Årsredovisning 2024

Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för 
bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på 
sidorna 59–67 och för att den är upprättad 
i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och  
omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs 
rekommendation RevR 16 Revisorns 
granskning av bolagsstyrningsrappor ­
ten. Detta innebär att vår granskning av 
bolagsstyrningsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning 
och omfattning som en revision enligt 
International Standards on Auditing och 
god revisionssed i Sverige har. Vi anser 
att denna granskning ger oss tillräcklig 
grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprät ­
tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 
6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre ­
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra 
stycket samma lag är förenliga med 
årsredovisningen och koncernredovis ­
ningen samt är i överensstämmelse med 
årsredovisningslagen.
Stockholm 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor 
Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864 ­8116
Information och kommunikation
Rutiner för Genovas informationsgivning 
är fastslagna i bolagets informations­
säkerhetspolicy, kommunikationspolicy 
samt i instruktionen för den verkstäl­
lande direktören och instruktionen 
för den ekonomiska rapporteringen. 
Rutinerna syftar till att säkerställa att 
extern och intern informationslämning 
sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig 
och tillförlitlig. 
Den interna information som tas fram 
inom ramen för bolagets kontrollaktivi­
teter kommuniceras mellan styrelse, 
verkställande direktör samt ledning, 
 vilket skapar underlag för att fatta 
 korrekta beslut. 
Att kommunicera relevant informa ­
tion, både uppåt och nedåt i en organi­
sation och till externa parter är en viktig 
del av god intern kontroll. Lednings ­
gruppens möten ska användas som ett 
forum för kommunikation och informa ­
tionsspridning. Varje affärsområdeschef 
ansvarar för att kommunicera relevant 
information vidare till och/eller från sin 
avdelning.
Styrning och uppföljning
Kontinuerlig uppföljning sker genom 
att verkställande direktör upprättar 
månadsrapporter vilka ska innehålla 
information om bland annat resultat­
räkning för aktuell månad, ackumulerat 
resultat jämfört med budget och förgå ­
ende år, budgeterad resultaträkning för 
helår jämfört med utfall för förgående 
år, likviditetsuppföljning mot budget 
och balansräkning för aktuell månad. 
Ledningsgruppen utvärderar att den 
koncernövergripande riskutvärderingen 
och hanteringen samt de specifika kont­
rollaktiviteter som utförs i respektive 
väsentlig process är fortsatt relevanta för 
att hantera de väsentliga risker Genova 
står inför. Utvärderingen rapporteras 
därefter till revisionsutskottet för vidare 
beredning och slutligen styrelsen för 
behandling och godkännande. 
Behov av internrevision
Det i det förgående beskrivna arbetet 
med intern kontroll avseende finansiell 
rapportering medför sammantaget att 
styrelsen inte anser det motiverat att ha 
en särskild funktion för internrevision.
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
67

===== SIDA 68 =====

Styrelse
Mikael Borg
Styrelseordförande sedan 2019
Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur. 
kand., Lunds universitet. 
Bakgrund: Mikael är partner vid 
Gernandt & Danielsson sedan 
2009 och co-head av byråns 
verksamhetsgrupp corporate/capital 
markets. Nära 25 års erfarenhet 
av affärsjuridiskt arbete inom en 
rad olika verksamhetsområden 
och branscher, bland annat privat 
och publik M&A, debt och equity 
capital markets, finansiering och 
rekonstruktion samt som biträde vid 
kapitalanskaffningar i form av aktie-, 
obligations- och hybridemissioner. 
Pionjär i etableringen av det rättsliga 
ramverket för företagsobligationer på 
den svenska marknaden. 
Övriga uppdrag: Styrelseordförande 
i Gernandt & Danielsson Advokatbyrå 
AB samt styrelseledamot i Lyvia Group 
AB (publ), Curitas Ventures AB och 
Eitrium AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 77 790 aktier genom 
MLBG Advokat AB. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledande befattningshavare och 
större aktieägare.
Anette Asklin
Styrelseledamot sedan 2021
Född 1961, civilekonom, 
Handelshögskolan, Göteborg.
Bakgrund: Anette har mer än 30 
års erfarenhet från olika ledande 
befattningar främst inom fastighet, 
bank och finans men även inom 
offentlig sektor. Sedan ett antal år 
tillbaka ägnar sig Anette Asklin åt 
styrelsearbete i börsnoterade, statligt 
och privat ägda bolag samt med 
rådgivning till ägare och styrelser i 
privata bolag med tillväxtstrategi.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande 
i Jernhusen, Aranäs AB samt Elof 
Hansson Holding AB, Styrelseledamot 
i Fabege AB och Fondstyrelsen vid 
Göteborgs Universitet.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  1 500 aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Micael Bile
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1962, utbildad fastighetsmäklare, 
Stockholm. 
Bakgrund: Micael är grundare 
av Genova Property Group AB, 
Skeppsholmen fastighetsmäkleri och 
Tranviks udde AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i 
Tranviks udde AB med dotterbolag.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 17 814 999 aktier (genom 
helägda bolaget Tranviks udde AB). 
Oberoende i förhållande till bolaget 
och dess ledning. Ej oberoende 
i förhållande till bolagets större 
aktieägare.
Andreas Eneskjöld
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1973, civilingenjör i lantmäteri, 
Kungliga Tekniska Högskolan, 
Stockholm.
Bakgrund:  Andreas var VD i Genova 
Property Group 2014–2017. Grundare 
och tidigare VD i Novier Property 
Group AB. Grundare av Holocen AB, 
Stadsnyckeln AB, Manacor Group AB 
och Manacor Capital AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i 
Manacor Capital AB, Manacor Group 
AB (samt uppdrag i dotterbolag), 
Novier AB och Novier Real Estate AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  7 600 000 aktier 
(personligen och genom helägda 
bolaget Manacor Group AB). 
Oberoende i förhållande till bolaget 
och dess ledning. Ej oberoende 
i förhållande till bolagets större 
aktieägare.
Genova årsredovisning 2024
68
S T Y R E L S E

===== SIDA 69 =====

Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2017
Född 1976, civilingenjör i lantmäteri, 
Kungliga Tekniska Högskolan, 
Stockholm. Partner på Areim AB.
Bakgrund: Erika har tidigare varit 
Project Manager vid Newsec AB, 
Associate Director vid JLL Cross 
Boarder Capital Markets och Partner 
vid Tenzing AB. Hon har även varit CIO 
för Castellum AB.
Övriga uppdrag:  Partner på Areim. 
Styrelseledamot i AOE Storön AB, 
Diös Fastigheter AB och Magnolia AB. 
Styrelsesuppleant i Marigold AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): Inget. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Maria Rankka
Styrelseledamot sedan 2019
Född 1975, fil. kand. statskunskap, 
Uppsala universitet. Stanford 
Executive Program, Stanford 
University Graduate School of 
Business. 
Bakgrund: Maria har tidigare varit VD 
för Stockholms Handelskammare, 
Timbro och Brunswick Group 
(BRNSWK Nordic AB), delägare i Prime 
PR samt styrelseledamot i Svenska 
Jägareförbundet, Trafikverket, 
Business Sweden, Internationella 
Engelska Skolan och Pop House, 
samt ledamot i Arlandarådet. Idag är 
Maria verksam som entreprenör och 
investerare inom framförallt health 
tech-bolag. 
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i 
Cellcolabs AB och Ethos International 
– Return on your social responsibility 
AB. Styrelseledamot i Arlandastad 
Group AB, Creades AB, Sveab 
Holding AB och Medoma AB. Maria 
är också ledamot i Ingenjörs-
vetenskapsakademien (IVA).
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 12 500 aktier. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Uppgifter om aktieinnehav per  
den 31 december 2024.
Genova årsredovisning 2024
69
    STYRELSE

===== SIDA 70 =====

Ledande befattningshavare
Michael Moschewitz 
VD
Anställd sedan 2014, VD sedan 2017.
Född 1980.
Bakgrund: Magisterexamen i ekonomi 
och finans samt juridikstudier, 
Stockholms universitet. Tidigare 
partner på Catella Coporate Finance 
och finanschef på Oscar Properties 
Holding AB (publ).
Övriga uppdrag: Uppdrag i flera av 
Genova Property Group AB:s (publ) 
dotterföretag. Styrelseledamot i 
MayNoo AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 2 170 000 aktier och 
68 000 teckningsoptioner av serie 
2023/2026 (ägda via bolag).
Henrik Zetterström
CFO
Anställd sedan 2023.
Född 1971.
Bakgrund:  Kandidatexamen i 
ekonomi, Stockholms universitet. 
Auktoriserad revisor på KPMG och 
därefter CFO på BIG BAG, M2 Asset 
Management AB (publ) och Estea AB.
Övriga nuvarande befattningar:  
Uppdrag i Genova Property Group ABs 
(publ) dotterföretag. 
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  1 000 aktier och 
40 800 teckningsoptioner av serie 
2023/2026.
Anna Barosen
Hållbarhetschef
Anställd sedan 2025.
Född 1980.
Bakgrund:  Civilingenjör Arkitektur 
och miljö från Chalmers Tekniska 
Högskola. Har arbetat som 
utvecklingschef på Skandia 
Fastigheter och som miljöspecialist 
samt projektledare inom hållbarhet på 
White arkitekter. Har även arbetat som 
bedömare inom innovationsprojekt 
och samhällsutveckling på Vinnova. 
Övriga nuvarande befattningar: 
Inga.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): Inga. 
Anna Molén
Chef Stadsutveckling
Anställd sedan 2018.
Född 1979.
Bakgrund: Magisterexamen i 
samhällsplanering, Stockholms 
universitet samt kurser i arkitektur 
och språk från Lunds universitet och 
Frankrike. Planeringsarkitekt MSA 
(medlem av Sveriges Arkitekter). 
Arbetat som planarkitekt på 
Sundbyberg stad samt flera år som 
konsult inom stadsplanering. Haft 
förtroendeuppdrag som ordförande i 
Planakademin i Sveriges Arkitekter.
Övriga nuvarande befattningar: 
Inga.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående):  770 aktier och 
40 800 teckningsoptioner av serie 
2023/2026.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE   
Genova årsredovisning 2024
70

===== SIDA 71 =====

Henrik Raspe
Chef Projektutveckling
Född 1973.
Bakgrund: Grundare av A Perfect 
Guide Scandinavia AB. Tidigare 
Schibsted, kreativt och konceptuellt 
ansvarig för Svenska Dagbladet 
helgbilagor. 
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i 
Cedest AB. 
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 204 955 aktier och 
40 800 teckningsoptioner av serie 
2023/2026 (ägda via bolag).
Henrik Sandström
Förvaltningschef
Anställd sedan 2017.
Född 1976.
Bakgrund: Civilingenjör i lantmäteri, 
Kungliga Tekniska Högskolan, 
Stockholm. Tidigare Capital 
Markets CBRE Sweden och därefter 
fastighetschef på Fabege i Solna 
Business Park.
Övriga uppdrag: Uppdrag i Genova 
Property Group ABs (publ) delägda 
bolag.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 5 500 aktier och 
40 800 teckningsoptioner av serie 
2023/2026.
REVISOR
Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2018 med 
Henrik Nilsson som huvudansvarig revisor.
  LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Uppgifter om aktieinnehav per  
den 31 december 2024.
Genova årsredovisning 2024
71

===== SIDA 72 =====

FINANSIELL OCH  HÅLLBARHETSINFORMATION  
Genova årsredovisning 2024
72

===== SIDA 73 =====

FINANSIELL OCH  HÅLLBARHETSINFORMATION  
Finansiell- och  
hållbarhets- 
information
74 Nyckeltal
75 Koncernens rapport över totalresultat
76 Koncernens balansräkning
78 Koncernens rapport över förändring i eget kapital
79 Koncernens rapport över kassaflöden
80 Moderbolagets resultaträkning
81 Moderbolagets balansräkning
82 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
83 Moderbolagets rapport över kassaflöden
84 Redovisningsprinciper samt noter
118 Revisionsberättelse
123 GRI-index
124 Hållbarhetsnoter
129 Definitioner
130 Information till aktieägare
Genova årsredovisning 2024
73

===== SIDA 74 =====

2024 2023 2022 2021 2020
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 3,7 -9,3 6,2 19,4 19,1
Soliditet, % 35,6 37, 2 38,4 37,9 39,0
Belåningsgrad, % 54,5 51,8 50,7 50,9 43,5
Genomsnittlig räntenivå, % 5,0 5,8 4,5 2,0 2,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 2,0 2,2 1,8 
Kapitalbindningstid, antal år 2,6 2,4 2,6 2,1 3,0
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående preferensaktier, tusental - – – –  4 000 
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental - – – 1 744  4 000 
Total utdelning preferensaktier, Mkr - – – 23,8 42,0
Utdelning per preferensaktie, kr - – – 5,95 10,50
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 41 977 41 977  39 577 
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 613 45 504 41 977 40 177  35 149 
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,55 -0,49 1,53 0,98 0,53 
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 416,3 -132,0 56,1 84,9 381,8
Resultat per aktie, kr 1,92 -11,73 3,98 13,66 10,69
Eget kapital, Mkr 4 146,1 4 311,0 4 595,5 3 665,9 2 647,8 
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 768,9 2 714,7 3 045,7 2 863,3 2 129,4 
Eget kapital per aktie, kr 60,70 59,51 72,56 68,21  53,80 
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9 5 134,0 4 07 7,3 2 883,0 
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 273,2 3 225,5 3 584,1 3 274,7 2 364,6 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 72,72 70,71 85,38 78,01 59,75 
Nyckeltal
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
74

===== SIDA 75 =====

Koncernens rapport över totalresultat
Mkr Not
2024­01­01
2024­12­31
2023­01­01
2023­12­31
Hyresintäkter 6 507,8 503,0
Driftskostnader 7 -98,9 -98,0
Underhållskostnader 7 -28,7 -26,7
Fastighetsskatt 7 -11,3 -10,8
Summa Fastighetskostnader ­138,9 ­135,4
Driftsöverskott 369,0 367,6
Central administration fastighetsförvaltning 8 -22,1 -21,8
Central administration projektutveckling 8 -36,0 -35,5
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 21 46,3 -16,4
   - varav värdeförändringar fastigheter 22,7 -27,3
Finansnetto 11 -217,6 -233,3
Förvaltningsresultat 139,5 60,6
Resultat från nyproduktion bostäder – 40,0
Övriga kostnader -7,8 -11,2
Värdeförändringar fastigheter 12 72,6 -530,3
Värdeförändringar derivat 12,8 -50,0
Valutakurseffekter fastigheter 1,7 12,3
Resultat före skatt 218,7 ­478,7
Inkomstskatt 13 -61,6 62,7
Årets resultat 157, 2 ­416,0
Övrigt totalresultat för året ­ –
Summa totalresultat för året 157, 2 ­416,0
Årets resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 32,8 34,9
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 124,4 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 32,8 34,9
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 28 1,92 -11,73
Antal aktier vid årets utgång, tusental 28  45 613 45 613
Genomsnittligt antal aktier, tusental 28  45 613 45 504
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
75

===== SIDA 76 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens balansräkning
Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 14 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 15 8 120,8 7 679,9
Pågående nyanläggningar 16 245,2 878,0
Projekteringsfastigheter 17 1 613,5 1 307,7
Övriga materiella anläggningstillgångar 18 21,9 19,6
Nyttjanderättstillgångar 19 7,1 14,3
Uppskjutna skattefordringar 13 70,5 79,4
Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 701,4 569,5
Övriga långfristiga fordringar 23 258,7 298,1
Summa anläggningstillgångar 11 242,0 11 049,4
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt 23,9  42,6 
Hyresfordringar och kundfordringar 24 19,6 18,2
Övriga fordringar 25 104,9 103,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 109,9 74,2
Likvida medel 27 151,9 284,5
Summa omsättningstillgångar 410,1 523,0
SUMMA TILLGÅNGAR 11 652,2 11 572,3
Genova årsredovisning 2024
76

===== SIDA 77 =====

RÄKENSKAPER
Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31
EGET KAPITAL 28
Summa totalresultat för året
Aktiekapital 54,7 54,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6
Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 061,6 1 007,3
Hybridobligation 556,3 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 821,0 796,4
Summa eget kapital 4 146,1 4 311,0
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 29,31 3 232,9 4 589,8
Obligationslån 30,31 1 186,2 492,5
Konvertibla skuldebrev 31 150,3 -
Derivat 35,1 44,0
Leasingskuld 19 27,6 31,8
Övriga långfristiga skulder 32 49,9 65,6
Uppskjutna skatteskulder 13 539,7 546,3
Summa långfristiga skulder 5 221,7 5 769,9
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 29,31 1 882,0 1 177,6
Checkräkningskredit 51,9 14,0
Leverantörsskulder 17,3 84,9
Leasingskuld 19 6,1 9,5
Aktuella skatteskulder 13 18,4 8,8
Övriga skulder 33 189,0 69,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 119,7 127,5
Summa kortfristiga skulder 2 284,4 1 491,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 652,2 11 572,3
Genova årsredovisning 2024
77

===== SIDA 78 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, tu ­
sental
Aktie ­ 
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid­
obligation
Innehav utan  
bestämman ­
de inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Rättelse av fel 1) 3,8 3,9 7,7
Ingående balans per 1 januari 2023 efter 
rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2
Totalresultat
Årets resultat -450,8 34,9 -416,0
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat ­450,8 34,9 ­416,0
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Totalresultat
Årets resultat 124,4 32,8 157, 2
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 124,4 32,8 157, 2
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande -8,2 -8,2
Emission hybridobligation 300,0 300,0
Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9
Återköp hybridobligation 2) -543,8 -543,8
Optionsdel konvertibellån 49,7 49,7
Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7
Återköp stamaktier -29,8 -29,8
Valutakurseffekt -2,5 -2,5
Utgående balans per 31 december 2024 3) 45 613 54,7 1 652,6 1 061,6 556,3 821,0 4 146,1
1)   Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet.  
Förutom eget kapital har projekteringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga balansposter påverkats.
2)  Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 543,8 Mkr.
3)  Per 31 december innehar bolaget 600 000 aktier i eget förvar.
Genova årsredovisning 2024
78

===== SIDA 79 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 139,5 60,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* -54,4 46,1
Övriga kostnader -7,8 -11,2
Betald skatt -1,7 -6,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 75,5 88,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar -1,4 10,9
Förändring övriga rörelsefordringar -32,7 55,3
Förändring leverantörsskulder -67,5 -9,1
Förändring övriga rörelseskulder 109,1 -70,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 83,0 75,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -917,4 -812,4
Investeringar i inventarier -2,6 -0,5
Försäljning av fastigheter 213,4 705,9
Investeringar i dotterföretag - -41,4
Utdelning från intresseföretag 61,1 37,3
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 39,4 -8,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten ­606,0 ­119,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier - 200,0
Emissionskostnader stamaktier - -2,6
Återköp stamaktier -29,8 -
Nyemission hybridobligation 282,1 -
Återköp hybridobligation -543,8 -
Upptagna lån 4 214,8 1 567,6
Amortering av lån -3 463,4 -1 609,2
Lämnad utdelning -69,7 -85,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 390,3 70,7
Årets kassaflöde ­132,6 26,8
Likvida medel vid årets början 284,5 257,7
Likvida medel vid årets slut 151,9 284,5
*  Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 8,0 7, 2
Resultat från andelar i joint ventures -46,3 16,4
Upplupen ränta -16,2 22,5
­54,4 46,1
Erhållen ränta 11 10,1 6,4
Betald ränta 11 -216,3 -160,5
Genova årsredovisning 2024
79

===== SIDA 80 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not
2024­01­01
2024­12­31
2023­01­01
2023­12­31
Nettoomsättning 8,8 7,4
Summa rörelsens intäkter 8,8 7,4
Övriga externa kostnader 8 -7,3 -37,0
Personalkostnader 10 -12,3 -9,5
Summa rörelsens kostnader ­19,6 ­46,5
Rörelseresultat ­10,8 ­39,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag 20 -182,6 -256,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 293,2 248,2
Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -176,3 -155,5
Resultat från finansiella poster ­76,5 ­163,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag - 38,9
Resultat före skatt ­76,5 ­163,9
Skatt på årets resultat 13 -5,1 –
Årets resultat ­81,6 ­163,9
 
 
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
80

===== SIDA 81 =====

RÄKENSKAPER
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 20 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 13 17,3 22,4
Fordringar hos koncernföretag 22 2 4 37,1 1 743,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 3 272,6 2 584,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 22 66,8 52,1
Aktuella skattefordringar 0,2 -
Övriga fordringar 25 4,1 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 4,6 1,2
75,8 57,8
Likvida medel 27 22,7 11,3
Summa omsättningstillgångar 98,5 17,0
SUMMA TILLGÅNGAR 3 371,1 2 653,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER 28
Summa totalresultat för året
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 54,7
Summa bundet eget kapital 54,7 54,7
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 1 004,8
Balanserat resultat -881,2 -600,0
Årets resultat -81,6 -163,9
Summa fritt eget kapital 42,0 240,9
Hybridobligation 31 556,3 800,0
Summa eget kapital 653,0 1 095,6
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 29 30,0 400,0
Obligationslån 30 1 186,2 492,5
Konvertibla skuldebrev 31 200,0 -
Skulder till koncernföretag 22 1 219,9 592,3
Summa långfristiga skulder 2 636,1 1 484,8
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 51,9 14,0
Leverantörsskulder 0,4 1,5
Skulder till koncernföretag 22 14,8 37,4
Övriga skulder 33 0,4 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 14,4 17,1
Summa kortfristiga skulder 81,9 72,9
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 371,0 2 653,3
Genova årsredovisning 2024
81

===== SIDA 82 =====

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs ­ 
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid ­ 
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 ­485,1 ­33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat ­163,9 ­163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 ­600,0 ­163,9 800,0 1 095,7
Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 ­600,0 ­163,9 800,0 1 095,7
Omföring i ny räkning -163,8 163,8 –
Årets resultat -81,6 -81,6
Summa totalresultat ­81,6 ­81,6
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation 1) -543,8 -543,8
Emission hybridobligation 300,0 300,0
Emissionskostnader hybridobligation -17,9 -17,9
Utdelning hybridobligation -69,7 -69,7
Återköp stamaktier -29,8 -29,8
Utgående balans per 31 december 2024 2) 54,7 1 004,8 ­881,2 ­81,6 556,3 653,0
1)  Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 543,8 Mkr.
2)  Per 31 december innehar bolaget 600 000 aktier i eget förvar.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2024
82

===== SIDA 83 =====

RÄKENSKAPER
Moderbolagets rapport över kassaflöden
Mkr Not 2024­12­31 2023­12­31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -10,8 -39,1
Erhållen ränta 285,0 112,0
Erlagd ränta -169,8 -132,4
Betald inkomstskatt -0,2 -0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 104,2 ­59,8
Förändringar i rörelsekapital
Förändring övriga rörelsefordringar -2,1 1,3
Förändring övriga rörelseskulder -5,4 -9,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,7 ­67,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Inlåning från koncernföretag 422,4 33,2
Utlåning till koncernföretag -708,2 226,8
Nyemission stamaktier - 200,0
Återköp stamaktier -29,8 -
Emissionskostnader stamaktier - -2,6
Nyemission hybridobligation 282,1 -
Återköp hybridobligation -543,8 -
Upptagna lån 931,6 906,5
Amortering av lån -370,0 -1 267,0
Lämnad utdelning -69,7 -82,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten ­85,2 14,1
Årets kassaflöde 11,4 ­53,8
Likvida medel vid årets början 11,3 65,1
Likvida medel vid årets slut 22,7 11,3
Genova årsredovisning 2024
83

===== SIDA 84 =====

Not 1  Allmän information
Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det 
svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations -
nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt 
”Genova” eller koncernen. 
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och 
har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är 
 Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm.
Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat 
anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år.
Styrelsen har den 31 mars 2025 godkänt denna årsredovisning 
och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta -
gande vid årsstämma den 5 maj 2025. 
Redovisningsprinciper samt noter
NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper
2.1  GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE
Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med IFRS 
redovisningsstandarder (IFRS) samt tolkningar från IFRS IC sådana 
de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kompletterande redovis -
ningsregler för koncerner tillämpats. Koncernredovisningen har 
upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärde -
metoden, med undantag av förvaltningsfastigheter och finansiella 
instrument, vilka värderats till verkligt värde.
Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver 
användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Utö -
ver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen 
av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som innefattar 
en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där antaganden 
och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för koncernen, 
har information lämnats om detta i not 4.
Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de 
fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer -
nen anges detta separat i slutet av denna not.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har til l-
lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncer -
nens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. 
Nya standarder vilka träder i kraft 2024
Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter avseende klas -
sificering av skulder samt upplysningskrav, framför allt kopplade till 
skulder förenade med kovenanter, trädde ikraft 1 januari 2024. Änd -
ringarna har inte haft någon materiell inverkan på Genova Property 
Group finansiella rapporter per 2024-12-31. Inga andra nya och/eller 
ändrade redovisningsstandarder som trädde i kraft 1 januari 2024 
och tillämpas av koncernen från detta datum har haft någon väsentlig 
inverkan på koncernredovisningen.
Nya standarder vilka träder i kraft 2025 eller senare
Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår 
som börjar den 1 januari 2025 eller senare och har inte tillämpats 
vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa nya 
IFRS- eller IFRIC-ändringar förväntas ha någon betydande effekt på 
koncernens finansiella rapporter framöver.
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements 
kommer att ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och ska 
tillämpas från och med 1 januari 2027.  Retroaktiv tillämpning krävs, 
och därför kommer jämförande information för räkenskapsåret som 
slutar 31 december 2026 att omräknas. IFRS 18 medför nya krav som 
syftar till att uppnå jämförbarhet i rapporteringen samt att ge använ -
darna mer relevant och transparent information. Effekterna av den 
nya standarden på Genova Property Group finansiella rapporter har 
ännu inte utvärderats fullt ut.
2.2  KONCERNREDOVISNING
Dotterföretag
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande 
inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för 
eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har 
möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa -
get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med 
NOTER
Genova årsredovisning 2024
84

===== SIDA 85 =====

NOTER
den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De 
exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det 
bestämmande inflytandet upphör. 
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse -
förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av 
verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar 
sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som 
emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på 
alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse 
om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och 
övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas initialt till verkliga vär -
den på förvärvsdagen. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs 
när de uppstår. 
Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade 
vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine -
ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande 
fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer -
nens principer.
Rörelseförvärv och tillgångsförvärv
Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv 
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings -
utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv 
av förvaltningsfastigheter klassificeras som tillgångsförvärv om 
förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte 
innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva 
förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till -
gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten 
skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans -
räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas 
som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv.
Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt -
ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga 
om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas. 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 
(minoritetsaktieägare)
Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm -
mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. 
Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas 
skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade 
andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar 
i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan 
bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts -
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti -
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras 
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning 
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost -
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost -
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell 
ställning. 
I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt 
genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare 
tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova 
ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en 
intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och 
intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts 
med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak -
tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”. 
Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte 
följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna 
som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i 
segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst 
beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin -
cip som styrelse och ledning följer verksamheten.
2.3  SAMARBETSARRANGEMANG 
Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam -
mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm -
mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar -
rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet 
eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig -
heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har 
innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas 
enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto -
den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon -
cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet 
ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul -
tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten. 
Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture 
ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat.
2.4  INVENTARIER
Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack -
umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som 
direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. 
Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det 
beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs 
linjärt enligt följande:
Inventarier 5 år
Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans -
dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs 
omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade 
värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde.
Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse 
mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas 
i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat -
räkningen.
Genova årsredovisning 2024
85

===== SIDA 86 =====

NOTER
2.5  FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och 
värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera möjliga 
användningsområden och där alternativen är att generera hyres intäkter 
och värdestegringar eller användas för exploatering av bostadsrätter, 
klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastighet. 
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, 
inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader.
Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter 
till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på 
en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna 
överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av varandra och 
som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa 
fastigheternas verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av 
samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsbokslut. Föränd -
ringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redovisas som värde -
förändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet redovisas 
skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde enligt 
senast upprättad rapport, med avdrag för försäljningsomkostnader 
och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten som vär -
deförändring i resultaträkningen.
Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram -
tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att 
erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet 
samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny 
identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter 
resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och 
ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.
2.6 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR
Pågående nyanläggningar av förvaltningsfastigheter redovisas till 
verkligt värde, utifrån bedömt framtida marknadsvärde vid färdigstäl -
landet av fastigheten, i förhållande till färdigställandegrad i projektet. 
Framtagande av färdigställandegraden görs med nerlagda projekt -
kostnader tillsammans med ursprungsvärdet på marken i förhållande 
till den beräknade slutkostnaden för projektet som helhet.
2.7 PROJEKTERINGSFASTIGHETER
Projekteringsfastigheter redovisas till anskaffningsvärdet på fastig -
heten plus nedlagda kostnader såsom arkitektkostnader, bygglovs -
avgifter, räntor etc. I vissa fall där fastigheten i ett tidigare skede 
utgjort en förvaltningsfastighet och då värderats enligt principen 
verkligt värde innan den omklassificerats till projekteringsfastighet är 
det senaste marknadsvärdet som då anses utgöra anskaffningsvär -
det vid tidpunkten för omklassificeringen till projekteringsfastighet. 
När omklassificering gjorts till projekteringsfastighet görs inga ytter -
ligare värdeförändringar på fastigheten.
2.8  NEDSKRIVNINGAR AV ICKE ­FINANSIELLA ANLÄGGNINGS ­
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar 
som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst 
händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovi -
sade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs 
med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess 
återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens 
verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjan -
devärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar 
på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden 
(kassagenererande enheter). För materiella och immateriella anlägg -
ningstillgångar som tidigare har skrivits ned görs en prövning vid 
varje balansdag för att bedöma om en återföring bör göras.
2.9  FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en 
finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget 
kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som 
redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av 
onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga 
fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder 
och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru -
menten har klassificerats.
Redovisning och borttagande  
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen 
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. 
Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har 
skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp 
när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att 
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas 
upp när faktura mottagits.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt 
modifiering redovisas i resultatet.
Klassificering och värdering
Finansiella tillgångar
Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av 
tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden 
klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument.
Instrumenten klassificeras till:
•  upplupet anskaffningsvärde
•  verkligt värde via övrigt totalresultat, eller
•  verkligt värde via resultatet. 
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings -
värde. 
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings -
värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions -
kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu -
rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna 
enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet 
anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera 
avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp 
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas 
av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Genova årsredovisning 2024
86

===== SIDA 87 =====

NOTER
Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet 
med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val 
kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat 
utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen innehar 
aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med 
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans -
aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de 
till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till 
verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde -
ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv -
ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster 
enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när 
det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis -
ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla 
underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de 
nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående 
löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag 
och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän -
tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall 
som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara 
prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar, 
avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, 
i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade 
återstående löptid.  
Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de 
nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod 
beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har 
bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent -
lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund -
fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella 
garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har 
till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden. 
Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell 
genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska 
kreditförluster.  
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu -
pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlust -
reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga 
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort -
fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten 
understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för -
lustreservering för förväntade kreditförluster.
Kundfordringar och övriga fordringar
För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för -
enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta 
innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående 
löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon -
cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska 
kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är 
en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt 
bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda 
fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran 
när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och 
då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren -
heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för 
bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal-
lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, 
eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. 
Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före -
ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om 
betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring 
av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment 
grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo-
visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument.
2.10  KASSAFLÖDE
I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort -
fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff -
ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning 
bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden 
i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden 
som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden. 
2.11  AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE
Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se 
vidare i not 29. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya 
aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. 
Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi -
talkategori Övrigt tillskjutet kapital.
Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i 
koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för 
utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under året. 
Genova årsredovisning 2024
87

===== SIDA 88 =====

2.12  LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och 
därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses 
vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort. 
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
2.13  UPPLÅNING
Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans -
aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff -
ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter 
transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i 
resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av 
effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer -
nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins -
tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i 
resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta 
redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det 
fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen.
2.14  AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT 
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst -
skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion 
redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande 
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. 
Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte -
regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i 
Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk -
samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar 
regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende 
situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör, 
när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska 
betalas till skattemyndigheten.
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings -
metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det 
skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovi -
sade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo -
visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som 
utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är 
ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken 
påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst -
skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har 
beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla 
när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp -
skjutna skatteskulden regleras.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro -
ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng -
liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten 
skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i 
dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära 
skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem -
porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid.
2.15  ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Kortfristiga ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört 
tjänster i utbyte mot ersättningen. 
Pensionsförpliktelser
Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. 
2.16  AVSÄTTNINGAR
Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för -
pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde 
av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet 
har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram -
tida rörelseförluster.
2.17  INTÄKTSREDOVISNING
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor 
och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas 
när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget 
bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före -
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjäns -
ter. Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas 
i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan 
under 2.16. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till 
bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om 
köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan 
byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt 
prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans -
aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har 
fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, 
varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att 
kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt, 
då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under 
en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd.     
2.18  LEASING
Koncernen som leasetagare
Leasingskulder
Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld 
motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid 
denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga 
skulder i balansräkningen.
Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio -
den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om 
Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning -
arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå -
ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav -
gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas 
betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar 
dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till -
gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är 
rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter 
NOTER
Genova årsredovisning 2024
88

===== SIDA 89 =====

NOTER
som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i 
den period som de är hänförliga till.
För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den impli -
cita räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den 
marginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatu -
met av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan 
på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess -
utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för -
ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller 
förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Nyttjanderättstillgångar
Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid 
inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna re -
dovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen. 
Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff -
ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi -
ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala 
direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller 
innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu -
ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter -
ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande -
rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade 
avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär -
deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra 
att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången 
vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin -
järt under leasingperioden. 
Tillämpning av lättnadsregler
Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och 
leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif -
ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt 
över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen.
Koncernen som leasegivare
Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea -
singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå -
ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova. 
Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres -
perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska 
fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som 
förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra 
under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon -
traktsperioden.
2.19  UTDELNINGAR
Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon -
cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns 
av moderbolagets aktieägare.
2.20 ALTERNATIVA NYCKELTAL
En avstämning av alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer finns 
tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se.
2.21  MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER 
Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt 
väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning 
är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer 
och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till 
de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm -
pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis -
ning tillämpar angiven standard eller uttalande.
Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer -
nen i de fall som anges nedan.
Uppställningsform för resultat ­ och balansräkning
Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre -
dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation 
av eget kapital tillämpas.
Aktier i dotterföretag
Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för 
eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostnader. 
När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag 
minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta 
lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar 
redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket 
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som 
bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital 
hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna 
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. 
Leasingavtal
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbola -
get. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt 
över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings -
kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering 
av ett leasingavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, 
ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period 
bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot 
ersättning.
Genova årsredovisning 2024
89

===== SIDA 90 =====

NOTER
3.1  FINANSIELLA RISKFAKTORER
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av 
finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och 
resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker 
som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att 
hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som 
närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer -
nen har.
Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag 
och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på 
koncernen som helhet.
Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD 
och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker.
3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastighe -
ter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Ränte -
kostnader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig 
del av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland 
annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma 
att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på 
grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. Om sådana 
omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut -
föras innan lånen förfaller eller att de ökade kostnaderna överskrider 
beviljade kreditfaciliteter. Om Genova i en sådan situation inte erhål -
ler erforderliga krediter eller endast kan erhålla krediter till oförmån -
liga villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens 
verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Per den 31 december 2024 har koncernen en likviditet om 190 
Mkr (374), inklusive en outnyttjad checkkredit om 38 Mkr (76). Kon -
cernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett 
antal finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal. 
De finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings -
grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och 
styrelsen tar del av resultatet. 
I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som 
kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, base -
rat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna. 
Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats 
genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna. 
Not 3  Finansiell riskhantering
Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år
Per 31 december 2024
Upplåning från kreditinstitut 1 909,2 1 060,4 2 785,3 14,3
Konvertibla skuldebrev - - 207,9 -
Checkräkningskredit 51,9 - - -
Derivat 25,5 12,0 5,3 -7,8
Obligationslån - 754,8 688,2 -
Långfristiga skulder 18,5 1,1 - 30,3
Leasingskulder 7,5 2,9 4,6 12,3
Leverantörsskulder och övriga skulder 344,4 - - -
Totalt 2 357,1 1 831,2 3 691,4 49,1
Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år
Per 31 december 2023
Upplåning från kreditinstitut 1 133,4 1 942,7 3 556,9 -
Checkräkningskredit 14,0 - - -
Derivat - 29,9 14,1 -
Obligationslån - - 664,6 -
Långfristiga skulder 28,8 - 6,5 30,3
Leasingskulder 11,2 6,8 4,8 13,8
Leverantörsskulder och övriga skulder 290,3 - - -
Totalt 1 47 7,8 1 979,4 4 246,9 44,1
Genova årsredovisning 2024
90

===== SIDA 91 =====

NOTER
3.3 RÄNTERISK
Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till 
Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad 
mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå -
ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations -
lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för -
ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i 
kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat.
Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31 
december 2024 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med 
63 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31 
december 2024 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån 
om 14 Mkr samt Ränteswappar om 3 930 Mkr, vilket tar ner effekten 
från 63 Mkr till 24 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade 
skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp -
skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor.
3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK
Koncernen är exponerad för risken att inte få betalt för sålda bostä -
der eller fastigheter som Genova har ingått avtal om, samt för ford -
ringar gentemot köpare, aktuella hyresfordringar och kundfordringar.
Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning 
av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motpar -
terna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparten 
har kreditriskbetyget AAA.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän -
tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida 
medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova til l-
lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan 
känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av 
förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang 
som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om 
andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent -
lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga 
för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om 
betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm -
ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest -
ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak -
tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella 
instrument.
MODERBOLAGET
Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon -
cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga 
fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per 
balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern -
företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är 
väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.
3.5  KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA 
INSTRUMENT
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar 
och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, 
klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. 
Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att 
använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde 
framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts 
med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och 
med samma förfallodatum.
Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de 
redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit 
några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.
Genova årsredovisning 2024
91

===== SIDA 92 =====

NOTER
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar  
värderade till verkligt 
värde  via resultatet
Tillgångar värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2024­12­31
Tillgångar i balansräkningen
Övriga långfristiga fordringar 258,7 258,7 258,7
Hyresfordringar och kundfordringar 19,6 19,6 19,6
Övriga fordringar 104,9 104,9 104,9
Upplupna intäkter 22,6 22,6 22,6
Likvida medel 151,9 151,9 151,9
Summa 557,7 557,7 557,7
Koncernen, Mkr
Finansiella skulder  
värderade till verkligt 
värde via resultatet
Skulder värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2024­12­31
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut 3 383,2 3 383,2 3 383,2
Derivat 35,1 35,1 35,1
Övriga långfristiga skulder 49,9 49,9 49,9
Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 882,0 1 882,0 1 882,0
Checkräkningskredit 51,9 51,9 51,9
Leverantörsskulder 17,3 17,3 17,3
Övriga skulder 189,0 189,0 189,0
Upplupna kostnader 53,0 53,0 53,0
Summa 35,1 5 626,3 5 661,4 5 661,4
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar  
värderade till verkligt 
värde  via resultatet
Tillgångar värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2023­12­31
Tillgångar i balansräkningen
Övriga långfristiga fordringar 298,1 298,1 298,1
Hyresfordringar och kundfordringar 18,2 18,2 18,2
Övriga fordringar 103,5 103,5 103,5
Upplupna intäkter 21,5 21,5 21,5
Likvida medel 284,5 284,5 284,5
Summa 725,7 725,7 725,7
Koncernen, Mkr
Finansiella skulder  
värderade till verkligt 
värde via resultatet
Skulder värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
2023­12­31
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut 4 589,8 4 589,8 4 589,8
Derivat 44,0 - 44,0 44,0
Övriga långfristiga skulder 65,6 65,6 65,6
Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 177,6 1 177,6 1 177,6
Checkräkningskredit 14,0 14,0 14,0
Leverantörsskulder 84,9 84,9 84,9
Övriga skulder 69,1 69,1 69,1
Upplupna kostnader 65,5 65,5 65,5
Summa 44,0 6 066,4 6 110,4 6 110,4
Genova årsredovisning 2024
92

===== SIDA 93 =====

NOTER
Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras 
på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på 
framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN 
FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL
Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De 
uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa 
kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul -
tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande 
risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och 
skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag 
nedan.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast -
ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda 
verkliga värde. 
Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och 
antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. 
Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av 
byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler, 
vakansgrader, direktavkastningskrav och kalkylränta. Dessa antagan -
den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av 
marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar 
av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader 
är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av 
jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det 
faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden 
som gjorts under not 15 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller 
ett avsnitt om värdering till verkligt värde.
Uppskjuten skattefordran 
Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära 
skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av 
underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under -
skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida 
skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största 
underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns -
ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om 
underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se 
not 13. 
VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv
När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse 
eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om 
förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte 
innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva 
förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier 
som är uppfyllda. 
Not 4  Viktiga uppskattningar och bedömningar
Genova årsredovisning 2024
93

===== SIDA 94 =====

NOTER
Not 5  Segmentredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts -
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti -
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras 
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning 
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost -
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost -
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell 
ställning. 
Under året har 100 procent (99) av koncernens totala intäkter 
utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2024 är 100 
procent (100) av fastighetsbeståndet i Sverige. 
2024 2023
Tkr
Fastig ­
hetsför ­
valtning Övrigt Ej fördelat Totalt
Fastig ­
hetsför ­
valtning Övrigt Ej fördelat Totalt
Hyresintäkter 507,8 507,8 503,0 503,0
Summa intäkter 507,8 507,8 503,0 503,0
Fastighetskostnader -138,9 -138,9 -135,4 -135,4
Summa fastighetskostnader ­138,9 ­138,9 ­135,4 ­135,4
Driftsöverskott/resultat från nypro ­
duktion 369,0 369,0 367,6 367,6
Central administration -22,1 -36,0 -58,1 -21,8 -35,5 -57,3
Resultat från andelar i joint ventures 46,3 46,3 -16,4 -16,4
Finansnetto -217,6 -217,6 -233,3 -233,3
Resultat från nyproduktion bostäder 0,0 40,0 40,0
Övriga kostnader -7,8 -7,8 -11,2 -11,2
Värdeförändringar fastigheter 72,6 72,6 -530,3 -530,3
Värdeförändringar derivat 12,8 12,8 -50,0 -50,0
Valutakurseffekt fastighet 1,7 1,7 12,3 12,3
Resultat före skatt 262,6 ­43,9 218,7 ­472,0 ­6,7 ­478,7
Inkomstskatt -61,6 -61,6 62,7 62,7
Årets resultat 262,6 ­105,4 157, 2 ­472,0 56,0 ­416,0
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 120,8 8 120,8 7 679,9 7 679,9
Pågående nyanläggningar 245,2 245,2 878,0 878,0
Projekteringsfastigheter 1 613,5 1 613,5 1 298,0 1 298,0
Pågående bostadsprojekt 23,9 23,9 42,6 42,6
Andelar i joint ventures 701,4 701,4 569,5 569,5
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 927,1 927,1 760,5 760,5
Genova årsredovisning 2024
94

===== SIDA 95 =====

NOTER
Not 6  Hyresintäkter
Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar:
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Bostäder 42,8 26,0
Livsmedel 35,8 35,7
Samhällsservice 232,7 251,5
Övrigt kommersiellt 196,5 189,8
Summa nettoomsättning per  
verksamhetsgren 507,8 503,0
Utveckling av intäkterna:
Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Föränd ­
ring, %
Jämförbart bestånd 471,0 458,7 3
Förvärvade fastigheter 13,4 - -
Sålda fastigheter 23,4 44,3 -47
Hyresintäkter 507,8 503,0 1
Komersiella fastigheter 250,2 235,8 6
Samhällsfastigheter 257,6 267, 2 -4
Hyresintäkter 507,8 503,0 1
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen: 
Koncernen, Mkr
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak­
terad
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2025 130 22 28 5
2026 120 81 129 24
2027 82 34 54 10
2028 53 52 82 15
2029 18 27 51 9
>2029 40 79 151 28
Summa 443 295 496 92
Hyresbostäder 407 23 43 8
Totalt 850 318 539 100
Vakant 36 44
Totalt 354 582
Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts -
tillfället:
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Förfaller till betalning inom ett år 494,3 485,5
Förfaller till betalning senare än ett år men 
inom fem år 1 144,9 1 180,5
Förfaller till betalning senare än fem år 589,9 776,2
Totalt 2 229,2 2 442,2
Genovas tio största hyresgäster står för 29 procent av de kontrak -
terade hyresintäkterna och har en genomsnittlig återstående löptid 
på 5 år.
Not 7  Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna för 2024 uppgick till -138,9 Mkr (-135,4), mot -
svarande -376 kr/kvm (-365). Dessa belopp inkluderar direkta fastig -
hetskostnader såsom drift, underhåll och fastighetsskatt.
Driftskostnader
Driftskostnader omfattar kostnader för bland annat värme, vatten, 
fastighetsskötsel, renhållning och försäkring. Merparten av dessa 
kostnader vidaredebiteras hyresgästerna genom hyrestillägg. För 
lager- och industrifastigheter står hyresgästerna oftast själva för 
större delen av driftskostnaderna. Totala driftskostnader uppgick till 
-98,8 Mkr (-97,9), motsvarande -268 kr/kvm (-264).
Underhållskostnader
Underhållskostnader avser löpande åtgärder för att upprätthålla fast -
ighetens standard och tekniska system. Underhållskostnaderna upp -
gick till -28,7 Mkr (-26,7), motsvarande -78 kr/kvm (-72).
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick till -11,3 Mkr (-10,8), motsva -
rande -31 kr/kvm (-29). Fastighetsskatten baseras på fastigheternas 
taxeringsvärde, med en skattesats för 2024 på 1,0 procent för kontor 
och 0,5 procent för lager/industri. För bostäder gäller en kommunal 
fastighetsavgift som för inkomståret 2024 är det lägre av antingen 
1 630 kronor per bostadslägenhet eller 0,3 procent av taxeringsvär -
det på bostadsbyggnaden och tomtmarken. 
Genova årsredovisning 2024
95

===== SIDA 96 =====

NOTER
Utveckling av fastighetskostnader: 
Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Föränd ­
ring, %
Jämförbart bestånd -130,8 -122,2 29
Förvärvade fastigheter -3,7 -0,3 -87
Sålda fastigheter -4,4 -12,9 -24
Totalt ­138,9 ­135,4 3
Komersiella fastigheter -73,4 -69,7 5
Samhällsfastigheter -65,5 -65,7 0
Hyresintäkter ­138,9 ­135,4 3
Not 8  Central administration
Centrala administrationskostnader
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -0,5 -9,1
Personalkostnader -18,4 -9,9
Avskrivningar och leasing -3,2 -2,7
Totalt ­22,1 ­21,8
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -0,8 -14,9
Personalkostnader -30,1 -16,2
Avskrivningar och leasing -5,2 -4,4
Totalt ­36,0 ­35,5
Moderbolaget
Övriga externa kostnader i moderbolaget om -7,3 Mkr (-37,0) avser i 
huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost -
nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter.
Not 9  Ersättningar till revisorerna
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och 
bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt -
ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor 
att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt -
tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga 
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Ernst & Young AB
   Revisionsuppdrag -4,5 -4,5
   Övriga uppdrag -0,3 -
PwC
   Revisionsuppdrag -1,6 -1,3
   Övriga uppdrag -0,8 -0,7
Summa ­7, 2 ­6,5
Moderbolaget
Moderbolaget har för 2024 eller 2023 inte haft några kostnader för 
revision eller andra tjänster levererade från vald revisor.
Not 10  Ersättningar till anställda
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Löner och ersättningar 48,1 45,6
Sociala avgifter 16,2 15,7
Pensionskostnader, avgiftsbestämda 
planer 6,6 6,4
Aktivering pågående projekt -43,5 -43,4
Summa 27,3 24,3
Moderbolaget, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Löner och ersättningar 10,1 8,1
Sociala avgifter 3,5 2,9
Summa 13,6 11,0
Genova årsredovisning 2024
96

===== SIDA 97 =====

NOTER
2024­01­01 – 2024­12­31 2023­01­01 – 2023­12­31
Koncernen, Mkr
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions ­ 
kostnader Antal
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions ­ 
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer  
och andra ledande befattningshavare 20,8 2,5 18 17,7 2,4 18
varav tantiem (-) 0,1
Övriga anställda 27,3 4,1 44 27,9 4,9 48
varav tantiem (1,2) 0,4
Summa 48,1 6,6 62 45,6 7,3 66
2024­01­01 – 2024­12­31 2023­01­01 – 2023­12­31
Moderbolaget, Mkr
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions ­ 
kostnader Antal
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions ­ 
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer  
och andra ledande befattningshavare 10,1 1,1 8 8,1 1,1 8
varav tantiem - -
Summa 10,1 1,1 8 8,1 1,1 8
Av koncernens styrelseledamöter, verkställande direktör och andra ledande befattningshavare under året är 7 män (7) och 5 kvinnor (5). Ovan 
angivet antal personer avser totalt antal under året.
2024­01­01 – 2024­12­31 2023­01­01 – 2023­12­31
Medelantalet 
anställda Varav män
Medelantalet 
anställda Varav män
Koncernen (Sverige) 45 22 52 28
Moderbolag (Sverige) 2 2 2 2
Summa 47 24 54 30
Mkr
Lön/Ersättning/
Styrelsearvode
Rörlig 
ersättning
Pensions ­
kostnad
Övrig 
ersättning Summa
2024­12­31
Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,8 - - - 0,8
Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Maria Rankka 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4
VD Michael Moschewitz 5,8 - 0,9 - 6,7
Andra ledande befattningshavare (5 personer) 8,8 - 0,8 - 9,6
Summa 17,0 0,0 1,7 0,0 18,7
Mkr
Lön/Ersättning/
Styrelsearvode
Rörlig 
ersättning
Pensions ­
kostnad
Övrig 
ersättning Summa
2023­12­31
Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,7 - - - 0,7
Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Maria Rankka 0,4 - - - 0,4
Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4
VD Michael Moschewitz 4,2 - 0,8 - 5,0
Andra ledande befattningshavare (5 personer) 7,8 - 0,9 - 8,7
Summa 14,4 0,0 1,8 0 16,1
Genova årsredovisning 2024
97

===== SIDA 98 =====

NOTER
Ledande befattningshavare under 2024:
Michael Moschewitz, VD
Henrik Zetterström, CFO 
Henrik Raspe, Chef Projektutveckling
Henrik Sandström, Fastighetschef
Anna Molén, Chef Stadsutveckling
Anna-Karin Malmqvist, Chef Bostadsförvaltning (slutade i augusti 
2024)
 
Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare utgörs av 
en fast lön, övriga förmåner samt pension. Uppsägningstiden för VD 
är nio månader och för övriga ledande befattningshavare tre till sex 
månader. Det föreligger inga avtal om avgångsvederlag. Riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare finns presenterade på 
Genova hemsida www.genova.se/investerare/bolagsstyrning 
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av högst 
400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till 
teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per 
stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2026 till och med 
det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter.
400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 396 000 tecknings -
optioner till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 2 
kronor och 36 öre per teckningsoption. Priset (optionspremien) har 
bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen 
har utförts av Svalner Skatt & Transaktion.
Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 
procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm -
man 2023).
Not 11  Finansnetto
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Tillgångar och skulder värderade till  
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella 
tillgångar 62,4 42,2
Summa ränteintäkter enligt  
effektivräntemetoden 62,4 42,2
Räntekostnader lån -266,0 -250,9
Summa räntekostnader enligt  
effektivräntemetoden ­266,0 ­250,9
Övriga finansiella intäkter 8,2 -
Övriga finansiella kostnader -20,0 -22,9
Räntekostnad leasing -2,1 -1,7
Summa ­14,0 ­24,6
Summa redovisat i resultatet ­217,6 ­233,3
Moderbolaget, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Tillgångar och skulder värderade till  
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella 
tillgångar 285,0 248,2
Summa ränteintäkter enligt  
effektivräntemetoden 285,0 248,2
Räntekostnader lån -169,8 -128,8
Summa räntekostnader enligt  
effektivräntemetoden ­169,8 ­128,8
Övriga finansiella intäkter 8,2 -
Övriga finansiella kostnader -6,5 -26,6
Summa 1,7 ­26,6
Summa redovisat i resultatet 116,9 92,7
Genova årsredovisning 2024
98

===== SIDA 99 =====

NOTER
Not 12  Värdeförändringar
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Förändring driftnetto 26,9 -33,8
Pågående byggnation -11,7 -33,8
Mark- och outnyttjade byggrätter 17,1 -35,3
Förändring avkastningskrav -11,0 -338,3
Förvärv 14,8 -
Försäljningar 36,5 -89,1
Summa 72,6 ­530,3
Not 13  Inkomstskatt
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Aktuell skatt för året -10,2 -4,1
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader -51,3 66,8
Summa ­61,6 62,7
Moderbolaget, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader -5,1 -
Summa ­5,1 0,0
Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skatte-
kostnad baserad på gällande skattesats är följande:
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Resultat före skatt 218,7 -478,7
Inkomstskatt beräknad enligt koncernens 
gällande skattesats om 20,6 procent -45,1 98,6
Ej skattepliktiga intäkter 41,9 32,1
Ej avdragsgilla kostnader -61,7 -53,2
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,7 -3,9
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 62,1 60,1
Ej avdragsgillt räntenetto -59,1 - 67,7
Justering uppskjuten skatt avseende 
tidigare år -0,4 -2,2
Förändring i skattemässiga underskott 7,4 1,8
Underskottsavdrag ej nyttjat -5,3 -
Övrigt 2,3 -3,0
Årets skatt enligt resultaträkningen ­61,6 62,7
Effektiv skatt 28% 13%
Samtliga dotterföretag i koncernen, förutom två, är svenska och har 
per balansdagen 20,6 procent (20,6) i inkomstskattesats, vilket är 
den vägda genomsnittliga skattesatsen inom koncernen för 2024. 
Även uppskjutna skatter är beräknade med 20,6 procent i inkomst -
skattesats.  
Uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar förde -
lar sig på följande slag av temporära skillnader:
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Uppskjutna skatteskulder
Temporära skillnader fastigheter -515,8 -523,9
Obeskattade reserver -23,9 -20,5
Summa uppskjutna skatteskulder ­539,7 ­544,4
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 70,5 78,6
Övrigt - 0,8
Summa uppskjutna skattefordringar 70,5 79,4
Uppskjutna skatteskulder, netto ­469,2 ­465,0
Moderbolaget, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 17,3 22,4
Uppskjutna skatteskulder, netto 17,3 22,4
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskotts-
avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodo göras 
genom framtida beskattningsbara vinster. 
Per balansdagen 2024-12-31 finns följande underskottsavdrag, 
utan begränsning när i tiden dessa kan utnyttjas:
Koncernen, Mkr
Totala underskottsavdrag 342,4
­ Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 342,4
Moderbolaget, Mkr
Totala underskottsavdrag 84,0
­ Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 84,0
Genova årsredovisning 2024
99

===== SIDA 100 =====

NOTER
Not 14  Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järng -
rinden i december 2022. En nedskrivningsprövning av goodwill har 
genomförts per 31 december 2024. I nedskrivningsprövningen jämförs 
det bedömda återvinningsvärdet med dess redovisade värde. Åter -
vinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. 
Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfak -
tor om 7,9 procent före skatt och en prognos av förväntade framtida 
kassaflöden under de närmaste tio åren. Antagandet om tio års för -
väntade framtida kassaflöden har använts då det är över den tidperiod 
som Järngrindens planerade framtida projekt sträcker sig. Prognos för 
intäkter och rörelseresultat baseras på den budget som fastställs av 
ledningen. Den terminala tillväxträntan motsvarar 2 procent. Nedskriv-
ningsprövningen visar att inget nedskrivningsbehov föreligger.
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Ingående anskaffningsvärde 202,9 202,9
Förvärv - -
Bokfört värde 202,9 202,9
Not 15  Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdeme -
toden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att 
erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa 
båda syften. Koncernen har inga innehav av rörelsefastigheter eller 
fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal. 
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 7 679,9 8 183,2
Förvärv 382,5 -
Investeringar i befintliga fastigheter 49,7 101,1
Avyttringar -856,4 -284,2
Omklassificeringar 791,0 132,1
Värdeförändringar, orealiserade 74,1 -452,3
Summa verkligt värde  
Förvaltningsfastigheter 8 120,8 7 679,9
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som inne -
has per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värde -
förändringar fastigheter”.
Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. De 
externa värderingar som har utförts per 31 december 2024 av obe -
roende värderingsmän har omfattat samtliga förvaltningsfastigheter. 
Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån 
känslighetsanalys skattat osäker  hetsintervall om +/-5,0 procent, vil -
ket innebär ett värdeintervall om 7 714,8 – 8 526,8 Mkr, motsvarande 
+/-406,0 Mkr. Ett osäker  hetsintervall om +/-10,0 procent innebär ett 
värdeintervall om 7 308,7–8 932,8 Mkr, motsvarande +/-812,0 Mkr. 
Värdeförändringarna härrör främst till förändrade avkastningskrav, 
investeringar i fastigheter, nyuthyrningar, omförhandlingar samt att det 
i ett antal fastigheter tillskapats byggrätter för bostadsändamål. De 
belopp som redovisas i koncernens rapport över totalresultatet avse -
ende förvaltningsfastigheter framgår av not 5 ”Segmentsredovisning”. 
Begreppet marknadsvärde
Med marknadsvärdet avses här det mest sannolika priset vid en 
tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fast -
ighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid 
värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på 
ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknads -
föringstid.
Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att över -
låta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.
Värderingsmetod
Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda 
objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer -
nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa 
samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. 
Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till vär -
debärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (s.k. areame-
toden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/nettokapi-
taliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de, enligt 
Genovas tolkning, speglar en investerares bedömning utan insyn i vär-
deringsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda 
värderingsmetoden är den så kallade kassaflödes  metoden (Cash-
flow method) som är att betrakta som en specialvariant av direktav -
kastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera 
för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden illustrerar 
potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata 
till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser 
o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden 
som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur marknadsaktö -
rer bedömer det aktuella objektet.  Värdet härleds som summan av 
nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastighetens 
restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av det prognos -
tiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut i förhållande 
till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassa-
flödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och 
underhållskostnader, vakans samt direktavkastningskrav. I hyresbe-
greppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyre-
santaganden. Direktavkastningskravet är en summa av den riskfria 
räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav 
på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud 
och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade 
driftsöverskott och i kombination med riskvilja bedöma direktavkast-
Genova årsredovisning 2024
100

===== SIDA 101 =====

NOTER
ningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkast-
ningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/ris-
kvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och bygga 
attraktiva fastigheter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas 
bedömning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga 
vakanser och kostnader.
2024­12­31
Hyresintäkter  
(kr/kvm)
Driftskostnader 
(kr/kvm)
Vakansgrad  
(%)
Direktavkastnings ­
krav (%)
Kalkylränta  
(%)
Kommersiella fastigheter
Storstockholm 1 626 295 5,2 6,2 8,2
Uppsala 1 497 240 4,6 5,9 8,0
Väst 1 027 218 5,1 6,6 8,7
Övrig 1 578 340 6,6 6,5 8,6
1 419 276 5,5 6,3 8,4
Samhällsfastigheter
Storstockholm 1 804 423 2,9 5,0 7,1
Uppsala 2 062 448 3,6 5,4 7,4
Väst 1 467 123 5,3 6,4 8,4
Övrig 1 590 431 5,5 6,4 8,4
1 861 421 3,2 5,2 7, 2
2023­12­31
Vägt genomsnitt
Hyresintäkter  
(kr/kvm)
Driftskostnader 
(kr/kvm)
Vakansgrad  
(%)
Direktavkastnings ­
krav (%)
Kalkylränta  
(%)
Kommersiella fastigheter
Storstockholm 1 483 201 5,6 6,1 8,3                              
Uppsala 1 464 222 4,6 6,0 8,1
Väst 1 028 225 4,9 6,4 8,5
Övrig 1 866 359 6,9 6,6 8,7
1 379 237 5,5 6,3 8,5
Samhällsfastigheter
Storstockholm 1 745 400 3,0 5,1 7,3
Uppsala 2 027 446 3,4 5,2 7,3
Väst 711 102 12,8 6,8 8,9
Övrig 1 565 420 5,5 6,3 8,5
1 742 391 3,5 5,1 7,3
2024­12­31 2023­12­31
Intervall
Direktavkastningskrav 
(%)
Kalkylränta  
(%)
Direktavkastningskrav 
(%)
Kalkylränta  
(%)
Kommersiella fastigheter
Storstockholm 5,8-6,5 7,8-8,5 5,8-6,4 7,9 -8,3
Uppsala 5,6-6,4 7,5 -8,4 5,7-6,4 7,8-8,5
Väst 3,8-7,7 5,7-9,7 3,8-7,7 5,8-9,8
Övrig 6,0 -7,4 8,0-9,4 6,5 -7,3 8,6-9,4
3,8­7,7 5,7­9,7 3,8­7,7 5,8­9,8
Samhällsfastigheter
Storstockholm 3,9-6,0 5,9-8,0 4,0-6,0 6,1-8,1
Uppsala 4,7-5,7 6,7-7,8 4,5-5,6 6,6 -7,7
Väst 6,0-6,5 8,0-8,5 5,9 -7,4 8,0-9,6
Övrig 6,4-6,4 8,4-8,4 6,3-6,3 8,5-8,5
3,9­6,5 5,9­8,5 4,0­7,4 6,1­9,6
Genova årsredovisning 2024
101

===== SIDA 102 =====

NOTER
Känslighetsanalys värdeförändringar 2024
Vägt genomsnitt
Hyresintäk ­
ter +/­ 5%
Långsiktig 
vakans  
+/­ 3%
Fastighets ­
kostnader 
+/­ 5%
Kalkylränta Direktavkastningskrav
 +0,25%  ­0,25%  +0,25% ­0,25%
Kommersiella fastigheter
Storstockholm +/- 55 -30 -9 -16 16 -20 22
Uppsala +/- 37 -20 -4 -15 15 -10 11
Väst +/- 55 -31 -11 -21 22 -13 14
Övrigt +/- 51 -23 -19 -22 24 -19 20
Samhällsfastigheter
Storstockholm +/- 133 -74 -43 -65 67 -84 93
Uppsala +/- 66 -27 -17 -31 32 -25 27
Väst +/- 3 -2 -1 -1 1 -1 1
Övrigt +/- 2 -1 -1 -1 1 -1 1
Känslighetsanalys värdeförändringar 2023
Vägt genomsnitt
Hyresintäk ­
ter +/­ 5%
Långsiktig 
vakans  
+/­ 3%
Fastighets ­
kostnader 
+/­ 5%
Kalkylränta Direktavkastningskrav
 +0,25%  ­0,25%  +0,25% ­0,25%
Kommersiella fastigheter
Storstockholm +/- 57 -31 -9 -16 17 -21 22
Uppsala +/- 40 -19 -5 -15 16 -11 12
Väst +/- 65 -36 -14 -25 26 -19 20
Övrigt +/- 31 -13 -8 -10 10 -12 13
Samhällsfastigheter
Storstockholm +/- 138 -68 -40 -59 60 -76 84
Uppsala +/- 71 -28 -17 -32 33 -26 29
Väst +/- 3 -2 -1 -1 1 -1 1
Övrigt +/- 5 -2 -2 -1 1 -1 1
Kalkylränta
Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i 
fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkylräntan 
räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn 
till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan kalkylrän -
tan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell långsiktig 
obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. I praktiken 
är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den 
teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte direkt kan 
observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anled -
ning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss 
bedömda direktavkastningskravet.
Övriga upplysningar om verkligt värde
Verkligt värde per 2024-12-31 uppgår till 8 120,8Mkr (7 679,9).
I verkligtvärdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill 
säga data för tillgången baserar sig på icke observerbara data.
Fastighetsvärdet per region för 2024 är fördelat enligt följande:
Storstockholm 45%
Uppsala 29%
Väst 16%
Övrigt 9%
Genova årsredovisning 2024
102

===== SIDA 103 =====

NOTER
Not 16  Pågående nyanläggningar
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del 
av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads-
värdering. Pågående nyanläggningar per 2024-12-31 avser nya fastig -
heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till 
förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter.  
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 878,0 860,5
Nybyggnation/aktiveringar 280,1 463,7
Omklassificeringar -898,9 -158,3
Försäljningar - -238,8
Värdeförändringar, orealiserade -14,1 -49,1
Utgående balans 245,2 878,0
Not 17  Projekteringsfastigheter
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Exploateringsmark 1 613,5 1 307,7
Summa 1 613,5 1 307,7
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 1 307,6 1 032,8
Årets anskaffning 214,8 195,7
Omklassificeringar 91,1 79,2
Summa 1 613,5 1 307,7
Not 18
   Övriga materiella  
anläggningstillgångar
 
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Ingående anskaffningsvärde 33,8 33,3
Inköp 5,7 3,4
Utrangeringar/Avyttringar -0,8 -2,9
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 38,7 33,8
Ingående avskrivningar -14,2 -9,7
Utrangeringar/Avyttringar 0,5 2,7
Årets avskrivningar -3,1 -7, 2
Utgående ackumulerade avskrivningar ­16,8 ­14,2
Utgående redovisat värde 21,9 19,6
I övriga materiella anläggningstillgångar ingår konst med 1,9 Mkr (1,9), 
vilka inte skrivs av.
Genova årsredovisning 2024
103

===== SIDA 104 =====

NOTER
Not 19  Leasingavtal
Genova delar in sina leasingavtal i två klasser av nyttjanderättstill -
gångar: Tomträtter och Övrigt. I klassen ”Övrigt” inkluderas koncer -
nens leasingavtal för bilar och lokal. I tabellen nedan presenteras 
Genovas utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och 
leasingskulder samt förändringarna under åren 2024 och 2023.
Nyttjanderättstillgångar
Koncernen, Mkr
Tomt­
rätter Övrigt Totalt
Leasing­
skuld
Ingående balans 1 jan 2023 24,1 3,8 28,0 ­34,3
Tillkommande avtal 1,3 3,8 5,1 -3,7
Avskrivningar på nyttjande -
rättstillgångar -6,2 -6,2
Avslutade avtal -1,3 -0,2 -1,5 1,5
Omvärderingar av avtal 11,2 11,2 -11,2
Räntekostnader på  
leasingskulder - -1,5
Leasingavgifter - 7,9
Utgående balans 31 dec 
2023 24,2 12,4 36,6 ­41,3
Ingående balans 1 jan 2024 24,2 12,4 36,6 ­41,3
Tillkommande avtal 1,5 1,5 -2,3
Avskrivningar på nyttjande -
rättstillgångar -7,8 -7,8 1,9
Avslutade avtal -0,3 -0,3 0,2
Omvärderingar av avtal -
Räntekostnader på  
leasingskulder - -1,7
Leasingavgifter - 9,4
Utgående balans 31 dec 
2024 24,2 6,0 30,2 ­33,7
Nedan presenteras de belopp hänförliga till leasingverksamheter 
som redovisats i resultaträkningen under året:
Koncernen, Mkr
2024­01­01 
2024­12­31
2023­01­01 
2023­12­31
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -7,8 -6,2
Räntekostnader på leasingskulder -1,7 -1,5
Totala kostnader hänförliga till  
leasingverksamheten ­9,5 ­7,7
Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå -
ende till 9,5 Mkr (7,2) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av kon -
cernens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingav -
tal eller leasingavtal till lågt värde. 
Not 20  Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Ingående anskaffningsvärde 1 329,4 1 073,0
Aktieägartillskott 182,6 256,4
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 1 512,0 1 329,4
Ingående nedskrivningar -511,2 -254,8
Årets nedskrivning -182,6 -256,4
Utgående ackumulerade  
nedskrivningar ­693,8 ­511,2
Utgående redovisat värde 818,2 818,2
Sedan 31 december 2022 innehar Genova 51 procent av aktierna i 
Järngrinden AB. Genova har optioner på att förvärva ytterligare 25 
procent av Järngrinden genom att påkalla inlösen i september 2026 
och resterande 24 procent genom att påkalla inlösen i september 
2028. Om ingen av dessa optioner utnyttjas kan Genova påkalla inlö -
sen av samtliga kvarvarande aktier i september 2031.
Genova årsredovisning 2024
104

===== SIDA 105 =====

NOTER
Moderbolaget innehar, direkt och indirekt, andelar i följande dotterföretag:
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
Genova Fastigheter AB 556712-9324 Stockholm 100 13 025 13 025
   Genova Hold 1 AB 559076-1549 Stockholm 100 – –
     Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 80 – –
   Genova Fast 27 AB 559088-4101 Stockholm 100 – –
      Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 20 – –
   Genova Retail AB 556898-0444 Stockholm 100 – –
      Genova Sunnersta AB 556864-7928 Stockholm 100 – –
      Genova Almunge AB 556893-9036 Stockholm 100 – –
      Genova Flogsta AB 556864-7944 Stockholm 100 – –
   Genova Ribby AB 559248-8190 Stockholm 100 – –
   Genova Knivsta Fastighet AB 559025-1970 Stockholm 100 – –
   Genova Omsorg AB 556759-5482 Stockholm 100 – –
   Genova Tattby AB 559012-8988 Stockholm 100 – –
   Genova Björknäs AB 559012-8996 Stockholm 100 – –
   Genova Lillsätra 2 AB 556660-2743 Stockholm 100 – –
   Genova Viby AB 556948-7456 Stockholm 100 – –
      Genova Viby Holding AB 559213-0917 Stockholm 70 – –
          Genova Viby Fastighet AB 556708-3323 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Projekt AB 559386-3045 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 Stockholm 100 – –
    Genova Hold Kvarnholmen AB 559068-5276 Stockholm 100 – –
      Genova Kvarnholmen Fastighet AB 559076-3248 Stockholm 100 – –
    Genova NV 3 Holding AB 559088-4861 Stockholm 100 – –
    Genova Nytorpsvägen Fastighet AB 559088-4739 Stockholm 100 – –
    Genova Linne AB 559088-4127 Stockholm 100 – –
    Genova Hunnerup Fastighet AB 559088-4838 Stockholm 100 – –
    Genova Odalmannen Fastighet AB 559129-9911 Stockholm 100 – –
   Genova Instrumentet Fastighet AB 559130-0057 Stockholm 100 – –
   Genova Fogden Fastighet AB 559130-7573 Stockholm 100 – –
   Genova Minnet Fastighet AB 559170-5040 Stockholm 100 – –
   Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB 559170-5057 Stockholm 100 – –
Genova årsredovisning 2024
105

===== SIDA 106 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
   Genova Vikdalen AB 559130-0008 Stockholm 100 – –
   Genova Drevern 1 AB 559170-6139 Stockholm 100 – –
   Genova Hold 22 AB 559191-4337 Stockholm 100 – –
       Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 80 – –
       Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – –
   Genova Hold 21 AB 559191-4311 Stockholm 100 – –
       Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 20 – –
       Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – –
       Genova Nynäs AB 559170-6097 Stockholm 100 – –
       Genova Bergsbrunnavägen AB 559191-5516 Stockholm 100 – –
       Fastighets AB Gålö 556951-1099 Stockholm 100 – –
   Genova Ekeby Fastighet AB 559191-4345 Stockholm 100 – –
   Genova Trädgårdsmästaren AB 556637-7338 Stockholm 100 – –
   Genova Örnsberg Fastighet AB 559173-1558 Stockholm 100 – –
Genova Duvhöken Fastighet AB 559130-7581 Stockholm 100 – –
Genova Söderhällby Fastighet AB 559170-6089 Stockholm 100 – –
Genova Hus Holding 1 AB 559053-5232 Stockholm 100 50 50
   Korskryddan AB 559116-2499 Stockholm 100 – –
      Korsängen Mark AB 559003-9607 Stockholm 100 – –
      Kryddgården Mark AB 559017-6300 Stockholm 100 – –
   SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 – –
      Nackahusen Holding AB 559053-2783 Stockholm 100 – –
         Nacka 5 AB 559006-0900 Stockholm 100 – –
         Nacka 6 AB 559006-0884 Stockholm 100 – –
            Nacka dotter 14 AB 559258-1994 Stockholm 100 – –
         Nacka 8 AB 559006-0934 Stockholm 100 – –
         Nacka 9 AB 559006-0926 Stockholm 100 – –
         Nacka 11 AB 559006-0983 Stockholm 100 – –
    Genova Handelsmannen 2 AB 559014-3805 Stockholm 100 – –
    Genova Handelsmannen Holding AB 556898-0311 Stockholm 100 – –
       Genova Handelsmannen 1 Fastighet AB 559477-5085 Stockholm 100 – –
       Genova Handelsmannen JV Holding AB 559477-8077 Stockholm 100 – –
          Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 – –
    Genova Runö Holding AB 556898-0303 Stockholm 100 – –
       Genova Runö AB 556867-9095 Stockholm 100 – –
    Genova Kryddgården Holding AB 559076-1523 Stockholm 100 – –
       Genova Kryddgården Fastighet AB 559076-2257 Stockholm 100 – –
    Genova Borås Holding AB 559076-1556 Stockholm 100 – –
       GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – –
           GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 100 – –
            GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 100 – –
    Genova Mackmyra Holding AB 559130-7557 Stockholm 100 – –
        Genova Mackmyra Fastighet AB 556723-4520 Stockholm 100 – –
   SBBGenova Gåshaga Holdng AB 559191-4386 Stockholm 50 – –
      Genova Gåshaga AB 559018-9618 Stockholm 100 – –
Greenova AB 559349-7596 559349-7596 Stockholm 50 – –
    Green Veddesta 1:29 AB 559367-4350 Stockholm 100 – –
       Greenova Veddesta AB 556488-9656 Stockholm 100 – –
   Greenova Åleviken 2 AB 556687-5208 Stockholm 100 – –
   Genova Åleviken AB 559170-5065 Stockholm 100 – –
   Genova Tibble Fastighet AB 559130-7565 Stockholm 100 – –
Genova Byggnad Holding AB 559004-5059 Stockholm 100 50 50
   Genova Sicklaön Holding AB 556898-0436 Stockholm 100 – –
   Genova Baggensfjärden Holding AB 559064-1469 Stockholm 100 – –
   Genova Knivsta 21:1 Holding AB 559118-9468 Stockholm 100 – –
Genova årsredovisning 2024
106

===== SIDA 107 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
       GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 – –
           Knivsta Gredelby 21:1 AB 559120-3798 Stockholm 100 – –
           Knivsta Särsta 12:1 AB 556966-4450 Stockholm 100 – –
   Genova Mejerskan Fastighet AB 559130-7540 Stockholm 100 – –
   Genova Fuxen AB 556612-9259 Stockholm 100 – –
   Genova Kvarngärdet AB 556736-5951 Stockholm 100 – –
Genova Nyproduktion AB 556848-2813 Stockholm 100 50 50
   Genova Bostad Projektutveckling AB 556864-9098 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 1 AB 556948-7282 Stockholm 100 – –
      Genova Aromatic Holding AB 556948-7431 Stockholm 100 – –
      Genova Rosendal Holding 1 AB 559100-6746 Stockholm 100 – –
   Genova Bostad AB 556759-5680 Stockholm 100 – –
      Genova 10 AB 556864-8108 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 2 AB 559026-1912 Stockholm 100 – –
      Genova Knivsta Holding AB 559025-2986 Stockholm 100 – –
      Genova Fålhagen Holding 1 AB 559093-9624 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 3 AB 559130-2731 Stockholm 100 – –
Genova PLM AB 556898-0329 Stockholm 100 50 50
   Genova PMA Spain SL Palma 100 – –
Genova PLM 2 AB 559076-1515 Stockholm 100 62 62
   Genova Can Olivier SL Palma 100 – –
Genova Fast 43 AB 559220-2237 Stockholm 100 50 50
Genova Parkering & Service AB 559003-4137 Stockholm 100 50 50
Genova Hold 24 AB 559191-4378 Stockholm 100 50 50
   Genova Luthagen AB 556864-7936 Stockholm 100 – –
Genova Storvreta AB 556864-7951 Stockholm 100 – –
Genova Brynjan AB 559129-9895 Stockholm 100 – –
Genova Rivan AB 559088-4135 Stockholm 100 – –
Genova NV3 AB 559088-4119 Stockholm 100 – –
Genova Nickeln Fastighet AB 559089-0066 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 4 AB 559191-4188 Stockholm 100 – –
Genova Elverket 1 AB 559191-4287 Stockholm 100 – –
Genova Drevern 2 AB 559219-9441 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 2 AB 559004-1785 Stockholm 100 – –
Genova Baggensfjärden Fastighet AB 556898-0121 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 3 AB 556993-3434 Stockholm 100 – –
Genova Segersta Fastighet AB 556898-0105 Stockholm 100 – –
Genova Häraden AB 559212-1700 Stockholm 100 – –
Genova 14 AB 556948-7274 Stockholm 100 208 330 208 330
   Genova 99 AB 559204-9406 Stockholm 100 - –
   Genova 98 AB 559204-9422 Stockholm 100 - –
Järngrinden AB 556645-7221 Borås 51 596 437 596 437
  Järngrinden Fastighets AB 556872-7860 Borås 100 – –
      Järngrinden Vind 1 AB 556751-1513 Borås 100 – –
      Depå Viared i Borås AB 556740-0899 Borås 100 – –
      NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 – –
          Breared Projektutveckling 1 AB 559038-7550 Svenljunga 50 – –
     Lilla Bro i Borås Fastighet AB 556821-3689 Borås 100 – –
     Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 – –
     Pallastornet Fastighets AB 556982-1134 Borås 50 – –
     GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 – –
         GenJärn Borås Fastighet AB 556708-2663 Stockholm 50 – –
Genova årsredovisning 2024
107

===== SIDA 108 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
         GenJärn Borås Fastighet 2 AB 559170-6113 Stockholm 50 – –
     Hästhoven i Borås AB 559018-6432 Borås 100 – –
     Härryda Kullhöna 1:509 KB 969688-2977 Göteborg 100 – –
     JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 – –
         JärnSpiran Fastighetsutveckling AB 559170-2484 Borås 50 – –
     Rundgången Fastighet AB 556745-0332 Borås 96 – –
     Järngrinden Fastighets Holding AB 559383-3253 Borås 96 – –
         Järngrinden Fastighets Holding 1 AB 559389-0485 Borås 96 – –
         Fastighets AB Målerifabriken 556941-1886 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Överås 556292-0750 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Elfabriken 556963-1863 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Sandfabriken 556775-3271 Härryda 96 – –
         Järngrinden Fastighets Holding 2 AB 559389-0477 Borås 96 – –
         Fastighets AB Träfabriken 556932-6381 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Trollfabriken 556946-0016 Härryda 96 – –
        Orgelfabriken Fastighets AB 556867-6067 Härryda 96 – –
        Järngrinden Skruven AB 559446-9370 Borås 96 – –
        Byttorpshörn 2 AB 556759-1697 Borås 96 – –
        Fjädern i Borås AB 556796-2799 Borås 96 – –
        Rotorn Fastigheter AB 559393-3285 Göteborg 96 – –
        Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB 559402-9588 Borås 96 – –
        Vindspelet 6 i Borås AB 556829-8433 Borås 96 – –
  Järngrinden Projektutveckling AB 556655-9281 Borås 100 – –
     J.G Fastighets AB 556655-7541 Borås 100 – –
     Projekthus 55 AB 556973-5581 Borås 96 – –
        Asklanda 2:178 Fastighets AB 559360-4290 Borås 96 – –
        Projekthus 70 AB 559346-1683 Borås 96 – –
        Fastighetsbolaget Bollebygd M AB 559207-9155 Bollebygd 96 – –
        Sjöbolängan i Borås AB 559311-2120 Borås 96 – –
        NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 – –
     Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB 556825-1937 Borås 96 – –
        Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 – –
     Järngrinden Markutveckling Holding AB 556902-0414 Borås 100 – –
       Braconierska villan AB 559070-2147 Borås 100 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding AB 556755-3887 Borås 100 – –
       Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 – –
       Projekthus Funningen AB 559282-8940 Borås 50 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB 559150-9848 Borås 91 – –
       Mölndalstappen AB 559049-6146 Göteborg 91 – –
       Varbergsponden AB 559264-2150 Göteborg 73 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB 559374-7834 Borås 96 – –
      Nufast AB 556263-6125 Mark 96 – –
      Hagtornen 10 i Borås AB 556992-0829 Borås 96 – –
      Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB 559392-4631 Borås 96 – –
Laustea Intressenter AB 559396-6178 Stockholm 78 – –
Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 – –
Laustea Fastighets AB 559383-5761 Stockholm 39 – –
 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 – –
   JLB Produktion AB 559374-6851 Borås 50 – –
Genova årsredovisning 2024
108

===== SIDA 109 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
   JLB Fastigheter 1 AB 559364-9238 Borås 50 – –
   JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 – –
   Jönköping Logistic Park AB 559382-8717 Borås 25 – –
   JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 - –
Summa anskaffningsvärde i moderföretaget 818 203 818 203
Not 21  Innehav redovisade enligt  kapitalandelsmetoden
Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag framgår nedan. 
Koncernen äger aktier i 15 joint ventures och intresseföretag som redovisas som andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden. 
2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 569,5 556,1
Förvärv av andelar 102,4 -
Avyttring av andelar -22,7 -9,0
Aktieägartillskott 6,0 28,9
Andel av årets resultat 46,3 -6,4
Utgående redovisat värde 701,4 569,5
Redovisat värde
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
Andelar som innehas vid periodens utgång
GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 60,8 58,7
SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 112,3 112,7
SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 139,3 94,2
Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 6,2 6,2
Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 106,1 -
Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 136,4 134,6
GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 4,4 4,4
JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 12,6 12,6
Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 31,2 31,2
NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 2,0 2,1
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 23,5 23,5
NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 3,3 25,7
Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 1,7 3,4
Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 35,4 7,6
Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 26,4 52,3
Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg - - 0,1
CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås - - 0,3
701,4 569,5
Genova årsredovisning 2024
109

===== SIDA 110 =====

NOTER
Resultat från andelarna
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2024­12­31 2023­12­31
Andelar som innehas vid periodens utgång
Genova Fastator Holding AB 559017-4057 Stockholm 50 - -21,3
GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 2,1 -10,7
SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 -0,4 -0,9
SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 0,6 0,5
Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 0,0 -4,5
Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 4,1 -
Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 1,8 -0,5
GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 E/T E/T
JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 -0,1 1,7
Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 0,0 0,0
NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 -0,1 -0,5
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 -0,4 -0,2
NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås 48 0,2 22,5
AB Kvarteret Ankan 1 559282-9187 Helsingborg 32 - -1,7
AB Kvarteret Ankan 2 559282-9179 Helsingborg 32 - 0,0
Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 -2,0 -0,5
WBME Holding i Varberg AB 556734-6290 Borås 50 - 0,0
Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 - 0,0
Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 27,8 0,1
Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 12,6 -0,2
Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg 33 0,0 0,0
CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås 50 -0,1 0,0
46,3 ­16,4
Koncernens andel av nettotillgångar i väsentliga intresseföretag och joint ventures
SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Anläggningstillgångar 401,4 400,3 486,0 461,9 750,5 - 512,0 453,1
Omsättningstillgångar 6,0 6,9 5,3 4,3 6,3 - 16,4 84,1
Avsättningar 17,8 15,6 24,8 24,8 19,9 - 1,9 3,6
Långfristiga skulder 110,0 110,0 213,6 240,0 621,0 - 249,9 249,9
Kortfristiga skulder 55,0 56,2 5,4 42,3 5,6 - 49,1 49,6
Nettotillgångar 224,6 225,4 247,6 159,2 110,3 - 227,5 234,1
Ägarandel 50% 50% 50% 50% 50% - 50% 50%
Koncernens andel  
av nettotillgångar 112,3 112,7 123,8 79,6 55,1 ­ 113,8 117,1
Koncernens andel av resultat i väsentliga intresseföretag och joint ventures
SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Intäkter 9,5 8,6 2,2 1,9 19,1 - 35,6 35,6
Rörelseresultat 8,1 6,8 1,4 1,0 26,9 - 10,0 22,6
Övriga finansiella intäkter  
och kostnader -7,8 -7,6 0,0 0,1 -15,2 - -12,2 -24,8
Skatt -1,2 -1,0 -0,2 -0,2 -3,4 - -0,9 -0,9
Årets resultat (100 %) ­0,8 ­1,7 1,2 0,9 8,3 ­ ­3,1 ­3,1
Genova årsredovisning 2024
110

===== SIDA 111 =====

NOTER
Not 22  Koncernmellanhavanden
Fordringar 
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 1 795,7 1 886,3
Årets förändring 708,2 -90,6
Vid årets slut 2 503,9 1 795,7
Skulder 
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 629,7 355,9
Årets förändring 605,0 273,8
Vid årets slut 1 234,7 629,7
Not 23  Övriga långfristiga fordringar
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 298,1 301,1
Tillkommande poster 10,6 17,8
Avgående poster -50,0 -20,8
Summa långfristiga fordringar vid  
årets slut 258,7 298,1
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Reversfordran 193,6 235,9
Övrig långfristig fordran 58,7 57, 2
Investeringar åt hyresgäster, periodiseras 
över kontraktets löptid 0,4 1,6
Långfristiga värdepappersinnehav 6,0 2,0
Hyresdeposition - 1,5
Summa långfristiga fordringar 258,7 298,1
Under 2024 erhölls det första bygglovet i projektet Viby, vilket innebar 
att hälften av en reversfordran om 88,9 Mkr förföll till betalning under 
2024. Resterande 50 procent förfaller till betalning fem år efter detta 
datum. En reversfordran om 112,2 Mkr avser avyttringen av fastighe -
ten i Gåshaga till ett med SBB gemensamägt joint venture. Den rever -
sen förfaller till betalning vid lagakraftvunnen detaljplan. 
Not 24  Hyresfordringar och Kundfordringar
Åldersfördelade hyres ­  
och kundfordringar 2024­12­31 2023­12­31
- Ej förfallna 12,6 12,5
Förfalllna sedan:
- Mindre än två månader 0,2 0,1
- Mer än två men mindre än sex månader 1,9 1,2
-  Mer än sex månader men mindre  
än 12 månader 3,4 2,9
- Mer än 12 månader 2,3 4,3
Reserv förväntade kreditförluster -0,8 -2,8
Utgående redovisat värde 19,6 18,2
Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna 
bedöms vara god. Fordringar utgörs i huvudsak av hyres- och kund -
fordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto -
den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att 
förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken 
förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernen reser -
verar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditför -
luster samt framåtriktad information. Eventuella större enskilda ford -
ringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när 
det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då 
aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Not 25  Övriga fordringar
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Vid årets början 103,5 186,5
Tillkommmande poster 21,0 390,3
Avgående poster -19,6 -473,3
Summa övriga fordringar vid årets slut 104,9 103,5
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Fordringar i samband med 
fastighetstransaktioner - 14,0
Fordran på joint ventures 51,3 51,9
Fordran hyresgäster avseende 
anpassningar 10,0 13,8
Övriga fordringar på hyresgäster 3,8 3,8
Mervärdesskatterelaterade fordringar 11,1 9,2
Skatterelaterade fordringar 27,6 8,4
Övriga fordringar 1,2 2,4
Utgående redovisat värde 104,9 103,5
Genova årsredovisning 2024
111

===== SIDA 112 =====

Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Fordran på bolag i koncernen redovisade 
som joint ventures 4,1 4,5
Summa övriga fordringar vid  
årets slut 4,1 4,5
Not 26
   Förutbetalda kostnader och  
upplupna intäkter
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Förutbetalda kostnader avseende drift  
och administration 65,6 24,7
Förutbetalda finansiella kostnader 21,9 27,3
Upplupna ränteintäkter 22,4 21,5
Övrigt - 0,7
Summa förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 109,8 74,2
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Förutbetalda finansiella kostnader 1,3 0,5
Övrigt 3,4 0,7
Summa förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 4,6 1,2
Not 27  Likvida medel
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Banktillgodohavanden 151,9 284,5
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Banktillgodohavanden 22,7 11,3
Not 28  Eget kapital och substansvärde
Aktiekapitalet i moderföretaget Genova Property Group AB uppgår 
till 54,7 Mkr (54,7) och fördelar sig på 45 613 329 stamaktier. Aktierna 
har ett kvotvärde på 1,20 kr per aktie. Varje stamaktie motsvaras av 
en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda.
Aktiekapitalets utveckling Antal aktier
Kvotvärde/
Aktie, kr
Aktiekapi ­
tal, kr
Stamaktier
Ingående balans 2023 41 976 966 1,20 50 372 359
Indragning - -
Fondemission - -
Nyemission 3 636 363 4 363 636
Utgående balans 2023 45 613 329 1,20 54 735 995
Indragning - -
Fondemission - -
Nyemission - -
Utgående balans 2024 45 613 329 1,20 54 735 995
Summa aktiekapital 45 613 329 54 735 995
Per 31 december 2024 innehade bolaget 600 000 aktier i eget förvar.
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2024 har baserats på 
årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 
124,4 Mkr (-450,8). Resultat per hybridobligation har beräknats uti -
från utdelning till hybridobligationer om 69,7 Mkr fördelat på antalet 
hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del 
av årets resultat, 54,7 Mkr, har fördelats på genomsnittligt antal ute -
stående stamaktier 45 613 329 . 
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Årets resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare 124,4 -450,8
Resultat per stamaktie, kronor 1,92 -11,73
Resultat per hybridobligation, kronor 0,13 0,10
NOTER
Genova årsredovisning 2024
112

===== SIDA 113 =====

NOTER
Not 29  Upplåning från kreditinstitut
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Långfristiga
Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år:
Banklån 1 018,0 1 751,0
Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år:
Banklån 2 206,0 2 838,8
Förfaller till betalning om över 5 år:
Banklån 8,9 -
3 232,9 4 589,8
Kortfristiga
Banklån 1 933,9 1 177,6
1 933,9 1 17 7,6
Summa upplåning 5 166,8 5 767,4
Koncernens totala upplåning från kreditinstitut per den 31 december 
2024 är hänförlig till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringen 
av den befintliga fastighetsportföljen i koncernen samt finansiering 
av projekt. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garan -
tier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotterbolag 
att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och 
ränte täckningsgrad. Genova uppfyller samtliga lånevillkor per den 31 
december 2024.
Under 2024 uppgick nettoupplåningen till -502,2 Mkr (719,0). 
I anslutning till upplåningen betalas en uppläggningsavgift, vilken 
periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemetoden. Den 
genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,0 procent (5,8) exklusive 
byggnadskreditiv per den 31 december 2024 med en genomsnittlig 
kapitalbindningstid på 2,6 år (2,4).
Moderbolagets skulder till kreditinstitut förfaller inom 1-2 år.
Not 30  Obligationslån
Koncernen och moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Emitterat obligationslån 1 200,0 500,0
Avgifter att periodisera under lånets löptid -13,8 -7,5
Summa obligationslån 1 186,2 492,5
Obligationslån avser ett lån som är noterat på Nasdaq Stockholm.
Mkr Emitterat belopp Ränta Utestående belopp Förfall/Inlösen
2023 650,0 Stibor 3 mån +5,95 650,0 November 2026
2024 550,0 Stibor 3 mån +4,15 550,0 November 2027
Genova årsredovisning 2024
113

===== SIDA 114 =====

NOTER
Not 31  Kredit- och ränteförfallostruktur
Ränteförfallostruktur per 31 december 2024
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2025 2 885 8,29 46
2026 600 2,52 9
2027 14 3,28 0
2028 1 050 2,38 17
2029 680 2,65 11
2030 800 2,43 13
2031 300 2,25 5
>2031 - - -
Totalt 6 329 5,12 100
Totalt, exklusive  
byggnadskreditiv 5 692 4,98 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen 
samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då 
dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmargi -
nal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent.
Kreditörfallostruktur per 31 december 2024
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2025 1 827 1 827 -
2026 1 758 1 621 137
2027 1 310 940 370
2028 1 583 1 233 350
2029 698 698 -
2030 - - -
2031 - - -
>2031 11 11 -
Totalt 7 186 6 329 857
Varav byggnadskreditiv 944 637 307
Övriga finansiella 
instrument Emissions  datum
Förfallo ­ 
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte­ 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings ­
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10
Ränteförfallostruktur per 31 december 2023
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2024 3 602 8,53 57
2025 500 2,50 8
2026 600 2,52 10
2027 522 4,50 8
2028 1 050 2,38 17
2029 0 0,00 0
2030 0 0,00 0
2031 0 0,00 0
>2031 0 0,00 0
Totalt 6 274 6,11 100
Totalt, exklusive  
byggnadskreditiv 5 296 5,78 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen 
samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då 
dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 500 Mkr med kreditmargi -
nal 5,95 procent.    
Kreditörfallostruktur per 31 december 2023
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2024 1 076 1 076 0
2025 1 751 1 751 0
2026 1 634 1 634 0
2027 1 813 1 813 0
2028 251 0 251
2029 0 0 0
2030 0 0 0
2031 0 0 0
>2031 0 0 0
Totalt 6 525 6 274 251
Varav byggnadskreditiv 1 244 978 266
Övriga finansiella  
instrument Emissions  datum
Förfallo ­ 
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte­ 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 800 000 000 Stibor 3M 6,75 10,78
 
1)  First Call Date
Genova årsredovisning 2024
114

===== SIDA 115 =====

NOTER
Not 32  Övriga långfristiga skulder
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Reversskulder - 47,7 62,4
Hyresdepositioner -2,2 3,2
Summa övriga långfristiga skulder ­49,9 65,6
Not 33  Övriga skulder
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Avräkning pågående projekt 2,3 2,6
Reversskuld 8,3 43,6
Skulder i samband med fastighets -
transaktioner 0,1 12,9
Mervärdeskatt 164,8 -2,5
Skulder till aktieägare utan bestämmande 
inflytande 1,1 1,0
Personalrelaterade skulder 2,4 2,2
Förskott från kunder 4,9 6,6
Övrigt 5,1 2,8
Summa övriga skulder 189,0 69,1
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Personalrelaterade skulder 0,3 0,9
Mervärdeskatt 0,1 1,3
Övrigt - 0,7
Summa övriga skulder 0,4 2,9
Not 34
  Upplupna kostnader och  
förutbetalda intäkter
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Förutbetalda hyresintäkter 66,8 62,0
Upplupna kostnader avseende drift och 
administration 18,6 12,2
Upplupna semesterlöner 5,2 5,2
Upplupna kostnader pågående projekt 11,1 8,8
Upplupna räntor 18,0 39,3
Summa upplupna kostnader och förut ­
betalda intäkter 119,7 127,5
Moderbolaget, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
Upplupna kostnader avseende drift och 
administration 0,3 -
Personalrelaterade skulder 0,9 0,5
Upplupna räntor 13,2 16,6
Summa upplupna kostnader och förut ­
betalda intäkter 14,4 17,1
Not 35
   Ställda säkerheter,  
eventualförpliktelser och åtaganden
Ställda säkerheter
Koncernen har ställt fastigheter som säkerhet för upplåning. Se not 
29 för beskrivning av koncernens upplåning. 
Koncernen, Mkr 2024­12­31 2023­12­31
För egna skulder och avsättningar:
Fastighetsinteckningar 4 865,5 5 334,4
Summa övriga långfristiga skulder 4 865,5 5 334,4
Pantsatta aktier i koncernen uppgår till 1 524,7 Mkr (1 513,2).
Eventualförpliktelser
Koncernen har ställt ut borgensåtagande för andra företag uppgå -
ende till 1 084,3 Mkr (739,7). Vidare har koncernen ställt ut garantier 
för 6,7 Mkr (6,7).
 
Moderföretaget 
Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag upp -
gående till 4 446,3 Mkr (4 958,1) och för övriga företag 968,0 Mkr 
(608,0), totalt 5 414,3 Mkr (5 566,1). Pantsatta aktier uppgår till 597,8 
Mkr (597,8).
Not 36  Transaktioner med närstående
Konsultavtal med Cedest AB
Genova Bostad Projektutveckling AB ingick den 16 oktober 2016 ett 
konsultavtal med det av Henrik Raspe helägda bolaget Cedest AB. 
Enligt konsultavtalet ska Cedest AB tillhandahålla tjänster inom bland 
annat projektutveckling och marknadsföring. Total ersättning under 
2024 uppgår till 3,0 Mkr (2,6) exklusive mervärdesskatt. Från och 
med den 1 januari 2025 är Henrik Raspe anställd i Genova Bostad 
Projektutveckling AB och avtalet med Cedest AB har upphört att 
gälla.
Genova årsredovisning 2024
115

===== SIDA 116 =====

NOTER
Transaktioner med Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB
Genova har under 2024 anlitat Gernandt & Danielsson Advokatbyrå 
KB, där styrelsens ordförande Mikael Borg är partner, för rådgivning 
i samband med emission av obligationer samt för löpande frågor. 
Totalt fakturerad och utbetald ersättning under 2024 uppgår till 4,3 
Mkr (2,7) exklusive mervärdesskatt. 
Ersättning till ledande befattningshavare
Ersättning till ledande befattningshavare under 2024 framgår av not 10.
Inga inköp har gjorts eller ersättningar utbetalts till bolag ägda via 
joint ventures. 
Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässig grund.
Not 37  Händelser efter balansdagen
•    Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norrtälje 
till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med 
Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr.
•   I januari tecknades ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallenberg skolan 
för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i Upplands- Bro. 
•   Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya centrallager 
i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda avyttringen 
medförde ett positivt resultat om 40 Mkr.
•   Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett under-
liggande fastighetsvärde om 84 Mkr med ett hyresvärde om 7 Mkr.
•   I februari har Anna Molén, chef Stadsutveckling och del av Genovas 
ledningsgrupp, sagt upp sig och kommer att avsluta sin anställning 
under våren.
•   I mars emitterades gröna obligationer om 650 Mkr med en rörlig 
ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter och med förfall i juli 2028.
•   Vidare meddelade Genova att återköp av utestående obligationer 
motsvarande ett nominellt belopp om  471,25 Mkr kommer ske, 
villkorat av att emissionen av de nya obligationerna genomförs. 
Samtliga utestående obligationer kommer att förtidsinlösas den 16 
maj 2025.
•   I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400 
kvm ljus BTA i Stockholm för 323 Mkr. Bokfört värde för fastigheterna 
uppgick per 31 december 2024 till 303 Mkr.
Not 38  Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande 
 stående vinstmedel (heltal kronor):
Balanserad vinst 123 555 512
Årets förlust -81 580 014
41 975 498
Disponeras på följande sätt:
Utdelning till aktieägare (0,88 kr per aktie) 39 611 730
I ny räkning överförs 2 363 768
41 975 498
Genova årsredovisning 2024
116

===== SIDA 117 =====

NOTER
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan -
darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av 
internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och 
moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande 
översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer  som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 31 mars 2025
Mikael Borg Anette Asklin Micael Bile
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld Erika Olsén Maria Rankka
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Michael Moschewitz
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
Genova årsredovisning 2024
117

===== SIDA 118 =====

Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864 ­8116
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis -
ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2024. Bolagets 
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 14-15, 
42-57 och 73-117.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 
december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för 
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät -
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga 
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per 
den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassa -
flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits 
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig 
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk -
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon -
cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande 
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i 
enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing 
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan -
darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende 
i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed 
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa 
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty -
gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens 
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i 
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före -
tag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som 
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för 
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den 
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi -
sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon -
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden 
om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom -
fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns 
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ -
den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att 
beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen 
och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk -
ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som 
framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
REVISIONSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2024
118

===== SIDA 119 =====

REVISIONSBERÄTTELSE
Värdering av förvaltningsfastigheter  
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell 
ställning och uppgick den 31 december 2024 till 8 121 Mkr, vilket utgör 70 % av koncer -
nens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde som baseras 
på externa värderingar. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet 
för varje enskild fastighet, genom användning av kassaflödesmetoden som baseras på 
antaganden och bedömningar av framtida hyresintäkter, driftskostnader och investe -
ringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. Avkastningskraven är specifika per 
fastighet och bestäms genom analys av genomförda transaktioner samt fastighetens 
marknadsposition.
Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där 
en mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få 
väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden 
och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det 
faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastigheter är ett 
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
För beskrivning av bolagets värderingsprinciper för förvaltningsfastigheter se not 2 
Redovisningsprinciper samt noterna 4 och 15.
Vår revision har omfattat bl.a. följande granskningsåtgärder.
Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig -
hetsspecifik finansiell information och då också utvärde -
rat objektivitet och kompetens hos de av bolaget anlitade 
externa värderingsföretagen.
Vi har vidare granskat indata och beräkningar i den 
externa värderingsmodellen för ett urval av fastigheter 
och med stöd av våra värderingsspecialister granskat rim-
ligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna 
som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter 
och driftkostnader.
Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rappor -
terna.
Annan information än årsredovisningen och  
koncernredovisningen 
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis -
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-13, 
16-41, 58-72 och 123-131. Den andra informationen består även av 
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi -
sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis -
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande 
med bestyrkande avseende denna andra information. 
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre -
dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi -
fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning 
är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid 
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat 
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar 
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna 
information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller 
en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har 
inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att 
den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad 
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder 
så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören 
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän -
dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som 
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen 
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av 
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är 
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta 
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta -
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk -
ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk -
samheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något 
av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens 
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan -
siella rapportering.
Genova årsredovisning 2024
119

===== SIDA 120 =====

REVISIONSBERÄTTELSE
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis -
ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några 
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra 
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions -
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om 
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam -
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som 
användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis -
ningen.  
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt 
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela 
revisionen. Dessutom:
•   identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i 
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt -
gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe -
vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund 
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felak -
tighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felak -
tighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta 
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig 
information eller åsidosättande av intern kontroll.
•   skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll 
som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt -
gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men 
inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
•   utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används 
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp -
skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. 
•   drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande 
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet 
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en 
slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns 
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser 
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets 
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det 
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen 
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om 
den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är 
otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon -
cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis 
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan 
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre 
kan fortsätta verksamheten. 
•   utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och 
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland 
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis -
ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna 
på ett sätt som ger en rättvisande bild.
•   planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck -
liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella 
informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som 
grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. 
Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi -
sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt 
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade 
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också 
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland 
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden -
tifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har 
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla 
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe -
roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi -
nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. 
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi 
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi -
sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de 
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som 
därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi 
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar 
eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. 
Genova årsredovisning 2024
120

===== SIDA 121 =====

REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar 
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision 
av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Genova 
Property Group AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositio -
ner beträffande bolagets vinst eller förlust. 
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla -
get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och 
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar 
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är 
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god 
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner 
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne -
fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar -
lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam -
hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets 
och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och 
ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen 
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö -
pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och 
att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, 
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i 
övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören 
ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och 
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för 
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och 
för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt 
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med 
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot 
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
•   företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse 
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
•   på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo -
visningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola -
gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att 
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med 
aktiebolagslagen. 
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti 
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid 
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda 
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ -
der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk 
inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och 
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig 
främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk -
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning 
med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar 
granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som 
är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser 
skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och 
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra 
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. 
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositio -
ner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens 
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att 
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Genova årsredovisning 2024
121

===== SIDA 122 =====

REVISIONSBERÄTTELSE
Revisorns granskning av Esef ­rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 
har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande 
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis -
ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering 
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap -
persmarknaden för Genova Property Group AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade 
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format 
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna 
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är 
oberoende i förhållande till Genova Property Group AB (publ) enligt 
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska 
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål -
senliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen 
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en 
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören 
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga 
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i 
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av 
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings -
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad 
i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för 
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i 
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam -
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som 
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi -
sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finan -
siella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande 
tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hante -
rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avse -
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen 
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis 
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör 
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernre -
dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat 
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte -
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna 
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen 
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar 
fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända -
målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra 
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen 
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlighe -
ten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att 
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm -
ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års -
redovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida 
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde -
sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet 
med vad som följer av Esef-förordningen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Genova Property Group ABs revisor av bolagsstämman  
den 2 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 2011.
Stockholm den 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
Genova årsredovisning 2024
122

===== SIDA 123 =====

HÅLLBARHETSNOTER
GRI Index
Uttalande om användning
Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31 med referens till GRI Standards 
och enligt GRI 1 Foundation 2021.
GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar
GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 10–11, 59, 84
2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 124
2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 124
2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 37, 124, 126 Omräkning av klimat och energi för 2023. Redovisas specifikt.
2-5 Extern granskning 124 Genova genomför inte extern granskning av hållbarhetsrapporten.
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10–11, 16–17, 
128
2-7 Medarbetare 48, 126
2-8 Arbetare som inte är anställda 126
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 35, 59–71
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 127
2-28 Medlemskap i organisationer 37, 39–40
2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 128
2-30 Kollektivavtal 40
GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 128
3-2 Lista av materiella områden 128
GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 127
GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 124
302-3 Energiintensitet 124 Uppdaterad metod. Innefattar nu fastighetsenergi per kvm.
GRI 303: Vatten och avlopp 2018 303-3 Vattenuttag 124
GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 125
305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 125
305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 125
305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 126
GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 126 Uppdaterad metod. Omfattar avfall i förvaltning.
GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Procentandel av medarbetare som fått regelbunden 
utvärdering av sin prestation och karriärsutveckling
126
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 126
GRI 406: Diskriminering 2016 406-1 Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder 126
GRI 418: Kundintegritet 2016 418-1 Dokumenterade klagomål gällande brott mot  
kundintegritet och förluster av kunddata
127
Genova årsredovisning 2024
123

===== SIDA 124 =====

HÅLLBARHETSNOTER
Hållbarhetsnoter
Om hållbarhetsredovisningen
Genova omfattas av lagen om icke-finansiell information och har valt 
att utforma rapporten med referens till GRI:s Standards. Denna håll -
barhetsrapport inkluderar hela koncernen för perioden 2024-01-01 
till 2024-12-31. Nytt för 2024 är att dotterföretaget Järngrinden inklu -
deras helt i rapporteringen. Hållbarhetsdata presenterad i rapporte -
ringen är insamlad från entreprenörer, leverantörer, mätare i fastig -
heterna, fakturor för inköp eller hämtade från interna HR-system och 
undergår inte extern granskning. 
Under 2025 kommer vi att fortsätta utveckla och systematisera vår 
datainsamling för att säkerställa högre kvalitet och ökad tillförlitlighet.
För frågor rörande denna hållbarhetsrapport, vänligen kontakta:
Anna Barosen
Hållbarhetschef
anna.barosen@genova.se
Miljödata
302-1   Organisationens energiförbrukning 
Energiförbrukning (MWh) 2024
2023  
reviderat 1)
2023  
tidigare  
rapporterat
Stationär förbränning 247 323 244
varav förnyelsebart 0 0 0
varav icke-förnyelsebart 247 323 244
Elektricitet 13 776 12 680 2 552
Fjärrvärme 28 402 29 186 23 252
Fjärrkyla 169 140 7
Totalt 42 594 42 329 26 055
 
Inkluderar all Energi som Genova köper in, och innefattar delvis energi till hyresgästernas 
verksamhet.
1)  Revidering för fullständig inkludering av dotterföretaget Järngrinden och förbättrad 
datakvalitet i samband med justering av klimatbasår.
302-3   Energiintensitet i fastighetsbeståndet 
Energiintensitet fastighetsenergi  
(kWh/m2A temp) 2024 20231)
Energiintensitet fastighetsenergi - hela 
beståndet 116 122
Bostadsfastigheter 111 190
Samhällsfastigheter 142 136
Kommersiellt 108 113
 
Fastigheter inkluderas i rapporteringen när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt 
kalenderår. Datatäckning för rapporterad energiintensitet är 75 procent av beståndet, och 
förbättras kontinuerligt med utökad mätning och tillgång till data där hyresgäster kontrolle -
rar energiförsörjningen.  
1)  Tidigare rapporterades energiintensitet endast utifrån Genovas egna energiköp. Detta 
ersätts från och med i år med nyckeltal gällande fastighetsenergi, jämförelsetal för 2023 
gällande energiintensitet avviker därför från tidigare rapporterat.   
 
Egenproducerad energi 
Egenproducerad energi (MWh) 2024 2023
Solenergi på fastigheterna 35 28
Vindkraft 776 0
Totalt 811 28
 
 
303-3   Vattenuttag 
Vattenuttag (megaliter) 2024 20231)
2023  
tidigare  
rapporterat
Vattenuttag 172 150 133
varav ytvatten 0 0 0
varav grundvatten 0 0 0
varav sjövatten 0 0 0
varav producerat vatten 0 0 0
varav kommunalt vatten 172 150 133
varav vattenuttag från områden 
med vattenstress 2) 0 0 0
Totalt 172 150 133
 
1) Revidering av 2023 för fullständning inkludering av dotterföretaget järngrinden. 
2)  Genova äger inga fastigheter i områden där färskvattentillgången inte är tillräcklig för 
samhällets behov.     
Genova årsredovisning 2024
124

===== SIDA 125 =====

HÅLLBARHETSNOTER
305-1    Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp
305-2   Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp
305-3   Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp
Utsläpp av växthusgaser (tCO 2e) 2024
2023  
reviderat basår
2023  
tidigare  
rapporterat 1)
Scope 1
Direktförbränning av olja och gas 71 93 65
Köldmedieutsläpp 0 0 ej rapporterat
Tjänstebilar 7 23 17
Totalt Scope 1 78 116 82
Scope 2
Marknadsbaserad metod 2 055 2 195 1 438
Platsbaserad metod  2) 2 688 2 897 1 500
totalt Scope 1+2 marknadsbaserat 2 133 2 311 1 520
totalt Scope 1+2 platsbaserat 2 766 3 013 1 582
Scope 3
1. Inköpta varor och tjänster  3) 975 998 94
2. Kaptialvaror  4) 16 890 18 118 ej rapporterat
3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter 376 357 198
6. Tjänsteresor 27 39 68
7. Pendlingsresor 43 43 ej rapporterat
8. Hyrd tillgång uppströms 1 2 ej rapporterat
11. Användning av sålda produkter  5) 492 706 ej rapporterat
13. Uthyrd tillgång nedströms  6) 1 717 1 663 547
Totalt Scope 3 20 521 21 927 907
Totalt Scope 1+2+3 marknadsbaserat 22 654 24 238 2 427
Totalt Scope 1+2+3 platsbaserat 23 287 24 940 2 488
 
Beräkning av växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, med operationell kontroll-approach. Fastigheter upptas i klimatbokslutet när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalen -
derår. I de fall där fastigheter delägs med aktör utanför koncernen inkluderas fastigheten baserat på ägarandel.
1) Revidering för fullständig inkludering av dotterföretaget Järngrinden och utökad rapportering av kategori 3.1, 3.2, 3.7, 3.8 och 3.11. 
2) Fjärrvärmeutsläpp per nät enligt energiföretagens sammanställning, nordisk elmix enligt IVL (75 gCO2e/kWh i Scope 2).
3) Utsläpp från löpande inköp utifrån spend-analys, emissionsfaktorer enligt upphandlingsmyndighetens nyckeltal för miljöspendanalys.
4) Utsläpp från nyproduktion av fastigheter där Genova är projektutvecklare eller första ägare. Omfattar LCA-skede A1-A5.
5) Driftskede (LCA-skede B6) från såld nyproduktion.
6) Omfattar klimatavtryck från hyresgästenergi, vattenanvändning och hyresgästernas avfall.
Genova årsredovisning 2024
125

===== SIDA 126 =====

HÅLLBARHETSNOTER
Social data
404-3     Procentandel av medarbetare som fått  
regelbunden utvärdering av sin prestation  
och karriärsutveckling
Anställningskategori 2024 2023
Ledningsgruppen, % 100 83
Anställda, % 100 83
Totalt 100 83
 
405-1     Mångfald inom styrelse, ledningsgrupp  
och bland anställda
Anställningskategori Kvinnor Män <30 30­50 >50
Styrelse, % 50 50 0 50 50
Ledningsgrupp, % 20 80 0 60 40
Anställda, % 52 48 16 57 27
Totalt, % 49 51 8 66 26
406-1   Diskrimineringsfall och vidtagna åtgärder
Anställningskategori 2024 2023
Totalt antal fall av diskriminering, trakassareier och 
kränkade särbehandling 0 0
varav fall som granskats av organisationen - -
varav fall där åtgärdsplan genomförs - -
varav fall där åtgärdsplan har genomförts - -
varav fall som inte längre är föremål för åtgärder - -
305-4   Intenstitet av växthusgasutsläpp
Intensitet utsläpp av växthusgaser 1) 2024
2023  
reviderat 
basår
Utsläppsintensitet (Scope 1+2+3)  
(kgCO2e per m2Atemp) 5,7 6,3
Utsläppsintensitet (Scope 1+2)  
(kg CO2e per omsatt MSEK) 2) 4 230 4 594
 
1) Inkluderar Scope 1 och Scope 2 marknadsbaserat.
2) Avser hyresomsättning.
306-3   Genererat avfall
Genererat avfall (ton) 1) 2024 2023
Icke-farligt avfall 1 062 759
Farligt avfall 0 0
Totalt 1 062 759
 
1)  Inkluderar avfall som hämtas i fastigheterna, där Genova har rådighet över avfallshante -
ringen.
Genova årsredovisning 2024
126

===== SIDA 127 =====

HÅLLBARHETSNOTER
Styrningsdata 
2-27   Efterlevnad av lagar och regler
Bristande efterlevnad 2024 2023
Totalt antal betydande fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar under rapporteringsperioden 0 0
varav fall för vilka böter ådragits; - -
varav fall för vilka icke-monetära sanktioner ådragits; - -
Totala antalet och det monetära värdet av böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som betalats under 
rapportperioden 0 0
varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffade under den aktuella rapporteringsperioden; - -
varav böter för fall av bristande efterlevnad av lagar och förordningar som inträffat under tidigare rapporteringsperioder; - -
205-3   Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder
Korruptionsfall 2024 2023
Totalt antal fall av korruption 0 0
Total antal bekräftade incidenter där medarbetare avskedades eller blev diciplinerade på grund av korruption 0 0
Totalt antal bekräftade incidenter där kontrakt med affärsparnters avslutades eller inte förnyades på grund av överträdelser 
relaterat till korrruption 0 0
Offentliga rättsfall angående korruption som väckts mot organisationen eller dess anställda under rapporteringsperioden 0 0
418-1    Dokumenterade klagomål gällande brott mot kundintegritet och förluster av kunddata
Klagomål och dataförluster rörande kundintegritet 2024 2023
Totalt antal dokumenterade klagomål som mottagits rörande brott mot kundintegritet 0 0
varav klagomål mottagna av utomstående parter och dokumenterade av organisationen - -
varav klagomål från reglerande organ - -
Totalt antal identiferade läckage eller förluster av kunddata 0 0
Hållbarhetsrisker
Genova har tillsammans med en extern part genomfört en analys 
av hållbarhetsrisker som komplement till identifierade affärsrisker. 
Analysen omfattar områden som mänskliga rättigheter, arbetsrätt, 
miljö, antikorruption och styrning i hela värdekedjan samt hur dessa 
risker påverkar Genova finansiellt, legalt och anseendemässigt. Den 
bygger på verksamhets- och branschspecifika risker samt interna -
tionella riskrapporter och verktyg. Riskerna har rankats utifrån påver -
kan och sannolikhet för att bedöma deras allvarlighet. Resultatet har 
integrerats i vår övergripande riskanalys, se sidorna 50–55 i avsnit -
tet Risker och riskhantering. Under 2024 inledde Genova arbetet 
med att genomföra en dubbelväsentlighetsanalys som del i arbetet 
att förbereda bolaget inför utökad hållbarhetsrapportering. Arbetet 
kommer slutföras under 2025.
Genova årsredovisning 2024
127

===== SIDA 128 =====

HÅLLBARHETSNOTER
Väsentlighetsanalys
Under 2024 har den tidigare väsentlighetsanalysen från 2021 upp -
daterats för att underlätta framtagandet av en dubbel väsentlighets -
analys som del i linjeringen med CSRD. Väsentlighetsanalysen är 
en kartläggning av Genovas påverkan och ligger till grund för kon -
cernens hållbarhetsarbete. Arbetet med att genomföra den dubbla 
väsentlighetsanalysen är påbörjad och kommer avslutas under 2025. 
Hållbarhetspåverkan identifierades genom att undersöka värde -
kedjan och våra affärsrelationer samt hur de relaterar till den påver -
kan som vår bransch förknippas med. Det som har undersökts är 
faktisk och potentiell påverkan, positiv och negativ påverkan samt 
påverkan på ekonomin, miljön och människor, inklusive deras mänsk -
liga rättigheter. Värdekedjan innefattar både uppströmsaktiviteter så 
som materialutvinning, transporter och huvud- och underentrepre -
nörer i fastighetsutvecklingen, och nedströmsaktiviteter så som bru -
kande av fastigheterna samt återbruk och demontering. 
Som en del av väsentlighetsanalysen genomfördes en intressentdia -
log där förslag samlats in över hållbarhetspåverkan som ansetts vara 
viktiga att hantera enligt de viktigaste intressenterna. Intressenterna 
identifierades baserat på deras inflytande över och intresse av vår 
verksamhet och inkluderar ägare, medarbetare, hyresgäster, finan -
siärer och leverantörer.
Uppdateringarna under 2024 innefattar att dela upp klimatpåver -
kan i två perspektiv: begränsa klimatförändringar och energieffek -
tivisering samt anpassning till ett förändrat klimat, vilket innefattar 
väder- och klimatrelaterade risker. Vatten och biologisk mångfald har 
också delats i två olika punkter, då det linjerar med ESRS-standar -
den. Bedömningarna har uppdaterats av projektgruppen för hållbar -
het efter nuvarande läge.
Fokusområden 
1    Begränsa klimatpåverkan och energieffektivisering 
av befintligt bestånd
2   Anpassning till ett förändrat klimat
Utvecklingsområden
3    Främja cirkulär ekonomi genom minskad resurs -
användning och minskat avfall
4    Effektiv användning av vatten
5    Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa 
arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter
6    Bidra till att öka biologisk mångfald
7    Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga 
fastigheter 
Områden att hantera och bevaka
8    Kompetensutveckla våra medarbetare
9    Säkerställa en affärsetisk verksamhet och 
leverantörs  kedja med nolltolerans mot korruption
10    Skydda personuppgifter och främja personlig 
integritet
11    Främja mångfald och jämställdhet med nolltolerans 
mot diskriminering
12    Bibehålla engagemanget i lokalsamhället
Betydelse för intressenter
(interna och externa)
Påverkan
(Påverkan på och påverkan av Genova, positiv och negativ påverkan)
Sammanfattning
Miljöaspekterna som är mest väsentliga för Genova är: 
•   Begränsa klimatpåverkan och energieffektivisering av befintligt 
bestånd.
•   Anpassning till ett förändrat klimat.
•   Främja cirkulär ekonomi genom minskad resursanvändning och 
minskat avfall.
De sociala aspekterna som är mest väsentliga för Genova är: 
•   Främja social hållbarhet i nyproduktion och befintliga fastigheter.
•   Säkerställa en hållbar leverantörskedja med rättvisa arbetsvillkor 
och respekt för mänskliga rättigheter.
Styrningsaspekten som är mest väsentliga för Genova är: 
•   Säkerställa en affärsetisk verksamhet och leverantörskedja med 
nolltolerans mot korruption.
Områden att 
hantera och 
bevaka
Utvecklings ­ 
områden
Fokus ­ 
områden 
4
5
7
6
3
8
9
11
1012
2
1
Genova årsredovisning 2024
128

===== SIDA 129 =====

DEFINITIONER
Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt eget 
kapital. Avkastning på eget kapital används 
för att belysa Genovas förmåga att generera 
vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas 
finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal 
för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att centrala administrationskostnader, 
finans netto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av emit -
terade hybridobligationer och innehav utan 
bestämmande inflytande i förhållande till 
antalet utestående aktier per balans  dagen. 
Eget kapital hänförligt till aktieägarna används 
för att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant för 
att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad 
i procent innebär en låg ekonomisk vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden betalning för hybridobligation i för -
hållande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat 
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att 
belysa koncernens intäktspotential.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur stor 
del av det långsiktiga substansvärdet som 
bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att 
andelen hänförligt till innehavare av hybrid -
obligationer och innehav utan bestämmande 
inflytande räknats bort.
 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie -
ägare dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde 
per aktie används för att belysa aktieägarnas 
andel av bolagets långsiktiga substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden betalning för hybridobliga -
tion, i förhållande till det vägda genomsnitt -
liga antalet utestående aktier under perio -
den. Resultat efter skatt per aktie används 
för att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
resultat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för cen -
trala administrationskostnader hänförliga 
till förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie
Årets förvaltningsresultat per aktie i förhål -
lande till föregående års förvaltningsresultat 
per aktie.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att 
mäta förvaltningens lönsamhet före det att 
finansiella intäkter och kostnader samt orea -
liserade värdeförändringar beaktats.
Avstämning av alternativa nyckeltal  
finns tillgänglig på Genovas webbplats, 
www.genova.se.
Genova årsredovisning 2024
129

===== SIDA 130 =====

INFORMATION TILL AKTIEÄGARE
Kallelse till årsstämma
Aktieägarna i Genova Property Group 
AB (publ), org.nr 556864 ­8116, kallas till 
årsstämma måndagen den 5 maj 2025 
klockan 11.00 i Gernandt & Danielsson 
Advokatbyrås lokaler på Hamngatan 2, 
Stockholm. 
Styrelsen har beslutat att aktieä ­
gare ska kunna utöva sin rösträtt på 
årsstämman även genom poströstning 
i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolags­
lagen och § 11.7 i bolagets bolagsordning. 
Aktieägarna kan därmed välja att utöva 
sin rätt vid årsstämman genom fysiskt 
deltagande, genom ombud eller genom 
poströstning.  
Utövande av rösträtt vid årsstämman
Aktieägare som önskar utöva sin rösträtt 
vid årsstämman ska:
•   vara införd i den av Euroclear Sweden 
AB förda aktieboken per torsdagen den 
24 april 2025, och 
•   ha anmält sig för deltagande på års ­
stämman senast måndagen den 28 
april 2025 enligt anvisningarna under 
rubriken ”Anmälan för fysiskt delta ­
gande eller deltagande genom ombud” 
nedan, alternativt avgivit sin poströst 
enligt anvisningarna under rubriken 
”Anvisningar för poströstning” nedan 
senast måndagen den 28 april 2025. 
Förvaltarregistrerade aktier
Den som låtit förvaltarregistrera sina 
aktier måste, för att ha rätt att delta i 
årsstämman, förutom att anmäla sig, hos 
förvaltaren begära att föras in i aktie­
boken hos Euroclear Sweden AB 
(rösträttsregistrering), så att ved ­
erbörande är registrerad i den av                  
Euroclear Sweden AB förda aktie­
boken per måndagen den 28 april 2025. 
Observera att förfarandet också gäller 
beträffande aktier som ligger på banks 
aktieägardepå och vissa investerings ­
sparkonton (ISK). Registrering i enlighet 
med det föregående kan vara tillfällig. 
Anmälan för fysiskt deltagande eller 
deltagande genom ombud
Anmälan görs per brev och ställs till 
Computershare AB, Genovas års ­
stämma”, Gustav III:s Boulevard 34,   
169 73 Solna. Komplett formulär ska 
vara Computershare AB tillhanda 
senast måndagen den 28 april 2025. 
Anmälan kan även göras per e ­post 
till proxy@computershare.se. Fysiska 
aktieägare och ombud kan även anmäla 
sig elektroniskt på bolagets webb ­
plats, www.genova.se eller per telefon 
+46(0)771 ­24 64 00. Vid anmälan ska 
namn, personnummer/organisations ­
nummer samt registrerat aktieinnehav 
uppges. 
Aktieägare som inte är personligen 
närvarande vid årsstämman får utöva 
sin rätt vid årsstämman genom ombud 
med skriftlig, undertecknad och daterad 
fullmakt. Ett fullmaktsformulär finns 
tillgängligt på bolagets webbplats, www.
genova.se. Fullmaktsformuläret kan 
också erhållas hos bolaget. Om fullmak ­
ten utfärdats av juridisk person ska kopia 
av registreringsbevis eller motsvarande 
behörighetshandling för den juridiska 
personen bifogas. För att underlätta 
inpasseringen vid årsstämman bör 
fullmakter, registreringsbevis och andra 
behörighetshandlingar vara bolaget 
tillhanda på adressen Computershare 
AB, ”Genovas årsstämma”, Gustav III:s 
Boulevard 34, 169 73 Solna i god tid före 
årsstämman och helst senast måndagen 
den 28 april 2025. 
Anvisningar för poströstning
För poströstning ska aktieägare använda 
det formulär för poströstning och följa 
bolagets anvisningar som finns tillgängliga  
på bolagets webbplats, www.genova.se  
och på bolagets kontor, Smålandsgatan 12,  
111 46, Stockholm. Ifyllt och underteck ­
nat formulär för poströstning skickas 
med post till Computershare AB,  
”Genovas årsstämma”, Gustav III:s 
Boulevard 34, 169 73 Solna. Komplett 
formulär ska vara Computershare AB 
tillhanda senast måndagen den 28 april 
2025. Ifyllt och undertecknat formulär  
får även inges elektroniskt och ska då 
skickas till proxy@computershare.se.  
Aktieägare kan även avge poströst 
elektroniskt med BankID via bolagets 
webbplats, www.genova.se. Om aktie­
ägare avger poströst genom ombud 
ska en skriftlig och daterad fullmakt 
biläggas formuläret. Fullmaktsformulär 
tillhandahålls på begäran och finns även 
tillgängligt på bolagets webbplats,  
www.genova.se. Om aktieägaren är en 
juridisk person ska registreringsbevis 
eller annan behörighetshandling  
biläggas poströstningsformuläret. 
Aktieägaren får inte förse poströsten 
med särskilda instruktioner eller villkor. 
Om så sker är hela poströsten ogiltig. 
Ytterligare anvisningar och villkor finns  
i poströstningsformuläret. 
Den som önskar återkalla avgiven 
poströst och i stället utöva sin rösträtt 
genom att delta vid årsstämman fysiskt 
eller genom ombud måste meddela detta 
till årsstämmans sekretariat innan års ­
stämman öppnas.
Information till aktieägare
Genova årsredovisning 2024
130

===== SIDA 131 =====