Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari–juni / 2024

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–juni 2024
•   Hyresintäkterna uppgick till 262,1 Mkr (254,5), en ökning 
med 3 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 191,1 Mkr (186,4), en ökning 
med 3 procent.
•   Förvaltningsresultatet uppgick till 56,6 Mkr (24,1), en ökning 
med 135 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till 18,6 Mkr (-15,2), motsvarande 0,41 
kr (-0,33) per aktie.
•   Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3), 
motsvarande 0,47 kr (-3,68) per aktie. Ökningen hänför sig 
främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna 
minskade med 8 procent till 3 262,8 Mkr ( 3 521,8), 
motsvarande 71,53 kr (77,21) per aktie.
Kvartalet  april–juni 2024
•   Hyresintäkterna uppgick till 129,0 Mkr (125,5), en ökning 
med 3 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 97,0 Mkr (95,5).
•   Förvaltningsresultatet uppgick till 29,5 Mkr (12,8), en ökning 
med 130 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till 12,9 Mkr (–26,4 Mkr), motsvarande 
0,28 kr (-0,58) per aktie.
•   Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6), 
motsvarande -0,04kr (-2,34) per aktie. Ökningen hänför sig 
främst till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jul 2023 
-jun 2024
Jan-dec
2023
Hyresintäkter, Mkr 262,1 254,5 129,0 125,5 510,6 503,0
Driftsöverskott, Mkr 191,1 186,4 97,0 95,5 372,2 367,6
Förvaltningsresultat, Mkr 56,6 24,1 29,5 12,8 93,1 60,6
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,41 -0,33 0,28 -0,58 -0,20 -0,49
Bostäder under byggnation, antal 535 825 535 825 535 625
Färdigställda bostäder, antal 90 181 77 89 198 289
Nettoinvestering, Mkr 214,5 142,2 46,8 515,1 -23,9 118,3
Belåningsgrad, % 51,5 49,6 51,5 49,6 51,5 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 61,3 58,8 61,3 58,8 61,3 60,5
Soliditet, % 37,6 38,2 37,6 38,2 37,6 37,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,6 1,7 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 710,1 5 109,6 4 710,1 5 109,6 4 710,1 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 225,5
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,53 7 7, 21 71,53 7 7, 21 71,53 70,71
Perioden i sammandrag
71,53 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
9 460 Mkr1
Fastighetsvärde
9 344 st
Bostadsbyggrätter
51,5  %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 314 Mkr.
Nyckeltalen är omräknade med beaktande av justeringar till följd av rättelse av fel avseende omvärdering av förvärvad fastighet under 2022.
2 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Andra kvartalet
•   I april emitterades ytterligare gröna 
seniora icke säkerställda obligationer 
om 150 Mkr. Emissionen skedde på 
initiativ av institutionella investerare. 
I samband med detta återköptes ytter -
ligare cirka 60 Mkr hybridobligationer.
•   I juni delavyttrades två fastigheter i 
Norrtälje till ett nybildat joint venture 
där Genova är hälftenägare tillsam -
mans med Nrep. Försäljningen skedde 
till ett underliggande fastighetsvärde 
om cirka 1,3 Mdkr, vilket motsvarar 
bokförda värden.
Händelser efter kvartalets utgång
•   Efter periodens utgång avyttrades 
tre fastigheter i Uppsala och Upp -
lands-Bro. Försäljningen skedde till ett 
underliggande fastighetsvärde om 121 
Mkr, vilket översteg bokfört värde. 
•   Efter periodens utgång har ränteswa -
par om 700 Mkr tecknats med en 
genomsnittlig ränta om cirka 2,40 
procent med en löptid om cirka 6 år.
•   Efter periodens utgång har ett nytt 
grönt finansiellt ramverk fastställts 
med en second opinon från Sustaina-
lytics.
Handelsmannen 1, Norrtälje
3Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
Genova rapporterar ett stabilt första halvår 2024 med stark tillväxt i förvaltningsresultatet. 
Det är hög aktivitet i projektverksamheten och under perioden färdigställde vi 90 bostäder. 
Ytterligare närmare 320 bostäder blir klara för inflyttning under andra halvåret. Vi har 
haft ett fortsatt fokus på att stärka balansräkning och likviditet, bland annat genom en 
konvertibelemission samt återköp av hybridobligationer. Under perioden avyttrade vi 
fastigheter för cirka 1,3 Mdkr.   
emissionen diversifierade vi Genovas 
finansieringskällor, vilket är positivt 
både för våra aktieägare och obligations-
innehavare. I april emitterade vi 150 
Mkr i ytterligare gröna obligationer. I 
samband med emissionerna återköpte vi 
hybridobligationer om cirka 160 Mkr till 
rabatt varefter utestående hybridobliga-
tioner uppgår till cirka 640 Mkr. 
Under perioden ökade vi andelen rän-
tesäkrade skulder till 55 procent i syfte 
att öka förutsägbarhet och samtidigt 
sänka räntekostnaderna. Ytterligare rän-
tesäkring har genomförts efter periodens 
slut i form av derivat om 700 Mkr till en 
genomsnittlig ränta om 2,40 procent och 
med en löptid om cirka 6 år. 
Transaktioner
I juni delavyttrade vi två fastigheter 
i Norrtälje till ett nybildat joint ven-
ture med Genova respektive Nrep som 
vardera hälftenägare. Försäljningen 
genomfördes till ett underliggande 
fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, vilket 
motsvarar bokförda värden. Genova för-
värvade fastigheterna 2016 till ett under-
liggande fastighetsvärde om 40 Mkr och 
har därefter framgångsrikt utvecklat 
ett äldreboende, en förskola och drygt 
400 hyresbostäder varav 169 är under 
uppförande. Transaktionen stärker såväl 
balansräkning och likviditet som den 
fortsatta utvecklingen av projektet.
Efter periodens utgång har tre lager- 
och industrifastigheter i Uppsala och 
Upplands-Bro avyttrats för 121 Mkr. Det 
är fastigheter som vi har förvaltat väl 
under ett antal år och som vi nu kunde 
avyttra över bokfört värde. 
Förvaltning
Genovas förvaltningsportfölj, med en 
god hyresgästmix, fortsatte att utvecklas 
stabilt under perioden. I nyuthyrningen 
upplever vi att uthyrningsprocesserna 
Verksamheten utvecklades stabilt under 
första halvåret. Både hyresintäkter och 
driftsöverskott ökade med 3 procent. 
Förvaltningsresultatet steg med 135 
procent till 56,5 Mkr som en effekt av 
lägre negativa värdeförändringar i joint 
ventures och intressebolag samt ökat 
driftsöverskott och förbättrat finans-
netto. Substansvärdet per aktie mins-
kade med 7 procent till 71,53 kr per aktie 
jämfört med samma period föregående år 
men ökade jämfört med årsskiftet. 
Finansiering
Både villkor och tillgång till finansiering 
på bank- och kapitalmarknaden har suc-
cessivt förbättrats under 2024. Det har 
givit oss möjlighet att fortsätta förbättra 
Genovas kapitalstruktur, sänka finansie-
ringskostnaderna och stärka likviditeten. 
I mars genomförde vi en emission av 
konvertibler och stärkte därmed likvidi-
teten med 200 Mkr. Genom konvertibel-
tar något längre tid men ser en fort-
satt god efterfrågan på våra lokaler. Vi 
har uthyrningsgrad på 93 procent och 
hyresavtal med generellt långa löptider, 
i genomsnitt 4,7 år. Vår inriktning på 
tillväxtregioner med tonvikt på Stor-
stockholm och Uppsala samt en hög 
andel intäkter från samhällsfastigheter, 
bostäder och dagligvaruhandel medför 
stabilitet även i en svagare marknad. 
Investeringar
Våra pågående projekt med hyresbostäder 
i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upp-
lands-Bro samt byggnation av Apoteas nya 
centrallager löper på enligt plan. Under 
första halvåret stod 77 hyresbostäder i 
Norrtälje klara och under andra halvåret 
färdigställs ytterligare närmare 320 hyres-
bostäder för egen långsiktig förvaltning, 
samtliga med miljöcertifiering enligt 
Svanen. Årshyran för de planerade till-
trädena under andra halvåret uppgår till 
cirka 39 Mkr. Vårt arbete med detaljplaner 
i byggrättsportföljen fortsätter med syfte 
att skapa betydande värden för Genova.
Framåtblick 
Fastighetsmarknaden präglas fortsatt av 
utmaningar men vi ser också tecken på en 
vändning med ökad optimism och aktivi-
tet. Förväntningarna om en sänkning av 
styrräntan under 2024 har stärkts, vilket 
ger förutsättningar för minskad press på 
fastighetsvärdena och lägre räntekost-
nader. Vårt arbete med att förbättra 
kapitalstruktur och likviditet fortsätter 
för att skapa bästa möjliga förutsättningar 
för verksamheten framåt. Genova står 
stabilt och utvecklingen visar att bolagets 
affärsidé med hållbart värdeskapande 
och långsiktighet fungerar. Nu ser vi fram 
emot ett aktivt andra halvår 2024.
Michael Moschewitz, VD
" Genova rapporterar  
ett stabilt första  
halvår 2024 med  
stark tillväxt i förvalt -
ningsresultatet."  
4 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 5 =====

Pågående projekt och  
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 314 Mkr
68% 
Hyresbostäder
7% 
Kommersiella  
fastigheter21% 
Bostadsrätter
4% 
Samhälls-   
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 594 Tkvm
64% 
Hyresbostäder
5% 
Kommersiella  
fastigheter
25% 
Bostadsrätter
6% 
Samhälls-   
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,4
8,0
10,3 9,9 9,5
4,4
2019 2020 2021 2022 2023
R12 
2024
40,8
60,8
99,2
120,8
60,6
93,1
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsvärde
Totalt 7 146 Mkr
46% 
Kommersiella  
fastigheter
54 % 
Samhälls -
fastigheter 1
1)  Varav 155 hyresbostäder
Genova – det personliga fastighetsbolaget 
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med 
kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen 
långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, 
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens 
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader 
är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra 
tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige.
Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
5Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 6 =====

Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets 
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation 
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket 
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av 
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad fastigheter
Belåningsgrad fastigheter  
ska över tid understiga  
65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substansvärde  
per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat  
per aktie, Kr
Belåningsgrad  
 fastigheter, %
Belåningsgrad, %
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2024
Jan–jun
2023
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
Mål
Mål
Begränsning
33,5 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-Q2 2024
37,6 %
30 jun 2024
1,8 ggr
Jan–jun 2024
122,9 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-Q2 2024
51,5 %
30 jun 2024  
Belåningsgrad
61,3 %
30 jun 2024 
Belåningsgrad  
 fastigheter
Kr Kr
% %
ggr
6 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 7 =====

Pågående byggnation
Pågående byggnation av 
egenproducerade bostäder ska  
uppgå till minst 1 000 bostäder  
per år vid utgången av år 2024. 
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska  
vid utgången av år 2025 uppgå  
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade 
bostäder, antal
Fastighetsvärde på 
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och 
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 
procent av Genovas totala hyresintäkter 
vid utgången av år 2023. 1
Operativa mål
Hyresintäkter, %
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
Mål
Mål
Mål
52 %
30 jun 2024
535
30 jun 2024
9,5 Mdkr
30 jun 2024
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och  
hybridobligation, %
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
1)  Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
Antal
%
%
Mdkr
23% 
Gröna hybrid-  
obligationer
53% 
Gröna banklån
24% 
Gröna  
obligationer
20
40
60
80
100
2022 2023 2024
Q2
2021
26% 23%
11%
31%
10%
21%
13%
7Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 8 =====

Miljöcertifiering
All nyproduktion ska 
vara miljöcertifierad. 
Därutöver ska alla 
förvaltningsfastigheter 
som ägs och
förvaltas långsiktigt 
(exkl. Järngrindens) 
miljöcertifieras fram till 
utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsstrategi
Genovas hållbarhetsstrategi och övergri-
pande vision är att skapa och förvalta att-
raktiva och hållbara miljöer långsiktigt. 
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över-
gripande områden; att bygga och förvalta 
för framtidens miljö och klimat, lång-
siktig stadsutveckling samt att bedriva 
en hållbar affärsverksamhet. Genova 
har sedan 2023 klimatmål godkända av 
Science Based Targets initiative. 
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova 
ett ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital Market 
Association). Detta dokument styr villko-
ren för hur likviden från gröna obliga-
tioner, gröna lån och andra typer av 
skuldebrev får användas. Genovas Gröna 
Finansieringsramverk och relaterad 
information återfinns på bolagets webb-
plats genova.se. Efter rapportperiodens 
utgång har Genovas gröna finansierings-
ramverk uppdaterats och verifierats.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter 
och långsiktigt förvaltade fastigheter. 
För oss är det även viktigt att minska 
vår negativa påverkan, öka vår positiva 
påverkan, öka värdet av fastigheten och 
möjliggöra bättre lånevillkor.
Händelser under perioden 
Under perioden färdigställdes 2023 
års hållbarhetsrapport där vi även i år 
har arbetat för förbättrad kvalitet och 
tillförlitlighet för hållbarhetsdata. Under 
perioden har vi initierat ett projekt för 
att inkludera  Järngrinden i vår mål-
sättning. Vi har genomfört en dubbel 
väsentlighetsanalys inför kommande 
rapporteringskrav och har inlett arbetet 
med en GAP-analys för att identifiera 
behov av mål och aktiviteter för att 
kunna nå och eventuellt ta fram nya 
hållbarhetsmål. Som ett led i att sätta 
ytterligare fokus på hållbarhetsarbetet 
utsåg Genova under perioden CFO och 
Chef Stadsutveckling som ansvariga att 
samordna och driva arbetet. 
Klimatmål 
Utsläpp av växthusgaser 
ska minska med 42 
procent till 2030 från 
2021 års nivåer inom 
scope 1 och scope 2.  
Utsläpp i scope 3 ska 
mätas och minskas. 
Genova följer upp 
klimatmålen på årsbasis.
Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021
Scope 1 81,9 4,0 0,0
Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5
Scope 3 906,7 259,0 347,6
varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9
varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och 
Scope 2 197,9 118,0 -
varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2
varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6
Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2
Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0
 
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt Pågående
Svanen 2 2 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad 
iDrift
     Silver 24 3 27
     Brons 1 1
Certifieras ej 26 26
Summa 29 3 0 26 58 3
 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens förvaltningsfastigheter inleddes under 2023.
1)  Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
8 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 9 =====

Förvaltningsfastigheter
30 juni 2024
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig- 
heter består av samhällsfastigheter och 
bostäder samt kommersiella fastigheter 
för handel, kontor, industri och lager. 
För huvuddelen av Genovas befintliga 
förvaltningsfastigheter planeras det för 
utveckling av framtida hyresbostäder i 
kombination med samhällsfastigheter, 
ofta i nya stadsdelar. Förvaltnings-
fastigheterna är i huvudsak belägna i 
Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i 
västra Sverige.
Genova arbetar löpande med att 
identifiera objekt att förvärva och avyttra 
som kan bidra till att uppfylla bolagets 
operativa och finansiella mål. Genovas 
ambition är att inneha fastigheter med 
utvecklings potential, antingen via 
utveckling av befintlig byggnation eller 
genom att på sikt skapa byggrätter för 
framtida nybyggnadsprojekt. 
Vid periodens utgång hade Genova ett 
helägt fastighetsbestånd bestående av 80 
förvaltningsfastigheter till ett marknads- 
värde om cirka 7,2 Mdkr fördelat på cirka 
339 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med 
hänsyn tagen till pågående nyanlägg- 
ningar, projekteringsfastigheter samt 
joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr.
Portföljförändringar
I juni delavyttrades fastigheten Jour- 
nalisten 1 till ett nybildat joint venture 
där Genova är hälftenägare tillsammans 
med Nrep.
I april tillträdde Altris AB hyresgäst-
anpassade lokaler om 4 000 kvadratme-
ter i fastigheten Söderhällby 1:9. Altris 
AB är en ledande svensk utvecklare 
av natrium-jonbatterier. Hyresavtalet 
har en löptid om 15 år med ett årligt 
hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen 
kommer att tillträda resterande ytor om 
1 000 kvadratmeter under 2025.
Hyresavtal
Vid periodens utgång hade Genova cirka 
443 hyresavtal med en genomsnittlig 
återstående avtalslängd på 4,7 år samt 
155 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäk-
ter uppgick andelen från bostäder och 
offentligt finansierade hyresgäster till 
Uthyrbar yta  per fastighetskategori
Totalt 339 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 339 Tkvm
54% 
Kommersiella 
fastigheter
46 % 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
42% 
Storstockholm
23% 
Uppsala
25% 
Väst
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
Hunnerup 1, Lund
cirka 52 procent. Om även dagligvaru-
handel inkluderas uppgick andelen 
till cirka 59 procent av kontrakterade 
hyresintäkter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid 
periodens utgång uppgick till 92,7 pro-
cent (93,1). Minskningen förklaras främst 
av att vi avyttrat fastigheter som varit 
fullt uthyrda.
9Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 10 =====

Fastighetsbeståndet
30 juni 2024
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 49 182,1 3 314 18 204 263 1 445 91,0 239 -60 -331 179 983
Samhällsfastigheter 3 31 157,0 3 832 24 412 271 1 727 94,3 256 -60 -383 196 1 246
Summa per fastighets -
kategori
80 339,0 7 146 21 078 534 1 576 92,7 495 -120 -355 375 1 105
Per geografi
Storstockholm 33 141,8 3 415 24 084 239 1 688 93,7 224 -54 -380 171 1 203
Uppsala 16 76,7 1 999 26 071 142 1 853 94,6 135 -33 -431 101 1 322
Väst 24 83,9 1 011 12 055 91 1 081 90,1 82 -19 -223 63 751
Övrigt 7 36,7 721 19 653 62 1 691 87,8 54 -15 -407 40 1 079
Summa per geografi 80 339,0 7 146 21 078 534 1 576 92,7 495 -120 -355 375 1 105
Pågående byggnation 868
Planerade projekt 1 446
Totalt enligt balansräkning 9 460
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 2 17, 2 97 39 2 267 100 39 -6 -375 33 1 892
Totalt 82 356,2 9 557 573 1 609 93,2 534 -127 -356 407 1 143
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 356
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 5 Mkr.
3) Varav 155 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter
4)  Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 783 Mkr, men per den 30 juni är motsvarande 
686 Mkr upptaget i balansräkningen.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio -
ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Förfallostruktur hyresavtal
30 juni 2024
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 93 10 16 3
2025 122 54 79 16
2026 84 67 107 22
2027 75 35 56 11
2028 22 23 37 8
>2028 47 99 184 37
Summa 443 288 480 97
Hyresbostäder 155 8 15 3
Totalt 758 296 495 100
Vakant 43 39
Totalt 339 534
Fördelning hyresintäkter
30 juni 2024
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 240 48
Bostäder 1 18 4
Livsmedel 37 8
Övrigt kommersiellt 200 40
Summa hyresintäkter 495 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
5,2 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
4,7 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
10 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 11 =====

Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder, 
samhällsservice och kommersiella 
lokaler där projektportföljen i huvudsak 
hänför sig till egenutvecklade byggrätter 
tillskapade från egna förvaltningsfastig-
heter med befintligt kassaflöde.
Den samlade uthyrbara arean för 
Genovas planerade projekt oberoende 
av planskede uppgick på balansdagen 
till cirka 544 Tkvm. Cirka en fjärdedel av 
de planerade projekten är under samråd 
och har geografisk tyngdpunkt i Stor-
stockholm. Under 2024 kommer Genova 
lägga stor energi på det fortsatta arbetet 
med att skapa byggrätter för framtida 
nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och 
samhällsfastigheter.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enkö-
ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs 
pågående projekt som utgörs av Apoteas 
nya centrallager i Varberg. 
I Norrtälje är det första kvarteret 
färdigställt och inflyttat. Det andra kvar-
teret, som är i produktion, innehåller 
246 hyresbostäder. Under kvartalet 
har 77 hyresbostäder färdigställts och 
hyresgästerna har flyttat in. Resterande 
hyresbostäder kommer att färdigställas 
under 2024. Projektet är delavyttrat  till  
ett nybildat joint venture där Genova 
är hälftenägare tillsammans med Nrep. 
Tillträdet bedöms ske under första kvar-
talet 2025.
Projektet Segerdal är beläget i centrala 
Knivsta i direkt anslutning till tåg-
stationen. Projektet genomförs i ett 
joint  venture med Redito och det första 
kvarteret har färdigställts och hyresgäs -
terna har flyttat in. Det andra kvarteret, 
som är i produktion, innehåller 151 
lägenheter. 
Projektet Korsängen i centrala 
Enköping ligger i direkt anslutning till 
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova 
bygger 160 hyresbostäder som kommer 
färdigställas under 2024. 
Den första etappen av Genovas 
stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i 
centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat-
tar cirka 130 bostäder, en livsmedels-
Information om pågående byggnation och planerade projekt 
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 juni 2024
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 2 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q3/Q4 2024 169 8 914 - 384 43 066 18 2 056 376 367 391
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/ 
Q4 2025
75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 231 136 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 494 391 295 294
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 45 101
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 21 48
Apotea 5 Varberg Kommersiellt Q1 2024 Q1 2025 - - 11 767 141 11 980 7 628 123 34 34
Summa pågående byggnatioer 535 30 417 19 582 1 942 38 834 100 1 991 1 725 897 868
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Projekt Handelsmannen 1 kommer att erhålla investeringsstöd om 130 Mkr vilket kommer att reducera den upparbetade investeringen. 
3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas 
under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. I tabellen framgår endast det som motsvarar Järngrindens ekonomiska ägarandel om 39 procent. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
9 344 
Antal bostadsbyggrätter 
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
594 Tkvm
Uthyrningsbar yta
11Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 12 =====

Planerade projekt
30 juni 2024
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 6 403 350 004 - 16 584 47 382 826 2 359 14 116 757 802
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 56 56
Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 154 481 101 101
Bostadsrätter 2 221 148 928 - 8 925 59 926 - - 7 270 450 487
Summa per kategori 8 809 513 347 30 695 27 334 50 242 926 2 345 23 022 1 364 1 446
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 899 231 852 17 292 13 728 55 100 397 2 549 11 391 664 741
Uppsala 1 809 87 200 11 435 4 560 46 233 207 2 357 3 885 206 206
Väst 2 536 168 730 1 968 7 915 46 368 270 2 095 6 754 403 403
Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 91 96
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 809 513 347 30 695 27 334 50 242 926 2 345 23 022 1 364 1 446
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
30 juni 2024
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
HyresbostäderKvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
butik och en grundskola F-9. Genova har 
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood 
och Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
 
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin 
utgångspunkt i ett externt bedömt mark- 
nadsvärde på de outnyttjade byggrät- 
terna under planerade projekt. Detta kan 
vara relevant för det fall Genova ej skulle 
fullfölja sin affärsplan och exploatera 
byggrätterna utan i stället avyttra dem. 
CBRE:s marknadsvärdering per 30 juni 
av de framtida byggrätterna uppgick till 
cirka 3,6 Mdkr. Befintliga byggnader på 
dessa fastigheter, som i förekommande 
fall kommer behöva rivas i samband med 
exploatering, samt upparbetad investe- 
ring för planerade projekt hade per 30 
juni ett bokfört värde om cirka 2,3 Mdkr. 
Det innebär att övervärdet i koncernens 
byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka 
1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i 
Genovas balansräkning. 
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderats och är exkluderade ur 
det övervärde som Genova bedömer 
finns utöver balansräkningen. Planen 
är att även Järngrindens byggrätter ska 
externvärderas.
12 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 13 =====

Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida 
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående 
tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
utgår från förvaltningsobjektens status 
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt 
i produktion efter att dessa färdigställts 
och inflyttning har skett. Det är viktigt 
att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande tolv måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller 
exempelvis ingen bedömning av hyres-, 
vakans- eller ränteförändringar. 
Hyresintäkter baseras på hyresvärde 
på årsbasis med avdrag för vakanta ytor. 
Fastighetskostnader är bedömningar av 
normaliserade kostnader på helårsbasis. 
Hyresvärdet för respektive förvaltnings-
objekt och pågående projekt i produk-
tion som inkluderas i aktuell intjäning 
framgår av avsnitten ”Förvaltningsfast-
igheter" och "Projektutveckling” i denna 
delårsrapport. Från och med andra kvar-
talet 2024 kommer projekten Handels-
mannen och Korsängen successivt att 
färdigställas, vilket kommer att förstärka 
intjäningen från förvaltningsfastigheter 
med ytterligare cirka 39 Mkr.
Centrala administrationskostnader 
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda 
kostnader för kommande tolvmånaders-
period, rensat för eventuella kostnader 
av engångskaraktär. Finansnettot har 
beräknats utifrån aktuell räntebärande 
nettoskuld. Ränta på likvida medel 
erhålls ej och ränta på den räntebärande 
skulden har beräknats utifrån genom-
snittsräntan vid periodens utgång.
Bedömd intjäningsförmåga per 30 juni 2024
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 534 80 614
Vakans -39 - -40
Hyresintäkter 495 80 575
Fastighetskostnader -120 -11 -131
Driftsöverskott 375 69 444
Central administration fastighetsförvaltning -21 - -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 20 5 25
Finansnetto -201 -39 -240
Förvaltningsresultat 173 35 208
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5 % +/- 25 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10 % +/- 12 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 61 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Gredelby 21:1, Knivsta
13Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 14 =====

Joint ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och 
intresse företag för att på så sätt få till-
gång till fler attraktiva förvaltningsfast-
igheter med möjlighet till projektutveck-
ling av hyresbostäder, samhällsservice 
och kommersiella lokaler. 
Per den 30 juni 2024 ägde Genova andelar 
i joint ventures och intresseföretag. De 
gemensamt ägda bolagen innehade 
totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt 
fastighetsvärde om cirka 2,7 Mdkr, varav 
Genovas andel uppgick till cirka 1,3 Mdkr. 
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgick till cirka 1 250 stycken 
fördelat på cirka 108 Tkvm.  
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 juni 2024
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens  
intressebolag
49 281 Västsverige 5 258 313 44
GenovaNrep 50 102 Stockholm 1 368 - -
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 134 Stockholm 4 238 192 12
GenovaRedito 50 58 Knivsta 4 201 76 5
Greenova 50 7 Stockholm 3 91 285 24
693 18 1 356 1 251 108
Korsängen, Enköping
14 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 15 =====

Nyckeltal
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jan–dec
2023
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Bostäder under byggnation, antal 535 825 535 825 625
Färdigställda bostäder, antal 90 181 77 89 289
Totalt antal byggrätter, antal 9 344 8 934 9 344 8 934 8 756
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 182,1 201,1 182,1 201,1 196,3
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 156,9 164,5 156,9 164,5 165,1
Total uthyrbar yta, tkvm 339 365,6 339,0 365,6 361,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,6 93,1 92,6 93,1 93,4
Överskottsgrad, % 72,9 73,3 75,2 76,1 73,1
Nettoinvesteringar, Mkr 214,5 142,2 46,8 515,1 118,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 2,8 -6,4 0,7 -4,6 -9,3
Soliditet, % 37,6 38,2 37,6 38,2 37, 2
Belåningsgrad, % 51,5 49,6 51,5 49,6 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 61,3 58,8 61,3 58,8 60,5
Genomsnittlig räntenivå, % 5,6 6,1 5,6 6,1 5,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,6 1,6
Kapitalbindningstid, antal år 1,9 2,4 1,9 2,4 2,4
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 613 45 391 45 613 45 613 45 504
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,41 -0,33 0,28 -0,58 -0,49
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 121,5 -17,7 121,5 -17,7 97,7
Resultat per aktie, kr 0,47 -3,68 -0,04 -2,34 -10,96
Eget kapital, Mkr 4 238,2 4 613,0 4 238,2 4 605,3 4 311,0
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 790,9 3 025,2 2 790,9 3 025,2 2 714,7
Eget kapital per aktie, kr 61,19 66,32 61,19 66,32 59,52
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 710,1 5 109,6 4 710,1 5 109,6 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 521,8 3 225,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,53 7 7, 21 71,53 7 7, 21 70,71
 Nyckeltalen är omräknade med beaktande av justeringar till följd av rättelse av fel avseende omvärdering av förvärvad fastighet under 2022.
15Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 16 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun 
2024
Apr-jun 
2023
Jul 2023 
-jun 2024
Jan–dec
2023
Hyresintäkter 262,1 254,5 129,0 125,5 510,6 503,0
Driftskostnader -53,3 -51,0 -24,2 -20,6 -100,3 -98,0
Underhållskostnader -11,9 -11,5 -4,7 -6,7 -27,0 -26,7
Fastighetsskatt -5,9 -5,6 -3,0 -2,8 -11,1 -10,8
Summa Fastighetskostnader -71,0 -68,0 -31,9 -30,0 -138,4 -135,4
Driftsöverskott 191,1 186,4 97,0 95,5 372,2 367,6
Central administration fastighetsförvaltning -11,1 -11,5 -5,8 -4,9 -21,4 -21,8
Central administration projektutveckling -18,1 -18,7 -9,4 -8,0 -34,9 -35,5
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 4,7 -18,6 2,8 -8,3 6,9 -16,4
   - varav värdeförändringar fastigheter -0,8 -16,8 0,5 -1,1 -11,3 -27,3
Finansnetto -110,0 -113,5 -55,1 -61,5 -229,9 -233,3
Förvaltningsresultat 56,6 24,1 29,5 12,8 93,1 60,6
Resultat från nyproduktion bostäder – 43,0 – 10,4 -3,0 40,0
Övriga kostnader -4,0 -2,2 -1,1 – -13,0 -11,2
Värdeförändringar fastigheter 3,8 -302,9 10,3 -205,6 -223,6 -530,3
Värdeförändringar derivat 18,5 36,3 -18,2 36,0 - 67,8 -50,0
Valutakurseffekter fastigheter 2,0 19,5 -1,2 15,5 -5,2 12,3
Resultat före skatt 7 7,0 -182,2 19,2 -130,9 -219,5 -478,7
Inkomstskatt -17,4 33,8 -4,6 24,3 11,5 62,7
Periodens resultat 59,6 -148,3 14,6 -106,6 -208,0 -416,0
Övrigt totalresultat för perioden – – – – – –
Summa totalresultat för perioden 59,6 -148,3 14,6 -106,6 -208,0 -416,0
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare 46,5 -182,5 11,3 -117,8 -221,8 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 13,1 34,2 3,4 9,6 13,8 34,9
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 46,5 -182,5 11,3 -117,8 -221,8 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 13,1 34,2 3,4 9,6 13,8 34,9
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 0,47 -3,68 -0,04 -2,34 -6,81 -10,96
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 391 45 613 45 613 45 613 45 504
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
16 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 17 =====

Resultatanalys
Belopp inom parentes avser perioden januari–juni 2023.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 262,1 
Mkr (254,5), vilket motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna på 
3 procent. Inom jämförbart bestånd har avslutade hyresga-
rantier från tidigare förvärv samt tillkommande vakanser i 
projekteringsfastigheter minskat effekten av årets hyresupp-
räkningar.
Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgick till 129,0 
Mkr (125,5).
 
 
Fördelning hyresintäkter
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun 
2023
Jämförbart bestånd 242,8 236,6
Tillkomna fastigheter 1,4 -
Sålda fastigheter 17,9 17,9
Hyresintäkter 262,1 254,5
Kommersiella fastigheter 117,9 122,1
Samhällsfastigheter 144,2 132,4
Hyresintäkter 262,1 254,5
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader 
samt fastighetsskatt ökade under perioden till 71,0 Mkr (68,0), 
vilket motsvarar en ökning på 4 procent. Ökningen av fastig-
hetskostnader förklaras främst av ökade kostnader för VA och 
uppvärmning till följd av högre tariffer och taxor.
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 31,9 Mkr (30,0).
Fördelning fastighetskostnader
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun 
2023
Jämförbart bestånd -67,5 -63,8
Tillkomna fastigheter -0,2 0,9
Sålda fastigheter -3,3 -5,1
Fastighetskostnader -71,0 -68,0
Kommersiella fastigheter -33,4 -32,8
Samhällsfastigheter -37,6 -35,3
Fastighetskostnader -71,0 -68,0
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 191,1 Mkr (186,4), 
vilket motsvarar en ökning på 3 procent. Överskottsgraden för 
perioden uppgår till 72,9 (73,3) procent. Den lägre överskotts-
graden beror huvudsakligen på ökade fastighetskostnader 
samt försäljning av fastigheter som varit fullt uthyrda.
Kvartalets driftsöverskott uppgick till 97,0 Mkr (95,5 ) med 
en överskottsgrad på 75,2 procent (76,1).
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- 
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- 
nistrationskostnaderna uppgick under perioden till -29,2 Mkr 
(-30,2), vilket motsvarar en minskning om 3 procent. 
 
Central administration
Mkr
Jan–jun 
2024
Jan–jun 
2023
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -0,3 -1,9
Personalkostnader -9,6 -8,4
Avskrivningar och leasing -1,1 -1,2
Central administration  
fastighetsförvaltning -11,1 -11,5
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -0,5 -3,1
Personalkostnader -15,6 -13,7
Avskrivningar och leasing -1,9 -1,9
Central administration projektutveckling -18,1 -18,7
 
Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures 
uppgick under perioden till 4,7 Mkr (-18,6) och avser resultat 
från den löpande driften och värdeförändringar.
Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva-
rande period 2023 om cirka 23,3 Mkr är framför allt hänförlig 
till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.
17Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 18 =====

Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -110,0 Mkr (-113,5). De räntekostnader 
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande 
kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt-
verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och 
aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet.
Under perioden aktiverades 61 Mkr hänförligt till projekt- 
verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför-
lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå 
till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,6 procent 
(6,1) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostna-
der under perioden ingår -8,7 Mkr (-10) som avser kostnader 
för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. 
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,7). 
I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär 
exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun 
2023
Ränteintäkter 18,8 16,1
Räntekostnader lån -127,1 -118,7
Räntekostnader leasing -1,2 -0,8
Övriga finansiella intäkter 8,2 -
Övriga finansiella kostnader -8,7 -10,0
Finansnetto -110,0 -113,5
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 56,6 Mkr 
(24,1), vilket är en ökning med 135 procent. Ökningen är främst 
hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter i 
joint ventures och intresseföretag om 23,3 Mkr.
Förvaltningsresultatet för det andra kvartalet uppgick till 
29,5 Mkr (12,8), motsvarande en ökning med 130 procent.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 3,8 Mkr (-302,9). 
Den positiva värdeförändringen är främst en effekt av delav-
yttringen av Journalisten 1. Genovas portfölj av kommersiella 
hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregle-
ras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskra-
ven.
 
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–jun 
2024
Jan–jun 
2023
Förändring driftnetto 0,6 -39,1
Pågående byggnation -1,2 -41,3
Mark-och outnyttjade byggrätter 17,1 -52,3
Förändring avkastningskrav -37,9 -160,2
Förvärv - -
Försäljningar 25,4 -10,1
Värdeförändringar fastigheter 3,8 -302,9
 
Värdeförändringar derivat
Posten består av förändringar av verkligt värde på ränteswap-
par.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -17,4 Mkr (33,8) och hänför sig 
i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fast-
igheter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har 
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. 
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till cirka 384 
Mkr (396) samt obeskattade reserver om cirka 99 Mkr (85). 
Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt 
om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skatte-
mässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till 
tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–jun 
2024
Jan–jun 
2023
Resultat före skatt 59,6 -182,2
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats -12,3 37,5
Ej skattepliktiga intäkter 22,2 12,8
Ej avdragsgilla kostnader -10,0 -7,0
Ej avdragsgillt räntenetto -27,6 -26,8
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 10,1 12,3
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,1 -0,1
Återföring vid fastighetstransaktioner 1,8 -
Justering skatt avseende tidigare år -0,4 0,7
Förändring i skattemässiga underskott -0,4 2,1
Övrigt 0,3 2,3
Periodens skatt enligt resultaträkningen -17,4 33,8
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
Jan–jun 
2024
Jan–jun 
2023
Temporära skillnader fastigheter -501,0 -562,4
Obeskattade reserver -20,4 -17,6
Summa uppskjutna skatteskulder -521,4 -579,9
Underskottsavdrag 79,0 81,6
Övrigt - 1,7
Summa uppskjutna skattefordringar 79,0 83,3
Uppskjutna skatteskulder, netto -442,4 -496,6
 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3). Jämfört med 
2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet. 
Under perioden var även värdeförändringarna förbättrade 
jämfört med motsvarande period föregående år, vilket med-
förde ett högre resultat.
Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6).
18 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 19 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9
Pågående nyanläggningar 868,1 860,9 878,0
Projekteringsfastigheter 1 446,2 1 219,3 1 307,7
Övriga materiella anläggningstillgångar 24,2 23,3 19,6
Nyttjanderättstillgångar 11,3 7,4 14,3
Uppskjutna skattefordringar 79,0 83,3 79,4
Andelar i joint ventures och intresseföretag 693,1 542,5 569,5
Derivat – 42,2 -
Övriga långfristiga fordringar 267,9 292,4 298,1
Summa anläggningstillgångar 10 738,5 11 274,1 11 049,4
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt –  112,3  42,6 
Hyresfordringar och kundfordringar 15,0 73,3 18,2
Övriga fordringar 140,1 166,6 103,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82,1 7 7,5 74,2
Likvida medel 283,6 374,0 284,5
Summa omsättningstillgångar 520,7 803,7 523,0
SUMMA TILLGÅNGAR 11 259,2 12 07 7,7 11 572,3
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 083,5 1 317,8 1 007,314
Hybridobligation 638,8 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 808,5 787,8 796,4
Summa eget kapital 4 238,2 4 613,0 4 311,0
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 3 784,7 5 538,2 5 082,2
Derivat 29,5 – 44,0
Leasingskuld 29,0 30,1 31,8
Övriga långfristiga skulder 68,0 62,9 65,6
Uppskjutna skatteskulder 521,4 579,9 546,3
Summa långfristiga skulder 4 432,5 6 211,1 5 769,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 2 298,8 826,9 1 191,6
Leverantörsskulder 89,2 122,7 84,9
Leasingskuld 9,1 2,9 9,5
Aktuella skatteskulder 8,7 14,2 8,8
Övriga skulder 46,7 176,8 69,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 136,0 110,2 127,5
Summa kortfristiga skulder 2 588,5 1 253,7 1 491,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 259,2 12 07 7,7 11 572,3
19Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 20 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Rättelse av fel 1 3,8 3,9 7,702
Ingående balans per 1 januari 2023 efter 
rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2
Totalresultat
Årets resultat -450,8 34,9 -415,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Totalresultat
Periodens resultat 46,5 13,1 59,6
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 46,5 13,1 59,6
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande -0,9 -0,9
Återköp hybridobligation -161,3 -161,3
Optionsdel konvertibellån 70,4 70,4
Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3
Valutakurseffekt -1,4 -1,4
Utgående balans per 30 juni 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 083,5 638,8 808,6 4 238,1
1)  Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet. Förutom eget kapital har projek -
teringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga andra balansposter påverkats.
20 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 21 =====

Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 30 juni 2023. 
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedömdes till cirka 5,9 procent vid bokslutsdagen.
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro och Varberg.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg-
start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg-
ningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående 
bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående 
bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde-
förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen.
Per den 30 juni externvärderades hela fastighetsbeståndet 
och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum. 
I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, 
det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara 
marknadsdata. 
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den 
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering. 
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
Jan–jun  
2024
Jan–jun 
2023
Jan–dec 
2023
Ingående värde förvaltnings -
fastigheter
7 679,9 8 183,2 8 183,2
+ Förvärv 62,5 - -
+ Till- och ombyggnation 35,1 34,4 101,1
- Försäljningar -736,2 -87,9 -284,2
+/- Omklassificeringar 123,1 135,1 132,1
+/- Orealiserade värdeförändringar -18,6 -264,9 -452,3
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 145,8 7 999,9 7 679,9
Ingående värde pågående 
nyanläggningar
878,0 860,5 860,5
+ Förvärv - - -
+ Nybyggnation 128,3 222,1 463,7
- Försäljningar - - -238,8
+/- Omklassificeringar -137,5 -203,7 -187,1
+/- Orealiserade värdeförändringar -0,7 -18,0 -20,3
Utgående värde pågående 
 nyanläggningar
868,1 860,9 878,0
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 307,7 1 032,8 1 032,8
+ Förvärv - - -
+/- Omklassificeringar 40,1 80,4 79,2
+ Aktiveringar 98,4 106,0 195,7
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 446,2 1 219,2 1 307,7
Ingående värde pågående 
 bostadsprojekt
42,6 197,0 197,0
+ Förvärv - - -
+ Nybyggnation - 25,3 42,6
- Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0
Utgående värde pågående 
 bostadsprojekt
- 112,3 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 459,5 10 192,3 9 908,2
Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9
Pågående byggnation 868,1 860,9 878,0
Planerade projekt 1 445,6 1 219,2 1 307,7
Pågående bostadsprojekt 0,0 112,3 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 459,5 10 192,3 9 908,2
21Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 22 =====

Substansvärde
30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 238,2 92,92 4 613,0 101,13 4 311,0 94,51
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 29,5 0,65 0,0 0,00 44,0 0,96
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 521,4 11,43 579,9 12,71 546,3 11,98
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,0 -1,73 -83,3 -1,83 -79,4 -1,74
   Hybridobligation -638,8 -14,00 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54
   Innehav utan bestämmande inflytande -808,5 -17,73 -787,8 -17, 27 -796,4 -17,46
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 262,8 71,53 3 521,8 7 7, 21 3 225,5 70,71
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 472 Mkr +/- 944 Mkr
Justerat fastighetsvärde 9 915/8 970 Mkr 10 387/8 498 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,1/2,3 % -4,0/4,7 %
Justerad belåningsgrad 49/54 % 48/56 %
Effekt på soliditet 1,7/-1,8 % 3,2/-3,8 %
Justerad soliditet 39/36 % 41/34 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
 
Direktavkastningskrav per kategori
%1
30 jun 
2024
30 jun 
2023
Kommersiella fastigheter 6,3 6,0
Samhällsfastigheter 5,5 4,9
Totalt 5,9 5,4
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för 
förvaltningsfastigheter.  
 
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 jun 
2024
30 jun 
2023
Hyresvärde kr/kvm 1 576 1 485
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -355 -346
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 105 1 036
Överskottsgrad, % 1 76 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 078 21 882
Uthyrningsbar yta, tkvm 339,0 365,6
Antal fastigheter 80 82
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni till 4 238,2 Mkr 
(4 311,0) och soliditeten till 37,6 procent (37,2).
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 710,1 Mkr 
(4 821,9), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det 
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick 
till 3 262,8 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 1 pro-
cent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie ägarna 
per aktie uppgick till 71,53 kronor per aktie (70,71). 
 
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 juni 2024 räntebärande skulder om  
6 084 Mkr (6 239) med en genomsnittlig räntenivå som upp-
gick till cirka 5,6 procent (6,1) exkluderat byggnadskreditiv. 
Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella 
räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 juni 
och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under 
perioden januari till juni. Den genomsnittliga räntenivån ska 
heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv 
månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har 
beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 
juni 2024 till 1,9 år (2,4). Ränte- och kreditförfallostrukturen 
per samma datum framgår av tabellen på nästa sida.
Långsiktig finansiering
Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke- 
säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i 
samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio-
ner. Under det andra kvartalet emitterade Genova ytterligare 
gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om 
150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka 
60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobliga-
tioner skedde till rabatt. Genova har som strategi att minska 
utestående hybridobligationer till ett belopp om cirka 500 Mkr 
fram till utgången av 2025.
Genova har under perioden refinansierat banklån om cirka 
110 Mkr och har under 2024 kreditförfall om cirka 290 Mkr där 
hela beloppet avser finansiering i bankmarknaden.
Efter periodens utgång har ett nytt grönt finansiellt ram-
verk fastställts med en second opinion från Sustainalytics.
22 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 23 =====

Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 
791 Mkr. I beloppet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade revol-
verande krediter och checkräkning om totalt 399 Mkr samt 108 
Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade.
Efter periodens utgång har Genova erhållit investerings-
stöd om cirka 41 Mkr efter att ett kvarter i projekt Handels-
mannen färdigställts. Genova har beviljat investeringsstöd om 
ytterligare cirka 90 Mkr som kommer utbetalas successivt i 
takt med att de kvarvarande etapperna färdigställs.
Räntebindning 
Under perioden tecknade Genova en ny ränteswap om 500 
Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Per 30 juni 2024 har 
Genova 6 ränteswapavtal om totalt 2 650 Mkr med en genom-
snittlig fast ränta om 2,47 procent och totalt är 55 procent av 
kreditportföljen (exkluderat byggnadskreditiv) räntesäkrad. 
Efter periodens utgång har Genova ingått nya ränteswapavtal 
om 700 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,40 procent 
och en genomsnittlig löptid om cirka 6 år.
Kreditförfallostruktur  
30 juni 2024
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
30 juni 2024
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24
Q2
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37
52
38
51
38
2024 202720262025
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Kredit- och ränteförfallostruktur
30 juni 2024
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal, 
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Räntederivat, 
Mkr
Fast räntenivå,  
%
Rörlig ränta 2 2 169 7,14 - - - - -
2024 - - 287 287 - - -
2025 500 4,35 1 529 1 459 70 500 2,50
2026 600 4,44 1 7 74 1 7 74 - 600 2,52
2027 - - 1 549 1 299 251 - -
2028 1 050 4,38 - - - 1 050 2,38
2029 - - - - - - -
2030 500 4,52 - - - 500 2,58
Totalt 4 819 5,64 5 139 4 819 321 2 650 2,47
Byggnadskreditiv 7,60 1 244 1 136 108
Totalt 6,02 6 383 5 955 428
Lån exklusive obligation 
och byggnadskreditiv
5,00 4 489 4 169 321
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 juni och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 650 Mkr avser obligation med kreditmarginal om 5,95 procent.
Övriga finansiella instrument
30 juni 2024
Emissions -
datum
Förfallo-  
datum
Nominellt  
belopp, kr Räntebas
Ränte- 
marginal, %
Aktuell  
ränta, %
Konverterings -
kurs, Kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 638 750 000 Stibor 3M 6,75 10,51
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10
1) First Call Date.
Mkr Mkr%
23Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 24 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 56,6 24,1 60,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 24,3 9,2 46,1
Övriga kostnader -4,0 -2,2 -11,2
Betald skatt -5,6 -4,3 -6,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 71,4 26,8 88,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 3,2 -48,6 10,9
Förändring övriga rörelsefordringar -46,2 -21,9 55,3
Förändring leverantörsskulder 5,3 76,5 -9,1
Förändring övriga rörelseskulder -11,3 33,3 -70,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 22,4 66,0 75,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -306,3 -373,1 -812,4
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -5,6 -0,3 -0,5
Försäljning av fastigheter 97,5 231,3 705,9
Investeringar i dotterföretag - - -41,4
Utdelning från intresseföretag 22,6 - 37,3
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 30,2 -2,1 -8,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -161,6 -144,3 -119,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier - 200,0 200,0
Emissionskostnader stamaktier - -2,6 -2,6
Återköp hybridobligation -152,6 - 0,0
Upptagna lån 581,3 479,8 1 567,6
Amortering av lån -250,3 -442,3 -1 609,2
Lämnad utdelning -40,2 -39,3 -85,2
Förändringar innehav utan bestämmande inflytande - -1,2 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 138,3 194,5 70,7
Periodens kassaflöde -0,9 116,3 26,8
Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7
Likvida medel vid periodens slut 283,6 374,0 284,5
*  Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 4,0 3,1 7, 2
Resultat från andelar i joint ventures -4,7 10,9 16,4
Upplupen ränta 25,0 -4,9 22,5
24,3 9,2 46,1
Erhållen ränta 4,2 14,5 6,4
Betald ränta -123,7 -125,3 -160,5
1)  Varav 38,0 Mkr (39,3) avser ränta på hybridobligation.
24 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 25 =====

Segmentsrapportering
Jan-jun 2024 Jan-jun 2023
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 262,1 262,1 254,5 254,5
Summa intäkter 262,1 262,1 254,5 254,5
Fastighetskostnader -71,0 -71,0 -68,0 -68,0
Summa fastighetskostnader -71,0 -71,0 -68,0 -68,0
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 191,1 191,1 186,4 186,4
Central administration -11,1 -18,1 -29,1 -11,5 -18,7 -30,2
Resultat från andelar i joint ventures 4,7 4,7 -18,6 -18,6
Finansnetto -110,0 -110,0 -113,5 -113,5
Resultat från nyproduktion bostäder - - 43,0 43,0
Övriga kostnader -1,3 -2,6 -4,0 -2,2 -2,2
Värdeförändringar fastigheter 3,8 3,8 -302,9 -302,9
Värdeförändringar derivat 18,5 18,5 36,3 36,3
Valutakurseffekt fastighet 2,0 2,0 19,5 19,5
Resultat före skatt 97,7 -20,7 7 7,0 -204,3 22,1 -182,2
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 145,8 7 999,9 7 999,9
Pågående nyanläggningar 868,1 868,1 860,9 860,9
Projekteringsfastigheter 1 445,6 1 445,6 1 209,7 1 209,7
Pågående bostadsprojekt - -  112,3  112,3 
Andelar i joint ventures 693,1 693,1 542,5 542,5
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 97,6 97,6 34,4 34,4
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att anta-
let förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rapportering 
och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym 
om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt seg-
ment. Per 30 juni 2024 uppgår volymen till 155 hyresbostäder.
25Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 26 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jan–dec
2023
Nettoomsättning 4,3 – 2,2 – 7,4
Summa rörelsens intäkter 4,3 – 2,2 – 7,4
Övriga externa kostnader -3,2 -2,9 -1,7 -1,5 -37,0
Personalkostnader -6,0 -4,6 -3,6 -2,3 -9,5
Summa rörelsens kostnader -9,2 -7,5 -48,2 -3,8 -46,5
Rörelseresultat -4,9 -7,5 -46,0 -3,8 -39,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – – – - -256,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 10,7 48,8 4,5 30,7 248,2
Räntekostnader och liknande resultatposter -56,3 -58,2 -30,4 -31,5 -155,5
Resultat från finansiella poster -45,6 -9,4 -25,9 -0,8 -163,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag – – – – 38,9
Resultat före skatt -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9
Skatt på årets resultat – – – – –
Periodens resultat -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – – –
Summa totalresultat för perioden -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9
26 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 27 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 911,4 1 970,2 1 743,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 752,0 2 810,8 2 584,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 12,6 – 52,1
Övriga fordringar 4,4 5,7 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,6 1,8 1,2
21,6 7,6 57,8
Likvida medel 6,9 89,0 11,3
Summa omsättningstillgångar 28,5 96,6 69,1
SUMMA TILLGÅNGAR 2 780,4 2 907,4 2 653,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8
Balanserat resultat -803,1 -557,3 -600,0
Periodens/årets resultat -50,5 -16,9 -163,9
Summa fritt eget kapital 151,2 430,5 240,9
Hybridobligation 638,8 800,0 800,0
Summa eget kapital 844,6 1 285,3 1 095,6
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 330,0 – 400,0
Obligationslån 643,5 721,6 492,5
Konvertibla skuldebrev 200,0 – –
Skulder till koncernföretag 594,7 – 592,3
Summa långfristiga skulder 1 768,2 721,6 1 484,8
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 11,5 – 14,0
Obligationslån – 408,5 –
Skulder till koncernföretag 135,9 489,0 37,4
Leverantörsskulder 0,2 0,3 1,5
Aktuella skatteskulder – 0,1 0,0
Övriga skulder 1,0 0,8 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19,0 1,8 17,1
Summa kortfristiga skulder 167,6 900,6 72,9
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 780,4 2 907,4 2 653,3
27Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 28 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Omföring i ny räkning -163,8 163,8 –
Periodens resultat -50,5 -50,5
Summa totalresultat -50,5 -50,5
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation -161,3 -161,3
Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3
Utgående balans per 30 juni 2024 54,7 1 004,8 -803,1 -50,5 638,8 844,7
28 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 29 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag, stamaktier, 
som noterades på Nasdaq Stockholm i 
juni 2020. Genova hade vid periodens 
slut 1 875 aktieägare. Sista betalkurs 
för aktien den 28 juni 2024 uppgick till 
47,60 kr. Per den 30 juni 2024 uppgick 
det totala antalet aktier i Genova till 
45 613 629. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal 
med ABG Sundal Collier om att ABG 
Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja 
aktiens likviditet och åtagandet sker inom 
ramen för Nasdaq Stockholms regler 
kring likviditetsgaranti. Det innebär att 
likviditetsgaranten kvoterar köp- respek-
tive säljvolym motsvarande minst 75 000 
kronor med en spread om maximalt 4 
procent mellan köp- och säljkurs.
Aktieägare
30 juni 2024
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,7 7,7
Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,5 7,5
Avanza Pension 3 081 932 6,8 6,8
Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,7 4,7
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,7 4,7
Skandia 1 499 154 3,3 3,3
Enter Fonder 816 233 1,8 1,8
The Bank of New York Mellon SA/NV 513 502 1,1 1,1
BNP Paribas 397 669 0,9 0,9
Cancerfonden 327 020 0,7 0,7
Roosgruppen 230 000 0,5 0,5
Futur Pension 207 620 0,5 0,5
SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5
Summa övriga ägare 1 719 030 3,8 3,8
Summa 45 613 329 100,00 100,00
29Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 30 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen 
uppgick under perioden till 52 (50) varav 
25 (24) är kvinnor. Medarbetarna har 
relevant och bred erfarenhet inom fastig-
hetsförvaltning, projektledning, byggna-
tion, ekonomi, juridik, marknadsföring 
och försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av 
not 39 i Genovas årsredovisning 2023. 
Karaktären på transaktioner och volym 
har inte förändrats väsentligt under året 
jämfört med föregående år. Sedvanliga 
ersättningar till styrelse och ledande 
befattningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB 
(publ) hölls i Stockholm den 2 maj 2024.
Incitamentsprogram
Genova har ett incitamentsprogram 
som löper från 2023 till 2026. Ytterligare 
information om villkoren för program-
met finns i årsredovisningen för 2023 
samt på bolagets webbplats www.
genova.se.
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verk-
samhet som kan få betydelse för bolagets 
framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. I Genovas affärsprocess 
analyseras samtliga väsentliga transak-
tions- och projektbeslut med avseende 
på risker och riskhantering samt möj-
ligheter. Riskhantering är en integrerad 
del av beslutsfattande inom Genova. De 
risker som Genova bedömer som mest 
väsentliga kan indelas i kategorierna 
omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade 
risker, finansiella risker och hållbarhets-
risker. Mer information om Genovas 
risker återfinns i årsredovisningen för 
2023 på sidorna 43–47. 
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) sådana 
de antagits av EU. Denna delårsrapport 
har upprättats i enlighet med IAS 34, 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt 
IAS 34.16A framkommer förutom i de 
finansiella rapporterna och dess tillhö-
rande noter även i övriga delar av delårs-
rapporten. Moderbolagets redovisning är 
upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer och årsredo-
visningslagen. Samma redovisnings- och 
värderingsprinciper har tillämpats som 
i senaste årsredovisningen, se not 2 i 
Genovas årsredovisning 2023. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser 
intäkter från försäljning av varor och 
tjänster från Genovas ordinarie verksam-
het. Intäkten redovisas när kontroll över-
går till kunden för de varor eller tjänster 
som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som före-
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte 
mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasing intäkter 
och redovisas i enlighet med IFRS 16 
Finansiell kalender
Delårsrapport januari-september 2024  25 oktober 2024
Bokslutskommuniké januari-december 2024      19 februari 2025
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentlig -
göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 14 agusti 2024 kl. 
08.30 CEST.
Leasingavtal, dessa principer anges i Not 
2 i årsredovisningen 2023. 
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har ej varit föremål 
för översiktlig granskning av bolagets 
revisorer.
Styrelsens och verkställande 
direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktö-
ren försäkrar att delårsrapporten ger en 
rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför.
Stockholm den 14 augusti 2024
Mikael Borg 
Styrelseordförande
Anette Asklin 
Styrelseledamot
Micael Bile 
Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld 
Styrelseledamot
Erika Olsén 
Styrelseledamot
Maria Rankka 
Styrelseledamot
Michael Moschewitz 
VD
30 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 31 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas 
finansiella risk. 
Belåningsgrad fastigheter, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till marknadsvärdet på 
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg -
ningar, projekteringsfastigheter och pågå -
ende bostadsprojekt vid rapportperiodens 
slut. Belåningsgraden används för att belysa 
Genovas finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal 
för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant 
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk 
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden utbetalad preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat 
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä -
gare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för 
hybridobligation i förhållande till det vägda 
genomsnittliga antalet utestående aktier 
under perioden. Justerat resultat efter skatt 
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat 
efter skatt per aktie. 
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur 
stor del av det långsiktiga substansvärdet 
som bedöms vara hänförligt till aktieägare 
efter att andelen hänförligt till innehavare av 
hybridobligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort. 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till 
aktieägare dividerat med antalet utestående 
aktier per balansdagen. Långsiktigt sub -
stansvärde per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga 
substansvärde hänförligt till aktieägarna per 
aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden utbetald preferensaktie -
utdelning och betalning för hybridobligation, 
i förhållande till det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
Resultat efter skatt per aktie används för 
att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
resultat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr -
ning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
31Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 32 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,  
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
32 Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 33 =====

33Genova Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 34 =====