, 
arbetsmiljöregler, uppförandekod och etiska riktlinjer, vilket kan leda 
till kostnader eller andra negativa effekter för verksamheten. 
Genova har processer för att säkerställa efterföljande av lagar, till -
stånd och beslut. 
Bolaget följer noga utvecklingen inom relevanta områden för att i 
ett tidigt skede kunna anpassa verksamheten till eventuella föränd-
ringar i lagar och regler.
Genova har en process för visselblåsning för att kunna rapportera 
allvarliga oegentligheter. 
Transaktionsrelaterade risker
Beskrivning  Hantering
Inom ramen för Genovas verksamhet genomförs fastighetstrans -
aktioner. Alla sådana transaktioner är förenade med osäkerhet 
och risker. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäker -
het beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader 
för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem, 
myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister, vilket också kan leda 
till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader. Vid avytt -
ringar finns risk att dessa sker till ofördelaktigt eller felaktigt pris.
Genova har en väl etablerad transaktionsprocess och en erfaren 
organisation som driver arbetet med att identifiera och genomföra 
förvärv och avyttringar enligt uppsatta mål och ramar.
Genovas historik visar att bolaget har förmåga att hitta och genom-
föra förvärv till det man bedömer som rimliga priser även i en kon -
kurrensutsatt marknad, liksom att avyttra fastigheter till för bolaget 
fördelaktiga priser.
Brist i underhåll och fel i fastigheter
Beskrivning  Hantering
Vid fastighetsförvaltning och fastighetsutvecklingsprojekt och fast -
ighetsinvesteringar förekommer tekniska risker vilket inkluderar 
risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt 
föroreningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering 
och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt 
fastighetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas. 
Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det 
ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker. 
Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhets -
perspektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i bostadsproduk -
tionen. 
Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla -
ner för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde.
Personberoende och kompetensförsörjning
Beskrivning  Hantering
Genova och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelper -
soner, som utöver VD är medlemmar i bolagets ledningsgrupp 
samt vissa specialistfunktioner. Det finns risk för personberoende 
på grund av koncentration av information och beslutsfattande till 
ett fåtal individer och otillräcklig förmåga att attrahera och behålla 
kompetens. 
Under de senaste åren har Genova stärkt organisationen löpande 
med ny relevant kompetens för att säkerställa en väl fungerande 
verksamhet och minska personberoendet samt för att hantera en 
växande verksamhet. 
Genova har visat god förmåga att attrahera personer med relevant 
erfarenhet och kompetens till nyckelpositioner. 
Genova arbetar med att säkerställa en väl fungerande bolags -
styrning, intern kontroll och ledning av verksamhetens olika delar 
genom relevanta rutiner och styrdokument som minskar personbe-
roende och syftar till att stärka kompetensöverföringen i bolaget.
RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2023
46

===== SIDA 47 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Finansiella risker  
Finansieringsrisk
Beskrivning  Hantering
Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas, 
eller bara erhållas på för bolaget oförmånliga villkor. Genovas verk -
samhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor 
del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor 
kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs 
av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller 
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande 
mål för finansieringsverksamheten att minimera ränte- och upplå -
ningsrisker. Det sker en regelbunden uppföljning av finansiella mål 
för att säkerställa att kovenanter efterlevs.
Bolaget har en diversifierad kapitalbas med olika typer av finan -
siering. Genova arbetat aktivt med kapitalstrukturen för att säker -
ställa bolagets långsiktiga finansiering. Under de senaste två åren 
har en betydande andel av lånevolymen refinansierats med lång 
kapitalbindning samtidigt som likviditeten stärktes.
Genova strävar efter en god framförhållning för att hantera kre -
ditförfall vilket innebär en kontinuerlig utvärdering av alternativ för 
refinansiering 12–24 månader före förfall.
Likviditetsrisk
Beskrivning  Hantering
Genova är beroende av tillräcklig likviditet för att möta sina åtag -
anden. Bristande likviditet kan uppstå på grund av felaktig prognos -
tisering och/eller bristfällig uppföljning av kassaflöden samt oförut -
sedda utgifter. Följder kan bli svårigheter att finansiera investeringar. 
Det kan leda till tvingande försäljning av tillgångar eller insolvens.
Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål 
för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden upp -
fylls. 
Genova genomför regelbunden och dokumenterad likviditetsprog -
nos för verksamheten.
Kontinuerlig utvärdering av refinansieringsalternativ genomförs 
och dokumenterad uppföljning av finansiering som närmar sig för -
fall för att utvärdera behov av förlängning/omstrukturering av avtal. 
Avyttringar kan övervägas för att lösa finansiering och skapa ökad 
likviditet. 
Hållbarhetsrisker   
Klimat- och miljörisker
Beskrivning  Hantering
Det finns risk för att styrning och hantering av hållbarhetsarbetet inte 
är av tillräckligt god kvalitet för att hantera hållbarhetsrisker och för 
att försäkra efterlevnad av krav från investerare, långivare och lagstif-
tare. Detta kan leda till minskad tillgång till kapital (investeringar, lån 
och kredit), förlorade markanvisningar och försvårat bygglov, dålig 
avkastning på hållbarhetsinvesteringar i verksamheten och försäm -
rat anseende hos hyresgäster, medarbetare och partners.
Genova inkluderar hållbarhet i den övergripande riskanalysen för 
bolaget. Viktiga delar av Genovas hantering av hållbarhetsrisker är 
omvärldsbevakning, framför allt kring politiska beslut som rör håll -
barhetsregelverk och hantering av hållbarhetsrisker, framtagande 
av en hållbarhetsstrategi och handlingsplan enligt best-practice, 
systematisk insamling av hållbarhetsdata och hållbarhetsinforma -
tion samt framtagande av hållbarhetsrapport med referens till GRI.
Genova årsredovisning 2023
47

===== SIDA 48 =====

AKTIEN    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aktien och ägarförhållanden
Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut 
totalt 45 613 329 aktier fördelat på totalt 1 874 aktieägare. Sista betalkurs den 29 december 
2023 uppgick till 38,50 kronor.
Varje aktie berättigar till en röst. Vid 
bolagsstämman får varje röstberättigad 
rösta för fulla antalet av honom eller 
henne ägda och företrädda aktier utan 
begränsning i rösträtten.
Likviditetsgarant
Sedan oktober 2021 har Genova avtal 
med ABG Sundal Collier att agera likvi­
ditetsgarant för Genovas aktie med syfte 
att främja aktiens likviditet. Åtagandet 
sker inom ramen för Nasdaq Stockholms 
regler kring likviditetsgaranti och 
innebär att likviditetsgaranten kvoterar 
köp­ respektive säljvolym motsvarande 
minst 75 000 kronor med en spread om 
Aktiens utveckling
Omsatt antal aktier  
i 1000-tal per månad
Genova Property Group
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
maximalt 4 procent mellan köp ­ och 
säljkurs.
Nyemission
I januari genomförde Genova en riktad 
nyemission av cirka 3,6 miljoner nya 
aktier till en teckningskurs om 55 kronor 
per aktie. Genom den riktade nyemis ­
sionen tillfördes Genova cirka 200 Mkr 
före avdrag för kostnader relaterade till 
nyemissionen. Investerarna i nyemis ­
sionen innefattar institutionella inves ­
terare, däribland Lancelot Asset Mana ­
gement (för kunds räkning), Swedbank 
Robur, Länsförsäkringar Fondförvalt ­
ning och Enter Fonder.
Teckningskursen för de nya aktierna 
fastställdes till 55 kronor per aktie genom 
ett accelererat bookbuilding ­förfarande 
och genomfördes med stöd av bemyndi­
gande från årsstämman som hölls den 4 
maj 2022. Teckningskursen motsvarar en 
premie om 3,1 procent i förhållande till 
den volymvägda genomsnittliga aktie ­
kursen under de närmast föregående 10 
handelsdagarna.
Genom nyemissionen stärks Genovas 
finansiella ställning och kapacitet att 
agera på värdeskapande möjligheter 
som förväntas uppstå då förutsättning ­
arna på fastighetsmarknaden är under 
förändring.
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje tecknings­
option berättigar till teckning av en ny 
stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 
öre per stamaktie under perioden från 
och med den 1 juli 2026 till och med det 
datum som infaller 30 kalenderdagar 
därefter. 400 000 teckningsoptioner 
har tecknats av bolagets dotter bolag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur 
överlåtit 396 000 teckningsoptioner till 
anställda och konsulter i bolaget. Priset 
(optionspremien) har bestämts enligt 
Black &   Scholes värderingsmodell och 
värderingen har utförts av  Svalner Skatt 
& Transaktion. Om samtliga 400 000 
teckningsoptioner utnyttjas för teck ­
ning av 400 000 nya stamaktier uppstår 
en utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid 
tidpunkten för årsstämman 2023).
300
600
900
1 200
1 500
SEK 1 000-tal
2020 2021 2022 2023
15
30
45
60
75
90
105
120
135
150
Genova årsredovisning 2023
48

===== SIDA 49 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    AKTIEN
Aktiekapitalets utveckling 
31 december 2023
Tidpunkt Händelse
Ändring  
av antal  
stamaktier
Ändring  
av antal  
preferensaktier
Totala 
antalet aktier 
Ändring av  
aktiekapitalet
Totalt 
aktiekapital Kvotvärde (kr)
2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1
2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1
2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01
2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01
2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01
2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01
2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01
2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01
2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01
2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02
2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18
2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20
2021 Inlösen preferens -
aktier
– –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20
2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20
2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20
Genova har ytterligare ett incitaments ­
program som löper från 2021 där varje 
teckningsoption berättigar till teckning 
av en ny stamaktie i bolaget för 125 
kronor och 10 öre per stamaktie under 
perioden från och med den 20 juni 2024 
till och med det datum som infaller 30 
kalenderdagar därefter. Om samtliga 
400 000 teckningsoptioner utnyttjas 
för teckning av 400 000 nya stamaktier 
uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 
procent (beräknat på antalet stamaktier 
vid tidpunkten för årsstämman 2021).
Utdelningspolicy
Genovas övergripande mål är att skapa 
värde för bolagets aktieägare. Under de 
närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i 
verksamheten för att skapa ytterligare 
tillväxt genom investeringar i nybygg ­
nation och befintliga fastigheter samt 
förvärv av fastigheter vilket kan medföra 
en låg eller utebliven utdelning på aktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna 
uppgå till 50 procent av förvaltningsre ­
sultatet hänförligt till aktier. 
Aktieägare
31 december 2023
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 545 000 16,54 16,54
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70
Swedbank Robur Fonder 3 000 000 6,58 6,58
Avanza Pension 2 983 931 6,54 6,54
Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Skandia 1 925 440 4,22 4,22
Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41
BNP Paribas 344 266 0,75 0,75
Cancerfonden 327 020 0,72 0,72
Handelsbanken Fonder 262 180 0,57 0,57
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Futur Pension 217 695 0,48 0,48
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Summa övriga ägare 1 865 356 4,09 4,09
Summa 45 613 329 100,00 100,00
Genova årsredovisning 2023
49

===== SIDA 50 =====

Genova årsredovisning 2023
50

===== SIDA 51 =====

Bolagsstyrningsrapport
Introduktion
Bolagsstyrningen i Genova syftar till att 
säkerställa att rättigheter och skyldighe ­
ter är fördelade mellan bolagets organ i 
enlighet med tillämpliga lagar, regler och 
processer. En effektiv och transparent 
bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att 
hävda sina intressen gentemot bolagets 
ledning samtidigt som ansvarsfördel­
ningen mellan ledningen och styrel­
sen, men även i övrigt inom bolaget, är 
tydlig. En sådan tydlig och transparent 
bolagsstyrning resulterar i att beslut 
kan fattas effektivt, vilket möjliggör 
för Genova att agera snabbt när nya 
affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrnings ­
rapporten ger en översikt av Genovas 
bolagsstyrningssystem och inkluderar 
styrelsens beskrivning av intern kontroll 
och riskhantering såvitt avser finansiell 
rapportering. Bolagsstyrningen i Genova 
utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq 
Stockholms Regelverk för emittenter och 
Koden samt de regler och rekommenda ­
tioner som ges ut av relevanta organisa ­
tioner. 
Svensk kod för bolagsstyrning
Genova är ett svenskt publikt aktiebolag 
som har sina aktier noterade på Nasdaq 
Stockholm sedan den 30 juni 2020. 
Syftet med Koden är att utgöra ett 
led i självregleringen inom det svenska 
näringslivet. Koden bygger på modellen 
”följ eller förklara”, vilket innebär att ett 
bolag som tillämpar Koden inte vid varje 
tillfälle måste följa varje regel i Koden. 
Om bolaget finner att en viss regel inte 
passar med hänsyn till bolagets särskilda 
Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 27 mars 2024 
antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med 
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets 
revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2023.
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
omständigheter kan det välja en annan 
lösning än den Koden anvisar och i 
bolagsstyrningsrapporten redovisa detta 
samt vilken lösning bolaget i stället valt 
samt motivera detta. Koden finns till­
gänglig på www.bolagsstyrning.se, där 
även den svenska modellen för bolags ­
styrning beskrivs. Genova följde under 
2023 Koden utan några undantag.
Följsamhet mot gällande regelverk 
Genova har inte vid något tillfälle gjort 
sig skyldigt till överträdelser av gällande 
börsregler eller av god sed på aktiemark ­
naden och har heller inte rapporterats 
till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd 
eller av Aktiemarknadsnämnden. 
Aktier och aktieägare 
Genova är ett avstämningsbolag, vilket 
innebär att bolagets aktiebok förs av 
Euroclear Sweden AB. 
Aktiekapitalet i Genova uppgick per 
den 31 december 2023 till 54 735 994 
kronor och 80 öre fördelat på 45 613 329 
aktier med ett kvotvärde om 1 krona 
och 20 öre. I januari 2023 genomförde 
Genova en riktad nyemission av cirka 3,6 
miljoner nya stamaktier.
Enligt bolagsordningen ska bolagets 
aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000 
kronor och högst 163 200 000 kronor 
uppdelat på lägst 34 000 000 och högst 
136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt 
bolagsordningen ge ut aktier av två 
slag; stamaktier och preferensaktier. 
Stamaktier har ett röstvärde om en röst 
per aktie och preferensaktier har ett 
röstvärde om en tiondels röst per aktie. 
Bolagsordningen konstituerar att om, 
och så länge, preferensaktiekvoten över ­
stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma 
att överstiga 0,45/1 efter emission av 
ytterligare preferensaktier, så får inte 
beslut fattas om emission av ytterligare 
preferensaktier. Det finns ingen begräns ­
ning i hur många röster varje aktieägare 
kan avge vid en bolagsstämma.
Mer information om bolagets aktier 
och dess aktieägare återfinns på sidorna 
48–49.
Incitamentsprogram 2021/2024
Vid årsstämman den 7 maj 2021 beslu­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje teckningsop ­
tion berättigar till teckning av en ny 
stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 
öre per stamaktie under perioden från 
och med den 20 juni 2024 till och med 
det datum som infaller 30 kalenderdagar 
därefter.
400 000 teckningsoptioner har 
tecknats av bolagets dotterföretag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur 
överlåtit 400 000 teckningsoptioner till 
anställda och konsulter i bolaget. Priset 
(optionspremien) har bestämts enligt 
Black & Scholes värderingsmodell och 
värderingen har utförts av Svalner Skatt 
& Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings ­
optioner utnyttjas för teckning av 
400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2021).
Genova årsredovisning 2023
51

===== SIDA 52 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Incitamentsprogram 2023/2026
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje teckningsoption 
berättigar till teckning av en ny stamaktie 
i bolaget för 85 kronor och 90 öre per 
stamaktie under perioden från och med 
den 1 juli 2026 till och med det datum som 
infaller 30 kalenderdagar därefter.
400 000 teckningsoptioner har 
tecknats av bolagets dotterföretag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur 
överlåtit 396 000 teckningsoptioner till 
anställda och konsulter i bolaget. Priset 
(optionspremien) har bestämts enligt 
Black & Scholes värderingsmodell och 
värderingen har utförts av Svalner Skatt 
& Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings ­
optioner utnyttjas för teckning av 
400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2023). 
Bolagsstyrningsstruktur
Inom Genova är ledning och kontroll 
fördelad mellan aktieägarna, styrelsen, 
verkställande direktör och ledningsgrup ­
pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen 
samt av Genova antagna interna instruk ­
tioner och regler styr funktionsfördel­
ningen. Arbetsordning för styrelsen och 
instruktion för verkställande direktör är 
exempel på interna regler och instruk ­
tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas 
bolagsordning finns att tillgå på bolagets 
webbplats, www.genova.se.
Aktieägarnas inflytande utövas 
vid bolagsstämmor i Genova vid vilka 
exempelvis beslutas om styrelsens 
sammansättning och val av revisor. 
Valberedningen, som utses enligt prin ­
ciper fastslagna av årsstämman, lämnar 
förslag till nästkommande årsstämma 
beträffande bland annat val av styrelsele ­
damöter, styrelseordförande och revisor, 
samt förslag till beslut om arvoden.
Styrelsen är ytterst ansvarig för 
Genovas organisation och förvaltningen 
av dess verksamhet. Styrelsens arbets ­
uppgifter bereds delvis av bolagets led ­
ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv.
Verkställande direktör i Genova utses av 
styrelsen. Den verkställande direktören 
leder koncernens löpande verksamhet 
i enlighet med styrelsens riktlinjer och 
instruktionen för verkställande direktör.
Bolagsstämma
Allmänt
Genovas högsta beslutande organ är 
bolagsstämman. Årsstämma hålls årli ­
gen inom sex månader efter räkenskaps ­
årets utgång. På årsstämman läggs rap ­
port över totalresultat och rapport över 
finansiell ställning fram och beslut fattas 
om bland annat disposition av bolagets 
resultat, fastställande av rapport över 
totalresultat och rapport över finansiell 
ställning, val av och arvode till styrelse­
ledamöter och revisor samt övriga 
ärenden som ankommer på årsstämman 
enligt lag eller enligt Genovas bolagsord ­
ning. Utöver nyss nämnda ärenden har 
aktieägarna möjlighet att få behandlat 
andra ärenden på bolagsstämman. Den 
aktieägare som vill få ett särskilt ärende 
behandlat vid stämman måste dock i 
god tid före stämman begära det hos 
styrelsen under den adress som medde ­
las på bolagets webbplats, www.genova.
se. Beslut som fattas vid bolagsstämma 
offentliggörs efter stämman i ett press ­
meddelande och protokollet från stäm ­
man publiceras på bolagets webbplats. 
Kallelse till bolagsstämma 
Enligt bolagsordningen sker kallelse 
till bolagsstämma genom annonsering i 
Post­ och Inrikes Tidningar och genom 
att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets 
webbplats. Att kallelse har skett ska 
annonseras i Svenska Dagbladet.
Rätt att delta i bolagsstämma 
Vid bolagsstämman ges samtliga aktie ­
ägare möjlighet att utöva det inflytande 
över bolaget som deras respektive aktie ­
innehav representerar. I Genova finns 
inga begräsningar avseende utövande 
av rösträtt och aktieägare får således 
rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar ­
nas rättigheter kan endast förändras av 
bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut 
vid bolagsstämma fattas normalt med 
enkel majoritet och vid val anses den 
vald som har fått de flesta rösterna. För 
vissa beslut, såsom ändring av bolags ­
ordningen eller emission med avvikelse 
från aktieägarnas företrädesrätt, krävs 
dock beslut av en kvalificerad majoritet. 
För att få delta i bolagsstämman 
ska aktieägare dels vara införd i den av 
Euroclear Sweden AB förda aktieboken 
senast sex bankdagar före stämman, dels 
anmäla sig hos bolaget senast den dag 
som anges i kallelsen. Denna dag får inte 
vara lördag, söndag, allmän helgdag, 
midsommarafton, julafton eller nyårs ­
afton och inte infalla tidigare än femte 
vardagen före stämman. 
Aktieägare vars aktier är förval­
tarregistrerade hos bank eller annan 
förvaltare måste, för att vara berättigade 
att delta på bolagsstämman, utöver att 
informera bolaget begära att deras aktier 
tillfälligt registreras i eget namn i den 
av Euroclear Sweden förda aktieboken. 
Aktieägare bör informera sina förval­
tare i god tid före avstämningsdagen. 
Aktieägare ska också anmäla eventuella 
biträden på det sätt som anges ovan. 
Genova har inte bedömt det motiverat 
att till exempel simultantolka bolags ­
stämman eller översätta presentationer 
till annat språk eftersom de utländska 
aktieägarna hittills har representerats av 
svenska ombud.
Initiativ från aktieägare 
Aktieägare som önskar få ett ärende 
behandlat på bolagsstämman måste 
skicka en skriftlig begäran härom till 
styrelsen. Begäran måste för att den 
ska behandlas vara styrelsen tillhanda 
senast sju veckor före bolagsstämman. 
Om begäran är styrelsen tillhanda senare 
tas ärendet upp i den mån ärendet kan 
tas upp i kallelsen till stämman.
Årsstämma den 3 maj 2023
Årsstämma i Genova hölls den 3 maj 
2023 i Stockholm. Årsstämmans beslut 
sammanfattas nedan och beskrivs när ­
mare i pressmeddelande och protokoll 
från stämman, vilka är tillgängliga på 
bolagets webbplats. 
•   Fastställande av resultat ­ och balans ­
Genova årsredovisning 2023
52

===== SIDA 53 =====

räkningar samt beslut om disposition 
beträffande bolagets resultat och 
ansvarsfrihet.
•   Fastställande av arvoden till styrelse 
och revisor.
•   Val av styrelseledamöter, styrelse­
ordförande och revisor. 
•   Beslut om godkännande av ersättnings ­
rapport.
•   Beslut om införande av långsiktigt 
incitamentsprogram genom en riktad 
emission av teckningsoptioner med 
efterföljande överlåtelse till deltagarna.
•   Beslut om bemyndigande för sty ­
relsen att besluta om nyemission av 
stamaktier, teckningsoptioner och 
konvertibler.
•   Beslut om bemyndigande för styrelsen 
att besluta om återköp av egna stam­
aktier. 
•   Beslut om bemyndigande för styrel­
sen att besluta om överlåtelse av egna 
stamaktier. 
Valberedning
Vid årsstämman den 24 april 2020 
antogs en instruktion för att utse valbe ­
redning i Genova. Genovas valberedning 
ska utgöras av minst fyra ledamöter, 
varav en kan vara styrelsens ordförande. 
Ledamöterna ska utses genom att sty ­
relsens ordförande senast sex månader 
före årsstämman erbjuder de fyra största 
aktieägarna, alternativt tre om styrel­
sens ordförande väljer att ingå i valbe ­
redningen, baserat på Euroclear Sweden 
AB:s förteckning över registrerade aktie ­
ägare per den sista bankdagen i augusti 
innevarande år möjlighet att utse varsin 
representant att vara ledamot i valbe ­
redningen. Om någon aktieägare väljer 
att avstå från sin rätt att utse en ledamot 
övergår rätten till den aktieägare som, 
efter denne aktieägare, har det största 
aktieägandet i bolaget. Valberedningens 
sammansättning ska tillkännages senast 
sex månader före årsstämman. 
Valberedningen ska bereda och till 
bolagsstämman lämna förslag till: 
stämmoordförande, styrelseledamö ­
ter, styrelseordförande, styrelsearvode 
samt annan ersättning för styrelseupp ­
drag, arvode till bolagets revisor samt, 
i förekommande fall, förslag till val 
av revisor. Vidare ska valberedningen 
bereda och till bolagsstämman lämna 
förslag till principer för valberedningens 
sammansättning. Valberedningen har 
under 2023 tillämpat punkt 4.1 i Koden 
som mångfaldspolicy vid framtagandet 
av sitt förslag. Detta innebär att utgångs ­
punkten varit att styrelsen ska ha en 
sammansättning som är ändamålsenlig 
med hänsyn till Genovas verksamhet, 
utvecklingsskede och förhållanden i 
övrigt. Valberedningen har även beaktat 
att sammansättningen av de bolagsstäm ­
movalda styrelseledamöterna ska präglas 
av mångsidighet och bredd avseende 
kompetens, erfarenhet och bakgrund. 
Den sammantagna utvärderingen av 
styrelsens arbete visar att styrelsen är 
väl fungerande och att kompetensen i 
styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en 
jämn könsfördelning.
Valberedningen inför årsstämman 
2023 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord ­
förande i valberedningen och utsedd 
av Micael Bile med bolag, Andreas 
 Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld 
med bolag, Johannes Wingborg, utsedd 
av Länsförsäkringar Fondförvaltning 
AB (publ) och Mikael Borg, styrelse ­
ordförande i Genova. Valberedningens 
mandattid löper intill dess att en ny 
valberedning utsetts.
Styrelse 
Uppgifter
Det ankommer på styrelsen att för 
ägarnas räkning förvalta bolagets 
angelägenheter och att ansvara för 
bolagets organisation. Styrelsen bär även 
det övergripande ansvaret för bolagets 
strategi arbete, inklusive för att utveckla, 
godkänna och uppdatera bolagets hållbar­
hetsstrategi, policyer och målsättningar. 
Styrelseordföranden leder styrelsearbetet. 
Vid det konstituerande styrelsemötet fast­
ställs bolagets firmatecknare, styrelsens 
arbetsordning, instruktionen för verk­
ställande direktören och instruktionen 
för rapportering av bolagets ekonomiska 
situation samt instruktionerna för ersätt­
ningsutskottet och revisionsutskottet. 
På bolagets styrelsemöten behandlas 
bland annat bolagets finansiella situation 
samt vid behov fastighetstransaktioner, 
värdeutveckling av fastighetsbeståndet 
samt utvecklingsstadier av bolagets 
projekt. Bolagets revisor närvarar och 
rapporterar vid styrelsemöten vid behov. 
Styrelsen har, utan närvaro av verkstäl­
lande direktören eller annan person från 
bolagsledningen vid sitt möte i december 
träffat bolagets revisor.
Styrelsen ska hålla ett konstituerande 
sammanträde omedelbart efter årsstäm ­
man. Därutöver ska minst fem styrelse ­
möten hållas per år. Styrelsesamman ­
träden ska alltid avhållas i anslutning 
till avlämnande av finansiella rapporter, 
inklusive kvartalsrapporter. Vid varje 
styrelsemöte behandlas vanligen:
•   Strategifrågor och marknad.
•   Verkställande direktörens rapport över 
Genovas verksamhet, inklusive projek ­
tutveckling, förvaltningsfastigheter, 
ekonomi & finans och organisation;
•   Beslutsfrågor;
•   Information från revisionsutskottet och 
ersättningsutskottet;
•   I förekommande fall, godkännande av 
delårsrapport.
•   I förekommande fall, övriga förekom ­
mande frågor av väsentlig betydelse för 
Genova och koncernen
Utöver de förgående nämnda områdena 
ska styrelsen en gång per år behandla:
•   Fastställande av bokslutskommuniké.
•   Godkännande av årsredovisning med 
förslag till vinstdisposition.
•   Genomgång av revisionsrapport.
•   Antagande av budget för kommande år.
•   Utvärdering av verkställande direktö ­
ren (vilket ska ske utan den verkstäl­
lande direktörens deltagande).
•   Utvärdering av bolagets behov av 
internrevision.
Sammansättning
Årsstämman 2023 beslutade i enlighet 
med valberedningens förslag att sty ­
relsen ska bestå av sex ledamöter utan 
suppleanter och att bolaget ska ha en 
revisor utan suppleant. För tiden fram till 
slutet av nästa årsstämma omvaldes till 
styrelseordförande Mikael Borg och till 
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2023
53

===== SIDA 54 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten  
1 januari–31 december 2023 
Ledamot Invald Ersättning (kr) Närvaro styrelsemöten
Mikael Borg 2019 700 14/14
Micael Bille 2014 290 14/14
Andreas Eneskjöld 2014 330 14/14
Erika Olsén 2017 330 14/14
Maria Rankka 2019 365 14/14
Anette Asklin 2021 365 14/14
styrelseledamöter omvaldes Micael Bile, 
Andreas Eneskjöld, Erika Olsén, Maria 
Rankka och Anette Asklin. 
I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 60–61 
redovisas varje styrelseledamots födel­
seår samt huvudsaklig utbildning och 
arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget 
och andra väsentliga uppdrag, beroende ­
relation till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare, samt eget eller 
närstående fysisk eller juridisk persons 
innehav av aktier och andra finansiella 
instrument i bolaget.
Under 2023 hölls 14 styrelsemöten. 
Ledamöternas närvaro framgår av tabel ­
len nedan.
Oberoendekrav 
Enligt Koden ska en majoritet av de stäm ­
movalda styrelseledamöterna vara obe ­
roende i förhållande till bolaget och bola ­
gets ledning. Minst två av dessa ska även 
vara oberoende i förhållande till bolagets 
större aktieägare. Bolagets styrelse har 
bedömts uppfylla kraven på oberoende 
då fyra av de sex stämmovalda ledamö ­
terna är oberoende både i förhållande 
till bolaget och koncernledningen samt 
i förhållande till bolagets större aktie­
ägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld 
är oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen men ej oberoende 
i förhållande till bolagets större aktie ­
ägare. Erika Olsén, Mikael Borg, Maria 
Rankka och Anette Asklin är oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen 
och bolagets större aktieägare.
Arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbets ­
ordning för styrelsearbetet. Arbetsord ­
ningen beskriver styrelsens och styrel­
seordförandens arbetsuppgifter samt 
innehåller bestämmelser för ansvars ­
fördelningen mellan styrelsen och den 
verkställande direktören. Arbetsord ­
ningen innehåller också bestämmelser 
för antalet styrelsemöten, dagordningar 
inför styrelsemöten samt andra riktlinjer 
för beslutsfattandet, den finansiella rap ­
porteringen och bolagets revision. 
Styrelsens arbete under 2023
Styrelsens arbete har under 2023 bedri­
vits i första hand inom ramen för formella 
styrelsemöten. Därutöver har upprätthål­
lits en löpande kontakt mellan bolagets 
verkställande direktör, styrelsens ord ­
förande och ledningsgruppen i syfte att 
säkerställa att styrelsen fått tillfredsstäl ­
lande information och beslutsunderlag 
för sitt arbete och för att kontrollera att 
styrelsens beslut verkställts.
Styrelsen har under 2023 arbetat med 
strategiska frågor rörande operativa 
mål, utveckling av befintligt fastighets ­
bestånd, samt beslut om avyttringar av 
fastigheter. Därtill har styrelsen fattat 
beslut kring finansiering, inklusive 
emission av stamaktier och obligationer, 
inlösen av befintliga obligationslån samt 
refinansiering av banklån.
Styrelsen genomför årligen en utvär ­
dering av styrelsearbetet med syfte att 
utveckla styrelsens arbetsformer och 
effektivitet. Utvärderingen sker genom 
att varje styrelseledamot fyller i ett 
anonymt frågeformulär varefter resul­
tatet bereds i styrelsen. Därutöver har 
styrelseordföranden haft vissa enskilda 
kontakter med ledamöterna. Resulta ­
tet av utvärderingen har även delgivits 
valberedningen.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två 
utskott, ett revisionsutskott och ett 
ersättningsutskott, som båda arbetar 
enligt instruktioner som är fastställda av 
styrelsen. Utskotten är underkommittéer 
till styrelsen och har ingen egen beslu­
tanderätt.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet består av tre styrelse ­
ledamöter; Mikael Borg, Maria Rankka 
och Anette Asklin. Utskottets ledamöter 
får inte vara anställda av bolaget. Minst 
en ledamot ska ha redovisnings ­ eller 
revisionskompetens.
Revisionsutskottet ska övervaka 
bolagets finansiella rapportering samt 
lämna rekommendationer och förslag för 
att säkerställa rapporteringens tillför ­
litlighet. Vidare ska revisionsutskottet 
övervaka effektiviteten i Genovas interna 
kontroll, internrevision och riskhante ­
ring, med avseende på den finansiella 
rapporteringen.
Utskottet ska även hålla sig informe ­
rat om revisionen av årsredovisningen 
och koncernredovisningen samt om 
Genova årsredovisning 2023
54

===== SIDA 55 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen. 
Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar, 
investeringar, organisation och hållbarhet.
Styrelsens arbete under året
Februari
•   Fastställande av boksluts -
kommuniké
•   Möte med revisor utan 
bolagsledningens närvaro
•   Översyn av finansiella och 
operativa mål
Mars
•   Beslut om kallelse till årsstämma
•   Genomgång av revisorns yttrande an -
gående efterlevnad av riktlinjer för ersät -
tning till ledande befattningshavare
•   Behandling av rapport om, samt förslag 
till riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare
•   Genomgång av revisionsrapport
•   Fastställande av årsredovisning
•   Fastställande av bolagsstyrningsrapport
•   Frågor inför årsstämman
Maj  
•   Fastställande av delårsrapport för första 
kvartalet 
•   Utseende av firmatecknare
•   Val av ordförande och övriga ledamöter i 
utskott, inklusive val av ledamöter till revi -
sionsutskott och ersättningsutskott
•   Utvärdering av och fastställande av ar -
betsordning för styrelsen, VD-instruktion, 
rapporteringsinstruktion, instruktioner till 
utskott
Juni
•   Strategiska mål inför ledningens 
arbete med den strategiska planen
•   Personal- och arbetsmiljöfrågor 
•   Tidpunkt för nästkommande 
årsstämma och finansiell kalender
Augusti
•   Fastställande av delårsrapport för 
andra kvartalet
•   Strategisk plan och strategidisk-
ussion
•   Initiering av genomlysning av 
policypaket
Oktober
•   Fastställande av delårsrapport för tredje 
kvartalet
•   Avrapportering av riskanalys
•   Genomgång av rapport från revisionsut -
skottet avseende intern kontroll
•   Utvärdering av system för internkontroll, 
risker och riskhantering 
•   Uppföljning utfall av lönerevision
December
•   Genomgång av revisorns 
löpande granskning
•   Fastställande av budget, 
prognos och affärsplan
•   Fastställande av policyer och 
utvärdering av efterlevnad
•   Utvärdering av styrelsens, 
revisorns och VD:ns arbete
          O
KT                      NOV                      DEC                      JAN                      FEB                     M
AR
             SEP                      AUG                        JUL                        JUN                        MAJ                       APR                    
2023
Genova årsredovisning 2023
55

===== SIDA 56 =====

slutsatserna av Revisorsinspektionens 
kvalitetskontroll och informera styrelsen 
kring detta. En ytterligare uppgift är att 
granska och övervaka revisorns opar ­
tiskhet och biträda vid upprättandet av 
förslag till bolagsstämmans beslut om 
revisorsval. Under året hölls sex möten i 
revisionsutskottet.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av tre 
styrelseledamöter, inklusive styrelsens 
ordförande som också är ordförande i 
ersättningsutskottet. Ersättningsutskot ­
tet består av Mikael Borg, Erika Olsén 
och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska 
vara oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen. 
Ersättningsutskottet är ett beredande 
organ som huvudsakligen fördjupar, ana ­
lyserar, initierar och följer upp frågor om 
ersättningsprinciper, ersättningar och 
andra anställningsvillkor för bolagsled ­
ningen. Vidare ska ersättningsutskottet 
följa och utvärdera under året pågående 
och avslutade program för rörliga ersätt ­
ningar till ledande befattningshavare 
samt gällande ersättningsstrukturer och 
ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom 
ska ersättningsutskottet för varje räken ­
skapsår upprätta en ersättningsrapport 
över ersättningen till bolagets ledande 
befattningshavare. Ersättningsutskottet 
ansvarar även för bolagets visselblåsar ­
funktion. Under 2023 har inga incidenter 
rapporterats. Under året hölls fem möten 
i ersättningsutskottet.
Revision
Revisorn ska granska Genovas årsredo ­
visning och räkenskaper samt styrelsens 
och verkställande direktörens förvalt ­
ning. Vid årsstämman 2023 omvaldes 
som revisor i Genova det registrerade 
revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud ­
ansvarig revisor är Henrik Nilsson, auk ­
toriserad revisor och medlem av FAR. 
Verkställande direktör
Genovas verkställande direktör ansvarar 
för bolagets löpande förvaltning i enlig ­
het med reglerna i aktiebolagslagen samt 
av styrelsen antagna instruktioner för 
verkställande direktören och för finan ­
siell rapportering. Verkställande direk ­
tören har enligt instruktionen ansvar 
för bland annat att bolagsordningen, 
direktiv från bolagsstämma, styrelsens 
arbetsordning och andra av styrelsen 
utfärdade riktlinjer och anvisningar 
efterlevs. Den verkställande direktören 
svarar vidare för att bolagets finanspo ­
licy, informationspolicy och insider ­
policy inklusive loggboksrutiner följs. 
Verkställande direktör är även ansvarig 
för att den interna organisationen och 
kontrollen är ändamålsenlig.
Michael Moschewitz tillträdde som 
verkställande direktör för Genova den 
1 oktober 2017 och efterträdde Andreas 
Eneskjöld. Ytterligare information 
om verkställande direktör Michael 
Moschewitz redovisas på sidan 62 i 
avsnittet Ledande befattningshavare. 
Där finns information om födelseår samt 
huvudsaklig utbildning och arbetslivs ­
erfarenhet, uppdrag i bolaget och andra 
väsentliga uppdrag, samt eget eller 
närstående fysisk eller juridisk persons 
innehav av aktier och andra finansiella 
instrument i bolaget. 
Styrelsen utvärderar fortlöpande 
verkställande direktörens arbete och 
behandlar utvärdering av verkställande 
direktören vid ett styrelsemöte under 
året.
Koncernledning
Genovas koncernledning består av  
följande medlemmar: 
•  Michael Moschewitz, VD
•  Henrik Zetterström, CFO
•   Anna­Karin Malmqvist, Chef Bostads ­
förvaltning
•  Anna Molén, Chef Stadsutveckling
•  Henrik Raspe, Chef Projektutveckling
•  Henrik Sandström, Fastighetschef
 
Ägarstruktur och styrning av 
underkoncerner
Koncernen består huvudsakligen av 
moderbolaget Genova Property Group 
AB (publ) och fem underkoncerner under 
Genovas helägda dotterföretag Genova 
Fastigheter AB, Genova  Nyproduktion 
AB, Genova Byggnad  Holding AB, Genova 
Hus Holding 1 AB och  Järngrinden AB 
samt därutöver, ett antal ytterligare 
bolag som befinner sig direkt under 
Genova. Genova har röstmajoritet i  
samtliga fem underkoncerner. 
Ersättning
Ersättning till styrelseledamöter,  
verkställande direktör och  
ledande befattningshavare 
Arvode och annan ersättning till 
styrelseledamöterna, inklusive ordfö ­
randen, fastställs av årsstämman. På 
årsstämman den 3 maj 2023 beslutades 
i enlighet med valberedningens förslag 
att arvode till styrelsen, för tiden intill 
slutet av nästa årsstämma, ska utgå 
med 550 000 kronor (oförändrat från 
föregående år) till styrelsens ordförande 
och med 290 000 kronor (oförändrat 
från föregående år) till vardera ledamot. 
Det beslutades vidare om ett arvode till 
styrelsens revisionsutskott om 100 000 
kronor (föregående år 85 000 kronor) 
till utskottets ordförande och om 75 000 
kronor (föregående år 60 000 kronor) 
till vardera ledamot samt ett arvode till 
styrelsens ersättningsutskott om 50 000 
kronor (oförändrat från föregående år) 
till utskottets ordförande och om 40 000 
kronor (oförändrat från föregående år) 
till vardera ledamot. Arvode till revisor 
utgår enligt godkänd räkning.
Riktlinjer för ersättning till  
verkställande direktör och  
ledande befattningshavare 
Riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare antogs av årsstäm ­
man första gången den 7 maj 2021. Nya 
justerade riktlinjer antogs på års ­
stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna 
tillämpades under 2023. Riktlinjerna 
gäller fram till dess att bolagsstämman 
beslutar annat.
Genova ska erbjuda ersättningar och 
andra anställningsvillkor som möjliggör 
för bolaget att säkerställa dess tillgång till 
ledande befattningshavare med den kom ­
petens som bolaget behöver. Marknads­
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Genova årsredovisning 2023
56

===== SIDA 57 =====

mässighet och konkurrenskraft ska vara 
övergripande principer för ersättning 
till ledande befattningshavare i bolaget. 
Ersättningen till de ledande befattnings ­
havarna kan utgöras av en fast grundlön, 
rörlig kontant ersättning, pension samt 
andra förmåner. Verkställande direktö ­
ren ska inte erhålla rörlig ersättning. 
Riktlinjerna i sin helhet finns till­
gängliga på bolagets webbplats. 
För information angående ersättning 
till koncernledningen under 2023, se 
not 10. 
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin 
verksamhet som kan få betydelse för 
bolagets framtida utveckling, resultat 
och finansiella ställning. Ledningen 
analyserar och uppdaterar regelbundet 
de verksamhetsrisker som identifierats 
för att kunna arbeta strukturerat med att 
hantera dessa. Under 2023 har revisions ­
utskottet deltagit i ledningens utvärde ­
ring av verksamhetsrisker och återrap ­
porterat till styrelsen. Då kan risken 
för negativ påverkan på koncernen och 
verksamheten minskas. De risker som 
Genova är exponerade för kan delas in i 
marknadsrelaterade, verksamhetsrelate ­
rade och finansiella. De finansiella risker 
som Genova bedömer främst påverkar 
bolaget beskrivs nedan. Övriga risker 
och Genovas hantering av dessa beskrivs 
närmare på sidorna 43–47.
Finansiella risker
Ränterisk
Genovas verksamhet finansieras förutom 
av eget kapital till stor del av extern 
upplåning och räntekostnader är bola ­
gets enskilt största kostnad. Bolaget är 
exponerat mot ränterisk på det sättet att 
förändringar i ränteläget påverkar bola ­
gets räntekostnad. 
Hantering  – Räntekostnader är en stor 
kostnadspost för Genova och ränterisk 
bedöms löpande i kalkylen av samtliga 
förvärv och projekt. Ränterisken hante ­
ras i enlighet med finanspolicyn, vilket 
bl a innebär en spridning av ränteförfal­
lostruktur genom fast ränta i lånefinan ­
sieringen eller att räntesäkra rörlig ränta 
i lånefinansieringen via derivat.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings ­ och likviditetsrisk 
avses risken att sakna likviditet, att 
finansiering inte kan erhållas, bara kan 
erhållas på oförmånliga villkor eller att 
villkoren förändras samt risken för att 
finansieringsavtal sägs upp. Genovas 
verksamhet  finansieras främst genom 
externa lån. En del av Genovas verk ­
samhet utgörs av fastighetsutvecklings ­
projekt, vilka kan komma att fördröjas 
eller drabbas av oförutsedda, eller ökade 
kostnader. 
Hantering  – Genova arbetar utifrån en 
fastställd finanspolicy och övergripande 
mål för finansieringsverksamheten för 
att hantera finansierings­ och likviditets­
risker. Med en stabil finansiell ställning 
och en diversifierad kapitalbas med olika 
typer av finansiering, bedömer Genova att 
bolaget även fortsatt kommer att kunna 
erhålla finansiering till goda villkor. 
Finansiella åtaganden
Koncernens lånefaciliteter innehåller 
sedvanliga garantier och åtaganden, 
bland annat för Genova och dess dot ­
terföretag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle 
bryta mot något eller några finansiella 
åtaganden i låneavtalen skulle det kunna 
leda till att lånen sägs upp till omedelbar 
betalning eller att säkerheter realiseras 
av relevant kreditinstitut. 
Hantering   – Genova arbetar utifrån en 
fastställd finanspolicy och finansiella 
mål för att i varje skede säkerställa att 
alla finansiella åtaganden uppfylls. Där ­
utöver går bolaget regelbundet igenom 
likviditetsprognoser och utvärderar kon ­
tinuerligt olika refinansieringsalternativ. 
Värdeförändringar på bolagets  
fastigheter
Genovas förvaltningsfastigheter redovi­
sas i balansräkningen till verkligt värde 
och värdeförändringarna redovisas i 
resultaträkningen. Såväl fastighetsspe ­
cifika försämringar såsom lägre hyresni­
våer och ökad vakansgrad som mark ­
nadsspecifika försämringar såsom högre 
direktavkastningskrav kan föranleda att 
bolaget skriver ned det verkliga värdet på 
sina fastigheter. 
Hantering   – Merparten av Genovas 
fastigheter återfinns på marknader som 
bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan 
på lokaler och bostäder. Hyresgästerna 
återfinns inom olika sektorer med en hög 
grad av skattefinansierade samhällsverk ­
samheter med hög kreditvärdighet och 
för vissa större hyresgäster finns ett fler ­
tal olika hyresavtal med olika löptider. 
Genovas förvaltningsfastigheter mark ­
nadsvärderas kvartalsvis av externa, 
oberoende fastighetsvärderare. 
Beskrivning av intern kontroll 
avseende den finansiella  
rapporteringen
Enligt aktiebolagslagen och Koden svarar 
styrelsen för den interna kontrollen av 
bolaget. Denna beskrivning har upprät ­
tats i enlighet med Kodens avsnitt 7.4 och 
avser bolagets finansiella rapportering. 
Genovas syfte med en ändamålsenlig 
internkontrollmiljö samt en tillfredstäl­
lande intern kontroll avseende bolagets 
finansiella rapportering, är att säkerställa 
att redovisning och finansiell rapporte ­
ring till marknaden är korrekt, rättvi­
sande samt i enlighet med gällande lagar. 
Genovas interna kontrollstruktur 
baseras på Committee of Sponsoring 
Organizations of the Treadway Commis ­
sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera 
ett företags interna kontroll över den 
finansiella rapporteringen. Ramverket 
innehåller kontrollmiljö, riskbedömning, 
kontrollaktiviteter, information och 
kommunikation samt uppföljning. 
Kontrollmiljö
Den interna kontrollen bygger på 
ansvarsfördelningar och arbetsfördel­
ningar genom styrelsens arbetsordning, 
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2023
57

===== SIDA 58 =====

instruktion för utskotten, verkställande 
direktör och den finansiella rapporte ­
ringen, Code of Conduct och policyer. 
Efterlevnaden av dessa följs upp och 
utvärderas kontinuerligt av ansvarig per ­
son. I den övergripande kontrollmiljön 
ingår också att en koncernövergripande 
riskutvärdering ska utföras där risker 
identifieras och utvärderas. Lednings ­
gruppen ska ansvara för att riskerna 
hanteras på tillfredsställande sätt. 
Därtill upprättar Genova styrdo ­
kument för att säkerställa att bolagets 
mål uppnås inom beslutade ramverk. 
Dokumenten anger principiella ställ­
ningstaganden snarare än specificerade 
detaljer. Exempelvis kan det handla om 
instruktioner i syfte att skapa systema ­
tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad, 
identifiera risker och riskhantering samt 
skapa trygghet i vardagliga beslut.
Genovas styrelse ser över och fast ­
ställer minst en gång årligen följande 
styrdokument:
•  Arbetsordning för styrelsen
•  Instruktion för verkställande direktör
•  Instruktion för ersättningsutskottet
•  Instruktion för revisionsutskottet
•  Finanspolicy
•  Attest­ och utanordningsinstruktion
•  Inköps­ och upphandlingspolicy
•  Intern kontrollpolicy 
•   Instruktion för intern kontroll finan ­
siell rapportering
•  Riskpolicy
•  Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner
•  IT­policy
•  Informationssäkerhetspolicy
•  Kommunikationspolicy
•  Närståendepolicy
•  Uppförandekod
•  Personalhandbok
•  Policy för policyer
•  Hållbarhetspolicy
Kontrollmiljön inom Genova ska säker ­
ställa att hela verksamheten, processer 
och rutiner genomsyras av ett perspektiv 
där intern kontroll är centralt. För att 
säkerställa att kontrollmiljön är god och 
för att kontinuerligt kunna utvärdera den 
har ett antal kontroller identifierats.
Bland annat omfattar kontrollmiljön 
koncernledningens förhållande till en 
god intern kontroll samt ansvar att kom ­
municera vikten av att bedriva affärs ­
verksamheten på ett etiskt och legalt 
sätt. Vidare omfattas organisationsstruk ­
tur, rapporteringsvägar och ansvarsför ­
delning, koncernledningens medverkan 
och inställning till styrning och dess 
inställning till kompetensutveckling. 
Kontrollmiljön omfattar även struktur 
för policyer, instruktioner och för doku­
mentation av kontroller relaterade till 
den finansiella rapporteringen. Kom ­
munikationsvägar avseende frågeställ­
ningar relaterade till intern kontroll samt 
procedurer för övervakning av systemet 
för intern kontroll är också komponenter 
inom Genovas kontrollmiljö.
Kontrollmiljön ger inte en fullstän ­
dig bild av den interna kontrollen men 
är en viktig utgångspunkt eftersom 
bedömningen av koncernövergripande 
kontroller – särskilt när brister upptäcks 
– kan ha en betydande effekt på den 
övergripande bedömningen av effektivi­
teten i interna kontroller och rutiner för 
finansiell rapportering. 
Riskbedömning
För att säkerställa god intern kontroll i 
den finansiella rapporteringen används 
en riskbaserad ansats för att identifiera 
de konton och processer där väsentliga 
fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen 
baseras på en kombinerad kvantitativ 
och kvalitativ analys.
I Genovas affärsprocess analyseras 
samtliga väsentliga transaktions ­ och 
projektbeslut med avseende på risker, 
riskhantering samt möjligheter. Identifie ­
ring, bedömning och hantering av risker 
kopplade till redovisning och finansiell 
rapportering finns inbyggd i Genovas 
väsentliga processer. Genom process­
kartor och processbeskrivningar ska 
processerna inklusive identifierade risker 
och kontroller dokumenteras. Riskhan ­
teringen är en integrerad del av besluts­
fattande inom Genova. Se vidare ovan i 
avsnittet ”Risker och riskhantering”. 
Kontrollaktiviteter
Till varje identifierad risk kopplas 
kontroller tills dess att risken anses 
eliminerad alternativt reducerad till 
acceptabel nivå. De risker som identi­
fieras avseende finansiell rapportering 
hanteras genom de kontrollaktiviteter 
som finns beskrivna i bland annat sty ­
relsens arbetsordning, instruktion för 
verkställande direktör, finanspolicy och 
informationspolicy. För att säkerställa 
att relevanta kontroller finns för samtliga 
risker upprättas en matris som anger 
vilka kontroller som täcker respektive 
risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att 
förebygga, upptäcka samt korrigera fel 
och avvikelser. Se exempel på kontrollak ­
tiveter nedan.
•   Identifiering av risker för fel i identifie ­
rade väsentliga processer eller transak ­
tionsflöden.
•   Identifiering av kontroller som hanterar 
identifierade risker.
•   Som bas för Intern Kontroll Finansiell 
Rapportering (IKFR) ska det även fin ­
nas generella IT­kontroller för program 
och system som används för att stödja 
identifierade väsentliga processer.
•   Dokumentation av identifierade pro ­
cesser, risker och kontroller.
Nedan anges exempel på kontrollaktive ­
ter där riskbedömningar görs.
•   Styrelsemöten. 
•   Månadsrapporter upprättade av bola­
gets verkställande direktör i enlighet 
med styrelsens instruktion för rapporte ­
ring av bolagets ekonomiska situation.
•   Ledningsgruppsmöten.
Genova utvecklar kontinuerligt sina 
kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så 
ändamålsenlig organisation som möjligt.
Information och kommunikation
Rutiner för Genovas informationsgivning 
är fastslagna i bolagets informations­
säkerhetspolicy, kommunikationspolicy 
samt i instruktionen för den verkstäl­
lande direktören och instruktionen 
för den ekonomiska rapporteringen. 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT     
Genova årsredovisning 2023
58

===== SIDA 59 =====

Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för 
bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på 
sidorna 51–59 och för att den är upprättad 
i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och  
omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs 
rekommendation RevR 16 Revisorns 
granskning av bolagsstyrningsrappor ­
ten. Detta innebär att vår granskning av 
bolagsstyrningsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning 
och omfattning som en revision enligt 
Internatioanal Standards on Auditing 
och god revisionssed i Sverige har. Vi 
anser att denna granskning ger oss till­
räcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprät ­
tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 
6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre ­
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra 
stycket samma lag är förenliga med årsre ­
dovisningen och koncernredovisningen.
Stockholm 27 mars 2024
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor 
Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864-8116
Rutinerna syftar till att säkerställa att 
extern och intern informationslämning 
sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig 
och tillförlitlig. 
Den interna information som tas fram 
inom ramen för bolagets kontrollakti­
viteter kommuniceras mellan styrelse, 
verkställande direktör samt ledning, 
vilket skapar underlag för att fatta kor ­
rekta beslut. 
Att kommunicera relevant informa­
tion, både uppåt och nedåt i en organisa­
tion och till externa parter är en viktig del 
av god intern kontroll. Ledningsgruppens 
möten ska användas som ett forum för 
kommunikation och informationssprid­
ning. Varje affärsområdeschef ansvarar 
för att kommunicera relevant information 
vidare till och/eller från sin avdelning.
Styrning och uppföljning
Kontinuerlig uppföljning sker genom 
att verkställande direktör upprättar 
månadsrapporter vilka ska innehålla 
information om bland annat resultaträk ­
ning för aktuell månad, ackumulerat 
resultat jämfört med budget och förgå ­
ende år, budgeterad resultaträkning för 
helår jämfört med utfall för förgående 
år, likviditetsuppföljning mot budget 
och balansräkning för aktuell månad. 
Ledningsgruppen utvärderar att den 
koncernövergripande riskutvärderingen 
och hanteringen samt de specifika kon ­
trollaktiviteter som utförs i respektive 
väsentlig process är fortsatt relevanta för 
att hantera de väsentliga risker Genova 
står inför. Utvärderingen rapporteras 
därefter till revisionsutskottet för vidare 
beredning och slutligen styrelsen för 
behandling och godkännande. 
Behov av internrevision
Det i det förgående beskrivna arbetet 
med intern kontroll avseende finansiell 
rapportering medför sammantaget att 
styrelsen inte anser det motiverat att ha 
en särskild funktion för internrevision.
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2023
59

===== SIDA 60 =====

Styrelse
Mikael Borg
Styrelseordförande sedan 2019
Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur. 
kand., Lunds universitet. 
Bakgrund: Mikael är partner vid 
Gernandt & Danielsson sedan 
2009 och co-head av byråns 
verksamhetsgrupp corporate/
capital markets. Över 20 års 
erfarenhet av affärsjuridiskt 
arbete inom en rad olika 
verksamhetsområden och 
branscher, bland annat privat 
och publik M&A, debt och equity 
capital markets, finansiering 
och rekonstruktion samt som 
biträde vid kapitalanskaffningar 
i form av aktie-, obligations- 
och hybridemissioner. Pionjär 
i etableringen av det rättsliga 
ramverket för företagsobligationer 
på den svenska marknaden. 
Övriga uppdrag: Ordförande 
Gernandt & Danielsson 
Advokatbyrå AB, ledamot Eitrium 
AB, ledamot Lyvia Group AB (publ) 
och ledamot Curitas Ventures AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  77 790 aktier genom 
MLBG Advokat AB.
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledande befattningshavare 
och större aktieägare.
Anette Asklin
Styrelseledamot sedan 2021
Född 1961, civilekonom, 
Handelshögskolan, Göteborg.
Bakgrund: Anette har mer än 30 
års erfarenhet från olika ledande 
befattningar främst inom fastighet, 
bank och finans men även inom 
offentlig sektor. Sedan ett antal 
år tillbaka ägnar sig Anette Asklin 
åt styrelsearbete i börsnoterade, 
statligt och privat ägda bolag 
samt med rådgivning till ägare 
och styrelser i privata bolag med 
tillväxtstrategi.
Övriga uppdrag:  Styrelseord -
förande i Jernhusen och Aranäs 
AB, Styrelseledamot i Fabege 
AB, Elof Hansson Holding AB och 
Fondstyrelsen vid Göteborgs 
Universitet.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  1 500 aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Micael Bile
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1962, utbildad 
fastighetsmäklare, Stockholm. 
Bakgrund: Micael är grundare av 
Genova Property Group AB och 
Skeppsholmen fastighetsmäkleri.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot 
i Tranviks udde AB med 
dotterbolag.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 17 814 999 aktier 
(genom helägda bolaget Tranviks 
udde AB) och ränteobligationer till 
ett nominellt värde av 10 000 000 
kr (genom Svealp Invest AB).
Oberoende i förhållande till bolaget 
och dess ledning. Ej oberoende 
i förhållande till bolagets större 
aktieägare.
Andreas Eneskjöld
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1973, civilingenjör i 
lantmäteri, Kungliga Tekniska 
Högskolan, Stockholm.
Bakgrund: Andreas var VD i 
Genova Property Group 2014–2017. 
Grundare och tidigare VD i Novier 
Property Group AB. Grundare av 
Holocen AB, Stadsnyckeln AB, 
Manacor Group AB och Manacor 
Capital AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot 
i Manacor Capital AB, Manacor 
Group AB (samt uppdrag i 
dotterbolag), Novier AB och  
Novier Real Estate AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  7 550 000 aktier 
(genom helägda bolaget Manacor 
Group AB).
Oberoende i förhållande till bolaget 
och dess ledning. Ej oberoende 
i förhållande till bolagets större 
aktieägare.
Genova årsredovisning 2023
60
S T Y R E L S E

===== SIDA 61 =====

Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2017
Född 1976, civilingenjör i 
lantmäteri, Kungliga Tekniska 
Högskolan, Stockholm. Partner på 
Areim AB.
Bakgrund: Erika har tidigare varit 
Project Manager vid Newsec AB, 
Associate Director vid JLL Cross 
Boarder Capital Markets och 
Partner vid Tenzing AB. Hon har 
även varit CIO för Castellum AB.
Övriga uppdrag:  Partner på Areim. 
Styrelseledamot i AOE Storön AB, 
Diös Fastigheter AB och Magnolia 
AB. Styrelsesuppleant i Marigold AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  Inget.
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Maria Rankka
Styrelseledamot sedan 2019
Född 1975, fil. kand. statskunskap, 
Uppsala universitet. Stanford 
Executive Program, Stanford 
University Graduate School of 
Business. 
Bakgrund: Maria har tidigare 
varit VD för Stockholms 
Handelskammare, Timbro och 
Brunswick Group (BRNSWK 
Nordic AB), delägare i Prime PR 
samt styrelseledamot i Svenska 
Jägareförbundet, Trafikverket, 
Business Sweden, Internationella 
Engelska Skolan och Pop House, 
samt ledamot i Arlandarådet. Idag 
är Maria verksam som entreprenör 
och investerare inom framförallt 
health tech-bolag. Hon är 
medgrundare till Cellcolabs AB och 
ABC Labs AB.
Övriga uppdrag: 
Styrelseordförande i Cellcolabs AB 
och Ethos International – Return 
on your social responsibility AB, 
Arlandastad Group AB, Creades 
AB, Medoma AB och Sveab Holding 
AB. Maria är också ledamot i 
Ingenjörsvetenskapsakademien 
(IVA).
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 12 500 aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Uppgifter om aktieinnehav per  
den 31 december 2023.
Genova årsredovisning 2023
61
    STYRELSE

===== SIDA 62 =====

Ledande befattningshavare
Michael Moschewitz 
VD
Anställd sedan 2014, VD sedan 
2017.
Född 1980.
Bakgrund: Magisterexamen 
i ekonomi och finans samt 
juridikstudier, Stockholms 
universitet. Tidigare partner på 
Catella Coporate Finance och 
finanschef på Oscar Properties 
Holding AB (publ).
Övriga uppdrag:  Uppdrag i flera av 
Genova Property Group AB:s (publ) 
dotterbolag. Styrelseledamot i 
MayNoo AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  2 160 000 aktier och 
68 000 teckningsoptioner av serie 
2023/2026 (ägda via bolag) samt 
69 000 teckningsoptioner av serie 
2021/2024.
Henrik Zetterström
CFO
Anställd sedan 2023.
Född 1971.
Bakgrund: Kandidatexamen i 
ekonomi, Stockholms universitet. 
Auktoriserad revisor på KPMG 
och därefter CFO på BIG BAG, M2 
Asset Management AB (publ) och 
Estea AB
Övriga nuvarande befattningar: 
Uppdrag i Genova Property Group 
AB´s (publ) dotterbolag.
Aktieägande i bolaget 
(inkl. närstående): 40 800 
teckningsoptioner av serie 
2023/2026.
Anna­Karin Malmqvist
Chef Bostadsförvaltning
Anställd sedan 2021
Född 1988.
Bakgrund: Civilingenjör i 
lantmäteri, Kungliga Tekniska 
Högskolan, Stockholm. 
Tidigare förvaltningschef 
region Stockholm/Uppsala på 
Wallenstam.
Övriga nuvarande befattningar: 
Inga.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  508 aktier, 
40 800 teckningsoptioner av 
serie 2023/2026 och 10 000 
teckningsoptioner av serie 
2021/2024.
Anna Molén
Chef Stadsutveckling
Anställd sedan 2018.
Född 1979.
Bakgrund:  Magisterexamen i 
samhällsplanering, Stockholms 
universitet samt kurser i 
arkitektur och språk från Lunds 
Universitet och Frankrike. 
Planeringsarkitekt MSA (medlem 
av Sveriges Arkitekter). Arbetat 
som planarkitekt på Sundbyberg 
stad samt flera år som konsult 
inom stadsplanering. Haft 
förtroendeuppdrag som 
ordförande i Planakademin i 
Sveriges Arkitekter.
Övriga nuvarande befattningar:  
Inga.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  7 70 aktier, 
40 800 teckningsoptioner av 
serie 2023/2026 och 44 000 
teckningsoptioner av serie 
2021/2024.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE   
Genova årsredovisning 2023
62

===== SIDA 63 =====

Henrik Raspe
Chef Projektutveckling
Född 1973.
Bakgrund: Grundare av A 
Perfect Guide Scandinavia AB. 
Tidigare Schibsted, kreativt och 
konceptuellt ansvarig för Svenska 
Dagbladet helgbilagor. 
Övriga uppdrag: Styrelseledamot 
i Cedest AB. 
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 204 955 aktier och 
40 800 teckningsoptioner av serie 
2023/2026 (ägda via bolag) samt 
44 000 teckningsoptioner av serie 
2021/2024.
Henrik Sandström
Chef Fastigheter
Anställd sedan 2017.
Född 1976.
Bakgrund: Civilingenjör i 
lantmäteri, Kungliga Tekniska 
Högskolan, Stockholm. Tidigare 
Capital Markets CBRE Sweden och 
därefter fastighetschef på Fabege i 
Solna Business Park.
Övriga uppdrag: Uppdrag i 
Genova Property Group AB´s (publ) 
delägda bolag.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  5 500 aktier, 
40 800 teckningsoptioner av 
serie 2023/2026 och 44 000 
teckningsoptioner av serie 
2021/2024.
REVISOR
Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2018 
med Henrik Nilsson som huvudansvarig revisor.
  LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Uppgifter om aktieinnehav per  
den 31 december 2023.
Genova årsredovisning 2023
63

===== SIDA 64 =====

Finansiering
En långsiktigt stabil finansiering är centralt för Genova och har varit än 
mer i fokus i årets osäkra omvärld med utmaningar i form av hög inflation 
och stigande räntor. Vi har under året arbetat aktivt med att minska skuld ­
sättningen och säkerställa likviditet. Genom inlösen av obligationslån har 
den totala obligationsskulden minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr 
med positiv effekt på finansnetto och intjäning.
FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2023
64

===== SIDA 65 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIERING
Finansiering
Att äga och utveckla fastigheter är en 
kapitalintensiv verksamhet och rän­
tekostnaderna är Genovas största kost­
nadspost. Det är därför viktigt att alltid ha 
tillgång till kostnadseffektiv finansiering. 
Finansiering sker antingen genom kapital 
från ägarna eller genom extern upplåning. 
Fördelningen däremellan bestäms utifrån 
en avvägning av kraven på avkastning 
respektive finansiell stabilitet. 
För att skapa förutsättningar för goda 
finansieringsmöjligheter har Genova 
etablerat relationer med flera motpar ­
ter bland de stora bankerna. Genova är 
även närvarande på kapitalmarknaden 
med en mindre andel obligationslån och 
hybridobligationer. Tillgång till långsik ­
tig och stabil finansiering är av största 
vikt för en långsiktigt hållbar verksam ­
het. För Genova är det därför viktigt med 
långa och förtroendefulla relationer med 
kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs 
huvudsakligen av de större nordiska 
bankerna, kompletterat med upplåning 
på den svenska kapitalmarknaden. 
Bankfinansieringen är säkerställd genom 
pantbrev i fastigheter.
Grönt finansiellt ramverk
Ett mer strukturerat grepp om Genovas 
hållbarhetsarbete och miljöcertifiering 
av all nyproduktion har möjliggjort för 
bolaget att ta upp grön finansiering. I 
december 2020 etablerade Genova ett 
grönt finansiellt ramverk tillämpligt för att 
ta upp gröna finansiella instrument inklu­
sive gröna obligationer och andra typer av 
skuldinstrument med krav på Genova att 
rapportera utfallet inom ett antal para­
metrar relaterade till klimatpåverkan. Läs 
mer om Genovas gröna finansiering på 
bolagets webbplats www.genova se.
Förvaltningsfastigheter och 
projekt
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter 
består av totalt 80 fastigheter. Metoden 
att beräkna verkligt värde för förvalt ­
ningsfastigheter består i huvudsak av en 
kassaflödesbaserad värderingsmodell 
där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt 
restvärdet under en kalkylperiod, där 
diskontering har skett med en bedömd 
kalkylränta. Det genomsnittliga avkast ­
ningskravet för fastighetsportföljen 
bedöms till cirka 5,6 procent vid boksluts ­
dagen. Bostadsprojekt som har färdig ­
ställts under året har sänkt det genom ­
snittliga avkastningskravet med cirka 0,2 
procentenheter. Exkluderas det färdig ­
ställda projektet uppgår det genomsnitt­
liga avkastningskravet till 5,8 procent. 
Pågående nyanläggning
Pågående nyanläggningar består av 
projekt i Norrtälje, Enköping och  
Upplands­Bro.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbe­
tade och aktiverade kostnader på projekt 
som ännu inte byggstartats samt i vissa 
fall värderats till verkligt värde enligt 
samma metod som för förvaltningsfastig­
heter. Vid byggstart omklassificeras aktu­
ella belopp till pågående nyanläggningar.
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrin­
dens pågående bostadsrättsprojekt samt 
pågående hyresbostadsfastighet som 
färdigställts och avyttrats i början av 2023. 
Projekten redovisas som Pågående bostads­
projekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive 
 Järngrindens bestånd externvärderas 
kvartalsvis. Per den 31 december har 
hela fastighetsbeståndet inklusive 
 Järngrindens bestånd externvärderats 
och utfördes av CBRE, Newsec och Forum. 
I verkligtvärdehierarkin är förvaltnings ­
fastigheter i nivå 3, det vill säga data för 
tillgången baseras på icke observerbara 
marknadsdata.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31 
december till 4 303,3 Mkr (4 595,5) och 
soliditeten till 37,2 procent (38,4). 
Det långsiktiga substansvärdet upp ­
gick till 4 812,3 Mkr (5 134,0), vilket mot ­
svarar en minskning med 6 procent. Det 
långsiktiga substansvärdet hänförligt 
till aktieägarna uppgick till 3 219,8 Mkr 
(3 584,1), vilket motsvarar en minskning 
med 10 procent. Det långsiktiga sub ­
stansvärdet hänförligt till aktieägarna 
per aktie uppgick till 70,59 kronor per 
aktie (85,38).
Finansieringskällor
31 december 2023
Kategori
Geogra/f_i
Kreditportfölj
Totalt 6 274 Mkr
8,0%  
Kapital-  
marknaden
92,0%
Bank-
marknaden
Substansvärde
31 dec 2023 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 303,3 94,34 4 595,5 109,48
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 44,0 0,96 - -
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 544,6 11,94 619,5 14,76
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,7 -1,75 -81,1 -1,93
   Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06
   Innehav utan bestämmande inflytande -792,4 -17,37 -749,8 -17,86
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 219,8 70,59 3 584,1 85,39
Genova årsredovisning 2023
65

===== SIDA 66 =====

FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova har hybridobligationer emitte ­
rade om totalt 800 Mkr under ett grönt 
finansiellt ramverk. Hybridobligatio ­
nerna med tillhörande räntebetalningar 
redovisas inom eget kapital.
Räntebärande skulder 
Koncernen hade per den 31 december 
2023 räntebärande skulder om 6 274 Mkr 
(6 315) vilket motsvarade en belånings ­
grad om 51,8 procent (50,7) efter avdrag 
för likvida medel om 284,5 Mkr. Koncer ­
nens lånefaciliteter innehåller sedvan ­
liga garantier och åtaganden, bland 
annat för Genova och dess fastighets­
ägande dotterföretag att uppfylla vissa 
finansiella nyckeltal såsom belånings ­
grad och räntetäckningsgrad.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick 
till cirka 5,3 procent (4,5) (6,1 procent 
inklusive byggnadskreditiv och obli­
gationslån) den 31 december 2023 med 
en soliditet som vid samma tidpunkt 
uppgick till 37,2 procent (38,4). Efter 
årets utgång har Genova tecknat en ny 
ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta 
om 2,58 procent. Skulle den nya rän ­
teswappen inkluderas hade den genom ­
snittliga räntenivån för samma tidpunkt 
uppgått till cirka 5,1 procent (5,9 procent 
inklusive byggnadskreditiv och obliga ­
tionslån). 
Den genomsnittliga räntenivån 
beskriver koncernens aktuella räntenivå 
i kreditportföljen utifrån dagsbasis per 
den 31 december och ska inte tolkas som 
den genomsnittliga räntenivån under 
helåret 2023. Den genomsnittliga ränte ­
nivån ska heller inte jämställas med en 
prognos för de kommande tolv måna ­
derna då kreditförfall och förändringar i 
Stibor inte har beaktats. Den genomsnitt ­
liga kapitalbindningstiden uppgick den 
31 december 2023 till 2,4 år (2,6). Ränte ­ 
och kreditförfallostrukturen per samma 
datum framgår av tabellen nedan.
Långsiktig finansiering
Under året har Genova genomfört ett 
flertal väsentliga åtgärder för att stärka 
balansräkningen och minska finansie ­
ringskostnader. I januari genomförde 
Genova en riktad nyemission av sta ­
maktier och tillfördes därmed cirka 
Kreditförfallostruktur  
31 december 2023
2024 202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
31 december 2023
20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23
Mkr %
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
44 51
39 36
52
34
44
38
51
38
52
37
51
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Ränte­ och kreditförfallostruktur
31 december 2023
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal, 
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Räntederivat, 
Mkr
Fast räntenivå,  
%
Rörlig ränta 2 2 614 7,14 - - - - -
2024 10 3,70 398 398 - - -
2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50
2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52
2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - -
2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38
Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45
Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266
Totalt 6,11 6 791 6 274 517
Lån exklusive obligation 
och byggnadskreditiv
5,33 5 047 4 796 251
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent.
Genova årsredovisning 2023
66

===== SIDA 67 =====