Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

ÅR25
Välkommen  
till vår nya  
digitala värld!

===== SIDA 2 =====

Ett hus står där det står. Man kan se det som en ganska trist och helt 
analog företeelse: tegel, murbruk, plåt, rör, kablar, fönster och dörrar. 
Men man kan förstå huset på ett helt annat sätt också: Som en 
 organism där våra hyresgäster lever sina liv, där de är lyckliga och 
nöjda med sitt boende och där allt fungerar optimalt. Och som med 
rätt skötsel och omvårdnad mår som allra bäst och ger den högsta 
ekonomiska avkastningen.

===== SIDA 3 =====

Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder 
och livsmiljöer. Därför går vi nu igenom ett paradigmskifte: Vi blir fullt ut 
digitala. Vi ställer om till ett helt nytt sätt att arbeta där digitaliseringen 
blir central för att våra hus ska må bra och våra hyresgäster likaså. 
 Välkommen till vår års- och hållbarhetsredovisning. Men välkommen 
till mer än så: En berättelse om hur vi tar in  digitaliseringen i allt vi gör.
Häng med!

===== SIDA 4 =====

Introduktion 2025 i korthet 06
Vd har ordet 09
Varför investera i Heba 12
Omvärld, mål  
och strategi
Omvärlden och Heba 16
Strategiskt ramverk 17
Finansiella mål 2025–2030 18
Övergripande hållbarhetsmål 20
Affärsmodell 24
Hållbarhet Hållbarhetsmål 32
Miljö 33
Social hållbarhet 35
Organisation 38
Verksamhet Våra fastigheter 43
Fastighetsutveckling 47
Projekt 50
Samarbetsprojekt 52
Risker 53
Värdering 58
Marknadsvärdering 60
Hebas aktie 62
Kapitalstruktur och finansiering 64
Det här vill vi 
berätta om
Heba sätter egen vind i seglen. 
Nu styr vi mot bättre tillväxt. 
Patrik Emanuelsson, vd
Dags att gasa.  
Men på ett klokt sätt.
Hanna Franzén, CFO
Ägarperspektivet. Liten backspegel 
och stor framruta.
Johan Vogel & Christina Holmbergh, ägare

===== SIDA 5 =====

Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 67
Bolagsstyrningsrapport 69
Revisorns yttrande 72
Styrelse 73
Ledning 74
Rapporter Förvaltningsberättelse 77
Hållbarhetsrapport 81
Finansiella rapporter 110
Revisionsberättelse 140
Granskningsberättelse 143
Övrigt Fem år i sammandrag 146
Definitioner 147
Fastighetsförteckning 148
Årsstämma 150
Finansiell kalender 150
Rätt projekt i rätt lägen. 
Då satsar Heba.
Henrik Fernström, fastighetsutvecklingschef
Jan Berg tar klubban.
Han gillar det han ser.
Jan Berg, ordförande
Många bromsar hållbarhets- 
arbetet. Vi accelererar.
Jonas Schneider, tillförordnad hållbarhetschef
Digitalisering som verkar.
Utan att synas.
Ulrika Thorildsson, IT- och digitaliseringschef

===== SIDA 6 =====

Vi börjar med vad som hände 2025
Förvaltningsresultat, mkr
221,6 
(215,5)
Belåningsgrad
46,2% 
(44,7)
JV-avtal Heba och Peab:  
Villa Primus på Lilla Essingen
Under året har bygget startat av vård- och omsorgs-
boendet Villa Primus med centralt läge i Stockholm. 
Projektet drivs i ett samarbetsavtal (JV) mellan 
Heba och Peab. Boendet omfattar 160 vård- och 
omsorgslägenheter, sex LSS-platser och en mindre 
lokal i markplan. Läs mer på sidan 52.
Heba inkluderade i EPRA
EPRA:s index är en kvalitetmärkning med 
höga krav på transparens och kvalitet i 
 rapporteringen, vilket öppnar för utländska 
investerare. Heba rapporterar nu på EPRA 
NRV – långsiktigt substansvärde per aktie, 
samt EPRA EPS – förvaltningsresultat   
per aktie.
Avtal med Stockholm 
Exergi om koldioxid-
borttagning
Som första fastighetsbolag globalt,  
tecknar Heba avtal med Stockholm Exergi 
om koldioxidborttagning, så kallade minus-
utsläpp, för att minska klimatpåverkan.  
Det 15-åriga avtalet omfattar 1 000 ton 
 koldioxid per år. Anläggningen i Värta hamnen 
tas i bruk 2029. Läs mer på sidan 34.
Lyckat Laxsläpp för biologisk 
mångfald
Heba är huvudsponsor till Stockholms stads utsätt-
ning av lax och havsöring. I år släpptes 150 000 
havsöringar ut i Stockholms vatten och kuster. Ett 
fint initiativ för biologisk mångfald i vårt närområde.
Förvärvat vård- och 
 omsorgsboende i Norrtälje, 
nyproduktion av Credentia
Nyproduktionen omfattar 60 vård- och omsorgs-
lägenheter och hyresavtal är skrivet med Attendo. 
Tillträde planeras 2026. Läs mer på sidan 51.
Bygget har startat:  
Skridskon i Västertorp
I december startade bygget av Hebas 48 hyres-
lägenheter i Västertorp. Projektet är en förtätning av 
Hebas befintliga fastighet. Inflyttning planeras 2027 . 
Foto: Stockholm Exergi.
6
Introduktion

===== SIDA 7 =====

Krav på hållbara leverantörer
Ett hållbart bolag behöver anlita hållbara leve-
rantörer, allt annat är ohållbart. Hebas väsentliga 
leverantörer har skrivit under uppförandekoden. 
2025 har de genomgått revision. Läs mer på  
sidan 37 .
Rekordlåg energianvändning: 
67 kWh/kvm
Hebas energianvändning var vid årets slut  rekordlåga 
67 kWh/kvm. Ett kvitto på effektivt arbete! Målet 
2030 är att komma ner till en energianvändning om 
40 kWh/kvm. Läs mer på sidan 33.
Hebas driftcertifiering för 
effektiv förvaltning
Heba har tagit fram en egen driftcertifiering, 
 HållFast. Syftet är att kvalitetssäkra en effektiv och 
hållbar förvaltning. Under året har alla fastigheter i 
beståndet certifierats. Läs mer på sidan 34.
Förvärv av 171  
hyres lägenheter i Vårberg
Heba har förvärvat Viggholmen 1 intill Vårbergs-
toppen nära Mälarens strand. Lägenheterna är fullt 
uthyrda till årligt hyresvärde om cirka 25 mkr. 
 Tillträde har skett i januari 2026.
Heba har under året 
 återköpt 9 902 200  
egna B-aktier
Grön aktie enligt Nasdaq
Hebaaktien är nu klassad som grön aktie av Nasdaq 
Green Equity Designation. Flera år innan målet år 
2030. Kraven uppfyller vi med god marginal.  
80  procent av omsättningen kommer från gröna 
 fastigheter, liksom 81 procent av driftkostnader och 
investeringar. Ingen omsättning kommer från fossila 
aktiviteter.
 Nöjda hyresgäster
Årets hyresgästundersökning (NKI) gav 
flera rekordhöga resultat.  
Trygghetsindex: 87 ,9 % (2023: 87 ,8)
Attraktivitet: 91,2 % (91,2) 
Produkt: 81,4 % (80,8) 
Service: 85,3 % (85,7)
7
Introduktion

===== SIDA 8 =====

Nyckeltal 2025
2025 2024
Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 605,4 561,8
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 263,3 2 57,5
Direktavkastning, % 3,2 3,0
Bokfört värde per kvm, kr 53 458 51 599
Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 216,5 214,2
Investeringar, mkr 285,0 899,5
Genomsnittsränta, % 2,67 2,81
Förvaltningsmarginal, % 36,6 37,4
Belåningsgrad, % 46,2 44,7
Nettobelåningsgrad, % 46,1 44,5
Överskottsgrad, % 72,6 71,9
Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp (Scope 1, 2 och 3), ton CO2e 1 155 1 361
Miljöcertifierad yta, % 100 26
NKI (genomförs vartannat år; serviceindex) 85,3 85,7
Total sjukfrånvaro , % 2 2
Data per aktie Resultat efter skatt, kr 1,80 0,60
Utdelning (2025 förslag), kr 0,55 0,52
Börskurs den 31 december, kr 30,70 32,75
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 50,05 47,02
Förvaltningsresultat, mkr
222
Driftsöverskott, mkr
439
Energianvändning graddagskorrigerad, kWh/kvm
67
/zero.tab
/five.tab/zero.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
/one.tab/five.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/five.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
mkr
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
mkr
/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/six.tab/zero.tab
/nine.tab/zero.tab
/one.tab/two.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
kWh/slash.tabkvm
8
Introduktion
Definitioner av nyckeltalen

===== SIDA 9 =====

Heba sätter  
egen vind i seglen.  
Nu styr vi mot 
bättre tillväxt. 
VD berättar
9
Introduktion

===== SIDA 10 =====

M
ed disciplin, tydliga prioriteringar och 
stark genomförandeförmåga har vi 
byggt ett bolag som står stabilt även när 
marknaden står still. 2025 har prövats 
av en fortsatt osäker omvärld och en avvaktande 
fastig hetsmarknad där tillväxt inte kan tas för given. 
Kvalitet i portföljen och stark förvaltning
Vår fastighetsportfölj fortsätter att utvecklas i rätt 
riktning. Under året har vi genomfört selektiva inves-
teringar inom samhällsfastigheter genom förvärv av 
äldreboenden och ett joint venture med Peab för 
utveckling av ett vård- och omsorgsboende på Lilla 
Essingen. Vi har också förvärvat bostadsfastigheten 
Viggholmen 1 med 171 lägenheter i Vårberg. Sam-
tidigt har vi fortsatt att renodla beståndet genom 
att avyttra lågavkastande fastigheter med större 
renoveringsbehov.
Resultatet är en portfölj med hög kvalitet, låg 
renoveringsskuld och stabila kassaflöden. Vår över-
skottsgrad uppgår till 72,6 procent, vilket är mycket 
starkt i rådande marknad och ett tydligt kvitto på 
effektiv förvaltning och kostnadskontroll. Förvalt-
ningsresultatet har över tid stärkts väsentligt på 
oförändrad yta, vilket är ett uttryck för att strategin 
fungerar.
Hållbarhet som affär – inte som tillägg
Hållbarhet är ett område där Heba valt att ta tydligt 
ansvar och en position i framkant. Under året klassi-
ficerades Heba-aktien som grön aktie enligt Nasdaq. 
Över 80 procent av vår omsättning kommer nu från 
Under 2025 har Heba satt egen vind i seglen på en marknad 
som i princip varit stillastående. Vi har valt att konsekvent 
fokusera på det vi kan påverka – vår förvaltning, hållbarhet, 
vår effektivitet och våra långsiktiga strategiska val. Vårt 
arbetssätt har tjänat bolaget väl. 2025 var bättre än 2024, 
som i sin tur var bättre än 2023. 
10
Introduktion

===== SIDA 11 =====

gröna fastigheter. Mer än 80 procent av våra ny -
investeringar är gröna och vi har fasat ut samtliga 
fossildrivna fordon.
Ett viktigt steg under året var också investeringen 
i koldioxidborttagning genom Stockholm Exergis 
CCS-anläggning. Det är ett långsiktigt åtagande 
som stärker vår ambition att vara klimatneutrala till 
2030. Dessutom fortsätter energianvändningen att 
minska och uppgår nu till rekordlåga 67 kWh per 
kvadrat meter – med målet att nå 40 kWh till 2030.
Finansiell styrka och ansvarstagande
Under året har vi fattat tydliga finansiella beslut. 
Återköp av cirka 6 procent av utestående aktier 
speglar vår syn på Hebas långsiktiga värde och vår 
finansiella styrka. Medlemskapet i EPRA-indexet 
stärker vår position på kapitalmarknaden och ökar 
tillgängligheten för både svenska och internationella 
investerare.
Ett paradigmskifte med stöd av digitalisering 
Under de senaste sju åren har vi format fastighets-
portföljen till att hålla hög kvalité med hög över-
skottsgrad. Förvaltningsorganisationen levererar på 
toppnivå med låga kostnader och höga kundbetyg. 
Inom hållbarhetsområdet har vi kommit långt, 
 kanske har vi satt marknadens tuffaste miljömål. 
Projektportföljen stoltserar med projekt i rätt områ-
den med bra kvalitéer. Att ta bolaget till nästa nivå 
med traditionellt arbetssätt och bibehållna nyckeltal 
är inte möjligt. Därför ställer vi om bolaget för att 
möta framtiden med stöd av digitalisering. Tekniken 
är mogen och kunskapen känd, vi vet hur vi kan 
utnyttja fastigheternas förutsägbarhet för att jobba 
mer förebyggande. Under året har vi tagit ytterligare 
steg mot en mer datadriven och effektiv organisa-
tion. Digitalisering är inte ett stöd till verksamheten 
– det är en central del av hur vi ska arbeta framåt. 
Teknikens möjligheter och vår kunskap skapar fram-
tidens fastighetsbolag. 
Blicken framåt
Fastighetsmarknaden fortsätter utmana och 
osäker heten i omvärlden verkar bestå. För mig är 
det tydligt att framtida tillväxt i första hand måste 
skapas genom våra egna beslut och vårt eget 
arbete. Därför kommer vi fortsätta utvärdera våra 
strategiska mål, öka fokus på effektivitet, digitalise-
ring och selektiva affärer – och vara redo att agera 
när möjligheter uppstår. En förutsättning är rätt 
intern kompetens och bra samarbeten. Jag vill rikta 
ett stort tack till alla medarbetare för fantastiskt fina 
insatser och väl utfört arbete trots att vi är mitt uppe 
i en omfattande omställning. 
Heba står starkt. Med en modern fastighetsport-
följ, hög lönsamhet i förvaltningen, kompetenta 
medarbetare, bra projektportfölj och en stabil finan-
siell ställning har vi goda förutsättningar att fort-
sätta utvecklas, även i en krävande marknad.
Vi bygger Heba långsiktigt – med struktur, ansvar 
och tydligt ledarskap.
Patrik Emanuelsson
vd, Heba Fastighets AB
”Digitalisering är inte ett 
stöd till verksamheten – 
det är en central del av hur 
vi ska arbeta framåt.” 
11
Introduktion

===== SIDA 12 =====

Heba driver en ansvars tagande verk-
samhet i framkant. Signum är moderna 
fastigheter i attraktiva lägen,  finansiell 
stabilitet och fokus på  hållbarhet. 
 Bolaget är väl positionerat för fram-
tidens behov av bostäder och vård- 
och omsorgsboenden. 
Modern fastighetsportfölj i attraktiva regioner
Heba äger och förvaltar en modern portfölj av 
bostäder och vård- och omsorgsboenden, med hög 
efterfrågan. Attraktiva lägen, främst i Stockholms-
regionen och några i Mälardalen, med stark befolk-
ningstillväxt och låg vakansgrad ger stabila  intäkter.
Låg risk, hög stabilitet
Överskottsgrad på 73 procent (dec 2025) och näst-
intill  obefintliga vakanser gör Heba till ett mycket 
stabilt fastighetsbolag på marknaden. Långa hyres-
avtal inom vård- och omsorgsboenden och hyror 
som konstant utvecklas positivt bidrar till förut-
sägbara och säkra kassaflöden.
Ambitiösa hållbarhetsmål
Heba ligger långt fram inom hållbarhet med ett 
grönt ramverk som fått högsta betyg av Sustainaly-
tics. Energianvändningen i fastighetsportföljen har 
minskat till 67 kWh/kvm (dec 2025). Klimatmålen är 
tydliga: klimatneutral förvaltning 2030 och full 
klimat neutralitet 2045. 
Stark finansiell ställning
Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansiering, 
starka nyckeltal i kombination med effektiv förvalt-
ning i egen regi kommer ge utdelning när fastighets-
värdena går upp igen.
Tydlig strategi för tillväxt
Heba kommer fortsätta växa genom renoveringar, 
strategiska förvärv av samhällsfastigheter och 
nyproduktion av bostäder. Våra vård- och omsorgs-
boenden ger Heba en stark ställning inom samhälls-
fastigheter, en sektor med stabil efterfrågan och 
säkra intäkter. Projektportföljen, bland annat med
bostäder i Källberga Nynäshamn och i Hägersten, är 
del i den långsiktiga ambitionen att växa på hållbart 
sätt. 
Stabil utdelare för aktieägare
Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar 
 utdelning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan 
driva vår verksamhet. 
Positionering för framtidens behov
Med samhällsfastigheter är Heba väl positionerat 
för att möta trender som åldrande befolkning och 
ökande efterfrågan på vård- och omsorgsboenden. 
Modern, hållbar fastighetsportfölj i attraktiva lägen 
möter efterfrågan hos hyresgäster.
Effektivitet genom digitalisering och AI
Heba bygger en digital infrastruktur där husen inte 
bara förvaltas utan också övervakas, analyseras och 
lär sig själva. Digitaliseringen resulterar i en modern 
och effektiv förvaltning.
Varför 
investera 
i Heba
5
11
1
1
1
2
2
3
2
36
Norrtälje
Nynäshamn
Enköping
Uppsala
Stockholm
3
Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen
12
Introduktion
Hebas aktie
Intervju med ägarna

===== SIDA 13 =====

Ägarperspektivet
Liten backspegel 
och stor framruta
”Heba har ett arv att förvalta. Vi tittar i backspegeln för att lära vad 
som fungerar och vad som inte gör det. Men vår främsta uppgift är att 
se framåt och hjälpa till att ta Heba in i framtiden. Så vi har en stor 
framruta.” Christina Holmbergh och Johan Vogel har varit med länge. 
De är styrelsemedlemmar och stora ägare i Heba. 
13
Introduktion

===== SIDA 14 =====

Christina och Johan har levt med Heba i flera decen-
nier. Kusinerna har fastigheter i generna likväl som 
de dagligen arbetar i sektorn på olika sätt. Den upp-
arbetade kunskapen har blivit stor och insikten i 
branschen djup. Långsiktigheten i ägarledet borgar 
för att bolaget förblir stabilt. Men hämmar lång-
siktigheten dynamiken och förändringsviljan?
”Tvärtom. Vi ifrågasätter oavbrutet gamla sanningar. 
Vi sitter stabilt i sätet men är samtidigt framåtlutade 
och utåtriktade. Det är kombinationen dåtid, nutid 
och framtid som gör det spännande. Bolaget är sta-
bilt och välskött och har varit snabba in i både håll-
barhet och digitalisering för att nämna två exempel, 
säger Christina.
När trygghet blir skillnaden som märks
Fastighetsförvärv, nyckeltal och strategier är givetvis 
alltid på styrelsens dagordning men även mjuka 
 värden tar stor plats. 
”Vi har genom åren byggt upp ett fantastiskt fastig-
hetsbestånd både genom förvärv och renoveringar. 
I Hebas DNA finns också närvaro och tillgänglighet 
för hyresgästerna, vilket är högaktuellt i en slimmad 
och högeffektiv organisation. Man kan säga att 
Heba är ett bolag med både en skarp hjärna och ett 
stort hjärta”, säger Johan. 
När omvärldsläget är rörigt är bostaden för de allra 
flesta en trygg plats. Trygghet är inte enbart service 
och ordning och reda, utan allt ifrån utemiljö och 
belysning till närvaro av fastighetsvärdar och lyhörd-
het för hyresgästers förslag på trygghetsförbätt-
ringar.
” För oss har trygg blivit ett signum som gör oss 
unika. Det både särskiljer oss från andra och lockar 
faktiskt hyresgäster. Det handlar om ständiga för-
bättringar och om att tänka nytt och i andra banor”, 
säger Christina.
En utmanande framtid
Det råder ingen brist på framtida utmaningar. Att 
ligga längst fram när det gäller hållbarhet är en posi-
tion man inte vill släppa. Och digitaliseringen är ett 
rörligt mål som styrelsen hela tiden har korn på. 
”Ambitionen framåt är väldigt hög på alla områden. 
Det hade kanske varit enklare att ’go with the flow’, 
men det är inget alternativ. Det finns så mycket 
spännande och bra saker vi kan göra framöver, och 
vi fortsätter på den vägen”, säger Johan. 
”Vi sitter stabilt i sätet men är samtidigt framåtlutade 
och utåtriktade. Det är kombinationen dåtid, nutid 
och framtid som gör det spännande.”
14
Introduktion

===== SIDA 15 =====

Introduktion
Omvärld, mål  
och strategi
Omvärlden och Heba 16
Strategiskt ramverk 17
Finansiella mål 2025–2030 18
Övergripande hållbarhetsmål 20
Affärsmodell 24
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Rapporter
Övrigt
Omvärld, 
mål och 
strategi
15

===== SIDA 16 =====

Omvärlden och Heba –  
Möjligheter i en föränderlig tid
Heba verkar i en dynamisk och växande 
region där vi ser stora möjligheter att 
bidra till både samhällsutveckling och 
ökad livskvalitet. Trots osäkerheter 
och oroligheter i geopolitiken har vi 
fortsatt att stärka vår position genom 
strategiska investeringar och hållbar 
omställning.
Klimatomställningen:  
En ledande aktör inom hållbarhet
Alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka 
för att minska utsläppen av växthusgaser. Heba har 
sedan länge en tydlig hållbarhetsstrategi där vi aktivt 
arbetar för att minska vår klimatpåverkan. Vår ambi­
tion är att vår fastighetsförvaltning ska vara klimat­
neutral senast 2030 och hela verksamheten senast 
2045.
Geopolitik: 
Stabilitet och proaktivitet ger trygghet
Handelskonflikter, energiförsörjning, ökade säker­
hetspolitiska spänningar och krig i närområdet är 
något samhället behöver förhålla sig till idag. Med 
Hebas stabila finansiella ställning och långsiktighet 
i kombination med proaktivt arbete vad gäller att 
hantera kostnadsökningar, fastighetsdrift och 
cybersäkerhet är vi rustade med god motstånds­
kraft.
Teknologisk utveckling och AI: 
Smart fastighetsförvaltning
Den teknologiska utvecklingen skapar nya möjlig­
heter för att effektivisera fastighetsförvaltningen. 
Heba kan idag göra bedömningar utan att åka ut till 
fastigheterna. Vi analyserar avvikelser, upptäcker 
kommande problem med vårt early warning­system 
av kritiska komponenter samt genomför digitala 
besiktningar och ronderingar.
Demografiska förändringar:  
Tillväxt inom äldreboenden
Antalet invånare över 80 år i Sverige förväntas öka 
med 50 procent fram till 2030, vilket skapar ett stort 
behov av vård­ och omsorgsboenden. Heba har en 
tydlig strategi att växa inom detta segment genom 
både nyproduktion och förvärv. 
Trygghet och samhällsansvar:  
En central del av vårt uppdrag
Otrygghet är en utmaning i vissa delar av samhället, 
men Heba har fortsatt att arbeta aktivt för att skapa 
trygga och trivsamma boendemiljöer. Genom egna 
insatser och nära samarbete med våra hyresgäster 
och kommuner skapar vi en positiv social miljö.
Energifrågan:  
En strategisk utmaning och möjlighet
Elektrifieringen av samhället ökar efterfrågan på 
energi, vilket gör att fastighetsbranschen behöver 
arbeta aktivt med energieffektivisering och hållbar 
energiproduktion. Heba är en del av lösningen och 
driver utvecklingen framåt med utmanande mål för 
att minska energianvändningen.
Hyresregleringen utmanar:  
Heba anpassar och utvecklar
Den svenska hyresmarknaden är starkt reglerad, 
 vilket begränsar prissättningen och hämmar rörlig­
heten. Det skapar inlåsningseffekter och försvårar 
investeringar i långsiktigt hållbara bostäder. Trots 
detta har Heba varit en framgångsrik aktör i över 
70 år genom att anpassa sig till regelverket, inves­
tera i renovering och energieffektivisering samt 
satsa på nyproduktion. Vi fortsätter att utveckla 
attrak tiva bostäder och samhällsfastigheter – även 
i en utmanande marknad. Dessutom deltar vi aktivt 
i debatten för att utveckla hyresrätten.
Bostadsmarknaden: 
Långsiktigt behov och möjligheter
Stockholmsregionen står inför en fortsatt bostads­
brist, särskilt inom hyresrätter och samhällsfastig­
heter i form av vård­ och omsorgsboenden. Med 
högre byggkostnader och ränta blir hyran i nypro­
duktion hög. Det kräver i sin tur noggrann analys av 
mikromarknader för att Heba ska vara där köp­
kraften finns.
16
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 17 =====

Strategiskt ramverk
Vår vision 
Vi ska vara bäst i Sverige  
på att skapa trygga och attraktiva 
boenden och livsmiljöer.
Vår affärsidé
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som  
utvecklar, äger och förvaltar bostäder och vård­ och omsorgs­
boenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kun­
nande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder 
att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och 
samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare 
bostads områden och förtroendefulla partnerskap. 
Vårt varumärkeslöfte 
Heba – en tryggare värd
Våra kärnvärden
Närvarande
I alla våra relationer och 
k ontakter är vi nära, synliga 
och tillgängliga. 
Trygga
Vi är pålitliga, erfarna och  
har ett långsiktigt perspektiv  
i allt vi gör. 
Engagerade
Vi är öppna, omtänksamma, jobbar 
hårt och drivs av vilja att utvecklas. 
Det finns alltid ett till steg att ta. 
17
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 18 =====

Finansiella mål  
2025–2030
Hållbar tillväxt 
med finansiell 
stabilitet
Mål Utfall 2025
Förvaltningsresultat
– genomsnittlig förbättring per år
minst
5% +3%
Belåningsgrad
– i genomsnitt ej över 45% 
– aldrig över 50% 45% 46,2%
Överskottsgrad
>70% 72,6%
Fastigheternas  
marknadsvärde
>20 mdkr 14,0 mdkr
Samhällsfastigheter
– andel av driftnetto
minst
20% 30%
Utdelning
– andel av förvaltnings resultat  
justerat för skatt
minst
50% 50%
18
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 19 =====

Strategi för hållbar tillväxt,  
så når vi de finansiella målen 
Heba har ett modernt fastighets bestånd i attraktiva lägen i huvudsak i Stockholms­
regionen men även i Mälardalen. Tack vare en marknad som präglas av bättre ränte­
läge och försiktig optimism är Heba nu redo för att fortsätta växa hållbart och med 
bibehållen finansiell stabilitet. Strategin är att växa vidare med moderna fastigheter 
genom förvärv av nyproduktion och markanvisningar i attraktiva områden och 
genom att bygga både för att äga och sälja.
Utöka det moderna  
fastighetsbeståndet
Tillväxt inom Hebas  
geografiska områden
Byggmästarstrategi för  
ekonomisk hållbarhet 
Heba arbetar aktivt med en stark projektportfölj som omfattar 
nyproduktion av hyresbostäder, bostadsrätter och vård­ och 
omsorgsboenden. Nya byggrätter i rätt lägen är en del av 
Hebas affär. Bostads rätter är intressant om affären är bra eller 
ger andra uppsidor. Vi skapar tillväxt genom lönsamma förvärv 
av moderna bostadsfastigheter och vård­ och omsorgsboen­
den samt genom vår projektutveckling, parallellt med avytt­
ringar av lågavkastande fastigheter. 
Hebas strategi är att växa i attraktiva områden, bland annat 
där vi har eget bestånd och möjlighet till förtätning. Vi arbetar 
aktivt med projektutveckling för att tillskapa byggrätter. Med 
samarbeten kan vi vara effektiva och samtidigt uppnå fler möj­
ligheter för att generera tillväxt. Vi gör noggranna mikroanaly­
ser av läget, för att välja lägen där det finns en målgrupp som 
kan betala för nyproducerade lägenheter. Att växa där vi redan 
är etablerade bidrar också till en effektiv förvaltning.
För att ha en fortsatt stark balansräkning antar vi en bygg­
mästarstrategi där vi bygger för att äga en del och sälja en del. 
Projekten drivs med fördel i JV­form, där vi kommer in i ett sent 
skede och slipper den långdragna processen med detaljplane­
arbete. Avkastning på investeringen är närmre vilket gör att vi 
trots en liten organisation kan skapa tillväxt. I nyproduktionen 
använder vi kunskaper och erfarenheter från förvaltning. Vi 
bygger hus som står länge, är förvaltningseffektiva och har låg 
energi använd ning.
19
Omvärld, mål och strategi
Läs mer om Hebas färdplan mot hållbarhetsmålen

===== SIDA 20 =====

Övergripande 
hållbarhetsmål
Mål Utfall 2025
Klimatneutral fastighetsförvaltning senast
2030
Pågående
Hela  verksamheten klimatneutral senast
2045
Pågående
Minskad energianvändning
– senast 2030
40 kWh/kvm 67 kWh/kvm
Alla fastigheter ska miljöcertifieras 
– HållFast driftcertifiering
under
2025
Genomfört
Hebas aktie ska vara grön från
2030
Genomfört
Hebas finansiering  
ska vara helt grön
från
2030 63%
Alla hyresgäster ska ha  
hållbara hyreskontrakt
senast
2030 53%
20
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 21 =====

Övergripande  strategi för 
att nå våra hållbarhetsmål
Strategin omfattar tre områden: miljö, social hållbarhet och organisation där alla 
delar är förankrade i det ekonomiska perspektivet hållbar  tillväxt.
Vi arbetar för att ha en 
 klimatneutral verksamhet
Vi bidrar till ett etiskt och 
socialt hållbart samhälle
Våra medarbetare är  
vår viktigaste resurs
Grönt är inte bara en vision, det är en deadline. Hebas mål är 
att förvaltningen ska vara klimatneutral senast 2030 och hela 
verksamheten senast 2045. Heba står bakom Parisavtalets 
1,5­gradersmål. För att nå dit behöver vi begränsa verksam­
hetens utsläpp. Energianvändningen minskar vi stadigt och i 
nyproduktion väljer vi material med låg klimatpåverkan och hög 
kvalitet. Viktigt är också att förbereda verksamheten för olika 
scenarier orsakade av klimatpåverkan. Hebas klimatmål är god­
kända av Science Based  Target initiative (SBTi), vilket innebär 
att klimatmålen relaterar till de utsläppsminskningar som krävs 
för att nå Parisavtalet.
Social hållbarhet handlar för Heba om att verksamheten 
bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Vi är 
samhällsbyggare och erbjuder bostäder för livets olika skeden – 
trygga, hälsosamma och ändamålsenliga boenden för männ­
iskor i olika åldrar. Det omfattar bland annat att effektivisera 
service och vårda utemiljön. Vi gör även samhällsinsatser i form 
av att samarbeta med och stötta olika organisationer som 
 arbetar för att stärka jämlika förhållanden. För att fler ska få 
möjlighet till en bostad har Heba sänkt inkomstkraven för 
hyreskontrakt.
För Heba är det viktigt att vara en schysst arbetsgivare. Våra 
medarbetare ska kunna utvecklas och må bra. Att trivas på 
 jobbet föder engagemang. Hos Heba är var och en med och 
formar framtiden. Bolaget investerar i medarbetarna som har 
individuella utvecklingsplaner. Heba arbetar aktivt för att vara 
en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar förut­
sättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö 
ska vara trygg ur fysiskt och psykosocialt perspektiv. Därför 
arbetar vi proaktivt för att minimera risker och undvika arbets­
relaterade olyckor och ohälsa.
21
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 22 =====

Hanna Franzén 
Roll på Heba: CFO sedan 2021.
Anställd sedan: 2019.
20 års erfarenhet från fastighetsbranschen.
Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB, 
 Sveafastigheter, Kungsleden,  
GE Capital Real Estate. 
Utbildning: Civilekonom Stockholms 
 universitet. 
Född: 1977 .
Dags att gasa. 
Men på ett klokt sätt.
Nu ligger de flesta parametrarna på rätt nivå och kurvorna pekar åt 
rätt håll. Kapitalmarknaden mår bra. För Heba handlar det nu om att 
göra kloka strategiska satsningar som förstärker portföljen och bygger 
upp mot de finansiella målen. ”Det har varit en bra återhämtning från 
branschens tuffa situation för några år sedan och finansiellt ligger vi 
på Heba i ett utmärkt läge”, säger Hanna Franzén, CFO.
22
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 23 =====

”Med en styrränta kring 2 procent är marknaden i ett 
normalläge. Och det finns mycket tillgänglig likvidi­
tet. Hebas priskurvor för eventuella lån är mycket 
bra, både när det gäller korta och långa lån. Nu arbe­
tar vi hårt för att nå 100 procent grön finansiering, 
och jag ser att vi kommer att nå detta innan år 2030, 
vilket är målet”, säger Hanna Franzén.
Noll vakanser
På plussidan kan man konstatera att Heba har noll i 
vakansgrad på bostadssidan och långa kontrakt 
inom samhällsfastigheter, vilket bygger stabilitet och 
intjäning. 2024 köpte Heba flera äldreboenden som 
under 2025 givit en helårseffekt. Under året har 
avtal tecknats avseende två framtida förvärv av 
vård­ och omsorgsboenden. Under 2025 har bola­
get också återköpt egna aktier motsvarande 6 pro­
cent av totalt antal aktier. Det ökar stabiliteten ytter­
ligare. 
En årlig femprocentig ökning av förvaltningsresulta­
tet är ett skarpt mål. Bolagets belåningsgrad ska 
enligt de finansiella målen ligga på i snitt 45 procent 
under en femårsperiod som avslutas 2030. Där är 
man inte riktigt än, mest beroende på att fastighets­
värderingarna ännu inte har återhämtat sig sedan 
räntechocken för några år sedan. 
”Det är väl den enda parametern som vi inte kan 
påverka men som vi vet kommer tillbaka. Så vi är inte 
oroliga. Samtidigt gör detta i kombination med god 
tillgång till kapital att förvärvssituationen är attraktiv. 
Så det är foten på gasen men på ett klokt sätt”, 
säger Hanna Franzén.
Nyckeltal avgörande i förvaltningen
Att ytterligare integrera fastigheternas nyckeltal i 
förvaltningen står högt på prioritetslistan. Tanken är 
att i allt större utsträckning bygga in de ekonomiska 
värdena i den ”instrumentpanel” som fastighetstek­
nikerna använder, där de i realtid kan se utfall för 
driftkostnader, felanmälningar, energiförbrukning 
och mycket annat. 
”Ekonomisystemen har ju sedan länge varit digitala 
men nu reder vi ut vad vi kan skjuta in i förvaltnings­
systemet som är relevant och som underlättar att få 
en helhetsbild av en fastighet. Och att göra detta 
smart och överblickbart”, säger Hanna. 
”Nu arbetar vi hårt för att nå 100 
procent grön finansiering, och jag 
ser att vi kommer att nå detta innan 
år 2030, vilket är målet”
23
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 24 =====

Vår värdeskapande affärsmodell
Förvärv
Nyproduktionsprojekt  
Bebyggda fastigheter
Fastighetsförvaltning
Förvaltning i egen regi
Egen nyproduktion
Markanvisningar
Strategiskt ramverk
14 
samhällsfastigheter
43 
hyresbostadsfastigheter
Fastighetsutveckling
Förtätning, förädling och 
 föryngring (ROT)
Långsiktig och effektiv förvaltning av 57 fastigheter 
i Stockholms regionen och Mälardalen
Förvaltningsresultat Hållbar tillväxt
Produktutveckling
Satsning på digitalisering
24
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 25 =====

Ulrika Thorildsson
Roll: IT­ och digitaliseringschef. 
Anställd sedan: 2019.
Tidigare arbetsgivare: Micasa Fastigheter AB, 
Svenska Bostäder, Ericsson.
Utbildning: Driftingenjör KTH. 
Född: 1968
Digitalisering  
som verkar.
Utan att synas.
Hos Heba är digitalisering inget som gör väsen av sig. Den märks 
 sällan på ytan, men har stor betydelse i vardagen. Under flera år har 
bolaget målmedvetet arbetat för att ligga i framkant inom digitalise­
ring – med ambitionen att tekniken ska vara ett kraftfullt stöd för 
 verksamheten, snarare än ett självändamål.
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 26 =====

”Den digitala tekniken kan ge oss hur mycket infor­
mation som helst. Men mängden är inte poängen, 
utan strukturen. Det avgörande är att arbeta på ett 
nytt sätt, där uppgifter förs in systematiskt och 
enhetligt i våra system. Resultatet är slående. Vi får 
realtidskontroll över våra fastigheter och kan fatta 
rätt beslut i rätt tid. Det är både effektivt och håll­
bart”, säger Ulrika Thorildsson, IT­ och digitalise­
ringschef på Heba.
Proaktiv förvaltning med hjälp av data
För Heba är digitalisering en möjliggörare för ett mer 
proaktivt, effektivt och hållbart fastighetsägande. 
Med struktur och kvalitet i data på plats och med 
kontinuerlig vidareutveckling, skapas helt nya förut­
sättningar för förvaltningen.
”Sensorer och kameraövervakning larmar vid av ­
vikelser och gör det möjligt att agera tidigt. Det kan 
handla om temperaturförändringar som avviker från 
det normala, vattenläckage eller energianvändning 
som inte följer förväntade mönster. Genom att upp­
täcka sådana signaler i tid kan åtgärder sättas in 
innan problem uppstår”, säger Ulrika Thorildsson.
Resultatet är fastigheter som underhålls mer före­
byggande, använder mindre energi och bidrar till den 
gröna omställningen samtidigt som driften blir säk­
rare och mindre sårbar.
Ett nytt sätt att arbeta
Digitaliseringen har också förändrat hur Heba arbe­
tar i vardagen. Tekniker och förvaltare ser avvikelser 
i realtid och kan agera snabbt. Den samlade, integre­
rade bilden av varje fastighet gör det möjligt att pla­
nera verksamheten långsiktigt, från löpande service 
av en hiss till planerade renoveringar och framtida 
uthyrningar.
Den välstrukturerade informationen gör att hela för­
valtningen kan systematiseras. För Heba innebär det 
bättre kontroll, lägre driftkostnader och en mer 
effektiv organisation. För hyresgästerna leder det 
i slutänden till ett tryggare, modernare och mer 
 hållbart boende.
AI som beslutsstöd – inte beslutsfattare
Som ett nästa steg har Heba även infört artificiell 
intelligens som stöd i arbetet. Men alltid med ett 
tydligt förhållningssätt: AI ska vara ett komplement, 
inte en ersättare för mänsklig kompetens.
”Vi människor har förmågan att värdera, tolka och 
läsa mellan raderna. AI är starkt på att hantera stora 
mängder fakta och identifiera mönster. Tillsammans 
blir det ett kraftfullt stöd”, säger Ulrika.
AI används bland annat för att analysera data, upp­
täcka avvikelser och förutse underhållsbehov innan 
de leder till driftstörningar. Små förändringar i bete­
enden kan signalera slitage, ineffektivitet eller kom­
mande fel, men det är alltid en människa som fattar 
de slutliga besluten.
”Digitaliseringsresan tar aldrig slut. Vi fortsätter 
utveckla våra arbetssätt med samma målbild: att 
tekniken ska stötta verksamheten utan att inkräkta 
eller ta plats. Digitalisering ska helt enkelt vara, utan 
att synas”, säger Ulrika.
”Vi får realtidskontroll över 
våra fastigheter och kan fatta 
rätt beslut i rätt tid. Det är 
både effektivt och hållbart”
26
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 27 =====

1
2
3
4
Framtidens fastighet.  
Nu direkt tack!
Digital pionjär i fastighetsbranschen
Heba har byggt upp en digital infrastruktur för att ha kontroll 
på fastigheterna i realtid. Vi kallar det smart förvaltning. 
Smart förvaltning
1. Strukturkapital – Vi samlar och kvalitetssäkrar 
 fastighetsdata i en digital tvilling för varje fastighet. 
Informationen är uppdaterad, samlad och ger en 
gemensam grund för beslut.
2. Förebyggande åtgärder – Genom regelbundna 
kontroller, ronderingar och certifieringar förebygger 
vi fel och säkerställer att fastigheterna uppfyller 
 gällande krav.
3. Dataanalys – Vi analyserar drift­ och ärendedata 
för att upptäcka återkommande problem och se 
skillnader mellan fastigheter. Det hjälper oss att 
 prioritera rätt insatser. 
4. Tidiga varningar – Med stöd av sensorer och 
 uppföljning av drift­ och ärendedata fångar vi upp 
avvikelser i ett tidigt skede och kan åtgärda dem 
innan de leder till större problem.
Arbetets fyra delar hänger ihop och förstärker 
 varandra. Tre delar är redan på plats och arbetet 
pågår med den fjärde – att ta tillvara den inbyggda 
intelligensen i fastigheternas tekniska system.
I dag har många installationer, som ventilation, 
hissar och tvättmaskiner, inbyggd intelligens. De  kan 
signalera när något inte fungerar som det ska. I 
 stället för att vi upptäcker fel i efterhand får vi tidiga 
varningar och kan agera innan problemet växer.
När system och teknik på det här sättet ger oss 
löpande återkoppling stärks hela vår digitala infra­
struktur. Kunskap sprids snabbare, åtgärder kan sät­
tas in i rätt tid och vi får bättre kontroll över fastig­
heterna. Heba bryter sig loss från det traditionella 
och ligger före i utvecklingen av en mer proaktiv 
fastighetsförvaltning. Vi hoppas att fler följer med.
27
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 28 =====

Genom den digitala infrastrukturen kan teknikerna 
hantera fler fastigheter. Alla kan titta på alla fastig­
heter tillsammans i realtid, till skillnad från att en 
 tekniker och en förvaltare tittar på ett hus. En förut­
sättning är att vi jobbar enhetligt. Nu förnyar vi vårt 
arbetssätt. När vi alla gör lika blir kraften i den 
 digitala strukturen stark. 
Vi blir effektiva genom framförhållning och plane­
ring. I stället för att hoppa in i bilen och åka ut till 
fastigheten för felsökning, ringar vi in problemet och 
vet vilka åtgärder som krävs innan vi åker. Det har vi 
särskild nytta av i fastigheter som ligger en bit bort. 
Under 2025 har teknikerna flyttat in till Hebas 
huvudkontor för en mer flexibel och mindre sårbar 
organisation. Med data tillgängliga för alla i realtid 
blir kunskapsöverföringen enkel och vi kan täcka upp 
för varandra. Smart förvaltning!
Här sitter vi och 
 förvaltar fastigheter.
28
Omvärld, mål och strategi

===== SIDA 29 =====

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet Hållbarhetsmål 32
Miljö 33
Social hållbarhet 35
Organisation 38
Verksamhet
Bolagsstyrning
Rapporter
Övrigt
Hållbarhet
29

===== SIDA 30 =====

Många bromsar  
hållbarhetsarbetet.
Vi accelererar.
Hållbarhet har för många företag varit en sak för sig i verksamheten. 
Men på Heba är det något som sedan länge genomsyrar i princip allt: 
Varje komponent och varje liten åtgärd. Nu ökar Heba takten genom 
att föra in digital teknik som ett hållbarhetsverktyg. Och blir första 
fastighetsbolag i världen att satsa på koldioxidborttagning.
Jonas Schneider 
Roll på Heba: interim hållbarhetschef.
Uppdrag på Heba: sedan augusti 2025.
Tidigare arbetsgivare: Vd Familjebostäder, 
vd Stadsholmen, vice vd Stockholms Stadshus 
AB och vice vd Svenska Bostäder.
Utbildning: Pol mag. 
Född: 1967 .
30
Hållbarhet

===== SIDA 31 =====

Företag inom EU har under 2025 fått en liten and­
ningspaus med ett lättat hållbarhetsregelverk. 
Men jordklotet har alltmer andnöd. På Heba bromsar 
man inte ambitionerna utan accelererar hållbarhets­
arbetet.
”Vår tanke är att vi inte enbart ska dyka ner och 
genomföra åtgärder när det behövs eller när vi kan. 
Vi bygger kontinuitet och för avsiktligen in hållbar­
hetsaspekten i allt vi gör, varje dag. Och så inför vi 
ett nytt arbetssätt och ett systemtänk kring detta, 
säger Jonas Schneider”, interim Hållbarhetschef.
Han ger ett intressant exempel. Typiskt sett har ett 
fastighetsbolag full kontroll på en fastighet vid två 
tillfällen: När den köps och när den säljs. Då görs en 
due diligence och företaget går noggrant igenom 
standard, underhåll, förbrukning, certifikat, ekonomi 
och mycket annat. Vad Heba gör nu är att mata in all 
denna data i en ”digital tvilling” alltså en digital kopia 
av fastigheten och sedan håller vi alla värden upp­
daterade. På så sätt har bolaget ”järnkoll” dygnet 
runt och året runt på varje enskild fastighet, vilket 
är unikt i branschen.
”Allt detta kan alla medarbetare hos oss nyttja när 
som helst för att bokstavligen styra och ställa, opti­
mera och anpassa. Vi får ut en fantastisk statistik 
med långa tidsserier vilket gör att vi kan prioritera 
och planera underhåll i helt andra dimensioner än 
tidigare. Det här sparar resurser och optimerar drif­
ten. Jag skulle vilja säga att digitaliseringen har blivit 
ett av hållbarhetens mest kraftfulla verktyg”, säger 
Jonas Schneider.
Egen certifiering allra bäst
Med hjälp av statistik och jämförelser har Heba nu 
börjat certifiera sina fastigheter. Inte med några av 
branschens gängse certifikat, som man anser inte 
håller en ändamålsenlig standard, utan med ett 
egenutvecklat certifikat, HållFast, med drygt 50 
hållbarhetsparametrar som fokuserar på klimat, 
miljö och energi. Samtliga fastigheter har under året 
genomgått driftcertifiering enligt HållFast. Den 
egna cer tifieringen är också ett sätt att säkerställa 
att rätta värden förs in i den strikta CSRD­rappor­
teringen som Heba har valt att följa även om inte 
EU­reglerna föreskriver det.
CSRD kommer att underlätta för oss att hålla ord­
ning ”uppströms och nedströms”. Uppströms omfat­
tar alla leverantörer och entreprenörer som levererar 
till Heba och bolaget ställer krav på att de också ska 
vara hållbara. Det säkerställer Heba bland annat 
genom att leverantörerna får skriva på Fastighets­
ägarnas Uppförandekod som bolaget använder. 
”Uppförandekoden är inte bara ett dokument de 
ska skriva på utan vi åker ut och går igenom varje 
punkt i koden tillsammans så att de kan gå i god för 
att de kommer att följa våra hållbarhetskrav och 
uppförandekod. Det är på allvar. Nedströms berör 
bland annat våra hyresgäster som var och en ska ha 
hållbara hyreskontrakt, vilket ska vara uppfyllt senast 
år 2030. Hållbara kontrakt innehåller allt ifrån sop­
sortering och grön el till ett strikt rökförbud inom 
fastigheten”, säger Jonas Schneider.
Först i världen
Under 2025 blev Heba första fastighetsbolag i 
 världen att teckna sig för koldioxidborttagning. Kol­
dioxiden kommer att fångas in i Stockholm Exergis 
blivande anläggning i Värtahamnen i Stockholm. Där 
eldas pellets från skogsråvara som har koldioxid bun­
den i sig. Koldioxiden som frigörs vid förbränningen 
fångas in, transporteras till Norge där den sedan förs 
vidare ut till havs och djupt ned i berggrunden för 
slutförvaring. Därmed uppstår ett minusvärde som 
kompenserar för bolagets koldioxidutsläpp vid 
 nyttjande av fjärrvärme eller vid nyproduktion och 
renovering.
”Det här är framtiden. Men det handlar inte om att 
köpa sig fri utan om att hantera den residual av kol­
dioxid som blir kvar runt 2030 när vi gjort allt annat. 
Vi måste fortsätta att tänka innovativt, utveckla och 
förbättra oss på alla områden. Grunden för att lyckas 
bli klimatneutrala är att vi ska minska vår energi­
användning från 80 kilowattimmar per kvadratmeter 
(år 2024) till 40, fram till år 2030. Vid utgången av 
2025 ligger vi på 67 kWh/kvm. Till 2030 ska utsläp­
pen från byggverksamheten halveras. Samtidigt ska 
hela Heba växa enligt de finansiella mål vi har. Så det 
finns många tuffa utmaningar i hållbarhetsarbetet. 
Vi tvekar inte en sekund att anta dem”, säger Jonas 
Schneider.
31
Hållbarhet

===== SIDA 32 =====

Ambitiösa 
 hållbarhetsmål  
driver utvecklingen 
Hållbarhet återspeglas i allt som Heba gör. Det är vårt sätt att 
ta ansvar för miljön och världen vi lever i, här och nu och för 
generationerna efter oss. Att framtidssäkra verksamheten 
går hand i hand med framgångsrikt företagande. Tuffa hållbar­
hetsmål och omställningen som utgår från CSRD­rapporte­
ringen hjälper oss att prioritera och följa upp. Det blir enkelt att 
följa utfallet och styra vägen framåt. Kunskap och digitalisering 
krävs för att lyckas.
Strategin omfattar tre områden: miljö, social hållbarhet och 
organisation där alla delar är förankrade i det ekonomiska 
 perspektivet hållbar tillväxt.
32
Hållbarhet

===== SIDA 33 =====

Aktiviteter för att minska  
vår klimatpåverkan
Minskad klimatpåverkan
Heba arbetar långsiktigt för att minska klimat­
påverkan i både förvaltning och nyproduktion. 
Energi effektivisering är ett prioriterat område och 
målet är att den genomsnittliga energianvändningen 
ska uppgå till 40 kWh/kvm till 2030. Fastigheterna 
ska som lägst uppnå energiklass C och i nyproduk­
tion ska energiprestandan ligga minst 20 procent 
under gällande byggregler. Energieffektiv teknik, 
digital övervakning och investeringar i bland annat 
bergvärme och solceller bidrar till minskad energi­
användning.
Minskade utsläpp i byggande och förvaltning
Huvuddelen av Hebas klimatutsläpp uppstår i sam­
band med nyproduktion. För att minska utsläppen 
arbetar Heba med att minimera, förbättra och 
påverka genom hela byggprocessen. Från 2025 ska 
all nyproduktion som startas ha halverade utsläpp 
från byggskedet, med Boverkets aktuella referens­
värden som utgångspunkt. Genom det egenfram­
tagna konceptet Hebahuset används långsiktigt 
hållbara material och produkter med lägre klimatpå­
verkan samtidigt som avfallstrappan är vägledande. 
Allt byggavfall ska sorteras för materialåtervinning.
Utsläppen från förvaltningen har halverats sedan 
2018, främst genom minskad energianvändning och 
en omställning till eldrivna tjänste­ och förmånsbilar.
Miljö
Hållbarhetsmål 2025–2030 Utfall 2025
Klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030 Pågår
Hela verksamheten klimatneutral senast 2045 Pågår
Minskad energianvändning: från 80 kWh/kvm år 2024 till 40 kWh/kvm år 2030. 67 kWh/kvm
Energieffektiva fastigheter: 100% av fastigheterna energiklass C eller bättre  
från 2030. 70%
Grön finansiering: 100% grön finansiering från 2030. 63%
Grön aktie: Hebas aktie ska vara grön från 2030. Genomfört
Minskade utsläpp i byggprocesser: 100% av nyproduktion som startas från 2025 
ska ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som 
referens. 100% av byggavfallet ska sorteras och möjliggöra materialåtervinning. Pågår
Hållbar förvaltning: 100% av fastigheterna ska miljöcertifieras i drift under 2025 
och vara klimatriskanalyserade. Genomfört
Bidra till energiomställningen i samhället: 100% av parkeringsplatserna ska ha 
laddmöjlighet från 2030. 30%
Utfall 2025
Energianvändning 
67 kWh/kvm
Minskning av de totala utsläppen  jämfört med 2024
–15%
33
Hållbarhet

===== SIDA 34 =====

Utfall 2025
Andelen hållbara hyreskontrakt 
53%
Andelen laddbara parkeringsplatser 
30%
Miljöcertifierade och hållbart drivna 
fastigheter
I nyproduktion miljöcertifierar Heba enligt Svanen, 
Miljöbyggnad Silver eller motsvarande nivå. För att 
säkerställa en långsiktigt hållbar drift har Heba även 
utvecklat den egna HållFast­certifieringen, som är 
integrerad i bolagets miljö­ och kvalitetslednings­
system. Samtliga fastigheter i beståndet har 
genomgått certifieringen under 2025.
Hållbara hyresavtal och transporter
Genom hållbara hyresavtal uppmuntrar Heba hyres­
gäster att välja fossilfri el och källsortera sitt avfall. 
Andelen hållbara hyreskontrakt ökar successivt och 
målet är att samtliga kontrakt ska vara hållbara till 
2030. I december 2025 uppgick antalet hållbara 
kontrakt till 53 procent. Heba bidrar även till omställ­
ningen till fossilfria transporter genom eldrivna 
tjänstebilar och utbyggnad av laddinfrastruktur, med 
målet att alla parkeringsplatser ska erbjuda laddmöj­
lighet senast 2030. Andelen var 30 procent 2025.
Förnybar energi och negativa utsläpp
All el som Heba köper in är ursprungsmärkt och för­
nybar. Bolaget har även tecknat avtal om grön fjärr­
värme. Som ett kompletterande steg mot långsiktigt 
nettonollutsläpp har Heba, som första fastighets­
bolag globalt, skrivit ett 15­årigt avtal med Stockholm 
Exergi om koldioxidborttagning. Avtalet börjar gälla 
2029 då anläggningen i Värtahamnen i Stockholm 
står klar.
Klimatanpassning och klimatrisker
Heba analyserar löpande klimatrisker i fastighets­
bestånd och nyproduktion för att framtidssäkra 
verksamheten. Kartläggningen omfattar risker 
kopplade till exempelvis höjda vattennivåer och 
ökade temperaturer och ligger till grund för före­
byggande åtgärder som integreras i fastighets­
planeringen. Klimatriskerna kopplas till finansiell 
påverkan och redovisas årligen.
Biologisk mångfald
Heba arbetar för att bevara och stärka biologisk 
mångfald genom både förvaltning och nyproduk­
tion. I plan­ och byggprocesser genomförs utred­
ningar för att säkerställa den biologiska mångfalden, 
och inom förvaltningen bevakas grönytor för att 
möjliggöra naturvärden. Som huvudsponsor till 
Stockholms stads utsättning av lax och havsöring i 
Stockholms vatten bidrar Heba även till levande 
vatten miljöer.
Resurseffektivitet och cirkulära flöden
Heba arbetar systematiskt för att minska resurs­
användning och avfall, med avfallstrappan som väg­
ledande princip. Vid nyproduktion och renovering 
minimeras spill genom god planering, uppföljning 
och ökad användning av återbrukade material. För­
valtningen skapar goda förutsättningar för hyres­
gästerna att sortera sitt avfall genom välfungerande 
och trygga miljörum samt kontinuerlig kommunika­
tion.
34
Hållbarhet

===== SIDA 35 =====

Aktiviteter för att  
fler ska få en bostad
Social hållbarhet
Hållbarhetsmål 2025–2030 Utfall 2025
Trygghet: Trygghetsindex i Hebas bostäder ska som lägst vara 80. 87,9 
Nöjda hyresgäster: Serviceindex i nivå med eller över medelvärdet för privata 
bostads bolag i storstad.  85,3 
Hållbara hyreskontrakt: 100% hållbara hyreskontrakt från 2030, omfattar att 
 källsortera, teckna grönt elavtal och bidra till rökfri fastighet. 53%
Socialt ansvar: Minst 10 lägenheter årligen tillhandahålls för personer i strukturell 
hemlöshet, med fokus på utsatta kvinnor och barn. 8
Leverantörers efterlevnad av uppförandekoden: Från 2025 ska väsentliga  
 leverantörer granskas utifrån Fastighets ägarnas  uppförandekod (20% per år). Genomfört
Boende för livets alla faser
Heba bidrar till social hållbarhet genom att erbjuda 
bostäder för livets olika skeden. Ungdomsbostäder 
skapar möjlighet till ett första eget boende och 
samhälls fastigheter möjliggör trygga vård­ och 
omsorgs boenden för äldre. Genom en intern 
bytes kö kan hyresgäster bo kvar inom beståndet 
även när livssituationen förändras. För att öka till­
gängligheten till bostad har Heba sänkt inkomst­
kraven för uthyrning till Kronofogdens normal­
belopp, vilket gör det möjligt för fler att etablera 
sig på bostadsmarknaden.
35
Hållbarhet

===== SIDA 36 =====

Aktiviteter för  
trygga boenden
Trygga boenden och utomhusmiljöer
Trygghet är en grundförutsättning för trivsel. Heba 
arbetar systematiskt med att skapa trygga och väl­
skötta boendemiljöer genom ordning och reda, god 
belysning, löpande underhåll och förebyggande 
trygghetsåtgärder. Arbetet sker i nära samverkan 
med bland annat polisen och omfattar även trygg­
hetsskapande teknik som kameraövervakning där 
det är motiverat.
Nöjda hyresgäster
Heba följer regelbundet upp hyresgästernas upp­
levelse genom en hyresgästundersökning vartannat 
år. I undersökningen 2025 uppnåddes rekordhöga 
resultat inom flera områden. Trygghet 87 ,9 (87 ,4), 
attraktivitet 91,2 (91,2), produktkvalitet 81,4 (80,8) 
samt service 85,3 (85,7). Resultaten bekräftar 
effekten av det långsiktiga förvaltnings­ och trygg­
hetsskapande arbetet.
Kundnära organisation
En kundnära och tillgänglig förvaltning är central i 
Hebas arbetssätt. Under året har merparten av för­
valtningsteamen flyttat in till huvudkontoret för att 
möta behoven av att kunna täcka upp för varandra 
och säkra hög kvalitet i hela beståndet. Genom digi­
talisering har bolaget kontroll på fastigheterna i real­
tid, informationen är tillgänglig för alla medarbetare. 
Hög kännedom om fastigheterna och hyresgästerna 
skapar förutsättningar för långsiktiga relationer, god 
dialog och effektiva lösningar. Organisationen är 
utformad för att säkerställa kontinuitet, flexibilitet 
och hög servicegrad i såväl bostads­ som samhälls­
fastigheter.
Utfall senaste NKI, 2025 
Serviceindex, % nöjda hyresgäster 
85,3% (85,7)
Trygghetsindex, % 
87,9% (87,4)
36
Hållbarhet

===== SIDA 37 =====

Aktiviteter  
för etiskt ansvar
Aktiviteter  
för jämlikhet
Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter
Heba har nolltolerans mot korruption och kränk­
ningar av mänskliga rättigheter. Arbetet styrs av en 
intern uppförandekod och hållbarhetspolicy som 
tydliggör ansvar och förväntningar för medarbetare 
och leverantörer. Alla medarbetare genomgår årlig 
utbildning i uppförandekoden med fokus på anti­
korruption. En extern visselblåsarfunktion möjliggör 
anonym rapportering av misstänkta oegentligheter. 
Under 2025 rapporterades inga visselblåsarärenden.
Uppförandekod för leverantörer
Heba tillämpar Fastighetsägarnas branschgemen­
samma uppförandekod för leverantörer för att 
säkerställa etiska och hållbara affärsmetoder i leve­
rantörsledet. Väsentliga leverantörer måste och har 
anslutit sig till uppförandekoden. Efterlevnaden och 
syftet följs upp regelbundet i personliga möten med 
representanter från Heba.
Stöd till verksamheter som gör skillnad
Heba stödjer initiativ som bidrar till ökad jämlikhet 
och social inkludering. Under året har bostäder för­
medlats till personer i strukturell hemlöshet, med 
särskilt fokus på kvinnor och barn. Bolaget stödjer 
även organisationer som arbetar mot våld och 
utsatthet samt främjar flickors och kvinnors möjlig­
het till idrott. Genom riktade samarbeten bidrar 
Heba till ett mer jämställt, jämlikt och inkluderande 
samhälle.
37
Hållbarhet

===== SIDA 38 =====

Organisation
Hållbarhetsmål 2025–2030 Utfall 2025
Attraktiv arbetsgivare: Fokus på medarbetarnöjdhet, kompetensutveckling  
och jämställdhet Pågår
Nöjd medarbetarindex (NMI): NMI i linje med branschsnittet. 4,2
Utbildning: 30 utbildningstimmar per anställd och år. 28 timmar
Könsfördelning: Kvinnor/män: 50/50 +–10%. Kvinnor/män chefer: 50/50 +–10% Genomfört
Personalomsättning: Högst 10% 22%
Sjukfrånvaro: Mellan 2–4% 2%
Mångfald: Vid varje rekrytering ser vi över bolagets behov utifrån jämställdhet, 
mångfald, kön och ålder Pågår
Aktiviteter för trivsel  
och engagemang
Medarbetare som trivs och mår bra
Heba ska vara en schysst och attraktiv arbetsgivare 
där medarbetare trivs, mår bra och kan utvecklas. 
Hos Heba är var och en med och formar framtiden. 
En öppen och inkluderande företagskultur, tydliga 
värderingar och korta beslutsvägar skapar engage­
mang och delaktighet. Verksamheten bedrivs håll­
bart i alla led, med fokus på en god arbetsmiljö och 
likvärdiga villkor. Alla medarbetare ska ges samma 
möjligheter till utveckling och lika lön för lika arbete. 
Heba arbetar aktivt för ökad jämställdhet genom att 
bredda rekryteringen till både mans­ och kvinno­
dominerade roller.
Kompetensutveckling och uppföljning
För att säkerställa rätt kompetens och fortsatt trivsel 
investerar Heba i medarbetarnas utveckling. Alla 
medarbetare genomför årliga medarbetarsamtal 
och har en individuell kompetensutvecklingsplan. 
Utöver detta erbjuder Heba ett internt utbildnings­
program inom verksamhetskritiska områden, såsom 
ledarskap, arbetsmiljö, regelefterlevnad och hållbar­
het. Kompetensutvecklingen stärker både bolagets 
långsiktiga förmåga och varje medarbetares profes­
sionella utveckling.
38
Hållbarhet

===== SIDA 39 =====

Aktiviteter för jämställdhet  
och mångfald
Aktiviteter för en  
trygg arbetsplats
Jämställdhet och mångfald
Heba välkomnar olikheter och ser mångfald som en 
styrka som bidrar till utveckling och nytänkande. 
Rekrytering och kompetensutveckling sker utifrån 
tydliga kompetenskrav, med ambitionen att skapa 
en balanserad och inkluderande organisation. Heba 
arbetar aktivt för jämställdhet genom att rekrytera 
både kvinnor och män till traditionellt könsuppde­
lade roller. Styrelsen består av tre kvinnor och två 
män, och ordinarie ledningsgrupp av fem kvinnor 
och tre män.
Engagerade medarbetare
För att stärka engagemang och delaktighet erbjuder 
Heba ett aktiesparprogram för alla medarbetare. 
Medarbetarnas trivsel och välmående följs upp 
genom en medarbetarundersökning vartannat år. 
I undersökningen 2025 uppgick Nöjd medarbetar­
index till 4,2 (4,1) och 88 procent av medarbetarna 
uppgav att de skulle rekommendera Heba som 
arbetsgivare.
En sund och säker arbetsmiljö
Heba arbetar systematiskt och förebyggande för att 
skapa en trygg och säker arbetsmiljö, både fysiskt 
och psykosocialt. Målet är att minimera risker för 
olyckor, tillbud och ohälsa samt främja arbetsglädje 
och effektivitet. Bolaget har kollektivavtal och erbju­
der företagshälsovård, friskvård samt friskvårds­
bidrag.
Alla medarbetare genomgår grundläggande 
arbetsmiljöutbildning, inklusive hantering av hot­ 
och risksituationer. Medarbetare i riskutsatta roller 
genomför fördjupade utbildningar, exempelvis inom 
heta arbeten, el, brandrisk samt hjärt­ och lung­
räddning.
Utfall senaste NMI, 2025
Nöjd medarbetarindex (NMI), skala 1–5 
4,2 (4,1)
Rekommendera Heba som arbetsgivare, % 
88%
39
Hållbarhet

===== SIDA 40 =====

Hebas bidrag till  
FN:s globala mål för 
en hållbar utveckling
Agenda 2030 är en universell agenda 
med 17 mål för en ekonomiskt, socialt 
och miljömässigt hållbar utveckling. 
Målen syftar till att minska fattigdom, 
orättvisor och ojämlikhet samt till att 
lösa klimatkrisen fram till 2030. Vi 
arbetar aktivt för att bidra till FN:s glo­
bala mål för hållbar utveckling, med 
fokus på de mål som är mest relevanta 
för vår verksamhet. Heba har analyse­
rat och identifierat följande åtta mål 
som de mest väsentliga för verksam­
heten och där vi kan bidra som mest:
3. God hälsa och välbefinnande 
Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar 
och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för 
ökat välmående och förebygger stressrelaterade 
besvär. Närmiljön ska vara trygg vid våra fastigheter. 
På Heba samarbetar vi med organisationer som 
främjar situationen för utsatta grupper i samhället 
och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor.
5. Jämställdhet 
Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla 
befattningar. Vi har nolltolerans mot diskriminering 
och trakasserier av alla slag. 
7. Hållbar energi för alla
Heba använder digitaliseringens kraft för att ha 
 kontroll i realtid på fastigheterna. Smart förvaltning 
ger proaktiva åtgärder vilket är både hållbart och 
effektivt. Alla fastigheter ska hålla energiklass C eller 
bättre. Driftoptimering, utförda renoveringsprogram 
och investeringar i det befintliga beståndet minskar 
energianvändningen. Dessutom ökar bolaget 
 andelen förnybar energi. 
8. Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk 
tillväxt
På Heba råder likabehandling och samtliga med­
arbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för 
att minimera risker för arbetsskador och främjar en 
trygg och säker arbetsmiljö. Hebas verksamhet 
bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör 
det möjligt för människor att skaffa sig ett eget 
boende och bidra till den ekonomiska tillväxten. 
11. Hållbara städer och samhällen
Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett lång­
siktigt ägar­ och bevarandeperspektiv med hållbar­
het i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyres­
gäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med 
social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder 
samt samhällsfastigheter där personer med sär­
skilda behov får ändamålsenliga hem. 
12. Hållbar konsumtion och produktion 
Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång 
tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhets­
fokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar 
vattenförbrukningen, har gått över till elfordon och 
ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion. 
Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt 
avfall och minskar fastigheternas energianvändning. 
13. Bekämpa klimatförändringarna 
På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt. 
Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral 
och hela verksamheten ska vara klimatneutral senast 
år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans 
med våra leverantörer, samarbetspartners och 
hyresgäster.
15. Ekosystem och biologisk mångfald 
Heba är huvudsponsor av Stockholms stads utsätt­
ning av lax och havsöring i Stockholms vatten. Så 
bidrar vi till levande djur­ och naturliv och bevarad 
biologisk mångfald i regionen. Vid nyproduktion och 
förvaltning bygger vi med hänsyn till grönytefaktor 
med mera.
40
Hållbarhet

===== SIDA 41 =====

Introduktion
Omvärld, mål och strategi
Hållbarhet
Verksamhet Våra fastigheter 43
Fastighetsutveckling 47
Projekt 50
Samarbetsprojekt 52
Risker 53
Värdering 58
Marknadsvärdering 60
Hebas aktie 62
Kapitalstruktur och finansiering 64
Bolagsstyrning
Rapporter
Övrigt
Verksamhet
41

===== SIDA 42 =====

Vad är väl en fest på 
slottet, mot en egen 
fin lägenhet?
Capella 2
Plats: Tullinge
Antal lägenheter: 155
Boendeform:  
Ungdomsbostäder
Byggår: 2018
42
Verksamhet

===== SIDA 43 =====

Våra fastigheter
Heba har ett modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i 
Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi är en långsiktig och 
erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar 
hyres bostäder och samhällsfastigheter med inriktning 
vård- och omsorgsboenden. Fastigheterna förvaltar vi i 
egen regi, vilket gör förvaltningen kostnadseffektiv och 
kundnära. Hos Heba får hyresgästerna hållbara och trygga 
boenden att trivas i under livets olika faser. Med digitalise-
ringens kraft har vi kontroll på fastigheterna i realtid, vilket 
gör att vi kan agera hållbart och effektivt. Vi lever enligt våra 
kärnvärden – närvarande, engagerade och trygga.
Total uthyrningsbar area per 31 december 2025, kvm
262 000 (263 400)
Hyreslägenheter
3 092 (3 110)
andel av total uthyrningsbar area
72%
Lägenheter vård och omsorg
825 (825)
andel av total uthyrningsbar area
22%
Lokaler
118 (117)
andel av total uthyrningsbar area
6%
43
Verksamhet

===== SIDA 44 =====

5
11
1
1
1
2
2
3
2
36
Norrtälje
Nynäshamn
Enköping
Uppsala
Stockholm
3
Moderna fastigheter  
på attraktiva lägen 
i Stockholm och 
Mälardalen
Heba äger och förvaltar en modern fastighetsport-
följ som består av bostäder och samhällsfastigheter 
med vård- och omsorgsboenden i attraktiva lägen i 
Stockholmsregionen och Mälardalen. Fastigheterna 
ligger i huvudsak nära spårbunden trafik.
Vi finns i 13 kommuner från Nynäshamn i söder till 
Uppsala i norr och Enköping i väster, max en timmes 
resa från centrala Stockholm. Merparten av fastig-
heterna ligger inom Stockholms stad med krans-
kommuner.
Majoriteten av fastigheterna är nyproducerade 
eller renoverade. Endast två fastigheter om totalt 
98 lägenheter återstår i Hebas renoveringsprogram.
44
Verksamhet
Fakta om Hebas fastigheter hittar du i fastighetsförteckningen

===== SIDA 45 =====

Bostadsfastigheter Våra fastigheter hittar du i centrala lägen, med goda 
 kommunikationer och max en timmes restid från 
Stockholm. Vi bygger nytt, vi bygger om och vi 
anpassar vårt helhets erbjudande för att hela tiden 
vara en bra, närvarande och  hållbar hyresvärd. 
Unga har idag extra svårt att komma in på bostads-
marknaden. För att underlätta erbjuder Heba ung-
domsbostäder för dig som är mellan 18 och 25 år.
Våra bostadsfastigheter finns på följande platser  
i Stockholmsregionen och Mälardalen
Hyresfastigheter 
Enköping
Huddinge
Lidingö
Norrtälje
Nynäshamn
Salem
Sollentuna
Stockholm
Täby
Uppsala
Vallentuna
Österåker
Nyproduktion
Axelsberg
Farsta
Hägersten
Nynäshamn
Skarpnäck
Skärholmen
Ungdomsbostäder
Hökarängen
Tullinge
Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden
Verksamhet
45
Läs mer, extern länk

===== SIDA 46 =====

Samhällsfastigheter, inriktning 
vård- och omsorgsboenden
Heba investerar i nybyggda vård- och omsorgs-
boenden för att möta den ökade efterfrågan och för 
att erbjuda en tidsenlig boende   standard för äldre-
boenden. Vi äger 14 samhälls fastigheter där samtliga 
är byggda efter 2010 och ytterligare två är i produk-
tion. Samhällsfastigheterna är uthyrda på 15–20-
åriga hyresavtal till välrenommerade privata aktörer 
och kommuner som exempelvis Attendo, Stock-
holms sjukhem,  Vardaga,  Frösunda omsorg, Salems 
kommun och Stockholms stad.
Årstadalsskolan, Liljeholmen
Samhällsfastigheter
Tärnö 1, Farsta
Årstadalsskolan 5, Liljeholmen
Krusmyntan 1, Tyresö
Krusmyntan 2, Tyresö
Vinfatet 6, Sollentuna
Fuxen 2, Täby
Parken 6, Salem
Svänghjulet 4, Täby
Österåker Näs 7:7 , Österåker
Vallentuna Åby 1:167 , Vallentuna
Alen 3 Vårdboende, Norrtälje
Äppelträdgården 1, Täby
Gränby 10:6, Uppsala
Enköping Romberga, Enköping
Verksamhet
46
Läs mer, extern länk

===== SIDA 47 =====

Fastighetsutveckling
Fastighetsutveckling är en central del av Hebas 
 strategi för att skapa långsiktig och hållbar tillväxt . 
Genom projektutveckling och en tydlig byggmästar-
strategi utvecklar Heba bostäder och vård- och 
omsorgsboenden som bidrar till stabila kassaflöden, 
kontrollerad risk och långsiktigt värdeskapande. 
Hållbarhet är integrerad i hela utvecklingskedjan 
och omfattar klimathänsyn, resurseffektivitet, 
trygga boendemiljöer och god styrning. 
Tillväxten sker genom nyproduktion via byggrätter 
och markanvisningar samt genom förvärv av 
bostadsfastigheter och vård- och omsorgsboenden. 
Egna nyproduktionsprojekt ger Heba möjlighet att 
uppnå högre avkastning på investerat kapital och 
samtidigt säkerställa att fastigheterna uppfyller 
bolagets krav på hållbarhet, utformning och förvalt-
ning. Hebas fastighetsbestånd är modernt, med 
endast ett fåtal lägenheter kvar i det långsiktiga 
renoveringsprogrammet. 
Långsiktigt byggande med låg 
klimatpåverkan
Hebas nyproduktion präglas av noggrant genom-
tänkta projekt sett till ekonomi, förvaltning och 
genomförbarhet med hög marknadsanpassning och 
höga hållbarhetsambitioner. Husen ska stå länge, 
vara förvaltningseffektiva och ha låg energianvänd-
ning. Den samlade erfarenheten från Hebas digitali-
seringsarbete inom förvaltningen appliceras direkt i 
nyproduktion. Dessutom kan bolaget med det egen-
framtagna konceptet, Hebahuset, både säkerställa 
kvalitén för ett bostadsprojekt och möjliggöra ett 
lågt klimatavtryck under produktionsfasen. 
Marknad och läge
För att säkerställa ekonomiskt hållbara projekt 
anpassas läge och bostadsutformning till markna-
dens förutsättningar. Noggranna analyser av geo-
grafiska läget sker innan investering. Heba tittar 
efter mikrolägen där marknaden kan bära de hyror 
som krävs för att kalkyler ska gå ihop. I lägenhets-
fördelning eftersträvar bolaget en mix av ettor till 
femmor med effektiva planlösningar. Större lägen-
heter är idag efterfrågade, något Heba sedan länge 
tagit i beaktning i nyproduktionen. För att attrahera 
hyresgäster krävs trivsamma och funktionella lägen-
heter nära kommunikationer. 
JV – strategiska samarbeten som möjliggör 
tillväxt
Strategiska samarbeten och joint venture-projekt är 
en viktig del av Hebas tillväxtmodell. Genom att gå 
in i projekt i ett senare skede av planprocessen, ofta 
med färdig detaljplan och säkerställt genomförande, 
kan Heba minska risk och snabbare nå intäktsgene-
rerade faser. Samarbetena ger Heba möjlighet att 
växa trots en relativt liten organisation och skapar 
värde i förtroendefulla partnerskap. Projekten 
omfattar olika upplåtelseformer och fastighetstyper 
i Stockholmsregionen. 
Vård- och omsorgsboenden – stabilitet i 
portföljen
Heba äger och förvaltar en modern portfölj av 
bostäder och samhällsfastigheter med inriktning 
vård- och omsorgsboenden i attraktiva lägen i 
Stockholmsregionen och Mälardalen. Kombinatio-
nen av bostäder och vård- och omsorgsfastigheter 
bidrar till en balanserad portfölj med stabila intäkter, 
där vård- och omsorgsfastigheter utgör cirka 30 
procent av driftnettot. 
Investeringar och nyproduktionsportfölj
Under 2025 uppgår den totala investeringsvolymen 
till 277 mkr. Förvärv har under året skett av ett vård- 
och omsorgsboende i nyproduktion i Norrtälje. Heba 
har också startat ett samriskbolag i JV-form tillsam-
mans med Peab för utvecklingen av vård- och 
omsorgsboendet Villa Primus på Lilla Essingen i 
Stockholm. Under året har en fastighet med kom-
mande renoveringsbehov sålts för ombildning till 
bostadsrätter.
Nyproducerade fastigheter har generellt lägre 
driftkostnader och högre avkastning jämfört med 
Antal lägenheter i nyproduktion  
vid utgången av 2025
1 590
Hebas totala investering  
under 2025, mkr
277
äldre fastigheter. Vid utgången av 2025 omfattar 
Hebas nyproduktionsportfölj cirka 1 590 lägenheter. 
Cirka 424 drivs i egen regi i olika skeden från detalj-
plan till produktion. 1 000 lägenheter i hyresbostads- 
och bostadsrättsprojekt drivs i JV med Åke Sundvall. 
166 lägenheter i vård- och omsorgsboende drivs i JV 
med Peab.
47
Verksamhet

===== SIDA 48 =====

Henrik Fernström 
Roll på Heba: Chef Fastighetsutveckling
Anställd sedan: 2017 .
Tidigare arbetsgivare: CA Fastigheter AB, 
Locum AB. 
Utbildning: Högskoleingenjör Uppsala 
 Universitet. 
Född: 1984.
Rätt projekt  
i rätt lägen. 
Då satsar Heba.
Nyproduktion är en förutsättning för tillväxt. 
Och nu börjar förutsättningarna för ekono-
miskt hållbara investeringar i rätt lägen att 
komma på plats. 
48
Verksamhet

===== SIDA 49 =====

De senaste årens ”kostnadschock” har fått många 
fastighetsbolag att tveka inför nybyggnation. Den 
har berott på skyhög inflation och höga räntor, 
entreprenadkostnader som på kort tid ökat med 25 
procent och sänkta fastighetsvärden som följd. Men 
förutsättningarna börjar ändras och många kurvor 
inklusive hyresprissättningen pekar nu åt rätt håll. 
Läget börjar bli bra för den som är långsiktig och 
tänker konceptuellt. Det gäller dock att hitta lägen 
där marknaden kan bära den hyra som krävs för att 
nå rimlig avkastning på investeringen. 
Kortad startsträcka med JV
Henrik Fernström, Chef Fastighetsutveckling, berät-
tar om projektet Villa Primus på Lilla Essingen som 
ett exempel på hur Heba genererar tillväxt. 
”Vi har startat ett samriskbolag, ett så kallat JV, till-
sammans med Peab som ska uppföra Villa Primus. 
Fastigheten kommer innehålla 160 boendeenheter 
för vård och omsorg och ett antal LSS-lägenheter. 
2028 ska allt stå färdigt och redan nu är ett 20-årigt 
avtal tecknat och klart med vårdkoncernen Ambea 
som varit med och planerat utformningen. Vi kom-
mer in i ett skede där genomförandet ska ske och 
slipper därmed lång process med detaljplan. Vi får 
avkastning på investeringen tidigare, och det här 
ger oss möjlighet att växa trots vår relativt lilla 
 organisation.”
Marknadsmässigt gör Heba en välplanerad och 
långsiktig satsning på äldreboenden. Enligt progno-
ser kommer antalet personer över 80 år i Stockholm 
att öka med 50 procent de kommande fem åren. När 
det gäller geografiskt läge så är det unikt att eta-
blera en nybyggd fastighet för vård- och omsorgs-
boende innanför tullarna i Stockholm, vilket är fallet 
med Villa Primus. 
Marknad och läge avgör
All nyproduktion handlar om marknad och läge. 
Innan lågkonjunkturen gick det att bygga hyresrätter 
i lägen som idag är utmanande. Priset på pengar var 
lågt vilket drog upp fastighetsvärden och möjlig-
gjorde mycket offensiva projektkalkyler. Idag är 
marknaden i ett nytt läge och har börjat återhämta 
sig. De nyproduktionshyror som nu krävs gör att 
läget och produkten är avgörande. Det handlar till 
exempel om att ha en lägenhetsfördelning som 
efterfrågas av marknaden. Heba har sedan många år 
arbetat med en mer balanserad mix av enrummare 
upp till fem rum och kök, och efterfrågan på större 
lägenheter ökar. Utöver det krävs också hållbara 
fastigheter förvaltningsmässigt, ekonomiskt samt 
inte minst ur ett miljöperspektiv. För att attrahera 
hyresgäster krävs trivsamma, funktionella lägen-
heter och närhet till kommunikationer, service och 
rekreationsytor. 
Dit är vi på väg
I en marknad där läget är mer avgörande ökar 
 konkurrensen om byggrätter. 
”Även här kommer Hebas digitalisering in. Heba 
 ligger i framkant i digitaliseringen av förvaltningen, 
men mycket är på väg att ske även inom nyproduk-
tion. AI används genom att tidigt sammanställa 
 analyser och utformningskoncept av nyproduktion 
för att hitta möjliga och genomförbara projektidéer. 
AI kortar ledtiderna vilket minskar kostnaderna för 
oss och gör det möjligt att snabbt och enkelt testa 
olika koncept.”, säger Henrik Fernström. 
”AI kortar ledtiderna vilket 
minskar kostnaderna för oss 
och gör det möjligt att snabbt 
och enkelt testa olika koncept”
49
Verksamhet

===== SIDA 50 =====

Projekt
Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och 
Mälardalen – antingen i bolagets egen regi, med samarbetspartners 
eller tillsammans med externa leverantörer. Under 2025 uppgår Hebas 
projektportfölj till 1 590 lägenheter belägna i olika geografiska områden. 
Av dessa utvecklas 1 166 tillsammans med samarbetspartners.
Källberga, Nynäshamn
Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i 
 Nynäshamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma 
800 bostäder kring en bykärna med verksamheter, samhälls-
service, butiker, skola. Här finns det småskaliga och naturnära i 
en spännande och ny form där ekologisk och social hållbarhet 
står i centrum. I projektet Smedjan i Källberga byggs just nu  
128 hyreslägenheter. Byggstart ägde rum hösten 2024 med 
planerat färdigställande 2026–2027 . Uthyrningen startar våren 
2026. Projektet är Hebas första etablering i Nynäshamn, i ett 
attraktivt läge nära centrala Nynäshamn och med pendlings-
möjlighet till Stockholm.
Investeringar
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställandeår
Upparbetad  
investering (mkr)
Bedömd  
investering (mkr)
Bedömt  
driftnetto (mkr)
Sparven 3–5 Norrtälje 60 Vård- och omsorgsboende Hösten 2026 2025 2026 0 230 11,2
Källberga (Sittesta 2:48, 2:49 och 2:53) Nynäshamn 128 Hyresbostäder Nov 2022 2024 2026 283 450 17,1
Skridskon Västertorp 48 Hyresbostäder 2025 2027 0 160 7,6
Spöksonaten Axelsberg 49 Hyresbostäder 2026 2028 0 170 8,1
Stora Sköndal Sköndal 150 Hyresbostäder 2027 2028 0 550 25,5
Villa Primus Lilla Essingen 166 Vård- och omsorgsboende Dec 2025 2025 2028 0 830 37,3
Tärnö Farsta 139 Hyresbostäder 2028 2029 0 430 19,0
Total 740 283 2 820 125,8
50
Verksamhet

===== SIDA 51 =====

Skridskon, Västertorp
I Västertorp har Heba drivit en detaljplan på en befintlig fastig-
het för att möjliggöra nyproduktion av 48 lägenheter på egen 
mark. Detaljplanen har vunnit laga kraft och produktionsstart 
ägde rum i slutet av 2025. Den nya fastigheten kommer ligga 
intill centrumgatan i Västertorp med närhet till service, affärer 
och tunnelbana. Här ska vi bygga attraktiva bostäder i en 
hållbar fastighet som kommer miljöcertifieras enligt Svanen.
Filipstadsbacken, Farsta
Heba tilldelades markanvisning 2022 för tre miljöcertifierade 
fastigheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Tärnö. Detalj-
planen drivs tillsammans med Familjebostäder, Byggvesta och 
Nordr. Planen möjliggör cirka 500 nya bostäder, förskola och 
mobilitetshus. Läget är utmärkt med närhet till tunnelbana och 
pendeltåg, intill fina parkområden. Ambitionen i Hebas del av 
detaljplanen är att uppföra cirka 140 hyreslägenheter.
Sparven, Norrtälje
Heba har under 2025 tecknat avtal med Credentia om förvärv 
av ett vård- och omsorgsboende i nyproduktion centralt 
beläget i Norrtälje. Produktion pågår och tillträde planeras ske 
hösten 2026. Fastigheten kommer inrymma 60 vårdlägenheter. 
Fastigheten är fullt uthyrd och det 15-åriga hyreskontraktet 
med Attendo löper till och med 2041. Fastigheten, med 
beteckning Sparven 3, 4 och 5, ligger i Norrtälje centrum 600 
meter från Norrtälje busstation med närhet till butiker och 
service. Vård- och omsorgsboendet är utvecklat av Credentia 
och uppförs enligt en hög hållbarhetsprofil med Miljöbyggnad 
Silver, solceller, centralvärme, FTX och återbrukade fönster.
Spöksonaten, Axelsberg
Heba tilldelades markanvisning 2022 för en ny fastighet med 
85 lägenheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Spöksonaten. 
Läget är utmärkt med goda kommunikationer, samhällsservice 
och naturnära intill Mälaren. Projektet består av två huskroppar 
och där parkering löses med befintliga parkeringsplatser i en av 
Hebas fastigheter. Projektet är i detaljplaneskede. Fastigheten 
kommer miljöcertifieras med ambitionen att minska klimat-
avtrycket under uppförandet.
Skridskon, Västertorp Spöksonaten, Axelsberg
51
Verksamhet

===== SIDA 52 =====

Villa Primus, Lilla Essingen
Heba har under 2025 ingått ett joint venture-avtal med Peab 
för utvecklingen av vård- och omsorgsboendet Villa Primus 
på Lilla Essingen i Stockholm. Projektet rymmer 160 boende-
enheter i vård- och omsorgsboendet, ett LSS-boende med sex 
platser samt en mindre lokal i entréplan. Byggnationen beräk-
nas stå klar under 2028. Målsättningen är att Heba förvärvar 
den färdigställda fastigheten vid projektets färdigställande. 
Hyresavtal har tecknats med Ambea-koncernen för både 
äldre boende och LSS och löper på 20-åriga hyreskontrakt. 
Vård- och omsorgsboendet är utvecklat av Peab och uppförs 
enligt en hög hållbarhetsprofil med certifiering enligt Miljö-
byggnad Silver 4.0.
Stora Sköndal
I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa 
fram. Heba och Åke Sundvall kommer via ett samägt bolag 
driva och äga ett projekt om cirka 600 bostäder i den nya 
stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka 260 hyresrätter och 
340 bostadsrätter. Projektet är del av den andra etappen i 
utvecklingen av Framtidens Stora Sköndal, som innefattar 
totalt cirka 1 400 bostäder. Detaljplanen väntas vinna laga 
kraft första halvåret 2026. När Stora Sköndal står klar runt 
2035 ska stadsdelen rymma cirka 4 500 bostäder och 1 500 
arbetsplatser. Stadsdelen utformas utifrån en idé om social 
hållbarhet där inkludering, variation och närhet till grönska och 
vatten står i centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten 
och gemenskap, med varierad arkitektur, ett starkt fokus på 
miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att skapa 
livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara 
bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och 
livsmiljöer. 
Samarbetsprojekt
Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla 
partnerskap. Under 2025 har samarbetet med Åke Sundvall Byggnads 
AB i samägda bolag (50/50) fortsatt och ett nytt samarbetsavtal 
(50/50) har inletts med Peab. I samarbetsprojekten ingår en variation 
av upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm.
Peab Åke Sundvall
Samarbeten
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år
Bedömd 
 investering,  
mkr¹)
Vårbergstoppen Vårberg 300 Hyresrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 800
Stora Sköndal Sköndal 260 
340
Hyresrätter 
Bostadsrätter
Nov 2020 2 000
Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250
Stockholm Primus 2 Lilla Essingen 166 Vård- och omsorgsboende Dec 2025 Kv 3 2025 2028 830
Total 1 166 3 880
¹) Varav Hebas andel motsvarar 50 procent.
Villa Primus, Lilla Essingen
52
Verksamhet

===== SIDA 53 =====

Risker
Heba är ett stabilt företag med en låg riskprofil. Det beror bland annat 
på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- 
och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, 
och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av 
de riskområden som kan påverka verksamheten.
Strategiska risker
Risk Hantering
Värdering av fastigheter
Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende 
på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i mark-
nadens avkastningskrav får stor resultatpåverkan.
För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3 
av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3 av fastighets-
beståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet extern-
värderas koncernens samtliga fastigheter. Fastigheter under 
pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden 
internvärderas alltid.
Varumärke
Ett starkt varumärke kännetecknas av medvetenhet, tydlighet 
och enhetlighet hos medarbetare och marknaden. Ett starkt 
varumärke bidrar till att bolaget kan uppfylla sina affärsmål. 
Skulle varumärket förknippas med oönskade egenskaper finns 
risken att vår tillväxt påverkas negativt.
Vi arbetar kontinuerligt med att kommunicera bolagets över-
gripande budskap i olika kanaler, både internt och externt. Vi 
arbetar förebyggande med företagskulturen bland annat 
genom vår Uppförandekod som samtliga medarbetare tar del 
av som vägledning. Vi utvecklar kontinuerligt våra kanaler för 
att vara tillgängliga och tidsenliga. Vi är proaktiva vad gäller 
hantering av potentiellt känsliga frågor som skulle kunna skada 
varumärket.
Risk Hantering
Digitalisering
Vi behöver ständigt nya innovationer och teknik som kan för-
bättra och effektivisera vårt dagliga arbete. Att möta våra 
intressenters förväntningar och behov är av stor vikt för att 
kunna bedriva verksamheten framgångsrikt. Om vi inte följer 
med i den digitala utvecklingen kan vi ha svårt att attrahera 
framtidens medarbetare.
Vi har en vision av ett önskat framtidsscenario. Vi organiserar 
verksamheten i riktning mot digitaliserad vardagsförvaltning, 
det vill säga digitaliseringen ses som en självklar grundpelare 
i allt arbete för samtliga medarbetare. Vi lägger resurser på 
omvärldsbevakning och hämtar inspiration från branschen. 
Vi genomför pilotprojekt för att i drift kunna utvärdera system 
och teknik.
Tillväxt
Ett av Hebas strategiska mål är att fortsätta växa i Stock-
holmsregionen och Mälardalen. För att göra det krävs mark-
anvisningar för nybyggnad, god marknadskännedom, rätt 
hyresnivåer och välfungerande samarbeten. En fortsatt risk är 
att kommunerna inte möter behovet av vård- och omsorgs-
bostäder då befolkningen blir allt äldre. Nya bostäder är en del 
av uppdraget för bolaget.
Ett gemensamt arbetssätt med öppen och nära dialog med 
våra samarbetspartners fastställer att vi jobbar mot samma 
mål och främjar kompetensutväxling. Tillsammans skapar vi 
möjligheter att vinna markanvisningstävlingar och uppnå rätt 
hyresnivåer. Vi kommunicerar tillsammans med andra aktörer 
om behovet av omsorgsbostäder.
53
Verksamhet

===== SIDA 54 =====

Operativa risker
Risk Hantering
Hyresintäkter
73 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostads-
hyresgäster. Stockholmsregionen och Mälardalen svarar för 
koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån för-
håller sig till den förhandlade bruksvärdeshyran påverkas 
Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar.
Heba arbetar för en mer konsekvent hyressättning som bättre 
motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Heba 
har som strategi att finnas i attraktiva lägen där stor efterfrå-
gan av hyresrätter finns, vilket gör att vi på sikt kan förbättra 
hyresnivån. Med en effektiv uthyrning i egen regi minskar risken 
för vakanser. Med ett snart helrenoverat eller nybyggt bestånd 
med nyförhandlade hyror ökar hyresintäkterna.
Vakanser
Heba ägde vid årsskiftet 2025/2026 14 samhällsfastigheter 
och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent 
fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle 
därför påverka Hebas resultat negativt.
Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt 
hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. 
Heba har en fortsatt mycket låg vakansgrad, 0,11 procent för 
bostäder och 0,31 procent för lokaler. Samhällsfastigheterna 
är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till kommuner och 
etablerade äldrevårdsföretag.
Fastighetskostnader
Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden 
jämte de ökade vattenavgifterna. Övervägande del av fastig-
hetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Värmekostna-
derna utgör ungefär 11 procent av de totala driftkostnaderna. 
Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och 
energipris.
Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är 
mycket moderna och samtliga har fjärrövervakade driftunder-
centraler. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energi-
användningen i fastigheterna bland annat genom effektiva 
energiinvesteringar och optimering av tekniska installationer. 
Bolaget genomför även installation av alternativa energikällor 
såsom solcellsanläggningar i kombination med bergvärme. 
Totalt tretton fastigheter använder bergvärme som huvud-
saklig värmekälla.
Finansiella risker
Risk Hantering
Finansieringskostnader
Ökade finansieringskostnader utgör risken för negativ påver-
kan på bolagets finansiella ställning till följd av förändrade 
marknadsförutsättningar, så som stigande marknadsräntor 
eller försämrade förutsättningar på kapitalmarknaden. Hebas 
exponering mot kreditmarknaden uppgick per årsskiftet 
2025/2026 till 6 474,2 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad 
om 46,2 procent av fastigheternas marknadsvärde.
Hebas finanspolicy reglerar hur finansiella risker ska hanteras 
samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får 
användas. Heba driver ett aktivt arbete för att reducera 
 bolagets ränterisk och skapa en jämn förfallostruktur i skuld-
portföljen. Detta genom räntesäkring på derivatmarknaden, 
användning av diversifierade finansieringskällor samt genom 
att utöka bolagets gröna finansiering. Löpande uppföljning 
genomförs av företagsledning, finanskommitté och styrelse. 
Finansieringskostnaden ligger på 2,7 procent, räntebindnings-
tiden på 2,3 år och räntetäckningsgraden är 2,2 gånger. Heba 
har en long-term issuer credit rating med betyget BBB, Stable 
outlook, av Nordic Credit Rating.
Nya regleringar och styrmedel 
Ett mer omfattande regelverk inom hållbarhet med skärpta 
krav på energiprestanda, klimatdeklarationer, rapportering 
samt potentiella skatter, avgifter och andra restriktioner kan 
påverka bolagets ekonomiska möjlighet att vårda beståndet. 
För Heba kan förändringar i lagstiftning eller myndighetskrav 
medföra ökade investeringskostnader, högre driftkostnader 
samt behov av anpassningar i befintligt bestånd och pågå-
ende projekt, vilket kan påverka lönsamhet och kassaflöde.
Heba hanterar denna risk genom löpande omvärldsbevakning 
av lagstiftning och styrmedel, tidig anpassning av tekniska lös-
ningar och projektkrav samt integrering av regulatoriska krav i 
investeringskalkyler och affärsplanering. Samarbete sker med 
bransch och energileverantörer för att minska osäkerhet och 
möjliggöra kostnadseffektiva lösningar. Genom energieffekti-
viseringar, klimatanpassning och långsiktig finansiell planering, 
inklusive grön finansiering, bedöms Heba ha god förmåga att 
hantera ökade krav och begränsa negativ finansiell påverkan.
54
Verksamhet

===== SIDA 55 =====

Hållbarhetsrisker
Risk Hantering
Medarbetare
Medarbetarna är bolagets viktigaste tillgång. På Heba ska 
medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i 
attraktionskraft som arbetsgivare och därmed få svårigheter 
att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare skulle det 
kunna leda till stora negativa följder för verksamheten.
Hebas uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och 
ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje 
medarbetare har en individuell utbildningsplan för att kunna 
utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det 
årliga medarbetarsamtalet. Sedan 2022 har Heba ett internt 
utbildningsprogram som säkerställer kunskapsutveckling. 
Medarbetarundersökningar genomförs vartannat år och 
fångar upp förbättringspunkter. Resultatet från 2025 uppgick 
till 4,2 (4,1) i en 5-gradig skala. Ny undersökning kommer 
genomföras under 2026.
Kundnöjdhet
Heba ska vara närvarande och tillgängliga för hyresgästerna. 
Att vara hyresgäst hos Heba innebär en trygg och trivsam 
bostad och att få hjälp när det behövs. Ett bredare missnöje 
hos hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke och leda till 
hög omsättning.
Heba strävar efter att vara tillgängliga och närvarande för att 
hyresgästerna ska känna sig trygga i sina hem samt få snabb 
återkoppling och hjälp när det behövs. Tillsammans med hyres-
gästerna skapas initiativ som trygghetsvandringar och främjar 
miljöengagemang. Heba utför kundenkäter vartannat år eller 
sex månader efter ett renoveringsprojekt och nyproduktion. 
Samtliga fastigheter med ett trygghetsindex under 80 procent 
har en dokumenterad åtgärdsplan. Trygghetsindex för under-
sökningen 2025 uppgick till 87 ,9 procent (87 ,4). Serviceindex 
uppgick till 85,3 procent (85,7). Ny undersökning kommer 
genomföras under 2027 .
Mänskliga rättigheter, antikorruption  
och leverantörsrisker
Hebas verksamhet involverar ett flertal aktörer och under-
leverantörer, i synnerhet i samband med nybyggnadsprojekt. 
Missförhållanden, i form av exempelvis brott mot mänskliga 
rättigheter och eventuella konkurser hos leverantörer i värde-
kedjan kan medföra, förutom störningar i Hebas verksamhet, 
allvarliga konsekvenser för individer. 
Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att 
bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla med-
arbetare utbildas årligen i bolagets uppförandekod tillsammans 
med antikorruption- och hållbarhetspolicy. Heba tillämpar 
Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och 
genomför revisioner för att säkerställa att leverantörer och 
underleverantörer agerar etiskt korrekt. För att upptäcka 
oegentligheter finns en visselblåsarfunktion som sköts av en 
tredje part.
Geopolitiska risker
Risk Hantering
Ökade kostnader
Omvärldsläget präglas av osäkerhet kopplat till krig i närområ-
det, handelskonflikter, energiförsörjning samt ökade säker-
hetspolitiska spänningar. Hebas exponering mot direkta geo-
politiska risker bedöms som begränsad. Indirekt påverkas 
resultat och investeringsförutsättningar via finansmarknad, 
byggkostnader och IT-säkerhet. 
Hebas affärsmodell med långsiktigt ägande av bostadsfastig-
heter, låg vakansgrad och stabila kassaflöden innebär en rela-
tivt begränsad direkt exponering. Bolaget bevakar och arbetar 
förebyggande för att hantera inflationsförväntningar och 
central bankers räntebeslut, ökade bygg- och produktions-
kostnader och energipriser. Se vidare finansiella risker ovan.
IT- och cybersäkerhet
Det säkerhetspolitiska läget innebär ökad risk för cyber-
angrepp mot samhällsviktiga funktioner och fastighetsinfra-
strukturen. Det kan ske genom dataintrång, driftstörningar 
och integritetsincidenter. För Heba handlar det mer specifikt 
om påverkan på olika fastighetssystem som bl.a. kan leda till 
kostnadsdrivande driftstopp.
Heba arbetar aktivt och systematiskt med att stärka IT- och 
cybersäkerheten genom övervakning av fastighetssystemen, 
kontinuerlig säkerhetsuppdatering samt utbildning av med-
arbetare. Beredskap, incident- och återställningsplaner finns 
för att säkerställa kontinuitet vid eventuella driftstörningar.
Kriser och beredskap
Heba påverkas indirekt av förändrade krav på civil beredskap. 
Skyddsrum, reservkraft och robust fastighetsdrift är delar av 
den fysiska riskhanteringen. Risken för direkt fysisk påverkan 
bedöms som låg, men beredskapskrav kan innebära ökade 
kostnader och investeringar.
Heba har utifrån inventering i närtid säkerställt att befintliga 
skyddsrum uppfyller myndighetskrav och kan tas i bruk vid 
behov. Skyddsrummen är MCF-kontrollerade (Myndigheten 
för Civilt Försvar) och godkända. För vård- och omsorgsfastig-
heter har bolaget investerat i kyla för att de boende ska klara 
längre perioder av värmeböljor. 
55
Verksamhet

===== SIDA 56 =====

Risk Hantering
Miljörisker kopplade till nyproduktion
När Heba bygger nytt ska bygget liksom byggnaden vara 
anpassade till framtidens klimat- och miljöbehov, vilket 
behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduk-
tion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida 
eller framtida krav.
All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljöbyggnad silver 
eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 
20 procent under rådande BBR-krav. Material som används 
måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara god-
kända enligt Byggvarubedömningen, eller utifrån bolagets 
egen Hebastandard med godkända produkter. Varje nytt 
projekt ska från år 2025 ha en halverad klimatpåverkan från 
byggprocessen, utifrån rådande referensvärde framtaget av 
Boverket. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller 
granska att Heba följer miljöprogram och de krav som ställs. 
Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan 
ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter 
som uppstår.
Miljörisker kopplade till renoveringsprogram
De få fastigheter som kvarstår att renovera i Hebas bestånd 
är mellan 50–70 år gamla och kräver åtgärder för att kunna 
fungera väl. Bolaget behöver renovera med hänsyn till fram-
tiden. Heba behöver beakta hur material och metoder som 
används idag kan visa sig vara undermåliga framöver. I annat 
fall finns en risk att fastigheterna inte uppnår framtidens 
energi krav eller intressenternas önskemål och behov.
När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda 
miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljö-
controller och ett miljöprogram under hela projektet som kvali-
tetssäkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en åter-
bruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. 
Heba analyserar och sorterar det avfall som uppstår och följer 
upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som 
kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är 
godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Heba-
standard. Heba genomför åtgärder som förbättrar energi-
prestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av 
ventilationsaggregat, beslut som ska tas tillsammans med 
beaktning av produkternas klimatpåverkan.
Risk Hantering
Miljörisker kopplade till förvaltning
Det dagliga förvaltningsarbetet med fastigheterna medför 
situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö. 
Heba behöver vara medveten om hur bolaget kontrollerar 
och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet 
hos förvaltningsteamen.
Genom Hebas driftcertifiering HållFast följs årligen arbetet 
med rutiner och egenkontroller upp. Varje fastighet har en 
egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda miljö-
skulder. Förvaltningens största post är energianvändning, 
vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan. 
Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att källsortera och 
hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att 
materialåtervinna mer, inte minst plasten. Varje år har Heba 
som ambition att starta två projekt med installation av energi-
källor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination 
med solceller.
Risker kopplade till klimatförändringar
Klimatförändringarna medför risker kopplade till ökade kol-
dioxid utsläpp och miljöpåverkan i fastighetsverksamheten. 
Förändrade temperaturer kan leda till högre energibehov för 
uppvärmning och kylning, vilket ökar utsläpp om inte energi-
effektivisering och förnybara energilösningar genomförs. 
Ökade nederbördsmängder och höjda vattennivåer innebär 
fysiska risker för fastigheter, såsom översvämningar och 
fuktskador, vilket kan påverka drift, värde och användbarhet.
Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimat-
scenarier, med hjälp av Länsstyrelsens kartunderlag för klimat-
anpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och 
hydrologiska institut (SMHI) samt MCF . De fysiska klimat-
riskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa 
att rätt anpassningar planeras och utförs i tid. Övergripande 
hållbarhetsmål och klimatrelaterade frågor återfinns i det stra-
tegiska arbetet likväl som i det dagliga och är integrerat i verk-
samheten, till exempel med åtgärder i fastighetsplanen. Analys 
och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp 
av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Se vidare 
underlag i tabell på sidan 57 .
Hållbarhetsrisker, forts.
56
Verksamhet

===== SIDA 57 =====

Klimatförändringar
Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan
Omställningsrisker Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh, 
mkr per år.
Energianvändningen 2025 uppgick till 21GWh motsvarande en kostnad om 36,8 mkr. 
Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/
kWh. Beräkning utgår från 2025 års energianvändning och mkr/år. 
Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökad energikostnad om 11 mkr. 
Tillgångar/ 
Skulder
Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka 
andelen förnybar energi. 
Under 2025 investerades 20 mkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräknade 
besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent 
reduktion årligen.
Ökade kostnader kopplade till 
 regleringar,  skatter eller utsläpp
Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2025 års 
k ompenserade utsläpp i Scope 1 och Scope 2. 
Om priset för klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det en kostnad om 
326 tkr.
Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs 
på inköpspris. 2024 års klimatpåverkan från byggmaterial. (Inga 
utsläpp under 2025 att utgå ifrån)
Om priset på klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det omkring 600 tkr 
för klimatpåverkan av byggvaror.
Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2025 där pris på vatten antas öka med 
50 procent per m3/år.
Under året uppgick vattenförbrukningen till 335 000 m3, motsvarande en kostnad på 
14,9 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 7 mkr. 
Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan
Fysiska risker Fastigheter kommer ligga under 
 vatten på grund av stigande 
 havsnivåer
Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas. 
Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån 
utfall år 2025. 
Utfall från analys av hela beståndet. Fyra fastigheter har identifierats där det föreligger 
risk vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 84 mkr, 14 procent av 
de totala hyresintäkterna 2025. 
Varmare klimat innebär ökat energi-
behov kopplat till köldmedia
Tillgångar/ 
Skulder
Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för 
installation samt en årlig kostnadsökning för energi. 
Ett av våra vård- omsorgsboenden har ett identifierat behov av köldmedia, motsvarar en 
investering om 1,5 mkr och ökade energikostnader om 20 tkr/år.
Ökade regnmängder resulterar i att 
fastig heter blir temporärt obrukbara
Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Intäktsbortfall vid 
tomställning bedöms till 1,6 mkr. 
Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Kostnaden för 
reparation bedöms till 8 mkr.
57
Verksamhet

===== SIDA 58 =====

Värdering av fastighetsbeståndet
Transaktionsvolym Storstockholm Transaktionsvolym Storstockholm
Bostadsfastigheter – per typ av köpare
Bostäder
Övriga segment
Andel bostäder (%)
BRF
Övriga köpare
Andel BRF (%)
Äldrevård och specialboende
Utbildning Övriga segment
Andel av total transaktionsvolym (%)
Transaktionsvolym  
samhällsfastigheter Sverige
Storstockholms andel av bostadssegmentets totala 
transaktionsvolym i Sverige uppgår till cirka 49 pro-
cent under 2025. Det är en något större andel än 
året före då andelen var cirka 47 procent men också 
högre än områdets genomsnittliga andel under 
senaste 10-årsperioden som är cirka 37 procent. 
Närmare 60 procent av transaktionsvolymen i Stor-
stockholm 2025 avser nyproduktion. Andelen har 
ökat jämfört med de två föregående åren då andelen 
nyproduktion var på nivån 30–35 procent. Det syns 
också ett ökat intresse från utländska aktörer för 
bostadsfastigheter i Storstockholmsområdet. Ande-
len utländska köpare har ökat från cirka 30 procent 
2023 till cirka 57 procent 2025.
Höga priser på bostadsrättsmarknaden och 
 boendes önskemål om att själva kunna påverka sin 
boendeekonomi- och miljö ger incitament för 
boende i hyresfastigheter att bilda bostadsrätts-
föreningar och förvärva de fastigheter där de bor. 
Bostadsrättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig 
från andra investerares då de istället för att se till en 
marknadsmässig direktavkastning primärt tittar på 
boende kostnad och kvadratmeterpris.
Inom Storstockholm svarade bostadsrätts-
föreningar under 2025 för cirka 2,8 miljarder av seg-
mentets totala volym om 20,3 miljarder vilket mot-
svarar cirka 14 procent. Andelen är dubbelt så hög 
som föregående år men ändå låg i ett historiskt per-
spektiv. Under senaste tioårsperioden har andelen 
varierat mellan 4–48 procent med ett snitt om cirka 
/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/one.tab/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
mkr
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/six.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/seven.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
mkr
/zero.tab
/two.tab
/four.tab
/six.tab
/eight.tab
/one.tab/zero.tab
/one.tab/two.tab
/one.tab/four.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
mkr
/zero.tab
/five.tab
/one.tab/zero.tab
/one.tab/five.tab
/two.tab/zero.tab
/two.tab/five.tab
/percent.tab
Värderingen av fastigheter i Hebas fastighets-
bestånd per 2025-12-31 har utförts av auktoriserade 
fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB och 
Novier Property Advisors AB.
Transaktionsmarknaden
Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokalise-
rat till Storstockholmsområdet. Transaktionsvoly-
men för bostadsfastigheter inom Storstockholm 
uppgick under 2025 till cirka 20,3 miljarder kronor. 
Detta är en ökning med cirka 6 procent jämfört med 
året före. Snittet för de senaste tio åren ligger på 
cirka 22,3 miljarder. De senaste fem åren har voly-
men för bostadsfastigheter varierat mellan 12,5–
69,3 miljarder vilket motsvarar 22–38 procent av den 
totala transaktionsvolymen inom området. Intresset 
för segmentet har varit stort och utbudet har under 
ett flertal år haft svårt att svara upp mot intresset 
från investerare.
Under 2022 och 2023 bromsades dock trans-
aktionsmarknaden för bostadsfastigheter upp kraf-
tigt som en följd av ett högre kostnads- och ränte-
läge och en allmän osäkerhet kring de framtida 
omvärldsförutsättningarna. Ökande transaktions-
volymer under de två senaste åren är ett tydligt 
tecken på att marknaden nu återhämtar sig och går 
in i ett mer normaliserat tillstånd. Även om bety-
dande geopolitisk osäkerhet fortfarande kvarstår så 
har möjligheterna till och villkoren för finansiering 
stabiliserats och avsevärt förbättrats.
58
Verksamhet

===== SIDA 59 =====

14 procent. Trenden med en minskande andel av 
transaktionsvolymen för ombildningsaffärer i Stor-
stockholm ser ut att ha brutits de senaste åren.
Andrahandsmarknaden för bostadsrätter har 
 stabiliserats under de senaste två åren och i Stock-
holmsområdet steg priserna med cirka 7 procent 
under 2024 men endast med 0,7 procent under 
2025. Noteras kan att priserna i december 2025 
sjönk med 1,2 procent. Transaktionsvolymen för 
ombildningsaffärer om cirka 2,8 miljarder är en för-
dubbling jämfört med 2024. Även mellan åren 2024 
och 2023 skedde en fördubbling av volymen. Det 
kan dock konstateras att de affärer som görs sker på 
nya och lägre nivåer jämfört med hur läget var för 
några år sedan. Det får tolkas som att det nya ränte-
läget och regler om amorteringskrav, kombinerat 
med en osäkrare prisutveckling på andrahandsmark-
naden, begränsar vad föreningarna är beredda att 
betala vid ombildningsprocesser. De idag något 
 stabilare förutsättningarna vad gäller prognoser för 
inflation och räntor samt aviserade lättade amorte-
ringskrav underlättar dock möjligheten till att få 
erforderlig majoritet bland hyresgäster för att 
genomföra ombildningar. Mot bakgrund av detta 
bedömer Savills att värdet för bostadsfastigheter, 
även med attraktiva ombildningslägen, i dagsläget 
kan påverkas av såväl betalningsviljan hos investe-
rare som betalningsförmågan hos en bostadsrätts-
förening.
Samhällsfastigheter har successivt vuxit fram som 
ett etablerat fastighetssegment i Sverige. Samhälls-
fastigheter förknippas med en lägre riskprofil jämfört 
med de traditionella fastighetssegmenten på grund 
av stabila hyresgäster och långa löptider på hyres-
avtalen som i regel är indexjusterade.
Transaktionsvolymerna inom segmentet har 
 successivt vuxit under flera år drivet av de rådande 
marknadsförutsättningarna och segmentets gynn-
samma riskprofil. En markant ökning i volym kunde 
ses åren 2021 och 2022 med nivåer på cirka 48 res-
pektive 43 miljarder i Sverige för att under de efter-
följande två åren falla tillbaka. Under 2023 uppgick 
transaktionsvolymen till cirka 12 miljarder kronor och 
under 2024 minskade den ytterligare till cirka 9,6 
miljarder. Drygt hälften av volymen 2023 kom från 
två större strukturaffärer på sammantaget cirka 
7 ,8 miljarder. Även transaktionsvolymen för 2025 är 
starkt påverkad av en stor strukturaffär när PPI 
köper en stor portfölj med samhällsfastigheter av 
SBB. Totalt omfattar den affären 32 miljarder i 
fastig hets värde varav cirka 22,3 miljarder i Sverige.
Storstockholmsområdets andel under 2025 upp-
går till cirka 33 procent av segmentets totala trans-
aktionsvolym inkl. PPI-affären. Det är lägre än året 
före då andelen var cirka 42 procent och även lägre 
än Storstockholmsområdets genomsnittliga andel 
under senaste 5-årsperioden som är cirka 37 pro-
cent. Det har endast noterats en handfull renodlade 
transaktioner av äldreboendefastigheter under 
2025 varav merparten utanför Stockholmsområdet. 
Savills bedömer att avkastningskravet för attraktiva 
objekt med äldreboenden i Storstockholmsområdet 
ligger runt 4,0–4,5 procent.
Gråalen 1, Norrtälje.
59
Verksamhet

===== SIDA 60 =====

Marknadsvärdering
Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB 
har på uppdrag av Heba värderat 23 respektive 35 
fastigheter i koncernens fastighetsbestånd. Syftet 
med värderingarna var att bedöma varje enskilt vär-
deringsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen 
31 december 2025. Vid årsbokslutet har samtliga 
förvaltningsfastigheter, exklusive en projektfastig-
het i tidigt skede, externvärderats. Två fastigheter 
har värderats av båda värderingsbolagen och redo-
visas till ett genomsnitt av de båda värderingarna. 
Per balansdagen redovisas en projektfastighet i 
 Källberga Nynäshamn och ytterligare en förvalt-
ningsfastighet till internvärderat värde. 
Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset 
vid värdetidpunkten till vilket en köpare och en säl-
jare i oberoende ställning till varandra är beredda att 
genomföra en transaktion. Detta efter att fastig-
heten marknadsförts på en öppen marknad, där par-
terna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång.
Värderingsunderlag
Underlag för värderingen utgörs av uppgifter från 
Heba avseende intäkter och kostnader per fastighet. 
För lokaler utgörs intäktsuppgifterna av utgående 
hyra, area, avtalstid, indexreglering samt eventuella 
tillägg och rabatter per lokal. För bostäder ingår 
uppgifter per objekt om utgående hyra, lägenhets-
typ, area, specificerade hyrestillägg och hyresrabat-
ter. Även information om vakanta ytor har lämnats. 
Underlaget avseende kostnader utgörs av historiska 
förbruknings- och underhållskostnader på fastig-
hets nivå samt större planerade eller på senare tid 
utförda investeringar och underhållsåtgärder. För 
vissa kostnader har Heba även levererat budget för 
nästkommande år. Uppgifter om aktuella taxerings-
värden har erhållits från Heba och det officiella 
fastig hets registret. 
Utöver detta har värderingsbolagen nyttjat 
 information från interna och marknadsbaserade 
datakällor.
Värderingsmetod
Värderingarna har utförts genom analys av varje 
fastighets status och hyres- och marknadssituation. 
Därtill görs jämförelser och analyser av sålda objekt 
(ortspriser) i kombination med kunskap om mark-
nadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras 
sätt att resonera kring dessa samt kännedom om 
marknadsmässiga hyresnivåer.
Som huvudmetod för de individuella värdering-
arna har s.k. kassaflödeskalkyler använts. I kalkylerna 
nuvärdesberäknas bedömda framtida driftnetton 
och behov av investeringar. Vid denna beräkning 
tas hänsyn till varje objekts faktiska hyres- och kost-
nadsnivåer, vakanser o.s.v. för att sedan jämföra och 
eventuellt korrigera dessa mot marknadsmässiga 
nivåer och värderarens uppfattning om framtida 
utveckling. Värdet härleds som summan av nuvärdet 
Fregatten 4–5, Lidingö.
60
Verksamhet

===== SIDA 61 =====

av respektive års driftnetto och investeringar under 
kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens rest-
värde vid kalkylperiodens utgång. I regel har nuvär-
det av restvärdet och nuvärdesumman av kalkylens 
driftnetton beräknats med en kalkylränta som har 
bedömts genom att inflationsanpassa det av vär-
deraren bedömda direktavkastningskravet. 
Direktavkastningskravet bedöms genom att studera 
försäljningar av liknande objekt i kombination med 
analyser av bostadsrättsmarknaden samt kunskap 
om marknadens aktörer.
Vid värderingen av Hebas fastigheter har 5–15 
åriga kalkylperioder använts. Värderingarna tar ej 
hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.
Antaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts 
vid de enskilda värderingarna:
• Inflationstakten har av värderingsbolagen 
bedömts till 1,5 respektive 2,0 procent för år 2026 
och 2 procent per år för resterande kalkylperiod.
• För bostäder var hyreshöjningen för 2026 känd för 
merparten av fastigheterna vid värderingstillfället. 
För de fastigheter där hyreshöjningen var känd har 
värderarna erhållit uppgifter från Heba. För fastig-
heter där hyreshöjningen för 2026 inte var känd 
vid värderingstillfället har värderarna räknat upp 
hyrorna i nivå med övriga kända överenskommel-
ser på orten. För åren därefter bedöms hyresut-
vecklingen följa inflationen. För fastigheter med 
flerårsöverenskommelser för bostäder s.k. egen-
satt hyra har värderarna gjort en egen bedömning 
av hyresutvecklingen.
• För lokaler har den framtida hyresutvecklingen 
baserats på gällande kontrakt. Hyrorna efter aktu-
ell löptids slut anpassas till bedömd marknadshyra. 
För vakanta lokaler har värderaren bedömt rimlig 
marknadshyra.
• Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt 
bedömts till 1,2 procent och varierar inom bestån-
det mellan 0,1 och 5,0 procent.
Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på 
analyser av genomförda transaktioner, samt indivi-
duella bedömningar avseende risknivån och fastig-
hetens marknadsposition. I de externa värderingarna 
används en kalkylränta från 3,7 till 6,9 procent med 
ett snitt på 5,6 procent och ett direktavkastnings-
krav vid beräkning av restvärde från 1,7 till 4,8 pro-
cent med ett snitt på 3,6 procent. Det initiala 
direktavkastningskravet, vilket innebär första årets 
driftnetto dividerat med åsatt marknadsvärde varie-
rar mellan 1,3 och 5,0 procent med ett genomsnitt 
om 3,6 procent. 
Marknadsvärde 
Vid årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastig-
heter, exklusive en projektfastighet i tidigt skede, 
externvärderats. Två fastigheter har värderats av 
båda värderingsbolagen och redovisas till ett 
genomsnitt av de båda värderingarna. Per balans-
dagen redovisas en projektfastighet i Källberga 
Nynäshamn och ytterligare en förvaltningsfastighet 
till internvärderat värde. Enligt utförda värderingar 
har fastigheterna per 31 december 2025 ett mark-
nadsvärde om 14 003 241 tkr jämfört med 13 589 186 
tkr vid föregående årsskifte. 
Känslighetsanalys
Värdeförändring  
bostäder
Värdeförändring  
samhällsfastigheter
Parameter enhet antal tkr % tkr %
Kalkylränta %-enheter 0,5 –513 506 –4,9% –179 954 –5,6%
Kalkylränta %-enheter –0,5 559 604 5,3% 196 376 6,1%
Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 196 709 –11,4% –275 442 –8,6%
Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 687 557 16,1% 344 793 10,7%
Hyresvärde % 2 263 217 2,5% 60 649 1,9%
Hyresvärde % –2 –257 205 –2,5% –63 649 –2,0%
Drift- och underhållskostnad % 10 –290 868 –2,8% –37 694 –1,2%
Drift- och underhållskostnad % –10 298 872 2,9% 32 694 1,0%
Skidföret 1 Västertorp.
61
Verksamhet

===== SIDA 62 =====

Hebas aktie
Aktiekapitalet per den 31 december 2025 uppgick till 
34 400 000 kronor fördelat på 15 564 722 A-aktier 
och 149 555 278 B-aktier. Heba aktien är sedan den 
13 juni 1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic 
Mid Cap.
Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul 
avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande 
att om A-aktierna överlåts till någon som inte är 
A-aktie ägare, ska aktierna hembjudas nuvarande 
A-aktie ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, 
omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. 
I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand-
lingsförbehåll, som innebär att aktie av serie A efter 
begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas 
till aktie i serie B.
Ägarstruktur 
Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till 
5 117 stycken. De tio största aktieägarna represente-
rade 57 procent av kapitalet, det vill säga ägar-
andelen, och 66 procent av rösterna. Andelen 
institu tionellt ägande uppgick till 9,61 procent av 
kapitalet och 5,20 procent av rösterna. De utländska 
ägarna svarade för 7 ,48 procent av kapitalet och 
4,05 procent av rösterna.
Utdelningspolitik
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 
50 procent av förvaltnings resultatet justerat för 
skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock 
även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolide-
ringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig 
resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. 
För verksamhetsåret 2025 föreslår styrelsen en 
utdelning om 0,55 kr per aktie. Utdelningen mot-
svarar en direktavkastning om cirka 1,8 procent 
baserat på börskursen den 31 december 2025. 
Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens för-
slag beräknas utdelningen betalas ut den 30 april 
2026 med avstämningsdag den 27 april 2025.
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde)
Substansvärde per aktie beräknas till 50,05 (47 ,02) 
kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna 
beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja 
fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.
Återköp av aktier 
Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst 
intill nästa årsstämma, förvärva maximalt 10 % av 
bolagets aktier. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per den 31 december till 9 907 200 aktier 
motsvarande 6,00 procent av antalet registrerade 
aktier.
De största aktieägarna per 31 december 2025
Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel %
IC Industricentralen Holding AB 16 499 990 16 499 990 9,99 5,41
Ericsson Charlotte 1 998 320 8 767 049 10 765 369 6,52 9,42
Vogel Johan 1 866 240 8 358 130 10 224 370 6,19 8,85
Vogel Anna 1 866 240 8 180 992 10 047 232 6,08 8,80
Heba Fastighets Aktiebolag 9 907 200 9 907 200 6,00 3,25
Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,62
Eriksson Anders 1 828 320 6 626 988 8 455 308 5,12 8,16
Härnblad Birgitta 2 065 640 6 059 936 8 125 576 4,92 8,75
Ericsson Ulf 6 290 000 6 290 000 3,81 2,06
Sundström Maria 635 680 2 887 000 3 522 680 2,13 3,03
Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 3,02
Andersson Rolf H 3 421 500 3 421 500 2,07 1,12
Spiltan Aktiefond stabil 2 821 449 2 821 449 1,71 0,92
Danielsson Steve 619 360 1 934 196 2 553 556 1,55 2,66
Eriksson Eric Victor 2 378 980 2 378 980 1,44 0,78
Handelsbanken Fonder 2 091 206 2 091 206 1,27 0,69
Avanza Pension 1 747 795 1 747 795 1,06 0,57
Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 667 788 1 667 788 1,01 0,55
Österholm Denise 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43
Anttila Linda 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43
Totalt största aktieägare 13 999 480 102 707 447 116 706 927 70,68 79,52
Summa övriga 1 565 242 46 847 831 48 413 073 29,32 20,48
Totalt 15 564 722 149 555 278 165 120 000 100,00 100,00
62
Verksamhet

===== SIDA 63 =====

Data per aktie
Belopp i kr/aktie 2025 2024 2023 2022 2021
Resultat före skatt 2,35 0,86 –6,32 –0,84 10,74
Resultat efter skatt 1,80 0,60 –4,31 –0,82 8,94
Kassaflöde 1,35 1,30 1,43 1,19 1,41
Eget kapital 40,87 39,07 38,99 43,75 45,38
Fastigheternas bokförda värde 90,22 82,30 77,36 95,19 88,87
Utdelning (2025 förslag) 0,55 0,52 0,52 0,45 0,80
Börskurs den 31 december 30,70 32,75 35,45 36,30 78,80
P/E tal I 13,1 38,1 –5,6 –43,2 7,3
P/E tal II 17,1 54,6 –8,2 –44,3 8,8
Totalavkastning, % –4,7 –6,1 –1,1 –52,9 38,8
Aktiekapitalets utveckling
Antal nya aktier Summa aktier
Ökning
Aktiekapital, kr
Summa
Aktiekapital, kr
1993 1 620 000 16 200 000
1994 Split 4:1 6 480 000 16 200 000
1994 Nyemission 400 000 6 880 000 1 000 000 17 200 000
1999 Fondemission 6 880 000 13 760 000 17 200 000 34 400 000
2008 Split 3:1 27 520 000 41 280 000 34 400 000
2019 Split 2:1 41 280 000 82 560 000 34 400 000
2022 Split 2:1 82 560 000 165 120 000 34 400 000
Aktiernas fördelning per 31 december 2025
Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i %
1–500 2 959 57,83 338 844 0,21
501–1 000 554 10,83 435 403 0,26
1 001–2 000 445 8,70 678 739 0,41
2 001–5 000 510 9,97 1 801 916 1,09
5 001–10 000 215 4,20 1 649 699 1,00
10 001–20 000 147 2,87 2 142 848 1,30
20 001–50 000 108 2,11 3 572 798 2,16
50 001–100 000 67 1,31 4 840 058 2,93
100 001–500 000 78 1,52 16 559 659 10,03
500 001–1 000 000 9 0,18 6 405 744 3,88
1 000 001–5 000 000 16 0,31 32 492 476 19,68
5 000 001–10 000 000 5 0,10 42 446 012 25,71
10 000 001– 4 0,08 47 536 961 28,79
Okänd innehavsstorlek – – 4 218 843 2,56
Totalt 5 117 100,00 165 120 000 100,00
Heba B, 1 januari 2016 – 31 december 2025
Källa: Allfunds Tech Solutions
/zero.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab
/zero.tab
/two.tab/five.tab
/five.tab/zero.tab
/seven.tab/five.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex
OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB
Heba B, 1 januari – 31 december 2025
Källa: Allfunds Tech Solutions
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
DNOSAJJMAMFJ
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab
Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex
OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB
Aktiens utveckling 
63
Verksamhet

===== SIDA 64 =====

Kapitalstruktur och finansiering
Finansiell ställning
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila 
kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska 
aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur 
innebärande att bindningstider och köp av derivat 
optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, 
risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en 
rationell lånehantering uppnås. Hebas finans policy 
reglerar hur de finansiella  riskerna ska hanteras samt 
anger limiter och vilka finansiella instrument som får 
användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företags-
ledning, finanskommitté och styrelse.
Kapitalstruktur
Per 31 december 2025 uppgick Hebas tillgångar till 
14 541,9 (14 166,4) mkr och finansieras dels genom 
eget kapital på 6 343,7 (6 450,5) mkr, dels skulder 
på 8 198,2 (7 715,9) mkr, varav 6 474,2 (6 076,9) mkr 
är ränte bärande skulder. Heba har en fortsatt god 
finansiell  ställning med en hög soliditet och en låg 
belåningsgrad.
Kreditrating BBB Stable outlook
Under första kvartalet 2025 genomförde Nordic 
Credit Rating en årlig genomgång av Hebas kredit-
rating. Detta medförde att Hebas outlook förbättra-
des till Stable  outlook.
Lånestruktur
De räntebärande skulderna består av traditionell 
bankupplåning kombinerat med räntederivat, före-
tagscertifikat och obligationer. Heba har upprättat 
ett företags certifikatprogram med en beloppsram 
om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de ränte-
bärande skulderna till 6 474,2 (6 076,9) mkr mot-
svarande 46,2 (44,7 ) procent av fastigheternas 
marknads värde.
Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 
2,67 (2,81) procent. Lånen är fördelade mellan fyra 
av landets största banker med vilka mycket goda 
och förtroendefulla relationer byggts upp. För att 
begränsa ränteriskerna har rörlig ränta på under-
liggande lån bundits med hjälp av räntederivat. 
Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 3 400,0 
(3 400,0) mkr vid helårsperiodens utgång. Ute-
stående företagscertifikat uppgår till 1 040 (523) 
mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade 
kredit löften som vid förfall täcker utestående 
företags certifikat.
Heba har inga lån i utländsk valuta.
Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastig-
hetslån per 31 december 2025 framgår av tabeller 
på sidan 65.
Belåningsgrad Genomsnittlig ränta
Belåningsgrad och genomsnittlig ränta 
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab
/two.tab
/three.tab
/four.tab
/five.tab
/percent.tab
Belåningsgrad
Belåningsgraden var vid årsskiftet 46,2 (44,7) 
 procent och netto belåningsgraden var 46,1 (44,5 ) 
procent. Hebas styrelse har fastställt att belånings-
graden under 2025–2030 i genomsnitt inte ska 
överstiga 45 procent och aldrig nå över 50 procent.
Obligationsprogram
I januari 2021 upprättade Heba ett obligationspro-
gram (MTN-program, medium term notes program) 
med en beloppsram om 2 000 mkr. I januari 2022 
utökade Heba det befintliga obligationsprogrammet 
till en beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet 
innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer 
på kapitalmarknaden. 
Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad 
finansiering
I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU-
grön och hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket 
är framtaget i enlighet med nuvarande EU-taxonomi 
och European Green Bond Standard och ersätter 
Hebas tidigare ramverk för grön finansiering som 
upprättades 2021. Med ramverket strävar Heba efter 
att stärka kopplingen mellan finan siering och håll-
barhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget 
tillsammans med Handelsbanken och har granskats 
av den oberoende organisationen Morningsstar 
Sustainalytics. Deras bedömning är att ramverket 
leder till positiv miljömässig förändring samt vär-
derar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very 
Strong” respektive ”Highly  Ambitious”.
64
Verksamhet

===== SIDA 65 =====

Kapitalstruktur
mkr 2025 2024
Ej räntebärande skulder 269,5 268,4
Räntebärande skulder 6 474,2 6 076,9
Uppskjuten skatteskuld 1 454,5 1 367,6
Skatteskuld – 3,1
Eget kapital 6 343,7 6 450,5
Summa skulder och eget kapital 14 541,9 14 166,4
Räntebindningsstruktur 2025-12-31
Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%)
< 1 år 2 567,0 3,84 40
1–2 år 750,0 1,76 12
2–3 år 500,0 2,01 7
3–4 år 1 100,0 2,06 17
4–5 år 630,0 1,57 10
5–6 år 580,0 1,97 9
6–7 år 347,2 2,59 5
7–8 år – –
8–9 år – – –
9–10 år – – –
Summa 6 474,2 2,70 100
Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även 
framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba 
betalar idag. I snitträntan för perioden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig 
ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan 
inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Genomsnittlig räntebindningstid är 2,3 (3,1) år.
Kapitalbindningsstruktur 2025-12-31
Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr)
Certifikatprogram 4 000,0 1 040,0
< 1 år 590,0 450,0
1–2 år 1 610,0  810,0
2–3 år 2 338,9 1 238,9
3–4 år 936,3 936,3
4–5 år 1 138,0 1 138,0
5–6 år  330,0  330,0
6–7 år 531,0 531,0
7–8 år – –
8–9 år – –
9–10 år – –
Summa 11 474,2 6 474,2
Genomsnittlig kapitalbindningstid är 3,2 (3,3) år.
Andel säkerställd upplåning  
i förhållande till totala fastighetsvärden
Säkerställd andel 26%
Icke säkerställd andel 20%
Obelånad andel 54%
Finansiering
Banklån 57%
Obligationer 16%
Certifikat 27%
Räntebärande skulder 6 474,2 (6 076,9) mkr. 
Belåningsgrad 46,2 (44,7) %.
65
Verksamhet

===== SIDA 66 =====

Introduktion
Omvärld, mål och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 67
Bolagsstyrningsrapport 69
Revisorns yttrande 72
Styrelse 73
Ledning 74
Rapporter
Övrigt
Bolags­
styrning
66

===== SIDA 67 =====

För Jan Berg var det aldrig någon tvekan. Att bli ny ordförande  
i Heba var en stor ära och ett stort förtroende. 
”Det känns mycket roligt och hedrande att bli tillfrågad om att 
ta över ordförandeklubban i ett så anrikt och välskött bolag som 
Heba. Jag har imponerats av hur Heba kombinerar en ständig 
optimering av verksamheten med branschledande fokus på 
digitalisering, hållbarhet och tillväxt genom utveckling och 
 förvärv ”, säger Jan.
Ny ordförande
Jan Berg tar klubban.
Han gillar det han ser.
67
Bolagsstyrning

===== SIDA 68 =====

Jan Berg är till vardags advokat och partner på 
advokatfirman Foyen, och specialiserad inom 
bolagsstyrning och transaktion med fokus på fastig­
hetsbranschen. Han fick vid årsstämman 2025 för­
troendet från aktieägarna att axla ordförandeskapet 
efter att ha varit styrelsens sekreterare sedan 2013. 
” Jag känner bolaget väl och har följt det på nära håll 
i mer än 10 år. Jag gillar det. Kombinationen av lång­
siktig målmedveten optimering av själva driften, 
finanserna och affärerna i kombination med oerhört 
framsynta och breda satsningar är fantastiskt spän­
nande. Digitaliseringen är ett sådant exempel”, 
säger Jan.
Mer verkstad än prat
”Min uppfattning är att Heba har kommit väldigt 
långt inom såväl hållbarhet som digitalisering. Det är 
många som håller hög profil i dessa frågor men jag 
upplever att Heba är unika i sin implementering av 
frågorna och låter dem genomsyra hela verksam­
heten. Här händer det verkligen. Och det görs på 
Hebaviset, genom tålmodig optimering och lång­
siktighet, med kraft och kvalitet”, säger Jan. 
Styrelsen har komplexa frågor på sitt bord: tillväxt, 
effektivitet, kundnöjdhet och hållbarhet för att 
nämna några. Och allt påverkas kontinuerligt av en 
alltmer snabbt föränderlig omvärld, nya levnads­
mönster när det gäller boende och arbete, och kon­
junkturella svängningar. Men Jan är grundtrygg i 
Hebas stabila verksamhet med fastigheter place­
rade i rätt geografi, effektiv förvaltning och en väl­
digt effektiv organisation. En bra ledning och en 
stark kultur bidrar till stabilitet. 
Styrka och hårt jobb
”Vi har också en bra motståndskraft i och med våra 
starka finanser. Men vi får aldrig stå kvar på stället 
och stampa. Nu ska vi ta bolaget till nästa nivå. Vi ska 
utnyttja vår stabilitet som grund för att vara offen­
siva i rätt läge, göra strategiska satsningar och 
smarta förvärv. Det är en balans och här kommer 
vi i styrelsen in som en engagerad, kunnig och hårt 
arbetande kraft. Det är ett väldigt roligt jobb”,  
säger Jan.
68
Bolagsstyrning

===== SIDA 69 =====

Bolagsstyrningsrapport
¹) Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén.
Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och 
består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.
Finanskommitté
Valberedning
Revisorer
Aktieägare genom  
bolagsstämma
Styrelse
Ersättningskommitté1)
Vd
Revisionskommitté1)
Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt publikt 
aktiebolag vars aktie av serie B är noterad på Nasdaq 
Stockholm, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk 
kod för bolagsstyrning (Koden). Denna bolags­
styrningsrapport lämnas i enlighet med årsredo­
visningslagen och Koden och redogör för Hebas 
bolagsstyrning under verksamhetsåret 2025. 
Hebas bolagsstyrning bygger på såväl externa 
som interna regelverk. Till de externa regelverken 
hör lagar och författningar, häribland aktiebolags­
lagen, årsredovisningslagen, Koden, Nasdaq 
 Stockholms regelverk för emittenter, IFRS stan­
dards, m.m. Till de interna regelverken hör bolags­
ordning, styrelsens arbetsordning och instruktion 
för verkställande direktör, policyer, m.m.
Heba har under perioden i alla avseenden iakttagit 
Nasdaqs regelverk för emittenter och god sed på 
aktiemarknaden och inga avvikelser från Koden har 
förekommit. Bolagsstyrningsrapporten har gran­
skats av Hebas revisor, enligt vad som framgår av 
sidan 72.
Bolagsordning
Hebas bolagsordning stadgar att bolaget är publikt 
och ska ha sitt säte i Stockholm. Föremålet för bola­
gets verksamhet är att självt eller genom hel­ eller 
delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja 
fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksam­
het. 
Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. 
Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och 
varje aktie av serie B berättigar till en röst. I bolags­
ordningen finns en hembudsklausul avseende bola­
gets aktier av serie A, innebärande i huvudsak att om 
en sådan aktie överlåts till någon som inte redan 
äger aktier av serie A, ska aktien (med vissa undan­
tag, som framgår av bolagsordningen) hembjudas 
till de aktieägare som redan äger aktier av serie A. 
Om hembjuden aktie av serie A ej förvärvas 
omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. 
I bolagsordningen stadgas vidare ett så kallat 
omvandlingsförbehåll vilket ger innehavare av aktie 
av serie A rätt att efter begäran få aktie av serie A 
omvandlad till aktie av serie B. 
Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns 
på hemsida; hebafast.se
Aktieägare 
Hebas aktiekapital uppgår per den 31 december 
2025 till 34 400 000 kr fördelat på 149 555 278 
aktier av serie B med en röst vardera och 15 564 722 
aktier av serie A med 10 röster vardera. Det totala 
antalet aktier är 165 120 000. Kvotvärdet per aktie 
är 0,20833 kr. 
Under året har, med stöd av bolagsordningens 
omvandlingsförbehåll, ägare till aktier av serie A valt 
att omvandla 16 918 aktier av serie A till aktier av 
serie B.
Bolagsstyrning avser de beslutssystem genom vilka aktieägarna, direkt eller 
indirekt, styr bolaget. God bolagsstyrning utgör en grundpelare för ett publikt 
bolag med flera intressentgrupper och syftar till att säkerställa att relevanta 
intressen tas i beaktande och i möjligaste mån tillvaratas på ett hållbart och 
ansvarsfullt sätt. 
69
Bolagsstyrning

===== SIDA 70 =====

Bolaget har under året återköpt totalt 9 907 200 
aktier av serie B och ägde per den 31 december 2025 
motsvarande 6% av kapitalet och 3,25% av rösterna.
Vid årsskiftet 2025/2026 hade Heba 5 117 aktie­
ägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 
framgår av sidan 62 i den tryckta årsredovisningen. 
Institutioner svarade för 9,61 procent av aktie­
ägandet avseende kapitalet och 5,20 procent av 
aktie ägandet avseende rösterna.
Ingen enskild aktieägare i Heba innehar, direkt 
eller indirekt, aktier representerande en tiondel eller 
mer av antalet röster i bolaget.
Årsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande 
organ där aktieägarna bereds möjlighet att fatta 
beslut i frågor rörande bolaget. Aktieägarna ska 
sammankallas till bolagsstämma genom annonse­
ring i Post­ och Inrikes Tidningar och publicering av 
kallelsen på Hebas webbplats. Att kallelse har skett 
ska vidare annonseras i Svenska Dagbladet. Bolags­
stämma ska hållas i Stockholm men Hebas styrelse 
har enligt bolagsordningen möjlighet att besluta om 
att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt per post 
före en bolagsstämma. Årsstämma ska hållas en 
gång per år inom sex månader från utgången av 
föregående räkenskapsår. Vid årsstämman ska 
 fattas beslut om bl.a. fastställande av årsredovis­
ning, disposition av bolagets vinst eller förlust, om 
ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verk­
ställande direktör. Vid årsstämman ska vidare väljas 
styrelse ledamöter och revisorer samt beslutas om 
inrättande av valberedning. 
Hebas årsstämma 2025 ägde rum den 24 april 2025 
i Stockholm. Advokat Jan Berg valdes till ordförande 
vid stämman. De röstberättigade vid årsstämman 
representerade cirka 69 procent av röstetalet och 
cirka 62 procent av kapitalet för samtliga aktier i 
bolaget. Vid bolagsstämma får varje röst berättigad 
utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda 
aktier. 
Protokollet från stämman finns tillgängligt på 
bolagets hemsida; hebafast.se
Årsstämman 2025 behandlade för årsstämma 
sedvanliga ärenden, bl.a. beslutades om att fast­
ställa utdelningen till 0,52 kr/aktie; att inrätta ett nytt 
aktiesparprogram (L TI 2025) för bolagets samtliga 
anställda enligt samma principer som föregående 
års aktiesparprogram; att bemyndiga styrelsen att i 
tiden fram till nästa årsstämma (2026) fatta beslut 
om förvärv av egna aktier upp till ett ägande om 
totalt en tiondel av samtliga av bolaget vid var tid 
utgivna aktier; samt att bemyndiga styrelsen att i 
tiden fram till nästa årsstämma (2026), med eller 
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, 
emittera aktier av serie B motsvarande högst fem 
procent av det registrerade aktiekapitalet.
Valberedning
Hebas valberedning har till uppgift att lämna förslag 
till årsstämman om antal styrelseledamöter, styrel­
sens sammansättning, revisor, ordförande vid års­
stämman, styrelsens ordförande, samt styrelsens 
och revisors arvodering. Valberedningen ska även 
ta fram förslag till instruktioner för utseende av val­
beredning, samt valberedningens sammansättning. 
Hebas aktieägare har möjlighet att vända sig till 
 valberedningen med förslag och synpunkter på 
nämnda frågor.
Årsstämman 2025 beslutade att utse en valbered­
ning bestående av Jan Berg (som också föreslogs 
väljas till styrelsens ordförande), Charlotte Ericsson, 
Lennart Karlsson och Rolf Andersson. Stämman 
beslutade i enlighet med valberedningens förslag 
och valberedningen utsåg därefter inom sig 
 Charlotte Ericsson till ordförande i valberedningen.
Samtliga ledamöter i valberedningen är obero­
ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 
På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex måna­
der före årsstämman, uppgift lämnats om namnen 
på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har 
även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna 
förslag till valberedningen. Valberedningen har hållit 
sex möten varav ett konstituerande möte. Dessutom 
har underhandskontakter förekommit.
Styrelse
Styrelsen har det övergripande ansvaret för Hebas 
strategi, organisation och förvaltning. Därutöver är 
styrelsen ansvarig för att tillvarata aktieägarnas och 
bolagets intressen, samt att tillförsäkra regelefter­
levnad. Styrelsen ansvarar vidare för att fastställa 
koncernens långsiktiga mål, strategi och budget.
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning 
som bl.a. beskriver styrelsens arbetsuppgifter, 
arbets former, fördelning av arbetet inom styrelsen, 
ärenden vid ordinarie möten över året, samt prin­
ciper för ekonomisk rapportering till styrelsen. 
Bolagets Verkställande direktör och CFO är när­
varande vid styrelsens möten med undantag för 
de möten/delar av möten som hålls utan företags­
ledningens närvaro. Protokoll förs av styrelsens 
sekreterare som är verksam jurist vid en advokatbyrå 
i Stockholm.
Styrelsen ska enligt bolagsordningen bestå av 
minst tre och högst sju ledamöter med högst tre 
suppleanter. Aktieägarna väljer styrelseledamöter 
på årsstämma för tiden intill slutet av nästa års­
stämma. Hebas styrelse består idag av fem leda­
möter valda av årsstämman 2025 för tiden intill 
 slutet av årsstämman 2026. Bolagets verkställande 
direktör ingår inte i styrelsen. 
Styrelsens ledamöter har lång och bred erfarenhet 
från verksamhetsområden som är av betydelse för 
bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna 
representerar såväl finansiellt som fastighetskun­
nande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande 
samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter 
har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Nya 
styrelseledamöter erhåller en introduktion till bola­
get och dess verksamhet samt genomgår vid behov 
relevanta utbildningar för styrelseledamöter i note­
rade bolag, inklusive Nasdaqs utbildningar kring 
dess regelverk. Uppgifter om styrelsens ledamöter 
presenteras på sida 73 i den tryckta årsredovis­
ningen och på bolagets hemsida. Samtliga leda­
möter är oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare. 
Under 2025 har styrelsen haft 21 möten varav ett 
konstituerande möte och ett möte för behandling 
huvudsakligen av strategiska frågor. Av nämnda 
70
Bolagsstyrning

===== SIDA 71 =====

21 möten har 10 möten hållits per capsulam. Alla 
ledamöter har varit närvarande vid samtliga möten 
förutom en ledamot som varit frånvarande vid ett 
tillfälle. 
Bolagets revisor har närvarat vid två styrelse­
möten varvid styrelsen också sammanträffat med 
revisorn utan närvaro av verkställande direktören 
eller annan från företagsledningen. 
Utöver styrelsemöten har löpande kontakter 
 mellan styrelsens ledamöter förekommit under året. 
Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrel­
sens och verkställande direktörens arbete med mål 
att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Samt­
liga styrelseledamöter inklusive verkställande direk­
tören har vid individuella samtal med ordföranden 
besvarat frågor och lämnat synpunkter på bland 
annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, 
underlag inför möten, föredragningar och presenta­
tioner vid möten och rollfördelningen mellan ord­
förande och verkställande direktör. Resultatet av 
utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också 
presenterats för valberedningen. 
Styrelsen har fastställt en arbetsordning för sty­
relsen och verkställande direktören jämte instruktion 
för arbetsfördelning mellan styrelse och verkstäl­
lande direktör. I syfte att minimera riskerna för stör­
ningar i den löpande verksamheten samt att säker­
ställa redundans eller ”backup”­funktionen har 
bolaget upprätthållit avtal med extern leverantör 
avseende IT­drift. 
Styrelsearbetet har bland annat innefattat 
behandling av förslag till delårsrapporter respektive 
bokslutskommuniké och årsredovisning. Boksluts­
kommuniké för 2024 publicerades den 5 februari 
2025 och delårsrapporter har under 2025 publice­
rats 23 april, 9 juli och 22 oktober. Styrelsen har 
vidare tagit ställning till investeringar rörande såväl 
nya fastigheter, som investeringar i det befintliga 
beståndet. Styrelsen har vidare under året följt upp 
finansiella mål, hållbarhetsmål och tillväxtmål som 
satts under föregående räkenskapsår och avser 
perioden 2025–2030.
Ersättningsutskott
Styrelsen i Heba har inte utsett något särskilt ersätt­
ningsutskott utan de uppgifter som normalt faller på 
ersättningsutskottet utförs av styrelsen i sin helhet. 
Styrelsen i sin helhet svarar sålunda för att bereda 
beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar 
och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, 
att utvärdera behovet av program för rörliga ersätt­
ningar till bolagsledningen, samt att följa och utvär­
dera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till 
ledande befattningshavare som bolagsstämman ska 
besluta om, samt gällande ersättningsstrukturer och 
ersättningsnivåer i bolaget.
Revisionsutskott
Styrelsen i Heba har inte utsett något särskilt revi­
sionsutskott utan de uppgifter som normalt faller på 
revisionsutskott utförs av styrelsen i sin helhet. Bola­
gets revisor närvarar vid två styrelsesammanträden 
per år då möte även hålls med revisorn utan närvaro 
av bolagsledningen. 
Styrelsen har inför årsstämman 2026 rekommende­
rat att nuvarande revisor Ernst & Young AB ska 
omväljas. 
Verkställande direktör
Verkställande direktören svarar för den löpande 
 förvaltningen med beaktande av de anvisningar och 
instruktioner som fastställts av styrelsen och som 
framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan 
styrelse och verkställande direktören. Verkställande 
direktören är föredragande i styrelsen.
Uppgifter om verkställande direktören presente­
ras på sida 75 i den tryckta årsredovisningen samt 
på bolagets hemsida. Ersättning till verkställande 
direktören framgår av not 8 sida 125 i den tryckta 
års redovisningen.
Revisor
Vid årsstämman den 24 april 2025 valdes Ernst & 
Young AB till revisor för tiden till och med årsstäm­
man 2026. Ernst & Young AB utsåg i samband med 
årsstämman auktoriserade revisorn Katrine Söder­
berg till huvudansvarig revisor (Katrine Söderberg 
efterträdde auktoriserade revisorn Fredric Hävrén). 
Revisorn har inga uppdrag i andra företag som 
påverkar hennes oberoende som revisor i Heba.
Ersättning till revisorn framgår av not 10 sida 126 
i den tryckta årsredovisningen.
Styrelsens rapport om intern kontroll av den 
finansiella rapporteringen
Styrelsen ansvarar för att säkerställa effektiva 
interna kontroller avseende finansiell rapportering.
Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den 
kontrollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrel­
sen fastställda arbetsordningen för styrelsen och 
verkställande direktören jämte instruktioner för 
arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl­
lande direktören och övriga funktioner inom kon­
cernens ledning, syftar till att säkerställa en tydlig 
ansvarsfördelning för effektiv hantering av verksam­
hetens risker. Styrelsen har fastställt policys och 
 riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen 
 häribland finanspolicy, riktlinjer för investeringar 
och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Koncern­
ledningen ansvarar för de interna kontroller och 
 rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i 
den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, 
attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personal­
handbok. Vidare ansvarar koncernledningen för 
framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare 
och anställda för att de ska ges en god förståelse för 
betydelsen av sina respektive roller och dessas bety­
delse för upprätthållandet av god intern kontroll. 
Företagsledningen redovisar minst en gång per år till 
styrelsen tillämpliga rutiner för den interna kontrol­
len i samband med den finansiella rapporteringen 
och hur dessa fungerar. 
Heba har kartlagt väsentliga affärsprocesser, 
bland annat i syfte att identifiera och minimera risker 
i den finansiella rapporteringen. Områden med 
71
Bolagsstyrning

===== SIDA 72 =====

högre risk har identifierats vara värdering av förvalt­
ningsfastigheter mot bakgrund av att avvikelser i 
dessa delar kan ge en betydande påverkan på kon­
cernens resultat och finansiella ställning. Särskild 
vikt har därför lagts vid kontroll i dessa delar. Obero­
ende externa konsulter värderar en tredjedel av 
bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och 
hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta 
innebär att varje fastighet externvärderas två gånger 
per kalenderår. 
Policys och riktlinjer avseende den finansiella rap­
porteringen uppdateras och kommuniceras löpande 
till berörda medarbetare. Hebas organisation präglas 
av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse 
och koncernledning att erhålla väsentlig information 
från medarbetarna. För den externa informations­
givningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget 
lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget 
för loggbok med uppgift om vilka som tar del av 
känslig information, exempelvis ännu ej publicerade 
ekonomiska rapporter. 
Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på 
fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvud­
ansvariga revisor rapporterar både till styrelsen och 
koncernledningen sina iakttagelser från gransk­
ningen och sin bedömning av den interna kontrollen. 
Möten hålls mellan revisor och styrelse minst två 
gånger per år. Delårsrapporter granskas översiktligt 
av revisorn, som också avger en särskild gransk­
ningsrapport som publiceras tillsammans med 
 delårsrapporter.
Den interna kontrollen bedöms vara ändamåls­
enlig för en organisation av Hebas storlek, varför 
styrelsen och koncernledningen inte ser något 
behov av en särskild funktion för internrevision. 
Beslutet omprövas årligen.
Stockholm februari 2026
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org. nr 556057­3981
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolags­
styrningsrapporten för år 2025 på sidorna 69–75 
och för att den är upprättad i enlighet med 
årsredo visningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommen­
dation RevR 16 Revisorns granskning av bolags­
styrningsrapporten. Detta innebär att vår gransk­
ning av bolagsstyrningsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre omfattning 
jämfört med den inriktning och omfattning som 
en revision enligt International Standards on 
 Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi 
anser att denna granskning ger oss tillräcklig 
grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. 
 Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra 
stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen 
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är för­
enliga med årsredovisningen och koncernredo­
visningen samt är i överensstämmelse med 
årsredovisnings lagen.
Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur 
Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor 
72
Bolagsstyrning

===== SIDA 73 =====

Styrelse
JOHAN VOGEL
Styrelseledamot sedan 2018
Täby, född 1974
Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare 
i Sjönära Fastigheter AB och Sjönära Fastighetsmäklare 
Johan Vogel AB. 
Övriga styrelseuppdrag: 
Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära 
Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor 
Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag.
Utbildning: Fastighetsmäklare.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 866 240 A­aktier, 
8 358 130 B­aktier (inkl Sjönära).
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
BIRGITT A LEIJON
Styrelseledamot sedan 2024
Bromma, född 1961
Tidigare befattning: Nordenchef Landesbank  
Hessen­Thuringen i Stockholm, Nordenchef Aareal 
Bank i Stockholm 
Övriga styrelseuppdrag:  
Ledamot i Colony Real Estate AB, ledamot i Kinnerton 
Credit Management A/S.
Utbildning: Civilingenjör KTH Lantmäterilinjen.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0 
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
LENA HEDLUND
Styrelseledamot sedan 2008
Danderyd, född 1961
Nuvarande befattning: Kommunikationschef 
Länsförsäkringar AB. (pension fr 2026)
Tidigare befattning: Chef kundkommunikation Alecta, 
Kommunikationschef SBAB Bank, Chef Företagsmarknad 
SBAB Bank. 
Övriga styrelseuppdrag:  
Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda 
Bostad AB.
Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 55 000 B­aktier. 
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
CHRISTINA HOLMBERGH
Styrelseledamot sedan 2005
Lidingö, född 1967
Nuvarande befattning: Delägare i Lansen 
Förvaltnings AB.
Övriga styrelseuppdrag:  
Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, ledamot i LFE 
Fastighets AB.
Utbildning: Jur kand.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 848 320 A­aktier, 7 819 608 B­aktier. 
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
JAN BERG
Styrelseordförande sedan 2025
Nacka, född 1974
Nuvarande befattning: Partner Foyen Advokatfirman KB.
Tidigare befattning: Partner Advokatfirman Lindahl, 
Partner Bird & Bird LLP , partner Advokatfirman 
Glimstedt, bolagsjurist Telia.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot Kopparbergs 
Bryggeri AB.
Utbildning: Jur kand, MBA.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0
Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. 
73
Bolagsstyrning

===== SIDA 74 =====

Ledning
HANNA FRANZÉN 
CFO
PA TRIK EMANUELSSON 
Vd
TED ÖRNEBORN 
Fastighetschef
ANDRÉA UGGLA 
Programchef
ULRIKA THORILDSSON 
IT­ och digitaliseringschef
SANNA MANITSKI 
Hållbarhetschef
JONAS SCHNEIDER 
Interim Hållbarhetschef
EVA WASE 
Kommunikationschef
HENRIK FERNSTRÖM 
Fastighetsutvecklingschef
74
Bolagsstyrning

===== SIDA 75 =====

Ledning
REVISOR (EJ PÅ BILD)
Ernst & Young AB, vald 2011
Huvudansvarig revisor:
Katrine Söderberg, född 1981
Auktoriserad revisor 
Ernst & Young AB
EVA WASE
Kommunikationschef
Född 1969
Anställd sedan 2020
Tidigare anställningar:  
Ludvig & Co, Micasa Fastigheter, 
Stadsledningskontoret Stockholms 
stad, Stockholm Visitors Board AB.
Utbildning: Journalist
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 400 B­aktier
TED ÖRNEBORN
Fastighetschef
Född 1972
Anställd sedan 2007 , aktuell roll sedan 2025
Tidigare anställningar:  
Primula Byggnads AB, NCC.
Styrelseuppdrag: Heimdall 
Fastighetsförvaltning AB.
Utbildning: Fastighetsförvaltare, 
ekonomisk redovisning, ledarutbildning på 
IFL Master Class.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 547 B­aktier
HANNA FRANZÉN
CFO
Född 1977
Anställd sedan 2019
Tidigare anställningar:  
Magnolia Bostad, Kungsleden, 
GE Real Estate.
Utbildning: Civilekonom.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 500 B­aktier
ANDRÉA UGGLA
Programchef
Född 1993
Anställd sedan 2021
Tidigare anställningar:  
Slättö Förvaltning AB, Unibail 
Rodamco Westfield
Utbildning: Masterexamen, 
Fastigheter och Byggande.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 634 B­aktier
PA TRIK EMANUELSSON
Vd
Född 1966
Anställd sedan 2017
Tidigare anställningar:  
Vice vd Svenska Bostäder, vd Locum, 
vd Micasa Fastigheter.
Styrelseuppdrag: Styrelseledamot 
i Fastighets AB Trianon.
Utbildning: Studier vid Militärhögskolan 
och IHM.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
52 400 B­aktier
ULRIKA THORILDSSON
IT­ och digitaliseringschef
Född 1968
Anställd sedan 2019
Tidigare anställningar:  
Micasa Fastigheter, Svenska 
Bostäder, Ericsson.
Tidigare ledande befattningar: 
Fastighetschef, Driftschef, 
Affärsområdeschef.
Utbildning: Driftingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1 600 B­aktier
SANNA MANITSKI
Hållbarhetschef
Född 1993
Anställd sedan 2020
Tidigare anställningar:  
Ernst & Young.
Utbildning: Fastighet och Finans på 
KTH.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
2 305 B­aktier
JONAS SCHNEIDER
Interim Hållbarhetschef
Född 1967
Avtal augusti 2025–mars 2026
Tidigare anställningar:  
Vd Familjebostäder, vd 
Stadsholmen, vice VD Stockholms 
Stadshus AB, vice vd Svenska 
Bostäder.
Utbildning: Pol mag
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
0
HENRIK FERNSTRÖM
Fastighetsutvecklingschef
Född 1984
Anställd sedan 2017
Tidigare anställningar:  
CA Fastigheter AB, Locum AB.
Tidigare ledande befattningar:  
Projektchef Nya Södertälje Sjukhus, 
Locum. 
Utbildning: Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
2 200 B­aktier
75
Bolagsstyrning

===== SIDA 76 =====

Rapporter
Introduktion
Omvärld, mål och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Rapporter Förvaltningsberättelse 77
Hållbarhetsrapport 81
Finansiella rapporter 110
Revisionsberättelse 140
Granskningsberättelse 143
Övrigt
76

===== SIDA 77 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastighets AB (publ), 
org.nr 556057-3981, avger härmed års redovisning och koncernredo-
visning för räkenskapsåret 2025.
Verksamhetsbeskrivning och organisation
Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen 
och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens 
samhällsfastigheter. Kon cernen innefattar även en projektfastighet 
i Nynäshamn.
Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 57 (58) 
fastigheter, varav 42 (43) fastigheter är bostadsfastigheter och 14 (14) 
fastigheter är samhällsfastigheter i form av LSS- och äldreboende. 
En av de 57 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet. 
Uthyrningsbar area är 262 000 (263 400) kvm innehållande 3 092 
(3 110) bostäder och 118 (117) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran 
per kvm är 2 122 (2 032) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler 
är fortsatt låg, 0,11 procent för bostäder och 0,31 procent för lokaler vid 
rapportperiodens utgång.
Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. 
Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och 
skötseln sker från huvudkontoret och en kundnära expedition.
Personal
Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar 
lämnas i not 8. 
Omsättning och resultat
Hyresintäkterna ökade till 605,4 (561,8) mkr. Fastighetskostnaderna 
uppgick till 166,0 (158,0) mkr. Förvaltningsresultatet ökade till 221,6 
(215,5) mkr. Ökningen beror främst på högre hyresintäkter till följd 
av genomförda förvärv under 2024. Resultat från fastighetsförsäljning 
uppgick till –0,2 (–7 ,2) mkr. Orealiserad värdeförändring för förvalt-
ningsfastigheter uppgick till 190,0 (37 ,9) och för räntederivat till 
–25,7 (–44,5) mkr. Resultat före skatt uppgick till 376,9 (142,4) mkr 
eller 2,35 (0,86) kr/aktie och efter skatt till 288,5 (98,7) mkr eller 1,80 
(0,60) kr/aktie.
Investeringar och försäljningar
Heba tecknade under april 2025 avtal med Credentia Exploatering 7 AB, 
ett bolag inom Credentiakoncernen, avseende förvärv av ett vård- och 
omsorgsboende i Norrtälje. Boendet består av 60 lägenheter. Tillträde 
planeras ske under hösten 2026 i samband med att Heba förvärvar 
aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 230 mkr 
och produktionsstart har skett under andra kvartalet 2025. 
Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrollerat 
av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i 
 Källberga Nynäshamn. Affären genomfördes som en så kallad forward 
funding affär, där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett 
total entreprenadkontrakt. Tillträde har skett under november 2022. 
Under andra kvartalet 2024 har parterna kommit överens om att Heba 
övertar projektet och utför det i egen regi. Fastigheterna består av 
128 hyresrätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två 2024 teck-
nades ett entreprenadavtal och under kvartal tre 2024 har produktions-
start skett med färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår 
till 282,8 mkr varav 192,2 mkr under 2025. Investeringen beräknas uppgå 
till cirka 450 mkr vilket är en ökning, detta sett till att projektet ökat 
i uthyrningsbar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021.
Övriga nyinvesteringar uppgår till 15,2 (10,4) mkr. 
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden 
 investerats 69,6 (80,0) mkr. 
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perioden 
uppgår till 277 ,0 (888,1) mkr. 
I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 
8,0 (11,4) mkr.
Under december 2025 tecknades avtal med VBT Utvecklings AB om 
förvärv av en fastighet, Viggholmen 1. Affären genomförs som en 
bolagsaffär där Heba förvärvar aktierna och därmed indirekt fastig-
heten. Tillträde har skett under januari 2026.
Under december 2025 har en fastighet frånträtts i samband med 
ombildning till bostadsrättsförening. Affären genomfördes som en 
bolagsaffär där Heba frånträdde aktierna och därmed indirekt fastig-
heten. 
Samarbeten
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom ett samarbetsavtal 
 drivit ett hyresrättsprojekt i Vårberg. Hyresrättsprojektet om 300 
lägenheter var fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades 
under kvartal två 2021. Genom avtalet ägde parterna 50 procent var-
dera av projektet. Investeringen uppgick totalt till cirka 800 mkr och 
färdig ställdes under 2024 respektive 2025. Under februari 2024 
77
Rapporter

===== SIDA 78 =====

tecknades avtal med Svenska Bostäder om försäljning av den första 
fastigheten. Affären genomfördes som en bolagsaffär där Svenska 
Bostäder tillträdde aktierna, och därmed indirekt fastigheten, under 
september 2024. Avseende den andra fastigheten, Viggholmen 1, teck-
nades under december 2025 avtal med bolag inom Heba-koncernen 
om försäljning. Även denna affär genomfördes som en bolagsaffär där 
Heba tillträdde aktierna och därmed indirekt fastigheten. Frånträde har 
skett i slutet av januari 2026. 
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbetsavtal 
bygget av 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostads-
projektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom 
avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är 
under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå 
till cirka 2 mdkr.
Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver genom sam arbetsavtal 
ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen heter i Skärgårdsskogen, 
 Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av pro-
jektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen 
 beräknas uppgå till cirka 250 mkr.
Heba och Peab har under juni 2025 tecknat avtal om att uppföra ett 
vård- och omsorgsboende på Lilla Essingen, Stockholm, om 166 lägen-
heter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet och 
Heba har under december 2025 tillträtt sin andel av bolaget. Projektet 
har produktionsstartats under tredje kvartalet 2025 och investeringen 
beräknas totalt uppgå till cirka 830 mkr. 
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 17 ,2 (36,5) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 
6 343,7 (6 450,5) mkr motsvarande en soliditet om 43,6 (45,5) procent. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i 
rörelse kapital uppgick till 216,5 (214,2) mkr. Räntebärande skulder ökade 
till 6 474,2 (6 076,9) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av 
check räkningskredit om 140,0 (132,0) mkr och 1 983,0 (1 497 ,1) mkr löper 
med rörlig ränta. 
Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 
4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat 
om 1 040 (523) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kredit-
löften, som vid förfall täcker utestående certifikat.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid räkenskapsårets utgång till 
2,67 (2,81) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 040,0 (2 032,0) 
mkr, varav 140,0 (132,0) mkr utgör outnyttjad del av  checkkredit.
Skulder i utländsk valuta föreligger ej.
Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. 
Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 3 849,2 
(4 302,3) mkr. Moderbolaget har borgens åtagande för kreditfaciliteter 
om 277 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårberg.
Miljö
Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen 
för att minska verksamhetens utsläpp. Successivt pågår en översyn av 
fastigheterna från olika miljöaspekter, det gäller materialval, energi-
användning (fjärrvärme/bergvärme och el), avfallshantering, vatten-
förbrukning och miljöfarliga ämnen samt klimatsäkrade fastigheter 
 utifrån framtidens väder.
Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns på sidorna 29–40 
samt i Hållbarhetsrapporten på sidorna 81–109. Hebas hållbarhets-
rapport är upprättad i enlighet med European Sustainability Reporting 
Standards (ESRS), antagna av EU-kommissionen i juli 2023. Hållbar-
hetsredovisningen utgör också Hebas lagstadgade hållbarhetsrapport i 
enlighet med den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som gällde före 
den 1 juli 2024.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Tillträde av fastighet Viggholmen 1 har skett sista januari .
Framtiden
Hebas avsikt är att fortsätta växa i Stockholms regionen och Mälardalen. 
Detta kan bland annat ske genom att utveckla och förädla det befintliga 
fastighetsbeståndet och den egna projektportföljen. Vidare kan tillväxt 
ske via markanvisningar eller förvärv av hyresbostäder och vård- och 
omsorgsboenden. 
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 246,1 (237 ,1) mkr och resul-
tatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 244,6 (91,5) mkr.
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2025 
ett marknadsvärde om 14 003,2 mkr jämfört med 13 589,2 mkr vid före-
gående årsskifte. Vid årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastigheter, 
exklusive en projektfastighet i tidigt skede, externvärderats. 50 procent 
av beståndet har värderats av Savills Sweden AB och 50 procent har 
värderats av Novier Real Estate AB. Två fastigheter har värderats av 
båda värderingsbolagen och redovisas till ett genomsnitt av de båda 
värderingarna. Per balansdagen redovisas en projektfastighet i Käll-
berga Nynäshamn och ytterligare en förvaltningsfastighet till intern-
värderat värde. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt 
IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets 
status och hyres- och marknadssituation.
Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera 
två tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel 
av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens 
samtliga fastigheter exklusive projektfastigheter i tidiga skeden. Som 
78
Rapporter

===== SIDA 79 =====

huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts 
där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkyl period 
om fem till femton år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt 
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings kraven är individu-
ella per fastighet beroende på analys av genomförda transak tioner och 
fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts 
av genomförda köp av fastigheter inom respektive del marknad. Avkast-
ningskravet på externvärderade samhällsfastigheter  motsvarar 4,4 (4,5) 
procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,3) procent i snitt. 
Avkastningskravet totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 
3,6 (3,6) procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari–decem-
ber uppgick till 1,4 (0,3) procent. Se mer information under not 18.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 73 procent från bostads-
hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis 
säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i 
Stockholms regionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden 
med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostadshyres-
intäkterna motsvarar cirka 4,1 mkr.
Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Över-
vägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. 
Totalt tretton fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värme-
källa. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvänd-
ningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera 
år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring 
av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr.
Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renove-
ring samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till 
verkligt värde av extern fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs 
en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste-
rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas 
kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av 
marknads värdet motsvarar cirka 140 mkr.
Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. 
 Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare
Årsstämman 2025 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till 
ledande befattningshavare:
Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt års-
stämmans beslut.
Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings havare kan utgöras 
av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pen-
sion. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara 
marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relate-
rad till mätbara mål såsom till exempel resultat, utbetalas som kontant-
lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen.
Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av 
tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt 
dessutom rätt till avgångsvederlag.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd 
pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd 
pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner 
framgår av not 8).
Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska  överstiga tolv måna-
der, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv 
månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning 
(nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs vederlag 
framgår av not 8).
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sam-
mantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från 
moderbolaget eller annat bolag i koncernen.
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall 
finns särskilda skäl för det. 
Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns  publicerad på 
 bolagets hemsida www.hebafast.se.
Till årsstämman 2026 föreslår styrelsen att stämman beslutar om 
 följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:
Hebas affärsstrategi är att långsiktigt och hållbart äga, utveckla 
och förvalta bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i Stockholms-
regionen och Mälardalen. Riktlinjerna och indirekt de ersättningsformer 
som framgår av dessa syftar till att skapa rätt incitament för att efter-
leva strategin och säkerställa att bolaget kan behålla och rekrytera 
 medarbetare med rätt kompetens och erfarenhet.
Styrelsen i sin helhet utför de uppgifter som normalt ligger på ersätt-
ningskommittén. Vd är föredragande vid bolagets styrelsemöten men 
vd är inte ledamot i styrelsen. Vd och andra ledande befattningshavare 
närvarar inte vid behandling av ersättningsrelaterade frågor.
Styrelsen ska upprätta förslag till riktlinjer för lön och annan ersättning 
till ledande befattningshavare åtminstone vart fjärde år och lägga fram 
förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess nya 
riktlinjer antagits av stämman. Riktlinjerna ska gälla för anställningsavtal 
som undertecknas efter årsstämman och eventuella ändringar i befint-
liga anställningsavtal som görs efter årsstämman. Riktlinjerna omfattar 
inte ersättningar som beslutas av stämman, inklusive styrelsearvode och 
långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram.
Vid framtagande av styrelsens förslag till dessa riktlinjer har lön och 
anställningsförhållanden för bolagets anställda beaktats. Utvecklingen 
av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och 
övriga anställdas ersättning redovisas årligen i ersättningsrapporten 
som upprättas inför årsstämman.
Utvärderingen av ledande befattningshavare omfattar bolagets 
 ekonomiska resultatutveckling, hur den ekonomiska och finansiella 
 rapporteringen fungerar, bolagets hållbarhetsarbete, kundrelationer 
och medarbetarnas situation. Utvärderingen baseras på ekonomiska 
resultatrapporter, styrelsens kontakter med revisorn där vd inte är 
 när varande, uppföljning av nyckeltal inom hållbarhetsarbetet, kund- och 
medarbetarenkäter.
Styrelsen fattar beslut om vd:s lön som ska vara marknadsmässig med 
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Vd fattar beslut om övriga 
79
Rapporter

===== SIDA 80 =====

ledande befattningshavares lön i samråd med styrelsens ordförande. 
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer helt eller delvis om det i 
enskilda fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för 
att tillgodose långsiktiga intressen, hållbarhet och säkerställa bolagets 
ekonomiska bärkraft.
Ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare kan utgöras 
av fast månatlig grundlön, övriga förmåner och pension. Vd ska även ha 
en sjukförsäkring. Stämman kan därutöver – och oberoende av dessa 
riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade 
 ersättningar.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller premie bestämd 
pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Pension kan vara 
knuten till ITP-planen. Övriga förmåner kan utgöras av rätt till nyttjande 
av tjänstebil för privat bruk, sjukvårdsförsäkring och andra ersättningar 
och ska där de förekommer utgöra en begränsad del i förhållandet till 
den totala ersättningen. Ingen rörlig ersättning ska utgå. Ersättningen 
ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässig.
Förutom lön under uppsägningstiden, som inte ska överstiga tolv 
 månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar 
tolv månaders fast lön, med avräkning för eventuell annan lön, före-
komma vid bolagets uppsägning av anställning. Vid uppsägning från 
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 6 månader.
Bolaget har för närvarande inte några rörliga eller aktierelaterade 
ersättningar (förutom långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram 
som beslutats av stämman och inte regleras av dessa riktlinjer). Skulle 
det bli aktuellt att införa sådana ersättningsformer ska styrelsen ta fram 
förslag till kriterier som ska gälla för dessa ersättningar för stämman att 
fatta beslut om.
Om en styrelseledamot utför arbete för Heba utöver styrelseupp draget 
får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete. 
Ersättning ska i sådant fall utgå på löpande räkning.
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla samman-
taget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från 
moderbolag eller annat bolag i koncernen.
Heba-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 564 722 A-aktier och 
149 555 278 B-aktier. Aktie  tillhörande serie A medför rätt till tio röster 
och aktie  tillhörande serie B medför rätt till en röst.
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets 
A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon 
som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktie-
ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt 
till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, 
 innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan 
aktie ska omvandlas till aktie i serie B.
Samtliga aktier är till fullo betalda.
Antal utestående Hebaaktier uppgår till 155 212 800 (165 110 600). 
Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2025 till 
9 907 200 aktier motsvarande 6,00 procent av antalet registrerade 
aktier.
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 50 procent av för-
valtningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdel-
ningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsoliderings-
behov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster 
av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2025 föreslår styrelsen en 
utdelning om 0,55 kr per aktie.
Hebas kapitalförvaltning
Heba står finansiellt starkt med fastigheter som är värderade till 
 väsentligt högre belopp än upptagna lån.
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa flöden och 
höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struk-
tur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad 
ränte utveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en 
rationell lånehantering erhålles.
Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings kredit, banklån, 
företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 6 343,7 
(6 450,5) mkr och räntebärande lån, obligationer och företagscertifikat 
uppgick till 6 474,2 (6 076,9) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 43,6 
(45,5) procent.
Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte understiga 40 procent.
80
Rapporter

===== SIDA 81 =====

Hållbarhetsrapport
Allmän information 82
Miljöinformation 89
Social information 102
Styrningsinformation 104
Bilagor 107
81
Rapporter

===== SIDA 82 =====

Allmän information
ESRS 2 Allmänna upplysningar
Hållbarhet är en integrerad del av Hebas affärsplan 
och strategi. Bolaget ser det som en självklarhet att 
skapa långsiktigt värde för hyresgästerna, investerare 
och samhället i övrigt genom hållbara och trygga 
boenden.
Hållbarhetsrapporteringen är en del av bolagets åta-
gande att driva en klimatneutral fastighetsförvaltning 
senast 2030 och en helt klimatneutral verksamhet 
senast 2045.
Bolaget har valt en stegvis ansats där klimatmål, 
investeringar, åtgärder och styrning byggs upp suc-
cessivt i takt med stabilare förutsättningar i värde-
kedjan. Detta bedöms ge en robust och tillförlitlig 
grund för långsiktig omställning.
Allmän grund för hållbarhetsförklaringarna
BP-1 Allmän grund för utarbetandet av hållbarhetsrapporten
Hebas hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med European Sustainability 
Reporting Standards (ESRS), antagna av EU-kommissionen i juli 2023. Regelverket 
utgör den övergripande ramen för rapportens struktur, avgränsning, väsentlighets-
bedömningar och presentation. Hållbarhetsredovisningen utgör också Hebas lagstad-
gade hållbarhetsrapport i enlighet med den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som 
gällde före den 1 juli 2024.
Rapporteringen omfattar såväl bolagets egen verksamhet inom Scope 1–2 som 
relevanta och tillgängliga delar av värdekedjan inom Scope 3. Uppströms inkluderas 
leverantörer och entreprenörer genom krav i Hebas uppförandekod som är framtagen 
av Fastighetsägarna (Uppförandekoden) och klimatberäkningar för byggmaterial, 
avfall och transporter. Nedströms inkluderas hyresgästers elanvändning, transporter 
och avfall i relevanta Scope 3-kategorier. Heba tillämpar dessa principer för samtliga 
upplysningar och anger om undantag, uppskattningar eller infasningsregler tillämpats. 
En fördjupad beskrivning av hur data och statistik har hanterats, vad som bygger på 
uppskattningar och hur tillförlitligheten bedöms återfinns i nästa avsnitt BP-2 och för 
några väsentliga områden redovisas procentuella uppskattningar i tabellen på sid 83.
Rapporteringen omfattar koncernen i sin helhet enligt samma konsoliderings-
principer som den finansiella redovisningen. Den samlade rapporteringen är därmed 
anpassad till internationella ramverk såsom Task Force on Climate-related Financial 
Disclosures (TCFD). Heba har inte utelämnat någon information som gäller immate-
riella rättig heter, know-how eller resultat av innovation. Bolaget har inte heller ute-
lämnat någon information som gäller förestående utveckling eller frågor som är under 
förhandling och som därmed skulle undantas från upplysningskrav.
Heba applicerar de infasningsregler som medges i ESRS samtidigt som bolaget frivil-
ligt redogör för t.ex. Scope 3-utsläpp, där det finns tillgängliga data, i syfte att tillskapa 
en över tid sammanhängande rapporteringslinje. De områden som omfattas av infas-
ning redovisas i bilaga IRO-2 Disclosure Requirement Index, ESRS 2 Appendix B, sid 107 . 
Den dubbla väsentlighetsanalysen som ligger till grund för rapportens struktur har 
genomförts i enlighet med ESRS 1 och 2, och styr vilka tematiska standarder som är 
relevanta och affärskritiska.
BP-2 Upplysningar med avseende på särskilda omständigheter
I detta avsnitt redogörs för tillämpningen av tidshorisonter, vilka uppskattningar som 
gjorts, mätosäkerhet och jämförelsetal m.m.
Heba påverkas av den snabbt föränderliga hållbarhetslagstiftningen, inklusive 
CSRD och EU-taxonomin. Även om EU-parlamentet och Rådet har antagit direktiv om 
”Stop-the-clock” med en två år längre infasningsperiod för rapportering har Heba valt 
att proaktivt och redan i år implementera strukturer för datainsamling, transparens och 
riskhantering, vilket stärker bolagets konkurrenskraft och långsiktiga värdeskapande. 
Heba omfattas för räkenskapsåret 2025 inte av skyldigheten att rapportera enligt 
EU-taxonomiförordningen då bolaget inte formellt omfattas av tillämpningsområdet 
för CSRD enligt årsredovisningslagen. Heba bedömer att förutsättningarna för en 
korrekt och tillförlitlig taxonomirapportering ännu inte är fullt etablerade, bland annat 
avseende tillgång till verifierbar underliggande data, metodik för klassificering samt 
samordning med finansiell rapportering. Bolagets investerarrapport Grön finansiering 
som tas fram under året linjerar däremot till stor del med minimikraven i EU:s taxonomi-
förordning.
Tillämpning av tidshorisonter
I rapporteringen använder sig bolaget av tre tidshorisonter; kort, medellång och lång 
sikt som ligger till grund för samtliga analyser inom de olika ESRS-standarderna.
För tidshorisonten kort sikt (0–5 år) dominerar operativa och finansiella omställ-
ningsrisker, särskilt kopplat till scenario där den globala uppvärmningen begränsas till 
1,5–2 °C. Det kan handla om energipriser, räntor och leverantörskrav.
På medellång sikt (5–10 år) berörs både omställningsrisker och fysiska risker. Det 
kan handla om strategiska och strukturella risker som renoverings- och investerings-
behov, samt möjligheter kopplade till energioptimering och effektivisering.
På lång sikt (10–50 år) blir de fysiska riskerna mer framträdande. Exempel kan vara 
värmeböljor, extrem nederbörd och förändrade lagkrav och regeländringar.
Heba har också använt sig av dessa tidshorisonter i genomförandet av den dubbla 
väsentlighetsanalysen. På så sätt kan bolaget fånga in vad som redan är hanterat i 
åtgärdsplaner och riskminimerat på kort och medellång sikt. Väsentligheter som kan 
uppstå på längre sikt har identifierats i processen.
82
Rapporter

===== SIDA 83 =====