FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport
1 januari – 30 juni 2023
Kvartalet 1 april – 30 juni
• Kvartalsresultatet uppgick till –201,6 (163,6) mkr,
vilket motsvarar –1,14 (0,99) kr per aktie.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 88,9 (65,7) mkr,
vilket är 35,3 procent bättre än föregående år.
• Hyresintäkterna uppgick till 146,7 (126,0) mkr.
• Driftsöverskottet uppgick till 106,5 (92,1) mkr.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick
till –378,7 (56,6) mkr.
• Heba har under kvartalet fortsatt renoveringen av fastig
heten Pennteckningen i Johanneshov, med klimatpåverkan
i fokus där nu de nya köken, med 60 procent mindre
klimat påverkan, har börjat monteras.
Perioden 1 januari – 30 juni
• Delårets resultat uppgick till –388,6 (363,2) mkr,
vilket motsvarar –2,35 (2,20) kr per aktie.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 162,6 (121,5) mkr,
vilket är 33,8 procent bättre än föregående år.
• I juni frånträddes tio fastigheter i Hökarängen till ett över
enskommet fastighetsvärde om 605 mkr. Försäljningen,
efter återföring av uppskjuten skatt, har inte någon
resultatpåverkan för Heba.
• Hyresintäkterna uppgick till 289,3 (243,3) mkr.
• Driftsöverskottet uppgick till 201,9 (169,2) mkr.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick
till –647,3 (146,3) mkr.
• Substansvärde (NAV) uppgick till 48,92 (56,55) kr
per aktie vilket motsvarar en minskning med 8,9 procent.
• Vid periodens utgång har fastighetsbeståndet ett värde
om 14 603,1 mkr att jämföras med 15 543,0 mkr samma
period föregående år.
Nyckeltal
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 289,3 243,3 509,9
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 294,3 280,1 282,9
Direktavkastning, % 2,8 2,2 2,3
Bokfört värde per kvm, kr 50 071 53 918 51 344
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 161,1 129,7 196,6
Investeringar, mkr 186,3 728,9 1 648,8
Genomsnittsränta, % 2,58 1,48 2,3
Förvaltningsmarginal % 56,2 50,0 46,7
Belåningsgrad, % 47,7 42,9 47,9
Nettobelåningsgrad, % 48,2 42,8 48,3
Överskottsgrad, % 69,8 69,5 70,9
Data per aktie
Resultat före skatt, kr –3,24 0,99 –0,84
Resultat efter skatt, kr –2,35 2,20 –0,82
Utdelning, kr 0,45 0,80 0,45
Börskurs den 30 juni, kr 26,60 41,80 36,30
Substansvärde (NAV), kr 48,92 56,55 52,73
Kontaktperson
Patrik Emanuelsson, VD
085225 47 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se
===== SIDA 2 =====
Heba levererar med
handlingskraft
Under kvartalet har Heba fortsatt agera proaktivt
för att ge oss själva utrymme att kunna arbeta
långsiktigt. Tack vare handlingskraft och proaktiva
beslut under senaste 1,5 åren har vi skapat bered
skap för att kunna agera snabbt när konjunkturen
vänder. Som ett naturligt steg i vår strategi har vi
avtalat om fyra försäljningar, varav en efter delårs
periodens utgång. Transaktionerna stärker vår
finansiella stabilitet ytterligare. Heba är en lång
siktig aktör och kommer så fortsätta vara.
De fyra transaktionerna har vi fullbordat på ett lyckosamt sätt
i en tid när få transaktioner fullföljs. Försäljningarna stärker vår
finansiella ställning och ger oss fortsatt stark intjäningsför
måga. De omfattar avyttring av 21 fastigheter, 19 inom eget
bestånd och två inom våra samarbetsprojekt, till ett överens
kommet fastighetsvärde om 2,5 mdkr. Beståndet i Hökarängen
om tio fastigheter frånträddes under juni och övriga frånträds
under hösten. Mer än hälften av fastigheterna som säljs var
lågavkastande och stod inför större renoveringar. Inom Hebas
bestånd i regionstäder avyttrar vi nyproduktion i linje med
bokfört värde. Den totala vinsten som genererats i våra JV
bolag i Bredäng och Uppsala motsvarar en vinst om cirka
90 mkr, ett resultat av bostadsrättsförsäljningar och avyttring
av hyresfastigheterna.
Transaktionerna ger en förbättrad belåningsgrad om drygt
6 procentenheter. Vi har genom att agera proaktivt skaffat
oss god uthållighet ifall den ekonomiska marknaden skulle bli
långvarigt osäker. Vi kommer fortsätta vara proaktiva med
siktet att behålla vår starka finansiella ställning.
Förvaltningsresultatet landade på 162,6 mkr en förbättring
med 33,8 procent jämfört med motsvarande period i fjol och
vår förvaltningsmarginal landar på 56,2 procent.
Under kvartalet har vi erhållit vårt högsta Nöjd Kund Index
(NKI) någonsin med ett serviceindex på 85,7 procent och en
Heba fortsätter agera
proaktivt och med
handlingskraft för att
ge oss själva utrymme
att arbeta långsiktigt.
2Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 3 =====
svarsfrekvens över 76 procent. Vårt trygghetsindex når rekord
höga 87,4 procent, trots tider då dåd kopplat till gängkriminali
tet påverkar oss alla.
Som om ovan inte vore nog når vi vår lägsta energianvänd
ning någonsin med 85 kWh/kvm, vilket känns mycket bra
kopplat till osäkra energikostnader och behovet att minska
koldioxidutsläpp.
Med andra ord – Heba levererar!
Omvärlden
I omvärlden är det fortsatt ostabilt. Rysslands invasionskrig
i Ukraina fortsätter, inflationen sjunker men långsamt och
centralbankerna fortsätter med räntehöjningar. Innan vi kan
se en stabilisering på fastighetsmarknaden talar mycket för
att vi behöver se utkomsten av fastighetskollegors pressade
ekonomiska situation. Min bedömning är att 2023 kommer
bli ett tufft år för både företag och privatpersoner innan det
börjar vända under 2024. Byggandet kommer minska dras
tiskt. Då ska vi ha i åtanke att det är bostadsbrist i de flesta
svenska kommuner. Ett nytt investeringsstöd är nödvändigt
för att inte försämra den katastrofdåliga bostadsmarknaden
ytterligare. Detta är brådskande!
Heba första halvåret
Hebas driftöverskott för perioden blev 202 mkr, en förbätt
ring med 19 procent jämfört med motsvarande period förra
året. Ökningen av driftöverskottet är i första hand hänförligt
till kraftigt ökade hyresintäkter med 19 procent. Förvaltnings
resultatet landade på 162,6 mkr och där förbättringen jämfört
med motsvarande period i fjol är hänförligt till bostadsrätts
intäkter som väger upp mot de kraftigt ökade räntekostna
derna. Rensat för bostadsrättintäkterna är förvaltningsresul
tatet –15,5 procent. Tack vare en effektiv organisation med
bra överskottsgrad och förvaltningsmarginal samt
bostadsrätts intäkter kommer vi framåt kunna kompensera en
hel del av de ökade räntekostnaderna.
Det sammanlagda marknadsvärdet på bolagets fastigheter
per den 30 juni 2023 uppgick till 14 603,1 mkr vilket kan jäm
föras med 15 543,0 mkr vid samma tidpunkt förra året. Bola
gets fastighetsvärde har sedan årsskiftet minskat med cirka
647,3 mkr eller 4,1 procent. Omkring en (1) procent av detta
är hänförligt till värdeförändring på avtalade ännu ej från
trädda fastigheter. Det gör att vårt resultat slutar på minus
388,6 mkr starkt drivet av den negativa värdeförändringen
om 647,3 mkr. Substansvärdet uppgick till 48,92 kr per aktie.
Hebas nyproduktion och renovering
Vi har under 2023 dragit ned vår projektverksamhet till att
bara omfatta pågående projekt. Det innebär att vi har två
pågående nyproduktionsprojekt. Det är projektet Älvdansen
i Enköping med 154 hyreslägenheter som färdigställs efter
sommaren och projektet Källberga i Nynäshamn med 123
hyreslägenheter som beräknas färdigställas under 2025.
I partnerskap och samarbeten har ett projekt färdigställts
under våren, ett blir klart i höst och det tredje projektet
färdigställs fram till 2025.
Därutöver pågår två renoveringsprojekt. Det ena är vårt
gröna pilotprojekt Pennteckningen i Johanneshov med
40 hyreslägenheter som färdigställs under året. Det andra
projektet är våra knappt 400 hyreslägenheter i Huddinge
som kommer färdigställas under 2024.
Sett till avtalat frånträde av tre fastigheter inom vårt reno
veringsprogram kommer vi ha endast cirka 100 lägenheter i
två fastigheter kvar att renovera.
Utöver detta har vi projekt i planeringsstadiet som endast
kommer starta om ekonomin tillåter.
Finansiering
Vi har under andra kvartalet haft ett fortsatt stort fokus på
det finansiella. Att i god tid planera våra refinansieringar,
optimering av vår derivatportfölj och räntesäkring samt ha
en tydlig plan för våra korta förfall. Som ett led i detta har vi
under juni månad använt likvid från vår avyttring i Hökarängen
och återköpt en obligation om 350 mkr som hade förfall i
september 2023. Genomsnittsräntan för vår upplåning är
idag 2,58 procent och vi har räntesäkrat 86 procent av vår
totala räntebärande skuld om 6 970,1 mkr. Vi kommer fort
sätta vidta åtgärder som krävs för att behålla vår starka
finansiella ställning.
Hållbarhetsarbetet
Heba fortsätter ha en låg energianvändning. Energianvänd
ningen för första halvåret 2023 var 85 kWh/kvm.
Heba har tillsammans med entreprenören Husab ett gemen
samt pilotprojekt där vi renoverar fastigheten Pennteckningen
i Johanneshov, med minskad klimatpåverkan i fokus. Under
kvartalet har preliminära utsläppsberäkningar presenterats.
Vid jämförelse av ett tidigare beräknat projekt, har klimat
påverkan från byggvarorna minskat med omkring 30 procent.
Under årets andra kvartal har alla kylanläggningar i våra
äldreboenden driftsatts. Beslutet om att installera kyla i alla
våra äldreboenden togs i samband med vår klimatriskanalys,
för att möta de förändrade temperaturerna som kan påverka
våra äldre negativt.
Stabil aktör blir ännu starkare
Heba följer förändringarna på fastighetsmarknaden noggrant.
Ännu värderas många fastighetsbolag lika trots väldigt olika
utgångspunkter, men det kommer förändras under det åter
stående året. Alla bolag påverkas så klart av förutsättningarna
på marknaden. Heba agerar proaktivt med olika åtgärder för
att den stabila finansiella ställningen ska stärkas ytterligare
och för att snabbt kunna ställa om när marknaden vänder.
Heba är en stabil aktör som tack vare handlingskraft och
proaktiva åtgärder kommer klara de närmaste åren på ett
starkt sätt. Med långsiktighet och låg risk är vi redo när det
vänder.
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
Heba Fastighets AB
Vi kommer fortsätta
agera proaktivt för att
behålla Hebas starka
finansiella ställning.
3Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 4 =====
Heba Fastighets AB
Vår vision
Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva
bostäder och livsmiljöer.
Vår affärsidé
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som
utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls
fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Genom
vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och
trygga boenden att trivas i under livets olika faser.
Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda
hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden
och förtroendefulla partnerskap.
Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och
utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter
i Stockholms regionen och Mälardalen.
Vår värdeskapande affärsmodell
Förvärv
Nyproduktionsprojekt
Bebyggda fastigheter
Egen nyproduktion
Markanvisningar
Fastighetsutveckling
Förtätning, förädling och
föryngring (ROT)
Långsiktig och effektiv förvaltning av
65 fastigheter i Stockholmsregionen
och Mälardalen
55 hyresbostadsfastigheter och
10 samhällsfastigheter
Förvaltningsresultat Skapat värde
För ägarna
Långsiktig lönsamhet och
tillväxt, avkastning till ägarna
För medarbetarna
Engagerade medarbetare
För miljön
Resurseffektiva och hållbara
lösningar
För kunderna
Attraktiva boendemiljöer
För samhället
Ansvarsfulla samarbets partners
Bidrag till FN:s globala mål
Heba har identifierat åtta globala
hållbarhetsmål som vägledande i
vårt hållbarhetsarbete
Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital
• Kompetens, erfarenhet
• Resurser – energi, vatten, byggmaterial
• Hus och byggrätter
• Relationer med hyresgäster
• Relationer med samarbetspartners
4Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 5 =====
Ökad lönsamhet
genom tillväxt med
finansiell stabilitet
Finansiella mål och riktlinjer
Våra målsättningar är att:
• förvaltningsresultatet ska årligen öka med 10 procent
• belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent
• utdelningen ska årligen vara 70 procent av förvaltnings resultatet justerat för skatt
• ekonomisk verkningsgrad ska öka:
– direktavkastning cirka 3 procent
– överskottsgrad cirka 75 procent
– förvaltningsmarginal cirka 50 procent
Fyra skäl att investera i Heba
3
Stark finansiell ställning och
kostnadseffektiv upplåning
ger utrymme för lönsam
tillväxt2
Ökad andel nyproduktion
och samhällsfastigheter
med högre direkt avkastning
1
Eftertraktade fastigheter i
attraktiva lägen med potential
4
Stabil utdelningsnivå
Hebas tillväxt ska ske med en värdetillväxt
och ett ekonomiskt resultat som säkerställer
utdelning till aktieägarna. Företagets mål är
att aktieutdelningen ska vara 70 procent av
förvaltningsresultatet justerat för skatt. De
senaste tio åren har aktieutdelningen varit
mellan 39–73 procent av förvaltnings
resultatet efter beräknad skatt.
Hebas underliggande stabila kassaflöde,
goda finansiella ställning, att bolaget är
börsnoterat samt har tillgång till flera kost
nadseffektiva finansierings alternativ gör att
Heba kan fortsätta sin expansion utan att
målet om en belåningsgrad som understiger
50 procent begränsar tillväxt ambitionerna.
Heba fortsatt fokus inom nyproduktion och
samhällsfastigheter. Den samlade investe
ringsvolymen för pågående hyresrätts
och äldreboendeprojekt är 1,9 mdkr vilket
inkluderar både pågående och planerade
projekt från 2023–2030. Om samtliga pro
jekt skulle genomföras gene reras ett drift
överskott om cirka 90 mkr per år. Antalet
geografiska områden inom Stockholmsregi
onen och Mälardalen ska öka på sikt. Efter
frågan på samhällsfastigheter ökar stadigt,
bland annat för att Sveriges befolkning blir
allt äldre och Heba har som mål att öka
andelen samhälls fastigheter i beståndet från
10 till 20 procent senast 2025.
Heba är med sitt koncentrerade bestånd av
hyresbostäder i Stockholmsregionen och
Mälardalen väl positionerat för att genom
effektiv förvaltning och helhetskoncept för
renovering, ombyggnad och tillbyggnad
fortsätta att öka intjäningsförmågan
i befintligt bestånd.
Modernisering och underhåll av fastig
heterna sker med inriktning på långsiktig
hållbarhet och fokuserar även på energi
besparingar och möjligheter att skapa nya
bostäder på befintliga fastigheter. Detta
förväntas också leda till stigande fastighets
värden på sikt.
5Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 6 =====
En långsiktig och
hållbar samhällsaktör
Övergripande hållbarhetsmål
Våra målsättningar är att:
• Heba ska ha ett aktivt håll barhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga
arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling
och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och
hela verksamheten år 2045.
• Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller
överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad.
• Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbetarna
till kompetens utveckling och samarbete.
Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden
med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och
miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår
sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar
utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand
med framgångsrikt företagande.
Våra tre fokusområden
Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av
våra medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och
långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och
inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett
hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg
ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba
arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor,
ohälsa och för att förebygga risker.
Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs
på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba
erbjuder möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende
för människor i olika åldrar och med varierande vård eller
servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att sam
arbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och
hjälper utsatta grupper.
Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara
klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år
2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5gradersmål och den
viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår
verksamhets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda
verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan.
1
Vår organisation
2
Vår roll i samhället
3
Vår miljö
6Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 7 =====
Här pågår ett grönt pilotprojekt
I vår fastighet Pennteckningen i Johanneshov renoverar vi 40 bostäder med
gröna lösningar för att minska klimatpåverkan. Projektet är en pilot för att
pröva nya lösningar som minimerar påverkan på klimatet. Med innovation och
nyfikenhet vill vi driva förändring.
7Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 8 =====
Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2023
Omsättning och resultat
Andra kvartalet
Hyresintäkterna ökade till 146,7 (117,3) mkr. Fastighets kost
naderna uppgick till 40,2 (34,0) mkr. Förvaltnings resultatet
ökade till 88,9 (65,7) mkr, en ökning med 35,3 procent. Det
förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda
förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta
förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag
om 31,0 (–0,2) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Orealise
rad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederivat
uppgick till –348,1 (143,1) mkr. Resultat före skatt uppgick till
–307,3 (208,9) mkr eller –1,86 (1,27) kr/aktie och efter skatt till
–201,2 (163,6) mkr eller –1,22 (0,99) kr/aktie.
Första halvåret
Hyresintäkterna ökade till 289,3 (243,3) mkr. Fastighets kost
naderna uppgick till 87,4 (74,1) mkr. Förvaltnings resultatet
ökade till 162,6 (121,5) mkr, en ökning med 33,8 procent. Det
förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda
förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta
förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag
om 58,5 (–0,4) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Resultat
för fastighetsförsäljningar uppgick till –48,1 (–0,1) mkr. Oreali
serad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederi
vat uppgick till –649,6 (343,8) mkr. Resultat före skatt uppgick
till –535,1 (465,3) mkr eller –3,24 (2,82) kr/aktie och efter skatt
till –388,6 (363,2) mkr eller –2,35 (2,20) kr/aktie.
Fastighetsinnehav och marknad
Vid delårsperiodens utgång omfattar koncernens fastighetsin
nehav 65 (71) fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen,
varav 54 (59) fastigheter är bostadsfastigheter, 10 (8) fastig
heter är samhällsfastigheter och 1 (1) projektfastig heter.
Uthyrningsbar area är 289 100 (285 000) kvm inne hållande
3 810 (3 372) bostäder och 346 (360) lokaler. Vakansgraden
för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 0,21 procent
för bostäder och 0,57 procent för lokaler vid rapportperio
dens utgång.
Investeringar och försäljningar
Källberga Nynäshamn
Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag kon
trollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av
hyres lägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs
som en så kallad forward funding affär där Heba för värvar
aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt.
Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har skett
under november 2022. Upphandling av entreprenader pågår.
Planerad produktionsstart under 2023 och färdigställande
under 2025. Nedlagda kostnader uppgår till 67,9 mkr varav
10,5 mkr under första halvåret 2023. Investeringen beräknas
uppgå till cirka 357 mkr.
Enköping
Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Bergsundetgrup
pen avseende förvärv av två bostadsfastigheter i Enköping.
Affären genomförs som en så kallad forward funding affär
där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total
entreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostads
fastigheterna består av totalt 154 hyresrätter. Det tidigare
planerade trygghetsboendet ersätts med hyresrätter. Tillträde
har skett under november 2021 och under december månad
2021 har projektet byggstartat. Planerat färdigställande till
kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 292,2 mkr
varav 32,9 mkr under första halvåret 2023. Investeringen
beräknas uppgå till cirka 321 mkr.
Övriga investeringar
Övriga nyinvesteringar uppgår till 16,8 (8,0) mkr.
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under
perioden investerats 125,3 (176,6) mkr.
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under
första halvåret 2023 uppgår till 185,3 (723,7) mkr.
I övriga anläggningstillgångar har under perioden
investerats 1,0 (5,2) mkr.
Försäljning
Under juni 2023 tecknades avtal med Arbetarebostads
fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genomförs
som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed
indirekt fastigheterna. Frånträde skedde 1 juni 2023.
Under juni 2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB
om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs som en
bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt
fastigheterna. Affären är villkorad av säkerställande av köparens
finansiering och frånträdet är planerat till 29 september 2023.
Investeringar
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år
Bedömd
investering, Mkr
Källberga Nynäshamn 123 Hyresrätter Nov 2022 2023 2025 357
Två fastigheter Enköping 154 Hyresrätter Nov 2021 Dec 2021 Kv 3 2023 321
Total 277 678
8Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 9 =====
Samarbeten
Bredäng
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar
betsavtal ett bostadsrätts projekt i Bredäng. Projektet bygg
startades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger par
terna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas
totalt uppgå till cirka 500 mkr och hela projektet färdigställs
under 2023. Under kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det
första huset om 72 bostadsrätter vilket har genererat 27,7
mkr i resultateffekt från andel i gemensamt styrda företag.
Under kvartal två 2023 har inflyttning skett i det andra huset
om 72 bostadsrätter vilket har genererat 25,9 mkr i resultat
effekt från andel i gemensamt styrda företag. Under juni
2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB om försälj
ning av det tredje huset vilket inkluderar 56 hyresrätter.
Affären genomförs som en bolagsaffär där Resinova till träder
aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde per
1 december 2023.
Uppsala
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar
betsavtal ett hyresrätts och bostadsrättsprojekt i Uppsala.
Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom
avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Inves
teringen beräknas totalt uppgå till cirka 376 mkr.
Kvarteret som består av fyra byggnader har färdigställts under
våren 2023 varav en byggnad om 42 lägenheter är avyttrade
bostadsrätter vilket har genererat 6,2 mkr i resultateffekt från
andel i gemensamt styrda företag. Övriga tre byggnader är
hyresfastigheter och under juni 2023 tecknades avtal med
Resinova Bostads AB om försäljning av dessa tre fastigheter
om totalt 117 hyresrätter. Affären genomförs som en bolags
affär där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt
fastigheterna. Frånträde per 29 september 2023.
Vårbergstoppen
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar
betsavtal ett bostadsrätts projekt i Vårbergstoppen. Bostads
rättsprojektet om 300 lägenheter kommer att vara fördelade
i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två
2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av
projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka
600 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive
2025.
Framtidens Stora Sköndal (se bild)
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar
betsavtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora Sköndal,
etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och
340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent
vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till
cirka 2 mdkr.
Skärgårdsskogen Skarpnäck
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal
ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds
skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent
vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till
cirka 250 mkr.
Samarbeten
Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år
Bedömd
investering, mkr
Vårbergstoppen Vårberg 300 Bostadsrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 600
Stora Sköndal Sköndal 260
340
Hyresrätter
Bostadsrätter
Nov 2020 2 000
Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250
Total 1 000 2 850
9Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 10 =====
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 30 juni 2023
ett marknadsvärde om 14 603,1 mkr jämfört med 15 718,2 mkr
vid föregående årsskifte. En tredjedel av koncernens samtliga
fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering
samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats
och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt
Novier Real Estate AB. Fastigheter under pågående renove
ring samt projektfastigheter i tidigare skeden har internvärde
rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS
13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastig
hets status och hyres och marknadssituation.
Tillvägagångssätt
Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern
värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern
värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet
externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive
ovan nämnda undantag. Som huvudmetod vid värderingen
har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmäs
sigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om
fem till tio år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven
är individuella per fastig het beroende på analys av genom
förda transaktioner och fastigheternas marknadsposition.
Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av
fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven
på samhällsfastigheter sträcker sig från 3,9 till 4,0 procent.
Avkastningskraven på bostads fastigheter sträcker sig från
1,6 procent i Innerstaden till 4,0 procent på nyproduktion
i Nyköping. Värdeförändringen totalt under januari–juni
uppgick till –4,1 (1,0) procent vilken inkluderar orealiserad
värdeförändring för avtalade ännu ej frånträdda fastigheter
om –0,9 procent. Värdeförändringen beror främst på låg
transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfas
tigheter i Stockholmsregionen.
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats
enligt följande:
Förvaltningsfastigheter (mkr)
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Bokfört värde vid periodens början 15 718,2 14 673,1 14 673,1
Förvärv och nybyggnation 60,7 547,1 1 350,8
Investeringar i befintliga fastigheter 125,2 176,5 297,6
Försäljningar –653,7 – –
Värdeförändring –647,3 146,3 –603,3
Bokfört värde vid periodens slut 14 603,1 15 543,0 15 718,2
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 61,3 (162,6) mkr. Det egna kapitalet
uppgick till 6 761,5 (7 723,9) mkr motsvarande en soliditet om
43,6 (46,5) procent. Belåningsgraden uppgår till 47,7 (42,9)
procent och nettobelåningsgraden till 48,2 (42,8) procent.
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för
ändringar i rörelsekapital uppgick till 161,1 (129,8) mkr. Ränte
bärande skulder ökade till 6 970,1 (6 665,3) mkr, varav
0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om
140,0 (140,0) mkr och 887,2 (2 632,3) mkr löper med rörlig ränta.
Den minskade räntebärande skulden är till stor del drivet av ett
återköp av en obligation om 350 mkr med förfall i september
2023 som Heba genomförde under kvartalet.
Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram
om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute
stående certifikat om 233,0 (910,0) mkr. Heba har alltid
likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker
utestående certifikat.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens
utgång till 2,58 (1,48) procent. Outnyttjade kreditlöften
uppgår till 1 680,0 (2 040,0) mkr, varav 140,0 (140,0) mkr
utgör outnyttjad del av checkkredit.
Skulder i utländsk valuta föreligger ej.
Ställda säkerheter och borgensåtaganden
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till
5 024,7 (3 260,6) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden
för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt
i Vårbergstoppen samt 232 mkr avseende ett bostadsprojekt
i Uppsala.
10Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 11 =====
Belåningsgrad och genomsnittlig ränta på fastighetslån (%)
0
10
20
30
40
50
2023202220212020201920182017201620152014
jan–jun
0
1
2
3
4
5
Belåningsgrad (%) Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%)
Räntebindningsstruktur
Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 30 juni
2023 framgår av nedanstående tabell.
Räntebindningsstruktur 20230630
Löptid
Volym
(mkr)
Snittränta
(procent)
Andel
(procent)
< 1 år 987,1 8,30 14
1–2 år 2 070,0 1,53 30
2–3 år 1 800,0 1,78 26
3–4 år 500,0 1,66 7
4–5 år 200,0 1,18 3
5–6 år 350,0 0,96 5
6–7 år 280,0 1,40 4
7–8 år 100,0 1,29 1
8–9 år 683,0 2,16 10
9–10 år 0,0 0,00 0
Summa 6 970,1 2,58 100
I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den
rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med
hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal.
I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med
rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat
ränteswappar om totalt 4 250,0 (2 350,0) mkr med förfall
från 2023 till 2029. Heba har även tecknat ränteswappar med
framtida startdatum om totalt 300 mkr med start 2025.
Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartals
bokslut och förändringen redovisas i rapport över total
resultat. Per 30 juni uppgick derivatens verkliga värde till
225,5 (198,4) mkr.
Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads
noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och
derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning
för samtliga derivat finns i ISDAavtal som ger rätt att kvitta
fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det
inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde
och bokfört värde avseende finansiella instrument förutom
räntebärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört
värde med 37,5 mkr.
Kapitalbindningsstruktur
Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per
30 juni 2023 framgår av nedanstående tabell.
Kapitalbindningsstruktur 20230630
Löptid
Kreditavtal
(mkr)
Utnyttjat
(mkr)
Certifikatprogram 4 000,0 233,0
< 1 år 1 550,0 1 410,0
1–2 år 2 050,9 1 410,9
2–3 år 1 650,0 950,0
3–4 år 400,0 200,0
4–5 år 18,5 18,5
5–6 år 742,9 742,9
6–7 år 1 038,0 1 038,0
7–8 år 100,0 100,0
8–9 år 683,0 683,0
9–10 år 183,8 183,8
Summa 12 417,1 6 970,1
Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive
lånelöften, var 3,9 (4,5) år och den genomsnittliga ränte
bindningstiden var 3,0 (3,6) år.
Rating
Under första kvartalet 2023 erhöll Heba en longterm issuer
credit rating med betyget BBB, Negative outlook, av Nordic
Credit Rating.
MTN-program för utgivning av obligationer
och grönt ramverk
I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN,
medium term notes program) med en beloppsram om 2 000
mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finansie
ring. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligations
programmet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN
programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obliga
tioner på kapitalmarknaden och det gröna ramverket ger
dessutom Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer
samt certifikat.
11Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 12 =====
Leasingskuld
Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen
där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal
leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors
inventarier. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts
samma värde som den redovisade leasingskulden vid över
gången till den nya leasingstandarden. Per 30 juni 2023
uppgår leasingskulden för tomträtter till 123,7 mkr. Denna är
beräknad enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 pro
cent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en
finansiell kostnad till följd av att tomträttsavtalen är eviga
och därigenom sker ingen amortering av leasing skulden
utan hela betalningen utgör räntebetalning.
Väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer
Hyresintäkter
Av Hebas totala hyresintäkter kommer nästan 74 procent
från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och
hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga
Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och
Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket
god efterfrågan.
Driftskostnad
Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden.
Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr
värmenätet. Totalt tio fastigheter använder bergvärme som
huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med
att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men
uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende
på väderlek och energipris.
Marknadsvärde
Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat
beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent
enhets sänkning av direktavkastningskravet i relation till
värderingens normaliserade driftnetto innebär att marknads
värdet stiger med mer än 2,8 mdkr. En halv procentenhets
höjning innebär att marknadsvärdet sjunker med mer än
2,0 mdkr.
Finanspolicy
Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska
hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument
som får användas. Heba har en förhållandevis låg belånings
grad. Den räntebärande upplåningen medför dock att kon
cernen exponeras för bland annat ränterisk. Med ränterisk
avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och
kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur
snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag
på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebind
ningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar
har cirka 86 procent av det totala lånebeloppet räntesäkrats
på mer än ett år. Heba arbetar kontinuerligt med upplåning
ens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av
ränte derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränte
utveckling så att goda lånevillkor uppnås. Hebas kortfristiga
räntebärande skuld om 1,6 mdkr består av 233 mkr certifikat,
850 mkr obligation samt 560 mkr banklån. Bolaget avser
refinansiera del av denna skuld samt lösa del i takt med att
likvid från avyttring inkommer. Vid behov kan skulden säkras
upp av bolagets lånelöften om 2,2 mdkr.
Kriget i Ukraina
I slutet av februari 2022 påbörjade Ryssland en invasion av
Ukraina. Kriget i Ukraina påverkar projekt med ökade kost
nader och risk för förseningar. Även energipriser och ränte
kostnader påverkas. Med Hebas starka finansiella ställning
och stabila projektportfölj är vår bedömning att bolagets
lönsamhet inte ska påverkas väsentligt av kriget i Ukraina
under 2023.
Redovisningsprinciper
Heba följer de av EU antagna International Financial
Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC).
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrap
portering och årsredovisningslagen. Redovisnings principer
som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens
stämmer med de redovisningsprinciper som användes vid
upprättandet av den senaste årsredovisningen.
Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alterna
tiva nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som
inte definieras i IFRS. Utgångspunkten för lämnade alterna
tiva nyckeltal är att de används av företagsledningen för att
bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge
analytiker och andra intressenter värdefull information.
Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på
Hebas hemsida, www.hebafast.se
12Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 13 =====
Hållbarhet
Andra kvartalet
När vi pratar om klimatpåverkan delar vi upp det i tre huvud
områden; det vi löpande använder så som energi, det avfall
vi ger upphov till både från våra hyresgäster och i projekt,
samt det vi sätter in, så som material och produktval främst
i nyproduktion och vid renovering. För att på sikt få en helt
klimatneutral verksamhet arbetar vi metodiskt med att mini
mera, förbättra och påverka. Vi kan inte uppnå klimatneutrali
tet på egen hand utan behöver tillsammans med leverantörer,
samarbetspartners, hyresgäster och andra intressenter ha ett
nära samarbete – varför påverkan är en av våra viktigaste
prioriteringar. Vår roll är att förutom det vi själva har rådighet
över, även bidra till en hållbar utveckling i flera delar av kedjan
och bjuder in till samtal, utbildning och kompetensutväxling.
Pilotprojekt minska klimatpåverkan vid renovering
Heba har tillsammans med entreprenören Husab ett gemen
samt pilotprojekt där vi renoverar fastigheten Pennteckningen
i Johanneshov, med minskad klimatpåverkan i fokus. Under
kvartalet har preliminära utsläppsberäkningar presenterats.
Vid jämförelse av ett tidigare beräknat projekt, har klimat
påverkan från byggvarorna minskat med omkring 30 procent.
Kyla installerad i äldreboenden
Under årets andra kvartal har alla kylanläggningar hos våra
äldreboenden driftsatts. Beslutet om att installera kyla i alla
våra äldreboenden togs i samband med årets klimatriskana
lys 2021, för att kunna möta de förändrade temperaturerna
som kan påverka våra äldre negativt.
Mål 2028
80 kWh
Utfall Kv2 2023
85 kWh
Minskning av energianvändning, graddagskorrigeradRekordhögt resultat i NKI:n
Vi fick ett rekordfint betyg av våra hyresgäster i årets NKI!
Vartannat år genomför Heba en kundundersökning, svaren
styr hur vi planerar och prioriterar verksamheten framåt.
Årets deltagande var rekordstort, hela 76,1 procent av våra
hyresgäster svarade på enkäten. Det är topp tre i svarsfrek
vens av alla bolag i branschen enligt AktivBo. Vi tackar våra
hyresgäster för engagemanget.
Attraktivitet: 91,2 procent (+0,1)
Trygghet: 87,4 procent (+2,7)
Service: 85,7 procent (+0,7)
Profil: 84,6 procent (+1,8)
Produkt: 80,8 procent (+2,0)
Avsiktsförklaring med Stockholm Stadsmission Bobyrån
Heba har under kvartalet ingått en avsiktsförklaring med
Stockholm Stadsmissions Bobyrån, där ambitionen är att
årligen förmedla bostäder till personer som lever i strukturell
hemlöshet. Samarbetet ligger i linje med vår kärnverksamhet
och är en del av vårt samhällsansvar.
Revision av uppförandekod för leverantörer
Att säkerställa hållbara värdekedjor är viktigt ur många per
spektiv, så som miljöansvar, klimatpåverkan, arbetsförhållan
den, mänskliga rättigheter och antikorruption. Heba påbör
jade hösten 2022 revision av våra två största entreprenörer
samt åtta av dess underentreprenörer eller materialleveran
törer med utgångspunkt i Fastighetsägarnas uppförandekod
för leverantörer. Under kvartalet färdigställdes revisionen och
samtalen har gett både oss och respektive leverantör insikter
och idéer om hur vi kan förbättras och arbeta för att säker
ställa hållbarheten flera steg bort i leverantörskedjan.
Hebas gröna investerarrapport
Den 31 maj publicerades Hebas Gröna investerarrapport, läs
mer om vår gröna finansiering och allokerade tillgångar där.
0
30
60
90
120
150
Kv2 202320222021202020192018
kWh/slash.tabkvm
13Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 14 =====
Hebaaktien
Hebas Baktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap.
Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna
finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se
Utdelning
För verksamhetsåret 2022 har under maj månad 2023 en
utdelning skett om 0,45 kr per aktie. Utdelningen motsvarar
en direktavkastning om cirka 1,2 procent baserat på börskur
sen den 31 december 2022.
Aktieutdelning (kr/aktie)
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
20222021202020192018201720162015
15 % 7 %
13 %
22 %
9 %
23 %
-44 %
8 %
Substansvärde (NAV) per aktie (kr)
0
10
20
30
40
50
60
2023202220212020201920182017201620152014
jan–jun
18 %
-13 %17 %
10 %
11%
7 %
9 %
15 %
19 %
6 %
Värdeutveckling aktiekurs 2017 – 2023 (kr)
0
20
40
60
80
2023202220212020201920182017
jan–jun
Ägarstruktur, per 20230630
Namn
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier
Kapital
(%)
Antal
röster
(%)
SBB Industricentralen
Holding AB 38 548 723 23,3 12,5
Ericsson, Charlotte 1 988 320 8 628 744 6,4 9,2
Vogel, Anna 1 866 240 8 300 992 6,2 8,7
Vogel, Johan 1 866 240 8 273 992 6,1 8,7
Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,9 8,5
Eriksson, Anders 1 828 320 6 696 836 5,2 8,1
Härnblad, Birgitta Maria 2 060 640 6 059 936 4,9 8,6
Ericsson, Ulf 6 290 000 3,8 2,0
Spiltan Aktiefond Stabil 4 903 671 3,0 1,6
Maria Sundström 635 680 2 890 000 2,1 3,0
Totalt, största aktieägarna 12 093 760 98 412 502 66,9 71,0
Andra aktieägare 3 886 880 50 726 858 33,1 29,0
Totalt 15 980 640 149 139 360 100,0 100,0
14Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 15 =====
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 123,8 (111,5) mkr
och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde
45,3 (235,3) mkr.
Händelser efter
delårsperiodens utgång
Efter periodens utgång har Heba tecknat avtal om överlåtelse
av två fastigheter i Årsta och tre fastigheter i Hägersten. Affären
genomförs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna
och en fastighet överlåts via en fastighetsaffär. Planerat från
träde 2 oktober 2023.
Prognos 2023
Förvaltningsresultatet för 2023 bedöms bli bättre jämfört
med förvaltningsresultatet för 2022.
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Heba
Fastighets AB ska offentliggöra enligt lagen om värde
pappersmarknaden. Informationen lämnades för offentlig
görande per dagens datum.
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning
av bolagets revisorer.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av
moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 12 juli 2023
Heba Fastighets AB (publ)
Lennart Karlsson Tobias Emanuelsson
Styrelseordförande Styrelseledamot
Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
15Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 16 =====
Rekordnöjda hyresgäster
För Heba är det viktigt att skapa trygga hem att trivas i och våra boendes åsikter
visar att vi lyckas. Enligt 2023 års hyresgästundersökning, utförd av Aktiv Bo,
ligger vårt trygghetsindex på 87,4 procent. Hyresgästerna ger Heba ett helhets
betyg på hela 91,4 procent. Årets deltagande var rekordstort, hela 76,1 procent av
våra hyresgäster svarade på enkäten. Det är topp tre i svarsfrekvens av alla bolag i
branschen enligt Aktiv Bo. Vi tackar våra hyresgäster för engagemanget. Svaren
styr hur vi planerar och prioriterar verksamheten framåt.
16Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 17 =====
Rapport över totalresultat, koncernen
mkr
2023
apr–jun
2022
apr–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Hyresintäkter 146,7 126,0 289,3 243,3 509,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader –37,9 –31,7 –82,4 –69,7 –137,8
Underhållskostnader –0,9 –0,9 –1,9 –1,6 –3,6
Fastighetsskatt –1,4 –1,4 –3,1 –2,8 –6,8
Driftsöverskott 106,5 92,1 201,9 169,2 361,7
Central administration –9,1 –8,9 –18,3 –18,3 –38,2
Resultat från andelar i gemensamt styrda företag 31,4 –0,2 58,5 –0,4 –1,2
Finansiella intäkter 10,7 6,1 17,3 11,1 24,6
Räntekostnader –49,6 –22,2 –94,5 –37,7 –103,9
Räntekostnader leasing –1,1 –1,2 –2,3 –2,4 –4,7
Förvaltningsresultat 88,9 65,7 162,6 121,5 238,3
Resultat fastighetsförsäljning –48,1 –0,1 –48,1 –0,1 –0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter –378,7 56,6 –647,3 146,3 –603,3
Värdeförändring räntederivat 30,6 86,7 –2,3 197,5 226,8
Resultat före skatt –307,3 208,9 –535,1 465,3 –138,3
Aktuell skatt – – – – –0,2
Uppskjuten skatt 106,1 –45,3 146,5 –102,1 2,3
Periodens resultat –201,2 163,6 –388,6 363,2 –136,2
Övrigt totalresultat – – – – –
Summa totalresultat för perioden –201,2 163,6 –388,6 363,2 –136,2
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr1) –1,22 0,99 –2,35 2,20 –0,82
1) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas.
17Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 18 =====
Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen
mkr
2023
30 jun
2022
30 jun
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 5,9 6,4 6,4
Förvaltningsfastigheter 14 603,1 15 543,0 15 718,2
Nyttjanderättstillgång 123,7 157,5 156,7
Materiella anläggningstillgångar 6,3 8,9 7,1
Andelar i gemensamt styrda företag 60,2 0,3 20,3
Finansiella anläggningstillgångar 358,4 449,0 412,1
Andra långfristiga värdepappersinnehav –25,2 – 25,2
Finansiella tillgångar – 25,1 –
Räntederivat 225,5 198,4 227,8
Omsättningstillgångar 40,5 59,8 81,6
Likvida medel 61,3 162,6 100,8
Summa tillgångar 15 510,1 16 611,0 16 756,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 6 761,5 7 723,9 7 224,5
Långfristiga räntebärande skulder 5 327,1 5 063,3 5 803,0
Uppskjuten skatteskuld 1 542,5 1 812,1 1 709,6
Leasingskuld 123,7 157,5 156,7
Kortfristiga räntebärande skulder 1 643,0 1 602,0 1 732,0
Övriga kortfristiga skulder 112,3 252,2 130,3
Summa skulder 8 748,6 8 887,1 9 547,6
Summa eget kapital och skulder 15 510,1 16 611,0 16 756,2
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt eget kapital
hänförligt till moder-
företagets ägare
Ingående balans 20220101 34,4 6,9 7 451,5 7 492,8
Periodens totalresultat 363,2 363,2
Transaktion med ägare
Utdelning –132,1 –132,1
Utgående balans 20220630 34,4 6,9 7 682,6 7 723,9
Ingående balans 20220701 34,4 6,9 7 682,6 7 723,9
Periodens totalresultat –335,9 –335,9
Utgående balans 20221231 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5
Ingående balans 20230101 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5
Periodens totalresultat –388,6 –388,6
Transaktion med ägare
Utdelning –74,3 –74,3
Utgående balans 20230630 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5
18Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 19 =====
Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen
mkr
2023
apr–jun
2022
apr–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott 107,1 92,1 201,9 169,2 361,7
Central administration –9,1 –8,9 –18,3 –18,3 –38,2
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet 32,7 0,4 40,0 0,7 1,8
Erhållen utdelning Brandkontoret 0,7 0,9 0,7 0,9 1,2
Erhållna räntor 4,4 0,1 4,9 0,1 5,9
Betalda finansiella kostnader –48,2 –23,9 –90,9 –42,1 –109,3
Betald skatt 0,7 0,1 2,8 0,1 –0,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 88,4 60,7 141,1 110,7 223,0
Förändring av rörelsekapital –14,1 38,5 20,0 19,1 –26,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 74,4 99,2 161,1 129,8 196,6
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter –100,1 –508,0 –185,9 –623,6 –1 648,4
Investering i finansiella tillgångar – –0,5 – –0,5 –0,2
Övriga investeringar –0,4 –2,8 –1,0 –5,6 –6,3
Försäljning förvaltningsfastigheter 605,6 –0,1 605,6 –0,1 –0,1
Försäljning av övriga anläggningstillgångar – 0,7 0,9 1,3 2,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten 505,1 –510,7 419,6 –628,5 –1 652,6
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 587,0 1 207,3 1 147,0 2 105,3 3 985,0
Amortering av lån –1 074,9 –945,0 –1 711,9 –1 465,0 –2 475,0
Förändring av långfristiga fordringar 6,5 –3,5 –1,0 –5,7 20,1
Erhållen utdelning från intresseföretag – – 20,0 – –
Utbetald utdelning –74,3 –132,1 –74,3 –132,1 –132,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –555,7 126,7 –620,2 502,5 1 398,0
Periodens kassaflöde 23,7 –284,3 –39,5 3,8 –58,0
Likvida medel vid periodens början 37,6 446,9 100,8 158,8 158,8
Likvida medel vid periodens slut 61,3 162,6 61,3 162,6 100,8
19Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 20 =====
Segmentsrapportering, koncernen
Januari–juni 2023
mkr Innerstaden
Stockholm
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen
Hyresintäkter 28,4 96,8 16,7 95,4 42,8 9,1 289,3
Fastighetskostnader –7,7 –33,8 –5,5 –23,7 –13,5 –3,2 –87,4
Driftsöverskott 20,8 63,0 11,3 71,7 29,3 5,9 201,9
Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 888,2 4 618,8 1 016,8 4 472,8 2 188,2 418,3 14 603,1
Januari–juni 2022
mkr Innerstaden
Stockholm
närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen
Hyresintäkter 27,2 92,9 3,9 78,2 41,1 0,0 243,3
Fastighetskostnader –7,3 –32,8 –0,9 –20,0 –13,1 0,0 –74,1
Driftsöverskott 19,9 60,1 3,0 58,2 28,0 0,0 169,2
Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 934,0 5 606,8 665,6 5 000,2 2 336,4 0,0 15 543,0
Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer
med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat.
Skillnaden mellan driftsöverskott 201,9 (169,2) mkr och
resultat före skatt –534,5 (465,3) mkr består av central
administration –18,3 (–18,3) mkr, räntekostnad leasing –2,3
(–2,5) mkr, finansnetto –76,7 (–26,6) mkr samt resultat från
andelar intresse företag 58,5 (–0,4) och värdeförändring
–649,6 (343,8) mkr.
Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent
fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om
risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens
interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning
av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt
ovan överensstämmer med den interna rapporteringen till
företagsledningen.
Från 1 januari 2022 har områdessegmenten justerats både
var gäller namn samt fastighetsindelning. Justeringen har
gjorts för att spegla att Heba numera äger fastigheter utan
för Stockholm med närförorter. Även jämförelsesiffror före
gående års kvartal är omräknade.
Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen
januari–juni 2023 enligt nedan:
mkr
Bostads-
fastigheter
Samhälls-
fastigheter Koncernen
Hyresintäkter 235,2 54,1 289,3
Fastighetskostnader –77,7 –9,6 –87,4
Driftsöverskott 157,5 44,5 201,9
Förvaltningsfastigheter,
bokfört värde 12 115,5 2 487,6 14 603,1
20Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 21 =====
Moderbolagets resultaträkning
mkr
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Hyresintäkter 123,8 111,5 231,4
Fastighetskostnader
Driftskostnader –48,0 –43,0 –85,2
Underhållskostnader –2,3 –1,8 –3,9
Fastighetsskatt –2,0 –1,8 –3,9
Tomträttsavgälder –1,2 –1,3 –2,4
Driftsöverskott 70,3 63,8 136,0
Avskrivningar på fastigheter –13,7 –12,5 –25,5
Bruttoresultat 56,6 51,3 110,6
Central administration –18,4 –18,1 –38,5
Finansiella intäkter 57,5 33,2 78,9
Räntekostnader –48,2 –28,6 –72,7
Värdeförändring derivatinstrument –2,3 197,5 226,8
Resultat efter finansiella poster 45,3 235,3 305,1
Bokslutsdispositioner – – 12,0
Aktuell skatt – – –
Uppskjuten skatt –11,3 –46,7 –77,4
Resultat efter skatt 34,0 188,6 239,7
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
mkr
2023
30 jun
2022
30 jun
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 5,9 6,4 6,4
Materiella anläggningstillgångar 2 589,1 2 493,7 2 529,2
Finansiella anläggningstillgångar 3 746,6 3 994,4 4 044,7
Derivatinstrument 225,5 198,4 227,8
Kortfristiga fordringar 18,3 19,4 18,0
Likvida medel 60,3 162,0 100,0
Summa tillgångar 6 645,7 6 874,3 6 926,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 584,2 1 573,5 1 624,5
Obeskattade reserver 1,8 1,3 1,8
Avsättningar 249,1 207,1 237,8
Långfristiga skulder 3 117,7 3 868,9 3 504,8
Kortfristiga skulder 1 692,9 1 223,5 1 557,1
Summa skulder 5 061,5 5 300,8 5 301,6
Summa eget kapital och skulder 6 645,7 6 874,3 6 926,1
21Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 22 =====
Nyckeltal, koncernen
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
2021
jan–jun
2020
jan–jun
2019
jan–jun
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 294 280 283 260 241 254
Direktavkastning, % 1) 2,8 2,2 2,3 2,4 2,3 2,7
Hyresintäkter per kvm, kr 1 966 1 737 1 802 1 670 1 636 1 565
Fastighetskostnader per kvm, kr 594 529 524 514 499 537
Bokfört värde per kvm, kr 50 071 53 918 51 344 48 558 46 560 39 611
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr 2) 161,1 129,7 196,6 144,9 187,7 118,6
Investeringar, mkr 186,3 728,9 1 648,4 508,6 1 272,9 349,3
Överskottsgrad, % 3) 19) 69,8 69,5 70,9 69,2 68,9 65,7
Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 56,2 50,0 46,7 49,3 46,7 44,7
Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,7 4,2 3,3 4,6 4,6 4,6
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,6 1,5 2,3 1,0 1,4 1,4
Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 1,0 0,9 1,0 0,9 0,7 0,7
Belåningsgrad, % 8) 19) 47,7 42,9 47,9 42,9 36,7 35,5
Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 48,2 42,8 48,3 43,0 38,3 36,9
Soliditet, % 10) 19) 43,6 46,5 43,1 46,4 50,1 50,3
Avkastning eget kapital, % 11) 19) –11,1 9,5 –1,9 11,9 2,6 8,4
Avkastning totalt kapital, % 12) 19) –5,5 6,3 –0,2 7,5 2,3 4,0
Data per aktie 21)
Resultat efter skatt, kr 13) –2,35 2,20 –0,82 2,25 0,44 1,25
Kassaflöde, kr 14) 19) 0,53 0,79 1,19 0,88 0,64 0,72
Eget kapital, kr 15) 19) 40,95 46,78 43,75 38,69 33,19 30,21
Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 48,92 56,55 52,73 47,96 41,11 37,44
Börskurs, kr 17) 26,60 41,80 36,30 66,00 43,00 42,00
Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 88,44 94,13 95,19 78,02 63,54 58,55
Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120
Definitioner
1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens
utgång.
2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt räntenetto och
poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet.
3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter.
4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter.
5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader.
6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.
7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid periodens utgång.
8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid
periodens utgång.
9) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat
med likvida medel i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens
utgång.
10) S ynligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens utgång.
11) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.
12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation
till genomsnittlig balansomslutning.
13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal
aktier under perioden.
15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande
till antalet aktier vid periodens utgång.
17) Börskurs vid periodens utgång
18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens
utgång
19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemisda,
www.hebafast.se
22Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB
===== SIDA 23 =====
Kalendarium
Delårsrapport januari – september 2023 25 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024
Årsredovisning 2023 mars 2024
Delårsrapport januari – mars 2024 23 april 2024
Årsstämma 24 april 2024
Delårsrapport januari – juni 2024 10 juli 2024
Delårsrapport januari – september 2024 23 oktober 2024
Kontaktpersoner
Patrik Emanuelsson, vd
08522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se
Hanna Franzén, CFO
08442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se
Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger
och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och
Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara
och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för
ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare
bostadsområden och förtroendefulla partnerskap.
Hebakoncernen omfattar 65 fastigheter, varav 10 samhällsfastigheter.
Antal bostäder är 3 810 och antal lokaler 346. Heba grundades 1952 och
är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap.
www.hebafast.se