Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

ÅR.24

===== SIDA 2 =====

Introduktion Heba i korthet 3
2024 i korthet 4
Vd har ordet 7
Varför investera i Heba 10
Omvärld, mål  
och strategi
Omvärlden och Heba 12
Strategiskt ramverk 13
Finansiella mål 2023–2024 14
Finansiella mål 2025–2030 15
Övergripande hållbarhetsmål 17
Intervju – Finansiering 19
Affärsmodell 21
Intervju – Varumärket 22
Hållbarhet Hållbarhetsmål 26
Hållbarhet i korthet 28
Intervju – Hållbarhet 30
Färdplan 32
Miljö 33
Social hållbarhet 38
Organisation 41
Verksamhet Våra fastigheter 45
Intervju – Digitalisering 48
Close to home coworking 50
Fastighetsutveckling 51
Intervju – Källberga i Nynäshamn 54
Nyproduktion 56
Risker 58
Värdering 62
Marknadsvärdering 64
Hebas aktie 66
Kapitalstruktur och finansiering 68
Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 71
Bolagsstyrningsrapport 73
Styrelse 76
Ledning 77
Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 79
Koncernens räkningar 83
Moderbolagets räkningar 88
Noter 91
Förslag till vinstdisposition 111
Årsredovisningens undertecknande 112
Revisionsberättelse 113
Fem år i sammandrag 116
Hållbarhetsrapporter Hållbarhetsredovisning 118
Hållbarhetsnoter 121
GRI-index 124
Revisorns yttrande 127
Övrigt Definitioner 129
Fastighetsförteckning 130
Årsstämma 132
Finansiell kalender 132
Omslag: Capella 2, Tullinge

===== SIDA 3 =====

Bostäder för  
livets alla skeden
Heba är en hållbar och långsiktig aktör på fastighetsmarknaden. 
Vi utvecklar moderna och hållbara bostäder i attraktiva områden 
med goda kommunikationer i Stockholmsregionen och Mälar-
dalen. Vi skapar värde för både ägare och samhälle genom nöjda 
hyresgäster, tryggare bostadsområden och förtroendefulla 
 partnerskap. 
Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden
3
Introduktion

===== SIDA 4 =====

2024 i korthet
Rådsbacken i  
Huddinge i nyskick
Heba har under året färdigställt renoveringen av 
385 lägenheter i Rådsbacken, Huddinge. Husen har 
bland annat nya avloppsstammar, energibesparande 
ventilation och värmesystem samt nya ytskikt. Nu 
återstår bara 98 lägenheter i bolagets renoverings-
program. Läs mer på sidan 53.
Förvaltningsresultat, mkr
215,5 
(270,7)
Belåningsgrad
44,7% 
(44,1)
Heba bygger 128 hyres­
lägenheter i Källberga
Hösten 2024 startade bygget av Smedjan i Käll-
berga, Hebas första etablering i Nynäshamn. Av de 
128 hyreslägenheterna är 13 belägna i trivsamma 
radhus. Källberga är en ny naturnära stadsdel med 
fokus på social och ekologisk hållbarhet. Läs mer på 
sidorna 54–56.
Heba ger fler möjlighet  
till en bostad
Heba har sänkt inkomstkraven för uthyrning. Nu 
 gäller att ett ensamhushåll ska ha kvar Kronofogdens 
normalbelopp efter att hyran är betald för att bli 
godkänd som hyresgäst. Heba vill bidra till att fler 
får möjlighet till en bostad. Läs mer på sidan 39.
Ambitiösa  
hållbarhetsmål driver 
utvecklingen
Att framtidssäkra verksamheten går hand 
i hand med framgångsrikt företagande. 
Läs mer om våra nya hållbarhetsmål på 
sidorna 17 , 27 .
4
Introduktion

===== SIDA 5 =====

Heba växer med vård­ och 
omsorgsboenden 
Heba har under året förvärvat fyra nya vård- och 
omsorgsboenden i Täby, Tyresö och Enköping.  
Vid utgången av 2024 kom 30 procent av driftnettot 
från samhällsfastigheter, främst vård- och omsorgs-
boenden. Läs mer på sidorna 10, 14–15.
Heba ställer krav på hållbara 
leverantörer
Ett hållbart bolag behöver anlita hållbara leve-
rantörer, allt annat är ohållbart. Nu ställer Heba 
krav på leverantörerna för att påverka dem att 
agera  håll bart. De väsentliga leverantörerna har 
under året skrivit under uppförandekoden.  
Läs mer på sidan 40.
Rekordlåg energianvändning: 
75 kWh/kvm
Hebas energianvändning var vid årets slut rekord-
låga 75 kWh/kvm. Det är ett kvitto på effektivt 
arbete. Målet 2030 är att komma ner till en energi-
användning om 40 kWh/kvm. Läs mer på sidan 33.
Hos Heba gäller hållbara 
hyreskontrakt
Sedan 2022 tecknar alla nya hyresgäster hållbara 
hyreskontrakt. Hyresgästerna förbinder sig att käll-
sortera, teckna avtal för grön el och bidra till en rökfri 
fastighet. I slutet av 2024 var 47 procent av hyres-
kontrakten hållbara. Läs mer på sidan 34.
Förnybar energi
Vi minskar klimatpåverkan från vår energi-
användning genom att installera anlägg-
ningar för förnybar energi som bergvärme 
och solceller och vi minskar användningen 
av fjärrvärme. Läs mer på sidan 35.
Heba har under året 
framgångsrikt emitterat 
gröna obligationer om 
totalt 350 mkr.
Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden
5
Introduktion

===== SIDA 6 =====

Nyckeltal 2024
2024 2023
Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 561,8 565,7
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 2 57,5 284,6
Direktavkastning, % 3,0 3,2
Bokfört värde per kvm, kr 51 599 50 967
Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 214,2 235,4
Investeringar, mkr 899,5 327,4
Genomsnittsränta, % 2,81 2,21
Förvaltningsmarginal, % 38,4 47,9
Belåningsgrad, % 44,7 44,1
Nettobelåningsgrad, % 44,5 43,1
Överskottsgrad, % 71,9 71,1
Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp (Scope 1, 2 och 3), ton CO2e 1 361 5 619
Miljöcertifierad yta, % 26 21
NKI (genomförs vartannat år) 85,7 85,7
Total sjukfrånvaro , % 2 2
Data per aktie Resultat efter skatt, kr 0,60 –4,31
Utdelning (2024 förslag), kr 0,52 0,52
Börskurs den 31 december, kr 32,75 35,45
Substansvärde (NAV), kr 47,02 46,42
Förvaltningsresultat, mkr
216
Driftsöverskott, mkr
404
Energianvändning graddagskorrigerad, kWh/kvm
75
/zero.tab
/five.tab/zero.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
/one.tab/five.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/five.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/zero.tab
20242023202220212020
mkr
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/zero.tab
20242023202220212020
mkr
/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/six.tab/zero.tab
/nine.tab/zero.tab
/one.tab/two.tab/zero.tab
20242023202220212020
kWh/slash.tabkvm
6
Introduktion
Definitioner av nyckeltalen

===== SIDA 7 =====

Det går bra nu.  
Och bättre ska det bli.
7
Introduktion

===== SIDA 8 =====

M
ed viss stolthet kan jag konstatera att 
2024 var finansiellt om möjligt ännu 
starkare än 2023. Vi ökade vår över-
skottsgrad från 71,1 procent till 71,9 
 procent och vårt förvaltningsresultat landade på 
216 miljoner kronor, väl över målnivån om 200 mkr. 
Resultatet är i linje med våra bästa år, exklusive 
bostadsrättsintäkter. Det är mycket bra med tanke 
på att vi under 2023 avyttrade fastigheter som stod 
för nästan 100 mkr av våra hyresintäkter. Helårs-
effekten av försäljningarna är nu fullt integrerad, 
 vilket gör resultatet imponerande. Förklaringen lig-
ger i effektivisering i förvaltningen, hyresjusteringar 
och väl avvägda fastig hets affärer som alltmer 
 optimerar vårt fastig hets innehav. 
Fastighetsmarknaden vaknade långsamt till liv och vi 
lyckades med god timing både under 2023 och 2024 
sälja 19 av våra fastigheter och fastighets projekt. 
Detta var inga impulsaffärer utan snarare långsiktigt 
strukturella affärer. Vi valde att sälja lågavkastande 
fastigheter med renoveringsbehov och projekt i 
områden där vi ännu inte var väl etablerade. Vi fort-
satte vår omallokering mot andra fastighetssegment, 
för riskspridning och minskat konjunkturberoende. 
Vi växer inom samhällsfastigheter som erbjuder en 
inflationssäkrad intäkt, och specifikt inom fastig-
heter för vård- och omsorgsboenden. Logiken i det 
är intressant: Sverige står inför en ”äldreboom” där 
det om fem till sex år kommer att finnas mer än 
50 procent fler invånare över 80 år. Behovet av bra 
vård- och omsorgsboenden kommer öka dramatiskt 
och det är inget som vi i Sverige har tagit höjd för. 
Vi är övertygade om att en strategisk och långsiktig 
satsning i denna nisch är mycket klokt. 
Hebas hållbarhetsarbete speglas i allt bolaget gör, 
både dagligen och på lång sikt. Vi har under året 
också arbetat hårt med vår gröna omställning. 
Inom miljö har till exempel energianvändningen per 
kvadrat meter på 10 år minskat med nästan 40 pro-
cent. På den sociala sidan har vi sänkt inkomstkraven 
vid nytecknande av hyresavtal. Fler ska ha möjlighet 
att bo i våra hus. 
Även om Europa bromsar införandet av den till-
tänkta rapporteringsstandarden CSRD med Omni-
busförslaget, fortsätter vi framåt. De lättnader som 
kan införas innebär att CSRD inte kommer att gälla i 
samma omfattning som först var tänkt – och Heba 
kommer därmed inte att omfattas. Men för oss 
 förändrar det inget. Vi har redan ett systematiskt 
och ambitiöst hållbarhetsarbete och ser CSRD som 
en vägledning snarare än en skyldighet. Vi vet att 
 branschen står inför stora möjligheter till förbättring, 
särskilt inom nyproduktion, där vi kan skärpa kraven 
på grön betong, transporter och avfallshantering. 
Vi fortsätter driva utvecklingen framåt tillsammans 
med våra leverantörer och våra hållbarhetsmål ligger 
fast: Fastighetsförvaltningen ska vara klimatneutral 
senast 2030, och hela verksamheten senast 2045.
Digitalisering och AI är en förutsättning för att 
kunna arbeta framgångsrikt med hållbarhet, och 
digitaliseringen är på frammarsch inom fastighets-
branschen. Med hjälp av digitala tvillingar – ett sys-
tem som innehåller all information om var och en av 
2024 var återigen ett bra år för oss på Heba. På flera sätt det 
bästa hittills i vår historia. Det finansiella läget ljusnade och tack 
vare flera strategiska försäljningar av fastigheter redan under 
2023 var vi väl positionerade för att gå alltmer på offensiven 
under 2024. Och det har vi gjort, finansiellt, strukturellt, digitalt, 
hållbart och varumärkesmässigt.
8
Introduktion

===== SIDA 9 =====

våra fastigheter – kan förvaltningen när som helst se 
hur husen mår, hur energiförbrukningen ser ut, vad 
som måste repareras och vad som måste under-
hållas. Allt dokumenterat och i realtid. Det lägger 
grunden för en effektivare, enhetlig och mer struk-
turerad och hållbar fastighetsförvaltning. Mycket tid, 
transporter och energi sparas på detta sätt och vi 
kan ligga före kunderna och tidigt fixa små fel innan 
de blir stora. Det här gillas. Vi har i den senaste hyres-
gästundersökningen som gjordes fler nöjda hyres-
gäster än någonsin tidigare. Vi vet också att vårt 
varumärke stärks alltmer, vilket inte minst är viktigt 
i transaktioner och i förmågan att kunna attrahera 
bra hyresgäster och kompetenta medarbetare. 
Lönsamma, finansiellt starka, hållbara och digi-
taliserade, det är vad som gör oss till ett modernt 
fastig hetsbolag, och förhoppningsvis en förebild för 
andra bolag i vår sektor. I en kapitalmarknad som 
ljusnat är finansieringssituationen god för bolag som 
likt Heba har en stark finansiell ställning. Och nu ska 
vi ta nästa stora tillväxtsteg. Förutom att ekonomin 
ljusnar finns det ett strukturellt behov av bostäder i 
Stockholm. Det kommer behövas avsevärt fler vård- 
och omsorgsboenden. Och vi står som sagt inför en 
grön omställning där Heba redan nu ligger i en ledar-
position. Allt detta gör att styrelsen satt nya offen-
siva finansiella mål för perioden 2025–2030. Bland 
annat ska vårt förvaltningsresultat förbättras med i 
genomsnitt 5 procent per år och överskottsgraden 
ska ligga över 70 procent. Vi ska i genomsnitt under 
perioden inte vara belånade mer än till 45 procent. 
Andelen driftnetto som kommer från samhällsfastig-
heter ska vara minst 20 procent. Våra fastigheters 
marknadsvärde ska år 2030 överstiga 20 miljarder 
kronor. Och varje år ska vi ge en aktieutdelning som 
ska vara minst 50 procent av förvaltningsresultatet 
justerat för skatt.
Vår väg framåt är utstakad och styrelsen, jag själv, 
ledningen och alla våra duktiga medarbetare ser 
fram emot att leda Heba in i detta.
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör Heba
”Lönsamma, finansiellt starka, 
hållbara och digitaliserade, 
det är vad som gör oss till ett 
modernt fastighetsbolag, och 
förhoppningsvis en förebild 
för andra bolag i vår sektor.” 
9
Introduktion

===== SIDA 10 =====

Heba det långsiktiga valet
Heba driver en ansvars tagande 
verksamhet i framkant. Signum 
är moderna fastigheter i attrak-
tiva lägen,  finansiell stabilitet 
och fokus på  hållbarhet. Bola-
get är väl positionerat för fram-
tidens behov av bostäder och 
vård- och omsorgsboenden. 
Modern fastighetsportfölj i attraktiva regioner
Heba äger och förvaltar en modern portfölj av 
bostäder och vård- och omsorgsboenden, med hög 
efterfrågan. Attraktiva lägen, främst i Stockholms-
regionen och några i Mälardalen, med stark befolk-
ningstillväxt och låg vakansgrad ger stabila  intäkter.
Låg risk, hög stabilitet
Överskottsgrad på 72 procent (dec 2024) och näst-
intill  obefintliga vakanser gör Heba till ett mycket 
stabilt fastighetsbolag på marknaden. Långa hyres-
avtal inom vård- och omsorgsboenden och hyror 
som konstant utvecklas positivt bidrar till förut-
sägbara och säkra kassaflöden.
Ambitiösa hållbarhetsmål
Heba ligger långt fram inom hållbarhet med ett 
grönt ramverk som fått högsta betyg av Sustainaly-
tics. Energianvändningen i fastighetsportföljen har 
minskat till 75 kWh/kvm (dec 2024). Klimatmålen är 
tydliga: klimatneutral förvaltning 2030 och full 
klimat neutralitet 2045. 
Stark finansiell ställning
Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansiering, 
starka nyckeltal i kombination med effektiv förvalt-
ning i egen regi kommer ge utdelning när fastighets-
värdena går upp igen.
Tydlig strategi för tillväxt
Heba har framgångsrikt vuxit genom renoveringar, 
strategiska förvärv av samhällsfastigheter och 
nyproduktion av bostäder. De senaste förvärven av 
vård- och omsorgsboenden stärker ställningen inom 
samhällsfastigheter, en sektor med stabil efterfrå-
gan och säkra intäkter. Projektportföljen, bland 
annat med  bostäder i Källberga, är del i den lång-
siktiga ambitionen att växa på hållbart sätt.
Stabil utdelare för aktieägare
Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar 
 utdelning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan 
driva vår verksamhet. 
Positionering för framtidens behov
Med samhällsfastigheter är Heba väl positionerat 
för att möta trender som åldrande befolkning och 
ökande efterfrågan på vård- och omsorgsboenden. 
Modern, hållbar fastighetsportfölj i attraktiva lägen 
möter efterfrågan hos hyresgäster.
Varför 
investera 
i Heba
5
11
1
1
1
2
2
3
2
36
Norrtälje
Nynäshamn
Enköping
Uppsala
Stockholm
3
Romberga 23:58 Älvdansen, Enköping
10
Introduktion

===== SIDA 11 =====

Introduktion
Omvärld, mål  
och strategi
Omvärlden och Heba 12
Strategiskt ramverk 13
Finansiella mål 2023–2024 14
Nya finansiella mål 2025–2030 15
Övergripande hållbarhetsmål 17
Intervju – Finansiering 19
Affärsmodell 21
Intervju – Varumärket 22
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapporter
Övrigt
Omvärld, 
mål och 
strategi
11

===== SIDA 12 =====

Omvärlden och Heba –  
Möjligheter i en föränderlig tid
Heba verkar i en dynamisk och 
växande region där vi ser stora 
möjligheter att bidra till både 
samhällsutveckling och ökad 
livskvalitet. Trots osäkerheter 
och oroligheter i geopolitiken 
har vi fortsatt att stärka vår 
position genom strategiska 
investeringar och hållbar 
omställning.
Bostadsmarknaden: 
Långsiktigt behov och möjligheter
Stockholmsregionen står inför en fortsatt bostads-
brist, särskilt inom hyresrätter och samhällsfastig-
heter i form av vård- och omsorgsboenden. Samtidigt 
har bostadsbyggandet minskat på grund av högre 
byggkostnader och ekonomisk osäkerhet. Heba har 
en stark portfölj av moderna fastigheter och är redo 
att starta nya projekt när marknadsförutsättning-
arna blir mer gynnsamma.
Klimatomställningen:  
En ledande aktör inom hållbarhet
Alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka 
för att minska utsläppen av växthusgaser. Heba har 
sedan länge en tydlig hållbarhetsstrategi där vi aktivt 
arbetar för att minska vår klimatpåverkan. Vår ambi-
tion är att vår fastighetsförvaltning ska vara klimat-
neutral senast 2030 och hela verksamheten senast 
2045.
Teknologisk utveckling och AI: 
Smart fastighetsförvaltning
Den teknologiska utvecklingen skapar nya möjlig-
heter för att effektivisera fastighetsförvaltningen. 
Heba kallar det smart förvaltning. Med AI och digi-
tala verktyg optimerar vi energi- och vattenförbruk-
ning, utför digitala besiktningar och förbättrar 
 servicen till våra hyres gäster.
Demografiska förändringar:  
Tillväxt inom äldreboenden
Antalet invånare över 80 år i Sverige förväntas öka 
med 50 procent fram till 2030, vilket skapar ett stort 
behov av vård- och omsorgsboenden. Heba har en 
tydlig strategi att växa inom detta segment genom 
både nyproduktion och förvärv.
Trygghet och samhällsansvar:  
En central del av vårt uppdrag
Otrygghet och gängkriminalitet har varit en utma-
ning i vissa delar av samhället, men Heba har fortsatt 
att arbeta aktivt för att skapa trygga och trivsamma 
boendemiljöer. Genom ett nära samarbete med våra 
hyresgäster och kommuner skapar vi en positiv 
social miljö.
Energifrågan:  
En strategisk utmaning och möjlighet
Elektrifieringen av samhället ökar efterfrågan på 
energi, vilket gör att fastighetsbranschen behöver 
arbeta aktivt med energieffektivisering och hållbar 
energiproduktion. Heba är en del av lösningen och 
driver utvecklingen framåt med utmanande mål för 
att minska energianvändningen.
Hyresregleringen utmanar:  
Heba anpassar och utvecklar
Den svenska hyresmarknaden är starkt reglerad, 
 vilket begränsar prissättningen och hämmar rörlig-
heten. Det skapar inlåsningseffekter och försvårar 
investeringar i långsiktigt hållbara bostäder. Trots 
detta har Heba varit en framgångsrik aktör i över 
70 år genom att anpassa sig till regelverket, inves-
tera i renovering och energieffektivisering samt 
satsa på nyproduktion. Vi fortsätter att utveckla 
attrak tiva bostäder och samhällsfastigheter – även 
i en utmanande marknad. Dessutom deltar vi aktivt 
i debatten för att utveckla hyresrätten.
Med AI och digitala verktyg optimerar vi energi- 
och vattenförbrukning, utför digitala besiktningar 
och förbättrar servicen till våra hyres gäster.
12
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 13 =====

Strategiskt ramverk
Vår vision 
Vi ska vara bäst i Sverige  
på att skapa trygga och attraktiva 
boenden och livsmiljöer.
Vår affärsidé
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som  
utvecklar, äger och förvaltar bostäder och vård- och omsorgs-
boenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kun-
nande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder 
att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och 
samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare 
bostads områden och förtroendefulla partnerskap. 
Vårt varumärkeslöfte 
Heba – en tryggare värd
Våra kärnvärden
Närvarande
I alla våra relationer och 
k ontakter är vi nära, synliga 
och tillgängliga. 
Trygga
Vi är pålitliga, erfarna och  
har ett långsiktigt perspektiv  
i allt vi gör. 
Engagerade
Vi är öppna, omtänksamma, jobbar 
hårt och drivs av vilja att utvecklas. 
Det finns alltid ett till steg att ta. 
13
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 14 =====

Under 2024: Beslut om nya finansiella mål och hållbarhetsmål
Finansiella mål  
2023–2024
Mål 2023–2024 Utfall 2024
Förvaltningsresultat 
>200 mkr 216 mkr
Belåningsgrad
≤50% 45%
Överskottsgrad
>70% 72%
Driftnetto Ökad andel av driftnettot  
från samhällsfastigheter 
30%
Utdelning Utdelning aktieägarna:  
minst 40% av förvaltningsresultatet 
justerat för skatt 50%
Heba har de senaste åren genomfört en omstruktu-
rering av verksamheten. Arbetet inleddes 2018 med 
ny strategi för tillväxt genom avyttring av lågavkas-
tande fastigheter, renoveringsprogram och förvärv 
av nyproduktion. Arbetet intensifierades när räntorna 
steg, inflationen ökade och byggen avstannade som 
reaktion på en tid av alltför generös finanspolitik 
samt pandemin och Rysslands invasion av Ukraina. 
Heba inledde tidigt ett proaktivt arbete för att 
 bibehålla finansiell stabilitet. Vi avyttrade lågavkas-
tande fastigheter som var obelånade, för att lösa 
lån, minska ränte kostnader och få utrymme kvar 
för investeringar. Parallellt förvärvade vi vård- och 
omsorgsboenden, där avkastningen är högre och 
hyreskontrakten långa och indexreglerade. Under 
2024 har bolagets omfattande renoveringsprogram 
så gott som färdigställts. Bolaget har nu ett modernt 
bestånd i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och 
Mälardalen. Heba har levererat på målen för 2024. 
Tack vare bolagets omstrukturering och en marknad 
som präglas av bättre ränteläge och försiktig opti-
mism är Heba nu rustade för att fortsätta växa. 
Under året har Heba beslutat om nya finansiella 
mål och hållbarhetsmål.
14
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 15 =====

Hållbar tillväxt med 
finansiell stabilitet
Nya finansiella 
mål 2025–2030
Förvaltningsresultat  
som i genomsnitt förbättras 5% per år
minst 5%
Belåningsgrad  
som i genomsnitt inte överstiger 45%  
och aldrig över 50% 45–50%
Överskottsgrad  
över 70%
>70%
Fastigheternas marknadsvärde  
ska överstiga 20 mdkr
>20 mdkr
Minst 20% av driftnettot ska komma  
från samhällsfastigheter
minst 20%
Utdelning aktieägarna:  
minst 50% av förvaltnings resultatet justerat för skatt
minst 50%
15
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 16 =====

Strategi för hållbar 
tillväxt, så når vi de 
finansiella målen 
Utöka det moderna  
fastighetsbeståndet
Heba arbetar aktivt med en fin projektportfölj som 
omfattar nyproduktion av hyresbostäder, bostads-
rätter och vård- och omsorgsboenden. Bostads-
rätter är intressant om  affären är bra eller ger andra 
uppsidor. Vi skapar  tillväxt genom lönsamma förvärv 
av moderna  bostadsfastigheter parallellt med avytt-
ringar av låg avkastande fastigheter. 
Tillväxt inom Hebas  
geografiska områden 
Hebas strategi är att växa i geografiska områden där 
vi har eget bestånd och möjlighet till förtätning samt 
genom samarbeten med befintliga och nya partners. 
Vi gör noggranna mikroanalyser av läget, för att välja 
lägen där det finns en målgrupp som kan betala för 
nyproducerade lägenheter. Att växa där vi redan är 
etablerade bidrar också till en effektiv förvaltning.
Byggmästarstrategi för  
ekonomisk hållbarhet 
För att ha en fortsatt stark balansräkning antar vi 
en byggmästarstrategi där vi bygger för att äga en 
del och sälja en del. Projekten drivs med fördel i 
 JV-form. 
Heba har ett modernt fastighets-
bestånd i attraktiva lägen i huvudsak 
i Stockholmsregionen men även i 
 Mälardalen. Tack vare bolagets 
omstrukturering och en marknad 
som präglas av bättre ränteläge och 
försiktig optimism är Heba nu rus-
tade och redo för att fortsätta växa 
hållbart och med bibehållen finan-
siell stabilitet. Strategin är att växa 
vidare med moderna fastigheter 
genom  förvärv av nyproduktion och 
mark anvisningar, i områden där vi 
har eget bestånd och genom att 
bygga både för att äga och sälja.
16
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 17 =====

Klimatneutral fastighetsförvaltning  
senast 2030.
100% år 2030
Hela  verksamheten klimatneutral  
senast 2045.
100% år 2045
Minska energianvändningen till 40 kWh/kvm  
(dec 2024: 75 kWh/kvm) 
40 kWh/kvm 
Alla fastigheter ska miljöcertifieras  
i drift under 2025.
100% år 2026
Hebas aktie och finansiering  
ska vara helt gröna från 2030. 
100% år 2030
Alla hyresgäster ska ha  
hållbara hyreskontrakt senast 2030  
(dec 2024: ca 50 procent). 100% år 2030
Övergripande 
hållbarhetsmål  
2025–2030
17
Omvärld, mål och strategi
Läs mer om Hebas hållbarhetsmål

===== SIDA 18 =====

Övergripande 
 strategi för att nå 
våra hållbarhetsmål
Vi arbetar för att ha en 
 klimatneutral verksamhet
Grönt är inte bara en vision, det är en deadline. Hebas 
klimatmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral 
senast 2030 och hela verksamheten senast 2045. Heba 
står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål. För att nå dit 
behöver vi begränsa både verksamhetens indirekta och 
direkta utsläpp. Energianvändningen minskar vi stadigt, 
medan utsläpp från material i nyproduktion är en större 
utmaning. Viktigt är också att förbereda verksamheten för 
olika scenarion orsakade av klimatpåverkan. Hebas klimat-
mål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), 
vilket innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje med de 
utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet.
Vi bidrar till ett etiskt och 
 socialt hållbart samhälle 
Social hållbarhet handlar för Heba om att verksam heten 
bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. 
Vi är samhällsbyggare och erbjuder bostäder för livets 
olika skeden – tryggt och ändamålsenligt boende för 
människor i olika åldrar och med varierande vård- eller 
 servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att 
samarbeta med och stötta olika organisationer som 
 arbetar för att stärka jämlika förhållanden.
Våra medarbetare är  
vår  viktigaste resurs
För Heba är det viktigt att vara en schysst arbets givare. 
Våra medarbetare ska kunna utvecklas och må bra. Att 
 trivas på jobbet föder engagemang. Heba arbetar aktivt 
för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som 
skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära före-
tag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt 
såväl som socialt perspektiv. Därför arbetar vi proaktivt för 
att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och för att 
förebygga risker.
Hållbarhet handlar för Heba om att 
ta ansvar för miljön och världen vi 
lever i.  Ansvaret delar vi in i tre delar: 
miljöansvar, samhällsansvar och 
arbets givaransvar. Vi ska vara helt 
klimatneutrala senast år 2045. Vi ska 
bidra till ett etiskt och socialt hållbart 
samhälle. Och vi ska vara en schysst 
arbets givare. Våra tuffa hållbarhets-
mål och omställningen som utgår 
från CSRD-rapporteringen hjälper 
oss att prioritera. Kunskap och digi-
talisering krävs för att lyckas. 
18
Omvärld, mål och strategi
Läs mer om Hebas färdplan mot hållbarhetsmålen

===== SIDA 19 =====

Hebas nya finansiella 
mål är satta.  
Nu gäller det att satsa.
Hanna Franzén 
Roll på Heba: CFO sedan 2021.
Anställd sedan: 2019.
20 års erfarenhet från fastighetsbranschen.
Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB, 
 Sveafastigheter, Kungsleden,  
GE Capital Real Estate. 
Utbildning: Civilekonom Stockholms 
 universitet. 
Född: 1977 .
19
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 20 =====

En lättnad från investerarna och bankerna blev 
pö om pö tydlig under 2024. Nu gäller det att vara 
smart och våga satsa, men ändå bibehålla den starka 
finansiella ställning som är Hebas ledstjärna oavsett 
hur marknaden ser ut. 
–  Vi har ett gott renommé på kapitalmarknaden 
eftersom vi lyckades sköta våra kort rätt under de 
svåra åren 2022 och 2023. Nu har vi bra planer 
både för den korta finansieringen och den långa, 
säger Hanna Franzén, CFO på Heba.
Den korta finansieringen består av certifikat vilken 
är den mest kostnadseffektiva finansieringskällan. 
Man följer sedan prisutvecklingen på banklån och 
ser kontinuerligt över sin räntesäkring genom att 
arbeta effektivt med så kallade ränteswappar. Heba 
arbetar alltid med att åstadkomma en jämn sprid-
ning över åren både på ränte- och kapitalbindning. 
–  Med erfarenhet från de senaste årens kapital-
försörjningssituation är vi väl medvetna om hur 
snabbt det kan vända på kapitalmarknaden. Därför 
arbetar vi intensivt med att kontinuerligt värdera 
vilken exponering vi har mot kapitalmarknaden och 
se till att ha våra back-up faciliteter på plats om 
sentimentet ändras, säger Hanna Franzén. 
Hebas långsiktigt starka finanser har bland annat 
byggts upp av en blandning av lån på kapitalmarkna-
den och traditionella banklån. Belåningsgraden på 
beståndet ska vara måttlig och under perioden 
2025–2030 i genomsnitt inte överstiga 45 procent. 
Ränte- och kapitalbindning är något längre jämfört 
med konkurrenterna och ränte säkringen högre.
Heba lanserade nya finansiella mål under 2024. 
De kommer som en logisk följd av en allt effektivare 
drift av fastigheterna och investeringar som ökar 
lönsamhet och intjäning. 
–  När vi arbetar effektivt med vårt driftnetto får vi 
en god överskottsgrad som ger ett ökat förvalt-
ningsresultat. Det ökade förvaltningsresultatet 
ger högre utdelning till aktieägarna. När vi slutför 
 projekt inom vår egen projektportfölj och förvärvar 
fastigheter som ökar vår ekonomiska verknings-
grad, så ger det ett högre marknadsvärde på Heba. 
Så alla finansiella mål hänger ihop, säger Hanna 
Franzén.
Heba ska bli det mest moderna och mest hållbara 
fastighetsbolaget. Man kan fråga sig vad detta 
 kommer att kosta?
–  Frågan är snarare vad det kostar att inte satsa på 
detta. Vår gröna omställning och digitaliseringen, 
som är en förutsättning för att omställningen ska 
kunna ske, innebär affärsmässiga investeringar. 
Det är bra både för miljön och för bolagets lång-
siktighet. Vi blir dessutom ett mer intressant före-
tag för befintliga och potentiella aktieägare och 
investerare, medarbetare, kunder, leverantörer 
och samarbetspartners, säger Hanna Franzén. 
Efter fastighetsmarknadens stålbad 2023 lättade kapitalmarknaden upp 
under 2024 och investerarna kom tillbaka. Nu börjar finansieringen normaliseras. 
För Heba som gick igenom perioden med återhållsamhet och stabilitet, öppnas 
nu nya möjligheter upp. Och nu är nya finansiella mål satta. Hanna Franzén, 
CFO på Heba, berättar om planerna framåt.
20
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 21 =====

Vår värdeskapande affärsmodell
Förvärv
Nyproduktionsprojekt  
Bebyggda fastigheter
Egen nyproduktion
Markanvisningar
Fastighetsutveckling
Förtätning, förädling och 
föryngring (ROT)
Långsiktig och effektiv förvaltning av 
58 fastigheter i Stockholms regionen 
och Mälardalen
44 hyresbostadsfastigheter och  
14 samhällsfastigheter
Förvaltningsresultat
Ingångsvärden • Upplåning och finansiell stabilitet
• Kunskap och erfarenhet
• Hållbara resursval 
Skapat värde
• Hus och byggrätter
• Relationer med hyresgäster
• Relationer med samarbetspartners
Produktutveckling
Satsning på  delningsekonomi  
och digitalisering
• Fastighetsteknik IT i realtid
• Digitala tvillingar
• Driva coworking i egen regi
Hållbarhet
21
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 22 =====

Vi är det moderna  
fastighetsbolaget. 
Dags att ta nästa 
steg.
Eva Wase
Roll: Kommunikationschef. 
Anställd sedan: 2020.
Tidigare arbetsgivare: Ludvig & Co, 
 Stadsledningskontoret Stockholms stad, 
Micasa Fastigheter AB, Stockholm   
Visitors Board AB. 
Utbildning: Journalist. 
Född: 1969
22
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 23 =====

Det sägs att ditt varumärke är det man säger om dig 
när du lämnat rummet, vad du ger för avtryck. Som 
företag handlar det om hur man beter sig och vad 
man berättar om sig själv. Och båda dessa delar 
måste gå hand i hand. Orden måste överensstämma 
med handlingarna och ha förankring i verkligheten.
– Ett starkt varumärke får vi genom att leverera 
det marknaden förväntar sig. Och förväntansbilden 
styr vi genom det vi säger och gör. För Heba handlar 
det om att vara trovärdig och framåtlutad, säger 
Eva Wase. 
– Säger vi att lägenheterna är moderna så måste 
de vara det. Påstår vi att vi tar ansvar för samhället 
måste vi göra konkreta samhällsinsatser. Till exempel 
sänka inkomstkraven vid uthyrning för att fler ska ha 
möjlighet till bostad. Kort sagt allt som vi gör och 
kommunicerar ska överensstämma och dessutom 
hålla en jämn nivå över hela linjen, säger Eva. 
Hebas varumärke står för trygghet och ska samtidigt 
andas modernitet, men vad betyder det egentligen 
att vara det moderna fastighetsbolaget? Med tanke 
på den starka förändringstakten i samhället gäller 
det att ha anpassningsförmåga och kunna agera när 
förutsättningarna ändras.
– Att hålla sig modern kräver att man är uppdaterad 
och vill vara i framkant av utvecklingen. Vi behöver 
vara analytiska och förstå vart världen är på väg och 
dessutom ha förmåga till förändring och anpassning. 
Vi måste vara nyfikna och på hugget, säger 
Eva Wase.
Eva menar att detta gäller i allt ifrån hur landets eko-
nomi går, till nya byggkrav inom hållbarhet, nya idéer 
om hur människor vill bo och om de möjligheter ny 
teknik kan ge. Det handlar också om ändrade vär-
deringar. Hållbarhet är ett bra exempel på det, där nu 
allt fler förstår att vi måste vara rädda om vår planet.
– Vi måste alla ta ansvar för världen. Det betyder 
att ändra beteenden och att lära sig värdesätta nya 
saker. Heba har arbetat med frågan i många år. Vi 
måste ligga långt fram och vara det fastighetsbolag 
som både strukturerat och framåtlutat arbetar aktivt 
och operativt med att göra allt vi kan för att hjälpa 
klimatet, säger Eva Wase.
Att vara modern är också att synas i rätta och rele-
vanta kanaler. Sten för sten har Heba byggt upp den 
operativa kommunikationen. Logotyp och visuellt 
uttryck är på plats. Hemsidan har fått ett stort lyft 
och utgör alltmer navet för kommunikationen. Den 
finansiella rapporteringen är förbättrad och på 
 hemsidan finns snabb och tillgänglig information 
för investerare, hyresgäster och bostadssökande. 
Boendeapp för hyresgäster finns och förbättras hela 
tiden. Heba förbättrar nu den digitala kommunika-
tionen med marknaden och det ligger en strukture-
rad plan för kommunikation i sociala medier. 
Utvecklingen av varumärket löper parallellt med 
omstruktureringen Heba gjort för att nå det över-
gripande målet: Hållbar tillväxt. Nu är det dags för 
nästa steg i varumärkesarbetet. Att öppna upp kom-
munikationskanalerna och berätta mer om Heba 
och allt som bolaget gör. 
– När vi gör något gör vi det grundligt och ordentligt, 
med struktur och enhetlighet för att skapa de rätta 
förväntningarna. Vi har kommit långt på några år, 
men det här jobbet blir aldrig klart. Det går alltid att 
bli ytterligare lite bättre och det ska vi. Vi är framåt-
lutade!, säger Eva Wase.
Hebas varumärke ska andas kvalitet, ordning och reda och modernitet. Det är 
vad hyresgäster, medarbetare, samarbetspartners ska uppfatta och känna. Heba 
har arbetat hårt med att få visuellt uttryck, kommunikationskanaler och innehåll 
på plats. Eva Wase, kommunikationschef på Heba, förklarar att utvecklingen av 
varumärket är en del av omstruktureringen bolaget drivit igenom.
23
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 24 =====

Moderna fastigheter i 
 attraktiva lägen i Stockholm 
och Mälardalen
I slutet av 2024 ägde Heba 58 fastigheter med ett 
sammanlagt värde om 13,6 mdkr. Fastighets-
beståndet består av bostadsfastigheter och sam-
hällsfastigheter med inriktning vård- och omsorgs-
boenden. Signum är moderna fastigheter i attraktiva 
lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen.  
Bilden visar Hebas ungdomsbostäder i fastigheten 
Capella 2, Tullinge. Heba erbjuder ungdomsbostä-
der för personer 18–25 år för att underlätta för yngre 
personer att etablera sig på hyresmarknaden. 
24
Omvärld, mål och strategi
Läs mer om Hebas fastigheter och nyproduktion på hemsidan

===== SIDA 25 =====

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet Hållbarhetsmål 26
Hållbarhet i korthet 28
Intervju – Hållbarhet 30
Färdplan 32
Miljö 33
Social hållbarhet 38
Organisation 41
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapporter
Övrigt
Hållbarhet
25

===== SIDA 26 =====

Ambitiösa 
 hållbarhetsmål  
driver utvecklingen 
Hållbarhet återspeglas i allt som Heba gör. Det är vårt sätt att ta 
ansvar för miljön och världen vi lever i, här och nu och för genera-
tionerna efter oss. Att framtidssäkra verksamheten går hand i 
hand med framgångsrikt företagande. Tuffa hållbarhets mål och 
omställningen som utgår från CSRD-rapporteringen hjälper oss 
att prioritera. Kunskap och digitalisering krävs för att lyckas. 
26
Hållbarhet

===== SIDA 27 =====

Hållbarhetsmål 2025–2030
Klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030
Hela verksamheten klimatneutral senast 2045
Minskad energianvändning  
Från 75 kWh/kvm (dec 2024) till 40 kWh/kvm år 2030
Gröna fastigheter  
100% av fastigheterna energiklass C eller bättre från 2030
Grön finansiering  
100% grön finansiering från 2030
Grön aktie  
Hebas aktie ska vara grön från 2030
Minskade utsläpp i byggprocesser  
100% av nyproduktion som startas från 2025  ska ha halverade utsläpp 
från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens.  
100% av byggavfallet ska sorteras och möjliggöra materialåtervinning.
Hållbar förvaltning  
100% av fastigheterna ska miljöcertifieras i drift under 2025 och vara 
klimatrisk analyserade
Bidra till energiomställningen i samhället  
100% av parkeringsplatserna ska ha laddmöjlighet från 2030
Trygghet  
Trygghetsindex i Hebas bostäder ska som lägst vara 80
Nöjda hyresgäster  
Serviceindex i nivå med eller över medelvärdet för privata bostadsbolag 
i storstad
Hållbara hyreskontrakt  
100% hållbara hyreskontrakt från 2030, omfattar att källsortera, teckna 
grönt elavtal och bidra till rökfri  fastighet
Socialt ansvar  
Minst 10 lägenheter årligen tillhandahålls för personer i strukturell 
 hemlöshet, med fokus på utsatta kvinnor och barn
Leverantörers värdekedjor  
Från 2025 ska väsentliga leverantörers värdekedjor granskas utifrån 
Fastighetsägarnas uppförandekod
Attraktiv arbetsgivare  
Fokus på  medarbetarnöjdhet, kompetensutveckling och jämställdhet
Nöjd medarbetarindex (NMI)  
NMI i linje med branschsnittet
Utbildning  
30 utbildningstimmar per anställd och år
Könsfördelning  
Kvinnor/män: 50/50 +–10%. Kvinnor/män chefer: 50/50 +–10%
Personalomsättning  
Högst 10%
Sjukfrånvaro  
Mellan 2–4%
Mångfald  
Vid varje rekrytering ser vi över bolagets behov  utifrån jämställdhet, 
mångfald, kön och ålder
Miljö Social hållbarhet Organisation
27
Hållbarhet

===== SIDA 28 =====

Hållbarhet i korthet
Minskad energianvändning
Under de senaste tre åren har Heba minskat energi-
användningen med nästan 20 procent. Energi-
användningen var vid årets slut 75 kWh/kvm. Mål 
2030: 40 kWh/kvm. För att nå målen ska fastig-
heterna ha energiklass C eller bättre. Läs mer på 
sidan 33. 
Förnybar energi
Vi minskar klimatpåverkan från vår energianvändning 
genom att installera anläggningar för förnybar 
energi som bergvärme och solceller, och vi minskar 
användningen av fjärrvärme. Läs mer på sidan 33. 
Grön fjärrvärme
Vi har skrivit under ett avtal med Stockholm Exergi 
för att allokera grön fjärrvärme. Läs mer på sidan 35.
Koldioxidinfångning
Heba var ett av bolagen som var först ut att teckna 
en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi för att 
köpa minusutsläpp i den framtida Bio-CCS-anlägg-
ningen. Det är ett viktigt kompletterande steg för 
att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela 
verksamheten. Läs mer på sidan 35.
Rekordnöjda hyresgäster
Vartannat år genomför vi en hyresgästundersökning. 
Svarsfrekvensen på den senaste undersökning var 
76,1 procent och våra hyresgäster var rekordnöjda. 
Service-indexet var på 85,7 (85) procent och pro-
duktindexet på 80,8 (78,8) procent. 2025 är det 
dags för nästa mätning. Läs mer på sidan 38.
Hållbara hyreskontrakt
Sedan 2022 tecknar alla nya hyresgäster hållbara 
hyreskontrakt, som ställer krav på att hyresgästerna 
ska källsortera, teckna avtal för grön el och bidra till 
en rökfri fastighet. 47 procent av hyresavtalen var 
per slutet av 2024 hållbara. Läs mer på sidan 34. 
Sänkta inkomstkrav  
vid uthyrning
Heba har sänkt inkomstkraven för hyres -
gäster. Nu gäller att ett ensamhushåll ska 
ha kvar Kronofogdens normalbelopp efter 
att hyran är betald. Läs mer på sidan 39.
Vetenskapligt godkända 
klimatmål
Hebas klimatmål är godkända av Science 
Based  Target initiative (SBTi), vilket innebär 
att klimat målen uppfattas vara i linje med 
de utsläppsminskningar som krävs för att nå 
Parisavtalet. Läs mer om målen på sidan 27 .
28
Hållbarhet

===== SIDA 29 =====

Ramverk för grön och 
 håll barhetslänkad finansiering 
I början av 2024 blev Hebas nya ramverk för grön 
och hållbarhetslänkad finansiering klart och fick 
högsta betyg av Morningstar Sustainalytics. 
Uppförandekod för 
 leverantörer
Hebas väsentliga leverantörer har skrivit under 
uppförande koden och förpliktar sig därmed att 
följa Hebas värderingar och krav på hållbarhet.  
Läs mer på sidan 40.
Alla parkeringsplatser ska 
ha laddningsmöjlighet
För att bidra till utbyggnaden av infrastruktur så att 
fler väljer fossilfria bilar, ska Hebas alla parkerings-
platser i fastighetsbeståndet erbjuda laddnings-
möjlighet senast år 2030. Läs mer på sidan 34.
Bostäder till personer 
i  strukturell  hemlöshet
Under året har Heba gett fem lägenheter till 
 Stockholm Stadsmissions Bobyrån, som förmedlar 
bostäder till personer i strukturell hemlöshet, med 
fokus på kvinnor och barn. Läs mer på sidan 40. 
CSRD hjälper oss prioritera
Heba arbetar utifrån kraven på hållbarhetsrapporte-
ring enligt CSRD. Den gröna omställningen är inte 
valfri, utan nödvändig. Heba använder digitalise-
ringens fulla kraft för att jobba strukturerat och sys-
tematiskt. Det resulterar i dokumenterad kontroll på 
våra  fastigheter i realtid, vilket gör att vi kan vara både 
hållbara och effektiva. Läs mer på sidorna 27 och 48.
Stolt huvudsponsor  
av Laxsläppet
Heba är huvudsponsor till Laxsläppet då Stockholms 
stad sätter ut 140 000 lax- och öringsungar i 
 Stockholms vatten och kust. Utsättningen bidrar 
till biologisk mångfald och balansen i havet. Viktigt 
tycker vi. Heba har stöttat utsättningen sedan 2013. 
Läs mer på sidan 37 .
Klimatriskanalyser
Heba har kartlagt hela fastighetsbestån-
dets exponering mot ett förändrat klimat, 
för att veta vilka åtgärder som behövs 
framåt. Klimatriskerna kopplar vi ihop med 
finansiell påverkan. Läs mer på sidan 36.
Miljöcertifieringar
Under 2024 har vi upprättat ett eget miljö-
certifieringssystem för våra befintliga 
 fastigheter i drift. Vår nyproduktion miljö-
certifieras enligt Svanen, Miljö byggnad 
 Silver eller bedömd motsvarande nivå.  
Läs mer på sidan 33.
Patrik Emanuelsson, vd Heba
29
Hållbarhet

===== SIDA 30 =====

Vackra ord om 
 hållbarhet räcker inte.
Det är handling som 
gäller, för alla.
Andréa Uggla 
Roll: Finansekonom och under 2024  
tf hållbarhetschef 
Anställd sedan: 2021.
Tidigare arbetsgivare: Slättö Förvaltning AB, 
 Unibail Rodamco Westfield, Structor Projekt-
utveckling AB. 
Utbildning: Masterutbildning  Fastigheter och 
Byggande på KTH.
Född: 1993
30
Hållbarhet

===== SIDA 31 =====

–  Den gröna omställningen har en tydlig deadline. 
Vi måste agera nu, för att få leva i den värld vi vill 
även framöver. Det gäller både miljö och samhället 
i stort, säger Andréa Uggla, Tf hållbarhetschef på 
Heba. 
Aktiviteterna som kopplar till miljö i färdplanen 
består av tre delar där den första handlar om att 
minska energianvändningen. Heba ska gå från 75 till 
40 kWh/kvm A-temperatur under 2025–2030. För 
att lyckas behöver alla fastigheter ha energiklass C 
eller bättre, och vägen dit går via investeringar i sol-
celler och bergvärme.
Den andra delen handlar om att ta ansvar för den 
klimatpåverkan i Hebas värdekedja som ligger utan-
för bolagets väggar. Här handlar det om att påverka 
leverantörer och marknad, bland annat genom att 
ställa krav kopplat till nyproduktion.
Heba ska halvera utsläppen från byggskedet i 
 nyproduktion för byggen som startar från och med 
2025. För att testa sig fram har Heba startat ett 
pilotprojekt under 2024 där en nyproducerad fastig-
het i beståndet har definierats utifrån utsläppsnivån 
och vilka åtgärder som skulle kunna få ner nivån till 
hälften. 
–  Helt krasst räknar vi med att redan idag kunna nå 
en halvering mot Boverkets referensvärde, genom 
att utnyttja de nya mer klimatvänliga varianterna 
av material som finns på marknaden: betong, isole-
ring och stål, säger Andréa Uggla. 
Att ta ansvar för klimatets värdekedja utanför bola-
get handlar också om att hitta lösningar för återbruk 
vid renovering likväl som att påverka hyresgästerna 
att göra klimatvänliga val.
–  Sedan några år tillbaka tecknar våra nya hyresgäs-
ter hållbara hyreskontrakt, där de förbinder sig att 
välja grön el och att källsortera. Hållbara kontrakt 
kommer gälla alla hyresgäster framåt, även lokal-
hyresgäster, säger Andréa Uggla.
Den tredje delen handlar om intresset för att hitta 
nya innovativa lösningar som kan bidra till hållbarhet 
framåt. Ett exempel är koldioxidinfångning. Heba 
har som ett av de första svenska bolagen tecknat en 
avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om kol-
dioxid infångning. En liten rest av koldioxidutsläpp 
kan bli kvar och den resten kommer bolaget kom-
pensera bort genom koldioxidinfångning. 
Att hitta innovativa lösningar gäller inte bara 
 klimatet utan även för social hållbarhet. 
–  Vi har sänkt kraven på hyresgästernas ekonomi vid 
nyteckning så att fler har råd att komma och bo i 
våra fastigheter. Vi ökar nu också antalet kontrakt 
som vi ger till hemlösa. Tio stycken blir det i år och 
fokus är på utsatta kvinnor och barn. Så vi blir lite 
bättre hela tiden. Och det är inte bara ord, utan 
konkret handling som gäller, säger Andréa Uggla. 
Senast år 2030 ska Hebas fastighetsförvaltning vara klimatneutral 
och hela verksamheten ska vara det år 2045. För att klara det så ligger 
en konkret  färdplan på bordet med tydliga aktiviteter för att nå målen. 
Färdplanen är utmanande, men också inspirerande. Andréa Uggla, 
tf hållbarhetschef på Heba berättar mer.
31
Hållbarhet

===== SIDA 32 =====

Färdplan för att nå  
våra hållbarhetsmål
Tuffa hållbarhetsmål och ett utgångsläge i CSRD-rapporteringen 
hjälper oss att prioritera när vi tar ut vår färdplan framåt. Kunskap 
och digitalisering krävs för att lyckas. Vi använder digitaliseringens 
kraft för att ha dokumenterad kontroll på fastigheterna i realtid. 
Det gör att vi kan arbeta effektivt och proaktivt vilket ger både 
hållbarhet och lönsamhet. Vi kallar det Smart  förvaltning. 
Våra fokusområden
Miljö
Social  
hållbarhet
Organisation
32
Hållbarhet

===== SIDA 33 =====

Miljö
Minskad energianvändning
Under året har Heba uppnått sitt energimål om 
att minska energianvändningen med 18 procent 
(2021 som basår). Vid utgången av 2024 var energi-
användningen 75 kWh/kvm. Nytt mål är att minska 
den genomsnittliga energianvändningen till 
40 kWh/kvm fram till år 2030.
Fastigheterna ska som lägst ha energiklass C. Med 
modern teknik kopplad till varje lägenhet övervakar 
och styr Heba fastigheterna i realtid, vilket gör det 
enkelt att fånga upp avvikelser. Energibesparande 
investeringar sker i bergvärme och solceller. För 
att ligga i framkant följer vi utveckling av energi-
besparande åtgärder på marknaden.
Vid nyproduktion ska husens energiprestanda 
ligga 20 procent under rådande byggnormer (BBR). 
För det behövs bra fönster och väl isolerade väggar 
samt olika typer av energiåtervinning, exempelvis 
återvinning av värme från avloppsvatten samt från 
ventilation. 
I Hebas renoveringsprogram återstår endast 
98 lägenheter. Vid renoveringen installeras energi-
effektiva lösningar som väl isolerade fönster, ventila-
tionssystem med återvinning av värmen i frånluften. 
Avfallet från renoveringen ska sorteras och möjlig-
göra för materialåtervinning.
Hebahuset minskar utsläpp
Majoriteten av Hebas utsläpp kan härledas till nypro-
duktion. För att minska utsläppen arbetar Heba med 
att minimera, förbättra och påverka. Under 2024 har 
inga nya projekt fördigställts varpå utsläppen från 
nyproduktion är noll, då utsläppen redovisas det år 
fastigheten är tillträdd och inflyttad.
Vid nyproduktion bygger vi hus som är anpassade 
till framtidens klimat- och miljöbehov. Från 2025 ska 
all nyproduktion som startas ha halverade utsläpp 
från byggskedet, med Boverkets aktuella värden 
som referens. I samverkan med leverantörer och 
entreprenörer tar vi fram en egen produktkatalog, 
Hebahuset. Hebahuset ger trygghet i att de produk-
ter och material som används har lägre utsläpp, är 
långsiktigt hållbara och ekonomiskt försvarbara. Allt 
avfall från byggverksamheten ska även sorteras och 
möjliggöra för materialåtervinning. 
Halverade utsläpp i förvaltningen sedan 2018
Heba har sedan 2018 halverat utsläppen från för-
valtningen. Främst tack vare den minskade energi-
användningen samt att alla tjänstebilar nu drivs på el 
och under nästkommande år även alla förmånsbilar. 
Under 2024 har vi minskat de totala utsläppen med 
76 procent, jämfört med 2023. Minskningen beror till 
Aktiviteter för att minska 
vår klimatpåverkan
Utfall 2024
Minskning av de totala utsläppen jämfört  
med 2023 
–76%
Minskning av utsläppen från energi under året 
–33%
33
Hållbarhet

===== SIDA 34 =====

stor del på att inga nya projekt färdigställts under 
året. Utsläppen från energi har minskat med 33 pro-
cent under året. 
Miljöcertifierade byggnader
Under 2024 har Heba tagit fram en egen certifiering 
för hållbar drift i fastigheterna, HållFast certifiering. 
Genom certifieringen säkrar vi en dokumenterad 
hållbar drift i linje med vårt befintliga ledningssystem 
enligt ISO 14001 och 9001. Under 2025 kommer 
samtliga fastigheter att certifieras enligt HållFast. 
I nyproduktion miljöcertifierar Heba enligt Svanen, 
Miljöbyggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå. 
Varje projekt granskas av en miljörevisor som säker-
ställer att miljökraven uppfylls. Genom miljöcertifie-
ring säkerställer Heba ett kvalitetsstyrt byggande 
och hållbara fastigheter.
Hållbara hyreskontrakt 
Genom hållbara hyresavtal förbinder sig Hebas 
hyresgäster att källsortera och teckna gröna elavtal. 
En stor del av Hebas indirekta klimatpåverkan styrs 
av hyresgästernas val av elleverantör. För att valet 
ska vara enkelt kan hyresgästerna direkt i boende-
appen välja el från ett elbolag som förmedlar 100 
procent ursprungsmärkt el från fossilfria källor. Vid 
årets utgång var 47 procent av alla hyreskontrakt 
hållbara. År 2030 ska alla hyresgäster ha hållbara 
hyreskontrakt. Arbete pågår för att även lokal-
kontrakt ska vara hållbara.
Hållbara transporter, laddbara p-platser
Hebas tjänstebilar är elbilar och förmånsbilarna är 
el- eller hybridbilar. Vid utgången av 2025 kommer 
samtliga bilar vara elbilar. Dessutom vill Heba vara 
delaktiga i att bygga ut den infrastruktur som krävs 
för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Alla 
parkeringsplatser i fastighetsbeståndet ska erbjuda 
laddmöjlighet senast år 2030. Vid utgången av 2024 
hade totalt 354 laddpunkter installerats,  vilket mot-
svarar 26 procent av Hebas samtliga parkerings-
platser.
Utfall 2024
Andelen hållbara hyreskontrakt 
47%
Andelen laddbara parkeringsplatser 
26%
34
Hållbarhet

===== SIDA 35 =====

Grön fjärrvärme och koldioxidinfångning
Hebas klimatpåverkan från den köpta energin, 
främst fjärrvärme, styrs av det avfall som fjärrvärme-
leverantörerna bränner vid energiåtervinningen. 
Plasten som finns i avfallet ger upphov till utsläpp av 
växthusgaser. Heba har tecknat avtal om grön fjärr-
värme med Stockholm Exergi vilket innebär att den 
fjärrvärme som Heba köper in till fastigheterna är 
ursprungsmärkt och förnybar.
Heba har dessutom tecknat en avsiktsförklaring 
med Stockholm Exergi om att köpa minusutsläpp 
inom koldioxidlagring, Bio-CCS (Bio-Energy with 
Carbon Capture and Storage). Bio-CCS innebär 
att koldioxid från förbränningen separeras från rök-
gaserna för att sedan lagras permanent i berggrun-
den. Det är ett viktigt kompletterande steg för att på 
sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela verksam-
heten. 
Grön el
All el som Heba köper in till bolagets fastigheter är 
ursprungsmärkt och förnybar. Tillsammans med vår 
samarbetspartner som portföljförvaltar Hebas 
 elinköp, har vi säkrat en fast prisnivå för år 2023–
2025.
2022 2024 Prognos 
2030
2023 Mål
2045
Scope 1
Scope 2
Scope 3
2022 2024 Prognos 20302023 Mål 2045
Scope 1
Scope 2
Scope 3
Utfall 2022–2024
Hebas utsläpp har minskat kraftigt sedan 2022 främst kopplat till att 
bolaget färdigställt färre nyproduktionsprojekt 2023 och 2024. Bidrar 
gör också den minskade energianvändningen, hållbara hyreskontrakt 
för våra hyresgäster, eldrivna tjänste- och förmånsbilar samt smart 
 förvaltning där vi genom digitalisering driftoptimerar fastigheterna.
Prognos 2030 och mål 2045
Framåt kommer Hebas tillväxt genom nyproduktion medföra ökade 
utsläpp. För att minimera utsläppen ska all nyproduktion som startas 
från 2025 ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets 
aktuella värden som referens. Ytterligare exempel på åtgärd för att 
nå en klimatneutral verksamhet 2045 är inköp av grön fjärrvärme.
Scope 3 – indirekta utsläpp (nyproduktion, hyresgästers avfall och elförbrukning)
Scope 2 – indirekta utsläpp (köpt energi)
Scope 1 – direkta utsläpp (tjänste- och förmånsbilar)
35
Hållbarhet

===== SIDA 36 =====

Aktiviteter för att anpassa 
oss till  klimatförändringar
Klimatriskanalyser
Heba framtidssäkrar fastigheter och nyproduktion 
genom att värdera klimatrisker som kan påverka 
bolaget. Ett stort arbete har lagts ner för att göra en 
omfattande kartläggning av hela fastighetsbestån-
dets exponering mot ett förändrat klimat. Kartlägg-
ningen har genomförts med hjälp av Länsstyrelsens 
kartverktyg för fysiska klimatförändringar samt kart-
underlag från SMHI och MSB. Analysen uppmärk-
sammar specifika fastigheter och områden som 
 riskerar att påverkas vid höjda vattennivåer eller 
drabbas av temperaturhöjningar som kan kräva 
åtgärder för att bibehålla ett bra inomhusklimat. 
Tack vare detta arbete kan vi förbereda oss för olika 
samhällsutvecklingar och har en tydlig bild av vilka 
åtgärder som behövs framåt. Klimatriskerna kopplar 
vi ihop med finansiell påverkan och presenterar varje 
år i årsredovisningen. 
Heba utför årligen platsbesök och intervjuer med 
förvaltningsteamen i syfte att systematiskt doku-
mentera aktuella klimatrisker. Analyserna ligger till 
grund för riskreducerande åtgärder som är integre-
rade i fastighetsplanen. Läs mer om klimatriskerna 
och TCFD på sidorna 60–61.
Klimatanpassningar i fastighet  
Pennvässaren i Vällingby 
Fastigheten Pennvässaren i Vällingby identifierades 
som hög risk vid utförd klimatinventering. Huset är 
byggd på gammal sjöbotten och gården hade svårt 
att ta hand om dagvattnet, vilket blev påtagligt vid 
kraftiga regnskurar. Under 2024 har vi slutfört en 
omfattande renovering av gården. Regnrabatter 
med rätt jord och växter tar nu hand om vattnet 
naturligt utan att påverka dagvattensystemet. För-
utom regnrabatter har huset dränerats, parkerings-
platser har fått rätt lutning, och stuprör som tidigare 
lett in i byggnaden leder nu ut till regnrabatterna. 
36
Hållbarhet

===== SIDA 37 =====

Aktiviteter för 
 biologisk  mångfald 
Biologisk mångfald
Genom att vara huvudsponsor för Laxsläppet, 
Stockholms stads utsättning av lax och havsöring i 
Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och 
naturliv och bevarad biologisk mångfald i regionen. 
I nyproduktionsprojekt genomförs utredningar i 
detaljplaneprocessen för att säkerställa att den bio-
logiska mångfalden inte försämras efter projektets 
färdigställande. Inom förvaltningen av våra fastig-
heter bevakar vi grönytefaktorn för att utifrån behov 
hitta lösningar som främjar den biologiska mång-
falden. 
Aktiviteter för att minska 
resurs användningen
Utgår från avfallstrappan
Hebas verksamhet ger upphov till avfall. Som styr-
medel för att minimera klimatpåverkan från avfallet 
utgår vi från ”avfallstrappan”. Det är ett EU-direktiv 
som är antaget i den svenska miljöbalken och styr 
hur vårt avfall ska tas om hand. En del avfall kan vi ta 
hand om direkt själva. Att annat avfall tas omhand på 
rätt sätt kan vi påverka genom att skapa förutsätt-
ningar och incitament för sortering.
Vi minimerar spill vid renovering och nyproduktion 
genom god planering av projektgenomförandet. 
Vid klimatberäkningar ska spill rapporteras vilket 
ger oss överblick av utvecklingen. Vid nyproduktion 
undersöker vi även möjligheten att använda oss av 
produkter med hög andel återbrukat material, för 
att minska klimatpåverkan och vara en del i arbetet 
för cirkulärt byggande. Vid renovering gör vi en åter-
bruksinventering för att identifiera material vi kan 
återanvända själva eller förmedla via annan part för 
återbruk. Vi renoverar för att husen ska vara i gott 
skick under många år framöver. Vi har månatlig upp-
följning av avfall som uppstår i renoveringsprojekt 
och rapportering sker kvartalsvis. 
Hur hyresgästerna hanterar sitt hushållsavfall kan 
vi påverka genom att skapa bästa möjliga förutsätt-
ningar för sortering. Miljörummet ska hållas rent, 
snyggt och tryggt. Hebas miljörum är uppdaterade 
till dagens avfall och tömningsfrekvenserna är juste-
rade utifrån behov. För att påverka viljan att sortera 
ska Heba arbeta med kontinuerlig kommunikation 
som upplyser och inspirerar till att ta ansvar och 
 sortera. 
Minimera
Återanvända
Återvinna
Utvinna energi
Deponera
Avfallstrappan
37
Hållbarhet

===== SIDA 38 =====

Aktiviteter för 
trygga boenden
Utfall senaste NKI, 2023 
Serviceindex, % nöjda hyresgäster 
85,7% (85)
Trygghetsindex, % 
87,4% (84,7)
Trygga boenden och utomhusmiljöer 
Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla 
människor. Trygghet ger trivsel, för Heba är det där-
för avgörande med en trygg och säker upplevelse 
när man rör sig i och runt våra hus. I trygghetsarbetet 
ingår att hålla ordning och reda, till exempel genom 
städning, trädgårdsskötsel, belysning, sanering av 
klotter och andra felavhjälpande åtgärder. Heba har 
också ett nära samarbete med polisen där utbildning 
i grannsamverkan varit en del. En del fastigheter har 
kameraövervakning i trygghetsskapande syfte. 
Nöjda hyresgäster
Vartannat år genomför Heba en hyresgästundersök-
ning. Senaste resultatet 2023 var rekordhögt, med 
ett serviceindex på 85,7 (85) och ett trygghetsindex 
om 87 ,4 procent (84,7). Svarsfrekvensen uppgick till 
76,1 procent vilket placerade Heba topp tre av alla 
fastighetsbolag som genomförde undersökning 
under året. Nästa undersökning äger rum 2025. 
Kundnära organisation
Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgäng-
liga och kunniga förvaltningsteam som skapar lång-
siktiga och bra relationer med hyresgästerna. Hebas 
fastighetstekniker finns placerade i lokala fastig-
hetsexpeditioner nära hyresgästerna. Närheten 
underlättar dialog och förståelse, likväl som möjlig-
heten att hantera problem och erbjuda lösningar.
Bostadsfastigheterna är fördelade på fyra förval-
tare. I förvaltningsteamet ingår förvaltningsassistent 
och fastighetstekniker, som dagligen arbetar med 
den löpande förvaltningen och träffar hyresgästerna. 
Entreprenörer anlitas främst för städning, mark-
skötsel och större reparationer eller underhåll. Även 
våra samhällsfastigheter tas omhand av ett dedike-
rat förvaltningsteam. 
Social  
hållbarhet
38
Hållbarhet

===== SIDA 39 =====

Aktiviteter för att 
fler ska få en bostad 
Boende för livets alla faser
Heba erbjuder hållbara boenden för livets olika faser. 
Våra ungdomsbostäder ger ungdomar mellan 18–25 
år möjlighet till ett första eget boende och våra sam-
hällsfastigheter ger äldre personer möjlighet till 
vård- och omsorgsboenden. Vi värnar om våra 
hyresgäster och har en intern byteskö för att våra 
hyresgäster ska kunna bo kvar i vårt bestånd även 
när livssituationen förändras.
Sänkt inkomstkrav för uthyrning
Under året har Heba sänkt inkomstkraven för 
 uthyrning, för att fler ska ha möjlighet till en bostad. 
Nu gäller Kronofogdens normalbelopp för att bli 
godkänd som hyresgäst. Bor fler än en vuxen person 
och barn i hushållet ökar beloppet som ska finnas 
kvar för försörjning. 
Sötmandeln 2, Hökarängen
39
Hållbarhet

===== SIDA 40 =====

Aktiviteter  
för etiskt ansvar
Aktiviteter  
för jämlikhet 
Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter
Heba har nolltolerans mot korruption och kränk-
ningar av mänskliga rättigheter. För att säkerställa 
ett etiskt agerande hos anställda och leverantörer 
arbetar Heba systematiskt efter etiska förhållnings-
regler som berör mutor, bestickning, korruption och 
mänskliga rättigheter. 
Hebas uppförandekod och hållbarhetspolicy 
tydlig gör hur organisation och medarbetare ska 
agera hållbart och enligt Hebas värderingar. Alla 
medarbetare får årligen en utbildning i uppförande-
koden med fokus på antikorruption. Merparten av 
Hebas lägenheter förmedlas i huvudsak via Stock-
holms stads bostadsförmedling vilket minskar risken 
att medarbetare utsätts för mutförsök.
Uppförandekod för leverantörer
För att säkerställa att Hebas leverantörer arbetar 
på ett sätt som överensstämmer med bolagets vär-
deringar och mål, tillämpar vi Fastighetsägarnas 
uppförandekod för leverantörer. Uppförandekoden 
är branschgemensam och listar krav och villkor för 
att säkra att leverantörer jobbar med hållbara och 
etiska metoder. Under 2024 har Hebas väsentliga 
leverantörer skrivit under Uppförandekoden och 
kommer därmed att granskas årligen.
Visselblåsarfunktion
Om det finns misstankar om att lagar, regler eller 
policyer inte följs, säkerställer Heba att det tryggt 
och säkert går att rapportera detta via en extern 
vissel blåsar funktion. Genom denna kanal kan 
anställda, samarbetspartners och hyresgäster 
 anonymt lämna information om missförhållanden 
som strider mot lagstiftning, etik, moral eller Hebas 
policyer. Visselblåsartjänsten infördes hösten 2020 
och hanteras av en extern aktör där visselblåsaren 
får vara anonym. Under 2024 har inga visselblåsar-
ärenden inrapporterats.
Stöttar verksamheter som gör skillnad
Heba stöttar olika organisationer som arbetar för att 
stärka jämlika förhållanden. Bland annat genom att 
hjälpa personer i strukturell hemlöshet till bostad 
med fokus på kvinnor och barn i ekonomisk utsatt-
het. Under året har Heba förmedlat fem lägenheter 
till Stockholm Stadsmissions Bobyrån som förmedlar 
bostäder till personer i strukturell hemlöshet. Heba 
upplåter även lägenheter till personer som flytt från 
Ukraina. Stöd ges också till Kvinnors nätverk, som 
stöttar kvinnor som utsatts för hedersrelaterat våld.
För att främja flickor och kvinnors förutsättningar 
till idrott sponsrar Heba Brommapojkarnas damfot-
boll och Skurus damhandboll. Det är viktigt att alla 
har lika möjlighet till idrott i en så bra verksamhet 
som möjligt. Heba stöttar även Hammarby Bandy 
som har sin hemmaplan på Södermalm. 
2024 års julgåvor gick till tre organisationer som 
på olika sätt arbetar för en bättre värld. Äldrekontakt 
för deras arbete med att bryta ofrivillig ensamhet 
och isolering hos äldre. WWF och deras arbete för 
renare hav samt till Cancerfonden som arbetar för 
att besegra cancer.
Hebas huvudkontor, Draken 24, Södermalm
40
Hållbarhet

===== SIDA 41 =====

Medarbetare som trivs och mår bra
För Heba är det viktigt att vara en schysst arbets-
givare. Våra medarbetare ska kunna utvecklas och 
må bra. Att trivas på jobbet föder engagemang. 
Företagskulturen är öppen och inkluderande, och 
våra värderingar är enkla och förankrade i företaget. 
Det dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar 
med ett delegerat ansvar. Verksamheten ska drivas 
på ett hållbart sätt i alla led, vilket inkluderar med-
arbetarnas arbetsmiljö. Alla medarbetare och 
arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt, 
ges lika möjligheter till utveckling och lika lön för lika 
arbete. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet 
att utvecklas tillsammans med bolaget. Heba arbe-
tar med jämställdhet genom att intern- och extern-
rekrytera fler kvinnor till mansdominerade poster 
och män till kvinnodominerade. 
Kompetensutveckling och uppföljning
För att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare där 
medarbetare trivs och mår bra investerar Heba i 
medarbetarnas karriär- och kompetensutveckling. 
Varje år genomförs minst ett medarbetarsamtal, 
som fokuserar på arbetssituation och personlig 
kompetensutveckling. Alla medarbetare har en årlig 
budget för kompetensutveckling som gör det 
 möjligt att utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra 
Aktiviteter för  trivsel 
och  engagemang
medarbetare till vidareutbildning och budgeten 
kan utökas om behovet finns. Heba har ett internt 
utbildningsprogram med företagsgemensamma 
utbildningar inom områden som är väsentliga för 
verksamheten. Under året har åtta utbildnings-
tillfällen med olika teman hållits; krisledning, AI, 
 konfliktkunskap del 1 och 2, våld i nära relationer, 
hyresgästkommunikation, CSRD samt den årliga 
utbildningen i uppförandekod, anti-korruption och 
mänskliga rättigheter. Utbildningsprogrammet 
 fortsätter under 2025. Kompetensutvecklingen 
säkerställer att Heba har tillgång till rätt kompetens 
men också att bolaget bidrar till varje enskild med-
arbetares mål och önskningar. 
Organisation
Varje medarbetare har en årlig budget för kompetensutveckling.
41
Hållbarhet

===== SIDA 42 =====

En sund och säker arbetsmiljö
Hebas medarbetare har rätt till en trygg och säker 
arbetsmiljö som ger yrkesmässig och personlig 
utveckling. Hebas mål är att vara en attraktiv arbets-
givare och ha medarbetare som är nöjda med sin 
arbetsplats och personliga utveckling. Arbetsmiljö-
arbetet handlar dels om den fysiska säkerheten, dels 
om att garantera medarbetarnas psykosociala 
arbetsmiljö. Heba arbetar aktivt och förebyggande 
med att minimera riskerna för arbetsskador, olycks-
fall och tillbud samt med aktiviteter som främjar 
medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet. 
Heba har kollektivavtal och alla medarbetare erbjuds 
friskvårdsbidrag och företagshälsovård. 
Hebas medarbetare genomgår en grundläggande 
arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera situationer 
där det finns risk för hot och våld. De arbetsgrupper 
som löper störst risk för arbetsrelaterade skador och 
olyckor får specifik utbildning för att farliga situatio-
ner ska kunna undvikas. Hebas fastighetstekniker 
och fastighetsförvaltare utbildas i heta arbeten, för 
moment där risk för brandfara föreligger. Strävan 
är också att alla fastighetstekniker ska ha en 
grund-läggande elutbildning. Utbildning i hjärt- och 
lungräddning samt hantering av hjärtstartare 
erbjuds också.
Jämställdhet och mångfald
Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla människor. 
Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav och strävar 
efter mångfald i personalsammansättning, vid 
rekryteringar och vid skapande av arbetsgrupper. 
Mångfald ser vi som både en självklarhet och styrka. 
Olikheter skapar möjligheter och nytänkande.
När Heba rekryterar nya medarbetare ska vi all-
tid ifrågasätta våra egna referensramar och se till 
bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbetare ska ha 
samma möjlighet att utvecklas tillsammans med 
bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom 
att intern- och externrekrytera fler kvinnor till mans-
dominerade poster och män till kvinnodominerade. 
I Hebas styrelse ingår tre kvinnor och två män, och 
i ledningsgruppen fem kvinnor och två män. 
Engagerade medarbetare 
På årsstämman 2024 beslutades om fortsatt aktie-
sparprogram för alla medarbetare hos Heba, för att 
stärka medarbetarnas engagemang och  delaktighet 
i bolagets framgång. Totalt medverkar 64 procent 
av Hebas medarbetare.
Heba genomför en medarbetarundersökning 
vartannat år för att utvärdera medarbetarnas trivsel 
och välmående och vilka potentiella förbättrings-
områden som finns. 2023 års medarbetarunder-
sökning resulterade i ett Nöjd medarbetarindex på 
4,1 (4,4). Hela 88 procent av de anställda skulle 
rekommendera Heba som arbetsgivare. Nästa 
 mätning sker 2025.
Aktiviteter för en 
trygg  arbetsplats
Aktiviteter för jämställdhet 
och mångfald
Utfall senaste NMI, 2023
Nöjd medarbetarindex (NMI), skala 1–5 
4,1 (4,4)
Rekommendera Heba som arbetsgivare, % 
88%
2024 var medelantalet anställda 42, varav 21 kvinnor och 21 män.
42
Hållbarhet

===== SIDA 43 =====

Hebas bidrag till 
FN:s globala mål 
för en hållbar 
utveckling
Agenda 2030 är en universell agenda 
med 17 mål för en ekonomiskt, socialt 
och miljömässigt hållbar utveckling. 
Målen syftar till att minska fattigdom, 
orättvisor och ojämlikhet samt till att 
lösa klimat krisen fram till 2030. Vi 
arbetar aktivt för att bidra till FN:s 
 globala mål för hållbar utveckling, med 
fokus på de mål som är mest relevanta 
för vår verksamhet. Heba har analyse-
rat och identifierat följande åtta mål 
som de mest väsentliga för verksam-
heten och där vi kan bidra som mest:
3. God hälsa och välbefinnande 
Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar 
och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för 
ökat välmående och förebygger stressrelaterade 
besvär. Närmiljön ska vara trygg vid våra fastigheter. 
På Heba ger vi ekonomiskt bidrag till utsatta grupper 
i samhället och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor.
5. Jämställdhet 
Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla 
befattningar. Vi har nolltolerans mot diskriminering 
och trakasserier av alla slag. 
7. Hållbar energi för alla
Genom daglig driftoptimering, omfattande reno-
veringsprogram och investeringar i det befintliga 
beståndet har Heba som fokus att minska fastig-
heternas energianvändning, öka energieffektiviteten 
och andelen förnybar energi. 
8. Anständiga arbetsvillkor och  
ekonomisk tillväxt
På Heba råder likabehandling och samtliga med-
arbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för 
att minimera risker för arbetsskador och främjar en 
trygg och säker arbetsmiljö. Hebas verksamhet 
bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör 
det möjligt för människor att skaffa sig ett eget 
boende och bidra till den ekonomiska tillväxten. 
11. Hållbara städer och samhällen
Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett lång-
siktigt ägar- och bevarandeperspektiv med hållbar-
het i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyres-
gäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med 
social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder 
samt samhällsfastigheter där personer med 
 särskilda behov får ändamålsenliga hem. 
12. Hållbar konsumtion och produktion 
Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång 
tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhets-
fokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar 
vattenförbrukningen, har gått över till elfordon och 
ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion. 
Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt 
avfall och minskar fastigheternas energianvändning. 
13. Bekämpa klimatförändringarna 
På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt. 
Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral 
och hela verksamheten ska vara klimatneutral senast 
år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans 
med våra leverantörer, samarbetspartners och 
hyresgäster.
15. Ekosystem och biologisk mångfald 
Heba är huvudsponsor av Stockholms stads utsätt-
ning av lax och havsöring i Stockholms vatten. Så 
bidrar vi till levande djur- och naturliv och bevarad 
biologisk mångfald i regionen.
43
Hållbarhet

===== SIDA 44 =====

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet Våra fastigheter 45
Intervju – Digitalisering 48
Close to home coworking 50
Fastighetsutveckling 51
Intervju – Källberga i Nynäshamn 54
Nyproduktion 56
Risker 58
Värdering 62
Marknadsvärdering 64
Hebas aktie 66
Kapitalstruktur och finansiering 68
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapporter
Övrigt
Verksamhet
44

===== SIDA 45 =====

Våra fastigheter
Heba har ett modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i 
Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi är en långsiktig och 
erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar hyres-
bostäder och samhälls fastigheter med inriktning vård- och 
omsorgsboenden. Fastigheterna förvaltar vi i egen regi, vilket 
gör förvaltningen  kostnadseffektiv och kundnära. Hos Heba får 
hyresgästerna hållbara och trygga boenden att trivas i under 
livets olika faser. Med digitaliseringens kraft har vi kontroll på 
fastigheterna i realtid, vilket gör att vi kan agera hållbart och 
effektivt. Vi lever enligt våra  kärnvärden – närvarande, 
 engagerade och trygga. 
Total uthyrningsbar area, kvm
263 400 (250 600)
Hyreslägenheter
3 110 (3 148)
andel av total uthyrningsbar area
72%
Lägenheter vård och omsorg
825 (602)
andel av total uthyrningsbar area
22%
Lokaler
117 (116)
andel av total uthyrningsbar area
6%
45
Verksamhet

===== SIDA 46 =====

5
11
1
1
1
2
2
3
2
36
Norrtälje
Nynäshamn
Enköping
Uppsala
Stockholm
3
Moderna fastigheter  
på attraktiva lägen 
i Stockholm och 
Mälardalen
Heba äger och förvaltar en modern fastighetsport-
följ som består av bostäder och samhällsfastigheter 
med vård- och omsorgsboenden i attraktiva lägen i 
Stockholmsregionen och Mälardalen. Fastigheterna 
 ligger i huvudsak nära spårbunden trafik.
Vi finns i 13 kommuner från Nynäshamn i söder till 
 Uppsala i norr och Enköping i väster, max en timmes 
resa från  centrala Stockholm. Merparten av fastig-
heterna ligger inom Stockholms stad med krans-
kommuner.
Majoriteten av fastigheterna är nyproducerade 
eller renoverade. Endast två fastigheter om totalt 
98 lägenheter återstår i Hebas renoveringsprogram.
46
Verksamhet
Fakta om Hebas fastigheter hittar du i fastighetsförteckningen

===== SIDA 47 =====

Galeasen 4, Lidingö.  
Bostäder
Borrsvängen 14,  Gubbängen. 
Bostäder
Fuxen 2, Täby.  
Vård- och omsorgsboende
Gråalen 1, Norrtälje.  
Bostäder
Gränby 10:6, Uppsala.  
Vård- och omsorgsboende
Näs 7:7 , Österåker.  
Vård- och omsorgsboende
Opalen 2, Täby.  
Bostäder
Romberga 23:58 Älvdansen,  Enköping. 
Bostäder
Bonden Mindre 8, Södermalm.  
Bostäder
Åby 1:167 , Vallentuna.  
Vård- och omsorgsboende
Sötmandeln 2, Hökarängen.  
Ungdomsbostäder
Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden.  
Bostäder
Moderna  
fastigheter 
i bra lägen
47
Verksamhet
Läs mer om Hebas fastigheter på hemsidan

===== SIDA 48 =====

Från analog  
till digital.
Och vidare  
in i AI.
Ulrika Thorildsson
Roll: Fastighetschef. 
Anställd sedan: 2019.
Tidigare arbetsgivare: Micasa Fastigheter AB, 
Svenska Bostäder, Ericsson.
Utbildning: Driftingenjör KTH. 
Född: 1968
48
Verksamhet

===== SIDA 49 =====

Fastighetsbranschen brottas med en analog tradi-
tion. Heba såg tidigt möjligheterna med digitalise-
ring, men utbudet av smarta helhetslösningar för 
förvaltning var skralt. Nu tar Heba saken i egna hän-
der och utvecklar en egen helhetslösning där smarta 
delsystem bidrar med leverans av data. 
–  En fastighet kan ha ett hundratal datasystem för 
att klara den ekonomiska och operativa förvalt-
ningen. Vi kallar dem stand alone-system. De leve-
rerar bra i sig själva, men vi vill koppla ihop syste-
men för att få digital överblick av helheten i realtid, 
säger Ulrika Thorildsson fastighetschef på Heba.
Sedan några år jobbar Heba med digitala tvillingar. 
En digital tvilling är en virtuell 3D-modell av en 
fastig het. Ett intensivt arbete har ägt rum för att 
fylla modellerna med komponenter. Och nu ser vi 
resultaten. Med en tvilling på skärmen kan fastig-
hetsförvaltaren på distans övervaka byggnader, 
diagnostisera problem och fatta beslut utan att 
behöva fysiskt inspektera på plats. 
–  Vi spar många mil och mycket tid som vi annars lagt 
i Stockholmstrafiken. Men den stora vinsten är: 
Proaktivitet. Vi ser i tidigt skede om ett fel inträffar 
eller om en skada uppstår. På så sätt kan vi ligga 
steget före och rätta till fel innan de blir märkbara 
för många. Det gynnar både hyresgästerna och 
fastigheten, säger Ulrika Thorildsson.
Ett annat system bygger på BI, Business Intelligence, 
där statistik utgör jämförelsedata i realtid. Fastig-
hetsförvaltaren kan se energianvändning och kost-
nader för varje fastighet från dag till dag och följa 
utvecklingen.
I fastigheterna finns också funktioner i kameror, 
 lampor, låssystem och sensorer av olika slag. 
–  Det vi sökt och nu funnit är en integrationsplatt-
form där alla system och sensorer kopplas ihop 
som i ett nav. Vi samlar allt i ett gränssnitt för att få 
överblick och kontroll i realtid. Vi närmar oss det vi 
jobbat för under flera år: Smart förvaltning. Under 
2024 har en fastighet varit testpilot, säger Ulrika 
Thorildsson.
Med AI i fastighetsvärlden öppnar sig nya intres-
santa möjligheter, inte minst med tanke på all den 
data som Heba har samlat på sig under alla år. All 
den datan kan sättas ihop i nya kombinationer för att 
få fram nya sätt att styra och optimera fastigheterna. 
På så sätt kan man till exempel använda alla elbilar 
som laddas i fastigheterna till batterireserv om elen 
skulle slås ut. Eller koppla ihop alla fastigheter och 
det man lär sig i en fastighet kan man applicera direkt 
på alla andra fastigheter. 
–  Fastighetsbranschen går in i en ny digital värld 
där vi och alla andra har mycket att vinna. Förutom 
att vi sparar tid och pengar sparar vi på jordens 
resurser. Och så får vi gladare hyresgäster. Det är 
inte svårt att motivera varför vi ska ligga bland de 
främsta i fastighetsbranschen när det gäller digi-
tali sering, säger Ulrika Thorildsson.
Att digitalisera fastighetsförvaltningen är en win-win för alla parter: hyresgäster, 
förvaltare, fastighetsägare och för Moder Jord. Heba har hittills tänkt rätt och 
gjort rätt. Nu är det dags att ta nästa stora kliv framåt. Fastighetschef Ulrika 
Thorildsson brinner för att använda digitaliseringens kraft för smart förvaltning 
som är både effektiv och hållbar.
49
Verksamhet

===== SIDA 50 =====

Hebas koncept för coworking 
– Close to home
Sommaren 2024 invigdes Hebas coworking Close 
to home i Norrtälje Hamn och intresset var stort. Här 
finns möjlighet att hyra enstaka plats eller ett helt 
kontor. Under hösten har antalet medlemmar ökat 
 successivt och under 2025 kommer konceptet 
utvecklas ytterligare. Satsningen är en verksam-
hetsgren som ger möjlighet att öka fastigheterna 
intjäningsförmåga.
50
Verksamhet
Läs mer, extern länk

===== SIDA 51 =====

Fastighetsutveckling
Fastighetsutveckling är en central del i att säker-
ställa trygga, hållbara och trivsamma bostäder och 
vård- och omsorgsboenden för våra hyresgäster och 
samtidigt öka bolagets lönsamhet och driftnetto. 
Genom god kunskap i att utveckla och genomföra 
nyproduktionsprojekt och underhålla våra befintliga 
fastigheter skapar vi långsiktigt värde för ägare och 
trygghet för hyresgäster. Vi bidrar till tryggare 
bostadsområden och förtroendefulla partnerskap 
vilket har ett värde för samhället. 
Tillväxt inom modernt bestånd
Heba skapar tillväxt genom förvärv av bostads fastig-
heter och vård- och omsorgsboenden samt nypro-
duktion genom byggrätter och markanvisningar. Vi 
har ett modernt fastighetsbestånd, endast 98 lägen-
heter återstår i vårt renoveringsprogram. Framåt 
arbetar vi efter en byggmästarstrategi där vi bygger 
både för att äga och sälja. Egna nyproduktionsprojekt 
möjliggör för Heba att uppnå en högre avkastning på 
investeringen samt en produkt som motsvarar Hebas 
krav på utformning, hållbarhet och förvaltning. 
Den totala investeringen för 2024 uppgår till 
900 mkr. Under 2024 färdigställde Heba 40 reno-
verade lägenheter i befintligt bestånd. Under 2024 
sålde Heba två helägda fastigheter med kommande 
renoveringsbehov samt tecknade avtal om försälj-
ning av två fastigheter inom JV-bolag varav en från-
trätts under hösten 2024 och den andra planeras 
frånträdas under juni 2025.
Hög takt i nyproduktion
Nyproduktion är en del av Hebas fastighetsbestånd. 
Nyproducerade fastigheter ger högre avkastning 
och har lägre driftkostnad jämfört med äldre fastig-
heter. Vid utgången av 2024 uppgår Hebas nypro-
duktionsportfölj till 1 400 lägenheter. 400 lägen-
heter är i egen regi som befinner sig i olika skeden 
från detaljplan till produktion. 1000 lägenheter finns 
i gemensam projektportfölj tillsammans med Åke 
Sundvall Byggnads AB. Av dessa är 560 hyresbostä-
der och 440 bostadsrätter. Även dessa befinner sig 
i olika skeden från detaljplan till produktion. 
Strategiska samarbeten 
Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom 
förtroende fulla partnerskap. I samarbetsprojekten 
ingår en variation av upp låtelseformer och fastig-
heter av olika karaktär i Stockholm. I projekten finns 
både hyresbostäder och bostadsrätter. Under 2024 
fortsatte arbetet med den gemensamma projekt-
portföljen med Åke Sundvall Byggnads AB i sam-
ägda bolag (50/50). 
Hebas totala investering  
under 2024, mkr
900
Antal lägenheter i pågående  
nyproduktioner vid utgången av 2024
1 400
Antal nyrenoverade lägenheter  
som Heba färdigställde 2024
40
51
Verksamhet

===== SIDA 52 =====

Vård­ och omsorgsboenden:  
stabil efterfrågan och säkra 
intäkter
Heba äger och förvaltar en modern portfölj av 
bostäder och samhällsfastigheter, med inriktning på 
vård- och omsorgsboenden, i attraktiva lägen i 
Stockholmsregionen och Mälardalen. Fokus är att få 
en bra mix mellan de båda kategorierna. Samhälls-
fastigheter utgör nu 30 procent av Hebas driftnetto. 
Fastigheten Tärnö 1 i Farsta rymmer ett vård- och 
omsorgsboende med 76 lägenheter. 
52
Verksamhet
Läs mer om Hebas samhällsfastigheter på hemsidan

===== SIDA 53 =====

Hög takt  
i renoverings­
programmet
Vid utgången av 2024 hade Heba de senaste tio 
åren genomfört stambyten och renoverat 1 440 
lägenheter. Efter slutförandet av renovering i fastig-
het Rådsbacken i Huddinge återstår endast 98 
lägenheter som bolaget har för avsikt att stambyta 
och renovera efter 2025. Ambitionen är att under 
2029 bli helt klar med hela renoverings programmet. 
Fokus på hållbarhet
Genom renoveringarna förlänger vi fastigheternas 
livslängd och möjliggör att äldre fastigheter kan 
fortsätta generera avkastning i ytterligare 50 år. 
Heba arbetar för att minska klimatavtrycket och 
underlätta för bolagets hyresgäster att leva miljö-
vänligt. I samband med renoveringar är ökad hållbar-
het och minskad miljöbelastning därmed tydliga 
målsättningar där vi alltid gör klimatkalkyler. För att 
uppnå varaktig klimatneutralitet lägger Heba stort 
fokus och ansvarstagande på en lång siktig minsk-
ning av fastig heternas energi användning. Genom-
snittlig minskning av energiförbrukning i samband 
med renovering uppgår till 30 procent.
Sedan 2020 har Heba ett miljöprogram som 
används i alla renoveringsprojekt. Miljöprogrammet 
säkerställer bland annat en ansvarsfull hantering av 
avfall och projekten tillämpar endast godkända 
material enligt byggvaru bedömningen i renove-
ringar. Renoveringarna lever i de flesta fall upp till 
hållbarhetskraven för grön finansiering, och därför 
kan renoveringsprojekten finansieras med bland 
annat gröna lån. 
Heba har under de senaste tio åren 
genomfört ett omfattande renove-
ringsprogram. Vid utgången av 2024 
hade 1 440 lägenheter blivit stambytta 
och renoverade. Nu återstår endast 
98 lägenheter. Heba har med renove-
ringar och förvärv skapat ett modernt 
bestånd som kan möta behoven flera 
decennier framåt. Renoveringsprojekt – färdigställda 2024  
och planerade för start
Fastighetsbeteckning och adress Byggår
Antal   
lägenheter
Färdig-
ställande,  
datum
Rådsbacken 12, hus 9, Huddinge 1960-tal 40 2024
Höken 30, Södermalm 1930-tal 20 2026
Draken 24, Södermalm 1960-tal 78 2029
Totalt 138
Kunderna uppskattar renoveringar
Varje fastighet som genomgår en renovering har 
haft olika behov av åtgärder och förutsättningar. 
Fastigheterna som renoveras inventeras först för att 
fastställa vilka renoveringsåtgärder som är nödvän-
diga och vilka energieffektiviseringar som ska priori-
teras. Projekten innebär oftast att hyres gästerna 
behöver evakueras. Evakuering till trots visar Hebas 
löpande kundundersökningar att hyresgästerna är 
nöjda med sin  nyrenoverade lägenhet och i princip 
alla hyresgäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av 
hyresgästerna uppger 87 procent att de är nöjda 
med sin lägenhet efter återflytt.
Rådsbacken 12, Huddinge
53
Verksamhet

===== SIDA 54 =====

Källberga – en ny 
stad. På landet.
Här ska finnas hållbara bostäder till rimliga priser. Här ska man 
kunna bo och arbeta hela dagen, ha barnen i skola, handla på torget 
och odla sin kolonilott. Här promenerar man eller tar cykeln istället 
för bilen. Stads delen Källberga på landet strax utanför Nynäshamn 
växer nu fram och Heba är på plats och bygger 128 hyreslägen-
heter. Fanny Sachs, en av intitativtagarna till stadsdelen, drivs av 
 möjligheterna som finns i att forma en helt ny stad från grunden.
Fanny Sachs
Yrke: Arkitekt  
Aktuell: En av idégivarna och drivkrafterna 
bakom nya stadsdelen Källberga utanför 
Nynäshamn
54
Verksamhet

===== SIDA 55 =====

Idén om en helt ny stadsdel, ja faktiskt en liten stad, 
kom i kontakterna mellan Nynäshamns kommun och 
två gårdar med mycket mark i utkanten av den 
expansiva kommunen. Tillsammans såg man möjlig-
heten att skapa ett område idealiskt nära Nynäs-
hamn och med pendlingsavstånd till Stockholm. 
Men hur skapar man en helt ny stad ”från scratch” på 
en bit åkermark utanför centralorten? Och inte vilken 
stad som helst utan en stad i takt med tiden, hållbar, 
högfungerande och framförallt trivsam?
–  När man börjar med ett blankt papper har man 
enorma möjligheter att forma något verkligen 
genomtänkt och speciellt. För oss var det i grunden 
viktigt att skapa ett samhälle och inte enbart en 
sovstad. Bra gedigna bostäder där människor trivs 
är givet, och bra samhällsservice bygger engage-
mang och närhet. Att etablera en skola blev ett sätt 
att göra Källberga till mer än ett nytt område på en 
åker. Bland annat det har vi lyckats med, och vi 
hoppas också kunna locka verksamheter och buti-
ker som hör en liten stad till, säger Fanny Sachs, en 
av idégivarna och drivkrafterna bakom Källberga. 
Idag är det mer eller mindre en självklarhet att håll-
barhet är en central del i utvecklingen av ett nytt 
bostadsområde. I Källberga bygger man in den miljö-
mässiga hållbarheten genom hållbara material och 
metoder, vilket ligger helt i linje med Hebas policies. 
Men för Heba är också den sociala hållbarheten 
 viktig. 
–  Vi har tillsammans med Heba och de andra bygg-
mästarna från början verkligen byggt in social håll-
barhet i området. Här ska man känna sig trygg med 
bra belysning och gemensamma ytor. Här ska man 
kunna vara en del i gemenskapen oavsett om man 
är gammal eller ung, ensamstående eller en familj. 
Men här finns också förutsättningar för att göra 
saker tillsammans, odla i kolonilotterna, dela på 
verktyg och redskap, kanske skapa en bilpool, 
säger Fanny Sachs. 
Hebas 128 lägenheter ska vara klara för inflyttning 
hösten 2026. Lägenheterna är fördelade på 1:or till 
5:or och i storlekar mellan 40–100 kvadratmeter. 
13 av lägenheterna ligger i trivsamma radhus som 
passar väl i Källbergas småskalighet. Alla lägenheter 
har balkong eller egen uteplats. Till kvarteret hör fyra 
affärslokaler i närhet till det centrala Källberga torg. 
–  Förutsättningarna i Källberga rimmar väl med vår 
strategi att erbjuda bostäder för livets olika faser. 
Vår första etablering i Nynäshamn får dessutom 
ett attraktivt läge på landet men ändå nära Nynäs-
hamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm. 
Det ska bli väldigt spännande att få vara med och 
bidra med vårt kunnande och våra idéer till fram-
växten av Sveriges nyaste stad”, säger Fredrik 
Hagel, projektchef för Källberga på Heba. 
”Här ska man kunna vara en del 
i gemenskapen oavsett om 
man är gammal eller ung, 
ensamstående eller en familj.”
55
Verksamhet

===== SIDA 56 =====

Nyproduktion
Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholms regionen och 
Mälardalen – antingen i bolagets egen regi, med samarbetspartners eller 
tillsammans med externa  leverantörer. Under 2024 uppgår Hebas projekt-
portfölj till 1 400 lägenheter belägna i olika geografiska områden. Av dessa 
utvecklas 1 000  tillsammans med vår samarbetspartner.
Filipstadsbacken, Farsta
Heba tilldelades markanvisning 2022 för tre miljöcertifierade 
fastigheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Tärnö. Detalj-
planen drivs tillsammans med Familjebostäder, Byggvesta och 
Nordr. Planen möjliggör cirka 500 nya bostäder, förskola och 
mobilitetshus. Läget är utmärkt med närhet till tunnelbana och 
pendeltåg, intill fina parkområden. Ambitionen i Hebas del av 
detaljplanen är att uppföra cirka 140 hyreslägenheter.
Spöksonaten, Axelsberg
Heba tilldelades markanvisning 2022 för en ny fastighet med 
85 lägenheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Spöksonaten. 
Läget är utmärkt med goda kommunikationer, samhällsservice 
och naturnära intill Mälaren. Projektet består av två huskroppar 
delvis med underbyggt garage. Projektet är i detaljplaneskede. 
Fastigheten kommer miljöcertifieras med ambitionen att 
minska klimatavtrycket under uppförandet.
Källberga, Nynäshamn
Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i 
 Nynäshamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma 
600–700 bostäder kring en bykärna med verksamheter, 
samhälls service, butiker och förskola. Här finns det småskaliga 
och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och 
social hållbarhet står i centrum. Heba har förvärvat Smedjan i 
Källberga, 128 nyproducerade hyreslägenheter. Byggstart ägde 
rum hösten 2024 med planerat färdigställande 2026–2027 . 
Uthyrningen startar hösten 2025. Förvärvet är Hebas första 
etablering i Nynäshamn, i ett attraktivt läge nära centrala 
Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm.
Skridskon, Västertorp
I Västertorp har Heba drivit en detaljplan på en befintlig fastig-
het för att möjliggöra nyproduktion av 48 lägenheter på egen 
mark. Detaljplanen har vunnit laga kraft och produktionsstart 
bedöms kunna ske första halvåret 2025. Den nya fastigheten 
kommer ligga intill centrumgatan i Västertorp med närhet till 
service, affärer och tunnelbana. Här ska vi bygga attraktiva 
bostäder i en hållbar fastighet som kommer miljöcertifieras 
enligt Svanen.
56
Verksamhet

===== SIDA 57 =====

Vårbergstoppen
I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad en stor  upprustning i syfte att 
skapa en stadspark med något för alla. I Vårbergstoppen kommer Heba i ett samarbete 
med Åke  Sundvall uppföra ett storgårdskvarter med lummiga bostads gårdar som 
omringar en allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostadsfastigheter, 
Viggholmen 1 och  Loholmen 1. Totalt rymmer fastigheterna cirka 300 hyreslägenheter 
i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet av bostäderna varit att de 
ska vara prisvärda, miljömässigt hållbara och socialt hållbara. Fastigheterna kommer 
att Svanen märkas och beräknas stå klara under 2024 och 2025. Under mars 2024 
teck nades avtal om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensam-
ägda projektet. Affären genomförs som en bolagsaffär och frånträde avseende den 
första fastigheten har skett under september 2024 och den andra planeras frånträdas 
juni 2025.
Skärgårdsskogen, Skarpnäck
I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans med Åke Sundvall en markanvisning i 
Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemensamt projektbolag kommer här byggas cirka 
100 bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya bostäder i området som ligger i södra 
delen av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dynamiskt bostadskvarter som kombinerar 
nyskapande arkitektur med socialt engagemang till en levande boendemiljö, som 
samman faller med Hebas affärsidé om att skapa värde genom trygga och  attraktiva 
bostadsområden. Intresset för att bygga på området har varit mycket stort. Åke 
 Sundvall och Heba tilldelades till sammans med flera aktörer en markanvisning i stor 
konkurrens.  Projektet är i detaljplaneskede.
Stora Sköndal
I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba och Åke 
 Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt om cirka 600 bostäder 
i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka 260 hyresrätter och 340 bostads-
rätter. Projektet är del av den andra etappen i utvecklingen av Framtidens Stora 
Sköndal, som innefattar totalt cirka 1 400 bostäder. Detaljplanen väntas vinna laga 
kraft första halvåret 2025. När Stora Sköndal står klar runt 2035 ska stadsdelen rymma 
cirka 4 500 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Stadsdelen utformas utifrån en idé om 
social hållbarhet där inkludering,  variation och närhet till grönska och vatten står i 
centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varierad 
 arkitektur, ett starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att 
skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara bäst i Sverige på 
att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. 
Samarbetsprojekt med  
Åke Sundvall 
Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2024 har samarbetet 
med Åke Sundvall Byggnads AB i samägda bolag (50/50) fortsatt. I samarbetsprojekten ingår en variation av 
upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm.
57
Verksamhet

===== SIDA 58 =====

Risker
Heba är ett stabilt företag med en låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- och samhällsfastigheter 
med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten.
Strategiska risker
Risk Hantering
Värdering av fastigheter
Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende 
på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i mark-
nadens avkastningskrav får stor resultat påverkan.
För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3 
av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3 av fastighets-
beståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet extern-
värderas koncernens samtliga fastigheter. Fastigheter under 
pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden 
internvärderas alltid.
Varumärke
Ett starkt varumärke kännetecknas av medvetenhet, tydlighet 
och enhetlighet hos  medarbetare och marknaden. Ett starkt 
varumärke bidrar till att bolaget kan uppfylla sina affärsmål. 
Skulle varumärket förknippas med oönskade egenskaper finns 
risken att vår tillväxt påverkas negativt.
Vi arbetar kontinuerligt med att kommunicera bolagets över-
gripande budskap i olika kanaler, både internt och externt. Vi 
utvecklar kontinuerligt våra kanaler för att vara tillgängliga och 
tidsenliga. Vi är proaktiva vad gäller hantering av potentiellt 
känsliga frågor som skulle kunna skada varumärket.
Digitalisering
Vi behöver ständigt nya innovationer och teknik som kan för-
bättra och effektivisera vårt dagliga arbete. Att möta våra 
intressenters förväntningar och behov är av stor vikt för att 
kunna bedriva verksamheten framgångsrikt. Om vi inte följer 
med i den digitala utvecklingen kan vi ha svårt att attrahera 
framtidens medarbetare.
Vi har en vision av ett önskat framtidsscenario. Vi lägger 
 resurser på omvärldsbevakning och hämtar inspiration från 
branschen. Vi genomför pilotprojekt för att i drift kunna 
 utvärdera system och teknik.
Tillväxt
Ett av Hebas strategiska mål är att fortsätta växa i Stock-
holmsregionen och Mälardalen. För att göra det krävs mark-
anvisningar för nybyggnad, god marknadskännedom, rätt 
hyresnivåer och välfungerande samarbeten.
Ett gemensamt arbetssätt med öppen och nära dialog med 
våra samarbetspartners fastställer att vi jobbar mot samma 
mål och främjar kompetensutväxling. Tillsammans skapar vi 
möjligheter att vinna markanvisningstävlingar och uppnå rätt 
hyresnivåer.
Operativa risker
Risk Hantering
Hyresintäkter
76 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostads-
hyresgäster. Stockholmsregionen och Mälardalen svarar för 
koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån 
 förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes hyran påverkas 
Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar.
Heba arbetar för en mer konsekvent hyres sättning som bättre 
motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Heba 
har som strategi att finnas i attraktiva lägen där stor efter-
frågan av hyresrätter finns, vilket gör att vi på sikt kan förbättra 
hyresnivån. Med en effektiv uthyrning i egen regi minskar risken 
för vakanser. Med ett snart helrenoverat eller nybyggt bestånd 
med nyförhandlade hyror ökar hyresintäkterna.
Vakanser
Heba ägde vid årsskiftet 2024/2025 14 samhällsfastigheter 
och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent 
fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle 
därför påverka Hebas resultat negativt.
Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholms regionen är väldigt 
hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. 
Heba har en fortsatt mycket låg vakansgrad, 0,06 procent för 
bostäder och 0,48 procent för lokaler. Samhälls fastigheterna 
är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till Stockholms stad 
och välrenommerade äldrevårdsföretag.
Fastighetskostnader
Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. 
Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr-
värmenätet. Värmekostnaderna utgör ungefär 13 procent av 
de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från 
år beroende på väderlek och energipris.
Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är 
mycket moderna och samtliga har fjärrövervakade driftunder-
centraler. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energi-
användningen i fastigheterna bland annat genom effektiva 
energiinvesteringar och  optimering av tekniska installationer. 
Bolaget genomför även installation av alternativa energikällor 
såsom solcellsanläggningar i kombination med bergvärme. 
Totalt elva fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig 
värmekälla.
58
Verksamhet

===== SIDA 59 =====

Finansiella risker
Risk Hantering
Finansieringskostnader
Ökade finansieringskostnader utgör risken för negativ påver-
kan på bolagets finansiella ställning till följd av förändrade 
marknads förutsättningar, så som stigande marknadsräntor 
eller försämrade förutsättningar på kapitalmarknaden. Hebas 
exponering mot kreditmarknaden uppgick per årsskiftet 
2024/2025 till 6 076,9 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad 
om 44,7 procent av fastigheternas marknadsvärde.
Hebas finanspolicy reglerar hur finansiella risker ska hanteras 
samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får 
användas. Heba driver ett aktivt arbete för att reducera bola-
gets ränterisk och skapa en jämn förfallostruktur i skuldportföl-
jen. Detta genom räntesäkring på derivatmarknaden, använd-
ning av diversifierade finansieringskällor samt genom att utöka 
bolagets gröna finansiering. Löpande uppföljning genomförs 
av företagsledning, finans kommitté och styrelse. Finansierings-
kostnaden ligger på 2,8 procent, räntebindningstiden på 3,1 år 
och räntetäckningsgraden är 2,3 gånger. Heba har en long-
term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook, 
av Nordic Credit Rating.
Hållbarhetsrisker
Risk Hantering
Medarbetare
Medarbetarna är bolagets viktigaste tillgång. På Heba ska 
medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i 
attraktionskraft som arbetsgivare och därmed få svårigheter 
att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare skulle, det 
kunna ge stora negativa följder för verksamheten.
Hebas uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och 
ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje 
medarbetare har en individuell utbildningsplan för att kunna 
utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det 
årliga medarbetarsamtalet. Sedan 2022 har Heba ett internt 
utbildningsprogram som säkerställer kunskapsutveckling. 
Medarbetarundersökningar genomförs vart annat år och fångar 
upp förbättringspunkter. Resultatet från 2023 uppgick till 4,1 
(4,4) i en 5-gradig skala. Ny undersökning kommer genomföras 
under 2025.
Kundnöjdhet
Heba ska vara närvarande och tillgängliga för hyresgästerna. 
Att vara hyresgäst hos Heba innebär en trygg och trivsam 
bostad och att få hjälp när det behövs. Stort missnöje hos 
hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke och leda till 
hög omsättning.
Heba strävar efter att vara tillgängliga och närvarande för att 
hyresgästerna ska känna sig trygga i sina hem samt få snabb 
återkoppling och hjälp när det behövs. Tillsammans med hyres-
gästerna skapas initiativ som trygghetsvandringar och främjar 
miljöengagemang. Heba utför kundenkäter vartannat år eller 
sex månader efter ett renoveringsprojekt och nyproduktion. 
Samtliga fastigheter med ett trygghetsindex under 80 procent 
har en dokumenterad åtgärdsplan. Serviceindex för undersök-
ningen 2023 uppgick till 85,7 procent (85,0 procent). Ny 
undersökning kommer genomföras under 2025.
Mänskliga rättigheter, antikorruption  
och leverantörsrisker
Hebas verksamhet involverar ett flertal aktörer och under-
leverantörer, i synnerhet i samband med nybyggnadsprojekt. 
Miss förhållanden, i form av exempelvis brott mot mänskliga 
rättigheter och eventuella kon kurser hos leverantörer i värde-
kedjan kan medföra, förutom störningar i Hebas verksamhet, 
allvarliga konsekvenser för individer. 
Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att 
bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla med-
arbetare utbildas årligen i bolagets uppförandekod tillsammans 
med antikorruption- och hållbarhets policy. Heba tillämpar 
Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och genom-
för revisioner för att säkerställa att leverantörer och underleve-
rantörer agerar etiskt korrekt. För att upptäcka oegentligheter 
finns en visselblåsarfunktion som sköts av en tredje part.
59
Verksamhet

===== SIDA 60 =====

Risk Hantering
Miljörisker kopplade till nyproduktion
När Heba bygger nytt ska bygget liksom byggnaden vara 
anpassade till framtidens klimat- och miljöbehov, vilket 
behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduk-
tion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida 
eller framtida krav.
All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljö byggnad silver 
eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 
20 procent under rådande BBR-krav. Material som används 
måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara god-
kända enligt Byggvarubedömningen, eller utifrån bolagets 
egen Heba standard med godkända produkter. Varje nytt 
projekt ska från år 2025 ha en halverad klimatpåverkan från 
byggprocessen, utifrån rådande referensvärde framtaget av 
Boverket. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller 
granska att Heba följer miljöprogram och de krav som ställs. 
Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan 
ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter 
som uppstår.
Miljörisker kopplade till renoveringsprogram
Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50–70 år gamla 
och kräver åtgärder för att kunna fungera väl. Bolaget behöver 
renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur 
material och metoder som används idag kan visa sig vara 
undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastigheterna 
inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önske-
mål och behov.
När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda 
miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljö-
controller och ett miljöprogram under hela projektet som 
kvalitets säkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en 
återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. 
Heba analyserar och sorterar det avfall som uppstår och följer 
upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som 
kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är 
godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Heba-
standard. Heba genomför åtgärder som förbättrar energi-
prestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av 
ventilationsaggregat, beslut som ska tas tillsammans med 
beaktning av produkternas klimatpåverkan.
Risk Hantering
Miljörisker kopplade till förvaltning
Det dagliga förvaltningsarbetet med fastigheterna medför 
situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö. 
Heba behöver vara medveten om hur bolaget kontrollerar 
och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet 
hos förvaltningsteamen.
Genom ett strukturerat arbete med rutiner och egenkontroller 
kontrolleras och följs förvaltningsrutinerna upp. Varje fastighet 
har en egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda 
miljöskulder. Förvaltningens största post är energianvändning, 
vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan. 
Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att källsortera och 
hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att 
materialåtervinna mer, inte minst plasten. Varje år har Heba 
som ambition att starta två projekt med installation av energi-
källor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination 
med solceller.
Risker kopplade till klimatförändringar
Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energi-
kostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhets-
kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt 
ökade vattenkostnader. Fysiska risker för fastigheter som 
ligger i områden där vatten nivåerna bedöms höjas och där 
ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt 
obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kyl-
media, vilket både blir en initial investering och löpande högre 
energikostnader. 
Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimat-
scenarier, med hjälp av Länsstyrelsens kartunderlag för klimat-
anpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och 
hydrologiska institut (SMHI) samt MSB. De fysiska klimat-
riskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa 
att rätt anpassningar planeras och utförs i tid. Övergripande 
hållbarhetsmål och klimatrelaterade frågor återfinns i det 
 strategiska arbetet likväl som i det dagliga och är integrerat i 
verksamheten, till exempel med åtgärder i fastighetsplanen. 
Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och 
följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. 
Se vidare underlag i tabell på sidan 61. 
Hållbarhetsrisker, forts.
60
Verksamhet

===== SIDA 61 =====

Klimatförändringar
Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan
Omställningsrisker Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh, 
mkr per år.
Energianvändningen 2024 uppgick till 23 GWh motsvarande en kostnad om 39 mkr. 
Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/
kWh. Beräkning utgår från 2024 års energianvändning och mkr/år. 
Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökad energikostnad om 12 mkr. 
Tillgångar/ 
Skulder
Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka 
andelen förnybar energi. 
Under 2024 investerades 300 tkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräknade 
besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent 
reduktion årligen. Inom Hebas bestånd har 10 fastigheter bergvärme, varav 2 kombinerat 
med solceller samt 3 fastigheter med solceller. 
Ökade kostnader kopplade till 
 regleringar,  skatter eller utsläpp
Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2024 års 
k ompenserade utsläpp i scope 1 och scope 2. 
Om priset för klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det en kostnad om 
858 tkr.
Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs 
på inköpspris. 2024 års klimatpåverkan från byggmaterial. 
Om priset på klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det omkring 600 tkr 
för klimatpåverkan av byggvaror.
Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2024 där pris på vatten antas öka med 
50 procent per m3/år.
Under året uppgick vattenförbrukningen till 300 000 m3, motsvarande en kostnad på 
12,5 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 6 mkr. 
Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan
Fysiska risker Fastigheter kommer ligga under 
 vatten på grund av stigande 
 havsnivåer
Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas. 
Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån 
utfall år 2024. 
Utfall från analys av hela beståndet. Fyra fastigheter har identifierats där det föreligger 
risk vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 77 mkr, 14 procent av 
de totala hyresintäkterna 2024. 
Varmare klimat innebär ökat energi-
behov kopplat till köldmedia
Tillgångar/ 
Skulder
Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för 
installation samt en årlig kostnadsökning för energi. 
Ett av våra vård- omsorgsboenden som förvärvades under 2024 har ett identifierat behov 
av köldmedia, motsvarar en investering om 1 mkr och ökade energikostnader om 20 tkr/år.
Ökade regnmängder resulterar i att 
fastig heter blir temporärt obrukbara
Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Intäktsbortfall vid 
tomställning bedöms till 2,6 mkr. 
Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Kostnaden för 
reparation bedöms till 8 mkr.
61
Verksamhet

===== SIDA 62 =====

Värdering av fastighetsbeståndet
Transaktionsvolym Storstockholm Transaktionsvolym Storstockholm
Bostadsfastigheter – per typ av köpare
Bostäder
Övriga segment
Andel bostäder (%)
BRF
Övriga köpare
Andel BRF (%)
Äldrevård och specialboende
Utbildning Övriga segment
Andel av total transaktionsvolym (%)
Transaktionsvolym  
samhällsfastigheter Sverige
Transaktionsmarknaden
Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokalise-
rat till Storstockholmsområdet. Transaktionsvolymen 
för bostadsfastigheter inom Storstockholm uppgick 
under 2024 till cirka 17 ,6 miljarder kronor. Detta är en 
ökning med cirka 80 procent jämfört med året före. 
Snittet för de senaste tio åren ligger på cirka 20,7 
miljarder. 
De senaste fem åren har volymen för bostads-
fastigheter varierat mellan 9,8–69,3 miljarder vilket 
motsvarar 22–38 procent av den totala transaktions-
volymen inom området. Intresset för segmentet har 
varit stort och utbudet har under ett flertal år haft 
svårt att svara upp mot intresset från investerare.
Under 2022 och 2023 bromsades dock transaktions-
marknaden för bostadsfastigheter upp kraftigt som 
en följd av ett högre kostnads- och ränteläge och en 
allmän osäkerhet kring de framtida omvärldsförut-
sättningarna. Den ökade transaktionsvolymen under 
2024 är ett tydligt tecken på att marknaden nu åter-
hämtar sig och går in i ett mer normaliserat tillstånd. 
Även om betydande geopolitisk osäkerhet fortfa-
rande kvarstår så har möjligheterna till och villkoren 
för finansiering stabiliserats och avsevärt förbättrats.
Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes 
önskemål om att själva kunna påverka sin boende-
ekonomi- och miljö ger incitament för boende i 
hyresfastigheter att bilda bostadsrättsföreningar 
och förvärva de fastigheter där de bor. Bostads-
rättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig från andra 
investerares då de istället för att se till en marknads-
mässig direktavkastning istället primärt tittar på 
boendekostnad och kvadratmeterpris.
Inom Storstockholmsområdet svarade bostads-
rättsföreningar under 2024 för drygt en miljard av 
segmentets totala volym om 17 ,6 miljarder vilket 
/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/one.tab/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab
mkr
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/six.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/seven.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab
mkr
/zero.tab
/two.tab
/four.tab
/six.tab
/eight.tab
/one.tab/zero.tab
/one.tab/two.tab
/one.tab/four.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab
mkr
/zero.tab
/five.tab
/one.tab/zero.tab
/one.tab/five.tab
/two.tab/zero.tab
/two.tab/five.tab
/percent.tab
Värderingen av fastigheter i Hebas fastighets-
bestånd per 2024-12-31 har utförts av auktoriserade 
fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB och 
Novier Property Advisors AB.
62
Verksamhet

===== SIDA 63 =====

motsvarar cirka sex procent. Andelen är på samma 
nivå som föregående år men är låg i ett historiskt 
perspektiv. Under senaste tioårsperioden har ande-
len varierat mellan 2–48 procent med ett snitt om 
cirka 16 procent. Den långsiktiga trenden visar dock 
på en minskande andel av transaktionsvolymen för 
bostadsrättsföreningar. 
Andrahandsmarknaden för bostadsrätter har 
 stabiliserats under 2024 och i Stockholmsområdet 
har priserna ökat med cirka 7 procent under helåret 
2024 även om priserna i december 2024 sjönk med 
1,5 procent. Transaktionsvolymen för ombildnings-
affärer om en dryg miljard är en fördubbling jämfört 
med 2023 och tre gånger så hög jämfört med botten-
noteringen 2022 om cirka 350 Mkr. Det kan dock 
konstateras att de affärer som görs sker på nya och 
lägre nivåer  jämfört med hur läget var för några år 
sedan. Det får tolkas som att det nya ränteläget och 
regler om amorteringskrav, kombinerat med en 
osäkrare prisutveckling på andrahandsmarknaden, 
begränsar vad föreningarna är beredda att betala 
vid ombildningsprocesser. Mot bakgrund av detta 
bedömer Savills att värdet för bostadsfastigheter, 
även med attraktiva ombildningslägen, i dagsläget 
huvudsakligen styrs av betalningsviljan hos investe-
rare snarare än betalningsförmågan hos en bostads-
rättsförening.
Samhällsfastigheter har successivt vuxit fram som 
ett etablerat fastighetssegment i Sverige. Samhälls-
fastigheter förknippas med en lägre riskprofil jämfört 
med de traditionella fastighetssegmenten på grund 
av stabila hyresgäster och långa löptider på hyres-
avtalen som i regel är indexjusterade.
Transaktionsvolymerna inom segmentet har succes-
sivt vuxit under flera år drivet av de rådande mark-
nadsförutsättningarna och segmentets gynnsamma 
riskprofil. En markant ökning i volym kunde ses åren 
2021 och 2022 med nivåer på cirka 48 respektive 
43 miljarder för att under de senaste två åren falla 
tillbaka. Under 2023 uppgick transaktionsvolymen 
till cirka 12 miljarder kronor och under 2024 minskade 
den ytterligare till cirka 9,6 miljarder. Drygt hälften 
av volymen 2023 kommer dock från två större struk-
turaffärer. Samhällsfastigheternas andel av den 
totala transaktionsvolymen i Sverige uppgick till 
cirka 7 procent 2024. Av de olika verksamhets-
typerna inom segmentet har äldre- och special-
boenden klart störst andel under året med cirka 
46 procent följt av kontorsfastigheter med offentliga 
hyresgäster 21 procent och fastigheter nyttjade för 
utbildning vilka svarar för cirka 16 procent av seg-
mentets totala transaktionsvolym.
Storstockholmsområdets andel under 2024 upp-
går till cirka 44 procent av segmentets totala trans-
aktionsvolym. Det är betydligt högre än året före då 
andelen var cirka 8 procent och även högre än Stor-
stockholmsområdets genomsnittliga andel under 
senaste 5-årsperioden som är cirka 37 procent. De 
få transaktioner som gjorts inom segmentet under 
2024 tyder på att avkastningskraven höjts inom seg-
mentet. Savills bedömer att avkastningskrav för att-
raktiva objekt med äldreboenden i Storstockholms-
området ligger runt 4,15–4,75 procent.
Svänghjulet 4, Täby
63
Verksamhet

===== SIDA 64 =====

Marknadsvärdering
Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB 
har på uppdrag av Heba värderat 24 respektive 
34 fastigheter i koncernens fastighetsbestånd. Kon-
cernens samtliga fastigheter, exklusive en projekt-
fastighet i tidigt skede och en tillträdd ny fastighet, 
har externvärderats och där med hälften av fastig-
heterna av vardera värderingsbolagen. Två fastig-
heter har värderats av bägge värderingsbolagen och 
det redovisade värdet är ett genomsnitt av dessa 
värderingar.
Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset 
vid värdetidpunkten till vilket en köpare och en säl-
jare i oberoende ställning till varandra är beredda 
att genomföra en transaktion. Detta efter det att 
fastigheten marknadsförts på en öppen marknad, 
där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och 
utan tvång.
Värderingsunderlag
Underlag för värderingen utgörs av uppgifter från 
Heba avseende intäkter och kostnader per fastighet. 
För lokaler utgörs intäktsuppgifterna av utgående 
hyra, area, avtalstid, indexreglering samt eventuella 
tillägg och rabatter per lokal. För bostäder ingår upp-
gifter per objekt om utgående hyra, lägenhetstyp, 
area, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. 
Även information om vakanta ytor har lämnats. 
Underlaget avseende kostnader utgörs av histo-
riska förbruknings- och underhållskostnader på 
fastig hetsnivå samt större planerade eller på senare 
tid utförda investeringar och underhållsåtgärder. 
För vissa kostnader har Heba även levererat budget 
för nästkommande år. Uppgifter om aktuella 
taxerings värden har erhållits från det officiella 
fastighets registret. 
Utöver detta har värderingsbolagen nyttjat 
 information från interna- och marknadsbaserade 
datakällor.
Värderingsmetod
Värderingarna har utförts genom analys av varje 
fastighets status och hyres- och marknadssituation. 
Därtill görs jämförelser och analyser av sålda objekt 
(ortspriser) i kombination med kunskap om mark-
nadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras 
sätt att resonera kring dessa samt kännedom om 
marknadsmässiga hyresnivåer.
Till huvudmetod för de individuella värderingarna 
har s k kassaflödeskalkyler används. I kalkylerna 
nuvärdesberäknas bedömda framtida driftnetton 
och behov av investeringar. Vid denna beräkning tas 
hänsyn till varje objekts faktiska hyres- och kost-
nadsnivåer, vakanser o.s.v. för att sedan jämföra och 
eventuellt korrigera dessa mot marknadsmässiga 
nivåer och värderarens uppfattning om framtida 
utveckling. Värdet härleds som summan av nuvärdet 
av respektive års driftnetto och investeringar under 
kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens 
 restvärde vid kalkylperiodens utgång. I regel har 
nuvärdet av restvärdet och nuvärdesumman av 
 Bonden Mindre 8, Södermalm
64
Verksamhet

===== SIDA 65 =====

kalkylens driftnetton beräknats med en kalkylränta 
som har bedömts genom att inflationsanpassa det 
av värderaren bedömda direktavkastningskravet. 
Direktavkastningskravet bedöms genom att studera 
försäljningar av liknande objekt i kombination av 
analyser av bostadsrättsmarknaden samt kunskap 
om marknadens aktörer.
Vid värderingen av Hebas fastigheter har 5–15-
åriga kalkylperioder använts. Värderingarna tar ej 
hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.
Antaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts 
vid de enskilda värderingarna:
• Inflationstakten har av värderingsbolagen 
bedömts till 1,0 respektive 2,0 procent för år 2025 
och 2 procent per år för resterande kalkylperiod.
• För de bostadsfastigheter som ej har egensatt 
hyra var hyreshöjningen för 2025 endast känd för 
två fastigheter vid värderingstillfället. För de fall 
där hyreshöjningen var känd har värderarna erhållit 
uppgifter från Heba. För fastigheter där hyres-
höjningen inte var känd har Novier räknat upp 
hyrorna med 2,25 till 4,5 procent för 2025. För 
åren därefter antas hyresutvecklingen följa infla-
tionen. Savills har antagit en bedömd hyreshöjning 
för 2025 om 3,0 till 5,0 procent och 2,0 till 3,5 pro-
cent för 2026. Under resterande del av kalkyl-
perioden bedöms hyresutvecklingen följa inflatio-
nen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser 
för bostäder s.k. egensatt hyra dvs. hyror som ej 
förhandlats med hyresgästföreningen utan direkt 
med de enskilda hyresgästerna har värderarna 
gjort en bedömning av hyresutvecklingen. 
• För lokaler har den framtida hyresutvecklingen 
baserats på gällande kontrakt. Hyrorna efter 
 aktuell löptids slut anpassas till bedömd mark-
nadshyra. För vakanta lokaler har värderaren 
bedömt rimlig marknadshyra.
• Långsiktig ekonomisk vakansgrad varierar inom 
beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt 
på 1,1 procent. 
Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras 
på analyser av genomförda transaktioner, samt 
 individuella bedömningar avseende risknivån och 
fastighetens marknadsposition. I de externa vär-
deringarna används en kalkylränta från 3,8 till 
6,8 procent med ett snitt på 5,5 procent och ett 
direktavkastningskrav från 1,8 till 4,9 procent med 
ett snitt på 3,6 procent.
Marknadsvärde
Det sammanlagda marknadsvärdet av de av Savills 
Sweden AB och Novier Property Advisors AB vär-
derade fastigheterna i Heba-koncernens fastighets-
bestånd uppgår till 13 291 784 tkr. Två av fastig-
heterna har värderats av båda värderingsbolagen 
ovan och det redovisade värdet för dessa två fastig-
heter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. 
 Marknadsvärdet inklusive internt värderad projekt-
fastighet och en ny tillträdd fastighet uppgår till 
13 589 186 tkr.
Känslighetsanalys
Värdeförändring  
bostäder
Värdeförändring  
samhällsfastigheter
Parameter enhet antal tkr % tkr %
Kalkylränta %-enheter 0,5 –361 971 –3,5% –120 551 –4,1%
Kalkylränta %-enheter –0,5 381 105 3,7% 127 953 4,3%
Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 181 511 –11,5% –246 616 –8,3%
Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 661 631 16,1% 310 744 10,5%
Hyresvärde % 2 253 731 2,5% 57 496 1,9%
Hyresvärde % –2 –251 731 –2,4% –55 496 –1,9%
Drift- och underhållskostnad % 10 –291 118 –2,8% –31 952 –1,1%
Drift- och underhållskostnad % –10 294 123 2,9% 32 952 1,1%
Bonden Mindre 8, Södermalm
65
Verksamhet

===== SIDA 66 =====

Hebas aktie
Aktiekapitalet per den 31 december 2024 uppgick till 
34 400 000 kronor fördelat på 15 581 640 A-aktier 
och 149 538 360 B-aktier. Heba aktien är sedan den 
13 juni 1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic 
Mid Cap.
Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul 
avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande 
att om A-aktierna överlåts till någon som inte är 
A-aktie ägare, ska aktierna hembjudas nuvarande 
A-aktie ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, 
omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. 
I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand-
lingsförbehåll, som innebär att aktie av serie A efter 
begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas 
till aktie i serie B.
Ägarstruktur 
Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till 
5 884 stycken. De tio största aktieägarna represen-
terade 57 procent av kapitalet, det vill säga ägar-
andelen, och 67 procent av rösterna. Andelen 
institu tionellt ägande uppgick till 10,59 procent av 
kapitalet och 5,72 procent av rösterna. De utländska 
ägarna svarade för 6,59 procent av kapitalet och 
3,56 procent av rösterna.
Utdelningspolitik
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 
40 procent av förvaltnings resultatet justerat för 
skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock 
även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolide-
ringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig 
resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. 
För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en 
utdelning om 0,52 kr per aktie. Utdelningen mot-
svarar en direktavkastning om cirka 1,6 procent 
baserat på börskursen den 31 december 2024. 
Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens för-
slag beräknas utdelningen betalas ut den 2 maj 2025 
med avstämningsdag den 28 april 2025.
Substansvärde (NAV)
Substansvärde per aktie beräknas till 47 ,02 (46,42) 
kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna 
beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja 
fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.
Återköp av aktier 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst 
intill nästa årsstämma, förvärva maximalt 10 000 
aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 
den 31 december till 9 400 aktier motsvarande 
0,01 procent av antalet registrerade aktier.
De största aktieägarna per 31 december 2024
Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel %
IC Industricentralen Holding AB 22 520 618 22 520 618 13,46 7,38
Ericsson Charlotte 1 998 320 8 661 897 10 660 217 6,46 9,38
Vogel Johan 1 866 240 8 340 978 10 207 218 6,18 8,84
Vogel Anna 1 866 240 8 220 992 10 087 232 6,11 8,80
Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,61
Eriksson Anders 1 828 320 6 621 836 8 450 156 5,12 8,16
Härnblad Birgitta 2 065 640 6 059 936 8 125 576 4,92 8,75
Ericsson Ulf 6 290 000 6 290 000 3,81 2,06
Spiltan Aktiefond stabil 4 903 671 4 903 671 2,97 1,61
Sundström Maria 635 680 2 890 000 3 525 680 2,14 3,03
Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 3,02
Andersson Rolf H 3 422 600 3 422 600 2,07 1,12
Arnhult Rutger 3 087 202 3 087 202 1,87 1,01
Handelsbanken Fonder 2 903 708 2 903 708 1,76 0,95
Danielsson Steve 619 360 1 934 196 2 553 556 1,55 2,66
Eriksson Eric Victor 2 378 980 2 378 980 1,44 0,78
Fidelity Investment (FMR) 2 126 447 2 126 447 1,29 0,70
Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 667 788 1 667 788 1,01 0,55
Osterholm Denise 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43
Anttila Linda 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43
Totalt största aktieägare 13 999 480 105 098 097 119 097 577 72,13 80,26
Återköpta egna aktier 9 400 9 400 0,01 0,00
Summa övriga 1 582 160 44 430 863 46 013 023 27,86 19,74
Totalt 15 581 640 149 538 360 165 120 000 100,00 100,00
66
Verksamhet

===== SIDA 67 =====

Data per aktie
Belopp i kr/aktie 2024 2023 2022 2021 2020
Resultat före skatt 0,86 –6,32 –0,84 10,74 5,51
Resultat efter skatt 0,60 –4,31 –0,82 8,94 4,35
Kassaflöde 1,30 1,43 1,19 1,41 1,14
Eget kapital 39,07 38,99 43,75 45,38 37,10
Fastigheternas bokförda värde 82,30 77,36 95,19 88,87 72,96
Utdelning (2024 förslag) 0,52 0,52 0,45 0,80 0,65
Börskurs den 31 december 32,75 35,45 36,30 78,80 57,25
P/E tal I 38,1 –5,6 –43,2 7,3 10,4
P/E tal II 54,6 –8,2 –44,3 8,8 13,2
Totalavkastning, % -6,1 –1,1 –52,9 38,8 34,2
Aktiekapitalets utveckling
Antal nya aktier Summa aktier
Ökning
Aktiekapital, kr
Summa
Aktiekapital, kr
1993 1 620 000 16 200 000
1994 Split 4:1 6 480 000 16 200 000
1994 Nyemission 400 000 6 880 000 1 000 000 17 200 000
1999 Fondemission 6 880 000 13 760 000 17 200 000 34 400 000
2008 Split 3:1 27 520 000 41 280 000 34 400 000
2019 Split 2:1 41 280 000 82 560 000 34 400 000
2022 Split 2:1 82 560 000 165 120 000 34 400 000
Aktiernas fördelning per 31 december 2024
Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i %
1–500 3 539 60,41 411 387 0,25
501–1 000 635 10,84 507 944 0,31
1 001–2 000 496 8,47 760 872 0,46
2 001–5 000 544 9,29 1 922 975 1,16
5 001–10 000 218 3,72 1 681 611 1,02
10 001–20 000 142 2,42 2 090 753 1,27
20 001–50 000 109 1,86 3 659 023 2,22
50 001–100 000 62 1,06 4 414 842 2,67
100 001–500 000 80 1,37 16 761 236 10,15
500 001–1 000 000 10 0,17 6 655 484 4,03
1 000 001–5 000 000 15 0,26 36 320 818 22,00
5 000 001–10 000 000 4 0,07 32 533 660 19,70
10 000 001– 4 0,07 53 475 285 32,39
Okänd innehavsstorlek - - 3 924 110 2,38
Totalt 5 858 100,00 165 120 000 100,00
Heba B, 1 januari 2015 – 31 december 2024
Källa: WebfinancialGroup
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab
/zero.tab
/two.tab/five.tab
/five.tab/zero.tab
/seven.tab/five.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex
OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB
Heba B, 1 januari – 31 december 2024
Källa: WebfinancialGroup
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
DNOSAJJMAMFJ
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab
Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex
OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB
Aktiens utveckling 
67
Verksamhet

===== SIDA 68 =====

Kapitalstruktur och finansiering
Finansiell ställning
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila 
kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska 
aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur 
innebärande att bindningstider och köp av derivat 
optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, 
risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en 
rationell lånehantering uppnås. Hebas finans policy 
reglerar hur de finansiella  riskerna ska hanteras samt 
anger limiter och vilka finansiella instrument som får 
användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företags-
ledning, finanskommitté och styrelse.
Kapitalstruktur
Per 31 december 2024 uppgick Hebas tillgångar till 
14 166,4 (13 625,0) mkr och finansieras dels genom 
eget kapital på 6 450,5 (6 437 ,5) mkr, dels skulder 
på 7 715,9 (7 187 ,6) mkr, varav 6 076,9 (5 628,5) mkr 
är ränte bärande skulder. Heba har en fortsatt god 
finansiell  ställning med en hög soliditet och en låg 
belåningsgrad.
Kreditrating BBB Stable outlook
Under första kvartalet 2024 genomförde Nordic 
Credit Rating en årlig genomgång av Hebas kredit-
rating. Detta medförde att Hebas outlook förbättra-
des till Stable  outlook.
Lånestruktur
De räntebärande skulderna består av traditionell 
bankupplåning kombinerat med räntederivat, före-
tagscertifikat och obligationer. Heba har upprättat 
ett företags certifikatprogram med en beloppsram 
om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de ränte-
bärande skulderna till 6 076,9 (5 628,5) mkr mot-
svarande 44,7 (44,1 ) procent av fastigheternas 
marknads värde.
Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 
2,81 (2,21) procent. Lånen är fördelade mellan tre 
av landets största banker med vilka mycket goda 
och förtroendefulla relationer byggts upp. För att 
begränsa ränteriskerna har rörlig ränta på under-
liggande lån bundits med hjälp av räntederivat. 
Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 3 400,0 
(4 450,0) mkr vid helårsperiodens utgång. Ute-
stående företagscertifikat uppgår till 523 (50) mkr. 
Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kredit-
löften som vid förfall täcker utestående företags-
certifikat.
Heba har inga lån i utländsk valuta.
Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastig-
hetslån per 31 december 2024 framgår av tabeller 
på sidan 69.
Belåningsgrad Genomsnittlig ränta
Belåningsgrad och genomsnittlig ränta 
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab
/two.tab
/three.tab
/four.tab
/five.tab
/percent.tab
Belåningsgrad
Belåningsgraden var vid årsskiftet 44,7 (44,1) pro-
cent och netto belåningsgraden var 44,5 (43,1 ) pro-
cent. Hebas styrelse har fastställt att riktmärket ska 
vara att belåningsgraden, sett över tiden, inte ska 
överstiga 50 procent.
Obligationsprogram
I januari 2021 upprättade Heba ett obligationspro-
gram (MTN-program, medium term notes program) 
med en beloppsram om 2 000 mkr. I januari 2022 
utökade Heba det befintliga obligationsprogrammet 
till en beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet 
innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer 
på kapitalmarknaden. 
Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad 
finansiering
I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU-
grön och hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket 
är framtaget i enlighet med nuvarande EU-taxonomi 
och European Green Bond Standard och ersätter 
Hebas tidigare ramverk för grön finansiering som 
upprättades 2021. Med ramverket strävar Heba efter 
att stärka kopplingen mellan finan siering och håll-
barhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget 
tillsammans med Handelsbanken och har granskats 
av den oberoende organisationen Morningsstar 
Sustainalytics. Deras bedömning är att ramverket 
leder till positiv miljömässig förändring samt vär-
derar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very 
Strong” respektive ”Highly  Ambitious”.
68
Verksamhet

===== SIDA 69 =====

Kapitalstruktur
mkr 2024 2023
Ej räntebärande skulder 268,4 232,9
Räntebärande skulder 6 076,9 5 628,5
Uppskjuten skatteskuld 1 367,6 1 326,2
Skatteskuld 3,1 -
Eget kapital 6 450,5 6 437,5
Summa skulder och eget kapital 14 166,4 13 625,0
Räntebindningsstruktur 2024-12-31
Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%)
< 1 år 1 617,1 5,94 27
1–2 år 650,0 1,64 11
2–3 år 750,0 1,76 12
3–4 år 400,0 1,97 7
4–5 år 1 100,0 2,06 18
5–6 år 630,0 1,57 10
6–7 år 580,0 1,97 10
7–8 år 349,8 2,59 6
8–9 år - - -
9–10 år - - -
Summa 6 076,9 2,98 100
Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även 
framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba 
betalar idag. I snitträntan för perioden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig 
ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan 
inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Genomsnittlig räntebindningstid är 3,1 (3,5) år.
Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31
Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr)
Certifikatprogram 4 000,0 523,0
< 1 år 1 333,0 1 201,0
1–2 år 1 930,0 1 030,0
2–3 år 1 560,0 560,0
3–4 år 440,0 440,0
4–5 år 321,4 321,4
5–6 år 1 138,0 1 138,0
6–7 år 330,0 330,0
7–8 år 533,5 533,5
8–9 år - -
9–10 år - -
Summa 11 585,9 6 076,9
Genomsnittlig kapitalbindningstid är 3,3 (4,0) år.
Andel säkerställd upplåning  
i förhållande till totala fastighetsvärden
Säkerställd andel 31%
Icke säkerställd andel 14%
Obelånad andel 55%
Finansiering
Banklån 67%
Obligationer 24%
Certifikat 9%
Räntebärande skulder 6 076,9 (5 628,5) mkr. 
Belåningsgrad 44,7 (44,1) %.
69
Verksamhet

===== SIDA 70 =====

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 71
Bolagsstyrningsrapport 73
Styrelse 76
Ledning 77
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapporter
Övrigt
Bolags­
styrning
70

===== SIDA 71 =====

Ordföranden har ordet:
Hebas position 
är stark.
Nu sätter vi nya 
mål för fortsatt 
tillväxt. 
Fastighetsbranschen har ett par tuffa år bakom sig, med högre 
räntenivåer och fallande fastighetsvärden som stressat fastighets-
bolagen. Heba har klarat sig bra tack vare det smarta och hårda 
arbetet från företagsledningen,  medarbetarna och styrelsen. 
71
Bolagsstyrning

===== SIDA 72 =====

Aktivt arbete med våra finansiella instrument har 
begränsat ökningen av räntekostnaderna och avytt-
ring av ett antal fastigheter har bidragit till att vi har 
stärkt vår soliditet. Nu ser vi en vändning till det 
bättre på fastighetsmarknaden. Sjunkande ränte-
nivåer lär följas av högre värden på fastigheter. 
Tuffa tider kommer och går, men Heba består
Tittar vi bakåt i tiden så hade vi en kraftig fastighets-
kris år 1993, Lehman Brothers-krisen år 2008 och 
nyligen krisen 2023. Det verkar som om fastighets-
kriserna kommer i intervall om 15 år. Vad som känns 
bra för mig som styrelseordförande i Heba är att 
bolaget gått stärkt ur kriserna som varit genom åren. 
Tryggt och stabilt, tack vare stor närvaro och för-
måga till anpassning.
Hebas position är idag stark. Vi är väl positione-
rade för att ta nästa kliv i vår tillväxt. Vår verksamhet 
vilar stabilt på byggmästaranda och fastighets-
förvaltning i egen regi. Vi har aktiva huvudägare, 
professionella och engagerade medarbetare och 
mycket nöjda hyresgäster. Vi ligger i framkant inom 
vår bransch i den gröna omställningen och hållbar-
hetsarbetet växlar nu upp ytterligare. Våra fastig-
heter är i mycket bra skick efter ett omfattande 
ROT-program. Vi har sålt äldre fastigheter och sam-
tidigt byggt och förvärvat flera moderna bostads-
fastigheter och äldreboenden. Byggandet kommer 
nu i gång igen och vår intressanta projektportfölj är 
redo att aktiveras. Under 2024 har vi byggstartat 
ett nytt bostadsprojekt och förvärvat fyra nya äldre-
boenden. Vi har sunda finanser och en god intjänings-
förmåga vilket ger oss tillgång till finansiering med 
bra villkor. 
Under året har Heba satt upp nya finansiella mål 
och det är hållbar och lönsam tillväxt som gäller. 
Bolagets fastighetsvärde ska om fem år uppgå till 
20 miljarder kronor, belåningsgraden ska inte över-
skrida 45 procent, det genomsnittliga förvaltnings-
resultatet under femårsperioden ska öka med minst 
5 procent per år och utdelningen ska vara 50 procent 
av förvaltningsresultatet justerat för skatt. 
Efter tio år som VD och därefter sju år som 
styrelse ordförande i Heba Fastighets AB lämnar jag 
styrelsen i samband med årsstämman i april 2025. 
Det är rätt tidpunkt att lämna över till en ny ord-
förande med tanke på den nya period av tillväxt som 
bolaget nu står inför. Jag är övertygad om att Heba 
med sin byggmästaranda och sin stabila plattform 
kommer fortsätta växa och nå sina mål.
Jag vill passa på att tacka våra aktieägare, med-
arbetare, styrelse och samarbetspartners för den tid 
som varit och önska all lycka och framgång till Hebas 
nye styrelseordförande.
Lennart Karlsson
Styrelseordförande
72
Bolagsstyrning

===== SIDA 73 =====

Bolagsstyrningsrapport
¹) Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén.
Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och 
består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.
Finanskommitté
Valberedning
Revisorer
Aktieägare genom  
bolagsstämma
Styrelse
Ersättningskommitté1)
Vd
Revisionskommitté1)
Aktieägare 
Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas 
aktiekapital uppgår per den 31 december 2024 till 
34 400 000 kr fördelat på 149 538 360 B-aktier 
med en röst vardera och 15 581 640 A-aktier med 
10 röster vardera. Det totala antalet aktier är 
165 120 000. Kvotvärdet per aktie är 0,20833. 
Under året har ägare till A-aktier valt att omvandla 
399 000 A-aktier till 399 000 B-aktier vilket regle-
ras enligt bolagsordningen.
Vid årsskiftet 2024/2025 hade Heba 5 858 aktie-
ägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 
framgår av sidan 66 i den tryckta årsredovisningen. 
Institutioner svarade för 10,59 procent av aktieägan-
det avseende kapitalet och 5,72 procent av aktie-
ägandet avseende rösterna.
Ingen aktieägare i Heba innehar aktier represente-
rande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier 
i bolaget.
Bolagsordning
Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens 
regler för emittenter utgör även bolagsordningen 
ett centralt dokument avseende styrningen av 
 bolaget.
Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att 
bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. 
Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller 
genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, 
köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed 
förenlig verksamhet. 
Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. 
Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje 
B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hem-
budsklausul avseende bolagets A-aktier, innebä-
rande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon 
som inte är A-aktieägare, ska aktien (dock med vissa 
undantag, som anges i bolagsordningen) hembjudas 
till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses 
omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. 
I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A 
efter begäran av innehavare av sådan aktie ska 
omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlingsför-
behåll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst 
sju ledamöter med högst tre suppleanter. Kallelse till 
bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- 
och Inrikes Tidningar och på Hebas webbplats. Att 
kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.
Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på 
hemsida; hebafast.se
Årsstämma
Den 24 april 2024 ägde Hebas årsstämma rum i 
Stockholm. Jan Berg, styrelsens sekreterare, valdes 
till ordförande vid stämman. 
De röstberättigade vid årsstämman represente-
rade 71 procent av röstetalet och 67 procent av kapi-
talet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma 
får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för 
fulla antalet företrädda aktier. 
Protokollet från stämman finns tillgängligt på 
bolagets hemsida; hebafast.se
Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq 
 Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning 
(Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens 
(ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. 
Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRL:s regelsystem 
avseende verksamhetsåret 2024. 
73
Bolagsstyrning

===== SIDA 74 =====

Stämman beslöt bland annat:
• att fastställa utdelningen till 0,52 kr/aktie;
• att till styrelseledamöter omvälja Christina 
 Holmbergh, Lena Hedlund, Johan Vogel och 
 Lennart Karlsson;
• att till ny styrelseledamot välja Birgitta Leijon
• att till ordförande i styrelsen omvälja Lennart 
Karlsson;
• att styrelsearvode skulle utgå med 540 000 kr till 
styrelsens ordförande och 240 000 kr till en var 
av övriga ledamöter;
• att fastställa principer för ersättning till ledande 
befattningshavare i enlighet med styrelsens 
 förslag;
• att inrätta ett nytt aktiesparprogram för bolagets 
samtliga anställda i enlighet med styrelsens 
 förslag; 
• att bemyndiga styrelsen att emittera aktier i serie 
B som motsvarar högst 5 procent av det registre-
rade aktiekapitalet. Bemyndigandet gäller fram 
till årsstämman 2025;
• att till ledamöter av valberedning inför årsstäm-
man 2025 utse Lennart Karlsson, Charlotte 
 Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson.
Valberedning
Årsstämman 2024 beslöt att utse en valberedning 
bestående av Lennart Karlsson (styrelsens ord-
förande), Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och 
Rolf Andersson. Valberedningen utsåg inom sig 
Charlotte Ericsson till ordförande i valberedningen.
Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag 
gällande: ordförande på årsstämman; styrelseord-
förande och övriga styrelseledamöter; valberedning; 
revisor; arvode till styrelse och revisorer; samt för-
slag till instruktioner för utseende av valberedning 
inför årsstämman 2025. I kallelsen till årsstämman 
2025 presenteras valberedningens förslag i nyss 
nämnda frågor. Valberedningen har inte funnit 
anledning att föreslå någon förändring av instruk-
tionen för valberedningen.
Samtliga ledamöter i valberedningen är obero-
ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 
På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex måna-
der före årsstämman, uppgift lämnats om namnen 
på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har 
även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna 
förslag till valberedningen. Valberedningen har haft 
fyra möten varav ett konstituerande möte. Dess-
utom har underhandskontakter förekommit.
Styrelse
Styrelsen i Heba består av fem (5) ledamöter valda 
av årsstämman för tiden intill slutet av nästa års-
stämma. Bolagets nuvarande verkställande direktör 
ingår inte i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en 
lång och varierande erfarenhet från verksamhets-
områden som är av betydelse för bolaget och dess 
verksamhet. Styrelseledamöterna representerar 
såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, 
förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt 
redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har 
erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samt-
liga styrelseledamöter har genomgått Stockholms-
börsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens 
ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden 
presenteras på sidan 76 i den tryckta årsredovis-
ningen och på bolagets hemsida. Samtliga leda-
möter är oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare. 
Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansva-
rig för Hebas organisation och förvaltning. I arbets-
ordningen anges bland annat styrelsens allmänna 
åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördel-
ning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet 
och principer för ekonomisk rapportering. Verk-
ställande direktören svarar för den löpande för-
valtningen med beaktande av de anvisningar och 
instruktioner som fastställts av styrelsen och som 
framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan 
styrelse och verkställande direktören. Verkställande 
direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens 
sekreterare är advokat och verksam vid en fri-
stående advokatbyrå.
Under 2024 har styrelsen haft 17 möten varav 
5 möten per capsulam, ett konstituerande möte 
och ett möte för behandling huvudsakligen av stra-
tegiska frågor. Alla ledamöter har varit närvarande 
vid samtliga möten förutom två ledamöter som var 
frånvarande vid ett tillfälle vardera. 
Bolagets revisor har närvarat vid två styrelse-
möten varvid styrelsen också sammanträffat med 
revisorn utan närvaro av verkställande direktören 
eller annan från företagsledningen. 
Utöver styrelsemöten har dessutom löpande 
 kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. 
Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrel-
sens och verkställande direktörens arbete med mål 
att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. 
 Samtliga styrelseledamöter inklusive verkställande 
direktören har vid individuella samtal med ordföran-
den besvarat frågor och lämnat synpunkter på bland 
annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, 
underlag inför möten, föredragningar och presen-
tationer vid möten och rollfördelningen mellan ord-
förande och verkställande direktör. Resultatet av 
utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också 
presenterats för valberedningen. 
Styrelsen fastställde vid ett möte i juni 2024 en 
arbetsordning för styrelsen och verkställande direk-
tören jämte instruktion för arbetsfördelningen mel-
lan styrelse och verkställande direktören och övriga 
av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera 
 riskerna för störningar i den löpande verksamheten 
och säkra ”backup”-funktionen har bolaget avtal 
med extern part avseende IT-drift. 
Styrelsearbetet har bland annat innefattat 
behandling av förslag till delårsrapporter respektive 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Bokslutskommuniké för 2024 publicerades den 
5 februari 2025 och delårsrapporter har under 2024 
publicerats 23 april, 10 juli och 23 oktober. Styrelsen 
har också tagit ställning till investeringar rörande 
såväl nya fastigheter som investeringar i det befint-
liga beståndet. Styrelsen har även fattat beslut om 
försäljning av fastigheter. En väsentlig del av styrel-
searbetet har rört anpassning av bolagets finansie-
ringsstrategi till följd av det förändrade ränteläget på 
finansmarknaden samt frågor om bolagets hållbar-
hetsarbete. Styrelsen har under året beslutat om 
justering av mål avseende finans, utdelning, hållbar-
het och tillväxt som avser perioden 2025–2030.
74
Bolagsstyrning

===== SIDA 75 =====

Ersättningskommitté
Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild 
ersättningskommitté utan de uppgifter som normalt 
faller på ersättningskommittén utförs av styrelsen i 
sin helhet. Styrelsen svarar för beredning och upp-
följning av avtal med verkställande direktören och 
andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, 
t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättnings-
avtal och förändringar av gällande avtal beslutas av 
styrelsen. 
Finanskommitté
Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående 
av styrelsens ordförande, Lennart Karlsson, Johan 
Vogel och Birgitta Leijon. Finanskommittén svarar 
för bevakning och rapportering till styrelsen avse-
ende utvecklingen inom den finansiella marknaden. 
Finanskommittén lämnar rekommendationer till 
 styrelsen som fattar beslut om val av strategi och 
planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga 
finansiering. Finanskommittén har inte haft något 
enskilt sammanträde under 2024. Finansiella frågor 
har behandlats av styrelsen i sin helhet.
Verkställande direktör
Uppgifter om verkställande direktören presenteras 
på sidan 77 samt på bolagets hemsida. Ersättning till 
verkställande direktören framgår av not 8 anställda 
och personalkostnader sidan 98.
Revisionskommitté
Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revi-
sionskommitté utan de uppgifter som normalt faller 
på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin hel-
het. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesam-
manträden per år och styrelsen träffar då också revi-
sorn utan närvaro av någon från bolagsledningen. 
Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som 
faller på revisionskommittén, beslutat att valbered-
ningen ska lämna förslag på revisor till årsstämman 
samt rekommenderat att Ernst & Young AB utses till 
revisor. 
Revisor
Vid årsstämman i maj 2024 valdes Ernst & Young AB 
till revisor för tiden till och med årsstämman 2025. 
Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Fredric 
Hävrén. Revisorn har inga uppdrag i andra företag 
som påverkar hans oberoende som revisor i Heba.
Ersättning till revisorn framgår av not 10 central 
administration sidan 99.
Styrelsens rapport om intern kontroll  
av den finansiella rapporteringen
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags-
lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna 
rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är 
därmed avgränsad till intern kontroll avseende den 
finansiella rapporteringen.
Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den 
kontrollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrel-
sen fastställda arbetsordningen för styrelsen och 
verkställande direktören jämte instruktioner för 
arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-
lande direktören och övriga av styrelsen utsedda 
organ, syftar till att säkerställa en tydlig ansvars-
fördelning för effektivare hantering av verksam-
hetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och 
rikt linjer för arbetet med den interna kontrollen 
såsom finans policy, riktlinjer för investeringar och 
riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsled-
ningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner 
som krävs för att hantera väsentliga risker i den 
löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, 
attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personal-
handbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för fram-
tagande av rikt linjer för olika befattningshavare och 
anställda för att de bättre ska förstå och inse bety-
delsen av sina respektive roller för upprätthållandet 
av god intern kontroll. Företagsledningen redovisar 
minst en gång per år till styrelsen tillämpliga rutiner 
för den interna kontrollen i samband med den finan-
siella rapporteringen och hur dessa fungerar. 
Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, 
bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker 
i den finansiella rapporteringen. Den process där 
uppskattningar och antaganden skulle kunna inne-
bära förhöjd risk för justeringar i de redovisade vär-
dena för tillgångar och skulder är främst i värderings-
processen av förvaltningsfastigheter. Där kan 
bedömningarna ge en betydande påverkan på kon-
cernens resultat och finansiella ställning. Särskild 
vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säker-
ställa att den finansiella rapporteringen inte innehål-
ler några väsentliga fel. Oberoende externa konsul-
ter värderar en tredjedel av bolagets fastigheter vid 
varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet 
vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet 
externvärderas två gånger per kalenderår. 
Policy och riktlinjer avseende den finansiella rappor-
teringen uppdateras och kommuniceras löpande till 
berörda medarbetare. Hebas organisation präglas 
av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse 
och bolagsledning att erhålla väsentlig information 
från medarbetarna. För den externa informations-
givningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget 
lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget 
för loggbok med uppgift om vilka som tar del av 
känslig information, t ex ännu ej publicerade eko-
nomiska rapporter. 
Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på 
fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvud-
ansvariga revisor rapporterar personligen, både till 
styrelsen och bolagsledningen, minst två gånger 
per år sina iakttagelser från granskningen och sin 
bedömning av den interna kontrollen. Delårsrappor-
ter granskas översiktligt av revisorn, som också 
avger en särskild granskningsrapport som publiceras 
tillsammans med delårsrapporter.
Den interna kontrollen bedöms vara ändamåls-
enlig för en organisation av Hebas storlek, varför 
styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov 
av en särskild avdelad funktion för internrevision.
75
Bolagsstyrning

===== SIDA 76 =====

Styrelse
JOHAN VOGEL
Styrelseledamot sedan 2018
Täby, född 1974
Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare 
i Sjönära Fastigheter AB och Sjönära Fastighetsmäklare 
Johan Vogel AB. 
Övriga styrelseuppdrag: 
Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära 
Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor 
Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag.
Utbildning: Fastighetsmäklare.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 866 240 A-aktier, 
8 211 778 B-aktier.
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
LENA HEDLUND
Styrelseledamot sedan 2008
Danderyd, född 1961
Nuvarande befattning: Kommunikationschef 
Länsförsäk ringar AB.
Tidigare befattning: Chef kundkommunikation Alecta, 
Kommunikationschef SBAB Bank, Chef Företagsmarknad 
SBAB Bank. 
Övriga styrelseuppdrag:  
Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda 
Bostad AB.
Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 50 000 B-aktier. 
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
CHRISTINA HOLMBERGH
Styrelseledamot sedan 2005
Lidingö, född 1967
Nuvarande befattning: Delägare och  
vd i Lansen Förvaltnings AB.
Övriga styrelseuppdrag:  
Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, ledamot i LFE 
Fastighets AB.
Utbildning: Jur kand.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 848 320 A-aktier, 7 819 608 B-aktier.  
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
BIRGITT A LEIJON
Styrelseledamot sedan 2024
Bromma, född 1961
Tidigare befattning: Nordenchef Landesbank 
 Hessen-Thuringen i Stockholm, Nordenchef Aareal 
Bank i Stockholm 
Övriga styrelseuppdrag:  
Styrelseledamot Colony Real Estate AB
Utbildning: Civilingenjör KTH Lantmäterilinjen.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0 
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
LENNART KARLSSON
Ordförande, styrelseledamot sedan 2017
Stockholm, född 1954
Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets AB, vd 
Akademiska Hus Stockholm AB och vd Förvaltnings AB 
Galären.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären 
Luleå AB.
Utbildning: Civilingenjör, Executive MBA.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 100 000 B-aktier.
Aktieinnehav inklusive närstående: 160 000 B-aktier. 
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. 
76
Bolagsstyrning

===== SIDA 77 =====

Ledning
REVISOR (EJ PÅ BILD)
Ernst & Young AB, vald 2011
Huvudansvarig revisor:
Fredric Hävrén. Född 1971
Auktoriserad revisor 
Ernst & Young AB
EVA WASE
Kommunikationschef
Född 1969
Anställd sedan 2020
Tidigare anställningar:  
Ludvig & Co, Micasa Fastigheter, 
Stadsledningskontoret Stockholms 
stad, Stockholm Visitors Board AB.
Utbildning: Journalist
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1000 B-aktie
HANNA FRANZÉN
CFO
Född 1977
Anställd sedan 2019
Tidigare anställningar:  
Magnolia Bostad, Kungsleden, 
GE Real Estate.
Utbildning: Civilekonom.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 048 B-aktier
ANDRÉA UGGLA
Tf hållbarhetschef
Född 1993
Anställd sedan 2021
Tidigare anställningar:  
Slättö Förvaltning AB, Unibail 
Rodamco Westfield
Utbildning: Masterexamen, 
Fastigheter och Byggande.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 634 B-aktier
PA TRIK EMANUELSSON
Vd
Född 1966
Anställd sedan 2017
Tidigare anställningar:  
Vice vd Svenska Bostäder, 
vd Locum, vd Micasa Fastigheter.
Styrelseuppdrag: Styrelseledamot 
i Fastighets AB Trianon.
Utbildning: Studier vid 
Militärhögskolan och IHM.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
44 200 B-aktier
ULRIKA THORILDSSON
Fastighetschef
Född 1968
Anställd sedan 2019
Tidigare anställningar:  
Micasa Fastigheter, Svenska 
Bostäder, Ericsson.
Tidigare ledande befattningar: 
Fastighetschef, Driftschef, 
Affärsområdeschef.
Utbildning: Driftingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 400 B-aktier
HENRIK FERNSTRÖM
Fastighetsutvecklingschef
Född 1984
Anställd sedan 2017
Tidigare anställningar:  
CA Fastigheter AB, Locum AB.
Tidigare ledande befattningar:  
Projektchef Nya Södertälje Sjukhus, Locum. 
Utbildning: Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 700 B-aktier
77
Bolagsstyrning

===== SIDA 78 =====

Finansiella  
rapporter
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 79
Koncernens räkningar 83
Moderbolagets räkningar 88
Noter 91
Förslag till vinstdisposition 111
Undertecknande 112
Revisionsberättelse 113
Fem år i sammandrag 116
Hållbarhetsrapporter
Övrigt
78

===== SIDA 79 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastighets AB (publ), 
org.nr 556057-3981, avger härmed års redovisning och koncernredo-
visning för räkenskapsåret 2024.
Verksamhetsbeskrivning och organisation
Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen 
och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens 
samhällsfastigheter. Kon cernen innefattar även en projektfastighet 
i Nynäshamn.
Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 58 (56) 
fastigheter, varav 43 (46) fastigheter är bostadsfastigheter och 14 (10) 
fastigheter är samhällsfastigheter i form av LSS- och äldreboende. 
En av de 58 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet. 
Uthyrningsbar area är 263 400 (250 600) kvm innehållande 3 110 
(3 148) bostäder och 117 (116) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran 
per kvm är 2 032 (1 928) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler 
är fortsatt låg, 0,06 procent för bostäder och 0,48 procent för lokaler 
vid rapportperiodens utgång.
Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. 
Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och 
skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.
Personal
Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar 
lämnas i not 8. 
Omsättning och resultat
Hyresintäkterna minskade till 561,8 (565,7) mkr. Fastighetskostnaderna 
uppgick till 158,0 (163,5) mkr. Förvaltningsresultatet minskade till 215,5 
(270,7) mkr. Minskningen beror dels på lägre hyresintäkter som följd 
av avyttringar 2023, dels på resultat från andelar i gemensamt styrda 
företag där bostadrättsprojekt frånträddes 2023. Resultat fastighets-
försäljning uppgick till –7 ,2 (–75,4) mkr. Orealiserad värdeförändring för 
förvaltningsfastigheter uppgick till 37 ,9 (–1 084,5) och för räntederivat 
till –44,5 (–128,3) mkr. Resultat före skatt uppgick till 142,4 (–1 044,1) 
mkr eller 0,86 (–6,32) kr/aktie och efter skatt till 98,7 (–712,3) mkr eller 
0,60 (–4,31) kr/aktie.
Investeringar och försäljningar
Heba tecknade under november 2024 avtal med Krusleden Fastighets 
AB, ett bolag inom Hemsökoncernen, avseende förvärv av ett vård- och 
omsorgsboende i Romberga, Enköping. Boendet består av 54 lägen-
heter. Under december 2024 har tillträde skett i samband med att Heba 
förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 
206 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 198,8 mkr sett till erhållna 
rabatter. Investeringen beräknas uppgå till cirka 200 mkr. 
Heba tecknade under juni 2024 avtal med Slättö Sam Äldreboende 
Holding 2 AB avseende förvärv av ett vård- och omsorgsboende i Näsby 
Slottspark, Täby, Stockholm. Boendet består av 54 lägenheter. Under 
september 2024 har tillträde skett i samband med att Heba förvärvat 
aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 252 mkr. 
Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 242,1 mkr sett till erhållna rabatter. 
Investeringen beräknas uppgå till drygt 242 mkr.
Heba tecknade under februari 2024 avtal med Hemsö Fastighets AB 
avseende förvärv av två vård- och omsorgsboenden i Tyresö Stockholm. 
Boendena består av 115 lägenheter. Under mars 2024 har tillträde skett 
i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet 
fastighetsvärde motsvarar 347 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår 
till 336,6 mkr sett till erhållen skatterabatt. Investeringen beräknas 
uppgå till cirka 337 mkr. 
Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrollerat 
av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i 
 Källberga Nynäshamn. Affären genomfördes som en så kallad forward 
funding affär, där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett 
total entreprenadkontrakt. Tillträde har skett under november 2022. 
Under andra kvartalet 2024 har parterna kommit överens om att Heba 
övertar projektet och utför det i egen regi. Fastigheterna består av 
128 hyresrätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två 2024 teck-
nades ett entreprenadavtal och under kvartal tre har produktionsstart 
skett med färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 
90,6 mkr varav 20,2 mkr under 2024. Investeringen beräknas uppgå 
till cirka 400 mkr vilket är en ökning, detta sett till att projektet ökat 
i uthyrningsbar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021.
Övriga nyinvesteringar uppgår till 10,4 (35,9) mkr. 
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden 
 investerats 80,0 (226,5) mkr. 
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perioden 
uppgår till 888,1 (327 ,4) mkr. 
I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 
11,4 (3,8) mkr.
79
Finansiella rapporter

===== SIDA 80 =====

Under juni 2024 tecknades avtal med Sarak Fastigheter AB om försälj-
ning av två fastigheter. Affären genomfördes som en bolagsaffär där 
Heba frånträdde aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde 
skedde under september 2024.
Samarbeten
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbets avtal ett 
hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen. Hyresrättsprojektet om 300 lägen-
heter är fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvar-
tal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projek-
tet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer 
färdigställas under 2024  respektive 2025. Under februari 2024 teckna-
des avtal med Svenska Bostäder om försäljning av dessa två fastigheter. 
Affären genomförs som en bolagsaffär där Svenska Bostäder tillträder 
aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde av det första 
huset har skett under september 2024 och frånträde av det andra huset 
är planerat till juni 2025.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbetsavtal 
bygget av 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostads-
projektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom 
avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är 
under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå 
till cirka 2 mdkr.
Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam arbetsavtal 
ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen heter i Skärgårdsskogen, 
 Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av pro-
jektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen 
 beräknas uppgå till cirka 250 mkr.
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 36,5 (247 ,2) mkr. Det egna kapitalet upp-
gick till 6 450,5 (6 437 ,5) mkr motsvarande en soliditet om 45,5 (47 ,2) 
procent. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i 
rörelse kapital uppgick till 214,2 (235,4) mkr. Räntebärande skulder 
ökade till 6 076,9 (5 628,5) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del 
av check räkningskredit om 132,0 (132,0) mkr och 1 497 ,1 (–103,9) mkr 
löper med rörlig ränta. 
Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 
4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat 
om 523 (50) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, 
som vid förfall täcker utestående certifikat.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång 
till 2,81 (2,21) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 032,0 
(2 232,0) mkr, varav 132,0 (132,0) mkr utgör outnyttjad del av 
 checkkredit.
Skulder i utländsk valuta föreligger ej.
Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. 
Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 302,3 
(4 422,3) mkr. Moderbolaget har borgens åtagande för kreditfaciliteter 
om 277 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med 
föregående år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33.
Miljö
Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen 
för att minska verksamhetens utsläpp. Successivt pågår en översyn av 
fastigheterna från olika miljöaspekter, det gäller materialval, energi-
användning (fjärrvärme/bergvärme och el), avfallshantering, vatten-
förbrukning och miljöfarliga ämnen samt klimatsäkrade fastigheter 
 utifrån framtidens väder.
Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsredo-
visningen på sidorna 117–127 samt sidorna 25–43. Redovisningen är en 
hållbarhetsrapport enligt den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som 
gällde före den 1 juli 2024 då Heba omfattas av lagens krav på att upp-
rätta en hållbarhetsrapport. Hebas redo görelse för hållbarhetsarbetet 
är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Inga väsentliga händelser efter balansdagen att rapportera.
Framtiden
Hebas avsikt är att fortsätta växa i Stockholms regionen och Mälardalen. 
Detta kan bland annat ske genom att utveckla och förädla det befintliga 
fastighetsbeståndet och den egna projektportföljen. Vidare kan tillväxt 
ske via markanvisningar eller förvärv av hyresbostäder och vård- och 
omsorgsboenden. 
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 237 ,1 (245,0) mkr och resul-
tatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 91,7 (636,2) mkr.
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2024 
ett marknadsvärde om 13 589,2 mkr jämfört med 12 773,2 mkr vid före-
gående årsskifte. Koncernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter 
under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har 
externvärderats och där med 50 procent vardera av av Savills Sweden 
AB och Novier Property Advisors AB. Fastigheter under pågående 
 renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärderats. 
Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga 
att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och 
marknadssituation.
80
Finansiella rapporter

===== SIDA 81 =====

Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera två 
tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel av 
fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samt-
liga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag som har värderats 
internt. Två av fastigheterna har per balansdagen värderats av båda 
externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för 
dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna.
Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys 
använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en 
kalkyl period om fem till femton år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett 
bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings kraven är 
individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transak-
tioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys 
har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive del-
marknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter 
 motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) 
procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastig-
heter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. Värdeförändringen totalt under 
januari–december uppgick till 0,3 (–6,9) procent. Se mer information 
under not 18.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent från bostads-
hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis 
säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i 
Stockholms regionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden 
med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostadshyres-
intäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr.
Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Över-
vägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. 
Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värme-
källa. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvänd-
ningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera 
år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring 
av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr.
Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renove-
ring samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till 
verkligt värde av extern fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs 
en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste-
rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas 
kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av 
marknads värdet motsvarar cirka 136 mkr.
Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. 
 Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare
Årsstämman 2024 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till 
ledande befattningshavare:
Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt års-
stämmans beslut.
Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings havare kan utgöras 
av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pen-
sion. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara 
marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relate-
rad till mätbara mål såsom till exempel resultat, utbetalas som kontant-
lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen.
Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av 
tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt 
dessutom rätt till avgångsvederlag.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd 
pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd 
pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner 
framgår av not 8).
Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska  överstiga tolv måna-
der, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv 
månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning 
(nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs vederlag 
framgår av not 8).
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sam-
mantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från 
moderbolaget eller annat bolag i koncernen.
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall 
finns särskilda skäl för det. 
Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns  publicerad på 
 bolagets hemsida www.hebafast.se.
Till årsstämman 2025 föreslår styrelsen att stämman beslutar om 
 följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:
Hebas affärsstrategi är att långsiktigt och hållbart äga, utveckla 
och förvalta bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i Stockholms-
regionen och Mälardalen. Riktlinjerna och indirekt de ersättningsformer 
som framgår av dessa syftar till att skapa rätt incitament för att efter-
leva strategin och säkerställa att bolaget kan behålla och rekrytera 
 medarbetare med rätt kompetens och erfarenhet.
Styrelsen i sin helhet utför de uppgifter som normalt ligger på ersätt-
ningskommittén. Vd är föredragande vid bolagets styrelsemöten men 
vd är inte ledamot i styrelsen. Vd och andra ledande befattningshavare 
närvarar inte vid behandling av ersättningsrelaterade frågor.
Styrelsen ska upprätta förslag till riktlinjer för lön och annan ersättning 
till ledande befattningshavare åtminstone vart fjärde år och lägga fram 
förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess nya 
riktlinjer antagits av stämman. Riktlinjerna ska gälla för anställningsavtal 
som undertecknas efter årsstämman och eventuella ändringar i befint-
liga anställningsavtal som görs efter årsstämman. Riktlinjerna omfattar 
inte ersättningar som beslutas av stämman, inklusive styrelsearvode och 
långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram.
Vid framtagande av styrelsens förslag till dessa riktlinjer har lön och 
anställningsförhållanden för bolagets anställda beaktats. Utvecklingen 
av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och 
81
Finansiella rapporter

===== SIDA 82 =====

övriga anställdas ersättning redovisas årligen i ersättningsrapporten 
som upprättas inför årsstämman.
Utvärderingen av ledande befattningshavare omfattar bolagets 
 ekonomiska resultatutveckling, hur den ekonomiska och finansiella 
 rapporteringen fungerar, bolagets hållbarhetsarbete, kundrelationer 
och medarbetarnas situation. Utvärderingen baseras på ekonomiska 
resultatrapporter, styrelsens kontakter med revisorn där vd inte är när-
varande, uppföljning av nyckeltal inom hållbarhetsarbetet, kund- och 
medarbetarenkäter.
Styrelsen fattar beslut om vd:s lön som ska vara marknadsmässig med 
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Vd fattar beslut om övriga 
ledande befattningshavares lön i samråd med styrelsens ordförande. 
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer helt eller delvis om det i 
enskilda fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för 
att tillgodose långsiktiga intressen, hållbarhet och säkerställa bolagets 
ekonomiska bärkraft.
Ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare kan utgöras 
av fast månatlig grundlön, övriga förmåner och pension. Vd ska även ha 
en sjukförsäkring. Stämman kan därutöver – och oberoende av dessa 
riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade 
 ersättningar.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller premie bestämd 
pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Pension kan vara 
knuten till ITP-planen. Övriga förmåner kan utgöras av rätt till nyttjande 
av tjänstebil för privat bruk, sjukvårdsförsäkring och andra ersättningar 
och ska där de förekommer utgöra en begränsad del i förhållandet till 
den totala ersättningen. Ingen rörlig ersättning ska utgå. Ersättningen 
ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässig.
Förutom lön under uppsägningstiden, som inte ska överstiga tolv 
 månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar 
tolv månaders fast lön, med avräkning för eventuell annan lön, före-
komma vid bolagets uppsägning av anställning. Vid uppsägning från 
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 6 månader.
Bolaget har för närvarande inte några rörliga eller aktierelaterade 
ersättningar (förutom långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram 
som beslutats av stämman och inte regleras av dessa riktlinjer). Skulle 
det bli aktuellt att införa sådana ersättningsformer ska styrelsen ta fram 
förslag till kriterier som ska gälla för dessa ersättningar för stämman att 
fatta beslut om.
Om en styrelseledamot utför arbete för Heba utöver styrelseupp-
draget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete. 
Ersättning ska i sådant fall utgå på löpande räkning.
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla samman-
taget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från 
moderbolag eller annat bolag i koncernen.
Heba-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 581 640 A-aktier och 
149 538 360 B-aktier. Aktie  tillhörande serie A medför rätt till tio röster 
och aktie  tillhörande serie B medför rätt till en röst.
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets 
A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon 
som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktie-
ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt 
till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, 
 innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan 
aktie ska omvandlas till aktie i serie B.
Samtliga aktier är till fullo betalda.
Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 110 600 (165 104 000). 
Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2024 till 
9 400 aktier motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier.
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av för-
valtningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdel-
ningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsoliderings-
behov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster 
av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en 
utdelning om 0,52 kr per aktie.
Hebas kapitalförvaltning
Heba står finansiellt starkt med fastigheter som är värderade till väsent-
ligt högre belopp än upptagna lån.
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa flöden och 
höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struk-
tur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad 
ränte utveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en 
rationell lånehantering erhålles.
Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings kredit, banklån, 
företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 6 450,5 
(6 437 ,5) mkr och räntebärande lån, obligationer och företagscertifikat 
uppgick till 6 076,9 (5 628,5) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 45,5 
(47 ,2) procent.
Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte understiga 40 procent.
82
Finansiella rapporter

===== SIDA 83 =====