Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
1 januari – 30 juni 2023
Kvartalet 1 april – 30 juni
• Kvartalsresultatet uppgick till –201,6 (163,6) mkr,  
vilket  motsvarar –1,14 (0,99) kr per aktie. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 88,9 (65,7) mkr,  
vilket är 35,3 procent bättre än föregående år.
• Hyresintäkterna uppgick till 146,7 (126,0) mkr. 
• Driftsöverskottet uppgick till 106,5 (92,1) mkr. 
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till –378,7 (56,6) mkr. 
• Heba har under kvartalet fortsatt renoveringen av fastig­
heten Pennteckningen i Johanneshov, med klimatpåverkan 
i fokus där nu de nya köken, med 60 procent mindre 
klimat påverkan, har börjat monteras.
Perioden 1 januari – 30 juni
• Delårets resultat uppgick till –388,6 (363,2) mkr,  
vilket  motsvarar –2,35 (2,20) kr per aktie. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 162,6 (121,5) mkr,  
vilket är 33,8 procent bättre än föregående år.
• I juni frånträddes tio fastigheter i Hökarängen till ett över­
enskommet fastighetsvärde om 605 mkr. Försäljningen, 
efter återföring av uppskjuten skatt, har inte någon 
 resultatpåverkan för Heba.
• Hyresintäkterna uppgick till 289,3 (243,3) mkr. 
• Driftsöverskottet uppgick till 201,9 (169,2) mkr. 
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till –647,3 (146,3) mkr. 
• Substansvärde (NAV) uppgick till 48,92 (56,55) kr 
per aktie vilket motsvarar en minskning med 8,9 procent. 
• Vid periodens utgång har fastighetsbeståndet ett värde 
om 14 603,1 mkr att jämföras med 15 543,0 mkr samma 
period föregående år.
Nyckeltal
2023 
jan–jun 
2022 
jan–jun 
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 289,3 243,3 509,9
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 294,3 280,1 282,9
Direktavkastning, % 2,8 2,2 2,3
Bokfört värde per kvm, kr 50 071 53 918 51 344
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 161,1 129,7 196,6
Investeringar, mkr 186,3 728,9 1 648,8
Genomsnittsränta, % 2,58 1,48 2,3
Förvaltningsmarginal % 56,2 50,0 46,7
Belåningsgrad, % 47,7 42,9 47,9
Nettobelåningsgrad, % 48,2 42,8 48,3
Överskottsgrad, % 69,8 69,5 70,9
Data per aktie
Resultat före skatt, kr –3,24 0,99 –0,84
Resultat efter skatt, kr –2,35 2,20 –0,82
Utdelning, kr 0,45 0,80 0,45
Börskurs den 30 juni, kr 26,60 41,80 36,30
Substansvärde (NAV), kr 48,92 56,55 52,73
Kontaktperson
Patrik Emanuelsson, VD
08­5225 47 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se

===== SIDA 2 =====

Heba levererar med 
handlingskraft
Under kvartalet har Heba fortsatt agera proaktivt 
för att ge oss själva utrymme att kunna arbeta 
långsiktigt. Tack vare handlingskraft och proaktiva 
beslut under senaste 1,5 åren har vi skapat bered­
skap för att kunna agera snabbt när konjunkturen 
vänder. Som ett naturligt steg i vår strategi har vi 
avtalat om fyra försäljningar, varav en efter delårs­
periodens utgång. Transaktionerna stärker vår 
finansiella stabilitet ytterligare. Heba är en lång­
siktig aktör och kommer så fortsätta vara.
De fyra transaktionerna har vi fullbordat på ett lyckosamt sätt 
i en tid när få transaktioner fullföljs. Försäljningarna stärker vår 
finansiella ställning och ger oss fortsatt stark intjäningsför­
måga. De omfattar avyttring av 21 fastigheter, 19 inom eget 
bestånd och två inom våra samarbetsprojekt, till ett överens­
kommet fastighetsvärde om 2,5 mdkr. Beståndet i Hökarängen 
om tio fastigheter frånträddes under juni och övriga frånträds 
under hösten. Mer än hälften av fastigheterna som säljs var 
lågavkastande och stod inför större renoveringar. Inom Hebas 
bestånd i regionstäder avyttrar vi nyproduktion  i linje med 
bokfört värde. Den totala vinsten som genererats i våra JV­
bolag i Bredäng och Uppsala motsvarar en vinst om cirka 
 90 mkr, ett resultat av bostadsrättsförsäljningar och avyttring 
av hyresfastigheterna.
Transaktionerna ger en förbättrad belåningsgrad om drygt 
6 procentenheter. Vi har genom att agera proaktivt skaffat 
oss god uthållighet ifall den ekonomiska marknaden skulle bli 
långvarigt osäker. Vi kommer fortsätta vara proaktiva med 
siktet att behålla vår starka finansiella ställning. 
Förvaltningsresultatet landade på 162,6 mkr en förbättring 
med 33,8 procent jämfört med motsvarande period i fjol och 
vår förvaltningsmarginal landar på 56,2 procent. 
Under kvartalet har vi erhållit vårt högsta Nöjd Kund Index 
(NKI) någonsin med ett serviceindex på 85,7 procent och en 
Heba fortsätter agera 
proaktivt och med 
handlingskraft för att 
ge oss själva utrymme 
att arbeta långsiktigt.
2Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 3 =====

svarsfrekvens över 76 procent. Vårt trygghetsindex når rekord­
höga 87,4 procent, trots tider då dåd kopplat till gängkriminali­
tet påverkar oss alla. 
Som om ovan inte vore nog når vi vår lägsta energianvänd­
ning någonsin med 85 kWh/kvm, vilket känns mycket bra 
kopplat till osäkra energikostnader och behovet att minska 
koldioxidutsläpp. 
Med andra ord – Heba levererar! 
Omvärlden
I omvärlden är det fortsatt ostabilt. Rysslands invasionskrig 
i Ukraina fortsätter, inflationen sjunker men långsamt och 
centralbankerna fortsätter med räntehöjningar. Innan vi kan 
se en stabilisering på fastighetsmarknaden talar mycket för 
att vi behöver se utkomsten av fastighetskollegors pressade 
ekonomiska situation. Min bedömning är att 2023 kommer 
bli ett tufft år för både företag och privatpersoner innan det 
börjar vända under 2024. Byggandet kommer minska dras­
tiskt. Då ska vi ha i åtanke att det är bostadsbrist i de flesta 
svenska kommuner. Ett nytt investeringsstöd är nödvändigt 
för att inte försämra den katastrofdåliga bostadsmarknaden 
ytterligare. Detta är brådskande!
Heba första halvåret
Hebas driftöverskott för perioden blev 202 mkr, en förbätt­
ring med 19 procent jämfört med motsvarande period förra 
året. Ökningen av driftöverskottet är i första hand hänförligt 
till kraftigt ökade hyresintäkter med 19 procent. Förvaltnings­
resultatet landade på 162,6 mkr och där förbättringen jämfört 
med motsvarande period i fjol är hänförligt till bostadsrätts­
intäkter som väger upp mot de kraftigt ökade räntekostna­
derna. Rensat för bostadsrättintäkterna är förvaltningsresul­
tatet –15,5 procent. Tack vare en effektiv organisation med 
bra överskottsgrad och förvaltningsmarginal samt 
bostadsrätts intäkter kommer vi framåt kunna kompensera en 
hel del av de ökade räntekostnaderna. 
Det sammanlagda marknadsvärdet på bolagets fastigheter 
per den 30 juni 2023 uppgick till 14 603,1 mkr vilket kan jäm­
föras med 15 543,0 mkr vid samma tidpunkt förra året. Bola­
gets fastighetsvärde har sedan årsskiftet minskat med cirka 
647,3 mkr eller 4,1 procent. Omkring en (1) procent av detta 
är hänförligt till värdeförändring på avtalade ännu ej från­
trädda fastigheter. Det gör att vårt resultat slutar på minus 
388,6 mkr starkt drivet av den negativa värdeförändringen 
om 647,3 mkr. Substansvärdet uppgick till 48,92 kr per aktie. 
Hebas nyproduktion och renovering
Vi har under 2023 dragit ned vår projektverksamhet till att 
bara omfatta pågående projekt. Det innebär att vi har två 
pågående nyproduktionsprojekt. Det är projektet Älvdansen 
i Enköping med 154 hyreslägenheter som färdigställs efter 
sommaren och projektet Källberga i Nynäshamn med 123 
hyreslägenheter som beräknas färdigställas under 2025. 
I partnerskap och samarbeten har ett projekt färdigställts 
under våren, ett blir klart i höst och det tredje projektet 
 färdigställs fram till 2025. 
Därutöver pågår två renoveringsprojekt. Det ena är vårt 
gröna pilotprojekt Pennteckningen i Johanneshov med 
  40 hyreslägenheter som färdigställs under året. Det andra 
projektet är våra knappt 400 hyreslägenheter i Huddinge 
som kommer färdigställas under 2024. 
Sett till avtalat frånträde av tre fastigheter inom vårt reno­
veringsprogram kommer vi ha endast cirka 100 lägenheter i 
två fastigheter kvar att renovera. 
Utöver detta har vi projekt i planeringsstadiet som endast 
kommer starta om ekonomin tillåter.
Finansiering
Vi har under andra kvartalet haft ett fortsatt stort fokus på 
det finansiella. Att i god tid planera våra refinansieringar, 
optimering av vår derivatportfölj och räntesäkring samt ha 
en tydlig plan för våra korta förfall. Som ett led i detta har vi 
under juni månad använt likvid från vår avyttring i Hökarängen 
och återköpt en obligation om 350 mkr som hade förfall i 
september 2023. Genomsnittsräntan för vår upplåning är 
idag 2,58 procent och vi har räntesäkrat 86 procent av vår 
totala räntebärande skuld om 6 970,1 mkr. Vi kommer fort­
sätta vidta åtgärder som krävs för att behålla vår starka 
finansiella ställning.
Hållbarhetsarbetet
Heba fortsätter ha en låg energianvändning. Energianvänd­
ningen för första halvåret 2023 var 85 kWh/kvm.
Heba har tillsammans med entreprenören Husab ett gemen­
samt pilotprojekt där vi renoverar fastigheten Pennteckningen 
i Johanneshov, med minskad klimatpåverkan i fokus. Under 
kvartalet har preliminära utsläppsberäkningar presenterats. 
Vid jämförelse av ett tidigare beräknat projekt, har klimat­
påverkan från byggvarorna minskat med omkring 30 procent.  
Under årets andra kvartal har alla kylanläggningar i våra 
äldreboenden driftsatts. Beslutet om att installera kyla i alla 
våra äldreboenden togs i samband med vår klimatriskanalys, 
för att möta de förändrade temperaturerna som kan påverka 
våra äldre negativt. 
Stabil aktör blir ännu starkare 
Heba följer förändringarna på fastighetsmarknaden noggrant. 
Ännu värderas många fastighetsbolag lika trots väldigt olika 
utgångspunkter, men det kommer förändras under det åter­
stående året. Alla bolag påverkas så klart av förutsättningarna 
på marknaden. Heba agerar proaktivt med olika åtgärder för 
att den stabila finansiella ställningen ska stärkas ytterligare 
och för att snabbt kunna ställa om när marknaden vänder. 
Heba är en stabil aktör som tack vare handlingskraft och 
proaktiva åtgärder kommer klara de närmaste åren på ett 
starkt sätt. Med långsiktighet och låg risk är vi redo när det 
vänder.
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
Heba Fastighets AB
Vi kommer fortsätta 
agera proaktivt för att 
behålla Hebas starka 
finansiella ställning. 
3Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 4 =====

Heba Fastighets AB
Vår vision 
Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva 
bostäder och livsmiljöer.
Vår affärsidé
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som 
utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls­
fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Genom 
vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och 
trygga boenden att trivas i under livets olika faser.  
Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda 
hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden 
och förtroendefulla partnerskap. 
Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och 
utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter 
i Stockholms regionen och Mälardalen.
Vår värdeskapande affärsmodell
Förvärv
Nyproduktionsprojekt  
Bebyggda fastigheter
Egen nyproduktion
Markanvisningar
Fastighetsutveckling
Förtätning, förädling och 
föryngring (ROT)
Långsiktig och effektiv förvaltning av  
65 fastigheter i Stockholmsregionen 
och Mälardalen
55 hyresbostadsfastigheter och  
10 samhällsfastigheter
Förvaltningsresultat Skapat värde
För ägarna
Långsiktig lönsamhet och 
tillväxt, avkastning till ägarna
För medarbetarna
Engagerade medarbetare
För miljön
Resurseffektiva och hållbara 
lösningar
För kunderna
Attraktiva boendemiljöer
För samhället
Ansvarsfulla samarbets partners
Bidrag till FN:s globala mål
Heba har identifierat åtta  globala 
hållbarhetsmål som vägledande i 
vårt hållbarhetsarbete
Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital
• Kompetens, erfarenhet
• Resurser – energi, vatten, byggmaterial 
• Hus och byggrätter
• Relationer med hyresgäster
• Relationer med samarbetspartners
4Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 5 =====

Ökad lönsamhet 
genom  tillväxt med 
 finansiell stabilitet
Finansiella mål och riktlinjer
Våra målsättningar är att:
• förvaltningsresultatet ska årligen öka med 10 procent
• belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent
• utdelningen ska årligen vara 70 procent av  förvaltnings resultatet justerat för skatt
• ekonomisk verkningsgrad ska öka: 
– direktavkastning cirka 3 procent  
– överskottsgrad cirka 75 procent  
– förvaltningsmarginal cirka 50 procent
Fyra skäl att investera i Heba
3
Stark finansiell ställning och 
 kostnadseffektiv  upplåning 
ger utrymme för lönsam  
tillväxt2
Ökad andel nyproduktion 
och samhällsfastigheter 
med högre direkt avkastning
1
Eftertraktade fastigheter i 
 attraktiva lägen med potential 
4
Stabil utdelningsnivå
Hebas tillväxt ska ske med en värdetillväxt 
och ett ekonomiskt resultat som säkerställer 
utdelning till aktieägarna. Företagets mål är 
att aktieutdelningen ska vara 70 procent av 
förvaltningsresultatet justerat för skatt. De 
senaste tio åren har aktieutdelningen varit 
mellan 39–73 procent av förvaltnings­
resultatet efter beräknad skatt.
Hebas underliggande stabila kassaflöde, 
goda finansiella ställning, att bolaget är 
börsnoterat samt har tillgång till flera kost­
nadseffektiva finansierings alternativ gör att 
Heba kan fortsätta sin expansion utan att 
målet om en belåningsgrad som understiger 
50 procent begränsar tillväxt ambitionerna.
Heba fortsatt fokus inom nyproduktion och 
samhällsfastigheter. Den samlade investe­
ringsvolymen för pågående hyresrätts­ 
och äldreboendeprojekt är 1,9 mdkr vilket 
inkluderar både pågående och planerade 
projekt från 2023–2030. Om samtliga pro­
jekt skulle genomföras gene reras ett drift­
överskott om cirka 90 mkr per år. Antalet 
 geografiska områden inom Stockholmsregi­
onen och Mälardalen ska öka på sikt. Efter­
frågan på samhällsfastigheter ökar stadigt, 
bland annat för att Sveriges befolkning blir 
allt äldre och Heba har som mål att öka 
andelen samhälls fastigheter i beståndet från 
10 till 20 procent senast 2025.
Heba är med sitt koncentrerade bestånd av 
hyresbostäder i Stockholmsregionen och 
Mälardalen väl positionerat för att genom 
effektiv förvaltning och helhetskoncept för 
 renovering, ombyggnad och tillbyggnad 
fortsätta att öka intjäningsförmågan 
i befintligt bestånd. 
Modernisering och underhåll av fastig­
heterna sker med inriktning på långsiktig 
hållbarhet och fokuserar även på energi­
besparingar och möjligheter att skapa nya 
bostäder på befintliga fastigheter. Detta 
 förväntas också leda till  stigande fastighets­
värden på sikt. 
5Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 6 =====

En långsiktig och  
hållbar samhällsaktör
Övergripande hållbarhetsmål
Våra målsättningar är att:
• Heba ska ha ett aktivt håll barhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga 
 arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling 
och  förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och 
hela verksamheten år 2045. 
• Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller 
 överstiger  medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad.
• Heba ska uppfattas som en  attraktiv arbetsgivare som  uppmuntrar medarbetarna 
till kompetens utveckling och samarbete.
Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden 
med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och 
miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår 
sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar 
utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand 
med framgångsrikt företagande.
Våra tre fokusområden
Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av 
våra medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och 
långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och 
inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett 
hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg 
ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba 
arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, 
ohälsa och för att förebygga risker.
Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs 
på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba 
erbjuder möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende 
för människor i olika åldrar och med varierande vård­ eller 
servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att sam­
arbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och 
hjälper utsatta grupper.
Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara
klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år
2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5­gradersmål och den 
viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår
verksamhets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda
verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan.
1
Vår organisation
2
Vår roll i samhället
3
Vår miljö
6Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 7 =====

Här pågår ett grönt pilotprojekt
I vår fastighet Pennteckningen i Johanneshov renoverar vi 40 bostäder med 
gröna lösningar för att minska klimatpåverkan. Projektet är en pilot för att 
pröva nya lösningar som minimerar påverkan på klimatet. Med innovation och 
nyfikenhet vill vi driva förändring. 
7Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 8 =====

Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2023
Omsättning och resultat
Andra kvartalet
Hyresintäkterna ökade till 146,7 (117,3) mkr. Fastighets kost­
naderna uppgick till 40,2 (34,0) mkr. Förvaltnings resultatet 
ökade till 88,9 (65,7) mkr, en ökning med 35,3 procent. Det 
förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda 
 förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta 
förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag 
om 31,0 (–0,2) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Orealise­
rad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederivat 
uppgick till –348,1 (143,1) mkr. Resultat före skatt uppgick till 
–307,3 (208,9) mkr eller –1,86 (1,27) kr/aktie och efter skatt till 
–201,2 (163,6) mkr eller –1,22 (0,99) kr/aktie.
Första halvåret
Hyresintäkterna ökade till 289,3 (243,3) mkr. Fastighets kost­
naderna uppgick till 87,4 (74,1) mkr. Förvaltnings resultatet 
ökade till 162,6 (121,5) mkr, en ökning med 33,8 procent. Det 
förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda 
 förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta 
förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag 
om 58,5 (–0,4) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Resultat 
för fastighetsförsäljningar uppgick till –48,1 (–0,1) mkr. Oreali­
serad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederi­
vat uppgick till –649,6 (343,8) mkr. Resultat före skatt uppgick 
till –535,1 (465,3) mkr eller –3,24 (2,82) kr/aktie och efter skatt 
till –388,6 (363,2) mkr eller –2,35 (2,20) kr/aktie.
Fastighetsinnehav och marknad 
Vid delårsperiodens utgång omfattar koncernens fastighetsin­
nehav 65 (71) fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen, 
varav 54 (59) fastigheter är bostadsfastigheter, 10 (8) fastig­
heter är samhällsfastigheter och 1 (1) projektfastig heter. 
Uthyrningsbar area är 289 100 (285 000) kvm inne hållande 
    3 810 (3 372) bostäder och 346 (360) lokaler. Vakansgraden 
för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 0,21 procent 
för bostäder och 0,57 procent för lokaler vid rapportperio­
dens utgång.
Investeringar och försäljningar
Källberga Nynäshamn 
Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag kon­
trollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av 
hyres lägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs 
som en så kallad forward funding affär där Heba för värvar 
aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. 
Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har skett 
under november 2022. Upphandling av entreprenader pågår. 
Planerad produktionsstart under 2023 och färdigställande 
under 2025.  Nedlagda kostnader uppgår till 67,9 mkr varav 
10,5 mkr under första halvåret 2023.  Investeringen beräknas 
uppgå till cirka 357 mkr. 
Enköping
Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Bergsundetgrup­
pen avseende förvärv av två bostadsfastigheter i Enköping. 
Affären genomförs som en så kallad forward funding affär 
där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total­
entreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostads­
fastigheterna består av totalt 154 hyresrätter. Det tidigare 
planerade trygghetsboendet ersätts med hyresrätter. Tillträde 
har skett under november 2021 och under december månad 
2021 har projektet byggstartat. Planerat färdigställande till 
kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 292,2 mkr 
varav 32,9 mkr under första halvåret 2023. Investeringen 
beräknas uppgå till cirka 321 mkr. 
Övriga investeringar
Övriga nyinvesteringar uppgår till 16,8 (8,0) mkr. 
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under 
 perioden investerats 125,3 (176,6) mkr. 
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under 
första halvåret 2023 uppgår till 185,3 (723,7) mkr. 
I övriga anläggningstillgångar har under perioden 
 investerats 1,0 (5,2) mkr.
Försäljning
Under juni 2023 tecknades avtal med Arbetarebostads­
fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genomförs 
som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed 
indirekt fastigheterna. Frånträde skedde 1 juni 2023.
Under juni 2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB 
om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs som  en 
bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt 
fastigheterna. Affären är villkorad av säkerställande av köparens 
finansiering och frånträdet är planerat till 29 september 2023.
Investeringar
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år
Bedömd  
investering, Mkr
Källberga Nynäshamn 123 Hyresrätter Nov 2022 2023 2025 357
Två fastigheter Enköping 154 Hyresrätter Nov 2021 Dec 2021 Kv 3 2023 321
Total 277 678
8Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 9 =====

Samarbeten
Bredäng
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­
betsavtal ett bostadsrätts projekt i Bredäng. Projektet bygg­
startades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger par­
terna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas 
totalt uppgå till cirka 500 mkr och hela projektet färdigställs 
under 2023. Under kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det 
första huset om 72 bostadsrätter vilket har genererat 27,7 
mkr i resultateffekt från andel i gemensamt styrda företag. 
Under kvartal två 2023 har inflyttning skett i det andra huset 
om 72 bostadsrätter vilket har genererat 25,9 mkr i resultat­
effekt från andel i gemensamt styrda företag. Under juni 
2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB om försälj­
ning av det tredje huset vilket inkluderar 56 hyresrätter. 
 Affären genomförs som en bolagsaffär där Resinova till träder 
aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde per 
     1 december 2023.
Uppsala
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­
betsavtal ett hyresrätts­ och bostadsrättsprojekt i Uppsala. 
Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom 
 avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Inves­
teringen beräknas totalt uppgå till cirka 376 mkr. 
Kvarteret som består av fyra byggnader har färdigställts under 
våren 2023 varav en byggnad om 42 lägenheter är avyttrade 
bostadsrätter vilket har genererat 6,2 mkr i resultateffekt från 
andel i gemensamt styrda företag. Övriga tre byggnader är 
hyresfastigheter och under juni 2023 tecknades avtal med 
Resinova Bostads AB om försäljning av dessa tre fastigheter 
om totalt 117 hyresrätter. Affären genomförs som en bolags­
affär där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt 
fastigheterna. Frånträde per 29 september 2023.
Vårbergstoppen
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­
betsavtal ett bostadsrätts projekt i Vårbergstoppen. Bostads­
rättsprojektet om 300 lägenheter kommer att vara fördelade 
i två fastigheter.  Projektet byggstartades under kvartal två 
2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av 
projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 
600 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 
2025.
Framtidens Stora Sköndal (se bild)
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­
betsavtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora Sköndal, 
etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 
340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent 
 vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till 
cirka 2 mdkr.
Skärgårdsskogen Skarpnäck
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal 
ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds­
skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent 
vardera av  projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till 
cirka 250 mkr.
Samarbeten
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år
Bedömd  
investering, mkr
Vårbergstoppen Vårberg 300 Bostadsrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 600
Stora Sköndal Sköndal 260 
340
Hyresrätter 
Bostadsrätter
Nov 2020 2 000
Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250
Total 1 000 2 850
9Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 10 =====

Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 30 juni 2023 
ett marknadsvärde om 14 603,1 mkr jämfört med 15 718,2 mkr 
vid föregående årsskifte. En tredjedel av koncernens samtliga 
fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering 
samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats 
och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt 
Novier Real Estate AB. Fastigheter under pågående renove­
ring samt projektfastigheter i tidigare skeden har internvärde­
rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 
13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastig­
hets status och hyres­ och marknadssituation. 
Tillvägagångssätt
Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern­
värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern­
värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet 
externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive 
ovan nämnda undantag. Som huvudmetod vid värderingen 
har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmäs­
sigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om 
fem till tio år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt 
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven 
är individuella per fastig het beroende på analys av genom­
förda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. 
Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av 
fastigheter inom  respektive delmarknad. Avkastningskraven 
på samhällsfastigheter sträcker sig från 3,9 till 4,0 procent. 
Avkastningskraven på bostads fastigheter sträcker sig från 
1,6 procent i Innerstaden till 4,0 procent på nyproduktion 
i  Nyköping. Värdeförändringen totalt under januari–juni 
 uppgick till –4,1 (1,0) procent vilken inkluderar orealiserad 
värdeförändring för avtalade ännu ej frånträdda fastigheter 
om –0,9 procent. Värdeförändringen beror främst på låg 
transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfas­
tigheter i Stockholmsregionen.
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats 
enligt följande: 
Förvaltningsfastigheter (mkr)
2023  
jan–jun
2022  
jan–jun
2022 
jan–dec
Bokfört värde vid periodens början 15 718,2 14 673,1 14 673,1
Förvärv och nybyggnation 60,7 547,1 1 350,8
Investeringar i befintliga fastigheter 125,2 176,5 297,6
Försäljningar –653,7 – –
Värdeförändring –647,3 146,3 –603,3
Bokfört värde vid periodens slut 14 603,1 15 543,0 15 718,2
Finansiell ställning 
Likvida medel uppgick till 61,3 (162,6) mkr. Det egna  kapitalet 
uppgick till 6 761,5 (7 723,9) mkr motsvarande en soliditet om 
43,6 (46,5) procent. Belåningsgraden uppgår till 47,7 (42,9) 
procent och nettobelåningsgraden till 48,2 (42,8) procent. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för­
ändringar i rörelsekapital uppgick till 161,1 (129,8) mkr. Ränte­
bärande skulder ökade till 6 970,1 (6 665,3) mkr, varav 
0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 
140,0 (140,0) mkr och 887,2 (2 632,3) mkr löper med rörlig ränta. 
Den minskade räntebärande skulden är till stor del drivet av ett 
återköp av en obligation om 350 mkr med förfall i september 
2023 som Heba genomförde under kvartalet. 
Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram 
om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute­
stående certifikat om 233,0 (910,0) mkr. Heba har alltid 
 likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker 
utestående certifikat. 
Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens 
utgång till 2,58 (1,48) procent. Outnyttjade kreditlöften 
uppgår till 1 680,0 (2 040,0) mkr, varav 140,0 (140,0) mkr 
utgör outnyttjad del av checkkredit. 
Skulder i utländsk valuta föreligger ej. 
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till  
5 024,7 (3 260,6) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden 
för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt 
i Vårbergstoppen samt 232 mkr avseende ett bostadsprojekt 
i Uppsala. 
10Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 11 =====

Belåningsgrad och genomsnittlig ränta på fastighetslån (%)
0
10
20
30
40
50
2023202220212020201920182017201620152014
jan–jun
0
1
2
3
4
5
 Belåningsgrad (%)  Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%)
Räntebindningsstruktur
Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 30 juni 
2023 framgår av nedanstående tabell. 
Räntebindningsstruktur 2023­06­30
Löptid
Volym  
(mkr)
Snittränta  
(procent)
Andel  
(procent)
< 1 år 987,1 8,30 14
1–2 år 2 070,0 1,53 30
2–3 år 1 800,0 1,78 26
3–4 år 500,0 1,66 7
4–5 år 200,0 1,18 3
5–6 år 350,0 0,96 5
6–7 år 280,0 1,40 4
7–8 år 100,0 1,29 1
8–9 år 683,0 2,16 10
9–10 år 0,0 0,00 0
Summa 6 970,1 2,58 100
I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den 
rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med 
hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal. 
I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med 
rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat 
ränteswappar om totalt 4 250,0 (2 350,0) mkr med förfall 
från 2023 till 2029. Heba har även tecknat ränteswappar med 
framtida startdatum om totalt 300 mkr med start 2025.
Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartals­
bokslut och förändringen redovisas i rapport över total­
resultat. Per 30 juni uppgick derivatens verkliga värde till 
225,5 (198,4) mkr. 
Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads­
noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och 
derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning 
för samtliga derivat finns i ISDA­avtal som ger rätt att kvitta 
fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det 
inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde 
och bokfört värde avseende finansiella instrument förutom 
räntebärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört 
värde med 37,5 mkr. 
Kapitalbindningsstruktur
Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per   
30 juni 2023 framgår av nedanstående tabell.
Kapitalbindningsstruktur 2023­06­30
Löptid
Kreditavtal  
(mkr)
Utnyttjat  
(mkr)
Certifikatprogram 4 000,0 233,0
< 1 år 1 550,0 1 410,0
1–2 år 2 050,9 1 410,9
2–3 år 1 650,0 950,0
3–4 år 400,0 200,0
4–5 år 18,5 18,5
5–6 år 742,9 742,9
6–7 år 1 038,0 1 038,0
7–8 år 100,0 100,0
8–9 år 683,0 683,0
9–10 år 183,8 183,8
Summa 12 417,1 6 970,1
Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive 
lånelöften, var 3,9 (4,5) år och den genomsnittliga ränte­
bindningstiden var 3,0 (3,6) år. 
Rating
Under första kvartalet 2023 erhöll Heba en long­term issuer 
credit rating med betyget BBB, Negative outlook, av Nordic 
Credit Rating. 
MTN-program för utgivning av obligationer  
och grönt ramverk 
I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN, 
medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 
mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finansie­
ring. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligations­
programmet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN­
programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obliga­
tioner på kapitalmarknaden och det gröna ramverket ger 
dessutom Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer 
samt certifikat. 
11Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 12 =====

Leasingskuld 
Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen 
där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal 
leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors­
inventarier. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts 
samma värde som den redovisade leasingskulden vid över­
gången till den nya leasingstandarden. Per 30 juni 2023 
uppgår leasingskulden för tomträtter till 123,7 mkr. Denna     är 
beräknad enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 pro­
cent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en 
finansiell kostnad till följd av att tomträttsavtalen är eviga 
och därigenom sker ingen amortering av leasing skulden 
utan hela betalningen utgör räntebetalning. 
Väsentliga risker och 
 osäkerhetsfaktorer 
Hyresintäkter
Av Hebas totala hyresintäkter kommer nästan 74 procent 
från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och 
hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga 
Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och 
Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket 
god efterfrågan. 
Driftskostnad
Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. 
Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr­
värmenätet. Totalt tio fastigheter använder bergvärme som 
huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med 
att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men 
uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende 
på väderlek och energipris. 
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat 
 beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent­
enhets sänkning av direktavkastningskravet i relation till 
 värderingens normaliserade driftnetto innebär att marknads­
värdet stiger med mer än 2,8 mdkr. En halv procentenhets 
höjning innebär att marknadsvärdet sjunker med mer än 
2,0 mdkr. 
Finanspolicy
Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska 
hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument 
som får användas. Heba har en förhållandevis låg belånings­
grad. Den räntebärande upplåningen medför dock att kon­
cernen exponeras för bland annat ränterisk. Med ränterisk 
avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och 
kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur 
snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag 
på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebind­
ningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar 
har cirka 86 procent av det totala lånebeloppet räntesäkrats 
på mer än ett år. Heba arbetar kontinuerligt med upplåning­
ens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av 
ränte derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränte­
utveckling så att goda lånevillkor uppnås. Hebas kortfristiga 
räntebärande skuld om 1,6 mdkr består av 233 mkr certifikat, 
850 mkr obligation samt 560 mkr banklån. Bolaget avser 
refinansiera del av denna skuld samt lösa del i takt med att 
likvid från avyttring inkommer. Vid behov kan skulden säkras 
upp av  bolagets lånelöften om 2,2 mdkr.
Kriget i Ukraina
I slutet av februari 2022 påbörjade Ryssland en invasion av 
Ukraina. Kriget i Ukraina påverkar projekt med ökade kost­
nader och risk för förseningar. Även energipriser och ränte­
kostnader påverkas. Med Hebas starka finansiella ställning 
och stabila projektportfölj är vår bedömning att bolagets 
lönsamhet inte ska påverkas väsentligt av kriget i Ukraina 
under 2023.
Redovisningsprinciper 
Heba följer de av EU antagna International Financial 
Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrap­
portering och årsredovisningslagen. Redovisnings principer 
som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens­
stämmer med de redovisningsprinciper som användes vid 
upprättandet av den senaste årsredovisningen. 
Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alterna­
tiva nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som 
inte definieras i IFRS. Utgångspunkten för lämnade alterna­
tiva nyckeltal är att de används av företagsledningen för att 
bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge 
analytiker och andra intressenter värdefull information. 
Uträkningen av alternativa nyckeltal finns  tillgänglig på 
Hebas hemsida, www.hebafast.se
12Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 13 =====

Hållbarhet
Andra kvartalet 
När vi pratar om klimatpåverkan delar vi upp det i tre huvud­
områden; det vi löpande använder så som energi, det avfall 
 vi ger upphov till både från våra hyresgäster och i projekt, 
samt det vi sätter in, så som material­ och produktval främst 
 i nyproduktion och vid renovering. För att på sikt få en helt 
 klimatneutral verksamhet arbetar vi metodiskt med att mini­
mera, förbättra och påverka. Vi kan inte uppnå klimatneutrali­
tet på egen hand utan behöver tillsammans med leverantörer, 
samarbetspartners, hyresgäster och andra intressenter ha ett 
nära samarbete – varför påverkan är en av våra viktigaste 
 prioriteringar. Vår roll är att förutom det vi själva har rådighet 
över, även bidra till en hållbar utveckling i flera delar av kedjan 
och bjuder in till samtal, utbildning och kompetensutväxling.
Pilotprojekt minska klimatpåverkan vid renovering
Heba har tillsammans med entreprenören Husab ett gemen­
samt pilotprojekt där vi renoverar fastigheten Pennteckningen 
i Johanneshov, med minskad klimatpåverkan i fokus. Under 
kvartalet har preliminära utsläppsberäkningar presenterats. 
Vid jämförelse av ett tidigare beräknat projekt, har klimat­
påverkan från byggvarorna minskat med omkring 30 procent. 
Kyla installerad i äldreboenden
Under årets andra kvartal har alla kylanläggningar hos våra 
äldreboenden driftsatts. Beslutet om att installera kyla i alla 
våra äldreboenden togs i samband med årets klimatriskana­
lys 2021, för att kunna möta de förändrade temperaturerna 
som kan påverka våra äldre negativt. 
Mål 2028
80 kWh
Utfall Kv2 2023
85 kWh
Minskning av energianvändning, graddagskorrigeradRekordhögt resultat i NKI:n
Vi fick ett rekordfint betyg av våra hyresgäster i årets NKI! 
Vartannat år genomför Heba en kundundersökning, svaren 
styr hur vi planerar och prioriterar verksamheten framåt. 
Årets deltagande var rekordstort, hela 76,1 procent av våra 
hyresgäster svarade på enkäten. Det är topp tre i svarsfrek­
vens av alla bolag i branschen enligt AktivBo. Vi tackar våra 
hyresgäster för engagemanget.
Attraktivitet: 91,2 procent (+0,1)
Trygghet: 87,4 procent (+2,7)
Service: 85,7 procent (+0,7)
Profil: 84,6 procent (+1,8)
Produkt: 80,8 procent (+2,0)
Avsiktsförklaring med Stockholm Stadsmission Bobyrån
Heba har under kvartalet ingått en avsiktsförklaring med 
Stockholm Stadsmissions Bobyrån, där ambitionen är att 
 årligen förmedla bostäder till personer som lever i strukturell 
hemlöshet. Samarbetet ligger i linje med vår kärnverksamhet 
och är en del av vårt samhällsansvar.
Revision av uppförandekod för leverantörer
Att säkerställa hållbara värdekedjor är viktigt ur många per­
spektiv, så som miljöansvar, klimatpåverkan, arbetsförhållan­
den, mänskliga rättigheter och antikorruption. Heba påbör­
jade hösten 2022 revision av våra två största entreprenörer 
samt åtta av dess underentreprenörer eller materialleveran­
törer med utgångspunkt i Fastighetsägarnas uppförandekod 
för leverantörer. Under kvartalet färdigställdes revisionen och 
samtalen har gett både oss och respektive leverantör insikter 
och idéer om hur vi kan förbättras och arbeta för att säker­
ställa hållbarheten flera steg bort i leverantörskedjan.
Hebas gröna investerarrapport
Den 31 maj publicerades Hebas Gröna investerarrapport, läs 
mer om vår gröna finansiering och allokerade tillgångar där.
0
30
60
90
120
150
Kv2 202320222021202020192018
 kWh/slash.tabkvm
13Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 14 =====

Hebaaktien
Hebas B­aktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap. 
Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna 
finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 
Utdelning
För verksamhetsåret 2022 har under maj månad 2023 en 
utdelning skett om 0,45 kr per aktie. Utdelningen motsvarar 
en direktavkastning om cirka 1,2 procent baserat på börskur­
sen den 31 december 2022. 
Aktieutdelning (kr/aktie)
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
20222021202020192018201720162015
 
15 % 7 %
13 %
22 %
9 %
23 %
-44 %
8 %
Substansvärde (NAV) per aktie (kr)
0
10
20
30
40
50
60
2023202220212020201920182017201620152014
jan–jun
18 %
-13 %17 %
10 %
11%
7 %
9 %
15 %
19 %
6 %
Värdeutveckling aktiekurs 2017 – 2023 (kr)
0
20
40
60
80
2023202220212020201920182017
jan–jun
Ägarstruktur, per 2023­06­30
Namn
Totalt antal 
A-aktier
Totalt antal 
B-aktier
Kapital  
(%)
Antal  
röster  
(%)
SBB Industricentralen 
 Holding AB 38 548 723 23,3 12,5
Ericsson, Charlotte 1 988 320 8 628 744 6,4 9,2
Vogel, Anna 1 866 240 8 300 992 6,2 8,7
Vogel, Johan 1 866 240 8 273 992 6,1 8,7
Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,9 8,5
Eriksson, Anders 1 828 320 6 696 836 5,2 8,1
Härnblad, Birgitta Maria 2 060 640 6 059 936 4,9 8,6
Ericsson, Ulf 6 290 000 3,8 2,0
Spiltan Aktiefond Stabil 4 903 671 3,0 1,6
Maria Sundström 635 680 2 890 000 2,1 3,0
Totalt, största aktieägarna 12 093 760 98 412 502 66,9 71,0
Andra aktieägare 3 886 880 50 726 858 33,1 29,0
Totalt 15 980 640 149 139 360 100,0 100,0
14Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 15 =====

Moderbolaget 
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 123,8 (111,5) mkr 
och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 
45,3 (235,3) mkr. 
Händelser efter  
delårsperiodens utgång 
Efter periodens utgång har Heba tecknat avtal om överlåtelse 
av två fastigheter i Årsta och tre fastigheter i Hägersten. Affären 
genomförs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna 
och en fastighet överlåts via en fastighetsaffär. Planerat från­
träde 2 oktober 2023.
Prognos 2023 
Förvaltningsresultatet för 2023 bedöms bli bättre jämfört 
med förvaltningsresultatet för 2022. 
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Heba 
Fastighets AB ska offentliggöra enligt lagen om värde­
pappersmarknaden. Informationen lämnades för offentlig­
görande per dagens datum. 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning 
av bolagets revisorer.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en  rättvisande  översikt av 
moderföretaget och  koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som företaget och de  företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 12 juli 2023
Heba Fastighets AB (publ)
Lennart Karlsson Tobias Emanuelsson
Styrelseordförande Styrelseledamot
Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
15Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 16 =====

Rekordnöjda hyresgäster
För Heba är det viktigt att skapa trygga hem att trivas i och våra boendes åsikter 
visar att vi lyckas. Enligt 2023 års hyresgästundersökning, utförd av Aktiv Bo, 
ligger vårt trygghetsindex på 87,4 procent. Hyresgästerna ger Heba ett helhets­
betyg på hela 91,4 procent. Årets deltagande var rekordstort, hela 76,1 procent av 
våra hyresgäster svarade på enkäten. Det är topp tre i svarsfrekvens av alla bolag i 
branschen enligt Aktiv Bo. Vi tackar våra hyresgäster för engagemanget. Svaren 
styr hur vi planerar och prioriterar verksamheten framåt.
16Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 17 =====

Rapport över totalresultat,  koncernen
mkr
2023
apr–jun
2022
apr–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Hyresintäkter 146,7 126,0 289,3 243,3 509,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader –37,9 –31,7 –82,4 –69,7 –137,8
Underhållskostnader –0,9 –0,9 –1,9 –1,6 –3,6
Fastighetsskatt –1,4 –1,4 –3,1 –2,8 –6,8
Driftsöverskott 106,5 92,1 201,9 169,2 361,7
Central administration –9,1 –8,9 –18,3 –18,3 –38,2
Resultat från andelar i gemensamt styrda företag 31,4 –0,2 58,5 –0,4 –1,2
Finansiella intäkter 10,7 6,1 17,3 11,1 24,6
Räntekostnader –49,6 –22,2 –94,5 –37,7 –103,9
Räntekostnader leasing –1,1 –1,2 –2,3 –2,4 –4,7
Förvaltningsresultat 88,9 65,7 162,6 121,5 238,3
Resultat fastighetsförsäljning –48,1 –0,1 –48,1 –0,1 –0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter –378,7 56,6 –647,3 146,3 –603,3
Värdeförändring räntederivat 30,6 86,7 –2,3 197,5 226,8
Resultat före skatt –307,3 208,9 –535,1 465,3 –138,3
Aktuell skatt – – – – –0,2
Uppskjuten skatt 106,1 –45,3 146,5 –102,1 2,3
Periodens resultat –201,2 163,6 –388,6 363,2 –136,2
Övrigt totalresultat – – – – –
Summa totalresultat för perioden –201,2 163,6 –388,6 363,2 –136,2
Data per aktie 
Resultat efter skatt, kr1) –1,22 0,99 –2,35 2,20 –0,82
1) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas.
17Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 18 =====

Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen
mkr
2023
30 jun
2022 
30 jun
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 5,9 6,4 6,4
Förvaltningsfastigheter 14 603,1 15 543,0 15 718,2
Nyttjanderättstillgång 123,7 157,5 156,7
Materiella anläggningstillgångar 6,3 8,9 7,1
Andelar i gemensamt styrda företag 60,2 0,3 20,3
Finansiella anläggningstillgångar 358,4 449,0 412,1
Andra långfristiga värdepappersinnehav –25,2 – 25,2
Finansiella tillgångar – 25,1 –
Räntederivat 225,5 198,4 227,8
Omsättningstillgångar 40,5 59,8 81,6
Likvida medel 61,3 162,6 100,8
Summa tillgångar 15 510,1 16 611,0 16 756,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 6 761,5 7 723,9 7 224,5
Långfristiga räntebärande skulder 5 327,1 5 063,3 5 803,0
Uppskjuten skatteskuld 1 542,5 1 812,1 1 709,6
Leasingskuld 123,7 157,5 156,7
Kortfristiga räntebärande skulder 1 643,0 1 602,0 1 732,0
Övriga kortfristiga skulder 112,3 252,2 130,3
Summa skulder 8 748,6 8 887,1 9 547,6
Summa eget kapital och skulder 15 510,1 16 611,0 16 756,2
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
 kapital
Balanserade 
 vinstmedel
Totalt eget kapital 
 hänförligt till moder-
företagets ägare
Ingående balans 2022­01­01 34,4 6,9 7 451,5 7 492,8
Periodens totalresultat 363,2 363,2
Transaktion med ägare
Utdelning –132,1 –132,1
Utgående balans 2022­06­30 34,4 6,9 7 682,6 7 723,9
Ingående balans 2022­07­01 34,4 6,9 7 682,6 7 723,9
Periodens totalresultat –335,9 –335,9
Utgående balans 2022­12­31 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5
Ingående balans 2023­01­01 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5
Periodens totalresultat –388,6 –388,6
Transaktion med ägare
Utdelning –74,3 –74,3
Utgående balans 2023­06­30 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5
18Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 19 =====

Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen
mkr
2023
apr–jun
2022
apr–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott 107,1 92,1 201,9 169,2 361,7
Central administration –9,1 –8,9 –18,3 –18,3 –38,2
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet 32,7 0,4 40,0 0,7 1,8
Erhållen utdelning Brandkontoret 0,7 0,9 0,7 0,9 1,2
Erhållna räntor 4,4 0,1 4,9 0,1 5,9
Betalda finansiella kostnader –48,2 –23,9 –90,9 –42,1 –109,3
Betald skatt 0,7 0,1 2,8 0,1 –0,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 88,4 60,7 141,1 110,7 223,0
Förändring av rörelsekapital –14,1 38,5 20,0 19,1 –26,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 74,4 99,2 161,1 129,8 196,6
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter –100,1 –508,0 –185,9 –623,6 –1 648,4
Investering i finansiella tillgångar – –0,5 – –0,5 –0,2
Övriga investeringar –0,4 –2,8 –1,0 –5,6 –6,3
Försäljning förvaltningsfastigheter 605,6 –0,1 605,6 –0,1 –0,1
Försäljning av övriga anläggningstillgångar – 0,7 0,9 1,3 2,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten 505,1 –510,7 419,6 –628,5 –1 652,6
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 587,0 1 207,3 1 147,0 2 105,3 3 985,0
Amortering av lån –1 074,9 –945,0 –1 711,9 –1 465,0 –2 475,0
Förändring av långfristiga fordringar 6,5 –3,5 –1,0 –5,7 20,1
Erhållen utdelning från intresseföretag – – 20,0 – –
Utbetald utdelning –74,3 –132,1 –74,3 –132,1 –132,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –555,7 126,7 –620,2 502,5 1 398,0
Periodens kassaflöde 23,7 –284,3 –39,5 3,8 –58,0
Likvida medel vid periodens början 37,6 446,9 100,8 158,8 158,8
Likvida medel vid periodens slut 61,3 162,6 61,3 162,6 100,8
19Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 20 =====

Segmentsrapportering, koncernen
Januari–juni 2023
mkr Innerstaden
Stockholm 
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen
Hyresintäkter 28,4 96,8 16,7 95,4 42,8 9,1 289,3
Fastighetskostnader –7,7 –33,8 –5,5 –23,7 –13,5 –3,2 –87,4
Driftsöverskott 20,8 63,0 11,3 71,7 29,3 5,9 201,9
Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 888,2 4 618,8 1 016,8 4 472,8 2 188,2 418,3 14 603,1
Januari–juni 2022
mkr Innerstaden
Stockholm 
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen
Hyresintäkter 27,2 92,9 3,9 78,2 41,1 0,0 243,3
Fastighetskostnader –7,3 –32,8 –0,9 –20,0 –13,1 0,0 –74,1
Driftsöverskott 19,9 60,1 3,0 58,2 28,0 0,0 169,2
Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 934,0 5 606,8 665,6 5 000,2 2 336,4 0,0 15 543,0
Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer 
med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. 
Skillnaden mellan driftsöverskott 201,9 (169,2) mkr och 
 resultat före skatt –534,5 (465,3) mkr består av central 
 administration –18,3 (–18,3) mkr, räntekostnad leasing –2,3 
(–2,5) mkr, finansnetto –76,7 (–26,6) mkr samt resultat från 
 andelar intresse företag 58,5 (–0,4) och värdeförändring 
–649,6 (343,8) mkr. 
Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent 
fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om 
risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens 
interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning 
av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt 
ovan överensstämmer med den interna rapporteringen till 
företagsledningen. 
Från 1 januari 2022 har områdessegmenten justerats både 
var gäller namn samt fastighetsindelning. Justeringen har 
gjorts för att spegla att Heba numera äger fastigheter utan­
för Stockholm med närförorter. Även jämförelsesiffror före­
gående års kvartal är omräknade.
Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen 
 januari–juni 2023 enligt nedan: 
mkr
Bostads-
fastigheter
Samhälls-
fastigheter Koncernen
Hyresintäkter 235,2 54,1 289,3
Fastighetskostnader –77,7 –9,6 –87,4
Driftsöverskott 157,5 44,5 201,9
Förvaltningsfastigheter, 
bokfört värde 12 115,5 2 487,6 14 603,1
20Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 21 =====

Moderbolagets resultaträkning
mkr
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Hyresintäkter 123,8 111,5 231,4
Fastighetskostnader
Driftskostnader –48,0 –43,0 –85,2
Underhållskostnader –2,3 –1,8 –3,9
Fastighetsskatt –2,0 –1,8 –3,9
Tomträttsavgälder –1,2 –1,3 –2,4
Driftsöverskott 70,3 63,8 136,0
Avskrivningar på fastigheter –13,7 –12,5 –25,5
Bruttoresultat 56,6 51,3 110,6
Central administration –18,4 –18,1 –38,5
Finansiella intäkter 57,5 33,2 78,9
Räntekostnader –48,2 –28,6 –72,7
Värdeförändring derivatinstrument –2,3 197,5 226,8
Resultat efter finansiella poster 45,3 235,3 305,1
Bokslutsdispositioner – – 12,0
Aktuell skatt – – –
Uppskjuten skatt –11,3 –46,7 –77,4
Resultat efter skatt 34,0 188,6 239,7
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
mkr
2023
30 jun
2022
30 jun
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 5,9 6,4 6,4
Materiella anläggningstillgångar 2 589,1 2 493,7 2 529,2
Finansiella anläggningstillgångar 3 746,6 3 994,4 4 044,7
Derivatinstrument 225,5 198,4 227,8
Kortfristiga fordringar 18,3 19,4 18,0
Likvida medel 60,3 162,0 100,0
Summa tillgångar 6 645,7 6 874,3 6 926,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 584,2 1 573,5 1 624,5
Obeskattade reserver 1,8 1,3 1,8
Avsättningar 249,1 207,1 237,8
Långfristiga skulder 3 117,7 3 868,9 3 504,8
Kortfristiga skulder 1 692,9 1 223,5 1 557,1
Summa skulder 5 061,5 5 300,8 5 301,6
Summa eget kapital och skulder 6 645,7 6 874,3 6 926,1
21Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 22 =====

Nyckeltal, koncernen
2023 
jan–jun
2022 
jan–jun
2022
jan–dec
2021 
jan–jun
2020 
jan–jun
2019 
jan–jun
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 294 280 283 260 241 254
Direktavkastning, % 1) 2,8 2,2 2,3 2,4 2,3 2,7
Hyresintäkter per kvm, kr 1 966 1 737 1 802 1 670 1 636 1 565
Fastighetskostnader per kvm, kr 594 529 524 514 499 537
Bokfört värde per kvm, kr 50 071 53 918 51 344 48 558 46 560 39 611
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 2) 161,1 129,7 196,6 144,9 187,7 118,6
Investeringar, mkr 186,3 728,9 1 648,4 508,6 1 272,9 349,3
Överskottsgrad, % 3) 19) 69,8 69,5 70,9 69,2 68,9 65,7
Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 56,2 50,0 46,7 49,3 46,7 44,7
Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,7 4,2 3,3 4,6 4,6 4,6
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,6 1,5 2,3 1,0 1,4 1,4
Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 1,0 0,9 1,0 0,9 0,7 0,7
Belåningsgrad, % 8) 19) 47,7 42,9 47,9 42,9 36,7 35,5
Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 48,2 42,8 48,3 43,0 38,3 36,9
Soliditet, % 10) 19) 43,6 46,5 43,1 46,4 50,1 50,3
Avkastning eget kapital, % 11) 19) –11,1 9,5 –1,9 11,9 2,6 8,4
Avkastning totalt kapital, % 12) 19) –5,5 6,3 –0,2 7,5 2,3 4,0
Data per aktie 21)
Resultat efter skatt, kr 13) –2,35 2,20 –0,82 2,25 0,44 1,25
Kassaflöde, kr 14) 19) 0,53 0,79 1,19 0,88 0,64 0,72
Eget kapital, kr 15) 19) 40,95 46,78 43,75 38,69 33,19 30,21
Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 48,92 56,55 52,73 47,96 41,11 37,44
Börskurs, kr 17) 26,60 41,80 36,30 66,00 43,00 42,00
Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 88,44 94,13 95,19 78,02 63,54 58,55
Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120
Definitioner
 1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens 
utgång. 
2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt räntenetto och 
poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet. 
3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 
4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. 
5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. 
6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 
7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid periodens utgång. 
8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid 
 periodens utgång.
9) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat 
med likvida medel i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens 
utgång.
10) S ynligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens utgång. 
11)  Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 
12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation 
till genomsnittlig balansomslutning.  
13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 
14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 
16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande 
till antalet aktier vid periodens utgång. 
17) Börskurs vid periodens utgång
18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens 
utgång 
19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemisda,  
www.hebafast.se 
22Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB

===== SIDA 23 =====

Kalendarium
Delårsrapport januari – september 2023 25 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024
Årsredovisning 2023 mars 2024
Delårsrapport januari – mars 2024 23 april 2024
Årsstämma 24 april 2024
Delårsrapport januari – juni 2024 10 juli 2024
Delårsrapport januari – september 2024 23 oktober 2024
Kontaktpersoner
Patrik Emanuelsson, vd
08­522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se 
Hanna Franzén, CFO
08­442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger  
och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och 
Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara  
och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för 
ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare 
bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. 
Heba­koncernen omfattar 65 fastigheter, varav 10 samhällsfastigheter.  
Antal bostäder är 3 810 och antal lokaler 346. Heba grundades 1952 och 
är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap. 
www.hebafast.se