Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari–mars / 2023

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–mars 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 128,9 Mkr (93,6), en ökning med 
38 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 90,9 Mkr (63,5), en ökning med 
43 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 64 procent till 11,3 Mkr 
(30,9), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
uppgick till -7,4 Mkr (19,2), motsvarande -0,16 kr (0,46) 
per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa 
värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka 19 
mkr samt ökade räntekostnader.
•   Resultat efter skatt uppgick till -40,2 Mkr (167,0), 
motsvarande -1,85 kr (3,19) per aktie.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade 
med 7 procent till 3 685,1 Mkr (3 439,5), motsvarande 80,79 
kr (81,94) per aktie.
Jan-mar
2023
Jan-mar
2022
Apr 2022 
-mar 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter, Mkr 128,9 93,6 430,0 394,7
Driftsöverskott, Mkr 90,9 63,5 305,2 27 7,8
Förvaltningsresultat, Mkr 11,3 30,9 101,2 120,8
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,16 0,46 0,88 1,53
Bostäder under byggnation, antal 1 914 863 914 1 006
Färdigställda bostäder, antal 92 - 271 179
Nettoinvestering, Mkr 11,4 258,9 471,6 719,2
Belåningsgrad, % 58,1 61,1 58,1 59,1
Soliditet, % 39,5 39,1 39,5 38,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2 1,8 2,0 1,9 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 259,4 4 263,3 5 259,4 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 685,1 3 439,5 3 685,1 3 584,1
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 80,79 81,94 80,79 85,38
 
1) Inklusive 40 hotellrum.
2) Exklusive kostnader av engångskaraktär. 
Perioden i sammandrag
80,79 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
10 221  Mkr1
Fastighetsvärde
9 230
Bostadsbyggrätter
58,1 %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 141 Mkr.
2
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser under och efter perioden
Första kvartalet
•   I januari genomförde Genova en riktad 
nyemission av cirka 3,6 miljoner nya 
stamaktier till en teckningskurs om 
55 kronor per stamaktie och tillfördes 
därmed cirka 200 Mkr före avdrag för 
kostnader relaterade till nyemissionen. 
•   I januari frånträddes ett av  Järngrindens 
hyresrättsprojekt utanför Borås. Från­
trädet har positiv påverkan på Genovas 
finansiella nyckeltal samt en resultat­
effekt om cirka 30 Mkr.
•   I januari tecknade Genova en femårig 
ränteswap om totalt 800 Mkr, 
•   Under inledningen av perioden påbör­
jade Genova en process för att eventu­
ellt avyttra bolagets tillgångar i Palma i 
Spanien. 
•   Styrelsen fattade den 21 februari 2023 
beslut om att uppdatera bolagets ope­
rativa mål avseende pågående bygg­
nation och andel av hyresintäkter från 
bostads­ och samhällsfastigheter.
Händelser efter periodens utgång
•   Efter periodens utgång har 66 bostäder 
i projekt Tryckeriet i Norrtälje färdig­
ställts med ett hyresvärde om cirka 6,0 
Mkr. 
 
 
Projekt Segerdal, Knivsta
3
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
En fortsatt osäker omvärld påverkar fastighetsmarknaden, med utmaningar i form av hög 
inflation och stigande räntor. Genova har under årets första kvartal haft ett tydligt fokus på 
likviditet och finansiering i syfte att minska skuldsättningen. Förvaltningsverksamheten 
utvecklas stabilt och våra pågående projekt löper på väl med planerade inflyttningar under 
året. Vi är trygga i vår affärsmodell och som alltid proaktiva för att möta och hantera 
förändringar på marknaden. 
in under första halvåret. Vi ser indikatio­
ner på en mer avvaktande hyresmarknad 
framför allt på den kommersiella sidan 
men upplever en fortsatt god efterfrågan 
på våra nya hyresbostäder.
Finansiering
I den marknadsmiljö vi befinner oss är 
balansräkningen och finansieringssitu­
ationen central. Genova har ett tydligt 
fokus på att säkerställa god likviditet och 
vi arbetar aktivt med att minska skuld­
sättningen under 2023. Under kvartalet 
genomförde vi en riktad nyemissionen 
till ett antal välrenommerade investerare 
som tror på och vill investera långsik­
tigt i Genova, och vi stärkte därmed vår 
finansiella ställning. 
Vi kommer bland annat att återbetala 
vårt utestående obligationslån om 525 
Mkr som förfaller under september 2023 
med befintlig likviditet och har genom­
fört återköp för cirka 30 Mkr i obligatio­
nen med förfall 2024. Vår inriktning är 
att fortsätta att arbeta proaktivt genom 
att återköpa obligationer om så är möj­
ligt i syfte att minska vår skuldsättning. 
Processen för att utvärdera en försälj­
ning av våra tillgångar i Palma i Spanien 
fortlöper.
Trots en osäker marknad med svåra 
villkor för fastighetssektorn kan jag kon­
statera att Genovas verksamhet fortsät­
ter att i grunden utvecklas väl inom såväl 
förvaltning som projektutvecklingen. Vi 
är som alltid långsiktiga i vårt förhåll­
ningssätt och fortsätter att agera för 
att säkra stabiliteten i Genova, oavsett 
marknadsläge.
Michael Moschewitz, VD
” Vi är som alltid lång-
siktiga i vårt förhåll -
ningssätt.”
Genova fortsatte att växa under årets för­
sta kvartal med en ökning i hyresintäkter 
med 38 procent, där en del av ökningen 
kommer från dotterföretaget  Järngrinden 
som införlivades i Genovakoncernen i 
december 2022. Driftöverskottet steg med 
43 procent. Stigande räntekostnader samt 
framför allt negativa värdeförändringar i 
intressebolag om cirka 19 Mkr belastade 
förvaltningsresultatet som minskade till 
11,3 Mkr jämfört med 30,9 Mkr i motsva­
rande period 2022. Även substansvärdet 
per aktie minskade. Ser vi på utvecklingen 
sedan 2019 har både förvaltningsresultat 
per aktie och substansvärde per aktie  
stigit med i genomsnitt 38 procent per år. 
Merparten av våra hyresavtal infla­
tionsjusteras enligt konsumentprisindex, 
vilket från januari 2023 innebär ökade 
årliga hyresintäkter om cirka 35 Mkr. 
Hyreshöjningarna under första kvarta­
let har generellt hanterats väl av våra 
hyresgäster. Vår bedömning är att den 
relativt låga snitthyran i vårt fastighets­
bestånd, cirka 1 500 kr per kvm, är en 
viktig förklaring till detta. Vi har därtill 
en hyresgästmix som bidrar till en god 
riskspridning.  Cirka 60 procent av hyre­
sintäkterna kommer från samhällsfast­
igheter, bostäder och dagligvaruhandel. 
Att Genova arbetar mycket nära våra 
hyresgäster i förvaltningen, är viktigare 
nu än någonsin. 
Pågående projekt
Genova kommer fortsätta att växa orga­
niskt under 2023 genom färdigställande 
av flera projekt. De pågående projekten i 
Norrtälje, Enköping, Upplands­Bro och 
Knivsta, med totalt cirka 1 000 bostäder 
i olika skeden, utvecklas enligt plan. 
Projektet Segerdal i centrala Knivsta 
kommer successivt färdigställas under 
2023 med inflyttningar från april och i 
Norrtälje flyttas ytterligare 66 bostäder 
4
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 5 =====

Pågående projekt och  
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 141 Mkr
57% 
Hyresbostäder
15% 
Kommersiella  
fastigheter25% 
Bostadsrätter
3% 
Samhälls-   
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 598 Tkvm
67% 
Hyresbostäder
4% 
Kommersiella  
fastigheter24% 
Bostadsrätter
6% 
Samhälls-   
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,36
7,96
10,26 10,22
4,42
2,601,83
2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q1
33,9 15,7
40,8
60,8
99,2
2018
120,8
11,3
Förvaltningsfastigheter 
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Fastighetsvärde
Totalt 8 079 Mkr
46% 
Kommersiella  
fastigheter
54% 
Samhälls -
fastigheter 1
1)  Varav 176 bostäder
Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt
I Palma, Spanien färdigställdes 
ett hotell 2021 och ytterligare ett 
hotell färdigställs 2023.
Knivsta
Uppsala
Gävle
Helsingborg
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Västerås
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Genova – det personliga fastighetsbolaget 
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffek­
tiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, 
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens 
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmark­
nader Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, 
hög utbildningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom 
Lund, och är verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden.
5
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 6 =====

Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets 
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation 
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket 
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av 
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över  
tid understiga 65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat 
per aktie, Kr
Belåningsgrad, %
Årlig tillväxt, % Årlig tillväxt, %
Kr %
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
20
40
60
80
100
Kr %
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
R12
20
40
60
80
100
Mål
Mål
Mål
Mål
Mål
-1,4 %
31 mar 2023
39 %
31 mar 2023
1,8 ggr
31 mar 2023
-16 %
31 mar 2023
58 %
31 mar 2023
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
6
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 7 =====

Pågående byggnation
Pågående byggnation av 
egenproducerade bostäder ska  
uppgå till minst 1 000 bostäder  
per år vid utgången av år 2024. 
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska  
vid utgången av år 2025 uppgå  
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade 
bostäder, antal
Fastighetsvärde på 
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och 
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 
procent av Genovas totala hyresintäkter 
vid utgången av år 2023.
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mål
Mål
Mål
53 %
31 mar 2023
914
31 mar 2023
10,2 Mdkr
31 mar 2023
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
7
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 8 =====

Miljöcertifiering
All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och 
förvaltas långsiktigt (exkl Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023.
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt Pågående
Svanen 2 2 3
Green Building 1 1 2
Miljöbyggnad 
iDrift
     Silver 2 15 14 31
     Brons 1 1
Certifieras ej 27 27
Summa 6 16 14 27 63 3
En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023.
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.
Energianvändning
Genova har som mål 
att ansluta bolaget till 
Science Based Targets 
och därigenom åta sig 
att sätta ambitiösa och 
vetenskapliga klimatmål i 
syfte att nå Parisavtalets 
mål om att minska 
utsläppen för att inte 
överstiga en uppvärmning 
om mer än 1,5°C.
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Grön finansiering, %
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstrategi
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre 
övergripande områden; att bygga och 
förvalta för framtidens miljö och kli­
mat, långsiktig stadsutveckling samt att 
bedriva en hållbar affärsverksamhet. De 
tre områdena har i sin tur målsättningar 
som ses över kontinuerligt och fastställs 
minst en gång per år av styrelsen. Under 
2022 utvecklade Genova konkreta delmål 
för att minska sina utsläpp, öka andelen 
befintliga fastigheter som är miljöcertifie­
rade samt öka andelen grön finansiering. 
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova 
ett ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital  Market 
Association). Detta dokument styr 
villkoren för hur likviden från gröna 
obligationer, gröna lån och andra typer 
av skuldebrev får användas. Genovas 
Gröna Finansieringsramverk och rela­
terad information återfinns på bolagets 
webbplats genova.se.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti­
fiera samtliga nyproducerade fastigheter 
och långsiktigt förvaltade fastigheter i 
beståndet för att möta kund­ och inves­
terarkrav, minska vår negativa påverkan, 
öka vår positiva påverkan, öka värdet 
av fastigheten och möjliggöra bättre 
lånevillkor. 
Händelser under perioden
Under kvartalet har hållbarhetsarbetet 
fokuserat på färdigställandet av hållbar­
hetsrapporten och att säkerställa god 
kvalitet och tillförlitlighet för insamlade 
hållbarhetsdata. Det har även förts en 
dialog med Science Based Target inita­
tive för att fastställa våra science­based 
targets för att få målen validerade.  
36% 
Gröna hybrid-  
obligationer
9% 
Gröna banklån
55% 
Gröna  
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 2023
Q1
2021
26% 23%
12%
23%
12%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
8
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 9 =====

9
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig­
heter består av samhällsfastigheter och 
bostäder samt kommersiella fastigheter 
för handel, kontor och lager. För huvud­
delen av Genovas befintliga förvaltnings­
fastigheter planeras det för utveckling av 
framtida hyresbostäder i kombination 
med samhällsfastigheter, ofta i nya 
stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna 
är i huvudsak belägna i Storstockholm, i 
Uppsalaregionen samt i västra Sverige. 
Genova arbetar löpande med att 
identifiera fastigheter som bidrar till att 
uppfylla de finansiella och operativa 
målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar 
både kassaflödesgenererande fastighe­
ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma 
byggnader med potential för utveckling 
och uthyrning. Genovas ambition är att 
fastigheterna som förvärvas även ska ge 
möjlighet att på sikt skapa byggrätter för 
framtida nybyggnadsprojekt. 
Vid periodens utgång hade Genova 
ett helägt fastighetsbestånd bestående 
av totalt 84 förvaltningsfastigheter till ett 
marknadsvärde om cirka 8,1 Mdkr fördelat 
på cirka 369 Tkvm. Totalt fastighetsvärde 
med hänsyn tagen till tillträdda fastighe­
ter, pågående nyanläggningar samt joint 
ventures uppgår till cirka 11,3 Mdkr.
Hyresavtal 
Vid periodens utgång hade Genova cirka 
460 hyresavtal med en genomsnittlig 
återstående avtalslängd på 5,3 år samt 
176 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäkter 
uppgick andelen från bostäder och offent­
ligt finansierade hyresgäster till cirka 
53 procent. Om även dagligvaru handel 
inkluderas uppgick andelen till cirka 62 
procent av kontrakterade hyresintäkter. 
Under perioden har ett femårigt 
hyresavtal med ett årligt hyresvärde på 
cirka 4,4 Mkr tecknats med en befintlig 
hyresgäst i Hunnerup i Lund, med start 
från augusti 2023. 
Under nästkommande kvartal fär­
digställs ytterligare 66 bostäder i projekt 
Tryckeriet i Norrtälje med ett hyresvärde 
om cirka 6,0 Mkr. 
Uppsagda avtal med avflyttning 
under det andra kvartalet har ett sam­
mantaget hyresvärde på 4,8 Mkr. Beräk­
nad nettouthyrning är sammantaget en 
positiv ökning med ett årligt hyresvärde 
på 1,2 Mkr. 
Utveckling värde förvaltningsfastigheter 
31 mars 2023
Hyresintäkter per kvartal 
31 mars 2023
Mkr
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q1
Mkr
20
40
60
80
100
120
140
2021 2022 20232020201920182017
10
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 11 =====

Förfallostruktur hyresavtal
31 mars 2023
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2023 123 22 37 7
2024 134 61 71 14
2025 77 59 94 18
2026 68 57 82 16
2027 11 16 28 5
>2027 49 101 182 36
Summa 462 317 494 97
Hyresbostäder 176 10 17 3
Totalt 638 327 511 100
Vakant 42 35
Totalt 369 546
Fördelning hyresintäkter
31 mars 2023
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 252 49
Bostäder 1 19 4
Livsmedel 44 9
Övrigt kommersiellt 196 38
Summa hyresintäkter 511 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
6,8 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
5,3 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
Förvaltningsfastigheter per geografi
31 mars 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori
31 mars 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 546 Mkr
Hyresvärde
Totalt 546 Mkr
49% 
Kommersiella 
fastigheter
51% 
Samhälls -
fastigheter 1
Uthyrbar yta
Totalt 369 Tkvm
Uthyrbar yta
Totalt 369 Tkvm
56% 
Kommersiella 
fastigheter
44% 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
45% 
Storstockholm
23% 
Uppsala
Fastighetsvärde
Totalt 8 079 Mkr
Fastighetsvärde
Totalt 8 079 Mkr
46% 
Kommersiella 
fastigheter
54% 
Samhälls -
fastigheter 1
12% 
Övrigt
49% 
Storstockholm
27% 
Uppsala
12% 
Väst
21% 
Väst
14% 
Väst
13% 
Övrigt
47% 
Storstockholm
26% 
Uppsala
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
11
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 12 =====

Fastighetsbeståndet
31 mars 2023
Antal  
fastig -
heter
Uthyr - 
bar yta, 
kvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 54 207 605 3 701 17 825 269 1 296 91,1 245 -69 -330 177 851
Samhällsfastigheter 3 30 161 136 4 378 27 171 277 1 721 95,9 266 -60 -371 206 1 279
Summa per fastighets -
kategori
84 368 742 8 079 21 909 546 1 482 93,5 511 -128 -348 383 1 038
Per geografi
Storstockholm 34 165 151 3 968 24 028 259 1 570 95,2 247 -59 -359 187 1 135
Uppsala 19 85 737 2 221 25 901 141 1 645 94,6 133 -36 -416 98 1 140
Väst 23 78 908 960 12 166 79 1 003 90,1 71 -18 -230 53 674
Övrigt 8 38 946 930 23 879 67 1 720 88,9 60 -15 -390 44 1 139
Summa per geografi 84 368 742 8 079 21 909 546 1 482 93,5 511 -128 -348 383 1 038
Varav Järngrinden 21 63 302 710 11 221 61 963 87,1 53 -13 -199 40 639
Pågående byggnation 1 036
Planerade projekt 1 106
Totalt enligt balansräkning 10 221
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 3 10 869 165 28 2 573 100 28 -3 -271 25 2 302
Totalt 87 379 611 10 386 574 1 513 93,8 539 -131 -346 408 1 074
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 878
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter om 17 Mkr.
3) Varav 176 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter.
4)  Avser etapp i projekt Handelsmannen, Hotell Can Oliver och del av projekt Korsängen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 623 Mkr 
men per den 31 mars är 458 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. 
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio -
ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
12
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 13 =====

Hunnerup 1, Lund
Aktuell intjäningsförmåga 
I syfte att ge en bild av Genovas framtida 
bedömda intjäningsförmåga för förvalt­
ningsverksamheten har nedanstående 
tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
utgår från bolagets förvaltningsobjekt 
samt intjäningsförmågan från byggstar­
tade pågående projekt i produktion efter 
att dessa färdigställts och inflyttning 
har skett. Det är viktigt att notera att 
den aktuella intjäningsförmågan inte 
ska jämställas med en prognos för de 
kommande tolv månaderna. Intjänings­
förmågan innehåller exempelvis ingen 
bedömning av hyres­, vakans­ eller 
ränteförändringar.
Hyresvärdet för respektive förvalt­
ningsobjekt och pågående projekt i 
produktion som inkluderas i aktuell 
intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt­
ningsfastigheter" och "Projektutveck­
ling” i delårsrapporten. Hyresintäkter 
baseras på hyresvärde på årsbasis med 
avdrag för vakanta ytor. Fastighetskost­
nader är bedömningar av normaliserade 
kostnader på helårsbasis. Centrala admi­
Bedömd intjäningsförmåga förvaltningsfastigheter
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter  
Genova
Förvaltnings-  
fastigheter  
Järngrinden
Summa  
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 486 61 546 99 646
Vakans -27 -8 -35 0 -36
Hyresintäkter 458 53 511 99 610
Fastighetskostnader -116 -13 -128 -13 -142
Driftsöverskott 342 40 383 86 468
Central administration fastighetsförvaltning -21 -8 -29 0 -29
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 9 4 13 4 17
Finansnetto -209 -11 -220 -50 -270
Förvaltningsresultat 121 25 147 40 186
nistrationskostnader avser kostnader 
hänförliga till fastighetsförvaltningen 
och baseras på bedömda kostnader för 
kommande tolvmånadersperiod, rensat 
för eventuella kostnader av engångs­
karaktär. 
Finansnettot har beräknats utifrån 
aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta 
på likvida medel erhålls ej och ränta på 
den räntebärande skulden har beräknats 
utifrån genomsnittsräntan vid årets 
utgång.
 
13
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 14 =====

Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder, 
samhällsservice och kommersiella 
lokaler där projektportföljen i huvudsak 
hänför sig till egenutvecklade byggrät­
ter tillskapade från egna förvaltnings­
fastigheter med befintligt kassaflöde. 
Genova är därmed aktivt i hela kedjan 
av fastighetsinvesteringar – från förvärv 
till förvaltning, projektutveckling och 
byggnation där projekten ofta inklude­
rar att bidra kring utvecklingen av nya 
stadsdelar. 
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enköping 
och Upplands­Bro samt byggnation av 
ett hotell i Palma, Mallorca. Järngrindens 
pågående projekt utgörs av bostadsrätter 
i Borås och Mark. Färdigställda projekt 
på våra kärnmarknader kommer ägas 
och förvaltas av Genova.
I Norrtälje är det första kvarteret fär­
digställt och inflyttat. Det andra kvarte­
ret, som är i produktion, innehåller 240 
hyresbostäder.
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tågsta­
tionen. Projektet genomförs i ett joint 
venture med Redito och de första inflytt­
ningarna har påbörjats under andra 
kvartalet 2023. 
Projektet Korsängen i centrala 
Enköping ligger i direkt anslutning till 
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd­
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova 
bygger 160 hyresbostäder som kommer 
färdigställas under nästa år. 
I Palma, Mallorca, färdigställs ett 
hotell innehållande 40 rum med inflytt­
ning under det tredje kvartalet 2023. 
Projektet är beläget centralt i Palma 
och är uthyrt till Nobis som också hyr 
det under 2021 färdigställda hotellet i 
samma område.
Genovas stadsutvecklingsprojekt 
Viby, beläget i centrala Brunna i Upp­
lands­Bro, byggstartades under fjärde 
kvartalet 2022. Den första etappen 
omfattar 131 bostäder, en livsmedels­
butik och en grundskola F­9. Genova har 
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood 
och Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä­
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
Järngrinden har under kvartalet 
frånträtt ett hyresrättsprojekt inne­
hållandes 92 hyresbostäder i Borås. 
 Järngrindens pågående projekt i Borås 
och Mark omfattar 36 bostadsrätter och 
projekten kommer att färdigställas och 
frånträdas under 2023. Utöver detta har 
 Järngrinden pågående projekt i Borås 
via joint ventures. 
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin 
utgångspunkt i ett externt bedömt mark­
nadsvärde på de outnyttjade byggrät­
terna under planerade projekt. Detta kan 
vara relevant för det fall Genova ej skulle 
fullfölja sin affärsplan och exploatera 
byggrätterna utan istället avyttra dem. 
CBRE:s marknadsvärdering per 31 mars 
av de framtida byggrätterna uppgår till 
cirka 3,8 Mdkr. Befintliga byggnader på 
dessa fastigheter, som i förekommande 
fall kommer behöva rivas i samband med 
exploatering, samt upparbetad inves­
tering för planerade projekt har per 31 
mars ett bokfört värde om cirka 2,2 Mdkr. 
Det innebär att övervärdet i koncernens 
byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 
1,6 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i 
Genovas balansräkning. 
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderas och är exkluderade ur det 
övervärde som Genova bedömer finns 
utöver balansräkningen. Ambitionen 
framöver är att Järngrindens byggrätter 
ska externvärderas för att även illustrera 
Järngrindens övervärde som en del av 
Genovakoncernen långsiktigt.
 
9 230 
Antal bostadsbyggrätter 
1,6 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
991 Mkr
Bedömt hyresvärde
14
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 15 =====

Projekt Korsängen, Enköping
Projektutveckling per geografi
31 mars 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Projektutveckling per fastighetskategori
31 mars 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 991 Mkr
Hyresvärde
Totalt 991 Mkr
87% 
Hyresbostäder
5% 
Kommersiella  
fastigheter
8% 
Samhälls  fastigheter
39% 
Storstockholm
Uthyrbar yta
Totalt 598 Tkvm
67% 
Hyresbostäder
23% 
Bostadsrätter
4% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
fastigheter
Uthyrbar yta
Totalt 598 Tkvm
6% 
Övrigt
43% 
Storstockholm
22% 
Uppsala
29% 
Väst
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 31 096 Mkr
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 31 096 Mkr
62% 
Hyresbostäder
30% 
Bostadsrätter
3% 
Kommersiella  
fastigheter
5% 
Samhälls-  
 fastigheter
49% 
Storstockholm
6% 
Övrigt
19% 
Uppsala
26% 
Väst
7% 
Övrigt
26% 
Uppsala
28% 
Väst
15
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 16 =====

Information om pågående byggnation och planerade projekt 
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 mars 2023
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde3, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad 2
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 2023/ 
Q2 2024
309 16 238 - 759 46 742 31 1 906 633 360 431
Segerdal 4 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q2 2023/ 
Q1 2025
142 8 616 368 449 49 978 20 2 271 411 161 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 378 161 165
Hotell Can Oliver Palma Kommersiella  
fastigheter
Q2 2021 Q3 2023 40 3 300 - 282 85 424 13 3 800 250 201 223
Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 86 86
Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 244 41 41
Järngrinden 6 Borås Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 6 1 600 140 - -
Järngrinden 6 Borås BRF 60 2 486 - 148 59 359 - - 123 90 90
Summa pågående byggnationer 914 51 447 7 975 2 974 50 055 126 2 217 2 609 1 100 1 036
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt.
3) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
4)  Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. Per 31 mars uppgick Genovas andel av nedlagda kostnader till cirka 161 Mkr,  
motsvarande cirka 40 procent av total investering.
5) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent.
6) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.  
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Projekt Segerdal, Knivsta
16
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 17 =====

Planerade projekt
31 mars 2023
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 6 124 354 672 - 17 090 48 186 771 2 173 14 611 507 560
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 356 44 942 64 2 125 1 130 33 33
Kommersiella fastigheter - - 15 334 536 34 947 30 1 961 528 73 75
Bostadsrätter 2 007 138 549 - 9 140 65 971 - - 7 314 410 437
Summa per kategori 8 316 507 635 31 085 28 122 52 201 865 2 161 23 583 1 023 1 106
Per geografiskt område - Egen förvaltning
Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 162 53 744 315 2 365 6 061 269 309
Uppsala 1 635 88 745 11 825 4 548 45 224 218 2 171 3 883 82 92
Väst 2 121 137 043 1 968 6 074 43 694 276 1 984 5 268 185 185
Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 78 83
Summa per geografi 6 309 369 087 31 085 18 982 47 435 865 2 161 16 269 614 669
Per geografiskt område - Bostadsrätter
Storstockholm 1 346 92 073 - 6 593 71 608 - - 5 191 244 271
Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 495 10 10
Väst 402 30 696 - 1 728 56 292 - - 1 419 155 155
Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 2 2
Summa per geografi 2 007 138 549 - 9 140 65 971 - - 7 314 410 437
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 374 208 037 17 292 13 755 61 044 315 2 365 11 252 513 580
Uppsala 1 854 99 775 11 825 5 139 46 050 218 2 171 4 378 91 101
Väst 2 523 167 739 1 968 7 802 45 973 276 1 984 6 686 339 339
Övrigt 565 32 085 - 1 426 44 448 55 2 028 1 266 80 85
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 316 507 635 31 085 28 122 52 201 865 2 161 23 583 1 023 1 106
Varav Järngrinden 2 050 128 569 1 038 6 143 47 396 197 1 995 5 173 339 339
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta  
31 mars 2023
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
17
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 18 =====

Joint Ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures för att på så 
sätt få tillgång till fler attraktiva kassaflö­
desgenererande förvaltningsfastigheter 
med möjlighet till projektutveckling av 
hyresbostäder, samhällsservice och kom­
mersiella lokaler. 
Per den 31 mars 2023 ägde Genova 50 
procent av andelarna i fem olika joint 
ventures samt ägde indirekt 49 procent 
av ett antal intresseföretag via ägandet i 
Järngrinden. De gemensamt ägda bola­
gen innehar totalt 18 kassaflödesgenere­
rande fastigheter med ett sammanlagt 
fastighetsvärde om cirka 1 756 Mkr varav 
Genovas andel uppgår till cirka 878 Mkr. 
Genovas andel av antalet bostadsbygg­
rätter uppgår till cirka 1 600 fördelat på 
cirka 106 Tkvm.  
Fastighetsvärdet har påverkats av 
negativa värdeförändringar om cirka 19 
Mkr vilket har medfört ett lägre resultat 
från andelar i joint ventures.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 mars 2023
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, kvm
Andel av Järngrindens  
intressebolag
49 261 Västsverige 5 256 398 24 386
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23 000
SBBGenova Nackahusen 50 84 Stockholm 4 221 192 11 970
GenovaFastator 50 9 Stockholm 1 90 175 9 625
GenovaRedito 50 72 Knivsta 2 14 142 8 984
Greenova 50 9 Stockholm 5 97 285 24 150
548 18 878 1 577 102 115
18
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 19 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-mar
2023
Jan-mar
2022
Apr 2022 
-mar 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter 128,9 93,6 430,0 394,7
Driftskostnader -30,4 -23,3 -91,2 -84,1
Underhållskostnader -4,9 -4,8 -23,7 -23,7
Fastighetsskatt -2,8 -2,0 -9,8 -9,1
Summa Fastighetskostnader -38,0 -30,1 -124,8 -116,9
Driftsöverskott 90,9 63,5 305,2 27 7,8
Central administration fastighetsförvaltning -6,6 -5,6 -24,1 -23,2
Central administration projektutveckling -10,7 -6,8 -32,2 -28,3
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -10,3 13,0 16,0 39,3
Finansnetto -52,0 -33,2 -163,7 -144,9
Förvaltningsresultat 11,3 30,9 101,2 120,8
Resultat från nyproduktion bostäder 32,6 – 32,6 0,0
Övriga intäkter – 0,4 2,2 2,6
Övriga kostnader -0,7 – -0,7 –
Värdeförändringar fastigheter -97,3 170,2 -68,7 198,7
Värdeförändringar derivat 0,3 – 0,3 –
Valutakurseffekter fastigheter 4,0 3,0 3,2 2,2
Resultat före skatt -49,7 204,5 70,0 324,2
Inkomstskatt 9,5 -37,5 -21,3 -68,3
Periodens resultat -40,2 167,0 48,7 255,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – –
Summa totalresultat för perioden -40,2 167,0 48,7 255,9
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -64,7 145,8 12,9 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 24,5 21,2 35,8 32,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -64,7 145,8 12,9 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 24,5 21,2 35,8 32,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -1,85 3,19 -1,06 3,98
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 169 41 977 42 764 41 977
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
19
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 20 =====

Resultatanalys 
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 
128,9 Mkr (93,6). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyres­
intäkterna om 38 procent. Tillväxten i hyresintäkterna hänför 
sig främst till ett växande fastighetsbestånd från förvärv och 
färdigställda projekt. 
Intäkterna från jämförbart bestånd är 9 Mkr högre jämfört 
med föregående år, vilket motsvarar 2023 års inflationsjustering. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång 
uppgick till 94 procent (94). 
 
Utveckling intäkter
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd 100,5 91,5 10
Förvärvade fastigheter 28,4 0,5 e/t
Sålda fastigheter 0,0 1,6 e/t
Hyresintäkter 128,9 93,6 38
Kommersiella fastigheter 62,3 40,8 53
Samhällsfastigheter 66,6 52,8 26
Hyresintäkter 128,9 93,6 38
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts­ och underhållskostna­
der samt fastighetsskatt ökade under perioden till ­38,0 Mkr 
(­30,1), vilket motsvarar en ökning på cirka 26 procent. 
Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att Genova 
förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregå­
ende år samt högre energikostnader.  
Utveckling fastighetskostnader
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd -30,6 -30,0 2
Förvärvade fastigheter -7,4 0,0 e/t
Sålda fastigheter 0,0 -0,1 e/t
Fastighetskostnader -38,0 -30,1 27
Kommersiella fastigheter -18,4 -15,0 23
Samhällsfastigheter -19,6 -15,0 30
Fastighetskostnader -38,0 -30,1 27
Fastighetskostnader årstakt per kvm
Kr/kvm
Kommer siella  
fastigheter
Samhälls-
fastigheter Totalt
Drift -250 -325 -283
Underhåll -34 -38 -36
Fastighetsskatt -46 -7 -29
Totalt -330 -370 -348
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 90,9 Mkr (63,5), 
vilket motsvarar en ökning på 43 procent. Överskottsgraden för 
perioden uppgick till 70,5 procent, vilket är högre jämfört med 
första kvartalet 2022 då den uppgick till 67,8 procent. Den högre 
överskottsgraden är en effekt av inflationsjustering av hyresin­
täkter, inflyttningar i färdigställda projekt samt förvärv. 
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastig­
hetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala 
administrationskostnaderna uppgick under året till ­17,3 Mkr 
(­12,4), vilket motsvarar en ökning om 40 procent. Ökningen 
är framför allt ett resultat av den växande verksamheten. 
 
Central administration
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -1,6 -2,5
Personalkostnader -4,3 -2,3
Avskrivningar och leasing -0,7 -0,8
Central administration  
fastighetsförvaltning -6,6 -5,6
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -2,6 -3,0
Personalkostnader -6,9 -2,8
Avskrivningar och leasing -1,2 -1,0
Central administration projektutveckling -10,7 -6,8
 
Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures 
uppgick under året till ­10,3 Mkr (13,0) och avser resultat från 
den löpande driften och värdeförändringar. Av minskningen 
jämfört med 2022 är cirka ­19 Mkr hänförligt till värdeföränd­
ringar på fastigheterna i GenovaFastator och Greenova.
20
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 21 =====

Finansnetto 
Finansnettot uppgick till ­52,0 Mkr (­33,2) i den växande 
fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som finan­
sieras via banklån och obligationslån. Projektverksamheten 
omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och 
investeringar i joint ventures. De räntekostnader som är hän­
förliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som 
belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten 
är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på 
respektive projekt och belastar inte resultatet. 
Under första kvartalet 2023 har 23 Mkr aktiverats hänförligt 
till projektverksamheten. I nuläget är bedömningen att den 
årliga aktiveringen hänförlig till projektverksamheten kommer 
att uppgå till cirka 25­30 procent av koncernens totala ränte­
kostnader.  
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,1 procent 
(5,8 procent inklusive obligationslån och byggnadskreditiv). 
Bland finansiella kostnader under perioden ingår ­4,6 Mkr 
(­3,6) som avser kostnader för upptagande av obligationslån 
som periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för 
perioden uppgick till 1,8 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har 
kostnader av engångskaraktär exkluderats.  
 
Finansnetto
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Ränteintäkter 5,9 0,6
Räntekostnader lån -52,9 -29,8
Räntekostnader leasing -0,4 -0,4
Övriga finansiella kostnader -4,6 -3,6
Finansnetto -52,0 -33,2
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 11,3 Mkr 
(30,9), vilket är en minskning med 64 procent. Minskningen är 
hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint 
ventures om cirka 19 Mkr samt ökade räntekostnader men 
kompenserades av ett högre driftöverskott.
Resultat från nyproduktion bostäder
I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt 
utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet 
bestod av 92 nyproducerade hyresrätter.
Värdeförändringar 
Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 10 punkter har 
påverkat värden negativt men effekterna motverkas till viss 
del av indexuppräkning på hyresintäkterna.
  
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Förändring driftnetto -10,6 -
Pågående byggnation - 62,2
Mark och outnyttjade byggrätter - 47,5 108,5
Förändring avkastningskrav -39,2 -0,5
Värdeförändringar fastigheter -97,3 170,2
 
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 9,5 Mkr (­37,5) och hänför sig i 
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både 
aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi­
nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav­
drag kan beräknas till cirka 390 Mkr (401) samt obeskattade 
reserver om cirka 84 Mkr (71). Som uppskjutna skatteskulder 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden 
mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den 
skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Resultat före skatt -49,7 204,5
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats 10,2 -42,1
Ej skattepliktiga intäkter 10,6 4,4
Ej avdragsgilla kostnader -1,9 -2,1
Ej avdragsgillt räntenetto -8,0 -4,0
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 0,9 4,0
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -0,1 -
Återföring vid fastighetstransaktioner - 2,4
Justering uppskjuten skatt avseende 
tidigare år
-2,3 -
Övrigt - -0,1
Periodens skatt enligt resultaträkningen 9,5 -37,5
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
Jan–mar 
2023
Jan–mar 
2022
Temporära skillnader fastigheter -590,3 -338,1
Obeskattade reserver -17, 2 -13,9
Summa uppskjutna skatteskulder - 607,5 -352,0
Underskottsavdrag 82,0 92,3
Summa uppskjutna skattefordringar 82,0 92,3
Uppskjutna skatteskulder, netto -525,5 -259,7
 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till ­40,2 Mkr (167,0). Jämfört med 
2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet 
minskat under första kvartalet 2023. Värdeförändringarna, 
med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att 
Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är 
lägre än motsvarande period 2022.
21
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 22 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9  -   202,9
Förvaltningsfastigheter 8 079,1 6 902,9 8 183,2
Pågående nyanläggningar 945,6 1 139,3 860,5
Projekteringsfastigheter 1 105,8 122,4 1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar 18,6  -   18,9
Nyttjanderättstillgångar 31,7 30,5 32,6
Inventarier 4,7 3,5 4,7
Uppskjutna skattefordringar 82,0 82,7 81,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag 548,2 840,1 556,1
Övriga långfristiga fordringar 298,5 279,8 301,1
Summa anläggningstillgångar 11 317,1 9 401,2 11 264,2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt  90,0  -    197,0 
Hyresfordringar och kundfordringar 31,5 9,0 33,3
Övriga fordringar 164,0 155,1 186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 66,6 30,8 38,4
Likvida medel 318,7 185,6 257,7
Summa omsättningstillgångar 670,7 380,5 712,9
SUMMA TILLGÅNGAR 11 987,8 9 781,7 11 97 7,1
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 452,2 1 486,9 1 535,7
Hybridobligation 800,0  700,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 774,3 123,8 749,8
Summa eget kapital 4 733,8 3 820,6 4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 4 37 7,4 2 801,1 4 151,1
Obligationslån 720,6 1 260,1 742,0
Leasingskuld 29,8 25,3 29,5
Övriga långfristiga skulder 63,0 3,1 63,0
Uppskjutna skatteskulder 607,5 525,4 619,5
Summa långfristiga skulder 5 798,4 4 615,0 5 605,2
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 602,7 1 108,5 901,2
Obligationslån 530,5 5,5 533,2
Checkräkningskredit 23,6 0,0 0,0
Leverantörsskulder 55,2 56,2 93,9
Leasingskuld 3,5 5,3 4,8
Aktuella skatteskulder 9,0 3,2 11,2
Övriga skulder 115,7 72,1 130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 115,3 95,3 101,4
Summa kortfristiga skulder 1 455,6 1 346,1 1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 987,8 9 781,7 11 97 7,1
22
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 23 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9
Totalresultat
Årets resultat 223,5 32,5 255,9
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 19,4 614,7 634,1
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Valutakurseffekt -1,3 -1,3
Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Periodens resultat -64,7 24,5 -40,2
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat -64,7 24,5 -40,2
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -18,9 -18,9
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 31 mars 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 452,2 800,0 774,3 4 733,8
23
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 24 =====

Kommentar till balansräkningen
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 84 helägda 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt­
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd 
kalkylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastig­
hetsportföljen bedöms till cirka 5,4 procent vid bokslutsdagen. 
Fastighetsbeståndet har varit oförändrat under perioden. 
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje,  
Enköping, Upplands­Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca. 
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa 
fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för 
förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella 
belopp till pågående nyanläggningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående 
bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som 
färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas 
som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern­
värderas kvartalsvis. Per den 31 mars utfördes de externa 
värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde­
hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data 
för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
31 mar 
2023
31 mar 
2022
31 dec 
2022
Ingående värde förvaltningsfastig -
heter
8 183,2 6 902,6 6 902,6
+ Förvärv - 104,0 1 055,3
+ Till- och ombyggnation 6,5 15,3 56,8
- Försäljningar - -228,5 -228,5
+/- Omklassificeringar - - 341,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -110,6 109,5 55,7
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
8 079,1 6 902,9 8 183,2
Ingående värde pågående  
nyanläggningar
860,5 945,8 945,8
+ Förvärv - 0,0
+ Nybyggnation 101,5 131,3 622,6
- Försäljningar - 0,0
+/- Omklassificeringar -16,4 - -864,4
+/- Orealiserade värdeförändringar 62,2 156,7
Utgående värde pågående  
nyanläggningar
945,6 1 139,3 860,5
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 023,2 114,1 114,1
+ Förvärv - - 336,1
+/- Omklassificeringar 16,4 - 523,0
+/- Orealiserade värdeförändringar 30,0 - -10,9
+ Aktiveringar 36,2 8,3 60,9
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 105,8 122,4 1 023,2
Ingående värde pågående  
bostadsprojekt
197,0 - -
+ Förvärv - - 197,0
+ Nybyggnation 3,0 - -
- Försäljningar -110,0 - -
Utgående värde pågående  
bostadsprojekt
90,0 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 220,5 8 164,6 10 264,0
Förvaltningsfastigheter 8 079,1 6 902,9 8 183,2
Pågående byggnation 945,6 1 139,3 860,5
Planerade projekt 1 105,8 122,4 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 90,0 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 220,5 8 164,6 10 264,0
24
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 25 =====

Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars till 4 733,8 Mkr 
(4 595,5) och soliditeten till 39,5 procent (38,4). 
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 259,4 Mkr 
(5 134,0), vilket motsvarar en ökning med 2 procent. Det lång­
siktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 
Substansvärde
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 733,7 103,78 3 820,6 91,02 4 595,5 109,48
Återläggning:
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 607,5 13,32 525,4 12,52 619,5 14,76
   Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -82,0 -1,80 -82,7 -1,97 -81,1 -1,93
   Hybridobligation -800,0 -17,54 -700,0 -16,68 -800,0 -19,06
   Innehav utan bestämmande inflytande -7 74,3 -16,98 -123,8 -2,95 -749,8 -17,86
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 684,9 80,79 3 439,50 81,94 3 584,1 85,38
3 685,1 Mkr (5 384,1), vilket motsvarar en minskning med 32 
procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie­
ägarna per aktie uppgick till 80,79 kronor per aktie (85,38).  
  
  
Direktavkastningskrav per kategori
%
31 mar 
2023
31 mar 
2022
Kommersiella fastigheter 1 6,0 5,6
Samhällsfastigheter 4,9 4,5
Totalt 5,4 4,9
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konso -
liderade förvaltningsfastigheter. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter 
och exkluderar Hotel Concepcio i Palma som internvärderas.
 
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
31 mar 
2023
31 mar 
2022
Hyresvärde kr/kvm 1 482 1 481
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -348 -351
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 038 1 046
Överskottsgrad, % 1 75 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 909 25 881
Uthyrningsbar yta, tkvm 368,7 266,7
Antal fastigheter 84 59
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 31 mars 2023 räntebärande skulder hän­
förliga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter om 
6 231 Mkr (5 175 ) vilket motsvarade en belåningsgrad om 58,1 
procent (61,8) justerat för likvida medel. Den genomsnittliga 
räntenivån uppgick till cirka 5,1 procent (5,8 procent inklusive 
byggnadskreditiv och obligationslån) den 31 mars 2023 med 
en soliditet som vid samma tidpunkt uppgick till 39,5 procent 
(37,9). 
De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upptagits 
vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastighetsport­
följen samt finansiering av projekt och investeringar i joint 
ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga 
garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess 
fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. 
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 
mars 2023 till 2,4 år (2,1). Kreditförfallostrukturen per samma 
datum framgår av tabellen på sidan 27.
25
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 26 =====

Kreditförfallostruktur 
31 mars 2023
2023 2024 202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Långsiktig finansiering
Under föregående år ingick Genova nya finansieringsavtal 
med Swedbank och SBAB om totalt 3 600 Mkr, varav 350 Mkr 
utgörs av en revolverande kreditfacilitet. De nya finansie­
ringsavtalen är baserade på Genovas gröna ramverk och kan 
konverteras till grön finansiering när förvaltningsfastighe­
terna blir miljöcertifierade enligt Genovas hållbarhetsmål. Vid 
slutet av året stärkte Genova sin finansiella flexibilitet med 
ytterligare en revolverande kreditfacilitet på 300 Mkr. Faci­
liteten är säkerställd och avsedd att användas för allmänna 
affärsändamål och möjliggör lösen av befintliga icke säker­
ställda obligationer. Genova har under 2023 förfall i kredit­
förfallostrukturen nedan om 1 Mdkr. Av dessa avser 525 Mkr 
befintliga obligationslån som bolaget kommer att återbetala 
med befintlig likviditet och således minska sin skuldsätt­
ning. Cirka 500 Mkr avser finansiering i bankmarknaden där 
Genova och det nu konsoliderade bolaget Järngrinden kom­
mer att refinansiera skulderna kopplade till sina befintliga 
förvaltningsfastigheter.
Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår 
till 1 728 Mkr. I beloppet ingår kassa med 318 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning om totalt 788 Mkr 
samt 622 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är 
utnyttjade. 
Kapitalstruktur
31 mars 2023
20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23
Q1
Mkr %
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
20
40
60
80
100
66 62
39 36
59
34
56
38
59
38
58
39
62
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Kreditportfölj
31 mars 2023
Kredit- 
avtal
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Snittränta,  
%
Löptid
20231 1 137 1 037 100 6,96
20242 1 112 962 150 7,14
2025 1 239 939 300 5,06
2026 1 026 1 026 0 5,24
2027 1 599 1 428 171 4,88
Totalt 6 113 5 392 721 5,78
Byggnadskreditiv 1 462 839 622 5,66
Totalt 7 575 6 231 1 343 5,77
Lån exklusive 
obligation och  
byggnadskreditiv
4 868 4 147 721 5,08
1) 525 Mkr avser obligation räntesats 5,25 procent.
2) 725 Mkr avser obligation räntesats 4,50 procent.
Räntebindning 
Genova arbetar med kort räntebindning för att bolaget bedö­
mer  att det är mest kostnadseffektivt på lång sikt. Uppkom­
mer däremot gynnsamma möjligheter att förlänga räntebind­
ningen via derivat är det en möjlig strategi för Genova. 
Per 31 mars finns två avtal om räntetak och en ränteswap. 
Avtalen om räntetak begränsar räntebasen till 2,0 procent för 
300 Mkr samt 5,0 procent för 230 Mkr och avtalen löper ut 
under maj 2023 respektive juli 2025. Under det första kvar­
talet ingick Genova en ränteswap om totalt 800 Mkr med en 
underliggande Stibor om 2,35 procent som löper ut januari 
2028. I tabellen över kreditportföljen nedan ingår ovanstående 
derivat.
26
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 27 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 11,3 30,9 120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 11,5 -8,6 -41,0
Övriga intäkter - 0,4 2,6
Övriga kostnader -0,7 - -
Betald skatt -1,4 -2,6 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 20,7 20,1 84,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar -2,4 6,9 -9,9
Förändring övriga rörelsefordringar -8,6 -17,3 -58,1
Förändring leverantörsskulder -46,3 0,3 25,2
Förändring övriga rörelseskulder -6,0 -2,2 37,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten -42,6 7,8 79,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -165,7 -258,9 -1 095,7
Investeringar i inventarier 0,0 -0,3 0,6
Försäljning av fastigheter 154,4 228,5 228,5
Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 0,4 -32,4 -48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -10,9 -63,1 -765,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 197,9 -
Emission hybridobligation -  - 98,5
Upptagna lån 50,0 80,8 922,0
Amortering av lån -122,5 -144,3 -336,0
Lämnad utdelning -18,9 -11,7 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 114,5 -75,2 628,0
Periodens kassaflöde 61,0 -130,5 -58,3
Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0
Likvida medel vid periodens slut 318,6 185,6 257,7
*) Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 1,6 1,7 5,5
Resultat från andelar i joint ventures 10,3 -13,0 -39,3
Upplupen ränta -0,4 2,7 -7, 2
11,5 -8,6 -41,0
Erhållen ränta 5,9 0,6 8
Betald ränta -57,0 -30,3 -155
1)  Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr.
27
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 28 =====

Segmentsrapportering
Jan-mar 2023 Jan-mar 2022
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 128,9 128,9 93,6 93,6
Summa intäkter 128,9 128,9 93,6 93,6
Fastighetskostnader -38,0 -38,0 -30,1 -30,1
Summa fastighetskostnader -38,0 -38,0 -30,1 -30,1
Driftsöverskott/resultat från  
nyproduktion 90,9 90,9 63,5 63,5
Central administration -6,6 -10,7 -17,3 -7,1 -22,5 -29,6
Resultat från andelar i joint ventures -10,3 -10,3 13,0 13,0
Finansnetto -52,0 -52,0 -33,2 -33,2
Resultat från nyproduktion bostäder 32,6 32,6 0,0
Övriga intäkter 0,0 0,4 0,4
Övriga kostnader -0,7 -0,7 0,0
Värdeförändringar fastigheter -97,3 -97,3 170,2 170,2
Värdeförändringar derivat 0,3 0,3 0,0
Valutakurseffekt fastighet 4,0 4,0 3,0 3,0
Resultat före skatt -70,9 21,2 -49,7 209,4 -22,1 187,3
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 079,1 6 902,9
Pågående nyanläggningar 945,6 1 139,3
Projekteringsfastigheter 1 105,8 122,4
Andelar i joint ventures 548,2 840,1
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 111,0 258,9
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon­
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg­
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att 
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor­
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en 
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett 
nytt segment. 
28
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 29 =====

Nyckeltal
Jan-mar
2023
Jan-mar
2022
Jan–dec
2022
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Pågående byggnation, antal 914 863 1 006
Färdigställda bostäder, antal 92 - 179
Totalt antal byggrätter, antal 9 230 6 895 9 322
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 207,6 137,9 207,6
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 161,1 128,8 160,4
Total uthyrbar yta, tkvm 368,7 266,7 368,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 94,3 94,0
Överskottsgrad, % 70,5 67,8 70,4
Nettoinvesteringar, Mkr 11,4 258,9 7 17, 2
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -3,4 17,8 6,2
Soliditet, % 39,5 39,1 38,4
Belåningsgrad, % 58,1 61,1 59,1
Genomsnittlig räntenivå, % 5,1 2,1 4,5
Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 5,8 2,7 5,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 2,0
Kapitalbindningstid, antal år 2,4 1,9 2,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 41 977
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 169 41 977 41 977
Förvaltningsresultat per aktie, Kr -0,16 0,46 1,53
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -16,0 75,4 16,5
Resultat per aktie, Kr -1,85 3,19 3,98
Eget kapital, Mkr 4 733,8 3 820,6 4 595,5
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 3 159,5 2 996,8 3 045,7
Eget kapital per aktie, Kr 69,27 71,39 72,56
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 259,4 4 263,3 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 685,1 3 439,5 3 584,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr 80,79 81,94 85,38
29
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 30 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-mar
2023
Jan-mar
2022
Jan–dec
2022
Nettoomsättning 0,0 0,0 7,0
Summa rörelsens intäkter 0,0 0,0 7,0
Övriga externa kostnader -1,4 -1,3 -5,6
Personalkostnader -2,4 -2,6 -11,5
Summa rörelsens kostnader -3,7 -3,9 -17,1
Rörelseresultat -3,7 -3,9 -10,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - - -83,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 18,1 - 136,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -26,7 -18,4 -87,0
Resultat från finansiella poster -8,6 -18,4 -33,5
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 0,0 0,0 10,7
Resultat före skatt -12,3 -22,3 -32,9
Skatt på årets resultat 0,0 0,0 -0,1
Årets resultat -12,3 -22,3 -33,0
Övrigt totalresultat för året – – –
Summa totalresultat för året -12,3 -22,3 -33,0
30
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 31 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2
Andelar i intresseföretag – 563,4 –
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 957,3 1 701,8 1 886,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 797,9 2 509,5 2 726,9
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 3,0 5,3 5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,4 2,9 1,3
3,5 8,2 6,6
Likvida medel 92,3 90,6 65,1
Summa omsättningstillgångar 95,7 98,8 71,7
SUMMA TILLGÅNGAR 2 893,6 2 608,3 2 798,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 - 811,7
Balanserat resultat -536,9 374,1 -485,1
Periodens/årets resultat -12,3 -22,3 -33,0
Summa fritt eget kapital 455,5 351,8 293,6
Hybridobligation 800,0 700,0 800,0
Summa eget kapital 1 310,3 1 102,2 1 144,0
Långfristiga skulder
Obligationslån 720,6 1 260,1 742,0
Summa långfristiga skulder 720,6 1 260,1 742,0
Kortfristiga skulder
Obligationslån 522,3 5,5 533,2
Leverantörsskulder 0,3 0,1 0,1
Skulder till koncernföretag 318,5 198,1 355,9
Aktuella skatteskulder 0,2 – 0,2
Övriga skulder 20,5 40,9 22,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1,0 1,4 0,6
Summa kortfristiga skulder 862,7 246,0 912,5
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 893,6 2 608,3 2 798,5
31
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 32 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2
0,0
Omföring i ny räkning -42,8 42,8 0,0
Totalresultat 0,0
Årets resultat -33,0 -33,0
Övrigt totalresultat –
Summa totalresultat -33,0 -33,0
Transaktioner med ägare
Utdelning (5,95 kr/preferensaktie)
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Inlösen preferensaktier 0,0
Nyemission stamaktier 0,0
Emissionskostnader stamaktier 0,0
Emission teckningsoptioner 0,0
Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1
Omföring i ny räkning -33,0 33,0
Totalresultat
Årets resultat -12,3 -12,3
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat -12,3 -12,3
Utdelning (5,95 kr/preferensaktie) 0,0
Transaktioner med ägare
Emission hybridobligation 0,0
Emissionskostnader hybridobligation 0,0
Utdelning hybridobligation -18,9 -18,9
Inlösen preferensaktier 0,0
Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4
Emissionskostnader stamaktier 0,0
Valutakurseffekt 0,0
Utgående balans per 31 mars 2023 54,7 1 004,8 -536,9 -12,3 800,0 1 310,3
32
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 33 =====

Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få 
betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan­
siella ställning. 
I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga 
transaktions­ och projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre­
rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information 
om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på 
sidorna 70–75.
De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent­
liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt 
bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i 
såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt 
som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande 
utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar 
efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt 
förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi­
fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i 
enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med 
god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. 
Möjligheter och risker i kassaflöde 
Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande 
fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad 
och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett 
evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att 
fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för­
värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport­
följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, 
främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, 
förskolor, äldre­ och omsorgsboenden som vi bygger på egen­
utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning.
Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på 
marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång­
siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre­ och 
omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid 
nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög 
lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig 
kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett 
viktigt inslag.
Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp­
rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed 
erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader 
och låga vakanser. 
Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade 
genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande 
räntor.
 
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring
Effekt på  
kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 63 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt 
av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig­
heter inkluderas i resultaträkningen.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift­ och underhållskostnader, vakans samt direktav­
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast­
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den 
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering. 
Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, 
där investerare analyserar fastigheternas förväntade drift­
överskott och i kombination med riskvilja bedöma direkt­
avkastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre 
direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en 
vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. 
Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig­
heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm­
ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga 
vakanser och kostnader. 
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 511 Mkr +/- 1 022 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 732/9 709 Mkr 11 243/9 198 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,8/3,1 % -5,3/6,5 %
Justerad belåningsgrad 55 61 % 53/65 %
Effekt på soliditet 1,6/-1,8 % 3,1/-3,7 %
Justerad soliditet 41/38 % 43/36 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
 
33
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 34 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på 
 Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 
2 029 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 31 mars 2023 
uppgick till 59,60 kr. Per den 31 mars 2023 uppgick det totala 
antalet aktier i Genova till 45 613 329. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal 
Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och 
åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring 
likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar 
köp­ respektive säljvolym motsvarande minst 30 000 kronor 
med en spread om maximalt 4 procent mellan köp­ och säljkurs.
Riktad nyemission
I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 
3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor 
per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes 
Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade 
till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar 
institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage­
ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar 
Fondförvaltning och Enter Fonder. 
Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes 
till 55 kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuil­
ding­förfarande och genomfördes med stöd av bemyndigande 
från årsstämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen 
motsvarar en premie om 3,1 procent i förhållande till den 
volymvägda genomsnittliga aktiekursen under de närmast 
föregående 10 handelsdagarna.
Genom nyemissionen stärks Genovas finansiella ställning 
och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter som för­
väntas uppstå då förutsättningarna på fastighetsmarknaden 
är under förändring.
Aktieägare
31 mars 2023
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 500 000 16,44 16,44
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 569 607 7,83 7,83
Lancelot Asset Management 3 197 000 7,01 7,01
Swedbank Robur Fonder 2 702 929 5,93 5,93
Skandia 2 239 731 4,91 4,91
Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Enter Fonder 1 148 410 2,52 2,52
BNP Paribas 419 030 0,92 0,92
Cancerfonden 300 000 0,66 0,66
Handelsbanken Fonder 250 000 0,55 0,55
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Avanza Pension 215 285 0,47 0,47
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Futur Pension 193 195 0,42 0,42
Summa övriga ägare 1 351 868 2,96 2,96
Summa 45 613 329 100,00 100,00
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings­ och likviditetsrisk avses risken att sakna 
likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas 
på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende 
förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från 
externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost 
för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig­
hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller 
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
34
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 35 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen uppgick under 
perioden till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna 
har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, 
projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring 
och försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års­
redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har 
inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före­
gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande 
befattningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att 
hållas i Stockholm den 3 maj 2023.
Förslag till vinstutdelning
Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets 
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation 
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket 
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktierna uppgå till 50 
procent av förvaltningsresultatet.
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verksam­
hetsåret 2022.
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Financial Reporting Standards 
(IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har 
upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys­
ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella 
rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av 
delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i 
enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och 
årsredovisningslagen. Samma redovisnings­ och värderings­
principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se 
not 2 i Genovas årsredovisning 2022. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning 
av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. 
Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de 
varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att 
ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig­
het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i 
årsredovisningen 2022. 
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig 
granskning av bolagets revisorer.
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del­
årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver 
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget 
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 3 maj 2023
Mikael Borg, styrelseordförande
Anette Asklin, styrelseledamot
Micael Bile, styrelseledamot
Andreas Eneskjöld, styrelseledamot 
Erika Olsén, styrelseledamot
Maria Rankka, styrelseledamot
Michael Moschewitz, VD
Finansiell kalender
Årsstämma 2023  3 maj 2023
Delårsrapport januari-juni 2023  16 augusti 2023
Delårsrapport januari-september 2023  27 oktober 2023
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 3 maj 2023 kl. 08.30 CET.
35
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 36 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till marknadsvärdet på 
förvaltningsfastigheter, pågående nyan-
läggningar och projekteringsfastigheter vid 
 rapportperiodens slut. Belåningsgraden 
används för att belysa Genovas finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost-
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det att 
centrala administrationskostnader, finans-
netto samt orealiserade värdeförändringar 
beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant 
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk 
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till  
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden utbetalad preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation i förhållande 
till det vägda genomsnittliga antalet utestå-
ende aktier under perioden. Förvaltnings-
resultat per aktie används för att belysa aktie-
ägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä -
gare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för 
hybridobligation i förhållande till det vägda 
genomsnittliga antalet utestående aktier 
under perioden. Justerat resultat efter skatt 
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat 
efter skatt per aktie. 
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt till 
aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur 
stor del av det långsiktiga substansvärdet 
som bedöms vara hänförligt till aktieägare 
efter att andelen hänförligt till innehavare av 
hybrid obligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort. 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie -
ägare dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde 
per aktie används för att belysa aktieägarnas 
andel av bolagets långsiktiga substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med under 
perioden utbetald preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation, i förhål-
lande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Resultat 
efter skatt per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av bolagets resultat efter 
skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
36
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 37 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,  
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
37
Genova Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 38 =====