Årsredovisning 2025

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
har tecknats av Genovas dotterföretag 
Genova Fastigheter AB som i sin tur 
överlåtit 375 000 teckningsoptioner 
till anställda  i bolaget. Priset (options ­
premien) har bestämts enligt Black & 
Scholes värderingsmodell och värde ­
ringen har utförts av Svalner Skatt & 
Transaktion. Om samtliga 400 000 
teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 0,87 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid ­
punkten för årsstämman 2025).
Incitamentsprogram 2023/2026
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades 
om emission av högst 400 000 tecknings­
optioner. Varje teckningsoption berättigar 
till teckning av en ny stamaktie i Genova 
för 85 kronor och 90 öre per stamaktie 
under perioden från och med den 1 juli 
2026 till och med det datum som infal­
ler 30 kalenderdagar därefter. 400 000 
teckningsoptioner har tecknats av Genovas 
dotterföretag Genova Fastigheter AB som i 
sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner 
till anställda och konsulter i bolaget. Priset 
(optionspremien) har bestämts enligt 
Black & Scholes värderingsmodell och 
värderingen har utförts av Svalner Skatt 
& Transaktion. Om samtliga 400 000 
teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tid­
punkten för årsstämman 2023). 
Återköp av konvertibler
Styrelsen beslutade den 12 mars 2024 
med stöd av årsstämmans bemyndigande 
om emission av seniora icke­säkerställda 
konvertibler till ett belopp om 200 000 
000 kronor med en fast årlig ränta om 6,75 
procent med kvartalsvisa utbetalningar 
och slutligt förfall i mars 2029. I december 
2025 överenskom Genova och konvertibel­
innehavare om återköp av samtliga emitte­
rade konvertibler, vilka upphörde att gälla 
i samband med återköpet. Efter återköpet 
finnas inga utestående konvertibler.
Bolagsstyrningsstruktur
Inom Genova är ledning och kontroll 
fördelad mellan aktieägarna, styrelsen, 
verkställande direktör och ledningsgrup ­
pen. Aktiebolagslagen, bolagsordningen 
samt av Genova antagna interna instruk ­
tioner och regler styr funktionsfördel ­
ningen. Arbetsordning för styrelsen och 
instruktion för verkställande direktör är 
exempel på interna regler och instruk ­
tioner, dessa beskrivs nedan. Genovas 
bolagsordning finns att tillgå på bolagets 
webbplats, www.genova.se.
Aktieägarnas inflytande utövas 
vid bolagsstämmor i Genova vid vilka 
exempelvis beslutas om styrelsens sam ­
mansättning och val av revisor fattas. 
Valberedningen, som utses enligt prin ­
ciper fastslagna av årsstämman, lämnar 
förslag till nästkommande årsstämma 
beträffande bland annat val av styrelsele ­
damöter, styrelseordförande och revisor, 
samt förslag till beslut om arvoden.
Styrelsen är ytterst ansvarig för 
Genovas organisation och förvaltningen 
av dess verksamhet. Styrelsens arbets ­
uppgifter bereds delvis av bolagets led ­
ningsgrupp och i övrigt av styrelsen själv.
Verkställande direktör i Genova utses 
av styrelsen. Den verkställande direktö ­
ren leder koncernens löpande verksam ­
het i enlighet med styrelsens riktlinjer 
och instruktionen för verkställande 
direktör.
Bolagsstämma
Allmänt
Genovas högsta beslutande organ är 
bolagsstämman. Årsstämma hålls årli ­
gen inom sex månader efter räkenskaps ­
årets utgång. På årsstämman läggs rap ­
port över totalresultat och rapport över 
finansiell ställning fram och beslut fattas 
om bland annat disposition av bolagets 
resultat, fastställande av rapport över 
totalresultat och rapport över finansiell 
ställning, val av och arvode till styrel ­
seledamöter och revisor samt övriga 
ärenden som ankommer på årsstämman 
enligt lag eller enligt Genovas bolagsord ­
ning. Utöver nyss nämnda ärenden har 
aktieägarna möjlighet att få behandlat 
andra ärenden på bolagsstämman. Den 
aktieägare som vill få ett särskilt ärende 
behandlat vid stämman måste dock i god 
tid före stämman begära det hos styrel ­
sen på den adress som meddelas på bola ­
gets webbplats, www.genova.se. Beslut 
som fattas vid bolagsstämma offent ­
liggörs efter stämman i ett pressmed ­
delande och protokollet från stämman 
publiceras på bolagets webbplats. 
Kallelse till bolagsstämma 
Enligt bolagsordningen sker kallelse 
till bolagsstämma genom annonsering i 
Post­ och Inrikes Tidningar och genom 
att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets 
webbplats. Att kallelse har skett ska 
annonseras i Svenska Dagbladet.
Rätt att delta i bolagsstämma 
Vid bolagsstämman ges samtliga aktie ­
ägare möjlighet att utöva det inflytande 
över bolaget som deras respektive aktie ­
innehav representerar. I Genova finns 
inga begräsningar avseende utövande 
av rösträtt och aktieägare får således 
rösta för sitt fulla innehav. Aktieägar ­
nas rättigheter kan endast förändras av 
bolagsstämma i enlighet med lag. Beslut 
vid bolagsstämma fattas normalt med 
enkel majoritet och vid val anses den 
vald som har fått de flesta rösterna. För 
vissa beslut, såsom ändring av bolags ­
ordningen eller emission med avvikelse 
från aktieägarnas företrädesrätt, krävs 
dock beslut av en kvalificerad majoritet. 
För att få delta i bolagsstämman 
ska aktieägare dels vara införd i den av 
Euroclear Sweden AB förda aktieboken 
senast sex bankdagar före stämman, dels 
anmäla sig hos bolaget senast den dag 
som anges i kallelsen. Denna dag får inte 
vara lördag, söndag, allmän helgdag, 
midsommarafton, julafton eller nyårs ­
afton och inte infalla tidigare än femte 
vardagen före stämman. 
Genova årsredovisning 2025 77

===== SIDA 78 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Aktieägare vars aktier är förvaltar­
registrerade hos bank eller annan 
förvaltare måste, för att vara berättigade 
att delta på bolagsstämman, utöver att 
informera bolaget begära att deras aktier 
tillfälligt registreras i eget namn i den 
av Euroclear Sweden förda aktieboken. 
Aktieägare bör informera sina förval ­
tare i god tid före avstämningsdagen. 
Aktieägare ska också anmäla eventuella 
biträden på det sätt som anges ovan. 
Genova har inte bedömt det motiverat 
att till exempel simultantolka bolags ­
stämman eller översätta presentationer 
till annat språk eftersom de utländska 
aktieägarna hittills har representerats av 
svenska ombud.
Initiativ från aktieägare 
Aktieägare som önskar få ett ärende 
behandlat på bolagsstämman måste 
skicka en skriftlig begäran härom till 
styrelsen. Begäran måste för att den 
ska behandlas vara styrelsen tillhanda 
senast sju veckor före bolagsstämman. 
Om begäran är styrelsen tillhanda senare 
tas ärendet upp i den mån ärendet kan 
tas upp i kallelsen till stämman.
Årsstämma den 5 maj 2025
Årsstämma i Genova hölls den 5 maj 
2025 i Stockholm. Årsstämmans beslut 
sammanfattas nedan och beskrivs när ­
mare i pressmeddelande och protokoll 
från stämman, vilka är tillgängliga på 
bolagets webbplats.
•   Fastställande av resultat ­ och balans ­
räkningar samt beslut om disposition 
beträffande bolagets resultat och 
ansvarsfrihet.
•   Fastställande av arvoden till styrelse 
och revisor.
•   Val av styrelseledamöter, styrelse­
ordförande och revisor. 
•   Beslut om godkännande av ersättnings ­
rapport.
•   Beslut om införande av långsiktigt 
incitamentsprogram genom en riktad 
emission av teckningsoptioner med 
efterföljande överlåtelse till deltagarna.
•   Beslut om bemyndigande för sty ­
relsen att besluta om nyemission av 
stamaktier, teckningsoptioner och 
konvertibler.
•   Beslut om bemyndigande för styrelsen 
att besluta om återköp av egna stam­
aktier. 
•   Beslut om bemyndigande för styrel ­
sen att besluta om överlåtelse av egna 
stamaktier. 
•   Beslut om minskning av aktiekapitalet 
genom indragning av återköpta sta ­
maktier och ökning av aktiekapitalet 
genom fondemission utan utgivande av 
nya aktier.
Valberedning
Vid årsstämman den 24 april 2020 
antogs en instruktion för att utse valbe ­
redning i Genova. Genovas valberedning 
ska utgöras av minst fyra ledamöter, 
varav en kan vara styrelsens ordförande. 
Ledamöterna ska utses genom att sty ­
relsens ordförande senast sex månader 
före årsstämman erbjuder de fyra största 
aktieägarna, alternativt tre om styrel ­
sens ordförande väljer att ingå i valbe ­
redningen, baserat på Euroclear Sweden 
AB:s förteckning över registrerade aktie ­
ägare per den sista bankdagen i augusti 
innevarande år möjlighet att utse var sin 
representant att vara ledamot i valbe ­
redningen. Om någon aktieägare väljer 
att avstå från sin rätt att utse en ledamot 
övergår rätten till den aktieägare som, 
efter denne aktieägare, har det största 
aktieägandet i bolaget. Valberedningens 
sammansättning ska tillkännages senast 
sex månader före årsstämman. 
Valberedningen ska bereda och till 
bolagsstämman lämna förslag till: 
stämmoordförande, styrelseledamö ­
ter, styrelseordförande, styrelsearvode 
samt annan ersättning för styrelseupp ­
drag, arvode till bolagets revisor samt, 
i förekommande fall, förslag till val 
av revisor. Vidare ska valberedningen 
bereda och till bolagsstämman lämna 
förslag till principer för valberedningens 
sammansättning. Valberedningen har 
under 2025 tillämpat punkt 4.1 i Koden 
som mångfaldspolicy vid framtagandet 
av sitt förslag. Detta innebär att utgångs ­
punkten varit att styrelsen ska ha en 
sammansättning som är ändamålsenlig 
med hänsyn till Genovas verksamhet, 
utvecklingsskede och förhållanden i 
övrigt. Valberedningen har även beaktat 
att sammansättningen av de bolagsstäm ­
movalda styrelseledamöterna ska präglas 
av mångsidighet och bredd avseende 
kompetens, erfarenhet och bakgrund. 
Den sammantagna utvärderingen av 
styrelsens arbete visar att styrelsen är 
väl fungerande och att kompetensen i 
styrelsen är bred. Vidare har styrelsen en 
jämn könsfördelning.
Valberedningen inför årsstämman 
2025 bestod av Fredrik Ahlqvist, ord ­
förande i valberedningen och utsedd 
av Micael Bile med bolag, Andreas            
Eneskjöld, utsedd av Andreas Eneskjöld 
med bolag, Johannes Wingborg, utsedd 
av Länsförsäkringar Fondförvaltning 
AB (publ) och Mikael Borg, styrelse ­
ordförande i Genova. Valberedningens 
mandattid löper intill dess att en ny 
valberedning utsetts.
Styrelse 
Uppgifter
Det ankommer på styrelsen att för 
ägarnas räkning förvalta bolagets 
angelägenheter och att ansvara för 
bolagets organisation. Styrelsen bär 
även det övergripande ansvaret för 
bolagets strategiarbete, inklusive för 
att utveckla, godkänna och uppdatera 
bolagets hållbarhetsstrategi, policyer 
och målsättningar. Styrelseordföranden 
leder styrelsearbetet. Vid det konstitue ­
rande styrelsemötet fastställs bolagets 
firmatecknare, styrelsens arbetsordning, 
instruktionen för verkställande direktö ­
ren och instruktionen för rapportering 
av bolagets ekonomiska situation samt 
instruktionerna för ersättningsutskot ­
tet och revisionsutskottet. På bolagets 
styrelsemöten behandlas bland annat 
bolagets finansiella situation samt vid 
Genova årsredovisning 202578

===== SIDA 79 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens sammansättning, ersättning samt närvaro under möten  
1 januari–31 december 2025 
Ledamot Invald Ersättning, Tkr Närvaro styrelsemöten Närvaro utskottsmöten  1)
Mikael Borg 2019 800 29/29 10/10
Micael Bile 2014 290 28/29 -
Mattias Björk 2025 465 21/21 3/3
Andreas Eneskjöld 2014 330 29/29 4/4
Karin Larsson 2025 465 21/21 3/3
Erika Olsén 2017 330 29/29 4/4
Maria Rankka 2019 290 28/29 -
Anette Asklin 2021 138 8/8 3/3
 
1)  Av totalt för revisionsutskottet 6 möten 2025 och för ersättningsutskottet 4 möten under 2025.
behov transaktioner, värdeutveckling av 
fastighetsbeståndet samt utvecklings ­
stadier av bolagets projekt. Bolagets 
revisor närvarar och rapporterar vid 
styrelsemöten vid behov. Styrelsen har, 
utan närvaro av verkställande direktören 
eller annan person från bolagsledningen, 
vid sitt möte i december träffat bolagets 
revisor.
Styrelsen ska hålla ett konstituerande 
sammanträde omedelbart efter årsstäm ­
man. Därutöver ska minst fem styrelse ­
möten hållas per år. Styrelsesamman ­
träden ska alltid avhållas i anslutning 
till avlämnande av finansiella rapporter, 
inklusive kvartalsrapporter. Vid varje 
styrelsemöte behandlas vanligen:
•   Strategifrågor och marknad.
•   Verkställande direktörens rapport över 
Genovas verksamhet, inklusive projek ­
tutveckling, förvaltningsfastigheter, 
ekonomi och finans samt organisation.
•   Beslutsfrågor.
•   Information från revisionsutskottet och 
ersättningsutskottet.
•   I förekommande fall, godkännande av 
delårsrapport.
•   I förekommande fall, övriga förekom ­
mande frågor av väsentlig betydelse för 
Genova och koncernen.
Utöver de förgående nämnda områdena 
ska styrelsen en gång per år behandla:
•   Fastställande av bokslutskommuniké.
•   Godkännande av årsredovisning med 
förslag till vinstdisposition.
•   Genomgång av revisionsrapport.
•   Antagande av budget för kommande år.
•   Utvärdering av verkställande direktö ­
ren (vilket ska ske utan den verkstäl ­
lande direktörens deltagande).
•   Utvärdering av bolagets behov av 
internrevision.
Styrelsens sammansättning, ersättning 
samt närvaro under möten
Årsstämman 2025 beslutade i enlig ­
het med valberedningens förslag att 
styrelsen ska bestå av sju ledamöter utan 
suppleanter och att bolaget ska ha en 
revisor utan suppleant. För tiden intill 
slutet av nästa årsstämma omvaldes 
till styrelseordförande Mikael Borg och 
till styrelseledamöter omvaldes Micael 
Bile, Andreas Eneskjöld, Erika Olsén 
och Maria Rankka samt nyvaldes Karin 
Larsson och Mattias Björk.
I avsnittet ”Styrelse” på sidorna 86–87 
redovisas varje styrelseledamots födelse­
 år samt huvudsaklig utbildning och 
arbetslivserfarenhet, uppdrag i bolaget 
och andra väsentliga uppdrag, beroende ­
relation till bolaget, bolagsledningen och 
bolagets större aktieägare, samt eget eller 
närstående fysisk eller juridisk persons 
innehav av aktier och andra finansiella 
instrument i bolaget.
Under 2025 hölls 29 styrelsemöten. 
Ledamöternas närvaro framgår av tabel ­
len nedan.
Oberoendekrav 
Enligt Koden ska en majoritet av de stäm­
movalda styrelseledamöterna vara obero­
ende i förhållande till bolaget och bolagets 
ledning. Minst två av dessa ska även vara 
oberoende i förhållande till bolagets större 
aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts 
uppfylla kraven på oberoende då fem 
av de sju stämmovalda ledamöterna är 
oberoende både i förhållande till bolaget 
och koncernledningen samt i förhållande 
till bolagets större aktieägare. Micael Bile 
och Andreas Eneskjöld är oberoende i för­
hållande till bolaget och bolagsledningen 
men ej oberoende i förhållande till bola­
gets större aktieägare. Mikael Borg, Erika 
Olsén, Maria Rankka, Karin Larsson och 
Mattias Björk är oberoende i förhållande 
till bolaget, bolagsledningen och bolagets 
större aktieägare.
Arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbets ­
ordning för styrelsearbetet. Arbetsord ­
ningen beskriver styrelsens och styrel ­
seordförandens arbetsuppgifter samt 
innehåller bestämmelser för ansvars ­
fördelningen mellan styrelsen och den 
verkställande direktören. Arbetsord ­
ningen innehåller också bestämmelser 
för antalet styrelsemöten, dagordningar 
inför styrelsemöten samt andra riktlinjer 
för beslutsfattandet, den finansiella rap ­
porteringen och bolagets revision. 
Genova årsredovisning 2025 79

===== SIDA 80 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT    
Styrelsens arbete följer en årsplan kopplad till Genovas formella styrelsemöten illustrerad i modellen. 
Därutöver behandlas löpande styrelseärenden avseende bland annat finansiering, förvärv, avyttringar, 
investeringar, organisation och hållbarhet.
Styrelsens arbete under året
Februari
•   Fastställande av boksluts -
kommuniké 
•   Översyn av finansiella och 
operativa mål
Mars
•   Beslut om kallelse till årsstämma 
•   Genomgång av revisorns yttrande angående 
efterlevnad av riktlinjer för ersättning till  
ledande befattningshavare 
•   Behandling av rapport om, samt förslag till 
riktlinjer för ersättning till ledande befattnings -
havare 
•   Genomgång av revisionsrapport 
•   Fastställande av årsredovisning 
•   Fastställande av bolagsstyrningsrapport 
•   Fastställande av hållbarhetsrapport 
•   Frågor inför årsstämman
Maj 
•   Fastställande av delårsrapport för första kvartalet 
•   Utseende av firmatecknare 
•  Årsstämma
•   Val av ordförande och övriga ledamöter i utskott, 
inklusive val av ledamöter till revisionsutskott och 
ersättningsutskott 
•   Utvärdering av och fastställande av arbets -
ordning för styrelsen, VD-instruktion, rapporte -
ringsinstruktion och instruktioner till utskott
•   Fastställande av policyer och utvärdering av 
efterlevnad
•   Avrapportering av utfall av lönerevision
Juni
•   Strategiska mål inför ledningens 
arbete med den strategiska planen 
•   Personal- och arbetsmiljöfrågor 
•   Tidpunkt för nästkommande års -
stämma och finansiell kalender
•   Fastställande av datum för komman -
de möten i styrelsen och utskotten
Augusti
•   Fastställande av delårsrapport för 
andra kvartalet 
•   Strategisk plan och strategidiskussion 
Oktober
•   Fastställande av delårsrapport för tredje 
kvartalet 
•   Avrapportering av riskanalys 
•   Genomgång av årlig rapport från revisions -
utskottet avseende intern kontroll 
•   Utvärdering av system för internkontroll, 
risker och riskhantering
December
•   Genomgång av revisorns löpande 
granskning 
•   Fastställande av budget,  
prognos och affärsplan 
•   Utvärdering av styrelsens,  
revisorns och VD:ns arbete
•   Möte med revisor utan  
bolagsledningens närvaro 
          O
KT                      NOV                      DEC                      JAN                      FEB                     M
AR
             SEP                      AUG                        JUL                        JUN                        MAJ                       APR                    
2025
Genova årsredovisning 202580

===== SIDA 81 =====

Styrelsens arbete under 2025
Styrelsens arbete har under 2025 bedri ­
vits i första hand inom ramen för formella 
styrelsemöten. Därutöver har upprätthål ­
lits en löpande kontakt mellan bolagets 
verkställande direktör, styrelsens ord ­
förande och ledningsgruppen i syfte att 
säkerställa att styrelsen fått tillfredsstäl ­
lande information och beslutsunderlag 
för sitt arbete och för att kontrollera att 
styrelsens beslut verkställts.
Styrelsen har under 2025 arbetat med 
strategiska frågor rörande operativa 
mål, beslut om avyttringar och förvärv 
av fastigheter, hållbarhet, ersättningar, 
policys och spridningsemission av aktier. 
Därtill har styrelsen fattat beslut kring 
finansiering, inklusive emissioner av 
obligationer, inlösen av obligationer, åter­
köp av konvertibler, återköp av hybrid­
obligationer, refinansiering av banklån 
samt hållbarhetslänkande av banklån.
Styrelsen genomför årligen en utvär ­
dering av styrelsearbetet med syfte att 
utveckla styrelsens arbetsformer och 
effektivitet. Utvärderingen sker genom 
att varje styrelseledamot fyller i ett 
anonymt frågeformulär varefter resul ­
tatet bereds i styrelsen. Därutöver har 
styrelseordföranden haft vissa enskilda 
kontakter med ledamöterna. Resulta ­
tet av utvärderingen har även delgivits 
valberedningen.
Styrelsens utskott
Styrelsen har inom sig inrättat två 
utskott, ett revisionsutskott och ett 
ersättningsutskott, som båda arbetar 
enligt instruktioner som är fastställda av 
styrelsen. Utskotten är underkommittéer 
till styrelsen och har ingen egen beslu ­
tanderätt.
Revisionsutskott
I Genova finns ett revisionsutskott som 
består av tre styrelseledamöter; Mikael 
Borg, Mattias Björk och Karin  Larsson. 
Utskottets ledamöter får inte vara 
anställda av bolaget. Minst en ledamot 
ska ha redovisnings ­ eller revisionskom ­
petens.
Revisionsutskottet ska övervaka bolagets 
finansiella rapportering samt lämna 
rekommendationer och förslag för att 
säkerställa rapporteringens tillförlit ­
lighet. Vidare ska revisionsutskottet 
övervaka effektiviteten i Genovas interna 
kontroll, internrevision och riskhante ­
ring, med avseende på den finansiella 
rapporteringen.
Utskottet ska även hålla sig informe ­
rat om revisionen av årsredovisningen 
och koncernredovisningen samt om 
slutsatserna av Revisorsinspektionens 
kvalitetskontroll och informera styrelsen 
kring detta. En ytterligare uppgift är att 
granska och övervaka revisorns opar ­
tiskhet och biträda vid upprättandet av 
förslag till bolagsstämmans beslut om 
revisorsval.
Under året hölls sex möten i revisions ­
utskottet.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av tre 
styrelseledamöter, inklusive styrelsens 
ordförande som också är ordförande i 
ersättningsutskottet. Ersättningsutskot ­
tet består av Mikael Borg, Erika Olsén 
och Andreas Eneskjöld. Ledamöterna ska 
vara oberoende i förhållande till bolaget 
och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet är ett beredande 
organ som huvudsakligen fördjupar, ana ­
lyserar, initierar och följer upp frågor om 
ersättningsprinciper, ersättningar och 
andra anställningsvillkor för bolagsled ­
ningen. Vidare ska ersättningsutskottet 
följa och utvärdera under året pågående 
och avslutade program för rörliga ersätt ­
ningar till ledande befattningshavare 
samt gällande ersättningsstrukturer och 
ersättningsnivåer i bolaget. Dessutom 
ska ersättningsutskottet för varje räken ­
skapsår upprätta en ersättningsrapport 
över ersättningen till bolagets ledande 
befattningshavare. Ersättningsutskottet 
ansvarar även för bolagets visselblåsar ­
funktion. 
Under 2025 har inga incidenter rap ­
porterats. Under året hölls fyra möten i 
ersättningsutskottet.
Revision
Revisorn ska granska Genovas årsredo ­
visning och räkenskaper samt styrelsens 
och verkställande direktörens förvalt ­
ning. Vid årsstämman 2025 omvaldes 
som revisor i Genova det registrerade 
revisionsbolaget Ernst & Young. Huvud ­
ansvarig revisor är Oskar Wall, auktorise ­
rad revisor och medlem av FAR. 
Verkställande direktör
Genovas verkställande direktör ansvarar 
för bolagets löpande förvaltning i enlig ­
het med reglerna i aktiebolagslagen samt 
av styrelsen antagna instruktioner för 
verkställande direktören och för finan ­
siell rapportering. Verkställande direk ­
tören har enligt instruktionen ansvar 
för bland annat att bolagsordningen, 
direktiv från bolagsstämma, styrelsens 
arbetsordning och andra av styrelsen 
utfärdade riktlinjer och anvisningar 
efterlevs. Den verkställande direktören 
svarar vidare för att bolagets finans­
policy, informationspolicy och insider ­
policy inklusive loggboksrutiner följs. 
Verkställande direktör är även ansvarig 
för att den interna organisationen och 
kontrollen är ändamålsenlig.
Michael Moschewitz tillträdde som 
verkställande direktör för Genova den 
1 oktober 2017 och efterträdde Andreas 
Eneskjöld. Ytterligare information 
om verkställande direktör Michael 
Moschewitz redovisas på sidan 88 i 
avsnittet Ledande befattningshavare. 
Styrelsen utvärderar fortlöpande 
verkställande direktörens arbete och 
behandlar utvärdering av verkställande 
direktören vid ett styrelsemöte under 
året.
Koncernledning
Genovas koncernledning består av  
följande medlemmar: 
•  Michael Moschewitz, VD
•  Henrik Zetterström, CFO
•  Anna Barosen, Hållbarhetschef
•  Henrik Raspe, Utvecklingschef
•  Henrik Sandström, Förvaltningschef
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2025 81

===== SIDA 82 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT     
Ägarstruktur och styrning av 
underkoncerner
Koncernen består huvudsakligen av 
moderbolaget Genova Property Group 
AB (publ) och fem underkoncerner under 
Genovas helägda dotterföretag Genova 
Fastigheter AB, Genova  Nyproduktion AB, 
Genova Byggnad Holding AB, Genova 
Hus Holding 1 AB och Järngrinden AB 
samt därutöver, ett antal ytterligare 
bolag som befinner sig direkt under 
Genova. Genova har röstmajoritet i 
 samtliga fem underkoncerner. 
Ersättning
Ersättning till styrelseledamöter, verk -
ställande direktör och ledande befatt -
ningshavare 
Arvode och annan ersättning till styrel ­
seledamöterna, inklusive ordföranden, 
fastställs av årsstämman. På årsstäm ­
man den 5 maj 2025 beslutades i enlighet 
med valberedningens förslag, för tiden 
intill slutet av nästa årsstämma, om 
oförändrat arvode om 550 000 kronor till 
styrelsens ordförande och om 290 000 
kronor till vardera ledamot. Årsstäm ­
man beslutade vidare, i enlighet med 
valberedningens förslag, om arvode till 
ordföranden i styrelsens revisionsutskott 
om 200 000 kronor (förgående år 150 000 
kronor) och om 175 000 kronor (förgå ­
ende år 125 000 kronor) till respektive 
övrig ledamot av revisionsutskottet samt 
om oförändrat arvode om 50 000 kronor 
till ordföranden i styrelsens ersätt ­
ningsutskott och om 40 000 kronor till 
respektive övrig ledamot av ersättnings ­
utskottet. Arvode till revisor utgår enligt 
godkänd räkning.
Riktlinjer för ersättning till verkstäl -
lande direktör och ledande befattnings -
havare 
Riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare antogs av årsstäm ­
man första gången den 7 maj 2021. Nya 
justerade riktlinjer antogs på års ­
stämman den 3 maj 2023. Riktlinjerna 
tillämpades under 2025. Riktlinjerna 
gäller fram till dess att bolagsstämman 
beslutar annat.
Genova ska erbjuda ersättningar och 
andra anställningsvillkor som möjliggör 
för bolaget att säkerställa dess tillgång 
till ledande befattningshavare med 
den kompetens som bolaget behöver. 
Marknadsmässighet och konkurrens ­
kraft ska vara övergripande principer för 
ersättning till ledande befattningshavare 
i bolaget. Ersättningen till de ledande 
befattningshavarna kan utgöras av en 
fast grundlön, rörlig kontant ersättning, 
pension samt andra förmåner. Verkstäl ­
lande direktören ska inte erhålla rörlig 
ersättning.
Riktlinjerna i sin helhet finns tillgäng ­
liga på bolagets webbplats. För informa ­
tion angående ersättning till koncernled ­
ningen under 2025, se not 10. 
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verk ­
samhet som kan få betydelse för bolagets 
framtida utveckling, resultat och finan ­
siella ställning. Ledningen analyserar 
och uppdaterar regelbundet de verksam ­
hetsrisker som identifierats för att kunna 
arbeta strukturerat med att hantera 
dessa. Under 2025 har revisionsutskottet 
deltagit i ledningens utvärdering av verk ­
samhetsrisker och återrapporterat till 
styrelsen. De risker som Genova är expo ­
nerade för kan delas in i är omvärlds ­
risker, finansiella risker, affärsrisker, 
rapporteringsrisker, hållbarhetsrisker 
samt teknologi­ och datarisker. De finan ­
siella risker som Genova bedömer främst 
påverkar bolaget beskrivs nedan. Övriga 
risker och Genovas hantering av dessa 
beskrivs närmare på sidorna 66–71.
Finansiella risker
Ränterisk
Genovas verksamhet finansieras förutom 
av eget kapital till stor del av extern 
upplåning och räntekostnader är bola ­
gets enskilt största kostnad. Bolaget är 
exponerat mot ränterisk på det sättet att 
förändringar i ränteläget påverkar bola ­
gets räntekostnad. 
Hantering – Räntekostnader är en stor 
kostnadspost för Genova och ränterisk 
bedöms löpande i kalkylen av samtliga 
förvärv och projekt. Ränterisken hante ­
ras i enlighet med finanspolicyn, vilket 
bland annat innebär en spridning av 
ränteförfallostruktur genom fast ränta 
i lånefinansieringen eller att räntesäkra 
rörlig ränta i lånefinansieringen via 
derivat.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings ­ och likviditetsrisk 
avses risken att sakna likviditet, att 
finansiering inte kan erhållas, bara kan 
erhållas på oförmånliga villkor eller att 
villkoren förändras samt risken för att 
finansieringsavtal sägs upp. Genovas 
verksamhet finansieras främst genom 
externa lån. En del av Genovas verk ­
samhet utgörs av fastighetsutvecklings ­
projekt, vilka kan komma att fördröjas 
eller drabbas av oförutsedda, eller ökade 
kostnader. 
Hantering – Genova arbetar utifrån en 
fastställd finanspolicy och övergripande 
mål för finansieringsverksamheten för 
att hantera finansierings ­ och likviditets ­
risker. Med en stabil finansiell ställning 
och en diversifierad kapitalbas med 
olika typer av finansiering, bedömer 
Genova att bolaget även fortsatt kommer 
att kunna erhålla finansiering till goda 
villkor. 
Finansiella åtaganden
Koncernens lånefaciliteter innehåller 
sedvanliga garantier och åtaganden, 
bland annat för Genova och dess dotter­
företag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad. Om bolaget skulle 
bryta mot något eller några finansiella 
åtaganden i låneavtalen skulle det kunna 
Genova årsredovisning 202582

===== SIDA 83 =====

leda till att lånen sägs upp till omedelbar 
betalning eller att säkerheter realiseras 
av relevant kreditinstitut. 
Hantering – Genova arbetar utifrån en 
fastställd finanspolicy och finansiella 
mål för att i varje skede säkerställa att 
alla finansiella åtaganden uppfylls. Där ­
utöver går bolaget regelbundet igenom 
likviditetsprognoser och utvärderar kon ­
tinuerligt olika refinansieringsalternativ. 
Värdeförändringar på bolagets fastig -
heter
Genovas förvaltningsfastigheter redovi ­
sas i balansräkningen till verkligt värde 
och värdeförändringarna redovisas i 
resultaträkningen. Såväl fastighets­
specifika försämringar såsom lägre 
hyres nivåer och ökad vakansgrad som 
marknadsspecifika försämringar såsom 
högre direktavkastningskrav kan föran ­
leda att bolaget skriver ned det verkliga 
värdet på sina fastigheter. 
Hantering – Merparten av Genovas 
fastigheter återfinns på marknader som 
bolaget bedömer ha en stabil efterfrågan 
på lokaler och bostäder. Hyresgästerna 
återfinns inom olika sektorer med en hög 
grad av skattefinansierade samhällsverk ­
samheter med hög kreditvärdighet och 
för vissa större hyresgäster finns ett fler ­
tal olika hyresavtal med olika löptider. 
Genovas förvaltningsfastigheter mark ­
nadsvärderas kvartalsvis av externa, 
oberoende fastighetsvärderare. 
Beskrivning av intern kontroll 
avseende den finansiella rappor-
teringen
Enligt aktiebolagslagen och Koden svarar 
styrelsen för den interna kontrollen av 
bolaget. Denna beskrivning har upprät ­
tats i enlighet med Kodens avsnitt 8.2 och 
avser bolagets finansiella rapportering. 
Genovas syfte med en ändamålsenlig 
internkontrollmiljö samt en tillfredstäl ­
lande intern kontroll avseende bolagets 
finansiella rapportering, är att säkerställa 
att redovisning och finansiell rapporte ­
ring till marknaden är korrekt, rättvi ­
sande samt i enlighet med gällande lagar.
Genovas interna kontrollstruktur 
baseras på Committee of Sponsoring 
Organizations of the Treadway Commis ­
sion:s (COSO) ramverk för att utvärdera 
ett företags interna kontroll över den 
finansiella rapporteringen. Ramverket 
innehåller kontrollmiljö, riskbedömning, 
kontrollaktiviteter, information och 
kommunikation samt uppföljning. 
Kontrollmiljö
Den interna kontrollen bygger på 
ansvarsfördelningar och arbetsfördel ­
ningar genom styrelsens arbetsordning, 
instruktion för utskotten, verkställande 
direktör och den finansiella rapporte ­
ringen, Code of Conduct och policyer. 
Efterlevnaden av dessa följs upp och 
utvärderas kontinuerligt av ansvarig per ­
son. I den övergripande kontrollmiljön 
ingår också att en koncernövergripande 
riskutvärdering ska utföras där risker 
identifieras och utvärderas. Lednings ­
gruppen ska ansvara för att riskerna 
hanteras på tillfredsställande sätt. 
Därtill upprättar Genova styrdo ­
kument för att säkerställa att bolagets 
mål uppnås inom beslutade ramverk. 
Dokumenten anger principiella ställ ­
ningstaganden snarare än specificerade 
detaljer. Exempelvis kan det handla om 
instruktioner i syfte att skapa systema ­
tik, tydliggöra vem som ansvarar för vad, 
identifiera risker och riskhantering samt 
skapa trygghet i vardagliga beslut.
Genovas styrelse ser över och fast ­
ställer minst en gång årligen följande 
styrdokument:
•  Arbetsordning för styrelsen
•  Instruktion för verkställande direktör
•  Instruktion för ersättningsutskottet
•  Instruktion för revisionsutskottet
•  Finanspolicy
•  Attest­ och utanordningsinstruktion
•  Inköps­ och upphandlingspolicy
•  Intern kontrollpolicy 
•   Instruktion för intern kontroll  
finansiell rapportering
•  Riskpolicy
•  Insiderpolicy inklusive loggboksrutiner
•  IT­policy
•  Informationssäkerhetspolicy
•  Kommunikationspolicy
•  Närståendepolicy
•  Uppförandekod
•  Personalhandbok
•  Policy för policyer
•  Hållbarhetspolicy
Kontrollmiljön inom Genova ska säker ­
ställa att hela verksamheten, processer 
och rutiner genomsyras av ett perspektiv 
där intern kontroll är centralt. För att 
säkerställa att kontrollmiljön är god och 
för att kontinuerligt kunna utvärdera den 
har ett antal kontroller identifierats.
Bland annat omfattar kontrollmiljön 
koncernledningens förhållande till en 
god intern kontroll samt ansvar att kom ­
municera vikten av att bedriva affärs ­
verksamheten på ett etiskt och legalt 
sätt. Vidare omfattas organisationsstruk ­
tur, rapporteringsvägar och ansvarsför ­
delning, koncernledningens medverkan 
och inställning till styrning och dess 
inställning till kompetensutveckling. 
Kontrollmiljön omfattar även struktur 
för policyer, instruktioner och för doku ­
mentation av kontroller relaterade till 
den finansiella rapporteringen. Kom ­
munikationsvägar avseende frågeställ ­
ningar relaterade till intern kontroll samt 
procedurer för övervakning av systemet 
för intern kontroll är också komponenter 
inom Genovas kontrollmiljö.
Kontrollmiljön ger inte en fullstän ­
dig bild av den interna kontrollen men 
är en viktig utgångspunkt eftersom 
bedömningen av koncernövergripande 
kontroller – särskilt när brister upptäcks 
– kan ha en betydande effekt på den 
övergripande bedömningen av effektivi ­
teten i interna kontroller och rutiner för 
finansiell rapportering. 
  BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Genova årsredovisning 2025 83

===== SIDA 84 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT     
Riskbedömning
För att säkerställa god intern kontroll i 
den finansiella rapporteringen används 
en riskbaserad ansats för att identifiera 
de konton och processer där väsentliga 
fel skulle kunna inträffa. Riskanalysen 
baseras på en kombinerad kvantitativ 
och kvalitativ analys.
I Genovas affärsprocess analyseras 
samtliga väsentliga transaktions ­ och 
projektbeslut med avseende på risker, 
riskhantering samt möjligheter. Identifie ­
ring, bedömning och hantering av risker 
kopplade till redovisning och finansiell 
rapportering finns inbyggd i Genovas 
väsentliga processer. Genom process­
kartor och processbeskrivningar ska 
processerna inklusive identifierade risker 
och kontroller dokumenteras. Riskhan ­
teringen är en integrerad del av besluts­
fattande inom Genova. Se vidare ovan i 
avsnittet ”Risker och riskhantering”. 
Kontrollaktiviteter
Till varje identifierad risk kopplas 
kontroller tills dess att risken anses 
eliminerad alternativt reducerad till 
acceptabel nivå. De risker som identi ­
fieras avseende finansiell rapportering 
hanteras genom de kontrollaktiviteter 
som finns beskrivna i bland annat sty ­
relsens arbetsordning, instruktion för 
verkställande direktör, finanspolicy och 
informationspolicy. För att säkerställa 
att relevanta kontroller finns för samtliga 
risker upprättas en matris som anger 
vilka kontroller som täcker respektive 
risk. Kontrollaktiviteternas syfte är att 
förebygga, upptäcka samt korrigera fel 
och avvikelser. Se exempel på kontrollak ­
tiveter nedan.
•   Identifiering av risker för fel i identifie ­
rade väsentliga processer eller transak ­
tionsflöden.
•   Identifiering av kontroller som hanterar 
identifierade risker.
•   Som bas för Intern Kontroll Finansiell 
Rapportering (IKFR) ska det även fin ­
nas generella IT­kontroller för program 
och system som används för att stödja 
identifierade väsentliga processer.
•   Dokumentation av identifierade pro ­
cesser, risker och kontroller.
Nedan anges exempel på kontrollaktive ­
ter där riskbedömningar görs.
•   Styrelsemöten. 
•   Månadsrapporter upprättade av bola­
gets verkställande direktör i enlighet 
med styrelsens instruktion för rapporte ­
ring av bolagets ekonomiska situation.
•   Ledningsgruppsmöten.
Genova utvecklar kontinuerligt sina 
kontrollaktiviteter i syfte att uppnå en så 
ändamålsenlig organisation som möjligt.
Information och kommunikation
Rutiner för Genovas informationsgivning 
är fastslagna i bolagets informations­
säkerhetspolicy, kommunikationspolicy 
samt i instruktionen för den verkstäl ­
lande direktören och instruktionen 
för den ekonomiska rapporteringen. 
Rutinerna syftar till att säkerställa att 
extern och intern informationslämning 
sker i rätt tid, är korrekt, relevant, tydlig 
och tillförlitlig.
Den interna information som tas 
fram inom ramen för bolagets kontroll­
aktiviteter kommuniceras mellan 
styrelse, verkställande direktör samt 
ledning, vilket skapar underlag för att 
fatta korrekta beslut. 
Att kommunicera relevant informa­
tion, både uppåt och nedåt i en organisa­
tion och till externa parter är en viktig del 
av god intern kontroll. Ledningsgruppens 
möten ska användas som ett forum för 
kommunikation och informationssprid­
ning. Varje affärsområdeschef ansvarar 
för att kommunicera relevant information 
vidare till och/eller från sin avdelning.
Styrning och uppföljning
Kontinuerlig uppföljning sker genom 
att verkställande direktör upprättar 
månadsrapporter vilka ska innehålla 
information om bland annat resultat­
räkning för aktuell månad, ackumulerat 
resultat jämfört med budget och före­
gående år, budgeterad resultaträkning 
för helår jämfört med utfall för förgående 
år, likviditetsuppföljning mot budget 
och balansräkning för aktuell månad. 
Ledningsgruppen utvärderar att den 
koncernövergripande riskutvärderingen 
och hanteringen samt de specifika kon ­
trollaktiviteter som utförs i respektive 
väsentlig process är fortsatt relevanta för 
att hantera de väsentliga risker Genova 
står inför. Utvärderingen rapporteras 
därefter till revisionsutskottet för vidare 
beredning och slutligen styrelsen för 
behandling och godkännande. 
Behov av internrevision
Det i det förgående beskrivna arbetet 
med intern kontroll avseende finansiell 
rapportering medför sammantaget att 
styrelsen inte anser det motiverat att ha 
en särskild funktion för internrevision.
Genova årsredovisning 202584

===== SIDA 85 =====

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för 
bolagsstyrningsrapporten för år 2025 på 
sidorna 76–84 och för att den är upprät ­
tad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och  
omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs 
rekommendation RevR 16 Revisorns 
granskning av bolagsstyrningsrappor ­
ten. Detta innebär att vår granskning av 
bolagsstyrningsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning 
och omfattning som en revision enligt 
International Standards on Auditing och 
god revisionssed i Sverige har. Vi anser 
att denna granskning ger oss tillräcklig 
grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprät ­
tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 
6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre ­
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra 
stycket samma lag är förenliga med 
årsredovisningen och koncernredovis ­
ningen samt är i överensstämmelse med 
årsredovisningslagen.
Stockholm 31 mars 2026
Ernst & Young AB
Oskar Wall
Auktoriserad revisor 
Revisors yttrande om Bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB, org. nr 556864 ­8116
Genova årsredovisning 2025 85

===== SIDA 86 =====

Styrelse
Mikael Borg
Styrelseordförande sedan 2019
Född 1976, fil. kand. civ. ek. och jur. 
kand., Lunds universitet. 
Bakgrund:  Mikael är partner vid 
Gernandt & Danielsson sedan 
2009 och co-head av byråns 
verksamhetsgrupp corporate/capital 
markets. Nära 25 års erfarenhet 
av affärsjuridiskt arbete inom en 
rad olika verksamhetsområden 
och branscher, bland annat privat 
och publik M&A, debt och equity 
capital markets, finansiering och 
rekonstruktion samt biträde vid 
kapitalanskaffningar i form av aktie-, 
obligations- och hybridemissioner. 
Pionjär i etableringen av det rättsliga 
ramverket för företagsobligationer på 
den svenska marknaden.
Övriga uppdrag: Ordförande 
Gernandt & Danielsson Advokatbyrå 
AB, ledamot Lyvia Group AB (publ) och 
ledamot Collaxio AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 77 790 aktier genom 
MLBG Advokat AB. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledande befattningshavare och 
större aktieägare.
Micael Bile
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1962, utbildad fastighetsmäklare, 
Stockholm. 
Bakgrund:  Micael är grundare av 
Genova Property Group AB och 
Skeppsholmen fastighetsmäkleri.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i 
Tranviks udde AB med dotterbolag.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 17 264 999 aktier  
(genom helägda bolaget Tranviks 
udde AB).
Oberoende i förhållande till bolaget 
och dess ledning. Ej oberoende 
i förhållande till bolagets större 
aktieägare.
Mattias Björk
Styrelseledamot sedan 2025
Född 1975, juristexamen och 
civilekonomexamen, Lunds 
universitet, samt en MBA från NYU 
Stern School of Business.
Bakgrund: Mattias har sammanlagt 
runt 20 års erfarenhet av positioner 
inom Kinnevikgruppen och som CFO 
för industribolaget Volati AB, där 
han under tio års tid även har varit 
styrelseledamot i flera bolag inom 
Volatikoncernen.
Övriga uppdrag: Mattias är även 
styrelseledamot i Bokusgruppen AB, 
Salix Group AB, Betula Partners AB, 
Boreo Oyj samt styrelsesuppleant i 
Soutirage AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 64 349 aktier. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Andreas Eneskjöld
Styrelseledamot sedan 2014
Född 1973, civilingenjör i lantmäteri, 
Kungliga Tekniska Högskolan, 
Stockholm. 
Bakgrund: Aktieägare i Genova 
Property Group sedan 2007. Grundare 
och tidigare VD i Novier Property 
Group AB. Grundare av Stadsnyckeln 
AB, Manacor Group AB och Manacor 
Capital AB. Andreas var VD i Genova 
Property Group mellan 2014 till och 
med september 2017. 
Övriga uppdrag: Styrelseledamot 
i Manacor Group AB (samt uppdrag 
i dotterbolag), Novier AB och Novier 
Real Estate AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 7 600 000 aktier 
(personligen och genom helägda 
bolagen Manacor Group AB och 
Manacor Capital AB).
Oberoende i förhållande till bolaget 
och dess ledning. Ej oberoende 
i förhållande till bolagets större 
aktieägare.
Genova årsredovisning 202586
S T Y R E L S E

===== SIDA 87 =====

Karin Larsson
Styrelseledamot sedan 2025
Född 1983, magisterexamen i finans 
från Linköpings universitet och har 
även genomgått styrelseutbildning vid 
Handelshögskolan i Stockholm.
Bakgrund: Karin har runt 20 
års erfarenhet inom eller i nära 
anslutning till finansmarknaderna 
samt har omfattande erfarenhet från 
industriföretag som Atlas Copco AB, 
Ahlsell AB och Epiroc AB. Hon har även 
haft styrelseuppdrag för bland andra 
CFA Society Sweden.
Övriga uppdrag: För närvarande 
innehar Karin rollen som Head 
of Investor Relations & Media på 
Epiroc AB med arbetsuppgifter inom 
framförallt företagskommunikation 
och investerarrelationer, 
inklusive ESG-frågor. Karin 
har även styrelseuppdrag i 
Kapitalplaceringsrådet för Linköpings 
universitet och Hållbarhetsgruppen i 
Sveriges Finansanalytikers Förening.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 6 000 aktier. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2017
1976, civilingenjör i lantmäteri, 
Kungliga Tekniska Högskolan, 
Stockholm. Co-Managing partner  vid 
Areim AB.
Bakgrund:  Erika har tidigare varit 
Project Manager vid Newsec AB, 
Associate Director vid JLL Cross 
Boarder Capital Markets och Partner 
vid Tenzing AB. Hon har även varit CIO 
för Castellum AB.
Övriga uppdrag:  Styrelseledamot i 
AOE Storön AB, Diös Fastigheter AB 
och Magnolia AB. Styrelsesuppleant i 
Marigold AB.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): Inget. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare. Erika omfattas, genom 
sin roll i Areim, av begränsningar 
kopplade till investeringar i noterade 
fastighetsaktier.
Maria Rankka
Styrelseledamot sedan 2019
Född 1975, fil. kand. statskunskap, 
Uppsala universitet. Stanford 
Executive Program, Stanford 
University Graduate School of 
Business.
Bakgrund: Maria har tidigare varit VD 
för Stockholms Handelskammare, 
Timbro och Brunswick Group 
(BRNSWK Nordic AB), delägare i Prime 
PR samt styrelseledamot i Svenska 
Jägareförbundet, Trafikverket, 
Business Sweden, Internationella 
Engelska Skolan och Pop House, 
samt ledamot i Arlandarådet. I dag är 
Maria verksam som entreprenör och 
investerare inom framför allt health 
tech-bolag.  
Övriga uppdrag: Styrelseordförande 
i Cellcolabs AB och BICO AB. 
Styrelseledamot i Creades AB, 
Medoma AB, Sveab AB och To 
Trust AB. Maria är också ledamot i 
Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA).
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 12 500 aktier. 
Oberoende i förhållande till bolaget, 
dess ledning och dess större 
aktieägare.
Uppgifter om aktieinnehav per  
den 31 december 2025.
Genova årsredovisning 2025 87
    STYRELSE

===== SIDA 88 =====

Ledande befattningshavare
Michael 
Moschewitz 
VD
Anställd sedan 2014, VD 
sedan 2017.
Född 1980.
Bakgrund: Magisterexamen 
i ekonomi och finans samt 
juridikstudier, Stockholms 
universitet. Tidigare partner 
på Catella Corporate Finance 
och finanschef på Oscar 
Properties Holding AB (publ).
Övriga uppdrag:  
Uppdrag i flera av Genova 
Property Group AB:s (publ) 
dotterbolag. Styrelseledamot 
i MayNoo AB. 
Aktieägande i bolaget 
(inkl. närstående):  
2 174 000 aktier och 70 000 
teckningsoptioner av 
serie 2025/2028 (ägda 
via bolag) samt 68 000 
teckningsoptioner av serie 
2023/2026 (ägda via bolag).
Henrik 
Zetterström
CFO
Anställd sedan 2023.
Född 1971.
Bakgrund: Kandidatexamen 
i ekonomi, Stockholms 
universitet. Auktoriserad 
revisor på KPMG och därefter 
CFO på BIG BAG, M2 Asset 
Management AB (publ) och 
Estea AB
Övriga nuvarande 
befattningar: Uppdrag i 
Genova Property Group ABs 
(publ) dotterföretag. 
Aktieägande i bolaget 
(inkl. närstående): 
1 500 aktier och 41 500 
teckningsoptioner av serie 
2023/2026.
Anna  
Barosen
Hållbarhetschef
Anställd sedan 2025.
Född 1980.
Bakgrund:  Civilingenjör 
inom arkitektur och miljö 
från Chalmers tekniska 
högskola. Utvecklingschef 
samt hållbarhetsstrateg 
(vid olika tidpunkter) på 
Skandia Fastigheter samt 
Miljöspecialist på White.
Övriga nuvarande 
befattningar:  Inga.
Aktieägande i bolaget 
(inkl. närstående): 41 500 
teckningsoptioner av serie 
2025/2028.
Henrik  
Raspe
Utvecklingschef
Anställd sedan 2016.
Född 1973.
Bakgrund: Creative Director 
på Svenska Dagbladet. 
Entreprenör, grundare av 
bl a. magasinet A Perfect 
Guide/SvD Perfect Guide. 
Styrelseledamot i Nordier 
Property Group.
Övriga uppdrag: 
Styrelseledamot i Cedest AB. 
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 204 955 aktier 
och 41 500 teckningsoptioner 
av serie 2025/2028 (ägda 
via bolag) samt 40 800 
teckningsoptioner av serie 
2023/2026 (ägda via bolag).
Henrik 
Sandström
Förvaltningschef
Anställd sedan 2017.
Född 1976.
Bakgrund: Civilingenjör 
i lantmäteri, Kungliga 
Tekniska Högskolan, 
Stockholm. Capital Markets 
CBRE Sweden och senast 
fastighetschef på Fabege för 
fastighetsbeståndet i Solna 
Business Park.
Övriga uppdrag: Uppdrag i 
Genova Property Group AB´s 
(publ) delägda bolag.
Aktieägande i bolaget (inkl. 
närstående): 5 500 aktier 
och 41 500 teckningsoptioner 
av serie 2025/2028 samt 
40 800 teckningsoptioner av 
serie 2023/2026.
REVISOR
Bolagets revisor är sedan 2011 Ernst & Young Aktiebolag och sedan 2025 med 
Oskar Wall som huvudansvarig revisor.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE   
Uppgifter om aktieinnehav per  
den 31 december 2025.
Genova årsredovisning 202588

===== SIDA 89 =====

FINANSIELL OCH  HÅLLBARHETSINFORMATION  
Finansiell 
information
90 Nyckeltal
91 Koncernens rapport över totalresultat
92 Koncernens balansräkning
94 Koncernens rapport över förändring i eget kapital
95 Koncernens rapport över kassaflöden
96 Moderbolagets resultaträkning
97 Moderbolagets balansräkning
98 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital
99 Moderbolagets rapport över kassaflöden
100 Redovisningsprinciper samt noter
134 Revisionsberättelse
139 Definitioner
141 Information till aktieägare
Genova årsredovisning 2025 89

===== SIDA 90 =====

2025 2024 2023 2022 2021
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 6,6 3,7 -9,3 6,2 19,4
Soliditet, % 34,2 35,6 37, 2 38,4 37,9
Belåningsgrad, % 55,4 54,5 51,8 50,7 50,9
Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 5,0 5,8 4,5 2,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,6 2,0 2,2
Kapitalbindningstid, antal år 2,5 2,6 2,4 2,6 2,1
Räntebindningstid, antal år 2,3 2,6 1,8 - -
Aktierelaterade nyckeltal
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental - - – – 1 744
Total utdelning preferensaktier, Mkr - - – – 24
Utdelning per preferensaktie, kr - - – – 5,95
Totalt antal utestående aktier, tusental 46 976 45 613 45 613 41 977 41 977
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 729 45 613 45 504 41 977 40 177
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,86 1,55 -0,49 1,53 0,98
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 20 416 -132,0 56,1 84,9
Resultat per aktie, kr 4,99 1,94 -10,96 4,75 14,23
Eget kapital, Mkr 4 223 4 146 4 311 4 596 3 666
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 965 2 769 2 715 3 046 2 863
Eget kapital per aktie, kr 63,12 60,70 59,51 72,56 68,21
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 825 4 650 4 822 5 134 4 077
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 568 3 273 3 226 3 584 3 275
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 75,95 72,72 70,71 85,38 78,01
Nyckeltal
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 202590

===== SIDA 91 =====

Koncernens rapport över totalresultat
Not
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 6 514 508
Driftskostnader 7 -99 -99
Underhållskostnader 7 -28 -29
Fastighetsskatt 7 -11 -11
Summa Fastighetskostnader -138 -139
Driftsöverskott 376 369
Central administration fastighetsförvaltning 8 -26 -22
Central administration projektutveckling 8 -36 -36
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 21 43 46
   - varav värdeförändringar fastigheter 25 23
Finansnetto 11 -225 -218
   - varav kostnader för tomträtter -2 -1
Förvaltningsresultat 131 140
Övriga kostnader -9 -8
Värdeförändringar fastigheter 12 253 73
Värdeförändringar derivat -10 13
Valutakurseffekter fastigheter -7 2
Resultat före skatt 357 219
Inkomstskatt 13 -83 -62
Årets resultat 274 157
Övrigt totalresultat för året - -
Summa totalresultat för året 274 157
Årets resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare 233 124
Innehav utan bestämmande inflytande 41 33
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 233 124
Innehav utan bestämmande inflytande 41 33
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 29 4,99 1,92
Antal aktier vid årets utgång, tusental 29  46 976  45 613 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 29  45 729  45 613 
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 2025 91

===== SIDA 92 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens balansräkning
Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 14 203 203
Förvaltningsfastigheter 15 8 303 8 121
Pågående nyanläggningar 16 302 245
Projekteringsfastigheter 17 1 932 1 614
Övriga materiella anläggningstillgångar 18 26 22
Nyttjanderättstillgångar 19 10 7
Uppskjutna skattefordringar 13 50 71
Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 701 701
Övriga långfristiga fordringar 23 302 259
Summa anläggningstillgångar 11 828 11 242
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt 24 138 24
Hyresfordringar och kundfordringar 25 19 20
Övriga fordringar 26 85 105
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 87 110
Likvida medel 28 185 152
Summa omsättningstillgångar 514 410
SUMMA TILLGÅNGAR 12 343 11 652
Genova årsredovisning 202592

===== SIDA 93 =====

RÄKENSKAPER
Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL 29
Summa totalresultat för året
Aktiekapital 57 55
Övrigt tillskjutet kapital 1 679 1 653
Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 229 1 062
Hybridobligation 495 556
Innehav utan bestämmande inflytande 763 821
Summa eget kapital 4 223 4 146
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 30,32 3 839 3 233
Obligationslån 31,32 1 847 1 186
Konvertibla skuldebrev 32 - 150
Derivat 46 35
Leasingskuld 19 32 28
Övriga långfristiga skulder 33 124 50
Uppskjutna skatteskulder 13 607 540
Summa långfristiga skulder 6 495 5 222
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 30,32 1 298 1 882
Checkräkningskredit 43 52
Leverantörsskulder 71 17
Leasingskuld 19 5 6
Aktuella skatteskulder 13 7 18
Övriga skulder 34 88 189
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 114 120
Summa kortfristiga skulder 1 625 2 284
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 343 11 652
 
Genova årsredovisning 2025 93

===== SIDA 94 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Antal  
utestående  
aktier, tu -
sental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestämman -
de inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 55 1 653 1 007 800 796 4 311
Totalresultat
Årets resultat 124 33 157
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 124 33 157
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande -8 -8
Emission hybridobligation 300
Emissionskostnader hybridobligation -18 -18
Återköp hybridobligation -544 -544
Optionsdel konvertibellån 50 50
Utdelning hybridobligation -70 -70
Återköp stamaktier -30 -30
Valutakurseffekt -2 -2
Utgående balans per 31 december 2024 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146
Ingående balans per 1 januari 2025 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146
Totalresultat
Årets resultat 233 41 274
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 233 41 274
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande -32 -99 -131
Optionsdel konvertibellån -50 -50
Utdelning stamaktier -40 -40
Utdelning hybridobligation -46 -46
Återköp hybridobligation -2 -61 -63
Fondemission 1 1
Indragning av stamaktier -600 -1 -1
Nyemission stamaktier 1 962 2 27 99 128
Emissionskostnader stamaktier -2 -2
Emission teckningsoptioner 2 2
Valutakurseffekt 6 6
Utgående balans per 31 december 2025 1) 46 976 57 1 679 1 229 495 763 4 223
1) Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 605 Mkr.
Genova årsredovisning 202594

===== SIDA 95 =====

RÄKENSKAPER
Koncernens rapport över kassaflöden
Not 2025-12-31 2024-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 131 140
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* -23 -54
Övriga kostnader -9 -8
Betald skatt -4 -2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 95 76
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar -2 -1
Förändring övriga rörelsefordringar -61 -33
Förändring leverantörsskulder 51 -68
Förändring övriga rörelseskulder 11 109
Kassaflöde från den löpande verksamheten 95 83
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -966 -917
Investeringar i inventarier -7 -3
Försäljning av fastigheter 231 213
Utdelning från intresseföretag 85 61
Investeringar i joint ventures -73 -
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -45 39
Kassaflöde från investeringsverksamheten -774 -606
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 27 -
Emissionskostnader stamaktier -2 -
Återköp stamaktier – -30
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -20 -
Nyemission hybridobligation – 282
Återköp hybridobligation -63 -544
Upptagna lån 2 113 4 215
Amortering av lån -1 268 -3 463
Lämnad utdelning 1) -75 -70
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 712 390
Årets kassaflöde 33 -133
Likvida medel vid årets början 152 285
Likvida medel vid årets slut 185 152
*  Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 10 8
Resultat från andelar i joint ventures -43 -46
Upplupen ränta 10 -16
-23 -54
Erhållen ränta 11 3 10
Betald ränta 11 -202 216
1)  Varav 46 Mkr (70) avser ränta på hybridobligation.
Genova årsredovisning 2025 95

===== SIDA 96 =====

Moderbolagets resultaträkning
Not
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Nettoomsättning 12 9
Summa rörelsens intäkter 12 9
Övriga externa kostnader 8 -10 -7
Personalkostnader 10 -13 -12
Summa rörelsens kostnader -23 -20
Rörelseresultat -11 -11
Resultat från andelar i koncernföretag 20 532 -183
Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 256 293
Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -186 -176
Resultat efter finansiella poster 591 -77
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 76 -
Resultat före skatt 666 -77
Skatt på årets resultat 13 -13 -5
Årets resultat 654 -82
 
 
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 202596

===== SIDA 97 =====

RÄKENSKAPER
Moderbolagets balansräkning
Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 20 818 818
Uppskjutna skattefordringar 13 5 17
Fordringar hos koncernföretag 22 3 398 2 437
Summa finansiella anläggningstillgångar 4 221 3 273
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 22 21 67
Övriga fordringar 26 3 4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 16 5
40 76
Likvida medel 28 36 23
Summa omsättningstillgångar 76 99
SUMMA TILLGÅNGAR 4 297 3 371
EGET KAPITAL OCH SKULDER 29
Summa totalresultat för året
Bundet eget kapital
Aktiekapital 57 55
Summa bundet eget kapital 57 55
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 031 1 005
Balanserat resultat -952 -881
Årets resultat 654 -82
Summa fritt eget kapital 733 42
Hybridobligation 32 495 556
Summa eget kapital 1 285 653
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 30 70 30
Obligationslån 31 1 847 1 186
Konvertibla skuldebrev 32 - 200
Skulder till koncernföretag 22 954 1 220
Summa långfristiga skulder 2 871 2 636
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 43 52
Leverantörsskulder 4 -
Skulder till koncernföretag 22 64 15
Övriga skulder 34 11 -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 19 14
Summa kortfristiga skulder 141 82
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 4 297 3 371
Genova årsredovisning 2025 97

===== SIDA 98 =====

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2024 55 1 005 -600 -164 800 1 096
Omföring i ny räkning -164 164 0
Årets resultat -82 -82
Summa totalresultat -82 -82
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation -544 -544
Emission hybridobligation 300 300
Emissionskostnader hybridobligation -18 -18
Utdelning hybridobligation -70 -70
Återköp stamaktier -30 -30
Utgående balans per 31 december 2024 55 1 005 -881 -82 556 653
Ingående balans per 1 januari 2025 55 1 005 -881 -82 556 653
Omföring i ny räkning -82 82 0
Årets resultat 654 654
Summa totalresultat 654 654
Transaktioner med ägare
Utdelning stamaktier -40 -40
Utdelning hybridobligation -46 -46
Återköp hybridobligation -2 -61 -63
Fondemission 1 1
Indragning av stamaktier -1 -1
Nyemission stamaktier 2 27 99 128
Emissionskostnader stamaktier -2 -2
Emission teckningsoptioner 2 2
Utgående balans per 31 december 2025 1) 57 1 031 -952 654 495 1 285
1)  Per 31 december har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 605 Mkr.
RÄKENSKAPER
Genova årsredovisning 202598

===== SIDA 99 =====

RÄKENSKAPER
Moderbolagets rapport över kassaflöden
Not 2025-12-31 2024-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -11 -11
Erhållen ränta 256 285
Erlagd ränta -179 -170
Betald inkomstskatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 65 104
Förändringar i rörelsekapital
Förändring övriga rörelsefordringar -10 -2
Förändring övriga rörelseskulder -2 -5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 53 97
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Inlåning från koncernföretag -282 422
Utlåning till koncernföretag -132 -708
Nyemission stamaktier 27 -
Återköp stamaktier - -30
Emissionskostnader stamaktier -2 -
Nyemission hybridobligation - 282
Återköp hybridobligation -63 -544
Upptagna lån 1 567 932
Amortering av lån -1 080 -370
Lämnad utdelning -75 -70
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -40 -85
Årets kassaflöde 13 11
Likvida medel vid årets början 23 11
Likvida medel vid årets slut 36 23
Genova årsredovisning 2025 99

===== SIDA 100 =====

Not 1  Allmän information
Denna årsredovisning och koncernårsredovisning omfattar det 
svenska moderbolaget Genova Property Group AB, organisations -
nummer 556864-8116, och dess dotterföretag, nedan benämnt 
”Genova” eller koncernen. 
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och 
har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är 
 Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm.
Samtliga belopp redovisas i miljoner kronor (Mkr) om inte annat 
anges. Uppgifterna inom parentes avser föregående år.
Styrelsen har den 31 mars 2026 godkänt denna årsredovisning 
och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande 
vid årsstämma den 6 maj 2026. 
Redovisningsprinciper samt noter
NOT 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper
2.1  GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE
Koncernredovisningen för Genova har upprättats i enlighet med IFRS 
redovisningsstandarder (IFRS) samt tolkningar från IFRS IC sådana 
de antagits av EU. Utöver detta har RFR 1 Kompletterande redovis -
ningsregler för koncerner tillämpats. Koncernredovisningen har 
upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärde -
metoden, med undantag av förvaltningsfastigheter och finansiella 
instrument, vilka värderats till verkligt värde.
Att upprätta rapporter i överrensstämmelse med IFRS kräver 
användning av viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. 
 Utöver detta krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämp -
ningen av koncernens redovisningsprinciper. För de områden som 
innefattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller där 
antaganden och uppskattningar har gjorts av väsentlig betydelse för 
koncernen, har information lämnats om detta i not 4.
Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. I de 
fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncer -
nen anges detta separat i slutet av denna not.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har 
 tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i 
 koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. 
Ändrade redovisningsprinciper 2025
De omarbetade och ändrade IFRS redovisningsstandarder som 
började gälla för räkenskapsåret 2025 har inte haft någon väsentlig 
inverkan på koncernredovisningen.
Ändrade redovisningsprinciper 2026 och senare
Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår 
som börjar den 1 januari 2026 eller senare och har inte tillämpats vid 
upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa nya IFRS- 
eller IFRIC-ändringar förväntas ha någon betydande effekt på kon -
cernens finansiella rapporter framöver, med undantag för IFRS 18.
IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella rapporter 
I april 2024 publicerade International Accounting Standards Board 
(IASB) den nya standarden IFRS 18 Presentation and Disclosures in 
Financial Statements, som ersätter IAS 1 Utformning av finansiella 
rapporter. IFRS 18 innebär nya krav som syftar till att öka jämförbar -
het, transparens och användbarhet i de finansiella rapporterna. De 
viktigaste förändringarna omfattar:
•    Nya krav på struktur i resultaträkningen genom införande av kate -
gorier och två nya definierade delsummor.
•    Utökade upplysningskrav för vissa nyckeltal som används i extern -
finansiell kommunikation, så kallade Management-defined Perfor -
mance Measures (MPM:s). För dessa krävs bland annat informa -
tion om hur nyckeltalet beräknas samt avstämning mot närmaste 
jämförbara delsumma enligt IFRS.
•    Utökad vägledning för aggregering och disaggregering av informa -
tion i räkningar och noter, samt vägledning kring om information 
ska presenteras i de primära finansiella rapporterna eller i not.
Implementeringen av IFRS 18 medför även ändringar i andra standar -
der, såsom IAS 7 Rapport över kassaflöden, IAS 34 Delårsrapporte -
ring och IAS 33 Resultat per aktie.
NOTER
Genova årsredovisning 2025100

===== SIDA 101 =====

NOTER
IFRS 18 träder i kraft den 1 januari 2027 (godkänd i februari 2026) och 
ska tillämpas retroaktivt i både årsredovisning och delårs  rapport. 
Genova Property Group har påbörjat en preliminär analys av effek -
terna av IFRS 18 och kommer att fortsätta utvärdera konsekvenserna 
under 2026.
Införandet av standarden kommer att kräva en översyn av resultat-
räkningens struktur, omklassificering av poster till nya kategorier 
samt bedömning av hur poster ska grupperas och upplysas i not. 
Även kassaflödesanalysen kommer att påverkas. Vidare kommer 
relevanta MPM:er att identifieras och tillhörande upplysningar att 
sammanställas i not.
2.2  KONCERNREDOVISNING
Dotterföretag
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande 
inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för 
eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har 
möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företa -
get. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med 
den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De 
exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det 
bestämmande inflytandet upphör. 
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse -
förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av 
verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernens ådrar 
sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som 
emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på 
alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse 
om villkorad köpeskilling. Identifierbara förvärvade tillgångar och 
övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas initialt till verkliga vär -
den på förvärvsdagen. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs 
när de uppstår. 
Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade 
vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimine -
ras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande 
fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av Koncer -
nens principer.
Rörelseförvärv och tillgångsförvärv
Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse, utan förvärv 
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffnings -
utgiften på de förvärvade tillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv 
av förvaltningsfastigheter klassificeras som tillgångsförvärv om 
förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte 
innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva 
förvaltningsverksamheten. En viktig skillnad i redovisning av till -
gångsförvärv, jämfört med rörelseförvärv, är att någon uppskjuten 
skatt inte redovisas vid det första tillfället tillgången tas upp i balans -
räkningen. Ytterligare en skillnad är att transaktionsutgifter redovisas 
som en del av anskaffningsutgiften i ett tillgångsförvärv.
Se även not 4 som behandlar kritiska bedömningar och uppskatt -
ningar vid tillämpning av Genovas redovisningsprinciper, där fråga 
om rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utvecklas. 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 
(minoritetsaktieägare)
Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm -
mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. 
Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovisas 
skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade 
andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar 
i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan 
bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts -
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti -
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras 
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning 
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost -
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost -
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell 
ställning. 
I segmentsredovisningen, redovisas pågående bostadsprojekt 
genom bostadsrättsföreningar i segmentet Övrigt enligt tidigare 
tillämpade principer för intäktsredovisning. Det innebär att Genova 
ser bostadsrättsföreningen som en extern motpart och redovisar en 
intäkt vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen och 
intäkter från projektledningen över tid i takt med att arbetet utförts 
med tillämpning av successiv vinstavräkning. Resultat från transak -
tioner med bostadsrättsföreningar redovisas i segmentet ”Övrigt”. 
Dessa principer innebär att Genova i segmentsredovisningen inte 
följer IFRS 10 Koncernredovisning då bostadsrättsföreningarna 
som konsolideras i koncernredovisningen ses som externa parter i 
segmentsredovisningen. Genova anser att denna redovisning bäst 
beskriver Genovas bostadsaffär och det är fortsatt enligt denna prin -
cip som styrelse och ledning följer verksamheten.
2.3  SAMARBETSARRANGEMANG 
Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam -
mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestäm -
mande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsar -
rangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet 
eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldig -
heter respektive investerare har enligt kontraktet. I koncernen har 
innehaven klassificerats som joint ventures. Joint ventures redovisas 
enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmeto -
den värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i kon -
cernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet 
ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resul -
tat och övrigt totalresultat från sina innehav efter förvärvstidpunkten. 
Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett joint venture 
ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat.
Genova årsredovisning 2025 101

===== SIDA 102 =====

NOTER
2.4  INVENTARIER
Alla inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ack -
umulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som 
direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. 
Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det 
beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden, görs 
linjärt enligt följande:
Inventarier 5 år
Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balans -
dag och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs 
omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade 
värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde.
Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse 
mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas 
i Övriga rörelseintäkter respektive Övriga rörelsekostnader i resultat -
räkningen.
2.5  FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och 
värdestegringar. I det fall en fastighet förvärvas med flera möjliga 
användningsområden och där alternativen är att generera hyres intäkter 
och värdestegringar eller användas för exploatering av bostadsrätter, 
klassificeras innehavet initialt som förvaltningsfastighet. 
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, 
inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader.
Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till 
verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv 
marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas 
mellan initierade parter som är oberoende av varandra och som har ett 
intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas 
verkliga värde görs externa marknadsvärderingar av samtliga fastigheter 
i samband med varje kvartalsbokslut. Förändringar i verkligt värde av för-
valtningsfastigheter redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. 
Vid försäljning av fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet försälj-
ningspris och redovisat värde enligt senast upprättad rapport, med 
avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar sedan 
senaste delårsrapporten som värdeförändring i resultaträkningen.
Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att fram -
tida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten kommer att 
erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet 
samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny 
identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter 
resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och 
ombyggnad aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.
2.6 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR
Pågående nyanläggningar av förvaltningsfastigheter redovisas till 
verkligt värde, utifrån bedömt framtida marknadsvärde vid färdigstäl -
landet av fastigheten, i förhållande till färdigställandegrad i projektet. 
Framtagande av färdigställandegraden görs med nerlagda projekt -
kostnader tillsammans med ursprungsvärdet på marken i förhållande 
till den beräknade slutkostnaden för projektet som helhet.
2.7 PROJEKTERINGSFASTIGHETER
Projekteringsfastigheter redovisas till anskaffningsvärdet på fastig -
heten plus nedlagda kostnader såsom arkitektkostnader, bygglovs -
avgifter, räntor etc. I vissa fall där fastigheten i ett tidigare skede 
utgjort en förvaltningsfastighet och då värderats enligt principen 
verkligt värde innan den omklassificerats till projekteringsfastighet 
är det senaste marknadsvärdet som då anses utgöra anskaffnings -
värdet vid tidpunkten för omklassificeringen till projekterings -
fastighet. När omklassificering gjorts till projekteringsfastighet görs 
inga ytterligare värdeförändringar på fastigheten.
2.8  NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA ANLÄGGNINGS -
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar och sådana immateriella tillgångar 
som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst hän-
delser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade 
värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det 
belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess åter -
vinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verk -
liga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjande -
värde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar 
på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden 
(kassa genererande enheter). För materiella och immateriella anlägg -
ningstillgångar som tidigare har skrivits ned görs en prövning vid 
varje balansdag för att bedöma om en återföring bör göras.
2.9  FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en 
finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget 
kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som 
redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan innehav av 
onoterade aktier, likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga 
fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder 
och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instru -
menten har klassificerats.
Redovisning och borttagande  
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen 
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. 
Hyres- och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har 
skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp 
när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att 
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas 
upp när faktura mottagits.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt 
modifiering redovisas i resultatet.
Klassificering och värdering
Finansiella tillgångar
Skuldinstrument: Utifrån koncernens affärsmodell för förvaltning av 
tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden 
klassificeras finansiella tillgångar som är skuldinstrument.
Genova årsredovisning 2025102

===== SIDA 103 =====

NOTER
Instrumenten klassificeras till:
•  upplupet anskaffningsvärde
•  verkligt värde via övrigt totalresultat, eller
•  verkligt värde via resultatet. 
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffnings -
värde. 
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings -
värde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions -
kostnader. Hyres- och kundfordringar redovisas initialt till det faktu -
rerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna 
enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet 
anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera 
avtals enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp 
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas 
av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Egetkapitalinstrument: klassificeras till verkligt värde via resultatet 
med undantaget om de inte hålls för handel, då ett oåterkalleligt val 
kan göras att klassificera dem till verkligt värde via övrigt totalresultat 
utan efterföljande omklassificering till resultatet. Koncernen inne -
har aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet.  
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde 
med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplu -
pet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive 
transaktions  kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas 
de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet.
Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 3.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till 
verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värde -
ras till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskriv -
ning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster 
enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när 
det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovis -
ningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla 
underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de 
nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående 
löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag 
och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förvän -
tade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall 
som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara 
prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för hyres- och kundfordringar, 
avtalstillgångar samt leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, 
i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade 
återstående löptid.  
Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de 
nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod 
beroende på återstående löptid (stadie 1). Koncernens tillgångar har 
bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsent -
lig ökning av kreditrisk. Denna metod tillämpas för hyres- och kund -
fordringar samt för förväntade kreditförluster relaterade till finansiella 
garantiavtal. Dessa består av borgensförbindelser som företaget har 
till förmån för lån upptagna av Brf vid finansiering av entreprenaden. 
Beräkning av förväntade kreditförluster görs genom individuell 
genomgång av respektive tillgång och utifrån historik över faktiska 
kreditförluster.  
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu -
pet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlust -
reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga 
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort -
fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten 
understigande tre månader. Likvida medel omfattas av kraven på för -
lustreservering för förväntade kreditförluster.
Kundfordringar och övriga fordringar
För hyres- och kundfordringar har koncernen valt att tillämpa den för -
enklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta 
innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående 
löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Kon -
cernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska 
kreditförluster samt framåtriktad information. Koncernens kunder är 
en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt 
bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda 
fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran 
när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och 
då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Genova tillämpar en metod som kombinerar historiska erfaren -
heter med annan känd information och framåtblickande faktorer för 
bedömning av förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fal-
lissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, 
eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. 
Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts före -
ligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om 
betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring 
av kreditrating sker, medförande en rating understigande investment 
grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karaktär redo-
visas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella instrument.
2.10  KASSAFLÖDE
I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kort -
fristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaff -
ningstidpunkten. Checkräkningskredit redovisas som upplåning 
bland kortfristiga skulder. Genova har enbart banktillgodohavanden 
i nuläget. In- och utbetalningar redovisas i rapport över kassaflöden 
som är upprättad i enlighet med den indirekta metoden. 
Genova årsredovisning 2025 103

===== SIDA 104 =====

2.11  AKTIEKAPITAL OCH BERÄKNING RESULTAT PER AKTIE
Stamaktier och preferensaktier klassificeras som eget kapital, se 
vidare i not 29. Kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya 
aktier redovisas i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. 
Emissionskostnader redovisas som en avdragspost under eget kapi -
talkategori Övrigt tillskjutet kapital.
Beräkning av resultat per stamaktie baseras på årets resultat i 
koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för 
utdelning till preferensaktieägarna, och på det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under året.
2.12  LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till nominellt belopp och 
därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket i normalfallet anses 
vara likvärdigt med nominellt belopp då löptiden normalt är kort. 
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
2.13  UPPLÅNING
Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter trans -
aktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaff -
ningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter 
transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i 
resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av 
effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer -
nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins -
tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i 
resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta 
redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det 
fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen.
2.14  AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT 
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst -
skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion 
redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande 
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. 
Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte -
regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i 
Sverige, f n 20,6 procent, där moderföretagets dotterföretag är verk -
samma och genererar skattepliktiga intäkter. Ledningen utvärderar 
regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende 
situationer där tillämpliga skatteregler är föremål för tolkning och gör, 
när så bedöms lämpligt, avsättningar för belopp som troligen ska 
betalas till skattemyndigheten.
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings -
metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det 
skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redo -
visade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redo -
visas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som 
utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är 
ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken 
påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomst -
skatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och -lagar) som har 
beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla 
när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp -
skjutna skatteskulden regleras.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är tro -
ligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgäng -
liga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten 
skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i 
dotterföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära 
skillnaden kan styras av Koncernen och det är sannolikt att den tem -
porära skillnaden inte kommer att återföras inom överskådlig framtid.
2.15  ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Kortfristiga ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda utfört 
tjänster i utbyte mot ersättningen. 
Pensionsförpliktelser
Koncernföretagen har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. 
2.16  AVSÄTTNINGAR
Avsättningar redovisas när Koncernen har en legal eller informell för -
pliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde 
av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet 
har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga avsättningar görs för fram -
tida rörelseförluster.
2.17  INTÄKTSREDOVISNING
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor 
och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. Intäkten redovisas 
när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget 
bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före -
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller  tjänster. 
Koncernens intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i 
enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges nedan 
under 2.18. Andra intäkter avser försäljning av bostadslägenheter till 
bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om 
köp av bostadslägenhet ingås löpande med kunderna med start innan 
byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt 
prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadslägenhet. Trans -
aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har 
fått kontroll, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, 
varvid kontrollen anses överförd. Genova har gjort bedömningen att 
kontrollen över bostadslägenheten övergår till kunden vid en tidpunkt, 
då bostadsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under 
en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd.     
2.18  LEASING
Koncernen som leasetagare
Leasingskulder
Vid inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisas en leasingskuld 
motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som inte betalats vid 
denna tidpunkt. Dessa leasingskulder redovisas separat från övriga 
skulder i balansräkningen.
NOTER
Genova årsredovisning 2025104

===== SIDA 105 =====

NOTER
Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perio -
den tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om 
Genova är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalning -
arna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmå -
ner i samband med tecknandet av leasingavtalet), variabla leasingav -
gifter som beror på ett index eller ett pris, och belopp som förväntas 
betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar 
dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande till -
gången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning om Genova är 
rimligt säker på att utnyttja dessa optioner. Variabla leasingavgifter 
som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i 
den period som de är hänförliga till.
För nuvärdeberäkning av leasingbetalningar tillämpas den impli -
cita räntan i avtalet om den kan fastställas, i övriga fall används den 
marginella upplåningsräntan för leasingavtalet. Efter inledningsdatu -
met av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan 
på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dess -
utom omvärderas leasingskulden till följd av avtalsmodifieringar, för -
ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller 
förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Nyttjanderättstillgångar
Genova redovisar nyttjanderättstillgångar i balansräkningen vid 
inledningsdatumet för leasingavtalet. Nyttjanderättstillgångarna re -
dovisas separat från övriga tillgångar i balansräkningen. 
Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Anskaff -
ningsvärdet för dessa nyttjanderättstillgångar inkluderar det initi -
ala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala 
direkta utgifter, eventuella förskottsbetalningar som görs på eller 
innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventu -
ella erhållna incitament, samt en uppskattning av eventuella åter -
ställningskostnader. Efter inledningsdatumet värderas nyttjande -
rättstillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade 
avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvär -
deringar av leasingskulden. Förutsatt att Genova inte är rimligt säkra 
att de kommer överta äganderätten till den underliggande tillgången 
vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av lin -
järt under leasingperioden. 
Tillämpning av lättnadsregler
Genova tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och 
leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgif -
ter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt 
över leasingperioden som rörelsekostnader i resultaträkningen.
Koncernen som leasegivare
Genova klassificerar samtliga hyresavtal som operationella lea -
singavtal med hänsyn till att samtliga väsentliga risker och förmå -
ner förknippade med ägandet av fastigheterna behålls av Genova. 
Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyres -
perioden om inte en annan periodisering följer av de ekonomiska 
fördelarna i hyreskontraktet. Förskottsbetalade hyror redovisas som 
förutbetalda intäkter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra 
under en viss period periodiseras denna linjärt över den aktuella kon -
traktsperioden.
2.19  UTDELNINGAR
Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i Kon -
cernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns 
av moderbolagets aktieägare.
2.20 ALTERNATIVA NYCKELTAL
En avstämning av alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer finns 
tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se.
2.21  MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER 
Redovisningsprinciperna i moderbolaget överensstämmer i allt 
väsentligt med koncernredovisningen. Moderbolagets redovisning 
är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning för juridiska personer 
och Årsredovisningslagen. RFR 2 anger undantag från och tillägg till 
de av IASB utgivna standarder. Undantagen och tilläggen ska tilläm -
pas från det datum då den juridiska personen i sin koncernredovis -
ning tillämpar angiven standard eller uttalande.
Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än  koncernen 
i de fall som anges nedan.
Uppställningsform för resultat- och balansräkning
Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i Årsre -
dovisningslagen, vilket bland annat medför att en annan presentation 
av eget kapital tillämpas.
Aktier i dotterföretag
Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för 
eventuella nedskrivningar och med tillägg av anskaffningskostnader. 
När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag 
minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta 
lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar 
redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket 
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som 
bokslutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital 
hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna 
aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. 
Leasingavtal
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbolaget. 
Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över 
leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder 
inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett lea -
singavtal görs dock, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav-
tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över 
användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Genova årsredovisning 2025 105

===== SIDA 106 =====

NOTER
3.1  FINANSIELLA RISKFAKTORER
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av 
finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och 
resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker 
som Genova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att 
hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som 
närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncer -
nen har.
Moderbolaget innehar i nuläget endast andelar i koncernföretag 
och koncernmellanhavanden. Nedan beskrivning tar således sikte på 
koncernen som helhet.
Riskhanteringen sköts av VD och CFO i samråd med styrelsen. VD 
och CFO identifierar och utvärderar finansiella risker.
3.2 FINANSIERINGSRISK – LIKVIDITETSRISK
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastighe -
ter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Ränte -
kostnader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig 
del av totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland 
annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma 
att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på 
grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. Om sådana 
omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slut -
föras innan lånen förfaller eller att de ökade kostnaderna överskrider 
beviljade kreditfaciliteter. Om Genova i en sådan situation inte erhål -
ler erforderliga krediter eller endast kan erhålla krediter till oförmån -
liga villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens 
verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Per den 31 december 2025 har koncernen en likviditet om 257 Mkr 
(190), inklusive en outnyttjad checkkredit om 72 Mkr (38). Koncer -
nens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av dels ett antal 
finansiella nyckeltal och dels ett antal icke-finansiella nyckeltal. De 
finansiella nyckeltalen är bl.a. belåningsgrad och räntetäcknings -
grad. Genova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och 
styrelsen tar del av resultatet. 
I tabellen nedan återfinns de odiskonterade kassaflöden som 
kommer av koncernens skulder i form av finansiella instrument, 
 baserat på de vid balansdagen kontrakterade återstående löptiderna. 
Belopp som ska betalas baserat på en rörlig ränta har uppskattats 
genom att använda de på balansdagen gällande räntesatserna. 
Not 3  Finansiell riskhantering
Koncernen, Mkr Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år
Per 31 december 2025
Upplåning från kreditinstitut 1 522 1 044 3 112 14
Checkräkningskredit 43
Derivat 7 15 24
Obligationslån 618 1 615
Långfristiga skulder 18 16 48 42
Leasingskulder 10 5 6 13
Leverantörsskulder och övriga skulder 273
Totalt 1 873 1 682 4 796 93
Koncernen Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år
Per 31 december 2024
Upplåning från kreditinstitut 1 909 1 060 2 785 14
Konvertibla skuldebrev 208
Checkräkningskredit 52
Derivat 26 12 5 -8
Obligationslån 755 688
Långfristiga skulder 19 1 30
Leasingskulder 8 3 5 12
Leverantörsskulder och övriga skulder 344
Totalt 2 357 1 831 3 691 49
Genova årsredovisning 2025106

===== SIDA 107 =====

NOTER
3.3 RÄNTERISK
Koncernens ränterisk uppstår genom upplåning. Koncernen lånar till 
Stibor plus en marginal. Detta innebär att koncernen är exponerad 
mot svängningar i upplåningskostnader. Koncernens externa upplå -
ning utgörs av sedvanliga kreditavtal, byggnadskreditiv, obligations -
lån och checkräkningskredit. Förändringar av räntor kan leda till för -
ändringar av verkliga värden på fastigheter och derivat, förändringar i 
kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat.
Om Stibor 3M skulle varit 1 procentenhet högre/lägre per 31 
december 2025 hade koncernens intjäningsförmåga påverkats med 
70 Mkr högre/lägre före beaktande av räntesäkringar. Per den 31 
december 2025 hade Genova räntesäkringar i form av fasträntelån 
om 39 Mkr samt ränteswappar om 4 050 Mkr, vilket tar ner effekten 
från 70 Mkr till 29 Mkr. Förändring av resultat och eget kapital hade 
skett med motsvarande belopp. Känslighetsanalysen är enbart upp -
skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor.
3.4 KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK
Koncernen är exponerad för risken att inte få betalt för sålda bostä -
der eller fastigheter som Genova har ingått avtal om, samt för ford -
ringar gentemot köpare, aktuella hyresfordringar och kundfordringar.
Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning 
av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motpar -
terna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparten 
har kreditriskbetyget AAA.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän -
tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida 
medel, uppdragsavtal, samt hyres- och kundfordringar. Genova til l-
lämpar en metod som kombinerar historiska erfarenheter med annan 
känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av 
förväntade kreditförluster. Koncernen har definierat fallissemang 
som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om 
andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsent -
lig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga 
för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om 
betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försäm -
ring av kreditrating sker, medförande en rating understigande invest -
ment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara av oväsentlig karak -
tär redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för finansiella 
instrument.
MODERBOLAGET
Moderbolaget tillämpar motsvarande nedskrivningsmetod som kon -
cernen för förväntade kreditförluster på kortfristiga och långfristiga 
fordringar på koncernföretag. Väsentlig ökning av kreditrisk har per 
balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran på koncern -
företag. Bedömning har gjorts att förväntade kreditförluster inte är 
väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.
3.5  KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA 
INSTRUMENT
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar 
och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, 
klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. 
Verkligt värde för koncernens derivat framkommer genom att 
använda marknadspriser enligt nivå 1. Förändringen i verkligt värde 
framkommer genom att jämföra villkoren för det derivat som ingåtts 
med marknadspriset för samma instrument på balansdagen och 
med samma förfallodatum.
Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de 
redovisade värdena i tabellerna nedan. Koncernen har inte erhållit 
några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.
Genova årsredovisning 2025 107

===== SIDA 108 =====

NOTER
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar  
värderade till verkligt 
värde  via resultatet
Tillgångar värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
Per 31 december 2025
Tillgångar i balansräkningen
Övriga långfristiga fordringar 302 302 302
Hyresfordringar och kundfordringar 19 19 19
Övriga fordringar 85 85 85
Upplupna intäkter 18 18 18
Likvida medel 185 185 185
Summa 610 610 610
Koncernen, Mkr
Finansiella skulder  
värderade till verkligt 
värde via resultatet
Skulder värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
Per 31 december 2025
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut 3 839 3 839 3 839
Derivat 46 46 46
Övriga långfristiga skulder 124 124 124
Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 298 1 298 1 298
Checkräkningskredit 43 43 43
Leverantörsskulder 71 71 71
Övriga skulder 88 88 88
Upplupna kostnader 45 45 45
Summa 46 5 508 5 553 5 553
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar  
värderade till verkligt 
värde  via resultatet
Tillgångar värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
Per 31 december 2024
Tillgångar i balansräkningen
Övriga långfristiga fordringar 259 259 259
Hyresfordringar och kundfordringar 20 20 20
Övriga fordringar 105 105 105
Upplupna intäkter 23 23 23
Likvida medel 152 152 152
Summa 558 558 558
Koncernen, Mkr
Finansiella skulder  
värderade till verkligt 
värde via resultatet
Skulder värderade  
till upplupet  
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat  
värde 
Summa  
verkligt  
värde
Per 31 december 2024
Skulder i balansräkningen
Långfristig upplåning från kreditinstitut 3 383 3 383 3 383
Derivat 35 35 35
Övriga långfristiga skulder 50 50 50
Kortfristig upplåning från kreditinstitut 1 882 1 882 1 882
Checkräkningskredit 52 52 52
Leverantörsskulder 17 17 17
Övriga skulder 189 189 189
Upplupna kostnader 53 53 53
Summa 35 5 626 5 661 5 661
Genova årsredovisning 2025108

===== SIDA 109 =====

NOTER
Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras 
på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på 
framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN 
FÖR REDOVISNINGSÄNDAMÅL
Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De 
uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa 
kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resul -
tatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande 
risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och 
skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag 
nedan.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fast -
ställs av företagsledningen på basis av fastigheternas bedömda 
verkliga värde. 
Vid värderingen av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och 
antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. 
Väsentliga uppskattningar och antaganden görs vid värdering av 
byggrätter avseende bland annat variabler i exploateringskalkyler, 
vakansgrader, direktavkastningskrav och kalkylränta. Dessa antagan -
den baserar sig på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av 
marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar 
av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader 
är baserade på faktiska kostnader, men också utifrån erfarenheter av 
jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det 
faktiska behov som föreligger. Se mer information om de antaganden 
som gjorts under not 15 Förvaltningsfastigheter, vilket också innehåller 
ett avsnitt om värdering till verkligt värde.
Uppskjuten skattefordran 
Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas för temporära 
skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av 
underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja under -
skottsavdrag baseras på ledningens uppskattningar av framtida 
skattepliktiga överskott i olika beskattningsområden. De största 
underskottsavdragen hänför sig till Sverige där, de utan tidsbegräns -
ning, kan avräknas mot framtida överskott. För mer information om 
underskottsavdrag och redovisning av uppskjuten skattefordran, se 
not 13. 
VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv
När ett bolag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse 
eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om 
förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte 
innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva 
förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier 
som är uppfyllda. 
Not 4  Viktiga uppskattningar och bedömningar
Genova årsredovisning 2025 109

===== SIDA 110 =====

NOTER
Not 5  Segmentredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande besluts -
fattare, vilken av koncernen identifierats som koncernens VD. Uti -
från den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras 
verksamheten genom två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning 
och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras 
enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kost -
nader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kost -
nader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell 
ställning. 
Under året har 100 procent (100) av koncernens totala intäkter 
utgjorts av intäkter från svenska kunder. Per 31 december 2025 är 100 
procent (100) av fastighetsbeståndet i Sverige. 
2025 2024
Mkr
Fastig -
hetsför -
valtning Övrigt Ej fördelat Totalt
Fastig -
hetsför -
valtning Övrigt Ej fördelat Totalt
Hyresintäkter 514 514 508 508
Summa intäkter 514 514 508 508
Fastighetskostnader -138 -138 -139 -139
Summa fastighetskostnader -138 -138 -139 -139
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 376 376 369 369
Central administration -26 -36 -62 -22 -36 -58
Resultat från andelar i joint ventures 43 43 46 46
Finansnetto -225 -225 -218 -218
Övriga kostnader -9 -9 -8 -8
Värdeförändringar fastigheter 253 253 73 73
Värdeförändringar derivat -10 -10 13 13
Valutakurseffekt fastighet -7 -7 2 2
Resultat före skatt 403 -46 357 263 -44 219
Inkomstskatt -83 -83 -62 -62
Årets resultat 403 -128 274 263 -105 157
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 303 8 303 8 121 8 121
Pågående nyanläggningar 302 302 245 245
Projekteringsfastigheter 1 932 1 932 1 614 1 614
Pågående bostadsprojekt 138 138 24 24
Andelar i joint ventures 701 701 701 701
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 1 099 1 099 927 927
Genova årsredovisning 2025110

===== SIDA 111 =====

NOTER
Not 6  Hyresintäkter
Hyresintäkterna fördelar sig på följande verksamhetsgrenar:
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Bostäder 26 43
Livsmedel 29 36
Samhällsservice 251 233
Övrigt kommersiellt 208 197
Summa nettoomsättning per  
verksamhetsgren 514 508
Utveckling av intäkterna:
Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Föränd -
ring, %
Jämförbart bestånd 457 454 1
Förvärvade fastigheter 42 8 444
Sålda fastigheter 15 46 -68
Hyresintäkter 514 508 1
Komersiella fastigheter 248 232 7
Samhällsfastigheter 265 276 -4
Hyresintäkter 514 508 1
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per bokslutsdagen: 
Koncernen, Mkr
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak-
terad
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2026 123 25 38 7
2027 120 63 110 20
2028 57 48 75 14
2029 55 53 88 16
2030 21 40 66 12
>2030 41 70 141 26
Summa 417 299 517 95
Hyresbostäder 262 12 27 5
Totalt 679 312 545 100
Vakant 39 46
Totalt 351 591
Förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut vid boksluts -
tillfället:
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Förfaller till betalning inom ett år 521 494
Förfaller till betalning senare än ett år men 
inom fem år 1 224 1 145
Förfaller till betalning senare än fem år 736 590
Totalt 2 481 2 229
Genovas tio största hyresgäster står för 29 procent av de kontrak -
terade hyresintäkterna och har en genomsnittlig återstående löptid 
på 5 år.
Not 7  Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna för 2025 uppgick till -138 Mkr (-139), motsva -
rande -379 kr/kvm (-376). Dessa belopp inkluderar direkta fastig -
hetskostnader såsom drift, underhåll och fastighetsskatt.
Driftskostnader
Driftskostnader omfattar kostnader för bland annat värme, vatten, 
fastighetsskötsel, renhållning och försäkring. Merparten av dessa 
kostnader vidaredebiteras hyresgästerna genom hyrestillägg. För 
lager- och industrifastigheter står hyresgästerna oftast själva för 
större delen av driftskostnaderna. Totala driftskostnader uppgick till 
-99 Mkr (-99), motsvarande -272 kr/kvm (-268).
Underhållskostnader
Underhållskostnader avser löpande åtgärder för att upprätthålla fast -
ighetens standard och tekniska system. Underhållskostnaderna upp -
gick till -28 Mkr (-29), motsvarande -77 kr/kvm (-78).
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick till -11 Mkr (-11), motsvarande -30 
kr/kvm (-31). Fastighetsskatten baseras på fastigheternas taxerings -
värde, med en skattesats för 2025 på 1,0 procent för kontor och 0,5 
procent för lager/industri. För bostäder gäller en kommunal fastig -
hetsavgift som för inkomståret 2025 är det lägre av antingen 1 724 
kronor per bostadslägenhet eller 0,3 procent av taxeringsvärdet på 
bostadsbyggnaden och tomtmarken. 
Genova årsredovisning 2025 111

===== SIDA 112 =====

NOTER
Utveckling av fastighetskostnader: 
Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Föränd -
ring, %
Jämförbart bestånd -125 -128 -2
Förvärvade fastigheter -10 -2 393
Sålda fastigheter -3 -9 -67
Totalt -138 -139 -1
Komersiella fastigheter -67 -70 -4
Samhällsfastigheter -71 -69 3
Hyresintäkter -138 -139 -1
Not 8  Central administration
Centrala administrationskostnader
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -1 0
Personalkostnader -20 -18
Avskrivningar och leasing -4 -3
Totalt -26 -22
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -2 -1
Personalkostnader -28 -30
Avskrivningar och leasing -6 -5
Totalt -36 -36
Moderbolaget
Övriga externa kostnader i moderbolaget om -10 Mkr (-7) avser i 
huvudsak styrelsearvoden, övriga förvaltningskostnader samt kost -
nader i samband med avyttring av koncernens fastigheter.
Not 9  Ersättningar till revisorerna
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och 
bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvalt -
ning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor 
att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt -
tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga 
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Ernst & Young AB
   Revisionsuppdrag -5 -5
   Övriga uppdrag 0 0
PwC
   Revisionsuppdrag -1 -2
   Övriga uppdrag -1 -1
Summa -7 -7
Moderbolaget
Moderbolaget har för 2025 eller 2024 inte haft några kostnader för 
revision eller andra tjänster levererade från vald revisor.
Not 10  Ersättningar till anställda
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Löner och ersättningar 54 48
Sociala avgifter 19 16
Pensionskostnader, avgiftsbestämda 
planer 7 7
Aktivering pågående projekt -45 -44
Summa 35 27
Moderbolaget, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Löner och ersättningar 11 10
Sociala avgifter 4 3
Summa 15 14
Genova årsredovisning 2025112

===== SIDA 113 =====

NOTER
2025-01-01 – 2025-12-31 2024-01-01 – 2024-12-31
Koncern, Mkr
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer  
och andra ledande befattningshavare 21 3 19 21 3 18
varav tantiem (-) (-)
Övriga anställda 33 4 52 27 4 44
varav tantiem (2) (1)
Summa 54 7 71 48 7 62
2025-01-01 – 2025-12-31 2024-01-01 – 2024-12-31
Moderbolaget, Mkr
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Löner och andra 
ersättningar 
(varav tantiem)
Pensions- 
kostnader Antal
Styrelseledamöter, verkställande direktörer  
och andra ledande befattningshavare 11 1 10 10 1 8
varav tantiem - -
Summa 11 1 10 10 1 8
Av koncernens styrelseledamöter, verkställande direktör och andra ledande befattningshavare under året är 13 män (12) och 6 kvinnor (6). Ovan 
angivet antal personer avser totalt antal under året.
2025-01-01 – 2025-12-31 2024-01-01 – 2024-12-31
Medelantalet 
anställda Varav män
Medelantalet 
anställda Varav män
Koncernen (Sverige) 50 24 45 22
Moderbolag (Sverige) 2 2 2 2
Summa 52 26 47 24
Mkr
Lön/Ersättning/
Styrelsearvode
Rörlig 
ersättning
Pensions-
kostnad
Övrig 
ersättning Summa
2025-12-31
Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,8 - - - 0,8
Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Maria Rankka 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Karin Larsson 0,5 - - - 0,5
Styrelseledamot Mattias Björk 0,5 - - - 0,5
VD Michael Moschewitz 6,1 - 0,9 - 7,0
Andra ledande befattningshavare (5 personer) 8,3 - 1,0 - 9,3
Summa 17,4 - 1,9 - 19,2
Mkr
Lön/Ersättning/
Styrelsearvode
Rörlig 
ersättning
Pensions-
kostnad
Övrig 
ersättning Summa
2024-12-31
Styrelsens ordförande Mikael Borg 0,8 - - - 0,8
Styrelseledamot Micael Bile 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Andreas Enesjöld 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Erika Olsén 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Maria Rankka 0,3 - - - 0,3
Styrelseledamot Anette Asklin 0,4 - - - 0,4
VD Michael Moschewitz 5,8 - 0,9 - 6,7
Andra ledande befattningshavare (5 personer) 8,8 - 0,8 - 9,6
Summa 17,0 - 1,7 - 18,7
Genova årsredovisning 2025 113

===== SIDA 114 =====

NOTER
Ledande befattningshavare under 2025:
Michael Moschewitz, VD
Henrik Zetterström, CFO 
Henrik Raspe, Utvecklingschef
Henrik Sandström, Förvaltningschef
Anna Barosen, Hållbarhetschef
Anna Molén, Chef Stadsutveckling (slutade i maj 2025)
 
Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare utgörs av 
en fast lön, övriga förmåner samt pension. Uppsägningstiden för VD 
är nio månader och för övriga ledande befattningshavare tre till sex 
månader. Det föreligger inga avtal om avgångsvederlag. Riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare finns presenterade på 
Genova hemsida www.genova.se/investerare/bolagsstyrning 
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslutades om emission av ytter -
ligare högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsop tion 
berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 56 kronor och 
38 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2028 
till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 
000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova 
Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 370  000 teckningsoptioner 
till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 4 kronor per 
teckningsoption. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black 
& Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner 
Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnytt -
jas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädnings -
effekt om cirka 0,87 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tid -
punkten för årsstämman 2025).
Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper från 
2023 där varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stam -
aktie i bolaget för 85 kronor och 90 öre per stamaktie från och med 
den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalender  dagar 
därefter. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teck -
ning av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om 
cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för års -
stämman 2023).
Not 11  Finansnetto
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Tillgångar och skulder värderade till  
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella 
tillgångar 21 62
Summa ränteintäkter enligt  
effektivräntemetoden 21 62
Räntekostnader lån -216 -266
Summa räntekostnader enligt  
effektivräntemetoden -216 -266
Övriga finansiella intäkter 0 8
Övriga finansiella kostnader -29 -20
Räntekostnad leasing -1 -2
Summa -30 -14
Summa redovisat i resultatet -225 -218
Moderbolaget, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Tillgångar och skulder värderade till  
upplupet anskaffningsvärde:
Ränteintäkter från övriga finansiella 
tillgångar 259 285
Summa ränteintäkter enligt  
effektivräntemetoden 259 285
Räntekostnader lån -168 -170
Summa räntekostnader enligt  
effektivräntemetoden -168 -170
Övriga finansiella intäkter -3 8
Övriga finansiella kostnader -18 -7
Summa -21 2
Summa redovisat i resultatet 70 117
Genova årsredovisning 2025114

===== SIDA 115 =====

NOTER
Not 12  Värdeförändringar
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Förändring driftnetto 159 27
Pågående byggnation - -12
Mark och outnyttjade byggrätter 46 17
Förändring avkastningskrav 66 -11
Färdigställande av byggnation - 15
Försäljningar -19 36
Summa 253 73
Not 13  Inkomstskatt
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Aktuell skatt för året 0 -10
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader -83 -51
Summa -83 -62
Moderbolaget, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader -13 -5
Summa -13 -5
Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad skatte-
kostnad baserad på gällande skattesats är följande:
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Resultat före skatt 356 218,7
Inkomstskatt beräknad enligt koncernens 
gällande skattesats om 20,6 procent -73 -45
Ej skattepliktiga intäkter 15 42
Ej avdragsgilla kostnader -10 -62
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet 0 -4
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 29 62
Ej avdragsgillt räntenetto -57 -59
Justering uppskjuten skatt avseende 
tidigare år 0 0
Förändring i skattemässiga underskott 14 7
Underskottsavdrag ej nyttjat 0 -5
Övrigt -1 2
Årets skatt enligt resultaträkningen -83 -62
Effektiv skatt 23% 28%
Samtliga dotterföretag i koncernen, förutom två, är svenska och har 
per balansdagen 20,6 procent (20,6) i inkomstskattesats, vilket är 
den vägda genomsnittliga skattesatsen inom koncernen för 2025. 
Även uppskjutna skatter är beräknade med 20,6 procent i inkomst -
skattesats.
Moderbolaget, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Resultat före skatt 666 -77
Inkomstskatt beräknad enligt gällande 
skattesats om 20,6 procent -137 16
Ej skattepliktiga intäkter 110 -
Ej avdragsgilla kostnader - -6
Ej avdragsgillt räntenetto - -22
Förändring i skattemässiga underskott 13 5
Övrigt 2 2
Årets skatt enligt resultaträkningen -13 -5
Effektiv skatt 2% -7%
Uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar fördelar 
sig på följande slag av temporära skillnader:
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Temporära skillnader fastigheter -585 -516
Obeskattade reserver -22 -24
Summa uppskjutna skatteskulder -607 -540
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 48 71
Övrigt 0 -
Summa uppskjutna skattefordringar 48 71
Uppskjutna skatteskulder, netto -559 -469
Moderbolaget, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag 5 17
Uppskjutna skatteskulder, netto 5 17
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskotts-
avdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodo göras 
genom framtida beskattningsbara vinster. 
Per balansdagen 2025-12-31 finns följande underskottsavdrag, 
utan begränsning när i tiden dessa kan utnyttjas:
Koncernen, Mkr
Totala underskottsavdrag 234
- Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 234
Moderbolaget, Mkr
Totala underskottsavdrag 23
- Varav värderat underskottsavdrag i balansräkningen 23
Genova årsredovisning 2025 115

===== SIDA 116 =====

NOTER
Not 14  Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av  Järngrinden 
i december 2022. En nedskrivningsprövning av goodwill har genom -
förts per 31 december 2025. I nedskrivningsprövningen jämförs det 
bedömda återvinningsvärdet med dess redovisade värde. Återvin -
ningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. 
Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfaktor 
om 7,1 procent före skatt och en prognos av förväntade framtida kassa-
flöden under de närmaste tio åren. Antagandet om tio års förväntade 
framtida kassaflöden har använts då det är över den tidsperiod som 
Järngrindens planerade framtida projekt sträcker sig. Prognos för 
intäkter och rörelseresultat baseras på den budget som fastställs av 
ledningen. Den terminala tillväxträntan motsvarar 2 procent. Nedskriv-
ningsprövningen visar att inget nedskrivningsbehov föreligger.
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 203 203
Förvärv - -
Bokfört värde 203 203
Not 15  Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värde -
metoden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte 
att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa 
båda syften. Koncernen har inga innehav av rörelsefastigheter eller 
fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal. 
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 8 121 7 680
Förvärv 618 383
Investeringar i befintliga fastigheter 77 50
Avyttringar -700 -856
Omklassificeringar -84 791
Värdeförändringar, orealiserade 271 74
Summa verkligt värde  
Förvaltningsfastigheter 8 303 8 121
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter som inne -
has per balansdagen redovisas i resultaträkningen på raden ”Värde -
förändringar fastigheter”.
Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde. De 
externa värderingar som har utförts per 31 december 2025 av obe -
roende värderingsmän har omfattat samtliga förvaltningsfastigheter. 
Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån 
känslighetsanalys skattat osäker  hetsintervall om +/-5,0 procent, 
vilket innebär ett värdeintervall om 7 873– 8 733 Mkr, motsvarande 
+/-430Mkr. Ett osäker  hetsintervall om +/-10,0 procent innebär ett 
värdeintervall om 7 442–9 164 Mkr, motsvarande +/-861 Mkr. Värde -
förändringarna härrör främst till förändrade avkastningskrav, investe -
ringar i fastigheter, nyuthyrningar, omförhandlingar samt att det i ett 
antal fastigheter tillskapats byggrätter för bostadsändamål. De belopp 
som redovisas i koncernens rapport över totalresultatet avseende 
 förvaltningsfastigheter framgår av not 5 ”Segmentsredovisning”. 
Begreppet marknadsvärde
Med marknadsvärdet avses här det mest sannolika priset vid en 
tänkt försäljning av värderingsobjektet på en fri och transparent fast -
ighetsmarknad. Försäljning av värderingsobjektet förutsätts ske vid 
värdetidpunkten efter det att objektet varit utbjudet till försäljning på 
ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknads -
föringstid.
Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att över -
låta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.
Värderingsmetod
Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda 
objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörer -
nas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa 
samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. 
Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till 
värde bärande faktor måste ske. Ofta sker normering till area (s.k. 
areametoden) eller till driftnetto (benämns direktavkastningsmetod/
netto kapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att 
de, enligt Genovas tolkning, speglar en investerares bedömning utan 
insyn i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest 
använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödes  metoden 
(Cash-flow method) som är att betrakta som en special  variant av 
direktavkastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna 
korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Kassaflödesmetoden 
illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska fakto -
rer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, 
vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknads -
antaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur 
marknadsaktörer bedömer det aktuella objektet.  Värdet härleds som 
summan av nuvärdet av respektive års driftnetto samt nuvärdet av 
fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet ges av 
det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut i 
förhållande till ett marknadsmässigt uppskattat direktavkastningskrav.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassa-
flödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och 
underhållskostnader, vakans samt direktavkastningskrav. I hyresbe -
greppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyres-
antaganden. Direktavkastningskravet är en summa av den riskfria 
räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav 
på för en given investering. Fastigheternas värde är styrt av utbud 
och efterfrågan, där investerare analyserar fastigheternas förväntade 
driftsöverskott och i kombination med riskvilja bedöma direktavkast -
Genova årsredovisning 2025116

===== SIDA 117 =====

NOTER
ningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre direktavkast -
ningskrav och därmed höjda värden medan en vikande efterfrågan/ 
riskvilja får en motsatt effekt. Genom att fortsätta att utveckla och 
bygga attraktiva fastigheter för egen förvaltning på tillväxtorter är 
Genovas bedömning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer 
med låga vakanser och kostnader.
2025-12-31
Hyresintäkter  
(kr/kvm)
Driftskostnader 
(kr/kvm)
Vakansgrad  
(%)
Direktavkastnings -
krav (%)
Kalkylränta  
(%)
Kommersiella fastigheter
Storstockholm 1 941 301 3,9 5,9 8,0
Uppsala 1 499 233 5,3 5,8 7,9
Väst 1 113 185 5,0 6,3 8,5
Övrig 1 592 400 6,4 6,4 8,5
1 517 277 5,0 6,1 8,2
Samhällsfastigheter
Storstockholm 1 822 390 4,1 5,4 7,5
Uppsala 2 110 396 3,9 5,4 7,5
Väst 1 587 146 5,2 6,2 8,3
Övrig 1 609 370 6,0 6,8 8,9
1 899 384 4,1 5,4 7,4
2024-12-31
Hyresintäkter  
(kr/kvm)
Driftskostnader 
(kr/kvm)
Vakansgrad  
(%)
Direktavkastnings -
krav (%)
Kalkylränta  
(%)
Kommersiella fastigheter
Storstockholm 1 626 295 5,2 6,2 8,2
Uppsala 1 497 240 4,6 5,9 8,0
Väst 1 027 218 5,1 6,6 8,7
Övrig 1 578 340 6,6 6,5 8,6
1 419 276 5,5 6,3 8,4
Samhällsfastigheter
Storstockholm 1 804 423 2,9 5,0 7,1
Uppsala 2 062 448 3,6 5,4 7,4
Väst 1 467 123 5,3 6,4 8,4
Övrig 1 590 431 5,5 6,4 8,4
1 861 421 3,2 5,2 7, 2
2025-12-31 2024-12-31
Intervall
Direktavkastningskrav 
(%)
Kalkylränta  
(%)
Direktavkastningskrav 
(%)
Kalkylränta  
(%)
Kommersiella fastigheter
Storstockholm 5,8-6,5 7,8-8,6 5,8-6,5 7,8-8,5
Uppsala 5,6-6,5 7,5 -8,6 5,6-6,4 7,5 -8,4
Väst 3,8-7,3 5,7-9,4 3,8-7,7 5,7-9,7
Övrig 6,0 -7,5 8,0-9,6 6,0 -7,4 8,0-9,4
3,8-7,5 5,7-9,6 3,8-7,7 5,7-9,7
Samhällsfastigheter
Storstockholm 3,8-6,3 5,9-8,4 3,9-6,0 5,9-8,0
Uppsala 4,7-5,7 6,7-7,8 4,7-5,7 6,7-7,8
Väst 6,0-6,3 8,0-8,4 6,0-6,5 8,0-8,5
Övrig 6,4-6,8 8,4-8,9 6,4-6,4 8,4-8,4
3,8-6,8 5,9-8,9 3,9-6,5 5,9-8,5
Genova årsredovisning 2025 117

===== SIDA 118 =====

NOTER
Känslighetsanalys värdeförändringar 2025
Vägt genomsnitt
Hyresintäk -
ter +/- 5%
Långsiktig 
vakans  
+/- 3%
Fastighets -
kostnader 
+/- 5%
Kalkylränta Direktavkastningskrav
 +0,25%  -0,25%  +0,25% -0,25%
Kommersiella fastigheter
Storstockholm +/- 54 -31 -8 -15 15 -19 21
Uppsala +/- 39 -21 -4 -15 15 -12 13
Väst +/- 55 -32 -12 -21 21 -13 14
Övrigt +/- 44 -19 -10 -12 12 -12 13
Samhällsfastigheter
Storstockholm +/- 141 -66 -30 -46 48 -62 68
Uppsala +/- 77 -34 -13 -30 31 -28 31
Väst +/- 2 -1 -0 -0 0 0 0
Övrigt +/- 4 -2 -1 -2 2 -2 2
Känslighetsanalys värdeförändringar 2024
Vägt genomsnitt
Hyresintäk -
ter +/- 5%
Långsiktig 
vakans  
+/- 3%
Fastighets -
kostnader 
+/- 5%
Kalkylränta Direktavkastningskrav
 +0,25%  -0,25%  +0,25% -0,25%
Kommersiella fastigheter
Storstockholm +/- 55 -30 -9 -16 16 -20 22
Uppsala +/- 37 -20 -4 -15 15 -10 11
Väst +/- 55 -31 -11 -21 22 -13 14
Övrigt +/- 51 -23 -19 -22 24 -19 20
Samhällsfastigheter
Storstockholm +/- 133 -74 -43 -65 67 -84 93
Uppsala +/- 66 -27 -17 -31 32 -25 27
Väst +/- 3 -2 -1 -1 1 -1 1
Övrigt +/- 2 -1 -1 -1 1 -1 1
Kalkylränta
Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det 
i fastigheten knutna kapitalet. I Genovas värdering utgör kalkyl -
räntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan 
hänsyn till eventuell belåning. Enligt Svenskt Fastighetsindex kan 
kalkyl räntan på totalt kapital för ett enskilt objekt baseras på aktuell 
långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. 
I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta 
enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte 
direkt kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av 
denna anledning bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa 
det av oss bedömda direktavkastningskravet.
Övriga upplysningar om verkligt värde
Verkligt värde per 2025-12-31 uppgår till 8 303 Mkr (8 121).
I verkligtvärdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill 
säga data för tillgången baserar sig på icke observerbara data.
Fastighetsvärdet per region för 2025 är fördelat enligt följande:
Storstockholm 46%
Uppsala 30%
Väst 16%
Övrigt 8%
Genova årsredovisning 2025118

===== SIDA 119 =====

NOTER
Not 16  Pågående nyanläggningar
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter redovisas som en del 
av bokfört värde på förvaltningsfastigheter och inkluderas i marknads-
värdering. Pågående nyanläggningar per 2025-12-31 avser nya fastig -
heter under byggnation som efter färdigställande kommer att övergå till 
förvaltning och då omklassificeras till förvaltningsfastigheter.  
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 245 878
Nybyggnation/aktiveringar 61 280
Omklassificeringar -5 -899
Värdeförändringar, orealiserade - -14
Utgående balans 301 245
Not 17  Projekteringsfastigheter
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Exploateringsmark 1 932 1 614
Summa 1 932 1 614
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 1 614 1 308
Årets anskaffning 230 215
Omklassificeringar 89 91
Summa 1 932 1 614
Not 18
   Övriga materiella  
anläggningstillgångar
 
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 39 34
Inköp 8 6
Utrangeringar/Avyttringar -2 -1
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 45 39
Ingående avskrivningar -17 -14
Utrangeringar/Avyttringar 1 1
Årets avskrivningar -4 -3
Utgående ackumulerade avskrivningar -19 -17
Utgående redovisat värde 26 22
I övriga materiella anläggningstillgångar ingår konst med 2 Mkr (2), 
vilka inte skrivs av.
Genova årsredovisning 2025 119

===== SIDA 120 =====

NOTER
Not 19  Leasingavtal
Genova delar in sina leasingavtal i två klasser av nyttjanderättstill -
gångar: Tomträtter och Övrigt. I klassen ”Övrigt” inkluderas koncer -
nens leasingavtal för bilar och lokal. I tabellen nedan presenteras 
Genovas utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och 
leasingskulder samt förändringarna under åren 2025 och 2024.
Nyttjanderättstillgångar
Koncernen, Mkr
Tomt-
rätter Övrigt Totalt
Leasing -
skuld
Ingående balans 1 jan 2024 24 12 37 -41
Tillkommande avtal 2 2 -2
Avskrivningar på nyttjande -
rättstillgångar -8 -8 2
Avslutade avtal 0 0 0
Omvärderingar av avtal -
Räntekostnader på  
leasingskulder - -2
Leasingavgifter - 9
Utgående balans  
31 dec 2024 24 6 30 -34
Ingående balans 1 jan 2025 24 6 30 -34
Tillkommande avtal 3 3 -9
Avskrivningar på nyttjande -
rättstillgångar -8 -8 3
Avslutade avtal 0 0 0
Omvärderingar av avtal 6 6 -6
Räntekostnader på  
leasingskulder - -1
Leasingavgifter - 10
Utgående balans  
31 dec 2025 24 7 31 -37
Nedan presenteras de belopp hänförliga till leasingverksamheter 
som redovisats i resultaträkningen under året:
Koncernen, Mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -8 -8
Räntekostnader på leasingskulder -1 -2
Totala kostnader hänförliga till  
leasingverksamheten -9 -10
Genova redovisar ett kassautflöde hänförligt till leasingavtal uppgå -
ende till 9 Mkr (10) för räkenskapsåret. För en löptidsanalys av koncer -
nens leasingskulder se not 3. Genova har inga korttidsleasingavtal 
eller leasingavtal till lågt värde. 
Not 20  Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 1 512 1 329
Aktieägartillskott - 183
Utgående ackumulerat  
anskaffningsvärde 1 512 1 512
Ingående nedskrivningar -694 -511
Årets nedskrivning 0 -183
Utgående ackumulerade  
nedskrivningar -694 -694
Utgående redovisat värde 818 818
Sedan 31 december 2022 innehar Genova 51 procent av aktierna i 
Järngrinden AB. Genova har optioner på att förvärva ytterligare 25 
procent av Järngrinden genom att påkalla inlösen i september 2026 
och resterande 24 procent genom att påkalla inlösen i september 
2028. Om ingen av dessa optioner utnyttjas kan Genova påkalla inlö -
sen av samtliga kvarvarande aktier i september 2031.
Genova årsredovisning 2025120

===== SIDA 121 =====

NOTER
Moderbolaget innehar, direkt och indirekt, andelar i följande dotterföretag:
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31
Genova Fastigheter AB 556712-9324 Stockholm 100 13 025 13 025
   Genova Hold 1 AB 559076-1549 Stockholm 100 – –
      Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 80 – –
      Genova Noors Slott KB 969700-7814 Stockholm 99 – –
   Genova Fast 27 AB 559088-4101 Stockholm 100 – –
      Kommanditbolaget Mareld 969693-7946 Stockholm 20 – –
      Genova Noors Slott KB 969700-7814 Stockholm 1 – –
   Genova Retail AB 556898-0444 Stockholm 100 – –
      Genova Sunnersta AB 556864-7928 Stockholm 100 – –
      Genova Almunge AB 556893-9036 Stockholm 100 – –
      Genova Flogsta AB 556864-7944 Stockholm 100 – –
   Genova Ribby AB 559248-8190 Stockholm 100 – –
   Genova Knivsta Fastighet AB 559025-1970 Stockholm 100 – –
   Genova Omsorg AB 556759-5482 Stockholm 100 – –
   Genova Tattby AB 559012-8988 Stockholm 100 – –
   Genova Björknäs AB 559012-8996 Stockholm 100 – –
   Genova Lillsätra 2 AB 556660-2743 Stockholm 100 – –
   Genova Viby AB 556948-7456 Stockholm 100 – –
      Genova Viby Holding AB 559213-0917 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Fastighet AB 556708-3323 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Projekt AB 559386-3045 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 Stockholm 100 – –
          Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 Stockholm 100 – –
              Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 Stockholm 100 – –
    Genova Hold Kvarnholmen AB 559068-5276 Stockholm 100 – –
      Genova Kvarnholmen Fastighet AB 559076-3248 Stockholm 100 – –
    Genova NV 3 Holding AB 559088-4861 Stockholm 100 – –
    Genova Nytorpsvägen Fastighet AB 559088-4739 Stockholm 100 – –
    Genova Linne AB 559088-4127 Stockholm 100 – –
    Genova Hunnerup Fastighet AB 559088-4838 Stockholm 100 – –
    Genova Odalmannen Fastighet AB 559129-9911 Stockholm 100 – –
    Genova Tunadotter Fastighet AB 556826-0292 Stockholm 100 – –
    Genova Ribeland Fastighet AB 559325-9178 Stockholm 100 – –
    Genova Maröhuset Fastighet AB 559341-8162 Stockholm 100 – –
Genova årsredovisning 2025 121

===== SIDA 122 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31
   Genova Instrumentet Fastighet AB 559130-0057 Stockholm 100 – –
   Genova Fogden Fastighet AB 559130-7573 Stockholm 100 – –
   Genova Minnet Fastighet AB 559170-5040 Stockholm 100 – –
   Genova Gustavsberg 1 Fastighet AB 559170-5057 Stockholm 100 – –
   Genova Vikdalen AB 559130-0008 Stockholm 100 – –
   Genova Drevern 1 AB 559170-6139 Stockholm 100 – –
   Genova Hold 22 AB 559191-4337 Stockholm 100 – –
       Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 80 – –
       Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – –
   Genova Hold 21 AB 559191-4311 Stockholm 100 – –
       Magnethuset Fastighets KB 96715-9334 Stockholm 20 – –
       Handelsbolag Medhuset 916407-2507 Stockholm 50 – –
       Genova Nynäs AB 559170-6097 Stockholm 100 – –
       Genova Bergsbrunnavägen AB 559191-5516 Stockholm 100 – –
       Fastighets AB Gålö 556951-1099 Stockholm 100 – –
   Genova Ekeby Fastighet AB 559191-4345 Stockholm 100 – –
   Genova Trädgårdsmästaren AB 556637-7338 Stockholm 100 – –
   Genova Örnsberg Fastighet AB 559173-1558 Stockholm 100 – –
Genova Duvhöken Fastighet AB 559130-7581 Stockholm 100 – –
Genova Söderhällby Fastighet AB 559170-6089 Stockholm 100 – –
Genova Hus Holding 1 AB 559053-5232 Stockholm 100 50 50
   Korskryddan AB 559116-2499 Stockholm 100 – –
      Korsängen Mark AB 559003-9607 Stockholm 100 – –
      Kryddgården Mark AB 559017-6300 Stockholm 100 – –
   SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 – –
      Nackahusen Holding AB 559053-2783 Stockholm 100 – –
         Nacka 5 AB 559006-0900 Stockholm 100 – –
         Nacka 6 AB 559006-0884 Stockholm 100 – –
            Nacka dotter 14 AB 559258-1994 Stockholm 100 – –
         Nacka 8 AB 559006-0934 Stockholm 100 – –
         Nacka 9 AB 559006-0926 Stockholm 100 – –
         Nacka 11 AB 559006-0983 Stockholm 100 – –
    Genova Handelsmannen 2 AB 559014-3805 Stockholm 100 – –
    Genova Handelsmannen Holding AB 556898-0311 Stockholm 100 – –
      Genova Handelsmannen JV Holding AB 559477-8077 Stockholm 50 – –
         Genova Handelsmannen 1 Fastighet AB 559477-5085 Stockholm 100 – –
         Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 100 – –
    Genova Runö Holding AB 556898-0303 Stockholm 100 – –
       Genova Runö AB 556867-9095 Stockholm 100 – –
    Genova Kryddgården Holding AB 559076-1523 Stockholm 100 – –
       Genova Kryddgården Fastighet AB 559076-2257 Stockholm 100 – –
    Genova Borås Holding AB 559076-1556 Stockholm 100 – –
    Genova Mackmyra Holding AB 559130-7557 Stockholm 100 – –
   SBBGenova Gåshaga Holdng AB 559191-4386 Stockholm 50 – –
      Genova Gåshaga AB 559018-9618 Stockholm 100 – –
Greenova AB 559349-7596 559349-7596 Stockholm 50 – –
    Green Veddesta 1:29 AB 559367-4350 Stockholm 100 – –
       Greenova Veddesta AB 556488-9656 Stockholm 100 – –
   Greenova Åleviken 2 AB 556687-5208 Stockholm 100 – –
   Genova Åleviken AB 559170-5065 Stockholm 100 – –
   Genova Tibble Fastighet AB 559130-7565 Stockholm 100 – –
Genova Byggnad Holding AB 559004-5059 Stockholm 100 50 50
   Genova Sicklaön Holding AB 556898-0436 Stockholm 100 – –
   Genova Baggensfjärden Holding AB 559064-1469 Stockholm 100 – –
   Genova Knivsta 21:1 Holding AB 559118-9468 Stockholm 100 – –
       GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 – –
Genova årsredovisning 2025122

===== SIDA 123 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31
           Knivsta Särsta 12:1 AB 556966-4450 Stockholm 100 – –
   Genova Tappsund Holding AB 559130-7540 Stockholm 100 – –
       Exnord Tappsund AB 556993-3442 Stockholm 51 – –
   Genova Fuxen AB 556612-9259 Stockholm 100 – –
   Genova Kvarngärdet AB 556736-5951 Stockholm 100 – –
Genova Nyproduktion AB 556848-2813 Stockholm 100 50 50
   Genova Bostad Projektutveckling AB 556864-9098 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 1 AB 556948-7282 Stockholm 100 – –
      Genova Aromatic Holding AB 556948-7431 Stockholm 100 – –
      Genova Rosendal Holding 1 AB 559100-6746 Stockholm 100 – –
   Genova Bostad AB 556759-5680 Stockholm 100 – –
      Genova 10 AB 556864-8108 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 2 AB 559026-1912 Stockholm 100 – –
      Genova Knivsta Holding AB 559025-2986 Stockholm 100 – –
      Genova Fålhagen Holding 1 AB 559093-9624 Stockholm 100 – –
   Genova Projekt Holding 3 AB 559130-2731 Stockholm 100 – –
Genova PLM AB 556898-0329 Stockholm 100 50 50
   Genova PMA Spain SL Palma 100 – –
Genova PLM 2 AB 559076-1515 Stockholm 100 62 62
   Genova Can Olivier SL Palma 100 – –
Genova Fast 43 AB 559220-2237 Stockholm 100 – 50
   Fastighets AB Vaccinhuset 559074-2101 Stockholm 100 – –
Genova Parkering & Service AB 559003-4137 Stockholm 100 50 50
Genova Hold 24 AB 559191-4378 Stockholm 100 50 50
   Genova Luthagen AB 556864-7936 Stockholm 100 – –
Genova Storvreta AB 556864-7951 Stockholm 100 – –
Genova Brynjan AB 559129-9895 Stockholm 100 – –
Genova Rivan AB 559088-4135 Stockholm 100 – –
Genova NV3 AB 559088-4119 Stockholm 100 – –
Genova Nickeln Fastighet AB 559089-0066 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 4 AB 559191-4188 Stockholm 100 – –
Genova Elverket 1 AB 559191-4287 Stockholm 100 – –
Genova Drevern 2 AB 559219-9441 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 2 AB 559004-1785 Stockholm 100 – –
Genova Baggensfjärden Fastighet AB 556898-0121 Stockholm 100 – –
Genova Jungfrun 3 AB 556993-3434 Stockholm 100 – –
Genova Segersta Fastighet AB 556898-0105 Stockholm 100 – –
Genova Häraden AB 559212-1700 Stockholm 100 – –
Genova 14 AB 556948-7274 Stockholm 100 208 330 208 330
   Genova 99 AB 559204-9406 Stockholm 100 – –
   Genova 98 AB 559204-9422 Stockholm 100 – –
Järngrinden AB 556645-7221 Borås 51 596 437 596 437
  Järngrinden Fastighets AB 556872-7860 Borås 100 – –
      Järngrinden Vind 1 AB 556751-1513 Borås 100 – –
      Depå Viared i Borås AB 556740-0899 Borås 100 – –
      NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 – –
          Breared Projektutveckling 1 AB 559038-7550 Svenljunga 50 – –
     Lilla Bro i Borås Fastighet AB 556821-3689 Borås 100 – –
     Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 – –
     Pallastornet Fastighets AB 556982-1134 Borås 50 – –
     JG Gulmåran Borås Holding AB 559076-2984 Borås 100 – –
         JG Gulmåran 7 i Borås AB 556708-2663 Borås 100 – –
         JG Gulmåran 8 i Borås AB 559170-6113 Borås 100 – –
Genova årsredovisning 2025 123

===== SIDA 124 =====

NOTER
Redovisat värde, Tkr
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31
     Hästhoven i Borås AB 559018-6432 Borås 100 – –
     Härryda Kullhöna 1:509 KB 969688-2977 Göteborg 100 – –
     JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 – –
         JärnSpiran Fastighetsutveckling AB 559170-2484 Borås 50 – –
     Rundgången Fastighet AB 556745-0332 Borås 96 – –
     Järngrinden Fastighets Holding AB 559383-3253 Borås 96 – –
         Järngrinden Fastighets Holding 1 AB 559389-0485 Borås 96 – –
         Fastighets AB Målerifabriken 556941-1886 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Överås 556292-0750 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Elfabriken 556963-1863 Göteborg 96 – –
         Järngrinden Fastighets Holding 2 AB 559389-0477 Borås 96 – –
         Fastighets AB Träfabriken 556932-6381 Göteborg 96 – –
         Fastighets AB Trollfabriken 556946-0016 Härryda 96 – –
        Orgelfabriken Fastighets AB 556867-6067 Härryda 96 – –
        Järngrinden Skruven AB 559446-9370 Borås 96 – –
        Byttorpshörn 2 AB 556759-1697 Borås 96 – –
        Fjädern i Borås AB 556796-2799 Borås 96 – –
        Rotorn Fastigheter AB 559393-3285 Göteborg 96 – –
        Fastighetsbolaget Älvsborg 178:8 i Göteborg AB 559402-9588 Borås 96 – –
        Vindspelet 6 i Borås AB 556829-8433 Borås 96 – –
  Järngrinden Projektutveckling AB 556655-9281 Borås 100 – –
     J.G Fastighets AB 556655-7541 Borås 100 – –
     Projekthus 55 AB 556973-5581 Borås 96 – –
        Asklanda 2:178 Fastighets AB 559360-4290 Borås 96 – –
        Projekthus 70 AB 559346-1683 Borås 96 – –
        Fastighetsbolaget Bollebygd M AB 559207-9155 Bollebygd 96 – –
        Sjöbolängan i Borås AB 559311-2120 Borås 96 – –
     Järngrinden Fastighetsutveckling Holding AB 556825-1937 Borås 96 – –
        Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 – –
     Järngrinden Markutveckling Holding AB 556902-0414 Borås 100 – –
       Braconierska villan AB 559070-2147 Borås 100 – –
       Järngrinden Kindbo AB 559560-8323 Borås 100 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding AB 556755-3887 Borås 100 – –
       Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 – –
       Projekthus Funningen AB 559282-8940 Borås 50 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 2 AB 559150-9848 Borås 91 – –
       Mölndalstappen AB 559049-6146 Göteborg 91 – –
       Varbergsponden AB 559264-2150 Göteborg 73 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 3 AB 559374-7834 Borås 96 – –
      Nufast AB 556263-6125 Mark 96 – –
      Hagtornen 10 i Borås AB 556992-0829 Borås 96 – –
      Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 – –
    Järngrinden Projektutveckling Holding 4 AB 559392-4631 Borås 96 – –
 Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 – –
   JLB Produktion AB 559374-6851 Borås 50 – –
   JLB Fastigheter 1 AB 559364-9238 Borås 50 – –
   JLB Logistikhus 11 AB 559368-6123 Borås 25 – –
   Jönköping Logistic Park AB 559382-8717 Borås 25 – –
Summa anskaffningsvärde i moderföretaget 818 153 818 203
Genova årsredovisning 2025124

===== SIDA 125 =====

NOTER
Not 21  Innehav redovisade enligt  kapitalandelsmetoden
Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag framgår nedan. 
Koncernen äger aktier i 13 joint ventures och intresseföretag som redovisas som andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden. 
2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 701 570
Förvärv av andelar - 102
Avyttring av andelar -44 -23
Aktieägartillskott 72 6
Utdelning -73 -
Andel av årets resultat 44 46
Utgående redovisat värde 701 701
Redovisat värde
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31
Andelar som innehas vid periodens utgång
GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 69 61
SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 110 112
SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 156 139
Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 8 6
Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 118 106
Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 142 136
GenJärn Borås Holding AB 559076-2984 Stockholm 50 - 4
JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 13 13
Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 31 31
NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 5 2
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 24 23
NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås - - 3
Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 2 2
Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 20 35
Laustea AB 559371-9932 Stockholm - - 26
701 701
Genova årsredovisning 2025 125

===== SIDA 126 =====

NOTER
Resultat från andelarna
Namn Organisationsnummer Säte Andelar i % 2025-12-31 2024-12-31
Andelar som innehas vid periodens utgång
GenovaRedito Holding AB 559121-8572 Stockholm 50 -1 2
SBBGenova Gåshaga Holding AB 559191-4386 Stockholm 50 -2 0
SBBGenova Nackahusen AB 559264-9817 Stockholm 50 1 1
Greenova AB 559349-7596 Stockholm 50 2 0
Genova Journalisten Fastighet AB 559064-1436 Stockholm 50 12 4
Pallas 1 Fastighets AB 556728-8443 Borås 50 6 2
JärnSpiran Holding AB 559170-2518 Borås 50 0 0
Tegelbrukstäppet AB 559033-6433 Borås 48 0 0
NewCo Breared AB 559035-5102 Svenljunga 50 3 0
Fastigheten Tullstorp 180:75 AB 559160-3930 Svenljunga 48 0 0
NewCo Bergdalen AB 559035-7454 Borås - 0 0
Mark & Exploatering i Borås AB 556758-9915 Borås 50 0 -2
Järngrinden Logistikbyggnader AB 556759-6522 Sotenäs 50 9 28
Laustea AB 559371-9932 Stockholm 39 13 13
Kungsbacka Södra Stad Holding AB 556707-8588 Göteborg - - 0
CFJ Kontraktsbolag AB 559144-5027 Borås - - 0
42 46
Koncernens andel av nettotillgångar i väsentliga intresseföretag och joint ventures
SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Anläggningstillgångar 400 401 509 486 1 349 751 450 512
Omsättningstillgångar 2 6 3 5 16 6 12 16
Avsättningar 18 18 25 25 46 20 5 2
Långfristiga skulder 95 110 204 214 1 112 621 236 250
Kortfristiga skulder 52 55 7 5 25 6 39 49
Nettotillgångar 238 225 278 248 182 110 182 228
Ägarandel 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
Koncernens andel  
av nettotillgångar 119 112 139 124 91 55 91 114
Koncernens andel av resultat i väsentliga intresseföretag och joint ventures
SBB Genova Gåshaga SBB Genova Nackahusen Genova NREP Pallas 1
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Intäkter 10 10 2 2 61 19 34 36
Rörelseresultat 3 8 1 1 95 27 24 10
Övriga finansiella intäkter  
och kostnader -6 -8 0 0 -48 -15 -11 -12
Skatt -1 -1 0 0 -23 -3 -1 -1
Årets resultat (100 %) -4 -1 1 1 25 8 12 -3
Genova årsredovisning 2025126

===== SIDA 127 =====

NOTER
Not 22  Koncernmellanhavanden
Fordringar 
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 2 504 1 796
Årets förändring 915 708
Vid årets slut 3 419 2 504
Skulder 
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 1 235 630
Årets förändring -217 605
Vid årets slut 1 018 1 235
Not 23  Övriga långfristiga fordringar
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 259 298
Tillkommande poster 96 11
Avgående poster -52 -50
Summa långfristiga fordringar vid  
årets slut 302 259
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Reversfordran 227 194
Övrig långfristig fordran 69 59
Investeringar åt hyresgäster, periodiseras 
över kontraktets löptid 0 0
Långfristiga värdepappersinnehav 6 6
Summa långfristiga fordringar 302 259
En reversfordran om 112 Mkr avser avyttringen av fastigheten i 
 Gåshaga till ett med SBB gemensamägt joint venture. Den reversen 
förfaller till betalning vid lagakraftvunnen detaljplan. 
Not 24  Pågående bostadsprojekt
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 24 43
Nybyggnation 114 -
Försäljningar - -43
Omklassificeringar - 24
Utgående balans 138 24
Not 25  Hyresfordringar och Kundfordringar
Åldersfördelade hyres-  
och kundfordringar 2025-12-31 2024-12-31
- Ej förfallna 9 13
Förfalllna sedan:
- Mindre än två månader 2 0
- Mer än två men mindre än sex månader 1 2
-  Mer än sex månader men mindre  
än 12 månader 4 3
- Mer än 12 månader 7 2
Reserv förväntade kreditförluster -5 -1
Utgående redovisat värde 19 20
Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna 
bedöms vara god. Fordringar utgörs i huvudsak av hyres- och kund -
fordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto -
den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att 
förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken 
förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernen reser -
verar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kredit -
förluster samt framåtriktad information. Eventuella större enskilda 
fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran 
när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och 
då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats.
Not 26  Övriga fordringar
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Vid årets början 105 103
Tillkommande poster 7 21
Avgående poster -27 -20
Summa övriga fordringar vid årets slut 85 105
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fordran på joint ventures 53 51
Fordran hyresgäster avseende 
anpassningar 10 10
Övriga fordringar på hyresgäster 0 4
Mervärdesskatterelaterade fordringar 9 11
Skatterelaterade fordringar 6 28
Övriga fordringar 7 1
Utgående redovisat värde 85 105
Genova årsredovisning 2025 127

===== SIDA 128 =====

Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fordran på bolag i koncernen redovisade 
som joint ventures 3 4
Summa övriga fordringar vid  
årets slut 3 4
Not 27
   Förutbetalda kostnader och  
upplupna intäkter
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förutbetalda kostnader avseende drift  
och administration 39 66
Förutbetalda finansiella kostnader 30 22
Upplupna ränteintäkter 18 22
Summa förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 87 110
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förutbetalda finansiella kostnader 15 1
Övrigt 2 3
Summa förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 16 5
Not 28  Likvida medel
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Banktillgodohavanden 185 152
Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31
Banktillgodohavanden 36 23
Not 29 Eget kapital och substansvärde
Aktiekapitalet i moderföretaget Genova Property Group AB uppgår 
till 57 Mkr (55) och fördelar sig på 46 975 629 stamaktier. Aktierna har 
ett kvotvärde på 1,22 kr per aktie. Varje stamaktie motsvaras av en 
röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda.
Aktiekapitalets utveckling Antal aktier
Kvotvärde/
Aktie, kr
Aktiekapi -
tal, kr
Stamaktier
Ingående balans 2023 41 976 966 1,20 50 372 359
Indragning - -
Fondemission - -
Nyemission 3 636 363 4 363 636
Utgående balans 2023 45 613 329 1,20 54 735 995
Indragning - -
Fondemission - -
Nyemission - -
Utgående balans 2024 45 613 329 1,20 54 735 995
Indragning -600 000 -729 597
Fondemission - 729 597
Nyemission 1 962 300 2 386 147
Utgående balans 2025  46 975 629  57 122 142 
Summa 46 975 629 1,22 57 122 142
Per 31 december 2025 innehade bolaget inga aktier i eget förvar.
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
Beräkningen av resultatet per stamaktie för 2025 har baserats på 
årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående 
till 233 Mkr (124). Resultat per hybridobligation har beräknats utifrån 
utdelning till hybridobligationer om 46 Mkr (70) fördelat på antalet 
hybridobligationer vid respektive utdelningstillfälle. Resterande del 
av årets resultat, 187 Mkr (54), har fördelats på genomsnittligt antal 
utestående stamaktier 45 729 031 (45 613 329). 
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Årets resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare 233 124
Resultat per stamaktie, kronor 4,99 1,92
Resultat per hybridobligation, kronor 0,09 0,13
NOTER
Genova årsredovisning 2025128

===== SIDA 129 =====

NOTER
Not 30  Upplåning från kreditinstitut
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Långfristiga
Förfaller till betalning mellan 1 och 2 år:
Banklån 884 1 018
Förfaller till betalning mellan 2 och 5 år:
Banklån 2 945 2 206
Förfaller till betalning om över 5 år:
Banklån 10 9
3 839 3 233
Kortfristiga
Banklån 1 298 1 934
1 298 1 934
Summa upplåning 5 137 5 167
Koncernens totala upplåning från kreditinstitut per den 31 december 
2025 är hänförlig till lån som upptagits vid förvärv, refinansieringen 
av den befintliga fastighetsportföljen i koncernen samt finansiering 
av projekt. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga garan -
tier och åtaganden, bland annat för Genova och dess dotterbolag 
att uppfylla vissa finansiella nyckeltal såsom belåningsgrad och 
ränte täckningsgrad. Genova uppfyller samtliga lånevillkor per den 31 
december 2025.
Under 2025 uppgick nettoupplåningen till -366 Mkr (601). I anslut -
ning till upplåningen betalas en uppläggningsavgift, vilken periodiseras 
över lånets löptid enligt effektivräntemetoden. Den genomsnittliga rän-
tenivån uppgick till cirka 4,7 procent (5,0) exklusive byggnadskreditiv 
per den 31 december 2025 med en genomsnittlig kapitalbindningstid 
på 2,6 år (2,5). 
Moderbolagets skulder till kreditinstitut förfaller inom 1-2 år.
Not 31  Obligationslån
Koncernen och moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Emitterat obligationslån 1 870 1 200
Avgifter att periodisera under lånets löptid -23 -14
Summa obligationslån 1 847 1 186
Obligationslån avser ett lån som är noterat på Nasdaq Stockholm.
År Emitterat belopp Ränta Utestående belopp Förfall/Inlösen
2024 550 Stibor 3 mån +4,15 650 November 2027
2025 700 Stibor 3 mån + 4,30 700 Juli 2028
2025 620 Stibor 3 mån + 3,75 620 September 2029
Genova årsredovisning 2025 129

===== SIDA 130 =====

NOTER
Not 32 Kredit- och ränteförfallostruktur
Ränteförfallostruktur per 31 december 2025
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2026 3 539 6,91 50
2027 28 3,34 0
2028 1 050 2,38 15
2029 680 2,65 10
2030 920 2,40 13
2031 300 2,25 4
>2031 500 3,23 7
Totalt 7 017 4,76 100
Totalt, exklusive bygg -
nadskreditiv 6 662 4,68 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen 
samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal  
då dessa handlas utan marginal. Här ingår även tre obligationslån om 700 Mkr med  
kreditmarginal 4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 620 Mkr  
med kreditmarginal 3,75 procent.    
Kreditförfallostruktur per 31 december 2025
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2026 1 672 1 273 399
2027 2 088 1 365 723
2028 2 991 2 691 300
2029 1 678 1 678 0
2030 0 0 0
2031 0 0 0
>2031 10 10 0
Totalt 8 439 7 017 1 422
Varav byggnadskreditiv 1 326 355 971
Övriga finansiella 
instrument Emissions  datum
Förfallo-  
datum2
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte- 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings -
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 195 000 000 Stibor 3M 6,75 8,66 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,35 -
 
1) Efter årets utgång meddelade Genova att hybridobligationer med ISIN SE0015245519 kommer att inlösas den 5 mars 2026. 
2) First Call Date
Ränteförfallostruktur per 31 december 2024
Löptid
Belopp,  
 Mkr
Snittränta 1,  
%
Andel,  
%
2025 2 885 8,29 46
2026 600 2,52 9
2027 14 3,28 0
2028 1 050 2,38 17
2029 680 2,65 11
2030 800 2,43 13
2031 300 2,25 5
>2031 - - -
Totalt 6 329 5,12 100
Totalt, exklusive  
byggnadskreditiv 5 692 4,98 -
1)  I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen 
samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då 
dessa handlas utan marginal. Här ingår även obligationslån om 650 Mkr med kreditmarginal 
5,95 procent respektive 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent.
Kreditförfallostruktur per 31 december 2024
Löptid
Kreditavtal,  
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
2025 1 827 1 827 -
2026 1 758 1 621 137
2027 1 310 940 370
2028 1 583 1 233 350
2029 698 698 -
2030 - - -
2031 - - -
>2031 11 11 -
Totalt 7 186 6 329 857
Varav byggnadskreditiv 944 637 307
Övriga finansiella 
instrument Emissions  datum
Förfallo-  
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte- 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings -
kurs, kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 9,29 -
Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 8,04 -
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta - 6,75 48,10
Genova årsredovisning 2025130

===== SIDA 131 =====

NOTER
Not 33  Övriga långfristiga skulder
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Reversskulder -111 -48
Hyresdepositioner -12 -2
Summa övriga långfristiga skulder -124 -50
Not 34  Övriga skulder
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Avräkning pågående projekt 2 2
Reversskuld 0 8
Skulder i samband med fastighets -
transaktioner 50 0
Skulder till intresseföretag 5 -
Utdelning 10 -
Mervärdeskatt 10 165
Skulder till aktieägare utan bestämmande 
inflytande 0 1
Personalrelaterade skulder 3 2
Förskott från kunder 0 5
Övrigt 8 5
Summa övriga skulder 88 189
Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31
Personalrelaterade skulder 0 0
Mervärdeskatt 1 0
Utdelning 10 -
Summa övriga skulder 11 0
Not 35
  Upplupna kostnader och  
förutbetalda intäkter
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förutbetalda hyresintäkter 69 67
Upplupna kostnader avseende drift och 
administration 11 19
Upplupna semesterlöner 5 5
Upplupna kostnader pågående projekt 4 11
Upplupna räntor 25 18
Summa upplupna kostnader och förut -
betalda intäkter 114 120
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna kostnader avseende drift och 
administration - 0
Personalrelaterade skulder 1 1
Upplupna räntor 18 13
Summa upplupna kostnader och förut -
betalda intäkter 19 14
Not 36
   Ställda säkerheter,  
eventualförpliktelser och åtaganden
Ställda säkerheter
Koncernen har ställt fastigheter som säkerhet för upplåning. Se not 
30 för beskrivning av koncernens upplåning. 
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsinteckningar 4 579 4 865
Aktier i dotterbolag 1 730 1 525
Summa 6 309 6 390
Eventualförpliktelser
Koncernen har ställt ut borgensåtagande för andra företag uppgå -
ende till 1 134 Mkr (1 084). Vidare har koncernen ställt ut garantier för 
7 Mkr (7).
 
Moderföretaget 
Moderföretaget har borgensåtaganden för koncernbolag uppgående 
till 4 186 Mkr (4 446) och för övriga företag 1 023 Mkr (968 ), totalt 5 
208 Mkr (5 414). Pantsatta aktier uppgår till 598 Mkr (598).
Genova årsredovisning 2025 131

===== SIDA 132 =====

NOTER
Not 37  Transaktioner med närstående
Transaktioner med Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB
Genova har under 2025 anlitat Gernandt & Danielsson Advokatbyrå 
KB, där styrelsens ordförande Mikael Borg är partner, för rådgivning 
i samband med emission av obligationer samt för löpande frågor. 
Totalt fakturerad och utbetald ersättning under 2025 uppgår till 7 Mkr 
(4) exklusive mervärdesskatt. 
Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare
Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare under 2025 
framgår av not 10.
Inga inköp har gjorts eller ersättningar utbetalts till bolag ägda via 
joint ventures. 
Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässig grund.
Not 38  Händelser efter balansdagen
•    Genova meddelade i januari bolagets avsikt att lösa in dess ute -
stående hybridobligationer. Det nominella beloppet som inte inne -
hades av Genova uppgick till 195 Mkr.
•   Genova inledde efter årets utgång ett återköpsprogram av egna 
stamaktier, med start den 13 januari 2026 fram till årsstämman 
2026, i syfte att optimera kapitalstrukturen och stärka värde -
skapandet per aktie.
•   Den första etappen av stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands- 
Bro avyttrades till ett joint venture med Genova som hälftenägare 
tillsammans med Urban Partners via NSF V. Transaktionen innebar 
en stärkt likviditet om cirka 100 Mkr och minskade räntebärande 
skulder om cirka 175 Mkr. Försäljningspriset baserades på ett under-
liggande fastighetsvärde om 365 Mkr, i linje med bokfört värde.
Not 39  Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande 
 stående vinstmedel (heltal kronor):
Balanserad vinst 79 139 649
Årets förlust 653 773 005
732 912 654
Disponeras på följande sätt:
Utdelning till aktieägare (0,92 kr per aktie) 43 217 579
I ny räkning överförs 689 695 075
732 912 654
Genova årsredovisning 2025132

===== SIDA 133 =====

NOTER
Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstan -
darder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av 
internationella redovisningsstandarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och 
moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande 
översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer  som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningens innehåll bestämdes den 31 mars 2026.
Stockholm den 31 mars 2026
Mikael Borg
Styrelseordförande
Andreas Eneskjöld Micael Bile Mattias Björk
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Karin Larsson Erika Olsén Maria Rankka
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Michael Moschewitz
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2026
Ernst & Young AB
Oskar Wall
Auktoriserad revisor
Genova årsredovisning 2025 133

===== SIDA 134 =====

Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Genova Property Group AB (publ), org nr 556864-8116
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis -
ningen för Genova Property Group AB (publ) för år 2025. Bolagets 
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 12–13, 
58–74 och 89–133  i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 
december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för 
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät -
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga 
avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per 
den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassa -
flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits 
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig 
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk -
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon -
cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande 
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i 
enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing 
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan -
darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende 
i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed 
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa 
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och överty -
gelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens 
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i 
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före -
tag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som 
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för 
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den 
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi -
sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon -
cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden 
om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom -
fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns 
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ -
den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att 
beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen 
och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk -
ningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som 
framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
REVISIONSBERÄTTELSE
Genova årsredovisning 2025134

===== SIDA 135 =====

REVISIONSBERÄTTELSE
Värdering av förvaltningsfastigheter  
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Förvaltningsfastigheter är en väsentlig balanspost i koncernens rapport över finansiell 
ställning och uppgick den 31 december 2025 till 8 303 Mkr, vilket utgör 67 % av kon -
cernens totala tillgångar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, per balans-
dagen som avslutades 31 december 2025 har 95 % av fastighetsbeståndet värderats 
av externa värderare och 5 % genom intern värdering. Verkligt värde fastställs genom 
bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet, genom användning av kas -
saflödesmetoden som baseras på antaganden och bedömningar av framtida hyresin -
täkter, driftskostnader och investeringar samt diskonteringsränta och avkastningskrav. 
Avkastningskraven är specifika per fastighet och bestäms genom analys av genomförda 
transaktioner samt fastighetens marknadsposition. I enstaka fall har den interna värde -
ringen baserats på tecknade försäljningsavtal.
Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där 
en mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få 
väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden 
och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen, tillsammans med det 
faktum att beloppen är betydande, anser vi att värdering av förvaltningsfastigheter är ett 
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 2 Sammanfattning av 
väsentliga redovisningsprinciper, not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar samt 
not 15 Förvaltningsfastigheter.
Vår revision har omfattat bl.a. följande granskningsåtgärder.
Vi har utvärderat processen för framtagande av fastig -
hetsspecifik finansiell information och då också utvärde -
rat objektivitet och kompetens hos de av bolaget anlitade 
externa värderingsföretagen samt bolagets kompetens.
Vi har vidare granskat indata och beräkningar i de externa 
värderingsmodellerna för ett urval av fastigheter och med 
stöd av våra värderingsspecialister granskat rimligheten i 
gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direkt-
avkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostna-
der. Jämförelser har gjorts mot känd marknadsinformation. 
Urvalet har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek, nyförvärv 
och slumpmässighet. För de enstaka fastigheter där vär -
det baseras på försäljningsavtal har avstämning gjorts mot 
tecknade avtal.
Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna.
Annan information än årsredovisningen och 
 koncernredovisningen 
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis -
ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–11, 
14–56, 86–88 och 139–142. Den andra informationen består även av 
ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi -
sionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis -
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande 
med bestyrkande avseende denna andra information. 
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre -
dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi -
fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning 
är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid 
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat 
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar 
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna 
information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller 
en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har 
inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att 
den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad 
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder 
så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören 
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän -
dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som 
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen 
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av 
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är 
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta 
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta -
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk -
ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk -
samheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något 
av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens 
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan -
siella rapportering.
Genova årsredovisning 2025 135

===== SIDA 136 =====