Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari–september / 2023

===== SIDA 2 =====

Perioden januari–september 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 377,1 Mkr (286,0), en ökning 
med 32 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 280,7 Mkr (206,1), en ökning 
med 36 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 44 procent till 42,5 Mkr 
(95,6), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
uppgick till -18,3 Mkr (55,1), motsvarande -0,40 kr (1,31) per aktie. 
Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader och 
negativa värdeförändringar i joint ventures.
•   Periodens resultat uppgick till -201,9 Mkr (415,7), 
motsvarande -6,53 kr (8,01) per aktie. Minskningen hänför 
sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna 
minskade med 7 procent till 3 431,6 Mkr (3 703,0), 
motsvarande 75,23 kr (88,21) per aktie.
Kvartalet juli–september 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 122,6 Mkr (100,3), en ökning 
med 22 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 94,3 Mkr (73,8), en ökning med 
28 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 53 procent till 18,4 Mkr 
(39,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
uppgick till -3,2 Mkr (24,0), motsvarande -0,07 kr (0,57) per 
aktie. Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader.
•   Periodens resultat uppgick till -54,1 Mkr (73,2), motsvarande 
-1,65 kr (0,95) per aktie.
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Okt 2022 
-sep 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter, Mkr 37 7,1 286,0 122,6 100,3 485,8 394,7
Driftsöverskott, Mkr 280,7 206,1 94,3 73,8 352,3 27 7,8
Förvaltningsresultat, Mkr 42,5 95,6 18,4 39,3 67,7 120,8
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,40 1,31 -0,07 0,57 -0,21 1,53
Bostäder under byggnation, antal 1 811 797 811 797 811 1 006
Färdigställda bostäder, antal 195 66 14 66 308 179
Nettoinvestering, Mkr 394,0 653,8 251,8 138,7 459,4 719,2
Belåningsgrad, % 60,4 61,7 60,4 61,7 60,4 59,1
Soliditet, % 36,3 38,6 36,3 38,6 36,3 38,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,5 2,0 1,7 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 015,3 4 644,6 5 015,3 4 644,6 5 015,3 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 584,1
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 75,23 88,21 75,23 88,21 75,23 85,38
 
1) Inklusive 40 hotellrum.
2) Exklusive kostnader av engångskaraktär. 
Perioden i sammandrag
75,23 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
10 340 Mkr1
Fastighetsvärde
8 934
Bostadsbyggrätter
60,4 %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 385 Mkr.
2
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Tredje kvartalet
•   I juli tecknades avtal om försäljning 
av två fullt uthyrda hotellfastigheter 
i Palma, Mallorca, för cirka 35 MEUR, 
motsvarande cirka 400 Mkr. Fastighe-
terna, som ej är av långsiktig strategisk 
karaktär för bolaget, är lågt belånade 
och avyttringen tillför Genova nettolik-
viditet om cirka 350 Mkr som kommer 
användas för att minska bolagets 
 skuldsättning. Frånträde skedde den  
18 oktober 2023.
•   I september tecknades ett 15-årigt 
hyresavtal i fastigheten Söderhällby 
1:9 i Uppsala om cirka 5 000 kvm 
med ett årligt hyresvärde om cirka 9 
Mkr. Uthyrningen kommer medföra 
en hyresgästanpassning där Genovas 
totala investeringsåtagande bedöms 
uppgå till cirka 40 Mkr. Hyresgästen 
tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024 
och resterande ytor under 2025.
Händelser efter kvartalets utgång
•   Slutlig återbetalning har skett av 
obligationslån med ISIN SE0013222593 
(seniora icke säkerställda obligationer 
2019/2023) och med slutgiltigt förfall 
den 30 september 2023.  Det totala 
kvarstående beloppet som löstes in 
uppgick till 410 Mkr efter att Genova 
makulerat sina tidigare återköpta 
obligationer om 115 Mkr i samband 
med inlösen.
•   Efter periodens utgång avyttrade 
Genova en fastighet i Uppsala till ett 
underliggande fastighetsvärde om 
50 Mkr, vilket är i linje med bokfört 
värde. Fastigheten har en uthyrbar 
yta om cirka 3 300 kvm med lager och 
lättindustri och är fullt uthyrd med 
ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 Mkr. 
Genomsnittlig återstående avtalstid 
är 1,0 år. Frånträde planeras ske den 1 
november 2023.
Gredelby 21:1, Knivsta
3
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under perioden 
och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Samtidigt 
tyngs förvaltningsresultatet av högre räntekostnader och negativa värdeförändringar i 
intressebolag. Vi fortsätter vårt metodiska arbete med att stärka likviditeten och minska 
räntekostnaderna och har bland annat avyttrat icke strategiska tillgångar. Efter periodens 
utgång har vi även löst ett obligationslån med befintlig likviditet.  
Investeringar
Genova har en styrka i kombinationen 
av förvaltningsfastigheter med sta-
bila kassaflöden och lönsam projekt-
utveckling av hyresrätter och lokaler 
som skapar organisk tillväxt. Pågående 
projekt i Enköping, Knivsta, Norrtälje 
och Upplands-Bro löper på väl och 
hittills i år har vi cirka 180 inflyttningar 
i nyproducerade hyresbostäder. Det är 
positivt att vi möter en oförändrat stark 
efterfrågan på de lägenheter vi utvecklar. 
På våra huvudmarknader Stockholm 
och  Uppsala och i andra tillväxtregioner 
finns en stark underliggande efterfrå-
gan på hyresbostäder, inte minst mot 
bakgrund av det kraftigt minskade 
bostadsbyggandet. Vår bedömning är 
att den situationen kommer att bestå. 
Därför är Genovas arbete med pågående 
detaljplaner viktigt för att kunna starta 
ny byggnation där vi bedömer det som 
långsiktigt värdeskapande. Ett projekt 
med stor potential återfinns i Skarpnäck 
där vi tillsammans med Stockholm stad 
planerar en ny stadsdel med bostäder, 
livsmedelsbutiker, skola m.m. i ett att-
raktivt läge med goda kommunikationer. 
I den rådande osäkra marknaden 
behöver vi både agera här och nu och 
ha ett längre perspektiv för att säkra 
verksamheten operativt och finansiellt. 
Genova fortsätter att verka proaktivt 
för att stärka balansräkningen och 
förbättra vårt finansnetto. Samtidigt 
fortsätter vi att investera i lönsam pro-
jektutveckling för att skapa långsiktigt 
värde. Vi är fast beslutna att komma ut 
starka när det vänder.
Michael Moschewitz, VD
” Genova har fortsatt 
arbetet med att minska 
skuldsättningen och 
stärka likviditeten.”
Hyresintäkterna ökade under perioden 
med 32 procent och driftnettot med 
36 procent, främst som en effekt av ett 
större fastighetsbestånd och färdigställda 
projekt. Förvaltningsresultatet minskade 
till 42,5 Mkr jämfört med 95,6 Mkr föregå-
ende år, främst som en effekt av högre 
räntekostnader samt negativa värdeför-
ändringar i intressebolag. Vi redovisar 
negativa värdeförändringar från fastig-
heterna om 368 Mkr, framför allt som en 
följd av ökade avkastningskrav. Samman-
taget får detta en negativ påverkan på 
substansvärdet per aktie. 
Finansiering 
Genova har fortsatt arbetet med att 
minska skuldsättningen och stärka 
likviditeten. Under perioden har vi rest 
nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt 
genomfört försäljningar av fastigheter 
för cirka 500 Mkr som frigjort cirka 400 
Mkr i likviditet. Efter periodens slut har 
vi löst in utestående obligationslån om 
410 Mkr. Genova har under 2023 haft 
som fokus att stå väl rustade inför våra 
obligationsförfall och det är positivt att vi 
kunde hantera detta förfall med befintlig 
likviditet. Sammantaget innebär detta 
att vi har stärkt balansräkningen och 
minskat våra räntekostnader på årsbasis 
med cirka 50 Mkr.
Förvaltning
Vår befintliga fastighetsportfölj gene-
rerar en god intjäning. Under kvartalet 
gjordes ett antal större uthyrningar 
av kommersiella lokaler och vi har en 
stadig ekonomisk uthyrningsgrad om 93 
procent med långa hyresavtal, i genom-
snitt 5,1 år. Merparten av våra hyresavtal 
inflationsjusteras enligt KPI, vilket från 
januari 2024 får en positiv effekt på vår 
intjäningsförmåga.  
4
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 5 =====

Pågående projekt och  
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 385 Mkr
58% 
Hyresbostäder
15% 
Kommersiella  
fastigheter23% 
Bostadsrätter
4% 
Samhälls-   
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 583 Tkvm
65% 
Hyresbostäder
4% 
Kommersiella  
fastigheter
25% 
Bostadsrätter
6% 
Samhälls-   
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,36
7,96
10,26 10,34
4,42
2,601,83
2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q3
33,9 15,7
40,8
60,8
99,2
2018
120,8
42,5
Förvaltningsfastigheter 
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Fastighetsvärde
Totalt 7 956 Mkr
44% 
Kommersiella  
fastigheter
56% 
Samhälls -
fastigheter 1
1)  Varav 238 hyresbostäder
Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
Helsingborg
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Västerås
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
Genova – det personliga fastighetsbolaget 
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv 
projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, 
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens 
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader 
Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, hög utbild-
ningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom Lund, och är 
verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden.
5
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 6 =====

Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets 
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation 
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket 
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av 
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över  
tid understiga 65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat 
per aktie, Kr
Belåningsgrad, %
Kr
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Kr
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
R12
Mål
Mål
Begränsning
44 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-Q3 2023
36 %
30 sep 2023
1,6 ggr
Jan–sep 2023
101 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-Q3 2023
60 %
30 sep 2023
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
6
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 7 =====

Pågående byggnation
Pågående byggnation av 
egenproducerade bostäder ska  
uppgå till minst 1 000 bostäder  
per år vid utgången av år 2024. 
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska  
vid utgången av år 2025 uppgå  
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade 
bostäder, antal
Fastighetsvärde på 
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och 
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 
procent av Genovas totala hyresintäkter 
vid utgången av år 2023.
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mål
Mål
Mål
54 %
30 sep 2023
811
30 sep 2023
10,3 Mdkr
30 sep 2023
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
7
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 8 =====

Miljöcertifiering
All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och 
förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023.
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt Pågående
Svanen 2 2 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad 
iDrift
     Silver 7 22 29
     Brons 1 1
Certifieras ej 27 27
Summa 12 22 0 27 61 3
En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023.
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser 
ska minska med 42 
procent till 2030 från 2021 
års nivåer inom scope 
1 och scope 2. Utsläpp 
i scope 3 ska mätas 
och minskas. Målet har 
validerats och publicerats 
av Science Based Target 
initative. Uppföljning 
av målet kommer att 
ske årsvis med start i 
hållbarhetsrapporten för 
2023
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och  
hybridobligation, %
30% 
Gröna hybrid-  
obligationer
43% 
Gröna banklån
27% 
Gröna  
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 2023
Q3
2021
26% 23%
11%
29%
8%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
8
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 9 =====

Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstrategi
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre 
övergripande områden; att bygga och 
förvalta för framtidens miljö och  klimat, 
långsiktig stadsutveckling samt att 
bedriva en hållbar affärsverksamhet. De 
tre områdena har i sin tur målsättningar 
som ses över kontinuerligt och fastställs 
minst en gång per år av styrelsen. Under 
2022 utvecklade Genova konkreta delmål 
för att minska sina utsläpp, öka andelen 
befintliga fastigheter som är miljöcertifie-
rade samt öka andelen grön finansiering. 
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova 
ett ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital Mar-
ket Association). Detta dokument styr 
villkoren för hur likviden från gröna 
obligationer, gröna lån och andra typer 
av skuldebrev får användas. Genovas 
Gröna Finansieringsramverk och rela-
terad information återfinns på bolagets 
webbplats genova.se.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter 
och långsiktigt förvaltade fastigheter i 
beståndet för att möta kund- och inves-
terarkrav, minska vår negativa påverkan, 
öka vår positiva påverkan, öka värdet 
av fastigheten och möjliggöra bättre 
lånevillkor. 
Händelser under perioden
Genovas har satt klimatmål som under 
perioden har validerats och publicerats av 
Science Based Target initative. Målet är 
att minska bolagets utsläpp av växthus-
gaser med 42 procent till 2030 från 2021 
års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt 
att mäta och minska utsläpp i scope 3. Det 
nya klimatmålet kompletterar Genovas 
befintliga hållbarhetsmål som avser 
miljö certifiering och grön finansiering.
Under det tredje kvartalet har 
Genovas arbete med miljöcertifieringar 
fortsatt och fem förvaltningsfastigheter 
har godkänts enligt Miljöbyggnad iDrift, 
nivå Silver. Arbetet med övriga utvalda 
fastigheter fortlöper och ambitionen är 
att de ska certifieras inom närmast kom-
mande månader.  
Handelsmannen 1, Norrtälje
9
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig-
heter består av samhällsfastigheter och 
bostäder samt kommersiella fastigheter 
för handel, kontor och lager. För huvud-
delen av Genovas befintliga förvaltnings-
fastigheter planeras det för utveckling av 
framtida hyresbostäder i kombination 
med samhällsfastigheter, ofta i nya 
stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna 
är i huvudsak belägna i Storstockholm, i 
Uppsalaregionen samt i västra Sverige. 
Genova arbetar löpande med att 
identifiera fastigheter som bidrar till att 
uppfylla de finansiella och operativa 
målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar 
både kassaflödesgenererande fastighe-
ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma 
byggnader med potential för utveckling 
och uthyrning. Genovas ambition är att 
fastigheterna som förvärvas även ska ge 
möjlighet att på sikt skapa byggrätter för 
framtida nybyggnadsprojekt. 
Vid periodens utgång hade Genova ett 
helägt fastighetsbestånd bestående av 82 
förvaltningsfastigheter till ett marknads-
värde om cirka 8,0 Mdkr fördelat på cirka 
367 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med 
hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, 
pågående nyanläggningar samt joint 
ventures uppgår till cirka 11,3 Mdkr.
Hyresavtal 
Vid periodens utgång hade Genova cirka 
450 hyresavtal med en genomsnittlig 
återstående avtalslängd på 5,1 år samt 
236 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäk-
ter uppgick andelen från bostäder och 
offentligt finansierade hyresgäster till 
cirka 54 procent. Om även dagligva-
ruhandel inkluderas uppgick andelen 
till cirka 61 procent av kontrakterade 
hyresintäkter. 
Under perioden har Genova tecknat 
ett femtonårigt hyresavtal i fastigheten 
Söderhällby 1:9 i Uppsala om cirka 5 000 
kvm med ett årligt hyresvärde om cirka 
9 Mkr. Hyresgästen kommer att tillträda 
4 000 kvm i april 2024 och resterande 
ytor under 2025.
Utveckling värde förvaltningsfastigheter 
30 september 2023
Hyresintäkter per kvartal 
30 september 2023
Mkr
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mkr
20
40
60
80
100
120
140
2021 2022 20232020201920182017
10
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 11 =====

Förfallostruktur hyresavtal
30 september 2023
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2023 17 2 8 2
2024 175 45 61 12
2025 107 78 113 22
2026 70 58 83 16
2027 31 19 29 6
>2027 54 107 191 37
Summa 454 308 486 95
Hyresbostäder 236 13 23 5
Totalt 690 321 509 100
Vakant 46 38
Totalt 367 546
Fördelning hyresintäkter
30 september 2023
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 251 49
Bostäder 1 25 5
Livsmedel 35 7
Övrigt kommersiellt 198 39
Summa hyresintäkter 509 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
6,5 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
5,1 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
Förvaltningsfastigheter per geografi
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 546 Mkr
Hyresvärde
Totalt 546 Mkr
48% 
Kommersiella 
fastigheter
52% 
Samhälls -
fastigheter 1
Uthyrbar yta
Totalt 367,1 Tkvm
Uthyrbar yta
Totalt 367,1 Tkvm
55% 
Kommersiella 
fastigheter
45 % 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
46% 
Storstockholm
22% 
Uppsala
Fastighetsvärde
Totalt 7 956 Mkr
Fastighetsvärde
Totalt 7 956 Mkr
44% 
Kommersiella 
fastigheter
56% 
Samhälls -
fastigheter 1
11% 
Övrigt
51% 
Storstockholm
26% 
Uppsala
12% 
Väst
21% 
Väst
15% 
Väst
12% 
Övrigt
49% 
Storstockholm
24% 
Uppsala
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
11
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 12 =====

Fastighetsbeståndet
30 september 2023
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 52 202,0 3 530 17 481 263 1 300 90,2 237 -67 -331 170 843
Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 425 26 800 284 1 719 95,8 272 -60 -362 212 1 285
Summa per fastighets -
kategori
82 367,1 7 956 21 673 546 1 489 93,1 509 -127 -345 382 1 041
Per geografi
Storstockholm 34 169,1 4 044 23 908 268 1 587 95,7 257 -59 -351 197 1 168
Uppsala 17 80,0 2 053 25 647 130 1 623 92,4 120 -34 -423 86 1 077
Väst 23 78,9 960 12 164 79 1 007 89,0 71 -18 -229 53 666
Övrigt 8 39,0 899 23 067 69 1 762 89,2 61 -15 -390 46 1 181
Summa per geografi 82 367,1 7 956 21 673 546 1 489 93,1 509 -127 -345 382 1 041
Varav Järngrinden 21 63,3 711 11 227 61 967 85,7 52 -13 -199 40 629
Pågående byggnation 1 136
Planerade projekt 1 249
Totalt enligt balansräkning 10 340
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 2 13,8 141 30 2 146 100 30 -5 -375 24 1 771
Totalt 84 380,9 10 482 576 1 512 93,5 538 -132 -346 407 1 068
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 906
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 12 Mkr.
3) Varav 238 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter
4)  Avser projekt Korsängen och del av projekt Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 554 Mkr  
men per den 30 september är motsvarande 413 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar. 
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda  
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
12
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 13 =====

Luthagen 13:2, Uppsala
Bedömd intjäningsförmåga 
I syfte att ge en bild av Genovas framtida 
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående 
tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
utgår från förvaltningsobjektens status 
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt 
i produktion efter att dessa färdigställts 
och inflyttning har skett. Det är viktigt 
att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande tolv måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller 
exempelvis ingen bedömning av hyres-, 
vakans- eller ränteförändringar. Mer-
parten av bolagets lokalhyror exklusive 
hyrestillägg är föremål för indexreglering 
vid årsskiftet. I tillägg till den bedömda 
intjäningsförmågan innebär en inflation 
på 6 procent att kontrakterade hyresin-
täkter ökar med cirka 27 Mkr från och 
med januari 2024.
Hyresvärdet för respektive förvalt-
ningsobjekt och pågående projekt i 
produktion som inkluderas i aktuell 
intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt-
ningsfastigheter" och "Projektutveck-
ling” i delårsrapporten. Hyresintäkter 
baseras på hyresvärde på årsbasis med 
avdrag för vakanta ytor. Fastighetskost-
Bedömd intjäningsförmåga per 30 september 2023
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter  
Genova
Förvaltnings-  
fastigheter  
Järngrinden
Summa  
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 485 61 546 80 627
Vakans -29 -9 -38 0 -38
Hyresintäkter 456 52 509 80 589
Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139
Driftsöverskott 342 40 382 68 450
Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 0 -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 11 4 15 4 19
Finansnetto -221 -21 -242 -55 -297
Förvaltningsresultat 115 19 134 17 151
nader är bedömningar av normaliserade 
kostnader på helårsbasis. Centrala admi-
nistrationskostnader avser kostnader 
hänförliga till fastighetsförvaltningen 
och baseras på bedömda kostnader för 
kommande tolvmånadersperiod, rensat 
för eventuella kostnader av engångs-
karaktär. Finansnettot har beräknats 
utifrån aktuell räntebärande nettoskuld. 
Ränta på likvida medel erhålls ej och 
ränta på den räntebärande skulden har 
beräknats utifrån genomsnittsräntan vid 
periodens utgång.
13
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 14 =====

Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder, 
samhällsservice och kommersiella 
lokaler där projektportföljen i huvudsak 
hänför sig till egenutvecklade byggrät-
ter tillskapade från egna förvaltnings-
fastigheter med befintligt kassaflöde. 
Genova är därmed aktivt i hela kedjan 
av fastighetsinvesteringar – från förvärv 
till förvaltning, projektutveckling och 
byggnation där projekten ofta inklude-
rar att bidra kring utvecklingen av nya 
stadsdelar. 
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enköping 
och Upplands-Bro samt byggnation av ett 
hotell i Palma, Mallorca. 
Järngrindens pågående projekt utgörs 
av bostadsrätter i Mark samt bostads- 
och hyresrätter i Borås. Färdigställda 
projekt på våra kärnmarknader kommer 
ägas och förvaltas av Genova.
I Norrtälje är det första kvarteret fär-
digställt och inflyttat. Det andra kvarte-
ret, som är i produktion, innehåller 240 
hyresbostäder.
Projektet Segerdal är beläget i 
centrala Knivsta i direkt anslutning till 
tågstationen. Projektet genomförs i ett 
joint venture med Redito och de första 
inflyttningarna påbörjades under andra 
kvartalet 2023. 
Projektet Korsängen i centrala 
Enköping ligger i direkt anslutning till 
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova 
bygger 160 hyresbostäder som kommer 
färdigställas under nästa år. 
I Palma, Mallorca, har ett hotell inne-
hållandes 40 rum färdigställts efter kvar-
talets utgång. Projektet är beläget centralt 
i Palma och är uthyrt till Nobis som också 
hyr det under 2021 färdigställda hotellet 
i samma område. Under andra kvartalet 
avyttrades båda dessa hotell som har 
frånträtts efter kvartalets utgång.
Genovas stadsutvecklingsprojekt 
Viby, beläget i centrala Brunna i Upp-
lands-Bro, byggstartades under fjärde 
kvartalet 2022. Den första etappen 
omfattar 131 bostäder, en livsmedels-
butik och en grundskola F-9. Genova har 
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood 
och Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
Järngrinden har under perioden 
frånträtt ett hyresrättsprojekt innehål-
landes 92 hyresbostäder samt färdig-
ställt ett bostadsrättsprojekt med 23 
bostadsrätter, båda belägna i Borås. 
Järngrindens pågående projekt i Mark 
omfattar 13 bostadsrätter och projekten 
kommer att färdigställas och frånträdas 
under 2023. Utöver detta har Järngrin-
den ett pågående projekt i Borås via joint 
ventures och intressebolag. Samtliga av 
Järngrindens pågående projekt kommer 
att frånträdas vid färdigställande.
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar 
sin utgångspunkt i ett externt bedömt 
marknadsvärde på de outnyttjade bygg-
rätterna under planerade projekt. Detta 
kan vara relevant för det fall Genova ej 
skulle fullfölja sin affärsplan och explo-
atera byggrätterna utan i stället avyttra 
dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 
september av de framtida byggrätterna 
uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga 
byggnader på dessa fastigheter, som 
i förekommande fall kommer behöva 
rivas i samband med exploatering, samt 
upparbetad investering för planerade 
projekt har per 30 september ett bokfört 
värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att 
övervärdet i koncernens byggrättsport-
följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning. 
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderats och är exkluderade ur 
det övervärde som Genova bedömer 
finns utöver balansräkningen. Ambitio-
nen framöver är att Järngrindens bygg-
rätter ska externvärderas för att även 
illustrera Järngrindens övervärde som 
en del av Genovakoncernen långsiktigt.
 
8 934 
Antal bostadsbyggrätter 
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
580 Tkvm
Uthyrningsbar yta
14
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 15 =====

Gredelby 21:1, Knivsta
Projektutveckling per geografi
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Projektutveckling per fastighetskategori
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 937 Mkr
Hyresvärde
Totalt 937 Mkr
88% 
Hyresbostäder
4% 
Kommersiella  
fastigheter
8% 
Samhälls-  
fastigheter
40% 
Storstockholm
Uthyrbar yta
Totalt 580 Tkvm
66% 
Hyresbostäder
25% 
Bostadsrätter
3% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
fastigheter
Uthyrbar yta
Totalt 580 Tkvm
6% 
Övrigt
42% 
Storstockholm
21% 
Uppsala
31% 
Väst
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 29 747 Mkr
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 29 747 Mkr
60% 
Hyresbostäder
30% 
Bostadsrätter
2% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
 fastigheter
48% 
Storstockholm
5% 
Övrigt
19% 
Uppsala
28% 
Väst
6% 
Övrigt
26% 
Uppsala
27% 
Väst
15
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 16 =====

Information om pågående byggnation och planerade projekt 
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 september 2023
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4 
2024
246 12 752 - 601 47 130 25 1 933 545 368 402
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q2 2023/ 
Q1 2025
102 6 309 271 329 50 000 15 2 301 301 158 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 386 236 239
Viby, Etapp 1 4 Upplands-Bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 90 90
Viby, Etapp 1 4 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 238 43 43
Järngrinden 5 Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 - - 134 - -
Järngrinden 5 BRF6 60 2 484 - 148 59 402 - - 121 123 123
Hotell Can Oliver 7 Palma Kommersiella  
fastigheter
Q2 2021 Q3 2023 40 - - - - - - - - 239
Summa pågående byggnationer 811 42 353 7 878 2 415 45 105 96 1 874 2 155 1 018 1 136
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
3)  Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Under kvartalet har 27 lägenheter 
färdigställts och övergått till förvaltning (Genovas ekonomiska ägarandel har avrundats och motsvarar färdigställande av 14 lägenheter). 
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 
6) Varav 23 lägenheter är färdigställda och kommer att överlämnas till bostadsrättsföreningen under nästa kvartal
7) Hotell Can Oliver har frånträtts efter kvartalets utgång
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.  
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Handelsmannen 1, Norrtälje
16
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 17 =====

Planerade projekt
30 september 2023
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 913 342 434 - 16 542 48 306 746 2 180 14 135 632 685
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 357 44 973 64 2 125 1 122 48 48
Kommersiella fastigheter - - 15 574 550 35 318 31 1 964 541 93 95
Bostadsrätter 2 025 141 426 - 8 884 62 820 - - 7 188 393 421
Summa per kategori 8 123 498 275 31 325 27 333 51 611 841 2 171 22 987 1 167 1 249
Per geografiskt område - Egen förvaltning
Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 151 53 661 315 2 365 6 047 327 367
Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 214 2 168 3 781 152 162
Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 257 1 991 4 915 219 219
Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 75 80
Summa per geografi 6 098 356 849 31 325 18 448 47 525 841 2 171 15 799 774 829
Per geografiskt område - Bostadsrätter
Storstockholm 1 171 82 448 - 5 775 70 045 - - 4 593 227 254
Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 494 18 18
Väst 595 43 198 - 2 290 53 017 - - 1 892 145 145
Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 3 3
Summa per geografi 2 025 141 426 - 8 884 62 820 - - 7 188 393 421
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 199 198 412 17 292 12 926 59 924 315 2 365 10 640 554 621
Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 214 2 168 4 275 170 180
Väst 2 550 170 253 1 968 7 956 46 194 257 1 991 6 806 365 365
Övrigt 565 32 085 0 1 426 44 448 55 2 028 1 266 78 83
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 123 498 275 31 325 27 333 51 611 841 2 171 22 987 1 167 1 249
Varav Järngrinden 2 077 131 083 1 038 6 296 47 651 178 2 006 5 293 365 365
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där 
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
30 september 2023
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
17
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 18 =====

Joint Ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också 
investeringar i joint ventures och intresse - 
företag för att på så sätt få tillgång till 
fler attraktiva kassaflödesgenererande 
förvaltningsfastigheter med möjlighet till 
projektutveckling av hyresbostäder, sam-
hällsservice och kommersiella lokaler. 
Per den 30 september 2023 ägde 
Genova andelar i fyra joint ventures samt 
ägde indirekt andelar i ett antal intresse-
företag via ägandet i Järngrinden. De 
gemensamt ägda bolagen innehar totalt 
17 kassaflödesgenererande fastigheter 
med ett sammanlagt fastighetsvärde 
om cirka 1,8 Mdkr varav Genovas andel 
uppgår till cirka 0,9 Mdkr. 
Genovas andel av antalet bostads-
byggrätter uppgår till cirka 1 400 stycken 
fördelat på cirka 93 Tkvm.  
Resultat från andelar i joint ventures och 
intresseföretag har påverkats av negativa 
värdeförändringar om cirka 14 Mkr.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 september 2023
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens  
intressebolag
49 261 Västsverige 5 256 400 25
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 90 Stockholm 4 227 192 12
GenovaRedito 50 76 Knivsta 3 133 102 7
Greenova 50 8 Stockholm 5 90 285 24
548 18 906 1 364 91
Korsängen 20:47, Enköping
18
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 19 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep 
2023
Jul-sep 
2022
Okt 2022 
-sep 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter 37 7,1 286,0 122,6 100,3 485,8 394,7
Driftskostnader -71,3 -58,2 -20,5 -17,7 -97, 2 -84,1
Underhållskostnader -17,1 -15,5 -5,4 -6,7 -25,3 -23,7
Fastighetsskatt -8,0 -6,2 -2,5 -2,1 -10,9 -9,1
Summa Fastighetskostnader -96,5 -79,9 -28,4 -26,5 -133,4 -116,9
Driftsöverskott 280,7 206,1 94,3 73,8 352,3 27 7,8
Central administration fastighetsförvaltning -17,5 -17, 2 -6,0 -5,8 -23,4 -23,2
Central administration projektutveckling -28,5 -21,1 -9,8 -7, 2 -35,7 -28,3
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -15,5 33,7 3,1 16,3 -9,9 39,3
Finansnetto -176,6 -105,9 -63,2 -37,8 -215,6 -144,9
Förvaltningsresultat 42,5 95,6 18,4 39,3 67,7 120,8
Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 – – – 43,0 0,0
Övriga intäkter – 1,1 – 0,5 1,5 2,6
Övriga kostnader -4,6 – -2,4 -4,6 –
Värdeförändringar fastigheter -368,3 423,4 -66,4 53,4 -593,0 198,7
Värdeförändringar derivat 35,2 – -1,1 – 35,2 –
Valutakurseffekter fastigheter 9,1 6,7 -10,4 2,9 4,5 2,2
Resultat före skatt -243,1 526,8 -61,9 96,1 -445,7 324,2
Inkomstskatt 41,2 -111,1 7,8 -22,9 84,0 -68,3
Periodens resultat -201,9 415,7 -54,1 73,2 -361,7 255,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – – – –
Summa totalresultat för perioden -201,9 415,7 -54,1 73,2 -361,7 255,9
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -235,9 376,7 -53,8 55,0 -389,1 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 33,9 39,0 -0,2 18,2 27,4 32,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -235,9 376,7 -53,8 55,0 -389,1 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 33,9 39,0 -0,2 18,2 27,4 32,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -6,53 8,01 -1,65 0,95 -10,56 3,98
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 465 41 977 45 613 41 977 44 577 41 977
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
19
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 20 =====

Resultatanalys 
Belopp inom parentes avser perioden januari–september 2022.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 377,1 
Mkr (286,0). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna 
om 32 procent. Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgår 
till 122,6 Mkr (100,3). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig 
främst till ett växande fastighetsbestånd. 
Intäkterna från jämförbart bestånd är 21,7 Mkr högre jäm-
fört med samma period föregående år, vilket främst är en följd 
av 2023 års inflationsjustering.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång 
uppgick till 93,1 procent (94,9). 
 
Utveckling intäkter
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd 289,5 267,9 8
Tillkomna fastigheter 85,1 12,7 e/t
Sålda fastigheter 2,4 5,4 e/t
Hyresintäkter 37 7,1 286,0 32
Kommersiella fastigheter 178,2 124,9 43
Samhällsfastigheter 198,9 161,1 23
Hyresintäkter 37 7,1 286,0 32
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och  underhållskostnader 
samt fastighetsskatt ökade under perioden till -96,5 Mkr (-79,9), 
vilket motsvarar en ökning på cirka 21 procent. Kvartalets 
fastighetskostnader uppgår till 28,4 Mkr (-26,5). Ökningen i 
fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar 
ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år.  
Utveckling fastighetskostnader
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd -76,5 -76,9 -1
Tillkomna fastigheter -19,6 -2,0 e/t
Sålda fastigheter -0,4 -1,1 e/t
Fastighetskostnader -96,5 -79,9 21
Kommersiella fastigheter -48,9 -41,3 19
Samhällsfastigheter - 47,5 -38,6 23
Fastighetskostnader -96,5 -79,9 21
Fastighetskostnader årstakt per kvm
Kr/kvm
Kommer siella  
fastigheter
Samhälls-
fastigheter Totalt
Drift -252 -318 -281
Underhåll -34 -37 -35
Fastighetsskatt -45 -7 -28
Totalt -331 -362 -345
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 280,7 Mkr (206,1), 
vilket motsvarar en ökning på 36 procent. Överskottsgraden 
för perioden uppgick till 74,4 procent, vilket är högre jämfört 
med motsvarande period föregående år då den uppgick till 
72,1 procent. Den högre överskottsgraden är en effekt av infla-
tionsjustering av hyresintäkter inom jämförbart bestånd och 
tillväxt i förvaltningsportföljen via förvärv och nyproduktion. 
Kvartalets driftsöverskott uppgår till 94,3 Mkr (73,8) med 
en överskottsgrad på 76,9 procent (73,6).
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets-
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala adminis-
trationskostnaderna uppgick under året till -46,0 Mkr (-38,3), 
vilket motsvarar en ökning om 20 procent. Ökningen är fram-
för allt ett resultat av den växande verksamheten inklusive 
förvärvet av Järngrinden. 
 
Central administration
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -2,9 -6,9
Personalkostnader -12,7 -8,1
Avskrivningar och leasing -1,8 -2,2
Central administration  
fastighetsförvaltning -17,5 -17, 2
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -4,7 -8,4
Personalkostnader -20,8 -10,0
Avskrivningar och leasing -3,0 -2,7
Central administration projektutveckling -28,5 -21,1
 
20
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 21 =====

Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures har 
under perioden uppgått till -15,5 Mkr (33,7) och avser resultat 
från den löpande driften och värdeförändringar samt avyttring 
av GenovaFastator. Den negativa resultateffekten jämfört med 
2022 om cirka 49,2 Mkr är framför allt hänförlig till värdeföränd-
ringar på fastigheter samt en följd av att Järngrinden sedan 1 
januari 2023 konsolideras som ett dotterföretag.
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -176,6 Mkr (-105,9) i den växande 
fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som 
finansieras via banklån och obligationslån. De räntekostnader 
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande 
kostnad som belastar finansnettot. Projektverksamheten 
omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och 
investeringar i joint ventures. Finansieringen av projektverk-
samheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och 
aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. 
Under perioden har 91,3 Mkr aktiverats hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att den årliga aktive-
ringen hänförlig till projektverksamheten kommer att uppgå till 
cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.  
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 6,0 pro-
cent (6,3 procent inklusive obligationslån och byggnadskredi-
tiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår -12,9 Mkr 
(-10,8) som avser kostnader för upptagande av lån som perio-
diseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden 
uppgick till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader 
av engångskaraktär exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Ränteintäkter 23,0 3,7
Räntekostnader lån -185,5 -97,7
Räntekostnader leasing -1,2 -1,1
Övriga finansiella kostnader -12,9 -10,8
Finansnetto -176,6 -105,9
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 42,5 Mkr 
(95,6), vilket är en minskning med 56 procent. Minskningen är 
hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint 
ventures samt ökade räntekostnader men kompenserades av 
ett högre driftöverskott.
Resultat från nyproduktion bostäder 
I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt 
utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet 
bestod av 92 nyproducerade hyresrätter.
I juni färdigställdes och avyttrades Järngrindens bostads-
rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 10,4 Mkr. Projek-
tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter.
Värdeförändringar fastigheter
Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 60 punkter har 
under perioden påverkat värden negativt.
 
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Förändring driftnetto -35,1 29,6
Pågående byggnation -33,8 150,0
Mark- och outnyttjade byggrätter - 47, 2 211,1
Förändring avkastningskrav -242,1 -17,5
Förvärv - 50,2
Försäljningar -10,1 -
Värdeförändringar fastigheter -368,3 423,4
 
Värdeförändringar derivat
Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde 
på ränteswappar.
21
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 22 =====

Skatt
Redovisad skatt uppgick till 41,2 Mkr (-111,1) och hänför sig i 
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både 
aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi-
nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav-
drag kan beräknas till cirka 371 Mkr (380) samt obeskattade 
reserver om cirka 88 Mkr (71). Som uppskjutna skatteskulder 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden 
mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den 
skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Resultat före skatt -243,1 526,8
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats 50,1 -108,5
Ej skattepliktiga intäkter 27,8 7,3
Ej avdragsgilla kostnader -10,9 -3,2
Ej avdragsgillt räntenetto -45,6 -8,2
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 16,8 -
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,6 -
Återföring vid fastighetstransaktioner - 1,1
Justering skatt avseende tidigare år 1,3 -
Förändring i skattemässiga underskott 1,7 -
Övrigt 1,6 0,4
Periodens skatt enligt resultaträkningen 41,2 -111,1
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
Jan–sep 
2023
Jan–sep 
2022
Temporära skillnader fastigheter -552,8 -570,9
Obeskattade reserver -18,1 -14,7
Summa uppskjutna skatteskulder -570,9 -585,6
Underskottsavdrag 76,4 78,3
Övrigt 9,1 0,2
Summa uppskjutna skattefordringar 76,4 78,3
Uppskjutna skatteskulder, netto -494,5 -507,3
 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 201,9 Mkr (415,7). Jämfört med 
2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet 
minskat under årets första tre kvartal. Värdeförändringarna, 
med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att 
Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är 
lägre än motsvarande period 2022.
22
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 23 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9  -   202,9
Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2
Pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6 860,5
Projekteringsfastigheter 1 249,1 143,4 1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar 18,0 - 18,9
Nyttjanderättstillgångar 10,8  29,4 32,6
Inventarier 5,4 3,0 4,7
Uppskjutna skattefordringar 85,5 78,5 81,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag 548,9 865,7 556,1
Derivat 40,9 - -
Övriga långfristiga fordringar 302,6 271,4 301,1
Summa anläggningstillgångar 11 431,9 10 288,4 11 264,2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt  123,3  -    197,0 
Hyresfordringar och kundfordringar 10,1 14,5 33,3
Övriga fordringar 189,1 164,8 186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53,0 37,7 38,4
Likvida medel 669,0 206,3 257,7
Summa omsättningstillgångar 1 044,5 423,3 712,9
SUMMA TILLGÅNGAR 12 476,5 10 711,7 11 97 7,1
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 238,8 1 687,0 1 535,7
Hybridobligation 800,0  800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 783,7 141,6 749,8
Summa eget kapital 4 529,9 4 138,5 4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 4 793,9 4 087,7 4 151,1
Obligationslån – 1 264,7 742,0
Leasingskuld 30,4 25,1 29,5
Övriga långfristiga skulder 65,4 3,1 63,0
Uppskjutna skatteskulder 570,9 584,6 619,5
Summa långfristiga skulder 5 460,5 5 965,2 5 605,2
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 97 7,3 372,5 901,2
Obligationslån 1 141,8 6,7 533,2
Checkräkningskredit 3,1 42,3 0,0
Leverantörsskulder 69,0 54,2 93,9
Leasingskuld 6,2 4,3 4,8
Aktuella skatteskulder 14,8 12,5 11,2
Övriga skulder 135,1 24,4 130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 138,8 91,1 101,4
Summa kortfristiga skulder 2 486,1 608,0 1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 476,5 10 711,7 11 97 7,1
23
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 24 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9
Totalresultat
Årets resultat 223,5 32,5 255,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 19,4 614,7 634,1
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Valutakurseffekt -1,3 -1,3
Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Periodens resultat -235,9 33,9 -201,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -235,9 33,9 -201,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -61,1 -61,1
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 30 september 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 238,9 800,0 783,7 4 529,9
24
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 25 =====

Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 31 december 2022
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 82 helägda 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedöms till cirka 5,5 procent vid bokslutsdagen. 
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa 
fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för 
förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella 
belopp till pågående nyanläggningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående 
bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som 
färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas 
som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis. Per den 30 september utfördes de externa 
värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde-
hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data 
för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
30 sep 
2023
30 sep 
2022
31 dec 
2022
Ingående värde förvaltningsfastig -
heter
8 183,2 6 902,6 6 902,6
+ Förvärv - 345,0 1 055,3
+ Till- och ombyggnation 68,2 38,1 56,8
- Försäljningar -87,9 -228,5 -228,5
+/- Omklassificeringar 132,1 461,0 341,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -340,0 274,2 55,7
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 955,6 7 792,4 8 183,2
Ingående värde pågående  
nyanläggningar
860,5 945,8 945,8
+ Förvärv - - 0,0
+ Nybyggnation 359,3 469,8 622,6
- Försäljningar - - 0,0
+/- Omklassificeringar -158,3 -461,0 -864,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -49,1 150,0 156,7
Utgående värde pågående  
nyanläggningar
1 012,4 1 104,6 860,5
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 023,2 114,1 114,1
+ Förvärv - - 336,1
+/- Omklassificeringar 50,4 - 523,0
+/- Orealiserade värdeförändringar 29,0 - -10,9
+ Aktiveringar 146,5 29,4 60,9
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 249,1 143,5 1 023,2
Ingående värde pågående  
bostadsprojekt
197,0 - -
+ Förvärv - 197,0
+ Nybyggnation 36,3 - -
- Försäljningar -110,0 - -
Utgående värde pågående  
bostadsprojekt
123,3 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 340,4 9 040,5 10 264,0
Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2
Pågående byggnation 1 012,4 1 104,6 860,5
Planerade projekt 1 249,1 143,5 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 123,3 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 340,4 9 040,5 10 264,0
25
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 26 =====

Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 529,9 
Mkr (4 595,5) och soliditeten till 36,3 procent (38,4). 
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 015,3 Mkr 
(5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det 
 
Substansvärde
30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 529,9 99,31 4 138,5 98,59 4 595,5 109,48
Återläggning:
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 570,9 12,52 584,6 13,93 619,5 14,76
Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -85,5 -1,87 -78,5 -1,87 -81,1 -1,93
Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 -800,0 -19,06
Innehav utan bestämmande inflytande -783,7 -17,18 -141,6 -3,37 -749,8 -17,86
Långsiktigt substansvärde hänförligt till stamaktieägare 3 431,6 75,23 3 703,0 88,22 3 584,1 85,38
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick 
till 3 431,6 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 4 
procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie-
ägarna per aktie uppgick till 75,23 kronor per aktie (85,38).   
 
Direktavkastningskrav per kategori
%
30 sep 
2023
30 sep 
2022
Kommersiella fastigheter 1 6,1 5,6
Samhällsfastigheter 5,0 4,5
Totalt 5,5 4,9
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för 
förvaltningsfastigheter och exkluderar Hotel Concepcio i Palma som internvärderas.
 
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 sep 
2023
30 sep 
2022
Hyresvärde kr/kvm 1 489 1 442
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -345 329
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 041 1 039
Överskottsgrad, % 1 75 76
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 673 26 004
Uthyrningsbar yta, tkvm 367,1 300,0
Antal fastigheter 82 64
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 september 2023 räntebärande skulder 
hänförliga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter 
om 6 916 Mkr (5 743) vilket motsvarade en belåningsgrad om 
60,4 procent (59,1) justerat för likvida medel. I nedanstående 
tabeller och diagram (förutom tabellen för kapitalstruktur som 
utgår från balansräkningen per 30 september) är obligationen 
som löstes den 2 oktober exkluderad för att ge en rättvisande 
bild framåt. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 
6,0 procent (6,3 procent inklusive byggnadskreditiv och 
obligationslån) den 30 september 2023 med en soliditet som 
vid samma tidpunkt uppgick till 36,3 procent (38,6). Efter 
kvartalets utgång har Genova löst in det kvarstående belop-
pet om 410 Mkr i obligationslånet med slutligt förfall den 30 
september 2023. Därutöver har hotellfastigheterna i Palma 
som i juli 2023 avtalades om försäljning frånträtts och i sam-
band med det amorterades byggnadskreditiv om cirka 45 Mkr 
och likviditet om cirka 350 Mkr frigjordes. Efter inlösen av 
obligationslånet, effekterna av frånträdet i Palma, och tilltänkt 
ytterligare amortering av kortfristig skuld bedöms justerad  
belåningsgrad uppgå till cirka 57 procent och justerad soliditet 
uppgå till cirka 39 procent.
Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens 
aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per 
den 30 september och ska inte tolkas som den genomsnitt-
liga räntenivån under perioden januari till september. Den 
genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en 
prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och 
förändringar i Stibor inte har beaktats.
De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upp-
tagits vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastig-
hetsportföljen samt finansiering av projekt och investeringar i 
joint ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvan-
liga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess 
fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. 
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 
september 2023 till 2,3 år (2,6). Kreditförfallostrukturen per 
samma datum framgår av tabellen på sidan 27.
Långsiktig finansiering
Under perioden har Genova genomfört ett flertal väsent-
liga åtgärder för att stärka balansräkningen. Under januari 
genomförde Genova en riktad nyemission av stamaktier 
och tillfördes därmed cirka 200 Mkr. Därutöver har Genova 
återköpt obligationer till ett belopp om 142,5 Mkr varav 115 
Mkr i obligationslånet om 525 Mkr med förfall i september 
2023 och 27,5 Mkr i obligationslånet om 750 Mkr med förfall i 
26
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 27 =====

Kreditförfallostruktur  1
30 september 2023
2023 2024 2028202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
september 2024. Det totala kvarstående beloppet om 410 Mkr 
i obligationslånet med slutligt förfall den 30 september 2023 
löstes in den 2 oktober. Under perioden har Genova även sålt 
fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 500 
Mkr vilket har frigjort likviditet om cirka 400 Mkr efter lösen 
av skuld. Av dessa utgör försäljningen av hotellfastigheter i 
Palma cirka 400 Mkr av det underliggande fastighetsvärdet 
och cirka 350 Mkr av den frigjorda likviditeten. Hotellfastig-
heterna i Palma har efter periodens utgång frånträtts och de 
slutliga effekterna av detta redovisas i bokslutskommunikén 
för januari-december 2023.
 Efter slutlig inlösen av obligationen med förfall 30 septem-
ber 2023 har Genova under 2023 förfall i kreditförfallostruk-
turen nedan om 190 Mkr. Hela beloppet avser finansiering i 
bankmarknaden där Genova och det nu konsoliderade bolaget 
Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till 
sina befintliga förvaltningsfastigheter.
Genovas fokus framåt är att hantera obligationsförfallet 
under 2024 och planen är att minska exponeringen mot obli-
gationsmarknaden. Förfallet uppgår totalt till 750 Mkr varav 
27,5 Mkr har återköpts sedan tidigare.
Kapitalstruktur
30 september 2023
20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23
Q3
Mkr %
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
66 62
39 36
59
34
56
38
59
38
60
36
62
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Ränte- och kreditförfallostruktur
30 september  2023
Ränteförfall 1 Kreditförfall 2 Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal, 
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Räntederivat, 
Mkr
Fast räntenivå,  
%
Rörlig ränta 3 4 027 7,08 - - - - -
2023 - - 190 190 - - -
2024 4 1,62 1 265 1 215 50 - -
2025 500 4,52 1 387 1 387 - 500 2,50
2026 9 3,96 1 168 1 168 - - -
2027 522 4,50 2 073 1 903 171 - -
2028 809 4,66 9 9 - 800 2,35
Totalt 5 872 6,29 6 093 5 872 221 1 300 2,41
Byggnadskreditiv 6,71 939 613 326
Totalt 6,33 7 031 6 485 547
Lån exklusive obligation 
och byggnadskreditiv
5,97 5 370 5 149 221
1)  Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 september och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) Exkluderat det utestående obligationslånet om 410 Mkr som löstes in 2 oktober 2023.
3) 722,5 Mkr (netto efter återköp av 27,5 Mkr) avser obligation räntesats 4,50 procent.
1) Exkluderat det utestående obligationslånet om 410 Mkr som löstes in 2 oktober 2023.
Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår 
till 1 303 Mkr. I beloppet ingår kassa med 669 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning om totalt 308 Mkr samt 
326 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. 
Räntebindning 
Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning som ett 
led i Genovas uppbyggnad av nuvarande fastighetsbestånd. 
Strategin framgent strävar efter att finna en bättre balans i 
räntestrategin för att skapa största möjliga förutsägbarhet. 
Således utvärderas regelbundet de derivatmöjligheter som 
marknaden erbjuder.  
Per 30 september 2023 har Genova två ränteswapavtal om 
totalt 1 300 Mkr. Under första kvartalet 2023 ingick Genova en 
ränteswap om totalt 800 Mkr med en fast ränta om 2,35 procent 
som löper ut januari 2028. Under tredje kvartalet 2023 ingick 
Genova en ränteswap om totalt 500 Mkr med en fast ränta om 
2,50 procent som löper ut i september 2025. Utöver detta har 
Genova fasträntelån till ett belopp om 545 Mkr vilket innebär 
att cirka 31 procent av kreditportföljen är räntesäkrad. Samtliga 
fasträntelån och ränteswappar framgår i tabellen för kredit- och 
ränteförfallostruktur.
27
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 28 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 42,5 95,6 120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 68,5 -19,6 -39,0
Övriga intäkter - 1,1 2,6
Övriga kostnader -4,6 - -
Betald skatt -9,4 1,0 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 97,0 78,1 86,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 18,9 1,4 -9,9
Förändring övriga rörelsefordringar -7,4 -45,9 -58,1
Förändring leverantörsskulder -24,9 -1,7 35,1
Förändring övriga rörelseskulder -2,3 -44,7 19,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 81,3 -12,8 73,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt - 617,8 -881,7 -1 095,7
Investeringar i inventarier -0,3 -0,6 -1,4
Försäljning av fastigheter 224,1 228,5 228,5
Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -6,0 -28,9 -48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -400,1 -682,7 -767,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 197,9 -
Emission hybridobligation -  98,5 98,5
Upptagna lån 891,1 865,5 922,0
Amortering av lån -302,5 -337,8 -327,9
Lämnad utdelning -54,9 -40,5 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 730,2 585,7 636,1
Periodens kassaflöde 411,3 -109,8 -58,3
Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0
Likvida medel vid periodens slut 669,0 206,3 257,7
*) Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 4,8 5,0 7,5
Resultat från andelar i joint ventures 15,5 -33,7 -39,3
Upplupen ränta 48,1 9,1 -7, 2
68,5 -19,6 -39,0
Erhållen ränta 6,4 3,7 8,4
Betald ränta -160,5 -99,7 -155,3
1)  Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr.
28
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 29 =====

Segmentsrapportering
Jan-sep 2023 Jan-sep 2022
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 37 7,1 37 7,1 286,0 286,0
Summa intäkter 37 7,1 37 7,1 286,0 286,0
Fastighetskostnader -96,5 -96,5 -79,9 -79,9
Summa fastighetskostnader -96,5 -96,5 -79,9 -79,9
Driftsöverskott/resultat från  
nyproduktion 280,7 280,7 206,1 206,1
Central administration -17,5 -28,5 -46,0 -17, 2 -21,1 -38,3
Resultat från andelar i joint ventures -15,5 -15,5 33,7 33,7
Finansnetto -176,6 -176,6 -105,9 -105,9
Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 43,0 -
Övriga intäkter - 1,1 1,1
Övriga kostnader -4,6 -4,6 0,0
Värdeförändringar fastigheter -368,3 -368,3 423,4 423,4
Värdeförändringar derivat 35,2 35,2 0,0
Valutakurseffekt fastighet 9,1 9,1 6,7 6,7
Resultat före skatt -253,0 9,9 -243,1 546,8 -20,0 526,8
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4
Pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6
Projekteringsfastigheter 1 249,1 143,4
Pågående bostadsprojekt 123,3 -
Andelar i joint ventures 548,9 865,7
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 68,2 882,3
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att 
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en 
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett 
nytt segment. 
29
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 30 =====

Nyckeltal
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Jan–dec
2022
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Pågående byggnation, antal 811 797 811 797 1 006
Färdigställda bostäder, antal 195 - 14 - 179
Totalt antal byggrätter, antal 8 934 7 044 8 934 7 044 9 322
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 202,0 156,4 202,0 156,4 207,6
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 165,1 143,3 165,1 143,3 160,4
Total uthyrbar yta, tkvm 367,1 299,7 367,1 299,7 368,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 94,9 93,1 94,9 94,0
Överskottsgrad, % 74,4 72,1 76,9 73,6 70,4
Nettoinvesteringar, Mkr 394,0 653,8 251,8 138,7 7 17, 2
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -7,9 14,2 -4,7 7,4 6,2
Soliditet, % 36,3 38,6 36,3 38,6 38,4
Belåningsgrad, % 60,4 61,7 60,4 61,7 59,1
Genomsnittlig räntenivå, % 6,0 3,7 6,0 3,7 4,5
Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,3 4,4 6,3 4,4 5,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,5 2,0 2,0
Kapitalbindningstid, antal år 2,3 2,9 2,3 2,9 2,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 41 977
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 465 41 977 45 465 41 977 41 977
Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,40 1,31 -0,07 0,57 1,53
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -53,7 58,4 -53,7 58,4 16,5
Resultat per aktie, kr -6,53 8,01 -1,65 0,95 3,98
Eget kapital, Mkr 4 529,9 4 138,5 4 529,9 4 138,5 4 595,5
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 946,2 3 196,9 2 946,2 3 196,9 3 045,7
Eget kapital per aktie, kr 64,59 76,16 64,59 76,16 72,56
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 015,3 4 644,6 5 015,3 4 644,6 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 703,0 3 584,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 75,23 88,21 75,23 88,21 85,38
30
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 31 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Jan–dec
2022
Nettoomsättning 5,3 7,0 1,8 0,1 7,0
Summa rörelsens intäkter 5,3 7,0 1,8 0,1 7,0
Övriga externa kostnader -5,2 -4,3 -2,3 -0,9 -5,6
Personalkostnader -7,3 -8,8 -2,7 -3,2 -11,5
Summa rörelsens kostnader -12,5 -13,1 -5,0 -4,1 -17,1
Rörelseresultat -7, 2 -6,1 -3,2 -4,0 -10,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - -5,5 - - -83,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 49,9 38,2 1,1 38,1 136,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -84,8 -57,3 -26,6 -20,5 -87,0
Resultat från finansiella poster -34,9 -24,6 -25,5 17,6 -33,5
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag – – – – 10,7
Resultat före skatt -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -32,9
Skatt på årets resultat – – – – -0,1
Årets resultat -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -33,0
Övrigt totalresultat för året – – – – –
Summa totalresultat för året -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -33,0
31
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 32 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2
Andelar i intresseföretag – 563,4 –
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 967,7 1 727,6 1 886,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 808,3 2 535,3 2 726,9
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 5,3 – –
Övriga fordringar 4,6 3,5 5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,6 1,4 1,3
15,5 4,9 6,6
Likvida medel 440,8 209,0 65,1
Summa omsättningstillgångar 456,3 213,9 71,7
SUMMA TILLGÅNGAR 3 264,6 2 749,2 2 798,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 - 811,7
Balanserat resultat -579,2 343,7 -485,1
Periodens/årets resultat -42,1 -30,7 -33,0
Summa fritt eget kapital 383,5 313,0 293,6
Hybridobligation 800,0 800,0 800,0
Summa eget kapital 1 238,2 1 163,4 1 144,0
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 300,0 – –
Obligationslån – 1 264,7 742,0
Summa långfristiga skulder 300,0 1 265,7 742,0
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 100,0 – –
Checkräkningskredit – 42,3 0,0
Obligationslån 1 132,5 6,7 533,2
Leverantörsskulder 1,8 1,0 0,1
Skulder till koncernföretag 488,6 268,0 355,9
Aktuella skatteskulder 0,1 - 0,2
Övriga skulder 0,8 0,9 22,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2,7 2,2 0,6
Summa kortfristiga skulder 1 726,4 321,1 912,5
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 264,6 2 749,2 2 798,5
32
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 33 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2
Omföring i ny räkning -42,8 42,8 –
Årets resultat -33,0 -33,0
Summa totalresultat -33,0 -33,0
Transaktioner med ägare
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -42,1 -42,1
Summa totalresultat -42,1 -42,1
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -61,1 -61,1
Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 30 september 2023 54,7 1 004,8 -579,2 -42,1 800,0 1 238,3
33
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 34 =====

Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få 
betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. 
I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga 
transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre-
rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information 
om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på 
sidorna 70–75.
De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent-
liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt 
bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i 
såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt 
som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande 
utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar 
efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt 
förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi-
fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i 
enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med 
god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. 
Möjligheter och risker i kassaflöde 
Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande 
fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad 
och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett 
evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att 
fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för-
värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport-
följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, 
främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, 
förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen-
utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning.
Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på 
marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång-
siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och 
omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid 
nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög 
lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig 
kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett 
viktigt inslag.
Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp-
rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed 
erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader 
och låga vakanser. 
Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade 
genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande 
räntor.
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring
Effekt på  
kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 25 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 69 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt 
av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig-
heter inkluderas i resultaträkningen.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den 
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering. 
Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, 
där investerare analyserar fastigheternas förväntade drifts-
överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav-
kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre 
direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en 
vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. 
Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig-
heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm-
ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga 
vakanser och kostnader. 
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 517 Mkr +/- 1 035 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 857/9 823 Mkr 11 374/9 306 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,9/3,2 % -5,5/6,7 %
Justerad belåningsgrad 58/64 % 55/67 %
Effekt på soliditet 1,7/-1,9 % 3,3/-3,9 %
Justerad soliditet 38/34 % 40/32 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
 
34
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 35 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nas-
daq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 
1 921 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 september 
2023 uppgick till 37,60 kr. Per den 30 september 2023 uppgick 
det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal 
Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och 
åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring 
likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar 
köp- respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor 
med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs.
Riktad nyemission
I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 
3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor 
per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes 
Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade 
till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar 
institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage-
ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar 
Fondförvaltning och Enter Fonder. 
Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55 
kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuilding-för-
farande och genomfördes med stöd av bemyndigande från års-
stämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsva-
rar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda 
genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10 
handelsdagarna.
Genom nyemissionen stärktes Genovas finansiella ställning 
och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter. 
Aktieägare
30 september 2023
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 535 000 16,52 16,52
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 536 559 7,75 7,75
Lancelot Asset Management 3 239 754 7,10 7,10
Swedbank Robur Fonder 2 750 000 6,03 6,03
Skandia 2 239 731 4,91 4,91
Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41
BNP Paribas 413 688 0,91 0,91
Cancerfonden 300 000 0,66 0,66
Handelsbanken Fonder 252 000 0,55 0,55
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Futur Pension 208 195 0,46 0,46
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Avanza Pension 175 839 0,39 0,39
Summa övriga ägare 1 335 511 2,93 2,93
Summa 45 613 329 100,00 100,00
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna 
likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas 
på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende 
förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från 
externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost 
för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig-
hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller 
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
35
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 36 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen uppgick under 
perioden till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna 
har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, 
projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring 
och försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års-
redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har 
inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före-
gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande 
befattningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att 
hållas i Stockholm den 2 maj 2024.
Incitamentsprogram 
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av 
högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption 
berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 
kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och 
med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 
kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har 
tecknats av bolagets dotter bolag Genova Fastigheter AB som 
i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda 
och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts 
enligt Black &  Scholes värderingsmodell och värderingen har 
utförts av  Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 
teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya 
stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent 
(beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm-
man 2023).
Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper 
från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av 
en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam-
aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och 
med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om 
samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om 
cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten 
för årsstämman 2021).
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Financial Reporting Standards 
(IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har 
upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys-
ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella 
rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av 
delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i 
enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och 
årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderings-
principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se 
not 2 i Genovas årsredovisning 2022. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning 
av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. 
Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de 
varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att 
ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig-
het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i 
årsredovisningen 2022. 
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig gransk-
ning av bolagets revisorer.
36
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 37 =====

Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del-
årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver 
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget 
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 27 oktober 2023
Mikael Borg, styrelseordförande
Anette Asklin, styrelseledamot
Micael Bile, styrelseledamot
Andreas Eneskjöld, styrelseledamot 
Erika Olsén, styrelseledamot
Maria Rankka, styrelseledamot
Michael Moschewitz, VD
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké januari-december 2023  21 februari 2024
Årsredovisning 2023  27 mars 2024
Delårsrapport januari–mars 2024  2 maj 2024
Årsstämma 2024  2 maj 2024
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27 oktober 2023 kl. 08.00 CEST.
37
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 38 =====

Revisors granskningsrapport
Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del-
årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova 
Property Group AB per 30 september 2023 och den niomåna-
dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och 
presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och års-
redovis¬ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning  
och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd 
av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består 
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att 
utföra analytisk gransk¬ning och att vidta andra översikt-
liga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en 
annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört 
med den inriktning och omfatt¬ning som en revision enligt 
International Standards on Auditing och god revisionssed i 
övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-
ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker-
het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som 
skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad 
på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer-
nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 27 oktober 2023
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson  
Auktoriserad revisor  
38
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 39 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till marknadsvärdet på 
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg-
ningar och projekteringsfastigheter vid rap-
portperiodens slut. Belåningsgraden används 
för att belysa Genovas finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal 
för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant för 
att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad 
i procent innebär en låg ekonomisk vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden utbetalad preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat 
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktie -
ägare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för 
hybridobligation i förhållande till det vägda 
genomsnittliga antalet utestående aktier 
under perioden. Justerat resultat efter skatt 
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat 
efter skatt per aktie. 
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga-
tioner och innehav utan bestämmande infly-
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur stor 
del av det långsiktiga substansvärdet som 
bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att 
andelen hänförligt till innehavare av hybrid-
obligationer och innehav utan bestämmande 
inflytande räknats bort. 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie -
ägare dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde 
per aktie används för att belysa aktieägarnas 
andel av bolagets långsiktiga substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden utbetald preferensaktieut -
delning och betalning för hybridobligation, 
i förhållande till det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
Resultat efter skatt per aktie används för 
att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
resultat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
39
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 40 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,  
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
40
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 41 =====

41
Genova Delårsrapport januari–september 2023

===== SIDA 42 =====