Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bokslutskommuniké januari–december / 2023

===== SIDA 2 =====

Helåret januari–december 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 503,0 Mkr (394,7), en ökning 
med 27 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 367,6 Mkr (277,8), en ökning 
med 32 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 50 procent till 
60,6 Mkr (120,8), varav förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägarna uppgick till -22,3 Mkr (64,3), motsvarande 
-0,49 kr (1,53) per aktie. Exklusive värdeförändringar i joint 
ventures och intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet 
till 88 Mkr (97).
•   Årets resultat uppgick till -416,0 Mkr (255,9), motsvarande 
-11,73 kr (3,98) per aktie. Minskningen hänför sig främst till  
negativa värdeförändringar på fastigheter om -530,3 Mkr 
och ökade räntekostnader.
•   Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna 
minskade med 10 procent till 3 219,8 Mkr (3 584,1), 
motsvarande 70,59 kr (85,38) per aktie.
•   Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att ingen 
utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023.
Kvartalet oktober–december 2023
•   Hyresintäkterna uppgick till 125,9 Mkr (108,7), en ökning 
med 16 procent.
•   Driftsöverskottet uppgick till 86,9 Mkr (71,7), en ökning med 
21 procent.
•   Förvaltningsresultatet minskade med 28 procent till 18,1 Mkr 
(25,2), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna 
uppgick till -3,9 Mkr (9,2), motsvarande -0,08 kr (0,22) 
per aktie. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och 
intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 23 Mkr (26).
•   Kvartalets resultat uppgick till -214,8 Mkr (-159,8), 
motsvarande -5,31 kr (-4,03) per aktie.
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Okt-dec
2023
Okt-dec
2022
Hyresintäkter, Mkr 503,0 394,7 125,9 108,7
Driftsöverskott, Mkr 367,6 27 7,8 86,9 71,7
Förvaltningsresultat, Mkr 60,6 120,8 18,1 25,2
Förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna per aktie, kr -0,49 1,53 -0,08 0,22
Bostäder under byggnation, antal 625 1 006 625 1 006
Färdigställda bostäder, antal 289 179 146 113
Nettoinvestering, Mkr 118,3 7 17, 2 -275,7 63,4
Belåningsgrad, % 51,8 50,7 51,8 50,7
Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 60,5 59,1
Soliditet, % 37, 2 38,4 37, 2 38,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,6 2,0 1,7 1,9
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 812,3 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 219,8 3 584,1
Totalt antal utestående aktier, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977
Långsiktigt substanvärde hänförligt till aktieägarna per aktie, kr 70,59 85,38 70,59 85,38
 
1) Exklusive kostnader av engångskaraktär. 
Perioden i sammandrag
70,59 kr
Långsiktigt substansvärde 
hänförligt till aktieägarna per aktie
9 899 Mkr1
Fastighetsvärde
8 756
Bostadsbyggrätter
51,8 %
Belåningsgrad
1)  Varav pågående byggnation och planerade projekt om 2 219 Mkr.
2
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 3 =====

Väsentliga händelser under och efter kvartalet
Fjärde kvartalet
•   I oktober avyttrades en fastighet i 
Uppsala till ett underliggande fastig-
hetsvärde om 50 Mkr, vilket är i linje 
med bokfört värde. 
•   I oktober slutfördes avyttring av två 
fullt uthyrda hotellfastigheter i Palma. 
Fastigheterna avyttrades för cirka 35 
MEUR, motsvarande cirka 400 Mkr.  
Avyttringen tillförde Genova betydande 
likviditet och stärkte balansräkningen.
•   I oktober skedde en slutgiltig avbetal-
ning av bolagets utestående obligation 
2019/2023 med förfall den 30 septem-
ber 2023. 
•   I november emitterades seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 
500 Mkr. Obligationerna löper med en 
rörlig ränta på 3m Stibor + 595 ränte-
punkter och förfaller i november 2026. 
•   I november genomfördes förtida 
inlösen av bolagets utestående obliga-
tioner 2020/2024. Totala obligations-
skulden har minskat från cirka 1 300 
Mkr till 500 Mkr med positiv effekt på 
finansnetto och intjäning.
•   Under fjärde kvartalet refinansierades 
banklån om cirka 450 Mkr med en 
genomsnittlig kapitalbindningstid 
om 1,8 år. 
•   Ränteswappar om 850 Mkr som löper 
med en genomsnittlig fast ränta om 
cirka 2,50 procent samt löptid om 3,6 
år tecknades under kvartalet.
 
Händelser efter kvartalets utgång
•   Efter periodens utgång har Genova 
tecknat ytterligare en ränteswap om 
500 Mkr med en fast ränta om 2,58 
procent som löper ut i januari 2030.
3
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 4 =====

VD-kommentar
2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt med ett starkt 
operativt arbete inom såväl vår fastighetsförvaltning som projektutveckling. Vi hade 
under året ett tydligt fokus på att säkerställa god likviditet, hantera obligationsförfall 
samt minska våra finansiella kostnader. Inför 2024 finns det anledning att vara försiktigt 
optimistisk. Genova färdigställer under det kommande året cirka 400 miljöcertifierade 
hyresbostäder för egen förvaltning med en årshyra om cirka 46 Mkr samtidigt som både 
styrräntan och inflationen sannolikt har passerat toppen. 
cirka 550 Mkr som frigjort cirka 450 Mkr i 
likviditet. Efter hantering av obligations-
förfall under året sker nästa obligations-
förfall först i november 2026. Totala 
obligationsskulden har minskat från 
cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv 
effekt på finansnetto och intjäning och 
belåningsgraden uppgår till 52 procent.
Genova har historiskt arbetat med kort 
räntebindning. Under året arbetade vi 
aktivt med att skapa bättre förutsägbar-
het i våra kassaflöden genom räntebind-
ning via derivat, vilket kommer ge en 
positiv påverkan i nuvarande räntemiljö. 
Under 2023 räntesäkrade vi närmare 
2 150 Mkr till en genomsnittlig ränta om 
cirka 2,5 procent med en återstående 
löptid om cirka 4 år. 
Förvaltning
Förvaltningsportföljen utvecklades väl 
under året med ett antal bra nyuthyr-
ningar och en fortsatt hög uthyrnings-
grad. Indexjusteringen av hyror från 
januari 2024 kommer stärka vår intjäning 
med närmare 30 Mkr. Det blir viktigt 
under det kommande året att följa port-
följen och hyresgästerna mot bakgrund 
av en utmanande konjunktur. Genova 
har en stabil fastighetsportfölj med 
tonvikt på Storstockholm och Uppsala-
regionen där över 60 procent av intäk-
terna kommer från samhällsfastigheter, 
bostäder och dagligvaruhandel med en 
snitthyra om cirka 1 500 kr per kvm. 
Investeringar
Vi fortsatte under året att investera 
i hållbar nyproduktion för att driva 
lönsam framtida tillväxt. Under 2024 
färdigställer vi närmare 400 hyresbostä-
der för egen långsiktig förvaltning med 
en årshyra om cirka 46 Mkr, samtliga 
med planerad miljöcertifiering enligt 
Svanen. I Viby i Upplands-Bro driver vi 
Hyresintäkterna ökade under helåret 
med 27 procent och driftnettot med 
32 procent, främst som en effekt av ett 
större fastighetsbestånd och färdig-
ställda projekt. Förvaltningsresultatet 
tyngdes av negativa värdeförändringar 
i intresseföretag samt högre räntekost-
nader och sjönk till 61 Mkr. Exklusive 
värdeförändringar i joint ventures och 
intresse företag uppgick förvaltningsre-
sultatet till 88 Mkr jämfört med 97 Mkr 
föregående år. Vi redovisar negativa 
värdeförändringar från förvaltnings-
fastigheterna om -530 Mkr, framför allt 
som en följd av ökade avkastningskrav. 
Substansvärdet per aktie minskade med 
10 procent till 70,59 kr per aktie. 
Finansiering
Vi har under 2023 genomfört ett flertal 
åtgärder för att minska skuldsättning, 
sänka finansieringskostnaderna och 
stärka likviditeten. Under året har vi rest 
nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt 
genomfört försäljningar av fastigheter för 
ett större stadsutvecklingsprojekt under 
2024 och framåt. Efter årets utgång har 
detaljplan för projektet Ekeby i Uppsala 
för närmare 90 lägenheter vunnit laga 
kraft. Vi kommer fortsätta att prioritera 
arbete med detaljplaner i vår byggrätts-
portfölj, vilket kommer skapa betydande 
värden för Genova som vi avser realisera 
antingen genom egen projektutveckling 
eller via avyttringar av byggrätter. 
Vårt dotterföretag Järngrinden hade 
en fin utveckling under året som bidra-
git positivt till Genovas intjäning. Ett 
antal bostadsprojekt färdigställdes och 
frånträddes och byggnation av Apoteas 
nya centrallager i Varberg påbörjades, 
en byggnad som kommer utrustas med 
solcellsanläggning och miljöcertifieras 
enligt Miljöbyggnad Silver. 
Framåtblick
Vi verkar fortsatt i en osäker makromiljö 
men med en förväntad sänkning av 
styrräntan under det kommande året 
finns förutsättningarna för en vändning 
uppåt i förvaltningsresultat för Genova. 
Vi kommer fortsätta investera i lönsam 
projektutveckling utifrån våra byggrätter 
med låga ingångsvärden och i lägen där 
det finns stor efterfrågan. När intresset 
för bostadsbyggande vänder uppåt igen 
ser vi även möjligheter till avyttring av 
byggrätter för att stärka likviditeten. 
Sammantaget har Genova en stadig posi-
tion när vi går in i 2024, med möjligheter 
att agera på värdeskapande möjligheter 
som uppstår. 
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort 
tack till mina medarbetare för deras 
stora engagemang och dedikerade arbete 
under året och till våra aktieägare som 
tror på och möjliggör Genovas fortsatta 
utveckling. 
Michael Moschewitz, VD
4
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 5 =====

Pågående projekt och  
projekteringsfastigheter
Fastighetsvärde
Totalt 2 219 Mkr
69% 
Hyresbostäder
5% 
Kommersiella  
fastigheter22% 
Bostadsrätter
4% 
Samhälls-   
fastigheter
Byggrättsportfölj
Uthyrbar yta
Totalt 566 Tkvm
66% 
Hyresbostäder
3% 
Kommersiella  
fastigheter
25% 
Bostadsrätter
6% 
Samhälls-   
fastigheter
Fastighetsvärde, Mdkr
Förvaltningsresultat, Mkr
5,36
7,96
10,26 9,90
4,42
2,601,83
2017 2019 2020 2021 2022 2023
33,9 15,7
40,8
60,8
99,2
2018
120,8
60,6
Förvaltningsfastigheter 
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Fastighetsvärde
Totalt 7 680 Mkr
43% 
Kommersiella  
fastigheter
57% 
Samhälls -
fastigheter 1
1)  Varav 240 hyresbostäder
Förvaltningsfastigheter 
Pågående byggnation
Planerade projekt
Knivsta
Uppsala
Gävle
BoråsGöteborg
Lund
Varberg
Halmstad
Malmö
Enköping
Nyköping
Stockholm
Norrtälje
Ulricehamn
Genova – det personliga fastighetsbolaget 
Genovas affärsidé är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med 
kostnadseffektiv projektutveckling av främst hyresbostäder och samhällsfastigheter för egen 
långsiktig förvaltning.
Genova är ett personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter långsiktigt, 
hållbart och med stort engagemang. Den stora portföljen av egna byggrätter säkerställer koncernens 
långsiktiga tillväxt och en fortsatt stabil utveckling av fastighetsbeståndet. Genovas huvudmarknader 
är tillväxtregionerna Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger fastigheter även på andra 
tillväxtorter och genom dotterföretaget Järngrinden är vi verksamma i Västsverige.
5
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 6 =====

Genovas övergripande mål är att skapa värde för bolagets 
aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras 
genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom investeringar i nybyggnation 
och befintliga fastigheter samt förvärv av fastigheter vilket 
kan medföra en låg eller utebliven utdelning på aktier. 
Långsiktigt ska utdelningen på aktierna uppgå till 50 procent av 
förvaltningsresultatet hänförligt till aktieägarna. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt substansvärde
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om 
minst 20 procent (inklusive eventuella 
värdeöverföringar till aktieägarna) över en 
konjunkturcykel.
Soliditet
Soliditeten ska över tid  
uppgå till minst 35 procent.
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgraden ska  
över tid överstiga 2,0 gånger.
Förvaltningsresultat
Uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultatet per aktie (före 
utdelning) om minst 20 procent över en 
konjunkturcykel.
Belåningsgrad fastigheter
Belåningsgrad fastigheter  
ska över tid understiga  
65 procent.
Finansiella mål
Långsiktigt substans -
värde per aktie, Kr
Soliditet, %
Räntetäckningsgrad , ggr
Förvaltningsresultat 
per aktie, Kr
Belåningsgrad  
 fastigheter, %
Belåningsgrad, %
Kr
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
Kr
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
Mål
Begränsning
44 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-2023
37,2 %
31 dec 2023
1,6 ggr
Jan–dec 2023
98 %
Genomsnittlig årlig tillväxt 
2019-2023
51,8 %
31 dec 2023  
Belåningsgrad
60,5 %
31 dec 2023 
Belåningsgrad  
 fastigheter
%
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 2022 2023
ggr
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2019 2020 2021 2022 2023
%
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 2022 2023
6
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 7 =====

Pågående byggnation
Pågående byggnation av 
egenproducerade bostäder ska  
uppgå till minst 1 000 bostäder  
per år vid utgången av år 2024. 
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndets värde ska  
vid utgången av år 2025 uppgå  
till 20 miljarder kronor.
Egenproducerade 
bostäder, antal
Fastighetsvärde på 
balansdagen, Mdkr
Hyresintäkter
Hyresintäkterna från bostads- och 
samhällsfastigheter ska uppgå till minst 55 
procent av Genovas totala hyresintäkter 
vid utgången av år 2023.
Operativa mål
Hyresintäkter, %
Antal
200
400
600
800
1 000
1 200
2019 2020 2021 2022 2023
Mdkr
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
Mål
Mål
55 %
31 dec 2023
625
31 dec 2023
9,9 Mdkr
31 dec 2023
%
10
20
30
40
50
60
2019 2020 2021 2022 2023
7
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 8 =====

Miljöcertifiering
All nyproduktion ska vara miljöcertifierad. Därutöver ska alla förvaltningsfastigheter som ägs och
förvaltas långsiktigt (exkl. Järngrindens) miljöcertifieras fram till utgången av år 2023.
Förvaltningsfastigheter Byggnation
Certifiering Certifierade Pågående
Kvarstående/  
Planerade
Pågående 
planarbete Totalt Pågående
Svanen 3 3 3
Green Building 2 2
Miljöbyggnad 
iDrift
     Silver 16 11 27
     Brons 1 1
Certifieras ej 27 27
Summa 22 11 0 27 60 3
 En utvärdering om miljöcertifiering av Järngrindens 21 förvaltningsfastigheter har inletts under 2023.
Grön finansiering
Andelen grön finansiering avseende nyproduktion och förvaltningsfastigheter ska uppgå till 85 procent vid utgången av år 2023.
Klimatmål
Utsläpp av växthusgaser
ska minska med 42
procent till 2030 från 2021
års nivåer inom scope
1 och scope 2. Utsläpp
i scope 3 ska mätas
och minskas. Målet har
validerats och publicerats
av Science Based Target
initative. Uppföljning
av målet kommer att
ske årsvis med start i
hållbarhetsrapporten för
2023.
Hållbarhetsmål
Nyproduktion, %
Gröna lån och  
hybridobligation, %
Hållbarhetsarbete
Hållbarhetsstrategi
Genovas hållbarhetsstrategi och över-
gripande vision är att skapa och förvalta 
attraktiva och hållbara miljöer långsik-
tigt. Hållbarhetsstrategin är indelad i 
tre övergripande områden; att bygga 
och förvalta för framtidens miljö och 
klimat, långsiktig stadsutveckling samt 
att bedriva en hållbar affärsverksamhet. 
Under 2022 utvecklade Genova mål för 
att minska sina utsläpp, öka andelen 
befintliga fastigheter som är miljöcertifie-
rade samt öka andelen grön finansiering. 
Grönt finansieringsramverk
I december 2020 utformade Genova 
ett ramverk för grön finansiering i linje 
med Green Bond Principles framtagna 
av ICMA (International Capital Mar-
ket Association). Detta dokument styr 
villkoren för hur likviden från gröna 
obligationer, gröna lån och andra typer 
av skuldebrev får användas. Genovas 
Gröna Finansieringsramverk och rela-
terad information återfinns på bolagets 
webbplats genova.se.
Miljöcertifiering
Genovas långsiktiga mål är att miljöcerti-
fiera samtliga nyproducerade fastigheter 
och långsiktigt förvaltade fastigheter i 
beståndet för att möta kund- och inves-
terarkrav, minska vår negativa påverkan, 
öka vår positiva påverkan, öka värdet 
av fastigheten och möjliggöra bättre 
lånevillkor.
28% 
Gröna hybrid-  
obligationer
54% 
Gröna banklån
18% 
Gröna  
obligationer
%
20
40
60
80
100
2022 20232021
26% 23%
11%
31%
10%
Mål
Fördelning Grönt ramverk Andel grön finansiering
Bolaget väljer att synliggöra de pågående nyproduktioner som vid  
färdigställande och slutplacering kommer att ha en grön klassificering.
8
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 9 =====

Händelser under året
Genova har satt klimatmål som valide-
rades och publicerades av Science Based 
Target initative under året. Målet är att 
minska bolagets utsläpp av växthusgaser 
med 42 procent till 2030 från 2021 års 
nivåer inom scope 1 och scope 2, samt att 
mäta och minska utsläpp i scope 3. 
För att minska Genovas klimatavtryck 
har ett återbruksprojekt, som innebär 
att man utvärderar möjligheten att ställa 
om från kontor till skola i befintlig bygg-
nad, utan att riva och bygga nytt genom 
planläggning, påbörjats. Andra exempel 
är att Genova, i och med förvärvet av 
 Järngrinden, äger ett vindkraftverk utanför 
Kalmar som har kapacitet att förse hela 
 Järngrindens verksamhet med förnybar el. 
Energieffektiviserande åtgärder som 
vidtagits i övrigt innefattar installation av 
rörelsestyrda belysningssystem, solceller 
på tak, övergång till grön el och fjärrvärme 
samt bergvärme. 
Under året har vi fortsatt stötta 
organisationen Maskrosbarn och vi är 
samarbetspartner med Stiftelsen Läx-
hjälpen. Även Järngrinden stöttar sedan 
tidigare flertalet olika initiativ såsom 
idrottsföreningars engagemang i samhäl-
let, Destination Gymnasiet, Biofamiljen 
samt konstmuseum. Initiativen har alla 
till syfte att bidra till en hållbar samhälls-
utveckling. 
Under det fjärde kvartalet har Genovas 
arbete med miljöcertifieringar fortsatt 
och tio förvaltningsfastigheter har 
godkänts enligt Miljöbyggnad iDrift, nivå 
Silver. Sammanlagt har 16 fastigheter 
certifierats under året. Genova har sedan 
2022 arbetat hårt och fokuserat med certi-
fieringsprocesser men på grund av längre 
anpassnings- och utvärderingstider än 
beräknat har Genova inte uppnått det 
satta målet om att alla förvaltningsfast-
igheter som ägs och förvaltas långsiktigt 
(exkl. Järngrindens) ska miljöcertifieras 
fram till utgången av år 2023. Detta har 
som följdeffekt att inte heller målet om 
85 procent grön finansiering till 2023 för 
nyproduktion och förvaltningsfastigheter 
har uppnåtts. Arbetet med miljöcertifie-
ring fortsätter under 2024. 
9
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndet
Genovas bestånd av förvaltningsfastig-
heter består av samhällsfastigheter och 
bostäder samt kommersiella fastigheter 
för handel, kontor och lager. För huvud-
delen av Genovas befintliga förvaltnings-
fastigheter planeras det för utveckling av 
framtida hyresbostäder i kombination 
med samhällsfastigheter, ofta i nya 
stadsdelar. Förvaltningsfastigheterna 
är i huvudsak belägna i Storstockholm, i 
Uppsalaregionen samt i västra Sverige. 
Genova arbetar löpande med att 
identifiera fastigheter som bidrar till att 
uppfylla de finansiella och operativa 
målen. Möjliga förvärvsobjekt omfattar 
både kassaflödesgenererande fastighe-
ter, helt eller delvis uthyrda, och tomma 
byggnader med potential för utveckling 
och uthyrning. Genovas ambition är att 
fastigheterna som förvärvas även ska ge 
möjlighet att på sikt skapa byggrätter 
för framtida nybyggnadsprojekt. Under 
året har förvaltningsportföljen utökats 
genom färdigställandet av hyresbostäder 
i Norrtälje.  
Vid årets utgång hade Genova ett 
helägt fastighetsbestånd bestående av 80 
förvaltningsfastigheter till ett marknads-
värde om cirka 7,7 Mdkr fördelat på cirka 
361,4 Tkvm. Totalt fastighetsvärde med 
hänsyn tagen till tillträdda fastigheter, 
pågående nyanläggningar samt joint 
ventures uppgår till cirka 11 Mdkr.
Portföljförändringar
Under det fjärde kvartalet har två för-
valtningsfastigheter frånträtts, varav en 
hotellfastighet i Palma, Spanien och en 
lättindustrifastighet i Uppsala. Fastighe-
terna hade sammantaget en uthyrnings-
bar area på cirka 5,6 Tkvm med ett hyres-
värde om cirka 13 Mkr. Fastigheterna var 
vid frånträdet fullt uthyrda.
Hyresavtal 
Vid årets utgång hade Genova cirka 
450 hyresavtal med en genomsnittlig 
återstående avtalslängd på 5 år samt 240 
avtal för hyresbostäder. Under det fjärde 
kvartalet har ett hyresavtal i fastighe-
ten Trädgårdsmästaren 14 i Stockholm 
omförhandlats och förlängts med fem 
år. Avtalet har ett årligt hyresvärde på 
10 Mkr. 
Av totala kontrakterade hyresintäkter 
uppgick andelen från bostäder och 
offentligt finansierade hyresgäster till 
cirka 55 procent. Om även dagligvaru-
handel inkluderas uppgick andelen 
till cirka 62 procent av kontrakterade 
hyresintäkter. En stor andel av Genovas 
hyresavtal för lokaler är indexregle-
rade. Indexuppräkningen för 2024 års 
hyresnivåer är medräknade i tabellen 
över fastighets beståndet på sidan 12 och 
har ökat hyresvärdet med cirka 27 Mkr. 
Hyreshöjningarna har kunnat genom-
föras under första kvartalet 2024 och 
vi för en kontinuerlig dialog med våra 
hyresgäster om hyresnivån. Genom-
snittshyran per kvadratmeter uppgår till 
cirka 1 500 kr per kvadratmeter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden 
vid årets utgång uppgick till 93 procent 
(94). Den något lägre uthyrningsgraden 
är en effekt av försäljning av fullt uthyrda 
fastigheter.
Förfallostruktur hyresavtal
31 december 2023
Antal
hyresavtal
Yta
Tkvm
Kontrak- 
terad  
hyra, Mkr
Andel
%
Löptid
2024 151 29 36 7
2025 114 69 108 21
2026 74 57 88 17
2027 50 30 48 9
2028 17 22 36 7
>2028 43 96 178 34
Summa 449 303 494 95
Hyresbostäder 240 13 24 5
Totalt 689 316 518 100
Vakant 45 37
Totalt 361 555
Fördelning hyresintäkter
31 december 2023
Hyresavtal
Kontrakterad 
årshyra, Mkr Andel, %
Samhällsservice 259 50
Bostäder 1 26 5
Livsmedel 37 7
Övrigt kommersiellt 196 38
Summa hyresintäkter 518 100
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (10 största)
6,4 år
Genomsnittligt, vägd återstående 
löptid, år (total portfölj)
5,0 år
1) Varav cirka 2,5 Mkr avser studentbostäder som förmedlas via ett hyreskontrakt.
10
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 11 =====

Förvaltningsfastigheter per geografi
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Förvaltningsfastigheter per fastighetskategori
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 555 Mkr
Hyresvärde
Totalt 555 Mkr
47% 
Kommersiella 
fastigheter
53% 
Samhälls -
fastigheter 1
Uthyrbar yta
Totalt 361,4 Tkvm
Uthyrbar yta
Totalt 361,4 Tkvm
54% 
Kommersiella 
fastigheter
46 % 
Samhälls -
fastigheter 1
10% 
Övrigt
47% 
Storstockholm
21% 
Uppsala
Fastighetsvärde
Totalt 7 680 Mkr
Fastighetsvärde
Totalt 7 680 Mkr
43% 
Kommersiella 
fastigheter
57% 
Samhälls -
fastigheter 1
10% 
Övrigt
52% 
Storstockholm
26% 
Uppsala
12% 
Väst
22% 
Väst
15% 
Väst
11% 
Övrigt
50% 
Storstockholm
24% 
Uppsala
1)  Befintliga hyresbostäder ingår i kategorin Samhällsfastigheter. 
11
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 12 =====

Fastighetsbeståndet
31 december 2023
Antal  
fastig -
heter
Uthyr-
bar yta, 
Tkvm
Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr-
nings-
grad, %
Kontrak- 
terad års -
hyra2, Mkr
Fastighets-  
kostnader Driftsöverskott
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Per fastighetskategori 1
Kommersiella fastigheter 50 196,3 3 308 16 852 261 1 328 90,3 235 -64 -325 171 873
Samhällsfastigheter 3 30 165,1 4 372 26 477 295 1 785 96,1 283 -63 -382 220 1 333
Summa per fastighets -
kategori
80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083
Per geografi
Storstockholm 34 169,1 4 014 23 735 277 1 640 95,9 266 -61 -361 205 1 211
Uppsala 16 76,7 1 986 25 891 132 1 717 92,6 122 -33 -431 89 1 158
Väst 23 78,9 948 12 018 84 1 068 90,3 76 -18 -228 58 736
Övrigt 7 36,7 731 19 937 62 1 693 88,0 55 -15 -407 40 1 083
Summa per geografi 80 361,4 7 680 21 249 555 1 537 93,4 518 -127 -351 392 1 083
Varav Järngrinden 21 63,3 704 11 126 65 1 028 87,4 57 -13 -202 44 696
Pågående byggnation 921
Planerade projekt 1 298
Totalt enligt balansräkning 9 898
Närliggande färdigställda 
byggnationer 4 2 21,0 257 46 2 190 100 46 -8 -375 38 1 815
Totalt 82 382,4 10 156 601 1 573 93,9 565 -135 -353 430 1 124
Därutöver:
Fastigheter ägda via JV 982
1) Baserat på fastighetens huvudsakliga användning.
2) Ej beaktat avtagande hyresrabatter med ett aktuellt årsvärde på 4 Mkr.
3) Inklusive 240 hyresbostäder som finns fördelade i åtta fastigheter.
4)  Avser projekt Korsängen och Handelsmannen som kommer att vara färdigställda inom ett år. Fastighetsvärde vid färdigställande uppgår till 1 000 Mkr, men per den 31 december  
är motsvarande 743 Mkr upptaget i balansräkningen under pågående nyanläggningar.
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Genova ägde per periodens utgång med tillägg för förvärvade men ej tillträdda fastigheter samt närliggande färdigställda  
byggnationer. Tabellen avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
12
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 13 =====

Söderhällby 1:9, Uppsala
Bedömd intjäningsförmåga 
I syfte att ge en bild av Genovas framtida 
bedömda intjäningsförmåga för förvalt-
ningsverksamheten har nedanstående 
tabell upprättats. Intjäningsförmågan 
utgår från förvaltningsobjektens status 
vid periodens slut samt intjäningsförmå-
gan från byggstartade pågående projekt 
i produktion efter att dessa färdigställts 
och inflyttning har skett. Det är viktigt 
att notera att den aktuella intjäningsför-
mågan inte ska jämställas med en prog-
nos för de kommande tolv månaderna. 
Intjäningsförmågan innehåller exempel-
vis ingen bedömning av hyres-, vakans- 
eller ränteförändringar. Hyresintäkterna 
är angivna i 2024 års hyresnivå. 
Hyresintäkter baseras på hyresvärde 
på årsbasis med avdrag för vakanta 
ytor. Fastighetskostnader är bedöm-
ningar av normaliserade kostnader på 
helårsbasis. Hyresvärdet för respektive 
förvaltningsobjekt och pågående projekt 
i produktion som inkluderas i aktuell 
intjäning framgår av avsnitten ”Förvalt-
ningsfastigheter" och "Projektutveck-
ling” i bokslutskommunikén. I pågående 
produktion ingår även ett hyresavtal i 
Söderhällby med ett hyresvärde på 9 Mkr 
där inflyttning sker 1 april 2024. Under 
2024 kommer även projekten Handels-
mannen och Korsängen successivt att 
färdigställas, vilket kommer att förstärka 
Bedömd intjäningsförmåga per 31 december 2023
Mkr
Förvaltnings-  
fastigheter  
Genova
Förvaltnings-  
fastigheter  
Järngrinden
Summa  
Förvaltnings-  
fastigheter
Pågående  
byggnation Summa
Hyresvärde 490 65 555 96 651
Vakans -29 -8 -37 - -37
Hyresintäkter 461 57 518 96 613
Fastighetskostnader -114 -13 -127 -12 -139
Driftsöverskott 347 44 392 84 474
Central administration fastighetsförvaltning -17 -4 -21 - -21
Genovas andel av förvaltningsresultat från JV 12 4 16 4 20
Finansnetto -192 -22 -214 -49 -262
Förvaltningsresultat 150 22 173 39 211
intjäningen från förvaltningsfastigheter 
med ytterligare cirka 46 Mkr. 
Centrala administrationskostnader 
avser kostnader hänförliga till fastighets-
förvaltningen och baseras på bedömda 
kostnader för kommande tolvmånader-
speriod, rensat för eventuella kostnader 
av engångskaraktär. Finansnettot har 
beräknats utifrån aktuell räntebärande 
nettoskuld. Ränta på likvida medel 
erhålls ej och ränta på den räntebärande 
skulden har beräknats utifrån genom-
snittsräntan vid årets utgång.
13
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 14 =====

Projektutveckling
Genovas organiska tillväxt sker genom 
projektutveckling av hyresbostäder, 
samhällsservice och kommersiella 
lokaler där projektportföljen i huvudsak 
hänför sig till egenutvecklade byggrät-
ter tillskapade från egna förvaltnings-
fastigheter med befintligt kassaflöde. 
Genova är därmed aktivt i hela kedjan 
av fastighetsinvesteringar – från förvärv 
till förvaltning, projektutveckling och 
byggnation där projekten ofta inklude-
rar att bidra kring utvecklingen av nya 
stadsdelar. 
Genova har under året fortsatt lägga 
stort fokus på att driva fram detaljplaner 
inom det befintliga fastighetsbeståndet 
för utveckling av framtida hyresbostäder 
i kombination med samhällsfastighe-
ter. Den samlade uthyrbara arean för 
Genovas planerade projekt oberoende 
av planskede uppgår till cirka 523 Tkvm. 
Drygt en tredjedel av de planerade projek-
ten är under samråd och har geografisk 
tyngdpunkt i Storstockholm. Under 2024 
kommer Genova lägga stor energi på det 
fortsatta arbetet med att skapa byggrätter 
för framtida nybyggnadsprojekt.
Pågående byggnation
Genovas pågående projekt utgörs av 
hyresrätter i Norrtälje, Knivsta, Enkö-
ping och Upplands-Bro.
Järngrindens pågående projekt utgörs 
av bostadsrätter i Mark. Färdigställda 
projekt på bolagets kärnmarknader kom-
mer ägas och förvaltas av Genova.
I Norrtälje är det första kvarteret fär-
digställt och inflyttat. Det andra kvarte-
ret, som är i produktion, innehåller 246 
hyresbostäder.
Projektet Segerdal är beläget i cen-
trala Knivsta i direkt anslutning till 
tågstationen. Projektet genomförs i ett 
joint venture med Redito och under året 
har det första kvarteret färdigställts och 
hyresgästerna har flyttat in. Det andra 
kvarteret, som är i produktion, innehåller 
151 lägenheter. 
Projektet Korsängen i centrala 
Enköping ligger i direkt anslutning till 
Genovas förvaltningsfastigheter Krydd-
gården 6:3 och Kryddgården 6:5. Genova 
bygger 160 hyresbostäder som kommer 
färdigställas under 2024. 
Den första etappen av Genovas 
stadsutvecklingsprojekt Viby, beläget i 
centrala Brunna i Upplands-Bro, omfat-
tar 131 bostäder, en livsmedelsbutik och 
en grundskola F-9. Genova har tecknat 
avsiktsförklaringar med Axfood och 
Raoul Wallenbergskolan för att driva 
verksamhet i lokalerna. Totalt kommer 
projekt Viby omfatta omkring 850 bostä-
der samt service. Projektet delägs till 30 
procent av fastighetsbolaget K2A.
Järngrinden har under året frånträtt 
två hyresrättsprojekt innehållandes 
164 hyresbostäder samt färdigställt tre 
bostadsrättsprojekt med 47 bostadsrätter, 
samtliga belägna i Borås. Järngrindens 
pågående projekt i Mark omfattar 13 
bostadsrätter och kommer att färdigstäl-
las och frånträdas under 2024. 
 
Byggrättsportföljen 
I syfte att illustrera värdet på Genovas 
byggrättsportfölj upplyser Genova om 
ett bedömt övervärde. Övervärdet tar 
sin utgångspunkt i ett externt bedömt 
marknadsvärde på de outnyttjade bygg-
rätterna under planerade projekt. Detta 
kan vara relevant för det fall Genova ej 
skulle fullfölja sin affärsplan och explo-
atera byggrätterna utan i stället avyttra 
dem. CBRE:s marknadsvärdering per 31 
december av de framtida byggrätterna 
uppgår till cirka 3,4 Mdkr. Befintliga 
byggnader på dessa fastigheter, som 
i förekommande fall kommer behöva 
rivas i samband med exploatering, samt 
upparbetad investering för planerade 
projekt har per 31 december ett bokfört 
värde om cirka 2,1 Mdkr. Det innebär att 
övervärdet i koncernens byggrättsport-
följ bedöms uppgå till cirka 1,3 Mdkr. 
Detta övervärde reflekteras ej i Genovas 
balansräkning. 
Järngrindens byggrätter har inte 
externvärderats och är exkluderade ur 
det övervärde som Genova bedömer 
finns utöver balansräkningen. Ambitio-
nen framöver är att Järngrindens bygg-
rätter ska externvärderas för att även 
illustrera Järngrindens övervärde som 
en del av Genovakoncernen långsiktigt.
 
8 756 
Antal bostadsbyggrätter 
1,3 Mdkr
Övervärde byggrättsportfölj
566 Tkvm
Uthyrningsbar yta
14
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 15 =====

Flogsta 47:1, Uppsala
Projektutveckling per geografi
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Projektutveckling per fastighetskategori
31 december 2023
Yta
Kategori
Fastighetsvärde Hyresvärde
Geogra/f_i
Hyresvärde
Totalt 1 009 Mkr
Hyresvärde
Totalt 1 009 Mkr
88% 
Hyresbostäder
4% 
Kommersiella  
fastigheter
8% 
Samhälls-  
fastigheter
40% 
Storstockholm
Uthyrbar yta
Totalt 566 Tkvm
66% 
Hyresbostäder
25% 
Bostadsrätter
3% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
fastigheter
Uthyrbar yta
Totalt 566 Tkvm
5% 
Övrigt
43% 
Storstockholm
22% 
Uppsala
30% 
Väst
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 28 304 Mkr
Fastighets-/Projektvärde
Totalt 28 304 Mkr
62% 
Hyresbostäder
30% 
Bostadsrätter
2% 
Kommersiella  
fastigheter
6% 
Samhälls-  
 fastigheter
48% 
Storstockholm
4% 
Övrigt
20% 
Uppsala
28% 
Väst
6% 
Övrigt
26% 
Uppsala
28% 
Väst
15
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 16 =====

Information om pågående byggnation och planerade projekt i 
bokslutskommunikén är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar 
om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna 
och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende 
projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd 
av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt 
att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats 
har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av 
planerade projekt är en osäkerhetsfaktor.
Pågående byggnation
31 december 2023
Projekt Kommun Kategori Byggstart
Planerat 
färdig-  
ställande
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp-
arbetad
Handelsmannen 1 Norrtälje Hyresbostäder Q4 2019 Q2 / Q4 
2024
246 12 752 - 601 47 130 26 2 004 548 429 469
Segerdal 3 Knivsta Hyresbostäder Q4 2020 Q1 2025 75 4 743 224 234 47 111 12 2 505 225 90 -
Korsängen Enköping Hyresbostäder Q1 2021 Q2/Q3 2024 160 8 031 244 399 48 218 21 2 495 396 272 274
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Hyresbostäder Q4 2022 Q2 2026 131 8 728 1 693 483 46 375 25 2 444 374 36 91
Viby, Etapp 1 4 Upplands-bro Samhällsfastigheter Q4 2022 Q2 2026 - - 5 670 301 53 000 15 2 700 230 17 44
Järngrinden 5 BRF6 13 959 - 39 40 909 - - 36 43 43
Summa pågående byggnatioer 625 35 213 7 831 2 057 47 789 99 2 363 1 809 886 921
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Avser endast helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
3) Projekt Segerdal delägs av Genova 50 procent och Redito 50 procent. I tabellen framgår endast det som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel.
4) Projekt Viby delägs av Genova 70 procent och K2A 30 procent. I tabellen framgår hela projektvärdet då projektet konsolideras i Genovas koncernredovisning. 
5) Järngrinden är ett dotterbolag där Genova äger 51 procent. I tabellen redovisas Järngrindens helägda samt ekonomiska andel av delägda projekt under produktion. 
6) Avser projekt Ejdern som är färdigställt men ännu inte fullt överlämnat till bostadsrättsföreningen. Projektet inkluderas under pågående bostadsprojekt i balansräkningen. 
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.  
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Handelsmannen 1, Norrtälje
16
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 17 =====

Planerade projekt
31 december 2023
Projekt
Antal
bostäder
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde 1 Hyresvärde Investering, Mkr Bokfört 
värde2, 
MkrBostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Bedömd
Upp- 
arbetad
Per kategori
Hyresbostäder 5 913 338 129 - 15 993 47 297 808 2 388 13 472 663 707
Samhällsfastigheter 185 14 415 15 751 1 315 43 584 71 2 339 1 155 51 51
Kommersiella fastigheter - - 15 574 528 33 879 31 2 002 500 94 96
Bostadsrätter 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444
Summa per kategori 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298
Per geografiskt område - Egen förvaltning
Storstockholm 2 028 114 739 17 292 6 676 50 564 341 2 579 5 475 340 381
Uppsala 1 590 86 495 12 065 4 434 44 988 231 2 344 3 808 163 164
Väst 1 955 127 055 1 968 5 665 43 910 282 2 183 4 915 226 226
Övrigt 525 24 255 - 1 060 43 683 56 2 316 929 78 83
Summa per geografi 6 098 352 544 31 325 17 835 46 461 909 2 369 15 126 808 854
Per geografiskt område - Bostadsrätter
Storstockholm 1 171 82 873 - 5 395 65 097 - - 4 342 234 272
Uppsala 219 11 030 - 591 53 584 - - 477 19 19
Väst 603 41 647 - 2 238 53 742 - - 1 838 149 149
Övrigt 40 3 800 - 188 49 500 - - 162 4 4
Summa per geografi 2 033 139 350 - 8 412 60 367 - - 6 819 406 444
Per geografiskt område - Egen förvaltning och bostadsrätter
Storstockholm 3 199 197 612 17 292 12 071 56 168 341 2 579 9 817 574 653
Uppsala 1 809 97 525 12 065 5 025 45 854 231 2 344 4 285 183 183
Väst 2 558 168 702 1 968 7 904 46 309 282 2 183 6 752 375 375
Övrigt 565 28 055 - 1 248 44 471 56 2 316 1 090 82 87
Summa egen förvaltning och bostadsrätter per geografi 8 131 491 894 31 325 26 247 50 164 909 2 369 21 945 1 214 1 298
Varav Järngrinden 2 085 129 532 1 038 6 244 47 818 189 2 130 5 239 375 375
1) Avser verkligt värde på investeringen vid färdigställande.
2) Bokfört värde i helägda projekt. Bokförda värden hänförligt till delägda projekt visas under andelar i joint ventures och intressebolag i balansräkningen
I tabellen framgår endast det antal bostäder, yta, fastighets- och hyresvärde samt investeringsbelopp som motsvarar Genovas ekonomiska ägarandel för delägda fastigheter.  
Fastigheter där Genova äger mer än 50 procent redovisas som helägda. Planerade projekt inom Genovas dotterföretag Järngrinden redovisas enligt samma princip. 
Planerade projekt per planskede, uthyrbar yta 
31 december 2023
Programarbete Planbesked Samråd Granskning Antagen detaljplan
Kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Bostadsrätter
17
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 18 =====

Joint Ventures och intresseföretag
En del av Genovas verksamhet är 
också investeringar i joint ventures 
och intresse företag för att på så sätt få 
tillgång till fler attraktiva kassaflödes-
genererande förvaltningsfastigheter 
med möjlighet till projektutveckling av 
hyresbostäder, samhällsservice och  
kommersiella lokaler. 
Per den 31 december 2023 ägde Genova 
andelar i fyra joint ventures samt ägde 
indirekt andelar i ett antal intresseföre-
tag via ägandet i Järngrinden. De gemen-
samt ägda bolagen innehar totalt 18 
kassaflödesgenererande fastigheter med 
ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 
2,0 Mdkr varav Genovas andel uppgår till 
cirka 1,0 Mdkr. 
Genovas andel av antalet bostadsbygg-
rätter uppgår till cirka 1 400 stycken 
fördelat på cirka 120 Tkvm.  
Genovas andel av joint ventures och intresseföretag
31 december 2023
Namn Andel, %
Bokfört  
värde, Mkr Geografi
Fastighetsförvaltning Projektutveckling
Antal  
fastigheter
Andel av  
fastighetsvärde
Antal  
bostäder
Uthyrningsbar  
yta, Tkvm
Andel av Järngrindens  
intressebolag
49 298 Västsverige 5 258 463 52
SBBGenova Gåshaga 50 113 Stockholm 1 200 385 23
SBBGenova Nackahusen 50 94 Stockholm 4 231 192 12
GenovaRedito 50 59 Knivsta 3 201 76 5
Greenova 50 6 Stockholm 5 92 285 24
570 18 982 1 401 116
Gredelby 21:1, Knivsta
18
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 19 =====

Totalresultat för koncernen 
Mkr
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Okt-dec
2023
Okt-dec
2022
Hyresintäkter 503,0 394,7 125,9 108,7
Driftskostnader -98,0 -84,1 -26,7 -25,9
Underhållskostnader -26,7 -23,7 -9,5 -8,2
Fastighetsskatt -10,8 -9,1 -2,8 -2,9
Summa Fastighetskostnader -135,4 -116,9 -39,0 -37,0
Driftsöverskott 367,6 27 7,8 86,9 71,7
Central administration fastighetsförvaltning -21,8 -23,2 -4,3 -6,0
Central administration projektutveckling -35,5 -28,3 -7,0 -7, 2
Resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag -16,4 39,3 -0,9 5,6
   - varav värdeförändringar fastigheter -27,3 23,5 -5,1 -0,8
Finansnetto -233,3 -144,9 -56,7 -39,0
Förvaltningsresultat 60,6 120,8 18,1 25,2
Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 – -3,0 –
Övriga intäkter – 2,6 – 1,5
Övriga kostnader -11,2 – -6,6
Värdeförändringar fastigheter -530,3 198,7 -162,0 -224,7
Värdeförändringar derivat -50,0 – -85,2 –
Valutakurseffekter fastigheter 12,3 2,2 3,2 -4,5
Resultat före skatt -478,7 324,2 -235,5 -202,6
Inkomstskatt 62,7 -68,3 20,7 42,8
Periodens resultat -416,0 255,9 -214,8 -159,8
Övrigt totalresultat för perioden – – – –
Summa totalresultat för perioden -416,0 255,9 -214,8 -159,8
Periodens resultat hänförligt:
Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 -215,7 -153,2
Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5 0,9 -6,5
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -450,8 223,5 -215,7 -153,2
Innehav utan bestämmande inflytande 34,9 32,5 0,9 -6,5
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 -11,73 3,98 -5,31 -4,03
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 45 613 41 977 45 613 41 977
Genomsnittligt antal aktier, tusental 45 504 41 977 45 613 41 977
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter betalning för hybridobligation. 
19
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 20 =====

Resultatanalys 
Belopp inom parentes avser helåret januari–december 2022.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 503,0 Mkr 
(394,7). Ökningen motsvarar en tillväxt i hyresintäkterna om 
27 procent. Hyresintäkterna för det fjärde kvartalet uppgår 
till 125,9 Mkr (108,7). Tillväxten i hyresintäkterna hänför sig 
främst till ett växande fastighetsbestånd. 
Intäkterna från jämförbart bestånd är 23 Mkr högre jämfört 
med samma period föregående år, vilket främst är en följd av 
2023 års inflationsjustering.
 
Utveckling intäkter
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd 376,7 353,9 6
Tillkomna fastigheter 114,9 25,5 e/t
Sålda fastigheter 11,4 15,3 e/t
Hyresintäkter 503,0 394,7 27
Kommersiella fastigheter 235,8 173,3 36
Samhällsfastigheter 267, 2 221,4 21
Hyresintäkter 503,0 394,7 27
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader i form av drifts- och underhållskostnader 
samt fastighetsskatt ökade under året till -135,4 Mkr (-116,9), 
vilket motsvarar en ökning på cirka 16 procent. Kvartalets 
fastighetskostnader uppgår till -39,0 Mkr (-37,0). Ökningen i 
fastighetskostnader förklaras främst av att Genova förvaltar 
ett större fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år. 
Inom jämförbart bestånd har utbetalda elstöd och lägre elpri-
ser minskat kostnaderna jämfört med föregående år.
Utveckling fastighetskostnader
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Föränd-  
ring, %
Jämförbart bestånd -101,6 -106,6 -5
Tillkomna fastigheter -28,1 -6,3 e/t
Sålda fastigheter -5,7 -3,7 e/t
Fastighetskostnader -135,4 -116,6 16
Kommersiella fastigheter -69,9 -57,9 21
Samhällsfastigheter -65,5 -58,7 12
Fastighetskostnader -135,4 -116,6 16
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade under året till 367,6 Mkr (277,8), vilket 
motsvarar en ökning på 21 procent. Överskottsgraden för året 
uppgick till 73,1 procent, vilket är högre jämfört med före-
gående år då den uppgick till 70,4 procent. Den högre över-
skottsgraden är en effekt av indexjusteringen av hyresintäkter 
och lägre elkostnader inom jämförbart bestånd, samt tillväxt i 
förvaltningsportföljen via förvärv och nyproduktion. 
Kvartalets driftsöverskott uppgår till 86,9 Mkr (71,7) med en 
överskottsgrad på 69,1 procent (66,0).
Central administration 
Centrala administrationskostnader är fördelade på fastig-
hetsförvaltning och projektutveckling. De totala centrala 
administrationskostnaderna uppgick under året till 57,3 Mkr 
(-51,5), vilket motsvarar en ökning om 11 procent. Ökningen är 
framför allt ett resultat av den växande verksamheten inklu-
sive förvärvet av Järngrinden.
 
Central administration
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Fastighetsförvaltning
Övriga externa kostnader -1,5 -8,8
Personalkostnader -17,5 -11,4
Avskrivningar och leasing -2,7 -3,0
Central administration  
fastighetsförvaltning -21,8 -23,2
Projektutveckling
Övriga externa kostnader -2,5 -10,8
Personalkostnader -28,6 -13,9
Avskrivningar och leasing -4,4 -3,6
Central administration  
projektutveckling -35,5 -28,3
 
Resultat från andelar i joint ventures  
och intresseföretag
I posten redovisas resultateffekten av Genovas fastigheter som 
ägs via joint ventures. Resultat från andelar i joint ventures 
har under året uppgått till -16,4 Mkr (39,3) och avser resultat 
från den löpande driften och värdeförändringar samt avytt-
ringen av GenovaFastator. Den negativa resultatförändringen 
jämfört med 2022 om cirka 56 Mkr är framför allt hänförlig 
till negativa värdeförändringar på fastigheter samt en följd 
av att Järngrinden sedan 1 januari 2023 konsolideras som ett 
dotterföretag. Årets resultat från andelar i joint ventures och 
intresseföretag har påverkats av negativa värdeförändringar 
om -27,3 Mkr.
20
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 21 =====

Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -233,3 Mkr (-144,9). De räntekostnader 
som är hänförliga till fastighetsförvaltningen är en löpande 
kostnad som belastar finansnettot. Finansieringen av projekt-
verksamheten är däremot en del av anskaffningskostnaden och 
aktiveras på respektive projekt och belastar inte resultatet.  
Under året har 113 Mkr aktiverats hänförligt till projektverk-
samheten. I nuläget är bedömningen att aktivering hänförlig 
till projektverksamheten även framgent kommer att uppgå till 
cirka 30 procent av koncernens totala räntekostnader.  
Genomsnittlig ränta per balansdagen uppgick till 5,3 pro-
cent (4,5) (6,1 procent inklusive obligationslån och byggnads-
kreditiv). Bland finansiella kostnader under året ingår -2,8 
Mkr (-14,6) som avser kostnader för upptagande av lån som 
periodiseras över lånens löptid. Räntetäckningsgraden för året 
uppgick till 1,6 ggr (2,0). I räntetäckningsgraden har kostnader 
av engångskaraktär exkluderats.
Finansnetto
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Ränteintäkter 42,2 3,2
Räntekostnader lån -250,9 -131,9
Räntekostnader leasing -1,7 -1,6
Övriga finansiella kostnader -22,9 -14,6
Finansnetto -233,3 -144,9
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick under året till 60,6 Mkr (120,8), 
vilket är en minskning med 50 procent. Minskningen är hänför-
lig till negativa värdeförändringar på fastigheter i joint ventures 
och intresseföretag om -27,3 Mkr samt ökade räntekostnader 
men kompenserades delvis av ett högre driftöverskott.
Resultat från nyproduktion bostäder 
I januari frånträddes ett av Järngrindens hyresrättsprojekt 
utanför Borås med en resultateffekt om 32,6 Mkr. Projektet 
bestod av 92 nyproducerade hyresrätter.
I juni färdigställdes och avyttrades Järngrindens bostads-
rättsprojekt i Borås med en resultateffekt om 7,4 Mkr. Projek-
tet bestod av 23 nyproducerade lägenheter.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar fastigheter uppgår till -530,3 Mkr (198,7). 
De negativa värdeförändringarna är främst en effekt av ökade 
avkastningskrav. Genovas portfölj av kommersiella hyresavtal 
har en hög grad av hyresavtal vars hyra indexregleras, vilket 
har reducerat effekten av de ökade avkastningskraven.
 
Värdeförändringar fastigheter
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Förändring driftnetto -33,8 25,7
Pågående byggnation -33,8 156,7
Mark- och outnyttjade byggrätter -35,3 204,4
Förändring avkastningskrav -338,3 -217,3
Förvärv 0,0 30,9
Försäljningar -89,1 -1,7
Värdeförändringar fastigheter -530,3 198,7
 
Värdeförändringar derivat
Posten består huvudsakligen av förändringar av verkligt värde 
på ränteswappar.
21
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 22 =====

Skatt
Redovisad skatt uppgick till 62,7 Mkr (-68,3) och hänför sig i 
huvudsak till uppskjuten skatt på värdeförändringar. Både 
aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nomi-
nell skattesats om 20,6 procent. Kvarvarande underskottsav-
drag kan beräknas till cirka 435 Mkr (390) samt obeskattade 
reserver om cirka 100 Mkr (79). Som uppskjutna skatteskulder 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av skillnaden 
mellan redovisat och skattemässigt värde med avdrag för den 
skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv.
Skatteberäkning 
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Resultat före skatt -478,7 324,2
Skattesats % 20,6 20,6
Skatt enligt gällande skattesats 98,6 -66,8
Ej skattepliktiga intäkter 32,1 23,7
Ej avdragsgilla kostnader -53,2 -14,8
Ej avdragsgillt räntenetto - 67,7 -30,2
Avdragsgilla kostnader ej med i resultatet 60,1 28,6
Skattepliktiga intäkter ej med i resultatet -3,9 -3,0
Återföring vid fastighetstransaktioner 0,0 1,1
Justering skatt avseende tidigare år -2,2 -3,1
Förändring i skattemässiga underskott 1,8 -
Övrigt -3,0 -3,8
Periodens skatt enligt resultaträkningen 62,7 -68,3
 
Uppskjutna skatteskulder, netto 
Mkr
Jan–dec 
2023
Jan–dec 
2022
Temporära skillnader fastigheter -534,1 -603,2
Obeskattade reserver -20,5 -16,3
Summa uppskjutna skatteskulder -554,6 -619,5
Underskottsavdrag 81,8 80,5
Övrigt 7,9 0,6
Summa uppskjutna skattefordringar 89,7 81,1
Uppskjutna skatteskulder, netto -464,9 -538,4
 
Årets resultat
Årets resultat uppgick till -416,0 Mkr (255,9). Jämfört med 
2022 har driftsöverskottet ökat och förvaltningsresultatet 
minskat. Värdeförändringarna om -530,3 Mkr medför att 
Genova redovisar ett resultat efter skatt för året som är lägre 
än motsvarande period 2022.
22
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 23 =====

Balansräkning för koncernen
Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 202,9 202,9
Förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2
Pågående nyanläggningar 878,0 860,5
Projekteringsfastigheter 1 298,0 1 023,2
Övriga materiella anläggningstillgångar 13,7 18,9
Nyttjanderättstillgångar 14,3 32,6
Inventarier 5,9 4,7
Uppskjutna skattefordringar 89,7 81,1
Andelar i joint ventures och intresseföretag 569,5 556,1
Övriga långfristiga fordringar 298,1 301,1
Summa anläggningstillgångar 11 050,0 11 264,2
Omsättningstillgångar
Pågående bostadsprojekt  42,6  197,0 
Hyresfordringar och kundfordringar 18,2 33,3
Övriga fordringar 103,5 186,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74,2 38,4
Likvida medel 284,5 257,7
Summa omsättningstillgångar 523,0 712,9
SUMMA TILLGÅNGAR 11 573,0 11 97 7,1
EGET KAPITAL
Summa totalresultat för perioden
Aktiekapital 54,7 50,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 652,6 1 459,5
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 003,5 1 535,7
Hybridobligation 800,0 800,0
Innehav utan bestämmande inflytande 792,4 749,8
Summa eget kapital 4 303,3 4 595,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 5 082,2 4 893,1
Derivat 44,0 –
Leasingskuld 31,8 29,5
Övriga långfristiga skulder 65,6 63,0
Uppskjutna skatteskulder 554,6 619,5
Summa långfristiga skulder 5 778,2 5 605,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 1 191,6 1 434,4
Leverantörsskulder 84,9 93,9
Leasingskuld 9,5 4,8
Aktuella skatteskulder 8,8 11,2
Övriga skulder 69,1 130,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 127,5 101,4
Summa kortfristiga skulder 1 491,4 1 776,4
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 11 573,0 11 97 7,1
23
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 24 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr
Antal  
utestående  
aktier, 
tusental
Aktie-  
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat inkl.  
 periodens 
resultat
Hybrid -
obligation
Innehav utan  
bestäm -
mande 
inflytande
Summa  
eget  
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 353,4 700,0 102,6 3 665,9
Totalresultat
Årets resultat 223,5 32,5 255,9
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat 223,5 32,5 255,9
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 19,4 614,7 634,1
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Valutakurseffekt -1,3 -1,3
Utgående balans per 31 december 2022 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Ingående balans per 1 januari 2023 41 977 50,4 1 459,5 1 535,8 800,0 749,8 4 595,5
Totalresultat
Periodens resultat -450,8 34,9 -416,0
Övrigt totalresultat - - -
Summa totalresultat -450,8 34,9 -416,0
Transaktioner med ägare
Transaktioner med innehav utan bestämman -
de inflytande 7,8 7,8
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 3 636 4,4 193,1 197,4
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Valutakurseffekt 0,4 0,4
Utgående balans per 31 december 2023 45 613 54,7 1 652,6 1 003,6 800,0 792,4 4 303,3
24
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 25 =====

Kommentar till balansräkningen
Belopp inom parentes avser 31 december 2022
Goodwill
Koncernens goodwill är i sin helhet hänförlig till förvärvet av 
Järngrinden per 31 december 2022.
Fastighetsbestånd och fastighetsvärde 
Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter består av totalt 80 
fastigheter. Metoden att beräkna verkligt värde för förvalt-
ningsfastigheter består i huvudsak av en kassaflödesbaserad 
värderingsmodell där värdet har beräknats som nuvärdet 
av prognosticerade kassaflöden samt restvärdet under en 
kalkylperiod, där diskontering har skett med en bedömd 
kalkylränta. Det genomsnittliga avkastningskravet för fastig-
hetsportföljen bedöms till cirka 5,6 procent vid bokslutsdagen. 
Bostadsprojekt som har färdigställts under året har sänkt det 
genomsnittliga avkastningskravet med cirka 0,2 procentenhe-
ter. Exkluderas det färdigställda projektet uppgår det genom-
snittliga avkastningskravet till 5,8 procent. 
Pågående nyanläggning 
Pågående nyanläggningar består av projekt i Norrtälje, Enkö-
ping och Upplands-Bro.
Projekteringsfastigheter
Projekteringsfastigheter avser upparbetade och aktiverade 
kostnader på projekt som ännu inte byggstartats samt i vissa 
fall värderats till verkligt värde enligt samma metod som för 
förvaltningsfastigheter. Vid byggstart omklassificeras aktuella 
belopp till pågående nyanläggningar. 
Pågående bostadsprojekt
Pågående bostadsprojekt avser Järngrindens pågående 
bostadsrättsprojekt samt pågående hyresbostadsfastighet som 
färdigställts och avyttrats i början av 2023. Projekten redovisas 
som Pågående bostadsprojekt under omsättningstillgångar.
Fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet exklusive Järngrindens bestånd extern-
värderas kvartalsvis. Per den 31 december har hela fastighets-
beståndet inklusive Järngrindens bestånd externvärderats 
och utfördes av CBRE, Newsec och Forum. I verkligtvärde-
hierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, det vill säga data 
för tillgången baseras på icke observerbara marknadsdata.
Förändring av fastighetsbeståndet
Mkr
31 dec 
2023
31 dec 
2022
Ingående värde förvaltningsfastigheter 8 183,2 6 902,6
+ Förvärv - 1 055,3
+ Till- och ombyggnation 101,1 56,8
- Försäljningar -284,2 -228,5
+/- Omklassificeringar 132,1 341,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -452,3 55,7
Utgående värde förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2
Ingående värde pågående nyanläggningar 860,5 945,8
+ Förvärv - 0,0
+ Nybyggnation 463,7 622,6
- Försäljningar -238,8 0,0
+/- Omklassificeringar -158,3 -864,4
+/- Orealiserade värdeförändringar -49,1 156,7
Utgående värde pågående nyanläggningar 878,0 860,5
Ingående värde projekteringsfastigheter 1 023,2 114,1
+ Förvärv - 336,1
+/- Omklassificeringar 50,4 523,0
+/- Orealiserade värdeförändringar 28,8 -10,9
+ Aktiveringar 195,7 60,9
Utgående värde projekteringsfastigheter 1 298,0 1 023,2
Ingående värde pågående bostadsprojekt 197,0 -
+ Förvärv - 197,0
+ Nybyggnation 42,6 -
- Försäljningar -197,0 -
Utgående värde pågående bostadsprojekt 42,6 197,0
Utgående värde fastighetsbeståndet 9 898,6 10 264,0
Förvaltningsfastigheter 7 679,9 8 183,2
Pågående byggnation 878,0 860,5
Planerade projekt 1 298,0 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 42,6 197,0
Utgående värde fastighetsbeståndet 9 898,6 10 264,0
25
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 26 =====

Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december till 4 303,3 
Mkr (4 595,5) och soliditeten till 37,2 procent (38,4). 
Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 4 812,3 Mkr 
(5 134,0), vilket motsvarar en minskning med 6 procent. Det 
 
Substansvärde
31 dec 2023 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen 4 303,3 94,34 4 595,5 109,48
Återläggning:
   Derivat enligt balansräkningen 44,0 0,96 - -
   Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 554,6 12,16 619,5 14,76
Avdrag:
   Uppskjuten skattefordran enligt balansräkningen -89,7 -1,97 -81,1 -1,93
   Hybridobligation -800,0 -17,54 -800,0 -19,06
   Innehav utan bestämmande inflytande -792,4 -17,37 -749,8 -17,86
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare 3 219,8 70,59 3 584,1 85,39
långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktieägarna uppgick 
till 3 219,8 Mkr (3 584,1), vilket motsvarar en minskning med 
10 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till aktie-
ägarna per aktie uppgick till 70,59 kronor per aktie (85,38). 
 
Direktavkastningskrav per kategori
%1
31 dec 
2023
31 dec 
2022
Kommersiella fastigheter 6,3 5,9
Samhällsfastigheter 2 5,1 4,8
Totalt 5,6 5,3
1)   Avser genomsnittliga direktavkastningskrav på restvärdet för Genovas helägda och kon -
soliderade förvaltningsfastigheter vid värdetidpunkten. Baseras på externa värderingar för 
förvaltningsfastigheter.
2)   Under året har Journalisten 1 färdigställts vilket sänkt det genomsnittliga direktavkastnings -
kravet för samhällsfastigheter med 0,2 procentenheter och totalt med 0,2 procentenheter.
 
Nyckeltal förvaltningsfastigheter
31 dec 
2023
31 dec 
2022
Hyresvärde kr/kvm 1 537 1 491
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94
Fastighetskostnader kr/kvm 1 -351 -349
Driftsöverskott kr/kvm 1 1 083 1 054
Överskottsgrad, % 1 76 75
Förvaltningsfastighetsvärde kr/kvm 21 249 22 233
Uthyrningsbar yta, tkvm 361 368
Antal fastigheter 80 84
1) Beräknat utifrån bedömt årsvärde.
Räntebärande skulder
Koncernen hade per den 31 december 2023 räntebärande 
skulder om 6 274 Mkr (6 328) vilket motsvarade en belånings-
grad om 51,8 procent (50,7) efter avdrag för likvida medel om 
284,5 Mkr. Koncernens lånefaciliteter innehåller sedvanliga 
garantier och åtaganden, bland annat för Genova och dess 
fastighetsägande dotterföretag att uppfylla vissa finansiella 
nyckeltal såsom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. 
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 5,3 
procent (4,5) (6,1 procent inklusive byggnadskreditiv och 
obligationslån) den 31 december 2023 med en soliditet som 
vid samma tidpunkt uppgick till 37,2 procent (38,4). Efter 
periodens utgång har Genova tecknat en ny ränteswap om 
500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent. Skulle den nya 
ränteswappen inkluderas hade den genomsnittliga räntenivån 
för samma tidpunkt uppgått till cirka 5,1 procent (5,9 procent 
inklusive byggnadskreditiv och obligationslån). 
Den genomsnittliga räntenivån beskriver koncernens aktu-
ella räntenivå i kreditportföljen utifrån dagsbasis per den 31 
december och ska inte tolkas som den genomsnittliga ränte-
nivån under helåret 2023. Den genomsnittliga räntenivån ska 
heller inte jämställas med en prognos för de kommande tolv 
månaderna då kreditförfall och förändringar i Stibor inte har 
beaktats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick den 31 
december 2023 till 2,4 år (2,6). Ränte- och kreditförfallostruk-
turen per samma datum framgår av tabellen på sidan 27.
Långsiktig finansiering
Under året har Genova genomfört ett flertal väsentliga åtgär-
der för att stärka balansräkningen och minska finansierings-
kostnader. I januari genomförde Genova en riktad nyemission 
av stamaktier och tillfördes därmed cirka 200 Mkr. Därutöver 
har Genova löst in obligationer till ett belopp om totalt cirka 1 
26
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 27 =====

Kreditförfallostruktur  
31 december 2023
2024 202720262025
Mkr
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Långsiktig bank  finansiering, Mkr
Obligations lån, Mkr
300 Mkr varav 525 Mkr med förfall i september 2023 och 750 
Mkr med förfall i september 2024. Genova har därmed under 
2023 hanterat samtliga kortfristiga obligationsförfall vilket 
innebär att nästa förfall sker först i november 2026.
Under året har Genova även sålt fastigheter till ett under-
liggande fastighetsvärde om cirka 550 Mkr vilket har frigjort 
likviditet om cirka 450 Mkr. 
 Genova har under 2024 förfall i kreditförfallostrukturen 
nedan om cirka 400 Mkr. Hela beloppet avser finansiering i 
bankmarknaden där Genova och det nu konsoliderade bolaget 
Järngrinden kommer att refinansiera skulderna kopplade till 
sina befintliga förvaltningsfastigheter.
Likviditet och outnyttjade faciliteter 
Koncernens likviditet inklusive byggnadskreditiv uppgår till 
877 Mkr. I beloppet ingår kassa med 284 Mkr, outnyttjade 
revolverande krediter och checkräkning om totalt 327 Mkr 
samt 266 Mkr av beviljade byggnadskreditiv som ännu ej är 
utnyttjade. 
Kapitalstruktur
31 december 2023
20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23
Mkr %
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
20
40
60
80
100
44 51
39 36
52
34
44
38
51
38
52
37
51
38
Eget kapital, Mkr
Skulder, Mkr
Belåningsgrad, %
Soliditet, %
Ränte- och kreditförfallostruktur
31 december 2023
Ränteförfall 1 Kreditförfall Förfallostruktur derivat
Löptid Belopp, Mkr Snittränta, %
Kreditavtal, 
Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
Räntederivat, 
Mkr
Fast räntenivå,  
%
Rörlig ränta 2 2 614 7,14 - - - - -
2024 10 3,70 398 398 - - -
2025 500 4,41 1 451 1 451 - 500 2,50
2026 600 4,49 1 634 1 634 - 600 2,52
2027 522 4,50 2 064 1 813 251 - -
2028 1 050 4,46 - - - 1 050 2,38
Totalt 5 296 5,78 5 547 5 296 251 2 150 2,45
Byggnadskreditiv 7,90 1 244 978 266
Totalt 6,11 6 791 6 274 517
Lån exklusive obligation 
och byggnadskreditiv
5,33 5 047 4 796 251
1) Genomsnittliga räntenivåer är beräknade utifrån aktuella nivåer på dagsbasis per den 31 december och beaktar ej ett genomsnitt över hela perioden.
2) 500 Mkr avser obligation med kreditmarginal 5,95 procent.
Räntebindning 
Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning. Under 
året arbetade vi aktivt med att skapa bättre förutsägbarhet 
i våra kassaflöden genom räntebindning via derivat, vilket 
kommer ge en positiv påverkan i nuvarande räntemiljö.    
Per 31 december 2023 har Genova 5 ränteswapavtal om 
totalt 2 150 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 2,45 pro-
cent. Efter periodens utgång har Genova tecknat ytterligare 
en ränteswap om 500 Mkr med en fast ränta om 2,58 procent 
som löper ut i januari 2030. Inkluderat ränteswappen som 
tecknades efter periodens utgång uppgår total volym ränte-
swappar till 2 650 Mkr med en genomsnittlig fast ränta om 
2,47 procent.
Utöver detta har Genova fasträntelån till ett belopp om 532 
Mkr vilket innebär att 60 procent av kreditportföljen (exklu-
derat byggnadskreditiv) är räntesäkrad om ränteswappen som 
tecknades efter periodens utgång beaktas. I tabellen för ränte- 
och kreditförfallostruktur ingår endast de fasträntelån och 
ränteswappar som var tecknade före periodens utgång.
27
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 28 =====

Kassaflödesanalys för koncernen
Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 60,6 120,8
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet* 46,1 -39,0
Övriga intäkter - 2,6
Övriga kostnader -11,2 -
Betald skatt -6,5 2,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 88,9 86,9
Förändringar i rörelsekapital
Förändring kundfordringar 10,9 -9,9
Förändring övriga rörelsefordringar 53,8 -58,1
Förändring leverantörsskulder -9,1 35,1
Förändring övriga rörelseskulder -58,5 19,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 86,0 73,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter och projekt -812,4 -1 095,7
Investeringar i inventarier -0,5 -1,4
Försäljning av fastigheter 705,9 228,5
Investeringar i dotterföretag 1 -41,4 149,5
Utdelning från intresseföretag 37,3 -
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar -8,0 -48,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -119,2 -767,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission stamaktier 198,9 -
Emission hybridobligation - 98,5
Upptagna lån 1 555,4 922,0
Amortering av lån -1 609,2 -327,9
Lämnad utdelning 2 -85,2 -56,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 60,0 636,1
Periodens kassaflöde 26,8 -58,3
Likvida medel vid periodens början 257,7 316,0
Likvida medel vid periodens slut 284,5 257,7
*) Övriga poster ej kassapåverkande
Återläggning av avskrivningar 7, 2 7,5
Resultat från andelar i joint ventures 16,4 -39,3
Upplupen ränta 22,5 -7, 2
46,1 -39,0
Erhållen ränta 6,4 8,4
Betald ränta -160,5 -155,3
1)  Beloppet 2022 inkluderar förvärvade likvida medel om 162,5 Mkr.
2)  Varav -82,8 Mkr (-56,5) avser ränta på hybridobligation.
28
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 29 =====

Segmentsrapportering
Jan-dec 2023 Jan-dec 2022
Mkr
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Fastighets -
förvaltning Övrigt
Ej  
fördelat Totalt
Hyresintäkter 503,0 503,0 394,7 394,7
Summa intäkter 503,0 503,0 394,7 394,7
Fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9
Summa fastighetskostnader -135,4 -135,4 -116,9 -116,9
Driftsöverskott/resultat från nypro -
duktion 367,6 367,6 27 7,8 27 7,8
Central administration -21,8 -35,5 -57,3 -23,2 -28,3 -51,5
Resultat från andelar i joint ventures -16,4 -16,4 39,3 39,3
Finansnetto -233,3 -233,3 -144,9 -144,9
Resultat från nyproduktion bostäder 40,0 40,0 -
Övriga intäkter - 2,6 2,6
Övriga kostnader -11,2 -11,2 -
Värdeförändringar fastigheter -530,3 -530,3 198,7 198,7
Värdeförändringar derivat -50,0 -50,0 -
Valutakurseffekt fastighet 12,3 12,3 2,2 2,2
Resultat före skatt -472,0 -6,7 -478,7 350,0 -25,7 324,2
Segmentspecifika tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 679,9 7 679,9 8 183,2 8 183,2
Pågående nyanläggningar 878,0 878,0 860,5 860,5
Projekteringsfastigheter 1 298,0 1 298,0 1 023,2 1 023,2
Pågående bostadsprojekt 42,6 42,6 - -
Andelar i joint ventures 569,5 569,5 556,1 556,1
Segmentspecifika investeringar
Förvärv och investeringar i fastigheter 101,1 101,1 2 131,6 2 131,6
Segmentsredovisning
Företagsledningen har identifierat rörelsesegment utifrån den 
interna rapporteringen till företagets högste verkställande 
beslutsfattare, vilken av koncernen identifierats som kon-
cernens VD. Utifrån den interna rapporteringen organiseras, 
styrs och rapporteras verksamheten genom två rörelseseg-
ment: Fastighetsförvaltning och Övrigt. Rörelsesegmentet 
Förvaltningsfastigheter konsolideras enligt samma principer 
som koncernen i sin helhet. Intäkter och kostnader som 
redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. 
Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas 
per segment och som framgår av koncernens rapport över 
finansiell ställning. Företagsledningen ser löpande över hur 
den interna rapporteringen kan utvecklas. I takt med att 
antalet förvaltade hyresbostäder ökar kommer också rappor-
tering och segmentsredovisning utökas. I nuläget bedöms en 
volym om 1 000 hyresbostäder vara rimlig för att utgöra ett 
nytt segment. 
29
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 30 =====

Nyckeltal
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Okt-dec
2023
Okt-dec
2022
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Pågående byggnation, antal 625 1 006 625 1 006
Färdigställda bostäder, antal 289 179 146 113
Totalt antal byggrätter, antal 8 756 9 322 8 756 9 322
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter, tkvm 196,3 207,6 196,3 207,6
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 165,1 160,4 165,1 160,4
Total uthyrbar yta, tkvm 361,4 368,0 361,4 368,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,4 94,0 93,4 94,0
Överskottsgrad, % 73,1 70,4 69,1 66,0
Nettoinvesteringar, Mkr 118,3 7 17, 2 -275,7 63,4
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % -9,3 6,2 -19,3 -14,6
Soliditet, % 37, 2 38,4 37, 2 38,4
Belåningsgrad, % 51,8 50,7 51,8 50,7
Belåningsgrad fastigheter, % 60,5 59,1 60,5 59,1
Genomsnittlig räntenivå, % 5,3 4,5 5,3 4,5
Genomsnittlig räntenivå inklusive obligationslån, % 6,1 5,1 6,1 5,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0 1,7 1,9
Kapitalbindningstid, antal år 2,4 2,6 2,4 2,6
Aktierelaterade nyckeltal
Totalt antal utestående aktier, tusenta 45 613 41 977 45 613 41 977
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 45 504 41 977 45 504 41 977
Förvaltningsresultat per aktie, kr -0,49 1,53 -0,08 0,22
Tillväxt förvaltningsresultat, per aktie före utdelning, % 97,7 174,4 97,7 174,3
Resultat per aktie, kr -11,73 3,98 -5,31 -4,03
Eget kapital, Mkr 4 303,3 4 595,5 4 303,3 4 595,5
Eget kapital hänförligt till aktieägare, Mkr 2 710,9 3 045,7 2 710,9 3 045,7
Eget kapital per aktie, kr 59,43 72,56 59,43 72,56
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 812,3 5 134,0 4 812,3 5 134,0
Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägare, Mkr 3 219,8 3 584,1 3 219,8 3 584,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 70,59 85,38 70,59 85,38
30
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 31 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Okt-dec
2023
Okt-dec
2022
Nettoomsättning 7,4 7,0 2,2 0,1
Summa rörelsens intäkter 7,4 7,0 2,2 0,1
Övriga externa kostnader -37,0 -5,6 -31,8 -0,9
Personalkostnader -9,5 -11,5 -2,2 -3,2
Summa rörelsens kostnader -46,5 -17,1 -34,1 -4,1
Rörelseresultat -39,1 -10,1 -31,9 -4,0
Nedskrivningar av andelar i koncernföretag -256,4 -83,4 -256,4 -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 248,2 136,9 198,3 38,1
Räntekostnader och liknande resultatposter -155,5 -87,0 -70,7 -20,5
Resultat från finansiella poster -163,6 -33,5 -128,8 17,6
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 38,9 10,7 38,9 –
Resultat före skatt -163,9 -32,9 -121,8 13,6
Skatt på årets resultat – -0,1 – –
Årets resultat -163,9 -33,0 -121,8 13,6
Övrigt totalresultat för året – – – –
Summa totalresultat för året -163,9 -33,0 -121,8 13,6
31
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 32 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 818,2 818,2
Andelar i intresseföretag – –
Uppskjutna skattefordringar 22,4 22,4
Fordringar hos koncernföretag 1 795,7 1 886,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 636,3 2 726,9
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 4,5 5,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1,2 1,3
5,7 6,6
Likvida medel 11,3 65,1
Summa omsättningstillgångar 17,0 71,7
SUMMA TILLGÅNGAR 2 653,3 2 798,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa totalresultat för perioden
Bundet eget kapital
Aktiekapital 54,7 50,4
Summa bundet eget kapital 54,7 50,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 004,8 811,7
Balanserat resultat -600,0 -485,1
Periodens/årets resultat -163,9 -33,0
Summa fritt eget kapital 240,9 293,6
Hybridobligation 800,0 800,0
Summa eget kapital 1 095,6 1 144,0
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 400,0 –
Obligationslån 492,5 742,0
Skulder till koncernföretag 629,7 355,9
Summa långfristiga skulder 1 522,1 1 097,9
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit 14,0 –
Obligationslån – 533,2
Leverantörsskulder 1,5 0,1
Aktuella skatteskulder 0,0 0,2
Övriga skulder 2,9 22,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17,1 0,6
Summa kortfristiga skulder 35,5 556,6
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 2 653,3 2 798,5
32
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 33 =====

Moderbolagets rapport över  
förändring i eget kapital
Mkr Aktiekapital
Överkurs-  
fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Hybrid-  
obligation
Summa eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 50,4 811,7 -383,2 -42,8 700,0 1 136,2
Omföring i ny räkning -42,8 42,8 –
Årets resultat -33,0 -33,0
Summa totalresultat -33,0 -33,0
Transaktioner med ägare
Emission hybridobligation 100,0 100,0
Emissionskostnader hybridobligation -1,5 -1,5
Utdelning hybridobligation -57,7 -57,7
Utgående balans per 31 december 2022 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Ingående balans per 1 januari 2023 50,4 811,7 -485,1 -33,0 800,0 1 144,0
Omföring i ny räkning -33,0 33,0 –
Årets resultat -163,9 -163,9
Summa totalresultat -163,9 -163,9
Transaktioner med ägare
Utdelning hybridobligation -82,8 -82,8
Nyemission stamaktier 4,4 193,1 197,4
Emission teckningsoptioner 0,9 0,9
Utgående balans per 31 december 2023 54,7 1 004,8 -600,0 -163,9 800,0 1 095,7
33
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 34 =====

Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
Genova utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få 
betydelse för bolagets framtida utveckling, resultat och finan-
siella ställning. 
I Genovas affärsprocess analyseras samtliga väsentliga 
transaktions- och projektbeslut med avseende på risker och 
riskhantering samt möjligheter. Riskhantering är en integre-
rad del av beslutsfattande inom Genova. Mer information 
om Genovas risker återfinns i årsredovisningen för 2022 på 
sidorna 70–75.
De risker som Genova bedömer kommer vara mest väsent-
liga för verksamheten framgent är inflationen som får ett allt 
bredare fäste vilket kommer ha viss påverkan på kostnader i 
såväl den löpande förvaltningen som byggprojekt, samtidigt 
som finansieringskostnader stiger. Genova analyserar löpande 
utvecklingen i omvärlden och väger noggrant beslutsvägar 
efter risker och möjligheter som uppstår till följd av ständigt 
förändrade marknadsförutsättningar. Genova har en diversi-
fierad mix av hyresgäster och hyresintäkter som indexeras i 
enlighet med inflationsutvecklingen. Detta, kompletterat med 
god likviditet, ger trygghet i en osäker tid. 
Möjligheter och risker i kassaflöde 
Genova står för en trygg, kostnadseffektiv och välfungerande 
fastighetsförvaltning. Det innebär både hög servicegrad 
och ett nära samarbete med hyresgästerna. Genova har ett 
evighetsperspektiv gällande förvaltning med målsättning att 
fortsätta växa den befintliga fastighetsportföljen genom för-
värv och projektutveckling. Kassaflödena från fastighetsport-
följen bidrar till finansiering av projektutveckling av bostäder, 
främst hyresbostäder, och samhällsfastigheter såsom skolor, 
förskolor, äldre- och omsorgsboenden som vi bygger på egen-
utvecklad mark för egen långsiktig förvaltning.
Då befintligt och framtida fastighetsbestånd är beläget på 
marknader med befolkningstillväxt och ett beräknat lång-
siktigt behov av hyresbostäder, skolor, förskolor, äldre- och 
omsorgsboenden bedöms efterfrågan vara fortsatt hög. Vid 
nyproduktion fokuserar bolaget på kostnadseffektivitet, hög 
lönsamhet, korta byggtider och säkerställande av långsiktig 
kvalitet samtidigt som vikten av arkitektur och design är ett 
viktigt inslag.
Bedömningen är att Genova har goda möjlighet att upp-
rätthålla en hög servicegrad gentemot kunder och därmed 
erbjuda produkter med attraktiva hyresnivåer, låga kostnader 
och låga vakanser. 
Merparten av Genovas lokalhyresavtal är indexrelgerade, 
vilket ger en motvikt mot stigande räntor.
Känslighetsanalys kassaflöde 1
Förändring
Effekt på  
kassaflöde
Kontrakterad årshyra +/-5% +/- 26 Mkr
Uthyrningsgrad +/-2 procentenheter +/- 11 Mkr
Fastighetskostnader +/-10% +/- 13 Mkr
Räntekostnader +/-1 procentenhet +/- 63 Mkr
1) Kassaflödet avser aktuell intjäningsförmåga. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Genovas förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis externt 
av oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastig-
heter inkluderas i resultaträkningen.
Värderingsmetoden för fastigheter utgår i huvudsak från 
en kassaflödesvärdering som styrs primärt av fyra parametrar; 
hyra, drift- och underhållskostnader, vakans samt direktav-
kastningskrav. I hyresbegreppet ingår den faktiska hyresnivån 
samt eventuella framtida hyresantaganden. Direktavkast-
ningskravet är en summa av den riskfria räntan och den 
riskpremie som en investerare kan tänkas ställa krav på för en 
given investering. 
Fastigheternas värde är styrt av utbud och efterfrågan, 
där investerare analyserar fastigheternas förväntade drifts-
överskott och i kombination med riskvilja bedöma direktav-
kastningskravet. En ökad efterfrågan/riskvilja medför lägre 
direktavkastningskrav och därmed höjda värden medan en 
vikande efterfrågan/riskvilja får en motsatt effekt. 
Genom att fortsätta att utveckla och bygga attraktiva fastig-
heter för egen förvaltning på tillväxtorter är Genovas bedöm-
ning att bolaget kan upprätthålla goda hyresnivåer med låga 
vakanser och kostnader. 
Känslighetsanalys värdeförändringar 1
Värdeförändring +/-5% +/-10%
Effekt på fastighetsvärde +/- 495 Mkr +/- 990 Mkr
Justerat fastighetsvärde 10 394/9 404 Mkr 10 888/8 909 Mkr
Effekt på belåningsgrad -2,9/3,2 % -5,5/6,7 %
Justerad belåningsgrad 58/64 % 55/67 %
Effekt på soliditet 1,7/-1,9 % 3,3/-4,0 %
Justerad soliditet 39/35 % 40/33 %
1) Värdeförändringen baseras på verkligt värde på balansdagen.
 
34
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 35 =====

Aktien och ägarförhållanden
Genova har ett aktieslag – stamaktier som noterades på Nas-
daq Stockholm i juni 2020. Genova hade vid årets slut 1 874 
aktieägare. Sista betalkurs för aktien den 29 december 2023 
uppgick till 38,50 kr. Per den 31 december 2023 uppgick det 
totala antalet aktier i Genova till 45 613 329. 
Sedan oktober 2021 har Genova avtal med ABG Sundal 
Collier om att ABG Sundal Collier ska agera likviditetsgarant 
för Genovas aktie. Syftet är att främja aktiens likviditet och 
åtagandet sker inom ramen för Nasdaq Stockholms regler kring 
likviditetsgaranti. Det innebär att likviditetsgaranten kvoterar 
köp- respektive säljvolym motsvarande minst 75 000 kronor 
med en spread om maximalt 4 procent mellan köp- och säljkurs.
Riktad nyemission
I januari genomförde Genova en riktad nyemission av cirka 
3,6 miljoner nya stamaktier till en teckningskurs om 55 kronor 
per stamaktie. Genom den riktade nyemissionen tillfördes 
Genova cirka 200 Mkr före avdrag för kostnader relaterade 
till nyemissionen. Investerarna i nyemissionen innefattar 
institutionella investerare, däribland Lancelot Asset Manage-
ment (för kunds räkning), Swedbank Robur, Länsförsäkringar 
Fondförvaltning och Enter Fonder. 
Teckningskursen för de nya stamaktierna fastställdes till 55 
kronor per stamaktie genom ett accelererat bookbuilding-för-
farande och genomfördes med stöd av bemyndigande från års-
stämman som hölls den 4 maj 2022. Teckningskursen motsva-
rar en premie om 3,1 procent i förhållande till den volymvägda 
genomsnittliga aktiekursen under de närmast föregående 10 
handelsdagarna.
Genom nyemissionen stärktes Genovas finansiella ställning 
och kapacitet att agera på värdeskapande möjligheter. 
Aktieägare
31 december 2023
Namn Antal aktier Innehav (%) Röster (%)
Micael Bile (via bolag) 17 814 999 39,06 39,06
Andreas Eneskjöld (via bolag) 7 545 000 16,54 16,54
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 510 927 7,70 7,70
Swedbank Robur Fonder 3 000 000 6,58 6,58
Avanza Pension 2 983 931 6,54 6,54
Michael Moschewitz (via bolag) 2 160 000 4,74 4,74
Capital Resarch and Management 2 126 731 4,66 4,66
Skandia 1 925 440 4,22 4,22
Enter Fonder 1 100 778 2,41 2,41
BNP Paribas 344 266 0,75 0,75
Cancerfonden 327 020 0,72 0,72
Handelsbanken Fonder 262 180 0,57 0,57
Roosgruppen 230 000 0,50 0,50
Futur Pension 217 695 0,48 0,48
SEB Investment Management 199 006 0,44 0,44
Summa övriga ägare 1 865 356 4,09 4,09
Summa 45 613 329 100,00 100,00
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att sakna 
likviditet, att finansiering inte kan erhållas, eller bara erhållas 
på oförmånliga villkor. Genovas verksamhet, särskilt avseende 
förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från 
externa långivare och räntekostnader är en stor kostnadspost 
för bolaget. En del av Genovas verksamhet utgörs av fastig-
hetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller 
drabbas av oförutsedda, eller ökade kostnader.
35
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 36 =====

Övriga upplysningar
Organisation 
Medelantalet anställda i organisationen uppgick under året 
till 37 (35) varav 21 (21) är kvinnor. Medarbetarna har relevant 
och bred erfarenhet inom fastighetsförvaltning, projektled-
ning, byggnation, ekonomi, juridik, marknadsföring och 
försäljning.
Närståendetransaktioner 
Relationer med närstående framgår av not 39 i Genovas års-
redovisning 2022. Karaktären på transaktioner och volym har 
inte förändrats väsentligt under året jämfört med föregående 
år. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befatt-
ningshavare har utbetalts. 
Årsstämma
Årsstämma i Genova Property Group AB (publ) kommer att 
hållas i Stockholm den 2 maj 2024.
Incitamentsprogram 
Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutades om emission av 
högst 400 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption 
berättigar till teckning av en ny stamaktie i bolaget för 85 
kronor och 90 öre per stamaktie under perioden från och med 
den 1 juli 2026 till och med det datum som infaller 30 kalen-
derdagar därefter. 400 000 teckningsoptioner har tecknats 
av bolagets dotter bolag Genova Fastigheter AB som i sin tur 
överlåtit 396 000 teckningsoptioner till anställda och konsul-
ter i bolaget. Priset (optionspremien) har bestämts enligt Black 
&  Scholes värderingsmodell och värderingen har utförts av 
 Svalner Skatt & Transaktion. Om samtliga 400 000 tecknings-
optioner utnyttjas för teckning av 400 000 nya stamaktier 
uppstår en utspädningseffekt om cirka 1 procent (beräknat på 
antalet stamaktier vid tidpunkten för årsstämman 2023).
Genova har ytterligare ett incitamentsprogram som löper 
från 2021 där varje teckningsoption berättigar till teckning av 
en ny stamaktie i bolaget för 125 kronor och 10 öre per stam-
aktie under perioden från och med den 20 juni 2024 till och 
med det datum som infaller 30 kalenderdagar därefter. Om 
samtliga 400 000 teckningsoptioner utnyttjas för teckning 
av 400 000 nya stamaktier uppstår en utspädningseffekt om 
cirka 1 procent (beräknat på antalet stamaktier vid tidpunkten 
för årsstämman 2021).
Redovisningsprinciper 
Genova tillämpar International Financial Reporting Standards 
(IFRS) sådana de antagits av EU. Denna bokslutskommuniké 
har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Upp-
lysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finan-
siella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga 
delar av bokslutskommunikén. Moderbolagets redovisning 
är upprättad i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer och årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och 
värderingsprinciper har tillämpats som i senaste årsredovis-
ningen, se not 2 i Genovas årsredovisning 2022. 
Intäkter 
Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning 
av varor och tjänster från Genovas ordinarie verksamhet. 
Intäkten redovisas när kontroll övergår till kunden för de 
varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett 
avtal och speglar den ersättning som företaget förväntar sig att 
ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Koncernens 
intäkter kommer från leasingintäkter och redovisas i enlig-
het med IFRS 16 Leasingavtal, dessa principer anges i Not 2 i 
årsredovisningen 2022. 
Revisorernas granskning
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för översiktlig 
granskning av bolagets revisorer.
36
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 37 =====

Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att 
bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moder-
bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat 
samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 21 februari 2024
Mikael Borg, styrelseordförande
Anette Asklin, styrelseledamot
Micael Bile, styrelseledamot
Andreas Eneskjöld, styrelseledamot 
Erika Olsén, styrelseledamot
Maria Rankka, styrelseledamot
Michael Moschewitz, VD
Finansiell kalender
Årsredovisning 2023  27 mars 2024
Delårsrapport januari–mars 2024  2 maj 2024
Årsstämma 2024  2 maj 2024
Delårsrapport januari-juni 2024  14 augusti 2024
Delårsrapport januari-september 2024  25 oktober 2024
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Michael Moschewitz, VD  
e-post: michael.moschewitz@genova.se  
mobil: 0707 13 69 39
Henrik Zetterström, CFO  
e-post: henrik.zetterstrom@genova.se  
mobil: 070 870 04 96
Denna information är insiderinformation som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offent -
liggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 21 februari 2024 kl. 08.00 CET.
37
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 38 =====

Definitioner
Genova eller Bolaget
Genova Property Group AB (publ).
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt, baserat på rullande 12 
månader, i förhållande till genomsnittligt 
eget kapital. Avkastning på eget kapital 
används för att belysa Genovas förmåga att 
generera vinst på ägarnas kapital. 
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. Belå -
ningsgraden används för att belysa Genovas 
finansiella risk. 
Belåningsgrad fastigheter, %
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till marknadsvärdet på 
förvaltningsfastigheter, pågående nyanlägg -
ningar, projekteringsfastigheter och pågå -
ende bostadsprojekt vid rapportperiodens 
slut. Belåningsgraden används för att belysa 
Genovas finansiella risk. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskost -
nader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal 
för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeföränd -
ringar beaktats. 
Eget kapital hänförligt till aktieägare
Eget kapital reducerat med värdet av 
emitterade hybridobligationer och innehav 
utan bestämmande inflytande i förhållande 
till antalet utestående aktier per balansda -
gen. Eget kapital hänförligt till aktieägarna 
används för att belysa aktieägarnas andel av 
bolagets egna kapital per aktie.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. 
Nyckeltalet anges i procent och är relevant 
för att mäta vakanser, där en hög uthyrnings -
grad i procent innebär en låg ekonomisk 
vakans.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden 
och utgörs av såväl kommersiella lokaler, 
bostäder som samhällsfastigheter. 
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, valutakurs -
effekter och skatt. Förvaltningsresultatet är 
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltning -
ens lönsamhet efter att finansiella intäkter 
och kostnader beaktas men ej orealiserade 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat hänförligt till 
aktieägare per aktie
Förvaltningsresultat reducerat med under 
perioden utbetalad preferensaktieutdelning 
och betalning för hybridobligation i förhål -
lande till det vägda genomsnittliga antalet 
utestående aktier under perioden. Förvalt -
ningsresultat per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av förvaltningsresultat 
per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra 
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för 
att belysa koncernens intäktspotential.
Justerat resultat per aktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieä -
gare reducerat med under perioden utbeta -
lad preferensaktieutdelning och betalning för 
hybridobligation i förhållande till det vägda 
genomsnittliga antalet utestående aktier 
under perioden. Justerat resultat efter skatt 
per aktie används för att belysa moderbola -
gets aktieägares andel av bolagets resultat 
efter skatt per aktie. 
Långsiktigt substansvärde
Redovisat eget kapital med återläggning av 
uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde 
används för att ge intressenter information 
om Genovas långsiktiga substansvärde 
beräknat på ett för noterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare
Långsiktigt substansvärde reducerat med 
värdet av samtliga emitterade hybridobliga -
tioner och innehav utan bestämmande infly -
tande. Långsiktigt substansvärde hänförligt 
till aktieägare anges för att förtydliga hur 
stor del av det långsiktiga substansvärdet 
som bedöms vara hänförligt till aktieägare 
efter att andelen hänförligt till innehavare av 
hybridobligationer och innehav utan bestäm -
mande inflytande räknats bort. 
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde hänförligt till 
aktieägare dividerat med antalet utestående 
aktier per balansdagen. Långsiktigt sub -
stansvärde per aktie används för att belysa 
aktieägarnas andel av bolagets långsiktiga 
substansvärde hänförligt till aktieägarna per 
aktie. 
Projekteringsfastigheter
Avser fastigheter för vidareutveckling.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat reducerat med 
under perioden utbetald preferensaktieut -
delning och betalning för hybridobligation, 
i förhållande till det vägda genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
Resultat efter skatt per aktie används för 
att belysa aktieägarnas andel av bolagets 
resultat efter skatt per aktie. 
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för centrala 
administrationskostnader hänförliga till 
förvaltning i förhållande till räntenetto. I 
beräkningen exkluderas finansiella poster 
av engångskaraktär. Räntetäckningsgraden 
används för att belysa hur känsligt bolagets 
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhål -
lande till balansomslutning vid periodens 
utgång. Soliditeten används för att belysa 
Genovas finansiella stabilitet. 
Uthyrbar yta
Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyr -
ning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. 
Överskottgrad är ett relevant nyckeltal för 
att mäta förvaltningens lönsamhet före det 
att finansiella intäkter och kostnader samt 
orealiserade värdeförändringar beaktats.
38
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 39 =====

Kontakt
Huvudkontor
Smålandsgatan 12,  
111 46 Stockholm
 
Genova Gallery
Sysslomansgatan 9,  
753 11 Uppsala
genova.se
Besöksadresser
39
Genova Bokslutskommuniké januari–december 2023

===== SIDA 40 =====