FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari–juni / 2024
===== SIDA 2 =====
Perioden januari–juni 2024
• Hyresintäkterna uppgick till 262,1 Mkr (254,5), en ökning
med 3 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 191,1 Mkr (186,4), en ökning
med 3 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 56,6 Mkr (24,1), en ökning
med 135 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till
aktieägarna uppgick till 18,6 Mkr (-15,2), motsvarande 0,41
kr (-0,33) per aktie.
• Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3),
motsvarande 0,47 kr (-3,68) per aktie. Ökningen hänför sig
främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter.
• Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna
minskade med 8 procent till 3 262,8 Mkr ( 3 521,8),
motsvarande 71,53 kr (77,21) per aktie.
Kvartalet april–juni 2024
• Hyresintäkterna uppgick till 129,0 Mkr (125,5), en ökning
med 3 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 97,0 Mkr (95,5).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 29,5 Mkr (12,8), en ökning
med 130 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till
aktieägarna uppgick till 12,9 Mkr (–26,4 Mkr), motsvarande
0,28 kr (-0,58) per aktie.
• Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6),
motsvarande -0,04kr (-2,34) per aktie. Ökningen hänför sig
främst till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jul 2023
-jun 2024
Jan-dec
2023
Hyresintäkter, Mkr 262,1 254,5 129,0 125,5 510,6 503,0
Driftsöverskott, Mkr 191,1 186,4 97,0 95,5 372,2 367,6
Förvaltningsresultat, Mkr 56,6 24,1 29,5 12,8 93,1 60,6
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 0,41 -0,33 0,28 -0,58 -0,20 -0,49
Bostäder under byggnation, antal 535 825 535 825 535 625
Färdigställda bostäder, antal 90 181 77 89 198 289
Nettoinvestering, Mkr 214,5 142,2 46,8 515,1 -23,9 118,3
Belåningsgrad, % 51,5 49,6 51,5 49,6 51,5 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 61,3 58,8 61,3 58,8 61,3 60,5
Soliditet, % 37,6 38,2 37,6 38,2 37,6 37,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,6 1,7 1,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 710,1 5 109,6 4 710,1 5 109,6 4 710,1 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 225,5
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 71,53 7 7, 21 71,53 7 7, 21 71,53 70,71
Perioden i sammandrag
71,53 kr
Långsiktigt substansvärde
hänförligt till aktieägarna per aktie
9 460 Mkr1
Fastighetsvärde
9 344 st
Bostadsbyggrätter
51,5 %
Belåningsgrad
1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 314 Mkr.
Nyckeltalen är omräknade med beaktande av justeringar till följd av rättelse av fel avseende omvärdering av förvärvad fastighet under 2022.
2 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 3 =====
Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Andra kvartalet
• I april emitterades ytterligare gröna
seniora icke säkerställda obligationer
om 150 Mkr. Emissionen skedde på
initiativ av institutionella investerare.
I samband med detta återköptes ytter -
ligare cirka 60 Mkr hybridobligationer.
• I juni delavyttrades två fastigheter i
Norrtälje till ett nybildat joint venture
där Genova är hälftenägare tillsam -
mans med Nrep. Försäljningen skedde
till ett underliggande fastighetsvärde
om cirka 1,3 Mdkr, vilket motsvarar
bokförda värden.
Händelser efter kvartalets utgång
• Efter periodens utgång avyttrades
tre fastigheter i Uppsala och Upp -
lands-Bro. Försäljningen skedde till ett
underliggande fastighetsvärde om 121
Mkr, vilket översteg bokfört värde.
• Efter periodens utgång har ränteswa -
par om 700 Mkr tecknats med en
genomsnittlig ränta om cirka 2,40
procent med en löptid om cirka 6 år.
• Efter periodens utgång har ett nytt
grönt finansiellt ramverk fastställts
med en second opinon från Sustaina-
lytics.
Handelsmannen 1, Norrtälje
3Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 4 =====
VD-kommentar
Genova rapporterar ett stabilt första halvår 2024 med stark tillväxt i förvaltningsresultatet.
Det är hög aktivitet i projektverksamheten och under perioden färdigställde vi 90 bostäder.
Ytterligare närmare 320 bostäder blir klara för inflyttning under andra halvåret. Vi har
haft ett fortsatt fokus på att stärka balansräkning och likviditet, bland annat genom en
konvertibelemission samt återköp av hybridobligationer. Under perioden avyttrade vi
fastigheter för cirka 1,3 Mdkr.
emissionen diversifierade vi Genovas
finansieringskällor, vilket är positivt
både för våra aktieägare och obligations-
innehavare. I april emitterade vi 150
Mkr i ytterligare gröna obligationer. I
samband med emissionerna återköpte vi
hybridobligationer om cirka 160 Mkr till
rabatt varefter utestående hybridobliga-
tioner uppgår till cirka 640 Mkr.
Under perioden ökade vi andelen rän-
tesäkrade skulder till 55 procent i syfte
att öka förutsägbarhet och samtidigt
sänka räntekostnaderna. Ytterligare rän-
tesäkring har genomförts efter periodens
slut i form av derivat om 700 Mkr till en
genomsnittlig ränta om 2,40 procent och
med en löptid om cirka 6 år.
Transaktioner
I juni delavyttrade vi två fastigheter
i Norrtälje till ett nybildat joint ven-
ture med Genova respektive Nrep som
vardera hälftenägare. Försäljningen
genomfördes till ett underliggande
fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, vilket
motsvarar bokförda värden. Genova för-
värvade fastigheterna 2016 till ett under-
liggande fastighetsvärde om 40 Mkr och
har därefter framgångsrikt utvecklat
ett äldreboende, en förskola och drygt
400 hyresbostäder varav 169 är under
uppförande. Transaktionen stärker såväl
balansräkning och likviditet som den
fortsatta utvecklingen av projektet.
Efter periodens utgång har tre lager-
och industrifastigheter i Uppsala och
Upplands-Bro avyttrats för 121 Mkr. Det
är fastigheter som vi har förvaltat väl
under ett antal år och som vi nu kunde
avyttra över bokfört värde.
Förvaltning
Genovas förvaltningsportfölj, med en
god hyresgästmix, fortsatte att utvecklas
stabilt under perioden. I nyuthyrningen
upplever vi att uthyrningsprocesserna
Verksamheten utvecklades stabilt under
första halvåret. Både hyresintäkter och
driftsöverskott ökade med 3 procent.
Förvaltningsresultatet steg med 135
procent till 56,5 Mkr som en effekt av
lägre negativa värdeförändringar i joint
ventures och intressebolag samt ökat
driftsöverskott och förbättrat finans-
netto. Substansvärdet per aktie mins-
kade med 7 procent till 71,53 kr per aktie
jämfört med samma period föregående år
men ökade jämfört med årsskiftet.
Finansiering
Både villkor och tillgång till finansiering
på bank- och kapitalmarknaden har suc-
cessivt förbättrats under 2024. Det har
givit oss möjlighet att fortsätta förbättra
Genovas kapitalstruktur, sänka finansie-
ringskostnaderna och stärka likviditeten.
I mars genomförde vi en emission av
konvertibler och stärkte därmed likvidi-
teten med 200 Mkr. Genom konvertibel-
tar något längre tid men ser en fort-
satt god efterfrågan på våra lokaler. Vi
har uthyrningsgrad på 93 procent och
hyresavtal med generellt långa löptider,
i genomsnitt 4,7 år. Vår inriktning på
tillväxtregioner med tonvikt på Stor-
stockholm och Uppsala samt en hög
andel intäkter från samhällsfastigheter,
bostäder och dagligvaruhandel medför
stabilitet även i en svagare marknad.
Investeringar
Våra pågående projekt med hyresbostäder
i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upp-
lands-Bro samt byggnation av Apoteas nya
centrallager löper på enligt plan. Under
första halvåret stod 77 hyresbostäder i
Norrtälje klara och under andra halvåret
färdigställs ytterligare närmare 320 hyres-
bostäder för egen långsiktig förvaltning,
samtliga med miljöcertifiering enligt
Svanen. Årshyran för de planerade till-
trädena under andra halvåret uppgår till
cirka 39 Mkr. Vårt arbete med detaljplaner
i byggrättsportföljen fortsätter med syfte
att skapa betydande värden för Genova.
Framåtblick
Fastighetsmarknaden präglas fortsatt av
utmaningar men vi ser också tecken på en
vändning med ökad optimism och aktivi-
tet. Förväntningarna om en sänkning av
styrräntan under 2024 har stärkts, vilket
ger förutsättningar för minskad press på
fastighetsvärdena och lägre räntekost-
nader. Vårt arbete med att förbättra
kapitalstruktur och likviditet fortsätter
för att skapa bästa möjliga förutsättningar
för verksamheten framåt. Genova står
stabilt och utvecklingen visar att bolagets
affärsidé med hållbart värdeskapande
och långsiktighet fungerar. Nu ser vi fram
emot ett aktivt andra halvår 2024.
Michael Moschewitz, VD
" Genova rapporterar
ett stabilt första
halvår 2024 med
stark tillväxt i förvalt -
ningsresultatet."
4 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 5 =====
Pågående projekt och
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 314 Mkr
68%
Hyresbostäder
7%
Kommersiella
fastigheter21%
Bostadsrätter
4%
Samhälls-
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 594 Tkvm
64%
Hyresbostäder
5%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsrätter
6%
Samhälls-
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,4
8,0
10,3 9,9 9,5
4,4
2019 2020 2021 2022 2023
R12
2024
40,8
60,8
99,2
120,8
60,6
93,1
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 7 146 Mkr
46%
Kommersiella
fastigheter
54 %
Samhälls -
fastigheter 1
1) Varav 155 hyresbostäder
Genova – det personliga fastighetsbolaget
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med
kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen
långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt,
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader
är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra
tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige.
Förvaltningsfastigheter
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
5Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 6 =====
Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier.
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna.
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om
minst 20 procent (inklusive eventuella
värdeöverföringar till aktieägarna) över en
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt
i förvaltningsresultatet per aktie (före
utdelning) om minst 20 procent över en
konjunkturcykel.
Belåningsgrad fastigheter
Belåningsgrad fastigheter
ska över tid understiga
65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substansvärde
per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat
per aktie, Kr
Belåningsgrad
fastigheter, %
Belåningsgrad, %
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2024
Jan–jun
2023
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
Mål
Mål
Begränsning
33,5 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2019-Q2 2024
37,6 %
30 jun 2024
1,8 ggr
Jan–jun 2024
122,9 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2019-Q2 2024
51,5 %
30 jun 2024
Belåningsgrad
61,3 %
30 jun 2024
Belåningsgrad
fastigheter
Kr Kr
% %
ggr
6 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 7 =====
Pågående byggnation
Pågående byggnation av
egenproducerade bostäder ska
uppgå till minst 1 000 bostäder
per år vid utgången av år 2024.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska
vid utgången av år 2025 uppgå
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade
bostäder, antal
Fastighetsvärde på
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55
procent av Genovas totala hyresintäkter
vid utgången av år 2023. 1
Operativa mål
Hyresintäkter, %
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2024
Q2
2023
Mål
Mål
Mål
52 %
30 jun 2024
535
30 jun 2024
9,5 Mdkr
30 jun 2024
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och
hybridobligation, %
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
Antal
%
%
Mdkr
23%
Gröna hybrid-
obligationer
53%
Gröna banklån
24%
Gröna
obligationer
20
40
60
80
100
2022 2023 2024
Q2
2021
26% 23%
11%
31%
10%
21%
13%
7Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 8 =====
Miljöcertifiering
All nyproduktion ska
vara miljöcertifierad.
Därutöver ska alla
förvaltningsfastigheter
som ägs och
förvaltas långsiktigt
(exkl. Järngrindens)
miljöcertifieras fram till
utgången av år 2023. 1
Hållbarhetsstrategi
Genovas hållbarhetsstrategi och övergri-
pande vision är att skapa och förvalta att-
raktiva och hållbara miljöer långsiktigt.
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre över-
gripande områden; att bygga och förvalta
för framtidens miljö och klimat, lång-
siktig stadsutveckling samt att bedriva
en hållbar affärsverksamhet. Genova
har sedan 2023 klimatmål godkända av
Science Based Targets initiative.
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova
ett ramverk för grön finansiering i linje
med Green Bond Principles framtagna
av ICMA (International Capital Market
Association). Detta dokument styr villko-
ren för hur likviden från gröna obliga-
tioner, gröna lån och andra typer av
skuldebrev får användas. Genovas Gröna
Finansieringsramverk och relaterad
information återfinns på bolagets webb-
plats genova.se. Efter rapportperiodens
utgång har Genovas gröna finansierings-
ramverk uppdaterats och verifierats.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter
och långsiktigt förvaltade fastigheter.
För oss är det även viktigt att minska
vår negativa påverkan, öka vår positiva
påverkan, öka värdet av fastigheten och
möjliggöra bättre lånevillkor.
Händelser under perioden
Under perioden färdigställdes 2023
års hållbarhetsrapport där vi även i år
har arbetat för förbättrad kvalitet och
tillförlitlighet för hållbarhetsdata. Under
perioden har vi initierat ett projekt för
att inkludera Järngrinden i vår mål-
sättning. Vi har genomfört en dubbel
väsentlighetsanalys inför kommande
rapporteringskrav och har inlett arbetet
med en GAP-analys för att identifiera
behov av mål och aktiviteter för att
kunna nå och eventuellt ta fram nya
hållbarhetsmål. Som ett led i att sätta
ytterligare fokus på hållbarhetsarbetet
utsåg Genova under perioden CFO och
Chef Stadsutveckling som ansvariga att
samordna och driva arbetet.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser
ska minska med 42
procent till 2030 från
2021 års nivåer inom
scope 1 och scope 2.
Utsläpp i scope 3 ska
mätas och minskas.
Genova följer upp
klimatmålen på årsbasis.
Utsläpp av växthusgaser (CO 2e) 2023 2022 2021
Scope 1 81,9 4,0 0,0
Scope 2 location-based 1 499,7 976,0 1 069,5
Scope 3 906,7 259,0 347,6
varav inköpta produkter och tjänster 94,0 30,0 160,9
varav energirelaterade utsläpp ej inkluderade i Scope 1 och
Scope 2 197,9 118,0 -
varav tjänsteresor 67,5 30,0 46,2
varav nedströms uthyrda tillgångar 547,3 81,0 140,6
Totalt 2 488,2 1 239,0 1 417, 2
Biogena utsläpp av koldioxid 39,8 0,3 9,0
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/
Planerade
Pågående
planarbete Totalt Pågående
Svanen 2 2 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad
iDrift
Silver 24 3 27
Brons 1 1
Certifieras ej 26 26
Summa 29 3 0 26 58 3
En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens förvaltningsfastigheter inleddes under 2023.
1) Styrelsen kommer under 2024 att utvärdera och fatta beslut om nya mål.
8 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 9 =====
Förvaltningsfastigheter
30 juni 2024
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig-
heter består av samhällsfastigheter och
bostäder samt kommersiella fastigheter
för handel, kontor, industri och lager.
För huvuddelen av Genovas befintliga
förvaltningsfastigheter planeras det för
utveckling av framtida hyresbostäder i
kombination med samhällsfastigheter,
ofta i nya stadsdelar. Förvaltnings-
fastigheterna är i huvudsak belägna i
Storstockholm, i Uppsalaregionen samt i
västra Sverige.
Genova arbetar löpande med att
identifiera objekt att förvärva och avyttra
som kan bidra till att uppfylla bolagets
operativa och finansiella mål. Genovas
ambition är att inneha fastigheter med
utvecklings potential, antingen via
utveckling av befintlig byggnation eller
genom att på sikt skapa byggrätter för
framtida nybyggnadsprojekt.
Vid periodens utgång hade Genova ett
helägt fastighetsbestånd bestående av 80
förvaltningsfastigheter till ett marknads-
värde om cirka 7,2 Mdkr fördelat på cirka
339 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med
hänsyn tagen till pågående nyanlägg-
ningar, projekteringsfastigheter samt
joint ventures uppgick till cirka 11 Mdkr.
Portföljförändringar
I juni delavyttrades fastigheten Jour-
nalisten 1 till ett nybildat joint venture
där Genova är hälftenägare tillsammans
med Nrep.
I april tillträdde Altris AB hyresgäst-
anpassade lokaler om 4 000 kvadratme-
ter i fastigheten Söderhällby 1:9. Altris
AB är en ledande svensk utvecklare
av natrium-jonbatterier. Hyresavtalet
har en löptid om 15 år med ett årligt
hyresvärde om cirka 9 Mkr. Hyresgästen
kommer att tillträda resterande ytor om
1 000 kvadratmeter under 2025.
Hyresavtal
Vid periodens utgång hade Genova cirka
443 hyresavtal med en genomsnittlig
återstående avtalslängd på 4,7 år samt
155 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäk-
ter uppgick andelen från bostäder och
offentligt finansierade hyresgäster till
Uthyrbar yta per fastighetskategori
Totalt 339 Tkvm
Uthyrbar yta per geografi
Totalt 339 Tkvm
54%
Kommersiella
fastigheter
46 %
Samhälls -
fastigheter 1
11%
Övrigt
42%
Storstockholm
23%
Uppsala
25%
Väst
1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.
Hunnerup 1, Lund
cirka 52 procent. Om även dagligvaru-
handel inkluderas uppgick andelen
till cirka 59 procent av kontrakterade
hyresintäkter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid
periodens utgång uppgick till 92,7 pro-
cent (93,1). Minskningen förklaras främst
av att vi avyttrat fastigheter som varit
fullt uthyrda.
9Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 10 =====
Fastighetsbeståndet
30 juni 2024
Antal
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta,
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak-
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 49 182,1 3 314 18 204 263 1 445 91,0 239 -60 -331 179 983
Samhällsfastigheter 3 31 157,0 3 832 24 412 271 1 727 94,3 256 -60 -383 196 1 246
Summa per fastighets -
kategori
80 339,0 7 146 21 078 534 1 576 92,7 495 -120 -355 375 1 105
Per geografi
Storstockholm 33 141,8 3 415 24 084 239 1 688 93,7 224 -54 -380 171 1 203
Uppsala 16 76,7 1 999 26 071 142 1 853 94,6 135 -33 -431 101 1 322
Väst 24 83,9 1 011 12 055 91 1 081 90,1 82 -19 -223 63 751
Övrigt 7 36,7 721 19 653 62 1 691 87,8 54 -15 -407 40 1 079
Summa per geografi 80 339,0 7 146 21 078 534 1 576 92,7 495 -120 -355 375 1 105
Pågående byggnation 868
Planerade projekt 1 446
Totalt enligt balansräkning 9 460
Närliggande färdigställda
byggnationer 4 2 17, 2 97 39 2 267 100 39 -6 -375 33 1 892
Totalt 82 356,2 9 557 573 1 609 93,2 534 -127 -356 407 1 143
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 1 356
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 5 Mkr.
3) Varav 155 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter
4) Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 783 Mkr, men per den 30 juni är motsvarande
686 Mkr upptaget i balansräkningen.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnatio -
ner. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Förfallostruktur hyresavtal
30 juni 2024
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak-
terad
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 93 10 16 3
2025 122 54 79 16
2026 84 67 107 22
2027 75 35 56 11
2028 22 23 37 8
>2028 47 99 184 37
Summa 443 288 480 97
Hyresbostäder 155 8 15 3
Totalt 758 296 495 100
Vakant 43 39
Totalt 339 534
Fördelning hyresintäkter
30 juni 2024
Hyresavtal
Kontrakterad
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 240 48
Bostäder 1 18 4
Livsmedel 37 8
Övrigt kommersiellt 200 40
Summa hyresintäkter 495 100
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (10 största)
5,2 år
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (total portfölj)
4,7 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
10 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 11 =====
Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom
projektutveckling av hyresbostäder,
samhällsservice och kommersiella
lokaler där projektportföljen i huvudsak
hänför sig till egenutvecklade byggrätter
tillskapade från egna förvaltningsfastig-
heter med befintligt kassaflöde.
Den samlade uthyrbara arean för
Genovas planerade projekt oberoende
av planskede uppgick på balansdagen
till cirka 544 Tkvm. Cirka en fjärdedel av
de planerade projekten är under samråd
och har geografisk tyngdpunkt i Stor-
stockholm. Under 2024 kommer Genova
lägga stor energi på det fortsatta arbetet
med att skapa byggrätter för framtida
nybyggnadsprojekt av hyresbostäder och
samhällsfastigheter.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av
hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enkö-
ping och Upplands-Bro. Vidare bedrivs
pågående projekt som utgörs av Apoteas
nya centrallager i Varberg.
I Norrtälje är det första kvarteret
färdigställt och inflyttat. Det andra kvar-
teret, som är i produktion, innehåller
246 hyresbostäder. Under kvartalet
har 77 hyresbostäder färdigställts och
hyresgästerna har flyttat in. Resterande
hyresbostäder kommer att färdigställas
under 2024. Projektet är delavyttrat till
ett nybildat joint venture där Genova
är hälftenägare tillsammans med Nrep.
Tillträdet bedöms ske under första kvar-
talet 2025.
Projektet Segerdal är beläget i centrala
Knivsta i direkt anslutning till tåg-
stationen. Projektet genomförs i ett
joint venture med Redito och det första
kvarteret har färdigställts och hyresgäs -
terna har flyttat in. Det andra kvarteret,
som är i produktion, innehåller 151
lägenheter.
Projektet Korsängen i centrala
Enköping ligger i direkt anslutning till
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova
bygger 160 hyresbostäder som kommer
färdigställas under 2024.
Den första etappen av Genovas
stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i
centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat-
tar cirka 130 bostäder, en livsmedels-
Information om pågående byggnation och planerade projekt
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek,
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner,
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 juni 2024
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat
färdig-
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört
värde,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 2 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q3/Q4 2024 169 8 914 - 384 43 066 18 2 056 376 367 391
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025/
Q4 2025
75 4 744 208 234 47 254 12 2 513 231 136 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 494 391 295 294
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 45 101
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 21 48
Apotea 5 Varberg Kommersiellt Q1 2024 Q1 2025 - - 11 767 141 11 980 7 628 123 34 34
Summa pågående byggnatioer 535 30 417 19 582 1 942 38 834 100 1 991 1 725 897 868
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Projekt Handelsmannen 1 kommer att erhålla investeringsstöd om 130 Mkr vilket kommer att reducera den upparbetade investeringen.
3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas
under andelar av joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning.
5) Avser byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg. I tabellen framgår endast det som motsvarar Järngrindens ekonomiska ägarandel om 39 procent.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
9 344
Antal bostadsbyggrätter
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
594 Tkvm
Uthyrningsbar yta
11Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 12 =====
Planerade projekt
30 juni 2024
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört
värde2,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 6 403 350 004 - 16 584 47 382 826 2 359 14 116 757 802
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 318 43 704 71 2 345 1 155 56 56
Kommersiella fastigheter - - 14 944 507 33 959 30 2 154 481 101 101
Bostadsrätter 2 221 148 928 - 8 925 59 926 - - 7 270 450 487
Summa per kategori 8 809 513 347 30 695 27 334 50 242 926 2 345 23 022 1 364 1 446
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 899 231 852 17 292 13 728 55 100 397 2 549 11 391 664 741
Uppsala 1 809 87 200 11 435 4 560 46 233 207 2 357 3 885 206 206
Väst 2 536 168 730 1 968 7 915 46 368 270 2 095 6 754 403 403
Övrigt 565 25 565 - 1 131 44 252 53 2 317 991 91 96
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 809 513 347 30 695 27 334 50 242 926 2 345 23 022 1 364 1 446
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen.
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta
30 juni 2024
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
HyresbostäderKvm
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
butik och en grundskola F-9. Genova har
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood
och Raoul Wallenbergskolan för att driva
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30
procent av fastighetsbolaget K2A.
Byggrättsportföljen
I syfte att illustrera värdet på Genovas
byggrättsportfölj upplyser Genova om
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin
utgångspunkt i ett externt bedömt mark-
nadsvärde på de outnyttjade byggrät-
terna under planerade projekt. Detta kan
vara relevant för det fall Genova ej skulle
fullfölja sin affärsplan och exploatera
byggrätterna utan i stället avyttra dem.
CBRE:s marknadsvärdering per 30 juni
av de framtida byggrätterna uppgick till
cirka 3,6 Mdkr. Befintliga byggnader på
dessa fastigheter, som i förekommande
fall kommer behöva rivas i samband med
exploatering, samt upparbetad investe-
ring för planerade projekt hade per 30
juni ett bokfört värde om cirka 2,3 Mdkr.
Det innebär att övervärdet i koncernens
byggrättsportfölj bedöms uppgå till cirka
1,3 Mdkr. Detta övervärde reflekteras ej i
Genovas balansräkning.
Järngrindens byggrätter har inte
externvärderats och är exkluderade ur
det övervärde som Genova bedömer
finns utöver balansräkningen. Planen
är att även Järngrindens byggrätter ska
externvärderas.
12 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 13 =====
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående
tabell upprättats. Intjäningsförmågan
utgår från förvaltningsobjektens status
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt
i produktion efter att dessa färdigställts
och inflyttning har skett. Det är viktigt
att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande tolv måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller
exempelvis ingen bedömning av hyres-,
vakans- eller ränteförändringar.
Hyresintäkter baseras på hyresvärde
på årsbasis med avdrag för vakanta ytor.
Fastighetskostnader är bedömningar av
normaliserade kostnader på helårsbasis.
Hyresvärdet för respektive förvaltnings-
objekt och pågående projekt i produk-
tion som inkluderas i aktuell intjäning
framgår av avsnitten ”Förvaltningsfast-
igheter" och "Projektutveckling” i denna
delårsrapport. Från och med andra kvar-
talet 2024 kommer projekten Handels-
mannen och Korsängen successivt att
färdigställas, vilket kommer att förstärka
intjäningen från förvaltningsfastigheter
med ytterligare cirka 39 Mkr.
Centrala administrationskostnader
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda
kostnader för kommande tolvmånaders-
period, rensat för eventuella kostnader
av engångskaraktär. Finansnettot har
beräknats utifrån aktuell räntebärande
nettoskuld. Ränta på likvida medel
erhålls ej och ränta på den räntebärande
skulden har beräknats utifrån genom-
snittsräntan vid periodens utgång.
Bedömd intjäningsförmåga per 30 juni 2024
Mkr
Förvaltnings-
fastigheter
Pågående
byggnation Summa
Hyresvärde 534 80 614
Vakans -39 - -40
Hyresintäkter 495 80 575
Fastighetskostnader -120 -11 -131
Driftsöverskott 375 69 444
Central administration fastighetsförvaltning -21 - -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 20 5 25
Finansnetto -201 -39 -240
Förvaltningsresultat 173 35 208
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring Effekt på kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5 % +/- 25 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10 % +/- 12 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 61 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Gredelby 21:1, Knivsta
13Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 14 =====
Joint ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också
investeringar i joint ventures och
intresse företag för att på så sätt få till-
gång till fler attraktiva förvaltningsfast-
igheter med möjlighet till projektutveck-
ling av hyresbostäder, samhällsservice
och kommersiella lokaler.
Per den 30 juni 2024 ägde Genova andelar
i joint ventures och intresseföretag. De
gemensamt ägda bolagen innehade
totalt 18 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om cirka 2,7 Mdkr, varav
Genovas andel uppgick till cirka 1,3 Mdkr.
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgick till cirka 1 250 stycken
fördelat på cirka 108 Tkvm.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 juni 2024
Namn Andel, %
Bokfört
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal
fastigheter
Andel av
fastighetsvärde
Antal
bostäder
Uthyrningsbar
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens
intressebolag
49 281 Västsverige 5 258 313 44
GenovaNrep 50 102 Stockholm 1 368 - -
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 134 Stockholm 4 238 192 12
GenovaRedito 50 58 Knivsta 4 201 76 5
Greenova 50 7 Stockholm 3 91 285 24
693 18 1 356 1 251 108
Korsängen, Enköping
14 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 15 =====
Nyckeltal
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jan–dec
2023
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Bostäder under byggnation, antal 535 825 535 825 625
Färdigställda bostäder, antal 90 181 77 89 289
Totalt antal byggrätter, antal 9 344 8 934 9 344 8 934 8 756
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 182,1 201,1 182,1 201,1 196,3
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 156,9 164,5 156,9 164,5 165,1
Total uthyrbar yta, tkvm 339 365,6 339,0 365,6 361,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,6 93,1 92,6 93,1 93,4
Överskottsgrad, % 72,9 73,3 75,2 76,1 73,1
Nettoinvesteringar, Mkr 214,5 142,2 46,8 515,1 118,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 2,8 -6,4 0,7 -4,6 -9,3
Soliditet, % 37,6 38,2 37,6 38,2 37, 2
Belåningsgrad, % 51,5 49,6 51,5 49,6 51,8
Belåningsgrad fastigheter, % 61,3 58,8 61,3 58,8 60,5
Genomsnittlig räntenivå, % 5,6 6,1 5,6 6,1 5,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,6 1,6
Kapitalbindningstid, antal år 1,9 2,4 1,9 2,4 2,4
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal utestående aktier,tusental 45 613 45 391 45 613 45 613 45 504
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,41 -0,33 0,28 -0,58 -0,49
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % 121,5 -17,7 121,5 -17,7 97,7
Resultat per aktie, kr 0,47 -3,68 -0,04 -2,34 -10,96
Eget kapital, Mkr 4 238,2 4 613,0 4 238,2 4 605,3 4 311,0
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 790,9 3 025,2 2 790,9 3 025,2 2 714,7
Eget kapital per aktie, kr 61,19 66,32 61,19 66,32 59,52
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 710,1 5 109,6 4 710,1 5 109,6 4 821,9
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 262,8 3 521,8 3 262,8 3 521,8 3 225,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,53 7 7, 21 71,53 7 7, 21 70,71
Nyckeltalen är omräknade med beaktande av justeringar till följd av rättelse av fel avseende omvärdering av förvärvad fastighet under 2022.
15Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 16 =====
Totalresultat för koncernen
Mkr
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jul 2023
-jun 2024
Jan–dec
2023
Hyresintäkter 262,1 254,5 129,0 125,5 510,6 503,0
Driftskostnader -53,3 -51,0 -24,2 -20,6 -100,3 -98,0
Underhållskostnader -11,9 -11,5 -4,7 -6,7 -27,0 -26,7
Fastighetsskatt -5,9 -5,6 -3,0 -2,8 -11,1 -10,8
Summa Fastighetskostnader -71,0 -68,0 -31,9 -30,0 -138,4 -135,4
Driftsöverskott 191,1 186,4 97,0 95,5 372,2 367,6
Central administration fastighetsförvaltning -11,1 -11,5 -5,8 -4,9 -21,4 -21,8
Central administration projektutveckling -18,1 -18,7 -9,4 -8,0 -34,9 -35,5
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 4,7 -18,6 2,8 -8,3 6,9 -16,4
- varav värdeförändringar fastigheter -0,8 -16,8 0,5 -1,1 -11,3 -27,3
Finansnetto -110,0 -113,5 -55,1 -61,5 -229,9 -233,3
Förvaltningsresultat 56,6 24,1 29,5 12,8 93,1 60,6
Resultat från nyproduktion bostäder – 43,0 – 10,4 -3,0 40,0
Övriga kostnader -4,0 -2,2 -1,1 – -13,0 -11,2
Värdeförändringar fastigheter 3,8 -302,9 10,3 -205,6 -223,6 -530,3
Värdeförändringar derivat 18,5 36,3 -18,2 36,0 - 67,8 -50,0
Valutakurseffekter fastigheter 2,0 19,5 -1,2 15,5 -5,2 12,3
Resultat före skatt 7 7,0 -182,2 19,2 -130,9 -219,5 -478,7
Inkomstskatt -17,4 33,8 -4,6 24,3 11,5 62,7
Periodens resultat 59,6 -148,3 14,6 -106,6 -208,0 -416,0
Övrigt totalresultat för perioden – – – – – –
Summa totalresultat för perioden 59,6 -148,3 14,6 -106,6 -208,0 -416,0
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare 46,5 -182,5 11,3 -117,8 -221,8 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 13,1 34,2 3,4 9,6 13,8 34,9
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 46,5 -182,5 11,3 -117,8 -221,8 -450,8
Innehav utan bestämmande inflytande 13,1 34,2 3,4 9,6 13,8 34,9
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 0,47 -3,68 -0,04 -2,34 -6,81 -10,96
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 391 45 613 45 613 45 613 45 504
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation.
16 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 17 =====
Resultatanalys
Belopp inom parentes avser perioden januari–juni 2023.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 262,1
Mkr (254,5), vilket motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna på
3 procent. Inom jämförbart bestånd har avslutade hyresga-
rantier från tidigare förvärv samt tillkommande vakanser i
projekteringsfastigheter minskat effekten av årets hyresupp-
räkningar.
Hyresintäkterna för det andra kvartalet uppgick till 129,0
Mkr (125,5).
Fördelning hyresintäkter
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Jämförbart bestånd 242,8 236,6
Tillkomna fastigheter 1,4 -
Sålda fastigheter 17,9 17,9
Hyresintäkter 262,1 254,5
Kommersiella fastigheter 117,9 122,1
Samhällsfastigheter 144,2 132,4
Hyresintäkter 262,1 254,5
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt ökade under perioden till 71,0 Mkr (68,0),
vilket motsvarar en ökning på 4 procent. Ökningen av fastig-
hetskostnader förklaras främst av ökade kostnader för VA och
uppvärmning till följd av högre tariffer och taxor.
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 31,9 Mkr (30,0).
Fördelning fastighetskostnader
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Jämförbart bestånd -67,5 -63,8
Tillkomna fastigheter -0,2 0,9
Sålda fastigheter -3,3 -5,1
Fastighetskostnader -71,0 -68,0
Kommersiella fastigheter -33,4 -32,8
Samhällsfastigheter -37,6 -35,3
Fastighetskostnader -71,0 -68,0
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 191,1 Mkr (186,4),
vilket motsvarar en ökning på 3 procent. Överskottsgraden för
perioden uppgår till 72,9 (73,3) procent. Den lägre överskotts-
graden beror huvudsakligen på ökade fastighetskostnader
samt försäljning av fastigheter som varit fullt uthyrda.
Kvartalets driftsöverskott uppgick till 97,0 Mkr (95,5 ) med
en överskottsgrad på 75,2 procent (76,1).
Central administration
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets-
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi-
nistrationskostnaderna uppgick under perioden till -29,2 Mkr
(-30,2), vilket motsvarar en minskning om 3 procent.
Central administration
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -0,3 -1,9
Personalkostnader -9,6 -8,4
Avskrivningar och leasing -1,1 -1,2
Central administration
fastighetsförvaltning -11,1 -11,5
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -0,5 -3,1
Personalkostnader -15,6 -13,7
Avskrivningar och leasing -1,9 -1,9
Central administration projektutveckling -18,1 -18,7
Resultat från andelar i joint ventures
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures
uppgick under perioden till 4,7 Mkr (-18,6) och avser resultat
från den löpande driften och värdeförändringar.
Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva-
rande period 2023 om cirka 23,3 Mkr är framför allt hänförlig
till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.
17Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 18 =====
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -110,0 Mkr (-113,5). De räntekostnader
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande
kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt-
verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och
aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet.
Under perioden aktiverades 61 Mkr hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänför-
lig till projektverksamheten under hela 2024 kommer att uppgå
till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,6 procent
(6,1) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostna-
der under perioden ingår -8,7 Mkr (-10) som avser kostnader
för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid.
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,7).
I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär
exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Ränteintäkter 18,8 16,1
Räntekostnader lån -127,1 -118,7
Räntekostnader leasing -1,2 -0,8
Övriga finansiella intäkter 8,2 -
Övriga finansiella kostnader -8,7 -10,0
Finansnetto -110,0 -113,5
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 56,6 Mkr
(24,1), vilket är en ökning med 135 procent. Ökningen är främst
hänförlig till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter i
joint ventures och intresseföretag om 23,3 Mkr.
Förvaltningsresultatet för det andra kvartalet uppgick till
29,5 Mkr (12,8), motsvarande en ökning med 130 procent.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 3,8 Mkr (-302,9).
Den positiva värdeförändringen är främst en effekt av delav-
yttringen av Journalisten 1. Genovas portfölj av kommersiella
hyresavtal har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregle-
ras, vilket har reducerat effekten av de ökade avkastningskra-
ven.
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Förändring driftnetto 0,6 -39,1
Pågående byggnation -1,2 -41,3
Mark-och outnyttjade byggrätter 17,1 -52,3
Förändring avkastningskrav -37,9 -160,2
Förvärv - -
Försäljningar 25,4 -10,1
Värdeförändringar fastigheter 3,8 -302,9
Värdeförändringar derivat
Posten består av förändringar av verkligt värde på ränteswap-
par.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -17,4 Mkr (33,8) och hänför sig
i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fast-
igheter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till cirka 384
Mkr (396) samt obeskattade reserver om cirka 99 Mkr (85).
Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt
om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skatte-
mässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till
tillgångsförvärv.
Skatteberäkning
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Resultat före skatt 59,6 -182,2
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats -12,3 37,5
Ej skattepliktiga intäkter 22,2 12,8
Ej avdragsgilla kostnader -10,0 -7,0
Ej avdragsgillt räntenetto -27,6 -26,8
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 10,1 12,3
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,1 -0,1
Återföring vid fastighetstransaktioner 1,8 -
Justering skatt avseende tidigare år -0,4 0,7
Förändring i skattemässiga underskott -0,4 2,1
Övrigt 0,3 2,3
Periodens skatt enligt resultaträkningen -17,4 33,8
Uppskjutna skatteskulder, netto
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Temporära skillnader fastigheter -501,0 -562,4
Obeskattade reserver -20,4 -17,6
Summa uppskjutna skatteskulder -521,4 -579,9
Underskottsavdrag 79,0 81,6
Övrigt - 1,7
Summa uppskjutna skattefordringar 79,0 83,3
Uppskjutna skatteskulder, netto -442,4 -496,6
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3). Jämfört med
2023 ökade både driftsöverskottet och förvaltningsresultatet.
Under perioden var även värdeförändringarna förbättrade
jämfört med motsvarande period föregående år, vilket med-
förde ett högre resultat.
Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6).
18 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 19 =====
Balansräkning för koncernen
Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9
Pågående nyanläggningar 868,1 860,9 878,0
Projekteringsfastigheter 1 446,2 1 219,3 1 307,7
Övriga materiella anläggningstillgångar 24,2 23,3 19,6
Nyttjanderättstillgångar 11,3 7,4 14,3
Uppskjutna skattefordringar 79,0 83,3 79,4
Andelar i joint ventures och intresseföretag 693,1 542,5 569,5
Derivat – 42,2 -
Övriga långfristiga fordringar 267,9 292,4 298,1
Summa anläggningstillgångar 10 738,5 11 274,1 11 049,4
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt – 112,3 42,6
Hyresfordringar och kundfordringar 15,0 73,3 18,2
Övriga fordringar 140,1 166,6 103,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82,1 7 7,5 74,2
Likvida medel 283,6 374,0 284,5
Summa omsättningstillgångar 520,7 803,7 523,0
SUMMA TILLGÅNGAR 11 259,2 12 07 7,7 11 572,3
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 652,6 1 652,6
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 083,5 1 317,8 1 007,314
Hybridobligation 638,8 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 808,5 787,8 796,4
Summa eget kapital 4 238,2 4 613,0 4 311,0
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 3 784,7 5 538,2 5 082,2
Derivat 29,5 – 44,0
Leasingskuld 29,0 30,1 31,8
Övriga långfristiga skulder 68,0 62,9 65,6
Uppskjutna skatteskulder 521,4 579,9 546,3
Summa långfristiga skulder 4 432,5 6 211,1 5 769,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 2 298,8 826,9 1 191,6
Leverantörsskulder 89,2 122,7 84,9
Leasingskuld 9,1 2,9 9,5
Aktuella skatteskulder 8,7 14,2 8,8
Övriga skulder 46,7 176,8 69,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 136,0 110,2 127,5
Summa kortfristiga skulder 2 588,5 1 253,7 1 491,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 259,2 12 07 7,7 11 572,3
19Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 20 =====
Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal
utestående
aktier,
tusental
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat inkl.
periodens
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan
bestäm -
mande
inflytande
Summa
eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Rättelse av fel 1 3,8 3,9 7,702
Ingående balans per 1 januari 2023 efter
rättelse av fel 41 977 50,4 1 459,5 1 539,6 800,0 753,7 4 603,2
Totalresultat
Årets resultat -450,8 34,9 -415,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -450,8 34,9 -415,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 007,3 800,0 796,4 4 311,0
Totalresultat
Periodens resultat 46,5 13,1 59,6
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 46,5 13,1 59,6
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande -0,9 -0,9
Återköp hybridobligation -161,3 -161,3
Optionsdel konvertibellån 70,4 70,4
Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3
Valutakurseffekt -1,4 -1,4
Utgående balans per 30 juni 2024 45 613 54,7 1 652,6 1 083,5 638,8 808,6 4 238,1
1) Rättelse av fel hänför sig till Järngrindens förvärv av en fastighet under 2022 där en felaktig fördelning av fastighetsvärden gjordes i samband med förvärvet. Förutom eget kapital har projek -
teringsfastigheter och uppskjuten skatteskuld påverkats av rättelsen, i övrigt har inga andra balansposter påverkats.
20 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 21 =====
Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 30 juni 2023.
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedömdes till cirka 5,9 procent vid bokslutsdagen.
Pågående nyanläggning
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro och Varberg.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg-
start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg-
ningar.
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående
bostadsrättsprojekt. Projekten redovisas som Pågående
bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde-
förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen.
Per den 30 juni externvärderades hela fastighetsbeståndet
och värderingarna utfördes av CBRE, Newsec och Forum.
I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3,
det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara
marknadsdata.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar;
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en
given investering.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Jan–dec
2023
Ingående värde förvaltnings -
fastigheter
7 679,9 8 183,2 8 183,2
+ Förvärv 62,5 - -
+ Till- och ombyggnation 35,1 34,4 101,1
- Försäljningar -736,2 -87,9 -284,2
+/- Omklassificeringar 123,1 135,1 132,1
+/- Orealiserade värdeförändringar -18,6 -264,9 -452,3
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 145,8 7 999,9 7 679,9
Ingående värde pågående
nyanläggningar
878,0 860,5 860,5
+ Förvärv - - -
+ Nybyggnation 128,3 222,1 463,7
- Försäljningar - - -238,8
+/- Omklassificeringar -137,5 -203,7 -187,1
+/- Orealiserade värdeförändringar -0,7 -18,0 -20,3
Utgående värde pågående
nyanläggningar
868,1 860,9 878,0
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 307,7 1 032,8 1 032,8
+ Förvärv - - -
+/- Omklassificeringar 40,1 80,4 79,2
+ Aktiveringar 98,4 106,0 195,7
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 446,2 1 219,2 1 307,7
Ingående värde pågående
bostadsprojekt
42,6 197,0 197,0
+ Förvärv - - -
+ Nybyggnation - 25,3 42,6
- Försäljningar -42,6 -110,0 -197,0
Utgående värde pågående
bostadsprojekt
- 112,3 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 459,5 10 192,3 9 908,2
Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 999,9 7 679,9
Pågående byggnation 868,1 860,9 878,0
Planerade projekt 1 445,6 1 219,2 1 307,7
Pågående bostadsprojekt 0,0 112,3 42,6
Utgående värde fastighets -
beståndet
9 459,5 10 192,3 9 908,2
21Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 22 =====
Substansvärde
30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 238,2 92,92 4 613,0 101,13 4 311,0 94,51
Återläggning:
Derivat enligt balansräkningen 29,5 0,65 0,0 0,00 44,0 0,96
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 521,4 11,43 579,9 12,71 546,3 11,98
Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -79,0 -1,73 -83,3 -1,83 -79,4 -1,74
Hybridobligation -638,8 -14,00 -800,0 -17,54 -800,0 -17,54
Innehav utan bestämmande inflytande -808,5 -17,73 -787,8 -17, 27 -796,4 -17,46
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 262,8 71,53 3 521,8 7 7, 21 3 225,5 70,71
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 472 Mkr +/- 944 Mkr
Justerat fastighetsvärde 9 915/8 970 Mkr 10 387/8 498 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,1/2,3 % -4,0/4,7 %
Justerad belåningsgrad 49/54 % 48/56 %
Effekt på soliditet 1,7/-1,8 % 3,2/-3,8 %
Justerad soliditet 39/36 % 41/34 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
Direktavkastningskrav per kategori
%1
30 jun
2024
30 jun
2023
Kommersiella fastigheter 6,3 6,0
Samhällsfastigheter 5,5 4,9
Totalt 5,9 5,4
1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 jun
2024
30 jun
2023
Hyresvärde kr/kvm 1 576 1 485
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -355 -346
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 105 1 036
Överskottsgrad, % 1 76 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 078 21 882
Uthyrningsbar yta, tkvm 339,0 365,6
Antal fastigheter 80 82
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni till 4 238,2 Mkr
(4 311,0) och soliditeten till 37,6 procent (37,2).
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 710,1 Mkr
(4 821,9), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick
till 3 262,8 Mkr (3 225,5), vilket motsvarar en ökning med 1 pro-
cent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie ägarna
per aktie uppgick till 71,53 kronor per aktie (70,71).
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 juni 2024 räntebärande skulder om
6 084 Mkr (6 239) med en genomsnittlig räntenivå som upp-
gick till cirka 5,6 procent (6,1) exkluderat byggnadskreditiv.
Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktuella
räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 30 juni
och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under
perioden januari till juni. Den genomsnittliga räntenivån ska
heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv
månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har
beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30
juni 2024 till 1,9 år (2,4). Ränte- och kreditförfallostrukturen
per samma datum framgår av tabellen på nästa sida.
Långsiktig finansiering
Under det första kvartalet emitterade Genova seniora icke-
säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr och i
samband med det återköptes cirka 100 Mkr hybridobligatio-
ner. Under det andra kvartalet emitterade Genova ytterligare
gröna seniora icke-säkerställda obligationer till ett belopp om
150 Mkr och i samband med det återköptes ytterligare cirka
60 Mkr hybridobligationer. Samtliga återköp av hybridobliga-
tioner skedde till rabatt. Genova har som strategi att minska
utestående hybridobligationer till ett belopp om cirka 500 Mkr
fram till utgången av 2025.
Genova har under perioden refinansierat banklån om cirka
110 Mkr och har under 2024 kreditförfall om cirka 290 Mkr där
hela beloppet avser finansiering i bankmarknaden.
Efter periodens utgång har ett nytt grönt finansiellt ram-
verk fastställts med en second opinion från Sustainalytics.
22 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 23 =====
Likviditet och outnyttjade faciliteter
Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till
791 Mkr. I beloppet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade revol-
verande krediter och checkräkning om totalt 399 Mkr samt 108
Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade.
Efter periodens utgång har Genova erhållit investerings-
stöd om cirka 41 Mkr efter att ett kvarter i projekt Handels-
mannen färdigställts. Genova har beviljat investeringsstöd om
ytterligare cirka 90 Mkr som kommer utbetalas successivt i
takt med att de kvarvarande etapperna färdigställs.
Räntebindning
Under perioden tecknade Genova en ny ränteswap om 500
Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Per 30 juni 2024 har
Genova 6 ränteswapavtal om totalt 2 650 Mkr med en genom-
snittlig fast ränta om 2,47 procent och totalt är 55 procent av
kreditportföljen (exkluderat byggnadskreditiv) räntesäkrad.
Efter periodens utgång har Genova ingått nya ränteswapavtal
om 700 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,40 procent
och en genomsnittlig löptid om cirka 6 år.
Kreditförfallostruktur
30 juni 2024
Långsiktig bank finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
Kapitalstruktur
30 juni 2024
20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24
Q2
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
52
34
44
38
51
38
52
37
52
38
51
38
2024 202720262025
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Kredit- och ränteförfallostruktur
30 juni 2024
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal,
Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
Räntederivat,
Mkr
Fast räntenivå,
%
Rörlig ränta 2 2 169 7,14 - - - - -
2024 - - 287 287 - - -
2025 500 4,35 1 529 1 459 70 500 2,50
2026 600 4,44 1 7 74 1 7 74 - 600 2,52
2027 - - 1 549 1 299 251 - -
2028 1 050 4,38 - - - 1 050 2,38
2029 - - - - - - -
2030 500 4,52 - - - 500 2,58
Totalt 4 819 5,64 5 139 4 819 321 2 650 2,47
Byggnadskreditiv 7,60 1 244 1 136 108
Totalt 6,02 6 383 5 955 428
Lån exklusive obligation
och byggnadskreditiv
5,00 4 489 4 169 321
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 juni och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 650 Mkr avser obligation med kreditmarginal om 5,95 procent.
Övriga finansiella instrument
30 juni 2024
Emissions -
datum
Förfallo-
datum
Nominellt
belopp, kr Räntebas
Ränte-
marginal, %
Aktuell
ränta, %
Konverterings -
kurs, Kr/aktie
Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 638 750 000 Stibor 3M 6,75 10,51
Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 - 6,75 6,75 48,10
1) First Call Date.
Mkr Mkr%
23Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 24 =====
Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 56,6 24,1 60,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 24,3 9,2 46,1
Övriga kostnader -4,0 -2,2 -11,2
Betald skatt -5,6 -4,3 -6,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 71,4 26,8 88,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 3,2 -48,6 10,9
Förändring övriga rörelsefordringar -46,2 -21,9 55,3
Förändring leverantörsskulder 5,3 76,5 -9,1
Förändring övriga rörelseskulder -11,3 33,3 -70,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 22,4 66,0 75,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -306,3 -373,1 -812,4
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -5,6 -0,3 -0,5
Försäljning av fastigheter 97,5 231,3 705,9
Investeringar i dotterföretag - - -41,4
Utdelning från intresseföretag 22,6 - 37,3
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar 30,2 -2,1 -8,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -161,6 -144,3 -119,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier - 200,0 200,0
Emissionskostnader stamaktier - -2,6 -2,6
Återköp hybridobligation -152,6 - 0,0
Upptagna lån 581,3 479,8 1 567,6
Amortering av lån -250,3 -442,3 -1 609,2
Lämnad utdelning -40,2 -39,3 -85,2
Förändringar innehav utan bestämmande inflytande - -1,2 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 138,3 194,5 70,7
Periodens kassaflöde -0,9 116,3 26,8
Likvida medel vid periodens början 284,5 257,7 257,7
Likvida medel vid periodens slut 283,6 374,0 284,5
* Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 4,0 3,1 7, 2
Resultat från andelar i joint ventures -4,7 10,9 16,4
Upplupen ränta 25,0 -4,9 22,5
24,3 9,2 46,1
Erhållen ränta 4,2 14,5 6,4
Betald ränta -123,7 -125,3 -160,5
1) Varav 38,0 Mkr (39,3) avser ränta på hybridobligation.
24 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 25 =====
Segmentsrapportering
Jan-jun 2024 Jan-jun 2023
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej
fördelat Totalt
Hyresintäkter 262,1 262,1 254,5 254,5
Summa intäkter 262,1 262,1 254,5 254,5
Fastighetskostnader -71,0 -71,0 -68,0 -68,0
Summa fastighetskostnader -71,0 -71,0 -68,0 -68,0
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 191,1 191,1 186,4 186,4
Central administration -11,1 -18,1 -29,1 -11,5 -18,7 -30,2
Resultat från andelar i joint ventures 4,7 4,7 -18,6 -18,6
Finansnetto -110,0 -110,0 -113,5 -113,5
Resultat från nyproduktion bostäder - - 43,0 43,0
Övriga kostnader -1,3 -2,6 -4,0 -2,2 -2,2
Värdeförändringar fastigheter 3,8 3,8 -302,9 -302,9
Värdeförändringar derivat 18,5 18,5 36,3 36,3
Valutakurseffekt fastighet 2,0 2,0 19,5 19,5
Resultat före skatt 97,7 -20,7 7 7,0 -204,3 22,1 -182,2
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 145,8 7 145,8 7 999,9 7 999,9
Pågående nyanläggningar 868,1 868,1 860,9 860,9
Projekteringsfastigheter 1 445,6 1 445,6 1 209,7 1 209,7
Pågående bostadsprojekt - - 112,3 112,3
Andelar i joint ventures 693,1 693,1 542,5 542,5
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 97,6 97,6 34,4 34,4
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den
interna rapporteringen till företagets högste verkställande
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras,
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader.
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas
per segment och som framgår av koncernens rapport över
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att anta-
let förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rapportering
och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym
om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt seg-
ment. Per 30 juni 2024 uppgår volymen till 155 hyresbostäder.
25Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 26 =====
Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-jun
2024
Jan-jun
2023
Apr-jun
2024
Apr-jun
2023
Jan–dec
2023
Nettoomsättning 4,3 – 2,2 – 7,4
Summa rörelsens intäkter 4,3 – 2,2 – 7,4
Övriga externa kostnader -3,2 -2,9 -1,7 -1,5 -37,0
Personalkostnader -6,0 -4,6 -3,6 -2,3 -9,5
Summa rörelsens kostnader -9,2 -7,5 -48,2 -3,8 -46,5
Rörelseresultat -4,9 -7,5 -46,0 -3,8 -39,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag – – – - -256,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 10,7 48,8 4,5 30,7 248,2
Räntekostnader och liknande resultatposter -56,3 -58,2 -30,4 -31,5 -155,5
Resultat från finansiella poster -45,6 -9,4 -25,9 -0,8 -163,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag – – – – 38,9
Resultat före skatt -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9
Skatt på årets resultat – – – – –
Periodens resultat -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – – –
Summa totalresultat för perioden -50,5 -16,9 -71,9 -4,6 -163,9
26 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 27 =====
Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 818,2 818,2
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 911,4 1 970,2 1 743,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 752,0 2 810,8 2 584,2
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 12,6 – 52,1
Övriga fordringar 4,4 5,7 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4,6 1,8 1,2
21,6 7,6 57,8
Likvida medel 6,9 89,0 11,3
Summa omsättningstillgångar 28,5 96,6 69,1
SUMMA TILLGÅNGAR 2 780,4 2 907,4 2 653,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 54,7 54,7
Summa bundet eget kapital 54,7 54,7 54,7
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 1 004,8 1 004,8
Balanserat resultat -803,1 -557,3 -600,0
Periodens/årets resultat -50,5 -16,9 -163,9
Summa fritt eget kapital 151,2 430,5 240,9
Hybridobligation 638,8 800,0 800,0
Summa eget kapital 844,6 1 285,3 1 095,6
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 330,0 – 400,0
Obligationslån 643,5 721,6 492,5
Konvertibla skuldebrev 200,0 – –
Skulder till koncernföretag 594,7 – 592,3
Summa långfristiga skulder 1 768,2 721,6 1 484,8
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 11,5 – 14,0
Obligationslån – 408,5 –
Skulder till koncernföretag 135,9 489,0 37,4
Leverantörsskulder 0,2 0,3 1,5
Aktuella skatteskulder – 0,1 0,0
Övriga skulder 1,0 0,8 2,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19,0 1,8 17,1
Summa kortfristiga skulder 167,6 900,6 72,9
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 780,4 2 907,4 2 653,3
27Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 28 =====
Moderbolagets rapport över
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Hybrid-
obligation
Summa eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 195,6 200,0
Emissionskostnader stamaktier -2,6 -2,6
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Ingående balans per 1 januari 2024 54,7 1 004,8 -600,0 -163,8 800,0 1 095,7
Omföring i ny räkning -163,8 163,8 –
Periodens resultat -50,5 -50,5
Summa totalresultat -50,5 -50,5
Transaktioner med ägare
Återköp hybridobligation -161,3 -161,3
Utdelning hybridobligation -39,3 -39,3
Utgående balans per 30 juni 2024 54,7 1 004,8 -803,1 -50,5 638,8 844,7
28 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 29 =====
Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag, stamaktier,
som noterades på Nasdaq Stockholm i
juni 2020. Genova hade vid periodens
slut 1 875 aktieägare. Sista betalkurs
för aktien den 28 juni 2024 uppgick till
47,60 kr. Per den 30 juni 2024 uppgick
det totala antalet aktier i Genova till
45 613 629.
Sedan oktober 2021 har Genova avtal
med ABG Sundal Collier om att ABG
Sundal Collier ska agera likviditetsgarant
för Genovas aktie. Syftet är att främja
aktiens likviditet och åtagandet sker inom
ramen för Nasdaq Stockholms regler
kring likviditetsgaranti. Det innebär att
likviditetsgaranten kvoterar köp- respek-
tive säljvolym motsvarande minst 75 000
kronor med en spread om maximalt 4
procent mellan köp- och säljkurs.
Aktieägare
30 juni 2024
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,7 7,7
Swedbank Robur Fonder 3 400 000 7,5 7,5
Avanza Pension 3 081 932 6,8 6,8
Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,7 4,7
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,7 4,7
Skandia 1 499 154 3,3 3,3
Enter Fonder 816 233 1,8 1,8
The Bank of New York Mellon SA/NV 513 502 1,1 1,1
BNP Paribas 397 669 0,9 0,9
Cancerfonden 327 020 0,7 0,7
Roosgruppen 230 000 0,5 0,5
Futur Pension 207 620 0,5 0,5
SEB Investment Management 208 512 0,5 0,5
Summa övriga ägare 1 719 030 3,8 3,8
Summa 45 613 329 100,00 100,00
29Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 30 =====
Övriga upplysningar
Organisation
Medelantalet anställda i organisationen
uppgick under perioden till 52 (50) varav
25 (24) är kvinnor. Medarbetarna har
relevant och bred erfarenhet inom fastig-
hetsförvaltning, projektledning, byggna-
tion, ekonomi, juridik, marknadsföring
och försäljning.
Närståendetransaktioner
Relationer med närstående framgår av
not 39 i Genovas årsredovisning 2023.
Karaktären på transaktioner och volym
har inte förändrats väsentligt under året
jämfört med föregående år. Sedvanliga
ersättningar till styrelse och ledande
befattningshavare har utbetalts.
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB
(publ) hölls i Stockholm den 2 maj 2024.
Incitamentsprogram
Genova har ett incitamentsprogram
som löper från 2023 till 2026. Ytterligare
information om villkoren för program-
met finns i årsredovisningen för 2023
samt på bolagets webbplats www.
genova.se.
Risker och riskhantering
Genova utsätts för olika risker i sin verk-
samhet som kan få betydelse för bolagets
framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. I Genovas affärsprocess
analyseras samtliga väsentliga transak-
tions- och projektbeslut med avseende
på risker och riskhantering samt möj-
ligheter. Riskhantering är en integrerad
del av beslutsfattande inom Genova. De
risker som Genova bedömer som mest
väsentliga kan indelas i kategorierna
omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade
risker, finansiella risker och hållbarhets-
risker. Mer information om Genovas
risker återfinns i årsredovisningen för
2023 på sidorna 43–47.
Redovisningsprinciper
Genova tillämpar International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) sådana
de antagits av EU. Denna delårsrapport
har upprättats i enlighet med IAS 34,
Delårsrapportering. Upplysningar enligt
IAS 34.16A framkommer förutom i de
finansiella rapporterna och dess tillhö-
rande noter även i övriga delar av delårs-
rapporten. Moderbolagets redovisning är
upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer och årsredo-
visningslagen. Samma redovisnings- och
värderingsprinciper har tillämpats som
i senaste årsredovisningen, se not 2 i
Genovas årsredovisning 2023.
Intäkter
Intäkter från avtal med kunder avser
intäkter från försäljning av varor och
tjänster från Genovas ordinarie verksam-
het. Intäkten redovisas när kontroll över-
går till kunden för de varor eller tjänster
som bolaget bedömt vara distinkta i ett
avtal och speglar den ersättning som före-
taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte
mot dessa varor eller tjänster. Koncernens
intäkter kommer från leasing intäkter
och redovisas i enlighet med IFRS 16
Finansiell kalender
Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké januari-december 2024 19 februari 2025
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD
e-post: michael.moschewitz@genova.se
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentlig -
göra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen
lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 14 agusti 2024 kl.
08.30 CEST.
Leasingavtal, dessa principer anges i Not
2 i årsredovisningen 2023.
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har ej varit föremål
för översiktlig granskning av bolagets
revisorer.
Styrelsens och verkställande
direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktö-
ren försäkrar att delårsrapporten ger en
rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i
koncernen står inför.
Stockholm den 14 augusti 2024
Mikael Borg
Styrelseordförande
Anette Asklin
Styrelseledamot
Micael Bile
Styrelseledamot
Andreas Eneskjöld
Styrelseledamot
Erika Olsén
Styrelseledamot
Maria Rankka
Styrelseledamot
Michael Moschewitz
VD
30 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 31 =====
Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12
månader, i förhållande till genomsnittligt
eget kapital. Avkastning på eget kapital
används för att belysa Genovas förmåga att
generera vinst på ägarnas kapital.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas
finansiella risk.
Belåningsgrad fastigheter, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i förhållande till marknadsvärdet på
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg -
ningar, projekteringsfastigheter och pågå -
ende bostadsprojekt vid rapportperiodens
slut. Belåningsgraden används för att belysa
Genovas finansiella risk.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala administrationskostnader,
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats.
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av
emitterade hybridobligationer och innehav
utan bestämmande inflytande i förhållande
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna
används för att belysa aktieägarnas andel av
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet anges i procent och är relevant
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden
och utgörs av såväl kommersiella lokaler,
bostäder som samhällsfastigheter.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter
och kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä -
gare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för
hybridobligation i förhållande till det vägda
genomsnittliga antalet utestående aktier
under perioden. Justerat resultat efter skatt
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat
efter skatt per aktie.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde
används för att ge intressenter information
om Genovas långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag
enhetligt sätt.
Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare anges för att förtydliga hur
stor del av det långsiktiga substansvärdet
som bedöms vara hänförligt till aktieägare
efter att andelen hänförligt till innehavare av
hybridobligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till
aktieägare dividerat med antalet utestående
aktier per balansdagen. Långsiktigt sub -
stansvärde per aktie används för att belysa
aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga
substansvärde hänförligt till aktieägarna per
aktie.
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med
under perioden utbetald preferensaktie -
utdelning och betalning för hybridobligation,
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående aktier under perioden.
Resultat efter skatt per aktie används för
att belysa aktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala
administrationskostnader hänförliga till
förvaltning i förhållande till räntenetto. I
beräkningen exkluderas finansiella poster
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens
utgång. Soliditeten används för att belysa
Genovas finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr -
ning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för
att mäta förvaltningens lönsamhet före det
att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
31Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 32 =====
Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,
111 46 Stockholm
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
32 Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 33 =====
33Genova Delårsrapport januari–juni 2024
===== SIDA 34 =====