FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2024
Rapport över totalresultat, koncernen Belopp i kkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 4, 5, 6 561 761 565 655 Fastighetskostnader Driftkostnader 7, 8 –150 649 –154 043 Underhållskostnader –2 307 –3 398 Fastighetsskatt –5 054 –6 082 Driftöverskott 403 751 402 132 Central administration 8, 10 –38 922 –36 515 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 20 –49 939 35 929 varav värdeförändring –41 310 –15 946 Finansiella intäkter 12 25 203 34 335 Räntekostnader 13 –162 051 –177 024 Räntekostnad leasing 9 –3 823 –4 124 Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 174 219 254 733 varav Förvaltningresultat 215 522 270 679 Nedskrivning finansiella tillgångar 22 –18 000 –10 632 Resultat fastighetsförsäljning 11 –7 156 –75 356 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 14 37 853 –1 084 528 Värdeförändring räntederivat 3, 14 –44 469 –128 326 Resultat före skatt 142 447 –1 044 109 Skatt på årets resultat 16 –43 772 331 788 Årets resultat 98 675 –712 321 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat 98 675 –712 321 Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. Resultat per aktie efter skatt, kr 0,60 –4,31 Utdelning per aktie (2024 förslag), kr 0,52 0,52 Total utdelning (2024 förslag), kkr 85 858 85 854 Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 111 165 104 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 117 83 Finansiella rapporter ===== SIDA 84 ===== Kommentarer, rapport över totalresultat, koncernen Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande: 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm Bostäder 394 716 422 561 Lokaler 156 700 137 451 Garage och p-platser 15 032 12 051 Outhyrt, interna kontrakt m m –4 687 –6 408 Summa hyresintäkter 561 761 2 182 565 655 1 987 Hyresvärdet för bostäder har minskat med 7 procent jämfört med föregående år. Förändringen är hänförlig till fastighetsförsäljningarna som gjordes under 2023. Av hyresintäkterna kommer cirka 70 procent från bostads hyresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 14 procent jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent av hyresvärdet. Driftkostnader Driftkostnaderna uppgick totalt till 150 649 (154 043) kkr enligt nedanstående upp- ställning: 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm Värmekostnader 19 926 77 20 285 71 Fastighetsadministration 43 625 169 40 389 142 Övriga driftkostnader¹) 87 098 338 93 369 328 Summa driftkostnader 150 649 585 154 043 541 ¹) I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 1 029 (972) kkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 5 054 (6 082) kkr. För bostä- der uppgår fastighetsavgiften till 1 630 (1 589) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte uttaget till 1,0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler. Tomträttsavgälder Den totala tomträttsavgälden uppgick till 3 823 (4 124) kkr, vilken redovisas som ränte- kostnad leasing. Av bolagets 58 (56) fastigheter innehas 45 (43) med äganderätt och 13 (13) med tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts tillgångar och leasingskuld. Central administration Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 38 922 (36 515) kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (års redovisning, börskostnader, styrelse etc). Finansnetto Finansnettot uppgick till –136 847 (–142 689) kkr, en förbättring med 5 842 kkr. Förändringen beror på lägre räntekostnader. Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombyggnadsprojekt uppgick till 223 (2 216) kkr. Uppgifter om Hebas lån och räntekostnader lämnas i not 3. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet är 20 procent lägre än föregående år och uppgick till 215 522 (270 679) kkr. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till 0,3 (–6,9) procent. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. Se även text marknads värdering på sidorna 62–65 samt not 18. Värdeförändring räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –44 469 (–128 326) kkr. Derivatportföljen har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivat- instrument lämnas i not 3. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 142 447 (–1 044 109) kkr. Förändringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltnings fastigheter påverkar dock inte kassaflödet. Skatt på årets resultat Total skatt på årets resultat uppgick till –43 772 (331 788) kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till –2 462 (338) kkr. Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent. 84 Finansiella rapporter ===== SIDA 85 ===== Rapport över finansiell ställning, koncernen Belopp i kkr Not 31 Dec 2024 31 Dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter 17 9 809 5 332 9 809 5 332 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 13 589 186 12 773 245 Nyttjanderättstillgångar tomträtter 9 143 917 126 284 Inventarier 19 10 356 7 470 13 743 459 12 906 999 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 1 027 14 296 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 244 774 275 655 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 73 18 073 Övriga långfristiga fordringar 23 31 179 31 639 Derivatinstrument 3 54 983 99 452 332 036 439 115 Summa anläggningstillgångar 14 085 304 13 351 446 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 26 2 619 1 759 Övriga fordringar 27 16 091 7 204 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 25 916 17 451 44 626 26 414 Likvida medel 29 36 469 247 172 36 469 247 172 Summa omsättningstillgångar 81 095 273 586 SUMMA TILLGÅNGAR 14 166 399 13 625 032 Belopp i kkr Not 31 Dec 2024 31 Dec 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Aktiekapital 34 400 34 400 Övrigt tillskjutet kapital 6 880 6 880 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 6 409 217 6 396 188 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 450 497 6 437 468 Skulder Långfristiga skulder 32 Långfristiga räntebärande skulder 33 4 352 913 4 916 509 Leasingskuld 9 143 917 126 284 Uppskjuten skatteskuld 35 1 367 556 1 326 247 Skulder till intresseföretag och joint ventures 21 8 250 – Summa långfristiga skulder 5 872 636 6 369 040 Kortfristiga skulder 32 Leverantörsskulder 16 520 18 647 Kortfristiga räntebärande skulder 33 1 724 000 711 967 Skatteskulder 3 108 – Övriga skulder 34 3 984 6 033 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 95 654 81 877 Summa kortfristiga skulder 1 843 266 818 524 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 166 399 13 625 032 85 Finansiella rapporter ===== SIDA 86 ===== Kommentarer, rapport över finansiell ställning, koncernen Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: 2024 2023 Bokfört värde vid årets början 12 773 245 15 718 184 Förvärv och nybyggnation 809 252 102 577 Investeringar i befintliga fastigheter 78 837 224 790 Försäljningar –110 000 –2 187 777 Värdeförändring 37 852 –1 084 528 Bokfört värde vid årets slut 13 589 186 12 773 245 Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 888 089 (327 366) kkr varav 809 252 (102 577) kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och 78 837 (224 790) kkr avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt renoveringsarbete. Fastighetsbeståndet fördelat per område: Område 2024-12-31 Kr/kvm Innerstaden 1 774 323 67 930 Stockholm närförort 3 660 143 50 375 Nordväst 999 018 48 468 Nordost 4 460 842 52 794 Sydväst 2 237 458 47 444 Sydost 457 402 48 317 Summa 13 589 186 52 545 Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Property Advisors AB. Se även sidorna 62–65 samt not 18. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 6 450 497 (6 437 468) kkr till följd av totalresultatet 98 675 (–712 321) kkr minus årets utbetalda utdelning om 85 854 (74 304) kkr eller 0,60 (–4,31) kr/aktie. Soliditeten uppgick till 45,5 (47 ,2) procent och belåningsgraden till 44,7 (44,1) procent. Räntebärande skulder Räntebärande skulder ökade till 6 076 913 (5 628 476) kkr, varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 131 975 (131 975) kkr. Totalt löper 1 497 117 (–103 850) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 3,3 (4,0) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 28 (13) procent. Investeringar kopplat till projekt har finansierats med likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar, banklån och kapital marknadsfinansiering. Närmare specifikation av Hebas finansiering redovisas i not 3. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 367 556 (1 326 247) kkr. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet. 86 Finansiella rapporter ===== SIDA 87 ===== Förändring av eget kapital, koncernen Rapport över kassaflöden, koncernen Belopp i kkr Not Aktie kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moder- före tagets ägare Eget kapital Koncernen 30 Ingående eget kapital 2023-01-01 34 400 6 880 7 183 190 7 224 470 7 224 470 Årets totalresultat – – –712 321 –712 321 –712 321 Transaktioner med ägare Återköp egna aktier – – –377 –377 –377 Utdelning – – –74 304 –74 304 –74 304 Utgående eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 6 396 188 6 437 468 6 437 468 Ingående eget kapital 2024-01-01 34 400 6 880 6 396 188 6 437 468 6 437 468 Årets totalresultat – – 98 675 98 675 98 675 Transaktioner med ägare Återutgivning av aktier – – 208 208 208 Utdelning – – –85 854 –85 854 –85 854 Utgående eget kapital 2024-12-31 34 400 6 880 6 409 217 6 450 497 6 450 497 Belopp i kkr Not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 142 447 –1 044 109 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avgår resultatandel i intresseföretag och joint-ventures 49 939 –35 929 Avskrivningar av tillgångar 3 804 1 601 Nedskrivningar av tillgångar 18 000 25 420 Värdeförändringar 6 616 1 212 855 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 39 –3 188 49 725 Betald skatt –529 338 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 217 089 209 901 Förändring kortfristiga fordringar –15 105 49 802 Förändring kortfristiga skulder 12 208 –24 267 Kassaflöde från den löpande verksamheten 214 192 235 436 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter 18 –900 456 –327 366 Investering i finansiella tillgångar –360 –3 518 Övriga investeringar –9 021 –3 828 Försäljning av förvaltningsfastigheter 104 797 2 062 645 Förändring långfristiga fordringar 3 419 119 495 Utdelning från intresseföretag 13 512 58 000 Investering i intresseföretag – –16 063 Försäljning av övriga anläggningstillgångar 631 2 841 Kassaflöde från investeringsverksamheten –787 478 1 892 206 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 33 1 093 000 1 409 013 Amortering av lån 33 –644 563 –3 315 553 Återköp av aktier – –377 Utbetald utdelning –85 854 –74 304 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 362 583 –1 981 221 Årets kassaflöde –210 703 146 421 Likvida medel vid årets början 247 172 100 751 Likvida medel vid årets slut 36 469 247 172 Erhållen ränta uppgår till 21 643 (38 303). Erlagd ränta uppgår till –161 849 (–175 507). 87 Finansiella rapporter ===== SIDA 88 ===== Resultaträkning, moderbolaget Belopp i Kkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 6 237 127 245 008 Fastighetskostnader Driftkostnader 7, 8 –90 275 –94 687 Underhållskostnader –3 170 –4 523 Fastighetsskatt –3 383 –3 886 Tomträttsavgälder 9 –2 530 –2 421 Driftnetto 137 769 139 490 Avskrivningar –26 233 –26 993 Bruttoresultat 111 536 112 497 Central administration 8, 10 –38 387 –36 158 Resultat fastighetsförsäljning 11 –8 791 –31 880 Rörelseresultat 64 358 44 458 Finansiella intäkter 12 132 018 800 720 Räntekostnader 13 –60 431 –80 687 Värdeförändring derivatinstrument 14 –44 469 –128 326 27 118 591 707 Resultat efter finansiella poster 91 476 636 167 Bokslutsdispositioner 15 43 076 –50 268 Skatt på årets resultat 16 –13 345 33 432 Årets resultat 121 207 619 330 Rapport över totalresultat, moderbolaget Belopp i kkr 2024 2023 Årets resultat 121 207 619 330 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat 121 207 619 330 88 Finansiella rapporter ===== SIDA 89 ===== Balansräkning, moderbolaget Kkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter 17 9 809 5 332 9 809 5 332 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 2 358 019 2 378 027 Inventarier 19 7 843 7 470 2 365 862 2 385 497 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag 24 38 567 45 967 Derivatinstrument 3 54 983 99 452 Fordringar hos koncernföretag 25 3 636 021 2 943 332 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 10 420 13 795 3 739 991 3 102 545 Summa anläggningstillgångar 6 115 662 5 493 374 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 26 1 603 927 Fordringar hos koncernföretag 27 118 100 776 876 Övriga fordringar 27 2 951 2 980 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 13 893 11 089 136 547 791 872 Likvida medel 29 30 059 246 455 30 059 246 455 Summa omsättningstillgångar 166 606 1 038 327 SUMMA TILLGÅNGAR 6 282 268 6 531 701 Kkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Bundet eget kapital Aktiekapital 34 400 34 400 Reservfond 6 880 6 880 41 280 41 280 Fritt eget kapital Balanserad vinst 2 042 228 1 508 544 Årets vinst 121 207 619 330 2 163 436 2 127 874 Summa eget kapital 2 204 716 2 169 154 Obeskattade reserver 31 2 505 2 716 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 35 217 735 204 390 Summa avsättningar 217 735 204 390 Skulder Långfristiga skulder 32 Långfristiga räntebärande skulder 33 2 161 947 2 229 509 Skulder till koncernföretag 25 712 152 1 267 582 Summa långfristiga skulder 2 874 099 3 701 481 Kortfristiga skulder 32 Leverantörsskulder 4 159 8 699 Kortfristiga räntebärande skulder 33 938 000 528 500 Övriga skulder 34 5 530 90 020 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 35 524 30 130 Summa kortfristiga skulder 983 213 658 350 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 282 268 6 531 701 89 Finansiella rapporter ===== SIDA 90 ===== Förändring av eget kapital, moderbolaget Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Moderbolaget 30 Eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 1 583 225 1 624 505 Årets vinst 619 330 619 330 Transaktioner med ägare Återköp av egna aktier –377 –377 Utdelning –74 304 –74 304 Eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 2 127 874 2 169 154 Årets vinst 121 207 121 207 Transaktioner med ägare Återutgivning av akiter 208 208 Utdelning –85 854 –85 854 Eget kapital 2024-12-31 34 400 6 880 2 163 435 2 204 715 Kassaflödesanalys, moderbolaget Belopp i kkr Not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 134 553 585 898 Av- och nedskrivningar av tillgångar 68 831 86 882 Värdeförändringar 44 469 128 326 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 39 –110 425 –699 712 Betald skatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 137 428 101 394 Förändring kortfristiga fordringar 22 273 –28 355 Förändring kortfristiga skulder –84 873 69 915 Kassaflöde från den löpande verksamheten 74 828 142 953 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i byggnader och mark 18 –49 669 –110 010 Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag – –63 200 Övriga investeringar –6 303 –3 898 Förändring långfristiga fordringar 6 152 1 204 Förändring långfristiga fordringar koncernföretag –568 767 1 041 975 Försäljning av förvaltningsfastigheter – 102 000 Försäljning av övriga anläggningstillgångar 631 2 841 Kassaflöde från investeringsverksamheten –617 956 970 911 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 33 883 000 1 380 263 Amortering av lån 33 –541 063 –3 247 654 Förändring av långfristiga skulder koncernföretag 70 648 974 670 Utbetald utdelning –85 854 –74 304 Återköp aktier – –377 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 326 731 –967 401 Årets kassaflöde –216 396 146 463 Likvida medel vid årets början 246 555 99 992 Likvida medel vid årets slut 30 059 246 555 90 Finansiella rapporter ===== SIDA 91 ===== Noter Not 1 Allmän information Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm, Sverige. Huvudkontorets post- adress är Box 17006, 104 62 Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Industricentralen Holdng AB, Charlotte Ericsson, Anna Vogel och Johan Vogel. Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhällsfastigheter, före- trädesvis i Stockholmsområdet. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2024 har den 19 mars 2025 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 24 april 2025. Redovisnings- och värderingsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända IFRS Accounting standards samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Com- mittée (IFR IC) per den 31 december 2024. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka koncernens eller moder bolagets finansiella ställning eller resultat i väsentlig omfattning. Ändrade redovisningsprinciper Nya eller omarbetade befintliga standarder som trätt i kraft från och med den 1 januari 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen Fr.o.m. 2027 kommer Heba att omfattas av beslutade förändringar av IFRS 18 Utform- ning och upplysningar i finansiella rapporter som ersätter IAS 1. IFRS 18 bedöms ha en väsentlig påverkan på utformning av koncernens rapporter. Koncernen har påbörjat utvärdering av effekter av IFRS18. Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde. Rapporterna är upprättade enligt antagandet om fortlevnad. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas åter- vinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättningstillgångar och kort- fristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapital- andelsmetoden vilket innebär att en netto post inklusive ev. goodwill redovisas i balans räkningen under Andelar i gemensamt styrda företag. I resultaträkningen redo visas resultatandelar under Resultat från andelar i gemensamt styrda föreag. Sam arbetsarrangemang som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas inledningsvis till anskaffningsvärde. 91 Finansiella rapporter ===== SIDA 92 ===== Not 2 Redovisningsprinciper 2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företags- ledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upp- lysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där upp- skattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18. 2.2 Konsolidering Dotterföretag Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastig- heter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighets- utveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB, Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda dotter företag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastigheter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets- administration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet. Intresseföretag och joint ventures Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämpning av kapitalandels- metoden och omfattar företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men ej bestäm- mande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapital andelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas som minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures är lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresseföretag eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo visar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och joint venturets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess intresseföretag och joint ventures elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint ventures. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs. 2.3 Intäkter Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidi- gare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. 2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint ventures som bedriver bostadsutveckling av bostadsrätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid bostadsutveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försäljningen av bostads- rätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas. Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostadsrätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen att kontrollen över bostadsrätten övergår till kunden vid den tidpunkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostads- fastigheten är färdigställd. 2.4 Leasing Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease givaren klassificeras som operationella leasingavtal. Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal där Heba är lease- tagare, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redo- visas i balansräkningen såsom nyttjanderättstillgångar. Redovisade nyttjanderätts- tillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019. Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts- tillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasing- skulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasingavtal. Korttidsleasing och leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden i enlighet med praktiska undantag so finns tillgäng- liga att tillämpa. 2.5 Aktiverade utgifter Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet med 10 procent per år. 2.6 Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 18. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- femtonårig kalkyl period med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings- kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till 92 Finansiella rapporter ===== SIDA 93 ===== verkligt värde av extern värderingsman. Som externa fastighetsvärderare har Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB anlitats som är oberoende konsultföre- tag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo visas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader. IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras vär- deringen inte ute slutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads- situation. Någon omklassificering har inte skett under året. 2.7 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet med 20 procent per år. 2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinnings- värdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. 2.9 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/ balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upp- lupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan). Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används offici- ella marknadsnoteringar per boksluts dagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa flöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej. Upplupet anskaffningsvärde Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv ränte metoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv- räntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. 2.9.1 Likvida medel Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder. 2.9.2 Hyresfordringar Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till upp lupet anskaffningsvärde. Då hyresfordrans förväntade löptid är kort sker redovis- ning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresfordringar redovisas som driftkostnad. 2.9.3 Derivatinstrument Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värde förändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga ränte derivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. 2.9.4. Leverantörsskulder Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering. 2.9.5. Övriga finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaff- ningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. 2.10 Segmentsredovisning Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till före- tagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som koncern redovisningen. 2.11 Pensioner Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- tering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2024 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgifts- bestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2024 till 162 (158) procent. 2.12 Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hän- förlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden 93 Finansiella rapporter ===== SIDA 94 ===== med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moder bolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redo- visas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skatte mässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över total- resultat/resultaträkning. 2.13 Rapport över kassaflöden Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. 2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års redovisningslagen, Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sam- bandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS Redovisningsstandarder. Enligt IFRS 9 redovisas derivatinstrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredo- visning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande: 2.14.1 Förvaltningsfastigheter Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls behovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet. Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent. Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar. 2.14.2 Inventarier Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskriv- ningar på inventarier redovisas i moder bolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver. 2.14.3 Aktier i dotterföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter. 2.14.4 Koncernbidrag Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 2.14.5 Leasing Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undantaget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing avtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjan- derättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moder- bolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning, där moderbolaget är lease tagare, och avser främst kontorsinventarier. 94 Finansiella rapporter ===== SIDA 95 ===== Not 3 Finansiell riskhantering och derivatinstrument Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och mot- partsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Ränterisk Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 44,7 procent. Den ränte- bärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränte- risk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 650,0 mkr bundits på 2 år och 3 809,8 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 2,81 (2,21) procent. Den genomsnittliga räntebindnings tiden var 3,1 (3,5) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 60,8 mkr för år 2024. Av räntebärande skulder på 6 076,9 (5 628,5) mkr löper 1 497 ,1 (–103,9) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta. Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 523 (50) mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kredit löften uppgår per årsskiftet till 2 032,0 (2 232,0) mkr, varav 132,0 (132,0) mkr utgör outnytt- jad del av checkkredit. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2024 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2024-12-31 Löptid Volym, mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 1 617,1 5,94 27 1–2 år 650,0 1,64 11 2–3 år 750,0 1,76 12 3–4 år 400,0 1,97 7 4–5 år 1 100,0 2,06 18 5–6 år 630,0 1,57 10 6–7 år 580,0 1,97 10 7–8 år 349,8 2,59 6 8–9 år – – – 9–10 år – – – Summa 6 076,9 2,98 100 Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnitt- liga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för perio- den 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränte- swappar). Totalt har Heba tecknat ränte swappar om 3 400,0 (4 450,0) mkr, varav 400 mkr avser ränte swappar med framtida startdatum 2025 och 2026. Per 31 decem- ber 2024 uppgick derivatens verkliga värde till 55,0 (99,5) mkr. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt veder- tagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvitt- ning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redovisas löpande i rapport över totalresultat. Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför- pliktelser inte kan upp fyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte- bärande skulder uppgick per 31 december 2024 till 6 076,9 (5 628,5) mkr, varav 0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (132,0) mkr. Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2024 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31 Löptid Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Certifikatprogram 4 000,0 523,0 < 1 år 1 333,0 1 201,0 1–2 år 1 930,0 1 030,0 2–3 år 1 560,0 560,0 3–4 år 440,0 440,0 4–5 år 321,4 321,4 5–6 år 1 138,0 1 138,0 6–7 år 330,0 330,0 7–8 år 533,5 533,5 8–9 år – – 9–10 år – – Summa 11 585,9 6 076,9 Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga ränte- bärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 47 ,7 (79,4) mkr. 95 Finansiella rapporter ===== SIDA 96 ===== Likvidflöden beräknade per 2024-12-31 (belopp i mkr) År Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 1 724,0 159,0 –28,9 1 854,0 2026 1 030,0 121,5 –25,8 1 125,7 2027 560,0 98,1 –20,0 638,1 2028 440,0 80,4 –13,5 506,9 2029 321,4 59,8 –6,0 375,1 2030 1 138,0 30,5 –1,9 1 166,7 2031 330,0 20,4 –1,2 349,2 2032 533,5 7,4 – 541,0 2033 – – – – Summa 6 076,9 577,2 –97,3 6 556,8 Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta under kredit- tiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per boksluts- dagen använts över hela derivatets löptid. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en trans aktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motparts- risken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 2,8 procent av koncernens totala hyresintäkter. Nedskrivningar Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 26): Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Hyresfordringar 5 604 3 960 3 281 2 296 Förväntade kreditförluster - 2 985 –2 201 - 1 678 –1 369 Summa hyresfordringar 2 619 1 759 1 603 927 Not 4 Rapportering per segment Koncernen 2024 Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Totalt koncern Hyresintäkter 62 428 155 627 36 103 189 149 102 853 15 601 561 761 Fastighetskostnader Driftkostnader –16 539 –44 925 –10 337 –46 742 –28 775 –3 331 –150 649 Underhållskostnader –532 –869 –133 –524 –248 – –2 307 Fastighetsskatt –1 504 –1 323 144 –1 011 –1 285 –76 –5 054 Driftsöverskott 43 853 108 510 25 777 140 872 72 545 12 194 403 751 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –29 400 45 712 27 898 4 250 1 668 –12 275 37 853 Resultat 14 453 154 222 53 675 145 122 74 213 –81 441 604 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 774 323 3 660 143 999 018 4 460 842 2 237 458 457 402 13 589 186 Nyttjanderättstillgång tomträtt 58 933 84 983 – – – – 143 916 Finansiella anläggningstillgångar – 123 473 13 – 121 288 – 244 774 Övriga anläggningstillgångar¹) 2 098 5 851 1 321 6 560 3 840 494 20 165 Övriga kortfristiga fordringar¹) 4 644 12 948 2 923 14 518 8 499 1 093 44 626 Ofördelade tillgångar – – – – – – 123 732 Summa tillgångar 1 839 998 3 887 398 1 003 275 4 481 920 2 371 085 458 989 14 166 399 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder¹) 12 411 34 604 7 812 38 800 22 714 2 925 119 266 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 12 411 34 604 7 812 38 800 22 714 2 925 119 266 Investeringar 10 130 33 156 358 153 22 535 255 466 208 648 888 088 ¹) Posterna är fördelade enligt en fördelningsnyckel, viktad area för respektive område. Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 403 751 (402 132) kkr och resultatet före skatt 142 447 (–1 044 109) kkr består av central administration –38 922 (–36 516) kkr, räntekostnad leasing –3 823 (–4 124) kkr, finansnetto –136 847 (–142 689) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar –18 000 (–10 632) kkr, resultat fastighetsförsäljning –7 156 (–75 355) kkr, andel intresseföretag och joint ventures –49 939 (35 929) kkr och orealiserad värde förändring –6 616 (–1 212 854) kkr. 96 Finansiella rapporter ===== SIDA 97 ===== Koncernen 2023 Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Totalt koncern Hyresintäkter 57 440 179 851 14 189 89 408 188 638 36 130 565 656 Fastighetskostnader Driftkostnader –13 919 –55 524 –4 703 –25 023 –45 222 –9 652 –154 043 Underhållskostnader –392 –1 730 –4 –248 –990 –34 –3 398 Fastighetsskatt –1 502 –1 914 –9 –1 269 –868 –520 –6 082 Driftsöverskott 41 627 120 683 9 473 62 868 141 558 25 924 402 133 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –103 786 –353 774 –11 252 –367 830 –224 620 –23 265 –1 084 528 Resultat –62 159 –233 091 –1 779 –304 962 –83 062 2 659 –682 395 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 792 967 3 695 544 802 251 4 201 751 2 209 528 71 204 12 773 245 Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 574 81 710 0 0 0 0 126 284 Finansiella anläggningstillgångar 0 119 722 13 0 156 271 0 276 005 Övriga anläggningstillgångar¹) 1 374 3 864 843 4 220 2 502 0 12 803 Övriga kortfristiga fordringar¹) 6 053 17 026 3 717 18 595 11 024 0 56 414 Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 247 172 Summa tillgångar 1 844 968 3 917 866 806 824 4 224 566 2 379 325 71 204 13 491 924 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder¹) 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557 Investeringar 9 103 112 062 3 694 20 812 114 965 4 782 265 419 ¹) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel. Not 5 Hyresintäkter 2024-12-31 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- värde Andel av värdet Kommersiellt, löptid År 2025 225 2 369 0% År 2026 26 5 154 1% År 2027 25 22 477 4% År 2028 20 2 873 0% Övriga¹) 20 142 472 25% Summa lokaler 316 175 345 30% Vakanta lokaler 18 511 0% Interna kontrakt 12 3 980 1% Ombyggnadsprojekt 2 110 0% Bostäder 3 110 383 955 66% Garage och p-platser 1 382 15 880 3% Summa 4 840 579 780 100% ¹) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2029-11-30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende vård- moch omsorgboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2030-12-31) med hyresgäst Vardaga Silverhemmet AB avseende vård- och omsorgsboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende vård- och omsorgsboende i Sollentuna, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2032-12-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö, 16-årigt hyresavtal (t.o.m. 2034-09-30) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Enköping, 15-årigt hyres avtal (t.o.m. 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2036-05-03) med Humana Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Vallentuna, 20-årligt hyresavtal (t.o.m. 2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres- avtal (t.o.m. 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2038-05-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö, 20-årigt hyresavtal (t.o.m. 2039-04-04) med Salems Kommun avseende vård- och omsorgsboende i Salem samt 20-årigt hyresatal (t.o.m. 2040-10-31) med hyresgäst Stiftelsen Stockholms Sjukhem avseende vård- och omsorgsoende i Täby. Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala hyresintäkter. 97 Finansiella rapporter ===== SIDA 98 ===== Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Bostäder 394 716 422 561 187 041 195 126 Lokaler, övriga 25 353 28 787 18 744 21 323 Lokaler, samhällsfastigheter 131 347 108 664 – – Garage och p-platser 15 032 12 051 8 408 6 107 Koncerninterna tjänster – – 28 844 26 252 Övriga intäkter – – 443 1 942 Outhyrt, interna kontrakt med mera –4 687 –6 408 –6 353 –5 742 Summa 561 761 565 655 237 127 245 008 Not 7 Driftkostnader Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Värmekostnader 19 926 20 285 9 965 9 486 Fastighetsskötsel 76 097 81 483 36 113 40 953 Fastighetsadministration 43 625 40 389 38 237 37 759 Övriga driftkostnader 11 002 11 887 5 960 6 489 Summa 150 650 154 044 90 275 94 687 Not 8 Anställda och personalkostnader Koncernen Moderbolaget Antal anställda 2024 2023 2024 2023 Medeltal anställda 42 46 42 46 Varav kvinnor 21 20 21 20 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Löner och ersättningar 35 326 36 203 35 326 36 203 Sociala kostnader 19 095 19 302 19 095 19 302 (varav pensionskostnader) 7 753 7 496 7 753 7 496 Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till 2 864 (2 436) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 1 213 (1 161) kkr vd samt 1 668 (1 553) kkr övriga ledande befattningshavare. Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande befattningshavare var under året totalt 6 (6). Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Styrelseordförande 540 510 540 510 Styrelseledamöter 960 920 960 920 Vd 4 277 4 142 4 277 4 142 Övriga ledande befattnings havare, 5 (5) st 5 941 5 835 5 941 5 835 Övriga anställda, 42 (41) st 23 608 24 796 23 608 24 796 Summa 35 326 36 203 35 326 36 203 Styrelsens ordförande och övriga ledamöter Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 500 (1 430) kkr varav 540 (510) kkr till styrelsens ord förande Lennart Karlsson och med 240 (230) kkr vardera till styrelseledamöterna Lena Hedlund, Christina Holmbergh Birgitta Leijon och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej. Verkställande direktör Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 4 457 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 170 (165) kkr. För vd utgår pensions premie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2024 uppgick totalt för vd till 1 213 (1 161) kkr. Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor. 98 Finansiella rapporter ===== SIDA 99 ===== Övriga ledande befattningshavare Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått beskattningsbara för- måner utöver lön med totalt 498 (461) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP- plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2024 uppgick till 1 408 (1 188) kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2024 uppgick till 259 (365) kkr. Aktierelaterade ersättningar Långsiktigt incitamentsprogram – LTI 2021 Programmet omfattade samtliga anställda inom Heba-koncernen under intjänande- perioden 30 september 2021 – 30 september 2024. För deltagande krävdes en egen investering i bolagets aktie. Varje innehavd aktie (maximalt 200) gav en sparaktierätt för vilken den anställde vederlagsfritt erhåller en aktie i bolaget förutsatt att L TI- programmets intjänandevillkor uppfylls. I december 2024 levererades 6 600 aktier till 32 deltagare. Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag 2024 2023 Andel kvinnor Styrelse 60% 40% Ledande befattningshavare 69% 67% Sjukfrånvaro Koncern och moderbolag 2024 2023 Total sjukfrånvaro 2% 2% – sjukfrånvaro för kvinnor 2% 2% – sjukfrånvaro för män 3% 2% – anställda –29 år 4% 4% – anställda 30–49 år 3% 2% – anställda 50 år– 2% 1% Not 9 Nyttjanderättstillgångar och leasingskuld Koncernen 2024 2023 Ingående värde 1 januari 2023 126 284 156 733 Årets förändring 17 632 2 584 Avgår sålda fastigheter – –33 033 Summa 143 917 126 284 Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även redovisning av tomträtts- avtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är lease- tagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av fram- tida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderingsprinciper. Förfallostruktur leasingskulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förfallotidpunkt 1 år – 1 108 – 1 108 Förfallotidpunkt 2–5 år 1 042 1 042 297 297 Förfallotidpunkt efter 5 år 3 276 1 639 2 794 1 090 Sålda fastigheter 0 – 0 – Summa 4 318 3 789 3 091 2 495 Not 10 Central administration I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för koncern- ledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisions- arvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier. Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Revisionsuppdraget 2 577 2 179 2 577 2 179 Revisionsverksamhet utöver revisions- uppdraget – 313 – – Övriga tjänster 244 402 244 402 Summa 2 821 2 894 2 821 2 581 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överens- kommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt- tagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 11 Resultat fastighetsförsäljning Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Resultat vid avyttring av fastigheter –7 156 –75 355 –8 791 –31 880 Summa –7 156 –75 355 –8 791 –31 880 99 Finansiella rapporter ===== SIDA 100 ===== Not 12 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Utdelning på aktier i dotter företag – – 75 000 750 000 Utdelning allframtidsbrand försäkring 795 747 795 747 Ränteintäkter 4 448 8 660 2 692 8 287 Ränteintäkter, intresseföretag 19 960 24 928 4 197 7 680 Ränteintäkter, koncernföretag – – 88 333 90 507 Summa 25 203 34 335 171 018 857 220 Not 13 Räntekostnader Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader, kreditinstitut 162 178 179 178 33 879 63 848 Aktiverade ränteutgifter –223 –2 216 –223 –2 216 Räntekostnader, dotterbolag – – 26 757 19 039 Övriga räntekostnader 95 63 18 16 Summa 162 050 177 024 60 431 80 687 Not 14 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till 37 853 (–1 084 528) kkr, motsvarande 0,3 (–6,9) procent. Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB per årsbokslutet. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads- situation. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkyl- period med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio- dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. För samhällsfastig- heter i form av vård- och omsorgsboenden genomfördes relativt få affärer under 2024 men noterade transaktioner visade på att avkastningskraven höjts varför denna kategori hade en negativ värdeutveckling under 2024. Även för bostadsfastigheter har direktavkastningarna i genomsnitt ökat men med tanke på hyresuppgången har de nominella värdena inte påverkats lika mycket. Vidare påverkas värdeförändringen totalt sett av att Heba under året har förvärvat fyra samhälls fastigheter i form av vård- och omsorgsboenden och avyttrat två bostadsfastigheter. För mer information se även sidorna 62–65 samt not 18. Räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –44 469 (–128 326) kkr. Derivatportföljen har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkrings- redovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Not 15 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2024 2023 Överavskrivning på inventarier 211 –868 Koncernbidrag 42 865 –49 399 Summa 43 076 –50 267 100 Finansiella rapporter ===== SIDA 101 ===== Not 16 Skatt Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt Årets skattekostnad –928 – – – Skatt hänförlig till tidigare år –1 534 338 – – Uppskjuten skatt Obeskattade reserver i koncernföretag –721 2 072 Finansiella instrument 9 161 26 435 9 161 26 435 Underskottsavdrag –10 293 –1 343 –21 753 11 084 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde –39 456 304 285 –753 –4 087 Summa 43 772 331 788 –13 345 33 432 Redovisat resultat före skatt 142 447 –1 044 089 134 553 585 898 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% –29 344 215 082 –27 718 –120 695 Skatt hänförlig till tidigare år –1 534 338 – – Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –7 324 –15 175 15 808 5 307 Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag 7 416 142 861 Skatteeffekt andelar intresseföretag –10 288 – Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 17 459 135 261 – – Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader 747 –7 534 – – Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt –8 648 – –8 648 6 169 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 221 176 208 159 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –4 225 –2 571 –311 –369 Övriga skattemässiga justeringar 195 6 210 –101 – Summa –43 772 331 788 –13 345 33 432 Effektiv skattesats 30,7% 31,8% 9,9% –5,7% Not 17 Balanserade utgifter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 12 447 12 447 12 447 12 447 Investeringar 5 707 0 5 707 0 Utgående anskaffningsvärde 18 154 12 447 18 154 12 447 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 115 –6 060 –7 115 –6 060 Årets avskrivningar –1 230 –1 055 –1 230 –1 055 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 345 –7 115 –8 345 –7 115 Utgående planenligt restvärde 9 809 5 332 9 809 5 332 Balanserade utgifter avser främst IT-kostnader där Heba förvärvat programvara som utvecklats och anpssats för koncernens räkning. 101 Finansiella rapporter ===== SIDA 102 ===== Not 18 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2024 2023 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 12 773 245 15 718 184 Investeringar 888 089 327 367 Försäljningar –110 000 –2 187 777 Orealiserad värdeförändring 37 852 –1 084 529 Utgående balans 13 589 186 12 773 245 Taxeringsvärden Byggnader 4 236 213 4 059 040 Mark 2 357 129 2 395 881 Varav mark tomträtter –523 779 –523 779 Summa 6 069 563 5 931 142 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lagertillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres intäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Hälften av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Drygt 90 procent av beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har utförts i hög takt under de senaste tio åren och summerar till att Heba genomfört stambyten och renoverat cirka 1 440 lägen heter. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 223 (2 216) kkr. Väsentliga åtaganden Koncernen har inga väsentliga åtaganden att rapportera. Fastighetsvärdering 56 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller Novier Real Estate AB som båda är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Två av fastigheterna har per balansdagen externvärderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genom- snitt av de nämnda värderingarna. En fastighet som utgör pågående nybyggnads- projekt har intern värderats av Heba. Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den öppna marknaden. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och mark- nadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdes beräkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en fem- till femtonårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respek- tive delmarknad. Följande antaganden och bedömningar har använts; • Inflationstakten har för 2025 bedömts till 1,0–2,0 procent och för resterande del av kalkylperioden antagits till 2,0 procent per år. • För de bostadsfastigheter som inte har egensatt hyra var hyreshöjningen för 2025 endast känd för två fastigheter vid värderingstillfället. För de fall där hyreshöjningen var känd har värderarna erhållit uppgifter från Heba. För fastigheter där hyreshöj- ningen för 2025 inte var känd har Novier räknat upp hyrorna med 2,25 till 4,5 procent för 2025. För åren därefter bedöms hyresutvecklingen följa inflationen. Savills har antagit en bedömd hyreshöjning för 2025 om 3,0 till 5,0 procent och 2,0 till 3,5 procent för 2026. Under resterande del av kalkylperioden bedöms hyresutveck- lingen följa inflationen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser för bostäder s.k. egensatt hyra har värderarna gjort en egen bedömning av hyresutvecklingen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra. • Långsiktig ekonomisk vakansgrad varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt om 1,1 procent. • Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknads- position. I värderingarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,8 procent med ett snitt på 5,5 procent och ett direktavkastningskrav från 1,8 till 4,9 procent med ett snitt på 3,6 procent. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassi ficerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredo visning. Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande: Område Direkt avkastning (%) Värde ökning (%) Area (kvm) Bokfört värde (kr/kvm) Innerstaden 1,8–4,2 –1,6 26 790 66 200 Stockholm närförort 2,6–4,7 1,2 72 688 50 400 Nordväst 3,4–4,7 39,2¹) 20 735 48 200 Nordost 2,9–4,9 0,2 86 541 51 500 Sydväst 3,7–4,4 0,0 49 032 45 600 Sydost 4,6–4,7 –1,5 7 575 48 300 Summa 1,8–4,9 0,3 263 361 51 300 ¹) Relaterar till under året gjorda förvärv. Känslighetsanalys Värdeförändring bostäder Värdeförändring samhällsfastigheter Parameter enhet antal tkr % tkr % Kalkylränta %-enheter 0,5 –361 971 –3,5% –120 551 –4,1% Kalkylränta %-enheter –0,5 381 105 3,7% 127 953 4,3% Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 181 511 –11,5% –246 616 –8,3% Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 661 631 16,1% 310 744 10,5% Hyresvärde % 2 253 731 2,5% 57 496 1,9% Hyresvärde % –2 –251 731 –2,4% –55 496 –1,9% Drift- och underhållskostnad % 10 –291 118 –2,8% –31 952 –1,1% Drift- och underhållskostnad % –10 294 123 2,9% 32 952 1,1% 102 Finansiella rapporter ===== SIDA 103 ===== Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier: Kategori Direkt avkastning (%) Kalkylränta (%) Långsiktig vakans (%) Drift och underhåll (kr/kvm) Bostadsfastigheter 1,8–4,3 3,8–6,1 0,1–1,6 384–600 Samhällsfastigheter 4,2–4,9 6,1–6,8 2,0–5,0 185–413 Snitt 3,6 5,5 1,1 422 Moderbolaget 2024 2023 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 2 573 468 2 710 393 Investeringar 47 820 106 352 Omklassificering –11 083 –7 376 Försäljningar –36 306 –235 901 Utgående anskaffningsvärde 2 573 900 2 573 468 Ingående ackumulerade avskrivningar –246 800 –250 409 Försäljningar 5 075 30 602 Årets avskrivningar –25 038 –26 993 Utgående ackumulerade avskrivningar –266 763 –246 800 Summa byggnad 2 307 136 2 326 668 Mark Ingående anskaffningsvärde 51 359 62 112 Investeringar 1 849 3 717 Försäljningar –2 325 –14 469 Utgående anskaffningsvärde 50 882 51 359 Utgående planenligt värde 2 358 019 2 378 027 Taxeringsvärden Byggnader 2 021 984 2 021 022 Mark 1 647 880 1 696 126 Varav mark tomträtter –379 321 –379 321 Summa 3 290 543 3 337 827 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lager- tillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 223 (353) kkr. Not 19 Inventarier Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 15 153 15 703 14 840 15 390 Investeringar 5 659 3 898 2 941 3 898 Försäljningar och utrangeringar –1 801 –4 448 –1 801 –4 448 Utgående anskaffningsvärde 19 011 15 153 15 980 14 840 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 683 –8 614 –7 370 –8 301 Försäljningar och utrangeringar 1 602 3 265 1 602 3 265 Årets avskrivningar –2 574 –2 334 –2 369 –2334 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 655 –7 683 –8 137 –7 370 Utgående planenligt restvärde 10 356 7 470 7 843 7 470 Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Driftkostnader 1 821 1 601 1 616 1 601 Central administration 753 733 753 733 Summa 2 574 2 334 2 369 2 334 Not 20 Andelar i intresseföretag och joint ventures Företag Org.nr och säte Ägarandel % Redovisat värde 2024 ÅSF 2 AB 556952-8382, Stockholm 50,0 324 VBT Utvecklings AB 559273-5160, Stockholm 50,0 610 Åke Sundvall i Rosendal 1 AB 559257-1607, Stockholm 50,0 58 Big Valley AB 559274-0244, Stockholm 50,0 26 Fastighets AB Archipelwald 559307-3736, Stockholm 50,0 9 Summa Summa 1 027 Koncernen 2024 2023 Redovisat värde vid året början 14 296 20 305 Förvärv 0 – Tillskott 50 920 16 062 Utdelningar –14 250 –58 000 Årets andel av intresseföretags resultat –49 939 35 929 Avyttring – – Värde vid årets utgång 1 027 14 296 Intresseföretagens finansiella ställning i sammandrag 2024-12-31 Balansräkning ÅSF 2 AB VBT Utveck- lings AB Åke Sundvall i Rosendal 1 AB Big Valley AB Fastighets AB Archipelwald Anläggningstillgångar 25 340 123 507 12 Omsättningstillgångar 84 41 971 Likvida medel 149 43 177 19 25 Eget kapital 37 311 127 52 18 Skulder 221 42 043 50 123 474 19 103 Finansiella rapporter ===== SIDA 104 ===== Not 21 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Långfristiga fordringar JV-projekt Bredäng, Panorama 111 – – – JV-projekt Vårbergstoppen 112 921 155 958 10 420 13 795 JV-projekt Rosendal, Uppsala – – – – JV-projekt Skarpnäck 20 6 – – JV-projekt Big Valley 123 473 119 691 – – Summa 236 525 275 655 10 420 13 975 Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Fordran på JV-projektet Vårbergstoppen har minskats med 8 250 (-) kkr beroende på en skuld till ett bolag inom projektet. Förfallostruktur långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förfallotidpunkt 1–5 år 113 052 155 964 10 420 13 795 Förfallotidpunkt > 5 år 123 473 119 691 – – Summa 236 525 275 655 10 420 13 795 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 18 073 25 197 Förvärv – 3 509 Nedskrivningar –18 000 –10 633 Redovisat värde vid årets utgång 73 18 073 Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader. Per 31 december 2024 identifierades ett nedskrivningsbehov om 18 000 kkr (10 633) i Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar. Not 23 Övriga långsiktiga fordringar 2024 2023 Övriga långsiktiga fordringar 31 179 31 638 Summa 31 179 31 638 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I beloppet ingår fordran på säljare. Fordran förfaller till betalning i oktober 2025. 2024 2023 Ingående balans 31 638 19 154 Tillkommande 360 30 000 Avgående –819 –17 516 Utgående balans 31 179 31 638 Resultaträkning ÅSF 2 AB VBT Utveck- lings AB Åke Sundvall i Rosendal 1 AB Big Valley AB Fastighets AB Archipelwald Omsättning Driftkostnader –35 –24 –25 –29 –13 Resultat från andelar i koncernföretag –821 –93 787 37 Ränteintäkter 397 Räntekostnader –3 –4 –7 154 Skatt Årets resultat –859 –93 811 8 –6 786 –13 104 Finansiella rapporter ===== SIDA 105 ===== Not 24 Aktier i dotterföretag Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde Eget kapital Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1 000 100 270 13 061 Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1 000 100 7 090 56 734 Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 6 600 13 427 Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 3 932 Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 6 212 9 624 Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 5 710 4 208 Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 2 045 Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 2 135 3 728 Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 25 824 Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 8 269 Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 9 050 4 735 Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 650 83 030 Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 550 608 Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25 000 100 25 17 463 Summa 38 567 246 688 Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde Eget kapital Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1 000 100 7 221 14 322 Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 18 267 Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 86 437 Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 351 Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 18 703 Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 11 048 Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 15 743 Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 42 080 Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25 000 100 23 243 582 Heba Romberga Enköping AB 559194-9036, Stockholm 500 100 47 413 6 341 Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 10 647 Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 2 869 Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 9 264 Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 070 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 7 342 Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50 000 100 34 576 2 737 Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50 000 100 54 243 10 595 Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 11 282 Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1 000 100 8 194 1 065 Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 19 693 Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 4 159 Heba Gråalen 1 AB 559041-8538, Stockholm 50 000 100 5 654 9 119 Heba Vallentuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50 000 100 77 501 351 Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5 000 100 268 948 5 412 Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25 000 100 2 229 337 Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25 000 100 799 193 Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25 000 100 1 670 453 Heba Gränby Bostad AB 559461-4231, Stockholm 50 000 100 300 1 739 Heba Tyresö AB 556963-0246, Stockholm 50 000 100 208 869 17 699 Heba Äppelträdgården 1 AB 559137-8517, Stockholm 50 000 100 94 674 1 359 Heba Enköping Idun AB 556712-4986, Stockholm 100 000 100 142 035 5 403 Heba Sittesta Förvaltning AB 559484-4101, Stockholm 500 100 250 204 Heba Close to Home Coworking AB 559262-8472, Stockholm 1 000 100 1 250 1 250 Summa 1 631 670 343 116 105 Finansiella rapporter ===== SIDA 106 ===== Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2024 2023 Fordringar vid årets början 2 943 332 3 983 580 Amortering –342 314 –1 150 153 Ny utlåning 1 035 003 109 905 Summa 3 636 021 2 943 332 Moderbolaget 2024 2023 Skulder vid årets början 1 267 582 384 390 Amortering –640 251 –117 384 Ny inlåning 84 821 1 000 576 Summa 712 152 1 267 582 Specifikation fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 2024 2023 Heba Bostads AB 28 676 29 316 Heba Bostadsfastigheter AB 24 962 26 007 Heba Enköping Ilian AB 12 863 13 339 Heba Close to Home Coworking AB 4 405 – Heba Romberga Enköping AB 221 128 225 111 Heba Equity AB 332 9 362 Heba Fastighetsutveckling AB 77 181 89 120 Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 123 800 120 434 Heba Flemingsberg 263 276 274 783 Heba Foxtrot AB 12 462 – Heba Förvaltnings AB 35 964 34 994 Heba Förvaltning 10 AB 488 497 295 221 Heba Förvaltning 11 AB – 64 533 Heba Gråalen AB 2 736 2 921 Heba Gränby Bostad AB – 283 Heba Hyresfastigheter AB 133 425 131 012 Heba Hyreshus AB 179 272 174 489 Heba Hyreslägenheter AB 842 587 379 503 Heba Hyresrätten AB 301 147 291 216 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 111 325 12 949 Heba Norr 1 AB 46 581 45 556 Heba Norr 2 AB 3 938 3 831 Heba Norrtälje AB – 981 Heba Silverdal AB 138 056 143 054 Heba Sittesta Gul AB 12 389 4 115 Heba Sittesta Röd AB 8 471 2 894 Heba Sittesta Vit AB 3 213 1 133 Heba Stockholm AB 110 985 0 Heba Tullinge AB 27 844 31 626 Heba Tyresö AB 113 890 – Heba Täby Park AB 114 894 336 981 Heba Österåker AB 191 722 198 567 3 636 021 2 943 332 Specifikation skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2024 2023 Heba Enhagen AB 32 230 20 563 Heba Enköping Idun AB 2 806 – Heba Farsta AB 54 254 50 416 Heba Foxtrot AB – 506 622 Heba Förvaltning 11 AB 12 185 – Heba Gränby Bostad AB 2 428 – Heba Huddinge AB 85 702 53 359 Heba Hägernäs Strand AB 25 460 24 134 Heba Liljeholmsplan AB 79 364 82 840 Heba Liljefors Torg AB 39 176 50 402 Heba Norrtälje AB 10 169 – Heba Råcksta AB 11 866 14 923 Heba Salem AB 93 846 93 039 Heba Stockholm AB – 115 870 Heba Tibble AB 94 773 94 334 Heba Vallentuna Blå AB 152 460 148 631 Heba Viby AB 10 592 9 850 Heba Årstaberg AB 3 301 2 600 Heba Äppelträdgården 1 AB 1 540 – 712 152 1 267 582 Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncern- bolagen som moderbolaget lånar från extern part. 106 Finansiella rapporter ===== SIDA 107 ===== Not 26 Hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Hyresfordringar 5 604 3 960 3 281 2 296 Osäkra fordringar Reserv vid årets början 2 201 2 275 1 369 1 460 Sålda fastigheter – –334 – – Årets reserveringar 932 486 420 65 Återförda reserveringar –121 –184 –85 –115 Konstaterade förluster –27 –42 –27 –42 Reserv vid årets slut 2 985 2 201 1 678 1 369 Summa 2 619 1 759 1 603 927 Förfallostruktur hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förfallet belopp 3 232 2 775 1 709 1 456 Varav förfallna 0–90 dgr 276 327 43 136 Varav förfallna 90–180 dgr 162 221 9 11 Varav förfallna 180 dgr 2 795 2 227 1 657 1 309 Reserv för förväntade kreditförluster –2 985 –2 201 –1 678 –1 369 Summa 247 574 31 87 Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt. Not 27 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Skattefordringar 3 953 3 171 1 294 903 Momsfordran 1 000 1 185 1 000 1 185 Övriga fordringar 11 139 32 849 657 892 Fordran koncernföretag – – – 776 876 Summa 16 092 37 204 2 951 779 856 Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Upplupna intäkter 9 624 4 040 119 181 Förutbetalda räntekostnader 9 200 7 843 7 868 6 159 Förutbetalda tomträttsavgäld 1 067 937 761 615 Förutbetalda övriga kostnader 6 025 4 631 5 145 4 134 Summa 25 916 17 451 13 893 11 089 Not 29 Likvida medel Likvida medel uppgår till 36 469 (247 172) kkr i koncernen och 30 059 (246 455) kkr i moderbolaget och består av bank till godo havanden per bokslutsdagen. Tillgodo- havandet redovisas till nominellt värde. Not 30 Eget kapital Aktiekapital Antal, tusental Kkr Röster à Summa röster tusental Serie A 15 582 3 246 10 155 816 Serie B 149 539 31 154 1 149 539 Summa 165 120 34 400 305 355 Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 9 400 (16 000) aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antal utestående aktier till 165 110 600 (165 104 000). Vägt antal utestående aktier för perioden 2024-01-01 – 2023-12-31 uppgick till 165 104 397 (165 116 734). Resultat per aktie uppgick till 0,60 (–4,31) kr för koncernen och 0,73 (3,75) kr för moderbolaget. Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för fogande stående vinst- medel om 2 163 436 mkr disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie, totalt 85 858 kkr. I ny räkning överföres 2 077 578 kkr. Not 31 Obeskattade reserver Moderbolaget 2024 2023 Överavskrivningar på maskiner och inventarier 2 505 2 716 2 505 2 716 107 Finansiella rapporter ===== SIDA 108 ===== Not 32 Skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 1 724 000 711 967 938 000 528 500 (varav checkräkningskredit) (0) (0) (0) (0) Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 124 408 106 557 45 213 129 850 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år 2 351 367 2 591 000 1 457 150 1 253 250 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år 2 001 547 2 325 509 704 797 976 259 Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år – – – – Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och räntederivat 6 201 321 5 735 033 3 145 160 2 887 859 Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivat instrument. Not 33 Räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående värde 5 628 476 7 535 017 2 758 009 4 625 400 Förändring långfristiga fastighetslån –563 596 –36 507 –67 563 –40 891 Förändring kortfristiga fastighetslån 441 033 –32 033 –161 500 11 500 Förändring företagscertifikat 473 000 –890 000 473 000 –890 000 Förändring obligationer 98 000 –948 000 98 000 –948 000 Förändring checkräkningskredit – – – – Utgående värde 6 076 913 5 628 476 3 099 947 2 758 009 Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (131 975) kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Not 34 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Personalens källskatt och sociala avgifter 2 413 2 194 2 413 2 194 Moms –997 355 797 17 Skulder till koncernföretag – – – 86 675 Övriga poster 2 568 3 484 2 084 1 134 Summa 3 984 6 033 5 294 90 020 Not 35 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Skatt avseende: Obeskattade reserver i koncernföretag Ingående balans 560 2 632 Förändring rapport över totalresultat 720 –2 072 Utgående balans 1 280 560 Finansiella instrument Ingående balans 20 487 46 922 20 487 46 922 Förändring rapport över totalresultat –9 161 –26 435 –9 161 –26 435 Utgående balans 11 326 20 487 11 326 20 487 Underskottsavdrag Ingående balans –36 983 –38 326 –22 739 –11 653 Förändring rapport över totalresultat 10 293 1 343 21 753 –11 086 Utgående balans –26 690 –36 983 –986 –22 739 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Ingående balans 1 580 558 1 953 164 206 642 202 553 Förändring rapport över totalresultat 39 458 –358 154 753 4 089 Försäljning via bolag – –24 135 Förvärv via bolag 6 443 9 683 Utgående balans 1 626 459 1 580 558 207 395 206 642 Avgår tillgångsförvärv bolag Ingående balans –238 376 –254 789 Årets försäljningar – 26 096 Årets förvärv –6 443 –9 683 Utgående balans –244 819 –238 376 Summa utgående balans 1 367 556 1 326 246 217 735 204 390 Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Under- skottsavdrag utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. 108 Finansiella rapporter ===== SIDA 109 ===== Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 6 731 6 072 6 731 6 072 Upplupna räntor 9 742 9 915 3 064 1 943 Vilande stämpelskatt 11 943 11 943 – – Förutbetalda hyresintäkter 54 277 42 311 17 439 17 125 Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 5 627 4 612 2 535 2 397 Övriga interimsskulder 7 333 7 024 5 755 3 593 Summa 95 653 81 877 35 524 31 130 Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Fastighetsinteckningar 4 302 348 4 422 348 1 273 006 1 499 506 Summa 4 302 348 4 422 348 1 273 006 1 499 506 (varav inteckningar i tomträtt) (781 325) (1 007 825) (315 925) (542 425) Not 38 Finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder och tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Fordringar Derivatinstrument 54 983 99 452 Hyresfordringar 2 619 1 759 Övriga fordringar 16 091 2 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 916 17 451 Likvida medel 36 469 247 172 Skulder Långfristiga skulder –4 398 496 –4 995 472 Derivatinstrument Leverantörsskulder –16 520 –18 647 Övriga skulder –4 599 –713 875 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter –95 654 –81 876 Summa 81 095 269 231 54 983 99 452 –4 515 268 –5 809 870 Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på under liggande lån mot fast ränta. För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 47 ,7 mkr. Beräkningen baseras på diskonterade framtida kassaflöden. 109 Finansiella rapporter ===== SIDA 110 ===== Not 39 Tilläggsupplysningar till kassaflödet Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Av- och nedskrivningar 770 2 454 Vinst vid försäljning av bilar –432 –1 728 –432 –1 728 Bokslutsdispostioner –43 076 49 399 Anteciperade utdelningar –75 000 –750 000 Övriga, ej kassaflödes påverkande poster –2 756 –47 997 7 312 163 Summa –3 188 –49 725 –110 426 –699 712 Not 40 Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan. Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 2 042 228 361 Årets vinst Kronor 121 207 182 Kronor 2 163 435 543 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 857 512 I ny räkning överföres Kronor 2 077 578 031 Kronor 2 163 435 543 Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85 858 kkr och utgör 50,2 procent av kon- cernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tid, ska uppgå till 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 45,2 procent och moderbolagets soliditet till 34,2 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram- lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie- bolagslagen. Not 41 Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser efter balansdagen att rapportera. 110 Finansiella rapporter ===== SIDA 111 ===== Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 2 042 228 361 Årets vinst Kronor 121 207 182 Kronor 2 163 435 543 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 857 512 I ny räkning överföres Kronor 2 077 578 031 Kronor 2 163 435 543 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 50,2 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs- karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter f öreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 45,2 procent och moderbolagets soliditet till 34,2 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram- lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie- bolagslagen. 111 Finansiella rapporter ===== SIDA 112 ===== Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp rättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före tagets ställ- ning och resultat, samt att koncernförvaltnings berättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksam- het, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 19 mars 2025 Lennart Karlsson Styrelseordförande Birgitta Leijon Styrelseledamot Lena Hedlund Styrelseledamot Christina Holmbergh Styrelseledamot Johan Vogel Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2025 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 112 Finansiella rapporter ===== SIDA 113 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 73–77 . Bolagets årsredo vis ning och koncernredovisning ingår på sidorna 78–112 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassa flöde för året enligt årsredovis nings lagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års redo vis nings lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och års redo visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolags- styrnings rapporten på sidorna 73–77 . Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo vis ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balans- räkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo vis ningen är förenliga med innehållet i den komp letterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och över tygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda- hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår profes- sionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovis ningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisions- åtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i års- redovisningen och kon cernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk- nings åt gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 13 589,2 mkr och värdeförändringen till 37 ,9 mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering- arna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av lik- nande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redovisningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod, modell och indata i de externt upprättade värderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd mark- nadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat använd modell för fastighets- värdering. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakans- grad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredo- visningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen och återfinns på sidorna 1–72 och 117–132. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi- sionsberättelse. Det är styrel sen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyr kande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor mation som identifieras ovan och överväga om informa- tionen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vid denna genom gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel aktig heter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl- diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredo- visningslagen och, vad gäller koncern redo vis ningen, enligt IFRS Redovisningsstandar- der så som de antagits av EU. Styrelsen och verk ställande direktören ansvarar även för 113 Finansiella rapporter ===== SIDA 114 ===== den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern redo visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämp ligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk sam heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk- tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet inte innehåller några väsent liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions berättelse som inne- håller våra uttalan den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års redo visningen och koncernredovis ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför gransknings åtgär der bland annat utifrån dessa risker och inhäm- tar revisions bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig het som beror på misstag, efter- som oegent ligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga ute- lämnanden, felaktig infor mation eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings åt gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna k ontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp skatt ningar i redovisningen och till- hörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direk tören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern redovisningen. Vi drar också en slut sats, med grund i de inhämtade revi- sionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän- delser eller för hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets för måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets- faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys ningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäker hetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otill räck liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redo- vis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan den göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verk samheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne hållet i årsredo- visningen och koncernredovis ningen, däribland upp lys ningarna, och om årsredo vis- ningen och koncernredovis ningen återger de under liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamåls- enliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärs- enheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncern- redovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade om fatt ning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor mera om betydelsefulla iakt- tagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele vanta yrkes- etiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års redo visningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga fel- aktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa om råden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra för- fattningar för hind rar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt ning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten förslaget i förvaltningsberättel- sen och beviljar styrel sens ledamöter och verkställande direktören ansvars frihet för räken skaps året. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, om fatt ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets ange- lägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. 114 Finansiella rapporter ===== SIDA 115 ===== Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo vis ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolags lagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersätt nings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk- ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings- åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksam heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts under lag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran- skat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovis- ningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap- portering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers- marknaden för Heba Fastighets AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsent- ligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna- den, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel- aktig heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en gransk- ning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkande- uppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef- rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor- teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm- ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överens stämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 73–77 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår gransk ning av bolagsstyrningsrap- porten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisions sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis ningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överens stämmelse med årsredovisnings lagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av bolagsstämman den 24 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan 5 maj 2011. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 115 Finansiella rapporter ===== SIDA 116 ===== Fem år i sammandrag Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 562 566 510 450 394 Drifts- och underhållskostnader –153 –157 –142 –131 –114 Fastighetsskatt –5 –6 –7 –6 –6 Driftsöverskott 404 402 361 313 274 Centrala adm.kostnader –39 –37 –38 –37 –34 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures –50 36 –1 –1 – Finansiella intäkter 25 34 25 19 4 Finansiella kostnader –162 –177 –104 –60 –52 Tomträttsavgälder –4 –4 –5 –5 –5 Förvaltningsresultat inkl värdeförändring 174 255 238 229 187 varav Förvaltningsresultat 216 271 238 229 187 Nedskrivning finansiella tillgångar –18 – – – – Resultat fastighetsförsäljning –7 –75 – –2 – Värdeförändring förvaltningsfastigheter 38 –1 085 –603 1 491 744 Värdeförändring räntederivat –45 –128 227 56 –21 Resultat före skatt 142 –1 044 –138 1 774 910 Skatt –43 332 2 –299 –192 Årets resultat 99 –712 –136 1 475 718 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 589 12 773 15 718 14 673 12 046 Nyttjanderättstillgång tomträtt 144 126 157 158 167 Övriga anläggningstillgångar 351 452 698 471 344 Omsättningstillgångar 45 27 82 55 122 Likvida medel 37 247 101 159 97 Summa tillgångar 14 166 13 625 16 756 15 516 12 776 Eget kapital och skulder Eget kapital 6 451 6 438 7 225 7 493 6 125 Leasingskuld 144 126 157 158 167 Räntederivat – – – – 55 Uppskjuten skatteskuld 1 368 1 326 1 709 1 710 1 412 Räntebärande skulder 6 077 5 628 7 535 6 025 4 915 Icke räntebärande skulder 126 107 130 130 102 Summa eget kapital och skulder 14 166 13 625 16 756 15 516 12 776 Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257 285 283 261 241 Direktavkastning, % 3,0 3,2 2,3 2,2 2,3 Hyresintäkter per kvm, kr 2 182 1 987 1 802 1 726 1 636 Drift och underhåll per kvm, kr 594 574 524 525 499 Bokfört värde per kvm, kr 51 599 50 068 51 344 53 767 46 560 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 214,2 252,1 196,6 232,7 187,7 Investeringar, mkr 899,5 327,4 1 648,4 1 404,6 1 272,9 Överskottsgrad, %¹) 71,9 71,1 70,9 69,6 69,5 Förvaltningsmarginal, % 38,4 47,9 46,7 50,9 47,6 Räntetäckningsgrad, ggr¹) 2,3 2,5 3,3 4,8 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %¹) 2,8 2,2 2,3 0,9 1,1 Skuldsättningsgrad, ggr¹) 0,9 0,9 1,0 0,8 0,8 Belåningsgrad, % 44,7 44,1 47,9 41,1 40,8 Nettobelåningsgrad, % 44,5 43,1 48,3 41,1 41,4 Soliditet, %¹) 45,5 47,2 43,1 48,3 47,9 Avkastning eget kapital, %¹) 1,5 –10,4 –1,9 21,7 12,3 Avkastning totalt kapital, %¹) 2,2 –5,7 –0,2 13,0 8,3 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 0,60 –4,31 –0,82 17,87 8,70 Kassaflöde, kr¹) 1,30 1,43 1,19 1,41 1,14 Eget kapital, kr¹) 39,07 38,99 43,75 45,38 37,10 Substansvärde (NAV), kr¹) 47,02 46,42 52,73 55,73 45,98 Börskurs, kr 32,75 35,45 36,30 78,80 57,25 Fastigheternas bokförda värde, kr¹) 82,30 77,36 95,19 88,87 72,96 Antal aktier vid årets slut, tusental 165 111 165 104 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 117 165 120 165 120 165 120 ¹) Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 116 Finansiella rapporter ===== SIDA 117 ===== Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Hållbarhetsredovisning 118 Hållbarhetsnoter 121 GRI-index 124 Revisorns yttrande 127 Övrigt Hållbarhets rapportering 117 ===== SIDA 118 ===== Hållbarhetsredovisning Rapporteringscykeln avser helår och denna rapport omfattar perioden 1 januari – 31 december 2024. Hållbarhetsredovis- ningen har översiktligt granskats av Ernst & Young AB. Före- gående hållbarhetsredovisning publicerades i mars 2024. I håll- barhets redovisningen lämnas kompletterande information om hur Heba har gått till väga för att identifiera de fokusområden som ligger till grund för hållbarhetsarbetet, väsentliga hållbar - hetsfrågor och GRI-upplysningar, samt hur Heba tillmötesgår önskemål från bolagets intressenter. I hållbarhetsredovisningen redogörs också för antaganden och källor för de omvandlings- faktorer som används samt anger kompletterande data till årsredovisningen. Heba har valt att använda de befintliga sektor standarden för construction and real estate, då de lämpar sig väl för Hebas verksamhet. Vid frågor om rapporten kontaktas Patrik Emanuelsson, vd, 08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se. Hebas hållbarhetsorganisation – Strategi och styrning Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn. Hållbar- hetspolicyn ligger till grund för hållbarhetsarbetet i sin helhet och styrelsen fastställer årligen den strategiska planen för arbetet i affärsplanuppföljningen. I Hebas hållbarhetspolicy framgår det att Heba ska bedriva verksamheten på ett ansvars- fullt sätt med hänsyn till organisation, samhälle och miljö. I linje med globala mål ska Heba på lång sikt inte lämna ett negativt avtryck på klimatet för att bidra till Parisavtalets mål om att begränsa den globala uppvärmningen. Hållbarhetspolicyn uppdaterades senast 2023-05-31. Hebas uppförande kod ligger till grund för bolagets etiska förhållningssätt och för att skapa en god arbetsmiljö. Koden tar upp hur vi ska agera mot varandra med respekt och nolltolerans mot all form av diskri- minering. Hur man som medarbetare ska känna sig trygg att kunna anmäla något som upplevs fel och strider mot upp- förandekod eller annan policy. Uppförandekod för leverantörer framtagen av Fastighetsägarna används för samtliga leveran- törer, för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess under- leverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättig heter. Vd är övergripande ansvarig för hållbarhetsarbetet, hållbar- hetsstrategin och att verksamheten bedrivs i enlighet med policyn och uppförandekod. Vd tillser att ansvar och befogen- heter är kommunicerade och tydliggjorda på ett sådant sätt att hållbarhetsansvaret bedrivs ansvarsfullt och effektivt. Vd driver hållbarhetsarbetet tillsammans med hållbarhetschefen och resterande medlemmar av ledningsgruppen. Klimatrelaterade frågor i det dagliga arbetet är integrerade i verksamheten. Hållbarhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som integrerat i fastighetsplanen. Ledningsgruppen sätter mål för hållbarhetsarbetet som utförs inom respektive verksamhets- område och följer regelbundet upp resultatet av arbetet. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Externa åtaganden • Heba bidrar till att realisera FN:s Globala hållbarhetsmål. Läs mer på sidan 43. • Hebas klimatmål är i linje med vetenskapen (Science Based Target initiative, SBTi) • Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer. I den dagliga verksamheten ansvarar respektive chef för att varje med arbetare har erforderlig kunskap och information för att kunna bedriva det dagliga arbetet på ett sätt som överens- stämmer med hållbarhetspolicyn. Samtliga medarbetare får årligen en utbildning i uppförandekod, anti korruption och hållbarhet. Policyer och kvalitets- och miljöledningssystem: • Hebas hållbarhetspolicy: I hållbarhetspolicyn innefattas kvalitets policy, miljöpolicy, etikpolicy, arbetsmiljöpolicy, jämställdhets policy samt alkohol- och drogpolicy. • Hebas uppförandekod: Hebas uppförandekod (koden) gäller för alla som arbetar hos Heba. Vd ansvarar för att samtliga medarbetare går igenom koden årligen. De konsulter och leverantörer som arbetar för Heba ska känna till koden. • Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer: Heba tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess under- leverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättigheter. Leverantören åtar sig att följa kraven och Heba ansvarar för att varje år genomföra en stickprovs kontroll. • Kvalitets- och miljöledningssystem: För att säkerställa att alla processer drivs utifrån ett kvalitets- och miljöperspektiv har Heba ett certifierat kvalitets- och miljöledningssystem enligt ISO 9001:2015 och 14001:2015. Heba har en visselblåsartjänst, som hanteras av en extern part. Under 2024 har inga korruptionsincidenter eller andra överträ- delser mot Hebas hållbarhetspolicy, uppförandekod eller Fastig- hets ägarnas uppförandekod för leverantörer rapporterats. Hållbarhetsredovisningen har tagits fram av Hebas ledningsgrupp och godkänts av styrelsen. Hebas hållbarhetsredovisning 2024 är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, och omfattar hela Heba-koncernen. Hållbarhetsredovisningen utgör också Hebas lagstadgade hållbarhetsrapport i enlighet med den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024 och finns på sidorna 25–43 samt 118–127 . Under ”GRI-index” redovisas standardinformation som är obligatoriska, samt tilläggsindikatorer som är väsentliga för Heba inom ekonomi, miljö och socialt. Inga väsentliga förändringar har skett i jämförelse med föregående års rapportering. 118 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 119 ===== Hållbarhetsrisker och intressentdialog Heba har genomfört en omfattande riskanalys utifrån de strategiska målen, intressentbehov samt väsentlighet, utfallet ligger som grund för de väsentliga indikatorerna som Heba redovisar, se riskanalys på sidorna 58–61. Arbetet har utförts med hänsyn till försiktighetsprincipen. I arbetet har det identi- fierats hållbarhetsfrågor där Heba har störst påverkan på omvärlden ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt per- spektiv samt hur viktiga dessa frågor är för Hebas intressenter. Under året har Heba förberett inför kommande rapportering enligt CSRD. Klimatrisker analyseras på kort- och lång sikt med hjälp av scenario analyser, både avseende omställningsrisker och fysiska risker. Heba för en löpande och öppen dialog med bolagets intressenter i den dagliga verksamheten, exempelvis genom kund- och leverantörskontakter, kundnöjdhetsunder- sökningar och medarbetarsamtal. Återkoppling till intressen- terna sker löpande i de olika dialogforumen. Hebas fokusområden har utgångspunkt i organisation, samhälle och miljö, läs mer på sidorna 25–43. Samtliga frågor är bedömda som väsentliga ur ett hållbarhetsperspektiv för extern rapportering. Vissa hållbarhetsfrågor är indirekt kopp- lade till Hebas verksamhet och företagets värdekedja, exem- pelvis hos kunder eller leverantörer. Heba anger löpande i årsredo visningen var i värdekedjan som de olika hållbarhets- frågorna har påverkan. Kartläggning och analys av intressenter och dess förväntningar är en viktig del av utformningen av riskmodellen och därav årets aktiviteter i affärsplanen. Intressentgrupp Viktigaste frågor Dialog Hyresgäster • Hyra • Inomhusklimat • Trygghet i och kring fastigheterna • Möjligheten till källsortering • Tillgänglighet • Hyresgästenkät • Kundtjänst och felanmälan • Hyresgästmöten • Samrådsmöten • Hyresgästtidning Aktieägare • Hållbar tillväxt • Stabil avkastning • Årlig utdelning • Möten med ägarrepresentanter • Årsstämma • Finansiella rapporter • Investerarträffar Analytiker • Tydlig redovisning • Tillväxt • Enskilda möten med analytiker • Finansiella rapporter Långivare • Finansiell stabilitet • Tydlig rapportering • Hållbarhet • Möten med representanter från finansmarknaden • Finansiella rapporter Leverantörer • Finansiell stabilitet • Långsiktighet • Professionalitet • Samverkan i hållbarhetsarbete • Vid upphandling av ramavtal, beställningar och möten. • Uppföljning av uppförandekod för leverantörer • Platsbesök och möten Politiker och kommunala tjänstemän • Finansiell stabilitet • Långsiktighet • Hållbarhet • Markanvisningstävlingar • Möten med kommuner och myndigheter Hyresgästförening • Information • Transparens • Samarbete • Hyresförhandlingar • Trygghetsvandringar • Samråd Medarbetare • Arbetsmiljö • Utveckling • Lön och förmåner • Information och samarbete • Medarbetarsamtal • Konferenser • Medarbetarundersökningar 119 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 120 ===== Väsentlighetanalys Väsentlighetsanalysen har sin grund i intressentdialoger och omvärlds analyser som sker löpande. Senaste uppdateringen har skett under 2024. Hållbarhetsfrågornas väsentlighet beskriver betydelsen för intressenten på y-axeln och Hebas påverkan på omvärlden på x-axeln, samtliga frågor bedöms viktiga men har inom frågorna värderats. Väsentlighetsanalysen är en del av bolagets årliga arbete med att kartlägga risker och möjlig heter som är grunden till kommande års affärsplan. För varje väsentlig hållbarhetsfråga finns ett kopplat mål som kontinuerligt följs upp. Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn som godkänns av styrelsen årligen. Risk och väsentlighetsanalyserna har genomförts av ledningsgruppen och kopplats till aktiviteter som har antagits av styrelsen. Samtliga aktiviteter följs löpande upp av ledningsgruppen under året och uppfyllnad presenteras för styrelsen varje kvartal. Hållbarhet för Heba innebär att ta ansvar för helheten, som även inkluderar påverkan utanför verksamheten. Hållbara leve- rantörskedjor är en av de väsentliga frågorna för att säkerställa efter levnad av mänskliga rättigheter. Risken för brott mot mänskliga rättigheter bedöms främst avse bolag flera steg bort i leverantörskedjan, exempelvis bristande arbetsmiljö i fabriker eller andra krav kring kemikaliehantering. Heba har förståelse för att verksamheten har hög påverkan på omvärlden som en del av en kedja. Heba ska inte lämna ett negativt avtryck på miljön, vilket är högst väsentligt både för intressenter och för bolagets påver- kan på omvärlden. För att läsa mer om hur Heba arbetar med respektive område, Organisation, Samhällsansvar och Miljö se sidan 27 . Bolagets sammanfattade risk analys återfinns på sidorna 58–61. 1. Hälsa och välmående 2. Mångfald och lika möjligheter 3. Personlig utveckling 4. Hållbara leverantörskedjor 5. God affärsetik 6. Trygga bostäder 7 . Energianvändning 8. Hållbara material- och produktval 9. Klimatrisker 10. Cirkulär avfallshantering 11. Netto-noll klimatpåverkan 12. Ökad hållbar finansiering 1 3 12 6 2 9 5 4 11 8 7 10 Betydelse för intressenter Hebas påverkan på omvärlden Hög Hög Hållbarhetsmål Hebas hållbarhetmål är uppdelade på organisation, samhälle och miljö. Inom organisationen arbetar vi med jämställdhet och att våra medarbetare ska spegla samhällets mångfald. Våra med arbetare ska må bra på jobbet med låg sjukfrånvaro och alla ska ha lika möjligheter att utvecklas. Våra hyresgäster ska känna sig trygga i våra hus och livet omkring fastigheterna. Vi genomför löpande kundundersökningar där vi har som mål att ligga i linje med branschindex för hyresbostadsbolag i Stockholm. Samhällsansvar handlar om att vi skapar boende- former för många människor och arbetar med sociala kontrakt. Vi samarbetar med välgörenhetsorganisationer som arbetar med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet. Hebas förvalt- ningsverksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030 och det långsiktiga målet är att hela verksamheten ska bli klimatneutral senast år 2045. Detta övergripande mål mynnar ut i delmål som ska uppnås längs vägen. Fram tills att bolaget inte längre lämnar ett negativt avtryck på miljön så sker klimatkompensa- tion för utsläppen inom scope 1 och 2 vilket gjorts sedan 2018. Heba har tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om att köpa negativa utsläpp från bio-CCS, anläggningen pla- neras stå färdig år 2027/2028. Läs mer om hållbarhetsmålen på sidorna 25–43. 120 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 121 ===== Hållbarhetsnoter Vår organisation 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 2024 2023 2022 Personalrörelse Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Nyanställningar Under 30 år 0 0% 1 0% 1 0% 30–50 år 4 75% 2 50% 0 0% Över 50 år 1 100% 0 0% 0 0% Totalt 5 80% 3 33% 1 0% Andel av totalt antal anställda 12% 7% 2% Personer som slutat Under 30 år 0 0% 2 0% 0 0% 30–50 år 1 0% 1 0% 2 0% Över 50 år 1 0% 7 14% 3 100% Totalt 2 0% 10 10% 5 60% Andel av totalt antal anställda 5% 22% 10% Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor. 404-1, 404-3 Träning och utbildning Kvinnor Män Totalt Antal anställda 21 21 42 Totalt erbjudna timmar; Utbildningsprogram 168 168 336 Varav genomförda timmar 120 160 280 Totalt genomförda timmar; Individuella utbildningar 175 124 299 Snittimmar per anställd/år 14 14 14 Andelen medarbetare som under året haft medarbetarsamtal 90% 100% 95% Andelen medarbetare som under året fått utbildning i Hebas uppförandekod 89% 100% 95% 405-1 Mångfald och jämställdhet Antal anställda fördelat per typ av anställning 2024 2023 2022 Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Totalt antal anställda 43 53% 40 48% 47 40% Tillsvidareanställda 43 53% 40 48% 47 40% Varav heltid 43 53% 40 48% 46 41% Varav deltid 0 0% 0 0% 1 0% Visstidsanställda 0 0% 0 0% 0 0% Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på anställningstyp och kön. 2024 2023 2022 Sammansättning av företaget Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Styrelse 5 60% 5 40% 5 40% Under 30 år 0 0% 0 0% 0 0% 30–50 år 0 0% 2 0% 2 0% Över 50 år 5 60% 3 67% 3 67% Ledning 7 71% 6 67% 6 67% Under 30 år 0 0% 0 0% 1 100% 30–50 år 4 75% 3 67% 2 50% Över 50 år 3 67% 3 67% 3 67% Övriga anställda 36 50% 34 44% 41 34% Under 30 år 2 0% 3 0% 5 20% 30–50 år 14 64% 14 64% 15 53% Över 50 år 20 45% 17 35% 21 29% Tabellen visar sammansättning av företaget vid årsskiftet uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av före taget. 121 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 122 ===== Vår miljö 302-1 Energianvändning inom organisationen Energianvändning inom organisationen avser tjänstebilar och förmåns bilar körda i tjänst som ägs av Heba, samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år, faktiskt värde (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter). Energianvändning (kWh) 2024 2023 2022 El 7 845 153 8 871 106 8 112 246 Varav egenproducerad solenergi 199 018 226 145 155 612 Fjärrvärme 15 720 311 19 869 144 20 183 502 Drivmedel tjänstebilar 37 896 45 369 44 957 Totalt 23 603 360 28 785 619 28 340 705 Varav förnybar energi 89% 92% 89% 302-3 Energiprestanda i byggnader Vid beräkning av energiintensitet används fastighetsbeståndet som finns redovisat helår, vilket för denna rapport innebär år 2024. Beräkningarna utförs med uppvärmd yta (A-temp). Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen, graddagskorrigerad. Hyresgästernas el är inte inkluderad. 302-3 2024 2023 2022 Energiintensitet (kWh/kvm) 75 81 86 302-4 Minskning av energianvändning Vid beräkning av minskning av energianvändning används 2021 som basår, i linje med energimål fram till 2028 om minskning av energianvändning med 18 procent. Under året har vi uppfyllt målet, fyra år i förväg och nya mål har antagits. Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen. Beräkning utgår från fastig hets- beståndet som finns redovisat helår vilket för denna rapport innebär år 2024. Genom att minska energianvändningen, kan vi reducera våra utsläpp inom scope 2, en viktig del för att ha effektiva hus med så låg klimatpåverkan i driften som möjligt. Hyres- gästernas el är inte inkluderad. 302-4 2024 2023 2022 2021 Minskning av energianvändning (i jämförelse mot basår) 19% 13% 7% Basår Klimatpåverkan – Utsläpp Heba redovisar utsläppen enligt GHG (Green House Gas) protokollet ”operational control approach”. Det innebär att direkta utsläpp och utsläpp för inköpt energi redo- visas inom scope 1 respektive scope 2 där Heba äger källan till utsläppet. Heba redo- visade scope 3 för första året 2021. Inga biogena utsläpp rapporteras. Växthusgasutsläpp 305-1, 305-2, 305-3 (Ton CO2) 2024 2023 2022 Scope 1 Tjänstebilar och förmånsbilar 1 5 5 Scope 2 El (market based) 0 0 0 El (location based) 290 328 300 Fjärrvärme (market based) 571 848 881 Fjärrvärme (location based) 880 910 930 Summa scope 1 och 2 572 853 886 Klimatkompensation 572 853 886 Scope 3 Uppströms Byggvaror nyproduktion 0 3 186 9 026 Byggvaror renovering 406 1 152 2 426 Byggavfall 1 2 20 Medarbetarnas pendling 9 4 16 Nedströms Hyresgästernas restavfall 183 184 391 Hyresgästernas osorterade avfall 7 25 88 Hyresgästernas elförbrukning 183 213 323 Summa scope 3 789 4 766 12 290 Summa totala utsläpp 1 361 5 619 13 176 305-1 Scope 1 Tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba. Emissionsfaktorer från Naturvårdsverket. 305-2 Scope 2 Samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastig heter) Specifika emissionsfaktorer från respektive energileverantör rapporteras som ”market based method”, för år 2023. För ”location based method” utgår beräkningarna av el från svensk elmix enligt Boverket (0,037 kgCO2/kWh) och för fjärrvärme svenskt medelvärde enligt Boverket för 2023 (0,056kg CO2/kWh). 305-3 Scope 3 Uppströms Klimatpåverkan från byggvaror vid nyproduktion Ingen tillträdd och inflyttad nyproduktion har skett under året. Klimatpåverkan från byggvaror vid renovering Färdigställd renovering under året har klimatberäknats med hjälp av ett schablonvärde per kvadratmeter. Klimatpåverkan från avfall för energiåtervinning från bygg arbetsplats Beräkning baseras på inrapporterade tippkvitton från miljö kontrol ler i varje projekt. Det blandade avfallet antas gå till förbränning och multipliceras med en generell emissions faktor från IVL (0,3 kgCO2e/kg avfall). Klimatpåverkan från medarbetarnas pendling Avser medarbetarnas pendling till och från arbetsplatsen under året. Beräkningarna utgår från en enkät som samtliga medarbetare har besvarat rörande transporter samt med emissionsfaktorer från Naturvårdsverket. Nedströms Klimatpåverkan från hyresgästernas restavfall Hyresgästernas hushållsavfall vägs och vikten dokumenteras av avfalls entreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablonberäknas utifrån A-temp och multi pliceras med emissionsfaktor från IVL (0,2 kgCO2e/kg avfall). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024. Klimatpåverkan från hyresgästernas osorterade avfall/grovsopor Osorterat avfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablon beräknas utifrån A-temp och multi pliceras med emissions faktor från IVL (0,3 kgCO2e/kg avfall). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024. 122 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 123 ===== Klimatpåverkan från hyresgästernas elförbrukning Beräkning baseras på uppmätt elanvändning från elnätsägare, med avdrag för fastig- hetsel (se scope 2). Där för året inte statistik varit tillgänglig vid tidpunkten för rappor- tering, används data från 2023. Varje Hållbart hyreskontrakt per hyresgäst antas ha ett elavtal med energi från förnybara källor. Resterande multipliceras med emissionsfaktor för svensk elmix enligt Boverket då vi saknar information om fördelningen av grön el. (0,037 kgCO2e/kWh). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024. 305-4 Intensitet av växthusgaser från byggnader Intensiteten av växthusgaser från scope 1 och 2 (förvaltningen) beräknas av samtliga utsläpp i relation till den uthyrbara ytan, BOA/LOA. 305-4 2024 2023 2022 Utsläppsintensitet (kg CO2/kvm) 2,2 3,4 2,9 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp Minskning av växthusgaser utgår från år 2018 som basår, där samtliga utsläpp inom scope 1 och 2 ska reduceras med minst 50 procent fram till år 2030. Under året har målet redan uppnåtts och resan mot en klimatneutral verksamhet fortsätter. Minsk- ningen beror på att den faktiska energianvändningen har reducerats tack vare energi- åtgärder samt att bränslemixen förbättrats. Minskningen presenteras som den acku- mulerade reduceringen, från år 2018. Basåret är valt utifrån då strategiska mål antogs, med ökat fokus på hållbarhet i linje med godkända mål av SBTi. 305-5 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Minskning av utsläpp 53% 29% 27% 30% 24% 22% Basår CRE 2 Vattenintensitet i byggnader Vid beräkning av vattenintensiteten inkluderas samtliga fastigheters vatten förbruk- ning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter) i relation till ytan (A-temp). CRE 2 2024 2023 2022 Vattenförbrukning (tusen m3) 299,4 299,2 342,7 Vattenintensitet (m3/kvm Atemp) 1,1 1,1 1,2 CRE8 Andel miljöcertifierade byggnader Den certifierade ytan i relation till den totala ytan per bokslut 31 december 2024, BOA/LOA. CRE8 Miljöcertifierade fastigheter (kvm) 2024 2023 2022 Total certifierad yta, Miljöbyggnad Silver 48 499 39 724 32 811 Total certifierad yta, Skanska Hållbar Hyresbostad 13 573 13 573 13 563 Total certifierad yta, Svanen 0 0 8 541 Total certifierad yta, BREEAM 3 935 0 6 734 Andel av total uthyrningsbar yta 26% 21% 21% Vår roll i samhället 201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde Direkt genererat ekonomiskt värde, mkr 2024 2023 Intäkter 561,8 565,7 Värdeförändring, fastigheter 37,9 –1 084,5 Värdeförändring, derivat –44,5 –128,3 Finansiella intäkter 25,2 34,3 Totalt 580,4 –612,8 Fördelat ekonomiskt värde, mkr 2024 2023 Leverantörer m.m.¹) 136,8 139,7 Medarbetare 55,1 54,2 Kreditgivare 136,8 142,7 Aktieägare²) 85,9 74,3 Samhället³) 8,9 10,2 Övrigt⁴) 8,6 –51,9 Bibehållet ekonomiskt värde 148,3 –982,1 Totalt 580,4 –612,8 ¹) Driftkostnader, reparationer och underhålll samt övriga fastighetskostnader. ²) Baserat på genomförd utdelning under året. ³) Fastighetsskatt och tomträttsavgäld. ⁴) Resultat från andelar i gemensamt styrda företag. 205-1, 205-2, 205-3 Antikorruption 2024 2023 2022 Andel riskutvärderad verksamhet 100% 100% 100% Andelen medarbetare som under året fått en utbildning i antikorruption 95% 98% 89% Anmälda korruptionsincidenter 0 0 0 Styrelse, vd och ledningsgrupp har tagit del av utbildningen i antikorruption. 414-1 Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2024 2023 2022 Leverantörer med signerad uppförandekod 100% 29% – Reviderade leverantörer utifrån uppförandekod 23% 6% – Avser total andel av Hebas väsentliga leverantörer som undertecknat uppförandekoden för leverantörer samt andel leverantörer som blivt granskade och reviderade med utgångpunkt i koden under året. Väsentlig leverantör definieras utifrån antal köp och/ eller totalt inköpsvärde. 123 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 124 ===== GRIindex Nivå på tillämpning Heba har rapporterat i enlighet med GRI-standards under perioden 1 januari – 31 december 2023. GRI 1 som används GRI 1: Foundation 2021 Tillämpliga GRI-sektorsstandarder Finns ännu inga tillämpliga GRI-sektorsstandarder GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Detaljer om organisationen 79 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 79, 118 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 118 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 118, 122 2-5 Externt bestyrkande 127 Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 21–43, 118 2-7 Anställda 98, 121 Heba rapporterar inte medarbetare per region Konsulter inkluderas ej i data Samtliga medarbetare är anställda i Sverige Ej väsentligt 2-8 Arbetare som inte är anställda – Heba har inga arbetare som inte är anställda. Inte tillämpbart Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 73–76, 118–120 2-10 Nominering och val för högsta styrande organ 73–76 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 71–76 2-12 Styrande organs roll i översyn och hantering av påverkan 118–120 2-13 Delegering av beslutsfattande för hantering av påverkan 118–120 2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsredovisning 118–120 2-15 Intressekonflikter 40, 73–76, 118 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 40, 118–120 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 73–76 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets prestation 73–76 2-19 Ersättningspolicy www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida 2-20 Process för att fastställa ersättningar 73–76, 98 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida 124 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 125 ===== GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 7–10, 71–72 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 40, 118–120 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 40, 118–120 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 40, 59–60, 118–120 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 40, 118–120 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 40, Heba har inte haft några fall av bristande lagefterlevnad år 2024 2-28 Medlemskap i organisationer Fastighetsägarna, Handelskammaren, Almega, Stark&Partner Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 118–120 2-30 Kollektivavtal 42 GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 58–60, 118–120 3-2 Lista på väsentliga frågor 58–60, 118–120 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25–43, 58–60, 118–120 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 200: Ekonomi GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 59–60, 118–120 201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde 123 201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar 60–61 GRI 205: Anti-korruption 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 58–60, 118–120 205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 27, 40, 59, 123 205-2 Utbildning och kommunikation av organisationens policyer och arbetssätt avseende motverkan mot korruption 123 Rapporterar ej totalt antal, endast andel Ej väsentligt 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 123 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 300: Miljö GRI 302: Energi 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 58–60, 118–120 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 122 Rapporterar ej kyla, ånga eller såld energi Ej tillämpbart 302-3 Energiintensitet 122 302-4 Minskning av energianvändning 122 GRI 305: Utsläpp 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 58–60, 118–120 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 123 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 123 125 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 126 ===== GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 400: Socialt GRI 401: Anställning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 121 Heba rapporterar inte medarbetare per region Samtliga medarbetare är anställda i Sverige GRI 404: Träning och utbildning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 121 Heba rapporterar inte data uppdelat på anställningstyp Ej väsentligt 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 121 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 98, 121 GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 40, 58–60, 120 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 40, 123 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – CRE CRE 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 118–120 CRE2 Vattenintensitet 123 CRE8 Miljöcertifierade byggnader 123 126 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 127 ===== Revisorns rapport över översiktlig granskning av Heba Fastighets AB (publ)s hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Heba Fastighets AB (Heba) att översiktligt granska Hebas hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 124–126 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 118. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier res- pektive årsredovisningslagen, enligt den äldre lydelsen i års- redovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidan 118 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informationen i detta dokument och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrappor- ten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En över- siktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implemen- terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie- rade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 20 mars 2025 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 127 Hållbarhetsrapportering ===== SIDA 128 ===== Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Övrigt Definitioner 129 Fastighetsförteckning 130 Årsstämma 132 Finansiell kalender 132 Övrigt 128 ===== SIDA 129 ===== Definitioner Direktavkastning Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade värdeförändringar. Kassaflöde Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassa flödet och efter förändringar av rörelse kapitalet. Överskottsgrad¹) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. Förvaltningsmarginal¹) Förvaltninsresultatet i relation till hyresintäkter. Räntetäckningsgrad¹) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. Genomsnittlig ränta på fastighetslån¹) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. Skuldsättningsgrad¹) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Belåningsgrad¹) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Nettobelåningsgrad¹) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastig- heternas bokförda värde vid periodens utgång. Soliditet¹) Synligt eget kapital i relation till balansomsl utningen. Avkastning eget kapital¹) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. Avkastning totalt kapital¹) Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus ränte kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. Data per aktie Resultat efter skatt Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde¹) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Eget kapital¹) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Substansvärde (NAV)¹) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatte- skuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Fastigheternas bokförda värde¹) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Definitioner för aktieinformationen sidorna 66–67 P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt. P/E-tal II Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt. Totalavkastning Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början. ¹) Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se. 129 Övrigt ===== SIDA 130 ===== Fastighetsförteckning Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Innerstaden Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm 1967 78 14 6 274 9 567 5 1 999 3 429 62 1 652 8 273 14 649 298 000 Ä Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm 1934 26 6 1 866 2 875 2 610 1 508 0 0 2 476 4 383 100 800 Ä Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm 1960/2020 17 17 1 640 3 050 1 423 1 566 10 300 2 063 4 916 109 600 Ä Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/1985 20 20 1 340 2 408 4 271 892 0 0 1 611 3 300 72 800 Ä Sonfjället 1 Bobergsgatan 55–57, 59A–C, 61–65, 61X, Husarvikstorget 4–8, Norra Djurgårdsstaden 2016 72 72 4 885 12 783 17 817 2 128 37 956 5 702 15 866 341 600 T Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 72 72 6 064 13 080 10 25 29 0 0 6 089 13 110 274 105 T Summa innerstaden 285 201 22 069 43 763 39 4 146 9 552 109 2 908 26 215 56 224 1 196 905 Stockholm närförort Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/2013 52 52 2 611 5 724 6 63 122 21 280 2 674 6 127 71 595 Ä Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 443 5 354 4 140 218 14 234 2 583 5 805 102 105 Ä Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 501 5 419 4 129 255 25 372 2 630 6 046 103 637 Ä Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/2013 49 49 2 387 5 165 8 260 512 13 174 2 647 5 851 136 769 Ä Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov 1946/2023 40 40 2 679 5 340 17 271 480 5 73 2 950 5 893 84 234 Ä Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov 1944/2023 37 37 1 598 3 592 4 11 146 0 0 1 609 3 738 53 200 Ä Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/2010 37 37 1 769 3 784 0 0 0 5 66 1 769 3 850 71 000 Ä Borrsvängen 14 Gubbängsvägen 107A–B, 109A–D, Gubbängen 2016 57 57 4 078 8 974 0 0 0 43 347 4 078 9 320 142 748 T Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen 1947/2020 34 34 2 188 4 218 3 43 35 0 0 2 231 4 253 66 479 T Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen 1947/2022 13 13 815 1 541 5 79 102 0 0 894 1 643 16 195 T Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen 1947/2022 13 13 814 1 533 0 0 0 0 0 814 1 533 15 600 T Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen 1947/2021 26 26 1 660 3 067 4 57 46 1 7 1 717 3 120 40 238 T Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969/2023 53 53 4 370 7 758 6 791 472 28 260 5 161 8 490 128 400 Ä Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp 1949/2018 53 53 2 969 5 757 0 0 0 23 166 2 969 5 923 127 000 Ä Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp 1949/2013 18 18 1 224 2 059 2 146 140 12 101 1 370 2 300 49 428 Ä Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950/2017 58 58 3 366 6 360 2 152 233 16 127 3 518 6 721 141 460 Ä Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/Nitvägen 23–25, Västberga 1944/2015/2016 42 42 1 818 3 926 11 258 251 8 66 2 076 4 242 83 688 T Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 58 0 3 614 5 965 9 272 479 20 204 3 886 6 647 128 900 Ä Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen 2019 84 84 3 118 8 600 0 0 0 0 0 3 118 8 600 126 400 T Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954/2016/2017/2019 96 96 5 912 11 001 23 502 416 18 158 6 414 11 575 163 365 T Agnes Cecilia 1 Tappvägen 17–19, Emils Gata 1–7, Tummelisas Gata 6–22, Bagar Bengtssons Gata 4–6, Bromma 2013 85 85 6 154 12 786 5 197 547 55 753 6 351 14 085 244 166 T Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Vällingby 2011/2012 77 77 5 431 11 249 0 0 0 50 365 5 431 11 615 178 000 Ä Summa Stockholm närförort 1 084 1 026 63 519 129 173 113 3 369 4 453 357 3 753 66 888 137 379 2 274 607 130 Övrigt ===== SIDA 131 ===== Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Sydväst Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/ Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972/2024 385 385 24 061 44 273 24 2 716 1 446 323 2 662 26 777 48 380 423 400 Ä Generatorn 7 Björnkullavägen 6–12, 6A, 10A–B, Ebba Bååts Torg 11–15, 19B, 21–29, Huddinge 2017 184 184 11 503 25 352 57 1 753 4 520 86 1 252 13 256 31 124 409 800 Ä Capella 2 Solskensvägen 21–23, Tullinge 2018 155 155 5 276 14 571 44 73 124 54 462 5 349 15 157 193 523 Ä Summa Sydväst 724 724 40 839 84 196 125 4 543 6 090 463 4 376 45 382 94 662 1 026 723 Nordost Galeasen 4 Farkostvägen 2, Lidingö 1955/2021 24 24 1 917 3 521 11 231 357 7 79 2 148 3 958 60 836 Ä Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Lidingö 1954/2022 52 52 2 666 5 610 5 141 127 9 114 2 807 5 851 107 818 Ä Fregatten 4 Fregattvägen 9, Lidingö 1961/2014 73 73 5 409 9 334 10 73 70 0 0 5 482 9 404 159 418 Ä Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Lidingö 1960/2015 72 72 7 549 12 027 9 175 147 40 298 7724 12 471 221 185 Ä Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–83, Lidingö 2007 87 87 5 673 11 077 5 2 730 1 365 165 2 173 8 403 14 615 227 600 Ä Markan 6 Flygvilleslingan 5, 12, 18–20, Täby 2010 52 52 2 848 6 087 0 0 0 54 227 2 848 6 314 103 000 Ä Opalen 2 Boulevarden 35,37,39,41, Tränsgatan 3,5,7, Tränsgatan 1 A–H, Martingalgatan 2, 4, Täby 2020 142 142 9 527 21 086 11 192 2 004 63 1 011 9 719 24 101 388 237 Ä Murklan 1 Johannesbergsvägen 64–118/Vetenskapsvägen 2A–8E, Sollentuna 2020 52 52 3 854 8 364 0 0 0 24 242 3 854 8 606 149 000 Ä Alen 3 Pilgatan 7, 9 A–C, Sjöfartsgatan 12, Skutgatan 13 A–D, Norrtälje 2022 84 84 3 901 9 259 2 290 594 0 0 4 191 9 853 134 418 Ä Gråalen 1 Vegagatan 14 A–E, Hamnvägen 1, 3A–D, Skutgatan 10, 12 A–D, Norrtälje 2021 143 143 8 048 18 175 1 510 874 0 0 8 558 19 049 251 101 Ä Summa Nordost 781 781 51 391 104 541 54 4 343 5 538 362 4 144 55 734 114 223 1 802 613 Nordväst Enköping Romberga 23:58 Eiravägen 4–6, Nannavägen 4–6, Vanadisvägen 6, Enköping 2022 156 156 7 473 14 599 0 0 0 80 583 7473 15 185 179 000 Ä St Ilian 9:3 Sankt Larsgatan 2 D, Enköping 2021 33 33 2 036 3 516 0 0 0 2 17 2 036 3 533 45 000 Ä Gränby 10:7 Liljefors Torg 6, Uppsala 2022 47 47 1 654 4 167 0 0 0 8 48 1 654 4 215 59 000 Ä Summa Nordväst 236 236 11 163 22 282 0 0 0 90 648 11 163 22 930 283 000 Samhällsfastigheter Tärnö 1¹) Brattforsgatan 25A–C, Farsta 2016 1 5 800 14 817 0 5 800 14 817 0 T Årstadalsskolan 5¹) Sturehillsvägen 28–30, Liljeholmen 2010 1 575 1 732 0 575 1 732 0 T Krusmyntan 1¹) Basilikagränd 1, Tyresö 2017 1 4 675 12 891 0 4 675 12 891 0 Ä Krusmyntan 2¹) Basilikagränd 3, Tyresö 2007 1 2 900 6 380 0 2 900 6 380 0 Ä Vinfatet 6¹) Böljevägen 20, Sollentuna 2016 1 4 010 10 502 0 4 010 10 502 0 Ä Fuxen 2¹) Kemistvägen 7–9, Täby 2015 2 4 247 10 917 1 50 4 247 10 968 0 Ä Parken 6¹) Söderby torg allé 20, Salem 2015 1 3 650 8 833 0 3 650 8 833 0 Ä Svänghjulet 4¹) Enhagsslingan 7, Täby 2014 1 3 998 10 747 0 3 998 10 747 0 Ä Österåker Näs 7:7¹) Näs, Österåker 2020 2 4 787 13 268 0 4 787 13 268 0 Ä Vallentuna Åby 1:167¹) Åby Allé, Vallentuna 2020 1 3 915 11 189 0 3 915 11 189 0 Ä Alen 3 Vårdboende¹) Skutgatan 15, Norrtälje 2022 1 5 915 16 472 0 5 915 16 472 0 Ä Äppelträdgården 1¹) Dora Lamms gata 11, Täby 2021 1 3 935 12 432 0 3 935 12 432 0 Ä Gränby 10:6¹) Liljefors Torg 4, Uppsala 2012 2 5 472 12 625 0 5 472 12 625 0 Ä Enköping Romberga 23:54¹) Idunvägen 2, Frejas allé 2, Enköping 2018 1 4 100 10 752 0 4 100 10 752 0 Ä Summa Samhällsfastigheter 0 0 0 0 17 57 979 154 313 1 50 57 979 154 363 0 TOTAL 3 110 2 968 188 981 383 955 348 74 378 179 946 1 382 15 880 263 361 579 781 6 583 848 Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår. I ovan förteckning är inte projektfastighet Källberga Nynäshamn med. ¹) Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts. 131 Övrigt ===== SIDA 132 ===== Årsstämma Årsstämma 2025 i Heba Fastighets AB (publ) Tid torsdag den 24 april kl 16.00 Plats Bio Fågel Blå, Skeppargatan 61, Stockholm Anmälan Den som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska: Dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken måndagen den 14 april 2025. Dels anmäla sitt deltagande till bolaget per e-post: GeneralMeetingService@euroclear.com, per post: Heba Fastighets AB, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon: 08-402 91 33 senast onsdagen den 16 april 2025. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltar registrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktie- ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per avstämningsdagen måndagen den 14 april 2025. Omregistre- ring kan vara till fällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner och krav på framför- hållning. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren senast onsdagen den 16 april 2025 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Information om de av stämman fattade besluten torsdagen den 24 april 2025, efter stämmans avslutande. Information kan beställas per Telefon 08-442 44 40 E-post info@hebafast.se Delårsrapport januari–mars 2025 23 APR 2025 Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,52 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 28 april 2025. 28 APR 2025 Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 2 maj 2025. 2 MAJ 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 9 JUL 2025 Delårsrapport januari–september 2025 22 OKT 2025 Bokslutskommuniké 2025 FEB 2026 Årsredovisning 2025 MAR 2026 Finansiell kalender 132 Övrigt ===== SIDA 133 ===== Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Johan Bergmark, Johan Eldrot, Christian Gustavsson, Fredrik Hjerling, Karl Nordlund, Getty Images och Shutterstock. Tryck: Åtta.45 Tryckeri AB, 2025. ===== SIDA 134 ===== www.hebafast.se