Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari–juni / 2023

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–juni 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 254,5 Mkr (185,7), en ökning 
med 37 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 186,4 Mkr (132,3), en ökning 
med 41 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 57 procent till 24,1 Mkr 
(56,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
uppgick till 15,2 Mkr (31,1), motsvarande -0,33 kr (0,74) 
per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa 
värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka  
-29 Mkr samt ökade räntekostnader.
•   Resultat efter skatt uppgick till -148,3 Mkr (342,5), 
motsvarande -4,89 kr (7,06) per aktie.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna 
minskade med 4 procent till 3 516,1 Mkr (3 649,5), 
motsvarande 77,09 kr (86,94) per aktie.
Kvartalet april–juni 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 125,6 Mkr (92,1), en ökning med 
36 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 95,5 Mkr (68,8), en ökning med 
39 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 49 procent till 
12,8 Mkr (25,4), varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till –7,8 Mkr (11,9), motsvarande -0,17 kr 
(0,28) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa 
värdeförändringar på fastigheter i joint ventures om cirka  
-10 Mkr samt ökade räntekostnader.
•   Resultat efter skatt uppgick till -106,6 Mkr (175,5), 
motsvarande -3,04 kr (3,87) per aktie.
Jan-jun
2023
Jan-jun
2022
Apr-jun
2023
Apr-jun
2022
Jul 2022 
-jun 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter, Mkr 254,5 185,7 125,5 92,1 463,4 394,7
Driftsöverskott, Mkr 186,4 132,3 95,5 68,8 331,9 27 7,8
Förvaltningsresultat, Mkr 24,1 56,3 12,8 25,4 88,6 120,8
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,33 0,74 -0,58 0,28 0,41 1,53
Bostäder under byggnation, antal 1 825 863 825 863 825 1 006
Färdigställda bostäder, antal 181 – 89 - 360 179
Nettoinvestering, Mkr 142,2 515,1 515,1 484,7 346,3 719,2
Belåningsgrad, % 58,8 60,7 58,8 60,7 58,8 59,1
Soliditet, % 38,2 38,7 38,2 38,7 38,2 38,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2 1,7 2,0 1,6 2,0 1,8 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 100,0 4 573,0 5 100,0 4 573,0 5 100,0 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 516,1 3 649,5 3 516,1 3 649,5 3 516,1 3 584,1
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 7 7,09 86,94 7 7,09 86,94 7 7,09 85,38
 
1) Inklusive 40 hotellrum.
2) Exklusive kostnader av engångskaraktär. 
Perioden i sammandrag
77,09 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
10 183 Mkr1
Fastighetsvärde
8 934
Bostadsbyggrätter
58,8 %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 183 Mkr.
2
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Andra kvartalet
•   Under kvartalet färdigställdes 66 bostä-
der i projekt Tryckeriet i Norrtälje med 
ett hyresvärde om cirka 6,0 Mkr.
•   I maj återköpte Genova obligationer till 
ett belopp om 115 Mkr av obligationslån 
med förfall den 30 september 2023.
•   I maj kommunicerades att Genova 
satt klimatmål som är validerade och 
publicerade av Science Based Target 
initiative. Målet är att minska bolagets 
utsläpp av växthusgaser med 42 pro-
cent till 2030 från 2021 års nivåer inom 
scope 1 och scope 2, samt att mäta och 
minska utsläpp i scope 3.
•   I maj avtalade Genova om försäljning 
av fastigheten Gredelby 7:89 i centrala 
Knivsta. Försäljningen skedde till ett 
underliggande fastighetsvärde om 85 
Mkr. Årligt hyresvärde uppgick till 
cirka 6,0 Mkr och återstående avtalstid 
var cirka 4,5 år.
•   Årsstämman beslutade att införa ett 
långsiktigt incitamentsprogram genom 
en riktad emission av teckningsoptio-
ner med efterföljande överlåtelse till 
deltagarna.
Händelser efter kvartalets utgång
•   I juli tecknades avtal om försäljning 
av två fullt uthyrda hotellfastigheter 
i Palma, Mallorca, för cirka 35 MEUR, 
motsvarande cirka 410 Mkr. Fastighe-
terna som ej är av långsiktig strategisk 
karaktär för bolaget, är lågt belånade 
och avyttringen tillför Genova nettolik-
viditet om cirka 350 Mkr som kommer 
användas för att minska bolagets 
skuldsättning. Frånträde är planerat 
till september 2023. 
Handelsmannen 1, Norrtälje
3
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
Vi befinner oss i en utmanande tid med stigande räntor som tynger lönsamheten i 
branschen och leder till ökade avkastningskrav med minskade fastighetsvärden som 
följd. I denna marknadsmiljö är nyckeln för Genova att agera proaktivt och säkerställa en 
långsiktigt stabil balansräkning och god likviditet. Under och efter periodens utgång har 
vi tagit flera steg för att stärka vår finansiella ställning och minska räntekostnaderna.
obligationslån med förfall i september 
2024. Vår ambition är att fortsätta arbeta 
proaktivt med vår balansräkning och 
värna vår likviditet.
Investeringar
Under perioden har vi fortsatt att inves-
tera i vår projektutveckling som framför 
allt består av nyproducerade hyresbostä-
der i pågående projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro och Knivsta. Vi möter 
en oförändrat stark efterfrågan på de 
lägenheter vi utvecklar och vi märker av 
ett tydligare intresse för nyproducerade 
hyresbostäder på investerarmarknaden. 
I Knivsta påbörjades inflyttningar under 
andra kvartalet och resterande kommer 
successivt att färdigställas under 2023 
och 2024. I Norrtälje flyttades totalt 66 
bostäder in under första halvåret 2023. 
Inflyttningarna under 2023 bidrar till att 
stärka vår långsiktiga intjäning. 
Genovas affärsmodell som kombine-
rar goda, stabila kassaflöden från förvalt-
ningsfastigheter med lönsam projekt-
utveckling ger oss en stabil grund att stå 
på, även i en utmanande marknad. Vår 
befintliga fastighetsportfölj med fokus 
på framför allt Stockholm och Uppsala 
genererar stabil intjäning. Avyttringarna 
under perioden har genererat likviditet 
och våra obligationsåterköp sänker våra 
räntekostnader. Samtidigt kontrollerar 
vi närmare 600 000 kvm mark med bety-
dande övervärden som ej reflekteras i vår 
balansräkning. Bolaget har sedan starten 
2006 vuxit med god lönsamhet och hög 
substanstillväxt. Vi är långsiktiga och 
fast beslutna att komma starka ur denna 
marknad när det vänder.
Michael Moschewitz, VD
” Vi har tagit flera steg för 
att stärka vår finansiella 
ställning och minska 
räntekostnaderna.”
Verksamheten fortsatte att utvecklas 
stabilt under första halvåret inom såväl 
fastighetsförvaltningen som projektut-
vecklingen. Vi redovisar en god tillväxt 
i hyresintäkter med 37 procent och en 
ökning av driftnettot med 41 procent, 
främst som en effekt av ett större fastig-
hetsbestånd och färdigställda projekt. 
Stigande räntekostnader samt framför 
allt negativa värdeförändringar i intres-
sebolag, belastade förvaltningsresultatet 
som minskade till 24 Mkr jämfört med 56 
Mkr föregående år. Vi värderar förvalt-
ningsfastigheterna externt kvartalsvis 
och noterar negativa värdeförändringar 
om cirka 200 Mkr vilket främst är en 
följd av ökade avkastningskrav. Sam-
mantaget påverkar detta substansvärdet 
per aktie negativt. 
Finansiering
Arbetet med att säkerställa god likviditet 
och minska skuldsättningen har fortsatt 
under kvartalet. Vi har genomfört ett 
antal försäljningar som dels stärker 
vår balansräkning, dels minskar våra 
räntekostnader på årsbasis med cirka 
50 Mkr. I maj såldes en förvaltnings-
fastighet i Uppsala för 85 Mkr och efter 
periodens utgång tecknades avtal om 
försäljning av två hotellfastigheter i 
Palma, Mallorca, för cirka 410 Mkr. 
Fastigheterna, som inte utgör strategiskt 
innehav för bolaget, är lågt belånade 
vilket innebär tillskott av en betydande 
nettolikviditet om cirka 350 Mkr som 
kommer att användas för att ytterligare 
minska vår skuldsättning.  
Under första halvåret har obligationer 
om drygt 115 Mkr återköpts i obliga-
tionen som förfaller i september 2023. 
Resterande obligationer om 410 Mkr 
kommer att lösas på förfallodagen. Där-
efter har vi cirka 725 Mkr i ett utestående 
4
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 5 =====

Pågående projekt och  
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 183 Mkr
57% 
Hyresbostäder
16% 
Kommersiella  
fastigheter24% 
Bostadsrätter
4% 
Samhälls-   
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 583 Tkvm
67% 
Hyresbostäder
6% 
Kommersiella  
fastigheter
4% 
Bostadsrätter
23% 
Samhälls-   
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,36
7,96
10,26 10,18
4,42
2,601,83
2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q2
33,9 15,7
40,8
60,8
99,2
2018
120,8
24,1
Förvaltningsfastigheter 
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Fastighetsvärde
Totalt 8 000 Mkr
44% 
Kommersiella  
fastigheter
56% 
Samhälls -
fastigheter 1
1)  Varav 236 hyresbostäder
Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt
I Palma, Spanien färdigställdes 
ett hotell 2021 och ytterligare  
ett hotell färdigställs 2023.  
I juli 2023 tecknades avtal om 
försälj  ning av båda hotellen.
Knivsta
Uppsala
Gävle
Helsingborg
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Västerås
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Genova – det personliga fastighetsbolaget 
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffek-
tiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, 
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens 
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmark-
nader Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, 
hög utbildningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom 
Lund, och är verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden.
5
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 6 =====

Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets 
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation 
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket 
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av 
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över  
tid understiga 65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat 
per aktie, Kr
Belåningsgrad, %
Kr %
20
40
60
80
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
20
40
60
80
Kr %
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
R12
-20
0
20
40
60
80
100
Mål
Mål
Mål
Mål
Mål
45,2 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-Q2 2023
38,2 %
30 juni 2023
1,7 ggr
30 juni 2023
94,6 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-Q2 2023
58,8 %
30 juni 2023
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
6
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 7 =====

Pågående byggnation
Pågående byggnation av 
egenproducerade bostäder ska  
uppgå till minst 1 000 bostäder  
per år vid utgången av år 2024. 
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska  
vid utgången av år 2025 uppgå  
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade 
bostäder, antal
Fastighetsvärde på 
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och 
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 
procent av Genovas totala hyresintäkter 
vid utgången av år 2023.
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
Mål
Mål
Mål
54 %
30 juni 2023
825
30 juni 2023
10,2 Mdkr
30 juni 2023
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
7
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 8 =====

Miljöcertifiering
All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och 
förvaltas långsiktigt (exkl Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023.
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt Pågående
Svanen 2 2 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad 
iDrift
     Silver 2 27 29
     Brons 1 1
Certifieras ej 27 27
Summa 7 27 0 27 61 3
En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023.
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser 
ska minska med 42 
procent till 2030 från 2021 
års nivåer inom scope 
1 och scope 2. Utsläpp 
i scope 3 ska mätas 
och minskas. Målet har 
validerats och publicerats 
av Science Based Target 
initative.
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Grön finansiering, %
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstrategi
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre  
övergripande områden; att bygga och 
förvalta för framtidens miljö och klimat,  
långsiktig stadsutveckling samt att 
bedriva en hållbar affärsverksamhet. De 
tre områdena har i sin tur målsättningar 
som ses över kontinuerligt och fastställs 
minst en gång per år av styrelsen. Under 
2022 utvecklade Genova konkreta delmål 
för att minska sina utsläpp, öka andelen 
befintliga fastigheter som är miljöcertifie-
rade samt öka andelen grön finansiering. 
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova 
ett ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital Mar-
ket Association). Detta dokument styr 
villkoren för hur likviden från gröna 
obligationer, gröna lån och andra typer 
av skuldebrev får användas. Genovas 
Gröna Finansieringsramverk och rela-
terad information återfinns på bolagets 
webbplats genova.se.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter 
och långsiktigt förvaltade fastigheter i 
beståndet för att möta kund- och inves-
terarkrav, minska vår negativa påverkan, 
öka vår positiva påverkan, öka värdet 
av fastigheten och möjliggöra bättre 
lånevillkor. 
Händelser under perioden
Genovas har satt klimatmål som under 
kvartalet har validerats och publicerats av 
Science Based Target initative. Målet är 
att minska bolagets utsläpp av växthus-
gaser med 42 procent till 2030 från 2021 
års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt 
att mäta och minska utsläpp i scope 3. Det 
nya klimatmålet kompletterar Genovas 
befintliga hållbarhetsmål som avser  
miljöcertifiering och grön finansiering.
32% 
Gröna hybrid-  
obligationer
23% 
Gröna banklån
45% 
Gröna  
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 2023
Q2
2021
26% 23%
11%
27%
6%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
8
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 9 =====

Handelsmannen 1, Norrtälje
9
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig-
heter består av samhällsfastigheter och 
bostäder samt kommersiella fastigheter 
för handel, kontor och lager. För huvud-
delen av Genovas befintliga förvaltnings-
fastigheter planeras det för utveckling av 
framtida hyresbostäder i kombination 
med samhällsfastigheter, ofta i nya 
stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna 
är i huvudsak belägna i Storstockholm, i 
Uppsalaregionen samt i västra Sverige. 
Genova arbetar löpande med att 
identifiera fastigheter som bidrar till att 
uppfylla de finansiella och operativa 
målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar 
både kassaflödesgenererande fastighe-
ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma 
byggnader med potential för utveckling 
och uthyrning. Genovas ambition är att 
fastigheterna som förvärvas även ska ge 
möjlighet att på sikt skapa byggrätter för 
framtida nybyggnadsprojekt. 
I juni frånträddes fastigheten Gre-
delby 7:89 i centrala Knivsta. Årligt 
hyresvärde uppgår till cirka 6,0 Mkr 
och återstående avtalstid är cirka 4,5 
år. Under kvartalet har en fastighet i 
Enköping omklassificerats till projek-
teringsfastighet. Vid periodens utgång 
hade Genova ett helägt fastighetsbestånd 
bestående av totalt 82 förvaltningsfast-
igheter till ett marknadsvärde om cirka 
8 Mdkr fördelat på 365,6 Tkvm. Totalt 
fastighetsvärde med hänsyn tagen till 
tillträdda fastigheter, pågående nyan-
läggningar samt joint ventures uppgår 
till cirka 11 Mdkr. 
Hyresavtal 
Vid periodens utgång hade Genova cirka 
450 hyresavtal med en genomsnittlig 
återstående avtalslängd på 5,3 år samt 
236 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäk-
ter uppgick andelen från bostäder och 
offentligt finansierade hyresgäster till 
cirka 54 procent. Om även dagligva-
ruhandel inkluderas uppgick andelen 
till cirka 61 procent av kontrakterade 
hyresintäkter. 
Under andra kvartalet färdigställdes 
ytterligare 66 bostäder i projekt Tryck-
eriet i Norrtälje med ett hyresvärde om 
cirka 6,0 Mkr.
Utveckling värde förvaltningsfastigheter 
30 juni 2023
Hyresintäkter per kvartal 
30 juni 2023
Mkr
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q2
Mkr
20
40
60
80
100
120
140
2021 2022 20232020201920182017
10
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 11 =====

Förfallostruktur hyresavtal
30 juni 2023
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2023 80 4 12 2
2024 139 55 73 14
2025 83 67 100 20
2026 70 58 82 16
2027 25 18 28 5
>2027 53 105 188 37
Summa 450 307 482 95
Hyresbostäder 236 13 23 5
Totalt 626 320 505 100
Vakant 46 38
Totalt 366 543
Fördelning hyresintäkter
30 juni 2023
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 249 49
Bostäder 1 25 5
Livsmedel 35 7
Övrigt kommersiellt 196 39
Summa hyresintäkter 505 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
6,7 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
5,3 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
Förvaltningsfastigheter per geografi
30 juni 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori
30 juni 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 543 Mkr
Hyresvärde
Totalt 543 Mkr
49% 
Kommersiella 
fastigheter
51% 
Samhälls -
fastigheter 1
Uthyrbar yta
Totalt 365,6 Tkvm
Uthyrbar yta
Totalt 365,6 Tkvm
56% 
Kommersiella 
fastigheter
44% 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
45% 
Storstockholm
23% 
Uppsala
Fastighetsvärde
Totalt 8 000 Mkr
Fastighetsvärde
Totalt 8 000 Mkr
46% 
Kommersiella 
fastigheter
54% 
Samhälls -
fastigheter 1
12% 
Övrigt
49% 
Storstockholm
27% 
Uppsala
12% 
Väst
21% 
Väst
14% 
Väst
13% 
Övrigt
47% 
Storstockholm
26% 
Uppsala
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
11
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 12 =====

Fastighetsbeståndet
30 juni 2023
Antal  
fastig -
heter
Uthyr - 
bar yta, 
kvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 52 201 090 3 525 17 531 261 1 297 89,9 235 -67 -332 168 835
Samhällsfastigheter 3 30 164 510 4 475 27 200 282 1 715 95,9 271 -60 -363 211 1 282
Summa per fastighets -
kategori
82 365 600 8 000 21 882 543 1 485 93,1 505 -127 -346 379 1 036
Per geografi
Storstockholm 34 168 388 4 085 24 261 266 1 580 95,5 254 -59 -353 195 1 157
Uppsala 17 79 574 2 057 25 848 130 1 632 92,3 120 -34 -426 86 1 080
Väst 23 78 652 958 12 184 79 1 007 89,8 71 -18 -230 53 674
Övrigt 8 38 986 900 23 075 68 1 740 88,6 60 -15 -390 45 1 152
Summa per geografi 82 365 600 8 000 21 882 543 1 485 93,1 505 -127 -346 379 1 036
Varav Järngrinden 21 63 046 711 11 273 61 967 86,7 53 -13 -200 40 639
Pågående byggnation 973
Planerade projekt 1 210
Totalt enligt balansräkning 10 183
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 1 4 090 83 44 494 9 2 231 100 9 -2 -375 8 1 856
Totalt 83 369 690 10 266 552 1 493 93,2 514 -128 -346 386 1 045
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 789
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter om 12 Mkr.
3) Varav 239 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter.
4)  Avser del av projekt Korsängen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 182 Mkr men per den 30 juni är motsvarande 99 Mkr upptaget  
i balansräkningen under pågående nyanläggningar. 
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio -
ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
12
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 13 =====

Lillsätra 2, Stockholm
Aktuell intjäningsförmåga 
I syfte att ge en bild av Genovas framtida 
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående 
tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
utgår från bolagets förvaltningsobjekt 
samt intjäningsförmågan från byggstar-
tade pågående projekt i produktion efter 
att dessa färdigställts och inflyttning 
har skett. Det är viktigt att notera att 
den aktuella intjäningsförmågan inte 
ska jämställas med en prognos för de 
kommande tolv månaderna. Intjänings-
förmågan innehåller exempelvis ingen 
bedömning av hyres-, vakans- eller 
ränteförändringar.
Hyresvärdet för respektive förvalt-
ningsobjekt och pågående projekt i 
produktion som inkluderas i aktuell 
intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt-
ningsfastigheter" och "Projektutveckling” 
i delårsrapporten. Hyresintäkter baseras 
på hyresvärde på årsbasis med avdrag 
för vakanta ytor. Fastighetskostnader är 
bedömningar av normaliserade kostnader 
Bedömd intjäningsförmåga per 30 juni 2023
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter  
Genova
Förvaltnings-  
fastigheter  
Järngrinden
Summa  
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 482 61 543 80 623
Vakans -30 -8 -38 0 -38
Hyresintäkter 452 53 505 80 585
Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139
Driftsöverskott 338 40 379 68 447
Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 0 -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20
Finansnetto -218 -20 -238 -53 -291
Förvaltningsresultat 115 20 135 19 154
på helårsbasis. Centrala administrations-
kostnader avser kostnader hänförliga till 
fastighetsförvaltningen och baseras på 
bedömda kostnader för kommande tolv-
månadersperiod, rensat för eventuella 
kostnader av engångskaraktär. 
Finansnettot har beräknats utifrån 
aktuell räntebärande nettoskuld. Ränta 
på likvida medel erhålls ej och ränta på 
den räntebärande skulden har beräknats 
utifrån genomsnittsräntan vid periodens 
utgång.
13
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 14 =====

Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder, 
samhällsservice och kommersiella 
lokaler där projektportföljen i huvudsak 
hänför sig till egenutvecklade byggrät-
ter tillskapade från egna förvaltnings-
fastigheter med befintligt kassaflöde. 
Genova är därmed aktivt i hela kedjan 
av fastighetsinvesteringar – från förvärv 
till förvaltning, projektutveckling och 
byggnation där projekten ofta inklude-
rar att bidra kring utvecklingen av nya 
stadsdelar. 
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö-
ping och Upplands-Bro samt byggnation 
av ett hotell i Palma, Mallorca.  
Järngrindens pågående projekt utgörs 
av bostadsrätter i Mark. Färdigställda 
projekt på våra kärnmarknader kommer 
ägas och förvaltas av Genova.
I Norrtälje är det första kvarteret fär-
digställt och inflyttat. Det andra kvarte-
ret, som är i produktion, innehåller 240 
hyresbostäder.
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tågsta-
tionen. Projektet genomförs i ett joint 
venture med Redito och de första inflytt-
ningarna har påbörjats under andra 
kvartalet 2023. 
Projektet Korsängen i centrala 
Enköping ligger i direkt anslutning till 
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova 
bygger 160 hyresbostäder som kommer 
färdigställas under nästa år. 
I Palma, Mallorca, färdigställs ett 
hotell innehållande 40 rum med inflytt-
ning under det tredje kvartalet 2023. 
Projektet är beläget centralt i Palma 
och är uthyrt till Nobis som också hyr 
det under 2021 färdigställda hotellet i 
samma område. 
Efter periodens slut tecknades avtal 
om avyttring av båda dessa hotell med 
planerat frånträde i september 2023.
Genovas stadsutvecklingsprojekt 
Viby, beläget i centrala Brunna i Upp-
lands-Bro, byggstartades under fjärde 
kvartalet 2022. Den första etappen 
omfattar 131 bostäder, en livsmedelsbu-
tik och en grundskola F-9. Genova har 
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood 
och Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
Järngrinden har under perioden 
frånträtt ett hyresrättsprojekt innehål-
landes 92 hyresbostäder och ett bostads-
rättsprojekt med 23 bostadsrätter, båda 
belägna i Borås. Järngrindens pågående 
projekt i Mark omfattar 13 bostadsrätter 
och projekten kommer att färdigställas 
och frånträdas under 2023. Utöver detta 
har Järngrinden ett pågående projekt i 
Borås via joint ventures omfattande 24 
bostadsrätter.
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin 
utgångspunkt i ett externt bedömt mark-
nadsvärde på de outnyttjade byggrät-
terna under planerade projekt. Detta kan 
vara relevant för det fall Genova ej skulle 
fullfölja sin affärsplan och exploatera 
byggrätterna utan i stället avyttra dem. 
CBRE:s marknadsvärdering per 30 juni 
av de framtida byggrätterna uppgår till 
cirka 3,4 Mdkr. Befintliga byggnader på 
dessa fastigheter, som i förekommande 
fall kommer behöva rivas i samband med 
exploatering, samt upparbetad inves-
tering för planerade projekt har per 30 
juni ett bokfört värde om cirka 2,0 Mdkr. 
Det innebär att övervärdet i koncernens 
byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 
1,4 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i 
Genovas balansräkning. 
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderas och är exkluderade ur det 
övervärde som Genova bedömer finns 
utöver balansräkningen. Ambitionen 
framöver är att Järngrindens byggrätter 
ska externvärderas för att även illustrera 
Järngrindens övervärde som en del av 
Genovakoncernen långsiktigt.
8 934 
Antal bostadsbyggrätter 
1,4 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
977 Mkr
Bedömt hyresvärde
14
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 15 =====

Gredelby 21:1, Knivsta
Projektutveckling per geografi
30 juni 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Projektutveckling per fastighetskategori
30 juni 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 977 Mkr
Hyresvärde
Totalt 977 Mkr
87% 
Hyresbostäder
5% 
Kommersiella  
fastigheter
8% 
Samhälls-  
fastigheter
38% 
Storstockholm
Uthyrbar yta
Totalt 583 Tkvm
67% 
Hyresbostäder
23% 
Bostadsrätter
4% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
fastigheter
Uthyrbar yta
Totalt 583 Tkvm
6% 
Övrigt
42% 
Storstockholm
22% 
Uppsala
30% 
Väst
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 29 908 Mkr
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 29 908 Mkr
63% 
Hyresbostäder
28% 
Bostadsrätter
3% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
 fastigheter
48% 
Storstockholm
6% 
Övrigt
19% 
Uppsala
27% 
Väst
7% 
Övrigt
26% 
Uppsala
29% 
Väst
15
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 16 =====

Information om pågående byggnation och planerade projekt 
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 juni 2023
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q4 2023/ 
Q2 2024
246 12 752 - 601 47 130 25 1 933 526 290 306
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q3 2023/ 
Q1 2025
116 7 289 323 380 49 921 17 2 274 350 177 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 381 193 198
Hotell Can Oliver 4 Palma Kommersiella  
fastigheter
Q2 2021 Q3 2023 40 3 300 - 246 74 681 13 3 800 263 247 230
Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 87 87
Viby, Etapp 1 5 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 238 41 41
Järngrinden 6 Borås Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 6 1 600 134 - -
Järngrinden 6 Borås BRF 60 2 484 - 148 59 402 - - 122 112 112
Summa pågående byggnationer 825 46 633 7 930 2 712 49 704 117 2 243 2 443 1 148 973
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
3)  Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Under kvartalet har 52 lägenheter 
färdigställts och övergått till förvaltning (Genovas ekonomiska ägarandel motsvarar färdigställande av 26 lägenheter).
4) Hotell Can Oliver är avtalat om avyttring och kommer att frånträdas under Q3.
5) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
6) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 
7) Varav 23 lägenheter är färdigställda och kommer att överlämnas till bostadsrättsföreningen under nästa kvartal.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Handelsmannen 1, Norrtälje
16
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 17 =====

Planerade projekt
30 juni 2023
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 6 079 352 422 - 16 951 48 099 765 2 172 14 493 613 665
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 357 44 973 64 2 125 1 122 46 46
Kommersiella fastigheter - - 15 574 550 40 072 31 2 228 541 93 96
Bostadsrätter 1 845 130 647 - 8 339 63 827 - - 6 734 375 403
Summa per kategori 8 109 497 484 31 325 27 196 51 609 860 2 164 22 891 1 127 1 210
Per geografiskt område - Egen förvaltning
Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 151 53 661 315 2 365 6 049 322 362
Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 45 361 214 2 168 3 776 139 149
Väst 2 121 137 043 1 968 6 075 44 029 276 1 984 5 274 221 221
Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 70 75
Summa per geografi 6 264 366 837 31 325 18 858 47 584 860 2 164 16 156 752 807
Per geografiskt område - Bostadsrätter
Storstockholm 1 171 82 448 - 5 775 70 045 - - 4 598 221 248
Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 494 16 16
Väst 415 32 419 - 1 745 53 816 - - 1 433 136 136
Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 2 2
Summa per geografi 1 845 130 647 - 8 339 63 827 - - 6 734 375 403
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 199 198 412 17 292 12 926 59 924 315 2 365 10 647 543 610
Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 46 195 214 2 168 4 271 155 165
Väst 2 536 169 462 1 968 7 820 45 891 276 1 984 6 707 357 357
Övrigt 565 32 085 - 1 426 44 448 55 2 028 1 266 72 77
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 109 497 484 29 477 27 196 51 609 860 2 164 22 891 1 127 1 210
Varav Järngrinden 2 063 130 292 1 038 6 160 46 902 197 1 995 5 194 357 357
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50% redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
30 juni 2023
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
17
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 18 =====

Joint Ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och intresse-
företag för att på så sätt få tillgång till 
fler attraktiva kassaflödesgenererande 
förvaltningsfastigheter med möjlighet till 
projektutveckling av hyresbostäder, sam-
hällsservice och kommersiella lokaler. 
Per den 30 juni 2023 ägde Genova 
andelar i fyra joint ventures samt ägde 
indirekt andelar i ett antal intresse -
företag via ägandet i Järngrinden. Under 
perioden har Genova avyttrat sin andel i 
GenovaFastator till Fastator. De gemen-
samt ägda bolagen innehar totalt 17 
kassa flödesgenererande fastigheter med 
ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 
1 578 Mkr varav Genovas andel uppgår 
till cirka 789 Mkr. 
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgår till cirka 1 400 fördelat på 
cirka 93 Tkvm.  
Resultat från andelar i joint ventures 
och intresseföretag har påverkats av 
negativa värdeförändringar om cirka  
29 Mkr.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 juni 2023
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens  
intressebolag
49 261 Västsverige 5 256 400 25
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 87 Stockholm 4 224 192 12
GenovaRedito 50 73 Knivsta 2 14 142 9
Greenova 50 8 Stockholm 5 95 285 24
542 17 789 1 404 93
Korsängen 20:47, Enköping
18
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 19 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-jun
2023
Jan-jun
2022
Apr-jun 
2023
Apr-jun 
2022
Jul 2022 
-jun 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter 254,5 185,7 125,5 92,1 463,4 394,7
Driftskostnader -51,0 -40,5 -20,6 -17, 2 -94,6 -84,1
Underhållskostnader -11,5 -8,8 -6,7 -4,0 -26,4 -23,7
Fastighetsskatt -5,6 -4,1 -2,8 -2,1 -10,5 -9,1
Summa Fastighetskostnader -68,0 -53,4 -30,0 -23,3 -131,5 -116,9
Driftsöverskott 186,4 132,3 95,5 68,8 331,9 27 7,8
Central administration fastighetsförvaltning -11,5 -11,4 -4,9 -5,8 -23,2 -23,2
Central administration projektutveckling -18,7 -13,9 -8,0 -7,1 -33,1 -28,3
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -18,6 17,4 -8,3 4,4 3,3 39,3
Finansnetto -113,5 -68,1 -61,5 -34,9 -190,2 -144,9
Förvaltningsresultat 24,1 56,3 12,8 25,4 88,6 120,8
Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 – 10,4 – 32,6 0,0
Övriga intäkter – 0,6 0,0 0,2 2,0 2,6
Övriga kostnader -2,2 – – – -2,2 –
Värdeförändringar fastigheter -302,9 370,0 -205,6 199,8 -474,1 198,7
Värdeförändringar derivat 36,3 – 36,0 – 36,3 –
Valutakurseffekter fastigheter 19,5 3,8 15,5 0,8 17,8 2,2
Resultat före skatt -182,2 430,7 -130,9 226,2 -288,6 324,2
Inkomstskatt 33,8 -88,2 24,3 -50,7 53,7 -68,3
Periodens resultat -148,3 342,5 -106,6 175,5 -234,9 255,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – – – –
Summa totalresultat för perioden -148,3 342,5 -106,6 175,5 -234,9 255,9
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -182,5 321,7 -117,8 175,9 -280,7 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 34,2 20,8 9,6 -0,4 45,8 32,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -182,5 321,7 -117,8 175,9 -280,7 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 34,2 20,8 9,6 -0,4 45,8 32,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -4,89 7,06 -3,04 3,87 -7,97 3,98
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 391 41 977 45 613 41 977 43 661 41 977
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
19
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 20 =====

Resultatanalys 
Belopp inom parentes avser perioden januari–juni 2022.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 254,5 
Mkr (185,7). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna 
om 37 procent. Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgår 
till 125,5 Mkr (92,1). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig 
främst till ett växande fastighetsbestånd. 
Intäkterna från jämförbart bestånd är 16,7 Mkr högre 
jämfört med föregående år, vilket främst är en följd av 2023 års 
inflationsjustering och högre hyrestillägg avseende energi. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid perioden utgång 
uppgick till 93,1 procent (95,1). 
 
Utveckling intäkter
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd 194,9 178,2 9
Tillkomna fastigheter 57, 2 3,2 e/t
Sålda fastigheter 2,4 4,3 e/t
Hyresintäkter 254,5 185,7 37
Kommersiella fastigheter 122,1 80,9 51
Samhällsfastigheter 132,4 104,8 26
Hyresintäkter 254,5 185,7 37
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskost-
nader samt fastighetsskatt ökade under perioden till -68,0 
Mkr (-53,4), vilket motsvarar en ökning på cirka 27 procent. 
Kvartalets fastighetskostnader uppgår till -30,0 Mkr (-23,3). 
Ökningen i fastighetskostnader förklaras främst av att Genova 
förvaltar ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregå-
ende år samt högre energikostnader.  
Utveckling fastighetskostnader
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd -53,8 -51,9 4
Tillkomna fastigheter -13,9 -0,7 e/t
Sålda fastigheter -0,3 -0,8 e/t
Fastighetskostnader -68,0 -53,3 27
Kommersiella fastigheter -32,8 -26,7 23
Samhällsfastigheter -35,3 -26,7 32
Fastighetskostnader -68,0 -53,4 27
Fastighetskostnader årstakt per kvm
Kr/kvm
Kommer siella  
fastigheter
Samhälls-
fastigheter Totalt
Drift -253 -319 -283
Underhåll -34 -37 -36
Fastighetsskatt -45 -7 -28
Totalt -332 -363 -346
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 186,4 Mkr (132,3), 
vilket motsvarar en ökning på 41 procent. Överskottsgraden 
för perioden uppgick till 73,3 procent, vilket är högre jäm-
fört med motsvarande period föregående år då den uppgick 
till 71,2 procent. Den högre överskottsgraden är en effekt av 
inflationsjustering av hyresintäkter samt fastigheter tillkomna 
under föregående och innevarande år genom färdigställda 
projekt och förvärv.  
Kvartalets driftsöverskott uppgår till 95,5 Mkr (68,8 Mkr) 
med en överskottsgrad på 76,1 procent (74,7).
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastig-
hetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala 
administrationskostnaderna uppgick under året till 30,2 Mkr 
(25,3), vilket motsvarar en ökning om 19 procent. Ökningen är 
framför allt ett resultat av den växande verksamheten inklu-
sive förvärvet av Järngrinden. 
 
Central administration
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -1,9 -5,0
Personalkostnader -8,4 -4,9
Avskrivningar och leasing -1,2 -1,5
Central administration  
fastighetsförvaltning -11,5 -11,4
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -3,1 -6,1
Personalkostnader -13,7 -6,0
Avskrivningar och leasing -1,9 -1,8
Central administration projektutveckling -18,7 -13,9
 
Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures 
har under perioden uppgått till -18,6 Mkr (17,4) och avser 
resultat från den löpande driften och värdeförändringar samt 
avyttring av GenovaFastator. Den negativa resultateffekten 
jämfört med 2022 om cirka -29 Mkr är hänförlig till värdeför-
ändringar på fastigheter.20
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 21 =====

Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -113,5 Mkr (-68,1) i den växande 
fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som finan-
sieras via banklån och obligationslån. Projektverksamheten 
omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och 
investeringar i joint ventures. De räntekostnader som är hän-
förliga till fastighetsförvaltningen är en löpande kostnad som 
belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten 
är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på 
respektive projekt och belastar inte resultatet. 
Under perioden har 52,8 Mkr aktiverats hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att den årliga aktive-
ringen hänförlig till projektverksamheten kommer att uppgå till 
cirka 25-30 procent av koncernens totala räntekostnader.  
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,5 pro-
cent (6,1 procent inklusive obligationslån och byggnadskredi-
tiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår -9,2 Mkr 
(-7,2) som avser kostnader för upptagande av lån som periodi-
seras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden 
uppgick till 1,7 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader 
av engångskaraktär exkluderats.   
 
Finansnetto
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Ränteintäkter 16,1 1,5
Räntekostnader lån -118,7 -62,0
Räntekostnader leasing -0,8 -0,8
Övriga finansiella kostnader -10,0 -6,8
Finansnetto -113,5 -68,1
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 24,1 Mkr 
(56,3), vilket är en minskning med 57 procent. Minskningen är 
hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint 
ventures om cirka 29 Mkr samt ökade räntekostnader men 
kompenserades av ett högre driftöverskott.
Resultat från nyproduktion bostäder
I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt 
utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet 
bestod av 92 nyproducerade hyresrätter.
I juni färdigställdes och avyttrats Järngrindens bostads-
rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 10,4 Mkr. Projek-
tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter.
Värdeförändringar fastigheter
Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 50 punkter har 
under perioden påverkat värden negativt.
 
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Förändring driftnetto -39,1 38,2
Pågående byggnation -41,3 120,3
Mark-och outnyttjade byggrätter -52,3 137,7
Förändring avkastningskrav -160,2 23,6
Förvärv - 50,2
Försäljningar -10,1 -
Värdeförändringar fastigheter -302,9 370,0
 
Värdeförändringar derivat
Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde 
på en ränteswap om 800 Mkr.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 33,8 Mkr (-88,2) och hänför sig i 
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både 
aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi-
nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskotts-
avdrag kan beräknas till cirka 404 Mkr (377) samt obeskattade 
reserver om cirka 85 Mkr (73). Som uppskjutna skatteskulder 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden 
mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den 
skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Resultat före skatt -182,2 430,7
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats 37,5 -88,7
Ej skattepliktiga intäkter 12,8 3,6
Ej avdragsgilla kostnader -7,0 -4,2
Ej avdragsgillt räntenetto -26,8 -
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 12,3 -
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -0,1 -
Återföring vid fastighetstransaktioner - 1,1
Justering uppskjuten skatt avseende 
tidigare år
0,7 -
Förändring i skattemässiga underskott 2,1 -
Övrigt 2,3 -
Periodens skatt enligt resultaträkningen 33,8 -88,2
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
Temporära skillnader fastigheter -560,5 -554,9
Obeskattade reserver -17,6 -15,1
Summa uppskjutna skatteskulder -578,0 -570,0
Underskottsavdrag 83,3 7 7,7
Summa uppskjutna skattefordringar 83,3 7 7,7
Uppskjutna skatteskulder, netto -494,7 -492,3
 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till -148,3 Mkr (342,5). Jämfört 
med 2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet 
minskat under första halvåret 2023. Värdeförändringarna, 
med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att 
Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är 
lägre än motsvarande period 2022.
21
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 22 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9  -  202,9
Förvaltningsfastigheter 7 999,9 7 596,2 8 183,2
Pågående nyanläggningar 860,9 1 119,5 860,5
Projekteringsfastigheter 1 209,7 132,7 1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar 18,3 - 18,9
Nyttjanderättstillgångar 7,4  30,5 32,6
Inventarier 5,1 3,3 4,7
Uppskjutna skattefordringar 83,3 7 7,7 81,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag 542,5 848,2 556,1
Derivat 42,2 - -
Övriga långfristiga fordringar 292,4 278,4 301,1
Summa anläggningstillgångar 11 264,5 10 086,5 11 264,2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt  112,3  -   197,0 
Hyresfordringar och kundfordringar 73,3 19,2 33,3
Övriga fordringar 166,6 183,6 186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 7,5 41,7 38,4
Likvida medel 374,0 201,9 257,7
Summa omsättningstillgångar 803,7 446,4 712,9
SUMMA TILLGÅNGAR 12 068,1 10 532,9 11 97 7,1
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 314,1 1 647,3 1 535,7
Hybridobligation 800,0  800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 783,9 123,5 749,8
Summa eget kapital 4 605,3 4 080,7 4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 4 816,6 3 952,0 4 151,1
Obligationslån 721,6 1 262,4 742,0
Leasingskuld 30,1 25,2 29,5
Övriga långfristiga skulder 62,9 3,1 63,0
Uppskjutna skatteskulder 578,0 570,0 619,5
Summa långfristiga skulder 6 209,2 5 812,7 5 605,2
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 373,6 361,8 901,2
Obligationslån 416,7 5,9 533,2
Checkräkningskredit 36,6 - 0,0
Leverantörsskulder 122,7 80,5 93,9
Leasingskuld 2,9 5,3 4,8
Aktuella skatteskulder 14,2 5,2 11,2
Övriga skulder 176,8 47,6 130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 110,2 133,2 101,4
Summa kortfristiga skulder 1 253,7 639,5 1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 068,1 10 532,9 11 97 7,1
22
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 23 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9
Totalresultat
Årets resultat 223,5 32,5 255,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 19,4 614,7 634,1
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Valutakurseffekt -1,3 -1,3
Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Periodens resultat -182,5 34,2 -148,3
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -182,5 34,2 -148,3
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 30 juni 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 314,0 800,0 783,9 4 605,3
23
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 24 =====

Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 31 december 2022.
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 82 helägda 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd 
kalkylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastig-
hetsportföljen bedöms till cirka 5,4 procent vid bokslutsdagen. 
Under perioden har en fastighet avyttrats och en fastighet har 
omklassificerats till projekteringsfastighet.
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca. 
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa 
fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för 
förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella 
belopp till pågående nyanläggningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående 
bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som 
färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas 
som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis. Per den 30 juni utfördes de externa 
värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde-
hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data 
för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
30 jun 
2023
30 jun 
2022
31 dec 
2022
Ingående värde förvaltningsfastig -
heter
8 183,2 6 902,6 6 902,6
+ Förvärv - 345,0 1 055,3
+ Till- och ombyggnation 34,4 26,5 56,8
- Försäljningar -87,9 -228,5 -228,5
+/- Omklassificeringar 135,1 300,0 341,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -264,9 250,6 55,7
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 999,9 7 596,2 8 183,2
Ingående värde pågående  
nyanläggningar
860,5 945,8 945,8
+ Förvärv - - 0,0
+ Nybyggnation 222,1 353,4 622,6
- Försäljningar - 0,0
+/- Omklassificeringar -173,7 -300,0 -864,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -48,0 120,3 156,7
Utgående värde pågående  
nyanläggningar
860,9 1 119,5 860,5
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 023,2 114,1 114,1
+ Förvärv - - 336,1
+/- Omklassificeringar 50,4 - 523,0
+/- Orealiserade värdeförändringar 30,0 - -10,9
+ Aktiveringar 106,0 18,6 60,9
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 209,6 132,7 1 023,2
Ingående värde pågående  
bostadsprojekt
197,0 - -
+ Förvärv - 197,0
+ Nybyggnation 25,3 - -
- Försäljningar -110,0 - -
Utgående värde pågående  
bostadsprojekt
112,3 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 182,7 8 848,4 10 264,0
Förvaltningsfastigheter 7 999,9 7 596,2 8 183,2
Pågående byggnation 860,9 1 037,0 860,5
Planerade projekt 1 209,6 215,2 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 112,3 - 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 182,7 8 848,4 10 264,0
24
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 25 =====

Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni till 4 605,3 Mkr 
(4 595,5) och soliditeten till 38,2 procent (38,4). 
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 100,0 Mkr 
(5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 1 procent. Det 
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick 
Substansvärde
30 juni 2023 30 juni 2022 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 605,3 100,96 4 080,7 97, 21 4 595,5 109,48
Återläggning:
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 578,0 12,67 570,0 13,58 619,5 14,76
   Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -83,3 -1,83 -7 7,7 -1,85 -81,1 -1,93
   Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 -800,0 -19,06
   Innehav utan bestämmande inflytande -783,9 -17,19 -123,5 -2,94 -749,8 -17,86
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 516,1 7 7,09 3 649,5 86,94 3 584,1 85,38
till 3 516,1 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 2 
procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie-
ägarna per aktie uppgick till 77,09 kronor per aktie (85,38).   
 
Direktavkastningskrav per kategori
%
30 juni 
2023
30 juni 
2022
Kommersiella fastigheter 1 6,0 5,5
Samhällsfastigheter 4,9 4,5
Totalt 5,4 4,9
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och konsoli -
derade förvaltningsfastigheter. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter.
 
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 juni 
2023
30 juni 
2022
Hyresvärde kr/kvm 1 485 1 439
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -346 -330
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 036 1 039
Överskottsgrad, % 1 75 76
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 882 25 689
Uthyrningsbar yta, tkvm 365,6 295,7
Antal fastigheter 82 63
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 juni 2023 räntebärande skulder hänför- 
liga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter om 6 239  
Mkr (6 334) vilket motsvarade en belåningsgrad om 58,8 procent 
(59,1) justerat för likvida medel. Den genomsnittliga räntenivån 
uppgick till cirka 5,5 procent (4,5 procent inklusive byggnads-
kreditiv och obligationslån) den 30 juni 2023 med en soliditet 
som vid samma tidpunkt uppgick till 38,2 procent (38,4).
Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens 
aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 
30 juni och ska inte tolkas som den genomsnittliga ränte-
nivån under perioden januari till juni. Den genomsnittliga 
räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de 
kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i 
Stibor inte har beaktats.
De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upptagits 
vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastighetsport-
följen samt finansiering av projekt och investeringar i joint 
ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga 
garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess 
fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. 
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 
juni 2023 till 2,4 år (2,6). Kreditförfallostrukturen per samma 
datum framgår av tabellen på sidan 26.
25
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 26 =====

Kreditförfallostruktur 
30 juni 2023
2023 2024 202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Långsiktig finansiering
Under föregående år ingick Genova nya finansieringsavtal med 
Swedbank och SBAB om totalt 3 600 Mkr, varav 350 Mkr utgörs 
av en revolverande kreditfacilitet. De nya finansieringsavtalen 
är baserade på Genovas gröna ramverk och kan konverteras till 
grön finansiering när förvaltningsfastigheterna blir miljöcerti-
fierade enligt Genovas hållbarhetsmål. Vid slutet av året stärkte 
Genova sin finansiella flexibilitet med ytterligare en revolve-
rande kreditfacilitet på 300 Mkr. Faciliteten är säkerställd och 
avsedd att användas för allmänna affärsändamål och möjliggör 
lösen av befintliga icke säkerställda obligationer. 
Under perioden har Genova återköpt obligationer till ett 
belopp om 142,5 Mkr varav 115 Mkr i obligationslånet om 525 
Mkr med förfall i september 2023 och 27,5 Mkr i obligationslå-
net om 750 Mkr med förfall i september 2024. Efter återköpen 
har Genova under 2023 förfall i kreditförfallostrukturen nedan 
om 780 Mkr. Av dessa avser 410 Mkr befintliga obligationslån 
som bolaget kommer att återbetala med befintlig likviditet och 
således minska sin skuldsättning. Cirka 370 Mkr avser finan-
siering i bankmarknaden där Genova och det nu konsolide-
rade bolaget Järngrinden kommer att refinansiera skulderna 
kopplade till sina befintliga förvaltningsfastigheter.
Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår 
till 1 460 Mkr. I beloppet ingår kassa med 374 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning om totalt 574 Mkr 
samt 512 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är 
utnyttjade. 
Kapitalstruktur
30 juni 2023
20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23
Q2
Mkr %
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
66 62
39 36
59
34
56
38
59
38
59
38
62
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Kreditportfölj
30 juni 2023
Kredit- 
avtal
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Snittränta 1,  
%
Löptid
20232 784 784 - 7,57
20243 1 108 1 058 50 7,82
2025 1 280 980 300 5,59
2026 1 153 1 153 - 5,70
2027 2 091 1 921 171 4,97
2028 10 10 - 3,69
Totalt 6 425 5 904 521 6,07
Byggnadskreditiv 940 428 512 6,38
Totalt 7 365 6 332 1 032 6,09
Lån exklusive 
obligation och  
byggnadskreditiv
5 292 4 771 521 5,48
1)  Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per 30 juni 
och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 410,0 Mkr (netto efter återköp av 115,0 Mkr) avser obligation räntesats 5,25 procent.
3) 722,5 Mkr (netto efter återköp av 27,5 Mkr) avser obligation räntesats 4,50 procent.
Räntebindning 
Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning som ett 
led i Genovas uppbyggnad av nuvarande fastighetsbestånd. 
Strategin framgent strävar efter att finna en bättre balans i 
räntestrategin för att skapa största möjliga förutsägbarhet. 
Således utvärderas regelbundet de derivatmöjligheter som 
marknaden erbjuder.  
Per 30 juni 2023 finns två avtal om räntetak och en rän-
teswap. Avtalet om räntetak begränsar räntebasen till 5,0 pro-
cent för 230 Mkr och löper ut juli 2025. Under första kvartalet 
2023 ingick Genova en ränteswap om totalt 800 Mkr med en 
underliggande Stibor om 2,35 procent som löper ut januari 
2028. I tabellen över kreditportföljen nedan ingår ovanstående 
derivat.
26
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 27 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 30 juni 2023 30 juni 2022 31 dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 24,1 56,3 120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 9,2 -12,1 -41,0
Övriga intäkter - 0,6 2,6
Övriga kostnader -2,2 - -
Betald skatt -4,3 -0,7 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 26,8 44,1 84,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar -48,6 -3,3 -9,9
Förändring övriga rörelsefordringar -21,9 -56,7 -58,1
Förändring leverantörsskulder 76,5 24,6 25,2
Förändring övriga rörelseskulder 33,3 11,5 37,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 66,0 20,2 79,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -373,1 -743,5 -1 095,7
Investeringar i inventarier -0,3 -0,1 0,6
Försäljning av fastigheter 231,3 228,5 228,5
Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -2,1 -34,7 -48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -144,3 -549,8 -765,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 197,9 -
Emission hybridobligation -  98,5 98,5
Upptagna lån 479,8 546,7 922,0
Amortering av lån -442,3 -204,6 -336,0
Lämnad utdelning -39,3 -25,2 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 194,5 415,4 628,0
Periodens kassaflöde 116,3 -114,2 -58,3
Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0
Likvida medel vid periodens slut 374,0 201,9 257,7
*) Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 3,1 3,4 5,5
Resultat från andelar i joint ventures 10,9 -17,4 -39,3
Upplupen ränta -4,9 1,9 -7, 2
9,2 -12,1 -41,0
Erhållen ränta 14,5 1,5 8
Betald ränta -125,3 -62,8 -155
1)  Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr.
27
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 28 =====

Segmentsrapportering
Jan-jun 2023 Jan-jun 2022
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 254,5 254,5 185,7 185,7
Summa intäkter 254,5 254,5 185,7 185,7
Fastighetskostnader -68,0 -68,0 -53,4 -53,4
Summa fastighetskostnader -68,0 -68,0 -53,4 -53,4
Driftsöverskott/resultat från  
nyproduktion 186,4 186,4 132,3 132,3
Central administration -11,5 -18,7 -30,2 -11,4 -13,9 -25,3
Resultat från andelar i joint ventures -18,6 -18,6 17,4 17,4
Finansnetto -113,5 -113,5 -68,1 -68,1
Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 43,0 -
Övriga intäkter - 0,6 0,6
Övriga kostnader -2,2 -2,2 0,0
Värdeförändringar fastigheter -302,9 -302,9 370,0 370,0
Värdeförändringar derivat 36,3 36,3 0,0
Valutakurseffekt fastighet 19,5 19,5 3,8 3,8
Resultat före skatt -204,3 22,1 -182,2 444,0 -13,3 430,7
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 999,9 7 596,2
Pågående nyanläggningar 860,9 1 119,5
Projekteringsfastigheter 1 209,7 132,7
Andelar i joint ventures 542,5 848,2
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 34,4 743,5
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att 
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en 
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett 
nytt segment. 
28
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 29 =====

Nyckeltal
Jan-jun
2023
Jan-jun
2022
Apr-jun
2023
Apr-jun
2022
Jan–dec
2022
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Pågående byggnation, antal 825 863 825 863 1 006
Färdigställda bostäder, antal 181 - 89 - 179
Totalt antal byggrätter, antal 8 934 7 110 8 933 7 110 9 322
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 201,1 156,0 201,1 156,0 207,6
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 164,5 139,7 164,5 139,7 160,4
Total uthyrbar yta, tkvm 365,6 295,7 365,6 295,7 368,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 95,1 93,1 95,1 94,0
Överskottsgrad, % 73,3 71,2 76,1 74,7 70,4
Nettoinvesteringar, Mkr 142,2 515,1 515,1 484,7 7 17, 2
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -12,9 17,7 -9,1 17,8 6,2
Soliditet, % 38,2 38,7 38,2 38,7 38,4
Belåningsgrad, % 58,8 60,7 58,8 60,7 59,1
Genomsnittlig räntenivå, % 5,5 2,7 5,5 2,7 4,5
Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 3,5 6,1 3,5 5,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,6 2,0 2,0
Kapitalbindningstid, antal år 2,4 3,1 2,4 3,1 2,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 41 977
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 391 41 977 45 391 41 977 41 977
Förvaltningsresultat per aktie, Kr -0,33 0,74 -0,58 0,28 1,53
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -17,7 17,8 -17,7 17,8 16,5
Resultat per aktie, Kr -4,89 7,06 -3,04 3,87 3,98
Eget kapital, Mkr 4 605,3 4 080,7 4 605,3 4 080,7 4 595,5
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 3 021,4 3 157, 2 3 021,4 3 157, 2 3 045,7
Eget kapital per aktie, Kr 66,24 75,21 66,24 75,21 72,56
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 100,0 4 573,0 5 100,0 4 573,0 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 516,1 3 649,5 3 516,1 3 649,5 3 584,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr 7 7,09 86,94 7 7,09 86,94 85,38
29
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 30 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-jun
2023
Jan-jun
2022
Apr-jun
2023
Apr-jun
2022
Jan–dec
2022
Nettoomsättning - 6,9 - - 7,0
Summa rörelsens intäkter - 6,9 - - 7,0
Övriga externa kostnader -2,9 -3,4 -1,5 -1,4 -5,6
Personalkostnader -4,6 -5,6 -2,3 -2,4 -11,5
Summa rörelsens kostnader -7,5 -9,0 -3,8 -3,7 -17,1
Rörelseresultat -7,5 -2,1 -3,8 -3,7 -10,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - -5,5 - - -83,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 48,8 - 30,7 18,1 136,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -58,2 -36,8 -31,5 -26,7 -87,0
Resultat från finansiella poster -9,4 -42,3 -0,8 -8,6 -33,5
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag - - - - 10,7
Resultat före skatt -16,9 -44,4 -4,6 -12,3 -32,9
Skatt på årets resultat - - - - -0,1
Årets resultat -16,9 -44,4 -4,6 -12,3 -33,0
Övrigt totalresultat för året – – – – –
Summa totalresultat för året -16,9 -44,4 -4,6 -12,3 -33,0
30
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 31 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2
Andelar i intresseföretag – 563,4 –
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 970,2 1 802,1 1 886,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 810,8 2 609,8 2 726,9
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 5,7 3,0 5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1,8 1,2 1,3
7,6 4,2 6,6
Likvida medel 89,0 108,8 65,1
Summa omsättningstillgångar 96,6 113,0 71,7
SUMMA TILLGÅNGAR 2 907,4 2 722,8 2 798,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 - 811,7
Balanserat resultat -557,3 359,0 -485,1
Periodens/årets resultat -16,9 -44,4 -33,0
Summa fritt eget kapital 430,5 314,6 293,6
Hybridobligation 800,0 800,0 800,0
Summa eget kapital 1 285,3 1 165,0 1 144,0
Långfristiga skulder
Obligationslån 721,6 1 262,4 742,0
Summa långfristiga skulder 721,6 1 262,4 742,0
Kortfristiga skulder
Obligationslån 408,5 5,9 533,2
Leverantörsskulder 0,3 0,2 0,1
Skulder till koncernföretag 489,0 265,5 355,9
Aktuella skatteskulder 0,1 – 0,2
Övriga skulder 0,8 22,4 22,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1,8 1,4 0,6
Summa kortfristiga skulder 900,6 295,4 912,5
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 907,4 2 722,8 2 798,5
31
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 32 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2
Omföring i ny räkning -42,8 42,8 0,0
Årets resultat -33,0 -33,0
Övrigt totalresultat –
Summa totalresultat -33,0 -33,0
Transaktioner med ägare
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,1
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 -
Totalresultat
Årets resultat -16,9 -16,9
Övrigt totalresultat - -
Summa totalresultat -16,9 -16,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3
Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 30 juni 2023 54,7 1 004,8 -557, 2 -16,9 800,0 1 285,2
32
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 33 =====

Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få 
betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. 
I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga 
transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre-
rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information 
om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på 
sidorna 70–75.
De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent-
liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt 
bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i 
såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt 
som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande 
utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar 
efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt 
förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi-
fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i 
enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med 
god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. 
Möjligheter och risker i kassaflöde 
Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande 
fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad 
och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett 
evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att 
fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för-
värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport-
följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, 
främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, 
förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen-
utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning.
Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på 
marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång-
siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och 
omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid 
nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög 
lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig 
kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett 
viktigt inslag.
Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp-
rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed 
erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader 
och låga vakanser. 
Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade 
genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande 
räntor.
 
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring
Effekt på  
kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 25 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 64 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt 
av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig-
heter inkluderas i resultaträkningen.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den 
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering. 
Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, 
där investerare analyserar fastigheternas förväntade drift-
överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav-
kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre 
direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en 
vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. 
Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig-
heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm-
ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga 
vakanser och kostnader. 
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 509 Mkr +/- 1 018 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 692/9 674 Mkr 11 201/9 164 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,8/3,1 % -5,3 %/6,5 %
Justerad belåningsgrad 55 %/62 % 53 %/65 %
Effekt på soliditet 1,7 %/-1,8 % 3,2 %/-3,8 %
Justerad soliditet 40 %/36 % 41 %/34 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
 
33
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 34 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nasdaq 
Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 2 029 
aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 juni 2023 uppgick 
till 45,70 kr. Per den 30 juni 2023 uppgick det totala antalet 
aktier i Genova till 45 613 329. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal 
Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och 
åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring 
likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar 
köp- respektive säljvolym motsvarande minst 30 000 kronor 
med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs.
Riktad nyemission
I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 
3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor 
per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes 
Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade 
till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar 
institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage-
ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar 
Fondförvaltning och Enter Fonder. 
Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes 
till 55 kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuil-
ding-förfarande och genomfördes med stöd av bemyndigande 
från årsstämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen 
motsvarar en premie om 3,1 procent i förhållande till den 
volymvägda genomsnittliga aktiekursen under de närmast 
föregående 10 handelsdagarna.
Genom nyemissionen stärks Genovas finansiella ställning 
och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter som för-
väntas uppstå då förutsättningarna på fastighetsmarknaden 
är under förändring.
Aktieägare
30 juni 2023
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 500 000 16,44 16,44
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 569 607 7,83 7,83
Lancelot Asset Management 3 237 702 7,10 7,10
Swedbank Robur Fonder 2 702 929 5,93 5,93
Skandia 2 239 731 4,91 4,91
Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Enter Fonder 1 148 410 2,52 2,52
BNP Paribas 419 030 0,92 0,92
Cancerfonden 300 000 0,66 0,66
Handelsbanken Fonder 250 000 0,55 0,55
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Avanza Pension 186 346 0,41 0,41
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Futur Pension 193 195 0,42 0,42
Summa övriga ägare 1 340 105 2,94 2,94
Summa 45 613 329 100,00 100,00
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna 
likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas 
på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende 
förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från 
externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost 
för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig-
hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller 
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
34
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 35 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden 
till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna har relevant 
och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, 
byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års-
redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har 
inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före-
gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande 
befattningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) hölls i Stock-
holm den 3 maj 2023.
Incitamentsprogram 
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av 
högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berät-
tigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 kronor 
och 90 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 
juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar 
därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets 
dotterbolag Genova Fastigheter AB som i sin tur överlåtit 
396 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget. 
Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes 
värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt 
& Transaktion. Om samtliga 400 000 teckningsoptioner 
utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier uppstår en 
utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på antalet 
stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2023).
Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper 
från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av 
en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam-
aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och 
med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om 
samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om 
cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten 
för årsstämman 2021).
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Financial Reporting Standards 
(IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har 
upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys-
ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella 
rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av 
delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i 
enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och 
årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderings-
principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se 
not 2 i Genovas årsredovisning 2022. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning 
av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. 
Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de 
varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att 
ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig-
het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i 
årsredovisningen 2022. 
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig 
granskning av bolagets revisorer.
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del-
årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver 
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget 
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 16 augusti 2023
Mikael Borg, styrelseordförande
Anette Asklin, styrelseledamot
Micael Bile, styrelseledamot
Andreas Eneskjöld, styrelseledamot 
Erika Olsén, styrelseledamot
Maria Rankka, styrelseledamot
Michael Moschewitz, VD
Finansiell kalender
Delårsrapport januari-september 2023  27 oktober 2023
Bokslutskommuniké januari-december 2023  21 februari 2024
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentlig -
göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 augusti 2023  
kl. 08.30 CEST.
35
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 36 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till marknadsvärdet på 
förvaltningsfastigheter, pågående nyan-
läggningar och projekteringsfastigheter vid 
 rapportperiodens slut. Belåningsgraden 
används för att belysa Genovas finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost-
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det att 
centrala administrationskostnader, finans-
netto samt orealiserade värdeförändringar 
beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant 
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk 
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till  
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden utbetalad preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation i förhållande 
till det vägda genomsnittliga antalet utestå-
ende aktier under perioden. Förvaltnings-
resultat per aktie används för att belysa aktie-
ägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktie -
ägare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för 
hybridobligation i förhållande till det vägda 
genomsnittliga antalet utestående aktier 
under perioden. Justerat resultat efter skatt 
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat 
efter skatt per aktie. 
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt  
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur 
stor del av det långsiktiga substansvärdet 
som bedöms vara hänförligt till aktieägare 
efter att andelen hänförligt till innehavare av 
hybrid obligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort. 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie -
ägare dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde 
per aktie används för att belysa aktieägarnas 
andel av bolagets långsiktiga substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med under 
perioden utbetald preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation, i förhål-
lande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Resultat 
efter skatt per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av bolagets resultat efter 
skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
36
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 37 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,  
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
37
Genova Delårsrapport januari–juni 2023

===== SIDA 38 =====