FULLTEXT DEL 3 AV 3
Årsredovisning 2025
Not 2 Redovisningsprinciper 2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företags- ledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upp- lysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där upp- skattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18. 2.2 Konsolidering Dotterföretag Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastig- heter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighets- utveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB, Heba Förvaltning 12 AB, Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda dotter företag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassifice- ras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastigheter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets administration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolags- förvärv har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet. Intresseföretag och joint ventures Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämpning av kapitalandels- metoden och omfattar företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men ej bestäm- mande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapital andelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas som minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures är lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresseföretag eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo visar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och joint venturets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess intresseföretag och joint ventures elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint ventures. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs. 2.3 Intäkter Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidi- gare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. 2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint ventures som bedriver bostadsutveckling av bostadsrätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, Resultat från andelar i gemensamt styrda företag. Vid bostads- utveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försäljningen av bostads rätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas. Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostadsrätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen att kontrollen över bostads- rätten övergår till kunden vid den tidpunkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostads fastigheten är färdigställd. 2.4 Leasing Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease givaren klassificeras som operationella leasingavtal. Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal där Heba är lease- tagare, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redo- visas i balansräkningen såsom nyttjanderättstillgångar. Heba har i egenskap av lease- tagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts tillgången kvarstår till nästa omför- handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasing- avtal. Korttidsleasing och leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden i enlighet med praktiska undantag som finns tillgängliga att tillämpa. 2.5 Aktiverade utgifter Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet med 10 procent per år. 2.6 Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 18. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- femtonårig kalkyl period med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings- kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som externa fastighetsvärderare har Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB anlitats som är oberoende konsultföre- 119 Rapporter ===== SIDA 120 ===== tag med auktoriserade fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo visas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresul- tat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader. IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras vär- deringen inte ute slutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads- situation. Någon omklassificering har inte skett under året. 2.7 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet med 20 procent per år. 2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinnings- värdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. 2.9 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/ balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upp- lupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan). Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används offici- ella marknadsnoteringar per boksluts dagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa flöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej. Upplupet anskaffningsvärde Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv ränte metoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv- räntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. 2.9.1 Likvida medel Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder. 2.9.2 Hyresfordringar Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till upp lupet anskaffningsvärde. Då hyresfordrans förväntade löptid är kort sker redovis- ning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresfordringar redovisas som driftkostnad. 2.9.3 Derivatinstrument Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värde förändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga ränte derivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. 2.9.4 Leverantörsskulder Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering. 2.9.5 Övriga finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaff- ningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. 2.10 Segmentsredovisning Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till före- tagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som koncern redovisningen. 2.11 Pensioner Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- tering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2025 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgifts- bestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2025 till 167 (162) procent. 2.12 Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hän- förlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moder bolaget redovisas obeskattade reserver 120 Rapporter ===== SIDA 121 ===== inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redo- visas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skatte mässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över total- resultat/resultaträkning. 2.13 Rapport över kassaflöden Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. 2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års redovisningslagen, Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sam- bandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS Redovisningsstandarder. Enligt IFRS 9 redovisas derivatinstrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredo- visning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande: 2.14.1 Förvaltningsfastigheter Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls behovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet. Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent. Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar. 2.14.2 Inventarier Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskriv- ningar på inventarier redovisas i moder bolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver. 2.14.3 Aktier i dotterföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter. 2.14.4 Koncernbidrag Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 2.14.5 Leasing Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undantaget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing avtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nytt- jande rättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moder- bolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning, där moderbolaget är lease tagare, och avser främst kontorsinventarier. 121 Rapporter ===== SIDA 122 ===== Not 3 Finansiell riskhantering och derivatinstrument Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och mot- partsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Ränterisk Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 46,2 procent. Den ränte- bärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränte- risk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 810,0 mkr bundits på 2 år och 4 174,3 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 2,67 (2,81) procent. Den genomsnittliga räntebindnings tiden var 2,3 (3,1) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 64,7 mkr för år 2025. Av räntebärande skulder på 6 474,2 (6 076,9) mkr löper 1 983,0 (1 497 ,1) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta. Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 1 040 (523) mkr. Heba har outnytt- jade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kredit- löften uppgår per årsskiftet till 2 040 ,0 (2 032,0) mkr, varav 140 ,0 (132,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2025 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2025-12-31 Löptid Volym, mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 2 567,0 3,84 40 1–2 år 750, 0 1,76 12 2–3 år 500,0 2,01 7 3–4 år 1 100,0 2,06 17 4–5 år 630,0 1,57 10 5–6 år 580, 0 1,97 9 6–7 år 347,2 2,59 5 7–8 år – – – 8–9 år – – – 9–10 år – – – Summa 6 474,2 2,70 100 Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnitt- liga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för perio- den 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränte- swappar). Totalt har Heba tecknat ränte swappar om 3 400,0 (3 400,0) mkr, varav 100 mkr avser ränte swappar med framtida startdatum 2026. Per 31 december 2025 uppgick derivatens verkliga värde till 29,3 (55,0) mkr. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt veder- tagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på under- liggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värde- förändringen redovisas löpande i rapport över totalresultat. Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalnings- förpliktelser inte kan upp fyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallo- struktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2025 till 6 474,2 (6 076,9) mkr, varav 0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (132,0) mkr. Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2025 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2025-12-31 Löptid Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Certifikatprogram 4 000,0 1 040,0 < 1 år 590,0 450,0 1–2 år 1 610,0 810,0 2–3 år 2 338,9 1 238,9 3–4 år 936,3 936,3 4–5 år 1 138,0 1 138,0 5–6 år 330,0 330,0 6–7 år 531,0 531,0 7–8 år – – 8–9 år – – 9–10 år – – Summa 11 474,2 6 474,2 Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga ränte- bärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 22,7 (47 ,7) mkr. 122 Rapporter ===== SIDA 123 ===== Likvidflöden beräknade per 2025-12-31 (belopp i mkr) År Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2026 1 490,0 154,6 0,3 1 644,9 2027 810,0 132,3 2,3 944,6 2028 1 238,9 93,6 2,2 1 334,7 2029 936,4 66,2 0,7 1 003,3 2030 1 138,0 27,7 0,9 1 166,7 2031 330,0 19,1 0,8 349,9 2032 531,0 6,4 – 537,3 2033 – – – – 2034 – – – – Summa 6 474,2 499,9 7,3 6 981,4 Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta under kredit- tiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per boksluts- dagen använts över hela derivatets löptid. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en trans aktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motparts- risken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 2,8 procent av koncernens totala hyresintäkter. Nedskrivningar Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 26): Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Hyresfordringar 4 598 5 604 2 505 3 281 Förväntade kreditförluster –3 842 –2 985 –2 136 – 1 678 Summa hyresfordringar 755 2 619 369 1 603 Not 4 Rapportering per segment Koncernen 2025 Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Totalt koncern Hyresintäkter 61 754 159 506 49 040 207 100 108 397 19 651 605 448 Fastighetskostnader Driftkostnader –17 079 –46 939 –11 983 –48 959 –28 510 –4 139 –157 609 Underhållskostnader –443 –859 –539 –705 –531 –57 –3 135 Fastighetsskatt –1 492 –1 228 0 –1 172 –1 334 –51 –5 276 Driftsöverskott 42 740 110 479 36 518 156 264 78 022 15 404 439 428 Värdeförändring Fastighet, orealiserad 15 026 71 953 2 992 40 022 61 990 –1 970 190 012 Resultat 57 766 182 432 39 510 196 286 140 012 13 434 629 440 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 801 234 3 720 907 1 002 083 4 533 706 2 290 986 654 325 14 003 241 Nyttjanderättstillgång tomträtt 63 653 89 069 – – – – 152 722 Finansiella anläggningstillgångar – 126 516 – – 25 526 – 152 042 Övriga anläggningstillgångar¹) 2 256 6 003 1 746 7 289 4 131 638 22 063 Övriga kortfristiga fordringar¹) 4 169 11 091 3 227 13 468 7 631 1 179 40 766 Ofördelade tillgångar – – – – – – 171 078 Summa tillgångar 1 871 312 3 953 586 1 007 056 4 554 463 2 328 274 656 142 14 541 912 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder¹) 11 938 31 759 9 239 38 565 21 849 3 375 116 725 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 11 938 31 759 9 239 38 565 21 849 3 375 116 725 Investeringar 12 003 40 970 193 964 13 723 11 256 5 127 277 043 ¹) Posterna är fördelade enligt en fördelningsnyckel, viktad area för respektive område. Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 439 428 (403 751) kkr och resultatet före skatt 367 879 (142 447) kkr består av central administration –42 248 (–38 922) kkr, räntekostnad leasing –4 318 (–3 823) kkr, finansnetto –164 677 (–136 847) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar 0 (–18 000) kkr, resultat fastighetsförsäljning –246 (–7 156) kkr, andel intresseföretag och joint ventures –15 394 (49 939) kkr och orealiserad värde förändring 164 333 (–16 616) kkr. 123 Rapporter ===== SIDA 124 ===== Koncernen 2024 Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Totalt koncern Hyresintäkter 62 428 155 627 36 103 189 149 102 853 15 601 561 761 Fastighetskostnader Driftkostnader –16 539 –44 925 –10 337 –46 742 –28 775 –3 331 –150 649 Underhållskostnader –532 –869 –133 –524 –248 – –2 307 Fastighetsskatt –1 504 –1 323 144 –1 011 –1 285 –76 –5 054 Driftsöverskott 43 853 108 510 25 777 140 872 72 545 12 194 403 751 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –29 400 45 712 27 898 4 250 1 668 –12 275 37 853 Resultat 14 453 154 222 53 675 145 122 74 213 –81 441 604 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 774 323 3 660 143 999 018 4 460 842 2 237 458 457 402 13 589 186 Nyttjanderättstillgång tomträtt 58 933 84 983 – – – – 143 916 Finansiella anläggningstillgångar – 123 473 13 – 121 288 – 244 774 Övriga anläggningstillgångar¹) 2 098 5 851 1 321 6 560 3 840 494 20 165 Övriga kortfristiga fordringar¹) 4 644 12 948 2 923 14 518 8 499 1 093 44 626 Ofördelade tillgångar – – – – – – 123 732 Summa tillgångar 1 839 998 3 887 398 1 003 275 4 481 920 2 371 085 458 989 14 166 399 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder¹) 12 411 34 604 7 812 38 800 22 714 2 925 119 266 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 12 411 34 604 7 812 38 800 22 714 2 925 119 266 Investeringar 10 130 33 156 358 153 22 535 255 466 208 648 888 088 ¹) Posterna är fördelade enligt en fördelningsnyckel, viktad area för respektive område. Not 5 Hyresintäkter 2025-12-31 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- värde Andel av värdet Kommersiellt, löptid År 2026 235 2 519 0% År 2027 24 7 951 1% År 2028 27 4 228 1% År 2029 15 14 580 2% Övriga¹) 22 149 687 25% Summa lokaler 323 178 965 30% Vakanta lokaler 17 1 620 0% Interna kontrakt 15 3 866 1% Ombyggnadsprojekt 1 109 0% Bostäder 3 092 398 383 67% Garage och p-platser 1 371 16 058 3% Summa 4 819 599 001 100% ¹) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2030-12-31) med hyresgäst Vardaga Silverhemmet AB avseende vård- och omsorgsboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2031- 04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2031-11-30) med hyresgäst Norlandia Äldreomsorg AB avseende vård- och omsorgsboende i Sollentuna, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2032-01-30) med hyresgäst Förenade Care AB i Uppsala, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2032-12-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö, 16-årigt hyresavtal (t.o.m. 2034-09-30) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Enköping, 15-årigt hyres avtal (t.o.m. 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2036-05-03) med Humana Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Vallentuna, 20-årligt hyresavtal (t.o.m. 2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres avtal (t.o.m. 2037-04- 30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2038-05-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö, 20-årigt hyresavtal (t.o.m. 2039-04-04) med Salems Kommun avseende vård- och omsorgsboende i Salem samt 20-årigt hyresavtal (t.o.m. 2040-10-31) med hyresgäst Stiftelsen Stockholms Sjukhem avseende vård- och omsorgsboende i Täby. Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala hyresintäkter. Januari–december 2025 mkr Bostads- fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 444,9 160,6 605,4 Fastighetskostnader −137,2 −28,8 −166,0 Driftsöverskott 307,7 131,7 439,4 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 10 791,8 3 211,4 14 003,2 Januari–december 2024 mkr Bostads- fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 427,5 134,3 561,8 Fastighetskostnader –133,1 –24,9 –158,0 Driftsöverskott 294,4 109,4 403,8 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 10 428,3 3 160,9 13 589,2 124 Rapporter ===== SIDA 125 ===== Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Bostäder 408 110 394 716 192 565 187 041 Lokaler, övriga 28 879 25 353 17 510 18 744 Lokaler, samhällsfastigheter 157 450 131 347 – – Garage och p-platser 15 950 15 032 9041 8 408 Koncerninterna tjänster – – 31 480 28 844 Övriga intäkter – – 934 443 Outhyrt, interna kontrakt med mera –4 941 –4 687 –5 440 –6 353 Summa 605 448 561 761 246 090 237 127 Not 7 Driftkostnader Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Värmekostnader 18 091 19 926 8 843 9 965 Fastighetsskötsel 78 306 76 097 36 548 36 113 Fastighetsadministration 50 658 43 625 45 682 38 237 Övriga driftkostnader 10 554 11 002 6 020 5 960 Summa 157 609 150 649 97 093 90 275 Not 8 Anställda och personalkostnader Koncernen Moderbolaget Antal anställda 2025 2024 2025 2024 Medeltal anställda 41 42 41 42 Varav kvinnor 21 21 21 21 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Löner och ersättningar 36 546 35 326 36 546 35 326 Sociala kostnader 20 174 19 095 20 174 19 095 (varav pensionskostnader) 8 234 7 753 8 234 7 753 Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till 3 025 (2 864) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 1 264 (1 213) kkr vd samt 2 112 (1 688) kkr övriga ledande befattningshavare. Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande befattningshavare var under året totalt 8 (6). Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Styrelseordförande 571 540 571 540 Styrelseledamöter 960 960 960 960 Vd 4 560 4 277 4 560 4 277 Övriga ledande befattnings havare, 8 (6) st 7 299 5 941 7 299 5 941 Övriga anställda, 41 (42) st 23 156 23 608 23 156 23 608 Summa 36 546 35 326 36 546 35 326 Styrelsens ordförande och övriga ledamöter Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 531 (1 500) kkr varav 470 (540) kkr till styrelsens tidigare ord förande Lennart Karlsson och 101 (0) kkr till nuvarande styrelseordförande Jan Berg. Arvode har utgått med 240 (240) kkr vardera till styrelseledamöterna Lena Hedlund, Christina Holmbergh, Birgitta Leijon och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej. Verkställande direktör Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 4 646 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har utgått med totalt 159 (170) kkr. För vd utgår pensions premie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2025 uppgick totalt för vd till 1 264 (1 213) kkr. Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor. Övriga ledande befattningshavare Till andra ledande befattningshavare, åtta personer, har utgått beskattningsbara för- måner utöver lön med totalt 552 (498) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP- plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2025 uppgick till 1 727 (1 408) kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2025 uppgick till 385 (259) kkr. 125 Rapporter ===== SIDA 126 ===== Aktierelaterade ersättningar Långsiktigt incitamentsprogram – LTI Programmet omfattade samtliga anställda inom Heba-koncernen under intjänande- perioden 30 september 2021 – 30 september 2025. För deltagande krävdes en egen investering i bolagets aktie. Varje innehavd aktie (maximalt 200) gav en sparaktierätt för vilken den anställde vederlagsfritt erhåller en aktie i bolaget förutsatt att L TI- programmets intjänandevillkor uppfylls. Under 2025 levererades 4 400 (6 600) aktier till 22 (32) deltagare. Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag 2025 2024 Andel kvinnor Styrelse 60% 60% Ledande befattningshavare 63% 69% Sjukfrånvaro Koncern och moderbolag 2025 2024 Total sjukfrånvaro 2% 2% – sjukfrånvaro för kvinnor 2% 2% – sjukfrånvaro för män 2% 3% – anställda –29 år 16% 4% – anställda 30–49 år 2% 3% – anställda 50 år– 2% 2% Utbildning och utveckling Indikator Kvinnor Män Totalt 2025 (2024) Utbildningsprogram, erbjudna (h) 168 (168) 160 (168) 328 (336) Genomförda (h) 120 (120) 133 (160) 253 (280) Individuella utbildningar (h) 631 (175) 279 (124) 910 (299) Snitt (h) per anställd/år 36 (14) 21 (14) 28 (14) Andel medarbetarsamtal 95 (90%) 100 (100%) 98 (95%) Andel utbildning i Uppförandekod 94 (89%) 95 (100%) 94 (95%) Not 9 Nyttjanderättstillgångar och leasingskuld Koncernen 2025 2024 Ingående värde 1 januari 2023 143 917 126 284 Årets förändring 8 805 17 632 Summa 152 722 143 917 Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även redovisning av tomträtts- avtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är lease- tagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av fram- tida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderingsprinciper. Förfallostruktur leasingskulder Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt 1 år – – – – Förfallotidpunkt 2–5 år 744 1 042 – 297 Förfallotidpunkt efter 5 år 3 838 3 276 3 355 2 794 Sålda fastigheter – 0 – 0 Summa 4 582 4 318 3 355 3 091 Not 10 Central administration I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för koncern- ledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisions- arvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier. Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Revisionsuppdraget 2 703 2 577 2 703 2 577 Övriga tjänster 530 244 530 244 Summa 3 233 2 821 3 233 2 821 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överens- kommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt- tagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 11 Resultat fastighetsförsäljning Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Resultat vid avyttring av fastigheter –246 –7 156 –16 530 –8 791 Summa –246 –7 156 –16 530 –8 791 126 Rapporter ===== SIDA 127 ===== Not 12 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Utdelning på aktier i dotter företag – – 155 000 75 000 Utdelning allframtidsbrand försäkring 814 795 814 795 Ränteintäkter 1 381 4 448 512 2 692 Ränteintäkter, intresseföretag 11 922 19 960 2 770 4 197 Ränteintäkter, koncernföretag – – 107 298 88 333 Summa 14 117 25 203 266 394 171 018 Not 13 Räntekostnader Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Räntekostnader, kreditinstitut 182 885 162 178 100 171 33 879 Aktiverade ränteutgifter –4 191 –223 – –223 Räntekostnader, dotterbolag – – 16 532 26 757 Övriga räntekostnader 100 95 34 18 Summa 178 795 162 051 116 737 60 431 Not 14 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till 190 012 (37 853) kkr, motsvarande 1,4 (0,3) procent. Vid årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive en projektfastighet i tidigt skede, externvärderats. 50 procent av beståndet har värderats av Savills Sweden AB och 50 procent har värderats av Novier Real Estate AB. Två fastigheter har värderats av båda värderingsbolagen och redovisas till ett genomsnitt av de båda värderingarna. Per balansdagen redovisas en projektfastighet i Källberga Nynäshamn och ytterligare en förvaltningsfastighet till internvärderat värde. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads situation. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt fram- tida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkyl period med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fast- igheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,4 (4,5) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,3) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,6) procent i snitt. Avkastningskraven bedöms vara i princip oföränd- rade under det senaste kvartalet. För bostadsfastigheter bedöms värdeutvecklingen generellt ha varit oförändrad under det senaste kvartalet. Även för samhällsfastigheter i form av vård- och omsorgsboende bedöms avkastningskraven vara oförändrade och denna kategori har haft en oförändrad eller svagt positiv värdeutveckling under det senaste kvartalet. För mer information se även sidorna 60–61 samt not 18. Räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –25 679 (–44 469) kkr. Derivatportföljen har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkrings- redovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Not 15 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2025 2024 Överavskrivning på inventarier 970 211 Koncernbidrag 47 964 42 865 Summa 48 934 43 076 127 Rapporter ===== SIDA 128 ===== Not 16 Skatt Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt Årets skattekostnad –1 368 –928 – – Skatt hänförlig till tidigare år – –1 534 – – Uppskjuten skatt Obeskattade reserver i koncernföretag –651 –721 – – Finansiella instrument 5 290 9 161 5 290 9 161 Underskottsavdrag –26 691 –10 293 –986 –21 753 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde –64 936 –39 456 697 –753 Summa –88 356 43 772 5 001 –13 345 Redovisat resultat före skatt 376 879 142 447 195 698 134 553 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% –77 637 –29 344 –40 314 –27 718 Skatt hänförlig till tidigare år – –1 534 – – Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –20 146 –7 324 – 15 808 Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag – – 31 930 15 450 Skatteeffekt nedskrivning/återförd nedskrivning på aktier i dotterföretag – – 13 699 –8 034 Skatteeffekt andelar intresseföretag –3 180 –10 288 – – Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 9 499 16 428 – – Förändring temporär skillnad förvaltningsfastigheter 2 869 747 – – Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt – –8 648 – –8 648 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 1 054 221 172 208 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –491 –4 225 –391 –311 Övriga skattemässiga justeringar –324 195 –95 –101 Summa –88 356 –43 772 5 001 –13 345 Effektiv skattesats 23,4% 30,7% –2,6% 9,9% Not 17 Balanserade utgifter Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 18 154 12 447 18 154 12 447 Investeringar – 5 707 – 5 707 Utgående anskaffningsvärde 18 154 18 154 18 154 18 154 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 345 –7 115 –8 345 –7 115 Årets avskrivningar –1 404 –1 230 –1 404 –1 230 Utgående ackumulerade avskrivningar –9 749 –8 345 –9 749 –8 345 Utgående planenligt restvärde 8 405 9 809 8 405 9 809 Balanserade utgifter avser främst IT-kostnader där Heba förvärvat programvara som utvecklats och anpassats för koncernens räkning. 128 Rapporter ===== SIDA 129 ===== Not 18 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2025 2024 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 13 589 186 12 773 245 Investeringar 277 043 888 089 Försäljningar –53 000 –110 000 Orealiserad värdeförändring 190 012 37 852 Utgående balans 14 003 241 13 589 186 Taxeringsvärden Byggnader 4 467 725 4 236 213 Mark 2 021 263 2 357 129 Varav mark tomträtter –440 091 –523 779 Summa 6 048 897 6 069 563 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lagertillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres intäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Hälften av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Drygt 90 procent av beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har utförts i hög takt under de senaste tio åren och Heba har nu endast 98 lägenheter kvar att renovera varav 20 lägenheter kommer renoveras under 2026. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 4 191 (223) kkr. Klimatrelaterade risker På lång sikt och generellt är de fysiska riskerna mest betydande, exempelvis genom ökade nederbördsmängder, översvämningar och högre temperaturer som ökar behovet av kylning. Heba hanterar dessa risker genom kombinationen av utsläppsminskning, klimatanpassning, energieffektivisering och systematiska investeringar i fastighets- beståndet. Heba integrerar klimatanpassning i affärsstrategin genom att successivt klimatsäkra beståndet, utveckla ett resilient och hållbart fastighetsbestånd och på sikt ställa krav på byggmaterial. Heba har sedan flera år tillbaka anpassat verksamheten utifrån såväl tekniska lösningar som projektkrav samt integrering av regulatoriska krav i investeringskalkyler och affärsplanering. Genom energieffektiviseringar, klimatanpass- ning och långsiktig finansiell planering, inklusive grön finansiering, bedöms Heba ha god förmåga att hantera ökade krav och begränsa negativ finansiell påverkan. Tack vare ett systematiskt, proaktivt och genomfört förebyggande underhåll baserat på bland annat klimatriskanalyser och underhållsplaner har Heba säkerställt fastigheternas långsiktiga värde. Även om mer allvarliga risker skulle realiseras ser inte Heba några behov av ökade investeringar. Fastigheternas långsiktiga värde bedöms inte påverkas negativt av klimatrelaterade risker då fastigheternas status är genom gående god samt att eventuella investeringar redan är diskonterade inom ramen för genomförda fastig- hetsvärderingar. Detta stärker bolagets strategi, den långsiktiga konkurrenskraften, minskar riskexponeringen och säkerställer att Hebas fastighets bestånd bidrar till upp- fyllandet av bolagets finansiella mål och hållbarhetsmål. Verksamheten är robust i samtliga perspektiv i enlighet med Parisavtalet, EU:s klimatmål och bolagets egna ambitioner om klimatneutralitet. Väsentliga åtaganden Koncernen har inga väsentliga åtaganden att rapportera. Fastighetsvärdering 56 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller Novier Real Estate AB som båda är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Vid årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive en projektfastighet i tidigt skede, externvärderats. Två fastigheter har värderats av båda värderingsbolagen och redovisas till ett genomsnitt av de båda värderingarna. Per balansdagen redovisas en projektfastighet i Källberga Nynäshamn och ytterligare en förvaltningsfastighet till internvärderat värde. Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderings- objektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den öppna marknaden. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdes beräkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en fem- till femtonårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respek- tive delmarknad. Följande antaganden och bedömningar har använts; • Inflationstakten har för 2026 bedömts till 1,5 respektive 2,0 procent och för resterande del av kalkylperioden antagits till 2,0 procent per år. • För bostadsfastigheter var hyreshöjningen för 2026 känd för merparten av fastig- heterna vid värderingstillfället och där har värderarna erhållit uppgifter från Heba. För fastigheter där hyreshöjningen för 2026 inte var känd har värderarna räknat upp hyrorna i nivå med övriga kända överenskommelser på orten. För åren därefter bedöms hyresutvecklingen följa inflationen. För fastigheter med flerårsöverens- kommelser för bostäder s.k. egensatt hyra har värderarna gjort en egen bedömning av hyresutvecklingen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd mark- nadshyra. För vakanta lokaler har värderarna bedömt en rimlig marknadshyra. • Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 1,2 procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent. • Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknads- position. I värderingarna används en kalkylränta från 3,7 till 6,9 procent med ett snitt på 5,6 procent och ett direktavkastningskrav från 1,7 till 4,8 procent med ett snitt på 3,6 procent. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassi ficerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredo visning. Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande: Område Direkt avkastning (%) Värde ökning (%) Area (kvm) Bokfört värde (kr/kvm) Innerstaden 1,7–4,2 0,8 26 790 67 200 Stockholm närförort 2,7–4,4 2,0 71 272 52 200 Nordväst 3,5–4,8 –0,2 20 735 48 300 Nordost 3,0–4,7 1,4 86 546 52 400 Sydväst 3,8–4,3 1,8 49 032 46 700 Sydost 4,4 0,7 7 575 48 900 Summa 1,7–4,8 1,4 261 950 52 400 Känslighetsanalys Värdeförändring bostäder Värdeförändring samhällsfastigheter Parameter enhet antal tkr % tkr % Kalkylränta %-enheter 0,5 –513 506 –4,9 –179 954 –5,6 Kalkylränta %-enheter –0,5 559 604 5,3 196 376 6,1 Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 196 709 –11,4 –275 442 –8,6 Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 687 557 16,1 344 793 10,7 Hyresvärde % 2 263 217 2,5 60 649 1,9 Hyresvärde % –2 –257 205 –2,5 –63 649 –2,0 Drift- och underhållskostnad % 10 –290 868 –2,8 –37 694 –1,2 Drift- och underhållskostnad % –10 298 872 2,9 32 694 1,0 129 Rapporter ===== SIDA 130 ===== Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier: Kategori Direkt avkastning (%) Kalkylränta (%) Långsiktig vakans (%) Drift och underhåll (kr/kvm) Bostadsfastigheter 1,7–4,4 3,7–6,3 0,1–1,6 376–635 Samhällsfastigheter 4,2–4,8 6,2–6,9 2,0–5,0 190–455 Snitt 3,6 5,6 1,2 427 Moderbolaget 2025 2024 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 2 573 900 2 573 468 Investeringar 56 691 47 820 Omklassificering –2 884 –11 083 Försäljningar –24 847 –36 306 Utgående anskaffningsvärde 2 602 860 2 573 900 Ingående ackumulerade avskrivningar –266 763 –246 800 Försäljningar 2 021 5 075 Årets avskrivningar –25 045 –25 038 Utgående ackumulerade avskrivningar –289 788 –266 763 Summa byggnad 2 313 072 2 307 136 Mark Ingående anskaffningsvärde 50 882 51 359 Investeringar 38 1 849 Försäljningar –222 –2 325 Utgående anskaffningsvärde 50 698 50 882 Utgående planenligt värde 2 363 771 2 358 019 Taxeringsvärden Byggnader 2 212 941 2 021 984 Mark 1 433 112 1 647 880 Varav mark tomträtter –313 491 –379 321 Summa 3 332 562 3 290 543 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lager- tillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 0 (223) kkr. Not 19 Inventarier Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 19 011 15 153 15 980 14 840 Investeringar 7 954 5 659 7 954 2 941 Försäljningar och utrangeringar –6 654 –1 801 –6 654 –1 801 Utgående anskaffningsvärde 20 311 19 011 17 280 15 980 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 655 –7 683 –8 137 –7 370 Försäljningar och utrangeringar 5 278 1 602 5 278 1 602 Årets avskrivningar –3276 –2 574 –2 865 –2 369 Utgående ackumulerade avskrivningar –6653 –8 655 –5 724 –8 137 Utgående planenligt restvärde 13 657 10 356 11 556 7 843 Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Driftkostnader 2 130 1 821 1 719 1 616 Central administration 1 146 753 1 146 753 Summa 3 276 2 574 2 865 2 369 Not 20 Andelar i intresseföretag och joint ventures Företag Org.nr och säte Ägarandel % Redovisat värde 2025 ÅSF 2 AB 556952-8382, Stockholm 50,0 24 VBT Utvecklings AB 559273-5160, Stockholm 50,0 57 020 Big Valley AB 559274-0244, Stockholm 50,0 82 Fastighets AB Archipelwald 559307-3736, Stockholm 50,0 14 Villa Primus AB 559522-6860, Stockholm 50,0 43 816 Summa Summa 100 956 Koncernen 2025 2024 Redovisat värde vid året början 1 027 14 296 Förvärv 50 0 Tillskott 115 330 50 920 Utdelningar –45 –14 250 Årets andel av intresseföretags resultat –15 394 –49 939 Avyttring –13 – Värde vid årets utgång 100 956 1 027 Intresseföretagens finansiella ställning i sammandrag 2025-12-31 Balansräkning ÅSF 2 AB VBT Utveck- lings AB Big Valley AB Fastighets AB Archipelwald Villa Primus AB Anläggningstillgångar 25 114 073 126 352 33 87 853 Omsättningstillgångar – 6 028 – – 381 Likvida medel 47 11 19 25 – Eget kapital 46 118 097 163 29 87 938 Skulder 26 2 015 126 208 29 296 130 Rapporter ===== SIDA 131 ===== Not 21 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Långfristiga fordringar JV-projekt Bredäng, Panorama 21 111 – – JV-projekt Vårbergstoppen 25 505 112 921 13 190 10 420 JV-projekt Skarpnäck 29 20 – – JV-projekt Big Valley 126 208 123 473 – – JV-projekt Villa Primus 279 – – Summa 152 042 236 525 13 190 10 420 Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Fordran på JV-projektet Vårbergstoppen har för 2024 minskats med 8 250 kkr beroende på skuld till ett bolag inom projektet. Förfallostruktur långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt 1–5 år 25 834 113 052 13 190 10 420 Förfallotidpunkt > 5 år 126 208 123 473 – – Summa 152 042 236 525 13 190 10 420 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 73 18 073 Nedskrivningar – –18 000 Redovisat värde vid årets utgång 73 73 Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader. Not 23 Övriga långsiktiga fordringar 2025 2024 Övriga långsiktiga fordringar 23 510 31 179 Summa 23 510 31 179 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I beloppet ingår handpenning för förvärv av fastighet. 2025 2024 Ingående balans 31 179 31 638 Tillkommande 23 150 360 Avgående –30 819 –819 Utgående balans 23 510 31 179 Resultaträkning ÅSF 2 AB VBT Utveck- lings AB Big Valley AB Fastighets AB Archipelwald Villa Primus AB Driftkostnader –2 –4 050 –30 –30 –87 Resultat från andelar i koncernföretag –180 –15 561 – – –1 219 Ränteintäkter – – 421 – – Räntekostnader – –340 –5 130 – –4 Årets resultat –182 –19 951 –4 739 –30 –1 310 131 Rapporter ===== SIDA 132 ===== Not 24 Aktier i dotterföretag Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde Eget kapital Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1 000 100 270 113 074 Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1 000 100 7 090 54 066 Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 6 600 21 754 Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 3 419 Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 6 212 5 211 Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 5 710 5 915 Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 1 167 Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 6 635 9 411 Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 15 109 Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 10 033 Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 81 550 15 562 Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 650 8 817 Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 550 545 Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25 000 100 25 18 212 HEBA Förvaltning 12 AB 559498-0541,Stockholm 500 100 550 46 504 Summa 116 117 328 799 Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde Eget kapital Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1 000 100 7 221 2 300 Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 16 453 Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 178 606 Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 28 003 132 Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 20 777 Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 7 713 Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 17 495 Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 30 791 Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25 000 100 23 243 887 Heba Romberga Enköping AB 559194-9036, Stockholm 500 100 47 413 9 379 Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 8 108 Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 3 209 Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 9 441 Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 442 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 9 761 Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50 000 100 34 576 1 305 Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50 000 100 54 243 5 364 Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 8 686 Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1 000 100 8 194 673 Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 13 440 Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 2 815 Heba Gråalen 1 AB 559041-8538, Stockholm 50 000 100 5 654 16 610 Heba Vallentuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50 000 100 77 501 66 Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5 000 100 268 948 6 165 Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25 000 100 2 229 1 894 Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25 000 100 799 548 Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25 000 100 1 670 1 229 Heba Gränby Bostad AB 559461-4231, Stockholm 50 000 100 300 2 554 Heba Tyresö AB 556963-0246, Stockholm 50 000 100 208 869 11 280 Heba Äppelträdgården 1 AB 559137-8517, Stockholm 50 000 100 94 674 4 732 Heba Enköping Idun AB 556712-4986, Stockholm 100 000 100 142 035 6 323 Heba Sittesta Förvaltning AB 559484-4101, Stockholm 500 100 250 30 Heba Close to Home Coworking AB 559262-8472, Stockholm 1 000 100 1 250 3 250 Heba Förvaltning 121 AB 559516-0895, Stockholm 500 100 50 50 Summa 1 633 920 408 507 132 Rapporter ===== SIDA 133 ===== Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2025 2024 Fordringar vid årets början 3 636 021 2 943 332 Amortering –235 937 –342 314 Ny utlåning 736 001 1 035 003 Summa 4 136 086 3 636 021 Moderbolaget 2025 2024 Skulder vid årets början 712 152 1 267 582 Amortering –218 353 –640 251 Ny inlåning 115 561 84 821 Summa 609 360 712 152 Specifikation fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 2025 2024 HEBA Bostads AB 29 455 28 676 HEBA Bostadsfastigheter AB 69 665 24 962 HEBA Close to Home Coworking AB 5 595 4 405 HEBA Enköping Ilian AB 12 252 12 863 HEBA Romberga Enköping AB 211 096 221 128 HEBA Equity AB 549 332 HEBA Tibble 77 883 – HEBA Salem AB 53 015 – HEBA Fastighetsutveckling AB 54 362 77 181 HEBA Fastighetsutveckling i Söderort AB 127 196 123 800 HEBA Flemingsberg 259 440 263 276 HEBA Foxtrot AB – 12 462 HEBA Förvaltnings AB 36 941 35 964 HEBA Förvaltning 10 AB 495 986 488 497 HEBA Förvaltning 11 AB 65 764 – HEBA Gråalen 1 AB 251 710 2 736 HEBA Hyresfastigheter AB 136 999 133 425 HEBA Hyreshus AB 184 146 179 272 HEBA Hyreslägenheter AB 860 124 842 587 HEBA Hyresrätten AB 309 335 301 147 HEBA Hökarängen Ungdomsbostäder AB 106 535 111 325 HEBA Norr 1 AB 47 847 46 581 HEBA Norr 2 AB 4 045 3 938 HEBA Silverdal AB 133 018 138 056 HEBA Stockholm AB 114 038 110 985 HEBA Tullinge AB 21 797 27 844 HEBA Tyresö AB 104 756 113 890 HEBA Täby Park AB 101 829 114 894 HEBA Österåker AB 43 619 191 722 HEBA Sittesta Förvaltning AB 160 – HEBA Sittesta Gul AB 112 491 12 389 HEBA Sittesta Vit AB 28 578 3 213 HEBA Sittesta Röd AB 75 860 8 471 4 136 086 3 636 021 Specifikation skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2025 2024 HEBA Enhagen AB 35 203 32 230 HEBA Enköping Idun AB 10 671 2 806 HEBA Farsta AB 59 279 54 254 HEBA Foxtrot AB 18 187 – HEBA Förvaltning 11 AB – 12 185 HEBA Gränby Bostad 4 965 2 428 HEBA Huddinge AB 71 293 85 702 HEBA Hägernäs Strand AB 25 441 25 460 HEBA Liljeholmsplan AB 80 878 79 364 HEBA Liljefors Torg AB 36 416 39 176 HEBA Norrtälje AB 32 461 10 169 HEBA Råcksta AB 11 506 11 866 HEBA Salem AB – 93 846 HEBA Tibble AB – 94 773 HEBA Förvaltning 12 AB 23 404 – HEBA Vallentuna Blå AB 158 672 152 460 HEBA Viby AB 15 861 10 592 HEBA Årstaberg AB 3 445 3 301 HEBA Äppelträdgården 1 AB 21 678 1 540 609 360 712 152 Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncern- bolagen som moderbolaget lånar från extern part. 133 Rapporter ===== SIDA 134 ===== Not 26 Hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Hyresfordringar 4 598 5 604 2 505 3 281 Osäkra fordringar Reserv vid årets början 2 985 2 201 1 678 1 369 Årets reserveringar 1 163 932 743 420 Återförda reserveringar –148 –121 –148 –85 Konstaterade förluster –157 –27 –137 –27 Reserv vid årets slut 3 842 2 985 2 136 1 678 Summa 755 2 619 369 1 603 Förfallostruktur hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallet belopp 4 122 3 232 2 165 1 709 Varav förfallna 0–90 dgr 572 276 418 43 Varav förfallna 90–180 dgr 256 162 148 9 Varav förfallna 180 dgr 3 294 2 795 1 599 1 657 Reserv för förväntade kreditförluster –3 842 –2 985 –2 136 –1 678 Summa 280 247 30 31 Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt. Not 27 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Skattefordringar 1 025 2 040 1 366 1 247 Momsfordran 815 1 000 815 1 000 Övriga fordringar 9 589 13 052 1 998 705 Fordran koncernföretag – – 217 663 118 100 Summa 11 429 16 091 221 842 121 052 Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Upplupna intäkter 8 831 9 624 – 119 Förutbetalda räntekostnader 13 647 10 267 11 480 7 868 Förutbetalda tomträttsavgäld – – 820 761 Förutbetalda övriga kostnader 6 104 6 025 4 964 5 145 Summa 28 582 25 916 17 264 13 893 Not 29 Likvida medel Likvida medel uppgår till 17 236 (36 469) kkr i koncernen och 16 717 (30 059) kkr i moderbolaget och består av bank till godo havanden per bokslutsdagen. Tillgodo- havandet redovisas till nominellt värde. Not 30 Eget kapital Aktiekapital Antal, tusental Kkr Röster à Summa röster tusental Serie A 15 582 3 246 10 155 816 Serie B 149 539 31 154 1 149 539 Summa 165 120 34 400 305 355 Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 9 907 200 (9 400) aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antal utestående aktier till 155 212 800 (165 110 600). Vägt antal utestående aktier för perioden 2025-01-01 – 2025-12-31 uppgick till 160 468 094 (165 104 397). Resultat per aktie uppgick till 1,80 (0,60) kr för koncernen och 1,25 (0,73) kr för moderbolaget. Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för fogande stående vinst- medel om 1 968 809 kkr disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,55 kr per aktie, totalt 85 367 kkr. I ny räkning överföres 1 883 442 kkr. Not 31 Obeskattade reserver Moderbolaget 2025 2024 Överavskrivningar på maskiner och inventarier 3 475 2 505 3 475 2 505 134 Rapporter ===== SIDA 135 ===== Not 32 Skulder Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 1 489 967 1 724 000 1 279 750 938 000 (varav checkräkningskredit) (0) (0) (0) (0) Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 116 725 124 408 164 727 45 213 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år 4 123 275 2 351 367 2 432 400 1 457 150 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år 860 984 2 001 547 222 234 704 797 Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år – – – – Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och räntederivat 6 590 951 6 201 321 4 099 111 3 145 160 Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivat instrument. Not 33 Räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående värde 6 076 913 5 628 476 3 099 947 2 758 009 Förändring långfristiga fastighetslån 131 346 –563 596 –7 313 –67 563 Förändring kortfristiga fastighetslån –571 033 441 033 4 750 –161 500 Förändring företagscertifikat 517 000 473 000 517 000 473 000 Förändring obligationer 320 000 98 000 320 000 98 000 Förändring checkräkningskredit – – – – Utgående värde 6 474 226 6 076 913 3 934 384 3 099 947 Limit checkräkningskredit uppgår till 140 000 (131 975) kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. I några av bolagets ingångna låneavtal med banker finns så kallade kovenanter. Kovenanter mäts på koncernnivå där belåningsgraden inte får överstiga 60 procent och räntetäckningsgraden inte understiga 1,25–1,5 gånger. Därutöver finns krav på att belåningsgraden för pantsatta fastigheter inte får överstiga 70–75 procent. Vid utgången av året var samtliga kovenanter uppfyllda. Not 34 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Personalens källskatt och sociala avgifter 2 298 2 413 2 298 2 413 Moms 1 259 –997 1 648 797 Skulder till koncernföretag – – 110 909 236 Övriga poster 1 901 2 568 1 484 2 084 Summa 5 458 3 984 116 338 5 530 Not 35 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Skatt avseende: Obeskattade reserver i koncernföretag Ingående balans 1 280 560 Förändring rapport över totalresultat 651 720 Utgående balans 1 931 1 280 Finansiella instrument Ingående balans 11 326 20 487 11 326 20 487 Förändring rapport över totalresultat –5 289 –9 161 –5 289 –9 161 Utgående balans 6 037 11 326 6 037 11 326 Underskottsavdrag Ingående balans –26 690 –36 983 –986 –22 739 Förändring rapport över totalresultat 26 690 10 293 986 21 753 Utgående balans 0 –26 690 0 –986 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Ingående balans 1 626 459 1 580 558 207 395 206 642 Förändring rapport över totalresultat 64 936 39 458 –697 753 Försäljning via bolag – – Förvärv via bolag – 6 443 Utgående balans 1 691 395 1 626 459 206 698 207 395 Avgår tillgångsförvärv bolag Ingående balans –244 819 –238 376 Årets försäljningar – – Årets förvärv – –6 443 Utgående balans –244 819 –244 819 Summa utgående balans 1 454 544 1 367 556 212 735 217 735 Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Under- skottsavdrag utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Under 2025 har samtliga underskott nyttjats. 135 Rapporter ===== SIDA 136 ===== Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 6 779 6 731 6 779 6 731 Upplupna räntor 8 236 9 742 6 346 3 064 Vilande stämpelskatt 11 943 11 943 – – Förutbetalda hyresintäkter 59 387 54 277 17 952 17 439 Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 5 230 5 627 2 336 2 535 Övriga interimsskulder 9 076 7 334 8 122 5 755 Summa 100 651 95 654 41 535 35 524 Not 37 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Fastighetsinteckningar 3 849 223 4 302 348 1 273 006 1 273 006 Borgensförbindelser för dotterbolag 1 296 592 1 733 717 Summa 3 849 223 4 302 348 2 569 598 3 006 723 (varav inteckningar i tomträtt) (915 400) (781 325) (450 000) (315 925) Utöver ovan har moderbolaget ett borgensåtagande för kreditfaciliteter om 277 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen och inom ett samarbetsprojekt med Åke Sundvall Byggnads AB. Not 38 Finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder och tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Fordringar Derivatinstrument 29 304 54 983 Hyresfordringar 755 2 619 Övriga fordringar 11 429 16 091 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 582 25 916 Likvida medel 17 236 36 469 Skulder Långfristiga skulder –5 006 354 –4 398 496 Derivatinstrument Leverantörsskulder –10 616 –16 520 Övriga skulder –1 490 465 –1 726 875 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter –100 651 –95 654 Summa 58 002 81 095 29 304 54 983 –6 608 085 –6 237 544 Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på under liggande lån mot fast ränta. För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 22,7 mkr. Beräkningen baseras på diskonterade framtida kassaflöden. 136 Rapporter ===== SIDA 137 ===== Not 39 Transaktioner med närstående Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Heba-koncernen har under året köpt juridiska tjänster från Advokatfirman Lindahl, i vilken styrelsens ordförande Jan Berg är delägare, till ett belopp om 4,5 mkr inkl moms. Not 40 Tilläggsupplysningar till kassaflödet Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Av- och nedskrivningar – 770 Vinst vid försäljning av bilar –934 –432 –934 –432 Förlust vid försäljning av fastighet 16 530 8 791 Ej erhållna ränteintäkter –15 241 –3 560 –6 382 –603 Bokslutsdispositioner 48 934 –43 076 Anteciperade utdelningar –155 000 –75 000 Övriga, ej kassaflödes påverkande poster –2 942 804 849 –876 Summa –19 117 –3 188 –96 003 –110 425 Not 41 Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan. Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 1 768 110 484 Årets vinst Kronor 200 698 498 Kronor 1 968 808 982 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,55 kr per aktie Kronor 85 367 040 I ny räkning överföres Kronor 1 883 441 942 Kronor 1 968 808 982 Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85 367 kkr och utgör 48,5 procent av kon- cernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tid, ska uppgå till 50 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 43,3 procent och moderbolagets soliditet till 28,1 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram- lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie- bolagslagen. Not 42 Händelser efter balansdagen Tillträde av fastighet Viggholmen 1 har skett sista januari. 137 Rapporter ===== SIDA 138 ===== Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 1 768 110 484 Årets vinst Kronor 200 698 498 Kronor 1 968 808 982 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,55 kr per aktie Kronor 85 367 040 I ny räkning överföres Kronor 1 883 441 942 Kronor 1 968 808 982 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,4 mkr och utgör 48,5 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs- karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 50 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter f öreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 43,3 procent och moderbolagets soliditet till 28,1 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram- lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie- bolagslagen. 138 Rapporter ===== SIDA 139 ===== Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp rättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före tagets ställ- ning och resultat, samt att koncernförvaltnings berättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksam- het, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 81–109, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Innehållet i denna årsredovisning bestämdes den 18 mars 2026 Stockholm den 18 mars 2026 Jan Berg Styrelseordförande Birgitta Leijon Styrelseledamot Lena Hedlund Styrelseledamot Christina Holmbergh Styrelseledamot Johan Vogel Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 19 mars 2026 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor 139 Rapporter ===== SIDA 140 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org nr 556057-3981 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2025 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 81–109. Bolagets årsredo vis ning och koncernredovisning ingår på sidorna 76–139 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassa flöde för året enligt årsredovis nings lagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års redo vis nings lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och års redo visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte hållbarhets- rapporten på sidorna 81–109. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo vis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat räkningen och balans- räkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo vis ningen är förenliga med innehållet i den komp letterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revi- sionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och över tygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda- hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professio- nella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovis ningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisions- åtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredo visningen och kon cernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransknings åt gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2025 till 14 003,2 mkr och värdeförändringen till 190 mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering- arna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av lik- nande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av förvaltningsfastighe- terna framgår av avsnitt om viktiga uppskattningar och antaganden för redovisnings- ändamål i not 2.1, Förvaltningsfastigheter i not 2.6 samt not 18 Förvaltningsfastigheter. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod, modell och indata i de externt upprättade värderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd mark- nadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat använd modell för fastighets- värdering. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakans- grad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredo- visningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen och återfinns på sidorna 1–68, 81–109 och 145–150. Den andra informa- tionen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrel sen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyr kande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor mation som identifieras ovan och överväga om informa- tionen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vid denna genom gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel- aktig heter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa tion, drar slut- satsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsre- dovisningslagen och, vad gäller koncern redo vis ningen, enligt IFRS Redovisningsstan- darder så som de antagits av EU. Styrelsen och verk ställande direktören ansvarar även 140 Rapporter ===== SIDA 141 ===== för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovis- ning och koncern redo visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola gets förmåga att fortsätta verk- samheten. De upplyser, när så är tillämp ligt, om förhållanden som kan påverka förmå- gan att fortsätta verk sam heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet inte innehåller några väsent liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions berättelse som inne- håller våra uttalan den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en pro- fessionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års redo visningen och koncernredovis ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss tag, utformar och utför gransknings åtgär der bland annat utifrån dessa risker och inhäm- tar revisions bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig het som beror på misstag, efter- som oegent ligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalsk ning, avsiktliga ute- lämnanden, felaktig infor mation eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings åt gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kon- trollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp skatt ningar i redovisningen och till- hörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direk tören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern redovisningen. Vi drar också en slut sats, med grund i de inhämtade revi- sionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän- delser eller för hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets för måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets- faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys ningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäker hetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otill räck liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redo- vis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan den göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verk samheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne hållet i årsredo- visningen och koncernredovis ningen, däribland upp lys ningarna, och om årsredovis- ningen och koncernredovis ningen återger de under liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsen- liga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsen- heter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncern- redovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade om fatt ning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor mera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kon- trollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele vanta yrkese- tiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års redo visningen och kon- cernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktig- heter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa om råden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar för hind rar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt ning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltnings- berättelsen och beviljar styrel sens ledamöter och verkställande direktören ansvars- frihet för räken skaps året. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, om fatt ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägen heter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. 141 Rapporter ===== SIDA 142 ===== Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan för- anleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo vis ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolags lagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersätt nings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk- ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi sionen av räken skaperna. Vilka tillkommande gransknings- åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksam heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts under lag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran- skat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovis- ningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap- portering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers- marknaden för Heba Fastighets AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsent- ligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna- den, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel- aktig heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en gransk- ning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkande- uppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef- rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor- teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm- ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrel- sen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrel- sens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten över- ensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets rapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 81–109 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar hetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbar hets rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av bolagsstämman den 24 april 2025 och har varit bolagets revisor sedan 5 maj 2011. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor 142 Rapporter ===== SIDA 143 ===== Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Heba Fastighets AB:s hållbarhetsredovisning Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057–3981 Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direktören att granska hållbarhets- redovisningen för Heba Fastighets AB för räkenskapsåret 2025. Hållbarhetsredovis- ningen ingår på sidan 81–109 i detta dokument. Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhets- redovisningen inte, i allt väsentligt är upprättad i enlighet med de delar av ESRS (European Sustainability Reporting Standards) som är tillämpliga för hållbarhetsredo- visningen, samt företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Upplysningarna i hållbarhetsredovisningen avseende föregående räkenskapsår har i vissa fall varit föremål för översiktlig granskning enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information och granskningsberättelsen lämnades den 20 mars 2025. Övriga jäm- förelsetal i hållbarhetsredovisningen för år 2025 har inte varit föremål för granskning. Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsredo- visningen har upprättats i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 82 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ESRS (European Sustainability Reporting Standards) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av före- tagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning utan väsentliga fel- aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen på grundval av vår granskning. Granskningen har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkan- deuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra gransknings åtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med de under avsnittet Styrelsens och verkställande direktörens ansvar angivna kriterierna. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Manage- ment), som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författ- ningar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhets- redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhetsredovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbarhetsredovisningen i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbar- hetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 143 Rapporter ===== SIDA 144 ===== Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: Våra granskningsåtgärder avseende den process som företaget har genomfört för att identifiera hållbarhetsinformation att rapportera inkluderade, men var inte begränsade till följande: Erhålla en förståelse för processen genom att: • Genomföra förfrågningar för att förstå källorna till den information som används av företagsledningen (t.ex. intressentdialoger, affärsplaner och strategidokument), och • Granska företagets interna dokumentation av sin process; och • Utvärdera om den information som erhållits från våra åtgärder om den process som implementerats av företaget överensstämmer med beskrivningen av processen på sidan 88 i hållbarhetsredovisningen. Våra granskningsåtgärder avseende hållbarbetsredovisningen inkluderade, men var inte begränsade till att: • Genom förfrågningar erhålla en allmän förståelse för den interna kontrollmiljön, rapporterings processerna, och informationssystemen som är relevanta för upp- rättandet av informationen i hållbarhetsredovisningen. • Utvärdera om information som identifierats som väsentlig genom den process som bolaget genomfört för att identifiera innehållet hållbarhetsredovisningen också ingår. • Utvärdera om strukturen och presentationen av hållbarhetsredovisningen är förenlig med kraven i ESRS; • Genomföra förfrågningar till relevant personal och analytiska granskningsåtgärder avseende utvalda upplysningar i hållbarhetsredovisningen; • Utföra substansgranskningsåtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upp- lysningar i hållbarhetsredovisningen; • Genom förfrågningar och analytiska granskningsåtgärder för att inhämta underlag till metoderna för att ta fram väsentliga uppskattningar och framåtblickande infor- mation och förstå hur dessa metoder tillämpades; Begränsningar Vid rapportering av framåtblickande information i enlighet med ESRS, måste styrelsen och företagsledningen för Heba Fastighets AB förbereda framåtblickande information utifrån angivna antaganden om händelser som kan inträffa i framtiden och möjliga framtida aktiviteter av Heba Fastighets AB. Faktiska utfall kommer sannolikt att bli annorlunda eftersom förväntade händelser ofta inte inträffar som förväntat. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur Ernst & Young AB Katrine Söderberg Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR 144 Rapporter ===== SIDA 145 ===== Introduktion Omvärld, mål och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Rapporter Övrigt Fem år i sammandrag 146 Definitioner 147 Fastighetsförteckning 148 Årsstämma 150 Finansiell kalender 150 Övrigt 145 ===== SIDA 146 ===== Fem år i sammandrag Belopp i mkr 2025 2024 2023 2022 2021 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 605 562 566 510 450 Drifts- och underhållskostnader –161 –153 –157 –142 –131 Fastighetsskatt –5 –5 –6 –7 –6 Driftsöverskott 439 404 402 361 313 Centrala adm.kostnader –42 –39 –37 –38 –37 Resultat från gemensamt styrda företag –15 –50 36 –1 –1 Finansiella intäkter 14 25 34 25 19 Finansiella kostnader –179 –162 –177 –104 –60 Räntekostnad leasing –4 –4 –4 –5 –5 Förvaltningsresultat inkl värdeförändring 213 174 255 238 229 varav Förvaltningsresultat 222 216 271 238 229 Nedskrivning finansiella tillgångar – –18 – – – Resultat fastighetsförsäljning 0 –7 –75 – –2 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 190 38 –1 085 –603 1 491 Värdeförändring räntederivat –26 –45 –128 227 56 Resultat före skatt 377 142 –1 044 –138 1 774 Skatt –88 –43 332 2 –299 Årets resultat 289 99 –712 –136 1 475 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Förvaltningsfastigheter 14 003 13 589 12 773 15 718 14 673 Nyttjanderättstillgång tomträtt 153 144 126 157 158 Övriga anläggningstillgångar 328 351 452 698 471 Omsättningstillgångar 41 45 27 82 55 Likvida medel 17 37 247 101 159 Summa tillgångar 14 542 14 166 13 625 16 756 15 516 Eget kapital och skulder Eget kapital 6 344 6 451 6 438 7 225 7 493 Leasingskuld 153 144 126 157 158 Räntederivat – – – – – Uppskjuten skatteskuld 1 455 1 368 1 326 1 709 1 710 Räntebärande skulder 6 474 6 077 5 628 7 535 6 025 Icke räntebärande skulder 117 126 107 130 130 Summa eget kapital och skulder 14 542 14 166 13 625 16 756 15 516 Belopp i mkr 2025 2024 2023 2022 2021 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 263 257 285 283 261 Direktavkastning, % 3,2 3,0 3,2 2,3 2,2 Hyresintäkter per kvm, kr 2 300 2 182 1 987 1 802 1 726 Underhållskostnader per kvm, kr 12 9 12 13 19 Bokfört värde per kvm, kr 53 458 51 599 50 068 51 344 53 767 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 216,5 214,2 252,1 196,6 232,7 Investeringar, mkr 285,0 899,5 327,4 1 648,4 1 404,6 Överskottsgrad, %¹) 72,6 71,9 71,1 70,9 69,6 Förvaltningsmarginal, % ¹) 36,6 38,4 47,9 46,7 50,9 Räntetäckningsgrad, ggr¹) 2,2 2,3 2,5 3,3 4,8 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %¹) 2,7 2,8 2,2 2,3 0,9 Skuldsättningsgrad, ggr¹) 1,0 0,9 0,9 1,0 0,8 Belåningsgrad, % ¹) 46,2 44,7 44,1 47,9 41,1 Nettobelåningsgrad, % ¹) 46,1 44,5 42,1 47,3 36,8 Soliditet, %¹) 43,6 45,5 47,2 43,1 48,3 Avkastning eget kapital, %¹) 4,5 1,5 –10,4 –1,9 21,7 Avkastning totalt kapital, %¹) 3,9 2,2 –5,7 –0,2 13,0 Data per aktie Resultat efter skatt, kr ¹) 1,80 0,60 –4,31 –0,82 17,87 Kassaflöde, kr¹) 1,35 1,30 1,43 1,19 1,41 Eget kapital, kr¹) 40,87 39,07 38,99 43,75 45,38 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr¹) 50,05 47,02 46,42 52,73 55,73 EPRA EPS, kr ¹) 1,37 1,29 1,64 1,44 1,38 Börskurs, kr 30,7 32,75 35,45 36,30 78,80 Fastigheternas bokförda värde, kr¹) 90,22 82,30 77,36 95,19 88,86 Antal aktier vid årets slut, tusental 155 213 165 111 165 104 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 160 468 165 104 165 117 165 120 165 120 ¹) Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 146 Övrigt ===== SIDA 147 ===== Definitioner Direktavkastning Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade värdeförändringar. Kassaflöde Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassa flödet och efter förändringar av rörelse kapitalet. Överskottsgrad¹) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. Förvaltningsmarginal¹) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. Räntetäckningsgrad¹) Förvaltningsresultat, med tillägg för räntekostnader, i relation till räntekostnader. Genomsnittlig ränta på fastighetslån¹) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. Skuldsättningsgrad¹) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Belåningsgrad¹) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Nettobelåningsgrad¹) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastig- heternas bokförda värde vid periodens utgång. Soliditet¹) Synligt eget kapital i relation till balansomsl utningen. Avkastning eget kapital¹) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. Avkastning totalt kapital¹) Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus ränte kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. Data per aktie Resultat efter skatt Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde¹) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Eget kapital¹) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. EPRA NRV (långsiktigt substansvärde)¹) Eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. EPRA EPS¹) Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Fastigheternas bokförda värde¹) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Definitioner för aktieinformationen sidorna 66–67 P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt. P/E-tal II Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt. Totalavkastning Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början. ¹) Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se. 147 Övrigt ===== SIDA 148 ===== Fastighetsförteckning Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Innerstaden Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm 1967 78 14 6 274 10 076 5 1 999,00 3 444 61 1 626 8 273 15 146 290 000 Ä Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm 1934 26 6 1 866 3 028 2 610,00 1 565 0 0 2 476 4 593 98 200 Ä Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm 1960/2020 17 17 1 640 3 212 1 423,00 1 591 10 300 2 063 5 103 111 200 Ä Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/1985 20 20 1 340 2 536 4 271,00 906 0 0 1 611 3 442 71 016 Ä Sonfjället 1 Bobergsgatan 55–57, 59A–C, 61–65, 61X, Husarvikstorget 4–8, Norra Djurgårdsstaden 2016 72 72 4 885 13 168 17 817,40 2 158 37 940 5 702 16 266 314 000 T Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 72 72 6 064 13 776 10 25,20 29 0 0 6 089 13 805 258 000 T Summa innerstaden 285 201 22 069 45 796 39 4 146 9 693 108 2 866 26 215 58 355 1 142 416 Stockholm närförort Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/2013 52 52 2 611 5 959 6 54 114 21 284 2 665 6 357 67 437 Ä Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 443 5 639 7 113 196 14 236 2 556 6 072 101 025 Ä Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 501 5 708 4 129 256 25 383 2 630 6 347 102 545 Ä Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/2013 49 49 2 387 5 441 7 256 515 13 174 2 643 6 130 138 443 Ä Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov 1946/2023 40 40 2 679 5 479 17 271 487 5 73 2 950 6 038 120 611 Ä Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov 1944/2023 37 37 1 598 3 756 4 11 148 0 0 1 609 3 904 74 153 Ä Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/2010 37 37 1 769 3 974 0 0 0 5 66 1 769 4 040 69 000 Ä Borrsvängen 14 Gubbängsvägen 107A–B, 109A–D, Gubbängen 2016 57 57 4 078 9 245 0 0 0 43 363 4 078 9 608 140 714 T Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen 1947/2020 34 34 2 188 4 443 3 43 35 0 0 2 231 4 478 67 254 T Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen 1947/2022 13 13 815 1 623 5 79 102 0 0 894 1 725 25 999 T Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen 1947/2022 13 13 814 1 615 0 0 0 0 0 814 1 615 24 600 T Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen 1947/2021 26 26 1 660 3 231 6 51 42 1 7 1 711 3 280 48 800 T Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969/2023 53 53 4 370 8 132 6 791 479 28 260 5 161 8 871 142 194 Ä Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp 1949/2018 53 53 2 969 6 045 0 0 0 23 166 2 969 6 211 116 000 Ä Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950/2017 58 58 3 366 6 669 2 152 235 16 127 3 518 7 031 126 908 Ä Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/Nitvägen 23–25, Västberga 1944/2015/2016 42 42 1 818 4 135 11 258 254 8 66 2 076 4 455 74 880 T Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 58 0 3 614 6 282 9 272 485 20 204 3 886 6 971 129 885 Ä Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen 2019 84 84 3 118 8 844 0 0 0 0 0 3 118 8 844 119 600 T Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954/2016/2017/2019 96 96 5 912 11 593 23 502 423 18 160 6 414 12 176 155 342 T Agnes Cecilia 1 Tappvägen 17–19, Emils Gata 1–7, Tummelisas Gata 6–22, Bagar Bengtssons Gata 4–6, Bromma 2013 85 85 6 154 13 364 5 197 552 55 770 6 351 14 686 241 319 T Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Vällingby 2011/2012 77 77 5 431 11 848 0 0 0 50 371 5 431 12 219 177 000 Ä Summa Stockholm närförort 1 066 1 008 62 295 133 024 115 3 177 4 324 345 3 709 65 472 141 057 2 263 709 148 Övrigt ===== SIDA 149 ===== Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Sydväst Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/ Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972/2024 385 385 24 061 46 856 25 2 716 1 517 324 2 654 26 777 51 028 494 000 Ä Generatorn 7 Björnkullavägen 6–12, 6A, 10A–B, Ebba Bååts Torg 11–15, 19B, 21–29, Huddinge 2017 184 184 11 503 26 096 57 1 753 4 598 86 1 261 13 256 31 955 381 800 Ä Capella 2 Solskensvägen 21–23, Tullinge 2018 155 155 5 276 14 981 44 73 125 54 475 5 349 15 580 174 245 Ä Summa Sydväst 724 724 40 839 87 933 126 4 543 6 240 464 4 390 45 382 98 563 1 050 045 Nordost Galeasen 4 Farkostvägen 2, Lidingö 1955/2021 24 24 1 917 3 696 11 231 361 7 90 2 148 4 147 61 720 Ä Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Lidingö 1954/2022 52 52 2 666 5 904 5 141 128 9 126 2 807 6 158 103 703 Ä Fregatten 4 Fregattvägen 9, Lidingö 1961/2014 73 73 5 409 9 822 10 73 70 0 0 5 482 9 893 149 424 Ä Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Lidingö 1960/2015 72 72 7 549 12 661 9 175 148 40 432 7 724 13 241 214 150 Ä Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–83, Lidingö 2007 87 87 5 673 11 656 5 2 730 1 384 165 2 234 8 403 15 275 221 062 Ä Markan 6 Flygvilleslingan 5, 12, 18–20, Täby 2010 52 52 2 848 6 410 0 0 0 56 263 2 848 6 672 93 600 Ä Opalen 2 Boulevarden 35,37,39,41, Tränsgatan 3,5,7, Tränsgatan 1 A–H, Martingalgatan 2, 4, Täby 2020 142 142 9 527 21 548 11 192 2 035 63 1 048 9 719 24 631 357 214 Ä Murklan 1 Johannesbergsvägen 64–118/Vetenskapsvägen 2A–8E, Sollentuna 2020 52 52 3 854 8 487 0 0 0 24 252 3 854 8 739 132 400 Ä Alen 3 Pilgatan 7, 9 A–C, Sjöfartsgatan 12, Skutgatan 13 A–D, Norrtälje 2022 84 84 3 901 9 526 2 290 598 0 0 4 191 10 124 128 498 Ä Gråalen 1 Vegagatan 14 A–E, Hamnvägen 1, 3A–D, Skutgatan 10, 12 A–D, Norrtälje 2021 143 143 8 048 18 698 3 515 879 0 0 8 563 19 577 249 701 Ä Summa Nordost 781 781 51 391 108 408 56 4 348 5 604 364 4 445 55 739 118 456 1 711 472 Nordväst Enköping Romberga 23:58 Eiravägen 4–6, Nannavägen 4–6, Vanadisvägen 6, Enköping 2022 156 156 7 473 15 218 0 0 0 80 583 7 473 15 802 162 000 Ä St Ilian 9:3 Sankt Larsgatan 2 D, Enköping 2021 33 33 2 036 3 701 0 0 0 2 17 2 036 3 717 47 000 Ä Gränby 10:7 Liljefors Torg 6, Uppsala 2022 47 47 1 654 4 302 0 0 0 8 48 1 654 4 350 55 200 Ä Summa Nordväst 236 236 11 163 23 221 0 0 0 90 648 11 163 23 869 264 200 Samhällsfastigheter Tärnö 1¹) Brattforsgatan 25A–C, Farsta 2016 1 5 800 16 031 0 5 800 16 031 0 T Årstadalsskolan 5¹) Sturehillsvägen 28–30, Liljeholmen 2010 1 575 1 756 0 575 1 756 0 T Krusmyntan 1¹) Basilikagränd 1, Tyresö 2017 2 4 675 13 093 0 4 675 13 093 0 Ä Krusmyntan 2¹) Basilikagränd 3, Tyresö 2007 1 2 900 6 480 0 2 900 6 480 0 Ä Vinfatet 6¹) Böljevägen 20, Sollentuna 2016 1 4 010 10 640 0 4 010 10 640 0 Ä Fuxen 2¹) Kemistvägen 7–9, Täby 2015 2 4 247 11 089 0 4 247 11 089 0 Ä Parken 6¹) Söderby torg allé 20, Salem 2015 1 3 650 8 942 0 3 650 8 942 0 Ä Svänghjulet 4¹) Enhagsslingan 7, Täby 2014 1 3 998 10 889 0 3 998 10 889 0 Ä Österåker Näs 7:7¹) Näs, Österåker 2020 2 4 787 13 718 0 4 787 13 718 0 Ä Vallentuna Åby 1:167¹) Åby Allé, Vallentuna 2020 1 3 915 11 352 0 3 915 11 352 0 Ä Alen 3 Vårdboende¹) Skutgatan 15, Norrtälje 2022 1 5 915 16 865 0 5 915 16 865 0 Ä Äppelträdgården 1¹) Dora Lamms gata 11, Täby 2020 3 3 935 12 742 0 3 935 12 742 0 Ä Gränby 10:6¹) Liljefors Torg 4, Uppsala 2012 2 5 472 13 576 0 5 472 13 576 0 Ä Enköping Romberga 23:54¹) Idunvägen 2, Frejas allé 2, Enköping 2018 1 4 100 11 524 0 4 100 11 524 0 Ä Summa Samhällsfastigheter 20 57 979 158 699 0 57 979 158 699 0 TOTAL 3 092 2 950 187 757 398 383 356 74 191 184 559 1 371 16 058 261 950 599 001 6 431 842 Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår. I ovan förteckning är inte projektfastighet Källberga Nynäshamn med. ¹) Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts. 149 Övrigt ===== SIDA 150 ===== Årsstämma Årsstämma 2026 i Heba Fastighets AB (publ) Tid torsdag den 23 april kl 16.00 Plats Bio Fågel Blå, Skeppargatan 61, Stockholm Anmälan Den som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska: Dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 15 april 2026. Dels anmäla sitt deltagande till bolaget per e-post: GeneralMeetingService@euroclear.com, per post: Heba Fastighets AB, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon: 08-402 91 33 senast fredagen den 17 april 2026. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltar registrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktie- ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per avstämningsdagen onsdagen den 15 april 2026. Omregistre- ring kan vara till fällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner och krav på framför- hållning. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren senast fredagen den 17 april 2026 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Information om de av stämman fattade besluten torsdagen den 23 april 2026, efter stämmans avslutande. Information kan beställas per Telefon 08-442 44 40 E-post info@hebafast.se Delårsrapport januari–mars 2026 22 APR 2026 Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,55 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 27 april 2026. 27 APR 2026 Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 30 april 2026. 30 APR 2026 Delårsrapport januari–juni 2026 9 JUL 2026 Delårsrapport januari–september 2026 21 OKT 2026 Bokslutskommuniké 2026 FEB 2027 Årsredovisning 2026 MAR 2027 Finansiell kalender 150 Övrigt 150 Övrigt ===== SIDA 151 ===== Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Johan Bergmark, Johan Eldrot, Christian Gustavsson, Fredrik Hjerling, Karl Nordlund, Getty Images och Shutterstock. Tryck: Multiply, 2026. ===== SIDA 152 ===== www.hebafast.se