Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

2025
Årsredovisning   /

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Genova
– ett dynamiskt fastighetsbolag
Genova årsredovisning 2025 3

===== SIDA 4 =====



===== SIDA 5 =====

Innehåll
6 VD har ordet
8 Genova och året i korthet
10 Mål och utfall, utdelningspolicy
12 Väsentliga händelser 2025
14 Genovas historia
16 Guide till Genova
18 Projekt Viby
26 Förvaltning
30 Utveckling
34 Dotterföretaget Järngrinden
36 Bedömd intjäningsförmåga
38 Hållbarhetsrapport
58 Finansiering
63 Finansiell utveckling
66 Risker och riskhantering
72 Aktien  och ägarförhållanden
76 Bolagsstyrningsrapport
86 Styrelse och ledande befattningshavare
89 Finansiell information
90 Nyckeltal
91 Räkenskaper
100 Redovisningsprinciper och noter
134 Revisionsberättelse
139 Definitioner
141 Information till aktieägare
Reviderad årsredovisning och koncernredovisning 
för Genova Property Group AB (publ) utgörs av 
sidorna 12–13, 58–74 och 89–134.
Förvaltningsberättelsen utgörs av avsnitten   
Väsentliga händelser 2025, Risker och risk­
hantering, Aktier och ägarförhållanden, 
 Finansiering samt Finansiell utveckling. 
Knivsta, Segerdal Genova årsredovisning 2025 5

===== SIDA 6 =====

VD-ORD
” Vi fortsätter att skapa  
värde på både kort och 
lång sikt”
Under 2025 levererade Genova på sin värdeskapande strategi genom attraktiva och selektiva 
transaktioner och ett målmedvetet arbete för att optimera finansieringen. Lönsamheten 
stärktes och förvaltningsresultatet per aktie ökade med 20 procent, vilket gör att Genova 
står starkt när vi går in i 2026. Förutsättningarna för långsiktigt värdeskapande har för -
bättrats ytterligare och styrelsen föreslår därför en höjd utdelning om 0,92 kronor per aktie, 
med kvartalsvis utdelning om 0,23 kronor.
Förvaltning – positiv utveckling 
och ökad aktivitet
Genovas affärsmodell, som kombinerar 
stabila kassaflöden från förvaltnings ­
fastigheter med investeringar i värde ­
skapande utvecklingsprojekt, ger oss 
möjlighet att skapa kassaflöden och lön ­
samhet på både kort och lång sikt. Av det 
totala fastighetsvärdet om 10,7 Mdkr står 
förvaltningsfastigheterna för 78 procent 
medan utvecklingsverksamheten utgör 
ett vinstdrivande komplement.
Fastighetsförvaltningen utvecklades 
positivt under året med stärkt drifts­
överskott. Vår mix av hyresgäster med 
hög andel bostäder, offentligt finansie ­
rade verksamheter och dagligvaruhandel 
fortsätter att bidra till stabilitet. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden låg vid 
årets slut på 92 procent, där två procent ­
enheter av vakansen utgörs av projekt ­
fastigheter där lönsamheten bedöms 
vara högre genom att utveckla byggrätter 
än att hyra ut de vakanta ytorna. Den 
genomsnittliga återstående avtalsläng ­
den ökade till 4,8 år jämfört med 4,6 år 
vid årets inledning, vilket bidrar till god 
förutsägbarhet i hyresintäkterna. Under 
inledningen av 2026 noterar vi en tillta ­
gande aktivitet i uthyrningen med fler 
hyresgästdialoger. 
Genova årsredovisning 20256

===== SIDA 7 =====

VD-ORD
Under 2025 genomförde vi flera värde ­
skapande transaktioner. En höjdpunkt 
var det större förvärvet under årets fjärde 
kvartal då förvaltningsportföljen kom ­
pletterades med attraktiva fastigheter i 
Stockholmsregionen till ett värde om 634 
Mkr.  Det är välbelägna fastigheter med 
stabila hyresgäster och lång återstå ­
ende kontraktstid. Affären leder till en 
betydande positiv påverkan på kassa ­
flöde och resultat med bibehållen stabil 
balansräkning. Samtidigt ingick vi en 
avsiktsförklaring om förvärv av ytterli ­
gare tre fastigheter i Stockholmsregionen 
för cirka 600 Mkr. 
Utveckling – värdeskapande 
investeringar
En stor del av Genovas värdeskapande 
historiskt kommer från utveckling av 
byggrätter och egna projekt. Under 
perioden 2018–2025 stod vår utvecklings ­
verksamhet för 44 procent av Genovas 
totala vinst, motsvarande cirka 1,1 Mdkr.  
Idag driver vi ett 30 ­tal detaljplaner, där 
framtida byggrätter bedöms utgöra en 
betydande värde potential. Sammanta ­
get har vår byggrättsportfölj ett bedömt 
övervärde om cirka 1,5 Mdkr som idag 
inte reflekteras i vår balansräkning. Detta 
motsvarar cirka 33 kronor per aktie. 
Vårt pågående stadsutvecklingspro ­
jekt Viby i Upplands­Bro är ett exempel 
på hur vi skapar värde över tid. Under 
2025 startade första etappen med bygg ­
nation av redan fullt uthyrda lokaler för 
skola, livsmedelsbutik och idrottshall 
samt bostäder. Fastigheten förvärvades 
för 45 Mkr och värderades vid årets slut 
till cirka 782 Mkr.
Ett ytterligare bevis på värdeskapan ­
det i Genovas utvecklingsverksamhet är 
avyttringen för 875 Mkr av två nyprodu ­
cerade fastigheter i Knivsta genom ett 
joint venture med Redito. Affären som 
genomfördes i december 2025 stärkte 
Genovas balansräkning och frigjorde 
betydande likviditet.
Vår långsiktiga strategi är att fortsätta 
driva byggrätts ­ och projektutveckling 
i tidiga skeden på våra fastigheter och 
platser där vi ser god efterfrågan och 
tydlig lönsamhet. Genom partnerskap 
med kapitalstarka aktörer kan vi frigöra 
likviditet för nya investeringar i välavkas ­
tande fastigheter och projekt. 
Förstärkt hållbarhetsarbete
Under året har Genovas hållbarhetsar ­
bete stärkts, vilket leder till minskad risk 
och kostnader. En central del i arbetet 
är energioptimering i både förvaltning 
och nyproduktion och effekterna av 
insatserna är tydliga. Energianvänd ­
ningen per kvadratmeter minskade med 
10 procent under året. Vi tecknade även 
hållbarhetslänkad finansiering om totalt 
2,8 Mdkr. Att knyta Genovas finansie ­
ring till konkreta hållbarhetsmål är 
viktigt både för att säkerställa långsiktig 
tillgång till kapital och för att ytterligare 
stärka sambandet mellan affärsstrategi 
och hållbarhetsarbete.
 
Fokus på finansiering
Vi har under 2025 arbetat med att 
optimera finansieringen genom en rad 
åtgärder, vilket lett till markant mins ­
kade finansieringskostnader, förlängd 
kapitalbindning. Utöver att teckna avtal 
om hållbarhetslänkad refinansiering 
emitterade vi gröna obligationer till 
attraktiva nivåer. 
Under 2025 och inledningen av 2026 
har vi återköpt samtliga konvertibler och 
merparten av utestående hybridobliga ­
tioner. Efter årsskiftet inleddes därtill ett 
återköpsprogram av egna aktier, en tydlig 
signal om vår tilltro till Genovas framtid. 
Vi har även inlöst hybrid obligationer 
under 2026, vilket ytterligare stärker 
vinst per aktie. Insatserna under 2025 
och hittills i år i kombination med lägre 
marknadsräntor kommer successivt få 
ytterligare genomslag i kassaflöde och 
våra nyckeltal framåt.
God resultatutveckling 
Ett år av tydligt lönsamhetsfokus inom 
alla delar av verksamheten gav resultat. 
Vi redovisar en ökning i förvaltningsre ­
sultat per aktie med 20 procent till 1,86 
kr för helåret, där ökningen till stor del 
är en effekt av lägre räntebetalningar på 
hybridobligationer. Substansvärdet hän ­
förligt till aktieägarna steg under året 
med 9 procent till 75,95 kr per aktie. 
Framåtblick
Under 2025 upplevde vi en turbulent 
omvärld och avvaktande aktiemark ­
nad för fastighetsbolag. Samtidigt har 
finansieringsmarknaden successivt 
stärkts och likviditeten och aktiviteten i 
fastighetsmarknaden förbättrats. Det är 
faktorer som bidrar positivt till Genovas 
möjligheter för värdeskapande trans ­
aktioner framåt. Med stärkt balansräk ­
ning, stabila kassaflöden från en större 
förvaltningsportfölj och värdedrivande 
utvecklingsprojekt har vi byggt en bra 
bas för att fortsätta stärka intjäning och 
lönsamhet 2026.
Jag vill avsluta med att tacka våra 
fantastiska medarbetare, hyresgäster och 
samarbetspartners för ett fint samarbete 
2025. Ett stort tack även till våra aktie­
ägare för ert förtroende och engagemang 
i Genova. Jag ser fram emot fortsatt 
värde skapande under 2026. 
Michael Moschewitz, VD
” Vi har byggt en bra bas för att 
stärka intjäning och lönsamhet 
under 2026 ”
Genova årsredovisning 2025 7

===== SIDA 8 =====

Genova i korthet
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassa flöden 
från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv 
projektutveckling av främst samhällsfastigheter och 
hyresbostäder för egen förvaltning. 
Affärsidé
GENOVA I KORTHET
Genova är ett dynamiskt fastighetsbolag som 
kombinerar stabila kassaflöden från förvalt -
ningsfastigheter med investeringar i värde -
skapande utvecklingsprojekt. Med stor flexi -
bilitet i verksamheten fokuserar Genova på de 
fastighetssegment där förutsättningarna för 
hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst.
Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av 
kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och 
bostäder i Storstockholm, Uppsalaregionen 
och västra Sverige. Den betydande byggrätts -
portföljen möjliggör fortsatt värdetillväxt och 
bidrar till förstärkt likviditet.
10,7 Mdkr
Fastighetsvärde1)   31 december 2025
1,5 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj2)   31 december 2025
75,95 kr
Långsiktigt substansvärde hänförligt  
till aktieägarna per aktie   31 december 2025
55,4 %
Belåningsgrad   31 december 2025
1)  Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt 
om 2 372 Mkr. 
2)  Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 33 kr per aktie. Från och 
med 31 december 2025 externvärderas Järngrindens byggrätter och inklude ­
ras i byggrättsportföljens bedömda övervärde.
2025 2024
Hyresintäkter, Mkr 514  508
Driftsöverskott, Mkr  376  369 
Förvaltningsresultat, Mkr  131  140
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,86 1,55
Årets resultat, Mkr 274 157
Fastighetsvärde, Mkr 10 674 10 004
Övervärde byggrättsportfölj, Mdkr 1,5 1,3
Nettoinvestering, Mkr 741 713
Belåningsgrad, % 55,4  54,5 
Soliditet, % 34,2  35,6 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8  1,8 
Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8  1,8 
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 825   4 650
Långsiktigt substansvärde hänförligt till 
aktieägarna, Mkr 3 568   3 273
Totalt antal utestående aktier, tusental 46 976   45 613 
Långsiktigt substansvärde hänförligt till  
aktieägarna per aktie, kr 75,95 72,72
 
Nyckeltal i sammandrag
Genova årsredovisning 20258

===== SIDA 9 =====

Förvaltningsresultat, MkrFastighetsvärde, Mdkr
20192018 2020 2021 2022 2023 20252024
2
4
6
8
10
12
30
60
90
120
150
180
Mdkr Mkr
Förvaltningsfastigheter per geografi 
Fastighetsvärde 8 303 Mkr
Fastighetsvärde och förvaltningsresultatTillväxtregioner i Sverige
8 % 
Övrigt
46 % 
Storstockholm
30 % 
Uppsala
16 % 
Väst
Genovas fastighetsbestånd finns 
idag huvudsakligen i Storstockholm, 
Uppsalaregionen och västra Sverige. Övriga 
fastigheter är belägna främst runt Lund.
Genovas har två affärsområden: Förvaltning och Utveckling. Kombinationen av stabil förvaltning och flexibel utveckling 
möjliggör långsiktigt värdeskapande – från förvärv och förvaltning till utveckling och avyttring av fastigheter, byggrätter 
eller projekt. 
Genovas affärsmodell
Förvaltning
Förvaltningen genererar stabila kassaflöden från 
kommersiella fastigheter, samhällsfastigheter 
och bostäder, vilket skapar finansiell styrka och 
kontinuitet.
Utveckling
Inom utvecklingsverksamheten skapas bygg   rätter 
från befintliga fastigheter genom aktiv detalj­
planeutveckling. Därefter kan byggrätter avyttras 
eller användas för egen projektutveckling.
10,7 Mdkr
31 dec 2025
Fastighetsvärde
Förvaltningsresultat
131 Mkr
2025
GENOVA I KORTHET
Storstockholm
Uppsalaregionen
Väst
Lund
Genova årsredovisning 2025 9

===== SIDA 10 =====

MÅL
Genovas målsättning är att lämna utdelning till aktieägarna som 
minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år juste­
rat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte 
motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis.
Utdelningspolicy
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över tid  
understiga 55 procent.
Finansiella mål
Finansiella begränsningar
Soliditet, %
Ränte täcknings­ 
grad , ggr
Belåningsgrad, %10
20
30
40
50
20192018 2020 2021 2022 2024 20252023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
20192018 2020 2021 2022 2024 20252023
20
40
60
80
100
20192018 2020 2021 2022 2024 20252023
Min
Min
Max
34,2 %
31 dec 2025
1,8 ggr
2025
55,4 %
31 dec 2025
% %
ggr
Långsiktigt substansvärde per aktie
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel. Långsiktigt  
substansvärde  
per aktie, Kr
Värdeöverföringar 
till aktieägare, Kr
20192018 2020 2021 2022 2024 20252023
20
40
60
80
100
15
30
45
60
75
14 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2018 ­2025
Kr %
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2018, %
Förvaltningsresultat per aktie
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i för ­
valtningsresultatet per aktie om minst 20 
procent över en konjunkturcykel.
Förvaltnings ­ 
resultat  
per aktie, Kr
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
20192018 2020 2021 2022 2024 20252023
-25
0
25
50
75
100
62 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2018 ­2025
%Kr
Genomsnittlig årlig  
tillväxt från 2018, %
 Föreslagen utdelning 2025 
0,92 kr/aktie
 Utdelningen motsvarar 41 procent av  
förvaltningsresultatet justerat för värdeförändringar.
 
Genova årsredovisning 202510

===== SIDA 11 =====

Klimatpåverkan
•  Minska klimatutsläpp med 42 procent 
i scope 1 och scope 2 samt mäta och 
minska utsläpp i scope 3 (tCO2e) till år 
2030 jämfört med basåret 2023.
•  Minska klimatutsläpp i nyproduktion till 2030 i linje med 
bolagets fastställda målbanor (kg CO2e/BTA), vilka utformats 
med beaktande av Parisavtalet och Sveriges övergripande 
klimatmål. Arbetet påbörjas under 2026.
    
Klimatanpassning
•  100 procent av Genovas fastighets­
bestånd ska ha genomgått klimatrisk ­ 
och sårbarhetsanalys till 2030.
Energi
•  Minska energiintensiteten (kWh/kvm 
Atemp) med 25 procent i fastighets­
beståndet till 2030 jämfört med 
basåret 2023.
Arbetsvillkor i värdekedjan
•  100 procent av Genovas större 1) byggprojekt ska årligen 
genomgå oannonserade stickprovskontroller i enlighet med 
initiativet Hållbar Byggbransch. Arbetet påbörjas under 2026. 
1) Avser byggprojekt där investeringen överstiger 50 Mkr.
Hållbarhetsmål
–27%
Minskning klimatutsläpp 
i scope 1 och scope 2 
jämfört med 2023
–15%
Minskning jämfört  
med basåret 2023
82 %
31 dec 2025
Klimatutsläpp Klimatriskanalyser
82 %  
Slutförda
18 %  
Ej slutförda
Klimatutsläpp
30
60
90
120
150
2024 20252023
Mål 2030
-25%
kWh/m 2 Atemp
Klimatutsläpp
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2024 20252023
Klimatriskanalyser
Mål 2030
-42%
tCO2e
Genova årsredovisning 2025 11

===== SIDA 12 =====

2025 var ett aktivt år för Genova inom både fastighetsförvaltning och projektutveckling. 
Arbetet med att sänka räntekostnaderna och stärka likviditeten fortsatte, bland annat 
genom refinansieringar och återköp av hybridobligationer. Under året genomfördes även 
flera värdeskapande transaktioner i både förvaltnings- och byggrättsportföljen.
Väsentliga händelser 2025
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    VÄSENTLIGA  HÄNDELSER 2025
Q1
Frånträde av sista bostadskvarteret i 
Norrtälje 
Det sista bostadskvarteret i Norrtälje 
frånträddes till ett joint venture där Genova 
är hälftenägare tillsammans med Nrep. 
Fastighetsvärdet vid frånträdet uppgick till 
550 Mkr.
Avyttring av fastigheter med byggrätter
Avtal tecknades om avyttring av två fastighe ­
ter med byggrätter i Stockholm för 323 Mkr. 
Avyttring av fastighet i Huddinge
Avtal tecknades om avyttring av en fastighet 
i Huddinge med nyskapade bostadsbyggrät ­
ter för 28 Mkr.
Hyresavtal för grundskola tecknas i Viby
Ett 20­årigt hyresavtal med Raoul Wallen ­
bergskolan tecknades för utveckling av en 
grundskola F ­9 i projekt Viby i Upplands ­Bro.
Projekt färdigställt och frånträtt i Varberg
Järngrinden färdigställde och frånträdde 
Apoteas nya centrallager i Varberg, vilket 
medförde ett positivt resultat om 40 Mkr.
Järngrinden avyttrar fastighet
Järngrinden avyttrade en fastighet till ett 
underliggande fastighetsvärde om 80 Mkr. 
Beviljade byggnadskreditiv 
Nya byggnadskreditiv om totalt 355 Mkr 
beviljades.
Q2
Byggnation inleds i stadsutvecklings -
projektet Viby – hyresavtal med Axfood
Byggnationen av de första kvarteren i stads ­
utvecklingsprojektet Viby inleddes. Sam­
tidigt tecknades ett tioårigt hyresavtal med 
Axfood avseende en Hemköpsbutik.
Spridningsemission
En spridningsemission om 600 000 stam­
aktier genomfördes. Spridningsemissionen 
var riktad mot allmänheten i Sverige och 
övertecknades kraftigt. Genova tillfördes 
cirka 2 300 nya aktieägare.
Nya styrelseledamöter och beslut om 
utdelning
Vid årsstämman fattades beslut bland annat 
om utdelning om 0,88 kronor per aktie samt 
omval av fyra tidigare styrelseledamöter och 
val av två nya styrelseledamöter; Mattias 
Björk och Karin Larsson.
Refinansiering sänker räntekostnader
Obligationslån om 650 Mkr refinansierades 
till en sänkt kreditmarginal, vilket innebär 
minskade årliga räntekostnader om 11 Mkr.
Beviljat byggnadskreditiv
Ett nytt byggnadskreditiv om 271 Mkr         
beviljades.
Chef Stadsutveckling avslutar  
anställning
Anna Molén, chef Stadsutveckling och del 
av Genovas ledningsgrupp, avslutade sin 
anställning.
Q3
Viby – stadsutvecklingsprojekt med 
stark värdeutveckling
K2A:s minoritetsandel i stadsutvecklings ­
projektet Viby förvärvades, baserat på ett 
underliggande fastighetsvärde om 650 
Mkr. Med ett genomsnittligt ingångsvärde 
om 90 Mkr och nedlagda kostnader om 150 
Mkr, hade projektet genererat en betydande 
värdeökning sedan Genovas initiala förvärv 
år 2014. 
Emission av gröna obligationer
Gröna obligationer om 325 Mkr emitterades 
under ett ramverk om totalt 750 Mkr, med 
slutligt förfall 2029. Den rörliga räntan blev 
3m Stibor + 375 baspunkter och kreditmar ­
ginalen var den lägsta Genova någonsin 
emitterat nya obligationer på.
Genova årsredovisning 202512

===== SIDA 13 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    VÄSENTLIGA  HÄNDELSER 2025
Q4
Avyttring av nyproducerade  
bostadsfastigheter i Knivsta 
Två fastigheter i centrala Knivsta av  ­
yttrades via ett samägt joint venture till ett 
underliggande fastighetsvärde om 875 
Mkr före avdrag för latent skatt. Försälj ­
ningspriset översteg bokförda värden och 
stärker Genovas likviditet med cirka 120 Mkr. 
Frånträdet genomfördes i december varpå 
Genova erhöll utdelning om cirka 50 Mkr 
från det gemensamägda bolaget. Efter årets 
utgång har ytterligare 62 Mkr erhållits i utdel ­
ning från det gemensamägda bolaget.
Förvärv och avsiktsförklaring om förvärv 
av fastighetsportföljer i Stockholm
Förvärv av en attraktiv fastighetsportfölj 
i Stockholmsregionen om 634 Mkr som 
stärker Genovas förvaltningsresultat per 
aktie och skapar förutsättningar för till ­
växt i långsiktigt substansvärde per aktie. 
Vidare ingick Genova en avsiktsförklaring 
om ett tilläggsförvärv av tre fastigheter i 
Stockholms  regionen med ett underliggande 
fastighetsvärde om cirka 600 Mkr.
Delfinansiering genom nyemission av 
stamaktier
Finansieringen av förvärvet från Landia 
utgjordes delvis av en nyemission av stam­
aktier i Genova till Landia om cirka 101 Mkr till 
en teckningskurs om 74,14 kronor per aktie. 
Förvärv av fastighet med framtida 
 byggrätter i Ekerö centrum
Genova avtalade om förvärv av en majori ­
tetsandel av bolaget Exnord Tappsund AB 
som äger fastigheten Tappsund 1:71 i Ekerö 
centrum. Köpeskillingen för aktierna uppgick 
till cirka 21 Mkr.
Avyttring av fastighet i Gävle
Genova avtalade om försäljning av en 
fastighet i Gävle. Avyttringen skedde till ett 
underliggande fastighetsvärde om 68 Mkr 
före avdrag för latent skatt. Försäljnings­
priset översteg bokfört värde med 3 procent. 
Genom affären frigjordes likviditet om cirka 
41 Mkr.
Avtal om hållbarhetslänkad finansiering
Genova förstärkte sitt hållbarhetsarbete 
genom att teckna hållbarhetslänkad finan ­
siering om 2,8 Mdkr. Därmed utgör Genovas 
hållbarhetslänkade och gröna finansiering 
cirka 80 procent av den totala utestående 
finansieringen.
Emission av gröna seniora icke säker -
ställda obligationer
Gröna seniora icke säkerställda obligationer 
om 95 Mkr emitterades. Samtidigt återköp ­
tes hybridobligationer om 61,25 Mkr. 
Återköp av konvertibler och emission av 
ytterligare gröna obligationer
I december återköptes samtliga konverti ­ 
bler till ett belopp om 209 Mkr. Samtidigt 
emitterades ytterligare gröna obligationer 
om 200 Mkr. Syftet med obligationsemis ­
sionen är att skapa ytterligare värde för 
aktieägarna genom att, på nära skuld ­ och 
ränteneutral basis, återköpa konvertibler, 
vilka hade kunnat resultera i en framtida 
utspädning för aktieägarna.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Inlösen av hybridobligationer
Genova meddelade bolagets avsikt att 
lösa in dess utestående hybridobliga ­
tioner. Det nominella beloppet som inte 
innehades av Genova uppgick till 195 Mkr. 
Motsvarande belopp inlöstes den i mars 
2026.
Program för återköp av egna aktier  
Genova inledde efter årets utgång ett 
återköpsprogram av egna stamaktier, 
med start den 13 januari 2026 fram till 
årsstämman 2026, i syfte att optimera 
kapitalstrukturen och stärka värde­
skapandet per aktie.
Ingår joint venture för del av stads -
utvecklingsprojektet Viby
Den första etappen av stadsutvecklings ­
projektet Viby i Upplands ­Bro avyttrades 
till ett joint venture med Genova som 
hälftenägare tillsammans med Urban 
Partners via NSF V. Transaktionen innebar 
en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och 
minskade räntebärande skulder om cirka 
175 Mkr. Försäljningspriset baserades 
på ett underliggande fastighetsvärde om 
365 Mkr, i linje med bokfört värde.
Genova årsredovisning 2025 13

===== SIDA 14 =====

Genova – en tjugoårig  
tillväxthistoria 
I år är det 20 år sedan Genova grundades och en spännande tillväxtresa startade. 
Sedan starten 2006 har Genova utvecklats från ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag 
till en etablerad och noterad aktör med en tydlig affärsmodell som kombinerar stabila 
kassa  flöden från förvaltningsfastigheter med värdeskapande utveckling. Genom stabil 
förvaltning, egen byggrättsutveckling och disciplin i kapitalallokeringen har bolaget 
vuxit stegvis och byggt styrka genom flera marknadscykler.
GENOVAS HISTORIA
började systematiskt skapa byggrätter ur 
befintliga förvaltningsfastigheter som 
förvärvats med en idé om framtida poten ­
tial för projektutveckling. Genom aktiv 
detaljplaneutveckling i nära samarbete 
med kommuner lades grunden för en 
betydande byggrättsportfölj, som succes ­
sivt byggts upp utan att vara beroende av 
konkurrensutsatta markanvisningar. 
Samtidigt fortsatte förvaltningsport ­
följen att växa, både genom förvärv och 
genom värdeskapande åtgärder i befint­
ligt bestånd. Kombinationen av stabila 
kassaflöden och egen projektutveckling 
gav Genova möjlighet att växa selektivt 
och anpassa investeringsnivån efter 
marknadsförutsättningarna.
Nästa steg börsnotering
Ett viktigt steg i Genovas utveckling 
togs 2014 då bolagets nuvarande VD, 
Michael Moschewitz rekryterades, då 
som finanschef. Kort därefter note ­
rades bolagets preferensaktie, vilket 
breddade finansieringsbasen och ökade 
den finansiella flexibiliteten. Under de 
följande åren fortsatte Genova att växa 
både organiskt och genom strategiska 
förvärv, samtidigt som flera uppskattade 
bostads ­ och samhällsfastighetsprojekt 
färdigställdes.
År 2020 noterades Genova på Nasdaq 
Stockholm, vilket markerade övergången 
till en ny fas som noterat fastighetsbo ­
lag. Affärs  modellens kärna förblev dock 
densamma – att kombinera starka kassa­
flöden från förvaltning med värdeska ­
pande utveckling.
En stark plattform för  
värdeskapande
De senaste åren har präglats av stora 
svängningar på fastighets­ och kapital­
marknaderna. Genova har under denna 
period arbetat aktivt med att värna balans­
räkningen, sänka finansieringskostnader 
och tydliggöra värden i byggrättsport­
följen. Samtidigt har bolaget fortsatt att 
realisera framgångsrika projekt, genom­
föra selektiva attraktiva transaktioner och 
anpassa kapitalallokeringen efter rådande 
marknadsläge.
Efter nära två decennier har Genova 
etablerat en plattform som kombinerar 
långsiktigt ägande, intern projektkom ­
petens och finansiell disciplin. Bolagets 
utveckling har skett stegvis, med fokus 
på hållbar tillväxt och riskkontroll – en 
inriktning som fortsatt präglar Genovas 
strategi framåt.
Förvaltning och utveckling  
från start 
Genova Property Group grundades 2006 
av Micael Bile som tillsammans med sin 
medgrundare Andreas Eneskjöld lagt 
grunden för ett fastighetsbolag där lång ­
siktighet, kvalitet och finansiell uthål ­
lighet står i centrum. Redan från början 
kombinerades aktiv förvaltning med 
utveckling av fastigheter i tillväxtregio ­
ner, främst i Stockholms ­ och Uppsalare ­
gionerna. Denna kombination har varit 
en bärande del av Genovas affärsmodell 
sedan dess.
De första åren präglades av uppbygg­
nad av en stabil förvaltningsportfölj, där 
fokus låg på kommersiella fastigheter 
med starka kassaflöden och utvecklings­
potential. Finanskrisen 2008–2009 blev 
ett tidigt stresstest som tydliggjorde 
vikten av balansräkningsstyrka, stabila 
intäkter och flexibilitet i affärsmodellen. 
Erfarenheterna från denna period har 
haft stor betydelse för hur Genova däref­
ter har format sitt dynamiska arbetssätt 
med risk, finansiering och timing.
Byggrättsportföljen börjar byggas
Under 2010­talet breddades verksam ­
heten genom etableringen av egen 
bostads­ och projektutveckling. Genova 
Genova årsredovisning 202514

===== SIDA 15 =====

Milstolpar i Genovas historia
Hög aktivitet under året inom alla verksamhetsdelar inklusive:
•   Realisering av värde genom avyttringar av byggrätter, projekt och 
fastigheter
•   Byggstart av utvecklingsprojektet Viby i Upplands ­Bro
•   Minskade finansieringskostnader och stärkt balansräkningen 
genom bland annat återköp av hybridobligationer och konvertibler
Med ett fastighetsvärde om 10,7 Mdkr och en betydande 
byggrättsportfölj fortsätter Genova skapa värde in sin förvaltning 
och utveckling.
2025
2006 Genova Property Group grundas 
2008–2009 Finanskrisen formar bolagets syn på 
kassaflöde, risk och balansräkning
2010 Egen bostads- och projektutveck -
ling etableras
2012–2014 Första större bostadsprojekten 
genomförs och byggrättsportföljen 
börjar byggas upp
2015 Preferensaktier emitteras och 
noteras, vilket stärker finansierings -
basen
2016–2019 Tillväxt i förvaltningsportföljen och 
fortsatt uppbyggnad av byggrätter 
genom detaljplanearbete
2020 Genova noteras på Nasdaq           
Stockholm.
2021–2023 Utveckling av större stadsutveck -
lings- och bostadsprojekt samt aktiv 
portföljförvaltning
2024 Fokus på stärkt kassaflöde, sänkt 
finansieringskostnad och realisering 
av värden i byggrättsportföljen
Genova årsredovisning 2025 15

===== SIDA 16 =====

•   Kassaflöden från förvaltningsportföljen utgör grunden 
för Genovas finansiella styrka och används för utdelning, 
amortering av skuld samt selektiva förvärv av fastigheter 
med god avkastning eller utvecklingspotential.
•   Tydligt fokus på attraktiva fastigheter med mycket mark 
i starka geografier som Storstockholm, Uppsala och 
västra Sverige.
•   Hög uthyrningsgrad och en hyresgästmix med stor andel 
offentligt finansierade verksamheter och dagligvaru­
handel bidrar till stabila och förutsägbara kassaflöden  
•   Fastigheternas potential utvecklas löpande genom 
förbättrad uthyrningsgrad, justerad hyresgästmix eller 
genom att identifiera möjligheter till framtida byggrätter. 
•   Genom förvärv och avyttringar optimeras portföljen i 
syfte att uppfylla bolagets finansiella mål och stärka den 
långsiktiga intjäningen.
Genova har historiskt visat god förmåga att löpande 
anpassa verksamheten utifrån rådande marknad för 
att skapa lönsam tillväxt till begränsad risk. Såväl sub ­
stansvärde som förvaltningsresultat per aktie har ökat 
kraftigt sedan 2018.
Historik av stark tillväxt till  
begränsad risk
62 %
Förvaltnings resultat per 
aktie, genomsnittlig årlig 
tillväxt 2018–2025
14 %
Substansvärde per aktie, 
genomsnittlig årlig tillväxt  
2018–2025
Förvaltning – verksamhetens kärna
Kassaflöden från både  
förvaltning och utveckling
•   Genovas kassaflöde genereras i första hand i förvalt ­
ningsverksamheten. 
•   Utvecklingsverksamheten bidrar successivt till stärkt 
kassaflöde när projekt färdigställs och tillförs förvalt ­
ningsportföljen eller realiseras genom avyttring. 
•   Vid en analys av bolaget är både nuvarande kassa­
flödesnivå och den långsiktiga potentialen i projekt ­
portföljen intressanta att beakta. 
•   Sammantaget ger detta en bild av ett bolag där stabil 
intjäning kombineras med strukturell tillväxt i kassa ­
flöde och substansvärde över tid.
GUIDE TILL GENOVA
78 %
Förvaltningsfastigheter
Andel av totalt fastighetsvärde
Guide till Genova 
Genovas verksamhet kan med fördel analyseras som två tydligt avgränsade men samverkande 
delar – en kassaflödesgenererande förvaltningsverksamhet och en värde  skapande utvecklings -
verksamhet. Uppdelningen ger förståelse för bolagets risk- profil, intjäningsförmåga och lång -
siktiga värdeskapande. En viktig utgångspunkt är att projekt  portföljen i huvudsak bär sina egna 
projekt- och finansieringskostnader, medan förvaltningen utgör basen för stabilitet, kassaflöde 
och finansiell uthållighet.
10,7 Mdkr
Fastighetsvärde   
Varav pågående byggnation, planerade projekt  
och pågående bostadsprojekt om 2 372 Mkr. 
Genova årsredovisning 202516

===== SIDA 17 =====

•   Omfattar utveckling av byggrätter och projekt, primärt base ­
rat på egen mark och befintliga förvaltningsfastigheter.
•   Låga ingångsvärden och begränsad kapitalbindning i tidiga 
skeden skapar goda förutsättningar för attraktiva projekt ­
marginaler.
•   Utvecklingsverksamheten är i huvudsak självfinansierad på 
projektnivå. Projektportföljen belastar därmed kassaflödet 
från förvaltningen i begränsad utsträckning.
Dolda övervärden  
i byggrättsportföljen
•   Det externt bedömda marknadsvärdet på Genovas 
byggrätter överstiger det bokförda värdet i balans ­
räkningen, vilket innebär att ett betydande över ­
värde inte synliggörs i redovisningen. 
•   Detta övervärde är hänförligt till framtida bygg ­
rätter efter att detaljplaner vunnit laga kraft och är 
värderat av extern part.
Mkr
Fastighets­
värde
1     Fastighetsvärdet där byggrätterna utvecklas per 31 december 2025, baserat på värdering av CBRE
2     Upparbetade kostnader och aktiveringar under planeringsstadiet
3     Bokfört värde på byggrätterna (endast planerade projekt, ej pågående byggnation)
4     Övervärde om cirka 1,5 Mdkr som inte reflekteras i bolagets balansräkning
5     Marknadsvärde på framtida byggrätter per 31 december 2025, baserat på värdering av CBRE
Upparbetade 
kostnader
Bokfört värde 
för byggrätter
Marknadsvärde 
på byggrätter 
Övervärde
2 502
1 145 3 648
5 1421 494
1
2 3
4 5
Utveckling – vinstdrivande komplement
•   Byggrätter och projekt i attraktiva lägen utgör likvida tillgångar 
vars värde kan realiseras genom försäljning eller genom egen 
projektutveckling, beroende på marknadsförutsättningar.
•   Frigjort kapital kan återinvesteras i högavkastande fastig ­
heter eller användas för att stärka balansräkningen, vilket 
skapar värde både på kort och lång sikt. 
GUIDE TILL GENOVA
Övervärde byggrättsportfölj
1,5 Mdkr
22 %
Utvecklingsprojekt
Andel av totalt fastighetsvärde
Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande 
cirka 33 kr per aktie.
Sedan starten 2006 har Genova visat en unik förmåga 
att skapa värde genom utveckling och avyttring av 
byggrätter och projekt. Under perioden 2018–2025 stod 
utvecklingsverksamheten för 44 procent av Genovas 
totala vinst, motsvarande cirka 1,1 Mdkr. Vidare har 
betydande likviditet frigjorts, vilket möjliggjort nya 
investeringar och stärkt bolagets finansiella ställning. 
Vinstgenerering från utveckling 
Vinst från projektutveckling
av totalt genererad vinst 2018–2025.
44 %
513 Tkvm
Uthyrbar yta
Genova årsredovisning 2025 17

===== SIDA 18 =====

Från en tom handelsplats till en 
levande, hållbar stadsdel för livets 
alla skeden. I Viby byggs 850 väl -
planerade bostäder, skola och n ä r  -
service i en trygg blandstad.
VIBY
PROJEKT VIBY
Genova årsredovisning 202518

===== SIDA 19 =====

Raoul Wallenbergskolan byggs i trä med röd träpanel.
EN NY STADSDEL  
TAR FORM I VIBY
PROJEKT VIBY
När Genova förvärvade fastigheten Viby 19:3 i Upplands-Bro bestod den av en äldre handelsbygg -
nad och en stor parkeringsplats. Nu utvecklar Genova platsen till en attraktiv stadsdel för boende, 
samhällsservice och kommersiella verksamheter genom egen projektutveckling. Viby är ett 
typiskt exempel på hur Genova skapar betydande värde genom utveckling i sitt fastighetsbestånd. 
Projektutvecklingschef Sandra Tamm Hammarstrand och fastighetschef Henrik Sandström om 
hur affärsskicklighet, kassaflöde och disciplin i genomförandet präglar projektet.
När Genova 2014 uppmärksammades på 
att fastigheten Viby var till försäljning 
hade hyresgästen i den äldre varuhus ­
byggnaden sagt upp sitt avtal och kring ­
området var i behov av upprustning. 
Men Genova kunde se platsens poten ­
tial. Med ökad efterfrågan på bostäder 
i området i kombination med närheten 
till goda kommunikationer, natur och 
arbetsplatser såg Genova stor potential i 
att omvandla platsen till ett hållbart och 
attraktivt bostadsområde. Det blev affär.
Hyresavtal på plats och byggstart 
under 2025 
I ett nära samarbete med kommunen har 
Genova sedan dess arbetat fram en ny 
detaljplan som omfattar totalt cirka 850 
nya bostäder, grundskola och förskola 
samt närservice i olika former. Här 
blandas flerbostadshus med radhuskvar ­
ter och småvillor med kringliggande 
grönska och öppna ytor. 
Under 2025 togs betydelsefulla steg 
för Vibyprojektet då två hyresavtal teck ­
nades med centrala aktörer för området. 
Ett 10­årigt hyresavtal tecknades med 
Axfood för en Hemköpsbutik på cirka 
1 000 kvm och ett 20 ­årigt hyresavtal 
tecknades med Raoul Wallenbergskolan 
för en grundskola som ska ge plats åt 600 
elever till höstterminen 2027. 
Den nya stadsdelen i Viby tar nu form. 
Under våren 2026 pågår byggnation av 
skolan och cirka 300 hyresbostäder i en 
första etapp av projektet med planerat fär­
digställande under andra halvåret 2027.
Genova årsredovisning 2025 19

===== SIDA 20 =====

PROJEKT VIBY
Värdeskapande i Viby
Projektutvecklingschef Sandra Tamm 
Hammarstrand och fastighetschef 
 Henrik Sandström arbetar båda med 
Vibyfastigheten och berättar om hur 
affärsskicklighet, kassaflöde och disci ­
plin i genomförandet präglar projektet.
Vad är det som gör Viby till ett tydligt 
exempel på Genovas affärsmodell?
Viby visar hur vi arbetar med utveckling 
som en integrerad del av förvaltningen. 
Projektet har sin utgångspunkt i en 
befintlig fastighet med kassaflöde, vilket 
innebär att vi kunnat driva detaljplane­
arbete och projektutveckling med 
begränsad risk i tidiga skeden. Det är 
centralt i vår modell – utveckling ska ske 
stegvis, kontrollerat och med begränsad 
belastning av koncernens kassaflöden, 
säger Sandra Tamm Hammarstrand, 
bolagets projektutvecklingschef. 
Henrik Sandström, fastighetschef på 
Genova, fortsätter. Förvaltningen spelar 
en avgörande roll, särskilt under plan ­ 
och omställningsfasen. I Viby arbetade 
vi aktivt med uthyrningen av den        
15   000 kvm stora lokalen som tomställ ­
des när Coop flyttade ut. Vi jobbade 
tillsammans med projektutvecklings ­
teamet och anpassade lokalen för att 
säkerställa intäkter under stora delar av 
planprocessen. Det innebär att fastig ­
heten i grunden har genererat betydande 
kassaflöden under hela tiden vi arbetat 
med utvecklingen, vilket minskar risken 
och gett stabilitet samtidigt som värden 
byggs upp successivt.
Hur arbetade ni på förvaltning konkret 
för att säkerställa intäkter när hyresgäs ­
ten flyttade ut?
Vi visste redan när vi förvärvade fast ­
igheten att hyresgästen skulle lämna, 
vilket gjorde att arbetet med att hitta 
en ny hyresgäst kunna påbörjas direkt. 
Vi fann en väldigt bra lösning tillsam ­
mans med kommunen som beviljade ett 
tidsbegränsat bygglov. Det gjorde att vi 
kunde ändra användning av lokalen till 
bilrekond samt uppställningsytor för 
hyresgästen Riddermark Bil AB. Uthyr ­
ningen säkerställde kassaflöde under 
tiden vi utvecklade – utan att begränsa 
möjligheterna när detaljplanen vunnit 
laga kraft.
När projektet går in i genomföran ­
defas – vad är viktigast ur ett affärs­
perspektiv?
Henrik Sandström förklarar att när 
byggrätter väl är på plats handlar mycket 
om att säkra långsiktiga förutsättningar. 
De strategiskt viktiga hyresavtal för 
livsmedelsbutik och skola som tecknats 
stärker projektets helhet. Det är funk ­
Vid första spadtaget den 17 maj 2025 deltog Michael Moschewitz, VD för Genova, tillsammans med Eva Arfwedson,  
Vice VD på Raoul Wallenbergskolan, och Per Egon Johansson, VD på Raoul Wallenbergskolan.
Sandra Tamm Hammarstrand, Projektutvecklingschef och  
Henrik Sandström, Förvaltningschef
Genova årsredovisning 202520

===== SIDA 21 =====

PROJEKT VIBY
tioner som inte bara bidrar till stabila 
kassaflöden, utan också höjer kvaliteten 
och attraktiviteten i hela området.
Hur påverkar sådana hyresavtal projek ­
tets riskprofil och finansieringsbarhet?
De har stor betydelse. Långa hyresavtal 
med starka motparter förbättrar projek ­
tets kreditprofil och skapar förutsägbar ­
het i kassaflödet. Det underlättar själv ­
klart projektfinansieringen och minskar 
risken i genomförandet. Samtidigt funge ­
rar skola och dagligvaruhandel som 
ankare som inte bara stärker utan formar 
den omgivande bostadsbebyggelsen, 
säger Sandra.
Hur arbetar ni med flexibilitet och 
kapitaldisciplin i ett projekt av den här 
storleken?
Enligt Sandra Tamm Hammarstrand 
handlar det om etappindelning. Viby 
utvecklas stegvis, vilket gör att vi kan 
anpassa byggstarter, kapitalbindning 
och riskexponering till marknadsläget. 
Det ger oss handlingsutrymme att välja 
mellan fortsatt egen utveckling, delvis 
realisering av värden eller långsiktigt 
ägande av färdigställda fastigheter – 
beroende på vad som skapar mest värde 
vid varje tidpunkt.
Vad säger Vibyprojektet om Genovas 
sätt att arbeta långsiktigt?
Det visar att vår affärsmodell handlar om 
mer än enskilda projekt. Genom att kom ­
binera kassaflödesstark förvaltning med 
strukturerad utveckling och disciplin i 
genomförandet kan vi skapa värde över 
lång tid, med kontrollerad risk. Viby är 
ett tydligt exempel på hur den modellen 
fungerar i praktiken, avslutar Henrik 
Sandström.
Om Projekt Viby
Ort
Upplands­Bro, nordväst om 
 Stockholm
Tomty ta
110 000 kvm
Byggnation
Totalt cirka 850 bostäder, skola, livs­
medelsbutik, lokaler för samhällsser­
vice och kommersiella verksamheter
Byggstart 2025
350 bostäder, skola, livsmedelsbutik 
och idrottshall
Planerat färdigställande
Andra halvåret 2027
I området finns gott om mötesplatser och gröna stråk med koppling till omgivande natur.
Genova årsredovisning 2025 21

===== SIDA 22 =====

UTVECKLING SOM 
SKAP AR VÄRDE  
ÖVER TID 
Genova har startat omvandlingen av fastigheten Viby i Upplands-Bro till en ny hållbar stadsdel. 
Fastigheten som förvärvades 2014 för 45 Mkr värderades vid årets slut till cirka 782 Mkr, ett  
tydligt kvitto på Genovas värdeskapande affärsmodell. VD Michael Moschewitz och utvecklings -
chef Henrik Raspe berättar om vilka möjligheter och utmaningar som utveckling av byggrätter 
och projekt innebär för Genova.
Michael, vad är den största möjligheten 
i Genovas affärsmodell för projekt­
utveckling? 
Den största möjligheten ligger i att vi 
utgår från befintliga förvaltningsfastig ­
heter med kassaflöden. Det innebär att vi 
kan driva detaljplanearbete och projek ­
tutveckling med begränsad risk i tidiga 
skeden. Fastigheterna ska i grunden 
kunna bära sig själva under planproces ­
sen, vilket ger stabilitet och reducerar den 
finansiella risken. Samtidigt skapar detta 
förutsättningar för betydande värdetill ­
växt när byggrätter väl tas fram. Viby är 
ett tydligt exempel på hur detta arbets ­
sätt kan ge stark värdeutveckling över tid.
Hur skiljer sig detta från mer  
traditionell projektutveckling? 
Till skillnad från aktörer som köper 
färdiga byggrätter till höga priser arbetar 
vi långsiktigt med att skapa byggrätter 
själva. Det ger oss låga ingångsvärden 
och större kontroll över projektens 
ekonomi. Dessutom har vi valfrihet – vi 
kan välja att bygga själva, tillföra färdig­
ställda fastigheter till förvaltningen 
eller realisera värden genom avytt ­
ringar, beroende på marknadsläge, säger 
Michael Moschewitz.
Henrik, hur hanterar ni risker kopplade 
till långa planprocesser och politiska 
förändringar?
Vi förvärvar fastigheter där läge, infra ­
struktur och kommunala översiktsplaner 
PROJEKT VIBY
Den nya stadsdelen kommer att präglas av småskalighet och blandning.
Michael Moschewitz, VD och  
Henrik Raspe, Utvecklingschef
Genova årsredovisning 202522

===== SIDA 23 =====

PROJEKT VIBY
redan pekar i rätt riktning. Tidig dialog 
med kommuner och arkitekter är avgö ­
rande. I Viby förändrades både politiskt 
styre och vissa planeringsförutsätt ­
ningar under resans gång, men eftersom 
projektet var väl förankrat i kommunens 
långsiktiga utvecklingsplan påverkades 
inte genomförbarheten. Erfarenhet, 
uthållighet och ett strukturerat arbets ­
sätt är centralt i den typen av projekt.
Hur säkerställer ni lönsamhet i projek ­
tutvecklingen? 
Lönsamheten byggs in tidigt. Våra 
egenutvecklade byggrätter har låga 
anskaffningsvärden, vilket innebär att 
vi behöver tillskjuta relativt begränsat 
med ytterligare kapital vid byggnation. 
Tillsammans med en effektiv bygg ­
process och tydlig kostnadsstyrning 
skapar detta förutsättningar för goda 
projektmarginaler, säger Henrik och 
fortsätter. Redan i tidigt skede har vi med 
oss att projekten ska kunna avyttras och 
därför säkerställer vi från allra första 
början att ett attraktivt och långsiktigt 
förvaltningsperspektiv byggs in redan i 
projekteringen.
Michael, hur ser ni på realisering av 
värden i projekt som Viby? 
Vi utvärderar löpande möjligheten att 
realisera värden genom strategiska 
Viby i siffror
Förvärv 
•   Förvärv 2014 av fastigheten Viby 19:3 till 
ett underliggande fastighetsvärde om 
45 Mkr.
•   Fastigheten bestod av lokaler om cirka 
15 000 kvm och en tomtareal om cirka     
110   000 kvm.
Kassaflöde under planprocess
•   Genova förlängde hyresavtalet med den 
befintliga hyresgästen med 3 år till ett 
årligt hyresvärde om cirka 12 Mkr. 
•   När hyresgästen avflyttade under 
2018 anpassades fastigheten för 
nya hyresgäster, som flyttade in utan 
besittningsskydd. Detta möjliggjorde 
bibehållet kassaflöde för Genova under 
 planprocessen.
Ny detaljplan
•   Genova utvecklade en ny detaljplan 
för utveckling av ny stadsdel med 
tyngdpunkt på bostäder om totalt cirka 
100 000 kvm ljus BTA.
•   Den nya detaljplanen vann laga kraft 
under 2022.
Byggnation
•   Byggnation påbörjades under 2025.
•   Etapp 1 beräknas färdigställas under 
andra under andra halvåret 2027.
Värdering
326 Mkr
Total investering
782 Mkr
Bokfört värde vid utgången av 2025
58 %
Värdeutveckling
Investeringar och värdeutveckling i Viby
Mkr
Förvärv Capex Investering Bokfört värdeVärdeutveckling
45
281 326
782456
Genova årsredovisning 2025 23

===== SIDA 24 =====

PROJEKT VIBY
partnerskap och på så sätt löpande stärka 
kassaflöde, intjäning och balansräkning. 
I Viby har värden byggts upp successivt 
under lång tid, och vi har möjlighet att 
realisera delar av dessa vid lämpliga 
tidpunkter. Under 2025 genomförde vi 
flera avyttringar av både byggrätter och 
färdigutvecklade projekt, vilket stärkte 
likviditeten och vår finansiella position.
Hur stor ska projektutvecklingen vara 
relativt förvaltningen framåt?
Projektutveckling kommer även framåt 
vara ett viktigt men kontrollerat kom ­
plement till förvaltningen. Vi driver 
detaljplanearbete för ett 30 ­tal fastig­
heter i olika skeden, men byggnation sker 
selektivt och i begränsad omfattning, 
ofta tillsammans med kapitalstarka part ­
ners. För 2026 ligger fullt fokus på Viby, 
utan några andra nya projektstarter.  
Det   är ett medvetet val för att säkerställa 
disciplin i kapitalallokeringen.
Henrik, hur ser du på Vibyprojektet och 
Genovas långsiktiga strategi?
Viby visar hur vi kombinerar kassa­
flödesstark förvaltning med långsiktig 
stadsutveckling och egen projektkompe ­
tens. För mig som ansvarig för projekt­
utveckling är såklart våra enskilda pro ­
jektvinster extra viktiga. Samtidigt vet 
jag hur vår modell skapar värde steg för 
steg. Det viktiga för Genova som bolag 
är att vår utveckling sker med begränsad 
risk och tydlig flexibilitet och det tycker 
jag vi har visat gång på gång att vi är 
väldigt duktiga på.
Projektet byggs på den gamla Coop ­tomten mellan Brunna bostadsområde och Brunna verksamhetsområde.
Genova årsredovisning 202524

===== SIDA 25 =====

PROJEKT VIBY
Ett grönt cykelstråk förbinder Viby med närliggande områden.
”I Viby har värden byggts upp 
successivt under lång tid, och vi 
har möjlighet att realisera delar 
av dessa vid lämpliga tidpunkter”
Genova årsredovisning 2025 25

===== SIDA 26 =====

Förvaltning
Genovas förvaltningsfastigheter genererar stabila kassaflöden och utgör grunden för bola -
gets utveckling av detaljplaner och byggrätter. Fastighetsportföljens mix av hyresgäster med 
hög andel offentligt finansierade verksamheter och dagligvaruhandel ger finansiell stabilitet, 
oavsett marknad.
8 303  Mkr
Fastighetsvärde  
förvaltningsfastigheter
341 Tkvm
Uthyrbar yta
591 Mkr
Hyresvärde
FÖRVALTNING
Genova årsredovisning 202526

===== SIDA 27 =====

Genovas förvaltningsportfölj består av 
kommersiella fastigheter för samhälls ­ 
service, dagligvaruhandel, industri och 
lager, kontor och hotell samt bostäder. 
För delar av Genovas befintliga förvalt ­ 
ningsportfölj planeras utveckling av 
framtida bostäder i kombination med 
samhällsfastigheter och kommersiella 
lokaler, ofta i nyetablerade stadsdelar. 
Förvaltningsfastigheterna återfinns 
huvudsakligen i Storstockholm,   Uppsala­ 
regionen och västra Sverige.
Förvärvsstrategi 
Genova arbetar löpande med att iden ­
tifiera transaktioner som skapar bästa 
möjliga värde över tid. Strategin balan ­
serar stabilt högavkastande fastigheter 
med objekt med tydlig utvecklingspoten ­
tial, antingen genom vidareutveckling 
av befintliga byggnader eller genom att 
skapa nya byggrätter för framtida projekt 
eller försäljning. 
De fastighetskategorier Genova söker 
finns ofta i växande områden utanför 
citykärnorna, på platser med goda kom­
munikationer. Genom upprustning och 
aktiv förvaltning kan dessa fastigheter på 
så sätt utvecklas till attraktiva lokaler för 
befintliga eller nya hyresgäster samt på 
sikt möjliggöra nya byggrätter. 
 
Fastighetsportfölj
Vid årets utgång bestod Genovas helägda 
fastighetsbestånd av 78 förvaltningsfast ­
igheter (77) till ett marknadsvärde om 
8 303 Mkr (8 120), fördelat på 351 Tkvm 
(354). Totalt fastighetsvärde, inklusive 
pågående nyanläggningar, projekterings ­
fastigheter samt joint ventures uppgick 
till 12,2 Mdkr (11,4).  
 Cirka 76 procent (75) av fastighets ­
värdet och cirka 66 procent (64) av den 
totala uthyrbara ytan är hänförlig till 
förvaltningsfastigheter i Storstockholm 
och Uppsalaregionen. 
Portföljförändringar
I oktober ingick Genova avtal med 
Landia om att förvärva en attraktiv 
fastighetsportfölj i Stockholmsregionen 
bestående av fem fastigheter till ett 
underliggande fastighetsvärde om 634 
Mkr före avdrag för latent skatt. Förvär ­
ven stärker Genovas närvaro i attraktiva 
lägen på huvudmarknaderna med stabila 
hyresgäster med lång återstående kon ­
traktstid inom verksamheter såsom life 
science, laboratorie ­ och forskningsverk ­
samhet, hotell, samhällsservice, kontor 
och lager. Fastigheterna tillträddes i 
december.
I november frånträddes fastigheten 
Mackmyra 20:18 i Gävle. Avyttringen 
skedde till ett underliggande fastighets ­
värde om 68 Mkr före avdrag för latent 
skatt. Försäljningspriset översteg bokfört 
värde med 3 procent.
Hyresgäster 
Genovas fastighetsbestånd präglas av 
hyresgäster med en långsiktig verk ­
samhetshorisont. En betydande del av 
bolagets hyresgäster är verksamma inom 
offentlig sektor och dagligvaruhandel. 
Bland hyresgästerna finns både privata 
företag och offentliga aktörer, såsom 
kommunala omsorgsbolag, myndigheter, 
fackförbund, regioner, försvarsindustri ­
företag, handelsföretag och skolor.
Sedan 2020 har Genovas även pri­
vatpersoner som hyresgäster i bolagets 
bostadsfastigheter.
Hyresavtal
Vid årets utgång hade Genova 417 
kommersiella hyresavtal (443) med en 
genomsnittlig återstående löptid på 4,8 
år (4,6) samt 262 hyresavtal (407) avse ­
ende bostäder. Minskningen av antalet
hyresavtal avseende bostäder förklaras
av avyttringen av Handelsmannen till ett
med Urban Partners gemensamägt joint
venture. 
 FÖRVALTNING
Förvaltningsfastigheter
31 december 2025
Uthyrbar yta per fastighetskategori
Totalt 351 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 351 Tkvm
57 % 
Kommersiella 
fastigheter
43 % 
Samhälls­
fastigheter 1
9 % 
Övrigt
42 % 
Storstockholm
24 % 
Uppsala
25 % 
Väst
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
Genova årsredovisning 2025 27

===== SIDA 28 =====

FÖRVALTNING
Andelen kontrakterade hyresintäkter 
från bostäder och offentligt finansierade 
hyresgäster uppgick till 54 procent (54). 
Inkluderat intäkter från dagligvaruhandel 
uppgick andelen till 60 procent (61) av de 
totala kontrakterade hyresintäkterna.
 Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick vid årets utgång till 92 procent 
(93) av hyresvärdet, en minskning
jämfört med föregående år till följd av
frånträde av fullt uthyrda fastigheter.  
 Av den ekonomiska vakansgraden
om 8 procent utgörs cirka 2 procent­
enheter av framtida projektfastigheter 
där lönsamheten bedöms vara högre 
genom att utveckla byggrätter än att hyra 
ut de vakanta ytorna.
Genovas förvaltning 
Genovas bedriver en aktiv förvaltning 
i nära samarbete med hyresgästerna. 
Genom god service och förståelse både 
för hyresgästernas verksamheter och de 
boendes behov skapas långsiktiga rela ­
tioner och hållbara kassaflöden.
Förvaltningen präglas av ett lyhört 
arbetssätt där lokaler, boendemiljöer 
och kringmiljöer utvecklas för att stärka 
både verksamheter och vardagsliv. Med 
ett långsiktigt ägarperspektiv investerar 
Genova i platser som skapar bestående 
värden.
Nettouthyrning 1 
31 december 2025
Mkr 2025 2024
Nya hyreskontrakt 32 26
Uppsagda hyreskontrakt ­21 ­14
Nettouthyrning 11 12
 
1) Hyresavtal för bostäder ingår ej i redovisad nettouthyrning.
Förfallostruktur hyresavtal
31 december 2025
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrakterad 
års hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2025 123 25 38 7
2026 120 63 110 20
2027 57 48 75 14
2028 55 53 88 16
2029 21 40 66 12
>2029 41 70 141 26
Summa 417 299 517 95
Hyresbostäder 262 12 27 5
Totalt 679 311 545 100
Vakant 39 46
Totalt 351 591
Fördelning hyresintäkter
31 december 2025
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 267 49
Bostäder 1 28 5
Livsmedel 31 6
Övrigt kommersiellt 220 40
Summa hyresintäkter 545 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
5,6 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
4,8 år
Genova årsredovisning 202528

===== SIDA 29 =====

FÖRVALTNING
Fastighetsbeståndet
31 december 2025
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %2
Kontrak- 
terad års -
hyra3, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 46 200 4 107 20 517 307 1 531 90 274 ­71 ­356 203 1 015
Samhällsfastigheter 4 32 151 4 196 27 850 284 1 888 95 270 ­66 ­436 205 1 359
Summa per fastighets -
kategori
78 351 8 303 23 666 591 1 684 92 545 -137 -391 408 1 163
Per geografi
Storstockholm 34 146 3 807 26 099 263 1 806 92 244 ­60 ­408 184 1 262
Uppsala 16 86 2 505 29 177 164 1 910 92 151 ­37 ­435 114 1 325
Väst 22 86 1 303 15 149 105 1 222 94 99 ­22 ­254 77 892
Övrigt 6 33 688 20 785 58 1 765 88 52 ­18 ­551 33 1 007
Summa per geografi 78 351 8 303 23 666 591 1 684 92 545 -137 -391 408 1 163
Pågående byggnation 302
Planerade projekt 1 932
Pågående bostadsprojekt 138
Totalt enligt balansräkning 10 675
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 497
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Cirka 2 procentenheter av den ekonomiska vakansgraden avser framtida projektfastigheter där utveckling av byggrätter prioriteras före långsiktig uthyrning.
3) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på cirka 3 Mkr.
4) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per årets utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda  
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året.
Genova årsredovisning 2025 29

===== SIDA 30 =====

Utveckling
I Genovas utvecklingsverksamhet arbetar bolaget fram detaljplaner och bygg  rätter 
som kan användas för egen projektutveckling eller avyttring. Syftet är att driva 
hållbar och lönsam tillväxt i bolaget. Nybyggnadsprojekten omfattar främst utveck -
ling av hyresbostäder, lokaler för samhällsservice och kommersiella verksamheter i 
Storstockholm, Uppsalaregionen och västra Sverige.
8 035 
Antal bostadsbyggrätter
513 Tkvm
Uthyrbar yta
1,5 Mdkr1
Övervärde byggrättsportfölj
UTVECKLING
1)  Avser verkligt värde på investeringen 
vid färdigställande
Genova årsredovisning 202530

===== SIDA 31 =====

UTVECKLING
Värdeskapande projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder samt 
lokaler för samhällsservice och kommer ­
siella verksamheter. Genovas projektut ­
veckling kan även omfatta byggnation av 
bostadsrätter då det anses gynnsamt. 
Projektutveckling sker främst med 
byggrätter som skapats från egna förvalt ­
ningsfastigheter, vilket ger låga ingångs ­
värden och därmed förutsättningar för 
en betydande värdeökning när byggna ­
tionen väl står färdig. 
Byggnaderna uppförs för långsiktigt 
förvaltning alternativt för avyttring om 
detta bedöms som mest värdeskapande 
Genova är därmed aktiva i hela kedjan 
av fastighetsinvesteringar – från förvärv 
och förvaltning till utveckling och 
av yttring av fastigheter, byggrätter och 
projekt. 
För Genova är hållbarhet en kärnfråga 
och vi arbetar aktivt för att ta vårt ansvar 
som fastighetsägare och stadsutvecklare. 
Läs mer om Genovas hållbarhetsarbete 
på sidorna 38–56.
Byggrättsportfölj
Genova äger en betydande projekt ­
portfölj som i huvudsak hänför sig till 
egenutvecklade byggrätter tillskapade 
från egna förvaltningsfastigheter med 
befintligt kassaflöde. Genova utvärderar 
löpande försäljning av byggrätter och 
därmed möjligheten att realisera den 
starka värdeutvecklingen i byggrätts ­
portföljen. Frigjort kapital ska återinves ­
teras i högavkastande fastigheter eller 
kassa  flödesfastigheter med utveckling ­
spotential för att stärka intjäning och 
kassaflöden.  
 Den samlade uthyrningsbara ytan för 
Genovas projekt oberoende av planskede 
uppgick på balansdagen till 513 Tkvm 
(539). Drygt hälften av de planerade pro ­
jekten är under samråd eller har passerat 
samrådsskedet. Genova kommer att 
fortsätta lägga stor energi på arbetet med 
att skapa byggrätter för framtida nybygg ­
nadsprojekt av bostäder och samhälls ­
fastigheter eftersom det är en viktig del i 
det långsiktiga värdeskapandet.
Avtalade avyttringar av  
byggrätter
I mars tecknades avtal om avyttring av 
en fastighet i Huddinge med nyskapade 
bostadsbyggrätter för 28 Mkr. Frånträde 
planeras ske i samband med att detaljpla ­
nen vinner laga kraft. Detaljplanen 
antogs under 2025.  
I mars tecknades avtal om avyttring 
av två fastigheter med nyskapade bygg ­
rätter i Stockholm för 323 Mkr. Frånträde 
planeras ske i samband med att detaljpla ­
nerna vinner laga kraft. Detaljplanerna 
förväntas antas under 2026.  
Pågående byggnation
I Genovas stadsutvecklingsprojekt Viby, 
Upplands­Bro, startades byggnation av 
de första kvarteren under 2025 omfat ­
tande cirka 300 bostäder, en livsmedels­
butik, skola och idrottshall. Genova 
har tecknat ett 10 ­årigt hyresavtal med 
Axfood avseende en Hemköpsbutik och 
ett 20­årigt hyresavtal är tecknat med 
Raoul Wallenbergskolan för utveckling 
Information om pågående byggnation och planerade projekt i 
årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inrikt ­
ning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och 
färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om 
framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta ­
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkost ­
nader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående 
byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och 
bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar 
förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upp ­
handlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en 
osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 december 2025
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Viby, Etapp 1 Upplands ­Bro Hyresbostäder Q2 2025 Q4 2027 274 18 118 1 689 1 041 52 557 52 2 647 770 106 228
Viby, Etapp 1 Upplands ­Bro Samhällsfastigheter Q2 2025 Q3 2027 ­ ­ 6 584 337 51 185 18 2 681 254 34 73
Brf Ankaret 3 Varberg Bostadsrätter Q1 2025 Q3 2026 45 3 311 ­ 214 64 729 ­ ­ 168 138 138
Summa pågående byggnationer 319 21 429 8 273 1 592 53 610 70 2 360 1 192 277 439
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.         
2) Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen      
3) Projekt Ankaret delägs av Järngriden 73 procent och JV ­partners 27 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning.   
     
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets ­ och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe ­
ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Genova årsredovisning 2025 31

===== SIDA 32 =====

UTVECKLING
Färdigställt projekt 2025
av en grundskola. Under året förvärvade 
och tillträdde Genova K2A:s minoritets­
andel i stadsutvecklingsprojektet.
Läs mer om projektet i Viby på sidorna 
19–25.
Färdigställd byggnation
Under året färdigställdes och avyttrades 
Projekt Segerdal i Knivsta omfattande 
284 hyresbostäder. Projektet utgjorde ett 
samägt joint venture med Redito. För ­
säljningen skedde till ett fastighetsvärde 
om 875 Mkr före avdrag för latent skatt, 
vilket översteg bokförda värden. Frånträ ­
det genomfördes i december.
Övervärde i byggrättsportföljen
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar 
sin utgångspunkt i ett externt bedömt 
marknadsvärde på de outnyttjade bygg ­
rätterna under planerade projekt. Detta 
kan vara relevant för det fall Genova ej 
skulle fullfölja sin affärsplan och explo ­
atera byggrätterna utan i stället avyttra 
dem. Byggrätter som vunnit laga kraft 
samt eventuella markanvisningar är inte 
inkluderade i beräkningen då de inte 
bedöms ha ett övervärde.  
 CBRE:s marknadsvärdering per 31 
december 2025 av de framtida byggrät ­
terna uppgick till 5,1 Mdkr (3,9). Befint ­
liga byggnader på dessa fastigheter, som i 
förekommande fall kommer behöva rivas 
i samband med exploatering, samt upp ­
arbetad investering för planerade projekt 
hade per 31 december 2025 ett bokfört 
värde om 3,6 Mdkr (2,6). Det innebär att 
övervärdet i koncernens byggrättsport ­
följ bedöms uppgå till cirka 1,5 Mdkr (1,3), 
motsvarande cirka 33 kr per aktie (28). 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning. Genova realiserar över ­
värden i takt med att detaljplaner vinner 
laga kraft och avyttras, alternativt att 
byggnationer startas. Vid byggnationer 
bidrar det genererade övervärdet till att 
Genova kan belåna större delen av den 
kvarvarande investeringen med begrän ­
sat eget kapital.  
 Från och med 31 december 2025 
externvärderas Järngrindens byggrätter 
av CBRE och inkluderas i det övervärde 
som Genova bedömer finns utöver 
balansräkningen.
Segerdal, Knivsta
Fastighet: Knivsta Gredelby 21:1/21:6, 21:5 
& Särsta 12:1.
Kategori: Hyresbostäder, kommersiella 
fastigheter.
Bakgrund: Under 2017 förvärvade Genova 
och fastighetsbolaget Redito gemensamt 
fastigheterna till underliggande fastighets ­
värden om 62 Mkr. Fastigheterna är belägna 
i centrala Knivsta med direkt anslutning 
till tågstationen. Under planprocessen 
kunde fastigheterna generera kassaflöden 
från stabila hyresgäster som PostNord, 
Systembolaget och Swedbank. I fjärde 
kvartalet 2025 avyttrades hyresbostäderna 
i projektet. Försäljningen skedde till ett 
fastighetsvärde om 875 Mkr före avdrag för 
latent skatt.
Utveckling: 284 hyresbostäder samt kom ­
mersiella lokaler. Projektet inkluderar bland 
annat Systembolaget som hyresgäst.
Färdigställdes: 2025.
Miljöcertifiering: Svanenmärkning.
Genova årsredovisning 202532

===== SIDA 33 =====

Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
31 december 2025
UTVECKLING
Planerade projekt
31 december 2025
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 427 302 521 ­ 15 096 49 902 761 2 515 12 271 1 107 1 152
Samhällsfastigheter 80 ­ 13 646 636 46 586 35 2 544 532 44 44
Kommersiella fastigheter ­ ­ 11 990 376 31 366 24 2 010 344 89 90
Bostadsrätter 2 210 154 829 ­ 9 257 59 789 ­ ­ 7 425 609 646
Summa per kategori 7 716 457 350 25 636 25 365 52 517 820 2 498 20 571 1 849 1 932
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 4 107 248 043 16 072 14 745 55 829 442 2 666 11 554 1 043 1 121
Uppsala 1 302 69 270 6 020 3 544 47 066 142 2 452 3 036 227 227
Väst 1 743 114 472 3 544 5 944 50 368 181 2 213 4 987 439 439
Övrigt 565 25 565 ­ 1 132 44 282 55 2 418 993 141 146
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 7 716 457 350 25 636 25 365 52 517 820 2 498 20 571 1 849 1 932
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets ­ och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastighe ­
ter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
HyresbostäderKvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
Genova årsredovisning 2025 33

===== SIDA 34 =====

Dotterföretaget Järngrinden 
Järngrinden är en väletablerad aktör som förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Väst­
Sverige, med fokus på både kommersiella förvaltningsfastigheter och bostäder. Sedan 2022 är Genova 
huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt 
till Genovakoncernen. Järngrindens verksamhet i den expansiva Göteborgsregionen kompletterar väl 
Genovas huvudmarknader Storstockholm och Uppsalaregionen.
– Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige
Järngrindens förvaltningsfastigheter utgörs av lokaler för 
kontor, lager, lätt industri, samhällsservice och handel i extern ­
handelsområden. I sin projektverksamhet utvecklar bolaget 
både bostäder och kommersiella lokaler, främst logistik ­ och 
industribyggnader. Verksamheten är fokuserad till tillväxtorter 
såsom Göteborg, Borås, Kungsbacka, Varberg och Halmstad.
Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en 
del av Genovakoncernen och genomfört ett antal förvärv av 
förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Under året 
färdigställde och frånträdde Järngrinden Apoteas nya central ­
lager i Varberg. Planen är att fortsätta växa med förvärv och 
projektutveckling på utvalda lägen i västra Sverige.
Vid årets slut omfattade fastighetsportföljen cirka 1 500 
bostadsbyggrätter (2 000) samt 22 förvaltningsfastigheter (22) 
med en uthyrningsbar yta om totalt 86 Tkvm (75) och ett hyres ­
värde om 105 Mkr (91). Antal projekteringsfastigheter uppgick 
vid årets utgång till 6 stycken (6). Delägda fastigheter i joint 
ventures uppgick till fyra fastigheter med en byggrättsportfölj 
om cirka 300 bostadsbyggrätter. Järngrinden är baserat i Borås 
med 14 medarbetare (13). Tobias Johannesson är VD.
Genovas ägarandel uppgår till 51 procent. 1) 
1)   Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden.
Bedömd intjäningsförmåga
Mkr 31 dec 2025
Hyresvärde 105
Vakans ­7
Hyresintäkter 99
Fastighetskostnader ­22
Driftsöverskott 77
Central administration fastighetsförvaltning ­4
Andel av förvaltningsresultat från JV 4
Finansnetto ­22
Förvaltningsresultat 55
Nyckeltal
Jan-dec 2025 Jan-dec 2024
Hyresintäkter, Mkr 102 65
Driftsöverskott, Mkr 79 49
Belåningsgrad, % 25 27
Soliditet, % 60 63
Balansräkning i sammandrag
Mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Förvaltningsfastigheter 1 303 1 089
Projekteringsfastigheter 439 453
Pågående bostadsprojekt 138 19
Andelar i joint ventures 239 277
Övriga tillgångar 189 45
Likvida medel 132 79
Summa tillgångar 2 440 1 961
Eget kapital 1 454 1 227
Räntebärande skulder 750 608
Övriga skulder 236 126
Summa skulder och eget kapital 2 440 1 961
Genova årsredovisning 202534

===== SIDA 35 =====

Mölnlycke, 7 fastigheter i Hönekulla industriområde
Borås, Kinden 3 & 4
Varberg, Ärilen 1
Genova årsredovisning 2025 35

===== SIDA 36 =====

BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Beräkningarna speglar nuläget och tar 
inte hänsyn till framtida förändringar i 
hyresnivåer, vakansgrader eller ränte­
nivåer.  
 Hyresintäkterna baseras på fastighe ­
ternas hyresvärde per den 1 januari 2026, 
justerat för vakanta ytor. Fastighets ­
kostnaderna utgår från normaliserade 
driftskostnader på helårsbasis. Hyresvär ­
det för respektive fastighetskategori och 
pågående projekt framgår av avsnitten 
”Förvaltning” och ”Utveckling” i denna 
årsredovisning.  
  Centrala administrationskostnader 
avser bedömda kostnader för kommande 
tolvmånadersperiod, exklusive engångs ­
poster. Räntekostnaderna bygger på 
aktuell räntestruktur och finansiella 
åtaganden vid årets utgång, inklusive 
beräknad ränta på likvida medel och 
räntebärande skulder. 
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida bedömda intjäningsförmåga för förvalt -
ningsverksamheten har nedanstående tabell upprättats. Intjäningsförmågan redovi -
sas på ett års sikt och baseras på förvaltningsobjektens status vid årets utgång samt 
den förväntade intjäningsförmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för 
färdigställande och inflyttning. 
Bedömd intjäningsförmåga
31 december 2025
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 1 591 70 661
Vakans ­46 ­ ­46
Hyresintäkter 545 70 615
Fastighetskostnader ­137 ­8 ­145
Driftsöverskott 408 62 471
Central administration fastighetsförvaltning ­26 ­ ­26
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 18 ­ 18
Räntenetto ­221 ­30 ­251
Förvaltningsresultat 179 32 212
 
1) Ej beaktat avtagande hyresrabatter.
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/­ 5 % +/­ 27 Mkr
Uthyrningsgrad +/­ 2 procentenheter +/­ 12 Mkr
Fastighetskostnader +/­ 10 % +/­ 14 Mkr
Räntekostnader +/­ 1 procentenhet +/­ 70 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Genova årsredovisning 202536

===== SIDA 37 =====

JOINT VENTURES OCH INTRESSEFÖRETAG
Joint ventures och  
intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är inves ­
teringar i joint ventures och intresse­
företag för att på så sätt få tillgång till 
fler attraktiva förvaltningsfastigheter 
med möjlighet till projektutveckling 
av hyresbostäder, samhällsservice och 
kommersiella lokaler.
 Per den 31 december 2025 ägde 
Genova andelar i joint ventures och 
intresseföretag som innehade totalt 17 
fastigheter (18) med ett sammanlagt 
fastighetsvärde om 3,0 Mdkr (2,7), varav 
Genovas andel uppgick till 1,5 Mdkr (1,4). 
Genovas andel av antalet bostads ­
byggrätter uppgick till 1 154 stycken  
(1 250) fördelat på 78 Tkvm (95). 
Under det fjärde kvartalet avyttrades 
fastigheterna Gredelby 21:1 och Gredelby 
21:6 i centrala Knivsta till ett underlig ­
gande fastighetsvärde om 875 Mkr före 
avdrag för latent skatt. Försäljningspriset 
översteg bokförda värden och stärker 
Genovas likviditet med cirka 120 Mkr. 
Frånträdet genomfördes i december 
varpå Genova erhöll utdelning om cirka 
50 Mkr från det gemensamägda bolaget. 
Efter årets utgång har ytterligare 62 Mkr 
erhållits i utdelning från det gemen ­
samägda bolaget.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 december 2025
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens 
intressebolag
48 239 Västsverige 5 262 292 19
GenovaUrban Partners 50 118 Stockholm 2 672 ­ ­
SBBGenova Gåshaga 50 110 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 156 Stockholm 4 255 192 12
GenovaRedito 50 69 Knivsta 2 14 ­ ­
Greenova 50 8 Stockholm 3 96 285 24
701 17 1 497 1 154 78
Genova årsredovisning 2025 37

===== SIDA 38 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Hållbarhet för Genova 
Genovas övergripande vision är att skapa och förvalta attraktiva och hållbara fastigheter 
och miljöer. Hållbarhet är integrerat i affären och vägleder beslut inom utveckling, för -
valtning och investeringar. Denna hållbarhetsrapport omfattar verksamhetsåret 2025 
och redogör för de mest betydande händelserna, resultaten och utmaningarna i Genovas 
hållbarhetsarbete. 
Om hållbarhetsrapporten
Anna Barosen, Hållbarhetschef 
anna.barosen@genova.se
Genova omfattas inte av årsredovisningslagens krav om hållbarhetsrapportering, men 
har valt att frivilligt upprätta en hållbarhetsredovisning för perioden 2025-01-01 till 
2025-12-31. Den här redovisningen har upprättats med referens till GRI Standards.  
Rapporteringen omfattar hela Genovakoncernen. Dotterföretaget Järngrinden inklu -
deras i rapporteringen om inte annat anges. 
Rapporterade hållbarhetsdata insamlas från entreprenörer, leverantörer, mätare i 
fastigheterna, fakturor för inköp eller hämtas från interna HR-system och undergår 
inte extern granskning. Under 2026 kommer datainsamlingen fortsatt utvecklas och 
systematiseras för att säkerställa ökad kvalitet och tillförlitlighet.
Genova årsredovisning 202538

===== SIDA 39 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Under året har Genova tagit flera viktiga 
steg för att stärka hållbarhetsarbetet och 
skapa en mer strukturerad styrning i hela 
verksamheten. Sammantaget markerar 
årets arbete en tydlig förstärkning av 
Genovas hållbarhetsstyrning och lägger 
grunden för en långsiktig och verksam -
hetsintegrerad omställning.
Förstärkt hållbarhetsstyrning
I januari inrättades den nya tjänsten 
hållbarhetschef som del av Genovas 
ledningsgrupp. Tjänsten tillträddes av 
Anna Barosen, som under året har lett 
arbetet med att förnya och förtydliga 
bolagets hållbarhetsinriktning. Som ett 
led i arbetet har Genovas dubbla väsent -
lighetsanalys uppdaterats, därtill har 
hållbarhetspolicyn reviderats i syfte att 
säkerställa att prioriteringarna präglas 
av verksamhetens påverkan och intres -
senters förväntningar.
Ny strategisk inriktning och 
målbild för hållbarhetsarbetet
Under året utarbetades ett omfattande 
hållbarhetsramverk med mål och strate-
gier fram till 2030. Ramverket antogs av 
bolagets ledningsgrupp och styrelse efter 
räkenskapsårets utgång och kommer fram-
över att utgöra grunden för hur Genovas 
prioriterade hållbarhetsfrågor integreras i 
styrning, investeringar och det operativa 
arbetet. Genova har även upprättat två 
uppförandekoder, en för medarbetare 
och en för leverantörer, i syfte att stärka 
ansvarstagandet i hela värdekedjan.
Hållbarhetslänkad finansiering
Genova förstärkte sitt hållbarhetsarbete 
genom att teckna hållbarhetslänkad 
finansiering om totalt 2,8 Mdkr, av både 
befintlig och ny finansiering. Finansie -
ringsvillkoren är nu kopplade till hållbar -
hetsmålen att minska energianvänd -
ning i förvaltningsbeståndet, reducera 
klimatpåverkan i nyproduktion samt att 
förebygga klimatrisker. 
Att knyta Genovas finansiering till 
konkreta hållbarhetsmål är viktigt både 
för att säkerställa långsiktig tillgång 
till kapital och för att ytterligare stärka 
sambandet mellan affärsstrategi och 
hållbarhetsarbete. 
Arbete i förvaltning och  
nyproduktion
Ett systematiskt arbetssätt för energief -
fektivisering i det befintliga beståndet 
etablerades, med fokus på uppföljning 
och effektiva åtgärder. Effekterna av 
arbetet är redan synliga, med en minsk -
ning av energianvändning per kvadrat -
meter om 10 procent under 2025. 
Under året har även ett hållbarhets -
program för nyproduktion utarbetats. 
Det innehåller bland annat gränsvärden 
för klimatutsläpp samt krav och riktlinjer 
för att minska klimatpåverkan i projek -
tens alla skeden. De första projekten att 
följa hållbarhetsprogrammet påbörjades 
under året.
Händelser under året
Hållbarhetsstyrning  
Genova bedriver ett systematiskt hållbar -
hetsarbete som leds av hållbarhetschefen 
i nära samarbete med övriga medlemmar 
i ledningsgruppen samt med bolagets 
affärsområden. Hållbarhetsarbetet styrs 
av Genovas Hållbarhetsramverk som 
anger mål, strategier och uppföljning.
Styrelsen har det övergripande 
ansvaret för hållbarhetsfrågor, inklusive 
godkännande av ramverk och mål. Håll -
barhetschefen ansvarar för att arbetet 
implementeras och följs upp i organisa -
tionen. Operativt ansvar är fördelat mel -
lan respektive funktion inom exempelvis 
fastighetsförvaltning, projektutveckling 
och HR. Hållbarhetsarbetet följs upp 
årligen och rapporteras till ledning och 
styrelse. För att främja transparens och 
dialog redovisas resultaten öppet i årsre -
dovisning och på Genovas webbplats. 
Vidare styrs hållbarhetsarbetet av 
lagar och riktlinjer, frivilliga åtaganden 
som exempelvis FN:s globala håll -
barhetsmål och Science Based Target 
initiative (SBTi), Genovas styrdokument 
samt de fastställda mål som definieras i 
bolagets Hållbarhetsramverk.  
Genova årsredovisning 2025 39

===== SIDA 40 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Genova driver en hållbar värdetillväxt 
genom aktiv förvaltning, stadsutveckling, 
projektutveckling och fastighetstransak -
tioner i Sverige. Värdeskapandet sker över 
hela värdekedjan – från fastighetsförvärv 
och utveckling av byggrätter till projek-
tutveckling och långsiktig förvaltning. 
Grön och hållbarhetslänkad finansiering 
utgör en central del av Genovas styr -
ning. Efterfrågan på grönt kapital ökar 
snabbt och finansiella aktörer ställer allt 
högre krav på transparens och tydliga 
hållbarhetsprestationer. Detta innebär 
både möjligheter och ansvar för Genova. 
Möjligheterna innebär att finansiera en 
hållbarhetsförflyttning till mer konkur -
renskraftiga villkor, medan ansvaret är 
Genova fokuserar på hållbara lösningar 
som minskar klimatpåverkan, skapar 
trygga och inkluderande miljöer samt 
möjliggör stabila kassaflöden över tid.
För att säkerställa att hållbarhetsarbe -
tet är relevant och effektivt förs en konti-
nuerlig dialog med Genovas intressenter, 
att säkerställa trovärdighet och faktisk 
måluppfyllelse.
Att teckna hållbarhetslänkade lån 
visar att Genovas hållbarhetsarbete är en 
integrerad del av bolagsstyrningen. Det 
fungerar även som ett offentligt löfte om 
att Genovas hållbarhetsmål är uppfölj -
ningsbara. Detta stärker kopplingen 
mellan hållbarhetsambitioner och hur 
bolaget finansierar verksamheten.
Så skapar vi värde och intressentengagemang
Grön och hållbarhetslänkad finansiering
vilket ger värdefulla insikter om förvänt -
ningar och krav. Insikterna beaktas inom 
Genovas Hållbarhetsramverk och bidrar 
till att prioriteringar grundas i ett bredare 
samhällsperspektiv.
Genovas värdekedja
Omfattar allt från inköp av varor, 
material och entreprenadtjänster till 
upphandling av service och tjänster 
samt resurser som energi och vat -
ten. Uppströms samarbetar Genova 
med ett stort antal leverantörer och 
underleverantörer som bidrar till att 
möjliggöra förvaltning, utveckling 
och byggnation av fastigheter.
Genova äger, förvaltar och utvecklar 
fastigheter. Den egna verksamheten 
omfattar även uthyrning, stads- och 
områdesutveckling samt arbete med 
transaktioner. Dessutom ingår led-
ning, styrning och interna stödfunk-
tioner som säkerställer att verksam-
heten bedrivs effektivt och hållbart.
Omfattar hyresgästers verksamhet 
och lokalanvändning, där fokus 
ligger på hur fastigheterna och deras 
omgivning används i det dagliga. Det 
inkluderar både hur lokalerna nyttjas 
av hyresgästerna samt hur deras 
verksamheter påverkar och samspe -
lar med den omgivande miljön.
Uppströms 
Egen  
verksamhet Nedströms 
•  Ägare
•  Finansiärer
•  Leverantörer
•  Medarbetare
•  Hyresgäster
•   Brukare
•  Samhälle
•  Natur och miljö
Intressenter
Finansiering
31 december 2025
47 %  
Grön finansiering
33 % 
Hållbarhets  - 
länkad finansiering
20 %  
Övrig finansiering
Genova årsredovisning 202540

===== SIDA 41 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova genomför årligen en dubbel 
väsentlighetsanalys för att identifiera de 
hållbarhetsfrågor som är mest betydelse -
fulla för bolaget och dess intressenter. 
Analysen omfattar både Genovas påver -
kan på människor, miljö och samhälle 
samt hållbarhetsfrågor som kan påverka 
bolagets finansiella resultat. Resultatet 
Väsentlighetsanalys
ligger till grund för prioriteringar och 
integrering i strategi, mål och operativt 
arbete. 
Prioriterade frågor
De frågor som utgör prioritet är de som bedöms mest 
väsentliga utifrån bolagets verksamhetsprofil. Detta inne -
bär att bolaget påverkar människor och de områden där 
de verkar, samtidigt som dessa frågor kan innebära både 
risker och möjligheter för bolagets finansiella resultat.
Prioriterade frågor är de områden som beskrivs närmre 
i rapporten.
Viktiga frågor
Viktiga frågor är de som bedömts ha betydelse för verk -
samheten, men där analysen visar på en mer begränsad 
påverkan eller omfattning. Dessa frågor påverkar bolagets 
relationer till människor och omvärld och kan innebära 
potentiella risker och möjligheter om de inte beaktas.
Områdena Långsiktig stadsutveckling  och Medarbetare  
beskrivs närmre i rapporten.
4
5
7
6
3
8
9
11 10
12
2
1
Resultat av väsentlighetsanalys
1    Energi
2   Klimatpåverkan
3   Avfall
4   Klimatanpassning
5   Arbetsvillkor i värdekedjan
6   Resursanvändning
7   Korruption och mutor 
8   Långsiktig stadsutveckling
9   Medarbetare
10   Biologisk mångfald
11   Säkerhet och Hälsa
12   Förorening av mark
  Miljö
  Socialt ansvar
  Styrning
Finansiell påverkan
Påverkansväsentlighet
Prioriterade  
frågor 
Viktiga  
frågor
Genova årsredovisning 2025 41

===== SIDA 42 =====

FN:s globala mål för hållbar utveckling
Genova har identifierat sex av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till.
Globala mål för miljö Globala mål för socialt Globala mål för affärsmässighet
Hållbar energi  
för alla
God hälsa och  
välbefinnande
Anständiga arbetsvillkor  
och ekonomisk tillväxt
Hållbara städer  
och samhällen
Anständiga arbetsvillkor  
och ekonomisk tillväxt
Bekämpa klimat-  
förändringarna
Hållbara städer  
och samhällen
Ekosystem och  
ekologisk mångfald
HÅLLBARHETSRAPPORT     
Genovas Hållbarhetsramverk utgör det 
styrande dokumentet för hur hållbarhet 
integreras i hela verksamheten. Ram -
verket tydliggör Genovas ansvar som 
fastighetsbolag och anger riktning för 
arbetet med att minska klimatpåverkan, 
stärka motståndskraften i fastighetsbe -
ståndet, säkerställa goda arbetsvillkor i 
värdekedjan samt bedriva verksamheten 
med hög integritet.
Ramverket omfattar en övergripande 
strategi och konkreta mål som vägleder 
hållbarhetsarbetet fram till 2030. Genom 
att förena hållbarhet med affärsmässigt 
värdeskapande och riskhantering skapas 
en tydlig struktur för hur hela organi -
Genovas Hållbarhetsramverk
sationen gemensamt bidrar till ett mer 
konkurrenskraftigt och hållbart Genova.
Hållbarhetsramverket utgörs av stra -
tegier och mål för Genovas hållbarhets -
arbete och är indelat i tre fokusområden: 
Vårt ansvar för miljö och klimat, Vårt 
sociala ansvar och Vårt etiska och affärs -
mässiga ansvar. 
•   Klimatpåverkan  
•   Energi
•   Klimatanpassning 
•   Resursanvändning och avfall
•   Biologisk mångfald 
•   Förorening av mark
•   Arbetsvillkor i värdekedjan 
•   Långsiktig stadsutveckling
•   Medarbetare
•   Korruption och mutor
Vårt ansvar  
för miljö och klimat
Vårt  
sociala ansvar
Vårt etiska och 
affärsmässiga ansvar
Genova årsredovisning 202542

===== SIDA 43 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt ansvar för miljö och klimat
Genovas arbete inom miljö och klimat 
utgår från de frågor som bedömts ha 
störst påverkan utifrån den dubbla 
väsentlighetsanalysen. Genom att rikta 
insatserna till dessa områden skapas en 
tydlig och fokuserad inriktning för bola -
gets långsiktiga miljö- och klimat  arbete. 
Strategin innebär att stegvis öka energi-
effektiviteten i fastighetsbeståndet, 
minska klimatutsläppen i både nypro -
duktion och förvaltning och arbeta sys -
tematiskt med att identifiera och hantera 
klimatrisker. Samtidigt utvecklar Genova 
ett mer cirkulärt synsätt på material och 
resurser för att minska avfall och öka 
resurseffektiviteten över tid.
Genom att kombinera dessa delar ska -
pas förutsättningar för ett mer hållbart, 
resilient och framtidssäkrat fastighets -
bestånd, samtidigt som Genova bidrar 
till en omställning där klimatnytta, 
affärsnytta och långsiktigt värde går 
hand i hand.
Vårt sociala ansvar
För Genova innebär socialt ansvar att 
skapa trygga, inkluderande och lång-
siktigt hållbara miljöer för alla som bor, 
arbetar och verkar i områden där Genova 
är närvarande. Den dubbla väsentlighets-
analysen visar att arbetsvillkor i värde -
kedjan är en prioriterad fråga, därför är 
ansvarsfulla arbetsförhållanden en viktig 
del av Genovas förhållningssätt. Genom 
tydliga krav, uppföljning och nära dialog 
med leverantörer och entreprenörer 
säkerställer Genova en säker, rättvis och 
ansvarsfull projektverksamhet.
Strategin omfattar även det bre -
dare ansvaret för de områden Genova 
utvecklar och förvaltar. Arbetet fokuse -
rar på att stärka gemenskap, trivsel och 
delaktighet i dessa bostads- och stadsut -
vecklingsområden genom insatser som 
över tid bidrar till social hållbarhet och 
attraktiva livsmiljöer.
En stark och inkluderande intern 
kultur är också en viktig del av strategin. 
Genovas värderingar och Hållbarhets -
ramverk vägleder arbetet och lägger 
grunden för en organisation där alla har 
möjlighet att växa, bidra och må bra.
 
Vårt etiska och affärsmässiga 
ansvar
Genovas etiska och affärsmässiga ansvar 
grundar sig i bolagets uppförandekod för 
medarbetare. Den anger riktningen för 
hur Genova ska arbeta med etik, integri -
tet och ansvarsfulla affärer och beskriver 
de grundläggande principer och förvänt -
ningar som gäller för alla medarbetare 
i verksamheten. Vidare fungerar koden 
som ett ramverk för hur bolaget suc -
cessivt utvecklar ett mer strukturerat 
och tydligt arbete inom dessa frågor. 
Uppförandekoden utgår från internatio -
nella riktlinjer och principer, däribland 
Parisavtalet, de tio principerna för 
hållbart företagande enligt FN:s Global 
Compact OECD:s riktlinjer, FN:s deklara -
tion om de mänskliga rättigheterna och 
ILO:s grundläggande konventioner om 
rättigheter i arbetslivet. 
Som bolag vill Genova förebygga 
korruption och säkerställa att alla affärs -
relationer präglas av god etik, respekt för 
mänskliga rättigheter och jämställdhet. 
Strategin innebär att Genova successivt 
stärker rutiner och processer.
Genova årsredovisning 2025 43

===== SIDA 44 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Hållbarhetsramverk
Genovas hållbarhetsramverk, framtaget 2025, anger inriktning och mål för hållbarhetsar -
betet fram till 2030 och styr hur prioriterade frågor integreras i verksamheten. Ramver -
ket ligger till grund för hur Genovas prioriterade hållbarhetsfrågor integreras i styrning, 
investeringar och det operativa arbetet. Det omfattar tre fokusområden och arbetet inom 
dessa beskrivs närmare i följande avsnitt.
Genova årsredovisning 202544

===== SIDA 45 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genovas verksamhet ger upphov till 
växthusgasutsläpp som bidrar till 
klimatförändringar, framför allt genom 
materialanvändning och produktions -
moment vid nyproduktion och större 
ombyggnationer. Resultatet av den 
dubbla väsentlighetsanalysen visar att 
klimatutsläpp är en av bolagets mest 
prioriterade frågor eftersom de påverkar 
både miljön och bolagets långsiktiga 
värdeutveckling. Klimatförändringar, 
skärpta regelverk och ökade förvänt -
ningar från intressenter ställer högre 
krav på transparens och utsläppsminsk -
ning i hela värdekedjan. Att minska 
utsläppen stärker samtidigt fastigheter -
nas attraktivitet, minskar risker kopp -
lade till framtida regleringar och bidrar 
till omställningen mot ett klimatneutralt 
samhälle. 
Hantering av frågan
Under 2024 återvaliderades Genovas 
klimatmål av SBTi. Målet är att reducera 
utsläpp av växthusgaser med 42 procent 
i scope 1 och scope 2 till år 2030 jämfört 
med basåret 2023, samt att mäta och 
minska utsläpp i scope 3. Vid slutet av 
året påbörjades ett arbete med att ta fram 
en klimatfärdplan som ska vägleda hur 
Genova uppnår målet, ett arbete som 
kommer fortsätta under 2026.
Klimatpåverkan 
Under året har Genova tagit flera viktiga 
steg för att minska klimatpåverkan och 
säkerställa att arbetet utförs i enlighet 
med SBTi-validerade mål. 
I syfte att minska klimatpåverkan 
från energianvändningen arbetar 
Genova enligt en energifärdplan som är 
utformad för att uppnå det fastställda 
energimålet. Insatser för att reducera 
scope 2-utsläpp har utförts i linje med 
färdplanen och som en omedelbar åtgärd 
har grön el införts i alla fastigheter där 
Genova står på avtalet, vilket direkt 
minskar utsläpp samtidigt som arbetet 
med att förbättra den tekniska prestan -
dan i beståndet pågår parallellt. Därut -
Mål: Klimatpåverkan 
Genova ska successivt minska sina klimatutsläpp i linje med Parisavtalet och nationella klimatmål.
Mål till 2030
•   Minska klimatutsläpp med 42  
procent i scope 1 och scope 2  
samt mäta och minska utsläpp  
i scope 3 (tCO 2e).
Minskning av klimatutsläpp  
i scope 1 och scope 2
Vårt ansvar för miljö och klimat
Genova arbetar för att minska bolagets klimatpåverkan, stärka fastigheternas motståndskraft 
vid ett förändrat klimat och använda resurser på ett mer cirkulärt sätt. Inom detta fokus -
område är fyra frågor särskilt prioriterade enligt den dubbla väsentlighetsanalysen. Nedan 
beskrivs respektive frågas påverkan, strategiska inriktning och framdrift under 2025.
Klimatutsläpp
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2024 20252023
Klimatriskanalyser
Mål 2030
-42%
tCO2e
Mål till 2030
•   Minska klimatutsläpp från nypro -
duktion i linje med bolagets fast -
ställda målbanor (kg CO2e/BTA), 
vilka utformats med beaktande av 
Parisavtalet och Sveriges övergri -
pande klimatmål. Arbetet på  börjas 
under 2026.–29%
Minskning av klimatutsläpp  
i scope 1 och scope 2  
jämfört med basåret 2023
Genova årsredovisning 2025 45

===== SIDA 46 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Utsläpp av växthusgaser (tCO 2e) 2025 20241)  Basår 2023 2) 
Scope 1
Direktförbränning av olja och gas 61 61 93
Köldmedieutsläpp 0 0 0
Tjänstebilar 4 7 23
Totalt scope 1 65 68 116
Scope 2
Marknadsbaserat 1 493 2 099 2 083
Platsbaserat 3) 2 091 2 794 2 894
Totalt scope 1 + 2 marknadsbaserat 1 559 2 168 2 199
Totalt scope 1 + 2 platsbaserat 2 156 2 862 3 010
Scope 3
1. Inköpta varor och tjänster 4) 948 975 1 010
2. Kaptialvaror 5) 5 428 27 634 9 954
3. Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 408 405 390
6. Tjänsteresor 10 27 39
7. Pendlingsresor 37 43 43
8. Hyrda tillgångar uppströms 1 1 2
11. Användning av sålda produkter 6) 723 1 495 1 005
13. Uthyrda tillgångar nedströms 7) 1 389 1 772 1 746
15. Investeringar 8) 93 46 47
Totalt scope 3 9 037 32 399 14 237
Totalt scope 1 + 2 + 3 marknadsbaserat 10 596 34 567 16 437
Totalt scope 1 + 2 + 3 platsbaserat 11 193 35 261 17 247
 
Beräkning av växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, enligt kontrollansats operationell kontroll. Fastigheter upptas i klimatbokslutet när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt 
kalenderår.    
1) Reviderats så att delägda fastigheter där Genova har operationell kontroll inkluderas.   
2) Basåret har justerats för att spegla genomförda avyttringar och förvärv, samt justering av rapportering av fastigheter och verksamheter som delägs. Delägda verksamheter där Genova har 
operationell kontroll rapporteras i sin helhet, intressebolag rapporteras med ägarandel under Scope 3.15.    
3) Fjärrvärmeutsläpp per nät enligt energiföretagens sammanställning, för utsläpp från el används nordisk elmix.    
4) Utsläpp från löpande inköp utifrån spend-analys, emissionsfaktorer enligt upphandlingsmyndighetens nyckeltal för miljöspendanalys.    
5) Utsläpp från nyproduktion (LCA-skede A1-A5) av fastigheter där Genova är projektutvecklare eller första ägare samt utsläpp från hyresgästanpassningar, renoverings- och tillbyggnadsprojekt.
Utsläppen redovisas det år då byggprojekt färdigställs.
6) Driftskede (LCA-skede B6) från såld nyproduktion.   
7) Omfattar klimatutsläpp från hyresgästenergi och hyresgästernas avfall.   
8) Avser JBL Produktion AB (dotterbolag till Järngrinden, verksamma inom entreprenadverksamhet).      
över har det påbörjats en utfasning av 
oljepannor, vilket är en viktig insats för 
att reducera klimatpåverkan från kvarva -
rande fossila energikällor inom scope 1. 
Inom scope 3 utgör nyproduktionen 
den största delen av utsläppen. För att 
ta ett mer strukturerat grepp om dessa 
utsläpp har Genova under året tagit fram 
ett hållbarhetsprogram för projektut -
veckling. Programmet sätter en tydlig 
riktning för hur Genova ska arbeta med 
exempelvis klimatutsläpp, energi, cirku -
laritet och leverantörsfrågor i projektut -
vecklingen framöver. 
Under utvecklingen av hållbarhets -
programmet tog Genova även fram 
gränsvärden för klimatutsläpp för nypro -
duktion genom en målbana som skärps 
årligen och säkerställer en successivt 
minskande klimatpåverkan. Bolagets 
hållbarhetslänkade lån har kopplats till 
målbanan för utsläppsnivåerna i nypro -
duktion, vilket innebär att klimatpre -
standan i projekten nu har direkt påver -
kan på bolagets finansieringsvillkor för 
en betydande del av fastighetsbeståndet.
Tillsammans markerar dessa insatser 
ett viktigt steg i Genovas klimatomställ -
ning och utgör grunden för en långsiktig 
och trovärdig minskning av bolagets 
utsläpp.
Genova årsredovisning 202546

===== SIDA 47 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Energi är en av Genovas prioriterade 
hållbarhetsfrågor eftersom energian -
vändningen påverkar både klimatet och 
bolagets driftnetto. Som fastighetsägare 
finns stora möjligheter att göra skillnad 
genom att effektivisera beståndet och 
projektera energieffektiva byggnader. Ett 
välfungerande energiarbete gör bolaget 
mer motståndskraftigt mot prisföränd -
ringar, framtida regelkrav och ökade 
förväntningar från intressenter. För att 
uppnå energimålen arbetar Genova uti -
från sin energifärdplan med huvudsak -
ligt fokus på effektivisering av energian -
vändningen i fastighetsbeståndet. 
Hantering av frågan
Under 2025 har Genova tagit flera viktiga 
steg för att stärka arbetet med energi-
frågor och skapa en mer systematisk och 
långsiktig inriktning. Inom ramen för 
Hållbarhetsramverket har ett energimål 
för bolagets energiintensitet formulerats, 
vilket tydliggör målbanan framåt. I april 
2025 inrättades den nya funktionen 
teknisk chef med ansvar för bolagets 
tekniska förvaltning med fokus på 
energi effektivisering, optimering av fast -
igheternas drift samt digitalisering av 
tekniska installationer, vilket markerar 
en viktig förstärkning av organisationens 
Energi 
kompetens och kapacitet. Under året har 
det även påbörjats en implementering av 
ett nytt energiuppföljningssystem. Syste -
met ska bidra till förbättrad datakvalitet, 
snabbare identifiering av avvikelser och 
en mer effektiv styrning av energian -
vändningen.
En övergripande riskanalys av hela 
det befintliga beståndet har genomförts 
för att kartlägga hur fastigheterna för -
håller sig till kommande lagkrav enligt 
EPBD. Analysen identifierade de delar 
av beståndet som löper störst risk att 
inte uppfylla framtida krav och därmed 
behöver prioriteras och bli föremål för 
Mål: Energi 
Genova ska successivt minska energianvändningen i fastighetsbeståndet.
Mål till 2030
•   25 procents minskning av energi -
intensiteten (kWh/m 2 Atemp ) i 
fastighetsbeståndet jämfört med 
basåret 2023.
Minskning av energiintensiteten 
i fastighetsbeståndet
Intensitet utsläpp av växthusgaser 1) 2025 20242) Basår 2023 3)
Utsläppsintensitet (kg CO 2e / m2Atemp) 3,54 5,45 5,70
Utsläppsintensitet (kg CO 2e / omsatt Mkr) 4) 3 032 4 269 4 372
 
1) Inkluderar scope 1 och scope 2 marknadsbaserat.   
2) Reviderats så att delägda fastigheter där Genova har operationell kontroll inkluderats.    
3) Basåret har justerats för spegla genomförda avyttringar och förvärv, samt justering av rapportering av fastigheter och verksamheter som delägs.
4) Avser hyresomsättning.    
Klimatutsläpp
30
60
90
120
150
2024 20252023
Mål 2030
-25%
kWh/m 2 Atemp
–15%
Minskning jämfört  
med basåret 2023
Genova årsredovisning 2025 47

===== SIDA 48 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
riktade insatser. Med utgångspunkt från 
analysen har ett fokusbestånd av utvalda 
fastigheter identifierats. För detta 
bestånd inleds nu ett arbete med att 
genomföra detaljerade inventeringar och 
ta fram åtgärdsplaner som både minskar 
den regulatoriska risken och stödjer arbe -
tet mot energimålet.
Det ökade fokuset på energifrågan 
återspeglas i årets utfall. Den totala 
energianvändningen under 2025 har 
minskat jämfört med tidigare år, trots att 
fastighetsbeståndet har vuxit. Minsk -
ningen kan dels kopplas till prioriterade 
initiativ, dels till att flera nyutvecklade 
bostadsprojekt tagits i drift och nu ingår 
i utfallet. Dessa fastigheter har uppförts 
med god energiprestanda, vilket bidrar 
positivt till såväl total energianvändning 
som energiintensitet i beståndet.
Årets utfall utgör ett viktigt steg mot 
våra mål för 2030 och arbetet förblir 
prioriterat. Fokus kommer i första hand 
att ligga på det befintliga beståndet 
för att hantera effekter av eventuella 
avyttringar av nyproduktion. När ener -
gieffektiva fastigheter lämnar portföljen 
påverkas den genomsnittliga energiin -
tensiteten i det kvarvarande beståndet 
negativt, vilket ökar kraven på effektivi -
sering i befintliga fastigheter.
Under året har även mängden egenpro -
ducerad energi ökat. Möjligheten att 
främja egen energiproduktion beaktas 
löpande i nyproduktionsprojekten. 
Dotterföretaget Järngrinden arbetar 
också aktivt med frågan och har under 
året tagit en ny solcellsanläggning i drift, 
vilket utgör ett tillskott till det vindkraft -
verk som bolaget sedan tidigare äger.
Hållbarhetslänkade lån har kopplats 
till utvecklingen av energiintensiteten 
för att stärka styrningen och skapa inci -
tament till energieffektivisering.
Energianvändning (MWh) 1) 2025 2024 2023
Stationär förbränning 211 247 323
varav förnyelsebart 0 0 0
varav icke-förnyelsebart 211 247 323
Elektricitet 13 622 13 776 12 680
Fjärrvärme 25 794 28 402 29 186
Fjärrkyla 152 169 140
Totalt 39 780 42 594 42 329
 
1) Inkluderar all energi som Genova köper in och innefattar delvis energi till hyresgästernas verksamhet.
Energiintensitet fastighetsenergi (kWh/m 2Atemp) 1) 2025 2024 2023
Energiintensitet fastighetsenergi - hela beståndet 104 116 122
Bostadsfastigheter 67 111 190
Samhällsfastigheter 133 142 136
Kommersiella fastigheter 102 108 113
1) Fastigheter inkluderas i rapporteringen när de varit i drift och i Genovas ägo ett fullständigt kalenderår. Datatäckning för 
rapporterad energiintensitet är 86 procent av total Atemp i beståndet, och förbättras kontinuerligt med utökad mätning och 
tillgång till data där hyresgäster kontrollerar energiförsörjningen.
 
Egenproducerad energi (MWh) 2025 2024 2023
Solenergi på fastigheterna 407 35 28
Vindkraft 524 776 0
Totalt 931 811 28
 
Genova årsredovisning 202548

===== SIDA 49 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Klimatförändringar medför ökade risker 
för både fastigheter och de människor 
och verksamheter som verkar i dem. 
Genova har genomfört en omfattande 
klimatriskanalys av fastighetsbeståndet 
som omfattar tio riskområden. Analysen 
visar att skyfall, värmeböljor och för -
ändrade vattennivåer utgör identifierade 
risker för vissa fastigheter, beroende på 
deras specifika förutsättningar.
Eftersom riskerna påverkar drift, 
trygghet för brukare, samt fastigheternas 
livslängd och värde är det en priorite -
rad fråga. Utan åtgärder ökar risken för 
skador, högre försäkringskostnader och 
försämrad funktion, vilket  i sin tur kan 
påverka fastigheternas attraktivitet. 
Klimatanpassade fastigheter är mer mot -
ståndskraftiga, tryggare för människor 
som vistas i dem och mer attraktiva för 
investerare.
     Genova har därför som mål att samt -
liga befintliga fastigheter ska ha genom -
förda klimat- och sårbarhetsanalyser 
senast 2030, med tillhörande åtgärdspla -
ner för riskhantering.
Hantering av frågan
Klimatanpassade fastigheter är mer 
motståndskraftiga, tryggare för bru -
kare och mer attraktiva för investerare. 
Genova har därför antagit ett mål om 
att 100 procent av det befintliga bestån -
det ska ha genomförda klimatrisk- och 
sårbarhetsanalyser till 2030 samt att 
åtgärdsplaner för riskhantering ska 
inrättas där hög risk föreligger.
      Under året har Genova genomfört 
en första screening av hela bolagets 
fastighetsbestånd enligt klimatscena -
riot RCP 8.5 för att identifiera expo -
nering för framtida klimatrisker inom 
de tio riskindikatorerna. En initial 
screening av risk för utsatthet visar 
att det finns fastigheter med en hög 
risknivå. För dessa kommer fördjupade 
analyser genomföras i syfte att bedöma 
sårbarheten mer detaljerat och, där 
det behövs, ta fram åtgärdsplaner som 
anger vilka aktiviteter som krävs för att 
minska riskerna.
Klimatanpassning
Klimatanpassning integreras i projek -
tering och byggnation, där tekniska 
och fysiska lösningar utvecklas för att 
minska risker kopplade till extremväder.
 Genom proaktiv klimathantering 
minskar driftsrelaterade problem och 
oförutsedda kostnader, samtidigt som 
trygghet och kvalitet i boende- och 
arbetsmiljöer stärks. Klimatanpassning 
bidrar även till både social och ekono -
misk hållbarhet genom att säkerställa att 
Genovas fastigheter är funktionella och 
framtidssäkrade.
För att öka styrningen inom området 
har finansiering genom hållbarhets -
länkade lån kopplats till klimatanpass -
ningsarbetet. 
Mål: Klimatanpassning 
Genova ska stärka motståndskraften mot klimatrelaterade risker.
Mål till 2030
•   100 procent av Genovas fastig -
hetsbestånd ska ha genomgått 
klimatrisk- och sårbarhetsanalys. 
Vid hög risk ska åtgärdsplaner  
tas fram.
Klimatrisk- och  
sårbarhetsanalyserKlimatutsläpp Klimatriskanalyser
80 %  
Slutförda
20 %  
Ej slutförda
80 %
31 dec 2025
Genova årsredovisning 2025 49

===== SIDA 50 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Resursanvändning och avfall är en av 
Genovas prioriterade frågor eftersom 
bygg- och fastighetssektorn står för stora 
materialflöden och avfallsmängder. Val 
av material påverkar klimatet, naturre -
surser, biologisk mångfald och kostna -
der. Ökade krav på cirkularitet förändrar 
samtidigt förutsättningarna för hur 
fastigheter byggs och utvecklas. En mer 
effektiv resursanvändning är avgörande 
för att minska miljöpåverkan och stärka 
Genovas konkurrenskraft. Eftersom 
stora delar av bolagets utsläpp uppstår 
vid materialtillverkning är resursfrågan 
nära kopplad till klimatfrågan. 
Hantering av frågan
Under året har Genova antagit ett nytt 
angreppssätt för arbetet med resursan -
vändning och avfall, som vidareutvecklas 
under 2026. Fokus framöver är att stärka 
organisationens kunskap om verksam -
hetens materialflöden och avfallsström -
mar samt att utveckla förståelsen för 
hur cirkulära arbetssätt kan integreras 
i bolagets utvecklingsprojekt. I syfte att 
strukturera arbetssätten har Genova tagit 
fram ett hållbarhetsprogram för projekt -
utveckling som bland annat innehåller 
riktlinjer för materialval samtidigt som 
det ställer krav som bidrar till att minska 
Resursanvändning och avfall
klimatpåverkan och resursbehovet från 
byggskedet.
Programmet innehåller även riktlinjer 
för att avfallshanteringen i utvecklings -
projekt ska följa avfallstrappans hierar -
kier. I korthet innebär detta att återbruk 
och förebyggande av avfall prioriteras 
först, följt av återanvändning, material-
återvinning, energiutvinning och slutli -
gen deponi som sista utväg. För att stärka 
uppföljningen har Genova påbörjat 
insamling av avfallsdata inom projekt, 
vilket ger en tydligare bild av nuläget och 
möjliggör bättre styrning framåt.
Genererat avfall - Projektutveckling (ton) 1) 2025
Icke-farligt avfall 275
Farligt avfall 0,4
Totalt 275
 
1) Avser avfall från Genovas nyproduktion.
Genererat avfall - Hyresgäster (ton) 1) 2025
Icke-farligt avfall 1 851
Farligt avfall 0
Totalt 1 851
 
1) Inkluderar avfall som hämtas i fastigheterna där Genova har rådighet över avfallshanteringen.
Genova årsredovisning 202550

===== SIDA 51 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Kvarngärdet
Återbruk och resurseffektivitet är en viktig del 
av Genovas hållbarhetsarbete. I studentboen -
det i Kvarngärdet i Uppsala har Genova därför 
infört en lösning som möjliggör återbruk av 
möbler mellan hyresgäster som ett konkret 
sätt att minska onödig konsumtion och avfall. 
Bostäderna hyrs ut omöblerade, men varje hy -
resgäst ges möjlighet att få möbler som tidigare 
hyresgäster valt att lämna kvar.
I Kvarngärdet finns ett rum där studenter kan 
lämna och hämta möbler. I takt med inflyttning -
ar och utflyttningar har dessa möbler succes -
sivt tagits över av nya studenter. Nästan alla 
studenter som flyttar in efterfrågar möjlighet att 
titta i rummet för att se om det finns möbler att 
ta över. Det skapar valfrihet samtidigt som det 
uppmuntrar till cirkulärt nyttjande av befintliga 
resurser. 
Initiativet är ett exempel på hur enkla, prak -
tiska lösningar kan bidra till både minskad 
miljöpåverkan och ökad kundnytta. Återbruket i 
Kvarngärdet visar hur cirkulära principer kan in -
tegreras i den löpande förvaltningen och skapa 
värde utan större investeringar.
Söderhällby 1:9
Den svenska batteritillverkaren Altris har 
genom ett långsiktigt hyresavtal med Genova 
etablerat sin produktion av natriumjonbatterier 
i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala. Hyres -
avtalet omfattar cirka 5 000 kvadratmeter och 
har möjliggjort Altris uppskalning mot industriell 
produktion. I samband med etableringen har 
Genova genomfört en omfattande hyresgästan -
passning av lokalerna.
Hyresgästanpassningen har planerats och 
genomförts med materialåterbruk som en 
styrande princip. Redan i tidiga skeden av pro -
jektet identifierades befintliga byggdelar med 
potential att integreras i den nya utformningen, 
i syfte att minska behovet av nyproducerade 
material och därmed minska projektets klimat -
påverkan.
Genom att genomföra anpassningen i etapper 
har utformning och tekniska lösningar kunnat 
anpassas efter tillgången på återbrukat materi -
al. Arbetssättet har förutsatt ett nära samarbete 
mellan projektledning, förvaltning, entreprenö -
rer och återbruksaktörer. I kontorsdelarna har 
detta bland annat resulterat i ett omfattande 
återbruk av glas- och dörrpartier.
Genova möjliggör återbruk av möbler  
i studentboendet Kvarngärdet i Uppsala
Materialåterbruk 
i fokus vid hyres -
gästanpassning  
i fastigheten 
Söderhällby i 
Uppsala
Genova årsredovisning 2025 51

===== SIDA 52 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Bygg- och fastighetsbranschen präglas 
av komplexa värdekedjor, hög rörlighet i 
arbetskraften, fysiska arbetsmiljörisker 
och stor kostnads- och tidspress. Sam -
mantaget innebär detta en förhöjd risk 
för bristande arbetsvillkor. Arbetsvillkor 
i värdekedjan är därför en prioriterad 
social fråga för Genova. Projekt invol -
verar ofta flera leverantörer och entre -
prenörer, vilket ställer höga krav på 
styrning och uppföljning. Som beställare 
har Genova ett ansvar att säkerställa att 
alla som arbetar inom projekt erbjuds 
rättvisa, trygga och ansvarsfulla arbets -
villkor. Goda arbetsvillkor är en förut -
sättning för att värna mänskliga rättig -
heter, säkerställa kvalitet i projekten och 
bidra till en långsiktigt hållbar bygg- och 
fastighetssektor.
Hantering av frågan
Genova arbetar för att säkerställa goda 
arbetsvillkor genom att ställa tydliga 
krav på leverantörer och entreprenörer, 
följa upp dessa krav och arbeta i nära 
dialog med samarbetspartners. Under 
Arbetsvillkor i värdekedjan 
året har uppförandekoden för leverantö -
rer uppdaterats. Uppförandekoden ligger 
till grund för Genovas förväntningar i 
leverantörsledet. För att följa upp efter -
levnaden kommer årliga oannonserade 
platsbesök att genomföras i större projekt 
med start under 2026. Genom detta 
arbetssätt stärker Genova arbetsmiljön 
inom projekt, minskar sociala risker och 
bidrar till ökat ansvarstagande i värde -
kedjan.
Mål: Arbetsvillkor i värdekedjan 
Målet är att säkerställa goda och rättvisa arbetsvillkor för alla som arbetar inom 
värdekedjan.
Mål
•   100 procent av Genovas större 1) 
byggprojekt ska årligen genomgå 
oannonserade stickprovskontroller 
i enlighet med initiativet Hållbar 
Byggbransch.
1)   Avser byggprojekt där investeringen överstiger 
50 Mkr.
Inget utfall för 2025
Arbetet påbörjas under 2026 och 
resultatet kommer att redovisas 
därefter. Målet om oannonserade 
stickprovskontroller vid större bygg -
projekt avses att uppfyllas årligen och 
har ingen specifik löptid.
Vårt sociala ansvar
Genova utvecklar och förvaltar miljöer där människor bor, arbetar och vistas, vilket innebär 
att våra beslut påverkar trygghet, trivsel och livskvalitet i de områden där vi verkar. Den dubbla 
väsentlighetsanalysen visar att arbetsvillkor i värdekedjan är en prioriterad fråga, medan 
Genovas samarbete med lokala aktörer och arbetsmiljöfrågor utgör viktiga frågor. Genom att 
arbeta strukturerat och långsiktigt med dessa frågor bidrar vi till en välmående organisation, 
ett hållbart leverantörsled samt levande och trygga stadsdelar.
Genova årsredovisning 202552

===== SIDA 53 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova har, genom sin omfattande 
projektutveckling, en unik möjlighet 
att påverka hur hela områden utveck -
las. För att skapa hållbara och attrak -
tiva stadsdelar fokuserar bolaget inte 
enbart på byggnader, utan på platsen 
som helhet och den omgivande miljön. 
Närhet till kollektivtrafik, service, natur 
och rekreation är centrala faktorer för 
långsiktig livskvalitet och hållbarhet, lik -
som levande miljöer som skapar flöden, 
möten och trygghet i vardagen.
     För Genova innebär stadsutveckling 
att väga olika intressen mot varandra och 
skapa långsiktigt hållbara helheter, med 
flexibilitet och utrymme för framtida 
behov. Bolaget tar ett aktivt ansvar för 
att hålla samman helheten och stärka det 
övergripande perspektivet i den stads -
utveckling där Genova verkar.
Dialog och samverkan med 
intressenter
Utvecklingen av områden tar sin 
utgångspunkt i en gemensam stads -
utvecklingsprocess där Genova, till -
sammans med kommuner och andra 
intressenter, nyttjar den kollektiva 
intelligensen och tidigt undersöker samt 
definierar platsens specifika förutsätt -
ningar. Dessa bidrar sedan till att formu -
lera ett gemensamt mål och riktning att 
arbeta mot.
Arbetet grundas i en metodik där 
flera olika premisser alltid vägleder 
processen, från geografiska och fysiska 
egenskaper till befintliga funktioner, kul -
turhistoriska värden och användningen 
kring och inom området i dag. Tidiga 
och kontinuerliga dialoger med boende, 
sakägare, fastighetsägare och myndighe -
ter medverkar till att ge viktig kunskap 
om behov, kvaliteter, utmaningar samt 
utvecklingsmöjligheter.
En nära och prestigelös dialog med 
kommuner och förankring i politiska mål 
ger en tydlig riktning och ökar förstå -
elsen för hur den specifika platsen kan 
stärkas som del av ett större samman -
hang och ge upphov till mervärden inte 
bara för platsen utan för kommunen som 
helhet.
Fördjupad expertis kopplas in när 
analys och spetskunskap behövs för att 
säkerställa robusta och resilienta utveck -
lingsidéer med goda förutsättningar att 
uppmuntra innovation och nytänkande.
Genom att skapa en effektivare 
markanvändning och klimatsäkra fast -
igheter medverkar bolaget i att förtäta 
stadsdelar och ge ytterligare funktioner 
till områden. Det medverkar till att skapa 
mer mångfunktionella områden som är 
aktiva, trygga och levande under dygnets 
alla timmar, där bostäder, arbetsplatser, 
samhällsservice och mötesplatser alla 
medverkar till platsens helhet. Genova 
gör det utifrån människors behov och 
med långsiktig social, ekologisk och 
funktionell kvalitet i fokus.
Genova är också medlem i hållbar -
hetsforumet Hållbart Stockholm 30 
Långsiktig stadsutveckling 
(HS30) och arbetar tillsammans med 
andra aktörer för att minska branschens 
ekologiska avtryck och stärka fokus på 
social hållbarhet i stadsutvecklingen.
Samhällsengagemang 
Under 2025 har Genova genomfört rik -
tade insatser för samhällsengagemang. 
I syfte att främja social hållbarhet och 
inkludering har bolaget riktat bidrag till 
flera idrottsföreningar samt organisatio -
ner inom utbildning och socialt stöd.  
      Inom utbildningsområdet har Genova 
stöttat Stiftelsen Läxhjälpen och Desti -
nation Gymnasiet. Organisationerna 
arbetar för att stärka elevers studieresul -
tat, motivation och framtidsmöjligheter, 
med särskilt fokus på unga i områden 
med socioekonomiska utmaningar.  
     Genova har även stöttat organisatio -
ner som bidrar till stöd och förbättrade 
livsvillkor för människor i utsatta situa -
tioner, däribland Min Stora Dag, UNHCR 
och Stiftelsen för Njursjuka. Dessa 
organisationer verkar för att ge stöd till 
barn och familjer i svåra livssituatio -
ner, människor på flykt samt personer 
som lever med allvarlig sjukdom, bland 
annat genom stödinsatser, forskning och 
humanitärt arbete.  
     Utöver detta har bidrag även riktats till 
flera lokala idrottsföreningar som bidrar 
till gemenskap, hälsa och meningsfull 
fritid för barn och unga.
Genova årsredovisning 2025 53

===== SIDA 54 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
Genovas medarbetare är en avgörande 
förutsättning för bolagets långsiktiga 
värdeskapande och hållbara utveck -
ling. Ett ansvarsfullt arbetsgivaransvar 
innebär att erbjuda en trygg, säker och 
inkluderande arbetsmiljö, där kompe -
tensutveckling, tydliga roller och goda 
arbetsvillkor står i centrum. I en bransch 
präglad av höga krav, snabba föränd -
ringar och ökade hållbarhetsförvänt -
ningar är engagerade och kunniga med -
arbetare en strategisk resurs. Genova 
arbetar systematiskt för att säkerställa 
god arbetsmiljö, främja lika möjligheter 
och bygga en företagskultur som präglas 
av passion, kvalitet och lyhördhet. 
Genom detta stärks både organisationens 
motståndskraft och bolagets förmåga att 
skapa långsiktigt värde.
Medarbetarengagemang
Vid den årliga medarbetarundersök -
ningen följer Genova upp arbetsmiljö, 
trivsel och efterlevnad av bolagets 
uppförandekod. Undersökningen är 
anonym och mäter ett antal indikatorer 
för att kunna utvärdera hur arbetsmiljön 
upplevs av medarbetarna. Årets resul -
tat visar att medarbetarna upplever en 
hög grad av delaktighet, tydlighet och 
gemensam riktning, vilket bidrar till en 
kultur där människor trivs, utvecklas 
och gör skillnad i vardagen.
Årets engagemangsindex hos med -
arbetare (eNPS-värde) på 75 är ett 
betydelsefullt resultat, vilket är en nivå 
som överstiger både branschsnitt och 
ett bredare arbetsmarknadsperspek -
tiv. Detta visar att medarbetarna i stor 
utsträckning rekommenderar Genova 
som arbetsplats och känner stolthet över 
att vara en del av bolaget. Resultatet visar 
att Genovas långsiktiga kulturbyggande 
ger effekt vilket skapar en grund för att 
fortsätta utveckla en stark organisation. 
Järngrinden inkluderas inte i Genovas 
engagemangsindex. 
Företagskultur
Genova arbetar systematiskt för att 
främja jämställdhet, mångfald och inklu -
dering i hela organisationen. Bolaget har 
nolltolerans mot diskriminering, tra -
kasserier, kränkande särbehandling och 
mobbning. Dessa principer är integre -
rade i både policyer och arbetsrutiner. 
Medarbetare  
Under året har Genova uppdaterat 
uppförandekoden för medarbetare för 
att ytterligare stärka styrningen inom 
arbetsmiljö och affärsetik. Den nya 
koden bygger vidare på den grund som 
funnits sedan tidigare, men presenterar 
riktlinjer och ansvar på ett mer samman -
hållet och lättillgängligt sätt. Tydligare 
skrivningar om efterlevnad, rapportering 
och visselblåsning har införts för att 
skapa transparens och säkerställa att 
hantering av avvikelser sker konsekvent 
och rättssäkert. Samtidigt har områden 
som arbetsmiljö, mänskliga rättigheter 
och miljö fått en mer integrerad struktur 
som speglar Genovas hållbarhetsambi -
tioner.
 
Köns- och åldersfördelning i organisationen 
Kön Ålder
Anställningskategori, % Kvinnor Män <30 30-50 >50
Styrelse 43 57 0 43 57
Ledningsgrupp 20 80 0 60 40
Anställda 55 45 23 59 18
Totalt 54 46 18 57 25
Engagemangsindex hos 
 medarbetare (eNPS)
75 eNPS
 
(2024: 66 eNPS)
Fastighetsbranschsnitt: 21 eNPS 
Genova årsredovisning 202554

===== SIDA 55 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova ska bedriva sin verksamhet med 
hög integritet och självständighet i alla 
affärsrelationer. Korruption och mutor är 
en prioriterad fråga eftersom de kan hota 
bolagets förtroende och affärsrelationer. 
Otillbörligt agerande kan leda till ekono -
miska och juridiska konsekvenser samt 
skada förtroendet hos viktiga intres -
senter. Att förebygga korruption och 
säkerställa ansvarsfulla affärsmetoder 
Genova strävar efter att upprätthålla en 
öppen och etisk affärskultur. I verksam -
heten råder stor omsorg om säkerhet och 
respekt för alla människor som på olika 
sätt berörs. För att stärka transparensen 
och möjliggöra upptäckt av eventuella 
oegentligheter finns en visselblåsarfunk -
tion tillgänglig via företagets hemsida. 
Funktionen gör det möjligt för medar -
betare och andra att rapportera observa -
tioner som rör beteenden som kan vara 
oetiska eller olagliga.
Personer som rapporterar misstänkta 
överträdelser i god tro garanteras skydd 
mot repressalier eller orättvis behand -
är en central del av Genovas arbete med 
etik och bolagsstyrning. En stark kultur 
av etik och transparens är avgörande för 
att minska risker och skapa långsiktigt 
förtroende.
Genova arbetar förebyggande för att 
motverka korruption och mutor. Bola -
gets två uppförandekoder, för medar -
betare respektive för leverantörer anger 
förväntningar och principer som gäller 
ling. Genom en extern, webbaserad 
rapporteringskanal erbjuds dessutom 
möjlighet till anonym dialog mellan 
visselblåsaren och Genovas arbetsgrupp 
för visselblåsning. Systemet är både 
krypterat och lösenordskyddat för att 
säkerställa fullständig anonymitet.
Anmälningar som lämnas via rappor -
teringsverktyget tas emot och hanteras 
enbart av behöriga personer inom den 
utsedda arbetsgruppen. Gruppen består 
för närvarande av Genovas CFO, sty -
relsens revisionsutskott samt externa 
jurister som anlitats för ändamålet. 
Efter mottagande gör arbetsgruppen en 
Korruption och mutor 
Visselblåsning 
för alla medarbetare och samarbetspart -
ners. Genom att stärka ansvarstagande, 
öppenhet och etisk medvetenhet bidrar 
Genova till en styrning och företagskul -
tur som minimerar risken för otillbörliga 
beteenden i hela värdekedjan.
Utfall 2025
Under 2025 rapporterades inga fall av 
korruption eller mutor.
bedömning av om informationen ska 
hanteras inom ramen för visselblåsarsys -
temet.
Utfall 2025
Under 2025 inkom inga ärenden till 
visselblåsarfunktionen och inga fall av 
korruption rapporterades.
Vårt etiska och  
affärsmässiga ansvar
Genovas affärsidé bygger på att skapa långsiktig och hållbar tillväxt genom att kombinera 
ekonomisk stabilitet och ett ansvarsfullt agerande präglat av integritet och omsorg i alla led. 
Genova ställer tydliga krav på öppenhet och ansvarstagande i samarbeten för att bidra till 
en positiv utveckling, samtidigt som risker förebyggs och tillit skapas både internt och i våra 
affärsrelationer.
Genova årsredovisning 2025 55

===== SIDA 56 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT     
GRI Index
Uttalande om användning
Genova har rapporterat informationen som citeras i det här GRI-indexet för perioden 2025-01-01 till 2025-12-31 med referens till GRI Standards, 
GRI 1 Foundation 2021.
GRI Standard Redogörelse Sidnummer Kommentar
GRI 2: Standardredogörelser 2021 2-1 Organisatoriska detaljer 8–9, 76, 100
2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning 38, 46–47
2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkter 38
2-4 Omräkningar från tidigare redovisningar 46–47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda 
fastigheter.
2-5 Extern granskning 38 Genova genomför inte extern granskning av hållbarhetsrapporten.
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 8–9, 16–17, 
40–41
2-7 Medarbetare 54, 65
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 39, 76–88
2-28 Medlemskap i organisationer 39, 53
2-29 Förhållningssätt till intressentengagemang 40–41
GRI 3: Materiella områden 2021 3-1 Process för att fastställa materiella områden 40–41
3-2 Lista av materiella områden 41
GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 55
GRI 302: Energi 2016 302-1 Organisationens energiförbrukning 47–48
302-3 Energiintensitet 47–48
GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda 
fastigheter.
305-2 Indirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda 
fastigheter.
305-3 Andra indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 48 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda 
fastigheter.
305-4 Intensitet av växthusgasutsläpp 47 Genomförd basårsjustering och uppdaterad metod för delägda 
fastigheter.
GRI 306: Avfall 2020 306-3 Genererat avfall 50 Uppdaterad metod. Tillägg av avfall från nyproduktion. 
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald inom styrelse, ledning och bland anställda 54, 86–88
Genova årsredovisning 202556

===== SIDA 57 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Genova årsredovisning 2025 57

===== SIDA 58 =====

Finansiering
En långsiktigt stabil finansiering är central för Genova. Under 2025 
bedrevs ett fokuserat arbete med att optimera finansieringen genom en 
rad åtgärder. Detta ledde till markant minskade finansieringskostnader, 
 förlängd kapitalbindning och ökad hållbarhetslänkad finansiering.
FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 202558

===== SIDA 59 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIERING
Finansiering
Att äga och utveckla fastigheter är 
en kapitalintensiv verksamhet och 
räntekostnaderna är Genovas största 
kostnadspost. Det är därför viktigt att 
alltid ha tillgång till kostnadseffektiv 
finansiering. Finansiering sker antingen 
genom kapital från ägarna eller genom 
extern upplåning. Fördelningen där­
emellan bestäms utifrån en avvägning av 
kraven på avkastning respektive finan ­
siell stabilitet.
Tillgång till långsiktig och stabil 
finansiering är av största vikt för en 
långsiktigt hållbar verksamhet. För 
Genova är det därför viktigt med långa 
och förtroende fulla relationer med 
kredit givarna. Bolagets långivare utgörs 
huvudsakligen av de större nordiska 
bankerna, kompletterat med upplåning 
på den svenska kapitalmarknaden. 
Bank finansieringen är säkerställd genom 
pantbrev i fastigheter.
Grönt finansiellt ramverk
Sedan 2024 har Genova ett grönt finan ­
sieringsramverk som speglar den regula ­
toriska utvecklingen och utgör en viktig 
del i bolagets arbete med att långsiktigt 
framtidssäkra fastighetsbeståndet och 
verksamheten. Ramverket styr villkoren 
för hur likviden från gröna obligationer, 
gröna lån och andra typer av skuldebrev 
får användas. Andelen grön finansiering 
av total finansiering uppgick vid årets 
slut till 47 procent och utgjordes av gröna 
lån, obligationer och hybridobligationer. 
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31 
december till 4 223 Mkr (4 146) och solidi ­
teten till 34 procent (36). 
Minskningen i soliditeten förklaras 
främst av återköp av hybridobligationer 
och konvertibler samt en större balans ­
omslutning till följd av investeringar. 
Det långsiktiga substansvärdet hän ­
förligt till aktieägarna uppgick till 3 568 
Mkr (3 273) och det långsiktiga substans ­
värdet hänförligt till aktie ägarna per 
aktie uppgick till 75,95 kronor per aktie 
(72,72). 
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 31 december 2025 
räntebärande skulder om 7 027 Mkr 
(6 503) med en belåningsgrad om 55,4 
(54,5) procent. Koncernens genomsnitt ­
liga räntenivå uppgick till 4,7 procent 
(5,0) exkluderat byggnadskreditiv. Den 
genomsnittliga räntenivån beskriver 
koncernens aktuella räntenivå i kredit ­
portföljen utifrån dagsbasis per den 31 
december och ska inte tolkas som den 
genomsnittliga räntenivån under året. 
Den genomsnittliga räntenivån ska 
heller inte jämställas med en prognos för 
de kommande tolv månaderna då kredit ­
förfall och förändringar i Stibor inte har 
beaktats. Den genomsnittliga kapital ­
bindningstiden uppgick den 31 december 
2025 till 2,5 år (2,6). Den genomsnittliga 
räntebindningstiden uppgick till 2,3 
år (2,6) exkluderat byggnadskreditiv. 
Ränte­ och kreditförfallostrukturen per 
samma datum framgår av tabellerna 
med samma namn.
Finansiering och kapitalstruktur
Under året har ett fortsatt aktivt arbete 
med kapitalstrukturen drivits med fokus 
på att förlänga kapitalbindningen och 
minska koncernens finansieringskost ­
nader. Obligationer om 1 320 Mkr har 
emitterats till priser som motsvarade en 
genomsnittlig kreditmarginal om 4,02 
procent. Samtidigt har återköp till ett 
belopp om 650 Mkr avseende obligatio ­
ner samt 61 Mkr avseende hybridobli ­
gationer genomförts och de återköpta 
instrumenten löpte med en genomsnitt ­
lig kreditmarginal om 6,02 procent. 
Därutöver har samtliga konvertibler om 
Finansieringskällor
31 december 2025
Kategori
Geogra/f_i
Kreditportfölj
Totalt 7 017 Mkr
27 %  
Kapital-  
marknaden
73 %
Bank- 
marknaden
Kreditförfallostruktur 1 
31 december 2025
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
31 december 2025
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 2520 24
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37 34
55
36
5551
38
>20292029202820272026 1
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Mkr Mkr%
1)  Exkluderat byggnadskreditiv.
Genova årsredovisning 2025 59

===== SIDA 60 =====

FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
200 Mkr återköpts. Konvertiblerna löpte 
med en fast ränta om 6,75 procent och 
genom återköpen motverkades risken för 
en framtida utspädning för aktieägarna 
om cirka 8 procent. 
Under året har banklån refinansierats 
till ett belopp om cirka 1 400 Mkr och kon­
cernen har beviljats nya byggnadskreditiv 
om totalt 926 Mkr. Av de beviljade bygg­
nadskreditiven avser 776 Mkr utveckling 
av en skola, matbutik och hyresbostäder i 
Upplands­Bro och 155 Mkr avser utveck­
ling av ett BRF­projekt i Varberg. 
I juni genomfördes en spridnings­
emission av 600 000 stamaktier. Genom 
emissionen tillfördes Genova cirka 2 300 
nya aktieägare, att jämföra med tidigare 
cirka 1 700 aktieägare, samt erhöll 26 Mkr 
i likviditet, före avdrag för emissions­
kostnader. 
I november ingicks avtal om hållbar ­
hetslänkad finansiering om 2,8 Mdkr. 
Avtalen är kopplade till koncernens över ­
gripande mål att minska energiförbruk ­
ningen i förvaltningsbeståndet, reducera 
klimatpåverkan i nyproduktion samt att 
förebygga klimatrisker. Om målen upp ­
fylls sänks kreditmarginalen på lånen.
I december beslutades om en kvitt ­
ningsemission av sammanlagt  
1 362 300 stamaktier till Landia i sam ­
band med tillträdet av en fastighets ­
portfölj. Teckningskursen för aktierna 
uppgick till 74,14 kronor per aktie, 
motsvarande 101 Mkr. 
Efter årets utgång inleddes program 
för återköp av egna aktier. Återköpen får 
pågå till och med årsstämman 2026. 
Efter årets utgång inlöstes hybridobli ­
gationer med ISIN SE0015245519. Det 
nominella beloppet som inte innehades 
av Genovas per 31 december uppgick till 
195 Mkr och motsvarande belopp inlös ­
tes den 5 mars 2026. Räntebetalningar 
på hybridobligationer bedöms till följd 
av inlösen uppgå till ­ 26 Mkr under 
2026, vilket kan jämföras med ­ 46 Mkr 
under 2025. 
Genovas aktiva arbete med att refi ­
nansiera skuld till bättre villkor i kombi ­
nation med att lösa in hybridobligationer 
om 195 Mkr kommer ge en positiv effekt 
på framtida kassaflöden. 
Ränteförfallostruktur
31 december 2025
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2026 3 539 6,91 50
2027 28 3,34 0
2028 1 050 2,38 15
2029 680 2,65 10
2030 920 2,47 13
2031 300 2,25 4
>2031 500 3,23 7
Totalt 7 017 4,76 100
Totalt, exklusive  
byggnadskreditiv 6 662 4,68 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuld -
portföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon 
kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår obligationslån om 700 Mkr 
med kredit  marginal 4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 620 
Mkr med kreditmarginal 3,75 procent.
Kreditförfallostruktur
31 december 2025
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2026 1 672 1 273 399
2027 2 088 1 365 723
2028 2 991 2 691 300
2029 1 678 1 678 -
2030 - - -
2031 - - -
>2031 10 10 -
Totalt 8 439 7 017 1 422
Varav byggnadskreditiv 1 326 355 971
Övriga finansiella instrument
31 december 2025
Emissions­
datum
Förfallo ­ 
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte­ 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 195 000 000 Stibor 3M 6,75 8,66
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 2 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,35
1) Den 5 mars 2026 inlöstes hybridobligationer med ISIN SE0015245519.
2) First Call Date.
Genova årsredovisning 202560

===== SIDA 61 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIERING
Likviditet och outnyttjade  
faciliteter
Koncernens likviditet inklusive bygg ­
nadskreditiv uppgick till 1 679 Mkr. 
I beloppet ingår kassa med 185 Mkr, 
outnyttjade revolverande krediter och 
checkräkning om totalt 523 Mkr samt 971 
Mkr av beviljade byggnadskreditiv som 
ännu ej är utnyttjade. 
Under året avyttrade Genova bygg ­
rätter till ett underliggande fastighets ­
värde om totalt 351 Mkr. Frånträde av 
samtliga fastigheter är villkorade av att 
detaljplanerna vinner laga kraft, vilket 
bedöms ske under andra halvåret 2026. 
Vid frånträde av samtliga fastigheter 
kommer Genova tillföras cirka 200 Mkr i 
likviditet. 
I december frånträddes två nyprodu ­
cerade bostadsfastigheter i Knivsta som 
ägdes gemensamt med Redito via ett 
joint venture varpå Genova erhöll utdel ­
ning om cirka 50 Mkr. Efter årets utgång 
har ytterligare 62 Mkr erhållits i utdel ­
ning från det gemensamägda bolaget 
vilket stärker likviditeten.
Räntebindning
I syfte att skapa förutsägbarhet i ränte­
betalningarna räntesäkrar Genova delar 
av kreditportföljen genom att teckna 
fasträntelån samt ränteswappar som 
innehas fram till förfall. Värdet på 
ränteswapparna vid förfall kommer att 
uppgå till noll. Per 31 december 2025 
hade koncernen fasträntelån och ränte­
swapavtal om totalt 4 079 Mkr med en 
genomsnittlig fast ränta om 2,57 procent 
och totalt var 58 procent av utnyttjade 
lån i kreditportföljen räntesäkrade.  
Direktavkastningskrav  
per kategori1
%
31 dec
2025
31 dec
2024
Kommersiella fastig -
heter
6,1 6,3
Samhällsfastigheter 5,4 5,2
Totalt 5,7 5,7
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet 
för Genovas helägda och konsoliderade förvaltnings -
fastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa 
värderingar för förvaltningsfastigheter.  
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/­5% +/­10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 415 Mkr +/- 830 Mkr
Justerat fastighetsvärde 8 718/7 888 Mkr 9 133/7 473 Mkr
Effekt på belåningsgrad -1,8/1,9 % -3,5/4,0 %
Justerad belåningsgrad 54/57 % 52/59 %
Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,8/-3,3 %
Justerad soliditet 36/33 % 37/31 %
1) Baseras på värdet per balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfast -
igheter
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
31 dec
2025
31 dec
2024
Hyresvärde kr/kvm 1 684 1 645
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1 92 93
Fastighetskostnader kr/kvm 2 -391 -380
Driftsöverskott kr/kvm 2 1 163 1 141
Överskottsgrad, % 2 75 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 23 666 22 934
Uthyrningsbar yta, tkvm 351 354
Antal fastigheter 78 77
1)  Cirka 2 procentenheter (2) av den ekonomiska vakansgraden avser framtida projekt -
fastigheter där utveckling av byggrätter prioriteras före långsiktig uthyrning.
2) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Substansvärde
31 dec 2025 31 dec 2024
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 223 89,89 4 146 92,11
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 46 0,97 35 0,78
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 607 12,92 540 11,99
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -50 -1,06 -71 -1,57
   Hybridobligation -495 -10,54 -556 -12,36
   Innehav utan bestämmande inflytande -763 -16,23 -821 -18,24
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 568 75,95 3 273 72,72
Genova årsredovisning 2025 61

===== SIDA 62 =====

FINANSIERING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Den genomsnittliga räntebindnings ­
tiden uppgick till 2,3 år exkluderat 
byggnadskreditiv.
Fastighetsbestånd och  
fastighetsvärde
Koncernens förvaltningsfastigheter 
består av totalt 78 fastigheter. Metoden 
att beräkna verkligt värde för förvalt ­
ningsfastigheter består i huvudsak av en 
kassaflödesbaserad värderingsmodell 
där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt 
restvärdet under en kalkylperiod, där 
diskontering har skett med en bedömd 
kalkylränta. Det genomsnittliga avkast ­
ningskravet för fastighetsportföljen 
bedömdes till 5,7 procent vid boksluts ­
dagen.
Pågående nyanläggningar
Pågående nyanläggningar består av 
projekt i Upplands ­Bro sedan projekten 
i Norrtälje och Enköping färdigställdes 
under det fjärde kvartalet 2024. 
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbe ­
tade och aktiverade kostnader på projekt 
som ännu inte byggstartats. Vid bygg ­
start omklassificeras aktuella belopp till 
pågående nyanläggningar.
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser utöver 
pågående bostadsprojekt även färdig ­
ställda men ej sålda bostadsrätter.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet, exklusive 
 Järngrindens bestånd, externvärderas 
kvartalsvis av oberoende värderings­
institut. Järngrindens fastighetsbestånd 
har externvärderats per 31 december 
2025 och kommer framöver extern­
värderas halvårsvis. Värdef  örändringar 
för fastigheter inkluderas i resultat­
räkningen.
I verkligtvärde hierarkin är förvalt ­
ningsfastigheter i nivå 3, det vill säga 
data för tillgången baseras på icke obser ­
verbara marknadsdata. 
Värderingsmetoden för fastigheter 
utgår i huvudsak från en kassaflödesvär ­
dering som styrs primärt av fyra parame ­
trar; hyra, drift ­ och underhållskostna ­
der, vakans samt direktavkastningskrav. 
I hyresbegreppet ingår den faktiska 
hyresnivån samt eventuella framtida 
hyresantaganden. Direktavkastnings­
kravet är en summa av den riskfria 
räntan och den riskpremie som en inves ­
terare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering.
Finanspolicy 
Koncernen har en finanspolicy med 
det övergripande syftet att säkerställa 
kort­ och långsiktig kapitalförsörjning, 
en långsiktig och stabil kapitalstruktur 
samt begränsad riskexponering. Finan ­
siella transaktioner ska genomföras 
utifrån en bedömning av koncernens 
samlade behov av likviditet, finansiering 
och ränterisk. 
Övergripande mål för finansierings ­
verksamheten i Genova är att minimera 
ränte­ och upplåningsrisker samt att 
koncernens lånefinansiering ska ske 
med hjälp av flera olika banker. Policyn 
syftar även till att reglera ansvarsfördel ­
ning inom Genova avseende finansiell 
riskhantering och finansverksamheten. 
Finansverksamheten inom Genova med 
dotterföretag är centraliserad till kon ­
cernens centrala ekonomifunktion. Eko ­
nomifunktionen ansvarar för bolagets 
finansieringsverksamhet på uppdrag av 
VD och styrelse och fastställer ramar för 
hur såväl koncernens kort ­ respektive 
långfristiga kapitalförsörjning ska säker ­
ställas samt vilka risker som ska tillåtas.
Enligt Genovas finansiella mål ska 
soliditeten uppgå till lägst 35 procent, 
med möjlighet till avsteg baserat på 
verksamhetens riskprofil och framtids ­
utsikter.
Kreditvärdighet
Genova ska sträva efter 
att på lång sikt vara en 
koncern med en kredit -
värdering motsvarande 
”investment grade”, dels 
för att attrahera långivare, 
dels för att uppnå lägsta 
möjliga upplåningskost -
nad.
Diversifiering
Genova ska proaktivt 
arbeta för en diversifierad 
låneportfölj och undvika 
beroende av såväl enskild 
finansieringskälla som 
motpart. Vidare ska förfall 
av olika typer av finansie -
ringskällor och enskilda 
krediter fördelas över tid.
Styrka
Koncernens finansiella 
nyckeltal ska vara starka 
med en belåningsgrad 
om max 55 procent. Styr -
kan i fastighetsportföljen 
förstärks av kvaliteten 
i vårt kassaflöde samt 
skuld- och ränteportföl -
jens sammansättning.
Transparens
Genova ska uppmuntra 
långsiktiga relationer med 
såväl banker som andra 
kreditgivare/investerare 
och ha som målsättning 
att vara transparent i syfte 
att öka berörda parters 
förståelse för koncernens 
verksamhet och därmed 
sin kreditexponering.
Flexibilitet
Genova ska ha en flexibel 
finansiering i syfte att 
stödja verksamhetens 
utveckling avseende 
förvärv, försäljningar 
och projektutveckling. 
Genova ska bevaka och 
följa utvecklingen på de 
finansiella marknaderna. 
Allt i syfte att snabbt 
kunna agera och matcha 
verksamhetens behov vid 
rätt tidpunkt.
 FINANSIELL STRATEGI
Genova årsredovisning 202562

===== SIDA 63 =====

Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick 
under året till 514 Mkr (508). I jämförbart 
bestånd ökade intäkterna med 3 Mkr eller 
1 procent jämfört med föregående år.
Fastighetskostnader
Drifts ­ och underhållskostnader samt 
fastighetsskatt minskade under året till 
­138 Mkr (­139), motsvararande en minsk ­
ning på 1 procent. Lägre underhållskost ­
nader är den huvudsakliga drivkraften 
bakom kostnadsminskningen. I jämför ­
bart bestånd minskade fastighetskostna ­
derna med ­3 Mkr eller 2 procent jämfört 
med föregående år. 
Driftsöverskott
Driftsöverskottet för året uppgick till 376 
Mkr (369). Överskottsgraden uppgick till 
73 procent (73).
Central administration
Centrala administrationskostnader är 
fördelade på fastighetsförvaltning och 
projektutveckling. De totala kostnaderna 
för centraladministration uppgick under 
året till ­ 62 Mkr (­58), vilket motsvarar en 
ökning på 7 procent och förklaras fram ­
förallt av ökade personalkostnader.
 
Finansiell utveckling
Styrelsen och verkställande direktören för Genova Property Group AB (publ), 
organisationsnummer 556864-8116, avger härmed årsredovisning för koncernen 
och moderbolaget för räkenskapsåret 2025. Genova Property Group AB benämns 
även bolaget eller moderbolaget. Genova Property Group AB tillsammans med dess 
helägda dotterföretag benämns även Genova eller koncernen.
Resultat från andelar i joint  
ventures och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av 
Genovas fastigheter som ägs via joint 
ventures. Resultat från andelar i joint 
ventures och intresseföretag uppgick 
under året till 43 Mkr (46) och avser 
resultat från den löpande driften och 
värdef örändringar.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till ­225 Mkr 
(­218). Ökningen förklaras av en större 
skuldportfölj samt ett aktivt arbete med 
refinansieringar som inneburit en ökning 
av övriga finansiella kostnader som upp ­
gick till ­29 Mkr (­20).  I övriga finansiella 
kostnader ingår en kostnad av engångs ­
karaktär om ­ 3 Mkr som är hänförligt 
ett lån som under året frånträddes till 
ett hälftenägt joint venture. Samtidigt 
har räntebetalningar på hybridobliga ­
tioner minskat till ­ 46 (­70) och Genovas 
genomsnittliga räntekostnad har minskat 
väsentligt, vilket får en positiv effekt på 
kassaflödet framgent. Ränte  betalningar 
på hybridobligationer kommer fortsatt 
minska under 2026 då hybridobligationer 
till ett belopp om 195 Mkr inlöstes i mars 
2026. Räntebetalningar på hybridobliga ­
tioner bedöms till följd av inlösen uppgå 
till ­26 Mkr under 2026.
De räntekostnader som är hänförliga till 
fastighetsförvaltningen är en löpande 
kostnad som belastar finansnettot. 
Finansieringen av projektverksamheten 
är däremot en del av anskaffningskostna ­
den och aktiveras på respektive projekt 
och belastar inte resultatet. Under året 
aktiverades 107 Mkr (109) hänförligt 
till projektverksamheten. I nuläget är 
bedömningen att aktivering hänförlig till 
projektverksamheten framgent kommer 
att uppgå till cirka 30 procent av koncer ­
nens totala räntekostnader. 
Genomsnittlig ränta per balansdagen 
uppgick till 4,7 procent (5,0) exkluderat 
byggnadskreditiv. Bland finansiella kost­
nader under året ingår ­29 Mkr (­20) som 
avser kostnader för upptagande av nya och 
refinansierade lån. Ökningen förklaras av 
ett aktivt arbete med att förbättra kapital­
strukturen där nya och refinansierade lån 
inneburit högre kostnader på kort sikt. 
Räntetäckningsgraden för året upp ­
gick till 1,8 ggr (1,8). I räntetäckningsgra ­
den har kostnader av engångskaraktär 
exkluderats.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under 
året till 131 Mkr (140), vilket är en 
minskning med 6 procent. Minskningen 
är främst hänförlig till ökade övriga 
Kommentarer till den finansiella utvecklingen för året 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIELL UTVECKLING
Genova årsredovisning 2025 63

===== SIDA 64 =====

FINANSIELL UTVECKLING    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
finansiella kostnader som uppgick till ­ 29 
Mkr (­20). Minskningen förklaras även 
av ökade personalkostnader samt lägre 
resultat från andelar i joint ventures och 
intresseföretag.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick 
till 253 Mkr (73).
Värdeförändringar derivat
Värdeförändringar derivat uppgick till 
­10 Mkr (13). Posten består av föränd ­
ringar av verkligt värde på ränteswappar. 
Den negativa värdeförändringen förkla ­
ras av lägre marknadsräntor under året. 
Genova tecknar derivat för att långsiktigt 
skapa bättre förutsägbarhet i kassaflödet.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till ­ 83 Mkr (­62) 
och hänför sig i huvudsak till uppskjuten 
skatt på värdeförändringar fastigheter 
och minskade underskottsavdrag. Både 
aktuell och uppskjuten skatt har beräk ­
nats utifrån en nominell skattesats om 
20,6 procent i Sverige och 25,0 procent 
i Spanien. Kvarvarande underskottsav ­
drag kan beräknas till 234 Mkr (339) samt 
obeskattade reserver om 105 Mkr (116). 
Som uppskjutna skatteskulder redovisas 
full nominell skatt om 20,6 procent av 
skillnaden mellan redovisat och skatte ­
mässigt värde med avdrag för den skatt 
som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 274 Mkr (157). 
Ökningen jämfört med föregående år 
förklaras främst av ökade värdeföränd ­
ringar.
Framtida utveckling
Genova avser att genom sin flexibla 
affärsmodell investera i de fastighets ­
segment där förutsättningarna för 
lönsam och hållbar tillväxt bedöms som 
bäst. Enligt Genovas bedömning har 
den rådande geopolitiska osäkerheten i 
världen en begränsad effekt på bolagets 
verksamhet. Under året har finansie ­
ringsmarknaden successivt stärkts och 
likviditeten och aktiviteten i fastig ­
hetsmarknaden har förbättrats. Det är 
faktorer som bidrar positivt till Genovas 
möjligheter för värdeskapande tran   sak ­
tioner framåt.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören 
föreslår att till förfogande stående vinst ­
medel (heltal kronor):
Balanserad vinst 79 139 649
Årets vinst 653 773 005
732 912 654
Disponeras på följande sätt:
Utdelning till aktieägare (0,92 
kr per aktie) 43 217 579
I ny räkning överförs 689 695 075
732 912 654
Styrelsens yttrande avseende 
föreslagen vinstutdelning
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,92 
kr per aktie i utdelning, att betalas ut 
kvartalsvis. Som avstämningsdagar för 
utbetalningar på aktier föreslår styrel ­
sen den 8 maj 2026, den 10 augusti 2026, 
den 9 november 2026 och den 8 februari 
2027. Sammanlagt uppgår den föreslagna 
utdelningen till 43 217 579 kronor.
Utdelningsförslagets försvarlighet
Med hänvisning till ovanstående och vad 
som i övrigt kommit till styrelsens känne­
dom är styrelsens bedömning att bolagets 
och koncernens ekonomiska ställning 
medför att den föreslagna vinstutdel­
ningen är försvarlig med hänvisning 
till bestämmelser i 17 kap. 3 § andra 
och tredje styckena i aktiebolagslagen 
(2005:551), det vill säga med hänsyn till de 
krav som verksamhetens art, omfattning 
och risker ställer på storleken av bolagets 
och koncernens eget kapital samt bolagets 
och koncernens konsolideringsbehov, 
likviditet och ställning i övrigt.
Beträffande bolagets och koncernens 
resultat och ställning i övrigt hänvisas 
till efterföljande resultat ­ och balans ­
räkning samt kassaflödesanalys med 
tillhörande tilläggsupplysningar och 
bokslutskommentarer. Där inte annat 
anges är samtliga belopp i de efterföl ­
jande räkningarna angivna i miljoner 
kronor (Mkr).
Genova årsredovisning 202564

===== SIDA 65 =====

Organisation och medarbetare
Antalet anställda i organisationen upp ­
gick i slutet av året till 53 (53), inklusive 
13 i Järngrinden (13), varav 27 kvinnor 
(26). Medarbetarna har relevant och bred 
erfarenhet inom fastighetsförvaltning, 
projektledning, byggnation, ekonomi, 
juridik, marknadsföring och försäljning. 
För mer information om organisationen 
och ledande befattningshavare se not 10 
samt sidorna 112–114.
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsaspekten i Genovas verksam ­
het är viktig för att skapa en långsiktigt 
attraktiv och resurssnål fastighetportfölj 
som möter kraven från hyresgäster. 
Under året utarbetades ett omfattande 
hållbarhetsramverk med mål och strate­
gier fram till 2030. Ramverket antogs av 
bolagets ledningsgrupp och styrelse efter 
räkenskapsårets utgång och utgör grunden 
för hur Genovas prioriterade hållbarhets­
frågor integreras i styrning, investeringar 
och det operativa arbetet. Genova har 
även upprättat två uppförandekoder, en 
för medarbetare och en för leverantörer, 
i syfte att stärka ansvarstagandet i hela 
värdekedjan.
Mer information om Genovas 
hållbarhets  arbete återfinns som en sepa ­
rat del i Genovas årsredovisning 2025 och 
utgör inte en del av de formella årsre ­
dovisningshandlingarna, se avsnittet 
Hållbarhet för Genova på sidorna 38–56.
Organisation och hållbarhetsarbete
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    FINANSIELL UTVECKLING
Genova årsredovisning 2025 65

===== SIDA 66 =====

RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för bolagets 
framtida utveckling, resultat och finansiella ställning. De risker som Genova bedömer 
som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker,  finansiell risk, affärsrisk, 
rapporteringsrisk, hållbarhetsrisk samt teknologi- och datarisk.
Riskområde Risk
Omvärldsrisker  Värdenedgång i fastighetsbeståndet
Makroekonomiska förändringar
Geopolitiska förändringar
Minskad efterfrågan
Politiska beslut 
Finansiell risk Otillräcklig eller ofördelaktig finansiering
Avsaknad av förvärvsmöjligheter
Ofördelaktiga förvärv
Kommunikation
Affärsrisk Bristfällig projektplanering
Avtalsbrott av entreprenörer
Otillräckligt underhåll av fastighetsbestånd
Rapporteringsrisk Brister i rapportering
Hållbarhetsrisk Klimatanpassningsrisk
Miljörisker
Teknologi­ och datarisk Intrång i IT-system
Genova är som fastighetsägare och 
bostadsutvecklare beroende av att kunna 
erhålla finansiering till rimliga villkor, 
att hyresgäster kan betala hyror och att 
andra motparter fullgör sina plikter. 
Samtidigt påverkas bolaget av eventuella 
värdeförändringar på bolagets fastig ­
heter. Verksamhet i fastighetssektorn 
är även i hög grad påverkad av makro­
ekonomiska faktorer såsom allmän kon ­
junkturutveckling, regionalekonomisk 
utveckling, sysselsättningsutveckling, 
produktionstakt för nya bostäder och 
lokaler, förändringar i infrastruktur, 
befolkningstillväxt, befolkningsstruktur, 
inflation, räntenivåer med mera. 
I Genovas affärsprocess analyseras 
samtliga väsentliga transaktions ­ och 
projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhan ­
tering är en integrerad del av beslutsfat ­
tande inom Genova.
Genova årsredovisning 202566

===== SIDA 67 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Omvärldsrisker 
Värdenedgång i fastighetsbeståndet
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk att värdet på fastighetsbeståndet minskar, exem -
pelvis till följd av ökade avkastningskrav och stigande vakanser. 
Makroekonomiska förändringar, såsom en försämrad konjunktur, kan 
påverka hyresgäster negativt och därigenom sänka fastigheternas 
värde. Detta kan leda till orealiserade värdeförändringar i resultaträk-
ningen samt försämrade finansiella nyckeltal, till exempel en högre 
belåningsgrad.
För att begränsa risken genomförs kvartalsvisa externa värderingar 
av fastighetsbeståndet, exklusive Järngrindens bestånd, för att 
säkerställa en systematisk och enhetlig metodik.
Bolaget arbetar proaktivt i fastighetsförvaltningen för att minska 
framtida vakanser och hantera risker i samband med omförhand -
lingar av hyresavtal m.m.
Makroekonomiska förändringar
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk för ofördelaktiga makroekonomiska förändringar, 
såsom inflation, stigande räntor och lågkonjunktur. Detta kan leda till 
minskad investeringsvilja, ökade räntekostnader, ökad vakans och 
generellt ökad marknadsoro som påverkar kapitalmarknad och ban -
ker. Konsekvenserna kan bli dyrare och mer begränsad finansiering, 
ökade avkastningskrav på fastigheter samt nedgång i värderingen av 
fastighetsbeståndet.
Risken hanteras genom bevakning av ränteutvecklingen med regel-
bunden och framåtblickande omvärldsanalys av den makroekono -
miska utvecklingen. 
Vidare inkluderas en dokumenterad bedömning av ränterisk i kalky-
ler för förvärv och projekt. För att begränsa exponeringen används 
avtalade räntetak på viss belåning. Det finns också en dokumente -
rad process för finansiering, inklusive förhandling av ränta och upp-
följning av befintliga avtal.
Geopolitiska förändringar
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk för geopolitiska förändringar som kan leda till brist 
på insatsvaror, ökade elkostnader samt ett uppgraderat säkerhets -
läge eller höjd terrorhotnivå. Drivkrafter bakom risken är globala 
makroekonomiska händelser, konjunkturförändringar och politiska 
beslut. Konsekvenserna kan bli generell marknadsoro som påverkar 
kapitalmarknad och banker, försenade eller inställda fastighetspro -
jekt, ökade kostnader i projekt och fastigheter samt rättsliga proces-
ser.
För att hantera risken sker bevakning av utvecklingen, både internt 
och via externa konsulter, genom regelbunden och framåtblick -
ande omvärldsanalys av den makroekonomiska utvecklingen i de 
områden där Genova har verksamhet. 
Vidare sker samarbete med definierade och välkända entreprenö -
rer, dokumenterad upphandlingsrutin för projekt och projektkalky -
ler, samt identifiering och dokumentation av alternativa planer för 
planerade projekt för att möjliggöra omställning vid förändrade för-
utsättningar.
Genova årsredovisning 2025 67

===== SIDA 68 =====

RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Minskad efterfrågan
Beskrivning  Hantering
Minskad efterfrågan på bolagets lokaler och bostäder kan leda till 
ökad vakansnivå. Efterfrågan kan påverkas negativt av externa driv -
krafter i form av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur- och 
sysselsättningsutveckling som en följd av högre räntenivåer och 
inflation eller politiska beslut. Konsekvenser kan vara ökade vakan -
ser, framför allt avseende kommersiella kunder, vilket leder till mins -
kade intäkter och ökade kostnader för beläggning av vakans, såsom 
anpassning av lokaler och renoveringar.
Genova koncentrerar sin verksamhet till tillväxtregioner såsom 
Stockholm och Uppsala, där efterfrågan historiskt sett varit stabil 
även i svagare konjunkturlägen. Genova har en mix av nyproduce -
rade bostäder, samt kommersiella lokaler med bred kundbas inom 
olika branscher och segment. Detta minskar beroendet av enskilda 
kunder och sektorer samt gör bolaget mer motståndskraftigt vid 
förändringar i konjunkturen. 
Bolaget arbetar aktivt med kundorienterad förvaltning genom en hög 
servicenivå, kontinuerlig dialog och anpassade lösningar för att möta 
kundernas förändrade behov. Fokus på långsiktighet och kundnöjd-
het bidrar till högre uthyrningsgrad och minskad omflyttning.
Politiska beslut 
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk att politiska beslut i myndigheter och kommuner 
påverkar verksamheten negativt, exempelvis gällande byggrätter, 
detaljplaner eller bidrag för byggande av hyresrätter. Drivkrafter 
bakom risken är nyckfulla kommunala beslut, ändrade byggnormer 
eller regler (t.ex. energikrav, buller, parkeringstal), politisk osäkerhet 
och skiftande prioriteringar mellan mandatperioder. Även affärs -
mässiga beslut som innebär att tidigare löften inte kan hållas kan 
skapa politiska reaktioner. Konsekvenser kan bli förseningar eller 
stoppade detaljplaner, fördyrade projekt på grund av nya tekniska 
krav, försvagat anseende och tappade affärsmöjligheter om relatio -
ner hanteras fel, samt risk för att driva projekt som inte anses poli -
tiskt prioriterade.
Genova minskar risken genom tidig och kontinuerlig dialog med 
kommuner och myndigheter samt tydlig förankring i översiktspla -
ner och kommunala mål. Projekten utformas med flexibilitet i både 
ekonomi och genomförande, där scenarioanalyser och byggteknisk 
kompetens möjliggör snabba anpassningar vid ändrade regler eller 
politiska prioriteringar. 
Bolaget arbetar proaktivt med att bygga långsiktiga relationer och 
förtroende hos beslutsfattare genom transparens, tydlig samhäll -
snytta och konsekvent leverans av kvalitativa projekt som stödjer 
kommunens samhällsbyggnads-principer och långsiktiga utveck -
lingsmål.
Finansiell risk  
Otillräcklig eller ofördelaktig finansiering
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk för otillräcklig eller ofördelaktig finansiering om 
finansieringsavtal sägs upp, inte kan omförhandlas på gynnsamma 
villkor eller om tillgången till kapitalmarknaden försämras. Detta kan 
påverka bolagets likviditet, investeringsförmåga och genomföran -
det av planerade projekt.
Genova arbetar med en strukturerad finansieringsprocess för 
att säkerställa tillgång till kapital på konkurrenskraftiga villkor. 
Arbetet omfattar bland annat god framförhållning vid omför -
handlingar och upphandling av finansiering samt löpande dia -
log med långivare och kapitalmarknaden.
Avsaknad av förvärvsmöjligheter
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk att förvärvsmöjligheter uteblir på grund av begrän -
sad tillgång till attraktiva objekt, svårigheter att erhålla finansiering 
eller ogynnsamma villkor för aktievederlag. Detta kan påverka bola -
gets tillväxtstrategi och långsiktiga utveckling.
Genova följer löpande marknaden för att identifiera möjliga affärer 
och arbetar aktivt med att upprätthålla finansiell handlingsfrihet för 
att kunna agera när möjligheter uppstår.
Genova årsredovisning 202568

===== SIDA 69 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Ofördelaktiga förvärv
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk för ofördelaktiga förvärv eller att bolaget avstår från 
attraktiva möjligheter på grund av felaktiga antaganden eller bris -
tande due diligence. Detta kan leda till ekonomiska förluster, inef -
fektiv kapitalanvändning eller utebliven strategisk utveckling.
Genova tillämpar etablerade processer för att bedöma nettorisk 
och genomföra noggrann due diligence inför varje förvärv, i syfte 
att säkerställa välgrundade investeringsbeslut.
Kommunikation
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk att kommunikationen inte är konsekvent eller till -
räckligt tydlig i externa budskap och rapporter. En otillräckligt 
utvecklad investor relations-funktion kan ytterligare förstärka denna 
risk, vilket kan påverka förtroendet hos investerare och andra intres -
senter.
Genova arbetar löpande med att utvärdera och utveckla sin 
externa kommunikation för att säkerställa att investerare och andra 
intressenter ges en korrekt bild av bolagets utveckling och förut -
sättningar. 
Genova har väl fungerande rutiner och processer och medarbe -
tare med rätt kompetens samt en god intern kontroll avseende 
finansiell rapportering.
Affärsrisk  
Bristfällig projektplanering
Beskrivning  Hantering
En del av Genovas verksamhet omfattar fastighetsutvecklingspro -
jekt. Möjligheten att genomföra fastighetsutvecklingsprojekt med 
ekonomisk lönsamhet är beroende av ett antal faktorer såsom att 
bolaget kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens, erhålla 
nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut, upphandla entreprena -
der för projektens genomförande på för bolaget acceptabla villkor 
samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade eller 
oförutsedda kostnader i projekten.
Genova har en väl etablerad projektprocess och en erfaren orga -
nisation som driver utvecklingsprojekten enligt uppsatta mål och 
ramar och i samarbete med välrenommerade samarbetspartners, 
vilket minskar risken för avvikelser i projektens planering. 
Genova minimerar risken att eventuella problem i ett specifikt pro -
jekt påverkar övriga koncernen negativt genom principen att alla 
fastigheter eller projekt ska drivas i separata bolag.
Avtalsbrott av entreprenörer
Beskrivning  Hantering
I Genovas projektutveckling finns en risk att anlitade entreprenörer 
inte efterlever gällande avtal avseende kostnad, tidsplanering och 
kvalitet. Risken utgörs främst av finansiellt instabila och opålitliga 
entreprenörer eller underleverantörer. Genova kan drabbas som en 
konsekvens av bristande underlag i upphandlingsprocessen, otyd -
liga avtal eller avsaknad av avtal. Uppföljning av pågående projekt 
kan vara bristfällig. Konsekvenserna kan bli försenade eller fördyrade 
fastighetsprojekt, leverans av sämre kvalitet än utlovat, rättsliga pro -
cesser eller skadat varumärke.
Genova minimerar risken för avtalsbrott genom att enbart anlita 
förhandsgranskade och finansiellt stabila entreprenörer. Upphand-
lingsrutinen säkerställer att varje entreprenör och underentreprenör 
är avtalad på korrekta villkor, och projekten följs upp genom regel -
bundna bygg-, ekonomi- och statusmöten. Avvikelser fångas tidigt 
och dokumenteras med digitala verktyg (Congrid). Åtgärder och 
uppföljning sker genom formella krav mot entreprenören. Varje pro-
jekt bedrivs i ett eget bolag för att begränsa ekonomiskt och juridiskt 
genomslag mot koncernen.
Genova årsredovisning 2025 69

===== SIDA 70 =====

RISKER    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Otillräckligt underhåll av fastighetsbestånd
Beskrivning  Hantering
Vid fastighetsförvaltning, fastighetsutvecklingsprojekt och fastig -
hetsinvesteringar förekommer tekniska risker, vilket inkluderar risk 
för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föro -
reningar, vilket kan leda till ökade kostnader för uppgradering och 
förvaltning. Det finns risk för otillräckligt underhåll av befintligt fastig-
hetsbestånd eller att kostnader för underhåll underskattas. 
Genova har väl etablerade förvärvs- och projektprocesser där det 
ingår att analysera eventuella tekniska och miljömässiga risker. 
Genova arbetar med att i ökande grad inkludera ett hållbarhetsper-
spektiv i såväl fastighetsförvaltningen som i projektutvecklingen. 
Genovas förvaltningsorganisation arbetar efter strukturerade pla -
ner med systemstöd för underhåll i syfte att minimera kostnader och 
skapa värde.
Rapporteringsrisk   
Brister i rapportering
Beskrivning  Hantering
Genovas intressenter, såsom aktieägare, kreditgivare, hyresgäster, 
leverantörer, myndigheter och anställda förlitar sig på att Genovas 
finansiella rapportering är korrekt och följer gällande regelverk. 
Utan väl fungerande rutiner och processer samt medarbetare med 
tillräcklig kunskap inom sitt respektive kompetensområde finns det 
finns en risk att den finansiella rapporteringen blir felaktig.
Krav på hållbarhetsrapportering ökar i snabb takt, både genom ny 
lagstiftning och genom förväntningar från investerare, finansiärer 
och andra intressenter. Brister i datainsamling och rapporteringsruti-
ner kan leda till felaktig information, vilket kan påverka förtroende och 
tillgång till kapital.
Genova har väl fungerande rutiner och processer och medarbe -
tare med rätt kompetens samt en god intern kontroll. Två gånger 
per år granskas rapporteringen av bolagets revisorer och vi har en 
regelbunden avstämning med revisorerna rörande redovisnings -
frågor, gällande och kommande regelverk samt den redovisnings -
mässiga hanteringen av mer komplexa transaktioner.
Genova följer utvecklingen av regelverk och marknadskrav för håll -
barhetsrapportering. Bolagets rapportering utgår från den dubbla 
väsentlighetsanalysen, och arbetet med att förbättra samt auto -
matisera insamling och hantering av hållbarhetsdata pågår för att 
säkerställa hög kvalitet och effektivitet i rapporteringen.
Hållbarhetsrisk   
Klimatanpassningsrisk
Beskrivning  Hantering
Klimatförändringarna medför ökade risker för fastigheter genom 
intensifierad nederbörd, värmeböljor och urbana värmeöar samt 
på längre sikt stigande havsnivåer. Dessa förändringar kan orsaka 
skador på byggnader och tekniska system samt påverka driftsäker -
het och fastighetsvärden. Försäkringsbranschen uttrycker en väx -
ande oro kring möjligheterna att försäkra fastigheter framöver, vilket 
kan leda till högre kostnader och försämrade villkor.
Genova hanterar klimatrisker genom ett strukturerat arbete i enlig -
het med EU-taxonomin där utsatthet och sårbarhet analyseras. Vid 
medel och hög risk på en fastighet tas åtgärdsplaner fram.
Genova årsredovisning 202570

===== SIDA 71 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    RISKER
Miljörisker
Beskrivning  Hantering
Genovas verksamhet medför miljörisker kopplade till bland annat 
klimatutsläpp, energianvändning och resursanvändning. Aktivite -
ter inom fastighetsförvaltning och projektutveckling kan ge upphov 
till negativa miljöeffekter, exempelvis genom utsläpp av växthus -
gaser, hög energiförbrukning eller bristande cirkularitet i bygg- och 
rivningsprocesser. Skärpta regelverk, såsom EU:s energieffektivi -
seringsdirektiv EPBD samt Boverkets kommande gränsvärden för 
klimatutsläpp i byggproduktion kan innebära ökade kostnader för 
investeringar, omställning och försäkring samt medföra rättsliga och 
ekonomiska konsekvenser vid bristande efterlevnad. 
Bristande styrning av miljöarbetet kan leda till att krav från inves -
terare, långivare och myndigheter inte uppfylls, vilket kan påverka 
Genovas tillgång till kapital samt skada bolagets anseende.
Genova hanterar miljörisker genom ett strukturerat och långsiktigt 
hållbarhetsarbete. Arbetet utgår från en väsentlighetsanalys som 
identifierar de områden där bolaget har störst påverkan och där 
riskerna är mest betydande.
En central del av arbetet är kontinuerlig omvärldsbevakning, sär -
skilt av politiska beslut och förändringar i regelverk som rör miljö 
och hållbarhet. Bolaget har tagit fram en hållbarhetsstrategi med 
mål inom prioriterade områden och utvecklar successivt en mer 
systematisk insamling och uppföljning av hållbarhetsdata som 
grund för styrning och rapportering.
Genova lägger även stor vikt vid kompetensutveckling och internt 
stöd, både inom fastighetsförvaltningen och i projektutvecklingen, 
för att säkerställa att miljöaspekter hanteras effektivt i hela verk -
samheten.
Teknologi- och datarisk   
Intrång i IT­system
Beskrivning  Hantering
Det finns en risk för intrång i IT-system och förlust av data och känslig 
information, exempelvis personuppgifter. Drivkrafter bakom risken 
är ökad tillgång till och ägande av känslig information såsom kund -
data, avtal, ekonomiska prognoser, affärshemligheter och strategier. 
Risken förstärks av ett växande beroende av externa systemleveran-
törer samt en ökad digitalisering av fastighetsförvaltningen, exem -
pelvis inom energioptimering och uppkopplad styrutrustning.Kon -
sekvenser kan bli finansiella förluster genom driftstörningar eller hot 
om lösensummor vid dataintrång, informationsläckage av känsliga 
uppgifter (persondata, avtalsvillkor, affärsinformation), ökade försäk -
ringskostnader samt nya legala krav.
För att hantera risken säkerställs, i samarbete med IT-leverantö -
rer, att nödvändiga säkerhetsrutiner finns på plats. Detta omfattar 
dokumenterad analys, kartläggning och genomförda åtgärder för 
att etablera en skyddsnivå anpassad till verksamheten. Vidare 
utvärderas och säkerställs att försäkringsskyddet täcker datain -
trång och cyberrisker löpande. 
Personal utbildas kontinuerligt i säkerhetsrutiner och det finns en 
incidenthanteringsplan för att minimera skador vid en eventuell 
attack.
Genova årsredovisning 2025 71

===== SIDA 72 =====

AKTIEN OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN    |    FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aktien och ägarförhållanden
Genovas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2020. Genova hade vid årets slut 
totalt 46 975 629 aktier fördelat på totalt 2 705 aktieägare. Sista betalkurs den 30 december 
2025 uppgick till 40,00 kronor. 
Aktiekursen minskade under året med 
cirka 6 procent. Under samma period 
minskade Carnegie Real Estate Index 
med cirka 10 procent medan OMX 
Stockholm PI ökade med cirka 9 pro ­
cent. Totalt omsattes cirka 2 miljoner av 
Genovas aktier till ett värde om cirka 82 
Mkr under 2025. Varje aktie berättigar 
till en röst. Vid bolagsstämman får varje 
röstberättigad rösta för fulla antalet av 
honom eller henne ägda och företrädda 
aktier utan begränsning i rösträtten.
Aktiens utveckling Utdelningspolicy
Genovas målsättning är att lämna utdel -
ning till aktieägarna som minst uppgår 
till en tredjedel av förvaltningsresultatet 
per år justerat för värdeförändringar, 
såvida bolagets finansiella ställning inte 
motiverar något annat. Utdelningen ska 
utbetalas kvartalsvis.
Omsatt antal aktier  
i 1000-tal per månad
Genova Property Group
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
Likviditetsgarant
Sedan oktober 2021 har Genova avtal 
med ABG Sundal Collier att agera likvi ­
ditetsgarant för Genovas aktie med syfte 
att främja aktiens likviditet. Åtagandet 
sker inom ramen för Nasdaq Stockholms 
regler kring likviditetsgaranti och 
innebär att likviditetsgaranten kvoterar 
köp­ respektive säljvolym motsvarande 
minst 75 000 kronor med en spread om 
maximalt 4 procent mellan köp ­ och 
säljkurs.
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslu ­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje teckningsoption 
berättigar till teckning av en ny stam ­
aktie i bolaget för 56 kronor och 38 öre per 
stamaktie under perioden från och med 
den 1 juli 2028 till och med det datum 
som infaller 30 kalenderdagar därefter.
400 000 teckningsoptioner har teck ­
nats av bolagets dotterbolag Genova Fast­
igheter AB som i sin tur överlåtit 375 000 
teckningsoptioner till anställda i bolaget. 
300
600
900
 1 200
1 500
SEK 1 000-tal
2020 2021 2022 2023 2024 2025
15
30
45
60
75
90
105
120
135
150
 Föreslagen utdelning 2025 
0,92 kr/aktie
Utdelningen motsvarar 41 procent  
av förvaltningsresultatet justerat för  
värdeförändringar.
 
Genova årsredovisning 202572

===== SIDA 73 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE    |    AKTIEN OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Priset (optionspremien) har bestämts 
enligt Black & Scholes värderingsmodell 
och värderingen har utförts av Svalner 
Skatt & Transaktion.
Om samtliga 400 000 tecknings ­
optioner utnyttjas för teckning av 
400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 0,87 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2025).
Genova har ytterligare ett incita ­
ments program som löper från 2023 där 
varje teckningsoption berättigar till 
teckning av en ny stamaktie i bolaget 
för 85 kronor och 90 öre per stamaktie  
från och med den 1 juli 2026 till och med 
det datum som infaller 30 kalender ­
dagar därefter. Om samtliga 400 000 
teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2023).
Spridningsemission
I juni 2025 genomförde Genova en sprid ­
ningsemission om 600 000 stamaktier 
med avvikelse från aktieägarnas före­
trädesrätt med stöd av bemyndigande 
från årsstämman den 5 maj 2025, som 
riktades till allmänheten i Sverige. Sprid ­
ningsemissionen övertecknades kraftigt 
och innebar att Genova tillför  des cirka 
2 300 nya aktieägare.
Genom erbjudandet ökade anta­
let stamaktier i Genova med 600 000 
stamaktier, från 45 013 329 till 
45 613 329 stam aktier, motsvarande en 
utspädnings  effekt om cirka 1,3 procent. 
Efter  som årsstämman den 5 maj 2025 
beslutade om makulering av 600 000 
återköpta stamaktier – motsvarande 
det antal som emitterades – medförde 
erbjudandet ingen nettoutspädning för 
befintliga aktieägare. Det totala antalet 
utestående aktier förblir oförändrat jäm ­
fört med före makuleringen. 
Nyemission
I oktober ingick Genova avtal med 
Landia om att förvärva en attraktiv 
fastighetsportfölj i Stockholmsregionen. 
Finansieringen utgjordes delvis av en 
nyemission av stamaktier i Genova till 
Landia om cirka 101 Mkr till en teck ­
ningskurs om 74,14 kronor per aktie, 
motsvarande en premie om 94,10 procent 
i förhållande till den volymviktade 
genomsnittskursen för Genovas aktier på 
Nasdaq Stockholm under perioden 13–20 
oktober 2025.
Program för återköp av egna aktier 
På årsstämman den 5 maj 2025 bemyn ­
digades styrelsen att, under tiden före 
nästa årsstämma, besluta om återköp 
av egna stamaktier i Bolaget. Efter årets 
utgång beslutade styrelsen att utnyttja 
bemyndigandet och inleda ett återköps ­
program av egna stamaktier. Återköpen 
inleddes den 13 januari 2026 och pågår 
senast till och med årsstämman 2026.
Aktieägare
31 december 2025
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 264 999 36,8 36,8
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,2 16,2
Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,5 7,5
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 422 106 7,3 7,3
Avanza Pension 3 220 609 6,9 6,9
Capital Research and Management 2 626 731 5,6 5,6
Michael Moschewitz (via bolag) 2 174 000 4,6 4,6
Skandia 1 499 154 3,2 3,2
Landia 1 362 300 2,9 2,9
Cancerfonden 491 121 1,0 1,0
Handelsbanken Fonder AB 245 699 0,5 0,5
RoosGruppen 230 000 0,5 0,5
Futur Pension 228 446 0,5 0,5
SEB Investment Management 201 346 0,4 0,4
PlusFonder 168 808 0,4 0,4
Storebrand Fonder 154 408 0,3 0,3
Knut Ramel 150 000 0,3 0,3
Summa övriga ägare 2 435 902 5,2 5,2
Summa 46 975 629 100,0 100,0
Genova årsredovisning 2025 73

===== SIDA 74 =====

Aktiekapitalets utveckling 
31 december 2025
Tidpunkt Händelse
Ändring  
av antal  
stamaktier
Ändring  
av antal  
preferensaktier
Totala 
antalet aktier 
Ändring av  
aktiekapitalet
Totalt 
aktiekapital Kvotvärde (kr)
2011 Nybildning 50 000 – 50 000 50 000 50 000 1
2015 Nyemission 450 000 – 500 000 450 000 500 000 1
2015 Aktiesplit 100:1 49 500 000 – 50 000 000 – 500 000 0,01
2015 Nyemission – 1 750 000 51 750 000 17 500 517 500 0,01
2015 Nyemission – 50 000 51 800 000 500 518 000 0,01
2016 Nyemission – 1 200 000 53 000 000 12 000 530 000 0,01
2019 Nyemission – 1 000 000 54 000 000 10 000 540 000 0,01
2019 Riktad nyemission 11 443 932 – 65 443 932 114 439 654 439 0,01
2020 Fondemission – – 65 443 932 654 439 1 308 878 0,01
2020 Indragning –30 721 966 – 34 721 966 –654 439 654 439 0,02
2020 Fondemission – – 34 721 966 40 971 920 41 626 359 1,18
2020 Nyemission 8 855 000 – 43 576 966 10 666 000 52 292 359 1,20
2021 Inlösen preferensaktier – –4 000 000 39 576 966 –4 800 000 47 492 359 1,20
2021 Riktad nyemission 2 400 000 – 41 976 966 2 880 000 50 372 359 1,20
2023 Riktad nyemission 3 636 363 – 45 613 329 4 363 636 54 735 995 1,20
2025 Indragning –600 000 – 45 013 329 -729 597 54 006 398 1,22
2025 Fondemission – – 45 013 329 729 597 54 735 995 1,22
2025 Spridningsemission 600 000 – 45 613 329 729 597 55 465 592 1,22
2025 Nyemission 1 362 300 – 46 975 629 1 656 550 57 122 142 1,22
Genova årsredovisning 202574

===== SIDA 75 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2025 75

===== SIDA 76 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Bolagsstyrningsrapport
Introduktion
Bolagsstyrningen i Genova syftar till att 
säkerställa en tydlig ansvarsfördelning 
mellan bolagets organ i enlighet med 
tillämpliga lagar, regler och processer. 
En effektiv och transparent bolagsstyr ­
ning stärker ägarnas möjlighet till insyn 
och möjliggör ett tydligt samspel mellan 
styrelse och ledning, vilket bidrar till 
effektiva beslutsprocesser och god hand ­
lingskraft.
Bolagsstyrningen utgår från lag, 
bolagsordningen, Nasdaq Stockholms 
regelverk för emittenter samt Svensk kod 
för bolagsstyrning. Bolagsstyrnings ­
rapporten beskriver Genovas bolags ­
styrningssystem samt styrelsens arbete 
med intern kontroll och riskhantering 
avseende finansiell rapportering. 
Svensk kod för bolagsstyrning
Genova är ett svenskt publikt aktiebolag 
som har sina aktier noterade på Nasdaq 
Stockholm sedan den 30 juni 2020. 
Syftet med Koden är att utgöra ett 
led i självregleringen inom det svenska 
näringslivet. Koden bygger på modellen 
”följ eller förklara”, vilket innebär att ett 
bolag som tillämpar Koden inte vid varje 
tillfälle måste följa varje regel i Koden. 
Om bolaget finner att en viss regel inte 
passar med hänsyn till bolagets särskilda 
omständigheter kan det välja en annan 
lösning än den Koden anvisar och i 
bolagsstyrningsrapporten redovisa detta 
samt vilken lösning bolaget i stället valt 
samt motivera detta. Koden finns till ­
gänglig på www.bolagsstyrning.se, där 
Styrelsen för Genova Property Group AB (publ) (”Genova”) har vid styrelsemöte den 31 mars 2026 
antagit denna bolagsstyrningsrapport. Bolagsstyrningsrapporten har framtagits i enlighet med 
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets 
revisor, och redogör för Genovas bolagsstyrning under 2025.
även den svenska modellen för bolags ­
styrning beskrivs. Genova följde under 
2025 Koden utan några undantag.
Följsamhet mot gällande  
regelverk 
Genova har inte vid något tillfälle gjort 
sig skyldigt till överträdelser av gällande 
börsregler eller av god sed på aktiemark ­
naden och har heller inte rapporterats 
till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd 
eller av Aktiemarknadsnämnden. 
Aktier och aktieägare 
Genova är ett avstämningsbolag, vilket 
innebär att bolagets aktiebok förs av 
Euroclear Sweden AB. 
Aktiekapitalet i Genova uppgick per 
den 31 december 2025 till 57 122 142 
kronor och 30 öre fördelat på 46 975 629 
aktier med ett kvotvärde om 1 krona och 
22 öre. 
Enligt bolagsordningen ska bolagets 
aktiekapital uppgå till lägst 40 800 000 
kronor och högst 163 200 000 kronor 
uppdelat på lägst 34 000 000 och högst 
136 000 000 aktier. Bolaget kan enligt 
bolagsordningen ge ut aktier av två 
slag; stamaktier och preferensaktier. 
Stamaktier har ett röstvärde om en röst 
per aktie och preferensaktier har ett 
röstvärde om en tiondels röst per aktie. 
Bolagsordningen konstituerar att om, 
och så länge, preferensaktiekvoten över ­
stiger 9/20 (dvs. 0,45), eller skulle komma 
att överstiga 0,45/1 efter emission av 
ytterligare preferensaktier, så får inte 
beslut fattas om emission av ytterligare 
preferensaktier. Det finns ingen begräns ­
ning i hur många röster varje aktieägare 
kan avge vid en bolagsstämma.
Mer information om bolagets aktier 
och dess aktieägare återfinns på sidorna 
72–74.
Indragning av återköpta stam-
aktier och ökning av aktiekapi-
talet genom fondemission utan 
utgivande av nya aktier
Vid årsstämman den 5 maj 2025 besluta ­
des att a) Genovas aktiekapital minskas 
med 720 000 kronor genom indragning 
av 600 000 stamaktier som då innehades 
av Genova. Ändamålet med minskningen 
av aktiekapitalet var avsättning till fritt 
eget kapital. Stamaktierna ska dras in 
utan vederlag. Årsstämman beslutade 
även att b) öka bolagets aktiekapital med 
720 000 kronor genom fondemission 
i syfte att återställa aktiekapitalet till 
dess ursprungliga nivå efter genomförd 
minskning av aktiekapitalet enligt punkt 
a) ovan. Efter att fondemission genom ­
fördes motsvarade Genovas aktiekapital 
detsamma som före minskningen.
Incitamentsprogram 2025/2028
Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslu ­
tades om emission av högst 400 000 
teckningsoptioner. Varje tecknings­
option berättigar till teckning av en ny 
stamaktie i Genova för 56 kronor och 38 
öre per stamaktie under perioden från 
och med den 1 juli 2028 till och med det 
datum som infaller 30 kalenderdagar 
därefter. 400 000 teckningsoptioner 
Genova årsredovisning 202576

===== SIDA 77 =====