FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september / 2025 ===== SIDA 2 ===== Perioden januari–september 2025 • Hyresintäkterna uppgick till 386 Mkr (383). Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 4 Mkr, motsvarande en ökning på 1 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 288 Mkr (283), en ökning med 2 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 107 Mkr (84), en ökning med 27 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 72 Mkr (26), motsvarande 1,57 kr (0,58) per aktie, en ökning med 173 procent. • Periodens resultat uppgick till 144 Mkr (9), motsvarande 2,37 kr (-1,06) per aktie. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade med 5 procent till 3 396 Mkr (3 249), motsvarande 74,45 kr (71,24) per aktie. Kvartalet juli–september 2025 • Hyresintäkterna uppgick till 123 Mkr (121), en ökning med 2 procent. • Driftsöverskottet uppgick till 95 Mkr (92), en ökning med 3 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 26 Mkr (27), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 14 Mkr (9), motsvarande 0,30 kr (0,19) per aktie, en ökning med 58 procent. Ökningen hänför sig till minskade räntebetal ningar till följd av återköp av hybridobligationer. • Kvartalets resultat uppgick till 80 Mkr (-50), motsvarande 1,68 kr (-1,51) per aktie. Ökningen förklaras främst av positiva värdeförändringar på fastigheter och derivat. • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna ökade med 5 procent till 3 396 Mkr (3 249), motsvarande 74,45 kr (71,24) per aktie. Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jul–sep 2025 Jul–sep 2024 Okt 2024 - sep 2025 Jan-dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 386 383 123 121 511 508 Driftsöverskott, Mkr 288 283 95 92 374 369 Förvaltningsresultat, Mkr 107 84 26 27 163 140 Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 1,57 0,58 0,30 0,19 2,55 1,55 Periodens resultat, Mkr 144 9 80 -50 291 157 Fastighetsvärde, Mkr 9 800 9 521 9 800 9 521 9 800 10 004 Övervärde byggrättsportfölj, Mdkr 1,2 1,3 1,2 1,3 1,2 1,3 Nettoinvestering, Mkr 116 280 126 66 549 713 Belåningsgrad, % 54,6 51,7 54,6 51,7 54,6 54,5 Soliditet, % 35,7 36,6 35,7 36,6 35,7 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 670 4 648 4 670 4 648 4 670 4 650 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 396 3 249 3 396 3 249 3 396 3 273 Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 74,45 71,24 74,45 71,24 74,45 72,72 Perioden i sammandrag 74,45 kr Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie 9,8 Mdkr1 Fastighetsvärde 1,2 Mdkr2 Övervärde byggrättsportfölj 54,6 % Belåningsgrad 1) Varav pågående byggnation, planerade projekt och pågående bostadsprojekt om 2 142 Mkr. 2) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 26 kr per aktie. 2 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 3 ===== Väsentliga händelser Tredje kvartalet Viby: stadsutvecklingsprojekt med stark värdeutveckling Stadsutvecklingsprojektet Viby i Upp- lands-Bro visar hur Genova skapar värde genom att långsiktigt driva detaljplaner på egen, strategiskt förvärvad mark. Under tredje kvartalet förvärvade Genova K2A:s 30-procentiga andel i projektet, baserat på ett underliggande fastighets- värde om 650 Mkr. Med ett genomsnitt- ligt ingångsvärde om 90 Mkr och ned- lagda kostnader om 150 Mkr, har projektet genererat en betydande värdeökning sedan Genovas initiala förvärv år 2014. Likviden om 93 Mkr, netto efter regle- ring av fordringar och skulder, kommer att erläggas vid fyra tillfällen under perioden 2025-2028. En första betalning om 30 Mkr erlades under kvartalet. Framgångsrik emittering av gröna obligationer I augusti emitterade Genova framgångs- rikt 325 Mkr gröna obligationer under ett ramverk om totalt 750 Mkr med slutligt förfall 2029. Den rörliga räntan blev 3m Stibor + 375 baspunkter och kreditmar- ginalen var den lägsta Genova någonsin emitterat nya obligationer på. Händelser efter periodens utgång Avtal och avsiktsförklaring om förvärv av attraktiva fastighetsportföljer för cirka 1,2 Mdkr – delfinansiering genom nyemission av stamaktier Efter periodens utgång ingick Genova avtal med Landia om att förvärva en att- raktiv fastighetsportfölj i Stockholmsregi- onen bestående av fem fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 634 Mkr före avdrag för latent skatt. Förvär- vet bedöms stärka Genovas förvaltnings- resultat per aktie med cirka 20 procent och skapar förutsättningar för tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. Finansieringen är en kombination av banklån, tillgängliga likvida medel samt en nyemission av stamaktier i Genova till Landia om cirka 101 Mkr till en teck- ningskurs om 74,14 kronor per aktie, motsvarande en premie om 94,10 pro- cent i förhållande till den volymviktade genomsnittskursen för Genovas aktier på Nasdaq Stockholm under perioden 13–20 oktober 2025. Vidare har Genova ingått en avsikts- förklaring om ett tilläggsförvärv av tre fastigheter i Stockholmsregionen med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 600 Mkr. Förvärven stärker Genovas närvaro i attraktiva lägen på huvudmarkna- derna med stabila hyresgäster med lång återstående kontraktstid inom verksam- heter såsom life science, laboratorie- och forskningsverksamhet, hotell, samhälls- service, kontor och lager. Fastigheten Laboratoriet 1 i Solna ingår i den portfölj som Genova förvärvade efter kvartalets slut med fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen med stabila hyresgäster med lång återstående kontraktstid inom verksamheter såsom life science, laboratorie- och forskningsverksamhet, hotell, samhällsservice, kontor och lager. 3Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 4 ===== VD-kommentar Genova redovisar en kraftig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie för både perioden och kvartalet. Förvaltningsverksamheten utvecklades stabilt med stärkt driftsöverskott och en oförändrad uthyrningsgrad under kvartalet. I projektverksamheten är det hög aktivitet framförallt i det nyligen startade stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands-Bro som uppvisar en betydande värdeutveckling sedan vårt initiala förvärv. Efter kvartalets utgång har Genova ingått avtal och avsiktsförklaring om förvärv av attraktiva fastighetsportföljer i Stockholmsregionen för cirka 1,2 Mdkr som stärker vinst per aktie och där delfinansiering sker genom nyemission av stamaktier. Värdeskapande investeringar Projekt- och stadsutveckling från egna byggrätter är en av Genovas styrkor som möjliggör tillväxt och värdeskapande. Det visar vårt pågående stadsutveck- lingsprojekt Viby i Upplands-Bro där vi under våren byggstartade första etappen omfattande bostäder, skola, livsmedels- butik och servicelokaler. Vår långsiktiga strategi är att fort- sätta driva stads- och projektutveckling i tidiga skeden på våra fastigheter där vi ser fortsatt god efterfrågan och tydlig lönsamhet. Inriktningen framgent är att i högre grad dela risk i genomförandet av större stadsutvecklingsprojekt med kapi- talstarka partners, vilket frigör likviditet och skapar möjlighet för Genova att fort- sätta skapa värde genom investeringar i förvärv och projekt. Fokus på finansiering Vi fortsatte under kvartalet att arbeta med att sänka våra finansieringskostna- der, vilket successivt kommer få positivt genomslag i kassaflödet och våra nyckel- tal. I augusti emitterade Genova ett grönt obligationslån om 325 Mkr med slutligt förfall i september 2029 och med en kre- ditmarginal om 375 räntepunkter, den lägsta kreditmarginal Genova emitterat på. Snitträntan, inklusive byggkreditiv, minskade något under kvartalet till 4,86 procent. Vidare avser vi att under fjärde kvartalet återköpa hybridobligationer med förfall 2026, vilket kommer bidra till lägre finansiella kostnader. Attraktivt portföljförvärv stärker intjäningen Efter periodens slut har vi genomfört förvärv och ingått avsiktsförklaring om förvärv som leder till en betydande positiv resultatpåverkan och bibehållen stabil balansräkning. Vi förvärvar en fastighetsportfölj i Stockholmsregionen för 634 Mkr som beräknas stärka för- valtningsresultat per aktie med cirka 20 procent och skapar förutsättningar för tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. Samtidigt har vi ingått en avsikts- förklaring om förvärv av ytterligare tre fastigheter i Stockholmsregionen för cirka 600 Mkr. Det här är transaktioner som stärker kassaflödet och närvaron på våra huvudmarknader i attraktiva lägen med stabila hyresgäster och lång återstå- ende kontraktstid. Finansieringen av det genomförda förvärvet var en kombination av bank- lån, tillgängliga likvida medel samt en nyemission av stamaktier i Genova till säljaren Landia om cirka 101 Mkr till en teckningskurs motsvarande substansvär- det om 74,14 kronor per aktie. Framåtblick Omvärldsförutsättningarna är relativt oförändrade sedan vi rapporterade vårt andra kvartal i augusti. Vi noterar ett osäkert makroläge, men en högre aktivi- tet i transaktionsmarknaden och god finansieringsmarknad, både gällande bank- och kapitalmarknad. Detta skapar goda förutsättningar för Genova att genomföra ytterligare värdeskapande affärer och att realisera värden i befintlig balansräkning. Michael Moschewitz, VD God resultatutveckling och stärkt driftsöverskott Förvaltningsresultatet för perioden ökade med 27 procent till 107 Mkr och per aktie steg förvaltningsresultatet med 173 procent till 1,57 kr. För kvartalet ökade förvaltningsresultatet per aktie med 58 procent till 0,30 kr, främst som en effekt av återköp av hybridobliga- tioner. Substansvärdet per aktie ökade under perioden med 5 procent till 74,45 kronor. Förvaltningsverksamheten uppvisade en positiv utveckling under kvartalet med stärkt driftsöverskott. Uthyrnings- graden ligger oförändrad på 92 procent liksom genomsnittlig återstående avtals- längd som uppgår till 4,3 år. Genovas mix av hyresgäster med hög andel bostä- der, offentligt finansierade verksamheter och dagligvaruhandel fortsätter att bidra till stabilitet, oavsett marknad. 4 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 5 ===== – ett dynamiskt fastighetsbolag Genova Med stor flexibilitet i verksamheten fokuserar Genova på de fastighetssegment där förutsättningarna för hållbar lönsam tillväxt bedöms som bäst. Grunden är Genovas breda erfarenhet och kompetens inom olika delar av fastighetsmarknaden och finansiering samt en dynamisk organisation. Fastighetsbeståndet utgörs idag främst av kommersiella lokaler, samhällsfastigheter och bostäder i Storstockholm, Uppsala- regionen och västra Sverige. Den betydande byggrättsportföljen möjliggör fortsatt värdetillväxt och bidrar till förstärkt likviditet. Förvaltningsresultat R12, MkrFastighetsvärde, Mdkr 20192018 2020 2021 2022 2023 2025 R12 2024 2 4 6 8 10 12 30 60 90 120 150 180 Mdkr Mkr Förvaltningsfastigheter per geografi Fastighetsvärde 7 658 Mkr Fastighetsvärde och förvaltningsresultat 10 % Övrigt 42 % Storstockholm 32 % Uppsala 16 % Väst Tyngdpunkten mellan Genovas affärsområdena varierar över tid med stark tillväxt i lönsamhet och fastighetsvärde. Genova förändras med fastighetsmarknaden Förvaltning Stadsutveckling Projektutveckling Fastighetstransaktioner Genova hade under perioden 2018–2025 en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultat per aktie om 64 procent och i substansvärde per aktie om 14 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt 64 % Förvaltnings resultat per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 14 % Substansvärde per aktie, genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 9,8 Mdkr 30 sep 2025 Fastighetsvärde Förvaltningsresultat 163 Mkr R12 Q3 2025 5Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 6 ===== Genovas målsättning är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år justerat för värdeförändringar, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat. Utdelningen ska utbetalas kvartalsvis. Utdelningspolicy Soliditet Soliditeten ska över tid uppgå till minst 35 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska över tid överstiga 2,0 gånger. Belåningsgrad Belåningsgraden ska över tid understiga 55 procent. Finansiella mål Finansiella begränsningar Soliditet, % Ränte täcknings- grad , ggr Belåningsgrad, %10 20 30 40 50 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Q3 2023 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 R12 2023 20 40 60 80 100 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Q3 2023 Min Min Max 35,7 % 30 sep 2025 1,8 ggr R12 Q3 2025 54,6 % 30 sep 2025 % % ggr Långsiktigt substansvärde per aktie Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar till aktieägarna) över en konjunkturcykel. Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Värdeöverföringar till aktieägare, Kr 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Q3 2023 20 40 60 80 100 120 10 20 30 40 50 60 14 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 Kr % Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % Förvaltningsresultat per aktie Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie (före utdelning) om minst 20 procent över en konjunkturcykel. Förvaltnings- resultat per aktie, Kr -0,50 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 20192018 2020 2021 2022 2024 2025 Jan-sep 2023 -25 0 25 50 75 100 64 % Genomsnittlig årlig tillväxt 2018-2025 %Kr Genomsnittlig årlig tillväxt från 2018, % 6 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 7 ===== Hållbarhet I Uppsalas nya stadsdel Rosendal har vi uppfört 133 lägenheter med hållbarhet, design och funktion i fokus. Botanikern är ett av Uppsalas första flerbostadshus med trästomme. Hållbarhetsstrategi Genovas hållbarhetsstrategi och övergri- pande vision är att skapa samt förvalta attraktiva och hållbara fastigheter och miljöer. För att utveckla hållbarhets- arbetet har tre övergripande områden identifierats: bygga och förvalta för framtidens miljö och klimat, långsiktig stadsutveckling samt bedriva en hållbar affärsverksamhet. Genova arbetar för att skapa hållbara, trygga och attrak- tiva stadsmiljöer i de stadsdelsprojekt där bolaget utvecklar och investerar. Genovas ambition är att förena tillväxt- möjligheter och hållbar stadsutveckling. För att uppnå detta är långsiktighet en central princip i beslut och åtaganden, eftersom förändring och utveckling sker genom ett kontinuerligt engagemang över lång tid. Hållbarhetsarbetet styrs av bolagets hållbarhetspolicy, upp- förandekod, svenska lagar och riktlin- jer, frivilliga åtaganden samt bolagets egna uppsatta mål. Genova har satt som mål, i linje med SBTi, att minska växthus gasutsläppen med 42 procent inom scope 1 och 2 till år 2030 jämfört med 2023 års nivåer samt att mäta och minska utsläppen i scope 3. Händelser under perioden Energianvändning Under kvartalet fortsatte vi arbetet för att nå målet om att minska energian- vändningen i fastighetsbeståndet med 25 procent till 2030 jämfört med basåret 2023. Den energifärdplan som togs fram under föregående kvartal har nu sjösatts och de första aktiviteterna är i gång. För att arbeta mer fokuserat med energifärdplanen har vi identifierat ett särskilt fokusbestånd, där potentialen för energibesparingar och minskad klimatpåverkan är som störst. Inom dessa fastigheter har vi startat igång två pilotprojekt för att utveckla metoder för inventering och åtgärdsplaner på bygg- nadsnivå. Syftet är att kunna bedöma vilka åtgärder som ska genomföras för att vi ska nå målet om minskad energi- användning. Vi har också fortsatt implemente- ringen av vårt energiuppföljningssystem, vilket ger oss bättre förutsättningar för mätning och analys av energianvänd- ningen i fastigheterna. Genom dessa satsningar lägger vi grunden för ett struk- turerat och långsiktigt förbättringsarbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Hållbarhetsprogram för projekt Vi har under kvartalet slutfört arbetet med vårt hållbarhetsprogram, som fram- över ska tillämpas i alla våra utvecklings- och byggprojekt. Programmet omfattar både styrning av processen från tidiga skeden till inflyttning och tydliga krav- nivåer för viktiga hållbarhetsaspekter. Syftet är att säkerställa ett systematiskt arbetssätt som linjerar med de övergri- pande hållbarhetsmålen. Genom pro- grammet skapas en gemensam struktur och vägledning för att leverera långsik- tigt hållbara fastigheter. Den mest centrala frågan i vårt håll- barhetsprogram har varit att fastställa gränsvärden för klimatutsläpp i nypro- duktion för respektive byggnadstyp. Med utgångspunkt från våra tidigare projekt samt våra hållbarhetsambitioner, har vi tagit fram en kurva med successivt skärpta gränsvärden för varje bygg- startsår. Gränsvärdena följer HS30:s beräkningsmetodik, vilket innebär att beräkningen utgår från Boverkets metod för klimatberäkningar (A1-A5) samt med tillägg för byggdel 7 och 8. Uppförandekod för leverantörer Vi värnar om mänskliga rättigheter och arbetsvillkor samt arbetar för att motverka korruption och mutor. För att stärka vårt ansvar i leverantörskedjan har vi tagit fram en ny version av vår uppförandekod för leverantörer. Den är tydligare formulerad, ställer högre krav och kan redan nu användas i nya avtal. Parallellt med detta utvecklar vi också ett strukturerat arbetssätt för social hållbar- het i leverantörskedjan, där fokus ligger på identifiering av risker samt tydliga processer för uppföljning. 7Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 8 ===== Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet Genovas förvaltningsportfölj består av kommersiella fastigheter för handel, kontor, industri och lager samt samhälls- fastigheter och bostäder. För delar av Genovas befintliga förvaltningsportfölj planeras utveckling av framtida hyres- bostäder i kombination med samhälls- fastigheter, ofta i nyetablerade stadsde- lar. Förvaltningsfastigheterna återfinns huvudsakligen i Storstockholm, västra Sverige och Uppsalaregionen. Genova arbetar kontinuerligt med att identifiera förvärv och avyttringar som bidrar till att uppfylla de finansiella målen. Ambitionen är att inneha en kombination av högavkastande fastig- heter samt fastigheter med utveckling- spotential, antingen genom utveckling av befintlig byggnation eller genom att skapa byggrätter för framtida nybygg- nadsprojekt. Vid kvartalets utgång bestod Genovas helägda fastighetsbestånd av 75 förvalt- ningsfastigheter till ett marknadsvärde om 7 657 Mkr, fördelat på 336 Tkvm. Totalt fastighetsvärde, inklusive pågå- ende nyanläggningar, projekteringsfast- igheter samt joint ventures uppgick till 11,5 Mdkr. Portföljförändringar Inga portföljförändringar skedde under kvartalet. Hyresavtal Vid periodens utgång hade Genova 402 kommersiella hyresavtal med en genom- snittlig återstående löptid på 4,3 år samt 264 hyresavtal avseende bostäder. Andelen kontrakterade hyresintäkter från bostäder och offentligt finansierade hyresgäster uppgick till 53 procent (54). Inkluderat intäkter från dagligvaru- handel uppgick andelen till 59 procent (62) av de totala kontrakterade hyresin- täkterna. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 92 procent (93) av hyresvärdet, en minsk- ning jämfört med föregående år till följd av frånträde av fullt uthyrda fastighe- ter, men oförändrat sedan föregående kvartal. Förvaltningsfastigheter 30 september 2025 Uthyrbar yta per fastighetskategori Totalt 336 Tkvm Uthyrbar yta per geografi Totalt 336 Tkvm 55 % Kommersiella fastigheter 45 % Samhälls - fastigheter 1 11% Övrigt 39 % Storstockholm 24 % Uppsala 26 % Väst 1) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Lillsätra 2 - en välrenommerad förvaltningsfastighet med goda kommunikationer och skyltläge mot E4:an. 8 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet 30 september 2025 Antal fastig - heter Uthyr- bar yta, Tkvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- nings- grad, % Kontrak- terad års - hyra2, Mkr Fastighets- kostnader Driftsöverskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Per fastighetskategori 1 Kommersiella fastigheter 45 184 3 506 19 053 272 1 480 90 244 -67 -365 177 961 Samhällsfastigheter 3 30 152 4 151 27 236 281 1 845 95 267 -61 -399 207 1 356 Summa per fastighets - kategori 75 336 7 658 22 760 554 1 645 92 512 -128 -380 384 1 140 Per geografi Storstockholm 30 131 3 193 24 432 226 1 731 91 207 -53 -409 153 1 174 Uppsala 15 84 2 463 29 208 160 1 902 94 150 -38 -446 113 1 338 Väst 23 85 1 250 14 752 104 1 233 94 99 -21 -244 78 919 Övrigt 7 37 751 20 471 62 1 702 89 56 -16 -443 39 1 073 Summa per geografi 75 336 7 658 22 760 554 1 645 92 512 -128 -380 384 1 140 Pågående byggnation 275 Planerade projekt 1 748 Pågående bostadsprojekt 119 Totalt enligt balansräkning 9 800 Därutöver: Fastigheter ägda via JV 1 685 1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning. 2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på cirka 11 Mkr. 3) Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Förfallostruktur hyresavtal 30 september 2025 Antal hyresavtal Yta Tkvm Kontrakterad års hyra, Mkr Andel % Löptid 2025 23 7 8 2 2026 127 35 53 10 2027 109 63 109 21 2028 54 46 72 14 2029 41 45 77 15 >2029 48 90 165 32 Summa 402 287 484 95 Hyresbostäder 264 12 27 5 Totalt 666 299 512 100 Vakant 37 42 Totalt 336 554 Fördelning hyresintäkter 30 september 2025 Hyresavtal Kontrakterad årshyra, Mkr Andel, % Samhällsservice 246 48 Bostäder 1 27 5 Livsmedel 30 6 Övrigt kommersiellt 208 41 Summa hyresintäkter 512 100 Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (10 största) 4,9 år Genomsnittligt, vägd återstående löptid, år (total portfölj) 4,3 år 9Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 10 ===== Projektutveckling Genova äger en betydande projekt- portfölj som i huvudsak hänför sig till egenutvecklade byggrätter tillskapade från egna förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde. Genova kom- mer framgent att i större utsträckning utvärdera försäljning av byggrätter och därmed realisera den starka värdeut- vecklingen i byggrättsportföljen. Frigjort kapital ska återinvesteras i högavkas- tande fastigheter eller kassaflödesfast- igheter med utvecklingspotential för att stärka intjäning och kassaflöden. Den samlade uthyrningsbara ytan för Genovas projekt oberoende av planskede uppgick på balansdagen till 511 Tkvm. Cirka hälften av de planerade projekten är under samråd eller har passerat samråds- skedet. Genova kommer att fortsätta lägga stor energi på arbetet med att skapa byggrätter för framtida nybyggnadspro- jekt av bostäder och samhällsfastigheter. Pågående byggnation Genovas pågående projekt utgörs av hyresbostäder och samhällsfastigheter i Knivsta och Upplands-Bro. Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågsta- tionen. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito. Det första kvarteret har färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion, innehåller 151 lägenheter och färdigställs under fjärde kvartalet. 97 procent av lägenheterna är uthyrda inför färdigställande. Den första etappen av Genovas stads- utvecklingsprojekt Viby, beläget i cen- trala Brunna i Upplands-Bro, omfattar cirka 300 bostäder, en livsmedelsbutik, skola och idrottshall. Genova tecknade under perioden ett 10-årigt hyresavtal med Axfood avseende en Hemköpsbutik om cirka 1 000 kvm. Ett 20-årigt hyres- avtal är tecknat med Raoul Wallenberg- skolan för grundskola F-9 om cirka 5 000 kvm för cirka 600 elever. Färdigställande planeras inför höstterminen 2027. Totalt kommer projekt Viby omfatta cirka 850 bostäder samt service. Information om pågående byggnation och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av planerade projekt är en osäkerhetsfaktor. Pågående byggnation 30 september 2025 Projekt Kommun Kategori Byggstart Planerat färdig- ställande Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Segerdal 2 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q4 2025 75 4 744 208 241 48 566 13 2 637 240 230 - Viby, Etapp 1 Upplands-Bro Hyresbostäder Q2 2025 Q4 2027 274 18 118 1 689 1 041 52 557 52 2 647 770 86 208 Viby, Etapp 1 Upplands-Bro Samhällsfastigheter Q2 2025 Q2 2027 - - 6 584 337 51 185 18 2 681 254 27 67 Brf Ankaret 3 Varberg Bostadsrätter Q1 2025 Q3 2026 45 3 311 - 214 64 729 - - 171 114 114 Summa pågående byggnatioer 394 26 173 8 481 1 833 52 889 83 2 399 1 434 457 389 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel. Projektets bokförda värde inkluderas under andelar av joint ventures och intresseföretag i balansräkningen. 3) Projekt Ankaret delägs av Järngrinden 73 procent och JV-partners 27 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 8 152 Antal bostadsbyggrätter 1,2 Mdkr1 Övervärde byggrättsportfölj 511 Tkvm Uthyrningsbar yta 1) Reflekteras ej i balansräkningen, motsvarande cirka 26 kr per aktie. 10 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 11 ===== Planerade projekt 30 september 2025 Projekt Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört värde2, MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd Upp- arbetad Per kategori Hyresbostäder 5 468 295 424 - 14 636 49 541 737 2 494 11 824 944 989 Samhällsfastigheter 80 - 13 646 636 46 586 35 2 544 532 42 42 Kommersiella fastigheter - - 12 440 390 31 389 25 2 015 354 89 89 Bostadsrätter 2 210 154 829 - 9 257 59 789 - - 7 425 590 628 Summa per kategori 7 758 450 253 26 086 24 919 52 314 796 2 477 20 135 1 665 1 748 Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter Storstockholm 3 816 230 601 16 072 13 830 56 064 394 2 657 10 726 908 986 Uppsala 1 634 78 845 6 470 3 979 46 642 165 2 426 3 405 210 210 Väst 1 743 114 472 3 544 5 944 50 368 181 2 213 4 984 433 433 Övrigt 565 26 335 - 1 166 44 274 57 2 417 1 020 114 119 Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 7 758 450 253 26 086 24 919 52 314 796 2 477 20 135 1 665 1 748 1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande. 2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen. I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter. Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 30 september 2025 Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 HyresbostäderKvm Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Bostadsrätter Under det tredje kvartalet förvärvade och tillträdde Genova K2A:s minoritetsandel i stadsutvecklingsprojektet Viby. Likviden om 93 Mkr, netto efter reglering av ford- ringar och skulder, kommer att erläggas vid fyra tillfällen under perioden 2025- 2028. Förvärvspriset för aktierna basera- des på ett under liggande fastighetsvärde om 650 Mkr. En första betalning om 30 Mkr har erlagts under kvartalet. Byggrättsportföljen I syfte att illustrera värdet på Genovas byggrättsportfölj upplyser Genova om ett bedömt övervärde. Övervärdet tar sin utgångspunkt i ett externt bedömt marknadsvärde på de outnyttjade bygg- rätterna under planerade projekt. Detta kan vara relevant för det fall Genova ej skulle fullfölja sin affärsplan och explo- atera byggrätterna utan i stället avyttra dem. CBRE:s marknadsvärdering per 30 september 2025 av de framtida byggrät- terna uppgick till 3,9 Mdkr. Befintliga byggnader på dessa fastigheter, som i förekommande fall kommer behöva rivas i samband med exploatering, samt upp arbetad investering för planerade projekt hade per 30 september 2025 ett bokfört värde om 2,7 Mdkr. Det innebär att övervärdet i koncernens byggrätts- portfölj bedöms uppgå till cirka 1,2 Mdkr, motsvarande cirka 26 kr per aktie. Detta övervärde reflekteras ej i Genovas balansräkning. Genova realiserar över- värden i takt med att detaljplaner vinner laga kraft och avyttras, alternativt att byggnationer startas. Vid byggnationer bidrar det genererade övervärdet till att Genova kan belåna större delen av den kvarvarande investeringen med begrän- sat eget kapital. Järngrindens byggrätter har inte externvärderats och är exkluderade ur det övervärde som Genova bedömer finns utöver balansräkningen. Planen är att även Järngrindens byggrätter ska externvärderas. 11Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 12 ===== Bedömd intjäningsförmåga I syfte att ge en bild av Genovas fram- tida bedömda intjäningsförmåga för förvaltningsverksamheten har följande tabell upprättats. Intjäningsförmå- gan baseras på förvaltningsobjektens status vid kvartalets utgång samt den förväntade intjäningsförmågan från pågående byggprojekt från tidpunkten för färdigställande och inflyttning. Det är dock viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna, då den exempelvis inte tar hänsyn till förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller räntenivåer. Hyresintäkter utgår från fastighe- ternas hyresvärde på årsbasis, justerat för vakanta ytor. Samtliga beräkningar utgår från hyresvärde per den 1 oktober 2025. Fastig hetskostnader är en upp- skattning av normaliserade kostnader på helårsbasis. Hyresvärdet för respek- tive fastighetskategori och pågående projekt som inkluderas i den aktuella intjäningsförmågan framgår av avsnitten ”Förvaltningsfastigheter" och "Projekt- utveckling” i denna delårsrapport. Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga till fastighets- förvaltningen och baseras på bedömda kostnader för kommande tolvmånaders- period, exklusive eventuella kostnader av engångskaraktär. Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande skuld och beaktar ej övriga finansiella kostnader då de inte är kassaflödespåver- kande ur ett framåtblickande perspektiv. Ränta på likvida medel beaktas ej och ränta på den räntebärande skulden har beräknats utifrån genomsnittsräntan vid periodens utgång. Bedömd intjäningsförmåga 30 september 2025 Mkr Förvaltnings- fastigheter Pågående byggnation Summa Hyresvärde 1 554 65 624 Vakans -42 - -42 Hyresintäkter 512 65 582 Fastighetskostnader -128 -8 -136 Driftsöverskott 384 57 446 Central administration fastighetsförvaltning -26 0 -26 Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 22 4 26 Räntenetto -209 -28 -237 Förvaltningsresultat 171 34 210 1) Ej beaktat avtagande hyresrabatter Känslighetsanalys kassaflöde 1 Förändring Effekt på kassaflöde Kontrakterad årshyra +/- 5 % +/- 25 Mkr Uthyrningsgrad +/- 2 procentenheter +/- 11 Mkr Fastighetskostnader +/- 10 % +/- 13 Mkr Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 63 Mkr 1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Handelsmannen 1 i Norrtälje, med bostäder, äldreboende och förskola, avyttrades under det första kvartalet 2025 till ett gemensamägt joint venture med Nrep, varvid värdeutveckling i projektet kunde realiseras. 12 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 13 ===== Dotterföretaget Järngrinden Järngrinden är en väletablerad aktör som bedriver fastighetsförvaltning och projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter i attraktiva lägen i Västsverige. Sedan 2022 är Genova huvudägare i Järngrinden och bolaget är därmed ett dotterföretag som bidrar med lönsam tillväxt till Genovakoncernen. – Tillväxt genom förvärv och utveckling i Västsverige Järngrindens förvaltningsfastigheter utgörs av lokaler för kontor, lager, lätt industri, samhällstjänster och handel i externhandelsområden. I sin projektverksamhet utveck- lar bolaget både bostäder och kommersiella lokaler, främst logistik- och industribyggnader. Verksamheten är fokuserad till tillväxtorter såsom Göteborg, Borås, Kungs- backa, Varberg och Halmstad. Järngrinden har expanderat kraftigt sedan bolaget blev en del av Genovakoncernen och genomfört ett antal för- värv av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Under perioden färdigställde och frånträdde Järngrinden Apoteas nya central lager i Varberg. Planen är att fortsätta växa med förvärv och projektutveckling på utvalda lägen i västra Sverige. Vid kvartalets slut omfattade fastighetsportföljen cirka 1 800 bostadsbyggrätter samt 23 förvaltningsfastig heter med en uthyrningsbar yta om totalt 85 Tkvm och ett hyresvärde om 104 Mkr. Antal projekteringsfastigheter uppgick vid periodens utgång till sex stycken. Järngrinden är baserat i Borås med 13 medarbetare. Tobias Johannesson är VD. Genovas ägarandel uppgår till 51 procent.1) 1) Genova har köpoptioner att förvärva resterande aktier i Järngrinden. Bedömd intjäningsförmåga Mkr 30 sep 2025 Hyresvärde 104 Vakans -6 Hyresintäkter 99 Fastighetskostnader -21 Driftsöverskott 78 Central administration fastighetsförvaltning -4 Andel av förvaltningsresultat från JV 4 Finansnetto -26 Förvaltningsresultat 53 Nyckeltal Jan-sep 2025 Hyresintäkter, Mkr 77 Driftsöverskott, Mkr 62 Belåningsgrad, % 26,8 Soliditet, % 60,0 Balansräkning i sammandrag Mkr 30 sep 2025 Förvaltningsfastigheter 1 250 Projekteringsfastigheter 433 Pågående bostadsprojekt 114 Andelar i joint ventures 260 Övriga tillgångar 184 Likvida medel 104 Summa tillgångar 2 344 Eget kapital 1 407 Räntebärande skulder 731 Övriga skulder 206 Summa skulder 2 344 13Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 14 ===== Joint ventures och intresseföretag En del av Genovas verksamhet är också investeringar i joint ventures och intresse företag för att på så sätt få till- gång till fler attraktiva förvaltningsfast- igheter med möjlighet till projektutveck- ling av hyresbostäder, samhällsservice och kommersiella lokaler. Per den 30 september 2025 ägde Genova andelar i joint ventures och intresse- företag som innehade totalt 19 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 3,4 Mdkr, varav Genovas andel uppgick till 1,7 Mdkr. Genovas andel av antalet bostadsbygg- rätter uppgick till 1 249 stycken fördelat på 85 Tkvm. Genovas andel av joint ventures och intresseföretag 30 september 2025 Namn Andel, % Bokfört värde, Mkr Geografi Fastighetsförvaltning Projektutveckling Antal fastigheter Andel av fastighetsvärde Antal bostäder Uthyrningsbar yta, Tkvm Andel av Järngrindens intressebolag 48 260 Västsverige 5 257 312 21 GenovaNREP 50 118 Stockholm 2 672 - - SBBGenova Gåshaga 50 111 Stockholm 1 200 385 23 SBBGenova Nackahusen 50 156 Stockholm 4 253 192 12 GenovaRedito 50 114 Knivsta 4 209 75 5 Greenova 50 7 Stockholm 3 95 285 24 765 19 1 685 1 249 85 Projektet Segerdal är beläget i centrala Knivsta i direkt anslutning till tågstationen. Det första kvarteret har färdigställts och hyresgästerna har flyttat in. Det andra kvarteret, som är i produktion och färdigställs i november 2025, innehåller 151 lägenheter. Projektet genomförs i ett joint venture med Redito. 14 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 15 ===== Nyckeltal Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jul–sep 2025 Jul–sep 2024 Jan-dec 2024 Fastighetsrelaterade nyckeltal Totalt antal byggrätter, antal 8 152 9 198 8 130 9 198 8 566 Uthyrningsbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 184 172 184 172 200 Uthyrningsbar yta samhällsfastigheter, tkvm 152 147 152 147 155 Total uthyrningsbar yta, tkvm 336 320 336 320 354 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 92 94 93 Överskottsgrad, % 74,5 74,0 7 7,1 76,3 72,7 Fastighetsvärde, Mkr 9 800 9 521 9 800 9 521 10 004 Övervärde byggrättsportfölj, Mkr 1,2 1,3 1,2 1,3 1,3 Nettoinvesteringar, Mkr 116 280 126 66 713 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 7,1 -4,8 7,1 -4,8 3,7 Soliditet, % 35,7 36,6 35,7 36,6 35,6 Belåningsgrad, % 54,6 51,7 54,6 51,7 54,5 Genomsnittlig räntenivå, % 4,8 5,2 4,8 5,2 5,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Kapitalbindningstid, antal år 2,5 1,9 2,5 1,9 2,6 Räntebindningstid, antal år 2,7 3,1 2,7 3,1 2,6 Aktierelaterade nyckeltal Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 0,58 0,30 0,19 1,55 Tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 173 244 58 374 416 Resultat per aktie, kr 2,37 -1,06 1,68 -1,51 1,92 Eget kapital, Mkr 4 104 4 109 4 104 4 109 4 146 Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 830 2 711 2 830 2 711 2 769 Eget kapital per aktie, kr 62,04 59,44 62,04 59,44 60,70 Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 670 4 648 4 670 4 648 4 650 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 396 3 249 3 396 3 249 3 273 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 74,45 71,24 74,45 71,24 72,72 15Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 16 ===== Totalresultat för koncernen Mkr Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jul–sep 2025 Jul–sep 2024 Okt 2024 - sep 2025 Jan-dec 2024 Hyresintäkter 386 383 123 121 511 508 Driftskostnader -71 -72 -19 -19 -97 -99 Underhållskostnader -19 -19 -6 -7 -29 -29 Fastighetsskatt -8 -8 -3 -3 -11 -11 Summa Fastighetskostnader -98 -100 -28 -29 -138 -139 Driftsöverskott 288 283 95 92 374 369 Central administration fastighetsförvaltning -21 -17 -7 -6 -26 -22 Central administration projektutveckling -28 -28 -9 -10 -37 -36 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag 39 10 3 5 76 46 - varav värdeförändringar fastigheter 25 -1 2 -1 49 23 Finansnetto -170 -164 -55 -54 -224 -218 - varav kostnader för tomträtter -1 -1 0 0 -2 -2 Förvaltningsresultat 107 84 26 27 163 140 Övriga kostnader -7 -4 -2 - -11 -8 Värdeförändringar fastigheter 114 4 49 0 182 73 Värdeförändringar derivat -35 -64 28 -83 43 13 Valutakurseffekter fastigheter -4 1 -1 -1 -4 2 Resultat före skatt 175 21 99 -56 373 219 Inkomstskatt -32 -11 -19 6 -82 -62 Periodens resultat 144 9 80 -50 291 157 Övrigt totalresultat för perioden - - - - - - Summa totalresultat för perioden 144 9 80 -50 291 157 Periodens resultat hänförligt: Moderbolagets aktieägare 122 -5 74 -51 251 124 Innehav utan bestämmande inflytande 22 14 6 1 41 33 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 122 -5 74 -51 251 124 Innehav utan bestämmande inflytande 22 14 6 1 41 33 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 2,37 -1,06 1,68 -1,51 4,55 1,92 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 45 613 1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 16 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 17 ===== Resultatanalys Belopp inom parentes avser motsvarande period 2024. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 386 Mkr (383). I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 4 Mkr eller 1 procent jämfört med föregående år. Hyresuppräkning- arnas positiva effekt motverkades delvis av nettoeffekten av fastighetsförvärv och -försäljningar. Under det tredje kvartalet uppgick hyresintäkterna till 123 Mkr (121) motsvarande en ökning på 2 procent. Fördelning hyresintäkter Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Jämförbart bestånd 354 350 Tillkomna fastigheter 28 3 Sålda fastigheter 4 30 Hyresintäkter 386 383 Kommersiella fastigheter 187 176 Samhällsfastigheter 199 207 Hyresintäkter 386 383 Fastighetskostnader Drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt mins - kade under perioden till -98 Mkr (-100), motsvararande en minskning på 2 procent. Lägre mediakostnader är den huvud - sakliga drivkraften bakom kostnadsminskningen. I jämför - bart bestånd minskade fastighetskostnaderna med 3 Mkr eller 3 procent jämfört med föregående år. Under det tredje kvartalet uppgick fastighetskostnaderna till -28 Mkr (-29), motsvarande en minskning på 3 procent. Fördelning fastighetskostnader Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Jämförbart bestånd -90 -94 Tillkomna fastigheter -7 -1 Sålda fastigheter -1 -5 Fastighetskostnader -98 -100 Kommersiella fastigheter -46 -48 Samhällsfastigheter -52 -51 Fastighetskostnader -98 -100 Driftsöverskott Driftsöverskottet för perioden uppgick till 288 Mkr (283). Överskottsgraden uppgick till 75 procent (74). Driftsöverskottet för det tredje kvartalet uppgick till 94 Mkr (92) med en överskottsgrad på 77 procent (76). Central administration Centrala administrationskostnader är fördelade på fastighets- förvaltning och projektutveckling. De totala centrala admi- ni strationskostnaderna uppgick under perioden till -49 Mkr (-45), vilket motsvarar en ökning på 9 procent och förklaras framförallt av ökade personalkostnader. Central administration Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader -1 -1 Personalkostnader -17 -14 Avskrivningar och leasing -3 -2 Central administration fastighetsförvaltning -21 -17 Projektutveckling Övriga externa kostnader -1 -1 Personalkostnader -23 -23 Avskrivningar och leasing -4 -4 Central administration projektutveckling -28 -28 Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag uppgick under perioden till 39 Mkr (10) och avser resultat från den löpande driften och värdeföränd- ringar. Den positiva resultatförändringen jämfört med motsva- rande period 2024 förklaras av resultatet från avyttringen av Järngrindens projekt med Apotea, värdeförändringar på fastig heter samt att de tidigare helägda fastigheterna Journa- listen och Handelsmannen numera ägs via joint ventures. Finansnetto Finansnettot uppgick till –170 Mkr (-164). Ökningen förklaras av en större skuldportfölj samt ett aktivt arbete med refinan- sieringar som inneburit en ökning av övriga finansiella kost nader. Finansnettot har därtill belastats med en kostnad av engångskaraktär om -3 Mkr som är hänförligt ett lån som under perioden frånträddes till ett hälftenägt joint venture. Samtidigt har utdelningar avseende hybridobligationer mins- kat till -35 (-58) och Genovas genomsnittliga räntekostnad har minskat väsentligt vilket får en positiv effekt på kassaflödet framgent. De räntekostnader som är hänförliga till fastighetsförvalt- ningen är en löpande kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projektverksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet. 17Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 18 ===== Under perioden aktiverades 79 Mkr (88) hänförligt till projekt- verksamheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hän- förlig till projektverksamheten framgent kommer att uppgå till cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader. Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 4,8 procent (5,2) exkluderat byggnadskreditiv. Bland finansiella kostnader under perioden ingår -22 Mkr (-14) som avser kostnader för upptagande av lån som periodiseras över lånens löptid. Ökningen förklaras av ett aktivt arbete med att förbättra kapitalstrukturen där nya och refinansierade lån inneburit högre kostnader på kort sikt. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 1,8 ggr (1,8). I räntetäckningsgraden har kostnader av engångskaraktär exkluderats. Finansnetto Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Ränteintäkter 15 32 Räntekostnader lån -162 -188 Räntekostnader leasing -1 -2 Övriga finansiella intäkter - 8 Övriga finansiella kostnader -22 -14 Finansnetto -170 -164 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 107 Mkr (84), vilket är en ökning med 28 procent. Ökningen är främst hänförlig till ökat resultat från andelar i joint ventures och intresse företag. Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 26 Mkr (27). Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar fastigheter uppgick till 114 Mkr (4). I resulta- tet avseende försäljningar i nedanstående tabell ingår avytt- ringen av Handelsmannen 1 till ett med Nrep gemensamt ägt joint venture, vars verkliga värde ökat sedan försäljningen och kommer Genova till del genom resultat från andelar i intresse- företag och joint ventures. Värdeförändringar fastigheter Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Förändring driftnetto 47 10 Pågående byggnation - -13 Mark-och outnyttjade byggrätter 20 17 Förändring avkastningskrav 56 -22 Försäljningar -10 12 Värdeförändringar fastigheter 114 4 Värdeförändringar derivat Posten består av förändringar av verkligt värde på ränte- swappar. Den positiva värdeförändringen förklaras av högre marknadsräntor under perioden. Genova tecknar derivat för att långsiktigt skapa bättre förutsägbarhet i kassaflödet. Skatt Redovisad skatt uppgick till -32 Mkr (-11) och hänför sig i huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar fastig- heter och derivat. Både aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent i Sverige och 25,0 procent i Spanien. Kvarvarande under- skottsavdrag kan beräknas till 335 Mkr (365) samt obeskattade reserver om 121 Mkr (100). Som uppskjutna skatteskulder redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv. Skatteberäkning Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Resultat före skatt 175 21 Skattesats % 20,6 20,6 Skatt enligt gällande skattesats -36 -4 Ej skattepliktiga intäkter 47 32 Ej avdragsgilla kostnader -10 -13 Ej avdragsgillt räntenetto -38 -41 Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 4 17 Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -2 -2 Justering skatt avseende tidigare år - -1 Förändring i skattemässiga underskott 2 3 Underskottsavdrag ej nyttjat - -4 Övrigt 1 1 Periodens skatt enligt resultaträkningen -32 -12 Uppskjutna skatteskulder, netto Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 Temporära skillnader fastigheter -540 -481 Obeskattade reserver -25 -21 Summa uppskjutna skatteskulder -565 -502 Underskottsavdrag 69 76 Övrigt - - Summa uppskjutna skattefordringar 69 76 Uppskjutna skatteskulder, netto -496 -426 Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 144 Mkr (9). Jämfört med mot- svarande period 2024 ökade värde förändringarna. Kvartalets resultat uppgick till 80 Mkr (-50). Ökningen för- klaras främst av positiva värdeförändringar på derivat. 18 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 19 ===== Balansräkning för koncernen Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 203 203 203 Förvaltningsfastigheter 7 658 7 016 8 121 Pågående nyanläggningar 275 894 245 Projekteringsfastigheter 1 748 1 611 1 614 Övriga materiella anläggningstillgångar 25 24 22 Nyttjanderättstillgångar 9 10 7 Uppskjutna skattefordringar 69 76 71 Andelar i joint ventures och intresseföretag 765 663 701 Övriga långfristiga fordringar 298 259 259 Summa anläggningstillgångar 11 050 10 756 11 242 Omsättningstillgångar Pågående bostadsprojekt 119 - 24 Hyresfordringar och kundfordringar 12 13 20 Övriga fordringar 90 131 105 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 85 75 110 Likvida medel 131 243 152 Summa omsättningstillgångar 438 462 410 SUMMA TILLGÅNGAR 11 488 11 218 11 652 EGET KAPITAL Summa totalresultat för perioden Aktiekapital 55 55 55 Övrigt tillskjutet kapital 1 679 1 653 1 653 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 095 1 004 1 062 Hybridobligation 556 596 556 Innehav utan bestämmande inflytande 718 802 821 Summa eget kapital 4 104 4 109 4 146 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 5 772 4 078 4 569 Derivat 70 113 35 Leasingskuld 28 29 28 Övriga långfristiga skulder 58 49 50 Uppskjutna skatteskulder 565 502 540 Summa långfristiga skulder 6 493 4 770 5 222 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 637 1 963 1 934 Leverantörsskulder 34 87 17 Leasingskuld 8 8 6 Aktuella skatteskulder 12 12 18 Övriga skulder 67 153 189 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 133 117 120 Summa kortfristiga skulder 891 2 339 2 284 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 488 11 218 11 652 19Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 20 ===== Kommentar till balansräkningen Belopp inom parentes avser 31 december 2024. Goodwill Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Järngrinden per 31 december 2022. Fastighetsbestånd och fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 75 fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd kal- kylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastighets- portföljen bedömdes till 5,8 procent vid bokslutsdagen. Pågående nyanläggning Pågående nyanläggningar består av projekt i Upplands-Bro sedan projekten i Norrtälje och Enköping färdigställdes under det fjärde kvartalet föregående år. Projekteringsfastigheter Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade kostnader på projekt som ännu inte byggstartats. Vid bygg- start omklassificeras aktuella belopp till pågående nyanlägg- ningar. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt avser utöver pågående bostads- projekt även färdigställda men ej sålda bostadsrätter. Fastighetsvärde Fastighetsbeståndet, exklusive Järngrindens bestånd, extern- värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Värde- förändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. I verkligtvärde hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata. Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav - kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkastnings- kravet är en summa av den riskfria räntan och den riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en given investering. Förändring av fastighetsbeståndet Mkr Jan–sep 2025 Jan–sep 2024 Jan–dec 2024 Ingående värde förvaltnings - fastigheter 8 121 7 680 7 680 + Förvärv - 63 383 + Till- och ombyggnation 40 40 50 - Försäljningar -624 -856 -856 +/- Omklassificeringar 0 80 791 +/- Orealiserade värdeförändringar 120 10 74 Utgående värde förvaltnings - fastigheter 7 658 7 016 8 121 Ingående värde pågående nyanläggningar 245 878 878 + Nybyggnation 30 240 280 +/- Omklassificeringar - -209 -899 +/- Orealiserade värdeförändringar - -14 -14 Utgående värde pågående nyanläggningar 275 894 245 Ingående värde projekterings - fastigheter 1 614 1 308 1 308 +/- Omklassificeringar -53 154 91 + Aktiveringar 187 149 215 Utgående värde projekterings - fastigheter 1 748 1 611 1 614 Ingående värde pågående bostads - projekt 24 43 43 + Nybyggnation 42 - - - Försäljningar - -43 -43 +/- Omklassificeringar 53 - 24 Utgående värde pågående bo - stadsprojekt 119 - 24 Utgående värde fastighets - beståndet 9 800 9 521 10 004 Förvaltningsfastigheter 7 658 7 016 8 121 Pågående byggnation 275 894 245 Planerade projekt 1 748 1 611 1 614 Pågående bostadsprojekt 119 - 24 Utgående värde fastighets - beståndet 9 800 9 521 10 004 20 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 21 ===== Substansvärde 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen 4 104 89,98 4 110 90,09 4 146 92,11 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen 70 1,53 113 2,47 35 0,78 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 565 12,39 502 11,00 540 11,99 Avdrag: Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -69 -1,51 -76 -1,67 -71 -1,57 Hybridobligation -556 -12,19 -596 -13,07 -556 -12,36 Innehav utan bestämmande inflytande -718 -15,74 -802 -17,59 -821 -18,24 Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 396 74,45 3 249 71,24 3 273 72,72 Känslighetsanalys värdeförändringar 1 Värdeförändring +/-5% +/-10% Effekt på fastighetsvärde +/- 403 Mkr +/- 805 Mkr Justerat fastighetsvärde 10 203/9 397 Mkr 10 605/8 995 Mkr Effekt på belåningsgrad -1,8/1,9 % -3,5/4,0 % Justerad belåningsgrad 52/55 % 50/57 % Effekt på soliditet 1,5/-1,6 % 2,9/-3,3 % Justerad soliditet 37/34 % 39/32 % 1) Baseras på värdet på balansdagen och avser värdeförändringar på förvaltningsfastighe - ter, pågående bostadsprojekt och pågående nyanläggningar. Direktavkastningskrav per kategori 1 % 30 sep 2025 30 sep 2024 Kommersiella fastigheter 6,3 6,3 Samhällsfastigheter 5,4 5,3 Totalt 5,8 5,8 1) Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon - soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för förvaltningsfastigheter. Nyckeltal förvaltningsfastigheter 30 sep 2025 30 sep 2024 Hyresvärde kr/kvm 1 645 1 629 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 Fastighetskostnader kr/kvm 1 -380 -364 Driftsöverskott kr/kvm 1 1 140 1 158 Överskottsgrad, % 1 75 76 Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 22 759 21 939 Uthyrningsbar yta, tkvm 336 320 Antal fastigheter 75 75 1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick den 30 september till 4 104 Mkr (4 146) och soliditeten till 35,7 procent (35,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick till 3 396 Mkr (3 273) och det långsiktiga substans- värdet hänförligt till aktie ägarna per aktie uppgick till 74,45 kronor per aktie (72,72). 21Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 22 ===== Räntebärande skulder Koncernen hade den 30 september 2025 räntebärande skulder om 6 409 Mkr (6 041) med en belåningsgrad om 54,6 procent. Koncernens genomsnittliga räntenivå uppgick till 4,8 procent (5,2) exkluderat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga ränte- nivån beskriver koncernens aktuella räntenivå i kreditportföl- jen utifrån dagsbasis per den 30 september och ska inte tolkas som den genomsnittliga räntenivån under perioden. Den genomsnittliga räntenivån ska heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har beaktats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 30 september 2025 till 2,5 år (1,9). Den genomsnittliga räntebind- ningstiden uppgick till 2,7 år (3,1) exkluderat byggnadskre- ditiv. Ränte- och kreditförfallostrukturen per samma datum framgår av tabellen på nästa sida. Finansiering och kapitalstruktur Under april refinansierade Genova ett grönt obligationslån om 650 Mkr med nytt slutligt förfall i juli 2028. De nya gröna obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 430 räntepunkter vilket är 165 räntepunkter lägre än det tidigare obligationslånet som inlöstes i samband med refinansiering- en. I juni emitterades ytterligare gröna obligationer om 50 Mkr till en kurs motsvarande en rörlig ränta om 3m Stibor + 425 räntepunkter. I juni genomfördes en spridningsemission av 600 000 stam aktier. Genom emissionen tillfördes Genova cirka 2 300 nya aktieägare, att jämföra med tidigare cirka 1 700 aktieägare, samt erhöll 26 Mkr i likviditet, före avdrag för emissionskost- nader. I augusti emitterades nya gröna obligationer till ett belopp om 325 Mkr. De nya gröna obligationerna löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 375 räntepunkter med slutligt förfall i september 2029 och var den lägsta kreditmarginalen Genova någonsin emitterat nya obligationer på. Under perioden har koncernen beviljats nya byggnadskreditiv om totalt 626 Mkr. 476 Mkr avser utveckling av en skola och hyresbostäder i Upplands-Bro och 155 Mkr avser utveckling av ett BRF-projekt i Varberg. Därutöver har ett fortsatt aktivt arbete med kapitalstruktu- ren drivits under perioden för att förlänga kapitalbindningen och minska koncernens räntekostnader genom refinansiering av banklån om 900 Mkr. Likviditet och outnyttjade faciliteter Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgick till 1 297 Mkr. I beloppet ingår kassa med 131 Mkr, outnyttjade revolverande krediter och checkräkning om totalt 594 Mkr samt 749 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är utnyttjade. Under perioden avyttrade Genova byggrätter till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 351 Mkr. Frånträde av samtliga fastigheter är villkorade av att detaljplanerna vinner laga kraft, vilket bedöms ske under andra halvan 2026. Vid frånträde av samtliga fastigheter kommer Genova tillföras cirka 200 Mkr i likviditet. Räntebindning I syfte att skapa förutsägbarhet i räntebetalningarna ränte- säkrar Genova delar av kreditportföljen genom att teckna fastränte lån samt ränteswappar som innehas fram till förfall. Värdet på ränteswapparna vid förfall kommer att uppgå till noll. Per 30 september 2025 hade koncernen fasträntelån och ränte swap avtal om totalt 4 078 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,57 procent och totalt var 65 procent av utnytt- jade lån i kreditportföljen räntesäkrade. Den genomsnittliga räntebindnings tiden uppgick till 2,7 år exkluderat byggnads- kreditiv. Kreditförfallostruktur 1 30 september 2025 Långsiktig bank finansiering, Mkr Obligations lån, Mkr Kapitalstruktur 30 september 2025 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 25 Q3 20 24 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20 40 60 80 100 52 34 44 38 51 38 52 37 36 55 36 5551 38 >20292029202820272026 12025 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Eget kapital, Mkr Skulder, Mkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Mkr Mkr% 1) Exkluderat byggnadskreditiv. 22 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 23 ===== Ränteförfallostruktur 30 september 2025 Löptid Belopp, Mkr Snittränta 1, % Andel, % 2025 2 178 9,16 35 2026 600 2,52 10 2027 28 3,34 0 2028 1 050 2,38 17 2029 680 2,65 11 2030 920 2,47 15 2031 300 2,25 5 >2031 500 3,23 8 Totalt 6 257 4,86 100 Totalt, exklusive byggnadskreditiv 5 980 4,76 - 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen samt den rörliga delen av ränteswapparna vilka dock ej inkluderar någon kreditmarginal då dessa handlas utan marginal. Här ingår obligationslån om 700 Mkr med kredit marginal 4,30 procent, 550 Mkr med kreditmarginal 4,15 procent samt 325 Mkr med kreditmarginal 3,75 procent. Kreditförfallostruktur 30 september 2025 Löptid Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr 2025 254 254 - 2026 1 631 1 208 423 2027 2 054 1 228 826 2028 2 543 2 543 - 2029 1 012 1 012 - 2030 - - - 2031 - - - >2031 10 10 - Totalt 7 506 6 257 1 249 Varav byggnadskreditiv 1 026 277 749 Övriga finansiella instrument 30 september 2025 Emissions - datum Förfallo- datum Nominellt belopp, kr Räntebas Ränte- marginal, % Aktuell ränta, % Konverterings - kurs, kr/aktie Hybridobligationer 2021-03-05 2026-03-05 1 256 250 000 Stibor 3M 6,75 8,84 - Hybridobligationer 2024-09-24 2028-09-04 1 300 000 000 Stibor 3M 5,50 7,65 - Konvertibler 2024-03-19 2029-03-19 200 000 000 Fast ränta 6,75 6,75 48,10 1) First Call Date. 23Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. periodens resultat Hybrid - obligation Innehav utan bestäm - mande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 45 613 55 1 653 1 007 800 796 4 311 Totalresultat Periodens resultat 124 33 157 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 124 33 157 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -8 -8 Emission hybridobligation 300 300 Emissionskostnader hybridobligation -18 -18 Återköp hybridobligation 1) -544 -544 Optionsdel konvertibellån 50 50 Utdelning hybridobligation -70 -70 Återköp stamaktier -30 -30 Valutakurseffekt -3 -3 Utgående balans per 31 december 2024 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Ingående balans per 1 januari 2025 45 613 55 1 653 1 062 556 821 4 146 Totalresultat Periodens resultat 122 22 144 Övrigt totalresultat - - - Summa totalresultat 122 22 144 Transaktioner med ägare Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -21 -125 -145 Optionsdel konvertibellån -15 -15 Utdelning stamaktier -20 -20 Utdelning hybridobligation -35 -35 Fondemission 1 1 Indragning av stamaktier -600 -1 -1 Nyemission stamaktier 600 1 27 27 Emissionskostnader stamaktier -2 -2 Emission teckningsoptioner 2 2 Valutakurseffekt 3 3 Utgående balans per 30 september 2025 45 613 55 1 679 1 095 556 718 4 104 1) Per 30 september har bolaget hybridobligationer i eget förvar till ett nominellt värde om 544 Mkr. 24 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 25 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Mkr Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jan-dec 2025 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 107 84 140 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet * -22 -15 -54 Övriga kostnader -7 -4 -8 Betald skatt -13 -9 -2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 66 56 76 Förändringar i rörelsekapital Förändring kundfordringar 15 5 -1 Förändring övriga rörelsefordringar -37 -19 -33 Förändring leverantörsskulder 2 3 -68 Förändring övriga rörelseskulder 21 80 109 Kassaflöde från den löpande verksamheten 67 125 83 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter och projekt -299 -492 -917 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -7 -6 -3 Försäljning av fastigheter 190 213 213 Utdelning från intresseföretag 14 61 61 Investeringar i intresseföretag -70 - - Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -92 39 39 Kassaflöde från investeringsverksamheten -265 -185 -606 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission stamaktier 27 - - Emissionskostnader stamaktier -2 - - Återköp stamaktier – - -30 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -17 - - Nyemission hybridobligation – 294 282 Återköp hybridobligation – -507 -544 Upptagna lån 1 395 1 026 4 215 Amortering av lån -1 167 -738 -3 463 Lämnad utdelning 1 -58 -58 -70 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 177 18 390 Periodens kassaflöde -21 -42 -133 Likvida medel vid periodens början 152 284 285 Likvida medel vid periodens slut 131 242 152 * Poster som inte ingår i kassaflödet Återläggning av avskrivningar 7 6 8 Resultat från andelar i joint ventures -39 -10 -46 Upplupen ränta 10 -11 -16 -22 -15 -54 Erhållen ränta 1 5 10 Betald ränta -98 -164 -216 1) Varav 35 Mkr (58) avser ränta på hybridobligation. 25Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 26 ===== Segmentsrapportering Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Mkr Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Fastighets - förvaltning Övrigt Ej fördelat Totalt Hyresintäkter 386 386 383 383 Summa intäkter 386 386 383 383 Fastighetskostnader -98 -98 -100 -100 Summa fastighetskostnader -98 -98 -100 -100 Driftsöverskott/resultat från nyproduktion 288 288 283 283 Central administration -21 -28 -49 -17 -28 -45 Resultat från andelar i joint ventures 39 39 10 10 Finansnetto -170 -170 -164 -164 Övriga kostnader -7 -7 -1 -3 -4 Värdeförändringar fastigheter 114 114 4 4 Värdeförändringar derivat -35 -35 -64 -64 Valutakurseffekt fastighet -4 -4 1 1 Resultat före skatt 210 -35 175 52 -31 21 Segmentspecifika tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 658 7 658 7 050 7 050 Pågående nyanläggningar 275 275 895 895 Projekteringsfastigheter 1 748 1 748 1 577 1 577 Pågående bostadsprojekt 119 119 - - Andelar i joint ventures 765 765 663 663 Segmentspecifika investeringar Förvärv och investeringar i fastigheter 299 299 103 103 Segmentsredovisning Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon - cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg - ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas per segment och som framgår av koncernens rapport över finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor- tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett nytt segment. Per 30 september 2025 uppgår volymen till 293 hyresbostäder. 26 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jul–sep 2025 Jul–sep 2024 Okt 2024 - sep 2025 Jan-dec 2024 Nettoomsättning 8 6 3 2 11 9 Summa rörelsens intäkter 8 6 3 2 11 9 Övriga externa kostnader -8 -5 -2 -2 -10 -7 Personalkostnader -10 -9 -3 -3 -13 -12 Summa rörelsens kostnader -18 -14 -5 -5 -23 -20 Rörelseresultat -9 -8 -2 -3 -13 -11 Resultat från andelar i koncernföretag 110 - - - -73 -183 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 11 1 1 285 293 Räntekostnader och liknande resultatposter -96 -88 -33 -32 -184 -176 Resultat från finansiella poster 8 -85 -34 -34 16 -77 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag - - - - - – Resultat före skatt 8 -85 -34 -34 16 -77 Skatt på periodens resultat - - - - -5 -5 Periodens resultat 8 -85 -34 -34 10 -82 Övrigt totalresultat för perioden - - - - - - Summa totalresultat för perioden 8 -85 -34 -34 10 -82 27Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 818 818 818 Uppskjutna skattefordringar 17 22 17 Fordringar hos koncernföretag 2 780 1 934 2 437 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 615 2 774 3 273 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 114 0 67 Övriga fordringar 3 3 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 5 5 135 9 76 Likvida medel 24 1 23 Summa omsättningstillgångar 158 10 99 SUMMA TILLGÅNGAR 3 774 2 784 3 371 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa totalresultat för perioden Bundet eget kapital Aktiekapital 55 55 55 Summa bundet eget kapital 55 55 55 Fritt eget kapital Överkursfond 1 031 1 005 1 005 Balanserat resultat -1 019 -838 -881 Periodens/årets resultat 8 -85 -82 Summa fritt eget kapital 20 82 42 Hybridobligation 556 596 556 Summa eget kapital 631 733 653 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 70 30 30 Obligationslån 1 555 1 085 1 186 Konvertibla skuldebrev 200 200 200 Skulder till koncernföretag 0 - 1 220 Summa långfristiga skulder 1 825 1 315 2 636 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 21 - 52 Skulder till koncernföretag 1 292 714 15 Övriga skulder 1 1 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 21 14 Summa kortfristiga skulder 1 318 735 82 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 774 2 784 3 371 28 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserat resultat Periodens resultat Hybrid- obligation Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 55 1 005 -600 -164 800 1 096 Omföring i ny räkning -164 164 – Periodens resultat -82 -82 Summa totalresultat -82 -82 Transaktioner med ägare Återköp hybridobligation -544 -544 Emission hybridobligation 300 300 Emissionskostnader hybridobligation -18 -18 Utdelning hybridobligation -70 -70 Återköp stamaktier -30 -30 Utgående balans per 31 december 2024 55 1 005 -881 -82 556 653 Ingående balans per 1 januari 2025 55 1 005 -881 -82 556 653 Omföring i ny räkning Periodens resultat Summa totalresultat Transaktioner med ägare Utdelning stamaktier -20 -20 Utdelning hybridobligation -35 -35 Fondemission 1 1 Indragning av stamaktier -1 -1 Nyemission stamaktier 1 27 27 Emissionskostnader stamaktier -2 -2 Emission teckningsoptioner 2 2 Utgående balans per 30 september 2025 55 1 031 -1 019 8 556 631 29Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 30 ===== Aktien och ägarförhållanden Genova har ett aktieslag, stamaktier, som noterades på Nasdaq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid periodens slut 2 831 aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 30 september 2025 uppgick till 38,60 kr. Per den 30 september 2025 uppgick det totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respek- tive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs. I mars 2024 emitterade Genova seniora icke-säkerställda konvertibler till ett belopp om 200 Mkr. Konvertib lerna förfaller till betalning i mars 2029 och kommer att kunna konverteras till stamaktier till en konverteringskurs om 48,10 kronor per aktie. Konvertiblerna motsvarar totalt 4 158 004 stamaktier vid full konvertering. Spridningsemission I juni 2025 genomförde Genova en sprid- ningsemission om 600 000 stamaktier med avvikelse från aktieägarnas före- trädesrätt med stöd av bemyndigande från årsstämman den 5 maj 2025, som riktades till allmänheten i Sverige. Sprid- ningsemissionen övertecknades kraftigt och innebar att Genova tillför des cirka 2 300 nya aktieägare. Genom erbjudandet ökade antalet stamaktier i Genova med 600 000 stamaktier, från 45 013 329 till 45 613 329 stamaktier, motsvarande en utspädnings effekt om cirka 1,3 procent. Efter som årsstämman den 5 maj 2025 beslutade om makulering av 600 000 återköpta stamaktier – motsvarande det antal som emitterades – medförde erbjudandet ingen nettoutspädning för befintliga aktieägare. Det totala antalet utestående aktier förblir oförändrat jäm- fört med före makuleringen. Aktieägare 30 september 2025 Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,1 39,1 Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 600 000 16,7 16,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 747 962 8,2 8,2 Swedbank Robur Fonder 3 500 000 7,7 7,7 Avanza Pension 3 212 257 7,0 7,0 Michael Moschewitz (via bolag) 2 174 000 4,8 4,8 Capital Research and Management 2 126 731 4,7 4,7 Skandia 1 499 154 3,3 3,3 Cancerfonden 425 000 0,9 0,9 Handelsbanken Fonder AB 261 224 0,6 0,6 RoosGruppen 230 000 0,5 0,5 Futur Pension 222 946 0,5 0,5 SEB Investment Management 193 006 0,4 0,4 Storebrand Fonder 154 408 0,3 0,3 Knut Ramel 150 000 0,3 0,3 PlusFonder 135 345 0,3 0,3 Summa övriga ägare 2 166 297 4,7 4,7 Summa 45 613 329 100,0 100,0 30 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 31 ===== Övriga upplysningar Organisation Medelantalet anställda i organisationen uppgick under perioden till 49 (52), varav 26 (25) är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektledning, byggnation, ekonomi, juridik, marknads- föring och försäljning. Närståendetransaktioner Relationer med närstående framgår av not 36 i Genovas årsredovisning 2024. Karaktären på transaktioner och volym har inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utbetalts. Årsstämma Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att hållas i Stockholm den 6 maj 2026. Incitamentsprogram Genova har sedan tidigare ett incita- mentsprogram som löper från 2023 till 2026. Ytterligare information om villkoren för programmet finns i årsre- dovisningen för 2024 samt på bolagets webbplats www.genova.se. Vid årsstämman den 5 maj 2025 beslutades om emission av ytterligare högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsop tion berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 56 kronor och 38 öre per stamaktie under perioden från och med den 1 juli 2028 till och med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats av bolagets dotterbolag Genova Fastig heter AB som i sin tur överlåtit 370 000 teckningsoptioner till anställda och konsulter i bolaget till ett belopp om 4 kronor per teckningsoption. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black & Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av Svalner Skatt & Transaktion. Risker och riskhantering Genova utsätts för olika risker i sin verk- samhet som kan få betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan- siella ställning. I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga transak- tions- och projektbeslut med avseende på risker och riskhantering samt möjlig- heter. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Genova. De risker som Genova bedömer som mest väsentliga kan indelas i kategorierna omvärldsrisker, verksamhetsrelaterade risker, finansiella risker och hållbarhets- risker. Mer information om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2024 på sidorna 50–55. Redovisningsprinciper Genova tillämpar International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhö- rande noter även i övriga delar av delårs- rapporten. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer och årsredo- visningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovisningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2024. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksam- het. Intäkten redovisas när kontroll över- går till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som före- taget förväntar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens intäkter kommer från leasing intäkter och redovisas i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i årsredovisningen 2024. Revisorernas granskning Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och den verkställande direktö- ren försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 24 oktober 2025 Mikael Borg Styrelseordförande Micael Bile Styrelseledamot Mattias Björk Styrelseledamot Andreas Eneskjöld Styrelseledamot Karin Larsson Styrelseledamot Maria Rankka Styrelseledamot Erika Olsén Styrelseledamot Michael Moschewitz VD 31Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 32 ===== Finansiell kalender Bokslutskommuniké januari-december 2025 19 februari 2026 Årsredovisning 2025 31 mars 2026 Delårsraport januari-mars 2026 6 maj 2026 Årsstämma 6 maj 2026 Delårsrapport januari-juni 2026 14 augusti 2026 Delårsrapport januari-september 2026 23 oktober 2026 För ytterligare information, vänligen kontakta: Michael Moschewitz, VD e-post: michael.moschewitz@genova.se mobil: 0707 13 69 39 Henrik Zetterström, CFO e-post: henrik.zetterstrom@genova.se mobil: 070 870 04 96 Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent - liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 24 oktober 2025 kl. 8.30 CEST. 32 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 33 ===== Revisors granskningsrapport Genova Property Group AB, org.nr 556864-8116 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del- årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Genova Property Group AB per 30 september 2025 och den niomåna- dersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Interna- tional Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk- ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker- het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer- nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober 2025 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor 33Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 34 ===== Definitioner Genova eller Bolaget Genova Property Group AB (publ). Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Genovas förmåga att generera vinst på ägarnas kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Belå - ningsgraden används för att belysa Genovas finansiella risk. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighetskost - nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeföränd - ringar beaktats. Eget kapital hänförligt till aktieägare Eget kapital reducerat med värdet av emitterade hybridobligationer och innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till antalet utestående aktier per balans - dagen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings - grad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler, bostäder som samhällsfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, valutakurs - effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning - ens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägare per aktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden betalning för hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. Förvaltningsresultat per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltnings - resultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde används för att ge intressenter information om Genovas långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare Långsiktigt substansvärde reducerat med värdet av samtliga emitterade hybridobliga - tioner och innehav utan bestämmande infly - tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare anges för att förtydliga hur stor del av det långsiktiga substansvärdet som bedöms vara hänförligt till aktieägare efter att andelen hänförligt till innehavare av hybridobligationer och innehav utan bestäm - mande inflytande räknats bort. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktie - ägare dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga substansvärde hänförligt till aktieägarna per aktie. Projekteringsfastigheter Avser fastigheter för vidareutveckling. Resultat per aktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden betalning för hybridobliga - tion, i förhållande till det vägda genomsnitt - liga antalet utestående aktier under perio - den. Resultat efter skatt per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för centrala administrationskostnader hänförliga till förvaltning i förhållande till räntenetto. I beräkningen exkluderas finansiella poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhål - lande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att belysa Genovas finansiella stabilitet. Tillväxt förvaltningsresultat per aktie Periodens/årets förvaltningsresultat per aktie i förhållande till föregående års förvalt - ningsresultat per aktie. Uthyrningsbar yta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. 34 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 35 ===== Alternativa nyckeltal Avstämning av alternativa nyckeltal finns även tillgänglig på Genovas webbplats, www.genova.se. Belåningsgrad Mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Upplåning från kreditinstitut 4 668 4 955 5 115 Obligationslån 1 555 1 085 1 186 Konvertibla skuldebrev 165 - 150 Checkräkningskredit 21 - 52 Likvida medel -131 -243 -152 Totalt 6 278 5 798 6 351 Balansomslutning 11 488 11 218 11 652 Belåningsgrad, % 54,6 51,7 54,5 Räntetäckningsgrad Mkr Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jan-dec 2024 Driftsöverskott 288 283 369 Central fastighetsförvaltning -21 -17 -22 Totalt 267 266 347 Finansnetto -170 -164 -218 Övr finansiella kostnader 22 14 20 Justerat finansnetto -148 -150 -198 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 Tillväxt förvaltningsresultat Mkr Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Jan-sep 2023 Jan-dec 2024 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 0,58 -0,40 1,55 Tillväxt per år, % 173 244 -131 416 35Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 36 ===== Kontakt Huvudkontor Smålandsgatan 12, 111 46 Stockholm genova.se Besöksadress 36 Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 37 ===== Byt bild 37Genova Delårsrapport januari–september 2025 ===== SIDA 38 =====