Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

2024
Årsredovisning  /

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Genova
– ett personligt fastighetsbolag
Genova årsredovisning 2024
3

===== SIDA 4 =====



===== SIDA 5 =====

Innehåll
6 VD har ordet
10 Genova och året i korthet
12 Mål och utfall, utdelningspolicy
14 Väsentliga händelser 2024
16 Affärsmodell och strategi
18 Värdeskapande i flera dimensioner
22 Förvaltningsfastigheter
26 Projektutveckling 
30 Dotterföretaget Järngrinden
32 Bedömd intjäningsförmåga
34 Hållbarhetsrapport
42 Finansiering
47 Finanisell utveckling
50 Risker och riskhantering
56 Aktien  och ägarförhållanden
59 Bolagsstyrningsrapport
68 Styrelse och ledande befattningshavare
73 Finansiell och hållbarhetsinformation
74 Nyckeltal
75 Räkenskaper
84 Redovisningsprinciper och noter
118 Revisionsberättelse
123 GRI-index och Hållbarhetsnoter
129 Definitioner
130 Information till aktieägare
Reviderad årsredovisning och koncernredovisning 
för Genova Property Group AB (publ) utgörs av 
sidorna 14-15, 42-57 och 73-117.
Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten Vä -
sentliga händelser 2024, Risker och riskhantering, 
Aktier och ägarförhållanden, Finansiering samt 
Finansiell utveckling. 
Genova årsredovisning 2024
5

===== SIDA 6 =====

” Vi bygger ett Genova som 
är starkare, lönsammare 
och mer transparent.”
VD-ORD
Genova årsredovisning 2024
6

===== SIDA 7 =====

VD-ORD
Efter några utmanande år för fastighetssektorn går Genova in i 2025 med stärkt finansiell 
position, ökad intjäning och en tydlig strategi för framtiden. VD Michael Moschewitz ger 
här sin syn på bolagets framsteg, utmaningar och varför Genovas affärsmodell är nyckeln 
till tillväxt och långsiktigt värdeskapande.
” En viktig milstolpe för våra aktie-
ägare är att vi för 2024 föreslår 
en utdelning på 0,88 kronor per 
aktie – en tydlig signal om vår 
finansiella stabilitet och långsiktiga 
intjäningsförmåga.”
Genova har rapporterat stark 
resultattillväxt under 2024,  
hur vill du summera året?
Fastighetssektorn har genomgått stora 
utmaningar under de senaste åren 
som Genova har tagit sig igenom på ett 
mycket bra sätt både operationellt och 
finansiellt. 2024 var ett år med hög akti­
vitet och tydlig återhämtning för bolaget. 
Vi ökade förvaltningsresultatet med 
130 procent till 140 Mkr och per aktie 
uppgick förvaltningsresultatet till 1,55 
kronor, jämfört med –0,49 kr föregående 
år. Det är en tydlig bekräftelse på att vi 
gör rätt saker och att vår affärsmodell 
som kombinerar stabila kassaflöden från 
förvaltningsfastigheter med värdeska ­
pande projektutveckling fungerar. 
Under året bedrev vi ett målmedvetet 
arbete för att sänka våra finansierings ­
kostnader. Vi har minskat våra ränte­
kostnader med 85 Mkr, förbättrat vårt 
finansnetto och samtidigt bibehållit en 
stark balansräkning.
En viktig milstolpe för våra aktieägare 
är att vi för 2024 föreslår en utdelning på 
0,88 kronor per aktie – en tydlig signal 
om vår finansiella stabilitet och långsik ­
tiga intjäningsförmåga.
Hur ser du på utvecklingen av 
Genovas kassaflöde och hyres-
intäkter?
Genovas vision är att vara det personliga 
fastighetsbolaget med nära kundrela ­
tioner. Våra hyresgäster är finansiellt 
stabila företag, vilket bedöms ge låg risk 
för hyresförluster och vakanser samt 
stabilt kassaflöde över tid. Vid årets 
utgång hade bolaget 443 kommersiella 
hyresavtal med en genomsnittlig åter ­
stående avtalslängd om 4,6 år och därtill 
hyresavtal för bostäder. Andelen kon ­
trakterade hyresintäkter från bostäder 
och offentligt finansierade hyresgäster 
uppgick till 54 procent, och inkluderat 
dagligvaruhandel stiger andelen till 
61 procent av bolagets kontrakterade 
hyresintäkter. Hyresavtalen omfattar till 
största delen full KPI ­justering. 
Genova har historiskt haft en stark 
tillväxt i hyresintäkter med en genom ­
snittlig årlig tillväxt om 25 procent under 
perioden 2017­2024. Tillväxten drivs av 
en kombination av strategiska förvärv, 
aktiv förvaltning och optimering av 
fastighetsportföljen samt egen projektut ­
veckling. 
Byggrättsportföljen beskrivs  
som en dold tillgång i Genova, 
kan du förklara? 
Genovas byggrättsportfölj som vi skapat 
från befintliga förvaltningsfastigheter 
genom ett målmedvetet arbete med 
detaljplaneutveckling, har ett betydande 
övervärde. Vid årets slut uppgick beräk ­
nat marknadsvärde på vår byggrättsport ­
följ till cirka 3,4 Mdkr, medan bokfört 
värde uppgår till 2,1 Mdkr. Detta över ­
värde på cirka 1,3 Mdkr reflekteras idag 
inte i vår balansräkning och motsvarar 
cirka 28 kr per aktie. Under 2025 kommer 
vi att accelerera avyttringar och utveck ­
ling av dessa byggrätter, för att frigöra 
kapital till investeringar i fastigheter 
som stärker vårt långsiktiga kassaflöde. 
Hur skapar Genova sina  
byggrätter? 
När Genova förvärvar fokuserar vi på 
fastigheter med utvecklingspotential 
och mark med rätt förutsättningar för att 
skapa byggrätter för framtida nybygg ­
nadsprojekt. Det innebär att vi har kun ­
nat tillskapa betydande värden i bygg ­
rättsportföljen via strategiska förvärv till 
låga anskaffningsvärden och ett aktivt 
stadsutvecklingsarbete med kommuner 
för att ta fram detaljplaner. 
Denna strategi skiljer sig från fler ­
talet fastighetsbolag som är renodlade 
bostads­ och projektutvecklare, vilka 
primärt förvärvar byggrätter genom att 
konkurrera i kommunala markanvis ­
ningar. Genova som har en kombinerad 
verksamhet med förvaltning och stabila 
kassaflöden, har valt en mer långsiktig 
väg som ger förutsättningar till högre 
avkastning. 
Genova årsredovisning 2024
7

===== SIDA 8 =====

VD-ORD
Vad innebär denna strategi för 
fördelar mer konkret?
Vi har tagit investeringarna för byggrät ­
ter och utvecklingen av våra projekt. Det 
innebär att vi kan omvandla befintliga 
tillgångar till färdiga fastigheter med 
begränsat tillskott av ytterligare eget 
kapital, vilket innebär en betydande 
värdereserv som nu successivt kommer 
realiseras i takt med att fastighetsmark ­
naden förbättras.
Kontrollerad process och stabilare eko -
nomi – Genom att driva egna detaljplaner 
i stället för att tävla om markanvisningar 
minskar Genova osäkerheten kring bygg­
rättskostnader. Vi bygger värde på lång sikt 
genom att identifiera utvecklingspotential 
i befintliga fastigheter och utvecklingsom­
råden. Detta ger oss bättre kontroll över 
projektens lönsamhet och minskar risken 
för prisdrivande konkurrens.
Stark relation med kommunerna – 
Genova arbetar proaktivt och långsiktigt 
med kommunerna på respektive ort, 
vilket skapar en konstruktiv dialog där 
vi gemensamt utvecklar stadsdelar med 
rätt balans mellan bostäder, samhälls ­
fastigheter och kommersiella inslag. 
Denna samverkan säkerställer att vi kan 
skapa attraktiva och hållbara miljöer 
samtidigt som vi effektivt möter markna ­
dens efterfrågan.
Mindre spekulativt, mer hållbart och 
långsiktigt –  Genovas modell bygger på 
att vi successivt realiserar värdet i våra 
byggrätter genom egen projektutveckling 
eller försäljning. Detta ger oss en flexibel 
kapitalallokering där vi kan anpassa oss 
efter marknadsförutsättningarna. Vi kan 
välja att bygga när det är lönsamt eller 
avyttra byggrätter när det skapar störst 
värde, i stället för att vara beroende av 
högt prissatta markanvisningar med 
fasta åtaganden.
Genovas strategi är enkel men kraftfull – 
vi skapar värde genom att utveckla från 
grunden, snarare än att köpa färdigut ­
vecklade byggrätter till höga priser. Det 
ger oss en unik position på marknaden, 
där vi både kan säkerställa lönsamhet 
och bidra till långsiktig stadsutveckling 
på ett hållbart sätt.
Genovas skuldportfölj inklude-
rar banklån, obligationer, hybrid-
kapital och konvertibler. Vad är 
fördelarna med en diversifierad 
finansieringsstruktur?
Nyckeln för Genova med en verksamhet 
som innefattar både traditionell fast ­
ighetsförvaltning och värdeskapande 
projektutveckling är att vi säkerställa 
tillgång till god likviditet samt att 
ständigt agerar proaktivt på bank ­ och 
kapitalmarknaden. Kortfattat skulle 
jag beskriva vår skuldportfölj som att 
banklån utgör grunden för vår stabila 
finansiering och våra obligationer ger oss 
flexibilitet att agera snabbt vid inves ­
teringsmöjligheter samt att fortsätta 
utveckla våra projekteringsfastighe ­
ter. Hybridobligationer som stärkt vår 
balansräkning utan att späda ut befint ­
liga aktieägare, har vi successivt återköpt 
och utgör nu en mindre andel av vår 
finansiering.
Trots en turbulent omvärld med 
kraftiga räntehöjningar, stor osäkerhet på 
kapitalmarknaden och svag konjunktur 
har vi under hela den perioden bibehållit 
en stabil finansiell position. Med en kom­
Genova årsredovisning 2024
8

===== SIDA 9 =====

VD-ORD
bination av proaktivitet och finansiell 
disciplin har vi kunnat navigera och sam ­
tidigt stärka kapitalstrukturen, fokusera 
på att minska den operativa risken samt 
aktivt hantera ökade räntekostnader.
Långsiktiga intäktsflöden och en 
aktiv hantering av räntor – har lett till att 
Genova är starkt positionerat för framti ­
den. Idag är 66 procent av utnyttjade lån 
i kreditportföljen räntesäkrade med en 
genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent. 
Återhämtningen i konjunktur och på 
fastighetsmarknaden under 2024 och 
2025, tillsammans med en mer gynnsam 
räntemiljö, skapar goda förutsättningar 
för Genova. 
Vi har positionerat oss väl för en mark­
nad där räntorna stabiliseras kring 2,5 
procent och investerarnas fokus skiftar 
tillbaka till långsiktigt värdeskapande. 
Under 2025 förväntas våra räntekost­
nader fortsätta att minska, vilket direkt 
stärker vårt kassaflöde. Styrkan i Genovas 
affärsmodell är just att vi har flexibiliteten 
att anpassa vår strategi – mellan projekt­
utveckling och kassaflödesfastigheter. 
Med en balanserad portfölj av stabila 
hyresintäkter och tillväxtmöjligheter i vår 
projektutveckling är jag övertygad om att 
Genova står starkt inför framtiden.
Hur ska ni agera för att minska 
Genovas substansrabatt och syn-
liggöra bolagets verkliga värde?
Det är mitt ansvar att tydligare synlig ­
göra de värden vi skapar och säkerställa 
att aktiemarknaden förstår vår potential 
samtidigt som vi ska fokusera på att öka 
vinst per aktie och vårt substansvärde. 
Det handlar om tre viktiga saker för oss 
att arbeta med. 
Till att börja med måste vi fortsätta 
leverera på våra mål, fortsätta att öka 
intjäningen och stärka kassaflödet. 
Åtgärder under 2024 har redan stärkt 
vårt kassaflöde genom lägre finansie ­
ringskostnader och ökade hyresintäkter. 
Vår projektutveckling kommer succes ­
sivt att ge ytterligare bidrag till kassa ­
flödet, och vi avser att selektivt förvärva 
kassaflödesstarka fastigheter med hög 
direktavkastning.
Vi ska realisera övervärden i vår bygg ­
rättsportfölj. Idag har vi 500 000 kvm 
byggrätter med ett övervärde på 1,3 
Mdkr, motsvarande 28 kronor per aktie, 
som ej reflekteras i vår balansräkning. 
Under 2025 kommer vi att accelerera 
arbetet med att realisera dessa värden, 
genom försäljning och projektutveckling.
Vi ska skapa ökad transparens och 
aktivare investerardialog för att öka 
förståelsen för Genovas potential och för ­
utsättningar för framtida lönsam tillväxt. 
Genom att kommunicera tydligare är vårt 
mål att förbättra marknadens förståelse 
för vår strategi, kapitalstruktur och till­
gångsportfölj. 
Hur ser du på att substansvärdet 
per aktie förväntas fördubblas 
innan 2030 med era finansiella 
mål?
Genova har genom åren visat en stark 
förmåga att växa och skapa aktieägar ­
värde. Historiskt har vi haft en genom ­
snittlig årlig substansvärdestillväxt 
på 15 procent över en konjunkturcykel 
(2017–2024). Vårt mål framåt är att uppnå 
en genomsnittlig årlig tillväxt i långsik ­
tigt substansvärde per aktie om minst 
20 procent, inklusive eventuella värde ­
överföringar till aktieägarna, över en 
konjunkturcykel. Med vår affärsmodell 
och genom noga övervägda investeringar 
ser vi goda möjligheter att fortsätta vår 
utveckling och på sikt fördubbla sub ­
stansvärdet fram till 2030.
Avslutningsvis, vad vill du säga 
till era aktieägare inför 2025?
Genova går in i 2025 med en starkare 
finansiell position, en tydlig strategi för 
värdeskapande och en stabil fastighets ­
tillgångsportfölj med geografisk fokus 
på Storstockholm, Uppsalaregionen 
och sydvästra Sverige. Vi har en bevisad 
förmåga att skapa tillväxt i substans ­
värde och kassaflöde. Nu kommer vi att 
fortsätta realisera värden i vår projekt ­
portfölj och arbeta för att minska sub ­
stansrabatten. Vi föreslår även utdelning 
till våra aktieägare – en tydlig signal om 
vår finansiella stabilitet.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort 
tack till våra aktieägare för ert förtroende 
och stöd i Genovas fortsatta utveckling 
samt till alla mina medarbetare. Genovas 
framgång under året hade inte varit 
möjlig utan det hårda arbete och stora 
engagemang som ni har bidragit med.
Michael Moschewitz, VD
” Med en balanserad portfölj 
av stabila hyresintäkter och 
tillväxtmöjligheter i vår 
projektutveckling är jag 
övertygad om att Genova 
står starkt inför framtiden.”
Genova årsredovisning 2024
9

===== SIDA 10 =====

Genova i korthet
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassa flöden 
från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv 
projektutveckling av främst samhällsfastigheter och 
hyresbostäder för egen förvaltning. 
Affärsidé
GENOVA I KORTHET
Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar 
Genova på de fastighetssegment där förutsätt ­
ningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms 
som bäst. Grunden är Genovas breda erfaren ­
het och kompetens inom olika delar av fastig­
hetsmarknaden och finansiering samt en 
dynamisk organisation. Fastighetsbeståndet 
utgörs idag främst av kommersiella lokaler, 
samhällsfastigheter och bostäder i Storstock ­
holm, Uppsalaregionen och västra Sverige. 
Den betydande byggrättsportföljen möjliggör 
både långsiktig tillväxt och realisering av 
värde vid försäljning av byggrätter.
10,0 Mdkr
Fastighetsvärde1)   31 december 2024
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj2)   31 december 2024
72,72 kr
Långsiktigt substansvärde hänförligt  
till aktieägarna   31 december 2024
54,5 %
Belåningsgrad   31 december 2024
1)  Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt 
om 1 883 Mkr. 
2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 28 kr per aktie.
2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 507,8 503,0
Driftsöverskott, Mkr 369,0 367,6
Förvaltningsresultat, Mkr 139,5 60,6
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
per aktie, kr 1,55 -0,49
Nettoinvestering, Mkr 713,3 148,5
Belåningsgrad, % 54,5 51,8
Soliditet, % 35,6 37,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 650,4 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt  
till aktieägarna, Mkr 3 273,2 3 225,5
Totalt antal utestående aktier 1, tusental 45 613 45 613
Långsiktigt substanvärde hänförligt till  
aktieägarna per aktie, kr 72,72 70,71
 
1) Varav 600 000 aktier återköpta under 2024.
Nyckeltal i sammandrag
Genova årsredovisning 2024
10

===== SIDA 11 =====

Förvaltningsresultat, MkrFastighetsvärde, Mdkr
201920182017 2020 2021 2022 2023 2024
2
4
6
8
10
12
25
50
75
100
125
150
Mdkr Mkr
Förvaltningsfastigheter 
per geografi 
Fastighetsvärde 8 121 Mkr
Fastighetsvärde  
och förvaltningsresultat
9 % 
Övrigt
45 % 
Storstockholm
29 % 
Uppsala
16 % 
Väst
Under hösten 2024 uppdaterade Genova sin strategi i syfte att skapa ytterligare flexibilitet i att kombinera och växa lönsamt 
inom sina befintliga affärsområden: förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner. Läs mer 
om Genovas affärsmodell och strategi på sidorna 16–17.
Genova förändras med fastighetsmarknaden
Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner
Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt med byggrätter
Knivsta
Uppsala
Gävle
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
GENOVA I KORTHET
Hallstahammar
Genova årsredovisning 2024
11

===== SIDA 12 =====

MÅL
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över tid  
understiga 55 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt  
substansvärde  
per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäcknings-  
grad , ggr
Belåningsgrad, %
Förvaltnings-  
resultat  
per aktie, Kr
201920182017 2020 2021 2022 20242023
20
40
60
80
100
10
20
30
40
50
10
20
30
40
50
201920182017 2020 2021 2022 20242023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
201920182017 2020 2021 2022 20242023
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
2024201920182017 2020 2021 2022 2023
-100
-50
0
50
100
20
40
60
80
100
201920182017 2020 2021 2022 20242023
Min
Min
Max
14,9 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2017-2024
35,6 %
31 dec 2024
1,8 ggr
2024
60,7 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2017-2024
54,5 %
31 dec 2024
Kr % %Kr
% %
ggr
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2017, %
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2017, %
Genova årsredovisning 2024
12

===== SIDA 13 =====

Utdelningspolicy
Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 
lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredje-
del av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, 
såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. 
Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis.
0,88 kr/aktie
 
     Föreslagen utdelning 2024
Genova årsredovisning 2024
13

===== SIDA 14 =====

Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under året
och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Vi fortsatte vårt 
metodiska arbete med att sänka räntekostnaderna och stärka likviditeten, bland annat 
genom refinansieringar och återköp av hybridobligationer. Vidare genomfördes värdeska­
pande transaktioner i förvaltnings ­ och  byggrättsportföljen.
Väsentliga händelser 2024
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    VÄSENTLIGA  HÄNDELSER 2024
Q1
Tecknande av ränteswap
En ränteswap tecknades om 500 Mkr med 
en fast ränta om 2,58 procent, med löptid till 
januari 2030.
Emission av konvertibler
En emission av konvertibler om cirka 200 
Mkr genomfördes, med en fast årlig ränta om 
6,75 procent och kvartalsvisa utbetalningar. 
Konvertiblerna förfaller till betalning 2029.
Återköp av hybridobligationer
Hybridobligationer till ett värde av 101,3 Mkr 
återköptes.
Fastighetsförvärv i Borås
Fastigheten Vindspelet 6 i Borås förvärvades 
till ett överenskommet fastighetsvärde om 
62,5 Mkr och med ett årligt hyresvärde om 
cirka 6 Mkr.
Q2
Nyemission av gröna obligationer
Gröna seniora icke säkerställda obligatio -
ner om 150 Mkr emitterades på initiativ av 
institutionella investerare. I samband med 
detta återköptes hybridobligationer om cirka 
60 Mkr.
Delavyttring av två projektfastigheter  
i Norrtälje
Två fastigheter i Norrtälje delavyttrades 
till ett nybildat joint venture där Genova 
är hälftenägare tillsammans med Nrep. 
Försäljningen skedde till ett underliggande 
fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, motsva -
rande bokfört värde.
Q3
Nyemission av gröna obligationer
Gröna obligationer om 450 Mkr emitterades 
med en rörlig ränta om 3-månaders Stibor 
+ 415 baspunkter och förfall november 2027.
Frånträde av fastigheter i Uppsala
Tre fastigheter i Uppsala och Upplands-Bro 
frånträddes till ett underliggande fastighets -
värde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört 
värde.  
Tecknande av ränteswappar
Ränteswapar om 1 080 Mkr tecknades med 
en genomsnittlig ränta om cirka 2,3 procent 
med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år.
Nytt grönt finansiellt ramverk
Ett nytt grönt finansiellt ramverk fastställdes 
med en second opinion från Sustainalytics. 
Nyemission och återköp av hybrid­
obligationer
Nya gröna hybridobligationer om 300 Mkr 
emitterades och samtidigt återköptes 
hybrid obligationer om 342 Mkr.
Uppdatering av strategi, mål och  
utdelningspolicy
Genova uppdaterade strategi och mål för 
stärkt lönsam tillväxt och beslutade om 
förändrad utdelningspolicy.
Genova årsredovisning 2024
14

===== SIDA 15 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    VÄSENTLIGA  HÄNDELSER 2024
Q4
Refinansiering av banklån
Banklån om cirka 3 200 Mkr refinansierades, 
vilket stärkte likviditeten med närmare 100 
Mkr och förbättrar kassaflödet med cirka 30 
Mkr per år genom lägre amortering.
Rekrytering av hållbarhetschef
Anna Barosen rekryterades till den nyin -
rättade tjänsten som hållbarhetschef hos 
Genova. Anna Barosen ingår i Genovas 
ledningsgrupp.
Järngrinden förvärvar fastighet
Genovas dotterföretag Järngrinden förvär -
vade en del av den kommersiella fastig  heten 
Skruven 3 i Borås till ett underliggande 
fastighetsvärde om 320 Mkr.
Emission av gröna obligationer
Gröna seniora icke säkerställda obligatio -
ner om 100 Mkr emitterades under bola -
gets gröna ramverk, med en kupong om                    
3-månaders Stibor + 375 baspunkter.
Program för återköp av aktier inleds
Ett återköpsprogram för egna aktier inleddes 
och 600 000 aktier återköptes till ett belopp 
om 29,8 Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie.
Avyttring av gemensamägda  
byggrätter i Nacka
Byggrätter om cirka 8 800 kvm ljus BTA 
i Nacka Strand avyttrades till Besqab för 
194 Mkr, varav 44 Mkr avser exploaterings -
kostnader.
Projekt i Norrtälje färdigställs 
Det sista bostadskvarteret i Norrtälje färdig -
ställde omfattande 408 hyresbostäder med 
investeringsstöd.
Projekt i Enköping färdigställs
Bostadsprojektet i centrala Enköping färdig -
ställdes omfattande 160 hyresbostäder.
Återköp av hybridobligationer
Hybridobligationer om 40 Mkr återköptes. 
Under året minskades den totala volymen 
hybrid obligationer från 800 Mkr till 556 Mkr 
och bolaget har som fortsatt ambition att 
minska volymen ytterligare.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Sista bostadskvarteret i Norrtälje frånträds
Efter årets utgång frånträddes det sista bostadskvarteret i Norr -
tälje till ett joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans 
med Nrep. Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 550 Mkr.
Hyresavtal för grundskola tecknas i Viby
I januari tecknades ett 20-årigt hyresavtal med Raoul Wallen -
bergskolan för utveckling av en grundskola F-9 i Projekt Viby i 
Upplands-Bro.
Projekt färdigställt och frånträtt i Varberg
Järngrinden har färdigställt och frånträtt Apoteas nya central -
lager i Varberg till Swiss Life. Projektet och den genomförda 
avyttringen medförde ett positivt resultat om 40 Mkr.
Järngrinden avyttrar fastighet
Järngrinden har efter årets utgång avyttrat en fastighet till ett 
underliggande fastighetsvärde om 84 Mkr med ett hyresvärde 
om 7 Mkr.
Chef Stadsutveckling meddelar sin uppsägning
I februari har Anna Molén, chef Stads  utveckling och del av 
Genovas ledningsgrupp, sagt upp sig och kommer att avsluta sin 
anställning under våren.
Emission av gröna obligationer och förtida inlösen av  
obligationer
I mars emitterades gröna obligationer om 650 Mkr med en rörlig 
ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter och med förfall i juli 2028.
Vidare meddelade Genova att återköp av utestående obligationer 
motsvarande ett nominellt belopp om 471,25 Mkr kommer ske, 
villkorat av att emissionen av de nya obligationerna genomförs. 
Samtliga utestående obligationer kommer att förtidsinlösas den 
16 maj 2025.
Avyttring av fastigheter med byggrätter
I mars avyttrades två fastigheter med byggrätter om cirka 15 400 
kvm ljus BTA i Stockholm för 323 Mkr. Bokfört värde för fastigheterna 
uppgick per 31 december 2024 till 303 Mkr.
Genova årsredovisning 2024
15

===== SIDA 16 =====

Genovas strategi för att nå de finansiella målen samt för 
att stärka intjäning och kassaflöden indelas i tre huvud­
sakliga områden.
Fokusera på de fastighetssegment där förut ­
sättningarna för hållbar lönsam tillväxt vid 
var tid bedöms som bäst.
Kombinera och växa lönsamt inom befintliga 
affärsområden förvaltning, stadsutveckling, 
projektutveckling och fastighetstransaktioner.
Utvärdera försäljning av byggrätter och där ­
med realisera den starka värdeutvecklingen 
i byggrättsportföljen i syfte att återinvestera 
kapital i fastigheter som bidrar till att stärka 
intjäningen.
Genova har historiskt visat god förmåga att löpande 
anpassa verksamheten utifrån rådande marknad för 
att skapa lönsam tillväxt till begränsad risk. Såväl sub ­
stansvärde som förvaltningsresultat per aktie har ökat 
kraftigt sedan 2017.
Strategi Historik av stark tillväxt till  
begränsad risk
Affärsmodell och strategi  
för lönsam tillväxt
Genova är ett dynamiskt fastighetsbolag med bred kompetens inom flera segment av 
fastighetsmarknaden samt finansiering. Vi skapar värde i vår fastighetsförvaltning, 
stadsutveckling, projektutveckling och genom fastighetstransaktioner i Sverige. Med 
en hög grad av flexibilitet i verksamheten kan vi löpande anpassa verksamheten, fånga 
affärsmöjligheter och därmed stärka lönsamheten.
AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI  
fastigheter, utveckling av byggrätter, 
investering i stads­ och projektutveckling 
i attraktiva lägen samt genom strategiska 
transaktioner. Stabil intjäning från befint­
lig fastighetsportfölj bidrar till flexibilitet 
och en balanserad finansiell riskprofil.
Byggrättsportfölj med  
betydande värde
En central del i Genovas affärsmodell är 
att utveckla byggrätter från befintliga för ­
valtningsfastigheter genom ett målmed ­
vetet arbete med detaljplaneutveckling, 
Därmed skapas värden som inte fullt ut 
reflekteras i bolagets balansräkning. 
Genova kan använda de egenutveck­
lade byggrätterna för egen projektut­
veckling och skapar då förutsättningar 
för goda projektmarginaler och minskad 
risk. Värdet i byggrättsportföljen kan 
även realiseras genom försäljning av 
byggrätter där frigjort kapital kan återin ­
vesteras i högavkastande fastigheter eller 
fastigheter med utvecklingspotential.
En flexibel affärsmodell 
Genovas affärsmodell kombinerar stabila 
kassaflöden från förvaltningsfastigheter  
med investeringar i värdeskapande projekt­
utveckling. Genom att fokusera på de 
fastighetssegment där förutsättningarna 
för hållbar lönsam tillväxt vid var tid 
bedöms som bäst utvecklar vi och skapar 
värde. Vi kombinerar våra affärsområden 
och växer där vi ser rätt möjligheter, med 
ett långsiktigt och hållbart perspektiv. 
Det sker genom förädling av befintliga 
Genova hade under 
perioden 2017–2024 
en genom snittlig 
årlig tillväxt i 
förvaltnings  resultat 
per aktie om 61 pro ­
cent och i substans ­
värde per aktie om  
15 procent.
Genomsnittlig 
årlig tillväxt
61 %
Förvaltnings resultat per 
aktie, genomsnittilg årlig 
tillväxt 2017–2024
15 %
Substansvärde per aktie, 
genomsnittilg årlig tillväxt  
2017–2024
Genova årsredovisning 2024
16

===== SIDA 17 =====

Genovas affärsområden
Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena har förändrats över tid med stark tillväxt i lön ­
samhet och fastighetsvärde. Genova ska fortsätta att kombinera och växa inom sina befintliga 
affärsområden förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner.
AFFÄRSMODELL OCH STRATEGI  
Stadsutveckling  
– långsiktigt värdeskapande 
Genovas arbetar tätt tillsammans med kommuner, invånare och övriga 
aktörer för att genom socialt hållbar stadsutveckling skapa mervärden 
för platsen, området och staden i stort. Stort fokus läggs på att ta fram 
nya detaljplaner och utveckla byggrätter från befintliga förvaltnings -
fastighete. Detta skapar förutsättningar för lönsam egen projektutveck -
ling och samtidigt möjlighet att realisera värde i byggrättsportföljen 
genom försäljning av byggrätter. 
Projektutveckling  
– lönsam byggnation där efterfrågan finns 
Med god likviditet och kostnadseffektiv nyproduktion är det möjligt 
att genomföra projektutveckling från egna byggrätter i egen takt och 
anpassat till efterfrågan på marknaden. Vid nyproduktion fokuse -
rar   Genova på kostnadseffektivitet, korta byggtider, hållbarhet och 
lång siktig kvalitet kombinerat med god arkitektur och design. All 
nybyggnation miljöcertifieras. På huvudmarknaderna Storstockholm 
och Uppsalaregionen samt i västra Sverige finns en god underliggande 
efterfrågan på hyresbostäder och lokaler för kommersiell verksamhet 
och samhällsservice.
Förvaltning  
– vi utvecklar fastigheternas potential
Genova har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande med inriktning på en 
trygg, kostnadseffektiv och värdeskapande fastighetsförvaltning med 
goda kassaflöden. Att identifiera utvecklingspotentialen för varje enskild 
fastighet utifrån dess unika förutsättningar är ett viktigt inslag i Genovas 
affärsmodell. Möjligheten för utveckling av byggrätter för egen projek -
tutveckling eller försäljning utvärderas alltid. Vidare arbetar vi struktu -
rerat för att öka uthyrningsgrad, ändra hyresgästsammansättning och 
investera i renovering av lokaler och förbättring av utomhus  miljön för att 
öka fastigheternas attraktivitet. 
Fastighetstransaktioner  
– värdeutveckling i fokus
Genova arbetar proaktivt med att identifiera intressanta fastigheter att 
komplettera fastighetsbeståndet med. Utgångspunkten är att fastig -
heten ska ge möjlighet till någon form av värdeutveckling och därmed 
bidra till att uppfylla de finansiella målen, utan begränsning till specifik 
kategori. För att realisera fastigheters värdeutveckling kan Genova 
utvärdera möjligheten att avyttra hela fastigheten eller del av den till 
exempelvis ett joint venture och återinvestera kapital i högavkastande 
fastigheter eller kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential.
Genova årsredovisning 2024
17

===== SIDA 18 =====

Fem framgångsfaktorer
Genovas utveckling i Norrtälje är ett tydligt exempel på bolagets långsiktiga 
strategi för värdeskapande med fem viktiga framgångsfaktorer.
1. 
Tidiga och strategiska 
förvärv av fastigheter 
med utvecklings-
potential för att skapa 
byggrätter.
2. 
Kapitaloptimering 
genom transaktioner  
för att maximera 
avkastningen.
3. 
Effektiv projekt-
utveckling utan  
behov av nytt  
kapitaltillskott.
4. 
Starka partnerskap  
med hyresgäster och 
kommuner för lång-
siktigt värdeskapande.
5. 
Hållbar och miljö-
certifierad fastig-
hetsutveckling som 
stärker kassaflöden  
och ESG-profil.
VÄRDESKAPANDE I 
FLERA DIMENSIONER 
– PROJEKT TRYCKERIET I NORRTÄLJE
AFFÄRSMODELL
Under första kvartalet 2024 färdigställde Genova projektet Tryckeriet i Norrtälje. Genom ett 
tidigt förvärv om 40 Mkr och en investering om 20 Mkr omvandlade Genova här ett industri ­
område till två levande stadskvarter med hyresbostäder, äldreboende och förskola. När projektet 
under året delavyttrades var det värderat till 1,3 Mdkr. Resan från förvärv till färdigställande 
illustrerar hur Genovas strategi framgångsrikt genererar långsiktigt värdeskapande – på flera 
plan. Den skalbara modellen implementeras framgångsrikt i andra projekt och marknader.
För fem år sedan tog Genova det första 
spadtaget i projektet Tryckeriet, beläget 
i Roslagens hjärta Norrtälje. Sedan dess 
har det forna industriområdet förvand ­
lats till moderna och hållbara bostads ­
kvarter. Genom en kombination av 
strategiska förvärv och avyttringar, aktiv 
projektutveckling och värdeoptimering 
har Genova både skapat betydande värde 
för bolagets aktieägare och bidragit till 
samhällsutvecklingen i Norrtälje. 
Egenutvecklade byggrätter
Allt började med en skärgårdsidyll som 
drabbades av växtvärk. Med direkt när ­
het till fantastisk natur och Stockholm 
på mindre än en timmes avstånd har 
den lilla hamnstaden blivit populär och 
behovet av nya bostäder ökade. För att 
möta den växande efterfrågan tog kom ­
munen fram ett program för nybyggna ­
tion av Övre Bryggårdsgärdet, ett område 
strax norr om stadens stadskärna.  
Genova som 2016 förvärvade två kom ­
mersiella fastigheter i området förstod 
att kommunens intentioner innebar 
möjligheter till utveckling av byggrätter 
för bostäder och kommersiella ändamål. 
Förvärvet återspeglar Genovas strategi 
att skapa byggrätter från befintliga 
fastigheter genom aktivt arbete med 
detaljplaner. Fördelen med detta är låga 
ingångsvärden och därmed förutsätt ­
ningar för en betydande värdeökning 
när byggnationen väl står färdig. Det är 
en beprövad och lönsam strategi som 
använts av Genova i flera projekt inklu­
sive bolagets pågående byggnationer i 
Upplands­Bro, Enköping och Knivsta.
Nära samarbete med kommunen 
en framgångsfaktor
Kommunens övergripande vision för 
området var att förvandla Övre Bryg ­
gårdsgärdet till ett bostadsområde 
anpassat för ett hållbart levnadssätt med 
gröna ytor. Detaljplanen för området 
lämnade en hel del öppet för tolkning, 
Genova årsredovisning 2024
18

===== SIDA 19 =====

Planstart 
Norrtälje 
kommun
Förvärv av 
fastigheten 
Handels-
mannen 1 
för 40 Mkr 
och en initial 
investering 
om 20 Mkr
Hyresavtal 
tecknas med 
Norlandia för 
äldreboende 
och förskola
Detaljplan 
vinner laga 
kraft
Byggnation 
påbörjas
 Första 
hyresgästen 
flyttar in
Delavyttring 
av projektet 
till ett joint 
venture till 
ett värde om 
1 286 Mkr
Projekt 
Tryckeriet 
färdigställs
2016 2018 2019 2024 20242015 2020 2022
Värdeskapande i projekt Tryckeriet
AFFÄRSMODELL
Genova årsredovisning 2024
19

===== SIDA 20 =====

AFFÄRSMODELL
vilket gjorde att Genova tillsammans 
med kommunen kunde utforma det nya 
kvarterets identitet, något Genova har 
stor erfarenhet av. 
“En nära dialog med kommunen, 
byggherre och intressenter är avgörande 
för att få till en framgångsrik process. Vi 
ser oss som en samarbetspartner snarare 
än en motpart, även om vi ibland kan ha 
olika intressen, säger Anna Molén, Stads ­
utvecklingschef på Genova, och fort ­
sätter: “Många som jobbar på Genovas 
avdelning för stadsutveckling har 
erfarenhet från den kommunala sidan. 
Vi vet att en nära dialog med kommunen 
är viktig för att skapa ett bostadsområde 
som passar in i kommunens vision för 
den större stadsbilden, vilket var särskilt 
viktigt när vi var först ut i byggnationen 
av den nya stadsdelen i Norrtälje”. 
Sociala värden med generations-
koncept
När Genova förvärvade fastigheterna 
använde Norrtelje Tidning lokalerna som 
tryckeri, vilket inspirerade till projek ­
tets namn. Idag utgör platsen istället 
två levande stadskvarter med drygt 
400 hyresbostäder, en förskola och ett 
äldreboende där de sista hyresgästerna 
flyttade in under det fjärde kvartalet 
2024. Bostäderna kännetecknas av en 
arkitektur med solida, klimatsmarta 
material som håller över tid. För att 
skapa ett levande kvarter där människor 
i livets alla skeden kan mötas har man 
också byggt lägenheter i olika storlekar 
och planlösningar. 
Under 2018 tecknade Genova ett 
15­årigt avtal med Norlandia som har 
etablerat Sveriges första generations ­
boende i området, med äldreboende 
och förskola under ett och samma tak, 
vilket innebär uppskattade möjlighet 
till gemensamma aktiviteter för äldre 
och barn. Totalt rymmer byggnaden 
ett äldreboende med 80 platser samt en 
förskola för cirka 120 barn.
“När vi inledde dialogen med Norr ­
tälje kommun förstod vi att det fanns ett 
stort behov av både äldreboenden och 
förskolor, något vi tog hänsyn till när vi 
utformade området. Det är oerhört roligt 
att Norlandia har utvecklat detta koncept 
med kombinerad förskola och äldrebo ­
ende i våra kvarter. Initiativ som dessa 
tror vi skapar stort värde för de boende 
i kvarteret vilket är i linje med Genovas 
mål om att bygga socialt hållbara 
bostadsområden”, berättar Anna Molén. 
Kvarteren är också byggda för att 
främja en mer miljövänlig livsstil. Genova 
tillhandahåller en smartphone ­ app där 
de boende får tillgång till en hyrplattform 
för både cyklar och elbilar. Samtidigt 
finns realtidsinformation för kollektiv ­
trafik i området tillgänglig. Det går även 
att hyra kontorslokaler i byggnaderna via 
appen, och ett chattrum finns tillgängligt 
för smidig kontakt mellan grannar. 
Smarta lösningar för                    
miljöaspekter
Hantering av dagvatten på ett effektivt 
och säkert sätt har blivit ännu viktigare i 
byggprojekt när riskerna för stora neder ­
bördsmängder bedöms öka. Genovas 
dagvattenlösning i Tryckeriet medförde 
ett lyft för fastighetens bostäder på bot ­
tenplan som vanligtvis är något mindre 
eftertraktade. För att avleda dagvattnet 
har samtliga lägenheter som vetter mot 
gaturummet försetts med en mindre 
trädgård med egen entré, där vegeta ­
Genova årsredovisning 2024
20

===== SIDA 21 =====

Projekt Tryckeriet
Ort
Norrtälje
Fastigheter 
Handelsmannen 1 och Journalisten 1
Kategori
408 hyresbostäder, förskola, vård-  
och omsorgsboende, kontor, garage
Yta 
Uthyrningsbar yta om cirka 37 000 
kvm, inklusive garage. Bruttototalarea 
(BTA) om cirka 45 000 kvm
 
Förvärvspris 2016
Ett underliggande fastighetsvärde  
om 40 Mkr samt en investering om 
20 Mkr
Investeringsstöd
230 Mkr
Totalentreprenad
 770 Mkr 
Delavyttring 2024
Avyttring till joint venture med Genova 
som hälftenägare till ett underliggande 
fastighetsvärde om 1 286 Mkr
Byggstart
2020
 
Färdigställt
Fjärde kvartalet 2024
Miljöcertifiering
Svanenmärkning
Arkitekt
White Arkitekter
AFFÄRSMODELL
tionsytorna suger upp regnvatten och 
vatten från husfasaderna avleds. Utöver 
den praktiska funktionen erbjuder 
trädgårdarna de boende möjligheten att 
inrätta en avskild uteplats med odlingar 
– med inbyggd bevattning. 
“Det är väldigt roligt när man lyckas 
vända en utmaning till något positivt, 
som lyfter hela området. Att förträdgår ­
darna löser en fundamental utmaning 
i byggprocessen är en vinst i sig. Att 
lösningen dessutom skapar värde för 
hyresgästerna gör det hela ännu bättre”, 
kommenterar Anna Molén. 
Värdeskapande i flera  
dimensioner
Genovas höga ambition för socialt och 
ekologiskt hållbar arkitektur skapar 
områden som är långsiktigt attraktiva 
och värdefulla för människorna som bor 
och är verksamma där samt för kommu­
nerna de ligger i. Det är en strategi som 
också gör Genovas projekt till attraktiva 
investeringsobjekt.
Under 2024 avtalade Genova om att 
avyttra fastigheterna i Tryckeriet till 
ett nybildat joint venture där Genova är 
hälftenägare tillsammans med Nrep, ett 
annat fastighetsbolag med höga krav på 
hållbarhet. Försäljningen skedde till ett 
underliggande fastighetsvärde om 1 286 
Mkr. Detta innebar att Genovas likvi­
ditet stärktes med cirka 185 Mkr och att 
bolaget kunde minska sina räntebärande 
skulder med cirka 1 Mdkr. Samtidigt 
behåller Genova genom ett avtal förvalt ­
ningen av fastigheterna.
”Vi är väldigt glada över den resa 
Genova gjort i Norrtälje med utveck ­
lingen av dessa tidigare industrifastig ­
heter till nya levande bostadskvarter. 
Projektet Tryckeriet är också ett exempel 
på Genovas flexibla strategi där fokus är 
att skapa värde bland annat genom våra 
egenutvecklade byggrätter, värden som 
vi genom delavyttringen kunde realisera. 
Samtidigt visar affären attraktionskraf ­
ten som finns i vår projektportfölj – och 
att hållbart och affärsmässigt värdeska ­
pande går hand i hand”, kommenterar 
Michael Moschewitz, VD för Genova.
Genova årsredovisning 2024
21

===== SIDA 22 =====

Förvaltningsfastigheter 
Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och bidrar genom löpande       
förädling samt utveckling av byggrätter till att skapa värde och att säkerställa bolagets           
långsiktiga tillväxt. Under året växte Genova organiskt genom färdigställda projekt med 
hyresbostäder och kommersiella lokaler.
8 120  Mkr
Fastighetsvärde  
förvaltningsfastigheter
354 Tkvm
Uthyrbar yta
582 Mkr
Hyresvärde
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Genova årsredovisning 2024
22

===== SIDA 23 =====

Genovas förvaltningsfastigheter består 
av kommersiella fastigheter för handel, 
kontor, industri och lager samt samhälls­
fastigheter och bostäder. För huvuddelen 
av Genovas befintliga förvaltningsfast­
igheter planeras utveckling av framtida 
hyresbostäder i kombination med sam­
hällsfastigheter, ofta i nyetablerade stads­
delar. Förvaltningsfastigheterna återfinns 
huvudsakligen i Storstockholm och 
Uppsalaregionen samt i västra Sverige.
Förvärvsstrategi 
Genova arbetar löpande med att iden ­
tifiera objekt att förvärva och avyttra 
som kan bidra till att uppfylla bolagets 
finansiella mål. Genovas ambition är 
att inneha fastigheter med utvecklings­
potential, antingen via vidareutveckling 
av befintlig byggnation eller genom att 
på sikt skapa byggrätter för framtida 
nybyggnadsprojekt.
De fastighetskategorier Genova söker 
finns ofta i växande områden utanför 
citykärnorna, på platser med goda kom ­
munikationer. Genom upprustning och 
aktiv förvaltning kan dessa fastigheter 
på så sätt utvecklas till attraktiva lokaler 
för befintliga eller nya hyresgäster samt 
på sikt möjliggöra nya byggrätter. 
Fastighetsportfölj
Vid årets utgång hade Genova ett helägt 
fastighetsbestånd bestående av 77 
förvaltningsfastigheter till ett marknads ­
värde om cirka 8,1 Mdkr fördelat på cirka 
354 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med 
hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, 
pågående nyanläggningar samt joint 
ventures uppgår till cirka 11,4 Mdkr. Cirka 
75 procent av fastighetsvärdet och cirka 
64 procent av den totala uthyrbara ytan 
är hänförlig till förvaltningsfastigheter i 
Storstockholm och Uppsalaregionen. 
Portföljförändringar 2024
En fastighet i Borås med ett fastighets ­
värde om 62,5 Mkr och ett årligt hyres ­
värde om cirka 6 Mkr har förvärvats och 
tillträtts. Vidare delavyttrades fastig­
heten Journalisten 1 till ett nybildat 
joint venture där Genova är hälftenägare 
tillsammans med Nrep. 
Under året har även tre fastigheter i 
Uppsala och Upplands ­Bro avyttrats till 
ett underliggande fastighetsvärde om 
121 Mkr, vilket översteg deras bokförda 
värde. Dessa fastigheter omfattar en 
uthyrningsbar yta om cirka 6 600 kvm 
och var fullt uthyrda med ett årligt 
hyresvärde om cirka 8,0 Mkr vid försälj ­
ningstillfället.
Beståndet har vidare stärkts genom 
förvärvet och tillträdet av fastigheten 
Skruven 4 i Borås med ett underliggande 
fastighetsvärde om 320 Mkr. Fastigheten  
omfattar en uthyrningsbar area om 
cirka 19 000 kvm och ett hyresvärde om 
cirka 25 Mkr. Uthyrningsgraden uppgick 
till 94,2 procent med en genomsnittlig  
återstående kontraktstid på 5,1 år, 
vilket bidrar till stabila och långsiktiga 
kassaflöden.
Genova och SBB har gemensamt 
avyttrat byggrätter i Nacka Strand 
omfattande cirka 8 800 kvm ljus BTA 
till Besqab. Köpeskillingen uppgick till 
cirka 194 Mkr, varav cirka 44 Mkr avser 
exploateringskostnader. Affären omfat ­
tade även 75 parkeringsplatser i befintlig 
garageanläggning. Frånträde planeras 
ske i samband med att detaljplanen vin ­
ner laga kraft.
Därtill har en fastighet i Upplands ­Bro 
med ett fastighetsvärde om 43 Mkr 
omklassificerats till projekterings­
fastighet inför framtida utveckling.
Hyresgäster 
Genovas fastighetsbestånd präglas av 
hyresgäster med en långsiktig verk ­
samhetshorisont. En betydande del av 
våra hyresgäster är verksamma inom 
offentlig sektor och dagligvaruhandel. 
Bland hyresgästerna finns både privata 
företag och offentliga aktörer, såsom 
kommunala omsorgsbolag, myndigheter, 
fackförbund, regioner, försvarsindustri ­
företag, handelsföretag och skolor.
Sedan 2020 har vi även privatpersoner 
som hyresgäster i våra bostadsfastigheter 
och i takt med att pågående nybyggnads ­
projekt färdigställs har andelen bostads ­
hyresgäster ökat under året.
 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter
31 december 2024
Uthyrbar yta  per fastighetskategori
Totalt 320 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 320 Tkvm
54% 
Kommersiella 
fastigheter
46 % 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
43% 
Storstockholm
23% 
Uppsala
23% 
Väst
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
Genova årsredovisning 2024
23

===== SIDA 24 =====

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Hyresavtal
Vid årets utgång hade Genova 443 kom ­
mersiella hyresavtal med en genom ­
snittlig återstående avtalslängd på 4,6 
år samt 407 hyresavtal för bostäder. 
Andelen kontrakterade hyresintäkter 
från bostäder och offentligt finansierade 
hyresgäster uppgick till 54 procent. När 
även dagligvaruhandeln inkluderas 
uppgick andelen till cirka 61 procent av 
kontrakterade hyresintäkter. En bety ­
dande del av Genovas hyresavtal för 
lokaler är indexreglerade, vilket bidrar 
till stabila och långsiktiga hyresintäkter.                  
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid 
årets utgång uppgick till 92,5 procent 
(93,4) av hyresvärdet. Uthyrningsgraden 
påverkades negativt av ett hyresbostads ­
projekt som färdig ställdes i december. 
Vakansen i denna hyresfastighet bedöms 
som kortsiktig och vid fullt uthyrd 
fastighet uppgår Genovas ekonomiska 
uthyrningsgrad till 93,6 procent. 
Efter årets utgång tecknades ett 20 ­årigt 
hyresavtal med Raoul Wallenbergskolan 
för utveckling av en grundskola F9 om 
cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever i 
projektet Viby, UpplandsBro.
Genovas förvaltning 
Genovas förvaltning präglas av ett nära 
samarbete med hyresgästerna. För att 
vara en framgångsrik fastighetsägare är 
det centralt att bedriva en aktiv förvalt ­
ning och förstå både kundernas affär och 
de boendes behov.
Vi strävar efter att skapa långsik ­
tiga relationer där våra hyresgäster ser 
sina lokaler och bostäder – och därmed 
relationen med oss som hyresvärd – som 
en trygg och värdeskapande del av deras 
verksamhet och vardag. 
Förvaltningen av våra fastigheter 
präglas av ett affärsmässigt och lyhört 
arbetssätt där vi anpassar lösningar efter 
både kommersiella och bostadshyres ­
gästers behov. För hyresgäster i kommer ­
siella lokaler och samhällsfastigheter 
innebär det att vi skapar bästa möjliga 
förutsättningar för deras verksamheter 
genom anpassade lokaler och en utveck ­
lad närmiljö. För bostadshyresgäster 
fokuserar vi på att erbjuda trygga och 
trivsamma boendemiljöer med hög kvali­
tet och långsiktighet.
 En viktig del i förvaltningen är att 
bidra till att utveckla lokaler och även 
kringmiljön för att skapa bästa möjliga 
förutsättningar för kundernas verksam ­
heter. Genovas ambition är att skänka 
värden till de platser där vi förvaltar 
fastigheter eller har för avsikt att bygga 
nytt. Vi är långsiktiga i vårt ägande, och 
ser på insatser och investeringar med det 
perspektivet. 
Nettouthyrning 1 
31 december 2024
Mkr 2024 2023
Nya hyreskontrakt 25,8 35,2
Uppsagda hyreskontrakt -14,1 -13,1
Nettouthyrning 11,6 22,1
 
1) Hyresavtal för bostäder ingår ej i redovisad nettouthyrning.
Förfallostruktur hyresavtal
31 december 2024
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrakterad 
års hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2025 130 22 28 5
2026 120 81 129 24
2027 82 34 54 10
2028 53 52 82 15
2029 18 27 51 9
>2029 40 79 151 28
Summa 443 295 496 92
Hyresbostäder 407 23 43 8
Totalt 850 318 539 100
Vakant 36 44
Totalt 354 582
Fördelning hyresintäkter
31 december 2024
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 247 46
Bostäder 1 45 8
Livsmedel 38 7
Övrigt kommersiellt 208 39
Summa hyresintäkter 539 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
5,0 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
4,6 år
1) Varav 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreavtal.
Genova årsredovisning 2024
24

===== SIDA 25 =====

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighetsbeståndet
31 december 2024
Antal  
fastig­
heter
Uthyr­
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr­
nings ­
grad, %
Kontrak­ 
terad års ­
hyra2, Mkr
Fastighets ­ 
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 47 191,3 3 487 18 224 278 1 452 90,7 252 -68 -357 184 961
Samhällsfastigheter 3 30 162,8 4634 28 470 304 1 871 94,0 286 -66 -407 220 1 352
Summa per fastighets ­
kategori
77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 ­134 ­380 404 1 141
Per geografi
Storstockholm 31 143,6 3 685 25 664 250 1 740 93,4 233 -59 -408 175 1 218
Uppsala 15 82,4 2 381 28 886 159 1 925 90,9 144 -38 -460 106 1 289
Väst 24 91,4 1 324 14 480 111 1 214 95,1 106 -22 -237 84 918
Övrigt 7 36,7 732 19 942 63 1 713 88,0 55 -16 -443 39 1 064
Summa per geografi 77 354,1 8 121 22 934 582 1 645 92,5 539 ­134 ­380 404 1 159
Pågående byggnation 245
Planerade projekt 1 614
Pågående bostadsprojekt 24
Totalt enligt balansräkning 10 004
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 375
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 6,8 Mkr.
3) Varav bostäder finns fördelade på åtta fastigheter.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda 
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Genova årsredovisning 2024
25

===== SIDA 26 =====

Projektutveckling
I Genovas stads ­ och projektutveckling skapas håll ­
bara, trygga och attraktiva bostäder, lokaler och 
stadsdelar samt byggrätter från befintliga förvalt ­
ningsfastigheter. Syftet är att driva hållbar och lön ­
sam framtida tillväxt i bolaget. Nybyggnadsprojekten 
omfattar främst utveckling av hyresbostäder, lokaler 
för samhälls  service och kommersiella verksamheter i 
Storstockholm, Uppsalaregionen och i västra Sverige.
8 566  
Antal bostadsbyggrätter
539 Tkvm
Uthyrbar yta
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
PROJEKTUTVECKLING
Genova årsredovisning 2024
26

===== SIDA 27 =====

PROJEKTUTVECKLING
Värdeskpande projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder samt 
lokaler för samhällsservice och kommer ­
siella verksamheter. Genovas projektut ­
veckling kan även omfatta byggnation av 
bostadsrätter då det anses gynnsamt. 
Projektutveckling sker främst med 
byggrätter som skapats från egna förvalt ­
ningsfastigheter, vilket ger låga ingångs ­
värden och därmed förutsättningar för 
en betydande värdeökning när byggna ­
tionen väl står färdig. 
Byggnaderna uppförs för långsiktigt 
förvaltning alternativt för avyttring om 
detta bedöms som mest värdeskapande.
Genova är därmed aktiva i hela kedjan av 
fastighetsinvesteringar – från förvärv till 
förvaltning, stads ­ och projektutveckling 
och byggnation samt avyttringar. 
För Genova är hållbarhet en kärnfråga 
och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar 
som fastighetsägare och stadsutvecklare. 
Vårt långsiktiga mål är att miljöcertifiera 
samtliga nyproducerade fastigheter i 
beståndet för att möta kundkrav, minska 
klimatpåverkan och risker, öka värdet 
och få bättre lånevillkor. Läs mer om 
Genovas hållbarhetsarbete på sidorna 
34–41 och 123–128.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
byggnation av hyresbostäder, kommer ­
siella lokaler och samhällsfastigheter i 
Knivsta och Upplands ­Bro. 
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tågsta ­
tionen. Projektet genomförs i ett joint 
venture med Redito. Det första kvarteret 
har färdigställts och hyresgästerna har 
flyttat in. Det andra kvarteret, som är i 
produktion, innehåller 151 lägenheter.  
 Den första etappen av Genovas stads ­
utvecklingsprojekt Viby, beläget i cen ­
trala Brunna i Upplands ­Bro, omfattar 
cirka 250 bostäder, en livsmedelsbutik, 
skola och idrottshall. Genova har tecknat 
en avsiktsförklaring med Axfood för att 
driva verksamhet i lokalerna. Ett 20 ­årigt 
hyresavtal har efter kvartalets utgång 
tecknats med Raoul Wallenbergskolan 
för grundskola F ­9 om cirka 5 000 kvm 
för cirka 600 elever. Byggstart planeras 
till andra kvartalet 2025 och den plane ­
ras färdigställas inför höstterminen 2027. 
Totalt kommer projekt Viby omfatta 
omkring 850 bostäder samt service. Pro ­
jektet delägs till 30 procent av fastighets ­
bolaget K2A.
Betydande byggrättsportfölj
Genovas projektportfölj hänför sig i 
huvudsak till egenutvecklade byggrätter 
tillskapade från egna förvaltningsfast ­
igheter med befintligt kassaflöde. Vi 
arbetar tillsammans med kommuner för 
att möjliggöra utveckling av dessa fast ­
igheter från i huvudsak kommersiell yta 
till bostäder eller samhällsverksamheter, 
genom ett aktivt arbete för att ta fram 
nya detaljplaner och byggrätter. 
Genova hade under året stort fokus 
på att driva fram detaljplaner inom det 
befintliga fastighetsbeståndet för utveck ­
ling av byggrätter för egen projektutveck ­
lign eller avyttring, och avsikten är att 
intensifiera det arbetet under 2025.
Information om pågående byggnation och planerade projekt i 
årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt -
ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och 
färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om 
framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost -
nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående 
byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och 
bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar 
förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp -
handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en 
osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 december 2024
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig­  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp­
arbetad
Segerdal 2 Knivsta Hyresbostäder Q4 2019 Q1 2025/Q4 
2025
75 4 744 208 236 47 557 12 2 513 235 183 -
Viby, Etapp 1 3 Upplands-bro Hyresbostäder Q1 2025 Q2 2027 252 16 828 1 714 873 47 076 48 2 577 655 64 191
Viby, Etapp 1 3 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q1 2025 Q2 2027 - - 6 554 349 53 202 17 2 656 259 18 55
Summa pågående byggnatioer 327 21 572 8 476 1 457 48 491 78 2 584 1 149 266 245
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inklu -
deras under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
3) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe -
ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Genova årsredovisning 2024
27

===== SIDA 28 =====

Per den 31 december 2024 omfattade 
Genovas projektportfölj totalt cirka 539 
Tkvm uthyrbar yta fördelat på 8 566 
bostadsbyggrätter, varav cirka 75 procent 
utgörs av hyresbostäder och samhälls ­
fastigheter samt cirka 25 procent bostads ­
rätter och kommersiella fastigheter.
Övervärde i byggrättsportföljen
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin 
utgångspunkt i ett externt bedömt mark­
nadsvärde på de outnyttjade byggrätterna 
under planerade projekt. Detta kan vara 
relevant för det fall Genova ej skulle 
fullfölja sin affärsplan och exploatera 
byggrätterna utan i stället avyttra dem. 
CBRE:s marknadsvärdering per 31 decem­
ber av de framtida byggrätterna uppgick 
till 3,9 Mdkr. Befintliga byggnader på 
dessa fastigheter, som i förekommande 
fall kommer behöva rivas i samband med 
exploatering, samt upparbetad inves­
tering för planerade projekt hade per 31 
december ett bokfört värde om 2,6 Mdkr. 
Det innebär att övervärdet i koncernens 
byggrättsportfölj bedöms uppgå till 1,3 
Mdkr, motsvarande cirka 28 kr per aktie. 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning. Genova realiserar över­
värden i takt med att detaljplaner vinner 
laga kraft och avyttras, alternativt att 
byggnationer startas.´Vid byggnationer 
bidrar det genererade övervärdet till att 
Genova kan belåna större delen av den 
kvarvarande investeringen med begrän ­
sat eget kapital. 
 Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderats och är exkluderade ur 
det övervärde som Genova bedömer finns 
utöver balansräkningen. Planen är att 
även Järngrindens byggrätter ska extern­
värderas.
PROJEKTUTVECKLING
Planerade projekt
31 december 2024
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp­ 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 956 329 221 - 15 608 47 408 796 2 416 12 995 777 822
Samhällsfastigheter 185 9 765 14 831 1 088 44 239 60 2 429 923 50 50
Kommersiella fastigheter - - 10 561 400 37 901 26 2 428 376 94 95
Bostadsrätter 2 098 143 417 - 8 700 60 660 - - 6 994 610 647
Summa per kategori 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614
Per geografiskt område ­ Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 816 230 082 15 697 13 776 56 049 388 2 636 10 979 745 822
Uppsala 1 634 77 940 8 765 3 996 46 089 177 2 417 3 452 236 236
Väst 2 224 148 046 930 6 858 46 034 259 2 132 5 838 453 453
Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 98 103
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 239 482 403 25 392 25 796 50 800 881 2 411 21 289 1 531 1 614
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe -
ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
31 december 2024
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
HyresbostäderKvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
Genova årsredovisning 2024
28

===== SIDA 29 =====

PROJEKTUTVECKLING
Korsängen, Enköping 
Fastighet:  Korsängen 20:47, Enköping.
Kategori: Hyresbostäder.
Bakgrund: Genova förvärvade projektfastigheten i Enköping under 2020 
och där byggnationen påbörjades i början av 2021. Projektet Korsängen i 
Enköping omfattar 160 hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om drygt 
8 000 kvm. Korsängen ligger i direkt anslutning till Genovas fastigheter 
Kryddgården 6:3 och Kryddgården 6:5, vilket innebär att det färdigställda 
projektet ökar storleken på förvaltat bestånd i Enköping. 
Utveckling: 160 hyresbostäder.
Färdigställande: Fjärde kvartalet 2024.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Segerdal, Knivsta
Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1, 21:5 & 21:6 / Särsta 12:1.
Kategori: Hyresbostäder, kommersiella fastigheter.
Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova och fastighetsbolaget Redito 
gemensamt fastigheterna till underliggande fastighetsvärden om 62 Mkr. 
Fastigheterna är belägna i centrala Knivsta med direkt anslutning till tåg -
stationen. Under planprocessen kunde fastigheten generera kassaflöden 
från stabila hyresgäster som PostNord, Systembolaget och Swedbank.
Utveckling: 284 hyresbostäder samt kommersiella lokaler. Projektet 
inkluderar bland annat Systembolaget som hyresgäst.
Planerat färdigställande: 2025.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Viby, Upplands-Bro
Fastighet:  Viby 19:3 m.fl.
Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder, kommersiella lokaler.
Bakgrund: 2014 förvärvade Genova fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro. 
Den totala ytan omfattar cirka 110 000 kvm och planen är att skapa en 
ny hållbar stadsdel med skola, butiker, service och bostäder. Projektet 
delägs till 30 procent av fastighetsbolaget K2A.
Utveckling:  Cirka 850 bostäder, dagligvaruhandel, övrig handel, skola, 
förskola. Den första etappen omfattar 252 bostäder, en livsmedelsbutik 
och en grundskola. Genova har tecknat ett 20-årigt hyresavtal med Raoul 
Wallenbergskolan för skola F-9 och en avsiktsförklaring med Axfood. 
Planerat färdigställande: Från och med första kvartalet 2027.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Tryckeriet, Norrtälje
Fastighet: Norrtälje Handelsmannen 1 /Journalisten 1.
Kategori: Samhällsfastigheter, hyresbostäder.
Bakgrund: Under 2016 förvärvade Genova Handelsmannen 1 och Journa -
listen 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr och ett initialt eget 
kapital om 20 Mkr. Den stora tomtytan om cirka 16 000 kvm gav en stor 
projektvolym som Genova utvecklat till cirka 30 000 kvm bostäder. Det 
låga ingångsvärdet skapade goda förutsättningar till att utveckla bostäder 
och samhällsfastigheter med hög kvalitet och genomarbetade detaljer.
Utveckling: Ett äldreboende bestående av 80 äldrebostäder, en förskola 
med 125 platser samt totalt cirka 400 hyresbostäder. Genova har tecknat 
ett 15-årigt avtal med Norlandia som driver äldreboendet och förskolan. 
Första etappen flyttade in under 2022.
Färdigställande: Fjärde kvartalet 2024.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Pågående projekt 
Färdigställda projekt 2024
Genova årsredovisning 2024
29

===== SIDA 30 =====

Dotterföretaget Järngrinden 
Järngrinden är en väletablerad aktör som förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Väst ­
sverige, med fokus på både kommersiella förvaltningsfastigheter och bostäder. Sedan 2022 är Genova 
huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till 
Genovakoncernen.
– Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige
Järngrindens verksamhet bedrivs i hela kedjan från markköp 
och detaljplaneprocesser till kommersiell utveckling och byg ­
gande av logistik och bostäder samt förvärv, förvaltning och i 
förekommande fall avyttring. Verksamheten är fokuserad till 
intressanta tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungsbacka, 
Varberg och Halmstad. 
Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev 
en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal förvärv 
av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden, utöver att 
fortsätta sin verksamhet inom projektutveckling. Det senaste 
förvärvet genomfördes under fjärde kvartalet 2024, en kom ­
Intjäningsförmåga
Mkr 31 dec 2024
Hyresvärde 91
Vakans -5
Hyresintäkter 86
Fastighetskostnader -16
Driftsöverskott 71
Central administration fastighetsförvaltning -4
Andel av förvaltningsresultat från JV 4
Finansnetto -25
Förvaltningsresultat 46
Nyckeltal
Mkr Jan­ dec 2024
Hyresintäkter, Mkr  64,9 
Driftsöverskott, Mkr  48,9 
Belåningsgrad, %  27,0 
Soliditet, %  62,6 
Balansräkning i sammandrag
Mkr 31 dec 2024
Förvaltningsfastigheter 1 088,9
Projekteringsfastigheter 453,0
Pågående bostadsprojekt 18,8
Andelar i joint ventures 276,7
Övriga tillgångar 44,6
Likvida medel 79,3
Summa tillgångar 1 961,3
Eget kapital 1 227,1
Räntebärande skulder 608,3
Övriga skulder 125,9
Summa skulder 1 961,3
mersiell fastighet i Borås för 320 Mkr med ett årligt hyresvärde 
om 25 Mkr. Planen är att fortsätta växa med förvärv och pro ­
jektutveckling på utvalda lägen.
Vid årets slut omfattade fastighetsportföljens cirka 2 000 
bostadsbyggrätter samt 22 förvaltningsfastigheter med en 
uthyrningsbar yta om totalt 75 Tkvm och ett hyresvärde på 91 
Mkr. Antal projekteringsfastigheter uppgick vid årets utgång 
till sex stycken. Järngrinden är baserat i Borås med 13 medar ­
betare. Tobias Johannesson är VD.
Genovas ägarandel uppgår till 51 procent. 1) 
1)   Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden.
Genova årsredovisning 2024
30

===== SIDA 31 =====

Borås, Kinden 3 & 4
Borås, Kinden 3, 4 & 7 Borås, Skruven 4.
Genova årsredovisning 2024
31

===== SIDA 32 =====

PROJEKTUTVECKLING
Det är viktigt att notera att den aktuella 
intjäningsförmågan inte ska jämstäl ­
las med en prognos för de kommande 
tolv månaderna. Intjäningsförmågan 
innehåller exempelvis ingen bedömning 
av hyres­, vakans­ eller ränteförändringar. 
Hyresintäkter utgår från fastighe ­
ternas hyresvärde på årsbasis, justerat 
för vakanta ytor. Samtliga beräkningar 
utgår från indexerat hyresvärde per den 
1 januari 2025. Fastighetskostnader är en 
uppskattning av normaliserade kostna ­
der på helårsbasis. Hyresvärdet för res ­
pektive förvaltningsobjekt och pågående 
projekt som inkluderas i den aktuella 
intjäningsförmågan framgår av avsnitten 
”Förvaltningsfastigheter” och ”Projekt­
utveckling” i denna årsredovisning
Under perioden från det andra till det 
fjärde kvartalet 2024 färdigställdes pro ­
jekten Handelsmannen och Korsängen 
successivt, tillsammans har fastighe ­
terna ett hyresvärde på 42 Mkr. Därtill 
stärker förvärvet av fastigheten Skruven 
4 intjäningen med ett hyresvärde 25 Mkr. 
Årets hyresuppräkningar bidrog också 
positivt, men effekten motverkades del­
vis av ökade vakanser.  
 Centrala administrationskostnader 
avser kostnader hänförliga till fastighets ­
förvaltningen och baseras på bedömda 
kostnader för kommande tolvmånader ­
speriod, exklusive eventuella kostnader 
av engångskaraktär. Finansnettot har 
beräknats utifrån aktuell räntebärande 
nettoskuld. Ränta på likvida medel 
erhålls ej och ränta på den räntebärande 
skulden har beräknats utifrån genom ­
snittsräntan vid årets utgång.
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt   
ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
baseras på förvaltningsobjektens status vid årets utgång samt den förväntade 
intjänings  förmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigstäl ­
lande och inflyttning. 
Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2024
Mkr
Förvaltnings ­ 
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 582 65 648
Vakans -44 - -44
Hyresintäkter 539 65 604
Fastighetskostnader -134 -8 -142
Driftsöverskott 404 57 463
Central administration fastighetsförvaltning -22 0 -22
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 23 5 28
Finansnetto -208 -28 -236
Förvaltningsresultat 197 35 233
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 27 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 12 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 14 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 65 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Genova årsredovisning 2024
32

===== SIDA 33 =====

PROJEKTUTVECKLING
Joint ventures och  
intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och 
intresse  företag för att på så sätt få till­
gång till fler attraktiva förvaltningsfast ­
igheter med möjlighet till projektutveck ­
ling av hyresbostäder, samhällsservice 
och kommersiella lokaler. 
Per den 31 december 2024 ägde Genova 
andelar i joint ventures och intresse­
företag som innehade totalt 18 fastigheter 
med ett sammanlagt fastighetsvärde om 
2,7 Mdkr, varav Genovas andel uppgick 
till 1,4 Mdkr.
Genovas andel av antalet bostadsbygg ­
rätter uppgick till 1 250 stycken fördelat 
på 95 Tkvm. 
I december avyttrade Genova och SBB 
via sitt gemensamägda bolag byggrätter 
i Nacka Strand om cirka 8 800 kvm ljus 
BTA. Köpeskillingen uppgick till 194 Mkr.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 december 2024
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens 
intressebolag
48 277 Västsverige 5 257 312 31
GenovaNREP 50 106 Stockholm 1 374 - -
SBBGenova Gåshaga 50 112 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 139 Stockholm 4 243 192 12
GenovaRedito 50 61 Knivsta 4 210 76 5
Greenova 50 6 Stockholm 3 92 285 24
701 18 1 375 1 250 95
Genova årsredovisning 2024
33

===== SIDA 34 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Hållbarhet för Genova 
Genova är en fastighetsägare och stadsutvecklare med ett långsiktigt perspektiv. Hållbar ­
het genomsyrar hela verksamheten och arbetet fokuseras till de områden där det finns 
störst möjlighet att driva förändring. Vi strävar efter att skapa och förvalta miljöer som 
inte bara är attraktiva, utan också hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt, och socialt per ­
spektiv. Under 2024 upprättade vi ett nytt grönt finansiellt ramverk och fortsatte förbere ­
delserna inför utökad hållbarhetsrapportering.
Genova årsredovisning 2024
34

===== SIDA 35 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genovas hållbarhetsstrategi och över ­
gripande vision är att skapa och förvalta 
attraktiva och hållbara miljöer. För att 
utveckla hållbarhetsarbetet har tre över ­
gripande områden identifierats:
•   Bygga och förvalta för framtidens miljö 
och klimat
•   Långsiktig stadsutveckling 
•   Bedriva en hållbar affärsverksamhet
Under 2024 uppdaterades den befintliga 
väsentlighetsanalysen för att underlätta 
framtagandet av en dubbel väsentlig ­
hetsanalys. Den uppdaterade analysen 
ligger till grund för Genovas hållbarhets ­
arbete. 
Under 2024 fortgick arbetet med att 
omformulera koncernens hållbarhets ­
mål. I samband med detta införlivades 
koncernens övergripande värderingar 
och visioner i dotterföretaget Järngrin ­
den. Under året arbetade Genova även 
förberedande inför hållbarhetsrap ­
portering efter nya lagkrav, parallellt 
med att en dubbel väsentlighetsanalys 
påbörjades. Analysen tillsammans med 
nya målformuleringar förväntas vara 
färdiga under 2025. Under året fortsatte 
det operativa arbetet med bolagets tre 
övergripande fokusområden. 
Genovas hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstyrning  
Styrelsen har det övergripande strate ­
giska ansvaret för att utforma, besluta 
och regelbundet uppdatera företagets 
hållbarhetsstrategi, policyer och målfor ­
muleringar. Det operativa ansvaret ligger 
hos VD och ledningsgrupp, som aktivt 
arbetar för att integrera dessa i verksam ­
heten och säkerställa att de efterlevs i 
hela organisationen. Hållbarhetsarbetet 
följs upp årligen och rapporteras till 
ledning och styrelse. För att främja trans ­
parens och dialog redovisas resultaten 
öppet i vår årsredovisning och på vår 
hemsida. 
Under 2024 bildades en ny projekt ­
grupp med ansvar för hållbarhetsarbete 
och relaterade initiativ bestående av CFO 
och Stadsutvecklingschef. Projektgrup ­
pens arbete innebar främst att stärka 
hållbarhetens prioritering internt och 
på ett nytt sätt involvera medarbetarna 
i verksamhetens hållbarhetsfrågor samt 
förbereda för utökad rapportering. Grup ­
pen bidrog också med att lyfta behov av 
ny kompetens internt. Under 2025 kom ­
mer hållbarhetsarbetet fortsätta under 
ledning av Anna Barosen som i januari 
tillträdde den nyinrättade tjänsten som 
Hållbarhetschef.  
 Genovas uppförandekod är en viktig 
del av vårt hållbarhetsarbete och ger 
riktlinjer för professionellt och etiskt 
agerande gentemot kunder, leverantörer 
och andra intressenter. Den baseras på 
FN Global Compacts Tio Principer och 
omfattar mänskliga rättigheter, arbets ­
rätt, miljö och antikorruption. Samtliga 
medarbetare har signerat koden för att 
bekräfta sin förståelse och sitt åtagande, 
och alla medarbetare genomgår årligen 
utbildning i dess riktlinjer. 
Under 2024 påbörjades ett arbete med 
att dela upp uppförandekoden i separata 
policys för medarbetare respektive leve ­
rantörer för att tydliggöra våra förvänt ­
ningar. Arbetet förväntas slutföras under 
2025.
Vidare styrs hållbarhetsarbetet av 
lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden 
som exempelvis FN:s globala hållbar ­
hetsmål och Science Based Target initia ­
tive (SBTi) samt egna uppsatta mål.   
Genova årsredovisning 2024
35

===== SIDA 36 =====

FN:s globala mål för hållbar utveckling
Genova har identifierat sju av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till.
Genovas hållbarhetsstrategi
Vi skapar och förvaltar attraktiva och hållbara miljöer långsiktigt
Bygga och förvalta  
för framtidens  
miljö och klimat
1.  Minimera våra utsläpp och 
anpassa samhället för ett 
förändrat klimat 
2.  Miljöcertifiera nyproduce -
rade och befintliga fastig -
heter
3.  Öka cirkulariteten vid nypro -
duktion och förvaltning av 
våra fastigheter
4.  Bidra till att öka den bio -
logiska mångfalden där vi 
verkar
Långsiktig  
stadsutveckling
1.  Planera och utveckla stads -
delar och byggnader som 
är trygga, inkluderande och 
trivsamma
2.  Bygga och förvalta bostäder 
tillgängliga för många och för 
livets olika skeden
3.  Vara aktiva i lokalsamhället 
i samarbete med ideella 
organisationer
Bedriva en hållbar 
affärsverksamhet
1.  Ställa krav och följa upp 
hållbarheten i vår leverantör -
skedja
2.  Motarbeta korruption i 
verksamheten och i våra 
affärsrelationer
3.  Bidra till medarbetarnas    
professionella och person -
liga utveckling
4.  Säkerställa en jämställd och 
inkluderande arbetsplats
Vision
Fokus-
områden
God hälsa och  
välbefinnande
Hållbara städer  
och samhällen
Ekosystem och  
ekologisk mångfald
Hållbar energi  
för alla
Hållbar konsumtion  
och produktion
Anständiga arbetsvillkor  
och ekonomisk tillväxt
Bekämpa klimat-  
förändringarna
HÅLLBARHETSRAPPORT    
Genova årsredovisning 202436

===== SIDA 37 =====

Bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat  
Genova strävar efter att vara en aktiv 
aktör vilket innebär ett ansvar och en 
möjlighet för hållbarhetsarbetet genom 
hela värdekedjan, från stads ­ och projekt­
utveckling till förvaltning. Inom ramen 
för ekologiska aspekter är material­ och 
markanvändning vid nyproduktion, 
material vid renoveringar och energian ­
vändning i den löpande driften centrala 
delar av vårt arbete. Vi är måna om att 
de fastigheter vi utvecklar byggs hållbart 
och att förvaltningen bedrivs på ett 
resurseffektivt sätt. 
Begränsa klimatförändringen 
och minska energiförbrukningen 
Bygg­ och fastighetsbranschen står för en 
betydande del av de globala koldioxidut ­
släppen och Genova har både ett ansvar 
och en möjlighet att reducera sina egna 
utsläpp. Vår affärsmodell tillåter oss att 
ta ett helhetsgrepp över klimatfrågan 
där stads ­ och projektutveckling tidigt 
kan samarbeta med förvaltningen för 
att säkerställa minskad klimatpåverkan 
genom hela värdekedjan. 
Nyproduktion miljöcertifieras för att 
säkerställa en grundläggande håll­
barhetsstandard. Bostäder ska minst 
uppnå Miljöbyggnad Silver eller Svanen 
vilket innebär att våra projekt håller 
hög standard gällande inomhusmiljö, är 
energieffektiva och är byggda av hållbara 
och giftfria material. Ambitionen är att 
långsiktigt förvaltade fastigheter ska 
vara miljöcertifierade och arbetet med 
miljöcertifieringar fortgår. Genova är 
även medlem i Sweden Green Building 
Council som är en medlemsorganisation 
för hållbart samhällsbyggande.
Inom förvaltningen arbetas det aktivt 
för att sänka fastigheternas energiför ­
brukning, med syftet att reducera både 
klimatavtryck och kostnader. Delar av 
vårt bestånd utgörs av äldre, relativt 
analoga fastigheter där manuellt arbete 
fortfarande krävs för att samla in data. 
För närvarande pågår ett arbete med 
att digitalisera dessa byggnader, och 
genom löpande underhåll och utveckling 
förflytta hela fastighetsbeståndet mot en 
mer hållbar och energieffektiv profil.
Uppdaterat klimatmål enligt  
Science Based Targets Initiative
Under 2024 återvaliderades Genovas 
klimatmål  av SBTi med 2023 som nytt 
basår. I samband med detta reviderades 
klimat bokslutet för 2023 för att säker ­
ställa datakvalitet samt inkludera det 
nya dotterföretaget Järngrinden med 
syfte att få en enhetlig rapportering, ett 
arbete som fortsätter under 2025. Målet 
är att reducera utsläpp av växthusgaser 
med 42 procent inom scope 1 och 2 till år 
2030 baserat på 2023 års nivåer, samt att 
mäta och minska utsläpp i scope 3.
Klimatanpassning 
Klimatförändringarnas konsekvenser är 
redan påtagliga i samhället och Genova 
behöver därför vidta åtgärder för att 
minska beståndets risker. Klimatrisker 
identifieras redan i detaljplanearbetet 
för att säkerställa att fastigheterna är 
anpassade till framtida klimatföränd ­
ringar. Då genomförs klimatrisk ­ och 
sårbarhetsanalyser som utreder risker till 
följd av exempelvis förändrad nederbörd, 
temperatur, vind och vattennivå. Under 
2025 kommer en klimatriskanalys att 
genomföras för hela Genovas bestånd 
för att undersöka vilken utsatthet och 
sårbarhet som finns för olika typer av 
klimatrisker.
Cirkulär ekonomi 
Utvecklingsprojekt utgör den mest 
materialkrävande och avfallsgenere ­
rande delen av Genovas verksamhet. 
Rivning och renovering av befintliga 
byggnader genererar betydande mäng ­
der byggavfall, vilket hanteras av tredje 
part med kompetens inom rivnings ­ och 
byggavfallshantering. För att minska vår  
negativa påverkan arbetar vi bland annat 
med att förbättra sorteringen av mate ­
rial. Genovas mål är att identifiera och 
återbruka komponenter med ekonomiskt 
eller miljömässigt värde och säkerställa 
att dessa material når rätt marknad för 
återanvändning.  
 I förvaltningen är avfall främst hus ­
hållsavfall från våra hyresgäster. Bero ­
ende på hyresavtalet ansvarar vi i vissa 
fall för bortskaffandet, som vanligtvis 
hanteras av kommunala avfallsbolag 
eller större avfallsentreprenörer. Bygg­
avfall och spillmaterial som uppstår vid 
löpande underhåll och hyresgästanpass ­
ningar hanteras av byggentreprenören 
enligt avtalade rutiner. 
Biologisk mångfald
Byggnation och förvaltning av fastighe ­
ter påverkar den biologiska mångfalden 
både direkt och indirekt. För oss är det 
viktigt att beakta och minimera vår 
negativa påverkan i de områden som 
berörs av bolagets verksamhet. Vi foku­
serar på insatser där vi kan göra störst 
skillnad och där vi har rådighet. 
Negativ påverkan begränsas av att 
utvecklingsprojekt framför allt sker på 
redan exploaterad mark och präglas av 
kommunernas höga kravställning vid 
byggnation. För att säkerställa en låg 
påverkan eftersträvas att integrera gröna 
och mjukgjorda ytor som främjar biolo ­
gisk mångfald och hanterar dagvatten. 
Ett exempel är de spridningskorridorer 
som skapas på fastigheten Sicklaön 13:24 
i Nacka Strand, en plats av riksintresse 
för kulturmiljövården. Korridorerna 
är utformade för att underlätta för djur 
  HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
37

===== SIDA 38 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
och växter att röra sig fritt och stärka 
den ekologiska sammanlänkningen i 
området. 
Ett annat exempel är fastigheterna 
Drevern 1 och 2 samt Dvärgspetsen 
1 belägna i Skarpnäck, som idag är 
nedgångna och till stor del består av 
asfalterad markparkering. I och med ny 
utveckling kommer vi att bygga kvarter 
med bostäder och centrum. I planering 
av bebyggelsen och dess placering har 
stor hänsyn tagits till de skyddsvärda 
arter som finns i området och som spelar 
stor roll för den biologiska mångfalden. 
Bland annat bevarar och förbättras för ­
utsättningarna för flera gamla ekar och 
annan utsatt växlighet. Vi kommer även 
anlägga en skyfallspark med ängsmark 
för att skapa bra grogrund för flera arter 
samtidigt som området anpassas för 
framtida klimatförändringar och en ny 
social mötesplats skapas. 
Framöver fortsätter arbetet med att 
ständigt utvärdera arbetet, med målet att 
ytterligare minska negativ inverkan på 
den biologiska mångfalden och öka den 
positiva.  
Vattenanvändning
Vattenförbrukningen utgörs främst 
av det vatten som våra hyresgäster 
använder i fastigheterna. Eftersom 
förbrukningsmönstren varierar mellan 
olika byggnader undersöks åtgärder och 
initiativ som bidrar till en övergripande 
minskning av användningen. Det pågår 
även ett arbete att digitalisera Genovas 
bestånd vilket underlättar mätning 
och uppföljning av vattenförbrukning. 
Ut över vattenförbrukning från hyresgäs ­
ter och fastigheter sker även vattenuttag 
vid markarbeten inför nybyggnation. 
Samtliga fastigheter i vårt bestånd är 
anslutna till kommunala vatten ­ och 
avloppssystem, vilket innebär att det vat ­
ten som används sedan återförs. Genova 
följer både lokala och nationella riktlinjer 
för vattenanvändning. 
Nynäs 24 
I Stockholm, precis intill sjön Tre -
kanten, äger Genova en byggnad 
som uppfördes 1983. Byggnaden är 
ett välbevarat och stilfullt exempel 
på 1980-talets kontorsarkitektur, 
ritad av Sten Samuelsson Arkitekter 
AB. Idag hyrs fastigheten ut till 
skolverksamhet. Nu pågår ett de -
taljplanearbete som inte ger några 
nya byggrätter men ny detaljplan 
kommer att bekräfta befintlig mar -
kanvändning för skolverksamhet 
samt möjliggöra för kontors- och 
centrumverksamhet. Genom flex -
ibla detaljplaner kan vi möjliggöra 
flera olika användningsområden 
och möta framtidens behov utan att 
behöva riva och bygga nytt. 
Aktiva i lokalsamhället 
Genova vill förbättra möjligheter och livsvillkor för dem som behöver det och 
tycker därför det är viktigt att bidra till lokalsamhället i form av samarbeten 
med ideella organisationer. Under året har vi tillsammans med Järngrinden 
stöttat Läxhjälpen, Giving People, UNHCR, Min stora dag, Destination Gym -
nasiet, Abecita Konstmuseeum, Njurstiftelsen samt flera idrottsföreningar. 
Genova årsredovisning 2024
38

===== SIDA 39 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova arbetar för att skapa hållbara, 
trygga och attraktiva stadsmiljöer i de 
områden där vi utvecklar och investerar. 
Vår ambition är att förena tillväxtmöjlig ­
heter och hållbar stadsutveckling. För att 
uppnå detta är långsiktighet en central 
princip i beslut och åtaganden, eftersom 
förändring och utveckling sker genom ett 
kontinuerligt engagemang över lång tid.
Hållbar stadsutveckling där vi 
bygger för många 
Genovas bostäder ska vara tillgängliga 
för många och anpassade för livets 
olika skeden. För att skapa hållbara och 
attraktiva områden där människor vill 
bo och arbeta så ligger inte fokus endast 
på själva byggnaden utan också på den 
närliggande miljön. En viktig aspekt 
är närhet till kollektivtrafik eller andra 
mobilitetstjänster, service och natur. 
Tillgång till levande och dynamiska 
ytor som skapar flöden och trivsel är 
också värdeskapande. Genom förtätning 
av stadsdelar integrerar vi bostäder, 
arbetsplatser, skolor, förskolor och annan 
service för att skapa multifunktionella 
miljöer som är aktiva dygnet runt.
Vi värdesätter partnerskap och dialog 
högt, eftersom skapandet av attraktiva 
Långsiktig stadsutveckling  
platser förutsätter samverkan mellan 
berörda intressenter. En nära dialog med 
grannar, allmänheten, andra fastighets­
ägare och kommunen är avgörande för 
att kartlägga det specifika områdets 
behov, främja samarbete för ökad trivsel 
och maximera effekten av våra hållbar ­
hetssatsningar. Genova är medlem i 
hållbarhetsforumet Hållbart Stockholm 
30 (HS30) för att tillsammans med andra 
samhällsaktörer minska branschens 
ekologiska avtryck och sätta större fokus 
på frågor om social hållbarhet.
Kvarter Segerdal
I Knivsta utvecklas en ny mötesplats intill tågsta -
tionen, Kvarter Segerdal. Det växer fram en plats 
med restauranger, butiker, parker och bostäder. 
Det är väldigt viktigt för oss att det nya området blir 
uppskattat av knivstaborna och därför anordnades 
tidigt ett event för att höra åsikter och tankar från de 
boende. Mottagna inspel kunde adresseras redan 
före det första sam  rådet och vi kunde också ta med 
oss insikter till arkitekter och projektgrupp. På så 
sätt kunde bebyggelse och omkringliggande område 
anpassas efter invånarnas önskemål, uppskattade 
flöden och stråk bevarades samt platser som inte 
kändes trevliga eller trygga utvecklades.
Inom kvarteret finns en Q-märkt träbyggnad som har 
bevarats och som den nya bebyggelsen anpassats 
efter. Ytterligare en äldre byggnad bevarades  och 
den anpassades för att rymma Systembolaget, vilket 
säkerställde deras fortsatta närvaro på  orten. Eftersom 
området tidigare använts för lättindustri var marken 
förorenad, och en av de första åtgärderna blev att 
sanera platsen för att möjliggöra en hållbar utveckling. 
Idag står det första bostadskvarteret på området klart 
och hyresgästerna flyttade in under 2023. Den sista 
etappen färdigställs under 2025. 
Kvarteret är Svanen  certifierat och byggt för att ha en 
låg energianvändning om max 42 kWh/kvm. Det har 
resulterat i att bergvärme och solcellsanläggningar 
installerats. 
Genova årsredovisning 2024
39

===== SIDA 40 =====

Genovas affärsidé bygger på att skapa 
långsiktig tillväxt och hållbar avkastning 
genom att kombinera ekonomisk stabi ­
litet med ansvarsfullt företagande. En 
stark finansiell ställning gör det möjligt 
för oss att bygga förtroende med kunder, 
hyresgäster, leverantörer och investe ­
rare, samtidigt som vi säkerställer vår 
förmåga att attrahera och behålla enga ­
gerade medarbetare. Eftersträvansvärt 
är att skapa värde genom att agera med 
integritet och omsorg i alla led. Vi ställer 
höga krav i samarbeten och uppmuntrar 
till transparens för att bidra till en posi­
tiv utveckling, samtidigt som vi arbetar 
för att motverka risker och säkerställa 
långsiktig tillit i vår verksamhet och i 
våra affärsrelationer. 
En central del i att driva bolaget mot 
en mer hållbar verksamhet är att enga ­
gera hela organisationen och stärka kun ­
skapen kring hur en hållbar affärsverk ­
samhet kan bedrivas. Under våren 2024 
genomfördes en medarbetarenkät som 
låg till grund för en hållbarhetskonferens 
där hela bolaget deltog. Syftet var dels 
att kartlägga kunskapsbehov, dels för att 
skapa en gemensam bild av Genovas håll­
barhetsarbete idag och framåt. Samtidigt 
har det gröna finansiella ramverk uppda ­
terats och en Green Bond Report för våra 
gröna obligationer har publicerats, vilket 
ytterligare förstärker vårt åtagande inom 
hållbar finansiering.
Hållbarhet i leverantörskedjan 
Genova ställer höga krav på transparens, 
etik och hållbarhet i hela leverantörs ­
kedjan. Dessa förväntningar redogörs i 
vår uppförandekod som både beskriver 
riktlinjer för våra medarbetare och hur 
bolaget ställer krav på leverantörer och 
entreprenörer. 
Leverantörskoden syftar till att tydlig ­
göra våra förväntningar kring sociala 
och miljömässiga krav i leverantörs ­
kedjan, som en del av våra samarbeten 
och affärsrelationer. Leverantörskoden 
innehåller krav på arbetsrättsliga villkor, 
goda arbetsförhållanden, miljömässigt 
ansvar, resurseffektivitet och antikor ­
ruptionsprinciper. Under nästa år är mål­
sättningen att samtliga våra leverantörer 
ska signera den nya leverantörskoden. 
För att stärka kontrollen och minimera 
risker genomför Genova löpande plats ­
besök för att identifiera och förebygga 
brister, såsom svartarbete och obehörig 
personal på byggarbetsplatser. 
 Genovas sociala ansvar i leverantörs ­
kedjan inkluderar även fastighetsförvalt ­
ning och drift som sköts av entreprenörer 
i form av löpande underhåll och renove ­
ringar. Genova har ett nära samarbete 
med bolagets leverantörer och entrepre ­
nörer för att upprätthålla en aktiv dialog 
med dem. Under 2024 rapporterades 
inga hållbarhetsrelaterade incidenter i 
leverantörskedjan.
Antikorruption  
Genova arbetar aktivt för att motverka 
korruption både i den egen verksam ­
heten och i affärsrelationer. Vi har en 
tydlig uppförandekod som fastställer 
de etiska principer och krav som gäller 
för våra medarbetare, leverantörer och 
samarbetspartners. För att säkerställa 
efterlevnad för Genova en löpande dialog 
med leverantörer och tydliggör i dessa 
riktlinjerna för bolagets samarbeten. 
 För att öka transparensen och upp ­
täcka eventuella oegentligheter har vi en 
visselblåsarfunktion tillgänglig via vår 
hemsida. Under 2024 användes vissel­
blåsarfunktionen inte och inga fall av 
korruption rapporterades.
 Genova deltar aktivt i Svenska Bank ­
föreningens initiativ för en hållbar bygg ­
bransch, där höga krav ställs på affärs­
etik och åtgärder mot korruption. Genova 
är även medlem i organisationen Rättvist 
byggande som arbetar för att säkerställa 
att rättvisa och lagliga arbetsvillkor upp ­
rätthålls i byggsektorn.
Medarbetarnas utveckling
Genova har 47 anställda, varav 0 deltids ­
anställda. Det finns en tydlig ambition 
att bidra till medarbetarnas professio ­
nella och personliga utveckling. Varje år 
görs översyn av karriärutveckling som 
inkluderar alla. Bolaget är inte kollek ­
tivavtalsanslutet men följer branschens 
riktlinjer avseende löner, förmåner och 
arbetsvillkor.
Jämställdhet, mångfald och 
inkludering 
Jämställdhet, mångfald och inkludering 
eftersträvas i hela Genovas organisa ­
tion. Vi tolererar inte diskriminering, 
trakasserier, kränkande särbehandling 
eller mobbning. Varje år genomför vi en 
anonym medarbetarundersökning för 
att fånga upp händelser som strider mot 
uppförandekoden. Under 2024 rapporte ­
rades inga fall av diskriminering.
Kundintegritet 
Skyddet av våra kunders integritet är en 
prioriterad fråga och vi har ett ansvar 
över att personuppgifter hanteras på 
ett säkert sätt och inte hamnar i orätta 
händer. Vi har väl etablerade processer 
för dataskydd och följer gällande lagstift ­
ning, inklusive GDPR. De processer som 
finns på plats är utarbetade för att möta 
både dagens och framtidens ökande krav 
i takt med att bostadsportföljen växer. 
Under 2024 rapporterades inga brister i 
hanteringen av kunddata eller förlust av 
personuppgifter.
Bedriva en hållbar affärsverksamhet 
Genova årsredovisning 2024
40
HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 41 =====

Under 2024 utvecklades ett nytt grönt 
finansieringsramverk. Ramverket är 
i linje med marknadens efterfrågan, 
regelverkens utveckling och det ska 
möjliggöra Genovas fortsatta arbete med 
att framtidssäkra fastighetsbestånd och 
vår verksamhet. Ramverket består av tre 
delar: energieffektivisering, förnybar 
energi och gröna fastigheter enligt kra ­
ven i EU:s Taxonomi. Ramverket utveck ­
lades i enlighet med ICMAs Green Bond 
Principles (2021) och LMA/LSTA/ALPMA 
Green Loan Principles (2023) och har 
även genomgått en oberoende verifiering 
av Sustainalytics/Morningstar. 
Andelen grön finansiering uppgick vid 
årets slut till 45 procent och utestående 
volym var 3 165 Mkr. 
Ramverket i sin helhet tillsammans 
med rapporteringen av gröna obligatio ­
ner (Green Bond Report) återfinns på 
Genovas hemsida. 
Grön finansiering
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för 
hållbarhetsrapporten för år 2024 på 
sidorna 34–41 och för att den är upprät ­
tad i enlighet med årsredovisningslagen 
i enlighet med den äldre lydelsen som 
gällde före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och  
omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs 
rekommendation RevR 12 Revisorns 
yttrande om den lagstadgade hållbar ­
hetsrapporten. Detta innebär att vår 
granskning av hållbarhetsrapporten har 
en annan inriktning och en väsentligt 
mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revi­
sion enligt International Standards on 
Auditing och god revisionssed i Sverige 
har. Vi anser att denna granskning ger 
oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm 31 mars 2025
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor 
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org.nr 556864 ­8116
Genova årsredovisning 2024
41
  HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 42 =====

Finansiering
En långsiktigt stabil finansiering är centralt för Genova och har varit än 
mer i fokus i årets osäkra omvärld med utmaningar i form av hög inflation 
och stigande räntor. Vi har under året arbetat aktivt med att minska skuld ­
sättningen och säkerställa likviditet. Under året har Genova ingått nya 
finansieringsavtal med banker om totalt cirka 3 400 Mkr. Tillsammans 
med ett antal övriga åtgärder för att sänka bolagets finansiella kostnader 
har Genovas intjäning och därmed förvaltningsresultatet per aktie stärkts.
FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2024
42

===== SIDA 43 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIERING
Finansiering
Att äga och utveckla fastigheter är 
en kapitalintensiv verksamhet och 
räntekostnaderna är Genovas största 
kostnadspost. Det är därför viktigt att 
alltid ha tillgång till kostnadseffektiv 
finansiering. Finansiering sker antingen 
genom kapital från ägarna eller genom 
extern upplåning. Fördelningen däre ­
mellan bestäms utifrån en avvägning av 
kraven på avkastning respektive finan ­
siell stabilitet. 
Tillgång till långsiktig och stabil 
finansiering är av största vikt för en 
långsiktigt hållbar verksamhet. För 
Genova är det därför viktigt med långa 
och förtroendefulla relationer med 
kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs 
huvudsakligen av de större nordiska 
bankerna, kompletterat med upplåning 
på den svenska kapitalmarknaden. 
Bankfinansieringen är säkerställd 
genom pantbrev i fastigheter.
Grönt finansiellt ramverk
Under 2024 har ett nytt grönt finansie­
ringsramverk upprättats. Ramverket
är i linje med marknadens efterfrågan, 
regelverkens utveckling och det ska 
möjliggöra vårt fortsatta arbete med 
att framtidssäkra vårt bestånd och vår 
verksamhet. Ramverket styr villkoren 
för hur likviden från gröna obligationer, 
gröna lån och andra typer av skuldebrev 
får användas. Andelen grön finansiering 
av total finansiering uppgick vid årets 
slut till 45 procent, varav cirka 38 pro  cent 
utgjordes av gröna lån, obligationer och 
hybridobligationer. Andelen grön finan ­
siering avseende nyproduktion uppgick 
vid årets slut till cirka 6 procent.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31 
december till 4 146,1 Mkr (4 311,0) och 
soliditeten till 35,6 procent (37,3).
Det långsiktiga substansvärdet hän ­
förligt till aktieägarna uppgick till 3 273,2 
Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning
med 2 procent. Det långsiktiga substans ­
värdet hänförligt till aktieägarna per 
aktie uppgick till 72,72 kronor per aktie 
(70,71).
Räntebärande skulder 
Koncernen hade den 31 december 2024 
räntebärande skulder om 6 503 Mkr 
(6 274) med en belåningsgrad om 54,5 
procent. Genova har sedan tidigare avta ­
lat om delavyttring av Han delsmannen 
1 till ett hälftenägt joint venture om 550 
Mkr när byggnationen är färdigställd. 
Efter årets utgång har Genova erhållit 
investeringsstöd om 37 Mkr i det fastig ­
hetsägande bolaget och därefter frånträtt 
bolaget och tillförts ytterligare 82 Mkr 
i likviditet. Samtidigt minskade ränte­
bärande skulder med cirka 400 Mkr. Vid 
beaktning av frånträdet och utbetalat 
investeringsstöd efter årets utgång upp ­
går Genovas justerade belåningsgrad till 
cirka 52 procent.
Koncernens genomsnittliga räntenivå 
uppgick till 5,0 pro  cent (5,8) exkluderat 
byggnadskreditiv. Den genomsnittliga 
räntenivån beskriver koncernens aktu ­
ella räntenivå i kredit  portföljen utifrån 
dagsbasis per den 31 december och ska 
inte tolkas som den genomsnittliga 
ränte nivån under året. Den genomsnitt ­
liga räntenivån ska heller inte jämställas 
med en prognos för de kommande tolv 
månaderna då kreditförfall och föränd ­
ringar i Stibor inte har beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindnings­
tiden uppgick den 31 december 2024 till 
2,6 år (2,4). Den genomsnittliga räntebind­
ningstiden uppgick till 2,6 år (1,8) exklude­
rat byggnads kreditiv. Ränte­ och kredit­
förfallostrukturen per samma datum 
framgår av tabellen på föregående sida.
Finansieringskällor
31 december 2024
Kategori
Geogra/f_i
Kreditportfölj
Totalt 5 682 Mkr
21 %  
Kapital-  
marknaden
79 %
Bank- 
marknaden
Kreditförfallostruktur  
31 december 2024
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
31 december 2024
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37 36
55
51
38
20292028202720262025
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Mkr Mkr%
Genova årsredovisning 2024
43

===== SIDA 44 =====

FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ränteförfallostruktur
31 december 2024
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2025 2 885 8,29 46
2026 600 2,52 9
2027 14 3,28 0
2028 1 050 2,38 17
2029 680 2,65 11
2030 800 2,43 13
2031 300 2,25 5
>2031 - - -
Totalt 6 329 5,12 100
Totalt, exklusive  
byggnadskreditiv 5 692 4,98 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföl -
jen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmar -
ginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med 
kreditmarginal 5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent. 
Kreditförfallostruktur
31 december 2024
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2025 1 827 1 827 -
2026 1 758 1 621 137
2027 1 310 940 370
2028 1 583 1 233 350
2029 698 698 -
2030 - - -
2031 - - -
>2031 11 11 -
Totalt 7 186 6 329 857
Varav byggnadskreditiv 944 637 307
Övriga finansiella instrument
31 december 2024
Emissions­
datum
Förfallo ­ 
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte­ 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings ­
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10
1) First Call Date.
Finansiering och kapitalstruktur
Under året har Genova genomfört föl­
jande:
•   Emission av seniora icke  säkerställda 
konvertibler till ett belopp om 200 Mkr 
med en konverteringskurs om 48,10 
kronor per aktie och i samband med det 
återköptes 100 Mkr hybridobligationer. 
•   Emission av gröna seniora icke säker ­
ställda obligationer till ett belopp om 
150 Mkr med en rörlig ränta om 3m 
Stibor + 525 baspunkter och i samband 
med det återköptes ytterligare 60 Mkr 
hybridobligationer. Samtliga återköp av 
hybridobligationer skedde till rabatt
•   Emission av gröna seniora icke säker­
ställda obligationer till ett initialt 
belopp om 450 Mkr under ett ramverk 
om totalt 650 Mkr. Obligationerna 
löper med en rörlig ränta om 3m Stibor 
+ 415 baspunkter med slutligt förfall i 
november 2027. Kreditmarginalen var 
den lägsta nivån som Genova då någon ­
sin hade emitterat på.
•   Emission av gröna hybrid obligationer 
om 300 Mkr med en rörlig ränta om 
3m Stibor + 550 baspunkter. Samti­
digt återköptes befintliga utestående 
hybrid obligationer till ett nominellt 
belopp om 342,5 Mkr.
•   Emission av gröna seniora icke säker ­
ställda obligationer om 100 Mkr till 
en kurs motsvarande en rörlig ränta 
om 3m Stibor + 375 baspunkter, vilket 
motsvarade en ny lägsta nivå. Samti­
digt återköptes befintliga utestående 
hybrid obligationer till ett nominellt 
belopp om 40 Mkr.
Vid inledningen av 2024 uppgick total 
volym utestående hybridobligationer till 
800 Mkr. Efter återköpen och nyemis­
sionen som genomfördes under året 
uppgår total volym utestå  ende hybrid­
obligationer till 556 Mkr. Genova har 
fortsatt som ambition att minska voly ­
men utestående hybridobligationer.
Under november inledde Genova ett 
program för återköp av egna aktier och 
ett återköp gjordes till ett belopp om 29,8 
Mkr till en kurs om 49,60 kr per aktie.
Genova refinansierade under året 
banklån om 3 700 Mkr, varav 350 Mkr 
utgörs av en revolverande kreditfacilitet 
och 75 Mkr utgörs av en checkräknings ­
kredit.
Genova årsredovisning 2024
44

===== SIDA 45 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIERING
Likviditet och outnyttjade  
faciliteter
Koncernens likviditet inklusive bygg ­
nadskreditiv uppgick till 1 047 Mkr. 
I beloppet ingår kassa med 152 Mkr, 
outnyttjade revolverande krediter och 
checkräkning om totalt 588 Mkr samt 
307 Mkr av beviljade byggnadskreditiv 
som ännu ej är utnyttjade.
Räntebindning
 Under året ingicks ränteswapavtal om 
totalt 1 780 Mkr med en genomsnitt ­
lig fast ränta om 2,48 procent med en 
genomsnittlig löptid om cirka 6 år. Per 31 
december 2024 hade koncernen 12 ränte­
swapavtal om totalt 3 930 Mkr med en 
genomsnittlig fast ränta om 2,46 procent 
och totalt var 66 procent av utnyttjade 
lån i kreditportföljen räntesäkrad.
Fastighetsbestånd och fastig-
hetsvärde
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter 
består av totalt 77 fastigheter. Fastig ­
hetsbeståndet exklusive Järngrindens 
bestånd, extern  värderas kvartalsvis av 
oberoende värderingsinstitut. Värde­
förändringar för fastigheter inkluderas i 
resultaträkningen. Per den 31 december 
har hela fastighetsbeståndet, inklusive 
Järngrindens bestånd, externvärderats 
och värderingarna utfördes av CBRE, 
Newsec och Forum. 
I verkligtvärde  hierarkin är förvalt ­
ningsfastigheter i nivå 3, det vill säga 
data för tillgången baseras på icke obser ­
verbara marknadsdata.
Substansvärde
31 dec 2024 31 dec 2023
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 146,1 92,11 4 311,0 94,51
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 35,1 0,78 44,0 0,96
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 539,7 11,99 546,3 11,98
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -70,5 -1,57 -79,4 -1,74
   Hybridobligation -556,3 -12,36 -800,0 -17,54
   Innehav utan bestämmande inflytande -821,0 -18,24 -796,4 -17,46
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 273,2 72,72 3 225,5 70,71
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
31 dec 
2024
31 dec 
2023
Hyresvärde kr/kvm 1 645 1 537
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 93,4
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -380 -351
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 141 1 083
Överskottsgrad, % 1 75 76
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22 934 21 249
Uthyrningsbar yta, tkvm 354,0 361,4
Antal fastigheter 77 80
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Direktavkastningskrav  
per kategori1
%
31 dec 
2024
31 dec 
2023
Kommersiella fastigheter 6,3 6,3
Samhällsfastigheter 2 5,2 5,1
Totalt 5,7 5,6
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet 
för Genovas helägda och konsoliderade förvaltnings -
fastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa 
värderingar för förvaltningsfastigheter.  
2)  Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads -
fastigheterna uppgick till 3,9 procent (4,0). 
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/­5% +/­10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 406 Mkr +/- 812 Mkr
Justerat fastighetsvärde 8 527/7 715 Mkr 8 933/7 309 Mkr
Effekt på belåningsgrad -1,8/2,0 % -3,6/4,1 %
Justerad belåningsgrad 53/56 % 51/59 %
Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,9/-3,3 %
Justerad soliditet 37/34 % 38/32 %
1)   Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltnings -
fastigheter.
 
Genova årsredovisning 2024
45

===== SIDA 46 =====

FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Värderingsmetoden för fastigheter utgår 
i huvudsak från en kassaflödesvärdering 
som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift  och underhållskostnader, 
vakans samt direktav  kastningskrav. I 
hyresbegreppet ingår den faktiska hyres ­
nivån samt eventuella framtida hyres­
antaganden. Direktavkast  ningskravet 
är en summa av den riskfria räntan 
och den riskpremie som en investerare 
kan tänkas ställa krav på för en given 
investering. Det genomsnittliga direktav ­
kastningskravet för fastighets  portföljen 
bedömdes till 5,7 procent per boksluts ­
dagen.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbe ­
tade och aktiverade kostnader på projekt 
som ännu inte byggstartats. Vid bygg ­
start omklassificeras aktuella belopp till 
pågående nyanlägg  ningar.
Finanspolicy 
Koncernen har en Finanspolicy med 
det övergripande syftet att säkerställa 
kort­ och långsiktig kapitalförsörjning, 
en långsiktig och stabil kapitalstruktur 
samt med begränsad riskexponering. 
Finansiella transaktioner ska genom ­
föras utifrån en bedömning av kon ­
cernens samlade behov av likviditet, 
finansiering och ränterisk. Övergripande 
mål för finansieringsverksamheten i 
Genova är att minimera ränte ­ och upp­
låningsrisker samt att koncernens låne ­
finansiering ska ske med hjälp av flera 
olika banker. Policyn syftar även till att 
reglera ansvarsfördelning inom Genova 
avseende finansiell riskhantering och 
finansverksamheten. Finansverksam ­
heten inom Genova med dotterföretag 
är centraliserad till koncernens centrala 
ekonomifunktion. Ekonomifunktionen 
ansvarar för bolagets finansieringsverk ­
samhet på uppdrag av VD och styrelse 
och fastställer ramar för hur såväl 
koncernens kort­ respektive långfristiga 
kapitalförsörjning ska säkerställas samt 
vilka risker som ska tillåtas.
Koncernens soliditet ska enligt 
bolagets finansiella mål uppgå till lägst 
35 procent. Genova kan dock tillåta att 
soliditeten understiger 35 procent med 
beaktande av framtidsutsikterna på 
medellång sikt och verksamhetens aktu­
ella riskprofil i övrigt. 
Kreditvärdighet
Genova ska sträva efter 
att på lång sikt vara en 
koncern med en kredit-
värdering motsvarande 
”investment grade”, dels 
för att attrahera långivare, 
dels för att uppnå lägsta 
möjliga upplåningskost -
nad.
Diversifiering
Genova ska proaktivt 
arbeta för en diversifierad 
låneportfölj och undvika 
beroende av såväl enskild 
finansieringskälla som 
motpart. Vidare ska förfall 
av olika typer av finansie -
ringskällor och enskilda 
krediter fördelas över tid.
Styrka
Koncernens finansiella 
nyckeltal ska vara starka 
med en belåningsgrad 
om max 55 procent. Styr -
kan i fastighetsportföljen 
förstärks av kvaliteten 
i vårt kassaflöde samt 
skuld- och ränteportföl -
jens sammansättning.
Transparens
Genova ska uppmuntra 
långsiktiga relationer med 
såväl banker som andra 
kreditgivare/investerare 
och ha som målsättning 
att vara transparent i syfte 
att öka berörda parters 
förståelse för koncernens 
verksamhet och därmed 
sin kreditexponering.
Flexibilitet
Genova ska ha en flexibel 
finansiering i syfte att 
stödja verksamhetens 
utveckling avseende 
förvärv, försäljningar 
och projektutveckling. 
Genova ska bevaka och 
följa utvecklingen på de 
finansiella marknaderna. 
Allt i syfte att snabbt 
kunna agera och matcha 
verksamhetens behov vid 
rätt tidpunkt.
 FINANSIELL STRATEGI
Genova årsredovisning 2024
46

===== SIDA 47 =====

Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under 
året till 507,8 Mkr (503,0), motsvararande 
en tillväxt på 1,0 procent. Effekten av 
årets hyresuppräkningar dämpades av 
försäljningar av fastig  heter under året. 
I jämförbart bestånd ökade intäkterna 
med 12,3 Mkr eller 2,7 procent jämfört 
med föregående år.
Fastighetskostnader
Drifts­ och underhållskostnader samt 
fastighetsskatt ökade under året till ­ 138,9 
Mkr (­135,4), motsvarande en ökning på 
2,6 procent. Kostnadsökningen beror 
främst på ökade utgifter för VA och 
uppvärmning till följd av högre tariffer 
och taxor. I jämförbart bestånd ökade 
fastighetskostnaderna med 8,6 Mkr eller 7 
procent jämfört med föregående år.
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under året 
till 369,0 Mkr (367,6), motsvararande 
en ökning på 0,4 procent. Överskotts­
graden uppgick till 72,7 procent (73,1) 
procent. Den lägre överskottsgraden 
förklaras främst av ökade fastighets­
kostnader och försäljning av fullt 
uthyrda fastigheter under året.
Central administration
Centrala administrationskostnader är 
fördelade på fastighetsförvaltning och 
projektutveckling. De totala centrala 
Finansiell utveckling
Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ), 
organisationsnummer 556864 ­8116, avger härmed årsredovisning för koncernen 
och moderbolaget för räkenskapsåret 2024. Genova Property Group AB benämns 
även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess 
helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen.
administrationskostnaderna uppgick 
under året till 58,1 Mkr (57,3), vilket mot ­
svarar en ökning med 1 procent. 
Resultat från andelar i joint 
 ventures och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av 
Genovas fastigheter som ägs via joint 
ventures. Resultat från andelar i joint 
ventures uppgick under året till 46,3 
Mkr (­16,4) och avser resultat från den 
löpande driften och värdeförändringar.
Av den positiva resultatförändringen 
jämfört med helåret 2023 förklaras mer ­
parten av resultatet från projektet med 
Apoteas nya centrallager.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till ­217,6 Mkr 
(­233,3). De räntekostnader som är hän ­
förliga till fastighetsförvaltningen är en 
löpande kostnad som belastar finansnet ­
tot. Finansieringen av projektverksam ­
heten är däremot en del av anskaffnings ­
kostnaden och aktiveras på respektive 
projekt och belastar inte resultatet.
Under året aktiverades 108,9 Mkr hän­
förligt till projektverksamheten. I nuläget 
är bedömningen att aktivering hänförlig 
till projektverksamheten framgent kom­
mer att uppgå till cirka 25­30 procent av 
koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen 
uppgick till 5,0 procent (5,8) exkluderat 
byggnadskreditiv. Bland finansiella kost­
nader under året ingår ­20,0 Mkr (­22,9) 
som avser kostnader för upptagande av 
lån som periodiseras över lånens löptid. 
Ränte täckningsgraden för året uppgick 
till 1,8 ggr (1,6). I räntetäckningsgraden 
har kostnader av engångskaraktär  
exkluderats.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under året 
till 139,5 Mkr (60,6), vilket är en ökning 
med 130 procent. Ökningen är främst 
hänförlig till ökat resultat från andelar i 
joint ventures och intresseföretag och ett 
förbättrat finansnetto.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick 
till 72,6 Mkr (­530,3). Genovas portfölj av 
kommersiella hyresavtal har en hög grad 
av hyresavtal vars hyra indexregleras, 
vilket har reducerat effekten av de ökade 
avkastningskraven.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till ­ 61,6 Mkr 
(62,7) och hänför sig i huvudsak till 
uppskjuten skatt på värdeförändringar 
fastig  heter och derivat. Både aktuell och 
uppskjuten skatt har beräknats utifrån 
en nominell skattesats om 20,6 procent 
i Sverige och 25,0 procent i Spanien. 
Kvarvarande underskottsavdrag kan 
beräknas till 342 Mkr (382) samt obe ­
skattade reserver om 116 Mkr (100). Som 
Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIELL UTVECKLING
Genova årsredovisning 2024
47

===== SIDA 48 =====

FINANSIELL UTVECKLING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
uppskjutna skatteskulder redovisas full 
nominell skatt om 20,6 procent av skill­
naden mellan redovisat och skattemäs ­
sigt värde med avdrag för den skatt som 
är hänförlig till tillgångsförvärv.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 157,2 Mkr 
(­416,0). Jämfört med 2023 ökade både 
driftsöverskottet och förvaltningsresulta ­
tet. Under året var även värdeförändring­
arna förbättrade jämfört med föregående 
år, vilket medförde ett högre resultat.
Framtida utveckling
Genova avser att genom sin flexibla 
affärsmodell investera i de fastighets ­
segment där förutsättningarna för 
lönsam och hållbar tillväxt bedöms som 
bäst. Kriget i Ukraina bedömer bola ­
get ha en begränsad effekt på Genovas 
verksamhet med vissa leveransproblem 
till pågående projekt. Dock innebär 
omvärldssituationen en osäkerhet på de 
finansiella marknaderna med stigande 
priser, vilket medför sämre köpkraft, sti­
gande inflation och risk för ökade ränte ­
nivåer. Genova följer noga utvecklingen 
och kan med en stark balansräkning och 
god likviditet agera för att säkerställa en 
fortsatt långsiktig tillväxt.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören 
föreslår att till förfogande stående vinst ­
medel (heltal kronor):
Balanserad vinst 123 555 512
Årets förlust -81 580 014
41 975 498
Disponeras på följande sätt:
Utdelning till aktieägare 39 611 730
I ny räkning överförs 2 363 768
41 975 498
Beträffande bolagets och koncernens 
resultat och ställning i övrigt hänvisas till 
efterföljande resultat­ och balansräkning 
samt kassaflödesanalys med tillhörande 
tilläggsupplysningar och bokslutskom ­
mentarer. Där inte annat anges är samt ­
liga belopp i de efterföljande räkningarna 
angivna i miljoner kronor (Mkr).
Styrelsens yttrande avseende 
föreslagen vinstutdelning
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,88 
kr per aktie i utdelning, att betalas ut 
kvartalsvis. Som avstämningsdagar för 
utbetalningar på aktier föreslår styrelsen 
den 7 maj 2025, den 7 augusti 2025, den 7 
november 2025 och den 9 februari 2026. 
Sammanlagt uppgår den föreslagna utdel­
ningen till 39 611 730 kronor. Om samtliga 
aktier i eget förvar skulle överlåtas på en 
reglerad marknad enligt 20 kap 32­34 §§, 
alternativt att motsvarande antal skulle 
emitteras genom beslut av stämman eller 
styrelsen på bemyndigande, skulle en 
tillkommande utdelning om maximalt 
528 000 kronor att kunna delas ut.
Utdelningsförslagets försvarlighet
Med hänvisning till ovanstående och vad 
som i övrigt kommit till styrelsens känne­
dom är styrelsens bedömning att bolagets 
och koncernens ekonomiska ställning 
medför att den föreslagna vinstutdel­
ningen är försvarlig med hänvisning 
till bestämmelser i 17 kap. 3 § andra 
och tredje styckena i aktiebolagslagen 
(2005:551), det vill säga med hänsyn till de 
krav som verksamhetens art, omfattning 
och risker ställer på storleken av bolagets 
och koncernens eget kapital samt bolagets 
och koncernens konsolideringsbehov, 
likviditet och ställning i övrigt.
Beträffande bolagets och koncernens 
resultat och ställning i övrigt hänvisas 
till efterföljande resultat ­ och balans ­
räkning samt kassaflödesanalys med 
tillhörande tilläggsupplysningar och 
bokslutskommentarer. Där inte annat 
anges är samtliga belopp i de efterföl­
jande räkningarna angivna i miljoner 
kronor (Mkr).
Organisation och medarbetare
Antalet anställda i organisationen upp ­
gick i slutet av året till 53, varav 26 kvin ­
nor. Medarbetarna har relevant och bred 
erfarenhet inom fastighetsförvaltning, 
projektledning, byggnation, ekonomi, 
juridik, marknadsföring och försäljning. 
För mer information om organisationen 
och ledande befattningshavare se not 10 
samt sidorna 68–71.
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam ­
het är viktig för att skapa en långsiktigt 
attraktiv och resurssnål fastighetportfölj 
som möter kraven från våra hyresgäster. 
Genovas mål är att bygga fastigheter som 
är energieffektiva, har god inomhusmiljö 
med sunda materialval som minimerar 
byggnadernas miljöpåverkan under hela 
dess livstid. Fastigheterna ska erbjuda en 
säker, trygg och hälsosam miljö för dem 
som bor och arbetar i lokaler och bostä ­
der, vilket i hög grad styrs av lagar och 
regler. Att arbeta med detta metodiskt 
och enligt goda rutiner är en central del 
i Genovas fastighetsutveckling och pro ­
duktion. Mer information om Genovas 
miljöarbete återfinns som en separat del 
i Genovas årsredovisning 2024 och utgör 
inte en del av de formella årsredovis ­
ningshandlingarna, se avsnittet Hållbar ­
het på sidorna 34–41 samt 123–128.
Organisation och hållbarhetsarbete
Genova årsredovisning 2024
48

===== SIDA 49 =====

Genova årsredovisning 2024
49

===== SIDA 50 =====

RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets framtida 
utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer som mest 
väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, 
finansiella risker och hållbarhetsrisker.
Riskområde Risk
Omvärldsrisker  Makroekonomiska förändringar
Geopolitiska förändringar
Minskad efterfrågan
Politiska beslut
Verksamhetsrelaterade risker Fastighetsvärderingar
Projektrisker
Avtalsbrott av entreprenörer
Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut
Transaktionsrelaterade risker
Brist i underhåll och fel i fastigheter
Personberoende och kompetensförsörjning
Finansiella risker Finansieringsrisk
Likviditetsrisk 
Hållbarhetsrisker Klimat- och miljörisker
Socialt ansvar
Genova är som fastighetsägare och 
bostadsutvecklare beroende av att kunna 
erhålla finansiering till rimliga villkor, 
att hyresgäster kan betala hyror och att 
andra motparter fullgör sina plikter. 
Samtidigt påverkas bolaget av eventuella 
värdeförändringar på bolagets fastig ­
heter. Verksamhet i fastighetssektorn 
är även i hög grad påverkad av makro­
ekonomiska faktorer såsom allmän kon ­
junkturutveckling, regionalekonomisk 
utveckling, sysselsättningsutveckling, 
produktionstakt för nya bostäder och 
lokaler, förändringar i infrastruktur, 
befolkningstillväxt, befolkningsstruktur, 
inflation, räntenivåer med mera. 
I Genovas affärsprocess analyseras 
samtliga väsentliga transaktions ­ och 
projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhan ­
tering är en integrerad del av beslutsfat ­
tande inom Genova.
Genova årsredovisning 2024
50

===== SIDA 51 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Omvärldsrisker 
Makroekonomiska förändringar
Beskrivning  Hantering
Det finns risk för makroekonomiska förändringar såsom inflation, sti-
gande räntor och lågkonjunktur, vilket leder till bland annat minskad 
investeringsvilja, ökade räntekostnader samt ökad vakans. Det kan 
leda till generell marknadsoro vilket påverkar kapitalmarknad och 
banker.
Konsekvenser kan vara dyrare finansiering/ökade räntekostnader, 
ökade avkastningskrav samt nedgång i värdering av fastighetsbe -
stånd.
Genova bevakar den makroekonomiska utvecklingen genom regel-
bunden, framåtblickande omvärldsanalys och bedömer att bolaget 
genom sin affärsmodell och en flexibel och snabbfotad organisa -
tion har goda möjligheter att anpassa sin verksamhet till eventuella 
förändringar på marknaden. 
Hanteringen omfattar dokumenterad bedömning av ränterisk i kal -
kylen av förvärv och projekt, avtalade räntetak avseende delar av 
belåningen samt dokumenterad process för finansiering, inklusive 
förhandling av ränta samt uppföljning av befintliga avtal.
Geopolitiska förändringar
Beskrivning  Hantering
Geopolitiska förändringar från politiska beslut, makroekonomiska 
händelser eller händelser globalt eller i närregionen kan leda till 
brist på eller ökade kostnader för insatsvaror. ökade elkostnader 
eller ett försämrat säkerhetsläge som påverkar bolagets verksam -
het eller marknader. 
Konsekvenser kan vara generell marknadsoro som påverkar kapi -
talmarknad och banker, försenade eller inställda fastighetsprojekt, 
ökade kostnader i fastighetsprojekt/fastigheter eller rättsliga pro -
cesser.
Genova bedriver bevakning av utvecklingen i de områden där 
bolaget har verksamhet genom regelbunden framåtblickande 
omvärldsanalys gällande den geopolitiska utvecklingen och dess 
konsekvenser. 
Samarbete sker med definierade entreprenörer, vilka är kända för 
verksamheten och det finns en dokumenterad upphandlingsrutin 
för projekt samt projektkalkyler.
Alternativa planer finns identifierade och dokumenterade för pla -
nerade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade för -
utsättningar.
Minskad efterfrågan
Beskrivning  Hantering
Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till 
ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv -
krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och 
sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och 
inflation eller politiska beslut, 
Konsekvenser kan vara ökade vakanser, framför allt avseende kom -
mersiella kunder, vilket leder till minskade intäkter och ökade kost -
nader för beläggning av vakans, såsom anpassning av lokaler och 
renoveringar.
Efterfrågan på lokaler och bostäder är generellt god på Genovas 
huvudmarknader och Genova bedömer att det finns flera faktorer 
som talar för en fortsatt god efterfrågan. Bolaget bevakar utveck -
lingen i de områden där verksamhet bedrivs eller ska påbörjas, 
genom regelbunden omvärldsanalys.
Hyresgästerna analyseras noga i uthyrningsprocessen och följs 
upp löpande. Förutsättningarna till nyuthyrning om en hyresgäst 
lämnar bedöms som generellt goda. Det sker en regelbunden 
dialog med kommersiella hyresgäster för att upptäcka eventuella 
finansiella svårigheter för att proaktivt hitta nya hyresgäster vid 
behov. Genova har ett flertal hyresgäster inom olika sektorer med 
en hög grad av skattefinansierade samhällsverksamheter, vilka 
bedöms ha hög kreditvärdighet och för vissa större hyresgäster 
finns ett flertal olika hyresavtal med olika löptider.
Genova årsredovisning 2024
51

===== SIDA 52 =====

RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Politiska beslut
Beskrivning  Hantering
Genovas verksamhet kan påverkas av politiska beslut hos myndig -
heter och i kommuner. Besluten kan fattas mot bakgrund av externa 
faktorer som konjunktur, politisk sammansättning och allmän opi -
nion. Konsekvenser från politiska beslut kan vara att planerade pro -
jekt inte blir av, att det krävs tids- och kostnadskrävande ändringar 
av detalj- och projektplaner och leda till minskade bidrag eller ökade 
kostnader.
Genova bevakar löpande utvecklingen i de områden där Genova 
har verksamhet genom regelbunden dialog med beslutsfattare 
inom berörda kommuner, inklusive tjänstemän och politiker. 
Genova har en diversifiering i projektportföljen för att minska bero -
endet av enskilda projekt. Bolaget har även identifierade och doku-
menterade alternativa planer för planerade projekt för att möjlig -
göra omställning vid förändrade förutsättningar.
Verksamhetsrelaterade risker  
Felaktig värdering av fastighetsbestånd
Beskrivning  Hantering
Genovas förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till 
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträk -
ningen. Det finns risk för att befintligt fastighetsbestånd är felaktigt 
värderat som en följd av att otillräcklig/felaktig information och data 
ligger till grund för värdering, såsom vakansnivåer, hyresvillkor och 
driftkostnader.
Genovas förvaltningsfastigheter, exklusive dotterföretaget 
Järngrinden, marknadsvärderas kvartalsvis av externa, obe -
roende fastighetsvärderare och det görs rimlighetsbedömning 
av tredje parts beräkningar. 
Det sker kontroller avseende finansiell rapportering för att 
säkerställa att bakomliggande information och data är korrekt 
i affärssystem.
Projektrisker
Beskrivning  Hantering
En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro -
jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med 
ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att 
bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla 
nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena -
der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor 
samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller 
oförutsedda kostnader i projekten.
Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga -
nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och 
ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners, 
vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering. 
Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro -
jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla 
fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag.
Avtalsbrott av entreprenör
Beskrivning  Hantering
I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenörer 
inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tidsplanering och 
kvalitet. Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga 
entreprenörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en 
konsekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otyd -
liga avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt 
kan vara bristfällig. 
Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade fastighetspro -
jekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga processer eller 
skadat varumärke.
Genova arbetar med att minska riskerna för avtalsbrott genom att 
samarbeta med definierade entreprenörer, vilka är kända för verk -
samheten. 
Dokumenterad upphandlingsrutin tillämplas och kontroller av 
entreprenörer genomförs. Möten hålls löpande under projektens 
gång liksom uppföljning av budget, status på projektet, eventuella 
väsentliga händelser och identifiering av nödvändiga åtgärder. 
Samtliga fastigheter och projekt drivs som separata bolag för att 
undvika eventuell negativ påverkan på koncernen.
Genova årsredovisning 2024
52

===== SIDA 53 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Beroende och efterlevnad av lagar, tillstånd och beslut
Beskrivning  Hantering
Genovas verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika 
lagar och regelverk såväl som olika processer och beslut relaterade 
till dessa regelverk. Det finns risk för bristande efterlevnad av til l-
lämpliga lagar, regler och policyer såsom relevanta branschstandar -
der, arbetsmiljöregler, uppförandekod och etiska riktlinjer, vilket kan 
leda till kostnader eller andra negativa effekter för verksamheten. 
Genova har processer för att säkerställa efterföljande av lagar, till -
stånd och beslut. 
Bolaget följer noga utvecklingen inom relevanta områden för att i 
ett tidigt skede kunna anpassa verksamheten till eventuella föränd-
ringar i lagar och regler.
Genova har en process för visselblåsning för att kunna rapportera 
allvarliga oegentligheter.
Transaktionsrelaterade risker
Beskrivning  Hantering
Inom ramen för Genovas verksamhet genomförs fastighetstrans -
aktioner. Alla sådana transaktioner är förenade med osäkerhet 
och risker. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäker -
het beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader 
för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem, 
myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister, vilket också kan leda 
till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader. Vid avytt -
ringar finns risk att dessa sker till ofördelaktigt eller felaktigt pris.
Genova har en väl etablerad transaktionsprocess och en erfaren 
organisation som driver arbetet med att identifiera och genomföra 
förvärv och avyttringar enligt uppsatta mål och ramar.
Genovas historik visar att bolaget har förmåga att hitta och genom-
föra förvärv till det man bedömer som rimliga priser även i en kon -
kurrensutsatt marknad, liksom att avyttra fastigheter till för bolaget 
fördelaktiga villkor.
Brist i underhåll och fel i fastigheter
Beskrivning  Hantering
Vid fastighetsförvaltning och fastighetsutvecklingsprojekt och fast -
ighetsinvesteringar förekommer tekniska risker vilket inkluderar 
risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt 
föroreningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering 
och förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt 
fastighetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas. 
Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det 
ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker. 
Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhetsper-
spektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i projektutvecklingen. 
Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla -
ner för underhåll i syfte att minimera kostnader och skapa värde.
Personberoende och kompetensförsörjning
Beskrivning  Hantering
Genova och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelper -
soner, som utöver VD är medlemmar i bolagets ledningsgrupp 
samt vissa specialistfunktioner. Det finns risk för personberoende 
på grund av koncentration av information och beslutsfattande till 
ett fåtal individer och otillräcklig förmåga att attrahera och behålla 
kompetens. 
Genova stärker successivt organisationen med ny relevant kompe-
tens för att säkerställa en väl fungerande verksamhet och minska 
personberoendet samt för att hantera en växande verksamhet. 
Genova har visat god förmåga att attrahera personer med relevant 
erfarenhet och kompetens till nyckelpositioner. 
Genova arbetar med att säkerställa en väl fungerande bolags -
styrning, intern kontroll och ledning av verksamhetens olika delar 
genom relevanta rutiner och styrdokument som minskar personbe-
roende och syftar till att stärka kompetensöverföringen i bolaget.
Genova årsredovisning 2024
53

===== SIDA 54 =====

RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella risker  
Finansieringsrisk
Beskrivning  Hantering
Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas, 
eller bara erhållas på för bolaget oförmånliga villkor. Genovas verk -
samhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor 
del genom lån från externa långivare och räntekostnader är en stor 
kostnadspost för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs 
av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller 
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och övergripande 
mål för finansieringsverksamheten att minimera ränte- och upplå -
ningsrisker. Det sker en regelbunden uppföljning av finansiella mål 
för att säkerställa att lånevillkor efterlevs.
Bolaget har en diversifierad kapitalbas med olika typer av finan -
siering. Genova arbetat aktivt med kapitalstrukturen för att säker -
ställa bolagets långsiktiga finansiering. Under de senaste åren 
har en betydande andel av lånevolymen refinansierats med lång 
kapitalbindning samtidigt som likviditeten stärkts.
Genova strävar efter en god framförhållning för att hantera kre -
ditförfall vilket innebär en kontinuerlig utvärdering av alternativ för 
refinansiering 12–24 månader före förfall.
Likviditetsrisk
Beskrivning  Hantering
Genova är beroende av tillräcklig likviditet för att möta sina åtag -
anden. Bristande likviditet kan uppstå på grund av felaktig prognos -
tisering och/eller bristfällig uppföljning av kassaflöden samt oförut -
sedda utgifter. Följder kan bli svårigheter att finansiera investeringar. 
Det kan leda till tvingande försäljning av tillgångar eller insolvens.
Genova arbetar utifrån en fastställd finanspolicy och finansiella mål 
för att i varje skede säkerställa att alla finansiella åtaganden uppfylls. 
Genova genomför regelbunden och dokumenterad likviditetsprog -
nos för verksamheten.
Kontinuerlig utvärdering av refinansieringsalternativ genomförs 
och dokumenterad uppföljning av finansiering som närmar sig för -
fall för att utvärdera behov av förlängning/omstrukturering av avtal. 
Avyttringar kan övervägas för att lösa finansiering och skapa ökad 
likviditet. 
Genova årsredovisning 2024
54

===== SIDA 55 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Hållbarhetsrisker   
Klimat­ och miljörisker
Beskrivning  Hantering
Genovas verksamhet kan både bidra till klimatförändringar och 
påverkas negativt av dessa. Vidare kan aktiviteter i fastighetsför -
valtning och projektutveckling vara skadliga för miljön. Bristande 
efterlevnad av regelverkskrav avseende klimat och miljö (exempel -
vis energieffektiviseringsdirektivet) kan leda till ökade kostnader för 
försäkring, omställning, skador och finansiering samt skadat rykte.
Om styrning och hantering av hållbarhetsarbetet avseende klimat- 
och miljörisker, inte är av tillräckligt god kvalitet för att försäkra efter-
levnad av krav från investerare, långivare och lagstiftare kan det ge 
negativ påverkan på tillgång till kapital (investeringar, lån och kredi -
ter), förlorade markanvisningar och försvårat bygglov, dålig avkast -
ning på hållbarhetsinvesteringar i verksamheten och försämrat anse-
ende hos hyresgäster, medarbetare och partners.
Genova inkluderar analys av klimat och miljö i den övergripande 
riskanalysen för bolaget. Viktiga delar av Genovas hantering av 
hållbarhetsrisker är omvärldsbevakning, framför allt kring politiska 
beslut som rör hållbarhetsregelverk och hantering av hållbarhets -
risker, framtagande av en hållbarhetsstrategi och handlingsplan 
enligt best-practice, systematisk insamling av hållbarhetsdata och 
hållbarhetsinformation samt framtagande av hållbarhetsrapport 
med referens till GRI. 
Genova avser under 2025 genomföra en screening för att identi -
fiera klimatrisker som bolagets fastigheter kan utsättas för.
Socialt ansvar
Beskrivning  Hantering
I Genovas verksamhet finns risk att aktiviteter som bedrivs kan ha 
en är negativ påverkan på samhället och anställda genom att goda 
arbetsförhållanden inte upprätthålls i den egna verksamheten eller 
i Genovas värdekedja, vilket kan leda till finansiell skada eller skadat 
rykte.
Genova genomför under 2025 en dubbel väsentlighetsanalys och 
kommer till följd av detta att utveckla processer för att hantera de 
risker hänförliga till socialt ansvar som identifieras genom analysen.
Genova årsredovisning 2024
55

===== SIDA 56 =====

AKTIEN    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aktien och ägarförhållanden
Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut 
totalt 45 613 329 aktier fördelat på totalt 1 774 aktieägare. Sista betalkurs den 30 december 
2024 uppgick till 42,00 kronor. 
Aktiekursen ökade under året med 9 pro ­
cent. Under samma period ökade OMX 
Stockholm PI med 6 procent och Carnegie 
Real Estate Index minskade med 5 pro ­
cent. Totalt omsattes cirka 2,9 miljoner av 
Genovas aktier till ett värde om cirka 136 
Mkr under 2024. Varje aktie berättigar 
till en röst. Vid bolagsstämman får varje 
röstberättigad rösta för fulla antalet av 
honom eller henne ägda och företrädda 
aktier utan begränsning i rösträtten.
Likviditetsgarant
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med 
ABG Sundal Collier att agera likviditets ­
garant för Genovas aktie med syfte att 
främja aktiens likviditet. Åtagandet sker 
Aktiens utveckling Utdelningspolicy
Genovas målsättning är att från och med 
årsstämman 2025 lämna utdelning till 
aktieägarna som minst uppgår till en 
tredjedel av förvaltningsresultatet per år 
justerat för värdeförändringar,
såvida bolagets finansiella ställning inte 
motiverar något annat. Utdelningen ska 
utbetalas kvartalsvis.
Omsatt antal aktier  
i 1000-tal per månad
Genova Property Group
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
inom ramen för Nasdaq Stockholms reg ­
ler kring likviditetsgaranti och innebär 
att likviditetsgaranten kvoterar köp ­ res­
pektive säljvolym motsvarande minst 75 
000 kronor med en spread om maximalt 
4 procent mellan köp­ och säljkurs.
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje teckningsop ­
tion berättigar till teckning av en ny 
stamaktie i bolaget för 85 kronor och 90 
öre per stamaktie under perioden från 
och med den 1 juli 2026 till och med det 
datum som infaller 30 kalenderdagar 
därefter.
400 000 teckningsoptioner har tecknats 
av bolagets dotterbolag Genova Fastig ­
heter AB som i sin tur överlåtit 396 000 
teckningsoptioner till anställda och 
konsulter i bolaget till ett belopp om 2 
kronor och 36 öre per teckningsoption. 
Priset (optionspremien) har bestämts 
enligt Black & Scholes värderingsmodell 
och värderingen har utförts av Svalner 
Skatt & Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings ­
optioner utnyttjas för teckning av 
400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2023).
300
600
900
1 200
1 500
SEK 1 000-tal
2020 2021 2022 2023 2024
15
30
45
60
75
90
105
120
135
150
Genova årsredovisning 2024
56

===== SIDA 57 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    AKTIEN
Aktiekapitalets utveckling 
31 december 2024
Tidpunkt Händelse
Ändring  
av antal  
stamaktier
Ändring  
av antal  
preferensaktier
Totala 
antalet aktier 
Ändring av  
aktiekapitalet
Totalt 
aktiekapital Kvotvärde (kr)
2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1
2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1
2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01
2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01
2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01
2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01
2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01
2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01
2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01
2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02
2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18
2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20
2021 Inlösen preferens -
aktier
– –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20
2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20
2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20
Aktieägare
31 december 2024
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 755 502 8,2 8,2
Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7
Avanza Pension 3 085 648 6,8 6,8
Michael Moschewitz (via bolag) 2 170 000 4,8 4,8
Capital Research and Management 2 045 950 4,5 4,5
Skandia 1 499 154 3,3 3,3
The Bank of New York Mellon SA/NV 532 676 1,2 1,2
Cancerfonden 425 000 0,9 0,9
Roosgruppen 230 000 0,5 0,5
Futur Pension 212 466 0,5 0,5
SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5
Knut Ramel 150 000 0,3 0,3
PSG Capital AB 139 028 0,3 0,3
Summa övriga ägare 1 644 394 3,6 3,6
Summa 45 013 329 98,7 98,7
Antal aktier i eget innehav 600 000 1,3 1,3
Summa 45 613 329 100,0 100,0
Genova årsredovisning 2024
57

===== SIDA 58 =====

Genova årsredovisning 2024
58

===== SIDA 59 =====

Bolagsstyrningsrapport
Introduktion
Bolagsstyrningen i Genova syftar till att 
säkerställa att rättigheter och skyldighe ­
ter är fördelade mellan bolagets organ i 
enlighet med tillämpliga lagar, regler och 
processer. En effektiv och transparent 
bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att 
hävda sina intressen gentemot bolagets 
ledning samtidigt som ansvarsfördel­
ningen mellan ledningen och styrelsen, 
men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. 
En sådan tydlig och transparent bolags ­
styrning resulterar i att beslut kan fattas 
effektivt, vilket möjliggör för Genova att 
agera snabbt när nya affärsmöjligheter 
ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en 
översikt av Genovas bolagsstyrningssys ­
tem och inkluderar styrelsens beskriv ­
ning av intern kontroll och riskhantering 
såvitt avser finansiell rapportering. 
Bolagsstyrningen i Genova utgår från lag, 
bolagsordningen, Nasdaq Stockholms 
Regelverk för emittenter och Koden samt 
de regler och rekommendationer som ges 
ut av relevanta organisationer. 
Svensk kod för bolagsstyrning
Genova är ett svenskt publikt aktiebolag 
som har sina aktier noterade på Nasdaq 
Stockholm sedan den 30 juni 2020. 
Syftet med Koden är att utgöra ett 
led i självregleringen inom det svenska 
näringslivet. Koden bygger på modellen 
”följ eller förklara”, vilket innebär att ett 
bolag som tillämpar Koden inte vid varje 
tillfälle måste följa varje regel i Koden. 
Om bolaget finner att en viss regel inte 
passar med hänsyn till bolagets särskilda 
omständigheter kan det välja en annan 
Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 31 mars 2025 
antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med 
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av         
bolagets revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2024.
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
lösning än den Koden anvisar och i 
bolagsstyrningsrapporten redovisa detta 
samt vilken lösning bolaget i stället valt 
samt motivera detta. Koden finns till­
gänglig på www.bolagsstyrning.se, där 
även den svenska modellen för bolags ­
styrning beskrivs. Genova följde under 
2024 Koden utan några undantag.
Följsamhet mot gällande regelverk 
Genova har inte vid något tillfälle gjort 
sig skyldigt till överträdelser av gällande 
börsregler eller av god sed på aktiemark ­
naden och har heller inte rapporterats 
till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd 
eller av Aktiemarknadsnämnden. 
Aktier och aktieägare 
Genova är ett avstämningsbolag, vilket 
innebär att bolagets aktiebok förs av 
Euroclear Sweden AB. 
Aktiekapitalet i Genova uppgick per 
den 31 december 2024 till 54 735 994 kro­
nor och 80 öre fördelat på 45 613 329 aktier 
med ett kvotvärde om 1 krona och 20 öre. 
Enligt bolagsordningen ska bolagets 
aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000 
kronor och högst 163 200 000 kronor 
uppdelat på lägst 34 000 000 och högst 
136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt 
bolagsordningen ge ut aktier av två 
slag; stamaktier och preferensaktier. 
Stamaktier har ett röstvärde om en röst 
per aktie och preferensaktier har ett 
röstvärde om en tiondels röst per aktie. 
Bolagsordningen konstituerar att om, 
och så länge, preferensaktiekvoten över ­
stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma 
att överstiga 0,45/1 efter emission av 
ytterligare preferensaktier, så får inte 
beslut fattas om emission av ytterligare 
preferensaktier. Det finns ingen begräns ­
ning i hur många röster varje aktieägare 
kan avge vid en bolagsstämma.
Mer information om bolagets aktier och 
dess aktieägare återfinns på sidorna 56–57.
Incitamentsprogram 2023/2026
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslu­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje tecknings option 
berättigar till teckning av en ny stam­
aktie i Genova för 85 kronor och 90 öre per 
stamaktie under perioden från och med 
den 1 juli 2026 till och med det datum som 
infaller 30 kalenderdagar därefter.
400 000 teckningsoptioner har 
tecknats av Genovas dotterföretag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur 
överlåtit 396 000 teckningsoptioner till 
anställda och konsulter i bolaget. Priset 
(optionspremien) har bestämts enligt 
Black & Scholes värderingsmodell och 
värderingen har utförts av Svalner Skatt 
& Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings­
optioner utnyttjas för teckning av 
400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2023). 
Genova årsredovisning 2024
59

===== SIDA 60 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Konvertibelemission 2024
Styrelsen beslutade den 12 mars 2024 
med stöd av årsstämmans bemyndi­
gande om emission av seniora icke ­ 
säkerställda konvertibler till ett belopp 
om 200 000 000 kronor. Konvertiblerna 
löper med en fast årlig ränta om 6,75 
procent med kvartalsvisa utbetalningar 
och förfaller till betalning i mars 2029. 
Konvertiblerna kommer vidare att kunna 
konverteras till stamaktier i Genova till 
en konverteringskurs om 48,10 kronor 
per stamaktie.
Vid full konvertering kommer konver ­
tibelemissionen medföra att det totala 
antalet stamaktier i Genova ökar med 
4 158 004 stamaktier. En full konverte ­
ring skulle innebära en utspädnings ­
effekt om cirka 8 procent av det totala 
antalet utestående aktier och röster i 
Genova beräknat efter konverteringen. 
Aktiekapitalet kommer vid full konverte ­
ring att öka med 4 989 604,80 kronor. 
Bolagsstyrningsstruktur
Inom Genova är ledning och kontroll 
fördelad mellan aktieägarna, styrelsen, 
verkställande direktör och ledningsgrup ­
pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen 
samt av Genova antagna interna instruk ­
tioner och regler styr funktionsfördel­
ningen. Arbetsordning för styrelsen och 
instruktion för verkställande direktör är 
exempel på interna regler och instruk ­
tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas 
bolagsordning finns att tillgå på bolagets 
webbplats, www.genova.se.
Aktieägarnas inflytande utövas 
vid bolagsstämmor i Genova vid vilka 
exempelvis beslutas om styrelsens sam ­
mansättning och val av revisor fattas. 
Valberedningen, som utses enligt prin ­
ciper fastslagna av årsstämman, lämnar 
förslag till nästkommande årsstämma 
beträffande bland annat val av styrelse­
ledamöter, styrelseordförande och revi­
sor, samt förslag till beslut om arvoden.
Styrelsen är ytterst ansvarig för 
Genovas organisation och förvaltningen 
av dess verksamhet. Styrelsens arbets ­
uppgifter bereds delvis av bolagets led ­
ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv.
Verkställande direktör i Genova utses av 
styrelsen. Den verkställande direktören 
leder koncernens löpande verksamhet 
i enlighet med styrelsens riktlinjer 
och instruktionen för verkställande 
direktör.
Bolagsstämma
Allmänt
Genovas högsta beslutande organ är 
bolagsstämman. Årsstämma hålls årli ­
gen inom sex månader efter räkenskaps ­
årets utgång. På årsstämman läggs rap ­
port över totalresultat och rapport över 
finansiell ställning fram och beslut fattas 
om bland annat disposition av bolagets 
resultat, fastställande av rapport över 
totalresultat och rapport över finansiell 
ställning, val av och arvode till styrelse­
ledamöter och revisor samt övriga 
ärenden som ankommer på årsstämman 
enligt lag eller enligt Genovas bolagsord ­
ning. Utöver nyss nämnda ärenden har 
aktieägarna möjlighet att få behandlat 
andra ärenden på bolagsstämman. Den 
aktieägare som vill få ett särskilt ärende 
behandlat vid stämman måste dock i 
god tid före stämman begära det hos 
styrelsen under den adress som medde ­
las på bolagets webbplats, www.genova.
se. Beslut som fattas vid bolagsstämma 
offentliggörs efter stämman i ett press ­
meddelande och protokollet från stäm ­
man publiceras på bolagets webbplats. 
Kallelse till bolagsstämma 
Enligt bolagsordningen sker kallelse 
till bolagsstämma genom annonsering i 
Post­ och Inrikes Tidningar och genom 
att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets 
webbplats. Att kallelse har skett ska 
annonseras i Svenska Dagbladet.
Rätt att delta i bolagsstämma 
Vid bolagsstämman ges samtliga aktie ­
ägare möjlighet att utöva det inflytande 
över bolaget som deras respektive aktie ­
innehav representerar. I Genova finns 
inga begräsningar avseende utövande 
av rösträtt och aktieägare får således 
rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar ­
nas rättigheter kan endast förändras av 
bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut 
vid bolagsstämma fattas normalt med 
enkel majoritet och vid val anses den 
vald som har fått de flesta rösterna. För 
vissa beslut, såsom ändring av bolags ­
ordningen eller emission med avvikelse 
från aktieägarnas företrädesrätt, krävs 
dock beslut av en kvalificerad majoritet. 
För att få delta i bolagsstämman 
ska aktieägare dels vara införd i den av 
Euroclear Sweden AB förda aktieboken 
senast sex bankdagar före stämman, dels 
anmäla sig hos bolaget senast den dag 
som anges i kallelsen. Denna dag får inte 
vara lördag, söndag, allmän helgdag, 
midsommarafton, julafton eller nyårs ­
afton och inte infalla tidigare än femte 
vardagen före stämman. 
Aktieägare vars aktier är förvaltar­
registrerade hos bank eller annan 
förvaltare måste, för att vara berättigade 
att delta på bolagsstämman, utöver att 
informera bolaget begära att deras aktier 
tillfälligt registreras i eget namn i den 
av Euroclear Sweden förda aktieboken. 
Aktieägare bör informera sina förval­
tare i god tid före avstämningsdagen. 
Aktieägare ska också anmäla eventuella 
biträden på det sätt som anges ovan. 
Genova har inte bedömt det motiverat 
att till exempel simultantolka bolags ­
stämman eller översätta presentationer 
till annat språk eftersom de utländska 
aktieägarna hittills har representerats av 
svenska ombud.
Initiativ från aktieägare 
Aktieägare som önskar få ett ärende 
behandlat på bolagsstämman måste 
skicka en skriftlig begäran härom till 
styrelsen. Begäran måste för att den 
ska behandlas vara styrelsen tillhanda 
senast sju veckor före bolagsstämman. 
Om begäran är styrelsen tillhanda senare 
tas ärendet upp i den mån ärendet kan 
tas upp i kallelsen till stämman.
Årsstämma den 2 maj 2024
Årsstämma i Genova hölls den 2 maj 
2024 i Stockholm. Årsstämmans beslut 
sammanfattas nedan och beskrivs när ­
mare i pressmeddelande och protokoll 
Genova årsredovisning 2024
60

===== SIDA 61 =====

från stämman, vilka är tillgängliga på 
bolagets webbplats. 
•   Fastställande av resultat ­ och balans ­
räkningar samt beslut om disposition 
beträffande bolagets resultat och 
ansvarsfrihet.
•   Fastställande av arvoden till styrelse 
och revisor.
•   Val av styrelseledamöter, styrelse­
ordförande och revisor. 
•   Beslut om godkännande av ersättnings ­
rapport.
•   Beslut om bemyndigande för styrel­
sen att besluta om nyemission av 
stamaktier, teckningsoptioner och 
konvertibler.
•   Beslut om bemyndigande för styrelsen 
att besluta om återköp av egna sta ­
maktier. 
•   Beslut om bemyndigande för styrel­
sen att besluta om överlåtelse av egna 
stamaktier. 
Valberedning
Vid årsstämman den 24 april 2020 
antogs en instruktion för att utse valbe ­
redning i Genova. Genovas valberedning 
ska utgöras av minst fyra ledamöter, 
varav en kan vara styrelsens ordförande. 
Ledamöterna ska utses genom att sty ­
relsens ordförande senast sex månader 
före årsstämman erbjuder de fyra största 
aktieägarna, alternativt tre om styrel­
sens ordförande väljer att ingå i valbe ­
redningen, baserat på Euroclear Sweden 
AB:s förteckning över registrerade aktie ­
ägare per den sista bankdagen i augusti 
innevarande år möjlighet att utse var sin 
representant att vara ledamot i valbe ­
redningen. Om någon aktieägare väljer 
att avstå från sin rätt att utse en ledamot 
övergår rätten till den aktieägare som, 
efter denne aktieägare, har det största 
aktieägandet i bolaget. Valberedningens 
sammansättning ska tillkännages senast 
sex månader före årsstämman. 
Valberedningen ska bereda och till 
bolagsstämman lämna förslag till: 
stämmoordförande, styrelseledamö ­
ter, styrelseordförande, styrelsearvode 
samt annan ersättning för styrelseupp ­
drag, arvode till bolagets revisor samt, 
i förekommande fall, förslag till val 
av revisor. Vidare ska valberedningen 
bereda och till bolagsstämman lämna 
förslag till principer för valberedningens 
sammansättning. Valberedningen har 
under 2024 tillämpat punkt 4.1 i Koden 
som mångfaldspolicy vid framtagandet 
av sitt förslag. Detta innebär att utgångs ­
punkten varit att styrelsen ska ha en 
sammansättning som är ändamålsenlig 
med hänsyn till Genovas verksamhet, 
utvecklingsskede och förhållanden i 
övrigt. Valberedningen har även beaktat 
att sammansättningen av de bolagsstäm ­
movalda styrelseledamöterna ska präglas 
av mångsidighet och bredd avseende 
kompetens, erfarenhet och bakgrund. 
Den sammantagna utvärderingen av 
styrelsens arbete visar att styrelsen är 
väl fungerande och att kompetensen i 
styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en 
jämn könsfördelning.
Valberedningen inför årsstämman 
2024 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord ­
förande i valberedningen och utsedd 
av Micael Bile med bolag, Andreas            
Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld 
med bolag, Johannes Wingborg, utsedd 
av Länsförsäkringar Fondförvaltning 
AB (publ) och Mikael Borg, styrelse ­
ordförande i Genova. Valberedningens 
mandattid löper intill dess att en ny 
valberedning utsetts.
Styrelse 
Uppgifter
Det ankommer på styrelsen att för 
ägarnas räkning förvalta bolagets 
angelägenheter och att ansvara för 
bolagets organisation. Styrelsen bär 
även det övergripande ansvaret för 
bolagets strategiarbete, inklusive för 
att utveckla, godkänna och uppdatera 
bolagets hållbarhetsstrategi, policyer 
och målsättningar. Styrelseordföranden 
leder styrelsearbetet. Vid det konstitue ­
rande styrelsemötet fastställs bolagets 
firmatecknare, styrelsens arbetsordning, 
instruktionen för verkställande direktö ­
ren och instruktionen för rapportering 
av bolagets ekonomiska situation samt 
instruktionerna för ersättningsutskot ­
tet och revisionsutskottet. På bolagets 
styrelsemöten behandlas bland annat 
bolagets finansiella situation samt vid 
behov transaktioner, värdeutveckling av 
fastighetsbeståndet samt utvecklings ­
stadier av bolagets projekt. Bolagets 
revisor närvarar och rapporterar vid 
styrelsemöten vid behov. Styrelsen har, 
utan närvaro av verkställande direktören 
eller annan person från bolagsledningen 
vid sitt möte i december träffat bolagets 
revisor.
Styrelsen ska hålla ett konstituerande 
sammanträde omedelbart efter årsstäm ­
man. Därutöver ska minst fem styrelse ­
möten hållas per år. Styrelsesamman ­
träden ska alltid avhållas i anslutning 
till avlämnande av finansiella rapporter, 
inklusive kvartalsrapporter. Vid varje 
styrelsemöte behandlas vanligen:
•   Strategifrågor och marknad.
•   Verkställande direktörens rapport över 
Genovas verksamhet, inklusive projek ­
tutveckling, förvaltningsfastigheter, 
ekonomi & finans och organisation.
•   Beslutsfrågor.
•   Information från revisionsutskottet och 
ersättningsutskottet.
•   I förekommande fall, godkännande av 
delårsrapport.
•   I förekommande fall, övriga förekom ­
mande frågor av väsentlig betydelse för 
Genova och koncernen.
Utöver de förgående nämnda områdena 
ska styrelsen en gång per år behandla:
•   Fastställande av bokslutskommuniké.
•   Godkännande av årsredovisning med 
förslag till vinstdisposition.
•   Genomgång av revisionsrapport.
•   Antagande av budget för kommande år.
•   Utvärdering av verkställande direktö ­
ren (vilket ska ske utan den verkstäl­
lande direktörens deltagande).
•   Utvärdering av bolagets behov av 
internrevision.
Sammansättning
Årsstämman 2024 beslutade i enlighet 
med valberedningens förslag att styrel­
sen ska bestå av sex ledamöter utan 
suppleanter och att bolaget ska ha en 
revisor utan suppleant. För tiden fram till 
slutet av nästa årsstämma omvaldes till 
styrelseordförande Mikael Borg och till 
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
61

===== SIDA 62 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten  
1 januari–31 december 2024 
Ledamot Invald Ersättning, Tkr Närvaro styrelsemöten
Mikael Borg 2019 750 24
Micael Bile 2014 290 23
Andreas Eneskjöld 2014 330 24
Erika Olsén 2017 330 24
Maria Rankka 2019 290 24
Anette Asklin 2021 415 24
styrelseledamöter omvaldes Micael Bile, 
Andreas Eneskjöld, Erika Olsén, Maria 
Rankka och Anette Asklin. 
I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 68–69 
redovisas varje styrelseledamots födelse­
 år samt huvudsaklig utbildning och 
arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget 
och andra väsentliga uppdrag, beroende ­
relation till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare, samt eget eller 
närstående fysisk eller juridisk persons 
innehav av aktier och andra finansiella 
instrument i bolaget.
Under 2024 hölls 24 styrelsemöten. 
Ledamöternas närvaro framgår av tabel ­
len nedan.
Oberoendekrav 
Enligt Koden ska en majoritet av de stäm ­
movalda styrelseledamöterna vara obe ­
roende i förhållande till bolaget och bola ­
gets ledning. Minst två av dessa ska även 
vara oberoende i förhållande till bolagets 
större aktieägare. Bolagets styrelse har 
bedömts uppfylla kraven på oberoende 
då fyra av de sex stämmovalda leda­
möterna är oberoende både i förhållande 
till bolaget och koncernledningen samt 
i förhållande till bolagets större aktie­
ägare. Micael Bile och Andreas Eneskjöld 
är oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen men ej oberoende 
i förhållande till bolagets större aktie ­
ägare. Erika Olsén, Mikael Borg, Maria 
Rankka och Anette Asklin är oberoende i 
förhållande till bolaget, bolagsledningen 
och bolagets större aktieägare.
Arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbets ­
ordning för styrelsearbetet. Arbetsord ­
ningen beskriver styrelsens och styrel­
seordförandens arbetsuppgifter samt 
innehåller bestämmelser för ansvars ­
fördelningen mellan styrelsen och den 
verkställande direktören. Arbetsord ­
ningen innehåller också bestämmelser 
för antalet styrelsemöten, dagordningar 
inför styrelsemöten samt andra riktlinjer 
för beslutsfattandet, den finansiella rap ­
porteringen och bolagets revision. 
Styrelsens arbete under 2024
Styrelsens arbete har under 2024 
bedrivits i första hand inom ramen 
för formella styrelsemöten. Därutöver 
har upprätthållits en löpande kontakt 
mellan bolagets verkställande direktör, 
styrelsens ordförande och ledningsgrup ­
pen i syfte att säkerställa att styrelsen 
fått tillfredsställande information och 
beslutsunderlag för sitt arbete och för att 
kontrollera att styrelsens beslut verk ­
ställts.
Styrelsen har under 2024 arbetat med 
strategiska frågor rörande operativa mål, 
beslut om avyttringar av fastigheter, 
bildande av joint venture, hållbarhet, 
ersättningar, policys och återköp av 
stamaktier. Därtill har styrelsen fattat 
beslut kring finansiering, inklusive 
emission av konvertibler och obligatio ­
ner, återköp av hybridobligationer samt 
refinansiering av banklån.
Styrelsen genomför årligen en utvär ­
dering av styrelsearbetet med syfte att 
utveckla styrelsens arbetsformer och 
effektivitet. Utvärderingen sker genom 
att varje styrelseledamot fyller i ett 
anonymt frågeformulär varefter resul­
tatet bereds i styrelsen. Därutöver har 
styrelseordföranden haft vissa enskilda 
kontakter med ledamöterna. Resulta ­
tet av utvärderingen har även delgivits 
valberedningen.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två 
utskott, ett revisionsutskott och ett 
ersättningsutskott, som båda arbetar 
enligt instruktioner som är fastställda av 
styrelsen. Utskotten är underkommittéer 
till styrelsen och har ingen egen beslu­
tanderätt.
Revisionsutskott
I Genova finns ett revisionsutskott som 
består av två styrelseledamöter; Mikael 
Borg och Anette Asklin. Utskottets leda ­
möter får inte vara anställda av bolaget. 
Minst en ledamot ska ha redovisnings ­ 
eller revisionskompetens.
Revisionsutskottet ska övervaka 
bolagets finansiella rapportering samt 
lämna rekommendationer och förslag för 
att säkerställa rapporteringens tillför ­
litlighet. Vidare ska revisionsutskottet 
övervaka effektiviteten i Genovas interna 
kontroll, internrevision och riskhante ­
ring, med avseende på den finansiella 
rapporteringen.
Genova årsredovisning 2024
62

===== SIDA 63 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen. 
Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar, 
investeringar, organisation och hållbarhet.
Styrelsens arbete under året
Februari
•   Fastställande av boksluts -
kommuniké
•   Översyn av finansiella och 
operativa mål
Mars
•   Beslut om kallelse till årsstämma 
•   Genomgång av revisorns yttrande angående 
efterlevnad av riktlinjer för ersättning till  
ledande befattningshavare 
•   Behandling av rapport om, samt förslag  
till riktlinjer för ersättning till ledande  
befattningshavare 
•   Genomgång av revisionsrapport 
•   Fastställande av årsredovisning 
•   Fastställande av bolagsstyrningsrapport 
•   Fastställande av hållbarhetsrapport 
•   Frågor inför årsstämman
Maj 
•  Fastställande av delårsrapport för första kvartalet 
•  Utseende av firmatecknare 
•   Val av ordförande och övriga ledamöter i utskott, 
inklusive val av ledamöter till revisionsutskott och 
ersättningsutskott 
•   Utvärdering av och fastställande av arbetsordning 
för styrelsen, VD-instruktion, rapporterings -
instruktion, instruktioner till utskott
•   Fastställande av policyer och utvärdering av 
efterlevnad
•   Avrapportering av utfall av årlig lönerevision
Juni
•   Strategiska mål inför ledningens 
arbete med den strategiska planen 
•   Personal- och arbetsmiljöfrågor 
•   Tidpunkt för nästkommande 
årsstämma och finansiell kalender
•   Fastställande av datum för 
kommande möten i styrelsen och 
utskotten
Augusti
•   Fastställande av delårsrapport för 
andra kvartalet 
•   Strategisk plan och strategidiskussion 
Oktober
•   Fastställande av delårsrapport för tredje 
kvartalet 
•   Avrapportering av riskanalys 
•   Genomgång av rapport från revisions -
utskottet avseende intern kontroll 
•   Utvärdering av system för internkontroll, 
risker och riskhantering 
December
•   Genomgång av revisorns  
löpande granskning 
•   Fastställande av budget,  
prognos och affärsplan  
•   Utvärdering av styrelsens,  
revisorns och VD:ns arbete
•   Möte med revisor utan  
bolagsledningens närvaro 
          O
KT                      NOV                      DEC                      JAN                      FEB                     M
AR
             SEP                      AUG                        JUL                        JUN                        MAJ                       APR                    
2024
Genova årsredovisning 2024
63

===== SIDA 64 =====

Utskottet ska även hålla sig informerat 
om revisionen av årsredovisningen 
och koncernredovisningen samt om 
slutsatserna av Revisorsinspektionens 
kvalitetskontroll och informera styrelsen 
kring detta. En ytterligare uppgift är att 
granska och övervaka revisorns opar ­
tiskhet och biträda vid upprättandet av 
förslag till bolagsstämmans beslut om 
revisorsval.
Under året hölls sex möten i revisions ­
utskottet.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av tre 
styrelseledamöter, inklusive styrelsens 
ordförande som också är ordförande i 
ersättningsutskottet. Ersättningsutskot ­
tet består av Mikael Borg, Erika Olsén 
och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska 
vara oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen. 
Ersättningsutskottet är ett beredande 
organ som huvudsakligen fördjupar, ana ­
lyserar, initierar och följer upp frågor om 
ersättningsprinciper, ersättningar och 
andra anställningsvillkor för bolagsled ­
ningen. Vidare ska ersättningsutskottet 
följa och utvärdera under året pågående 
och avslutade program för rörliga ersätt ­
ningar till ledande befattningshavare 
samt gällande ersättningsstrukturer och 
ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom 
ska ersättningsutskottet för varje räken ­
skapsår upprätta en ersättningsrapport 
över ersättningen till bolagets ledande 
befattningshavare. Ersättningsutskottet 
ansvarar även för bolagets visselblåsar ­
funktion. Under 2024 har inga incidenter 
rapporterats. Under året hölls tre möten i 
ersättningsutskottet.
Revision
Revisorn ska granska Genovas årsredo ­
visning och räkenskaper samt styrelsens 
och verkställande direktörens förvalt ­
ning. Vid årsstämman 2024 omvaldes 
som revisor i Genova det registrerade 
revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud ­
ansvarig revisor är Henrik Nilsson, auk ­
toriserad revisor och medlem av FAR. 
Verkställande direktör
Genovas verkställande direktör ansvarar 
för bolagets löpande förvaltning i enlig ­
het med reglerna i aktiebolagslagen samt 
av styrelsen antagna instruktioner för 
verkställande direktören och för finan ­
siell rapportering. Verkställande direk ­
tören har enligt instruktionen ansvar 
för bland annat att bolagsordningen, 
direktiv från bolagsstämma, styrelsens 
arbetsordning och andra av styrelsen 
utfärdade riktlinjer och anvisningar 
efterlevs. Den verkställande direktören 
svarar vidare för att bolagets finans­
policy, informationspolicy och insider ­
policy inklusive loggboksrutiner följs. 
Verkställande direktör är även ansvarig 
för att den interna organisationen och 
kontrollen är ändamålsenlig.
Michael Moschewitz tillträdde som 
verkställande direktör för Genova den 
1 oktober 2017 och efterträdde Andreas 
Eneskjöld. Ytterligare information 
om verkställande direktör Michael 
Moschewitz redovisas på sida 70 i avsnit ­
tet Ledande befattningshavare. Där finns 
information om födelseår samt huvud ­
saklig utbildning och arbetslivserfaren ­
het, uppdrag i bolaget och andra väsent ­
liga uppdrag, samt eget eller närstående 
fysisk eller juridisk persons innehav av 
aktier och andra finansiella instrument 
i bolaget.
Styrelsen utvärderar fortlöpande 
verkställande direktörens arbete och 
behandlar utvärdering av verkställande 
direktören vid ett styrelsemöte under 
året.
Koncernledning
Genovas koncernledning består av  
följande medlemmar: 
•   Michael Moschewitz, VD
•   Henrik Zetterström, CFO
•   Anna Barosen, Hållbarhetschef
•   Anna Molén, Chef Stadsutveckling
•   Henrik Raspe, Chef Projektutveckling
•   Henrik Sandström, Förvaltningschef
Ägarstruktur och styrning av 
underkoncerner
Koncernen består huvudsakligen av 
moderbolaget Genova Property Group 
AB (publ) och fem underkoncerner under 
Genovas helägda dotterföretag Genova 
Fastigheter AB, Genova  Nyproduktion 
AB, Genova Byggnad  Holding AB, 
Genova Hus Holding 1 AB och Järn ­
grinden AB samt därutöver, ett antal 
ytterligare bolag som befinner sig direkt 
under Genova. Genova har röstmajoritet i 
samtliga fem underkoncerner. 
Ersättning
Ersättning till styrelseledamöter, verk -
ställande direktör och ledande befatt -
ningshavare 
Arvode och annan ersättning till styrel­
seledamöterna, inklusive ordföranden, 
fastställs av årsstämman. På årsstäm ­
man den 2 maj 2024 beslutades i enlighet 
med valberedningens förslag, för tiden 
intill slutet av nästa årsstämma, om oför ­
ändrat arvode till styrelsen om 550 000 
kronor till styrelsens ordförande och 
om 290 000 kronor till vardera ledamot. 
Årsstämman beslutade vidare, i enlighet 
med valberedningens förslag, om arvode 
till ordföranden i styrelsens revisions ­
utskott om 150 000 kronor (förgående år 
100 000 kronor) och om 125 000 kronor 
(förgående år 75 000 kronor) till en 
ledamot samt om oförändrat arvode om 
50 000 kronor till ordföranden i styrel­
sens ersättningsutskott och om 40 000 
kronor till vardera ledamot. Arvode till 
revisor utgår enligt godkänd räkning.
Riktlinjer för ersättning till verkstäl -
lande direktör och ledande befattnings -
havare 
Riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare antogs av årsstäm ­
man första gången den 7 maj 2021. Nya 
justerade riktlinjer antogs på års ­
stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna 
tillämpades under 2023. Riktlinjerna 
gäller fram till dess att bolagsstämman 
beslutar annat.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Genova årsredovisning 2024
64

===== SIDA 65 =====

Genova ska erbjuda ersättningar och 
andra anställningsvillkor som möjliggör 
för bolaget att säkerställa dess tillgång 
till ledande befattningshavare med 
den kompetens som bolaget behöver. 
Marknadsmässighet och konkurrens ­
kraft ska vara övergripande principer för 
ersättning till ledande befattningshavare 
i bolaget. Ersättningen till de ledande 
befattningshavarna kan utgöras av en 
fast grundlön, rörlig kontant ersättning, 
pension samt andra förmåner. Verkstäl­
lande direktören ska inte erhålla rörlig 
ersättning. 
Riktlinjerna i sin helhet finns till­
gängliga på bolagets webbplats. 
För information angående ersättning 
till koncernledningen under 2024, se not 
10. 
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin 
verksamhet som kan få betydelse för 
bolagets framtida utveckling, resultat 
och finansiella ställning. Ledningen 
analyserar och uppdaterar regelbundet 
de verksamhetsrisker som identifierats 
för att kunna arbeta strukturerat med att 
hantera dessa. Under 2024 har revisions ­
utskottet deltagit i ledningens utvärde ­
ring av verksamhetsrisker och återrap ­
porterat till styrelsen. Då kan risken 
för negativ påverkan på koncernen och 
verksamheten minskas. De risker som 
Genova är exponerade för kan delas in i 
marknadsrelaterade, verksamhetsrelate ­
rade och finansiella. De finansiella risker 
som Genova bedömer främst påverkar 
bolaget beskrivs nedan. Övriga risker 
och Genovas hantering av dessa beskrivs 
närmare på sidorna 50–55.
Finansiella risker
Ränterisk
Genovas verksamhet finansieras förutom 
av eget kapital till stor del av extern 
upplåning och räntekostnader är bola ­
gets enskilt största kostnad. Bolaget är 
exponerat mot ränterisk på det sättet att 
förändringar i ränteläget påverkar bola ­
gets räntekostnad. 
Hantering – Räntekostnader är en stor 
kostnadspost för Genova och ränterisk 
bedöms löpande i kalkylen av samt ­
liga förvärv och projekt. Ränterisken 
hanteras i enlighet med finanspolicyn, 
vilket bland annt innebär en spridning 
av ränteförfallostruktur genom fast ränta 
i lånefinansieringen eller att räntesäkra 
rörlig ränta i lånefinansieringen via 
derivat.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings ­ och likviditetsrisk 
avses risken att sakna likviditet, att 
finansiering inte kan erhållas, bara kan 
erhållas på oförmånliga villkor eller att 
villkoren förändras samt risken för att 
finansieringsavtal sägs upp. Genovas 
verksamhet finansieras främst genom 
externa lån. En del av Genovas verk ­
samhet utgörs av fastighetsutvecklings ­
projekt, vilka kan komma att fördröjas 
eller drabbas av oförutsedda, eller ökade 
kostnader. 
Hantering – Genova arbetar utifrån en 
fastställd finanspolicy och övergripande 
mål för finansieringsverksamheten för 
att hantera finansierings ­ och likviditets ­
risker. Med en stabil finansiell ställning 
och en diversifierad kapitalbas med 
olika typer av finansiering, bedömer 
Genova att bolaget även fortsatt kommer 
att kunna erhålla finansiering till goda 
villkor. 
Finansiella åtaganden
Koncernens lånefaciliteter innehåller 
sedvanliga garantier och åtaganden, 
bland annat för Genova och dess dotter­
företag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle 
bryta mot något eller några finansiella 
åtaganden i låneavtalen skulle det kunna 
leda till att lånen sägs upp till omedelbar 
betalning eller att säkerheter realiseras 
av relevant kreditinstitut. 
Hantering  – Genova arbetar utifrån en 
fastställd finanspolicy och finansiella 
mål för att i varje skede säkerställa att 
alla finansiella åtaganden uppfylls. Där ­
utöver går bolaget regelbundet igenom 
likviditetsprognoser och utvärderar kon ­
tinuerligt olika refinansieringsalternativ. 
Värdeförändringar på bolagets  
fastigheter
Genovas förvaltningsfastigheter redovi­
sas i balansräkningen till verkligt värde 
och värdeförändringarna redovisas i 
resultaträkningen. Såväl fastighets­
specifika försämringar såsom lägre 
hyresnivåer och ökad vakansgrad som 
marknadsspecifika försämringar såsom 
högre direktavkastningskrav kan föran ­
leda att bolaget skriver ned det verkliga 
värdet på sina fastigheter. 
Hantering – Merparten av Genovas 
fastigheter återfinns på marknader som 
bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan 
på lokaler och bostäder. Hyresgästerna 
återfinns inom olika sektorer med en hög 
grad av skattefinansierade samhällsverk ­
samheter med hög kreditvärdighet och 
för vissa större hyresgäster finns ett fler ­
tal olika hyresavtal med olika löptider. 
Genovas förvaltningsfastigheter mark ­
nadsvärderas kvartalsvis av externa, 
oberoende fastighetsvärderare. 
Beskrivning av intern kon-
troll avseende den finansiella               
rapporteringen
Enligt aktiebolagslagen och Koden sva ­
rar styrelsen för den interna kontrollen 
av bolaget. Denna beskrivning har 
upprättats i enlighet med Kodens avsnitt 
7.4 och avser bolagets finansiella rappor ­
tering. Genovas syfte med en ända ­
målsenlig internkontrollmiljö samt en 
tillfredställande intern kontroll avseende 
bolagets finansiella rapportering, är att 
säkerställa att redovisning och finansiell 
rapportering till marknaden är korrekt, 
rättvisande samt i enlighet med gällande 
lagar. 
Genovas interna kontrollstruktur 
baseras på Committee of Sponsoring 
Organizations of the Treadway Commis ­
sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera 
ett företags interna kontroll över den 
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2024
65

===== SIDA 66 =====

finansiella rapporteringen. Ramverket 
innehåller kontrollmiljö, riskbedömning, 
kontrollaktiviteter, information och 
kommunikation samt uppföljning. 
Kontrollmiljö
Den interna kontrollen bygger på 
ansvarsfördelningar och arbetsfördel­
ningar genom styrelsens arbetsordning, 
instruktion för utskotten, verkställande 
direktör och den finansiella rapporte ­
ringen, Code of Conduct och policyer. 
Efterlevnaden av dessa följs upp och 
utvärderas kontinuerligt av ansvarig per ­
son. I den övergripande kontrollmiljön 
ingår också att en koncernövergripande 
riskutvärdering ska utföras där risker 
identifieras och utvärderas. Lednings ­
gruppen ska ansvara för att riskerna 
hanteras på tillfredsställande sätt. 
Därtill upprättar Genova styr  doku­
ment för att säkerställa att bolagets 
mål uppnås inom beslutade ramverk. 
Dokumenten anger principiella ställ­
ningstaganden snarare än specificerade 
detaljer. Exempelvis kan det handla om 
instruktioner i syfte att skapa systema ­
tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad, 
identifiera risker och riskhantering samt 
skapa trygghet i vardagliga beslut.
Genovas styrelse ser över och fast ­
ställer minst en gång årligen följande 
styrdokument:
•   Arbetsordning för styrelsen
•   Instruktion för verkställande direktör
•   Instruktion för ersättningsutskottet
•   Instruktion för revisionsutskottet
•   Finanspolicy
•   Attest­ och utanordningsinstruktion
•   Inköps­ och upphandlingspolicy
•   Intern kontrollpolicy 
•   Instruktion för intern kontroll  
finansiell rapportering
•   Riskpolicy
•   Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner
•   IT­policy
•   Informationssäkerhetspolicy
•   Kommunikationspolicy
•   Närståendepolicy
•   Uppförandekod
•   Personalhandbok
•   Policy för policyer
•   Hållbarhetspolicy
Kontrollmiljön inom Genova ska säker ­
ställa att hela verksamheten, processer 
och rutiner genomsyras av ett perspektiv 
där intern kontroll är centralt. För att 
säkerställa att kontrollmiljön är god och 
för att kontinuerligt kunna utvärdera den 
har ett antal kontroller identifierats.
Bland annat omfattar kontrollmiljön 
koncernledningens förhållande till en 
god intern kontroll samt ansvar att kom ­
municera vikten av att bedriva affärs ­
verksamheten på ett etiskt och legalt 
sätt. Vidare omfattas organisationsstruk ­
tur, rapporteringsvägar och ansvarsför ­
delning, koncernledningens medverkan 
och inställning till styrning och dess 
inställning till kompetensutveckling. 
Kontrollmiljön omfattar även struktur 
för policyer, instruktioner och för doku­
mentation av kontroller relaterade till 
den finansiella rapporteringen. Kom ­
munikationsvägar avseende frågeställ­
ningar relaterade till intern kontroll samt 
procedurer för övervakning av systemet 
för intern kontroll är också komponenter 
inom Genovas kontrollmiljö.
Kontrollmiljön ger inte en fullstän ­
dig bild av den interna kontrollen men 
är en viktig utgångspunkt eftersom 
bedömningen av koncernövergripande 
kontroller – särskilt när brister upptäcks 
– kan ha en betydande effekt på den 
övergripande bedömningen av effektivi­
teten i interna kontroller och rutiner för 
finansiell rapportering. 
Riskbedömning
För att säkerställa god intern kontroll i 
den finansiella rapporteringen används 
en riskbaserad ansats för att identifiera 
de konton och processer där väsentliga 
fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen 
baseras på en kombinerad kvantitativ 
och kvalitativ analys.
I Genovas affärsprocess analyseras 
samtliga väsentliga transaktions ­ och 
projektbeslut med avseende på risker, 
riskhantering samt möjligheter. Identifie ­
ring, bedömning och hantering av risker 
kopplade till redovisning och finansiell 
rapportering finns inbyggd i Genovas 
väsentliga processer. Genom process­
kartor och processbeskrivningar ska 
processerna inklusive identifierade risker 
och kontroller dokumenteras. Riskhan ­
teringen är en integrerad del av besluts­
fattande inom Genova. Se vidare ovan i 
avsnittet ”Risker och riskhantering”. 
Kontrollaktiviteter
Till varje identifierad risk kopplas 
kontroller tills dess att risken anses 
eliminerad alternativt reducerad till 
acceptabel nivå. De risker som identi­
fieras avseende finansiell rapportering 
hanteras genom de kontrollaktiviteter 
som finns beskrivna i bland annat sty ­
relsens arbetsordning, instruktion för 
verkställande direktör, finanspolicy och 
informationspolicy. För att säkerställa 
att relevanta kontroller finns för samtliga 
risker upprättas en matris som anger 
vilka kontroller som täcker respektive 
risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att 
förebygga, upptäcka samt korrigera fel 
och avvikelser. Se exempel på kontroll­
aktiveter nedan.
•   Identifiering av risker för fel i identifie ­
rade väsentliga processer eller transak ­
tionsflöden.
•   Identifiering av kontroller som hanterar 
identifierade risker.
•   Som bas för Intern Kontroll Finansiell 
Rapportering (IKFR) ska det även fin ­
nas generella IT­kontroller för program 
och system som används för att stödja 
identifierade väsentliga processer.
•   Dokumentation av identifierade pro ­
cesser, risker och kontroller.
Nedan anges exempel på kontrollaktiveter  
där riskbedömningar görs.
•   Styrelsemöten. 
•   Månadsrapporter upprättade av bola­
gets verkställande direktör i enlighet 
med styrelsens instruktion för rapporte ­
ring av bolagets ekonomiska situation.
•   Ledningsgruppsmöten.
Genova utvecklar kontinuerligt sina 
kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så 
ändamålsenlig organisation som möjligt.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT     
Genova årsredovisning 2024
66

===== SIDA 67 =====