FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari–september / 2023
===== SIDA 2 =====
Perioden januari–september 2023
• Hyresintäkterna uppgick till 377,1 Mkr (286,0), en ökning
med 32 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 280,7 Mkr (206,1), en ökning
med 36 procent.
• Förvaltningsresultatet minskade med 44 procent till 42,5 Mkr
(95,6), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna
uppgick till -18,3 Mkr (55,1), motsvarande -0,40 kr (1,31) per aktie.
Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader och
negativa värdeförändringar i joint ventures.
• Periodens resultat uppgick till -201,9 Mkr (415,7),
motsvarande -6,53 kr (8,01) per aktie. Minskningen hänför
sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter.
• Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna
minskade med 7 procent till 3 431,6 Mkr (3 703,0),
motsvarande 75,23 kr (88,21) per aktie.
Kvartalet juli–september 2023
• Hyresintäkterna uppgick till 122,6 Mkr (100,3), en ökning
med 22 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 94,3 Mkr (73,8), en ökning med
28 procent.
• Förvaltningsresultatet minskade med 53 procent till 18,4 Mkr
(39,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna
uppgick till -3,2 Mkr (24,0), motsvarande -0,07 kr (0,57) per
aktie. Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader.
• Periodens resultat uppgick till -54,1 Mkr (73,2), motsvarande
-1,65 kr (0,95) per aktie.
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Okt 2022
-sep 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter, Mkr 37 7,1 286,0 122,6 100,3 485,8 394,7
Driftsöverskott, Mkr 280,7 206,1 94,3 73,8 352,3 27 7,8
Förvaltningsresultat, Mkr 42,5 95,6 18,4 39,3 67,7 120,8
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,40 1,31 -0,07 0,57 -0,21 1,53
Bostäder under byggnation, antal 1 811 797 811 797 811 1 006
Färdigställda bostäder, antal 195 66 14 66 308 179
Nettoinvestering, Mkr 394,0 653,8 251,8 138,7 459,4 719,2
Belåningsgrad, % 60,4 61,7 60,4 61,7 60,4 59,1
Soliditet, % 36,3 38,6 36,3 38,6 36,3 38,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,5 2,0 1,7 2,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 015,3 4 644,6 5 015,3 4 644,6 5 015,3 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 584,1
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna, kr per aktie 75,23 88,21 75,23 88,21 75,23 85,38
1) Inklusive 40 hotellrum.
2) Exklusive kostnader av engångskaraktär.
Perioden i sammandrag
75,23 kr
Långsiktigt substansvärde
hänförligt till aktieägarna per aktie
10 340 Mkr1
Fastighetsvärde
8 934
Bostadsbyggrätter
60,4 %
Belåningsgrad
1) Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 385 Mkr.
2
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 3 =====
Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Tredje kvartalet
• I juli tecknades avtal om försäljning
av två fullt uthyrda hotellfastigheter
i Palma, Mallorca, för cirka 35 MEUR,
motsvarande cirka 400 Mkr. Fastighe-
terna, som ej är av långsiktig strategisk
karaktär för bolaget, är lågt belånade
och avyttringen tillför Genova nettolik-
viditet om cirka 350 Mkr som kommer
användas för att minska bolagets
skuldsättning. Frånträde skedde den
18 oktober 2023.
• I september tecknades ett 15-årigt
hyresavtal i fastigheten Söderhällby
1:9 i Uppsala om cirka 5 000 kvm
med ett årligt hyresvärde om cirka 9
Mkr. Uthyrningen kommer medföra
en hyresgästanpassning där Genovas
totala investeringsåtagande bedöms
uppgå till cirka 40 Mkr. Hyresgästen
tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024
och resterande ytor under 2025.
Händelser efter kvartalets utgång
• Slutlig återbetalning har skett av
obligationslån med ISIN SE0013222593
(seniora icke säkerställda obligationer
2019/2023) och med slutgiltigt förfall
den 30 september 2023. Det totala
kvarstående beloppet som löstes in
uppgick till 410 Mkr efter att Genova
makulerat sina tidigare återköpta
obligationer om 115 Mkr i samband
med inlösen.
• Efter periodens utgång avyttrade
Genova en fastighet i Uppsala till ett
underliggande fastighetsvärde om
50 Mkr, vilket är i linje med bokfört
värde. Fastigheten har en uthyrbar
yta om cirka 3 300 kvm med lager och
lättindustri och är fullt uthyrd med
ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 Mkr.
Genomsnittlig återstående avtalstid
är 1,0 år. Frånträde planeras ske den 1
november 2023.
Gredelby 21:1, Knivsta
3
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 4 =====
VD-kommentar
Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under perioden
och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Samtidigt
tyngs förvaltningsresultatet av högre räntekostnader och negativa värdeförändringar i
intressebolag. Vi fortsätter vårt metodiska arbete med att stärka likviditeten och minska
räntekostnaderna och har bland annat avyttrat icke strategiska tillgångar. Efter periodens
utgång har vi även löst ett obligationslån med befintlig likviditet.
Investeringar
Genova har en styrka i kombinationen
av förvaltningsfastigheter med sta-
bila kassaflöden och lönsam projekt-
utveckling av hyresrätter och lokaler
som skapar organisk tillväxt. Pågående
projekt i Enköping, Knivsta, Norrtälje
och Upplands-Bro löper på väl och
hittills i år har vi cirka 180 inflyttningar
i nyproducerade hyresbostäder. Det är
positivt att vi möter en oförändrat stark
efterfrågan på de lägenheter vi utvecklar.
På våra huvudmarknader Stockholm
och Uppsala och i andra tillväxtregioner
finns en stark underliggande efterfrå-
gan på hyresbostäder, inte minst mot
bakgrund av det kraftigt minskade
bostadsbyggandet. Vår bedömning är
att den situationen kommer att bestå.
Därför är Genovas arbete med pågående
detaljplaner viktigt för att kunna starta
ny byggnation där vi bedömer det som
långsiktigt värdeskapande. Ett projekt
med stor potential återfinns i Skarpnäck
där vi tillsammans med Stockholm stad
planerar en ny stadsdel med bostäder,
livsmedelsbutiker, skola m.m. i ett att-
raktivt läge med goda kommunikationer.
I den rådande osäkra marknaden
behöver vi både agera här och nu och
ha ett längre perspektiv för att säkra
verksamheten operativt och finansiellt.
Genova fortsätter att verka proaktivt
för att stärka balansräkningen och
förbättra vårt finansnetto. Samtidigt
fortsätter vi att investera i lönsam pro-
jektutveckling för att skapa långsiktigt
värde. Vi är fast beslutna att komma ut
starka när det vänder.
Michael Moschewitz, VD
” Genova har fortsatt
arbetet med att minska
skuldsättningen och
stärka likviditeten.”
Hyresintäkterna ökade under perioden
med 32 procent och driftnettot med
36 procent, främst som en effekt av ett
större fastighetsbestånd och färdigställda
projekt. Förvaltningsresultatet minskade
till 42,5 Mkr jämfört med 95,6 Mkr föregå-
ende år, främst som en effekt av högre
räntekostnader samt negativa värdeför-
ändringar i intressebolag. Vi redovisar
negativa värdeförändringar från fastig-
heterna om 368 Mkr, framför allt som en
följd av ökade avkastningskrav. Samman-
taget får detta en negativ påverkan på
substansvärdet per aktie.
Finansiering
Genova har fortsatt arbetet med att
minska skuldsättningen och stärka
likviditeten. Under perioden har vi rest
nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt
genomfört försäljningar av fastigheter
för cirka 500 Mkr som frigjort cirka 400
Mkr i likviditet. Efter periodens slut har
vi löst in utestående obligationslån om
410 Mkr. Genova har under 2023 haft
som fokus att stå väl rustade inför våra
obligationsförfall och det är positivt att vi
kunde hantera detta förfall med befintlig
likviditet. Sammantaget innebär detta
att vi har stärkt balansräkningen och
minskat våra räntekostnader på årsbasis
med cirka 50 Mkr.
Förvaltning
Vår befintliga fastighetsportfölj gene-
rerar en god intjäning. Under kvartalet
gjordes ett antal större uthyrningar
av kommersiella lokaler och vi har en
stadig ekonomisk uthyrningsgrad om 93
procent med långa hyresavtal, i genom-
snitt 5,1 år. Merparten av våra hyresavtal
inflationsjusteras enligt KPI, vilket från
januari 2024 får en positiv effekt på vår
intjäningsförmåga.
4
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 5 =====
Pågående projekt och
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 385 Mkr
58%
Hyresbostäder
15%
Kommersiella
fastigheter23%
Bostadsrätter
4%
Samhälls-
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 583 Tkvm
65%
Hyresbostäder
4%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsrätter
6%
Samhälls-
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,36
7,96
10,26 10,34
4,42
2,601,83
2017 2019 2020 2021 2022 2023 Q3
33,9 15,7
40,8
60,8
99,2
2018
120,8
42,5
Förvaltningsfastigheter
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Fastighetsvärde
Totalt 7 956 Mkr
44%
Kommersiella
fastigheter
56%
Samhälls -
fastigheter 1
1) Varav 238 hyresbostäder
Förvaltningsfastigheter
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
Helsingborg
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Västerås
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
Genova – det personliga fastighetsbolaget
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med kostnadseffektiv
projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt,
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader
Storstockholm och Uppsalaregionen kännetecknas av stark tillväxt, hög disponibel inkomst, hög utbild-
ningsgrad och låg arbetslöshet. Bolaget äger fastigheter även på andra tillväxtorter, såsom Lund, och är
verksamt i Västsverige genom dotterföretaget Järngrinden.
5
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 6 =====
Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier.
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna.
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om
minst 20 procent (inklusive eventuella
värdeöverföringar till aktieägarna) över en
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt
i förvaltningsresultatet per aktie (före
utdelning) om minst 20 procent över en
konjunkturcykel.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska över
tid understiga 65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat
per aktie, Kr
Belåningsgrad, %
Kr
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Kr
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
R12
Mål
Mål
Begränsning
44 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2019-Q3 2023
36 %
30 sep 2023
1,6 ggr
Jan–sep 2023
101 %
Genomsnittlig årlig tillväxt
2019-Q3 2023
60 %
30 sep 2023
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
6
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 7 =====
Pågående byggnation
Pågående byggnation av
egenproducerade bostäder ska
uppgå till minst 1 000 bostäder
per år vid utgången av år 2024.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska
vid utgången av år 2025 uppgå
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade
bostäder, antal
Fastighetsvärde på
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55
procent av Genovas totala hyresintäkter
vid utgången av år 2023.
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mål
Mål
Mål
54 %
30 sep 2023
811
30 sep 2023
10,3 Mdkr
30 sep 2023
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2023
Q3
7
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 8 =====
Miljöcertifiering
All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och
förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023.
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/
Planerade
Pågående
planarbete Totalt Pågående
Svanen 2 2 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad
iDrift
Silver 7 22 29
Brons 1 1
Certifieras ej 27 27
Summa 12 22 0 27 61 3
En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter kommer att inledas under 2023.
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser
ska minska med 42
procent till 2030 från 2021
års nivåer inom scope
1 och scope 2. Utsläpp
i scope 3 ska mätas
och minskas. Målet har
validerats och publicerats
av Science Based Target
initative. Uppföljning
av målet kommer att
ske årsvis med start i
hållbarhetsrapporten för
2023
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och
hybridobligation, %
30%
Gröna hybrid-
obligationer
43%
Gröna banklån
27%
Gröna
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 2023
Q3
2021
26% 23%
11%
29%
8%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
8
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 9 =====
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstrategi
Hållbarhetsstrategin är indelad i tre
övergripande områden; att bygga och
förvalta för framtidens miljö och klimat,
långsiktig stadsutveckling samt att
bedriva en hållbar affärsverksamhet. De
tre områdena har i sin tur målsättningar
som ses över kontinuerligt och fastställs
minst en gång per år av styrelsen. Under
2022 utvecklade Genova konkreta delmål
för att minska sina utsläpp, öka andelen
befintliga fastigheter som är miljöcertifie-
rade samt öka andelen grön finansiering.
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova
ett ramverk för grön finansiering i linje
med Green Bond Principles framtagna
av ICMA (International Capital Mar-
ket Association). Detta dokument styr
villkoren för hur likviden från gröna
obligationer, gröna lån och andra typer
av skuldebrev får användas. Genovas
Gröna Finansieringsramverk och rela-
terad information återfinns på bolagets
webbplats genova.se.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter
och långsiktigt förvaltade fastigheter i
beståndet för att möta kund- och inves-
terarkrav, minska vår negativa påverkan,
öka vår positiva påverkan, öka värdet
av fastigheten och möjliggöra bättre
lånevillkor.
Händelser under perioden
Genovas har satt klimatmål som under
perioden har validerats och publicerats av
Science Based Target initative. Målet är
att minska bolagets utsläpp av växthus-
gaser med 42 procent till 2030 från 2021
års nivåer inom scope 1 och scope 2, samt
att mäta och minska utsläpp i scope 3. Det
nya klimatmålet kompletterar Genovas
befintliga hållbarhetsmål som avser
miljö certifiering och grön finansiering.
Under det tredje kvartalet har
Genovas arbete med miljöcertifieringar
fortsatt och fem förvaltningsfastigheter
har godkänts enligt Miljöbyggnad iDrift,
nivå Silver. Arbetet med övriga utvalda
fastigheter fortlöper och ambitionen är
att de ska certifieras inom närmast kom-
mande månader.
Handelsmannen 1, Norrtälje
9
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 10 =====
Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig-
heter består av samhällsfastigheter och
bostäder samt kommersiella fastigheter
för handel, kontor och lager. För huvud-
delen av Genovas befintliga förvaltnings-
fastigheter planeras det för utveckling av
framtida hyresbostäder i kombination
med samhällsfastigheter, ofta i nya
stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna
är i huvudsak belägna i Storstockholm, i
Uppsalaregionen samt i västra Sverige.
Genova arbetar löpande med att
identifiera fastigheter som bidrar till att
uppfylla de finansiella och operativa
målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar
både kassaflödesgenererande fastighe-
ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma
byggnader med potential för utveckling
och uthyrning. Genovas ambition är att
fastigheterna som förvärvas även ska ge
möjlighet att på sikt skapa byggrätter för
framtida nybyggnadsprojekt.
Vid periodens utgång hade Genova ett
helägt fastighetsbestånd bestående av 82
förvaltningsfastigheter till ett marknads-
värde om cirka 8,0 Mdkr fördelat på cirka
367 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med
hänsyn tagen till tillträdda fastigheter,
pågående nyanläggningar samt joint
ventures uppgår till cirka 11,3 Mdkr.
Hyresavtal
Vid periodens utgång hade Genova cirka
450 hyresavtal med en genomsnittlig
återstående avtalslängd på 5,1 år samt
236 avtal för hyresbostäder.
Av totala kontrakterade hyresintäk-
ter uppgick andelen från bostäder och
offentligt finansierade hyresgäster till
cirka 54 procent. Om även dagligva-
ruhandel inkluderas uppgick andelen
till cirka 61 procent av kontrakterade
hyresintäkter.
Under perioden har Genova tecknat
ett femtonårigt hyresavtal i fastigheten
Söderhällby 1:9 i Uppsala om cirka 5 000
kvm med ett årligt hyresvärde om cirka
9 Mkr. Hyresgästen kommer att tillträda
4 000 kvm i april 2024 och resterande
ytor under 2025.
Utveckling värde förvaltningsfastigheter
30 september 2023
Hyresintäkter per kvartal
30 september 2023
Mkr
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q3
Mkr
20
40
60
80
100
120
140
2021 2022 20232020201920182017
10
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 11 =====
Förfallostruktur hyresavtal
30 september 2023
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak-
terad
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2023 17 2 8 2
2024 175 45 61 12
2025 107 78 113 22
2026 70 58 83 16
2027 31 19 29 6
>2027 54 107 191 37
Summa 454 308 486 95
Hyresbostäder 236 13 23 5
Totalt 690 321 509 100
Vakant 46 38
Totalt 367 546
Fördelning hyresintäkter
30 september 2023
Hyresavtal
Kontrakterad
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 251 49
Bostäder 1 25 5
Livsmedel 35 7
Övrigt kommersiellt 198 39
Summa hyresintäkter 509 100
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (10 största)
6,5 år
Genomsnittligt, vägd återstående
löptid, år (total portfölj)
5,1 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
Förvaltningsfastigheter per geografi
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 546 Mkr
Hyresvärde
Totalt 546 Mkr
48%
Kommersiella
fastigheter
52%
Samhälls -
fastigheter 1
Uthyrbar yta
Totalt 367,1 Tkvm
Uthyrbar yta
Totalt 367,1 Tkvm
55%
Kommersiella
fastigheter
45 %
Samhälls -
fastigheter 1
11%
Övrigt
46%
Storstockholm
22%
Uppsala
Fastighetsvärde
Totalt 7 956 Mkr
Fastighetsvärde
Totalt 7 956 Mkr
44%
Kommersiella
fastigheter
56%
Samhälls -
fastigheter 1
11%
Övrigt
51%
Storstockholm
26%
Uppsala
12%
Väst
21%
Väst
15%
Väst
12%
Övrigt
49%
Storstockholm
24%
Uppsala
1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter.
11
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 12 =====
Fastighetsbeståndet
30 september 2023
Antal
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta,
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak-
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 52 202,0 3 530 17 481 263 1 300 90,2 237 -67 -331 170 843
Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 425 26 800 284 1 719 95,8 272 -60 -362 212 1 285
Summa per fastighets -
kategori
82 367,1 7 956 21 673 546 1 489 93,1 509 -127 -345 382 1 041
Per geografi
Storstockholm 34 169,1 4 044 23 908 268 1 587 95,7 257 -59 -351 197 1 168
Uppsala 17 80,0 2 053 25 647 130 1 623 92,4 120 -34 -423 86 1 077
Väst 23 78,9 960 12 164 79 1 007 89,0 71 -18 -229 53 666
Övrigt 8 39,0 899 23 067 69 1 762 89,2 61 -15 -390 46 1 181
Summa per geografi 82 367,1 7 956 21 673 546 1 489 93,1 509 -127 -345 382 1 041
Varav Järngrinden 21 63,3 711 11 227 61 967 85,7 52 -13 -199 40 629
Pågående byggnation 1 136
Planerade projekt 1 249
Totalt enligt balansräkning 10 340
Närliggande färdigställda
byggnationer 4 2 13,8 141 30 2 146 100 30 -5 -375 24 1 771
Totalt 84 380,9 10 482 576 1 512 93,5 538 -132 -346 407 1 068
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 906
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 12 Mkr.
3) Varav 238 hyresbostäder finns fördelat på åtta fastigheter
4) Avser projekt Korsängen och del av projekt Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 554 Mkr
men per den 30 september är motsvarande 413 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
12
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 13 =====
Luthagen 13:2, Uppsala
Bedömd intjäningsförmåga
I syfte att ge en bild av Genovas framtida
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående
tabell upprättats. Intjäningsförmågan
utgår från förvaltningsobjektens status
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt
i produktion efter att dessa färdigställts
och inflyttning har skett. Det är viktigt
att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande tolv måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller
exempelvis ingen bedömning av hyres-,
vakans- eller ränteförändringar. Mer-
parten av bolagets lokalhyror exklusive
hyrestillägg är föremål för indexreglering
vid årsskiftet. I tillägg till den bedömda
intjäningsförmågan innebär en inflation
på 6 procent att kontrakterade hyresin-
täkter ökar med cirka 27 Mkr från och
med januari 2024.
Hyresvärdet för respektive förvalt-
ningsobjekt och pågående projekt i
produktion som inkluderas i aktuell
intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt-
ningsfastigheter" och "Projektutveck-
ling” i delårsrapporten. Hyresintäkter
baseras på hyresvärde på årsbasis med
avdrag för vakanta ytor. Fastighetskost-
Bedömd intjäningsförmåga per 30 september 2023
Mkr
Förvaltnings-
fastigheter
Genova
Förvaltnings-
fastigheter
Järngrinden
Summa
Förvaltnings-
fastigheter
Pågående
byggnation Summa
Hyresvärde 485 61 546 80 627
Vakans -29 -9 -38 0 -38
Hyresintäkter 456 52 509 80 589
Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139
Driftsöverskott 342 40 382 68 450
Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 0 -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 11 4 15 4 19
Finansnetto -221 -21 -242 -55 -297
Förvaltningsresultat 115 19 134 17 151
nader är bedömningar av normaliserade
kostnader på helårsbasis. Centrala admi-
nistrationskostnader avser kostnader
hänförliga till fastighetsförvaltningen
och baseras på bedömda kostnader för
kommande tolvmånadersperiod, rensat
för eventuella kostnader av engångs-
karaktär. Finansnettot har beräknats
utifrån aktuell räntebärande nettoskuld.
Ränta på likvida medel erhålls ej och
ränta på den räntebärande skulden har
beräknats utifrån genomsnittsräntan vid
periodens utgång.
13
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 14 =====
Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom
projektutveckling av hyresbostäder,
samhällsservice och kommersiella
lokaler där projektportföljen i huvudsak
hänför sig till egenutvecklade byggrät-
ter tillskapade från egna förvaltnings-
fastigheter med befintligt kassaflöde.
Genova är därmed aktivt i hela kedjan
av fastighetsinvesteringar – från förvärv
till förvaltning, projektutveckling och
byggnation där projekten ofta inklude-
rar att bidra kring utvecklingen av nya
stadsdelar.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enköping
och Upplands-Bro samt byggnation av ett
hotell i Palma, Mallorca.
Järngrindens pågående projekt utgörs
av bostadsrätter i Mark samt bostads-
och hyresrätter i Borås. Färdigställda
projekt på våra kärnmarknader kommer
ägas och förvaltas av Genova.
I Norrtälje är det första kvarteret fär-
digställt och inflyttat. Det andra kvarte-
ret, som är i produktion, innehåller 240
hyresbostäder.
Projektet Segerdal är beläget i
centrala Knivsta i direkt anslutning till
tågstationen. Projektet genomförs i ett
joint venture med Redito och de första
inflyttningarna påbörjades under andra
kvartalet 2023.
Projektet Korsängen i centrala
Enköping ligger i direkt anslutning till
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova
bygger 160 hyresbostäder som kommer
färdigställas under nästa år.
I Palma, Mallorca, har ett hotell inne-
hållandes 40 rum färdigställts efter kvar-
talets utgång. Projektet är beläget centralt
i Palma och är uthyrt till Nobis som också
hyr det under 2021 färdigställda hotellet
i samma område. Under andra kvartalet
avyttrades båda dessa hotell som har
frånträtts efter kvartalets utgång.
Genovas stadsutvecklingsprojekt
Viby, beläget i centrala Brunna i Upp-
lands-Bro, byggstartades under fjärde
kvartalet 2022. Den första etappen
omfattar 131 bostäder, en livsmedels-
butik och en grundskola F-9. Genova har
tecknat avsiktsförklaringar med Axfood
och Raoul Wallenbergskolan för att driva
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30
procent av fastighetsbolaget K2A.
Järngrinden har under perioden
frånträtt ett hyresrättsprojekt innehål-
landes 92 hyresbostäder samt färdig-
ställt ett bostadsrättsprojekt med 23
bostadsrätter, båda belägna i Borås.
Järngrindens pågående projekt i Mark
omfattar 13 bostadsrätter och projekten
kommer att färdigställas och frånträdas
under 2023. Utöver detta har Järngrin-
den ett pågående projekt i Borås via joint
ventures och intressebolag. Samtliga av
Järngrindens pågående projekt kommer
att frånträdas vid färdigställande.
Byggrättsportföljen
I syfte att illustrera värdet på Genovas
byggrättsportfölj upplyser Genova om
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar
sin utgångspunkt i ett externt bedömt
marknadsvärde på de outnyttjade bygg-
rätterna under planerade projekt. Detta
kan vara relevant för det fall Genova ej
skulle fullfölja sin affärsplan och explo-
atera byggrätterna utan i stället avyttra
dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30
september av de framtida byggrätterna
uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga
byggnader på dessa fastigheter, som
i förekommande fall kommer behöva
rivas i samband med exploatering, samt
upparbetad investering för planerade
projekt har per 30 september ett bokfört
värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att
övervärdet i koncernens byggrättsport-
följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr.
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas
balansräkning.
Järngrindens byggrätter har inte
externvärderats och är exkluderade ur
det övervärde som Genova bedömer
finns utöver balansräkningen. Ambitio-
nen framöver är att Järngrindens bygg-
rätter ska externvärderas för att även
illustrera Järngrindens övervärde som
en del av Genovakoncernen långsiktigt.
8 934
Antal bostadsbyggrätter
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
580 Tkvm
Uthyrningsbar yta
14
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 15 =====
Gredelby 21:1, Knivsta
Projektutveckling per geografi
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Projektutveckling per fastighetskategori
30 september 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 937 Mkr
Hyresvärde
Totalt 937 Mkr
88%
Hyresbostäder
4%
Kommersiella
fastigheter
8%
Samhälls-
fastigheter
40%
Storstockholm
Uthyrbar yta
Totalt 580 Tkvm
66%
Hyresbostäder
25%
Bostadsrätter
3%
Kommersiella
fastigheter
6%
Samhälls-
fastigheter
Uthyrbar yta
Totalt 580 Tkvm
6%
Övrigt
42%
Storstockholm
21%
Uppsala
31%
Väst
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 29 747 Mkr
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 29 747 Mkr
60%
Hyresbostäder
30%
Bostadsrätter
2%
Kommersiella
fastigheter
6%
Samhälls-
fastigheter
48%
Storstockholm
5%
Övrigt
19%
Uppsala
28%
Väst
6%
Övrigt
26%
Uppsala
27%
Väst
15
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 16 =====
Information om pågående byggnation och planerade projekt
i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek,
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner,
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
30 september 2023
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat
färdig-
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört
värde2,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4
2024
246 12 752 - 601 47 130 25 1 933 545 368 402
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q2 2023/
Q1 2025
102 6 309 271 329 50 000 15 2 301 301 158 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q1/Q3 2024 160 8 031 244 389 47 009 19 2 283 386 236 239
Viby, Etapp 1 4 Upplands-Bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 492 47 213 22 2 132 429 90 90
Viby, Etapp 1 4 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 306 54 000 15 2 600 238 43 43
Järngrinden 5 Egen förvaltning 72 4 048 - 150 36 993 - - 134 - -
Järngrinden 5 BRF6 60 2 484 - 148 59 402 - - 121 123 123
Hotell Can Oliver 7 Palma Kommersiella
fastigheter
Q2 2021 Q3 2023 40 - - - - - - - - 239
Summa pågående byggnationer 811 42 353 7 878 2 415 45 105 96 1 874 2 155 1 018 1 136
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Under kvartalet har 27 lägenheter
färdigställts och övergått till förvaltning (Genovas ekonomiska ägarandel har avrundats och motsvarar färdigställande av 14 lägenheter).
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning.
5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion.
6) Varav 23 lägenheter är färdigställda och kommer att överlämnas till bostadsrättsföreningen under nästa kvartal
7) Hotell Can Oliver har frånträtts efter kvartalets utgång
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Handelsmannen 1, Norrtälje
16
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 17 =====
Planerade projekt
30 september 2023
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört
värde2,
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 913 342 434 - 16 542 48 306 746 2 180 14 135 632 685
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 357 44 973 64 2 125 1 122 48 48
Kommersiella fastigheter - - 15 574 550 35 318 31 1 964 541 93 95
Bostadsrätter 2 025 141 426 - 8 884 62 820 - - 7 188 393 421
Summa per kategori 8 123 498 275 31 325 27 333 51 611 841 2 171 22 987 1 167 1 249
Per geografiskt område - Egen förvaltning
Storstockholm 2 028 115 964 17 292 7 151 53 661 315 2 365 6 047 327 367
Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 214 2 168 3 781 152 162
Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 257 1 991 4 915 219 219
Övrigt 525 27 335 - 1 198 43 831 55 2 028 1 057 75 80
Summa per geografi 6 098 356 849 31 325 18 448 47 525 841 2 171 15 799 774 829
Per geografiskt område - Bostadsrätter
Storstockholm 1 171 82 448 - 5 775 70 045 - - 4 593 227 254
Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 494 18 18
Väst 595 43 198 - 2 290 53 017 - - 1 892 145 145
Övrigt 40 4 750 - 228 48 000 - - 209 3 3
Summa per geografi 2 025 141 426 - 8 884 62 820 - - 7 188 393 421
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 199 198 412 17 292 12 926 59 924 315 2 365 10 640 554 621
Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 214 2 168 4 275 170 180
Väst 2 550 170 253 1 968 7 956 46 194 257 1 991 6 806 365 365
Övrigt 565 32 085 0 1 426 44 448 55 2 028 1 266 78 83
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 123 498 275 31 325 27 333 51 611 841 2 171 22 987 1 167 1 249
Varav Järngrinden 2 077 131 083 1 038 6 296 47 651 178 2 006 5 293 365 365
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där
Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip.
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta
30 september 2023
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
17
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 18 =====
Joint Ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är också
investeringar i joint ventures och intresse -
företag för att på så sätt få tillgång till
fler attraktiva kassaflödesgenererande
förvaltningsfastigheter med möjlighet till
projektutveckling av hyresbostäder, sam-
hällsservice och kommersiella lokaler.
Per den 30 september 2023 ägde
Genova andelar i fyra joint ventures samt
ägde indirekt andelar i ett antal intresse-
företag via ägandet i Järngrinden. De
gemensamt ägda bolagen innehar totalt
17 kassaflödesgenererande fastigheter
med ett sammanlagt fastighetsvärde
om cirka 1,8 Mdkr varav Genovas andel
uppgår till cirka 0,9 Mdkr.
Genovas andel av antalet bostads-
byggrätter uppgår till cirka 1 400 stycken
fördelat på cirka 93 Tkvm.
Resultat från andelar i joint ventures och
intresseföretag har påverkats av negativa
värdeförändringar om cirka 14 Mkr.
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
30 september 2023
Namn Andel, %
Bokfört
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal
fastigheter
Andel av
fastighetsvärde
Antal
bostäder
Uthyrningsbar
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens
intressebolag
49 261 Västsverige 5 256 400 25
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 90 Stockholm 4 227 192 12
GenovaRedito 50 76 Knivsta 3 133 102 7
Greenova 50 8 Stockholm 5 90 285 24
548 18 906 1 364 91
Korsängen 20:47, Enköping
18
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 19 =====
Totalresultat för koncernen
Mkr
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Okt 2022
-sep 2023
Jan–dec
2022
Hyresintäkter 37 7,1 286,0 122,6 100,3 485,8 394,7
Driftskostnader -71,3 -58,2 -20,5 -17,7 -97, 2 -84,1
Underhållskostnader -17,1 -15,5 -5,4 -6,7 -25,3 -23,7
Fastighetsskatt -8,0 -6,2 -2,5 -2,1 -10,9 -9,1
Summa Fastighetskostnader -96,5 -79,9 -28,4 -26,5 -133,4 -116,9
Driftsöverskott 280,7 206,1 94,3 73,8 352,3 27 7,8
Central administration fastighetsförvaltning -17,5 -17, 2 -6,0 -5,8 -23,4 -23,2
Central administration projektutveckling -28,5 -21,1 -9,8 -7, 2 -35,7 -28,3
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -15,5 33,7 3,1 16,3 -9,9 39,3
Finansnetto -176,6 -105,9 -63,2 -37,8 -215,6 -144,9
Förvaltningsresultat 42,5 95,6 18,4 39,3 67,7 120,8
Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 – – – 43,0 0,0
Övriga intäkter – 1,1 – 0,5 1,5 2,6
Övriga kostnader -4,6 – -2,4 -4,6 –
Värdeförändringar fastigheter -368,3 423,4 -66,4 53,4 -593,0 198,7
Värdeförändringar derivat 35,2 – -1,1 – 35,2 –
Valutakurseffekter fastigheter 9,1 6,7 -10,4 2,9 4,5 2,2
Resultat före skatt -243,1 526,8 -61,9 96,1 -445,7 324,2
Inkomstskatt 41,2 -111,1 7,8 -22,9 84,0 -68,3
Periodens resultat -201,9 415,7 -54,1 73,2 -361,7 255,9
Övrigt totalresultat för perioden – – – – – –
Summa totalresultat för perioden -201,9 415,7 -54,1 73,2 -361,7 255,9
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -235,9 376,7 -53,8 55,0 -389,1 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 33,9 39,0 -0,2 18,2 27,4 32,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -235,9 376,7 -53,8 55,0 -389,1 223,5
Innehav utan bestämmande inflytande 33,9 39,0 -0,2 18,2 27,4 32,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -6,53 8,01 -1,65 0,95 -10,56 3,98
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 45 613 41 977
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 465 41 977 45 613 41 977 44 577 41 977
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation.
19
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 20 =====
Resultatanalys
Belopp inom parentes avser perioden januari–september 2022.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 377,1
Mkr (286,0). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna
om 32 procent. Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgår
till 122,6 Mkr (100,3). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig
främst till ett växande fastighetsbestånd.
Intäkterna från jämförbart bestånd är 21,7 Mkr högre jäm-
fört med samma period föregående år, vilket främst är en följd
av 2023 års inflationsjustering.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång
uppgick till 93,1 procent (94,9).
Utveckling intäkter
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd 289,5 267,9 8
Tillkomna fastigheter 85,1 12,7 e/t
Sålda fastigheter 2,4 5,4 e/t
Hyresintäkter 37 7,1 286,0 32
Kommersiella fastigheter 178,2 124,9 43
Samhällsfastigheter 198,9 161,1 23
Hyresintäkter 37 7,1 286,0 32
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt ökade under perioden till -96,5 Mkr (-79,9),
vilket motsvarar en ökning på cirka 21 procent. Kvartalets
fastighetskostnader uppgår till 28,4 Mkr (-26,5). Ökningen i
fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar
ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år.
Utveckling fastighetskostnader
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd -76,5 -76,9 -1
Tillkomna fastigheter -19,6 -2,0 e/t
Sålda fastigheter -0,4 -1,1 e/t
Fastighetskostnader -96,5 -79,9 21
Kommersiella fastigheter -48,9 -41,3 19
Samhällsfastigheter - 47,5 -38,6 23
Fastighetskostnader -96,5 -79,9 21
Fastighetskostnader årstakt per kvm
Kr/kvm
Kommer siella
fastigheter
Samhälls-
fastigheter Totalt
Drift -252 -318 -281
Underhåll -34 -37 -35
Fastighetsskatt -45 -7 -28
Totalt -331 -362 -345
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under perioden till 280,7 Mkr (206,1),
vilket motsvarar en ökning på 36 procent. Överskottsgraden
för perioden uppgick till 74,4 procent, vilket är högre jämfört
med motsvarande period föregående år då den uppgick till
72,1 procent. Den högre överskottsgraden är en effekt av infla-
tionsjustering av hyresintäkter inom jämförbart bestånd och
tillväxt i förvaltningsportföljen via förvärv och nyproduktion.
Kvartalets driftsöverskott uppgår till 94,3 Mkr (73,8) med
en överskottsgrad på 76,9 procent (73,6).
Central administration
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets-
förvaltning och projektutveckling. De totala centrala adminis-
trationskostnaderna uppgick under året till -46,0 Mkr (-38,3),
vilket motsvarar en ökning om 20 procent. Ökningen är fram-
för allt ett resultat av den växande verksamheten inklusive
förvärvet av Järngrinden.
Central administration
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -2,9 -6,9
Personalkostnader -12,7 -8,1
Avskrivningar och leasing -1,8 -2,2
Central administration
fastighetsförvaltning -17,5 -17, 2
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -4,7 -8,4
Personalkostnader -20,8 -10,0
Avskrivningar och leasing -3,0 -2,7
Central administration projektutveckling -28,5 -21,1
20
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 21 =====
Resultat från andelar i joint ventures
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures har
under perioden uppgått till -15,5 Mkr (33,7) och avser resultat
från den löpande driften och värdeförändringar samt avyttring
av GenovaFastator. Den negativa resultateffekten jämfört med
2022 om cirka 49,2 Mkr är framför allt hänförlig till värdeföränd-
ringar på fastigheter samt en följd av att Järngrinden sedan 1
januari 2023 konsolideras som ett dotterföretag.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -176,6 Mkr (-105,9) i den växande
fastighetsförvaltningen och projektverksamheten som
finansieras via banklån och obligationslån. De räntekostnader
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande
kostnad som belastar finansnettot. Projektverksamheten
omfattar pågående nyanläggningar, kommande projekt och
investeringar i joint ventures. Finansieringen av projektverk-
samheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och
aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet.
Under perioden har 91,3 Mkr aktiverats hänförligt till projekt-
verksamheten. I nuläget är bedömningen att den årliga aktive-
ringen hänförlig till projektverksamheten kommer att uppgå till
cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 6,0 pro-
cent (6,3 procent inklusive obligationslån och byggnadskredi-
tiv). Bland finansiella kostnader under perioden ingår -12,9 Mkr
(-10,8) som avser kostnader för upptagande av lån som perio-
diseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för perioden
uppgick till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader
av engångskaraktär exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Ränteintäkter 23,0 3,7
Räntekostnader lån -185,5 -97,7
Räntekostnader leasing -1,2 -1,1
Övriga finansiella kostnader -12,9 -10,8
Finansnetto -176,6 -105,9
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 42,5 Mkr
(95,6), vilket är en minskning med 56 procent. Minskningen är
hänförlig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint
ventures samt ökade räntekostnader men kompenserades av
ett högre driftöverskott.
Resultat från nyproduktion bostäder
I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt
utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet
bestod av 92 nyproducerade hyresrätter.
I juni färdigställdes och avyttrades Järngrindens bostads-
rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 10,4 Mkr. Projek-
tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter.
Värdeförändringar fastigheter
Ökade avkastningskrav om i genomsnitt cirka 60 punkter har
under perioden påverkat värden negativt.
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Förändring driftnetto -35,1 29,6
Pågående byggnation -33,8 150,0
Mark- och outnyttjade byggrätter - 47, 2 211,1
Förändring avkastningskrav -242,1 -17,5
Förvärv - 50,2
Försäljningar -10,1 -
Värdeförändringar fastigheter -368,3 423,4
Värdeförändringar derivat
Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde
på ränteswappar.
21
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 22 =====
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 41,2 Mkr (-111,1) och hänför sig i
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både
aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi-
nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav-
drag kan beräknas till cirka 371 Mkr (380) samt obeskattade
reserver om cirka 88 Mkr (71). Som uppskjutna skatteskulder
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden
mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den
skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Resultat före skatt -243,1 526,8
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats 50,1 -108,5
Ej skattepliktiga intäkter 27,8 7,3
Ej avdragsgilla kostnader -10,9 -3,2
Ej avdragsgillt räntenetto -45,6 -8,2
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 16,8 -
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -1,6 -
Återföring vid fastighetstransaktioner - 1,1
Justering skatt avseende tidigare år 1,3 -
Förändring i skattemässiga underskott 1,7 -
Övrigt 1,6 0,4
Periodens skatt enligt resultaträkningen 41,2 -111,1
Uppskjutna skatteskulder, netto
Mkr
Jan–sep
2023
Jan–sep
2022
Temporära skillnader fastigheter -552,8 -570,9
Obeskattade reserver -18,1 -14,7
Summa uppskjutna skatteskulder -570,9 -585,6
Underskottsavdrag 76,4 78,3
Övrigt 9,1 0,2
Summa uppskjutna skattefordringar 76,4 78,3
Uppskjutna skatteskulder, netto -494,5 -507,3
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 201,9 Mkr (415,7). Jämfört med
2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet
minskat under årets första tre kvartal. Värdeförändringarna,
med avsättning för uppskjuten skatt har minskat vilket gör att
Genova redovisar ett resultat efter skatt för perioden som är
lägre än motsvarande period 2022.
22
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 23 =====
Balansräkning för koncernen
Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9 - 202,9
Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2
Pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6 860,5
Projekteringsfastigheter 1 249,1 143,4 1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar 18,0 - 18,9
Nyttjanderättstillgångar 10,8 29,4 32,6
Inventarier 5,4 3,0 4,7
Uppskjutna skattefordringar 85,5 78,5 81,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag 548,9 865,7 556,1
Derivat 40,9 - -
Övriga långfristiga fordringar 302,6 271,4 301,1
Summa anläggningstillgångar 11 431,9 10 288,4 11 264,2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt 123,3 - 197,0
Hyresfordringar och kundfordringar 10,1 14,5 33,3
Övriga fordringar 189,1 164,8 186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53,0 37,7 38,4
Likvida medel 669,0 206,3 257,7
Summa omsättningstillgångar 1 044,5 423,3 712,9
SUMMA TILLGÅNGAR 12 476,5 10 711,7 11 97 7,1
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5 1 459,5
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 238,8 1 687,0 1 535,7
Hybridobligation 800,0 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 783,7 141,6 749,8
Summa eget kapital 4 529,9 4 138,5 4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 4 793,9 4 087,7 4 151,1
Obligationslån – 1 264,7 742,0
Leasingskuld 30,4 25,1 29,5
Övriga långfristiga skulder 65,4 3,1 63,0
Uppskjutna skatteskulder 570,9 584,6 619,5
Summa långfristiga skulder 5 460,5 5 965,2 5 605,2
Kortfristiga skulder
Upplåning från kreditinstitut 97 7,3 372,5 901,2
Obligationslån 1 141,8 6,7 533,2
Checkräkningskredit 3,1 42,3 0,0
Leverantörsskulder 69,0 54,2 93,9
Leasingskuld 6,2 4,3 4,8
Aktuella skatteskulder 14,8 12,5 11,2
Övriga skulder 135,1 24,4 130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 138,8 91,1 101,4
Summa kortfristiga skulder 2 486,1 608,0 1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 12 476,5 10 711,7 11 97 7,1
23
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 24 =====
Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal
utestående
aktier,
tusental
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat inkl.
periodens
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan
bestäm -
mande
inflytande
Summa
eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9
Totalresultat
Årets resultat 223,5 32,5 255,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 19,4 614,7 634,1
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Valutakurseffekt -1,3 -1,3
Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Periodens resultat -235,9 33,9 -201,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -235,9 33,9 -201,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -61,1 -61,1
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 30 september 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 238,9 800,0 783,7 4 529,9
24
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 25 =====
Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 31 december 2022
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 82 helägda
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal-
kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets-
portföljen bedöms till cirka 5,5 procent vid bokslutsdagen.
Pågående nyanläggning
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping, Upplands-Bro samt ett hotell i Palma, Mallorca.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa
fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för
förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella
belopp till pågående nyanläggningar.
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående
bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som
färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas
som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis. Per den 30 september utfördes de externa
värderingarna av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde-
hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data
för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
Ingående värde förvaltningsfastig -
heter
8 183,2 6 902,6 6 902,6
+ Förvärv - 345,0 1 055,3
+ Till- och ombyggnation 68,2 38,1 56,8
- Försäljningar -87,9 -228,5 -228,5
+/- Omklassificeringar 132,1 461,0 341,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -340,0 274,2 55,7
Utgående värde förvaltnings -
fastigheter
7 955,6 7 792,4 8 183,2
Ingående värde pågående
nyanläggningar
860,5 945,8 945,8
+ Förvärv - - 0,0
+ Nybyggnation 359,3 469,8 622,6
- Försäljningar - - 0,0
+/- Omklassificeringar -158,3 -461,0 -864,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -49,1 150,0 156,7
Utgående värde pågående
nyanläggningar
1 012,4 1 104,6 860,5
Ingående värde projekterings -
fastigheter
1 023,2 114,1 114,1
+ Förvärv - - 336,1
+/- Omklassificeringar 50,4 - 523,0
+/- Orealiserade värdeförändringar 29,0 - -10,9
+ Aktiveringar 146,5 29,4 60,9
Utgående värde projekterings -
fastigheter
1 249,1 143,5 1 023,2
Ingående värde pågående
bostadsprojekt
197,0 - -
+ Förvärv - 197,0
+ Nybyggnation 36,3 - -
- Försäljningar -110,0 - -
Utgående värde pågående
bostadsprojekt
123,3 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 340,4 9 040,5 10 264,0
Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4 8 183,2
Pågående byggnation 1 012,4 1 104,6 860,5
Planerade projekt 1 249,1 143,5 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 123,3 0,0 197,0
Utgående värde fastighets -
beståndet
10 340,4 9 040,5 10 264,0
25
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 26 =====
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 529,9
Mkr (4 595,5) och soliditeten till 36,3 procent (38,4).
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 5 015,3 Mkr
(5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 2 procent. Det
Substansvärde
30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 529,9 99,31 4 138,5 98,59 4 595,5 109,48
Återläggning:
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 570,9 12,52 584,6 13,93 619,5 14,76
Avdrag:
Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -85,5 -1,87 -78,5 -1,87 -81,1 -1,93
Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06 -800,0 -19,06
Innehav utan bestämmande inflytande -783,7 -17,18 -141,6 -3,37 -749,8 -17,86
Långsiktigt substansvärde hänförligt till stamaktieägare 3 431,6 75,23 3 703,0 88,22 3 584,1 85,38
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick
till 3 431,6 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 4
procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie-
ägarna per aktie uppgick till 75,23 kronor per aktie (85,38).
Direktavkastningskrav per kategori
%
30 sep
2023
30 sep
2022
Kommersiella fastigheter 1 6,1 5,6
Samhällsfastigheter 5,0 4,5
Totalt 5,5 4,9
1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för
förvaltningsfastigheter och exkluderar Hotel Concepcio i Palma som internvärderas.
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
30 sep
2023
30 sep
2022
Hyresvärde kr/kvm 1 489 1 442
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -345 329
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 041 1 039
Överskottsgrad, % 1 75 76
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 673 26 004
Uthyrningsbar yta, tkvm 367,1 300,0
Antal fastigheter 82 64
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Räntebärande skulder
Koncernen hade den 30 september 2023 räntebärande skulder
hänförliga till förvaltningsfastigheter och projektfastigheter
om 6 916 Mkr (5 743) vilket motsvarade en belåningsgrad om
60,4 procent (59,1) justerat för likvida medel. I nedanstående
tabeller och diagram (förutom tabellen för kapitalstruktur som
utgår från balansräkningen per 30 september) är obligationen
som löstes den 2 oktober exkluderad för att ge en rättvisande
bild framåt. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka
6,0 procent (6,3 procent inklusive byggnadskreditiv och
obligationslån) den 30 september 2023 med en soliditet som
vid samma tidpunkt uppgick till 36,3 procent (38,6). Efter
kvartalets utgång har Genova löst in det kvarstående belop-
pet om 410 Mkr i obligationslånet med slutligt förfall den 30
september 2023. Därutöver har hotellfastigheterna i Palma
som i juli 2023 avtalades om försäljning frånträtts och i sam-
band med det amorterades byggnadskreditiv om cirka 45 Mkr
och likviditet om cirka 350 Mkr frigjordes. Efter inlösen av
obligationslånet, effekterna av frånträdet i Palma, och tilltänkt
ytterligare amortering av kortfristig skuld bedöms justerad
belåningsgrad uppgå till cirka 57 procent och justerad soliditet
uppgå till cirka 39 procent.
Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens
aktuella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per
den 30 september och ska inte tolkas som den genomsnitt-
liga räntenivån under perioden januari till september. Den
genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en
prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och
förändringar i Stibor inte har beaktats.
De räntebärande skulderna är hänförliga till lån som upp-
tagits vid förvärv, refinansieringar av den befintliga fastig-
hetsportföljen samt finansiering av projekt och investeringar i
joint ventures. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvan-
liga garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess
fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella
nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30
september 2023 till 2,3 år (2,6). Kreditförfallostrukturen per
samma datum framgår av tabellen på sidan 27.
Långsiktig finansiering
Under perioden har Genova genomfört ett flertal väsent-
liga åtgärder för att stärka balansräkningen. Under januari
genomförde Genova en riktad nyemission av stamaktier
och tillfördes därmed cirka 200 Mkr. Därutöver har Genova
återköpt obligationer till ett belopp om 142,5 Mkr varav 115
Mkr i obligationslånet om 525 Mkr med förfall i september
2023 och 27,5 Mkr i obligationslånet om 750 Mkr med förfall i
26
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 27 =====
Kreditförfallostruktur 1
30 september 2023
2023 2024 2028202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Långsiktig bank finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
september 2024. Det totala kvarstående beloppet om 410 Mkr
i obligationslånet med slutligt förfall den 30 september 2023
löstes in den 2 oktober. Under perioden har Genova även sålt
fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 500
Mkr vilket har frigjort likviditet om cirka 400 Mkr efter lösen
av skuld. Av dessa utgör försäljningen av hotellfastigheter i
Palma cirka 400 Mkr av det underliggande fastighetsvärdet
och cirka 350 Mkr av den frigjorda likviditeten. Hotellfastig-
heterna i Palma har efter periodens utgång frånträtts och de
slutliga effekterna av detta redovisas i bokslutskommunikén
för januari-december 2023.
Efter slutlig inlösen av obligationen med förfall 30 septem-
ber 2023 har Genova under 2023 förfall i kreditförfallostruk-
turen nedan om 190 Mkr. Hela beloppet avser finansiering i
bankmarknaden där Genova och det nu konsoliderade bolaget
Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till
sina befintliga förvaltningsfastigheter.
Genovas fokus framåt är att hantera obligationsförfallet
under 2024 och planen är att minska exponeringen mot obli-
gationsmarknaden. Förfallet uppgår totalt till 750 Mkr varav
27,5 Mkr har återköpts sedan tidigare.
Kapitalstruktur
30 september 2023
20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23
Q3
Mkr %
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
66 62
39 36
59
34
56
38
59
38
60
36
62
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Ränte- och kreditförfallostruktur
30 september 2023
Ränteförfall 1 Kreditförfall 2 Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal,
Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
Räntederivat,
Mkr
Fast räntenivå,
%
Rörlig ränta 3 4 027 7,08 - - - - -
2023 - - 190 190 - - -
2024 4 1,62 1 265 1 215 50 - -
2025 500 4,52 1 387 1 387 - 500 2,50
2026 9 3,96 1 168 1 168 - - -
2027 522 4,50 2 073 1 903 171 - -
2028 809 4,66 9 9 - 800 2,35
Totalt 5 872 6,29 6 093 5 872 221 1 300 2,41
Byggnadskreditiv 6,71 939 613 326
Totalt 6,33 7 031 6 485 547
Lån exklusive obligation
och byggnadskreditiv
5,97 5 370 5 149 221
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 30 september och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) Exkluderat det utestående obligationslånet om 410 Mkr som löstes in 2 oktober 2023.
3) 722,5 Mkr (netto efter återköp av 27,5 Mkr) avser obligation räntesats 4,50 procent.
1) Exkluderat det utestående obligationslånet om 410 Mkr som löstes in 2 oktober 2023.
Likviditet och outnyttjade faciliteter
Total tillgänglig likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår
till 1 303 Mkr. I beloppet ingår kassa med 669 Mkr, outnyttjade
revolverande krediter och checkräkning om totalt 308 Mkr samt
326 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade.
Räntebindning
Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning som ett
led i Genovas uppbyggnad av nuvarande fastighetsbestånd.
Strategin framgent strävar efter att finna en bättre balans i
räntestrategin för att skapa största möjliga förutsägbarhet.
Således utvärderas regelbundet de derivatmöjligheter som
marknaden erbjuder.
Per 30 september 2023 har Genova två ränteswapavtal om
totalt 1 300 Mkr. Under första kvartalet 2023 ingick Genova en
ränteswap om totalt 800 Mkr med en fast ränta om 2,35 procent
som löper ut januari 2028. Under tredje kvartalet 2023 ingick
Genova en ränteswap om totalt 500 Mkr med en fast ränta om
2,50 procent som löper ut i september 2025. Utöver detta har
Genova fasträntelån till ett belopp om 545 Mkr vilket innebär
att cirka 31 procent av kreditportföljen är räntesäkrad. Samtliga
fasträntelån och ränteswappar framgår i tabellen för kredit- och
ränteförfallostruktur.
27
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 28 =====
Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 42,5 95,6 120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 68,5 -19,6 -39,0
Övriga intäkter - 1,1 2,6
Övriga kostnader -4,6 - -
Betald skatt -9,4 1,0 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 97,0 78,1 86,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 18,9 1,4 -9,9
Förändring övriga rörelsefordringar -7,4 -45,9 -58,1
Förändring leverantörsskulder -24,9 -1,7 35,1
Förändring övriga rörelseskulder -2,3 -44,7 19,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 81,3 -12,8 73,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt - 617,8 -881,7 -1 095,7
Investeringar i inventarier -0,3 -0,6 -1,4
Försäljning av fastigheter 224,1 228,5 228,5
Investeringar i dotterföretag 1 - - 149,5
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -6,0 -28,9 -48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -400,1 -682,7 -767,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 197,9 -
Emission hybridobligation - 98,5 98,5
Upptagna lån 891,1 865,5 922,0
Amortering av lån -302,5 -337,8 -327,9
Lämnad utdelning -54,9 -40,5 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 730,2 585,7 636,1
Periodens kassaflöde 411,3 -109,8 -58,3
Likvida medel vid periodens början 257,7 316,1 316,0
Likvida medel vid periodens slut 669,0 206,3 257,7
*) Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 4,8 5,0 7,5
Resultat från andelar i joint ventures 15,5 -33,7 -39,3
Upplupen ränta 48,1 9,1 -7, 2
68,5 -19,6 -39,0
Erhållen ränta 6,4 3,7 8,4
Betald ränta -160,5 -99,7 -155,3
1) Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr.
28
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 29 =====
Segmentsrapportering
Jan-sep 2023 Jan-sep 2022
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej
fördelat Totalt
Hyresintäkter 37 7,1 37 7,1 286,0 286,0
Summa intäkter 37 7,1 37 7,1 286,0 286,0
Fastighetskostnader -96,5 -96,5 -79,9 -79,9
Summa fastighetskostnader -96,5 -96,5 -79,9 -79,9
Driftsöverskott/resultat från
nyproduktion 280,7 280,7 206,1 206,1
Central administration -17,5 -28,5 -46,0 -17, 2 -21,1 -38,3
Resultat från andelar i joint ventures -15,5 -15,5 33,7 33,7
Finansnetto -176,6 -176,6 -105,9 -105,9
Resultat från nyproduktion bostäder 43,0 43,0 -
Övriga intäkter - 1,1 1,1
Övriga kostnader -4,6 -4,6 0,0
Värdeförändringar fastigheter -368,3 -368,3 423,4 423,4
Värdeförändringar derivat 35,2 35,2 0,0
Valutakurseffekt fastighet 9,1 9,1 6,7 6,7
Resultat före skatt -253,0 9,9 -243,1 546,8 -20,0 526,8
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 955,6 7 792,4
Pågående nyanläggningar 1 012,4 1 104,6
Projekteringsfastigheter 1 249,1 143,4
Pågående bostadsprojekt 123,3 -
Andelar i joint ventures 548,9 865,7
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 68,2 882,3
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den
interna rapporteringen till företagets högste verkställande
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras,
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader.
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas
per segment och som framgår av koncernens rapport över
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett
nytt segment.
29
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 30 =====
Nyckeltal
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Jan–dec
2022
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Pågående byggnation, antal 811 797 811 797 1 006
Färdigställda bostäder, antal 195 - 14 - 179
Totalt antal byggrätter, antal 8 934 7 044 8 934 7 044 9 322
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 202,0 156,4 202,0 156,4 207,6
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 165,1 143,3 165,1 143,3 160,4
Total uthyrbar yta, tkvm 367,1 299,7 367,1 299,7 368,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 94,9 93,1 94,9 94,0
Överskottsgrad, % 74,4 72,1 76,9 73,6 70,4
Nettoinvesteringar, Mkr 394,0 653,8 251,8 138,7 7 17, 2
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -7,9 14,2 -4,7 7,4 6,2
Soliditet, % 36,3 38,6 36,3 38,6 38,4
Belåningsgrad, % 60,4 61,7 60,4 61,7 59,1
Genomsnittlig räntenivå, % 6,0 3,7 6,0 3,7 4,5
Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,3 4,4 6,3 4,4 5,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,5 2,0 2,0
Kapitalbindningstid, antal år 2,3 2,9 2,3 2,9 2,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977 41 977
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 465 41 977 45 465 41 977 41 977
Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,40 1,31 -0,07 0,57 1,53
Tillväxt förvaltningsresultat R12, per aktie före utdelning, % -53,7 58,4 -53,7 58,4 16,5
Resultat per aktie, kr -6,53 8,01 -1,65 0,95 3,98
Eget kapital, Mkr 4 529,9 4 138,5 4 529,9 4 138,5 4 595,5
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 946,2 3 196,9 2 946,2 3 196,9 3 045,7
Eget kapital per aktie, kr 64,59 76,16 64,59 76,16 72,56
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 015,3 4 644,6 5 015,3 4 644,6 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 431,6 3 703,0 3 431,6 3 703,0 3 584,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 75,23 88,21 75,23 88,21 85,38
30
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 31 =====
Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-sep
2023
Jan-sep
2022
Jul-sep
2023
Jul-sep
2022
Jan–dec
2022
Nettoomsättning 5,3 7,0 1,8 0,1 7,0
Summa rörelsens intäkter 5,3 7,0 1,8 0,1 7,0
Övriga externa kostnader -5,2 -4,3 -2,3 -0,9 -5,6
Personalkostnader -7,3 -8,8 -2,7 -3,2 -11,5
Summa rörelsens kostnader -12,5 -13,1 -5,0 -4,1 -17,1
Rörelseresultat -7, 2 -6,1 -3,2 -4,0 -10,1
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag - -5,5 - - -83,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 49,9 38,2 1,1 38,1 136,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -84,8 -57,3 -26,6 -20,5 -87,0
Resultat från finansiella poster -34,9 -24,6 -25,5 17,6 -33,5
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag – – – – 10,7
Resultat före skatt -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -32,9
Skatt på årets resultat – – – – -0,1
Årets resultat -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -33,0
Övrigt totalresultat för året – – – – –
Summa totalresultat för året -42,1 -30,7 -28,7 13,6 -33,0
31
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 32 =====
Moderbolagets balansräkning
Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 221,8 818,2
Andelar i intresseföretag – 563,4 –
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,5 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 967,7 1 727,6 1 886,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 808,3 2 535,3 2 726,9
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 5,3 – –
Övriga fordringar 4,6 3,5 5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,6 1,4 1,3
15,5 4,9 6,6
Likvida medel 440,8 209,0 65,1
Summa omsättningstillgångar 456,3 213,9 71,7
SUMMA TILLGÅNGAR 3 264,6 2 749,2 2 798,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 50,4 50,4
Summa bundet eget kapital 54,7 50,4 50,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 - 811,7
Balanserat resultat -579,2 343,7 -485,1
Periodens/årets resultat -42,1 -30,7 -33,0
Summa fritt eget kapital 383,5 313,0 293,6
Hybridobligation 800,0 800,0 800,0
Summa eget kapital 1 238,2 1 163,4 1 144,0
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 300,0 – –
Obligationslån – 1 264,7 742,0
Summa långfristiga skulder 300,0 1 265,7 742,0
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 100,0 – –
Checkräkningskredit – 42,3 0,0
Obligationslån 1 132,5 6,7 533,2
Leverantörsskulder 1,8 1,0 0,1
Skulder till koncernföretag 488,6 268,0 355,9
Aktuella skatteskulder 0,1 - 0,2
Övriga skulder 0,8 0,9 22,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2,7 2,2 0,6
Summa kortfristiga skulder 1 726,4 321,1 912,5
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 264,6 2 749,2 2 798,5
32
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 33 =====
Moderbolagets rapport över
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Hybrid-
obligation
Summa eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2
Omföring i ny räkning -42,8 42,8 –
Årets resultat -33,0 -33,0
Summa totalresultat -33,0 -33,0
Transaktioner med ägare
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -42,1 -42,1
Summa totalresultat -42,1 -42,1
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -61,1 -61,1
Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4
Utgående balans per 30 september 2023 54,7 1 004,8 -579,2 -42,1 800,0 1 238,3
33
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 34 =====
Möjligheter och risker för
koncernen och moderbolaget
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få
betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning.
I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga
transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och
riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre-
rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information
om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på
sidorna 70–75.
De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent-
liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt
bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i
såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt
som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande
utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar
efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt
förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi-
fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i
enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med
god likviditet, ger trygghet i en osäker tid.
Möjligheter och risker i kassaflöde
Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande
fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad
och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett
evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att
fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för-
värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport-
följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder,
främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor,
förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen-
utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning.
Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på
marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång-
siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och
omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid
nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög
lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig
kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett
viktigt inslag.
Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp-
rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed
erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader
och låga vakanser.
Merparten av Genovas lokalhyresavtal är inflationssäkrade
genom indexuppräkning, vilket ger en motvikt mot stigande
räntor.
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring
Effekt på
kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 25 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 69 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt
av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig-
heter inkluderas i resultaträkningen.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar;
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en
given investering.
Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan,
där investerare analyserar fastigheternas förväntade drifts-
överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav-
kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre
direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en
vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt.
Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig-
heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm-
ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga
vakanser och kostnader.
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 517 Mkr +/- 1 035 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 857/9 823 Mkr 11 374/9 306 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,9/3,2 % -5,5/6,7 %
Justerad belåningsgrad 58/64 % 55/67 %
Effekt på soliditet 1,7/-1,9 % 3,3/-3,9 %
Justerad soliditet 38/34 % 40/32 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
34
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 35 =====
Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nas-
daq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut
1 921 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 september
2023 uppgick till 37,60 kr. Per den 30 september 2023 uppgick
det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329.
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal
Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant
för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och
åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring
likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar
köp- respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor
med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs.
Riktad nyemission
I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka
3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor
per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes
Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade
till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar
institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage-
ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar
Fondförvaltning och Enter Fonder.
Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55
kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuilding-för-
farande och genomfördes med stöd av bemyndigande från års-
stämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsva-
rar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda
genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10
handelsdagarna.
Genom nyemissionen stärktes Genovas finansiella ställning
och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter.
Aktieägare
30 september 2023
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 535 000 16,52 16,52
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 536 559 7,75 7,75
Lancelot Asset Management 3 239 754 7,10 7,10
Swedbank Robur Fonder 2 750 000 6,03 6,03
Skandia 2 239 731 4,91 4,91
Michael Moschewitz (via bolag) 2 155 538 4,73 4,73
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41
BNP Paribas 413 688 0,91 0,91
Cancerfonden 300 000 0,66 0,66
Handelsbanken Fonder 252 000 0,55 0,55
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Futur Pension 208 195 0,46 0,46
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Avanza Pension 175 839 0,39 0,39
Summa övriga ägare 1 335 511 2,93 2,93
Summa 45 613 329 100,00 100,00
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna
likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas
på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende
förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från
externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost
för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig-
hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
35
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 36 =====
Övriga upplysningar
Organisation
Medelantalet anställda i organisationen uppgick under
perioden till 36 (34) varav 20 (19) är kvinnor. Medarbetarna
har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning,
projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring
och försäljning.
Närståendetransaktioner
Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års-
redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har
inte förändrats väsentligt under perioden jämfört med före-
gående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande
befattningshavare har utbetalts.
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att
hållas i Stockholm den 2 maj 2024.
Incitamentsprogram
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av
högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption
berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85
kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och
med den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30
kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har
tecknats av bolagets dotter bolag Genova Fastigheter AB som
i sin tur överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda
och konsulter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts
enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har
utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000
teckningsoptioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya
stamaktier uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent
(beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstäm-
man 2023).
Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper
från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av
en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam-
aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och
med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om
samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om
cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten
för årsstämman 2021).
Redovisningsprinciper
Genova tillämpar International Financial Reporting Standards
(IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har
upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplys-
ningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella
rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av
delårsrapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i
enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer och
årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderings-
principer har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se
not 2 i Genovas årsredovisning 2022.
Intäkter
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning
av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet.
Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de
varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett
avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att
ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens
intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig-
het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i
årsredovisningen 2022.
Revisorernas granskning
Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig gransk-
ning av bolagets revisorer.
36
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 37 =====
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att del-
årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 27 oktober 2023
Mikael Borg, styrelseordförande
Anette Asklin, styrelseledamot
Micael Bile, styrelseledamot
Andreas Eneskjöld, styrelseledamot
Erika Olsén, styrelseledamot
Maria Rankka, styrelseledamot
Michael Moschewitz, VD
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké januari-december 2023 21 februari 2024
Årsredovisning 2023 27 mars 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 2 maj 2024
Årsstämma 2024 2 maj 2024
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD
e-post: michael.moschewitz@genova.se
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27 oktober 2023 kl. 08.00 CEST.
37
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 38 =====
Revisors granskningsrapport
Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del-
årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova
Property Group AB per 30 september 2023 och den niomåna-
dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och
presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och års-
redovis¬ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning
och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med
International Standard on Review Engagements ISRE 2410
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd
av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är
ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att
utföra analytisk gransk¬ning och att vidta andra översikt-
liga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en
annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfatt¬ning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-
ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker-
het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som
skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad
på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer-
nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 27 oktober 2023
Ernst & Young AB
Henrik Nilsson
Auktoriserad revisor
38
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 39 =====
Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12
månader, i förhållande till genomsnittligt
eget kapital. Avkastning på eget kapital
används för att belysa Genovas förmåga att
generera vinst på ägarnas kapital.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i förhållande till marknadsvärdet på
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg-
ningar och projekteringsfastigheter vid rap-
portperiodens slut. Belåningsgraden används
för att belysa Genovas finansiella risk.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala administrationskostnader,
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats.
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av
emitterade hybridobligationer och innehav
utan bestämmande inflytande i förhållande
till antalet utestående aktier per balans -
dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna
används för att belysa aktieägarnas andel av
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet anges i procent och är relevant för
att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad
i procent innebär en låg ekonomisk vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden
och utgörs av såväl kommersiella lokaler,
bostäder som samhällsfastigheter.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter
och kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktie -
ägare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för
hybridobligation i förhållande till det vägda
genomsnittliga antalet utestående aktier
under perioden. Justerat resultat efter skatt
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat
efter skatt per aktie.
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde
används för att ge intressenter information
om Genovas långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag
enhetligt sätt.
Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med
värdet av samtliga emitterade hybridobliga-
tioner och innehav utan bestämmande infly-
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt
till aktieägare anges för att förtydliga hur stor
del av det långsiktiga substansvärdet som
bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att
andelen hänförligt till innehavare av hybrid-
obligationer och innehav utan bestämmande
inflytande räknats bort.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie -
ägare dividerat med antalet utestående aktier
per balansdagen. Långsiktigt substansvärde
per aktie används för att belysa aktieägarnas
andel av bolagets långsiktiga substansvärde
hänförligt till aktieägarna per aktie.
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med
under perioden utbetald preferensaktieut -
delning och betalning för hybridobligation,
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående aktier under perioden.
Resultat efter skatt per aktie används för
att belysa aktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala
administrationskostnader hänförliga till
förvaltning i förhållande till räntenetto. I
beräkningen exkluderas finansiella poster
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens
utgång. Soliditeten används för att belysa
Genovas finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för
att mäta förvaltningens lönsamhet före det
att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
39
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 40 =====
Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,
111 46 Stockholm
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
40
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 41 =====
41
Genova Delårsrapport januari–september 2023
===== SIDA 42 =====